Всего новостей: 2256868, выбрано 7 за 0.000 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет
Базарбек Бакытжан в отраслях: Недвижимость, строительствовсе
Базарбек Бакытжан в отраслях: Недвижимость, строительствовсе
Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 19 сентября 2017 > № 2315837 Бакытжан Базарбек

Как решить проблему изъятия земель для госнужд

Эксперт рассказал, какие законодательные нестыковки сейчас мешают

«Вопрос изъятия земель для государственных нужд — возможно, самый проблемный после вопроса предоставления 10 соток под ИЖС», — говорит Бакытжан Базарбек, международный эксперт по земельному и экологическому праву. Земли изымаются во всех регионах республики, но наиболее актуален этот вопрос для Алматы и Астаны, а также для городов, где планируется активное строительство — Шымкента и Атырау.

В интервью деловому еженедельнику «Капитал.kz» эксперт рассказал, какие законодательные нестыковки сейчас мешают, почему доля вины за недополученную компенсацию лежит на самих собственниках и какие изменения в законодательство по этому вопросу планируется внести.

— В каких случаях земли могут изыматься для государственных нужд по закону?

— Согласно Земельному кодексу РК, есть так называемые исключительные случаи, когда акиматы вправе изъять участок для государственных нужд. Во-первых, это международные обязательства, которые вытекают из международных договоров. То есть ваш участок могут изъять по международным обязательствам Казахстана (!). Во-вторых, необходимость предоставления земель для нужд обороны и национальной безопасности, под особо охраняемые природные территории, для создания СЭЗ. В-третьих, если у вас на участке обнаружили месторождение полезных ископаемых и требуется его разработка. В-четвертых, строительство транспортной, энергетической инфраструктуры, автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, тоннелей, метро, линий связи, НПЗ, объектов космоса и множества других стратегических сооружений и строений. И наконец, в-пятых, участок могут изъять для реализации Генерального плана.

Я считаю, что исключительных случаев не должно быть много. А у нас их пять, притом что каждый из перечисленных выше пунктов содержит в себе множество мелких оснований.

— Какие проблемы законодательного характера при изъятии земель существуют в Казахстане?

— Проблема в том, что в Земельный кодекс, Закон РК «О государственном имуществе» и другие нормативные акты заведомо либо под давлением различных обстоятельств (градостроительная политика, бюджетные интересы, лоббирование узких интересов крупных участников этой «игры» — застройщиков, независимых оценщиков) включили нормы, которые ухудшают положение граждан. Но нужно понимать, что каждая нестыковка и несогласованность норм в законах — это судьба человека.

У нас получается так, что интересы гражданина — собственника земельного участка не защищены. Повсеместно региональные акиматы и земельные органы нарушают процедурные требования изъятия земель — на стадии подачи уведомления, на согласительных процедурах, при независимой оценке и пр.

Если государству очень нужна земля, пусть выкупает ее у собственника и дает равноценную компенсацию.

— Вот в этом как раз и есть проблема — зачастую денежное возмещение, предлагаемое государством, не соответствует рыночной стоимости земли…

— Да, самой острой проблемой изъятия земли является равноценное возмещение. У меня как у юриста много претензий к статье 67 Закона РК «О государственном имуществе».

В статье 27 Конституции указано, что принудительное отчуждение имущества допускается в исключительных случаях, с равноценным возмещением потерь. Но равноценное возмещение потерь по Конституции это совсем не то, что указано в статье 67 Закона «О государственном имуществе» — сумма, указанная в договоре купли-продажи. Если человек купил земельный участок в конце 1990-х, когда еще «живой» тенге хоть как-то показывал характер доллару, стоимость земельного участка, указанная в договоре, была привязана к конъюнктуре цен на недвижимое имущество — по состоянию конца 90-х. И что сейчас? Акимат будет возмещать стоимость земли по ценам того времени? Естественно, та стоимость не будет превышать рыночную стоимость.

А если в договоре стоимость не указана, то все определяется по кадастровой стоимости. Ее по указанию акиматов и земельных органов высчитывают НПЦземы. Но они ни разу не посчитали в пользу собственника.

Равноценное возмещение по Конституции не предусматривает многие нюансы. Допустим, человек купил 20 лет назад участок земли, на котором не было ничего, построил дом, хозпостройки, разместил детскую площадку, провел коммуникации, обустроил территорию, вырастил деревья и зеленый газон, — все это его расходы. И все они должны быть возмещены. Но не по той цене, по которой покупались саженцы и кирпичи, а по нынешней их стоимости, с применением зональных особенностей территории. Вот это и называется равноценное возмещение.

Существуют и другие проблемы. Например, в тех случаях, когда в качестве компенсации предусматривается равноценный земельный участок (по статье 85 Земельного кодекса), то акиматы зачастую ссылаются на то, что в спецземельном фонде и резерве свободных земель нет.

То же самое — когда в качестве компенсации должна быть предоставлена благоустроенная квартира или жилой дом (пункт 2 статьи 29 Закона РК «О жилищных отношениях») — как правило, жилой фонд не имеет свободных квартир. Получается, равноценного земельного участка дать не могут, квартиру или равноценный жилой дом дать не могут, остается денежная компенсация, сумма которой настолько смешная, что на нее лишенные собственности люди способны только на год арендовать квартиру.

— Возможно, проблема еще и в самой оценке недвижимого имущества…

— Статья 67 Закона РК «О государственном имуществе» регламентирует: рыночная стоимость земельного участка и недвижимого имущества, изымаемого для государственных нужд, определяется независимым оценщиком. Закон не предусматривает добровольной оценки, которую собственники могут заказать сами. Это понятно, есть недоверие к результатам такой оценки. Но и у людей возникает такое же недоверие к этой независимой оценке. При этом, мы же понимаем, что независимая оценка не совсем независима. Поэтому если работать дальше над совершенствованием законодательства, то нужно это делать в первую очередь в части оценочной деятельности.

Но хочу поделиться хорошей новостью. Нас услышали. Минюст подготовил законопроект по внесению изменений и дополнений в некоторые законы по вопросам защиты собственности, где предусматриваются «революционные» поправки. В частности, ту самую статью 67 Закона РК «О государственном имуществе» наконец-то меняют. Собственникам будет предлагаться компенсация за земельный участок, которая определена в размере рыночной стоимости. При этом мы знаем, что рыночная стоимость земельного участка на рынке и рыночная стоимость земельного участка, устанавливаемая государством, — это разные вещи. Этот вопрос необходимо проработать министерству юстиции и правительству.

— Какая-то ответственность в вопросе неравноценных компенсаций лежит на собственниках?

— Конечно! Бывает, при изъятии земельного участка выясняется, что домостроение построено без разрешения, без архитектурно-планировочного задания, без проектной документации, не введено в эксплуатацию или же, например, пристройки были сделаны без разрешительных документов, дома застроены на территории, где строительство запрещено. Когда спрашиваешь у хозяев документы на дом, показывают технический паспорт. Техпаспорт — это не правоустанавливающий документ, это идентификационный технический документ о характеристиках домостроения.

Некоторые акиматы в регионах оценивают домостроения по техпаспорту, это неправильно. Конечно, я понимаю, что люди без разрешения построили, и требовать с них то, чего нет, нелогично, тем более это влияет на сумму получаемой денежной компенсации. Но это юридически неправильно! Думаю, акиматам нужно заниматься повышением правовой сознательности населения.

- Как вы предлагаете изменить систему изъятия земель для госнужд в Казахстане, чтобы она была эффективной и не ущемляла права граждан?

- Знаете, на этот вопрос, думаю, мало кто может ответить. Вот сейчас мы отметили позитивные подвижки в этом направлении. Минюст предлагает в рамках усиления защиты права собственности и арбитража внести в Закон РК «О государственном имуществе» новые статьи — 62−1 и 62−2, дающие понятийный аппарат термину «равноценное возмещение». Также определены способы равноценного возмещения и условия предоставления равноценного земельного участка. Это неплохая новость.

Но поправка не отвечает на вопрос: как быть, если законом предусмотрен равноценный земельный участок, а свободных земель в спецземельном фонде нет, предусмотрена квартира, а в жилом фонде города свободных квартир нет. Почему дополнение в закон не регламентирует обязательства акимата предоставить собственнику равноценный участок, то есть обеспечить его гарантией выбора возмещения в натуральной форме. Ведь это право закреплено Земельным кодексом! Если есть законодательно закрепленный выбор собственника земли отказаться от денежной компенсации и выбрать возмещение в натуральной форме, но ни Земельный кодекс, ни Закон РК «О государственном имуществе» не создают предпосылки, гарантирующие реализацию этого права гражданином, то что в итоге решают эти дополнения?

Очевидно, необходимо совершенствовать Закон РК «О государственном имуществе», в котором подробно расписано предоставление денежного возмещения, а вопрос предоставления равноценного земельного участка — нет. Получается, с собственником земли начинают играть в футбол. Нужен равноценный участок — ссылаются на Земельный кодекс, а там акиматы и отделы земельных отношений разводят руками. Нужна квартира — ссылаются на Закон РК «О жилищных отношениях». Почему бы все формы возмещения, будь то квартира, жилой дом или равноценный земельный участок, не прописать в одном законе?

Радует другое. Согласно планируемым поправкам, статья 63 Закона РК «О государственном имуществе» дополняется новым пунктом, который, по сути, обязывает акиматы согласовывать проект решения с общественным советом. Меня как юриста это радует, потому что до сих пор акиматы не учитывали нужды собственников земель. Теперь же при согласовании решения об изъятии появляется возможность спросить, предусмотрены ли в спецземельном фонде и резерве акимата свободные земли для натурального возмещения и в жилом фонде — свободные квартиры. Конечно, если в будущем общественный совет не справится со своей задачей, то ничего не изменится. Если же акиматы будут создавать соответствующие условия для реализации гражданином права выбора формы возмещения, это будет однозначно прорывом. Я здесь ожидаю, что в регионах начнут создавать общественные советы — «своих» включать, «критиков», «общественников» убирать.

Нам нужно, чтобы собственник, чей земельный участок изымается, не страдал. Необходимо привести в порядок все законодательство. Посмотрите на наши законы. Земельный и Гражданский кодексы, Закон РК «О государственном имуществе», Закон РК «О жилищных отношениях» — мы увидим массу нестыковок и противоречий. Все это нужно устранять.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 19 сентября 2017 > № 2315837 Бакытжан Базарбек


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 25 июля 2017 > № 2254238 Бакытжан Базарбек

Как бороться со спекуляциями на рынке земли?

Бакытжан Базарбек представил варианты решения проблемы

«В Казахстане сформировался своего рода неофициальный конгломерат, куда входят землевладельцы, мелкие перекупщики земли, риелторы, агентства недвижимости, оценочные компании, частные землеустроительные службы. Они управляют рынком земли, из-за чего земельные участки стоят несопоставимо с уровнем жизни населения», — такого мнения придерживается Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву. В интервью деловому еженедельнику «Капитал.kz» он представил варианты решения проблемы.

— Бакытжан, рынок земли хоть и находится на стадии становления, но достаточно спекулятивен. Почему так сложилось?

— Думаю, основная вина лежит на перекупщиках. У нас властвует «дикий капитализм». Возьмите рынок земли в Алматы. В пределах городской черты участок стоит от $50 тыс., в окрестностях мегаполиса участок под ИЖС 10 соток — $10 тыс. И это всего лишь участок без дома, зеленых насаждений, без инженерных сетей, подключение к которым стоит денег. Откуда такие цены?

Как правило, государство не вмешивается в ценообразование на землю. Это нормально, так регулируется рынок земли в странах Европейского союза. Но у них нет такой пропасти между уровнем жизни человека и стоимостью недвижимости.

ВВП на душу населения не просто показатель для статистики, в нем учитывается доход человека и его возможность получения всех благ со стороны государства, исходя из его доходов. Это вопросы и здравоохранения, и образования, и отдыха, и жилья. Другими словами, стоимость жилья, в том числе земельных участков, не устанавливается просто так, она формируется по законам экономики. То, что у нас участок находится в пригороде Алматы, — это не экономический показатель его стоимости.

Стоимостные составляющие — это обеспеченность земли необходимыми инженерными сетями, транспортная доступность, наличие социальных объектов и близость к центрам обслуживания. Это в теории. У нас же на практике получается не так. У нас обычная «коробка» с землей без условий для проживания в поселке Коянды, что в 10 км от столицы, стоит столько, сколько коттедж с 10 сотками земли на берегу Черного моря в болгарском Бургасе или хороший дом в испанской Валенсии.

— Как вы думаете, какую роль в ценообразовании земельных участков играют риелторы?

— Они вносят существенный «вклад» в стоимость земли. Их деятельность необходимо регулировать.

Скажу так, у нас в стране есть десяток крупных финансовых групп, которые сосредоточили в своих руках тысячи гектаров сельскохозяйственных земель, земель для личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства. Деятельность крупных риелторских фирм, агентств недвижимости напрямую связана с реализацией этих земель на рынке по завышенной стоимости. И для этого используется любой негативный информационный фон.

— Но ведь есть еще так называемые латифундисты…

— Да, и их деятельность тоже влияет на рынок земли. Почему, например, образуются незапланированные селитебные зоны вокруг городов? Просто крупный землевладелец решил участок в несколько сотен или тысячи гектаров, отведенный под крестьянское (фермерское) хозяйство либо под сельхозтоварное производство, размельчить на 10 соток и продать гражданам под ИЖС. И мало кого беспокоит, что на участках, выдающихся под крестьянское (фермерское) хозяйство, запрещается ведение индивидуального строительства, там отсутствуют инженерные сети. Согласно плану детальной планировки района, на сельхозземлях не предусмотрена жилая застройка. Продавцов, получается, не волнует, что у покупателей в будущем возникнут из-за этого проблемы. И что проблемы возникнут и у государства — при планировании этих территорий. Более того, если сельхозугодия не будут осваиваться или их будут нерационально использовать, земли начнут деградировать. На первом месте, получается, сиюминутная выгода.

Земельный мораторий, наложенный в прошлом году, немного «остудил пыл» спекулянтов. Но я опасаюсь того, что кто-то может воспользоваться правовой безграмотностью населения и продолжит сегментировать землю для продажи в обход закона.

Поэтому я считаю, что необходимо ужесточить ответственность физических и юридических лиц, осуществляющих землеустроительные виды работ, вплоть до длительных сроков лишения свободы. Впрочем, коллеги-юристы и чиновники могут мне возразить: при существующем запрете и ограничениях спекулянты не смогут зарегистрировать идентификационный документ (госакт на землю). Скажу так: спекулянты всегда смогут найти лазейки.

Как юрист по земельным вопросам скажу так: каждый участок земли должен быть освоен и использован строго по целевому назначению. Это отражено в 92 и 93 статьях Земельного кодекса РК.

На деле земли скупаются оптом и не используются, владельцы ждут покупателей. Некоторые участки заморожены в качестве залога в банках — они вообще не работают. В итоге: земли вроде как заняты, получается дефицит. Это и позволяет «играть» с ценами.

— Как можно контролировать цены на землю?

— В развитых странах государство не вмешивается в ценообразование на земельном рынке, это есть и у нас. У нас государство устанавливает только базовые ставки платы за земельные участки сельхозназначения при их предоставлении в собственность либо землепользование. Думаю, нам не цены контролировать нужно, а правила игры на земельном рынке менять. Нужно менять отношение государства к аукционам и конкурсам по продаже права собственности на землю и права аренды. Я считаю, что необходимо изолировать крупных землевладельцев, спекулирующих землей, от аукционов. Все эти меры помогут сдержать цены на землю.

— Как активный эксперт всевозможных рабочих групп в парламенте, в госорганах что бы могли предложить для борьбы со спекуляциями и для регулирования цен на землю?

— Необходимо установить определенные ограничения. Нужно совершенствовать налоговое законодательство в части перепродажи земли, запретить продажу земли в течение пяти лет. Необходимо строго регламентировать зоны агломерации вокруг Астаны и Алматы, ужесточить контроль над соблюдением Генплана развития пригородной зоны (к сожалению, контроль над ним никто не осуществляет). Вокруг Алматы необходимо установить зону особого градостроительного регулирования в пределах 90−100 км и ограничить предоставление земли в пределах этой зоны. Нужно менять правила аукционов и конкурсов, существующие не отражают действительность и создают предпосылки для злоупотреблений. Нужно ужесточать ответственность риелторских, оценочных и землеустроительных организаций. Нужна новая концепция развития рынка земли, которая поможет сократить пропасть между ценами на землю и уровнем жизни людей. Необходимо сделать так, чтобы рынок земли отражал реальность.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 25 июля 2017 > № 2254238 Бакытжан Базарбек


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 19 мая 2017 > № 2178239 Бакытжан Базарбек

Крупным предприятиям в Казахстане нужна легализация

Эксперт объяснил, почему это необходимо

Крупным казахстанским предприятиям, работающим в сферах нефтедобычи, ГМК, энергетики, телекоммуникаций, железнодорожных перевозок, необходима легализация недвижимого имущества. Такого мнения придерживается Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву. В интервью «Капитал.kz» он пояснил, почему у таких компаний на балансе появилась неоформленная недвижимость, и предложил вариант узаконения, от которого и сами компании выиграют, и государство получит дополнительную пользу.

— Бакытжан, почему у крупных предприятий возникла потребность в легализации недвижимого имущества?

— Практически у всех крупных предприятий в секторах ГМК, нефтедобычи, электроэнергетики, телекоммуникаций, железнодорожных перевозок на балансе много недвижимого имущества — промбаз, складов, цехов, логистических центров, зданий заводов. Я занимаюсь правовым оформлением недвижимого имущества и могу сказать, что многие из этих объектов не оформлены или недооформлены, или имеют некоторые недостатки с документами.

Согласно действующему законодательству об архитектурно-градостроительной деятельности каждый объект, будь то промбаза или любое другое сооружение, после строительства должен быть введен в эксплуатацию. Некоторые крупные компании действительно стараются не узаконивать недвижимость, чтобы избежать дополнительных налоговых обязательств и ответственности перед законом.

Но проблема в том, что многие объекты, которые сейчас находятся на балансе крупных предприятий, достались им в 1990-х годах, некоторые — еще в 1980-х. Тогда недвижимость была оформлена неправильно либо не полностью — в этом правовом состоянии она остается до сих пор. А это значит, неуплаченные налоги, заниженное залоговое имущество. Это несданные объекты, неоплаченные штрафы, недополученные госкомимуществом активы.

— В чем конкретно заключаются проблемы?

— Например, вопрос замеров. Сейчас они выполняются с помощью GPS-навигации, раньше делались вручную, естественно, страдала точность — погрешности огромны. Например, в документах указывается 1 тыс. кв. м, а на деле — около 8 тыс. кв. м. Получается, 7 тыс. кв. м земли со строениями (сооружениями) не узаконены, документы на участок не приведены в порядок, налоги не уплачены.

— Почему предприятия сейчас не оформляют участки как положено?

— У нас прейскуранты на замеры бывают и с пятью, и с шестью нулями. Некоторые компании думают: а зачем нам обновлять документы, мы кредит не собираемся брать. Да, предприятие не заимствует, но, получается, оно платит минимальный налог на ту недвижимость, которую имеет по документам, а не фактически. А это уже задевает интересы государства.

Государство должно быть заинтересовано в легализации. Но и предприятия должны осознавать, что это в их интересах: комбанки не принимают неправильно или не до конца оформленные документы и на землю, и на недвижимость, и в итоге компания не может получить кредит.

Более того, компании могли бы выходить на зарубежные фондовые площадки, но листинговые требования обязывают узаконивать недвижимость, которая есть на балансе компании, — там этот вопрос очень жестко контролируется. Можно было бы привлекать и иностранных инвесторов. Но они также не готовы выкладывать большие деньги, пока предприятия не узаконят недвижимость. Многие потеряли из-за этого потенциальных инвесторов.

— С оформлением земельных участков какие проблемы возникают?

— Добывающие компании зачастую получают большие земельные участки — сотни гектаров. По Земельному кодексу и Закону РК «О недрах и недропользовании», если компания получила контракт на разведку и добычу, то земельный участок должен быть незамедлительно оформлен на компанию, то есть право землепользования оформляется незамедлительно.

Здесь основная проблема в том, что компании думают, что это обязанность государства — оформлять участки. Либо они считают так: зачем тратиться на замеры, у нас есть контракт, горный отвод и по нему мы будем добывать полезные ископаемые. А по Земельному кодексу, после получения земельного участка необходимо определить его границы — перед изготовлением госакта земельный участок должен быть выделен. Но это требует расходов от предприятия, на балансе которого этот земельный участок лежит. Поэтому некоторые умышленно не оформляют, не заказывают землеустроительные работы, не выносят границ. А страдает государство: границы земучастка не выделены и в базе данных земельного кадастра участок оказывается свободным. Это создает путаницу. Акиматы выдают земли на этих участках другим людям — под гостиницу, заправочную станцию, магазин, СТО. Когда крупные компании узнают, что часть их земельных участков оказалась у других лиц, возникают споры, которые в судах проходят мучительно, но решаются не в пользу крупных копаний. В итоге сами же крупные компании от этого страдают.

— Какие документы вообще требуются для того, чтобы оформить недвижимость правильно?

— Недвижимость должна быть оформлена таким образом: правоустанавливающий документ, в котором указывается площадь строений и сооружений и она должна точно соответствовать акту ввода или акту приемки в эксплуатацию собственником самостоятельно. Иногда правоустанавливающим документом выступает акт приемки в эксплуатацию, все зависит от того, на каких основаниях была отчуждена недвижимость, земля и строения. Также технический паспорт с последней информацией о площади строений и сооружений, соответствующей информации, указанной в двух выше перечисленных документах. И справка формы № 2 о зарегистрированных правах и обременениях, где должны быть отражены все объекты, указанные в техпаспорте. На деле у большинства компаний документы не соответствуют этому перечню.

— Но ведь проблема не только в старом недооформленном имуществе. У некоторых предприятий есть объекты, которые были построены гораздо позже. И зачастую это незаконные постройки…

— Да, такая проблема существует — самовольные постройки, предприятия проводят реконструкцию, перепланировку, и это не отражено ни в одном документе, таком образом, нарушаются нормы земельного и архитектурно-градостроительного законодательства. Например, предприятие вроде бы имеет правоустанавливающие документы на недвижимость, но осуществляет деятельность без разрешительных документов. Или так: без учета архитектурно-планировочного задания, без согласования в уполномоченных органах компания строит крупную пристройку к промышленной базе и ссылается на то, что это металлоконструкция, ее в любое время можно снести.

Но вопрос — для чего тогда законодательство об архитектурно-градостроительной деятельности, правила разрешительных процедур, если каждое предприятие будет самовольно делать пристройки к промбазам? И это пример не одной, а десятка, а то и более компаний.

Больше всего в этом удивляет то, что в этих компаниях внедрены международные стандарты менеджмента и управления, которые по идее должны пресекать подобные нарушения. Тогда другой вопрос — значит, это просто имитация того, что компания работает по современной системе менеджмента?

— Но здесь возникает вопрос справедливости…

— Да, есть вина предприятий: они самовольно сделали пристройки. Но в некоторых случаях проблема в том, что пристройки появились в советское время либо в период массовой приватизации, когда государству нужно было просто сделать правоустанавливающие документы, поэтому условно замеряли и быстро продавали недвижимость. В итоге компании, купившие строения с пристройками в 1993−95 годах на волне приватизации, сейчас не могут узаконить. Самовольные постройки вообще не узакониваются: без разрешения, без эскизного проекта, разрешительных документов органы архитектуры не принимают акты приемки в эксплуатацию.

Конечно, есть вопросы к юристам этих компаний. Но почему бы не пойти навстречу? Мы же говорим о крупном бизнесе. Его нужно поддерживать, а мы связываем его по рукам и ногам. Давайте поступим как развитые страны: дадим амнистию недвижимости. Почему мы проводим легализацию имущества для граждан, но не проводим для юридических лиц, ведь крупные компании — это кровеносная система нашей экономки. Это крупные налогоплательщики, там тысячи работников, участие этих компаний в социально-экономическом развитии региона значительное. А мы заставляем использовать хитрые схемы, чтобы попасть в легализацию, когда предприятия оформляли недвижимость на физические лица. Нельзя ли просто дать предприятиям возможность открыто узаконить свое имущество?

— Какой экономический эффект можно ожидать от потенциальной легализации?

— Сумма будет исчисляться не миллиардами, а триллионами тенге. Это те средства, которые компании смогут привлечь из-за рубежа. Многие игроки в секторах нефтедобычи, ГМК реально могут получить кредиты от международных финансовых институтов — только за счет одного своего имени, их знают и готовы кредитовать. Но проблема в беспорядке с документами.

— По вашему мнению, какой вариант легализации можно было бы применить для крупных предприятий?

— Мое личное предложение: необходимо разработать программу легализации имущества в обмен на участие компании в инфраструктурных проектах. Для этого нужно создать пул системообразующих компаний, у которых недвижимость не узаконена и есть с этим проблемы. Компании могут самостоятельно выбрать какой-то инфраструктурный проект. Например, создание парковой зоны в Алматы или модернизация водопровода в двух-трех жилых домах, капитальный ремонт дороги в какое-то село, бурение скважины с водой для населения. Это сэкономит деньги для бюджета. И государство в этом будет заинтересовано. А взамен государство разработает для этих компаний программу узаконения недвижимости без штрафных санкций.

Таким образом, бизнес получит «открытую дверь» для кредитных линий, для выхода на международные рынки, для кредитования в местных комбанках. Более того, предприятия смогут принять на работу больше сотрудников: на узаконенных объектах будут работать люди, сейчас площади зачастую пустуют, потому что компании боятся штрафных санкций. А штрафы огромны. За эксплуатацию зданий и сооружений без акта ввода в эксплуатацию и ряда других нарушений совокупно — до 800 МРП. А ели участь тот факт, что у одной компании бывает 5−6 нарушений, которые отражены в КоАП, то совокупно может получиться 2000−3000 МРП. Эта штрафная нагрузка огромна даже для крупного бизнеса.

Государство будет понимать, что за крупным «постучится» и средний бизнес — узаконьте и нам. Государство сократит бюджет расходы и будет получать налоги, а банки получат кредиторов. Система заработает. Банки будут кредитоваться за рубежом, экономика будет нормально развиваться. Вот такой эффект можно ожидать. Иначе недвижимость так и будет стоять неузаконенной, пустовать, отток капитала продолжится.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 19 мая 2017 > № 2178239 Бакытжан Базарбек


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 10 февраля 2017 > № 2079742 Бакытжан Базарбек

Земля для «каждого» гражданина

Изменения в Конституцию поддержат собственность и инвестиции

«Каждый может иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество» — в такой редакции предлагается изложить пункт 1 статьи 26 Конституции РК. Суть — в замене термина «гражданин» на термин «каждый». А поскольку статья касается частной собственности, многие связали предлагаемые изменения с земельными отношениями. «Высказываются мнения, что принятие поправок отменит все положения закона и указа президента о наложении „земельного моратория“ и фактически даст возможность иностранным государствам покупать казахстанскую землю», — такие примеры восприятия в обществе предлагаемых реформ приводит Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву. В интервью «Капитал.kz» он прокомментировал, какое «воздействие» на мораторий и Земельный кодекс могут оказать объявленные поправки, и поделился своим мнением, как можно оптимально изменить статью 26 Основного закона.

— Бакытжан, статья 26 Конституции посвящена праву собственности, как это связано с земельным вопросом?

— Прежде всего нужно разделять вопросы внесения изменений в статью 26 Основного закона страны и вопросы перераспределения полномочий между ветвями власти, которые подразумеваются конституционной реформой, поскольку предметы обсуждения разные. И необходимо вынести их на всеобщее обсуждение.

Я считаю, что если и вносить корректировки и дополнения в статью 26, то в части усиления права собственности на имущество. Почему бы не усилить институт права собственности на имущество за счет поправки, если это в интересах общества? Но если предложения вызывают негодование населения, то, я думаю, юридическое сообщество должно сделать свои заключения — какие корректировки и дополнения необходимы статье 26.

— Основной момент, порождающий недопонимание, это замена термина «гражданин» на термин «каждый». Почему, на ваш взгляд, это было сделано?

— Во Всеобщей Декларации прав человека, принятой Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 года, прописывается словосочетание" каждый человек" — не гражданин, а человек. Казахстан является участником этой декларации, следовательно, нормы Конституции нашей страны должны отражать эти моменты.

— Чего именно опасается общество?

— Люди думают, что заменой термина «гражданин» на термин «каждый» создается правовая предпосылка для отмены некоторых положений в ряде законов, в частности в действующем Земельном кодексе РК. И это якобы создает угрозу национальной безопасности. Есть опасения, что право собственности будет предоставлено не только иностранным гражданам, но и международным организациям и государствам.

Во-первых, у нас есть пункт 3 статьи 6 Конституции, в котором четко написано: «Земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом». Если следовать пункту 3 статьи 6 Конституции, земельные участки могут находиться в частной собственности иностранных граждан, иностранных юридических лиц. Даже при условиях принятия этой поправки в пункт 1 статьи 26 отношения, касающиеся предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранцам, иностранным юридическим лицам, будут регламентированы пунктами 2 и 3 статьи 24 Земельного кодекса. Это юридически сохраняет мораторий, который был наложен законом Республики Казахстан от 2016 года. Другими словами, далее при принятии поправок в пункт 1 статьи 26 Конституции мы привязываем регулирование предоставления иностранцам сельскохозяйственных земель согласно пункту 3 статьи 6 Конституции, а она, в свою очередь, отсылает нас к статье 24 Земельного кодекса.

Кто-то опасается предоставления собственности иностранным государствам. У нас субъектный состав права собственности отражен в статье 20 Земельного кодекса, там нет иностранного государства, нет правовых основ для этого.

Во-вторых, если действительно придется отменить нормы статей 20, 23, 24 Земельного кодекса, если действительно сама цель такова, значит, и закон, и указ о наложении моратория будут отменены. Я не думаю, что цель предлагаемой реформы в этом. Цель ее — в приведении в порядок терминологии, поддержке и защите собственности, инвестиций.

— Могут ли изменения в Конституцию повлечь изменения Земельного кодекса?

— Такая точка зрения есть. В идеале — да. Это обосновывается тем, что, поскольку Конституция имеет высшую юридическую силу, то эта поправка, если ее примут, автоматически влияет на нормы Земельного кодекса РК. Но при этом, повторюсь, у нас есть пункт 3 статьи 6 Конституции, который отсылает возможность регулировать отношения самим законом, то есть Земельным кодексом. При этом нельзя забывать и статью 91 Основного закона страны, предусматривающую неизменность территориальной целостности государства. Это также влияет на суть изложенного.

Как юрист в области земельного права я хотел бы пояснить. Конституция устанавливает общие нормы — концептуальные положения. Остальное регламентируется отраслевыми законами. Отраслевым законом является Земельный кодекс. В этом документе ничего не говорится о праве собственности иностранного государства на землю. Поэтому нельзя голословно рассуждать о гипотетической возможности владения иностранным государством земельными участками в случае принятия поправок. Для этого нет правовых условий, Конституция не предусматривает такую возможность.

Нам нужно избежать революции в отраслевых законах. Необходимо создать такую оптимальную модель, когда это может устроить и государство, и общество.

— Все же иностранцы могут владеть землей в Казахстане. В каких случаях это возможно?

— У нас, по сути, есть базовые конституционные положения, которые уравнивают права иностранцев и граждан: иностранцы и лица без гражданства пользуются такими же правами, что и граждане РК, за исключение некоторых ограничений. Права предусматриваются отраслевыми законами, в том числе и Земельным кодексом. Он предусматривает, что субъектами права частной собственности на землю являются и иностранцы, и лица без гражданства. Иностранные юридические лица могут обладать правом собственности на землю под застройку зданий и сооружений, а также обслуживающие строения и сооружения.

В любой развитой стране у иностранцев есть право собственности — на жилье, автомобиль, другое имущество. Мы не можем исключать такого права, это предусмотрено Всеобщей декларацией прав человека. Другое дело — для каких целей иностранцы могут обладать правом собственности, объяснение этого должно даваться не в Конституции, а в отраслевых законах.

— Суть изменений только в слове «каждый» или что-то еще предлагается изменить в 26 статье?

— В пункт 2 статьи 26 добавлены нормы, которые вводят новый конституционный принцип: право собственности — неприкосновенно. Это необходимо для того, чтобы оградить право собственности от незаконного вмешательства со стороны государственных органов и других субъектов.

Также предлагается такое дополнение: не допускается принятие законов и иных нормативных актов, которые ограничивают или лишают права собственности на имущество, которое приобретено законным путем. Эта норма имеет большие положительные последствия для института права собственности. Конечно, у юридического сообщества на редакцию этой статьи есть свои замечания и предложения. Например, ряд известных ученых высказал свои замечания чисто юридического характера.

— Получается, с помощью этих поправок право собственности усиливается на уровне Конституции. Это вопрос привлечения инвестиций?

— Моя точка зрения: любая инвестиция должна быть защищена, будь то отечественная или иностранная. Когда иностранный инвестор приходит в любую страну, он смотрит законодательную основу — Конституцию, различные законы, в том числе касающиеся земельных отношений: защищают ли они его права?

Многими зачастую движет психология жертвы, когда речь заходит об изменении норм законодательства: якобы, мы рискуем оказаться у разбитого корыта, страну раскупят по частям. Но поставьте себя на место иностранного инвестора: каково ему чувствовать, что его инвестиционные вложения не защищены законами? Государство при внесении поправок руководствуется именно этим — защитой любых инвестиций, права собственности, что подразумевает и землю, если она приобретена законным путем.

А если законы нечетко и неконкретно отражают режим защиты инвестиций, то тогда как мы можем защитить инвесторов и вообще — привлечь их? Я не лоббирую интересы иностранных инвесторов. Просто если мы во главу угла поставили привлечение иностранных инвестиций — в недропользование, энергетику, природопользование и т. д., мы должны полностью их защищать. Казахстан уже сказал веское «нет» праву собственности иностранцев на земли сельскохозяйственного назначения, есть закон и указ, запустивший мораторий. Если мы хотим не зависеть от недр, создать промышленность, нам нужно право собственности — и не на уровне законодательства о земле, а на уровне Основного закона. Я как юрист в области земельных отношений эту позицию понимаю.

— Как предлагаемые поправки в 26 статью Конституции сочетаются с «земельным мораторием»?

— Есть опасения, что поправка автоматически отменяет указ президента, на основе которого до декабря 2021 года был введен мораторий на применение некоторых статей Земельного кодекса. Но люди не должны путать одно с другим. Мораторий был наложен на временное возмездное землепользование для иностранцев, иностранных юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения при предоставлении их на срок до 25 лет. Также на приобретение земли товариществами с ограниченной ответственностью, в которых доля иностранного капитала превышает 50%. То есть этот мораторий был наложен в большей степени на другое вещное право — на временное возмездное землепользование, то есть на право аренды. А статья 26 Конституции предусматривает право собственности на имущество. Поэтому поправка не может отменить мораторий. При этом, я повторюсь, статья 6 Основного закона защищает нормы Земельного кодекса и нормы закона о наложении моратория.

— По вашему мнению, какой корректировки требует статья 26 Конституции или предлагаемые поправки?

— Лично мое мнение как юриста: необходимо сделать так, чтобы были отражены интересы и общества, и государства. Я думаю, что статью 26 Конституции РК, которая указывает, что каждый может обладать имуществом на праве собственности, дополнить следующим образом: «в пределах и условиях (или ограничениях), установленных законами Республики Казахстан». Таким образом, Конституция останется основным законом, а норма станет отсылочной — она будет отсылать регулирование этих отношений к Земельному кодексу, а там уже все прописано.

— Предлагаемые поправки касаются вопроса 10 соток, которые государство предоставляет гражданам под ИЖС?

— Логика предоставления участков под индивидуальное жилищное строительство по статье 50 Земельного кодекса РК — в удовлетворении жилищных условий граждан Казахстана. Наше законодательство не подразумевает предоставление бесплатных 10 соток иностранцам. Если обсуждаемую поправку в статью 26 Конституции примут и иностранцы заявят, что тоже обладают правом на бесплатный участок, они не смогут его получить: для этого нет механизмов и правовых условий. Это в идеале. Статья 6 Основного закона страны предусматривает, что земля может находится в собственности на условиях, основаниях и в пределах установленных законом. А это отсылает нас к статье 50 Земельного кодекса. Вот и все!

Но если посмотреть критически, то можно отметить, что любая поправка в Конституцию провоцирует корректировки остального законодательства. Но я не думаю, что государство готово узаконить право иностранцев на 10 соток, просто такой экономики у нас нет. Мы не можем удовлетворить потребности своих граждан: в Алматы в очереди на участки стоят больше 250 тыс. человек, в Астане — за 110 тыс., в каждом областном центре — по 50−60 тыс. Этому не будет дано политическое решение — это очевидно.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 10 февраля 2017 > № 2079742 Бакытжан Базарбек


Казахстан > Недвижимость, строительство. Агропром > kapital.kz, 31 августа 2016 > № 1875810 Бакытжан Базарбек

Как земля концентрируется в одних руках

О слабостях земельного законодательства Казахстана

«Как получается, что люди владеют 80 тыс. гектаров сельскохозяйственных угодий?» – юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву Бакытжан Базарбек знает ответ на этот вопрос. Проблема, по его мнению, в том, что действующее земельное законодательство, в частности Земельный кодекс РК, имеет множество слабых мест. Его легко обойти. Но в то же время интересы инвесторов, решивших вложить средства в землю, очень плохо защищены. Это если кратко, подробнее – в интервью эксперта корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz.

– В обществе бытует мнение, что казахстанское земельное законодательство слабое. Вы согласны с этим утверждением?

– Проблем достаточно много. Вообще хочу сказать, что если инвестор, вне зависимости от того, казахстанский он или иностранный, решил вкладывать свои средства в природные ресурсы Казахстана, то одним из нормативных документов, гарантирующих защиту и приумножение его инвестиций, должен быть Земельный кодекс РК.

К сожалению, недостатков в этом документе предостаточно. Слабость Земельного кодекса вкупе с отсутствием разъяснения его положений населению и бизнесу-сегменту на региональном уровне создает огромные проблемы. Грош цена многолетним законопроектным усилиям с затратами на них, если это не работает. Более того, не просто не работает, а разрушает. Я скажу так: Земельный кодекс в сегодняшней редакции разрушает инвестиционный климат в земельных отношениях.

– Вы хотите сказать, что Земельный кодекс не защищает интересы предпринимателей?

– Приведу пример. Физические лица приобрели на аукционе право аренды участка земли для того, чтобы спроектировать и построить на нем малые жилые комплексы (коттеджного типа) стоимостью несколько миллионов тенге, срок аренды – 18 месяцев. Участок не обеспечен инженерными сетями, нет линий электропередачи, дорог. Как инвестор будет строить жилой комплекс в том месте, в котором ничего нет, только степь кругом?

По статье 44-1 Земельного кодекса, если такой участок все-таки был выдан, государственные органы указывают сроки ввода в эксплуатацию инженерных сетей и точки подключения к ним. Инвесторы ждут информацию. Но новостей нет, а сроки аренды тем временем идут! В итоге с инвесторами не продлевают договор аренды из-за того, что они не освоили земельный участок. И деньги им при этом не возвращают. Как можно назвать такую ситуацию?

Мы никогда не дождемся потоков инвестиций, пока не предусмотрим защиту инвестиций в землю на законодательном уровне, в положениях Земельного кодекса. Может быть, кто-то мне на это возразит: есть же Предпринимательский кодекс, Гражданский кодекс, инвестиционное законодательство Казахстана – там все предусмотрено. Я отвечу так: все, что касается приобретения права частной собственности на землю и права землепользования вне зависимости от категорий земель и целевого назначения, – это инвестиции, и они должны быть защищены. И все это должно быть предусмотрено в Земельном кодексе, поскольку речь идет об инвестициях в землю.

– Вы как-то говорили о проблеме рейдерства в бизнесе, который связан с землей. Поясните, что вы имели в виду.

– Поясню на примере лесоразведения и предоставления земельных участков под эти цели. Кто-нибудь из отечественных инвесторов желает этим заниматься? Нет. Потенциальные инвесторы не могут рассчитать объем вложений на долгосрочный период. Почему? Потому что нормы Земельного кодекса не только не способствуют развитию лесоразведения, но и создают угрозу для инвестиций в лес.

Согласно пункту 2 статьи 23 Земельного кодекса негосударственным юридическим лицам в частную собственность земля предоставляется. При этом в Лесном кодексе первоначально землепользователю, который выращивает лес, участок выдается на праве долгосрочного лесопользования сроком от 10 до 49 лет.

А теперь представьте. Вы 20 лет выращиваете лес, но гарантий, что никто не положит на него глаз, у вас нет никаких! Одними только внеплановыми проверками в рамках Предпринимательского кодекса можно вмешаться в чужую собственность. При этом в Земельном кодексе нет норм, которые запрещали бы изъятие выращиваемого десятилетиями леса, нет норм, гарантирующих защиту инвестиций. Но зато есть статьи 92 (Принудительное изъятие у собственника и землепользователя земельного участка, не используемого по назначению и не освоенного, – прим. ред.) и 93 (Принудительное изъятие у собственника и землепользователя земельного участка, используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан, – прим. ред.).

А потом, когда дело доходит до судебных разбирательств, зачастую никто не разбирается, надуманные доводы против землевладельца или землепользователя или нет. Земельные участки выставляются на аукционы, кому они продаются – другой вопрос. Чем не рейдерство?

– На ваш взгляд, действующая редакция Земельного кодекса несет риски сосредоточения огромных участков земли в одних руках?

– Это очень важный вопрос! Как получается, что люди владеют 80 тыс. гектаров сельскохозяйственных угодий? Ведь о таких предельных или максимальных размерах участков в законодательстве речи не идет. Значит, есть проблема.

Пункт 3 статьи 50 Земельного кодекса определяет предельные размеры сельскохозяйственных участков, предоставляемых в частную собственность. Однако предельные размеры земельных участков, предоставляемых на праве временного землепользования, Земельным кодексом не прописаны.

Другими словами, предельные (максимальные) размеры земель, предоставляемых в частную собственность, могут устанавливаться для физлиц (для крестьянских (фермерских) хозяйств) и юрлиц (для товарного сельхозпроизводства). А земли, находящиеся во временном возмездном землепользовании, не входят в этот предел.

Так что же, можно оформлять в пользование столько земель, сколько душа пожелает? Здесь-то и начинается самое интересное. Юридические лица для видимости оформляют в частную собственность небольшой участок земли, который по размерам «укладывается» в предельные нормы, а все остальные участки оформляют во временное возмездное землепользование.

Таким образом, отсутствие предельных и максимальных норм на земельные участки, находящиеся во временном землепользовании, дает возможность физическим и юридическим лицам сосредотачивать огромные участки земли в одних руках.

– Получается, временное землепользование выгоднее и удобнее собственности на землю, и это вытекает из самого земельного законодательства?

– Если хорошенько разобраться в вещных правах, разница между собственностью и землепользованием заключается только в правомочии владельца решать юридическую судьбу земли – в праве отчуждать землю. Других отличии нет. Поэтому землепользователь, по сути, – это временный владелец земельного участка. При этом сроки землепользования позволяют свободно хозяйствовать на участке достаточно длительный период. Это выгодно предпринимателям: вроде и хозяин земли, и дешево обходится.

Тем более, Земельный кодекс с прописанными в нем сроками отбивает интерес инвесторов к собственности – 49 лет для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Вопрос – что выгоднее. Выкупить участок в собственность, имея смутные представления о том, что будет, скажем, через 10 лет, и получая в придачу множество обязательств, налагаемых на собственника. Или оформить участок во временное землепользование на столь длительный срок с минимальной арендой, понимая, что через 20 лет этот участок уже не будет в прежнем «свежем» состоянии? Ответ очевиден, достаточно только посмотреть на статистику: более 95% земель сельскохозяйственного назначения находятся во временном землепользовании, только менее 5% – в частной собственности. Тем более, как я уже говорил, норм и пределов нет.

Если ситуация не изменится, мы вообще можем «проснуться» в феодализме! Лично мое профессиональное мнение: вне зависимости от разновидности вещных прав на землю, будь это временное возмездное или безвозмездное, постоянное землепользование, частная собственность, все должно быть ограничено нормами и пределами. Иначе, страну купить можно. При желании.

– Если вернуться к теме сосредоточения огромных участков земли в одних руках, проблема аффилированности, наверняка, также существует…

– Да, такая проблема существует. В Земельном кодексе, в подзаконных нормативных актах не разъясняется, как именно уполномоченные органы и органы земельной инспекции должны проверять аффилированность каких-либо негосударственных юридических лиц к заявителю при предоставлении права на землю. Будут ли запрашивать через органы юстиции сведения, проверять учредительные документы – не понятно. То есть получай участок и, главное, оформляй так, чтобы учредитель компании не был твоим родственником по фамилии! На деле получается именно так. Возникает вопрос: может, степень аффилированности вообще не проверяется?

Есть и такая проблема. Участки земли предельного размера оформляются на предпринимателя – отдельно, на аффилированных с ним лиц – отдельно. Земельный кодекс не предусматривает общий размер в совокупности для заявителя и его аффилированных лиц по всей стране. Каждый предельный размер местные исполнительные и представительные органы утверждают у себя в регионе. Получается, можно подать документы на земельные участки в одном административном районе, в другом, в третьем – и так просто и быстро обойти пределы. Думаю, законодатели не могут не замечать этого вечность.

– Бакытжан, спасибо за интервью! Надеемся, Земельный кодекс РК и земельное законодательство будут совершенствоваться и рано или поздно начнут по-настоящему защищать интересы инвесторов и предпринимателей.

Казахстан > Недвижимость, строительство. Агропром > kapital.kz, 31 августа 2016 > № 1875810 Бакытжан Базарбек


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 21 июля 2016 > № 1831891 Бакытжан Базарбек

Почему очередь на землю не продвигается?

Ответы на типичные вопросы о 10 сотках под ИЖС

Тема получения 10 соток земли от государства под индивидуальное жилищное строительство оказалась настолько острой, что «Капитал.kz» решил собрать несколько типичных вопросов от потенциальных получателей участков и адресовать их Бакытжану Базарбеку, юристу по земельно-правовым спорам, международному эксперту.

– Может ли претендент на 10 соток выбрать участок? Например, поближе к дороге, подальше от болот и воды.

– Это самый такой актуальный вопрос! Подобрать участок по своему вкусу невозможно. Земля дается бесплатно, а дареному коню, как говорят, в зубы не смотрят. Выбирать можно на аукционе или на вторичном рынке.

– Может ли каждый из супругов получить по участку земли и в итоге владеть 20 сотками? Или они должны подавать документы на один общий участок?

– По действующему Земельному кодексу РК и правилам предоставления прав на земельные участки под ИЖС от 27 марта 2015 года, 10 соток предоставляются не семье, а гражданину. То есть теоретически супруги могут подать документы каждый сам за себя. Но практически получить «отдельные» участки будет сложно. Объясняю: очереди большие, ходатайства будут удовлетворяться по мере готовности – это во-первых. Во-вторых, решающим фактором станет то, насколько гражданин на самом деле нуждается в земельном участке – каждое ходатайство будет проверено.

– Человек подал заявление, скажем, шесть-семь лет назад. Но время идет, а он все еще «в восьмом десятке тысяч желающих». Почему очередь не двигается?

– Дело в том, что когда разрабатываются проекты Генеральных планов, проекты застроек и детальных планировок, местные исполнительные органы совместно с представительными органами исходят из бюджетных ассигнований на проектирование инженерных сетей.

Мне, например, непонятно, почему они, понимая и осознавая тот факт, что невозможно в ближайшие годы удовлетворить потребности очередников, не разрабатывают иные механизмы для того, чтобы граждане могли реализовать свои права на 10 соток. Ведь огромных бюджетных поступлений, с помощью которых проблему можно решить сиюминутно, не будет.

Понятно, что они ничего не будут делать без соответствующих поправок в Земельный кодекс. Но на локальном уровне, не нарушая норм Земельного кодекса РК, местные исполнительные органы могли бы разработать механизмы распределения очередности на пригородном уровне, ввести мораторий на предоставление участков под ИЖС, ввести поэтапное проектирование инженерных сетей с предоставлением участков на уровне размещения линий электроснабжения. Вариантов много!

– На каких основаниях могут не поставить в очередь, что делать, если это происходит?

– В правилах предоставления земель под ИЖС прописано: если комиссия выносит заключение о том, что земельный участок невозможно использовать в связи с отсутствием площадей для отвода, заявление гражданина берется на специальный учет. Из этого следует, что гражданину не отказывают, его ставят в очередь. Акиматы могут приостановить прием ходатайств и отказать в постановке на специальный учет, только если это урегулировано какими-либо локальными нормативными актами.

Нет актов и норм и при этом отказывают в приеме документов – это неправильно, такие действия нужно обжаловать. Отказ должен быть мотивирован, основания отказа должны быть прописаны в законе и правилах. Если отказали устно, значит, вы нашли работу нам, юристам.

– Как можно отследить и контролировать очередь?

– По Земельному кодексу, местные исполнительные органы устанавливают информационные стенды, где регулярно – не менее раза в квартал – публикуют сведения о состоянии очереди и о готовности инженерных сетей.

Но проблема в том, с какой периодичностью информация обновляется на деле. Далеко не всегда районные власти дисциплинированы в этом вопросе. Гражданам нужно требовать от них, чтобы они обеспечивали прозрачность очереди на землю.

Вместе с тем, согласно правилам, каждому гражданину, стоящему в очереди, выдается уведомление о постановке на спецучет с номером очереди (причем это должно быть сделано в течение двух дней с того момента, как комиссия вынесла соответствующее заключение). По этому документу вы и должны отслеживать свой номер в очереди.

Помимо этого, гражданам нужно следить за местной прессой, мониторить интернет-сайты местных исполнительных органов. Подавайте запросы в уполномоченные органы, эта информация выдается бесплатно, закон о доступе к информации предоставляет такую возможность. Запрашивайте кадастровую информацию.

Собирайте всю информацию, которая касается вашей очереди, того, где и сколько выделено средств на инженерные сети, где они проектируются, есть ли проектная документация на них, сколько площадок под ИЖС готовится и другие сведения.

Согласно Земельному кодексу, на стендах размещается информация по утвержденным схемам генеральных планов, проектам детальной планировки, схемам инженерных коммуникаций. Для участков, где их нет, указываются сроки ввода в эксплуатацию указанных сетей и сооружений, а также точки подключения к ним.

К сожалению, многие люди перестают контролировать ход рассмотрения своих ходатайств и обращений, по несколько лет не отслеживают, а потом удивляются, что у них очередь не продвинулась. Всегда есть риск того, что кто-то может посягнуть на место в очереди, оставшееся без присмотра.

Контролируйте свою очередь сами, не надо по этому поводу обращаться к юристам. Это вы сделаете лучше них.

– Человек стоит в очереди пять лет и вдруг узнает, что его заявление утеряно. Почему это случается и что делать, чтобы не оказаться в такой ситуации?

– Подобные примеры можно привести по всему Казахстану. Это происходит отчасти из-за некомпетентности некоторых чиновников местного уровня, отчасти из-за небрежного отношения самих людей к вопросу получения земли.

Человек подал документы и встал в очередь – он должен постоянно узнавать в территориальных органах, как продвигается очередь. Если все-таки заявление утеряно, но у вас сохранилось уведомление о постановке на специальный учет, думаю, проблем нет, местные исполнительные органы сами исправят. Но если вас просят заново встать в очередь («не видят» в базе) и при этом вы потеряли уведомление, откажитесь. Напишите запросы для изучения архивных материалов: документы, которые вы изначально подавали в комиссию, должны сохраниться.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 21 июля 2016 > № 1831891 Бакытжан Базарбек


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 30 июня 2016 > № 1825901 Бакытжан Базарбек

Кто и как может получить 10 соток под ИЖС?

Стоит ли тратить целую жизнь на бесполезную очередь?

Получить 10 соток земли от государства под строительство собственного дома – мечта многих казахстанцев. И многие уже облекли ее в конкретное действие – подали заявку в местный исполнительный орган и встали в очередь. Но далеко не всегда казахстанцы знают, кому и на каких условиях могут выдать землю. И в каких регионах страны это возможно. В итоге вырастают многотысячные очереди. В Астане, например, – больше 100 тыс. человек, в Алматы – под 200 тыс. (!) Многие готовы получить участки без проведенных инженерных коммуникаций – так появляются хаотично застроенные населенные зоны с долгоиграющими обязательствами по проведению инженерных сетей, строительству школ, больниц, детских садов.

Почему возникло такое непонимание? На ключевые вопросы по теме отвечает Бакытжан Базарбек, юрист по земельно-правовым спорам, международный эксперт.

– Бакытжан, каковы основные условия получения земли под ИЖС? Кто и где может получить землю?

– Согласно Земельному кодексу РК, граждане могут получить 0,10 га под индивидуальное жилищное строительство на бесплатной основе. Но нужно понимать одно: человек может получить бесплатно участок под ИЖС только один раз в жизни. Если у вас есть частный дом или квартира, это не лишает вас права получить участок бесплатно, просто этот факт акиматы учтут при рассмотрении ходатайства. Землю может получить каждый гражданин – территориально там, где проживает. Но изворотливые граждане делают прописку на 2-3 месяца в нужном для себя городе и аврально подают заявления.

– Кому могут отказать в участке земли?

– Тем, кто ранее получал участок под ИЖС на бесплатной основе, а также тем, кто занесен в реестр лиц, участки которых были принудительно изъяты за нецелевое использование. По закону, акиматы раз в квартал должны размещать на стендах списки людей, которые получили участки. Как это работает на деле, скажем, в регионах – непонятно, нужен контроль.

– Почему так происходит, как считаете?

– Вопрос в том, есть ли в действующем земельном законодательстве и подзаконных актах нормы, которые регламентируют условия и порядок движения очереди, определяют контроль над очередностью, ответственность чиновников за нарушение очередности. Да, информация должна размещаться на специальных стендах, определены условия для публикации в СМИ (статья 44-1 Земельного кодекса РК), есть в конце концов новые правила предоставления прав на земельные участки под ИЖС от 27 марта 2015 года, но они не дают четкого представления о том, как акиматы продвигают очередь. Нет критериев к информации, которую необходимо публиковать на стендах. Более того, многие, кто написал заявление, живут в других городах, и в районы ради информации на стендах ездить не будут – в этом несовершенство механизма.

Существует и такая проблема. Допустим, есть свободные площадки под отвод, но механизм предоставления земель под ИЖС таков, что очередь не передвигается автоматически. Тем, кто стоит в очереди, направляются уведомления, чтобы они подали заявления в течение месяца. А если человек стенды не отслеживает, региональные печатные издания не читает, возникает риск того, что он не уследит за своей очередью. И для чиновников есть искушение, условно говоря, не направлять уведомления.

Почему бы не ввести систему дистанционного мониторинга за очередностью, для чего-то же запускали АИС ГЗК (Автоматизированная информационная система государственного земельного кадастра и информационной безопасности, – прим. ред.).

Проблема и в том, что ответственность чиновников, посягающих на чью-то очередь, в Кодексе об административных правонарушениях не регламентирована.

– Каковы требования по использованию участка (например, требования по жилому дому, другим постройкам)? Каковы последствия при нецелевом использовании участков под ИЖС?

– Когда вы получаете участок на бесплатной основе под ИЖС, вы получаете первоначально не право частной собственности, а право аренды. Срок – в каждом регионе по-разному: в пригородной зоне столицы, например, ранее был 1 год, сейчас 6 месяцев. Для чего это делается? Для того чтобы вы доказали, что действительно нуждаетесь в жилье и хотите построить дом. Это раньше, простите за выражение, люди «кидали» государство, просили со слезами на глазах землю под ИЖС, а когда получали госакты, продавали участки. Да и сейчас есть те, кто вводит людей в заблуждение: говорят, фундамент построите – вам выдадут госакт. Это не соответствует действительности.

Теперь все по-другому. Введена стадия акта ввода домостроения в эксплуатацию, приемочная комиссия будет принимать дом по факту. На практике это выглядит так: вы строите дом и доказываете это. Либо возвращаете участок государству. Если нет средств для строительства или на каком-то этапе возникли трудности, почитайте договор, там должны быть указаны сроки пролонгации. Если их нет, то по 37-й статье Земельного кодекса РК нужно написать заявление в территориальный орган (за три месяца).

– К самим строениям изменились требования?

– Они ужесточились. После оформления акта выбора и заключения договора аренды вам нужно заказать эскизный проект дома и отразить там все на ваш вкус и по вашим возможностям. Строить дом или хозяйственную постройку вы сможете не по нашему национальному принципу «моя земля, что хочу – то и построю, где хочу – там и построю», а строго соблюдая требования архитектурно-планировочного задания (АПЗ). У нас зачастую строят без АПЗ, эскизного проекта – на глаз, а потом оформляют задним числом. Даже разрешение на строительно-монтажные работы не берут. Дикость? Но вот именно так и были застроены все жилые зоны пригорода столицы. А ведь первоначально вместо поселков вдоль столицы по Генплану архитектора Кисе Курокавы еще в 2000-е годы должны были быть леса, зеленый пояс, целая экосистема.

– Если земля все же будет использоваться не по назначению?

– Земельный кодекс предусматривает условия освоения земли, чтобы избежать принудительного изъятия. Но освоение, как вы понимаете, привязано к наличию на территории инженерных коммуникаций. Другими словами, если государство выдало вам «голую степь», не волнуйтесь, что три года не использовали, у вас участок не заберут. Ждите, пока государство проложит элементарные щебенчатые дороги и проведет линии электропередач, потом начинайте строиться.

Вообще, изъятия земельных участков в пригородах, где «нет цивилизации», бояться не стоит: акиматы понимают, что они обязаны выдавать подготовленные площадки. Видимо, сейчас и на это не смотрят. Лучше бы на законодательном уровне подготовили поправки в статьи 92, 93, 94 Земельного кодекса РК и ввели временный мораторий на принудительное изъятие участков, выданных давно, но не приспособленных к жизнедеятельности человека. Я считаю, это лучшая мотивация для граждан.

Я хочу, чтобы меня правильно поняли. Я говорю о том, что изъятие земель под ИЖС как меру нужно усилить в городах и ослабить в пригородах.

– Каков потенциал каждого региона или города в плане количества земельных участков? За счет чего может быть реализован этот потенциал (например, за счет присоединяемых к городу территорий или освобождения ранее полученных участков и пр.)?

– Реализовать потенциал «изнутри» населенных пунктов будет невозможно в силу того, что в городах, как правило, свободных массивов под отвод нет. Как вариант остается изменение черты населенных пунктов и корректировка градостроительных планов. Но это не так легко, как кажется. По Земельному кодексу РК и недавно принятым правилам, земельный участок под ИЖС может быть предоставлен в соответствии с генеральным планом, различными проектами планировки и застройки и другими градостроительными документами. Но просто так сформировать массивы и площадки под ИЖС невозможно: это связано с бюджетными расходами.

Другими словами, если запланированы бюджетные расходы на проектирование инженерных сетей, то свободные земли под ИЖС будут, нет денег – придется подождать в очереди. Тут главное, чтобы местные акиматы правильно и рационально планировали и использовали бюджетные средства, если они действительно хотят решить земельный вопрос.

Пустые и неподготовленные в инженерном смысле участки или «голую степь» предоставлять гражданам нельзя, это и Земельному кодексу РК противоречит, и опасно с точки зрения экологических, санитарно-эпидемиологических и других требований. По Земельному кодексу под ИЖС могут быть предоставлены участки только на площадках, обеспеченных сетями водо- и электроснабжения, если их нет, то при наличии сетей электроснабжения. Все ли соблюдается?

Или, скажем, еще один «экстремальный документ» – правила застройки Астаны. Там для проектирования зон под ИЖС предусматривается опережающее строительство улично-дорожной сети и инженерных коммуникаций. Опережающее, как я понимаю, это значит инженерные сети построить раньше, чем выдать участки. На деле в городе есть, где люди живут десятилетиями, а там и дорог нет, и линии только устанавливаются.

– Некоторые граждане считают: лишь бы дали участок, дороги и свет в домах – дело второе, инженерные сети проведем сами.

– Государство не может согласиться с таким утверждением. Плачевный опыт земельно-хозяйственного регулирования пригорода столицы показал, что если с умом к градостроительному планированию не подойти, то все степи превратятся в хаотично застроенные населенные зоны с последующими долгоиграющими обязательствами проектирования там не только инженерных сетей, но и школ, больниц, детских садов. Поэтому минимальные инженерные сети должны быть проведены, площадки для отвода земель под ИЖС должны быть подготовлены, а люди должны понимать, ждать, терпеть. Не хотите терпеть, ищите районы, где инженерные сети спроектированы и проводятся, где площадки под отвод есть, где очереди небольшие. Благо, по закону для людей эта информация размещается на специальных стендах и периодически публикуется в газетах. Боюсь, это казахстанцев «не зацепит». У наших людей завышенные запросы, им нужно получить участки именно в столице или в Алматы, пригороды их не устраивают.

Я так скажу: пока вы ждете своей очереди и ваш номер – последний в последней тысяче желающих, многие в пригородной зоне получают участки, строят жилье и спокойно живут. Но вопрос в том, что в пригородах Алматы и Астаны сейчас не выдают участки, так как эти территории вошли в зону особого градостроительного регулирования столицы и Алматы.

– Но все же ажиотаж вокруг 10 соток в Алматы и Астане есть. Что с этим делать?

– Земли ни в Астане, ни в Алматы нет, а количество человек в очереди в первом случае зашкалило за 103 тыс., во втором – под 200 тыс.! Думаете, все эти люди получат участки? Нет разъяснения, заявления продолжают приниматься. Ведь существуют общественные советы, пригласите граждан, общественные организации, СМИ, проведите пару раз в месяц общественные слушания – донесите информацию, что в столице земель нет, но есть возможность купить их на аукционах. Нужно прервать этот авральный поток желающих подать заявления!

Мое личное мнение: исходя из бюджетных возможностей и Генплана, столько земли, сколько человек стоит в очереди, в столице не будет в ближайшие 15-20 лет, это точно. Стоит ли тратить целую жизнь на бесполезную очередь? Необходимо распределить эти очереди на районном уровне, если снимут мораторий, то в пригородной черте, если нет – то 40-50-километровой зоне. Так люди и земли получат, и проблема с землей будет решена.

А в целом это ошибка на системном уровне. Ведь все прогнозировали рост жителей столицы. Тогда нужно было запланировать массивы, провести резервирование.

Думаю, пришло время вводить в практику градостроительного планирования обязательное резервирование уже включенных в черту города земель под ИЖС с разумными сроками освоения в 5-10 лет, с двойным целевым назначением. То есть на время эти участки могут иметь сельскохозяйственное назначение в составе земель населенных пунктов, а потом, после строительства инженерных сетей, можно будет и в жилой фонд их включать. Это нормальная практика. Это нужно делать во всех регионах. Очереди резиновыми быть не могут. Это нужды людей, их ожидания. Уж лучше сказать им сразу, что нет земли, чем сказать то же самое, но после 10 лет ожиданий.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 30 июня 2016 > № 1825901 Бакытжан Базарбек


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter