Всего новостей: 2394019, выбрано 526 за 0.111 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Персоны, топ-лист Недвижимость, строительство: Мень Михаил (64)Хуснуллин Марат (42)Ресин Владимир (26)Ревзин Григорий (24)Чибис Андрей (23)Кузнецов Сергей (22)Богуславская Ольга (17)Тимофеев Константин (15)Медведев Дмитрий (14)Муртазин Ирек (12)Бочкарев Андрей (11)Елянюшкин Герман (11)Жилин Иван (11)Медведев Михаил (10)Плутник Александр (10)Путин Владимир (10)Абакумова Мария (9)Глушенкова Мария (9)Креславский Игорь (9)Решетников Максим (9) далее...по алфавиту
Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 15 февраля 2018 > № 2498687 Андрей Чибис

«Известия»: «Ни копейки не пропало»

Замминистра ЖКХ Андрей Чибис — о том, как расходуются средства на капремонт, о регионах-аутсайдерах и коррупции в отрасли.

Отопительный сезон, несмотря на рекордные морозы в некоторых регионах, проходит хорошо — такую оценку работе коммунальных служб поставил заместитель министра строительства и ЖКХ Андрей Чибис. В интервью «Известиям» чиновник рассказал, какими темпами реализуется программа капитального ремонта, когда показания счетчиков начнут передаваться онлайн, и ответил на главный вопрос: почему в нашей стране сначала кладут асфальт, а уже потом меняют трубы.

— Как в этом году проходит отопительный сезон? Или снова зима пришла неожиданно?

— Для городских коммунальных служб зима не приходит неожиданно — мы к ней готовимся. Несмотря на аномально низкие температуры, аварийность сократилась на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, хотя и тогда были сильные морозы. В большинстве субъектов федерации и муниципалитетов со своей задачей справляются. Хотя на этапе подготовки к отопительному сезону были некоторые сложности. Например, в конце осени в Приморском крае отрапортовали о полной готовности, а на деле оказалось, что топлива осталось на несколько дней. Но это единичный случай.

— Назовите, пожалуйста, регионы, где власти оказались не готовы к холодам и где отмечается высокая аварийность.

— У нас нет тех, кто не справился. Этой зимой пока не было случаев, в которых бы требовалось вмешательство центра для ручного управления ситуацией. Но важно понимать масштаб нашей отрасли — протяженность сетей водоснабжения у нас в полтора раза больше, чем расстояние от Земли до Луны. Очевидно, что аварии иногда возникают и будут возникать. Вопрос в очень четкой, быстрой и слаженной работе по их устранению. Происходящее сейчас внушает безусловный оптимизм, потому что стабильный тренд нескольких последних лет — позитивный. Аварийность в теплоснабжении с 2000 года сокращена в 18 раз.

— Какую оценку вы бы поставили коммунальным службам?

— Я бы поставил «хорошо».

— Но на «отлично» можно справиться?

— Мы будем стараться.

— Генеральная прокуратура утверждает, что по итогам прошлого года программа капитального ремонта выполнена только на 40%. В конце 2017-го ваше ведомство называло совсем другие цифры, которые приближались чуть ли не к 100%. У кого ошибка?

— Итоги капитального ремонта мы подвели буквально вчера. Коллеги из Генпрокуратуры не могли подводить итоги проверки программы за весь 2017 год раньше — она просто была не завершена. Это был определенный промежуточный этап. В начале года мы планировали, что будет отремонтировано порядка 45 тыс. многоквартирных домов, а фактический уровень выполнения — более 46 тыс.

В целом с момента старта проекта в 2014 году уже отремонтировано 16% от всех многоквартирных домов, которые в программы включены, то есть от всех домов, подлежащих ремонту. Результаты совпадают с планами, которые мы ставили перед собой в январе 2017 года. Есть субъекты, которые не выполнили план, есть те, которые его перевыполнили. Но в целом результаты превзошли ожидания.

— Возможно, хотите прокуратуре ответить?

— Для этого есть деловая переписка.

— Назовите, пожалуйста, лидеров и аутсайдеров среди регионов по капитальному ремонту.

— Есть несколько критериев: выполнение плана, масштаб, ну и конечно же, уровень собираемости взносов. Татарстан, Москва и Московская область, Башкирия — лидеры по всем обозначенным показателям. Башкирия отремонтировала более 1,2 тыс. домов, это 100% от плана, собираемость составила 97%, Москва отремонтировала более 4 тыс. домов, Московская область — свыше 3,5 тыс. при собираемости 98%.

По данным, которые у нас есть, провалили планы Ивановская, Курганская и Магаданская области, еще пара субъектов. Есть 15 регионов, которые с планом справляются, но масштаб работы должен быть больше, потому что деньги есть на выполнение большего объема задач. Они сознательно занижают планку. Хитрить они могут с семейным бюджетом, а эти деньги — инвестиции людей, неиспользование всех собираемых средств — прямое нарушение закона. Должностными лицами этих 15 регионов уже занимается Генпрокуратура.

— Расскажите подробнее о реализуемом совместно с «Роснано» проекте энергоэффективности домов.

— Коллеги из «Роснано» предложили новую технологию утепления крыш и фасадов, которая позволяет совместно с погодным регулированием подачи теплоносителя в дома экономить: возможно сокращение платежа до 40%. Ведь плата за тепло в счете — самая большая. Сейчас в Московской и в Калужской областях уже протестированы такие технологии, и мы планируем расширять число таких практик.

Еще один проект, который мы внедрили, — ускоренная замена лифтов. Всего в многоквартирных домах в стране установлено порядка 450 тыс. лифтов. Из них почти треть используется больше 25 лет. С момента запуска региональных систем капитального ремонта уже заменено порядка 30% лифтов из 41 тыс. штук, требующих замены, однако в перспективе темпы мы планируем наращивать. Цель — заменять не менее 10 тыс. лифтов в год, что позволит существенно снизить долю устаревших механизмов.

— Возвращаясь к вопросу сбережения средств, на чем еще можно сэкономить?

— В первую очередь, установив приборы учета. Счетчики на воду, электричество, а теперь и тепло (индивидуальные или общедомовые) позволяют существенно уменьшить размер платежки. Одно из наших предложений, которое сейчас в проработке — полностью отказаться от поверок счетчиков, просто менять их при выходе из строя (как это, например, происходит в Европе). Нужно постепенно переходить на дистанционные автоматизированные системы, позволяющие передавать в режиме онлайн показания, не беспокоя потребителя — это будет сделано не за его счет. Постепенный ввод и тестирование системы начнутся не раньше 2023 года, и мы предполагаем, что полноценно программа может заработать уже в 2025 году.

Мы хотим сделать установку таких систем обязательным требованием при строительстве новых домов. Четкий мониторинг потребления онлайн поможет не только предотвратить воровство ресурсов, но и быстрее обнаруживать и устранять аварии. Если где-то резко и сильно выросло потребление, например, воды, то, скорее всего, это говорит не о том, что все жители одновременно решили помыться, а произошел прорыв.

— Граждан волнует сохранность средств на капитальный ремонт. Ведь часто бывает так, что банки, где хранятся эти средства, банкротятся. Куда в таких случаях уходят деньги?

— Ни копейки не пропало. Мы перепроверяли, когда была ситуация с одним из банков, в котором, предположительно, могли быть открыты спецсчета: деньги на капитальный ремонт не пропали. Но чтобы избежать каких-либо проблем в будущем, в законодательство внесены изменения. Теперь требования к банкам будут такими: 250 млрд рублей капитала и соответствующий рейтинг от аналитического агентства. В ближайшее время будет подписано постановление правительства РФ. Это очень серьезная защита денег, в том числе на спецсчетах.

Хочу также добавить, что по итогам прошлого года собираемость взносов на капитальный ремонт составила 92%, в 2016 году этот показатель составил порядка 86%. Подавляющее большинство людей в нашей стране за капремонт платит.

— Представители правоохранительных органов называют сферу ЖКХ одной из самых коррумпированных. Согласны с ними?

— ЖКХ — это огромная отрасль, услугами которой каждый гражданин нашей страны пользуется ежедневно. Поэтому и внимание к ней огромное. Украсть, наверное, можно везде — важно, чтобы ответственность была неотвратима.

— Как реализуется опция капитального ремонта в кредит?

— В 2017 году мы запустили поддержку энергоэффективного капитального ремонта. Деньги из бюджета можно использовать на компенсацию процентов по кредиту, который берется на ремонт дома, а если дом перешел в другой класс энергоэффективности, предусмотрена даже частичная компенсация капитальных вложений в этот дом. Есть около 20 примеров в регионах, которые деньги получили и уже отдали таким домам. Мы проанализировали этот опыт и точно будем его расширять, но процедуру сделаем проще.

— Что нужно сделать жителям, у которых очередь подойдет к 2027 году, чтобы взять кредит на ремонт в 2019-м?

— Принять такое решение на общем собрании, взять кредит и получить меры господдержки. Люди обращаются в муниципалитет, муниципалитет — в регион, регион к нам в Фонд ЖКХ. Как я уже сказал выше, эту процедуру мы будем упрощать. У регионов есть лимит поддержки. По определенным правилам они могут выдавать домам, взявшим кредит на капитальный ремонт, грант либо на капитальные вложения, либо на субсидирование процентной ставки.

— Последний вопрос — философский, но относится к вашей отрасли: почему у нас в стране сначала кладут асфальт, а потом — трубы?

— Уже редко где так. 2017-й был первым годом запуска федерального проекта формирования комфортной городской среды. Мы проанализировали еще раз нормативные требования, связанные с заменой инфраструктуры, укладкой асфальта и вообще благоустройством. Они как раз предусматривают правильный порядок всех действий, и в большинстве своем люди поступают разумно.

Другое дело, что никто не знает, где и когда произойдет авария. Когда речь идет о реализации летом инвестпрограммы по прокладке труб, задача понятна: синхронизировать работу всех служб и сначала менять сети, а потом ремонтировать дороги и тротуары. Напомню, разрешение на благоустройство и раскопки дает муниципалитет — не может какая-то компания просто так начать копать землю. Проблемы возникают, когда сделали дорогу, а там прорвало коллектор. Эта ситуация требует вскрытия, но по законодательству, вскрыл — обязан после завершения ремонтных работ привести ландшафт в порядок. К сожалению, бывают случаи, когда муниципалитеты за этим не следят.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 15 февраля 2018 > № 2498687 Андрей Чибис


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 9 февраля 2018 > № 2491887 Михаил Гольдберг

Дело молодое. Кто покупает жилье и берет ипотеку в России

Михаил Гольдберг

руководитель Аналитического центра АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)

В ближайшие пять лет около 8 млн человек возьмут ипотеку, чтобы улучшить свои жилищные условия. В России с доступностью ипотеки наметился очевидный тренд — ипотечный заемщик становится все моложе

За период своего развития рынок ипотеки прошел несколько периодов восстановления и роста. И если в начальный период развития в начале 2000-х годов ипотека была продуктом для ограниченного круга лиц с высокими доходами, а кредиты оформлялись по ставкам 30% и более, то сейчас это массовый продукт и самый востребованный механизм по улучшению жилищных условий. Основные заемщики сегодня — это молодые люди в возрасте 30-35 лет, средний срок кредита составляет 7 лет, а ставки по ипотеке в 2017 году зафиксировались на однозначных уровнях. Ипотека стала доступна для 33% семей к 2016 году при значении данного показателя не выше 5% в начале 2000-х годов. С 2005 по 2017 год около 7 млн семей приобрели жилье в ипотеку, а в ближайшие пять лет еще около 8 млн решат с ее помощью жилищный вопрос.

Огромный нереализованный спрос населения на жилье сегодня очевиден. По сравнению с зарубежными странами в России низкая обеспеченность жильем (25 кв. м на человека по сравнению с более чем 35-50 кв. м) и высокая доля 1- и 2-комнатных квартир в жилищном фонде (63% по сравнению с 2-3% в США и Канаде, 17% во Франции). Более 30% из 3,7 млрд кв. м жилого фонда построено до 1970 года и не отвечает современным требованиям.

Согласно опросу населения, проведенного ВЦИОМ по заказу АИЖК, 45% российских семей (около 25 млн) хотели бы улучшить жилищные условия. При этом многим семьям не требуется дополнительная квартира, они хотят увеличить площадь своего жилья (44% желающих улучшить жилищные условия) или уровень комфортности проживания (26%). В ближайшее время спрос на улучшение жилищных условий будет только возрастать — все больше граждан захотят жить в современном стандартном жилье в комфортной городской среде. Согласно опросам потенциальный спрос на жилье в ближайшие пять лет могут реализовать более 12 млн семей, при этом с помощью ипотеки — более 70% (8,6 млн).

Портрет покупателя

Из 12 млн семей, желающих улучшить свои жилищные условия, около 3 млн планируют приобретение дополнительной квартиры (для детей, родственников), остальные хотят улучшить свои жилищные условия. Желание жить в современном и комфортном жилье формирует спрос на новостройки: о готовности приобрести жилье на этапах строительства или только что построенное жилье заявило 9,6 млн семей. Это 80% совокупного спроса на жилье в ближайшие пять лет.

Росту востребованности ипотеки на первичном рынке жилья будет способствовать деятельность созданного в конце 2017 года Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Согласно результатам опроса, предоставление государственных гарантий завершения строительства жилья в 1,4 раза увеличивает спрос населения на жилье на ранних этапах строительства.

Одновременно доступность ипотеки будет способствовать все более активному использованию ипотеки как способа решения жилищного вопроса. По оценкам АИЖК, более 50% сделок с жильем в новостройках уже осуществляется с помощью ипотеки, на вторичном рынке доля ипотечных сделок всего за год увеличилась с 25% до 30-35%.

Молодежь, для которой использование цифровых технологий и современных продуктов так же естественно, как и для более старшего наличие сберегательной книжки, положительно относится к ипотечному кредитованию: согласно опросам, среди молодежи до 35 лет готовы при необходимости воспользоваться ипотекой до 45%, в то время как среди старшего поколения (45-59 лет) таковых лишь 20%. Результатом этого является то, что ипотечный заемщик молодеет: если в 2000-2005 годах доля заемщиков в возрасте до 35 лет составляла менее 15%, то в настоящее время их уже более половины. Более трети заемщиков, взявших ипотеку в 2016-2017 годах, не старше 30 лет.

Дело семейное

По оценкам АИЖК, 74% ипотечных заемщиков — это семьи с детьми, в том числе не менее половины из них — те, у кого детей двое или больше. Для таких семей улучшение жилищных условий — одно из основных направлений использования материнского капитала. С 2007 года сертификат на материнский капитал получили около 8,5 млн семей, из них 5 млн использовали материнский капитал для приобретения жилья (в том числе 3,2 млн с помощью ипотеки). Таким образом из 7 млн ипотечных кредитов, выданных с 2005 по 2017 год, около 45% получили с использованием материнского семейного капитала.

Сегодня среднестатистический заемщик — это человек в возрасте 30-35 лет, с семьей, имеет высшее образование и работает специалистом или руководителем среднего звена. Ипотечный кредит был взят на приобретение жилья для своей семьи в доме, построенном в последние 20 лет. Сумма кредита — около 2 млн рублей, первоначальный взнос около — 30%. С 2005 года ипотека из нишевого продукта для обеспеченных граждан превратилась в массовый и привычный инструмент улучшения жилищных условий. Сегодня это один из наиболее востребованных способов решения жилищного вопроса.

Сочетание низких ставок по ипотеке и стабильных цен на жилье привело к росту доступности ипотеки: если в 2012 году приобретение квартиры средней площадью (54 кв. м) было доступно для 29% семей, то в 2016 году — 35%, а в 2017 году — уже около 40%. Целевым ориентиром Стратегии развития жилищной сферы, основные направления реализации которой были одобрены на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам 20 декабря 2017 года, является достижение уровня доступности ипотеки до 50% к 2025 году. И это абсолютно реально.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 9 февраля 2018 > № 2491887 Михаил Гольдберг


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 6 февраля 2018 > № 2486142 Игорь Кушнир

Президент ХК "Киевгорстрой": В этом году мы сдадим рекордный за последние 5 лет объем жилья

Эксклюзивное интервью главы правления - президента ЧАО "Холдинговая компания "Киевгорстрой" Игоря Кушнира агентству "Интерфакс-Украина"

Как повлияло на "Киевгорстрой" ужесточение конкуренции на рынке жилья в Киеве в прошлом году?

В Киеве в прошлом году появилась, как мне кажется, нездоровая конкуренция. На рынок с проектами вышло много мелких предприятий, которые строят от безысходности. Как говорят – не знаешь чем заняться, начни строить. Какие будут результаты их строительства — время покажет, но думаю, ничего хорошего из этого не получится.

Рано или поздно придется все достраивать. К примеру, мы уже пытались договориться о достройке объекта на Здолбуновской, это бывший объект Войцеховского (ЖК "Приозерный", застройщик "Градострой" - ИФ), но пока безуспешно, очень много подводных камней. Главными толчками для роста конкуренции в прошлом году стали средства частных инвесторов, которые не могут их вывести за границу, и легализация денежных средств путем инвестирования в строительство. Вообще это чуть ли не единственный способ их легализации. Да, конкуренция появилась, но по цифрам, которые показала наша компания, я не вижу никаких ухудшений. Мы работаем стабильно, наращиваем производство. В прошлом году начали строить пять новых объектов, и еще семь начнем в этом году. В целом, "Киевгорстрой" в 2017 году сдал более 300 тыс. кв. м. По сравнению с 2016 годом объемы реализации в квадратных метрах увеличились на 15%, в денежном выражении — на 10%. В этом году планируем сдать 450 тыс. кв. м. За последние пять лет 2018-ый станет рекордным по объему сданных площадей.

Какие основные финансовые показатели компании по итогам года?

Итоговые финансовые показатели компания готовит к ежегодному собранию акционеров, поэтому пока их нет. Но уверяю, что они будут не ниже, чем в прошлом отчетном периоде.

Сколько инвестиций вложено в проекты компании в 2017 году? В связи с планами увеличения объемов строительства в 2018 году, как может вырасти эта сумма?

Около 4 млрд грн. Надеюсь, что в 2018 и в последующие годы эта цифра будет расти в арифметической прогрессии. А как будет по факту, покажет время.

Вы финансируете проекты за счет собственных средств или также привлекаете кредитование?

У нас открыты кредитные линии с тремя банками – "Глобус", "Укргазбанк" и "Кристалбанк". Но мы ими практически не пользуемся, только в очень редких случаях.

У "Киевгорстроя" самый серьезный показатель — капитал. Мы имеем большой запас прочности – если даже сегодня потребители полностью прекратят покупать жилье, я уверен, что "Киевгорстрой" спокойно закончит все объекты и передаст инвесторам.

Чем будут отличаться ваши новые проекты от предыдущих?

Конкуренция стимулирует развитие, увеличение качественных показателей. Чем она выше, тем лучше качество, новшества, дополнительные преференции для покупателей.

Поэтому в новых наших проектах будут некоторые новации: солнечные батареи, которые позволят жителям не платить за освещение мест общего пользования, новые входные двери с улучшенной системой безопасности, зарядки для электрокаров.

В конце прошлого года "Киевгорстрой" вывел на рынок масштабный проект мини-города Svitlo Park возле м. Выдубичи. Как он впишется в большую промышленную зону, действующую неподалеку?

Промышленная зона размещена на "Теличке", мы сейчас говорим о двух разных районах. Кстати, там у нас также действует две производственные площадки "Киевгорстроя". Что касается Svitlo Park, он не находится в промзоне. Да, там есть несколько маленьких производственных предприятий, но они будут перенесены. Все будет красиво и аккуратно. Ничего похожего на производство там не будет.

Вы не рассматривали вопрос переноса своих производств с "Телички"?

Пока не будет генплана, нет никакого смысла этим заниматься. Сделать ДПТ этого района нереально. Там много хозяев, у всех частные территории. Собрать их всех в кучу и договориться, что вот тут будет садик, тут – дорога, тут – школа, без генплана нереально. Я хотел на месте наших предприятий построить дома, но пока нет генплана – это сделать невозможно.

Но вы, как ключевой игрок на строительном рынке Киева, и городская компания, пытаетесь лоббировать ускорение процесса принятия генерального плана?

Пытаемся. Лоббируем. Просим депутатов об ускорении разработки генплана. Главный архитектор усердно работает с утра до вечера — надеюсь, у них когда-нибудь это получится. Но для того, чтоб это случилось, должны сойтись звезды (улыбается).

Как изменился законодательный фон для строительной отрасли в прошлом году, были нововведения, ощутимые для вас?

Конечно, да. У меня такое впечатление, что законодательные органы живут отдельно, строительная отрасль — отдельно. У них свои задачи, которые они успешно решают, но тем самым мешают развиваться строительной отрасли. Помимо того, что в государстве действуют протестные настроения, которые не дают работать, помимо постоянных проблем с землей — с отводом участка иногда приходится возиться два года – нет генплана, когда он необходим, потому что все строят где-попало, власти придумывают всякие законы. К примеру, требование о декларации денег при покупке жилья. Откуда ее взять, если человек копил всю свою жизнь? Банки не принимают платежи, люди бегают с ними по кругу по разным банкам. Это очень большая проблема, ведь только 10% инвестиций в строительство нашей компании составляют фирмы, 90% — частные инвесторы. Но есть и много других законов, которым мы "радуемся" каждый день.

С 2016 года Лев Парцхаладзе возглавил строительное направление в Минрегионе. Он также является выходцем из строительного рынка. Возможно, это как-то облегчает общение бизнеса с властью?

Мы давно знакомы и когда он стал заместителем главы Минрегиона, предоставили ему наше видение относительно желаемых изменений в регулировании строительного рынка. Мне хотелось бы верить, что они все это сделают. Если хотя бы 30% наших предложений будет реализовано, это уже большой позитив.

Сколько земли сейчас находится в активе "Киевгорстроя"? Как вы ищите землю для своих проектов?

Сейчас есть 31 участок, на котором реализуются жилые проекты. Еще девять участков на стадии проектирования, их мы презентуем позже. Общий объем строительства по проектам составит около 4 млн кв. м. В большинстве случаев, мы покупаем у частных собственников. Никто никаких преференций нам, как городской компании, не дает. В Прибалтике застройщиков носят на руках. Если ты купил участок, за полгода у тебя будет разрешение, потом два года ты строишь, никто не приходит что-то проверять. После завершения строительства все деньги идут на погашение затрат, и только после того, как ты вернул инвестиции, начинаешь платить налоги государству.

"Киевгорстрой" не планирует активное строительство в регионах?

У нас сейчас есть один проект в Одессе, один в Тарасовке (Киевская область). Первый – это ЖК гостиничного типа Costa Fontana в экологически чистой зоне рядом с морем. Это элитная недвижимость, которую можно превратить в жилой бизнес, а можно приобрести для себя и навсегда решить вопрос с отдыхом на море. В целом, правление компании приняло решение, что мы должны строить именно в столице. Само название "Киевгорстрой" говорит о том, что мы строим Киев. В Одессе есть свой "Киевгорстрой" и люди там относятся к нам точно так же, как в Киеве – к любому другому региональному застройщику.

Какова доля ипотеки в продаже жилья вашей компании? Наблюдается ли тенденция роста использования данного инструмента покупателями?

В прошлом году доля покупок по ипотеке составила 15%. В 2016 г. по ипотеке не было договоров вообще. Мне тяжело что-то прогнозировать, но чтобы ипотека набирала популярности, должна быть экономическая стабильность в стране. Сейчас другого инструмента нет, поэтому мы работаем с ним. Еще около 25-30% покупателей в 2017 г. брали рассрочку. В 2016 г. этот показатель был немного меньше. Связано с тем, что в прошлом году "Киевгорстрой" выдал на рынок ряд новых объектов, срок рассрочки на которые достаточно длинный. А так же в связи с расширением ассортимента реализации.

С какими игроками на рынке вы имеете наиболее тесное сотрудничество?

Мы работаем с первой десяткой крупных строителей: есть совместные проекты с компаниями КАN Development, "Укрбуд", "Ковальская", три общих проекта со Stolitsa Group, шесть – с BUD development.

Насколько ощутима проблема с кадрами в вашей компании?

Такой текучки кадров, как в прошлом году, у нас не было никогда. Уходят целыми бригадами по 10-15 человек, уезжают за границу. В каждом польском городе есть контора, которая принимает и трудоустраивает работников. Потом их отправляют во Францию, другие страны ЕС. Мы конкурировать с их зарплатами не можем.

Многие эксперты прогнозируют, что рынок будет укрупняться, в том числе, за счет поглощения застройщиками небольших компаний. Согласны с этим мнением?

Я не поддерживаю такое мнение. Думаю, будут уходить мелкие компании, большие расширяться или работать самостоятельно — это вопрос. Но укрупнения за счет поглощения не будет. У нас есть определенные площадки, рядом с которыми строят непонятные компании. Когда мы успеваем за два года построить 150 тыс. кв. м, они мучают один подъезд девяти- или десятиэтажки два года до нас, два года во время нашего строительства и неизвестно еще, когда они собираются это заканчивать.

Как, по вашим прогнозам, будет развиваться рынок жилья в 2018 году?

Еще пять лет назад мы подсчитали, что нужно построить около 30 млн кв. м для удовлетворения потребностей Киева. В коммунистические времена, когда строительство шло сумасшедшими темпами, добавлялось 0,35 кв. м жилья на человека в год. Сейчас застройщики дают 0,1 кв. м/чел. в год. По статистике, на одного человека приходится 17 кв. м. По сравнению с нашими соседями это очень мало. Я считаю, что строительство будет и далее активно развиваться – в год будут сдавать не менее 1,5-2 млн кв. м и рынок будет все поглощать. Цена будет постепенно расти: валюта растет, люди уезжают за границу, сложно найти квалифицированных рабочих, а у тех, кто остается, поднимаются зарплаты. В связи с конкуренцией улучшается качество, и все это ведет к увеличению цены за квадратный метр.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 6 февраля 2018 > № 2486142 Игорь Кушнир


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 25 января 2018 > № 2471046 Игорь Никонов

Игорь Никонов: Покупка жилья является инвестицией в экономику Украины

Эксклюзивное интервью почетного президента KAN Development Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина"

- Поделитесь, пожалуйста, результатами работы компании в 2017 году. Сколько построили, сколько квадратных метров продали? Улучшилась ли динамика по сравнению с 2016 годом?

- В прошлом году компания KAN Development продала порядка 70 тыс. кв. м жилья в своих проектах. Могу сказать, что динамика продаж по сравнению с 2016 годом улучшилась. Построили мы в 2017-м порядка 80 тыс. кв. м и, с учетом запуска новых проектов. Планируем в этом году нарастить темпы строительства до 200 тыс. кв. м.

- В прошлом году вы вывели на рынок достаточно масштабный для Киева проект ЖК "Файна Таун". Каковы первые результаты продаж?

- Первые месяцы продаж превысили все наши ожидания (уже продано порядка 60% квартир первой очереди). Людям нравится район и концепция. Во втором квартале 2018 года начинаем продажи второй очереди (порядка 30 тыс.кв. м.). Мы уже начали ее строительство. К счастью, имеем возможность ускорить темпы реализации проекта. Если все так пойдет и далее, думаю, завершим проект за 5-6 лет. Строительство ТРЦ c фитнес-клубом мы также начнем к концу этого года. А детский сад, начальную школу и огромное спортивное ядро планируем строить вместе с третьей очередью. Думаю, за 1,5 года садик уже будет готов.

- Планируете ли начать в этом году новые проекты?

- Да, мы уже начали новый масштабный проект ЖК "Республика". Этот проект мы ранее реализовали в качестве девелопера и генерального подрядчика. Через четыре года после того, как финансирование проекта было остановлено, мы все-таки нашли возможность инвестировать в земельный участок, на котором изначально предусматривалось строительство жилья, и восстановили проект в той же концепции. Как и было запланировано, проект включает развитую инфраструктуру с детским садом, школой, медицинским центром, общественными площадями, зонами барбекю, спортивными площадками, в том числе новыми для Украины кортами для Paddle-Tennis. "Социалка" строится параллельно с проектом, а не когда-нибудь, потом. Это будет жилье комфорт-класса, концепцию которого мы сохранили, немного "осовременив". Площадь участка составляет 22 га, на котором будет построено порядка 250 тыс. кв. м жилья. В планах – реализовать проект за 4-5 лет.

Надеюсь, найдется инвестор для достройки ТРЦ "Республика", который находится рядом. Порядка 7-8 компаний общались с нами как с девелопером, изучая возможность достройки этого проекта, оценивая необходимый объем инвестиций и время для завершения проекта, но в последний раз такие разговоры велись полгода назад. Мы, несомненно, очень заинтересованы, чтобы инвестор нашелся и ТРЦ будет открыт.

- Изменилась ли структура покупок? У вас много договоров по ипотеке?

- Мы никогда не продаем с "нуля"- всегда доводим объект до определенной готовности перед запуском продаж. В целом ничего не изменилось, у KAN Development люди покупают квартиры и на начальном этапе строительства. Мы работаем с Ощадбанком, который кредитует "первичку" в ипотеке. Ипотеку берет 10-12% покупателей, в основном на 3-5 лет. Хотя Ощадбанк дает кредит на 20 лет, большинство граждан пытается максимально быстро погасить все задолженности по кредитам. Также часть наших покупателей использует рассрочку от застройщика.

- В прошлом нашем интервью вы рассказали о планах построить многопрофильную больницу на участке площадью 2 га недалеко от метро "Выдубичи". Как сейчас продвигается этот проект, возможно, решили построить что-либо другое?

- Я очень хочу ее построить, но меня немножко расстроила медицинская реформа. У нас все как всегда: шаг вперед - три назад. Эта реформа половинчатая. В моем понимании, услуга должна быть оценена и оплачена государством (должен существовать перечень гарантированно предоставляемых государством услуг). Если ты получаешь услугу в частной клинике, ты должен доплатить разницу по сравнению с государственной, например. Мы сделаем проект, я уже смирился с понесенными затратами на проектирование, но дальше – нужно анализировать. Буду смотреть, как развивается реформа. Ведь у нас уже есть договоренность с банком о финансировании и деньги потом нужно отдавать, и нужно это делать с бизнеса, а не из кармана.

- Кстати, недавно на Выдубичах "Киевгорстрой" начал строить масштабный ЖК Svitlo Park. Но первое название проекта заявлялось как "Комфорт Таун Правобережная". Вы имели к нему отношение? Больница ведь где-то рядом планировалась?

- Да, участок под больницу у нас на Столичном шоссе, прямо внутри площадки "Киевгорстроя". И мы, действительно, помогали им на начальном этапе подготовки проекта. Но в дальнейшем в этот проект не пошли.

- Когда планируете завершить строительство школы в "Комфорт Таун"?

- В июле здание будет готово. С 1 сентября дети пойдут в современную большую школу.

- Говорят, в ваши садики и школы уже стоят очереди. Это стимулирует вас к развитию подобных учебных учреждений в других проектах?

- Да, спрос превышает предложение. Наши социальные объекты сделаны очень современно и качественно. Дети действительно получают удовольствие от образования в сети "Академии А+". Но по объемам строить больше, чем положено по нормам, у нас пока нет возможности. С точки зрения бизнеса такие проекты себя не оправдывают. Мы, конечно, и далее будем создавать необходимую социальную инфраструктуру в наших объектах, но о создании сети садиков и школ в качестве отдельного работающего бизнеса говорить пока не приходится.

- Как, по вашему мнению, изменилось поведение покупателей жилья?

- Увеличилось время, которое менеджер по продажам тратит на одного покупателя. Люди задают очень профессиональные вопросы, четко понимают, чего хотят, и требуют гарантий. Я очень рад, когда люди поднимают планку ожиданий – это вынуждает девелоперов больше думать над своими проектами, конкуренция становится более интересной - теперь борьба идет не только за цену.

Большой проблемой для рынка является отсутствие идентификации реального бенефициара компании-застройщика, который бы отвечал за деньги инвесторов. Я не понимаю, почему у девелоперов нет такой регуляции, как у банков. Каждый, кто каким-то образом получил землю, может начать строительство, но если завтра что-то произойдет, он не достроит. Нужно на законодательном уровне ввести финансовую гарантию застройщика. Я бы также ввел какой-то крупный депозит в государственном банке - в зависимости от бюджета строительства. Или же банк должен дать свою гарантию за этого человека. Покупатели должны иметь хоть какую-то уверенность, что в случае падения рынка они не останутся наедине с недостроенным объектом.

Есть еще одна проблема. Все чаще мы встречаемся с тем, что простые люди не могут купить жилье из-за жестких требований финмониторинга. Когда необходимо провести банковскую операцию, возникает необходимость доказать, откуда деньги на покупку жилья. Многие говорят: а у нас нет такой возможности. Мы собирали деньги всю жизнь, раньше никто этого не требовал, а теперь банк более 150 тыс. грн не пропускает. При предъявлении этих требований банков все озадачиваются, многие отказываются от покупки квартиры.

Покупка жилья является инвестицией в экономику страны, и я считаю, что требование доказывать происхождение денег должно быть введено постепенно. Много денег украинцев лежит под матрасами или в иностранных банках. Мы берем деньги в кредит в МВФ, вместо того чтобы дать возможность украинцам инвестировать в нашу страну. Должна быть принята нулевая декларация. В 2019 году все банки мира раскроют данные о своих клиентах. Украинцы, которые держат средства за границей, тоже будут вынуждены показать свои активы. И тогда почему бы им сюда их не инвестировать? Ведь это единственная страна, которую они понимают, знают, как здесь работать. За счета в евро, фунтах и франках нужно еще платить деньги. За доллары тоже скоро будут брать сервисные, и люди будут вынуждены вкладывать. И куда им вкладывать? В Украину. Для этого нужен рынок земли, нужно объявить приватизацию. Это миллиарды долларов, которые никуда не инвестируются. Я поражаюсь, когда народ радуется, что арестовали у кого-то $50 млн в Латвии. А что нам от этого? Деньги происхождением из Украины были списаны в бюджет Латвии. Весь мир движется к тому, что держать деньги за границей будет невыгодно, да и небезопасно. Поэтому нужно срочно создать условия для безопасного инвестирования в Украину.

- Насколько сильно ваша компания ощущает кадровую проблему в связи с массовой эмиграцией рабочих?

- Поляки просто "выгребают" наших рабочих. В Украине люди действительно очень профессиональны - квалифицированы, дисциплинированы, особенно из Западной Украины. Все польские рабочие уже в Германии, а украинские - в Польше. С каждым днем их все меньше и меньше. Дело не только в "безвизе", а и в том, что мы должны срочно создавать лучшие условия для бизнесменов, которые будут создавать рабочие места. Сегодня снижается квалификация рабочих, большая текучка кадров, сложно найти хороших специалистов.

- Какими способами вы пытаетесь удержать работников?

- Приходится повышать зарплаты, укорачивать рабочий день, не работать на выходные. Вводить каникулы на праздники, о которых раньше никто и не слышал (смеется).

- Как, по вашей оценке, изменилась себестоимость строительства в 2017 году?

- За последние полгода выросла примерно на 15-20%. При этом строительные материалы дорожают не так быстро, а вот в заработные платы серьезно двигаются вверх. Цены на недвижимость в 2018 году точно будут расти. Топливо, электрика, коммуналка растут, люди требуют большие зарплаты, дорожает арматура, цемент - тут никуда не денешься.

- В 2017 году на рынке отмечалась достаточно острая конкуренция между застройщиками. Как будет развиваться ситуация в 2018 году?

- Думаю, конкуренция будет усиливаться. На рынке множество сделок с землей. Получить разрешение на строительство сейчас гораздо легче, чем в большинстве европейских стран.

Много некачественных проектов выходит на рынок. У КМДА мало рычагов для контроля архитектурного уровня строящихся объектов. Давно пора на законодательном уровне ввести обязательную 3D-визуализацию в публичном паспорте проекта. Этот проект должен одобрить главный архитектор города. Сейчас у него очень мало влияния, и это неправильно. Поскольку, будучи профессионалом своего дела, он должен оценить проект застройки и решить, вписывается ли он в ансамбль города.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 25 января 2018 > № 2471046 Игорь Никонов


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 24 января 2018 > № 2486777 Константин Глушков

Превратности развода.

Как строительной компании взыскать денежные средства с «бывшей» СРО.

Одной из самых распространенных категорий арбитражных дел с участием саморегулируемых организаций в сфере строительства являются споры, связанные с отказом СРО вернуть бывшим членам взносы, уплаченные ими в компенсационные фонды (КФ). Старший юрисконсульт Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин ГЛУШКОВ рассказал в интервью «СГ», что делать, если недобросовестные СРО не исполняют свои обязательства.

«СГ»: Под какими предлогами СРО обычно отказываются вернуть деньги своим бывшим членам?

Константин Глушков: Аргументы бывают разные. СРО могла намеренно исключить строительную компанию из состава своих членов не на том основании, которое указано в уведомлении о выходе, например, не из-за перехода в другую СРО, а в связи с добровольным выходом. Или же СРО неожиданно инициировала проверку в отношении компании и попыталась исключить ее в связи с обнаруженными нарушениями. При этом такие проверки зачастую проводились с отступлением от установленной процедуры. А в ходе судебного разбирательства доходило до того, что СРО заявляли об отсутствии материального интереса в отношении средств КФ у бывшего участника — якобы деньги, внесенные на специальные банковские счета, используются только на цели и в случаях, указанных в законе, а иные операции, в том числе и возврат, не допускаются.

В результате многие организации вынуждены обращаться в арбитражный суд. Там заявляются требования либо о взыскании денежных средств, либо о признании незаконным бездействия СРО с целью обязать осуществить перевод денежных средств.

«СГ»: Если компания не получила денег от своей бывшей СРО, но уже вступила в другую организацию, она должна будет сделать взнос в КФ новой СРО?

К.Г.: Чтобы не создавать проблем для текущей деятельности, лучше всего внести средства в КФ новой СРО, не дожидаясь, пока пройдет длительная процедура судебных разбирательств и исполнительного производства со «старой» СРО. Законодательство не устанавливает исключений для строительных компаний в части внесения средств в КФ, и если данное обстоятельство будет установлено, это может стать основанием для применения мер дисциплинарного воздействия. А если компания участвует в государственных или муниципальных закупках, ей могут отказать в заключении контракта или отстранить от его исполнения с последующими неблагоприятными последствиями, вплоть до внесения в реестр недобросовестных поставщиков.

«СГ»: Что делать компании, если у СРО нет денег или она вообще уже ликвидирована?

К.Г.: Стоит попробовать вернуть деньги, обратившись в арбитражный суд, что в последующем может открыть возможность обращаться с заявлением о признании некоммерческой организации банкротом. Целью такого заявления будет, главным образом, последующая попытка привлечения к субсидиарной ответственности контролирующих лиц, входящих в состав коллегиального органа управления и единоличного исполнительного органа.

«СГ»: Представим ситуацию, когда строительная компания самостоятельно внесла денежные средства в КФ новой СРО, а бывшая СРО исполнила решение суда о перечислении денежных средств. Каким образом тогда возвращаются деньги?

К.Г.: Теоретически подобная юридическая коллизия возможна. При этом среди оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 55.16 Градостроительного кодекса РФ, нет ни одного, которое можно было бы использовать для возврата излишне уплаченных взносов в КФ в подобных случаях. Полагаю, что в данной ситуации необходимо попробовать договориться с СРО и просить зачесть указанные суммы в качестве членских или целевых взносов, если они еще не попали на специальный банковский счет.

«СГ»: Каковы последствия добровольного и принудительного прекращения членства в СРО?

К.Г.: Опять же, обратимся к закону. В ч. 5 ст. 55.7 Градостроительного кодекса РФ указано, что лицу, прекратившему членство в СРО, не возвращаются уплаченные вступительные взносы, членские взносы в КФ, если иное не предусмотрено законом. А в ч. 6 этой же статьи говорится, что в случае прекращения членства в саморегулируемой организации индивидуальный предприниматель или организация в течение одного года не могут быть вновь приняты в члены СРО. В законе не конкретизируется, распространяется ли это положение только на принудительное или добровольное прекращение членства в СРО или и на то, и на другое. Поэтому следует понимать, что независимо от оснований прекращения членства названные последствия применяются.

Единственным исключением из этого правила может быть ситуация, изложенная в письме Ростехнадзора от 06.07.2017 №09-01-04/8306 «О приеме в члены саморегулируемой организации»: при добровольном выходе из состава членов СРО при исключении некоммерческой организации из реестра, такой член вправе вновь вступить в новую СРО и требовать перевода средств КФ. Кстати, сейчас Минстрой России, понимая жесткость регулирования описанной ситуации и недовольство многих строительных компаний, разрабатывает проект по отмене длительных ограничений на членство в СРО.

Справочно

На конец 2017 года из реестра СРО были исключены 36 организаций, еще 8 решили прекратить деятельность самостоятельно. В общей сложности в этих СРО насчитывалось 31424 члена.

Автор: Сергей ВЕРШИНИН

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 24 января 2018 > № 2486777 Константин Глушков


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > banki.ru, 23 января 2018 > № 2466595 Альберт Кошкаров

Доходные метры

Дешевеющая ипотека поддержит строительные компании

Строительные компании могут оказаться в 2018 году интересным объектом для ваших инвестиций

После затяжной стагнации бумаги компаний строительного сектора могут показать неплохой рост. Главные драйверы роста отрасли — продолжающееся снижение процентных ставок и программа реновации. Заработать можно попытаться как на акциях, так и на облигациях девелоперов.

Ипотека им в помощь

Россияне любят вкладывать в недвижимость. Почти половина граждан, которых опросили в прошлом году аналитики НАФИ, заявили, что считают покупку квадратных метров наиболее надежной и выгодной стратегией. Спрос на жилье подстегивает дешевеющая ипотека — за год средневзвешенные процентные ставки упали с 12,48% до 10,94%, ставки на новостройки еще ниже — до 9,6%. При этом реальные предложения банков по ипотечным займам начинаются от 8—10%, есть спецпредложения со ставкой от 6% годовых. В итоге только за 11 месяцев объем выданных кредитов на жилье уже достиг 1,5 трлн рублей, по результатам 2017 года ожидается абсолютный рекорд выдач.

На фоне снижающейся ставки ЦБ стоимость ипотечных кредитов продолжит падать, считают эксперты. «В 2018 году ипотека останется одним из драйверов розничного кредитования, а объем выданных кредитов превысит показатели 2017 года — рекордные в российской истории. Этому будет способствовать дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам», — говорит начальник информационно-аналитической службы Банки.ру Сабина Хасанова. По ее оценке, в этом году ставки «потеряют» еще порядка 1 процентного пункта.

Вместе с тем цены на жилье уже не растут столь ошеломляющими темпами, как в конце нулевых. В 2017 году, по оценкам портала IRN.RU, рублевый индекс стоимости жилья в Москве вообще снизился на 1,7%, а с учетом различных скидок и торга с покупателями цены и вовсе упали на 7—8%. Правда, это касается только вторичного рынка. Стоимость новостроек продолжает расти.

По прогнозам начальника управления операций на фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгия Ващенко, в этом году цены на жилье в Москве могут подняться на 10%, причем сильнее всего подорожают дешевые квартиры. «Снижение ставок по субсидируемой ипотеке приведет к значительному уменьшению ежемесячного платежа, поэтому застройщики могут попытаться повысить цены на отдельные объекты. Поводами к подорожанию также являются общая инфляция, отмена долевого строительства на будущие объекты, что заставит застройщиков изыскивать дополнительные средства, порядка 10% к стоимости строительства», — говорит Ващенко.

Выдачи ипотеки и растущая стоимость квадратных метров в новостройках — факторы, которые, как ожидают эксперты, поддержат строительный сектор. И это неминуемо отразится на акциях девелоперских компаний. Тем более что в прошлом году динамика котировок некоторых эмитентов выглядела хуже рынка: так, бумаги ЛСР потеряли в цене около 13%, капитализация компании «Галс-девелопмент» снизилась вдвое, расписки компании «Эталон» на Лондонской бирже потеряли больше 6%. Выросли только акции ПИКа — на 12,5%, и почти в три раза подорожал «Инград» (ОПИН). Расписки еще одной российской компании, AFI Development, принадлежащей израильскому предпринимателю Льву Леваеву, подорожали с 0,15 до 0,26 доллара.

По словам аналитика УК «Альфа-Капитал» Дарьи Желанновой, негативным фактором для отрасли станут вступающие в силу в 2018 году поправки в закон «О долевом строительстве», которые будут ограничивать возможности финансирования проектов. «Застройщики будут вынуждены перейти от долевого строительства к проектному финансированию, сравнительно более дорогому. Кроме того, будут ограничены возможности «перекидывания» средств между проектами», — указывает она. В результате рост стоимости квадратных метров застройщики постараются переложить на покупателей. «Крупные девелоперы будут чувствовать себя гораздо лучше, чем мелкие», — уточняет Желаннова.

Перспективный ПИК

«С учетом текущих трендов — продолжения экономического роста, а также снижения ставок кредитования — акции жилищных девелоперов являются, пожалуй, одними их лучших объектов для инвестирования», — уверен старший аналитик БКС Марат Ибрагимов. Крупнейшим девелопером на российском фондовом рынке сейчас является группа «ПИК», капитализация эмитента превышает 200 млрд рублей. В конце 2016 года группа приобрела компанию «Мортон», что позволило ей стать крупнейшим игроком на рынке жилищного строительства.

С начала 2015 года акции ПИКа подросли почти на 60%. Котировки подтолкнула новость об участии компании в программе реновации. «Компания будет участвовать в программе реновации, а это увеличит ее долю на рынке на 30—40%», — считает Георгий Ващенко. В III квартале продажи недвижимости ПИКом выросли вдвое, а денежный поток за девять месяцев 2017 года увеличился на 113%. Однако финансовые показатели компании, от которых, в частности, зависит объем будущих дивидендов, пока не радуют инвесторов: в первом полугодии группа зафиксировала убыток в сумме 2,52 млрд рублей (для сравнения: за шесть месяцев 2016 года компания получила прибыль в 1,67 млрд рублей), при этом показатель прибыли до налогов и расходов (EBITDA) снизился на 4,1%.

Сейчас эксперты считают акции ПИКа переоцененными и сохраняют консервативные прогнозы. «Акции отыграли новость об участии компании в реновации еще в сентябре. Я ожидаю, что они будут расти медленнее, цель — 365 рублей на конец года», — говорит Георгий Ващенко. Но в долгосрочном периоде, прогнозирует аналитик, компания может нарастить объемы продаж.

«Если объемы строительства будут увеличиваться на 20—30% в год, а рентабельность бизнеса как минимум не упадет на фоне стабильного рубля и снижения ставок по кредитам, то инвесторы обратят внимание на акции. Рост денежного потока на 20% приведет к увеличению дивиденда, а это будет поводом для роста», — рассуждает Ващенко. В 2017 году ожидается, что компания выплатит до 15 рублей на акцию, или около 5% доходности.

Фавориты года

В этом году аналитики советуют обратить внимание на бумаги двух компаний — ЛСР и «Эталона». Акции первой компании торгуются на Московской и Лондонской биржах, расписки «Эталона» — только в Лондоне. За последний месяц бумаги ЛСР подорожали на 7%. На котировки повлияли новости о выкупе компанией 3,77% обращающихся акций для программы мотивации менеджмента и ожидания инвесторов, что по итогам IV квартала 2017 года у компании улучшатся операционные показатели.

Однако результаты оказались слабее прогнозов менеджмента. Продажи жилья выросли за квартал на 26%, при этом за год этот показатель, по оценке Sberbank CIB, снизился на 6%. «В прошлом году менеджмент не смог выйти на годовой план продаж 770 тысяч квадратных метров и реализовал 83% плана, что можно объяснить избыточным предложением в первичном сегменте жилья и задержкой ЛСР по проектам в начале прошлого года», — комментирует аналитик «Финама» Наталья Малых. По ее словам, изменения в законодательстве, которые предъявляют довольно строгие требования к девелоперам, в перспективе приведут к консолидации отрасли и помогут уравновесить спрос и предложение на рынке. Но это вопрос как минимум нескольких лет.

Прогноз предварительных продаж на 2018 год от компании — 840 тыс. кв. м, или на 35% больше, чем в 2017 году. В Sberbank CIB ожидают немногим меньше — 815 тыс. кв. м. «Мы по-прежнему отмечаем некоторое отставание на операционном уровне (более низкие объемы запущенных и завершенных проектов), но оживление продаж жилья в Санкт-Петербурге внушает оптимизм и веру в улучшение ситуации в 2018 году», — говорится в комментарии аналитиков инвестбанка.

В компании «Финам» оценивают потенциал роста акций ЛСР в 16%. «На данном этапе мы склонны рассматривать бумаги ЛСР как спекулятивное вложение, в связи с дисбалансом спроса и предложения на рынке жилья», — рассказывает Наталья Малых. Кроме того, добавляет аналитик, слабая динамика акций ЛСР в прошлом году может быть компенсирована дивидендами. Выплаты в этом году, скорее всего, снизятся, но дивидендная доходность останется на уровне 7,5—8%. Как ожидает Ващенко из «Фридом Финанс», к весне бумаги ЛСР могут подорожать на волне спекулятивного спроса до 1 тыс. рублей (сейчас акции торгуются немногим выше 810 рублей). В более долгосрочной перспективе самый оптимистический прогноз у Sberbank CIB, где ожидают 66-процентного роста акций девелопера (до 1 384 рублей), наиболее пессимистичный — у JP Morgan: 763 рубля.

Что касается группы «Эталон», расписки которой в Лондоне сейчас торгуются на уровне 3,1—3,3 доллара, то результаты девелопера также пока не блестящие. В середине января компания опубликовала отчетность за IV квартал 2017 года, сообщив, что продажи жилья составили 162 тыс. кв. м, на 5% выше аналогичного периода позапрошлого года. При этом, как пишут в обзоре аналитики Sberbank CIB, менеджменту «Эталона» не удалось вывести на рынок обещанные 423 тыс. кв. м жилья и повысить продажи на 10—12% (они выросли лишь на 3%). Несмотря на это, по оценке аналитиков инвестбанка, денежные поступления от продаж в прошлом году выросли на 16%.

В компании «Открытие Брокер» указывают, что «Эталон» является лучшим из крупнейших публичных девелоперов, опережая своих конкурентов не только по продолжительному росту продаж, но и по отношению рыночной капитализации к чистым активам, а также капитализации к ожидаемой прибыли. У компании сравнительно низкий объем долга к EBITDA. Кроме того, обращает внимание аналитик «Открытие Брокера» Константин Бушуев, компания может увеличить дивидендные выплаты. Ожидаемая на 2018 год доходность — 7% в долларах, а по итогам года она может достичь 11%.

В инвесткомпании «Атон» и Sberbank CIB считают, что в среднесрочной перспективе (2—3 месяца) котировки бумаг группы «Эталон» вряд ли покажут значительный рост. «В среднесрочной перспективе риск избыточного предложения акций компании по-прежнему реален, что может сдерживать динамику их котировок», — пишут в обзоре аналитики Sberbank CIB. Однако на более длительную перспективу (12 месяцев) ряд брокеров дает более оптимистичные прогнозы: в БКС прогнозируют роста стоимости расписок девелопера на 70%, а в «Открытие Брокере» считают, что их цена может превысить 4,5 доллара.

Строительная бондиана

Не менее привлекательными сейчас выглядят и инвестиции в долговые бумаги компаний-девелоперов. В отличие от рынка акций, на котором торгуются всего шесть эмитентов (два из них только в Лондоне), в сегменте облигаций строительный сектор представлен более широко. В том числе и на рынке евробондов. Напомним, что в 2016 году компания О1 Properties Бориса Минца разместила 350 млн долларов сроком на пять лет. Доходность сейчас находится в районе 13%.

Однако большинство аналитиков, опрошенных Банки.ру, советуют обратить внимание все же на рублевые облигации, которых на рынке намного больше (только у группы «ПИК» десять выпусков), а ставки которых на 4—5 п. п. выше государственных ОФЗ. «Средняя доходность отраслевых бондов — около 10%. В целом с учетом текущей ситуации на рынке и имеющихся рейтингов такой уровень доходности соответствует качеству бумаг», — говорит аналитик «Финама» Алексей Ковалев. Бумаги с более высокими рейтингами, в частности бонды компании «ЛСР» c рейтингами «B» от агентства Fitch с погашением в 2022—2023 годах, торгуются с доходностью около 8,5%, что предполагает премию в размере всего 150 б. п. к кривой ОФЗ.

Но есть и более привлекательные по доходности варианты. Например, облигации БО-4 группы «ПИК» с погашением в 2025 году сейчас торгуются с доходностью выше 11%, бонды компании «Лидер Инвест» с погашением в 2021 году — 11,27% годовых, бумаги О1 с погашением в 2018 году — 13,2%. Впрочем, это больше подходит для инвесторов, склонных к риску. «Облигации многих строительных компаний торгуются с доходностью, существенно превышающей доходности ОФЗ и облигаций наиболее надежных российских заемщиков. Инвесторам необходимо учитывать существенные риски, связанные с цикличностью строительной отрасли и текущей ситуацией на рынке недвижимости: существенный рост предложения за счет новостроек, снижение ставок по ипотеке, ожидаемый передел рынка в условиях программы реновации в Москве», — перечисляет руководитель отдела управления бумагами с фиксированной доходностью УК «Сбербанк Управление активами» Евгений Коровин. Кроме того, управляющий советует оценивать диверсификацию портфеля проектов конкретного девелопера, его срочность, финансовое состояние эмитента, а также индивидуальные операционные риски компаний.

Марат Ибрагимов из БКС говорит, что при оценке финансовых и операционных результатов девелоперов инвесторам также следует обращать внимание на динамику продаж недвижимости и собираемости денежных средств, а кроме того, анализировать рентабельность бизнеса компании и уровень ее задолженности.

Альберт КОШКАРОВ, Banki.ru

Крупнейшие застройщики по объемам текущего строительства, в тыс. кв. м

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > banki.ru, 23 января 2018 > № 2466595 Альберт Кошкаров


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > amurmedia.ru, 22 января 2018 > № 2466334 Александр Шишкин

Александр Шишкин: Наказание за махинации на рынке жилья может стать строже

Госдума готовит законопроект о долевом строительстве к первому чтению

Законопроект об ужесточении надзора за долевым строительством сделает рынок жилья прозрачнее. Такое мнение высказал в пятницу, 19 января, сенатор от Хабаровского края Александр Шишкин, передает корр. ИА PrimaMedia из Москвы.

— Рассматриваемый в Госдуме законопроект вносит изменения в КоАП. В соответствие с ними будет предусмотрено два вида наказания для недобросовестных застройщиков. Первое — для застройщиков и структур, обязанных информировать вкладчиков о ходе строительства. Если они дают неправильную информацию или не дают ее вообще, для них будет введена административная ответственность. Второе — ответственность для госструктур, выдающих разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Для них будет предусмотрено наказание в случае, если они будут выдавать разрешение, когда объект еще не закончен, — рассказал сенатор.

По его словам, информация о всех строящихся объектах в соответствие с положениями законопроекта будет стекаться в единую информационную систему.

— Эта система начала работать с 1 января 2018 года. Вносить в нее данные будут контролирующие органы, Росреестр, органы Госстройнадзора субъектов, а также сами застройщики, — отметил Александр Шишкин.

Он обратил внимание на то, что предложенные изменения установят правила игры в системе долевого строительства, которая до настоящего времени слабо регулировалась.

— Законодательные изменения дадут дольщикам уверенность в том, что объект строительства будет достроен. Субъекты долевого строительства будут более ответственными, иначе их ждут значительные административные штрафы, — заключил сенатор.

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко заявил, что данные поправки являются одним из пунктов повышения прозрачности рынка.

— Основой все равно остаются те позиции закона о долевом строительстве, которые вступают в силу в середине этого года. Они как раз касаются повышения прозрачности деятельности застройщика путем введения ряда требований. А новые поправки как раз создают условия для централизации мониторинга исполнения вышеуказанных требований застройщиками по всей стране, — отметил Николай Алексеенко.

По его мнению, полноценной реформы 214-ФЗ без этих поправок сложно представить.

— Все-таки Минстрою и АИЖК необходимо изначально сформировать, а в дальнейшем поддерживать в актуальном состоянии единую систему мониторинга жилищного рынка страны, — заключил он.

Ранее комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям одобрил законопроект, направленный на усиление контроля в сфере долевого строительства. Документ наделяет Минстрой России правом согласовывать назначение руководителей региональных органов исполнительной власти, осуществляющих данный контроль.

Кроме того, проект закона дает право правительству устанавливать обязательные требования к организации и проведению государственного контроля в области долевого строительства. При этом сам контроль возлагается на органы регионального Г осстройнадзора либо другой контролирующий орган.

Региональные власти будут вносить в единую информационную систему жилищного строительства информацию о выданных разрешениях на строительство многоквартирных домов с использованием средств граждан.

В первом чтении проект закона будет рассмотрен Госдумой 24 января.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > amurmedia.ru, 22 января 2018 > № 2466334 Александр Шишкин


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство > amurmedia.ru, 19 января 2018 > № 2466313 Елена Соловьева

Мнение эксперта: Выгодно ли вкладываться в жилье и как подорожает недвижимость в 2018?

О перспективах рынка недвижимости в Хабаровске ИА AmurMedia рассказала начальник отдела продаж ООО "ФЖС" Елена Соловьева

Действительно ли вкладывать деньги в недвижимость так выгодно, как принято считать, подорожает ли жилье в Хабаровске в нынешнем году и отчего вообще зависит колебание цен на квадратный метр жилплощади? Начальник отдела продаж ООО "Фонд жилищного строительства" Елена Соловьева в интервью корр. ИА AmurMedia рассказала о перспективах рынка недвижимости краевой столицы.

Заселиться и не разориться — сколько стоит строящееся жилье в Хабаровске?

— Один из способов сохранить деньги — вложить их в нечто ценное, в те же драгоценные металлы или недвижимость. Но если золото из года в год только растет в цене, то как обстоят дела с жильем? Ведь это рынок, который может и упасть — не станет спроса и купленная квартира будет стоять "мертвым грузом". Может такое случиться или недвижимость всегда остается ликвидной?

— Разумеется, вкладывать в недвижимость не всегда рентабельно: было время, когда она неоправданно взлетела в цене, а потом произошло снижение цен на квартиры. Если говорить о сегодняшнем дне, то цены на недвижимость низкие, и это продолжается уже довольно долгий период.

По всем законам экономики, они не могут держаться на одном уровне долгое время, соответственно, рост цен не за горами. Такие тенденции наблюдаются уже сейчас.

— Если мы говорим о покупке недвижимости, как о вложении средств — есть ли разница в покупке "вторички" или "первички"?

— Покупать квартиру на этапе строительства было выгодно во все времена, так как она, априори, будет стоить дешевле, чем готовое жилье в той же новостройке. Плюс – она новая! Качество жизни населения растет с каждым годом, и люди, желающие приобрести жилье, все больше делают ставки на новостройки, чем на квартиры в старых домах. Играют роль низкая стоимость коммунальных услуг ввиду отсутствия износа дома, а значит, есть возможность экономить на отоплении, воде, электричестве и т.д. Но не стоит забывать и про эстетическую сторону вопроса, ведь жилье в новостройке означает и хорошее благоустройство, облагороженные места общего пользования и более бережное отношение новых соседей к месту, где они живут.

— Но ведь и новостройку можно взять на разных этапах. С одной стороны, покупка на этапе котлована — это всегда риск, ведь дом существует только на бумаге. С другой — чем дальше, тем дороже он стоит. Если брать средние суммы, то когда стоит приобрести квартиру (застройка, сдача дома, прочее) для того, чтобы покупка была наиболее эффективной?

— Каждый вариант по-своему хорош, и жизненные обстоятельства тоже разные, ниже приведу плюсы и минусы, и вы сами решите:

1) Застройка на этапе котлована. Плюсы: низкая цена 1 кв.м, большой ассортимент квартир по планировкам, этажам, видам из окон. Минусы: надо ждать окончания строительства, при этом, если привлекается ипотека, то идут платежи по ипотеке. А если еще и съемное жилье, то и за него тоже надо платить.

2) Приобретение недвижимости непосредственно перед сдачей дома. Плюсы: дом уже стоит и заселение произойдет в ближайшее время. Минусы: более высокая цена 1 кв.м, малое количество оставшихся свободными квартир, т.е. уже не выберешь жилье своей мечты — на желаемом этаже, более привлекательными видами из окон и разнообразием планировок квартир.

Поэтому, если деньги есть в наличии, но вы решили, что лучше им полежать на вкладе в банке, посчитайте экономику – ставки по вкладам сейчас низкие, стоимость квартир ближе к сдаче дома растет примерно пропорционально вашим вкладам, а выбор квартир уменьшается.

— Какие процессы в принципе влияют на рынок жилья? Колебания курса доллара, выборы президента страны, ограничение максимальной ставки по ипотеке?

— Все перечисленные процессы взаимосвязаны друг с другом, но в большей степени на рынок недвижимости влияет общая экономическая ситуация в стране, обуславливающая покупательскую способность населения. Резкое снижение курса рубля обычно приводит к всплеску продаж на рынке недвижимости, потому что это становится единственной альтернативой вложения денежных средств (мы это хорошо увидели на примере декабря 2014 года). В большей же степени рынок недвижимости действительно невероятно зависит от ставок по ипотеке. С учетом того, что сейчас 80% сделок по покупке квартир – это ипотечные сделки, размер ипотечных ставок и лояльность банков в выдаче кредитов – один из основополагающих факторов, влияющих на рынок недвижимости как строящегося, так и вторичного жилья. Этим объясняется рост спроса и количества сделок на рынке жилья в период реализации программ государственного финансирования ипотеки (2016 год), подъем ожидается и в 2018 году с началом действия государственной программы снижения ипотечных ставок до 6% для семей, родивших второго и последующих детей.

— В какую недвижимость стоит вкладываться? Есть ли разница для долгосрочного "хранения" денег при покупке коттеджа (таунхауса и т.п.) или квартиры в черте города?

— На самом деле оба варианта довольно привлекательны в отношении вложения денег, так как на каждый товар есть свой покупатель, все зависит от времени реализации того или иного жилья. На Дальнем Востоке, в частности, в Хабаровске, все-таки большим спросом пользуются квартиры в черте города. К сожалению, загородная инфраструктура пока слабо развита в нашем регионе и обслуживание индивидуального дома гораздо сложнее и затратнее, чем квартиры. Также немалую роль играет и возможность сдать квартиру в аренду: в черте города это сделать гораздо проще.

— Каковы перспективы рынка недвижимости Хабаровска в 2018 году — ждать ли нам повышения цен на жилье или, напротив, падения? Будут ли какие-то резкие потрясения в этой сфере?

Прогнозы экспертов и аналитиков относительно цен на рынке недвижимости в 2018 году предполагают разные сценарии развития событий, одно могу сказать точно – цены на строительные материалы растут, поэтому ждать снижения цен на первичное жилье не стоит.

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство > amurmedia.ru, 19 января 2018 > № 2466313 Елена Соловьева


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > banki.ru, 19 января 2018 > № 2463754 Ольга Кучерова

Дольщиков сделают вкладчиками

Куда утекут деньги покупателей недостроенных квартир

Банки станут «дольщиками» застройщиков вместо граждан

Намерение государства отказаться от долевого строительства начинает обретать конкретные формы. Долевое участие для покупателей жилья останется, но деньги они будут отдавать не напрямую застройщику, а в банк на специальные счета. Чем это грозит дольщикам, застройщикам и уполномоченным банкам?

Из эскроу возгорится пламя

В день 100-летия Октябрьской революции, 7 ноября 2017 года, президент России Владимир Путин решил объявить о революции в финансировании строительства жилья. Он поручил правительству совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) в срок до 15 декабря 2017 года утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Такая дорожная карта была создана Банком России и АИЖК, утверждена премьер-министром Дмитрием Медведевым 21 декабря и размещена на сайте правительства.

Документ подразумевает три этапа перехода от одной формы финансирования к другой. Первый этап — подготовительный, продлится до 30 июня 2018 года. В течение I и II кварталов должны быть подготовлены и приняты соответствующие нормативные документы, внесены изменения в ФЗ № 214 и № 218 о долевом строительстве, в ФЗ № 177 о страховании вкладов, в Налоговый кодекс, в ФЗ № 127 о банкротстве и ряд других законов.

С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года планируется переходный этап, в течение которого будут действовать и нынешняя схема финансирования, и новая — через счета эскроу и спецсчета. С 1 июля 2019-го по 31 декабря 2020 года должен произойти постепенный переход к новому формату. В конце этого этапа доля договоров с использованием механизма счетов эскроу должна составить не менее 95%, говорится в дорожной карте.

Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не передаются девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования.

Как пояснили порталу Банки.ру в АИЖК, это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства, а для девелопера — получить надежный источник средств для финансирования стройки. Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков укрепят доверие граждан к строительному сектору и оживят спрос на строящееся жилье, считают в АИЖК. Подобная схема уже используется для финансирования приобретения готового жилья, отметили в агентстве.

При подобном проектном финансировании в принципе не должно возникать обманутых дольщиков, полагает директор компании EY Илья Сухарников. Так как предусмотрено право вкладчика требовать возврата средств со счетов эскроу при нарушении условий, предусмотренных договором долевого участия, в частности в случае затягивания сроков строительства. Кроме того, дольщик получит полную защиту в пределах 10 млн рублей (для чего необходимо внести соответствующие изменения в закон о страховании вкладов физических лиц, сейчас подразумевающий при банкротстве банка от Агентства по страхованию вкладов выплату в размере 1,4 млн рублей — понятно, что так дешево практически никакое жилье не стоит).

На июль 2017 года в список банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, входила 21 кредитная организация, в том числе: ЮниКредит Банк, банк «Санкт-Петербург», Совкомбанк, ВТБ, Альфа-Банк, Связь-Банк, ВТБ 24, Московский Кредитный Банк, Росбанк, «Российский Капитал», Новикомбанк, Ситибанк, БМ Банк, Фондсервисбанк, Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Всероссийский Банк Развития Регионов и Райффайзенбанк. Не исключено, что этот список может расшириться, однако требования Банка России к подобным кредитным организациям, скорее всего, будут ужесточаться.

Деньги или жилье гарантированы

Для участника долевого строительства счет эскроу является безотзывным и беспроцентным на время действий договора долевого участия плюс период не более шести месяцев (как следует из дорожной карты) после окончания его действия. То есть дольщик, по сути, имеет гарантию либо получения жилья по зафиксированной цене, либо возврата вклада. Интерес дольщика при покупке жилья на начальных стадиях строительства по-прежнему в экономии средств (готовое жилье может стоить на 25—30% дороже, чем на этапе котлована), но она становится существенно меньше, чем раньше. На строительство и сдачу дома редко когда уходит меньше полутора-двух лет, за это время можно было бы инвестировать имеющуюся сумму и получить дополнительный доход, хотя бы на уровне инфляции. Плюс участники рынка однозначно прочат удорожание всем новостройкам благодаря новой схеме, так как застройщику теперь придется платить проценты банку (дольщики кредитовали застройщиков беспроцентно). Теперь застройщики, соответственно, переложат это бремя на покупателя, включив дополнительные затраты в цену недвижимости.

Для банка счета эскроу участников долевого строительства являются бесплатным пассивом, позволяющим кредитовать застройщиков, считает Илья Сухарников. «С точки зрения банка эта схема выгодна, так как он получает доступ к деньгам, которые раньше проходили мимо него, а его процентный заработок является справедливым вознаграждением за то, что он облегчает людям приобретение недвижимости, давая определенные гарантии сохранности средств», — поясняет эксперт.

Тем не менее сами банки пока весьма осторожно относятся к этой схеме, поскольку объемы кредитования в подобных проектах весьма высоки, так же как и риски того, что девелопер и застройщик не смогут выполнить взятые на себя обязательства.

В случае банкротства застройщика банк, естественно, будет требовать возврата кредитных средств, как и в случае работы с другими заемщиками, — никаких льгот и преимуществ или дополнительной защиты пока не предусматривается. При этом не исключена возможность, что кредитной организации, чтобы выполнить обязательства перед вкладчиками-дольщиками, придется параллельно профинансировать другую строительную организацию, которая завершит строительство объекта.

«При расчете с использованием счетов эскроу деньги на строительство застройщику предоставляет банк, но уже под проценты, поэтому для него такая схема, конечно, не так выгодна, как прямые расчеты с покупателями, — считает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры». — Строительство становится дороже, а сам застройщик ставится в зависимость от банка, который выступает как главный его спонсор». Эксперт указывает на риски затягивания сроков возведения объекта, если банк начнет излишне контролировать распоряжение средствами.

С другой стороны, юрист видит и плюсы в схеме финансирования через счета эскроу. В частности, постоянное финансирование. «Это позволяет не останавливаться в процессе строительства и не зависеть от темпов продаж, которые подвержены сильному влиянию внешних факторов (курс рубля, сезонность, ситуация на рынке и т. д.). К тому же финансирование от банка иногда получить проще, чем его поручительство, поэтому в целом это доступный способ финансирования», — говорит Старинский.

У застройщиков переход от прямого привлечения средств дольщиков к эскроу-счетам вызывает неоднозначные оценки и предположения. В целом отказ от долевого финансирования для большинства мелких и средних застройщиков может сыграть роковую роль, поскольку запрет на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, предупреждают представители отрасли.

«Большим игрокам рынка недвижимости дополнительную финансовую нагрузку будет выдержать легче, — комментирует пресс-служба «Группы ЛСР». — Скажем, с учетом нашей отличной 25-летней репутации мы имеем возможность привлекать кредитные средства в банках на хороших условиях. Тем не менее рост цен на недвижимость в среднем по рынку во втором полугодии 2018 года более чем вероятен». Некоторую поддержку некрупным застройщикам может оказать допущение неиспользования механизма эскроу-счетов при наличии в качестве гарантий поручительства банков и страхования гражданской ответственности, пояснили в «Группе ЛСР». Однако, как показала практика, страхование ответственности застройщиков оказалось неэффективным, от него фактически отказались, введя взаимен систему выплат со стороны застройщиков в соответствующий компенсационный фонд. А получить поручительство банка гораздо более трудоемкая задача, чем кредит на строительство.

«Основная задача, которая решается сейчас в рамках реализации дорожной карты, — обеспечить интерес банков в финансировании девелоперских проектов, чтобы они охотно участвовали в кредитовании застройщиков, — отмечает Илья Сухарников. — И, с другой стороны, сделать так, чтобы затраты девелоперов не возросли слишком резко по сравнению с нынешним уровнем».

Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > banki.ru, 19 января 2018 > № 2463754 Ольга Кучерова


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 18 января 2018 > № 2466672 Николай Комов

Комментарий. Как провести кадастровый учет земель в России.

Земельный вопрос в России до сих пор не решен. Яркий пример –отсутствие настоящего кадастрового учета всех территорий и земель сельскохозяйственного назначения, в частности. Чтобы убедиться в этом, достаточно взглянуть на земельные карты. Они настолько перепутаны, что это затрагивает уже интересы сотен тысяч землевладельцев. Что делать и как выходить из положения – эти и другие вопросы обсуждались в ходе беседы издателя сайта «Крестьянские ведомости», ведущего программы «Аграрная политика» Общественного телевидения России – ОТР, доцента Тимирязевской академии Игоря АБАКУМОВА с академиком РАН, председателей Национального союза землепользователей Николаем КОМОВЫМ.

— Николай Васильевич, а что собственно у нас происходит с земельными картами? В чем дело, почему заборы наезжают один на другой и почему нужно платить деньги, чтобы вызвать опять землемера? Ведь люди были уверены, что все хорошо. Что у нас перепуталось в нашем королевстве?

— Затевая внедрение и создание государством наиважнейшей системы государственного земельного кадастра, который отражал бы не только наличие земель, но и их качество, стоимость, предназначение, показывал бы, какую пользу они принесут каждому гражданину России, обществу и государству в целом, мы создали мощную систему картографирования. Впервые мы создали по всей России базовые, реперные точки.

— Это было в начале 90-х годов, правильно?

— Да, в начале 90-х годов. Сделали нормальные карты. Прошли годы – и в 2001 году появился Земельный кодекс, новый закон «О земельном кадастре», потом его переименовали в закон «О кадастровой недвижимости». Стали использовать мировую практику, в частности, практику маленьких стран, таких как Бельгия, Люксембург.

— Но там нет таких просторов, как у нас.

— Не просторов, а нет таких ситуаций. Вот ситуация, которую мы видим на этой карте. Вот она. Просто на белом листе границы, и все. Вода ли там, или пруд, или строение, или железные дороги, или космодром – это никого не интересует. Вот так. Но хуже того – попутали систему координат, сделали непонятно что… координаты начали привязывать к кусту, к углу дома.

— Николай Васильевич, а как же так? Была стройная система – и вдруг ее кто-то порушил. Это ведь касается уже даже не сотен тысяч (я, может быть, оговорился), а это касается миллионов землевладельцев.

— Ее не только порушили. Государственная земельная система, особенно для России, всегда имела огромное значение. Она была создана 200 с лишним лет назад. Все цари имели ее всегда перед собой, рядом, с правой стороны, эту систему. И первый земельный орган России был размещен около Кремля. И цари приезжали в эту земельную контору поздравлять служивый люд несколько раз в год. Приезжали в Государственный земельный университет цари – и матушка, и сам царь. Но случилась беда, а может, даже катастрофа – мы переняли западный опыт, где парцеллы были разделены еще при Наполеоне.

— Парцеллы – это маленькие участки.

— Маленькие участочки, да, чтобы дань брать. Система была порушена. Что мы сделали? В новом Земельном кодексе, в 1-й статье сказано, что земля – это природный объект, природный ресурс, это главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве. А в процессе хозяйственной деятельности она является имуществом, если ты свою головушку и свои золотые руки к ней приложишь. Но мы про это забыли. Если это природный ресурс – значит, все ресурсные составляющие должны быть на карте. Мы про это забыли и занялись известно чем. Быстро переделали в кадастровую недвижимость. А что это? Это границы. И быстро начали регистрировать, создали вот эту систему. И однажды, когда я был председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству при Правительстве Российской Федерации, мы ушли от Министерства сельского хозяйства, создали единый орган. Это все было сделано по поручению президента. Было принято такое общегосударственное, как говорят, решение. Но вдруг появился вот этот кадастровый аспект. Переименовали нас в орган по недвижимости, по кадастровой недвижимости. Потом подослали к нам из Минюста регистраторов, заполнили нашу великую земельную контору — исторически столь многовековую контору, всеми этими юристами, и юристы начали… Чистый лист, чистые границы.

— Николай Васильевич, сколько стоит российская земля?

— Российская земля, по нашим подсчетам, стоит много. Мы давно делали подсчеты, как говорят, еще при ныне уже покойном великом ученом Львове Дмитрии Семеновиче. Российская земля стоит более 200 триллионов долларов.

— 200 триллионов?!

— 200 триллионов долларов. Это имеется в виду территория. Но что такое земля? Это пространство и все, что на ней, то есть вся недвижимость, и все, что в ней – нефть, газ. Но все, что на ней и что в ней – это все производные от земли. Вот что такое земля. И это понятие правильное, это мировое понятие. Теперь смотрите. Мы часто задумываемся: неужели ни у кого из наших экономистов, финансистов (юристов я так чуть-чуть отодвину в сторону, это не их дело), у наших управленцев не возник однажды вопрос, очень серьезный вопрос: давайте хоть один раз мы от 200 триллионов возьмем 1%? Это какая будет сумма? Даже если 0,1% взять. И во что это выльется?

— Николай Васильевич, сколько можно получать налогов, если поставить всю землю на кадастровый учет?

— Ну, 15–16 триллионов рублей.

— А что же мешает, собственно говоря, поставить всю землю на правильный учет, не на такой, который мы имеем сейчас?

— Мешает отсутствие долгосрочной государственной земельной политики. В Китае она уже расписана до 2050 года. В Америке она разработана на 25–30 лет. В Германии тоже где-то на 25–30 лет вперед. У нас — всего на 2–3 года. Взял земли, схватил, перевел, повысил ее, как говорят, стоимость, получил и положил. В итоге земля не в обороте и не в развитии.

— Вот собрались вы продать эту землю, завещать ее или получить в наследство, а у вас границы не совпадают ни на одной карте. Вам сначала нужно вызвать землемера, заплатить деньги. Это минимум 10 тысяч.

Значит, потом вам надо пройти все круги ада по оформлению этого участка. А это же непростой вопрос. К вам подключаются риелторы, которые знают все ходы. Я считаю, что это форма маскировки коррупции. Вы же не напрямую контактируете с чиновником, правда? Это же противозаконно. А когда через риелтора, который работает с ними уже много лет, с этими чиновниками — то это считается нормальным. Потом вам нужно согласовать все с этим соседом. Согласовали. Они сделали карту, но эта карта «подвинулась» на следующего соседа. И вам опять этот участок ни продать, ни завещать, ни получить по наследству. Николай Васильевич, это нарочно сделано?

— Это, как говорится, палка о двух концах, 50 на 50 – и по глупости, и по злому умыслу. Не просто по умыслу, а именно по злому умыслу. В чем этот умысел? Прежде всего, опять в той же земельной политике, которая отсутствует.

Сегодня самая неоформленная земля – государственная и муниципальная. А ее 92% на территории Российской Федерации. Она совершенно не оформлена, даже по минимуму. И все беды по этой причине. Кадастр должен быть территориальный. Сначала кадастрируется территория, а на территории уже формируются участки. И тогда эти пересечения исключаются. А у нас от обратного, то есть с другой стороны заходят, межуют отдельный участок. Территория не промежована, границы участка не установлены. И отсюда все беды. Особенно большие беды у нас с лесным хозяйством. Есть конкретные примеры. Так, недавно ко мне обратились с одним вопросом. Это как раз может касаться многих. Итак, Химки, многодетная семья обратилась в администрацию. В Химкинском районе действительно земли мало для этих целей. Поэтому договорились с Клинским районом, Клинский район пошел навстречу. И выделили этому собственнику, хозяину, отцу многодетной семьи земельный участок. Он получил свидетельство о собственности, внес данные в государственную кадастровую систему, получил кадастровый паспорт. У него все нормально, все на сто процентов чисто, законно, объективно и правильно. Но вдруг лесное хозяйство, конкретное лесное хозяйство Московской области подает в суд и говорит: «Границы вашего участка залезли в границы лесного фонда». Суд рассматривает дело без всякой экспертизы. И, принимая во внимание, что лесные площади не должны сокращаться, что проходит Год экологии, допустим, 2017 год, судья рассуждает примерно так: нельзя лес красть, разве можно гражданину лесную территорию занимать? И выносит решение – обязать Росреестр исключить собственника из кадастра и лишить его свидетельства о собственности. Этот материал сейчас у меня. Необходимо подчеркнуть, что ситуация по России примерно одна и та же. Здесь замешаны все – и областная власть, и та власть, и эта. И все правы. Согласно закону «О местном самоуправлении» прав муниципалитет. А согласно закону «О регистрации недвижимости» (218-й закон) прав Росреестр. А вот по Земельному кодексу правы областные органы исполнительной власти. И все кругом правы.

— Николай Васильевич, у вас не складывается такое ощущение, что людей умышленно пускают по этому коррупционному кругу, чтобы они оставили как можно больше денег?

— Конечно.

— Вопрос все равно потом решится, но из людей выкачают все, вплоть до зубных золотых коронок.

— Я сейчас дам совет, он всем пригодится. Когда однажды была встреча Владимира Владимировича, прямая связь с гражданами России, ему этот вопрос задали. У нас практически 99% – это реальные собственники земли, настоящие. И их по закону обидеть нельзя, даже через суд. У судьи, кроме закона, должна быть еще и душа, и вот почему. Потому что по Конституции у нас государством управляет народ – непосредственно либо через власть, выбираемую им и контролируемую. Но у нас многое направлено в обратную сторону. Все это мелкое чиновничество творит свои дела. И местные управленческие инструкции, их производят сегодня 13–14 ведомств. Вот это и есть сфера влияния на землю российскую. Они столько наплодили там, на местах, что даже бедного чиновника во всем винить нельзя. Вот мы разбирались с Володей Мединским, мною уважаемым министром, с ситуацией вокруг Радонежа. Сейчас обсуждается вопрос по Поленово. Такие охранные зоны установили, что нужно сносить поселки, дачные участки, дома! Это вообще чушь. Давайте задумаемся, откроем Конституцию. Президент высказал свое мнение: если приобретатель добросовестный – отстаньте от него. Пусть он живет, плодит детей, растит этих детей, как говорят, обиходит землю родную, стережет и бережет страну родную. Но власть сотворила – и власть должна исполнить. Такое указание президента есть.

Теперь о том, что делать. Вот мой совет. Сегодня идет выборная кампания. Есть штабы по выборам. И опять Владимир Владимирович недавно объяснил: главная цель штабов по выборам – это рассмотреть и удовлетворить максимально просьбы граждан, народа Российской Федерации. А если нет помощи, и вы видите реально, что закон нарушается, то есть специальный орган – прокуратура. Прокуроры должны надзирать за исполнением законодательства.

— Николай Васильевич, как вы думаете, не пора ли вернуть то ведомство, которое было раньше, которое управляло всей землей России? Если сейчас это по 6–7 ведомствам разбросано…

— Нет-нет-нет, больше: полтора десятка ведомств регулируют это. А земля государева, территория России.

— Значит, государственной землей должно заниматься государственное ведомство, одно.

— Так и было всегда. И у нас было. В Америке, например, этим занимается Министерство внутренних дел. Его главная задача – государственный учет, планирование использования, извлечение земельной ренты и налогов.

И контроль за использованием земли. Главная задача министра земельных ресурсов Китая – то же самое – планирование, инвентаризация. Да, кстати, в Америке инвентаризация проводится раз в три года. В Китае не инвентаризация, а обследование, и проводится раз в пять лет. И все это идет в госстатистику, и цифры реальные. У нас этого не делается.

— Николай Васильевич, что надо сделать? Кто должен инициировать создание такого ведомства?

— Мы инициировали. Мы сейчас вносим предложение Владимиру Владимировичу, президенту, в ближайшее время внесем, о возврате земельного органа России.

— Что должно делать это ведомство и как оно должно решить те самые вопросы, о которых люди говорили?

— Первое, что надо сделать – это провести полную инвентаризацию всей земли России. Полностью – 1,7 миллиарда. И шельф еще. А у нас шельфа почти 500 миллионов гектаров. Мне, когда я был председателем государственного комитета, долго пришлось всякие вышестоящие инстанции убеждать и наконец доказать, что это не Байкал с землей, а земля с Байкалом, что это не Кремль с землей, а земля с Кремлем, что не железная дорога с землей, а земля с железной дорогой, что не лес с землей, а земля с лесом. У нас сегодня есть Лесной кодекс…и опять формулировка – лесной участок. Но мы-то подразумеваем земельный участок. Нет, земля едина была, есть и будет. Лес сегодня есть, а завтра его вырубят. Но он нужен как воздух. Нужно провести инвентаризацию. У нас опыт богатейший! Мы много инвентаризаций проводили. Два раза проводили по Российской Федерации, один раз – Нечерноземье.

— То есть надо собрать все земли и посмотреть, что у нас есть, правильно?

— Да-да-да! Есть баланс, утвердить его, поставить в госстатистику. На основании его спланировать в соответствии с перспективным развитием страны, субъектов, муниципальных образований, местных территорий их использование и развитие. Разработать схемы землеустроительные, проекты землеустройства. Вернуться к великому наследию России – к земельному устройству сложнейшего, богатейшего, страшно нужного народу и стране земельному хозяйству России. Это самое сложное хозяйство, сложнее космоса.

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 18 января 2018 > № 2466672 Николай Комов


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 12 января 2018 > № 2466304 Александр Шишкин

Александр Шишкин: Жилищные условия для жителей Крайнего Севера надо улучшать

На жилищные субсидии претендует более 198 тысяч семей с Крайнего Севера

Жители Крайнего Севера при отсутствии жилых помещений за пределами Крайнего Севера должны иметь право на получение жилищной субсидии. Об этом заявил в четверг, 11 января, сенатор от Хабаровского края Александр Шишкин, передает корр. ИА PrimaMedia из Москвы.

— По состоянию на 1 января 2017 года на получение жилищных субсидий только для выезда из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей претендует 198 863 семей. Это 461 739 человек. На эти средства необходимы средства в объеме свыше 350 млрд рублей. Однако в 2017 году было выделено лишь 3,9 млрд рублей. На 2018 и 2019 годы было предусмотрено финансирование 5,6 млрд рублей и 5,3 млрд рублей. За счет указанных средств планируется обеспечить жильем не более 7,1 тыс человек. При таком финансировании потребуется до 100 лет для обеспечения всех стоящих в очереди жильем, — отметил сенатор.

По его словам, необходимо обеспечить всех нуждающихся в субсидиях жильем, при этом при получении субсидий не должно быть злоупотреблений и мошеннических схем.

Член комитета Госдумы по региональной политике и проблемам Севера и Дальнего Востока Валентина Рудченко, выступая на заседании комитета, заявила, что законопроект направлен на исключение неоднозначных толкований.

— В соответствие с действующим законодательством жители Крайнего Севера имеют право на получение жилищной субсидии на приобретение жилья в комфортных регионах. Для получения субсидии есть ряд условий – стаж работы на Крайнем Севере и отсутствие других жилых помещений за пределами районов Крайнего Севера. Претенденты на субсидию должны нуждаться в улучшении жилищных условиях и не получать субсидию на эти цели. Последнее условие и проводило к двояким толкованиям при постановке на учет на получение субсидии, — сказала Валентина Рудченко.

Она добавила, что граждане нашли лазейку и научились обходить закон, несмотря на наличие жилья за пределами Крайнего Севера.

— Закон и направлен на закрытие этой лазейки, — заключила парламентарий.

Напомним, комитет Госдумы по региональной политике и проблемам Севера и Дальнего Востока обсудил поправки в закон о жилищных субсидиях граждан, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Документ касается жилищных субсидий для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Поправки устанавливают две категории граждан – выезжающих и уже выехавших за пределы Крайнего Севера. Первые могут получить субсидию, если у них нет других жилых помещений на территории России за пределами Крайнего Севера. Вторая категория могут получить субсидию, если они нуждаются в улучшении жилищных условий и ранее субсидий они не получали.

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 12 января 2018 > № 2466304 Александр Шишкин


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > gazeta.ru, 11 января 2018 > № 2452798 Анастасия Миронова

Самострой спасет Россию

Анастасия Миронова о том, как из хрущевки переехать в собственный дом

Интересно, сколько в России благополучных семей, которые втроем и даже впятером ютятся в однокомнатных квартирах, а то и в коммуналках? У такой семьи есть нормальная работа, имеется неплохой автомобиль и даже дача. Но хорошего жилья нет, потому что без огромных долгов и тяжелой ипотеки им трехкомнатную квартиру не потянуть. Люди всю жизнь проводят в тесноте и в лучшем случае покупают на семью из пяти человек крошечную двухкомнатную квартиру в новостройке эконом-класса. Если походить по дворам многоэтажных гетто с клетушками по 30 кв. м, можно увидеть, что все тротуары там заставлены не самыми старыми машинами.

Потому что кредит в 500-700 тысяч на машину средней семье с двумя детьми еще по плечам, а вот кредит в 6 млн она уже не потянет. Сколько пар разводятся, так и не найдя собственного угла? По разным данным, из-за отсутствия нормального жилья в России распадается до 14% семей.

Когда я вижу такую статистику, каждый раз недоумеваю — а почему нельзя построить дом?

Вернее, так… До недавнего времени я, как и любой городской житель, была уверена, что строительство дома — это экстрадорогое удовольствие. Мне было искренне непонятно, как мои скромные соседи или коллеги за несколько лет строят себе дома. На какие деньги? Из чего? Я ездила по провинции и гадала, откуда у наших людей средства для строек. Ведь деревня же массово отстраивается. Даже в самой глухой деревушке под новгородским Пестово, например, строятся или восстанавливаются какие-нибудь избушки.

Но переехав в деревню и задавшись целью построить новый дом, я поняла, что больших денег собственное жилье не стоит. То есть это не такие огромные деньги, как принято думать.

Если семья живет в однокомнатной квартире, для нее три комнаты — умопомрачительное улучшение жилищных условий. Но для городской квартиры для такого шага нужно минимум три лишних миллиона. Поэтому люди предпочитают ютиться в тесноте. В лучшем случае они берут кучу долгов и огромный кредит, который выплачивают всю жизнь. И мало кто принимает достаточно рациональное решение построить дом.

Трехкомнатный каркасный дом можно построить — с учетом коммуникаций — тысяч за семьсот. Дом из бруса обойдется чуть дороже. При строительстве газобетонного дома можно уложиться в миллион. А еще есть каркасно-щитовые технологии, дома из СИП-панелей, которые стоят совсем дешево. Если поездить по селу и присмотреться, можно увидеть, что люди порой строятся из самого настоящего мусора: пенопласт, OSB-панели, фанера. Это может быть условно нетоксичным и пожаробезопасным при должной аккуратности. А стоят такие дома совсем копейки. Примерно в 10 раз дешевле городского жилья.

Если у семьи есть однокомнатная квартира в Петербурге стоимостью, допустим, три миллиона, она вполне может ее продать, снять на год уже двухкомнатную квартиру и на оставшиеся 2,64 млн рублей построить два дома. Или один дворец. Или ограничиться одним домом, а остаток положить на депозит.

Земля в пределах 50 км от города стоит достаточно дорого. Но под строительство дома хватит пять-шесть соток. Которые можно купить за 300-500 тыс. рублей. А если есть бабушкина дача, то вопрос с землей решается сам.

От строительства собственного дома наших людей ограждают три больших заблуждения. Во-первых, они считают, что не смогут жить за городом и работать в центре мегаполиса. Но у нас, например, в пределах 70 км от Петербурга есть много очень развитых поселков. Электричка оттуда до центра идет час. Один час — и ты на работе. Люди, которые живут в квартире на окраине мегаполиса, да еще в 15 минутах езды от метро, на дорогу до работы тратят не меньше. Да, проезд на электричке обойдется дороже. Например, 150 рублей в одну сторону, тогда как горожанин тратит на дорогу 80. Переплата в день — 140 рублей. Для семьи — 280. Или 9200 в месяц. Если брать проездные, ежемесячная переплата сократится до примерно 6500. А если ездить на машине, она составит тысячи три. Много?

А теперь вспомните, что семья продала квартиру за 3 млн, за 500 тысяч купила землю, 360 тыс. рублей потратила на аренду временного жилья и за миллион построила дом. У нее остался 1,14 млн рублей, которые можно положить на два депозита, чтобы в случае банкротства банка можно было возместить за счет средств Агентства по страхованию вкладов. И все! Проценты по вкладу будут покрывать расходы на транспорт. Повторяю, это расчет для участка в 70 км от города. Если построить дом где-нибудь на 40-м километре, причем не покупать землю, а построиться у бабушки на даче, то процент от вклада будет превышать дополнительные траты на транспорт.

Второе заблуждение, мешающее людям построить свой дом, заключается в мнении, будто дом дороже обслуживать. Вообще-то это не так. Самая крупная статья расходов в доме — электричество и налоги. Расходы на отопление сопоставимы со счетами в многоквартирном доме. А если делать все по уму, то можно даже немного сэкономить. В любом случае, обслуживание трехкомнатного дома выйдет значительно дешевле счетов за аналогичную квартиру.

Но люди все равно не строятся. И прежде всего потому что считают, будто это очень дорого и сложно. И на здесь стоит остановиться подробнее. Ведь народ у нас, как правило, считает, что дом можно строить только наемными силами. Многие даже не рассматривают вариант самостроя, поэтому не успевают узнать, что в конечной смете дома больше половины расходов — на рабочую силу. А еще люди уверены, что наемные строители сделают лучше. И это, прямо скажем, далеко не всегда так.

Вообще, рынок мелких строительных услуг в России — сборище алчных и ленивых дикарей. Полагаю, больше 90% всех бригад — это один менеджер-посредник, который, как акула в голодную пору, рыщет всюду в поисках клиента.

То есть кормовой базы. Найдя клиента, он заключает с ним договор, процентов 40 от стоимости заказа сразу оставляет себе, а на остальную сумму набирает бригаду. Часто это случайные люди, подобранные со стихийных точек на трассах. За время строительства члены бригады могут меняться неоднократно, вплоть до ежедневной замены. Никто из них не сможет работать без прораба, а прораб — тот самый хитрый менеджер — не намерен сидеть на стройке постоянно. Фактически, ваш дом будут малознакомые друг другу люди без опыта и без надзора.

Когда человек в России связывается со строительной бригадой, чтобы сэкономить время, он очень быстро понимает, что сильно прогадал, потому что наших строителей нужно контролировать. Неважно, наемными силами вы строите или сами, выходные и праздники вы все равно будете проводить на участке. А при длинном световом дне станете ездить туда каждый вечер. Да, да, после работы! Однако при самострое вы сэкономите минимум полтора миллиона. А то и два.

Строительные услуги в нашей стране неоправданно дороги и очень некачественны. Всю суть этого рынка можно свести к мечте мужика о чуде. Наши люди никогда не согласятся пойти на объект на 40 тыс. рублей в месяц — вместо этого они запросят 200, рассудив, что лучше один раз за сезон поработать на лоха, а остальное время лежать на диване. Откуда возьмется лох? Говорю же, чудо! В погоне за чудом горе-бригадиры сутками сидят на популярных строительных форумах и пудрят людям мозги, объясняя, что те сами не сумеют ровно положить газоблок или постелить черновой пол.

Вообще, при оценке квалификации строителей нужно учитывать два факта:

1) на плотника, кровельщика или сантехника учат в ПТУ максимум год, но есть и трехмесячные курсы;

2) большинство рядовых членов строительных бригад — это иммигранты из Средней Азии, которые не имеют опыта работы или подвизались на стройке совсем недавно.

Следовательно, взрослый развитый человек, да еще и с техническим образованием, сможет сам разобраться в вопросах строительства. Благо, информации для самостройщика в интернете теперь масса.

Запомните! Суперквалификация и суперспециалисты работают только на супердорогих объектах. Для строительства коттеджа 300 кв. м в богатом закрытом поселке можно найти профессиональную бригаду. Но на их услуги уйдет миллионов десять. Связываться с наемной силой стоит только в одном случае — если вы зарабатываете значительно больше, чем потратите на оплату труда. И притом готовы переплатить за профессиональную бригаду, способную работать без вашего контроля.

Я считаю, что для людей, которые ютятся вчетвером в одной комнате, нанимать для строительства небольшого дома бригаду крайне неуместно. Прямо скажем, это роскошь. Потому что если человек не заработал на большую квартиру, его время вряд ли стоит дороже оплаты услуг бригады строителей. Наймете бригаду — все равно проведете полтора года на стройке, зато к новоселью подойдете с долгами или в лучшем случае полностью потратите на дом свою квартиру.

Почему не строят сами? Уверены, что это долго и сложно. Но построить дом 80 кв. м можно за два строительных сезона. Или за полтора года. Для этого даже не нужно жить на участке — достаточно приезжать на стройку в выходные и праздники.

Это проверенные временем и тысячами личных примеров сроки размеренного строительства силами самого семейства. Тяжело? А жить вчетвером в однокомнатной квартире не тяжело?

Преимущество самостоятельного строительства в том, что средства на него можно изыскивать постепенно. Раньше я не понимала, откуда у людей такие «деньжищи» на двухэтажные дома. А теперь понимаю.

Во-первых, можно сэкономить на проекте. Для получения разрешения на строительство проект заказывать необязательно — можно самим начертить план дома, фасадов и участка. Этого достаточно. Однако люди по незнанию покупают проекты за 15-20 тыс. руб., потому что проектировщики уверяют, что без проекта строить запрещено. Кто-то, не найдя нужного варианта, даже занимает деньги, чтобы заказать проект архитектору. А это в лучшем случае от 50 тысяч за переделку имеющегося варианта до 500 тысяч за проект «с нуля».

Допустим, у вас есть проект. Вы сами его начертили в одной из бесплатных программ и выставили на суд архитекторов на специализированных форумах. Если у вас есть участок, вы берете свой чертеж и подаете прямо сейчас документы на разрешение на строительство. Это ничего не стоит. Если у вас на участке нет электричества, отправляете в ресурсную компанию заявку на техподключение. Это стоит теперь 590 рублей. И все. У вас еще нет денег, но уже запущено строительство.

Если уже есть участок, можно ранней весной, откладывая в течение нескольких месяцев деньги, поставить забор. Хорошее металлическое ограждение из сетки 3D для небольшого участка обойдется в 50 тысяч с учетом работы. Можно купить за 10 тысяч мотобур с длинным шнеком и поставить забор самим, таким образом затраты сократятся тысяч до сорока. Но у вас останется мотобур, который вам еще пригодится. И 60 тысяч накоплений.

Теперь вы снова копите. Но у же не сто тысяч, а, скажем, двадцать. И на эти деньги спустя два месяца заказываете скважину. Итак: на дворе май, вы по-прежнему живете всей семьей в однокомнатной квартире, но у вас уже есть огороженный участок, вода, разрешение на строительство и скоро будет электричество. И нет, заметьте, никаких долгов: все же для семей в мегаполисах накопить 120 тысяч за год можно.

Больше копить не нужно — следует выставлять квартиру на продажу. И ждать. Можно в это время съездить в отпуск, а можно на сэкономленные деньги приступить к созданию фундамента. Для одноэтажного небольшого дома из газоблоков подойдет свайно-ростверковая конструкция, которая при строительстве своими силами выйдет около 70 тыс. рублей. Мотобур у вас уже есть — бурите потихоньку дыры под заливные бетонные сваи. Набурили? Может, и деньги к этому времени появятся:, тогда вы купите бетономешалку за 10 тысяч и по мере появления свободных средств будете закупать бетон с арматурой. Все!

Даже если вы не продадите квартиру, к осени у вас будет фундамент — чтобы его закончить, достаточно за лето немного подкопить и совсем чуть-чуть занять.

А дальше все просто — ждете продажи квартиры. Если покупателя нет, то строите на имеющиеся деньги.

Газобетонные блоки, клей для них, раствор и арматура для перемычек обойдутся примерно в 170 тыс. рублей. Пиломатериалы для пола и потолка вместе со шпунтованной доской стоят не больше 70 тысяч. Ондулин, утеплитель для крыши и плата помощникам — еще 100 тысяч. Оштукатуривание дома изнутри и снаружи силами профессиональной бригады — порядка 150 тысяч. Остались двери и окна (75 тысяч), инженерные сети (50 тысяч максимум), водонагреватель (10 тысяч) и печка для отопления (50 тысяч). Можно добавить 30 тысяч на кухонный гарнитур и 30 тысяч — на покраску. Все! Осталось 150 тысяч на мебель, сантехнику и переезд. Дом за миллион готов.

Такой же дом, построенный наемными рабочими, будет стоить вам минимум 2,5 млн рублей. И не факт, что он окажется качественней.

Вот, собственно, простой и понятный алгоритм, как переехать из тесной квартиры в загородный дом. Можно не работать самим на участке, а заказать на эти деньги каркасный дом. Можно молодоженам вместо съемной квартиры построить на дачном участке совсем небольшой дом в 35-40 квадратов. В очень качественном исполнении и силами строителей он обойдется в полмиллиона. Половину этих средств можно получить, отказавшись от дорогой свадьбы. Или потратив на дом подаренные молодоженам деньги. Каркасный дом с одной спальней и кухней-гостиной вам построят неспешно за месяц. Можно дождаться новоселья и потом уже поехать в романтическое путешествие. Например, на сэкономленные от аренды квартиры деньги.

Свое жилье в России очень дорого. Но только городское. Дом своими руками — прекрасный вариант для тех, кому надоело жить в тесноте и без каких-либо надежд на светлое будущее. Не понимаю, почему люди так боятся загородного строительства. Я бы на месте государства вкладывала деньги в пропаганду самостроя. Потому что он позволит многим людям самостоятельно решить свои проблемы и почувствовать удовлетворение от жизни. Конечно, государству не нужны самостоятельные независимые граждане, умеющие распоряжаться своим добром и узнавшие, что такое своя земля. Но и десятки миллионов озлобленных от бедности и тесноты ему тоже не приятны. Поэтому всем будет лучше, если люди переедут в недорогие дома, построенные своими руками.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > gazeta.ru, 11 января 2018 > № 2452798 Анастасия Миронова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 7 января 2018 > № 2447909 Максим Артемьев

Эффект реновации. Как тема сноса пятиэтажек расколола общество

Максим Артемьев

Историк, журналист

После многочисленных протестов мэрия сумела перестроиться, скорректировать условия программы сноса пятиэтажек, в итоге большинство домовладельцев выступили за реновацию

Московская реновация — это история про то, как «стакан, который наполовину пуст» проиграл «стакану, который наполовину полон». Иными словами, дискуссии в 2017 году шли вокруг вопроса, являющегося чисто экономическим, но переведенными в политическую плоскость. В итоге столкнулись две пиар-стратегии, одна из которых с треском проиграла.

После того, как в феврале московский мэр Сергей Собянин на встрече с Владимиром Путиным обсудил планы реновации, в соцсетях поднялась целая буря эмоций. Начнем с того, что в избирательной программе мэра в Москвы ничего о реновации не говорилось. Выборы в 2013 году он выиграл, не касаясь этой темы. Как всегда в России, важные предложения всплыли неожиданно. Почему именно в феврале 2017-го понадобилось вдруг презентовать эту тему? Точного ответа на этот вопрос до сих пор нет — существуют самые разные версии, вплоть до конспирологических. Наша задача — не рассматривать их, а попытаться разобраться в том, что последовало далее.

Реакция «продвинутой» публики на планы мэрии была предсказуема. Ровно за год до этого городские власти начали борьбу с самостроем, ликвидируя всевозможные пристройки вокруг остановок метрополитена и других транспортных объектов. «Зачистка» вызвала поначалу самую резкую реакцию общественности. Интернет был переполнен сообщениями о том, как теперь стало невозможно купить по пути домой самые необходимые продукты и вещи, что нет больше любимого кафе (парикмахерской, мастерской и т.д.) Много было и разговоров о «незаконности» действий мэрии, об отъеме частной собственности.

Сила власти

Как теперь представляется, людей более всего напугала непреклонная сила власти, показанная решительно и без обиняков. Снос самовольных построек по ночам, с использованием армады техники, выглядел устрашением. Но прошло еще неполных два года, и про снесенные ларьки и прочий самострой уже забыли. Я прохожу и в районе Новослободской, и в районе Коломенской, где стояли аляповатые хибары, и даже не верится, что нынешняя картина, когда открылись перспективы обзора окружающей местности, могла казаться ужасной, а, наоборот, прошлая, с ее хаотическими постройками а ля «чайнатаун», и отсутствием какого-либо вида, — мило-привлекательной.

Любопытный парадокс: когда при Лужкове строили новодельный храм Христа Спасителя или возводили монументально-китчевую скульптуру Петра I, то протестов не слышалось. Теперь же, наоборот, в принципе здравая идея оздоровления городского ландшафта (недаром даже строгий «Архнадзор» поддержал инициативу мэрии) встречается в штыки.

Это свидетельствует о глубоко укоренившемся недоверии к власти, когда любой ее шаг априори воспринимается негативно, на чем ее противники пытаются сыграть. Попытались сыграть и на теме реновации. Тогда многим казалось, что наконец-то, мэрия сломает себе шею, взявшись за изначально непопулярный проект. Одно дело сносимые ларьки, другое — реновация, которая коснется жилищ сотен тысяч людей.

Началась стихийная самоорганизация недовольных, которая очень быстро стала вполне организованной. Апофеозом этих усилий стал митинг 14 мая на проспекте Сахарова «Против сноса Москвы, в защиту частной собственности», организованный журналистами и муниципальными депутатами — специально без привлечения ярких политических фигур. Но митинг, хотя и собрал 22 000 человек, кончился, в общем-то, ничем, не считая скандала с Алексеем Навальным, который, все же придя на него, снял все сливки, а организаторы, напротив, сели в лужу.

Поддержка жителей

Мэрия сумела на ходу перестроиться. В проект закона были внесены различные поправки, а, главное, началась работа с москвичами через приложение «Активный гражданин» и собрания жителей домов. Оказалось, что большинство домовладельцев — вопреки прогнозам — выступали «за» реновацию, и, соответственно, улучшение своих жилищных условий. Уже на первом этапе обсуждений за включение своих домов в программу реновации проголосовали жители 4087 домовладений. Всего же к августу их число возросло 5144 (затем их число несколько увеличилось — до 5171 на конец декабря, хотя ряд домов, напротив, покинули список). А 26 сентября был опубликован на сайте мэрии список адресов стартовых площадок.

Социологи, работавшие на муниципальных выборах в Москве в сентябре 2017-го, отмечали, что тема реновации, которую предполагала отыграть оппозиция, вовсе оказалось не выигрышной, и ее в целом не поднимали ни провластные кандидаты, ни их соперники.

То, что в начале года представлялось крупнейшей ошибкой Собянина за все семь лет его правления, к концу года просто-напросто ушло с газетных полос и эфира телевидения. Административно-пиаровская машина мэрии переиграла своих оппонентов по всем направлениям.

Но дело не только в более грамотной работе с москвичами. Оказалось, что население чутко блюдет свой интерес. А он напрямую связан с квадратными метрами и стоимостью жилья. Если для человека открывается возможность хотя бы немного их улучшить, то никакие иные соображения не могут перевесить ценность новой и немногим больше прежней жилплощади.

Большинство москвичей не способно решить самостоятельно проблему улучшения своих жилищных условий. Практически единственным способом для них осталось ипотечная кабала, влезать в которую совсем не хочется, ибо ипотека в России работает по иным принципам, чем таковая на Западе. Это касается и стоимости банковского кредита, так и общего уровня доходов населения, равно как качества жилья. На Западе ипотека, в основном, относится к покупке собственных домов, а не конур в многоэтажках.

Избранная модель приватизация жилья в начале 1990-х, о которой я уже писал, привела к тому, что люди по сути стали собственниками маленьких советских квартир, за которые они держатся как за единственное реальное достижение приватизации. Россия не пошла по пути тех европейских стран, где большая часть жилого фонда в многоэтажных зданиях принадлежит муниципалитетам. В силу этого ожидаемый второй подарок от власти — улучшение уже ранее подаренного жилья — воспринимается, скорее, с энтузиазмом.

Отсутствие протестов, каковые ожидались поначалу, объясняется именно этим обстоятельством. Люди так и не стали собственниками в полном смысле этого слова, поэтому легко расстаются с тем, что недорого им досталось. Именно те, кто сами покупали квартиры на вторичном рынке и были в авангарде протестов, поскольку их выбор при покупке недвижимости был осознанным. Но их оказалось подавляющее меньшинство.

Позиция большого бизнеса из сферы застройщиков в целом одобрительно-выжидательная: реновация предлагает слишком большие объемы как сноса, так и строительства, чтобы пройти мимо столь лакомого куска. Понятно, что компании беспокоит прозрачность попадания в программу, уровень доходов от участия в ней, но это уже частности на фоне общего ожидания оживления строительного рынка и рынка недвижимости.

Что касается архитектуры и инфраструктуры, то минусы выступают на первый план: Москва так и не уходит от концепции перенаселенного мегаполиса, в котором большинство людей проживает многоэтажках-«крольчатниках», но экономическая и социальная конъюнктура таковы, что на это и люди и бизнес, не привыкшие думать долгосрочно, обращают внимание в последнюю очередь. «Разрядить» Москву, воздвигая на месте сносимых хрущевок, скажем, трехэтажные таунхаусы, невозможно. Даже Подмосковье — и ближнее и не очень, сплошь застраивается уродливым многоэтажным жильем. Россия — еще очень бедная страна, чтобы решения в ней принимались на перспективу.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 7 января 2018 > № 2447909 Максим Артемьев


Болгария > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > prian.ru, 1 января 2018 > № 2445918 Полина Стойкова

2017 год оказался лучшим для рынка недвижимости Болгарии за последние 10 лет – мнение

По мнению эксперта компании Bulgarian Properties, повышенному спросу на недвижимость способствовали нулевые процентные ставки по банковским депозитам и низкие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Оперативный директор компании Bulgarian Properties Полина Стойкова в интервью «Радио Болгария» заявила: «С 2007-2008 годов на нашем рынке не было столько позитивизма, ощутимого не только в Софии, но и в других крупных городах и курортных центрах страны».

По словам эксперта, самым успешным для отрасли оказался в прошедшем году рынок недвижимости Софии. В столице Болгарии цены на недвижимость выросли на 10-15%, достигнув среднего показателя €1000 за кв.м. Причем самая высокая активность была зафиксирована с весны по июль-август, пишет Русская Болгария.

Полина Стойкова уверена, что низкие процентные ставки по ипотечным кредитам оказали существенное влияние на спрос: «Это весьма серьезный стимул для покупки жилья, так как на данный момент проценты по ипотечным кредитам находятся на исторически низком уровне – порядка около и ниже 4%. С другой стороны, влияние оказали рост доходов и повышенная уверенность людей в сохранении своих рабочих мест.

В таких городах, как София, Пловдив и других областных центрах, экономика стабильна, занятость высока, люди получают более высокие доходы и могут спокойно подумать как о покупке собственного жилья, так и об инвестициях в недвижимость, так как рынок аренды квартир также процветает и может обеспечить неплохие доходы. В городах, утвердившихся как университетские центры, намечается и заметный спрос на аренду квартир со стороны иностранных студентов. Налицо и рост числа иностранных граждан, прибывающих в Болгарию на постоянную работу или по временным проектам. Что также сказывается положительно на рынке аренды недвижимости».

Специалист считает, что в 2017 году был отмечен усиленный интерес и к недвижимости в курортных центрах. Весьма заметен рост числа сделок с недвижимостью в горнолыжных центрах Боровец, Пампорово и Банско, где более низкие цены привлекают внимание людей, желающих инвестировать свои свободные средства.

В окрестностях Банско, например, все еще можно приобрести недвижимость более низкого класса по ценам €210-220 за квадратный метр. «Такая недвижимость весьма привлекательна для людей, покупающих ее для личного потребления и отдыха по выходным дням, учитывая, что Банско практически уже утвердился как круглогодичный курорт. Мы очень надеемся, что в будущем году возрастет интерес болгар и к объектам в приморских районах страны», – прогнозирует Полина Стойкова.

Болгария > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > prian.ru, 1 января 2018 > № 2445918 Полина Стойкова


Россия. СЗФО > Недвижимость, строительство. Транспорт > stroygaz.ru, 29 декабря 2017 > № 2457940 Петр Ольховский

ОАО «Центродорстрой»: успеть к мундиалю.

Реконструкция калининградского аэропорта «Храброво» вступила в завершающую фазу.

Реконструкция самой западной воздушной гавани страны началась в 2013 году и проводится в несколько этапов в рамках федеральной целевой программы «Развитие транспортной системы России (2010-2020 годы)». Проект предусматривает, в частности, реконструкцию аэровокзального комплекса (работы ведет компания «Новапорт») и удлинение взлетно-посадочной полосы с 2,5 км до 3,3 км, что позволит принимать все типы воздушных судов. Пропускную способность воздушной гавани после реконструкции планируется увеличить до 5 млн пассажиров в год. Уникальность проекта заключается в том, что работы проводятся в условиях действующего аэропорта, не препятствуя режиму его нормального функционирования.

В соответствии с Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» специальным Распоряжением Правительства от 28 декабря 2016 года № 2887-р акционерное общество «Центродорстрой» назначено единственным исполнителем строительства объекта «Вторая очередь реконструкции и развития аэропорта Храброво, г. Калининград».

Наш корреспондент встретился с генеральным директором ОАО «Центродорстрой» Петром ОЛЬХОВСКИМ, чтобы поговорить о ходе реконструкции.

— Петр Васильевич, в каком состоянии была взлетно-посадочная полоса аэропорта «Храброво» раньше? По каким причинам возник вопрос о ее реконструкции?

— Причин несколько. Во-первых, данная полоса в этом году отметила 80-летний юбилей. В истории аэропорта дата, конечно, почетная, но столь преклонный возраст, увы, не лучшим образом влияет на безопасность при взлете и посадке самолетов. Состарившееся покрытие и деформация в месте примыкания дополнительного участка, построенного 40 лет назад, даже у опытных летчиков вызывали большие трудности, не говоря уже о дискомфорте, который ощущали на себе пассажиры. Вторая причина — выход аэропорта «Храброво» на новый качественный уровень, предполагающий высокую пропускную способность авиатранспорта, большое количество стыковочных рейсов, комфортную посадку в условиях сложных метеоусловий и плохой видимости.

— Обновленная взлетно-посадочная полоса в «Храброво» — какая она? Какие дополнительные возможности появятся у воздушной гавани Калининграда?

— Длина 3350 м вместо прежних 2500 м, новое покрытие из высококачественного асфальто- и цементобетона, современное полноценное светосигнальное оборудование с использованием противотуманных ламп, заглубленных и габаритных огней для четкой видимости осевой и краевых линий полосы в любых погодных условиях… Замечу, что раньше при плохой видимости летчикам приходилось уходить на посадку в другой аэропорт.

Более того, теперь на полосу смогут заходить воздушные суда с любыми техническими характеристиками, в том числе широкофюзеляжные дальнемагистральные самолеты. Что касается дополнительных возможностей аэропорта, то теперь он станет важным перегрузочным узлом, способным принимать самолеты каждые 10 минут. Для этого мы строим так называемую рулежную дорожку скоростного схода, позволяющую воздушному судну быстро освободить полосу и обеспечить посадку следующего транспорта. По требованиям ФИФА строим второй перрон на пять мест стоянок самолетов и одновременно реконструируем старый. Также добавлю, что взлетно-посадочная полоса и весь аэровокзальный комплекс будут ограждены инновационными охранными техническими средствами, передающими видеосигнал на центральное управление при приближении к границам человека или транспорта.

— Известно, что ОАО «ЦДС» назначено генеральным подрядчиком после того, как под угрозой срыва оказалось завершение реконструкции взлетно-посадочной полосы аэропорта «Храброво» к Чемпионату мира-2018. Насколько предыдущий подрядчик, ведущий до вас работы, отстал от рабочего графика? Удается ли его наверстать и успеть к чемпионату?

— Мы зашли на этот объект год назад. Предыдущему подрядчику отводилось три года, чтобы завершить все работы. Через два года договор с ним был расторгнут по причине срыва установленных сроков. Нам удалось наверстать упущенное. Сегодня взлетно-посадочная полоса уже готова и с января 2018 года начнет функционировать в нормальном режиме. Согласно техническому заданию, прописанному в госконтракте, осталось выполнить комплекс работ, имеющих локальный характер и не влияющих на безопасность полетов, они будут завершены в первой половине будущего года.

— Петр Васильевич, как осуществлялся контроль за ходом работ? Были претензии со стороны госзаказчика?

— Вопросы качества и безопасности — наиболее важные, взаимосвязанные критерии для оценки такого сложного инфраструктурного объекта, каким является аэропорт. Государственный заказчик-застройщик — ФГУП «АГА(А)» — очень жестко контролирует весь процесс, плюс у нас свой двойной контроль на стадии приема материалов и работ. А возникающие вопросы решаются в рабочем порядке. У нас выстроились деловые партнерские взаимоотношения. Отмечу, что всегда приятно работать с профессионалами. Пользуясь случаем, хотел бы поздравить наших уважаемых партнеров и коллег с 15-летним юбилеем, а также с наступающим Новым годом!

Автор: Сергей ЗЕНИН

Россия. СЗФО > Недвижимость, строительство. Транспорт > stroygaz.ru, 29 декабря 2017 > № 2457940 Петр Ольховский


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > interaffairs.ru, 29 декабря 2017 > № 2441390 Ольга Егорова, Александр Моисеев

Манеж Бетанкура

Ольга Егорова, Профессор МГТУ им. Н.Э.Баумана, доктор исторических наук

Александр Моисеев, Обозреватель журнала «Международная жизнь»

Уникальному архитектурному и инженерно-техническому творению Августина де Бетанкура - Манежу, что рядом с Московским Кремлем, в ноябре 2017 года исполнилось 200 лет.

Он был построен в ознаменование пятой годовщины победы в Отечественной войне 1812 года и торжественно открыт военным парадом в присутствии императора России Александра I. Манеж - это не только бесценный символ, посвященный победе русского оружия над Наполеоном, но и уникальное инженерно-техническое сооружение, национальное и культурное достояние нашей страны.

История постройки Манежа

Во время нашествия Наполеона, в 1812 году, за четыре дня пожар в Москве уничтожил почти три четверти города. По архивным материалам и по данным обер-полицмейстера Москвы Ивашкина, из 9158 жилых строений сгорело более 6,5 тысяч, осталось годными для жилья менее 30% домов. Вскоре после победы в Отечественной войне против французского нашествия, в феврале 1813 года, была создана «Комиссия для строения Москвы», которая разработала план превращения выгоревшей части города в единый архитектурный ансамбль. Работу комиссии возглавил князь Михаил Дмитриевич Цицианов. Ему подчинялись чиновники и архитекторы, включая знаменитых градостроителей О.И.Бове, В.П.Стасова, Доменико Жилярди, В.И.Гесте и многих других. В число вновь возводимых зданий вошел и Манеж, так что своим появлением он в некотором смысле «обязан» опустошительному пожару Москвы 1812 года.

Известно, что император Александр I в 1816 году принял решение переехать на целый год из тогдашней столицы Санкт-Петербурга в Москву и перенести туда же свой двор, чтобы личным присутствием ускорить и активизировать строительные работы в первопрестольной. Кроме того, для празднования победы над Наполеоном и проведения парада войск требовалось специальное помещение - экзерциргауз, где мог бы развернуться целый полк солдат в 2 тыс. человек, причем как пеших, так и конных. Мода на такие сооружения, в которых военные могли тренироваться в зимнее время и в периоды непогоды, пришла из Германии. Позднее немецкое название заменили на более благозвучное и простое в произношении, французское, - «манеж».

К 1816 году в России подобные помещения для военных упражнений уже существовали, но все они были небольших размеров и находились в Петербурге и некоторых других городах. В Москве же таковые просто отсутствовали. Вот и возникла в царском окружении идея в 1816 году возвести такой экзерциргауз рядом с Кремлем, а точнее, вблизи Боровицкого моста. Однако после обследования местности и в ходе подготовки проекта строительство было перенесено на Моховую площадь.

Как испанский гений стал российским

Любопытно, что возрождение интереса наших современников к выдающемуся испанскому ученому и инженеру XVIII-XIX веков Августину де Бетанкуру (Agustin de Betancourt) было вызвано, как ни парадоксально, таинственным и внезапным пожаром в московском Манеже, который случился в марте 2004 года. Именно в связи с этим трагическим событием стало широко известно о великом испанском инженере, его жизни и замечательных конструкторских творениях.

Родился Августин Хосе Педро дель Кармен Доминго де Канделария де Бетанкур и Молина (это его полное имя) 1 февраля 1758 года на острове Тенерифе (Канарские острова, Испания) в городе Пуэрто-де-ла-Крус, в семье потомственного дворянина. Получив блестящее образование в Мадриде, Париже и Лондоне, уже к концу 1790-х он стал самым известным инженером Испании. Тогдашняя обстановка в родной Испании, да и соседних странах, не очень-то способствовала стабильной жизни и мирному творческому труду инженера, к чему так стремился Августин де Бетанкур. И он собрался на Кубу, где его таланты предполагала применить местная знать - землевладельцы-сахарократы. Бетанкур предложил им механизировать переработку сахарного тростника с помощью специально сконструированной им для этого паровой машины (диковинки начала XIX в., более известной тогда под именем английского изобретателя паровой машины Уатта). Сахарократы оплатили изготовление паровой машины по проекту Бетанкура на заводе в Бристоле, в Англии, ее транспортировку на Кубу, выделили денежные средства испанскому инженеру, на которые он приобрел все необходимое для работы на острове, где намеревался пробыть не менее шести лет. Однако судьба распорядилась иначе, и на Кубу испанский инженер не попал.

Зато так сложились обстоятельства, что еще в ноябре 1807 года по рекомендации известного российского дипломата, посланника Санкт-Петербурга в Мадриде И.М.Муравьева-Апостола, Бетанкур в первый раз посетил Россию, чтобы ознакомиться с новой для него страной и изучить возможность перехода на русскую военную службу. В архиве Испании имеется подлинник донесения посланника в Санкт-Петербурге графа де Нороньи премьер-министру Педро Севальосу от 8 декабря 1807 года, в котором он сообщает: «Несколько дней назад в столицу Российской империи прибыл дон Августин де Бетанкур, интендант королевской армии. Я представил его графу Румянцеву, который принял гостя с великими любезностями. Российский министр назначил ему прибыть во дворец, где обер-гофмейстер императорского двора представил его государю императору для личной аудиенции. Такой чести удостаивались ранее только послы, ибо других иностранных особ представляют императору на приемах».

Известно, что русский император Александр I после личных бесед с Бетанкуром проникся к нему доверием и симпатией. Кроме того, российский император был хорошо информирован о широком престиже и популярности инженера в Испании и во Франции, и Августин де Бетанкур был приглашен императором Александром I на службу в Россию.

И все-таки досконально трудно определить все причины, из-за которых в 1807 году Августин де Бетанкур был вынужден покинуть Испанию. Но доподлинно известно из документов Российского государственного военно-исторического архива (РГВИА), из Формулярного списка о службе и достоинстве свиты Его Императорского Величества состоящего по армии генерал-лейтенанта Бетанкура, что 30 ноября в 1808-м, в год своего 50-летия, Августин де Бетанкур был принят на русскую военную службу в чине генерал-майора. Вместе с ним в Петербург приехала и вся его семья: жена Анна, три дочери - Каролина, Аделина, Матильда - и сын Альфонс…

«Невысокого роста, с красноватым лицом, высоким лбом мудреца и большими, умными, немного грустными глазами, со скорбной складкой у плотно сжатых губ» - таким рисовали Августина де Бетанкура его биографы. А затем перечисляли его многочисленные инженерные изобретения и архитектурные творения.

За неполные 16 лет, что отвела ему судьба в России вплоть до его кончины в Петербурге в 1824 году, он построил у нас в стране уникальные архитектурные ансамбли и инженерные сооружения в ряде больших и малых городов России. Подавляющая часть его изобретений, включая мосты, постройки и различные механизмы, были придуманы им и воплощены в жизнь в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. Ну а в Москве инженерное наследие Бетанкура представлено только Манежем - бесценным инженерно-архитектурным достоянием не только для нашего города, но и всей России.

Метод Бетанкура

При проектировании и строительстве Манежа Бетанкур старался исключить все риски, которые могли угрожать зданию в будущем. Он учитывал восход и заход солнца, близость Москвы-реки и возможность наводнения. К примеру, крышу здания он спроектировал под асимметричную нагрузку, потому что слой снега мог быть неодинаковым на теневой и солнечной стороне. Инженер приказал углубить фундамент на четыре метра, а стены сделать более широкими у основания. Учитывал Бетанкур и возможную осадку постройки. Он лично подбирал деревья для перекрытия, а если замечал дефекты, просил у царя Александра I разрешения на дополнительные траты для замены сомнительных материалов. Кроме того, испанский инженер руководствовался принципом одного из римских императоров: «Прочность, Польза и Красота». Возможно, именно поэтому все инженерно-архитектурные сооружения Бетанкура имеют вид произведений искусства. Поэтому проект московского Манежа, представленный Августином де Бетанкуром, и был выбран и утвержден Александром I среди нескольких других проектов.

Как свидетельствуют архивные документы, строительство здания осуществлялось именно по проекту Бетанкура - с размерами между стенами внутри сооружения 166,1 метра в длину и 44,7 метра в ширину. Реализовывалось исключительно оригинальное решение по постройке перекрытия, составленного из деревянных стропильных ферм. Манеж не должен был иметь ни одной внутренней колонны, фермы длиной 44,86 метра каждая должны были перекрывать все пространство. Для того времени такое инженерное решение было уникальным.

Конечно, в строительстве Манежа принимал участие не один Августин де Бетанкур. Помимо самого царя Александра I, московского военного генерал-губернатора Александра Тормасова, большой вклад в его сооружение вложили соотечественник Бетанкура Рафаэль Бауса, инженер-майор Александр Кашперов, руководивший проектом инженер генерал-майор Лев Карбонье и ряд других выдающихся специалистов. Нельзя забывать и то, что фасады здания были декорированы в стиле ампир выдающимся архитектором Осипом Бове, возглавлявшим комиссию после пожара Москвы 1812 го-да. (Поначалу планировалась декоративная отделка Манежа выдающимся архитектором Огюстом Монферраном, но не сложилось). А в основном Манеж - плод необыкновенного воображения и точных инженерных расчетов Бетанкура, его воли и уникальных организаторских способностей. К тому же, по свидетельству специалистов, русско-испанский инженер владел даром необычайного ощущения пространства…

К началу осени 1817 года строительство уже подходило к концу. В октябре производились кровельные работы, а в ноябре устраивался парапет на крыше, шло остекление окон. Первый этап строительства продолжался всего шесть месяцев и осуществлялся небывалыми по тем временам темпами под непосредственным приглядом Августина де Бетанкура, довольно часто приезжавшего для этого из Петербурга в Москву. И вот 30 ноября 1817 года московский Манеж площадью более 7,5 тыс. квадратных метров торжественно открыли.

За прошедшие два столетия уникальное здание не раз меняло свою роль. Построенный по указанию императора Александра I для упражнений и парадов конных и пеших войск, впоследствии московский Манеж служил местом для массовых увеселений, в нем проходили выставки и концерты, там выступал великий французский композитор и дирижер Гектор Берлиоз и другие выдающиеся личности, включая Льва Толстого, который, говорят, учился в Манеже езде не велосипеде. А в советские времена почти 40 лет в уникальном здании был Гараж особого назначения. Но в конце концов Манеж приобрел славу самого крупного выставочного зала в самом сердце российской столицы.

Пожар и возрождение из пепла

Как отмечено уже в современной «летописи», в московском Манеже огонь вспыхнул вечером 14 марта 2004 года. И только к утру следующего дня пожарным удалось его погасить. К сожалению, в огне погибла оригинальная деревянная кровля - изобретение инженера Бетанкура. К счастью, сохранились чертежи уникальных стропильных ферм испанского инженера. Надо отметить, что пожар уничтожил кровлю и интерьер постройки полностью, но толстые, почти двухметровые стены выстояли. Были изготовлены точные копии этих деревянных конструкций…

Восстанавливался же Манеж по проекту группы архитектора Павла Андреева, который учел все конструкции Бетанкура, но с модернизацией интерьеров и некоторых деталей экстерьера.

Московский Манеж был восстановлен через 400 дней после пожара и вновь распахнул свои двери 18 апреля 2005 года, в День культурного наследия, который ежегодно отмечается во всем мире. Манеж был воссоздан в минимальные сроки и в соответствии с историческими параметрами здания-оригинала, а новые клеенодеревянные фермы Бетанкура тогда покрыли специальным составом, который обеспечивает им био- и огнезащиту.

Манежу вернули статус Центрального выставочного зала столицы и страны. С целью увековечивания памяти выдающегося испано-русского инженера и ученого по инициативе Высшей школы Петербурга одной из малых планет солнечной системы с порядковым номером 11 446 присвоили имя «Бетанкур».

Манеж не только украсил Москву, но и чудесным образом возродил имя своего создателя, гениального инженера Августина де Бетанкура, сыгравшего в инженерной истории России выдающуюся роль.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > interaffairs.ru, 29 декабря 2017 > № 2441390 Ольга Егорова, Александр Моисеев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > trud.ru, 27 декабря 2017 > № 2444201 Владимир Ресин

Владимир Ресин - о доле обманутых вкладчиков

Олег Юрьев

Депутат Госдумы возглавляет рабочую группу по защите прав столичных дольщиков

Мы встретились с депутатом Государственной думы, главой Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при комитете ГД по транспорту и строительству Владимиром Ресиным в рождественские праздники, когда страна строит планы на будущий год. Поэтому и тема нашего разговора важная — долевое строительство, ведь по линии своей депутатской деятельности Ресин в Москве возглавляет рабочую группу по защите прав столичных дольщиков.

— Владимир Иосифович, почему правительство не справилось с решением проблемы обманутых дольщиков с помощью организации госкомпфонда? Почему новые меры включают в себя полный отказ от долевого строительства?

— Жилищный вопрос был и остается одним из самых острых, понятно, что проблему обманутых дольщиков надо решать, так сказать, не отходя от котлована. Считать, что правительство не справилось, неверно. Напротив, только после того как подключились все ветви власти — Госдума, правительство и наш президент, — появился свет в конце тоннеля. Многие из пострадавших дольщиков уже въехали в свои квартиры, многие получат заветные квадратные метры в 2018-м. Госкомпфонд работает, его наличие — это гарантия того, что у нас не появится обманутых дольщиков новой волны. Вдумайтесь: сегодня в нашей стране более 80% жилья возводится по договорам долевого участия. Значит, эта форма давала свои результаты и пока, за неимением лучшего, максимально востребована россиянами.

Реклама 20

Не стоит забывать, что страна за последние 10 лет пережила ряд экономических кризисов. Конечно же, это сказалось и на строительной отрасли. Правительство старалось сохранить и оздоровить институт долевого строительства, чтобы у населения была возможность приобрести жилье по стоимости несколько меньшей, чем готовые к сдаче квартиры. К сожалению, оказалось, что в условиях нестабильной экономической ситуации существующие объективно риски (а они существуют для любого вложения на начальной стадии производства) превысили допустимый уровень в несколько раз. Максимальным риском, с которым можно смириться, я бы назвал задержку сдачи объекта на срок до полугода, но не больше.

У нас же по стране это растянулось на годы. К объективным экономическим трудностям добавились и недобросовестные застройщики, использовавшие белые пятна в законодательстве. Поэтому потребовались серьезные совместные действия на всех уровнях. Потребовалось введение жесткого контроля, срочное принятие новых законов в долевом строительстве, которые положат конец самому явлению «обманутые дольщики».

Сейчас мы смотрим на перспективу. Активно решается проблема дольщиков, которые уже пострадали. Возможно, полный отказ от долевого строительства кому-то покажется слишком радикальным методом, но, бывает, болезнь требует сильнодействующего лекарства с максимальной эффективностью. Именно такое поручение дал президент Владимир Путин.

— Люди опасаются, что с отменой долевого строительства цены на недвижимость резко пойдут вверх.

— Решения, принятые с целью эффективного управления рисками и повышения ответственности застройщиков, разумеется, были непросто восприняты рынком, однако социальная значимость проблемы дольщиков определила приоритеты государственной политики. В этой связи следует ожидать существенного сокращения запуска новых проектов долевого строительства, что, однако, вряд ли приведет к скачку цен. Реформа отрасли проходит на фоне рекордно низкого спроса и некоторого «затоваривания» рынка предложением объектов, заложенных еще в докризисное время. Тем не менее, прежде всего в регионах, сокращение предложения может быть значительным. Эта ситуация при возврате экономики к росту создаст основания для возможного роста цен, однако в случае наличия сформированного предложения от банков, фондов, иных квалифицированных инвесторов, принимающих на себя риски, этот рост будет быстро стабилизирован новым предложением.

— Считаете, что переход на новую систему финансирования пройдет гладко или есть какие-то препятствия?

— Основным препятствием замены «долевых» денег на иные источники является недоверие рынка к инвестициям в строительство. Если гражданин в долевом договоре сам себе и инвестор, и потребитель (то есть риски сбыта сняты), то институциональный инвестор, понимая нестабильность спроса на жилую недвижимость при любых кризисах, должен иметь серьезный страховой или гарантийный механизм снятия таких рисков. Таким механизмом должен стать фонд, созданный Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в части финансов, и само АИЖК как институт развития в части методологии, контроля и мер государственной поддержки.

— Есть ли опасность монополизации рынка, учитывая, что небольшие строительные компании не смогут работать в новых условиях?

— Разумеется, риск монополизации рынка существует. Это связано прежде всего со строительством в некрупных городах, где не только мало застройщиков, соответствующих требованиям закона, но и нестабилен рынок, что отворачивает от них банки. Полагаю, что для этих городов решением может стать активизация работы региональных фондов жилищного строительства, которые способны управлять рисками таких проектов и обеспечивать реализацию проектов, в том числе выполняя задачу обеспечения жильем граждан, имеющих право на государственную поддержку.

— А как обстоят дела в Москве?

— На сегодня это 34 проблемных объекта на территории Москвы, 11 из них — в Новой Москве. При этом по 23 объектам предусматривается завершение строительства (из них пять завершаются силами текущих застройщиков, по 16 строительство предусмотрено с привлечением новых инвесторов, в том числе в рамках процедуры банкротства, а два объекта будут построены за счет средств городского бюджета). По 11 объектам строительство невозможно, в связи с чем осуществляется компенсация гражданам по двум направлениям: путем предоставления квартиры из казны города и компенсации за счет инвестора.

— Другая волнующая москвичей тема — реновация...

— А что тут волноваться? Программа принята. Дома, которые в нее вошли по совокупности результатов голосования жильцов, можно сказать, уже готовятся к переезду. В начале следующего года будут проведены торги на проектирование домов под переселение. Их строительство планируется начать осенью 2018-го. Сейчас заканчивается разработка документации. В январе-феврале могут быть уже первые переезды по реновации в новые, комфортные дома, подготовленные городом для этих целей. В начале следующего года графики переезда для первых домов будут составлены.

— Чего ожидать игрокам рынка в связи с реновацией? Чего ожидать гражданам? Как изменятся цены на жилье?

— Первое и главное: граждане, участвующие в программе реновации, получат свое жилье бесплатно, квартира на квартиру, причем с увеличением общей площади на 25%. Захотят увеличить свою жилплощадь — докупят дополнительные квадратные метры. А уж что они потом будут делать со своими квартирами, это их дело.

Если говорить о рынке жилья в целом, то как минимум изменится состав предложения. Станет меньше «убитого», некомфортного жилья, которое сбывалось за меньшие суммы. Впрочем, это касается лишь районов, удаленных от центра. В центре столицы жилье традиционно покупалось ради его расположения, и здесь не стоит ожидать значительных колебаний в стоимости.

Насколько я знаю, после объявления о реновации немного поднялись цены на жилье в домах, которые попали в списки программы. Незначительно, в пределах всего московского рынка недвижимости, а именно вторичного жилья, поднялись цены на собственность в хрущевках. Но сейчас ситуация выровнялась. Хотя я считаю это хорошим показателем: значит, горожане поверили в программу и решили таким образом ускорить процесс улучшения своих жилищных условий.

В целом же увеличение предложения должно снизить цены на недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье. Дело в наличии платежеспособного спроса, сейчас он, к сожалению, невелик. Но ожидается его рост как раз ко времени ввода первых объектов реновации в эксплуатацию.

Одного факта, что дом построен по программе реновации, недостаточно для сколько-нибудь серьезного влияния на ценообразование. Роль будут играть и другие факторы, типичные для этого сегмента. Я говорю о расположении, предпочтении застройщиков, ставке ипотечного кредитования. В любом случае у города будет что предложить новым приобретателям и возможность обеспечить москвичей достойными условиями жизни. В кварталах, отвечающих современным международным требованиям по градостроительной застройке.

Москвичам можно позавидовать: они быстрее всех в России смогут обновить до уровня технологий XXI века свои жилища, забыв как страшный сон про ветхие метры старых квартир.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > trud.ru, 27 декабря 2017 > № 2444201 Владимир Ресин


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 26 декабря 2017 > № 2441780 Наталья Шагайда

Комментарий. Почему в России не решен земельный вопрос.

Прошло 100 лет со дня Октябрьской революции в России, когда прозвучал лозунг «Земля – крестьянам». С тех пор много воды утекло. Бывало всякое, но в 90-е годы вновь объявили, что землю отдают крестьянам, то есть тем, кто ее обрабатывает. Но земельные отношения не определены до сих пор. Вопросов остается много. Особенно остро стоит вопрос о земле в южных регионах, в частности, в Краснодарском крае. Фермеров потихоньку продолжают сгонять с земли, огромные участки захватывают крупные агрохолдинги. Часто возникают споры, но фермеры утверждают, что иногда судиться просто бесполезно. Суды выносят решения, как правило, в пользу крупных агрохолдингов. Чтобы лучше разобраться в проблеме и обсудить пути ее решения, издатель портала «Крестьянские ведомости», ведущий программы «Аграрная политика» Общественного телевидения России, доцент Тимирязевской академии Игорь АБАКУМОВ встретился с известным специалистом по проблемам землепользования. Это директор Центра агропродовольственной политики Академии народного хозяйства при президенте Российской Федерации Наталья ШАГАЙДА.

— Наталья Ивановна, кому сейчас принадлежит земля? Почему фермеров сгоняют с этой земли? Что происходит спустя 100 лет?

— Как ни странно, все забыли, где наши ваучеры, которые раздали всем.

— Кстати, а где мой ваучер, Наталья Ивановна?

— Я вообще удивляюсь, почему никого не волнует, куда делись наши ваучеры. Даже журналисты по этому поводу не проводят расследования. А землю отдали в 90-х годах сельским жителям, и в основном формально она еще принадлежит им. Она активно перераспределяется в тех регионах, где есть спрос. Но даже в тех регионах, где очень большой спрос (это Ростовская область, Краснодарский край и Ставропольский край), земля пока принадлежит именно тем первым пайщикам, которые землю получили во время приватизации. Но в разных областях активно идут процессы, когда эта земля переходит юридическим лицам. И в России уже есть очень крупные землевладения. Никто не знает, на каком праве это основывается, потому что у нас не проводится учет, кому принадлежит земля. Только землевладельцы хвастаются: «У меня 300 тысяч, 400 тысяч».

— Уже есть 800 тысяч, а у кого-то даже миллион, но пока это не зарегистрировано.

— Правильно, потому что, куда бы мы ни посмотрели, не найдем место, где бы это числилось. Это нигде не учитывается. То есть гектары учитываются как отдельные участки. Может быть, это дочерние компании, а вот кому принадлежит земля среди юридических лиц – неясно.

— Наталья Ивановна, вы прекрасно знаете, на что жалуются фермеры. Что вы думаете по этому поводу?

— Я много времени занимаюсь этими вопросами и собираю информацию. Проблемы накапливаются одна за другой уже много-много лет. И в принципе, конечно, не все из них разрешаемые. Но люди не должны доводиться до такого состояния, чтобы они что-то демонстративно требовали. Проблемы на Кубани. Тут все дело в том, что действительно Краснодарский край – это лучше, чем Ростов или Ставрополь: близость портов, плодородная земля, возможность получать хороший урожай.

— Ну и самая дорогая земля в России.

— Да. А почему она дорогая? Потому что продукции с нее получают много, и это выгодная продукция. У нас уже пшеница вполне рентабельна. У нас вообще практически все культуры высокорентабельные стали. Соответственно, это вопрос только денег. А в Краснодарском крае около 30% всех посевов находятся в пользовании или в собственности фермеров. И поэтому куда там двигаться, осваивать какие-то менее плодородные места, когда есть 30% земли вот таких маленьких хозяйств. И каждый из этих людей, этих фермеров очень сильный. Но есть махина, которая выше их, она, конечно же, проходит по ним катком.

— Вы имеете в виду агрохолдинги, правильно?

— Ну, как сказать. Конечно, тут вопрос даже не в агрохолдингах, тут вопрос судов, их независимости. Вот в чем главная проблема.

— Так это же совокупная система.

— Но суд не должен смотреть – холдинг, не холдинг. Он должен руководствоваться — законом.

— Это в идеале, Наталья Ивановна. Но мы же земные люди, правда?

— Понятно. Но получается, что главное — вот это звено. Если это звено не работает, то никакие права людей защищены не будут.

— Вот смотрите, что пишут. «В России создана мафиозная аграрная система, которая стала непобедимой», – это из Тюменской области. «Печально все это слышать, творится земельный беспредел», – это пишут люди, которые говорят о бандитском беспределе. «Земля далеко от Краснодара будет зарастать бурьяном, а в Краснодаре будут отнимать землю у фермеров». В общем, есть десятки, если уже не сотня сообщений, которые говорят о том, что это самая главная тема. И то, что вы говорите – это совершенно верно.

— Мне кажется, тут даже две стороны. Первая сторона – это то, что люди, уже работающие сейчас на земле, не могут защитить свои права в судах. А другая часть проблемы – это то, что с каким-то удивительным постоянством в законе об обороте земель (уж казалось, закон такой большой, уж можно за ним проследить) появляются и появляются статьи, которые идут в ущерб именно мелким производителям. Ну, например, появилась неожиданно такая норма, — мы тут ее недавно обсуждали, и я все призывала позвать, как говорится, «автора в студию» – почему-то вдруг оказалось, что по истечении срока аренды тот, кто эту землю арендовал, становится в один ряд со всеми остальными, кто вообще не имел к этой земле отношения

— У него же первоочередное право должно быть.

— В другой статье об этом написано, что тот фермер, который хорошо обрабатывал землю, у кого нет наказаний со стороны Россельхознадзора, имеет преимущественное право аренды. Вообще встает вопрос: как тут реализовать это преимущественное право? Но вдруг появилась в другой статье такая норма, что «он имеет право наряду» … Ему земельный участок могут предоставить на таком же основании, как и другим, по нормам Земельного кодекса. А это значит – пойди, заяви, встань в ряд со всеми. Участок выставят на аукцион. А у нас нет ограничения по участникам аукциона. У нас может на фермерскую землю претендовать условный гражданин. Даже не нужно, чтобы он имел образование или имел фермерский опыт.

И вот так появляются статья за статьей. Это опасная тенденция. Поэтому, собственно говоря, всего несколько дней назад в Министерстве состоялась конференция для обсуждения ситуации. Мы много громко об этом говорили. И, наверное, эти «мухи», причем все, нужно вычищать. Но они, конечно, появляются не случайно.

— Наталья Ивановна, сейчас все громче звучат предложения о том, чтобы ограничить землепользование, размер земли в одних руках – либо у физического лица, либо у юридического лица. И предлагают даже ограничить до 10% земель муниципалитета. Насколько я знаю, в Европе это общепринятая практика.

— Ну, во-первых, есть страны (и таких немало), где запрещено иметь землю в руках у юридического лица.

Второе. Вы говорите об ограничении, но пока я слышу и вижу по тому, что происходит, что ограничиваются права именно физического лица, фермера. Например, опять же непонятно, каким образом появилось в законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» такое новшество, где сказано, что субъекты Российской Федерации должны установить минимальные и максимальные размеры участка, предоставляемого для фермерского хозяйства. При этом не сказано – в собственность, в аренду, за плату, бесплатно. И в результате стали ограничивать все, даже предоставление в аренду.

Арендовал фермер 250 гектаров в Краснодарском крае, а теперь – потолок. Теперь можно предоставлять в аренду 200, а 50 га, говорят, отдай. То есть такие вещи появляются. И понятно, что холдинги крупные в выигрыше – у них есть юристы, освобожденные юристы. А у фермеров нет надежды, кроме как на Ассоциацию крестьянских (фермерских) хозяйств, только она их может защитить. Иначе мы будем наблюдать и дальше распространение практики вынуждения отдачи земли. И понятно – почему.

— Мой коллега, главный редактор журнала «Председатель» из Новосибирска, назвал такое законодательство «земельным апартеидом по отношению к фермерам». Насколько это резко и насколько это справедливо, как вы считаете?

— Ну, в принципе, я говорю, что дело всегда обстоит так. Одна сторона вносит предложения, и она исходит из каких-то своих интересов. В Думе есть представители фермерского движения, они должны внимательно за этим следить и объяснять своим коллегам, говорить, почему что-то делать нельзя. Но для этого должно быть общее понимание, что небольшой производитель, фермер – это вообще на самом деле основа всего. Когда говорят: «Вот они мало производят. А большие современные компании производят много и по современным технологиям», – в этом есть правда. Но те, кто работает в этих больших компаниях, они ведь работают с наемными людьми, часто завозимыми из других регионов даже. А руководители этих хозяйств живут в Москве. Им совершенно все равно, что будет там.

— Что будет происходить на этой территории.

— А вот люди, которые там живут, – это могут быть фермерские хозяйства, это могут быть небольшие кооперативы, могут быть хозяйственные предприятия, которые не включены в эту мощную систему холдингов. Они все являются потерпевшими в этой ситуации.

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 26 декабря 2017 > № 2441780 Наталья Шагайда


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 21 декабря 2017 > № 2463619 Юрий Эхин

Архитектор Юрий Эхин:"Конкурс проектов реновации - обман. Жить в столице станет хуже"

Прошло полгода со дня вступления в силу нашумевшего Закона 141-ФЗ о реновации жилищного фонда в городе Москве, принята программа, проходит архитектурный конкурс на проекты застройки районов . Чего ждать москвичам, «Новым Известиям» рассказал эксперт по жилищной политике, члена Союза архитекторов России Юрий Эхин.

- Юрий Брониславович, реновацию продолжают обсуждать. Не проходит дня, чтобы власти Москвы не сообщили что-то новое. Протесты москвичей переместились в интернет. Дело движется к гражданскому согласию?

Интерес к так называемой «реновации» не снижается, поскольку затронуты коренные интересы миллионов москвичей, и они требуют ответов. Среди профессионалов заинтересованность тоже высока – здесь многие в недоумении. Это подтвердила конференция правительства Москвы «Реновация – создание комфортной городской среды», прошедшая 13 декабря 2017 года. В большом зале не хватало мест, организаторы были вынуждены сократить приём заявок. Выступавшие на конференции спикеры, в том числе известный архитектор Сергей Чобан и секретарь Общественной палаты Валерий Фадеев высказались категорично против плотной застройки Москвы высотными домами, за снос построек последних десятилетий.

Учитывая всё это, мэрия, естественно прилагает усилия, чтобы выровнять ситуацию, снизить бурлящее несогласие, использует для этого пропаганду, конференции, праздники или авангардные парки типа Зарядье в виде козыря. Однако все это лишь добавляет мрака в изначально тёмную историю «реновации».

- А парк Зарядье тут при чем? Он, вроде, из другой оперы..

Все из той же. Задумайтесь, почему нынешние власти делают всё, чтобы не присваивать Москве статус исторического города? Чтобы развязать себе руки и делать с историческим наследием столицы всё, что заблагорассудится. Сказанное, особенно касается Зарядья. Исторически там никогда не было парка, но дело даже не в этом. Американской архитектурной компании, реконструировавшей промзоны Нью-Йорка, доверили проектировать в самом историческом сердце столицы, рядом с Кремлём. Причём проектировать «нечто» урбанистически безликое и, на мой взгляд, бесформенное. Попробуйте представить, что в Вашингтоне рядом с Капитолием или Белым домом сегодня что-нибудь запроектировали российские архитекторы, да еще без конкурса и публичного обсуждения. Какую бурю негодования и смену властей это вызовет в США?

Трогать столь важные государственные символы рекомендуется крайне осторожно. А искажать их исподтишка, уродливо, руками иностранцев, которым непонятна и безразлична история России, её ценности, на мой взгляд, означает чужеродность властей. Москва и Кремль в разы древнее и ценнее исторически, чем Вашингтон.

- Проект Зарядья не совсем «чужеродный», в нем участвовал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

Подобное участие – известный у профессионалов способ продвижения сомнительной затеи путём привлечения в соавторы лица, согласующего проект. Молодому главному архитектору, возможно, лестно руководить таким проектом, к тому же авторский гонорар обычно греет душу. Но вообще главному архитектору крупного города проектировать некогда. В тех же США существует практика, когда опытные архитекторы сменяют друг друга на этой административной должности именно по причине невозможности совмещать её с практическим творчеством. Потому с градостроительством и архитектурой в США всё в порядке. Ключевое слово здесь - опытные. Кузнецов не сдавал квалификационного экзамена до вступления в должность, как в западных странах. Его не отбирал Союз архитекторов, как было у нас раньше. Это объясняет ситуацию.

Чего стоит одно только заявление Кузнецова о том, что мост Зарядья хотят занести в Книгу рекордов Гиннеса. Я думаю, что это возможно по признакам нелепости и пренебрежения историей собственной страны.

Вообще, за объявленную стоимость парка в 14 млрд. рублей можно было построить чуть ли не две «сталинские» высотки, одна из которых и планировалась в Зарядье в 1947 году. Те высотки делали мастера архитектуры, возглавлявшие процесс от начала до конца (от эскиза, до сдачи строения), по персональному заказу руководителя государства. Потому высотками гордились, гордятся сейчас и будут гордиться в будущем. Они создали образ Москвы, её гармоничный силуэт почти на 70 лет.

К сожалению нынешние, давящие башни жилых высоток и офисов, возникающие вразнобой в Москве тут и там, в эту схему не укладываются.

- Тем не менее, вице-мэр столицы Марат Хуснуллин утверждает, что программа реновации в Москве уникальна по своим масштабам, что к нам будут ездить на учебу мэры других столиц.

Отчасти он прав. Такая «реновация» действительно не имеет аналогов. Но не потому, что в мире никто не способен осуществить значительное. А потому, извините, что «дураков» нет. Ни одному мэру столицы или правительству страны не придёт в голову мысль сносить в таких масштабах физически крепкое благоустроенное жилье, обманом лишая имущества миллионы граждан, с последствиями, которые не осмыслены. И гордиться тут нечем. А вот призадуматься есть над чем. Например, о словах, сказанных президентом В. Путиным в мае прошлого года на Госсовете, что воровать в строительстве легче всего.

Еще одна мантра Марата Хуснуллина: Москва не должна быть похожа ни на один мегаполис. Действительно нельзя назвать ни одного положительного примера, ориентируясь на который власти Москвы могли бы повторить успех. Наоборот, они по-любительски пытаются скрещивать в Москве негативные стороны городов с противоположными векторами развития. С одной стороны - городов Юго-восточной Азии, растущих ввысь вслед за бурным ростом промышленности. А с другой - освобождающихся от промышленности городов Европы, стремящихся к среднеэтажному комфорту и экологии. В результате такого синтетического смешивания (строить много высотного жилья, уничтожая промышленность), получится гигантская химера, в которой жить невозможно и работать негде.

- А как же международный конкурс на застройку районов реновации, в котором участвуют архитекторы с мировыми именами? Разве они могут сделать плохо?

Сейчас все бросились обсуждать этот архитектурный конкурс на проект застройки пяти пилотных районов реновации в Москве, участие в нём именитых архитекторов, выставку проектов, публичные слушания. Конкурс такого уровня объявили впервые за тридцать лет, потому многие архитекторы приняли в нём участие. Итоги конкурса подведут весной 2018 года, а строить на основе победивших проектов собираются не раньше середины 2019 года. Однако за шумихой не замечают главного. Власти тихо, без всяких конкурсов выполняют безымянные проекты застройки по 86 районам реновации столицы. А это, между прочим, львиная доля всех районов Москвы - в семнадцать раз больше конкурса! Поэтому конкурс, во многом, - дымовая завеса. Крупные дела по-прежнему «лепят» на тёмной стороне неизвестные спецы по неизвестным заказам.

Больше того, ещё в сентябре мэр Сергей Собянин утвердил опережающими темпами 210 площадок для первоочередного строительства домов (сегодня их 236), чтобы расселить 512 пятиэтажек, попавших в программу реновации. На подходе еще почти 200 таких площадок. Именно эти площадки, а не конкурс, являются "пилотными". По словам Марата Хуснуллина там ведётся проектирование и строительство.

Тут нужно объяснить, что, границы этих участков определяют без обсуждений и планировок кварталов (расстановки зданий, их вида, этажности, инфраструктуры, очерёдности сноса), что противоречит базовым правилам грамотной застройки. Не бывает так, чтобы телега ехала впереди лошади. Сначала надо продумать общее решение – планировку квартала с инженерными сетями. Только потом делить его на строительные участки, проектируя конкретные дома, а не наоборот. Должен быть проект производства работ – откуда заезжают грузовики, где стоят краны и находятся склады? Потому, что строить будут среди пятиэтажек, путём уплотнения, точечно. Выходит, что в большинстве районов «реновации» закладывается хаотичная точечная застройка 25-этажными башнями, которые после сноса хрущевок не позволят сделать ничего хорошего.

- Опять точечная застройка?

Вас это удивляет? Меня уже нет. Помните, Сергей Собянин, став мэром, обещал прекратить уплотнительную застройку в Москве? А окрепнув, возвращает эту застройку в самой ужасной её форме в сотне районов столицы. Чтобы не только уплотнить миллионы москвичей точечным строительством, а затем выселить их, обрекая на жизнь в пятикратно более стеснённых условиях, но и закладывая новую уродливую застройку. Вот настоящая правда о «реновации» и создании мифа о так сказать «комфортной городской среде». После такого верить мэру странно.

- Кстати, на выборах Сергей Собянин вообще не говорил, что будет столь масштабный проект реновации столицы. А получается все наоборот.

Согласен, слова и дела сильно отличаются. Например, сегодня Собянин, Хуснуллин и Бочкарев (глава Департамента строительства Москвы) заявляют, что для переселения пятиэтажек готовы 12 новых домов, построенных по другим программам. И завершается строительство еще 15 таких домов из старых программ. А в мае мэр отрицал с возмущением такую возможность: «Как мы можем брать квартиры, которые построены под другие задачи и цели?». Сегодня в программу реновации вошли десятки 9-этажных домов. А в мае Собянин говорил: «Снос девятиэтажек в Москве возможен лишь в порядке большого исключения, если жители потребуют снести ВЕТХОЕ здание в районе поквартальной застройки». Известно, что ветхие дома в программу реновации не вошли. Как ему верить?

- Возможно, процесс утрясется. Благоустройство улиц тоже возмущало, но сейчас видно: пусть не везде, но стало лучше.

«Реновация» намного серьёзнее бордюров.

Главным, нерешённым вопросом этой «эпопеи» был и остаётся строительный мусор, который возникает при сносе жилых домов. Просто астрономическое количество строительного мусора крупного размера - 25 миллионов гружёных самосвалов, автоколонна из которых может растянуться вокруг планеты в десять рядов по экватору. Это как шоссе МКАД вокруг Земли, сплошь уставленное грузовиками с мусором.

Вопрос мусора в Европе стал в своё время решающим для отказа от сноса пятиэтажек, начиная с Германии, Финляндии и других стран. Не снесли пятиэтажки даже в Прибалтике. Понятно, что реновация такой ценой никому не нужна. Везде пятиэтажки реконструировали, оставив крепкие стены и перекрытия, но обновили всю «начинку» и фасады до современных требований. И прекрасно живут себе в невысоких комфортных домах с отличным благоустройством дворов.

Только мэр Москвы и его помощники не подумали о мусоре и до сих пор не знают, куда его девать. Они без этого стремительно готовят снос 5175 крепких многоэтажных жилых домов. Для переработки такого мусора мощностей нет. Использовать его в строительстве повторно нельзя из-за отсутствия нормативов. Тему замалчивают. Потому остается «поздравить» власти, москвичей и жителей Подмосковья с удушающе «успешным» завершением 2017 - года экологии в России. Положительное в этом лишь одно: стали видны подлинные лица, ясны их намерения и способности.

- Получается, что архитекторы, участвовавшие в конкурсе на лучший проект районов реновации, творили в каком-то виртуальном пространстве, без учета городской среды, московских традиций, предпочтений жителей и даже не предполагая, что они способствуют разрушительному процессу. Зачем нужен такой конкурс?

Архитекторы тут вряд ли виноваты – многие из них честно и творчески отнеслись к конкурсу. Профессионалы соскучились по серьёзному делу. Представлено немало реалистичных, привязанных к жизни, проектов.

Но, к сожалению, есть большие сомнения, что победителям архитектурного конкурса позволят воплотить красоты своих проектов. Конкурс – это самый первый, концептуальный этап проектирования, на котором разрабатывают лучшие принципы. Дальше должен быть детальный проект, включая разработку рабочей документации – именно она попадает на стройку. Но не факт, что победителей конкурса допустят до её изготовления и даже до авторского надзора. Как сказал Сергей Кузнецов, он на это надеется, но отвечать за весь строительный комплекс не может. Значит, результаты конкурса могут быть искажены до неузнаваемости. Все пойдёт по накатным рельсам – плотность застройки, многоэтажки, которые сводят людей с ума …

Плотность и этажность жилой застройки в Москве и так в разы выше плотности европейских столиц. Дальнейшее её уплотнение будет ухудшать ситуацию. Тем более, что нам не хватает дорог катастрофически. В Москве в семь раз меньше дорог, чем в Париже или Токио. Строить дорог в Москве нужно намного больше, чем жилья. А власти, наоборот, затеяли эту программу «реновации» с повышением высотности жилья и плотности населения в разы. Если у них всё выйдет, как задумано - коллапс обеспечен.

- Но хоть что-то хорошее есть? Люди надеются на более просторные квартиры, на расселение коммуналок, в конце концов, цена квадратного метра подешевеет – проще будет купить жилье. Вот только не пугайте мигрантами. Мэрия прогнозирует, что реновация не приведёт к росту миграции в Москву. Всего-то на 500 тысяч человек. Да мы их проглотим и не заметим

Я слышал эти сказания. Тут либо лукавство, либо непонимание последствий своих действий. Обеспеченность жильём москвичей действительно ниже средней по стране. Поэтому нужно было повышать нормы обеспеченности москвичей при реновации. На это не пошли. Из двушки переселяют опять в двушку с чуть большей кухней и коридором. Удалось добиться только расселения коммуналок.

В Москве на жилищный учёт мэрия ставит при условии обеспеченности менее 5 кв. метров жилой площади на человека (10 кв. м. общей площади). Это «сталинская» послевоенная норма обеспечения в полуразрушенной стране, которую Собянин считает нормальной для проживания в столице XXI века. Для сравнения, ООН считает социальной нормой обеспеченность жильём от 40 до 60 кв. метров на человека. И количество комнат должно быть на одну больше, чем членов семьи, то есть на двоих - трёхкомнатная, на троих - четырёхкомнатная квартира и так далее. А у нас? Что это за город будущего?!

По данным Росстата сегодня средняя высота новостроек в Москве - 21 этаж. Мэрия планирует увеличение плотности застройки в районах реновации от трёх до пяти раз с повышением этажности и уменьшением расстояний между домами. Для этого специально разработаны региональные нормы. То есть высотная, ужасная застройка последних десятилетий уплотнится ещё, иначе зачем либерализовать нормы? В первой очереди реновации собираются снести 16,5 млн. кв. метров пятиэтажек, а построить на их месте до 60 млн. кв. метров высотных домов, включая 20 млн. кв. метров для переселенцев из хрущёвок.

Оставшееся жильё москвичи покупать не будут из-за низкого качества и высоких цен.

Следовательно, если в оставшиеся 40 млн. кв. метров, приедут жить всего 500 тыс. человек, как заявляет С. Собянин, то на каждого из них придется по 80 кв. метров нового жилья. В эту сказку мэра вряд ли стоит верить даже под Новый год. В реальности приедут в шесть-семь раз больше – минимум 3 млн. новых жителей, а это дополнительные автомобили, нагрузка на дороги, инженерные сети, общественный транспорт и всё прочее. Такие перспективы разумных москвичей не радуют.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 21 декабря 2017 > № 2463619 Юрий Эхин


Казахстан > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > dknews.kz, 18 декабря 2017 > № 2426859 Максим Саморуков

9-этажный 180-квартирный жилой дом в поселке Зачаганск был построен по госпрограмме «Нұрлы жер», передает МИА «DKNews» со ссылкой на МИА «Казинформ».

С новосельем жителей области поздравил аким ЗКО Алтай Кульгинов и директор филиала АО «Жилстройсбербанк» Айгуль Наурзалиева.

«В этом году в нашем регионе в рамках «Нұрлы жер» новоселье отметит около тысячи вкладчиков «Жилстройсбербанка», - пояснила А. Наурзалиева.

По словам одной из новоселов Жадры Тулеушевой, в банке она смогла накопить 30% первоначального взноса.

«Депозит я открыла в 2012 году, за весь период смогла накопить 1,8 миллиона тенге. Открыв счет, я сразу перечислила 300 тысяч тенге, чтобы к концу года получить 20% государственную премию. Мы старались регулярно откладывать ежемесячные взносы, конечно, где-то приходилось экономить, но это того стоило, - сообщила Жадра Тулеушева. - Узнав о приеме заявлений в пул покупателей, я сразу подала заявку на однокомнатную квартиру и попала в список на получение квартиры».

Стоит отметить, что к 1 декабря в поселке Зачаганск сдали в эксплуатацию еще один жилой дом.

Казахстан > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > dknews.kz, 18 декабря 2017 > № 2426859 Максим Саморуков


Россия > Электроэнергетика. Недвижимость, строительство > minenergo.gov.ru, 14 декабря 2017 > № 2433680 Антон Инюцын

Антон Инюцын: «ИТП позволяет добиться экономии, а также создать в квартирах комфортный температурный режим».

Антон Инюцын в интервью «Комсомольской правде».

Энергоэффективные технологии позволяют не только снизить расходы, но и повысить качество жизни. Как повысить энергоэффективность отечественной экономики, рассказал заместитель министра энергетики России Антон Инюцын.

- Антон Юрьевич, ЖКХ традиционно называют в числе отраслей, имеющих существенный потенциал энергосбережения. Можно ли системно сократить потребление энергоресурсов?

- Владельцы жилья в курсе: расходы на отопление и горячую воду занимают до 2/3 в платежке е за коммунальные услуги. и. Установка индивидуального теплопункта (ИТП) с автоматическим погодным регулированием позволяет добиться двойного эффекта: снизить на 20 - 25% потребление и существенно повысить качество услуги.

В традиционных системах теплоснабжения регулирование подачи тепла в зависимости от температуры на улице осуществляется на ТЭЦ или в котельной. Делать это можно только одинаково для всех домов и с запасом.

Установка ИТП в доме позволяет потреблять тепла ровно столько, сколько необходимо, добиться экономии, а также создать в квартирах и на рабочих местах комфортный температурный режим.

- Эффект от установки ИТП только в экономии и комфорте?

- Не только. Как показала практика, улучшение микроклимата в помещениях позволяет заметно снизить заболеваемость ОРВИ в течение отопительного периода.

- Можно ли устанавливать ИТП более активно?

- По инициативе Минэнерго России Правительством Российской Федерации принято решение о том, что с 1 января 2018 года для зданий, подключенных к центральному отоплению, установка ИТП станет обязательной при новом строительстве как жилых, так и нежилых зданий, а для общественных и административных зданий - также и при проведении капремонта.

- Почему такое требование не стало обязательным при капитальном ремонте многоквартирных домов?

- В нашей стране система капремонта многоквартирных домов еще только формируется. Когда проект решения Правительства РФ разрабатывался, то не было уверенности, что объем платежей на капитальный ремонт позволит обеспечить финансирование этой дополнительной меры во всех регионах. Надо понимать, что, несмотря на хорошую окупаемость ИТП (для типового жилья на уровне 4 лет), такие требования приведут к удорожанию капремонта. Поэтому по просьбе Минстроя России рассмотрение этого вопроса было перенесено на более поздний срок.

Но уже видно, что работа Минстроя России по настройке системы капитального ремонта многоквартирных домов дает хороший результат. В целом по стране сбор средств в фонды капремонта позволяет обеспечить финансирование расходов на проведение капитального ремонта. А в ряде регионов есть даже профицит. И там региональные власти своими решениями могли бы включить установку ИТП в состав обязательных мероприятий при проведении капитального ремонта. Такие полномочия у них есть.

- А сами собственники жилья могут принять такое решение?

- Конечно, собственники всегда могут установить ИТП за свой счет. В некоторых городах это делают теплоснабжающие организации на основе энергосервисного договора. В последнем случае жителям не приходится платить за установку, но и полученная экономия первое время идет в основном на возмещение расходов инвестора.

- А если говорить про общественные пространства городов - какие возможности есть здесь?

- Eсли говорить про общую коммунальную инфраструктуру, то самое эффективное направление - уличное освещение. Переход на энергоэффективные и экологичные источники света позволяют быстро и весьма существенно сократить расходы на электроэнергию, иногда в 2 - 3 раза. Полученная экономия может быть направлена не только на возврат инвестиций, но и на улучшение качества освещения. В тех городах, где такая работа проведена, она получила высокую оценку со стороны жителей. Не только крупные города, как Москва, но и малые и средние города, например Суздаль, также добились качественного улучшения городской среды за счет перехода на энергоэффективное уличное освещение.

Россия > Электроэнергетика. Недвижимость, строительство > minenergo.gov.ru, 14 декабря 2017 > № 2433680 Антон Инюцын


Россия. ДФО > Транспорт. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 7 декабря 2017 > № 2449022 Александр Шишкин

Александр Шишкин: Развитая инфраструктура сделает ДФО интереснее для инвесторов

Зарубежные бизнес-миссии анализируют транспортную доступность регионов, отметил сенатор

Аэропорты на Дальнем Востоке должны быть способны увеличить пассажиропоток. Об этом заявил в среду, 6 декабря, сенатор от Хабаровского края Александр Шишкин, сообщает корр. ИА PrimaMedia (Москва).

- Развитие Дальнего Востока, масштабные проекты, развернутые в регионе, требуют современной инфраструктуры и повышения транспортной доступности. Это сделает привлекательнее регион не только для иностранных туристов, но и для различных бизнес-миссий. Потенциальные инвесторы, приезжающие на Дальний Восток из стран Азиатско-Тихоокеанского региона (АТР), смотрят, в том числе на транспортную доступность различных дальневосточных субъектов. Чем развитее в регионах логистика, транспортная инфраструктура, тем субъекты привлекательнее для инвесторов, — отметил сенатор в комментарии PrimaMedia.

По его словам, мероприятия по реконструкции дальневосточных аэропортов были учтены в "дальневосточном разделе" госпрограммы "Развитие транспортной системы РФ". В этом разделе также предусмотрены меры по господдержке обновления парка воздушных судов на Дальнем Востоке, используемых на местных воздушных линиях, добавил Александр Шишкин.

— Общий объем финансирования госпрограммы "Развитие транспортной системы России на 2010-2020 годы" на территории Дальнего Востока в 2017-2020 годах запланирован в размере 542,2 млрд руб., в том числе из федерального бюджета 215,6 млрд руб. Это значительные средства, — сказал сенатор, добавив, что необходимо контролировать их распределение.

Полпред президента в Дальневосточном федеральном округе, вице-премьер РФ Юрий Трутнев сообщил, что поручил провести служебное расследование после того, как на реконструкцию аэропортов Дальнего Востока не дошла часть бюджетных средств.

— Я дал поручение провести служебное расследование. Очень хорошо помню, как развивалась эта ситуация. Представители Минтранса сообщили, что деньги выделены, проекты разработаны, но госэкспертизу не прошли. Я задаю вопрос: почему не прошли? Они отвечают: экспертиза сочла, что они плохо разработаны, не соответствуют требованиям законодательства РФ", — сказал вице-премьер.

Напомним, председатель правительства РФ Дмитрий Медведев ранее на заседании Правительственной комиссии по вопросам социально-экономического развития Дальнего Востока и Байкальского региона заявил, что транспортная доступность – это одна из основных проблем, с которой сталкиваются дальневосточники, и особенно это касается строительства и модернизации аэропортов.

— Понятно, что регион очень большой, слабозаселённый, работа малой авиации имеет критическое значение. Состояние инфраструктуры большинства объектов вообще не отвечает современным требованиям и становится препятствием при реализации инвестиционных планов и развитии туристических направлений, – сказал Дмитрий Медведев.

Россия. ДФО > Транспорт. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 7 декабря 2017 > № 2449022 Александр Шишкин


Россия. ДФО > Приватизация, инвестиции. Транспорт. Недвижимость, строительство > amurmedia.ru, 4 декабря 2017 > № 2451572 Юрий Чайка

Рекомендую инвесторам поспешить в Хабаровский край, пока есть свободная земля — Юрий Чайка

В интервью корр. ИА AmurMedia чиновник рассказал о том, как в регионе привлекают "гостевые" деньги

Хабаровский край привлекает новых инвесторов благодаря обширному пакету выгодных преференций, позволяющих бизнесу не только быстро реализовать задуманный проект, но и получить прибыль. Вместе с тем, важную роль играет и непосредственно сопровождение предпринимателя на каждой стадии работы с Правительством региона — от разработки плана до выхода на рынок. О том, как привлечь выгодные проекты, предложить им оптимальные условия работы и получить выгоду для всех участников партнерства, в беседе с корр. ИА AmurMedia рассказал первый заместитель Председателя Правительства Хабаровского края по вопросам инвестиций и приоритетных проектов Юрий Чайка.

— Юрий Афанасьевич, когда мы говорим о привлечении инвестора в Хабаровский край – как, собственно, работает этот механизм?

— Начну с того, что инвесторы приходят и сами. Обычно это крупные, дорогостоящие проекты сырьевой или логистической направленности. В крае хороший пакет преференций – льготы, упрощенный режим работы, много других возможностей. Особенно те возможности, которые дает новая политика государства в отношении Дальнего Востока. Они общеизвестны. Потенциальный инвестор изучает возможности, площадки, просчитывает сроки, в течение которых его вложения окупятся, ориентируется на время, которое ему нужно для реализации проекта, и приходит к нам. Механизм тут довольно простой: мы заинтересовали инвестора, выполнили первую задачу. Он все взвешивает, оценивает возможности рынка и условия, которые мы ему предлагаем, и принимает решение об инвестировании.

Если говорить о проектах меньшего масштаба – ищем их везде. Но привлечение, опять же, в первую очередь идет благодаря пакету преференций и льгот. У нас есть профильная организация – Агентство инвестиций и развития Хабаровского края, которое ведет этот процесс от А до Я. Используют различные технологии для выстраивания коммуникаций — "холодные" звонки, переговоры, приглашения. Агентство сопровождает новые проекты, которые реализуются на территории края, по принципу "одного окна", что помогает упростить многие процедуры оформления благодаря индивидуальному подходу. Кроме того, Агентство продвигает наши инвестиционные возможности за пределами Хабаровского края – вот сейчас готовимся к Дням Дальнего Востока в Москве, это перспективная площадка. Ну и не стоит забывать о поддержке инвесторов после начала реализации проекта – мы и этим тоже занимаемся. Особенно это важно в работе с инвесторами, которые ничего не знают о Хабаровском крае и раньше не работали здесь. Они обращаются к нам за помощью, и Агентство помогает им решить различного рода вопросы, практически любой сложности.

— Вы отметили, что инвестора привлекают преференции, льготы и упрощенный механизм формальных процедур. Этот пакет оправдывает ожидания?

— Безусловно. Достаточно большая часть компаний откликнулась именно на эти преференции. Даже по примерным оценкам, инвестор экономит до 20 процентов средств – на налогах, на платежах, при расчете проекта. Я говорю о "белых" схемах, конечно же. Новое предприятие не платит налог на прибыль, землю и имущество. Эта выгода достаточно ощутима. Есть проекты, большую часть себестоимости которых составляет заработная плата (например проекты в сфере АйТи) – инвестор серьезно сэкономит на обязательных платежах. Все механизмы льгот, которые существуют, действуют на Дальнем Востоке по максимуму. Но основное, конечно – это территории опережающего развития и Свободный порт. Эти два механизма стали самыми эффективными. Кроме пакета льгот они дают ряд механизмов сопровождения.

Есть разовые случаи, когда инвестор дополняет другими, более продвинутыми механизмами поддержки. Это, например, режим свободной таможенной зоны. Он подходит для проектов, требующих вложений в импортное оборудование. Режим свободной таможенной зоны поможет хорошо сэкономить на таможенных пошлинах и перечне других платежей. Но это, еще раз обращу внимание, касается более глобальных проектов. Даже оборудование свободной таможенной зоны (обнесение забором, разметка границ, создание постов) это вложения. Их кто-то должен, образно говоря, "купить". Как правительство, так и потенциальный инвестор тщательно просчитывает выгоду.

— За последние 5-7 лет были случаи, когда инвестора не устраивали предложенные льготы, и он уходил?

— Чтобы именно из-за пакета преференций?

— Да.

— Не было такого. Мы провели опрос среди своих резидентов, у нас сформирована определенная статистика. Льготы и преференции, которые предоставляются, носят для бизнеса не главный характер. Есть и определенная проблематика, которая оказывает влияние на реализацию инвестиционных проектов. Это тарифная политика, транспортные расходы, стоимость электроэнергии, отсутствие доступного финансирования. Преференции начинают играть роль, когда эти проблемы решены. И самое главное – рынок. Если есть, куда сбывать результат производства, то инвестор вбирает в себя все возможности, и это будет выгодно. Он может и без преференций открыться и работать.

Рынок – это ключевой момент. Как в Хабаровском крае зарождалось предпринимательство? Здесь раньше были военные, казаки. Они стояли, основывали посты по Амуру – в XVIII-м, в XIX-м веке. А потом пришли купцы, первые предприниматели. Они обнаружили, что тут можно дешевле покупать пушнину, которая востребована в западной части страны. Покупали шкурки здесь, продавали там. И этим выгодно было заниматься, несмотря на логистику и все остальные расходы. Уже потом появились торговые дома, местные производители все остальное. Но это естественный процесс инвестирования — он случился и начал развиваться.

Сегодня то же самое может произойти, к примеру, при наличии понятного рынка сотовой связи. Сначала пришли крупные компании, которые стали на этом зарабатывать – это бизнес федерального масштаба. Если появятся какие-то местные компании, более мелкие, конкуренцию крупным они не составят. Но они могут захватить рынок благодаря новой технологии связи. Конечно, свою вышку тут, как МТС и "Билайн", не поставят, но какая-то "фишка" для обмена информацией и выхода на рынок у них будет.

— Неделю назад вы выступали на расширенном заседании Правительства Хабаровского края. В своем докладе вы приводили график потока инвестиций с 2010 по 2017 год и озвучили, что сейчас у нас объем инвестиций снизился относительно 2010 года. Расскажите подробнее о том, почему так вышло.

— Завершены крупные, системообразующие проекты по созданию транспортных мощностей и модернизации крупных производств. Например, нефтепровод "Восточная Сибирь – Тихий океан", модернизация двух нефтезаводов – в Хабаровске и Комсомольске-на-Амуре. Но приходят новые: "РЖД" вкладывает серьезные инвестиции в модернизацию БАМа и Трансиба. Развитие Ванинских и Советско-Гаванских портовых мощностей напрямую зависит от пропускных возможностей железной дороги.

Много более мелких проектов – они более стабильны, приносят нам определенный объем инвестиций. Мы еще говорили о снижении этой планки по отношению к валовому региональному продукту. Я тогда объяснял, что ВРП – это то, что экономика зарабатывает. Мы оценивали, какая часть средств от этих заработков вкладывается и сколько остается. Так что это относительный показатель. Какого-то серьезного спада у нас нет, но и выраженного роста – тоже.

— Вы упоминали, что рост ВРП в последние три года – это отголоски как раз тех крупных проектов, которые сейчас ушли.

— В том числе. Некорректно говорить, что только по этой причине, но и это тоже влияет. То, что наша экономика сейчас зарабатывает (я говорю о ВРП), это как раз и связано с реализацией таких проектов. Условно, построенная железная дорога, которая увеличила пропускные мощности, напрямую увеличивает и объем перевозимых грузов. Количество грузоперевозок по БАМу увеличилось в три, или даже в четыре раза. Все это переваливается в порту, грузится на пароходы. Эта связка позволяет экономике зарабатывать, все это превращается в зарплаты, а они дают свой мультипликативный эффект.

— То есть, мы не можем говорить сейчас, что в Хабаровском крае с инвестициями все плохо?

— Нет. Это жизнь, это волны — они так и должны сменяться. У нас по сырьевому сектору очень много проектов, мы не снижаем обороты по добыче полезных ископаемых, в лесной отрасли есть хорошие проекты, в рыбопереработке – на площадке ТОР "Николаевск". Там рыбу не просто вылавливают и продают тут же, на берегу. Ее вывозят и перерабатывают. Все неплохо, просто нет таких доминирующих проектов.

— Вы упоминали о том, что многих инвесторов интересует транспортная сфера. С чем это связано?

— Хабаровский край логистически очень выгодно расположен. У нас железные дороги очень развиты. Сейчас вот дорога к морю построена, в асфальте, магистраль к морскому порту открывает много возможностей.

— Нас не зря называют центром Дальнего Востока.

— Да, мы центр. И у нас, к тому же, очень хороший транзитный потенциал. И нас ожидает еще много транспортных проектов. Хочу отметить: развитие транспорта тянет за собой и другие проекты. В нашем случае это путь к морю, где есть все соответствующие мощности для перевалки грузов, переработки и так далее. Сфера транспорта со многим связана.

— А где не хватает инвестиций, в какой сфере?

— В сельском хозяйстве. Я уже говорил, что мы оцениваем ситуацию по рыночному принципу: сейчас мы менее чем на 20 % себя кормим, остальное завозим из соседних регионов и государств. Но производить на месте дешевле, чем откуда-то везти. Потому что есть еще и такое понятие как свежесть продукта. Для примера возьмем японские огурцы и помидоры. Почему они вкуснее? Не только из-за уникальных технологий, а из-за того, что помидор сорвали с ветки – и он сразу поехал на полку магазина. Все, что привозится из других регионов, срывается зеленым и дозревает в коробке. Технологии разные, суть одна.

— Модернизация Хабаровского аэропорта – это тоже проект в формате ГЧП, не так ли?

— Да, у нас там государство строит взлетную полосу, а частная компания – терминалы. Помогаем вести переговоры с инвесторами. В Японии было подписано соглашение по вхождению в этот проект японских компаний. А со стороны нашего государства была оказана серьезная поддержка: утверждены инвестиционные тарифы, включили проект в ТОР, решили все земельные вопросы.

— Там уже и здание старого аэропорта снесли.

— Да. После этого очень много публикаций было и в социальных сетях, и в СМИ. Я по этому поводу думаю так: Хабаровску нужно современный аэропорт. Не так давно приезжала к нам контрольная закупка — программа "Агент Бизнеса", которая проверяет уровень делового гостеприимства регионов. И единственное замечание к Хабаровскому краю, которое они озвучили – к зданию действующего аэропорта. Нужно современное, комфортное здание, которое отвечает современным стандартам.

Также запланирована модернизация международного терминала, реализуется концепция выставочного центра. Будет гостиница, проект здания уже прошел экспертизу. Ждем начала строительства почтового логистического центра.

– То есть, это комплекс сооружений логистики?

— Да, мы говорим о масштабном комплексе дополняющих друг друга объектов.

— Вернемся к преференциям, которые предлагают инвесторам для реализации проектов на территории Хабаровского края. В противовес пакету льгот, есть ли механизмы, которые препятствуют развитию бизнеса?

—На основании своей практики в инвестиционной сфере я могу сказать, что прямых жалоб, связанных с какими-то препонами, уже практически нет. Я являюсь еще и инвестиционным уполномоченным по Хабаровскому краю. Многие вопросы, конечно, приходится решать. Но они чаще всего организационного характера. Например, жалоба на невыдачу технических условий для подключения к теплу на том участке, где оно даже не подведено. Чтобы появилось отопление, нужна какая-то модернизация, и мы начинаем вторгаться в деятельность сетевых компаний. Но и в таких ситуациях я не знаю ни одного инвестора, кто отказался бы у нас работать.

— А как же история с ГК "Невада" и корейским соинвестором, которая год назад много шума наделала?

— Конфликта корейского соинвестора с администрацией Хабаровска там не было. Был вопрос предоставления земельного участка, который на тот момент не был готов к предоставлению. Юридически землю можно было использовать по одной статье, участок хотели использовать немного иначе. Смена статуса земельного участка затянулась, это довольно длительный процесс. В решении этого вопроса нам всем нужно было просто быстрее бегать для того, чтобы не возникло проблем.

— Вы наверняка помните, что и Юрий Трутнев на эту ситуацию обратил внимание.

—Да. Сейчас там, насколько я знаю, идет переупаковка проекта. Что касается взаимодействия с корейским соинвестором, тут у меня информации нет, к сожалению. С нами этот корейский инвестор не общался. Все контакты были через российскую сторону. Инвестор не обязан делиться своими коммерческими вопросами, идет борьба за рынок.

— Помните самый долгоиграющий инвестпроект в Хабаровском крае за последние несколько лет?

— Модернизация железной дороги. Он до сих пор продолжается, потому что логистика и транспортная структура постоянно развиваются. Не хватает пропускной способности, начинается работа, она тянет за собой новые проекты. Важная деталь: инвестиции — это не только создание новых заводов, но еще и вложения в самих себя. Покупка оборудования, модернизация производства – все это тоже инвестиции.

— То есть, обучение и подготовка кадров производства сюда тоже входят?

— Хороший вопрос. Инвесторы, когда планируют реализовать проект, в первую очередь решают задачу: кто будет у них работать? Соответственно, нужно решать вопрос, где сотрудники будут жить и в каких условиях. Эта ситуация может затянуться, поэтому мы пытаемся помочь инвестору и сократить путь решения. Кадровый вопрос на повестке дня в Хабаровском крае – это едва ли не первый пункт. Потому что инвестор, когда приходит в регион, в первую очередь ориентируется на местный кадровый рынок. И мы прикладываем к этому усилия.

— Или инвестор настроен на то, чтобы везти своих специалистов.

— Либо возможен третий вариант: инвестор сам занимается обучением кадров из того ресурса, который есть. То есть, это подготовка сотрудников под конкретный проект. Такая схема актуальна, если к нам заходит, к примеру, проект с эксплуатацией нового оборудования: с большей вероятностью, в крае людей не учили на нем работать, а инвестор в этом заинтересован и организует обучение. Обращу внимание еще и на разницу в кадровом подходе. Допустим, раньше токарем был человек, который в фартуке и очках стоит и крутит ручки. Сегодня это человек в белой рубашке, который за стеклом с помощью одной кнопки управляет целой линией. В нормальном инвестиционном проекте такой формат будет отражен, например, в виде обращения к вузам с просьбой подготовить конкретных специалистов. Есть компании, располагающие своими учебными центрами. Это нефтезаводы, наш "Технониколь". И они обучают не только сотрудников, но и потребителей своей продукции. В любом случае мы видим интересный подход, который нельзя назвать усредненным, типовым.

— А вопрос к инвестору по обеспечению рабочих мест?

— Это не главный вопрос. Вообще он важен, но у нас, в Хабаровском крае, низкая безработица. Кроме того, речь идет не только об обеспечении мест, но и об эффективности. О производительности труда. Любой современный проект подразумевает, что в нем задействовано меньше людей, которые выполняют больший объем работы. Есть примеры, когда один оператор управляет линией производства, с которой сходит продукция на миллиарды рублей. То есть, мы делаем акцент на качество. И оцениваем эффект для экономики края: он измеряется налогами. У нас главная задача – это пополнение бюджета Хабаровского края, а он у нас на 70 % социальный. И мы должны его обеспечить, должны гарантировать. Это нужно заработать.

— Вернемся к налоговым льготам. В Хабаровском крае инвесторы получают заметные послабления по выплате налогов, в том числе и земельного. При этом, если инвестор придет непосредственно в Хабаровск, он столкнется с недавно принятыми поправками. Городская дума подняла налог на землю промышленных производств в пять раз. Не противоречит ли это стремлениям создать привлекательный инвестклимат?

— Я думаю, что определенные противоречия тут есть. И, вероятно, инвесторам где-то станет тяжелее. С другой стороны, мы говорим о том, что самый обширный пакет льгот предоставляется резидентам ТОР. Там земельный налог как раз обнуляется. Таким образом, мы предлагаем инвестору в первую очередь участок в ТОР. Мы объясняем, что это привлекательно для бизнесмена: чем быстрее он туда зайдет, тем быстрее он окупит свои инвестиции. Бывают и такие ситуации, что инвестор заходит в ТОР, реализует проект, и пакет преференций компенсирует его затраты. А инвестор рассчитывает, что ему удастся как можно быстрее свои вложения вернуть назад и заработать на этом.

— На ваш взгляд, каких преференций и льгот сейчас не хватает в Хабаровском крае для инвесторов?

— Для Комсомольска-на-Амуре сейчас точно не хватает решения вопроса, связанного с обязательными "северными" платежами. Это надбавки, взносы и компенсация проезда, то есть обязательные вещи. Каждый работодатель должен их выплачивать. Но малому бизнесу это сделать сложнее. Не каждый проект обеспечивает такой заработок, чтобы предпринимателю удавалось без проблем платить "северные" взносы. Рабочая сила на Дальнем Востоке, особенно в северных районах, стоит дороже. Поэтому нам все-таки нужно возвращаться к компенсационному механизму.

Второе: нужно решать вопрос с преференциями по государственным заказам для местных производителей. Было бы хорошо, если бы работал механизм в сфере государственных закупок. Например, крупные госзаказчики могли бы размещать конкретные заказы только под дальневосточников. Это было бы выгодно и с точки зрения кластерных моделей, если именно о Комсомольске говорить. Главное – не нарушать антимонопольное законодательство.

Здесь есть еще один нюанс: причины, которые я назвал, потенциально делают местный продукт гораздо дороже. И мы вновь возвращаемся к ситуации, когда товар дешевле привезти, чем производить в Хабаровском крае. Экономика Дальнего Востока в принципе не конкурентная сейчас. Очень много местных компаний закрылись из-за того, что не выдержали конкуренции с западным производителем.

— Возвращаясь к вашему докладу в Правительстве края: инвестор из Владивостока упомянул, что есть проблемы с работой на земельных участках Министерства обороны. Как решается этот вопрос?

— Здесь стоит обратить внимание на то, что земельное законодательство в России нормально заработало лишь в начале 2000х годов, с появлением Земельного Кодекса. За 15 лет оно сильно модернизировалось. Но одно дело – внести изменения в закон, и совсем другое – догнать эти изменения на практике. Кроме того, у нас до сих пор остается много участков, которые не были вовремя занесены в реестр, не поставлены на учет. Постепенно эта процедура выполняется и, что логично, проявляются истории, такие как с Министерством обороны. Такая же ситуация с лесными территориями. Когда мы запускали проект "Дальневосточный гектар", очень много участков занесли в федеральную информационную систему, внесли в систему более 700 тысяч таких объектов. База земли у нас была, но она на тот момент не была консолидированной. Все "серые" участки, которые сейчас есть, закрыты своим значением, своей семантикой, ссылкой на какое-то событие.

Что касается Министерства обороны, там похожая ситуация. Эта проблема за день не решается, а инвестор приходит к нам и говорит: "Мне земля нужна сейчас". На сегодняшний день мы работаем по выведению из запретных зон примерно по 20-30 земельным участкам. Этот вопрос возник еще в феврале. Проблема обозначилась летом. И мы начали ее решать, учитывая масштабность задачи. Сейчас документы рассматривают в Минобороны. Мы планируем этот вопрос вскоре решить.

Еще одно направление в этом плане: земли лесного фонда. В Хабаровском крае 93 % участков – это лес. Чтобы там реализовать инвестпроект, нужен перевод земли в другой статус. Самый оптимистичный прогноз, который можно дать на эту процедуру, – полтора года. Очень долго все делается. Я надеюсь, что для "Холдоми" мы уложимся хотя бы в восемь месяцев, и это уже будет прорыв. Тут серьезная проблема в том, что этот процесс – он многоступенчатый, много звеньев задействовано. Участвуют и инвестор, и региональное правительство. И федеральные структуры. Один и тот же пакет документов несколько раз туда-сюда ходит. А если какая-то ошибка. И упрощающего механизма пока нет. Юрий Петрович Трутнев в октябре проводил в Хабаровске совещание и тоже обращал на это внимание.

— Вы говорите об истории с инвестором, который семь лет оформляет участок?

— Да, именно об этом. Наше предложение по решению таких проблем крайне простое: сократить цепочку участников. В первую очередь это нужно делать для резидентов ТОР и Свободного порта, потому что система получается очень сложной и долго реализуется.

— Что хотите сказать инвесторам, которые рассматривают Хабаровский край как перспективный для вложений регион?

— Мы уже построили все дороги к нашим ТОРам, ведем строительство объектов инфраструктуры, почти все они спроектированы. У нас еще есть места на площадках ТОР "Ракитное" и "Парус". Пока есть свободная земля. У инвесторов есть шанс занять ее и начать работу.

Россия. ДФО > Приватизация, инвестиции. Транспорт. Недвижимость, строительство > amurmedia.ru, 4 декабря 2017 > № 2451572 Юрий Чайка


Россия. ДФО > Приватизация, инвестиции. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > amurmedia.ru, 29 ноября 2017 > № 2451605 Валерий Лебеда

Безопасность, прозрачность, эффективность - основа инвестиционного потенциала Хабаровска

ИА AmurMedia предлагает читателям интервью с первым заместителем мэра города по инвестиционному развитию Валерием Лебедой

Муниципальная программа по повышению инвестиционной привлекательности разработана и успешно реализуется в Хабаровске. Она предусматривает поддержку предпринимателей и бизнеса не только финансовыми средствами, но и различного рода организационными мероприятиями. О том, какие плоды дала эта программа а также о том, что она даст в перспективе — в интервью корр. ИА AmurMedia рассказал первый заместитель мэра по инвестиционному развитию Валерий Лебеда

Инвестиционный потенциал – это показатель привлекательности города с точки зрения потенциального инвестора, представляющий собой совокупность объективных условий для осуществления инвестирования. Для того, чтобы шли инвестиции, нужно обеспечить три составляющих. Первая – безопасность. Это значит, что инвестор должен быть уверен в том, что его деньги не пропадут, а будут работать, приносить прибыль и могут быть возвращены. Вторая – прозрачность. То есть все процедуры должны быть понятны, открыты и доступны. И третья – эффективность, что подразумевает под собой, что все структуры будут работать как единое целое и решать все вопросы комплексно.

— Потенциал у Хабаровска очень большой, но хлопать в ладоши и кричать, что у нас все хорошо, мы привлекли миллиарды инвестиций, не буду. Но все, о чем сейчас заявляется – все это реальные объекты. Но общая атмосфера еще не вполне благоприятная – после кризиса бизнес дезориентирован, многие до сих пор приходят в себя. Кроме того, появились крупные игроки рынка, и подмяли под себя более мелких, как это произошло с "Леруа Мерлен". С другой стороны затишье после кризиса – время, когда многие набирают обороты, "становятся на крыло". Нужно, чтобы мы ставили вопрос не о регулировании отношений в бизнесе, а о конкуренции в нем. Бизнес должен конкурировать, иначе он загнивает.

— Валерий Федорович, так как все же обстоят дела с инвестициями?

— Основное понятие – инвестиции в основной капитал. Этот показатель демонстрирует реальную картину дел во всех сферах – в производстве, транспорте, торговле. С 2015 года началось падение этого показателя, и довольно серьезное. Сейчас ситуация стабилизировалась, и есть даже рост. Раз это инвестиции в основной капитал, то это то, что по существу нас должно беспокоить сегодня, то, над чем фактически нужно работать, чтобы инвестиции возрастали.

Возвращаясь к потенциалу Хабаровска, скажу – сейчас заметен рост по многим показателям. И мы стараемся сделать город инвестиционно привлекательным. Прорывными точками в этом отношении стали ТОСЭРы – их участники имеют серьезные льготы: освобождение на 5 лет от налога на прибыль, на социальные выплаты, очень большие преференции в таможенных делах, что дает мощный толчок развитию бизнеса. Но, с другой стороны, это недополученная прибыль в наш бюджет. Пример – индустриальный парк "Авангард". Там было много сделано еще до того, как парк вошел в ТОСЭР.

Сейчас там идет подготовка к созданию логистического центра. Логистика – очень важная тема, потому как скорость передвижения грузов напрямую влияет на успешность бизнеса. Почему к нам многие федеральные сети опасаются заходить? Потому что не выстроена логистика.

— Есть проекты, нацеленные в этом направлении?

— Безусловно. Есть понятие масштабных инвестиционных проектов, и есть механизмы принятия решений о целевом выделении земли для их реализации. Сейчас принято решение о выделении 37 гектаров возле федеральной трассы в районе поселка Березовка для создания мощнейшего логистического парка, идет разработка проекта строительства. В его создании заинтересованы серьезные компании. Подобных проектов рассматривается несколько. Наиболее близкий по реализации – логистический центр в индустриальном парке "Авангард", площадью 35 тысяч квадратных метров, включающий в себя мощный холодильник, контейнерный терминал и склад А-класса, оборудованный по мировым стандартам. У Хабаровска есть привилегии – наш город расположен на пересечении всех транспортных путей. Возьмем, к примеру, Владивосток – да, там есть хороший морской порт, к саммиту построили аэропорт, отремонтировали дороги, все за федеральные деньги. У нас же аэропорт строится за счет инвестиций. И к середине 2019 года новый комплекс будет введен в строй. Во Владивостоке дали денег на два "Хаятта". Строятся они уже 5 лет, и конца пока не видно. У нас же "Хилтон" инвестор строит, Игорь Неклюдов за свои деньги.

Во Владивостоке за счет федерального бюджета построены объездные дороги. Они хорошо влияют на транспортную ситуацию. У нас же усилиями правительства Хабаровского края такая дорога строится в формате государственно-частного партнерства. То есть с участием частных инвесторов. Но итог один – будет организовано удобное и быстрое передвижение транспорта.

Еще одно наше преимущество – Уссурийский остров. По его развитию разработана новая концепция, которая сейчас пробивает себе дорогу в жизнь. Раньше была идея о создании на острове грузопассажирского международного перехода. Наличие грузопассажирского перехода очень важно для выстраивания грамотной логистики, сейчас президент дал поручение проработать этот вопрос, и этот фактор тоже выгодно отличает Хабаровск от других городов.

— Да, это видно и по тем процессам, что происходят в самом городе. Я имею виду преобразования, происходящие сейчас в Хабаровске.

— Совершенно верно. Смотрите, что сейчас с дамбами происходит. Край создает защитное кольцо вокруг города. Этот шаг важен еще и тем, что дамбы впоследствии превратятся в набережную, 8-километровую прогулочную зону. Губернатор поучил краевому Минстрою проработать предложение о том, как можно соединить новую набережную у арены "Ерофей" с набережной парка им. Муравьева-Амурского. Сейчас центральная набережная преобразилась – появились фонтаны, каток. Впоследствии вся территория станет общественным местом, а это очень важно для города. Сегодня мы прорабатываем варианты развития прилегающих территорий и дамбы, чтобы привлечь в этот процесс бизнес для создания единого благоустройства и комфортного места отдыха горожан.

Только преображая город, делая его комфортным для жизни, можно привлечь людей, уменьшить отток населения.

Преображаются наши парки. В парке им. Гагарина совсем недавно не было ничего, сейчас появились аллеи, современное освещение. В ближайших планах – начать строительство кинотеатра и развивающего детского центра, а это почти 350 млн инвестиционных вложений. Парк Северный признан одним из лучших реализованных инвестиционных проектов по ландшафтной застройке в России. И мы намерены сделать его еще лучше – там более 20 гектаров земли еще не освоено. Есть инвестиции в области спорта, социальной сферы. Наша задача – их сопровождать, помогать, создавать все необходимые для работы условия.

— Известно, что администрацией Хабаровска многое сделано для поддержки инвесторов.

— Мы хотим создать центр притяжения, который бы аккумулировал даже мелкие вопросы. Эти цепочки надо сложить. Должен быть центр доверия. На сегодняшний день создан и работает инвестиционный портал города Хабаровска www.invest-27.ru, который включает в себя блок по сопровождению инвестиционных проектов по принципу "Одного окна" для помощи инвесторам в сопровождении инвестиционных проектов, т.е. инвестор подает заявку на сайт, и после этого большинство организационных работ берут на себя специалисты администрации города, помогают ему ускорить все процедуры и получение разрешений. Данный портал также поможет инвестору в получении актуальной информации о ведении бизнеса в городе Хабаровске.

Для привлечения свободного частного капитала в инвестиционные программы и проекты, реализуемые на территории города Хабаровска, администрацией города в 2015 году создана автономная некоммерческая организация "Агентство содействия инвесторам и разработчикам" (АНО "АСИР"). Основной задачей агентства является создание единой площадки для авторов инвестиционных проектов и частных инвесторов с одновременным привлечением через действующие государственные и федеральные целевые программы бюджетных инвестиций на условиях софинансирования частного капитала. В 2016 году АНО "АСИР", одним из учредителей которой является хабаровская администрация, привлечено за счет частного инвестирования 23,7 млн руб. в реализацию 9 бизнес-проектов.

Основным инструментом поддержки, наиболее востребованным у предпринимателей, является субсидирование части затрат на реализацию приоритетных для города инвестпроектов. Получение данного вида поддержки возможно только на конкурсной основе, при этом должен быть выполнен ряд условий и требований: проект должен являться приоритетным для города, отсутствовать задолженность по налогам и иным обязательным платежам.

В 2017 году администрация города продолжила предоставлять субъектам инвестиционной деятельности такие меры поддержки, как:

понижающий коэффициент за для земельных участков, на которых реализуются инвестиционные проекты;

понижающие ставки по налогу на землю для жилищной застройки, производственных строений промышленности, производства стройматериалов;

субсидирование проектов субъектов инвестиционной деятельности в рамках муниципальных программ;

проведение бизнес-презентаций в целях привлечения частных инвесторов в реализацию инвестиционных проектов, реализуемых на территории города.

— Все ли на самом деле так гладко реализуется? Наверняка, при создании таких крупных объектов возникают сложности?

— Знаете, как говорится… инвестор имеет право на любую мечту. У нас есть предложение преобразования острова Кабельный. Там планируется создать чуть ли не свой Сингапур. Но как это будет в реале – большой вопрос. Вот решили построить небоскреб на крайне небольшом участке. Конечно, смотреться будет хорошо. Но нахождение строительства на маленькой площадке создает ряд проблем, которые нужно решать. Даже строительство небольшого объекта на стесненном месте влечет за собой ряд проблем. Небоскреб – это новая для Дальнего Востока и Хабаровска, вчастности, тема. Проект создавал институт единственный в стране. И экспертиза федеральная будет. Это одна часть проблемы. Но в связи с тем, что это уникальный объект и стесненная площадка, ему нужен вспомогательный участок. Необходимо организовать производство, нужно иметь вспомогательную площадку примерно в 15 гектаров, где можно было бы укрупнять металлоконструкции для строительства объекта. Помимо этого, необходимо организовать транспортировку этих самых конструкций непосредственно на стройплощадку, организовывать транспортный поток в городе. По задумке инвестора, это должно происходить ночью, против движения транспорта, совместно с ГИБДД. Кроме того, при строительстве небоскреба используются особые марки бетона, которые рядом с Хабаровском не производятся. Значит, необходимо делать это тут, на месте. Это я только процесс надземного строительства вкратце привел. Но в планах у инвестора – масштабные подземные работы, а это коммуникации, прокладка сетей. Планы грандиозные, но дьявол всегда кроется в мелочах, и весь фокус – все эти мелочи организовать. Но инвестор реально работает, и я желаю ему пройти этот путь – вопрос лишь в цене, настойчивости и ресурсном обеспечении.

— Каких еще преобразований можно ожидать хабаровчанам в ближайшей перспективе?

У инвестора, который строит небоскреб, есть еще один, интересный для нас проект – реконструкция площади им. Блюхера. За основу преображения облика самой площади решено взять проект, победивший в городском архитектурном конкурсе в начале 2000-х годов. Он предусматривал строительство на данной территории общественно-развлекательного комплекса "Город солнца". Ранее проект не был реализован из-за низкого инвестиционного потенциала в городе. Сейчас, если в него внести некоторые изменения, – добавить стекла, ажурных стальных конструкций, отказаться от гигантизма и сделать "воздушнее", то площадь вполне может стать для хабаровчан и гостей города настоящей точкой притяжения – местом, где приятно проводить время как взрослым, так и детям, пространством для семейного отдыха. На сегодняшний день есть ряд потенциальных инвесторов, изъявивших желание участвовать в воплощении этого плана в жизнь.

Также, вблизи одной из зон отдыха прорабатывается вопрос по строительству бальнеологического санатория на территории ООПТ "Дельфин", где планируется обустройство ванн с целебными водами дальневосточного региона (Кульдурская вода, Аннинские воды, Шмаковские воды, Радоновая вода из Тумнина, морская вода из Японского и Охотского моря), организация пляжной зоны с настоящим белым песком и волнами с морской водой. Горожанам не нужно будет ждать отпуска, даже не нужно ждать выходных, а в течение недели приехать и отдохнуть на курорте.

Бальнеологический курорт в центре Хабаровска подчеркнет экологическую чистоту и дружелюбие города. Заказчик-застройщик имеет практический опыт строительства и эксплуатации развлекательных центров для жителей города. Яркий тому пример – современный фитнес-клуб "Global" в центре города. Ещё один такой же клуб в курортной зоне будет хорошим дополнением индустрии здорового образа жизни горожан.

На базе Дорожной клинической больницы ОАО "РЖД" в Хабаровске планируется реализовать проект по созданию российско-японского центра превентивной медицины и диагностики – соответствующий меморандум о сотрудничестве заключен между Агентством Дальнего Востока по привлечению инвестиций и поддержке экспорта, министерством здравоохранения, труда и благосостояния Японии, Центральной дирекцией здравоохранения ОАО "РЖД". Предполагается, что в рамках реализации проекта будет проведена реконструкция одного из корпусов хабаровской Дорожной клинической больницы, а медперсонал Центра пройдет обучение у японских специалистов. Кроме того, японская сторона обеспечит постоянную научно-методическую и образовательную поддержку. Общий объем инвестиций в российско-японский центр составит порядка 500 млн рублей.

ООО "Кориан-Инжиниринг" по ул. Гоголя, 37б планирует строительство комплекса, состоящего из 21-этажного здания гостиницы категории 5 звезд на 321 номеров, 23-этажного здания бизнес-центра с офисными помещениями, с пятью конференц-залами, один вместимостью до 700 и четыре на 14-50 человек, торгового комплекса площадью 5503 кв. м, подземных автопарковок на 3 этажа на 582 машиноместа. Общая площадь всего комплекса составит 76960,25 кв. м. Это позволит создать современный комплекс с гостиницей, бизнес-центром, автопарковкой.

Россия. ДФО > Приватизация, инвестиции. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > amurmedia.ru, 29 ноября 2017 > № 2451605 Валерий Лебеда


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 28 ноября 2017 > № 2418318 Сергей Левкин

Почувствуйте разницу.

Реновация в Москве должна качественно поменять облик многих районов города. Столичные власти уже объявили о том, что нашли 210 площадок для строительства «стартовых» домов и прорабатывают еще более 170 пятен застройки, приближая старт самой масштабной строительной программы в истории Москвы. О ее перспективах, а также о том, почему участники программы, оставшись в пределах своего района проживания, попадут в Новую Москву, а также в чем разница между сносом пятиэтажек первого периода индустриального домостроения и реновацией, в интервью информационному центру столичного правительства рассказал руководитель департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин.

ИЦ: Какие принципиальные задачи решает программа реновации?

С.Л.: Сразу скажу, что это, в первую очередь, социальная программа. Появилась она не случайно - у нас уже был опыт реализации подобных программ. Я имею в виду «волну» сноса ветхих пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. И понимая, что аналогичные по конструктиву дома через 15-20 лет будут уже в неудовлетворительном, а возможно и в аварийном состоянии, мы решили продолжить программу. Подчеркну, что на это нас подтолкнули не только технические показатели старых пятиэтажек. За последние годы мы получили более 250 тысяч обращений граждан с просьбами о сносе устаревших домов. Впрочем, реновация это не просто снос, речь идет о создании новой городской среды, которая качественно изменит жизнь почти 1 млн москвичей.

ИЦ: Критики программы все время как мантру повторяли, что дома можно не сносить, а реконструировать.

С.Л.: Судите сами, износ жилья, которое включено в программу, находится в диапазоне от 40% до 60%. Никакой реконструкцией тут проблему не решить. Региональная программа капитального ремонта, которая стартовала несколько лет назад в Москве, показала, что сделать комплексный капитальный ремонт в старых пятиэтажках практически невозможно. Нет такой технологии, которая позволила бы улучшить качественные характеристики квартир и самих домов. Из-за инженерных и технических особенностей эти строения обречены на снос. Приведу такой пример: в ряде домов, в квартирах стандартные отопительные приборы под окнами отсутствуют, трубы регистров отопления квартир вмонтированы в поперечные панели. Прокладка новых стояков с установкой отопительных приборов открытым способом значительно уменьшит полезную площадь квартир. В некоторых домах реконструкция системы отопления приведет к срезке балконов. При этом технической возможности их последующего восстановления уже не будет, если только не провести частичную разборку наружных стен.

ИЦ: Насколько серьезно поменялись параметры программы за последнее время?

С.Л.: Из программы исключено два дома. Теперь в списке - 5175 домов. Так решили собственники жилых помещений и на это у них есть полное право, которое прописано как в федеральном, так и московском законе. Кроме того, к концу года должно увеличиться число стартовых площадок. Сейчас они находятся в проработке и по мере готовности будут включаться в программу реновации. В остальном параметры практически не изменились. Напомню, что нам предстоит работать с устаревшим жилфондом общей площадью почти 16 млн. квадратных метров. До 1 августа 2019 года будет разработана вся необходимая градостроительная документация. Мы по-прежнему считаем, что программу можно реализовать за 15 лет и завершить ее в 2032 году.

Новые дома, который появятся в кварталах реновации, будут иметь улучшенные эксплуатационные характеристики и прослужат не 50, а 100 и более лет. Благодаря гибким планировочным решениям, в новых домах будут созданы комфортные условия для проживания разных социальных групп горожан - молодых семей, пожилых или маломобильных граждан. Применение энергоэффективных технологий в строительстве даст возможность жильцам сократить расходы на оплату коммунальных услуг. Кроме того, мы готовы создавать рядом с жильем всю необходимую социальную инфраструктуру и места приложения труда. Тем самым можно достигнуть двух целей - сократить время и затраты жителей на поездки в центр, где сейчас сосредоточены места приложения труда, и улучшить транспортную ситуацию во многих районах Москвы. Немаловажно и то, что яркие и нестандартные фасады новых домов улучшат внешний вид районов.

ИЦ: Сколько всего будет построено жилья в рамках программы реновации, и как изменится обеспеченность москвичей жильем после завершения строительства?

С.Л.: Сейчас назвать точную цифру я не берусь. Только для переселения людей из пятиэтажек нам нужно построить более 20 млн. квадратных метров. Вероятно, суммарный объем будет еще больше, поскольку как показывают опросы посетителей шоу-рума квартир по реновации, более половины участников программы желали бы улучшить свои жилищные условия. Докупить комнаты или квадратные метры участники программы смогут с помощью льготных ипотечных инструментов, которые сейчас разрабатываются. Напомню, что очередники в рамках программы реновации будут получать положенные дополнительные метры.

Что же касается обеспеченности жильем, то в Москве она сейчас составляет 19,7 квадратных метра на человека. Этот низкий показатель. Даже в российских городах-миллионниках он выше, например в Казани он составляет 24,9 кв.м./чел., в Ростов-на-Дону – 25,7 кв.м./чел., а в Воронеже – 27,5 кв.м./чел. Уступаем мы и крупным мегаполисами мира: в Токио аналогичный показатель находится на уровне 25,9 кв.м./чел., в Лондоне – 31,5 кв.м./чел., а в Нью-Йорке – 41,8 кв.м./чел. Естественно, наша задача - повысить показатель в Москве.

ИЦ: В чем разница между программой сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения и программой реновации?

С.Л.: Тогда, 18 лет назад, у людей ничего не спрашивали. Сегодня гражданское общество изменилось, нужны другие подходы. Когда встал вопрос о продолжении программы, мэр решил пойти навстречу жителям и распорядился организовать электронное голосование по вопросу включения того или иного дома в программу. Те, кто не знаком с информационными технологиями могли проголосовать в центрах госуслуг «Мои документы» или провести общее собрание собственников помещений и там решить судьбу дома.

В ходе «первой волны» сноса людям предоставляли квартиры как в «инвесторских», так и построенных за счет средств города домах. Сегодня все по-другому. Программа реновации реализуется исключительно за счет средств городского бюджета под контролем Правительства Москвы. Впервые в бюджете прописана строка, связанная с реализацией программы реновации. За четыре года, включая 2017 год, на реализацию данной программы выделены значительные финансовые ресурсы 400 млрд. рублей. Все жилье, предоставляемое для переселения, будет сдаваться с отделкой стандарта «комфорт-класс». В квартирах также будут высокие потолки, улучшенная по сравнению со старыми пятиэтажками звукоизоляция, застекленные лоджии и балконы, организовано место для установки кондиционеров и другие преимущества.

Чтобы жители могли ознакомиться с будущим жильем, на ВДНХ в сентябре текущего года открылся шоу-рум, где представлены все варианты типовых квартир с отделкой «комфорт-класса». На сегодняшний день его уже посетило более 32 тысяч москвичей.

Программы различаются и своим масштабом. В первом случае мы работали с 1722 домами, а во втором предстоит с 5175. Такой масштабной программы обновления жилого фонда не было за всю историю Москвы. Думаю, что и в других крупных мегаполисах мира аналогичных работ никогда не было.

ИЦ: Многие эксперты отмечают, что московское правительство выбрало очень жесткие критерии отбора стартовых площадок. Не рискуете ли вы, взяв на себя такие сложные обязательства?

С.Л.: Первый и самый главный критерий – переселение людей в районе проживания. Это норма прописана в Федеральном законе и ее, хочешь не хочешь, надо выполнять. Сейчас, когда подбор стартовых площадок продолжается, мы стараемся разместить каждое новое пятно застройки максимально близко от сносимых домов. В ряде случаев люди не только не покинут своего района, но даже останутся в своем квартале, то есть фактически переедут на несколько сот метров от того места, где жили раньше. Мы не хотим нарушать комфорт граждан и кардинально менять то, к чему они привыкли.

ИЦ: Место старое, но по сути это уже будет новый город, Новая Москва.

С.Л.: Да это действительно будет новая Москва, но не в смысле географии, а в смысле инфраструктуры. Мы старались найти максимально «чистые» площадки, чтобы не переносить и реконструировать старые инженерные сети, а сразу прокладывать новые. Особо подчеркну, что мы будем вынуждены заменить всю старую инженерную инфраструктуру, находящуюся в кварталах реновации. То, что она устарела – это одна часть проблемы. Главное в том, что она не выдержит тех нагрузок, которые нужны для новых кварталов – ни по теплу, ни по электроэнергии, ни по воде, ни по канализованию.

Конечно же, мы учитывали мнения жителей. Представители префектур специально выезжали на место и говорили с местными жителями. Эти встречи не носили характер публичных слушаний, но были очень ценны поскольку позволили нам выявить реальный срез мнений относительно возможности строить в этих местах. Если большинство опрошенных были не против строительства, то такая площадка, как правило, сразу попадала в предварительные списки программы.

ИЦ: Сейчас ведется разработка технического задания для проектирования жилых домов по программе реновации. Что в него закладывается? Какими мы увидим новые дома?

С.Л.: Наверно, для наглядности можно было бы сравнить характеристики пятиэтажных домов, вошедших в программу и того жилья, что строится сегодня. Но я, если честно, не хочу сравнивать пятиэтажки и новые дома. В конце 50-х, начале 60-х годов строительство велось по совершенно другим нормативам. Взять хотя бы такой факт, что энергоэффективность старых домов на 50 процентов ниже, чем тех, что строятся сейчас. Изменились требования к проектированию, появились новые проектные решения, стали другими материалы.

Во всех новых домах будут лифты, которых в пятиэтажках никогда не было. А еще в «хрущевках» был минимальный уровень безопасности. В случае пожара жильцам приходилось туго - специальных эвакуационных лестниц не было. В новых домах они предусмотрены нормами, причем будут ограничены от другого домового пространства. Кроме того, датчики пожарного извещения вовремя предупредят спасателей. А система дымоудаления поможет спасти жизни людей.

Новые системы учета ресурсов станут одним из главных в технологической «начинке» домов: двухтарифные счетчики помогут сэкономить на электроэнергии, а устройства учета потребления холодной и горячей воды позволят платить только за ту воду, которая вытекла из крана. Добавьте сюда еще учет тепла потребленного конкретной квартирой. Новые двери и окна сделают дом теплее, потребление ресурсов сократится, а коммунальные платежи уменьшатся.

Немаловажно, что все первые этажи новых домов будут нежилыми, там появятся сервисные службы, аптеки, магазины и все, что связано с повседневной жизнью людей.

Изменения коснутся и благоустройства прилегающих территорий. Все стандарты такого благоустройства утверждены правительством. Кое-что, например, новую детскую площадку уже можно увидеть возле шоу-рума квартир по реновации, который сейчас работает на ВДНХ. Во дворах появятся приватные территории, без машин и там можно будет гулять или заниматься спортом. Все дворы будут зелеными. По стандартам будут высаживаться взрослые деревья высотой до 5 метров. Квартальная застройка будет располагаться таким образом, чтобы минимизировать шумовые и экологические воздействия на двор. Очень важно, что вся инфраструктура будет появляться одновременно со строительством жилья.

ИЦ: Масштабы программы реновации огромны. Как планируется контролировать качество возводимого жилья?

С.Л.: Нас часто об этом спрашивают и недоумевают: Как же вы будете контролировать такие большие и такие разные процессы, да еще и растянутые по времени. В Градостроительном кодексе и вообще в российском законодательстве все выстроено довольно четко - начиная с разработки проекта планировки территорий, до получения итоговых актов о соответствии построенного здания проектным требованиям. Мы практически застрахованы от градостроительных ошибок, но для того, чтобы все шло успешно, необходим постоянный контроль. Дома по реновации будут проходить шесть этапов контроля качества, о которых мне хочется рассказать подробно.

Первый – это проверка проектов планировки на соответствие региональным нормативам градостроительного проектирования. Благодаря им мы знаем сколько мест в детских садах, поликлиниках, школах проектировщики должны заложить для определенного количества жилья. Мы также знаем, какой должна быть улично-дорожная сеть, сколько должно быть озелененных территорий, какой должна быть маршрутная сеть общественного транспорта с учетом того, что появятся дополнительные жители. А еще нормативы нам подскажут, сколько должно быть машиномест и какими они должны быть – наземными или подземными.

На втором этапе будут проверяться уже сами проекты квартир. Особое внимание уделим соблюдению норм по звукоизоляции и соответствие требованиям комфорта и безопасности жилых помещений.

В ходе третьего этапа проектную документацию проанализируют специалисты Мосгосэкспертизы. Они должны проконтролировать соответствие проектов требованиям стандарта «комфортное жилье». Если в техническом задании был пункт о создании доступной среды для маломобильных граждан, то Мосгосэкспертиза обязательно проверит, как запроектирован вход в подъезд, действительно ли он находится на уровне земли, чтобы не создавать дополнительных проблем молодым мамам с колясками и инвалидам-опорникам.

На четвертом этапе Фонд реновации жилья, как технический заказчик, будет контролировать качество используемых строителями конструктивных и отделочных материалов и их соответствие существующим стандартам. Пятый этап – проверка строящихся объектов специалистами Мосгосстройнадзора, которые также будут контролировать качество строительства и его этапы реализации проекта. Завершающим этапом станет выдача заключения о соответствии дома проекту и получение разрешение на ввод в эксплуатацию.

Также отмечу, что решением Мэра Москвы Сергея Собянина при Мосгосстройнадзоре создана лаборатория, которая должна будет оценивать звукоизоляцию, пожарную безопасность и другие параметры жилых домов и прочих объектов. Специалисты этого учреждения будут контролировать качество материалов, используемых при отделке жилых помещений.

ИЦ: Известно, что первые дома могут быть построены уже через два года. Как будет проходить процедура переселения жителей?

С.Л.: Жители домов будут уведомлены заблаговременно о сроках переселения. Кстати, первые переезды начнутся раньше, чем будут построены первые дома. Все дело в том, что сейчас заканчивается переоборудование и отделка по стандарту «комфорт-класса» в 12 муниципальных домах, которые построены в рамках государственной программы «Жилище». Они были предназначены для других целей, но Мэр Москвы Сергей Собянин принял решение включить их в программу. Как только отделка квартир в этих домах будет соответствовать стандартам «комфорт-класса», туда переедут первые участники программы. Площадь этих домов составляет 150 тыс. квадратных метров. Они находятся в трех округах – Северном, Восточном и Западном. С их конкретными адресами можно познакомиться на официальном сайте Мэра Москвы.

Напомню, что при переселении жителям будет предоставлено равнозначное жилье. То есть человек получит жилую площадь не менее той, что есть в его квартире. При этом общая площадь новой квартиры будет на 30% больше.

Городские власти окажут содействие в переселении ветеранов, одиноко проживающих граждан, пенсионеров, инвалидов, многодетных семей. При переселении семей с инвалидами-колясочниками планируется предоставлять им квартиры на нижних этажах со специально увеличенными дверными проемами и коридорами. Это будет предусмотрено в проекте, чтобы увеличить мобильность колясочников в домашних условиях

На выбор дадут посмотреть как минимум две квартиры. Сейчас сложно сказать будет ли это выбор по этажам, но возможность посмотреть на квартиры у переселенцев будет.

ИЦ: По закону квартира должна быть предоставлена в районе проживания, а как быть, если кто-то из переселенцев захочет переехать в другой район?

С.Л.: Именно потому, что такая норма содержится в законе, мы не сможем предложить жильцу другой район для переселения. Но в рамках гражданско-правовой сделки с Фондом реновации, который является главным оператором программы, можно будет приобрести квартиру в другом районе. Также можно будет обменять новую квартиру на такую же, но в другом районе. Такая возможность рассматривается.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 28 ноября 2017 > № 2418318 Сергей Левкин


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 27 ноября 2017 > № 2403631 Александр Локтаев

Под защитой полиса. Почему россияне стали активнее страховать свое имущество

Александр Локтаев

генеральный директор страхового общества «Помощь»

В 2017 году число заключенных договоров страхования имущества выросло на 30%. Среди причин — ипотечный бум, страховки с фиксированными условиями и, конечно, желание граждан сохранить свое состояние

С начала 2017 года количество заключенных договоров в розничном сегменте страхования имущества выросло примерно на 30%, до 20 млн, сообщает Всероссийский союз страховщиков (ВСС). Эти цифры также учитывают и залоговое страхование имущества, прежде всего — приобретаемой в кредит недвижимости.

Оживление на ипотечном рынке в последние годы способствует росту объемов страхования имущества. У многих крупных страховщиков, работающих в этом сегменте, доля страхования залоговых квартир в рамках ипотечных программ превышает 30%.

Конечно, рост в залоговом кредитовании граждан — не самый лучший повод для гордости страховщиков. Страхование приобретаемой в кредит квартиры — дело обязательное, тут не отвертеться. Однако появился спрос и со стороны владельце неипотечных квартир. В основном он связан с недорогими полисами с фиксированными условиями и лимитами возвращения, или так называемыми коробочными продуктами. В крупных городах спрос на такие предложения держится на уровне 30% ежегодно. Это постепенно меняет структуру рынка.

Страхование в пакете

Рост продаж коробочных продуктов провоцируют в том числе и посредники — в первую очередь, банки. На фоне снижения своей рентабельности они стараются увеличивать долю доходов от некредитного бизнеса, отсюда и интерес к активной продаже страховок. Так, по данным агентства «Эксперт РА», доля банковских продаж в общем объеме страхового рынка в прошлом году показала рекордный рост — на 7,3 п. п., до 28,1%. Бок о бок с ними работают ретейлеры, которым тоже нужна высокая маржа. Через банковские и ритейловые сети страховщики активно предлагают недорогие продукты по страхованию банковских карт, мобильной и бытовой техники и иного личного имущества.

Начинает приносить результаты и долгая работа страховых компаний с агентскими сетями по продвижению имущественного страхования. На фоне стагнирующего каско страховщики стараются продвинуть продукты, спрос на которые выше. Здесь на первый план выходят полисы страхования недвижимости.

Однако при общем увеличении количества проданных полисов, премии страховщиков не показывают аналогичной динамики. За первое полугодия 2017 года рынок страхования имущества граждан в целом по России вырос на 14,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средняя же премия на договор снизилась на 16% до 1600 рублей.

Очевидно, что граждане не хотят отказываться от страхования, но стараются оптимизировать эти расходы. Чтобы сократить бюджет, они чаще прибегают к сужению покрытия: от полного пакета рисков переходят на частичное страхование, обеспечивая защиту только от огня и/или воды, уменьшают количество страхуемых объектов. Например, если речь идет о загородном доме, то страхуется только основное здание, недорогие хозяйственные постройки исключаются из покрытия.

Культура безопасности

Как бы там ни было, рост страховок говорит о повышении общей страховой культуры населения. Сегодня в Москве и Санкт-Петербурге доля застрахованного жилья приближается уже к 30%. Понимая, что страховой полис доступен по цене и прост в приобретении, владельцы квартир и домов все чаще самостоятельно его покупают. А купив однажды, снова возвращаются к страховщику.

Пожары и другие стихийные бедствия тоже понемногу «воспитывают» граждан. Трагедия в Ижевске, где недавно от взрыва газа рухнула часть многоэтажного дома, вновь заставила думать о страховании не только собственников жилья, но и государство, которое на протяжении многих лет размышляет о необходимости обязательного страхования жилья от чрезвычайных ситуаций.

В корпоративном сегменте, к сожалению, продолжается обратная тенденция — здесь снижаются и премии, и количество заключенных договоров. Такая ситуация наблюдается на рынке уже не первый год. Добровольно сегодня защищают имущество в основном западные компании, либо очень крупные российские корпорации, имеющие многолетнюю практику страхования. Конкуренция за таких клиентов просто невероятная, и страховщикам приходится демпинговать и усложнять страховые программы.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 27 ноября 2017 > № 2403631 Александр Локтаев


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 22 ноября 2017 > № 2400834 Татьяна Ушкова

Жилье под вопросом. Подорожает ли ипотека из-за новых требований ЦБ

Татьяна Ушкова

член правления Абсолют Банка

ЦБ ужесточает требования к банкам, которые выдают ипотеку с низким первоначальным взносом. Как это отразится на рынке ипотечного кредитования и стоимости ипотеки?

Новость о том, что с 2018 года могут ужесточиться требования ЦБ к ипотеке с небольшим первоначальным взносом, будоражат финансовый рынок и клиентов банков. Возник вопрос, как нововведение регулятора отразится на доступности ипотеки и на положении лидеров ипотечного кредитования. Для начала обратимся к первоисточнику — проекту указания ЦБ «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 28 июня 2017 года № 180-И «Об обязательных нормативах банков». Из документа ясно следует, что регулятор планирует ввести повышенные коэффициенты риска по ипотеке с низким первоначальным взносом при расчете нормативов достаточности капитала.

Первые две категории, подпадающие под изменения, — это кредиты на покупку готового жилья и займы на покупку жилья в строящихся объектах по договорам долевого участия с первоначальным взносом менее 20%. По ним коэффициент риска планируется увеличить до 150% вне зависимости от суммы кредита. Третья категория — ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 10%, по которым коэффициент риска предполагается установить в размере 300%.

Напомним, что в настоящее время по кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20% действует коэффициент 100% при сумме кредита менее 50 млн рублей. А по кредитам с первоначальным взносом 10%, как и при кредите в размере более 50 млн рублей с первоначальным взносом 20%, коэффициент равен 150%.

В новых требования ЦБ важно то, что коснутся они только новых сделок по ипотечным кредитам, выданным после 1 января 2018 года. То есть по действующей ипотеке резервы досоздавать не придется, а значит, у банков не возникнет давления на капитал. А что же после «часа икс»? Изменив свои подходы к кредитованию, банки смогут избежать повышенных коэффициентов при расчете нормативов достаточности капитала.

Что изменится

Новые требования Центробанка к ипотеке пока находятся в стадии проекта. Если документ будет утверждён в нынешнем виде, то банки, скорее всего, довольно быстро скорректируют условия кредитования. Вряд ли кто-то из игроков рынка решится сохранить предложения с низким первоначальным взносом и тем самым увеличить ставку. По оценке большинства экспертов, более реалистичный сценарий — это повышение порога минимального первоначального взноса до 20%.

При этом, по нашим оценкам, не только для банков, которые давно работают в этом сегменте, но и для заемщиков такие изменения не станут критичными, несмотря на увеличение процентов в коэффициенте риска. Как показывает практика, большинство из тех, кто оформляют ипотеку, приходят в банк, когда накопят первоначальный взнос в размере больше 20%, то есть вписываются в новые параметры надежности, которые регламентирует регулятор. Это, впрочем, соответствует общей картине по ипотечным банкам из топ-10.

Стремление заемщиков вложить в покупку квартиры максимальный объем собственных средств вполне оправданно: чем больше первоначальный взнос — тем меньше сумма кредита, и, соответственно, меньше будет долговая нагрузка и размер итоговой переплаты по кредиту.

Кроме того, у некоторых игроков еще сохраняется дифференцированная процентная ставка по ипотеке, когда проценты по кредиту зависят от размера первоначального взноса и срока кредитования. Соответственно, при большем размере собственных средств клиент имеет возможность получить лучшие условия по кредиту.

Безусловно, есть определенное количество клиентов, которым придется на время отложить покупку квартиры, чтобы накопить не 15%, а 20% суммы на первоначальный взнос. Но это не та разница, которая вынудит большой пул заемщиков отказаться от идеи приобрести недвижимость.

Сейчас у большинства банков установлен размер минимального первоначального взноса по ипотечным программам на уровне 15% от стоимости приобретаемого объекта. При этом лидеры рынка ипотечного кредитования разделяют позицию Центробанка, что первоначальный взнос — важное подтверждение наличия у заемщика финансовой дисциплины и взвешенности его решения. Кроме того, благодаря тому, что сумма кредита меньше стоимости объекта, участники сделки защищены от снижения цен на рынке недвижимости: в случае необходимой реализации залога заемщик, скорее всего, сможет рассчитаться полностью по своим кредитным обязательствам.

Тем не менее тренд на снижение требований к первоначальному взносу на фоне возросшей конкуренции в этом сегменте никто не отменял. Некоторые банки делают спецпредложения с пониженным первоначальным взносом в рамках партнерских программ или для отдельных категорий заемщиков, например зарплатных клиентов. Недавно появились и предложения с нулевым первоначальным взносом — в основном от банков, которые пытаются быстро зайти в эту нишу и занять место под солнцем. По таким программам, как правило, устанавливается повышенная ставка, поэтому объем предоставленных по ним кредитов невелик. Подобные продукты часто выполняют преимущественно рекламную функцию — привлекают внимание клиента, а потому погоду на рынке не делают.

Прививка от риска

Высказывания о том, что требования к резервированию ужесточаются по причине надувания ипотечного пузыря, на наш взгляд, сильно преувеличены относительно существующей ситуации на рынке.

Сравнивать российский рынок с США, где такой пузырь в свое время лопнул, ошибочно. В России объем ипотечных кредитов к ВВП составляет около 6-8%, то есть на уровне развивающихся стран, да и объемы выдачи ипотеки не столь значительны— за год в этом сегменте насчитывается чуть более 1 млн заемщиков (не столь впечатляющая цифра для страны с населением 145 млн человек). В США доля ипотеки к ВВП составляет около 50%. Это несопоставимые показатели. Особо стоит отметить, что российский рынок сейчас отличается стабильными ценами на недвижимость, хорошим качеством ипотечного портфеля, а также высокими требованиями банков к заемщикам.

Учитывая нынешнее положение дел с ипотекой, регулятор, скорее всего, стремится сейчас «зафиксировать» позитивную картину и поэтому принимает превентивные меры для того, чтобы в дальнейшем не допустить ухудшения качества портфеля и высокого уровня закредитованности населения, о котором все чаще говорят эксперты. И в этих действиях есть понятная рынку логика, которая позволит ипотеке оставаться драйвером розничного рынка на ближайшие десять лет.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 22 ноября 2017 > № 2400834 Татьяна Ушкова


Китай > Недвижимость, строительство. Миграция, виза, туризм. Госбюджет, налоги, цены > carnegie.ru, 21 ноября 2017 > № 2394135 Александр Зотин

Призрачная урбанизация. Как один из драйверов роста стал головной болью Китая

Александр Зотин

Если раньше упор Китая на сверхбыструю урбанизацию и инфраструктурное строительство мог быть оправданным, то сейчас китайская политика развития городов деструктивна. Властям придется срочно решать проблемы адаптации переселенных в города крестьян, а также вопросы общественного недовольства из-за растущего неравенства между рабочими-мигрантами и коренными горожанами

Масштабы и темпы китайской урбанизации не имеют прецедентов в истории человечества. Если в 1980 году 18,6% населения КНР проживало в городах, то в 2016-м этот показатель составлял 56,8%. Для сравнения: в Индии уровень урбанизации с 1980 года вырос с 22,7% до 33,1% жителей.

По оценкам McKinsey Global Institute, при сохранении текущих трендов (что, впрочем, маловероятно) население городов в Китае достигнет миллиарда человек уже к 2030 году. Но если на ранних этапах экономического развития упор на сверхбыструю урбанизацию и инфраструктурное строительство в КНР был оправданным, то сейчас китайские методы развития городов становятся опасными сразу с нескольких точек зрения.

Китайский путь урбанизации

Несмотря на впечатляющую динамику роста городского населения в Китае, указанные уровни урбанизации обманчивы. Они достигаются не только и не столько за счет реального переселения деревенских жителей в города, сколько из-за особенностей китайской политики в области городского планирования и статистического учета.

Рабочие-мигранты из сельской местности, приезжающие в города на заработки, записываются в статистику как горожане, хотя не имеют городской прописки – хукоу. Фактически доля населения, имеющего городскую регистрацию, значительно меньше официального уровня урбанизации и составляет около 33%. Рабочие-мигранты, живущие в съемных коммуналках на окраине городов и имеющие сельскую прописку, составляют сейчас около 11% урбанизированного населения.

Высокий процент урбанизации достигается также за счет переквалификации сельских земель в городские. Сельские жители лишаются своих земельных наделов (часто принудительно) и расселяются на той же земле (хотя иногда бывает, что и в другой провинции) в многоэтажные дома. При этом они чаще всего сохраняют сельскую прописку. Такие переквалифицированные горожане составляют около 14,3% официального городского населения.

Так называемые новые горожане вряд ли похожи на горожан в западном понимании. Рабочие-мигранты, как правило, не имеют городской прописки и ущемлены в гражданских правах. Система прописки исключает их из сетей социального обеспечения, которыми пользуются городские жители: прежде всего это образование, здравоохранение, социальное страхование и пенсионное обеспечение.

Фактически жизнь значительной части этих людей мало чем отличается от жизни нелегальных мигрантов в других странах. Например, мигранты не могут обучать своих детей в городских школах и вынуждены оставлять их в деревне под опекой родственников. По оценке гонконгской организации China Labour Bulletin, только в 2010 году 61 млн детей вынуждены были оставаться в сельской местности, месяцами, а иногда и годами не видя своих родителей.

В последние 20 лет власти постепенно смягчали систему хукоу, но большинство изменений имеют косметический характер. Интеграция рабочих-мигрантов в систему городского социального обеспечения идет медленно. А средняя зарплата сельских мигрантов в разы ниже зарплат других городских жителей – 2,5–3 тысячи юаней против 7–10 тысяч.

Город как спекулятивный актив

Появление сельских трудовых мигрантов в городах, как отмечает глава консалтинговой компании J Capital Энн Стивенсон-Янг в книге «China Аlone», отражает не только реальный переезд крестьян в поисках лучшей доли, но и во многом фиктивный процесс переоформления сельских земель в городские. Это явление – продукт существующей в Китае налоговой системы.

До 2015 года региональным властям КНР было запрещено привлекать займы или выпускать местные облигации для покрытия дефицита бюджета, а собранные налоги в основном доставались центральным властям. Для финансирования бюджета использовались региональные компании LGFV (Local Government Financing Vehicles). Через них муниципалитеты продавали или закладывали землю, основной ресурс пополнения бюджета. Земля продавалась под застройку и инфраструктурные проекты аффилированным с региональными властями девелоперам, которые с легкостью получали кредиты на свои проекты в провинциальных отделениях госбанков. В итоге все участники схемы оказывались заинтересованными в бесконтрольной застройке и росте цен на землю и недвижимость.

Схема такой искусственной урбанизации выглядит следующим образом. В небольшом городе с населением 100–200 тысяч жителей девелопер закладывает банку изначально сельскохозяйственную землю, полученную от региональных властей. Заем используется на строительство и уплату денежной компенсации нескольким тысячам крестьян (что частично субсидируется государством). Последних снимают с обрабатываемой ими земли и переселяют в квартиры в многоэтажных новостройках. Новые «горожане» оплачивают квартиры из компенсационных платежей, надеясь получить работу в управлении ЖКХ в новых домах, а также жить на рентный доход от новых квартир и магазинов, и так далее.

После переселения крестьян девелопер показывает банку, что первый этап проекта исключительно успешен, полностью раскуплен и заселен. Для возврата денег региональным властям и получения прибыли для себя девелопер приступает ко второму этапу схемы – убеждает банк дать ему кредит под куда более масштабную застройку, рассчитанную на десятки или даже сотни тысяч жителей. Обоснование – дома для отдыха для жителей из крупных городов, туризма, внутренний спрос и прочее.

Схема действует с разными вариациями по всему Китаю. Например, в городе Ордосе во Внутренней Монголии девелоперы предлагали местным скотоводам в качестве новой занятости стать рантье, предоставляя им сразу по нескольку квартир (в итоге средний уровень владения в Ордосе, как пишет Стивенсон-Янг, составил 10 квартир на семью). Сдавать их, однако, оказалось некому.

В итоге бесконтрольная урбанизация и инвестиционный бум последних лет породили в Китае феномен городов-призраков, которые полностью отстроены, но не имеют жителей. Точных данных по пустующим городам нет, но существуют приблизительные оценки – 49 млн пустующих квартир по состоянию на 2013 год. На данный момент, возможно, эта цифра удвоилась. Доля пустующих жилых площадей в Китае значительно выше, чем в других странах: этот показатель достигает 22,4% против, например, 9,4% в Европе.

Город без границ

Подобная стратегия поглощения сельских земель городом приводит к бесконтрольному росту размера городов. Самый масштабный пример – город центрального подчинения Чунцин в провинции Сычуань. Чунцин сейчас самый большой мегаполис в Китае и мире, который наряду с Пекином, Шанхаем и Тяньцзинем входит в список городов центрального подчинения и имеет статус отдельной провинции.

Поглощение городом окружающей сельской местности происходило в несколько этапов в 2000–2010-е годы. Изначально существовал один большой город – собственно Чунцин. Его окружали несколько городов поменьше и сельские поселения, разбросанные на территории, приблизительно равной по площади современной Австрии. В девяти центральных районах Чунцина жило 14 млн человек, за пределами городской границы – еще около 20 млн. К 2015 году часть сельских жителей была урбанизирована по описанной выше схеме, коэффициент урбанизации в регионе достиг 50%, к 2020 году планируется довести его до 70%.

Чунцин сложно назвать городом в классическом понимании: пределами города в урбанистической литературе принято считать единый рынок труда на одном пространстве. Чунцин (то же самое относится и к Пекину) – это уже не единый город, а целая агломерация, формально слившаяся воедино, но имеющая раздельные рынки труда (более ранний японский пример – Токио-Йокогама).

Экологические и социальные издержки подобного расширения городов при уничтожении сельскохозяйственных земель и природного пространства давно очевидны, но не оказывают особого влияния на темпы урбанизации. Совместное исследование Asian Development Bank и университета Цинхуа отмечает, что лишь 1% из пятисот крупнейших китайских городов соответствует критериям качества воздуха ВОЗ.

Дополнительное негативное влияние на экологию оказывает зависимость КНР от угольной энергетики. В некоторых китайских городах, включая Чунцин, наблюдаются исключительно высокие уровни заболеваемости астмой и другими респираторными заболеваниями.

Деструктивная урбанизация

В итоге китайская модель урбанизации представляет собой инвестиционный проект городских властей, девелоперов и банков, для которых интересы горожан и жителей сельской местности по меньшей мере вторичны. Если на ранних этапах экономического развития упор на сверхбыструю урбанизацию и инфраструктурное строительство мог быть оправданным, то сейчас китайская политика развития городов деструктивна. Властям придется срочно решать проблемы адаптации переселенных в города крестьян, а также вопросы общественного недовольства из-за растущего неравенства между рабочими-мигрантами из сельской местности и коренными горожанами.

Также процесс урбанизации в КНР тесно связан с проблемами пузырей на рынке недвижимости и с ростом долга региональных властей за счет избыточного финансирования инфраструктурных проектов. Часто бесконтрольная погоня местных администраций за ростом уровня урбанизации на деле была чревата разрушением сельскохозяйственной базы и огромными экологическими издержками.

Все эти проблемы неизбежно должны оказаться в фокусе структурных экономических реформ, которые Пекин планирует проводить в следующем политическом цикле, начавшемся после октябрьского XIX съезда партии. Вопрос в том, есть ли у руководства КНР политическая воля решать наболевшие внутренние проблемы, или же власти предпочтут заливать проблемы деньгами и ждать, что они рассосутся сами собой.

Китай > Недвижимость, строительство. Миграция, виза, туризм. Госбюджет, налоги, цены > carnegie.ru, 21 ноября 2017 > № 2394135 Александр Зотин


Россия > Нефть, газ, уголь. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 7 ноября 2017 > № 2379769 Алексей Миллер

Встреча Дмитрия Медведева с председателем правления ПАО «Газпром» Алексеем Миллером.

Глава компании доложил Председателю Правительства о работе, проведённой «Газпромом» при подготовке к текущему отопительному сезону, а также о ходе реализации программы газификации регионов.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Алексей Борисович, очевидно, что погода на большей части территории Российской Федерации стала зимней. Как идёт подготовка и, по сути, начало зимнего сезона по линии «Газпрома»?

А.Миллер: Уважаемый Дмитрий Анатольевич, «Газпром» провёл 12 планово-предупредительных ремонтов. В настоящее время мы провели дефектоскопию 17,4 тыс. км магистральных газопроводов, 630 км из них отремонтировали. В подземные хранилища Российской Федерации закачано 72 млрд 184 млн кубометров газа. В настоящее время мы обеспечиваем потенциальный максимальный суточный отбор – 805,3 млн кубометров газа в сутки. Это является историческим рекордом.

«Газпром» традиционно имеет запасы в своих добычных мощностях. В годовом исчислении это более 100 млрд кубометров газа. Всё это позволяет нам с уверенностью говорить о том, что «Газпром» обеспечит надёжное газоснабжение потребителей Российской Федерации, потребителей за рубежом в предстоящий осенне-зимний период.

Д.Медведев: Хорошо, потому что общая готовность «Газпрома» – это в значительной степени готовность всей страны к зиме, к прохождению того, что на газпромовском языке принято называть осенне-зимним максимумом. А страна у нас действительно в этом смысле очень сложная.

Есть ещё одна крупная программа, которой «Газпром» занимается последние 12 лет, с 2005 года (я ещё помню по совету директоров «Газпрома»). Как обстоят дела с программой газификации? Это одна из наиболее резонансных и известных социальных и в то же время производственных программ «Газпрома».

А.Миллер: В 2017 году «Газпром» реализует программу газификации в 68 регионах страны. В этом году будет построено 1700 км газопроводов в рамках программы газификации. Объём финансирования программы в 2017 году составляет 29,5 млрд рублей. Будет введено в строй 160 котельных, газифицировано почти 76 тыс. домовладений, и газом будет обеспечено более 200 населённых пунктов. Это позволит к 1 января 2018 года выйти на средний уровень газификации по Российской Федерации – 68,1%.

Д.Медведев: С какой цифры мы начинали?

А.Миллер: В 2005 году мы начинали с цифры 54% – в целом по стране, 60% – город и 34% – село. На 1 января у нас на селе будет 58,3%, в городах и посёлках городского типа – 71,1%.

В рамках программы газификации Правительством, руководством страны ставилась задача обеспечить ускоренные темпы газификации на селе. Мы видим, что за эти годы рост газификации на селе почти в два раза выше, чем рост газификации в городах и посёлках городского типа.

Что касается программы 2018 года, мы планируем увеличить объёмы финансирования больше, чем в 2017 году, хотя прекрасно понимаем, что темпы программы газификации зависят в очень большой степени от регионов, от возможности обеспечить подключение потребителей и строительство внутрипоселковых сетей. Но в любом случае мы видим, что темпы роста газификации в стране устойчивые. И с учётом того, что удаётся всё-таки тенденцию по исполнению обязательств в рамках программы и синхронизации со стороны регионов каждый год улучшать, думаю, показатели в 2018 году будут ещё лучше, чем в 2017-м.

Д.Медведев: Это очень важно, особенно для села (мы с Вами неоднократно об этом говорили), потому что на селе это просто другой уровень комфорта. В городе всё-таки возможностей больше. Конечно, город тоже очень важное место для проведения программы газификации, но там ситуация несколько лучше изначально была.

Вы упомянули регионы. Мы несколько раз с Вами специально проводили совещание с участием регионов, что называется, с разбором полётов, потому что это действительно изначально задумывалось как совместная ответственность – с одной стороны, «Газпрома» как крупнейшей нашей компании, которая занимается газом, а с другой стороны, региональных властей (я имею в виду сети низкого давления и внутрипоселковую, внутригородскую разводку сетей). Думаю, что через некоторое время мы ещё раз соберём регионы для того, чтобы простимулировать выполнение этой программы, которого очень ждут граждане нашей страны.

А.Миллер: Это будет, Дмитрий Анатольевич, абсолютно актуально с учётом темпов роста потребления населением. За первые 10 месяцев этого года по сравнению с 10 месяцами 2016 года рост потребления в Российской Федерации составил 6,7%. Это в первую очередь население и базовые отрасли промышленности: электроэнергетика, агрохимия, металлургия. Но здесь хотелось бы отметить именно рост потребления населением. Конечно, такой разговор с регионами будет очень актуален.

В целом с учётом роста потребления в Российской Федерации и роста потребления нашими зарубежными потребителями мы идём с объёмом роста (за аналогичный период 2017 года к 2016 году) в добыче 56,4 млрд куб. м газа. Это на 17,2% больше, чем в 2016 году. Без сомнения, это значительный рост. Поэтому совещание с регионами с учётом роста потребления газа населением будет очень актуально.

Д.Медведев: Хорошо. Давайте так и сделаем.

Россия > Нефть, газ, уголь. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 7 ноября 2017 > № 2379769 Алексей Миллер


Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 7 ноября 2017 > № 2377063 Михаил Мень

Михаил Мень: рано или поздно нам придется уйти от долевого строительства
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства обсудил с Business FM тему обманутых дольщиков, систему страхования и то, почему она не сработала. С ним беседовал главный редактор Business FM Илья Копелевич.

У нас есть одна главная тема, несколько тоже очень важных, но мы будем говорить о них чуть позже. Главная тема — это проблема дольщиков. Я начну с цифр. Сколько сейчас обманутых дольщиков в России, можно ли такую цифру привести?

Михаил Мень: Буквально два месяца назад правительство поставило субъектам Российской Федерации и регионам задачу: составить планы-графики, или, как мы их называем, дорожные карты, в которых нужно четко отразить количество проблемных объектов и планы поэтапного решения по их достройке. На сегодняшний день регионы подали эти дорожные карты: 830 проблемных объектов у нас сегодня в стране. В этих 830 объектах порядка 86 тысяч договоров долевого участия.

В среднем по сто квартир в каждом доме.

Михаил Мень: Да, на объект. Но надо иметь в виду, что объект — это необязательно один дом, потому что объект — это разрешение на строительство, то есть это может быть и два, и три дома. Но мы отталкиваемся от объекта, так проще. Если говорить о реестре обманутых дольщиков, он сдвоенный, там есть и региональная составляющая, и федеральная. Он носит заявительный характер — заявления подали порядка 36 тысяч человек, но это абсолютно не означает, что оставшихся 50 тысяч нет на свете и регионам не нужно решать эту проблему.

Ведь это только владельцы квартир, за которыми стоят семьи. То есть эту цифру, если говорить о людях, нужно умножать на два, три, четыре.

Михаил Мень: Конечно.

В любом случае мы говорим о более чем 100 тысячах человек, которые оказались в очень сложной ситуации. У нас был сюжет на эту тему, про недостроенный ЖК «Царицыно». Естественно, когда все это происходит, люди говорят: «Где посадки?», и сверху требуют, чтобы органы работали, сажали, арестовывали. В данном случае владелец сидит, точнее «лежит». Судя по тому, что история долгая и он никуда не бежал — так внешне выглядит, что бежать-то не собирался, как мы знаем, в данном конкретном случае именно после его посадки даже и офис закрылся, и все вообще замерло на три месяца. Посадка владельца объекта ускоряет или замедляет процесс? Решает ли проблему вообще?

Михаил Мень: Я хочу сказать, что это не совсем наша компетенция — посадки. Но если посмотреть на реальную картину, то страховые компании (я напомню, что с 2014 года любой договор долевого участия должен быть застрахован, а с октября 2017-го страхование ушло от страховых компаний, теперь работает единый государственный компенсационный фонд) — любое возбуждение дела дает возможность страховым компаниям на основании действующего законодательства признать это форс-мажорными обстоятельствами и не выплачивать (деньги) по своим страховым обязательствам. И вот эта проблема действительно серьезная, и в каких-то случаях правоохранительные органы принимают соответствующие решения. Но в данном конкретном случае я глубоко не погружался в эту тему...

Будем говорить в общем, как о неких типовых ситуациях.

Михаил Мень: Да. Это все-таки зона ответственности региональных властей, если говорить о конкретных случаях, потому что я хочу подчеркнуть, что, когда региональные власти выдают разрешение на строительство, когда землю выделяют, они правительство РФ в лице Минстроя не спрашивают, не задают вопрос о том, кому это делать. И я хотел бы сказать, этот случай говорит о том, что это не всегда срабатывает. С другой стороны, мы видим случай группы компаний «СУ-155», когда могли пострадать порядка 30 тысяч человек в 14 регионах страны. Опираясь именно на то, что владельцы были на месте, они сотрудничали с теми, кто принимал соответствующие решения, и сегодня объекты СУ-155 при участии государственного банка, за счет потенциальных возвратов средств через активы, которые будут проданы, группы компаний «СУ-155», за счет земельного банка СУ-155, в котором будет потом вестись девелоперская деятельность, эти средства будут возвращаться государственному банку. Но сегодня достройка идет, и до конца следующего года все эти проблемные объекты, в которых должны получить квартиры 30 тысяч человек, будут достроены. Здесь как раз положительный пример, когда собственники согласны на все, согласны отдать все активы, и это работает. Вот в случае с «Царицыно», во всяком случае со слов адвоката, когда тоже готовы владельцы отдать все активы, которые можно потом задействовать в решении механизмов по достройке этих объектов, конечно, здесь нужно рассматривать по аналогичной схеме.

Я сейчас постараюсь зафиксировать одну важную позицию, чтобы люди тоже понимали. Если возбуждено уголовное дело и владелец того объекта, у которого они являются дольщиками, ждут квартиру, как только он арестован и посажен, с этого момента страховая компания имеет все основания больше никому ничего не платить.

Михаил Мень: Совершенно верно.

Это важный момент.Это было результатом давления правоохранительных органов или доброй воли?

Михаил Мень: Конечно, это была большая работа — и вместе с правоохранительными органами, и разъясняли… Важно очень, что владельцы пошли навстречу, понимая ситуацию, и в итоге это движется к завершению, достройка этих проблемных объектов — это как раз случай достаточно позитивный.

Почему вообще в течение последнего года эта тема вновь стала общенациональной, какова главная причина?

Михаил Мень: Одна из причин — это турбулентность экономики 2014-2015 годов, как раз именно сегодня мы начинаем вводить в эксплуатацию те жилые дома, которые как раз получали разрешение на строительство в 2015-м, и были серьезные финансовые проблемы у ряда компаний в целом по стране. Это один из факторов, который носит объективный характер.

А если расшифровать, объективно это связано с тем, что просто жилье плохо продается?

Михаил Мень: Безусловно, и покупательная способность стала ниже. С другой стороны, получилось так, что не совсем рассчитали свои возможности некоторые застройщики. Банки практически перестали кредитовать застройщиков, считая, что строительство жилья — очень рискованный бизнес. Отчасти с ними можно согласиться, с нашими банкирами. И в основном все-таки это неправильный расчет экономической модели. Многие рассчитывали, что экономика будет дальше идти вверх. Кто-то приобретал непрофильные активы, полупрофильные, как та же группа компаний «СУ-155», которая приобретала массу промышленных предприятий, косвенно связанных со строительством, но это совершенно разные виды деятельности, разные виды бизнеса. И еще важный фактор, почему мы обратились к этой проблеме более серьезно сейчас: страхование, которое было введено с 1 января 2014 года, себя не оправдало.

Я эту тему сейчас отдельно выделю, потому что многие в том числе стали дольщиками. Был принят 214-й федеральный закон, над ним долго работали, его долго разъясняли, и считалось, что у нас появился механизм, который с вероятностью 90% как минимум защищает дольщика даже в самой непредвиденной ситуации, был введен механизм страхования. Сейчас мы видим, что он не сработал. Так ли это и почему?

Михаил Мень: Я цифры общие приведу. У нас сегодня в различной стадии строительства застраховано 122 млн квадратных метров жилья. И сегодня мы определенные риски видим относительно того, что это застрахованное жилье, там могут возникнуть проблемы, и мы, к сожалению, понимаем, что страховые компании, мягко скажем, не всегда выполняют свои обязательства.

Важная на этом фоне цифра. Страховые случаи, 122 млн квадратных метров — это (должна быть) огромная сумма денег.

Михаил Мень: Я как раз иду к этим цифрам. У нас страховых премий страховые компании за это время получили без малого 39 млрд рублей. А страховых случаев в этом году… раньше их не было, потому что вы понимаете — двухгодичный период строительного процесса вообще, на 50 млн рублей. То есть это на 20 квартир, условно говоря, всего 50 млн рублей. И, конечно, это вызывает беспокойство. К счастью, сейчас уже совместно наши коллеги из Минфина вместе с Центральным банком готовят законопроект о санации страховых компаний.

Что такое 50 млн рублей — это примерно десять средних квартир в Москве на фоне 86 тысяч, как мы знаем на данный момент, дольщиков, которые квартиры не получили, конечно, не только московских, но, с одной стороны, мы имеем 10 всего квартир и цифру 86 тысяч. Мне кажется, на этой разнице необходимо прямо сейчас сосредоточиться. Все-таки как такое может быть?

Михаил Мень: Именно из-за этого, из-за того, что страхование не сработало, это уже факт на сегодняшний день, было принято решение, и оно утверждено на самом высоком уровне, на уровне президента страны, о создании государственного компенсационного фонда, который заменит собой страховые компании.

А страховщики куда дели эти деньги? Этот вопрос не возникает? Вы назвали сумму сейчас 39 млрд рублей, из которых 50 млн всего возвращено.

Михаил Мень: Чтобы четко понимать: 122 млн квадратных метров, и сегодня ответственность вообще на триллионы рублей, но страховых премий получили 39 млрд рублей. И сейчас важная задача, чтобы в случае каких-то проблем у тех застройщиков, которые входят в эти 122 млн, страховые компании случайно не обанкротились, как это произошло с рядом страховых компаний, которые, например, страховали ту же группу компаний «СУ-155». Там тоже то, что строилось в 2014 году, все было застраховано, и страховые компании обанкротились вместе с самим застройщиком.

Они были аффилированы с ним?

Михаил Мень: Мы можем только предполагать и рассуждать, но что произошло, то произошло. Поэтому сегодня необходим механизм санации страховых компаний в случае таких форс-мажорных обстоятельств. И сегодня, еще раз повторю, наши коллеги из Минфина и Центробанка такой законодательной инициативой озабочены и начинают ее реализацию.

Хотя, мне кажется, цифры эти настолько красноречивы, что именно о них как о главном корне всех проблем и должны говорить сейчас с утра до вечера, потому что расхождение колоссально. Я понимаю, что эти 39 млрд не только на то, что уже есть, там есть еще то, что может быть. Сейчас принимается 218-й закон, то есть вы решили, что механизм страхования не работает вообще и впредь на него полагаться нельзя? Что это не какой-то конкретный сбой, который произошел в эти годы, но с которым можно справиться в дальнейшем, если отстроить работу страховых компаний?

Михаил Мень: К сожалению, да, и принято было такое решение. Мы посмотрели международный опыт, подобного рода компенсационные фонды в ряде государств работают, в том же Казахстане например. И на определенный период, исторический период, безусловно, это другой уровень защищенности наших людей, которые участвуют в долевом строительстве. Рано или поздно, хочу важное сделать заявление, мы все равно должны будем от долевого строительства уходить. Вы знаете, что на последнем совещании президент страны поставил задачу уже план-график делать вместе с Центробанком, это самый главный участник здесь. Просто чтобы понимали, как можно заместить эти инвестиции людей, которые сегодня находятся у нас в отрасли. Сегодня люди проинвестировали в среднем порядка 3,5 трлн рублей, это те средства, которые пришли в отрасль от людей именно через принципы долевого строительства. И нам банковская система страны должна ответить, за сколько по времени, за какую стоимость и по какой цене денег они заместят эти 3,5 трлн рублей и, вообще, по силам ли банковской системе заместить такой объем и в какой период — до 2012-го, до 2022 года. Мы должны это четко посчитать, поэтому рано или поздно мы должны переходить к цивилизованному отношению, когда строители финансируются не людьми, а банками — проектное финансирование. И дальше уже люди спокойно покупают жилье, в первую очередь готовое жилье, и банковское сопровождение всего процесса стройки гарантирует спокойствие наших граждан. Но это перспектива.

Я думаю, что многие сейчас внутренне задают себе вопрос: допустим, если это произойдет, у нас не будет обманутых дольщиков, с одной стороны, но у нас не будет возможности и сравнительно дешево купить квартиру, которая, можно надеяться, будет достроена. Кстати, какой-то период времени этот механизм работал и значительных сбоев не было.

Михаил Мень: У нас основные проблемы появились по результатам кризисных явлений 2008 года и потом 2014-2015 годов, то есть ранее таких сбоев не было, но сегодня общая «токсичность» отрасли долевого строительства порядка 7%, достаточно высокая. Мы это понимаем, и поэтому было принято решение идти на некую гарантию со стороны государства. Только в октябре заработал государственный компенсационный фонд. Он существует меньше месяца, но уже 54 застройщика из 24 субъектов РФ первые свои взносы в этот фонд внесли.

Это вместо страховки, вместо страхования непосредственно сами застройщики просто сразу сбрасываются и ни на что другое эти средства в других областях не используются?

Михаил Мень: Конечно. Мало того, я хочу подчеркнуть, что фонд сделан был в виде публичной правовой компании, поэтому так долго процедура шла, чтобы это был максимально открытый институт, чтобы его могла принять и Счетная палата, и любые другие контрольные органы. Это будет публичная прозрачная компания, которая будет заниматься только аккумулированием этих средств и в случае возникновения проблем будет либо что-то достраивать, если это высокая стадия готовности, либо компенсировать средства гражданам. Средний тариф сегодня такой же, как был у страховых компаний, — это 1,2% от стоимости договоров долевого участия.

А все-таки куда надо писать в первую очередь, кто и как должен решать эту проблему, если страховая компания не решила ее должным образом?

Михаил Мень: Регион полностью несет ответственность вместе со своими муниципальными образованиями за эти вопросы. Я имею право так говорить, потому что много лет проработал в непростом регионе, и, когда завершал работу и переезжал в Москву, не оставил ни одного обманутого дольщика. У меня в Ивановской области не было на тот период, в 2013 году, ни одного обманутого дольщика. По какой причине? По очень простой, потому что я лично следил за каждым объектом, за каждым домом, я знал каждого застройщика, занимался этой темой.

А страховую компанию знали или тогда еще не было 214-го закона?

Михаил Мень: Тогда он был, 214-й, но без страхования, тогда еще это даже не страховалось. Но при этом отсутствии страхования у меня не было ни одного дольщика, потому что я занимался (этим) точечно. А многие коллеги, прошу прощения за их критику, к сожалению, пускают это на самотек и не следят за тем, кому они выдают вообще заключения о соответствии. Вот это важный момент, и хочу на нем коротко остановиться: с 1 января текущего года выдается заключение о соответствии застройщика 214-му федеральному закону, теперь он будет 218-м, но мы по-старому его называем, то есть все требования к этому застройщику. И это вход на рынок, и дается возможность привлечения средств граждан. Это в некоем смысле лицензия.

Это опять важное слово, на котором я хочу отдельно, чтобы мы зафиксировали внимание сейчас, — лицензия.

Михаил Мень: Вы знаете, когда мы готовили доклад президенту страны, мы посмотрели, кто в субъектах РФ выдает эти заключения о соответствии. 24 субъекта неплохо справлялись, они привлекли к этому делу Стройнадзор, у них есть понимание, есть возможность выезжать на стройку. Дальше часть регионов доверили это своим региональным министерствам или департаментам по строительству, а часть доверили просто различным органам, которые никакой компетенции в этом плане не имеют. Например, вот этот надзор за долевым строительством совмещен с надзором там по выдаче лицензии на алкоголь, с черными, цветными металлами.

Все-таки главное слово здесь — «лицензия», я правильно понял?

Михаил Мень: Ну, в кавычках. «Лицензия» — это допуск, это заключение о соответствии требованиям закона о долевом строительстве, и сегодня по поручению премьер-министра и президента мы выстраиваем единую, одинаковую сетку, то есть будут либо отдельные органы, как это сделано в Москве, либо этим будут заниматься строительные надзоры, а мы будем методически помогать им, контролировать эту ситуацию.

Что будет происходить сейчас вот в тех случаях, где страховые компании разорились и не платят, где у девелопера просто нет денег на счетах и никакое его уголовное преследование эти деньги не вернет? Есть котлованы, есть недостроенные коробки. Вот в том случае с «Царицыно», который мы продемонстрировали, сейчас будет достраивать другая компания. У меня вопрос: за чей счет?

Михаил Мень: Универсального решения и универсального ответа на этот вопрос нет. И здесь каждый регион принимает самостоятельные решения. Что делает правительство России в этой ситуации? Мы помогаем земельными ресурсами. У нас есть механизмы, через Агентство ипотечного жилищного кредитования мы берем федеральную землю и выделяем регионам, чтобы они могли привлекать, заинтересовать потенциальных инвесторов, застройщиков для решения этой проблемы. Это первое. Дальше есть механизм, комиссионный механизм через наше министерство, что можно поменять застройщика, сохранив обязательства перед дольщиками. И, как правило, что делают регионы? Увеличивают ТЭПы (технико-экономические показатели), поднимают этажность, добавляют участки для следующего дома, чтобы заинтересовать нового застройщика и он мог решить проблемы старого застройщика.

Но для этого нужны еще и покупатели. Я понимаю, что дают новую землю или дают новую этажность, но все это будет работать только в том случае, если появятся еще одни новые дольщики, за счет которых сейчас возводят недостроенное.

Михаил Мень: Конечно, такие механизмы очень хорошо работают в тех субъектах, где есть хороший спрос. Та же Москва, Московская область — там так решать вопрос можно. Дальше власти на себя берут часть обязательств, которые брал застройщик, имеется в виду инфраструктура — социальная, инженерная, внутриквартальная дорожная.

Это уже за счет бюджета?

Михаил Мень: Да, в таких случаях привлекается бюджет. Но есть и субъекты, где включаются и механизмы прямой бюджетной поддержки. Вот в Самарской области: у меня был губернатор Дмитрий Азаров, который работал мэром до этого, то есть знает регион очень хорошо, и в Самаре как раз применяется такой метод. Еще раз повторю, универсального решения нет, но в этих дорожных картах, которые они нам прислали и которые в открытом доступе сегодня висят и люди их могут видеть, там должен быть прописан каждый дом. К сожалению, пока еще до конца коллеги наши каждый дом не прописали со сроками, но до конца года мы вместе с губернаторами эту работу завершим.

На фоне того, что проблема стала достаточно массовой, звучат такие предложения: давайте компенсировать, если один человек является дольщиком двух квартир, давайте по одной решим вопрос; другая тема — может быть, вернем деньги. Вот эти две опции тоже на столе или все-таки мы исходим из того, что обязательства должны быть выполнены ровно так, как они были взяты?

Михаил Мень: У нас было большое совещание с десятью губернаторами, в отрицательном смысле лидерами по этой проблеме. По экспертной оценке ряда руководителей регионов, порядка 30% это как раз те квартиры в домах, которые покупались с инвестиционными целями, когда там на одного человека или на группу родственников приобретается много квартир. Вычленить невозможно, потому что человек всегда докажет — эту квартиру он планировал взять себе.

Нет, просто «я решил разъехаться, поэтому у меня была одна большая, будет две маленькие».

Михаил Мень: Мы здесь не сможем отделить инвестиционщиков, людей, которые занимаются этим с точки зрения инвестиций, от тех людей, которые это делают для себя. Это первое и самое важное.

Значит, так не будут делать.

Михаил Мень: Нет, конечно, и решать будут вопрос по всем. На самом деле, эти 830 объектов, которые в этих дорожных картах прописаны, из них 140 объектов будет уже завершено до конца этого года, довольно неплохая цифра. 187 объектов будет завершено до конца следующего года. 276 объектов будет завершено с 2019-го по 2021 год. К сожалению, больше 200, по порядка 220 объектам пока наши коллеги в субъектах РФ не видят сроков, не понимают ни механизмов, ни сроков.

То есть четверть, больше четверти?

Михаил Мень: Четверть. И это, безусловно, в первую очередь вызывает раздражение у людей, потому что, собственно говоря, когда они видят перспективу, то они понимают, что под этой дорожной картой стоит подпись ответственного лица и это все реалистично.

Вы были у президента в понедельник, 30 октября. Вышла такая цитата: глава государства вам поручил, причем настойчиво, не считаясь иногда с полномочиями регионов, в них, как говорится, спускаться, потому что там «происходит бог знает что». О чем это? Это о долевом строительстве или о чем-то другом?

Михаил Мень: Это в целом о стройкомплексе. Дело в том, что главная проблема — выдача разрешений на строительство. Мы сейчас отрегулировали эту тему таким образом: выпущено шесть постановлений правительства, которые утвердили исчерпывающие перечни необходимых согласований для получения разрешений на строительство. Это и жилищное строительство, это и нежилые помещения, и подключения к различным сетям. И сегодня мы по поручению президента создали штаб, даже назвали мы его так, с участием Генеральной прокуратуры, с участием аппаратов полпредов президента в федеральных округах, чтобы отслеживать, как выполняется эта задача на муниципальном уровне. И первый срез мы получили уже, к сожалению, в очень многих муниципалитетах, завтра уже у нас будут цифры исчерпывающие. К сожалению, во многих муниципалитетах начинают придумывать еще определенные согласования для получения разрешения на строительство.

То есть это по поводу Doing business, это не по поводу, как с дольщиками, другая сторона медали?

Михаил Мень: Конечно. Мы с нашими коллегами из Москвы и Санкт-Петербурга действительно предприняли много усилий за эти четыре года, пока существует министерство, для сокращения и получения разрешений на строительство. Напомню, что мы были на 179-м месте по рейтингу Doing business, а сейчас — на 115-м.

Но все равно в этой отрасли мы гораздо ниже, чем (другие отрасли) в целом по стране.

Михаил Мень: Гораздо ниже, чем в целом другие отрасли, и ниже, чем многие развитые страны, поэтому работать еще предстоит очень серьезно.

А вы, замечу, при этом произнесли слово «лицензия», хоть и в кавычках. Все-таки как совместить эти две стороны медали, чтобы было просто, но при этом гарантированно надежно?

Михаил Мень: Вы знаете, в докладе президенту я тоже подчеркнул: сокращение согласований должно происходить очень осторожно. Вот по выдаче разрешений на строительство по жилищной сфере мы вообще, когда начинали, там было больше 200 согласований, сейчас, к концу года, мы выйдем на 103 согласования, но очень осторожно, потому что это безопасность здания и сооружения, самое главное — безопасность наших людей. Это серьезная, большая работа. Но самое главное, это как раз то, о чем говорил президент, то есть вот это регулирование, которое мы на уровне правительства сделали, чтобы оно реально дошло до низа и чтобы реально никто не придумывал никаких дополнительных согласований. Но вы понимаете, комфортность для бизнеса — это хорошо, но, с другой стороны, и безопасность зданий и сооружений, порядок — это тоже в нашей отрасли крайне важно.

Есть решение о том, чтобы теперь все мы, проживающие в домах, когда платим за энергию, за воду поставщикам ЖКХ, платили мимо управляющих компаний, напрямую энергосбытовым и распределяющим. Почему эта тема актуальна? Известно, что управляющие компании держали эти деньги и на них жили какое-то время. Не пропадет ли желание работать у них, не уйдет ли кто-то из бизнеса? Что, собственно, получит потребитель?

Михаил Мень: По нашим оценкам, порядка 30% управляющих компаний могут уйти с рынка, и мы это оцениваем, скорее, положительно, потому что это как раз те управляющие компании, которые зарабатывали не на управлении жильем, а на управлении деньгами, собранными с населения, с потребителей, и должны они (деньги) были по касанию просто идти, как в футболе, в одно касание, идти напрямую ресурсоснабжающим организациям. К сожалению, все это происходило таким образом, что накопилась задолженность порядка 250 млрд рублей между ресурсоснабжающими и управляющими компаниями.

В сухом остатке мы получим более качественные управляющие компании, которые будут жить не на этом.

Михаил Мень: Безусловно.

Илья Копелевич

Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 7 ноября 2017 > № 2377063 Михаил Мень


Россия. ДФО > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 3 ноября 2017 > № 2451568 Роман Синюков

Оплачивать налоги на землю для бизнеса будут обычные горожане — депутат Гордумы Хабаровска

Роман Синюков считает, что специалисты, разработавшие поправки к нашумевшему закону, не учли фундаментальных понятий

В Хабаровске не утихают возмущения предпринимательского сообщества по поводу принятия городской Думой новых поправок к положению о налогах на территории муниципального округа. С 1 января 2018 года ряд льгот по тарифной ставке на земельные участки, принадлежащие промышленникам, отменили. Вместо 0,3 % от кадастровой стоимости территории, бизнесменам теперь придется платить 1,5 процента. С учетом всех расходов, предпринимателям придется оплачивать немаленькие счета и принимать меры для компенсации этих трат. Самое очевидное решение — поднимать цены на свои товары и услуги, но это палка о двух концах, утверждают предприниматели. В беседе с корр. ИА AmurMedia свою точку зрения озвучил депутат Хабаровской городской Думы по избирательному округу № 2, член комитета по городскому хозяйству, генеральный директор ООО "Баджальский лесопромышленный комплекс" Роман Синюков.

— Роман Олегович, на стадии принятия поправок к Положению о налогах на территории городского округа Хабаровск вы высказали ряд замечаний.

— Я голосовал против, потому что данный вопрос был мало изучен. Дали катастрофически мало времени на ознакомление с проектом. Меня не ставили в известность о принятии законопроекта, на бюджетном комитете он прошел на ура. Но в этом комитете я не увидел профильных специалистов, экономистов — разве что Мшвилдадзе (Александр Регинович Мшвилдадзе, член комитета по бюджету, финансам и экономическому развитию Хабаровской городской Думы, депутат по избирательному округу № 26 — прим. ред.) мог понять. Было всего семь человек — не знаю, был ли Мшвилдадзе на этом комитете в тот момент, когда принимали данное решение.

Если и были общественные слушания, о них я тоже ничего не слышал. Стоило мне и моему коллеге об этом узнать, начались активные совещания. Кому это нужно было — так оперативно закрыть этот вопрос? Пока непонятно. Поэтому само прохождение данного проекта без разъяснений, почему это нужно именно сейчас и кого затрагивает, без экономического анализа — это для меня было удивительно.

Президент в своем послании — еще в 2014 году! — дал всем четкое указание, как нам жить, каковы наши цели и задачи. В отношении налогового вопроса он четко сформулировал: "Предприниматели справедливо говорят о необходимости стабильного законодательства и предсказуемых правил, включая налоги, и я полностью с этим согласен. Предлагаю на ближайшие четыре года зафиксировать условия и к этому вопросу больше не возвращаться, не менять". Какие еще могут быть вопросы по изменению налогов?

— Практически все предприниматели, которые высказались против нового закона, аргументировали свое мнение предстоящим банкротством. Это действительно неизбежно?

— Это спорный вопрос. В принципе, я могу предположить, что нужно делать, чтобы этого не произошло. Но не у всех предпринимателей это сработает. Вот у вас возле дома стоят два ларька, в них булка хлеба стоит 21 рубль. Товар абсолютно одинаковый, и вы с одинаковой вероятностью купите либо там, либо тут. Как только у одного продавца из-за повышенных налогов цена поднимется до 22 рублей, вероятность покупки станет меньше. Даже небольшое поднятие стоимости для него может означать, что хлеб брать не будут. То есть, предприниматель вскоре будет банкротом. И это не в два раза дороже, а на чуть-чуть, но последствия будут кардинальными.

Я не говорю, что налог не надо повышать. Какая-то динамика должна быть, безусловно. Я могу рассказать, как я это вижу. Рисуем график: земельный налог должен расти плавно по годам. А самое главное, я должен знать ориентировочно, какая ставка налога будет в 2020, в 2030 году. Она должно быть предсказуемой. Например, я строю здание, я хочу его эксплуатировать лет 50. При этом я должен понимать, при каких экономических условиях я должен его эксплуатировать, какие правила будет закладывать государство.

Земля — это фундамент всей экономики

— Конкретизируйте, о каких правилах идет речь в данном случае?

— Например, правила формирования кадастровой стоимости земельного участка. Они сейчас совершенно безумные. А мы с 2001 года работаем с землей на законных основаниях — с тех пор, как в России появился Земельный кодекс. У меня даже газета сохранилась с публикацией об этом — 30 октября 2001 года увидел свет Земельный кодекс Российской Федерации. Я понимаю, насколько фундаментальные понятия в нем заложены, насколько это важно.

Наша планета называется Земля. Мы же не называем ее "Вода". Выходим в поле и стоим на земле, мы не говорим: "Я стою на черноземе". Земля — это самое важное, она от денег не зависит, ее ни больше, не меньше не становится. Это стабильность. Поэтому человек без земли не может. Мы при коммунизме наблюдали, как разрушили земельное право, отобрали все – территория стала общей и ничейной. Земля — это фундамент всей экономики. Все, что мы пытаемся с ней сделать, должно происходить крайне осторожно. У человечества отберем землю, куда ему? В Космос? У нас на Руси соседи друг друга убивали за межу. Долги друг другу прощали, жен прощали — межу не прощали. Поэтому надо очень внимательно ко всему относиться, надо объяснять, почему то или иное действие происходит. Если мы не объясним, это очень странная позиция.

— А что не так с кадастровой стоимостью земли?

— А это вообще очень интересный вопрос. Недавно вице-мэр озвучивал, что надо заняться кадастровой стоимостью. И мне интересно: кто же раньше мешал-то? В 2014 году Красноярский институт по заказу краевого правительства выиграл тендер, провели кадастровую оценку. В Хабаровске вся земля стала стоить примерно 2,5 тысячи рублей за квадратный метр, с колебаниями туда-сюда примерно в 10 процентов. Я тогда бы стал мультимиллионером, если бы у меня купили всю мою землю — настолько эта стоимость была нереальная.

В Хабаровске земля оценивается так же, как в Сочи — можно по кадастровой карте посмотреть, и это я говорю про 2014 год! А почему в Сочи и Хабаровске земля имеет одинаковую стоимость кадастровую? Потому что мы находимся на широте Сочи. Это вот такое экономическое обоснование у нас, другого нет. Мы все показатели должны игнорировать, ориентируемся только на географическую широту.

Есть еще один интересный факт. Мой товарищ в Майами купил земельный участок — четыре гектара, огромный участок за 1 миллион долларов, в рассрочку на 50 лет, без первоначального взноса, 1 процент годовых. Если пересчитать, то у него ежемесячный платеж выходит в несколько тысяч долларов. У меня в это же время в Хабаровске четыре гектара стоили в три раза дороже. Сопоставляем: центр Майами и Хабаровск. Вопрос: почему в Хабаровске земля втрое дороже? Ответ: Хабаровск находится от Москвы на расстоянии девяти тысяч километров, а Майами — 18 тысяч километров. От Садового кольца Америка дальше, потому там и земля дешевле. И таких удивительных вещей в плане формирования кадастровой стоимости очень много. Но самое сложное, что налог на нее я должен заплатить независимо от того, получил я в этом году прибыль или нет.

— То есть, корень проблемы в земельном законодательстве?

— Земельные законы — это вообще странная вещь. За участки, на которых стоят коттеджи, собственники платят. Там, где есть частные дома — тоже. При этом за участок под многоквартирным домом, где много жителей, земельный налог не платится. В 2014 году принято это распоряжение. Я понимаю, почему это было сделано — это вполне созвучно с тем, что говорил президент России, ведь у нас тогда был кризис. Была социальная напряженность, ее надо было снимать, и Путин шел всеми путями, чтобы ее убрать. Но это идет вразрез с Земельным Кодексом.

А сколько можно привести отрицательных примеров в ситуациях, где фигурирует кадастровая стоимость земли… К примеру, есть частный сектор, и мы его не расселить не можем, если собираемся на этой земле что-то делать. Но мы обязаны расселять. А если у человека частный дом на этой территории, съезжать он не собирается — мы его выгнать не можем. Он за свой клочок земли уцепился — и все, нет экономического механизма, чтобы он тронулся с места. Во всем мире он есть, а у нас нет.

Если чего-то нет, это кому-то выгодно

— А как, на ваш взгляд, должны работать эти нормативы?

— Есть простое правило: в центре города земля должна стоить дороже. Кадастровая стоимость участка должна быть примерно равна его рыночной стоимости. В этом плане можно посмотреть, как эта система в Америке действует, когда считают налог на недвижимость. К примеру, последнюю квартиру в доме продали за 5 миллионов, значит, квартира в этом доме стоит 5 миллионов, налог на имущество будет с этой суммы. Потом продали за 3 миллиона, значит, три миллиона. И так ставка меняется в зависимости от рыночной стоимости. Это открытая цена, там никто не покупает "серую" квартиру, потому что ее приобретают в кредит, все официально оформляется. У нас, когда с кадастровой стоимостью возникает непонятная ситуация, должны быть критерии для решения.

Вообще, кадастровая стоимость земли, в отличие от налога, должна быть стимулирующим инструментом. К примеру, к территории, где мое производство расположено, сейчас можно проехать по хорошей дороге. Я за нее судился пять лет с администрацией города. Мэрия эту дорогу делать не собиралась — у бюджета были другие задачи, дорога городу не принадлежала, много чего мне в суде говорили. Я просил продать мне эту дорогу — она мне нужна, я сам ее сделаю, все затраты положу на расходы моего предприятия, возмещу НДС и уменьшу налог на прибыль. Администрация отказалась, но по закону должна была ее сделать.

Если было бы простое правило, по которому мэрия построила асфальтовую дорогу автоматически, кадастровая цена выросла и город получил прибыль — чиновники сами были бы заинтересованы в этом. Проложить хорошую дорогу, установить освещение, пустить автобусы, как можно больше наворотить, чтобы получать больше денег — настолько очевидные вещи для всех. А почему этого нет? В мэрии ведь у нас умные люди сидят. Если чего-то нет, то это кому-то интересно — очевидный вывод.

Если по нормальным правилам все это делать, то в центре города собственники должны платить значительно большую сумму земельного налога. Участок становится дороже, если рядом находится столько-то домов многоквартирных. Выше инфраструктурная насыщенность, больше проходимость граждан, больше доходов, и цена больше. Это логично. Но такой закон не принимается. А в итоге любой рост налогов, какое бы оно не было, ложится на конечного гражданина.

— Но, как вы уже упомянули, в 2014 году многоквартирные дома освобождены от земельного налога?

— Да, и я считаю это решение неразумным, потому что земельный налог должен стимулировать строить соответствующий вид жилья в данном районе города. В центре Хабаровска, к примеру, высокая стоимость земли, высокий налог на землю — чтобы снизить затраты на налоги и, в конечном итоге, стоимость квадратного метра квартиры, есть резон построить 100 этажей. А у нас перестали действовать старые правила. Мы со дня на день можем увидеть новую кадастровую стоимость.

— Вы упомянули о том, что текущая ситуация кому-то нужна.

— В том, чтобы кадастровая стоимость земли в центре не росла, заинтересованы в первую очередь крупные собственники недвижимости в этом районе. И закон, который сейчас приняла городская Дума — муниципальный закон. И это муниципальный налог, администрация имеет право его поднять. Но они должны были провести эти поправки без лишнего шума. Нужно было определить, на кого этот земельный налог повлияет — он же не касается всех, он касается только предприятий, причем он больно ударит по крупным предприятиям. Сколько у нас наберется таких? Полсотни, не больше. Зачем они будоражат народ перед выборами президента? Ничего не разъясняя, бьют по крупным предприятиям? Зачем и кому это надо? Если это экономически обосновано, давайте соберем всех и обсудим заранее. Меня вопрос этот будоражит, для кого это сделали? Я в легком шоке от этой ситуации. И Дума, что удивительно, так легко голосует.

— За принятие поправок проголосовали 19 из 28 депутатов.

— И это к вопросу о том, что не должно быть аффилированных людей в Думе. Всевозможные родственники, финансово связанные люди. Врачи и учителя — откуда они деньги получают? Из бюджета. И как они будут голосовать против тех, кто формирует бюджет? Никак. И мы видим результаты голосования. В царское время в городскую Думу избирались люди, владеющие собственностью в этом городе, домовладельцы — потому что им нужна дорога, нужен водопровод, нужен полицейский, чтобы охранял собственность — и они готовы были за это платить. Поэтому они избирались, был введен своего рода имущественный ценз. Они были заинтересованы улучшать город. Без скандалов не обходилось, конечно — был случай, когда глава Думы уменьшил стоимость своего дома, чтобы не платить налог в городскую казну. Сто лет прошло, а ничего не изменилось. И вопросы те же самое. Люди те же самые, квартирный вопрос только их испортил.

Невозможно сделать прогноз на завтра

— Давайте поговорим про экономическую составляющую нового закона. Налоговую ставку подняли в пять раз — что ожидает предпринимателя?

— В последний раз налоговую ставку меняли в 2015 году. У нас была ставка на участки земли под железнодорожными путями 0,08 %, а потом ее подняли до 0,3 %. А сейчас вновь подняли — с 0,3 до 1,5. В пять раз. Вот представьте: вы приходите домой, а у вас коммунальные платежи вырастают впятеро. Если вы квартиру снимаете, вы развернулись и ушли искать другое жилье. А если это ваша личная квартира, в собственности — что тут сделать? Я приводил в пример булку хлеба, что ее могут не купить. Так же и с промышленниками. Предприниматель может поднять цену на свою бетонную плиту, а ее просто могут не купить. Закажут в Иркутске, а у хабаровского предпринимателя кончится производство, и 300 сотрудников выйдут дружно на улицу. Те же самые 300 человек, которые не купят хлеб, потому что у них теперь денег нет. Мы не можем просчитать, куда это приведет. Как можно вести бизнес, когда кадастровая цена участка земли вот так скачет, а нам повышают налог? Мы должны теперь сидеть и думать, сколько завтра нужно заплатить налогов. А если не успеем оспорить, то заплатим, без вариантов.

— А транспортным предприятиям в данном случае будет еще сложнее, чем производственникам?

— Несомненно. На заседании городской Думы предприниматели выступали против, в том числе, из-за товарища Пищатского (генеральный директор АО "Хабаровское предприятие промышленного железнодорожного транспорта" Сергей Пищатский — прим. ред.). У него очень много земли и уникальная ситуация в связи с этим налогом. Дело в том, что вдоль Дальневосточной железной дороги, даже если путь проходит по городу Хабаровску, федеральная земля. И у них система налогообложения завязана на цифре в 41 рубль — это за один гектар участка. А Пищатский работает на хабаровской земле, на городской. И он, в отличие от РЖД, платит городские налоги. Это 91 рубль за квадратный метр участка — не за гектар. У него инфраструктурное предприятие и сейчас нужно за это заплатить. Он говорит: "Я подниму тариф". У него выбора нет.

— И что происходит дальше?

— У моего предприятия 90 % груза на сегодняшний день идет фурами, потому что везти груз по маршруту Москва — Хабаровск фурой дешевле, чем железной дорогой. Пищатский поднимает тариф, и я перехожу на перевозку фурами уже на 100 %. И все мы дружно отказались от ж/д перевозок, сели на фуры. Хабаровск, как следствие, получил нагрузки на дороги: больше грузов идет фурами, асфальт бьется. Город плюсов не получил от этого — только дороги больше изношены, и пробок больше стало. Пищатский разорился, потому что никто не пользуется его услугами. Он всего лишь немножко поднял тариф, но он проиграл конкурентную борьбу, потому что есть альтернативный вариант грузоперевозок. Он сдаст рельсы на металлолом — китайцы покупают их, потому что там очень хорошая сталь. Если город Хабаровск потом захочет новые пути построить, это будет стоить много миллиардов — это я уже не говорю о том, что они проект будут 10 лет рисовать. Мы перешли на фуры, все дружно возим грузы фурами. Но и это еще не все.

В том что касается фур, у нас работает долгосрочная программа "Платон". Там ценник тоже на месте не стоит. Сейчас фура, к примеру, стоит 6 тысяч, а будет стоить 60. То есть, такой вид перевозок тоже подорожает, вырастет цена и на бензин. У нас была бы перспектива возить наши грузы вагонами, но нашего Пищатского уже не будет — он обанкротился. Альтернативы не будет, и эти издержки, которые несут предприниматели, вновь ложатся на конечную стоимость товара. То есть, спустя условных пять лет каждый житель Хабаровска из своего кармана заплатит за решение, которое приняли в Думе, одобряя эти поправки. Все будут сетовать, но никто не посмотрит в корень, откуда это пришло. Начнут решать глобальную задачу: привлекательность города упала. Но вопрос-то был копеечный: администрация побежала за сотней миллионов дотации, а в итоге получила минус 200 миллионов и банкротства.

— Вы имеете ввиду дотацию из федерального бюджета в следующем году и ее связь с уравниванием налоговой ставки?

— Да. Это ведь можно было решить вместе с предпринимателями. Нужен был переговорный процесс, можно было договориться о кадастровой стоимости земли, о том, что Пищатского можно отправить, например, в ТОР. А администрация при этом получит свои 350 миллионов из бюджета и исполнит указание уравнять налоговые ставки. Можно было такие переговоры провести? Они же не сложные, не так много в Хабаровске осталось промышленных предприятий, с которыми надо разговаривать принципиально.

Разделили город по районам и посчитали, как изменится доходность предприятия. Взяли выручку, повысили налог — больно для него или не больно? Потом говорят: "Вот у нас такая ситуация, нам в бюджет пообещали 350 миллионов рублей, если мы поднимем налоги. Мы, конечно, это сделаем, но и с вами, дорогие предприниматели, тоже решим вопрос. У вас не снижена кадастровая стоимость земли — мы пойдем вам навстречу, чтобы ее снизили безболезненно".

— А сейчас это болезненный процесс?

— Есть глобальная процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка. Сначала мы готовим отчет. Если земельный участок сложный, то большой отчет. Потом получаем положительное экспертное заключение — его нужно заказывать в Москве. Отчет обойдется мне в 50 тысяч рублей, заключение в 45 тысяч, и еще 20 я отдам юристу, который ходил на заседания комиссии, собирал все справки и так далее. Это все по одному земельному участку, а у меня их четыре. Чтобы исправить то, что чиновники своей волей сделали — я говорю о плавающей кадастровой стоимости земли — я должен был истратить 400 тысяч.

Это было сопоставимо с земельным налогом: 600 тысяч налога я заплатил, а потом еще 400 тысяч вложил в процедуру переоценки. Вы понимаете, какой это удар по предприятиям? Это же догадаться нужно было такое сделать. Они должны были проанализировать, вызвать каждого промышленника и сказать: "Дорогой, ты знаешь, у тебя переоценка не сделана. Ты делай переоценку. Такие правила, чтобы ты остался в тех же ценах и мы ничего не потеряли!". Это договорные вещи, правильно? И администрация получит свою компенсацию от повышения налогов.

На сегодняшний день в Хабаровске произошло падение кадастровой стоимости земли, но оно незначительное: 30 % перевели, а 70 — нет. И администрация говорит: "Мы наполним бюджет на 100 миллионов!". Я спросил: "Скажите, сколько процентов предприятий снизило кадастровую стоимость по решению суда?". И они не знают, как и не понимают, для чего это нужно. А ведь нужно знать, все предприниматели успели воспользоваться этим, или не все. Это будет влиять на принятие решений. То есть, предпринимательскому сообществу нужно понять, будем мы поднимать шум или нет. И депутаты даже не поняли, о чем я говорю. Сейчас поднимается волна негодований, а многие руководители предприятий даже не знали, что просто можно было договориться о снижении кадастровой стоимости участков. Есть процедура, она уже отработана, отрепетирована и ее можно пройти.

Сейчас, когда мы этот шум поднимем не по своей воле, потому что защищаемся, оставшиеся 70 % предприятий пойдут и снизят кадастровую стоимость. И администрация в итоге не получит 100 миллионов — зато у них будет минус 200 миллионов. Я разные участки оценивал. Понимаете логику?

— То есть, фундаментальный показатель, на котором должны были рассчитывать повышение налоговой ставки, не учли?

— Конечно. Я комитету задавал этот вопрос, они отмахнулись, даже слушать не хотели. Есть указание сверху, что надо подтянуть все налоги до 1,5 %, и за это им дадут в бюджет 350 миллионов рублей. Все, и на этом весь интеллект закончился.

"Ты виноват лишь в том, что хочется мне кушать!"

— Вы хотите сказать, что те, кто одобрил новые поправки, не ориентируются на реальную ситуацию в Хабаровске?

— Да. У нас упали показатели по налогам с 2014 года. Потому что люди стали работать со своими налогами, стали уменьшать кадастровую стоимость. То есть, до тех пор пока мы не приведем кадастровую стоимость земли в порядок, говорить о каком-то повышении просто бессмысленно. Должно быть понятно, почему она такая. Нужны правила формирования кадастровой стоимости, они должны быть для всех очевидны и понятны. Тогда это будет стимул для всех: и для тебя, и для города. К примеру, город построил нам дорогу. Наша земля стала дороже, пустили транспортное сообщение, освещение, водопровод провели.

Мы потом придем в администрацию и скажем: "Уважаемые руководители города, не надо нам больше ничего сюда. Нам это слишком дорого!". А они будут заинтересованы тащить, тащить и тащить. Причем они будут собирать предпринимателей в таком формате: "Ребята, у нас есть решение вас газифицировать! Вы получите плюшки, но у вас кадастровая стоимость увеличится, вы будете платить больше налогов". Мы сядем за калькулятор и подумаем: а нужен ли нам этот газ? Ведь нам за все нужно платить. А надо делать так, чтобы выгодно было всем: и городу, и газовикам, и нам. А сейчас у нас все наоборот.

— То есть, вы сами вкладываетесь, а потом платите за то, что сделали?

— Разумеется. С электричеством все то же самое, с водопроводом, с тепловыми сетями, со всеми монополистами система такая. Опять приведу в пример хлебный магазин. Приходите вы покупать булку хлеба: "Вот вам 20 рублей, я хочу булку хлеба!". А в ответ слышите: "Вас в списках нету, вы не запланированы, нам под вас нужно увеличить печь, закупить дополнительно материалы. В общем, ваш разовый взнос за подключение к потреблению хлеба составит 10 тысяч рублей, а потом приходите, покупайте!". У нас в Думе это назвали инвестиционной составляющей за подключение к тепловым сетям. Но я экономист, я понимаю понятие "инвестор, инвестиции", это доходы какие-то нужно планировать, а не только вложения.

Я спрашиваю: "Я, как инвестор, своим домом врезался в тепловые сети, мне льгота будет на тепловую энергию?". Они на меня смотрят и даже не понимают, почему я задал такой дурацкий вопрос. Но ведь это же инвестиционная составляющая — может быть, у меня там какой-то процент доли появится в этом предприятии после этого? Но люди не понимают, почему я задаю такой вопрос. У нас ситуация складывается по налогам ужасная, а нам диктуют слова из басни Крылова: "Ты виноват лишь в том, что хочется мне кушать!". Конечно, экономисты, которые это придумали, получат резонанс.

И я опять спрошу: зачем вы так делаете перед выборами президента? Кому это надо? Либо кто-то очень глуп, либо кто-то умышленно эту ситуацию раскачивает. Потому что за каждым предприятием стоят трудовые коллективы. И 350 миллионов рублей на фоне бюджета Хабаровского края в 70 миллиардов — это не великая сумма.

— Роман Олегович, на заседании Думы упоминалось, что предприятия, которые стали управляющими компаниями в ТОР, напротив, получат льготы.

— И сколько там этих предприятий? Насколько я знаю, они не могут даже землю оформить нормально. Годы на это кладут. У них скорее интерес пропадет, чем они все документы соберут. Я по себе знаю: предприниматель начинает заниматься интересным проектом, а через год-полтора скучно становится, потому что нет продолжения. Я могу рассказать, как я оформлял земельный участок под железнодорожный путь: от подачи заявления о том, что я хочу получить этот земельный участок до последнего документа права собственности и заключения договора аренды, у меня прошло 7 лет. Я на месте не топтался, я построил этот путь за две недели. По затратам вышло поровну: что строительство пути, что бумаги обошлись одинаково. Все законно, я взяток никому не носил, у меня никто не вымогал. Все, что согласно закону нужно было сделать, я сделал. Администрация требовала даже разрешение из ГИБДД принести, что у меня все соответствует правилам. Мой ж/д путь вообще нигде не пересекает автомобильную дорогу, он находится внутри участка, на примыкаемой территории.

Судья разрешил — и у меня добавилось еще 50 тысяч к затратам на документы. Потому что полиции нужно было представить проект, разработанный с учетом именно структуры ГИБДД, а это дополнительная работа проектировщиков. И все это стоит денег, а нужно только из-за того, что какой-то клерк из администрации Хабаровска сказал "Положено!", не вдаваясь в вопрос, что и как. Итог: две недели строить, семь лет заниматься бумагами, при этом стоимость документов равна стоимости проекта. Это бред. Но я всегда вижу положительные стороны: то, что сделал я, другой человек раньше, чем через 7 лет не повторит. Никто не решится на это пойти, потому что неизвестен результат. А у меня конкурентные преимущества за счет этого.

Вот приходят друзья, начинают жаловаться: "Магазин строю, землю не могу оформить, уже пятый год продолжается". Я им объясняю, что жаловаться не надо: благодаря тому, что они вот так делают, у нас никто другой это не рискует строить, а тот, кто все же решился, получает сверхприбыль. Кто еще может жить на таком редком доходе? Никто. Большинство боится даже рискнуть и полезть в эти дебри. И все это было бы смешно, если бы мы не понимали, что в итоге страдает рядовой гражданин.

— Но последствия принятия нового закона, как вы уже озвучили, не продуманы?

— С древнейших времен главная задача, чтобы выжить — это предсказать, что делать. На сколько лет вперед смотрел тот человек, который придумывал этот закон? Нужно мыслить глобально, опираться на фундаментальные понятия. В нашем случае, порог налога на землю связан с кадастровой стоимостью земли. Это очевидно и понятно. Нам все время поднимают пени и штрафы, вслед за налогами, но к этому можно привыкнуть. Налоги и смерть неотвратимы, мы это знаем. Налог мы платим в первую очередь, потом мы платим зарплату. Потом начинаем думать, что мы оставим для производства. И, не приведи Господь, мне повезло и я купил себе что-то личное. А год для бизнеса бывает разный — 2017-й в этом плане катастрофически убыточный. Банк оценил мое финансовое положение и сказал: "Мы кредиты даем только тем, кому нужны деньги, чтобы сделать больше денег, а остальным отказываем". Вот позиция банка, и ее тоже можно было спрогнозировать, нагружая предпринимателей новыми налогами.

Россия. ДФО > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 3 ноября 2017 > № 2451568 Роман Синюков


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > amurmedia.ru, 3 ноября 2017 > № 2376973 Роман Синюков

Оплачивать налоги на землю для бизнеса будут обычные горожане — депутат Гордумы Хабаровска

Роман Синюков считает, что специалисты, разработавшие поправки к нашумевшему закону, не учли фундаментальных понятий

В Хабаровске не утихают возмущения предпринимательского сообщества по поводу принятия городской Думой новых поправок к положению о налогах на территории муниципального округа. С 1 января 2018 года ряд льгот по тарифной ставке на земельные участки, принадлежащие промышленникам, отменили. Вместо 0,3 % от кадастровой стоимости территории, бизнесменам теперь придется платить 1,5 процента. С учетом всех расходов, предпринимателям придется оплачивать немаленькие счета и принимать меры для компенсации этих трат. Самое очевидное решение — поднимать цены на свои товары и услуги, но это палка о двух концах, утверждают предприниматели. В беседе с корр. ИА AmurMedia свою точку зрения озвучил депутат Хабаровской городской Думы по избирательному округу № 2, член комитета по городскому хозяйству, генеральный директор ООО "Баджальский лесопромышленный комплекс" Роман Синюков.

— Роман Олегович, на стадии принятия поправок к Положению о налогах на территории городского округа Хабаровск вы высказали ряд замечаний.

— Я голосовал против, потому что данный вопрос был мало изучен. Дали катастрофически мало времени на ознакомление с проектом. Меня не ставили в известность о принятии законопроекта, на бюджетном комитете он прошел на ура. Но в этом комитете я не увидел профильных специалистов, экономистов — разве что Мшвилдадзе (Александр Регинович Мшвилдадзе, член комитета по бюджету, финансам и экономическому развитию Хабаровской городской Думы, депутат по избирательному округу № 26 — прим. ред.) мог понять. Было всего семь человек — не знаю, был ли Мшвилдадзе на этом комитете в тот момент, когда принимали данное решение.

Если и были общественные слушания, о них я тоже ничего не слышал. Стоило мне и моему коллеге об этом узнать, начались активные совещания. Кому это нужно было — так оперативно закрыть этот вопрос? Пока непонятно. Поэтому само прохождение данного проекта без разъяснений, почему это нужно именно сейчас и кого затрагивает, без экономического анализа — это для меня было удивительно.

Президент в своем послании — еще в 2014 году! — дал всем четкое указание, как нам жить, каковы наши цели и задачи. В отношении налогового вопроса он четко сформулировал: "Предприниматели справедливо говорят о необходимости стабильного законодательства и предсказуемых правил, включая налоги, и я полностью с этим согласен. Предлагаю на ближайшие четыре года зафиксировать условия и к этому вопросу больше не возвращаться, не менять". Какие еще могут быть вопросы по изменению налогов?

— Практически все предприниматели, которые высказались против нового закона, аргументировали свое мнение предстоящим банкротством. Это действительно неизбежно?

— Это спорный вопрос. В принципе, я могу предположить, что нужно делать, чтобы этого не произошло. Но не у всех предпринимателей это сработает. Вот у вас возле дома стоят два ларька, в них булка хлеба стоит 21 рубль. Товар абсолютно одинаковый, и вы с одинаковой вероятностью купите либо там, либо тут. Как только у одного продавца из-за повышенных налогов цена поднимется до 22 рублей, вероятность покупки станет меньше. Даже небольшое поднятие стоимости для него может означать, что хлеб брать не будут. То есть, предприниматель вскоре будет банкротом. И это не в два раза дороже, а на чуть-чуть, но последствия будут кардинальными.

Я не говорю, что налог не надо повышать. Какая-то динамика должна быть, безусловно. Я могу рассказать, как я это вижу. Рисуем график: земельный налог должен расти плавно по годам. А самое главное, я должен знать ориентировочно, какая ставка налога будет в 2020, в 2030 году. Она должно быть предсказуемой. Например, я строю здание, я хочу его эксплуатировать лет 50. При этом я должен понимать, при каких экономических условиях я должен его эксплуатировать, какие правила будет закладывать государство.

Земля — это фундамент всей экономики

— Конкретизируйте, о каких правилах идет речь в данном случае?

— Например, правила формирования кадастровой стоимости земельного участка. Они сейчас совершенно безумные. А мы с 2001 года работаем с землей на законных основаниях — с тех пор, как в России появился Земельный кодекс. У меня даже газета сохранилась с публикацией об этом — 30 октября 2001 года увидел свет Земельный кодекс Российской Федерации. Я понимаю, насколько фундаментальные понятия в нем заложены, насколько это важно.

Наша планета называется Земля. Мы же не называем ее "Вода". Выходим в поле и стоим на земле, мы не говорим: "Я стою на черноземе". Земля — это самое важное, она от денег не зависит, ее ни больше, не меньше не становится. Это стабильность. Поэтому человек без земли не может. Мы при коммунизме наблюдали, как разрушили земельное право, отобрали все – территория стала общей и ничейной. Земля — это фундамент всей экономики. Все, что мы пытаемся с ней сделать, должно происходить крайне осторожно. У человечества отберем землю, куда ему? В Космос? У нас на Руси соседи друг друга убивали за межу. Долги друг другу прощали, жен прощали — межу не прощали. Поэтому надо очень внимательно ко всему относиться, надо объяснять, почему то или иное действие происходит. Если мы не объясним, это очень странная позиция.

— А что не так с кадастровой стоимостью земли?

— А это вообще очень интересный вопрос. Недавно вице-мэр озвучивал, что надо заняться кадастровой стоимостью. И мне интересно: кто же раньше мешал-то? В 2014 году Красноярский институт по заказу краевого правительства выиграл тендер, провели кадастровую оценку. В Хабаровске вся земля стала стоить примерно 2,5 тысячи рублей за квадратный метр, с колебаниями туда-сюда примерно в 10 процентов. Я тогда бы стал мультимиллионером, если бы у меня купили всю мою землю — настолько эта стоимость была нереальная.

В Хабаровске земля оценивается так же, как в Сочи — можно по кадастровой карте посмотреть, и это я говорю про 2014 год! А почему в Сочи и Хабаровске земля имеет одинаковую стоимость кадастровую? Потому что мы находимся на широте Сочи. Это вот такое экономическое обоснование у нас, другого нет. Мы все показатели должны игнорировать, ориентируемся только на географическую широту.

Есть еще один интересный факт. Мой товарищ в Майами купил земельный участок — четыре гектара, огромный участок за 1 миллион долларов, в рассрочку на 50 лет, без первоначального взноса, 1 процент годовых. Если пересчитать, то у него ежемесячный платеж выходит в несколько тысяч долларов. У меня в это же время в Хабаровске четыре гектара стоили в три раза дороже. Сопоставляем: центр Майами и Хабаровск. Вопрос: почему в Хабаровске земля втрое дороже? Ответ: Хабаровск находится от Москвы на расстоянии девяти тысяч километров, а Майами — 18 тысяч километров. От Садового кольца Америка дальше, потому там и земля дешевле. И таких удивительных вещей в плане формирования кадастровой стоимости очень много. Но самое сложное, что налог на нее я должен заплатить независимо от того, получил я в этом году прибыль или нет.

— То есть, корень проблемы в земельном законодательстве?

— Земельные законы — это вообще странная вещь. За участки, на которых стоят коттеджи, собственники платят. Там, где есть частные дома — тоже. При этом за участок под многоквартирным домом, где много жителей, земельный налог не платится. В 2014 году принято это распоряжение. Я понимаю, почему это было сделано — это вполне созвучно с тем, что говорил президент России, ведь у нас тогда был кризис. Была социальная напряженность, ее надо было снимать, и Путин шел всеми путями, чтобы ее убрать. Но это идет вразрез с Земельным Кодексом.

А сколько можно привести отрицательных примеров в ситуациях, где фигурирует кадастровая стоимость земли… К примеру, есть частный сектор, и мы его не расселить не можем, если собираемся на этой земле что-то делать. Но мы обязаны расселять. А если у человека частный дом на этой территории, съезжать он не собирается — мы его выгнать не можем. Он за свой клочок земли уцепился — и все, нет экономического механизма, чтобы он тронулся с места. Во всем мире он есть, а у нас нет.

Если чего-то нет, это кому-то выгодно

— А как, на ваш взгляд, должны работать эти нормативы?

— Есть простое правило: в центре города земля должна стоить дороже. Кадастровая стоимость участка должна быть примерно равна его рыночной стоимости. В этом плане можно посмотреть, как эта система в Америке действует, когда считают налог на недвижимость. К примеру, последнюю квартиру в доме продали за 5 миллионов, значит, квартира в этом доме стоит 5 миллионов, налог на имущество будет с этой суммы. Потом продали за 3 миллиона, значит, три миллиона. И так ставка меняется в зависимости от рыночной стоимости. Это открытая цена, там никто не покупает "серую" квартиру, потому что ее приобретают в кредит, все официально оформляется. У нас, когда с кадастровой стоимостью возникает непонятная ситуация, должны быть критерии для решения.

Вообще, кадастровая стоимость земли, в отличие от налога, должна быть стимулирующим инструментом. К примеру, к территории, где мое производство расположено, сейчас можно проехать по хорошей дороге. Я за нее судился пять лет с администрацией города. Мэрия эту дорогу делать не собиралась — у бюджета были другие задачи, дорога городу не принадлежала, много чего мне в суде говорили. Я просил продать мне эту дорогу — она мне нужна, я сам ее сделаю, все затраты положу на расходы моего предприятия, возмещу НДС и уменьшу налог на прибыль. Администрация отказалась, но по закону должна была ее сделать.

Если было бы простое правило, по которому мэрия построила асфальтовую дорогу автоматически, кадастровая цена выросла и город получил прибыль — чиновники сами были бы заинтересованы в этом. Проложить хорошую дорогу, установить освещение, пустить автобусы, как можно больше наворотить, чтобы получать больше денег — настолько очевидные вещи для всех. А почему этого нет? В мэрии ведь у нас умные люди сидят. Если чего-то нет, то это кому-то интересно — очевидный вывод.

Если по нормальным правилам все это делать, то в центре города собственники должны платить значительно большую сумму земельного налога. Участок становится дороже, если рядом находится столько-то домов многоквартирных. Выше инфраструктурная насыщенность, больше проходимость граждан, больше доходов, и цена больше. Это логично. Но такой закон не принимается. А в итоге любой рост налогов, какое бы оно не было, ложится на конечного гражданина.

— Но, как вы уже упомянули, в 2014 году многоквартирные дома освобождены от земельного налога?

— Да, и я считаю это решение неразумным, потому что земельный налог должен стимулировать строить соответствующий вид жилья в данном районе города. В центре Хабаровска, к примеру, высокая стоимость земли, высокий налог на землю — чтобы снизить затраты на налоги и, в конечном итоге, стоимость квадратного метра квартиры, есть резон построить 100 этажей. А у нас перестали действовать старые правила. Мы со дня на день можем увидеть новую кадастровую стоимость.

— Вы упомянули о том, что текущая ситуация кому-то нужна.

— В том, чтобы кадастровая стоимость земли в центре не росла, заинтересованы в первую очередь крупные собственники недвижимости в этом районе. И закон, который сейчас приняла городская Дума — муниципальный закон. И это муниципальный налог, администрация имеет право его поднять. Но они должны были провести эти поправки без лишнего шума. Нужно было определить, на кого этот земельный налог повлияет — он же не касается всех, он касается только предприятий, причем он больно ударит по крупным предприятиям. Сколько у нас наберется таких? Полсотни, не больше. Зачем они будоражат народ перед выборами президента? Ничего не разъясняя, бьют по крупным предприятиям? Зачем и кому это надо? Если это экономически обосновано, давайте соберем всех и обсудим заранее. Меня вопрос этот будоражит, для кого это сделали? Я в легком шоке от этой ситуации. И Дума, что удивительно, так легко голосует.

— За принятие поправок проголосовали 19 из 28 депутатов.

— И это к вопросу о том, что не должно быть аффилированных людей в Думе. Всевозможные родственники, финансово связанные люди. Врачи и учителя — откуда они деньги получают? Из бюджета. И как они будут голосовать против тех, кто формирует бюджет? Никак. И мы видим результаты голосования. В царское время в городскую Думу избирались люди, владеющие собственностью в этом городе, домовладельцы — потому что им нужна дорога, нужен водопровод, нужен полицейский, чтобы охранял собственность — и они готовы были за это платить. Поэтому они избирались, был введен своего рода имущественный ценз. Они были заинтересованы улучшать город. Без скандалов не обходилось, конечно — был случай, когда глава Думы уменьшил стоимость своего дома, чтобы не платить налог в городскую казну. Сто лет прошло, а ничего не изменилось. И вопросы те же самое. Люди те же самые, квартирный вопрос только их испортил.

Невозможно сделать прогноз на завтра

— Давайте поговорим про экономическую составляющую нового закона. Налоговую ставку подняли в пять раз — что ожидает предпринимателя?

— В последний раз налоговую ставку меняли в 2015 году. У нас была ставка на участки земли под железнодорожными путями 0,08 %, а потом ее подняли до 0,3 %. А сейчас вновь подняли — с 0,3 до 1,5. В пять раз. Вот представьте: вы приходите домой, а у вас коммунальные платежи вырастают впятеро. Если вы квартиру снимаете, вы развернулись и ушли искать другое жилье. А если это ваша личная квартира, в собственности — что тут сделать? Я приводил в пример булку хлеба, что ее могут не купить. Так же и с промышленниками. Предприниматель может поднять цену на свою бетонную плиту, а ее просто могут не купить. Закажут в Иркутске, а у хабаровского предпринимателя кончится производство, и 300 сотрудников выйдут дружно на улицу. Те же самые 300 человек, которые не купят хлеб, потому что у них теперь денег нет. Мы не можем просчитать, куда это приведет. Как можно вести бизнес, когда кадастровая цена участка земли вот так скачет, а нам повышают налог? Мы должны теперь сидеть и думать, сколько завтра нужно заплатить налогов. А если не успеем оспорить, то заплатим, без вариантов.

— А транспортным предприятиям в данном случае будет еще сложнее, чем производственникам?

— Несомненно. На заседании городской Думы предприниматели выступали против, в том числе, из-за товарища Пищатского (генеральный директор АО "Хабаровское предприятие промышленного железнодорожного транспорта" Сергей Пищатский — прим. ред.). У него очень много земли и уникальная ситуация в связи с этим налогом. Дело в том, что вдоль Дальневосточной железной дороги, даже если путь проходит по городу Хабаровску, федеральная земля. И у них система налогообложения завязана на цифре в 41 рубль — это за один гектар участка. А Пищатский работает на хабаровской земле, на городской. И он, в отличие от РЖД, платит городские налоги. Это 91 рубль за квадратный метр участка — не за гектар. У него инфраструктурное предприятие и сейчас нужно за это заплатить. Он говорит: "Я подниму тариф". У него выбора нет.

— И что происходит дальше?

— У моего предприятия 90 % груза на сегодняшний день идет фурами, потому что везти груз по маршруту Москва — Хабаровск фурой дешевле, чем железной дорогой. Пищатский поднимает тариф, и я перехожу на перевозку фурами уже на 100 %. И все мы дружно отказались от ж/д перевозок, сели на фуры. Хабаровск, как следствие, получил нагрузки на дороги: больше грузов идет фурами, асфальт бьется. Город плюсов не получил от этого — только дороги больше изношены, и пробок больше стало. Пищатский разорился, потому что никто не пользуется его услугами. Он всего лишь немножко поднял тариф, но он проиграл конкурентную борьбу, потому что есть альтернативный вариант грузоперевозок. Он сдаст рельсы на металлолом — китайцы покупают их, потому что там очень хорошая сталь. Если город Хабаровск потом захочет новые пути построить, это будет стоить много миллиардов — это я уже не говорю о том, что они проект будут 10 лет рисовать. Мы перешли на фуры, все дружно возим грузы фурами. Но и это еще не все.

В том что касается фур, у нас работает долгосрочная программа "Платон". Там ценник тоже на месте не стоит. Сейчас фура, к примеру, стоит 6 тысяч, а будет стоить 60. То есть, такой вид перевозок тоже подорожает, вырастет цена и на бензин. У нас была бы перспектива возить наши грузы вагонами, но нашего Пищатского уже не будет — он обанкротился. Альтернативы не будет, и эти издержки, которые несут предприниматели, вновь ложатся на конечную стоимость товара. То есть, спустя условных пять лет каждый житель Хабаровска из своего кармана заплатит за решение, которое приняли в Думе, одобряя эти поправки. Все будут сетовать, но никто не посмотрит в корень, откуда это пришло. Начнут решать глобальную задачу: привлекательность города упала. Но вопрос-то был копеечный: администрация побежала за сотней миллионов дотации, а в итоге получила минус 200 миллионов и банкротства.

— Вы имеете ввиду дотацию из федерального бюджета в следующем году и ее связь с уравниванием налоговой ставки?

— Да. Это ведь можно было решить вместе с предпринимателями. Нужен был переговорный процесс, можно было договориться о кадастровой стоимости земли, о том, что Пищатского можно отправить, например, в ТОР. А администрация при этом получит свои 350 миллионов из бюджета и исполнит указание уравнять налоговые ставки. Можно было такие переговоры провести? Они же не сложные, не так много в Хабаровске осталось промышленных предприятий, с которыми надо разговаривать принципиально.

Разделили город по районам и посчитали, как изменится доходность предприятия. Взяли выручку, повысили налог — больно для него или не больно? Потом говорят: "Вот у нас такая ситуация, нам в бюджет пообещали 350 миллионов рублей, если мы поднимем налоги. Мы, конечно, это сделаем, но и с вами, дорогие предприниматели, тоже решим вопрос. У вас не снижена кадастровая стоимость земли — мы пойдем вам навстречу, чтобы ее снизили безболезненно".

— А сейчас это болезненный процесс?

— Есть глобальная процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка. Сначала мы готовим отчет. Если земельный участок сложный, то большой отчет. Потом получаем положительное экспертное заключение — его нужно заказывать в Москве. Отчет обойдется мне в 50 тысяч рублей, заключение в 45 тысяч, и еще 20 я отдам юристу, который ходил на заседания комиссии, собирал все справки и так далее. Это все по одному земельному участку, а у меня их четыре. Чтобы исправить то, что чиновники своей волей сделали — я говорю о плавающей кадастровой стоимости земли — я должен был истратить 400 тысяч.

Это было сопоставимо с земельным налогом: 600 тысяч налога я заплатил, а потом еще 400 тысяч вложил в процедуру переоценки. Вы понимаете, какой это удар по предприятиям? Это же догадаться нужно было такое сделать. Они должны были проанализировать, вызвать каждого промышленника и сказать: "Дорогой, ты знаешь, у тебя переоценка не сделана. Ты делай переоценку. Такие правила, чтобы ты остался в тех же ценах и мы ничего не потеряли!". Это договорные вещи, правильно? И администрация получит свою компенсацию от повышения налогов.

На сегодняшний день в Хабаровске произошло падение кадастровой стоимости земли, но оно незначительное: 30 % перевели, а 70 — нет. И администрация говорит: "Мы наполним бюджет на 100 миллионов!". Я спросил: "Скажите, сколько процентов предприятий снизило кадастровую стоимость по решению суда?". И они не знают, как и не понимают, для чего это нужно. А ведь нужно знать, все предприниматели успели воспользоваться этим, или не все. Это будет влиять на принятие решений. То есть, предпринимательскому сообществу нужно понять, будем мы поднимать шум или нет. И депутаты даже не поняли, о чем я говорю. Сейчас поднимается волна негодований, а многие руководители предприятий даже не знали, что просто можно было договориться о снижении кадастровой стоимости участков. Есть процедура, она уже отработана, отрепетирована и ее можно пройти.

Сейчас, когда мы этот шум поднимем не по своей воле, потому что защищаемся, оставшиеся 70 % предприятий пойдут и снизят кадастровую стоимость. И администрация в итоге не получит 100 миллионов — зато у них будет минус 200 миллионов. Я разные участки оценивал. Понимаете логику?

— То есть, фундаментальный показатель, на котором должны были рассчитывать повышение налоговой ставки, не учли?

— Конечно. Я комитету задавал этот вопрос, они отмахнулись, даже слушать не хотели. Есть указание сверху, что надо подтянуть все налоги до 1,5 %, и за это им дадут в бюджет 350 миллионов рублей. Все, и на этом весь интеллект закончился.

"Ты виноват лишь в том, что хочется мне кушать!"

— Вы хотите сказать, что те, кто одобрил новые поправки, не ориентируются на реальную ситуацию в Хабаровске?

— Да. У нас упали показатели по налогам с 2014 года. Потому что люди стали работать со своими налогами, стали уменьшать кадастровую стоимость. То есть, до тех пор пока мы не приведем кадастровую стоимость земли в порядок, говорить о каком-то повышении просто бессмысленно. Должно быть понятно, почему она такая. Нужны правила формирования кадастровой стоимости, они должны быть для всех очевидны и понятны. Тогда это будет стимул для всех: и для тебя, и для города. К примеру, город построил нам дорогу. Наша земля стала дороже, пустили транспортное сообщение, освещение, водопровод провели.

Мы потом придем в администрацию и скажем: "Уважаемые руководители города, не надо нам больше ничего сюда. Нам это слишком дорого!". А они будут заинтересованы тащить, тащить и тащить. Причем они будут собирать предпринимателей в таком формате: "Ребята, у нас есть решение вас газифицировать! Вы получите плюшки, но у вас кадастровая стоимость увеличится, вы будете платить больше налогов". Мы сядем за калькулятор и подумаем: а нужен ли нам этот газ? Ведь нам за все нужно платить. А надо делать так, чтобы выгодно было всем: и городу, и газовикам, и нам. А сейчас у нас все наоборот.

— То есть, вы сами вкладываетесь, а потом платите за то, что сделали?

— Разумеется. С электричеством все то же самое, с водопроводом, с тепловыми сетями, со всеми монополистами система такая. Опять приведу в пример хлебный магазин. Приходите вы покупать булку хлеба: "Вот вам 20 рублей, я хочу булку хлеба!". А в ответ слышите: "Вас в списках нету, вы не запланированы, нам под вас нужно увеличить печь, закупить дополнительно материалы. В общем, ваш разовый взнос за подключение к потреблению хлеба составит 10 тысяч рублей, а потом приходите, покупайте!". У нас в Думе это назвали инвестиционной составляющей за подключение к тепловым сетям. Но я экономист, я понимаю понятие "инвестор, инвестиции", это доходы какие-то нужно планировать, а не только вложения.

Я спрашиваю: "Я, как инвестор, своим домом врезался в тепловые сети, мне льгота будет на тепловую энергию?". Они на меня смотрят и даже не понимают, почему я задал такой дурацкий вопрос. Но ведь это же инвестиционная составляющая — может быть, у меня там какой-то процент доли появится в этом предприятии после этого? Но люди не понимают, почему я задаю такой вопрос. У нас ситуация складывается по налогам ужасная, а нам диктуют слова из басни Крылова: "Ты виноват лишь в том, что хочется мне кушать!". Конечно, экономисты, которые это придумали, получат резонанс.

И я опять спрошу: зачем вы так делаете перед выборами президента? Кому это надо? Либо кто-то очень глуп, либо кто-то умышленно эту ситуацию раскачивает. Потому что за каждым предприятием стоят трудовые коллективы. И 350 миллионов рублей на фоне бюджета Хабаровского края в 70 миллиардов — это не великая сумма.

— Роман Олегович, на заседании Думы упоминалось, что предприятия, которые стали управляющими компаниями в ТОР, напротив, получат льготы.

— И сколько там этих предприятий? Насколько я знаю, они не могут даже землю оформить нормально. Годы на это кладут. У них скорее интерес пропадет, чем они все документы соберут. Я по себе знаю: предприниматель начинает заниматься интересным проектом, а через год-полтора скучно становится, потому что нет продолжения. Я могу рассказать, как я оформлял земельный участок под железнодорожный путь: от подачи заявления о том, что я хочу получить этот земельный участок до последнего документа права собственности и заключения договора аренды, у меня прошло 7 лет. Я на месте не топтался, я построил этот путь за две недели. По затратам вышло поровну: что строительство пути, что бумаги обошлись одинаково. Все законно, я взяток никому не носил, у меня никто не вымогал. Все, что согласно закону нужно было сделать, я сделал. Администрация требовала даже разрешение из ГИБДД принести, что у меня все соответствует правилам. Мой ж/д путь вообще нигде не пересекает автомобильную дорогу, он находится внутри участка, на примыкаемой территории.

Судья разрешил — и у меня добавилось еще 50 тысяч к затратам на документы. Потому что полиции нужно было представить проект, разработанный с учетом именно структуры ГИБДД, а это дополнительная работа проектировщиков. И все это стоит денег, а нужно только из-за того, что какой-то клерк из администрации Хабаровска сказал "Положено!", не вдаваясь в вопрос, что и как. Итог: две недели строить, семь лет заниматься бумагами, при этом стоимость документов равна стоимости проекта. Это бред. Но я всегда вижу положительные стороны: то, что сделал я, другой человек раньше, чем через 7 лет не повторит. Никто не решится на это пойти, потому что неизвестен результат. А у меня конкурентные преимущества за счет этого.

Вот приходят друзья, начинают жаловаться: "Магазин строю, землю не могу оформить, уже пятый год продолжается". Я им объясняю, что жаловаться не надо: благодаря тому, что они вот так делают, у нас никто другой это не рискует строить, а тот, кто все же решился, получает сверхприбыль. Кто еще может жить на таком редком доходе? Никто. Большинство боится даже рискнуть и полезть в эти дебри. И все это было бы смешно, если бы мы не понимали, что в итоге страдает рядовой гражданин.

— Но последствия принятия нового закона, как вы уже озвучили, не продуманы?

— С древнейших времен главная задача, чтобы выжить — это предсказать, что делать. На сколько лет вперед смотрел тот человек, который придумывал этот закон? Нужно мыслить глобально, опираться на фундаментальные понятия. В нашем случае, порог налога на землю связан с кадастровой стоимостью земли. Это очевидно и понятно. Нам все время поднимают пени и штрафы, вслед за налогами, но к этому можно привыкнуть. Налоги и смерть неотвратимы, мы это знаем. Налог мы платим в первую очередь, потом мы платим зарплату. Потом начинаем думать, что мы оставим для производства. И, не приведи Господь, мне повезло и я купил себе что-то личное. А год для бизнеса бывает разный — 2017-й в этом плане катастрофически убыточный. Банк оценил мое финансовое положение и сказал: "Мы кредиты даем только тем, кому нужны деньги, чтобы сделать больше денег, а остальным отказываем". Вот позиция банка, и ее тоже можно было спрогнозировать, нагружая предпринимателей новыми налогами.

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > amurmedia.ru, 3 ноября 2017 > № 2376973 Роман Синюков


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 31 октября 2017 > № 2372591 Леонид Казинец

Сухой инвестклимат: строительству не хватает новых инвестиций

Леонид Казинец

Президент инвестиционно-строительной корпорации "Баркли"

Главная проблема девелоперов — отсутствие дешевого долгосрочного финансирования, а инвесторы опасаются вкладывать в строительство из-за печального шлейфа помпезных долгостроев и низкой доходности

Политика ЦБ в отношении банков, финансирующих застройщиков, дискриминационна: получить кредит на развитие проекта или даже на проектное финансирование — непросто, не из-за того, что у банков нет денег или желания финансировать, а из-за того, что регулятор предъявляет драконовские требования к качеству залогов; ставит огромный объем резервирования, и многие банки, у которых нет возможности создать дополнительные резервы, просто отказываются финансировать проекты застройщиков. Стоимость денег и их доступность — это главная проблема для начала новых больших комплексных проектов.

Строительство сейчас – самая сложная отрасль промышленности. Эта отрасль больше всего зависит от спроса, а спрос сейчас отложенный. Потребители живут в сберегательной модели – откладывают деньги, боятся тратить. С начала 2015 года доходы населения не растут, и покупатели ждут минимальных цен на недвижимость. Межу тем, экономика постепенно восстанавливается. В частности, первым позитивным сигналом стало восстановление производства стройматериалов. Руководители компаний, которые выпускают цемент, кирпич и другие материалы — самые осторожные люди и квалифицированные эксперты, они не станут наращивать объемы производства, если не будут уверены в том, что их продукция найдет покупателя.

Потенциал у строителей есть – если по прогнозам на 2017 год будет построено 75 млн кв. м. жилья, то возможные мощности на все 100 млн кв м. Вопрос – как продать в условиях ограниченного спроса. Технологичность строительства в этой ситуации не спасает.

Инвестор не может точно знать, когда вернутся вложения. Очень непростая ситуация остается в сфере кредитования. Строителям нужны длинные деньги, а банки боятся их выдавать. Их можно понять: в сфере строительства сейчас очень много плохих долгов. По оценке Центробанка, доля токсичных и проблемных кредитов на 1 марта 2017 года составляла 27,5% в рублях и 26,5% в иностранной валюте. Убытки и банкротство – постоянные спутники стройки.

В отрасли по-прежнему много административных барьеров. Чтобы пройти весь путь согласования документов на строительство, начиная от инженерных изысканий, подготовки документации и до подключения объекта к городским сетям — надо затратить немало времени и средств. Именно поэтому в рейтинге Всемирного банка Doing Business, который оценивает комфортность ведения бизнеса в 2017 году, Россия по позиции «получение разрешений на строительство» занимает 115 место из 190. По этому показателю мы ниже Суринама и Демократической Республикой Конго. И лишь немного опережаем Мавританию, Кирибати и Джибути. Согласованная работа предпринимательского сообщества и АСИ улучшила ситуацию, но бюрократическая машина пока все равно сильнее.

Отрасль нужно подчистить. Предприятия, которые давно работают с отрицательной добавленной стоимостью, тянут ее назад. Оставляют эти предприятия в частности из-за рабочих мест – это 30% рынка. Получается, социальная ответственность тянет бизнес назад. Только 10% являются успешными и прибыльными. Остальные 60% бегают между этими двумя категориями, урывками получая заказы. Причем такая ситуация – во многих видах промышленности. Экономике нужно новое строительство, но нет возможности поддерживать его инвестициями.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 31 октября 2017 > № 2372591 Леонид Казинец


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > amurmedia.ru, 27 октября 2017 > № 2451616 Василий Шихалев

У семи нянек дитя оказалось без глазу — Шихалев о бизнес-инкубаторе в Комсомольске

Краевой Минстрой слегка потрепали из-за негодных подрядчиков и постоянной смены ответственных за объект

При обилии "нянек" без присмотра оказалось строительство бизнес-инкубатора в Комсомольска-на-Амуре. А чиновники Минстроя не демонстрируют должную ответственность, постоянно меняя главных кураторов, сообщил на заседании проектного штаба первый зампред правительства по экономическим вопросам Василий Шихалёв, передает ИА AmurMedia.

Проект — "бородатый", напомнил вчера присутствующим на заседании штаба докладчик заместитель министра строительства, главный архитектор края Александр Селеменев, он начался в 2014 году. 25 ноября 2014 года был заключен госконтракт с первым подрядчиком ООО "Строитель РЖД". Учитывая, что не исполнялись требования и условия контракта, в конце 2015 года контракт был расторгнут.

В 2015 году, по словам докладчика, "было то же самое". Новый контракт заключили с компанией "Инфра", который в феврале 2017 года тоже был благополучно расторгнут.

— На начало этого года выполнена была коробка здания, устройство теплового контура, устройство кровли, кладка внутренних перегородок, монтаж фасада, системы отопления, сети водоснабжения и канализации на 95%, проезды и благоустройство наполовину. Выполнен новый дизайн, тот был негодный. После доведения лимитов в этом году 5 сентября заключен контракт с новым генподрядчиком с условием завершения контракта до 20 декабря. В адрес Госстройнадзора направлено предложение о сопровождении этого объекта. Подрядчиком было допущено отставание по сентябрю, но он обещал наверстать его в ноябре, — рассказал Александр Селеменев.

Сейчас, по его словам, на объекте ведутся работы по благоустройству и отделке.

— Все заявки есть, внесены все закупки, публикации начнутся с 27 октября 2017 года. Сроки заключения контракта — 31 ноября, — сказал в завершение Александр Селеменев под недоуменный шепот.

— Это у вас так в графике написано? — поинтересовался Василий Шихалев и затем перешел к главному: -.Риски есть?

— Риски есть всегда, на то они и риски, — философски заметил чиновник Минстроя, — со службой практически каждый день общаемся, чтобы эти риски купировать.

На вопрос кто из чиновников Минстроя плотно занимается этим объектом, Александр Селеменев ответил, что "сегодня задача вменена первому заму", а вообще — замминистра Виктору Кузнецову. Ну и, подумав, добавил чиновник, министр и все отвечают.

— У семи нянек... Так и произошло, — резюмировал Василий Шихалев.

Поскольку директор компании-подрядчика находился на заседании, ему задали свои вопросы участники штаба. Так, гендиректор строящегося бизнес-инкубатора Александр Мешков поделился опасениями, а не выбьет ли из графика необходимость доделать всё, что не доделал предыдущий подрядчик, не будут ли в очередной раз сорваны сроки? И хотя ответ был отрицательный, присутствующий на заседании штаба Сергей Степанов решил все же еще раз уточнить:.

— То есть подрядчик изучил со своей службой все недочеты, связанные с предыдущими подрядчиками, предусмотрел это в своих расходах, которые были согласованы с Минстроем, и у нас ничего из перечисленного не вылезет в декабре?

И успокоился, только получив заверения подрядчика, что все учтено и денег точно хватит.

Деньги сняли с других объектов и бросили туда, подтвердил министр экономического развития Виктор Калашников.

— Хорошо, принимаем информацию, записываем в протокол. И, Александр Иванович, прекращайте спустя рукава относиться к таким объектам, — упрекнул в нерадивости чиновника и Минстрой Василий Шихалёв. — Если есть у вас человек, значит, пусть он там систематически проводит необходимые совещания, но один отвечает за объект. А то сегодня один, завтра — второй, а спросить не с кого! Называете нам 31 ноября здесь. Ладно нам, Щетнёву, вице-губернатору, даете такие бумажки.

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > amurmedia.ru, 27 октября 2017 > № 2451616 Василий Шихалев


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 октября 2017 > № 2366223 Олег Сухов

На защиту дольщиков. Из-за нового закона вырастут цены на недвижимость

Олег Сухов

Адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости

В ближайшие годы следует ожидать как сокращения объемов строительства, так и повышения цен на квартиры в новостройках. Однако для перенасыщенного рынка недвижимости это вряд ли станет серьезной проблемой

Изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, серьезно ужесточают требования к застройщикам. Предполагается, что такой подход позволит предотвратить появление новых обманутых дольщиков и значительно сократить количество «долгостроев». Однако сами застройщики считают, что последствия изменений будут негативными — увеличится себестоимость строительства, появятся трудности с операционной деятельностью, что ударит даже по стабильным игрокам.

Поправки в законодательство значительно меняют правила игры в сфере строительства многоквартирных домов. Строительный проект должен быть выделен в отдельную проектную компанию. Такая компания при этом должна отвечать жестким требованиям — иметь не менее 3 лет опыта работы на строительном рынке и ввести в эксплуатацию не менее 10 000 кв. м. Разрешение может быть получено только одно, что позволит проводить адресный контроль за каждым проектом.

Однако этот новый принцип «одно разрешение — один объект» осложнит деятельность крупных застройщиков, которые ведут сразу несколько масштабных проектов. Раньше из этой ситуации выходили просто — регистрировалось с нуля юридическое лицо, на которое оформлялось право собственности на участок. Однако требования к проектным организациям исключают такой вариант. Это может вызвать действительно коллапс в отрасли, так как проектных организаций, которые удовлетворяют всем требованиям, не так много.

Застройщикам, скорее всего, придется получать разрешение не на строительство 2-3 домов (как сейчас), а как можно большего их числа. Однако проблема в том, что прогнозировать ожидаемые показатели строительства в таком случае будет очень сложно. Единственным выходом станет дополнительное согласование разрешений, а, учитывая сроки и бюрократию, это может сильно тормозить строительство объектов. В результате те же долгострои могут появиться и у стабильных крупных игроков, которые просто не справятся с разрешительной документацией на свои масштабные проекты.

Сильно критикуют застройщики и ужесточившиеся требования к финансовым показателям. На счете проектной компании должно быть не менее 10% денежных средств от стоимости строительства при ежеквартальной подаче декларации. Повышены и требования к размеру собственных средств застройщика — их также должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства. Необходимость аккумулировать на счете 10% от всех инвестиций, а также направление значительных средств в уставный капитал приведет к повышению себестоимости строительства.

Стоит помнить и о необходимости отчислений в компенсационный фонд. В перспективе все эти дополнительные расходы, скорее всего, будут переложены на покупателей. В принципе можно ожидать в ближайшие годы как сокращения объемов строительства, так и повышения цен на квартиры в новостройках. Правда, большой проблемой на первых порах это не станет — рынок в настоящий момент перенасыщен, и в той же Новой Москве есть практически пустые дома, квартиры в которых продаются по минимальным ценам.

Усилится контроль за финансовой деятельностью застройщиков. Компания должна будет иметь один счет, открытый в специализированном банке (список банков будет публиковать Центробанк). Будут сокращены до минимума возможности застройщика по нецелевому использованию денежных средств — компании не смогут заключать сделки, не связанные со строительством. Банки будут жестко контролировать все операции застройщиков, что может привести к проблемам при осуществлении операционной деятельности.

Можно отметить и позитивные моменты ожидаемых изменений. Сфера строительства очистится от ненадежных игроков, а усиленный контроль за финансовой деятельностью сократит количество махинаций на рынке жилья. Однако негативный эффект может стать все-таки ощутимее — требования могут привести к наличию проблем у ранее стабильных игроков, что приведет, наоборот, к увеличению числа проблемных объектов. Возможным выходом станет переориентация отрасли на проектное финансирование, при котором возрастет роль кредитных организаций в долевом строительстве.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 октября 2017 > № 2366223 Олег Сухов


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 26 октября 2017 > № 2369467 Михаил Мень

Заседание Правительства.

В повестке: 15 проектов федеральных законов.

Вступительное слово Дмитрия Медведева:

Уважаемые коллеги, добрый день!

Мы сегодня рассматриваем ряд законопроектов, в том числе по поддержке малого и среднего бизнеса. Это системная работа, которая идёт в рамках отдельной «дорожной карты» по реализации стратегии развития малого и среднего бизнеса.

Принимаются меры, чтобы упростить небольшим предприятиям доступ к закупкам государственных компаний и компаний с госучастием.

Сейчас законодательно регулируется закупочная деятельность таких компаний, но это общие нормы. А какие именно нужны документы, чтобы принять участие в конкурсе, как они должны быть оформлены, в какие сроки, решает сам заказчик. И, к сожалению, в некоторых случаях он просто этим правом злоупотребляет. В итоге появляются явно избыточные требования, которые просто невозможно выполнить. Например, если для получения какой-нибудь одной выписки или справки нужно столько же времени, сколько даётся для подготовки всей конкурсной документации. В результате часть небольших компаний просто «выталкивается» из контрактной системы. Причём не из-за того, что они проиграли, а по искусственным, формальным ограничениям. Теперь будет установлен исчерпывающий перечень документов, которые можно требовать от небольших и средних компаний в рамках конкурсной заявки. Соответственно, у них будет больше возможностей бороться за выгодные контракты. Рынок этот огромный и в общем достаточно стабильный.

Ещё один законопроект касается авиаперевозок. Мы снова продлеваем на три года льготный режим налогообложения для внутрироссийских маршрутов. Сейчас для них действует льготная ставка по налогу на добавленную стоимость (в части обложения НДС услуг по внутренним воздушным перевозкам пассажиров и багажа), эта ставка составляет 10%. А для рейсов в Крым и из Крыма с учётом специфики ситуации на полуострове эта ставка нулевая.

В том числе благодаря этому решению авиабилеты стали доступнее для людей, авиакомпании получили дополнительные возможности, чтобы обновлять свой авиапарк, сделать полёты более современными и безопасными. Именно поэтому, несмотря на определённые выпадающие доходы, несмотря на потери для бюджета, мы приняли решение сохранить эту меру поддержки до 1 января 2021 года.

Обсудим сегодня проекты федеральных законов, которые вносят изменения в Градостроительный кодекс, в отдельные законодательные акты. Там речь идёт о комплексном решении целого ряда вопросов, которые связаны с правовым режимом зон с особыми условиями использования территории. Это охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, ряд других, в отношении которых действуют определённые ограничения. Отсутствие чётких границ этих зон нередко приводит к различным нарушениям. Возникают ситуации, в результате которых страдают интересы владельцев недвижимости. Законопроекты направлены на устранение подобных проблем. Там и новые правила вводятся по зоне с особыми условиями использования территории, и затрагивается целый ряд других вопросов, включая регулирование темы, связанной с признанием зданий и сооружений самовольными постройками, принятием решения об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Там содержится целый ряд довольно важных новелл.

Брифинг Михаила Меня и заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Хамита Мавлиярова по завершении заседания.

Из стенограммы:

М.Мень: Я попросил организовать нам такую встречу, чтобы мы смогли с вами спокойно пообщаться – я и Хамит Давлетярович. Мы вам расскажем, что включают в себя законодательные инициативы: это изменения в Градостроительный кодекс, в Кодекс об административных правонарушениях и даже в Гражданский кодекс. Всё это идёт в едином блоке. О чём идёт речь?

Первое. Что можно сказать по самовольным строениям? Вообще у нас до сегодняшнего дня, по сути, даже и понятия самовольной постройки в законодательстве не было. Поэтому в данных изменениях, в данной законодательной инициативе уточняется понятие самовольной постройки как таковой. И из числа самовольных построек исключаются объекты, созданные с нарушением установленных ограничений, если данные объекты построены на основании необходимых согласований, разрешений и так далее и собственник объектов не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. То есть о чём идёт речь? Не будут являться самовольными постройками объекты, если у человека или юридического лица, строивших этот объект, не было информации о невозможности строительства на данном участке. Мне кажется, это крайне важно, потому что сегодня вокруг этого постоянно идут дискуссии.

Законопроектом предусмотрен запрет принятия решения о сносе в административном порядке в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в едином реестре недвижимости. То есть если в реестре есть объект либо по нему ранее состоялось решение суда, то никакими административными решениями нельзя принять решение о сносе данного объекта. Это очень важно.

Далее несколько слов о ЗОУИТ (мы их так называем) – зонах с особыми условиями использования территории. Но я надеюсь, что аббревиатура ЗОУИТ не приживётся, поэтому будем говорить просто «особые зоны», с особыми условиями использования территории. Закрепляется порядок возмещения убытков, вызванных ограничением ЗОУИТ, возникших до вступления в силу законопроекта.

Если объект, в отношении которого установлена зона, возведён после возведения самого здания (объекта капитального строительства) либо собственник такого объекта не обеспечил публичность информации о наличии, то возмещение осуществляет собственник объекта.

Привожу пример: если стоит какое-то здание, сооружение и возле него был проложен газопровод, тогда тот, кто эксплуатирует этот газопровод, и является ответственным за возмещение потерь, которые будут у собственника этого объекта капитального строительства.

Если объект, в отношении которого установлена зона, возведён ранее, чем был возведён объект капитального строительства, и собственник такого объекта обеспечил публичность информации о наличии этой зоны с ограниченной ответственностью, то возмещение осуществляет орган власти, выдававший разрешение на строительство объекта капитального строительства, либо тот, кто предоставлял земельный участок. Грубо говоря, в таком случае зона ответственности по возмещению ущерба перекладывается на муниципальные образования.

Если объект капитального строительства самовольный (а мы уже с вами вначале говорили о критериях по самовольному объекту), то возмещение не осуществляется и правообладатель сносит этот объект за свой счёт.

Теперь третья позиция, очень важная, по индивидуальному жилищному строительству.

Вы знаете эту проблему – особенно в южных регионах страны, где приобретаются земельные участки под ИЖС, потом на них начинают возводиться дома многоквартирные, а потом ещё даже и дольщики могут появляться теоретически. И потом начинают какими-то путями, через суды и так далее узаконивать эту стройку. Это связано с тем, что сегодня максимально сняты все барьеры с ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

Новым законом устанавливаются единые требования к предельным параметрам и процедуре строительства объектов ИЖС. Предлагается определить объект ИЖС как отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более 20 м и, самое важное, не состоящий из квартир или блок-секций, чтобы не было попытки подменить объект ИЖС многоквартирным домом. Аналогичные предельные параметры распространяются и на жилые, садовые дома, то есть иные виды объектов ИЖС.

Предусматривается различный порядок создания объектов ИЖС, площадь которых составляет менее 500 кв. м и более 500 кв. м.

В случае строительства такого объекта до 500 кв. м предусматривается направление уведомления о планируемом строительстве в соответствующий орган местного самоуправления и дальше уведомления о завершении строительства.

Если общая площадь объекта превышает 500 кв. м, предусматривается необходимость разработки проектной документации, проведение её экспертизы и прохождение иных процедур, предусмотренных для объектов капитального строительства.

Дело в том, что если здание или сооружение больше трёх этажей и больше 500 кв. м, здесь уже нужно говорить о безопасности этого здания и сооружения, и неважно уже, для чего оно, какой эксплуатации подлежит в дальнейшем. Я думаю, это крайне важно.

И последнее: расширяются функции строительного надзора. В случае сигналов, в том числе со стороны местных властей, стройнадзор может провести соответствующую проверку даже на тех объектах ИЖС, которые подходят по всем параметрам, то есть меньше трёх этажей и менее 500 кв. м. И в случае выявления там явных нарушений (давайте прямо скажем: если стройнадзор увидит, что там вместо ИЖС начинают «свечку» строить, как, я сам наблюдал, было в Геленджике) у стройнадзора появляются определённые полномочия. Тем самым мы пресечём такое незаконное строительство.

Х.Мавлияров: Я немного добавлю в части детализации этих законодательных решений.

Понятно, будет много решений Правительства Российской Федерации, направленных на решение этих проблем. Основное, конечно, то, что мы обсуждали по теме территорий с особыми условиями использования.

М.Мень: Знаете, сколько у нас таких зон с особыми условиями? 23 зоны. Различные зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы, охранные зоны объектов трубопровода, охранные зоны линий и сооружений связи, приаэродромные территории и так далее. Чтобы вы понимали, что речь идёт об огромном массиве. 23 вида зон, и по каждой зоне будет выпущен соответствующий распорядительный документ, положение по каждой зоне будет утверждено Правительством.

Х.Мавлияров: Проблема регулирования этих территорий назрела давно, потому что связана с безопасностью пребывания на этой территории и безопасностью самих объектов, которые оказались близко к населённым пунктам. Поэтому по любой из этих зон (Михаил Александрович сейчас сказал, что их 23 – это основные зоны, а если мы смотрим подзоны, то их получается больше 60) нужно зарегламентировать порядок использования территорий. Если представить себе масштаб… Допустим, город Благовещенск находится под влиянием аэродромных сооружений. И там придётся проводить кропотливую работу по техническому решению проблем, которые там возникли. Мы нашим законопроектом разделяем проблему на две: как быть с теми объектами, которые уже построены, и как зарегламентировать в будущем освоение этих территорий. Если мы сможем установить возможности использования этих территорий и обеспечим безопасность как строящихся объектов, так и самого объекта, который сооружён в этих зонах, тогда сможем уже без длинных процедур узаконивать возможность использования этих территорий.

Второй важный момент в этом законопроекте (он таким небольшим отрезком только показан) – это усовершенствование системы градостроительного регулирования. Это наша ИСОГД – информационная система градостроительной деятельности.

Я думаю, коллеги и население знают это понятие, поскольку они в муниципалитетах из этой ИСОГД получали информацию о том, какие объекты и с каким регламентом могут быть построены. Регламент градостроительный – это означает, что на этой территории может быть жильё такой-то высотности, с такими-то отступами от границ. Мы ввели усовершенствование, которое позволяет иметь там больше информации. Это означает, что инвесторы, жители смогут оттуда получить больше информации для того, чтобы реализовывать свои проекты. Я думаю, это тоже полезное новшество этого законопроекта, которое направлено на то, чтобы сократить сроки согласительных процедур для реализации инвестиционных проектов.

В этом же законопроекте требования к этим зонам увязываются с требованиями, которые уже установлены генпланами населённых пунктов. Это всё направлено на сокращение сроков согласительных процедур.

Вопрос: Александр Гусев, «Строительство.ру».

Свыше 500 кв. м – это до какого предела, 1500 и так далее?

И второе. Вы говорите о том, что проектную документацию нужно согласовывать и утверждать. Где это должно согласовываться и утверждаться? Есть ли там какая-нибудь роль архитектора?

М.Мень: Мы не ставим здесь верхний барьер – от 500 кв. м. Если это также называется ИЖС, то необходима процедура проектирования и прохождения экспертизы этого проекта. А то, что подлежит прохождению через экспертизу, соответственно, контролируется стройнадзором. Вот весь принцип.

То есть речь не идёт о государственной экспертизе – у нас сегодня работают и частные экспертизы, пожалуйста. Объект выше трёх этажей и больше 500 кв. м и выше 20 м (по коньку) – необходимо уже делать реальный проект и проводить его через экспертизу. На наш взгляд, это, безусловно, правильно.

О.Ракитов (пресс-секретарь М.Меня): Коллеги, чтобы было понятно: чтобы не получилось, что построили трёхэтажный дом и начали продавать в нём квартиры людям. То есть ограничение по площади позволяет отсечь историю со строительством многоквартирных домов, выдавая это за ИЖС.

Вопрос: «РИА Новости», Балакин Константин. Вы сказали, что, если собственник, построивший объект, не знал об ограничениях, невозможности его строительства, но при этом ему были выданы все согласования и разрешения, объект не будет считаться самостроем. При этом в Москве недавно было снесено очень много объектов, которые имели все необходимые разрешения, но якобы невозможно было их строительство. То есть впредь таких ситуаций не будет?

М.Мень: Мы говорим, конечно, о перспективах. Это пока ещё законодательная инициатива, она прошла сегодня Правительство, дальше у нас обсуждение в парламенте. И мы считаем, что документ в достаточно хорошей форме сегодня, в высокой стадии готовности, юридически выверенный.

Конечно, именно для любых подобного рода спорных проблем, которые возникают, этот законопроект будет подспорьем, потому что у нас появляется сама терминология и суть, что такое незаконное строительство, самовольное строительство.

Х.Мавлияров: Я, если можно, немного уточню.

В Москве к «самоволкам» было отнесено большое количество объектов, которые были построены в нарушение использования территорий общего пользования. То есть на площадях (это территория общего пользования), в парках (это территория общего пользования) такие объекты просто не могли быть, они, понятно, самовольные.

И второй момент, который возникает. Если объект затрагивает безопасность пребывания (допустим, это газопроводы, нефтепроводы), такого объекта не может быть, исходя из интересов безопасности граждан, там пребывающих или проживающих. Поэтому они попадают под снос. Если правообладатель этого объекта границы не обозначил, а муниципалитет освоил эту территорию, правообладателю этого объекта придётся компенсировать тому, кто построил жилой дом.

Вопрос: Анна Топорова, ТАСС. Я бы хотела уточнить статус законопроекта. Вы его сейчас только презентовали или Правительство уже дало положительное заключение?

М.Мень: Это уже вопрос, рассмотренный сегодня и поддержанный на заседании Правительства. Следующий этап – внесение в Государственную Думу. Следующей площадкой, на которой будет обсуждаться эта тема, будет Государственная Дума.

Вопрос: А когда он может быть внесён?

М.Мень: Уже сегодня мы, надеюсь, направим. После того как будут пройдены все процедуры.

Вопрос: «Вести. Недвижимость». Михаил Александрович, есть ли у Минстроя оценка количества самостроев в России? Какое количество исков, возможно, будет после? Какой объём работы появится в судах после того, как закон будет принят?

М.Мень: У нас до сегодняшнего дня даже чёткой терминологии, понятийного ряда не было. Поэтому мы точную цифру пока не можем назвать.

Х.Мавлияров: Мы говорим о том, какие объекты могут оказаться самовольными из того перечня, где правообладатели между собой вынесли на обсуждение или на спор. В связи с введением этих дополнительных моментов, которые направлены на сохранение прав граждан. Понятно, эти решения определят, что станет самовольным, а что останется узаконенным.

Мы рассмотрели две темы. Проблемы трубопроводного транспорта. Это «Газпром» и «Транснефть» – более 35 тыс. претензий друг к другу было.

М.Мень: Это не означает, что это всё самовольные строения. Это взаимные претензии.

Х.Мавлияров: Да, взаимные претензии. Из них меньше половины связаны с жильём. Где-то были садовые постройки, где-то – хозяйственные постройки. Поэтому когда этот законопроект вступит в силу, можно будет проводить работу по каждой из зон – какое количество трудных моментов будет возникать.

Вопрос: Михаил Александрович, о переходе от долевого строительства к проектному финансированию: какие конкретные поэтапные действия предполагаются на пути к этому переходу, когда он произойдёт окончательно и как отразится на рынке, учитывая, что деньги дольщиков для застройщиков бесплатны, а проектное финансирование всё-таки довольно дорогое?

М.Мень: В этом главная проблема.

Первый этап состоялся. В этом месяце, в октябре, начал работу компенсационный фонд долевого строительства. Уже 17 застройщиков (последняя цифра) свои средства в этот компенсационный фонд внесли. И здесь мы смотрим спокойно в будущее, потому что это государственный фонд.

Второй этап – это поправки, которые уже существуют в законодательстве, но вступают в силу с 1 июля будущего года. Там банковское сопровождение в первую очередь. Мы дискутировали с коллегами из парламента, не сдвинуть ли эти положения закона на 1 января, но банковское сообщество (Центральный банк подтвердил) пока не готово к этому. И к 1 июля в общем-то задача не такая простая. Банковское сопровождение – то есть полное банковское сопровождение каждой проводки от застройщика к генеральным подрядчикам и так далее.

Дальше: один объект – одно юридическое лицо. Это важный момент. И здесь тоже нужно перестроиться застройщикам. И 10% собственного капитала. Все требования к уставному капиталу и собственному капиталу вы знаете.

Всё это вступает в силу с 1 июля. Может быть, мы ещё подкорректируем эти позиции до июля.

Последние задачи, которые были поставлены перед нами Председателем Правительства (вчера я докладывал об этом Президенту, и мы получили в Правительстве поддержку этих начинаний), тоже в этот блок входят. Это наведение порядка в субъектах Российской Федерации по поводу контроля долевого строительства. Получив «дорожные карты», планы-графики от регионов, мы увидели, что этим вопросом занимаются разные структуры. Только 24 субъекта возложили эти функции на строительные надзоры. В некоторых регионах этим занимаются министерства или департаменты строительства, а в некоторых субъектах занимаются вообще органы надзора, которые к стройке не имеют отношения, у них нет этой компетенции. Поэтому принято решение в Правительстве унифицировать эту работу. Либо это должен быть отдельный орган (как в Москве есть орган, который занимается контролем за долевым строительством), либо совмещённый со строительным надзором.

Дело в том, что с 1 января текущего года на эти органы возложены очень важные полномочия – они выдают ЗОСы (заключения о соответствии застройщика действующему законодательству о долевом строительстве). То есть, по сути, они дают некую, условно говоря, лицензию на вход на рынок и возможность собирать средства с граждан через ДДУ.

Всё это будет унифицировано, и Минстрою поручено подготовить законопроект, которым будет предусмотрено, что согласовывать руководителей структур, занимающихся долевым строительством, будет Минстрой. По аналогии, как мы сегодня делаем это в жилищных инспекциях. Вы знаете, что один из моих заместителей курирует эту тему и является жилищным инспектором. Согласовывает руководителя жилинспекции наше министерство, но не просто согласовывает, а методологию даёт. И потом проводим определённое тестирование этих руководителей на знание законодательства и так далее.

Помимо этого было принято решение о том, что в заключениях о соответствии, ЗОСах, конечной подписью должна быть подпись высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, то есть губернатора, чтобы губернаторы понимали ответственность, кому они дают возможность работать с деньгами граждан на территории своего региона.

И после июля, когда вступит всё это в силу, мы увидим, как работает банковское сопровождение, как работают наши коллеги в банках, появилась ли у них строительная компетенция. После этого уже можно будет дальше говорить о тех движениях, которые мы будем делать по поручению Президента – по поэтапному плану-графику замены долевого строительства на проектное финансирование через банки.

Это большая, серьёзная работа, даже сама эта «дорожная карта» – это большая, серьёзная работа, и здесь основными должны выступать Министерство экономического развития, которое занимается прогнозированием, и Центральный банк, потому что всё зависит от стоимости денег. Нам же тоже важно сделать так, чтобы и цена не выросла. Мы можем хоть завтра, с нового года отказаться от долевого строительства и перейти полностью на банковское обслуживание. Но будет совершенно иная цена на квартиры, объёмы упадут.

Это большая, сложная задача. Президент и поставил задачу проработать план-график поэтапного перехода. Даже сроки сейчас называть, наверное, было бы опрометчиво без предварительной проработки.

Самое главное, обращаюсь к вам: пожалуйста, не пугайте людей, что всё, завтра не будет долевого строительства. Думаю, что это большая-большая работа.

Вопрос: Мы можем сформулировать, что одна из главных задач при переходе – не допустить удорожания строительства?

М.Мень: Да, значительного повышения, потому что всё зависит от стоимости ресурсов. Мы же с вами понимаем: в тех странах, где такая методология применяется, и процентная ставка совершенно другая. Вот в чём вопрос.

О.Ракитов: Я резюмирую то, что сказал министр. Очень важная история с халатным отношением в регионах к вопросу долевого строительства. Когда мы стали разбираться, оказалось, всего в 24 регионах России занимаются этим непосредственно стройнадзоры, то есть профильные организации.

М.Мень: В одном из регионов это даже совмещено с контролем рынка алкоголя и оборота цветных металлов. Понимаете, о чём идёт речь? Где-то это просто финансовый контроль.

Почему мы делаем акцент на строительном надзоре? Потому что это структура, которая может выезжать на объекты, контролировать ситуацию со стройкой. Это очень важный момент. Вообще проблемные объекты (сейчас я уже не как министр, а как экс-губернатор говорю) появляются, когда руководитель теряет контроль над этим процессом. Вот и вся история.

У меня не было ни одного обманутого дольщика! Не потому, что хорошая экономическая ситуация в регионе, а потому, что я знал каждый объект и каждого застройщика. И если чувствовал, что он на грани, мы находили какие-то решения. Другого ответа просто нет.

Мы сейчас всю ситуацию подгоняем под то, чтобы у губернаторов были реальные рычаги. Не в ручном режиме, а уже в законодательном поле.

О.Ракитов: То есть принципиально важно в регионах наладить эту работу. Плюс работа фонда защиты прав дольщиков. И может быть, мы наконец-то перестанем писать про обманутых дольщиков.

Вопрос: Михаил Александрович, не могли бы уточнить три момента? Можно ли сказать, что принято принципиальное решение в перспективе отказаться от договоров долевого участия? Что это уже принципиальное решение и вопрос нескольких лет?

М.Мень: Нет, принципиальное решение было принято, чтобы мы проработали и доложили Президенту этот план-график. Пока задача такая стоит.

Вопрос: А сколько времени вам дал Президент на разработку?

М.Мень: Поручение звучит: Правительству и Центральному банку. Это большая, серьёзная работа. Было бы опрометчиво сейчас говорить: мы это сделаем за год и вам объявим, что к 2022 году заменим всё долевое строительство на проектное финансирование. Это очень серьёзный вопрос. Здесь датами нельзя бросаться.

Вопрос: Я правильно понимаю, что вы идёте на такой шаг, Президент дал такое поручение только лишь потому, что регионы не в состоянии полностью отладить контроль за соблюдением прав дольщиков?

М.Мень: Конечно. Ведь мы видим, что проблем, которые возникают, могло и не быть. Есть, конечно, глобальные проблемы, объективные. Группа компаний «СУ-155», например. Компания в 14 регионах работала, произошло её банкротство, и сегодня банк «Российский капитал» занимается этой проблемой. Но это комплексная проблема крупного застройщика. А вот такие точечные вещи, безусловно, в большинстве своём могли и не возникать регионах.

Вопрос: Скажите, пожалуйста, насколько и каким образом будет учитываться мнение бизнеса в этом вопросе? Идёт ли какой-нибудь диалог, дискуссия?

М.Мень: Да, конечно. Мы работаем в первую очередь с Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) и Национальным объединением застройщиков (НОЗА) – вот два наших партнёра, помимо других общественных организаций и бизнеса (РСПП, «Деловая Россия» и так далее). Основные наши два партнёра – это НОСТРОЙ и НОЗА. Мы с ними ведём консультации. Мы никогда не ведём консультации индивидуально с застройщиками, потому что у них разные ситуации и разные точки зрения и их точки зрения могут совпадать только с их узкокорпоративными интересами. Нас интересует позиция общественных объединений, поэтому мы работаем с НОСТРОЙ и НОЗА.

О.Ракитов: В декабре у нас пройдёт форум региональных застройщиков. То есть не застройщиков Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, с которыми по понятным причинам мы часто консультируемся, а застройщиков со всей России. И наверняка в декабре мы ещё раз будем обсуждать вопросы долевого строительства.

Вопрос: После того как будет готов план, реализовываться он будет сразу во всей стране или будут какие-то пилотные города? Может быть, с Москвы всё начнётся?

М.Мень: Нет, не думаю, что можно здесь сделать что-то пилотно, потому что у нас банковская система единая, ключевая ставка Центрального банка тоже единая. Нужно этот план делать общим для страны.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 26 октября 2017 > № 2369467 Михаил Мень


Казахстан > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > dknews.kz, 25 октября 2017 > № 2368714 Канат Балтабеков

Алматинцы часто задают вопросы, как платить налоги при продаже земельных участков или квартир, или частных домов. Zakon.kz попросил рассказать об этом заместителя руководителя Департамента государственных доходов по г. Алматы Каната Балтабекова.

- Канат Жолтаевич, когда возникают обязательства по уплате налогов за реализованное имущество?

- В случае реализации такого имущества как, допустим, квартира, частный дом, земельный участок или автотранспорт, подоходный налог для человека возникает только в том случае, если он владеет этим имуществом меньше года и возникает положительная разница между ценой его приобретения и продажи. Так вот, эта разница и облагается индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%.

К примеру, человек приобрел земельный участок за 5 миллионов тенге, а через месяц продал за 7 миллионов. То есть он владеет землей менее года, и в результате продажи образовалась положительная для него разница в сумме 2 миллионов тенге. Данный прирост подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%. Получается, он должен заплатить налог 200 тысяч тенге.

- В каком документе должна быть зафиксирована дата возникновения права собственности на имущество?

- Хороший вопрос. Вы знаете, много случаев, когда человек, получив имущество в наследство или купив его по договору купли-продажи, регистрирует право собственности не в день приобретения, а спустя некоторое время. Хочу пояснить, что в случае с жилой недвижимостью, право собственности возникает с даты его регистрации в органах юстиции, а не с момента заключения договора купли-продажи. А при реализации земельного участка, не имеющего никаких построек, - с даты возникновения права собственности, например, с даты вынесения решения о выделении земельного участка или заключения договора приобретения.

- От какой стоимости нужно отталкиваться при продаже недвижимости, которую человек получил в наследство или недавно построил?

- При продаже недвижимости, полученной в наследство, период владения которой составляет менее одного года, необходимо применять оценочную стоимость. Разница между ценой реализации и оценочной стоимостью облагается 10% налогом.

Здесь хотелось бы обратить внимание, что заключение об оценочной стоимости должно быть произведено на дату возникновения права собственности, то есть, на дату регистрации в органах юстиции. Оценку необходимо произвести не позднее 31 марта года, следующего за годом реализации такого имущества.

- А если человек пропустил эту дату?

- Тогда применяется оценочная стоимость, определенная уполномоченным государственным органом в сфере регистрации права на недвижимое имущество.

В случае реализации построенной недавно недвижимости, также применима оценочная стоимость. Например, человек построил индивидуальный жилой дом на собственном земельном участке. После завершения строительства, необходимо получить акт ввода в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на дом в органах юстиции. Затем нужно получить заключение об оценочной стоимости вновь построенного дома вместе с земельным участком, и в случае реализации данной недвижимости в течение года со дня регистрации права собственности, произвести исчисление налога исходя из стоимости реализации и оценочной стоимости. В случае возникновения положительной разницы – произвести уплату ИПН с применением 10 процентной ставки налога.

- Бывают случаи, когда владелец дома решил сделать перепланировку, снести стены, увеличить жилплощадь и так далее. Затем он проводит перерегистрацию дома в органах юстиции и продает его. Возникает ли налог при продаже недвижимости, если со дня ее перерегистрации прошло менее года?

- Если в результате перепланировки жилая площадь не увеличилась, то при продаже обязательств по уплате налога не возникает. А если жилая площадь была увеличена или построены дополнительные объекты, которые подлежат государственной регистрации, то налогообложению подлежит только та доля пристройки, которая была зарегистрирована в период менее года.

- А если человек, например, купил квартиру за 7 миллионов тенге и в течение года продал за ту же цену, то он не платит налог и не сдает налоговый отчет?

- Совершенно верно. Поскольку отсутствует положительная разница между ценой реализации квартиры и ценой ее приобретения, доход от прироста стоимости не возникает. Следовательно, у такого физического лица отсутствуют обязательства по уплате индивидуального подоходного налога и представлению декларации по ИПН. Однако налог на имущество за период его владения оплатить нужно.

- В какие сроки необходимо оплачивать индивидуальный подоходный налог?

- Не позднее 31 марта года, следующего за отчетным годом. В органы государственных доходов необходимо представить налоговую отчетность по форме 240.00, где отражаются сведения об объекте налогообложения, и производится исчисление налога.

Уплата ИПН по итогам налогового периода производится налогоплательщиком самостоятельно по месту жительства не позднее 10 календарных дней после 31 марта года, следующего за отчетным. То есть, если у вас в течение 2017 года возник имущественный доход при продаже недвижимости, то вам нужно будет представить налоговую декларацию до 31 марта 2018 года и произвести уплату налога не позднее 10 апреля 2018 года.

Торгын Нурсеитова

Казахстан > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > dknews.kz, 25 октября 2017 > № 2368714 Канат Балтабеков


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 23 октября 2017 > № 2372224 Андрей Асадов

Вырваться из образа.

В ходе реновации важно уйти от привычного образа спального района.

Недавно Москомархитектура назвала 20 финалистов архитектурно-градостроительного конкурса, которым предстоит разработать концепции застройки пяти экспериментальных площадок для строительства жилья по реновации. Для конкурса отобраны площадки, где жители всех домов проголосовали за участие в программе. Андрей Асадов, руководитель «Архитектурного Бюро Асадова», ставшего одним из финалистов программы, рассказал «Стройгазете» о том, какой, по его мнению, должна быть новая жилая среда столицы.

AsadovAA-2 1.jpg

СГ: Каковы для вас наиболее важные принципы создания полноценного жилого пространства?

А.А: Полноценная среда - это полный набор функций для самореализации человека: жильё, офисные и деловые пространства, социальные и культурные центры, разнообразные зоны отдыха и общения, причём, в идеале - в пределах одного квартала. Поэтому задача архитектора - интегрировать все это ещё на этапе разработки концепции.

СГ: Вы участвуете в конкурсе на разработку проектов по программе реновации — что Вы планируете предложить городу с точки зрения проектирования новых объектов?

А.А: Мы хотели бы предложить городу концепцию живых кварталов, т.е. мест, наполненных жизнью и всеми необходимыми для этого функциями. За счёт пониженной арендной ставки городские власти стимулируют местных жителей наполнять квартал жизнью за счёт сервисов и микробизнесов. С точки зрения архитектуры - предлагается полный джентельменский набор: разнообразный силуэт и высота зданий, общественные первые этажи, дворы без машин с парковками в стилобате, небольшие патио для жителей первых этажей и террасы на кровле, разнообразные фасады из недорогих, но качественных и эстетических материалов - кирпича, керамической и бетонной плитки.

СГ: Опыт каких зарубежных стран или проектов можно было бы взять на вооружение в рамках программы реновации? Есть ли в принципе аналоги в мировой архитектуре, и что можно взять из мирового опыта?

А.А: Все развитые страны так или иначе прошли через тему реновации, да и в нашей стране это далеко не первая волна обновления. Другой вопрос, какие решения и подходы используются. А их может быть множество - от тотального сноса и переселения в новые районы до хирургического вмешательства в существующую застройку, с соблюдением интересов существующих жителей. Это гораздо более трудоемкий, но и более прогрессивный формат.

СГ: Как с Вашей точки зрения можно нивелировать сложности, связанные с таким масштабным переселением людей из одних домов в другие?

А.А: Во-первых, речь должна идти о реализации программы компактными очередями, чтобы не превратить район в тотальную стройплощадку. Во-вторых, стоит параллельно проводить санацию, то есть обновление фасадов соседних домов, не вошедших в программу.

СГ: Как бы вы предложили распорядится придомовой территорией новых домов?

А.А: Новый двор должен превратиться в городскую гостиную, в которой всем группам жителей найдётся свой уголок. Нестандартное благоустройство, с активным использованием рельефа (в т.ч. для посадки крупных деревьев) делает двор более уютным, а разнообразные малые формы, изготовленные в том числе с участием самих жильцов, придают пространству индивидуальность.

СГ: Инфраструктура жилых комплексов — велопарковки, парковки, пекарни, коворкинги — какая инфраструктура должна быть с Вашей точки зрения в новых проектах?

А.А: По нашему мнению, все жители района должны иметь возможность открыть свой микробизнес, и чем более разнообразной будет инфраструктура - от парикмахерских и кафе до станций проката и соседских центров - тем лучше, это укрепит местное сообщество. А роль города - предоставить льготные условия аренды для резидентов квартала.

СГ: Какой вы видите архитектуру жилых комплексов — особенности планировок, внешний вид домов, используемые материалы, этажность, декоративные элементы?

А.А: Главная задача архитектуры - индивидуальный характер каждого района и квартала. Что достигается большим разнообразием отделки фасадов, даже при использовании небольшого набора материалов - кирпича, керамических и бетонных панелей. Другая важная "фишка" - это бонусы для первых и последних этажей в виде открытых озеленённых террас. С точки зрения планировок, современный стандарт - это максимальная гибкость при минимуме несущих конструкций внутри квартир.

СГ: Какие ключевые сложности вы как архитектор ожидаете в рамках программы реновации?

А.А: Наверное, главная сложность, она же и вызов - это создание качественного и уютного пространства, несмотря на возрастающую в несколько раз плотность застройки. Используя весь арсенал инструментов современного градостроительства и урбанистики, нужно добиваться нового качества зданий, дворов и уличных пространств. В работе над программой реновации, с моей точки зрения, должно быть несколько «зон особого внимания». Во-первых, важно разобраться с парковками, в идеале, разместив их в стилобатном пространстве под дворами. Во-вторых, нужно организовать достаточное количество зелени и деревьев - на улицах, во дворах и даже на кровлях. И, в-третьих, важно вырваться из привычного образа спального района, наделяя первые этажи разнообразными общественными функциями и давая возможность самим жителям реализовать себя в пределах своего квартала.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 23 октября 2017 > № 2372224 Андрей Асадов


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 20 октября 2017 > № 2362149 Михаил Мень

О реализации комплекса мер по восстановлению прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных жилых домов.

Совещание.

Вступительное слово Дмитрия Медведева:

Мы сегодня вернёмся к одной из весьма сложных тем, проблем. Она касается восстановления прав граждан – участников долевого строительства (то, что принято называть проблемой обманутых дольщиков).

Напомню, целый ряд решений в этом направлении был принят недавно. Была создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». В начале октября я подписал несколько документов, которые регулируют основные аспекты этой работы. С учётом того, что это важная тема и она затрагивает большое, к сожалению, количество граждан.

Что это за документы? Это постановление о самой публично-правовой компании – Фонде защиты дольщиков, постановление об утверждении требований к кредитной организации, в которой учитываются денежные средства компенсационного фонда, постановление, которое утверждает Правила выплаты этой компанией возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия, постановление об утверждении Правил принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства в рамках той деятельности, которую эта компания будет вести, и распоряжение о назначении членов наблюдательного совета этой самой компании.

Это специальный механизм, который должен позволить гарантировать защиту интересов людей в будущем. Застройщики, которые привлекают деньги граждан, будут отчислять средства в компенсационный фонд. И уже из этих средств, в случае необходимости, финансы пойдут на завершение строительства дома, у которого возникли проблемы.

Или, второй вариант – обманутым дольщикам просто должны будут возвращаться их деньги.

Закон о фонде, который мы недавно приняли, вводит для застройщиков ряд требований, которые позволяют снизить риски. Это требование достаточности собственных средств, принцип, когда у одной компании должен быть один проект, банковское сопровождение такого рода сделок.

Кроме того, фонд должен обеспечить эффективный мониторинг проектов, не допуская в систему компании, которые не будут отвечать установленным требованиям. Таковы подходы.

По понятным причинам это сложная деятельность, регулировать её трудно. Решения, которые принимались на эту тему, далеко не всегда были успешными. Тем не менее фонд должен обеспечить гарантию вложений, причём без использования напрямую средств федерального бюджета. Есть ряд идей по изменению законодательства, в том числе по срокам вступления в силу ряда положений профильного закона. Давайте их обсудим.

Самое главное, конечно, добиться, чтобы в этом компенсационном механизме участвовали добросовестные строительные компании. И чтобы весь этот механизм просто работал, а не был бумажным. Решения эти должны способствовать тому, чтобы вообще никаких новых обманутых дольщиков не появлялось. Сегодня обсудим текущую ситуацию.

Нужны и точные данные по оценке числа пострадавших. Они очень сильно расходятся. В кратчайшие сроки нужно завершить пообъектный анализ проблемных домов. С участием регионов, Росреестра, Минстроя, конечно. Посмотреть, оценить готовность и уточнить реестр лиц, которые пострадали в результате такого рода деятельности. Есть разные предложения, давайте изучим их и поговорим об этом.

Брифинг Михаила Меня по завершении совещания

Из стенограммы:

М.Мень: Фонд защиты прав дольщиков как публично-правовая компания начинает официально работать с 25 октября этого года. То есть застройщики, которые построили новые объекты, теперь придут не в страховые компании, а в государственный фонд. И это будет, безусловно, более серьёзная, государственная защита граждан – участников долевого строительства.

Также хотел бы отметить, что мы 24 октября собираем в здании правительства Московской области всех руководителей региональных ведомств, которые занимаются строительством, в том числе руководителей органов по контролю за долевым строительством, для того чтобы объяснить им, как будет работать фонд.

Помимо этого мы сегодня доложили общую ситуацию по тем обманутым дольщикам, которые уже оказались в беде. Мы посмотрели все «дорожные карты», которые отправили нам регионы, это 72 субъекта, в которых есть долевое строительство. Там возникают такие цифры: 830 проблемных объектов, и это 1592 дома. Потому что один объект – это может быть несколько домов, всё зависит от разрешения на строительство. Порядка 86 тысяч человек пострадало. А в реестре находится 36,6 тысячи человек – это связано с тем, что реестр носит заявительный характер. Мы, конечно, будем заниматься в первую очередь с коллегами из регионов достройкой самих объектов, где и будут жить эти люди.

Теперь что касается сроков, которые заявили губернаторы в своих планах-графиках. На 2017 год это 140 объектов, на 2018 год – 187 объектов будет введено, с 2019-го по 2021 год будет введено 276 объектов. К сожалению, мы не можем быть удовлетворены этими «дорожными картами», потому что по 227 из 830 проблемных объектов не указан процесс, как планируют регионы завершать строительство этих объектов, и не указаны сроки. В связи с этим мы сегодня получили поручение от Дмитрия Анатольевича до конца года провести полную сверку объектов, полную сверку граждан, которые оказались в этой беде, – естественно, опираясь на данные субъектов, но также мы будем использовать данные Росреестра, данные наших коллег в парламенте. И до нового года мы будем иметь уже окончательную, точную цифру. Но ещё раз повторю, сегодня мы опираемся на те данные, которые дают субъекты Российской Федерации. И напомню, что это зона ответственности субъектов Российской Федерации, потому что именно региональные власти выдают разрешение на строительство, выдают землю и должны следить за этими процессами.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 20 октября 2017 > № 2362149 Михаил Мень


Гонконг. Азия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 19 октября 2017 > № 2361598 Владислав Иноземцев

Опыт двадцатилетия. Стоит ли ждать повторения азиатского кризиса в ближайшем будущем

Владислав Иноземцев

Директор «Центра исследований постиндустриального общества»

Кризис начался летом 1997 года с коллапса на рынке недвижимости. Тогда в Бангкоке до 20% недвижимости было не распродано, а девелоперы в 1996 году заложили новых офисов больше, чем было сдано за предшествующие пять лет

Сегодня особое внимание экономистов и политиков привлекают текущие события — каждодневные колебания цен на нефть, новые санкции, крупные корпоративные тяжбы. В такие моменты бывает полезно вспомнить прошлое, особенно если для этого возникает подходящий повод, а такой как раз есть. Прошло ровно 20 лет с пика азиатского финансового кризиса — одного из самых масштабных потрясений, которые пережила глобальная экономика на памяти нашего поколения. Именно в октябре 1997-го достигли минимальных значений курсы корейского вона, индонезийской рупии и филиппинского песо. Именно тогда, 27 октября, Dow Jones зафиксировал самое большое в ХХ веке падение — на 554 пункта, а российский RTS достиг рекорда, с которого начал свое катастрофическое снижение к постдефолтным минимумам.

С тех пор случились новые кризисы, мировая экономика то глобализировалась, то пыталась распасться на защищенные протекционистскими правилами отдельные субъекты; цены на сырье, достигавшие в те годы многолетних минимумов, взлетели почти до небес и снова упали; экономика доткомов, которая казалась переоцененной, достигла уровней, о которых самые смелые футурологи 1990-х не могли и мечтать. Однако, несмотря на все смены трендов, в экономическом развитии за эти годы проявились устойчивые тенденции, а на фоне выдающихся результатов отдельных отраслей и стран сохранились причины для опасений, которым 20 лет назад не придавалось должного значения.

Во-первых, сегодня понятно, что обаяние emerging markets, под которое в 1990-е годы подпало большинство аналитиков, оказалось обманчивым. Летом 1997-го (данные на 1 июля) малайский KLSI находился на отметке 1070 пунктов, гoнконгский Hang Seng — 15 202 пункта, российский RTS — 571 пункт, тайcкий SET — 662 пункта, а китайский Shanghai A Shares — 1372 пунктa. Двадцать лет спустя их значения превышали прежние на 65,1%, 69,2%, 76,0%, в 2,38 и 2,43 раза соответственно. При этом вложения даже в относительно консервативные развитые рынки дали не худшие результаты: французский САС-40 вырос с 2944 до 5195 пунктов (+76,4%), канадский TSI — c 6620 до 12 475 (+88,4%). Я не говорю про американский DJIA (c 7728 до 21 479 пунктов, в 2,78 раза) и германский DAX-30 (c 3867 до 12 475 пунктов, в 3,22 раза). Да, экономики многих развивающихся стран показали масштабный рост: китайская за 20 лет выросла в 7,6–11,6 раза в зависимости от методик подсчета и стала первой в мире по валовому продукту, исчисленному с учетом паритета покупательной способности валют. Но если смотреть глазами инвестора, окажется, что мир не только не изменился, но стал даже более вестернизированным: на 1 января 2017 года 10 из 10 крупнейших по капитализации публичных компаний мира были американскими, тогда как в 1997-м в первой десятке их набиралось всего шесть.

Во-вторых, стало ясно, что технологический сектор закрепил свое лидерство, еще больше оторвавшись от традиционного, чем это имело место в период «революции доткомов». Если в конце 1990-х новые компании выступали скорее суперпопулярными объектами для спекулятивных инвестиций, чем «генераторами» прибылей, сегодня они прочно стоят на ногах: убыток Amazon в $31 млн за 1997 год сменился прибылью в $4,186 млрд в 2016-м, убыток Apple в $1,045 млрд — прибылью в $45,678 млрд, а их капитализация за это время выросла в 625 и 322 раза соответственно. Число корпораций, связанных с производством компьютерной техники, программного обеспечения и деятельностью в интернете, в первой десятке глобальных корпораций выросло с 2 до 5. При этом энергетические гиганты заметно растеряли свою привлекательность: если PetroChina после ее IPO в мае 2007 года стоила более $1 трлн, а в 2008-м «Газпром» оценивался на 27% дороже Microsoft, то сегодня капитализация первой компании отстает от производителя программного обеспечения в 4,96 раза, а второй — в 13,2 раза. Мозг победил ресурсы — и никаких «энергетических сверхдержав» в будущем не появится. Сверхдержавы смогут быть лишь интеллектуальными, и это (а также исключительная возможность ориентированных на инновативность и личные свободы обществ Запада привлекать лучшие креативные силы всей планеты) обеспечит неизменность экономических лидеров на многие десятилетия.

В-третьих, одним из важнейших трендов двадцатилетия стало доминирование интеграционных тенденций (хотя они сталкивались и сталкиваются с огромным сопротивлением). Европейский союз увеличил число своих членов с 15 в 1996 году до 28 в 2017-м — и это наверняка не предел. В мире возникла первая крупная наднациональная валюта, евро. И вопреки чуть ли не консенсусным предсказаниям она не девальвировалась (сейчас имея ровно ту же стоимость по отношению к доллару, как на момент введения), из зоны евро не вышел ни один участник, и сама зона отнюдь не развалилась.

Именно расширение европейской интеграционной системы превратилось в самую большую «головную боль» для России, став проявлением ее привлекательности для большинства постсоветских государств. Как отмечал в начале 2000-х М. Мандельбаум, Европейский cоюз обладает сегодня более значительной «мягкой силой», чем США, что подчеркивается успешностью европейского расширения на фоне неспособности США осуществить «демократизацию» за своими пределами.

На этом фоне Россия особенно радикально провалилась за 20 лет: подписав договор о Союзном государстве с Белоруссией в 1996-м и потратив затем на его поддержание более $100 млрд, Москва не сумела даже существенно укрепить свои связи с другими постсоветскими государствами, не говоря уже о выходе за их пределы. Доктрина «русского мира» окончательно перечеркнула надежды на любые успешные интеграции с участием России.

В-четвертых, за эти годы проявилась вся мощь современных глобальных финансов, контроль за которыми по-прежнему находится в Вашингтоне (и отчасти в Брюсселе). В 1997 году международные финансовые институты санкционировали самые большие пакеты помощи в своей истории (выделенные только одной Южной Корее $55 млрд превосходили предшествующий самый крупный bailout — $48 млрд Мексике в 1994-м). Многие тогда говорили о «глобальной неустойчивости глобальных финансов». Однако эта неустойчивость не подтвердилась: чем дальше, тем больше становились финансовые вливания (в случае c Грецией в 2010–2012 годах они превысили $220 млрд, а два первые месяца финансового кризиса в США в 2008-м потребовали увеличить баланс ФРС на $1,45 трлн), но потрясения в реальном секторе экономики оказывались все менее значительными. Сегодня становится понятно: ведущие державы через механизмы управления эмиссией способны купировать практически любой кризис, если для этого окажется достаточно политической воли. Понятно и то, что развивающиеся страны пока не смогли сами выбраться ни из одного серьезного экономического испытания. Повторись азиатский кризис сегодня, роль Вашингтона в разруливании его последствий была бы схожей — несмотря на весь экономический рост на мировой периферии за эти годы.

Возникает вопрос: может ли этот кризис повториться? Традиционно говорится, что сейчас многое качественно изменилось: азиатские экономики накопили огромные финансовые резервы (их совокупный объем у Китая, Гонконга, Южной Кореи, Малайзии, Индонезии и Филиппин вырос за 20 лет с несколько менее чем $200 млрд до $4,14 трлн по итогам 2016 года), обладают профицитом платежного баланса, стали крупнейшими кредиторами США и т. д. Однако, на мой взгляд, не стоит забывать те факторы, которые стали триггерами азиатского кризиса, потому что многие из них присутствуют в регионе и сегодня, причем даже в больших масштабах.

Кризис начался летом 1997 года с коллапса на рынке недвижимости. Тогда в Бангкоке до 20% недвижимости было не распродано, а девелоперы в 1996 году заложили новых офисов больше, чем было сдано за предшествующие пять лет; цены на двухкомнатную квартиру в Сеуле превышали среднюю стоимость дома в Калифорнии. Сейчас в Китае не находит покупателей порой до четверти жилья, причем стоимость трехкомнатной квартиры в Шанхае составляет более $2 млн (при средней годовой зарплате китайца в $10 100). Обрушение рынка недвижимости в Китае может повлечь за собой суммарные убытки, превышающие $2 трлн, с ними крайне сложно будет совладать. Можно обратить внимание и на валютные проблемы. В канун кризиса, в 1995–1996 годах, цены на большинство товаров в Южной Корее в пересчете на доллары приблизились к американским, итогом кризиса стала девальвация вона более чем в четыре раза. Сегодня в том же Китае цены на промышленные товары повседневного спроса сопоставимы с американскими, а курс юаня остается стабильным. Девальвация китайской валюты неизбежна, если оценивать проблему с точки зрения поддержания конкурентоспособности, но как она отразится на глобальной экономике, сказать сейчас сложно. Наконец, относительно высокие цены на сырье, которые сейчас поддерживают на плаву ресурсные экономики от России и Саудовской Аравии до Нигерии и Венесуэлы, определяются уровнем потребления энергии и металлов в той же Азии и в случае неблагоприятного развития ситуации могут упасть не менее резко, чем в 1997–1998 годах.

Конечно, на каждом витке экономического роста принято полагать, что «ошибок прошлых мы уже не повторим», и это отчасти верно, так как вызовы всякий раз несколько отличаются от предыдущих. Однако, сталкиваясь с массой литературы о фантастическом взлете Китая, о наступившем «тихоокеанском столетии» и необходимости для всей мировой экономики «повернуться на восток», постоянно хочется вернуться и перечитать восторженный доклад Всемирного банка о восточноазиатском экономическом чуде, выпущенный всего за четыре года до того, как это чудо обернулось катастрофой.

Гонконг. Азия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 19 октября 2017 > № 2361598 Владислав Иноземцев


Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 19 октября 2017 > № 2361592 Игорь Рыбаков

Красивая площадь: Игорь Рыбаков вложил 1,2 млрд рублей в сервис для аренды офисов

Анастасия Ляликова

Руководитель отдела новостей Forbes.ru

Бизнесмен из списка Forbes верит в светлое будущее sharing economy

Структуры основателя и совладельца компании «Технониколь» Игоря Рыбакова инвестировали 1,2 млрд рублей в платформу SOK, предоставляющую доступ к офисным пространствам, сообщил Forbes представитель бизнесмена. SOK дает возможность небольшим компаниям быстро арендовать офис, а девелоперам сдать пустующие площади.

Размер доли предпринимателя в проекте не раскрывается. Представитель SOK уточнил, что помимо структур Рыбакова компанией владеет физическое лицо. «Я вижу устойчивый мировой тренд – движение в сторону sharing economy. Когда активы разделяются между группой людей и используются совместно, это делает их использование более удобным и эффективным», — говорит Рыбаков.

Управляющий директор SOK Михаил Бродников пояснил, что компания занимается ремонтом и заново проектирует внутренние пространства, что позволяет арендодателю более выгодно сдавать имеющиеся площади, а арендодателям — снимать их.

Партнерами SOK в первых проектах выступили УК Динамо и Ингеоком, первая новая площадка площадью 2500 кв. м будет открыта в январе 2018 года в районе метро «Курская». В планах компании – до конца 2017 года увеличить имеющиеся площади для аренды до 15 000 кв. м, в 2019 году выйти на рынки городов-миллионников. В Москве самая большая площадка на 6000 кв. м будет открыта в пятом корпусе комплекса «ВТБ Арена Парк» (метро «Динамо»), который ранее приобрели структуры Рыбакова. По его прогнозу, количество людей, использующих коворкинги, с текущих 1,6 млн вырастет за ближайшие три года в два раза.

По оценке SOK, мировой рынок коворкингов растет на 57% в год, лидеры — страны ЕС и США. В среднем в крупнейших городах мира на 1 млн населения приходится девять коворкингов. В Москва — семь коворкингов на 12 млн человек населения, что выше среднего уровня, но ниже, чем в крупнейших развитых городах, где этот показатель составляет 20 и больше коворкингов на 1 млн человек.

Партнер Colliers Николай Казанский, отмечает, что один из мировых лидеров этого рынка компания WeWork в 2016 году увеличила площадь сдаваемых площадей на 1 млн кв м. Капитализация компании сейчас оценивается в $20 млрд.

Руководитель отдела технологий ФИНАМ Константин Молчанов в беседе с Forbes отметил, что запуск SOK находится в тренде всеобщей «уберизации». По его мнению, главная проблема у нового сервиса может возникнуть с поиском клиентов, так как сам по себе рынок не очень большой.

Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 19 октября 2017 > № 2361592 Игорь Рыбаков


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 17 октября 2017 > № 2376996 Александр Шишкин

Александр Шишкин: «Дальневосточная политика» России начинает давать результаты

Индекс промышленного производства на Дальнем Востоке в 2,5 раза выше среднероссийского

Политика России по развитию Дальневосточного федерального округа уже приносит положительные результаты, экономические показатели региона улучшаются. Об этом заявил в понедельник, 16 октября, в комментарии PrimaMedia сенатор от Хабаровского края Александр Шишкин.

— "Азиатский вектор" требует от федеральных властей все больше внимания уделять развитию Дальневосточного региона страны. Долгое время экономике данного субъекта не уделялось достаточного внимания. В 90-е годы из региона был очень сильный отток населения. Молодые люди не видели перспектив и уезжали в центральные районы страны. Сегодня, мы видим, ситуация начала меняться, — отметил сенатор.

По словам Александра Шишкина, озвученные замминистром по развитию Дальнего Востока индексы промышленного производства и производства в сельском хозяйстве демонстрируют положительную динамику.

— Это хорошая тенденция. Экономика региона развивается. Это означает, что дальневосточная политика уже начала приносить положительные результаты. Однако останавливаться на этом нельзя, надо продолжать развивать инфраструктуру в регионе для привлечения дополнительных инвестиций. В будущем Дальний Восток России должен стать одним из самых развитых регионов страны. Это позволит России более активно выстраивать сотрудничество со странами АТР, которые будут вкладывать средства в реализацию различных проектов в ДФО, — заключил сенатор.

Президент Центра Стратегическим коммуникаций, экономист Дмитрий Абзалов добавил, что большие перспективы имеет реализация на Дальнем Востоке туристических и инфраструктурных проектов, а также проектов, связанных с развитием промышленных производств.

— Сегодня крайне важно добиться на Дальнем Востоке опережающих темпов роста. При этом они должны быть даже не 2%, а 3-6% в год. Необходимо создавать в регионе инновационные производственные комплексы. Надо продолжать развивать территории опережающего развития (ТОР). Все вместе данные меры позволят увеличить покупательную способность населения и станут драйвером развития региона, — подчеркнул экономист.

По его мнению, Дальний Восток России сегодня сталкивается с рядом вызовов, в том числе связанных с соседством Китая и последствием большого оттока населения, произошедшего ранее. – Поэтому крайне важно эффективно развивать экономику. Это надо для того, чтобы выжить, — заключил Дмитрий Абзалов.

Напомним, заместитель министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока Сергей Качаев заявил ранее, что на Дальнем Востоке сложилась положительная экономическая динамика.

По словам замминистра, индекс промышленного производства на Дальнем Востоке в 2,5 раза выше среднероссийского, индекс производства в сельском хозяйстве почти в два раза выше, индекс в строительстве составляет 114% по сравнению со среднероссийским 100,4%.

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 17 октября 2017 > № 2376996 Александр Шишкин


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 октября 2017 > № 2372367 Далия Сафиуллина

Наши улицы.

Задача проекта по благоустройству — дать новый импульс развитию российских городов.

В Москве в Гостином дворе состоялся ежегодный фестиваль «Зодчество». За годы своего существования (а основан фестиваль был в 1992 году) он превратился в крупное международное событие в области архитектуры и градостроительства, место, где молодые и опытные архитекторы обмениваются мнениями по актуальным вопросам профессиональной жизни.

В этом году в рамках фестиваля активно обсуждались предварительные итоги реализации приоритетного проекта по созданию комфортной городской среды. Формально эта федеральная программа не распространяется на регионы-доноры, в числе которых Москва и Санкт-Петербург. Однако не секрет, что именно программа «Моя улица», стартовавшая в Москве в 2015 году, дала импульс работе по благоустройству российских городов. О том, как столичный опыт повлиял на регионы, в интервью «СГ» рассказала партнер КБ «Стрелка» Далия САФИУЛЛИНА.

«СГ»: Давайте начнем с Москвы. Как вы оцениваете социальный и экономический эффект от реализации программы «Моя улица»?

Далия Сафиуллина: В целом еще пока рано говорить об изменениях, которые принесла с собой программа «Моя улица». Чтобы заметить изменения, нужно подождать, как минимум, пару сезонов, а лучше больше. Вопросы благоустройства рассчитаны на долгую перспективу, они должны прижиться и изменить поведение людей в городе. Масштабные программы по благоустройству — достаточно новая история для России, поэтому пока еще никто не смог качественно замерить эффекты благоустройства.

Но, несмотря на это, уже предпринимаются попытки понять, чего же удалось достичь в результате проделанной работы. Так, например, в ГИБДД говорят о снижении в разы числа ДТП на благоустроенных улицах. ЦОДД и правительство Москвы сообщают об увеличении, как минимум, в три раза потока пешеходов на обновленных улицах. Исследования некоторых консалтинговых компаний свидетельствуют об улучшении экономических показателей в местах, обновленных еще в 2015 году. Это и увеличение среднего чека, и повышение арендной ставки, и снижение доли свободных площадей. Это, кстати, подтверждают и исследования, проводившиеся на Западе: благоустроенные улицы улучшают городскую среду, укрепляют экономику города, меняют в лучшую сторону поведение людей.

«СГ»: Во многих российских городах сейчас тоже идут работы по благоустройству. Учитывается ли там московский опыт?

Д.С.: Да, московский опыт, безусловно, учитывается, но не копируется. В регионах есть свои программы благоустройства территорий, не такие масштабные, как «Моя улица», но достаточно интересные. В нашей совместной программе с АИЖК есть направление «Благоустройство ключевых общественных пространств в 40 городах России». Нельзя говорить, что это — программы, аналогичные «Моей улице», но впервые в регионах ведется работа по созданию связанной сети благоустроенных общественных пространств. Если говорить кратко, то в каждом из сорока городов с 2017-го по 2022-й год должно быть преобразовано от 3 до 14 территорий, непосредственно связанных друг с другом. До этого в регионах работы по благоустройству проводились точечно, например, на участке набережной или на центральной площади. При этом в каждом городе необходимо ориентироваться на его специфику, климат, ландшафт, культурные и социологические особенности. Нельзя переносить из одного в другой город типовые решения. Однако задачи нашего проекта шире, нежели просто благоустройство территорий. Необходимо вдохнуть новую жизнь в развитие города, создать отправную точку изменений. Мы уверены, что первые изменения будут видны уже в 2017 году. Проекты по благоустройству общественных пространств реализуются в 26 городах страны. Особо стоит отметить Белгород, Воронеж, Оренбург, Новосибирск, там работы начались летом этого года и уже выполнены более чем наполовину.

Цитата в тему

Масштабные программы по благоустройству — достаточно новая история для России, работа по созданию связанной сети благоустроенных общественных пространств ведется в регионах впервые

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 октября 2017 > № 2372367 Далия Сафиуллина


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 9 октября 2017 > № 2347093 Сергей Левкин

Сил хватит.

Реновация не нарушит выполнение других стройпрограмм города.

Руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Лёвкин в интервью информационному центру правительства Москвы рассказал о ходе реализации программы реновации жилого фонда в городе. Чиновник, в частности, сообщил, что решение не привлекать инвестиции девелоперов для возведения новых кварталов останется в силе девелоперов в ближайшие пять-шесть лет. При этом в Стройкомплексе уверены, что реновация не нарушит выполнение других строительных программ города.

Информационный центр: Недавно на заседании Правительства Москвы были приняты изменения в Программу реновации, которая утверждена мэром Москвы Сергеем Собяниным 1 августа этого года. Расскажите о них подробнее.

Сергей Лёвкин: В программу реновации дополнительно включено 37 домов. При принятии программы реновации в августе текущего года отмечалось, что в нее не вошли многоквартирные дома, протоколы общих собраний в которых требовали дополнительной проверки. В постановлении о программе реновации было предусмотрено, что такие дома подлежат включению в программу, если будет установлена правомерность принятия соответствующих решений общих собраний.

Четыре дома: ул. Циолковского, дом 5, Лодочная улица, дом 27, строение 1, проспект Буденного, дом 28, корпус 1, Ставропольская улица, дом 15 из программы исключили. В трех из них решение о выходе было принято собственниками помещений после завершения формирования программы реновации. По одному дому общее собрание с решением о выходе из программы было проведено в период голосования по программе реновации. Однако протокол был рассмотрен уже после ее утверждения.Таким образом, сейчас в программе 5177 домов. В соответствии с законом формирование программы реновации завершено и включение в нее каких-либо дополнительных домов в дальнейшем невозможно.

В дальнейшем собственники, желающие выйти из программы реновации, должны будут руководствоваться порядком проведения общего собрания и другими правилами, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 1 сентября 2017 года № 624-ПП.

Наибольшие изменения коснулись Центрального административного округа. Перечень домов, подлежащих реновации в ЦАО, дополнен 11 новыми адресами. В ТиНАО дополнительно будут включены 8 домов, в Восточном административном округе – 7. Количество домов, подлежащих реновации в СВАО, увеличилось на 5 адресов, а в ЮЗАО – на 4. В Западном и Юго-Восточном административных округах прибавилось по одному дому.

ИЦ: Ранее правительство утвердило адресный перечень территорий, где будут построены стартовые дома для программы реновации. Каковы основные параметры, по которым шел подбор этих площадок?

СЛ: Главным критерием подбора стартовых площадок стало их расположение вблизи групп домов, включенных в программу реновации, и возможность начать там строительство как можно быстрее. Мы учитывали и мнение жителей.

Очень важным был фактор минимальных обременений площадки, и, в частности, наличие там инженерных коммуникаций, поскольку их вынос и перекладка потребовала бы больших материальных и временных затрат. Нам также не хотелось вести тяжбы из-за чьего-то гаража или какого-нибудь маленького скверика с зелеными насаждениями. Параллельно с этим мы прорабатывали дальнейшее развитие территории. Необходимо следовать заявленной идеологии и создавать квартальную застройку с приватными территориями, дворами без машин, и детскими площадками.

Напомню, что всего городские власти подобрали 210 «стартовых» площадок во всех округах города. Это позволит переселить ориентировочно 568 домов, в которых расположено 47 196 квартир площадью более 2 млн квадратных метров. А число переселенцев составит около 120 тыс. человек.

ИЦ: На заседании правительства Москвы, было сообщено, что для первых переселенцев будут использоваться 12 домов, которые были построены ранее. Где они располагаются? Как они будут подводиться под новые стандарты отделки и благоустройства?

СЛ: Действительно, 12 жилых домов общей площадью 150 тыс. квадратных метров, ранее построенных в рамках реализации госпрограммы «Жилище» мы хотим задействовать в Программе реновации. Эти дома расположены в трех административных округах: САО, ВАО и ЗАО. С их адресным перечнем можно ознакомиться на официальном сайте Мэра Москвы: https://www.mos.ru/news/item/30020073/ Квартирография этих домов близка к той, что требуется для переселенцев, и мы решили их использовать, чтобы программа могла стартовать быстрее. Отделка квартир и благоустройство территорий вокруг этих домов будут приведены в соответствие с утверждёнными Правительством Москвы стандартами. По мере готовности, с 2018 года начнем переселять туда людей.

ИЦ: В соцсетях уже появились сообщения, что в построенных домах, которые отдадут под реновацию, есть однокомнатные квартиры-студии. Так ли это?

СЛ: В некоторых домах, действительно есть квартиры-студии, но они не будут задействованы в программе – именно туда переселять не будут. Также неправы и те, кто говорит, что дома, отданные под переселения, построены по устаревшей технологии. При отборе стартовых домов, рассматривались только те, которые соответствуют всем современным нормам и требованиям вне зависимости от того монолит это или панель.

ИЦ: Можете ли вы сказать, какие ограничения по этажности будут у новых домов?

СЛ: Этажность новых жилых домов, возводимых на «стартовых» площадках, будет определена при разработке градостроительной и проектной документации. Напомню, что ее поручено разработать Москомархитектуре до 1 августа 2019 года.

ИЦ: Как власти будут контролировать качество строительства новых домов?

Программа реновации даст новый толчок к развитию строительной отрасли. Она также будет способствовать усилению контроля качества применяемых материалов, ведь чем больше объемы строительства, тем строже должны быть требования. В Мосгосстройнадзоре, на базе подведомственного ему ГБУ «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве» по распоряжению мэра Москвы Сергея Собянина уже создано подразделение, которое будет контролировать качество материалов, применяемых как при строительстве, так и при отделке жилых помещений. Подчеркну, что в Москве есть отлаженный механизм контроля качества и просчетов тут быть не может.

Жилье «комфорт-класса» для реновации пройдет шесть этапов контроля качества. Первый – это проверка проектов планировки на соответствие региональным нормативам градостроительного проектирования. Специалисты будут оценивать уровень обеспеченности социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. На втором этапе проверяется соблюдение норм по звукоизоляции, и соответствие требованиям комфорта и безопасности жилых помещений. Третий этап предполагает государственную экспертизу проектной документации. Здесь специалисты проконтролируют соответствие требованиям стандарта «комфортное жилье». На четвертом этапе технический заказчик будет контролировать качество используемых строителями конструктивных и отделочных материалов и их соответствие существующим стандартам. Пятый этап – контроль со стороны Мосгосстройнадзора. И завершающий этап – выдача заключения о соответствии дома проекту. Здесь главным условием станет качественная и полноценная работа всех систем сооружения. Только после этого дом получит разрешение на ввод.

ИЦ: В чем принципиальное отличие будущих кварталов от старых?

СЛ: Реализация программы реновации позволит сформировать комфортную среду проживания граждан, отвечающую современным стандартам развития мегаполисов. Так, например, при ее реализации будут благоустроены скверы, бульвары или площадки отдыха в границах кварталов реновации и на прилегающих территориях.

Озеленение дворов и общественных территорий будет приспособлено для удобства пешеходных связей, иначе говоря, пешеходная дорожка появится там, где ходят люди, а не там где ее придумал проектировщик.

За счет формирования системы публичных пространств - бульваров, рекреационных зон, улиц и проездов в районах увеличится доступность объектов социальной инфраструктуры. В границах кварталов удобными и «понятными» для жителей станут детские, и спортивные площадки, внутриквартальные проезды, места для автостоянок, участки для выгула собак, а также площадки для мусорных контейнеров.

Для территорий реновации преимущественно будет применяться квартальный принцип застройки. Четкое разграничение внутридворовых территорий будет одним из ее принципов. Во дворах мы оставим пути для подъезда машин экстренных служб. А для транзита дворы будут закрыты самой конфигурацией жилых домов.

Планировочная организация территории реновации позволит возводить жилые дома с «единым фронтом», что более традиционно для города, чем хаотично расставленные здания. В первых этажах домов предусмотрено размещение объектов торговли и обслуживания, что позволит создать насыщенную среду жилых улиц.

ИЦ: Не собираются ли власти пересмотреть свое решение и привлечь строительные компании для участия в программе реновации?

СЛ: Нет. В ближайшие пять-шесть лет пересмотра этого решения точно не будет. Полномочия единственного учредителя создаваемого Московского фонда реновации жилой застройки осуществляет Правительство Москвы в лице Департамента строительства города Москвы.

ИЦ: Может ли программа реновации оказать негативное влияние на другие городские программы. Хватит ли у московских строителей сил и на возведение метро, и на дорожное строительство и на программу реновации?

СЛ: Думаю, что никаких проблем у нас не будет. Дефицит есть - наиболее востребованы сегодня арматурщики, бетонщики, каменщики, специалисты по монтажу стальных и железобетонных конструкций, маляры, штукатуры, облицовщики-плиточники, монтажник вентиляционных систем и оборудования. Но, по нашим оценкам, этот дефицит не сможет серьезно повлиять на то равновесие, которое было достигнуто на рынке два года назад. Сегодня отсутствует ажиотажный спрос на рабочую силу, наблюдавшийся три-четыре года назад. Поддержка уровня занятости в отрасли стала возможной благодаря решениям руководства города по увеличению финансирования строительства. Словом, нет никаких оснований говорить о том, что реновация может отвлечь на себя силы и как-то нарушить выполнение других строительных программ.

ИЦ: Недавно появилась информация о том, что какой-то процент квартир в новых домах может быть выставлен на продажу и москвичи, не попавшие под программу реновации, могут купить там квартиру. Так ли это? Как скоро это может произойти?

СЛ: Программа реновации, это в большей степени «социальный проект», именно поэтому реализуется, прежде всего, за счет средств городского бюджета. В то же время, при возможности и наличии невостребованного ресурса площади, часть возведенного в последующие «волны» и не задействованного в переселении жилья может быть выставлена на продажу. При этом приоритетными правом в покупке «излишков» будут пользовать участники программы реновации, которые захотят улучшить свои жилищные условия. Хочу особо подчеркнуть, что первые несколько лет реализации программы, свободных продаж этого жилья на рынке не будет.

ИЦ: Как известно в Москве создан Единый контактный центр, который работает с обращениями москвичей по вопросам реновации и переселения. Каковы результаты этой работы?

Единый контактный центр Стройкомплекса, в соответствии с поручением Мэра Москвы Сергея Собянина начал свою работу в марте 2017 года. В его структуре работает справочно-консультационная служба, рассматривающая обращения по вопросам реализации программы реновации. Обратится туда можно позвонив по номеру 8 (499) 401-01-01. За время работы Единым контактным центром обработано около 5 500 обращений, из которых 1 950 (36%) относятся к вопросам программы реновации жилищного фонда.

Для обеспечения эффективной работы Единого контактного центра создана База знаний - информационный ресурс, содержащий ответы на типовые вопросы. База знаний состоит из 60 основных подразделов, которые содержат 548 статей по основным вопросам, касающимся градостроительной деятельности. Также на базе контактного центра создана система мониторинга поступающих обращений. Она позволяет получать актуальную статистику в различных разрезах, например, выявлять самые активные административные округа и районы Москвы, и анализировать тематику вопросов.

ИЦ: Есть ли у городских властей понимание того, что будет с домами, попавшими под программу и представляющими историческую и архитектурную ценность? Сколько всего таких домов насчитывается в Программе реновации?

СЛ: Сейчас Москомархитектура совместно с Департаментом культурного наследия города Москвы и общественным движением «Архнадзор» прорабатывают вопрос сохранении не только вновь выявленных объектов культурного наследия, но и любых зданий, которые могут представлять историческую и культурную ценность. Они останутся в программе, потому что реновация предполагает не только снос, но и реставрацию здания, если оно в ней нуждается. Восстановленные постройки могут использоваться и как жилые дома, и как культурные объекты – музеи, библиотеки, клубы. О точном количестве можно будет говорить после завершения этой работы.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 9 октября 2017 > № 2347093 Сергей Левкин


Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 9 октября 2017 > № 2346156 Олег Сухов

Любовь с ограничениями: что делать с ипотекой в гражданском браке. Рекомендации юриста

Олег Сухов

Адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости

Как делится ипотечное жилье после развода? Имеет ли значение, на кого оформлена квартира? Могут ли претендовать на имущество гражданские супруги?

Ипотека – один из самых распространенных способов приобретения недвижимости на сегодняшний день. Срок действия договора ипотечного кредитования, как правило, составляет от 10 до 30 лет – ничего удивительного, что за этот срок у многих людей жизненные обстоятельства меняются, в частности это касается семейного положения.

Гражданский брак – это не брак

Сразу определимся со значением понятия «гражданский брак». Он не является браком в правовом смысле этого слова, точнее, не порождает прав и обязанностей в рамках семейного законодательства. Споры между парами, не оформившими брак в ЗАГСе, регулируются гражданским законодательством. При этом, перечисленные виды законодательства – семейное и гражданское, в части раздела имущества имеют существенное отличие, которое напрямую касается и ипотечного жилья.

Квартира в ипотеку — как делится?

Квартира, приобретенная в ипотеку, вне зависимости от полного или частичного погашения кредита, всегда делится одинаково:

- если жилье приобретается единолично покупателем, который в официальном браке не находится, то оно будет его единоличной собственностью;

- если квартира оплачивается в браке, то независимо от того, на кого она оформлена и кто гасит платежи по займу, помещение считается совместной собственностью супругов, и в случае развода делится между ними поровну.

Исключением будет являться регистрация ипотечного жилья на супругов в долевую собственность, если они распределят доли не поровну, а в любом ином порядке, например, 20% на 80%. В таком случае доля каждого из них при расторжении брака изменяться не может и станет соответствовать установленной ими части.

Если рассматривать правила деления ипотечного жилья между лицами, состоящими в гражданском браке, то они несколько отличаются. При этом, отличие заключается лишь в оформлении квартиры исключительно на одного из гражданских супругов. Второй в таком случае претендовать на жилье не может. Однако, если гражданские супруги сразу подпишут договор и зарегистрируют право собственности в определенных долях, то такие доли им и будут принадлежать без какого-либо перераспределения.

Кроме того, следует знать и помнить отличительный механизм раздела ипотечного жилья. Заключается он в том, что никакого значения не имеет, кто оплачивает кредит. Значение имеет только то, на кого и в какой доле квартира оформлена. Если жилье оформлено на одного гражданского супруга, а заем погашает другой, то второй не вправе претендовать на квартиру — только на возмещение потраченных средств. Именно по этой причине гражданским супругам стоит позаботиться о своих жилищных правах при возникновении ипотечных отношений, и заключать договор купли-продажи, не забывая о том, что собственником будет являться лишь тот, кто числится в договоре и на кого зарегистрировано право в Росреестре.

В моей практике был случай, когда квартира была оформлена на одного из гражданских супругов, но выплачивал взносы фактически второй супруг. Впоследствии суд отказал ему в присуждении доли в квартире, но назначил компенсацию соответственно выплаченным средствам. Но в той ситуации это было очень легко сделать – деньги поступали с его банковского счета, поэтому было легко доказать систематические платежи и их общий размер.

Более того, оплата ипотечного кредита не увеличивает долю в квартире, поэтому не стоит, заблуждаясь, обращаться в суд с иском об увеличении части жилого помещения, обосновывая свои требования преимущественной оплатой кредитного договора.

Как защитить свои права

Итак, если в гражданском браке имеется намерение приобрести в ипотеку квартиру, то покупать ее следует обязательно в долевую собственность. Если жилье будет оформлено на одного из гражданских супругов, второй никогда не сможет отсудить себе ни одного метра, вне зависимости от того, вносил он какие-то платежи по погашению кредита, в том числе в полном объеме и единолично, или не вносил.

Как уже было сказано, на отношения гражданских супругов распространяются только нормы гражданского, а не семейного законодательства. Данные нормы очень строго придерживаются постулата, согласно которому, права на имущество имеет лишь то лицо, которое указано в договоре в качестве покупателя, и который зарегистрировал в Росреестре свое право на недвижимость. Именно поэтому факт оплаты ипотечного жилья не дает право претендовать на него, если плательщик не является официальным приобретателем, указанным в договоре купли-продажи.

Если гражданские супруги разошлись и между ними возникли конфликтные отношения, не позволяющие возвращать кредит и сохранить жилье, либо возникли другие проблемных обстоятельства, не рекомендую прекращать выплачивать ипотеку, так как это быстро приведет к изъятию жилья по суду с наложением на заемщиков дополнительных расходов по процентам за неуплату долга.

Нет возможности или желания погашать кредит или оставлять в собственность ипотечное жилье? В таком случае его следует срочно продавать, а за счет вырученных от продажи денег выплатить задолженность по кредиту и поделить оставшиеся средства. На такие операции банки соглашаются с большим желанием, так как без суда и исполнительного производства получают всю сумму, выданную по ипотеке.

Однако бывает и такое, что банк отказывает в продаже ипотечной квартире. У меня была пара клиентов, которым банк отказывался одобрить продажу ипотечной квартиры. Добиться результата удалось только благодаря многочисленным заявлениям, а также документам, которые подтверждали то, что отдельно лица платить ипотеку не смогут, что финансовое положение изменилось. Банк в итоге пошел навстречу, так как выгоднее получить деньги от продажи квартиры, чем получить очередную просроченную задолженность. В каждом таком случае необходимо доказать, что финансовых возможностей выплачивать ипотеку отдельно у вас нет.

Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 9 октября 2017 > № 2346156 Олег Сухов


Казахстан > Недвижимость, строительство > dknews.kz, 5 октября 2017 > № 2345320 Тулеген Аскаров

Батареи просят «огня»

Каждый год в одну и ту же осеннюю пору еще с незапамятных времен над просторами нашей Отчизны раздается стон миллионов соотечественников, вымаливающих у местных властей тепла – даже не человеческого, а самого обычного, которое дает горячая вода в батареях отопления.

Тулеген АСКАРОВ

ПРОШЛОЕ НЕ ОТПУСКАЕТ

Помнится, еще в советскую пору, когда космические корабли могучего и, казалось бы, нерушимого Союза отважно бороздили просторы Вселенной, и мы в детстве, придя из школы, заставали в стынущих квартирах вернувшихся с работы усталых родителей, остервенело названивавших в домоуправления, дежурным горисполкома и горкома партии. После звонков на следующий день приходили какие-то комиссии, замерявшие для чего-то температуру в доме и доказывавшие, что по нормативам жить пока еще можно и без отопления.

Наверное, тогда-то вместе с холодом от батарей и проникали в наши наивные детские умы первые зерна сомнения в правильности советского строя, где на первое место ставились плотины, заводы, оборона, космос и ядерное оружие вместе с партнерами по социалистическому «лагерю», а элементарные человеческие нужды своих жителей задвигались на задний план. Хронический дефицит самых необходимых товаров, которые приходилось доставать по «блату» или брать втридорога у спекулянтов, постоянные очереди в магазинах, другие тяготы советского бытия изо дня в день подтачивали веру людей в декларируемую мудрость «ума, чести и совести» нашей эпохи, коей позиционировала себя вроде бы всесильная партия коммунистов. И когда пробил исторический час, мало кто удивился тому, что советский колосс, вроде бы прочно стоявший на двух ногах – Советов и КПСС, рухнул при первых же толчках недовольных его жителей.

Увы, сегодня спустя четверть века после того, как мы вышли из той советской шинели, родимые пятна прошлого до сих пор умудряются оставаться с нами даже в весьма продвинутом XXI веке! Уже прилавки супермаркетов и базаров завалены товарным изобилием, за границу можно выехать когда угодно и куда душа лежит и при этом говорить оттуда с родными и друзьями при наличии интернета часами и даже видеть их, не нужен «блат» для покупки нового автомобиля, гарнитура или телевизора. Но каждую осень миллионы хорошо одетых людей с современными смартфонами и планшетами продолжают грустное дело своих родителей, дедушек и бабушек, взывая с мольбами теперь уже и через социальные сети к чиновникам из стынущих квартир!

Остается с нами и родимое пятно хронического дефицита ГСМ вместе с талонами на бензин и солярку, которые к тому же постоянно дорожают. Более того, если в советскую пору никто не позволил бы нефтяникам и нефтепереработчикам сажать на топливную диету авиаторов, то теперь последним приходится сражаться за керосин, дабы не ставить на прикол свои лайнеры и не повышать цены на билеты! Зато руководители Минэнерго могут позволить себе спокойно рассказывать журналистам о том, что источником дефицита топлива является возросшее его потребление как у нас, так и в соседней России, от импорта из которой ГСМ мы все еще зависим, на фоне якобы успокоившихся импортеров и хронически недостаточных мощностей отечественных НПЗ. Без тени сомнения говорится ими и о неизбежном росте цен на моторное топливо, как будто сырье для него – нефть – у нас не добывается! Но тут найдена другая причина – так называемая волатильность обменного курса казахстанской валюты, которую, кстати, правительство отпускало в свободное плавание вместе с Нацбанком. Примечательно, что также спокойно в другом министерстве – национальной экономики – рассуждают о резком росте цен на твердое топливо в начале отопительного сезона, хотя угля вроде бы хватает у нас на сотни лет вперед.

Остается с нами и родимое пятно хронического дефицита ГСМ вместе с талонами на бензин и солярку, которые к тому же постоянно дорожают. Более того, если в советскую пору никто не позволил бы нефтяникам и нефтепереработчикам сажать на топливную диету авиаторов, то теперь последним приходится сражаться за керосин, дабы не ставить на прикол свои лайнеры и не повышать цены на билеты! Зато руководители Минэнерго могут позволить себе спокойно рассказывать журналистам о том, что источником дефицита топлива является возросшее его потребление как у нас, так и в соседней России, от импорта из которой ГСМ мы все еще зависим, на фоне якобы успокоившихся импортеров и хронически недостаточных мощностей отечественных НПЗ. Без тени сомнения говорится ими и о неизбежном росте цен на моторное топливо, как будто сырье для него – нефть – у нас не добывается! Но тут найдена другая причина – так называемая волатильность обменного курса казахстанской валюты, которую, кстати, правительство отпускало в свободное плавание вместе с Нацбанком. Примечательно, что также спокойно в другом министерстве – национальной экономики – рассуждают о резком росте цен на твердое топливо в начале отопительного сезона, хотя угля вроде бы хватает у нас на сотни лет вперед.

ЭНЕРГИЯ БУДУЩЕГО, ПОХОЖЕ, ПРИДЕТ К НАМ  НЕ СКОРО

У тех, кто сознательную жизнь начал в славные времена великих советских юмористов, такой подход чиновников к объяснению экономических проблем сразу же напоминает о бюрократическом ноу-хау «запустить «дурочку», когда неважно, что отвечать, а нужно просто «тянуть резину» в надежде, что вопрос решится сам собой, либо министерство ликвидируют или предприятие реорганизуют.

Но вот у тех наших соотечественников, которые вошли во взрослую жизнь вместе с независимостью Отечества, неоднократные запуски «дурочек» чиновниками рождают совсем другие реакции, которыми они активно делятся в соцсетях из замерзающих квартир. И их можно понять – после успешного завершения выставки ЭКСПО-2017, посвященной энергии будущего, казахстанцы получили полное право недолго ждать радикальных перемен к лучшему в энергетической сфере. Электромобили и электроавтобусы, солнечные батареи, тепловые насосы и ветряные установки, «умные» экономичные тепловые установки и системы, включенные в так называемый Интернет вещей, – все это должно теперь прийти в наши дома и квартиры. А в энергетическом прошлом должны остаться уголь, вечно «непросыхающие» сантехники, тревожные звонки в КСК, тепловые предприятия, не говоря уже о замерзающем жилье!

Увы, в реальности и молодым казахстанцам приходится, как и их родителям, бабушкам и дедушкам, выбивать у государства тепло для своих жилищ. И, как в прежние времена, достается в первую очередь от раздраженных людей, конечно же, городским акимам, которые сменили в этой грустной ипостаси прежних секретарей горкомов и председателей горисполкомов. Это еще одно родимое пятно нашего прошлого – ведь в нормальной рыночной экономике местные власти вообще не должны быть связаны с отоплением, ибо это дело соответствующего бизнеса и его клиентов. Нужна тепловая энергия – плати и получай, как и положено в цивилизованной торговле товарами и услугами. Если кто-то задирает цену выше рыночной, то его сразу же оттесняют конкуренты на благо потребителей, либо новые технологии, основанные на возобновимых источниках энергии.

Кстати, отечественные статистики отмечают в этом году наибольший рост цен среди непродовольственных товаров по бензину, дизельному топливу, сжиженному газу наряду с подъемом тарифов на газ, транспортируемый по распределительным сетям.

ТАК И БУДЕМ РАДОВАТЬСЯ ЧУЖИМ УСПЕХАМ?

В общем, история повторяется, причем не дважды, а уже много лет! Спустя 25 лет независимой жизни страны при многих очевидных успехах ее экономического развития так и осталось неразрешимой проблемой немедленное включение центрального отопления при наступлении холодов и его отключение в теплую погоду, чтобы зимой не приходилось остужать жилье открытыми окнами и форточками. Уже пошел седьмой миллион тонн нефти с Кашагана, а в стране по-прежнему дефицит бензина и авиакеросина. Как и прежде, в отечественной энергетике рассчитывают на авось, вбухивая в нее миллиарды заемных долларов и бюджетных тенге, которые, кстати, потом приходится «отбивать» за счет растущих тарифов и расценок на топливо и электроэнергию. А если очередной амбициозный проект проваливается или оказывается экономически невыгодным, то его тихо банкротят, чтобы потом реабилитировать за счет государственных средств.

С той же ЭКСПО-2017 получилось по принципу, сформулированному Виктором Черномырдиным», – «хотели как лучше, а получилось как всегда». По ее завершении чиновники бодро отрапортовали «наверх», составили план мероприятий по внедрению лучших достижений, в общем, запустили очередную «дурочку». Но тут неожиданно вмешался глава государства, поставивший во время посещения Алматы вполне конкретную цель перевода на газ местной ТЭЦ-2. Потом с экстренным заявлением о дефиците авиакеросина выступил национальный авиаперевозчик «Эйр Астана» и другие компании. А точки над «i» расставили осенние холода, наступившие для чиновников, как всегда, неожиданно.

Стоит ли удивляться при такой жизни тому, что, как заметили в Facebook блогеры, уставшие от некомпетентного управления у себя дома казахстанцы радуются больше успехам своих соседей, будь то переход к единому курсу узбекского сума, открытие нового маршрута для китайских поездов в Европу через Казахстан или выборы в Кыргызстане. Такое поведение в соцсетях расценили даже как пассивно-инфантильную форму протеста! Но все же представляется, что это скорее форма общественной депрессии, причину которой понять легко. Ведь когда живешь в таком красивом городе как Алматы, хочется, чтобы все было в нем гармонично и уютно, как и в целом в стране. Не обязательно так гламурно и прилизанно, как показывают в рекламных роликах о Казахстане на зарубежных телеканалах и по официальному ТВ, а просто по-человечески комфортно и экономно, как живут во многих развитых и развивающихся странах!

Казахстан > Недвижимость, строительство > dknews.kz, 5 октября 2017 > № 2345320 Тулеген Аскаров


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 29 сентября 2017 > № 2330742 Николай Усков

Мы наш, мы новый мир построим. Как развивается крупнейшая империя коммерческой недвижимости в России

Николай Усков

Forbes Staff, Главный редактор Forbes

Компания «Киевская площадь», по оценке Forbes, заняла 96-е место в рейтинге крупнейших компаний России. В 2017 году (уже в шестой раз) ее совладельцы Год Нисанов F 36 и Зарах Илиев F 34 возглавили рейтинг рантье с доходом $1 млрд 270 млн за 2016 год.

Ваш выход в высшую бизнес-лигу связан с ТЦ «Европейский». Площадь у Киевского вокзала и дала имя компании.

Да, в 2003 году мы приобрели площадку рядом с Киевским вокзалом и в 2006-м открыли торговый центр. И уже очень скоро «Европейский» стал центром притяжения и для этого района, и для всей Москвы. Но не только. В год через торговый комплекс в среднем проходит больше 60 млн человек из самых разных городов России и стран мира.

Это примерно как пассажиропоток Шереметьева и Домодедова, вместе взятых.

Очень большую роль играет удачное месторасположение. Кроме того, это первый проект такого масштаба и такой красоты, с такими магазинами, ресторанами, кинотеатрами внутри — самая лучшая площадка в Москве. Как десять лет назад, так и сейчас. Кстати, «Европейский» стал первым в Москве торговым комплексом со встроенной парковкой.

Как сказалось падение покупательной способности на делах в «Европейском»?

Несмотря на то что в целом покупательная способность населения упала на четверть, проходимость у нас не уменьшилась. За последнее время мы очень много подтянули в «Европейский» всемирных брендов, которых нигде больше в России нет. Поэтому люди туда охотно приезжают — каждый раз что-то новое. Кроме того, мы много денег тратим на украшение комплекса, создание праздничной обстановки, это тоже привлекает людей. Например, каждый малыш перед Новым годом получает у нас бесплатные подарки. Мелочь, но дети очень радуются. В этом году мы построили перед «Европейским» макет светящегося Кремля. Люди фотографировались, активно выкладывали в социальные сети. Также мы установили там первую в России кинетическую люстру, стоимость которой составила $500 000. Сейчас пространство рядом с «Европейским» украсили цветочными арками, люди там сидят по вечерам, общаются, назначают свидания. Это идея моего брата Ильягу Семеновича Нисанова, он является членом совета директоров «Киевской площади».

Во сколько обходятся все эти спецэффекты?

На это мы тратим не менее 15 млн рублей в месяц. Мы все время ищем что-то новое и для города, и для покупателя. Хочется сделать что-то красивое, необычное. Например, к чемпионату мира по футболу — 2018 мы заказали строительство 10 теплоходов в Турции, это обошлось в $15 млн. Это прогулочные яхты, которые будут курсировать по Москве-реке. Мы придумали уникальную подсветку для нашего здания на Новом Арбате. Сейчас оно функционирует как офисное, но мы активно работаем над проектом гостиницы, есть планы по расширению.

В какие сроки планируете закончить?

Это зависит от ряда факторов. Мы хотели бы приобрести нижние этажи и сделать все в одном ансамбле. Эти этажи принадлежат другим компаниям, мы с ними — на стадии обсуждения возможности покупки. Речь идет о 14 500 кв. м. Там мы намереваемся сделать конференц-залы, рестораны, магазины. Думаю, в ближайшее время завершим сделку, и тогда это здание будет уникальным. С совершенно другой планировкой. Оно будет своеобразным продолжением «Лотте плаза», располагать паркингом, складскими помещениями со стороны Старого Арбата — они входят в эти 14 500 кв. м.

Кто будет оператором гостиницы?

Сейчас мы находимся в процессе выбора будущего оператора, проводим предварительные переговоры. Гостиница на Новом Арбате будет относиться к среднему сегменту, 3–4 звезды. Здесь необходим отель такой ценовой категории.

У вас есть партнеры? Кто кредитует сделку?

Это наша прямая инвестиция, кредитной линии нет, само здание мы приобрели у Московского правительства за 2,5 млрд рублей.

А не много там гостиниц? «Лотте», «Марриотт», «Украина» и «Славянская» относительно недалеко.

По сравнению с европейскими столицами в Москве пока мало гостиниц в центре. Это все разные сегменты. «Лотте», «Украина» — пятизвездочные гостиницы. В «Radisson Славянской» у нас заполняемость — 100% в течение всего года, потому что она дешевле. Мы хотим сделать отель на Арбате в том же сегменте, что «Славянская», такой бизнес-отель. Тем более что в Москве с каждым годом увеличивается количество туристов. Ожидается, что уже в следующем году турпоток может составить около 20 млн человек. Столица нуждается в новых отелях. И уровня 3–4 звезды, и класса люкс.

А что с участком на пересечении бульвара и Арбата?

Мы хотели войти в этот проект, это проект Международного банка Азербайджана, но пока никаких перспектив для нас не вижу. Они еще не определились, как продавать этот участок. Сначала они вышли на переговоры, но затем приостановили их. Уверенности в том, что они хотят продать этот объект, нет. Поэтому на сегодняшний день этот проект в планах у нас не стоит.

Как началась история с Зарядьем?

Парк «Зарядье», на мой взгляд, будет самым красивым парком Москвы. Мы с интересом наблюдали за ним с 2012 года. Когда появилась возможность приобретения участка под гостиницу в Зарядье, я внимательно изучил этот проект и понял, что он может быть очень интересен как для города, для развития этого парка, так и для бизнеса. Сделка состоялась в 2016 году. Мы вложили в эту покупку собственные и заемные средства. Здание — наша собственность, земля — в аренде. Банк кредитует только строительные работы.

Каков размер кредита?

У нас кредитная линия на 9 млрд рублей. Пока мы воспользовались ею лишь частично, взяли небольшую сумму. Объем наших окончательных инвестиций пока не определен.

Это будет гостиница?

Да, на 148 номеров и 56 апартаментов. Мы бы, конечно, хотели назвать ее «Россия». Ведь на месте парка когда-то стояла именно гостиница «Россия». Это уникальный проект в уникальном месте, и желающих стать его оператором немало. Мы склоняемся к Waldorf Astoria, компании, которая входит в группу Hilton. Они предлагают нам лучшие условия, и, думаю, в ноябре мы заключим с ними контракт. Апартаменты рассчитаны на сервис даже более высокого уровня, чем пять звезд. Мы не будем смешивать гостей и тех, кто постоянно проживает в этом здании. Для постояльцев гостиницы предусмотрена своя зона завтраков, в кармане у Китайгородской стены. В зоне апартаментов будет отдельный ресторан. И также свои бассейн и спа. В гостинице планируется бассейн на 35 м, в апартаментах — на 25 м. Мы хотим создать здесь уникальное в России спа. Сейчас ведем переговоры с ведущими компаниями в этой области из Австрии и Германии.

Вы реализуете другой проект, не тот, который разрабатывал Дмитрий Шумков.

Мы полностью поменяли проект прежнего владельца. К работе над проектом мы привлекли несколько творческих групп российских и иностранных архитекторов, среди которых много известных имен с большим опытом такой работы. Так, например, с российской стороны в работе над фасадами принимал участие профессор Международной академии архитектуры Владимир Плоткин, в числе иностранных архитекторов — авторы проекта Московского бизнес-центра «Белые сады» компания APA Wojciechowski (Польша) и имеющая многочисленные международные премии компания GAD из Турции. Совместно со специалистами Департамента культурного наследия Москвы и Москомархитектуры с участием главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова был разработан новый эскизный проект, который вместе с проектом парка «Зарядье» в целом получил весной 2017 года положительную оценку ЮНЕСКО. Полтора месяца назад эксперты ЮНЕСКО приезжали к нам, высоко оценили проект реконструкции Зарядья (частью его является гостиница на Варварке) и назвали его лучшим проектом, которому может позавидовать любая европейская столица.

В отличие от предыдущих вариантов в новом проекте сохраняются все фасады со стороны улицы Варварки и Китайгородского проезда, увеличено расстояние между новым фасадом, выходящим в парк, и храмом Георгия Победоносца на Варварке, уменьшена общая высотность нового комплекса со стороны парка «Зарядье». При этом мы не просто сохраняем все исторические фасады зданий, выходящие на улицу Варварку и Китайгородский проезд, но и восстанавливаем их утраченный декор. И мы пошли ради этого на значительное удорожание проекта, хотя не обязаны были этого делать — все утвержденные архитектурные концепции наших предшественников предусматривали полный снос комплекса. Демонтируются только части фасадов, выходившие на парковую и дворовую сторону комплекса, находившиеся в аварийном состоянии. Воссоздаваемым на их месте фасадам придадут облик бывшего страхового общества «Якорь» и доходного дома купца первой гильдии Зелика Персица, это конец XIX века. Сохраняемые фасады будут бережно отреставрированы, а некоторые фрагменты, утраченные в середине XX века, будут восстановлены на основе архивных материалов.

Архнадзор жестко критиковал строительство в Зарядье.

Архнадзор сначала не понимал, что происходит, какие именно работы ведутся. Они считали, что реализуется проект прежних владельцев, а он предполагал полный снос исторических зданий, возведение объекта другой высотности, в современном стиле. Я видел этот проект, и мне самому, как строителю, он не понравился. Мы встречались с Архнадзором у главного архитектора Москвы и постепенно, после консультаций, пришли к проекту, который полностью всех устраивает. Сегодня предполагается не только восстановить фасады исторических зданий, но и ценой потери разрешенных площадей застройки сохранить своеобразный фасадный карман вдоль Китайгородской стены, который является одной из уникальных особенностей улиц исторической Москвы. В этом фасадном кармане со свободным входом со стороны гостиницы совместно с археологами будет размещена экспозиция исторических артефактов, найденных при реконструкции объекта. Проект сохраняет также стиль застройки с внутренним двором, характерный для этого района Москвы. И сейчас глобальных обсуждений уже не идет. С Архнадзором мы находимся в постоянном контакте в рамках рабочей группы.

И все-таки это не просто реставрация.

Нам сделали несколько проектов. Мы с главным архитектором Москвы остановились на варианте сочетания исторических фасадов и элементов современной архитектуры. Концепцию разрабатывали турецкие архитекторы, в частности ученик Захи Хадид Гекхан Авчиоглу, руководитель компании GAD.

Почему вы выбрали именно турецкого архитектора?

За последние годы турецкие архитекторы стали лидерами в сфере строительства гостиниц, особенно в Европе. Я был в некоторых из них, видел, насколько профессионально они умеют сочетать классику и современность. Компания GAD (Global Architectural Development) имеет большой опыт в проектировании гостиниц и многочисленные международные награды, как европейские, так и других стран.

Когда предполагается ввести объект в эксплуатацию?

До конца 2019 года будет завершена гостиница. Фасады апартаментов, выходящих в парк, будут сданы чуть раньше.

Артем Дюмин продолжает быть вашим партнером по проекту? Какова его доля? И принимает ли он участие в оперативном управлении?

Дюмин был партнером до меня и сейчас остается. Его доля составляет 13%. Разумеется, он хорошо разбирается в бизнес-процессах и принимает участие в проекте.

Москва выставила на торги комплекс зданий на Москворецкой набережной, в том числе Воспитательный дом. Планируете ли участвовать?

Как инвесторы в недвижимость, мы все, что продается, всегда анализируем на предмет перспектив окупаемости. Мы изучаем и это предложение. Комплекс выставлен на торги с готовым проектом гостиницы и апартаментов. Интерес есть.

Не будет ли это дублировать проект в Зарядье?

Может быть, какая-то конкуренция и будет, мы этого не исключаем, но это разные вещи — комплекс на Варварке находится внутри парка, в совершенно исключительном месте. К тому же мы выиграли конкурс на два больших ресторана внутри парка общей площадью более 5000 кв. м. Уникальные, единственные в Зарядье.

Это собственность?

Нет, мы операторы. Город проводил конкурс, мы его выиграли, поскольку у нас имеется обширный опыт в организации ресторанов — взять хотя бы те, что расположены в гостинице «Украина». Мы активно занимались этими объектами в течение полугода — и ко Дню города, к открытию парка «Зарядье» они были полностью готовы.

Кто делает вам кухню?

Александр Раппопорт, с которым мы уже плодотворно сотрудничали, в частности делали ресторан Erwin — в гостинице «Украина» и на одной из яхт «Флотилии Рэдиссон», в «Европейском» у него есть рестораны. Порядочный, очень профессиональный человек.

В какой стадии ваш проект экологического небоскреба в Сити? Объем инвестиций? Нашли ли партнера?

Проект экологического небоскреба (его рабочее название Grand Tower) полностью согласован. Мы получили ордер на работы, закончили полностью подземную часть строительства и сейчас общаемся с банками на предмет кредитования этого проекта. Не исключаю, что мы можем с кем-то войти по этой стройке в долю. По нашим подсчетам, инвестиции составят $400–500 млн. Минимум 80 млн должны приходиться на внешние — либо кредит, либо партнерство. Рассматриваем и то и другое.

Какова стоимость площадки?

Мы купили недострой за $229 867 000.

Как вы предполагаете использовать это здание?

Это будет гостиница, апартаменты и офисы — общая площадь составит около 350 000 кв. м.

Кто отвечает за экологическую составляющую концепции?

Экологией занимается немецкая компания, которая разрабатывала проект, и вся строительная часть находится под ее надзором. Проект осуществляется под руководством признанного эксперта в архитектуре и конструкциях профессора Вернера Зобека. Зобек работал над множеством всемирно известных зданий и сооружений, таких как Международный аэропорт Бангкока, башня Deutsche Post в Бонне, Музей Mercedes-Benz в Штутгарте, Государственный культурный центр Гейдара Алиева в Баку, Центр современного искусства «Гараж» у нас в Москве. Его представители непосредственно находятся на стройке и все контролируют.

Здание в Москва-Сити станет не только первым в России проектом, получившим сертификат LEED на здание в целом, но и одним из первых в Европе, который получит самую высокую оценку по критериям «экологической устойчивости» LEED Platinum. Тем самым станет самым технологически передовым и энергоэффективным зданием в России и одним из самых знаковых в Европе. Уникальность здания, отмеченного стандартом LEED в категории Platinum, заключается во внимании к ряду ключевых аспектов. Так, экологическая рациональность, к примеру сбор ливневых вод для технических нужд, и эффективное использование воды приведут к снижению водопотребления до 58%. Эффективное использование энергии и атмосферы приведут к уменьшению затрат на электропотребление до 38%. Инновационные материалы и ресурсы позволят уменьшить теплопотери. Ожидается, что благодаря стандарту «зеленого» строительства удастся сократить операционные издержки до 20% по сравнению с другими проектами в Москва-Сити. Но в строительстве эта технология экономически, честно говоря, на 15% дороже.

Почему вы остановились на этой концепции?

Зарах Бинсионович Илиев (многолетний партнер Года Нисанова. — Forbes) предложил эту концепцию, поскольку такие офисы востребованы у иностранных компаний. Например, Samsung в Германии переехал именно в такое экологически чистое здание, хотя арендные платежи там выше. Они поменяли свои офисы по всему миру на экологические. Для Москвы это новая, уникальная концепция, мы первыми ее предложили — и будем рады сдать наши площади крупной отечественной или иностранной компании, которая уделяет внимание защите окружающей среды и социально ответственному поведению.

Когда собираетесь сдать объект?

Если начнем строительство в течение ближайшего года, то потребуется еще три года.

Что происходит с океанариумом в Петербурге, в Купчино?

Там все движется, но медленно, с учетом специфики Санкт-Петербурга, там очень все зарегламентировано. Мы занимаемся этим проектом уже два года, если не больше, и теперь, кажется, вышли на финишную прямую. В этом году наша компания получила статус стратегического инвестора, а проект был признан стратегическим проектом Санкт-Петербурга. Это большой комплекс на 190 000 кв. м — совершенно иная концепция, чем у «Москвариума». В Петербурге в комплекс входит океанариум, центр морской биологии, зона экстремальных видов спорта, которые сейчас очень популярны, а также торговые павильоны и кинотеатр.

Проект вызвал острую критику в Заксобрании Петербурга.

Критика была обусловлена отсутствием в широком доступе материалов по проекту. Мы провели публичные слушания, учли требования местных архитекторов, много времени потратили на уточнение границ водного объекта — там на территории находится пруд, уменьшили пятно застройки плюс учли изменившиеся в Петербурге правила по отступам, заездам, выездам, количеству парковочных мест для инвалидов. Кроме того, мы полностью поменяли фасады.

Какие ошибки «Москвариума» вы учли?

Честно говоря, как таковых ошибок мы не видим.

Но ведь «Москвариум» себя не окупил.

Расход «Москвариума» в месяц — около 120 млн рублей. Но мы не в минусе, одно удовольствие получаешь, когда видишь, сколько людей стремятся туда попасть, как радуются дети. Это визитная карточка города. Для нас это в первую очередь социальный проект. Плюс рано говорить об окупаемости проекта, он открылся всего два года назад.

И все-таки в Петербурге вы решили не ограничиваться только океанариумом.

Да, не в таких масштабах, как в Москве, где пространство рассчитано на 2500 человек (54 000 кв. м). В Петербурге зал океанариума запланирован на 750 зрительских мест. Это 15 000 кв. м плюс еще 9000 кв. м — на центр морской биологии. Остальные площади будут отведены под торговлю, различные сервисы, которые позволят нам компенсировать затраты на содержание океанариума.

Сколько составят инвестиции и предполагается ли привлечение заемных средств?

Предполагаемая сумма инвестиций — $250–300 млн. Половина из них будет приходиться на заемные.

Сохраняете ли вы контроль над «Москвариумом»? Все время ходят слухи, что вас вытеснили оттуда, из ВДНХ, что «Украину» вы больше не контролируете, что эконебоскреб сменил хозяев.

Не знаю, мы повода для таких слухов не давали. Думаю, в случае с «Украиной» слух пошел из-за того, что мы назначили ее генеральным директором Алексея Козлова, который на тот момент работал в сети Marriott (ее отели в Москве принадлежат Гуцериевым. — Forbes). С Козловым я знаком давно, у нас есть общие друзья, мы с ним встречались на разных мероприятиях. Он хороший управленец, у него большой опыт в этом бизнесе. Однажды мы с ним встретились, пообщались, и я понял, что с удовольствием взял бы его на работу. Козлов с радостью откликнулся на это предложение, переговорил с учредителем и перешел к нам. И вот тогда-то, наверное, и пошел слух, что мы продаем гостиницу. Никто не понял, что это был добровольный переход. На сегодняшний день мы продавать ничего не собираемся, наоборот, мы пополняем свой портфель недвижимости, рынок сейчас это позволяет.

Почему вы не стали подавать в суд на РБК за публикацию о том, что утратили контроль над «Украиной» и «Москвариумом», или на «Коммерсантъ» — за публикацию про эконебоскреб?

Мы не думаем, что эти публикации как-то повлияли на нашу деловую репутацию. У нас много значимых объектов в городе, слухов на рынке еще больше — тратить время и силы на их опровержение мы не считаем правильным.

А что случилось с ВДНХ?

Мы вышли из ВДНХ как проекта. Изначально у нас была идея построить на ВДНХ торговый центр, развлекательный центр, аквапарк, но со временем концепция у города изменилась. Она стала более парковой — и многие проекты были отменены. Нам стало неинтересно там находиться, и мы просто ушли с этой площадки. Ведь мы арендаторы и операторы. Когда мы строили океанариум, у нас с ВДНХ был договор о совместной деятельности, они вносили здание, мы за него отдавали компенсацию, сносили его и строили новое. У нас было одно здание в аренде на 49 лет. Так вот, когда мы уходили, мы его просто отдали. Там все согласовывалось с Минкультом, и в тех зонах, где мы хотели строить или провести реконструкцию, нам было отказано в связи с внесенными изменениями в концепцию развития ВДНХ, а свободные участки нас не устраивали.

О проекте реконструкции Щелковского вокзала говорят уже много лет, однако фактически работы начались только недавно. Почему?

Щелковский автовокзал — один из самых больших в Европе. Он всегда был уникальным объектом. Но, построенный в 1971 году, он давно отстал от нужд времени. За три-четыре года по объективным причинам нам пришлось три раза менять проект. Жизнь менялась, менялись и требования. К тому же в проект вовлечены не только мы как инвесторы. Здание вокзала являлось собственностью Московской области, а земля, на которой он был расположен, — собственность Москвы. В результате нужно было согласовать интересы всех сторон.

Каковы ваши инвестиции и задействованы ли бюджетные средства?

Мы не привлекаем бюджетных средств. Ни копейки. Инвестиции составили более $200 млн, в основном наши деньги, часть денег возьмем в кредит. Пока строим на свои. Работы ведет «Киевская площадь», и я надеюсь, в конце 2018 — начале 2019 года запустим. Общая площадь старого вокзала была около 6000 кв. м, он был внесен как вклад в имущество в рамках инвестдоговора, а после строительства область заберет в собственность уже 32 000 кв. м — это сам вокзал и все сопутствующие помещения. У нас остается торговля.

Это будет современный многофункциональный транспортно-пересадочный узел, уникальный проект, такого в Москве еще не было. Общая площадь после реконструкции составит 137 000 кв. м. Здесь появятся новые широкие перроны для посадки и высадки пассажиров, просторные залы ожидания. Всего 11 этажей, пять — под землей, шесть — сверху. В новом здании будут кафе, торговые павильоны и кинотеатр. Добраться до вокзала можно будет на своей машине, а потом оставить ее на парковке. На подземных этажах поместится почти 1000 автомобилей. В сутки автовокзал сможет принять до 15 000 пассажиров.

И все-таки почему так долго?

Мы сначала спроектировали здание и согласовали его с Московской областью как с собственником, пришли с этим проектом в Москву, а Москва говорит, что у нас в будущем будут газовые автобусы и нужно поменять проект под них. Мы изменили проект. За это время две автобусные площадки, куда временно собирались перевести часть маршрутов на время реконструкции вокзала (в Измайлово и Гольяново), стало невозможно предоставить для этих целей. Получалось, что закрыть вокзал нельзя. Некуда перевести маршруты.

Мы объездили всю Москву вместе с представителями департамента транспорта. Ничего подходящего не нашли. И тогда мы предложили часть маршрутов перевести на автовокзал «Южные ворота». Мы взяли международные маршруты, внутриобластные удалось распределить по разным автостанциям Москвы, часть маршрутов осталась рядом с Шелковским автовокзалом. После долгих переговоров с Москвой для них выделили подэстакадную площадку напротив Щелковского вокзала, мы также на свои средства построили там временную автобусную станцию.

То есть изначально у вас не было идеи создать вокруг принадлежащего вам торгового комплекса на юге постоянный пассажиропоток?

Когда мы строили, такой идеи не было. Идея пришла потом. Главная цель была ускорить строительство Щелковского автовокзала. Проходимость «Южных ворот» сегодня составляет около 1,5–2 млн человек год. Они обслуживают примерно 200 рейсов в сутки. «Южные ворота» стали первым международным автовокзалом в городе, построенным по всем современным стандартам безопасности и комфорта.

Когда проект завершится?

В 2019-м. Это будет у нас урожайный год. И Зарядье, и Щелковский автовокзал.

Какими темпами расширяется «Фуд Сити»? Какие объекты собираетесь ввести в эксплуатацию?

В сентябре «Фуд Сити» исполнилось три года. Он широкими шагами идет вперед. У нас до конца года будут открыты торговые дома 86 регионов России — все регионы будут иметь там свои представительства. Более того, около 40 зарубежных стран имеют у нас свои торговые дома, где заключают оптовые контракты. За три года мы создали почти 20 000 рабочих мест. Последние полтора года проходимость очень высокая. У нас на территории единовременно может находиться около 3000 фур. Безусловно, огромную роль играет то, что в «Фуд Сити» расположен единственный в Москве таможенный терминал, использующий новейшие технологии.

Это была ваша идея?

Моя. Это сервис для арендаторов.

Как вам удалось убедить власти?

Такой терминал позволяет облегчить транспортную ситуацию.

Мы направили обращение в таможенный комитет России. Но большую роль сыграла поддержка мэрии Москвы.

Вы планировали открыть в «Фуд Сити» офисные здания?

Они уже в принципе готовы. Общая площадь трехзвездочной гостиницы и офисных помещений составляет 62 000 кв. м. Мы каждый год что-то строим, расширяем, вводим, до конца года сдадим и гостиницу, и офисное здание. В этом году у нас также были введены в эксплуатацию кросс-доки — штабелеры — с уникальными системами хранения. Закончили ЛЭП переносить, весь прошлый год этим занимались. На свои средства. Очень финансово затратный проект — около 350 млн рублей. Частично мы убрали их под землю, а часть переместили в рамках границ своего участка, что позволило освободить территорию для строительства второй очереди кросс-доков. Все эти мероприятия в совокупности позволили нам увеличить площадь строений на «Фуд Сити» до 1 млн кв. м в этом году.

Недавно, в январе-феврале 2017 года, на собственные средства, без привлечения кредитов, мы приобрели у банка ВТБ Велозаводский рынок. Сделка обошлась в 712 млн рублей. Сейчас мы занимаемся его реконструкцией.

Этот проект задуман в поддержку «Фуд Сити». Там всегда был сельскохозяйственный рынок, вот и мы намерены использовать эту площадку для арендаторов из «Фуд Сити», которые могли бы обслуживать небольшие оптовые закупки, скажем, для ресторанов Москвы. Не всем, особенно средним и малым предпринимателям, удобно за небольшими партиями выезжать в «Фуд Сити». Проект будет завершен к началу 2018 года.

Сейчас вы строите жилой комплекс на юго-западе — необычный для вас проект. Вы всегда специализировались на коммерческой недвижимости.

Изначально на пересечении проспекта Вернадского и улицы Коштоянца у нас был проект торгово-офисного здания. Но времена изменились, и мы решили, что жилая недвижимость в этом районе будет более востребована. Комплекс будет состоять из двух башен, с единой стилобатной частью, в которой будут располагаться детский сад, рестораны и магазины. 347 квартир, рассчитанных на средний ценовой сегмент, но планировки, качество стройматериалов будут соответствовать уровню бизнес-класса.

Многие ваши коллеги-девелоперы — «Сафмар», группа «Открытие», «Ташир», Хотины, многие другие — структурируют активы таким образом, чтобы в составе группы был банк. О ваших же интересах в финансовой сфере ничего не известно. Не хотели никогда купить банк?

Ранее мы были акционерами АО КБ «Интерпромбанк», наша доля составляла 27%, но недавно мы вышли из состава владельцев банка.

Знаете, я считаю, каждый должен заниматься своим делом, основное направление нашего холдинга — строительство и последующая эксплуатация объектов недвижимости, именно в этом направлении мы и будем продолжать развиваться.

Если говорить о структуре вашего бизнеса, каков вес отдельных ваших проектов?

«Европейский» и «Фуд Сити» — флагманы. Кроме того, в последние несколько лет в связи с ростом туристических потоков приносят ощутимый доход наши гостиницы.

Какова выручка компании в 2016 году?

Цифры, указанные в вашем издании, примерно соответствуют действительности (по данным Forbes, выручка «Киевской площади» составила в 2016 году 85–86 млрд рублей. — Forbes).

Сколько составляют долги группы?

Сумма кредитных средств по всей группе составляет 1,85 млрд рублей.

Сколько денег вы вложите в новые объекты в 2017 году?

В 2017 году в новые объекты мы вложили порядка $300 млн.

У вас есть какая-то политика в сфере благотворительности?

Нет. К нам многие обращаются, часто через друзей. Это долг каждого нормального человека — помогать. Вообще я много чего делаю в сфере благотворительности — поддержка детских домов, школ для одаренных детей, но не люблю об этом рассказывать. Мы сейчас взяли у Москомимущества здание в аренду, хотим открыть центр горских евреев, чтобы наши дети не теряли наш язык. Это здание находится в Сокольниках, в основном наша диаспора живет в этом районе — Преображенка, три вокзала, Сокольники.

Интересно, почему Сокольники?

Исторически так сложилось. У нас как принято? Если кто-то приезжает, то все друг за другом. У нас в обычаях всем собираться, чтобы дети в одной школе учились, в одном районе выходили замуж или женились. Те, у кого были финансовые возможности, все почему-то перебрались на Кутузовский проспект. Вообще я по вероисповеданию иудей, но помогаю не только всем синагогам, но и представителям других религий. А еще в Марьиной Роще, рядом с Музеем толерантности мы построили школу, детский дом. Сделали с Зарахом [Илиевым] подарок детям.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 29 сентября 2017 > № 2330742 Николай Усков


Россия > Недвижимость, строительство > banki.ru, 29 сентября 2017 > № 2328705 Екатерина Мархулия

Мы вас «повесим»: как выбивают долги за услуги ЖКХ

Отключат ли вам воду и электричество, если ваше имя или номер квартиры висят на подъезде в списке должников

Доски «позора» на подъездах не помогают получить долги по оплате услуг ЖКХ

Корреспондент Банки.ру обнаружила в подъезде своего дома список номеров квартир, за жильцами которых числится крупный долг за услуги ЖКХ. Управляющая компания призывала в кратчайшее время погасить долги, угрожая в противном случае перекрыть канализацию, отключить воду и свет. А что, так можно?

Профессиональные сплетники

Такая практика распространена, но противоречит законодательству, подчеркивают опрошенные Банки.ру эксперты. Да и толку от нее немного: процедура отключения света и воды в конкретной квартире зачастую затратна и технически сложна. Неплательщик только продолжит наращивать долг и при этом будет вправе оспорить действия управляющей компании в прокуратуре и суде.

Размещение взыскателями подобных списков не предусмотрено законодательством и Жилищным кодексом. Более того, это противоречит закону о персональных данных, говорят партнер адвокатского бюро «Оганян, Арапиев и партнеры» Эдуард Оганян и руководитель Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Борис Воронин.

По словам Оганяна, существует практика, когда дирекции единого заказчика (ДЕЗ) или управляющие компании, которые занимаются взысканием долгов за услуги ЖКХ, указывают только номера квартир и суммы долга, не называя при этом Ф. И. О. самих должников (так сделала и УК «Гранат», разместившая объявление в доме корреспондента Банки.ру; по словам ее сотрудницы, в списке приведены данные Многофункционального центра Москвы (МФЦ), и, с точки зрения компании, они не относятся к персональным). Но, подчеркивает юрист, и номер квартиры, и факт наличия долга, и его размер все же относятся к персональным данным. Тем более что любой желающий может узнать фамилию и имя собственника такой квартиры: в Интернете есть сайты, где можно получить выписку из Росреестра с Ф. И. О. собственника — для этого достаточно указать нужный адрес.

И номер квартиры, и факт наличия долга, и его размер все же относятся к персональным данным. Тем более что любой желающий может узнать фамилию и имя собственника такой квартиры.

Что факт наличия долга и его сумма относятся к персональным данным, подтвердил в беседе с Банки.ру и оператор кол-центра МФЦ, на который сослался сотрудник управляющей компании. Оператор кол-центра МФЦ объяснил, что узнать о долге можно только с помощью специального кода плательщика, который размещается на платежных квитанциях гражданина. Этот код содержит всю информацию о собственнике квартиры, по которой происходят расчеты. За каждым собственником управляющая компания закрепляет индивидуальный и постоянный код, который служит «паспортом» или «паролем» при оплате услуг ЖКХ. Таким образом, без него посторонним людям узнать о состоянии долга невозможно.

Проверить законность действий УК, по словам Оганяна, можно в жилищной инспекции и прокуратуре, которая курирует работу этих организаций. «Следует написать заявление на предмет проверки законности конкретных действий. Дальше прокуратура получает от них объяснение своих действий. На основании этого заявитель может обратиться в суд», — советует юрист.

Давить или договариваться?

Доски «позора», хамство и угрозы отключения воды и света способны помочь добиться погашения разве что небольшого долга, которое не отразится на бюджете должника, констатирует руководитель НАПКА Борис Воронин. «Если долг большой, например превышает месячный оклад должника, и тот не может в короткий срок достать нужную сумму, то такой должник не то что не пойдет платить, а скорее, наоборот, замкнется, отключит телефон и будет скрываться еще усерднее. И его долг продолжит расти», — объясняет эксперт.

По мнению Воронина, нужно не просто напомнить человеку о том, что он «должен», а найти аргументы, почему ему следует расплатиться по долгам. «Например, те же банки призывают взыскателей, которые собирают банковские долги, работать аккуратно, чтобы не было жалоб. Они прекрасно понимают, что важна контактность, возможность договориться с должником и сохранить с ним контакт. Должники, как правило, мобильны. Если же человек идет навстречу, ему могут дать рассрочку», — говорит Воронин.

Угрозы отключения воды и электроэнергии, как правило, тоже не имеют под собой почвы, отмечает директор НАПКА. «На практике это бывает очень сложно сделать. Канализацию порой просто технически невозможно перекрыть. Отключить воду в конкретной квартире тоже проблематично: должник не пустит рабочих в свою квартиру. Можно, конечно, поставить на трубу внешнюю заглушку, но это технически сложно и дорого — несколько тысяч рублей. Электричество теоретически можно отключить — на щиток ставится пломба. Но сорвать ее элементарно, и никто вас в этом не обвинит. Потом, не всё можно отключить. Что, если долг за капитальный ремонт? Что вы тогда отключите?» — задается вопросом Воронин.

Нереализованные угрозы, по словам эксперта, косвенно влияют на то, что люди накапливают долги. Так, задолженность 60% должников из списка УК «Гранат» превышала 100 тыс. рублей, причем у одного из жильцов она достигла почти 300 тыс. рублей.

Канализацию порой просто технически невозможно перекрыть. Отключить воду в конкретной квартире тоже проблематично: должник не пустит рабочих в свою квартиру. Можно, конечно, поставить на трубу внешнюю заглушку, но это технически сложно и дорого.

Канализационные коллекторы

Эффективность взыскания долгов по оплате ЖКУ с населения на досудебной стадии находится на уровне 5—10%, тогда как на судебной стадии она выше — 15—20%, указывают аналитики компании «Секвойя Кредит Консолидейшн» (одного из лидеров своего сегмента). «Взыскивать долги за ЖКУ довольно тяжело. Во-первых, до сих пор у населения есть четко сформированная позиция, что за услуги ЖКХ можно платить в самую последнюю очередь. То есть дисциплина в этом сегменте находится не на самом высоком уровне (без учета тех, кто всегда платил по платежным документам вовремя и в полном объеме)», — отмечает генеральный директор компании Алексей Терский.

Среди коллекторов взыскание долгов по ЖКУ не пользуется большой популярностью. По данным, которые приводит Терский, на данный момент управляющие компании отдают в работу коллекторских агентств всего 2—3% от общей задолженности населения за услуги ЖКХ, что в абсолютном выражении составляет около 15—20 млрд рублей. Сейчас в работе таких агентств находится в среднем около 200 тыс. должников.

«Рынки до сих пор не нашли взаимопонимания во многих вопросах. Так, в отличие от банковских долгов, просрочку по ЖКХ невозможно зафиксировать, поскольку долг копится постоянно. И разделить просрочку и текущий платеж зачастую невозможно. Когда совершается платеж, УК фиксирует это не как оплату долга, а как текущий платеж. Таким образом, коллекторское агентство теряет свою комиссию. Кроме того, особенность рынка ЖКХ заключается в небольших объемах и в нерегулярной передаче долгового портфеля, что тоже негативно сказывается на интересе к таким долгам у крупных игроков», — объясняет собеседник Банки.ру.

Тем не менее доля коллекторских агентств в этом сегменте растет, хотя и медленно: семь лет назад она не превышала 1—1,5%. «За это время в сегменте произошло несколько изменений: часть крупных игроков сделали упор на работу с долгами банков, но одновременно с этим появились компании, которые специализируются только на данном сегменте и активно развивают сотрудничество с УК по всей стране. Именно за счет этого и произошел рост доли», — заключает гендиректор «Секвойи».

По данным Минстроя, по состоянию на середину июля 2017 года население было должно за услуги ЖКХ 645,1 млрд рублей. Неплательщиками, по данным ведомства, является 6% населения. «Жители в основном очень дисциплинированно платят за (услуги) ЖКХ, — говорил глава ведомства Михаил Мень в интервью «Российской газете». — Правда, в последнее время эта цифра ухудшилась, раньше среди населения было 4% неплательщиков».

Екатерина МАРХУЛИЯ, Banki.ru

Россия > Недвижимость, строительство > banki.ru, 29 сентября 2017 > № 2328705 Екатерина Мархулия


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 28 сентября 2017 > № 2329993 Хамит Мавлияров

Хамит Мавлияров: турбулентность в ценообразовании заканчивается ("Строительство.ru")

30 сентября в полноформатном режиме заработает государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС-ЦС). В системе будут размещены сметные цены строительных ресурсов, сформированные на основе данных от производителей строительных материалов в разрезе ценовых зон за квартал. Запуск системы позволит минимизировать риски завышения сметной стоимости строительства объектов, повысив ее достоверность. О том, как создавалась система и что она даст рынку, всероссийскому информационному интернет-журналу «Строительство.RU» рассказал замглавы Минстроя России Хамит Мавлияров.

— Хамит Давлетярович, ФГИС-ЦС разрабатывалась ФАУ «Главгосэкспертиза», то есть именно этому учреждению были переданы функции по ценообразованию. Для чего это было сделано?

— Государственная система ценообразования в строительстве создавалась специалистами Главгосэкспертизы по поручению Минстроя и по техническому заданию, согласованному с Минкомсвязи. Для этого было специально создано направление сметного нормирования, специалисты которого ведут работу по ценообразованию. Сегодня идет процесс оформления этой системы, формируется список производителей стройматериалов, который будет внесен в систему.

В данном случае Главгосэкспертиза не выступает в роли экспертной организации. Это было сделано для удобства, так как у нас сегодня 85 региональных экспертиз, 12 филиалов и центральный аппарат. Везде есть специалисты-«ценовики», к которым можно прийти и уточнить все возникающие вопросы.

— 30 марта этого года на Общественном совете при Минстрое вице-премьер Игорь Шувалов поручил ведомству ускоренными темпами внедрять BIM-технологии в строительстве. Можете рассказать, как ведется соответствующая работа?

— Еще до 30 марта была утверждена «дорожная карта» по внедрению технологий информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объекта капитального строительства. Этот план предусматривает разработку национальных стандартов информмоделирования в процессах проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также эксплуатации и сноса объектов. Разрабатываются и изменения в Градостроительный кодекс.

Кроме того, мы планируем реализовать пилотные проекты, чтобы отработать нюансы на всех этапах: размещение объекта, проектирование, экспертиза, строительство, эксплуатация. Спустя какой-то период после реализации этих пилотных проектов можно будет говорить, что поручение Шувалова исполнено.

— Некоторые специалисты, такие как, например, Михаил Посохин, говорят, что информационное моделирование в строительстве не панацея от всех бед. Он прав?

— Он прав. Не стоит ждать от информационного моделирования решения всех проблем. Информационное моделирование позволяет делать оценку экономической эффективности инвестиционного проекта на более ранних этапах с учетом затрат на создание, проектирование, строительство, размещение, эксплуатацию и снос. Безусловно, это все можно делать и вручную, но вручную долго и трудоемко. Если же делать это в цифре, то кроме сокращения трудозатрат и времени это повысит достоверность оценки. Это также позволит говорить о вариативности принимаемых решений, так как информационные технологии позволяют проектировщику посмотреть, где и что придумано по тому или иному вопросу. Если все же проектировщик решит предложить что-то свое, то он должен представлять на суд что-то лучшее.

— А эта система, которая включается 30 сентября, будет общедоступна для формирования цены в строительстве, она не будет входить в противоречие с информационным моделированием по цене, ведь есть такие программы?

— Наоборот, она будет являться основой для информационного моделирования. Мы делаем классификатор, позволяющий работать с информационными моделями.

— Как часто будет обновляться информация по ценообразованию?

— Ресурсная модель, создаваемая сейчас, будет учитывать ценовые колебания. Так, по строительным материалам учет будет вестись за квартальный период; по оплате труда — год; по продаже машин, механизмов, перевозкам и другим тарифам — год.

Кроме того, будут учтены трудозатраты, затраты на административно-управленческий персонал, на транспортную логистику и другие накладные расходы, которые возникают у каждой стройки. В результате отрасль получит актуальную современную базу элементов сметных норм, затраты на ресурсы (материалы, оплата труда) распределены по ценовым зонам (регионам).

Цены даются с учетом ценовых зон, которые для удобства приравняли к регионам. Цена сегодня обязана учитывать региональные особенности. Один и тот же материал по-разному стоит в Москве и, допустим, в Челябинске.

— Какова будет процедура образования цены на новые виды работ и материалов?

— Информационная система ценообразования как программа подготовлена. Сегодня, чтобы описать строительную деятельность, необходимо учесть примерно 60 тысяч наименований.

Ведется работа по формированию перечня юридических лиц, которые в РФ производят строительные материалы и в год продают более чем на 10 млн рублей. При этом малые предприятия, у которых объемы ниже, также имеют право занести свою продукцию в информационную систему. Перед этими компаниями нет такого обязательства, но возможность есть.

Например, есть малое предприятие, выпускающее в год кранов или задвижек на 5 млн рублей, которые для информационной системы не являются обязательными для учета, но для какого-то региона эта продукция может оказаться важной. Если в информационной системе не будет этого продукта, то стоимость будет формироваться с недостатком. Поэтому у всех есть возможность подать свой товар в систему.

Что касается новых материалов и работ, то, для того чтобы не тормозить работу, новые материалы, классификация которых еще не была проведена, проектировщик может использовать по счет-фактуре. Однако у самих ценовиков сразу возникает обязательство узаконить этот новый материал.

Если говорить конкретно, то, допустим, в феврале появился новый утеплитель, через два квартала этот материал должен иметь классификацию и должен быть занесен в информационную систему для мониторинга. В четвертом же квартале цена этого утеплителя должна попасть в информационную систему.

Доступ к этой системе бесплатен. Информационная система создается за счет государства. В ней нет ни одной платной услуги ни для коммерческих структур, ни для населения, ни для бюджетников.

— Скажите, есть гарантия, что, когда система заработает, не будет фактов завышения стоимости строительства объектов? Поможет ли она бороться с коррупцией?

— Государственная система ценообразования в строительстве позволит проверять достоверность сметной стоимости того или иного объекта.

С запуском этой системы для бюджетных заказчиков появится требование экономической эффективности, согласно которому реальная цена на объект не должна превышать нормативную цену его строительства. Нормативная цена строительства является предельным показателем, направленным на обеспечение именно экономической эффективности проекта. Если проектировщик разрабатывал проектную документацию и все использовал правильно, но при этом превысил нормативную цену на строительство, то проектная документация получает отрицательное заключение экспертизы и возвращается на доработку. Если этот показатель удалось выдержать в пределах нормы, то проект получает положительное заключение.

Важно, что система ценообразования позволяет получить достоверную информацию по цене, а как эту информацию использовать — это уже вопрос не к системе. И поскольку она станет доступной не только для специалистов, которые считают стоимость строительства, но и для специалистов из надзорной сферы, то, я полагаю, эффективность подготовки сметной документации повысится в разы. Случаев завышения стоимости объектов станет значительно меньше.

— Как повлияет внедрение этой системы на экономику строительных организаций?

— Для строительных организаций внедрение этой системы выгодно, так как это инструмент упорядочивания посреднических наценок. Имея доступ к такой информации, гораздо удобнее подписывать контракт на поставку материалов на любой объект.

— А для производителей строительных материалов?

— Тоже выгодно. Мы не ставим никаких ограничений по цене, мы лишь спрашиваем, по какой цене продают.

— В связи с этим возникает следующий вопрос. Все чаще стали говорить о прямых поставках, и получается, что посредники исключаются из этой схемы. Так ли это? Они действительно не учитываются системой?

— Нет, мы не говорим о прямых поставках, мы говорим о нормировании с учетом затрат на перевозку. Если мы пронормировали цену с учетом затрат на перевозку, с учетом затрат на продажу, с учетом дополнительных складских и заготовительных работ, то что надо еще учесть и компенсировать посреднику? Мы не рушим никаких схем. Но теперь посредники не смогут, пользуясь незнанием других, умножать свою цену в два раза. А там, где они смогут получить добавочную стоимость, все будет прозрачно, и они будут обязаны платить налоги на прибыль.

— А в каком положении окажутся организации, работающие на экспорт? Например, Росатом.

— Сегодня идет подготовка порядка формирования цен на строительство за рубежом с использованием бюджетных средств для разных конфигураций. Например, для Беларуси и Казахстана — одна конфигурация, так как это свободная таможенная зона. Для других стран — другая. Порядок формирования стоимости определяется правительством. Минстрой является ответственным регулятором по этим вопросам. Параллельно ведется подготовка методики формирования цен на строительство за рубежом. В межведомственную комиссию по этому вопросу входят специалисты Росатома, нефтяники, представители Управления делами президента, МИД.

— Любая новая система имеет шероховатости. Предусмотрена ли обратная связь со сметчиками? Возможны ли какие-то коррективы?

— Методика ценообразования разрабатывалась совместными усилиями. Все проходило широкое обсуждение с регионами. Безусловно, будет работать обратная связь и после запуска системы.

— Имеет ли право разрабатываемая вами нормативная база по ценообразованию на применение в системе ЖКХ?

— Да, конечно. Это сегодня обязательно прописано, так как согласно Жилищному кодексу формирование затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов выполняется в соответствии с Градкодексом.

— Хамит Давлетярович, и в конце интервью хотелось бы задать наш традиционный вопрос. Скажите, есть ли у вас свободное время при вашей занятости и загрузке, чем вы тогда занимаетесь? Есть ли какое-то хобби?

— Понятно, что о работе думаешь всегда, но все же свободное время у меня есть. Раньше я занимался лыжными гонками — сейчас уже не бегаю, но люблю кататься на велосипеде или мотоцикле, а если получается, то могу провести целый день верхом на лошади.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 28 сентября 2017 > № 2329993 Хамит Мавлияров


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука > stroygaz.ru, 26 сентября 2017 > № 2327176 Алексей Давидюк

Сопряжение с наукой.

Возведение объектов из железобетона требует научного сопровождения.

Практически ежегодно на помощь проектировщикам приходят новые нормативные документы, регламентирующие строительство с применением бетона. Не стал исключением и нынешний год, подтвердив тем самым известную истину о том, что производство основного строительного материала современной цивилизации — железобетона — требует соответствующего нормативного обеспечения. О нормотворческой деятельности ведущего научно-исследовательского института в области бетона и железобетона — НИИЖБ им А. А. Гвоздева АО «НИЦ «Строительство» — рассказал его директор, доктор технических наук, заслуженный строитель РФ Алексей ДАВИДЮК.

«СГ»: Алексей Николаевич, какое место в общем объеме работ вашего института занимает разработка строительных нормативов?

Алексей Давидюк: Формирование нормативной базы в области бетона и железобетона всегда было одной из главных задач нашего института. НИИЖБ является разработчиком и автором или соавтором основополагающих нормативов, включенных в утвержденный правительством РФ перечень национальных стандартов и сводов правил.

Применение этих стандартов и СП является обязательным и обеспечивает соблюдение требований федерального закона ФЗ-384 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений». Институт является также автором основных нормативно-технических документов по технологии бетона. Объем нашей нормотворческой деятельности сопоставим с результатами аналогичной деятельности крупных международных организаций. Так, например, за все время своего существования профильные комитеты Европейского комитета по стандартизации (CEN) ТК 104 «Бетон и составляющие материалы» и ТК 229 «Сборный железобетон» подготовили 220 стандартов, Американский институт бетона — 270 стандартов и обзорных докладов, технический комитет ТК 71 Международной организации по стандартизации ISO «Бетон, железобетон, преднапряженный железобетон» — немногим более 40 стандартов. Тогда как нашим институтом, начиная с 1967 года по настоящее время, было разработано около 300 документов в статусе строительных норм и правил, пособий, руководств и стандартов организации по проектированию, изготовлению и испытаниям бетонных и железобетонных конструкций, а также в области технологий производства бетонов и арматуры.

Эти документы охватывают широкий спектр областей применения бетона и железобетона в строительстве, включая такие экзотические, как радиопоглощающий и радиопрозрачный бетон или базовые детали агрегатированного оборудования.

Необходимо отметить, что благодаря широкомасштабной программе Минстроя РФ по совершенствованию нормативной базы строительства, наш институт впервые за последние почти 30 лет имеет возможность системно разрабатывать стандарты и своды правил в области бетона и железобетона с предварительным проведением научно-исследовательских работ по мониторингу ранее разработанной нормативной документации.

«СГ»: Алексей Николаевич, вы упомянули ТК 71 ИСО, который занимается вопросами бетона и железобетона. Я знаю, что ежегодная конференция этого комитета пройдет впервые в России в мае будущего года. Вы участвуете в работе этого ТК?

А.Д.: Да, участвуем. Один из ведущих специалистов НИИЖБ им. А. А. Гвоздева является голосующим членом этого комитета (P-member), иными словами, представляет в этом комитете непосредственно Росстандарт, официального члена ИСО от РФ. Ряд наших экспертов работает в подкомитетах. Работа в комитетах ИСО по строительству была возобновлена сравнительно недавно по инициативе министра М. А. Меня, и сразу же набрала неплохие обороты. Ведущую роль здесь играет подведомственное Минстрою ФАУ ФЦС. НИИЖБ им. А. А. Гвоздева планирует не только активно участвовать в конференции ТК 71 ИСО в мае будущего года, но и представить несколько наших стандартов в области бетона на придание им статуса стандартов ИСО. В дальнейшем мы планируем также представить наши основные нормы по расчету железобетонных конструкций СП 63.13330.2012 на сертификацию согласно требования стандарта ИСО 19338 «Состав и оценка требований для стандартов на проектирование железобетонных конструкций».

К участию в работе ТК 71 мы хотим привлечь специалистов в области бетона и железобетона из других организаций, с которыми имеем тесные рабочие контакты (среди них, например, Росатом и Ростех). Пользуясь случаем, приглашаем строительное бизнес-сообщество к участию в работе конференции ТК71 ИСО, с возможной презентацией перспективных нормативных документов на этом значимом международном мероприятии. Стандартизация, особенно через ИСО — это эффективный путь продвижения нашей продукции на зарубежный рынок.

«СГ»: Какие актуализированные нормативные документы разработал институт за последнее время?

А.Д.: В настоящее время все больше внимания уделяется увеличению объема строительства жилых крупнопанельных зданий. Расширение сборного строительства вытекает из возможности и необходимости максимально реализовать преимущества индустриального домостроения. Но в таких зданиях узлы сопряжения несущих конструкций обладают определенной податливостью, которую необходимо учитывать при проектировании. Существующая нормативная база для проектирования крупнопанельных жилых домов пока отстает от развития технологий, применяемых в последнее время в домах из сборного железобетона, и ряд вопросов, связанных с расчетом зданий, требует нормативного обоснования. Расчет крупнопанельных зданий зачастую вызывает у проектировщиков определенные трудности, связанные, в том числе, с моделированием работы стыков сборных элементов. Следует учитывать и современную тенденцию к увеличению этажности крупнопанельных зданий. С целью повышения качества проектирования таких зданий, а также для учета новых технологий возведения крупнопанельных домов, по заказу ФАУ «ФЦС» мы подготовили свод правил (СП) «Крупнопанельные конструктивные системы. Правила проектирования». Далее, в действующих нормативных документах по железобетонным конструкциям нет детальных указаний по правилам проектирования сборно-монолитных конструкций. В результате при проектировании данных конструкций проектировщики вынуждены использовать устаревшие рекомендации, составленные в 80-х годах прошлого века. В связи с этим институт разработал проект СП, регламентирующего правила проектирования сборно-монолитных железобетонных конструкций.

«СГ»: Что нового появилось в части нормирования долговечности строительных конструкций?

А.Д.: Обязательным документом по этой проблеме является СП 28.13330.2012 СНиП 2.03.11-85 «Защита строительных конструкций от коррозии». При его актуализации нашими специалистами были учтены замечания и предложения к СП 28.13330, поступившие от проектных и производственных организаций в 2011-2016 годах, а также рекомендации ФАУ «ФЦС». В актуализированной редакции указано, например, что при одновременном воздействии различных агрессивных сред степень воздействия среды на бетон (железобетон) определяется по более агрессивной среде с учетом условий эксплуатации конструкции.

В этом документе впервые введен подраздел, касающийся арматуры. В частности, указано, что в предварительно напряженных железобетонных конструкциях, эксплуатируемых в средне- и сильноагрессивных средах, в качестве напрягаемой арматуры допускается применение термомеханически упрочненного арматурного проката, выдерживающего испытания на стойкость против коррозионного растрескивания в течение не менее 100 часов. В агрессивных средах допускается применение стальной арматуры с защитным антикоррозионным покрытием. Также в ряде случаев возможно применение композитной полимерной арматуры, отвечающей требованиям соответствующей нормативной документации (при условии обеспечения необходимых требований по огнестойкости). Подраздел, касающийся требований к бетону, также введен впервые. Указано, что бетоны конструкций зданий и сооружений, подвергающихся воздействию воды и знакопеременных температур, марок по морозостойкости более F1200 (F2100) следует изготавливать с применением воздухововлекающих или газообразующих добавок, а также комплексных добавок на их основе.

«СГ»: Какие новые стандарты были подготовлены институтом в области строительных материалов?

А.Д.: Здесь следует назвать ряд обновленных документов, направленных на расширение применения инновационных материалов. Среди них методическое пособие по применению механических соединений арматуры железобетонных конструкций, СП «Конструкции бетонные и железобетонные. Правила ремонта и усиления» и рекомендации по подбору составов тяжелых и мелкозернистых бетонов (к ГОСТ 27006-86). Выпущены нормативные документы на напрягающий цемент (ГОСТ Р56727) и напрягающий бетон (ГОСТ 32803). В некоторые актуализированные СП включены новые разделы по применению напрягающего бетона (СП 63.13330-2012, СП 7013330-2012), в том числе бетон на напрягающих цементах (с нормируемой величиной самонапряжения) и бетон с компенсированной усадкой (требования по самонапряжению не нормируются). В этих документах представлен ряд основных положений по физико-механическим показателям напрягающего бетона и технология изготовления конструкций.

НИИЖБ им А. А. Гвоздева разработана инновационная технология и создано опытно-промышленное производство базальтопластиковой арматуры. Разработаны также высокопрочные цементные композиции, армированные базальтовыми волокнами, для защиты железобетонных конструкций от коррозии и ремонтно-восстановительных работ в дорожном и транспортном строительстве. На основании результатов испытаний и с учетом данных обследования состояния мостовых, ограждающих и дорожных конструкций после 10-15 лет эксплуатации, была разработана нормативно-техническая документация на применение неметаллической композитной арматуры, в том числе ГОСТ 31938-2012 «Арматура композитная», СП «Правила проектирования конструкций с композитной арматурой».

«СГ»: Алексей Николаевич, а какие документы необходимо подготовить в ближайшее время? Что вы считаете наиболее актуальным?

А.Д.: В план разработки и актуализации строительных норм и правил Минстроя на 2017-2018 годы по нашему предложению включено 15 СНиП и СП. К сожалению, в их число не вошел свод правил по научно-техническому сопровождению строительства сложных объектов. Такое сопровождение подразумевает комплекс работ научно-методического, экспертно-контрольного, информационно-аналитического и организационно-правового характера, выполняемых на этапах инженерно-геологических изысканий, проектирования, возведения здания. Наш институт имеет большой опыт научно-технического сопровождения сложных объектов, обобщив который мы могли бы подготовить крайне необходимый для возведения таких объектов документ.

Кстати

В числе успешных примеров научно-технического сопровождения строительства сложных объектов специалистами НИИЖБ им А. А. Гвоздева АО «НИЦ «Строительство » — при возведении градирен на Калининской АЭС (высота — 150 м), Нововоронежской АЭС и Ростовской АЭС (высота — 171,5 м). Другим примером эффективности научно-технического сопровождения, выполненного этим институтом, являются стадионы, возводимые к предстоящему Чемпионату мира по футболу. Это «АренаКраснодар», московские стадионы «Спартак», «Динамо» и Большая спортивная арена «Лужники».

Автор: Алексей ТОРБА

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука > stroygaz.ru, 26 сентября 2017 > № 2327176 Алексей Давидюк


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter