Всего новостей: 2299288, выбрано 491 за 0.105 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет
Персоны, топ-лист Недвижимость, строительство: Мень Михаил (60)Хуснуллин Марат (41)Ресин Владимир (25)Ревзин Григорий (24)Чибис Андрей (22)Кузнецов Сергей (20)Богуславская Ольга (17)Медведев Дмитрий (14)Тимофеев Константин (13)Муртазин Ирек (12)Бочкарев Андрей (11)Елянюшкин Герман (11)Жилин Иван (11)Путин Владимир (10)Абакумова Мария (9)Глушенкова Мария (9)Плутник Александр (9)Решетников Максим (9)Агаларов Арас (8)Жидкин Владимир (8) далее...по алфавиту
Китай > Недвижимость, строительство. Миграция, виза, туризм. Госбюджет, налоги, цены > carnegie.ru, 21 ноября 2017 > № 2394135 Александр Зотин

Призрачная урбанизация. Как один из драйверов роста стал головной болью Китая

Александр Зотин

Если раньше упор Китая на сверхбыструю урбанизацию и инфраструктурное строительство мог быть оправданным, то сейчас китайская политика развития городов деструктивна. Властям придется срочно решать проблемы адаптации переселенных в города крестьян, а также вопросы общественного недовольства из-за растущего неравенства между рабочими-мигрантами и коренными горожанами

Масштабы и темпы китайской урбанизации не имеют прецедентов в истории человечества. Если в 1980 году 18,6% населения КНР проживало в городах, то в 2016-м этот показатель составлял 56,8%. Для сравнения: в Индии уровень урбанизации с 1980 года вырос с 22,7% до 33,1% жителей.

По оценкам McKinsey Global Institute, при сохранении текущих трендов (что, впрочем, маловероятно) население городов в Китае достигнет миллиарда человек уже к 2030 году. Но если на ранних этапах экономического развития упор на сверхбыструю урбанизацию и инфраструктурное строительство в КНР был оправданным, то сейчас китайские методы развития городов становятся опасными сразу с нескольких точек зрения.

Китайский путь урбанизации

Несмотря на впечатляющую динамику роста городского населения в Китае, указанные уровни урбанизации обманчивы. Они достигаются не только и не столько за счет реального переселения деревенских жителей в города, сколько из-за особенностей китайской политики в области городского планирования и статистического учета.

Рабочие-мигранты из сельской местности, приезжающие в города на заработки, записываются в статистику как горожане, хотя не имеют городской прописки – хукоу. Фактически доля населения, имеющего городскую регистрацию, значительно меньше официального уровня урбанизации и составляет около 33%. Рабочие-мигранты, живущие в съемных коммуналках на окраине городов и имеющие сельскую прописку, составляют сейчас около 11% урбанизированного населения.

Высокий процент урбанизации достигается также за счет переквалификации сельских земель в городские. Сельские жители лишаются своих земельных наделов (часто принудительно) и расселяются на той же земле (хотя иногда бывает, что и в другой провинции) в многоэтажные дома. При этом они чаще всего сохраняют сельскую прописку. Такие переквалифицированные горожане составляют около 14,3% официального городского населения.

Так называемые новые горожане вряд ли похожи на горожан в западном понимании. Рабочие-мигранты, как правило, не имеют городской прописки и ущемлены в гражданских правах. Система прописки исключает их из сетей социального обеспечения, которыми пользуются городские жители: прежде всего это образование, здравоохранение, социальное страхование и пенсионное обеспечение.

Фактически жизнь значительной части этих людей мало чем отличается от жизни нелегальных мигрантов в других странах. Например, мигранты не могут обучать своих детей в городских школах и вынуждены оставлять их в деревне под опекой родственников. По оценке гонконгской организации China Labour Bulletin, только в 2010 году 61 млн детей вынуждены были оставаться в сельской местности, месяцами, а иногда и годами не видя своих родителей.

В последние 20 лет власти постепенно смягчали систему хукоу, но большинство изменений имеют косметический характер. Интеграция рабочих-мигрантов в систему городского социального обеспечения идет медленно. А средняя зарплата сельских мигрантов в разы ниже зарплат других городских жителей – 2,5–3 тысячи юаней против 7–10 тысяч.

Город как спекулятивный актив

Появление сельских трудовых мигрантов в городах, как отмечает глава консалтинговой компании J Capital Энн Стивенсон-Янг в книге «China Аlone», отражает не только реальный переезд крестьян в поисках лучшей доли, но и во многом фиктивный процесс переоформления сельских земель в городские. Это явление – продукт существующей в Китае налоговой системы.

До 2015 года региональным властям КНР было запрещено привлекать займы или выпускать местные облигации для покрытия дефицита бюджета, а собранные налоги в основном доставались центральным властям. Для финансирования бюджета использовались региональные компании LGFV (Local Government Financing Vehicles). Через них муниципалитеты продавали или закладывали землю, основной ресурс пополнения бюджета. Земля продавалась под застройку и инфраструктурные проекты аффилированным с региональными властями девелоперам, которые с легкостью получали кредиты на свои проекты в провинциальных отделениях госбанков. В итоге все участники схемы оказывались заинтересованными в бесконтрольной застройке и росте цен на землю и недвижимость.

Схема такой искусственной урбанизации выглядит следующим образом. В небольшом городе с населением 100–200 тысяч жителей девелопер закладывает банку изначально сельскохозяйственную землю, полученную от региональных властей. Заем используется на строительство и уплату денежной компенсации нескольким тысячам крестьян (что частично субсидируется государством). Последних снимают с обрабатываемой ими земли и переселяют в квартиры в многоэтажных новостройках. Новые «горожане» оплачивают квартиры из компенсационных платежей, надеясь получить работу в управлении ЖКХ в новых домах, а также жить на рентный доход от новых квартир и магазинов, и так далее.

После переселения крестьян девелопер показывает банку, что первый этап проекта исключительно успешен, полностью раскуплен и заселен. Для возврата денег региональным властям и получения прибыли для себя девелопер приступает ко второму этапу схемы – убеждает банк дать ему кредит под куда более масштабную застройку, рассчитанную на десятки или даже сотни тысяч жителей. Обоснование – дома для отдыха для жителей из крупных городов, туризма, внутренний спрос и прочее.

Схема действует с разными вариациями по всему Китаю. Например, в городе Ордосе во Внутренней Монголии девелоперы предлагали местным скотоводам в качестве новой занятости стать рантье, предоставляя им сразу по нескольку квартир (в итоге средний уровень владения в Ордосе, как пишет Стивенсон-Янг, составил 10 квартир на семью). Сдавать их, однако, оказалось некому.

В итоге бесконтрольная урбанизация и инвестиционный бум последних лет породили в Китае феномен городов-призраков, которые полностью отстроены, но не имеют жителей. Точных данных по пустующим городам нет, но существуют приблизительные оценки – 49 млн пустующих квартир по состоянию на 2013 год. На данный момент, возможно, эта цифра удвоилась. Доля пустующих жилых площадей в Китае значительно выше, чем в других странах: этот показатель достигает 22,4% против, например, 9,4% в Европе.

Город без границ

Подобная стратегия поглощения сельских земель городом приводит к бесконтрольному росту размера городов. Самый масштабный пример – город центрального подчинения Чунцин в провинции Сычуань. Чунцин сейчас самый большой мегаполис в Китае и мире, который наряду с Пекином, Шанхаем и Тяньцзинем входит в список городов центрального подчинения и имеет статус отдельной провинции.

Поглощение городом окружающей сельской местности происходило в несколько этапов в 2000–2010-е годы. Изначально существовал один большой город – собственно Чунцин. Его окружали несколько городов поменьше и сельские поселения, разбросанные на территории, приблизительно равной по площади современной Австрии. В девяти центральных районах Чунцина жило 14 млн человек, за пределами городской границы – еще около 20 млн. К 2015 году часть сельских жителей была урбанизирована по описанной выше схеме, коэффициент урбанизации в регионе достиг 50%, к 2020 году планируется довести его до 70%.

Чунцин сложно назвать городом в классическом понимании: пределами города в урбанистической литературе принято считать единый рынок труда на одном пространстве. Чунцин (то же самое относится и к Пекину) – это уже не единый город, а целая агломерация, формально слившаяся воедино, но имеющая раздельные рынки труда (более ранний японский пример – Токио-Йокогама).

Экологические и социальные издержки подобного расширения городов при уничтожении сельскохозяйственных земель и природного пространства давно очевидны, но не оказывают особого влияния на темпы урбанизации. Совместное исследование Asian Development Bank и университета Цинхуа отмечает, что лишь 1% из пятисот крупнейших китайских городов соответствует критериям качества воздуха ВОЗ.

Дополнительное негативное влияние на экологию оказывает зависимость КНР от угольной энергетики. В некоторых китайских городах, включая Чунцин, наблюдаются исключительно высокие уровни заболеваемости астмой и другими респираторными заболеваниями.

Деструктивная урбанизация

В итоге китайская модель урбанизации представляет собой инвестиционный проект городских властей, девелоперов и банков, для которых интересы горожан и жителей сельской местности по меньшей мере вторичны. Если на ранних этапах экономического развития упор на сверхбыструю урбанизацию и инфраструктурное строительство мог быть оправданным, то сейчас китайская политика развития городов деструктивна. Властям придется срочно решать проблемы адаптации переселенных в города крестьян, а также вопросы общественного недовольства из-за растущего неравенства между рабочими-мигрантами из сельской местности и коренными горожанами.

Также процесс урбанизации в КНР тесно связан с проблемами пузырей на рынке недвижимости и с ростом долга региональных властей за счет избыточного финансирования инфраструктурных проектов. Часто бесконтрольная погоня местных администраций за ростом уровня урбанизации на деле была чревата разрушением сельскохозяйственной базы и огромными экологическими издержками.

Все эти проблемы неизбежно должны оказаться в фокусе структурных экономических реформ, которые Пекин планирует проводить в следующем политическом цикле, начавшемся после октябрьского XIX съезда партии. Вопрос в том, есть ли у руководства КНР политическая воля решать наболевшие внутренние проблемы, или же власти предпочтут заливать проблемы деньгами и ждать, что они рассосутся сами собой.

Китай > Недвижимость, строительство. Миграция, виза, туризм. Госбюджет, налоги, цены > carnegie.ru, 21 ноября 2017 > № 2394135 Александр Зотин


Россия > Нефть, газ, уголь. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 7 ноября 2017 > № 2379769 Алексей Миллер

Встреча Дмитрия Медведева с председателем правления ПАО «Газпром» Алексеем Миллером.

Глава компании доложил Председателю Правительства о работе, проведённой «Газпромом» при подготовке к текущему отопительному сезону, а также о ходе реализации программы газификации регионов.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Алексей Борисович, очевидно, что погода на большей части территории Российской Федерации стала зимней. Как идёт подготовка и, по сути, начало зимнего сезона по линии «Газпрома»?

А.Миллер: Уважаемый Дмитрий Анатольевич, «Газпром» провёл 12 планово-предупредительных ремонтов. В настоящее время мы провели дефектоскопию 17,4 тыс. км магистральных газопроводов, 630 км из них отремонтировали. В подземные хранилища Российской Федерации закачано 72 млрд 184 млн кубометров газа. В настоящее время мы обеспечиваем потенциальный максимальный суточный отбор – 805,3 млн кубометров газа в сутки. Это является историческим рекордом.

«Газпром» традиционно имеет запасы в своих добычных мощностях. В годовом исчислении это более 100 млрд кубометров газа. Всё это позволяет нам с уверенностью говорить о том, что «Газпром» обеспечит надёжное газоснабжение потребителей Российской Федерации, потребителей за рубежом в предстоящий осенне-зимний период.

Д.Медведев: Хорошо, потому что общая готовность «Газпрома» – это в значительной степени готовность всей страны к зиме, к прохождению того, что на газпромовском языке принято называть осенне-зимним максимумом. А страна у нас действительно в этом смысле очень сложная.

Есть ещё одна крупная программа, которой «Газпром» занимается последние 12 лет, с 2005 года (я ещё помню по совету директоров «Газпрома»). Как обстоят дела с программой газификации? Это одна из наиболее резонансных и известных социальных и в то же время производственных программ «Газпрома».

А.Миллер: В 2017 году «Газпром» реализует программу газификации в 68 регионах страны. В этом году будет построено 1700 км газопроводов в рамках программы газификации. Объём финансирования программы в 2017 году составляет 29,5 млрд рублей. Будет введено в строй 160 котельных, газифицировано почти 76 тыс. домовладений, и газом будет обеспечено более 200 населённых пунктов. Это позволит к 1 января 2018 года выйти на средний уровень газификации по Российской Федерации – 68,1%.

Д.Медведев: С какой цифры мы начинали?

А.Миллер: В 2005 году мы начинали с цифры 54% – в целом по стране, 60% – город и 34% – село. На 1 января у нас на селе будет 58,3%, в городах и посёлках городского типа – 71,1%.

В рамках программы газификации Правительством, руководством страны ставилась задача обеспечить ускоренные темпы газификации на селе. Мы видим, что за эти годы рост газификации на селе почти в два раза выше, чем рост газификации в городах и посёлках городского типа.

Что касается программы 2018 года, мы планируем увеличить объёмы финансирования больше, чем в 2017 году, хотя прекрасно понимаем, что темпы программы газификации зависят в очень большой степени от регионов, от возможности обеспечить подключение потребителей и строительство внутрипоселковых сетей. Но в любом случае мы видим, что темпы роста газификации в стране устойчивые. И с учётом того, что удаётся всё-таки тенденцию по исполнению обязательств в рамках программы и синхронизации со стороны регионов каждый год улучшать, думаю, показатели в 2018 году будут ещё лучше, чем в 2017-м.

Д.Медведев: Это очень важно, особенно для села (мы с Вами неоднократно об этом говорили), потому что на селе это просто другой уровень комфорта. В городе всё-таки возможностей больше. Конечно, город тоже очень важное место для проведения программы газификации, но там ситуация несколько лучше изначально была.

Вы упомянули регионы. Мы несколько раз с Вами специально проводили совещание с участием регионов, что называется, с разбором полётов, потому что это действительно изначально задумывалось как совместная ответственность – с одной стороны, «Газпрома» как крупнейшей нашей компании, которая занимается газом, а с другой стороны, региональных властей (я имею в виду сети низкого давления и внутрипоселковую, внутригородскую разводку сетей). Думаю, что через некоторое время мы ещё раз соберём регионы для того, чтобы простимулировать выполнение этой программы, которого очень ждут граждане нашей страны.

А.Миллер: Это будет, Дмитрий Анатольевич, абсолютно актуально с учётом темпов роста потребления населением. За первые 10 месяцев этого года по сравнению с 10 месяцами 2016 года рост потребления в Российской Федерации составил 6,7%. Это в первую очередь население и базовые отрасли промышленности: электроэнергетика, агрохимия, металлургия. Но здесь хотелось бы отметить именно рост потребления населением. Конечно, такой разговор с регионами будет очень актуален.

В целом с учётом роста потребления в Российской Федерации и роста потребления нашими зарубежными потребителями мы идём с объёмом роста (за аналогичный период 2017 года к 2016 году) в добыче 56,4 млрд куб. м газа. Это на 17,2% больше, чем в 2016 году. Без сомнения, это значительный рост. Поэтому совещание с регионами с учётом роста потребления газа населением будет очень актуально.

Д.Медведев: Хорошо. Давайте так и сделаем.

Россия > Нефть, газ, уголь. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 7 ноября 2017 > № 2379769 Алексей Миллер


Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 7 ноября 2017 > № 2377063 Михаил Мень

Михаил Мень: рано или поздно нам придется уйти от долевого строительства

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства обсудил с Business FM тему обманутых дольщиков, систему страхования и то, почему она не сработала. С ним беседовал главный редактор Business FM Илья Копелевич.

У нас есть одна главная тема, несколько тоже очень важных, но мы будем говорить о них чуть позже. Главная тема — это проблема дольщиков. Я начну с цифр. Сколько сейчас обманутых дольщиков в России, можно ли такую цифру привести?

Михаил Мень: Буквально два месяца назад правительство поставило субъектам Российской Федерации и регионам задачу: составить планы-графики, или, как мы их называем, дорожные карты, в которых нужно четко отразить количество проблемных объектов и планы поэтапного решения по их достройке. На сегодняшний день регионы подали эти дорожные карты: 830 проблемных объектов у нас сегодня в стране. В этих 830 объектах порядка 86 тысяч договоров долевого участия.

В среднем по сто квартир в каждом доме.

Михаил Мень: Да, на объект. Но надо иметь в виду, что объект — это необязательно один дом, потому что объект — это разрешение на строительство, то есть это может быть и два, и три дома. Но мы отталкиваемся от объекта, так проще. Если говорить о реестре обманутых дольщиков, он сдвоенный, там есть и региональная составляющая, и федеральная. Он носит заявительный характер — заявления подали порядка 36 тысяч человек, но это абсолютно не означает, что оставшихся 50 тысяч нет на свете и регионам не нужно решать эту проблему.

Ведь это только владельцы квартир, за которыми стоят семьи. То есть эту цифру, если говорить о людях, нужно умножать на два, три, четыре.

Михаил Мень: Конечно.

В любом случае мы говорим о более чем 100 тысячах человек, которые оказались в очень сложной ситуации. У нас был сюжет на эту тему, про недостроенный ЖК «Царицыно». Естественно, когда все это происходит, люди говорят: «Где посадки?», и сверху требуют, чтобы органы работали, сажали, арестовывали. В данном случае владелец сидит, точнее «лежит». Судя по тому, что история долгая и он никуда не бежал — так внешне выглядит, что бежать-то не собирался, как мы знаем, в данном конкретном случае именно после его посадки даже и офис закрылся, и все вообще замерло на три месяца. Посадка владельца объекта ускоряет или замедляет процесс? Решает ли проблему вообще?

Михаил Мень: Я хочу сказать, что это не совсем наша компетенция — посадки. Но если посмотреть на реальную картину, то страховые компании (я напомню, что с 2014 года любой договор долевого участия должен быть застрахован, а с октября 2017-го страхование ушло от страховых компаний, теперь работает единый государственный компенсационный фонд) — любое возбуждение дела дает возможность страховым компаниям на основании действующего законодательства признать это форс-мажорными обстоятельствами и не выплачивать (деньги) по своим страховым обязательствам. И вот эта проблема действительно серьезная, и в каких-то случаях правоохранительные органы принимают соответствующие решения. Но в данном конкретном случае я глубоко не погружался в эту тему...

Будем говорить в общем, как о неких типовых ситуациях.

Михаил Мень: Да. Это все-таки зона ответственности региональных властей, если говорить о конкретных случаях, потому что я хочу подчеркнуть, что, когда региональные власти выдают разрешение на строительство, когда землю выделяют, они правительство РФ в лице Минстроя не спрашивают, не задают вопрос о том, кому это делать. И я хотел бы сказать, этот случай говорит о том, что это не всегда срабатывает. С другой стороны, мы видим случай группы компаний «СУ-155», когда могли пострадать порядка 30 тысяч человек в 14 регионах страны. Опираясь именно на то, что владельцы были на месте, они сотрудничали с теми, кто принимал соответствующие решения, и сегодня объекты СУ-155 при участии государственного банка, за счет потенциальных возвратов средств через активы, которые будут проданы, группы компаний «СУ-155», за счет земельного банка СУ-155, в котором будет потом вестись девелоперская деятельность, эти средства будут возвращаться государственному банку. Но сегодня достройка идет, и до конца следующего года все эти проблемные объекты, в которых должны получить квартиры 30 тысяч человек, будут достроены. Здесь как раз положительный пример, когда собственники согласны на все, согласны отдать все активы, и это работает. Вот в случае с «Царицыно», во всяком случае со слов адвоката, когда тоже готовы владельцы отдать все активы, которые можно потом задействовать в решении механизмов по достройке этих объектов, конечно, здесь нужно рассматривать по аналогичной схеме.

Я сейчас постараюсь зафиксировать одну важную позицию, чтобы люди тоже понимали. Если возбуждено уголовное дело и владелец того объекта, у которого они являются дольщиками, ждут квартиру, как только он арестован и посажен, с этого момента страховая компания имеет все основания больше никому ничего не платить.

Михаил Мень: Совершенно верно.

Это важный момент.Это было результатом давления правоохранительных органов или доброй воли?

Михаил Мень: Конечно, это была большая работа — и вместе с правоохранительными органами, и разъясняли… Важно очень, что владельцы пошли навстречу, понимая ситуацию, и в итоге это движется к завершению, достройка этих проблемных объектов — это как раз случай достаточно позитивный.

Почему вообще в течение последнего года эта тема вновь стала общенациональной, какова главная причина?

Михаил Мень: Одна из причин — это турбулентность экономики 2014-2015 годов, как раз именно сегодня мы начинаем вводить в эксплуатацию те жилые дома, которые как раз получали разрешение на строительство в 2015-м, и были серьезные финансовые проблемы у ряда компаний в целом по стране. Это один из факторов, который носит объективный характер.

А если расшифровать, объективно это связано с тем, что просто жилье плохо продается?

Михаил Мень: Безусловно, и покупательная способность стала ниже. С другой стороны, получилось так, что не совсем рассчитали свои возможности некоторые застройщики. Банки практически перестали кредитовать застройщиков, считая, что строительство жилья — очень рискованный бизнес. Отчасти с ними можно согласиться, с нашими банкирами. И в основном все-таки это неправильный расчет экономической модели. Многие рассчитывали, что экономика будет дальше идти вверх. Кто-то приобретал непрофильные активы, полупрофильные, как та же группа компаний «СУ-155», которая приобретала массу промышленных предприятий, косвенно связанных со строительством, но это совершенно разные виды деятельности, разные виды бизнеса. И еще важный фактор, почему мы обратились к этой проблеме более серьезно сейчас: страхование, которое было введено с 1 января 2014 года, себя не оправдало.

Я эту тему сейчас отдельно выделю, потому что многие в том числе стали дольщиками. Был принят 214-й федеральный закон, над ним долго работали, его долго разъясняли, и считалось, что у нас появился механизм, который с вероятностью 90% как минимум защищает дольщика даже в самой непредвиденной ситуации, был введен механизм страхования. Сейчас мы видим, что он не сработал. Так ли это и почему?

Михаил Мень: Я цифры общие приведу. У нас сегодня в различной стадии строительства застраховано 122 млн квадратных метров жилья. И сегодня мы определенные риски видим относительно того, что это застрахованное жилье, там могут возникнуть проблемы, и мы, к сожалению, понимаем, что страховые компании, мягко скажем, не всегда выполняют свои обязательства.

Важная на этом фоне цифра. Страховые случаи, 122 млн квадратных метров — это (должна быть) огромная сумма денег.

Михаил Мень: Я как раз иду к этим цифрам. У нас страховых премий страховые компании за это время получили без малого 39 млрд рублей. А страховых случаев в этом году… раньше их не было, потому что вы понимаете — двухгодичный период строительного процесса вообще, на 50 млн рублей. То есть это на 20 квартир, условно говоря, всего 50 млн рублей. И, конечно, это вызывает беспокойство. К счастью, сейчас уже совместно наши коллеги из Минфина вместе с Центральным банком готовят законопроект о санации страховых компаний.

Что такое 50 млн рублей — это примерно десять средних квартир в Москве на фоне 86 тысяч, как мы знаем на данный момент, дольщиков, которые квартиры не получили, конечно, не только московских, но, с одной стороны, мы имеем 10 всего квартир и цифру 86 тысяч. Мне кажется, на этой разнице необходимо прямо сейчас сосредоточиться. Все-таки как такое может быть?

Михаил Мень: Именно из-за этого, из-за того, что страхование не сработало, это уже факт на сегодняшний день, было принято решение, и оно утверждено на самом высоком уровне, на уровне президента страны, о создании государственного компенсационного фонда, который заменит собой страховые компании.

А страховщики куда дели эти деньги? Этот вопрос не возникает? Вы назвали сумму сейчас 39 млрд рублей, из которых 50 млн всего возвращено.

Михаил Мень: Чтобы четко понимать: 122 млн квадратных метров, и сегодня ответственность вообще на триллионы рублей, но страховых премий получили 39 млрд рублей. И сейчас важная задача, чтобы в случае каких-то проблем у тех застройщиков, которые входят в эти 122 млн, страховые компании случайно не обанкротились, как это произошло с рядом страховых компаний, которые, например, страховали ту же группу компаний «СУ-155». Там тоже то, что строилось в 2014 году, все было застраховано, и страховые компании обанкротились вместе с самим застройщиком.

Они были аффилированы с ним?

Михаил Мень: Мы можем только предполагать и рассуждать, но что произошло, то произошло. Поэтому сегодня необходим механизм санации страховых компаний в случае таких форс-мажорных обстоятельств. И сегодня, еще раз повторю, наши коллеги из Минфина и Центробанка такой законодательной инициативой озабочены и начинают ее реализацию.

Хотя, мне кажется, цифры эти настолько красноречивы, что именно о них как о главном корне всех проблем и должны говорить сейчас с утра до вечера, потому что расхождение колоссально. Я понимаю, что эти 39 млрд не только на то, что уже есть, там есть еще то, что может быть. Сейчас принимается 218-й закон, то есть вы решили, что механизм страхования не работает вообще и впредь на него полагаться нельзя? Что это не какой-то конкретный сбой, который произошел в эти годы, но с которым можно справиться в дальнейшем, если отстроить работу страховых компаний?

Михаил Мень: К сожалению, да, и принято было такое решение. Мы посмотрели международный опыт, подобного рода компенсационные фонды в ряде государств работают, в том же Казахстане например. И на определенный период, исторический период, безусловно, это другой уровень защищенности наших людей, которые участвуют в долевом строительстве. Рано или поздно, хочу важное сделать заявление, мы все равно должны будем от долевого строительства уходить. Вы знаете, что на последнем совещании президент страны поставил задачу уже план-график делать вместе с Центробанком, это самый главный участник здесь. Просто чтобы понимали, как можно заместить эти инвестиции людей, которые сегодня находятся у нас в отрасли. Сегодня люди проинвестировали в среднем порядка 3,5 трлн рублей, это те средства, которые пришли в отрасль от людей именно через принципы долевого строительства. И нам банковская система страны должна ответить, за сколько по времени, за какую стоимость и по какой цене денег они заместят эти 3,5 трлн рублей и, вообще, по силам ли банковской системе заместить такой объем и в какой период — до 2012-го, до 2022 года. Мы должны это четко посчитать, поэтому рано или поздно мы должны переходить к цивилизованному отношению, когда строители финансируются не людьми, а банками — проектное финансирование. И дальше уже люди спокойно покупают жилье, в первую очередь готовое жилье, и банковское сопровождение всего процесса стройки гарантирует спокойствие наших граждан. Но это перспектива.

Я думаю, что многие сейчас внутренне задают себе вопрос: допустим, если это произойдет, у нас не будет обманутых дольщиков, с одной стороны, но у нас не будет возможности и сравнительно дешево купить квартиру, которая, можно надеяться, будет достроена. Кстати, какой-то период времени этот механизм работал и значительных сбоев не было.

Михаил Мень: У нас основные проблемы появились по результатам кризисных явлений 2008 года и потом 2014-2015 годов, то есть ранее таких сбоев не было, но сегодня общая «токсичность» отрасли долевого строительства порядка 7%, достаточно высокая. Мы это понимаем, и поэтому было принято решение идти на некую гарантию со стороны государства. Только в октябре заработал государственный компенсационный фонд. Он существует меньше месяца, но уже 54 застройщика из 24 субъектов РФ первые свои взносы в этот фонд внесли.

Это вместо страховки, вместо страхования непосредственно сами застройщики просто сразу сбрасываются и ни на что другое эти средства в других областях не используются?

Михаил Мень: Конечно. Мало того, я хочу подчеркнуть, что фонд сделан был в виде публичной правовой компании, поэтому так долго процедура шла, чтобы это был максимально открытый институт, чтобы его могла принять и Счетная палата, и любые другие контрольные органы. Это будет публичная прозрачная компания, которая будет заниматься только аккумулированием этих средств и в случае возникновения проблем будет либо что-то достраивать, если это высокая стадия готовности, либо компенсировать средства гражданам. Средний тариф сегодня такой же, как был у страховых компаний, — это 1,2% от стоимости договоров долевого участия.

А все-таки куда надо писать в первую очередь, кто и как должен решать эту проблему, если страховая компания не решила ее должным образом?

Михаил Мень: Регион полностью несет ответственность вместе со своими муниципальными образованиями за эти вопросы. Я имею право так говорить, потому что много лет проработал в непростом регионе, и, когда завершал работу и переезжал в Москву, не оставил ни одного обманутого дольщика. У меня в Ивановской области не было на тот период, в 2013 году, ни одного обманутого дольщика. По какой причине? По очень простой, потому что я лично следил за каждым объектом, за каждым домом, я знал каждого застройщика, занимался этой темой.

А страховую компанию знали или тогда еще не было 214-го закона?

Михаил Мень: Тогда он был, 214-й, но без страхования, тогда еще это даже не страховалось. Но при этом отсутствии страхования у меня не было ни одного дольщика, потому что я занимался (этим) точечно. А многие коллеги, прошу прощения за их критику, к сожалению, пускают это на самотек и не следят за тем, кому они выдают вообще заключения о соответствии. Вот это важный момент, и хочу на нем коротко остановиться: с 1 января текущего года выдается заключение о соответствии застройщика 214-му федеральному закону, теперь он будет 218-м, но мы по-старому его называем, то есть все требования к этому застройщику. И это вход на рынок, и дается возможность привлечения средств граждан. Это в некоем смысле лицензия.

Это опять важное слово, на котором я хочу отдельно, чтобы мы зафиксировали внимание сейчас, — лицензия.

Михаил Мень: Вы знаете, когда мы готовили доклад президенту страны, мы посмотрели, кто в субъектах РФ выдает эти заключения о соответствии. 24 субъекта неплохо справлялись, они привлекли к этому делу Стройнадзор, у них есть понимание, есть возможность выезжать на стройку. Дальше часть регионов доверили это своим региональным министерствам или департаментам по строительству, а часть доверили просто различным органам, которые никакой компетенции в этом плане не имеют. Например, вот этот надзор за долевым строительством совмещен с надзором там по выдаче лицензии на алкоголь, с черными, цветными металлами.

Все-таки главное слово здесь — «лицензия», я правильно понял?

Михаил Мень: Ну, в кавычках. «Лицензия» — это допуск, это заключение о соответствии требованиям закона о долевом строительстве, и сегодня по поручению премьер-министра и президента мы выстраиваем единую, одинаковую сетку, то есть будут либо отдельные органы, как это сделано в Москве, либо этим будут заниматься строительные надзоры, а мы будем методически помогать им, контролировать эту ситуацию.

Что будет происходить сейчас вот в тех случаях, где страховые компании разорились и не платят, где у девелопера просто нет денег на счетах и никакое его уголовное преследование эти деньги не вернет? Есть котлованы, есть недостроенные коробки. Вот в том случае с «Царицыно», который мы продемонстрировали, сейчас будет достраивать другая компания. У меня вопрос: за чей счет?

Михаил Мень: Универсального решения и универсального ответа на этот вопрос нет. И здесь каждый регион принимает самостоятельные решения. Что делает правительство России в этой ситуации? Мы помогаем земельными ресурсами. У нас есть механизмы, через Агентство ипотечного жилищного кредитования мы берем федеральную землю и выделяем регионам, чтобы они могли привлекать, заинтересовать потенциальных инвесторов, застройщиков для решения этой проблемы. Это первое. Дальше есть механизм, комиссионный механизм через наше министерство, что можно поменять застройщика, сохранив обязательства перед дольщиками. И, как правило, что делают регионы? Увеличивают ТЭПы (технико-экономические показатели), поднимают этажность, добавляют участки для следующего дома, чтобы заинтересовать нового застройщика и он мог решить проблемы старого застройщика.

Но для этого нужны еще и покупатели. Я понимаю, что дают новую землю или дают новую этажность, но все это будет работать только в том случае, если появятся еще одни новые дольщики, за счет которых сейчас возводят недостроенное.

Михаил Мень: Конечно, такие механизмы очень хорошо работают в тех субъектах, где есть хороший спрос. Та же Москва, Московская область — там так решать вопрос можно. Дальше власти на себя берут часть обязательств, которые брал застройщик, имеется в виду инфраструктура — социальная, инженерная, внутриквартальная дорожная.

Это уже за счет бюджета?

Михаил Мень: Да, в таких случаях привлекается бюджет. Но есть и субъекты, где включаются и механизмы прямой бюджетной поддержки. Вот в Самарской области: у меня был губернатор Дмитрий Азаров, который работал мэром до этого, то есть знает регион очень хорошо, и в Самаре как раз применяется такой метод. Еще раз повторю, универсального решения нет, но в этих дорожных картах, которые они нам прислали и которые в открытом доступе сегодня висят и люди их могут видеть, там должен быть прописан каждый дом. К сожалению, пока еще до конца коллеги наши каждый дом не прописали со сроками, но до конца года мы вместе с губернаторами эту работу завершим.

На фоне того, что проблема стала достаточно массовой, звучат такие предложения: давайте компенсировать, если один человек является дольщиком двух квартир, давайте по одной решим вопрос; другая тема — может быть, вернем деньги. Вот эти две опции тоже на столе или все-таки мы исходим из того, что обязательства должны быть выполнены ровно так, как они были взяты?

Михаил Мень: У нас было большое совещание с десятью губернаторами, в отрицательном смысле лидерами по этой проблеме. По экспертной оценке ряда руководителей регионов, порядка 30% это как раз те квартиры в домах, которые покупались с инвестиционными целями, когда там на одного человека или на группу родственников приобретается много квартир. Вычленить невозможно, потому что человек всегда докажет — эту квартиру он планировал взять себе.

Нет, просто «я решил разъехаться, поэтому у меня была одна большая, будет две маленькие».

Михаил Мень: Мы здесь не сможем отделить инвестиционщиков, людей, которые занимаются этим с точки зрения инвестиций, от тех людей, которые это делают для себя. Это первое и самое важное.

Значит, так не будут делать.

Михаил Мень: Нет, конечно, и решать будут вопрос по всем. На самом деле, эти 830 объектов, которые в этих дорожных картах прописаны, из них 140 объектов будет уже завершено до конца этого года, довольно неплохая цифра. 187 объектов будет завершено до конца следующего года. 276 объектов будет завершено с 2019-го по 2021 год. К сожалению, больше 200, по порядка 220 объектам пока наши коллеги в субъектах РФ не видят сроков, не понимают ни механизмов, ни сроков.

То есть четверть, больше четверти?

Михаил Мень: Четверть. И это, безусловно, в первую очередь вызывает раздражение у людей, потому что, собственно говоря, когда они видят перспективу, то они понимают, что под этой дорожной картой стоит подпись ответственного лица и это все реалистично.

Вы были у президента в понедельник, 30 октября. Вышла такая цитата: глава государства вам поручил, причем настойчиво, не считаясь иногда с полномочиями регионов, в них, как говорится, спускаться, потому что там «происходит бог знает что». О чем это? Это о долевом строительстве или о чем-то другом?

Михаил Мень: Это в целом о стройкомплексе. Дело в том, что главная проблема — выдача разрешений на строительство. Мы сейчас отрегулировали эту тему таким образом: выпущено шесть постановлений правительства, которые утвердили исчерпывающие перечни необходимых согласований для получения разрешений на строительство. Это и жилищное строительство, это и нежилые помещения, и подключения к различным сетям. И сегодня мы по поручению президента создали штаб, даже назвали мы его так, с участием Генеральной прокуратуры, с участием аппаратов полпредов президента в федеральных округах, чтобы отслеживать, как выполняется эта задача на муниципальном уровне. И первый срез мы получили уже, к сожалению, в очень многих муниципалитетах, завтра уже у нас будут цифры исчерпывающие. К сожалению, во многих муниципалитетах начинают придумывать еще определенные согласования для получения разрешения на строительство.

То есть это по поводу Doing business, это не по поводу, как с дольщиками, другая сторона медали?

Михаил Мень: Конечно. Мы с нашими коллегами из Москвы и Санкт-Петербурга действительно предприняли много усилий за эти четыре года, пока существует министерство, для сокращения и получения разрешений на строительство. Напомню, что мы были на 179-м месте по рейтингу Doing business, а сейчас — на 115-м.

Но все равно в этой отрасли мы гораздо ниже, чем (другие отрасли) в целом по стране.

Михаил Мень: Гораздо ниже, чем в целом другие отрасли, и ниже, чем многие развитые страны, поэтому работать еще предстоит очень серьезно.

А вы, замечу, при этом произнесли слово «лицензия», хоть и в кавычках. Все-таки как совместить эти две стороны медали, чтобы было просто, но при этом гарантированно надежно?

Михаил Мень: Вы знаете, в докладе президенту я тоже подчеркнул: сокращение согласований должно происходить очень осторожно. Вот по выдаче разрешений на строительство по жилищной сфере мы вообще, когда начинали, там было больше 200 согласований, сейчас, к концу года, мы выйдем на 103 согласования, но очень осторожно, потому что это безопасность здания и сооружения, самое главное — безопасность наших людей. Это серьезная, большая работа. Но самое главное, это как раз то, о чем говорил президент, то есть вот это регулирование, которое мы на уровне правительства сделали, чтобы оно реально дошло до низа и чтобы реально никто не придумывал никаких дополнительных согласований. Но вы понимаете, комфортность для бизнеса — это хорошо, но, с другой стороны, и безопасность зданий и сооружений, порядок — это тоже в нашей отрасли крайне важно.

Есть решение о том, чтобы теперь все мы, проживающие в домах, когда платим за энергию, за воду поставщикам ЖКХ, платили мимо управляющих компаний, напрямую энергосбытовым и распределяющим. Почему эта тема актуальна? Известно, что управляющие компании держали эти деньги и на них жили какое-то время. Не пропадет ли желание работать у них, не уйдет ли кто-то из бизнеса? Что, собственно, получит потребитель?

Михаил Мень: По нашим оценкам, порядка 30% управляющих компаний могут уйти с рынка, и мы это оцениваем, скорее, положительно, потому что это как раз те управляющие компании, которые зарабатывали не на управлении жильем, а на управлении деньгами, собранными с населения, с потребителей, и должны они (деньги) были по касанию просто идти, как в футболе, в одно касание, идти напрямую ресурсоснабжающим организациям. К сожалению, все это происходило таким образом, что накопилась задолженность порядка 250 млрд рублей между ресурсоснабжающими и управляющими компаниями.

В сухом остатке мы получим более качественные управляющие компании, которые будут жить не на этом.

Михаил Мень: Безусловно.

Илья Копелевич

Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 7 ноября 2017 > № 2377063 Михаил Мень


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > amurmedia.ru, 3 ноября 2017 > № 2376973 Роман Синюков

Оплачивать налоги на землю для бизнеса будут обычные горожане — депутат Гордумы Хабаровска

Роман Синюков считает, что специалисты, разработавшие поправки к нашумевшему закону, не учли фундаментальных понятий

В Хабаровске не утихают возмущения предпринимательского сообщества по поводу принятия городской Думой новых поправок к положению о налогах на территории муниципального округа. С 1 января 2018 года ряд льгот по тарифной ставке на земельные участки, принадлежащие промышленникам, отменили. Вместо 0,3 % от кадастровой стоимости территории, бизнесменам теперь придется платить 1,5 процента. С учетом всех расходов, предпринимателям придется оплачивать немаленькие счета и принимать меры для компенсации этих трат. Самое очевидное решение — поднимать цены на свои товары и услуги, но это палка о двух концах, утверждают предприниматели. В беседе с корр. ИА AmurMedia свою точку зрения озвучил депутат Хабаровской городской Думы по избирательному округу № 2, член комитета по городскому хозяйству, генеральный директор ООО "Баджальский лесопромышленный комплекс" Роман Синюков.

— Роман Олегович, на стадии принятия поправок к Положению о налогах на территории городского округа Хабаровск вы высказали ряд замечаний.

— Я голосовал против, потому что данный вопрос был мало изучен. Дали катастрофически мало времени на ознакомление с проектом. Меня не ставили в известность о принятии законопроекта, на бюджетном комитете он прошел на ура. Но в этом комитете я не увидел профильных специалистов, экономистов — разве что Мшвилдадзе (Александр Регинович Мшвилдадзе, член комитета по бюджету, финансам и экономическому развитию Хабаровской городской Думы, депутат по избирательному округу № 26 — прим. ред.) мог понять. Было всего семь человек — не знаю, был ли Мшвилдадзе на этом комитете в тот момент, когда принимали данное решение.

Если и были общественные слушания, о них я тоже ничего не слышал. Стоило мне и моему коллеге об этом узнать, начались активные совещания. Кому это нужно было — так оперативно закрыть этот вопрос? Пока непонятно. Поэтому само прохождение данного проекта без разъяснений, почему это нужно именно сейчас и кого затрагивает, без экономического анализа — это для меня было удивительно.

Президент в своем послании — еще в 2014 году! — дал всем четкое указание, как нам жить, каковы наши цели и задачи. В отношении налогового вопроса он четко сформулировал: "Предприниматели справедливо говорят о необходимости стабильного законодательства и предсказуемых правил, включая налоги, и я полностью с этим согласен. Предлагаю на ближайшие четыре года зафиксировать условия и к этому вопросу больше не возвращаться, не менять". Какие еще могут быть вопросы по изменению налогов?

— Практически все предприниматели, которые высказались против нового закона, аргументировали свое мнение предстоящим банкротством. Это действительно неизбежно?

— Это спорный вопрос. В принципе, я могу предположить, что нужно делать, чтобы этого не произошло. Но не у всех предпринимателей это сработает. Вот у вас возле дома стоят два ларька, в них булка хлеба стоит 21 рубль. Товар абсолютно одинаковый, и вы с одинаковой вероятностью купите либо там, либо тут. Как только у одного продавца из-за повышенных налогов цена поднимется до 22 рублей, вероятность покупки станет меньше. Даже небольшое поднятие стоимости для него может означать, что хлеб брать не будут. То есть, предприниматель вскоре будет банкротом. И это не в два раза дороже, а на чуть-чуть, но последствия будут кардинальными.

Я не говорю, что налог не надо повышать. Какая-то динамика должна быть, безусловно. Я могу рассказать, как я это вижу. Рисуем график: земельный налог должен расти плавно по годам. А самое главное, я должен знать ориентировочно, какая ставка налога будет в 2020, в 2030 году. Она должно быть предсказуемой. Например, я строю здание, я хочу его эксплуатировать лет 50. При этом я должен понимать, при каких экономических условиях я должен его эксплуатировать, какие правила будет закладывать государство.

Земля — это фундамент всей экономики

— Конкретизируйте, о каких правилах идет речь в данном случае?

— Например, правила формирования кадастровой стоимости земельного участка. Они сейчас совершенно безумные. А мы с 2001 года работаем с землей на законных основаниях — с тех пор, как в России появился Земельный кодекс. У меня даже газета сохранилась с публикацией об этом — 30 октября 2001 года увидел свет Земельный кодекс Российской Федерации. Я понимаю, насколько фундаментальные понятия в нем заложены, насколько это важно.

Наша планета называется Земля. Мы же не называем ее "Вода". Выходим в поле и стоим на земле, мы не говорим: "Я стою на черноземе". Земля — это самое важное, она от денег не зависит, ее ни больше, не меньше не становится. Это стабильность. Поэтому человек без земли не может. Мы при коммунизме наблюдали, как разрушили земельное право, отобрали все – территория стала общей и ничейной. Земля — это фундамент всей экономики. Все, что мы пытаемся с ней сделать, должно происходить крайне осторожно. У человечества отберем землю, куда ему? В Космос? У нас на Руси соседи друг друга убивали за межу. Долги друг другу прощали, жен прощали — межу не прощали. Поэтому надо очень внимательно ко всему относиться, надо объяснять, почему то или иное действие происходит. Если мы не объясним, это очень странная позиция.

— А что не так с кадастровой стоимостью земли?

— А это вообще очень интересный вопрос. Недавно вице-мэр озвучивал, что надо заняться кадастровой стоимостью. И мне интересно: кто же раньше мешал-то? В 2014 году Красноярский институт по заказу краевого правительства выиграл тендер, провели кадастровую оценку. В Хабаровске вся земля стала стоить примерно 2,5 тысячи рублей за квадратный метр, с колебаниями туда-сюда примерно в 10 процентов. Я тогда бы стал мультимиллионером, если бы у меня купили всю мою землю — настолько эта стоимость была нереальная.

В Хабаровске земля оценивается так же, как в Сочи — можно по кадастровой карте посмотреть, и это я говорю про 2014 год! А почему в Сочи и Хабаровске земля имеет одинаковую стоимость кадастровую? Потому что мы находимся на широте Сочи. Это вот такое экономическое обоснование у нас, другого нет. Мы все показатели должны игнорировать, ориентируемся только на географическую широту.

Есть еще один интересный факт. Мой товарищ в Майами купил земельный участок — четыре гектара, огромный участок за 1 миллион долларов, в рассрочку на 50 лет, без первоначального взноса, 1 процент годовых. Если пересчитать, то у него ежемесячный платеж выходит в несколько тысяч долларов. У меня в это же время в Хабаровске четыре гектара стоили в три раза дороже. Сопоставляем: центр Майами и Хабаровск. Вопрос: почему в Хабаровске земля втрое дороже? Ответ: Хабаровск находится от Москвы на расстоянии девяти тысяч километров, а Майами — 18 тысяч километров. От Садового кольца Америка дальше, потому там и земля дешевле. И таких удивительных вещей в плане формирования кадастровой стоимости очень много. Но самое сложное, что налог на нее я должен заплатить независимо от того, получил я в этом году прибыль или нет.

— То есть, корень проблемы в земельном законодательстве?

— Земельные законы — это вообще странная вещь. За участки, на которых стоят коттеджи, собственники платят. Там, где есть частные дома — тоже. При этом за участок под многоквартирным домом, где много жителей, земельный налог не платится. В 2014 году принято это распоряжение. Я понимаю, почему это было сделано — это вполне созвучно с тем, что говорил президент России, ведь у нас тогда был кризис. Была социальная напряженность, ее надо было снимать, и Путин шел всеми путями, чтобы ее убрать. Но это идет вразрез с Земельным Кодексом.

А сколько можно привести отрицательных примеров в ситуациях, где фигурирует кадастровая стоимость земли… К примеру, есть частный сектор, и мы его не расселить не можем, если собираемся на этой земле что-то делать. Но мы обязаны расселять. А если у человека частный дом на этой территории, съезжать он не собирается — мы его выгнать не можем. Он за свой клочок земли уцепился — и все, нет экономического механизма, чтобы он тронулся с места. Во всем мире он есть, а у нас нет.

Если чего-то нет, это кому-то выгодно

— А как, на ваш взгляд, должны работать эти нормативы?

— Есть простое правило: в центре города земля должна стоить дороже. Кадастровая стоимость участка должна быть примерно равна его рыночной стоимости. В этом плане можно посмотреть, как эта система в Америке действует, когда считают налог на недвижимость. К примеру, последнюю квартиру в доме продали за 5 миллионов, значит, квартира в этом доме стоит 5 миллионов, налог на имущество будет с этой суммы. Потом продали за 3 миллиона, значит, три миллиона. И так ставка меняется в зависимости от рыночной стоимости. Это открытая цена, там никто не покупает "серую" квартиру, потому что ее приобретают в кредит, все официально оформляется. У нас, когда с кадастровой стоимостью возникает непонятная ситуация, должны быть критерии для решения.

Вообще, кадастровая стоимость земли, в отличие от налога, должна быть стимулирующим инструментом. К примеру, к территории, где мое производство расположено, сейчас можно проехать по хорошей дороге. Я за нее судился пять лет с администрацией города. Мэрия эту дорогу делать не собиралась — у бюджета были другие задачи, дорога городу не принадлежала, много чего мне в суде говорили. Я просил продать мне эту дорогу — она мне нужна, я сам ее сделаю, все затраты положу на расходы моего предприятия, возмещу НДС и уменьшу налог на прибыль. Администрация отказалась, но по закону должна была ее сделать.

Если было бы простое правило, по которому мэрия построила асфальтовую дорогу автоматически, кадастровая цена выросла и город получил прибыль — чиновники сами были бы заинтересованы в этом. Проложить хорошую дорогу, установить освещение, пустить автобусы, как можно больше наворотить, чтобы получать больше денег — настолько очевидные вещи для всех. А почему этого нет? В мэрии ведь у нас умные люди сидят. Если чего-то нет, то это кому-то интересно — очевидный вывод.

Если по нормальным правилам все это делать, то в центре города собственники должны платить значительно большую сумму земельного налога. Участок становится дороже, если рядом находится столько-то домов многоквартирных. Выше инфраструктурная насыщенность, больше проходимость граждан, больше доходов, и цена больше. Это логично. Но такой закон не принимается. А в итоге любой рост налогов, какое бы оно не было, ложится на конечного гражданина.

— Но, как вы уже упомянули, в 2014 году многоквартирные дома освобождены от земельного налога?

— Да, и я считаю это решение неразумным, потому что земельный налог должен стимулировать строить соответствующий вид жилья в данном районе города. В центре Хабаровска, к примеру, высокая стоимость земли, высокий налог на землю — чтобы снизить затраты на налоги и, в конечном итоге, стоимость квадратного метра квартиры, есть резон построить 100 этажей. А у нас перестали действовать старые правила. Мы со дня на день можем увидеть новую кадастровую стоимость.

— Вы упомянули о том, что текущая ситуация кому-то нужна.

— В том, чтобы кадастровая стоимость земли в центре не росла, заинтересованы в первую очередь крупные собственники недвижимости в этом районе. И закон, который сейчас приняла городская Дума — муниципальный закон. И это муниципальный налог, администрация имеет право его поднять. Но они должны были провести эти поправки без лишнего шума. Нужно было определить, на кого этот земельный налог повлияет — он же не касается всех, он касается только предприятий, причем он больно ударит по крупным предприятиям. Сколько у нас наберется таких? Полсотни, не больше. Зачем они будоражат народ перед выборами президента? Ничего не разъясняя, бьют по крупным предприятиям? Зачем и кому это надо? Если это экономически обосновано, давайте соберем всех и обсудим заранее. Меня вопрос этот будоражит, для кого это сделали? Я в легком шоке от этой ситуации. И Дума, что удивительно, так легко голосует.

— За принятие поправок проголосовали 19 из 28 депутатов.

— И это к вопросу о том, что не должно быть аффилированных людей в Думе. Всевозможные родственники, финансово связанные люди. Врачи и учителя — откуда они деньги получают? Из бюджета. И как они будут голосовать против тех, кто формирует бюджет? Никак. И мы видим результаты голосования. В царское время в городскую Думу избирались люди, владеющие собственностью в этом городе, домовладельцы — потому что им нужна дорога, нужен водопровод, нужен полицейский, чтобы охранял собственность — и они готовы были за это платить. Поэтому они избирались, был введен своего рода имущественный ценз. Они были заинтересованы улучшать город. Без скандалов не обходилось, конечно — был случай, когда глава Думы уменьшил стоимость своего дома, чтобы не платить налог в городскую казну. Сто лет прошло, а ничего не изменилось. И вопросы те же самое. Люди те же самые, квартирный вопрос только их испортил.

Невозможно сделать прогноз на завтра

— Давайте поговорим про экономическую составляющую нового закона. Налоговую ставку подняли в пять раз — что ожидает предпринимателя?

— В последний раз налоговую ставку меняли в 2015 году. У нас была ставка на участки земли под железнодорожными путями 0,08 %, а потом ее подняли до 0,3 %. А сейчас вновь подняли — с 0,3 до 1,5. В пять раз. Вот представьте: вы приходите домой, а у вас коммунальные платежи вырастают впятеро. Если вы квартиру снимаете, вы развернулись и ушли искать другое жилье. А если это ваша личная квартира, в собственности — что тут сделать? Я приводил в пример булку хлеба, что ее могут не купить. Так же и с промышленниками. Предприниматель может поднять цену на свою бетонную плиту, а ее просто могут не купить. Закажут в Иркутске, а у хабаровского предпринимателя кончится производство, и 300 сотрудников выйдут дружно на улицу. Те же самые 300 человек, которые не купят хлеб, потому что у них теперь денег нет. Мы не можем просчитать, куда это приведет. Как можно вести бизнес, когда кадастровая цена участка земли вот так скачет, а нам повышают налог? Мы должны теперь сидеть и думать, сколько завтра нужно заплатить налогов. А если не успеем оспорить, то заплатим, без вариантов.

— А транспортным предприятиям в данном случае будет еще сложнее, чем производственникам?

— Несомненно. На заседании городской Думы предприниматели выступали против, в том числе, из-за товарища Пищатского (генеральный директор АО "Хабаровское предприятие промышленного железнодорожного транспорта" Сергей Пищатский — прим. ред.). У него очень много земли и уникальная ситуация в связи с этим налогом. Дело в том, что вдоль Дальневосточной железной дороги, даже если путь проходит по городу Хабаровску, федеральная земля. И у них система налогообложения завязана на цифре в 41 рубль — это за один гектар участка. А Пищатский работает на хабаровской земле, на городской. И он, в отличие от РЖД, платит городские налоги. Это 91 рубль за квадратный метр участка — не за гектар. У него инфраструктурное предприятие и сейчас нужно за это заплатить. Он говорит: "Я подниму тариф". У него выбора нет.

— И что происходит дальше?

— У моего предприятия 90 % груза на сегодняшний день идет фурами, потому что везти груз по маршруту Москва — Хабаровск фурой дешевле, чем железной дорогой. Пищатский поднимает тариф, и я перехожу на перевозку фурами уже на 100 %. И все мы дружно отказались от ж/д перевозок, сели на фуры. Хабаровск, как следствие, получил нагрузки на дороги: больше грузов идет фурами, асфальт бьется. Город плюсов не получил от этого — только дороги больше изношены, и пробок больше стало. Пищатский разорился, потому что никто не пользуется его услугами. Он всего лишь немножко поднял тариф, но он проиграл конкурентную борьбу, потому что есть альтернативный вариант грузоперевозок. Он сдаст рельсы на металлолом — китайцы покупают их, потому что там очень хорошая сталь. Если город Хабаровск потом захочет новые пути построить, это будет стоить много миллиардов — это я уже не говорю о том, что они проект будут 10 лет рисовать. Мы перешли на фуры, все дружно возим грузы фурами. Но и это еще не все.

В том что касается фур, у нас работает долгосрочная программа "Платон". Там ценник тоже на месте не стоит. Сейчас фура, к примеру, стоит 6 тысяч, а будет стоить 60. То есть, такой вид перевозок тоже подорожает, вырастет цена и на бензин. У нас была бы перспектива возить наши грузы вагонами, но нашего Пищатского уже не будет — он обанкротился. Альтернативы не будет, и эти издержки, которые несут предприниматели, вновь ложатся на конечную стоимость товара. То есть, спустя условных пять лет каждый житель Хабаровска из своего кармана заплатит за решение, которое приняли в Думе, одобряя эти поправки. Все будут сетовать, но никто не посмотрит в корень, откуда это пришло. Начнут решать глобальную задачу: привлекательность города упала. Но вопрос-то был копеечный: администрация побежала за сотней миллионов дотации, а в итоге получила минус 200 миллионов и банкротства.

— Вы имеете ввиду дотацию из федерального бюджета в следующем году и ее связь с уравниванием налоговой ставки?

— Да. Это ведь можно было решить вместе с предпринимателями. Нужен был переговорный процесс, можно было договориться о кадастровой стоимости земли, о том, что Пищатского можно отправить, например, в ТОР. А администрация при этом получит свои 350 миллионов из бюджета и исполнит указание уравнять налоговые ставки. Можно было такие переговоры провести? Они же не сложные, не так много в Хабаровске осталось промышленных предприятий, с которыми надо разговаривать принципиально.

Разделили город по районам и посчитали, как изменится доходность предприятия. Взяли выручку, повысили налог — больно для него или не больно? Потом говорят: "Вот у нас такая ситуация, нам в бюджет пообещали 350 миллионов рублей, если мы поднимем налоги. Мы, конечно, это сделаем, но и с вами, дорогие предприниматели, тоже решим вопрос. У вас не снижена кадастровая стоимость земли — мы пойдем вам навстречу, чтобы ее снизили безболезненно".

— А сейчас это болезненный процесс?

— Есть глобальная процедура снижения кадастровой стоимости земельного участка. Сначала мы готовим отчет. Если земельный участок сложный, то большой отчет. Потом получаем положительное экспертное заключение — его нужно заказывать в Москве. Отчет обойдется мне в 50 тысяч рублей, заключение в 45 тысяч, и еще 20 я отдам юристу, который ходил на заседания комиссии, собирал все справки и так далее. Это все по одному земельному участку, а у меня их четыре. Чтобы исправить то, что чиновники своей волей сделали — я говорю о плавающей кадастровой стоимости земли — я должен был истратить 400 тысяч.

Это было сопоставимо с земельным налогом: 600 тысяч налога я заплатил, а потом еще 400 тысяч вложил в процедуру переоценки. Вы понимаете, какой это удар по предприятиям? Это же догадаться нужно было такое сделать. Они должны были проанализировать, вызвать каждого промышленника и сказать: "Дорогой, ты знаешь, у тебя переоценка не сделана. Ты делай переоценку. Такие правила, чтобы ты остался в тех же ценах и мы ничего не потеряли!". Это договорные вещи, правильно? И администрация получит свою компенсацию от повышения налогов.

На сегодняшний день в Хабаровске произошло падение кадастровой стоимости земли, но оно незначительное: 30 % перевели, а 70 — нет. И администрация говорит: "Мы наполним бюджет на 100 миллионов!". Я спросил: "Скажите, сколько процентов предприятий снизило кадастровую стоимость по решению суда?". И они не знают, как и не понимают, для чего это нужно. А ведь нужно знать, все предприниматели успели воспользоваться этим, или не все. Это будет влиять на принятие решений. То есть, предпринимательскому сообществу нужно понять, будем мы поднимать шум или нет. И депутаты даже не поняли, о чем я говорю. Сейчас поднимается волна негодований, а многие руководители предприятий даже не знали, что просто можно было договориться о снижении кадастровой стоимости участков. Есть процедура, она уже отработана, отрепетирована и ее можно пройти.

Сейчас, когда мы этот шум поднимем не по своей воле, потому что защищаемся, оставшиеся 70 % предприятий пойдут и снизят кадастровую стоимость. И администрация в итоге не получит 100 миллионов — зато у них будет минус 200 миллионов. Я разные участки оценивал. Понимаете логику?

— То есть, фундаментальный показатель, на котором должны были рассчитывать повышение налоговой ставки, не учли?

— Конечно. Я комитету задавал этот вопрос, они отмахнулись, даже слушать не хотели. Есть указание сверху, что надо подтянуть все налоги до 1,5 %, и за это им дадут в бюджет 350 миллионов рублей. Все, и на этом весь интеллект закончился.

"Ты виноват лишь в том, что хочется мне кушать!"

— Вы хотите сказать, что те, кто одобрил новые поправки, не ориентируются на реальную ситуацию в Хабаровске?

— Да. У нас упали показатели по налогам с 2014 года. Потому что люди стали работать со своими налогами, стали уменьшать кадастровую стоимость. То есть, до тех пор пока мы не приведем кадастровую стоимость земли в порядок, говорить о каком-то повышении просто бессмысленно. Должно быть понятно, почему она такая. Нужны правила формирования кадастровой стоимости, они должны быть для всех очевидны и понятны. Тогда это будет стимул для всех: и для тебя, и для города. К примеру, город построил нам дорогу. Наша земля стала дороже, пустили транспортное сообщение, освещение, водопровод провели.

Мы потом придем в администрацию и скажем: "Уважаемые руководители города, не надо нам больше ничего сюда. Нам это слишком дорого!". А они будут заинтересованы тащить, тащить и тащить. Причем они будут собирать предпринимателей в таком формате: "Ребята, у нас есть решение вас газифицировать! Вы получите плюшки, но у вас кадастровая стоимость увеличится, вы будете платить больше налогов". Мы сядем за калькулятор и подумаем: а нужен ли нам этот газ? Ведь нам за все нужно платить. А надо делать так, чтобы выгодно было всем: и городу, и газовикам, и нам. А сейчас у нас все наоборот.

— То есть, вы сами вкладываетесь, а потом платите за то, что сделали?

— Разумеется. С электричеством все то же самое, с водопроводом, с тепловыми сетями, со всеми монополистами система такая. Опять приведу в пример хлебный магазин. Приходите вы покупать булку хлеба: "Вот вам 20 рублей, я хочу булку хлеба!". А в ответ слышите: "Вас в списках нету, вы не запланированы, нам под вас нужно увеличить печь, закупить дополнительно материалы. В общем, ваш разовый взнос за подключение к потреблению хлеба составит 10 тысяч рублей, а потом приходите, покупайте!". У нас в Думе это назвали инвестиционной составляющей за подключение к тепловым сетям. Но я экономист, я понимаю понятие "инвестор, инвестиции", это доходы какие-то нужно планировать, а не только вложения.

Я спрашиваю: "Я, как инвестор, своим домом врезался в тепловые сети, мне льгота будет на тепловую энергию?". Они на меня смотрят и даже не понимают, почему я задал такой дурацкий вопрос. Но ведь это же инвестиционная составляющая — может быть, у меня там какой-то процент доли появится в этом предприятии после этого? Но люди не понимают, почему я задаю такой вопрос. У нас ситуация складывается по налогам ужасная, а нам диктуют слова из басни Крылова: "Ты виноват лишь в том, что хочется мне кушать!". Конечно, экономисты, которые это придумали, получат резонанс.

И я опять спрошу: зачем вы так делаете перед выборами президента? Кому это надо? Либо кто-то очень глуп, либо кто-то умышленно эту ситуацию раскачивает. Потому что за каждым предприятием стоят трудовые коллективы. И 350 миллионов рублей на фоне бюджета Хабаровского края в 70 миллиардов — это не великая сумма.

— Роман Олегович, на заседании Думы упоминалось, что предприятия, которые стали управляющими компаниями в ТОР, напротив, получат льготы.

— И сколько там этих предприятий? Насколько я знаю, они не могут даже землю оформить нормально. Годы на это кладут. У них скорее интерес пропадет, чем они все документы соберут. Я по себе знаю: предприниматель начинает заниматься интересным проектом, а через год-полтора скучно становится, потому что нет продолжения. Я могу рассказать, как я оформлял земельный участок под железнодорожный путь: от подачи заявления о том, что я хочу получить этот земельный участок до последнего документа права собственности и заключения договора аренды, у меня прошло 7 лет. Я на месте не топтался, я построил этот путь за две недели. По затратам вышло поровну: что строительство пути, что бумаги обошлись одинаково. Все законно, я взяток никому не носил, у меня никто не вымогал. Все, что согласно закону нужно было сделать, я сделал. Администрация требовала даже разрешение из ГИБДД принести, что у меня все соответствует правилам. Мой ж/д путь вообще нигде не пересекает автомобильную дорогу, он находится внутри участка, на примыкаемой территории.

Судья разрешил — и у меня добавилось еще 50 тысяч к затратам на документы. Потому что полиции нужно было представить проект, разработанный с учетом именно структуры ГИБДД, а это дополнительная работа проектировщиков. И все это стоит денег, а нужно только из-за того, что какой-то клерк из администрации Хабаровска сказал "Положено!", не вдаваясь в вопрос, что и как. Итог: две недели строить, семь лет заниматься бумагами, при этом стоимость документов равна стоимости проекта. Это бред. Но я всегда вижу положительные стороны: то, что сделал я, другой человек раньше, чем через 7 лет не повторит. Никто не решится на это пойти, потому что неизвестен результат. А у меня конкурентные преимущества за счет этого.

Вот приходят друзья, начинают жаловаться: "Магазин строю, землю не могу оформить, уже пятый год продолжается". Я им объясняю, что жаловаться не надо: благодаря тому, что они вот так делают, у нас никто другой это не рискует строить, а тот, кто все же решился, получает сверхприбыль. Кто еще может жить на таком редком доходе? Никто. Большинство боится даже рискнуть и полезть в эти дебри. И все это было бы смешно, если бы мы не понимали, что в итоге страдает рядовой гражданин.

— Но последствия принятия нового закона, как вы уже озвучили, не продуманы?

— С древнейших времен главная задача, чтобы выжить — это предсказать, что делать. На сколько лет вперед смотрел тот человек, который придумывал этот закон? Нужно мыслить глобально, опираться на фундаментальные понятия. В нашем случае, порог налога на землю связан с кадастровой стоимостью земли. Это очевидно и понятно. Нам все время поднимают пени и штрафы, вслед за налогами, но к этому можно привыкнуть. Налоги и смерть неотвратимы, мы это знаем. Налог мы платим в первую очередь, потом мы платим зарплату. Потом начинаем думать, что мы оставим для производства. И, не приведи Господь, мне повезло и я купил себе что-то личное. А год для бизнеса бывает разный — 2017-й в этом плане катастрофически убыточный. Банк оценил мое финансовое положение и сказал: "Мы кредиты даем только тем, кому нужны деньги, чтобы сделать больше денег, а остальным отказываем". Вот позиция банка, и ее тоже можно было спрогнозировать, нагружая предпринимателей новыми налогами.

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > amurmedia.ru, 3 ноября 2017 > № 2376973 Роман Синюков


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 31 октября 2017 > № 2372591 Леонид Казинец

Сухой инвестклимат: строительству не хватает новых инвестиций

Леонид Казинец

Президент инвестиционно-строительной корпорации "Баркли"

Главная проблема девелоперов — отсутствие дешевого долгосрочного финансирования, а инвесторы опасаются вкладывать в строительство из-за печального шлейфа помпезных долгостроев и низкой доходности

Политика ЦБ в отношении банков, финансирующих застройщиков, дискриминационна: получить кредит на развитие проекта или даже на проектное финансирование — непросто, не из-за того, что у банков нет денег или желания финансировать, а из-за того, что регулятор предъявляет драконовские требования к качеству залогов; ставит огромный объем резервирования, и многие банки, у которых нет возможности создать дополнительные резервы, просто отказываются финансировать проекты застройщиков. Стоимость денег и их доступность — это главная проблема для начала новых больших комплексных проектов.

Строительство сейчас – самая сложная отрасль промышленности. Эта отрасль больше всего зависит от спроса, а спрос сейчас отложенный. Потребители живут в сберегательной модели – откладывают деньги, боятся тратить. С начала 2015 года доходы населения не растут, и покупатели ждут минимальных цен на недвижимость. Межу тем, экономика постепенно восстанавливается. В частности, первым позитивным сигналом стало восстановление производства стройматериалов. Руководители компаний, которые выпускают цемент, кирпич и другие материалы — самые осторожные люди и квалифицированные эксперты, они не станут наращивать объемы производства, если не будут уверены в том, что их продукция найдет покупателя.

Потенциал у строителей есть – если по прогнозам на 2017 год будет построено 75 млн кв. м. жилья, то возможные мощности на все 100 млн кв м. Вопрос – как продать в условиях ограниченного спроса. Технологичность строительства в этой ситуации не спасает.

Инвестор не может точно знать, когда вернутся вложения. Очень непростая ситуация остается в сфере кредитования. Строителям нужны длинные деньги, а банки боятся их выдавать. Их можно понять: в сфере строительства сейчас очень много плохих долгов. По оценке Центробанка, доля токсичных и проблемных кредитов на 1 марта 2017 года составляла 27,5% в рублях и 26,5% в иностранной валюте. Убытки и банкротство – постоянные спутники стройки.

В отрасли по-прежнему много административных барьеров. Чтобы пройти весь путь согласования документов на строительство, начиная от инженерных изысканий, подготовки документации и до подключения объекта к городским сетям — надо затратить немало времени и средств. Именно поэтому в рейтинге Всемирного банка Doing Business, который оценивает комфортность ведения бизнеса в 2017 году, Россия по позиции «получение разрешений на строительство» занимает 115 место из 190. По этому показателю мы ниже Суринама и Демократической Республикой Конго. И лишь немного опережаем Мавританию, Кирибати и Джибути. Согласованная работа предпринимательского сообщества и АСИ улучшила ситуацию, но бюрократическая машина пока все равно сильнее.

Отрасль нужно подчистить. Предприятия, которые давно работают с отрицательной добавленной стоимостью, тянут ее назад. Оставляют эти предприятия в частности из-за рабочих мест – это 30% рынка. Получается, социальная ответственность тянет бизнес назад. Только 10% являются успешными и прибыльными. Остальные 60% бегают между этими двумя категориями, урывками получая заказы. Причем такая ситуация – во многих видах промышленности. Экономике нужно новое строительство, но нет возможности поддерживать его инвестициями.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 31 октября 2017 > № 2372591 Леонид Казинец


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 октября 2017 > № 2366223 Олег Сухов

На защиту дольщиков. Из-за нового закона вырастут цены на недвижимость

Олег Сухов

Адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости

В ближайшие годы следует ожидать как сокращения объемов строительства, так и повышения цен на квартиры в новостройках. Однако для перенасыщенного рынка недвижимости это вряд ли станет серьезной проблемой

Изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, серьезно ужесточают требования к застройщикам. Предполагается, что такой подход позволит предотвратить появление новых обманутых дольщиков и значительно сократить количество «долгостроев». Однако сами застройщики считают, что последствия изменений будут негативными — увеличится себестоимость строительства, появятся трудности с операционной деятельностью, что ударит даже по стабильным игрокам.

Поправки в законодательство значительно меняют правила игры в сфере строительства многоквартирных домов. Строительный проект должен быть выделен в отдельную проектную компанию. Такая компания при этом должна отвечать жестким требованиям — иметь не менее 3 лет опыта работы на строительном рынке и ввести в эксплуатацию не менее 10 000 кв. м. Разрешение может быть получено только одно, что позволит проводить адресный контроль за каждым проектом.

Однако этот новый принцип «одно разрешение — один объект» осложнит деятельность крупных застройщиков, которые ведут сразу несколько масштабных проектов. Раньше из этой ситуации выходили просто — регистрировалось с нуля юридическое лицо, на которое оформлялось право собственности на участок. Однако требования к проектным организациям исключают такой вариант. Это может вызвать действительно коллапс в отрасли, так как проектных организаций, которые удовлетворяют всем требованиям, не так много.

Застройщикам, скорее всего, придется получать разрешение не на строительство 2-3 домов (как сейчас), а как можно большего их числа. Однако проблема в том, что прогнозировать ожидаемые показатели строительства в таком случае будет очень сложно. Единственным выходом станет дополнительное согласование разрешений, а, учитывая сроки и бюрократию, это может сильно тормозить строительство объектов. В результате те же долгострои могут появиться и у стабильных крупных игроков, которые просто не справятся с разрешительной документацией на свои масштабные проекты.

Сильно критикуют застройщики и ужесточившиеся требования к финансовым показателям. На счете проектной компании должно быть не менее 10% денежных средств от стоимости строительства при ежеквартальной подаче декларации. Повышены и требования к размеру собственных средств застройщика — их также должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства. Необходимость аккумулировать на счете 10% от всех инвестиций, а также направление значительных средств в уставный капитал приведет к повышению себестоимости строительства.

Стоит помнить и о необходимости отчислений в компенсационный фонд. В перспективе все эти дополнительные расходы, скорее всего, будут переложены на покупателей. В принципе можно ожидать в ближайшие годы как сокращения объемов строительства, так и повышения цен на квартиры в новостройках. Правда, большой проблемой на первых порах это не станет — рынок в настоящий момент перенасыщен, и в той же Новой Москве есть практически пустые дома, квартиры в которых продаются по минимальным ценам.

Усилится контроль за финансовой деятельностью застройщиков. Компания должна будет иметь один счет, открытый в специализированном банке (список банков будет публиковать Центробанк). Будут сокращены до минимума возможности застройщика по нецелевому использованию денежных средств — компании не смогут заключать сделки, не связанные со строительством. Банки будут жестко контролировать все операции застройщиков, что может привести к проблемам при осуществлении операционной деятельности.

Можно отметить и позитивные моменты ожидаемых изменений. Сфера строительства очистится от ненадежных игроков, а усиленный контроль за финансовой деятельностью сократит количество махинаций на рынке жилья. Однако негативный эффект может стать все-таки ощутимее — требования могут привести к наличию проблем у ранее стабильных игроков, что приведет, наоборот, к увеличению числа проблемных объектов. Возможным выходом станет переориентация отрасли на проектное финансирование, при котором возрастет роль кредитных организаций в долевом строительстве.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 октября 2017 > № 2366223 Олег Сухов


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 26 октября 2017 > № 2369467 Михаил Мень

Заседание Правительства.

В повестке: 15 проектов федеральных законов.

Вступительное слово Дмитрия Медведева:

Уважаемые коллеги, добрый день!

Мы сегодня рассматриваем ряд законопроектов, в том числе по поддержке малого и среднего бизнеса. Это системная работа, которая идёт в рамках отдельной «дорожной карты» по реализации стратегии развития малого и среднего бизнеса.

Принимаются меры, чтобы упростить небольшим предприятиям доступ к закупкам государственных компаний и компаний с госучастием.

Сейчас законодательно регулируется закупочная деятельность таких компаний, но это общие нормы. А какие именно нужны документы, чтобы принять участие в конкурсе, как они должны быть оформлены, в какие сроки, решает сам заказчик. И, к сожалению, в некоторых случаях он просто этим правом злоупотребляет. В итоге появляются явно избыточные требования, которые просто невозможно выполнить. Например, если для получения какой-нибудь одной выписки или справки нужно столько же времени, сколько даётся для подготовки всей конкурсной документации. В результате часть небольших компаний просто «выталкивается» из контрактной системы. Причём не из-за того, что они проиграли, а по искусственным, формальным ограничениям. Теперь будет установлен исчерпывающий перечень документов, которые можно требовать от небольших и средних компаний в рамках конкурсной заявки. Соответственно, у них будет больше возможностей бороться за выгодные контракты. Рынок этот огромный и в общем достаточно стабильный.

Ещё один законопроект касается авиаперевозок. Мы снова продлеваем на три года льготный режим налогообложения для внутрироссийских маршрутов. Сейчас для них действует льготная ставка по налогу на добавленную стоимость (в части обложения НДС услуг по внутренним воздушным перевозкам пассажиров и багажа), эта ставка составляет 10%. А для рейсов в Крым и из Крыма с учётом специфики ситуации на полуострове эта ставка нулевая.

В том числе благодаря этому решению авиабилеты стали доступнее для людей, авиакомпании получили дополнительные возможности, чтобы обновлять свой авиапарк, сделать полёты более современными и безопасными. Именно поэтому, несмотря на определённые выпадающие доходы, несмотря на потери для бюджета, мы приняли решение сохранить эту меру поддержки до 1 января 2021 года.

Обсудим сегодня проекты федеральных законов, которые вносят изменения в Градостроительный кодекс, в отдельные законодательные акты. Там речь идёт о комплексном решении целого ряда вопросов, которые связаны с правовым режимом зон с особыми условиями использования территории. Это охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, ряд других, в отношении которых действуют определённые ограничения. Отсутствие чётких границ этих зон нередко приводит к различным нарушениям. Возникают ситуации, в результате которых страдают интересы владельцев недвижимости. Законопроекты направлены на устранение подобных проблем. Там и новые правила вводятся по зоне с особыми условиями использования территории, и затрагивается целый ряд других вопросов, включая регулирование темы, связанной с признанием зданий и сооружений самовольными постройками, принятием решения об их сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Там содержится целый ряд довольно важных новелл.

Брифинг Михаила Меня и заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Хамита Мавлиярова по завершении заседания.

Из стенограммы:

М.Мень: Я попросил организовать нам такую встречу, чтобы мы смогли с вами спокойно пообщаться – я и Хамит Давлетярович. Мы вам расскажем, что включают в себя законодательные инициативы: это изменения в Градостроительный кодекс, в Кодекс об административных правонарушениях и даже в Гражданский кодекс. Всё это идёт в едином блоке. О чём идёт речь?

Первое. Что можно сказать по самовольным строениям? Вообще у нас до сегодняшнего дня, по сути, даже и понятия самовольной постройки в законодательстве не было. Поэтому в данных изменениях, в данной законодательной инициативе уточняется понятие самовольной постройки как таковой. И из числа самовольных построек исключаются объекты, созданные с нарушением установленных ограничений, если данные объекты построены на основании необходимых согласований, разрешений и так далее и собственник объектов не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. То есть о чём идёт речь? Не будут являться самовольными постройками объекты, если у человека или юридического лица, строивших этот объект, не было информации о невозможности строительства на данном участке. Мне кажется, это крайне важно, потому что сегодня вокруг этого постоянно идут дискуссии.

Законопроектом предусмотрен запрет принятия решения о сносе в административном порядке в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в едином реестре недвижимости. То есть если в реестре есть объект либо по нему ранее состоялось решение суда, то никакими административными решениями нельзя принять решение о сносе данного объекта. Это очень важно.

Далее несколько слов о ЗОУИТ (мы их так называем) – зонах с особыми условиями использования территории. Но я надеюсь, что аббревиатура ЗОУИТ не приживётся, поэтому будем говорить просто «особые зоны», с особыми условиями использования территории. Закрепляется порядок возмещения убытков, вызванных ограничением ЗОУИТ, возникших до вступления в силу законопроекта.

Если объект, в отношении которого установлена зона, возведён после возведения самого здания (объекта капитального строительства) либо собственник такого объекта не обеспечил публичность информации о наличии, то возмещение осуществляет собственник объекта.

Привожу пример: если стоит какое-то здание, сооружение и возле него был проложен газопровод, тогда тот, кто эксплуатирует этот газопровод, и является ответственным за возмещение потерь, которые будут у собственника этого объекта капитального строительства.

Если объект, в отношении которого установлена зона, возведён ранее, чем был возведён объект капитального строительства, и собственник такого объекта обеспечил публичность информации о наличии этой зоны с ограниченной ответственностью, то возмещение осуществляет орган власти, выдававший разрешение на строительство объекта капитального строительства, либо тот, кто предоставлял земельный участок. Грубо говоря, в таком случае зона ответственности по возмещению ущерба перекладывается на муниципальные образования.

Если объект капитального строительства самовольный (а мы уже с вами вначале говорили о критериях по самовольному объекту), то возмещение не осуществляется и правообладатель сносит этот объект за свой счёт.

Теперь третья позиция, очень важная, по индивидуальному жилищному строительству.

Вы знаете эту проблему – особенно в южных регионах страны, где приобретаются земельные участки под ИЖС, потом на них начинают возводиться дома многоквартирные, а потом ещё даже и дольщики могут появляться теоретически. И потом начинают какими-то путями, через суды и так далее узаконивать эту стройку. Это связано с тем, что сегодня максимально сняты все барьеры с ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

Новым законом устанавливаются единые требования к предельным параметрам и процедуре строительства объектов ИЖС. Предлагается определить объект ИЖС как отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трёх, высотой не более 20 м и, самое важное, не состоящий из квартир или блок-секций, чтобы не было попытки подменить объект ИЖС многоквартирным домом. Аналогичные предельные параметры распространяются и на жилые, садовые дома, то есть иные виды объектов ИЖС.

Предусматривается различный порядок создания объектов ИЖС, площадь которых составляет менее 500 кв. м и более 500 кв. м.

В случае строительства такого объекта до 500 кв. м предусматривается направление уведомления о планируемом строительстве в соответствующий орган местного самоуправления и дальше уведомления о завершении строительства.

Если общая площадь объекта превышает 500 кв. м, предусматривается необходимость разработки проектной документации, проведение её экспертизы и прохождение иных процедур, предусмотренных для объектов капитального строительства.

Дело в том, что если здание или сооружение больше трёх этажей и больше 500 кв. м, здесь уже нужно говорить о безопасности этого здания и сооружения, и неважно уже, для чего оно, какой эксплуатации подлежит в дальнейшем. Я думаю, это крайне важно.

И последнее: расширяются функции строительного надзора. В случае сигналов, в том числе со стороны местных властей, стройнадзор может провести соответствующую проверку даже на тех объектах ИЖС, которые подходят по всем параметрам, то есть меньше трёх этажей и менее 500 кв. м. И в случае выявления там явных нарушений (давайте прямо скажем: если стройнадзор увидит, что там вместо ИЖС начинают «свечку» строить, как, я сам наблюдал, было в Геленджике) у стройнадзора появляются определённые полномочия. Тем самым мы пресечём такое незаконное строительство.

Х.Мавлияров: Я немного добавлю в части детализации этих законодательных решений.

Понятно, будет много решений Правительства Российской Федерации, направленных на решение этих проблем. Основное, конечно, то, что мы обсуждали по теме территорий с особыми условиями использования.

М.Мень: Знаете, сколько у нас таких зон с особыми условиями? 23 зоны. Различные зоны: зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы, охранные зоны объектов трубопровода, охранные зоны линий и сооружений связи, приаэродромные территории и так далее. Чтобы вы понимали, что речь идёт об огромном массиве. 23 вида зон, и по каждой зоне будет выпущен соответствующий распорядительный документ, положение по каждой зоне будет утверждено Правительством.

Х.Мавлияров: Проблема регулирования этих территорий назрела давно, потому что связана с безопасностью пребывания на этой территории и безопасностью самих объектов, которые оказались близко к населённым пунктам. Поэтому по любой из этих зон (Михаил Александрович сейчас сказал, что их 23 – это основные зоны, а если мы смотрим подзоны, то их получается больше 60) нужно зарегламентировать порядок использования территорий. Если представить себе масштаб… Допустим, город Благовещенск находится под влиянием аэродромных сооружений. И там придётся проводить кропотливую работу по техническому решению проблем, которые там возникли. Мы нашим законопроектом разделяем проблему на две: как быть с теми объектами, которые уже построены, и как зарегламентировать в будущем освоение этих территорий. Если мы сможем установить возможности использования этих территорий и обеспечим безопасность как строящихся объектов, так и самого объекта, который сооружён в этих зонах, тогда сможем уже без длинных процедур узаконивать возможность использования этих территорий.

Второй важный момент в этом законопроекте (он таким небольшим отрезком только показан) – это усовершенствование системы градостроительного регулирования. Это наша ИСОГД – информационная система градостроительной деятельности.

Я думаю, коллеги и население знают это понятие, поскольку они в муниципалитетах из этой ИСОГД получали информацию о том, какие объекты и с каким регламентом могут быть построены. Регламент градостроительный – это означает, что на этой территории может быть жильё такой-то высотности, с такими-то отступами от границ. Мы ввели усовершенствование, которое позволяет иметь там больше информации. Это означает, что инвесторы, жители смогут оттуда получить больше информации для того, чтобы реализовывать свои проекты. Я думаю, это тоже полезное новшество этого законопроекта, которое направлено на то, чтобы сократить сроки согласительных процедур для реализации инвестиционных проектов.

В этом же законопроекте требования к этим зонам увязываются с требованиями, которые уже установлены генпланами населённых пунктов. Это всё направлено на сокращение сроков согласительных процедур.

Вопрос: Александр Гусев, «Строительство.ру».

Свыше 500 кв. м – это до какого предела, 1500 и так далее?

И второе. Вы говорите о том, что проектную документацию нужно согласовывать и утверждать. Где это должно согласовываться и утверждаться? Есть ли там какая-нибудь роль архитектора?

М.Мень: Мы не ставим здесь верхний барьер – от 500 кв. м. Если это также называется ИЖС, то необходима процедура проектирования и прохождения экспертизы этого проекта. А то, что подлежит прохождению через экспертизу, соответственно, контролируется стройнадзором. Вот весь принцип.

То есть речь не идёт о государственной экспертизе – у нас сегодня работают и частные экспертизы, пожалуйста. Объект выше трёх этажей и больше 500 кв. м и выше 20 м (по коньку) – необходимо уже делать реальный проект и проводить его через экспертизу. На наш взгляд, это, безусловно, правильно.

О.Ракитов (пресс-секретарь М.Меня): Коллеги, чтобы было понятно: чтобы не получилось, что построили трёхэтажный дом и начали продавать в нём квартиры людям. То есть ограничение по площади позволяет отсечь историю со строительством многоквартирных домов, выдавая это за ИЖС.

Вопрос: «РИА Новости», Балакин Константин. Вы сказали, что, если собственник, построивший объект, не знал об ограничениях, невозможности его строительства, но при этом ему были выданы все согласования и разрешения, объект не будет считаться самостроем. При этом в Москве недавно было снесено очень много объектов, которые имели все необходимые разрешения, но якобы невозможно было их строительство. То есть впредь таких ситуаций не будет?

М.Мень: Мы говорим, конечно, о перспективах. Это пока ещё законодательная инициатива, она прошла сегодня Правительство, дальше у нас обсуждение в парламенте. И мы считаем, что документ в достаточно хорошей форме сегодня, в высокой стадии готовности, юридически выверенный.

Конечно, именно для любых подобного рода спорных проблем, которые возникают, этот законопроект будет подспорьем, потому что у нас появляется сама терминология и суть, что такое незаконное строительство, самовольное строительство.

Х.Мавлияров: Я, если можно, немного уточню.

В Москве к «самоволкам» было отнесено большое количество объектов, которые были построены в нарушение использования территорий общего пользования. То есть на площадях (это территория общего пользования), в парках (это территория общего пользования) такие объекты просто не могли быть, они, понятно, самовольные.

И второй момент, который возникает. Если объект затрагивает безопасность пребывания (допустим, это газопроводы, нефтепроводы), такого объекта не может быть, исходя из интересов безопасности граждан, там пребывающих или проживающих. Поэтому они попадают под снос. Если правообладатель этого объекта границы не обозначил, а муниципалитет освоил эту территорию, правообладателю этого объекта придётся компенсировать тому, кто построил жилой дом.

Вопрос: Анна Топорова, ТАСС. Я бы хотела уточнить статус законопроекта. Вы его сейчас только презентовали или Правительство уже дало положительное заключение?

М.Мень: Это уже вопрос, рассмотренный сегодня и поддержанный на заседании Правительства. Следующий этап – внесение в Государственную Думу. Следующей площадкой, на которой будет обсуждаться эта тема, будет Государственная Дума.

Вопрос: А когда он может быть внесён?

М.Мень: Уже сегодня мы, надеюсь, направим. После того как будут пройдены все процедуры.

Вопрос: «Вести. Недвижимость». Михаил Александрович, есть ли у Минстроя оценка количества самостроев в России? Какое количество исков, возможно, будет после? Какой объём работы появится в судах после того, как закон будет принят?

М.Мень: У нас до сегодняшнего дня даже чёткой терминологии, понятийного ряда не было. Поэтому мы точную цифру пока не можем назвать.

Х.Мавлияров: Мы говорим о том, какие объекты могут оказаться самовольными из того перечня, где правообладатели между собой вынесли на обсуждение или на спор. В связи с введением этих дополнительных моментов, которые направлены на сохранение прав граждан. Понятно, эти решения определят, что станет самовольным, а что останется узаконенным.

Мы рассмотрели две темы. Проблемы трубопроводного транспорта. Это «Газпром» и «Транснефть» – более 35 тыс. претензий друг к другу было.

М.Мень: Это не означает, что это всё самовольные строения. Это взаимные претензии.

Х.Мавлияров: Да, взаимные претензии. Из них меньше половины связаны с жильём. Где-то были садовые постройки, где-то – хозяйственные постройки. Поэтому когда этот законопроект вступит в силу, можно будет проводить работу по каждой из зон – какое количество трудных моментов будет возникать.

Вопрос: Михаил Александрович, о переходе от долевого строительства к проектному финансированию: какие конкретные поэтапные действия предполагаются на пути к этому переходу, когда он произойдёт окончательно и как отразится на рынке, учитывая, что деньги дольщиков для застройщиков бесплатны, а проектное финансирование всё-таки довольно дорогое?

М.Мень: В этом главная проблема.

Первый этап состоялся. В этом месяце, в октябре, начал работу компенсационный фонд долевого строительства. Уже 17 застройщиков (последняя цифра) свои средства в этот компенсационный фонд внесли. И здесь мы смотрим спокойно в будущее, потому что это государственный фонд.

Второй этап – это поправки, которые уже существуют в законодательстве, но вступают в силу с 1 июля будущего года. Там банковское сопровождение в первую очередь. Мы дискутировали с коллегами из парламента, не сдвинуть ли эти положения закона на 1 января, но банковское сообщество (Центральный банк подтвердил) пока не готово к этому. И к 1 июля в общем-то задача не такая простая. Банковское сопровождение – то есть полное банковское сопровождение каждой проводки от застройщика к генеральным подрядчикам и так далее.

Дальше: один объект – одно юридическое лицо. Это важный момент. И здесь тоже нужно перестроиться застройщикам. И 10% собственного капитала. Все требования к уставному капиталу и собственному капиталу вы знаете.

Всё это вступает в силу с 1 июля. Может быть, мы ещё подкорректируем эти позиции до июля.

Последние задачи, которые были поставлены перед нами Председателем Правительства (вчера я докладывал об этом Президенту, и мы получили в Правительстве поддержку этих начинаний), тоже в этот блок входят. Это наведение порядка в субъектах Российской Федерации по поводу контроля долевого строительства. Получив «дорожные карты», планы-графики от регионов, мы увидели, что этим вопросом занимаются разные структуры. Только 24 субъекта возложили эти функции на строительные надзоры. В некоторых регионах этим занимаются министерства или департаменты строительства, а в некоторых субъектах занимаются вообще органы надзора, которые к стройке не имеют отношения, у них нет этой компетенции. Поэтому принято решение в Правительстве унифицировать эту работу. Либо это должен быть отдельный орган (как в Москве есть орган, который занимается контролем за долевым строительством), либо совмещённый со строительным надзором.

Дело в том, что с 1 января текущего года на эти органы возложены очень важные полномочия – они выдают ЗОСы (заключения о соответствии застройщика действующему законодательству о долевом строительстве). То есть, по сути, они дают некую, условно говоря, лицензию на вход на рынок и возможность собирать средства с граждан через ДДУ.

Всё это будет унифицировано, и Минстрою поручено подготовить законопроект, которым будет предусмотрено, что согласовывать руководителей структур, занимающихся долевым строительством, будет Минстрой. По аналогии, как мы сегодня делаем это в жилищных инспекциях. Вы знаете, что один из моих заместителей курирует эту тему и является жилищным инспектором. Согласовывает руководителя жилинспекции наше министерство, но не просто согласовывает, а методологию даёт. И потом проводим определённое тестирование этих руководителей на знание законодательства и так далее.

Помимо этого было принято решение о том, что в заключениях о соответствии, ЗОСах, конечной подписью должна быть подпись высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, то есть губернатора, чтобы губернаторы понимали ответственность, кому они дают возможность работать с деньгами граждан на территории своего региона.

И после июля, когда вступит всё это в силу, мы увидим, как работает банковское сопровождение, как работают наши коллеги в банках, появилась ли у них строительная компетенция. После этого уже можно будет дальше говорить о тех движениях, которые мы будем делать по поручению Президента – по поэтапному плану-графику замены долевого строительства на проектное финансирование через банки.

Это большая, серьёзная работа, даже сама эта «дорожная карта» – это большая, серьёзная работа, и здесь основными должны выступать Министерство экономического развития, которое занимается прогнозированием, и Центральный банк, потому что всё зависит от стоимости денег. Нам же тоже важно сделать так, чтобы и цена не выросла. Мы можем хоть завтра, с нового года отказаться от долевого строительства и перейти полностью на банковское обслуживание. Но будет совершенно иная цена на квартиры, объёмы упадут.

Это большая, сложная задача. Президент и поставил задачу проработать план-график поэтапного перехода. Даже сроки сейчас называть, наверное, было бы опрометчиво без предварительной проработки.

Самое главное, обращаюсь к вам: пожалуйста, не пугайте людей, что всё, завтра не будет долевого строительства. Думаю, что это большая-большая работа.

Вопрос: Мы можем сформулировать, что одна из главных задач при переходе – не допустить удорожания строительства?

М.Мень: Да, значительного повышения, потому что всё зависит от стоимости ресурсов. Мы же с вами понимаем: в тех странах, где такая методология применяется, и процентная ставка совершенно другая. Вот в чём вопрос.

О.Ракитов: Я резюмирую то, что сказал министр. Очень важная история с халатным отношением в регионах к вопросу долевого строительства. Когда мы стали разбираться, оказалось, всего в 24 регионах России занимаются этим непосредственно стройнадзоры, то есть профильные организации.

М.Мень: В одном из регионов это даже совмещено с контролем рынка алкоголя и оборота цветных металлов. Понимаете, о чём идёт речь? Где-то это просто финансовый контроль.

Почему мы делаем акцент на строительном надзоре? Потому что это структура, которая может выезжать на объекты, контролировать ситуацию со стройкой. Это очень важный момент. Вообще проблемные объекты (сейчас я уже не как министр, а как экс-губернатор говорю) появляются, когда руководитель теряет контроль над этим процессом. Вот и вся история.

У меня не было ни одного обманутого дольщика! Не потому, что хорошая экономическая ситуация в регионе, а потому, что я знал каждый объект и каждого застройщика. И если чувствовал, что он на грани, мы находили какие-то решения. Другого ответа просто нет.

Мы сейчас всю ситуацию подгоняем под то, чтобы у губернаторов были реальные рычаги. Не в ручном режиме, а уже в законодательном поле.

О.Ракитов: То есть принципиально важно в регионах наладить эту работу. Плюс работа фонда защиты прав дольщиков. И может быть, мы наконец-то перестанем писать про обманутых дольщиков.

Вопрос: Михаил Александрович, не могли бы уточнить три момента? Можно ли сказать, что принято принципиальное решение в перспективе отказаться от договоров долевого участия? Что это уже принципиальное решение и вопрос нескольких лет?

М.Мень: Нет, принципиальное решение было принято, чтобы мы проработали и доложили Президенту этот план-график. Пока задача такая стоит.

Вопрос: А сколько времени вам дал Президент на разработку?

М.Мень: Поручение звучит: Правительству и Центральному банку. Это большая, серьёзная работа. Было бы опрометчиво сейчас говорить: мы это сделаем за год и вам объявим, что к 2022 году заменим всё долевое строительство на проектное финансирование. Это очень серьёзный вопрос. Здесь датами нельзя бросаться.

Вопрос: Я правильно понимаю, что вы идёте на такой шаг, Президент дал такое поручение только лишь потому, что регионы не в состоянии полностью отладить контроль за соблюдением прав дольщиков?

М.Мень: Конечно. Ведь мы видим, что проблем, которые возникают, могло и не быть. Есть, конечно, глобальные проблемы, объективные. Группа компаний «СУ-155», например. Компания в 14 регионах работала, произошло её банкротство, и сегодня банк «Российский капитал» занимается этой проблемой. Но это комплексная проблема крупного застройщика. А вот такие точечные вещи, безусловно, в большинстве своём могли и не возникать регионах.

Вопрос: Скажите, пожалуйста, насколько и каким образом будет учитываться мнение бизнеса в этом вопросе? Идёт ли какой-нибудь диалог, дискуссия?

М.Мень: Да, конечно. Мы работаем в первую очередь с Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) и Национальным объединением застройщиков (НОЗА) – вот два наших партнёра, помимо других общественных организаций и бизнеса (РСПП, «Деловая Россия» и так далее). Основные наши два партнёра – это НОСТРОЙ и НОЗА. Мы с ними ведём консультации. Мы никогда не ведём консультации индивидуально с застройщиками, потому что у них разные ситуации и разные точки зрения и их точки зрения могут совпадать только с их узкокорпоративными интересами. Нас интересует позиция общественных объединений, поэтому мы работаем с НОСТРОЙ и НОЗА.

О.Ракитов: В декабре у нас пройдёт форум региональных застройщиков. То есть не застройщиков Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, с которыми по понятным причинам мы часто консультируемся, а застройщиков со всей России. И наверняка в декабре мы ещё раз будем обсуждать вопросы долевого строительства.

Вопрос: После того как будет готов план, реализовываться он будет сразу во всей стране или будут какие-то пилотные города? Может быть, с Москвы всё начнётся?

М.Мень: Нет, не думаю, что можно здесь сделать что-то пилотно, потому что у нас банковская система единая, ключевая ставка Центрального банка тоже единая. Нужно этот план делать общим для страны.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 26 октября 2017 > № 2369467 Михаил Мень


Казахстан > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > dknews.kz, 25 октября 2017 > № 2368714 Канат Балтабеков

Алматинцы часто задают вопросы, как платить налоги при продаже земельных участков или квартир, или частных домов. Zakon.kz попросил рассказать об этом заместителя руководителя Департамента государственных доходов по г. Алматы Каната Балтабекова.

- Канат Жолтаевич, когда возникают обязательства по уплате налогов за реализованное имущество?

- В случае реализации такого имущества как, допустим, квартира, частный дом, земельный участок или автотранспорт, подоходный налог для человека возникает только в том случае, если он владеет этим имуществом меньше года и возникает положительная разница между ценой его приобретения и продажи. Так вот, эта разница и облагается индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%.

К примеру, человек приобрел земельный участок за 5 миллионов тенге, а через месяц продал за 7 миллионов. То есть он владеет землей менее года, и в результате продажи образовалась положительная для него разница в сумме 2 миллионов тенге. Данный прирост подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%. Получается, он должен заплатить налог 200 тысяч тенге.

- В каком документе должна быть зафиксирована дата возникновения права собственности на имущество?

- Хороший вопрос. Вы знаете, много случаев, когда человек, получив имущество в наследство или купив его по договору купли-продажи, регистрирует право собственности не в день приобретения, а спустя некоторое время. Хочу пояснить, что в случае с жилой недвижимостью, право собственности возникает с даты его регистрации в органах юстиции, а не с момента заключения договора купли-продажи. А при реализации земельного участка, не имеющего никаких построек, - с даты возникновения права собственности, например, с даты вынесения решения о выделении земельного участка или заключения договора приобретения.

- От какой стоимости нужно отталкиваться при продаже недвижимости, которую человек получил в наследство или недавно построил?

- При продаже недвижимости, полученной в наследство, период владения которой составляет менее одного года, необходимо применять оценочную стоимость. Разница между ценой реализации и оценочной стоимостью облагается 10% налогом.

Здесь хотелось бы обратить внимание, что заключение об оценочной стоимости должно быть произведено на дату возникновения права собственности, то есть, на дату регистрации в органах юстиции. Оценку необходимо произвести не позднее 31 марта года, следующего за годом реализации такого имущества.

- А если человек пропустил эту дату?

- Тогда применяется оценочная стоимость, определенная уполномоченным государственным органом в сфере регистрации права на недвижимое имущество.

В случае реализации построенной недавно недвижимости, также применима оценочная стоимость. Например, человек построил индивидуальный жилой дом на собственном земельном участке. После завершения строительства, необходимо получить акт ввода в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на дом в органах юстиции. Затем нужно получить заключение об оценочной стоимости вновь построенного дома вместе с земельным участком, и в случае реализации данной недвижимости в течение года со дня регистрации права собственности, произвести исчисление налога исходя из стоимости реализации и оценочной стоимости. В случае возникновения положительной разницы – произвести уплату ИПН с применением 10 процентной ставки налога.

- Бывают случаи, когда владелец дома решил сделать перепланировку, снести стены, увеличить жилплощадь и так далее. Затем он проводит перерегистрацию дома в органах юстиции и продает его. Возникает ли налог при продаже недвижимости, если со дня ее перерегистрации прошло менее года?

- Если в результате перепланировки жилая площадь не увеличилась, то при продаже обязательств по уплате налога не возникает. А если жилая площадь была увеличена или построены дополнительные объекты, которые подлежат государственной регистрации, то налогообложению подлежит только та доля пристройки, которая была зарегистрирована в период менее года.

- А если человек, например, купил квартиру за 7 миллионов тенге и в течение года продал за ту же цену, то он не платит налог и не сдает налоговый отчет?

- Совершенно верно. Поскольку отсутствует положительная разница между ценой реализации квартиры и ценой ее приобретения, доход от прироста стоимости не возникает. Следовательно, у такого физического лица отсутствуют обязательства по уплате индивидуального подоходного налога и представлению декларации по ИПН. Однако налог на имущество за период его владения оплатить нужно.

- В какие сроки необходимо оплачивать индивидуальный подоходный налог?

- Не позднее 31 марта года, следующего за отчетным годом. В органы государственных доходов необходимо представить налоговую отчетность по форме 240.00, где отражаются сведения об объекте налогообложения, и производится исчисление налога.

Уплата ИПН по итогам налогового периода производится налогоплательщиком самостоятельно по месту жительства не позднее 10 календарных дней после 31 марта года, следующего за отчетным. То есть, если у вас в течение 2017 года возник имущественный доход при продаже недвижимости, то вам нужно будет представить налоговую декларацию до 31 марта 2018 года и произвести уплату налога не позднее 10 апреля 2018 года.

Торгын Нурсеитова

Казахстан > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > dknews.kz, 25 октября 2017 > № 2368714 Канат Балтабеков


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 23 октября 2017 > № 2372224 Андрей Асадов

Вырваться из образа.

В ходе реновации важно уйти от привычного образа спального района.

Недавно Москомархитектура назвала 20 финалистов архитектурно-градостроительного конкурса, которым предстоит разработать концепции застройки пяти экспериментальных площадок для строительства жилья по реновации. Для конкурса отобраны площадки, где жители всех домов проголосовали за участие в программе. Андрей Асадов, руководитель «Архитектурного Бюро Асадова», ставшего одним из финалистов программы, рассказал «Стройгазете» о том, какой, по его мнению, должна быть новая жилая среда столицы.

AsadovAA-2 1.jpg

СГ: Каковы для вас наиболее важные принципы создания полноценного жилого пространства?

А.А: Полноценная среда - это полный набор функций для самореализации человека: жильё, офисные и деловые пространства, социальные и культурные центры, разнообразные зоны отдыха и общения, причём, в идеале - в пределах одного квартала. Поэтому задача архитектора - интегрировать все это ещё на этапе разработки концепции.

СГ: Вы участвуете в конкурсе на разработку проектов по программе реновации — что Вы планируете предложить городу с точки зрения проектирования новых объектов?

А.А: Мы хотели бы предложить городу концепцию живых кварталов, т.е. мест, наполненных жизнью и всеми необходимыми для этого функциями. За счёт пониженной арендной ставки городские власти стимулируют местных жителей наполнять квартал жизнью за счёт сервисов и микробизнесов. С точки зрения архитектуры - предлагается полный джентельменский набор: разнообразный силуэт и высота зданий, общественные первые этажи, дворы без машин с парковками в стилобате, небольшие патио для жителей первых этажей и террасы на кровле, разнообразные фасады из недорогих, но качественных и эстетических материалов - кирпича, керамической и бетонной плитки.

СГ: Опыт каких зарубежных стран или проектов можно было бы взять на вооружение в рамках программы реновации? Есть ли в принципе аналоги в мировой архитектуре, и что можно взять из мирового опыта?

А.А: Все развитые страны так или иначе прошли через тему реновации, да и в нашей стране это далеко не первая волна обновления. Другой вопрос, какие решения и подходы используются. А их может быть множество - от тотального сноса и переселения в новые районы до хирургического вмешательства в существующую застройку, с соблюдением интересов существующих жителей. Это гораздо более трудоемкий, но и более прогрессивный формат.

СГ: Как с Вашей точки зрения можно нивелировать сложности, связанные с таким масштабным переселением людей из одних домов в другие?

А.А: Во-первых, речь должна идти о реализации программы компактными очередями, чтобы не превратить район в тотальную стройплощадку. Во-вторых, стоит параллельно проводить санацию, то есть обновление фасадов соседних домов, не вошедших в программу.

СГ: Как бы вы предложили распорядится придомовой территорией новых домов?

А.А: Новый двор должен превратиться в городскую гостиную, в которой всем группам жителей найдётся свой уголок. Нестандартное благоустройство, с активным использованием рельефа (в т.ч. для посадки крупных деревьев) делает двор более уютным, а разнообразные малые формы, изготовленные в том числе с участием самих жильцов, придают пространству индивидуальность.

СГ: Инфраструктура жилых комплексов — велопарковки, парковки, пекарни, коворкинги — какая инфраструктура должна быть с Вашей точки зрения в новых проектах?

А.А: По нашему мнению, все жители района должны иметь возможность открыть свой микробизнес, и чем более разнообразной будет инфраструктура - от парикмахерских и кафе до станций проката и соседских центров - тем лучше, это укрепит местное сообщество. А роль города - предоставить льготные условия аренды для резидентов квартала.

СГ: Какой вы видите архитектуру жилых комплексов — особенности планировок, внешний вид домов, используемые материалы, этажность, декоративные элементы?

А.А: Главная задача архитектуры - индивидуальный характер каждого района и квартала. Что достигается большим разнообразием отделки фасадов, даже при использовании небольшого набора материалов - кирпича, керамических и бетонных панелей. Другая важная "фишка" - это бонусы для первых и последних этажей в виде открытых озеленённых террас. С точки зрения планировок, современный стандарт - это максимальная гибкость при минимуме несущих конструкций внутри квартир.

СГ: Какие ключевые сложности вы как архитектор ожидаете в рамках программы реновации?

А.А: Наверное, главная сложность, она же и вызов - это создание качественного и уютного пространства, несмотря на возрастающую в несколько раз плотность застройки. Используя весь арсенал инструментов современного градостроительства и урбанистики, нужно добиваться нового качества зданий, дворов и уличных пространств. В работе над программой реновации, с моей точки зрения, должно быть несколько «зон особого внимания». Во-первых, важно разобраться с парковками, в идеале, разместив их в стилобатном пространстве под дворами. Во-вторых, нужно организовать достаточное количество зелени и деревьев - на улицах, во дворах и даже на кровлях. И, в-третьих, важно вырваться из привычного образа спального района, наделяя первые этажи разнообразными общественными функциями и давая возможность самим жителям реализовать себя в пределах своего квартала.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 23 октября 2017 > № 2372224 Андрей Асадов


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 20 октября 2017 > № 2362149 Михаил Мень

О реализации комплекса мер по восстановлению прав граждан – участников долевого строительства многоквартирных жилых домов.

Совещание.

Вступительное слово Дмитрия Медведева:

Мы сегодня вернёмся к одной из весьма сложных тем, проблем. Она касается восстановления прав граждан – участников долевого строительства (то, что принято называть проблемой обманутых дольщиков).

Напомню, целый ряд решений в этом направлении был принят недавно. Была создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». В начале октября я подписал несколько документов, которые регулируют основные аспекты этой работы. С учётом того, что это важная тема и она затрагивает большое, к сожалению, количество граждан.

Что это за документы? Это постановление о самой публично-правовой компании – Фонде защиты дольщиков, постановление об утверждении требований к кредитной организации, в которой учитываются денежные средства компенсационного фонда, постановление, которое утверждает Правила выплаты этой компанией возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия, постановление об утверждении Правил принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства в рамках той деятельности, которую эта компания будет вести, и распоряжение о назначении членов наблюдательного совета этой самой компании.

Это специальный механизм, который должен позволить гарантировать защиту интересов людей в будущем. Застройщики, которые привлекают деньги граждан, будут отчислять средства в компенсационный фонд. И уже из этих средств, в случае необходимости, финансы пойдут на завершение строительства дома, у которого возникли проблемы.

Или, второй вариант – обманутым дольщикам просто должны будут возвращаться их деньги.

Закон о фонде, который мы недавно приняли, вводит для застройщиков ряд требований, которые позволяют снизить риски. Это требование достаточности собственных средств, принцип, когда у одной компании должен быть один проект, банковское сопровождение такого рода сделок.

Кроме того, фонд должен обеспечить эффективный мониторинг проектов, не допуская в систему компании, которые не будут отвечать установленным требованиям. Таковы подходы.

По понятным причинам это сложная деятельность, регулировать её трудно. Решения, которые принимались на эту тему, далеко не всегда были успешными. Тем не менее фонд должен обеспечить гарантию вложений, причём без использования напрямую средств федерального бюджета. Есть ряд идей по изменению законодательства, в том числе по срокам вступления в силу ряда положений профильного закона. Давайте их обсудим.

Самое главное, конечно, добиться, чтобы в этом компенсационном механизме участвовали добросовестные строительные компании. И чтобы весь этот механизм просто работал, а не был бумажным. Решения эти должны способствовать тому, чтобы вообще никаких новых обманутых дольщиков не появлялось. Сегодня обсудим текущую ситуацию.

Нужны и точные данные по оценке числа пострадавших. Они очень сильно расходятся. В кратчайшие сроки нужно завершить пообъектный анализ проблемных домов. С участием регионов, Росреестра, Минстроя, конечно. Посмотреть, оценить готовность и уточнить реестр лиц, которые пострадали в результате такого рода деятельности. Есть разные предложения, давайте изучим их и поговорим об этом.

Брифинг Михаила Меня по завершении совещания

Из стенограммы:

М.Мень: Фонд защиты прав дольщиков как публично-правовая компания начинает официально работать с 25 октября этого года. То есть застройщики, которые построили новые объекты, теперь придут не в страховые компании, а в государственный фонд. И это будет, безусловно, более серьёзная, государственная защита граждан – участников долевого строительства.

Также хотел бы отметить, что мы 24 октября собираем в здании правительства Московской области всех руководителей региональных ведомств, которые занимаются строительством, в том числе руководителей органов по контролю за долевым строительством, для того чтобы объяснить им, как будет работать фонд.

Помимо этого мы сегодня доложили общую ситуацию по тем обманутым дольщикам, которые уже оказались в беде. Мы посмотрели все «дорожные карты», которые отправили нам регионы, это 72 субъекта, в которых есть долевое строительство. Там возникают такие цифры: 830 проблемных объектов, и это 1592 дома. Потому что один объект – это может быть несколько домов, всё зависит от разрешения на строительство. Порядка 86 тысяч человек пострадало. А в реестре находится 36,6 тысячи человек – это связано с тем, что реестр носит заявительный характер. Мы, конечно, будем заниматься в первую очередь с коллегами из регионов достройкой самих объектов, где и будут жить эти люди.

Теперь что касается сроков, которые заявили губернаторы в своих планах-графиках. На 2017 год это 140 объектов, на 2018 год – 187 объектов будет введено, с 2019-го по 2021 год будет введено 276 объектов. К сожалению, мы не можем быть удовлетворены этими «дорожными картами», потому что по 227 из 830 проблемных объектов не указан процесс, как планируют регионы завершать строительство этих объектов, и не указаны сроки. В связи с этим мы сегодня получили поручение от Дмитрия Анатольевича до конца года провести полную сверку объектов, полную сверку граждан, которые оказались в этой беде, – естественно, опираясь на данные субъектов, но также мы будем использовать данные Росреестра, данные наших коллег в парламенте. И до нового года мы будем иметь уже окончательную, точную цифру. Но ещё раз повторю, сегодня мы опираемся на те данные, которые дают субъекты Российской Федерации. И напомню, что это зона ответственности субъектов Российской Федерации, потому что именно региональные власти выдают разрешение на строительство, выдают землю и должны следить за этими процессами.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 20 октября 2017 > № 2362149 Михаил Мень


Гонконг. Азия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 19 октября 2017 > № 2361598 Владислав Иноземцев

Опыт двадцатилетия. Стоит ли ждать повторения азиатского кризиса в ближайшем будущем

Владислав Иноземцев

Директор «Центра исследований постиндустриального общества»

Кризис начался летом 1997 года с коллапса на рынке недвижимости. Тогда в Бангкоке до 20% недвижимости было не распродано, а девелоперы в 1996 году заложили новых офисов больше, чем было сдано за предшествующие пять лет

Сегодня особое внимание экономистов и политиков привлекают текущие события — каждодневные колебания цен на нефть, новые санкции, крупные корпоративные тяжбы. В такие моменты бывает полезно вспомнить прошлое, особенно если для этого возникает подходящий повод, а такой как раз есть. Прошло ровно 20 лет с пика азиатского финансового кризиса — одного из самых масштабных потрясений, которые пережила глобальная экономика на памяти нашего поколения. Именно в октябре 1997-го достигли минимальных значений курсы корейского вона, индонезийской рупии и филиппинского песо. Именно тогда, 27 октября, Dow Jones зафиксировал самое большое в ХХ веке падение — на 554 пункта, а российский RTS достиг рекорда, с которого начал свое катастрофическое снижение к постдефолтным минимумам.

С тех пор случились новые кризисы, мировая экономика то глобализировалась, то пыталась распасться на защищенные протекционистскими правилами отдельные субъекты; цены на сырье, достигавшие в те годы многолетних минимумов, взлетели почти до небес и снова упали; экономика доткомов, которая казалась переоцененной, достигла уровней, о которых самые смелые футурологи 1990-х не могли и мечтать. Однако, несмотря на все смены трендов, в экономическом развитии за эти годы проявились устойчивые тенденции, а на фоне выдающихся результатов отдельных отраслей и стран сохранились причины для опасений, которым 20 лет назад не придавалось должного значения.

Во-первых, сегодня понятно, что обаяние emerging markets, под которое в 1990-е годы подпало большинство аналитиков, оказалось обманчивым. Летом 1997-го (данные на 1 июля) малайский KLSI находился на отметке 1070 пунктов, гoнконгский Hang Seng — 15 202 пункта, российский RTS — 571 пункт, тайcкий SET — 662 пункта, а китайский Shanghai A Shares — 1372 пунктa. Двадцать лет спустя их значения превышали прежние на 65,1%, 69,2%, 76,0%, в 2,38 и 2,43 раза соответственно. При этом вложения даже в относительно консервативные развитые рынки дали не худшие результаты: французский САС-40 вырос с 2944 до 5195 пунктов (+76,4%), канадский TSI — c 6620 до 12 475 (+88,4%). Я не говорю про американский DJIA (c 7728 до 21 479 пунктов, в 2,78 раза) и германский DAX-30 (c 3867 до 12 475 пунктов, в 3,22 раза). Да, экономики многих развивающихся стран показали масштабный рост: китайская за 20 лет выросла в 7,6–11,6 раза в зависимости от методик подсчета и стала первой в мире по валовому продукту, исчисленному с учетом паритета покупательной способности валют. Но если смотреть глазами инвестора, окажется, что мир не только не изменился, но стал даже более вестернизированным: на 1 января 2017 года 10 из 10 крупнейших по капитализации публичных компаний мира были американскими, тогда как в 1997-м в первой десятке их набиралось всего шесть.

Во-вторых, стало ясно, что технологический сектор закрепил свое лидерство, еще больше оторвавшись от традиционного, чем это имело место в период «революции доткомов». Если в конце 1990-х новые компании выступали скорее суперпопулярными объектами для спекулятивных инвестиций, чем «генераторами» прибылей, сегодня они прочно стоят на ногах: убыток Amazon в $31 млн за 1997 год сменился прибылью в $4,186 млрд в 2016-м, убыток Apple в $1,045 млрд — прибылью в $45,678 млрд, а их капитализация за это время выросла в 625 и 322 раза соответственно. Число корпораций, связанных с производством компьютерной техники, программного обеспечения и деятельностью в интернете, в первой десятке глобальных корпораций выросло с 2 до 5. При этом энергетические гиганты заметно растеряли свою привлекательность: если PetroChina после ее IPO в мае 2007 года стоила более $1 трлн, а в 2008-м «Газпром» оценивался на 27% дороже Microsoft, то сегодня капитализация первой компании отстает от производителя программного обеспечения в 4,96 раза, а второй — в 13,2 раза. Мозг победил ресурсы — и никаких «энергетических сверхдержав» в будущем не появится. Сверхдержавы смогут быть лишь интеллектуальными, и это (а также исключительная возможность ориентированных на инновативность и личные свободы обществ Запада привлекать лучшие креативные силы всей планеты) обеспечит неизменность экономических лидеров на многие десятилетия.

В-третьих, одним из важнейших трендов двадцатилетия стало доминирование интеграционных тенденций (хотя они сталкивались и сталкиваются с огромным сопротивлением). Европейский союз увеличил число своих членов с 15 в 1996 году до 28 в 2017-м — и это наверняка не предел. В мире возникла первая крупная наднациональная валюта, евро. И вопреки чуть ли не консенсусным предсказаниям она не девальвировалась (сейчас имея ровно ту же стоимость по отношению к доллару, как на момент введения), из зоны евро не вышел ни один участник, и сама зона отнюдь не развалилась.

Именно расширение европейской интеграционной системы превратилось в самую большую «головную боль» для России, став проявлением ее привлекательности для большинства постсоветских государств. Как отмечал в начале 2000-х М. Мандельбаум, Европейский cоюз обладает сегодня более значительной «мягкой силой», чем США, что подчеркивается успешностью европейского расширения на фоне неспособности США осуществить «демократизацию» за своими пределами.

На этом фоне Россия особенно радикально провалилась за 20 лет: подписав договор о Союзном государстве с Белоруссией в 1996-м и потратив затем на его поддержание более $100 млрд, Москва не сумела даже существенно укрепить свои связи с другими постсоветскими государствами, не говоря уже о выходе за их пределы. Доктрина «русского мира» окончательно перечеркнула надежды на любые успешные интеграции с участием России.

В-четвертых, за эти годы проявилась вся мощь современных глобальных финансов, контроль за которыми по-прежнему находится в Вашингтоне (и отчасти в Брюсселе). В 1997 году международные финансовые институты санкционировали самые большие пакеты помощи в своей истории (выделенные только одной Южной Корее $55 млрд превосходили предшествующий самый крупный bailout — $48 млрд Мексике в 1994-м). Многие тогда говорили о «глобальной неустойчивости глобальных финансов». Однако эта неустойчивость не подтвердилась: чем дальше, тем больше становились финансовые вливания (в случае c Грецией в 2010–2012 годах они превысили $220 млрд, а два первые месяца финансового кризиса в США в 2008-м потребовали увеличить баланс ФРС на $1,45 трлн), но потрясения в реальном секторе экономики оказывались все менее значительными. Сегодня становится понятно: ведущие державы через механизмы управления эмиссией способны купировать практически любой кризис, если для этого окажется достаточно политической воли. Понятно и то, что развивающиеся страны пока не смогли сами выбраться ни из одного серьезного экономического испытания. Повторись азиатский кризис сегодня, роль Вашингтона в разруливании его последствий была бы схожей — несмотря на весь экономический рост на мировой периферии за эти годы.

Возникает вопрос: может ли этот кризис повториться? Традиционно говорится, что сейчас многое качественно изменилось: азиатские экономики накопили огромные финансовые резервы (их совокупный объем у Китая, Гонконга, Южной Кореи, Малайзии, Индонезии и Филиппин вырос за 20 лет с несколько менее чем $200 млрд до $4,14 трлн по итогам 2016 года), обладают профицитом платежного баланса, стали крупнейшими кредиторами США и т. д. Однако, на мой взгляд, не стоит забывать те факторы, которые стали триггерами азиатского кризиса, потому что многие из них присутствуют в регионе и сегодня, причем даже в больших масштабах.

Кризис начался летом 1997 года с коллапса на рынке недвижимости. Тогда в Бангкоке до 20% недвижимости было не распродано, а девелоперы в 1996 году заложили новых офисов больше, чем было сдано за предшествующие пять лет; цены на двухкомнатную квартиру в Сеуле превышали среднюю стоимость дома в Калифорнии. Сейчас в Китае не находит покупателей порой до четверти жилья, причем стоимость трехкомнатной квартиры в Шанхае составляет более $2 млн (при средней годовой зарплате китайца в $10 100). Обрушение рынка недвижимости в Китае может повлечь за собой суммарные убытки, превышающие $2 трлн, с ними крайне сложно будет совладать. Можно обратить внимание и на валютные проблемы. В канун кризиса, в 1995–1996 годах, цены на большинство товаров в Южной Корее в пересчете на доллары приблизились к американским, итогом кризиса стала девальвация вона более чем в четыре раза. Сегодня в том же Китае цены на промышленные товары повседневного спроса сопоставимы с американскими, а курс юаня остается стабильным. Девальвация китайской валюты неизбежна, если оценивать проблему с точки зрения поддержания конкурентоспособности, но как она отразится на глобальной экономике, сказать сейчас сложно. Наконец, относительно высокие цены на сырье, которые сейчас поддерживают на плаву ресурсные экономики от России и Саудовской Аравии до Нигерии и Венесуэлы, определяются уровнем потребления энергии и металлов в той же Азии и в случае неблагоприятного развития ситуации могут упасть не менее резко, чем в 1997–1998 годах.

Конечно, на каждом витке экономического роста принято полагать, что «ошибок прошлых мы уже не повторим», и это отчасти верно, так как вызовы всякий раз несколько отличаются от предыдущих. Однако, сталкиваясь с массой литературы о фантастическом взлете Китая, о наступившем «тихоокеанском столетии» и необходимости для всей мировой экономики «повернуться на восток», постоянно хочется вернуться и перечитать восторженный доклад Всемирного банка о восточноазиатском экономическом чуде, выпущенный всего за четыре года до того, как это чудо обернулось катастрофой.

Гонконг. Азия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 19 октября 2017 > № 2361598 Владислав Иноземцев


Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 19 октября 2017 > № 2361592 Игорь Рыбаков

Красивая площадь: Игорь Рыбаков вложил 1,2 млрд рублей в сервис для аренды офисов

Анастасия Ляликова

Руководитель отдела новостей Forbes.ru

Бизнесмен из списка Forbes верит в светлое будущее sharing economy

Структуры основателя и совладельца компании «Технониколь» Игоря Рыбакова инвестировали 1,2 млрд рублей в платформу SOK, предоставляющую доступ к офисным пространствам, сообщил Forbes представитель бизнесмена. SOK дает возможность небольшим компаниям быстро арендовать офис, а девелоперам сдать пустующие площади.

Размер доли предпринимателя в проекте не раскрывается. Представитель SOK уточнил, что помимо структур Рыбакова компанией владеет физическое лицо. «Я вижу устойчивый мировой тренд – движение в сторону sharing economy. Когда активы разделяются между группой людей и используются совместно, это делает их использование более удобным и эффективным», — говорит Рыбаков.

Управляющий директор SOK Михаил Бродников пояснил, что компания занимается ремонтом и заново проектирует внутренние пространства, что позволяет арендодателю более выгодно сдавать имеющиеся площади, а арендодателям — снимать их.

Партнерами SOK в первых проектах выступили УК Динамо и Ингеоком, первая новая площадка площадью 2500 кв. м будет открыта в январе 2018 года в районе метро «Курская». В планах компании – до конца 2017 года увеличить имеющиеся площади для аренды до 15 000 кв. м, в 2019 году выйти на рынки городов-миллионников. В Москве самая большая площадка на 6000 кв. м будет открыта в пятом корпусе комплекса «ВТБ Арена Парк» (метро «Динамо»), который ранее приобрели структуры Рыбакова. По его прогнозу, количество людей, использующих коворкинги, с текущих 1,6 млн вырастет за ближайшие три года в два раза.

По оценке SOK, мировой рынок коворкингов растет на 57% в год, лидеры — страны ЕС и США. В среднем в крупнейших городах мира на 1 млн населения приходится девять коворкингов. В Москва — семь коворкингов на 12 млн человек населения, что выше среднего уровня, но ниже, чем в крупнейших развитых городах, где этот показатель составляет 20 и больше коворкингов на 1 млн человек.

Партнер Colliers Николай Казанский, отмечает, что один из мировых лидеров этого рынка компания WeWork в 2016 году увеличила площадь сдаваемых площадей на 1 млн кв м. Капитализация компании сейчас оценивается в $20 млрд.

Руководитель отдела технологий ФИНАМ Константин Молчанов в беседе с Forbes отметил, что запуск SOK находится в тренде всеобщей «уберизации». По его мнению, главная проблема у нового сервиса может возникнуть с поиском клиентов, так как сам по себе рынок не очень большой.

Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 19 октября 2017 > № 2361592 Игорь Рыбаков


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 17 октября 2017 > № 2376996 Александр Шишкин

Александр Шишкин: «Дальневосточная политика» России начинает давать результаты

Индекс промышленного производства на Дальнем Востоке в 2,5 раза выше среднероссийского

Политика России по развитию Дальневосточного федерального округа уже приносит положительные результаты, экономические показатели региона улучшаются. Об этом заявил в понедельник, 16 октября, в комментарии PrimaMedia сенатор от Хабаровского края Александр Шишкин.

— "Азиатский вектор" требует от федеральных властей все больше внимания уделять развитию Дальневосточного региона страны. Долгое время экономике данного субъекта не уделялось достаточного внимания. В 90-е годы из региона был очень сильный отток населения. Молодые люди не видели перспектив и уезжали в центральные районы страны. Сегодня, мы видим, ситуация начала меняться, — отметил сенатор.

По словам Александра Шишкина, озвученные замминистром по развитию Дальнего Востока индексы промышленного производства и производства в сельском хозяйстве демонстрируют положительную динамику.

— Это хорошая тенденция. Экономика региона развивается. Это означает, что дальневосточная политика уже начала приносить положительные результаты. Однако останавливаться на этом нельзя, надо продолжать развивать инфраструктуру в регионе для привлечения дополнительных инвестиций. В будущем Дальний Восток России должен стать одним из самых развитых регионов страны. Это позволит России более активно выстраивать сотрудничество со странами АТР, которые будут вкладывать средства в реализацию различных проектов в ДФО, — заключил сенатор.

Президент Центра Стратегическим коммуникаций, экономист Дмитрий Абзалов добавил, что большие перспективы имеет реализация на Дальнем Востоке туристических и инфраструктурных проектов, а также проектов, связанных с развитием промышленных производств.

— Сегодня крайне важно добиться на Дальнем Востоке опережающих темпов роста. При этом они должны быть даже не 2%, а 3-6% в год. Необходимо создавать в регионе инновационные производственные комплексы. Надо продолжать развивать территории опережающего развития (ТОР). Все вместе данные меры позволят увеличить покупательную способность населения и станут драйвером развития региона, — подчеркнул экономист.

По его мнению, Дальний Восток России сегодня сталкивается с рядом вызовов, в том числе связанных с соседством Китая и последствием большого оттока населения, произошедшего ранее. – Поэтому крайне важно эффективно развивать экономику. Это надо для того, чтобы выжить, — заключил Дмитрий Абзалов.

Напомним, заместитель министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока Сергей Качаев заявил ранее, что на Дальнем Востоке сложилась положительная экономическая динамика.

По словам замминистра, индекс промышленного производства на Дальнем Востоке в 2,5 раза выше среднероссийского, индекс производства в сельском хозяйстве почти в два раза выше, индекс в строительстве составляет 114% по сравнению со среднероссийским 100,4%.

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 17 октября 2017 > № 2376996 Александр Шишкин


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 октября 2017 > № 2372367 Далия Сафиуллина

Наши улицы.

Задача проекта по благоустройству — дать новый импульс развитию российских городов.

В Москве в Гостином дворе состоялся ежегодный фестиваль «Зодчество». За годы своего существования (а основан фестиваль был в 1992 году) он превратился в крупное международное событие в области архитектуры и градостроительства, место, где молодые и опытные архитекторы обмениваются мнениями по актуальным вопросам профессиональной жизни.

В этом году в рамках фестиваля активно обсуждались предварительные итоги реализации приоритетного проекта по созданию комфортной городской среды. Формально эта федеральная программа не распространяется на регионы-доноры, в числе которых Москва и Санкт-Петербург. Однако не секрет, что именно программа «Моя улица», стартовавшая в Москве в 2015 году, дала импульс работе по благоустройству российских городов. О том, как столичный опыт повлиял на регионы, в интервью «СГ» рассказала партнер КБ «Стрелка» Далия САФИУЛЛИНА.

«СГ»: Давайте начнем с Москвы. Как вы оцениваете социальный и экономический эффект от реализации программы «Моя улица»?

Далия Сафиуллина: В целом еще пока рано говорить об изменениях, которые принесла с собой программа «Моя улица». Чтобы заметить изменения, нужно подождать, как минимум, пару сезонов, а лучше больше. Вопросы благоустройства рассчитаны на долгую перспективу, они должны прижиться и изменить поведение людей в городе. Масштабные программы по благоустройству — достаточно новая история для России, поэтому пока еще никто не смог качественно замерить эффекты благоустройства.

Но, несмотря на это, уже предпринимаются попытки понять, чего же удалось достичь в результате проделанной работы. Так, например, в ГИБДД говорят о снижении в разы числа ДТП на благоустроенных улицах. ЦОДД и правительство Москвы сообщают об увеличении, как минимум, в три раза потока пешеходов на обновленных улицах. Исследования некоторых консалтинговых компаний свидетельствуют об улучшении экономических показателей в местах, обновленных еще в 2015 году. Это и увеличение среднего чека, и повышение арендной ставки, и снижение доли свободных площадей. Это, кстати, подтверждают и исследования, проводившиеся на Западе: благоустроенные улицы улучшают городскую среду, укрепляют экономику города, меняют в лучшую сторону поведение людей.

«СГ»: Во многих российских городах сейчас тоже идут работы по благоустройству. Учитывается ли там московский опыт?

Д.С.: Да, московский опыт, безусловно, учитывается, но не копируется. В регионах есть свои программы благоустройства территорий, не такие масштабные, как «Моя улица», но достаточно интересные. В нашей совместной программе с АИЖК есть направление «Благоустройство ключевых общественных пространств в 40 городах России». Нельзя говорить, что это — программы, аналогичные «Моей улице», но впервые в регионах ведется работа по созданию связанной сети благоустроенных общественных пространств. Если говорить кратко, то в каждом из сорока городов с 2017-го по 2022-й год должно быть преобразовано от 3 до 14 территорий, непосредственно связанных друг с другом. До этого в регионах работы по благоустройству проводились точечно, например, на участке набережной или на центральной площади. При этом в каждом городе необходимо ориентироваться на его специфику, климат, ландшафт, культурные и социологические особенности. Нельзя переносить из одного в другой город типовые решения. Однако задачи нашего проекта шире, нежели просто благоустройство территорий. Необходимо вдохнуть новую жизнь в развитие города, создать отправную точку изменений. Мы уверены, что первые изменения будут видны уже в 2017 году. Проекты по благоустройству общественных пространств реализуются в 26 городах страны. Особо стоит отметить Белгород, Воронеж, Оренбург, Новосибирск, там работы начались летом этого года и уже выполнены более чем наполовину.

Цитата в тему

Масштабные программы по благоустройству — достаточно новая история для России, работа по созданию связанной сети благоустроенных общественных пространств ведется в регионах впервые

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 октября 2017 > № 2372367 Далия Сафиуллина


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 9 октября 2017 > № 2347093 Сергей Левкин

Сил хватит.

Реновация не нарушит выполнение других стройпрограмм города.

Руководитель департамента градостроительной политики столицы Сергей Лёвкин в интервью информационному центру правительства Москвы рассказал о ходе реализации программы реновации жилого фонда в городе. Чиновник, в частности, сообщил, что решение не привлекать инвестиции девелоперов для возведения новых кварталов останется в силе девелоперов в ближайшие пять-шесть лет. При этом в Стройкомплексе уверены, что реновация не нарушит выполнение других строительных программ города.

Информационный центр: Недавно на заседании Правительства Москвы были приняты изменения в Программу реновации, которая утверждена мэром Москвы Сергеем Собяниным 1 августа этого года. Расскажите о них подробнее.

Сергей Лёвкин: В программу реновации дополнительно включено 37 домов. При принятии программы реновации в августе текущего года отмечалось, что в нее не вошли многоквартирные дома, протоколы общих собраний в которых требовали дополнительной проверки. В постановлении о программе реновации было предусмотрено, что такие дома подлежат включению в программу, если будет установлена правомерность принятия соответствующих решений общих собраний.

Четыре дома: ул. Циолковского, дом 5, Лодочная улица, дом 27, строение 1, проспект Буденного, дом 28, корпус 1, Ставропольская улица, дом 15 из программы исключили. В трех из них решение о выходе было принято собственниками помещений после завершения формирования программы реновации. По одному дому общее собрание с решением о выходе из программы было проведено в период голосования по программе реновации. Однако протокол был рассмотрен уже после ее утверждения.Таким образом, сейчас в программе 5177 домов. В соответствии с законом формирование программы реновации завершено и включение в нее каких-либо дополнительных домов в дальнейшем невозможно.

В дальнейшем собственники, желающие выйти из программы реновации, должны будут руководствоваться порядком проведения общего собрания и другими правилами, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 1 сентября 2017 года № 624-ПП.

Наибольшие изменения коснулись Центрального административного округа. Перечень домов, подлежащих реновации в ЦАО, дополнен 11 новыми адресами. В ТиНАО дополнительно будут включены 8 домов, в Восточном административном округе – 7. Количество домов, подлежащих реновации в СВАО, увеличилось на 5 адресов, а в ЮЗАО – на 4. В Западном и Юго-Восточном административных округах прибавилось по одному дому.

ИЦ: Ранее правительство утвердило адресный перечень территорий, где будут построены стартовые дома для программы реновации. Каковы основные параметры, по которым шел подбор этих площадок?

СЛ: Главным критерием подбора стартовых площадок стало их расположение вблизи групп домов, включенных в программу реновации, и возможность начать там строительство как можно быстрее. Мы учитывали и мнение жителей.

Очень важным был фактор минимальных обременений площадки, и, в частности, наличие там инженерных коммуникаций, поскольку их вынос и перекладка потребовала бы больших материальных и временных затрат. Нам также не хотелось вести тяжбы из-за чьего-то гаража или какого-нибудь маленького скверика с зелеными насаждениями. Параллельно с этим мы прорабатывали дальнейшее развитие территории. Необходимо следовать заявленной идеологии и создавать квартальную застройку с приватными территориями, дворами без машин, и детскими площадками.

Напомню, что всего городские власти подобрали 210 «стартовых» площадок во всех округах города. Это позволит переселить ориентировочно 568 домов, в которых расположено 47 196 квартир площадью более 2 млн квадратных метров. А число переселенцев составит около 120 тыс. человек.

ИЦ: На заседании правительства Москвы, было сообщено, что для первых переселенцев будут использоваться 12 домов, которые были построены ранее. Где они располагаются? Как они будут подводиться под новые стандарты отделки и благоустройства?

СЛ: Действительно, 12 жилых домов общей площадью 150 тыс. квадратных метров, ранее построенных в рамках реализации госпрограммы «Жилище» мы хотим задействовать в Программе реновации. Эти дома расположены в трех административных округах: САО, ВАО и ЗАО. С их адресным перечнем можно ознакомиться на официальном сайте Мэра Москвы: https://www.mos.ru/news/item/30020073/ Квартирография этих домов близка к той, что требуется для переселенцев, и мы решили их использовать, чтобы программа могла стартовать быстрее. Отделка квартир и благоустройство территорий вокруг этих домов будут приведены в соответствие с утверждёнными Правительством Москвы стандартами. По мере готовности, с 2018 года начнем переселять туда людей.

ИЦ: В соцсетях уже появились сообщения, что в построенных домах, которые отдадут под реновацию, есть однокомнатные квартиры-студии. Так ли это?

СЛ: В некоторых домах, действительно есть квартиры-студии, но они не будут задействованы в программе – именно туда переселять не будут. Также неправы и те, кто говорит, что дома, отданные под переселения, построены по устаревшей технологии. При отборе стартовых домов, рассматривались только те, которые соответствуют всем современным нормам и требованиям вне зависимости от того монолит это или панель.

ИЦ: Можете ли вы сказать, какие ограничения по этажности будут у новых домов?

СЛ: Этажность новых жилых домов, возводимых на «стартовых» площадках, будет определена при разработке градостроительной и проектной документации. Напомню, что ее поручено разработать Москомархитектуре до 1 августа 2019 года.

ИЦ: Как власти будут контролировать качество строительства новых домов?

Программа реновации даст новый толчок к развитию строительной отрасли. Она также будет способствовать усилению контроля качества применяемых материалов, ведь чем больше объемы строительства, тем строже должны быть требования. В Мосгосстройнадзоре, на базе подведомственного ему ГБУ «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве» по распоряжению мэра Москвы Сергея Собянина уже создано подразделение, которое будет контролировать качество материалов, применяемых как при строительстве, так и при отделке жилых помещений. Подчеркну, что в Москве есть отлаженный механизм контроля качества и просчетов тут быть не может.

Жилье «комфорт-класса» для реновации пройдет шесть этапов контроля качества. Первый – это проверка проектов планировки на соответствие региональным нормативам градостроительного проектирования. Специалисты будут оценивать уровень обеспеченности социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. На втором этапе проверяется соблюдение норм по звукоизоляции, и соответствие требованиям комфорта и безопасности жилых помещений. Третий этап предполагает государственную экспертизу проектной документации. Здесь специалисты проконтролируют соответствие требованиям стандарта «комфортное жилье». На четвертом этапе технический заказчик будет контролировать качество используемых строителями конструктивных и отделочных материалов и их соответствие существующим стандартам. Пятый этап – контроль со стороны Мосгосстройнадзора. И завершающий этап – выдача заключения о соответствии дома проекту. Здесь главным условием станет качественная и полноценная работа всех систем сооружения. Только после этого дом получит разрешение на ввод.

ИЦ: В чем принципиальное отличие будущих кварталов от старых?

СЛ: Реализация программы реновации позволит сформировать комфортную среду проживания граждан, отвечающую современным стандартам развития мегаполисов. Так, например, при ее реализации будут благоустроены скверы, бульвары или площадки отдыха в границах кварталов реновации и на прилегающих территориях.

Озеленение дворов и общественных территорий будет приспособлено для удобства пешеходных связей, иначе говоря, пешеходная дорожка появится там, где ходят люди, а не там где ее придумал проектировщик.

За счет формирования системы публичных пространств - бульваров, рекреационных зон, улиц и проездов в районах увеличится доступность объектов социальной инфраструктуры. В границах кварталов удобными и «понятными» для жителей станут детские, и спортивные площадки, внутриквартальные проезды, места для автостоянок, участки для выгула собак, а также площадки для мусорных контейнеров.

Для территорий реновации преимущественно будет применяться квартальный принцип застройки. Четкое разграничение внутридворовых территорий будет одним из ее принципов. Во дворах мы оставим пути для подъезда машин экстренных служб. А для транзита дворы будут закрыты самой конфигурацией жилых домов.

Планировочная организация территории реновации позволит возводить жилые дома с «единым фронтом», что более традиционно для города, чем хаотично расставленные здания. В первых этажах домов предусмотрено размещение объектов торговли и обслуживания, что позволит создать насыщенную среду жилых улиц.

ИЦ: Не собираются ли власти пересмотреть свое решение и привлечь строительные компании для участия в программе реновации?

СЛ: Нет. В ближайшие пять-шесть лет пересмотра этого решения точно не будет. Полномочия единственного учредителя создаваемого Московского фонда реновации жилой застройки осуществляет Правительство Москвы в лице Департамента строительства города Москвы.

ИЦ: Может ли программа реновации оказать негативное влияние на другие городские программы. Хватит ли у московских строителей сил и на возведение метро, и на дорожное строительство и на программу реновации?

СЛ: Думаю, что никаких проблем у нас не будет. Дефицит есть - наиболее востребованы сегодня арматурщики, бетонщики, каменщики, специалисты по монтажу стальных и железобетонных конструкций, маляры, штукатуры, облицовщики-плиточники, монтажник вентиляционных систем и оборудования. Но, по нашим оценкам, этот дефицит не сможет серьезно повлиять на то равновесие, которое было достигнуто на рынке два года назад. Сегодня отсутствует ажиотажный спрос на рабочую силу, наблюдавшийся три-четыре года назад. Поддержка уровня занятости в отрасли стала возможной благодаря решениям руководства города по увеличению финансирования строительства. Словом, нет никаких оснований говорить о том, что реновация может отвлечь на себя силы и как-то нарушить выполнение других строительных программ.

ИЦ: Недавно появилась информация о том, что какой-то процент квартир в новых домах может быть выставлен на продажу и москвичи, не попавшие под программу реновации, могут купить там квартиру. Так ли это? Как скоро это может произойти?

СЛ: Программа реновации, это в большей степени «социальный проект», именно поэтому реализуется, прежде всего, за счет средств городского бюджета. В то же время, при возможности и наличии невостребованного ресурса площади, часть возведенного в последующие «волны» и не задействованного в переселении жилья может быть выставлена на продажу. При этом приоритетными правом в покупке «излишков» будут пользовать участники программы реновации, которые захотят улучшить свои жилищные условия. Хочу особо подчеркнуть, что первые несколько лет реализации программы, свободных продаж этого жилья на рынке не будет.

ИЦ: Как известно в Москве создан Единый контактный центр, который работает с обращениями москвичей по вопросам реновации и переселения. Каковы результаты этой работы?

Единый контактный центр Стройкомплекса, в соответствии с поручением Мэра Москвы Сергея Собянина начал свою работу в марте 2017 года. В его структуре работает справочно-консультационная служба, рассматривающая обращения по вопросам реализации программы реновации. Обратится туда можно позвонив по номеру 8 (499) 401-01-01. За время работы Единым контактным центром обработано около 5 500 обращений, из которых 1 950 (36%) относятся к вопросам программы реновации жилищного фонда.

Для обеспечения эффективной работы Единого контактного центра создана База знаний - информационный ресурс, содержащий ответы на типовые вопросы. База знаний состоит из 60 основных подразделов, которые содержат 548 статей по основным вопросам, касающимся градостроительной деятельности. Также на базе контактного центра создана система мониторинга поступающих обращений. Она позволяет получать актуальную статистику в различных разрезах, например, выявлять самые активные административные округа и районы Москвы, и анализировать тематику вопросов.

ИЦ: Есть ли у городских властей понимание того, что будет с домами, попавшими под программу и представляющими историческую и архитектурную ценность? Сколько всего таких домов насчитывается в Программе реновации?

СЛ: Сейчас Москомархитектура совместно с Департаментом культурного наследия города Москвы и общественным движением «Архнадзор» прорабатывают вопрос сохранении не только вновь выявленных объектов культурного наследия, но и любых зданий, которые могут представлять историческую и культурную ценность. Они останутся в программе, потому что реновация предполагает не только снос, но и реставрацию здания, если оно в ней нуждается. Восстановленные постройки могут использоваться и как жилые дома, и как культурные объекты – музеи, библиотеки, клубы. О точном количестве можно будет говорить после завершения этой работы.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 9 октября 2017 > № 2347093 Сергей Левкин


Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 9 октября 2017 > № 2346156 Олег Сухов

Любовь с ограничениями: что делать с ипотекой в гражданском браке. Рекомендации юриста

Олег Сухов

Адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости

Как делится ипотечное жилье после развода? Имеет ли значение, на кого оформлена квартира? Могут ли претендовать на имущество гражданские супруги?

Ипотека – один из самых распространенных способов приобретения недвижимости на сегодняшний день. Срок действия договора ипотечного кредитования, как правило, составляет от 10 до 30 лет – ничего удивительного, что за этот срок у многих людей жизненные обстоятельства меняются, в частности это касается семейного положения.

Гражданский брак – это не брак

Сразу определимся со значением понятия «гражданский брак». Он не является браком в правовом смысле этого слова, точнее, не порождает прав и обязанностей в рамках семейного законодательства. Споры между парами, не оформившими брак в ЗАГСе, регулируются гражданским законодательством. При этом, перечисленные виды законодательства – семейное и гражданское, в части раздела имущества имеют существенное отличие, которое напрямую касается и ипотечного жилья.

Квартира в ипотеку — как делится?

Квартира, приобретенная в ипотеку, вне зависимости от полного или частичного погашения кредита, всегда делится одинаково:

- если жилье приобретается единолично покупателем, который в официальном браке не находится, то оно будет его единоличной собственностью;

- если квартира оплачивается в браке, то независимо от того, на кого она оформлена и кто гасит платежи по займу, помещение считается совместной собственностью супругов, и в случае развода делится между ними поровну.

Исключением будет являться регистрация ипотечного жилья на супругов в долевую собственность, если они распределят доли не поровну, а в любом ином порядке, например, 20% на 80%. В таком случае доля каждого из них при расторжении брака изменяться не может и станет соответствовать установленной ими части.

Если рассматривать правила деления ипотечного жилья между лицами, состоящими в гражданском браке, то они несколько отличаются. При этом, отличие заключается лишь в оформлении квартиры исключительно на одного из гражданских супругов. Второй в таком случае претендовать на жилье не может. Однако, если гражданские супруги сразу подпишут договор и зарегистрируют право собственности в определенных долях, то такие доли им и будут принадлежать без какого-либо перераспределения.

Кроме того, следует знать и помнить отличительный механизм раздела ипотечного жилья. Заключается он в том, что никакого значения не имеет, кто оплачивает кредит. Значение имеет только то, на кого и в какой доле квартира оформлена. Если жилье оформлено на одного гражданского супруга, а заем погашает другой, то второй не вправе претендовать на квартиру — только на возмещение потраченных средств. Именно по этой причине гражданским супругам стоит позаботиться о своих жилищных правах при возникновении ипотечных отношений, и заключать договор купли-продажи, не забывая о том, что собственником будет являться лишь тот, кто числится в договоре и на кого зарегистрировано право в Росреестре.

В моей практике был случай, когда квартира была оформлена на одного из гражданских супругов, но выплачивал взносы фактически второй супруг. Впоследствии суд отказал ему в присуждении доли в квартире, но назначил компенсацию соответственно выплаченным средствам. Но в той ситуации это было очень легко сделать – деньги поступали с его банковского счета, поэтому было легко доказать систематические платежи и их общий размер.

Более того, оплата ипотечного кредита не увеличивает долю в квартире, поэтому не стоит, заблуждаясь, обращаться в суд с иском об увеличении части жилого помещения, обосновывая свои требования преимущественной оплатой кредитного договора.

Как защитить свои права

Итак, если в гражданском браке имеется намерение приобрести в ипотеку квартиру, то покупать ее следует обязательно в долевую собственность. Если жилье будет оформлено на одного из гражданских супругов, второй никогда не сможет отсудить себе ни одного метра, вне зависимости от того, вносил он какие-то платежи по погашению кредита, в том числе в полном объеме и единолично, или не вносил.

Как уже было сказано, на отношения гражданских супругов распространяются только нормы гражданского, а не семейного законодательства. Данные нормы очень строго придерживаются постулата, согласно которому, права на имущество имеет лишь то лицо, которое указано в договоре в качестве покупателя, и который зарегистрировал в Росреестре свое право на недвижимость. Именно поэтому факт оплаты ипотечного жилья не дает право претендовать на него, если плательщик не является официальным приобретателем, указанным в договоре купли-продажи.

Если гражданские супруги разошлись и между ними возникли конфликтные отношения, не позволяющие возвращать кредит и сохранить жилье, либо возникли другие проблемных обстоятельства, не рекомендую прекращать выплачивать ипотеку, так как это быстро приведет к изъятию жилья по суду с наложением на заемщиков дополнительных расходов по процентам за неуплату долга.

Нет возможности или желания погашать кредит или оставлять в собственность ипотечное жилье? В таком случае его следует срочно продавать, а за счет вырученных от продажи денег выплатить задолженность по кредиту и поделить оставшиеся средства. На такие операции банки соглашаются с большим желанием, так как без суда и исполнительного производства получают всю сумму, выданную по ипотеке.

Однако бывает и такое, что банк отказывает в продаже ипотечной квартире. У меня была пара клиентов, которым банк отказывался одобрить продажу ипотечной квартиры. Добиться результата удалось только благодаря многочисленным заявлениям, а также документам, которые подтверждали то, что отдельно лица платить ипотеку не смогут, что финансовое положение изменилось. Банк в итоге пошел навстречу, так как выгоднее получить деньги от продажи квартиры, чем получить очередную просроченную задолженность. В каждом таком случае необходимо доказать, что финансовых возможностей выплачивать ипотеку отдельно у вас нет.

Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 9 октября 2017 > № 2346156 Олег Сухов


Казахстан > Недвижимость, строительство > dknews.kz, 5 октября 2017 > № 2345320 Тулеген Аскаров

Батареи просят «огня»

Каждый год в одну и ту же осеннюю пору еще с незапамятных времен над просторами нашей Отчизны раздается стон миллионов соотечественников, вымаливающих у местных властей тепла – даже не человеческого, а самого обычного, которое дает горячая вода в батареях отопления.

Тулеген АСКАРОВ

ПРОШЛОЕ НЕ ОТПУСКАЕТ

Помнится, еще в советскую пору, когда космические корабли могучего и, казалось бы, нерушимого Союза отважно бороздили просторы Вселенной, и мы в детстве, придя из школы, заставали в стынущих квартирах вернувшихся с работы усталых родителей, остервенело названивавших в домоуправления, дежурным горисполкома и горкома партии. После звонков на следующий день приходили какие-то комиссии, замерявшие для чего-то температуру в доме и доказывавшие, что по нормативам жить пока еще можно и без отопления.

Наверное, тогда-то вместе с холодом от батарей и проникали в наши наивные детские умы первые зерна сомнения в правильности советского строя, где на первое место ставились плотины, заводы, оборона, космос и ядерное оружие вместе с партнерами по социалистическому «лагерю», а элементарные человеческие нужды своих жителей задвигались на задний план. Хронический дефицит самых необходимых товаров, которые приходилось доставать по «блату» или брать втридорога у спекулянтов, постоянные очереди в магазинах, другие тяготы советского бытия изо дня в день подтачивали веру людей в декларируемую мудрость «ума, чести и совести» нашей эпохи, коей позиционировала себя вроде бы всесильная партия коммунистов. И когда пробил исторический час, мало кто удивился тому, что советский колосс, вроде бы прочно стоявший на двух ногах – Советов и КПСС, рухнул при первых же толчках недовольных его жителей.

Увы, сегодня спустя четверть века после того, как мы вышли из той советской шинели, родимые пятна прошлого до сих пор умудряются оставаться с нами даже в весьма продвинутом XXI веке! Уже прилавки супермаркетов и базаров завалены товарным изобилием, за границу можно выехать когда угодно и куда душа лежит и при этом говорить оттуда с родными и друзьями при наличии интернета часами и даже видеть их, не нужен «блат» для покупки нового автомобиля, гарнитура или телевизора. Но каждую осень миллионы хорошо одетых людей с современными смартфонами и планшетами продолжают грустное дело своих родителей, дедушек и бабушек, взывая с мольбами теперь уже и через социальные сети к чиновникам из стынущих квартир!

Остается с нами и родимое пятно хронического дефицита ГСМ вместе с талонами на бензин и солярку, которые к тому же постоянно дорожают. Более того, если в советскую пору никто не позволил бы нефтяникам и нефтепереработчикам сажать на топливную диету авиаторов, то теперь последним приходится сражаться за керосин, дабы не ставить на прикол свои лайнеры и не повышать цены на билеты! Зато руководители Минэнерго могут позволить себе спокойно рассказывать журналистам о том, что источником дефицита топлива является возросшее его потребление как у нас, так и в соседней России, от импорта из которой ГСМ мы все еще зависим, на фоне якобы успокоившихся импортеров и хронически недостаточных мощностей отечественных НПЗ. Без тени сомнения говорится ими и о неизбежном росте цен на моторное топливо, как будто сырье для него – нефть – у нас не добывается! Но тут найдена другая причина – так называемая волатильность обменного курса казахстанской валюты, которую, кстати, правительство отпускало в свободное плавание вместе с Нацбанком. Примечательно, что также спокойно в другом министерстве – национальной экономики – рассуждают о резком росте цен на твердое топливо в начале отопительного сезона, хотя угля вроде бы хватает у нас на сотни лет вперед.

Остается с нами и родимое пятно хронического дефицита ГСМ вместе с талонами на бензин и солярку, которые к тому же постоянно дорожают. Более того, если в советскую пору никто не позволил бы нефтяникам и нефтепереработчикам сажать на топливную диету авиаторов, то теперь последним приходится сражаться за керосин, дабы не ставить на прикол свои лайнеры и не повышать цены на билеты! Зато руководители Минэнерго могут позволить себе спокойно рассказывать журналистам о том, что источником дефицита топлива является возросшее его потребление как у нас, так и в соседней России, от импорта из которой ГСМ мы все еще зависим, на фоне якобы успокоившихся импортеров и хронически недостаточных мощностей отечественных НПЗ. Без тени сомнения говорится ими и о неизбежном росте цен на моторное топливо, как будто сырье для него – нефть – у нас не добывается! Но тут найдена другая причина – так называемая волатильность обменного курса казахстанской валюты, которую, кстати, правительство отпускало в свободное плавание вместе с Нацбанком. Примечательно, что также спокойно в другом министерстве – национальной экономики – рассуждают о резком росте цен на твердое топливо в начале отопительного сезона, хотя угля вроде бы хватает у нас на сотни лет вперед.

ЭНЕРГИЯ БУДУЩЕГО, ПОХОЖЕ, ПРИДЕТ К НАМ  НЕ СКОРО

У тех, кто сознательную жизнь начал в славные времена великих советских юмористов, такой подход чиновников к объяснению экономических проблем сразу же напоминает о бюрократическом ноу-хау «запустить «дурочку», когда неважно, что отвечать, а нужно просто «тянуть резину» в надежде, что вопрос решится сам собой, либо министерство ликвидируют или предприятие реорганизуют.

Но вот у тех наших соотечественников, которые вошли во взрослую жизнь вместе с независимостью Отечества, неоднократные запуски «дурочек» чиновниками рождают совсем другие реакции, которыми они активно делятся в соцсетях из замерзающих квартир. И их можно понять – после успешного завершения выставки ЭКСПО-2017, посвященной энергии будущего, казахстанцы получили полное право недолго ждать радикальных перемен к лучшему в энергетической сфере. Электромобили и электроавтобусы, солнечные батареи, тепловые насосы и ветряные установки, «умные» экономичные тепловые установки и системы, включенные в так называемый Интернет вещей, – все это должно теперь прийти в наши дома и квартиры. А в энергетическом прошлом должны остаться уголь, вечно «непросыхающие» сантехники, тревожные звонки в КСК, тепловые предприятия, не говоря уже о замерзающем жилье!

Увы, в реальности и молодым казахстанцам приходится, как и их родителям, бабушкам и дедушкам, выбивать у государства тепло для своих жилищ. И, как в прежние времена, достается в первую очередь от раздраженных людей, конечно же, городским акимам, которые сменили в этой грустной ипостаси прежних секретарей горкомов и председателей горисполкомов. Это еще одно родимое пятно нашего прошлого – ведь в нормальной рыночной экономике местные власти вообще не должны быть связаны с отоплением, ибо это дело соответствующего бизнеса и его клиентов. Нужна тепловая энергия – плати и получай, как и положено в цивилизованной торговле товарами и услугами. Если кто-то задирает цену выше рыночной, то его сразу же оттесняют конкуренты на благо потребителей, либо новые технологии, основанные на возобновимых источниках энергии.

Кстати, отечественные статистики отмечают в этом году наибольший рост цен среди непродовольственных товаров по бензину, дизельному топливу, сжиженному газу наряду с подъемом тарифов на газ, транспортируемый по распределительным сетям.

ТАК И БУДЕМ РАДОВАТЬСЯ ЧУЖИМ УСПЕХАМ?

В общем, история повторяется, причем не дважды, а уже много лет! Спустя 25 лет независимой жизни страны при многих очевидных успехах ее экономического развития так и осталось неразрешимой проблемой немедленное включение центрального отопления при наступлении холодов и его отключение в теплую погоду, чтобы зимой не приходилось остужать жилье открытыми окнами и форточками. Уже пошел седьмой миллион тонн нефти с Кашагана, а в стране по-прежнему дефицит бензина и авиакеросина. Как и прежде, в отечественной энергетике рассчитывают на авось, вбухивая в нее миллиарды заемных долларов и бюджетных тенге, которые, кстати, потом приходится «отбивать» за счет растущих тарифов и расценок на топливо и электроэнергию. А если очередной амбициозный проект проваливается или оказывается экономически невыгодным, то его тихо банкротят, чтобы потом реабилитировать за счет государственных средств.

С той же ЭКСПО-2017 получилось по принципу, сформулированному Виктором Черномырдиным», – «хотели как лучше, а получилось как всегда». По ее завершении чиновники бодро отрапортовали «наверх», составили план мероприятий по внедрению лучших достижений, в общем, запустили очередную «дурочку». Но тут неожиданно вмешался глава государства, поставивший во время посещения Алматы вполне конкретную цель перевода на газ местной ТЭЦ-2. Потом с экстренным заявлением о дефиците авиакеросина выступил национальный авиаперевозчик «Эйр Астана» и другие компании. А точки над «i» расставили осенние холода, наступившие для чиновников, как всегда, неожиданно.

Стоит ли удивляться при такой жизни тому, что, как заметили в Facebook блогеры, уставшие от некомпетентного управления у себя дома казахстанцы радуются больше успехам своих соседей, будь то переход к единому курсу узбекского сума, открытие нового маршрута для китайских поездов в Европу через Казахстан или выборы в Кыргызстане. Такое поведение в соцсетях расценили даже как пассивно-инфантильную форму протеста! Но все же представляется, что это скорее форма общественной депрессии, причину которой понять легко. Ведь когда живешь в таком красивом городе как Алматы, хочется, чтобы все было в нем гармонично и уютно, как и в целом в стране. Не обязательно так гламурно и прилизанно, как показывают в рекламных роликах о Казахстане на зарубежных телеканалах и по официальному ТВ, а просто по-человечески комфортно и экономно, как живут во многих развитых и развивающихся странах!

Казахстан > Недвижимость, строительство > dknews.kz, 5 октября 2017 > № 2345320 Тулеген Аскаров


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 29 сентября 2017 > № 2330742 Николай Усков

Мы наш, мы новый мир построим. Как развивается крупнейшая империя коммерческой недвижимости в России

Николай Усков

Forbes Staff, Главный редактор Forbes

Компания «Киевская площадь», по оценке Forbes, заняла 96-е место в рейтинге крупнейших компаний России. В 2017 году (уже в шестой раз) ее совладельцы Год Нисанов F 36 и Зарах Илиев F 34 возглавили рейтинг рантье с доходом $1 млрд 270 млн за 2016 год.

Ваш выход в высшую бизнес-лигу связан с ТЦ «Европейский». Площадь у Киевского вокзала и дала имя компании.

Да, в 2003 году мы приобрели площадку рядом с Киевским вокзалом и в 2006-м открыли торговый центр. И уже очень скоро «Европейский» стал центром притяжения и для этого района, и для всей Москвы. Но не только. В год через торговый комплекс в среднем проходит больше 60 млн человек из самых разных городов России и стран мира.

Это примерно как пассажиропоток Шереметьева и Домодедова, вместе взятых.

Очень большую роль играет удачное месторасположение. Кроме того, это первый проект такого масштаба и такой красоты, с такими магазинами, ресторанами, кинотеатрами внутри — самая лучшая площадка в Москве. Как десять лет назад, так и сейчас. Кстати, «Европейский» стал первым в Москве торговым комплексом со встроенной парковкой.

Как сказалось падение покупательной способности на делах в «Европейском»?

Несмотря на то что в целом покупательная способность населения упала на четверть, проходимость у нас не уменьшилась. За последнее время мы очень много подтянули в «Европейский» всемирных брендов, которых нигде больше в России нет. Поэтому люди туда охотно приезжают — каждый раз что-то новое. Кроме того, мы много денег тратим на украшение комплекса, создание праздничной обстановки, это тоже привлекает людей. Например, каждый малыш перед Новым годом получает у нас бесплатные подарки. Мелочь, но дети очень радуются. В этом году мы построили перед «Европейским» макет светящегося Кремля. Люди фотографировались, активно выкладывали в социальные сети. Также мы установили там первую в России кинетическую люстру, стоимость которой составила $500 000. Сейчас пространство рядом с «Европейским» украсили цветочными арками, люди там сидят по вечерам, общаются, назначают свидания. Это идея моего брата Ильягу Семеновича Нисанова, он является членом совета директоров «Киевской площади».

Во сколько обходятся все эти спецэффекты?

На это мы тратим не менее 15 млн рублей в месяц. Мы все время ищем что-то новое и для города, и для покупателя. Хочется сделать что-то красивое, необычное. Например, к чемпионату мира по футболу — 2018 мы заказали строительство 10 теплоходов в Турции, это обошлось в $15 млн. Это прогулочные яхты, которые будут курсировать по Москве-реке. Мы придумали уникальную подсветку для нашего здания на Новом Арбате. Сейчас оно функционирует как офисное, но мы активно работаем над проектом гостиницы, есть планы по расширению.

В какие сроки планируете закончить?

Это зависит от ряда факторов. Мы хотели бы приобрести нижние этажи и сделать все в одном ансамбле. Эти этажи принадлежат другим компаниям, мы с ними — на стадии обсуждения возможности покупки. Речь идет о 14 500 кв. м. Там мы намереваемся сделать конференц-залы, рестораны, магазины. Думаю, в ближайшее время завершим сделку, и тогда это здание будет уникальным. С совершенно другой планировкой. Оно будет своеобразным продолжением «Лотте плаза», располагать паркингом, складскими помещениями со стороны Старого Арбата — они входят в эти 14 500 кв. м.

Кто будет оператором гостиницы?

Сейчас мы находимся в процессе выбора будущего оператора, проводим предварительные переговоры. Гостиница на Новом Арбате будет относиться к среднему сегменту, 3–4 звезды. Здесь необходим отель такой ценовой категории.

У вас есть партнеры? Кто кредитует сделку?

Это наша прямая инвестиция, кредитной линии нет, само здание мы приобрели у Московского правительства за 2,5 млрд рублей.

А не много там гостиниц? «Лотте», «Марриотт», «Украина» и «Славянская» относительно недалеко.

По сравнению с европейскими столицами в Москве пока мало гостиниц в центре. Это все разные сегменты. «Лотте», «Украина» — пятизвездочные гостиницы. В «Radisson Славянской» у нас заполняемость — 100% в течение всего года, потому что она дешевле. Мы хотим сделать отель на Арбате в том же сегменте, что «Славянская», такой бизнес-отель. Тем более что в Москве с каждым годом увеличивается количество туристов. Ожидается, что уже в следующем году турпоток может составить около 20 млн человек. Столица нуждается в новых отелях. И уровня 3–4 звезды, и класса люкс.

А что с участком на пересечении бульвара и Арбата?

Мы хотели войти в этот проект, это проект Международного банка Азербайджана, но пока никаких перспектив для нас не вижу. Они еще не определились, как продавать этот участок. Сначала они вышли на переговоры, но затем приостановили их. Уверенности в том, что они хотят продать этот объект, нет. Поэтому на сегодняшний день этот проект в планах у нас не стоит.

Как началась история с Зарядьем?

Парк «Зарядье», на мой взгляд, будет самым красивым парком Москвы. Мы с интересом наблюдали за ним с 2012 года. Когда появилась возможность приобретения участка под гостиницу в Зарядье, я внимательно изучил этот проект и понял, что он может быть очень интересен как для города, для развития этого парка, так и для бизнеса. Сделка состоялась в 2016 году. Мы вложили в эту покупку собственные и заемные средства. Здание — наша собственность, земля — в аренде. Банк кредитует только строительные работы.

Каков размер кредита?

У нас кредитная линия на 9 млрд рублей. Пока мы воспользовались ею лишь частично, взяли небольшую сумму. Объем наших окончательных инвестиций пока не определен.

Это будет гостиница?

Да, на 148 номеров и 56 апартаментов. Мы бы, конечно, хотели назвать ее «Россия». Ведь на месте парка когда-то стояла именно гостиница «Россия». Это уникальный проект в уникальном месте, и желающих стать его оператором немало. Мы склоняемся к Waldorf Astoria, компании, которая входит в группу Hilton. Они предлагают нам лучшие условия, и, думаю, в ноябре мы заключим с ними контракт. Апартаменты рассчитаны на сервис даже более высокого уровня, чем пять звезд. Мы не будем смешивать гостей и тех, кто постоянно проживает в этом здании. Для постояльцев гостиницы предусмотрена своя зона завтраков, в кармане у Китайгородской стены. В зоне апартаментов будет отдельный ресторан. И также свои бассейн и спа. В гостинице планируется бассейн на 35 м, в апартаментах — на 25 м. Мы хотим создать здесь уникальное в России спа. Сейчас ведем переговоры с ведущими компаниями в этой области из Австрии и Германии.

Вы реализуете другой проект, не тот, который разрабатывал Дмитрий Шумков.

Мы полностью поменяли проект прежнего владельца. К работе над проектом мы привлекли несколько творческих групп российских и иностранных архитекторов, среди которых много известных имен с большим опытом такой работы. Так, например, с российской стороны в работе над фасадами принимал участие профессор Международной академии архитектуры Владимир Плоткин, в числе иностранных архитекторов — авторы проекта Московского бизнес-центра «Белые сады» компания APA Wojciechowski (Польша) и имеющая многочисленные международные премии компания GAD из Турции. Совместно со специалистами Департамента культурного наследия Москвы и Москомархитектуры с участием главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова был разработан новый эскизный проект, который вместе с проектом парка «Зарядье» в целом получил весной 2017 года положительную оценку ЮНЕСКО. Полтора месяца назад эксперты ЮНЕСКО приезжали к нам, высоко оценили проект реконструкции Зарядья (частью его является гостиница на Варварке) и назвали его лучшим проектом, которому может позавидовать любая европейская столица.

В отличие от предыдущих вариантов в новом проекте сохраняются все фасады со стороны улицы Варварки и Китайгородского проезда, увеличено расстояние между новым фасадом, выходящим в парк, и храмом Георгия Победоносца на Варварке, уменьшена общая высотность нового комплекса со стороны парка «Зарядье». При этом мы не просто сохраняем все исторические фасады зданий, выходящие на улицу Варварку и Китайгородский проезд, но и восстанавливаем их утраченный декор. И мы пошли ради этого на значительное удорожание проекта, хотя не обязаны были этого делать — все утвержденные архитектурные концепции наших предшественников предусматривали полный снос комплекса. Демонтируются только части фасадов, выходившие на парковую и дворовую сторону комплекса, находившиеся в аварийном состоянии. Воссоздаваемым на их месте фасадам придадут облик бывшего страхового общества «Якорь» и доходного дома купца первой гильдии Зелика Персица, это конец XIX века. Сохраняемые фасады будут бережно отреставрированы, а некоторые фрагменты, утраченные в середине XX века, будут восстановлены на основе архивных материалов.

Архнадзор жестко критиковал строительство в Зарядье.

Архнадзор сначала не понимал, что происходит, какие именно работы ведутся. Они считали, что реализуется проект прежних владельцев, а он предполагал полный снос исторических зданий, возведение объекта другой высотности, в современном стиле. Я видел этот проект, и мне самому, как строителю, он не понравился. Мы встречались с Архнадзором у главного архитектора Москвы и постепенно, после консультаций, пришли к проекту, который полностью всех устраивает. Сегодня предполагается не только восстановить фасады исторических зданий, но и ценой потери разрешенных площадей застройки сохранить своеобразный фасадный карман вдоль Китайгородской стены, который является одной из уникальных особенностей улиц исторической Москвы. В этом фасадном кармане со свободным входом со стороны гостиницы совместно с археологами будет размещена экспозиция исторических артефактов, найденных при реконструкции объекта. Проект сохраняет также стиль застройки с внутренним двором, характерный для этого района Москвы. И сейчас глобальных обсуждений уже не идет. С Архнадзором мы находимся в постоянном контакте в рамках рабочей группы.

И все-таки это не просто реставрация.

Нам сделали несколько проектов. Мы с главным архитектором Москвы остановились на варианте сочетания исторических фасадов и элементов современной архитектуры. Концепцию разрабатывали турецкие архитекторы, в частности ученик Захи Хадид Гекхан Авчиоглу, руководитель компании GAD.

Почему вы выбрали именно турецкого архитектора?

За последние годы турецкие архитекторы стали лидерами в сфере строительства гостиниц, особенно в Европе. Я был в некоторых из них, видел, насколько профессионально они умеют сочетать классику и современность. Компания GAD (Global Architectural Development) имеет большой опыт в проектировании гостиниц и многочисленные международные награды, как европейские, так и других стран.

Когда предполагается ввести объект в эксплуатацию?

До конца 2019 года будет завершена гостиница. Фасады апартаментов, выходящих в парк, будут сданы чуть раньше.

Артем Дюмин продолжает быть вашим партнером по проекту? Какова его доля? И принимает ли он участие в оперативном управлении?

Дюмин был партнером до меня и сейчас остается. Его доля составляет 13%. Разумеется, он хорошо разбирается в бизнес-процессах и принимает участие в проекте.

Москва выставила на торги комплекс зданий на Москворецкой набережной, в том числе Воспитательный дом. Планируете ли участвовать?

Как инвесторы в недвижимость, мы все, что продается, всегда анализируем на предмет перспектив окупаемости. Мы изучаем и это предложение. Комплекс выставлен на торги с готовым проектом гостиницы и апартаментов. Интерес есть.

Не будет ли это дублировать проект в Зарядье?

Может быть, какая-то конкуренция и будет, мы этого не исключаем, но это разные вещи — комплекс на Варварке находится внутри парка, в совершенно исключительном месте. К тому же мы выиграли конкурс на два больших ресторана внутри парка общей площадью более 5000 кв. м. Уникальные, единственные в Зарядье.

Это собственность?

Нет, мы операторы. Город проводил конкурс, мы его выиграли, поскольку у нас имеется обширный опыт в организации ресторанов — взять хотя бы те, что расположены в гостинице «Украина». Мы активно занимались этими объектами в течение полугода — и ко Дню города, к открытию парка «Зарядье» они были полностью готовы.

Кто делает вам кухню?

Александр Раппопорт, с которым мы уже плодотворно сотрудничали, в частности делали ресторан Erwin — в гостинице «Украина» и на одной из яхт «Флотилии Рэдиссон», в «Европейском» у него есть рестораны. Порядочный, очень профессиональный человек.

В какой стадии ваш проект экологического небоскреба в Сити? Объем инвестиций? Нашли ли партнера?

Проект экологического небоскреба (его рабочее название Grand Tower) полностью согласован. Мы получили ордер на работы, закончили полностью подземную часть строительства и сейчас общаемся с банками на предмет кредитования этого проекта. Не исключаю, что мы можем с кем-то войти по этой стройке в долю. По нашим подсчетам, инвестиции составят $400–500 млн. Минимум 80 млн должны приходиться на внешние — либо кредит, либо партнерство. Рассматриваем и то и другое.

Какова стоимость площадки?

Мы купили недострой за $229 867 000.

Как вы предполагаете использовать это здание?

Это будет гостиница, апартаменты и офисы — общая площадь составит около 350 000 кв. м.

Кто отвечает за экологическую составляющую концепции?

Экологией занимается немецкая компания, которая разрабатывала проект, и вся строительная часть находится под ее надзором. Проект осуществляется под руководством признанного эксперта в архитектуре и конструкциях профессора Вернера Зобека. Зобек работал над множеством всемирно известных зданий и сооружений, таких как Международный аэропорт Бангкока, башня Deutsche Post в Бонне, Музей Mercedes-Benz в Штутгарте, Государственный культурный центр Гейдара Алиева в Баку, Центр современного искусства «Гараж» у нас в Москве. Его представители непосредственно находятся на стройке и все контролируют.

Здание в Москва-Сити станет не только первым в России проектом, получившим сертификат LEED на здание в целом, но и одним из первых в Европе, который получит самую высокую оценку по критериям «экологической устойчивости» LEED Platinum. Тем самым станет самым технологически передовым и энергоэффективным зданием в России и одним из самых знаковых в Европе. Уникальность здания, отмеченного стандартом LEED в категории Platinum, заключается во внимании к ряду ключевых аспектов. Так, экологическая рациональность, к примеру сбор ливневых вод для технических нужд, и эффективное использование воды приведут к снижению водопотребления до 58%. Эффективное использование энергии и атмосферы приведут к уменьшению затрат на электропотребление до 38%. Инновационные материалы и ресурсы позволят уменьшить теплопотери. Ожидается, что благодаря стандарту «зеленого» строительства удастся сократить операционные издержки до 20% по сравнению с другими проектами в Москва-Сити. Но в строительстве эта технология экономически, честно говоря, на 15% дороже.

Почему вы остановились на этой концепции?

Зарах Бинсионович Илиев (многолетний партнер Года Нисанова. — Forbes) предложил эту концепцию, поскольку такие офисы востребованы у иностранных компаний. Например, Samsung в Германии переехал именно в такое экологически чистое здание, хотя арендные платежи там выше. Они поменяли свои офисы по всему миру на экологические. Для Москвы это новая, уникальная концепция, мы первыми ее предложили — и будем рады сдать наши площади крупной отечественной или иностранной компании, которая уделяет внимание защите окружающей среды и социально ответственному поведению.

Когда собираетесь сдать объект?

Если начнем строительство в течение ближайшего года, то потребуется еще три года.

Что происходит с океанариумом в Петербурге, в Купчино?

Там все движется, но медленно, с учетом специфики Санкт-Петербурга, там очень все зарегламентировано. Мы занимаемся этим проектом уже два года, если не больше, и теперь, кажется, вышли на финишную прямую. В этом году наша компания получила статус стратегического инвестора, а проект был признан стратегическим проектом Санкт-Петербурга. Это большой комплекс на 190 000 кв. м — совершенно иная концепция, чем у «Москвариума». В Петербурге в комплекс входит океанариум, центр морской биологии, зона экстремальных видов спорта, которые сейчас очень популярны, а также торговые павильоны и кинотеатр.

Проект вызвал острую критику в Заксобрании Петербурга.

Критика была обусловлена отсутствием в широком доступе материалов по проекту. Мы провели публичные слушания, учли требования местных архитекторов, много времени потратили на уточнение границ водного объекта — там на территории находится пруд, уменьшили пятно застройки плюс учли изменившиеся в Петербурге правила по отступам, заездам, выездам, количеству парковочных мест для инвалидов. Кроме того, мы полностью поменяли фасады.

Какие ошибки «Москвариума» вы учли?

Честно говоря, как таковых ошибок мы не видим.

Но ведь «Москвариум» себя не окупил.

Расход «Москвариума» в месяц — около 120 млн рублей. Но мы не в минусе, одно удовольствие получаешь, когда видишь, сколько людей стремятся туда попасть, как радуются дети. Это визитная карточка города. Для нас это в первую очередь социальный проект. Плюс рано говорить об окупаемости проекта, он открылся всего два года назад.

И все-таки в Петербурге вы решили не ограничиваться только океанариумом.

Да, не в таких масштабах, как в Москве, где пространство рассчитано на 2500 человек (54 000 кв. м). В Петербурге зал океанариума запланирован на 750 зрительских мест. Это 15 000 кв. м плюс еще 9000 кв. м — на центр морской биологии. Остальные площади будут отведены под торговлю, различные сервисы, которые позволят нам компенсировать затраты на содержание океанариума.

Сколько составят инвестиции и предполагается ли привлечение заемных средств?

Предполагаемая сумма инвестиций — $250–300 млн. Половина из них будет приходиться на заемные.

Сохраняете ли вы контроль над «Москвариумом»? Все время ходят слухи, что вас вытеснили оттуда, из ВДНХ, что «Украину» вы больше не контролируете, что эконебоскреб сменил хозяев.

Не знаю, мы повода для таких слухов не давали. Думаю, в случае с «Украиной» слух пошел из-за того, что мы назначили ее генеральным директором Алексея Козлова, который на тот момент работал в сети Marriott (ее отели в Москве принадлежат Гуцериевым. — Forbes). С Козловым я знаком давно, у нас есть общие друзья, мы с ним встречались на разных мероприятиях. Он хороший управленец, у него большой опыт в этом бизнесе. Однажды мы с ним встретились, пообщались, и я понял, что с удовольствием взял бы его на работу. Козлов с радостью откликнулся на это предложение, переговорил с учредителем и перешел к нам. И вот тогда-то, наверное, и пошел слух, что мы продаем гостиницу. Никто не понял, что это был добровольный переход. На сегодняшний день мы продавать ничего не собираемся, наоборот, мы пополняем свой портфель недвижимости, рынок сейчас это позволяет.

Почему вы не стали подавать в суд на РБК за публикацию о том, что утратили контроль над «Украиной» и «Москвариумом», или на «Коммерсантъ» — за публикацию про эконебоскреб?

Мы не думаем, что эти публикации как-то повлияли на нашу деловую репутацию. У нас много значимых объектов в городе, слухов на рынке еще больше — тратить время и силы на их опровержение мы не считаем правильным.

А что случилось с ВДНХ?

Мы вышли из ВДНХ как проекта. Изначально у нас была идея построить на ВДНХ торговый центр, развлекательный центр, аквапарк, но со временем концепция у города изменилась. Она стала более парковой — и многие проекты были отменены. Нам стало неинтересно там находиться, и мы просто ушли с этой площадки. Ведь мы арендаторы и операторы. Когда мы строили океанариум, у нас с ВДНХ был договор о совместной деятельности, они вносили здание, мы за него отдавали компенсацию, сносили его и строили новое. У нас было одно здание в аренде на 49 лет. Так вот, когда мы уходили, мы его просто отдали. Там все согласовывалось с Минкультом, и в тех зонах, где мы хотели строить или провести реконструкцию, нам было отказано в связи с внесенными изменениями в концепцию развития ВДНХ, а свободные участки нас не устраивали.

О проекте реконструкции Щелковского вокзала говорят уже много лет, однако фактически работы начались только недавно. Почему?

Щелковский автовокзал — один из самых больших в Европе. Он всегда был уникальным объектом. Но, построенный в 1971 году, он давно отстал от нужд времени. За три-четыре года по объективным причинам нам пришлось три раза менять проект. Жизнь менялась, менялись и требования. К тому же в проект вовлечены не только мы как инвесторы. Здание вокзала являлось собственностью Московской области, а земля, на которой он был расположен, — собственность Москвы. В результате нужно было согласовать интересы всех сторон.

Каковы ваши инвестиции и задействованы ли бюджетные средства?

Мы не привлекаем бюджетных средств. Ни копейки. Инвестиции составили более $200 млн, в основном наши деньги, часть денег возьмем в кредит. Пока строим на свои. Работы ведет «Киевская площадь», и я надеюсь, в конце 2018 — начале 2019 года запустим. Общая площадь старого вокзала была около 6000 кв. м, он был внесен как вклад в имущество в рамках инвестдоговора, а после строительства область заберет в собственность уже 32 000 кв. м — это сам вокзал и все сопутствующие помещения. У нас остается торговля.

Это будет современный многофункциональный транспортно-пересадочный узел, уникальный проект, такого в Москве еще не было. Общая площадь после реконструкции составит 137 000 кв. м. Здесь появятся новые широкие перроны для посадки и высадки пассажиров, просторные залы ожидания. Всего 11 этажей, пять — под землей, шесть — сверху. В новом здании будут кафе, торговые павильоны и кинотеатр. Добраться до вокзала можно будет на своей машине, а потом оставить ее на парковке. На подземных этажах поместится почти 1000 автомобилей. В сутки автовокзал сможет принять до 15 000 пассажиров.

И все-таки почему так долго?

Мы сначала спроектировали здание и согласовали его с Московской областью как с собственником, пришли с этим проектом в Москву, а Москва говорит, что у нас в будущем будут газовые автобусы и нужно поменять проект под них. Мы изменили проект. За это время две автобусные площадки, куда временно собирались перевести часть маршрутов на время реконструкции вокзала (в Измайлово и Гольяново), стало невозможно предоставить для этих целей. Получалось, что закрыть вокзал нельзя. Некуда перевести маршруты.

Мы объездили всю Москву вместе с представителями департамента транспорта. Ничего подходящего не нашли. И тогда мы предложили часть маршрутов перевести на автовокзал «Южные ворота». Мы взяли международные маршруты, внутриобластные удалось распределить по разным автостанциям Москвы, часть маршрутов осталась рядом с Шелковским автовокзалом. После долгих переговоров с Москвой для них выделили подэстакадную площадку напротив Щелковского вокзала, мы также на свои средства построили там временную автобусную станцию.

То есть изначально у вас не было идеи создать вокруг принадлежащего вам торгового комплекса на юге постоянный пассажиропоток?

Когда мы строили, такой идеи не было. Идея пришла потом. Главная цель была ускорить строительство Щелковского автовокзала. Проходимость «Южных ворот» сегодня составляет около 1,5–2 млн человек год. Они обслуживают примерно 200 рейсов в сутки. «Южные ворота» стали первым международным автовокзалом в городе, построенным по всем современным стандартам безопасности и комфорта.

Когда проект завершится?

В 2019-м. Это будет у нас урожайный год. И Зарядье, и Щелковский автовокзал.

Какими темпами расширяется «Фуд Сити»? Какие объекты собираетесь ввести в эксплуатацию?

В сентябре «Фуд Сити» исполнилось три года. Он широкими шагами идет вперед. У нас до конца года будут открыты торговые дома 86 регионов России — все регионы будут иметь там свои представительства. Более того, около 40 зарубежных стран имеют у нас свои торговые дома, где заключают оптовые контракты. За три года мы создали почти 20 000 рабочих мест. Последние полтора года проходимость очень высокая. У нас на территории единовременно может находиться около 3000 фур. Безусловно, огромную роль играет то, что в «Фуд Сити» расположен единственный в Москве таможенный терминал, использующий новейшие технологии.

Это была ваша идея?

Моя. Это сервис для арендаторов.

Как вам удалось убедить власти?

Такой терминал позволяет облегчить транспортную ситуацию.

Мы направили обращение в таможенный комитет России. Но большую роль сыграла поддержка мэрии Москвы.

Вы планировали открыть в «Фуд Сити» офисные здания?

Они уже в принципе готовы. Общая площадь трехзвездочной гостиницы и офисных помещений составляет 62 000 кв. м. Мы каждый год что-то строим, расширяем, вводим, до конца года сдадим и гостиницу, и офисное здание. В этом году у нас также были введены в эксплуатацию кросс-доки — штабелеры — с уникальными системами хранения. Закончили ЛЭП переносить, весь прошлый год этим занимались. На свои средства. Очень финансово затратный проект — около 350 млн рублей. Частично мы убрали их под землю, а часть переместили в рамках границ своего участка, что позволило освободить территорию для строительства второй очереди кросс-доков. Все эти мероприятия в совокупности позволили нам увеличить площадь строений на «Фуд Сити» до 1 млн кв. м в этом году.

Недавно, в январе-феврале 2017 года, на собственные средства, без привлечения кредитов, мы приобрели у банка ВТБ Велозаводский рынок. Сделка обошлась в 712 млн рублей. Сейчас мы занимаемся его реконструкцией.

Этот проект задуман в поддержку «Фуд Сити». Там всегда был сельскохозяйственный рынок, вот и мы намерены использовать эту площадку для арендаторов из «Фуд Сити», которые могли бы обслуживать небольшие оптовые закупки, скажем, для ресторанов Москвы. Не всем, особенно средним и малым предпринимателям, удобно за небольшими партиями выезжать в «Фуд Сити». Проект будет завершен к началу 2018 года.

Сейчас вы строите жилой комплекс на юго-западе — необычный для вас проект. Вы всегда специализировались на коммерческой недвижимости.

Изначально на пересечении проспекта Вернадского и улицы Коштоянца у нас был проект торгово-офисного здания. Но времена изменились, и мы решили, что жилая недвижимость в этом районе будет более востребована. Комплекс будет состоять из двух башен, с единой стилобатной частью, в которой будут располагаться детский сад, рестораны и магазины. 347 квартир, рассчитанных на средний ценовой сегмент, но планировки, качество стройматериалов будут соответствовать уровню бизнес-класса.

Многие ваши коллеги-девелоперы — «Сафмар», группа «Открытие», «Ташир», Хотины, многие другие — структурируют активы таким образом, чтобы в составе группы был банк. О ваших же интересах в финансовой сфере ничего не известно. Не хотели никогда купить банк?

Ранее мы были акционерами АО КБ «Интерпромбанк», наша доля составляла 27%, но недавно мы вышли из состава владельцев банка.

Знаете, я считаю, каждый должен заниматься своим делом, основное направление нашего холдинга — строительство и последующая эксплуатация объектов недвижимости, именно в этом направлении мы и будем продолжать развиваться.

Если говорить о структуре вашего бизнеса, каков вес отдельных ваших проектов?

«Европейский» и «Фуд Сити» — флагманы. Кроме того, в последние несколько лет в связи с ростом туристических потоков приносят ощутимый доход наши гостиницы.

Какова выручка компании в 2016 году?

Цифры, указанные в вашем издании, примерно соответствуют действительности (по данным Forbes, выручка «Киевской площади» составила в 2016 году 85–86 млрд рублей. — Forbes).

Сколько составляют долги группы?

Сумма кредитных средств по всей группе составляет 1,85 млрд рублей.

Сколько денег вы вложите в новые объекты в 2017 году?

В 2017 году в новые объекты мы вложили порядка $300 млн.

У вас есть какая-то политика в сфере благотворительности?

Нет. К нам многие обращаются, часто через друзей. Это долг каждого нормального человека — помогать. Вообще я много чего делаю в сфере благотворительности — поддержка детских домов, школ для одаренных детей, но не люблю об этом рассказывать. Мы сейчас взяли у Москомимущества здание в аренду, хотим открыть центр горских евреев, чтобы наши дети не теряли наш язык. Это здание находится в Сокольниках, в основном наша диаспора живет в этом районе — Преображенка, три вокзала, Сокольники.

Интересно, почему Сокольники?

Исторически так сложилось. У нас как принято? Если кто-то приезжает, то все друг за другом. У нас в обычаях всем собираться, чтобы дети в одной школе учились, в одном районе выходили замуж или женились. Те, у кого были финансовые возможности, все почему-то перебрались на Кутузовский проспект. Вообще я по вероисповеданию иудей, но помогаю не только всем синагогам, но и представителям других религий. А еще в Марьиной Роще, рядом с Музеем толерантности мы построили школу, детский дом. Сделали с Зарахом [Илиевым] подарок детям.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 29 сентября 2017 > № 2330742 Николай Усков


Россия > Недвижимость, строительство > banki.ru, 29 сентября 2017 > № 2328705 Екатерина Мархулия

Мы вас «повесим»: как выбивают долги за услуги ЖКХ

Отключат ли вам воду и электричество, если ваше имя или номер квартиры висят на подъезде в списке должников

Доски «позора» на подъездах не помогают получить долги по оплате услуг ЖКХ

Корреспондент Банки.ру обнаружила в подъезде своего дома список номеров квартир, за жильцами которых числится крупный долг за услуги ЖКХ. Управляющая компания призывала в кратчайшее время погасить долги, угрожая в противном случае перекрыть канализацию, отключить воду и свет. А что, так можно?

Профессиональные сплетники

Такая практика распространена, но противоречит законодательству, подчеркивают опрошенные Банки.ру эксперты. Да и толку от нее немного: процедура отключения света и воды в конкретной квартире зачастую затратна и технически сложна. Неплательщик только продолжит наращивать долг и при этом будет вправе оспорить действия управляющей компании в прокуратуре и суде.

Размещение взыскателями подобных списков не предусмотрено законодательством и Жилищным кодексом. Более того, это противоречит закону о персональных данных, говорят партнер адвокатского бюро «Оганян, Арапиев и партнеры» Эдуард Оганян и руководитель Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Борис Воронин.

По словам Оганяна, существует практика, когда дирекции единого заказчика (ДЕЗ) или управляющие компании, которые занимаются взысканием долгов за услуги ЖКХ, указывают только номера квартир и суммы долга, не называя при этом Ф. И. О. самих должников (так сделала и УК «Гранат», разместившая объявление в доме корреспондента Банки.ру; по словам ее сотрудницы, в списке приведены данные Многофункционального центра Москвы (МФЦ), и, с точки зрения компании, они не относятся к персональным). Но, подчеркивает юрист, и номер квартиры, и факт наличия долга, и его размер все же относятся к персональным данным. Тем более что любой желающий может узнать фамилию и имя собственника такой квартиры: в Интернете есть сайты, где можно получить выписку из Росреестра с Ф. И. О. собственника — для этого достаточно указать нужный адрес.

И номер квартиры, и факт наличия долга, и его размер все же относятся к персональным данным. Тем более что любой желающий может узнать фамилию и имя собственника такой квартиры.

Что факт наличия долга и его сумма относятся к персональным данным, подтвердил в беседе с Банки.ру и оператор кол-центра МФЦ, на который сослался сотрудник управляющей компании. Оператор кол-центра МФЦ объяснил, что узнать о долге можно только с помощью специального кода плательщика, который размещается на платежных квитанциях гражданина. Этот код содержит всю информацию о собственнике квартиры, по которой происходят расчеты. За каждым собственником управляющая компания закрепляет индивидуальный и постоянный код, который служит «паспортом» или «паролем» при оплате услуг ЖКХ. Таким образом, без него посторонним людям узнать о состоянии долга невозможно.

Проверить законность действий УК, по словам Оганяна, можно в жилищной инспекции и прокуратуре, которая курирует работу этих организаций. «Следует написать заявление на предмет проверки законности конкретных действий. Дальше прокуратура получает от них объяснение своих действий. На основании этого заявитель может обратиться в суд», — советует юрист.

Давить или договариваться?

Доски «позора», хамство и угрозы отключения воды и света способны помочь добиться погашения разве что небольшого долга, которое не отразится на бюджете должника, констатирует руководитель НАПКА Борис Воронин. «Если долг большой, например превышает месячный оклад должника, и тот не может в короткий срок достать нужную сумму, то такой должник не то что не пойдет платить, а скорее, наоборот, замкнется, отключит телефон и будет скрываться еще усерднее. И его долг продолжит расти», — объясняет эксперт.

По мнению Воронина, нужно не просто напомнить человеку о том, что он «должен», а найти аргументы, почему ему следует расплатиться по долгам. «Например, те же банки призывают взыскателей, которые собирают банковские долги, работать аккуратно, чтобы не было жалоб. Они прекрасно понимают, что важна контактность, возможность договориться с должником и сохранить с ним контакт. Должники, как правило, мобильны. Если же человек идет навстречу, ему могут дать рассрочку», — говорит Воронин.

Угрозы отключения воды и электроэнергии, как правило, тоже не имеют под собой почвы, отмечает директор НАПКА. «На практике это бывает очень сложно сделать. Канализацию порой просто технически невозможно перекрыть. Отключить воду в конкретной квартире тоже проблематично: должник не пустит рабочих в свою квартиру. Можно, конечно, поставить на трубу внешнюю заглушку, но это технически сложно и дорого — несколько тысяч рублей. Электричество теоретически можно отключить — на щиток ставится пломба. Но сорвать ее элементарно, и никто вас в этом не обвинит. Потом, не всё можно отключить. Что, если долг за капитальный ремонт? Что вы тогда отключите?» — задается вопросом Воронин.

Нереализованные угрозы, по словам эксперта, косвенно влияют на то, что люди накапливают долги. Так, задолженность 60% должников из списка УК «Гранат» превышала 100 тыс. рублей, причем у одного из жильцов она достигла почти 300 тыс. рублей.

Канализацию порой просто технически невозможно перекрыть. Отключить воду в конкретной квартире тоже проблематично: должник не пустит рабочих в свою квартиру. Можно, конечно, поставить на трубу внешнюю заглушку, но это технически сложно и дорого.

Канализационные коллекторы

Эффективность взыскания долгов по оплате ЖКУ с населения на досудебной стадии находится на уровне 5—10%, тогда как на судебной стадии она выше — 15—20%, указывают аналитики компании «Секвойя Кредит Консолидейшн» (одного из лидеров своего сегмента). «Взыскивать долги за ЖКУ довольно тяжело. Во-первых, до сих пор у населения есть четко сформированная позиция, что за услуги ЖКХ можно платить в самую последнюю очередь. То есть дисциплина в этом сегменте находится не на самом высоком уровне (без учета тех, кто всегда платил по платежным документам вовремя и в полном объеме)», — отмечает генеральный директор компании Алексей Терский.

Среди коллекторов взыскание долгов по ЖКУ не пользуется большой популярностью. По данным, которые приводит Терский, на данный момент управляющие компании отдают в работу коллекторских агентств всего 2—3% от общей задолженности населения за услуги ЖКХ, что в абсолютном выражении составляет около 15—20 млрд рублей. Сейчас в работе таких агентств находится в среднем около 200 тыс. должников.

«Рынки до сих пор не нашли взаимопонимания во многих вопросах. Так, в отличие от банковских долгов, просрочку по ЖКХ невозможно зафиксировать, поскольку долг копится постоянно. И разделить просрочку и текущий платеж зачастую невозможно. Когда совершается платеж, УК фиксирует это не как оплату долга, а как текущий платеж. Таким образом, коллекторское агентство теряет свою комиссию. Кроме того, особенность рынка ЖКХ заключается в небольших объемах и в нерегулярной передаче долгового портфеля, что тоже негативно сказывается на интересе к таким долгам у крупных игроков», — объясняет собеседник Банки.ру.

Тем не менее доля коллекторских агентств в этом сегменте растет, хотя и медленно: семь лет назад она не превышала 1—1,5%. «За это время в сегменте произошло несколько изменений: часть крупных игроков сделали упор на работу с долгами банков, но одновременно с этим появились компании, которые специализируются только на данном сегменте и активно развивают сотрудничество с УК по всей стране. Именно за счет этого и произошел рост доли», — заключает гендиректор «Секвойи».

По данным Минстроя, по состоянию на середину июля 2017 года население было должно за услуги ЖКХ 645,1 млрд рублей. Неплательщиками, по данным ведомства, является 6% населения. «Жители в основном очень дисциплинированно платят за (услуги) ЖКХ, — говорил глава ведомства Михаил Мень в интервью «Российской газете». — Правда, в последнее время эта цифра ухудшилась, раньше среди населения было 4% неплательщиков».

Екатерина МАРХУЛИЯ, Banki.ru

Россия > Недвижимость, строительство > banki.ru, 29 сентября 2017 > № 2328705 Екатерина Мархулия


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 28 сентября 2017 > № 2329993 Хамит Мавлияров

Хамит Мавлияров: турбулентность в ценообразовании заканчивается ("Строительство.ru")

30 сентября в полноформатном режиме заработает государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС-ЦС). В системе будут размещены сметные цены строительных ресурсов, сформированные на основе данных от производителей строительных материалов в разрезе ценовых зон за квартал. Запуск системы позволит минимизировать риски завышения сметной стоимости строительства объектов, повысив ее достоверность. О том, как создавалась система и что она даст рынку, всероссийскому информационному интернет-журналу «Строительство.RU» рассказал замглавы Минстроя России Хамит Мавлияров.

— Хамит Давлетярович, ФГИС-ЦС разрабатывалась ФАУ «Главгосэкспертиза», то есть именно этому учреждению были переданы функции по ценообразованию. Для чего это было сделано?

— Государственная система ценообразования в строительстве создавалась специалистами Главгосэкспертизы по поручению Минстроя и по техническому заданию, согласованному с Минкомсвязи. Для этого было специально создано направление сметного нормирования, специалисты которого ведут работу по ценообразованию. Сегодня идет процесс оформления этой системы, формируется список производителей стройматериалов, который будет внесен в систему.

В данном случае Главгосэкспертиза не выступает в роли экспертной организации. Это было сделано для удобства, так как у нас сегодня 85 региональных экспертиз, 12 филиалов и центральный аппарат. Везде есть специалисты-«ценовики», к которым можно прийти и уточнить все возникающие вопросы.

— 30 марта этого года на Общественном совете при Минстрое вице-премьер Игорь Шувалов поручил ведомству ускоренными темпами внедрять BIM-технологии в строительстве. Можете рассказать, как ведется соответствующая работа?

— Еще до 30 марта была утверждена «дорожная карта» по внедрению технологий информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объекта капитального строительства. Этот план предусматривает разработку национальных стандартов информмоделирования в процессах проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также эксплуатации и сноса объектов. Разрабатываются и изменения в Градостроительный кодекс.

Кроме того, мы планируем реализовать пилотные проекты, чтобы отработать нюансы на всех этапах: размещение объекта, проектирование, экспертиза, строительство, эксплуатация. Спустя какой-то период после реализации этих пилотных проектов можно будет говорить, что поручение Шувалова исполнено.

— Некоторые специалисты, такие как, например, Михаил Посохин, говорят, что информационное моделирование в строительстве не панацея от всех бед. Он прав?

— Он прав. Не стоит ждать от информационного моделирования решения всех проблем. Информационное моделирование позволяет делать оценку экономической эффективности инвестиционного проекта на более ранних этапах с учетом затрат на создание, проектирование, строительство, размещение, эксплуатацию и снос. Безусловно, это все можно делать и вручную, но вручную долго и трудоемко. Если же делать это в цифре, то кроме сокращения трудозатрат и времени это повысит достоверность оценки. Это также позволит говорить о вариативности принимаемых решений, так как информационные технологии позволяют проектировщику посмотреть, где и что придумано по тому или иному вопросу. Если все же проектировщик решит предложить что-то свое, то он должен представлять на суд что-то лучшее.

— А эта система, которая включается 30 сентября, будет общедоступна для формирования цены в строительстве, она не будет входить в противоречие с информационным моделированием по цене, ведь есть такие программы?

— Наоборот, она будет являться основой для информационного моделирования. Мы делаем классификатор, позволяющий работать с информационными моделями.

— Как часто будет обновляться информация по ценообразованию?

— Ресурсная модель, создаваемая сейчас, будет учитывать ценовые колебания. Так, по строительным материалам учет будет вестись за квартальный период; по оплате труда — год; по продаже машин, механизмов, перевозкам и другим тарифам — год.

Кроме того, будут учтены трудозатраты, затраты на административно-управленческий персонал, на транспортную логистику и другие накладные расходы, которые возникают у каждой стройки. В результате отрасль получит актуальную современную базу элементов сметных норм, затраты на ресурсы (материалы, оплата труда) распределены по ценовым зонам (регионам).

Цены даются с учетом ценовых зон, которые для удобства приравняли к регионам. Цена сегодня обязана учитывать региональные особенности. Один и тот же материал по-разному стоит в Москве и, допустим, в Челябинске.

— Какова будет процедура образования цены на новые виды работ и материалов?

— Информационная система ценообразования как программа подготовлена. Сегодня, чтобы описать строительную деятельность, необходимо учесть примерно 60 тысяч наименований.

Ведется работа по формированию перечня юридических лиц, которые в РФ производят строительные материалы и в год продают более чем на 10 млн рублей. При этом малые предприятия, у которых объемы ниже, также имеют право занести свою продукцию в информационную систему. Перед этими компаниями нет такого обязательства, но возможность есть.

Например, есть малое предприятие, выпускающее в год кранов или задвижек на 5 млн рублей, которые для информационной системы не являются обязательными для учета, но для какого-то региона эта продукция может оказаться важной. Если в информационной системе не будет этого продукта, то стоимость будет формироваться с недостатком. Поэтому у всех есть возможность подать свой товар в систему.

Что касается новых материалов и работ, то, для того чтобы не тормозить работу, новые материалы, классификация которых еще не была проведена, проектировщик может использовать по счет-фактуре. Однако у самих ценовиков сразу возникает обязательство узаконить этот новый материал.

Если говорить конкретно, то, допустим, в феврале появился новый утеплитель, через два квартала этот материал должен иметь классификацию и должен быть занесен в информационную систему для мониторинга. В четвертом же квартале цена этого утеплителя должна попасть в информационную систему.

Доступ к этой системе бесплатен. Информационная система создается за счет государства. В ней нет ни одной платной услуги ни для коммерческих структур, ни для населения, ни для бюджетников.

— Скажите, есть гарантия, что, когда система заработает, не будет фактов завышения стоимости строительства объектов? Поможет ли она бороться с коррупцией?

— Государственная система ценообразования в строительстве позволит проверять достоверность сметной стоимости того или иного объекта.

С запуском этой системы для бюджетных заказчиков появится требование экономической эффективности, согласно которому реальная цена на объект не должна превышать нормативную цену его строительства. Нормативная цена строительства является предельным показателем, направленным на обеспечение именно экономической эффективности проекта. Если проектировщик разрабатывал проектную документацию и все использовал правильно, но при этом превысил нормативную цену на строительство, то проектная документация получает отрицательное заключение экспертизы и возвращается на доработку. Если этот показатель удалось выдержать в пределах нормы, то проект получает положительное заключение.

Важно, что система ценообразования позволяет получить достоверную информацию по цене, а как эту информацию использовать — это уже вопрос не к системе. И поскольку она станет доступной не только для специалистов, которые считают стоимость строительства, но и для специалистов из надзорной сферы, то, я полагаю, эффективность подготовки сметной документации повысится в разы. Случаев завышения стоимости объектов станет значительно меньше.

— Как повлияет внедрение этой системы на экономику строительных организаций?

— Для строительных организаций внедрение этой системы выгодно, так как это инструмент упорядочивания посреднических наценок. Имея доступ к такой информации, гораздо удобнее подписывать контракт на поставку материалов на любой объект.

— А для производителей строительных материалов?

— Тоже выгодно. Мы не ставим никаких ограничений по цене, мы лишь спрашиваем, по какой цене продают.

— В связи с этим возникает следующий вопрос. Все чаще стали говорить о прямых поставках, и получается, что посредники исключаются из этой схемы. Так ли это? Они действительно не учитываются системой?

— Нет, мы не говорим о прямых поставках, мы говорим о нормировании с учетом затрат на перевозку. Если мы пронормировали цену с учетом затрат на перевозку, с учетом затрат на продажу, с учетом дополнительных складских и заготовительных работ, то что надо еще учесть и компенсировать посреднику? Мы не рушим никаких схем. Но теперь посредники не смогут, пользуясь незнанием других, умножать свою цену в два раза. А там, где они смогут получить добавочную стоимость, все будет прозрачно, и они будут обязаны платить налоги на прибыль.

— А в каком положении окажутся организации, работающие на экспорт? Например, Росатом.

— Сегодня идет подготовка порядка формирования цен на строительство за рубежом с использованием бюджетных средств для разных конфигураций. Например, для Беларуси и Казахстана — одна конфигурация, так как это свободная таможенная зона. Для других стран — другая. Порядок формирования стоимости определяется правительством. Минстрой является ответственным регулятором по этим вопросам. Параллельно ведется подготовка методики формирования цен на строительство за рубежом. В межведомственную комиссию по этому вопросу входят специалисты Росатома, нефтяники, представители Управления делами президента, МИД.

— Любая новая система имеет шероховатости. Предусмотрена ли обратная связь со сметчиками? Возможны ли какие-то коррективы?

— Методика ценообразования разрабатывалась совместными усилиями. Все проходило широкое обсуждение с регионами. Безусловно, будет работать обратная связь и после запуска системы.

— Имеет ли право разрабатываемая вами нормативная база по ценообразованию на применение в системе ЖКХ?

— Да, конечно. Это сегодня обязательно прописано, так как согласно Жилищному кодексу формирование затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов выполняется в соответствии с Градкодексом.

— Хамит Давлетярович, и в конце интервью хотелось бы задать наш традиционный вопрос. Скажите, есть ли у вас свободное время при вашей занятости и загрузке, чем вы тогда занимаетесь? Есть ли какое-то хобби?

— Понятно, что о работе думаешь всегда, но все же свободное время у меня есть. Раньше я занимался лыжными гонками — сейчас уже не бегаю, но люблю кататься на велосипеде или мотоцикле, а если получается, то могу провести целый день верхом на лошади.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 28 сентября 2017 > № 2329993 Хамит Мавлияров


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука > stroygaz.ru, 26 сентября 2017 > № 2327176 Алексей Давидюк

Сопряжение с наукой.

Возведение объектов из железобетона требует научного сопровождения.

Практически ежегодно на помощь проектировщикам приходят новые нормативные документы, регламентирующие строительство с применением бетона. Не стал исключением и нынешний год, подтвердив тем самым известную истину о том, что производство основного строительного материала современной цивилизации — железобетона — требует соответствующего нормативного обеспечения. О нормотворческой деятельности ведущего научно-исследовательского института в области бетона и железобетона — НИИЖБ им А. А. Гвоздева АО «НИЦ «Строительство» — рассказал его директор, доктор технических наук, заслуженный строитель РФ Алексей ДАВИДЮК.

«СГ»: Алексей Николаевич, какое место в общем объеме работ вашего института занимает разработка строительных нормативов?

Алексей Давидюк: Формирование нормативной базы в области бетона и железобетона всегда было одной из главных задач нашего института. НИИЖБ является разработчиком и автором или соавтором основополагающих нормативов, включенных в утвержденный правительством РФ перечень национальных стандартов и сводов правил.

Применение этих стандартов и СП является обязательным и обеспечивает соблюдение требований федерального закона ФЗ-384 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений». Институт является также автором основных нормативно-технических документов по технологии бетона. Объем нашей нормотворческой деятельности сопоставим с результатами аналогичной деятельности крупных международных организаций. Так, например, за все время своего существования профильные комитеты Европейского комитета по стандартизации (CEN) ТК 104 «Бетон и составляющие материалы» и ТК 229 «Сборный железобетон» подготовили 220 стандартов, Американский институт бетона — 270 стандартов и обзорных докладов, технический комитет ТК 71 Международной организации по стандартизации ISO «Бетон, железобетон, преднапряженный железобетон» — немногим более 40 стандартов. Тогда как нашим институтом, начиная с 1967 года по настоящее время, было разработано около 300 документов в статусе строительных норм и правил, пособий, руководств и стандартов организации по проектированию, изготовлению и испытаниям бетонных и железобетонных конструкций, а также в области технологий производства бетонов и арматуры.

Эти документы охватывают широкий спектр областей применения бетона и железобетона в строительстве, включая такие экзотические, как радиопоглощающий и радиопрозрачный бетон или базовые детали агрегатированного оборудования.

Необходимо отметить, что благодаря широкомасштабной программе Минстроя РФ по совершенствованию нормативной базы строительства, наш институт впервые за последние почти 30 лет имеет возможность системно разрабатывать стандарты и своды правил в области бетона и железобетона с предварительным проведением научно-исследовательских работ по мониторингу ранее разработанной нормативной документации.

«СГ»: Алексей Николаевич, вы упомянули ТК 71 ИСО, который занимается вопросами бетона и железобетона. Я знаю, что ежегодная конференция этого комитета пройдет впервые в России в мае будущего года. Вы участвуете в работе этого ТК?

А.Д.: Да, участвуем. Один из ведущих специалистов НИИЖБ им. А. А. Гвоздева является голосующим членом этого комитета (P-member), иными словами, представляет в этом комитете непосредственно Росстандарт, официального члена ИСО от РФ. Ряд наших экспертов работает в подкомитетах. Работа в комитетах ИСО по строительству была возобновлена сравнительно недавно по инициативе министра М. А. Меня, и сразу же набрала неплохие обороты. Ведущую роль здесь играет подведомственное Минстрою ФАУ ФЦС. НИИЖБ им. А. А. Гвоздева планирует не только активно участвовать в конференции ТК 71 ИСО в мае будущего года, но и представить несколько наших стандартов в области бетона на придание им статуса стандартов ИСО. В дальнейшем мы планируем также представить наши основные нормы по расчету железобетонных конструкций СП 63.13330.2012 на сертификацию согласно требования стандарта ИСО 19338 «Состав и оценка требований для стандартов на проектирование железобетонных конструкций».

К участию в работе ТК 71 мы хотим привлечь специалистов в области бетона и железобетона из других организаций, с которыми имеем тесные рабочие контакты (среди них, например, Росатом и Ростех). Пользуясь случаем, приглашаем строительное бизнес-сообщество к участию в работе конференции ТК71 ИСО, с возможной презентацией перспективных нормативных документов на этом значимом международном мероприятии. Стандартизация, особенно через ИСО — это эффективный путь продвижения нашей продукции на зарубежный рынок.

«СГ»: Какие актуализированные нормативные документы разработал институт за последнее время?

А.Д.: В настоящее время все больше внимания уделяется увеличению объема строительства жилых крупнопанельных зданий. Расширение сборного строительства вытекает из возможности и необходимости максимально реализовать преимущества индустриального домостроения. Но в таких зданиях узлы сопряжения несущих конструкций обладают определенной податливостью, которую необходимо учитывать при проектировании. Существующая нормативная база для проектирования крупнопанельных жилых домов пока отстает от развития технологий, применяемых в последнее время в домах из сборного железобетона, и ряд вопросов, связанных с расчетом зданий, требует нормативного обоснования. Расчет крупнопанельных зданий зачастую вызывает у проектировщиков определенные трудности, связанные, в том числе, с моделированием работы стыков сборных элементов. Следует учитывать и современную тенденцию к увеличению этажности крупнопанельных зданий. С целью повышения качества проектирования таких зданий, а также для учета новых технологий возведения крупнопанельных домов, по заказу ФАУ «ФЦС» мы подготовили свод правил (СП) «Крупнопанельные конструктивные системы. Правила проектирования». Далее, в действующих нормативных документах по железобетонным конструкциям нет детальных указаний по правилам проектирования сборно-монолитных конструкций. В результате при проектировании данных конструкций проектировщики вынуждены использовать устаревшие рекомендации, составленные в 80-х годах прошлого века. В связи с этим институт разработал проект СП, регламентирующего правила проектирования сборно-монолитных железобетонных конструкций.

«СГ»: Что нового появилось в части нормирования долговечности строительных конструкций?

А.Д.: Обязательным документом по этой проблеме является СП 28.13330.2012 СНиП 2.03.11-85 «Защита строительных конструкций от коррозии». При его актуализации нашими специалистами были учтены замечания и предложения к СП 28.13330, поступившие от проектных и производственных организаций в 2011-2016 годах, а также рекомендации ФАУ «ФЦС». В актуализированной редакции указано, например, что при одновременном воздействии различных агрессивных сред степень воздействия среды на бетон (железобетон) определяется по более агрессивной среде с учетом условий эксплуатации конструкции.

В этом документе впервые введен подраздел, касающийся арматуры. В частности, указано, что в предварительно напряженных железобетонных конструкциях, эксплуатируемых в средне- и сильноагрессивных средах, в качестве напрягаемой арматуры допускается применение термомеханически упрочненного арматурного проката, выдерживающего испытания на стойкость против коррозионного растрескивания в течение не менее 100 часов. В агрессивных средах допускается применение стальной арматуры с защитным антикоррозионным покрытием. Также в ряде случаев возможно применение композитной полимерной арматуры, отвечающей требованиям соответствующей нормативной документации (при условии обеспечения необходимых требований по огнестойкости). Подраздел, касающийся требований к бетону, также введен впервые. Указано, что бетоны конструкций зданий и сооружений, подвергающихся воздействию воды и знакопеременных температур, марок по морозостойкости более F1200 (F2100) следует изготавливать с применением воздухововлекающих или газообразующих добавок, а также комплексных добавок на их основе.

«СГ»: Какие новые стандарты были подготовлены институтом в области строительных материалов?

А.Д.: Здесь следует назвать ряд обновленных документов, направленных на расширение применения инновационных материалов. Среди них методическое пособие по применению механических соединений арматуры железобетонных конструкций, СП «Конструкции бетонные и железобетонные. Правила ремонта и усиления» и рекомендации по подбору составов тяжелых и мелкозернистых бетонов (к ГОСТ 27006-86). Выпущены нормативные документы на напрягающий цемент (ГОСТ Р56727) и напрягающий бетон (ГОСТ 32803). В некоторые актуализированные СП включены новые разделы по применению напрягающего бетона (СП 63.13330-2012, СП 7013330-2012), в том числе бетон на напрягающих цементах (с нормируемой величиной самонапряжения) и бетон с компенсированной усадкой (требования по самонапряжению не нормируются). В этих документах представлен ряд основных положений по физико-механическим показателям напрягающего бетона и технология изготовления конструкций.

НИИЖБ им А. А. Гвоздева разработана инновационная технология и создано опытно-промышленное производство базальтопластиковой арматуры. Разработаны также высокопрочные цементные композиции, армированные базальтовыми волокнами, для защиты железобетонных конструкций от коррозии и ремонтно-восстановительных работ в дорожном и транспортном строительстве. На основании результатов испытаний и с учетом данных обследования состояния мостовых, ограждающих и дорожных конструкций после 10-15 лет эксплуатации, была разработана нормативно-техническая документация на применение неметаллической композитной арматуры, в том числе ГОСТ 31938-2012 «Арматура композитная», СП «Правила проектирования конструкций с композитной арматурой».

«СГ»: Алексей Николаевич, а какие документы необходимо подготовить в ближайшее время? Что вы считаете наиболее актуальным?

А.Д.: В план разработки и актуализации строительных норм и правил Минстроя на 2017-2018 годы по нашему предложению включено 15 СНиП и СП. К сожалению, в их число не вошел свод правил по научно-техническому сопровождению строительства сложных объектов. Такое сопровождение подразумевает комплекс работ научно-методического, экспертно-контрольного, информационно-аналитического и организационно-правового характера, выполняемых на этапах инженерно-геологических изысканий, проектирования, возведения здания. Наш институт имеет большой опыт научно-технического сопровождения сложных объектов, обобщив который мы могли бы подготовить крайне необходимый для возведения таких объектов документ.

Кстати

В числе успешных примеров научно-технического сопровождения строительства сложных объектов специалистами НИИЖБ им А. А. Гвоздева АО «НИЦ «Строительство » — при возведении градирен на Калининской АЭС (высота — 150 м), Нововоронежской АЭС и Ростовской АЭС (высота — 171,5 м). Другим примером эффективности научно-технического сопровождения, выполненного этим институтом, являются стадионы, возводимые к предстоящему Чемпионату мира по футболу. Это «АренаКраснодар», московские стадионы «Спартак», «Динамо» и Большая спортивная арена «Лужники».

Автор: Алексей ТОРБА

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука > stroygaz.ru, 26 сентября 2017 > № 2327176 Алексей Давидюк


Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 22 сентября 2017 > № 2327221 Ирина Лищенко

Прозрачная система.

ФГИС ЦС обеспечит достоверность определения сметной стоимости строительства.

В четверг, 21 сентября, в рамках VI Российского инвестиционно-строительного форума (РИСФ) прошло заседание «круглого стола» «Об информационном наполнении федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС)». Открыла заседание первый заместитель начальника ФАУ «Главгосэкспертиза России» по ценообразованию Ирина ЛИЩЕНКО. Накануне форума она ответила на ряд вопросов «СГ», связанных с подготовкой к работе и эксплуатацией ФГИС ЦС.

«СГ»: Какие организации провели разработку, пусконаладку и предварительную эксплуатацию системы?

Ирина Лищенко: Работы по созданию ФГИС ЦС выполняются Акционерным обществом «БАРС Груп» на основании договора, заключенного по результатам открытого конкурса. Этот конкурс проводился в электронной форме, в соответствии с требованиями Федерального закона от № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». По условиям договора опытная эксплуатация ФГИС ЦС обеспечена рабочей группой, состав которой утвержден приказом Главгосэкспертизы России. К этой работе привлечены организации, включенные в перечень юридических лиц, предоставляющих информацию, необходимую для формирования сметных цен строительных ресурсов. На данный момент успешно завершено тестирование ФГИС ЦС. Приемочная комиссия Главгосэкспертизы подтвердила соответствие системы требованиям технического задания, что позволит обеспечить ввод системы в эксплуатацию в срок, установленный правительством Российской Федерации, — 30 сентября 2017 года. Опытная эксплуатация ФГИС ЦС проводилась в соответствии с программой, разработанной АО «БАРС Груп» и утвержденной Главгосэкспертизой России. Она дала хорошие результаты, и все необходимые доработки системы выполнены качественно и своевременно.

«СГ»: Что входило в нагрузочные и приемочные испытания системы? Какими документами регламентировалось содержание этих испытаний?

И.Л.: Нагрузочные и приемочные испытания системы регламентировались программами и методиками, разработанными АО «БАРС Груп» и утвержденными Главгосэкспертизой России, и ГОСТ 34.603-92 «Виды испытаний автоматизированных систем». Целью нагрузочных испытаний системы является оценка производительности и работоспособности системы. В частности, специалисты Главгосэкспертизы России поработали над тем, чтобы при чрезмерной нагрузке ФГИС ЦС функционировала в штатном режиме. Все мероприятия прошли успешно. В системе используется комплекс технических средств с установленными средствами защиты информации, требования к которым были утверждены Минстроем России по согласованию с ФСБ и ФСТЭК России.

«СГ»: Ввод в эксплуатацию ФГИС ЦС намечен на 30 сентября, а первое размещение в ней сметных цен строительных ресурсов — на 15 декабря. Что будет происходить между этими датами?

И.Л.: ФГИС ЦС помимо подсистемы мониторинга цен строительных ресурсов, основной функцией которой является обеспечение сбора информации о ценах строительных ресурсов и ее обработка для формирования сметных цен строительных ресурсов, также включает в себя подсистему федерального реестра сметных нормативов и подсистему классификатора строительных ресурсов. Таким образом, в период до размещения во ФГИС ЦС информации о сметных ценах строительных ресурсов планируются работы по размещению в системе перечня юридических лиц, которые должны ежеквартально предоставлять актуальную информацию, необходимую для формирования сметных цен строительных ресурсов, сметных нормативов, включенных в федеральный реестр сметных нормативов, методик определения, применения сметных цен строительных ресурсов, а также укрупненных показателей — нормативов цены строительства (НЦС), в том числе методических документов по их применению.

«СГ»: И когда будет размещен во ФГИС ЦС перечень юридических лиц, которые станут ежеквартально представлять информацию, необходимую для формирования сметных цен?

И.Л.: Не позднее 30 сентября 2017 года.

«СГ»: Кто будет иметь доступ к сметным ценам строительных ресурсов на портале ФГИС ЦС и на каких условиях? Будет ли открытым для всеобщего ознакомления список организаций, предоставляющих данные для системы? Как часто он будет обновляться?

И.Л.: Информация о сметных ценах строительных ресурсов и перечень юридических лиц, предоставляющих информацию о ценах строительных ресурсов, являются общедоступными и будут размещены во ФГИС ЦС в форме открытых данных.

Доступ к указанной информации предоставляется бесплатно. При этом необходимо отметить, что сбор, обработка и хранение во ФГИС ЦС информации о сметных ценах строительных ресурсов будут осуществляться с учетом требований о защите информации ограниченного доступа, предусмотренных законодательством РФ. Предоставляемая юридическими лицами информация, являющаяся предметом коммерческой тайны, охраняется согласно Требованиям о защите информации, не составляющей государственную тайну, утвержденным приказом ФСТЭК России № 17 от 11 февраля 2013 года.

К вопросу о периодичности обновления перечня юридических лиц. Срок размещения перечня юридических лиц во ФГИС ЦС установлен Правилами мониторинга цен строительных ресурсов, утвержденными постановлением правительства РФ № 1452 от 23 декабря 2016 года — не позднее 30 сентября 2017 года, с 2018 года — ежегодно, не позднее 30 декабря текущего года.

Цитата в тему

Ирина Лищенко: «Мы полагаем, что необходимо работать на повышение эффективности и сокращение издержек в строительном бизнесе. ФГИС ЦС внесет свой вклад в эту работу: она обеспечит повышение достоверности и прозрачности определения сметной стоимости строительства объектов»

Автор: Алексей ТОРБА

Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 22 сентября 2017 > № 2327221 Ирина Лищенко


Россия. ЮФО > Экология. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 22 сентября 2017 > № 2325571 Мурат Кумпилов

Встреча Дмитрия Медведева с главой Республики Адыгея Муратом Кумпиловым.

Обсуждалось оказание помощи пострадавшим от дождевого паводка, прошедшего в мае в Адыгее, а также реализация в регионе программы строительства новых школ.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Мурат Каральбиевич, я, во-первых, Вас поздравляю с фактом наделения полномочиями главы республики. Это, конечно, пока ещё аванс, который нужно отрабатывать, выполняя те наказы, которые всегда население даёт руководству республики, края, области. Тем не менее это всё равно важное событие, которое недавно состоялось.

Мы относительно недавно встречались, когда я приезжал в Краснодар. Обсуждали целый ряд тем, связанных и со строительством новой школы, и с восстановлением. Как идут дела, какие решения приняты и как обстановка в целом?

М.Кумпилов: Дмитрий Анатольевич,

Хотел бы ещё раз высказать слова признательности, потому что кандидатом от партии «Единая Россия» был и остаюсь. Всё мы сделаем для того, чтобы оправдать доверие народа, доверие населения республики, Президента страны и Вас как председателя партии, который поддерживал на всех этапах этой ситуации.

Что касается нашей встречи в Краснодаре, то днём раньше Вы подписали распоряжение о выделении из резервного фонда денег. Деньги довели, до всех получателей дошли, люди сегодня благодарят. И сегодня все документы представлены по жилищным сертификатам. Мы ждём решения уже по жилищным сертификатам. А так — люди получили по частичной потере, по полной потере компенсацию материального ущерба.

Д.Медведев: Всё, что положено по закону на основании постановления Правительства.

Как со школой дела?

М.Кумпилов: По программе в этом году мы должны закончить одну школу на тысячу мест. На следующий год мы сделали заявку, и сегодня уже выделено 487 млн на вторую школу.

У нас во вторую смену учится около 5 тысяч детей. Мы должны обеспечить строительство ещё минимум трёх школ, свыше тысячи мест. В городе Майкопе мы сегодня проектируем, привязываем к земельным участкам. Каждодневно идёт эта работа. Надеемся, что мы в рамках программы решим задачу, которую Вы ставите по односменке.

Д.Медведев: Мы этот курс приняли в масштабах всей страны. И конечно, в течение ближайших лет нужно будет построить и восстановить школы в самых разных местах. В том числе и в Республике Адыгея. Надеюсь, все необходимые решения для этого будут приняты.

Россия. ЮФО > Экология. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 22 сентября 2017 > № 2325571 Мурат Кумпилов


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 19 сентября 2017 > № 2315837 Бакытжан Базарбек

Как решить проблему изъятия земель для госнужд

Эксперт рассказал, какие законодательные нестыковки сейчас мешают

«Вопрос изъятия земель для государственных нужд — возможно, самый проблемный после вопроса предоставления 10 соток под ИЖС», — говорит Бакытжан Базарбек, международный эксперт по земельному и экологическому праву. Земли изымаются во всех регионах республики, но наиболее актуален этот вопрос для Алматы и Астаны, а также для городов, где планируется активное строительство — Шымкента и Атырау.

В интервью деловому еженедельнику «Капитал.kz» эксперт рассказал, какие законодательные нестыковки сейчас мешают, почему доля вины за недополученную компенсацию лежит на самих собственниках и какие изменения в законодательство по этому вопросу планируется внести.

— В каких случаях земли могут изыматься для государственных нужд по закону?

— Согласно Земельному кодексу РК, есть так называемые исключительные случаи, когда акиматы вправе изъять участок для государственных нужд. Во-первых, это международные обязательства, которые вытекают из международных договоров. То есть ваш участок могут изъять по международным обязательствам Казахстана (!). Во-вторых, необходимость предоставления земель для нужд обороны и национальной безопасности, под особо охраняемые природные территории, для создания СЭЗ. В-третьих, если у вас на участке обнаружили месторождение полезных ископаемых и требуется его разработка. В-четвертых, строительство транспортной, энергетической инфраструктуры, автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, тоннелей, метро, линий связи, НПЗ, объектов космоса и множества других стратегических сооружений и строений. И наконец, в-пятых, участок могут изъять для реализации Генерального плана.

Я считаю, что исключительных случаев не должно быть много. А у нас их пять, притом что каждый из перечисленных выше пунктов содержит в себе множество мелких оснований.

— Какие проблемы законодательного характера при изъятии земель существуют в Казахстане?

— Проблема в том, что в Земельный кодекс, Закон РК «О государственном имуществе» и другие нормативные акты заведомо либо под давлением различных обстоятельств (градостроительная политика, бюджетные интересы, лоббирование узких интересов крупных участников этой «игры» — застройщиков, независимых оценщиков) включили нормы, которые ухудшают положение граждан. Но нужно понимать, что каждая нестыковка и несогласованность норм в законах — это судьба человека.

У нас получается так, что интересы гражданина — собственника земельного участка не защищены. Повсеместно региональные акиматы и земельные органы нарушают процедурные требования изъятия земель — на стадии подачи уведомления, на согласительных процедурах, при независимой оценке и пр.

Если государству очень нужна земля, пусть выкупает ее у собственника и дает равноценную компенсацию.

— Вот в этом как раз и есть проблема — зачастую денежное возмещение, предлагаемое государством, не соответствует рыночной стоимости земли…

— Да, самой острой проблемой изъятия земли является равноценное возмещение. У меня как у юриста много претензий к статье 67 Закона РК «О государственном имуществе».

В статье 27 Конституции указано, что принудительное отчуждение имущества допускается в исключительных случаях, с равноценным возмещением потерь. Но равноценное возмещение потерь по Конституции это совсем не то, что указано в статье 67 Закона «О государственном имуществе» — сумма, указанная в договоре купли-продажи. Если человек купил земельный участок в конце 1990-х, когда еще «живой» тенге хоть как-то показывал характер доллару, стоимость земельного участка, указанная в договоре, была привязана к конъюнктуре цен на недвижимое имущество — по состоянию конца 90-х. И что сейчас? Акимат будет возмещать стоимость земли по ценам того времени? Естественно, та стоимость не будет превышать рыночную стоимость.

А если в договоре стоимость не указана, то все определяется по кадастровой стоимости. Ее по указанию акиматов и земельных органов высчитывают НПЦземы. Но они ни разу не посчитали в пользу собственника.

Равноценное возмещение по Конституции не предусматривает многие нюансы. Допустим, человек купил 20 лет назад участок земли, на котором не было ничего, построил дом, хозпостройки, разместил детскую площадку, провел коммуникации, обустроил территорию, вырастил деревья и зеленый газон, — все это его расходы. И все они должны быть возмещены. Но не по той цене, по которой покупались саженцы и кирпичи, а по нынешней их стоимости, с применением зональных особенностей территории. Вот это и называется равноценное возмещение.

Существуют и другие проблемы. Например, в тех случаях, когда в качестве компенсации предусматривается равноценный земельный участок (по статье 85 Земельного кодекса), то акиматы зачастую ссылаются на то, что в спецземельном фонде и резерве свободных земель нет.

То же самое — когда в качестве компенсации должна быть предоставлена благоустроенная квартира или жилой дом (пункт 2 статьи 29 Закона РК «О жилищных отношениях») — как правило, жилой фонд не имеет свободных квартир. Получается, равноценного земельного участка дать не могут, квартиру или равноценный жилой дом дать не могут, остается денежная компенсация, сумма которой настолько смешная, что на нее лишенные собственности люди способны только на год арендовать квартиру.

— Возможно, проблема еще и в самой оценке недвижимого имущества…

— Статья 67 Закона РК «О государственном имуществе» регламентирует: рыночная стоимость земельного участка и недвижимого имущества, изымаемого для государственных нужд, определяется независимым оценщиком. Закон не предусматривает добровольной оценки, которую собственники могут заказать сами. Это понятно, есть недоверие к результатам такой оценки. Но и у людей возникает такое же недоверие к этой независимой оценке. При этом, мы же понимаем, что независимая оценка не совсем независима. Поэтому если работать дальше над совершенствованием законодательства, то нужно это делать в первую очередь в части оценочной деятельности.

Но хочу поделиться хорошей новостью. Нас услышали. Минюст подготовил законопроект по внесению изменений и дополнений в некоторые законы по вопросам защиты собственности, где предусматриваются «революционные» поправки. В частности, ту самую статью 67 Закона РК «О государственном имуществе» наконец-то меняют. Собственникам будет предлагаться компенсация за земельный участок, которая определена в размере рыночной стоимости. При этом мы знаем, что рыночная стоимость земельного участка на рынке и рыночная стоимость земельного участка, устанавливаемая государством, — это разные вещи. Этот вопрос необходимо проработать министерству юстиции и правительству.

— Какая-то ответственность в вопросе неравноценных компенсаций лежит на собственниках?

— Конечно! Бывает, при изъятии земельного участка выясняется, что домостроение построено без разрешения, без архитектурно-планировочного задания, без проектной документации, не введено в эксплуатацию или же, например, пристройки были сделаны без разрешительных документов, дома застроены на территории, где строительство запрещено. Когда спрашиваешь у хозяев документы на дом, показывают технический паспорт. Техпаспорт — это не правоустанавливающий документ, это идентификационный технический документ о характеристиках домостроения.

Некоторые акиматы в регионах оценивают домостроения по техпаспорту, это неправильно. Конечно, я понимаю, что люди без разрешения построили, и требовать с них то, чего нет, нелогично, тем более это влияет на сумму получаемой денежной компенсации. Но это юридически неправильно! Думаю, акиматам нужно заниматься повышением правовой сознательности населения.

- Как вы предлагаете изменить систему изъятия земель для госнужд в Казахстане, чтобы она была эффективной и не ущемляла права граждан?

- Знаете, на этот вопрос, думаю, мало кто может ответить. Вот сейчас мы отметили позитивные подвижки в этом направлении. Минюст предлагает в рамках усиления защиты права собственности и арбитража внести в Закон РК «О государственном имуществе» новые статьи — 62−1 и 62−2, дающие понятийный аппарат термину «равноценное возмещение». Также определены способы равноценного возмещения и условия предоставления равноценного земельного участка. Это неплохая новость.

Но поправка не отвечает на вопрос: как быть, если законом предусмотрен равноценный земельный участок, а свободных земель в спецземельном фонде нет, предусмотрена квартира, а в жилом фонде города свободных квартир нет. Почему дополнение в закон не регламентирует обязательства акимата предоставить собственнику равноценный участок, то есть обеспечить его гарантией выбора возмещения в натуральной форме. Ведь это право закреплено Земельным кодексом! Если есть законодательно закрепленный выбор собственника земли отказаться от денежной компенсации и выбрать возмещение в натуральной форме, но ни Земельный кодекс, ни Закон РК «О государственном имуществе» не создают предпосылки, гарантирующие реализацию этого права гражданином, то что в итоге решают эти дополнения?

Очевидно, необходимо совершенствовать Закон РК «О государственном имуществе», в котором подробно расписано предоставление денежного возмещения, а вопрос предоставления равноценного земельного участка — нет. Получается, с собственником земли начинают играть в футбол. Нужен равноценный участок — ссылаются на Земельный кодекс, а там акиматы и отделы земельных отношений разводят руками. Нужна квартира — ссылаются на Закон РК «О жилищных отношениях». Почему бы все формы возмещения, будь то квартира, жилой дом или равноценный земельный участок, не прописать в одном законе?

Радует другое. Согласно планируемым поправкам, статья 63 Закона РК «О государственном имуществе» дополняется новым пунктом, который, по сути, обязывает акиматы согласовывать проект решения с общественным советом. Меня как юриста это радует, потому что до сих пор акиматы не учитывали нужды собственников земель. Теперь же при согласовании решения об изъятии появляется возможность спросить, предусмотрены ли в спецземельном фонде и резерве акимата свободные земли для натурального возмещения и в жилом фонде — свободные квартиры. Конечно, если в будущем общественный совет не справится со своей задачей, то ничего не изменится. Если же акиматы будут создавать соответствующие условия для реализации гражданином права выбора формы возмещения, это будет однозначно прорывом. Я здесь ожидаю, что в регионах начнут создавать общественные советы — «своих» включать, «критиков», «общественников» убирать.

Нам нужно, чтобы собственник, чей земельный участок изымается, не страдал. Необходимо привести в порядок все законодательство. Посмотрите на наши законы. Земельный и Гражданский кодексы, Закон РК «О государственном имуществе», Закон РК «О жилищных отношениях» — мы увидим массу нестыковок и противоречий. Все это нужно устранять.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 19 сентября 2017 > № 2315837 Бакытжан Базарбек


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > gazeta.ru, 18 сентября 2017 > № 2312858 Виктория Абрамченко

«С мошенниками разберемся, не выселяя собственников»

Росреестр: миллионы участков не используются по назначению

Евгения Петрова

Росреестр создал в Москве отдел по работе с важными соцпроектами, который уже завершил работу в парке «Зарядье» и дальше займется программой реновации. С чем связан рост числа жалоб на кадастровую оценку, почему не все земельные участки многоквартирных домов имеют границы и какие новые законопроекты планируется внести в осеннюю сессию в Госдуму, в интервью «Газете.Ru» рассказала глава Росреестра Виктория Абрамченко.

— Виктория Валериевна, в весеннюю сессию в Госдуме был принят закон о «лесной амнистии». Кого и почему нужно «амнистировать», и как изменения могут улучшить ситуацию?

— Еще на стадии разработки в СМИ начали называть этот документ «законом о лесной амнистии». Однако он вовсе не об амнистии. Данные нормы направлены на защиту прав добросовестных владельцев недвижимости, которые могут пострадать в связи с наличием противоречий между сведениями двух государственных реестров. Я говорю о Едином государственном реестре недвижимости, за ведение которого отвечает Росреестр, и о лесном реестре, за который отвечает Рослесхоз.

Закон о том, что делать правообладателю – обычному гражданину, у которого есть подтвержденное государством, зарегистрированное право собственности на объект недвижимости, но по сведениям лесного реестра этот объект недвижимости пересекается с лесным участком. Но когда участок приобретался, на него регистрировались права, не было никаких пересечений.

Мы насчитываем десятки тысяч исков по всей стране, когда федеральные власти в лице Росимущества и Рослесхоза начинают оспаривать право гражданина на земельный участок.

И в этом случае закон отвечает на вопрос, каким образом без участия заявителя, опираясь на документы, которые были представлены в свое время для регистрации права собственности, устранить ошибки в записях в пользу добросовестных собственников.

Очень важно, что закон помогает избежать подобных ошибок в будущем — установлен запрет на внесение сведений о лесных участках в реестр недвижимости, если их границы не установлены с необходимой точностью или они пересекают границы других земельных участков.

— Стоит ли опасаться гражданам за свою собственность, если вдруг они владеют участками или частью участков, в таких зонах?

— Теперь бояться не стоит. В законе дан ответ, каким образом восстанавливаются записи и исправляются ошибки в отношении категорий земель и права собственности. Мы наблюдаем, что большое количество обращений по таким вопросам поступает от жителей Иркутской области, Республики Бурятия и Московской области.

— Впереди осенняя сессия. Какие законопроекты будут вынесены на рассмотрение, в том числе по вопросам, которые находятся в ведении Росреестра?

— У нас активная повестка на эту осеннюю сессию в Государственной думе. Есть несколько важных инициатив.

В частности, законопроект, исключающий дублирующую административную ответственность в отношении правообладателей земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, но по каким-либо причинам не используемых по назначению.

Сейчас к таким нарушителям применяются и повышенные коэффициенты к ставке земельного налога, и налагается административный штраф, исчисляемый в процентах от кадастровой стоимости участка.

Предлагается исключить административную ответственность, сохранив повышенный земельный налог в таких случаях.

Сегодня порядка 5 млн участков не используются по назначению для жилищного строительства. В рамках государственного земельного надзора мы можем проверить не больше 5 тыс. таких участков в год. Привлечь к ответственности удается еще меньше. В итоге эффективность земельного надзора по стимулированию застройки этих участков крайне низкая. При этом налогоплательщиками являются все правообладатели земельных участков, за редким исключением.

Следовательно, повышенный размер земельного налога является более действенной мерой, побуждающей к использованию участков по назначению либо, если собственник участка не планирует его застройку, – к его продаже.

— Минэкономразвития собирается внести изменения в законодательство и защитить права добросовестных покупателей жилья. Почему возникла такая необходимость, и как вы предлагаете решить проблему?

— Необходимость защитить добросовестных покупателей жилья от возможных проблем, связанных с оспариванием сделок по приватизации, назрела давно. Соответствующий законопроект, разработанный Минэкономразвития России, внесен в Госдуму.

Законопроект вносит изменения в статью 302 Гражданского кодекса. Публичному собственнику, будь это Российская Федерация, субъекты или муниципалитеты, запрещается истребовать у добросовестного приобретателя жилое помещение. При этом не делается оговорка, как было в предыдущих редакциях этого законопроекта, единственное это жилье или нет.

Есть случаи, когда органы государственной власти или органы местного самоуправления устанавливают факты нарушений процедуры приватизации жилых помещений. Однако лица, причастные к таким незаконным действиям, уже перепродали квартиру ни в чем не повинным собственникам, которые и являются добросовестными приобретателями этого жилья.

Органы власти не должны выселять законного собственника, приобретателя квартиры, невзирая на возможные мошеннические действия в начале цепочки транзакций с объектом недвижимости. С мошенниками нужно разбираться отдельно, не выселяя законных собственников.

— Есть еще какие-то инициативы?

— Проект закона, который мы готовим вместе с Минстроем и АИЖК, и он уже внесен в Госдуму.

Речь идет об электронной закладной. Мы надеемся, что ее введение станет стимулом развития электронных услуг, а также позволит снизить стоимость хранения закладных и сократить издержки и риски от потери таких данных. Планируется, что все законы будут приняты в осеннюю сессию.

— Недавно принят закон о реновации жилого фонда Москвы. Как Росреестр готовится к реновации? Есть все необходимые ресурсы?

— В целях реализации закона я дала поручение нашему территориальному управлению по Москве создать отдельное структурное подразделение – отдел по работе с важными социальными проектами.

Мы договорились об этом с мэром Москвы Сергеем Семеновичем Собяниным. Этот отдел в преддверии Дня города завершил учетно-регистрационные действия по объектам недвижимости в парковой зоне «Зарядье».

Сейчас идет заключительный этап по объектам спортивного комплекса «Лужники». Эти же сотрудники – их 25 человек – будут заниматься и проектом по реновации.

— Этим людям необходима какая-то дополнительная подготовка?

— Нет. Это действующие государственные регистраторы прав.

— Во время обсуждения проекта закона о реновации депутат Госдумы Галина Хованская призывала москвичей ставить на учет земельные участки под пятиэтажками. Как получилось, что в Москве не у всех земель под домами есть границы?

— Я начну с истории. Закон о введении в действие Жилищного кодекса в том виде, в котором мы к нему привыкли, действует с 1 марта 2005 года. До этого момента у нас было другое законодательство. Дома, которые попали в реновацию, были построены в советское время. В то время земельные участки не предоставлялись собственникам квартир в домах.

Норма о том, что участок под многоквартирным домом является общим имуществом, принадлежащим на правах общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, вступила в силу в 2005 году.

Сейчас реновация выступает действительно мощным стимулом, чтобы определить границы участков.

Но ведь такая необходимость есть не только в Москве, но и в Саратове, и в Санкт-Петербурге, и в любом другом городе. Нужно понимать, с какой площади убирать снег, какая площадь подлежит благоустройству. Все собственники должны понимать границы своих участков.

Почему этот процесс идет медленно? Потому что жилищное, градостроительное и земельное законодательство предусматривают, что сформировать участок можно при условии, что есть градостроительная документация – проект планировки и проект межевания территории. Оформление таких документов требует значительного времени и финансовых затрат.

Не могу сказать, какая часть участков занята многоквартирными домами, поскольку такой статистики нет. Но в целом по России 50% ранее учтенных участков сегодня не имеют границ.

— Есть ли какие-то государственные механизмы для решения проблем неточных границ?

— Для решения проблемы нужны комплексные кадастровые работы. Работы, которые заказывают местные власти, а проводятся они в отношении участков любой формы собственности с неустановленными или неточными границами.

В федеральном бюджете до 2020 года заложены средства на поддержку регионов по вопросам уточнения границ земельных участков.

— Ранее вы говорили о трех пилотных регионах, которые с этого года начинают проведение подобных работ. Сегодня регионы уже приступили?

— У нас есть большая надежда на результаты проектов в трех регионах – Республике Тыве, Астраханской и Белгородской областях. К концу года мы хотим настроить методологию этих работ, внедрить в практику выполнения комплексных кадастровых работ современные технологии, в том числе с использованием беспилотных летательных аппаратов.

Сейчас работаем в этом направлении с подрядчиками, чтобы снизить стоимость выполнения комплексных кадастровых работ. Это уникальная возможность – уточнить границы всех объектов недвижимости на определенной территории одновременно. Такую возможность регионам нельзя упустить.

— Изменения в закон о кадастровой оценке предполагают введение института государственных оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям. Это означает, что частному бизнесу оценщиков придет конец или все специалисты смогут занять места в госучреждениях?

— Определение кадастровой стоимости — лишь одно из направлений в оценочной деятельности, причем далеко не самое крупное. Основным же является определение рыночной стоимости методом индивидуальной оценки.

Также необходимо учитывать и разнообразие оцениваемых объектов, и тот факт, что оценивается не только недвижимость. Кроме того, услуги рыночного оценщика востребованы желающими уточнить кадастровую стоимость путем ее установления в размере рыночной. И такое право в новом законе сохранено.

Поэтому говорить о какой-либо угрозе для частного бизнеса оценщиков, равно как и о создании питательной среды для коррупционных проявлений, не приходится.

Если обратиться к статистике, региональные власти активно работают над реализацией требований закона. Так, соответствующие бюджетные учреждения функционируют уже в 52 субъектах.

В полной мере по новым правилам все регионы обязаны заработать с 2020 года, а в 2018-2019 годах переход — право региональных властей. Таким правом в 2018 году уже решили воспользоваться 9 субъектов.

— Сколько жалоб на кадастровую оценку поступает в Росреестр?

— По кадастровой оценке, к сожалению, есть рост. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обратилось на 60% больше заявителей в рамках досудебного оспаривания. Решение в пользу заявителя было принято по 55% жалоб.

Вывод здесь неутешительный. Действующая система кадастровой оценки дает сбои. Есть проблемы в методологии оценки. Не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки.

Обращаю внимание, так как бытует миф на этот счет, Росреестр не проводит оценку. Наше ведомство только организует работу комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

— Когда в прошлом году вы возглавили Росреестр, перед вами стояла задача ввести в действие Единый государственный реестр недвижимости. При этом в Подмосковье и Ленинградской области были задержки по услугам Росреестра. Сегодня решены проблемы?

— С 1 января 2017 года мы приступили к реализации федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Сначала мы оказывали услуги, принимая документы от заявителей в офисах МФЦ и Кадастровой палаты. При этом электронные сервисы для получения услуг вводились покомпонентно.

Этому есть объяснение – масштабность Единого реестра недвижимости, который объединил реестр прав и кадастр недвижимости, а это более чем 160 млн сведений об объектах недвижимости и свыше 170 млн записей о правах. В марте все наиболее востребованные услуги Росреестра стали доступны в электронном виде.

Два названных вами региона имели нарушения сроков оказания услуг по предоставлению сведений и осуществлению учета и регистрации прав.

В Ленинградской области проблемы были связаны со Всеволожским районом, где активно развивается многоквартирное строительство, а численность регистраторов прав была неадекватна нагрузке. Там сейчас ситуация выровнялась полностью.

В Московской области ситуация в начале года обострилась из-за налаживания информационного взаимодействия с МФЦ. Сейчас все услуги оказываются в сроки, установленные законом. В Московской области, кроме того, реализуется проект «регистрационная фабрика», где регистрация прав по пакетам, направленным в электронной форме, занимает не больше трех дней.

— Предполагалось, что введение единого реестра поможет сократить сроки регистрации прав на новостройки. Удалось это сделать?

— Мы сейчас это делаем в рамках пилотных проектов в ряде регионов. Шесть субъектов показывают активную динамику на строительном рынке: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ленинградская и Новосибирская области.

На этих территориях, в первую очередь, мы переориентировали застройщиков на то, чтобы они сдавали нам документы в электронном виде. Электронное взаимодействие позволяет на треть сократить нагрузку на регистраторов прав.

Но на сроки рассмотрения влияет не только форма, бумажная или электронная, но и качество таких документов. По качеству остаются большие вопросы к кадастровым инженерам.

— Кстати, для граждан есть возможность получить дисконт до 30%. Ведется ли сейчас какая-то работа по изменению условий для застройщиков при подаче заявлений на регистрацию через портал ведомства?

— Действительно, для граждан предусмотрено снижение размера государственной пошлины при получении ими услуг в электронном виде на 30%. У юридических лиц такой возможности нет. По физлицам это тоже определенный эксперимент.

Эта норма будет применяться до 2019 года. Она вводилась не потому, что нужно было установить «скидку», а для того, чтобы простимулировать людей, чтобы они поверили в электронные услуги и начали ими активно пользоваться.

Мы прорабатывали с Минфином стимулирование перехода юридических лиц на получение государственных услуг в электронной форме через уменьшенный размер государственной пошлины. В итоге Министерство финансов на это не согласилось.

Сейчас мы продумываем меры стимулирования юридических лиц, в первую очередь, застройщиков к получению услуг через интернет.

— К концу года планируется закрыть все офисы приема кадастровых палат. Ранее вы говорили, что за оказание услуг через МФЦ в прошлом году в региональные бюджеты поступило порядка 11 млрд руб. Сколько удалось направить в бюджеты субъектов РФ?

— Закрывая наши офисы, часть услуг начинает оказываться в МФЦ – учреждениях, которые получают средства от региональных бюджетов. Для того чтобы выровнять бюджетную обеспеченность, было принято решение о расщеплении пошлин. В частности, от услуг Росреестра пошлина расщепляется в пропорции 50% на 50%.

В результате этого бюджеты субъектов РФ за прошедшие полгода уже получили 7,4 млрд руб.

Передача приема и выдачи документов в МФЦ соответствует нашей стратегии по развитию «бесконтактных технологий», когда исключается контакт заявителя с чиновником при оказании услуг.

При этом закрытие каждого офиса кадастровой палаты в обязательном порядке согласовывается с региональными органами власти.

Специально созданные в субъектах комиссии оценивают возможность многофункциональных центров справиться с нагрузкой по приему-выдаче документов на оказание услуг Росреестра в случае закрытия нашего офиса.

Ориентиром для нас является показатель доступности для граждан подачи заявлений в МФЦ: если мы понимаем, что в каком-то населенном пункте МФЦ не справится с предоставлением услуг Росреестра, наш офис продолжает работать. Удобство заявителей является для нас приоритетом.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > gazeta.ru, 18 сентября 2017 > № 2312858 Виктория Абрамченко


Россия. США. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 15 сентября 2017 > № 2311486 Марс Газизуллин

Подарок столице.

В День города у стен Кремля открыт уникальный Природно-ландшафтный парк.

История создания парка на территории Зарядья началась в 2012 году, когда Владимир Путин, тогда премьер-министр страны, предложил мэру Москвы Сергею Собянину создать на месте снесенной гостиницы «Россия» зеленую зону. Архитектурно-художественную концепцию будущего парка выбирали в ходе международного конкурса, на участие в котором поступило свыше четырехсот заявок. Победителем стал консорциум во главе с американским архитектурным бюро Diller Scofidio + Renfro, предложивший положить в основу концепции принцип «природного урбанизма» (wild urbanism), то есть, сочетания природной и городской среды. О том, каким получился новый столичный парк, накануне его открытия рассказал генеральный директор управляющей компании по реализации проекта парка «Зарядье» — АО «Мосинжпроект» — Марс ГАЗИЗУЛЛИН.

«СГ»: Марс Мулланурович, в парке воссозданы основные природноландшафтные зоны России — лес, степь, заливные луга и северные ландшафты. Как организованы эти зоны?

Марс Газизуллин: Ближе к Москве-реке расположена зона заливных лугов с двумя прудами и деревянными мостками, по которым смогут прогуливаться посетители парка. Немного выше — смешанный лес с преобладанием лиственных пород деревьев: березы, клены, дубы, осины, черемухи, яблони, рябины. Лиственные деревья перемешаны с хвойными — соснами, елями. А выше смешанного леса, на холме, высажено больше хвойных и меньше лиственных деревьев. Однако четкого разделения на природные зоны нет, переход получился естественным. Замечу, что по вопросу подбора растений мы работали в тесном контакте со специалистами Ботанического сада МГУ, Центрального Ботанического сада и столичного Департамента природопользования.

«СГ»: Первые деревья были высажены в парке около года назад. Как они себя чувствуют сегодня?

М.Г.: Действительно, зону смешанного леса — березы, ели, сосны — в «Зарядье» высадили в конце ноября прошлого года, и все деревья прекрасно прижились и перенесли зиму. Уже в этом году, весной, начали сажать дубы, осины, клены, березы. Это — деревья-крупномеры высотой до восьмидесяти и даже двенадцати метров, они выращивались в питомниках по 15-20 лет. Под сосны, ели и другие прихотливые растения парка почвоведы из Ботанического сада МГУ подбирали специальные грунтовые смеси, подходящие только для них. Уверен, эти растения также хорошо приживутся. Напомню, что всего в парке высажено 760 крупномерных деревьев и семь тысяч кустарников, и 860 тысяч многолетних растений.

«СГ»: Как москвичи смогут попасть в парк, можно ли будет подъехать к нему на автомобиле? И какие принимаются меры по обеспечению безопасности посетителей?

М.Г.: Москвичи и гости будут заходить в парк беспрепятственно — в «Зарядье» не будет ни заборов, ни рамок — и свободно по нему передвигаться. Для автовладельцев построен подземный паркинг на 430 машиномест. В него можно попасть со стороны Москворецкой улицы или со стороны Китайгородского проезда. Здесь посетители оставят свои машины под охраной — и спокойно пойдут гулять в парк. А для обеспечения безопасности в парке установлены современные системы, в том числе — видеонаблюдение по всему периметру.

«СГ»: Особенностью «Зарядья» является то, что в ландшафт парка «встроены» различные образовательные и развлекательные объекты. Что представляют из себя павильоны парка «Медиацентр» и «Ледяная пещера» с «Заповедным посольством»?

М.Г.: В павильоне «Медиацентр» посетители смогут увидеть видовые фильмы «Полет над Россией» и «Полет над Москвой». За восемь минут зрители как будто в вертолете пролетят над столицей, а воссозданные эффекты окружающей атмосферы — легкий ветер, влажность, ароматы, звуки живой природы — добавят «полету» реалистичности. А к Новому году здесь можно будет совершить более масштабный «полет» над всей Россией — от Калининграда до Камчатки.

Павильон «Ледяная пещера» разделен на две части. В одной части разместилась непосредственно сама «пещера», центральным объектом которой стала заснеженная артинсталляция. В другой части павильона — научно-познавательном центре «Заповедное посольство» — учебные классы и залы для проведения лекций и мастер классов, а холл украсил флорариум — уникальная оранжерея под стеклянной светопроницаемой крышей, имеющая форму воронки. Все объекты парка — надземно-подземные, Вписать их в ландшафт, создать «изогнутую» форму помогло использование современных композитных материалов, таких, например, как стеклофибробетон.

«СГ»: Частью проекта стала реконструкция Москворецкой набережной. Что здесь увидят москвичи и туристы?

М.Г.: В результате реконструкции набережная понижена до уровня воды, создана пешеходная зона с небольшими кафе и магазинами, где посетители смогут насладиться видом на Москвуреку с нового ракурса. Территорию парка и набережную свяжет подземный пешеходный переход, который тоже является частью выставочного пространства «Зарядья». Там представлена необычная музейная экспозиция. Главным ее объектом стал фрагмент древней Китайгородской стены из белого известняка — памятник фортификационного искусства XVI века, который был обнаружен во время строительства парка при прокладке подземной галереи. Здесь же посетители увидят и другие находки, найденные в ходе археологических раскопок.

«СГ»: Много разговоров об уникальном «парящем мосте» над Москвой-рекой. Что это такое?

М.Г.: «Парящий мост» длиной 244,4 м — это смотровая площадка, которая представляет собой конструкцию в виде латинской буквы «V». Вылет консольной части составляет 70 м, а высота в центральной точке над гладью воды — 15 м.

Две опоры моста расположены у основания на территории парка, консольная же часть конструкции не имеет опор. Несущая конструкция моста выполнена из предварительно напряженного бетона, декоративные элементы из металла, а сам настил прогулочной зоны — из дерева.

Прочность ее испытали неоднократно. Заключения экспертных организаций свидетельствуют: смотровая площадка сможет выдержать вес более 240 тонн — это около 34 тыс. человек единовременно. Ожидается, что объект станет одной из самых посещаемых смотровых площадок столицы — отсюда открываются прекрасные виды на Москву-реку, Замоскворечье, собор Василия Блаженного, Кремль...

«СГ»: Ну и, конечно, нельзя не спросить о крупнейшем в городе концертном зале. Когда он будет готов?

М.Г.: Строительство концертного зала мы планируем завершить в следующем году, как изначально и предусмотрено проектом. В настоящее время на объекте полностью завершены монолитные работы, монтаж металлоконструкций и остекление фасадов. Продолжается монтаж внутренних инженерных сетей, черновые отделочные работы и монтаж сценического оборудования, в том числе элементов трансформируемой сцены. Отмечу, что в зале можно будет проводить любые концерты и мероприятия. Звучание в зале будет идеальным, над акустикой работают специалисты из компании NAGATA ACOUSTICS America Inc. Всего в концертном комплексе «Зарядья» предусмотрены два зала: большой — на 1560 мест и малый для репетиций и небольших постановок — на 400 мест. Сверху здание накрыто светопрозрачной конструкцией — «стеклянной корой» площадью 8,5 тыс. кв. м, под которой на крыше мы посадили разнообразные растения и создали еще одну прогулочную зону парка. Со стороны парка фасад здания вмонтирован в холм, который стал частью открытого амфитеатра на 1,6 тыс. зрителей, а «открытая часть» с Китайгородского проезда — стеклянная во всю высоту здания. После завершения всех строительных и отделочных работ в концертном зале начнется установка органа.

Автор: Сергей ВЕРШИНИН

Россия. США. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 15 сентября 2017 > № 2311486 Марс Газизуллин


Казахстан > Недвижимость, строительство > dknews.kz, 14 сентября 2017 > № 2312121 Роман Шнайдерман

«…Я знаю – саду цвесть»

В Алматы идет масштабная реконструкция и ремонтные работы в центральной части города. Горожане, устав от ремонта и затрудненного движения, с нетерпением ждут, каким же станет обновленный город, и когда завершится реконструкция центра. Мы попросили ответить на эти вопросы главного архитектора проекта Романа Шнайдермана.

Алексей НАЗАРОВ

Масштабная реконструкция центральных улиц Алматы по благоустройству общественных территорий и пешеходных зон не только делает город краше, но и придает импульс развитию местных производителей, которые приобрели хороший опыт, выполняя индивидуальные заказы генерального подрядчика, с этого начал архитектор. Антикризисные меры, предпринимаемые в городе, в совокупности с реконструкцией почти трети исторического центра, благоустройством, строительством и ремонтом дорог, инженерных сетей города позволили обеспечить загрузку местных предприятий и создать 43 тысячи рабочих мест. В городе ведется и реконструкция тепловых сетей. До начала нового отопительного сезона будет реконструировано более 32 км тепловых сетей, что в 2,7 раза больше прошлогоднего показателя. Работы ведутся с применением новых предизолированных труб, срок службы которых составляет 40 лет. В целом, в текущем году выделены средства на возведение и реконструкцию 317 км городских сетей водопровода и 265 км канализации. Ввод в эксплуатацию 284 км новых водопроводных сетей даст возможность к осени подключить к централизованному водоснабжению 35 тысяч жилых домов, где проживают более 175 тыс. человек.

Помимо этих работ одновременно приводится внешний вид и фасад зданий к их историческому и первоначальному виду, а первые этажи - к единой стилистике. Это очень важная работа, считает наш собеседник. Так, по словам архитектора, реконструкция улицы Жибек жолы по поставленным задачам и объему выполняемых работ вылилась в грандиозную стройку. Предстоит воплотить много архитектурных решений по укреплению фасадов, добиться эффекта белой полосы при выкладке брусчатки. При этом применяются сложные мозаичные рисунки, что требует много времени.

- На Арбате - одной из знаковых улиц города - будут сооружены фонтаны сложной конфигурации, будет много интересных и оригинальных решений, – раскрывает идеи проекта Роман Шнайдерман. – Мы много работали над малыми архитектурными формами. На Панфилова уже установлены фонарные столбы, разработанные по авторским эскизам. Они получились легкими и изящными. Укладывается дерн. Все скамейки, урны и малые архитектурные формы интересного дизайна. Их мы заказали у местных производителей. Уже проложены ливневая и поливочная системы, кабеля освещения, смонтировано оборудование сухих фонтанов. Продолжается обновление фасадов зданий и входных групп, устанавливаются фонарные столбы, на части участков завершается укладка брусчатки. В ближайшее время начнется установка скамеек, урн, малых архитектурных форм.

Полная готовность всех объектов запланирована ко Дню города. Деревья будут высаживаться осенью для обеспечения их максимальной приживаемости. И это будут взрослые деревья – березы, дубы, липы, осины. Всего планируется озеленить более 330 тысяч кв м территории.

Архитектор считает, очень важным тот факт, что масштабная реконструкция центральных улиц Алматы стала и большим опытом для многих инженерных специальностей. К работе были привлечены инженеры-электрики, знакомые с электроникой, специалисты в области подземных коммуникаций, строительстве ливневой канализации. Немаловажно, что впервые на общественных территориях строилась автоматическая ирригационная система. К ее реализации были привлечены подрядные организации, которые уже строили подобные системы полива в резиденциях, частных жилых комплексах. При этом архитектурное бюро вело авторский надзор, а со стороны акимата проводится технический надзор.

- Роман, уже видно, что тротуары стали веселей, серый цвет раздобрен бордовым и оранжевым цветами. Что это за материал?

- Это бетонная брусчатка, но выглядит как натуральный кирпич. Она была изготовлена по нашему заказу на одном из предприятий Алматы. Прежде брусчатку изготавливали исключительно из серого цвета. Мы же в проекте предусмотрели брусчатку из белого цемента и двух ярких цветов, чтобы получить красочный эффект.

Стоит отметить, что алматинские компании впервые изготовили цветную брусчатку. В нашем случае все зависело от желания заказчика, а производители шли навстречу. Когда архитектору не все равно, как будет выглядеть спроектированная им улица, ему не лень ездить на завод, чтобы попросить сделать пробные замесы, подобрать колер и добиться желаемого цвета, то можно получить желаемый результат. Хотя это и отнимает время, силы. Условно говоря, можно сделать ремонт в квартире, только побелив стены, а можно пригласить дизайнера, который придаст ей совершенно иной вид.

- Можно сказать, что местные производители получили интересные заказы, новый опыт и творческий всплеск в работе…

- В этом проекте наша архитектурная компания выступала в качестве генерального подрядчика. И мы видели, как добросовестно все эти месяцы работают подрядные организации и около 2000 рабочих. Без лишнего пафоса могу сказать, что все без исключения относятся к работе с большим энтузиазмом и интересом. Они понимают, что делают что -то неординарное, интересное и значимое для города. Нет равнодушных - все с удовольствием делают эту трудную, но интересную работу. Вижу, что все испытывают моральное удовлетворение от того, что преображают город и видят результаты своей работы.

Для многих алматинских производителей это тоже большой профессиональный опыт, который дает позитивный эффект для развития бизнеса. К примеру, традиция асфальтировать тротуары у нас идет со времен СССР. А в мире давно отказались от этой практики, и применяют брусчатку. Она разнообразна, экологична, не нагревается, как асфальт и не испаряет пары. Можно сказать, что ранее эта отрасль находилась в стагнации. Не было стимула развиваться и расти, так как в этом не было потребности. Ее производители не покупали матрицы, довольствуясь одной-двумя, не совершенствовали технологический процесс. Благодаря нашим заказам, производители заказали новые матрицы.

Думаю, что мы задали новую планку в благоустройстве города. Уже есть, на что равняться. Надеюсь, что перед следующим архитектором, который выиграет конкурс на благоустройство общественных территорий, заказчики поставят более высокие цели. Таким образом, в городе возникнут новые стандарты благоустройства, его уровень будет с каждым разом выше и выше. Я убежден, что хорошие перемены в городе позитивно скажутся и на настроении горожан.

К примеру, вы идете вы по Арбату с его разбитыми плитками и облезлыми фасадами, примитивными ларьками и невольно задумываетесь о своем будущем. О том, хотите ли вы здесь жить и что-то созидать. Когда улица преобразилась и похорошела, зазеленела - настроение совсем иное. И человеку самому хочется меняться и двигаться вперед.

Не секрет, что зачастую жизнь человека в мегаполисе превращается в перемещение на машине из дома в офис и обратно. Среда его общения сужается. А создание благоприятной пешеходной среды стимулирует людей находиться больше на свежем воздухе, совершать пешие прогулки.

Когда мы выходим на улицу, наши дети встречаются с большим количеством людей, разных возрастов, они видят пожилых людей, возникает связь между поколениями. Общение людей создает некую среду, которая затем сплачивает общество, что подтверждают многочисленные исследования о том, как развитие общественных пространств в городе влияет на психологию жителей.

Алматы достиг такого уровня, когда он должен развивать и благоустраивать свои общественные пространства. Мы должны гордиться свои городом, тем, что мы здесь живем и ощущаем себя его частью. Все эти ощущения придают горожанам уверенность в завтрашнем дне, социальный оптимизм.

-Вы, наверное, в курсе мнений, которые царят в социальных сетях. Как вы думаете, почему многие горожане негативно воспринимают этот масштабный ремонт, который назрел?

- Алматинцы не уникальны в этом вопросе. Этот «феномен» сопротивления жителей присущ многим городам, где власти начинали реконструкции. За последнее десятилетие наш город оброс заборами. Убрали заборы, открылись общественные пространства… Но тут же появилась целая команда «заборолюбов». Горожане всегда так реагируют, когда меняется привычная среда обитания. Но это временное явление. Когда алматинцы увидят преображенный город, они поменяют свое мнение.

Хотя, возможно, властям надо более активно вступать в диалог с населением. Задача же архитектора в том, чтобы улучшить то, что есть и использовать имеющиеся плюсы. В октябре будет массовая высадка нескольких тысяч высокорослых деревьев, которые придадут пешеходным зонам тот самый шарм, который присущ нашему любимому городу. А на Панфилова будет высажена аллея декоративных яблонь, которыми будут любоваться весной горожане, как японцы любуются цветущей сакурой. Надеюсь, что эта традиция приживется и у нас.

Казахстан > Недвижимость, строительство > dknews.kz, 14 сентября 2017 > № 2312121 Роман Шнайдерман


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 8 сентября 2017 > № 2311491 Андрей Майер

Деньги для инициативных.

В Ростовской области развивают систему кредитования капремонта МКД.

Те собственники жилья, кто решил взять кредит для проведения у себя в доме капитального ремонта, могут получить возмещение части расходов на оплату процентов за использование кредита. Это — еще одна форма поддержки ответственных собственников жилья в России. О том, как организовано кредитование капитального ремонта общего имущества МКД в Ростовской области, рассказывает министр ЖКХ региона Андрей МАЙЕР.

«СГ»: Почему возникла необходимость привлечения кредитов для проведения капремонта общего имущества многоквартирных домов?

Андрей Майер: Ростовская область одна из первых в стране начала применять механизм кредитования капитального ремонта. Сегодня жители многоквартирных домов, накапливающие взносы на специальных счетах, все чаще проводят капремонт общего имущества, не дожидаясь планового срока. Эти инициативы поддерживаются в Ростовской области с помощью кредитования. Благодаря этому собственники помещений в МКД могут выполнить работы по капремонту раньше сроков, определенных в региональной программе. Для получения кредита не требуется ни обеспечение, ни поручительство, ни подтверждение доходов жильцов. Банк смотрит только, как дом собирает средства на капремонт в последние месяцы. Главным условием предоставления кредита является высокий уровень собираемости платежей.

«СГ»: Какие дома могут брать кредиты для проведения капремонта?

А.М.: Это дома, где собственники помещений дома формируют фонд капремонта на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ или ЖСК. В таких домах, как правило, высокий процент собираемости взносов за капитальный ремонт, а собственники занимают активную позицию в вопросе улучшения условий жизни и ответственно относятся к капитальному ремонту.

«СГ»: Помогают ли областные власти налаживать отношения между банками и собственниками жилья?

А.М.: Да, Министерство ЖКХ области провело ряд совещаний с участием представителей банка ПАО КБ «Центр-инвест », органов местного самоуправления и собственников помещений. На этих совещаниях собственникам помещений были даны разъяснения по реализации мероприятий по капитальному ремонту, условиям получения кредита. Специалисты банка сразу на месте производили расчет возможной суммы кредита. Была налажена связь между банком, выдающим кредит, и банком, где аккумулируются средства на капитальный ремонт.

«СГ»: На каких условиях можно получить кредит?

А.М.: Кредиты выдаются сроком до 5 лет под 11% годовых. Погашается кредит за счет взносов собственников на капремонт, при этом введения дополнительных взносов не требуется. Всего в 2014-2016 годах за счет кредитов в трех домах выполнены работы по капремонту десяти крыш, трех фасадов, одной системы теплоснабжения, двух систем водоснабжения и водоотведения, пяти лифтов.

«СГ»: Планируется ли расширять практику кредитования капремонта в Ростовской области?

А.М.: В настоящее время за счет кредитных средств капитальный ремонт ведется в девяти муниципальных образованиях Ростовской области: Волгодонск, Зверево, Новочеркасск, Ростов-на-Дону, Таганрог, Аксайский, Белокалитвинский, Зерноградский и Цимлянский районы.

Развитие механизма кредитования капитального ремонта общего имущества МКД является одним из приоритетных направлений работы министерства ЖКХ области на ближайшие годы. Пока готовность выполнить работы по капремонту общего имущества с привлечением кредитных средств в 2018 году проявили собственники 33 МКД. Кстати, в области есть дома, жильцы которых решили повторно воспользоваться возможностью кредитования для продолжения капитального ремонта своего дома. Это, например, собственники дома №7 по ул. Мира в городе Аксае, дома №143/1 по ул. 2-й Краснодарской и дома №31 по ул. Зорге в Ростове-на-Дону.

Справочно

В настоящее время Ростовская область подала в Фонд ЖКХ заявку на предоставление финансовой поддержки на возмещение части расходов на уплату процентов за пользование кредитом в соответствии с постановлением №18 Правительства РФ. В рамках данного проекта кредиты на оплату работ по капитальному ремонту общего имущества в области получили 22 дома. Сумма кредитов составила 40,1 млн рублей. Возмещение части процентной ставки по привлеченным кредитам составит 9,6 млн рублей. Собственниками указанных домов также будут направлены на капремонт средства в объеме 17,5 млн рублей, накопленные на спецсчетах. На эти средства планируется выполнить: ремонт крыш, фасадов, систем электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, замену лифтов.

Автор: Алексей ЩЕГЛОВ

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 8 сентября 2017 > № 2311491 Андрей Майер


Россия. ЮФО > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 8 сентября 2017 > № 2300929 Александр Локтаев

Пожар решает: страхование жилья должно стать повсеместным механизмом защиты

Александр Локтаев

генеральный директор страхового общества «Помощь»

Пожар в Ростове-на-Дону, уничтоживший в августе 120 построек, снова заставил задуматься о необходимости более широкого применения механизма страхования в России. Власти просят у государства более 600 млн рублей, а между тем страховщики вполне могли бы решить эту задачу

Говорят, что пожары в историческом центре Ростова-на-Дону могли быть инициированы. Но от этого не легче: сгорело около 10 000 квадратных метров, 120 строений, эвакуировано 600 человек, многие обратились в больницы, один человек погиб. Кто бы ни был виноват, но помочь могли бы страховщики — потому что это страховой случай. Региональные власти уже выделили 14 млн рублей на выплату разовой материальной помощи пострадавшим, но, чтобы устранить все последствия, необходимо более 600 млн рублей.

Каждая новая катастрофа становится поводом для обсуждения вопроса об обязательном страховании жилья. Но пока оно не сдвинулся с мертвой точки. Обязать население страховаться государство не в силах, потому что это противоречит нормам Гражданского кодекса (а двигать их никому не хочется), а как «приподнять» страховую культуру, чтобы граждане сами потянулись к страховщикам, так и не придумали. Зачем страховаться? Ведь государство заплатит.

Законопроект о страховании жилья от стихийных бедствий Госдума приняла в первом чтении еще в феврале 2015 года. И разработан он был как раз затем, чтобы снять нагрузку с федерального бюджета по компенсации ущерба гражданам, потерявшим жилье в результате катаклизмов, и переложить часть затрат на страховые компании. В конце прошлого года Минфин предложил добавить пункт о чрезвычайных ситуациях, согласно которому собственник, застраховавший свое жилье и утративший его из-за стихийного бедствия (наводнения, пожара и пр.), мог бы рассчитывать на компенсацию потерь в пределах установленного минимума — 300 000 рублей.

Незастрахованным жителям предполагалось предоставлять новое жилье только на условиях социального найма при условии, что оно не может быть приватизировано и передано по наследству. Страхование недвижимости таким образом оставалось добровольным, но приобретало большие перспективы. Кроме того, в законопроекте была очень полезная норма о включении платы за страхование в платежку за услуги ЖКХ, которая могла серьезно повысить охват страхованием.

Однако уже в мае обе эти нормы исчезли из новой редакции законопроекта. Законодатели решили, что компенсировать утерю жилья пострадавшим все-таки необходимо в полном объеме, не зависимо от того, была ли застрахована собственность. И конечно, принятие закона в таком виде сильно повредило бы рынку страхования жилых помещений. Мощный мотивирующий фактор для приобретения страховки исчезал.

Летом разговоры о включении платы за страхование в платежку за ЖКХ возобновились. Минфин снова настаивает и приводит в пример успешный московский опыт. Для москвичей действует система страхования жилья со льготной ставкой: квартиры страхуются на случай пожара, взрыва, залива, ЧС, а при наступлении страхового случая город выплачивает часть суммы ущерба — 5-15%, остальное ложится на плечи страховщика. Как сообщалось, за 2016 год москвичи получили в 6 709 страховых случаях 212,6 млн рублей, включая 31,8 млн рублей субсидий.

Так почему бы не прибегнуть в этому отработанному механизму более широко? Конечно, затраты на страхование часто кажутся гражданам излишними, многие экономят, некоторым действительно не позволяет бюджет. Имеет место и негативное отношение общества к страховщикам, которое часто складывается из-за недобросовестных компаний. Однако принимать законопроект нужно как можно скорей, ведь стихия ждать не будет.

Согласен, что подойти к реализации конкретной инициативы непросто — конечный продукт по страхованию жилья должен обладать положительным потенциалом для государства, страхового рынка и частных лиц. Это не может быть просто некий полис с минимальной страховой суммой, купленный за «две копейки». Здесь масса нюансов, начиная с того, что в России слишком много ветхого жилья, который не возьмется страховать ни один разумный страховщик, и заканчивая нормами Гражданского кодекса, где говорится, что никто не может обязать гражданина страховать свою собственность, а только ответственность.

В Ростове-на-Дону только 4 дома из всех было застраховано. Как сообщил Всероссийский союз страховщиков (ВСС), это 3% от всей сгоревшей недвижимости. Причем в трех случаях страховалась только отделка и лишь в одном — конструктив. Владелец дома купил полис буквально за неделю до пожара. И он единственный поступил прозорливо.

Россия. ЮФО > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 8 сентября 2017 > № 2300929 Александр Локтаев


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки. Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 7 сентября 2017 > № 2300271 Герман Греф

Герман Греф об ипотеке, риске «удушения» криптовалют и «заколдованном» малом бизнесе

Андрей Злобин

редактор Forbes.ru

По мнению главы крупнейшего российского банка, вкладчикам банка «ФК Открытие», перешедшего под прямое управление ЦБ, нечего опасаться

Глава Сбербанка России Герман Греф ожидает, что к концу 2017 года средняя ставка по ипотеке в России составит менее 10% годовых. Об этом руководитель крупнейшего российского банка заявил в четверг, 7 сентября, во Владивостоке в кулуарах Восточного экономического форума.

«В целом по рынку не готов обсуждать, думаю, что в среднем по выдачам на конец года можно будет увидеть ниже 10%», —заявил Греф (цитата по ТАСС). Руководитель Сбербанка пояснил, что эти его прогнозы основываются на замедлении инфляции,которое происходит даже более быстрыми темпами, чем предполагалось. «Поэтому, я думаю, будет снижаться ставка Центрального банка, стоимость фондирования, соответственно, и ипотечные ставки», — пояснил Греф.

Руководитель кредитной организации отметил, что для ряда клиентов Сбербанка ставки по ипотеке уже составляют 9,5%. И спрос на эти кредиты увеличивается. «Заявки растут. По августу я пока не имею результатов, но у нас в среднем по сравнению с прошлым годом примерно 30% рост, это очень хороший показатель», — отметил Греф.

Накануне, 6 сентября, ЦБ сообщил, что в июле 2017 года средняя рублевая ипотечная ставка снизилась до 10,94% годовых, впервые за всю историю наблюдений опустившись ниже уровня 11,00%. В целом за первые семь месяцев текущего года банки выдали 507 900 ипотечных кредитов на общую сумму в 927,7 млрд рублей. Это на 20% больше, чем годом ранее и превышает рекордный показатель 2014 года.

В целом ипотечный портфель по состоянию на 1 августа 2017 года составил 4,7 трлн рублей (рост с начала года — 5,3%). В ЦБ отметили, что удельный вес просроченных кредитов сохраняется на низком уровне в 1,5% и равен сумме в 72,8 млрд рублей. Глава Сбербанка также рассказал о своем отношении к объявленной ЦБ санации одной из крупнейших в стране кредитных организаций — банка «ФК Открытие» и продолжающемуся отзыву лицензий у российских банков, оценил будущее малого бизнеса и криптовалют.

Сбербанк и будущее «Открытия»

«Нет, мы никого не приобретаем», — так ответил Греф на вопрос, не рассматривают ли в Сбербанке возможность покупки доли в банке «ФК Открытие», о санации которого с использованием средств созданного в 2017 году Фонда консолидации банковского сектора объявил 29 августа Центробанк. Позднее зампред Банка России Василий Поздышев не исключил, что через два-три года регулятор может найти инвесторов на покупку «ФК Открытие» или разместить часть его акций на бирже после оздоровления и докапитализации.

Греф позитивно оценил переход «ФК Открытие» под прямое управление ЦБ. «То, что произошло с банком «Открытие», — это, на мой взгляд, хороший знак с точки зрения применения нового инструмента. Никто не пострадает: и вкладчикам, и клиентам банка «Открытие» не о чем волноваться, потому что собственником теперь на 75% будет Центральный банк, и, соответственно, функционирование банка продолжится», — заявил Греф.

Он отметил, что Сбербанк продолжает работать с «ФК Открытие» на прежних условиях и недавно открыл банку лимиты на финансирование. «Полностью все наши взаимоотношения с банком будут построены на тех же принципах, которые были между нами год назад, два года назад и так далее», — заявил Греф. Он подчеркнул, что ни у кого нет сомнений в том, что ЦБ всячески окажет поддержку банку «ФК Открытие». «Мы не чувствуем пока какого-то такого серьезного перетока клиентов», — отметил глава Сбербанка.

Отзыв лицензии и самоочищение банковской системы

Глава Сбербанка прокомментировал также продолжающейся отзыв лицензий у российских банков (последний раз это произошло 4 сентября, когда права заниматься банковской деятельностью лишился Русский международный банк, занимающий по величине активов 137-е место в банковской системе России). По мнению Грефа, никто, лучше Центрального банка не понимает, связанные с отзывом лицензий риски. «Но как можно поддерживать банк, у которого не только недостаточность капитала, а отрицательный капитал? Быстрее чистить банки не надо и медленнее тоже», — считает Греф.

Он подчеркнул, что в банковской системе России происходит самоочищение от ненадежных кредитных организаций. «Ее никто не чистит, она сама чистится. Лицензии отзываются тогда, когда банки уже падают», — пояснил Греф.

Риск «удушения» криптовалют

Глава Сбербанка назвал правильной позицию властей, пытающихся действовать в отношении криптовалюты и технологии блокчейн не запретами, а мерами мягкого регулирования. «Нужно очень аккуратно регулировать, чтобы не задушить в объятиях регулирования эту чрезвычайно перспективную технологию», заявил Герман Греф.

«Не нужно резких движений, нужно мягко регулировать, чтобы ни в коем случае не создать новых пузырей, которые могут скомпрометировать выдающуюся технологию, которая даст большой вклад в будущее», — повторил глава крупнейшего российского банка. Он выразил мнение, что всплеск интереса к криптовалютам является проявлением недоверия к фиатным, необеспеченным валютам. «Это нужно оценивать как знак времени и как то, что проигнорировать уже нельзя», — подчеркнул Греф. В настоящее время оборот криптовалют в России не регулируется. Но концепция проекта закона об обороте криптовалют будет подготовлена уже осенью с участием ЦБ и Минфина, обещает глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Ранее замминистра финансов Алексей Моисеев заявлял, что Минфин предлагает квалифицировать криптовалюту как финансовый актив и разрешить торговать ею на бирже только квалифицированным инвесторам.

«Заколдованный» малый бизнес

По мнению главы Сбербанка, доля малого бизнеса в экономике России уже 15 лет остается на низком уровне и не превышает 20%. «В ВВП России малый бизнес занимает всего 20%. И это цифра остается заколдованной», — отметил Греф. Он напомнил, что правительство России поставило задачу к 2010 году удвоить этот показатель. И подчеркнул, что если удастся добиться этого показателя, это будет очень хороший результат.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки. Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 7 сентября 2017 > № 2300271 Герман Греф


Россия > Электроэнергетика. Недвижимость, строительство. Экология > minenergo.gov.ru, 6 сентября 2017 > № 2310455 Антон Инюцын

Интервью заместителя Министра энергетики Антона Инюцына РБК.

Антон Инюцын: «В бюджетный сектор нужно привлекать частные инвестиции».

Беседовал Александр Титов

В принятом в 2009 году законе об «Энергосбережении и повышении энергоэффективности» ставилась задача к 2020 году снизить энергоемкость российского ВВП на 40%. Достижение этой цели позволило бы снизить расходы в секторе ЖКХ, модернизировать промышленность, сократить нагрузку на окружающую среду и существенно улучшить качество жизни. Однако за восемь лет показатель энергоемкости сократился лишь на 11%. Между тем перезапуск программы открывает возможности для экономического роста в условиях низких цен на углеводороды и ограниченного бюджета. О будущем индустрии +1 поговорил с замминистра энергетики РФ Антоном Инюцыным.

— Антон Юрьевич, почему программа не сработала должным образом, и сектору так и не удалось добиться поставленной задачи?

Почему вы считаете, что программа не сработала? В 2008 году Указом Президента РФ была поставлена цель по снижению к 2020-му энергоемкости ВВП на 40%. На 13,5% более энергоэффективными должны были стать товары и услуги. И на 26,5% — измениться структура экономики. То есть, попросту предполагалось увеличить сектор услуг, требующий минимального прироста потребления энергоресурсов.

Хочу сказать, что при постановке задачи мы исходили из определенных макроэкономических факторов. Прежде всего —роста ВВП и инвестиций, динамики цен на энергоресурсы.

Согласно прогнозу Минэкономразвития, по сравнению с 2007 годом газ должен был подорожать в семь раз! По факту, в 2016-м цена выросла в 2,3 раза. Электроэнергия стала дороже вдвое, а не в 4,5 раза, как предполагалось. Инвестиции должны были вырасти в 2,5 раза. По факту на сегодняшний день — 23%. Конечно, эти параметры влияют на окупаемость инвестиций и масштабы модернизации основных средств.

Тем не менее, мы последовательно формировали необходимые условия, нормативно-правовые акты, систему управления энергоэффективностью, результативность которых станет еще более заметной с возобновлением роста экономики. Это — не мои слова. В энергетическом рейтинге Всемирного банка за 2017 год Россия, как и вся Европа, заняла место в «зеленой зоне», со средним показателем 77 баллов. Это очень хороший результат.

Запланированные 40% роста энергоэффективности — очень амбициозная задача даже относительно тех сценарных условий, которые закладывались на момент разработки закона в 2009 году. Но, с учетом реальной ситуации, мы уже смогли, по оценкам экспертов, снизить энергоемкость на 11-11,5%.

— Возобновят ли со следующего года субсидии регионам для повышения энергоэффективности?

Как раз недавно на заседании Совета законодателей при Федеральном Собрании на этом вопросе акцентировали внимание сами депутаты, предложив заложить необходимые средства в бюджет на 2018 год. Ведь на сегодняшний день страна продолжает жить в определенных финансовых ограничениях. Будем внимательно следить за возобновлением роста экономики, дополнительными доходами бюджета.

Мне кажется, сейчас мы могли бы попробовать запустить хорошую программу по светодиодному внутреннему и внешнему освещению, а также замене и установке индивидуальных тепловых пунктов с автоматическим погодным регулированием.

Сегодня доля энергоэффективного уличного освещения в России составляет всего 6,7%. При этом в структуре потребления электроэнергии на освещение приходится 12%. Мы понимаем, каков резерв.

Кстати, в апреле приезжали эксперты ООН, чтобы оценить ситуацию с продвижением энергоэффективного освещения в России. По оценкам экспертов, сформированная за последние пять лет нормативно-правовая база соответствует лучшим мировым практикам.

— Что именно удалось сделать для продвижения энергоэффективного освещения?

Во-первых, с июля 2016-го мы ввели новые требования к госзакупкам. Во-вторых, с этого года распространили эти нормы на все ГУПы и МУПы (государственные унитарные предприятия и муниципальные унитарные предприятия. — Прим. +1). В-третьих, установили уровень внедрения светодиодного освещения к 2020 году в объеме 75% во всех регулируемых организациях страны (естественные монополии и организации, обеспечивающие электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов и т.д. — Прим. +1).

В-четвертых, создан раздел по нормированию энергопотребления источниками уличного освещения еще на этапе проектирования, чтобы исключить применение архаичных технологий.

Кроме того, с января 2018-го вводится обязательное использование светодиодов при капитальном ремонте и новом строительстве многоквартирных домов, зданий и сооружений. Эта нормативно-правовая база позволила нам за пять лет создать рынок. В итоге продажи светодиодов выросли с 2% до 25%, а средняя стоимость лампы упала с 500 до 150 рублей. Так должно быть и в других отраслях.

Например, в ряде развитых стран владельцы зданий с низким классом ЭЭ платят повышенный налог на имущество: плюс 1-2%. Такая мера вынуждает собственника задуматься о модернизации объекта. Речь идет о коммерческих зданиях, но в перспективе можно подумать и про многоквартирные дома.

Дополнительные сборы идут на целевые программы поддержки модернизации, в том числе на разработку продуктовых программ. Например, в свое время в США при покупке энергоэффективной лампочки потребители могли получить скидку на оплату электроэнергии, вырезав часть упаковки от лампы и приколов к счету за электричество.

— В каких отраслях экономики и энергетики отмечен наибольший успех в области энергосбережения и повышения ЭЭ?

По подсчетам разных экспертов, наибольший вклад в повышение энергоэффективности экономики внес ТЭК.

В сетевом комплексе мы за пять лет смогли снизить потери примерно на 10%, что составляет как минимум 10 млрд кВт/ч. Между прочим это суммарное потребление электричества за год всего Хабаровского края или Чувашии. Идет большая работа по внедрению систем интеллектуального учета. Например, в Россетях за пять лет долю таких приборов удалось увеличить впятеро, с 2% до 10%. Но еще есть куда двигаться дальше.

Колоссальным вкладом энергетики в повышение ЭЭ стал переход к полезному использованию попутного нефтяного газа. Мы поставили цель в 95%. Если, скажем, пять лет назад уровень использования попутного газа был 76%, то сегодня он уже 88%, или 10 млрд кубометров газа. Это сопоставимо с его потреблением в Австрии или Чехии.

Нефтеперерабатывающая отрасль также внесла большой вклад в энергоэффективность. В результате модернизации НПЗ за пять лет производство мазута сократилось на 23%, а глубина переработки нефти выросла почти до 80%. Очень важно, что мы почти полностью перешли на производство бензина самого высокого стандарта. Если еще в 2012 году доля топлива Евро-5 в общем производстве бензина была около 24%, сейчас она на уровне 92%. В результате как минимум на 60% снизились выбросы серы — одного из основных загрязняющих веществ в крупных городах. А машины, в свою очередь, стали более эффективно расходовать топливо.

За рамками ТЭК самый интересный пример, пожалуй, — развитие высокоскоростного железнодорожного транспорта. И дело здесь не в энергоэффективных локомотивах, а в том, сколько людей ежедневно выбирает теперь Сапсан вместо самолета или автомобиля. Только представьте эффект на маршруте Москва— Санкт-Петербург! По итогам года пассажиропоток составил почти 5 млн человек, а перевозка электропоездом в разы энергоэффективнее, чем автомобилем, не говоря уже о перелете.

— Какие инструменты стимулирования и поддержки повышения энергоэффективности вы считаете оптимальными для сектора энергетики?

В электроэнергетике, вы знаете, мы завершаем программу по ДПМ (договор о предоставлении мощности, — прим. +1). Она заключается в масштабном обновлении парка тепловых электростанций. Это более трех триллионов рублей инвестиций, начиная с 2007 года. В следующем году по программе будет суммарно введено 30 гигаватт мощностей.

Еще приведу в пример механизм КОМ (конкурентный отбор мощности. Предполагает снижение цены на поставку ресурса за добровольное ограничение потребления в пиковые часы. — Прим. +1). Благодаря ему компании смогли оптимизировать свои затраты. Мы посчитали, что к 2020 году это позволит вывести с рынка 9,3 ГВт мощностей. Это, на наш взгляд, хороший механизм сдерживания роста цен и нагрузки на потребителя.

Я считаю, что мы сильно выиграем от развития инструментов экологического и технологического регулирования — когда либо вводится запрет на использование того или иного неэффективного оборудования, либо ограничивается его оборот, и одновременно запускаются программы стимулирования по переходу на новую технику. Как, например, с повышением требований к капитальному ремонту, освещению, с переходом на НДТ. Штрафы за выбросы сверх лимита для определенных предприятий — тоже инструмент повышения ЭЭ. И здесь владельцы уже сами должны думать, что для них выгоднее: перенастроить производство, чтобы укладываться в тот или иной экологический класс, либо заплатить штраф.

Как в случае с решением проблемы ПНГ (его суть — в увеличении платы за сжигание попутного нефтяного газа свыше 5% от добычи — прим. +1). Или как четырехсторонние соглашения, которые позволили провести в стране масштабную модернизацию НПЗ. Нефтяники вложили 1,2 триллионов рублей за пять лет. Это внушительная сумма.

— Программа по ЭЭ у нас — одна из самых многострадальных в плане урезания финансирования. Будут ли увеличены госинвестиции в сектор по сравнению с 2016 годом?

В бюджетный сектор, — а это школы, детские сады, больницы, спортивные сооружения, административные здания, — нужно привлекать частные средства. На наш взгляд, тут как раз помогли бы продуктовые программы, направленные на улучшение освещения и установку индивидуальных тепловых пунктов. Эти проекты близки к окупаемости, так что частные инвестиции здесь вполне могут занять доминантную роль. Государство же может оказывать регулирующее воздействие и предоставлять субсидии.

Что касается госинвестиций, которые касаются улучшения качества жизни, или сферы нового строительства, мы должны, если можно так выразиться, повышать энергоэффективность использования бюджетных средств.

Как я уже сказал, многие ведомства внимательно следят за улучшением макроэкономической ситуации и дополнительными доходами бюджета, чтобы предлагать соответствующие проекты, влияющие на энергоэффективность. Это утилизация старых автомобилей, кредитные механизмы Россельхозбанка, поставки Росагролизинга, программы Фонда ЖКХ и другие.

— Энергосервисный сектор развивается гораздо скромнее, чем ожидали власти и эксперты. Какие меры регулирования и поддержки в связи с этим последуют для компаний, обеспечивающих поставку мощности потребителям?

Хороших примеров тоже хватает. Например, во Владимирской области инвестиции через энергосервис только в освещение составляют до полумиллиарда рублей.

В ряде других регионов бизнес также активно подключился к этой истории. За 2016 год у нас заключено порядка 700 энергосервисных контрактов на сумму 7 млрд рублей. Энергосервисный контракт мог бы стать хорошим инструментом для повышения ЭЭ в бюджетном секторе.

В то же время нужно придумать типовой кредитный инструмент для применения в ЖКХ. Это популизм, когда некоторые говорят, что энергосервис спасет мир в плане модернизации. Мировой опыт подсказывает, что это как раз — очень узкоприменимая вещь. Здесь нужно расширять спектр. Например, полезным инструментом могла бы стать поставка в рассрочку энергоэффективного оборудования. Ну и плюс, как я уже сказал, продуктовые программы.

— Стоит ли ожидать перезапуска программы по ЭЭ? Что Минэнерго настроено делать дальше для продвижения этой истории?

Необходимая работа проводится; ждем возобновления роста экономики. Мы программу не останавливали, чтобы ее перезапускать. Катализаторами активности у потребителей энергии станут нормальная международная обстановка, рост ВВП и модернизация электро- и теплоэнергетики.

В части теплоснабжения планируем продолжить модернизацию за счет привлечения внебюджетных источников через так называемую«альтернативную котельную» (установление предельного уровня цены на тепловую энергию — прим. +1). Рассчитываем, что уже в 2017 году ряд регионов подключится к реализации такой идеи.

В секторе электроэнергетики продолжим выводить и модернизировать устаревшие генерирующие мощности. Подробно вопросы энергоэффективности будут обсуждаться на полях международного форума «Российская энергетическая неделя». Он пройдет в Москве 4-7 октября с участием руководителей крупнейших мировых и российских генерирующих компаний.

Россия > Электроэнергетика. Недвижимость, строительство. Экология > minenergo.gov.ru, 6 сентября 2017 > № 2310455 Антон Инюцын


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 сентября 2017 > № 2299182 Дмитрий Михайлов

Дисконтные магазины. Как реновация превратила коммерческую недвижимость в неликвид

Дмитрий Михайлов

Директор по развитию краудфандинговой (краудинвестинговой) площадки недвижимости AKTIVO

Объявленная московским правительством реновация в столице ещё не началась, однако её влияние на рынок коммерческой недвижимости уже заметно невооруженным глазом

На продажу в Москве выставлен ряд объектов в домах, которые идут под снос. Это и бывшие квартиры на первых этажах хрущёвок, переведенные из жилого фонда в разряд коммерческих помещений, и различные пристройки, которые возводились в своё время под небольшие гастрономы и универсамы для местных жителей. В продаже появились и отдельно стоящие здания стрит-ритейла, которые сносить никто не собирается, но из-за расположения внутри кварталов сносимых зданий коммерческая привлекательность их резко уменьшилась.

Предложения о продаже в зоне грядущей реновации часто можно узнать по цене. Опасаясь перемен, собственники помещений зачастую оценивают свои объекты как неликвид и стремятся скорее избавиться от него. Как правило, эти помещения продаются с большим дисконтом. Если большинство объектов торговой недвижимости в Москве на сегодняшний день выставлены по цене, предполагающей окупаемость объекта в течение 10 лет, то при продаже объектов, расположенных непосредственно в зоне реновации, собственники выставляют цену, исходя из срока окупаемости примерно 7 лет. И это лишь начальная скидка. Как показывает практика, с покупателем, проявившим интерес, владельцы помещений готовы торговаться, опуская стоимость объектов до уровня двукратно ниже среднерыночного. Таких объектов на московском рынке уже сейчас более десятка.

Кроме того, небольшой дисконт может быть заложен при продаже помещений стрит-ритейла, которые расположены неподолеку от сносимых домов и кварталов. Таких объектов в продаже на московском рынке коммерческой недвижимости сейчас даже больше, чем предложений в самих сносимых домах.

В чем же причина такой распродажи? Чего опасаются собственники зданий и помещений, срочно продающие объекты? Стоит ли инвесторам в коммерческую недвижимость использовать опасения собственников зданий и помещений и приобретать объекты со скидкой? Мой совет — воздержаться от подобных приобретений, и вот почему.

1. Собственник коммерческой недвижимости вполне может получить неравноценную замену вместо снесенного объекта. О том, какие объекты город предоставит на замену снесенным, никто не знает. Скорее всего, подобная замена одного помещения другим будет проходить по принципу учета площадей и технических характеристик. Потоки посетителей на объекте и другие его коммерческие параметры город вряд ли сможет учесть.

Большей части собственников помещений город, скорее всего, предложит помещения в возводимых новостройках. Но как отнесется застройщик к вопросу размещения коммерческих площадей на новых объектах? Ведь перед ним стоит основная задача — построить как можно больше квартир для расселения жителей пятиэтажек. Будут ли, к примеру, на первых этажах создавать витрины, или ритейлерам предложат что-то вроде квартир с окошком и отдельным входом, как это часто делается в бюджетных новостройках? На все эти вопросы пока нет ответов.

2. Параметры денежной компенсации за объект также пока не определены. Большинство собственников сносимых объектов опасаются того, что рыночной цены за объект и компенсацию убытков за время простоя здания или помещения они не получат.

3. Объекты, расположенные рядом с зоной реновации, также могут потерять арендаторов, а собственники будут вынуждены снижать ставки аренды и терпеть убытки от простоя пустого помещения. Недавно представители нашей площадки осматривали объект торговой недвижимости на Зеленом проспекте. Объект находится на проходной улице возле метро и не попадает в зону реновации, но под снос пойдут пятиэтажки, расположенные неподалеку. Стоит строителям огородить и начать сносить один из прилегающих домов, поток людей к метро пойдет по другому маршруту, и магазин для многих из них потеряет свою актуальность. Если же число покупателей снижается, такой объект покинет даже серьезный крупный ритейлер, особенно если точка уже окупила первоначальные затраты арендатора на ее оборудование (срок окупаемости вложений в торговый объект формата «у дома» сегодня составляет примерно 1–1,5 года).

4. Для собственника отдельно стоящего объекта, расположенного неподалеку от сносимых зданий, срок его простоя без арендаторов может составить более двух лет. Поток посетителей в районах, где дома пойдут под снос, начнет падать еще до начала процесса сноса и постройки домов: люди начнут переезжать, число покупателей будет снижаться, съезжать начнут и арендаторы объектов стрит-ритейла, попавших под удар. При этом владельцы зданий, расположенных внутри зон сноса или неподалеку от них, оказываются в еще более сложной ситуации, чем собственники сносимых помещений. Ведь в случае снижения потока посетителей никакого возмещения убытков от города они, скорее всего, не получат.

В целом московская реновация не очень сильно повлияет на рынок коммерческой недвижимости столицы. Сносимых объектов и помещений со снижающейся коммерческой привлекательностью в масштабе города немного. В то же время масштабная стройка, которая вот-вот развернется, скорее всего, будет во благо различным торговым центрам, расположенным в умеренном отдалении от зон сноса и застройки. Сюда и потянутся арендаторы стрит-ритейла (аптеки, продовольственные и непродуктовые магазины), расположенные как в самих зонах реновации, так и вблизи них.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 сентября 2017 > № 2299182 Дмитрий Михайлов


Россия. ДФО > Госбюджет, налоги, цены. Миграция, виза, туризм. Недвижимость, строительство > amurmedia.ru, 5 сентября 2017 > № 2322250 Валентин Тимаков

Валентин Тимаков: Пора применить на Дальнем Востоке советские кадровые технологии

Ступив на территорию вызовов, коей является российский Дальний Восток, робеть и медлить нельзя. Риск, конечно, есть, но здоровый, но если работать с внутренней верой в то, что делаешь, никогда не утонешь – выплывешь. С таким убеждением подходит к решению беспрецедентных задач, стоящих перед Агентством по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке (АРЧК ДВ), его генеральный директор Валентин Тимаков. В интервью ИА PrimaMedia он рассказал о нарастающей силе бренда "дальневосточный гектар", заботе о переселенцах, а также о практической ценности в своей работе советского опыта и важнейшего элемента из регби.

Валентин Тимаков

Справка: ТИМАКОВ Валентин Витальевич, 48 лет. Родился в городе Чебоксары. Окончил Нижегородский государственный педагогический институт иностранных языков им. Н.А. Добролюбова по специальности "французский язык" (1989). Профессиональная переподготовка: Global HR strategies — London Business School, Corporate Director — Institute of Directors, UK, Chartered Institute of Personnel & Development, Maximizing Human Capital, программа Thunderbird – CBSD.

До назначения на должность генерального директора Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке работал помощником министра РФ по развитию Дальнего Востока, занимал руководящие позиции в области управления персоналом и развития бизнеса в таких компаниях, как ФГУП "Почта России", ОАО "АНК Башнефть", IBM Россия/Восточная Европа, En+ Group Ltd, ОАО "СУЭК", Лиггетт-Дукат, Philipp Morris. Член комитета РСПП по кадровой политике. Женат. В семье четверо детей.

Агентство по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке (АРЧК ДВ или Агентство) создано 14 сентября 2015 года в форме автономной некоммерческой организации по распоряжению правительства Российской Федерации. Учредителем Агентства является министерство по развитию Дальнего Востока. АРЧК ДВ — один из основных институтов развития российского дальневосточного макрорегиона, курируемых Минвостокразвития. Осуществляет свою деятельность в координации с АО "Корпорация развития Дальнего Востока", АНО "Агентство Дальнего Востока по привлечению инвестиций и поддержке экспорта".

– Валентин Витальевич, какие ассоциации вызывает у вас словосочетание "Дальний Восток"?

– При первом, семантическом, восприятии Дальний Восток – это что-то далеко-далёко. Магическое, таинственное, непонятное обычным людям. Вторая ассоциация — классное место для тех, кто действительно что-то хочет поменять в своей жизни. И третье наполнение, которое я и мои коллеги уже сами привнесли в свою жизнь: когда начинаешь заниматься тематикой Дальнего Востока, понимаешь, что это территория вызовов.

Не каждый захочет влезть в историю с "дальневосточным гектаром", переехать и начать устраивать жизнь на новом месте.

– За Уралом и Сибирью это ещё и рискованно.

– Риск здоровый, я считаю. Каждому из нас важно регулярно испытывать ощущение, как будто ты тонешь, именно от твоих усилий зависит сможешь ли ты выплыть. Моя работа с Дальним Востоком – это именно такое ощущение. Потому что у тебя всё время задачи невозможные, беспрецедентные. Задачи, для которых рецептов нет, в книжках по маркетингу о них не написано.

– Зато о них можно прочесть в вашей настольной книге, изданной АРЧК ДВ совместно с компанией "Руссдрагмет". Один из лейтмотивов этой книги следует из её же названия – "Срочно нужны кадры!". На выполнение задач, о которых вы говорите, отмерено три-пять лет. Насколько реалистичны такие сроки?

– На одном из совещаний мы готовили и обсуждали доклад на предстоящем в сентябре 2017 года Восточном экономическом форуме. Министр по развитию Дальнего Востока Александр Сергеевич Галушка отметил, что развитие дальневосточного региона невозможно без определённого уровня решительности и смелости.

Если подходить к решению задач с полумерами, кого-то уговаривать, высказывать гипотезы, сомнения, то ничего не получится. Но всегда будешь побеждать, если будешь смелым.

Поэтому всё, что было сделано в последнее время в кадровом обеспечении восточного направления, случилось потому, что мы достигли того самого уровня решимости, при котором есть готовность что-то менять. Я считаю, это один из ключевых факторов успеха.

Вылеченный зуб должен остаться на месте

– Что послужило отправной точкой в вашей работе, когда полтора года заявило о себе специально созданное Агентство по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке?

– Идея соединить государственное управление с HR-практиками. Наверное, каждый руководитель HR-направления в крупной компании мечтал сделать что-то подобное и посмотреть, как будет получаться. Спортивный интерес был и у меня. В 2014 году с идеей о симбиозе госуправления с HR-практиками я пришел к Александру Сергеевичу Галушке (министр Российской Федерации по развитию Дальнего Востока). "Мы уже дважды пытались создать Агентство. Не получилось", – сказал он. Почему? Во-первых, не было наполнения, того, чем должно было заниматься Агентство. Есть Минтруд, Центры занятости, в кадровой области что-то делающие – людей привлекают и так далее. Но нет решений, профессиональных продуктов.

Мы привнесли понимание Агентства, понятие продукта, имеющего добавленную стоимость для работодателя. Первый наш продукт – "одно окно" для работодателей.

По опыту знаю, что кроме поиска персонала, есть ещё куча вопросов, решаемых работодателем: обучение персонала, сколько платить, чтобы персонал не разбежался, взаимодействие с профсоюзами, трудоустройство увольняющихся и уволенных сотрудников… Как сделать так, чтобы бренд был привлекательным, ведь один из вызовов для HR-директора – это управление стоимостью персонала. Чем дороже обходится привлечение персонала, тем хуже для экономики предприятия. Это прежде всего означает, что ты неконкурентоспособен и не способен создать условия для привлечения специалистов, необходимых производству. А если люди к тебе идут постоянно, охотно и легко, то у тебя постоянный приток, ты привлекателен для соискателей. Поэтому стремление соединить государственное управление с лучшими HR-практиками было заложено в основу будущего Агентства по работе с человеческим капиталом на Дальнем Востоке.

– "Одно окно" для работодателей сродни принципу "одного окна" в МФЦ?

– В плане удобства, да. Работодатель отгружает в "окно" все свои проблемы, которые у него на Дальнем Востоке есть, а их немало. И требует, чтобы мы дали решение. Его не волнует, образно говоря, сколько дырок в зубе просверлит врач, как он будет удалять нервы.

Ему важнее, чтобы зуб остался на месте. Желательно, чтобы поставили пломбу, вообще всё было красиво. Вот чего хочет работодатель.

И мы это сделали. Прошло всего полтора года, как учреждено Агентство. В течение года шла подготовительная работа. Нам надо было пройти согласование в Минтруда, Минфине, Министерстве экономики, Минобразования, ряде других ведомств, убедить их на цифрах, что будем делать и как. Первое, за что мы взялись, когда Агентство стартовало – создание продуктов, которые будут предложены работодателям.

– Один из таких продуктов вы предложили в Еврейской автономной области. В июне этого года Приамурский госуниверситет ЕАО имени Шалом-Алейхема получил лицензию на подготовку кадров среднего звена по специальности "Обогащение полезных ископаемых". Эта работа проделана АРЧК ДВ в соответствии с запросом компании "Петропавловск — Чёрная металлургия". Где ещё и какие будут внедрены образовательные программы, призванные удовлетворить экономические потребности региона?

– В апреле мы побывали в Биробиджане, на Кимкано-СутарскомГОКе. Переработка, обогащение железной руды — для этого у нас нет людей, просто неоткуда взяться. Да, есть вариант их привозить, но очень сложно закрепить на месте. Будем переобучать местных? Хорошо, только вот программы такой нет. Будет! По поручению министра я поставил коллегам задачу в трёхмесячный срок разработать программу по подготовке обогатителей. И уже в сентябре, в рамках профессионального образования, люди должны пойти в "школу". Но прежде в ответ на предложение Кимкано-СутарскогоГОКа университет имени Шолома-Алейхема огорошил: "Мы готовы, всё сделаем, но от предложения до запуска программы – два года". Это огромный срок! И всё же включились. Оказалось, можно гораздо быстрее. Концепция стратегии опережающего образования Агентства, которую мы представим на ВЭФ во Владивостоке, состоит в том, что необходимо создавать условия для быстрой переподготовки кадров с учётом перспектив меняющейся экономики. Так вот, случай с университетом в Биробиджане показал, что можно запараллелить три процесса: находить диалог с Минобразования, а там нас понимают; вести подготовку конкурентоспособных граждан, которые могли бы перестраиваться, обучаться; и третье – необходимо знать прогнозы экономики, чтобы менять программу.

К вопросу о том, с кем ещё будут образовательные программы. Точно с "Русагро" — создание отдельных профильных классов, рассчитываем, что будут проекты с "Сибуром" и "Газпромом" — подготовка кадров в области нефтехимии, с KGK — формирование алмазного кластера; эта компания вышла с предложением сформировать программу по обучению огранщиков алмазов во Владивостоке.

– А управленцы ТОРами?

– Непременно. В сентябре стартует программа по управлению территориями опережающего развития. Бакалавриат. Первые 25 человек пойдут учиться в ГУУ (Государственный университет управления) .

– Сколько проходит времени от договорённости с промышленными гигантами до сдачи абитуриентами документов в приёмную комиссию?

– По России — до двух лет. С Кимкано-Сутарским ГОКом мы умудрились вписать весь процесс в три месяца.

– Значит, в Биробиджане ребята уже готовятся к поступлению на новую специальность?

– Да. Мы собираем предложения от работодателей с учётом их потребностей, формируем учебную программу, и в сентябре молодые люди пойдут учиться по ряду новых направлений. Кстати, в этом году ещё запускается программа бакалавриата при участии ДВФУ и Государственного университета управления в Москве, обучение будет в Москве и Владивостоке. У нас семнадцать ТОРов, а тех, кто бы мог ими управлять, нет. Вообще, при создании ТОР появляется масса вопросов. Как выбрать место для ТОР? Где следует быть такой территории и каковы её признаки? Как формируется экономика территории? Это одна из наук, которую ребята должны освоить.

Также в этом году у нас стартует программа "Executive MBA. Бизнес в Азии: создание и продвижение". Примечательно, что идея программы возникла осознанно исходя из задач опережающего развития Дальнего Востока и ориентации на страны АТР. Программа ЕМБА реализуется совместно с ДВФУ, Национальным университетом Сингапура — университетом номер один в Азии и двенадцатым в мире, а также с представителями Силиконовой долины. 8 сентября студенты должны пойти учиться по этой программе. Она для тех, кто хочет узнать больше, как делать бизнес в Азии или как работать с представителями Азии. Здесь у нас честная сделка, мы говорим студентам: "Если у вас есть идея, то по окончанию курса, который длится год, у вас будет готовый бизнес. Более того, вы получите все меры поддержки, которые предоставляет министерство по развитию Дальнего Востока". Это значит, что Агентство по привлечению инвестиций будет партнером и начнёт искать деньги для поддержки выпускников Executive MBA. Корпорация развития Дальнего Востока окажет поддержку выпускника в регистрации их бизнесов в ТОР или СПВ (свободный порт Владивосток), а мы их обеспечим кадрами. Ведь как готовить людей работать со странами Азиатско-Тихоокеанского региона? На расстоянии всего одной тысячи километров от Владивостока находится рынок капитала стоимостью 6,6 триллиона долларов. Это три ВВП России, а людей, способных работать со странами АТР, у нас нет!

Интересный факт — расстояние от Хабаровска до Пекина в 4,6 раза меньше, чем до Москвы, а Токио и Сеул примерно в 5,5 раз ближе. Это означает, что столицы первой, четвёртой и четырнадцатой экономик мира находятся в радиусе двухчасового перелёта от Хабаровска.

Поэтому мы собрали лучших в России экспертов и практиков, знающих, как работать и с Китаем, и с Кореей, готовых помогать в работе российским госкомпаниям. Мы объединили экспертов, которые запускают стартапы вместе с Google в Силиконовой долине. У нас получилась программа и мы её запускаем.

– Кто финансирует программу Executive MBA?

– Она самофинансируемая, оплачивают сами участники. У нас уже есть двенадцать кандидатов, желающих учиться. Получаем ещё заявления. Часть расходов оплатил и проинвестировал в разработку учебных планов ДВФУ. Вообще, для ДВФУ это тоже вызов и первый заход на программы такого уровня, спасибо за поддержку и.о. ректора Никите Юрьевичу Анисимову. Что касается интеллектуальной собственности программы, она принадлежит Агентству. На выходе получился конкурентоспособный, понятный продукт. Мы привлекли ряд специалистов высокого класса, которые помогли сделать красивые, что называется, цепляющие, материалы, с правильной ассоциацией у тех, кто их берёт в руки или рассматривает в интернет.

Самое интересное заключается в том, что в компании Mitsubishi увидели проект и спросили: "А можно мы ещё и стипендии будем выплачивать (студентам Executive MBA) в размере пять тысяч долларов?".

Такой интерес возник при том, что у нас не было сколько-нибудь широкой рекламы. Фактически этот продукт – программа Executive MBA – распространяется среди своих. Почему бы и нет? Лозунг нашего Агентства, как Дэйв Браун сказал: "Возможно всё. Невозможное требует больше времени". Поэтому нас ничего не пугает.

Охота к перемене мест

– АРЧК ДВ ведёт работу по реализации госпрограммы региональной трудовой мобильности. Сколько человек по этой программе приехало на Дальний Восток в 2016 году? Какие рабочие места они заняли?

– Приехало немного – около 200. Планировалось свыше полутора тысяч. Есть вопросы к этой программе повышения трудовой мобильности, связанные с её структурой и правилами. Есть несколько взаимоисключающих пунктов, которые не дают возможность распространить программу на весь Дальний Восток. Например, один из пунктов такой: организация, которая должна привлечь людей в рамках программы, не должна проводить сокращения в течение трёх лет. Вот теперь смотрите. Строится завод. Сначала идут земельные работы. Кто нужен? Бетонщики, каменщики. Закончилисьработы. Что делать? Этих специалистов увольняют, конечно, потому что начинается следующий этап – строительство корпусов. Разворачиваются пуско-наладочные работы, требующие специалистов уже иного рода. Это неизбежное явление, когда людей, которые отработали, сокращают, переводят на другие объёмы, что является негативным фактором. Ещё один пункт программы: человек должен три года отработать. Это пугает работников – вдруг жизнь внесёт свои коррективы. Таких вопросов очень много.

Мы предоставили предложения в адрес Минтруда о том, как можно трансформировать программу. Например, работнику предлагается 300 тысяч рублей при переезде в любую точку Дальнего Востока. Мы предложили: пусть часть этих денег он потратит как первоначальный взнос на приобретение жилья. Изначально в программе этого не было заложено. Если мы хотим человека укоренить, то лучший способ – покупка жилья. Так давайте дадим ему 200 тысяч на жильё, 100 тысяч – на доставку багажа из другого региона. Переезжает он, скажем, в Приморье, а в Туле у него остались мебель, автомобиль. Дадим возможность ему заказать и привезти контейнер на Дальний Восток. Давайте часть денег направим на то, чтобы переселенцы могли обустроиться с семьями на новом месте.

Такого рода житейские вопросы и ответы на них мы предложили Минтруду, ждём ответа в виде изменений в Законе 1032 "О содействии занятости". Надеюсь, до конца года они будут внесены и приняты.

– С учётом этих изменений можно ожидать увеличения числа приехавших на Дальний Восток в 2018 году?

– Да, в рамках программы. Только уже не 200, а 7000 человек. Сегодня работодатели перевозят людей, но используют собственные ресурсы. Им так, – вне программы, легче перевезти. Но мы считаем, что нужно другую программу перезапускать.

– Из чего складывается количество людей, которые должны переехать?

– 20 июня распоряжением правительства №1298-р утверждена концепция демографической политики Дальнего Востока до 2025 года. Цель демографической политики – увеличение численности населения макрорегиона за счёт повышения рождаемости, снижения смертности и обеспечения миграционного притока людей из других регионов Российской Федерации; а также достижение ключевых показателей качества жизни населения макрорегиона выше среднероссийского уровня, включая уровень реальных доходов.

К 2025 году население региона должно увеличиться на 300 тысяч и достигнет шести с половиной миллионов человек. Мы делали расчёты, за счёт чего это произойдёт. В подготовке концепции участвовали около ста экспертов. Мы проводили встречи, дискуссии, делали математические модели. Прорыв случился во время демографической конференции в Благовещенске, когда мы привлекли 100 участников, а также 400 онлайн. В итоге концепция появилась в том виде, в каком она была утверждена правительством.

Из чего складывается 300 тысяч? Из 50 тысяч человек, которые будут рождены на территории Дальнего Востока, при условии, что созданы условия для повышения рождаемости.

Губернаторы говорят, что необходимо стимулировать не как раньше появление многодетных семей – чтобы рожали третьего, четвертого ребёнка. Сегодня надо, чтобы рожали первенцев! Мы уже нашли несколько решений, которые точно помогут повлиять на численность населения. Это первое.

Во-вторых, необходима поддержка: ипотечные кредиты, причём дешевые. Нужно создавать условия, при которых после рождения ребёнка семья не становилась беднее, как это сейчас происходит. В этом тоже фактор риска для потенциальных переселенцев на Дальний Восток.

Теперь о 250 тысячах из тех 300 тысяч человек. Первые 100 тысяч рабочих мест будут созданы до 2025 года. Мы рассчитываем, что большую часть займут дальневосточники. Но надо учитывать, что ёмкость рынка труда на Дальнем Востоке – 3 миллиона 700 тысяч человек. Почти население Санкт-Петербурга, то есть сравнительно немного. А теперь представьте, что одна треть населения вовлечена в самозанятость – делает что-либо, слабо интегрированное в экономику. И, очевидно, не платит налоги. Остается 2 миллиона 500. Это немного для региона, площадью превышающего 36% всей территории России.

Мы ожидаем, что приедет много людей, у которых есть необходимый уровень квалификации для работы на предприятиях. Приедут не одни, потому что остаются условия для переезда с семьями.

Показательный пример – Центр судостроения в Большом Камне, где ещё строят многоквартирные дома. Очень важная особенность: в прошлом году мы предупреждали работодателей о том, что демографическая яма приведёт к тому, что конкуренция за персонал усилится и работодатели будут вынуждены строить дома. Сегодня "Амурагроцентр" сообщает, что возводит два многоквартирных дома, потому что люди хотят жильё. Для резидентов ТОР, СПВ, которые имеют налоговые преимущества, я уверен, это отличное решение — строить дома и тем самым привлекать и укоренять людей. Это даст большой толчок. Опубликован проект новой миграционной политики Российской Федерации до 2025 года, подразумевающий, что люди могут переезжать, но при этом Дальний Восток определён в качестве приоритетного. При этом они получают по миллиону за переезд, который понадобится, чтобы перевезти вещи, обустроиться, внести плату за жильё. Работы-то на Дальнем Востоке много – на одного безработного 3-5 вакансий. Людей реально не хватает уже сейчас. Работодатели бьют тревогу: "Где будем брать людей?".

За последнюю четверть века Дальний Восток потерял свыше двух миллионов жителей. Плотность населения в восемь раз ниже, чем в центральной части России. И это в регионе, на который приходится одна треть территории всей страны.

Дальнейшая депопуляция населения на Дальнем Востоке грозит геополитическими рисками, прежде всего связанными с потерей контроля над самой богатой частью России.

И всё же люди уезжают

— По вашим словам, до 2025 года жителей Дальнего Востока станет на 300 тысяч больше. Между тем, отток населения происходит каждый год. Официальная статистика 2015-2016, первых месяцев 2017 года по-прежнему безжалостна – люди всё так же уезжают. Не снивелирует ли отток населения, происходящий сейчас, прогнозируемый приток?

– Вызов, безусловно, есть. Отрицательное миграционное сальдо существует. Но если посмотреть на динамику, то уезжают меньше. Сама динамика-то уменьшилась. Так, в 2016 году на Дальнем Востоке сложилась лучшая за 25 лет демографическая динамика — сокращение численности населения в 2016 году по сравнению с 2015 годом составило почти в два раза, а по сравнению с 2014-м почти в три раза. Ещё один фактор, простой и понятный – люди пока не видят улучшений. Позитивные изменения начнутся, когда будет достигнута высокая экономическая плотность, когда заработают все предприятия. О результатах в рамках новых механизмов развития на Дальнем Востоке уже можно говорить – введено 40 новых предприятий с двумя тысячами новых рабочих мест.

Всего же реализуется более 750 новых инвестиционных проектов с общим объемом инвестиций более 2,2 триллионов рублей и созданием до 2025 года 100 тысяч новых рабочих мест.

Программа "Дальневосточный гектар" – это первый заход, который может сделать процесс миграции из центральной части страны более привлекательным и понятным для людей. Попытка действительно закрепить людей на территории.

Поэтому мы уверены, что совокупность системных решений, которые мы готовим, помогут исправить годами сложившуюся ситуацию. Надо только делать быстро, решительно, дать людям возможность зарабатывать, обустраиваться.

И потом, изменение энерготарифов. Люди пока не ощутили, что вступил в силу закон об изменениях стоимости электроэнергии. Как на Чукотке, например. Было 9 рублей за один киловатт/час, будет как в среднем по стране – 3,19, то есть в три раза дешевле, на уровне остальной России. Экономия, которая образовалась только в этом году за счёт снижения платежей за энергоносители, исчисляется миллиардами рублей у всех субъектов Федерации на Дальнем Востоке и от этого выиграют прежде всего жители Дальнего Востока.

– Когда же люди увидят и почувствуют улучшения?

– Мы рассчитываем, что уже в 2018 году начнутся видимые изменения, связанные, прежде всего, с запуском новых объектов, в том числе и социальных, с появлением большего количества рабочих мест с высокой зарплатой. Снова приведу в пример Дальневосточный центр судостроения. В этом году туда должны переехать и начать работу 1240 человек. А в самом Большом Камне, где базируется это предприятие, живут 30 тысяч. Мы встречались с большекаменцами, интервьюировали с целью узнать, насколько им интересно предложение пойти работать на завод, где средняя зарплата будет выше 60 тысяч рублей. Лишь десять процентов местных жителей нам сказали: "Мы готовы идти переучиваться и вообще работать на заводе". Остальные ответили: "Нам и так хорошо".

– Одна из ваших цитат: "К 2020 году в Дальневосточном федеральном округе будет создано 80 тысяч новых рабочих мест". Осталось каких-то два года...

– Цифры меняются. Как я сказал выше, к 2025 году будет создано 100 тысяч рабочих мест.

— По вашим прогнозам, эти места займут местные жители или переселенцы? И в каком соотношении?

– Сложно сказать о соотношении. Всё зависит от того, насколько местным будет интересно работать. К тому же ТОРы создаются не в городах, а в отдалённых населенных пунктах, где местного населения нет или очень мало. Поэтому сейчас идёт процесс осмысления. Но приоритетное право в трудоустройстве исключительно за местными жителями. Спрашивается: почему цель смещается? Почему в планах не 2020-й, а 2025 год, когда мы говорим о количестве новых рабочих мест? Первый ВЭФ, на котором были подписаны соглашения, прошёл в 2015 году. И только в 2017-м компании начинают строить, активно создавать заводы. У компаний завершились проектные работы, получение финансирования. Соответственно, люди в большом количестве потребуются во второй половине 2017-го и в 2018 году. В этом и есть логика смещения цели – цикл строительства достаточно длинный.

Советский опыт взять и применить

– Вернёмся к вашей настольной книге об отечественных технологиях привлечения и развития персонала. Чего в ней больше – аналогий с сегодняшним днём или крупиц уникального опыта?

– Аналогии кое в чём провести можно, и в скором будущем, надеюсь, будет больше поводов для этого.

Сейчас важнее воспользоваться советским опытом в управлении трудовыми ресурсами.

Идея книги появилась давно и была связана, в первую очередь, с моей профессиональной деятельностью в области поиска и развития персонала для крупнейших компаний России. Опыт предыдущих поколений, конечно же, требует пристального внимания. На одном из совещаний в Министерстве мы изучали опыт Советского Союза, в частности постановление ЦК КПСС, Совмина СССР "О комплексном развитии производительных сил Дальневосточного экономического района за 1967-1987 годы", связанное с развитием Дальнего Востока. Столько в нём полезных вещей оказалось! А качество проработки материалов настолько глубинное! Всё расписано – вплоть до детского сада, до койко-мест…

Книга

– Отрадно, что живы и здравствуют многие из тех, кто участвовал в разработке высокоэффективных кадровых технологий советского периода. Например, доктор экономических наук Андрей Германович Коровкин, заведующий лабораторией прогнозирования трудовых ресурсов Института народнохозяйственного прогнозирования РАН. Баланс трудовых ресурсов, о востребованности которого говорит Коровкин, был эффективен в условиях плановой экономики. Однако сейчас другая страна, другие люди, другие правители наконец. Насколько применим опыт прошлых лет сегодня?

— У нас 28 направлений экономики, находящихся в фокусе развития Дальнего Востока. Среди них есть такие, которые динамично развиваются каждый день. Ежедневно что-то происходит. Внедрение 5G обернётся появлением беспилотных автомобилей, способных видеть перед собой людей и пространство. И этим будет дан следующий технологический толчок. А есть отрасли, где область планирования охватывает от пяти до двадцати лет. Например, "Сибур Холдинг", СУЭК, у которых период планирования долгосрочный. Если они что-то проинвестировали сегодня в разработку, то разрез либо шахта появятся только через пять-шесть лет. Так вот, базовые профессии у них не поменяются. Как были проходчик, горнорабочий очистного забоя, так и останутся. То есть существуют профессии, связанные с производствами, а есть отрасли, где действительно внедрение происходит мгновенно. Когда закон о телемедицине будет принят, я уверен, появятся специалисты по определению самочувствия на расстоянии, посредством телемедицины. Толчок в развитии технологий не заставит себя ждать. Повторюсь, есть изменения, которые происходят регулярно и очень часто, а есть достаточно статичные отрасли, изменения в которых видны в течение пяти-десяти лет. К примеру, как была базовая профессия агроном, так и останется спустя пять лет, могут только поменяться критерии и требования к ней. Появятся, может быть, диагностика другого характера, новые инструменты для измерения состояния почв, оценки качества здоровья животных. Да, возникнут такие новые требования к профессии, как обработка массивов данных, принятие решений с учётом полученных данных. Технологическая сторона поменяется, но суть наполнения, физика, останется.

— К таким людям, как Коровкин, на властном верху прислушиваются?

— Да, и не только к нему. Я вижу, что знания, которые были у людей в Советском Союзе, до сих пор востребованы. Например, Волох Владимир Алексеевич, эксперт по миграционным процессам, председатель Общественного Совета при ФМС России, в 70-е годы занимался организацией сельскохозяйственного переселения.

Давайте откровенно: как минимум три из используемых в СССР пяти механизмов переселения людей до сих пор актуальны и востребованы.

Это организационный набор, когда надо собрать по всей стране набрать большое количество людей определённой квалификации. В 1960-80 годах оргнабор работал так же, как метод перераспределения трудовых ресурсов в зависимости от планов и потребностей регионов. Сегодня мы делаем подобное для Центра судостроения "Звезда" в Приморском крае. Есть общественный призыв, когда добровольцы, волонтёры готовы ехать "в дальние дали". Своего рода комсомольский призыв на новый лад. Надеюсь, у нас в скором будущем возникнет молодёжная бригада, или молодежное кооперативное движение. И третий механизм миграции – обязательное распределение молодых специалистов. В сегодняшней мировой экономике, где самый высокий уровень безработицы – среди молодежи, это выглядит почти как решение.

Как это работало в Советском Союзе? Специалисты, получившие образование за счёт государства, обязательно отрабатывали три года на производстве. В течение срока обязательной отработки запрещалось оставлять молодых специалистов в управленческом аппарате, а каждый выпускник вуза или техникума должен был пройти школу низшего административно— технического персонала: сменный инженер, мастер…

Советские кадровые технологии – не покрытые архивной пылью документы, этот инструмент в рабочем состоянии, который можно и, считаю, нужно использовать.

— Ещё бы найти современное применение великому переселению желающих в дальние города.

– Сельхозпереселение, говоря языком советской эпохи. Сегодня "Дальневосточный гектар" – это попытка дать толчок к такому переселению. Цифры из прошлого действительно поражают: свыше шести миллионов человек только в рамках сельскохозяйственного переселения переехали на территорию Дальнего Востока, Сибири, Урала и Казахстана. Это было реально крутое переселение. Молодая семья получала сразу жильё, поросёнка, корову, земельный участок размером три и более соток, подъёмные и зарплату. Конечно, было выгодно переезжать.

— В 2013 году Владимир Жириновский предложил отправлять проштрафившихся чиновников если не в отставку, то на Дальний Восток работать. Вы бы поддержали эту инициативу?

– А почему проштрафившихся? Они столь плохи на своём месте, что должны ехать на Дальний Восток?

Наоборот, сейчас дальневосточный регион – это место для интересных, ярких людей, которые, прежде всего, патриоты, для которых это профессиональный интерес, и которые болеют душой за то, что делают.

И надо отдать должное абсолютно неравнодушным людям, работающим в министерстве по развитию Дальнего Востока, в полпредстве. Иначе объяснить невозможно ту вовлечённость и самоотверженность, с которой они трудятся. Мы вместе создаем продукты и решения. Исходим из того, что граждане хотят. Если человек хочет устроиться на работу на Дальний Восток, то что нужно? Чтобы он знал, какая есть работа, чтобы его подготовили, безопасно перевезли, трудоустроили и гарантировали, что он получит заработанные деньги. Весь этот цикл мы делаем.

В позиции наивысшего напряжения

— Вы рассказали о внедрении новых продуктов, о достижении вашими коллегами "уровня решимости", за которым видна "готовность что-то менять", о вовлечённости и самоотверженности. Таковы черты самого прогрессивного министерства России?

— Уверен, что да. Более того, Минвостокразвития самое активное в учёбе среди отечественных министерств.

Невероятно, но чиновники нашего министерства строят свою работу, используя подходы технологии Scrum.

Что такое Scrum? Способность мобилизовываться, создавать проектные команды с задачами, которые осязаемые и которые можно ощутить на расстоянии короткого промежутка времени. Зачем планировать на год? Давайте планировать период длиной в одну неделю, в один месяц. И каждую неделю будем эти результаты фиксировать. Scrum – это элемент в регби, когда две команды встали голова к голове. Позиция наивысшего напряжения.

— Как это выглядит в контексте рабочего процесса?

— Каждую неделю проходят scrum-митинги, когда министру докладывают, кто и что сделал за неделю, какие есть планы, проблемы. При этом остаётся большая цель, связанная с развитием Дальнего Востока и задачами, которые стоят перед нами. Например, сделать так, чтобы "дальневосточный гектар" был доступен. В самом начале реализации этого проекта уходило 80 дней на получение гектара. Сейчас в среднем 30. При этом мы понимаем, что Приморье – самый сложный регион. Ситуация там непростая с точки зрения количества заявок и загрузки по гектару. С другой стороны, технологическая цепочка уже отработана. И после внесения поправок в 119-й закон сейчас у нас свыше двадцати шести тысяч получателей гектара, их станет больше, в том числе и в Приморье. Этому поспособствует разрешение ситуации с охотничьими угодьями, после чего появится много новых земель. Поэтому мы видим улучшения, но понимаем: чтобы они дошли до граждан, нужно больше времени.

Людям нужен реальный результат – улучшение качества жизни, комфорт и ряд других показателей. Для того чтобы это случилось, мы разработали индекс развития человеческого капитала, который официально представим на Восточном экономическом форуме во Владивостоке.

Мы объясним, почему в некоторые субъекты Федерации люди едут охотнее, чем в другие. Это как раз связано с вопросами миграции, привлечения и качества человеческого капитала. Есть регионы, где качество человеческого капитала – образование, здоровье, морально-этические нормы, религиозность – выше, чем в других регионах. Значит, там происходит что-то особенное. Есть что и с чем сравнить.

– Сколько человек работает в Агентстве?

– 65.

– Кто эти люди? Опишите, пожалуйста, обобщённый портрет сотрудника АРЧК ДВ.

– Это человек, способный мчаться. Для него Агентство – не точка прибытия, а точка старта. Он человек команды, умеющий взаимодействовать, помогающий коллегам. Каждый из нас – противник регламентов. Все-таки Агентство развития не должно жить на основе циркуляров, приказов и поручений. Иначе мы просто утонем в бюрократии… Что нам это даёт? Возможность привлекать ярких молодых людей, которые что-то хотели бы сделать. Многие продукты рождаются, благодаря тому, что есть такая свободная среда. Вот как в IBM работают? Приходит человек; если у него нет заинтересованности в том, что он делает, то он никогда не будет продуктивен, никогда не начнёт созидать.

Многие наши решения появлялись как результат, потому что людям было действительно интересно видеть позитивные изменения.

Например, навигатор востребованных профессий Дальнего Востока. Создавая его, мы просто структурировали все инвест-проекты. Навигатор – это реестр будущих профессий, которые появятся. Он выпущен нами уже в четвёртый раз и даёт возможность понять, какие профессии будут нужны на Дальнем Востоке, где получить образование. Есть интернет-версия, 20 тысяч скачиваний. Вот вы спросили: "Как вуз узнает о том, какие профессии востребованы?" Этот инструмент как раз вузам в помощь.

Чтобы стать нашим клиентом, достаточно лишь подать онлайн-заявку – и мы свяжемся с вами. Мы работаем более чем со 170 компаниями и гордимся, что у нас всё происходит действительно быстро. Мы реагируем. Один из наших KPI – это удовлетворённость клиентов. По итогам 2016 года этот показатель у нас 95,6%. Согласитесь, немало для организации, которая стартовала с колёс!

Кстати, за год мы получили 174 тысячи звонков и обращений на нашу горячую линию. Помню, как 1 июня я остался один и сам отвечал, принял 25 вопросов. Просветительские ролики про гектар мы рисовали практически на листе бумаги! Через год это уже работает, как машина. И все МФЦ в России, все уполномоченные органы Дальнего Востока работают в одном ритме. По-разному, конечно, в силу ведомственной специфики. У нас 350 скриптов вопросов-ответов – по-моему, больше, чем у Пенсионного фонда, Сбербанка, Минздрава. Не спрашивайте, как нам это удалось. У нас реально крутая горячая линия, проходила аудиторскую проверку. Нам не стыдно сказать, что мы гордимся.

Компьютеры, табак и песни на французском

— Говоря о достойном подражания примере, как надо работать, вы упомянули IBM. Вместе с этой транснациональной корпорацией в вашем послужном списке ещё одна – Philip Morris International. Какое влияние на вас оказали эти гиганты бизнеса?

— В IBM я работал HR-директором по странам Восточной Европы и Азии. Но прежде потрудился в группе "En+ групп", Управляющая компания "Русала" и ряда компаний, включая знаменитый алюминиевый комбинат в Черногории... Тогда IBM представлялась мне великой, мощной компанией с вековой историей. В 2009 году мне позвонили из IBM, предложили познакомиться, пообщаться. Неожиданно оказываюсь в самой что ни на есть штаб-квартире компании, в Армонке, встречаюсь с теми, кто непосредственно управляет IBM. Эти люди вызвали у меня восторг. Как и созидательная свободная среда, особая культура, в которой они находятся. Я работал несколько лет в IBM. Когда вернулся в Россию со стажировки уже в статусе руководителя HR-службы, мне сказали: "Надо встретиться с главными людьми в IBM в Москве. У нас есть (компьютерная) лаборатория, которая готовит уникальные продукты, используемые во всём мире". Завлабом, если говорить по-простому, был очень известный англичанин. Наше знакомство он начал словами: "Валентин, я – девелопер. Но однажды мне это надоело, и я стал архитектором". Долго мы с ним общались. Два часа у меня крутился вопрос: "А как ты пришёл в компьютерщики и стал таким крутым разработчиком программных обеспечений?". Подумал, вот круто: строил, потом разрабатывал проекты. До меня не сразу дошло, что девелопер – это кодировщик, а архитектор – высшая степень иерархии разработчиков программных обеспечений, когда человек проектирует всю структуру. Это мозг, уникальные когнитивные способности. Только через два часа до меня дошло! Слава богу, я не спросил: "Мужик, а как ты от стройки пришёл к компьютерам? Может, как и я?". Вот такой забавный случай был. Впоследствии я даже организовал перевод одной из лучших книг про IBM. Мы её выпустили в России.

А в компании Philipp Morris я оказался неожиданно, когда жил и учился в Нижнем Новгороде. Это тоже вызывающее уважение компания-легенда.

В ней я занимался развитием продаж, взаимодействием с дилерами. Можете себе представить, кто был дилерами в 90-х годах, занимался сигаретами, алкоголем…

Мне пришлось поездить по всему Волго-Вятскому району, другим регионам. Выстраивал отношения, занимался не только развитием дилерской сети, но и темой поддельных и настоящих сигарет; тогда табачная контрабанда процветала. Пришлось пройти специальную стажировку на фабриках, в лабораториях, изучать дистрибуцию в Турции, Европе. За пять лет работы приобрёл, прежде всего, навыки переговоров. Сейчас, например, они очень кстати, когда общаешься с профсоюзами. Ты всегда помнишь, что есть преимущества, выгоды. Всегда можешь объяснить людям, как выглядит то, что я предлагаю, и что они от этого выиграют, как это повлияет на их жизнь. И ряд тренингов, чем славится тоже Philip Morris, мне удалось пройти. Я и сам был тренером, обучал команды. Это тоже помогло в дальнейшем.

— В родном городе вы окончили лингвистический университет имени Добролюбова. Что для вас нижегородский иняз? Пора юности? Образ мышления? Принадлежность к особой касте?

— Это тёплые воспоминания об учёбе и незабываемая пора юности. Всегда вспоминаю преподавателей. Одна из них – мадам Ускова, учившая нас воспринимать французский язык не просто как слова, которые обычно учат начинающие. Она заставляла нас думать по-французски, читать книги французских писателей, петь по-французски песни, танцевать французские танцы. Это было забавно, когда группа из 12 человек, все юноши, танцевала и пела.

Прошло столько лет, но до сих пор помню стихи Поля Верлена, ещё какие-то вещи, люблю Анри Труайа.

А насколько вдохновенно наш преподаватель учила и заставляла всех студентов петь, играть, исполнять! В общем, готовила к реальной роли. Прямо сейчас вспомнил фильм "Парень из нашего города" про танкиста Сергея, которому довелось хорошо повоевать с франкистами в Испании. Но сначала он учился в танковом училище, где преподавали французский язык. Там ему говорили: "Когда фашисты возьмут тебя в плен, по-французски не говори, потому что не поверят". Во время боевых действий в Испании он попадает в плен, пробует выдать себя за француза, однако враг не верит и выпытывает у него настоящую национальность. "Откуда ты?" – "Жесуи…" – "Ну понятно. И французский учил где-нибудь в Нижнем Новгороде". Дальше рассказывать не буду. Советую посмотреть, если не видели. Фильм 1942 года, в ролях Николай Крючков, Лидия Смирнова…

Всегда верь в то, что делаешь

— К слову о кино. Отечественный и мировой кинематограф не обходят стороной предмет вашей профессиональной деятельности – человеческий капитал. Какие ленты на эту тему вам по душе? Может, "Весна на Заречной улице", "Москва слезам не верит"?

– Разные, начиная Мартином Скорсезе и его "Последним искушением Христа".

Скорсезе коррелирует с моей работой, потому что надо всё время верить, иметь внутреннее ощущение веры в том, что делаешь.

"Начальник Чукотки" до сих пор актуальный и смешной фильм. "Москва слезам не верит" – однозначно среди лучших. Ностальгия по таким фильмам есть. Сейчас кино стало развлечением. В редком случае оно остаётся искусством. В этом вся разница.

– Мало фильмов, рассказывающих о великих стройках, о людях, связавших с ними свою судьбу.

– Редкие исключения есть. Фильм "Территория" по роману Олега Куваева снят недавно. Как и книга, основан на реальном событии – открытии месторождения золота на Дальнем Востоке. Красивое кино про цельных людей. Про страсть человека к своему делу, к настоящей, большой работе. Смысловой ряд фильма, люди и природа в нём вызывают восхищение и ностальгию.

– Ваше отношение к здоровому образу жизни?

– Раньше я менял виды спорта каждый год. Последним был тайцзи. В Москве есть школа знаменитого мастера Ши Янбина – это возможность переключиться, аккумулировать энергию.

Всегда должен быть источник энергии. Ты же общаешься с людьми, поэтому должен быть готов, заряжен.

– Занимаетесь в ежедневном режиме?

-– Нет, когда не лень и выспался. Состояние, когда хочешь спать и конкурируешь со сном, несовместимо со спортом. Занятия должны быть в удовольствие. Знаете, к нам в офис приходили известные спортсмены – от бойца ММА Джеффа Монсона до Кирилла Любина, основателя школы ножевого боя. Для нас это среда, которая тоже позволяет оставаться конкурентоспособными, быть в форме.

Вызовы приняты

– Что для вас Агентство по развитию человеческого капитала в плане личного развития?

– Профессиональные вызовы и возможность их принять. Мне и моим коллегам предоставлены уникальные возможности реализовать проект "Дальневосточный гектар", разработать и воплотить в жизнь программы переселения на Дальний Восток квалифицированных специалистов, в которых остро нуждается регион. Всё это трудно представить без лидеров. На Дальнем Востоке такими являются Александр Сергеевич Галушка, Юрий Петрович Трутнев, которые действительно меняют мир, привносят новые решения. Содержание нашей работы таково, что каждый раз приходится сдавать экзамен на профпригодность. Сейчас мы готовим предложение о стратегии опережающего образования. Мы не побоялись глубоко и тщательно заняться этим, как и в истории с ДВ-гектаром. Через год после старта проекта с гектаром неожиданно для себя выявили закономерность – люди, оказывается, группируются. Обладатели "дальневосточного гектара" начали группироваться в селения. По теории Элиса Канетти, у людей, которые объединяются, появляется общая цель. Если цель не позитивна, то будет, скорее всего, негативной. Так что, важно направлять.

Сегодня люди с гектаром нам говорят: "Помогите нам организовать кооперативы, чтобы мы вместе выращивали, собирали и продавали урожай. Чтобы у нас были трактора, другая техника для возделывания наших гектаров". То есть идёт реальное взаимодействие.

На экране своего компьютера я вижу все сообщения, поступающие на нашу горячую линию. Вопросы самые разные. Валерий Бибик из Иркутска: "Хочу создать детский спортивный лагерь. Нашёл классное место для него. Помогите". А как его создать? Я связался с Валерием, и мы сделали бизнес-план создания такого лагеря. Вскоре он появится в Приморье – единственный на Дальнем Востоке спортивный лагерь с ориентацией на скалолазание. Когда видишь таких увлечённых людей, душа радуется.

Кстати, мы подготовили типовой план, как обеспечить населённый пункт инфраструктурой. Разослали его во все субъекты и спросили: "Давайте вместе посчитаем? В таком алгоритме что можно сделать?". Энерготарифы снизились, поэтому появляются дополнительные источники финансирования. Агентство предлагает направить эти средства на финансирование как раз новых селений. Если министерство нас в этом поддержит, то будет прекрасно. Мы верим, что в следующем году появятся кооперативы дальневосточников, которые начнут продавать выращенную на гектаре продукцию.

Будет бренд "Дальневосточный гектар". Соответственно, участники одноимённого проекта получат право продавать свою продукцию в магазинах, будет сбыт выращенной на ДВ-гектаре продукции. Мы научим граждан объединяться и совместно выкупать технику, развиваться, строить новые производства.

— Какая новация от Агентства на очереди, вслед за любимым детищем – "Дальневосточным гектаром"?

— Один из новыхпродуктов – делянка в обмен на домокомплект. Суть его в том, что, когда ты получаешь гектар, под строительство дома тебе выдают порубочный билет. Мало кто знает, что любой житель Дальнего Востока имеет право на приобретение порубочного билета – определённого количества "кубов" леса по льготной цене. Лишь пять процентов населения это право используют. В Приморье такая практика пока вообще не развита. А на Камчатке, например, положено 250 кубометров на человека. Ты отдаёшь свой порубочный билет, то есть квоту, лесозаготовительной организации, которая, в свою очередь, возвращает тебе не 250 "кубов" порубленного леса, а готовый комплект дома. Над этим проектом, в рамках всего Дальнего Востока, мы сейчас детально работаем, кое-что тестируем. Люди хотят, встречное движение от местных властей есть. Осталось утвердить на законодательном уровне это очередное улучшение в жизни дальневосточников.

– Спасибо за интервью!

Россия. ДФО > Госбюджет, налоги, цены. Миграция, виза, туризм. Недвижимость, строительство > amurmedia.ru, 5 сентября 2017 > № 2322250 Валентин Тимаков


Россия > Недвижимость, строительство. Транспорт. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 28 августа 2017 > № 2314560 Илья Снегуров

Инфраструктурная недостаточность: почему дороги и больницы в России строятся медленно и стоят дорого

Игорь Снегуров

Генеральный директор инвестиционно-строительной группы «ВИС»

Двух хороших законов – о ГЧП и о концессиях, недостаточно, чтобы системно решать проблемы инфраструктурного строительства в стране.

Потребности России в инфраструктурных инвестициях до 2020 года оцениваются в 78 трлн руб. Из них 64% приходится на потребности в транспортной инфраструктуре, 15% — в социальной, 12% — энергетической и коммунальной. Рыночная стоимость инфраструктурных активов в России составляет немногим более 60% ВВП – почти на 10 процентных пунктов ниже минимального порогового значения 70%, при котором инфраструктура не является ограничителем экономического роста.

По данным Ernst&Young, на относительно высоком уровне в России находится только железнодорожная инфраструктура — 33 место в мире. А по качеству дорожной сети мы занимаем только 123 место. Плотность автодорог в России в 11 раз ниже, чем в США, хотя по плотности населения наша страна отстает от Соединенных Штатов только в четыре раза. Малая энергетика и ЖКХ занимает сравнительно небольшую долю в инфраструктурных инвестициях, эта сфера недоинвестирована.

Инфраструктурные потребности России некоторые эксперты оценивают как новые возможности для экономического роста. Фактически как новую нефть - учитывая транзитный потенциал нашей страны и нерешенность инфраструктурных проблем не только в Сибири и на Дальнем Востоке, но и в европейской части страны, например, в Нечерноземье или на Северо-Западе.

Однако при тех экономических условиях, которые сегодня существуют, они вряд ли будут удовлетворены в полной мере. Инвестиции в инфраструктуру не растут. По оценкам экспертов, в последние годы они снижаются на 10—15% в год .

ГЧП как двигатель роста

Главный способ решения проблемы инфраструктурной недостаточности – ГЧП (государственно-частное партнерство), в том числе концессии. По данным Центра развития ГЧП, в России реализуется 2444 проектов, совокупные инвестиции в рамках государственно-частного партнерства – как из государственных, так и из частных средств, составляют 2,04 трлн руб. Но этого мало.

Тем более, учитывая эффективность ГЧП. Механизм позволяет успешно решать инфраструктурные проблемы во всем мире. Концессионные механизмы вполне апробированы на российских просторах: 70% железных дорог в Российской империи были построены в рамках концессионных соглашений.

Кстати, знаменитый космический проект Илона Маска Space X – это ГЧП. Для сведения, фонд развития инфраструктуры в США составляет $200 млрд, в Китае - $600 млрд.

В России планируется выделить на инфраструктурные проекты из Фонда национального благосостояния в разы меньшие суммы. Учитывая масштаб инфраструктурных проблем страны и значение инфраструктурного строительства, этого категорически недостаточно.

Разумеется, государство в условиях рыночной экономики не должно и не может само заниматься инфраструктурным строительством. Ни у какого государства не хватит денег на все, что необходимо. Их было недостаточно в тучные года, а теперь в кризисные — тем более. Кроме того, государство не умеет инвестировать эффективно: лучше всего контролируют затраты рыночные институты.

Роль государства в инфраструктурном строительстве – устранять с помощью ГЧП-проектов фиаско рынка, предоставляя бюджетное финансирование, увеличивать привлекательность тех направлений, которые без его участия для бизнеса не представляют интереса.

Два основных закона

На федеральном уровне государственно-частное партнерство регулируют два закона: 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» 2005 года и 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве» 2015 года. Недавно отмечалась годовщина начала действия 224-го закона – он вступил в силу в июле 2016 года, до этого ГЧП-проекты регулировались только местными законами и не были институционализированы на федеральном уровне.

В России возник довольно большой концессионный рынок, с крупными игроками. Аналогичный масштаб работы у других крупных компаний. Львиная доля самых крупных и дорогих проектов приходится на четыре компании: группу ВТБ, Газпромбанк, УК «Лидер», группу «ВИС» (автор — гендиректор «ВИС», портфель проектов стоимостью около 400 млрд руб — Forbes).

По данным Центра развития ГЧП, 65,4% вложений приходится на частные средства. Это вполне европейский уровень.

Росту рынка способствовал экономический кризис. Государственные средства иссякли – прежде всего в региональных бюджетах - а необходимость строить объекты социальной сферы, энергетики, ЖКХ, автомобильные и железные дороги никуда не исчезла. В итоге региональные администрации все чаще обращаются к частным компаниям.

Общая схема ГЧП и концессий проста — объект инфраструктуры строится и эксплуатируется за счёт собственных и заёмных средств частного партнёра и передаётся субъекту Федерации «под ключ», после чего последний расплачивается за него в течение определённого периода. Перенос риска создания объекта на сторону частного партнёра — гарантия того, что объект будет построен и построен качественно: от этого зависит возврат вложенных в проект инвестиций.

ГЧП-стройки не обходятся без конфликтов – прежде всего по поводу стоимости. Общественная дискуссия о цене возникает в каждом втором регионе. Кто виноват в высокой стоимости объектов ГЧП?

Банковские ресурсы: высокая цена

Основной источник привлечения средств в ГЧП-проекты на сегодня - кредиты российских банков. Это 80% всех привлекаемых частных средств. Речь, как правило, идет о кредитах от пяти до десяти миллиардов рублей.

Сначала кредиты дают частным компаниям, занятым в ГЧП, а они, в свою очередь, де-факто дают взаймы регионам. При этом частные компании обеспечивают финансирование дешевле — в среднем на 20% - чем обеспечивали бы те же банки, если бы финансировали строительство объекта напрямую. Ставки для компаний, работающих в сфере ГЧП, - 11-14%, это их конкурентное преимущество перед классическими банками и создает для них рынок.

За счет чего получается экономия? Концессионные компании берут кредиты с процентной ставкой равной нижней границе кредитного рынка. Причины четыре.

Первая: объем кредита. Частные партнёры получают, можно сказать, оптовую скидку.

Вторая: владение кредитной технологией. Не вдаваясь в детали, скажу, что нужно соответствовать формальным требованиям и неформальным приоритетам кредитных организаций. На стороне заемщиков работают команды с большим опытом работы в инвестиционном банкинге.

Третья: крупные компании, реализующие ГЧП-проекты, – почти эталонные заемщики. У них отличная репутация, высокая надежность, риски, хеджированные по банковским правилам.

Четвертая: крупные компании оказываются в числе избранных заемщиков после ужесточения требований к заемщикам в связи с установлениями Базельского комитета в части управления рисками, внедренными нашими банками. Банкам нужно и соблюдать жесткие требования, и предоставлять кредиты. Крупные компании в круг приоритетных заемщиков попадают, а многие регионы, например – либо не попадают вовсе, либо могут рассчитывать на кредиты только по очень высоким ставкам.

В силу макроэкономической ситуации ставки на банковские кредиты - даже льготные - очень высоки. Это главная причина того, почему финансирование ГЧП-проектов достаточно дорогое.

Можно ли снизить стоимость? Несомненно – но для этого нужно разблокировать банковское финансирование. У российских банков сейчас очень много инвестиционных ресурсов – миллиарды долларов, которые они буквально не знают, куда вложить.

Именно поэтому мы видим такую высокую активность на рынке облигаций федерального займа (ОФЗ). Самый полезный для экономики способ массового привлечения банковских денег в проекты ГЧП – развитие рынка концессионных облигаций.

Облигационные займы: требуется консолидация

В этом году было множество выпусков концессионных облигаций – в том числе крупный проект по модернизации отопления и водоснабжения в Волгограде.

Но облигационный рынок только формируется, доверия к бумагам у инвесторов мало. Облигационные деньги – пока немногим дешевле банковских. Ставки по ним - 7-14%. Но рынок молодой и небольшой, его объем эксперты оценивают в 17,5 млрд руб. Инвесторы не склонны верить в облигации отдельных проектов – даже очень крупных.

Решение проблемы может заключаться в выпуске облигаций не по отдельным проектам, а по инфраструктурным отраслям. И их эмиссия государственными управляющими компаниями, координирующими процесс инвестирования в эти отрасли.

Иностранные инвестиции: валютные риски

Для привлечения европейских, арабских, китайских денег нет ограничений. В мире существует целая инвестиционная отрасль, специализирующаяся на инфраструктурных вложениях. Это специализированные фонды, которые вкладывают в инфраструктурные проекты во всем мире – например, Macquarie. Россия для них интересна тем, что рынок очень емкий и, в отличие от многих других развивающихся рынков, у нас в стране стабильный политический режим.

С целью привлечения иностранных средств создаются специализированные инвестиционные институты с участием зарубежных партнеров – например, компания RISE Capital, которая участвует в финансировании инфраструктурных проектов на базе ГЧП.

Но для более массового привлечения иностранных денег необходимы стабильность курса рубля по отношению к валюте и/или валютные гарантии. Весьма полезными будут облигационные займы, номинированные в валюте: такие проекты вскоре наверняка появятся.

Пенсионные деньги: использование ограничено

Во всем мире классический источник длинных инвестиционных ресурсов – пенсионные средства. В России накопленный объем пенсионных сбережений составляет, согласно Росстату, 4,6 трлн рублей, каждый год он увеличивается на 300-500 млрд рублей.

Пенсионные деньги сегодня практически не работают — из них инвестируется только 5%. В основном, привлечение пенсионных денег выполняется через облигационные выпуски – в этом деле первенство держит УК «Лидер». Но даже по крупнейшим проектам в области ГЧП добиться инвестирования пенсионных средств крайне сложно, потому массового использования пенсионных денег не происходит.

Отчасти тому виной чрезмерно жесткое регулирование со стороны ЦБ, касающееся безопасности вложений пенсионных средств. Хотя деньги, вложенные в надежные, инвестиционно-привлекательные проекты в области ГЧП, могли бы работать на развитие экономики и содействовать решению проблемы дефицита средств на выплаты пенсий, который покрывается из бюджета.

Механизм массового использования пенсионных денег должен включать руководство инвестированием со стороны одной или нескольких специализированных управляющий компаний, контролируемых государством. С одной стороны, это позволит повысить надежность привлечения средств, с другой, снизить стоимость. Это понравится и другим категориям инвесторов. Такая система снизит проектные риски для инвесторов – речь идет о проектах под эгидой государства. А также создаст уверенность у государства, что деньги не будут украдены или использованы неэффективно: все прозрачно и под контролем.

ГЧП на политическом уровне

С появлением законов, регулирующих ГЧП и концессии, увы, не появилась системная государственная политика по развитию инфраструктурного строительства – включающая политическое единство по поводу реализации инфраструктурных проектов и экономические условия для использования частных средств.

Чтобы решить проблему инфраструктурного голода, требуется партнерство на макроуровне с целью объединения усилий государственных институтов и всех игроков рынка. Задача этого «макро-ГЧП» -- сформулировать механизмы и реализовать волю к инфраструктурному экономическому росту в России.

Россия > Недвижимость, строительство. Транспорт. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 28 августа 2017 > № 2314560 Илья Снегуров


США > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 28 августа 2017 > № 2314559 Дональд Трамп

Главная загадка Манхэттена: что в кошельке у Дональда Трампа?

Редакция Forbes

Статья о финансовых трудностях Дональда Трампа авторов Ричарда Стерна и Джона Коннолли была опубликована в американском Forbes 14 мая 1990 года

Экономический спад на рынке недвижимости и проблемы с казино нанесли двойной удар по Дональду Трампу, чей собственный капитал после этого может составлять лишь полмиллиарда, а активы имеют низкую степень ликвидности. Не самый лучший расклад для человека, чьи долги превышают $3 млн.

Сколько денег у Трампа? Вопрос, интересующий не только жену Трампа Иванну, которая живет отдельно от мужа, но и его многочисленных кредиторов. Общественность, неравнодушная к спекуляциям и легендарной личности Трампа, испытывает удовольствие, разгадывая эту тайну. Мы уверены, что его личный капитал уже далек от суммы в $3 млрд, которую озвучило издание Business Week три года назад, и значительно уменьшился по сравнению с нашими собственными подсчетами 1989 года (тогда Forbes оценивал его состояние в $1,7 млрд).

Forbes удалось ознакомиться с документами, которые Трамп отправил в государственные органы. Они включают в себя перечень его активов и пассивов, так же, как и данные от 31 мая 1989 года. Однако в этом году содержание документов дополнили информацией об актуальных операциях, и выяснилось, что, если вычесть долги и закладные, собственный капитал Дональда Трампа составит $1,5 млрд. Но мы думаем, что настоящая цифра далека и от этого. Почему? Даже при его необычайном таланте продавать недвижимость факт остается фактом: практически вся недвижимость упала в цене за последние пару лет.

Что еще хуже для такого дальновидного человека, как Трамп, который, как правило, просчитывает все наперед, — ему придется прекратить завышать цены на недвижимость премиум-класса. Он больше не сможет рассчитывать на то, что заработает за счет переоценки этой собственности, и сможет компенсировать непрекращающиеся затраты на погашение процентов, которые всегда превышают выручку от продаж недвижимости. Более того, Forbes считает, что оценка некоторых активов, которые Трамп обозначил в декларациях 1989 года как личную собственность, уже тогда была неправдоподобно оптимистичной.

Мы обновили список объектов недвижимости и определили те из них, рыночная стоимость которых, как мы считаем, не превышает $3,7 млрд, а их реализация затруднительна из-за задолженностей суммой около $3,2 млрд. Если наши подсчеты в основном верны (мы считаем их вполне объективными), выходит, что на данный момент Дональд Трамп располагает $500 млн. Имеет ли Трамп в распоряжении внушительное количество активов? Да. Превышают ли они задолженности в допустимых пределах? Это уже другой вопрос.

Не стоит забывать, что все эти долги нужно выплачивать. Если не рассматривать бухгалтерский баланс и обратиться к выручке, картина становится еще более расплывчатой. Возьмем три казино Трампа в Атлантик-Сити. По нашим оценкам, сумма его задолженностей по объектам недвижимости равна $1,7 млрд, включая неуплаченные проценты в размере $180 млн. Выручка с этих объектов, а также чистая прибыль от казино Trump Castle и Trump Plaza составляют, по нашим данным, около $140 млн. Таким образом, Трампу придется брать из своего кармана минимум $40 млн в год, $3 млн в месяц, $770 000 в неделю. К счастью для него, не все проценты по долгам выплачиваются наличными — для выплаты некоторых из них подходят внешние накопления. Они могут сэкономить расходы наличных средств, но потребуют займа в будущем. Очевидно, Трампу жизненно необходим дополнительный источник монет для своего царства.

Трамп возлагает большие надежды на свой недавно открывшийся отель-казино «Тадж-Махал» в Атлантик-Сити, уповая на то, что популярность нового заведения привлечет толпы посетителей и в его ветхий отель в Нью-Джерси, в 125 милях от Манхэттена.

Ему нужно будет ежедневно получать выигрыш приблизительно в размере $1,3 млн для того, чтобы просто покрыть издержки и выплатить долги казино в размере $760 млн. Даже те $75 млн, которые Трамп вложил в этот объект, он занял в банке. Чтобы добиться средней величины ежедневного выигрыша в $1,3 млн, Трампу придется выйти на уровень прибыли, на 40% превышающий показатели самого успешного казино в Атлантик-Сити за последний год. Он надеется сделать не только это, но также заработать сотни тысяч в день для уплаты еще каких-нибудь обязательств. В любом случае сейчас слишком рано судить о том, сможет ли «Тадж» оправдать большие надежды Трампа.

Читатель может спросить: если его активы превышают пассивы на $500 млн, почему они приносят меньше, чем нужно для уплаты процентов? Чтобы ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим отель Trump Plaza на Манхэттене, который принадлежит Трампу. По нашим данным, на его покупку он потратил $407 млн и по меньшей мере $25 млн на ремонт. Всю эту сумму он взял в кредит, и конечно, по ставке не менее 10%. Но мы оцениваем максимальную выручку на данный момент, которая составляет не более $26 млн в год — это всего 6% от затраченной суммы.

Таким образом, он оформил кредит со ставкой 10%, который окупается лишь на 6%. Продавцы недвижимости делают так, когда рассчитывают на повышение стоимости капитала, которое компенсировало бы любое падение выручки, однако сейчас, в период кризиса, на него нельзя надеяться. Если бы Трамп был оптовым торговцем, скупающим недвижимость за наличный счет, он спокойно мог бы приобрести этот отель, но будучи покупателем с внешним финансированием, он лишь теряет свои наличные.

Путь к богатству

Стремительный путь к богатству Дональд Трамп начал в конце 1970-х, когда цены на недвижимость стабильно росли, и достиг успеха тогда, когда их рост еще не остановился. Переплата не так важна — если недвижимость была престижной, как большая часть недвижимости Трампа, то можно было рассчитывать на стабильное повышение стоимости. Не получалось покрыть процентные выплаты, опираясь на выручку? Это не важно, недвижимость повышалась в цене, и можно было занять часть средств, чтобы покрыть наличные расходы. Можно было даже оформить кредит и внести первый взнос на покупку следующего объекта. Или найти покупателей из Японии. Но это уже редкость, а повышение стоимости капитала тем временем остановилось.

Пришло время навестить Дональда Трампа и попросить объяснить завышенные показатели своих доходов. Однако Дональд Трамп не из тех, кто начнет обороняться. Когда мы входим в его офис на 26-м этаже Trump Tower на Манхэттене, он сразу переходит в наступление: «Я раскрою вам показатели, о которых еще никому не известно». Знакомимся с документом, в котором указана сумма выручки за последний год в размере $159 млн — в отличие от $140 млн из наших подсчетов. Затем он показывает нам больше цифр, свидетельствующих о высоком уровне прибыли и наличии доступных фондовых активов, но при этом складывает страницу так, что нам не видно соседней колонки. «Можем ли мы взять это с собой?» — «Нет». Трамп, с гордым видом вышагивая по комнате, отмечает, что у него в наличии уже больше $1,7 млрд, прошлогоднего размера выручки по подсчетам Forbes. «И сколько же?» — «Четыре или пять миллиардов долларов». — «Что с пассивами?» — «Я всегда озвучиваю факты».

Рассмотрим все более подробно. Согласно подсчетам Forbes, отель мирового класса Trump Plaza в деловом и торговом районе Манхэттена, принадлежащий Трампу, может стоить $400 млн, но только при условии, что мы приписываем неестественно высокий показатель стоимости предприятия к размеру чистой прибыли. Eсть ли на рынке недвижимости объекты, чья стоимость в 15 раз больше выручки, особенно сейчас, когда обесценивание влияет на фактическую стоимость? На сегодняшний день стандартные отели стоят не больше десятикратного размера выручки, а объекты мирового класса — не больше 13-кратного. Трамп приобрел прекрасный старый отель в период почти максимальных цен на рынке недвижимости у Роберта Басса и его партнеров из Форт-Уэрта, которые не славятся тем, что избавляются от вещей. Почему Басс Групп продавали роскошный отель? Из достоверного источника стало известно, что Трамп предложил им цену, от которой они не смогли отказаться.

Однако это не так существенно, мы припишем $400 млн отелю Trump Plaza. Трамп уверен: с тех пор, как он его заполучил два года назад, отель значительно вырос в цене. Он утверждает, что в апреле султан Брунея предложил за него $750 млн, и Трамп отказался. Но об этом мы говорить не будем — факты свидетельствуют о том, что наша оценка в $400 млн и так слишком лестная.

В апрельском интервью Трамп рассказал Forbes о том, что мог бы продать авиакомпанию «Трамп Шаттл», которая выполняет рейсы Бостон-Нью-Йорк-Вашингтон, за $550 млн, и это притом, что вложил он в нее уже $400 млн. Кому продавать за такую цену? По оценкам Forbes, Трамп купил ее по достойной цене у авиакомпании Eastern Air Lines в прошлом году, и, вероятно, ее можно продать за ту же цену, но не больше. На рынке авиаперевозок предполагают, что «Трамп Шаттл» может приносить $180 млн годовой прибыли. Но Трамп взял $400 млн в кредит, чтобы разобраться с финансовыми вопросами, включая ремонт самолета, на который он потратил $35 млн. Проценты по задолженностям вряд ли могут быть меньше 10% — $40 млн в год. Так что Трампу будет нужна чистая прибыль до уплаты налогов в размере 22%, просто чтобы погасить долг. Коэффициент доходности, равный 15-16%, считается очень хорошим для такого бизнеса. Но вполне вероятно, что прибыль от шаттла меньше, чем расходы на него.

Трамп утверждает, что получает еще $157 млн в год от продажи многоквартирных жилых домов. Судя по его клятвенным высказываниям по поводу собственного капитала, видимо, он мог оценивать свои проекты в этой сфере в размере около $230 млн с учетом долгов. Однако, по подсчетам Forbes, текущая рыночная цена таких проектов, скорее всего, не превышает $100 млн — многоквартирные дома Нью-Йорка и Флориды сейчас уже не так востребованы.

Вероятно, самое слабое место в высказываниях Трампа по поводу собственных средств — Верхний Вест-Сайд в Манхэттене. Он устанавливает цену в $650 млн для территории железнодорожной товарной станции площадью 100 акров, которая ему принадлежит и в настоящее время не используется. В 1985 году он купил ее за $110 млн и до сих пор не занимался ни ее развитием, ни получением поддержки для разработки плана развития территории. Богатые жители манхэттенского Вест-Сайда подключили свои резервные запасы для борьбы с Трампом — они против изменений. Поэтому на данный момент эта собственность бесполезна. Полтора года назад состоялись переговоры между Трампом и застройщиком Уильямом Цекендорфом-мл. по поводу покупки территории. Но Цекендорф отмечает, что никогда не делал надбавку цены. Почти все эксперты Forbes во время беседы с ним чувствовали, что $650 млн — цена выдуманная. Реальная рыночная стоимость гораздо ближе к $200 млн, но никак не $650 млн.

В своем последнем интервью для Forbes Трамп сказал, что, как и в прошлом ноябре, ему принадлежали $159 млн акций компании Alexander’s и муниципальных облигаций и вся эта сумма не подлежит уплате долгов. Но документы, которые находятся в открытом доступе, свидетельствуют, что Трамп активно занимал деньги для того, чтобы участвовать в приобретении акций Alexander’s, стоимость которых составляет $65 млн — на $5 млн меньше цены, которую обозначил Трамп.

Два года назад Трамп предоставил Forbes список его личных резиденций, который включает в себя Мар-а-Лаго в Палм-Бич стоимостью $50 млн. Но согласно подлинным данным, общая стоимость всех его резиденций составляет $30 млн, а задолженности по ним — $40 млн.

Золотая жила или пропасть?

«Тадж-Махал» мог бы стать золотой жилой или огромной пропастью для Трампа. Еще до открытия «Таджа», который увеличит игровую активность жителей города на 18%, 11 других казино славились своей активностью в городе-курорте, два из которых принадлежат самому Трампу. Поэтому он очень рассчитывает на то, что помпезность «Таджа» привлечет новую аудиторию.

«Тадж-Махал» открылся 5 апреля, и в этот день его посетило огромное количество людей – многообещающе, но однозначных выводов делать рано. Очевидно, Трамп находится в волнении и остро воспринимает любые вопросы, которые касаются перспектив отеля. За несколько дней до открытия Трамп напугал руководство небольшой компании Janney Montgomery Scott & Co, основанной в Филадельфии, — так, что пришлось уволить игрового аналитика Мартина Рофмана. Будучи однажды экспертным свидетелем Трампа, он писал и рассказывал репортерам о том, что «Тадж» не сможет добиться ежедневного выигрыша в размере $1,3 млн, которые, по его оценкам, Трампу необходимы для расходов на отель.

Теперь же подсчеты Рофмана невозможно наивно игнорировать. В «Тадж-Махале» работают 7000 человек, это огромные накладные расходы. К ним нужно прибавить выплаты процентов суммой около $100 млн в год — около $275.000 в день.

Если отель действительно станет успешным, он непременно ослабит популярность двух других казино в Атлантик-Сити, которые крайне важны для обеспечения платежеспособности Трампа. В течение первых трех недель его работы выигрыш в казино Trump Plaza уменьшился на 12,3%, в казино Trump Castle – на 1,7%. Между тем задолженности по этим отелям-казино, включая спекулятивные облигации, составляют $683 млн. Trump Plaza считается реальным лидером, в прошлом году его выручка составила $24 млн. Этого могло бы надолго хватить, чтобы покрыть какие-либо другие дефициты в империи Трампа.

Trump Castle, который также находится в Атлантик-Сити, представляет собой менее радужную картину для Трампа. В прошлом году отель ушел в минус на $7 млн. Часть убытка можно отнести к почти $5 млн, которые Трамп заплатил за свою яхту Trump Princess в ущерб отелю. Но даже без учета аренды яхты у другой компании Трампа, Trump Castle все равно потерял деньги.

В прошлом году Трампу пришлось вложить в Castle $5 млн. Денежные потери отеля в 1989 году Трамп оправдывает ремонтными работами, из-за которых временно остановился приток игроков, однако документы Комиссии по ценным бумагам и биржам свидетельствуют о том, что в 1990 году Trump Castle потребуются дополнительные вливания капитала для того, чтобы покрыть издержки.

Дональд Трамп — игрок, которому фантастически удается получать рекордные выигрыши. Прямо сейчас он решил сделать ставку на Атлантик-Сити. Если «Тадж» зарекомендует себя как самое успешное казино в мире, возможно, он сможет выдержать любые натиски разрушающегося рынка недвижимости и погасить миллиардные долги. Возможно, Трамп рассчитывает на изменение цен на бирже, которое позволит ему выставить на продажу меньшую долю капитала в лидирующем «Тадж-Махале» и других своих казино. Затем он мог бы использовать выручку, чтобы восстановить ликвидность оставшейся части империи. Но все это — гигантская выручка от «Таджа» и фондовая биржа, открытая новым предложениям, — еще не пришло.

Когда Дональд Трамп однажды обернется назад, быть может, этот виртуозный продажник вспомнит 1990-й год как самое трудное время в своей жизни.

Перевод Марии Клименко

США > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 28 августа 2017 > № 2314559 Дональд Трамп


Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 25 августа 2017 > № 2287866 Марат Чабдаров

Программная интеграция.

Цифровая экономика даст возможность создать единую иерархию всех уровней градостроительства.

В конце июля премьер-министр Российской Федерации Дмитрий Медведев утвердил программу развития цифровой экономики до 2024 года в России. Говоря о целях программы, глава правительства заявил, что «этот огромный инфраструктурный проект призван устранить административные барьеры в целях повышения конкурентоспособности страны, качества жизни граждан, обеспечения экономического роста и национального суверенитета». Сегодня цифровая экономика представлена тремя уровнями: рынки и отрасли экономики (сферы деятельности), платформы и технологии, а также среда, которая создает условия для развития платформ и технологий и эффективного взаимодействия субъектов рынков и отраслей экономики (сфер деятельности) и охватывает нормативное регулирование, информационную инфраструктуру, кадры и безопасность. О практике и тенденциях формирования цифровой среды в области градостроительства в интервью «СГ» рассказал генеральный директор подведомственного Минстрою РФ ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» Марат ЧАБДАРОВ.

«СГ»: Марат Мухажирович, какие задачи в сфере градостроительства решаются с помощью «цифры»?

Марат Чабдаров: В госпрограмме «Цифровая экономика Российской Федерации», принятой недавно правительством, говорится, что данные в цифровом виде являются ключевым фактором производства во всех сферах социально-экономической деятельности. Градостроительное проектирование как нельзя лучше иллюстрирует этот тезис. Все функции градостроительного проектирования — аналитическая, исследовательская и прогнозная — базируются на структурированной цифровой информации, то есть, на массовом качественном сборе и анализе данных. Применение цифровых информационных технологий в градостроительстве оправдано в максимальной степени — ведь именно на стадии проектирования принимаются ответственные и дорогостоящие решения. К слову, в ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» всегда понимали важность научно обоснованной информации для принятия органами власти объективных градостроительных решений. И научный коллектив института никогда не прекращал вести исследования в области информационного обеспечения градостроительной политики.

«СГ»: Можете ли вы привести примеры работы ЦНИИП в этом направлении?

М.Ч.: Начнем с того, что сборник научных трудов «Автоматизация процессов градостроительного проектирования» под редакцией А. П. Ромма, выпущенный в 1983 году, до сих пор присутствует в списках литературы большинства научных статей по этой теме. Развивая применение методов прикладной математики и вычислительной техники, научный коллектив ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» создал ряд практических разработок в области математического моделирования для проектной деятельности.

И это не теоретические выкладки. Точные расчеты, формирование банков данных и разработка информационных систем позволяют создавать цифровые топографические карты и цифровые планы городов. Согласно «Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» 2003 года, разработанной при непосредственном участии специалистов ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России», цифровые карты являются обязательной частью градостроительной документации. Более ста публикаций из серии «Автоматизация проектирования транспортных систем» выпущено руководителем направления городского транспорта ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» Александром Стрельниковым. Цифровые методы моделирования в области транспортных коммуникаций города чрезвычайно важны для разработки эффективных систем управления городским хозяйством. В программе создания цифровой экономики говорится, в частности, об «умных городах». Уже в 2018 году будет разработана система мониторинга выполнения стандарта транспортного и градостроительного планирования с учетом возможностей применения отечественных и локализованных иностранных технологий комплексного транспортного моделирования, а к 2025 году в России появится 50 «умных городов».

«СГ»: В программе говорится, что градостроительная политика должна базироваться на отечественных ИТ-разработках. Что делается институтом в этом направлении?

М.Ч.: В числе разработок ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» — расчетное моделирование для проектных целей и обеспечения безопасности зданий и сооружений. Это важнейшее направление деятельности института ведет Управление научных исследований и изысканий в области градостроительной безопасности и инженерной защиты от стихийных бедствий. Кроме того, ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» по поручению Минстроя России разрабатывает тиражируемый программный комплекс ТТ ПО ИСОГД («Информационных систем обеспечения градостроительной деятельности») для муниципальных образований и субъектов федерации. В октябре 2017 года, после завершения разработки комплекса, он будет внедрен в «пилотном» режиме в нескольких субъектах Российской Федерации. Затем ТТ ПО ИСОГД разместят в Национальном фонде алгоритмов и программ для электронных вычислительных машин для бесплатного тиражирования органам власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления.

«СГ»: Одним из направлений программы «Цифровая экономика Российской Федерации» объявлено образование. Каким может быть вклад института в решение кадровых проблем?

М.Ч.: Обеспечение органов власти, ответственных за регулирование градостроительной деятельности, профессионально подготовленными кадрами — одна из ключевых задач ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России». Заметная часть научного коллектива института состоит из ученых, имеющих непосредственное отношение к разработке ключевых понятий градостроительства. Например, определение урбанизации в Большой Советской Энциклопедии дано учеными института. Сейчас, когда нами проведена актуализация деятельности института — научной, проектной, методологической, можно видеть интереснейшую картину преемственности градостроительного образования. Тематика текущих научных исследований института очень широка — от древности до современности. В научной, научно-практической и проектной работе участвуют 54 доктора наук, в том числе 23 академика РААСН, а также молодые ученые — слушатели аспирантуры ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России». Наши аспиранты высоко ценят возможность работать вместе с корифеями градостроительной науки, многие из которых трудятся в ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» более тридцати лет. В этом году наша аспирантура получила государственную аккредитацию сроком на шесть лет и набирает слушателей по трем специальностям.

«СГ»: Если говорить о программе в целом, в чем вы видите ее смысл с точки зрения градостроительной практики?

М.Ч.: Я бы, прежде всего, отметил бы интегрирующий потенциал программы цифровой экономики. Этот же фактор определяет и характер деятельности, которую осуществляет ФГБУ «ЦНИИП» в рамках задач, поставленных Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Сегодня градостроительство представляет собой сложную многокомпонентную систему. Разработка градостроительной документации требует сопряженных знаний в разных областях — от архитектуры, инженерии и экономики строительства до демографии и социологии. Все это требует развития межведомственного взаимодействия при разработке документов стратегического планирования. В этой ситуации особую актуальность приобретает задача описания современной экономики, основанной на «цифре», в нормативных выражениях. И премьер-министр ясно дал понять, что для возникновения подобного рода нормативной среды необходимо будет идти на компромиссы, проявлять разумную договороспособность. Мы надеемся, что реализация программы цифровой экономики позволит говорить о координации и интеграции стратегических градостроительных решений, то есть, о единстве иерархии всех уровней градостроительства в новых экономических условиях.

Цитата в тему

Сегодня градостроительство представляет собой сложную многокомпонентную систему. Существует большое число уровней, на которых разрабатывается градостроительная документация… Мы надеемся, что реализация программы цифровой экономики позволит говорить о координации и интеграции стратегических градостроительных решений

Справочно

Целями программы («Цифровая экономика РФ» — «СГ») являются: создание экосистемы цифровой экономики Российской Федерации, в которой данные в цифровой форме являются ключевым фактором производства во всех сферах социально-экономической деятельности и в которой обеспечено эффективное взаимодействие, включая трансграничное, бизнеса, научно-образовательного сообщества, государства и граждан; создание необходимых и достаточных условий институционального и инфраструктурного характера, устранение имеющихся препятствий и ограничений для создания и (или) развития высокотехнологических бизнесов и недопущение появления новых препятствий и ограничений как в традиционных отраслях экономики, так и в новых отраслях и высокотехнологичных рынках; повышение конкурентоспособности на глобальном рынке как отдельных отраслей экономики Российской Федерации, так и экономики в целом.

Автор: Татьяна ЯКОВЛЕВА (№33 от 25.08.2017)

Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 25 августа 2017 > № 2287866 Марат Чабдаров


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 22 августа 2017 > № 2286359 Максим Громадцов

Гендиректор "Эста Холдинг": ЦУМ будет увеличивать долю собственных закупок

Эксклюзивное интервью генерального директора компании "ЭСТА Холдинг" Максима Громадцова агентству "Интерфакс-Украина"

В интервью агентству "Интерфакс-Украина" два года назад вы сказали, что суть стратегии на ближайшие годы – выжить. С того момента ситуация в стране не сильно поменялась, но в самой компании произошли довольно громкие события: потеря двух отелей в Донецке и выход на киевский рынок ЦУМа…

Главная задача, как видите, выполнена – выжили. В стране лучше не стало, но, главное, что не стало хуже. Запуск ЦУМа – большое дело и для нас, и для Киева. На Крещатике вместо "потенциально вечной" стройки появился работающий объект и порядка 1,5 тыс. рабочих мест. С другой стороны – история с активами на неконтролируемой территории в Донецке и Крыму. Мы дотировали эти объекты 3,5 года, поэтому для компании, наверное, даже стало легче. Но люди, которые там остались, скорее всего, потеряли работу или потеряют.

Как все это время "Эста Холдинг" осуществляла управление гостиницами в Донецке?

Главной сложностью была возможность продолжать работать в рамках украинского законодательства. К примеру, при приеме платежей, выплате зарплаты, исполнению контрактов с подрядчиками по вывозу мусора, водоснабжению, электроснабжению и др. Когда мы не могли оставаться в рамках украинского законодательства, мы отказывались от части услуг, например, отключали отопление, электричество. Фактически объекты существовали в "полуживом" состоянии.

Кто проживал в гостинице на момент, когда произошел захват зданий? И пытались ли вы в дальнейшем выставлять им счета?

Корпоративными клиентами в этих гостиницах были такие организации, как ООН, "Красный Крест", ОБСЕ. Мы, мягко говоря, удивлены сложившейся ситуацией. Насколько нам известно, они там и сейчас живут. При этом если с ОБСЕ мы расстались хорошо, они поблагодарили и закрыли свои обязательства. С "Красным Крестом" ситуация другая. Мы потеряли контроль 13 марта (2017 года – ИФ), а в конце месяца, как обычно, выставили счет за услуги, оказанные до потери контроля. "Красный Крест" отправил нам официальное письмо на бланке с подписью должностного лица: "Извините, мы уже заплатили на месте". Увидеть такое от международной организации для меня было очень удивительно.

У вас есть еще надежда вернуть объекты?

Безусловно, мы делаем все возможное в правовом поле. Надежды больше по активам в Крыму, потому что там объекты конфискованы на основании официальных документов, постановления некого "Кабмина", действует судебная система, субъектность.

На кого подавать в международный суд по неконтролируемым территориям – непонятно. При этом люди, особенно организации, которые живут в наших отелях, должны понимать юридические риски. Подать в суд на "Красный Крест" или ОБСЕ и выиграть – не составляет сложности.

А какие процессы вы начали по крымским активам?

У нас там были земельные участки. Судебные разбирательства по ним идут и в Украине, и в России.

Какая ситуация сейчас в ЦУМе? Удовлетворены ли вы результатами его работы?

В ЦУМе постепенно, начиная с декабря 2016 года, растут посещаемость и товарооборот.

И все же, по словам арендаторов, ситуация в универмаге не наилучшая, и совсем не оправдывает их ожиданий. Почему? ЦУМ открылся в плохое для рынка время или выбрал неправильную концепцию?

Первое – мы открылись в плохом рынке, второе – мы не оправдали ожидания арендаторов. Видите логическую связь? От части арендаторов я действительно слышу истории про неоправданные ожидания, но у меня возникает встречный вопрос. Для "Эста Холдинга" ЦУМ – первый ритейл-объект в Украине. В то же время большинство наших арендаторов имеют по 5-6 объектов, как минимум, в Киеве. Они уж точно лучше нас понимают рыночную ситуацию.

То есть, арендаторы плохо просчитали риски, когда заходили в ЦУМ?

Когда открывался "Глобус" или первая ZARA на Крещатике, они сделали фурор на рынке. Но уже давно не 90-ые годы, сейчас достаточно насыщенный рынок, падает спрос. Поэтому, у меня вопрос скорее к арендаторам, почему у них были такие ожидания, которые не оправдались? Для того чтобы люди начали ходить в новый торговый центр, они должны перестать ходить в другой ТЦ. Они должны привыкнуть к нему, присмотреться, и эта история занимает время. У нас есть некоторые спорные вопросы с арендаторами, ведь мы делим один и тот же доллар, который попадает в карман либо арендатору, либо арендодателям. Их задача – оставить его себе, наша задача – получить его от них. Это суть бизнеса сдачи в аренду. Есть часть арендаторов, которым плохо, потому что ЦУМ "что-то наобещал", либо они закупили слишком много, привезли не ту коллекцию, сели не на том этаже, взяли 300 кв. м вместо 100 или еще что-то. Естественно, они возмущаются. Но переговоры по арендным ставкам идут всегда.

От нас не ушел ни один арендатор из-за ставки, вы не найдете ни одного человека на рынке, который скажет – "Я ушел из ЦУМа, потому что с меня драли столько денег!", "Я столько платить не смог и ушел". Мы более гибкие, чем любые игроки на рынке. Мы понимаем, что строим долгосрочный бизнес и долгосрочное партнерство. Понимаем, что ЦУМ будет зарабатывать, если арендаторы буду зарабатывать. Арендаторы будут зарабатывать деньги, если к нам будут ходить люди. Но вопрос, правильная ли была концепция у ЦУМа, меня удивляет. С момента открытия объект посетило 1,5 млн человек. Уникальных посетителей, думаю, пришло 300 тыс., то есть в ЦУМе побывало 10% населения Киева. При этом весь Киев знает, что ЦУМ дорогой, практически никто в нем не был, но все уверены, что там дорого.

Так может маркетинговая политика неправильная?

Возможно. А возможно, кто-то написал, что ЦУМ дорогой и у людей уже ассоциации: олигархи, Крещатик, золото-бриллианты. На самом деле, в ЦУМе есть все категории товаров: и дорогие, и дешевые.

Но вопрос, в другом: на рынке говорили о конфликте между арендаторами ЦУМа и менеджментом из-за того, что магазинам не хватает оборота для оплаты аренды.

Есть арендаторы, которые чувствуют себя плохо. Но этот вопрос не уникален для ЦУМа, это проблема любого нового торгового центра. Но ведь есть такие, у кого все замечательно.

Какие первые результаты ЦУМа по оборотам?

Я цифры, к сожалению, не могу сказать, потому что как минимум, есть один торговый центр, с которым мы открылись в одно время.

С Lavina Mall… Но вы же не конкуренты? У вас разные сегменты и локации.

Долгосрочно – да, мы не конкуренты, у нас разные сегменты, у нас разное месторасположение. Но, к сожалению, рынок сейчас настолько маленький, что краткосрочно – мы конкуренты за арендаторов. У всех арендаторов достаточно плохая ситуация, практически каждое открытие их магазина у нас, в Lavina Mall, либо еще где-то, означает, как правило, закрытие магазина в другом месте.

Рынок не растет. Ритейлер оценивает, где более долгосрочные перспективы, и переносит магазин в новую локацию. Это решение для него болезненно, ведь нужно закрыть то, что тебе приносит деньги. По сути, это болезнь переходного периода. Мы общаемся с арендаторами, всем понятно, что мы делаем. Часть арендаторов уходят, на их место приходят новые.

Сколько арендаторов ушло от вас?

Около 10% арендаторов поменялось. В основном – ушли нишевые бренды, в то же время большие системные операторы расширяют свое присутствие. К примеру, Ultra Group (развивает в Украине магазины одежды под брендами Baldinini, Lagerfeld и Guess – ИФ) выводит на рынок Superdry и впервые запускает его именно в ЦУМе, к тому же мы очень сильно расширили линейку украинских брендов. Мы еще наполняем ЦУМ и нам потребуется время, чтобы донести свой бренд-микс до целевой аудитории.

То есть, возможность изменения концепции вы не рассматриваете?

Концепция точно меняться не будет. Она звучит так: магазин модной одежды для всех киевлян. В нем есть товары всех категорий от дешевых до дорогих, а клиентами мы считаем от студента, живущего в общежитии, до "мини-олигарха". "Совсем олигархи" к нам не ездят.

Мы будем работать над бренд-миксом – добавлять товары во всех ценовых категориях: и в низких, и в высоких. К сожалению, в Украине представлено не так много новых брендов. Мы планировали, что их будет две трети, но сейчас их можно на пальцах пересчитать. Поэтому мы будем приводить больше новых брендов, которые будут стартовать в ЦУМе.

Как будет осуществляться этот процесс?

Система ЦУМа выстроена таким образом, что потребитель покупает товар не у арендатора, а у универмага. Арендаторы передают товары нам на комиссию, а его покупают через кассу ЦУМа у ЦУМа. Это не поменяется. Часть товаров идет по схеме комиссии, часть – мы закупаем у поставщиков и продаем сами. Доля этих товаров, скорее всего, будет расти, в том числе, и в качестве рычага для вывода новых марок на рынок Украины. Например, есть бренды, которые не готовы выходить в Украину сами. Для них ЦУМ – понятный партнер с понятной долгосрочной стратегией. Соответственно, есть марки, которые будут выходить на рынок с нами. За счет этого будет расти доля собственной торговли в ЦУМе.

Какова эта доля сейчас?

Пока она небольшая. Но модель ЦУМа изначально это предусматривала.

То есть, вы будете замещать арендаторов, которые уходят, собственными закупками?

Необязательно заменять арендаторов, которые уходят. У нас есть еще пустые площади, ротация арендаторов... Все универмаги в мире работают по такой системе. Единственный универмаг, в котором есть только арендаторы – в Стокгольме. У нас будет модель триединая: товары наших арендаторов, товары, которые нам арендаторы передают на комиссию, и товары, которые мы будем закупать сами. Для этого в ЦУМе нет стен, есть единые кассы, и разделение по категориям и этажам.

Вы сейчас ведете переговоры с поставщиками?

Мы ведем переговоры с большим количеством партнеров. Но это не значит, что под каждую марку будет открываться магазин площадью 300 м. Мы можем прийти к марке и выбрать 10 самых классных вещей этого сезона, привезти их и повесить на две вешалки. Это не может сделать ни один арендатор.

Сколько времени вы даете ЦУМу для того, чтобы набрать темп?

Думаю, через 2-3 года можно будет садиться и подводить промежуточные итоги: что у нас получилось, что – нет, попали в целевую аудиторию или нет. К тому времени, думаю, станет понятно, в какую сторону мы движемся.

Какие этажи в ЦУМе демонстрируют лучшие показатели?

Сейчас они выровнялись, практически все работает. Понятно, что самое большое количество людей, около 75% посетителей, идет на 6 этаж просто потому, что там есть еда. И это для нас большая победа, в обычном трехэтажном ТЦ лишь 40% поднимаются на второй этаж, а до третьего доходит 20%. Наши показатели уникальны и позволяют арендаторам третьего, четвертого, и пятого этажей нормально себя чувствовать. К сожалению, мы до сих пор не открыли 7-й этаж с ресторанами. Но он уже готов и ждет арендаторов. Надеюсь, к 1 сентября откроем.

В сентябре откроются все арендаторы этажа?

Нет, из того, что я могу анонсировать – откроется бар с шампанским, бар просто, и стейк-хауз известного киевского ресторатора Дмитрия Заходякина. Эти рестораны быстрее всех сделали ремонты. Они практически уже готовы, остались финальные штрихи. В целом на этаже запланировано пять ресторанов.

Вы говорите о новых брендах, которые хотели бы привести в Украину. Вот, к примеру, H&M, анонсировал выход на рынок Украины. Вы бы хотели иметь такого арендатора?

H&M – это не формат ЦУМа. Средний размер магазина H&M – 3 тыс. кв. м, т.е. 15% сдаваемой площади ЦУМа. Я очень надеюсь, что H&M откроется рядом с нами, на Крещатике. В то же время у H&M есть очень большое количество суббрендов маленьких форматов, которые мы очень хотели бы видеть в ЦУМе.

К примеру, новый бренд Arket?

Arket только открылся и говорить о нем пока рано. Мы бы точно очень хотели видеть у себя COS – это идеальный формат для нас. Или, к примеру, Other Stories. Надо понимать, что H&M никогда не выходит на рынок в одну локацию. Создается дистрибьюторский центр, большие склады, хед-офис. Не имея 2-5 локаций в стране, они никогда сюда не пойдут.

Можно ли уже говорить об оживлении Крещатика?

Крещатик, к сожалению, потерял статус главной торговой улицы страны. Сейчас фэшн-ритейл составляет от силы 20% всех площадей на Крещатике. Есть банки, кафе, рестораны. "Глобус", к сожалению, тихо умирает. Крещатик сейчас нам не столько помогает, сколько мешает: к ЦУМу невозможно нормально подъехать. На выходных киевляне в центр города не едут, как правило, - едут туристы. Но мы надеемся, что это изменится и люди начнут вновь гулять по Крещатику.

Сейчас здесь существует ядро: ЦУМ, Mango и ZARA. Если еще выйдет H&M, все постепенно будет оживать. Очень надеюсь, что Бессарабка превратится из самого дорогого рынка, ничем не отличающегося от других рынков города, в нормальный формат правильного европейского рынка, как например рынок Сан Мигель в Мадриде или Камден-маркет в Лондоне. Я знаю точно, что у мэра Виталия Кличко есть понимание, мы по этому поводу общались. Но власти пока не могут найти инвестора. Кроме того, очень позитивно, что на Подоле, на Контрактовой площади и ул. Сагайдачного создается единая пешеходная зона до Крещатика. Надеюсь, они успеют создать единую пешеходную зону от Контрактовой площади до конца Крещатика. От этого выиграют туристы, выиграет город, выиграет ЦУМ. Но это долгосрочный проект. Повезет, если успеют за пять лет.

Какие планы у компании относительно других активов: гостиничного и офисного бизнеса?

Планы компании, к сожалению, неотделимы от ситуации в экономике. Мы не планируем развивать самостоятельно новые проекты. Смотрим на потенциальные покупки, вектор которых мы ограничиваем профессиональными объектами – в Украине их не более 30. Но пока на рынке большой разрыв между покупателями и продавцами в понимании стоимости бизнеса и ожиданиях. Следственно, мы не видим практически ни одной сделки. За последние 2,5 года все объявленные сделки были перекладыванием из кармана в карман.

Вы ведете сейчас переговоры?

Переговоры ведем постоянно, общается, смотрим на все объекты. Опять же, всех игроков можно на руках посчитать. При этом покупатели внутренние, никто из-за рубежа не инвестирует. Инвестировать в страну деньги, если тебя ограничивают в выводе капитала, никто не будет. Поэтому говорить о каком-то внешнем интересе, пока валютное законодательство не будет более либерально, сложно. Внутренний интерес есть, но пока нет интереса продавцов. Продавцы не готовы сильно снижать цены и продавать. Возможно, ситуация в экономике не такая плохая, как мне казалось.

Какие объекты вам интересны?

Нам интересны гостиницы, бизнес-центры, торговые центры.

А не хотите брать гостиницы в управление - так же, как управляете своей гостиницей Opera?

Это совсем другой бизнес, он полностью отличен от недвижимости. То, что мы управляем своей гостиницей Opera – скорее исключение, чем правило. Гостиницу в Донецке в 2011 году мы отдали в управление международному оператору (Rezidor Hotel Group – ИФ). Не исключаем, что и гостиницу Opera отдадим в управление международному оператору.

А продать ее не хотите?

Мы хотим все продать. Но опять же – вопрос соотношения цены и стоимости. Так же, как мы не можем найти объект по хорошей цене, нам не удается найти покупателя. Сейчас нам лучшее получать стабильный и понятный денежный поток.

Какие активы сейчас приносят наибольший доход компании?

Безусловно, это ЦУМ, БЦ "Леонардо" и гостиница Opera.

Какой показатель вакантности у БЦ "Леонардо"?

Сейчас она составляет меньше 10%. Вакантность постепенно снижается и является одной из самых низких на рынке, а в классе "А" – самая низкая.

А какая загрузка гостиницы Opera?

Заполняемость составляет около 60-65%. Но на самом деле загрузку можно поднять до 100%, снизив стоимость номера. Одни гостиницы считают, что лучше меньшая загрузка, но более высокая стоимость номера. Другие – наоборот. Мы, скорее, стремимся к большей заполняемости при несколько меньшей стоимости номера.

Как обстоит ситуация с проектом, включающим строительство арт-пространства и коммерческих зданий, на Андреевском спуске?

Проект заморожен с 2013 года. Сделана реконцепция участка под застройку клубным жильем с невысотными зданиями. Проект был согласован с общественным советом. Но сейчас строить нерентабельно, поэтому в ближайшее время развивать проект не планируем.

А на каком этапе реализация проекта городка Плюты под Киевом? Вы уже продали какую-то часть из 226 участков?

Мы готовимся к продаже, создаем инфраструктуру. Пока проект не будет похож на готовый городок, продавать не хотим. Однако есть определенное количество депозитов покупателей, очень заинтересованных в покупке. Думаю, откроем продажи либо этой осенью, либо весной.

Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилого строительства?

В прошлом году рынок опередил показатели строительства 2007 года, а в этом году будет построено рекордное за все годы независимости количество жилья. Думаю, получится ситуация как в игре со стульями: когда музыка закончится, два человека успеют сесть, а пять останутся с недостроями. Ситуация будет болезненной для девелоперов, но их не жалко, они – профессиональные игроки и должны понимать ситуацию на рынке. Жалко людей. Здесь уже будет не один "Элита-центр", а гораздо больше. Другой момент – в нормальных рыночных условиях, если цены упали, то неэффективные собственники избавляются от активов, либо банкротятся, либо банки у них забирают. У нас же парадоксальная ситуация в стране. После 2008 года практически не было никаких fire sales. Почему? Потому что, во-первых, в стране недвижимость – чаще всего, часть бизнеса больших финансово-промышленных групп, которые их спасают. Во-вторых, плохая банковская система, которая должна быть санитаром леса: забирать объекты и продавать их по самой выгодной на рынке цене. Так формируется рыночная цена.

Наша банковская система, к сожалению, находится в заложниках самого себя. Она выдавала огромное количество проблемных кредитов под залог непонятной недвижимости. При этом обратить взыскания на активы в нашей юридической системе очень сложно. Это – перспективы инвестирования судебного процесса на 2-3 года с непонятным результатом. Следственно, большинство банков реструктуризируют кредиты, чтобы не показывать проблемные задолженности Нацбанку и не увеличивать свои резервы. На рынке есть один-два агрессивных банка, например, российский "Альфа-банк" Они забирают недвижимость. Им не важно – выгодно или не выгодно – они забирают, чтобы не создавать прецедента. В результате – "Альфе" платят все.

Какие финрезультаты деятельности компании в 2016 году и первой половине 2017 года?

Динамика операционных бизнесов, которые работают в Киеве, слабо позитивная. Рост составляет до 5% в год. Даже несмотря на то, что активы в Донецке были утеряны, мы закрыли кредит в "Укрсоцбанке", который брали еще в 2012 году под реконструкцию гостиницы Park Inn.

А какой у вас кредит был?

Порядка 50% от суммы строительных работ ("ЭСТА Холдинг" сообщала о планах инвестировать $15 млн – ИФ).

Как вы оцениваете ситуацию на рынке торговой недвижимости Киева? Анонсирован выход ряда новых проектов, как это отразится на действующих объектах?

Рынок очень странно развивается: в некоторых районах уже перенасыщение, в некоторых – недонасыщение. Например, начало Оболони, проспект Бандеры… Если там в добавку к ТРЦ Sky Mall построят Blockbuster, концентрация торговых центров на душу населения будет превышать все мыслимые показатели. У ТРЦ Ocean Plaza прекрасная локация, он забрал весь юг Киева. При этом есть районы, где не хватает торговых площадей. Например, Харьковский массив, выезд на Одессу, есть место для большого ТЦ на выезде с пр.Победы в сторону Львова. Сейчас этот кусок закрывает Lavina Mall. Но если кто-то построит ТЦ на самом выезде, он убьет Lavina Mall.

Во-вторых, в условиях очень слабого рынка выводятся объекты от 120 тыс. кв. м и больше. Хотя метрика здесь простая. Если взять всех профессиональных ритейлеров, работающих в Украине, и среднюю площадь их магазинов, получится цифра в 60-80 тыс. кв. м, не более…. Поэтому, строя ТЦ на 120 тыс. кв. м, стоит вопрос, чем его заполнять. Есть три варианта: оставить его пустым, взять арендаторов с рынка, либо предложить арендаторам увеличить в два раза площади магазинов. Некоторые соглашаются. Но большинство ритейлеров но могут себе позволить увеличение инвестиций на закупку торгового оборудования и не имеют достаточно коллекций для заполнения площади.

А почему "Республику" никто не покупает?

Это очень удачный объект с прекрасной локацией. Но мы не участвовали в аукционе. Нацбанк продает не право собственности на объект недвижимости, а права требования по кредиту, в залоге которого находится "Республика" - фактически "билет на войну". За $70 млн вы покупаете билет на войну с непонятным правом собственности, в стране с неработающей судебной системой. Кроме того, неизвестно, сколько еще инвестору придется вложить в достройку объекта.

Как, по вашему мнению, должен поступить Нацбанк в этой ситуации? Возможно, ему следует самостоятельно решить проблему с кредитом, а потом уже продавать ТРЦ?

Однозначно. Я другого варианта не вижу. Если Национальный банк страны не может обратить взыскание, то кто тогда? И это после истории с национализацией "ПриватБанка"… В общем, я как девелопер подумаю: а какие я рычаги имею для того, чтобы обратить это взыскание, если Нацбанк не может? Надо понимать, кто на другой стороне этой войны, и соизмерять силы. Я вот не знаю, кто это может сделать. Хотя, если бы на открытом рынке и за честную цену, то мы бы с большим удовольствием купили.

Какая честная цена для "Республики"?

Чтобы ее посчитать, надо понимать, сколько требуется достраивать, в каком состоянии объект после стольких лет простоя... Проект усложняется еще и тем, что его нельзя фазировать, это один этаж, одно здание. В идеале там можно достроить две трети, а треть закрыть и не трогать. Но можно ли это технически сделать, неизвестно.

Какие у вас планы относительно собственных земельных участков под Киевом?

Мы разделили участки на две части. Первая часть – "правильные" участки, на которых при росте рынка мы сможем в перспективе 5-10 лет развивать свои проекты. Вторая часть ждет покупателя, который предложит хорошую цену. Кроме Киева, есть несколько участков в Днепре. Но в основном это Киев и пригород.

Как вы считает, существует ли в Киеве проблема с земельными участками?

Земля в Киеве была дешевле, наверное, только в 2000 году. Это говорит о том, что земли очень много. Мы уже не слышим о скандалах с дерибаном земли в Киевсовете. Потому что, если бы был маленький ресурс, за который все рвались последними зубами, и он много стоил, мы бы с большим интересом наблюдали за событиями в Киевсовете. Все поняли, что земли на самом деле оказалось больше, чем нужно, и стоимость у нее сейчас низкая. Глобально да, еще Марк Твен говорил: покупайте землю, ресурс, который не производят. Но, к сожалению, независимая Украина существует 26 лет, а для того чтобы инвестировать в землю, должен быть инвестиционный горизонт 70-80 лет – для своих детей.

Какие города вам еще интересны, кроме Киева, с точки зрения инвестирования?

Интересны Львов, Одесса, Днепр. Львов нам интересен, потому что там есть понятный спрос потребителей с "живыми" деньгами, европейских и внутренних туристов. Это хороший рынок для гостиничной недвижимости либо жилья под аренду. Но собственные гостиницы, естественно, никто не продает, а строить в текущей экономической ситуации невыгодно.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 22 августа 2017 > № 2286359 Максим Громадцов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 18 августа 2017 > № 2287572 Сергей Пахомов

Подмосковный треугольник.

Суть новой градостроительной политики Московской области — сбалансированное развитие территорий.

Московская область является одним из лидеров среди субъектов РФ по объемам строительства жилья и объектов инфраструктуры. В 2016 году в регионе введено в эксплуатацию более 13 млн кв. метров недвижимости, из них 8,9 млн кв. метров — жилье и свыше 4,6 млн кв. метров — объекты нежилого назначения. Сегодня в регионе во главу угла градостроительной политики поставлено сбалансированное развитие территорий, создание комфортной городской среды с развитыми общественными пространствами, социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой. Много делается в области и для решения проблем обманутых дольщиков, а также решения жилищных проблем отдельных категорий населения — врачей, учителей, молодых специалистов. О том, как эти и другие задачи решаются на практике, в эксклюзивном интервью «СГ» рассказал министр строительного комплекса Московской области Сергей ПАХОМОВ.

«СГ»: Сергей Александрович, что сегодня происходит на подмосковном рынке жилищного строительства?

Сергей Пахомов: Московская область — это один из самых динамично развивающихся регионов страны. Ежегодно мы вводим порядка 8-9 млн кв. метров жилой недвижимости. Но сегодня главной задачей для правительства региона является реализация новой градостроительной политики, цель которой — сбалансированное развитие территорий. Формируется тренд на изменение городской среды в пользу создания «микрогородов» с бережной застройкой, комплексной социальной, деловой и рекреационной инфраструктурой, рабочими местами и транспортной доступностью, а также имеющих единый архитектурный стиль. Идея создания городов нового поколения заключается в том, чтобы создать так называемый градостроительный треугольник «дом-работа-отдых», дать людям возможность работать, жить и отдыхать в едином пространстве. В этой связи основной акцент в градостроительной отрасли Подмосковья сделан на реализацию объектов нежилого назначения, а именно на перспективные бизнес-проекты предприятий, ферм и т.д., способствующих формированию новых мест приложения труда. Губернатор Московской области Андрей Воробьев поставил задачу включить «зеленый свет» для тех инвесторов, которые реализуют такие проекты.

«СГ»: Из сказанного вами следует, что одним из приоритетов для Стройкомплекса Московской области является строительство объектов коммерческой недвижимости. Как обстоят дела в этом сегменте рынка?

С.П.: Подмосковье — регион с высокой инвестиционной привлекательностью, поэтому у нас год от года увеличиваются объемы строительства как крупных коммерческих проектов, так и объектов малого и среднего бизнеса. На сегодняшний день в стройке находится более 17 млн кв. метров коммерческой недвижимости. В прошлом, 2016 году в регионе было сдано порядка 4 млн кв. метров объектов коммерческого назначения. Для того чтобы создать компаниям, ведущим строительство таких объектов, максимально комфортные условия, в январе этого года при правиПодмосковный тельстве Московской области открылся первый в России межотраслевой проектный офис по сопровождению приоритетных проектов коммерческого, общественного, административного, промышленного, сельскохозяйственного назначения — «Центр содействия строительству». Центр «собрал» более 100 человек из 11 органов исполнительной власти и 10 организаций, которые оказывают всестороннюю поддержку и решают вопросы застройщиков в ручном режиме. Задача офиса — устранить барьеры для бизнеса и сделать правила при оказании услуг в сфере градостроительства полностью прозрачными. За прошедшие семь полных месяцев текущего года мы можем с гордостью констатировать, что проектный офис успешно работает. На сегодняшний день Центр сопровождает более 1300 проектов, находящихся на разных этапах реализации.

«СГ»: Как в области обстоят дела со строительством социальных объектов?

С.П.: С 2013-го по 2016-й годы в Подмосковье построено и введено в эксплуатацию 93 объекта здравоохранения, 80 новых общеобразовательных школ, а также 356 дошкольных образовательных учреждений и порядка 80 спортивных объектов. В этом году мы приступили к реализации беспрецедентной программы по строительству школ с целью полностью ликвидировать в области вторую смену — до 2020 года планируется построить 230 современных школ. Что касается сферы здравоохранения, то до 2020 года предполагается сдать в эксплуатацию порядка 150 объектов. Среди них знаковые для области объекты — центры материнства и детства в Коломне, Щелкове, Наро-Фоминске, Сергиевом Посаде и Раменском. При строительстве социальных объектов мы решили применить тот же принцип, что и при сооружении объектов коммерческой недвижимости. В феврале 2017 года при правительстве области начал свою работу еще один проектный офис — «Центр бюджетного строительства». Идея создания этой структуры заключается в централизации управления социально значимыми проектами, в рамках офиса взаимодействуют представители из 16 министерств и ведомств. На сегодняшний день определены пять основных направлений в области строительства социальных объектов: школы, дошкольные образовательные учреждения, здравоохранение, спорт и культура.

Такая система управления нацелена на максимальное упрощение подготовительных процедур и, как следствие, на сокращение сроков реализации социально-значимых проектов. Как и в случае с коммерческой недвижимостью, мы получаем возможность сопровождать сооружение социальных объектов на всех стадиях: от определения потребности в том или ином объекте до начала его работы. Уже сейчас можно видеть первые результаты работы проектного офиса «ЦБС»: мы смогли уйти от последовательной системы взаимодействия и согласования между ведомствами и шений. Все вопросы и проблемы решаются коллегиально на одной площадке. В результате удалось сократить сроки строительства бюджетных социальных объектов до 25%.

«СГ»: Стройкомплекс области потребляет огромное количество строительных материалов. Какие проекты в промышленности строительных материалов были запущены в последние годы? Какие планируется реализовать в ближайшее время?

С.П.: Индустрия стройматериалов — очень важная отрасль региональной экономики. Она имеет большое значение не только для строительного комплекса, но и для смежных сфер — торговли и многих других. Рынок строительных материалов Московской области является одним из крупнейших в России, доля Московской области в производстве всех строительных материалов Российской Федерации составляет около 15%. Мощности подмосковных производств обеспечивают строителей качественными строительными материалами. Вместе с тем предприятия стройматериалов Московской области ориентированы не только на внутренний рынок, но и расширяют географию поставок.

Взятый на импортозамещение курс позволил значительно увеличить долю отечественных строительных материалов и конструкций в строительной отрасли. Компании области производят порядка 85% всех потребляемых строительных материалов и могут полностью удовлетворить потребности бюджетного строительства Московской области. За первое полугодие 2017 года объем производства строительных материалов и конструкций в Подмосковье вырос на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года и составил более 97,9 млрд рублей. Это произошло благодаря губернаторской программе импортозамещения, инновационного развития и модернизации промышленности Московской области.

Кроме того, с начала 2017 года в регионе реализованы 3 крупных инвестиционных проекта в сфере выпуска строительных материалов с объемом инвестиций более 1,4 млрд рублей. До конца года планируется реализовать еще 7 крупных инвестпроектов с объемом инвестиций 14,3 млрд рублей. На период 20172020 годов в активе промышленности строительных материалов Подмосковья запланирована реализация 50 инвестиционных проектов с общим объемом инвестиций более 42,7 млрд рублей.

«СГ»: Очень болезненная тема — обманутые дольщики. К сожалению, в области их все еще немало. Как решается эта непростая проблема? Что делается для защиты соинвесторов от недобросовестных застройщиков?

С.П.: Решение проблем обманутых граждан-соинвесторов — одна из самых важных задач правительства Московской области. С октября 2012 года до настоящего времени нам удалось обеспечить права более 19 тысяч обманутых дольщиков, купивших квартиры в 112 домах и жилых комплексах. Для решения этих проблем было привлечено более 50 млрд рублей внебюджетных средств. Среди тех объектов, по которым уже удалось найти решение, ЖК «Южная Звезда» и ЖК «Некрасовский» в Балашихе. Их строительство завершал новый инвестор — ООО «ФСК «Лидер». Достройку ЖК «Западные ворота столицы» в Одинцовском районе взяла на себя ПАО «ГК «ПИК». Эта компания привлекла на достройку жилого комплекса порядка 3,6 млрд рублей, благодаря этому удалось обеспечить права около 1300 пострадавших граждан. Еще один объект в Одинцовском районе также находится в активной стадии строительства — это ЖК «Гусарская баллада». Обязательства по его завершению и обеспечению прав почти 600 пострадавших граждан взял на себя новый инвестор — ГК «ИНГРАД». Строительство ЖК «Белый город» в Солнечногорском районе возобновлено инвестором ГК «Урбан Групп», который привлек в проект 2 млрд рублей. Сегодня завершается строительство первой очереди — это уже практически готовый поселок таунхаусов, в котором предусмотрена вся необходимая инфраструктура.

Тем не менее, на сегодняшний день в Подмосковье все еще насчитывается порядка 5 тысяч обманутых дольщиков, 24 проблемных объекта. Хочу заметить, что каждый из этих объектов по-своему уникален, имеет свои особенности и требует поиска индивидуального решения. Правительство Московской области держит вопрос завершения строительства долгостроев на особом контроле. Задача на текущий год — запустить механизмы по завершению строительства каждого из этих объектов либо новым застройщиком, либо с привлечением инвестора.

Мы считаем, что принятые недавно поправки к закону 214-ФЗ позволят лучше защитить интересы дольщиков. Во-первых, у нас появился такой инструмент, как заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям. Теперь застройщики не могут привлекать денежные средства участников долевого строительства при отсутствии такого документа. Это серьезная процедура, во время которой наши специалисты проводят комплексную проверку строительных организаций, в том числе смотрят, нет ли у нее долгов по налогам в бюджеты всех уровней. Также с 1 июля 2017 года установлен минимальный размер уставного капитала застройщика. В случае несоответствия требованиям к размеру уставного капитала застройщик не сможет заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве. Создан компенсационный фонд долевого строительства. Средства этого фонда могут быть направлены на достройку объекта при возникновении проблем у застройщика.

«СГ»: Московская область лидирует среди субъектов РФ по темпам расселения аварийного жилья. Каковы итоги реализации данной госпрограммы на данный момент?

С.П.: Расселение аварийного жилищного фонда — приоритетная и социально важная задача правительства Московской области и регионального стройкомплекса. Наша цель — ликвидировать все непригодное и опасное для жизни жилье в регионе. Досрочно завершена адресная программа Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2015 годы». Речь идет об аварийном жилье, признанном таковым до 1 января 2012 года. По итогам данной программы переселено более 14,5 тысячи человек. Сегодня область продолжает активно расселять «аварийку». Реализация новой масштабной программы переселения в Подмосковье стартовала в прошлом, 2016 году. Она предусматривает расселение жилых помещений, признанных аварийными до 1 января 2015 года. В 2016-2019 годах планируется переселить более 16 тысяч человек. За прошедший год в рамках программы в новое комфортное жилье уже переехали 1303 гражданина.

«СГ»: Как идет реализация программы «Социальная ипотека»? Каковы ее результаты?

С.П.: «Социальная ипотека» — уникальный проект, который есть только в Московской области. По поручению губернатора области Андрея Воробьева мы ее разрабатывали в течение полугода и постарались сделать так, чтобы она получилась максимально эффективной. Второй год мы успешно реализуем эту программу, цель которой — оказать государственную поддержку работникам бюджетной сферы в улучшении жилищных условий. Она ориентирована на врачей, учителей, молодых ученых и молодых уникальных специалистов. Начиная с 2016 года, уже более 400 специалистов воспользовались льготными субсидиями в рамках «Социальной ипотеки» и приобрели новое комфортное жилье. Механизм действия этой подпрограммы довольно прост: после отбора участников им предоставляется жилищная субсидия на оплату первоначального взноса за приобретаемое жилье в размере 50% от его стоимости. Вторая половина также оплачивается Московской областью в виде ежемесячной оплаты «тела» кредита в течение 10 лет. Участник программы оплачивает только проценты по кредиту. Срок реализации подпрограммы — 2016-2027 годы. В первые три года проводится отбор участников, далее — выплата компенсаций. Так, с 2016 по 2018 годы планируется обеспечить жильем 1 221 человека. Почти 4,5 млрд рублей бюджетных средств предусмотрено для реализации «Социальной ипотеки».

Более 13млн кв. метров недвижимости введено в эксплуатацию в Подмосковье в 2016 году

Более 42 млрд рублей инвестиций запланировано для реализации 50 инвестиционных проектов в сфере промышленности стройматериалов до 2020 года в Подмосковье

Цитата в тему

Идея создания городов нового поколения заключается в том , чтобы создать так называемый градостроительный треугольник «дом-работа-отдых», дать людям возможность работать, жить и отдыхать в едином пространстве

Цитата в тему

На сегодняшний день в Подмосковье все еще насчитывается порядка 5 тысяч обманутых дольщиков , 24 проблемных объекта. Задача на текущий год — запустить механизмы по завершению строительства каждого из этих объектов

Цитата в тему

Основной акцент сделан сегодня на реализацию объектов нежилого назначения , способствующих формированию новых мест приложения труда

Автор: Сергей НИКОЛАЕВ

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 18 августа 2017 > № 2287572 Сергей Пахомов


Россия > Недвижимость, строительство. Электроэнергетика > stroygaz.ru, 17 августа 2017 > № 2287570 Олег Богомолов

С технологиями на «ты».

Широкое внедрение автономных блочно-модульных котельных снижает себестоимость тепловой энергии на 40%.

Повышение уровня энергоэффективности и энергосбережения — одна из актуальных проблем отечественного строительства и ЖКХ. Несмотря на принимаемые правительством меры, Россия все еще заметно уступает в этом отношении развитым странам. О том, как внедрить в отечественную практику решения, позволяющие снизить потери энергоресурсов, в интервью «СГ» рассказывает действительный член Российской академии естественных наук, доктор технических наук, профессор Олег БОГОМОЛОВ.

«СГ»: Олег Владимирович, что нужно сделать для того, чтобы внедрение энергосберегающих технологий шло у нас в стране активнее?

Олег Богомолов: Добиться этого можно с помощью государственной политики программ стимулирования применения новых энергетических технологий, привлекательной инвестиционной и налоговой политикой. Ведь состояние энергетики влияет на национальную безопасность не только напрямую, когда дефицит энергоресурсов или их стоимость тормозят жизнедеятельность регионов, но и косвенно, когда из-за снижения объемов продаж нефти и газа за рубеж госбюджет и отечественные энергетические предприятия недополучают необходимые средства.

«СГ»: Энергоэффективна ли отечественная экономика?

О.Б.: Энергоэффективные технологии в России внедряются и продвигаются слабо. Соглашусь в этом с доктором экономических наук Иваном Грачевым. В этом отношении мы в два раза отстаем от развитых европейских стран. ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» № 261 пока не оправдывает возложенных на него надежд. Колоссальные потери электрической и тепловой энергии носят отнюдь не «бытовой» характер, а вызваны использованием в промышленности и сельском хозяйстве устаревшей техники и оборудования. Обновления требует и сама система генерации. В одной из статей я писал, что риск технологического отставания — серьезная опасность и для экономики нашей страны, и для ее безопасности. Доля промпредприятий с технологическими инновациями должна подняться до 40-50%, но серьезного движения не наблюдается. Добавлю: остается нерешенной проблема рационального использования природных ресурсов.

«СГ»: Но какие-то подвижки все же происходят?

О.Б.: Мне нравится, что обсуждение глобальных энергетических проблем происходит в регионах. Так, 10-12 июля 2017 года на базе ФГБОУ ВО «Тамбовский государственный технический университет» прошла IV Международная научно-техническая конференция «Энергосбережение и эффективность в технических системах» с участием специалистов из Германии, Италии, Испании, Белоруссии. Состоялся обмен опытом в области эффективного использования энергетических ресурсов; построения эффективных систем преобразования, переработки, передачи и хранения энергии; разработки энергосберегающих технологий. Меня заинтересовали методология построения систем энергосберегающего управления и распределенная энергетика.

В развитых странах 70-80% населения проживают в городах, где потребление энергоресурсов снижается благодаря интеллектуальным энергоэффективным технологиям. Хочешь комфортно жить — будь на «ты» с «умными» технологиями.

«СГ»: За счет чего, по-вашему, можно было бы добиться прорыва в деле энергосбережения?

О.Б.: Инвестиции в модернизацию теплоснабжения являются низкорисковыми вложениями с заранее прогнозируемыми сроками окупаемости и нормой прибыли. Это — всегда востребованный инструмент. Основные причины больших энергетических затрат на производство единицы ВВП — централизованная поставка тепловой энергии для промпредприятий и использование морально устаревших, изношенных паровых и водогрейных котлов. Мои расчеты показывают: массовое внедрение децентрализованных автономных блочно-модульных котельных снижает себестоимость тепловой энергии на 40%, капитальные затраты — на 50% по сравнению с централизованными источниками тепла. Пример модернизации теплоэнергетического хозяйства — автономные децентрализованные теплоэнергетические комплексы на основе применения недорогих высокоэффективных промышленных парогенераторов ИнтерБлок. В ходе работ по замене паровых котлов на эти парогенераторы на заводах России и зарубежных стран подтверждена их беспрецедентно высокая эффективность — расход природного газа на 1 м3 ЖБИ на всех предприятиях сократился в разы! Это реальный инструмент энергосбережения на предприятиях стройиндустрии с благоприятными финансовыми условиями их приобретения — от прямой покупки до аренды или лизинга.

Наша компания создала эффективную систему автономного теплоснабжения зданий и сооружений ЖКХ в виде «Отопительной котельной ИНТЕРБЛОК» («БМК ИНТЕРБЛОК»). КПД газовой БМК ИНТЕРБЛОК — 96–97%. Технология не требует установки дымовых труб. Ее применение для отопления и ГВС многоквартирных домов снижает стоимость 1 Гкал тепла в 2-2,5 раза по сравнению с водогрейными котлами или централизованным теплоснабжением. Еще одна новинка — экологическая защита окружающей среды от вредного воздействия при разливах нефти и нефтепродуктов. Для оперативной ликвидации последствий техногенных аварий разработан автоматизированный комплекс, не имеющий аналогов в мире, что подтверждено патентными исследованиями. Основу инновационного комплекса составляют промышленные парогенераторы ИнтерБлок. В заключение отмечу, что энергосберегающие технологии в сочетании с современными энергетическими системами и комплексами при их правильном использовании — эффективный инструмент преодоления глобальной проблемы высокой энергоемкости промышленной продукции в России.

Автор: Андрей КОСТЕНЕЦКИЙ

Россия > Недвижимость, строительство. Электроэнергетика > stroygaz.ru, 17 августа 2017 > № 2287570 Олег Богомолов


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 17 августа 2017 > № 2280610 Андрей Костин

Встреча с президентом – председателем правления Банка ВТБ Андреем Костиным.

А.Костин информировал Президента об итогах деятельности банка в первом полугодии 2017 года и ходе работы над программой развития арендного жилья.

В.Путин: Как дела, Андрей Леонидович? Как работа идёт?

А.Костин: Спасибо, Владимир Владимирович, неплохо.

Надо сказать, что в первом полугодии банк продемонстрировал хорошую, позитивную динамику. Достаточно сказать, что прибыль по итогам шести месяцев составила 60 миллиардов рублей, это даже больше, чем за весь прошлый год банк заработал. Мы чувствуем, как оживление в экономике приводит к тому, что начинает расти кредитный портфель, в том числе и работа с населением. Хотел бы сказать, что в этом году мы ожидаем прирост ипотечного портфеля на 23 процента. Причём позитивная тенденция в снижении ставок. Сегодня средняя ставка в ипотеке составляет порядка 11 процентов, но мы считаем, что к концу года она должна снизиться до 10.

В.Путин: Когда-то мечтали о 12.

А.Костин: Вдобавок к ипотеке я хотел бы сказать, что есть ещё новый элемент: мы сейчас с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию работаем над программой развития арендного жилья. Мы уже профинансировали строительство 85 тысяч [квадратных метров] арендного жилья, проинвестировали примерно 16 миллиардов рублей. Это важная социальная задача, которую Вы поручили агентству, особенно для молодых семей, которые не в состоянии приобрести квартиру, но могут арендовать хорошее, надёжное жильё. Уже в 2018–2019 году это жильё появится на рынке. Новая программа, которую мы сейчас разрабатываем с агентством, рассчитана ещё на 25 миллиардов рублей.

В.Путин: А в каких регионах?

А.Костин: Пока в Москве, но следующая программа будет уже в пяти-шести российских городах, то есть мы идём дальше, за пределы Москвы.

В.Путин: Хорошо.

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 17 августа 2017 > № 2280610 Андрей Костин


Россия. Евросоюз. ЦФО > Недвижимость, строительство. Химпром > stroygaz.ru, 15 августа 2017 > № 2287466 Андрей Сазонов

Форма и содержание.

Промышленный комплекс Концерна «КРОСТ» предлагает инновационные строительные материалы.

Концерн «КРОСТ» является не только одним из ведущих российских застройщиков, но и крупным производителем стройматериалов. О перспективах развития этого направления в интервью «СГ» рассказал директор Департамента промышленности Концерна Андрей САЗОНОВ.

«СГ»: Можете ли вы привести несколько цифр, которые дали бы читателю представление о масштабах вашего производства строительных материалов?

Андрей Сазонов: Ежедневно промышленный комплекс концерна производит более 3000 кубометров бетона, порядка 400 кв. метров оконных блоков, 840 кубометров тротуарной плитки, около 800 кубометров железобетонных изделий и 100 кв. метров фибробетона. Но дело не только в количестве, но и в качестве. Наши научно-исследовательские лаборатории работают над созданием современных стройматериалов, не имеющих аналогов в мире. В частности, мы ведем исследования в области совершенствования бетонов, нами освоен выпуск сверхпрочного бетона с высокими эксплуатационными свойствами.

«СГ»: За счет чего компании удается удерживать позиции на рынке?

А.С.: Прежде всего, мы используем современное оборудование и инновационные технологии, в том числе робототехнику. На заводах концерна процессы максимально компьютеризированы, применяются системы контроля качества каждой операции. У нас есть собственные научные изыскания и исследования. Мы постоянно обучаем сотрудников как в стране, так и за рубежом, а также сотрудничаем с ведущими архитекторами. На сегодняшний день компания зарегистрировала 66 патентов, в том числе на изобретения. Концерн — пионер в использовании технологии монолитного панельного домостроительства, позволяющей возводить до 25 этажей объекта за 8-12 месяцев. Нами разработана линейка стеновых панельных конструкций, с помощью которой можно собирать здания различной конфигурации. Благодаря этому сроки строительства сокращаются почти в два раза, а стоимость квадратного метра снижается почти на 30%. Если говорить о проектах монолитного строительства, то мы строим здания в 2-2,5 раза быстрее. При этом мы широко применяем энергоэффективные решения. По московским нормативам толщина утеплительного слоя здания должна быть не менее 150 мм. Мы утепляем дом 300-миллиметровым слоем. Этого достаточно, чтобы сократить теплопотери до нуля: фактически дом становится энергонезависимым.

«СГ»: Вы упомянули о сотрудничестве с архитекторами. С кем конкретно вы работаете?

А.С.: У нас активные контакты со знаменитыми архитекторами и ведущими мировыми архитектурными бюро. Мы работаем с Zaha Hadid Architects (Великобритания), Rem Koolhaas (Нидерланды), Evan K Marshall (Великобритания), Konstantina Cusack (Великобритания), Dante O. Benini (Италия), Paul De Vroom (Нидерланды)…

«СГ»: Впечатляет… Но вернемся к вашей продукции. На каких знаковых объектах столицы она используется?

А.С.: При строительстве стадионов «Спартак», «ВТБ Арена», «Лужники», «Арена Химки» применен сборный железобетон нашей фабрики «Мажино» — одного из ведущих предприятий по производству ЖБИ. Качели, установленные на Триумфальной площади столицы, — также ее продукт. Тротуарную плитку нашей фабрики «Готика» можно увидеть на Большой и Малой Никитских улицах, Старом Арбате, в Александровском саду, в ПКиО «Сокольники». Деревянные окна фабрики «Декон» поставляются на объекты Москвы и области, идут на экспорт. Фабрика «Фиброль» производит фибробетон — современный элемент архитектурного декора, при помощи которого можно реализовать оригинальные фасадные, интерьерные и ландшафтные решения. Фибробетон применяется на многих уникальных объектах, в том числе в рамках проектов по восстановлению исторических барельефов объектов культурного наследия.

«СГ»: Что в ближайших планах?

А.С.: Открытие в сентябре Хорошевской гимназии в квартале Wellton Park, Хорошево-Мневники. При разработке проекта Концерн поставил перед собой задачу не только внедрить в российскую практику лучшие мировые достижения, но и создать качественно новый стандарт школы нового поколения. В проекте применен ряд новаторских архитектурных и конструкторских решений: использована продукция промышленного комплекса Концерна. Например, лестницы в атриуме изготовлены по специальному заказу Концерна «КРОСТ» из бетона по прочности равного стали. Отделка фасадов выполнена из фибробетонных панелей собственного производства. Кроме того, Концерн «КРОСТ» вошел в число 20ти финалистов столичного конкурса по реновации. Теперь Концерну в составе международных консорциумов с Senseable City Lab MIT и архитектурным бюро Zaha Hadid Architects предстоит разработать градостроительные концепции для двух пилотных площадок на Юго-Востоке и Северо-Западе Москвы.

Справочно

Промышленный комплекс Концерна «КРОСТ» включает 15 заводов и научноисследовательских лабораторий в Москве и Подмосковье, занимающихся разработкой инновационных решений и высокотехнологичными строительными материалами.

Автор: Виктор КВИЦИНСКИЙ

Россия. Евросоюз. ЦФО > Недвижимость, строительство. Химпром > stroygaz.ru, 15 августа 2017 > № 2287466 Андрей Сазонов


Россия > Недвижимость, строительство. Образование, наука > stroygaz.ru, 15 августа 2017 > № 2287465 Валерий Теличенко

Задание на завтра.

Выпускники строительных вузов должны не просто получать знания, но и уметь ими пользоваться.

Прошли те времена, когда инженерные специальности считались в России невостребованными и непрестижными. Страна нуждается в инженерах, и вузам необходимо увеличить количество выпускников в сфере производства. Об этом говорят сегодня на всех уровнях, в частности шла об этом речь и на недавнем Петербургском международном экономическом форуме. О насущных проблемах и состоянии высшего строительного образования России в интервью «СГ» рассказал президент НИУ МГСУ Валерий ТЕЛИЧЕНКО.

«СГ»: Какие проблемы стоят перед МГСУ как специальным высшим учебным заведением?

Валерий Теличенко: Реальность такова, что стране действительно нужны инженеры. Поэтому одной из насущных задач является привлечение молодых людей в университет.

Вторая проблема состоит в том, что меняются организационные формы высшего образования. Идет процесс укрупнения вузов — создание опорных университетов. И в этом процессе, к сожалению, высшее строительное образование как направление постепенно растворяется. Сегодня целый ряд строительных вузов присоединился к большим опорным политехническим университетам. Мы следим за этим процессом, чтобы не потерять окончательно это направление. И третье. Мы всего несколько лет выпускаем бакалавров, и пока у нас нет ясного понимания — это хорошо или плохо? МГСУ постарался адаптироваться к новым условиям, но многие работодатели еще не совсем понимают, что это за специалист-бакалавр, какую ответственность можно на него взвалить, какого уровня задачи этот молодой специалист может решать самостоятельно.

«СГ»: Прежде предполагалось, что выпускник МГСУ может сразу начинать работать прорабом или начальником участка?

В.Т.: Да, предполагалось, что он мог работать там, где надо самостоятельно принимать решения. Сейчас ситуация поменялась. Есть перечень должностей, в котором предъявляются квалификационные требования. То есть ты должен соответствовать определенной квалификации. Тем должностям, где надо принимать самостоятельные решения, уровень бакалавра не соответствует. То есть бакалавру еще предстоит повышать квалификацию для самостоятельной работы.

«СГ»: А что такое ФГОСы?

В.Т.: ФГОСы — это федеральные государственные образовательные стандарты с шифром «3++», которые только начали разрабатываться. Цель ФГОСов — развитие компетентностного подхода к образованию, чтобы каждый выпускник вуза не просто имел знания, а и умел бы ими пользоваться. НИУ МГСУ — базовый вуз, разрабатывающий ФГОСы «3++» по направлению «Техника и технологии строительства». В этом процессе участвуют также работодатели, другие строительные вузы, шесть советов по профессиональным компетенциям. И все это происходит под эгидой РСПП.

Не без гордости могу сказать, что ФГОСы по направлению «Техника и технология строительства» — первые, утвержденные Минюстом. И теперь стоит задача разработки основных образовательных программ. Это те методики, которые будут закладываться в перечень дисциплин, чтобы по этим программам шло обучение.

«СГ»: В академическом профессиональном сообществе, мне кажется, существует некая оппозиция Болонской системе. Вам есть с чем сравнивать, поскольку вы застали советскую систему образования, ее развал и приход новой системы. У вас нет претензий к Болонской системе?

В.Т.: Неприятия новой системы у меня нет. Я всю жизнь в вузе. И, вы правы, застал советскую систему образования. Могу сказать, что она во многом закоснела и в некоторых моментах становилась просто тормозом. Если говорить в целом, то принятая страной система образования, если говорить образно, это цифровая система, в отличие от советской — аналоговой. То есть это в любом случае — шаг вперед.

«СГ»: Как в МГСУ формируется план научных исследований? Это полностью инициатива вуза или вам поступает некий заказ от отрасли?

В.Т.: Есть два научных направления — фундаментальные исследования, которые основаны, в основном, на бюджетном финансировании, и производственная деятельность. Вторая развита больше. Наши специалисты участвуют практически во всех знаковых объектах в России. Мы создали внутри университета проектные и экспертные структуры, которые выполняют любые работы. К нам обращаются по поводу экспертизы, проектирования, изысканий и т. д. Университет заключил договоры на различные исследования на сумму полмиллиарда рублей. А собственно научную деятельность финансирует государство через систему конкурсов и грантов, тем самым задавая направления научной деятельности. Если ты способен сказать свое слово в этом направлении, участвуй в конкурсе, доказывай научную состоятельность, получай гранты и двигай науку. Так что наобум здесь ничего не делается.

«СГ»: Вы являетесь председателем технического комитета «Зеленые» технологии среды жизнедеятельности и «зеленая» инновационная продукция» (ТК 366) Росстандарта. Как это связано с вашей работой в МГСУ?

В.Т.: Работа в ТК 366 связана с моими научными интересами. Я с конца 80-х — начала 90-х годов занимаюсь вопросами, связанными с охраной окружающей среды, экологической безопасностью строительства, проблемами концепции устойчивого развития. Специалисты нашего университета стояли у истоков этого направления. И теперь в МГСУ появились соответствующие кафедры, преподаются отдельные дисциплины, пишутся диссертации. Создание ТК 366 стало одним из серьезных результатов этой работы. И сейчас мы уже на пороге решения многих экологических проблем инженерными методами.

«СГ»: Вы — депутат Мосгордумы, а недавно в столице была запущена масштабная программа реновации жилого фонда. Ваши знания в сфере строительства помогают вам в этой работе?

В.Т.: Деятельность депутата привязывать к какой-то отрасли, наверное, не следует. Законотворческая деятельность связана, в первую очередь, с какими-то концептуальными решениями, с политикой. И реновация — как раз яркий пример того, о чем я говорю. Это хорошая идея, но прежде всего — политика. Как строитель, я понимаю, что эти дома уже изжили свой срок. Но самое главное состоит в том, что эта программа очень важна в социальном плане. И мы, университет, постараемся принять посильное участие в ее реализации. Вообще-то многие, если не большинство, масштабных московских программ — а это капитальный ремонт, «Моя улица», освоение промзон, строительство Новой Москвы — так или иначе связаны со строительством. Но есть один очень существенный акцент, отличающий нынешнее строительство. Это уже не просто возведение домов и объектов. Мы сейчас создаем среду жизнедеятельности в Москве. И я рад, что в этом деле мои знания и опыт как президента МГСУ, депутата Мосгордумы и председателя ТК по экологическому строительству будут востребованы.

Цитата в тему

«Реальность такова, что стране действительно нужны инженеры, поэтому одной из насущных задач является привлечение молодых людей в университет»

Автор: Владимир ТЕН

Россия > Недвижимость, строительство. Образование, наука > stroygaz.ru, 15 августа 2017 > № 2287465 Валерий Теличенко


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 14 августа 2017 > № 2287463 Валентина Становова

Принять вызов.

Capital Group диверсифицирует бизнес и выходит на новые рынки.

За последнее время на строительном рынке произошло много перемен. Часть предприятий ушла с рынка, некоторые компании были куплены более крупными и вошли в состав больших строительных холдингов. Застройщики, которые прежде строили только элитное жилье, успешно вышли на рынок жилья комфорт-класса. Об этих изменениях в интервью «СГ» рассуждает Валентина СТАНОВОВА, генеральный директор Capital Group, одного из старейших российских девелоперов.

«СГ»: Как вы ощущаете себя на современном рынке жилого строительства?

Валентина Становова: Сегодня Capital Group развивается во всех сегментах на рынке недвижимости. Устойчивость нашей компании определяется двумя ключевыми факторами. Во-первых, у группы репутация успешного девелопера и ответственного застройщика, у которого нет долгостроев. Мы ни на один день не останавливали свои стройки, даже в кризис. А во-вторых, устойчивое финансовое положение. Все проекты мы финансируем собственными средствами, привлекая в некоторые из них партнерские инвестиции. На сегодняшний день в портфеле компании — 7,8 млн кв. м реализованных, строящихся и проектируемых объектов, из них 3,3 млн кв. м — в фазе строительства. В активной фазе строительства в настоящий момент находятся комплекс из трех жилых небоскребов Capital Towers на Краснопресненской набережной, гостиничный комплекс на Новом Арбате, 15, ЖК «Позитив» в Румянцево, ЖК «Мир Митино», самый большой паркинг в Европе на 3400 мест возле небоскреба «ОКО» в Москва-Сити и арх-проект «Лица».

«СГ»: Недавно компания Capital Group вышла на новый для себя сегмент рынка — комфорт-класс. С чем связано это решение?

В.С.: Это решение было связано, в первую очередь, с экономической ситуацией. Разные сегменты рынка в кризис ведут себя по-разному. В условиях, когда покупатель больше готов платить за комфорт-класс, необходимо максимально быстро увидеть эту потребность и предложить соответствующий продукт. Тем более, что возврат инвестиций в комфорт-классе быстрее, что позволяет вернувшиеся средства направить в проекты с более долгим сроком окупаемости. И как показало время, мы приняли правильное решение, представив проекты в сегменте комфорт-класса. Сегодня компания может удовлетворить потребность любого покупателя. При этом мы предлагаем гарантированно качественное, комфортное и при этом доступное жилье.

Для нас это очень интересный опыт. Мы сами себе бросили вызов — построить жилые комплексы комфорт-класса с максимально продуманными планировками, в которых будет максимум полезной площади, с применением современных строительных материалов и инженерных коммуникаций. Предусмотреть в комплексах инфраструктуру, «дворы без машин». В общем, сделать все то, что обычно отличает жилые комплексы бизнес-класса, но при этом стоимость квартир оставить на уровне комфорт-класса.

«СГ»: Однако не приводит ли такая диверсификация бизнеса к размыванию бренда?

В.С.: Мы не считаем, что размывается бренд, потому что тщательно подходим к выбору архитектуры и концепции проекта. Мы стараемся задать новый уровень качества строительства для объектов комфорт-класса. Те решения, которые мы предлагаем сегодня и по планировке, и по качеству материалов, и по созданию общественных пространств в жилых комплексах, могли бы лечь в основу нового стандарта комфорт-класса. Отличительной чертой бренда Capital Group являются надежность и качество. Мы считаем, что качество строительства должно присутствовать во всех сегментах. Теперь наш бренд стал узнаваемым для большего числа потребителей, а не только для покупателей элитной недвижимости.

Помимо этого диверсификация позволила сделать более устойчивой нашу бизнес-модель. Небоскребы и дома комфорт-класса строятся и реализуются разными темпами, и срок возврата инвестиций соответственно тоже разный. Немаловажный фактор — качество и применение современных технологий. Потребитель стал очень разборчивым, поэтому если мы хотим хороших продаж, то должны гарантировать высокое качество строительства в любом сегменте. Поэтому при строительстве жилья комфорт-класса мы масштабируем технологии, которые применяем в высотном строительстве, не позволяем себе экономить на материалах. Эта стратегия себя оправдывает, о чем говорят продажи в ЖК «Мир Митино» и в ЖК «Позитив».

«СГ»: Ваши проекты комфорт-класса пока реализуются в границах Москвы. Не собираетесь ли вы идти дальше — в Московскую область и другие регионы?

В.С.: На данный момент мы не рассматриваем такие предложения. Но мы мобильны и быстро принимаем решения.

«СГ»: Будете ли начинать новые проекты в Москве? Если да, то жилые или нет, и в каком классе? Говорят, что вот-вот придет время начинать новые офисные проекты. Не работаете в этом направлении?

В.С.: В пакете перспективных проектов компании — объекты жилой и коммерческой недвижимости. В их числе — элитный клубный проект в ЦАО, два проекта в границах старой Москвы, включающие в себя квартиры, объекты коммерческой недвижимости и инфраструктуры. Работа по расширению портфеля проектов и поиска площадок для реализации комплексных девелоперских проектов ведется постоянно.

«СГ»: Сегодня конкуренция на рынке довольно жесткая. Вынуждает ли это вас к разработке новых управленческих моделей?

В.С.: Capital Group — это девелоперская компания, и основной наш бизнес — это управление девелоперскими проектами. В прошлом году мы приступили к реорганизации управленческой структуры группы. В основе новой управленческой модели — эффективный проектный менеджмент, маневренность и быстрая реакция на рыночные и общеэкономические изменения. В последний год портфель одновременно реализуемых проектов увеличился в три раза, в то же время мы смогли обеспечить эффективное управление всеми проектами.

«СГ»: Что вы можете пожелать в День строителя всем участникам рынка?

В.С.: Сейчас у девелоперов непростое время — рынок переходит с одной эволюционной ступени на другую, и это означает большие изменения и серьезные вызовы. Желаю всем коллегам и их компаниям успешно пройти все эти испытания и выйти из них обновленными, с новыми проектами, отвечающими запросам завтрашнего дня и завтрашнего покупателя. С праздником вас, дорогие коллеги!

Справочно

Capital Group — одна из старейших российских девелоперских компаний, на рынке с 1993 года. Специализация — комплексное развитие проектов. Помимо премиального и бизнес-сегментов, реализует крупные (более 1 млн кв. метров) жилые проекты комфорткласса. Компания — признанный лидер в области высотного строительства. В 2009 году компания завершила строительство одного из первых небоскребов в Москва-Сити «Город столиц». В январе 2016 года был сдан второй небоскреб в Москва-Сити — «ОКО». Жилая башня небоскреба «ОКО» признана на международном уровне лучшим российским девелоперским проектом 2016 года и удостоена престижной международной премии FIABCI Prixd’Excellence. В конце 2016 года группа приступила к строительству комплекса из трех жилых небоскребов на Краснопресненской набережной — Capital Towers.

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 14 августа 2017 > № 2287463 Валентина Становова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > gazeta.ru, 10 августа 2017 > № 2273483 Анатолий Кучерена

«Все решения принимают с помощью голосования»

Кучерена рассказал, есть ли еще у москвичей возможность исключить свой дом из программы сноса жилья

Игорь Ветров

Адвокат Анатолий Кучерена в интервью «Газете.Ru» рассказал, есть ли еще у москвичей возможность исключить свой дом из программы сноса ветхого жилья и как это можно правильно сделать.

— 1 августа была утверждена программа реновации в Москве. Расскажите, есть ли еще у жителей возможность исключить дом из программы сноса и как правильно это сделать?

Да, у москвичей есть возможность вывести свой дом из программы сноса. На любом этапе после принятия решения о программе реновации собственники могут провести общее собрание и отказаться от участия в ней до заключения первого договора на новое жилье. При этом ни один договор на получение жилья в новостройке или на получение денежной компенсации не может быть заключен в течение 90 дней с момента того, как было принято решение о реновации. В нашем случае, дата отсчета - 1 августа (в этот день Сергей Собянин подписал постановление об утверждении программы реновации жилищного фонда Москвы — «Газета.Ru»).

Так, фактически дом может выйти из программы на любом ее этапе, пока ни один из собственников квартир не заключил первый договор на получение жилья в новостройке или не дал согласие на денежную компенсацию.

Нужно провести общее собрание собственников помещений (ОССП) по вопросу выхода из программы, проголосовать и зафиксировать результаты в протоколе. Порядок проведения такого собрания прописан в статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Если житель дома, попавшего под снос, не является собственником квартиры, а арендует ее у города, то он тоже может принимать участие в ОССП наравне с собственниками и представлять интересы города.

— А что такое общее собрание собственников помещений и зачем оно нужно?

— Согласно Жилищному кодексу, с помощью общего собрания собственников помещений ведется управление многоквартирным домом. На таких собраниях обсуждают важные вопросы, касающиеся каждого жителя многоэтажки. Например, проводить или не проводить реконструкцию дома, делать ли капитальный ремонт, как использовать фонд капитального ремонта, какую управляющую компанию выбрать. Все решения принимают с помощью голосования.

Можно считать ОССП состоявшимся, если на него пришли не менее половины всех собственников.

Инициатором такой встречи может выступить любой собственник или группа собственников. Также собрание может созвать управляющая компания. Чтобы принять решение о выходе из программы, необходимо собрать более 1/3 голосов от общего числа всех собственников. Результаты голосования фиксируются в протоколе. Оригинал этого документа хранится у инициаторов собрания, а копии нужно отправить в местную управу и в Мосжилинспекцию. Кроме того, копия протокола может быть приложена к документам судебного иска.

— Хорошо, а если 50% собственников собрались и проголосовали «за», а другие 50% тоже провели собрание и проголосовали «против», какой протокол будет действительным?

— Действительным будет тот протокол, в котором зафиксированы результаты последнего ОССП. В случае возникновения сомнений о подлинности протокола ОССП граждане вправе обратиться в суд за защитой их интересов.

— Такое собрание может быть заочным?

— Да, общее собрание собственников помещений может проводиться как в форме заочного голосования, так и в форме очно-заочного голосования.

— Некоторые сомневаются, что успеют собрать голоса для выхода из реновации до того, как кто-то из соседей заключит договоры на новое жилье. Такое возможно?

— Я слышал подобные версии. Заключать договоры на новые квартиры жители пятиэтажек смогут только по истечению 90 дней, отведенных на повторное голосование по реновации. Таким образом, собственники могут проводить общие собрания в течение 90 дней со дня принятия решения о реновации, не рискуя тем, что кто-либо из соседей уже успел заключить договоры по программе реновации о переездах в новое жилье.

— Стоит ли пытаться оспаривать включение дома в программу реновации в управах, префектурах, приемной мэра? И вообще, где это эффективнее всего делать?

— На мой взгляд, стоит отстаивать свою позицию любыми законными способами, если она имеет правовое обоснование. Но идти в управу, префектуру или в приемную мэра города с петициями и требованиями исключить дом из программы сноса не имеет смысла. Оспорить включение дома в программу реновации можно через суд.

Для этого необходимо подать исковое заявление.

И после этого надо предоставить суду все имеющиеся доказательства. Возможна подача как коллективного иска, так и отдельного иска от собственника. В любом случае, иски от собственников квартир в одном доме и по одному основанию суд будет объединять в общее производство.

— Могут ли жители одновременно проводить ОССП и подавать иски в суд?

— Закон не предусматривает каких-либо ограничений на этот счет. Но ведь общее собрание собственников — это как раз тот инструмент, который позволяет решить вопрос без суда. И глупо им не воспользоваться.

— Основаниями для включения пятиэтажки в программу сноса являются: желание жителей и техническое состояние дома. Если о желании жителей говорят итоги голосования и протоколы собраний, то как доказать, что техническое состояние дома позволяет не сносить его?

— Многие опрометчиво считают, что доказательством удовлетворительного технического состояния дома может быть технический паспорт БТИ. Это не совсем так. Паспорт БТИ действительно отражает техническое состояние дома на момент его строительства с условным прогнозом на несколько лет. Стоит помнить, что коэффициент, указывающий степень износа, каждый год увеличивается на 1,5–2%. За десятки лет, что простояли пятиэтажки, коэффициент износа достиг существенного уровня. К тому же многие дома, попавшие в программу реновации, снесут лишь через 10–15 лет. А к этому времени уровень их изношенности станет еще больше.

Оценивать степень износа дома по паспорту БТИ нельзя.

Во-первых, при прежней администрации города данные по износу зданий по паспортам БТИ занижались. Например, раньше это делалось для того, чтобы не включать дом в программу сноса. Обмеры делали только на бумаге, не учитывая реального износа домов. Зачастую сотрудники БТИ даже не выезжали на обмер типового этажа, все размеры брали из проектной документации.

Итог такой политики прежних московских властей — риск через 10–15 лет получить самый большой в стране аварийный жилищный фонд.

И сейчас учитываются качественно иные показатели. Оценивается не только техническое состояние дома, проведенное, к слову не БТИ, но и мнение самих жителей. Поэтому ничего занижать не нужно — в программу включают только тех, кто этого хочет. Желание москвичей совпадает с правильной оценкой технического состояния дома на 100%: жители плохих домов не проголосуют против реновации.

— Как же в таком случае получить правильную оценку технического состояния дома?

— Жители могут потребовать в Мосжилинспекции информацию об износе дома. Специалисты инспекции обследовали состояние конструкций и инженерных систем более чем восьми тысяч домов в Москве. Они выявляли дома, капитальный ремонт в которых не решит всех проблем, нецелесообразен с экономической и технической точек зрения. Но если жители хотят не просто получить документ, а знать больше о реальном состоянии их дома, я бы советовал еще проводить и оценку санитарного состояния. Убежден, что многие, узнав санитарное состояние подвалов и чердаков старых хрущевок, воспримут перспективу переезда в новостройку с большим воодушевлением. Если же санитарное состояние будет хорошим, то это поможет доказать, что дом сносить не надо.

— Многих москвичей интересует, как будут оценивать их квартиры в хрущевках для выплаты компенсаций. Какова практика расчета подобных выплат, для них будут использовать технические паспорта БТИ?

— К сожалению, технический паспорт БТИ и здесь бесполезен. Я бы вообще назвал его рудиментом советского прошлого. В расчетах БТИ не учитывается множество факторов, которые влияют на цену объекта недвижимости. Однако они учитываются при кадастровой оценке. Это местоположение дома, площадь объекта, использованный материал в постройке, год возведения здания, близость к водным объектам, расстояние до железнодорожного вокзала, платформы, станции; другие важные ценообразующие факторы в регионе. Ну и конечно, рыночные цены кадастровая оценка учитывает тоже.

Инвентаризационная цена практически не соответствует кадастровой, а лишь бегло отражает основные характеристики недвижимости, многие налоги и сборы рассчитываются исходя из кадастровой стоимости.

Она наиболее точно и всесторонне отражает положение вещей. Такое полное исследование намного важнее для приобретателей имущества и наиболее полно отражает картину событий. Инвентаризационная цена несколько занижена, в отличие от кадастровой, а кадастровая, наоборот, достаточно приближена к реальной стоимости, поэтому именно на нее опираются при осуществлении сделок.

Процедура оценки кадастровой стоимости практически не отличается от проведения независимой оценки рыночной стоимости жилья.

Такую оценку, например, делают при оформлении ипотечного кредита. Кадастровая стоимость квартир и других недвижимых объектов достаточно сильно отличается в разных регионах России. Она зависит от состояния местного рынка недвижимости. Кстати, граждане, которых по каким-то причинам не устраивает разница между кадастровой и реальной рыночной стоимостью, могут оспорить результаты оценки во внесудебном порядке. Для этого они должны заказать проведение рыночной оценки стоимости квартиры независимым оценочным агентством и обратиться с соответствующим заявлением в кадастровую комиссию.

— Смогут ли собственники квартир в домах, попавших в реновацию, совершать сделки — продавать, менять? Обращаются ли по этим вопросам за советом к юристам?

— По моему опыту, вопрос продажи квартиры в доме, определенном под снос, один из самых частых у тех, кто обращается к юристам. Второй по популярности вопрос — можно ли купить квартиру в доме, попавшем в программу реновации? Включение дома в программу сноса никак не влияет на право собственника отчуждать свое имущество — продавать, менять, передавать в собственность другим лицам.

Интерес людей и к покупке, и к продаже вполне закономерен. Кто-то сомневается, что его квартиру оценят достойно при выплате компенсации, и решает ее продать.

А кто-то считает, что покупка квартиры в сносимой хрущевке — это верный путь получить более современное жилье в новостройке через несколько лет. При этом существенно сэкономить. Также москвичи часто консультируются по вопросу компенсации затрат на евроремонт в их квартире, а также компенсации на переезд. Жителей пятиэтажек очень волнует, будут ли они и как их получить.

— Кстати, как получить такую компенсацию на ремонт и переезд и кому ее дадут?

— Согласно 7 статье закона г. Москвы «О дополнительных гарантиях», власти при реализации программы реновации оказывают содействие в переезде и переселении лишь нескольким категориям граждан. То есть абсолютно бесплатным переезд будет для ветеранов, одиноких или одиноко проживающих пенсионеров, инвалидов, малоимущих граждан и многодетных семей. Компенсация затрат на евроремонт законом не предусмотрена. Очень сложно оценить эти затраты. Разве что ремонт совсем недавний и у собственника есть все чеки на материалы и ремонтные работы. Если чеков и квитанций нет, то можно попробовать заказать независимую оценку.

— А от каких выплат и сборов освободят жителей сносимых домов?

— В первом чтении был принят законопроект, согласно которому доходы в виде объектов недвижимого имущества, полученных налогоплательщиком в собственность от фонда содействия реновации жилищного фонда в городе Москве, не подлежат налогообложению. Если этот законопроект будет принят окончательно, получатели квартир в новых домах по программе реновации освобождаются от уплаты налога в 13%. Что жители сносимых домов не будут платить наверняка, так это взносы на капремонт. Это гарантировано уже принятым законом (ст. 9 закона г. Москвы «О дополнительных гарантиях»).

— Вы рассказали, как выйти из программы сноса, а можно ли еще успеть включить в нее свой дом?

— Нет, голосование о включении дома в программу реновации проводилось до 1 июля 2017 года. После этого срока список многоквартирных домов, включенных в программу реновации, не может быть расширен. К сожалению, те, кто успел отказаться от программы сначала, но теперь передумал, ничего не смогут сделать. А такие дома, судя по обращениям горожан, есть.

— Как вы оцениваете опыт онлайн-голосования? Можно ли такие опросы среди жителей проводить с использованием новых информационных технологий? Как вы оцениваете перспективу того, что ОССП могут проводить на интернет-площадках?

- Действующим жилищным законодательством уже предусмотрена возможность проведения заочного голосования с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Таким образом, общее собрание участников может проводиться на интернет-площадках и в настоящее время.

Проект «Активный гражданин» хорошо себя показал как площадка для сбора мнений и проведения голосования жителей пятиэтажек до старта программы реновации.

На проекте «Активный гражданин» нельзя голосовать анонимно, там есть своя жесткая система верификации. При этом для участников все открыто и прозрачно. Я убежден, что современный человек должен использовать все возможности, которые предоставляют ему новейшие технологии. Городская площадка для проведения ОССП в онлайн-формате существенно облегчает жителям многоквартирных домов организацию общих собраний по любым вопросам.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > gazeta.ru, 10 августа 2017 > № 2273483 Анатолий Кучерена


Россия. ПФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 5 августа 2017 > № 2264697 Владимир Путин

Заседание Совета по развитию местного самоуправления.

Президент провёл в Кирове заседание Совета по развитию местного самоуправления.

Обсуждался ход реализации федерального проекта по формированию комфортной городской среды и вопросы участия населения в осуществлении местного самоуправления.

С основным докладом выступил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень.

* * *

В.Путин: Добрый день, уважаемые коллеги!

Наш с вами Совет по развитию местного самоуправления не занимается освоением больших, крупных – да каких угодно месторождений нефти, газа. Мы в рамках этого Совета не занимаемся вопросами освоения космоса либо Арктики, строительства подводного, надводного флота, авиации. Всё это очень важно для страны, всё, что я перечислил.

Вопросы, которыми мы занимаемся в рамках Совета, казалось бы, простые, тривиальные, вроде бы и текущие. Но на самом деле, от качества решения этих вопросов в значительной степени зависит главное – уровень жизни граждан России. А, собственно говоря, в этом и есть основная цель работы любого уровня власти.

Начну с того, что состав Совета по развитию местного самоуправления, которому в этом году исполняется 10 лет, недавно был существенно обновлён. Теперь в него входят представители всех типов муниципальных образований: от крупных городских округов до небольших сельских поселений.

Не менее важно и то, что Совет объединяет представителей муниципалитетов из всех федеральных округов. Рассчитываю, что это повысит эффективность нашей совместной работы.

Сегодня предлагаю проанализировать принципиальный вопрос: как строить работу, как строится работа органов местного самоуправления по активному привлечению граждан в решение проблем городов, сёл, посёлков, насколько полно учитываются мнения людей, их инициативы и предложения. Именно с этих позиций рассмотрим направления дальнейшего развития местного самоуправления в нашей стране.

Муниципальный уровень власти максимально близок к людям, к их реальным заботам, а значит, диалог, стремление получить обратную связь должны быть приоритетом в работе местной власти. Только при постоянном, неформальном, заинтересованном общении с жителями можно узнать, почувствовать, что их действительно волнует, и вместе с гражданами добиваться решения насущных задач, строить планы развития.

Востребованность таких подходов возрастает с каждым годом. В нашем обществе появляется всё больше граждан, которые проявляют свою инициативу, мы видим больше добровольческих инициатив, в том числе и на местном уровне.

Люди стремятся сделать что-то нужное, полезное. У них немало конструктивных идей, предложений, и главное – есть желание воплотить их в жизнь. Очень важно, чтобы со стороны власти было такое же встречное желание услышать, понять предложения инициативных граждан или инициативных групп.

Я не раз говорил, что игнорировать идеи и предложения граждан, заниматься «бюрократическим футболом» – категорически неправильно. Неравнодушное, деятельное отношение людей к проблемам – это огромная ценность и очень хороший резерв, качество нашей работы. Необходимо всемерно поддерживать таких граждан.

Для этого у нас, действительно, имеется целый ряд механизмов. Это и публичные слушания, и территориальное общественное самоуправление, и местные референдумы, другие референдумы и другие инструменты. Сегодня рассмотрим практику их применения в различных регионах.

Свой, достаточно интересный опыт вовлечённости граждан в решение задач местного самоуправления есть и здесь, в Кировской области. Это и проект поддержки местных инициатив, которые выдвигают граждане, и так называемый «народный бюджет», в рамках которого жители участвуют в выборе конкретных направлений использования денежных средств.

Одно из ключевых направлений, требующих максимально тесного взаимодействия между жителями и местной властью, – это благоустройство. Мы приступили к реализации федерального проекта по формированию комфортной городской среды. Из бюджета в текущем году на эти цели выделено 25 миллиардов рублей.

Напомню: когда мы запускали этот проект, его принципиальным условием было участие жителей в определении приоритетов благоустройства. Обустраивать придомовые территории, парки, общественные пространства необходимо, безусловно, с учётом мнения граждан, которые проживают на этих территориях, так, как это действительно нужно людям, а не так, как удобно тем, кто организует работы.

Особо подчеркивал это и в Послании Федеральному собранию. К сожалению, не все руководители это услышали. и не везде это условие было воспринято как обязательное. Кто-то решил, что можно отделаться имитацией учёта мнения жителей и таким образом проявил явное неуважение к гражданам. Скажу больше – даже пренебрежение. При таком бюрократическом отношении толку, безусловно, не будет: ни с благоустройством, ни – что самое главное – с доверием со стороны граждан.

Совсем другой результат – в тех муниципальных образованиях, где жители активно включаются в работу по благоустройству. Формируется действительно современная среда для жизни и бережное, ответственное отношение людей к своему двору, к своей улице и к городу в целом.

Давайте приступим к работе. Слово Министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаилу Александровичу Меню.

Пожалуйста, Михаил Александрович.

М.Мень: Уважаемый Владимир Владимирович!

Уважаемые участники заседания Совета!

Сегодня в стране существует целый набор форм участия людей в решении вопросов местного значения, это, во-первых, классические инструменты такие, как инициативное бюджетирование, правотворческие инициативы граждан и их участие в территориальном самоуправлении. Все чаще для получения оценки жителями тех или иных инициатив используются онлайн-инструменты такие, как сайты, приложения, опросы, проводимые через интернет.

Последние годы широкую популярность набирают и волонтерские добровольческие проекты. Люди активно используют ресурсы социальных сетей, онлайн-площадки для продвижения своих инициатив, сбора средств и поиска сторонников проектов благоустройства и приоритетного проекта «ЖКХ и городская среда», а этот проект сегодня стал как раз дополнительным импульсом для развития местного самоуправления и обратной связи с людьми.

В 2017 году страна впервые в своей истории приступила к реализации проекта по формированию комфортной городской среды, который реализуется системно с федерального уровня при федеральной методической и финансовой поддержке. И решения, принимаемые в рамках приоритетного проекта, проходят экспертное и общественное заключение.

Перед нами стоит масштабнейшая задача. До сих пор в России не было системного, целостного подхода к городской инфраструктуре на всех уровнях. Для создания этой системы и реализации первых проектов выделены значительные ресурсы. В этом году, помимо того, что 25 миллиардов рублей из федерального бюджета выделено, у нас вместе с софинансированием из региональных бюджетов – общий объем – 42 миллиардов рублей.

В рамках проекта муниципалитеты с населением свыше 1000 человек обязаны принять современные правила благоустройства, выстроить системы уборки, озеленения и освещения городов. Регионами и муниципалитетами принимаются пятилетние программы, в которые войдут все территории, нуждающиеся в благоустройстве. И эти программы должны стать программным документом, очерчивающим всю стратегию развития города.

Но, пожалуй, главной особенностью проекта стало вовлечение людей в принятие решений по благоустройству и их реализация. Конечно, найти компромисс, особенно при благоустройстве дорог, не всегда просто, но мы видим, что наши региональные и муниципальные коллеги в основном справляются с этой работой. Сегодня 1657 муниципалитетов и 81 регион программы на этот год утвердили в срок.

Многие наши региональные коллеги в рамках этой работы нашли очень интересные решения. Например, в Саратовской области к обсуждениям дизайн-проекта «Благоустройство дворовых территорий и общественных пространств» привлекаются не только жители, но и в дискуссиях активно участвуют представители бизнес-сообщества, активисты, эксперты и, что важно, специалисты архитектурных вузов, и также студенческое сообщество.

В Ростовской области для популяризации этого проекта и максимального вовлечения людей запущен маршрут «Донское благоустройство». Это марафон в шести муниципалитетах, которые участвуют в проекте «Формирование комфортной городской среды». Разработан информационный портал, мобильное приложение к этому порталу. Все обслуживание проводится в формате городских праздников для максимального вовлечения людей. Только в очных мероприятиях в Ростовской области приняло участие более 3 тысяч человек.

Кировская область. Здесь также есть позитивный опыт работы с вовлечением граждан. Здесь жителям предлагается широкий спектр инструментов участия: от простого голосования до проектных семинаров и даже до детских игр. Согласно принципам проекта, собственники могут на общем собрании самостоятельно выбрать, как благоустроить двор: только по минимальному, базовому, перечню работ или же выбрать дополнительные опции такие, как детские или спортивные площадки, хоккейную коробочку и так далее. Мы поощряем разнообразие форм участия жителей в проектах формирования городской среды. Правительство дало возможность регионам выбрать форму вовлечения собственников в такие проекты. При этом обращаю внимание, что проект не должен провоцировать иждивенчество, наоборот, мы должны воспитывать в людях ощущение своего двора, улицы и города как своей общей собственности.

Мы видим, что в 22 регионах установлено участие людей даже при минимальном перечне работ, оно, конечно, скорее, символическое, и чаще всего в субботниках, но все-таки оно установлено. Это означает, что люди будут участвовать в благоустройстве своих дворов реальными делами. И здесь уже сейчас есть очень интересные примеры. Так, в Калининградской области принято решение проводить комплексный ремонт дворов. Все проекты в этом году реализуются с дополнительными работами. При этом собственники софинансируют проекты благоустройства в размере не менее 5 процентов. Всего в этом году в проекте принимает участие пять муниципалитетов, но комплексный ремонт будет произведен в 45 дворовых и пяти общественных пространствах.

В Республике Удмуртия в проекте, наоборот, участвуют все города и районы республики, здесь пошли по пути максимального вовлечения общественности. В регионе была проведена активная просветительская работа. Например, в ходе празднования Дня города в столице субъекта было организовано 217 дворовых локальных праздников. В результате в рамках проекта будет выполнен ремонт в 293 дворовых территориях и в 10 общественных пространствах. Причем граждане проявили высокую активность и желание сделать свой двор более комфортным и современным, вкладывая, в том числе, и собственные средства. Доля софинансирования собственников помещений в общей сложности составит от 5 до 21 процента. Причем на общественное обсуждение приглашались федеральные эксперты, которые помогли модерировать дискуссию, выбирать наиболее эффективные решения. Только в двух общих обсуждениях одного проекта приняло участие порядка 200 человек.

Субботники и иные формы трудового участия установило абсолютное большинство регионов, причем здесь могут включаться самые разные работы – от обустройства имеющейся инфраструктуры двора до озеленения, организации клумб. Например, в Калужской области в числе обязательных работ установилось приведение в порядок имеющихся во дворах частных построек – гаражей, сараев, которые есть во многих малых городах нашей страны, и, как правило, не украшают наши муниципалитеты, требуют ремонта. Мне кажется, хорошая инициатива, ее нужно использовать.

Важнейшая задача проекта – дать людям почувствовать ответственность за свою собственность, помочь им понять, что благоустройство – это их собственный проект, который они сами придумали и реализовали, а власть им в этом только помогала.

Что касается дополнительных работ. Здесь, согласно условиям проекта, деятельное участие собственников обязательно. Доля участия устанавливается местными властями, начиная от 1 процента. Причем эти средства могут собирать только инициаторы и сторонники дополнительных работ, что очень важно. Это логично. Если жители выбрали установку, например, детской площадки, то участвуют в этих работах представители семей с детьми. Если выбрана парковка для автотранспорта, то помогают в реализации этого проекта владельцы автомобилей. Партнерами обычно выступают владельцы близлежащих предприятий, они достаточно часто идут навстречу своим соседям, добровольно включаются в реализацию данного проекта.

В целом мы видим, что проект стал по-настоящему объединяющим и дающим мощный импульс для создания местных сообществ. Например, в Тульской области по решению самих собственников в нескольких дворах планируется организация чаепития во время проведения работ для того, чтобы обеспечить дружескую атмосферу и привлечь к работам всех жителей ближайших домов. В Рязанской области жители одного из муниципалитетов даже придумали гимн проекта по благоустройству их населенного пункта.

К сожалению, в отдельных случаях общественные обсуждения проводились поверхностно. Например, людям представлялась неполная информация, анонсы обсуждений публиковались недостаточно широко или всего за несколько дней, на онлайн-оценку отводилось слишком мало времени. Еще хуже, если в ходе обсуждения дизайн-проекта жители просили что-то в нем исправить, но в итоговом проекте пожелания эти не были учтены. Это недопустимо, и мы постоянно обращаем на это внимание регионов. Но есть еще время исправить эти ошибки, это нужно обязательно сделать. Недопустимо игнорировать мнения людей.

Но вот один из негативных примеров приведу. Это город Новочеркасск, Чувашия. Несмотря на просьбы жителей, решили делать набережную, а именно выложить гранитом. Собственно говоря, люди просили восстановить ту старую сцену, которая была на набережной в виде ракушки, люди нашего поколения помнят такие ракушки. Было отказано людям и не сделано. Вместо этого была выложена гранитная набережная. Такие вещи, конечно, нельзя допускать.

Но в целом можно сказать, что проект «Формирование комфортной городской среды» стал по-настоящему народным, в реализации которого участвует вся страна. Нам помогает и партия «Единая Россия», и общественные организации, и Общероссийский народный фронт, студенческие объединения, экспертные сообщества. Выявляются и поощряются общественные инициативы, что позволяет подчеркнуть самобытность каждого муниципалитета. Сейчас параллельно с практической работой регионами готовится пятилетняя программа благоустройства, в которую должны быть включены все территории муниципалитетов, нуждающиеся в благоустройстве, а это, по сути, почти все муниципалитеты. Эти программы также будут проходить общественные обсуждения, и ни в коем случае нельзя обмануть доверие людей, отказавшись от реализации этих проектов в последующие годы. Это очень важно, у нас эта программа не на один год.

В завершение, Владимир Владимирович, хочу отметить, что работу по вовлечению граждан в процесс принятия решений, связанных с развитием городов, ведется не только в рамках городской среды. Так, в соответствии с Вашими поручениями мы подготовили законопроект, предусматривающий изменения системы участия граждан в принятии градостроительных решений. В настоящее время перед принятием различных градостроительных решений проводятся публичные слушания, которые предусматривают исключительно собрания граждан. Кроме того, действующая система не предусматривает регистрацию участников слушаний, что не позволяет их идентифицировать, в том числе и при проведении контрольных мероприятий. Ну, как следствие, в настоящее время выявить объективное мнение большинства граждан по тому или иному градостроительному проекту или решению, как правило, не представляется возможным. Это подтверждается большинством жалоб, которые участники публичных слушаний направляют в адрес власти. Первое – это неудобное время проведения собраний, как правило, это делается в рабочее время, не все могут прийти. Недостаточная вместимость и доступность помещений, в том числе и для лиц с ограниченными физическими возможностями, участие в публичных слушаниях лиц, не проживающих на территории, в отношении которой проводится соответствующее слушание. Бывали случаи, когда и автобусами даже свозили в интересах одной стороны на подобного рода обсуждении. Необоснованное игнорирование в итоговых документах предложений и замечаний участников публичных слушаний, которые высказывались в ходе собрания.

Подготовленные нами изменения предусматривают переход к общественным обсуждениям. В чем главное различие? Во-первых, несколько форм фиксации мнения участвующих в общественных обсуждениях граждан, что позволит максимально выявить мнение граждан. То есть у нас здесь и письменная форма предусматривается, и направление письменной формы предложений и замечаний с использованием сети интернет и так далее.

Далее – размещение в публичном доступе результатов обсуждения, содержащих аргументированные выводы о целесообразности или нецелесообразности учета представленных предложений и замечаний.

Следующее. Формирование в качестве предложения к протоколу обсуждения перечня участников общественных обсуждений, включающих в себя, что крайне важно, сведений об участнике таких общественных обсуждений: фамилия, имя, отчество, адрес и так далее. У нас этот законопроект готов, он уже внесен в Государственную Думу. И в случае, Владимир Владимирович, Вашей поддержки мы с коллегами из парламента в осеннюю сессию готовы его принять.

Спасибо.

В.Путин: Спасибо большое.

Кузнецов Александр Юрьевич, глава города Мичуринск Тамбовской области. Пожалуйста.

А.Кузнецов: Спасибо, Владимир Владимирович.

Добрый день, уважаемые коллеги, друзья!

Мне сегодня приятно выступать здесь и представлять Тамбовскую и город Мичуринск, наукоград В 2003 году Вашим указом, Владимир Владимирович, статус наукограда был присвоен городу Мичуринску, и теперь это дает возможность развиваться и нашей науке, и муниципалитету в целом, который до сих пор остается единственным в сфере агропромышленного комплекса.

Где-то на этапе своего профессионального становления я побывал в гостях у своего подмосковного коллеги, который в тот момент четыре раза был избран в результате прямых выборов, и на мой вопрос «Как это удается?», он меня посадил в машину, повез по городу и начал именно завозить во дворы, показывать отремонтированные подъезды, дворы, тротуарные дорожки, детские площадки. И в тот момент он сказал, что наряду со всеми мероприятиями, которые мы проводим в различных сферах, для жителей самое важное и видимое – это то место, где он проживает. Соответственно, это тот двор, который он видит каждый день.

Я в тот момент – это было 13 лет назад – взял себе на вооружение и ежегодно стараюсь с этим идти и обсуждать все вопросы с жителями, и это дает, соответственно, свои положительные плоды в рамках поддержки жителей.

Сегодня в стране начинает реализоваться масштабный проект, который как раз нацелен на формирование комфортной городской среды и, с моей точки зрения, это очень своевременные и важные шаги. И что хочется отметить? Что данный федеральный проект возник не на ровном месте, у каждого региона был свой опыт проведения работ по благоустройству и вовлечению в эту работу граждан. И у всех он был разный.

В Тамбовской области формирование комфортной среды стало для всех органов власти именно приоритетным направлением, и на определенном этапе мы четко себе сказали, что ни в коем случае не должно звучать слово «нет». Мы должны изыскать различные методы для решения вопроса или же обозначить конкретные сроки исполнения. Сначала мы вошли на улицы частного сектора, на самые проблемные стали завозить щебенку, засыпать, потом стали закупать цветы и вместе с жителями высаживать их во дворах. Потом высадили у роддома яблоневую аллею, и сейчас очень приятно осознавать, что каждый, который родил ребенка, высаживает аллею, и люди приезжают целыми семьями ухаживать за ними, испытывая, наверное, радость от этого счастливого момента в жизни.

Потом появилась программа «Народная инициатива», когда жители сами предлагали тот или иной проект и голосовали именно за него через распространение определенных опросных листов. И самое главное для нас, чтобы как можно большее количество жителей принимало участие в этих проектах, девиз простой: «Есть доска – принеси доску. Есть труба – принеси трубу. Нет ничего, просто приходи и вместе с нами помогай копать». Спустя какое-то время руководству области была предложена другая программа, «50 на 50», которая бы стимулировала жителей софинансированием, и на каждый вложенный жителями рубль предлагалось вложить бюджету не менее одного. И суть была не только в экономии бюджетных средств, именно вкладывая свою частичку в общее дело, население по-другому стало относиться к созданному и чувствовать ответственность за сохранение того, что было сделано, и учить своих детей так же бережно относиться ко всему благоустройству. И, наверное, не преувеличу, если скажу, что именно в таких дворах сегодня состояние такое, как будто бы они созданы в первый год своей работы. Конечно, все наши усилия кардинально не смогли бы изменить состояние, поэтому новый приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды» стал шагом, которого ждали люди, и программа затронула самое важное и близкое, наши дворы.

В этом году в городе Мичуринске на выделенные средства мы отремонтируем 41 дворовую территорию. Отмечу, что из федерального бюджета Мичуринск получает чуть больше 23 миллионов рублей, региональный бюджет оказывает поддержку в размере более 5 миллионов и, соответственно, местный бюджет порядка 300 тысяч рублей, что для малого города, в общем-то, довольно-таки существенная поддержка.

В.Путин: Сколько вы получили, еще раз скажите?

А.Кузнецов: Мы получаем из федерального бюджета 23 миллиона рублей. Область дает 5 миллионов рублей, то есть для нас это значительная довольно-таки сумма.

Мы провели в рамках выбора этих территорий более 500 встреч с жителями, и условия программы именно вовлечения жителей очень правильные, потому что именно они знают, прежде всего, где должна пройти тропинка, где должна стоять лавочка, где люди сидят под деревом, и так далее.

Я хочу сказать, что проект вызвал необычайный интерес жителей. И только в первый год, в этом году, заявки получили в три раза больше, чем, соответственно, позволяло финансирование. Но мы для себя приняли решение, что эти заявки в обязательном порядке не должны быть проигнорированы, мы проект будем продолжать, и, соответственно, в следующем году будем уже ремонтировать те территории, которые были заявлены.

В этом году жители также приняли решение по созданию двух общественных зон – это территория, которая прилегает к строящемуся бассейну, который будет сдан и введен в сентябре 2017 года, и, соответственно, еще одна зона общественного доступа – это привокзальная площадь, которая примыкает к вокзалу, который является памятником культурного значения. Он будет стилизован в виде нашего бренда – мичуринского яблока, а на лавочке, соответственно, Иван Владимирович Мичурин будет «встречать» жителей города, которые приезжают к нам.

Хочу сказать, что проект по формированию комфортной среды действительно стал объединяющим. И даже несмотря на первоначальное, может быть, некое неверие, жители очень подхватили данную тему, участвуют практически все – и мамы, и пенсионеры. Мы сейчас приняли пятилетние программы по благоустройству, и даем жителям надежду, что их двор будет благоустроен, если не в этом году, то, по крайней мере, в самое ближайшее время.

И заканчивая, Владимир Владимирович, хочется вспомнить слова, такие были в стихотворении: «И на Марсе будут яблони цвести». Мы очень хотим, скажем, жители всей России, муниципалитеты, конечно, чтобы яблони цвели не только на Марсе, но по всей нашей России, причем чтобы цвели не один раз в год, а постоянно, и чтобы город-сад представлял из себя каждый муниципалитет, и большой, и малый.

И в связи с этим хочу обратиться к Вам, уважаемый Владимир Владимирович, с просьбой, чтобы финансирование из федерального бюджета данного проекта, по крайней мере, на пять лет еще сохранялось, потому что тема затронула в хорошем смысле слова абсолютно всех. Спасибо за внимание и поддержку.

В.Путин: Александр Юрьевич, я так понимаю, что без федерального финансирования эта программа не могла быть реализована?

А.Кузнецов: Она могла бы реализоваться, но не в тех объемах, Владимир Владимирович, конечно. Если раньше, взять мою прежнюю работу, мы там работали 50 на 50. Допустим, первый год – четыре двора, потом – 14, потом – 45. А здесь сразу одним махом для одного маленького города. 41 территория, это не считая другие проекты: «50 на 50», «Народная инициатива». Это значимая поддержка для всех.

В.Путин: Спасибо большое.

Пожалуйста, ассоциация «Единое общероссийское объединение муниципальных образований», Кидяев Виктор Борисович.

В.Кидяев: Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые коллеги!

Одним из механизмов участия граждан в муниципальном управлении, который зарекомендовал свою эффективность, является территориальное общественное самоуправление. Очень важно и своевременно, что мы сегодня можем обсудить этот вопрос на таком высоком уровне. От Общероссийского конгресса муниципальных образований и Ассоциации территориального общественного самоуправления разрешите Вас искреннее поблагодарить за эту возможность.

Коллеги уже отметили, что в благоустройстве территории активно участвуют неравнодушные жители. При этом особо хочу подчеркнуть, что для территориального общественного самоуправления [ТОС] благоустройство всегда являлось одним из ключевых направлений деятельности. И 150 лет назад, и сейчас основа самоуправления – это добрая воля, патриотизм и активная жизненная позиция людей. Сегодня делается многое, чтобы местное самоуправление имело возможность заботиться о людях и создавать условия для их комфортного проживания. Сотрудничество местной власти с населением на постоянной и системной основе – это обязательное условие развития нашей страны. Из личного опыта работы главой муниципального района знаю, что сделать можно многое, если есть понимание и поддержка людей.

Первые ТОСы появились в крупных городах: в Москве, в Новосибирске, в Перми, в Хабаровске. Затем при поддержке ряда регионов ТОСы начали развиваться и в сельской местности, например, Архангельская, Вологодская, Кировская, Костромская области, Краснодарский край, Республика Башкортостан, Бурятия, Коми. Сегодня в России, по данным Минюста, насчитывается 27 600 ТОСов, они занимаются обустройством жизненного пространства, культурной и спортивно-массовой работой, экологией и общественным порядком. Они строят детские спортивные площадки, создают противопожарные отряды, выполняют многие общественно-полезные функции. Так, активисты ТОСа «Кировец-3» из города Омска на улице Авиагородок создали парковую зону. В Воронежской области активисты ТОС «Кучугуры» отремонтировали участок поселковой дороги, обновив полотно и укрепив придорожные конструкции. Смело можно сказать, что ТОСы вносят весомый вклад в развитие территорий. Справедливо было бы включить ТОСы в региональные реестры исполнителей общественно-полезных услуг. Как показывает практика, ТОСам сложно эффективно работать без активной и системной государственной поддержки, причем эта поддержка должна быть комплексной, организационно-правовой и материальной.

В целях консолидации усилий в порядке тосовского движения в январе прошлого года Общероссийский конгресс муниципальных образований выступил с инициативой о создании общенациональной ассоциации ТОС. Сегодня ассоциация активно работает по созданию региональной сети, создает механизмы поддержки ТОС, организует площадки по обмену лучшими практиками. Конгресс также ведет мониторинг развития ТОС в регионах России.

Данные мониторинга вносятся на интерактивную карту конгресса, которая создается как инструмент цифрового управления и развития местного самоуправления. Мы видим большие перспективы в продвижении института ТОС в России.

Чтобы ТОС стали более эффективными, необходимо решить две основные задачи. Прежде всего, надо упростить процедуру получения ТОС статуса юридического лица, который позволяет ТОС привлекать дополнительные ресурсы для своей деятельности. Сегодня для регистрации необходимо собрать не менее одной трети жителей территории с их паспортными данными, заверенные нотариусом, а это очень сложно. Мы предлагаем упростить для ТОС отчетность и законодательно установить особенности деятельности ТОС как некоммерческих организаций. Кроме того, предлагаем проработать вопрос о включении и поддержке ТОС в полномочия региональных органов власти.

Безусловно, коллеги, не следует насильно внедрять территориальные общественные самоуправления. Эффективным этот механизм может быть только там, где инициатива и желание исходят от самих людей.

Уважаемый Владимир Владимирович!

Являясь руководителем Общероссийского конгресса муниципальных образований, который сегодня объединяет советы муниципальных образований всех регионов нашей страны, убежден, что лучшие проекты по включению жителей в процессы муниципального управления заслуживают поддержки и поощрения на федеральном уровне.

При определении механизмов такой поддержки необходимо учитывать специфику муниципальных образований. Есть малые города, к которым можно отнести города с численностью населения до 100 тысяч человек, в которых есть свои особенности участия граждан. Есть исторические поселения. Например, Суздаль Владимирской области, Углич (Ярославский), Зарайск Московской области и другие, где особенно важным является сохранение облика города и его истории. Будет полезно провести конкурс по отбору самых успешных проектов и наградить победителей. Это стало бы хорошим стимулом для муниципалитетов и положительно скажется на условиях жизни наших людей.

Конгресс сегодня разрабатывает и внедряет свои предложения по развитию механизмов привлечения граждан к муниципальному управлению. В четвертом квартале текущего года мы хотим провести форум с участием представителей местного самоуправления со всех регионов нашей страны, где подробно обсудим эту тему. От всей души, уважаемые коллеги, я лично искренне приглашаю всех вас поприсутствовать, давайте вместе подведем итоги и наметим планы на перспективу.

Спасибо.

В.Путин: Спасибо большое. Благодарю Вас.

Гордеев Алексей Васильевич, пожалуйста. Воронежская область.

А.Гордеев: Спасибо.

Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые участники заседания Совета!

У меня достаточно трудная задача, не хочется повторяться и говорить правильные мысли, которые здесь прозвучали. И я поэтому, Владимир Владимирович, если разрешите, опыт Воронежской области опущу, а скажу несколько, на мой взгляд, важных направлений.

Практика на местах показывает, что местное самоуправление функционирует недостаточно эффективно. Наряду с такими проблемами, как отсутствие финансовой основы самоуправления, доминирование старых управленческих моделей (и об этом тоже надо говорить), оно не выполняет в полной мере свою основную миссию, ради чего, собственно, и создавалось, – быть реальным институтом решения вопросов местного значения и, прежде всего, с участием самого населения. Таким образом, в настоящее время не использованным остается важнейший ресурс – это соучастие граждан и их инициатив в созидательных делах.

Внедряемые в настоящее время механизмы и то, что сегодня государство с этого года обратило внимание, такие, как инициативный бюджет, самообложение и другие, являются по своей сути привнесением в местное самоуправление элементов современного эффективного управления. Вместе с территориальным общественным самоуправлением, то, что звучит как ТОСы сокращенно, они формируют среду полноценного вовлечения жителей в развитие своих территорий. ТОС представляет собой достройку снизу системы местного самоуправления и создает тем самым его фундамент. При правильном развитии этой институции достигается главная стратегическая цель – рост самосознания и ответственности граждан за состояние места их проживания. Такой подход можно сравнить с общинами, которые существовали в нашей стране веками. Здесь важно выбрать правильную модель поддержки инициатив жителей, о чем говорили предыдущие выступающие, поскольку избыточная формализация, процедурная сложность, затягивание сроков реализации проектов, доминирование чиновников при принятии решений нивелирует положительный эффект.

Выбранная модель позволяет экономно и быстро удовлетворять запросы населения, это то, что начало свою реализацию в текущем году, и это показывает уже реальная практика. В результате у населения формируется и развивается проактивная жизненная позиция, повышается ответственность за собственные действия и желание участвовать в позитивных преобразованиях. То есть люди становятся хозяевами своей территории, в конечном итоге – и своей жизни. Важно еще отметить, что ТОС служит своеобразным мостом между поколениями и площадкой для реализации потенциала молодых людей. И мы видим, как раз молодые люди приходят с теми или иными проектами.

Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые коллеги!

Выступая совсем коротко, хотел бы обратить внимание, что эффективно функционирующая система поддержки ТОС повышает доверие к власти, население видит реальные результаты совместной работы с органами власти, с чиновниками, с представителями местного бизнеса, общественными активистами. Со временем из гражданских активистов формируются лидеры практических дел, и эти лидеры становятся еще и проводниками общественных мнений конкретных локальных территорий, затем входят эти лидеры в резерв органов местного самоуправления. В перспективе очевидна эволюция процессов соучастия органов ТОС в решении вопросов местного значения: от узких, но значимых и чувствительных таких, как благоустройство, начатые в текущем году, до вопросов общественной безопасности, взаимопомощи и поддержки нуждающихся, формирования полноценного социума, способного к саморазвитию.

И если разрешите, Владимир Владимирович, одно короткое предложение. Сейчас действует Правительственная комиссия по региональному развитию, по региональной политике, возглавляет Дмитрий Николаевич Козак. Мы считаем, Комиссия работает очень эффективно, но хотелось бы дополнить ее состав и представителями местного самоуправления, например, мэрами ряда городов.

Спасибо за внимание.

В.Путин: Спасибо большое, Алексей Васильевич.

Пожалуйста, Кашин Станислав Александрович, глава муниципального образования Белохолуницкого городского поселения одноименного района Кировской области. Пожалуйста.

С.Кашин: Спасибо.

Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые участники Совета!

Рад поприветствовать всех вас от имени представителей местного самоуправления Кировской области на нашей Вятской земле.

На территории Кировской области расположено 364 муниципальных образования, где проживает более 1 миллиона 300 тысяч человек. Вы назвали, Владимир Владимирович, уже две наиболее успешные практики инициативного бюджетирования, реализованные на территории Кировской области, это практика «Народный бюджет» и проект по поддержке местных инициатив. Так вот я позволю себе остановиться на них несколько подробнее.

Начиная с 2014 года, на территории Кировской области реализуется проект под названием «Народный бюджет», проект, который дает жителям реальную возможность поучаствовать в распределении бюджетных средств. Как работает этот механизм? Органы местного самоуправления через официальные источники, через средства массовой информации, через социальные сети информируют жителей о том, что начинается процедура формирования так называемой бюджетной комиссии. В назначенное время активные жители разного возраста, разного социального статуса, те, кому оказалась эта тема небезразлична, собираются и из своего состава выбирают от 10 до 15 человек, которые впоследствии формируют так называемую бюджетную комиссию. Далее на заседаниях этой комиссии выдвигаются различные предложения, обсуждается и отбирается конкретный проект, необходимый к реализации. Но при всем при этом одним из основных условий является обучение членов этой бюджетной комиссии. Они проходят достаточный объем обучающих семинаров о том, что из себя представляет бюджетный процесс, о том, что относится к вопросам местного значения, как проходит процедура торгов и так далее. «Народный проект» достаточно нов для Кировской области, но на сегодняшний день уже видны определенные успехи. За весь период его существования в Кировской области был реализован 21 проект по ремонту дорог и тротуаров, благоустройству парков, мест массового отдыха, учреждений культуры и других социально значимых объектов.

Еще один из проектов, который был отобран в 2016 году, успешно реализуется в настоящее время в Кировской области в шести городских поселениях. Жители уже смогли оценить, насколько благодаря этому проекту меняется их город. Например, в Уржуме на месте старой, почти разрушенной лыжной базы появилась новая, в поселке городского типа Фаленки на месте пустыря появилась красивая и современная детская площадка.

За все время действия проекта, то есть с 2014 года, жители уже поучаствовали в распределении 44 миллиона бюджетных средств.

Одним из положительных итогов проекта можно назвать высокую заинтересованность граждан. Немало очень активных, инициативных жителей, которые принимали участие в проекте. Они для себя уже приняли решение в этом сентябре в Единый день голосования участвовать в выборах в местные думы.

Проект этот нужный, проект очень актуальный. Итогами его реализации становится не только повышение комфортности проживания в муниципалитетах, но и повышение финансовой грамотности, что играет особую, очень важную роль в налаживании отношений между органами власти и населением.

Еще один проект, который активно реализуется в нашем регионе с 2010 года, это проект по поддержке местных инициатив. Кировская область – это один из первых регионов, который начал реализацию этого проекта, и на сегодняшний день является единственным регионом Российской Федерации, который применил подобную практику решения вопросов с участием мнения населения для всех форм муниципальных образований, то есть от самого маленького сельского поселения с несколькими сотнями проживающих до крупного городского округа. Этот проект обеспечивает очень широкое вовлечение граждан на всех этапах его реализации. Изначально население на собрании определяет вопрос, который требует решения, самостоятельно устанавливает размер своего денежного вклада, формирует инициативную группу, которая уже формирует заявку на конкурсный отбор и обеспечивает сбор этого финансового вклада, принимает участие в мониторинге хода работ, и, конечно же, приемке окончательно реализованного объекта. И что самое главное, содействует его последующей бережной и долговечной эксплуатации. За восемь лет реализации этого проекта в собраниях населения суммарно приняло участие 996 тысяч человек, что составляет 78 процентов от всей численности населения Кировской области. Участниками проекта стали 313 городских и сельских поселений из 320 всего, и все муниципальные районы, а также все городские округа, расположенные на территории Кировской области.

Местные инициативы получают региональную финансовую поддержку по итогам ежегодного конкурсного отбора муниципальных заявок, который проходит на условиях софинансирования из местного бюджета, а также софинансирования физических и юридических лиц. За восемь лет осуществлено 2225 инициатив, на решение которых консолидированно направлено более 2 миллиардов рублей. Средний денежный вклад населения составляет от 9 до 14 процентов, а в некоторых поселениях по некоторым заявкам денежный вклад населения превышает 50 процентов.

Проект показал свою экономическую и социальную эффективность, он очень широко востребован населением Кировской области. Жители региона, решая в рамках этого проекта именно те проблемы, которые они для себя определяют и считают первостепенными, начинают ощущать себя хозяевами своей земли. При личном отношении к этому проекту появляется заинтересованность и требовательность в оценке результатов и качестве выполняемых работ, обеспечивается его бережная эксплуатация и сохранность реализованного муниципального проекта.

Сегодня мы можем смело утверждать, что реализация практики инициативного бюджетирования активизировала на территории Кировской области диалог власти и населения, повысила гражданскую активность населения и, самое главное, позволила муниципальным образованиям решать конкретные задачи, конкретные вопросы местного значения на более качественном, недоступном ранее уровне.

К сожалению, такие проекты не слишком широко распространены в регионах, и, по словам коллег, в определенном смысле их останавливает отсутствие законодательного регулирования данных вопросов именно на федеральном уровне. Поэтому считаем, что для более эффективного внедрения практики инициативного бюджетирования было бы просто замечательно, если бы в федеральных нормативных актах появились положения, которые будут хотя бы рамочно регулировать данные вопросы, закрепив полномочия региональных и муниципальных органов власти в этой сфере.

У меня все. Спасибо за внимание.

В.Путин: Станислав Александрович, а сколько в вашем поселении проживает людей?

С.Кашин: 11 800.

В.Путин: Прилично. А территория большая?

С.Кашин: 11 квадратных километров.

В.Путин: Это много, мало?

С.Кашин: Ну, это немного.

В.Путин: А вы на эти цели, на благоустройство что-то получали, денежки-то какие-то?

С.Кашин: В рамках проекта «Комфортная городская среда» 6 миллионов.

В.Путин: Получили, да?

С.Кашин: Да, да.

В.Путин: Игорь Владимирович, а Вы как оцениваете эту работу в области?

И.Васильев: Очень хороший проект, потому что, мне кажется, самое главное – это участие жителей в решении того, что должно быть сделано в первую очередь, определение ими самими формы участия, то есть денежная или на субботниках. И самое главное, о чем сейчас говорилось, это повышает уровень сохранности объектов. Если люди сами участвовали, они по-другому к этому относятся, и возникает диалог действительно, когда человек вкладывает свои деньги, видит, как к этому относится власть, как она добавляет определенный бюджет, и у нас возникает честное, нормальное отношение к муниципалитету.

В.Путин: Мне кажется, что даже если люди не вкладывают свои деньги, но они инициируют какую-то работу, то они к результатам этой работы бережнее относиться будут.

И.Васильев: Совершенно верно. И здесь, Владимир Владимирович, есть еще и обратная сторона медали. То есть мы сейчас при определении, скажем так, всех своих проектов, какая-то дорога должна быть отремонтирована, где в первую очередь, мы проводим интернет-голосование. И участие людей в подобного рода проектах очень сильно повышает доверие к интернет-голосованию, где даже без их участия дороги будут ремонтироваться. Это серьезный фактор.

В.Путин: Спасибо.

Азаров Дмитрий Игоревич, пожалуйста.

Д.Азаров: Спасибо.

Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые коллеги!

Тема, которую мы сегодня обсуждаем, крайне важна и актуальна. Вовлечение граждан в принятие решений на местном уровне – это вообще, на мой взгляд, главный потенциал местного самоуправления, который отличает его от просто управления территорией.

Эффективная реализация этого потенциала дает впечатляющие результаты по развитию городов и сел. И примеров тому в стране, кстати, очень много.

И, конечно же, масштабный и яркий приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды», который активно реализуется по всей стране, благодаря Вашему, Владимир Владимирович, решению, способствует раскрытию этого потенциала в тысячах муниципалитетах. В этом проекте, на мой взгляд, как в капле воды, отражается все многообразие форм и методов вовлечения населения в принятие решений на местном уровне. Он дает возможность выстроить прозрачный и понятный населению механизм взаимодействия с местной властью, развивая эффективные формы участия граждан на всех этапах, начиная с выбора объекта, проектирования, совместной реализации, общественного контроля за приемкой работ.

Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые коллеги!

Ход реализации проекта, имеющийся опыт вовлечения граждан в принятие решений создает предпосылки для ряда предложений по совершенствованию норм законодательства. Мы проанализировали этот опыт и проблемы, и вот что предлагается.

Первое. Как сегодня муниципалитеты определяют набор мероприятий и норм в сфере благоустройства, принимают правила благоустройства. И здесь мы зачастую видим такое разнообразие, которое, честно говоря, не всегда радует людей. И хотя появились очень содержательные методические рекомендации Минстроя России, Михаилу Александровичу спасибо за это отдельное, картина по стране все-таки остается довольно пестрая. Вероятно, стоит рассмотреть вопрос об указании в федеральном законе, что общие требования и подходы к благоустройству территории устанавливаются нормативным актом Правительства Российской Федерации. В этом случае на федеральном уровне будет раскрыто основное содержание деятельности по благоустройству, закреплены ключевые понятия, и тем самым определены для местного самоуправления надежные ориентиры для дальнейшего совершенствования качества и комфортности проживания в городах и селах.

Актуален вопрос разграничения сфер, благоустройства, безопасности дорожного движения, охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического благополучия, которые зачастую являются смежными. Попробую привести один пример, с которым сталкиваются коллеги, муниципалитеты по привлечению к ответственности по административным правонарушениям за порчу газонов автотранспортными средствами (заезды, парковки на газонах).

Сегодня наказать такого нарушителя – очень непростая задача. Губернатор Кемеровской области до Верховного Суда дошел в судебных тяжбах с таким нарушителем, есть решение, но проиграл. Что, собственно говоря, далеко ходить. В 200-м законе Кировской области об административной ответственности содержалась норма, статья – повреждение или уничтожение цветников, газонов, размещение на указанных объектах и движение по ним транспортных средств. И несмотря на то, что, как говорят, «на Вятке свои порядки», она была опротестована прокуратурой. Сразу оговорюсь, что, на наш взгляд, абсолютно правильно, поскольку она противоречила норме федерального законодательства. То есть есть что уточнить и в этой сфере по разграничению.

Также на федеральном уровне не заданы основные требования к порядку участия собственников зданий и сооружений в благоустройстве прилегающих территорий, которые устанавливаются муниципалитетами. Вопросы на практике вызывает и определение границ таких территорий. Тема чувствительная как для муниципалитетов, так и для собственников, поэтому в перспективе представляется возможность проработать вопрос о том, чтобы задать основные параметры на федеральном уровне, в том числе в части установления правил определения границ прилегающих территорий. Тут важно, чтобы муниципалитеты имели четкое понимание, каким образом эти границы определять, чтобы не допускались и нарушения прав и законных интересов различных лиц, в том числе предпринимателей, конечно, избежать этого кране важно.

Еще одна проблема, на которую хотелось бы обратить внимание, – это срок давности привлечения к административной ответственности за нарушения в области благоустройства, который составляет два месяца. Законом предусмотрен ряд процедур, без соблюдения которых невозможно привлечь виновное лицо к ответственности. Уведомление, извещение о таких процедурах направляется, как правило, почтовой связью. И не всегда сразу находят адресата. В случае если невозможно вручение, то оно в соответствии с приказом Минсвязи 30 дней хранится на объектах почтовой связи. Соответственно, часто срок истекает, и нарушение остается безнаказанным. Поэтому предложил бы увеличить срок за подобного рода правонарушения, срок давности, до шести месяцев.

Сегодня коллеги уже достаточно подробно сказали о ТОС, не буду повторяться, действительно очень важный институт.

Вместе с тем, наряду с этой формой, в сельской местности активно развивается институт старост, который становится близким населению и все более распространенным. Сельские старосты назначены, избраны и действуют более чем 24 тысячах сельских населенных пунктах – это более 4000 муниципальных образований в пределах 42 субъектов Российской Федерации.

Староста, пользующийся авторитетом у местных жителей, берет на себя ответственность за многие вопросы, важные для селян, обеспечивает представительство жителей деревень в сельских муниципалитетах. Видимо, пришло время подумать о необходимости закрепления в федеральном законе общих принципов и основных гарантий деятельности старост. Здесь практика сложилась. Люди, как сказал коллега, уже дорожку, в общем, протоптали, нам бы правовыми нормами это оформить теперь, на мой взгляд. При этом уверен, что можно найти такой подход, который позволит дать в законе общие ориентиры для регионов, при этом сохранив возможное многообразие с учетом местных особенностей и традиций.

С учетом регламента, уважаемый Владимир Владимирович, уважаемые коллеги, не буду озвучивать все предложения, они содержатся в материалах, которые розданы всем участникам. Уверен, что всесторонняя проработка и воплощение озвученных сегодня идей даст импульс развитию эффективных форм вовлечения граждан в принятие решений на местном уровне, в решение самых важных, понятных и близких для людей вопросов, касающихся каждого города, поселка, двора, улицы. И это, безусловно, будет способствовать дальнейшему раскрытию потенциала местного самоуправления.

Спасибо за внимание.

В.Путин: Спасибо большое.

Уважаемые коллеги, пожалуйста, кто хотел бы что-то добавить? Прошу Вас.

Ф.Мухаметшин: Спасибо большое.

Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые члены Совета, участники заседания!

Я, характеризуя в целом систему МСУ в Татарстане, несколько слов хотел бы сказать. Это эволюционный путь в новой российской государственности, активно проходит, успешно развивается. Но подмечу, что мы, наверное, субъект Российской Федерации, в котором наибольшее количество муниципальных образований, Владимир Владимирович, 956 муниципальных образований. Два городских округа, 43 муниципальных района, 911 поселений, из них 872 сельских поселения, деревни и села. Связано это с тем, что при формировании муниципалитетов в рамках 131-го федерального закона, Дмитрий Николаевич хорошо знает, мы утвердили их в границах ранее действовавших административно-территориальных единиц, сельсоветов союзного периода. Ну и главную задачу при этом решали – согласие людей разных национальностей, проживающих в соседних деревнях, и ту шаговую доступность до муниципальных властей, которая одним из ключевых поставлена в федеральном 131-м законе. Мы реализуем порядка 30 программ поддержки муниципалитетов из республиканского бюджета. Это капитальный ремонт жилого фонда, клубы, ФАПы, участковые инспектора милиции, где одновременно офисы, квартиры, дом, где он проживает, и многое другое.

Несмотря на весомую поддержку, органы местного самоуправления сталкиваются со многими проблемами, которые волнуют всех нас и особенно часто возникают при крупных общеполитических программах, выборах разного уровня, и люди нам это высказывают. Низкая вовлеченность, как Вы сказали, Владимир Владимирович, – одна из главных целей. Мы долго думали над этим в Татарстане, изучали опыт Пермского края еще в 2013 году, и взяв оттуда их инициативу по включению населения в самофинансирование (своими деньгами участие в решении социальных задач на своей территории), мы ее как бы развили, дополнили и уточнили.

Я хочу рассказать немножко о самообложении. Это не насильственное действие, это не давление власти, это рассказ людям о том, что с участием ваших средств мы добавляем из республиканского бюджета, а Президент нашей Республики принял решение: на рубль – 4 рубля из бюджета Республики Татарстан. Таким образом, увеличивается общая сумма средств, на которые можно решать ряд задач. Привлечение населения к деятельному участию в решении конкретных проблем местного значения – как раз с этого и начинается, с обсуждения этих вопросов на сходах и на референдумах в сельской местности и в городах, ТОСах, о которых коллеги уже сказали. Эти мероприятия отличаются повышенной гражданской активностью людей, высказываются вопросы и связанные с самофинансированием, и политические, и правовые, и ряд других вопросов. Это встреча властей разных уровней Республики Татарстан с населением, каждый год проводим это дело. Не всегда там приятно слушать, не всегда высказываются, но вопросы самообложения и участия населения как всегда поддерживаются, исключают равнодушие людей, они понимают, что это надо делать, поскольку и поддержка органов государственной власти в республике значительная. Ну и свое мнение, конечно, этой аудитории надо обязательно высказать.

Несколько цифр. Динамика референдума все время идет по нарастающей, как уже коллеги выступили, сказали. Если первый раз их провели в 93 поселениях, то уже в 866 поселениях в 2016 году, 95 процентов. И средняя явка составляет 69,4, и явка тоже растет, активизируется население. За время проведения, за последние четыре года референдумов общая сумма собранных гражданами средств составила почти 582 миллиона рублей. Размер платежа на одного человека в нашей республике варьируется, сами они на сходах решают, от 200 рублей до 600 рублей с каждого человека, прописанного и живущего на этой территории поселения. Собираемость средств составила 83,5 процента. В целевом отношении средства самообложения в основном направляются на решение задач, по которым прямого финансирования в местном бюджете не предусмотрено либо его недостаточно, но все это делается с согласия и по предложению самих участников сходов и встреч.

Очень приятно, я поддерживаю высказывание о том, что участие людей своими деньгами в решении этих задач своей территории воспитывает патриотизм, повышает культуру, обеспечивает сохранность.

Я недавно был в Буинском районе, у нас сходы проходили, там подходили люди и благодарили. Отремонтировали кладбище, покрасили, срезали все усохшие деревья, вывезли, и бабушка, которая потом на встрече говорила «Мухаметшин, дай мне слово, я хочу сказать», сказала: «На этом погосте лежат мои предки. Я участвовала своими 200 рублями из пенсии, мне на душе спокойнее стало. Я теперь буду и ходить, и радоваться, и жить, потому что скоро сама туда собираюсь». Вот это важнейший фактор.

То, что мы из республики выделяем, за четыре года выделили 2 миллиарда 283 [тысячи] рублей, к рублю 4 рубля – это те деньги, которые и так планировались на поддержку органов местного самоуправления, но включив вот этот механизм, мы включили добавленную стоимость и сумму увеличили, и, самое главное, людей подключили на местах.

Еще одна новация, которой я хотел поделиться. Мы пришли к выводу, что надо проводить эти сходы не так, месяцами. А до этого мы так проводили: когда соберутся, тогда и проведут. Один день установили, по решению совета муниципальных образований Республики Татарстан (Кидяев в курсе дела), – воскресенье в ноябре, Владимир Владимирович. Для чего? Позволяет, во-первых, упорядочить, унифицировать набор оргмероприятий этого референдума.

Во-вторых, голосование до начала финансового года, когда мы бюджет утверждаем, дает возможность своевременно организовать сбор средств граждан и получить софинансирование из бюджета уже по итогам первого квартала, а значит, в лучший период, летний, мы можем благоустроительные дела и другие задачи решать в это время уже с имеющимися, с согласованными с ними решениями, что будем делать, проектами и деньгами, которые определили и сами жители, и бюджет республики.

Проблемы есть, которые я тоже хочу поднять. Не знаю, для всех они подходят или нет. Нами опыт накоплен уже достаточный, я говорю, четыре месяца мы этим делом занимаемся. Федеральный закон о референдуме позволяет и требует проведения референдума или схода граждан. У нас есть муниципальные поселения, в которых в одном поселении, на одной административно-территориальной единице, три деревни, две деревни. Мы считаем, что проведение общего такого собрания не нужно, а надо собирать по деревням, и кто как сложится, и какую задачу они выдвинут, этого достаточно, для того чтобы мы с ними решили. Пробовали в прошлом году, соревновательность появилась, Владимир Владимирович. Соседи чувашской деревни, татарской деревни, русской, удмуртской и так далее смотрят, сколько соседи сдали. «По 200 рублей сдали, а мы по 300 давайте соберем и это сделаем». Увеличивается участие, и не надо никакого нажима. Мне кажется, что надо сделать поправку, мы ее сделали, кстати, вышли в Государственную Думу Российской Федерации от имени нашего депутата Сидякина. Мы просим Вас поддержать это, и это прибавит еще больше стимула участвовать конкретно, зная, что эти деньги будут использованы на территории его поселка, села.

Ну и в целом, я думаю, что многие коллеги вопросы подняли, я тоже сокращу свое выступление, поддерживая их тезисы. В институте непосредственной демократии развивается активное гражданство, что очень важно. Безразличных людей даже на селе становится все меньше и меньше, касается его непосредственно, лично. Полноценный инклюзив населения в принятии решения на местном самоуправлении. Это большой потенциал наших местных самоуправлений, который мы должны использовать и в политике нашей, и в текущих и перспективных делах. В конечном счете, реализуется суть местного самоуправления как форма народовластия, обеспечивается самостоятельно и под свою ответственность решение населением вопросов местного значения.

Большое спасибо.

В.Путин: Спасибо большое, Фарид Хайруллович, за предложения, за выступление Ваше.

Пожалуйста, коллеги, есть что-нибудь еще?

О.Харитоненко: Можно, Владимир Владимирович?

В.Путин: Да, конечно.

О.Харитоненко: Добрый день, уважаемый Владимир Владимирович! Добрый день, члены Совета, приглашенные, коллеги! Меня зовут Олеся Харитоненко, я глава города Евпатория, Республика Крым.

Сегодня наши коллеги делились своим опытом, своими программами. Они давно реализуются на территории Российской Федерации, в их регионах, и, конечно, Республика Крым как самый молодой субъект Российской Федерации сегодня как субъект развивается, сегодня строится гордость – это наш мост, это строится аэропорт, детские дошкольные учреждения, сады, школы, дороги и так далее. За это вам огромное спасибо.

Но, конечно же, хотелось бы и нам попасть в эту программу и реализоваться там, где наши жители непосредственно проживают, во дворах, которые непосредственно являются участниками всех процессов. И тоже хотели бы, конечно же, попросить Вас, чтобы данная программа, которая называется «Комфортная городская среда», нашла поддержку в Вашем лице и дальше продолжала свою реализацию не только на территории, понятно, Республики, но и, конечно же, во всех регионах Российской Федерации, потому что для людей это очень важно. Я уверена, что за это они скажут вам огромное, большое спасибо.

В.Путин: А что, Крым не принимает участие?

О.Харитоненко: Мы только начали реализовываться. Конечно, нам хотелось бы в том состоянии, в котором находятся дворы сегодня…

В.Путин: Расширить ее, расширить участие?

О.Харитоненко: Да.

В.Путин: Понятно.

О.Харитоненко: Спасибо большое.

В.Путин: Хорошо. Спасибо.

Так, пожалуйста, еще.

В.Лихачев: Глава администрации Волгограда Лихачев Виталий Викторович.

Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые члены Совета!

Разрешите дополнить по поводу развития территориально-общественного самоуправления с точки зрения непосредственного муниципального опыта. С 2012 года у нас действует городская программа развития ТОС в Волгограде, в рамках которой ТОС выделяются субсидии на благоустройство своих территорий. Сегодня в Волгограде создано и действует 176 ТОС, 112 из которых юридические лица, активно привлекающие средства на развитие своих территорий через участие в грантовых конкурсах.

В границах ТОС проживают у нас 130 тысяч человек из числа миллионного города, то есть это 13 процентов населения. В 2016 году мы запустили новую форму взаимодействия с ТОС, привлечение к участию в городском конкурсе «Лучший парк Волгограда». На протяжении четырех месяцев практически ежедневно в парках и скверах города проводились массовые мероприятия, организаторами которых стали ТОС совместно с администрациями районов. И парки-победители получили от пяти до 15 миллионов рублей на свое дальнейшее развитие. Это вот, на мой взгляд, яркий пример того, где с людей не собирали ни копейки и с лопатами тоже они не занимались. То есть они свое творчество, свой интеллект, свой творческий труд по раскрутке парков, по привлечению жителей, для того чтобы действительно учредители конкурса видели, насколько парк востребован, насколько в него ходят, как дальше он будет использоваться. Получили гранты, через которые благоустроили свои парки для дальнейшего существования.

Но мне хотелось бы сделать особый акцент. ТОС – это в первую очередь жители, граждане, которые хотят и участвуют в управлении городом. У нас это в основном женщины среднего возраста, как работающие, так и пенсионерки. Новый пилотный проект, который реализуется в нашем городе с этого года, это создание «Школы активности, новаторства, самоуправления» (сокращенно «ШАНС») для жителей ТОС старшего возраста. Первый слет прошел в апреле-мае 2017 года, участниками проекта стали более 15 тысяч человек. В рамках школы проводятся неформальные встречи с представителями органов власти, дискуссионные площадки по наиболее актуальным вопросам, волнующим население. Кроме этого, тренинги, интерактивные модули по здоровому образу жизни, культурно-массовые мероприятия. Причем наибольший социальный эффект достигается, конечно, в случаях проведения мероприятий школы на базе оздоровительных лагерей и санаториев.

Проект получил 100-процентные положительные отзывы участников первых слетов школы. В связи с таким позитивным эффектом у нас родилось предложение. Сегодня проводятся форумы для активной молодежи («Территория смыслов „ на Клязьме, „Таврида“ в Крыму), почему бы не провести такой форум по обмену опытом для активистов ТОС, движений из разных регионов? Организатором могла бы выступить, к примеру, созданная общественная ассоциация ТОС, о которой говорил Виктор Борисович Кидяев. Думаю, что многие организации и органы власти могли бы поддержать такое мероприятие.

В завершение хотел бы сказать, что для эффективного развития ТОС было бы полезно, чтобы федеральные и региональные органы власти уделяли этому вопросу больше внимания. И речь даже не столько о финансовой поддержке, хотя, конечно же, это важно, но нужна методическая помощь, необходимо показывать интерес и нужность этого движения, потому что люди там работают действительно бескорыстные и для них очень важна их необходимость.

Спасибо большое за внимание.

В.Путин: Спасибо Вам за выступление и за предложения.

Пожалуйста.

А.Голубев: Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые коллеги!

Тема крайне важная для всех нас. Я бы хотел обратить внимание на одну проблему, с которой мы в Сарове сталкиваемся. Запрос идет от людей – осуществить благоустройство нашей реки, то есть провести дноуглубительные работы, зарыбление сделать. Река течет в пределах городской черты, но полномочий таких у нас нет и, соответственно, мы решить этот вопрос на местном уровне никак не можем. Если бы можно было в рамках законодательства сделать поправки для рек, находящихся в городской черте, дать полномочия органам МСУ, это бы сильно помогло нам.

В.Путин: Сейчас нет такого права, да? Вы просто не можете финансировать эти работы?

А.Голубев: Нет, мы можем финансировать, но вот эти дноуглубительные работы приравниваются к добыче полезных ископаемых. Соответственно, нужно получать лицензию. У нас даже земснаряд свой есть, но мы не можем его пустить в работу.

В.Путин: Извините, я не понял. Причем здесь ископаемые? Углубление рек и ископаемые причем здесь?

А.Голубев: Углубление дна у реки. Река у нас несет песок, в городской черте постоянно уменьшается уровень воды. Соответственно, для того чтобы провести работу, мы должны через Минприроды получать лицензию на эту деятельность. Мы не можем своим решением, органами МСУ, эти вопросы решить.

В.Путин: Ну, давайте проработаем. Я сейчас просто, честно говорят, не готов. Можете прокомментировать?

Д.Козак: Это федеральные полномочия действительно, переданные субъектам Российской Федерации. Этими полномочиями обладают субъекты Федерации, они получают специальные субсидии для защиты территорий от вредного воздействия вод, в том числе на дноуглубительные работы. Насколько я помню, сейчас точно, наверное, до конца не отвечу, они могут быть делегированы органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации органам местного самоуправления. Это, может быть, даже можно решить на региональном уровне. Давайте мы посмотрим.

В.Путин: Давайте мы посмотрим обязательно, проанализируем, посоветуемся с юристами. И если нужно действительно внести изменения в закон, то мы это сделаем. Потому что, без всяких сомнений, я согласен с Вами в том, что такие полномочия у вас должны быть. Если есть возможности и есть необходимость, почему этого не сделать, зачем эти рогатки нужны. Согласен с Вами.

Спасибо большое.

Россия. ПФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 5 августа 2017 > № 2264697 Владимир Путин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 4 августа 2017 > № 2270071 Марат Хуснуллин

С московским размахом.

Столичному стройкомплексу удается сохранять высокие темпы жилищного и дорожного строительства.

Москва традиционно является лидером в области строительства — и по объемам, и по технологиям, и даже по «идеологическим» подходам. В столице уже давно и успешно ведется комплексное освоение территорий, застраиваются и развиваются бывшие промышленные зоны, внедряются электронные услуги в сфере регулирования строительной деятельности. А в этом году Москва произвела настоящую сенсацию, запустив амбициозную программу реновации старого жилого фонда, в которую включены свыше четырех тысяч зданий первого периода индустриального домостроения. В преддверии Дня строителя заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат ХУСНУЛЛИН в интервью «СГ» рассказал о достижениях, проблемах и планах столичного стройкомплекса.

«СГ»: Марат Шакирзянович, в 2016 году в Москве построено свыше 3 млн кв. м, но это меньше, чем в 2015-м. В чем причина спада?

Марат Хуснуллин: Я бы не назвал это спадом. По итогам 2016 года мы ввели почти 3,5 млн кв. м жилья, что выше наших плановых ожиданий. И надо помнить, что 2015 год стал рекордным по вводу жилья в столице за весь период после 2008 года — 3,8 млн кв. м. К тому же у нас практически удвоился ввод апартаментов, которые юридически статуса жилья не имеют, но по сути таковым являются. Сегодня апартаменты считаются отдельно от жилья, хотя это нелогично. И мы сейчас как раз готовим поправки в законодательство, которые бы позволили уравнять апартаменты и жилье в статусе. Это важно, так как мы делаем ставку именно на развитие в Москве арендного жилья, в соответствии с мировой практикой. Так вот, если суммировать показатели ввода «чистого» жилья и апартаментов, то у нас не спад, а рост. Плюс будет принята программа реновации жилого фонда, в рамках которой город будет активно строить жилье. Таким образом, объемы будут расти. Потенциал уже выданных девелоперам разрешений на строительство, а также городской программы реновации позволит в ближайшие 15 лет ежегодно вводить в эксплуатацию в Москве по 4-4,5 млн кв. м жилья и апартаментов.

«СГ»: Вы произнесли слово «реновация»… Сегодня это, наверное, самая обсуждаемая тема в Москве, да и не только. Как принималось это решение? Кто стал его инициатором?

М.Х.: Идея этой программы родилась не на пустом месте, не в виде циркуляра сверху, а из желания самих москвичей. Напомню, что реновацией ветхого жилого фонда город занимается уже 18 лет. Первая программа сноса пятиэтажек — это 1722 дома, или 6,3 млн кв. м жилья. На сегодняшний день программа эта выполнена более чем на 96%, и многие москвичи смогли улучшить свои жилищные условия. Но по мере завершения этой программы жители «хрущевок», что в программу не вошли, все чаще стали обращаться к нам с вопросами, а почему их не переселяют? Только за последние полгода мы получили более 300 тысяч таких обращений! Поэтому мы пошли навстречу горожанам.

«СГ»: Скажите, программа реновации — все-таки социальная или коммерческая? Будет ли в ее рамках строиться жилье для переселенцев и жилье на продажу?

М.Х.: Программа чисто социальная! Перед городом не стоит задачи заработать прибыль. Цель — улучшить жилищные условия москвичей, создать абсолютно новую городскую среду обитания. И главные бенефициары программы — это сами москвичи. Что касается жилья на продажу, мы предполагаем, что Фонд реновации жилья, который будет создан, сможет зарабатывать на продаже жилья. Но при этом все заработанное он снова будет возвращать в программу и на эти деньги строить следующие дома для переселенцев. Таким образом, фонд как самоокупаемая структура сможет вести строительство независимо от того, будут в бюджете деньги или нет. Сейчас, поскольку бюджет принимается на три года, мы видим, что ежегодно сможем выделять примерно по 90-100 млрд рублей на реализацию программы. Чтобы предвосхитить дальнейшие вопросы относительно возможного участия частного бизнеса, напомню, что предыдущая программа как раз и затормозилась в свое время из-за того, что значительная часть кварталов под реконструкцию была отдана на откуп частным инвесторам. Когда рынок был высокий, они активно работали. Когда рынок стал падать, они бросили сложные кварталы, и после 2010 года городу пришлось их достраивать за свой счет. Чтобы такого больше не произошло, мы и приняли решение заниматься этой программой сами, без участия частных инвесторов.

«СГ»: А не планирует город выкупать у частных компаний готовое жилье для переселения людей из пятиэтажек?

М.Х.: Не планировали и не планируем. Вопрос элементарно простой. Мы с учетом всех «наворотов» по благоустройству территории имеем цену от 85 тыс. за кв. м, а у застройщика цена — 150 тыс. за кв. м. Это невыгодно. Да и как мы можем брать квартиры, построенные совершенно под другие цели и задачи? Это невозможно. По коммерческим ценам город ничего покупать не собирается.

«СГ»: Когда, по вашим оценкам, первые переселенцы смогут переехать в новые дома?

М.Х.: Я думаю, что до конца года мы уже сможем подготовить дома для переселения. У города есть строящиеся дома и уже построенные по другим программам. Хочу это подчеркнуть: речь идет о квартирах, уже сегодня находящихся на балансе города. Часть их — в ведении Департамента городского имущества, а часть, порядка 3,6 тыс. квартир общей площадью почти 203 тыс. кв. м — на балансе казенного предприятия «Управление гражданского строительства». Квартиры, принадлежащие УГС, расположены в жилых комплексах на территории семи административных округов Москвы — Северного, Северо-Восточного, Юго-Восточного, Южного, Восточного, Западного и Центрального.

«СГ»: Где будут строиться дома для жителей пятиэтажек?

М.Х.: Мы проделали гигантскую работу, буквально прочесали весь город, нашли все потенциально возможные участки. На сегодняшний день есть примерно 300 площадок с потенциалом строительства 4,5 млн кв. м. Конечно, не все они свободны, где-то даже потребуется изменить градостроительное решение, но мы на 25% всей программы реновации уже имеем земельные участки. Этого достаточно, чтобы «поднять волну», то есть начать строить и волнами переселять людей. Площадки есть практически во всех районах, где жители проголосовали за снос домов и переселение. То есть они не сконцентрированы в одном месте, а равномерно распределены по городу. И мы уверенно заявляем, что все, кто примет участие в программе реновации, останутся жить в своих районах, причем 90% жителей — в своем квартале.

«СГ»: В каких районах, прежде всего, планируется начать строительство?

М.Х.: Строить будем в тех кварталах, где большинство жителей домов проголосовало за реновацию, и где есть стартовые площадки. Расселение и последующий снос планируем начать одновременно во всех районах, где находятся дома, которые будут в программу включены. Если будем сносить и строить сначала в одном районе, потом в другом, и за двадцать лет не управимся. Поэтому стартовать будем одновременно во всех районах, где расположены пятиэтажки, предназначенные для расселения и сноса.

«СГ»: Кто будет вести программу?

М.Х.: Строительством новых домов будет заниматься Фонд реновации жилья. Это будет полностью подконтрольная городу структура, по сути — государственная. Счета фонда будут находиться в Федеральном казначействе, и каждая копейка будет контролироваться. Глава фонда будет назначаться правительством Москвы. А непосредственно строить будут подрядные строительные организации, которые выиграют конкурсы на строительство. Конкурсы мы объявим, как только программа будет принята. Принять участие в конкурсе на строительство кварталов в рамках программы реновации в качестве подрядчиков смогут все строительные компании, которые работают в Москве. Более того, нам придется привлекать строительные мощности и со стороны, так как своих строителей может не хватить. Мы подсчитали, что на объектах будут задействованы не менее 100 тыс. человек. Помимо этого, включим в рабочий процесс 15 тыс. проектировщиков.

«СГ»: Примут ли участие в программе реновации столичные домостроительные комбинаты (ДСК)?

М.Х.: Да, некоторые из них уже изъявили желание участвовать в программе реновации жилого фонда. Мощностей для этого у них достаточно. Напомню, что некоторое время назад город утвердил требования, касающиеся архитектурно-градостроительных решений многоквартирных жилых зданий, проектируемых и строящихся за счет бюджета. В связи с этим возникла необходимость модернизации производства на ДСК. На сегодняшний день девять из десяти ДСК Москвы полностью перешли на строительство новых домов и способны обеспечить город двумя миллионами квадратных метров недвижимости в год. Дома модернизированных серий отличаются архитектурной выразительностью, интересной цветовой гаммой, имеют разную этажность. Кроме того, эти дома энергоэффективные. Они полностью соответствуют требованиям по теплоизоляции. Первые этажи в таких домах предназначены исключительно для выполнения общественных функций. Как вы знаете, дома с жилыми первыми этажами город больше не строит. Дома, построенные по новым стандартам, уже можно увидеть в районе Выхино-Жулебино (серия КУБ-2,5), в Некрасовке, ставшей своеобразной экспериментальной площадкой (серии «ДОМРИК» и «ДОМНАД», спроектированные ОАО «ДСК-1»). Всего же в городе сегодня на стадии строительства находится около ста домов, возводимых по новым стандартам. А когда стартует программа реновации, их станет еще больше.

«СГ»: Однако Москва — это не только жилье, но и социальные объекты, и большие объемы коммерческой недвижимости. Чем столица может «похвастаться» в этой области?

М.Х.: Вы правы. Перед нами вовсе не стоит задача застроить весь город жильем, мы развиваем территории комплексно. Это значит, что рядом с жилыми домами возводится и «социалка», и коммерческая недвижимость для создания рабочих мест. Объемы ввода в строй коммерческой недвижимости нас радуют. По офисам мы в этом году стали «расти», тогда как в предыдущие два года наблюдался спад. Сегодня мы стараемся концентрировать объекты коммерческой недвижимости вокруг транспортных узлов. Отличные перспективы у МЦК, где на станциях будут возведены транспортно-пересадочные узлы, в составе которых будет строиться и торговая, и офисная недвижимость. Инвесторы уже активно интересуются этими территориями. Только по предварительным подсчетам, потенциал строительства коммерческих площадей в этих зонах — свыше 750 тыс. кв. м. Активно стали строиться офисы в Новой Москве. Яркий пример — деловой центр «Румянцево», там, кстати, и метро, и реконструированная трасса.

«СГ»: Кстати, метро в Москве в последние годы строится ударными темпами. И один из главных проектов — Третий пересадочный контур. Как идет его строительство?

М.Х.: Строительство Третьего пересадочного контура — это самый масштабный проект за всю более чем 80-летнюю историю московского метростроения. Его протяженность — 64 км. ТПК может стать самой длинной в мире кольцевой линией метро. Он свяжет между собой периферийные районы Москвы и позволит разгрузить центральные участки радиальных веток на 20-25%. На ТПК будет 32 станции. Возводить второе кольцо мы начали с западной части, там строится Солнцевский радиус. На северо-западном участке ТПК — от «Делового центра» до «Петровского парка» — в ближайшие месяцы будет запущено пассажирское движение. А на востоке активно строится участок, который пересечет строящуюся Кожуховскую линию в районе станции «Нижегородская». Оттуда по контуру «поднимаемся» на северо-восток и север. У нас уже началась проходка тоннелей между станциями «Авиамоторная» и «Рубцовская», а также приступили к строительству от «Нижней Масловки» до «Стромынки». Таким образом, образуется верхний полукруг ТПК. Думаю, что готов он будет в 2018 году. А полностью строительство Третьего пересадочного контура мы намерены завершить в 2020-2021 годах.

«СГ»: А как обстоят дела с наземными дорогами?

М.Х.: С 2011 по 2016 годы в Москве построено и реконструировано 527 км дорог, общая протяженность улично-дорожной сети столицы увеличилась на 12,5%. И в дальнейшем у нас задача — строить и вводить не менее 100 км дорог в год. В планах на этот год — 103 км. Самым же главным показателем эффективной работы по развитию транспортной системы города мы считаем улучшение ситуации на дорогах. По данным исследования компании TomTom, загруженность дорог в городе по сравнению с прошлым годом снизилась на 6%. Это один из лучших результатов среди исследуемых 174 мегаполисов. В итоге Москва покинула ТОП-10 самых загруженных городов мира и переместилась с 1-го места на 13-е. Считаем это настоящей градостроительной победой.

«СГ»: В заключение важный для москвичей вопрос — о строительстве социальных объектов…

М.Х.: Строительство объектов социальной инфраструктуры в Москве остается одним из приоритетов. Только в прошлом году в городе появилось 32 новых объекта образования, включая 22 детских сада и 10 школ. Было построено 5 объектов здравоохранения. Особенно много объектов социальной инфраструктуры вводится в рамках комплексного развития территорий в Новой Москве. Среди них школа-гигант в Коммунарке, которая фактически уже построена. Площадь здания — 26 тыс. кв. м, там смогут учиться 1775 детей в одну смену. А самая крупная школа, рассчитанная на 2100 учащихся, появится на юго-востоке Москвы — в Некрасовке. И темпов строительства мы сбавлять не намерены. В этом году планируем ввести за счет города и привлеченных средств инвесторов еще 45 новых детских садов и школ и 25 объектов здравоохранения. Причем, и мы считаем это очень важным, детские сады, школы, поликлиники строятся в рамках комплексного освоения территорий — в шаговой доступности от мест проживания горожан. Это еще один шаг в построении удобного и комфортного для людей города.

Перед нами вовсе не стоит задача застроить весь город жильем, мы ведь развиваем территории комплексно. Это значит, что рядом с жилыми домами возводится «социалка», коммерческая недвижимость для создания рабочих мест»

Справочно

В 2017 году в Москве планируется ввести в строй 7-8 млн кв. м недвижимости, примерно половина этого объема придется на жилье. 85-86% жилья строится частными инвесторами. Это говорит о том, что ситуация в данном сегменте устойчивая, квартиры покупаются, девелоперы продолжают строить. Порядка 15% объемов жилищного строительства придется на городские стройки. В этом году для переселенцев из ветхого жилого фонда и решения городских задач, включая обеспечение жильем льготных категорий граждан и очередников, будет построено 975,5 тыс. кв. м жилой недвижимости. Это 51 жилой дом на 10703 квартиры — существенно больше, чем в прошлом году, когда город ввел 32 дома площадью 652,57 тыс. кв. м.

Автор: Сергей НИКОЛАЕВ

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 4 августа 2017 > № 2270071 Марат Хуснуллин


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 4 августа 2017 > № 2270063 Михаил Мень

Построить среду доверия.

Михаил Мень о том, как вернуть доверие людей к покупке новостроек и стимулировать девелоперов строить много и качественно, а также про комфорт на улицах российских городов.

Строительство — одна из ключевых отраслей российской экономики: на сегодняшний день вклад строителей в ВВП страны составляет 6%. Каждый потраченный на стройку рубль за счет развития смежных отраслей приносит дополнительные 10-15 рублей. За последние годы отечественный строительный комплекс сделал большой шаг вперед, но сегодня перед ним встают новые задачи. О том, каким направлениям работы ведомство уделяет особое внимание, в эксклюзивном интервью «СГ» рассказал министр строительства и ЖКХ РФ Михаил МЕНЬ.

«СГ»: Чуть больше года назад прошел Госсовет по строительству, по итогам которого Президентом РФ Владимиром Путиным был дан ряд поручений в части улучшения работы строительного комплекса страны. В числе первостепенных — решение проблем дольщиков. Как бы вы оценили работу, проделанную в этом направлении?

Михаил Мень: Мы вышли на финишную прямую по ряду ключевых вопросов. Буквально на днях Президент РФ подписал закон, который позволит, наконец, начать работу государственного компенсационного фонда долевого строительства, который, надеюсь, уже этой осенью будет действовать в полную силу. Пополняться фонд должен за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1,2% от цены договора долевого участия (ДДУ).

Да, это будет достаточно болезненно для бизнеса, особенно — крупного. Именно поэтому в дальнейшем мы допускаем возможность пересмотра ставки, но не чаще одного раза в год и только на основании федерального закона. Впереди нас ждет большая дискуссия по тарифу: оставлять ли плоскую шкалу, брать усредненный общий взнос или использовать дифференцированной подход в зависимости от репутации застройщика, объемов и т.д. Но сейчас важно другое — само создание такого фонда, предусмотренного прошлогодними изменениями в законодательство об участии в долевом строительстве (214-ФЗ. — «СГ»), — это принципиально новый механизм обеспечения гарантий законных прав и интересов частных соинвесторов, предусматривающий возможность не только возмещения, но и, что самое главное, возможность достройки домов и передачи гражданам оплаченных ими квартир.

«СГ»: Насколько вообще была необходима реформа 214-ФЗ?

М.М.: Свою функцию 214-й закон — на определенном историческом этапе — выполнил. Пришло время приводить его в соответствие с современными вызовами. Мы понимаем, что будет непростой переходный период, потому что нововведений в законе, основные положения которого заработали уже с начала этого года, достаточно много. Помимо компфонда, появились требования к уставному капиталу и максимальной открытости застройщиков, к принципам проведения публичных рекламных кампаний и т. д. На этапе переходного периода не исключено даже сокращение общего объема ввода жилья по стране. Но все-таки основная задача, которую перед нами поставил президент, — это максимальная защита граждан — участников долевого строительства. А у нас, собственно говоря, 80% всего индустриального жилья в стране строится с привлечением средств граждан через 214-ФЗ — через договоры долевого участия (ДДУ). Думаю, что после того как адаптация к новому законодательству пройдет, застройщики увидят позитивный результат: когда люди почувствуют защиту государства, то будут с большей уверенностью принимать решения о приобретении жилья в новостройках.

«СГ»: В ходе жарких парламентских слушаний по компфонду много нареканий по долевому строительству было высказано в адрес местных властей, в том числе региональных министерств строительства. Планируется ли усиление контроля за их работой со стороны Минстроя?

М.М.: В части долевого строительства — безусловно! Но мы ни в коем случае не хотим брать на себя какие-то полномочия наших региональных коллег, это было бы неправильно. Сегодня у местных властей в руках все механизмы, необходимые для решения проблемы обманутых дольщиков. В частности, есть возможность увеличивать технико-экономические показатели, выделять дополнительные земельные участки. Кроме того, был выработан и утвержден порядок передачи объекта строительства и обязательств перед дольщиками новому застройщику.

А вот мониторинг и контроль за всей ситуацией стали первостепенной задачей министерства. Так, например, с 1 августа мы будем ежеквартально получать из всех субъектов РФ актуальную информацию по всем проблемным объектам. Ответственными за такие дорожные карты, где можно будет увидеть каждый проблемный дом, найденные решения проблемы и сроки завершения строительства, назначаются заместители губернаторов. И эти планы-графики не останутся только в Минстрое — об этой работе регионов ведомство будет докладывать в Правительство РФ.

На базе этих дорожных карт мы с коллегами из АИЖК планируем в дальнейшем создать открытую информационную систему, отражающую всю картину. Она будет работать по такому же принципу, как и действующая сейчас система Фонда ЖКХ по расселению аварийного жилья. В ней также будет применяться «светофор», цвета которого будут обозначать успешность или отставание при реализации мер по решению проблем дольщиков. Надеюсь, что до конца года мы ее запустим. А дальше на ее базе уже совместно с госкомпфондом будем делать глобальную информационную систему, в которой мы уже хотим видеть не только проблемные объекты, но и любой дом в стране, строящийся с привлечением средств граждан.

Как вы знаете, сейчас ведется работа над новыми оценками эффективности региональной власти. Так вот в качестве одной их них мы и предложили использовать «Индекс доступности жилья», который рассчитывается по количеству лет, необходимых среднестатистической семье для покупки квартиры площадью 54 квадратных метра. Мы предлагаем в качестве понижающего коэффициента использовать количество проблемных объектов в субъекте.

«СГ»: А много ли сейчас в целом по стране проблемных объектов?

М.М.: Их 785, и находятся они в 69 регионах. Пострадавших граждан насчитывается в настоящее время 46 тысяч. Причем почти половина обманутых дольщиков сосредоточена в 10 субъектах РФ. Сейчас соотношение количества ДДУ в проблемных домах и общего количества заключенных гражданами таких договоров в среднем по стране составляет 6,9%. В некоторых регионах этот показатель превышает 20%, а в ряде регионов он наоборот, ниже среднего. Огромную «лепту» в создание этой проблемы, конечно, внесло СУ-155, санацией которого теперь по поручению государства занимается банк «Российский капитал».

«СГ»: Как вы оцениваете работу по достройке объектов СУ-155?

М.М.: Одобренная российским правительством в декабре 2015 года концепция завершения строительства объектов СУ-155 дает положительные результаты. Дома сдаются, а граждане получают свои квартиры. В 2016 году удалось завершить строительство 59 жилых домов и передать дольщикам более 13 тысяч квартир. В этом году планируется достроить еще 37 домов и восстановить в правах покупателей более 8 тысяч квартир. Полностью проблема СУ-155 будет решена в 2018 году.

«СГ»: Риски повторения сценария СУ-155, на ваш взгляд, сейчас велики?

М.М.: Минимальные. Если анализировать банкротство этого стройхолдинга, то здесь ведь не было какого-то специального злого умысла. Будь он там, этим бы не мы занимались, а правоохранительные органы. В случае с СУ-155 была неправильно рассчитана экономическая модель работы. С целью ухода из-под действия 214-ФЗ использовались серые, на тот момент, схемы жилищно-строительных кооперативов. Новыми законодательными новеллами все эти лазейки уже закрыты.

«СГ»: В современных экономических условиях крайне актуальным становится вопрос снижения издержек застройщика. Что было предложено бизнесу в виде «пряника»?

М.М.: В этом году одной из важнейших мер поддержки отрасли стала реализация приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье», в рамках которого мы выделили из федерального бюджета 20 млрд рублей. Эти средства пойдут на строительство социальных объектов (детских садов, школ, поликлиник), внутриквартальную и дорожную инфраструктуру. Ведь сегодня строительство жилых микрорайонов с развитой инфраструктурой — доминирующая тенденция рынка жилья. Кроме того, одна из серьезных составляющих, заложенных бизнесом в цену «квадрата», — стоимость инфраструктуры. Выделение федеральных средств на строительство таких объектов прежде всего позволяет снизить нагрузку на региональные бюджеты, привлечь большее количество застройщиков и сдержать рост цен.

В общей сложности, в этом году поддержку получили более 60 проектов комплексной застройки в 32 регионах страны. В результате мы обеспечим дополнительный объем ввода в размере более 6 млн квадратных метров.

«СГ»: Скажите, а с какими вопросами, предложениями к вам сейчас чаще всего приходят девелоперы?

М.М.: «Поддержите ипотеку — остальное мы сами сделаем!» И они видят, что ключевая ставка постепенно снижается, вслед за ней падают и ипотечные ставки. Если вы помните, когда-то мы начинали с 17% годовых, и если нам удавалось их субсидировать до 12%, это уже было счастье. А сегодня уже кредит можно брать по ставке в 9,75%. И это, конечно, отражается на спросе. Тенденции по выдаче ипотечных кредитов показывают, что люди снова активно берут ипотеку: по предварительным данным АИЖК, за первое полугодие текущего года в стране было выдано более 420 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму свыше 765 млрд рублей. Это на 15% выше аналогичного периода прошлого года и соответствует уровню рекордного 2014-го.

«СГ»: Чуть раньше вы упомянули Фонд ЖКХ и программу расселения аварийного жилья... Как сейчас в регионах решается этот вопрос?

М.М.: Здесь стоит напомнить, что данная программа реализуется с 2007 года, и к моменту создания в 2013 году Минстроя темпы расселения составляли около 1 млн квадратных метров в год, при этом никакие плановые показатели не были установлены. С нашим появлением были рассчитаны и утверждены ежегодные показатели расселения. С переходом на более жесткую систему контроля, в том числе с применением штрафных санкций в виде возврата регионами части средств Фонда ЖКХ, среднегодовой темп расселения вырос втрое и последние три года составляет около 3 млн квадратных метров ежегодно.

Положительная динамика сохраняется, и, по нашим прогнозам, подавляющее большинство регионов справится с задачей, поставленной президентом, вовремя. Так, 14 регионов уже завершили расселение, еще 43 обещают завершить его к 1 сентября.

При этом мы понимаем риски по ряду субъектов, и ситуация там находится на особом контроле. Несмотря на то, что Минстрой не имеет полномочий по дисциплинарным и административным мерам, мы выступили с предложением о наложении штрафов на ряд регионов. За невыполнение целевых показателей 2014 и 2015 годов, за непредставление отчетности и представление недостоверной отчетности, а также за нарушения сроков устранения строительных дефектов были вынесены решения о возврате финансовой поддержки в отношении 46 субъектов РФ в размере 540,7 млн рублей. И от штрафа в итоге были освобождены лишь 7 регионов, в которых произошли чрезвычайные ситуации, то есть власти не могли выполнить свои обязательства по объективным причинам.

«СГ»: Новым направлением жилищной политики в России стало строительство арендного жилья. Как с этим обстоят дела?

М.М.: На самом деле, основы развития цивилизованного рынка арендного жилья в стране были заложены еще в 2014 году — приняты соответствующий федеральный закон и подзаконные акты. В регионах также ведется разработка соответствующей нормативной базы и региональных программ, направленных на реализацию указанного закона. Схемы используются разные: служебное арендное жилье, коммерческие программы аренды, дома социального найма.

Еще одним инструментом, позволяющим вывести рынок арендного жилья из «теневого» сектора экономики, был выбран механизм коллективных инвестиций через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые будут осуществлять инвестиции в объекты недвижимости на этапе строительства с целью получения доходов от проектов арендного жилья и апартаментов. Использование такого механизма позволит также приносить доходы в бюджет от налоговых поступлений.

Сегодня в Московском регионе уже реализуются пилотные проекты по созданию арендного жилья на базе ЗПИФ. Так, Единый институт развития в жилищной сфере (создан на базе АИЖК. — «СГ») приобрел через ЗПИФ «Кутузовский» права на объекты недвижимого имущества для организации арендного жилья и апартаментов в столице общей площадью около 85 тыс. квадратных метров, в том числе в многофункциональном комплексе «Матч пойнт», в жилых комплексах «Лайнер» и «Символ». Итоговый результат реализации первого пилотного проекта — в «Лайнере» — станет известен ближе к концу года. Хотя буквально на днях глава АИЖК Александр Плутник докладывал мне, что как только было объявлено о старте этого проекта — квартиры, в которые въезжаешь и живешь, «смели» чуть ли не в два дня. В перспективе планируется масштабирование развития института арендного жилья на всю страну.

«СГ»: Еще одним важным направлением стало создание комфортной городской среды. Что делается в этом направлении сейчас?

М.М.: Проект «ЖКХ и городская среда» стартовал, мы разработали, обсудили с экспертным сообществом и коллегами из профильных ведомств и утвердили всю нормативную и методическую базу — от методики разработки годовых и пятилетних программ формирования комфортной городской среды до методики подготовки правил благоустройства. В муниципалитетах начались общественные обсуждения. Хочу напомнить, что особенностью этого проекта является вовлеченность жителей в реализацию проектов по благоустройству.

Считаю, что в ходе реализации программы нужно опираться и на мировой опыт, например, совместно с японскими коллегами в Воронеже реализуется пилотный проект по формированию городской среды. Также важно использовать опыт регионов-передовиков по созданию комфортной среды для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Татарстана. Однако нужно понимать, что, например, опыт городского благоустройства Москвы нельзя просто копировать для других городов России — все они разные, их индивидуальность нужно подчеркивать и сохранять.

Проект набирает обороты и продолжится в будущем: на недавнем совещании в Краснодаре премьер-министр РФ Дмитрий Медведев сообщил, что в 2018 году поддержка проекта из федерального бюджета будет сохранена в том же объеме — 25 млрд рублей. Плюс софинансирование со стороны субъектов РФ — это без малого 42 млрд, что позволит благоустроить множество городов и населенных пунктов.

«СГ»: В завершение беседы — с какими текущими показателями строительная отрасль подходит к профессиональному празднику?

М.М.: За первое полугодие 2017 года «в строй» было введено 28 млн квадратных метров жилья, что, правда, на 11,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. По большей части снижение происходит из-за сокращения объемов ввода в индивидуальном жилищном строительстве (почти на 16,5% в сравнении с прошлогодними показателями).

Незначительное снижение объемов ввода индустриального жилья в этом году также связано с тем, что именно сейчас вводятся дома, возведение которых начиналось в острую фазу экономического кризиса 2015 года. В тот момент застройщики достраивали предыдущие объекты и откладывали начало строительства новых. При этом стандартное жилье третий год показывает рост во многом благодаря многочисленным федеральным программам по жилищному стимулированию. По данным на начало июля, в стране введено 14,3 млн квадратных метров стандартного жилья, что на 18,4% выше показателей за аналогичный период прошлого года.

Кроме того

Прокомментировал «СГ» министр и тему ценообразования, которая также поднималась на Госсовете. «Сегодня мы на пороге выхода в свет нашей государственной информационной системы ценообразования, которая будет аккумулировать в себе всю информацию о строительных ресурсах, — рассказал Михаил Мень. — Мониторинг стоимости этих ресурсов будет проводиться раз в квартал, что даст нам платформу для перехода от устаревшего индекснобазисного метода формирования предельной цены по госконтрактам на более объективную и современную ресурсную систему».

Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 4 августа 2017 > № 2270063 Михаил Мень


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroi.mos.ru, 3 августа 2017 > № 2262597 Владислав Мельников

Владислав Мельников: «Квартира с хорошим ремонтом и вменяемой ценой на мебель становится реальностью»

В Москве совсем скоро появятся первые доходные дома. Арендовать жилье можно будет у АИЖК, то есть у государства. Платишь рыночную стоимость аренды и получаешь полностью меблированную квартиру с современной планировкой и качественным ремонтом.

Несколько пилотных объектов уже активно строятся. Один из них – МФК Match Point в районе Парка Победы.

В интервью порталу Стройкомплекса старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников рассказал, почему АИЖК выбрало этот комплекс в качестве пилотного для программы арендного жилья и как совместно со шведским брендом ИКЕА был разработан интерьер апартаментов.

– Владислав Владимирович, что предшествовало сделке между ВТБ и АИЖК, которое выкупило часть апартаментов в комплексе Match Point для программы арендного жилья?

– Эта площадка на улице Василисы Кожиной попала к нам как непрофильный актив. Была договоренность между банком и городом о строительстве спортивной арены для общества «Динамо». В ходе переговоров проект был дополнен жильем.

Поскольку вдоль улицы Василисы Кожиной проходит железная дорога, было дано разрешение на строительство апартаментов. В итоге согласовали возведение многофункционального комплекса с жилыми апартаментами, подземным паркингом и спортивной ареной на 3,5 тыс. мест. АИЖК в лице Александра Плутника обратили внимание на наш проект, когда начались строительные работы.

– Как Вы считаете, почему именно ваш проект попал в поле зрения агентства?

– Два года назад мы первыми анонсировали, что не хотим строить и продавать только бетонную коробку, а решили реализовывать апартаменты с готовым ремонтом. Провели большое исследование, которое показало, что в любом жилом комплексе площадью более 100 тыс. квадратных метров средняя продолжительность ремонта составляет от 7 до 10 лет. То есть вы услышите последний звук дрели в своем доме только тогда, когда закончит ремонт самый последний покупатель, который приобрел жилье после нескольких перепродаж.

– То есть у вас в Match Point чистовая отделка?

– Не чистовая. Мы отдаем апартаменты под ключ: в них установлены двери, сантехника, уложена паркетная доска, готов точечный свет – владельцам останется повесить люстру. То есть это апартаменты с полноценным готовым ремонтом, куда покупатели привозят только мебель и личные вещи.

– Вы первыми в Москве предложили такой продукт покупателю?

– В таком объеме мы абсолютно точно первые. И наша сделка с АИЖК (12 млрд рублей) до сих пор самая крупная. Позднее агентство заключило сделку с компаниями «Интеко» и «Дон-Строй», приобрело апартаменты в Екатеринбурге.

Эти пилотные проекты свидетельствуют о том, что в течение нескольких десятков лет в нашей стране может сформироваться огромный пласт прозрачного арендного бизнеса, легко управляемый и понятный.

– Кто будет принимать участие в управлении комплексом Match Point после ввода в эксплуатацию?

– АИЖК не сможет выполнять функции эксплуатирующей организации без нас. Общая площадь комплекса – 203 тыс. квадратных метров с учетом паркинга и волейбольной арены, агентство выкупило 46 тыс. квадратных метров. Остальные площади будут принадлежать еще 800 собственникам. При этом не будет никакой разницы, купил человек апартаменты в собственность или он арендует жилье – все жильцы смогут рассчитывать на одинаково высокий уровень сервиса.

– Арендатор жилья по госпрограмме получит полноценную квартиру с мебелью. Расскажите о дизайн-проектах ваших апартаментов.

– В 2014 году мы решили реализовать совместный продукт с командой ИКЕА. Время непростое – сами понимаете, санкции. Но они согласились. Над интерьерами Match Point работала интернациональная команда из 18 талантливых дизайнеров из России, Дании, Нидерландов и Швеции.

Средний чек на мебель для двухкомнатных апартаментов в Match Point, , – чуть больше миллиона рублей. Стоит отметить, что это интерьерное решение идеально подходит к конкретному помещение и по размерам, и по планировке. При этом вы получаете все: кухню, столы, стулья, ложки, свет, будильник. Поэтому в каждом апартаменте нашего шоурума есть полный чек-лист всей меблировки, которую можно приобрести в ИКЕА.

– Шоурум? Значит потенциальные арендаторы могут уже сейчас посмотреть, как будет выглядеть их апартаменты?

– Абсолютно верно! Он расположен на первом этаже делового центра «Парк Победы». Мы добились атмосферы жилого помещения в нашем шоуруме: там работает свет, застелены кровати, можно даже заглянуть в посудомойку, где расставлены чашки, а из окон можно полюбоваться захватывающими видами на Москву – именно такую панораму увидят владельцы апартаментов всего через два года.

У людей складывается впечатление, что они пришли к кому-то в гости, в обжитую квартиру. 70-80% покупателей, которые проходили через наш шоурум, оставляли свои паспортные данные для оформления сделки. Кстати, в 2016 году офис продаж с шоурумом «Match Point» стал лауреатом в специальной номинации интерьерной премии Interia Awards 2016.

– Какой он, потенциальный покупатель и арендатор жилья в Match Point?

– Match Point расположен напротив Парка Победы, неподалеку от крупнейших московских вузов, рядом с ММДЦ «Москва-Сити», где находится центр деловой жизни столицы. Наш потенциальный покупатель/арендатор – это деловой человек в возрасте до 40 лет либо молодые семьи, которые хотят быть в эпицентре городской жизни.

Во всех крупных мировых мегаполисах больше половины квартир сдаются: в Нью-Йорке 80% арендного жилья, в Лондоне – 65%, в Мадриде – 50-60%. Если не ошибаюсь, на сегодняшний день АИЖК планирует аренду исходя из цифры до 1,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Если учесть, что самый маленький наш апартамент площадью 29,5 квадратных метров, то сумма получается подъемная практически для любого человека, который работает в Сити или в деловых кругах.

– Вы находитесь рядом с Кутузовским проспектом, но между трассой и комплексом проходит железная дорога. Какая транспортная инфраструктура появится здесь в будущем?

– В комплексе запроектирован большой подземный паркинг, рядом пройдет северный дублер Кутузовского проспекта. Плюс здесь будет реконструирована улица Василисы Кожиной с тоннелем под улицей Барклая, чтобы через новый мост можно было выехать на территорию делового центра «Москва-Сити». Маршрут займет всего три минуты. Кроме этого, от спорткомплекса будет построен надземный переход через железную дорогу прямо в яблоневый сад.

Вдоль железной дороги построим шумозащитный экран со сложной конфигурацией. Такое инженерное решение позволит максимально отражать звук в сторону Кутузовского проспекта.

– Какой будет спортивная арена? Могут ли там заниматься спортом жители и арендаторы комплекса?

– Спортивная арена будет передана в собственность обществу «Динамо». Общая площадь волейбольного комплекса – 25 тыс. квадратных метров, трибуны рассчитаны на 3,5 тыс. мест. Арена соответствует международным нормам, на ней можно будет проводить соревнования любого уровня. При этом по новизне технического оснащения она превзойдет другие мировые арены, потому что всю «начинку» будем закупать в 2018 году.

Сейчас «Динамо» также принадлежит волейбольная арена, которая находится на улице Лавочкина. Она была построена еще к Олимпиаде 1980 года.

Безусловно, чтобы воспитать молодое поколение талантливых волейболистов, нужны профессиональные площадки для тренировок. Насколько мы знаем, «Динамо» откроет арену не только для жителей комплекса Match Point, но и для всех москвичей

– Какие услуги смогут получить собственники и арендаторы апартаментов?

– До конца этого года мы сформируем управляющую компанию с функцией гостиничного оператора. Хотим, чтобы любой человек, который живет в этом комплексе, мог снять телефонную трубку и заказать, например, еду из кафе, которое будет работать на первом этаже, или попросить сотрудников клининговой службы сделать уборку помещения.

Кроме того, гостиничный оператор сможет по желанию собственника сдавать в аренду его апартаменты, получая за это минимальную комиссию.

– Будут ли эти услуги входить в арендные платежи?

– Нет, это будут отдельные услуги со своим прайс-листом.

– Когда, на ваш взгляд, рынок сможет ощутить реальные результаты реализации программы арендного жилья?

– Если мы говорим о конкретном объекте, то через 2-3 года после сдачи в эксплуатацию увидим результат. Если говорить о продукте на рынке арендного жилья всей страны, – минимум 10 лет. К тому моменту будет сформирована некая масштабная модель, в которую войдут разные регионы, разные застройщики, разные ценовые сегменты арендного жилья.

– И в заключение, расскажите, пожалуйста, на каком этапе строительства находится сейчас комплекс?

– У нас был длительный начальный этап: работы «нулевого цикла», а это разработка котлована, установка стены в грунте и монолитные работы подземной части, заняли чуть больше года. Необходимо было соблюсти все технологические нюансы, тем более что объемы строительства с учетом трехуровневого паркинга, который занял всю площадь котлована, был колоссальным. В настоящее время идут монолитные работы по возведению седьмого этажа в зоне комплекса апартаментов, в зоне спортивной волейбольной арены возводят второй и трети этажи. В подземном паркинге, который рассчитан на 1609 машино-мест, начали укладку инженерных коммуникаций. Если обобщить, то монолитные работы выполнены практически на 60%, что полностью соответствует графику.

Алёна Терновая

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroi.mos.ru, 3 августа 2017 > № 2262597 Владислав Мельников


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 2 августа 2017 > № 2296079 Петр Толстой

Толстой о реновации: «Речь о цифрах, которые у обычного человека ни с чем не ассоциируются, — триллионах рублей»

Власти Москвы утвердили программу реновации. В итоговый список вошли более 5 тысяч домов. Как отметил в беседе с Business FM заместитель председателя Думы, Петр Толстой, список окончательный

Программа реновации в Москве утверждена. В список под снос вошли 5 тысяч 144 дома. Изначально власти решили включить в этот перечень 4,5 тысячи зданий. Жители примерно 500 из них проголосовали против и вышли из программы реновации.

Жители еще примерно 1,5 тысячи пятиэтажек, напротив, захотели переселиться и провели собрания собственников жилья, где проголосовали за участие в реновации. Однако по результатам этих собраний в программу включили всего 1082 дома.

Заместитель председателя Государственной Думы Петр Толстой заявил Business FM, что этот список окончательный:

Петр Толстой: Список опубликован, это означает, что никаких больше собраний, никаких больше принуждений к входу в эту программу не будет. Все те, кто в нее не попали, могут делать ремонты в квартирах, у них появляется определенность, что тоже важно. Потому что люди возмущались тем, что могут появиться еще какие-то дополнительные списки и так далее. На сегодняшний день этот список есть, дальше подзаконные акты, распоряжения мэра определят очередность расселения этих домов в новые комфортабельные дома, которые будут построены или построены уже.

По очередности с кого начнут?

Петр Толстой: В законе сказано, что износ является фактором, тоже определяющим быстроту реконструкции. Изначально этой нормы не было, она была добавлена уже, когда мы обсуждали этот процесс, потому что, конечно, она тоже усложняет жизнь строителям, они бы хотели прямо заходить в квартал и делать целиком. Когда появилась норма износа, естественно, будут начинать с тех домов, которые больше всего нуждаются и где есть проблемы с коммуникациями, с панельными конструкциями, со встроенным отоплением, без подвалов и так далее.

По ветхости. Не могу не спросить про деньги: откуда все-таки финансирование пойдет?

Петр Толстой: На первом этапе целиком финансирует город. В дальнейшем, когда программа наберет обороты, возможно, появятся частные инвесторы, которые захотят войти в нее на определенных условиях, но это все еще вопрос будущего, потому что эта программа должна быть подписана мэром Москвы, и там должны быть расписаны все эти этапы. Я думаю, что первые два-три года, скорее всего, речь пойдет о том, что Москва даст мощный импульс к появлению новых домов, освобождению новых стартовых площадок, а дальше уже, на освободившиеся от пятиэтажек стартовые площадки могут прийти и частные инвесторы.

Цену вопроса все-таки как-то можете прикинуть?

Петр Толстой: Речь идет о таких цифрах, которые у обычного человека ни с чем не ассоциируются, там триллионы рублей. Но мы с вами не знаем опять же, какой будет курс через 15 лет, поэтому сейчас какие-то цифры называть, наверное, сложновато в абсолютных цифрах.

За 15 лет, отведенных на реновацию, изменений, очевидно, будет еще очень много, считает депутат Госдумы Денис Парфенов. «Будут еще, я думаю, желающие и выйти из нее, несмотря на то, что их уже включили. Будут желающие, естественно, зайти. Многое будет зависеть, конечно, от конкретных норм реализации, то есть, как только пойдут первые серьезные переселения, более-менее массовые, сразу станет ясно, какие еще есть проблемы. Программа рассчитана на 15 лет, как говорят московские власти. И здесь огромное значение будет иметь именно расстановка приоритетов, потому что мы с вами все взрослые люди и прекрасно отдаем себе отчет в том, что, конечно, и город, и застройщики в первую очередь заинтересованы освоить наиболее дорогие участки земли и подвергнуть реновации то жилье, которое на них расположено. С другой стороны, потребность у горожан далеко не всегда совпадает с тем, что хотели бы власти, поэтому это вопросы определенной борьбы интересов и вопрос того, как конкретно будут все-таки проводиться эти мероприятия, потому что от этого зависит многое. Что будут делать с теми, кто все-таки категорически против выселения, как с ними будут договариваться? Каково будет все-таки итоговое качество домов, потому что мы видели демонстрационные стенды, но пока не видели еще счастливых переселенцев. И самое главное, что ведь вопрос о реновации — он не только московский. Многие регионы очень ждут этой программы, потому что там потребность острее и вопрос в том, когда эта программа будет экстраполирована на них. Вот наша фракция готова заняться этим вопросом и вносить соответствующие поправки. Как вы знаете, когда были парламентские слушания по вопросу реновации, Вячеслав Володин недвусмысленно дал понять, что было бы очень хорошо расставить приоритеты в соответствии со степенью износа домов. Это действительно правильный подход, потому что он в целом отражает чаяния москвичей. Но будет ли это действительно так, мы пока не знаем, потому что все еще нет конкретного графика реализации программы. График, я думаю, появится не раньше осени, потому что мэрии еще предстоит проделать гигантскую работу в направлении свода всех данных. Будет видно. Я думаю, что первая очередь — это минимум 2,5-3 года».

На вопрос о том, когда официально объявят стартовые площадки в районах реновации, Парфенов ответил: «Пока, к сожалению, опять же мэрия эти данные не разглашает, они нигде не объявлены, но по моим предположениям, я думаю, что они заинтересованы в том, чтобы это не затягивалось опять же дальше осени, потому что мы понимаем, что примешивается к этому еще и политическая компонента. Мэрии, конечно, было бы хорошо под выборы уже показать, по крайней мере, некоторое количество людей, которые были бы довольны переселением, и тем самым прибавили ей в том числе и политические очки».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 2 августа 2017 > № 2296079 Петр Толстой


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 1 августа 2017 > № 2261160 Павел Федоров

Общее место: шесть мифов о работе в коворкингах

Павел Федоров

Управляющий партнер сети коворкингов «Ключ»

Почему корпорации не готовы размещать сотрудников в «общих офисах»

У российских коворкинг-центров, чьими арендаторами до сих пор были молодые предприниматели и фрилансеры, начали появляться новые клиенты — крупные компании. Этот тренд только захватывает рынок, но уже сейчас понятно: спрос на услуги со стороны корпоративных клиентов будет расти.

На Западе корпорации уже давно отдают услугу по организации офисного пространства на аутсорсинг. Так, одна из самых крупных в мире сетей коворкингов WeWork не просто сдает в аренду готовые площадки, но делает ремонт, проектирует дизайн помещения, закупает мебель и оборудование с учетом пожеланий заказчика.

В России движение «коворкеров» тоже набирает обороты. Сотрудники IT-отделов, дизайнеры, маркетологи, менеджеры по продажам часто сами обращаются к руководству компании с просьбой переселить их в коворкинг: это модно, удобно, избавляет от необходимости приходить на работу строго по графику и дает дополнительные преимущества – например, возможность поработать в выходные дни или поздно вечером. Деваться работодателям некуда – на рынке труда некоторые специалисты, особенно программисты и опытные продавцы, по-прежнему в дефиците, за них надо держаться: хотите коворкинг – будет вам коворкинг.

Но к выбору рабочего пространства работодатели подходят осторожно, поиски коворкингов, которые бы отвечали всем их запросам, затягиваются на несколько месяцев. Компании переживают за сохранность конфиденциальной информации, скорость интернета и прочие технические тонкости. Их также волнуют вопросы, связанные с подсчетами расходов на аренду мест в коворкинге, и на этом этапе переговоры особенно тормозятся.

В начале года к нам обратился крупный страховщик, который хотел бы разместить сотрудников IT-департамента в коворкинге. Был и другой клиент — российский банк. С выбором ни тот, ни другой работодатель пока не определились, но по тому, какие вопросы нам задавали, мы поняли — на рынке коворкинговых услуг существуют много стереотипов. Экономика совместного потребления, которая основана на коллективном использовании товаров и услуг, хотя и становится все более популярной в России, но на пути к ней еще много препятствий.

МИФ ПЕРВЫЙ. В коворкингах не работают

Многие думают, что коворкинги делают одиночки-предприниматели и что это рабочие пространства, в которых сидят айтишники-социопаты, хипстеры и бездельники. Лет семь-восемь назад коворкинги действительно создавались молодыми фрилансерами как места, где можно приятно провести время, но вовсе не для того, чтобы серьезно заниматься бизнесом. Сегодня многое изменилось. Появляются коворкинги с определенной концепцией, и их арендаторы — в большинстве своем команды образованных и хорошо зарабатывающих профессионалов от 25 до 40 лет.

Во всем мире такие компании как GE, Accenture, Amazon, IBM, KPMG уже давно размещают персонал в коворкингах и арендуют для этого целые этажи. Их цель — не только сэкономить на содержании офиса, но и дать новый толчок бизнесу. Время от времени крупным компаниям нужна встряска: сидя в традиционных офисах, люди начинают скучать, они теряют вкус к работе, а соседство в коворкингах с командами стартаперов, которые выводят на рынок новые товары и услуги, приводит их «в чувство». По своему опыту скажу, что поколение миллениалов (18-25 лет), которые только выходят на рынок труда, и вовсе не мыслят себя в среде традиционных офисов: им нужны рабочие пространства, в которых они смогут получить новые связи и возможности.

Мы с партнерами когда-то задумали создать коворкинги для программистов и эту идею позаимствовали у питерского бара «Ключ». Это было место, где собирались люди, увлеченные IT-технологиями. Днем туда приходили поработать, вечером — послушать лекции, а ночью — отдохнуть на техновечеринке. Так было решено создать коворкинги по типу питерского «Ключа» — с рабочими местами для технологичных стартапов, лекторием и баром. Сегодня у нас работают бизнес-команды из разных отраслей — дизайнеры, архитекторы, рекламщики, программисты и стартапы, которые занимаются разработкой финансовых технологий. Так что — никаких хипстеров и бездельников. Сегодня вообще ни один коворкинг не выживет, если у него не будет концепции и если он не будет ориентирован на профессиональную аудиторию.

МИФ ВТОРОЙ: Коворкинг — это небезопасно

Потенциальные арендаторы переживают за сохранность корпоративной информации, конфиденциальных данных и т.д. Страхи эти преувеличены, ведь для арендатора всегда можно организовать индивидуальную IT-инфраструктуру: поставить серверные стойки, настроить VPN-доступ, поднять отдельные Wi-Fi сети. Что же касается случаев воровства, то современные коворкинги оборудованы такими же системами безопасности, что и традиционные офисные бизнес-центры: охраной, турникетами на проходных и камерами видеонаблюдения.

МИФ ТРЕТИЙ: Коворкинг — сложная математика

Разные отделы в компаниях часто вступают в противоречие. Например, IT-департамент и административно-хозяйственные службы. Коворкинги для хозяйственников — темный лес. Они легко составят смету расходов на аренду традиционного офиса, но им непонятно, почему расценки на аренду в коворкинге зависят от особенностей рабочих мест. Самые частые вопросы, которые нам задают: почему отличается аренда рабочего места в общем опенспейсе и аренда мини-офиса? Почему есть отдельные тарифы для работы за столом и на диване? Какая от этого польза работнику и экономическая выгода арендатору? Как оперативно подсчитывать расходы, если пожелания сотрудников будут меняться, да и численность персонала — тоже? Чтобы хозяйственные службы не сомневались в том, что коворкинг значительно экономит деньги компании, мы вместе садимся за стол и начинаем составлять смету.

МИФ ЧЕТВЕРТЫЙ: Коворкинг — это дорого

Многих пугают цены в коворкингах — до 80 000 рублей за кв.м. в год. Для сравнения — в качественных московских бизнес-центрах средняя арендная ставка в год — 25-30 000 рублей за кв.м., но во-первых, маленьких офисов в хороших зданиях совсем мало, и эта ставка не включает IT-поддержку, интернет, использование общих площадей (санузлов, коридоров, помещений для приема пищи, переговорок), а также расходные материалы для принтера, услуги уборщицы, администратора и другого административного персонала. Даже если начинающий предприниматель захочет сэкономить и снять в аренду офис в менее престижном месте, ему, наверняка, придется потратиться на ремонт помещения, покупку мебели и офисной оргтехники. Кроме того, немногие стартапы учитывают косвенные затраты, с которыми сталкивается любая современная, динамично развивающаяся компания. Например, за досрочное расторжение арендного договора арендодатели обычных офисов накладывают штрафы. Кроме того, если компания быстро растет, арендодатель не готов будет тут же предоставить ей дополнительную площадь. Коворкинг — это культура совместного потребления, которая дает возможность экономить значительные суммы. Несколько арендаторов пользуются общими площадями, мебелью, интернетом и оргтехникой. Все это, включая услуги курьеров, уборщиц, поваров и секретарей, многим работодателям нужно время от времени, то есть выделять большие бюджеты на такие расходы нет никакого смысла.

МИФ ПЯТЫЙ: Коворкинг — это несолидно

Некоторые молодые бизнес-команды спрашивают: а где мы будем встречаться с партнерами? Не усаживать же их на мягких диванах или, что еще хуже, в креслах-мешках? Впрочем, большинство арендаторов неформальная обстановка в офисе, напротив, радует. Для них чем меньше классики и чопорности в интерьере, тем больше пользы для бизнеса: в свободной атмосфере сотрудничество обсуждается легче. В нашей практике был случай, когда одна маркетинговая компания, которая специализируется на создании видео-контента, в течение полугода безрезультатно пыталась начать сотрудничать с крупной розничной компанией. Точку в вялотекущих переговорах поставили несколько часов, проведенных в лектории одного из наших коворкингов, где будущие партнеры встретились на семинаре. За пивом после мероприятия обсудили общих знакомых и бывших работодателей, а через три дня ударили по рукам — сделка сама собой состоялась.

МИФ ШЕСТОЙ: Коворкинг — большая коммуналка

Многие говорят, что стартапам нужны соседство и братство с другими стартапами: дескать, так быстрее завязываются партнерские отношения и находятся первые клиенты. Однако любой стартап через 1,5-2 года вырастает и переезжает в собственный офис. Связи связями, но начинающим проектам так же, как и корпоративным клиентам, важны пространства, в которых можно изолироваться от других. Многие коворкинги сейчас уменьшают пространства опенспейсов, сосредотачиваясь на офисах. В «Ключе» 80% — это небольшие офисы разной площади, а 10% — коворкинги, которые, например, удобны для проектной работы с подрядчиками или с консультантами.

Рынок коворкинговых услуг будет трансформироваться. Через 15-20 лет традиционных офисов будет гораздо меньше, чем сейчас, поэтому коворкинги начали подстраиваться под нужды корпораций, предлагая большим коллективам отдельные офисы, кафе и даже отели. А сеть Wework пошла дальше всех: она развивает новый формат недвижимости для работы и жизни — коливинги. Это и коворкинг, и коммуналка в одном флаконе, то есть место, где люди-единомышленники (как правило, специалисты творческих профессий) живут и работают вместе. Коливингов в России пока единицы, но через несколько лет их будет много. Почему? Потому, что в молодом сознании работа — это не восемь часов, проведенных в офисе, а образ жизни, когда человек работает когда и где угодно.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 1 августа 2017 > № 2261160 Павел Федоров


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter