Всего новостей: 2526442, выбрано 382 за 0.011 с.
за период с 20.06.2018 5:46 по 21.06.2018 5:46

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 13 июня 2018 > № 2647065

Живи и дай жить другим.

Эксперты обсуждают плюсы и минусы приобретения квартир и апартаментов в инвестиционных целях.

Сегодняшний рынок предлагает несколько вариантов вложений средств в жилую недвижимость: традиционные квартиры, апартаменты в апарт-комплексах и так называемые сервисные апартаменты или апартаменты с обслуживанием. У всех трех типов есть свои достоинства и особенности владения. Сразу разочаруем — однозначного ответа, что выгоднее для инвестиций — квартира или апартаменты, нет.

Как отмечает управляющий партнер УК Zenith Property Management Илья Андреев, за последние несколько лет рентабельность инвестиций в недвижимость заметно снизилась. Если еще пять лет назад инвесторы имели дело с относительно низкой налоговой ставкой, невысокими коммунальными платежами и постоянно растущим спросом, как на приобретение, так и на аренду, то в последние годы наблюдается резкое замедление роста цен на все активы, быстрый рост налогов и стоимости коммунальных платежей. При этом высокого спроса нет ни в одном из сегментов. И все же россияне верят в недвижимость, как в средство сохранения капитала, поэтому рассмотрим каждый тип жилья с инвестиционной точки зрения.

Квартиры: бери подешевле

Говоря об инвестициях в классическое жилье, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова обозначает следующую закономерность: чем выше вложения в квартиру, тем ниже будет ее доходность. Конечно, если квартира досталась собственнику, скажем, в наследство, то есть у него был бесплатный «входной билет», то такой вариант будет наиболее прибыльным. Если же говорить о приобретении квартиры с целью последующей сдачи ее в аренду, то, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составит около 18 лет! Но это — средние цифры. Если купить недорогую квартиру, фактически ничего в нее не вкладывать и выставить на рынок по минимальной цене, например, за 20 тысяч рублей, то срок окупаемости такого варианта будет меньше. Если же с инвестиционной целью приобретается дорогая квартира, делается качественный ремонт, покупается хорошая мебель и техника, то ситуация усложняется. Для оценки доходности нужно учитывать не только, за какую сумму она будет сдаваться, но и как быстро она будет находить арендаторов, как долго будет простаивать, как часто придется обновлять ремонт и какой будет сумма налога. «Поэтому, если человек располагает значительной суммой денег, которую хочет вложить в жилье, то целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры в востребованных для аренды районах, или в районах, где предложение квартир в аренду очень мало», — считает Мария Жукова.

У квартир самая низкая цена из всех трех упомянутых видов жилой недвижимости. В Москве этот показатель не превышает 4-7%. Происходит это потому, что квартира — это не классический инвестиционный продукт, считает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. «Основное предназначение квартиры — личное проживание, и использование квартиры для извлечения дохода — это не тот фактор, на котором делают акцент застройщики при формировании концепции жилого дома, — полагает эксперт. — Акцент делается, прежде всего, на комфорте проживания, поэтому квартиры, которые приобретаются, имеют при сопоставимой комнатности самую большую площадь среди трех рассматриваемых продуктов. И цена входного билета при покупке квартиры будет максимальной».

При покупке квартиры для сдачи в аренду Дмитрий Халин предлагает обратить внимание на некоторые моменты, позволяющие повысить доход. «Для потенциального арендатора важна не только площадь квартиры, но и ее функциональность, в том числе количество спален, — поясняет он. — Поэтому, приобретая квартиру для инвестирования, выбирайте самые маленькие метражи при максимальной комнатности».

К достоинствам квартир как объекта инвестирования вице-президент компании GVA Sawyer Николай Вечер относит и простоту оформления. «Договоры аренды часто вообще не составляются, чтобы не платить налоги, а процесс приобретения достаточно отработан и формализован, — говорит он. — Как правило, все другие варианты, кроме апартаментов как скрытого жилья, требуют дополнительных хлопот. В сервисных и гостиничных апартаментах чаще всего все сделки оформляются документально, что приводит к дополнительным трудо- и денежным затратам».

Апартаменты: без социалки и льгот

Главным плюсом вложений в «обычные» апартаменты является их стоимость: они стоят дешевле квартир в сопоставимых локациях на 15-25%. Цены на покупку апартаментов в Москве начинаются от 5-6 млн рублей. 5,5 млн рублей стоят, например, однокомнатные апартаменты в 37,8 кв. метров в ЖК «Орехово » рядом с одноименным метро, в 6,7 млн рублей обойдется студия 28 кв. метров в «Квартал Only», в районе Фили. Средний доступный «входной билет» на первичный рынок апартаментов в Подмосковье — 4,5 млн рублей (однокомнатная квартира 36,2 кв. метров в ЖК «ART Portofino»).

Дмитрий Халин к плюсам апартаментов относит планировочные решения — изначально в концепцию апарт-комплексов обычно закладываются лоты с меньшей площадью. В 60 кв. метрах вполне можно получить две спальни и кухню, а арендная ставка будет такой же, как для квартиры 70-75 кв. метров. Кроме того, нередко апартаменты строят в тех местах, где жилье просто нельзя построить. То есть это может быть территория, близкая к транспортным узлам, либо к зеленым зонам. Нередко апарт-комплексы — это точечные проекты в центре, где маленькое пятно застройки и не хватает инсоляции.

К минусам апартаментов относятся затраты по содержанию — так как это нежилые помещения, то ставки налога для них могут быть в 5-20 раз выше, чем для квартир. Более того, собственникам не предоставляются льготы по коммунальным платежам. Они тоже могут быть в 1,5-2 раза больше, чем для квартир. Помимо этого необходимо оплачивать услуги управляющей компании, которая будет взимать плату по коммерческому тарифу, который может быть в 2-3 раза выше, чем для квартир.

Второй проблемный момент, на который указывает Дмитрий Халин, — ликвидность. «Если вы захотите избавиться от апартаментов и продать их на вторичном рынке, то количество интересантов будет гораздо меньше, чем в случае с квартирой, — говорит эксперт. — Это будут либо такие же инвесторы, либо те, у кого нет денег для покупки квартиры в данном районе». При этом, если долгосрочное владение квартирой в течение пяти лет и более избавляет от необходимости платить какие-либо налоги при перепродаже, то при владении апартаментами такая льгота не предоставляется.

Сервисные апартаменты: выбор настоящего инвестора

Новинкой и надеждой инвесторов, как считают эксперты, являются апарт-отели и сервисные апартаменты. Кто-то объединяет их в один «лот», кто-то видит здесь две раздельные бизнес-стратегии. Для инвесторов различия уже не столь существенны, поэтому в этом материале мы их объединим под маркой «сервисные апартаменты».

Дмитрий Халин полагает, что «сервисные апартаменты» — это чистый инвестиционный продукт, который не нацелен на то, чтобы его приобретали для собственного проживания. Такой формат изначально «заточен» под инвесторов и имеет соответствующие характеристики. При минимальной площади планировки и отделочные решения здесь максимально эффективны. Управляют апартаментами профессиональные компании, которые хорошо ориентируются в арендных ставках. Поэтому доход от сервисных апартаментов может быть в два и более раз выше, чем от других видов жилой недвижимости.

Например, минимальная стоимость апартамента в апарт-отеле «YE’S Ботанический сад» (Москва) составляет 3,3 млн рублей. Это помещение площадью 19,4 кв. метров с чистовой отделкой без мебели. Цена за 26-метровую студию без мебели начинается от 4,3 млн рублей. В московских проектах сети цена ежемесячного обслуживания 26-метровой студии составляет около 6000 рублей с учетом того, что клиент воспользовался услугами управляющей компании. Отметим, что от 60 до 80% владельцев апартаментов в сети YE’S передают свою собственность в управление компании. В стоимость обслуживания входит плата за коммунальные услуги, сервисное обслуживание, эксплуатацию здания, охрану. Практика показывает, что апартаменты сети YE’S приносят прибыль 8-10% годовых.

Председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин приводит пример из петербургской практики. В апарт-отеле Prime Residence минимальный объем инвестиций составляет 4,6 млн рублей. При этом клиенту предлагается гарантированная программа, согласно которой собственнику в течение трех лет с момента ввода объекта в эксплуатацию выплачивается по 32 тыс. рублей ежемесячно вне зависимости от того, сдан данный апартамент в аренду или нет. Несложно посчитать, что доходность актива составляет 8,3% годовых.

Однако у такой схемы есть и недостатки. По словам Дмитрия Халина, поток дохода, который инвестор будет получать от таких апартаментов, будет облагаться налогом по ставке 13%. Нет возможности применить упрощенную систему налогообложения или приобрести патент для сдачи квартиры в аренду. Для того чтобы передать сервисные апартаменты в управление, необходимо обязательно оплатить мебель, столовые приборы, мелкие предметы интерьера. Все это несколько увеличивает «чек». Поэтому если вы задумаетесь перепродавать сервисные апартаменты, то есть шанс, что вам будет не просто продать их по той цене, по которой вы входили в проект. Если только вы приобретаете сервисные апартаменты в начальный период, когда проект только открывается и цена входа самая низкая.

Справочно

Специалисты разделяют апартаменты на номера в апарт-отелях под управлением профессиональной УК и сервисные апартаменты — помещения в многофункциональных комплексах, объединяющих различные типы недвижимости. Примером первого подхода могут считаться сети «Вертикаль» от Becar, YE’S от ГК «Пионер», VALO от «Лемминкяйнен Строй», входящего в состав финского строительного концерна YIT, примером второго — The Book от Capital Group.

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 13 июня 2018 > № 2647065


США. Евросоюз. Россия > Транспорт > stroygaz.ru, 9 июня 2018 > № 2647079 Евгений Дамье

СПАСительная технология.

Методология объемного проектирования асфальтобетонных покрытий поможет увеличить срок службы российских дорог.

Росавтодор адаптировал к российским условиям американскую методологию объемного проектирования асфальтобетонных покрытий Superpave («Суперпейв»), которая у нас получила название «СПАС». Сегодня она успешно апробирована, обеспечена нормативными документами и планируется ее масштабное применение. В ближайшие два года Росавтодор планирует отремонтировать порядка тысячи километров дорожных покрытий по этой методике. О возможностях «СПАС» в интервью «СГ» рассказывает заместитель руководителя АНО «Эксперт», член научно-технического совета Федерального дорожного агентства Евгений ДАМЬЕ.

«СГ»: В основе «СПАС» лежит американская методика. Почему Росавтодор выбрал именно эту идеологию, а не европейский опыт проектирования дорожных покрытий?

Евгений Дамье: США значительно опередили Европу. Последние пятьдесят лет европейские дорожники используют американскую методику подбора смеси прошлого поколения. Речь идет о методе объемного проектирования асфальтобетонных покрытий по Маршаллу, который они усовершенствовали дополнительным набором современных испытаний. Американцы же на рубеже 90-х годов сделали большой шаг вперед. В основе «Суперпейва» тоже лежит метод Маршалла, но здесь используется совершенно иной принцип уплотнения смеси. Это дает возможность в лаборатории моделировать эксплуатационные характеристики дорожного покрытия. Система также включает набор современных методов испытаний, которые позволяют производить оценку свойств вяжущих и асфальтобетона с учетом заданных условий эксплуатации. Сегодня это одна из самых передовых методик в мире. Для России внедрение этой методологии не просто шаг — большой прыжок вперед, которым мы одним махом перескочили 30-летний барьер. И мы не единственные — американский «Суперпейв» прошел апробацию в самых различных условиях. Систему успешно внедряют в Канаде, Китае, Саудовской Аравии.

«СГ»: То есть внедрение «СПАС» связано с планами по увеличению сроков эксплуатации дорог. Почему прежние стандарты не могли справиться с задачей?

Е. Д.: Увеличение сроков службы покрытий — одна из важнейших целей, стоящих перед Росавтодором. Сегодня профессиональные дорожники прекрасно понимают, что прежняя методика подбора и оценки качества асфальтобетонных смесей, в соответствии с ГОСТ-9128, морально устарела и исчерпала свои возможности. Она не позволяет добиться существенного увеличения сроков службы дорожных покрытий. Применение смесей, изготовленных по этому ГОСТу и другим, связанным с ним нормативами, чревато быстрым образованием дефектов покрытия. Много проблем связано с методикой подбора смесей и оценкой их качественных характеристик. Например, хронической «болезнью» прежней системы можно назвать тотальное переуплотнение асфальта при устройстве покрытия, что приводит к разрушению минерального каркаса заполнителя. В результате мы имеем повышенный износ дорог.

«СГ»: В чем принципиальная особенность проектирования смесей по «СПАС»?

Е. Д.: Метод объемного проектирования позволяет подобрать смесь с заданными техническими характеристиками под конкретные условия эксплуатации в зависимости от климата и транспортных нагрузок. Особое место здесь занимает методология выбора вяжущего — основного материала, который придает асфальту долговечность. «СПАС» включает в себя методы испытаний битума, основанные на оценке его реологических свойств. Важную роль здесь играет классификация по температурным диапазонам (PG), позволяющая определить верхнюю и нижнюю температурные границы, при которых битум в покрытии не разрушается. Испытания проводятся из расчета всего срока службы покрытия, с учетом того, что вяжущее стареет и каждый год изменяет свои свойства. Классификация PG позволяет подобрать именно тот битум, который нужен для конкретного участка дороги.

«СГ»: Помимо битума «СПАС» позволяет подобрать и другие материалы смеси?

Е. Д.: Да, еще одна особенность системы — она позволяет подбирать состав смеси исходя из местных материалов, а также использовать при приготовлении асфальтобетона материал из старых асфальтобетонных покрытий. Применяемый в системе метод уплотнения при помощи гираторного компактора (вращательный уплотнитель — «СГ») производит точную оценку транспортной нагрузки, которую выдержит минеральный состав асфальтобетона за расчетный период эксплуатации. То есть мы можем принципиально оценить возможность создания покрытия из местных материалов, которое простоит не менее десяти лет. А уже потом заказчик принимает решение — использовать местный материал или везти прочный щебень издалека.

«СГ»: Какие еще возможности открывает «СПАС»?

Е. Д.: «СПАС» выявила серьезные недостатки в нормативных документах и требованиях, в культуре производства асфальтобетонных смесей, их уплотнения, проблемы с температурными диапазонами и применяемыми вяжущими материалами. Методология позволяет контролировать качество выпускаемого на асфальтобетонных заводах асфальта и производить контроль уплотнения смеси в процессе производства работ, что практически исключает укладку некачественного покрытия. Для сравнения, существующая методика позволяет обеспечивать контроль плотности лишь спустя 78 часов после укладки. Представляете, почти за трое суток! Сколько некачественного полотна можно уложить, пока это станет известно подрядчику? При помощи неразрушающих методов «СПАС» позволяет осуществлять непрерывный технологический контроль при укладке асфальта, проводя измерения параметров плотности и остаточной пористости, и оперативно следить за качеством покрытия. Все это, конечно, не отменяет входной контроль и комплекс приемочных испытаний, но подрядчик может самостоятельно проконтролировать свою работу. Сами подрядчики, переходящие на «СПАС», отмечают, что новая система полностью меняет культуру производства и укладки асфальта, а также требует большего внимания в подготовке материалов.

«СГ»: Каковы результаты внедрения «СПАС» на сегодняшний день?

Е. Д.: Обкатывать технологию мы начали еще в 2014 году. В прошлом году уложили 150 километров покрытий и сейчас готовимся к масштабному применению методики. В ближайшие два года предполагается уложить уже порядка 1000 километров покрытий. Сейчас, например, «СПАС» активно применяется при строительстве трассы «Таврида» в Крыму.

«СГ»: Какими нормативами обеспечена методология?

Е. Д.: Методы объемного проектирования регулируются предварительными национальными стандартами ПНСТ 85, ПНСТ 114 и ПНСТ 127. Следует уточнить, что это не просто три независимых документа, они написаны на основе большого объема нормативов и отсылают почти к полусотне стандартов.

«СГ»: Как вам видится перспектива применения системы в регионах?

Е. Д.: Насколько мне известно, в некоторых регионах система уже успешно применяется. Такой опыт есть в Башкирии, Татарстане. Отмечу, что освоение методики происходит в тесном взаимодействии федеральных и региональных дорожников. Образовательный центр Росавтодора проводит профильные семинары для специалистов отрасли. Появились предприятия, которые обучают системе региональных подрядчиков. Процессу способствует более широкое оснащение лабораторий специализированным оборудованием. Приборов на сегодняшний день уже достаточно. Они есть и у заказчиков, и у подрядчиков, и у производителей вяжущего. Резюмируя все сказанное, отмечу, практика показывает, что если дорожники стремятся увеличить сроки службы покрытия, то в первую очередь необходимо как можно скорее осваивать систему «СПАС» и переходить на нее повсеместно. Особенно на трассах с высокой интенсивностью движения.

Справочно

Метод Маршалла — один из самых распространенных методов проектирования состава асфальтобетонной смеси в мире. Разрабатывался Брюсом Маршаллом (Bruce Marshall) с 1939 года для дорожного департамента штата Миссисипи. Метод Маршалла был стандартизирован в ASTM D 1559 и несколько раз модифицировался. В частности, методика механических испытаний образцов смеси была в последний раз изменена в 1996 году применительно к крупнозернистым асфальтобетонам и переиздана в 2001 году. Однако в конце 1980-х стало ясно, что взамен чисто эмпирических методов Хвима (еще один из методов испытаний материалов и грунтов — «СГ») и Маршалла необходимо разработать новый метод проектирования состава асфальтобетонной смеси на более фундаментальной научной основе. С этой целью в 1988-1993 годах Федеральное правительство США профинансировало работы Стратегической дорожной исследовательской программы (Strategic Highway Research Program — SHRP), в которых приняли участие сотни исследователей из разных стран. Полученные результаты содержат три основных элемента: новую систему классификации вяжущих; требования к каменным материалам; метод проектирования состава асфальтобетонной смеси. Для удобства эта система названа сокращенно «Суперпейв» (Superior Performing Asphalt Pavement System – Superpave).

Источник: http://library.stroit.ru

Автор: Илья БЕЗРУЧКО

США. Евросоюз. Россия > Транспорт > stroygaz.ru, 9 июня 2018 > № 2647079 Евгений Дамье


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 7 июня 2018 > № 2647083

Время созидания.

В этом году строительный комплекс Москвы отмечает тридцатилетний юбилей.

Московский стройкомплекс — мощное объединение городских отраслевых организаций, фактически локомотив стабильного экономического развития столицы. Его главная задача — создание комфортных условий жизни и обеспечение горожан жильем.

История создания и формирования стройкомплекса Москвы является отражением эпохи становления новой России. Политические и экономические изменения, которые были тесно связаны с перестройкой, потребовали от правительства Москвы действенных мер для управления и координации градостроительного развития столицы.

Московские строители всегда были на передовой. Мощные специализированные главки, такие, как Главмосстрой, Главмосинжстрой, Главмоспромстрой и другие, рассчитанные на всесоюзные масштабы, были задействованы при строительстве самого красивого метро в мире. Это их специалисты строили новое послевоенное жилье, это их силами возведены уникальные «сталинские» небоскребы. Но работали московские строители не только в столице: они восстанавливали после землетрясения Ленинакан и Спитак, строили Тынду и БАМ, возводили сложнейшие олимпийские объекты. В то же время, и на Москву тогда работал практически весь Советский Союз. И когда Советского Союза не стало, когда вся страна с трудом вставала на капиталистические рельсы, для строительного комплекса Москвы, как, впрочем, и для всего российского строительства, настали непростые времена. И это понятно: рвались привычные экономические и производственные связи, останавливались производства. Но не мы выбираем время, а время выбирает нас. Тогда, в конце 80-х и начале 90-х, пришлось формировать заново принципы работы нового стройкомплекса города.

Московский стройкомплекс, как и другие региональные стройкомплексы, остался без бюджетного финансирования, без госзаказов, нечем было платить зарплату работникам. Необходимо было сохранить многочисленные профессиональные коллективы и загрузить работой строительную промышленность. Задачи перед городом стояли масштабные: качественное преобразование городской среды, реконструкция устаревших кварталов, привлечение инвестиций в строительство, пострадавшее от политического и экономического кризисов. Нужно было увеличить число общественных и торговых пространств, обеспечить благоустройство территорий, включая подсветку и замену пешеходных покрытий. Чтобы все это осуществить, правительству Москвы, и мне в том числе, приходилось принимать очень жесткие и непопулярные решения, постепенно создавать новое городское законодательство. Заложенные тогда правительством города принципы помогли не только сохранить строительную отрасль в кризисные годы, но и поднять ее на новый уровень. В тот период стройкомплекс по численности работающих кадров увеличился вдвое и достиг 1 миллиона человек.

В 1998 году был разработан Генплан города (позднее, в 2010 году, произошла его корректировка), а после выхода нового Градостроительного кодекса РФ в 2004 году этот Генплан стал законом прямого действия. Именно в 90-е годы сложилась и новая архитектурная практика, связанная с наличием частной собственности на здания и сооружения, арендой земли и другими приметами капитализма.

За 30 постсоветских лет значительно улучшилась жизнь, экономика, несмотря на все кризисы и санкции, стала более гибкой и маневренной, появились рабочие механизмы реализации градостроительных задач, масштабность и сложность которых растет непрерывно. На фоне любых социальных и экономических перемен наш столичный строительный комплекс показал свою устойчивость и мощную позитивную динамику.

Вот с таким багажом мы вступили в 2018 год. В послании президента Федеральному собранию прозвучали новые ориентиры развития строительной отрасли в ближайшие годы. Главной стала задача рывка в национальной экономике, новое качество инфраструктуры и промышленности, рост благосостояния россиян. Все эти цели могут быть достигнуты только с использованием современного, эффективного строительного комплекса страны. Россия должна войти в число ключевых экономических игроков, обеспечить новое, достойное качество жизни граждан. Что может быть более интересной и благодарной задачей для строителя?

Сравнить новые задачи можно разве что с реализацией плана ГОЭЛРО в послереволюционные годы. Тогда мобилизация интеллектуальных, трудовых, организационных ресурсов страны позволила Советскому Союзу войти в число ведущих промышленных держав, создав базу того, что в значительной мере позволило одержать Великую Победу. Сегодня мы снова можем ставить перед собой амбициозные цели. Развитие промышленности, формирование трансконтинентальных транспортных коридоров, качество жизни горожан — все это вызовы для архитекторов, инженеров, строителей, в том числе специалистов стройкомплекса Москвы. Госдуме тоже есть над чем поработать. Потребуется ряд тонких настроек в профильном законодательстве, но, уверен, все будет решено оперативно и профессионально.

Строительство 120 миллионов квадратных метров нового жилья в год потребует не только мобилизации и повышения эффективности предприятий строительной отрасли, но и создания эффективной системы управления пространственным развитием нашей страны, обеспечения устойчивого финансирования. Я бы сказал, есть реальный шанс решить «квартирный вопрос» в новом ключе, не застраивая пригороды мегаполисов панельными микрорайонами.

Еще одна ключевая задача — повышение и выравнивание качества жизни в малых и средних городах по сравнению со столицами. Необходимо остановить и развернуть внутреннюю миграцию, создав возможности для самореализации и достойной жизни во всех городах России в соответствии со стратегией пространственного развития РФ. Этот документ перспективного развития впервые принимается государством.

Обозначенные президентом в недавнем майском указе будущие национальные проекты, безусловно, дадут синергетический эффект. Для строительного комплекса крайне важны и система образования, и трансформация промышленного комплекса, и новый подход к решению экологических задач.

Цели для отрасли поставлены глобальные. Уверен, что российским строителям это под силу. Мы никогда не боялись работы, чем сложнее задача, тем интереснее ее решать. Главное, выстроить работу так, чтобы органы управления на всех уровнях были нацелены именно на решение поставленной задачи. Строитель — всегда созидатель. Как говорится, «Бог создал землю, все остальное сделали строители». Это одна из самых мирных и перспективных профессий. Может быть, поэтому я занимаюсь строительством более 50 лет на разных должностях: от мастера шахтостроительного участка в 1965 году до председателя Мосстройкомитета в 1988 году, от первого вице-мэра Москвы, руководителя столичного строительно-инвестиционного комплекса города в 1991 году до депутата Государственной Думы комитета по транспорту и строительству в 2018 году.

Сегодня столичный стойкомплекс — это мощная управленческая команда во главе с мэром Москвы Сергеем Собяниным и заместителем мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Маратом Хуснуллиным. Она высоко подняла планку комплексного развития крупнейшего российского мегаполиса. Именно в последние годы произошло историческое событие: Москва увеличилась в 2,5 раза, был запущен целый ряд крупных инфраструктурных проектов и программ. Произошел мощный рывок в строительстве метро, в решении дорожно-транспортной проблемы мегаполиса, в благоустройстве улиц, комплексном развитии территорий города, включая промышленные зоны. Начала осуществляться новая программа реновации устаревшего пятиэтажного жилого фонда столицы. Ведется строительство новых православных храмов, Москва снова становится златоглавой. Словом, вся адресно-инвестиционная программа города направлена на одну цель — сделать столицу комфортной для ее жителей, для их жизни, работы, досуга. Реализация этой цели дает мощный задел и дальнесрочную перспективу работы всему строительному комплексу столицы. Работы очень много: и в дорожно-транспортной сфере, и в жилищном строительстве, и в гуманной урбанистике города и в его экологическом подходе и благоустройстве. Мы стоим на пороге больших событий в истории строительной отрасли нашей страны. И Москве, как, впрочем, и всегда, отведена важнейшая роль — первопроходца и флагмана.

Строительство 120 млн кв. м нового жилья в год потребует не только мобилизации и повышения эффективности предприятий строительной отрасли, но и создания эффективной системы управления пространственным развитием нашей страны, обеспечения устойчивого финансирования

Автор: Владимир РЕСИН, депутат Госдумы РФ, председатель Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при комитете ГД по транспорту и строительству

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 7 июня 2018 > № 2647083


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 июня 2018 > № 2647082

Загородная «элитка»: метражи становятся меньше.

За год к первому кварталу 2018 года средний метраж дома уменьшился на 11%, подсчитали эксперты компании «Метриум». При этом на Рублево-Успенском шоссе по-прежнему предлагаются самые просторные коттеджи, которые в среднем в два раза больше, чем объекты на всем загородном рынке столичного региона.

По данным аналитиков, в первом квартале 2018 года средняя площадь дома на первичном рынке жилой недвижимости московского региона составила 491 кв. метр, тогда как в аналогичный период прошлого года она достигала 555 кв. метров. Таким образом данный показатель снизился на 11%.

Наиболее заметное сокращение площади выставленного на продажу коттеджа зафиксировано на Новорижском направлении, где средняя площадь объекта уменьшилась на 32%. По данным компании, в первом квартале 2017 года она достигала 623 кв. метра, а по итогам января-марта 2018 года – 421 кв. метр. При этом, по некоторым направлениям был отмечен рост средней площади. К примеру, среднее домовладение на Киевском шоссе стало больше на 26%. Сейчас оно увеличилось до 436 кв. метров, а год назад его площадь составляла 364 кв. метра.

Эксперты «Метриум» отмечают, что тенденция к сокращению средней площади домовладения наблюдается на загородном рынке первичной недвижимости не первый год. С 2016 года средний метраж дома на наиболее популярных у покупателей направлениях уменьшился на 18%, хотя в первом квартале 2016 года он достигал 597 кв. метров.

«Уменьшение метража объектов на загородном рынке связано с целым рядом различных факторов, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор компании, участник партнерской сети CBRE. – Во-первых, застройщики загородных поселков с началом кризиса быстро начали адаптировать свое предложение под изменившиеся возможности покупателей. Поскольку клиенты сосредоточились на поисках сравнительно небольших домовладений площадью порядка 400-450 кв. метров, то и девелоперы начали возводить больше таких объектов, хотя в докризисные времена нормой элитного рынка считались загородные дома по 800 – 1000 кв. метров. Во-вторых, сокращение средней площади связано с изменением структуры предложения. Не секрет, что скидки на загородные объекты могут достигать значительных размеров, поэтому иногда девелоперы изымают из продажи самые крупные (и, как следствие, самые дорогие объекты), чтобы возобновить их реализацию в более активный сезон с точки зрения спроса, когда размер скидки может быть меньшим».

Вслед за уменьшением средней площади выставленных на продажу домов снизились и их бюджеты покупки. За последний год средняя стоимость загородного домовладения по наблюдаемым направлениям сократилась на 33% с 99 млн до 67 млн рублей. Как и в случае с площадью, заметнее всего изменилась средняя стоимость коттеджа на Новорижском шоссе: со 114 млн до 54 млн рублей (-52%). Аналитики отмечают, что уменьшение бюджета покупки затронуло практически все направления, кроме Киевского, где за последний год средняя стоимость не поменялась.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 июня 2018 > № 2647082


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 30 мая 2018 > № 2647081

«Вторичка» Москвы: ЧМ-2018 снизил предложение квартир в продаже.

По итогам первого полугодия на московской «вторичке» предложение квартир в новых домах сократилось на тысячу объектов, часть из них перешла в сегмент аренды в преддверии ЧМ-2018, средняя площадь лотов эконом- и комфорт-класса сократилась на 8 кв. метров, с 68 до 60 кв. метров.

Согласно статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», ранее на вторичном рынке жилья старой Москвы отмечался неуклонный рост числа лотов в новых домах, введенных в эксплуатацию не более трех лет назад. Так, в аналогичный период 2014 года таких объектов насчитывалось 988, в 2017 – 2174, в начале текущего года – 3642. На данный момент на «вторичке» столицы экспонируется 2603 подобных лота, их доля в общем объеме предложения равна 8,2%. Проанализировав текущие тренды на рынке жилья, специалисты выявили две основные разнохарактерные причины существенного сокращения экспозиции: это активизация спроса на «вторичке» в целом как усиливающаяся тенденция, а также переход части предложения в новых домах в сегмент аренды – собственники, отложив продажу, планируют сдавать их болельщикам, приехавшим в Москву на финальную часть Чемпионата мира по футболу-2018. Помимо заметного сокращения числа лотов в новых домах, экспонируемых на «вторичке», наблюдается изменение одной из ключевых характеристик такого жилья – среднего метража квартир эконом- и комфорт-класса. В Аналитическом центре компании подсчитали, что данный показатель за три года сократился на 8 кв. метров, с 68 до 60 кв. метров. В более высоких ценовых категориях данная тенденция практически не наблюдается: покупатели дорогостоящих объектов не экономят на метражах даже в кризисный период. Также аналитики прогнозируют, что тенденция к сокращению жилых площадей на «первичке» имеет предпосылки к ослаблению, и, как следствие, число малогабаритных объектов на «вторичке» будет постепенно сокращаться.

Комментирует руководитель аналитического центра Дмитрий Таганов: «Согласно наблюдениям риэлторов нашей компании, на вторичном рынке жилья столицы на данный момент наблюдается увеличение показателей спроса по сравнению с прошлогодними значениями – так, в нынешнем марте количество внесенных авансов было на 5% больше, чем годом ранее, а прошлый месяц обогнал апрель 2017 на 15%. Качественные объекты, выставленные на продажу в новых домах, особо востребованы у покупателей, поэтому они довольно быстро вымываются из экспозиции. Вторая тенденция, которая привела к уменьшению предложения таких лотов, носит, так сказать, локальный характер – ее действие по времени ограничено сроками проведения домашнего Чемпионата мира по футболу. В условиях мощного наплыва в столицу иногородних и иностранных гостей этого мероприятия часть собственников, купивших первичное жилье в инвестиционных целях (т.е. не для проживания в нем), решила воспользоваться появившейся возможностью и неплохо подзаработать – снять свою квартиру с продажи для сдачи болельщикам. Особенно если учесть, что в сегменте аренды объекты нового жилфонда гораздо более конкурентоспособны, чем, скажем, предложение в устаревших панельных и блочных домах. Многие владельцы таких лотов, переквалифицировавшиеся из продавцов в наймодателей, поспешили заблаговременно сдать свою недвижимость на наиболее выгодных условиях – тем, кто приезжает в столицу на продолжительное время (вплоть до конца июля) и планирует как посещать футбольные матчи, так и знакомиться с городом. Однако после окончания Чемпионата мира определенная доля подобных объектов вновь появится в экспозиции на “вторичке”».

Таким образом, благодаря постоянному притоку с первичного рынка недвижимости новых объектов в столице постепенно улучшается качественный состав жилищного фонда в сегментах вторичного жилья и аренды квартир. Вместе с тем, проанализировав предложение в новостройках на «вторичке», специалисты отмечают изменение одной из важных характеристик этих объектов – среднего метража. Кризис 2008 года, когда материальное положение большей части населения ухудшилось, заставил покупателей недвижимости пересмотреть свои взгляды на площади приобретаемых квартир, отказаться от лишних квадратных метров и более рационально использовать жилое пространство. Эта тенденция только усилилась во время второй волны кризисных явлений, начавшейся в конце 2014. Подстраиваясь под финансовые возможности и запросы покупателей, девелоперы начали предлагать им, во-первых, новые форматы: студии (в рамках Московского региона бо?льшая часть таких лотов экспонируется в новостройках Подмосковья), а также квартиры евроформата, пик популярности которых наблюдался 2-3 года назад. Во-вторых, во многих проектах появились малогабаритные объекты – с уменьшенными площадями по сравнению с типовым жильем. Причем на «первичке» эти лоты пользовались повышенным спросом не только у обычных покупателей, но и у инвесторов – в связи с сокращением бюджета сделки. А так как для объектов, купленных до 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью, после которого полученная за ее продажу сумма не облагается налогом, составляет три года, то именно сейчас эти квартиры массово переходят на вторичный рынок жилья.

Поясняет Дмитрий Таганов: «Тенденция к уменьшению метражей в наибольшей степени коснулась категорий “эконом” и “комфорт” (именно этот ценовой сегмент на данный момент занимает основную долю на “первичке” столицы), т.е. преимущественно 1- и 2-комнатных квартир, 3-комнатных – в меньшей степени. По нашим наблюдениям, за три года площадь квартир средних ценовых сегментов, экспонируемых на вторичном рынке жилья в новых домах, сократилась на 8 кв. м, с 68 до 60 кв. м. Что же касается лотов премиальных категорий, то здесь не наблюдалось значительного сокращения площадей: обычно если застройщики ради снижения цены и урезали жилое пространство, то не более чем на пару квадратных метров. Объяснение этому простое: люди, которые могут позволить себе такую покупку в кризисный период, точно не будут сильно экономить. Отмечу, что в основном объем предложения квартир с сокращенными метражами представлен в жилых комплексах, расположенных в не самых престижных районах столицы, где как раз и предлагаются объекты средних ценовых сегментов».

В то же время специалисты подчеркивают, что из-за весьма небольшой доли квартир в новых домах в общем объеме экспозиции на «вторичке» старой Москвы – немногим более 8% – изменения, связанные с метражами этих объектов, не оказали заметного влияния на усредненный размер площади в указанном сегменте в целом.

Тенденция сокращения площадей на первичном рынке недвижимости носит волнообразный характер: наивысших значений она достигает во время кризисных изменений в экономике, однако по мере улучшения платежеспособности населения идет на спад (что через некоторое время в той или иной степени отражается и на вторичном сегменте жилья). На данный момент минимизация жилых площадей на «первичке» постепенно сходит на нет, более того, наблюдается заметное повышение покупательского интереса к многокомнатным лотам, по большей части стандартных размеров: к примеру, спрос на новые 3-комнатные квартиры за последние два года вырос в среднем в 2,3 раза, по отношению к аналогичному периоду прошлого года – на треть. На увеличение востребованности многокомнатных объектов на «первичке» повлияли следующие факторы: снижение ставок по ипотеке, возможность воспользоваться программой субсидирования ипотеки при рождении второго или третьего ребенка, а также накопившийся отложенный спрос на подобные квартиры со стороны семейных покупателей или молодых пар, планирующих пополнение. В результате, по мнению аналитиков, девелоперы сейчас берут курс на отказ от существенного сокращения жилых

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 30 мая 2018 > № 2647081


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 29 мая 2018 > № 2647080

Рейтинг доходных студий в новостройках бизнес-класса Москвы.

Самая доходная студия в новостройке бизнес-класса Москвы принесет владельцу 10,8% годовых, а сумма первоначальных вложений составит немногим более 6 млн рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». В денежном выражении ежегодный доход от такого бизнеса принесет инвестору более 650 тыс. рублей в год.

Эксперты «Метриум» проанализировали предложение столичных новостроек бизнес-класса, чтобы найти наиболее перспективную для сдачи в аренду студию. Данный формат жилья был выбран в связи с его низкой стоимостью, а значит, доступностью для инвестора и высоким потенциалом доходности.

На первом этапе аналитики определили наиболее доступные по цене объекты, представленные на столичном рынке первичного жилья бизнес-класса в первом квартале 2018 года. Затем эксперты отсеяли все объекты, которые сдаются в эксплуатацию без отделки от застройщика, так как самостоятельный ремонт влечет за собой дополнительные высокие расходы, снижающие доходность вложений.

На втором этапе эксперты оценили оставшиеся объекты по двум критериям. Первый – близость расположения относительно крупных бизнес-парков. Работающие в них специалисты, руководители высшего звена, иногородние и иностранные работники составляют основной костяк потенциальных арендаторов жилья бизнес-класса. В расчет принимались жилые комплексы данного сегмента, находящиеся не более чем в десяти минутах езды от крупных деловых центров. Второй критерий – расположение относительно станций метрополитена. Все комплексы, которые находились слишком близко (менее 7 минут ходьбы) и слишком далеко (более 15 минут) не попали в рейтинг. Расположение станции метро в шаге от комплекса может быть негативно воспринято арендаторами жилья бизнес-класса, так как данный инфраструктурный объект обычно генерирует оживленный людской трафик и окружен популярными заведениями общественного питания.

На третьем этапе аналитики проанализировали локальные рынки аренды объектов в новостройках, а также во вторичном жилом фонде с высококачественной отделкой и другими важными для данного сегмента параметрами (наличие организованного паркинга, а также спортивных, медицинских центров, развлекательных, торговых комплексов премиального сегмента и др.) Исходя из этих предложений был определен средний размер арендной ставки, который положен в основу расчетов доходности будущего объекта в местной новостройке. Эксперты также оценили кадастровую стоимость новостроек, которая важна для подсчета налоговой нагрузки.

В итоговый рейтинг вошли пять студий, представленные в пяти столичных проектах бизнес-класса. Среди них два жилых и три апартаментных комплекса.

Самый доходный объект, по подсчетам компании, расположен в ЖК «Лайнер» (СЗАО) и принесет владельцу порядка 10,8% годовых. Речь идет о студии площадью 32,6 кв. м за 6 млн рублей. В натуральном выражении операционный годовой доход составит 653 тыс. рублей. Проект расположен вблизи Ленинградского проспекта, где находятся крупные бизнес-центры и штаб-квартиры больших корпораций. В шаговой доступности недавно открыта станция метро «ЦСКА». Срок окупаемости данной студии в «Лайнере» составит девять лет – лучший результат рейтинга.

Вторую строчку занимает клубный комплекс апартаментов «Level Павелецкая» (ЮАО), в котором студия площадью 33 кв. м за 7,1 млн рублей принесет владельцу около 10,2% годовых. Аналитики «Метриум» отмечают, что благодаря более удачному расположению и высокому уровню арендных ставок, денежный доход в данном объекте выше, чем у лидера рейтинга. Чистая прибыль от сдачи в аренду этой студии составит 720 тыс. рублей в год. Срок окупаемости апартамента на один год больше, чем у лидера рейтинга – 10 лет.

Комплекс «Level Павелецкая» удачно расположен в районе, где протекает активная деловая жизнь. Здесь расположены бизнес-центры «Аврора Бизнес-Парк», «Аквамарин», «Вивальди Плаза», Lighthouse, среди арендаторов которых такие фирмы как Ernst&Young, Siemens, JLL, Knight Frank, KIA Motors Rus, Continental Tyres. При этом в 12 минутах ходьбы находится метро «Павелецкая».

«Инвестор должен принимать во внимание наличие потенциальных конкурентов в локации, а также исторический характер района, в котором он выбирает объект для аренды, – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер «Level Павелецкая»). – В частности, комплекс «Level Павелецкая» расположен в локации, где предложения новостроек крайне мало, что, впрочем, касается и квартир во вторичном жилом фонде, зачастую находящемся в плачевном состоянии. Это значит, что конкуренция будет невысокой, а риски простоя – минимальны. Между тем на северо-западе и северо-востоке Москвы сегодня возводится очень много новостроек бизнес-класса. На арендные ставки здесь будет оказывать влияние мощный «пресс» конкуренции. Кроме того, следует обратить внимание на объекты в историческом центре Москвы (в частности «Level Павелецкая» находится на границе Даниловского и Замоскворецкого районов). Соответственно, такой объект подойдет не только для долгосрочной, но и краткосрочной аренды, целевой аудиторией которой являются туристы. В этом случае доходность будет на 3-5% выше».

Третью строчку рейтинга занимает студия площадью 29,7 кв. м. в ЖК ONLY. Ее стоимость составляет 6,1 млн рублей, а доходность от сдачи в аренду достигает 9,6% годовых, что в натуральном выражении принесёт владельцу 589 тыс. рублей в год. Срок окупаемости данного проекта, как и у «серебряного призера» рейтинга – 10 лет. Комплекс удачно расположен на берегу Москвы-реки в нескольких минутах езды от делового центра столицы – Москва-Сити. Кроме того, в пешей доступности находится новая станция «Шелепиха».

«Примечательно, что несмотря на более высокую налоговую нагрузку, апартаменты-студии продемонстрировали более высокую доходность, чем малогабаритные квартиры, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Это связано с тем, что кадастровая стоимость апартаментов примерно в 2-3 раза ниже, чем у квартир в дорогостоящих локациях. Кроме того, рыночная цена этих объектов также ниже. В совокупности эти факторы обуславливают более высокую доходность апартаментов. Не случайно в наш рейтинг попали сразу два проекта, в которых АИЖК выкупило значительную часть объектов для развития рынка цивилизованной аренды. Соответственно, инвесторам, интересующимся арендным бизнесом, следует обратить внимание на комплексы с данным форматом жилья. Кроме того отмечу, что несмотря на более низкую доходность, объекты бизнес-класса генерируют в два раза больше денежной прибыли в год, чем студии комфорт-класса. Таким образом, если инвестор в большей степени заинтересован в высоком операционном доходе, а не быстрой окупаемости, то ему следует предпочесть для аренды объекты бизнес-, а не комфорт-класса».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 29 мая 2018 > № 2647080


Россия. СЗФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 28 мая 2018 > № 2647090

Остров ожидания.

Квартиры в Ленинградской области маленькие, и строят их долго.

По итогам прошлого года Ленинградская область замыкала первую пятерку российских регионов по объему жилищного строительства («СГ» № 7 от 23 февраля 2018 года). На ее долю пришлось примерно 3,5% от всех новостроек в стране. По данным Росстата, за 2017 год в области было введено в эксплуатацию свыше 2,6 млн кв. метров (на 20,7% больше, чем в 2016 году). При этом Ленобласть — один из немногих субъектов Федерации, который не снижает, а наращивает объемы ввода. Как подсчитали аналитики Института развития строительной отрасли (ИРСО), в 2018 году местные застройщики планируют сдать еще больше «квадратов» — около 3,3 млн.

Где и что строится

На начало весны в Ленинградской области силами 112 девелоперских компаний возводилось 899 домов (156 279 квартир) общей площадью 6 065 907 кв. метров. В основном жилищное строительство ведется в граничащем с Санкт-Петербургом Всеволожском районе. Такая тенденция наметилась еще в 2016 году, и «СГ» подробно писала об этом (№ 22 от 9 июня 2017 года). В настоящее время в 25 населенных пунктах Всеволожского района возводятся 574 дома на 138 306 квартир — это 61,5% от всех строящихся в регионе жилых зданий и 88,5% квартир. В общей сложности на этот «пригород» Северной столицы приходится 5 220 895 кв. метров (86,1% от общей площади возводимого в области жилья).

Больше всего новых домов должно появиться в поселке Мурино, примыкающем к Кольцевой автодороге (КАД), — 71 объект (37 154 квартиры) совокупной площадью 1 347 990 «квадратов» (22,2% региональных площадей). Примерно столько же строится в двух соседних населенных пунктах — Кудрово и Бугры: 821 773 кв. м (13,5%) и 677 496 кв. м (11,2%) соответственно. На долю «районной столицы» — Всеволожска приходится заметно меньше: 6% областного метража (65 домов (9 112 квартир) площадью 365 620 кв. м).

Оставшиеся после Всеволожского района 13,9% текущего строительства делят между собой 12 территориальных образований Ленобласти. В том числе, 4,2% (255 720 кв. м) приходятся на Ломоносовский район (здесь в лидерах поселение Новогорелово — 100 043 строящихся «квадрата»), 2,1% (130 069 кв. м) — на Гатчинский (больше половины этого объема — 67 944 кв. м — в городе Коммунаре) и 1,9% (116 511 кв. м) — на Выборгский (там две трети нового жилья — 96 832 кв. м — появится в сельском поселении Первомайское). А вот наименее привлекательным для областных застройщиков является Тихвинский район, где сейчас возводится всего один дом на 30 квартир площадью 1732 «квадрата».

Основной объем текущего жилищного строительства в Ленинградской области уже традиционно приходится на многоквартирные дома (МКД) — 616 зданий, или 69,3% всех объектов. При этом, если брать количество квартир, то на долю МКД придется уже 98,6% (154 151 жилая единица площадью 5 908 066 «квадратов»). Оставшиеся 2128 квартир (157 841 кв. м) будут находиться в 273 блокированных домах (таунхаусах). Примечательно, что домов с апартаментами, набирающих популярность в соседнем Петербурге (в 2016-м их было 4,9%, а в 2017-м уже 6,5% от общего числа новостроек), в Ленобласти по-прежнему не строится. Таких проектов в текущих портфелях региональных девелоперов аналитики ИРСО не нашли.

Зато они отметили, что по сравнению прошлым годом площадь жилья в Ленобласти стала еще меньше. Так, если в 2017 году площадь среднестатистической квартиры в регионе уже заметно отставала от среднероссийского показателя (40 против 50 кв. м), то сейчас она еще уменьшилась — до 38,8 «квадратов» (при среднероссийских 49,3 кв. м).

Самое «скромное» в регионе жилье средней площадью всего 24 кв. м представлено сейчас в жилом комплексе (ЖК) «Северный вальс», который возводит во Всеволожске стройкомпания «Петрострой». Самые просторные (по местным меркам) квартиры в области — 83,5 «квадрата» — можно найти в том же Всеволожском районе в поселке Мистолово в ЖК «Близкое» от застройщика «ПетроСтиль».

Если брать количество новых ЖК, то их в Ленобласти сейчас возводится 168. В состав самого крупного из них — комплекса «Новые горизонты» (поселок Бугры) — входят 25 домов (11 895 квартир) совокупной площадью 423 824 тыс. кв. м. Этот ЖК возводит девелоперская группа «ЦДС» («Центр долевого строительства»). По количеству жилых «квадратов» этому проекту в регионе нет равных. Ближайший преследователь — застройщик «Лидер Групп» — возводит в ЖК «Три кита» (Мурино) 16 домов на 7228 квартир и «проигрывает» лидеру по общей площади почти 148 тыс. «квадратов». Больше домов в области строит сейчас только группа компаний (ГК) «Кивеннапа» — сразу 187 объектов в ЖК «Кивеннапа север» (Первомайское). Но в этом жилом комплексе будет всего 1394 квартиры площадью 96 832 кв. м. Самым маленьким ЖК в регионе можно считать дом в поселке Починок (Приозерский район), рассчитанный на 14 квартир площадью 600 кв. м от застройщика «ВСИ».

t2.jpg

Из чего и какого «роста»

Если рассматривать реализуемые в Ленобласти проекты с точки зрения материалов для стен, то у здешних строителей, как и раньше, в почете «гибридные технологии». «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при возведении 172 домов площадью 2 422 573 кв. м (39,9% от всей площади жилищного строительства в регионе). На втором месте по популярности — блочное домостроение. Именно так возводится 20,9% всей областной жилплощади (411 домов на 1 269 560 «квадратов»). «Чисто» монолитных домов строится меньше — 91, их суммарная жилая площадь составит 1 042 322 кв. м (17,2% от всей площади). Панельных домов в регионе в ближайшее время появится 94, но их совокупная жилая площадь будет равна 768 129 кв. м (12,7% объема рынка). Из «чистого» кирпича в Ленобласти возводится 121 дом площадью 563 323 «квадрата» (9,3% нового жилого метража).

В отличие от «столичного соседа» — Санкт-Петербурга, где средняя этажность текущего жилищного строительства составляет 16,2 этажа (из расчета на строящийся дом) — в области этот показатель составляет всего 7,2 этажа (годом ранее было 8,9). Разница и динамика на снижение обусловлена тем, что больше всего за КАДом сейчас строится домов высотой в 1-3 этажа — 309 зданий (44,9% от всех объектов), в то время как, например, в Северной столице наибольший объем стройки приходится на дома высотой от 18 этажей и выше (47,8% возводимых объектов). Однако, если не брать в расчет такой показатель, как число домов, а сравнить их по количеству квадратных метров, то наибольший объем текущего строительства в Ленобласти будет приходиться на те же 18-24-этажные здания (30,4% от всей жилой площади, детали — см. инфографику). Таковых объектов в регионе сейчас строится 81 (9,1% от числа всех домов).

В остальном высотность возводимых в области жилых зданий распределяется следующим образом: на долю 4-8-этажных домов приходится 22,7% строящихся сейчас объектов (202 дома), 9-12-этажных — 11,6% (103 жилых здания) и 13-17-этажных — 10,7% (95 домов). Появятся в Ленобласти и 9 небоскребов (25 и более этажей). Правда, в общем количестве строящихся домов они занимают 1% рынка, и чуть больше — 3,2% — по количеству жилых площадей. Самым высоким домом, строящимся сейчас в регионе, является 26-этажный многоквартирный дом в муринском ЖК «Девятый вал» (застройщик «Лидер Групп»). На этаж ниже две высотки в Кудрово в комплексах «Лондон» (возводит стройхолдинг Setl Group) и «Новый Оккервиль» от инвестиционно-строительной компании «Отделстрой». К слову, один из корпусов «Нового Оккервиля» считается еще и самым вместительным (по совокупной жилой площади), в нем 75 590 «квадратов» жилья. Сравниться с ним может дом в комплексе «Вернисаж» от «Полис Групп» — 72 608 кв. м.

d1.jpg

Самое главное — кто и когда

За год, прошедший после нашей предыдущей публикации по Ленобласти, строительных организаций в регионе прибавилось (112 против 107), однако на расстановке главных сил это существенно не отразилось. В 2017 году половина регионального рынка как приходилась на десятку крупнейших компаний, так и сейчас. Остался без изменений и «пьедестал почета». Первое место в регионе занимает «ЦДС», в портфеле которой сейчас 636 227 кв. м жилья (10,5% от общего объема возводимых в ЛО «квадратов»). Далее идут застройщики «Лидер Групп» — 430 689 кв. м (7,1% площадей) и «Полис Групп» — 406 634 кв. м (6,7%). Подробный ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице.

Интересно, что Ленобласть, пожалуй, единственный из описанных «СГ» региональных рынков, где наибольший объем текущего жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на которые было выдано в 2014 году. Во всех остальных, изученных нами крупнейших субъектах РФ, старт большинству жилых строений был дан в 2016-2017 годах. Так вот, в Ленобласти четыре года назад приступили к строительству 285 домов на 3 109 522 «квадрата» (51,3% от всех площадей). Годом ранее появились бумаги на запуск 40 объектов, или 689 154 кв. м жилья (11,4%). Еще 191 дом (128 564 кв. м, 2,1% объема) здесь до сих пор возводится по документам, полученным в 2012 году. На долю «свежих» домов, добро на возведение которых было дано в 20152017 годах, приходится 35,3% совокупных площадей (почти 2 млн «квадратов»).

При этом до конца текущего года областные застройщики намерены ввести в эксплуатацию почти две трети (70,8%) строящихся сейчас домов — 629 жилых объектов на 3 309 159 кв. м (это 54,6% нынешней жилой площади). Сдача 26,5% площадей (179 домов на 1 607 182 «квадрата») может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 1 012 070 кв. м жилья (64 дома, или 16,7% всех площадей). Также застройщиками декларируется, что 2% домов встретят новоселов в 2021-2022 годах — 14 и 4 зданий (1,8% и 0,3% региональных площадей соответственно). Два из возводимых сейчас домов — на 320 квартир площадью 10 879 кв. м — будут заселены согласно проектным декларациям не раньше 2023 года. Однако анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию в Ленобласти в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы, и, возможно, не один раз. Так, например, 5 252 кв. м жилья, объявленных к вводу в этом году, изначально должны были быть сданы еще в 2014 году. Еще 193 254 «квадрата» покупатели ждут с 2015-го. Ввод 400 826 кв. м «переехал» на 2018-й с 2016-го. Год своего жилья не смогут получить владельцы 1 294 851 «квадрата», которые им обещали предоставить в прошлом году. А сдачу еще 187 467 и 25 573 кв. м отложили с 2017 года сразу на 2019-й и 2020-й годы соответственно.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка» — явление в Ленобласти весьма распространенное. В переносе сроков ввода объектов с прошлых периодов были замечены 76 (!) из 112 местных застройщиков. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже среди лидеров по объемам текущего строительства в регионе. К счастью, здесь речь в основном идет о несущественном переносе сроков — на месяц-два и не по всему рабочему объему. А вот стопроцентный перенос ввода объектов с прошлых периодов отмечен у 41 областного девелопера (на их счету сотни тысяч кв. м строящегося в регионе жилья). И средняя «просрочка», встречающаяся у таких компаний, уже составляет год-два. Максимальное «уточнение» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 36 месяцев — выявлена у компании «Ленстройматериалы». Уже три года этот застройщик переносит завершение строительства 4 домов на 610 квартир общей площадью 25 041 кв. м в своем ЖК «Янила кантри» (городской поселок Янино-1 Всеволожского района ЛО).

t1.jpg

161858 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Ленинградской области

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№ 8), Москвы (№ 9), Санкт-Петербурга (№ 12) и Ростовской области (№ 17). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».

Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО

Россия. СЗФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 28 мая 2018 > № 2647090


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 25 мая 2018 > № 2647089

Рейтинг самых продаваемых новостроек Москвы.

На первичном рынке недвижимости «старой» Москвы объем продаж в апреле текущего года вырос почти на 22% (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года). По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», в пересчете на «квадраты» – прирост составил 25,8%. Если же сравнивать май 2018 и май 2017 года, то продажи увеличились вдвое.

По мнению экспертов компании, активность покупателей продолжается с марта 2018 года и, в первую очередь, связана с макроэкономикой. «На потребителей действует информация об изменениях в законодательстве для застройщиков и постепенном переход на проектное финансирование, что может привести к росту цен, – считает Наталия Кузнецова, генеральный директор компании. – Стимулировали рост продаж также снизившиеся ставки по ипотеке и весомые скидки, предлагаемые застройщиками».

Как отмечают аналитики, большая часть спроса сконцентрирована на комфорт-классе – 54%, на бизнес-класс приходится 39,5% от общего спроса, на эконом-класс – 6,3%.

Специалисты компании выяснили, какие московские новостройки «массового» и бизнес- сегментов привлекали покупателей больше всего.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 25 мая 2018 > № 2647089


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 24 мая 2018 > № 2647106

Взяли на хранение.

В Московском регионе зафиксировано резкое снижение вакантности складских помещений.

Начало нынешнего года было отмечено на складском рынке заметным увеличением спроса на фоне скромного роста нового предложения. Объем сделок аренды и покупки складов в Московском регионе вырос в I квартале втрое по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составил 452 тыс. кв. м. Данный результат является рекордным для первых кварталов за всю историю наблюдений.

При этом девелоперская активность в начале года оставалась низкой: на рынок вышло всего 68 тыс. кв. м. Снижение ввода, наблюдающееся после 2014 года, вызвано несколькими основными факторами. Сохраняется высокий уровень вакантных площадей в готовых зданиях — на уровне 1 млн кв. м, арендные ставки остаются на низком уровне.При этом сократилось количество спекулятивных проектов, реализуемых «несистемными» для складского рынка девелоперами, а значительную долю в объеме ввода занимают объекты под клиента.

До конца года мы ожидаем ввода 879 тыс. кв. м новых складских площадей, но около половины этого объема сформируют крупные проекты builttosuit, преимущественно реализованные для ритейлеров. Стоит отметить, что торговые операторы были весьма активными в I квартале, они сформировали около 40% спроса. В числе заметных сделок стоит отметить аренду компанией «ВкусВилл» склада «Дикси» в «PNK Парк Северное Шереметьево», покупку ритейлером «Максидом» здания «Нидан Соки», расширение компании DNS в «Атлант Парк», а также новый BTS-проект A Plus Development для производственной компании AGC Glass в Клину.

На протяжении года бизнес-активность на рынке остается высокой (объем сделок превышает 300 тыс. кв. м в квартал). Это связано со стабильно низким уровнем арендных ставок. Средний уровень запрашиваемых ставок на складском рынке Московского региона по новым сделкам находится в диапазоне 3-3,2 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Такой уровень характерен для большинства строящихся объектов на малом бетонном кольце А-107. Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению и зависят от степени удаленности от МКАД. Проекты, расположенные в пределах пятикилометровой зоны от МКАД предлагаются по более высоким ставкам — от 3,6 до 4 тыс. руб. за кв. м.

При условии сохранения текущего уровня активности на рынке мы ожидаем, что объем сделок со складами в Московском регионе по итогам года может достичь 1,5 млн кв. м. Сейчас на рынке ведется активная работа над целым рядом крупных заявок площадью свыше 30 тыс. кв. м каждая, и, что важно, спрос на большие блоки формируют компании самых разных секторов. На фоне этих позитивных сигналов опасения вызывают только геополитические события, которые могут скорректировать планы развития некоторых компаний, а в ряде случаев поставить их на паузу.

На фоне активизации спроса доля вакантных площадей по итогам I квартала 2018 года доля свободных складских площадей упала до 6,4% против 8,3% на конец 2017 года. В абсолютном выражении объем незанятых помещений снизился до 1,08 млн кв. м. Данный показатель как в относительном, так и в абсолютном значении является минимальным с начала 2015 года.

Существенному сокращению объема свободных помещений в течение квартала способствовала высокая активность на вторичном рынке. За первые три месяца года свой статус с «занято» на «свободно» и наоборот сменили более 0,5 млн кв. м в существующих объектах. Значительное превышение занятых блоков над высвободившимися привело к снижению вакантности. В целом тренд сокращения объема незанятых складов прослеживается с начала 2017 года. Однако надо отметить, что более половины из строящихся проектов 2018 года (487 тыс. кв. м) на данный момент не заняты. Ввод такого количества спекулятивных складов, безусловно, в какой-то момент приведет к росту вакантности, но высокая активность рынка будет способствовать ее сокращению. По итогам года мы ожидаем стабилизации доли свободных площадей в пределах 6-7%.

в2.jpg

452 тыс. кв. м составил объем сделок аренды и покупки складов в Московском регионе в I квартале 2018 года

Автор: Оксана КОПЫЛОВА, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 24 мая 2018 > № 2647106


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 24 мая 2018 > № 2647096

Места есть?

Офисные площади в деловом центре «Москва-Сити» постепенно заполняются.

За время, прошедшее с кризиса 2014 года, объем пустующих офисных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» сократился более чем в 2,5 раза — с 340 тыс. кв. м (вакансия — 43%) до 130 тыс. кв. м (вакансия — 13%). Об этом свидетельствуют результаты исследования, проведенного международной консалтинговой компанией Knight Frank. До конца текущего года аналитики прогнозируют сокращение объема свободных площадей еще на 4 п.п. — до 9%. Таким образом, объем вакансии в районе «Москвы-Сити» будет ниже, чем в среднем по рынку.

По оценкам аналитиков, в целом в столичных офисах класса А к концу 2018 года доля вакантных площадей снизится с 15,2% до 13%, а в офисах класса В — с 10,9% до 9%. Если брать «Москву-Сити» и еще два наиболее востребованных деловых района — Павелецкий и Белорусский, то во всех трех доля вакантных площадей будет примерно одинаковой. По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Константина Лосюкова, одна из причин хорошей заполняемости площадей в «Москве-Сити» — низкий объем нового строительства. До конца года в районе запланирован ввод в эксплуатацию только одного объекта — ОКО (фаза II), площадь офисов в котором составит 26 тыс. кв. м. К концу 2019 года планируется ввод в эксплуатацию комплекса Neva Towers, офисная составляющая в котором — около 50 тыс. кв. м.

На сегодняшний день в районе введено в эксплуатацию 12 зданий с суммарной арендопригодной площадью 1,153 млн кв. м. Стоит отметить, что на офисы класса А в ММДЦ «Москва-Сити» приходится 21% от всего объема предложения офисов класса А в Москве. Объем свободных площадей составляет 129 тыс. кв. м, из них 27,2 тыс. кв. м выставлены на продажу, оставшаяся часть предлагается в аренду. Значительная доля предложения офисов (62%) находится в состоянии «под отделку».

Основной спрос на офисы в «Москве-Сити» на сегодняшний день сформирован российскими компаниями (74%), оставшаяся часть приходится на иностранных арендаторов и владельцев. Для сравнения: в 2007-2010 гг., когда на рынок выходили первые объекты в деловом кластере, доля иностранных компаний достигала 60%. С увеличением объема предложения доля иностранцев размывалась растущим спросом со стороны российского бизнеса (банки, некоммерческие организации, ТЭК, сфера услуг и т. д.).

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в «Москве-Сити» составляет 30 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, диапазон ставок варьируется в диапазоне от 18 до 50 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Столь высокая разница в стоимости помещений зависит от их состояния (с отделкой или без) и этажности. Для сравнения: в Павелецком и Белорусском деловых районах, в которых сосредоточены схожие по классу объекты, ставки аренды в классе А колеблются в пределах 26,1-29,2 тыс. руб. за 1 кв. м. в год. В классе B — 2021тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Средневзвешенная запрашиваемая цена продажи готовых офисов составляет 396,8 тыс. руб. за 1 кв. м (без НДС), а диапазон стоимости — от 300 тыс. руб. до 550 тыс. руб. за 1 кв. м. Средневзвешенная цена продажи офисов в строящихся зданиях составляет 243,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

в1.jpg

9% составит доля пустующих офисных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» к концу текущего года (прогноз)

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 24 мая 2018 > № 2647096


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 24 мая 2018 > № 2647095

В противовес «каменным джунглям».

О необходимости развития малоэтажного строительства разного формата говорится уже много лет на самых разных уровнях власти. Тем не менее, этот сегмент пока не получил достаточного импульса для развития в виде законодательного регулирования или масштабной господдержки профильных застройщиков. Некое оживление на этом рынке было отмечено несколько лет назад в ряде зон Подмосковья в связи с ограничением на строительство высокоэтажных домов, а также в момент, когда столичные власти активно говорили о перспективе массовой застройки малоэтажкой территории Новой Москвы. В «майских» указах президента говорится о необходимости увеличить ввод жилья, но о малоэтажке, к сожалению, не сказано. Да и в целом, тенденции на снижение высотности многоквартирников в не наблюдается. Девелоперам, специализирующимся на строительстве такой недвижимости остается запастись терпением и выдвигать предложения.

Сергей Патрикеев, генеральный директор девелоперской компании «Тройка Рэд»:

Эксперт

На современном строительном рынке существует несколько значений термина малоэтажное жилье, но сегодня хочется поговорить о проектах многоквартирных домов до четырех этажей высотой, а также сказать о реальных факторах, которые могут повлиять на положительную динамику развития малоэтажного жилищного строительства (МЖС).

Основное преимущество МЖС перед многоэтажным - это загородный образ жизни, подразумевающий меньшую плотность населения и трафика, низкую плотность застройки, более натуральную архитектуру в противовес «каменным джунглям», высокие темпы строительства, хорошую экологическую обстановку, а также добрососедство за счет небольшого числа жителей. Справедливости ради стоит сказать, что объектов, которые сочетали бы в себе все вышеперечисленные условия, к сожалению, не так много. Однако, при строительстве и последующей реализации условно идеального проекта девелопер сталкивается с рядом трудностей.

Первая проблема малоэтажного строительства в России – это, как правило, высокая себестоимость в сравнении с многоэтажными домами. Поскольку в таком проекте на 1 га земли можно построить меньше жилых площадей, то «квадрат» продаваемой площади обходится дороже. По этой же причине происходит удорожание проведения коммуникационных систем, внутриплощадочных сетей и благоустройство территории.

Вторая проблема – продажи таких квартир на этапе строительства. Зачастую застройщикам приходится снижать (и даже демпинговать) стоимость кв. метра на самом старте реализации, так как объем продаж достаточный для финансирования строительства начинается не ранее чем к моменту возведения каркаса 3-4 этажа здания. После этого этапа покупатели видят «движение» на стройплощадке еще максимум 1-2 месяца: далее начинаются инженерно сложные вопросы подключения площадки к сетям, подведение коммуникаций. Но этой работы не видно и у покупателей создается впечатление отсутствия динамики строительства. В результате, клиенты на этапе строительства более активно выбирают соседние многоэтажные стройки, где работа внешне «кипит»: крутятся краны, ездят бетономешалки, меняется фасад зданий, кладутся сети, ведется благоустройство и т.д.

Существует и третья сложность, которая связана с готовностью покупателей к приобретению недвижимости в проектах МЖС. Большинство людей при выборе недвижимости в одинаковых локациях отдают предпочтении объектам, где они могут приобрести больше квадратных метров за один и тот же бюджет покупки. В таком выборе клиенты не учитывают всех основных преимуществ проживания в малоэтажных комплексах: комфортная среда обитания, загородный образ жизни, благоприятное природное окружение и низкая плотность застройки. Падение уровня реальных доходов населения не способствует изменению этой ситуации. А поскольку есть еще проблемы 1 и 2, то экономическая эффективность МЖС оказывается существенно ниже, чем при многоэтажной застройке.

Конечно, бывают исключения, когда малоэтажный проект в конкретной локации оказывается экономически эффективнее высотной застройки. Например, застройщик приобретает (получает) землю под МЖС. После этого он подает документы на переоформления назначения земли и разрешения на высотную застройку из-за вышеупомянутых сложностей. Для пересогласования градостроительной документации требуется определенное время, точные сроки которого не регламентированы и не установлены. До момента получения необходимой документации компания не может приступить к строительству и реализации проекта, следовательно, терпит убытки. Если девелопер понимает, что по каким-то причинам сроки согласования затягиваются, то бывает эффективнее начать строить то, что уже согласованно и на что получено разрешение, то есть малоэтажку.

Еще один вариант экономической эффективности МЖС: спрос на недвижимость в конкретной локации настолько мал, что выгоднее продать меньшее количество площадей быстро и по высокой цене, чем продавать много, дешево и долго, привлекая покупателей низкой ценой из других локаций. Также можно говорить о высокой доходности проектов МЖС, если стоимость земли близка к нулевой и не оказывает существенного влияния на себестоимость.

На мой взгляд, есть два условия, при которых у малоэтажного многоквартирного строительства есть реальные перспективы развития, а именно увеличение доли в общем объеме строительства. Первое – появление потребителя, готового приобретать более дорогие квартиры в локации. Ниша потребителей, предпочитающих формат жилья «3+» (3-этажный многоквартирный дом + мансарда) в нашей стране практически отсутствует. Сейчас малоэтажные многоквартирные объекты строительства - это именно тот случай, когда не спрос рождает предложение, а предложение рождает спрос. Покупателя необходимо воспитывать, взращивать и приучать к такому образу жизни (как делали в свое время продавцы вина в России), а на это может потребоваться 15-20 лет, которые застройщики не готовы потратить.

Второе условие - четкое градостроительное регулирование, с жесткими условиями соблюдения. Требование, что на определенных территориях дома свыше четырех этажей не строятся – должно соблюдаться строго и без исключений. Тогда и стоимость земли будет подстраиваться под эти требования. И разные игроки рынка будут находиться в одинаковых условиях. Вопрос только в том, а нужны ли людям такие ограничения. Ответить должны покупатели, голосуя рублем.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 24 мая 2018 > № 2647095


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 24 мая 2018 > № 2647091

Новостройки бизнес-класса Москвы: застройка окраин.

Окраины «старой» Москвы продолжают активно застраиваться. Этому способствует развитие столичного метрополитена, а также наличие стабильного спроса на жилые проекты внутри МКАД. Специалисты департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировали рынок первичной жилой недвижимости в районах, расположенных у МКАД.

Всего в Москве 36 районов, границы которых выходят на МКАД. В настоящий момент реализация новостроек ведется только в 25. Общий объем предложения на первичном жилом рынке удаленных районов составляет 10,2 тысячи квартир или 635,8 тысяч квадратных метров из расчета суммарной площади квартир. Четверть предложения рынка новостроек без учета элитного сегмента сконцентрировано в районах у МКАД. За 2017 год список районов, где реализуются новые жилые комплексы, увеличился на 4 района, а с начала 2018 года этот список пополнился еще одним районом – Зябликово, где в марте открылись продажи в ЖК Fresh компании «Донстрой».

«Средневзвешенная стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке жилья в удаленных районах составляет 163,7 тысяч рублей. В локациях, приближенных к МКАД, 86 % составляют жилые проекты массового сегмента, из которых 77% приходится на комфорт-класс, на стандарт (эконом) – 9%. На бизнес-класс приходится только 14%. Объем предложения элитного класса представлен небольшим объемом квартир в двух жилых комплексах: «Дом в Олимпийской деревне» и Tweed park», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

На районы, которые расположены на окраинах города, приходится 37% от общего объема предложения новостроек массового сегмента в границах «старой» Москвы. В разрезе по округам 74% от всего объема предложения новостроек сосредоточено в районах, входящих в состав САО, ЗАО и ЮАО.

С учетом удаленного от центра расположения средняя стоимость объектов комфорт-класса меньше, чем в среднем по Москве на 4%, и составляет 153,9 тысяч рублей. Средняя цена в бизнес-классе составляет 217,9 тысяч рублей, что меньше на 23% от среднего значения по городу.

В тройку районов с наиболее высокой средней стоимостью входят Тимирязевский (240,8 тыс. руб.), Ясенево (236,4 тыс. руб.) и Строгино (234,6 тыс. руб.). Минимальный средней размер стоимости квадратного метра отмечен в новостройках районов Бирюлево Восточное (128,1 тыс. руб.), Западное Дегунино (139,9 тыс. руб.) и Чертаново Южное (142,2 тыс. руб.).

В 17 из рассматриваемых районов наблюдается положительная динамика стоимости жилья. По сравнению с декабрем 2017 года наибольший рост в размере 6-7% был отмечен в районах Западное Дегунино, Люблино и Теплый Стан. В 7 районах средняя стоимость квадратного метра, наоборот уменьшилась. Наибольшая отрицательная динамика на уровне 8% была зафиксирована в таких районах, как Покровское-Стрешнево, Тимирязевский и Тропарево-Никулино. Во всех трех районах количество проектов в реализации осталось прежним, а отрицательная динамика стоимости связана с ценовой политикой застройщиков.

«Развитию проектов будет способствовать открытие новых станций метро. Это особенно актуально для ЗАО, в районе Мичуринского проспекта. В настоящий момент Калинино-Солнцевская линия продлена до станции «Раменки». В одноименном районе на сегодняшний день реализуется 8 жилых комплексов. В то время как в конце 2017 года было 5. Помимо ЖК «Лобачевский» в районе Раменки в 2018 году появились ЖК «Лобачевского 120» и ЖК «Небо». Плюс в той же локации заявлено о потенциальном старте еще двух жилых проектов», говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 24 мая 2018 > № 2647091


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 23 мая 2018 > № 2647067

Загородный рынок Подмосковья: спрос на дорогие дома.

Специалисты департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty анализируют, как изменились за год основные тренды на рынке загородной недвижимости в ценовом сегменте от 30 млн рублей. В исследовании учтены отдельно стоящие дома, реализованные в первом квартале 2018 года.

Снижение количества сделок и рост самого высокого сегмента

По итогам первого квартала 2018 года эксперты отмечают снижение продаж на 7% относительно аналогичного периода прошлого года. При этом, самое заметное снижение на 26% отмечается в ценовом сегменте от 30 до 60 млн рублей. Сегмент от 60 до 120 млн рублей демонстрирует рост на 37%. На 42% снизилось количество продаж в сегменте от 120 до 250 млн рублей. А самым позитивным явлением можно считать, что самый высокобюджетный сегмент от 250 млн рублей показал рост на 67% к первому кварталу прошлого года. Одним словом, самых крупных сделок на рынке стало больше, а самых бюджетных меньше.

Средняя стоимость проданных домов

Средняя цена реализации по всем направлениям, где в первом квартале 2018 года была продана недвижимость стоимостью от 30 млн рублей, составила 105,5 млн рублей. В прошлом году за аналогичный период была зафиксирована сумма 94,5 млн рублей. Спрос на высокобюджетную недвижимость по-прежнему сконцентрирован на Рублеово-Успенском шоссе, где средняя стоимость реализованного объекта почти в два раза превышает среднюю стоимость объекта по всему рынку. На Рублево-Успенском шоссе средняя стоимость проданного дома – 201 млн рублей (в прошлом году за тот же период она составила здесь 141 млн рублей). На Новорижском шоссе эксперты отметили другую картину: средняя стоимость проданного дома снизилась на 13,5% и составила всего 83 млн рублей.

На какую сумму продано домов по направлениям

Суммы за проданные дома по всем направлениям выросли на 3% относительно первого квартала 2017 года. Рассмотрим динамику по лидирующим направлениям. Так, на Рублево-Успенском шоссе было продано домов на 3,2 млрд рублей. В прошлом году в первом квартале доход продавцов по этому направлению составил 2,1 млрд рублей.

Для сравнения: на Новорижском шоссе в первом квартале 2018 года домов продано на 1,9 млрд рублей (в прошлом году на 2 млрд рублей), на Дмитровском шоссе на 227 млн рублей (в прошлом году на 320 млн рублей), на Калужском шоссе на 519 млн рублей (в прошлом году на 332 млн рублей), на Киевском шоссе на 220 млн рублей (в прошлом году на 169 млн рублей)

Активизация продаж на вторичном рынке

Спрос на вторичные объекты по-прежнему превышает спрос на объекты первичного рынка (что объясняется отсутствием новых проектов). Пик востребованности объектов вторичного рынка эксперты отмечали в 2017 году (на вторичный рынок пришлось 85% продаж по итогам первого квартала). В этом году за аналогичный период на вторичном рынке продано 68%, а 32%, соответственно, на первичном рынке.

Востребованность готовых под ключ объектов

Этот тренд тоже по-прежнему актуален – готовые под ключ объекты пользуются наибольшим спросом. Из 100% проданных объектов 52% были готовы под ключ. Однако нельзя не отметить, что спрос на объекты под отделку подрос на 13%. Так, если в первом квартале 2017 года было продано 35% объектов под отделку, то в этом году 48%.

Сделки в рублях

С каждым годом растет количество продаж объектов, выставленных в рублях. В первом квартале 2018 года 32% сделок прошли с участием домов, экспонирующихся в долларах, 68% - в рублях, сделок с домами, выставленными в евро, не было. При этом количество продаж домов, экспонирующихся в рублях, возросло на 2% в отношении первомго квартала 2017 года.

Экспозиция

Средний срок экспозиции проданных объектов удлинился в среднем на 352 дня.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 23 мая 2018 > № 2647067


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 22 мая 2018 > № 2647066

Без удобств.

Девелоперы отказываются от инфраструктуры в загородных поселках

За последние десять лет облик современного загородного поселка сильно изменился. Любители загородной жизни постепенно лишились ресторанов, фитнес-клубов и салонов красоты, а в новых поселках замечен тренд на сокращение набора центральных коммуникаций до электричества и газа. Вектор смещается в сторону развития проектов вблизи городов с обширной инфраструктурой и ее минимизации в самом поселке. Домовладения при этом также стали заметно меньше по площади.

Говоря об изменениях, произошедших в подмосковных организованных поселках, эксперты ИНКОМ-Недвижимость, в первую очередь, отмечают степень их обеспечения коммуникациями.

«Десять лет назад даже в тех проектах, которые расположены на расстоянии 80-100 км от Москвы и предназначены скорее для сезонного проживания, было принято прокладывать все центральные коммуникации, т.е. электричество, газ, водопровод и канализацию, – вспоминает руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости Антон Архипов. – Сегодня в дальних поселках чаще всего можно найти только электричество, иногда – водопровод. Впрочем, проекты, находящиеся в пределах 30-40 км от столицы, тоже не могут похвастаться полным набором удобств: в 80% новых поселков объем коммуникаций сокращен до электричества и газа. Жильцам приходится самостоятельно решать вопросы водоснабжения и установки очистных сооружений».

До 2008 года амбициозные проекты старались выделиться среди конкурентов широким инфраструктурным оснащением: в них были представлены не только детские и спортивные площадки, но и полноценные зоны отдыха, магазины, кафе, салоны красоты и даже мини-зоопарки. Однако последующие волны кризиса «смыли» значительную часть полезных и развлекательных объектов. Если поселкам низших ценовых сегментов со стандартными детскими площадками и так было нечего терять, то бизнес-класс сильно ощутил на себе кризисные последствия: во многих проектах из былого разнообразия остались только мини-магазины и службы быта. По оценкам специалистов компании, больше половины ресторанов и фитнес-клубов оказались закрыты по причине убытков.

«Нередко бывало, что на этапе активных продаж девелопер поселка собственными средствами поддерживал находящийся в нем ресторан, поскольку тот повышал спрос, – рассказывает руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости Алексей Сенчук. – Однако когда финансовые вливания прекращались, ресторан закрывался, не продержавшись и года. Все-таки в кризисное время наличие кафе в проекте может обуславливаться только его хорошей посещаемостью, что большая редкость: для этого нужна и популярная локация, и стабильно высокая проходимость – чтобы его посещали не только жители поселка. Похожая ситуация с фитнес-клубами. Люди пользуются этими объектами время от времени, а сдавать на них приходится немалые деньги».

Застройщики все больше ориентируются на внешнюю инфраструктуру, т.е. развивают проекты рядом с крупными населенными пунктами, минимизируя ее наличие в самом поселке.

«На самом деле это неплохая тенденция, – считает Антон Архипов. – Пусть объекты инфраструктуры и не находятся в шаговой доступности, зато они качественные. Это особенно актуально, если учесть, что увеличивается число людей, переезжающих за город на постоянное проживание, и все больше клиентов рассматривают загородную инфраструктуру как основную, которой они будут пользоваться».

Другой тренд – оптимизация площадей, отведенных под инфраструктуру в поселке.

«Растет популярность многофункциональных спортивных площадок, – приводит пример Алексей Сенчук. – Они позволяют использовать одну территорию для занятий разными видами спорта: футболом, баскетболом, волейболом и т.д. Соответственно, зимой эти площадки превращаются в катки и хоккейные коробки. Места для них тоже выбираются неслучайно: например, это может быть зона у очистных сооружений, где по санитарным нормам дома возводить нельзя».

Рассуждая о том, чья поведенческая модель в отношении инфраструктуры изменилась первой – покупателей или девелоперов, – специалисты не дают однозначного ответа.

«Это как спор о курице и яйце, – проводит аналогию Алексей Сенчук. – Покупатель сейчас не гонится за разнообразной инфраструктурой, он ищет то, что подешевле. А застройщик и рад: у него нет средств на насыщение поселка. Если бы рынок загородного жилья пребывал в состоянии десяти- или хотя бы пятилетней давности, девелоперы были бы не против строить больше объектов социального назначения».

За десять лет в поселках сократилась не только инфраструктура, но и размеры самих лотов: если раньше в эконом- и комфорт-классах преобладали домовладения площадью около 200 кв. м с участками 10-12 соток, то сейчас метражи уменьшились до 100-120 кв. м для домов и до 6-8 соток для участков. В бизнес-классе средняя площадь домов снизилась с 350-400 кв. м до 180-220 кв. м, а размеры участков – с 20 до 12 соток.

При этом, по данным исследования, в идеале покупатели хотели бы приобрести дом площадью 120-150 кв. м в высокой степени готовности за 5-6 млн руб., однако в действительности их условия оказываются выполнимы только в 20% случаев, а реальный бюджет превышает желаемый в среднем на 50%.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 22 мая 2018 > № 2647066


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647097 Александр Князев

Взгляд со стороны.

Проверка Минстроя помогла НОСТРОЙ устранить ряд недочетов в работе

В начале весны Минстрой России провел первую за всю историю существования Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) проверку, в рамках которой ведомством были запрошены документы по всем основным направлениям деятельности Ассоциации. О результатах инспекции «СГ» подробно рассказал заместитель исполнительного директора НОСТРОЙ Александр КНЯЗЕВ.

«СГ»: Чем была вызвана проверка регулятора?

Александр Князев: Это было обычное контрольное мероприятие, которое осуществляется Минстроем России в соответствии с законодательными требованиями. Ведомство провело плановую документарную проверку НОСТРОЙ впервые за девять лет, то есть за все время существования нацобъединения. Коллеги проделали большую работу, запросили и изучили множество документов и указали нам на ряд недочетов, относящихся к различным периодам деятельности ассоциации. Большая часть замечаний, отраженных в акте проверки Минстроя, носит скорее рекомендательный характер, нежели претензионный. НОСТРОЙ ежедневно генерирует и обрабатывает огромное количество документов. По большому счету, было бы удивительно, если бы за такой длительный срок работы к нам не было бы никаких замечаний.

«СГ»: Как именно проходила проверка?

А.К.: Сама проверка проводилась с 27 февраля по 28 марта текущего года. Работа комиссии Минстроя, состоявшей из семи человек, курировалась Правовым департаментом министерства. Рабочей группой, которую возглавляла заместитель директора департамента Надежда Чуйкова, для изучения был истребован огромный массив документов. При этом часть документов было просто физически невозможно предоставить — не хватило бы принтеров и бумаги. В рабочем порядке эти вопросы были оперативно скорректированы с Минстроем, и мы согласовали передачу части документов на электронных носителях. Проверка явилась для нас определенной встряской с точки зрения временных и трудозатрат, но в любом случае дала исключительно положительный эффект, позволивший взглянуть на деятельность НОСТРОЙ со стороны, выявить направления по совершенствованию работы ассоциации в дальнейшем.

«СГ»: Какие недочеты были обнаружены в ходе проверки?

А.К.: Проверка не выявила ничего сенсационного. Грубых нарушений в деятельности НОСТРОЙ нет. Да, недостатки в работе есть, будем их исправлять. Замечания носят в основном технический и легко устранимый характер. В предписании ведомства указаны семь блоков: оптимизация организационной структуры национального объединения, внесение отдельных изменений в устав и внутренние документы, обеспечение формирования третейского суда при НОСТРОЙ, оптимизация разработки и утверждения стандартов на процессы выполнения работ, порядок ведения Национального реестра специалистов (НРС) и обеспечение надлежащего представительства и защиты интересов НОСТРОЙ в судах.

Некоторые выявленные нарушения не являются критичными, более того носят единичный характер. Так, например, по мнению Минстроя, в одном случае нами на один день нарушен срок рассмотрения заявительных документов для получения статуса СРО, однако, если опираться на Гражданский кодекс РФ, то это не совсем так. По мнению проверяющей организации, 30-дневный срок принятия Ассоциацией решения начинает исчисляться со дня поступления документов, в то время как в Гражданском кодексе РФ четко сказано, что отсчет начинается со следующего дня за днем получения, и в этом случае мы уложились. Или возьмем другой пример. В нашем уставе прямо не указана функция по предоставлению сведений из единого реестра членов СРО. Вместе с тем мы эти выписки представляем по запросу МВД, налоговой инспекции и иных организаций по несколько десятков в месяц. Дело в том, что любая обязанность или функция Национального объединения, поименованная в Градостроительном кодексе, обязательна для исполнения, даже если она впрямую не содержится в его уставе. Кроме того, одним из предметов деятельности по нашему уставу является «выполнение иных функций, не противоречащих действующему законодательству». Зачем цитировать весь кодекс в уставе? А если вспомнить, что нормы Градостроительного кодекса меняются несколько раз в год? Однако в этом случае мы прислушаемся к рекомендации коллег и на осеннем съезде 2018 года постараемся внести в устав соответствующие изменения.

Ряд замечаний связан с необходимостью предоставления со стороны НОСТРОЙ дополнительных документов и разъяснений по ним, после чего эти вопросы с большой вероятностью будут сняты.

«СГ»: Что в настоящий момент происходит с судебной деятельностью Ассоциации?

А.К.: Мы предпринимаем определенные шаги по повышению эффективности судебной работы НОСТРОЙ. Речь идет, в первую очередь, об исках об истребовании средств компенсационных фондов исключенных СРО. За 2017 год и три с половиной месяца текущего года количество дел, где НОСТРОЙ выступает истцом, ответчиком или третьим лицом, составило 836. Это огромный объем работы. Ни для кого не секрет, что с момента вступления в силу закона № 372-ФЗ было исключено из реестра более четырех десятков СРО, не отвечавших требованиям закона. И в основном речь шла о сохранности компфондов. Это, в свою очередь, вызвало огромное количество судебных споров. В большинстве из них НОСТРОЙ является стороной процесса. В связи с многократным увеличением количества судебных дел с участием Ассоциации мы были вынуждены привлекать дополнительно к штатным специалистам сторонних юристов по гражданско-правовым договорам. Здесь нами преследовалась цель — экономия бюджета. Ведь мы понимаем, что такая ситуация носит временный характер. Однако, к сожалению, несмотря на тщательный отбор кандидатов, вскоре мы столкнулись с проблемой ответственности. Ведь пропустив, например, судебное заседание или срок подачи жалобы, такой специалист рисковал в худшем случае тем, что с ним не продлят договор. Поэтому сейчас мы привлекаем адвокатов. Находясь под угрозой отзыва у них адвокатской лицензии, они уже точно будут нести персональную ответственность за результаты своей работы.

Вместе с этим хочу заметить, что в целом статистика у нас по ведению судебных дел положительная. Так, НОСТРОЙ, например, привлекался ответчиком в 97 делах, из которых 61 дело мы выиграли, 27 — рассматриваются в судах первой инстанции, остальные — в других инстанциях, вплоть до Верховного Суда РФ. Огромное количество дел напрямую связано с увеличившимся количеством исключенных саморегулируемых организаций. Среди них те, кто вообще не перевел свои компфонды в НОСТРОЙ либо перевел от 0,05 до 5% требуемой суммы. Важно отметить, что некоторые заявления строителей мы не можем удовлетворить, потому что средства не поступили от исключенной СРО в НОСТРОЙ или все поступившие средства уже перечислены по ранее поданным заявлениям. К сожалению, судьи зачастую ассоциируют НОСТРОЙ с СРО и применяют к выплатам, которые мы производим, неприменимые нормы. Порой вообще сложно понять судей даже с точки зрения логики. Например, в одном из дел истцом была строительная компания, которая состояла в СРО, исключенной из реестра. Суд обязал нас перечислить 2 млн рублей убытков, а также проценты «за пользование чужими денежными средствами». При этом исключенная из реестра СРО нам ни рубля не перевела! Из чего исходил суд, трудно даже понять. Конечно же, это решение мы обжалуем. НОСТРОЙ также подает иски к исключенным СРО об истребовании компфондов, дел и реестра членов. Зачастую эта работа затягивается на долгие месяцы. Так, в одном из случаев в первой и апелляционной инстанциях суд отказал нам. Однако нашим юристам удалось добиться поддержки в кассационной инстанции, которая отменила все принятые судебные решения и вернула дело в суд первой инстанции. Новый процесс мы выиграли. Но на все это ушло больше года и огромные усилия сотрудников правового департамента Ассоциации.

Для справки, по оставшимся 703 делам НОСТРОЙ выступал или выступает третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований. При этом большинство этих дел мы должны держать на контроле, так как наш статус может в любой момент измениться. В связи с этим нами проведена работа по внедрению специальной системы отслеживания судебно-претензионной деятельности. Мы провели переговоры с различными разработчиками для определения подходящего программного продукта, отвечающего нашим требованиям и позволяющего контролировать постоянно растущий информационный массив в режиме реального времени и планировать будущую деятельность.

«СГ»: В какой срок должны быть устранены все замечания Минстроя?

А.К.: По предписанию ведомства — до 28 июня 2018 года. Нами сразу же была организована работа по исправлению выявленных недочетов и усилению контроля по отдельным направлениям. Часть претензий и замечаний уже оперативно устранена. Часть замечаний перестанет быть таковой, как только мы представим дополнительные документы в Минстрой. В НОСТРОЙ создана специальная комиссия, которая уже проработала все указанные в предписании и акте Минстроя замечания, сделала выводы о том, устранимы ли они, как их устранить и как их предупредить в будущем. Уверен, что подробный отчет мы представим в Минстрой точно в срок.

Справочно

Результаты плановой проверки НОСТРОЙ, проведенной весной этого года Минстроем России, размещены на портале ФГИС «Единый реестр проверок» Генеральной прокуратуры РФ. На этом ресурсе размещаются результаты всех проверок государственных органов.

Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647097 Александр Князев


Россия > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647094

Уход от фиктивности.

Как либерализация госрегистрации юрлиц скажется на офисном рынке.

Власти планируют либерализовать госрегистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (ИП), дав возможность компаниям «прописаться» по почтовому адресу. Теперь, благодаря этой реформе, уйдет в прошлое незаконный бизнес по массовой регистрации юрлиц. Зато выиграют бизнес-центры, которые смогут диверсифицировать свою деятельность, предложив услуги предпринимателям, которым постоянно не нужен офис. Это и прием корреспонденции, и телефонное обслуживание, а также по аренде офисов или переговорных комнат на короткий срок.

Эксперт

Ирина Баева, управляющий директор компании Regus в России

В настоящее время малый бизнес и ИП вынуждены арендовать коммерческие помещения на постоянный срок для регистрации в налоговых органах. Широко распространена дешевая фиктивная регистрация, но она чревата проблемами. При выездной проверке на адрес, где зарегистрировано много компаний, налоговые службы установят нарушение. Это может повлечь за собой штрафные санкции, принудительную ликвидацию общества, дисквалификацию руководителя. У ИП, в отличии от ООО, есть вариант - указать личный адрес регистрации. Но этот путь также неидеален – приходят на дом контрагенты и клиенты. В этом смысле можно упомянуть и проблемы при открытии расчетного счета – банки могут отказать в этой услуги, при ненадлежащем месте ведения бизнеса. Планируется, что закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» увидит свет в июле 2018 года и нивелирует данную проблему.

Однако и с введением новых правил будут нюансы. Почтовый адрес, который предлагается малому бизнесу, подходит для официального документооборота с госорганами, но неудобен для контактов с контрагентами и клиентами. Далеко не все захотят указывать почтовый ящик в своих контактных данных. Поэтому после выбора регистрации «по почтовому ящику» встанет вопрос об указании адреса для партнеров и клиентов. Для этого можно снять «виртуальный офис», позволяющую выбрать адрес престижного бизнес-центра как контактный для партнеров и клиентов.

Стоит также отметить, что на рынке все больше предпринимателей, которым не нужен постоянный офис и предпочитают работать из дома, коворкинга или кафе или нанимают удаленных сотрудников. По статистике, в России ежегодно возникают десятки тысяч стартапов, 90% из которых в течение года разоряются. И этим компаниям обычно не нужна аренда офиса на 11 месяцев, а это - стандартное предложение арендодателя. Зато им требуется периодическая аренда офиса для проведения статусных переговоров. Спросо пользуется и услуга по подключению за доплату телефонного номера, по которому секретарь принимает звонки от имени компании и затем либо переадресовывает их на другой номер клиента, либо отвечает по заданному скрипту, записывая контакты звонившего.

Сейчас, по нашим данным, аренду виртуального офиса, как дополнительную услугу, предлагают в Москве порядка 60 бизнес-центров, в Санкт-Петербурге - около 30. Число виртуальных офисов растет на 20% ежегодно, но в связи с госреформой мы прогнозируем всплеск интереса к этой услуги. В 2019 году число компаний, желающих заказать себе виртуальный офис, увеличится минимум в пять раз.

Россия > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647094


Россия > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647093

Разговор о будущем.

Конкурс заставил малые города задуматься о своем месте в глобальной структуре «регион-страна-мир».

Одиннадцатого мая члены федеральной конкурсной комиссии Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды в малых городах и исторических поселениях утвердили технический отчет, представленный межведомственной рабочей группой. Всего на конкурс было представлено 455 заявок из 82 субъектов Федерации. Техническую экспертизу прошли 434 заявки, 21 заявка была отклонена. Напомним, что целью конкурса, инициированного Минстроем России, является поддержка проектов по созданию привлекательных городских пространств, способствующих повышению качества жизни, привлечению в город посетителей, развитию индустрии услуг. Особенность этого проекта в том, что он обращен к российской глубинке, где сосредоточен огромный пласт нашей истории и культуры, где живет значительная часть россиян. Как повысить качество жизни в небольших городах, где живут 30-50 тысяч, а то и всего 10 тысяч человек, где другая экономика, другая система взаимосвязей между людьми? Многие из этих городов обладают уникальным историческим и культурным потенциалом, но при этом отсутствуют на туристической карте страны. Создание современных общественных пространств, объектов социокультурного значения, стержневых, основных элементов развития действительно могло бы «перезагрузить» жизнь в малых городах и исторических поселениях и даже задать иной вектор их движения.

Важно, что конкурс увязывает вопрос господдержки с созданием концепции комфортной городской среды, подготовленной с участием жителей и одобренной ими. Поэтому 455 поступивших заявок — это масштабная работа по выявлению потенциала развития российских городов. Причем реализовать можно будет не только проекты-победители, которые получат федеральное финансирование (60 — в категории «Малые города» и 20 — в категории «Исторические поселения»), но и любой другой проект. В глобальном смысле не так важно, кто выиграет и получит деньги из федерального бюджета. Для всех участников конкурс — это способ мобилизовать ресурс, определить на местном уровне, что на самом деле является наиболее востребованным и имеет самый большой потенциал в их маленьком городе и почему. Конкурс позволил запустить диалог внутри муниципального образования, смоделировать будущее, подумать, из каких источников может быть получено финансирование и как это в конечном итоге повлияет на развитие города и его экономику, как отразится на населении. Все это важный шаг в самосознании, в идентификации города в современном мире, в стране, в своем регионе, в понимании своей ниши, места, которое он занимает сейчас и может занять в будущем. Получается такой в хорошем смысле «провокативный» проект: он заставил все эти города задуматься, какое на самом деле их место в этой глобальной структуре «регион-страна-мир», на что они могут претендовать, что им для этого нужно и как они будут к этому идти.

То, что у нас в конкурсе участвуют 82 субъекта Российской Федерации (а это практически вся страна!) с 455 муниципальными заявками, — это уже огромная победа, потому что эти проекты уже, можно сказать, «вошли» в жизнь города, благодаря общественным слушаниям и интересу к ним местных соинвесторов, частных лиц.

Справочно

Общая сумма вознаграждения победителям конкурса, выделяемого из федерального бюджета, — 5 млрд рублей. Участвовать в конкурсе могли малые российские города с численностью до 100 тысяч человек включительно, а также исторические поселения федерального, регионального значения, за исключением административных центров и городов федерального значения.

Автор: Сергей ГЕОРГИЕВСКИЙ, генеральный директор Агентства cтратегического развития «ЦЕНТР»

Россия > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647093


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647092

Вторичный рынок Подмосковья: снижение цен.

На вторичном рынке Московской области в апреле текущего года уменьшились цены в городах среднего и дальнего пояса восточного и юго-восточного направления. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средняя удельная цена предложения в целом по области по итогам месяца уменьшилась на 0,6% до 80,1 тыс. рублей за кв. метр.

Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», рассказывает: «Объем предложения по итогам месяца сократился на 2%. Средний размер дисконта по проданным квартирам в Московской области, по данным операций ГК «МИЭЛЬ», на вторичном рынке в апреле составил 7%, что на 1% больше, чем в марте и сопоставимо с апрелем прошлого года».

Динамика средней удельной цены предложения на фоне изменения объема предложения на вторичном рынке в целом по Московской области за 12 месяцев отражены на графике ниже:

С апреля прошлого года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке квартир Московской области в целом колеблется в коридоре 80,1-81,1 тыс. руб./кв. м. По итогам месяца она уменьшилась на 0,6%, а по отношению к апрелю прошлого года – на 1%. Однако на изменение цены предложения в целом по области оказывает влияние изменение структуры предложения по поясам удаленности, поэтому динамику цены предложения правильнее оценивать по поясам удаленности и локациям.

Изменение средней удельной цены предложения за апрель по поясам удаленности находится в пределах погрешности, а по сравнению с апрелем прошлого года коррекция составила 2,6% в ближнем Подмосковье, 4,3% (в среднем Подмосковье) и 5,3% в дальнем Подмосковье. При этом внутри каждого пояса ценовая динамика отличается по направлениям (см. таблицу и график изменения цен по локациям).

Текущий уровень средней удельной цены предложения в целом по области соответствует уровню цены весны 2012 года, однако он выше «ценового дна» после кризиса 2008 года.

Изменение средней удельной цены предложения по локациям Московской области по отношению к предыдущему месяцу и к аналогичному периоду прошлого года представлено в таблице:

В апреле значимое изменение средней удельной цены предложения отмечено в городах восточного и юго-восточного направления среднего и дальнего пояса Подмосковья, таких как: Щелково (-1,3%), Электроугли (-1,7%), Павловский Посад (-3,9%), Электрогорск (-3%), Коломна (-2,3%), Егорьевск (-2,4%).

По отношению к апрелю прошлого года коррекция цены предложения по локациям варьируется от -1,1% (города дальнего Подмосковья юго-восточного направления) до -7,2% (города дальнего пояса северного направления).

Текущий уровень цен на вторичном рынке по локациям Московской области представлен ниже:

Объем предложения квартир на вторичном рынке Московской области в апреле уменьшился на 2% и составил 51,8 тыс. квартир. При этом в ближнем Подмосковье объем предложения уменьшился за месяц на 3%, в среднем – увеличился на 0,6%, а в дальнем – уменьшился на 3,8%.

В отличие от вторичного рынка Москвы, где отмечено существенное оживление спроса, на вторичном рынке Подмосковья в апреле 2018 года количество зарегистрированных прав на жилые помещения, по данным Росреестра Московской области, было на 4% меньше, чем в апреле прошлого года.

«Несмотря на меньшую стоимость по сравнению с квартирами на вторичном рынке Москвы, квартиры на вторичном рынке области продаются дольше, – рассказывает Татьяна Саксонцева. – По данным операций ГК «МИЭЛЬ», на вторичном рынке Московской области средний период экспозиции проданных квартир в апреле составил 158 дней, что на 25 дней больше, чем по проданным квартирам в Москве. Размер дисконта также выше, чем в Москве: в апреле средний размер дисконта по проданным квартирам составил 7% и 6% соответственно».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647092


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 мая 2018 > № 2647099

Плюс на минус.

О нюансах инвестиций в квартиры и апартаменты.

Недвижимость, несмотря на нестабильность, а в последнее время и стагнацию рынка в последние нескольких лет, остается для россиян самым понятным активом для вложения свободных средств. Даже если проиграешь в деньгах, квадратные метры всегда можно сдать в аренду или использовать для проживания. Да и в целом, владение тем, что можно потрогать, психологически всегда приятнее и понятнее, чем рискованные игры на финансовой бирже или даже банковские депозиты, которые, справедливости ради, могут приносить более значительный доход.

Вариантов много

Сегодняшний рынок предлагает несколько вариантов вложений средств в недвижимость. Грубо их можно поделить на вложения в коммерческую, то есть торговую или офисную недвижимость и в недвижимость для проживания. Частные инвесторы с относительно небольшими бюджетами довольно редко обращают внимание на возможности коммерческой недвижимости, предпочитая более недвижимость для проживания, что логично: именно ее в критических ситуациях можно использовать для себя, да и найти арендатора легче.

Недвижимость для проживания сегодня представлена традиционными квартирами, апартаментами в апарт-комплексах и сервисными апартаментами с обслуживанием. У всех трех типов есть свои достоинства и особенности владения.

Сразу разочаруем – однозначного ответа, что выгоднее для инвестиций – квартира или апартаменты, нет. При этом важно понимать, что речь идет не только о выборе объекта вложений, но и понимании азов частного инвестирования. «Инвестиция - это процесс, который состоит из трех этапов: вход, управление, выход. Все эти этапы - их цена, сложность и временные затраты - должны учитываться при принятии решения об инвестировании в недвижимость того или иного формата, - говорит управляющий партнер УК Zenith Property Management Илья Андреев.

Как отмечает эксперт, за последние несколько лет рентабельность инвестиций в недвижимость заметно просела. Если еще 5 лет назад инвесторы имели дело с относительно низкой налоговой ставкой, невысокими коммунальными платежами и постоянно растущим спросом, как на приобретение, так и на аренду, то в последние годы наблюдается резкое замедление роста цен на все активы, чрезвычайно быстрый рост налогов, стоимости коммунальных платежей и технического обслуживания. При этом ни резкого роста арендных ставок, ни высокого спроса нет ни в одном из сегментов. И все же, как уже говорилось выше, россияне верят в недвижимость, как в средство сохранения капитала. Рассмотрим же каждый тип недвижимости для проживания с инвестиционной точки зрения.

Квартиры: чем дешевле, тем выгоднее

Говоря об инвестициях в классическое жилье, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова обозначает следующую закономерность: чем выше вложения в квартиру, тем ниже будет ее доходность. Конечно, если квартира досталась собственнику от родственников, то есть у него был нулевой входной билет, и он выставил ее на рынок аренды с минимальными вложениями, не делая там шикарный ремонт, то такой вариант будет наиболее прибыльным, - считает эксперт. Если же говорить о приобретении квартиры с целью последующей сдачи ее в аренду, то, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составит около 18 лет, поскольку доходность от аренды в Москве не превышает 4-7%.

При этом, рассказывает Мария Жукова, если купить недорогой вариант и фактически ничего в него не вкладывать, и выставить его на рынок по минимальной ценовой планке, например, за 20 тыс. рублей, то есть вероятность того, что срок окупаемости такого варианта будет меньше, чем у дорогой квартиры с дизайнерским ремонтом. Так как и налог на недвижимость в данном случае меньше, и срок экспозиции таких недорогих объектов минимальный и фактически нет простоя.

Если же с инвестиционной целью приобретается дорогая квартира с качественным ремонтом, дорогой мебелью и техникой, то для оценки доходности нужно учитывать не только, за какую сумму она будет сдаваться, но и как быстро она в течение этих лет будет находить своих арендаторов, как долго будет простаивать, как часто там придется обновлять ремонт и какой будет сумма налога. «Поэтому, - рекомендует эксперт, - если человек располагает значительной суммой денег, которую хочет вложить в жилье, то с точки зрения инвестиций наиболее целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры в востребованных для аренды районах, или в районах, где предложение квартир в аренду очень мало».

Доходность квартир самая низкая из всех трех представленных, прежде всего, потому, что это не классический инвестиционный продукт, считает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. «Основное предназначение квартиры – личное проживание. И использование квартиры для извлечения дохода – это не тот фактор, на котором делают акцент застройщики при формировании концепции жилого дома. Акцент делается, прежде всего, на комфорте проживания, поэтому квартиры, которые приобретаются, имеют при сопоставимой комнатности самую большую площадь среди трех рассматриваемых продуктов. И цена входного билета при покупке квартиры будет максимальной», - напоминает эксперт.

При покупке квартиры для сдачи в аренду Дмитрий Халин предлагает обратить внимание на некоторые моменты, позволяющие повысить доход. «Для потенциального арендатора важна не только площадь квартиры, которую он арендует, но и ее функциональность, в том числе количество спален, - поясняет он. - Поэтому площадь спален, размер коридора, метраж кухни являются второстепенными факторами. Приобретая квартиру для инвестирования выбирайте самые маленькие метражи при максимальной комнатности. На арендной ставке позитивно скажется дополнительная спальня, даже если она будет небольшой по площади».

К плюсам квартир как инвестиционного продукта специалист относит минимальную ставку налога, низкие коммунальные платежи, возможность быстрой продажи с минимальными потерями или даже с плюсом по отношению к той цене, по которой она приобреталась.

К достоинствам квартир, как объекта инвестирования, вице-президент компании GVA Sawyer Николай Вечер относит и простоту приобретения квартир и сдачи их в аренду: «Договоры аренды по ним чаще всего не оформляются, чтобы не платить налоги, а процесс приобретения достаточно отработан и формализован. Как правило, все другие варианты, кроме апартаментов как скрытого жилья, требуют дополнительных хлопот. В сервисных и гостиничных апартаментах чаще всего все сделки оформляются документально, что приводит к дополнительным трудо- и денежным затратам».

Апартаменты: без садика и льгот по коммуналке

Главным плюсом вложений в «обычные» апартаменты является их стоимость: они стоят дешевле квартир в сопоставимых локациях на 15-25%. Но приятная цена для инвестора, увы, компенсируется сокращением аудитории потенциальных арендаторов. Как рассказывает Мария Жукова, проблемой может стать то, что приезжий не может получить регистрацию по месту пребывания (если у них нет статуса гостиницы), что вызывает проблемы с устройством детей, например, в школу, детский сад, прикрепление к поликлинике и т.д. Поэтому наниматели, для которых это важно, не рассматривают такие варианты.

Генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков считает, что апартаменты покупают инвесторы с опытом. В большинстве случаев, это уже не первое жилье, которое используется ими для сдачи в аренду. При более низкой стоимости лота (если сравнивать с квартирами) апартаменты немного уступают квартирам по арендной ставке.

Стоит отметить, что цены на покупку апартаментов в Москве начинаются от 5,5 млн рублей (однокомнатная квартира 37,8 кв. метров в ЖК «Орехово» рядом с одноименным метро) – 6,7 млн рублей (студия 28 кв. метров «Квартал Only», Фили). Средний доступный «входной билет» на первичный рынок апартаментов в Подмосковье – 4,5 млн рублей (однокомнатная квартира 36,2 кв. метров в ЖК «ART Portofino»).

«Для расчета доходности приведу кейс инвестиционной покупки однокомнатной квартиры в квартале «Новые Котельники» стоимостью 2,3 млн рублей (27 кв. метров): ежемесячная арендная ставка от такого лота составит 18-20 тысяч рублей, окупаемость 12 лет и доходность 9% годовых. Для сравнения: аналогичная квартира на юго-востоке Москвы будет стоить около 6 млн рублей, а стоимость арендной ставки – 25-28 тыс рублей. Несмотря на разницу в стоимости (практически в 2 раза), разница между арендной ставкой не столь существенна», - рассказывает Борис Лесков. Как правило, добавляет эксперт, падения стоимости готовых квартир и апартаментов не наблюдается. При этом в среднем по рынку разница между стоимостью квартиры или апартаментов с момента строительства объекта на начальном этапе до получения ключей составляет 50%.

Дмитрий Халин к плюсам апартаментов относит также планировочные решения - изначально в концепцию апарт-комплексов обычно закладываются лоты с меньшей площадью для того чтобы повысить их ликвидность. Поэтому, по его словам, в таких проектах можно обеспечить самое функциональное использование данных помещений. В 60 кв. метрах вполне можно получить 2 спальни и кухню, а арендная ставка будет такой же, как для квартиры 70-75 кв. метров. И неплохое расположение - нередко апартаменты строят в тех локациях, где жилье просто нельзя построить. То есть, это может быть территория близкая к транспортным узлам, либо к зеленым зонам. Нередко апарт-комплексы – это точечные проекты в центре, где маленькое пятно застройки, и не хватает инсоляции.

К минусам апартаментов относятся затраты по содержанию – так как это нежилые помещения, то ставки налога для них могут быть в 5-20 раз выше, чем для квартир. Более того, собственникам не предоставляются никакие льготы на коммунальные платежи. Они тоже могут быть в 1,5-2 раза больше, чем для квартир. Помимо коммунальных платежей необходимо оплачивать услуги управляющей компании. По сути дела она взимает плату не по социальному тарифу города Москвы, а по коммерческому, который может быть в 2-3 раза выше, чем для квартир.

Второй проблемный момент, на который указывает Дмитрий Халин – ликвидность. «Если вы захотите избавиться от апартаментов и продать их на вторичном рынке, то количество интересантов будет гораздо меньше. Это будут либо такие же инвесторы, либо те покупатели, которые не располагают должным бюджетом для покупки квартиры в данном районе и смотрят апартаменты. В любом случае ликвидность апартаментов гораздо ниже», - говорит он, добавляя, что если долгосрочное владение квартирой в течение 5 лет избавляет от необходимости платить какие-либо налоги при перепродаже, то при владении апартаментами такая льгота не предоставляется.

Сервисные апартаменты: выбор настоящего инвестора

Новинкой и надеждой инвесторов, как считают эксперты, являются апарт-отели и сервисные апартаменты – форматы развивающиеся и перспективные. Кто-то объединяет их в один «лот», кто-то видит здесь две раздельные бизнес-стратегии. Разницу между тем и другим, объясняет Илья Андреев: «Мы разделяем апартаменты на номера в апарт-отеле под управлением профессиональной УК и сервисные апартаменты - помещения в многофункциональных комплексах, объединяющих различные типы недвижимости». Эталоном первого подхода могут считаться сети «Вертикаль» от Becar, YE’S от ГК «Пионер», VALO от «Лемминкяйнен Строй», входящего в состав финского строительного концерна YIT, эталоном второго – The Book от Capital Group. Для инвесторов эти различия уже не столь существенны (в случае апарт-отелей у инвесторов есть возможность сдавать апартаменты самостоятельно, в случае сервисных апартаментов передача «номера» в управление обязательное условие), так что в этом материале мы их объединим под грифом «сервисные апартаменты».

По сути дела, добавляет Дмитрий Халин, «сервисные апартаменты» - это чистый инвестиционный продукт, который не нацелен на то, чтобы его приобретали для собственного проживания. Такой формат изначально «заточен» под инвесторов и имеет сбалансированные характеристики, привлекательные именно для инвесторов. При минимальной площади планировки здесь максимально эффективны, как правило, здесь самые рациональные отделочные решения и меблировка. И самое главное: подобным пулом апартаментов управляют профессиональные компании, которые имеют собственных клиентов, хорошо ориентируются в арендных ставках. Поэтому доход от сервисных апартаментов может быть в два и более раз выше, чем доходность обычных квартир или апартаментов.

Руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева уверена, что доходность и ликвидность сервисных апартаментов зависят от развития туристической отрасли, а также рынка аренды, которые по оценкам аналитиков сейчас на подъеме: рынок туризма растет из-за существенно подешевевшего рубля, а рост арендного рынка спровоцирован изменением возрастной структуры арендаторов. Молодежь все чаще отдает предпочтение аренде перед приобретением жилья в собственность. Пример расчетов потенциальной доходности по строящимся проектам приводит директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Андрей Жамкин: минимальная стоимость апартамента в апарт-отеле YE’S Ботанический сад (Москва) – 3,3 млн рублей. Это помещение площадью 19,4 кв. метров с чистовой отделкой без мебели. Цена за 26-метровую студию без мебели начинается от 4,3 млн рублей.

Стоимость апартамента в новом апарт-отеле сети на Социалистической улице в центре Санкт-Петербурга начинается сегодня от 3,7 млн рублей. На старте продаж (чуть более года тому назад) минимальная стоимость юнита составляла 3 млн рублей.

В московских проектах сети цена ежемесячного обслуживания 26-метровой студии составляет около 6000 рублей с учетом того, что клиент воспользовался услугами Управляющей компании. Отметим, что от 60 до 80% владельцев апартаментов в сети YE’S передают свою собственность в управление компании. В стоимость обслуживания входит плата за коммунальные услуги, сервисное обслуживание, эксплуатацию здания, охрану. Практика показывает, что апартаменты сети YE’S приносят прибыль 8-10% годовых. Такие результаты возможны благодаря грамотной работе Управляющей компании, которая учитывает сезонный фактор, отслеживает запросы клиентов и последние тренды рынка, чтобы увеличить арендную ставку.

Еще один петербургский пример приводит председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин: в апарт-отеле Prime Residence минимальный объем инвестиций составляет 4,6 млн руб. При этом клиенту предлагается гарантированная программа, согласно которой собственнику в течение трех лет с момента ввода объекта в эксплуатацию выплачивается по 32 тыс. рублей ежемесячно и вне зависимости от того, сдан данный апартамент в аренду или нет. Несложно посчитать, что доходность актива составляет 8,3% годовых. По истечении 3 лет клиент может заключить с управляющей компанией договор на управление апартаментами по программам, предусматривающий разделение арендных платежей между арендатором и УК в пропорции 80/20 или 90/10. По данным программам доходность будет зависеть от заполняемости апартамента.

Работает такая схема и в высоких сегментах рынка сервисных апартаментов. Пример расчета по сервисным апартаментам проекта Roza Rossa Residence & Hotel приводит директор департамента продаж компании KR Properties Игорь Быченок: апартаменты площадью 33 кв. метра стоят около 22,5 млн рублей, единоразовая оплата меблировки по стандартам отеля составляет 563 тыс. рублей. Для управления Roza Rossa привлекает профессиональную команду Metropol Hotel. Это значит, что обслуживание бутик-уровня гарантированно получат не только жители, но и инвесторы. В частности, по договору УК экспонирует лоты на сайтах Booking, Hotels и на аналогичных площадках и самостоятельно заключает договоры с гостями. Среди расходов - эксплуатация (около 80 тыс. рублей в год) и коммерческое управление, которое обойдется инвестору в 18% от арендного дохода: их взимают в качестве вознаграждения за управление имуществом инвестора. По прогнозу Metropol Hotel средняя стоимость размещения составит 14,5 тыс. рублей за сутки проживания, загрузка апартамента - около 65% в год. При таких показателях доходность инвестора составит до 15% годовых. «Помимо этого важно учитывать, что стоимость апартамента существенно вырастет в процессе реализации проекта до 30%, а также после завершения проекта будет расти вместе с рынком недвижимости примерно на 5% в год», - утверждает Игорь Быченок.

Однако, у такой схемы есть и недостатки, на которые указывает Дмитрий Халин. По его словам, для подобных апартаментов повышен размер налогов, сам поток дохода, который инвестор будет получать, будет облагаться налогом по ставке 13%. То есть, нет возможности применить упрощенную систему налогообложения или приобрести патент для сдачи квартиры в аренду и сэкономить на подоходном налоге. Этот продукт чисто инвестиционный, поэтому продавать его придется только инвесторам. Для того чтобы передать сервисные апартаменты в управление, необходимо обязательно оплатить мебель, столовые приборы, мелкие предметы интерьера. Все это конечно несколько увеличивает чек, и при перепродаже стоимость этого пакета может быть существенно снижена. Поэтому если вы задумаетесь перепродавать сервисные апартаменты, то есть шанс, что вам это будет не очень просто сделать по той цене, по которой вы входите проект. Хотя, если вы приобретаете сервисные апартаменты в начальный период, когда проект только открывается, то цена входа для вас будет самой низкой, потому что у проекта еще нет истории доходности и заполняемости. Поэтому для привлечения инвесторов цена максимально интересна. И при дальнейшей перепродаже вы с большой вероятностью окажется в плюсе.

Автор: Оксана Самборская

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 мая 2018 > № 2647099


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 мая 2018 > № 2647098

Рынок новостроек массового сегмента Москвы: снижение объема.

По данным за апрель 2018 года объем предложения на рынке новостроек массового сегмента Москвы сократился на 5,9%. Об этом «Стройгазете» сообщили аналитики компании «Метриум», уточнив, что средняя цена предложения снизилась на 0,4%.

По данным компании, на первичном рынке жилья массового сегмента велись продажи в 75 комплексах, в которых экспонировалось 16725 квартир общей площадью 0,994 млн кв. метров. В сравнении с предыдущим месяцем данный показатель снизился на 5,9% по количеству квартир и на 5,2% по продаваемой площади лотов.

За прошедший период в продажу не поступило ни одного нового корпуса. Однако открылись официальные продажи в ЖК «Преображение», бронирование по которому велось с марта.

Несмотря на поступление в реализацию нового проекта, на фоне высокой покупательной активности число экспонируемых лотов снизилось по сравнению с предыдущим отчетным периодом на 5,9%.

Как отмечают аналитики, в структуре предложения по административным округам не произошло существенных изменений. Наибольшая доля квартир по-прежнему приходится на ЮВАО и составляет треть от общего объема экспонируемых лотов – 33,9%. Показатель вырос по сравнению с мартовским значением на 2,5 п.п. Также в этом месяце увеличилась доля ЮАО на 1,4 п.п. и составила 17,4%. Наименьший объем предложения традиционно сосредоточен в ВАО – 3% против 2,8% в марте.

Более трети предлагаемых квартир находится в домах на стадии отделочных работ. За прошедший месяц их доля увеличилась на 4 п.п. и составила 41,5%. Также значительную часть занимают лоты в корпусах на этапе монтажа этажей – 26,4% (-2,1 п.п.) Оставшееся предложение в равной степени распределено между объектами, находящимися на начальном этапе строительства – 16,1% (-0,8 п.п.) и квартирами в зданиях, уже введенных в эксплуатацию, (16,0%, -1,1 п.п.).

Структура предложения по типологии за отчетный период почти не претерпела изменений. Три четверти общего объема экспонируемых квартир занимают однокомнатные (32,0%; -1,4 п.п.) и двухкомнатные лоты (41,0%; +1,6 п.п.). На трехкомнатные квартиры приходится 20,8% (0 п.п.). Квартиры-студии составляют 4,4% против 4,7% в марте. Наименьшую долю по-прежнему занимают многокомнатные лоты – 1,8% (+0,1 п.п.).

По подсчетам аналитиков, средняя цена предложения в апреле 2018 года на рынке новостроек массового сегмента снизилась на 0,4% и составила 151130 руб. за кв. метр. Несмотря на то, что показатель несущественно отличается от значения прошлого отчетного периода, в некоторых округах он претерпел более значительные изменения. Так, в ВАО произошло снижение цены на 3%, что обусловлено прежде всего выходом на рынок нового проекта по стартовым ценам. Также отмечен заметный рост в ЗАО (+8,1%). Причиной стало повышение цен в нескольких комплексах и изменение структуры предложения, а именно – уменьшение доли экспонируемых квартир в объектах за МКАД. Для остальных округов характерны менее значительные перемены в цене.

В апреле 2018 года в массовом сегменте средняя стоимость квартиры составила 8,977 млн рублей (+0,4%). Практически по всем типологиям не произошло заметных изменений. Наибольшее снижение среднего бюджета предложения произошло по двухкомнатным квартирам (- 1,0%).

Рейтинг самых доступных предложений в апреле 2018 года:

– ЖК «Лесопарковый» (ЮАО / р-н Южное Чертаново): студия площадью 20,95 кв. метров за 2,99 млн рублей

– ЖК «Level Амурская» (ВАО / р-н Гольяново): студия площадью 18,7 кв. метров за 3,21 млн рублей

– ЖК «Ясеневая 14» (ЮАО / р-н Орехово-Борисово Южное): студия площадью 20,3 кв. метра за 3,34 млн рублей

Основные тенденции

«В апреле 2018 года в реализацию вышел один новый проект, однако совокупное предложение на первичном рынке массового жилья снизилось на 5,9% по сравнению с предыдущим отчетным периодом, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Сокращение объема экспозиции объясняется стабильным спросом, подкрепляемым привлекательными условиями ипотечного кредитования и весенними акциями. В преддверии праздников во второй половине апреля во многих комплексах были объявлены скидки в размере 9%. В итоге средний размер дисконта в сегменте составил 6% против 5% в марте. На отдельные пулы лотов скидки доходили до 15-24%. Средняя цена кв. м за месяц снизилась на 0,4%, что обусловлено главным образом структурными изменениями. При этом в большинстве новостроек массового сегмента цены остались без изменений, в 17% проектов – произошло повышение стоимости квартир».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 мая 2018 > № 2647098


Великобритания. США. Россия. Весь мир > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 16 мая 2018 > № 2647104

Полная YOPA.

Заменят ли онлайн-cервисы по покупке жилья традиционные агентства недвижимости?

Online-cервисы стремительно входят в нашу жизнь и радикально меняют целые отрасли, которые до этого существовали десятилетиями и столетиями. Достаточно вспомнить, например, UBER, который в считанные годы переформатировал существовавший десятилетиями рынок такси, или Booking, заметно изменивший туристическую индустрию. В виртуальных офисах сегодня работают банки, страховщики и даже книгоиздатели. Мы все чаще покупаем одежду и обувь в online-бутиках, заказываем еду в интернет-ресторанах, снимаем квартиру или дачу на лето через мобильное приложение. Возможно, приближается время, когда в онлайн полностью уйдет и покупка недвижимости, а существующие сегодня агентства станут просто-напросто лишним звеном в цепочке между продавцом и покупателем. Причина — гибридные электронные сервисы, которые в последнее время активно появляются за рубежом.

Ни штата, ни офиса

Электронные риелторы, работающие по гибридным схемам, появились как стартапы около пяти лет назад. Но в последние пару лет в этот сегмент пришли большие инвестиции, и благодаря этому рыночная доля online-риелторов каждый год удваивается. Сегодня в Великобритании наибольшей известностью пользуются сервисы YOPA и Purplebricks. Причем они не замыкаются в национальных границах, а довольно быстро осваивают новые рынки. К примеру, Purplebricks уже провел успешную экспансию в Австралии и сегодня активно завоевывает Соединенные Штаты.

Бизнес-модель почти всех электронных риелторов проста. Продавец дает системе мандат на продажу квартиры за относительно скромное комиссионное вознаграждение — около 1 тыс. фунтов стерлингов. Клиенту гарантируется продвижение объекта на топовых порталах-агрегаторах, а также помощь профессионального специалиста-консультанта, которого продавец может выбрать на сайте самостоятельно. Общение с клиентом в основном осуществляется через мобильное приложение-хаб. У онлайн-риелторов нет ни офисов, ни постоянного штата сотрудников, благодаря чему операционная рентабельность превышает 50%. Доходы складываются не только из комиссионных от клиента, но и из рефералов по ипотечным кредитам от банков, а также посреднических от страховых компаний.

По данным независимых исследований, более 60% клиентских обращений к электронным риелторам заканчиваются сделкой. Эти сервисы быстро набирают популярность благодаря «сарафанному радио» и агрессивной рекламе на ТВ и в интернете. Разумеется, огрехи в работе таких систем имеются, но их постепенно устраняют, а число профессионалов, готовых работать консультантами от имени онлайн-риелторов, быстро растет.

Услуги дешевле

Среди преимуществ гибридных риелторов, прежде всего, надо назвать низкую стоимость услуг. Это первая и главная причина, по которой к ним обращаются клиенты. Сама процедура взаимодействия начинается с оценки недвижимости, которую клиент хочет продать. Оценка может производиться либо полностью автоматически, если система располагает достаточным количеством аналогов, либо посредством вызова выбранного в системе специалиста, каждый из которых имеет свой рейтинг, большое количество заключенных сделок и прочие регалии. После того как оценка дома согласована, электронный сервис заключает аналог смарт-контракта, причем гонорар может быть выплачен как сразу, так и после продажи объекта. Это обеспечивается применением определенных поддерживающих партнерских сервисов, которые либо депонируют оплату, либо заключается смарт-контракт, который гарантирует оплату после совершения сделки. Клиент минимально общается с агентом, максимально использует специальное приложение. Через хаб он получает информацию о том, как его жилье экспонируется, сколько раз объявление просматривали, какие предложения делались, когда планируются показы и т.д. То есть вся необходимая информация, с одной стороны, под рукой, с другой стороны, не надо постоянно тратить время на разговоры с агентом или потенциальным покупателем.

Выживет «элита»?

Что касается недостатков, то аудит работы электронных риелторов, который сейчас проводят независимые социологические компании, выявляет следующие проблемные зоны. Во-первых, это — не 100-процентный результат, то есть не все объекты продаются в тот срок, который изначально обещается. Пока речь идет, как отмечалось выше, о 60-процентной реализации. Оставшиеся объекты либо снимаются с продажи, либо их экспозиция продолжается, но уже без оплаты дополнительного вознаграждения. Есть, конечно, у клиентов электронных риелторов претензии, похожие на те, что они предъявляют и к обычным риелторам. Например, не нравится, как работает агент, как он сделал фотографии дома, как написал описание объекта для его продвижения, или что агент долго не выходит на связь, ни о чем не информирует и не видно никакой активности. По сути дела, тот же самый «человеческий фактор», который есть везде.

Тем не менее, за счет агрессивной рекламы, достаточно большого количества сделок, которые проходят через гибридные риелторские сервисы, они становятся все более популярными. Кто-то, сохраняя возможность работать с обычным риелтором, хочет попробовать новые возможности, «поиграть в новую игру». И зачастую это приводит к успеху. И таким образом, благодаря отзывам таких удачливых клиентов популярность гибридных риелторов растет. Кстати, одно из возражений против работы с электронными риелторами — это то, что они при продаже объекта не позволяют получить за него максимальную цену. Сейчас разработчики с этим «борются». Например, для всех лиц, которые проявили интерес к покупке объекта, проводится своего рода аукцион, который позволяет продавцу реализовать объект по лучшей цене, а не принимать первое поступившее реальное предложение. Таким образом, работа этих сервисов совершенствуется, и покупатели знают о них все больше.

Сегодня количество объектов, которые находятся в листингах электронных риелторов, уже составляет 5% от всех объектов, которые находятся в продаже в Великобритании. И не исключено, что уже через пять лет с помощью онлайн-сервисов будет заключаться более половины сделок на крупных зарубежных рынках. Вполне вероятно, что скоро экспансия подобных проектов дойдет и до России. Это может привести к тому, что многие из существующих агентств недвижимости будут вытеснены с рынка или же им придется кардинально перестроить свою работу. Рынком будут править YOPA и еще пара-тройка аналогичных систем.

Могут ли агентства недвижимости противостоять новым онлайн-сервисам? Думаю, наибольшие шансы устоять у компаний, работающих в узких, немассовых сегментах рынка. Один из них — элитное жилье. Клиентам с миллионными бюджетами нужен не стандартный дисконтированный сервис за 1000 фунтов стерлингов, а VIP-обслуживание с персональным подходом, конфиденциальностью, гарантиями и многочисленными дополнительными услугами. Как в лучших отелях, банках, салонах красоты и бутиках.

Справочно

В 2016 году компания Savills инвестировала в гибридного британского электронного риелтора (onlinehybridestateagency) под названием YOPA 16 млн фунтов стерлингов. В 2017 году еще 20 млн фунтов стерлингов в этот же сервис вложил еще один крупный игрок на британском рынке RE — LSL Property Services plc. Но и эти суммы меркнут перед 125 млн инвестиций в той же валюте, которые в марте текущего года привлек конкурирующий с YOPA британский online-риелтор — Purplebricks — от одного из крупнейших в мире медиаконцернов Axel Springer. Кстати, капитализация Purplebricks (акции котируются на LSE) уже превысила 1 млрд долларов.

Автор: Дмитрий ХАЛИН, управляющий партнер Savills в России

Великобритания. США. Россия. Весь мир > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 16 мая 2018 > № 2647104


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 16 мая 2018 > № 2647064 Наталья Круглова

Игра на «вымывание».

Предложение массовых новостроек в Москве продолжает сокращаться.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития московского рынка новостроек массового сегмента в апреле.

«СГ»: Наталья, расскажите, что происходит с предложением в данном сегменте? Принес ли апрель новые проекты?

Н.К.: Главная хорошая новость – предложение массовых новостроек в столице по-прежнему сокращается. Данный процесс мы наблюдаем уже шестой месяц подряд. По итогам апреля число квартир в продаже сократилось до 16,7 тыс., что примерно сопоставимо со значениями лета 2016 года. По сравнению с предыдущим апрелем предложение сократилось на 15%. Очевидно, мы преодолели пик предложения, который пришелся на лето 2017 года, и теперь высокий спрос способствует быстрому «вымыванию» объектов в доступном ценовом сегменте. Новые проекты при этом продолжают появляться. В частности, поступил в продажу жилой комплекс «Преображение» на востоке Москвы.

«СГ»: А как обстоят дела со структурой предложения в плане строительной готовности?

Н.К.: Большая часть квартир массового сегмента реализуется в объектах, находящихся на завершающих стадиях строительства. К ним относятся 58% предложений, которые составляют комплексы с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (16% от общего объема), а также корпуса, где ведутся отделочные работы (42%). Не могу не отметить примечательные изменения в структуре предложения по типологии квартир. Продолжает расти доля трехкомнатных квартир, которые сейчас составляют пятую часть всего предложения жилья массового сегмента. По-видимому, девелоперы начинают адаптировать проекты под изменившиеся предпочтения клиентов.

«СГ»: Что скажите о ценах?

Н.К.: Казалось бы, на рынке сразу два фактора должны способствовать росту цен: с одной стороны, сокращение объема предложения, а с другой – общее повышение строительной готовности объектов. Тем не менее, по итогам апреля цена осталась почти неизменной – 151 тыс. рублей (+0,4% к предыдущему месяцу). Средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы также не выросла, оставшись на уровне 8,98 млн рублей. Более того, в прошлом месяце мы зафиксировали увеличение среднего размера скидки, которая достигла 6%. По некоторым проектам дисконт достигал 15-24%. Полагаю, такой парадокс связан с сохраняющейся острой конкуренцией, ведь в отличие от квартир, число проектов не уменьшается.

«СГ»: И много ли сделок осуществляется на этом фоне?

Н.К.: Динамика сделок продолжает впечатлять своей интенсивностью. По сравнению с предыдущим месяцем их количество выросло на 3%, а к аналогичному периоду 2017 года – на 36%. По-прежнему главную роль в усилении активности клиентов играют ипотечные кредиты, средние ставки по которым к началу месяца сократились до 9,54%, достигнув очередного исторического минимума. Подчеркну, что для первичного рынка массового сегмента этот показатель особенно важен, так как по проектам данного ценового уровня доля ипотеки достигает 60%.

«СГ»: Наталья, выделите основную тенденцию этого месяца.

Н.К.: На мой взгляд, главный итог апреля в том, что рынок новостроек Москвы успешно прошел «стресс-тест». Я имеют в виду резкий обвал рубля, который произошел во вторую неделю апреля. Напомню, наша валюта резко ослабла по отношению к доллару и евро примерно на 8-10%. Если в 2014-2015 гг. такие события неизбежно вызывали ажиотажную скупку квартир, граничащую с паникой, а также скачкообразный рост цен, то сейчас мы увидели, что участники рынка практически никак не отреагировали на эти события, дождавшись стабилизации курсов. Спрос сохранился на высоком уровне предыдущих месяцев, равно как и цены не продемонстрировали рост.

Автор: Беседовал Сергей Николаев

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 16 мая 2018 > № 2647064 Наталья Круглова


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 15 мая 2018 > № 2647103

«Ростовоцентрическая» модель.

Три четверти строящегося в Ростовской области индустриального жилья сосредоточено в региональной столице.

Ростовская область занимает девятую строчку в ТОП-10 российских регионов по объему жилья, построенного в 2017 году («СГ» № 7 от 23 февраля 2018 года). По данным Росстата, в прошлом году здесь было введено в эксплуатацию свыше 2,3 млн кв. метров (примерно 3% от всех новостроек в стране). В этом году показатели у местных застройщиков будут гораздо скромнее — к вводу запланировано менее 1,5 млн новых жилых «квадратов». Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Где и что строится

На начало весны в Ростовской области силами 139 девелоперских компаний возводилось 377 домов на 60 271 квартиру общей площадью 2 855 666 кв. м. Примечательно, что девять месяцев назад, когда мы знакомили читателей с анализом ситуации на этом крупнейшем региональном рынке («СГ» № 28 от 21 июля 2017 года), строительных организаций в регионе действовало даже меньше, но объемы работ были больше. Тогда в «портфелях» 122 застройщиков аналитики ИРСО насчитали 2 918 248 «квадратов».

Больше всего новых домов — как и прежде — строится в Ростове-на-Дону — 180 объектов на 45276 квартир совокупной площадью 2 158 547 кв. м. В общей сложности на долю областной столицы приходится 75,6% всех возводимых в регионе жилых площадей (ранее 72,2%).

Оставшиеся после Ростова-на-Дону 24,4% текущего строительства, или почти 700 тыс. «квадратов», делят между собой 19 территориальных образований области. Из них 6,8% нового жилья (36 домов на 3644 квартиры площадью 192 889 кв. м) появится в Таганроге. Еще 41 дом на 4121 квартиру площадью 171 253 кв. м строится сейчас в Батайске (6% регионального «производства» новых жилых площадей). 4,7% нового областного жилья (44 дома на 3174 квартиры площадью 134 557 кв. м) находится в Аксайском районе (здесь в лидерах — административный центр город Аксай и поселок Верхнетемерницкий — 2,3% и 1,9% соответственно). А вот остальные 16 населенных пунктов Ростовской области, среди которых встречаются и такие крупные города, как Азов, Волгодонск, Шахты и Новочеркасск, в сумме занимают лишь 6,9% от общего объема нового жилищного строительства в регионе (менее 199 тыс. «квадратов» на всех). Наименее привлекательным для ростовских строителей является поселок Усть-Донецкий, в котором сейчас возводится всего два блокированных дома (таунхауса) на восемь квартир. Это единственные таунхаусы в области, и на них приходится менее 0,1% текущего жилищного строительства. Основной объем в регионе по-прежнему приходится на многоквартирные дома, доминировавшие и год назад. При этом комплексов с апартаментами, так популярных в большинстве других российских регионов, в «рабочих портфелях» местных застройщиков аналитики ИРСО не обнаружили.

Интересно, что по сравнению прошлым годом площадь среднестатистической квартиры в области, уже тогда отстававшая от среднероссийского показателя (49,3 кв. м) еще больше уменьшилась — с 48 до 47,4 «квадрата». Самое «скромное» в регионе жилье средней площадью всего 25 кв. м представлено сейчас в Цимлянске в доме по улице Лазо, который возводит стройкомпания «РНРпроектДом». Самые большие квартиры — 205 кв. м — можно найти в Ростове-на-Дону в жилом комплексе (ЖК) «Крепостной 100» от застройщика «Наш городЪ».

Что касается самих новых ЖК, то их в Ростовской области сейчас возводится 191 (на 22 больше, чем в 2017-м). В состав самого крупного из них — ЖК «Красный Аксай», расположенного в областном центре, — входит 20 домов на 5 926 квартир совокупной площадью 296 563 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту от ГК «ЮгСтройИнвест» в регионе нет равных. Второе место с большим отставанием занимает застройщик АСО «Комстрой», он возводит в Ростове-на-Дону ЖК «Екатерининский» из 8 домов на 3000 квартир и проигрывает лидеру почти 160 тыс. (!) «квадратов» общей площади.

t2.jpg

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у ростовских строителей в большом почете, как и ранее, «гибридные технологии». «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при возведении 182 домов на 41 077 квартир общей площадью 1 964 829 кв. м (68,8% от всего метража в регионе). При том, что в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 33,6%.

На втором месте по популярности — кирпич. Из него строится 16,1% всей жилплощади (158 домов на 461 043 «квадрата»). Панельных домов в области в ближайшее время появится 22, и их общая жилая площадь составит 272 238 кв. м (9,5% объема рынка). Востребовано у ростовчан и блочное домостроение — 10 объектов площадью 101 818 кв. м (3,6%). Суммарный метраж, приходящийся на четыре строящихся монолитных дома, составляет 55 363 кв. м (совокупная доля рынка — 1,9%, тогда как в 2017-м монолит занимал 17,6%, и домов таких было на порядок больше). Зато в этом году в регионе даже нашлось место для одного каркасно-щитового дома на 15 квартир площадью 375 «квадратов».

Средняя высотность текущего жилищного строительства в Ростовской области составляет 11,8 этажа (из расчета на строящийся дом). В целом высотность возводимых в регионе домов распределяется следующим образом: 1-3-этажных –— 23,1% строящихся сейчас зданий (87 объектов), 4-8-этажных — 18,8% (71), 9-12-этажных — 17% (64), 13-17-этажных — 25,4% (96).

При этом если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнивать их по квадратным метрам, ранжирование будет выглядеть совсем иначе (см. инфографику). Появятся в области и свои небоскребы (25 и более этажей) — 28 домов (7,4% всех объектов). Самым высоким строящимся в регионе зданием является сейчас 31-этажный многоквартирный дом на 995 квартир в Ростове-на-Дону. Возводится он группой компаний (ГК) «СМУ1 Ростов» в рамках ЖК «Белый ангел» (на фото). Стоит отметить, что этот проект является в области еще и самым «вместительным» (по совокупной жилой площади) — рассчитан в общей сложности на 48 959 жилых «квадратов». На пять этажей ниже будут сразу две ростовские высотки в комплексах «Красный Аксай» и «Первый» от застройщиков «ЮгСтройИнвест» и «Неометрия» соответственно.

d1.jpg

Кто и когда

В общей сложности на рынке новостроек Ростовской области сегодня работает 139 застройщиков (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом почти треть (30%) регионального рынка фактически контролируют пять (!) крупнейших девелоперов. В лидерах — ГК «ЮгСтройИнвест», в портфеле которой сейчас 296 563 кв. м строящегося жилья (10,4% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). Далее, но уже со значительным отрывом идут: ГК «Флагман» с 188 599 кв. м (6,6% рынка), АСО «Комстрой» (153 307 кв. м, 5,4%), СК «10ГПЗ» (115 307 кв. м, 4%) и ГК «ИНТЕКО» (102 342 кв. м, 3,6%).

Наибольший объем строительства в регионе приходится сейчас на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 году, — 189 зданий (50,1% текущих строек). Строительству еще 20,7% домов (178 объектов) старт был дан в прошлом году. При этом 27,1% домов строится в сумме сейчас еще по документам, выданным в 2013, 2014 и 2015 годах (12, 27 и 63 здания соответственно). Более того, в области до сих пор возводятся восемь домов, документация на которые была получена с октября 2007 по декабрь 2012 года (2,1% от всех новостроек). В этом году новых домов — на момент исследования — строить в регионе еще не начинали. При этом до конца текущего года ростовские застройщики из 377 строящихся в регионе домов планируют ввести в эксплуатацию больше половины — 242 жилых объекта на 4 494 528 кв. м (это будет 64,2% и 52,3% от всех находящихся сейчас в работе зданий и «метража» соответственно). Сдача 28,3% площадей (85 домов на 809 484 кв. м) может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 12,1% текущих «квадратов» (345 702 кв. м жилья в 30 домах). 133 656 «квадратов» (4,7%) в 11 домах будут вводиться в 2021 году. Согласно проектным декларациям ростовских застройщиков, 75 296 кв. м (2,5%) в последних девяти из текущих домов будут заселены в 2022 году и позже.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Ростовской области в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы, а, возможно, и не один раз. Так, например, 35 761 кв. м жилья, заявленные к сдаче в этом году, изначально должны были быть введены в строй еще в 2014 (!) году. Еще 38 457 «квадратов» покупатели ждут с 2015-го. Ввод 149 477 кв. м «переехал» на 2018-й с 2016-го. Год своего жилья будут ждать покупатели 237 646 кв. м, которое им обещали предоставить в прошлом году. Более того, сдачу еще почти 87 тыс. «квадратов» отложили с 2017 года вообще на 20192021 годы.

«Уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка» — явление в Ростовской области, к сожалению, очень распространенное. В задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО были замечены 71 из 139 местных девелоперских компаний. Корректировка первоначальных сроков ввода встречается даже в первой десятке крупнейших застройщиков региона. Так, из 96 671 кв. м жилья, возводимого сейчас ГК «ПИК» (6-е место по объемам текущего строительства), сдача 86 434 «квадратов» (86,7% областного «портфеля» этого девелопера) уже была перенесена с прошлых периодов на 18,6 месяца. «Подправляла» даты ввода и «Кубанская марка» (9-е место), сдвинувшая окончание 37,1% своих строек (24 574 из 66 299 кв. м) на 11,9 месяца.

Еще 52 областных девелопера, на счету которых свыше 400 тыс. «квадратов» строящегося в регионе жилья, переносили сроки ввода в 100% объеме! Максимальная «просрочка» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 54 месяца — выявлена у компании «Инвестрадиострой». Вот уже почти четыре с половиной года этот застройщик никак не завершит возведение одного дома на 240 квартир общей площадью 17636 «квадратов» по улице Нагибина в областной столице. К «чемпионам» по переносу сроков можно отнести и стройкомпании «Ростовгорстрой» и «Геострой», которые на 48 месяцев опаздывают при вводе своих ЖК «Квадро» и «Чайка» — в Ростове-на-Дону и Азове соответственно.

t1.jpg

80 992 кв. метра составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Ростовской области

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса.

В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№ 8), Москвы (№ 9) и Санкт-Петербурга (№ 12). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».

Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 15 мая 2018 > № 2647103


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 11 мая 2018 > № 2647102

Оптимизма нет в продаже.

Снижение реальных доходов населения сдерживает развитие ритейла

В I квартале 2018 года на рынке торговой недвижимости продолжали развиваться тенденции, сформировавшиеся в прошлом году. Возвращающиеся в магазины потребители ограничены в средствах. Несмотря на рост зарплат, реальные располагаемые доходы по итогам 2017 года снова снизились (-1,7% ). Происходило снижение доли сбережений в структуре использования денежных доходов, но связано это не столько с реальным увеличением расходов, сколько со снижением доходов на фоне роста цен. Именно поэтому оборот розничной торговли показал в 2017 году незначительный рост — 1,2%. Причем такая динамика отмечается как в столичных регионах, так и по России в целом. В дальнейшем можно ожидать, что восстановление потребительского рынка в регионах будет более ощутимым, а в столице рост потребительских расходов останется умеренным. На 2018 год прогноз роста оборота розничной торговли пока не пересматривался Минэкономразвития и остается на уровне 2,9%.

В первые три месяца 2018 года в России было открыто четыре форматных торговых центра общей арендуемой площадью 95 тыс. кв. м. Сохраняется тенденция к снижению средней площади объекта: арендуемая площадь каждого из введенных ТЦ не превышает 30 тыс. кв. м. Мы ожидаем, что годовой показатель обновит минимальное значение 2017 года: к вводу планируется около 500 тыс. кв. м торговых площадей, половина этого объема придется на Москву.

Профессионально и персонально радует интерес девелоперов и инвесторов к небольшим объектам, как строящимся, так и построенным ранее. Уже имеющиеся здания приводятся в порядок и заполняются арендаторами. Такими объектами интересуются и профессиональные игроки рынка, и начинающие предприниматели, которые реализуют первые коммерческие проекты в сфере недвижимости. Обновленные торговые центры ориентируются, прежде всего, на потребности жителей близлежащих микрорайонов, и это улучшает инфраструктуру жилых районов города. Благодаря этому в большинстве удается добиться роста посещаемости реновированных торговых объектов. Примером может служить ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ» (прежнее название ТЦ «Карамель»), приобретенный компанией «Гарант-Инвест». Работы по переделке фасадов, переоформлению торговых галерей и усилению состава арендаторов были проведены без закрытия объекта и завершились в начале текущего года.

Тренд на развитие малых форматов торговой недвижимости не только восполняет пробелы в сегменте торговой недвижимости, которые были связаны с бурным развитием отрасли и ориентацией преимущественно на крупноформатные объекты, но и соответствует изменяющимся привычкам потребителей.

Согласно данным компании Nielsen, исследовавшей состояние малых форматов торговли в России, Турции, Бельгии и Испании, в настоящее время маленькие магазины переживают возрождение: на них приходятся 7 из 10 походов жителей в магазин и 26% продаж в денежном выражении. При этом ежегодные темпы роста оборота в небольших торговых заведениях находятся на уровне 14% при 2-2,5% в других форматах.

На рынке торговых операторов продолжается консолидация: крупные федеральные и международные игроки все чаще объявляют о покупке региональных сетей: X5 Retail Group купила 99 магазинов уфимской сети «Полушка», также к ней перешли супермаркеты «О’Кей» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Leroy Merlin рассматривает покупку Kesko и К-Раута.

Активно развиваются сервисы доставки: «Яндекс.Еда» выходит в регионы, Delivery Club установит вендинговые аппараты и оборудует спецзоны для встречи с курьерами в бизнес-центрах. Особую популярность набирает доставка продуктов из магазинов: ритейлеры запускают свои сервисы («Ашан») и расширяют зоны доставки (X5), также появляются новые агрегаторы доставки («Ташир» запустил приложение Save Time, такси «Везет» планирует запуск сервиса доставки из супермаркетов Golamago).

Таким образом, несмотря на в целом непростую ситуацию, участники рынка не теряют интереса к дальнейшему развитию, созданию и редевелопменту объектов, выводу новых форматов. При этом складывающиеся на сегодняшний день тенденции пока достаточно противоречивы, чтобы можно было с уверенностью прогнозировать будущее состояние рынка на длительную перспективу.

Кроме того

На рынок торговой недвижимости в I квартале текущего года сильное влияние оказала трагедия в кемеровском ТЦ «Зимняя вишня». После этого во многих зданиях, где возможно большое скопление людей, от социальных до коммерческих, были проведены внеплановые проверки, а также учебные мероприятия по эвакуации. Кроме того, сейчас подвергаются пересмотру все проекты новых торговых центров, где предусматривалось размещение развлекательных операторов на этажах выше второго. В ряде проектов такой пересмотр может привести к отказу от части развлекательных объектов. Это приведет к тому, что будет поставлена под вопрос экономическая целесообразность реализации проекта или же девелоперу придется смириться с тем, что срок окупаемости будущего объекта возрастет.

Автор: Ольга ЯСЬКО, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 11 мая 2018 > № 2647102


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 10 мая 2018 > № 2647101

Как потерять миллион.

Почему владельцы загородных домов упускают выгоду

В Московской области наблюдается дефицит элитных загородных домов в аренду. Владельцы дорогой недвижимости по разным причинам пренебрегают главным постулатом - любой актив должен приносить доход. Между тем, есть конкретные предпосылки для того, чтобы собственники изменили свой подход.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева:

Всего 10% собственников загородных элитных домов в Московской области готовы сдавать их в аренду. Спрос на рынке загородной элитной аренды не удовлетворяется существующим объемом предложения. Особенно остро ощущается нехватка домов в аренду в охраняемых коттеджных поселках на расстоянии до 10 км от МКАД, в бюджете 300-700 тыс. рублей в месяц.

На вторичном рынке очень много таких предложений, которые бы удовлетворили клиентов-арендаторов, но их собственники предпочитают мириться с упущенной выгодой и самостоятельно оплачивать счета за пустующий дом, который выставлен на продажу. При этом срок экспозиции дома на элитном загородном рынке достигает 2-3 лет.

Траты на содержание недвижимости такого формата составляют в среднем 300 тыс. рублей в месяц. Сюда входят уплата налогов, ежемесячная оплата эксплуатационных расходов, счетов от садовника или управляющей компании, следящей за газонами и садом, а также за уборку, которая регулярно требуется дому, даже если в нем никто не проживает, - а тем более, если он выставлен на продажу.

Сегодня любой актив должен выполнять свою основную функцию – приносить деньги. Упущенная выгода собственников на загородном рынке измеряется миллионами, а порой и десятками миллионов рублей в год, при том, что есть реальный спрос на их объекты. Собственники не учитывают и тот факт, что очень часто люди приобретают дом, в котором прожили несколько лет в качестве арендаторов.

Опасение за сохранность ремонта и предметов интерьера становится основной причиной отказа владельцев недвижимости от сдачи ее в аренду. По данным компании, с таким аргументом отказываются вывести объекты на рынок аренды до 70% собственников, продающих свои дома.

Страхи собственников зачастую беспочвенны или преувеличены: арендаторов они выбирают сами, и всегда могут отказать тем, кто не вызывает доверия. От порчи имущества спасает страховка, которую рекомендуется оформить любому владельцу дома, даже если он не собирается сдавать его в аренду. Также стоит помнить, - если дом пустует, процесс его деградации ускоряется, - возникают проблемы с конструктивом, коммуникациями. Нежилой дом уже через год требует как минимум косметического ремонта.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 10 мая 2018 > № 2647101


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 10 мая 2018 > № 2647100

Загородная «первичка» Подмосковья: выбор ограничен.

За пять лет спрос на рынке загородной недвижимости Подмосковья сократился на 28%. В департаменте загородной недвижимости Инком-Недвижимость проанализировали, как за это время изменились показатели продаж на первичной «загородке» Подмосковья. В частности, больше всего от кризиса пострадал формат коттеджей: их доля в структуре сделок упала до рекордных 5%. При этом средний чек покупки коттеджа вырос на 62% – до 22 млн рублей, что говорит о дефиците доступных объектов.

В первом квартале 2018 года на первичном рынке загородного жилья Подмосковья было заключено 3 305 сделок. Основная их часть – 60% – пришлась на участки без подряда (УБП). 24% покупателей выбрали квартиру в малоэтажном доме (МЖД), 7% – таунхаус. Коттеджи составили лишь 5% продаж, что стало антирекордом за последние пять лет. Меньшей популярностью пользовались только дуплексы (4% сделок), которые остаются нишевым форматом на «загородке».

Пять лет назад, в аналогичном отрезке 2013 года, показатели продаж по рынку в целом оказались на 28% выше: тогда удалось реализовать 4 608 лотов. При этом лидером спроса также являлись УБП (46%). На МЖД остановились 23% клиентов, коттеджи выбрали 15% покупателей, таунхаусы – 13%, дуплексы – 3%. Таким образом, самое серьезное падение продаж было зафиксировано именно в формате коттеджей: за пять лет число сделок с ними снизилось в 4,2 раза – с 691 до 165 покупок.

«Ранее популярные коттеджи больше не являются хитами продаж на рынке загородного жилья, – объясняет руководитель аналитического центра департамента Дмитрий Таганов. – Поворотным моментом стал 2014 год, принесший новую волну кризиса: финансовые трудности не способствуют созданию проектов с застройкой, и сейчас коттеджи занимают лишь 7% ассортимента на «загородке». В такой ситуации сокращение спроса в массовых сегментах естественно: покупателям просто не из чего выбирать».

Средняя цена предложения в формате коттеджей составляет 32,5 млн руб., что лишь на 2% превышает значение 2013 года – 31,9 млн руб. А вот средняя стоимость их реализации выросла за пять лет на 62% – с 13,5 млн руб. до 21,9 млн руб., что свидетельствует о вымывании бюджетного предложения и нехватке объектов с оптимальными качественными характеристиками.

«Хотя девелоперы порой предоставляют значительные, до 15-20%, скидки, дисконт не всегда помогает продажам, – рассказывает Дмитрий Таганов. – Для покупателей, которые готовы потратиться на загородный дом, важно, чтобы их жилье находилось в высокой степени готовности, было построено из качественных материалов, имело разумный метраж, грамотную планировку и т.д., но такие лоты на рынке сейчас в большом дефиците. Также мы видим повышенный интерес к сегменту полностью готовых коттеджей, но такого предложения тоже пока слишком мало».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 10 мая 2018 > № 2647100


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 10 мая 2018 > № 2647088

«Обездоленные» застройщики.

Жилье в России будет строиться за счет банковских кредитов либо собственных средств компаний.

В конце 2017 года правительство утвердило план «поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и других объектов недвижимости, банковским кредитованием». Одним из важнейших положений этого документа является постепенный, в течение трех лет, переход к использованию девелоперами эскроу-счетов в уполномоченных банках. Этот механизм предполагает, что денежные средства дольщика переводятся застройщику только после того, как он выполнит определенные обязательства, предусмотренные в договоре. Как правило, это должно произойти не позднее 10 дней после подписания сторонами передаточного акта.

Переход застройщиков с 1 июля 2018 года к счетам эскроу, на которых будут аккумулироваться деньги дольщиков, означает конец эры долевого строительства в том виде, в котором оно сложилось в России за годы своего существования. С 1 января 2021 года отечественное жилищное строительство должно будет финансироваться за счет банковских кредитов либо собственных средств компаний.

Однако переход к новой системе финансирования жилищного строительства порождает и новые риски. Например, как быть, если обанкротится банк, в котором открыты счета эскроу и размещены деньги покупателей жилья? На случай отзыва лицензии у уполномоченного банка Минфин пообещал разработать законопроект, предусматривающий страхование средств, размещенных на счетах эскроу, на сумму не более 10 млн рублей. Выплаты при форс-мажорах будут осуществляться за счет Агентства по страхованию вкладов.

Одновременно развернулась дискуссия по поводу критериев, которым должны соответствовать уполномоченные банки. Разработанный Минстроем проект постановления правительства РФ содержит весьма жесткие требования: кредитным учреждениям необходимо отвечать правилам, утвержденным постановлением правительства РФ от 24.12.2011 года №1121 «О порядке размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах». Они, например, предполагают наличие собственного капитала банка в размере 25 млрд рублей.

Со своей стороны ЦБ настаивает только на одном условии — наличии рейтинга банка на уровне «А-», которому на сегодняшний день соответствуют 66 финансовых учреждений. Вице-президент Ассоциации банков России Анатолий Козлачков призвал снизить требования: по уровню капитала — до 1 млрд рублей, по рейтингу — до «ВВ-». Если такое предложение будет принято, то количество уполномоченных банков увеличится в разы.

Это очень важно, ведь даже если застройщик не планирует привлекать денежные средства дольщиков, закон обязывает его после 1 июля 2018 года открывать единственный расчетный счет именно в уполномоченном банке и осуществлять все платежи через него. Этот банк будет контролировать назначение и размер платежей, содержание заключенных компанией договоров в рамках закона №214-ФЗ и т. д.

Заместитель председателя ЦБ Ольга Полякова заявила, что при введении эскроу-счетов стоимость кредита для застройщиков «может быть ниже ключевой ставки, если уполномоченные банки будут получать бесплатное (беспроцентное) фондирование». По расчетам властей, ставка по кредитам для застройщиков в этом случае может составить порядка 6%. Однако не будем забывать, что застройщики после 1 июля столкнутся с большим количеством ограничений. Вот только некоторые из них. Строительные компании будут вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, что может затруднить комплексное освоение территорий. Их собственные средства должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта. Застройщик не сможет привлекать кредиты и займы, за исключением целевых. Уже сегодня при запуске новых проектов застройщики должны производить отчисления 1,2% от стоимости каждого ДДУ в компенсационный фонд. На практике это может привести к тому, что небольшие строительные компании не смогут соответствовать заявленным требованиям и уйдут с рынка, а выживут только крупнейшие и сильнейшие.

Справочно

Необходимость отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию власти аргументируют тем, что при существующей системе постоянно нарушаются права дольщиков. За последние годы около 7% объектов, которые начинали реализовывать застройщики, становились проблемными. С 23 февраля 2018 года, согласно приказу Минстроя, упрощены основания для отнесения недостроя к проблемным объектам строительства. Теперь таковым считается дом, если застройщик на полгода затянул выдачу ключей от квартир. Раньше этот срок составлял 9 месяцев. Сейчас по всей стране на контроле региональных властей находится 836 таких объектов. По официальным данным, количество обманутых дольщиков составляет примерно 40 тыс. граждан в 69 субъектах России.

Автор: Константин ГЛУШКОВ, юрист Консалтинговой группы «БАЗИС»

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 10 мая 2018 > № 2647088


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 8 мая 2018 > № 2647087

Загородный рынок Подмосковья: сокращение «первички».

К концу первого квартала 2018 года на первичном рынке загородной недвижимости московского региона было представлено 40 поселков с общим объемом предложения около 890 домовладений, при этом за отчетный период выборка сократилась на 13,2%. По данным компании «Метриум», такое значительное снижение вызвано как вымыванием предложения, так и выводом из продажи лотов по ряду проектов. При этом за квартал рынок не пополнился ни одним новым объектом.

Более 60% всего предложения по числу домовладений было сосредоточено на двух направлениях: Киевском и Новорижском (25,2% и 35% соответственно). За квартал доля первого сократилась на 5,6 п.п., доля второго, напротив, выросла на 4,2 п.п. Основной причиной метаморфоз послужило изменение структуры предложения. Доля Рублево-Успенского направления составила 22,9%, прибавив за квартал 2,5 п.п., Дмитровского – 13,4%, оставшись на прежнем уровне. Меньше всего лотов экспонируется на Минском шоссе –3,5% (-1,1 п.п.).

Превалирующий объем предложения на первичном рынке загородной недвижимости сосредоточен в поясе удаленности 21-30 км от МКАД (56,7%; -1,7 п.п.), отмечают эксперты. Треть выборки (33,5%; +1,8 п.п.) приходится на домовладения, расположенные в пределах 11-20 км от МКАД. Поселки, находящиеся на расстоянии 31-35 км и до 10 км от МКАД, занимают 6,9% (0,0 п.п.) и 2,9% (-0,1 п.п.) соответственно.

Большая часть экспонируемых коттеджей и участков с подрядом принадлежат элитному классу – 62,8% (+1,2 п.п.). Лоты бизнес-класса занимают 23,5% (-1,7 п.п.) от общего объема. Оставшаяся доля пришлась на комфорт-класс –13,7% (+0,4 п.п.).

По итогам первого квартала 2018 года средняя площадь дома составила 491,4 кв. метр. За отчетный период показатель увеличился на 3,8%, что связано с изменением структуры предложения. По четырем направлениям средний размер домовладения показал положительную динамику: Рублево-Успенское (+2,7%), Минское (+14,6%), Киевское (+6,4%) и Дмитровское (+7,2%). Уменьшение средней площади отмечено только на Новой Риге (-2,5%).

По подсчетам аналитиков, средняя цена кв. метра на первичном рынке загородной недвижимости по состоянию на конец марта 2018 года составила 130,3 тыс. рублей, что на 3% выше в сравнении с предыдущим отчетным периодом. Корректировка показателя вызвана преимущественно изменением структуры предложения. Также по нескольким проектам отмечено прямое повышение цен. Кроме того, влияние оказал рост курса доллара (часть лотов экспонируется в валюте). В зависимости от направления динамика была разнонаправленной. Корректировка в отрицательную сторону произошла на Минском (-11,2%) и Новорижском шоссе (-2,3%). В остальных случаях средний показатель вырос: на Киевском и Дмитровском шоссе – на 1,9%, на Рублево-Успенском – на 11%.

Средняя стоимость домовладения составила 66,6 млн рублей. За отчетный период она выросла на 7,6%. Аналогично показателю средней цены кв. метра динамика в зависимости от шоссе была разнонаправленной. Увеличение отмечено на Рублево-Успенском (+16,1%), Киевском (+8,4%) и Дмитровском (+3,5%) направлениях. Снижение – на Минском (-16,5%) и Новорижском (-4,2%).

Основные тенденции первого квартала 2018 года

«Начало 2018 года на рынке загородной недвижимости московского региона нельзя назвать активным, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – В экспозицию не поступило ни одного нового проекта. Для сравнения – в 2017 году за аналогичный период рынок пополнился одним объектом. Однако стоит отметить, что за весь прошлый год в продажу вышло всего два поселка и три новые очереди в уже реализуемых проектах.

Помимо экономических факторов спрос сдерживали погодные условия (снежный февраль), а также ожидание выборов президента (часть покупателей отложили приобретение ввиду возможных политических изменений). При этом количество совершенных сделок оказалось сопоставимым с показателем аналогичного периода прошлого года.

Несмотря на то, что по ряду проектов отмечено повышение цен (в некоторых – на отдельные лоты), большинство объектов по-прежнему реализуется с высоким дисконтом до 25-30%. Как правило, это уже давно экспонируемые поселки, не отличающиеся высокой ликвидностью».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 8 мая 2018 > № 2647087


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 8 мая 2018 > № 2647086 Илья Менжунов

Тянет на готовенькое.

Управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Илья Менжунов в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» рассказал об итогах развития рынка загородного жилья Московской области в первом квартале 2018 года.

«СГ»: Илья, что с объемом предложения, в том числе, нового в рассматриваемом сегменте?

И.М.: Начало 2018 года на рынке загородной жилой недвижимости Москвы выдалось спокойным. В продажу не поступило ни одного нового коттеджного поселка (КП), хотя сдержанность девелоперов на рынке домовладений уже стала долгосрочной тенденцией. По итогам I квартала в продаже насчитывалось порядка 40 поселков с 890 домовладениями. Правда оговорюсь, что мы отслеживаем ситуацию только на наиболее популярных направлениях (50% рынка) и в организованных КП, расположенных на удалении не более 35 км от Москвы. Поскольку новых проектов нет, существующий объем постепенно сокращается: за первые три месяца он снизился на 13%. Тем не менее есть все предпосылки к перелому тенденции, так как нам известно о подготовке новых крупных проектов, да и спрос клиентов концентрируется на новых, а не старых коттеджах.

«СГ»: А как выглядит структура предложения по удаленности от МКАД?

И.М.: Поскольку активность девелоперов низкая, заметных изменений в географии предложения на загородном рынке домовладений мы не наблюдаем. По-прежнему большая часть объектов (57%) находится в поясе 21-30 км от МКАД, а 35% общего объема располагается на Новорижском направлении. Треть предложения удалена от Москвы на 11-20 км. По 25% и 23% всех коттеджей сосредоточены на Киевском и Рублево-Успенском шоссе. Таким образом, размещение загородных поселков и предпочтения покупателей с точки зрения географии консервативны. Мы видим, как меняются запросы на сам характер домовладения, его площади, архитектуры, оснащения, отделки, размера участка, но предпочитаемая локация остается той же, что и 5-10 лет назад.

«СГ»: Запросы меняются, а цены?

И.М.: Средняя цена квадратного метра в загородных домах столичного региона к концу марта 2018 года составила 130 тыс. рублей, что на 3% выше по сравнению с IV кварталом 2017 года. Средние расценки увеличились в основном в связи с изменением структуры предложения. Покупательский спрос сконвертирован на наиболее доступных предложениях, поэтому в продаже остается все больше дорогостоящих объектов. Особенно ярко это проявилось на Рублево-Успенском шоссе, где средняя стоимость домовладения увеличилась на 16% и достигла 133 млн рублей. В части проектов мы зафиксировали прямое повышение цен по инициативе застройщиков.

«СГ»: Что пользуется наибольшим спросом у клиентов? Много ли сделок заключается?

И.М.: Наибольшее число заявок приходится на готовые в бюджете до 3 млн долларов, площадью 650-700 кв. м и участком 25-35 соток. На них приходится и основная часть заключенных сделок. В сравнении с IV кварталом 2018 года их число снизилось в силу сезонного фактора и неблагоприятных погодных условий, которые сильно влияют на количество показов объектов. Напомню, что февраль выдался очень снежным, а март – морозным, из-за чего потенциальные клиенты неохотно выезжали на просмотры. Однако в апреле активность покупателей уже восстановилась, и мы ожидаем очень активное завершение весны на фоне относительной стабилизации внутренне- и внешнеполитической ситуации, а также повышении курса доллара.

«СГ»: Илья, выделите основную или интересную тенденцию начала года на рынке загородного жилья.

И.М.: В I квартале мы наблюдали рост интереса покупателей к домам с отделкой «под ключ». Нередко при выборе загородной недвижимости эмоциональное впечатление покупателя перевешивает рациональные доводы: клиенту настолько может понравится дом, что покупатель не готов ждать несколько месяцев завершения ремонта. Сейчас же, по нашим оценкам, сегодня 8 из 10 покупателей высокобюджетной загородной недвижимости планируют приобретение жилья «под ключ». Большинство клиентов обращаются к нам с просьбой подобрать готовый к заселению объект, но в то же время рассматривают жилье без отделки в качестве исключительно запасного варианта. Естественно, девелоперы в ответ на повышенный интерес предлагают максимально готовый продукт.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 8 мая 2018 > № 2647086 Илья Менжунов


Россия. ЦФО. СЗФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 8 мая 2018 > № 2647085

Рынок двух столиц.

95% всех инвестиций в коммерческую недвижимость в России приходится на Москву и Санкт-Петербург.

Сразу две международные брокерско-консалтинговые компании — S.A. Ricci и Jones Lang LaSalle (JLL) — отметили в своих отчетах по итогам 2017 года увеличение инвестиционной активности на российском рынке коммерческой недвижимости. Обе компании практически одинаково оценили объем прошлогодних вложений в этот сегмент — 4,5 и 4,6 млрд долларов соответственно. По сравнению с 2016 годом количество реализованных инвестиционных сделок выросло на 9%. Основным центром притяжения для инвесторов в России по-прежнему остается Москва, формирующая в среднем около 80% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако инвесторы стали чаще рассматривать активы и в Санкт-Петербурге. Подробности — в аналитическом обзоре «СГ».

Охота к диверсификации

«На фоне нормализации основных показателей российской экономики (снижения инфляции и стоимости финансирования), а также уменьшения ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости (ставок аренды и стоимости активов) до минимальных значений инвесторы со свободными денежными средствами опять выходят на «охоту» в поисках новых возможностей», — подчеркивается в исследовании JLL. При этом, в расчете на высокую доходность и потенциальный рост стоимости активов, инвесторы не только стали расширять географию своих вложений, но и диверсифицируют портфели, все чаще рассматривая нехарактерные для них ранее сегменты. Примерами такого изменения базовой стратегии, в частности, может служить интерес к торговой недвижимости со стороны одного из крупнейших собственников премиальной офисной недвижимости в Москве — инвесткомпании O1 Properties — или приобретение лидером складского сектора в РФ британским фондом Raven Russia офисов в Санкт-Петербурге.

«Стоит отметить, что торговая и офисная недвижимость — традиционно наиболее привлекательные и ликвидные в стране активы для инвесторов, — рассказывает руководитель отдела исследований JLL в России и СНГ Олеся Дзюба. — На долю первой приходится 40% от общего объема вложений. Офисы в структуре сделок занимают 34%».

Похожие цифры приводятся и в годовом отчете S.A. Ricci. Долю инвестиций в российские торговые площади аналитики этой компании оценили в 40%, так же они оценили и долю офисной недвижимости.

В S.A. Ricci приводят также данные для сегментов складской и гостиничной недвижимости. Так, по оценкам компании, в склады в прошлом году было вложено 255 млн долларов (6% от общего объема инвестиций), при том, что годом ранее сумма составляла 218 млн. Гостиничный же сегмент, по словам генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, «вобрал» в себя за год относительно небольшой объем инвестиций — около 98 млн долларов.

Москва против Петербурга

По большому счету, в России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость сконцентрирован главным образом в Москве и Санкт-Петербурге. По данным JLL, наиболее привлекательной локацией для вложений по-прежнему остается российская столица. На Москву приходится 79% (у S.A. Ricci — 82%) транзакций в общей структуре сделок. Второе «место притяжения» — Санкт-Петербург. Примечательно, что в 2017 году доля Северной столицы в общем объеме впервые за долгие годы выросла, причем довольно заметно — с 9% (2016 год) до 16%. В остальные российские регионы в прошлом году было направлено не более 5% от всех инвестиций.

Основной причиной этого являются различия в масштабах экономики российских городов. Предложение качественных офисов в Москве, к примеру, составляет 18,2 млн «квадратов», далее с существенным отставанием идет Петербуре — порядка 3,1 млн кв. м. Объекты высокого инвестиционного качества в сегментах торговой и складской недвижимости преимущественно сосредоточены опять же в двух столицах.

«Несмотря на то, что инвесторы в первую очередь смотрят на московский рынок, они внимательно анализируют сейчас и локальные особенности других городов страны, — подчеркивает Олеся Дзюба. — Сталкиваясь со значительной разницей ценовых ожиданий и не обнаружив в Москве продукт по адекватной стоимости, они находят подходящие объекты в Санкт-Петербурге, реже — в других региональных городах». Интерес инвесторов к регионам, и в особенности к Северной столице, по ее мнению, в среднесрочной перспективе будет сохраняться.

Более того, по предварительным данным JLL, по итогам I квартала 2018 года Санкт-Петербург впервые за историю рынка вышел на 1-е место в России по объему инвестиций. На него пришлось 50% заключенных сделок. «Правда, по большому счету «выстрелить» Петербургу в начале этого года помогла лишь одна мультирегиональная сделка», — отмечает генеральный директор первой в России краудфандинговой площадки по совместному приобретению недвижимости AKTIVO Егор Клименко. Речь, по словам эксперта, идет о покупке французской сетью Leroy Merlin у финского ритейлера Kesko 12 магазинов товаров для дома и ремонта K-Rauta (восемь объектов в Санкт-Петербурге, три в Подмосковье и один в Калуге). Сумма сделки составила около 169 млн евро, или почти 40% от квартального инвестиционного показателя города на Неве.

Ветер с востока

Однако сделка Leroy Merlin и Kesko — скорее, исключение. Основной участник рынка сейчас — это российский капитал. Более 80% инвестиций в коммерческую недвижимость осуществляется локальными игроками. Отечественные инвесторы спокойнее принимают характерные для страны риски, поэтому их доля в структуре сделок и достигает столь высоких значений. Вместе с тем, интерес к нашему рынку вновь стали проявлять и иностранные инвесторы. Так, доля зарубежных инвестиций в 2017 году выросла с 6% до 17%. На фоне оживления иностранной инвестиционной активности аналитики отмечают и еще одну особенность рынка: на смену западным инвестфондам, доминировавшим до последнего времени на российском рынке, стали приходить их восточные коллеги. Из 700 млн долларов, вложенных в 2017 году в коммерческую недвижимость в России, свыше 40% оказались уже деньгами из стран Азиатско-Тихоокеанского региона (ранее доля АТР не превышала 5%), и больше половины из них (26%) — это китайские инвестиции.

Стоит также отметить, что интерес к российской коммерческой недвижимости проявляют не только институциональные, но и частные инвесторы. Последние на «волне» снижения процентных ставок по банковским депозитам начинают искать альтернативные инвестиционные инструменты с большей доходностью. «Среднегодовая доходность торговых объектов, представленных, к примеру, в нашем портфеле, составляет от 12,7% годовых (для сравнения: средняя доходность по рублевым вкладам в ТОП-10 российских банков в конце марта 2018 года была на уровне 6,6% — «СГ»), — рассказывает Егор Клименко из AKTIVO. — В результате мы сейчас так же, как и весь инвестрынок, наблюдаем рост интереса наших клиентов к инвестициям в коммерческую недвижимость. При этом частные инвесторы стали вкладывать в сегмент большие суммы. Только за последний год их «средний чек» на нашей площадке вырос с 2,8 до 6,2 млн рублей. В 2017 году они вложили в коммерческие объекты, находящиеся под управлением AKTIVO, в общей сложности около 750 млн рублей. За год наш портфель увеличился в 1,5 раза и превысил уже 1,25 млрд рублей».

В любом случае, по мнению Александра Морозова из S.A. Ricci, для такой большой страны, как Россия, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в целом остается пока на относительно низком уровне. «Нам есть еще куда расти, — считает он. — Смотрите, нынешние показатели сопоставимы с объемами инвестиций в коммерческую недвижимость в Польше или Чехии, где цифры ежегодно варьируются от 3 до 10 млрд евро. При том, что объем инвестиционных сделок в Европе, к примеру, ежегодно составляет от 250 до 300 млрд евро, из которых 50-55 млрд приходится только на одну Германию. Что касается перспектив текущего года, то моя оценка совокупного объем инвестиций — повторение прошлогоднего результата — то есть, те же 4,5 млрд долларов». В свою очередь, представитель JLL Олеся Дзюба рассчитывает, что по итогам года объем инвестиционных транзакций достигнет 5 млрд долларов.

география.jpg

5 млрд долларов может составить, по прогнозам аналитиков рынка, совокупный объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в 2018 году

Россия. ЦФО. СЗФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 8 мая 2018 > № 2647085


Россия. СЗФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 7 мая 2018 > № 2647107

В ожидании спроса.

Цены на петербургские новостройки пошли вверх

За январь–март 2018 года в Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области было продано около 960 тысяч кв. метров строящегося жилья. Объем продаж по сравнению с первым кварталом 2017 года вырос на 10%. Эксперты отмечают и такую тенденцию — после периода затишья, когда стоимость жилья практически не росла, цены вновь рванули вверх.

Мегаполис со стремительно дорожающим жильем

Стоимость самых доступных вариантов в Северной столице стартует сегодня от 1,5 млн рублей. Таких предложений на рынке немного. Так, например, сегодня за такую цену можно приобрести жилье в «наследном» долгострое компании СУ-155 — ЖК «Новая Каменка». Сейчас дома достраивает АКБ «Российский капитал». Сдача пяти корпусов комплекса отнесена на первый-второй квартал текущего года, еще одного корпуса (переименован в ЖК «На Королёва») — на конец 2018-го. Именно здесь остались непроданными квартиры, в том числе студии площадью 24 кв. метра. Также одна из самых низких цен «квадрата» по Петербургу — 68 тысяч рублей — у «Группы ЛСР» в ее проекте-миллионнике «Цветной город» со сроком сдачи в конце 2018 года. При этом цена заходит за отметку в 2 млн рублей за счет того, что застройщик предлагает квартиры большого метража.

Стоит отметить, что квартиры по минимальным ценам сконцентрированы в объектах со сдачей через полтора-два года. При этом часть застройщиков продают их без отделки, а значит, к заявленной цене потенциальному покупателю нужно не забыть прибавить порядка 7-10 тысяч рублей за кв. метр.

Впрочем, все дешевые предложения на строящемся рынке жилья довольно быстро раскупаются. Тем более что на протяжении последних трех месяцев наметился заметный тренд — цена квадратного метра стала расти. Например, в марте этого года средние цены в новостройках региона увеличились более чем на 2%, превысив планку в 104 тысячи рублей за «квадрат», а в апреле цена выросла еще на 0,1%, составив 115 тысяч рублей за кв. метр. Все это дало основание экспертам международной консалтинговой компании Knight Frank назвать Северную столицу мегаполисом со стремительно дорожающим жильем.

Растут по-разному

Эксперты отмечают, что в большей степени за последний месяц подорожали новостройки на ценовых полюсах: в центре Петербурга и в Ленинградской области. В ценовом рейтинге городских районов безоговорочно лидируют Центральный и Петроградский районы. На спальных территориях впереди Красногвардейский. На окраинах будущее жилье дороже в Красносельском (Петергофское шоссе и проспект Ветеранов западнее улицы Пионерстроя) и в Невском (Усть-Славянка) районах. Самый доступный ценник — в Выборгском районе (дальнее Парголово), а для домов с близким сроком сдачи — в Красногвардейском (Ручьи). В пригородной зоне традиционно дорого ценится Курортный район. За последний год заметно подорожали квартиры и в старом фонде, прошедшем капремонт. В таких домах, а также в современных кирпичных и монолитных домах и в «сталинках» стоимость «квадрата» выше 100 тысяч рублей. В нижней части ценового рейтинга находятся панельные пятиэтажки и «корабли».

Все зависит от спроса

По данным директора по продажам компании «Лидер Групп» Виталия Виноградова, цены везде растут по-разному. Так, например, в прошлом году в сегменте масс-маркет в Девяткино, где в одном месте проекты реализует десяток застройщиков, в связи с высокой конкуренцией динамика цен составляла от 0% до 1% в месяц. В комплексах комфорт-класса, строящихся в популярных районах в черте города, например, Yoga и «Богатырь 3» в Приморском районе, стоимость жилья увеличивалась на величину от 1% до 1,2% в месяц. А вот что касается эксклюзивных локаций и концептуальных проектов, таких как жилые комплексы Leningrad в Выборгском районе и «Балканы» во Фрунзенском, то здесь динамика цен была наиболее высокой — от 1% до 1,5% в месяц. Виталий Виноградов полагает, что в этом году стоимость «квадрата» будет расти еще быстрее. Это связано с тем, что летом 1918 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, которые налагают дополнительные обязательства и ограничения на застройщиков, в том числе финансовые. По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, факт, что долевое строительство меняется и скоро нельзя будет приобрести недвижимость по минимальной цене на начальном этапе строительства, в ближайшее время станет очевиден большинству потенциальных покупателей. «Увеличение спроса, разумеется, повлияет на стоимость недвижимости. Мы прогнозируем не менее чем 10-процентный рост цен на строящееся жилье в течение этого года», — говорит Сергей Терентьев. В свою очередь генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков считает, что к концу 2018 года Петербург ожидает рост цен на 10-15%. Он также отмечает, что при условии ажиотажного спроса, который может возникнуть на фоне макроэкономических событий, застройщики могут еще более существенно поднять цены.

Цитата в тему

Аналитики отмечают — на рынке сложилась парадоксальная ситуация, когда средняя цена будущих квартир в спальных районах Санкт-Петербурга оказалась примерно на 1% выше, чем готовых

Автор: Светлана СМИРНОВА

Россия. СЗФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 7 мая 2018 > № 2647107


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 7 мая 2018 > № 2647084

Рынок ипотеки: итоги первого квартала.

Как следует из опубликованных Центробанком данных, в первом квартале 2018 года рост ипотечного сектора в России ускорился. По подсчетам экспертов компании «Метриум», объем выданных за этот период займов уже достиг трети от общей суммы кредитования в 2017 году. Ставки обновили исторические минимумы, что помогло оживить спрос на новостройки в России. Тем не менее, лидерство по количеству сделок удерживает Москва, хотя подмосковный рынок также демонстрирует быстрый рост.

Новые рекорды спроса

В январе-марте 2018 года показатели рынка ипотечного кредитования в России в очередной раз обновили исторические максимумы. В I квартале было выдано почти 300 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 582 млрд рублей. Количество займов на покупку жилья выросло на 68%, а их денежный объем – на 81% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, подсчитали в «Метриум». Число ИЖК и их объем в I квартале значительно превзошли показатели I квартала докризисного 2014 года, когда было выдано 198 тыс. кредитов на общую сумму 333 млрд рублей.

Лучшая годовая динамика индикаторов ипотечного рынка была зафиксирована в январе, который обычно считается наименее активным месяцем на рынке жилой недвижимости. Если в январе 2017 российские банки одолжили гражданам порядка 40 тыс. кредитов на сумму 71 млрд рублей, то в январе 2018 года их число увеличилось до 78 тыс., а объем – до 148 млрд рублей. Таким образом, в годовом выражении данные показатели выросли примерно в два раза.

Качественные показатели улучшаются

Основным стимулом для решения квартирного вопроса с помощью ипотеки остается привлекательная ставка по кредиту. Как и в предыдущие два года, она продолжает снижаться, достигнув по итогам I квартала очередного исторического минимума – 9,64% годовых. Между тем год назад средний заем обошелся бы покупателю жилья в 11,68% годовых, то есть за год ипотека подешевела немногим более чем на 2 процентных пункта.

Средняя сумма кредита при этом за I квартал возросла на 80 тыс. рублей и составила 1,98 млн рублей. В марте 2017 года покупатели жилья в среднем одалживали у банков на 160 тыс. рублей меньше – около 1,82 млн рублей. Таким образом, сокращение ипотечных ставок не только способствует увеличению числа заемщиков, но и помогает приобретать более просторное или комфортное жилье.

Несмотря на рекордные объемы кредитования, улучшается качество ипотечного портфеля российских банков. По данным Дом.рф, удельный вес ипотечных займов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней снизился до 2,11%. Между тем год назад этот показатель достигал 2,52%.

Вторичный рынок опережает первичный

Снижение ставок по ипотеке и ликвидация различий между условиями кредитования первичного и вторичного жилья, привели к опережающему росту спроса на готовые объекты. По данным Дом.рф, в I квартале объем выдачи ипотеки на первичном рынке составил 178 млрд рублей против 404 млрд на вторичном рынке. Между тем в I квартале 2017 года под залог прав участия в долевом строительстве было выдано 112 млрд рублей против 210 млрд на рынке готового жилья. Таким образом, ипотечное кредитование покупателей «вторички» практически удвоилось, а объемы ипотеки для приобретения строящегося жилья выросли на 58%.

Тем не менее средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке жилой недвижимости все еще немного ниже, чем на вторичном. По данным Дом.рф, для приобретения готового жилья покупатели одалживают у банков средства под 9,77% годовых, а на покупку новостройки – под 9,54%.

В то же время дальнейшее снижение ставок помогло сдвинуть с мертвой точки динамику спроса на новостройки в России. Если в 2017 году по стране число заключенных договоров долевого участия не росло, то в I квартале 2018 года наметилось усиление активности покупателей строящегося жилья. По данным Росреестра, в январе-марте было зарегистрировано 163 тыс. ДДУ, что на 11% больше, чем в аналогичный период прошлого года (146 тыс. ДДУ). Между тем, по оценкам Дом.рф, доля ипотеки на первичном рынке российского жилья увеличилась за год на 10 п.п. и составила 53% от всех сделок с новостройками.

Москва – лидер ипотечного спроса

Больше всего ипотечных сделок в I квартале 2018 года было зарегистрировано в Москве. По данным ЦБ РФ, в столице было выдано почти 18 тыс. ИЖК. По этому показателю столица опередила все прочие развитые рынки жилья страны. Между тем в Московской области зафиксировано 16 тыс. сделок, в Санкт-Петербурге – 15 тыс., в Тюменской области – 13 тыс.

Сумма выданной в январе-марте ипотеки в Москве оценивается в 73 млрд рублей, что составляет 13% от всего жилищного кредитования в России. С учетом Московской области (49 млрд рублей), столичный регион в I квартале сформировал 21% от общего объема ипотечного кредитования всей страны, подсчитали в «Метриум».

Несмотря на лидерство Москвы, подмосковный рынок жилья продемонстрировал более внушительную динамику роста. Количество ипотечных сделок, заключенных в Московской области в I квартале 2018 года, оказалось на 74% больше, чем в аналогичный период 2017 года. Их объем в денежном выражении за этот же период увеличился на 90%. Между тем в Москве количество выданных ипотек выросло на 62%, а их объем – на 67%.

«Результаты I квартала на рынке ипотеки показали, что позитивные тенденции, которые наметились в сфере жилищного кредитования в прошлом году наконец оказали влияние не только на самые активные регионы, но и в целом на отрасль страны, - комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Прежде всего, это проявилось в росте кредитования покупателей новостроек в России, хотя в 2017 году в данном секторе не было динамизма. В частности, это проявилось в очень высоких темпах увеличения числа и объема ИЖК в Московской области, которая явно отставала от Москвы последние два года.

Спрос по-прежнему концентрируется на рынке готового жилья, однако теперь увеличение активности покупателей фиксируется в обоих сегментах, поэтому о каком-то противостоянии между ними говорить не приходится. Тем не менее совсем недавно обозначились новые риски для развития ипотечного рынка, связанные с международными санкциями и нестабильностью отечественной валюты. Эти тенденции уже привели к приостановке Центробанком снижения ключевой ставки. Тем не менее я считаю, что до конца года ситуация может нормализоваться, если не последует новых неприятных неожиданностей».

«Несмотря на рекордные темпы выдачи ипотеки в Московской области, которые даже превысили столичные показатели, эффект отложенного спроса еще сохранится по крайней мере до конца 2018 года, – комментирует Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что покупатели сразу же реагируют на валютные колебания усилением своей активности. К примеру, на фоне ослабления рубля в нашем проекте спрос возрос на 15%. Причем среди клиентов были преимущественно те, кто изначально планировал именно привлечение ипотеки. Опасаясь повышения ключевой ставки, как это произошло в 2014 году, они приняли решение немедленно заключить сделку, хотя многие откладывали ее более года. Полагаю, ЦБ в ближайшие месяцы будет проявлять сдержанность в снижении ключевой ставки из-за инфляционных рисков, что в свою очередь активизирует отложенный спрос со стороны клиентов, ожидающих дальнейшего снижения процентов по ипотеке. По нашим оценкам, это поспособствует увеличению спроса, как минимум, на 5-7%».

«Ипотечное кредитование – основной драйвер развития рынка недвижимости Новой Москвы, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Если в I квартале 2017 года доля ипотеки в общей структуре сделок ТиНАО составила 39%, то по итогам I квартала 2018 года – достигла 56%. В количественном выражении число ипотек за тот же период увеличилось в 2,2 раза, тогда как самих ДДУ – в полтора раза. На мой взгляд, столь активной динамике способствует не просто планомерное снижение ключевой ставки, но и новые государственные программы. К примеру, в начале 2018 года в нашей компании были заключены первые договоры с субсидируемой ставкой 6% для многодетных семей. По нашим оценкам, данная программа потенциально востребована для 70% покупателей. Поэтому 2018 год, считаю, станет рекордным по объему выданных ипотек».

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 7 мая 2018 > № 2647084


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter