Всего новостей: 2501416, выбрано 591 за 0.132 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Персоны, топ-лист Недвижимость, строительство: Мень Михаил (65)Хуснуллин Марат (42)Ресин Владимир (26)Ревзин Григорий (24)Чибис Андрей (24)Кузнецов Сергей (23)Богуславская Ольга (17)Тимофеев Константин (15)Медведев Дмитрий (14)Муртазин Ирек (12)Бочкарев Андрей (11)Елянюшкин Герман (11)Жилин Иван (11)Медведев Михаил (10)Плутник Александр (10)Путин Владимир (10)Абакумова Мария (9)Глушенкова Мария (9)Креславский Игорь (9)Решетников Максим (9) далее...по алфавиту
Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > gazeta.ru, 21 мая 2018 > № 2614822 Георгий Бовт

Содрать три шкуры со скидкой 40%

Георгий Бовт о том, почему размер налога на имущество не влияет на качество жизни в городах

С 2013 года по 2017 год я «разбогател» в 35 раз. Вернее, это произошло всего за два года, а потом «состоятельность» подтвердилась государственным органом, который определяет «налогооблагаемую базу» принадлежащего мне имущества. Эта база, а именно принадлежащая мне квартира, и выросла в оценке именно в 35 раз с 2013 по 2015 год. Соответственно, вырос и налог. Согласно известному правилу постепенного повышения налогообложения недвижимого имущества на 20% в год, начиная с 2015 года до 2020-го. То есть до приведения налогообложения на основе «кадастровой оценки, приближенной к рыночной», осталась еще пара лет, — именно в 2020 году пришлось бы платить по полной. Но тут, слава богу, за меня вступился президент Владимир Путин. И теперь я жду послаблений, спущенных мне послушной (Путину, не мне) рукой депутатов Государственной Думы, которые в меру оперативно озаботились проблемой. Мол, а чего это у нас такие высокие налоги на недвижимость (притом, что они еще не достигли полной величины, лишившись понижающих коэффициентов)? — солидарно изумились депутаты.

Вопрос о непомерном росте налогов на недвижимость поступил Путину в прошлом году во время очередной большой ежегодной пресс-конференции. Отвечая на него, он сказал, что «все тарифы и платежи должны начисляться исходя из реальных доходов россиян, а не каких-то мифических цифр». И еще что «кадастровая стоимость — это рыночная стоимость. И это тоже правильно. Но что неправильно, эти уровни тарифов, кадастровых платежей должны быть вообще основаны на каких-то реалиях. Они должных быть основаны на реальных доходах населения. Это не может быть оторвано от жизни».

Теперь, надеюсь, владельцы недвижимости станут несколько «беднее». А то, действительно, одна моя родственница «оторвалась от жизни» настолько сильно, что ее московская квартирка выросла в оценке к 2015 году сначала в 45 раз. Потом, правда, «подешевела» к 2017 году в результате переоценки до 35 раз. Зато другой родственник — и тоже с московской квартирой — оторвался еще сильнее от реальности: он «взлетел в цене» сначала в 90 раз, а через три года провели переоценку, и он стал со своим жильем «стоить» уже в 123 раза больше, чем пять лет назад.

В Москве, как и Петербурге, переоценку можно проводить не один раз в пять лет, как в других регионах, а раз в три года. Другое дело, что за ту «рыночную» сумму, которую насчитали и мне и другим моим знакомым, как правило, даже близко вы сейчас эти квартиры не продадите. По моим прикидкам, оценка завышена против реалий минимум раза в полтора, а то и в 2-2,5.

И вот теперь группа думцев во главе с самим председателем Володиным внесла законопроект, ограничивающий рост налога на недвижимость.

Предложено отказаться от запланированного повышения налоговых платежей и ограничить их рост из-за пересмотра кадастровой стоимости имущества.

Доработать методику кадастровой оценки поручал все тот же Путин этой весной по итогам послания Федеральному собранию. Говорят, многие чиновники, в том числе высокопоставленные, были неприятно удивлены, когда увидели, как растет в их платежках налог. То есть сначала они все это придумали там у себя наверху, ссылаясь, как водится, на мировой опыт, на «справедливую рыночную оценку» и на «ответственность собственников», а потом удивляются, отчего так криво все это работает.

Оценка кадастровой стоимости заменила прежнюю — по БТИ — сначала в 28 регионах страны (в 2015 году), а теперь уже в 60. Общая ставка налога — 0,1%, регионы могут ввести нулевую ставку или увеличить ее, но не более чем до 0,3% для недвижимости сегмента дешевле «сверхдорогой». В Москве, например, ставка колеблется от 0,1% (для жилых помещений оценкой до 10 млн руб.) от 0,15% (до 20 млн) и от 0,2% (до 50 млн) до 0,3% (до 300 млн). По 2% облагается самая дорогая недвижимость.

В других регионах разбивка по оценочной стоимости в привязке к налогу другая. В Петербурге максимальная ставка 0,25% применяется к жилым (речь сейчас только о них) помещениям оценочной стоимости более 200 млн руб. а минимальная 0,1% — до 5 млн. В других регионах власти фантазируют как могут, но в рамках закона.

Ставки налога на имущество, теоретически, определяются на муниципальном уровне. Тут мы вроде бы идем в точном соответствии с так называемым «мировым опытом». Но до конца, как всегда, не доходим.

Возьмем наугад любую область. Скажем, Тамбовскую. В ней более 250 муниципальных образований. Везде решения о ставках были приняты в 20-х числах 2016 года, как под копирку. Они составляют одинаковые 0,3% для жилых помещений стоимостью до 300 млн и 2% — для тех, что дороже. Незамысловато. В принципе, это все, что вы должны знать о муниципальном «самоуправлении» в нашей стране и о том, как там принимаются решения, касающиеся избирателей.

Впрочем, если покопаться в справочных базах ФНС (а они весьма толковые), то можно обнаружить, например, что в Ярославской области в разных муниципальных образованиях ставка налога все же колеблется от 0,1% до 0,3%, но без детальной градации применительно к кадастровой стоимости. А в Саратовской такая градация есть (до 30 млн, от 30 до 50 млн и выше 50 млн), колеблются и ставки – от 0,1% до 0,5%. То есть кое-где некая относительная гибкость имеется.

В то же время своим правом, предоставленным федеральным законом, ввести нулевую ставку налога не воспользовался, насколько известно, ни один регион России. Ни для привлечения жителей из соседних регионов (и для поднятия экономики), ни просто даже, как говорится, из жалости и популизма ради.

В любом случае, такая система формально муниципального утверждения налоговых ставок — на самом деле, все спускается, как нетрудно догадаться, с уровня регионального — плохо отражает такой фактор, влияющий обычно на уровень налогообложения в других странах, как комфортность проживания именно в данном месте. Это и уровень школьного образования в данном муниципалитете, и своевременность вывоза мусора, и чистота дворов и скверов, и качество дорог и прочей социальной инфраструктуры. Доходы от налогов на имущество поступают в консолидированный (подчеркнем, не муниципальный) бюджет российских регионов.

Так что эти налоги — ни высокие, ни относительно низкие — не создают никакого эффективного механизма, чтобы, с одной стороны, избирателям влиять на своих муниципальных депутатов и учитывать то, какой они там налог придумали. А с другой, депутатам — заботиться о качестве жизни именно в данной конкретной местности, чтобы туда переезжали более состоятельные налогоплательщики, чтобы стоимость недвижимости и конкретно жилья росла, но при этом налоги не росли бы до такой степени, чтобы люди начали уезжать в другие места.

К примеру, в США за счет именно аналогичного нашему property tax идет финансирование бОльшей части местного (не на уровне штата, а именно местного) школьного образования. И не только его. И люди в графствах с относительно более высокими ставками налога на недвижимость знают, на что идут их деньги, — в частности, на школы, куда ходят их дети. И эти школы лучше (речь не о частных, уровень по-нашему «государственных» сильно разнится от графства к графству). А у нас при проведении кадастровой оценки, не говоря уже об утверждаемых ставках, не учитывают подчас даже наличие коммуникаций.

В той же Америке немыслимо, чтобы в рамках одного штата существовали одинаковые ставки налога на недвижимость. Это полный нонсенс и выхолащивает саму идею такого налога, подчеркнем, для резидентов конкретной местности. У нас же этот налог имеет исключительно фискальный характер.

Именно потому, что он идет в региональный бюджет, — это и заложило механизм искусственного завышения «налогооблагаемой базы» сверх всякой рыночной. Растущий в ответ ропот населения (а были даже и локальные протесты в ряде регионов) и вызвали вмешательство президента.

Однако просто даже замораживание роста данного налога против прежних планов — это полумера. Уточним: в вышеупомянутом думском законопроекте предлагается отказаться от повышения коэффициента выше 0,6 и сделать эту «скидку» постоянной, то есть после окончательного расчета налога его сумма будет автоматически уменьшаться на 40%. Также предлагается ограничить рост налога из-за пересмотра кадастровой оценки в тех регионах, где уже действует коэффициент 0,6. Его сумма не должна увеличиваться более чем на 10% независимо от того, как выросла кадастровая стоимость.

Однако тут все равно пока нет механизма увязки, условно, качества и комфорта жизни в данном конкретном муниципалитете со ставкой налога на имущество для живущих там людей.

Притом, что доля налога на имущество физлиц в налоговых доходах муниципалитетов пока еще в среднем не превышает весьма скромные 5%. Но когда денег нет, любые сусеки годятся, чтобы по ним скрести, как известно. А когда люди не видят, на что идут даже эти 5%, то кратный рост платежей вызывает растущее недовольство.

Надо также совершенствовать сам механизм определения кадастровой стоимости в корреляции ее с рыночной. Плюс к тому стоит поумерить аппетиты местных властей вздымать ставки налога даже пусть «всего лишь» в три раза по сравнению с общей ставкой 0,1%. Потому что, скажем, по европейским меркам те же 0,3% для единственного, а не второго или третьего жилья — это, мягко говоря, «до фига». Так что предлагаемое депутатами «неувеличение» налога на более чем 10% в увязке с ростом кадастровой цены — это тоже полумера. Она, скажем, не гарантирует, что организации, выигрывающие соответствующие региональные тендеры и проводящие кадастровую оценку (за ее качеством призваны следить саморегулируемые организации оценщиков) не будут «по настоятельной просьбе» региональных властей (которые, напомним, и проводят соответствующие тендеры) закладывать эти 10% автоматически в каждую переоценку. Сейчас, во всяком случае, есть сильное подозрение, что весь этот механизм работает в плотной связке с региональными властями. И по их негласной указке. Отсюда - и раздувание оценок сверх всяких приличий. Ибо очень деньги нужны.

Года два назад бизнес-омбудсмен Борис Титов в нехарактерной для себя манере предложил ввести уголовную ответственность за умышленное завышение кадастровой стоимости, если подобные действия привели к переплате более 2 миллионов рублей налогов за три года. Оно, правда, относилось к бизнесу, а не к гражданам. Впрочем, на мой взгляд, предложение, хоть я с ним и согласен, все равно в наших условиях непроходное (видимо, поэтому омбудсмен на нем позже и не особо настаивал).

Тема ответственности госчиновников за принимаемые решения, ведущие к убыткам бизнеса и граждан, поднималась не раз, однако всякий раз ее заворачивали. Государство у нас ни перед кем не ответственно и уж тем более, как считается, не должно компенсировать ущерб, нанесенный действиями бюрократов, которые в случае завышения оценки действуют, по сути, в сговоре с оценщиками ради повышения поборов.

Если сравнивать налоговые ставки у нас и в той же Америке, то пока у нас налоги на недвижимость существенно ниже. В десятке штатов с самыми низкими ставками они колеблются (речь о средней величине) от 0,28% на, вы удивитесь, Гавайях до 0,62% в Арканзасе. Тогда как в числе 15 штатов с самыми высокими ставками они составляют от 1,42% в Канзасе до 2,4% в Нью-Джерси. То есть, имея в Нью-Джерси недвижимость стоимостью 316,4 тыс. долларов (это медианная стоимость по штату в прошлом году), владелец заплатит налог $5500 в год. Впрочем, такие налоги на недвижимость надо увязывать с другими налоговыми условиями. И стоит напомнить, что общая налоговая нагрузка на россиян (в процентах к их доходам и учитывая вычеты и платежи, которые за них делают работодатели, в том числе с фонда оплаты труда) как раз несколько выше американской. К примеру, в Техасе со средней ставкой налога на недвижимость в приличные 1,86% (медианная стоимость жилья $142,7 тыс., ежегодный платеж получается – $2 654) нет подоходного налога. Опять же напомню: не существует универсальных налоговых ставок для того или иного штата в целом. Все зависит от условий конкретной местности, графства. Скажем, в штате Нью-Йорк средняя ставка 1,65%. Владелец медианной недвижимости стоимостью $286,3 тыс. заплатит в год $4 738. Однако в самом городе Нью-Йорк средняя ставка налога — куда более скромные 0,8%.

В среднем американец платит нынче в год налогов на имущество $2 197 в год. И он знает в принципе, на что идут эти налоги, — он каждый день ходит и ездит по этим местам и видит. И он знает, кто в графстве принимает какие решения относительно каких проектов или выплат.

Если исходить из такой логики и привязки к качеству и условиям жизни в разных муниципалитетах, то, скажем, в Москве ставки налога на имущество должны сильно различаться, скажем, в центре и в Капотне. Они должны соответствующим образом осмысливаться и только потом утверждаться местными властями.

У нас налогообложение по кадастровой оценке вообще введено преждевременно, без должной подготовки. Опять же потому, что очень деньги нужны. В свое время обещали же такой порядок: сначала кадастровая оценка – потом налоги.

Однако на сегодня оценки всего недвижимого имущества в России не существует: нет пока данных примерно о трети объектов строительства и о половине земельных участков. Кто же платит за «неучтенку»? Как вы думаете?

Я почему-то думаю, что я тоже в числе таких плательщиков. Да что там объекты строительства! В ЕГРН нет сведений о 50% границ населенных пунктов России. По данным, например, ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки», в Подмосковье эта цифра достигает 91%. Не имеют зафиксированных границ и 40% земельных участков и 95% зданий и сооружений Московской области. Можно себе представить, как и что тут «облагается».

Главное же, что ставки налогов на недвижимость, которые поступают в региональные бюджеты, должны определяться, в том числе, в диалоге между властями и избирателями. И на выборах, извините уж за этот термин. А этого диалога нет. И на выборах налоги у нас не обсуждаются. Есть либо петиция, апелляция к верхам, либо протест против «беспредела», когда уже нет мочи терпеть и платить. И остается надеяться, что во время очередной ежегодной большой пресс-конференции Путина его удастся еще о чем-то таком же полезном спросить. И он ответит. И поручит тем же, кто в свое время сделал «криво», переделать. Теми же руками.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > gazeta.ru, 21 мая 2018 > № 2614822 Георгий Бовт


Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 21 мая 2018 > № 2613178 Олег Жизненко

Финтех для ЖКХ. Какие технологии помогут проводить онлайн-собрания жильцов

Олег Жизненко

заместитель председателя совета директоров АО «Независимая регистраторская компания», генеральный директор АО «Регистратор Р.О.С.Т.»

Из-за сокращения числа акционерных обществ и регуляторных измений регистраторам приходится пробовать себя на новых рынках —например, ЖКХ

Регистраторский рынок является одной из тех отраслей, которым приходится гибко и своевременно реагировать на ежегодно меняющийся законодательный порядок проведения собраний, а также ужесточение требований регулятора, целью которых является повышение качества и прозрачности деятельности рынка. Нет отставания и по внедрению новейших технологий. Дистанционное обслуживание акционеров и эмитентов, мобильные приложения — все эти решения используются едва ли не шире, чем в банковском секторе. В условиях сокращения спроса регистраторы активно тестируют финтех-инновации. В перспективе именно они позволят лидерам отрасли укрепить позиции и найти применение своим технологиям на новых рынках сбыта.

Уменьшение рынка

На начало 2018 года суммарное количество реестров акционерных обществ на обслуживании у российских регистраторов насчитывало 56 400, что несколько меньше, чем в конце 2016 года — 60 600 (убыль на 7,4%). Этот факт в наибольшей степени связан с общим сокращением акционерных обществ почти в полтора раза за два года: на конец 2015-го их было 120 000, а в конце 2017-го осталось 86 000. Под сокращением понимается прекращение деятельности или реорганизация АО в ООО, за счет чего снижается клиентская база регистраторов.

Растут издержки регистраторов, в том числе в связи с дополнительными регуляторными требованиями. Например, по указанию №4501-У Банка России «О требованиях к организации профессиональным участником рынка ценных бумаг системы управления рисками» компании будут вынуждены увеличить расходы на создание выделенной службы риск-менеджмента. Кроме того, к 1 июля 2019 года они должны обеспечить необходимость наличия филиалов для обслуживания акционеров не менее чем в 60 субъектах РФ.

С учетом сохранения тенденции по сокращению числа реестров на обслуживании у регистраторов и усилению регуляторных требований, необходимости инвестиций в технологии для снижения издержек и повышения качества услуг в дальнейшем на рынке стоит ожидать увеличения активности в сфере слияний и поглощений и, соответственно, уменьшения количества игроков.

Лидеры и аутсайдеры

Национальное рейтинговое агентство на прошлой неделе опубликовало рэнкинг российского регистраторского рынка по итогам работы компаний за 2017 год. Нужно сказать, что это первая оценка рынка со стороны рейтинговых агентств.

На регистраторском рынке в России работают 35 компаний. Рынок в достаточно высокой степени концентрирован: доля крупнейших регистраторов (ТОП-5) занимает на нем более 60%. К ним агентство относит Группу НРК — Р.О.С.Т. (10 415 реестров), Акционерное общество «ВТБ Регистратор» (7944 реестра), Акционерное общество «Регистраторское общество «СТАТУС» (6069 реестров), Акционерное общество «Новый регистратор» (5721 реестр) и Акционерное общество «Реестр» (5372 реестра).

В своем отчете агентство отмечает также существенный разрыв между лидерами рынка и остальным сегментом: 59% (4,2 млрд рублей) от совокупной выручки приходится на 5 ведущих регистраторов. Причем совокупный финансовый результат сектора год к году вырос незначительно — менее чем на 2% (данные по 34 регистраторам). Это не удивительно, учитывая непрекращающуюся ценовую конкуренцию на рынке регистраторских услуг и сужение рынка.

Рынок регистраторов неоднороден: объем выручки лидера, полученной в 2017 году, отличается от аналогичного показателя аутсайдера в 120 раз. Наибольшую выручку в прошлом году показали Группа компаний НРК-Р.О.С.Т. (1699,9 млн рублей), Акционерное общество «ВТБ Регистратор» (750 млн рублей), Акционерное общество «Регистраторское общество «СТАТУС» (739 млн рублей), Акционерное общество «Реестр» (552 млн рублей) и Акционерное общество «Новый регистратор» (479 млн рублей).

Ставка на финтех

В условиях сокращения спроса регистраторы изыскивают новые источники дохода: проводят годовые собрания для мелких компаний, ведут реестры кредиторов, занимаются консалтингом. Оказание большого спектра «побочных» услуг позволяет некоторым регистраторам приблизиться к доходу, сопоставимому с выручкой от проведения единичных сделок для крупных эмитентов.

Путь наращивания технологического потенциала выбирают компании с устойчивым финансовым положением. Развитие сервисов дистанционного обслуживания способно значительно повысить качество и доступность услуг регистраторов независимо от места нахождения клиентов. Запрос на дистанционное обслуживание диктует и рынок. Мы видим существенный рост доли безбумажного документооборота в обслуживании не только эмитентов, но и зарегистрированных лиц.

Кроме того, современные IT-платформы позволяют регистраторам активно предлагать новые, нестандартные решения. Например, один из игроков регистраторского рынка вышел на рынок ведения реестров и собраний в многоквартирных домах.

Востребованность автоматизированных собраний собственников жилья пока достаточно сильно зависит от финансовой грамотности населения. Часто жители многоквартирных домов, а также управляющие компании и ТСЖ не знают о такой возможности. Однако опыт регистраторов в проведении собраний и конкурентные технологии может серьезно потеснить участников российского рынка онлайн-собраний собственников.

Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 21 мая 2018 > № 2613178 Олег Жизненко


Россия > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > snob.ru, 18 мая 2018 > № 2610136 Виталий Мутко

Виталий Мутко: Чемпионат мира обошелся нам в 700 миллиардов

18 мая премьер-министр Дмитрий Медведев представил Владимиру Путину состав нового правительства. Вице-премьером, курирующим строительство и региональную политику, в нем будет Виталий Мутко, курировавший до этого спорт, туризм и молодежную политику. Перед назначением чиновник ответил на вопросы «Сноба» о переходе на новую должность

Ваша новая работа со спортом вроде бы никак не связана, но встречаемся мы с вами не на стройке, а в Лужниках, на стадионе.

Здесь еще недавно шла очень серьезная стройка. Вы же понимаете, что чемпионат мира — это не только спортивный проект. Я отвечал за реализацию всех обязательств государства, которые были взяты. В общей сложности мы построили около 600 объектов, пока готовились к турниру.

Сноб: Есть еще что-то, что не успели достроить?

Сегодняшнюю готовность я оцениваю на 95 процентов. Капитальные объекты, конечно, все построены. Основная задача сейчас — это оформление городов к чемпионату мира — мы это сознательно не делали до Дня Победы. Три гостиницы осталось ввести в эксплуатацию — в Калининграде, Самаре и Саранске. Здесь, в Лужниках, переделывают сейчас зону кейтеринга под требования ФИФА. В общем, остались какие-то мелочи — и можно давать стартовый свисток.

Сноб: Сколько все это стоило?

Там еще надо уточнять, но в общем и целом из федерального бюджета было выделено 380 миллиардов, еще 200 миллиардов — частные деньги, и 100 миллиардов — субъекты федерации.

Сноб: Итого 700 миллиардов рублей — стоимость чемпионата мира?

Примерно 700 миллиардов, но я бы не стал говорить, что это стоимость чемпионата. Аэропорты, дороги, станции скорой помощи, железнодорожные вокзалы, строительство новых станций метро в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде, и так далее, и так далее — я могу долго перечислять. Мы это успели сделать к чемпионату мира, но после того, как турнир закончится, никто эти объекты не разберет и не закроет, вы же это понимаете.

Сноб: Сколько ФИФА заплатит России за проведение чемпионата?

Они, к сожалению, скорректировали свою программу в сторону уменьшения, раньше организаторы чемпионатов мира получали от ФИФА больше, сейчас эта цифра составляет 600 миллионов долларов — именно столько они проинвестируют.

Сноб: Почему именно вам предложили курировать строительство в новом правительстве? Потому что вы следили за стройкой к чемпионату мира?

Наверное, не я должен отвечать на этот вопрос, но, думаю, подготовка к чемпионату имела значение. Опыт накоплен большой.

Сноб: Уже можно обрисовать главные задачи, которые вы перед собой ставите?

Есть приоритеты, которые определены президентом в майском указе, где речь идет о строительстве 120 млн квадратных метров жилья, о том, что до 5 миллионов семей ежегодно должны улучшать свои жилищные условия. Это моя задача — создать такую программу. Кроме того, я ведь не только строительство курирую, но и вопросы регионального развития с акцентом на Дальний Восток, Калининградскую область и Северный Кавказ. И наконец, ЖКХ. Вот такие три глобальных направления.

Сноб: Что нужно сделать, чтобы 5 миллионов семей ежегодно улучшали свои жилищные условия?

Объединить весь строительный комплекс страны, финансовый рынок, вовлечь в земельный оборот новые участки — много чего нужно сделать. Работа в правительстве — это не в каске на стройке. Моя задача заниматься правильным регулированием, создавать условия, поддерживать строительную промышленность.

Сноб: А можно конкретнее?

Конкретнее я могу сказать уже после того, как будут сформированы комитеты, комиссии, — надо понять, какие у нас будут полномочия. Строительная отрасль огромная, и она так или иначе цепляет за собой все отрасли экономики. Только напрямую в ней заняты пять миллионов человек.

Записал Чермен Дзгоев

Россия > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > snob.ru, 18 мая 2018 > № 2610136 Виталий Мутко


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 18 мая 2018 > № 2610040 Григорий Ревзин

Путин и город. Каким будет строительство нового срока

Григорий Ревзин

Нас ждет попытка разогнать массовое индустриальное строительство до 120 млн квадратных метров. 120 не получится, а 100 – вполне; ухудшение качества строительства будут обосновывать необходимостью все удешевить, чтобы исполнить указ президента. 100 млн квадратных метров – это примерно 4-5 млн человек, найти эти 5 млн платежеспособных человек в год вряд ли получится. Это означает, что программа так или иначе потребует госфинансирования, а следовательно – закрепится с железобетонной силой

Майский указ президента, ставший чем-то вроде программы на следующий срок, помимо прочего содержит специальный «урбанистический» раздел. Там две принципиальные цели:

«Увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн квадратных метров в год;

кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30%, сокращение в соответствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой в два раза».

Общий тренд в анализе этого документа – его критика за то, что поставленные цели могут быть достигнуты чисто статистическими способами, изменением методов подсчета. Возможно, именно в этой перспективе следует рассматривать требование увеличить качество городской среды по индексу качества на 30%. Этот индекс, разработанный по заказу Минстроя, еще не внедрен, нынешние показатели там полностью рассчитаны только для трети российских городов, и сейчас как раз хорошее время для того, чтобы его перенастроить под цели выполнения указа.

Но если отвлечься от индекса, вопрос о самом качестве более или менее понятен. 90% застройки города – жилье, поэтому качество среды – это прежде всего качество домов. Сегодня мы строим 80 млн квадратных метров жилья в год, должны – 120 млн. Указ, по сути, требует на треть увеличить количественные показатели и на треть же качественные. Каждый, кто знаком с массовым производством, понимает, что это противоречивая задача, решить которую более или менее невозможно. Однако, как недавно стало принято говорить в кругах, связанных с конституционным казусом 2024 года, «невозможное неизбежно», поэтому имеет смысл подробнее обозначить координаты неизбежного.

Непобедимая спальность

Мечта изменить облик наших городов и создать на их месте нечто принципиально иное приходит часто. Возьмем недавние характерные случаи. Семь лет назад тогдашний президент Дмитрий Медведев своим указом создал Новую Москву. Напомню, как она ему виделась.

«Новые районы столицы не должны быть просто спальными безликими кварталами. Таких у нас, к сожалению, в стране хватает, их и в Москве хватает. Предлагается рассмотреть вопрос о полном запрете строительства жилья по старым технологиям, необходимо подключить ведущие архитектурные мировые компании. Новые территории должны застраиваться в основном малоэтажными зданиями по современным европейским нормам».

Новая Москва не так чтобы очень развивается, но все же и не то чтобы совсем остановилась. Чего там нет – это малоэтажной европейской застройки. Там появились квадратные километры типовых индустриальных домов высотой 20–30 этажей. В последние два года, впрочем, наметилась тенденция сокращения высотности до брежневской 12-этажной пластины, но образа европейского города все равно не вышло. Есть, впрочем, некоторое сходство с китайскими городами.

В прошлом году нынешний мэр Москвы Сергей Собянин объявил программу реновации. Микрорайоны пятиэтажек должны сноситься и заменяться чем-то другим, а чем – сначала было неясно. Я не буду касаться ни масштабов программы, ни ее ожесточенной критики – об этом много написано.

Собянин объявил конкурс на застройку освобождающихся участков. Как и у Медведева, к программе привлекли ведущие архитектурные бюро – и отечественные, и собранные по миру, несмотря на санкции. Районы пятиэтажек расположены в срединной зоне Москвы, их снос по идее предполагает возможность создать принципиально новые элементы расселения, которые стали бы для спальных районов Москвы новыми центрами. Эти новые эталоны массовой постсоветской застройки и проектировали более сотни архитектурных бюро со всего мира.

Результаты конкурса можно на этой неделе увидеть на выставке «АРХ-Москва» в ЦДХ. Там есть интересные работы – Владимир Плоткин, Сергей Скуратов, Никита Явейн. Но разбирать их проекты не имеет смысла. Это самый странный архитектурный конкурс за последнее десятилетие – в нем не только не реализуется проект победителя, в нем вообще не проведено итоговое заседание жюри и не выбран победитель. Есть лишь финалисты первого тура – 20 человек, война закончилась, кто победил, не знаю.

Не завершив конкурс, Марат Хуснуллин начал проводить тендеры на проектирование отдельных районов пятиэтажек и на 12 апреля 2018 года провел их на 1,4 млн квадратных метров. Большую часть подрядов получила компания Москапстрой и группа ПИК.

Москапстрой – это лужковская программа сноса пятиэтажек, типовые пластины от 25 этажей. Они в комментариях не нуждаются. Другое дело – ПИК. Когда ПИК объявила о своем участии в реновации, я написал, что перед нами те же самые позднесоветские спальные районы, подвергшиеся рестайлингу. После этого я имел удовольствие несколько раз пообщаться с владельцем ПИК Сергеем Гордеевым, который жестко со мной не соглашался, указывал на мою слабую информированность и некомпетентность. По его мнению, он создает «новый айфон» в сфере массового жилья, и он влюблен в свой продукт.

Он был так горяч и убедителен, что я поехал на Варшавское шоссе и в Бутово (там у ПИК два микрорайона), но в итоге остался при своем. Новое качество жилья создается не отделкой фасада, входными и лифтовыми группами, и даже не благоустроенными пространствами неуклюже бескрайних размеров под названием «дворы». У ПИК по-прежнему, как в советском микрорайоне, получается не город, а склад спальных контейнеров на пустыре, хотя, конечно, это гораздо лучше отделанные контейнеры, порядка в их постановке один на другой гораздо больше, а пустырь благоустроен или будет благоустроен. Это все взамен на увеличение количества этажей примерно вдвое против брежневского микрорайона. Сергей Эдуардович, это не новый айфон в жилье, это китайская подделка под аппарат селекторной связи, который Philips снял с производства в начале восьмидесятых.

При этом замечу, что Сергей Гордеев – это не только большой бизнес, это человек, прекрасно разбирающийся в современной архитектуре, девелопер, чьи здания (под маркой фирмы Horus) получали (и заслуженно) многочисленные награды, в свое время он специально прервал бизнес-карьеру, для того чтобы получить архитектурное образование в Лондоне. Это не Марат Хуснуллин, ему в первую очередь интересна архитектура, а не темпы и объемы строительства. И Сергей Собянин, как вы к нему ни относитесь, это не Дмитрий Медведев, у него не прекрасные мечты и горькие обиды, но выполненная колоссальная программа модернизации города. На сегодняшний день московский мэр самый успешный и компетентный в области урбанистики и городского хозяйства представитель высшего круга власти.

Результат, однако ж, более или менее тот же самый. В Москве получилось так: центру города – современная люксовая европейская среда, спальным районам – снос и реинкарнация позднесоветского стройкомплекса.

Квадратные метры увеличиваются, среда деградирует, но это вряд ли можно отнести к недочетам политиков. Достаточно оценить частный девелопмент, посмотреть продукцию крупнейших девелоперских компаний России – не только группы ПИК, но и ЛСР, Selt Group, «Югостройинвеста», «Эталона», МИЦ, «Самолет-девелопмента» и так далее, чтобы увидеть – это не проблема представлений о городе, некомпетентности, вкусов и вообще любых личных качеств тех, кто это делает. Компании разные, а кажется, что все это придумал кто-то один.

У лучших из этих компаний есть проекты жилья бизнес-класса, как знаменитый «ЗИЛарт» у ЛСР, и там, разумеется, иное качество среды, но в массовом жилье они схожи, как продукция одного автозавода. Везде типовые пластины под 30 этажей. Не улицы, а дороги, не площади, а транспортные развязки, не дворы, а поля, совмещающие функции автомобильной парковки с детской площадкой (апофеоз шизофрении этого типа расселения); везде проблема первого этажа, где коммерческие функции не приживаются, а жилье сомнительно – везде одно и то же. Отличается отделка и цвет, базовое изделие одно и то же.

Это изделие принципиально устарело. Его основа – концепция города, принятая еще в 1928 году C.I.A.M. – Международным конгрессом современной архитектуры, созданным Ле Корбюзье. Это концепция зонирования индустриального города, в котором отдельно есть зона селитьбы, отдельно – производственная, отдельно – административная и отдельно – рекреационная. И в селитьбе нет никаких функций, кроме жилья, – собственно, так и образуется спальный район.

Все это имело смысл, когда те, кто там спали, днем работали на заводах, и по мере того как производство уходило из города, этот смысл утратило. В 1974 году в Сент-Луисе был взорван первый такой микрорайон (он назывался Прюитт – Игоу в честь двух конгрессменов, в 1956 году пролоббировавших его строительство) как окончательно устаревший и утративший смысл. 2870 квартир, 33 одиннадцатиэтажные пластины по проекту Минору Ямасаки (того самого, который потом строил башни-близнецы WTC), продукт, не уступавший сегодняшним изделиям группы ПИК.

Вообще-то к таким вопросам лучше подходить без алармизма, но все ж таки это черт знает что – то, что мы проектируем сегодня как образ будущего, американцы взрывали в 1974 году как устаревшее. Так нельзя.

Сочи или Новая Москва

Если же все-таки сохранять спокойствие, то можно сказать следующее. Критерии качества среды в том же индексе, на который ссылается майский указ, распределяются по принципу базовых и производных. Базовые – это безопасность и комфорт. Производные – это разнообразие, идентичность и пригодность для развития бизнеса и социального капитала.

Специфика спального района индустриального жилья в том, что он удовлетворяет базовым критериям (и постепенно все лучше их обеспечивает) и блокирует производные. Говорить о разнообразии и идентичности в спальных районах неприлично. Никакой бизнес – ни кафе, ни тем более рестораны, ни парикмахерские, ни прачечные, не говоря уж о креативных бизнесах – там не выживают, потому что никому в голову не придет тащиться через газон к 30-этажному дому, где на первом этаже находится кафе.

Чтобы жил бизнес, нужен поток; чтобы создать поток, нужна улица; чтобы создать улицу, нужен квартал; чтобы создать квартал с двором не как футбольное поле, нужна застройка в 5–7 этажей. Это азбука. Сегодняшние европейские стандарты качества городской среды требуют 40% нежилой функции в жилье в центральной зоне города и 20% на периферии – в наших спальных районах это, как правило, 3–5%, а 10% – в исключительных случаях.

У Медведева не получилось, у Собянина пока не получается, посмотрим, как будут дела у Путина. Как ни странно, у него в этом отношении есть некий актив. В послании Федеральному собранию он говорит: «Нам нужно создать современную среду для жизни, преобразить наши города и поселки. <…> У нас уже есть успешный опыт обновления городской среды и инфраструктуры. От этого хочу сейчас оттолкнуться. Этот опыт есть и в Казани, во Владивостоке, в Сочи. <…> Мы в принципе научились это делать».

Казань – это Иннополис, Владивосток – это университетский кластер на острове Русский со своим кампусом, а Сочи – это горнолыжный кластер к Олимпиаде. Сюда можно было бы добавить и Сколково, но этот успех Медведева, где удалось создать любимую им малоэтажную среду европейского типа, не был упомянут. А вот Сочи, как и Владивосток, – это проекты самого Путина.

Во время строительства проекты Сочи неоднозначно оценивались архитектурной критикой, кто-то видел в них возрождение архитектуры сталинизма и даже фашизма, что, впрочем, может быть связано с довольно специфической атмосферой вокруг путинской Олимпиады. Дальнейшая невероятно успешная жизнь курорта показала, что гражданам такие города нравятся. Да и если отключиться от политического шума, следует признать, что построить сегодня такой город с нашими нормами и правилами, нашими традициями строительства – это исключительное достижение.

Некоторые связывают с этим успехом несколько неожиданное назначение Виталия Мутко вице-премьером по строительству и городской среде, хотя большинство считает это случайным совпадением. Но эта исключительность определяется теми исключительными ресурсами, которые были у Владимира Путина и отсутствовали и у Медведева, и у Собянина. Путинские проекты внерыночны, не проверены массовым потребителем, и непонятно, насколько их можно внедрять.

Впрочем, следует признать, что с Сочи есть нюанс. Здесь мы сталкиваемся с феноменом, так сказать, бескорыстного восхищения проектами Владимира Владимировича со стороны девелоперов. Две девелоперские компании из первой десятки – ФСК «Лидер» и «Урбан Групп» – так прониклись образом Горки-города, что взяли архитекторов с путинского проекта (ФСК «Лидер» – Михаила Филиппова, а «Урбан Групп» – Максима Атаянца) и начали внедрять Сочи в массовое жилье.

ФСК «Лидер» начал стройку (Римский квартал в ближайшем Подмосковье), а «Урбан Групп» уже построила и сдала «Город набережных» в Химках. Там самое поразительное не столько в том, что это соответствует всем критериям современной качественной среды и это именно город – с улицами, площадями, кафе и ресторанами, а также рекой и набережными, – сколько в том, что цена квадратного метра была той же, что и в массовом жилье.

Ни административного ресурса, ни бюджета, как на Олимпиаде, здесь не было, и на фоне квадратных километров индустриального домостроения это решение все равно выглядит уникальным. Но, судя по тому, что никто больше не стал повторять этот путь, в нем есть риски, на которые девелопмент массово идти не готов.

Можно сказать, что Владимир Путин обозначил контуры возможного развития городов, и тут в принципе есть потенциал. Однако он сделал это очень кратко. Чтобы реализовать замысел «жилье плюс среда», трех слов в майском указе и абзаца в послании Федеральному собранию недостаточно.

Против такой программы действует огромная инерция, до известной степени – инерция нашей сегодняшней цивилизации, способной строить лишь новые города из индустриальных типовых домов. 70% россиян живут в городах, 70% городской застройки по стране – типовые дома. Наш национальный тип жилья – это квартира в типовом индустриальном доме, так живет каждый второй человек.

Другое дело – насколько люди удовлетворены этим национальным типом. 60% городского населения имеют дачи, что в принципе указывает на потребность в чем-то ином. Индивидуальные жилые дома ни государство, ни крупные компании у нас не строят, но в майском указе и не говорится, что рост до 120 млн в год должен происходить только за счет городских многоквартирных домов. А поскольку индивидуальных домов у нас строится около 50 млн квадратных метров в год, тут открываются большие статистические перспективы.

Но сначала нас ждет попытка разогнать массовое индустриальное строительство до 120 млн квадратных метров. 120 не получится, а 100 – вполне, причем ухудшение качества строительства будет обосновываться необходимостью все удешевить, чтобы исполнить указ президента. 100 млн квадратных метров – это примерно 4–5 млн человек, половина населения Москвы – в год. Причем непонятно, где найти эти 5 млн человек в год платежеспособного спроса. Верхняя страта среднего класса за 10 лет уже обихожена частным девелопментом, остались неплатежеспособные. Это означает, что программа так или иначе потребует госфинансирования, а следовательно – закрепится с железобетонной силой. И скорее всего, не по пути не Сочи, а Новой Москвы.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 18 мая 2018 > № 2610040 Григорий Ревзин


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 16 мая 2018 > № 2606480 Наталья Антипина

ИА «Строительство»: Наталья Антипина: Законы в строительной отрасли должны подкрепляться качественной проверкой их исполнения в регионах

Перечень обязательных процедур в сфере строительства за последние годы сократился в разы, с 256 до нынешних 96, но окончательная ли эта цифра.

Статс-секретарь-заместитель министра строительства и ЖКХ Российской Федерации Наталья Антипина в интервью ИА «Строительство» подробно рассказала о работе ведомства по упрощению процедур, экспериментах в регионах, обратной связи с застройщиками и рейтинге России.

- Наталья Николаевна, застройщики часто жалуются на административные барьеры. Что такое административные барьеры для застройщиков?

- Если говорить о процедурах получения разрешений, документов, необходимых для строительства объекта, это непринятие актов, определяющих порядок прохождения таких процедур, необоснованное затягивание срока прохождения процедуры, требование документов, не предусмотренных законом.

С 2013 года Министерством ведется работа по снижению административной нагрузки на застройщиков. В 2014 году принят Федеральный закон 80-ФЗ, которым внесены дополнения в Градостроительный кодекс в части наделения Правительства правом утверждения исчерпывающих перечней процедур в разных сферах строительства.

Суть исчерпывающих перечней процедур состоит в том, чтобы в одном нормативном документе обозначить закрытый перечень всех процедур, установленных федеральными законами, актами Правительства, субъектов Российской Федерации, и которые обязаны проходить застройщики. Процедуры, не включенные в исчерпывающие перечни процедур в строительстве, прохождение которых органы власти либо иные организации требуют с застройщика, являются незаконными. Любой застройщик вправе обжаловать такие действия в органы антимонопольной службы или в органы прокуратуры. Наказания для чиновников в таких случаях серьезные – это административные штрафы, вплоть до дисквалификации должностного лица.

Первым таким перечнем процедур в сфере строительства стал исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства. На момент его составления было выявлено 256 процедур, которые затем были сокращены до 141 процедуры, и в настоящее время этот перечень включает 96 процедур. В 2016-2017 годах были приняты еще 5 исчерпывающих перечней - в сферах строительства объектов нежилого назначения, объектов электросетевого хозяйства, объектов водоснабжения и водоотведения, включая линейные объекты, а также объектов теплоснабжения.

Помимо самих перечней также сформированы реестры описания процедур, которые размещены на сайте министерства и содержат полезную и необходимую информацию для любого застройщика, начиная от перечня документов, необходимых застройщику, для прохождения процедуры, оснований для отказа в приеме документов или в прохождении самой процедуры, до возможных форм получения результатов услуги – при личном обращении, по почте, в МФЦ или в электронном виде. До сих пор в некоторых субъектах, крупных городах, застройщику необходимо заявление для получения процедуры подавать лично, как это не кажется парадоксально.

- Каких регионов сейчас больше, тех, где документация предоставляется в электронном виде, или тех, где лично приносить нужно? Есть такие данные?

- Разная ситуация сейчас в регионах. Те регионы, которые экономически активны, двигаются быстрее - им важно обеспечить условия, привлекательные для инвестора. Ведь инвестор обращает внимание на скорость прохождения разрешительных процедур и сроки выхода на строительную площадку. Среди таких регионов, я могу назвать Москву, Санкт-Петербург, Тюменскую область, Московскую область. На подходе Новгородская, Липецкая, Вологодская области, ряд других регионов, и мы планируем, что уже через год ситуация с переходом процедур в сфере строительства в цифровой формат кардинально изменится, нами подготовлен ряд решений, которые позволят этот прорыв совершить.

Хочу особо отметить два региона - Москву и Санкт-Петербург, которые являются объектами исследования рейтинга Всемирного банка по ведению бизнеса. В рамках данного исследования проводится анализ в отношении условного строительного объекта – склада канцелярских принадлежностей площадью 1300 кв.м., в целях сопоставимости результатов мониторинга по различным странам.

В ходе исследования измеряются 4 основных параметра – количество, сроки и стоимость процедур, а также индекс качества строительного контроля.

Одной из проведенных реформ в этих городах, которая безусловно сказалась на сокращении сроков прохождения процедур, как раз и является полная автоматизация процедур в сфере выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию с последующей постановкой вновь построенного объекта на кадастровый учет и переход на электронное межведомственное взаимодействие с федеральными и региональными органами власти. Указанные процедуры оказываются исключительно в электронной форме.

Если застройщик впервые проходит эти процедуры и не знает, как эти процедуры пройти в электронной форме, есть возможность обратиться в любой многофункциональный центр, сотрудники которого окажут помощь, есть возможность позвонить в контакт-центр Стройкомплекса Москвы.

Команда Москвы проводила эту работу последовательно с 2012 года и в 2017 году ее завершила.

- Москва лидирует в этом отношении?

- Помимо Москвы, как я уже сказала, лидируют три региона. Еще в 2014-2015 годах застройщики Санкт-Петербурга жаловались на длительность и неудобство прохождения процедур по выдаче разрешений на строительство. В сжатые сроки Правительством Санкт-Петербурга создан проектный офис, в состав которого вошли как должностные лица регионального правительства, так и непосредственно, застройщики, перед которым Губернатором поставлена задача кардинально изменить ситуацию в указанной сфере. И я могу отметить, что за два года команда Санкт-Петербурга справилась с поставленной задачей. В настоящее время процедуры в сфере выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в Санкт-Петербурге полностью автоматизированы.

Процедуры оказываются в электронной форме посредством Единой системы строительного комплекса, в которой расположены личные кабинеты застройщиков, через которые застройщики получают необходимые процедуры. Там же расположен путеводитель по последовательности процедур, необходимых для получения разрешений на строительство конкретного объекта, что позволяет видеть сроки всего процесса, расположены онлайн- реестры выданных разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, что позволяет любому пользователю получать актуальную информацию о средних сроках выдачи разрешений.

- Если позволите, еще о Всемирном банке и так называемом рейтинге по разрешению на строительство. А не слишком ли мы жалуемся на то, что у нас большие сроки разрешения на строительство? В Швеции, например, совершенно официально и законно - 5 лет. В Германии - 2 года. А если типовой дом, то 6 месяцев. А мы хотим быстрее. Не приведет ли это сокращение сроков на строительство к проблемам?

- Такой вопрос можно было бы поставить в отношении количества процедур, но не сроков, поскольку, с одной стороны, есть желание снизить административную нагрузку на застройщиков и сократить процедуры, с другой стороны, должны быть обеспечены контроль и безопасность строительства. Не применительно к исследованию Всемирного Банка (поскольку таких сроков для склада в России нет), сроки необходимо сокращать и здесь есть существенные резервы, как показывает опыт регионов, полностью автоматизировавших процедуры получения разрешений в стройке и перешедших на электронный межведомственный оборот.

На сегодняшний момент Россия на 35 месте в рейтинге Doing Business и конкретно по показателю разрешения на строительство мы находимся на 115 месте. Согласно исследованию Всемирного Банка

для строительства склада канцелярских принадлежностей в Москве и Санкт-Петербурге в среднем необходимо застройщику пройти 13 процедур в течение 239 дней.

В данном рейтинге Всемирного банка, помимо региональных процедур, находятся процедуры, которые касаются частного бизнеса - это геодезические компании и кадастровые инженеры, а также процедуры Росреестра. В частности, срок прохождения процедур по получению топографического плана и геодезических исследований для исследуемого объекта эксперты от Всемирного банка оценивают в 75 дней. Я могу с уверенностью сказать, что у нас нет таких сроков для склада площадью 1300 кв.м.

Мы неоднократно делали запрос коммерческих предложений, поскольку это рыночная процедура, и для таких объектов срок прохождения подобных процедур не превышает 25 дней. Поэтому мы находимся в стадии доказывания этой позиции и, кроме того, когда застройщик заключает договор на проведение изысканий, то, как правило, топографический план включается в состав работ по проведению изысканий, и выполняется в рамках одного договора на проведение изысканий.

- Какие изменения в законодательстве могут оказать влияние на улучшение позиций России в исследовании Всемирного банка?

- Эта позиция, связанная с индексом качества строительного контроля, касающаяся проведения проверок в ходе строительства объектов и внедрения риск-ориентированного подхода.

С 1 января 2018 года в Российской Федерации проведение государственного регионального строительного надзора осуществляется с учетом риск-ориентированного подхода по правилу «чем выше риск строящегося объекта, тем чаще он подлежит проверке органами государственного строительного надзора».

Указанный подход закреплен постановлением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2010 г. № 1294. Данным постановлением установлены Критерии отнесения строящихся объектов к категориям риска при осуществлении регионального стройнадзора.

В соответствии с критерием тяжести потенциальных негативных последствий возможного несоблюдения застройщиками требований, установленных федеральными законами, при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства такие объекты относятся к соответствующим категориям риска.

Высокий риск присваивается общественным зданиям и сооружениям, многоквартирным жилым домам, путепроводам, тоннелям, мостам и эстакадам, а также объектам капитального строительства с пролетом от 20 до 100 метров.

Значительный риск – производственным зданиям;

Умеренный риск – объектам капитального строительства, не отнесенным к высокому и значительному риску.

Частота проверок таких объектов органами строительного надзора зависит от категории риска и иных дополнительных обстоятельств. Такая матрица проверок при осуществлении государственного регионального строительного надзора определена в постановлении Правительства № 1294.

Если, к примеру, строится склад, и по своим идентификационным признакам он относится к категории значительного риска, то в отношении указанного склада органами стройнадзора будет проведено 10 проверок за весь период строительства. Если этот склад будет строиться в сложных инженерно-геологических условиях, то количество проверок увеличится с 10 до 12. В случае, к примеру, нарушения сроков строительства склада более чем на 6 месяцев либо приостановлении строительства, количество проверок государственного строительного надзора будет увеличено с 12 до 20 проверок.

Указанный механизм проведения проверок позволяет в полной мере обеспечить безопасность и контроль строительства во время строительства.

- Наталья Николаевна, бизнес часто сетует, что власть часто меняет законы. И бывает так, что проектировали по одному закону, по одной редакции, строили по второй редакции, заканчивали при 3 редакции. Как вы прокомментируете, это жизненная необходимость менять или есть другая причина?

- Как статс-секретарь, я не сторонник частого изменения законов. Как правило, изменение законов связано с донастройкой какого-то института, причины которой могут быть самые разные. Что касается совершенствования законодательства в части процедур в сфере строительства, приведу пример. Например, 2017 год мы с коллегами из Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области посвятили вопросам анализа и совершенствования процедур подключения объектов к инженерным сетям, работали над их оптимизацией.

По итогам указанной работы Правительством принято 5 постановлений, позволивших оптимизировать и сократить 105 процедур подключения к различным видам сетей в сферах жилищного строительства, объектов нежилого назначения, теплоснабжения и водоснабжения. Также в стадии разработки изменения в законодательные акты в части совершенствования процедур по осуществлению допуска в эксплуатацию энергоустановок.

Помимо оптимизации процедур, на территории трех вышеуказанных регионов с августа 2017 года на основании 955 постановления Правительства проводится так называемый эксперимент по переводу процедур подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в электронный вид. Задачами эксперимента являются оптимизация (унификация) состава документов в отношении всех видов сетей, и перевод услуг по подключению исключительно в электронную форму на основе подачи единой заявки через региональные порталы предоставления государственных и муниципальных услуг. Тем самым, мы существенно облегчаем прохождение таких услуг застройщиком, экономя его время и нервы.

Опыт, наработанный в результате эксперимента, ляжет в основу новых законодательных инициатив, которые планируется разработать в 2019 году. То есть мы не сразу начинаем править законодательство, а готовим предложение, которое будет основываться на практическом материале.

- Я впервые от вас услышал, что у нас некоторые регионы проходят эксперимент по применению какого-то закона будущего. Это будет у нас постоянно или это один такой эксперимент?

В нашей сфере он один. Я хочу поправить, что это не закон, а постановление правительства, которое устанавливает особенности для 3-х регионов по регулированию системы подключения к сетям объектов капитального строительства. Мы идем первый раз по этому пути, несколько недель назад приказом Министерства утверждена форма единой заявки, которая будет работать в этой сфере для этих регионов.

- Новая редакция закона об архитектурной деятельности обсуждается не первый год. Старому уже 20 лет. И архитекторы говорят, что предлагаемые ими изменения нигде не учитываются или они не имеют возможности проследить, приняли их или отвергли по какой-то причине. Это так? Как на самом деле построен процесс обратной связи?

У нас очень активное профессиональное взаимодействие с Общественным советом при Минстрое России. В рамках одной из комиссий Общественного совета, в состав которой входят уважаемые архитекторы, мы неоднократно обсуждали этот вопрос и договорились с коллегами, что разработка указанного законопроекта будет осуществляться в рамках реализации плана законопроектной деятельности Министерства на 2018 год, и эта работа будет осуществляться в рамках рабочей группы, которая уже создана и как раз занимается этими изменениями. Я считаю, что эта тема чрезвычайно важна для нашей страны, для нашего территориального и городского развития. У нас очень сильная профессиональная школа архитекторов, признаваемая на международной арене.

- Есть ли какая-то статистика, когда застройщик получает отказ по каким-либо причинам, кто в этом виноват? Чаще по вине застройщиков не дается разрешение или по вине админбарьеров?

- Очень непростой вопрос, пока такой статистки нет. Есть выборочная, по обращениям, которые к нам поступают. Выдача разрешения на строительство осуществляется в основном на муниципальном уровне.

Любой застройщик вправе обжаловать действие или бездействие государственного, или муниципального служащего в федеральную антимонопольную службу или в органы прокуратуры.

Когда был принят исчерпывающий перечень в сфере жилищного строительства, Президентом дано поручение Минстрою России создать координационный штаб по обеспечению контроля за соблюдением требований исчерпывающего перечня. Этот штаб был создан, в него вошли Генеральная прокуратура, аппараты полпредов Президента, Федеральная антимонопольная служба, АСИ, представители всех общественных объединений НОЗА, НОСТРОЙ, ТПП и в рамках этого поручения был обеспечен контроль.

Мониторинг ситуации в регионах позволил выявить следующие проблемы на региональном и муниципальном уровне - низкий уровень контроля со стороны органов власти субъектов Российской Федерации за деятельностью органов местного самоуправления, низкий профессиональный уровень муниципальных служащих, произвольное толкование государственными и муниципальными служащими федерального законодательства, несоблюдение органами местного самоуправления федерального законодательства при принятии административных регламентов в сфере строительства и низкий уровень цифровизации услуг в градостроительной сфере и электронного межведомственного взаимодействия.

В целях кардинального изменения указанной ситуации, Министерством с участием АО «ДОМ.РФ», Минэкономразвития России и Минкомсвязи России в настоящее время подготовлен проект федерального закона, предусматривающий переход к единому стандарту предоставления государственной или муниципальной услуги. Такой единый стандарт позволит исключить ситуацию, при которой одна и та же федеральная процедура оказывается по разным правилам, например, во Владивостоке и в Калининграде.

Также на рассмотрении в Государственной Думе находится проект федерального закона № 302180-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования осуществления градостроительной деятельности и установления зон с особыми условиями использования территории», который планируется принять в период весенней сессии, предусматривающий создание региональных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, которые позволят регионам и муниципалитетам перевести всю свою работу в градостроительной деятельности в цифровой формат и снизить административную нагрузку на застройщиков.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 16 мая 2018 > № 2606480 Наталья Антипина


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 14 мая 2018 > № 2607644 Шамиль Каспранов

Шамиль Каспранов: Трудности в строительном бизнесе были во все времена

Известный актюбинский застройщик рассказал о своем пути от рабочего до учредителя крупной компании

Это сейчас Шамиль Каспранов — председатель производственного кооператива «Нектар», который работает на строительном рынке Актобе уже более 23 лет. В 2008 году ему за социальную ответственность, благотворительную, активную общественную деятельность, значительный вклад в строительство и открытие дошкольной организации новой модели «Нұр-Сәт» было присвоено звание «Человек года Актюбинской области». Это на сегодняшний день ПК «Нектар» построено свыше 320 тыс. квадратных метров жилья, или 35 многоэтажек. Причем в последнее время строительство ведется гораздо интенсивнее. Но полвека назад вряд ли молодой Шамиль мог предполагать, что жизнь сложится именно так.

Квартирный вопрос

«Почему я стал строителем? В поисках квартиры я устроился на работу аппаратчиком на Актюбинский завод хромовых соединений (АЗХС, он же химзавод). Это было почти пятьдесят лет назад, в 1969 году, сразу после службы в Советской армии, то есть по большому счету никакой специальности на тот момент у меня не было», — рассказывает Шамиль Каспранов. Работал днем, учился на вечернем отделении в техникуме.

«Я проработал год. Появились семья, ребенок. А собственной квартиры не было. Мой товарищ, который работал на заводе железобетонных изделий «ЖБИ-70», сказал, что ситуация с квартирами на его предприятии гораздо лучше. Я перешел туда в цех керамзитового гравия. Простым рабочим. Потом стал мастером, инженером по новой технике. Работа нравилась, но и здесь квартирный вопрос не решался. Когда цех только запустился, на коллектив выделили 20 квартир, и все. Я в очереди стоял 86-м. Жена ждала уже второго ребенка. Нам приходилось жить в съемном жилье. Даже землянку снимали. Тогда я пошел к управляющему трестом «Актюбстрой» Алексею Мешкову, чтобы как-то решить данный вопрос. Вот тогда он мне и сделал предложение, от которого я не смог отказаться.

В середине 1970-х годов в г. Алга (41 км от Актюбинска — Ред.) на химкомбинате имени С. Кирова строился сернокислотный комплекс — это была Всесоюзная комсомольская стройка. «Какой у тебя состав семьи?» — спросил меня Алексей Алексеевич. Я ответил, что трое, еще одного ребенка ждем. Тогда он пообещал мне через месяц трехкомнатную квартиру в Алге, если я поеду на стройку. Так я и получил свою заветную квартиру. Хочу сказать, что по тем временам она была шикарная", — отмечает Шамиль Каспранов, который занимал на Алгинском химзаводе должности инженера пускового комплекса, а затем начальника бетонно-растворного узла.

Была потом работа главным механиком строительного управления «Алгазаводстрой», руководство алгинской ПМК-2115. В середине 80-х будущий бизнесмен оканчивает Алма-Атинский институт народного хозяйства по специальности «экономист». Без высшего образования руководителем стать было невозможно.

На закате советского периода

«Будучи начальником строительной организации, в Алгинском районе я построил четыре дома культуры, свинокомплексы и фельдшерско-акушерские пункты. Когда я прошел большую школу индустриального строительства, мне было легко в сельском секторе. Объемы строительства несопоставимы. На селе они гораздо меньше», — поясняет председатель производственного кооператива.

В 1989 году Шамиль Каспранов возглавил управление производственно-технологической комплектации «Агропромстрой». Говоря простым языком — снабженцев. Это то подразделение, которое снабжало все стройки области материалами, начиная от кирпича, цемента, арматуры, железобетона, ферм, балок и заканчивая гвоздями. В советское время существовали очень сильные интеграционные связи. К примеру, двухскатные фермы для комбайно-ремонтных заводов в Актюбинск поставлялись из Ташкента, стекло — из башкирского Салавата, лес — из Иркутской области (Ульканский леспромхоз), цемент из Саратова (Вольский цементный завод) и так далее. Этот опыт в дальнейшем станет очень хорошим подспорьем Шамилю Каспранову для ведения собственного строительного бизнеса в эпоху постсоциалистического реализма.

Как рассказал бизнесмен-строитель, он узнал очень много нового. Строить — это одно дело. А вот из чего строить и как организовать бесперебойные поставки материалов — это абсолютно другой коленкор. И этому нужно учиться.

Как появился «Нектар»

В 1991 году почил в бозе Советский Союз, а в 1993 году не стало треста «Агропромстрой». Шамиль Каспранов ищет новую работу. На горизонте появляется чешская компания Sineko, занимающаяся отделочными работами на актюбинском рынке.

«Я увидел, как качественно работают чешские отделочники. Тогда впервые увидел подвесные потолки, гипсокартон. В компании стал заместителем президента. Контролировал ход ведения работ. Но осознавал, что нужно заняться собственным бизнесом. Как-то раз один мой знакомый сказал: «А почему ты не хочешь заняться пчелами? Мед — очень выгодно. У меня пасека, мед девать некуда. Живем припеваючи!»

Я посмотрел его хозяйство — вагончик, в нем 60 ульев. В общем, попросил смастерить себе то же самое. Потом прицепили вагончик к КамАЗу и поехали весной в Шымкент за пчелами. Вернулись обратно. Я организовал крестьянское хозяйство «Нектар». Вагончик с ульями отогнали в село Родниковка Мартукского района Актюбинской области. За два месяца мы собрали полторы тонны меда. Но в какой-то момент понял, что это не мое. Я строитель".

Начало большой стройки

Как строительный кооператив ПК «Нектар» начал работать с 1994 года. На территории областного центра еще с советских времен оставалось много долгостроев, на которые предприниматели особо и не зарились. Правда же зачем, если можно было заработать на купле-продаже? А администрация города из-за скудности финансирования потянуть не могла недостроенные объекты.

В 11-м микрорайоне Актюбинска по программе МЖК (молодежный жилой комплекс) в 1990-х годах планировалось строительство десятиэтажного дома. Но с развалом СССР оно остановилось. Прошло несколько лет, дом стал постепенно разваливаться. Городские власти его признали аварийным и определили под снос.

«Там даже несущие конструкции стали обваливаться. Но вышло постановление, что такие объекты предприниматели могли бы брать, доводить до ума и развивать свой бизнес. Денег за это не брали. Надо было лишь написать заявление в акимат: „прошу такой-то объект отдать в доверительное управление…“ То есть ты его достраиваешь, продаешь и дальше двигаешься. Если его не осилишь, то его отдадут другому», — продолжает Шамиль Каспранов.

Это первый опыт ПК «Нектар» как частной строительной организации. Для реализации этого проекта кооператив воспользовался заемными средствами АО «Банк ЦентрКредит». В то время 1 миллион тенге были очень большими деньгами.

Затем было завершение строительства ресторана «Колизей» (в советское время там планировалось построить железнодорожную поликлинику). Но на него в тот момент у кооператива не хватило финансовых средств и сил — пришлось отказаться от объекта.

«Потихоньку встали на ноги. Собралась бригада человек 30, и мы начали работать. Купили землю в районе областной типографии. Построили дом на 45 квартир. Так стали раскручиваться», — вспоминает председатель строительного кооператива.

Трудности были и есть всегда

В прошлом году компания сдала в эксплуатацию почти 47 тыс. квадратных метров жилья, или 600 квартир. Всего же в Актобинской области из всех источников в 2017 году сдано 792 тыс. квадратных метров жилья. Это 6602 квартиры, из которых 1879 — индивидуальное жилье, то есть в многоэтажках сдано 4723 квартиры. Почти 12,8% этого рынка — доля ПК «Нектар».

«Трудности в строительном бизнесе были во все времена, есть и сейчас. В кризисные времена, конечно, они ощущались довольно остро. Не было стройматериалов в достаточном количестве. Не было большого объема строительства, так как и не было большого спроса. Ведь когда есть большие объемы, появляется некая маневренность и гибкость в бизнесе. А сейчас вроде бы особых проблем и нет, но банально не хватает земли для возведения объектов. Нам необходимо ежегодно 5 га, которых, к сожалению, у нас нет. В этом году планируется сдать в эксплуатацию строительной компанией 5 пятиэтажек, а это еще 400 квартир. Можно было бы и увеличить объемы строительства. Но сейчас приходится приобретать право аренды земельных участков на аукционах. И если аренда 3 га, на которых строятся жилые дома, стоит 76 млн тенге, понятное дело, что на себестоимость этот факт влияет не самым лучшим образом», — поясняет собеседник.

Шамиль Каспранов говорит, что конкуренция на строительном рынке довольно большая. Он видит только два пути оставаться на плаву и быть конкурентоспособным — предлагать хорошее качество и снижать себестоимость жилья за счет увеличения количества квадратных метров. На протяжении десяти лет стоимость реализации 1 кв. м компании остается неизменной (150—160 тыс. тенге), несмотря на растущие цены на стройматериалы.

«Например, ИП строит в год один дом на 45 квартир, я же — 500. Причем строительство идет как на конвейере. Первый дом готов к сдаче, на втором идут отделочные работы, на третьем завершается строительство, на четвертом заливается фундамент, под пятый роют котлован. Это заметно удешевляет строительство. И если ИП продает по 160 тыс. тенге кв. м, то я могу себе позволить и до 140 тыс. тенге снизить цену», — резюмирует Шамиль Каспранов.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 14 мая 2018 > № 2607644 Шамиль Каспранов


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 14 мая 2018 > № 2606482 Андрей Чибис

Интервью замминистра Андрея Чибиса изданию "Риа Новости"

Тема умного города в последнее время выходит на передний план при обсуждении развития городской среды и даже затмевает собой некогда модную тему умного дома. В интервью РИА Недвижимость замминистра строительства и ЖКХ России Андрей Чибис рассказывает о своих самых любимых проектах городского благоустройства, отвечает на вопрос, могут ли города в стране быть умными, если у нас до сих пор не решена проблема очистных сооружений, и рассуждает о том, почему набережная в Красноярске похожа на набережную в Новосибирске и как этого избежать.

- Андрей Владимирович, что такое в понимании Минстроя России умный город? И где пересечение понятий умного города и комфортной городской среды?

— На самом деле "умный город" как проект и задача — это следующий этап работы с городской средой и развития городской инфраструктуры. Это, прежде всего, город, где удобно жить — за счет применения современных цифровых технологий и инновационных решений, начиная от правильного проектирования и градостроительных принципов и заканчивая использованием сервисов по участию людей в принятии городских решений.

Понятно, что сюда же входит и все, что связано с мониторингом происходящего и сокращением бюрократических процедур по оформлению документов. В целом же проект "Умный город" базируется на 5 ключевых принципах: ориентация на человека, технологичность городской инфраструктуры, повышение качества управления городскими ресурсами, комфортная и безопасная среда, акцент на экономической эффективности, в том числе на сервисной составляющей городской среды.

По поручению министра Михаила Меня мы создали рабочую группу "Умный город", соответствующие изменения внесены в паспорт приоритетного проекта, определен 21 пилотный город, где мы будем тестировать новый подход.

- И как понять, насколько тот или иной город "умен"?

— Мы введем перечень индикаторов умных городов, по которым будем оценивать IQ городов. И в зависимости от динамики своих показателей города и субъекты федерации будут получать больше или меньше субсидий из федерального бюджета, идущих на формирование городской среды. Подчеркну, что главное для нас — не стартовые показатели, а именно динамика, то, как городские власти работают над развитием муниципалитета. В число таких индикаторов войдет и уровень участия людей в принимаемых решениях, автоматизация базовых городских процессов, начиная от форм обратной связи и заканчивая мониторингом качества среды. Сейчас эта метрика разрабатывается, запускать мы ее будем поэтапно — надо понимать, что подобных индексов пока не существует во всем мире, мы все вместе только формулируем что такое "Умный город" и как оценивать его интеллект. Как в свое время учились мерить коэффициент интеллектуального развития человека, потом эмоциональный интеллект, так и мы сначала разработали систему оценки качества городской среды, сейчас разрабатываем критерии разумной цифровизации, а в результате будет общая картинка качества жизни в городе.

Кроме того, с мая мы запустили банк решений для умных городов, где размещаются не только сами решения, но и юридические схема их внедрения, а также инструменты финансирования. Задача этого банка — создать "интернет-магазин", где мэр города сможет под свои задачи подбирать умные решения. Сейчас в банке собран первый пул таких технологий, которые уже были внедрены на территории нашей страны. У них есть конкретные экономические эффекты от использования, контакты людей, которым можно позвонить и узнать, как та или иная технология сработала. Банк пополняется ежедневно, думаю, к осени это будет уже не стартап, а работающая платформа.

- По данным Минстроя, в России почти по всех селах до сих пор нет очистных сооружений. О каких цифровых технологиях может идти речь, если у нас люди до сих пор в туалет на улицу ходят? Мы ментально к умному городу готовы?

— Мы занимаемся и очистными сооружениями, и внедрением новых технологий.

Нельзя заниматься только латанием прорех прошлого: если сегодня не думать о будущем, то те, кто способен двигать нашу страну вперед, кто способен развивать нашу экономику, начнут искать более комфортное место для жизни, и в результате будут жить не в России, а где-то в другом месте.

Поэтому мы должны заниматься и канализацией, и умной городской средой. Нужно участвовать — и выигрывать борьбу за креативный человеческий капитал, одновременно создавая условия для комфортной жизни всех наших граждан. Одна задача не отменяет другую.

- Вы говорите, что умный город должен развиваться, исходя из знаний о людях. Откуда вы собираетесь черпать эти знания?

— Например, тема ЖКХ и цифровизации учета коммунальных ресурсов. Когда сведения о потреблении человеком воды или электричества передаются онлайн, и ты знаешь, сколько и в какой период времени человек потребляет тех или иных ресурсов, то можешь предложить ему целый набор разных тарифных планов, зависящих от его образа жизни. С другой стороны, эти данные будут источником информации о том, как живет человек и каковы его финансовые возможности, распорядок дня и потребности. Например, есть задача сделать доступной онлайн базу данных по "истории болезни" каждого дома — как дом построен и ремонтировался, с использованием каких материалов, какие были аварии и как они устранялись. Это даст ценный источник информации для обслуживающей организации, а также для самих жителей, потенциальных покупателей квартир, риелторов и так далее.

- Куда должны стекаться данные?

— Наше видение ситуации — в городах должны быть соответствующие цифровые платформы, которые обеспечивают анализ больших данных.

Что происходит сейчас? Очень часто даже предприниматели принимают решение о строительстве, например, торгового центра, исходя из знаний прошлого периода: кто-то из конкурентов построил ТЦ, и все летает. И совсем не учитывается тренд, что сама тема офлайн-торговли сужается, так как развивается интернет-торговля. В итоге мы имеем пустые здания и потраченные впустую инвестиции. Такая же история с неправильными решениями у властей по строительству социальных учреждений. Где-то строится лишний детский сад, а где-то его отчаянно не хватает.

- Большие данные должны использоваться прежде всего местными властями?

— Это первый уровень агрегации big data, затем они должны поступать на уровень региона, а потом — на уровень федерации. Для нас принципиально важно иметь возможность следить за тенденциями, которые влияют на определение государственных приоритетов. Знаете, министр Михаил Мень любит повторять фразу, все что мы не измеряем, мы не контролируем.

Начинать надо постепенно. Например, в сфере, касающейся городской агрегации, уже есть несколько удачных кейсов: "Активный гражданин" в Москве, "Добродел" в Подмосковье, платформа "Город" в Новосибирске. Наша задача — провести анализ и понять, нужно ли регулирование с точки зрения федерального законодательства, а дальше весь вопрос в утверждении протокола для обмена данными.

- Смотрите, Новосибирск или тем более Москве могут себе позволить дорогостоящую разработку приложения вроде "Активного гражданина" — для этого они обладают и денежными, и человеческими ресурсами. Но что делать меру небольшого городка меньше чем в 100 тысяч человек?

— А зачем каждому разрабатывать новые платформы? Решения тиражируются и копируются. Это как раз вопрос банка решений, чтобы удачные идеи были доступны всем умным городам России.

- Какие компании сейчас в России заинтересованы в участии в развитии "умных городов"?

— В нашей рабочей группе, которую я с полным правом называю командой, участвуют все ключевые российские компании, имеющие технологии и амбиции в этой области: "Ростелеком", Мегафон, "Росатом", МТС, "Ростех", "Роснано". Это крупные игроки, у которых есть и бэкграуд, и технические компетенции и возможности.

"Ростелеком" предлагает все, что связано с автоматизированным учетом, городским освещением, работы с дорожным трафиком, умными домофонами. У "Росатома" есть целая технологическая компания, которая обеспечивает модернизацию городской инфраструктуры в его ЗАТО. "Роснано" обладает технологиями, позволяющими модернизировать жилищный фонд и повышать его энергоэффективность. В "Ростехе" — набор производств от счетчиков до серьезных инженерных решений для городской инфраструктуры. Молодая компания "Большая Тройка" является лидером в цифровизации обращения с отходами. В Екатеринбурге есть управляющая компания "Лига ЖКХ", которая уже сейчас предлагает мобильные предложения для управления жильем своим клиентов. Это огромный рынок, огромный заказ для наших предпринимателей и промышленности. Реальное импортозамещение в действии.

- Продолжим разговор про работу с данными, но немного развернем тему. Вы планируете как-то анализировать успешность уже реализованных проектов по благоустройству в России? Как понять, что то, что сделано, не только красиво, но и эффективно?

— На этот вопрос позволит ответить индекс качества городской среды. Для этого мы скорректируем его с учетом IQ-города. Думаю, что обновленный индекс появится в июле.

- Сейчас в основном городская среда развивается за счет инвестиций государства и муниципалитетов. Скажите, а когда-нибудь эта сфера может стать объектом частных инвестиций?

— По нашим оценкам, как минимум две трети решений, предлагаемых для модернизации городского хозяйства в рамках цифровой экономики, окупается. Возьмем для примера приборы учета — те, кто вкладывается в их установку, возвращает свои инвестиции за счет дополнительных сервисов, которые может предлагать пользователям. Не окупаются впрямую финансово только вещи, связанные с электронной демократией. Но и у них есть косвенный эффект: вкладываясь в то, что нужно горожанам, ты расходуешь средства на реальные, а не придуманные чиновником потребности.

Яркий пример — у нас уже 8 концессий на благоустройство, и мы со Сбербанком и банком "Российский капитал" делаем коробочный стандарт кредитования на концессии по проектам формирования комфортной городской среды. Первой заметной концессией на общественное пространство стала набережная в Ростове-на-Дону: с 2013 года реализуется проект по благоустройству части набережной реки Дон в рамках заключенного концессионного соглашения, срок его реализации — 32 года. Общий объем инвестиций в реализацию проекта — 330 миллионов рублей. Из заброшенного пустыря вдоль реки за несколько лет набережная стала центром притяжения горожан. "Свежий" пример — в Волгограде прошлым летом было заключено концессионное соглашение в отношении парка сроком на 39 лет. Также крупные проекты с участие бизнеса есть в Ставрополе, Татарстане.

— Вы оценивали емкость рынка городской среды с точки зрения создания новых бизнесов?

— Она огромна. Это миллиарды рублей.

- Осенью вы говорили о городе Бердске, который стал для вас антипримером благоустройства. Вспомните, пожалуйста, еще пару таких примеров и приведите противоположные примеры, на которые всем нужно равняться?

— Я недавно был в командировке в Курске и был неприятно удивлен, когда мне решили похвастаться проектом благоустройства напротив администрации области. Что было сделано — заменили ели и кусты и поставили систему автоматического полива — вот и все создание комфортной городской среды.

А из хороших примеров запомнился Смоленск, тем более что он очень хорошо отображает подход к городской идентичности, который мы хотели бы поддерживать. Там есть овраг, где немцы массово расстреливали людей, постепенно от него остался небольшой клочок земли, который в 90-е годы усилиями ветеранов просто не дали бездумно застроить жильем. Это была бывшая смотровая площадка в центре города на вершине одного из холмов, которая заросла и превратилась в непонятную поляну с камнем в память о погибших в годы войны, и еще с 50-х годов на месте этой площадки обещали сделать мемориал в память о войне.

В рамках проекта формирования комфортной городской среды власти наконец решили его благоустроить и нашли очень изящное решение. Автор проекта — местный дизайнер Павел Бобовников. Совместно с содружеством молодых дизайнеров и просто неравнодушных ребят "Среда по четвергам" был разработан проект, который ориентирован больше на молодежь, на поколение, которое уже не слышало о войне от своих близких, для кого война — это больше кино и книги. Рядом с мемориалом установили металлические композиции с мощными прожекторами света, которые в темное время суток создают архитектурную доминанту, которую видно со всей противоположной части города. Ржавым металлолом, угловатой и агрессивной пластикой авторы хотели показать, что война — это худшее, что может случиться с людьми, это боль, это горе, это не красиво, это уродливо… Идея в том, чтобы дать это почувствовать, а значит и понять. А выходя из зоны конструкций на смотровую площадку, откуда открывается вид на мирный город, особенно ощущаешь ценность и хрупкость этого покоя.

Очень интересный и душевный проект, небольшой по деньгам, но очень запоминающийся. Думаю, все дело в том, что его авторы — местные жители, любящие свой родной город.

Если честно, в последнее время меня немного пугает массовое копирование проектов благоустройства набережных или бульваров а-ля Москва, а такой тренд, увы, заметен. Да, если сравнивать, что было и что стало, видишь заметное улучшение. Но напрягает то, что малые формы, освещение, плитка — все похоже. И набережная в Новосибирске сливается с набережной в Красноярске.

- И что делать? Как заставить города делать разные проекты?

— Заставить никого нельзя. Мы должны стимулировать привлекать местных молодых специалистов. Нельзя постоянно уповать на урбанистов из Москвы. Нужно поддерживать свои таланты. Например, в Рязани проект по приведению в порядок сквера имени Владимира Федоровича Уткина разрабатывали 3-курсники местного вуза, и они сумели сохранить индивидуальность места.

Сквер назван так в честь выдающегося российского ученого, который принимал участие в создании современных ракет-носителей и космических летательных аппаратов, поэтому основная тематика проекта — космос. Именно поэтому проект сквера направлен на популяризацию науки и космизма, а также сохранение памяти о земляках. Проектным предложением территория парка подразделяется на три зоны: детская зона, прогулочная и познавательно-информационная, но все они выдержаны в едином "космическом" духе. Например, в детской зоне парка располагается скульптурная группа "Белка и стрелка": горки, батуты, веревочные городки, песочницы, скамьи и зеленые насаждения.

Наша главная цель — развивать компетенции внизу, на местах. Именно поэтому, кстати, не может быть никаких стандартов городской среды для всей России — могут быть только рекомендации и методики, в идеале еще и анализ практики. Все, что касается городской среды — это вопрос идентичности населенных пунктов, более того, даже формирования новой идентичности.

- Но ведь не в каждой области есть свой архитектурный ВУЗ…

— Трудовая миграция — это неплохо. Главное, чтобы был кадровый резерв молодых архитекторов, представляющих не только "столичный взгляд". Мы сейчас запускаем по аналогии с "Лидерами России" формирование такого пула специалистов, которых мы сначала будем учить новым подходам в развитии городской среды, а потом предлагать их кандидатуры регионам, где есть потребность в подобной компетенции. Тем более что недавно назначенные губернаторы уже не один раз обращались к нам с вопросом, где искать толковых архитекторов. Важно дать возможность талантливым специалистам заявить о себе.

- Зимой-весной состоялось рейтинговое голосование по проектам городского благоустройства в целой серии регионов России. Насколько успешным вы считаете этот опыт? Будет ли новое рейтинговое голосование?

— Да, подобный выход в офлайн за получением обратной связи показался нам крайне интересным. Пришли и проголосовали за то, какие места необходимо приводить в порядок в их родном городе, 18 миллионов человек. И что важно: на 60% позиция горожан была другой в сравнении с тем, что предлагали муниципальные власти, так что, безусловно, надо и дальше узнавать мнение горожан по вопросам городского развития.

Рейтинговые голосования нам бы хотелось сделать регулярными, сейчас мы рассматриваем возможность использования онлайн-платформ. Но и трафик избирателей также не хотелось бы терять, так что мы подумаем, как законодательно регламентировать совмещение рейтинговых голосований по городской среде с единым днем голосования по другим вопросам, например, выборами глав городов или муниципальных депутатов.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 14 мая 2018 > № 2606482 Андрей Чибис


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 10 мая 2018 > № 2600641 Владислав Иноземцев

Вечная стройка. Можно ли решить проблему обманутых дольщиков

Владислав Иноземцев

Директор «Центра исследований постиндустриального общества»

Рыночные механизмы в строительстве жилья оказались неэффективны. По-настоящему решат проблему только государственные гарантии по защите прав участников долевого строительства

За два дня до инаугурации президента России, 5 мая, по всей России прошли протесты против Владимира Путина. По призыву оппозиционного политика Алексея Навального на массовые демонстрации вышло множество людей, часть из которых весьма далека от политики. В числе прочих это россияне, отчаявшиеся найти решение своих проблем, — обманутые дольщики. На этом примере хорошо заметно, что стандартные рыночные механизмы, на которые возлагались большие надежды, в строительной сфере так и не заработали.

Проблема невыполнения строительными компаниями обязательств перед инвесторами появилась давно. По состоянию на середину 2017 года в России насчитывалось от 130 000 до 150 000 граждан, которые не могли добиться получения жилья, в строительство которого вложили личные средства. По ряду причин государство признает обманутыми дольщиками только 40 000 человек.

Почему не работает действующая система

В качестве средства решения проблемы долгое время считался федеральный закон № 214, который призван отрегулировать отношения, возникающие в ходе долевого строительства многоквартирных домов. Однако почти с самого начала применения этого закона стало ясно, что «шероховатости» не исчезают.

Основной причиной стал, на мой взгляд, главный тренд в развитии механизма обеспечения интересов дольщиков. Федеральный закон № 214 в редакции от 21 июля 2014 года допускает три вида гарантии: открытие счетов эскроу, банковскую гарантию или страхование ответственности. Очевидно, что первые два варианта не слишком выгодны для застройщиков: в первом случае они де-факто замораживают свои средства до самого завершения строительства, а во втором компании вынуждены платить банкам комиссии и постоянно подтверждать свою платежеспособность. В результате бóльшая часть операций такого рода довольно быстро сконцентрировалась в страховании.

Статистика подобного типа страхования уникальна для России. С 2013 года, когда надзор над страховым рынком был передан Банку России, объем собранных страховщиками премий по страхованию договоров долевого участия составил около 30 млрд рублей. Однако никаких страховых выплат произведено не было. Для сравнения: по договорам добровольного страхования автотранспортных средств (КАСКО) цифры за один только 2016 год составили 170,7 млрд рублей премий и 97,5 млрд рублей выплат. При этом более 90% всех премий поступило на счета трех компаний («Респект», «Региональная страховая компания» и «ПОВС застройщиков»), у которых доля этого вида доходов в общем объеме страховой премии составляла к началу 2017 года от 80% до 100%.

Причины такого положения дел достаточно понятны. Во-первых, страховой договор обычно заключается на определенный срок, но в случае неисполнения застройщиком своих обязательств судебные процедуры могут продолжаться много лет, что лишает дольщиков шанса оперативно получить вложенные средства. Во-вторых, страховым случаем не считается умышленное мошенничество со стороны застройщика, с которым на практике приходится сталкиваться довольно часто. И в-третьих, широкая судебная практика по таким делам так и не сложилась.

Видимость решения

Страхование договоров долевого участия (ДДУ) в его сложившемся виде в принципе не давало клиенту необходимых гарантий, обеспечивая скорее видимость решенности проблемы. Объектом страхования по такому договору выступает сумма, которую гражданин проинвестировал в строительство, однако страховое покрытие не компенсирует ни рыночной стоимости жилья, ни потерь, образующихся в связи с выплатой процентов, пеней и штрафов по ипотечным кредитам. И я даже не говорю об эффекте девальвации.

По мере того как власти начали активнее бороться с недобросовестными застройщиками, возможность получить свои деньги, как это ни странно, сократилась еще больше. Дело в том, что как только против руководителей или собственников строительной компании возбуждается уголовное дело, страховка перестает действовать. Только в Москве за последние годы наблюдалась масса таких случаев: дела ЖК «Царицыно» и АО «МКХ», ЖК «Квартал Триумфальный» и ЗАО ФЦСР, ЖК «Микрорайон Левобережная» и СУ-155 (если упоминать только самые резонансные из них). К тому же по состоянию на конец прошлого года страховки в России не имели более половины дольщиков, что только подтверждает предположение о формальном характере страхования.

Тема гарантирования прав дольщиков становится особенно актуальной по двум причинам. С одной стороны, еще в прошлом году власти инициировали создание Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. В этот фонд застройщики должны перечислять по 1,2% от суммы каждого договора долевого участия. Несмотря на противодействие строительного лобби, закон № 218 утвердила Госдума, в полной мере этот документ вступает в силу 1 июля 2018 года.

С другой стороны, ясно, что новые правила не помогут разрешить уже существующие конфликты. В ситуации с ЖК «Царицыно» правительству Москвы потребовалось отстранить недобросовестного застройщика и передать проект АО «Мосотделстрой № 1», которое, как предполагается, достроит и введет в эксплуатацию объект, используя в том числе поддержку со стороны городского бюджета. Но у властей большинства российских регионов нет возможностей решать проблему московскими методами, то есть заливанием проблемного проекта деньгами из бюджета.

Число застройщиков-банкротов растет

На начало 2018 года в России число строительных организаций, уже признанных банкротами, превысило 280 единиц, а число подавших заявления о банкротстве приближается к 250. По стране не завершено возведение 989 домов общей площадью 6,6 млн кв. м, и очевидно, что страховые компании не способны решить эти проблемы в одиночку. Стоит отметить, что упоминавшаяся «Региональная страховая компания» в прошлом году вышла из этого бизнеса, передав свой портфель страхования ДДУ более известному и опытному «Проминстраху».

Инициаторы создания Фонда защиты прав дольщиков, по сути, взяли за образец для работы давно действующую в России систему страхования банковских вкладов. В начале прошлого года, когда разрабатывался соответствующий закон, это выглядело обоснованным и логичным. Между тем на протяжении 2017 года стало понятно, что и в банковской среде, где концентрация бизнеса существенно превышает ту, которая наблюдается в строительной сфере (на топ-10 банков по состоянию на 1 января 2018 года приходилось 71% всех активов, тогда как десять крупнейших застройщиков обеспечили по итогам прошлого года менее 7% жилищного строительства в стране), Агентство по страхованию вкладов не справляется с «оздоровлением» проблемных кредитных организаций. Банку России пришлось даже прибегнуть к вливанию средств через Фонд консолидации банковского сектора. Использование новой схемы обусловило рекордные убытки ЦБ по итогам прошлого года: впервые с 1998 года они достигли 435,3 млрд рублей.

Что делать?

Новая политика регулирования вопросов долевого участия (и в части создания Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, и в части ужесточения требований к организациям-застройщикам) представляет собой кальку с усилий Банка России, предпринимавшихся на протяжении последних лет. ЦБ действовал так вплоть до середины прошлого года, когда главное внимание уделялось выводу с рынка ненадежных банков и страхованию вкладов. Но сегодня к этим подходам нужно добавлять новые, учитывая рост спроса на квартиры со стороны граждан и важность строительного сектора для обеспечения экономического роста в ближайшие годы.

Что следовало бы предложить в данной ситуации? На мой взгляд, следует признать, что в современных российских условиях невозможно уповать на эффективное решение накопившихся проблем чисто рыночными методами. Необходимо соединить меры страховой защиты, инструменты, подобные Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, а также средства дополнительной защиты инвесторов со стороны региональных органов власти. В конечном счете все эти функции должны так или иначе «замыкаться» на государство.

В первом случае тарифы на страхование должны дифференцироваться в зависимости от надежности застройщика. Таким образом рынок будет обеспечивать преимущества крупным компаниям и дискриминировать менее известные на рынке. Во втором случае следует поддержать инициативу создания Фонда защиты дольщиков и гарантировать открытость и гласность его работы. Наконец, в третьем случае следовало бы сформировать на уровне регионов (или в некоторых случаях федеральных округов) пулы устойчивых строительных компаний, которые могут с получением ограниченного объема бюджетных средств или финансовых гарантий завершать строительство начатых недобросовестными девелоперами объектов. Здесь опыт Москвы в разрешении дел с проблемными жилыми комплексами мог бы сыграть значительную роль. Основанием для такого решения служит тот факт, что региональные власти, согласовывающие проект застройки, несут часть ответственности в случае, если партнер оказывается недобросовестным предпринимателем.

Еще раз повторю: проблемы защиты граждан от коммерческих и финансовых рисков в России не решаются «автоматически». В развитых странах формирование соответствующих механизмов заняло многие годы. Чтобы пройти путь к цивилизованному рынку, федеральные и муниципальные власти должны делать все от них зависящее, чтобы на деле продемонстрировать: права потребителей важнее прав предпринимателей.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 10 мая 2018 > № 2600641 Владислав Иноземцев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 мая 2018 > № 2593095 Владислав Яблонских

Вопреки всему.

Как «КОРТРОС» адаптируется к новым реалиям рынка, продолжает строить планы, а главное - реализовывать их.

Экономическая ситуация и законодательные новшества на рынке новостроек привели к тому, что большинство российских девелоперов, подводя итоги прошлого года, констатировали падение объемов продаж в своих проектах. На фоне пессимистических настроений группа компаний (ГК) «КОРТРОС», вопреки общей тенденции, продемонстрировала рост по ряду ключевых показателей. Что помогает компании развиваться в непростые для отрасли времена? Каково в целом нынешнее состояние и перспективы жилищного строительства в России? Об этом и многом другом – «СГ» поговорила с главным финансовым директором ГК «КОРТРОС» Владиславом ЯБЛОНСКИХ.

«СГ»: 2017-й год был непростым для строительной отрасли: объемы жилищного строительства снизились, нормы регулирования стали жестче. «КОРТРОС» один из немногих, кто в этих условиях, называет его удачным. Чем это объясняется?

В.Я: Действительно, несмотря на сложную ситуацию в экономике, основные проекты ГК демонстрировали положительную динамику цены квадратного метра, так, например, на московском рынке рост цены по итогам 2017 года составил 82% по отношению к 2016 году, а рост объемов проданного жилья в квадратных метрах 4%. Повышение маржинальности в текущей рыночной ситуации (опережающий рост цены «квадрата» относительно объемов контрактации в метрах) в первую очередь было достигнуто за счет того, что рынку был предложен в каждом из реализуемых проектов уникальный по своим качествам продукт позволивший аккумулировать платежеспособный спрос. По большому счету, прошлый год во многом стал знаковым для нас, так как ознаменовал собой некое переформатирование нашего девелоперского портфеля, став новым эволюционным этапом компании. Что я под этим имею в виду? Прежде всего – это вхождение в активную фазу реализации нашего амбициозного проекта в сфере элитной недвижимости в Санкт-Петербурге - комплекса Royal Park на Петровском острове. Там будет даже построена внутренняя марина — и яхты смогут подходить прямо к домам, что, заметьте, для России большая редкость. К слову, до этого элитной сферой «Кортрос» не очень-то и занимался. В этом сегменте у нас есть только один реализованный проект в Перми — жилой комплекс (ЖК) «Астра», построенный на месте известной табачной фабрики.

Отдельно стоит отметить и дальнейшее развитие нашего базового, масштабного проекта комплексного освоения территории «Академический» в Екатеринбурге. Речь идет о запуске там продаж по договорам долевого участия (ДДУ), что позволило нам существенно расширить «воронку продаж». Если раньше здесь продавалось только готовое жилье, то теперь за счет ДДУ мы смогли привлечь новых покупателей. Это, в частности, позволило нам занять с этим проектом по итогам года около 25% местного рынка новостроек. В 2018-м и далее, рост объема контрактации в метрах, по нашим оценкам, продолжится, и в потенциале мы видим минимальную планку продаж в «Академическом» на уровне 150 тыс. «квадратов» в год. Помимо 8% роста в Екатеринбурге, в прошлом году нам удалось еще и значительно нарастить свое присутствие на наиболее маржинальных рынках страны - Москвы и Санкт-Петербурга (рост к 2016 году 118% (с учетом проектов fee development) и 92% соответственно), в том числе за счет реализации новых знаковых для рынка проектов. В целом по результатам 2017 года объем поступлений денежных средств от продаж жилой недвижимости по сравнению с 2016 годом увеличился по всей ГК на 8% (а с учетом проектов fee development на 22%).

«СГ»: Тогда как объяснить, что на этом позитивном фоне вдруг появляется информация чуть ли ни об отзыве у компании рейтинга S&P Global Ratings?

В.Я: Во-первых, в сообщении агентства (имеется в распоряжении «СГ») говорится лишь о приостановке «рейтинговых действий» по причине введенных санкций и подтверждения рейтинга на текущем уровне. Однако российские журналисты использовали некорректный перевод. Верный термин по-русски звучит «приостановило» (suspension), а отзыв рейтинга обозначался бы withdrawal. Во-вторых, все мы понимаем, что это чистая политика. После введения известных санкций, S&P - как американское рейтинговое агентство – просто вынуждено было совершить в отношении нас некое ухудшающее действие, что отражало бы их видение на возможные последствия этих ограничений. При этом в самом S&P понимают, что бизнесу «КОРТРОСа» ничего не угрожает – хотя бы потому, что мы является рублевой компанией, и ведем свою деятельность только на территории РФ. В релизе S&P, кстати, четко прописано, что «группа не имеет валютных долговых обязательств и какой-либо существенной зависимости от зарубежных контрагентов. Компания не испытывает сложности с обслуживанием и погашением по текущей долговой нагрузке, а доступные источники ликвидности более чем в два раза превышают уровень долга». Ну, а «приостановка» рейтинга – это не потому, что S&P что-то смущает, а потому, что они, повторюсь, как американская организация, не имеют права иметь каких-либо деловых отношений с лицом, попавшим в SDN List. Кстати, агентство, завершая свое сообщение, пишет, что они с удовольствием возобновят с нами сотрудничество, как только санкции будут сняты.

«СГ»: С этим понятно. Давайте тогда вернемся к российским реалиям. В частности, к происходящим сейчас в стране законодательным изменениям, касающихся долевого строительства, и возможному полному переходу от «долевки» к проектному финансированию. Что вы об этом думаете?

В.Я: Пока мы живем в прежней законодательной парадигме. Каких-либо реальных механизмов замены долевого строительства банковским финансированием еще даже не представлено. Как нет и конкретных дат для начала столь радикальных изменений. А вот с 1 июля 2018 года – со вступлением в силу ряда ключевых поправок в 214-ФЗ, вводящих новые требования к застройщикам - правила игры для большинства игроков рынка могут действительно сильно поменяется. Хотя мы от этого не ожидаем серьезного эффекта на деятельность компании. Объясню, почему. Потому что во всех своих проектах мы либо уже получили разрешение на строительство, либо сейчас получаем их с запасом, что позволит нам как минимум 2018-2019 годы работать без учета влияния этих законодательных поправок.

А если говорить в целом, то «КОРТРОС», по большому счету, всегда жил в логике проектного финансирования. Даже те проекты, которые мы строили по ДДУ, мы всегда реализовывали имея кредитные линии по проектному финансированию. Да еще и не во всех проектах мы этими линиями воспользовались. У нас есть ряд проектов, в которых такой потребности просто не было в силу того, что мы очень четко угадали с продуктом и с целевой аудиторией. Взять хотя бы наш пермский ЖК «Гулливер», который мы запустили в 2015 году, сделав под него изначально проектное финансирование, но так ни разу им и не воспользовались. Второй пример – строящийся ЖК «Серебряный Бор» в Москве. На этот проект также существовала кредитная линия, которая в итоге нам не потребовалась, потому что продажи здесь идут опережающими темпами. Притом, что это объект на Живописной улице еще и является одним из лидеров на московском рынке по темпам роста стоимости квадратного метра. Когда мы только начинали его продавать стоимость «квадрата» составляла 180-186 тыс. рублей, а сейчас его средняя цена – более 300 тыс.

Что касается проектного финансирования как такового, то давайте для начала разберемся - к чему может привести отмена ДДУ. В случае стопроцентного проектного финансирования маржа отрасли частично будет смещаться в пользу банков. Потому что они, по сути, частично возьмут на себя функцию технического заказчика. Плюс увеличатся объемы финансирования, поскольку денег от дольщиков уже не будет. При этом, на мой взгляд, для развития отрасли было бы правильно соблюсти некий баланс, чтобы денежный поток не просто перераспределился в пользу финансового сектора от реального сектора экономики, но и последний тоже какие-то плюсы получил. Какими инструментами этого можно было бы добиться? Наверно, если говорить о земельных отношениях, то здесь было бы уместно говорить о каких-то механизмах рассрочки платежей. Особенно в длинных, масштабных проектах. Опять же в проектах комплексного развития территорий (КОТ), где большой объем ввода, и на балансе застройщика может оставаться много (и надолго) готовых квартир - было бы, конечно, здорово, если бы государство изыскало возможность применения хоть какой-то льготы -- ну, не знаю, на год-полтора, чтобы введенный недавно налог на непроданные квартиры снизить либо вообще свести его в ноль. Также было бы правильно с точки зрения налогов в целом более широко трактовать затраты на вход в проект. Девелопмент - это ведь мультиплицирующая отрасль, и ее устойчивое развитие полезно для экономики в целом, потому что она слишком много рабочих мест создает. Само собой, ждем мы и уже обещанной властями поправки, касающейся правила одного SPV, в части применения ее для КОТов. Тогда у проектов, попадающих под определение комплексных, появится возможность получать одним застройщиком разрешение на разные очереди. Чтобы вновь заработал конвейер последовательной реализации.

«СГ»: Работать в отрасли становится сложней - это видно невооруженным взглядом. Конкуренция усиливается, на рынке активно идет процесс укрупнения… Все это объясняется лишь регуляторикой?

В.Я: С точки зрения законодательства рынок становится более профессиональным и цивилизованным. А вот что касается тенденции на укрупнение отрасли, она особо не зависит от градостроительного регулирования. Хотя бы по одной простой причине, что девелопмент на сегодняшний момент - это, наверное, одна из последних отраслей в российской экономике, в которой большое количество денег и они еще очень сильно диверсифицированы по множеству компаний. Достаточно посмотреть на нефтянку, металлургию, телеком и т.д. - где всего четыре-пять игроков, из которых половина — государственные или окологосударственные. И только поэтому в девелопменте еще пока очень сильна конкуренция. Хотя и укрупнение - это нормальный эволюционный этап для отрасли - с одной стороны. С другой - та регуляторика, о которой мы говорим, она, конечно, преследует благие цели со стороны государства — защитить граждан, не допустить появления новых обманутых дольщиков. Но, как мне кажется, основная проблема-то — как раз с теми застройщиками, которые не по ДДУ строят. С теми, которые до сих пор используют какие-то обходные,и порой, мошеннические, истории. Хотя сам по себе механизм ДДУ - он не такой уж и плохой, и он очень хорошо защищает права частных соинвесторов. Вопрос, мне кажется, в применении этого механизма. И здесь, наверно, тоже нужен какой-то разумный баланс. Потому что зарегулировать отрасль, оставить две-три большие компании - в этом тоже не будет ничего хорошего. Будет минус в конкуренции, что, в конечном итоге, наверное, сузит возможность выбора для для рядового покупателя. Именно поэтому так важно не перейти в олигопольный или в монопольный рынок. Потому что отсутствие здоровой конкуренции - это в результате потеря в качестве продукта и в его разнообразии.

«СГ»: В сложившихся условиях большинство девелоперов предпочитают не запускать сейчас новых проектов, некоторые - фактически «замораживают» свое развитие. «КОРТРОС» от своих планов на будущее не отказывается?

В.Я: Логика появления новых площадок и развития компании у нас следующая: мы ставим себе задачи иметь сбалансированный проектный портфель. Что я под этим подразумеваю? Это, во-первых, присутствие в нескольких регионах - это однозначно Москва и Санкт-Петербург, как наиболее маржинальные рынки. Это Екатеринбург и Пермь - как наши базовые города. Это в текущей ситуации уже и Ростов-на Дону — вы сами недавно писали о проекте с нашим участием по строительству жилого массива на месте бывшего городского аэропорта. Потенциально смотрим и на другие регионы, где нам было бы интересно с точки зрения развития поприсутствовать. При этом в «КОРТРОСе» существует еще и перпендикулярный взгляд на свой девелоперский портфель, его сбалансированности с точки зрения представленных в нем типов проектов. Мы считаем, что для компании очень важно иметь долгосрочные, масштабные проекты типа «Академического» и при этом удачно сочетать их с точечными проектами, такими как «Серебряный бор». При подобной диверсификации по срокам реализации проектов становится очевидно, что более длинный проект может быть менее маржинальным, чем короткий, а, соответственно, на коротком вы зарабатываете больше, но он небольшой - год-два, и все — закончился.

Ну и наконец, третий вид диверсификации - это по сегментам рынка. Мы видим себя в комфорт- и бизнес-классе, которые мы считаем для себя приоритетными. Что касается «элитки» здесь уже надо case-by-case смотреть. Это все-таки тот сегмент, на который в каких-то кризисных ситуациях негативный эффект сразу проявляется, при том, что во всех остальных сегментах кризисные явления гораздо менее заметны. Особенно если вы изначально правильно позиционировали этот проект с точки зрения потенциальных потребителей и платежеспособного спроса. Если вы еще на старте проекта уделяли ему должное внимание, понимали, для кого вы это строите и кому вы это будете продавать, то спрос никуда не денется, ваша задача просто его собрать. Но не стоит при этом еще и забывать о том, покупательские предпочтения ведь тоже могут меняться. Смотрите, если раньше можно было бы построить «панельку», условно, посреди поля, и вы бы ее все равно точно продали, то сейчас люди за свои деньги хотят получить максимально качественный продукт. И его оценка качества сейчас многокритериальна: помимо цены, это и уже может быть и планировка, и квартирография, и отделка мест общего пользования, и благоустройство территории, и «социалка» и т.д. И здесь очень важно предлагать людям какое-то комплексное решение, причем оно везде может быть разным. Если в проектах комплексного освоения территории на первое место выходит инфраструктура, то в каких-то точечных историях это, прежде всего, локация, соотношение цена/качество. Все это то, что и позволяет как раз «притянуть» тот самый платежеспособный спрос.

Взять хотя бы наш другой столичный проект - ЖК «Люблинский» на юго-востоке Москвы. Казалось бы - очередная точечная застройка. В чем его уникальность? Да хотя бы в том, что когда мы его запускали, вокруг практически не было никаких новых объектов моложе конца 70-х годов. Сплошная старая застройка, а при этом очень удачное расположение и сложившаяся инфраструктура. За абсолютно разумные деньги люди получили современный продукт уровня, как минимум, «комфорт-плюс», при этом совершенно другого потребительского свойства, чем все, что находится по соседству.

Возвращаясь к нашим планам — добавлю, что мы, к примеру, в конце второго полугодия 2018 года собираемся совместно с партнерами из Capital Group уже выйти на стройку по еще одному интересному проекту в Останкинском районе столицы. Это бывшая промзона, где ранее располагался Калибровский завод, при этом расположенная относительно близко к центру города.. Там появятся пять домов переменной этажности — от 10 до 35 этажей, суммарной поэтажной площадью под 300 тыс. «квадратов».

Справочно:

Группа компаний «КОРТРОС» является признанным лидером российского рынка по вводу жилья. Проектные офисы ГК расположены в Москве, Cанкт-Петербурге, Екатеринбурге, Перми, Ярославле и Краснодаре. Под управлением холдинга сейчас находится портфель проектов на более чем 16 млн кв. метров.

Автор: Сергей ЛАНЦОВ для СГ-ОНЛАЙН

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 мая 2018 > № 2593095 Владислав Яблонских


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 мая 2018 > № 2593092 Виктор Прядеин

Каков настрой?

Чем запомнится первый год реформы системы саморегулирования в строительстве.

В прошлом году строительная отрасль начала работать по новым правилам. С 1 июля 2017 года вступили в силу сразу несколько важных законов, в их числе и ряд новелл закона № 372-ФЗ, кардинально изменивших условия деятельности саморегулируемых организаций (СРО) в строительстве. Уже почти год отрасль работает по новым правилам, этого времени достаточно, чтобы оценить первые результаты. О том, какие цели реформирования системы саморегулирования уже достигнуты, а на каких направлениях еще предстоит поработать, в интервью «СГ» рассказывает Исполнительный директор Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Виктор ПРЯДЕИН.

Очищение отрасли

«СГ»: Приближается дата, когда можно будет отметить ровно год реформе строительного саморегулирования. По-вашему, достигнутые результаты стоили затраченных усилий? Что бы вы отнесли к успехам реформы?

Виктор Прядеин: Главный положительный итог реформы саморегулирования — запуск механизма самоочищения строительной отрасли от «псевдоСРО». С момента принятия закона № 372-ФЗ из государственного реестра исключены сведения о 62 саморегулируемых организациях в области строительства. Шесть из них прекратили работу в результате реорганизации и присоединения к другим СРО. Остальные 56 исключенных СРО имели те или иные нарушения обязательных требований. Надо отметить, что 12 СРО не стали дожидаться проверок Ростехнадзора и направили заявления о добровольном исключении сведений о них из госреестра. Думаю, это правильное решение, принятое в интересах строителей, ведь в этом случае процесс перехода членов в действующие СРО более предсказуемый и прозрачный.

Результаты дает и усиление контроля за компенсационными фондами СРО. На сегодняшний день установлены фактические размеры компфондов, оставшихся в распоряжении саморегулируемых организаций. Общий объем средств строителей, размещенных на специальных банковских счетах, — порядка 73 млрд рублей. Это примерно 65% всех «дореформенных» денег СРО. К сожалению, как выяснилось, значительная часть СРО, которые впоследствии были исключены, вообще не переводила в банки средства компфондов, а остальные делали это лишь частично. Так, после исключения из реестра 56 СРО на спецсчет НОСТРОЙ банки вернули всего 5% уплаченных их членами денег — 1,919 млрд рублей, хотя внесено было более 36 млрд рублей. Все деньги взыскать нам точно не удастся, но пока есть шанс вернуть хоть копейку — будем бороться до конца. С начала 2017 года НОСТРОЙ инициировал уже 28 исков к таким СРО. Мы требуем остальные средства, а также дела и реестры членов. Все это исключенные СРО обязаны передавать национальным объединениям согласно Градостроительному кодексу. Однако дела членов мы получили только от 14 исключенных СРО из 56! Многие документы были не самого лучшего качества. Одна экс-СРО даже привезла дела членов в мусорных мешках.

Деньги строителей

«СГ»: Многих заботит судьба компенсационных фондов исключенных СРО, которые банки отдают по вашим требованиям. Некоторым даже кажется, что национальное объединение обогащается на беде строителей…

В.П.: Эти средства НОСТРОЙ по закону обязан перечислить в новые СРО, куда вступили строительные организации после исключения старой СРО из госреестра. Этим мы и занимаемся. От строителя требуются соответствующее заявление и несколько документов. Подробная инструкция с примерами есть на сайте НОСТРОЙ.

Также мы должны выплачивать из этих средств компенсации в случаях причинения вреда по объектам, построенным бывшими членами исключенной СРО. Такой случай у нас уже есть. На днях Совет НОСТРОЙ принял решение компенсировать расходы застройщику, который возместил вред пострадавшим на строительстве объекта в Нижегородской области. Возмещать такой вред за счет средств компенсационных фондов — прямая обязанность СРО. В случае исключения СРО эта обязанность переходит к Национальному объединению строителей в объеме перечисленных ему средств. По сути, мы становимся гарантом возмещения вреда по таким объектам.

Как видите, хотя эти деньги лежат на нашем счете, мы ими распоряжаться в иных целях не можем. Но это если денег, оставшихся после исключения СРО, хватает. Увы, чаще возникают ситуации, когда желающих получить деньги больше, чем перечисленных в НОСТРОЙ средств. Из 56 исключенных СРО вообще ни копейки не оказалось на специальных банковских счетах у 18 организаций. Еще 16 СРО зачислили на спецсчета просто микроскопические суммы — несколько миллионов, при том, что со строителей они собирали сотни миллионов и даже миллиарды. В этих случаях все до копейки мы отдаем первым обратившимся строителям. Остальным, к сожалению, вынуждены отказывать.

Всего мы получили 5,5 тысячи заявлений на перечисление средств компенсационных фондов. Пик пришелся на ноябрь-декабрь 2017 года. Из-за нехватки денег более половины заявителей получили отказы. Средства полностью или частично были перечислены в СРО за 1713 строителей. Это почти 700 миллионов рублей, которые, по сути, вернулись в саморегулируемые организации. Еще 800 заявлений у нас сейчас в работе.

Всю информацию о работе по удовлетворению заявлений членов исключенных СРО можно найти на нашем сайте. Специальный раздел «Исключенные СРО» доступен для всех.

«СГ»: А в каком банке открыт спецсчет НОСТРОЙ?

В.П.: Это один из 13 банков, которые соответствуют требованиям, установленным правительством РФ. Я не буду сейчас его называть, чтобы не делать рекламы.

Деньги строителей мы никуда не инвестируем, как некоторым кажется. На остаток средств банк ежедневно начисляет проценты. Сегодня, когда банковские ставки снижаются, мы имеем 5% годовых. Это очень хорошая ставка, учитывая, что она начисляется именно на остаток средств, который каждый день меняется. Процентного дохода уже начислено более 20 миллионов рублей. Они также достанутся строителям.

Финансовый блок НОСТРОЙ проводит регулярный мониторинг предложений уполномоченных банков. Если мы увидим, что кто-то из них предложит более высокую ставку, то поставим вопрос о переводе нашего спецсчета в другой уполномоченный банк. Кстати, на прошедшем в декабре 2017 года Всероссийском съезде строительных СРО выступили представители трех банков, которые предлагали на тот момент лучшие условия по размещению средств компенсационных фондов. Они рассказали представителям СРО о своих условиях и продуктах. Это было необходимо, потому что некоторые СРО размещают свои компенсационные фонды по ставкам ниже рыночных.

К вам едет ревизор!

«СГ»: После 1 октября 2017 года Ростехнадзор получил право исключать СРО из реестра по результатам проведенных проверок. Свои проверки, как известно, проводит и НОСТРОЙ. Есть ли уже какие-то результаты?

В.П.: Надо сразу сказать, что органы надзора проверяли СРО и до 1 октября. Результаты всех ранее проведенных плановых и внеплановых проверок Ростехнадзор учитывает. По графику в IV квартале прошлого года было запланировано 14 проверок. В I и II кварталах 2018 года — уже 39, в их числе 18 — в строительных СРО. И дальше количество проверок будет только расти. Параллельно деятельность СРО проверяет и НОСТРОЙ. Мы согласовываем с Ростехнадзором график, чтобы не дублировать друг друга. И здесь нужно подчеркнуть, что главная цель начавшихся с 1 октября проверок — не исключение СРО, а приведение всех документов и обязательных параметров деятельности в соответствие с Градостроительным кодексом.

Мы анализируем замечания Ростехнадзора и выявляем типовые, чтобы остальные СРО могли своевременно, не дожидаясь прихода проверяющих, исправить свои документы. Кроме размера компенсационных фондов, в ходе проверок возникает много других вопросов. Уверен, что СРО, понимая, о чем их могут спросить, быстрее приведут свою деятельность в соответствие с действующим законодательством. Потом будет меньше неожиданностей.

Перечень типовых нарушений мы обсуждаем сейчас на окружных конференциях, которые проходят в преддверии XV Всероссийского съезда строительных СРО, назначенного на 28 мая 2018 года.

По регионам стоять

«СГ»: В начале реформы были споры относительно принципа регионализации, предусмотренного для строительных СРО законом. Как он работает на практике?

В.П.: Территориальное перераспределение строительных организаций дало системный эффект. С одной стороны, саморегулируемым организациям легче контролировать своих членов, если они работают в одном регионе. С другой стороны, строители теперь могут участвовать в работе органов управления СРО лично, а не через доверенности, которые раньше массово выдавали лицам, близким к руководству СРО. Саморегулирование превращается из «бизнеса» для узкой группы людей в общественно значимую деятельность по выработке общей позиции по всем сложным вопросам строительства, включая контроль СРО за своими членами, защиту интересов строителей и пр.

Стоит еще раз отметить, что введение принципа регионализации никоим образом не ограничивает право строительной компании выполнять работы на территории всей страны. Анализ контрактной базы в сфере строительства по госконтрактам показывает, что большинство контрактов — небольшие, на несколько десятков миллионов рублей. И заключаются они в том регионе, где строительная компания и «прописана». Никто за такими контрактами за тридевять земель не ездит.

«СГ»: Вы сказали про защиту интересов строителей, можете рассказать об этом чуть подробнее?

В.П.: Благодаря все той же регионализации СРО стало проще не только контролировать строительные организации, но и защищать интересы строителей, принимающих участие в конкурсах на заключение строительных контрактов для обеспечения государственных и муниципальных нужд. В рамках осуществления общественного контроля СРО имеют право инициировать проверки ФАС в отношении закупок, которые нарушают или могут нарушить права строительных компаний, гарантированные законодательством. Также СРО может защищать интересы своих членов в суде при разрешении споров с государственными и муниципальными заказчиками. Еще одним важным механизмом защиты строителей, прописанным в 372-ФЗ, стала возможность передать разрешение споров между СРО и ее членами по ряду вопросов из компетенции арбитражных судов в компетенцию Третейского суда, сформированного соответствующим национальным объединением СРО.

Работать по правилам

«СГ»: НОСТРОЙ с 2010 года занимается разработкой стандартов на процессы выполнения работ. После принятия закона данные стандарты стали обязательными для применения. Однако в этом году НОСТРОЙ решил пересмотреть принципы разработки данных стандартов. Почему?

В.П.: Основная задача стандартов на процессы выполнения работ — создать условия для повышения качества и безопасности строительства. По этой причине применение таких стандартов строительными компаниями стало обязательным предметом контроля со стороны СРО. Эти функции сегодня закреплены в Градостроительном кодексе.

По поручению Совета НОСТРОЙ НИУ «МГСУ» в 2017 году провел инвентаризацию фонда стандартов, который включал в себя 235 СТО. Прежде всего нам было важно убедиться, что эти стандарты на момент их утверждения в качестве обязательных не противоречили вышестоящим нормативно-техническим документам в области строительства (техническим регламентам, сводам правил, ГОСТам).

По результатам инвентаризации подготовлены и внесены поправки в 92 действующих стандарта НОСТРОЙ, а также предложен для утверждения перечень из 140 СТО, которые могут подлежать контролю за их соблюдением членами СРО. В последующем этот перечень был дополнен. Сегодня в нем 167 СТО.

Надо отметить, что основные члены строительных СРО, ради которых мы трудимся, — это микропредприятия и малый бизнес. И контракты они заключают небольшие. Поэтому важно, чтобы стандарты на процессы выполнения работ не только содержали ссылки на вышестоящие нормативно-технические документы, но также стали удобным инструментом, который производители работ или организаторы строительства смогут применять непосредственно на стройплощадке.

В этой связи в 2017 году Президент НОСТРОЙ Андрей Юрьевич Молчанов поручил пересмотреть подходы к разработке стандартов, усилив акцент на второй части — на их практической применимости при производстве строительных работ.

С учетом этого НОСТРОЙ совместно с саморегулируемой организацией «Союз строительных компаний Урала и Сибири» при участии НИУ «МГСУ» приступил к разработке комплекса документов по организации строительного производства. В него войдет стандарт НОСТРОЙ, а также рекомендации и методические пособия по его применению.

Кроме того, достигнута договоренность с ПАО «Северсталь» о совместной разработке СТО на монтаж крыш с кровлей из металлочерепицы. Особо отмечу, что контроль за расходованием средств на разработку стандартов усилен. Теперь решения о выделении средств НОСТРОЙ по каждой работе принимаются на заседаниях Совета после всестороннего обсуждения. Кроме СТО НОСТРОЙ мы разрабатываем также своды правил, национальные и межгосударственные стандарты. Совсем недавно в Минстрой России для утверждения передан свод правил на строительство искусственных сооружений высокоскоростных железнодорожных магистралей. Завершается разработка 8 сводов правил на строительство и ремонт магистральных трубопроводов для нефти и газа. В конце 2017 года переданы на утверждение два свода правил: один — на проектирование железобетонных пространственных конструкций, второй — на проектирование автономных источников теплоснабжения.

По заказу НОСТРОЙ разработаны и утверждены четыре ГОСТ Р на монтаж и пусконаладочные работы по внутренним инженерным сетям и системам зданий и сооружений, в том числе вентиляция и кондиционирование, отопление, холодное и горячее водоснабжение, системы управления лифтами. В заключительной стадии работы еще по 7 ГОСТам.

Совершенствование деятельности

«СГ»: Каких еще направлений деятельности НОСТРОЙ коснулись значительные изменения?

В.П.: Практически всех. Мы уже почти год живем по новому Федеральному закону № 372, который кардинально изменил систему строительного саморегулирования. Мы уже видим на практике, как работает закон, и какие в нем есть «узкие места». Поэтому в декабре прошлого года на Всероссийском съезде СРО был утвержден разработанный Экспертным Советом НОСТРОЙ перечень поправок в Градостроительный кодекс. Затем он был направлен в Минстрой России и Правительство Российской Федерации.

Работа по обсуждению перечня возможных поправок в настоящий момент продолжается совместно с Минстроем России в интересах строительной отрасли.

Мы стараемся непрерывно совершенствовать и свою внутреннюю деятельность — с 2016 года ведем системную работу, направленную на экономию, оптимизацию и сокращение издержек.

В этом нам также помогла недавно прошедшая впервые за всю историю существования национального объединения плановая документарная проверка Минстроя России. Коллеги провели большую работу, запросили и изучили множество документов, указали нам на недочеты. И мы уже начали их исправлять. Результаты проверки позволят нам усовершенствовать деятельность, повысить ее прозрачность и эффективность.

Колоссально вырос объем судебной работы. В 2017 году и в I квартале 2018 года НОСТРОЙ привлекался к участию по 836 делам, из которых в качестве ответчика — 96 дел, в качестве третьего лица — 703 дела, в качестве истца — 36 дел.

Когда суды принимают решение не в пользу нацобъединения, мы обжалуем эти решения в вышестоящих инстанциях.

У НОСТРОЙ появились и новые функции, которых прежде не было, например, формирование и ведение Национального реестра специалистов строительной отрасли.

Около 87000 строительных компаний объединяют сейчас отраслевые СРО

233 СРО состоят в НОСТРОЙ по состоянию на 25 апреля 2018 года

Кстати

В НОСТРОЙ действует Экспертный Совет по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере, осуществляющий экспертизу нормативных правовых актов. В 2017 году состоялось 11 заседаний Экспертного Совета, рассмотрено 29 проектов нормативных правовых актов, в том числе 18 проектов федеральных законов, утверждено 22 экспертных заключения.

Справочно

Федеральный закон № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты», направленный на совершенствование системы саморегулирования в строительстве, был принят 3 июля 2016 года. Полностью документ вступил в силу 1 июля 2017 года. Главные направления реформы: региональный принцип формирования СРО; отмена свидетельства о допуске к работам; вывод «из тени» компенсационных фондов; введение дополнительной ответственности за неисполнение государственных и муниципальных строительных контрактов; расширение полномочий СРО по разработке и применению единых стандартов деятельности; формирование Национального реестра специалистов (НРС) в области строительства.

Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 мая 2018 > № 2593092 Виктор Прядеин


Россия. ДФО > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 1 мая 2018 > № 2597866 Георгий Карлов

Георгий Карлов: Земли Минобороны могут быть использованы не только в рамках ТОР

Представители бизнеса обратились к Президенту РФ с просьбой открыть для предпринимательства территории ДФО, находящиеся в ведении Минобороны

Территории Дальнего Востока, которые находятся в собственности Росреестра и Минобороны нужно рассматривать не только как потенциальные площадки для ТОР, но и вообще как зоны для бизнес-инвестирования. Об этом заявил Георгий Карлов, депутат Госдумы РФ от Сахалинской области. Глава общероссийской организации малого и среднего бизнеса "Опора России" Александр Калинин обратился к президенту Владимиру Путину с просьбой "впустить" бизнес в земли ДФО, находящиеся в ведении Минобороны РФ, — сообщает корр. PrimaMedia (Москва).

— Механизм передачи земель данной категории в собственность субъектов и муниципалитетов существует. Но, к сожалению, он часто пробуксовывает как на этапе передачи, так и на этапе использования этих территорий для создания новых бизнес-проектов. Безусловно, инвестиционный и вообще предпринимательский климат в субъектах Дальнего Востока нуждается в улучшении, большое количество земель не используются вообще. Конечно, туда следует привлечь бизнес, — сказал Георгий Карлов.

В документе, направленном из "Опоры России" в администрацию президента, сказано, что территории, находящиеся в собственности Росимущества и Минобороны зачастую не используются по назначению и могут быть предоставлены предпринимателям. Авторы обращения подчёркивают, что в соответствии с законом на данных территориях можно вести только сельскохозяйственную и лесохозяйственную деятельность. Строительство зданий там запрещено, а это необходимо для промышленного, фармацевтического и других видов производства.

Россия. ДФО > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 1 мая 2018 > № 2597866 Георгий Карлов


Россия > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 28 апреля 2018 > № 2590627 Михаил Петров

Ярмарки возвращаются. Как неизвестные бренды привлекают посетителей в торговые центры

Михаил Петров

генеральный директор SmartEstateMoscow

В эпоху, когда аудитория перестает потреблять бесконечную жвачку масс-маркета, торговые центры все еще с трудом осознают необходимость смены концепции набора операторов и своей роли в жизни потребителей

Сегодня основные арендаторы российских торговых центров — это сетевые магазины западных и отечественных компаний с концептуальным, но многотиражным товаром. Также заметную долю занимают профессиональные местные спекулянты, основная цель работы которых — максимальная прибыль в короткий срок. Прослойка локальных брендов, самостоятельно занимающихся розницей, в российских ТЦ практически отсутствует. В то же время аудитория уже готова ощутимо голосовать кошельком в их пользу. Команды торговых центров ломают голову, как заполнить объект в условиях стагнации, но не замечают очевидных возможностей.

Согласно исследованию Nielsen, 46% респондентов в мире ответили, что происхождение бренда для них важно наряду с ценой, функциональностью и качеством. 28% респондентов выделили происхождение бренда как основную мотивацию к покупке товара. В России же существуют две основные точки зрения на российские товары: прогрессивная, в парадигме которой российское — это тренд, и устаревшая, где все российское значит низкокачественное. Впервые за много лет прогрессивное отношение начинает превалировать у покупателей в отношении отечественных товаров: качество и статус национальных брендов растут.

Локальный бренд на карантине торгового центра

Основных позиций в отношении модных локальных брендов у российских ТЦ две. Для первой категории собственников все они — пресловутые малые предприниматели. Отношение к ним обычно соответствует духу ведения бизнеса с учетом наследия 1990-х годов. Другую крайность демонстрируют инвестиционные фонды, владеющие ТЦ: для них торговый центр — это «вечный двигатель», результаты работы которого отражаются в таблицах Excel. Решающим фактором при выборе арендатора для обеих категорий владельцев торговых центров по-прежнему остается платежеспособность и наличие сети магазинов у оператора — без какой-либо оглядки на актуальность, концептуальность, перспективность и соответствие бренда запросам целевой аудитории объекта.

В ожидании крупных сетей собственники ТЦ соглашаются на простой помещений, инвестируют огромные средства в цифровизацию процессов, готовы делать отделку. В общем, владельцы торговых объектов готовы на что угодно, лишь бы и дальше пребывать в иллюзии, что все будет по-прежнему, надо лишь добавить инноваций, заполучить желанного ретейлера федерального масштаба и опять заснуть летаргическим сном лет на десять. Недвижимость, хоть и остается неподвижной в пространстве, должна быть живой, как ее пользователи. Пытаться оживить проект за счет еще одного крупного оператора «как у всех» — все равно что гальванизировать труп.

Казалось бы, почему бы не обратить в такой ситуации внимание на локальные бренды? Почти все известные мультибрендовые точки Москвы находятся не в ТЦ, а в формате уличной торговли — то есть на первых этажах жилых зданий. Достойные подборки молодых и неизвестных марок одежды есть в «Курсовом» и «Хохловке», которые размещаются на первых этажах зданий в историческом центре столицы. Другой пример — российская керамика высокого класса в рамках ярмарки на ВДНХ. И вновь это не формат торгового центра. Так происходит потому, что торговые центры пока не предлагают локальным брендам чего-то более подходящего с точки зрения коммерческих условий, завышая «входной билет» для неизвестных игроков.

При этом большинство товаров в подобных магазинах по своей ценовой категории соответствует политике арендаторов ТЦ. Среди ТЦ хотя бы с каким-то количеством локальных брендов выделяется «Цветной», где дизайнерские марки — это концепция всего торгового центра, а также модные кластеры, среди которых Trend Island в «Авиапарке», Take Away в РИО, «Матрешка» в «Охотном ряду». Чувствуете, как быстро закончился список?

Общую успешность локальных брендов в торговых центрах доказывает зарубежный опыт: в европейских ТЦ местные марки занимают в среднем от 20% до 60% всех площадей. К примеру, в ТЦ Arcadia, самом большом в Польше, кроме европейских гигантов масс-маркета представлены основные польские бренды. В CentrO в немецком Оберхаузене, расположенном недалеко от границы с Бельгией и Нидерландами, 220 магазинов, из которых только 20 представляют американский масс-маркет, а местные бренды доступы как в люксе, так и в демократичном сегменте. В Colombo Centro Commercial в Лиссабоне, самом большом ТЦ на Пиренейском полуострове, около 60 португальских марок одежды, обуви и сумок. Знаменитый местный люкс и локальные нишевые бренды успешно сочетают в Лондоне на Oxford Street: там помимо всемирно известных британских Oasis и Miss Selfridge присутствуют начинающие местные дизайнеры.

В России же локальные бренды предпочитают размещать свои торговые точки вне ТЦ, зачастую сбиваясь в кластеры и генерируя синергетический целевой поток покупателей — не это ли мечта любого торгового центра?

Торговый центр как бизнес-инкубатор

Современный торговый центр — это уже не место необходимого шопинга, а центр социализации. К шопингу практичный покупатель относится сегодня крайне избирательно, ищет уникальности и постоянно проверяет свою выгоду от потенциальной покупки в интернете. На мой взгляд, в торговом центре нового формата доля уникальных брендов должна составлять не менее трети. В эту категорию могут входить как локальные концепции, так и собственная торговля ТЦ, удовлетворяющая специфические запросы целевой аудитории. Покупателю больше не нужен масс-маркет в том количестве, в котором он представлен в торговых центрах. Он не хочет обманываться в сетевых кафе, где с чеком в 1000 рублей он получит три маленьких порции стандартизированных блюд, сидя на деревянном стуле. Вместо этого покупатель ищет оригинальную местную и уличную еду, запоминает имя повара-продавца, который приготовил конкретное блюдо.

Сейчас этот формат находит свою нишу в уличной торговле и на рынках нового формата. ТЦ же он рассматривает как коробку с привычным наполнением из двух десятков знакомых магазинов турецкого трикотажа и десятка ресторанов доготовленной еды. Осознавая такой запрос, прогрессивные ТЦ работают над повышением лояльности в коммуникации с местными жителями: они организуют некоммерческие маркеты местных брендов, размещают особенную маленькую пекарню, рынок фермерских продуктов и еды на вынос, а дополняют эту идиллию мультибренды российских дизайнеров с необычным и быстро меняющимся ассортиментом.

В 2014 году я задумал проект временной ярмарки локальных брендов Play Fashion и впервые реализовал его в ТРЦ «Метрополис». Это было первое подобное мероприятие в столичном ТЦ, которое длилось дольше трех дней. Play Fashion шел почти месяц, находился в центральном атриуме и по тем временам стал настоящим событием: в рамках проекта состоялось 40 мероприятий, а участники ярмарки заработали от $30 000 до $100 000 — достаточные суммы для того, чтобы вложить их в развитие бренда и выйти на новый уровень. По итогам ярмарки четверо участников открыли свои магазины.

Этот опыт показывает, что создание программ по развитию малого предпринимательства самими торговыми центрами дает возможность вырастить новых арендаторов для долгосрочных контрактов. На западе ТЦ уже давно вынесли малые формы предпринимательства в существенное направление. Европейские и азиатские торговые центры работают как бизнес-инкубаторы, причем не без помощи государственных структур. Подобным образом действуют фестивали локальных брендов: к примеру, в Дубае такой фестиваль организует департамент туризма Объединенных Арабских Эмиратов. Местные торговцы утверждают, что 25% их годового оборота приходится на месяц фестиваля. Событие становится платформой для продвижения: даже в мировой столице люкса и роскоши есть нишевые дизайнеры, для которых создана специальная площадка и условия прямо у подножия небоскреба «Бурдж-Халифа» — Market Outside the Box.

План спасения

В первую очередь стоит отметить, что торговые центры — это машины продаж. Смена профиля торгового центра на «социальный» является большим заблуждением маркетологов. Концерты звезд третьего эшелона, лекции бесплатных стилистов, фестивали автомобилей и техники могут дать разовый прирост посетителей без конверсии в реальных покупателей.

Исходя из специфики объектов коммуникация в торговом центре выстраивается исключительно от продаж до продаж. Это значит, что лучше, если визит покупателя будет носить целевой характер: посетитель должен получать удовольствие от своих расходов внутри ТЦ, а не от бесплатных зрелищ, которых сегодня в избытке и на улицах Москвы. В супермаркете, где пахнет ароматной выпечкой, покупатель тратит больше денег — тот же принцип работает и с иными продуктами. Когда покупателю удается совершить свою идеальную покупку, ему хочется большего: к идеальному платью он ищет идеальный аксессуар, к идеальной сумке подбирает идеальную обувь, а к идеальной вазе — цветы.

В такой парадигме локальные бренды должны давать те самые идеальные элементы, которые позволяют покупателю продолжать свой радужный шопинг. Их товары должны работать как тумблеры: буквально включать режим шопинга у посетителей, которым нужно получить приятные ощущения от покупки уникальной и малотиражной вещи. Фактически локальные бренды способны сформировать «душу» торгового центра, которая со временем обретет своих единомышленников, приходящих за покупками вновь и вновь, — тех самых возвратных покупателей.

В эпоху прозрачности оборотов магазинов торговый центр может оперативно отслеживать прогрессию роста интереса к тем или иным местным бизнесам. Если обороты растут, локальный бренд становится потенциальным долгосрочным арендатором торгового центра, а инвестиции со стороны объекта в развитие такого игрока окупятся сторицей по мере укрепления компании.

Протягивая руку помощи локальному игроку, торговый центр не становится благотворителем: он занимает позицию инвестора, нацеленного не на извлечение сиюминутной прибыли, а на долгую, но эффективную игру на рынке. Начинать этот путь можно с малых и легких шагов. К примеру, в Нью-Йорке развивается формат биржи вакантных площадей для всех, кто готов попробовать себя в торговле: сайт-агрегатор выставляет пустующие павильоны ТЦ во временную аренду на льготных условиях. Торговый центр не ждет своего идеального долгосрочного сетевого арендатора: он получает возможность отсмотреть десятки начинающих брендов и выбрать тот, который готов предложить своей аудитории, и, быть может, даже остаться с ним надолго. Такой подход интегрирует дикие локальные бренды в процесс цивилизованной торговли и образовывает их: на выходе ТЦ-благодетель получает лояльного игрока, готового работать в полную силу.

В эпоху, когда аудитория перестает потреблять бесконечную жвачку масс-маркета, торговые центры все еще с трудом приходят к осознанию необходимости принципиально иного подхода к концепции набора операторов и своей роли в жизни потребителей. Сегодня только жесткое соответствие запросам целевой аудитории — шанс уйти от инерции и реакции на «плохой» рынок. Чтобы достичь успеха, во главу угла торговый центр должен наконец поставить не собственное стремление постоянно обогащаться, а запросы покупателя, которые должны быть удовлетворены вне зависимости от платежеспособности потенциального арендатора.

Россия > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 28 апреля 2018 > № 2590627 Михаил Петров


Япония. Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Медицина. Внешэкономсвязи, политика > bfm.ru, 27 апреля 2018 > № 2593114 Алексей Изотов

Алексей Изотов: «Мы хотим собрать все самое лучшее, что есть в мире»

Начальник Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса рассказал Business FM о Медицинском центре российско-японской дружбы, который появится в Москве

Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК) при Министерстве иностранных дел РФ объявило о создании в Москве Медицинского центра российско-японской дружбы, который будет построен вместе с японскими партнерами. Объем инвестиций в проект оценивается на уровне 5-6 млрд рублей, половину из которых берут на себя японские инвесторы. О деталях этого знакового проекта в эксклюзивном интервью Business FM рассказал начальник ГлавУпДК Алексей Изотов.

Алексей, если честно, российско-японский медицинский центр — это потому, что Год Японии в России? То есть был бы Год Бразилии, был бы российско-бразильский центр?

Алексей Изотов: Очень хороший вопрос. Конечно же, нет. Наш проект достаточно глубоко проработан, наши эксперты внимательно изучили опыт различных стран, и выбор был сделан в пользу Японии. Безусловно, не последнюю роль в принятии этого решения сыграли политические факторы: хорошо известно, что медицина является одной из важнейших составляющих плана российского-японского экономического сотрудничества, известного как «восемь пунктов премьер-министра Японии Синдзо Абэ».

Но ГлавУпДК не медицинская структура. Почему вдруг вы стали инициатором этого проекта?

Алексей Изотов: Позвольте с вами не согласиться. Медицинские услуги — одно из стареших направлений нашей деятельности: наш филиал, Медицинский центр, был создан в 1948 году и в марте этого года отпраздновал свое 70-летие. Сегодня это крупный клинико-диагностический центр и стационар на тысячу мест с пропускной способностью около тысячи пациентов в сутки. У нас работают более 550 высококвалифицированных специалистов-медиков, есть собственная лаборатория, служба скорой помощи и множество клиентов: это и российские граждане, и иностранные представители из 142 стран — сотрудники дипломатических миссий, международных организаций, иностранных фирм и корреспондентских пунктов.

Убедили. Создание российско-японского медицинского центра называли едва ли не главной медицинской новостью последнего времени. Не перебор? Что такого в этом центре, что заставляет говорить о нем в столь превосходных тонах?

Алексей Изотов: Я думаю, не перебор. Это, несомненно, новость, и особенно важно, что она из хороших, позитивных новостей, которых в последнее время, как мы все знаем, не так уж и много. Дан старт масштабному гуманитарному, неполитизированному проекту. А участие в нем Японии вызывает в различных кругах российского общества особый, неподдельный интерес. Ведь к Японии наши граждане еще со времен Советского Союза относятся не только с большим интересом, но и с большим доверием. Согласитесь, ведь мы именно с доверием всегда относились и к японской технике, и к различным японским разработкам, и к японским автомобилям, и ко многим вещам, которые связаны с Японией.

Что будет представлять собой новый центр, кто в нем будет работать — наши врачи, японские врачи или все вместе? Какие услуги он будет предоставлять, какая там будет техника, препараты? В общем, что будет составлять суть этого проекта?

Алексей Изотов: Давайте начнем с того, кто, как мы предполагаем, будет обслуживаться в нашем центре. По оценкам наших специалистов, это будут российские граждане, клиенты страховых компаний, и на их долю будет отводиться около 60%. Около 13-15% составят иностранные граждане: сотрудники дипломатических представительств, различных компаний и так далее. Около 15% — сотрудники ГлавУпДК, которые традиционно также пользуются услугами нашего центра, и члены их семей. И еще оставшиеся несколько процентов — это различные категории граждан, включая физлиц и многих других.

Если говорить о самом проекте, это многофункциональный медицинский комплекс, включая стационар. В нем будут работать врачи с российскими дипломами, но имеющие возможность проходить обучение в Японии и быть в постоянном контакте со своими японскими коллегами, в том числе с использованием возможностей телемедицины. Центр будет оснащен самой передовой техникой, причем — мы об этом уже договорились с нашими японскими коллегами — это будет не обязательно техника японского производства. Мы хотим собрать все самое лучшее, что есть в мире. И, естественно, препараты мы сможем использовать только сертифицированные в Российской Федерации.

Насчет сертификации всегда отдельный вопрос. Вы не предвидите здесь никаких проблем?

Алексей Изотов: Серьезных проблем, по нашему мнению, быть не должно. Более того, мы сейчас в Токио провели целую серию двусторонних переговоров и в том числе делали особый акцент на переговоры с компаниями, которые имеют большой опыт, по несколько десятков лет, по сертифицированию различных японских продуктов на территории РФ.

В посольстве Японии недавно прошла пресс-конференция, которая была посвящена этому проекту. Вы там говорили, что нам не хватает японской логистической организации процесса оказания медуслуг. Что вы имели в виду, чего нам именно не хватает?

Алексей Изотов: Японская организация — это высокая степень рациональности, большое уважение к времени пациента, максимальная автоматизация и стандартизирование всех процессов. Недаром, как мы с вами хорошо знаем, во многих российских компаниях сейчас берут на вооружение японскую систему управления кайдзен. Могу сказать по собственному опыту, что в Японии полная диспансеризация одного отдельно взятого человека занимает всего один день!

Это внушает…

Алексей Изотов: Да, и именно поэтому Япония очень гордится, что они диагностируют все сложные заболевания на ранних стадиях развития.

Уже было объявлено, что 49% финансирования проекта берет на себя японская сторона, японские компании, соответственно, 51% наш. Может быть, уже есть какие-то конкретные договоренности? Я знаю, что должны были состояться двусторонние переговоры по этому поводу.

Алексей Изотов: Конкретные двусторонние переговоры в Токио прошли. Интерес к нашему проекту проявили более 20 японских компаний. С руководством каждой из них проведены детальные переговоры, и, что самое главное, по итогам была определена компания-агрегатор, которая будет выступать от лица японской стороны. Сегодня впервые и специально для Business FM могу сказать, что это корпорация «Соджитсу» — один из крупнейших торговых домов Японии с годовым оборотом более 30 млрд долларов. Между УпДК и «Соджитсу» уже подписан меморандум о намерениях.

И в чем будет заключаться роль агрегатора?

Алексей Изотов: Он будет собирать все компании, заинтересованные в сотрудничестве с нами, и возьмет на себя роль организатора всех процессов внутри Японии. Более того, «Соджитсу» имеет большой опыт строительства именно медицинских центров за рубежом. Например, недавно они закончили очень масштабный аналогичный проект в Турции.

Раз уж мы заговорили о строительстве, не могу не спросить: кто архитектор проекта, кто будет подрядчиком, кто будет строить?

Алексей Изотов: На данной стадии говорить о генподрядчике рано. А вот архитектурный проект у нас уже есть. Он разработан российскими архитекторами и получил очень высокую оценку наших японских партнеров. Все японские ноу-хау будут использоваться во внутренних планировочных решениях — наши специалисты более восьми месяцев согласовывали их с японской стороной. Приведу очень короткий, но понятный и простой пример: если в японском госпитале есть операционная, то рядом обязательно должна быть комната, в которой родственники пациента ожидают результатов операции.

То есть не как у нас, в коридоре, все вместе?

Алексей Изотов: Да. Но у нас такого предусмотрено не было, поэтому первоначально этот огромный проект был практически весь в красных линиях, и наши архитекторы согласовывали с японцами буквально каждый квадратный метр. Опять же, например, у японцев операционная может быть меньше 13 квадратных метров, а у нас она должна быть больше 15 квадратных метров. И такие примеры я могу приводить до бесконечности.

Но сейчас проект согласован окончательно?

Алексей Изотов: Да, проект согласован окончательно.

Вы будете проводить тендер на выбор генподрядчика?

Алексей Изотов: Конечно, мы же на территории Российской Федерации, поэтому мы, соответственно, должны полностью действовать в рамках российского законодательства.

Когда примерно этот тендер может состояться?

Алексей Изотов: Я думаю, достаточно скоро, потому что времени у нас особенно нет и никто ждать и затягивать процесс не хочет.

Вы уже говорили, что если центр окажется успешным, то возможно повторение этого опыта в других городах России и странах СНГ. А что значит «успешный», как это оценить?

Алексей Изотов: Успешность проекта, естественно, так как проект коммерческий, определяется нормой прибыли. Но мы четко отдаем себе отчет, что это первый, пилотный проект и он будет самым сложным. Когда будут отточены все детали, будет определена оптимальная площадь земельного участка, этажность, планировочные решения, комплектация оборудования, штатное расписание персонала и многие другие вещи, аналогичные клиники можно будет «собирать», как конструктор, и открывать их достаточно быстро. Думаю, что многие наши губернаторы захотят иметь российско-японские медицинские центры в своих крупных городах.

То есть вы будете готовы отдать этот проект, сделав его проектом повторного применения?

Алексей Изотов: Да, абсолютно правильно.

Осталось спросить, когда планируется открытие центра.

Алексей Изотов: Скажу откровенно, наши японские партнеры крайне оптимистичны и планируют перерезать ленточку уже во второй половине 2021 года. Мы, со своей стороны, хотели бы также разделить их оптимизм.

Валерия Мозганова

Япония. Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Медицина. Внешэкономсвязи, политика > bfm.ru, 27 апреля 2018 > № 2593114 Алексей Изотов


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 26 апреля 2018 > № 2585774 Никита Стасишин

Интервью замминистра Никиты Стасишина: об ипотеке и долевом строительстве 

Граждане должны видеть, из-за чего власти региона решили сдать дом с опозданием

ЕСЛИ ОСНОВАНИЯ НЕУБЕДИТЕЛЬНЫ, ТО ГРОШ ЦЕНА ТАКОЙ ВЛАСТИ

Основной механизм приобретения жилья в России – ипотека. Первоначальный взнос, как правило, составляет около трети всей суммы кредита, а просроченная задолженность низка и продолжает снижаться. Тем обиднее людям, которые копили и потом исправно платят кредит, но квартиры не получили из-за недобросовестности застройщика. О том, что нужно сделать, чтобы проблема обманутых дольщиков навсегда ушла в прошлое, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

Обманутые дольщики: сколько их у нас?

Мы считаем, что необходимо вести учет не по реестру пострадавших граждан, а по количеству объектов, поскольку реестр носит заявительный характер. В прошлом году были утверждены региональные "дорожные карты" решения проблем обманутых дольщиков. И вот по ним, по состоянию на 1 января, к проблемным относятся 836 объектов. Это 1101 дом. Поясню, объект – это не один дом, а количество выданных разрешений на строительство. Где-то субъекты выдают на каждый дом разрешение, где-то – в рамках проекта планировки территории. Мы в Минстрое считаем, что подсчет граждан на основании реестра не вполне корректен. Сегодня в нем чуть более 30 тыс. человек. При этом мы понимаем, сколько в этих 836 проблемных объектах зарегистрировано договоров долевого участия (ДДУ), то есть, каково максимальное число пострадавших людей может быть в этих домах. Это около 81 тыс. договоров.

Как Минстрой следит за работой регионов с обманутыми дольщиками?

Мы еженедельно проводим селекторные совещания с регионами, где рассматриваем дорожные карты решения проблем дольщиков. Их создание в конце прошлого года позволило нам взять под контроль реальный ход восстановления прав граждан. Мы также оцениваем активность инициативных групп в соцсетях, обращения граждан в Минстрой. Работаем со всем объемом информации: не только от чиновников, региональных властей, но и от граждан. Они знают мои телефоны, "Твиттер", Фейсбук, ходят на личные приемы. Подчас наше общение с дольщиками, увы, намного ближе, чем общение с ними региональных властей. Мы сейчас кардинально меняем этот вектор в сторону местных чиновников. Также в дорожных картах есть конкретные сроки, конкретные меры и этапы реализации. Если они не выдерживаются, то они должны корректироваться.

Почему не соблюдаются заявленные сроки?

До 15 апреля мы собирали скорректированные планы от регионов с новыми сроками и обновленными перечнями объектов. Это будет новый предмет для обсуждения. Дело в том, что многие субъекты не хотели показывать нам реальную картину, и мы выявили новые проблемные объекты, не отображенные в "дорожных картах". Такие объекты будут дополнительно проверены региональными отделениями партии "Единая Россия", и по результатам проверки перечень проблемных объектов может быть расширен. Нам необходимо, чтобы регионы начали понимать свою ответственность. И теперь, например, если в планах-графиках сроки решения проблем дольщиков сдвинуты вправо, регионы должны объяснить, с чем это связано. Эти обоснования мы будем, не стесняясь, размещать в интернете. Чтобы граждане видели, из-за чего министр строительства конкретного региона решил сдать дом позже, чем собирался. Что он сделал, или, наоборот, не сделал, чтобы решить эту проблему.

Насколько вескими бывают основания для переноса сроков?

Скоро увидим. Мы сейчас это проанализируем после изучения скорректированных графиков, и поделимся информацией. Вообще же мы добавили требование обосновать причины переноса сроков не только для того, чтобы понять, насколько вескими могут быть эти самые причины. Но и для того, чтобы регионы дисциплинировались и не переносили сроки. Если обоснования будут неубедительными, в духе "так получилось, извините", то грош цена такой власти, ответственной за решение этих проблем. По таким случаям мы будем готовить доклады в правительство.

А в целом насколько ответственны регионы по отношению к дольщикам?

С учетом того, что на эту проблему очень пристальное внимание обращает президент Владимир Путин, и что эта тема постоянно обсуждается у первого вице-премьера Игоря Шувалова, а министр Михаил Мень регулярно докладывает о ситуации на более высокие уровни, то, конечно, отношение меняется. Большинство проблем сложилось оттого, что в регионах кто-то на что-то закрывал глаза, недостаточно контролировал или просто не обращал должного внимания. При этом наши граждане были не настолько подкованы юридически, чтобы оценить ситуацию. Они думали: вот мы зарегистрировали ДДУ, оформили страховку, все нормально. А страхование тем временем не заработало.

Почему страхование не заработало?

Почти по каждому проблемному объекту есть факт мошенничества, вывода средств или еще что-то. Возбуждается уголовное дело, а это уже значит, что страхового случая не будет, и компенсацию никто не выплатит. Или, например, были факты, когда страховые полисы прикладывались к регистрационным документам, но не оплачивались застройщиком. И такие компании уже обанкротились.

В прошлом году был создан Фонд защиты прав дольщиков. Прошло полгода с момента его основания. Как вы оцениваете его работу?

Фонд эффективно работает. Минстрой совместно с Дом.рф (ранее АИЖК – ИФ) запустили информационную систему, где проблемные объекты видны, как на ладони. На сайте Минстроя мы открыли единое окно подачи проектных деклараций. Это идет в одной связке с выдачей заключения о соответствии застройщика (ЗОС) на привлечение средств граждан, с фактом регистрации ДДУ в Росреестре. Сейчас мы максимально обезопасили дольщиков от мошеннических схем. Того, что было раньше, точно быть уже не может. Так что фонд работает как часы, с минимальным количеством сотрудников и с применением новейших информационных технологий.

Что касается тарифа, то, когда мы в прошлом году его устанавливали, отталкивались от среднего тарифа страховых компаний. Он равнялся 1,2% (от цены ДДУ – ИФ). Конечно, его нужно корректировать, это все обсуждается. Нам необходимо, чтобы жилье оставалось при этом доступным, а объемы строительства увеличивались. К 2024 году мы должны выйти на ввод 120 млн кв.м жилья. Это реальная, но очень амбициозная задача, которую поставил президент.

А какие есть механизмы достройки проблемных объектов?

Пошел третий год санации кампании СУ-155, мы на этой истории набили очень много шишек, но в то же время наработали большой опыт достройки объектов в процедуре банкротства. Что такое спецсчета, как формировать объекты незавершенного строительства, как правильно сформировать реестр и войти в процедуру конкурсного производства – все теперь отработано. С 1 января этого года мы ввели новый порядок: если есть хоть один обманутый дольщик и начата процедура банкротства, то сразу объект уходит в конкурсную массу. Появляется спецсчет, объект незавершенного строительства можно "достать" из конкурсной массы, сформировать реестр пострадавших граждан. На заседании комиссии Минстроя, которую я возглавляю, мы рассматриваем заявки застройщиков, желающих достроить дом или жилой комплекс. Как правило, нам приходят ходатайства от регионов с просьбой передать объект через суд другому застройщику, очистив его от иных кредиторов кроме дольщиков.

Добавьте к этому масштабные инвестиционные проекты с компенсацией земельных участков. Где-то регионы выделяют деньги на строительство инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры. Где-то незавершенные объекты достраиваются за бюджетные деньги, как это будет сейчас в Москве. Все эти меры согласуются с нашей ведомственной комиссией. Какой именно способ будет выбран, зависит от экономики проекта, от возможности увеличения технико-экономических показателей проекта, от цены квадратного метра в том или ином субъекте.

На горизонте переход к проектному финансированию. Какие вопросы остаются?

Проектное финансирование не исключает долевого строительства: оно должно остаться, просто механизм привлечения денег граждан должен стать цивилизованным, с участием банка, чтобы снять риски с покупателя. Конечно, идет обсуждение, можно ли полностью снять риск, учитывая, что гражданин покупает квартиру на этапе строительства и со значительной скидкой, но это другой разговор.

Что касается перехода в цивилизованную плоскость: мы постепенно меняем законодательство. С 1 июля этого года планируем ввести банковское сопровождение, которое станет "первой ласточкой" очищения компаний. Это системные решения, позволяющее уйти от так называемого котлового метода привлечения средств застройщиком через техзаказчиков, и максимально обезопасить использование средств граждан. Чтобы на них не покупались газеты, заводы и пароходы. Я говорю даже не о краже денег, а просто о непрофильном, не относящемся к жилищному строительству использованию средств. Можно, конечно, тратить деньги на детские сады и школы, но это должно происходить внутри проекта, на который привлекаются средства дольщиков.

Первая задача, требующая решения при переходе к проектному финансированию: готовность инфраструктуры банков участвовать в таком объеме привлечения средств, а это от 1,4 до 1,7 трлн рублей ежегодно. И этот показатель будет только расти с учетом повышения доступности ипотеки.

Второе — цена вопроса, под какой процент банки будут готовы кредитовать застройщиков. Мы не можем допустить, чтобы это сильно повлияло на стоимость жилья, и оно стало недоступным. Третье. Нужно понять, какие сроки будут определены для принятия решения по конкретным проектам. Наконец, самое главное — механизм действия. Мы планово над этим работаем, у нас есть три года на то, чтобы подготовить инфраструктуру банков.

Мы уже коснулись темы доступности ипотеки, которая, безусловно, растет в последнее время. Обычно в связи с этим часто вспоминают об "ипотечном пузыре". Он может появиться?

В кризисное время 2014-2015 годов у нас была программа по субсидированию ставок ипотеки, и она была очень эффективной. Нам часто предлагали подумать о субсидировании не процентов, а первоначального взноса, но мы этого не сделали и не будем делать. Сегодня покупательская и платежная дисциплина ипотечного заемщика значительно выше, чем у обладателей других видов кредитов. Просрочка невысокая, а средний первоначальный взнос составляет 30-34%. Это означает, что появление "ипотечного пузыря", который был в США, связано не с объемом выдачи ипотеки, а с подходами к андеррайтингу и оценке рисков. Даже если риск оценивался грамотно, люди уходили от первоначального взноса. А первоначальный взнос – это накопления семьи, которые они боятся потерять, иначе они не могут в полной мере оценить ответственность за решение взять ипотеку. Это очень важно. У нас ипотечная система в принципе работает по-другому и достаточно жесткий андеррайтинг. Например, мы не поддерживаем субсидирование первоначального взноса. Потому что человек, который берет ипотеку, должен понимать, на что он будет ее содержать, сколько он готов вложить. Это как с рождением ребенка — нужно все просчитывать и планировать. В США не планировали – в итоге получилось, что получилось.

Тем не менее, и у нас есть заемщики, попавшие действительно в трудную ситуацию. В том числе, люди, бравшие ипотеку в иностранной валюте. Как помогают им?

У нас действует комиссия по принятию решений о выделении помощи заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. По состоянию на 10 апреля мы рассмотрели 3290 заявок. Уже сейчас помощь получили свыше 1116 семей, а по более чем 813 заявкам приняты положительные решения и в ближайшее время ожидается оформление банками со своими заемщиками необходимых документов. Таким образом, общее количество ипотечных заемщиков – участников обновленной программы помощи может составить до 2 тыс. человек, из которых около половины составят граждане, которые ранее оформили ипотечные кредиты в иностранной валюте.

В какой перспективе возможно достижение ставки в 7%, о которой говорил президент?

Уже сейчас для некоторых категорий граждан ставка составляет 6% — речь идет о семьях с двумя и более детьми. В целом же все зависит от позиции Центробанка и от ключевой ставки. Мы надеемся, что сейчас выйдут новые указы, там будет пункт об ипотечной ставке, и это станет национальным приоритетом в области развития жилищной политики. Еще одна тенденция, которая напрямую связана с ростом доступности ипотеки – люди стали покупать квартиры большей площади. Это значит, что наша экономика все же оздоравливается, а развитие жилищного строительства – прививка от различных экономических заболеваний.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 26 апреля 2018 > № 2585774 Никита Стасишин


Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > kapital.kz, 26 апреля 2018 > № 2582099 Ануар Ускенбаев

Цифровые принципы

Новые возможности развития

В своем Послании Глава государства упоминал о внедрении современных технологий в строительстве и коммунальном секторе. Он отметил, что благодаря реализуемым программам объемы ввода жилья в Казахстане значительно возросли. Об этом пишет издание Вечерний Алматы.

Президент напомнил и об эффективной работе системы жилищных сбережений, которая сделала жилье доступным для широких слоев населения. Также во всех отраслях экономики идет цифровизация многих процессов. По информации руководителя Управления жилья и жилищной инспекции Алматы Ануара Ускенбаева, активная работа по этим направлениям ведется и в его ведомстве.

В 2017 году управлением было распределено 5885 квартир, это почти в три раза больше, чем в 2016 году. Тем самым в прошлом году был решен жилищный вопрос 30 процентов очередников. На сегодняшний день по мегаполису в очереди на жилье стоят 20 827 человек.

— В рамках системной работы по обеспечению прозрачности и предупреждению коррупции при распределении жилья очередь полностью переведена на портал электронного правительства (egov.kz), что исключило любую возможность манипуляций с ней, — говорит Ануар Ускенбаев. — Ранее очередь на жилье велась в таблице excel на компьютере у сотрудников, и информация предоставлялась очередникам один раз в год при прохождении перерегистрации. Теперь любой очередник при наличии ЭЦП может ежедневно просматривать свою очередь и видеть динамику движения.

Кроме того, имелась проблема ежегодной перерегистрации очередников, подтверждения своей льготной категории. Большое количество людей ежегодно приходило в управление жилья. Сегодня впервые в республике нами внедрена электронная перерегистрация, теперь очередникам не нужно приходить в управление, они смогут это сделать на портале egov.kz самостоятельно. Как правило, ранее перерегистрацию проходило не более 30 процентов очередников. В основном самые ответственные — это инвалиды, пенсионеры и другие социально уязвимые слои населения.

При этом многие очередники свои льготы не подтверждали. Были даже такие, которые, один раз встав в очередь, тут же забывали про нее.

Однако, по словам руководителя управления, отсутствие перерегистрации не является основанием для исключения из очереди. Поэтому возникла необходимость провести полную инвентаризацию очереди на предмет выявления лиц, которые перестали быть нуждающимися. По итогам ревизии из списка очередников были сняты 2047 граждан (10%). Из них: 1241 приобрели жилище; 372 выехали на ПМЖ в другой населенный пункт; 434 потеряли льготы; 31 в связи со смертью.

Также в рамках исключения рисков при принятии решений о распределении жилья разработана информационная система, которая позволяет распределять квартиры без участия человеческого фактора полностью в электронном формате. Данная система работает сейчас в тестовом режиме.

Тем самым полностью завершилась информатизация процессов распределения жилья от постановки в очередь до выдачи квартир.

Автоматизированы и такие государственные услуги, как «Выдача справки о наличии (отсутствии) в постоянном пользовании жилища из коммунального жилищного фонда» и «Приватизация жилищ из коммунального жилищного фонда Алматы». В дальнейшем они будут производиться исключительно в электронном формате.

Также, по его словам, налажен учет квартир и арендных платежей на базе программы «1С: Бухгалтерия», что обеспечило прозрачность поступлений, возможность отслеживать неплательщиков и принимать меры по недопущению просрочек. Эта работа также положительно сказалась на пополнении местного бюджета.

Кроме того, в прошлом году управлением проведена электронная инвентаризация всех договоров найма, в ходе которой были выявлены факты нарушения их условии. Это несвоевременная уплата арендных платежей. А также выявлены случаи покупки жилья 64 нанимателями, то есть это граждане, которые получили жилье как нуждающиеся в нем. Вместе с тем после получения социального жилья они приобрели в частную собственность другое жилье, следовательно, потеряли основание проживать в социальном жилье. На этом основании 29 квартир были освобождены и распределены между другим очередникам. По 35 квартирам материалы переданы в суд для принудительного выселения.

— В прошлом году нами совместно с АО «ЖССБК» была реализована программа «Алматы жастары», — рассказывает руководитель управления. — Ее уникальность в том, что, во-первых, она направлена только на молодых алматинцев до 35 лет. Во-вторых, кредиты выдаются с самым низким процентом (5%) без обязательного первоначального взноса при наличии залога. Из местного бюджета для реализации данной программы выделен 1 млрд тенге на 100 займов по 10 млн тенге. В-третьих, участвует молодежь вне зависимости от места работы — как из бюджетной сферы, так и из предпринимательского сообщества. Для обеспечения прозрачности работы по программе управлением был разработан специальный портал www. almaty-zhastary.kz, куда участники подавали заявки. Большая часть документов автоматически формировалась информационной системой регионального шлюза электронного правительства. Они рассматривались жилищной комиссией, сформированной из представителей общественности, молодежи, СМИ и госорганов.

Нами была разработана и справедливая балльная система, учитывающая многообразие алматинской молодежи. Программа также направлена на поддержку молодых семей. Так, за первого ребенка присуждается 10, а за каждого последующего по 15 баллов. Каждый год брака оценивается в два балла. Дополнительные бонусы присуждаются молодежи, работающей в социальной сфере вне зависимости от формы собственности.

Также для представителей социально уязвимых слоев населения предусмотрены дополнительные 10 баллов. Учитывая, что Алматы — город бизнеса, отдельная поддержка была оказана молодым предпринимателям — по полтора балла за каждый год работы.

Помимо распределения жилья в курацию управления входит контроль за деятельностью КСК, напомнил Ануар Ускенбаев. Жилищный фонд мегаполиса является крупнейшим в стране и насчитывает более 8 тысяч многоквартирных жилых домов, которые обслуживают 824 КСК.

В отличие от других регионов в Алматы почти половина домов (3,5 тысячи) построены в 70−80-х годах и, соответственно, требуют надлежащего содержания и ремонта.

— К сожалению, сегодня сфера содержания жилых домов имеет множество проблем, — говорит руководитель управления. — Поскольку фонд жилья продолжает стремительно изнашиваться, их необходимо срочно решать.

В этом направлении нами была проведена комплексная работа.

Так, на сессии городского маслихата были впервые приняты Правила содержания жилого фонда. При их разработке учтены проблемные вопросы жителей и проанализировано более трех тысяч жалоб горожан на деятельность КСК. Этими правилами мы преследовали цель предоставления горожанам и представителям КСК четкого механизма взаимоотношений.

Те вопросы, которые не могли быть урегулированы на уровне правил, мы включили в проект закона «О жилищных отношениях». Сегодня законопроект находится на согласовании в соответствующих госорганах. Также, следуя принципам открытого диалога, нами реализуется проект «Электронный КСК», в рамках которого предполагается автоматизация таких процессов, как составление сметы расходов, планов работ КСК. Жители получат автоматически сформированные квартальные и годовые отчеты. Таким образом, будет обеспечена прозрачность данных и оперативная обратная связь — это электронные заявки КСК, онлайн-обращения к председателю, объявления и оповещения, опросы и голосования, а в перспективе и возможность участия в общих собраниях онлайн.

Кроме того, был запущен сайт «Портал КСК». Здесь размещается информация о проводимой работе, последние нормативные акты в жилищной сфере, создана возможность для обсуждения актуальных вопросов, обмена мнениями между представителями КСК и жильцами. Проведена паспортизация всех многоквартирных домов. Информация собрана в единой электронной системе, которую можно увидеть на портале КСК.

Тем не менее, по его словам, в управление все еще продолжают поступать жалобы на работу КСК. Только в текущем году их количество составило порядка трех тысяч. Большая часть связана с непрозрачностью расходования средств собственников.

— В прошлом году были осуществлены проверки 264 КСК, — рассказывает руководитель управления. — По их результатам вынесены предписания в отношении 221 КСК, составлено 104 адмпротокола. Большое внимание нами уделяется предоставлению всеми КСК отчетов о своей деятельности перед жильцами домов. За четвертый квартал 2017 года КСК города предоставили более пяти тысяч отчетов по каждому дому. Они размещены на сайте управления www.uzh-almaty.kz, и любой желающий имеет возможность ознакомиться с ними в открытом доступе.

Достигнута договоренность с банками второго уровня (АО «Цесна Банк») о снижении ставок с 2000 до 200 тенге в месяц за обслуживание счетов КСК и начислении вознаграждений на деньги жильцов, накапливаемых на капремонт дома, до 9 процентов годовых. Впервые накапливаемые средства жителей будут работать и увеличиваться, находясь на счетах банка.

Законодательство требует от органов управления домами (КСК) открывать на каждый обслуживаемый ими дом один текущий банковский счет на его содержание и один сберегательный счет на его капитальный ремонт.

Сегодня же КСК открывают один банковский счет на все обслуживаемые дома, количество которых порой составляет от 10 до 80.

Теперь жители домов смогут контролировать расходы по своему дому через выписки по движению средств с банков, что является еще одним шагом к приведению в нормальное состояние жилищного фонда Алматы и прозрачности использования средств на содержание домов.

Напомнил Ануар Ускенбаев и о проблеме задолженности жителей перед КСК. Для борьбы со злостными неплательщиками управление заключило меморандум с ТОО «Первое кредитное бюро» по передаче информации о злостных задолжниках перед КСК в банки второго уровня.

Данные о неплательщиках будут размещены и на сайте управления.

В рамках Программы развития регионов до 2020 года подведомственная организация управления ТОО «Алматы тургын уй» осуществляет ремонт многоквартирных жилых домов. За все время ее реализации (2011−2017 гг.) уже отремонтировано 539 жилых домов (5,25 млрд тенге).

Только в прошлом году заменено 199 лифтов в 94 многоэтажках, произведен капитальный ремонт 143 домов. В жилом фонде Алматы находится около 3700 лифтов, из которых отработали нормативный срок эксплуатации более 25 лет и требуют замены более 1700 единиц (45%). За все время реализации программы заменено 375 лифтов (22% от требующих замены). В текущем году планируется замена 222 лифтов.

Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > kapital.kz, 26 апреля 2018 > № 2582099 Ануар Ускенбаев


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 25 апреля 2018 > № 2593091 Сергей Георгиевский

Другие города.

В современном мегаполисе улицы меняют свои функции, превращаясь в место проведения досуга.

Каким должен быть современный город? Как превратить его из места, откуда хочется поскорее куда-нибудь уехать, в место, в котором приятно жить и проводить свободное время? Новая философия городской жизни и новый подход к градоустройству возникли у нас сравнительно недавно: в Москве и других городах стало интересно — появились общественные пространства, обновились парки, изменились улицы. О том, почему город должен развиваться в этом направлении, и какие трудности еще предстоит преодолеть при строительстве «города мечты», «Строительная газета» поговорила с экспертом в области устойчивого развития территорий и качества городской среды, генеральным директором Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» Сергеем ГЕОРГИЕВСКИМ.

«СГ»: Почему общественные пространства стали настолько популярной темой, что их обсуждают и продвигают на государственном уровне?

Сергей Георгиевский: Поворот к развитию городской среды, вылившийся в приоритетный проект Минстроя РФ «Формирование комфортной городской среды», произошел, конечно, не «вдруг». Причин несколько. Наши города в трудные 90-е сильно деградировали. Если постоянно не поддерживать городское хозяйство, то за полгода город может оказаться на грани разрухи. Потом наступил период массовой неконтролируемой застройки: возникали районы, особенно в периферийных зонах, где асфальт подходил в лучшем случае к подъезду, и никаких зеленых зон и тем более общественных пространств для жителей предусмотрено не было. Было совсем другое представление и о среде для жизни, о наборе того, что должно быть в городе в целом и в каждом конкретном дворе. Раньше, когда девелопер строил дом, он должен был подумать в лучшем случае о том, чтобы озеленить двор и оборудовать детскую площадку. Не было задачи создать многоуровневое пространство, разделенное на зоны, изолировать его от машин, продумать систему благоустройства территории с учетом целевых групп жителей. Сейчас это меняется. Возводя жилой комплекс, застройщик задумывается о системе общественных пространств.

«СГ»: Как всякая масштабная программа, формирование городской среды требует немалых затрат. С вашей точки зрения, насколько это правильные вложения?

С.Г.: Правильные. Появились люди, совсем молодые, которые родились в России, а не в СССР, они не знакомы с советским прошлым и по-другому представляют себе пространство для жизни. Города стали конкурировать за человека. Стало очевидно: если город хочет развиваться и иметь сильную экономику, ему нужно определенное качество человеческого капитала, и если его нет, то город должен его где-то заимствовать и затем удерживать. Это изменило риторику борьбы — конкурируют не страны, а мегаполисы, города. Встал вопрос, каким образом удерживать и привлекать людей. В этот момент город должен сделать что-то, чтобы показать, что он слушает своих жителей, понимает запросы, анализирует ответы и гибко реагирует на них. Программа по улучшению городской среды очень жизнеспособна и адаптивна — начали с Москвы, протестировали, увидели эффект. Дальше опыт подхватили некоторые крупные города. Теперь государственная политика направлена в сторону малых городов и исторических поселений. Из ярких примеров работы с общественными пространствами можно назвать Казань. Город взял эстафету у Москвы и тоже начал пробовать: а если сделаем парки, пересмотрим улицы, разовьем индустрию гостеприимства? И получается! Вот уже к чемпионату мира по футболу открывается первая очередь международного проекта редевелопмента и развития системы озер Кабан. А старейший парк города «Черное озеро» приобретает новый фирменный стиль и современную визуальную коммуникацию с жителями.

У горожан на самом деле простые запросы — я хочу дышать чистым воздухом, я хочу кофе по пути на работу, я хочу бегать по утрам в парке или по набережной, я хочу комфортные чистые подъезды… И это можно делать быстро даже с небольшим городским бюджетом. Допустим, люди не хотят жить в однотипных коробках и видеть серость из окна, а у тебя нет денег на дорогие уникальные решения. Так раскрась фасады! Это можно сделать талантливо. И таких примеров много. Посмотрите на кварталы современной застройки и вы поймете, о чем я говорю.

Современные инструменты дизайна, архитектуры и ландшафта позволяют минимальными средствами легко трансформировать среду. И один из примеров успешного средового дизайна — Международный конкурс ландшафтного дизайна, прошедший прошлым летом в Москве в рамках фестиваля «Московское лето. Цветочный джем» и преобразивший город практически до неузнаваемости. Конкурс ставил задачу в короткое время оживить урбанизированные пространства мегаполиса — площади, улицы и даже паркинги — средствами паблик-арта и ландшафтного дизайна, обязательно используя при этом многолетние растения: степные ковыли, разнотравье средней полосы, чабрец и зверобой, яркие краски летних цветов!.. И все это там, где всегда был асфальт — и больше ничего.

«СГ»: Существует точка зрения, что благоустройство — это бездонная бочка: сколько ни дай, все мало, очень плохо контролируемо и экономически не слишком оправдано.

С.Г.: Общественные решения — это не история про субсидии и бездонную бочку, это история про экономику. Почему весь мир занимается благоустройством? Специалисты посчитали, что парк может быть самоокупаемым и прибыльным, улицы при правильной организации могут способствовать развитию среднего и малого бизнеса. Например, еще несколько лет назад вся риторика по общественным пространствам в Москве строилась вокруг парков. О том, что улица — тоже общественное пространство, вспомнили не так давно, и возникла программа «Моя улица». Но к этому надо было прийти, надо было объяснить: измени конфигурацию улицы, и она начинает работать по-другому, становится экономически эффективной. У нас уличные пространства, даже в центре города, изначально строились по транзитному типу: чтобы пройти из пункта А в пункт Б. Если есть какие-то достопримечательности — хорошо. Нет — не страшно. А теперь все строится так, чтобы перепрограммировать ваш маршрут и заставить вас пройти, может быть, не кратчайшим путем, но так, чтобы вы в каких-то точках задержались и могли увидеть то, чего раньше не замечали, получить услугу — что-то купить или посидеть в кафе.

У нас есть иллюзия, что существует Москва, где все тестируется, адаптируется, а затем отправляется в регионы. Хотя это совсем не так. Мы поняли это, проведя ряд исследований, посвященных новому жилищному строительству в регионах РФ. Несколько лет мы изучали современные жилые комплексы в поисках лучших в стране решений, будь то архитектура, технологические и объемно-планировочные решения или комфортная среда. И пришли к выводу, что Москва — не единственный город, в котором можно найти лучшие практики. Более того, по ряду критериев лидируют объекты не только в городах-миллионерах, но и в городах поменьше. Так, согласно нашему последнему исследованию «10 лучших практик жилищного строительства в регионах РФ: комфортная среда», в десятку лучших новых ЖК по созданию комфортной среды попал лишь один московский проект, остальные девять — это ЖК из Тюмени, Казани, Перми, Ижевска, Ярославля, Уфы, Челябинска и Новосибирска. Так что можно сделать вывод, что одна и та же мысль приходит в голову не только в федеральном центре, регионы тоже не отстают. И это, безусловно, диалог.

«СГ»: Как вы думаете, когда можно будет говорить об эффекте от создания комфортной среды?

С.Г.: Приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды» рассчитан на пять лет. Но результаты мы сможем увидеть уже довольно скоро. Программа предполагает промежуточные, ежегодные задачи и комплекс мероприятий по их выполнению. Глобально программа предполагает повышение социальной и экономической активности на благоустроенных внутриквартальных территориях и территориях общественных пространств. Экономический эффект мы увидим в развитии сервисов и бизнесов, в сохранении и увеличении рабочих мест. Социальный — в улыбках горожан, их дружелюбности и влюбленности в город, в котором чисто, безопасно, светло и комфортно.

Справочно

Приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды» запущен в конце 2016 года и рассчитан на период 2017-2021 годов. Цель проекта — создание условий для системного повышения качества и комфорта городской среды на всей территории РФ. В рамках проекта предусматривается предоставление субсидий органам местного самоуправления на реализацию мероприятий по благоустройству дворовых территорий и ключевых территорий общего пользования городов (постановление правительства Российской Федерации от 10 февраля 2017 г. № 189). Требования к муниципальным образованиям, претендующим на получение субсидий, приведены в Правилах предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета. Проекты документов опубликованы на официальном сайте Минстроя России.

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 25 апреля 2018 > № 2593091 Сергей Георгиевский


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 апреля 2018 > № 2580943 Алексей Попов

Зона турбулентности: как изменятся цены на недвижимость после валютных скачков

Алексей Попов

Руководитель аналитического центра ЦИАН

Жилая недвижимость сумела успешно адаптироваться после девальвации рубля 2014 года. Как отреагирует рынок на повторение ситуации спустя четыре года?

Рынок жилья Московского региона за свою недолгую историю пережил несколько глубоких кризисов. К турбулентности на нем приводили объявление дефолта в 1998 году, дефицит банковской ликвидности в 2004-м, мировой финансовый кризис в 2008-м, а в 2010–2011 годах рынок замирал после смены управленческой команды в столичном правительстве. Реакция на каждый из этих кризисов была похожей: падение числа сделок, остановка части строек, заморозка «бумажных» проектов, снижение цен (кроме 2010–2011 годов, когда они, напротив, подросли на фоне резкого сокращения предложения).

Совсем иначе участники рынка отреагировали на события 2014 года. Девальвация рубля, обвал фондового рынка не привели к коллапсу отрасли четыре года назад. Жилая недвижимость смогла относительно успешно адаптироваться к новым условиям и пройти следующие три года едва ли не успешнее любого из крупных потребительских рынков.

События второй недели апреля этого года, когда доллар превысил 65 рублей, а евро в моменте превышал 80-рублевый рубеж, заставили всех вспомнить непростые и полные неопределенности месяцы осени и зимы 2014/15 года. Что произойдет в случае повторения макроэкономических шоков, стоит ли срочно решать квартирный вопрос, как будет развиваться рынок в ближайшие месяцы? Для ответа на эти вопросы имеет смысл сопоставить с осенью 2014 года (сравнивать с другими кризисами бессмысленно) как внешние факторы развития, так и ключевые параметры рынка жилья Московского региона.

Что похоже?

Цена на нефть. И осенью 2014 и весной 2018 года она находится в диапазоне $65-70 за баррель. Правда, тогда такая цена считалась низкой (и сырье дешевело), а сейчас этот уровень видится вполне комфортным для экономики.

Курс рубля. Диапазон 60-65 рублей, в который рубль вошел после резкого ужесточения американских санкций в начале апреля, соответствует значениям конца осени 2014 года. И тогда, и сейчас дальнейшая динамика курса выглядит не вполне предсказуемой (четыре года назад из-за перехода от колебаний внутри границ бивалютной корзины к свободной конвертации, а сейчас из-за возросшего санкционного давления).

Большой объем предложения. Осенью 2014 года в активной реализации (в прайс-листах застройщиков) было 110 000 лотов; сейчас в открытой продаже представлено 115 000 квартир и апартаментов. На протяжении последних шести лет многие участники рынка говорят о его «затоваривании», хотя связь объема предложения с динамикой цен на столичном рынке не так очевидна (ведь помимо этого соотношения важен еще и фактор отсутствия первичного насыщения на рынке жилья).

Средние цены. Последние четыре года рынок живет в условиях ценовой стагнации. Новостройки в Москве стоят около 185 000 рублей за 1 кв. м (за вычетом элитного сегмента), в Московской области около 75 000 рублей за 1 кв. м, в Новой Москве около 100 000 рублей за 1 кв. м. Цены меняются лишь внутри самих проектов (при переходе на новые стадии строительной готовности), тогда как органического роста/падения цен на рынке давно нет.

Что отличается?

Геополитика. Вклад геополитических факторов в изменения на валютном и фондовом рынках стал существенно выше. Ситуация, которая зимой этого года казалась относительно устойчивой, теперь видится крайне непредсказуемой.

Кризис после кризиса. Осенью 2014 года рынок входил в кризис после пяти лет экономического роста, сейчас же есть риск возникновения кризисной ситуации на фоне четырех лет падения реальных доходов населения. Декабрь 2014 года, когда недвижимость стала активом-убежищем, сейчас вряд ли повторится, так как желание спасать свои сбережения, возможно, и может возникнуть, а вот возможностей для этого явно будет меньше.

Монополизация рынка. Четыре года назад 10 крупнейших застройщиков контролировали 31% рынка (от числа сделок), сейчас на десятку лидеров приходится почти 60% от объема продаж. Развитие рынка жилья стало сильнее зависеть от поведения лидеров рынка. Возможные проблемы у отдельных компаний — лидеров рынка ударят по нему заметнее, чем несколько лет назад.

Опыт. События зимы 2014/15 года многому научили и продавцов и покупателей. К примеру, те, кто в спешке покупал квартиры за наличные в ноябре-декабре 2014 года, могли это сделать в спокойной обстановке через несколько месяцев. Цены в 2015 году не выросли, скорее наоборот, именно тогда в столице вышли крупные проекты на месте промышленных зон ближнего пояса.

Возросший спрос. Темпы продаж в последние два квартала были самыми высокими за всю историю первичного рынка. Дешевая ипотека (до 6,5% по отдельным предложениям), снижение метража лотов (а значит, и «входного билета» на рынок), рост качества продукта (доля квартир с отделкой превысила 1/3 рынка), расширение географии проектов (новостройки комфорт-класса теперь есть почти в каждом крупном районе Москвы) — все эти факторы разгоняли спрос на протяжении последних лет.

Таким образом, ситуация на рынке выглядит устойчивее, чем в 2014 году, тогда как внешние факторы прогнозировать стало гораздо сложнее. Внутренние и внешние факторы могут еще причудливым образом переплестись. На июль этого года анонсировано начало перехода первичного рынка от долевого строительства к проектному финансированию, в случае распространения максимально жесткого санкционного режима на крупнейшие банки это может уже напрямую повлиять на рынок.

Возможен ли в сложившихся условиях рост цен? Пока такой сценарий выглядит маловероятным, так как большинству застройщиков важнее число сделок и темпы продаж, а не максимизация выручки с квадратного метра. Высокая конкуренция, снижение реальных доходов населения, попытки повысить цены приводят лишь к падению темпов продаж.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 апреля 2018 > № 2580943 Алексей Попов


Россия. ЦФО > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > lgz.ru, 18 апреля 2018 > № 2573762 Алексей Изотов

Эмоции московской старины

Здания таят в себе тайны столетий

Окно в особняке Кекушева, откуда вылетала Маргарита на бал к Воланду; сохранившаяся в идеальном состоянии столетняя сантехника в резиденции посла Германии на Поварской; историческое напольное покрытие в особняке Коробковой на Пятницкой, хранящее в себе память о гостях дома и, конечно же, непередаваемая атмосфера, неподвластная времени, – именно энергетика «диктует» правила для жильцов объектов культурного наследия. В каждый из особняков можно по-настоящему влюбиться – в их шарм, красоту, историю и неповторимость. О неодушевлённых, но «душевных» исторических зданиях, о совместном с «Литературной газетой» проекте «Уникальные особняки Москвы» и дальнейших перспективах реставрационных проектов мы побеседовали с начальником Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК при МИД России) Алексеем Юрьевичем Изотовым.

– Большая часть особняков, находящихся в ведении ГлавУпДК, формирует исторический облик столицы. А есть предыстория того, как они оказались в ведении вашего предприятия?

– Системная работа с иностранным сообществом в России была начата ещё в 1556 году, когда Иван Грозный выделил английскому посольству отдельное здание вблизи Кремля, на улице Варварка, известное как Старый английский двор. Сегодня в нём размещается филиал Исторического музея. С тех пор организации по обеспечению работы и жизни иностранцев всегда существовали в системе государственной власти Российской империи.

В 1921 году по личному указанию В.И. Ленина было создано Бюро по обслуживанию иностранцев – Бюробин. Наше предприятие – преемник Бюробина и всех его предшественников начиная с 1556 года.

– Какой вам видится цель недавно стартовавшего в «ЛГ» проекта «Уникальные особняки Москвы»?

– Рассказать подробнее о наших зданиях – жемчужинах архитектурного облика столицы. Через историю и судьбы их жителей показать жизнь особняков, «средний возраст» которых насчитывает около 100 лет. За последние годы ГлавУпДК завершило значительный объём реставрационных и восстановительных работ. Нередко в ходе их архитекторы и реставраторы ГлавУпДК делают настоящие открытия, находят скрытые элементы убранства, восстанавливают утраченное. Об этом и расскажет проект. Главный же сюрприз в том, что все особняки, которые появятся в публикациях в течение года, составят увлекательный пешеходный экскурсионный маршрут по старой Москве, а истории, опубликованные на страницах газеты, станут прекрасным гидом для читателей.

– Расскажите о наиболее крупных реставрационных проектах, реализованных за последнее время?

– В 2016 году мы завершили работы в здании Цветковской галереи на Пречистенской набережной, 29, стр. 1. Здесь была произведена реставрация фасадов, кровли и ворот, воссозданы утраченные элементы. В конкурсе Правительства Москвы на лучший проект в области сохранения и популяризации объектов культурного наследия «Московская реставрация-2016» ГлавУпДК при МИД России было награждено премией «За лучшую организацию ремонтно-реставрационных работ».

В прошлом году отреставрировали фасады и ограды резиденции посла Египта в Кропоткинском переулке. Именно в этом здании после возвращения из ссылки жил декабрист Александр Петрович Беляев.

Также недавно завершился первый этап реставрации фасада резиденции посла Испании в Спасопесковском переулке. В 2019 году планируем приступить к реставрации фасада и кровли второго строения, в ходе которой будут воссозданы утраченные элементы входной группы, парапета, восстановлен световой фонарь на крыше.

В настоящее время комплексный капитальный ремонт ведётся в здании в Леонтьевском переулке (д. 10 стр. 1, 2, 2а, 3). Над этим особняком в разное время работали три великих архитектора: Каминский, Шехтель и Эрихсон. Здесь идёт реставрация фасадов, кровли, восстанавливаются элементы интерьеров. Кроме того, модернизации подвергнутся инженерные системы, будет благоустроена территория домовладения. Завершить проект мы планируем в этом году.

Комплексный капитальный ремонт с элементами реконструкции и реставрации идёт и в особняке Льва Николаевича Кекушева на ул. Остоженка, д. 21. Воссоздано большое количество исторических элементов здания. В конце прошлого года на пятнадцатиметровую высоту мы подняли и установили четырёхметровую скульптуру бронзового льва – главного символа творчества Кекушева. Статуя льва была утрачена при неизвестных обстоятельствах в начале прошлого века, её кропотливо воссоздали по архивным материалам.

– У реставрации объектов культурного наследия есть свои особенности?

– Наши специалисты кропотливо восстанавливают первозданный облик здания. Проекты реставрации разрабатываются в соответствии с требованиями Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Затем, только после положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы и согласования Департамента культурного наследия Москвы, мы приступаем к работам, которые, подчеркну, проводим за счёт собственных средств. Коллектив ГлавУпДК практически ежегодно получает благодарности и другие награды мэра за большой вклад в сохранение объектов культурного наследия столицы.

– В большинстве особняков размещаются посольства иностранных государств, резиденции глав дипломатических представительств. Многие посольства «прописаны» в одних и тех же зданиях десятилетиями. Как складываются отношения у зданий и их жильцов?

– Часто приходится слышать от иностранных дипломатов, глав дипломатических представительств слова восхищения убранством особняков, их красотой и великолепием. Возникают, конечно, и бытовые вопросы. Но мы их оперативно решаем.

– Атмосфера в особняках меняется при новом жильце? Или жилец подстраивается под неё?

– Скорее второе. Вся эта атмосфера, наверно, заставляет человека следовать именно ей, а не пытаться внести что-то своё. Хоть особняки и неодушевлённые, но душа и энергетика у них есть.

– Есть ли лично у вас «любимчики» среди особняков?

– Интересный вопрос. Это то же самое, что спросить ребёнка, кого он больше любит – маму или папу. Все особняки уникальны по-своему, и я очень люблю большинство из них. Дом приёмов МИДа, Спиридоновка, 17 – я знаю каждый его закоулок. Особняк на Пречистенке, 20 – здесь располагается главный офис ГлавУпДК. Особняк Коробковой на Пятницкой, 35 – там такая фантастическая аура! Здание в Леонтьевском переулке, где размещается посольство Греции… И конечно же, очень душевное место на Остоженке, 21 – дом жены Кекушева.

– С 18 апреля по 18 мая в Москве проходят Дни культурного наследия. Будут ли особняки открыты для ценителей архитектуры в эти дни?

– Посольства – особые объекты с точки зрения обеспечения безопасности. Мы активно взаимодействуем с Правительством Москвы: где-то за полгода начинаем направлять официальные письма в посольства с просьбой предоставить возможность открыть их для российских граждан. Большинство посольств откликается. В том, что у москвичей и гостей города появляется уникальная возможность очутиться в неповторимой атмосфере этих исторических зданий – на 90% заслуга ГлавУпДК.

– В одном из интервью вы сказали, что «постоянный отрыв от Родины – тяжёлая вещь». Прочувствовав это на собственном опыте, много лет проработав на дипломатических должностях в Японии, какие шаги вы предпринимаете, чтобы зарубежные коллеги этого не ощущали?

– Наша деятельность имеет много направлений. В первую очередь это предоставление в аренду недвижимости (офисов, квартир). В ведении ГлавУпДК в Москве более 1 200 000 м2 недвижимости. Это и 150 особняков, и многофункциональные комплексы, включающие офисные и жилые помещения, и отдельные дома. Ещё есть комплекс отдыха «Завидово» на берегах Волги, гольф-курорт «Москоу Кантри Клаб» в ближайшем Подмосковье, в Нахабине, медицинский комплекс «Мединцентр», фирма «Инпредкадры», предоставляющая кадровые и бухгалтерские услуги, «Спецавтоцентр», оказывающий автотранспортные услуги. Мы имеем также Культурный центр, где проводятся выставки, концерты и другие культурные мероприятия. Весь этот большой комплекс наших возможностей позволяет не только познакомить дипломатов со страной пребывания, но и создать для них комфортные условия для общения, отдыха, знакомства с культурой России. Весь спектр наших услуг доступен и для россиян, среди наших клиентов много российских компаний и граждан.

Как коммерческое предприятие мы находимся вне политики. Именно этот уникальный статус позволяет проводить самые разнообразные мероприятия для дипломатического сообщества. Например, новогодний приём в Большом театре, ежегодные спортивные соревнования – зимние и летние Дипломатические игры и многое другое. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы Россия стала для дипломатического сообщества не только страной пребывания, но и близким полюбившимся местом.

Беседу вела Анастасия Бойко

Россия. ЦФО > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > lgz.ru, 18 апреля 2018 > № 2573762 Алексей Изотов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > newizv.ru, 18 апреля 2018 > № 2573701 Юрий Эхин

Молчание ягнят: почему проблема мусора станет главной для москвичей

Скажем сразу: этот материал - не журналисткие "домыслы" и "спекуляции", а мнение уважаемого в профессиональной среде архитектора Юрия Эхина, который настойчиво и методично доказывает: уплотнение и реновация Москвы - это путь к экологической и градостроительной катастрофе. Проблема мусора здесь практически неразрешима.

Архитектор Юрий Эхин

ДЛЯ ЧЕГО НАС СОБИРАЮТ В КУЧУ? (Тезисы из выступления на Всероссийском общественно-экспертном совете по выходу из кризиса в сфере утилизации отходов):

Поскольку я архитектор и градостроитель, а последние годы занимаюсь реновацией Москвы, то хочу начать с наиболее узкого места этого «мегапроекта» -экологии и градостроительства.

Год назад, когда началась кампания по реновации пятиэтажного жилого фонда Москвы, я. провел некоторые подсчеты. Если снести все пятиэтажки Москвы, то для вывоза образовавшегося строительного мусора потребуется 25 млн грузовиков. Протяженность такой автоколонны составит 360 тыс. км, а это равно расстоянию от Земли до Луны, или 9 экваторам земного шара, или достаточно для 6-кратного огораживания Российской Федерации по её внешней границе, которая растянулась более чем на 60 тыс. км. Одна десятая часть такой автоколонны способна заполнить все улицы Москвы, имеющие протяженность 4000 км, и вся Москва встанет, и никакой перспективы для разрешения ситуации нет.

Куда денут этот мусор? Его повезут на закрытые и открытые полигоны Подмосковья. К огромному количеству бытового мусора добавится огромное количество строительного мусора. В Москве нет технологии его переработки, а это крупногабаритный мусор: бетонные панели и блоки, которые не гниют столетиями. И никакого выхода из этой ситуации власть на сегодняшний день так и не предложила.

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин говорил, что будут ломать пятиэтажки по опыту прошлых лет: на снос пятиэтажки якобы уйдёт всего несколько часов, и при этом никакого мусора не останется. Я, как специалист вам поясню, что пятиэтажки уже снесённых серий были ветхими, на грани аварийности. Они были расчитаны всего на 25 лет эксплуатации, а послужили все 50. Поэтому от прикосновения экскаватора старые панели таких домов ломались, порой не оставалось даже металлической арматуры. Принципиальное отличие планируемых сегодня к сносу пятиэтажек состоит в том, что это кирпичные и блочные дома, которые были рассчитаны уже на срок службы 150 лет, а панельные дома несносимых серий — на 125 лет. И в них были заложены гораздо более высокие пределы конструктивной прочности — это так называемые дома первой категории. В них больше арматуры, больше бетона, больше других конструктивных материалов. Как ломать эти крепкие конструкции, никто не знает. И повторяю, у нас таких перерабатывающих производств нет. Московские чиновники заявляют, что ПОКА они будут завозить эти отходы на неработающие заводы, а вот куда будут вывозить, - неизвестно.

Проходит информация, что во Владимирской, Калужской и Ярославской областях (Тверская, вроде как, отказалась) планируют срочно создавать огромные полигоны под московский строительный мусор от программы реновации. Но это больше похоже на слухи. Власти молчат, чтобы не возбуждать людей. Но строительный мусор - это, извините, вопрос главный.

Для примера, в Европе, где тоже много пятиэтажек, когда стали анализировать, что с ними сделать, пришли к выводу, что их выгоднее реконструировать, и только по одной простой причине: потому что их снос будет стоить так дорого, что это невыгодно делать. Мы ждем большого количества мусора, и у нас нет ответа, что с ним делать. Использование этого строительного мусора в качестве материала для строительства дорог, как посчитали коллеги, оказалось менее выгодно даже по сравнению со строительством дорог из чистого бетона марки 500.

Реновация коснётся всех москвичей, а не только жителей тех 5171 дома, которые планируют снести, потому что реновируемые, а точнее, сносимые районы будут застраивать не только с большей плотностью, но и с большей высотностью, что приведет к автоматическому увеличению плотности населения, а следовательно, снижению санитарных и экологических норм во всем городе. Если этажность в этих районах будет 25 этажей, а в перспективе и 40 этажей, и при этом дома будут стоять более плотно, то здесь неизбежно будет страшная экология, так как в пространство дворов и в окна домов не будет попадать достаточного количества прямого солнечного света, убивающего золотистый стафилококк и туберкулезную палочку. Сегодня по розе ветров в основном северо-западные ветры продувают Москву, но сделать они это могут при пятиэтажной застройке — для этого силы ветра хватает. А с 25-этажной застройкой из плотно стоящих домов проветриваемости точно не будет. При этом плотность населения также увеличится в 4−5 раз: количество жителей возрастет, количество автомобилей возрастет, количество зелени уменьшится, потому что даже при сносе только 5171 пятиэтажки будет уничтожено и приблизительно 100 тысяч многолетних деревьев. И пока они вырастут за 25 лет, неизвестно, чем Москва будет дышать. Картина становится апокалипсической.

В чём корни этого явления, которое так ярко высветил проект реновации Москвы?

Поскольку ответов нигде не прозвучало, пришлось самостоятельно заняться анализом этой проблемы. И вот к какому выводу мы с коллегами пришли. Сам Сергей Собянин, до него Марат Хуснуллин, ещё ранее другие деятели, такие как Эльвира Набиуллина, когда она еще возглавляла Министерство экономического развития, Алексей Кудрин, а до него Институт социального развития в 2010 году выходили с идеей о том, что современная экономика будет развиваться только в крупных городах-мегаполисах (даже гигаполисах) или в агломерациях, создающихся на базе городов-миллионников. Агломерация — это несколько населенных пунктов, живущих как один организм.

Откуда взялась эта идея урбанизации всего? Те люди, которые делают политику, исходят из теории профессора Стокгольмской школы экономики Кьела Нордстрема о том, что вся будущая экономика мира будет сосредоточена в 600 крупных мегаполисах. И он под это дело подводит какую-то научную базу, и наши почему-то с радостью эту теорию подхватывают, поднимают её в виде флага и начинают действовать именно исходя из неё. Последствия этих действий мы видим уже сегодня на многих примерах, о которых было рассказано сегодня. Мусорный коллапс — это всего лишь небольшое следствие этой парадигмы, которая уже реализуется в жизни.

И когда мы друг другу или кому-то задаем вопросы, почему они такие недальновидные, почему они не выполняют федеральные законы, почему они принимают такие некомпетентные решения, почему прокуратура не принимает никаких действий, несмотря на кошмарные ситуации, когда людей постоянно травят, то нам нужно понимать, где находится источник этих внешне парадоксальных и на первый взгляд необъяснимых действий.

Я скажу кратко. Получается, что откуда-то сверху поставлена задача собирать население в агломерации, которые, с моей точки зрения, не являются будущим мировой экономики, в том числе и российской. И для решения этой задачи, как говорится, не считаются ни с какими жертвами — лес рубят, щепки летят. У них же цель вот какая, глобальная — развить экономику.

Посмотрим, в чём отличие экономики Швеции и экономики России. Прежде всего Россия и Швеция разительно отличаются по размерам территории и по их обустроенности. Швеция — развитая европейская страна, которая населена намного плотнее российской. Когда на нашей огромной территории встает вопрос, где начать собирать население в крупные города, в качестве таковых почему-то рассматривается всего шесть городов, при том что у нас областных центров еще 78. Что будет с остальными областными городами, со средними городами, не говоря уже о малых городах и деревнях? На эти вопросы никто ответов не даёт. Власть поставила себе цель идти по этому пути и с этого намеченного пути не сворачивает. И, на мой взгляд, руководители регионов являются лишь простыми исполнителями в решении этой задачи.

Чем это грозит Москве и Подмосковью, если сегодня в столице официально уже проживает 12,5 млн человек и мэр Собянин заявил, что в ближайшие годы Москва должна иметь 35 млн человек, то есть рост населения Москвы должен быть троекратным. По генеральному плану 70-х годов Москва была рассчитана на 7 млн человек, сегодня уже — 12,5 млн. человек, а в 2030 году Москва, объединённая с ближайшим Подмосковьем, — 35 млн. Это значит, что для этого будут собирать население со всех городов и весей страны. Для чего — непонятно, поскольку промышленного развития в Москве не планируется, промышленность, скорее, добивается. В качестве успешного примера приводят шанхайскую агломерацию, в которой проживает более 90 млн человек, то есть около 10% населения всего Китая. Так вот, Москва и Московская область этот предел давно преодолели, и дальнейшее сосредоточение людей в Москве находится за пределами разумного. При этом шанхайская агломерация обеспечивает полмира, Китай — крупнейший мировой производитель и крупнейшая экономика мира, а Москва что производит? Почти ничего. Сохранилось разве что несколько оборонных предприятий. Территории крупных заводов застраиваются, на месте ЗИЛа — жилой район, территория гигантского завода «Серп и молот» также застраивается жильем. В ближайшее время по генеральному плану Москвы ставится задача 15% промышленных территорий заместить жильем. Это тоже часть процесса реновации и агломерирования населения в Москве. Перспектив у такого дела, с точки зрения специалистов, нет, как нет и примеров успешного функционирования городов такого размера.

Для чего нас всех собирают в эту кучу, где рабочих мест нет, экология будет плохая, а территории страны развиваться не будет?

Вообще, если говорить о территориальном развитии, то любое правительство любой нормальной страны строит планы по развитию территории, как правило, размещая какие-то производства и населённые пункты на своей территории. Параллельно идёт их увязывание, создаются всякие логические схемы, транспортные и инженерные сети, а у нас в стране этого нет, и даже таких планов не существует. Но при этом с удивлением узнаешь всякий раз, когда какой-то отдельный Субъект Федерации разрабатывает свою локальную схему территориального развития и под это получает бюджетные деньги, и довольно немалые. Нет сейчас, к сожалению, и специалистов по городам. Когда-то нас этому учили, но перерывы в 30 лет не проходят бесследно. И когда молодые ребята желают заработать эти деньги, взять эти заказы, бегают, извините, высунув язык, и ищут специалистов по территориальному расселению, то это, во-первых, выглядит странно, а во-вторых, я и мои коллеги старшие понимаем, что это ничем хорошим не закончится. Потому что отдельно развивать какую-то локальную территорию невозможно, не понимая, как будет развиваться вся страна в целом. Отсутствие планов развития страны подменяется планами концентрации всего населения страны в шести крупнейших мегаполисах или агломерациях — это опасный абсурд.

Для короткой справки скажу, что в ныне действующем Градостроительном кодексе нет даже понятий «город» и «село». При этом он оперирует такими понятиями, как «межселенные территории» или «линейные объекты», то есть что-то с чем-то должно существовать вместе, а что такое город или село — непонятно. Для меня — это абракадабра. Мы как специалисты не понимаем, для чего это было создано, для чего создана такая система понятий. Но совершенно однозначно — не для развития, тут сомнений никаких нет, а скорее для разрушения.

В советское время Москва демографически подпитывалась за счет так называемых лимитчиков (аналога современных гастарбайтеров), которые привлекались для компенсации дефицита неквалифицированной рабочей силы, а также заполнения свободных вакансий на новых предприятиях. Людей набирали в провинции, для них строили жилье, таким образом развивался город. Это естественный путь развития. И когда говорят, что будущее мировой экономики связанно с мегаполисами, то имеют в виду мегаполисы Китая и Индии, где таким же образом развивается промышленность, также приезжают люди из сёл, получают образование, осваивают новые профессии, работают, для них строят жилье и так далее. Это процесс нормальный. А у нас сегодня всё вверх ногами. Город большой, но при этом промышленность уничтожается, а людей мы будем для чего привлекать?

Еще одно интересное совпадение дат. 21 февраля 2017 года началась история с реновацией. 21 февраля уже 2018 года затрясло Волоколаск в связи с инцидентами на полигоне «Ядрово». Чья вина в росте связанных с мусором протестов? Конкретных имен не знаю. Но совершенно очевидно, что ситуация с мусором и вообще с экологией, с застройкой Москвы и Подмосковья подошла к той критической черте, когда её игнорирование любыми политическими силами становится невозможным. Управлять той или иной территорией должен народ. Главный способ прямого управления — это референдум. Ни одного референдума в Москве и в Московской области за всё время существования на моей памяти не проводилось. Это странная практика. Народное самоуправление может быть реализовано прямо, через референдум, а также – процитирую Конституцию - « через органы государственной власти и органы местного самоуправления» .

В любом случае и мэр Собянин в Москве, и губернатор Воробьев в Московской области — это всего лишь «а также», это не основная форма реализации народовластия. Если мы будем исходить из этого или как минимум понимать это, то картина несколько меняется. Никто за нас с вами самую грязную тяжелую работу не сделает. Только мы с вами можем защитить себя и Москву от запланированных разрушений.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > newizv.ru, 18 апреля 2018 > № 2573701 Юрий Эхин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 16 апреля 2018 > № 2593106 Наталья Круглова

И все-таки оно падает.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития московского рынка первичных апартаментов в первом квартале 2018 года.

«СГ»: Наталья, поздравляем с наступлением настоящей весны! Что же произошло в первом квартале с предложением апартаментов на ранке столичных апартаментов?

Н.К.: Спасибо, и вас! Что касается, апартаментов, то этот сегмент продолжает развиваться, хотя и не столь быстрыми темпами, какие демонстрирует классический формат жилья. В первом квартале года в продажу поступили девять комплексов апартаментов. Это самое большое число проектов в данном периоде по сравнению с предыдущими годами. К примеру, в первом квартале 2017 года началась реализация шести проектов, а в 2016 и 2015 годах – семи. Тем не менее, сегмент пока не достигает динамики обновления предложения квартир: в первом квартале начались продажи 15 жилых комплексов. Важно отметить, что в разрезе сегментов активность девелоперов распределяется равномерно. На рынке появились три комплекса комфорт-класса и по два проекта бизнес-, премиум-, и элитного класса.

«СГ»: Что скажете о структуре предложения по стадии стройготовности объектов?

Н.К.: В целом сегмент апартаментов характеризуется высокой стадией строительной готовности. Больше половины объема предложения (68%) сосредоточены в комплексах, где идет отделка или получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Причем такое соотношение объектов по стадии готовности остается стабильным от квартала к кварталу, что идет на пользу сегменту. Большинство покупателей склонно делать вложение на поздних стадиях готовности, так как считает это наименее рискованным этапом реализации жилого комплекса. В то же время наличие большого числа объектов высокой готовности несколько снижает конкурентоспособность апартаментов по сравнению с квартирами из-за уменьшения разницы в стоимости.

«СГ»: Как значительный объем нового предложения сказался на ценах?

Н.К.: Средние расценки на апартаменты по сегментам растут. За исключением элитного класса, где за прошедший квартал стоимость «квадрата» почти не изменилась (669 тыс. рублей), во всех сегментах отмечен рост цены. Это связано с вымыванием наиболее доступных по цене апартаментов, а также с изменением структуры предложения, которое пополнилось дорогими проектами. Сильнее всего за три месяца подорожали апартаменты премиум-класса – они прибавили 8%, достигнув отметки 487 тыс. рублей за кв. метр. В массовом сегменте и бизнес-классе «квадрат» подорожал на 4% (до 152 тыс. рублей и 247 тыс. рублей соответственно).

«СГ»: Много ли заключается сделок по договорам долевого участия? На каком сегменте сосредоточились покупатели?

Н.К.: В сравнении с первым кварталом 2017 года продажи апартаментов по договорам долевого участия выросли на треть. Как и в сегменте классического формата жилья, спрос на апартаменты концентрируется в отдельных проектах. Как правило, речь идет о комплексах, которые предлагают наилучшее соотношение цены для своего сегмента, а также основных качественных характеристик (расположения, инфраструктуры, транспортной доступности). В основном это крупные комплексы, насчитывающие сотни квартир в продаже. «Точечные» проекты обычно продаются хуже.

«СГ»: Наталья, назовите главную тенденцию квартала на рынке апартаментов.

Н.К.: Пожалуй, главная тенденция первого квартала на рынке апартаментов – это сокращение объема предложения, которое фиксируется, несмотря на старт большого числа новых проектов. Хотя на рынке появилось девять комплексов, число апартаментов сократилось на 2,4%. Чаще всего сами девелоперы снимали с продажи объекты: таким образом, они оптимизируют структуру предложения. Тем не менее в наиболее успешных проектах темпы продаж остаются высокими (от 20 апартаментов в месяц), поэтому в целом ситуация со спросом остается стабильной.

Автор: Сергей Николаев для СГ Онлайн

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 16 апреля 2018 > № 2593106 Наталья Круглова


Казахстан > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > dknews.kz, 11 апреля 2018 > № 2564588 Даулет Абжанов

Могут ли забрать за долги единственное жилье должника?

Если коротко, то да, могут. Точнее, на жилище должника (даже если оно является его единственным) может быть обращено взыскание по его долгам, будь то по кредиту перед банком, по возмещению причиненного вреда, по алиментам или по какому-либо другому обязательству.

Действующее казахстанское законодательство не содержит в себе ограничений в части обращения взыскания на единственное жилье; оно не включено в состав имущества, на которое нельзя обратить взыскание.

Единственная поблажка для должников, относящихся к социально уязвимым слоям населения - их нельзя выселять в отопительный сезон (пункт 3-1 статьи 29 Закона РК “О жилищных отношениях”).

Однако ситуация может измениться. Дело в том, что Минфин разработал законопроект о банкротстве физических лиц - документ, несомненно, нужный и ожидаемый с нетерпением многими должниками. Так вот, одна из норм законопроекта допускает при определенных обстоятельствах обращать взыскание на единственное жилье должника.

Согласно представленной его редакции взыскание не может обращено на единственное жилье должника, если одновременно:

оно не является предметом залога;

размер его полезной площади не превышает установленных нормативов на одного проживающего должника и лиц, находящихся у него на иждивении (сейчас это 18 квадратных метров на одного проживающего);

размер выплаченной суммы основного долга по договору займа составил более 50% на дату открытия процесса восстановления платежеспособности.

К примеру, заемщик купил на кредитные деньги квартиру, оформив ее же в залог банку. По квадратуре квартира небольшая и не превышает норматива. При сумме основного долга 16 млн тенге заемщику достаточно оплатить в банк более 8 млн тенге - и квартиру уже не заберут.

Банковский сектор уже заявил о несогласии с предлагаемым законопроектом в этой части, указав, что его принятие в таком виде неизбежно исключит кредитование под залог небольшого по площади жилища: принимать такой залог станет для них высокорискованным. Банкиры предупреждают, что под угрозой может оказаться ипотечная программа “7-20-25”, нацеленная, в первую очередь, на кредитование такого жилья. Соблюдение такого принципа кредитования, как возвратность займов, ставится под сомнение.

Надо отметить, что вопрос о возможности, грубо говоря, отбирать единственное жилье за долги всегда являлся достаточно спорным и болезненным, причем, не только для нас.

Подход законодателей в разных странах в решении этой проблемы различен. В одних странах закон по умолчанию допускает обращение взыскание на единственное жилье (Великобритания, Франция, Испания, Италия, Швейцария, Эстония, Латвия), в других устанавливает запрет на это, хотя и с некоторыми исключениями (Российская Федерация, Бразилия, Белоруссия, Туркменистан, Узбекистан, Швеция, Португалия), в третьих допускает, но с сохранением права пользования должником жилищем (Австрия, Бельгия, Германия, Лихтенштейн).

Что ж, вопрос, действительно, непростой. Даже если отбросить в сторону эмоциональную риторику, правовой аспект этой проблемы тоже достаточно сложный.

Во-первых, интересы кредитора требуют отсутствия в законе каких-либо препятствий для обращения взыскания на единственное жилье должника. Кредитор резонно вправе требовать полного удовлетворения своего требования с должника. Если последний должен - пусть отвечает перед кредитором всем своим имуществом, включая жилье. Это следует из правовых принципов обеспечения восстановления нарушенных прав и добросовестного исполнения обязательств (статьи 2, 8 Гражданского кодекса).

Во-вторых, невозможность взыскания на единственное жилье фактически означает невозможность полного исполнения судебного акта о взыскании в пользу кредитора по гражданско-правовому обязательству: решение суда о взыскании долга с должника есть, но его нельзя исполнить из-за указанного ограничения. Тем самым, подрываются конституционное право каждого на судебную защиту и конституционный принцип обязательности судебных актов на территории республики (статья 76 Конституции).

В-третьих, подобного рода исключения подрывают стабильность имущественного оборота, поскольку его участники теряют уверенность в надлежащем исполнении контрагентами своих обязательств и возможностях защиты своих нарушенных имущественных прав и интересов. Подобного рода исключения ответственности должников могут служить демотиватором для надлежащего исполнения ими своих обязательств, способствуя недобросовестным должникам в игнорировании законных требований кредиторов.

Однако, с другой стороны, Конституция говорит о том, что “в Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем” (пункт 2 статьи 25). Обратим внимание на то, что наша Конституция, в отличие от российской, не гарантирует право каждого на жилище. Но даже в такой редакции сторонники могут узреть основания конституционного ограничения на лишение единственного жилья: раз государство создает условия для обеспечения граждан жильем, следовательно, оно должно создать условия, не допускающие лишения граждан жилья.

Кроме того, человек является высшей ценностью для государства, его достоинство неприкосновенно (статьи 1, 17 Конституции). Лишение же единственного жилья едва ли согласуется с международно признанным правом каждого на достойный жизненный уровень, провозглашенным статьей 25 Всеобщей декларацией прав человека и статьей 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах.

Как видно, поднятый вопрос с единственным жильем далеко неоднозначен с позиции права. Обе изложенные выше точки зрения имеют свое обоснование. Как всегда, важен поиск баланса, той “золотой середины”, которая позволила бы учесть интересы кредитора и должника с позиции справедливости.

У юристов есть такой тезис: “Собственность обязывает”. Это означает, что право собственности - это не только право каждого на владение, пользование и распоряжение имуществом; это и обязанность (способность) отвечать им по своим обязательствам, в том числе всем своим имуществом. Собственность должна порождать ответственное отношение граждан к осуществлению ими своих гражданских прав и обязанностей. Непонимание этой стороны собственности, потакание избежанию ответственности по своим долгам - все это ведет к взращиванию иждивенческих настроений в обществе, патернализму (веру в то, что государство решит все проблемы гражданина).

Любопытно, что в Российской Федерации, в отличие от нас, поначалу не решились на то, чтобы разрешить обращение взыскания на единственное жилье (исключение - жилье, приобретенное по ипотеке). Почему? Потому что посчитали, что люди не отошли еще от совкового сознания, не готовы отвечать полностью по своим долгам. Но в последнее время российское общество приходит к пониманию того, что так долго продолжаться не может, что нужно приучать людей отвечать по своим долгам. Появляются законопроекты, которые призваны расширить список случаев, когда у должника могут отобрать жилье (даже единственное) за долги (по коммунальным услугам, алиментам и пр.). Сопротивление таким инициативам колоссально. Но, тем не менее, они движутся в этом направлении.

Мы же, собираясь отменить возможность обращения на единственное жилье, движемся, как ни странно, в обратном направлении.

Конечно, помня о необходимости соблюдения баланса интересов кредиторов и должников, можно допустить ситуации, когда не следует лишать должника того или иного имущества. Но следует ли относить к нему жилье - большой вопрос.

Даулет Абжанов, к.ю.н.

Казахстан > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > dknews.kz, 11 апреля 2018 > № 2564588 Даулет Абжанов


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 9 апреля 2018 > № 2564015 Максим Артемьев

Страна муравейников. Почему ипотека в России не решает квартирный вопрос

Максим Артемьев

Историк, журналист

Россиянам пора пересмотреть отношение к аренде квартир. Ипотека должна быть всего лишь одним из вариантов получения жилья

В СМИ в последнее время особенно активно обсуждается проблема ипотечного кредитования. Снижение средней ставки до 9,75% годовых по итогам февраля (вслед за последовательным снижением ставки рефинансирования Центробанка) подтолкнула экспертов к самым разным выводам и гипотезам.

Кто-то говорит о неминуемом и скором крахе «ипотечного пузыря», кто-то, напротив, о расширении доступа к ипотеке и увеличении числа людей, которые улучшат свои жилищные условия. Одни видят в удешевлении ипотеки угрозу для макроэкономической стабильности, другие — драйвер экономического роста и увеличения ВВП. Но, как представляется, разговор о процентах и пузырях уводит от главного — от содержательного обсуждения настоящего и будущего жилищной политики в России.

Чтобы было понятно, о чем идет речь, обратимся к мартовскому посланию президента Владимира Путина, в котором проблеме ипотеки было уделено немалое внимание. Вот несколько цитат из него: «За пять лет свыше полумиллиона семей с детьми смогут улучшить свои жилищные условия с помощью льготной ипотеки… Вижу три ключевых фактора повышения доступности жилья. Первый — это рост доходов граждан. Об этом я говорил, мы должны это обеспечить. Снижение ставок ипотечного кредитования и, конечно, увеличение предложения на жилищном рынке».

Путин напомнил, что в 2001 году по всей России было выдано 4000 ипотечных кредитов. «Ставка доходила до 30%, в том числе в валюте. Более половины кредитов, кстати, и выдано было в валюте. Воспользоваться ипотекой могли единицы. В прошлом году выдано около миллиона ипотечных кредитов. В декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%. Но стремиться нужно, безусловно, к 7%, это уж точно. За предстоящие шесть лет ипотека должна стать доступной для большинства российских семей, для большинства работающих граждан, для молодых специалистов».

Вроде бы все звучит очень убедительно, по крайней мере не вызывает особенных вопросов. Тезисы президента вполне укладываются в привычную идеологему: решение проблем с жильем — дело рук самих граждан, нужна квартира — обращайся к банку за ипотекой. А дело государства — вести дело к снижению процента по ней через макроэкономическую политику. Ну и о чем президент также сказал: снижать налог на имущество физических лиц и кадастровую стоимость. И все. Ни о каких других вариантах получения крыши над головой в послании упомянуто не было. А они, как показывает мировой опыт, есть.

Опыт других стран

В России после 1991 года произошла ловкая подмена понятий. В области жилищной политики все свелось к перекладыванию на плечи самих граждан заботы об обеспечении себя жильем, государство самоустранилось из этой сферы. Мол, таковы, рыночные реалии.

Однако на самом деле разговоры об ипотеке затуманивают суть обязанностей государства в лице и федерального правительства, и региональной власти, и местного самоуправления о предоставлении в пользование (не в собственность!) жилья своим гражданам. Во всем развитом мире государственные органы активно выступают в том числе в качестве застройщика и арендодателя. Строительство и эксплуатация так называемого «социального жилья» (Public housing) является там важнейшей функцией власти на всех уровнях.

Возьмем, к примеру, Францию, дома-HLM («жилье с умеренной арендной платой» в дословном переводе) составляют там 16% всего жилья, в четырех миллионах квартир проживает, по разным оценкам, от 10 млн до 13 млн человек. При этом HLM имеются как частные, так и государственные. Главное в них не форма собственности, а принцип предоставления недвижимости: квартирами пользуются семьи с недостаточными доходами либо те, кто не желает тратиться на покупку жилья в собственность. С 1998 года закон обязывает каждый город с населением больше 3500 человек иметь не меньше 20% домов-HLM. Помимо HLM во Франции имеются и другие виды социального жилья, а также несубсидированных домов, предназначенных для аренды.

И только в России у правительства не болит об этом голова, оно умыло руки и наблюдает как бы со стороны за происходящим, отводя себе роль опосредованного контролера и установителя правил игры на рынке недвижимости. Сразу обозначу свой тезис: ипотека должна быть всего лишь одним из вариантов получения жилья (не в собственность, это важно).

История вопроса

Проблема была заложена в начале девяностых, когда была принята программа приватизации жилья («Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Из всех видов приватизации того времени жилищная была, возможно, хуже всего продумана и организована. Главным ее итогом стало создание, как их называет эксперт по жилищной политике Владимир Самошин, «домов-конгломератов» — уникальной формы владения, которой больше нет нигде в мире.

Дома приватизировались не как единое целое, а поквартирно. Кто-то становился владельцем собственного жилья, кто-то продолжал жить в неприватизированной квартире — и все это в одном здании! Более того, чердаки, подвалы, прочие общие помещения, лифты, земля под домом и т. д. так и оставались «ничьими». Это можно сравнить с тем, как если бы при приватизации завода рабочим раздали по станку и сказали, что они теперь их владельцы. Управлять имуществом такого дома невозможно, нельзя даже провести полноценное собрание жильцов: кто-то владелец, кто-то не владелец квартиры; но даже те, кто имеет собственность, могут там не жить, а если и живут, то невозможно их заставить принять участие в общем собрании и управлении.

В итоге при всей формальной смене собственности все равно следят за состоянием домов власти — теперь уже через управляющие компании.

В мире же есть три основных вида многоквартирного жилья: кондоминиум, доходный дом и социальное жилье. В кондоминиуме все являются совладельцами не только квартиры, но и остальных помещений и собственности, невладельцев там быть не может юридически, и все принимают участие в управлении. В доходных домах один владелец — частный собственник или компания, а жильцы арендуют квартиры. Цель понятна — извлечение прибыли. В социальном жилье собственник — государство либо частное лицо, которому бюджет доплачивает, чтобы оно не поднимало арендную плату выше определенных пределов. Тут цель — предоставление людям недорого жилья. Конгломератов по-российски нет больше нигде в мире. Именно они — мина замедленного действия.

Проблемы ипотеки

Что самое опасное в современных ипотечных программах? Они консервируют и ухудшают ситуацию с конгломератами. Ибо то жилье, которое предлагается по ним, включает в себя, как правило, так называемых муниципалов, то есть людей, которым государство предоставляет квартиры (по разным программам, в том числе по социальному найму). Конгломераты воспроизводятся и воспроизводятся — уже в зданиях, построенных спустя почти 30 лет после кончины советской власти. И никакая московская реновация ничего не меняет, ибо по ней те люди, которые лишаются неприватизированных квартир в сносимых домах, неизбежно получат их во вновь построенных. То же самое касается собственности на землю под домом, общих площадей и так далее.

Я живу в доме-ТСЖ 1999 года постройки. Тем не менее в нем немало квартир до сих пор не приватизированных (люди получили их как работники соответствующего ведомства), а купив квартиру в нем, я с удивлением узнал, что не стал автоматически членом ТСЖ. Надо было писать для этого заявление. Вот вам и кондоминиум (ТСЖ же стремится к этому варианту) по-российски — два абсурда сразу.

Вторая проблема, которую ипотека никоим образом не решает и решить не может, — качество жилья. В той же Франции 72% домов-HLM (а из построенных после 2000 года — 95%) представляют собой малоквартирные дома, не выше 3-4 этажей. В Великобритании и Нидерландах 60% жилья — так называемые двухквартирные дома (semi-detached houses) плюс отдельно стоящие и «дома в линию» (terrace houses). На долю многоквартирных домов приходится сравнительно небольшой процент. Напомним, что эти страны в 31 и 48 раз по плотности населения превосходят Россию, соответственно.

В России же, самой большой по территории стране мира (даже с учетом Сибири и Крайнего Севера), при ее низкой плотности населения практически вся ипотека — это многоэтажки (остроумно называемые архитекторами «крольчатниками» или «муравейниками»), как при СССР, только еще выше и плотнее друг к другу прижатые. Парадокс: в рыночное время продолжаются худшие традиции советского строительства.

Ипотека в постсоветском исполнении не повлекла за собой серьезных изменений в градостроительстве, не породила спрос на действительно качественное жилье и комфортную среду обитания.

Достаточно взглянуть на новостройки Подмосковья — прежние дачные районы застраиваются уродливыми домами-гигантами. И подобное происходит по всей стране.

Путь к цивилизации

Если в области торговли челночно-рыночные времена остались, в целом, позади и она перешла к цивилизованным форматам, то по части аренды жилья царит такое же варварство, как и 30 лет назад. Подавляющее большинство арендодателей не профессионалы рынка, для которых это основное занятие, а люди, имеющие лишнюю квартиру и желающие подзаработать на ней, а то и сдающую комнату в своей единственной. Нет ни частных доходных домов, которые были основной застройкой Санкт-Петербурга и Москвы последние 50 лет перед революцией и до сих пор радуют глаз своей архитектурой, ни соответствующего муниципального жилья. И нет желания государства хоть как-то изменить ситуацию на рынке аренды жилой недвижимости.

Многое в этой ситуации упирается в законодательство и менталитет населения. Непродуманная приватизация жилья помимо прочего закрепила стереотип в сознании россиян: «У человека обязательно должно быть жилье в собственности». Под это же «заточено» и действующее право, в частности, ежегодное продление возможности приватизации жилплощади, которое, как отмечает тот же Самошин, развращает население — не столько самим фактом даровой его раздачи, сколько закреплением конгломератов. «Обеспечить человека жильем» в постсоветской реальности почти всегда означает дать его в собственность. Но нуждающимся социальным категориям передавать квартиры в частное владение категорически недопустимо. Это препятствует созданию класса ответственных владельцев недвижимости и приводит к постоянному вымыванию и без того скудного фонда государственного жилья.

В Москве в собственных квартирах проживает 85% населения, в Берлине — только 14%. Но можно ли сказать, что ситуация в Германии, где в целом процент владельцев жилья колеблется в районе 50%, более печальна, чем в России? Ориентация на покупку жилья любой ценой (а в российских условиях это в подавляющем большинстве случаев означает — ценой ипотеки) разрушает жизнь многих семей, деформирует их систему ценностей, лишает их удовольствия от жизни здесь и сейчас. В то время как многие их европейские сверстники наслаждаются жизнью, путешествуют, тратят деньги на что-то еще, проживая в арендном жилье (государственном и частном) и вовсе не считают себя неудачниками, наши семьи вынуждены отказывать себе порой в самом необходимом ради выплат процентов по ипотеке.

Что делать

Необходимо пересмотреть как отношение населения к аренде жилья, так и государственную политику и законодательство. В первую очередь это касается защиты прав арендатора, которые так и будут оставаться пустым звуком, пока большая часть аренды у нас будет предлагаться собственниками 1-2 квартир, которые в любой момент могут сослаться на то, что им самим жить негде. В идеале речь должна идти о практически гарантированной пожизненной аренде жилья — по европейскому образцу.

Слова героя булгаковского романа о том, что людей испортил квартирный вопрос, остаются в силе. В СССР строилось мало жилья. Несколько поколений выросло в коммуналках и бараках, мечтая о приватном угле. В начале 1990-х казалось, что их мечта сбылась в результате жилищной приватизации — вызывавшей меньше всего споров и нареканий по сравнению с ваучерной или земельной. Но дьявол крылся в деталях, которые сегодня проступают все нагляднее. Во-первых, новые поколения лишились иных возможностей улучшить свои жилищные условия кроме как с помощью ипотеки; во-вторых, Россия все больше напоминает Гонконг с его безликими и уродливыми многоэтажками. Но Гонконг — одно из самых маленьких государств мира, а Россия — самое большое. Московская реновация обещает нам очередное повышение этажности столицы вместо выведения населения в Новую Москву, неизвестно для чего присоединенную.

Пример с реновацией показывает, что у власти нет долгосрочного плана действий, преобладает ментальность временщика — заработать здесь и сейчас. Но этот же пример показывает, что и население пока еще мало обожглось на приватизации жилья в 1990-е и готово сыграть с государством еще раз в схожую игру.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 9 апреля 2018 > № 2564015 Максим Артемьев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 апреля 2018 > № 2593079 Илья Менжунов

Спокойное начало.

В Москве сокращается предложение дорогостоящего жилья.

Управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Илья Менжунов в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» рассказал об итогах развития московского рынка новостроек элитного класса в первом квартале 2018 года.

«СГ»: Илья, расскажите вкратце о ситуации с предложением в сегменте? Появились ли новые проекты?

И.М.: Если говорить в целом о сегменте, который включает в себя жилье премиум- и элитного класса, начало года для данного сектора рынка выдалось спокойным. Резких скачков цен или изменений объема предложения не наблюдалось. Количество реализуемых премиальных лотов сократилось на 4%, достигнув 2800 единиц. В элитном сегменте объем предложения также уменьшился на 5%, и сейчас на продажу здесь выставлено около 660 лотов. Несмотря на сокращение объемов предложения на рынок вышло четыре новых проекта: три в премиум-классе и один – в элитном сегменте.

«СГ»: Что можете сказать о структуре предложения в разрезе строительной готовности?

И.М.: Большая часть проектов премиум-класса находится на начальной стадии строительства, доля представленных в них квартир составляет 36% от общего объема предложения в сегменте. Впрочем, в IV квартале 2017 года мы наблюдали схожую картину. В два раза увеличилось только предложение квартир на стадии отделки (до 23%). В элитном сегменте картина совершенно иная: большая часть проектов уже сдана в эксплуатацию (36%), тогда как на начальном этапе представлено всего 4% от суммарного объема предложения на рынке. Таким образом, в премиум-классе наблюдается высокая девелоперская активность, тогда как в наиболее дорогостоящем сегменте(элитном) нового предложения очень мало.

«СГ»: А что происходит с ценами?

И.М.: В премиум-классе средняя цена «квадрата» составила 426 тыс. рублей, что на 2,2% выше показателя конца предыдущего года. Чаще всего рост цен был обусловлен изменением структуры предложения: во многих проектах раскупаются доступные и средние по цене лоты, тогда как наиболее дорогие продолжают оставаться в продаже. Прямое повышение цен было зафиксировано только в самых успешных проектах. Причиной роста показателя послужило как изменение структуры предложения, так и прямое повышение цен по ряду комплексов. В элитном сегменте средний «квадрат» незначительно подешевел (на 1%) и достиг 916 тыс. рублей за «квадрат». В большинстве проектов девелоперы сохранили цены на уровне прошлого года.

«СГ»: Как ценовая ситуация сказывается на спросе и количестве сделок?

И.М.: Квартиры премиального и элитного сегментов пользовались спросом, но в целом здесь мы наблюдали такие же тенденции, как и в бизнес-классе. Из-за сезонного фактора отмечено снижение числа сделок относительно конца предыдущего года, однако в сравнении с аналогичным периодом прошлого года он был более активным. Интересны покупателям были как уже зарекомендовавшие себя на рынке проекты, так и недавно поступившие в реализацию жилые комплексы. Вместе с тем, общий уровень спроса остается сравнительно невысоким, поэтому принципиального изменения ситуации в данном сегменте ожидать не следует.

«СГ»: Выделите основную тенденцию на рынке элитного жилья Москвы.

И.М.: Пожалуй, наиболее важная тенденция в сегменте дорогостоящего жилья – это постепенное уменьшение объема предложения, которое фиксируется даже несмотря на выход новых проектов. А они стартуют очень активно. К примеру, в I квартале 2016 года на рынок не вышел ни один проект, в тот же период 2017 года – шесть, а сейчас – четыре. Это свидетельствует о хорошей динамике спроса в самом крупном сегменте высокобюджетного жилья – премиум-классе, где в годовом выражении спрос увеличился примерно на 20%.

Автор: Сергей Николаев для СГ Онлайн

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 апреля 2018 > № 2593079 Илья Менжунов


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 апреля 2018 > № 2559322 Александр Морозов

Миссия невыполнима. Почему кинотеатры останутся на верхних этажах торговых центров

Александр Морозов

генеральный директор S.A. Ricci

Переезд кинотеатров на первые этажи торговых центров — это не просто абсурд и популизм, но и дополнительные риски для посетителей. На самом деле пожарная безопасность кинотеатра не зависит от этажа, на котором находятся кинозалы

В России решили избавиться от кинотеатров на последних этажах торгово-развлекательных центров (ТРЦ). После пожара в кемеровском ТРЦ «Зимняя вишня» депутаты Государственной думы от «Единой России» пообещали принять закон, который обяжет ретейлеров размещать кинозалы на первых этажах. Сейчас у нас в стране почти нет ТРЦ с такой планировкой.

Дело в том, что расположение кинотеатров на верхних этажах ТРЦ продиктовано бизнес-логикой. В России люди не любят подниматься выше второго этажа. В Китае семиэтажный торговый центр — обычное дело, там даже на последнем этаже размещаются и хорошо работают магазины одежды. Похожая модель прекрасно работает и в Южной Корее. Однако в России для того, чтобы завести посетителя на третий или тем более четвертый этаж, нужно хорошенько изловчиться. Количество посетителей уже на втором этаже в среднем составляет 50% от посетителей первого этажа.

К четвертому этажу средний коэффициент падает до 5-10%. Соразмерно с посещаемостью распределяется и стоимость площадей: чем выше этаж, тем дешевле аренда площади в ТРЦ. Первый этаж всегда самый ликвидный и популярный и в итоге самый желанный для ретейлеров. Арендные ставки на первом и четвертом этажах ТРЦ могут различаться в три-четыре раза. Да и в рамках одного этажа стоимость площадей зачастую неравномерна: тарифы зависят от удаленности от входа, легкости доступа для посетителей и прочих факторов.

От перестановки слагаемых все меняется

Кинотеатр считается классическим магнитом притяжения клиентского потока в торговый центр: люди специально идут в кинотеатр, и им не важно, на каком этаже он находится. Однако потоки кинотеатра не сравнятся с объемом посетителей продуктового гипермаркета или крупного магазина электроники. Поэтому размещение кинотеатра на последних этажах позволяет эффективно распределить и направить поток на верхние этажи. Вокруг кинотеатра часто формируется развлекательная зона: фуд-корт, отдельные рестораны, игровые комнаты для детей. Все вместе это составляет рекреационно-досуговую зону ТЦ.

При этом сами сопутствующие предприятия (общественного питания, торговли и услуг) зачастую не способны генерировать высокий трафик. Они могут работать только в синергии с кинотеатром. Без кинотеатра поток посетителей на верхних этажах серьезно сократится. А нет трафика — нет товарооборота. Уйдет с верхнего этажа кинотеатр, следом за ним уйдут и другие арендаторы, площади начнут пустовать. В итоге проиграют все — от работников и горожан до собственников ТРЦ и ретейлеров.

Вы думаете, после принятия закона все перейдут на нижние этажи и механизм будет работать по-прежнему? Нет. К сожалению, правило «от перестановки слагаемых сумма не меняется» здесь не работает. Во-первых, вместимость первого этажа естественным образом ограничена габаритами здания. Принять всех желающих первый этаж просто не сможет. Во-вторых, существуют богатые и знаменитые бренды-арендаторы, которые готовы платить высокую ставку первого и второго этажей. Кинотеатр уступает супер- и гипермаркетам не только по количеству посетителей, но и по среднему чеку, а в конечном итоге по уровню товарооборота и арендным платежам. Именно поэтому кинотеатр не может конкурировать с такими арендаторами за дорогие площади первых этажей. Также не могут конкурировать большинство арендаторов, которые находятся в одном кластере с кинотеатром: предприятия развлечений, общественного питания.

Убрать или оставить

Типичный кинотеатр в ТРЦ — это мультиплекс на 6-14 залов. Такой объект представляет собой сложное конструктивное и технически оборудованное помещение – с высокими потолками и большим шагом колонн. Зритель хочет видеть фильм на большом экране, и колонны не должны мешать просмотру очередного киношедевра. Технически это удобнее всего реализовать на последнем этаже, где нет высокой нагрузки: сверху только крыша. Благодаря этому не нужно выравнивать высоту потолка с другими уровнями, а единого пола оказывается достаточно для удобства посетителей, арендаторов и ТРЦ в целом. Размещение кинотеатра на первом этаже приведет к нарушению уровней ТРЦ, поскольку высота кинозала составляет в среднем 8-10 метров, а высота этажей ТРЦ — 4-4,5 м. Таким образом, потолок кинотеатра будет находиться посредине второго или третьего этажа. Если сверху расположить еще площади, увеличится нагрузка и строителям придется сокращать расстояние между колоннами.

Если же построить кинотеатр отдельным блоком или корпусом, то это израсходует эффективную площадь участка и в итоге сократит полезную площадь ТРЦ — а значит, и его доходы. Компенсировать их кинотеатр не в состоянии. К тому же кинотеатр потеряет свою силу распределителя потоков и перестанет быть привлекательным арендатором. С такими вводными собственники просто откажутся от кинотеатров в торговых центрах.

По описанным выше факторам перенести кинотеатр на первый этаж в действующих ТЦ конструктивно не представляется возможным. В том числе и с точки зрения действующих норм пожарной безопасности. Приказать разместить киноплекс не выше второго уровня — это все равно, что принять постановление размещать бассейны на крыше. Никто из предпринимателей не будет этим заниматься и либо проигнорирует, либо просто откажется от бассейна. А сама реализация такой инициативы грозит гораздо более тяжелыми последствиями с точки зрения конструктивной и пожарной безопасности здания. Поэтому без сомнений можно назвать инициативу не только абсурдной, но и опасной. Собственники и девелоперы — предполагаем, что таковых будет 99,9 % — просто откажутся от кинотеатров в существующих и будущих проектах. А еще это убьет целую отрасль кинопроката: сегодня 98% кинотеатров работают именно в ТРЦ.

От чего зависит безопасность

Пожарная безопасность кинотеатра не зависит от этажа его расположения. Она зависит, во-первых, от спроектированных мер противопожарной безопасности. Это фундаментальный вопрос, с которым, как правило, все обстоит очень строго. Нормы пожарной безопасности, разработанные еще советскими инженерами, действуют в России по сей день и зарекомендовали себя как действующие на практике. Не все правила актуальны, но девелоперы все равно вынуждены соблюдать все нормы — подчас наперекор экономической эффективности.

Во-вторых, пожарная безопасность зависит от поддержания установленных систем в боевом состоянии. Речь идет о механизме разблокировки дверей, системах оповещения, дымоудаления, сплинкерах и т. п. Необходимо регулярно проводить обслуживание, профилактику и тесты. Такие мероприятия, с одной стороны, требуют квалифицированных сотрудников в штате управляющей компании. С другой стороны, техобслуживание систем и запчасти стоят денег. В итоге поддержание и обслуживание противопожарных систем становятся затратной частью, и у управляющей компании существует соблазн сэкономить.

В-третьих, крайне важно соблюдение текущих требований пожарной безопасности (открытые коридоры, аварийные выходы, лестницы и т. п.), понятный и действующий план эвакуации. Вопрос не является затратным и трудным, но по халатности или иным соображениям двери могут быть закрыты, а коридоры использоваться в качестве подсобных помещений. Иногда помещения, которые по плану являются общей площадью, на практике отдаются под торговлю. Чаще это встречается в менее качественных торговых объектах.

Четвертый фактор — обученный персонал, компетентные ответственные по пожарной безопасности и т. п. К сожалению, чаще всего именно человеческий фактор оказывается причиной трагедий даже при работающих противопожарных системах. Это банальное отсутствие знаний и отработанных навыков по эвакуации, а также общее непонимание, что и как делать в чрезвычайной ситуации.

На бумаге в России уже есть качественные, хорошо разработанные требования по пожарной безопасности. Нет смысла их ужесточать или переделывать. Реальная цель — это проследить за соблюдением уже существующих правил. То есть сделать так, чтобы исправно функционировало то, что предусмотрено и заложено в существующих требованиях. Решение этой проблемы идет рука об руку с искоренением коррупции. Одновременно необходима профилактика, обучение и тренировка людей. Звучит очень просто, но российские государственные службы порой отличаются чрезмерной зарегулированностью и абсолютной недружелюбностью. И часто реальная цель — уберечь и научить людей, минимизировать ущерб от возможного пожара подменяется целью «соблюсти все формальности». А это, как вы понимаете, плодородная почва для коррупции. В итоге профилактика и обучение на деле заменяются бумажной бюрократической волокитой, правильным и своевременным оформлением бумаг. Об эффективности формальных мер никто не думает.

С чего же начать? Изменить государственный подход к профилактике и обучению. Сделать его понятным, простым и поощрительным. Пожарная безопасность должна из формальности и гнета перейти в форму сотрудничества. Я уверен в том, что наши граждане разумны и понимают, как важна безопасность, поэтому осмысленные и дружелюбные действия будут иметь успех.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 апреля 2018 > № 2559322 Александр Морозов


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > newizv.ru, 4 апреля 2018 > № 2558924 Никита Исаев

В корыте мытая Россия - страна рабов, страна господ

На днях в программе «60 минут» на канале «Россия 1» у меня с депутатом от «Единой России» Сергеем Железняком завязался спор о том, как живут люди в стране. Депутаты уверены, что рядовой российский гражданин буквально катается как сыр в масле. А в то, что люди едва сводят концы с концами и моются в корыте, не верят.

Никита ИСАЕВ, лидер движения «Новая Россия»

И так искренне удивляются и возмущаются депутаты этой якобы клевете, что тут впору и самому усомниться, а не обманут уж ли был всеми людьми, которые во время поездок в российские регионы мне все это рассказывали.

Увы, нет. Как только мы выложили видеозапись с передачи в соцсети, на нас обрушился шквал писем и комментариев, люди стали высылать сотни счетов за услуги ЖКХ, составляющих более половины их ежемесячных зарплат. А у кого-то счета и вовсе съедают все деньги. Люди вынуждены отказываться от простейших благ цивилизации из-за невозможности их оплатить.

Причём подобные «отказники» живут не только на Крайнем севере, не в глухой тайге, а в центральных районах России. Таких как, например, Заволжский район Ивановской области. В среднем заволжцы оценивают свои доходы в 10-15 тыс. рублей,а платить за коммунальные услуги должны в районе пяти тысяч рублей . Самые дорогие составляющие «жировок» за квартиру – отопление и горячее водоснабжение.

Таким образом, некоторые из жителей Заволжска, выбирая между покупкой продуктов, одежды и горячей водой, отказываются от приобретения последней. Как они выходят из положения? Греют воду на газу в кастрюлях и тазах. Так кипяток выходит дешевле. Об этом рассказывают сами жители района . Но чиновники упорно гнут свою линию, где всё по Оруэллу: «Ложь — это Правда»…

Люди видят, как на федеральных каналах усмехаются над их проблемами, и это вызывает справедливое возмущение. Да, народ живет в унизительном положении, но это не его позор. Это позор власти. Могут ли депутаты Государственной Думы знать о том, что недалеко от Москвы у населения до сих пор в ходу корыта , потому что люди не могут себе позволить горячую воду из-под крана? Вообще-то обязаны. Ведь они вроде как народные избранники. Но всё больше господа законодатели осведомлены о проживании в совсем других уголках мира – тех, где учатся их дети, где живут их вторые половины, и где сами они имеют, несмотря на все запреты, зарубежную недвижимость.

Однако вернемся к проблеме тарифной сетки и тотальной нищеты россиян, в которую не верит наша власть. Чем дальше в лес, тем больше дров. «Средний чек» за пятидесятиметровую двухкомнатную квартиру в Новгородской области вплотную подбирается к 5 тыс. рублей . Плюс учтите квитанции за газ, электричество и капитальный ремонт, которые, разумеется, идут отдельными счетами свреху. В подмосковном Лосино-Петровске (вот уж точно не самый дорогой и престижный город области) никого не удивишь квитанцией более чем на 12,5 тыс. рублей . Но жалобы идут не только из небольших удалённых городков. Пишут и из Санкт-Петербурга, жалуясь на коммуналку в 9300 рублей за типовую квартиру. Не забывают люди и про исчисление налога по кадастровой стоимости, которая внезапно оказалась на 15% - 20% выше рынка .

Из обращений в соцсетях, которые приходят от жителей регионов после эпохального заявления Железняка, уже можно составлять альманах неадекватных расценок. Но не меньше поражает воображение и разброс цен на тарифы по стране. При прочих равных условиях годовые суммы «коммуналки» в Евпатории - 20,6 тыс. рублей, а вот в Петропавловске-Камчатском иногда более 76 тыс. рублей . В данном случае многое можно списать на различие климата, но есть и другие примеры: в Электростали приходится платить более 46 тыс. рублей в год, а в Орске - чуть менее 28 тыс. рублей. Откуда берётся такая разница? Разве в Московской области зимы холоднее, чем в Оренбургской? Или есть проблемы с энергоносителями? Или может Элетросталь – это роскошный коттеджный посёлок? На все эти вопросы ответ отрицательный.

Как вообще в стране, ставящей своей целью технологический прорыв, такое происходит? Можно ли как-то логически объяснить весь этот сюр с такими тарифами на услуги ЖКХ и несопоставимо низкими доходами?

Если призывать на помощь логику, то первым делом стоит упомянуть о том, что все коммунальные сети в России находятся в крайне плачевном состоянии, они просто изношены. По данным Минстроя в одном только 2016 году на водопроводах в стране произошло 74,5 тысячи аварий. То есть ежедневно случается примерно 204 прорыва труб. А в среднем на 1 км сетей в России в год приходится 1,8 – 2,4 повреждения. Для сравнения: в Европе нормой считается 0,15 – 0,2 аварии в год на километр. Как говорится, почувствуйте разницу. Ликвидация всех этих поломок и аварий далеко не бесплатная. И чем дальше коммунальное ЧП произошло от крупного города, тем ремонтные работы будут стоить дороже. Ответственные за ЖКХ чиновники действуют ситуативно, только уже после того, как «грянул гром». Все это бессмысленное латание дыр в полностью устаревшей и давно отслужившей свое инфраструктуре лишь высасывает бюджетные деньги, с каждым разом только укрепляя границы этого круга порочной практики.

К тому же энергетика в нашей стране, несмотря на впечатляющие запасы энергоресурсов, развита слабо. А газификация для некоторых регионов и вовсе является непозволительной роскошью. На Дальнем Востоке, например, нормой является множество маленьких устаревших и неэффективных котельных, работающих на угле или мазуте, которые в забытый богом и властью посёлок ещё и привезти надо. Это всё дополнительные финансовые издержки, которые влекут за собой увеличение стоимости коммунальных услуг для населения.

Влияет на размер платежей за ЖКХ и состояние самого жилого помещения. Сколько необходимо затратить ресурсов зимой, например, чтобы обогреть рассыпающийся на куски дом, до которого всё никак не дойдут сотрудники Фонда капремонта? Щели в окнах, стыках панелей – подаваемое тепло буквально вылетает на улицу, а обогреватель и ТЭЦ беспощадно накручивают счётчики. Люди фактически платят за обогрев улицы.

Все это – результат неэффективного управления ответственных ведомств, которые не могут привести в порядок даже заведомо завышенные тарифы. Формально госрегулирование тарифов существует, но на федеральном уровне только утверждают максимально возможное их повышение. То есть, если региональная энергетическая комиссия, в состав которой входили местные власти, представители энергетических компаний и эксперты (которым в узком кругу «договориться» не сложно), изначально установила тарифы по максимуму, то никаких предпосылок для их снижения ждать населению не следует.

Наглядный пример: в среднем со второго полугодия 2017 года стоимость коммунальных услуг в стране увеличилась на 4%. При этом реальные денежные доходы людей, по данным Росстата, снизились на 1,1%. Самые низкие пороги повышения тарифов ЖКХ установили власти Северной Осетии, Алтая, в республике Дагестан, в Кабардино-Балкарии. В среднем повышение от 2 до 4 %.

А вот власти Якутии (где спад доходов в 2017 году составил 2,6%), Камчатки (спад доходов на 3%), Санкт-Петербурга (снижение доходов на 3,4%) и Москвы (снижение доходов на 1,6%) мелочиться не стали, и взвинтили тарифы сразу на 7%! Но больше всего в 2017 году отличились власти Волгограда. Тарифы в этом городе увеличились сразу на 9,8% при падении реальных доходов на 1,4%! Причем жителям не удалось оспорить решение властей в суде. Так что никакой зависимости между ростом реальных доходов населения и ростом тарифов ЖКХ нет. Чаще встречается обратная закономерность: там, где падают доходы – растут тарифы ЖКХ. Политика «удушения» населения, которую избрали правительство страны в целом и региональные власти в частности, налицо!

На сегодняшний день большинство проблем в сфере ЖКХ появляются из-за того, что государство не решается инвестировать в тотальное обновление сетей. Хотя именно это могло бы снизить издержки и дать обоснование для снижения тарифов. Но для этого потребуется вкладывать в модернизацию порядка 500 млрд. рублей в течение пяти лет. Да, действительно, это солидная сумма. Но, вместе с тем, золотовалютные резервы России сейчас составляют 457,8 млрд. долларов (26,4 трлн.рублей). То есть на полную модернизацию сетей необходимо потратить примерно 9,5% этих запасов.

Низкие зарплаты людей – звенья все той же цепи. И они находятся в одной связке с растущими запасами. Власти предпочитают откладывать все доходы именно в запасы, а не направлять на развитие промышленности, сельского хозяйства, высоких технологий и экономики в целом. В итоге получается совершенно абсурдная ситуация: чем дальше от Москвы на восток, тем меньше доходы населения, и выше расходы на коммуналку. В среднем по России, 27,5% всех своих расходов население направляет именно на оплату ЖКХ. А по данным Высшей школы экономики, 43% (!) российских семей имеют проблемы с оплатой коммуналки из-за нехватки денег. Но депутатам все ещё кажется, что раз производим подобие «пармезана», значит, не голодаем. Раз не высовывают носа они дальше своих «бизнес-классов» и заграничных апартаментов, и не видят жизни простого русского мужика, который от безысходности воет и не знает, как объяснить свой семье, что они вдруг превратились в злостных неплательщиков-должников, значит и нет таких.

Любит власть у нас уповать также и на право малоимущего населения получать субсидии от государства: «Вот они льготы – пользуйтесь!». Но как обстоит дело с этой «помощью» в действительности?

Право на субсидии имеют люди, у которых расходы на ЖКХ превышают 22% от дохода семьи. Иногда бывают исключения: в Москве, например, субсидии полагаются тем, у кого расходы на ЖКХ превышают 10% от дохода семьи. Однако, чтобы получить субсидию, придётся побегать с документами, подтверждающими право собственности, состав семьи, все доходы за последние полгода и так далее. И даже это – не гарантия успеха. Отказать в выплате могут из-за того, что одинокая мать не подаёт заявление на выплату алиментов, с которыми доходы могли бы быть выше, или в доходы семьи пенсионерки записали пенсию по утере кормильца несовершеннолетней внучки, хотя до совершеннолетия эту пенсию со счёта снять нельзя. К тому же субсидию необходимо подтверждать полным комплектом документов раз в полгода. Помимо бюрократических проволочек, люди часто сталкиваются и с неправомерными действиями компетентных органов, но у них не хватает квалификации и знаний, чтобы отстаивать свои права.

Плачевное положение сферы ЖКХ и неадекватно завышенные тарифы часто остаются незамеченными чиновниками потому, что они слишком далеки от этих проблем. Фактическое слияние правительства с госкомпаниями привело к росту расслоения общества: бедные становятся беднее (и не важно, работают они наёмными сотрудниками или стараются быть независимыми предпринимателями), а богатые богатеют.

Развитие экономики идёт по пути оказания непрерывной финансовой поддержки госкомпаниям и госкорпорациям. Стимулы эффективного развития в таких условиях минимальны, а вот бонусы руководству – максимальные. Недавно, например, правление Газпрома увеличило себе выплаты до 3,27 млрд. рублей на фоне падения прибыли в четыре раза. А правление Сбербанка выплатило себе 5,1 млрд. рублей по итогам 2017 года. Ну, и какие тут могут быть проблемы с оплатой коммуналки? Вот и чиновники с многомиллионными доходами не понимают.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > newizv.ru, 4 апреля 2018 > № 2558924 Никита Исаев


Россия. СФО > Армия, полиция. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > inosmi.ru, 4 апреля 2018 > № 2557398 Александр Гольц

Переполох в России. О чем говорит отставка Тулеева

Увольняя Тулеева, Путин демонстрирует полную уверенность в той модели властной вертикали, которую он строил восемнадцать лет. Хотя именно она привела к кемеровской трагедии.

Александр Гольц, Новое время страны, Украина

Скоропостижная отставка Амана Тулеева вызвала настоящий переполох в кругах, именуемых «политологическими». О боже, главный начальник уволил начальника поменьше после народных протестов. Все годы царствования Владимир Путин решительно противился таким увольнениям: пример Ельцина и Горбачева был очевиден. Избавление от проштрафившегося чиновника под народным давлением демонстрирует слабость верховной власти. Чего никак нельзя позволить. И вот теперь глава государства, которого, как утверждают специалисты, аж «передернуло» при демонстрации запредельного тулеевского подобострастия, сместил местного кемеровского царька и заменил его другим. Уж не смена ли это «парадигмы правления», вопрошают политологи. Не означает ли это то, что впредь власть будет прислушиваться к подведомственному населению, когда вышеозначенное население рискует, несмотря на присмотр квартальных надзирателей от Росгвардии, выражать неудовольствие положением дел в конкретной сатрапии? Не означает ли это скорого увольнения, например, подмосковного губернатора Андрея Воробьева после волоколамских протестов?

Думаю, что вышеописанные надежды (а также и опасения) — пустые. История с Тулеевым, которого вовсе не уволили с формулировкой «в связи с утратой доверия», а милостиво отпустили на покой с сохранением почестей и привилегией, жалованием, сохранением кабинета, резиденции, охраны и прочего, это и доказывает. Скорее всего, то, как было обставлено увольнение Тулеева, демонстрирует вовсе не недостаток уверенности власти, а переизбыток ее самоуверенности. Те самые решительные кемеровчане, шахтеры, которые, стуча касками по асфальту, смещали правительства в буйные 90-е, ныне робко интересуются, а будет ли им позволено узнать правду о катастрофе, в которой сгорели их дети. И поэтому Кремль спокойно, не боясь последствий, смещает Тулеева, чтобы назначить временно исполняющим обязанности человека, чьи действия в экстремальной ситуации показали: уж он-то точно не должен обладать никаким авторитетом. Сергей Цивилев обвинил человека, потерявшего семью в «Зимней вишне», в попытке обеспечить себе пиар. А потом, поняв настроение митингующих, по-быстрому встал перед ними на колени. Однако Цивилев еще осенью был намечен в сменщики Тулееву. И Путин совершенно не видит необходимости отменять заранее согласованные планы.

Уж не смена ли это «парадигмы правления»?

Таким образом, увольняя Тулеева, Путин демонстрирует полную уверенность в той модели властной вертикали, которую он строил восемнадцать лет. При том, что именно эта «вертикаль», основанная на ответственности чиновников перед одним-единственным человеком, и привела к кемеровской трагедии. Сейчас сотня ретивых следователей, направленных в Кемерово, успешно находят все новые нарушения, имевшие место при функционировании «Зимней вишни»: от отсутствия разрешительных документов на строительство торгового центра до пучка кабелей, проходивших в непосредственной близости от пенопластового батута. Подозреваю, если направить ту же сотню в любой из многих тысяч торгово-развлекательных центров в России, они накопают точно такие же нарушения. Многочисленные законы и инструкции (некоторые вполне разумные) игнорируются по главной причине. Путин — все-таки человек, а не божество (хоть соловьевы-киселевы с этим решительно не согласятся). В силу естественных ограничений человеческого естества он не может контролировать работу всех чиновников. А в России проще дать взятку, чем соблюдать инструкцию.

Решить проблему можно, лишь поделившись с подведомственным народом властными полномочиями. Дать ему возможность избирать начальников всех уровней, включая начальников полиции, прокуроров, судей и потом контролировать их с тем, чтобы в следующий раз не выбрать коррупционеров и воров. Однако именно на это Путин пойти не может. Ну, потому что неразумный народ в своей наивности может выбрать тех, кто не нравится главному начальнику. Вот сразу же после кемеровской катастрофы в Екатеринбурге отменили выборы мэра горожанами. Теперь его будут выбирать послушные властям депутаты заксобрания. Так что, если увольнение Тулеева и говорит о чем-то, то только об уверенности главного начальника в том, что он может тасовать свою кадровую колоду так, как и когда ему заблагорассудится. Мы наблюдаем осень вертикали власти…

Россия. СФО > Армия, полиция. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > inosmi.ru, 4 апреля 2018 > № 2557398 Александр Гольц


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 апреля 2018 > № 2555993 Наталья Круглова

Выбор пока есть.

В Москве замедлились темпы выхода на рынок «массовых» новостроек.

Гендиректор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития рынка новостроек массового сегмента Москвы в первом квартале текущего года.

«СГ»: Наталья, расскажите об основных показателях января-марта в цифрах, в частности, про объем предложения? Есть ли хорошие новости?

Н.К.: Первая хорошая новость – объем предложения новостроек в массовом сегменте сокращается уже три квартала подряд. В I квартале 2018 года общее число квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса достигло 17,8 тыс., хотя еще три квартала назад оно составляло 20,7 тыс. Это положительная тенденция, которая свидетельствует о постепенном выравнивании соотношения между спросом и предложением. Вместе с тем, девелоперская активность сохраняется на высоком уровне: стартовали продажи в четырех ЖК (в I квартале 2017 года таких было шесть). Поступили в продажу корпуса в восьми проектах против четырех в аналогичный период 2017 года. Иными словами, выбор у покупателя еще очень богатый.

«СГ»: Когда выбор есть – это хорошо. А что со структурой предложения в разрезе стадии строительной готовности объектов?

Н.К.: Подавляющее большинство новостроек (почти 70%) находится в средней стадии строительной готовности. В 29% проектов идет строительство этажей, а в 38% – продолжаются отделочные работы. На начальной стадии находится 17% строящихся объектов, и их доля растет на протяжении последнего полугодия, однако не превышает 20% или даже 30%, как это было еще в начале прошлого года. Таким образом, если мы представим себе среднестатистическую столичную новостройку массового сегмента, то увидим, как минимум, каркас здания, а не котлован.

«СГ»: А среднюю цену какую мы увидим?

Н.К.: Цены в массовых новостройках сохраняют стабильность. В марте средний «квадрат» в данном сегменте московского первичного рынка жилья обходился покупателю в 151,8 тыс. рублей за кв. м. На протяжении последнего полугодия среднемесячное изменение цены не превышает 1%, то есть стоимость жилья не сокращается, но и не возрастает. По отношению к марту 2017 года, когда квадратный метр стоил 148,5 тыс. рублей, увеличение расценок составило всего 2,2%. Таким образом, динамика цен не превышает показатели инфляции. Конкуренция все еще сильнее спроса.

«СГ»: Кстати о спросе. Много было сделок за минувший квартал?

Н.К.: С точки зрения покупательской активности 2018 год начался очень позитивно. В январе число заключенных в Москве ДДУ в 1,7 раза превысило показатели января прошлого года, а в феврале спрос в годовом выражении вырос на 71%. Всего за январь-февраль было заключено 10,4 тыс. договоров долевого участия. Таким образом, только за первые два месяца 2018 года на первичном рынке столичного жилья было заключено столько же сделок, сколько за весь I квартал 2017 года (10,5 тыс. ДДУ). Полагаю, мы все еще наблюдаем последствия быстрого снижения ипотечных ставок, произошедшего в 2017 году.

СГ»: То ли еще будет, ведь аналитики прогнозируют дальнейшее снижение ставок. Наталья, назовите основной тренд начала года в сегменте массового жилья.

Пожалуй, наиболее интересным для рынка стало замедление выхода новых проектов в массовом сегменте по сравнению с бизнес-классом. В первом квартале рынок «массовых» новостроек пополнился четырьмя новыми проектами. Причем три из них поступили в экспозицию в марте. Между тем, в бизнес-классе за отчетный период вышло почти вдвое больше комплексов. Первый квартал 2017 года с точки зрения выхода новых проектов в массовом сегменте был активнее – тогда продажи открылись в шести объектах. Тем не менее, подчеркну, что пока рано говорить об устойчивой тенденции, так как выбор класса проекта почти всегда обусловлен качеством площадок в распоряжении девелопера.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 апреля 2018 > № 2555993 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство. Химпром > stroygaz.ru, 2 апреля 2018 > № 2555996 Михаил Александрия, Сергей Голунов

Системный подход.

Введен в действие свод правил, регулирующий создание систем фасадных теплоизоляционных композиционных с наружными штукатурными слоями.

Введенный в действие 10 января этого года свод правил СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ» стал примером быстрого и эффективного технического нормирования. Еще не так давно мало кто в России знал о том, что совместно устроенные на внешней поверхности наружных стен зданий слои цементно-полимерного клея и базы, теплоизоляционного материала, высокомодифицированной защитно-декоративной штукатурки, закрепленные анкерами с тарельчатым дюбелем и усиленные щелочестойкими стеклосетками в совокупности могут представлять собой «системы фасадные теплоизоляционные композиционные» (СФТК). А сейчас они широко применяются при новом строительстве, реконструкции и капитальном ремонте. Большую роль в популяризации и регламентации новых строительных систем сыграла некоммерческая организация «Ассоциация «Наружные фасадные системы» (НО «Ассоциация «АНФАС»). О том, как за сравнительно короткий промежуток времени удалось разработать правила и порядок проектирования и установки СФТК в проектное положение, используемые при этом технические и технологические решения, корреспондент «Строительной газеты» попросил рассказать вошедших в состав авторского коллектива СП исполнительного директора Ассоциации «АНФАС» Михаила АЛЕКСАНДРИЯ и эксперта этой ассоциации Сергея ГОЛУНОВА.

Флаг на пирамиде

«СГ»: Давайте сначала поговорим немного об истории вопроса…

Михаил Александрия: Технология систем фасадной теплоизоляции штукатурного типа пришла в нашу страну в начале 90-х годов, когда началась передислокация войск из Германии. За счет немецкого бюджета тогда стали строить офицерские городки, в которых немцы предложили строить энергоэффективные дома с теплоизоляционными композиционными системами на фасадах, о которых в России никто не знал. Строили эти дома турки, строили, надо сказать, неплохо, качественно. Для 1991 года это было прекрасное жилье, оно и сейчас в хорошем состоянии.

Сергей Голунов: Убедившись, что за счет утепления фасадов снижается потребность зданий в энергии, эту технологию стали использовать и российские строители. Не последним фактором явилось и то, что в 1998 году были приняты поправки к СНиП «Строительная теплотехника» и резко увеличены коэффициенты сопротивления теплопередаче для наружных ограждающих конструкций — кровель и стен. Для Москвы это значение выросло почти в 2,5 раза. Но требования о повышении энергоэффективности появились, а нормативных документов для внедрения современных технологий не было — можно было использовать только технологию давно известной трехслойной колодцевой (слоистой) кладки.

М.А.: Не было в достаточном объеме и современных теплоизоляционных материалов. Пенополистирол после катастрофического пожара на кровле завода двигателей КАМАЗа оказался под негласным запретом.

С.Г.: Вот в такой ситуации стартовал рынок фасадных систем. Долгое время он существовал благодаря разрешениям на их применение, которые выдавал Госстрой совместно с Главным управлением пожарной охраны.

М.А.: Когда возникла необходимость хоть какой-то легитимизации таких систем и технической оценки их пригодности, на них стали выдавать так называемые технические свидетельства, введенные постановлением правительства №1636 от 27.12.1997 года и регламентирующие применение в строительстве новых технологий и материалов, для которых отсутствуют нормативно-технические документы. Одним из первых таких технических свидетельств было как раз ТС на систему теплоизоляции штукатурного типа, выданное в начале 1998 года. При этом надо понимать, что ТС не является нормативным документом. Это экспертная оценка того, может ли представленный набор материалов и изделий рассматриваться в качестве СФТК, и в каких условиях данная система может безопасно функционировать. И, как в любой экспертной оценке, в ней присутствует определенный субъективный подход.

Постепенно стали появляться российские компании, специализирующиеся на таких системах, а зарубежные производители начали локализовать производство в России. Тогда-то и возникла идея объединить эти предприятия в ассоциацию, миссией которой стало бы создание цивилизованного рынка фасадных систем. Причем мы прекрасно понимали, что путь к цивилизации лежит только через техническое регулирование. Поэтому в 2007 году, через два года после регистрации НО «Ассоциация «АНФАС», специалисты ассоциации за полгода разработали проект программы комплексной стандартизации систем фасадной теплоизоляции штукатурного типа, состоящую из примерно 20 нормативных документов. Причем первые два стандарта был посвящены классификации и терминологии. Тем самым был создан единый понятийный аппарат. А дальше уже вся наша программа стандартизации напоминает пирамиду. Ее основание — это блок стандартов на компоненты системы. Следующий ярус, чуть поменьше — стандарты на методы испытания этих компонентов и совокупности компонентов. Ярус повыше — стандарты на еще более сложные комплексные испытания системы в целом. Верхний камень — это стандарт на общие технические условия на всю систему. И, наконец, «вишенка на торте» — стандарт, который сейчас делается, на оценку соответствия.

«СГ»: И, в основном, эта «пирамида» уже построена?

С.Г.: Да. У нас на сегодняшний день в действии 12 национальных и 2 межгосударственных стандарта в области СФТК. Эти стандарты отражают качественные требования ко всем основным материалам, которые входят в состав системы. На материалы, которые имеют вспомогательное значение, мы разработаем нормативные документы в течение ближайших двух лет и полностью закроем материальную базу. Что касается второго яруса пирамиды, то мы разработали документ, который определяет методы испытаний для среднемасштабных образцов системы. Такие испытания позволяют понять, годится ли в принципе та или иная комбинация материалов.

Следующий, третий, ярус пирамиды — это разработанные нами ГОСТы для комплексных испытаний системы в сборе. Ими регламентированы два очень серьезных комплексных испытания — пожарных и климатических. После проведения этих испытаний системе присваивается категория по классу пожарной опасности и по классу устойчивости к климатическим воздействиям. Следующий ярус — разработанный нами ГОСТ 56707 — общетехнический, он определяет общие технические условия, которые классифицируют саму систему. В соответствии с техническим регламентом о безопасности наша классификация тоже предусматривает три класса систем — понисти. И флаг на этой пирамиде — это свод правил СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ», разработанный членами АНФАС совместно с учеными из НИИСФ РААСН, ЦНИИСК им. В. А. Кучеренко АО «НИЦ «Строительство» и НИУ МГСУ, который сейчас вступил в силу.

«СГ»: С чем связана необходимость создания этого свода правил?

С.Г.: Нами были созданы национальные стандарты на материалы и испытания, а также конструкцию СФТК. Но регламентация проектирования и строительства этой системы — это прерогатива свода правил. Именно от его реализации зависит качество системы на фасаде, которое, в свою очередь, зависит от качества проекта, материалов, установки и эксплуатации.

Из чего делать

«СГ»: Давайте поговорим о каждом из этих слагаемых нового СП, и начнем с используемых в СФТК материалов. Какие перемены ожидаете вы на рынке материалов в связи с введением этого документа?

С.Г.: Определенные перемены на этом рынке уже произошли. Благодаря разработанным нами стандартам, установившим минимальные требования к материалам, откровенного мусора на рынке уже нет. Если раньше было много компаний, которые занимались производством материалов для СФТК параллельно с материалами для других систем, то теперь таких осталось немного. В основном, материалы для СФТК производят специализированные компании, у которых, как правило, есть служба технической поддержки.

Один из основных материалов для СФТК — сухие строительные смеси — выпускают, в основном, компании, производящие материалы для всей этой системы в целом. Количество компаний, которые поставляют системный продукт, намного меньше, чем компаний, которые выпускают сухие строительные смеси для широкого применения. Мы фактически изжили применение в системах дешевых и некачественных плиточных клеев. Сейчас, по предложению членов Ассоциации производителей щелочестойких стеклосеток, хотим усилить контроль за применением этой продукции на нашем рынке. Другими словами, нам удалось структурировать рынок, и теперь надо двигаться в этом направлении дальше. В новом СП описано, как с применением различных материалов делать различные конструктивные элементы здания. Это может дать импульс, например, применению пенополистирола, потому что долгое время оно сдерживалось из-за отсутствия нормативов. Сейчас этот норматив есть, в принципе он должен приниматься экспертными и надзорными органами.

М.А.: Сейчас пенополистирол все меньше и меньше применяется на фасадах.

С.Г.: Это перестраховка. Применение пенополистирола в СП нами описано, и мы тем самым дали инструмент для контроля за производством работ. В этом документе нет каких-то сложных конструктивных расчетов, потому что, в основном, СФТК работает за счет внутренней адгезии и когезии слоев. Но, тем не менее, в СП много тонкостей, связанных с применением различных материалов, в том числе и пенополистирола. Если мы используем пенополистирол в составе системы, то сразу же возникают проблемы, связанные с требованиями по обеспечению пожарной безопасности. Из-за этих повышенных требований проектировщик, который теоретически должен выпустить проект с полностью разработанными узлами и деталями фасадной системы, на практике отдает решение вопроса о применении пенополистирола системной компании, то есть, поставщику материалов и подрядчикам. Наш свод правил позволяет проектировщику решить этот вопрос самостоятельно. То же самое относится к применению в проектах минеральной ваты. Новый СП также позволяет понять, как правильно сочетать различные виды элементов системы, какие тарельчатые анкеры и армирующие стеклосетки использовать для тех или иных случаев.

«Держатели системы» — «системные компании»

«СГ»: С материалами, применяющимися в СФТК, более или менее ясно. Давайте теперь остановимся на проектировании. Что нового здесь появилось?

М.А.: До разработки СП проектировщик сильно зависел от системных компаний. Кстати, термины «системная компания», «системодержатель» тоже введены в оборот нами. Так вот, системные компании имеют альбом технических решений и руководство по применению системы, методические рекомендации по каждой какой-то одной системе. В совокупности, для разных систем, таких решений и рекомендаций не было. А ведь зачастую инженер-проектировщик сегодня проектирует одну систему, а завтра другую. Жизнь заставляет его закладывать в проект не решение конкретной фирмы, а оптимальную систему фасадной теплоизоляции. Но из-за отсутствия общего документа получалось, что с какой компанией проектировщик дружит, те решения он и закладывает в проект. Это не очень корректно, потому что, допустим, проектировщик заложил одну систему, а заказчик потом выбрал подрядчика, который с этой системой не работает. Значит, надо такой проект пересогласовывать. Чтобы исключить подобные случаи, нужен был общий документ, и мы его создали.

«СГ»: В чем заключается общий методологический подход этого документа?

С.Г.: Подобный документ выпущен впервые, аналогов ему, по большому счету, нет и в Европе. В нем содержится небольшое количество цифровых показателей, поскольку они в основном приведены в ГОСТах, к которым мы отсылаем пользователей СП. В нем мы прописываем, что система разрабатывается на основе ГОСТов, смежных сводов правил, и вводим понятие «техническая документация системных компаний». Вводя понятие «система», мы имеем в виду не только совокупность материалов, но еще и совокупность технических и технологических приемов, которые позволяют собрать эти материалы и получить то, что хочет проектировщик.

М.А.: Изначально с приходом системы в страну СФТК, она рассматривалась как система. И мы боролись и будем бороться против проектов, в которые закладываются случайно подобранные, не связанные в систему материалы и технологии. Ответственность за это лежит как на проектировщике, так и на системной компании, которая комплектует и поставляет на строительную площадку необходимый набор материалов и изделий. При этом системодержатель производит один или несколько компонентов системы, комплектует систему и несет ответственность за всю совокупность использованных в ней материалов.

С.Г.: Согласно новому СП, на системной компании лежит проверка материалов и получение протоколов их испытаний. Не подрядчик получает протоколы испытаний, а есть конкретная организация, ответственная за это.

«СГ»: Значит ли это, что новый СП помогает проектировщику уйти от предпочтений в пользу того или иного поставщика материалов, быть более объективным?

С.Г.: Здесь нужно учитывать совместное использование нового СП с разработанными ранее нормативными документами. Например, СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», вместе с СП230.1325800.2015 «Конструкции ограждающие зданий. Характеристики теплотехнических неоднородностей» позволяют определить толщину теплоизоляционного слоя. С их помощью проектировщик может определить, в каких случаях лучше заложить комбинированный утеплитель, а в каких — минераловатный. Эти два документа позволяют правильно выбрать не только материалы, но и анкерные крепления, по которым есть очень большая вариация по характеристикам и ценам. В конечном итоге это позволяет более точно определить стоимость материалов, которая закладывается в смету. Как правило, проектировщик работает с какой-то одной системной компанией, с которой у него складываются как формальные, так и дружеские отношения. То есть, все равно, в любом случае, у кого-то есть определенные преференции. Но, как правило, у любой такой компании есть ряд решений для разных областей применения. И на основании тех требований, которые заложены в свод правил для зданий той или иной степени ответственности, проектировщик может выбрать ту или иную систему.

Требуются кадры

«СГ»: Допустим, с помощью разработанной вами системы документов удастся сделать проекты СФТК более качественными. Но где гарантия, что после установки этой системы тот же проектировщик не схватится за голову?

С.Г.: Такое нередко происходит потому, что, как бы хорошо ни был выполнен проект, рано или поздно появляется подрядчик, который старается реализовать его побыстрее и подешевле. Для того чтобы не дать ему напортачить и загубить хорошее дело, у строительного контроля (заказчика) и строительного надзора (государства) теперь появился инструмент, который позволяет определить, правильно ли подрядчик выполняет работу. Наш свод правил содержит элементы строительного надзора, в нем описано, что и как должен контролировать представитель надзорного органа, придя на строительную площадку.

«СГ»: Все проконтролировать невозможно, и рано или поздно появится необходимость расширить требования к установке СФТК. Какие изменения будут внесены в СП в первую очередь?

С.Г.: На сегодняшний день остро стоит вопрос о производстве работ в условиях пониженных температур.

Существенный недостаток СФТК заключается в том, что, поскольку в ней есть цементные материалы, а слои, в которых они содержатся, очень тонкие, то возникают проблемы при работе около нуля и ниже. В европейских странах запрещена установка таких систем при суточной температуре ниже плюс 5 градусов. Но с учетом российских условий мы допустили проведение работ при температуре чуть ниже ноля, дав рекомендации, как технологически компенсировать такие условия. Но в этом направлении нам надо работать и дальше.

«СГ»: Насколько остро стоит проблема жизненного цикла зданий с фасадами из СФТК?

С.Г.: После того, как СФТК установлена, на фасад начинают иногда вешать кондиционеры, рекламные объявления, и надо знать, как грамотно это должно быть сделано. Кроме того, когда меняют окна или вторгаются в откосы, то нарушают герметизацию системы. Когда только начиналось внедрение этих систем, то системодержатели выдавали рекомендации службам эксплуатации, которые должны следить за состоянием СФТК. И первые годы за этим действительно следили, особенно на ведомственных зданиях. Есть здания, которые построены в конце 90-х и до сих пор стоят как новые, потому что соответствующие службы, согласно рекомендациям, мониторят состояние систем и поддерживают его рабочим. Такие системы будут эксплуатироваться долго, с учетом текущего ремонта. Затем, в 2000-х годах, начался массовый период установки СФТК, когда материалы для них нередко подбирались подешевле, а мастера стали относиться к их установке наплевательски. Зачастую в системы стало попадать большое количество влаги, которая плохо из них удаляется. В результате начались массовые отказы систем. На них стали появляться трещины, вздутия, отслоения. Со временем недобросовестные монтажники систем ушли с рынка, на нем появились компании, которые профессионально занимались именно монтажом. К сожалению, после кризиса 2008 года узкопрофильные монтажные компании начали исчезать, потому что теперь они вынуждены браться за любые строительные работы. Профессионалы, которые в то время выросли, еще встречаются на рынке, но их очень мало. Сейчас и материалы для СФТК хорошие, и проектировщики научились их делать более или менее хорошо, а профессионалов-монтажников не хватает. Поэтому кроме документов, которые мы разрабатываем, нам бы хотелось, чтобы и организации, которые отвечают за строительный надзор, более требовательно относились к монтажникам. Кроме того, надо организовать подготовку квалифицированных кадров в этом направлении.

М.А.: Профессиональное сообщество в лице ассоциации готово к такому вызову. Так что будем продолжать нашу работу.

Цитата в тему

Ранее были созданы национальные стандарты на материалы и испытания, а также конструкцию СФТК, но регламентация проектирования и строительства этой системы — это прерогатива свода правил. Именно от его реализации зависит качество системы на фасаде, которое, в свою очередь, зависит от качества проекта, материалов, установки и эксплуатации

Цитата в тему

Вводя понятие «система», мы имеем в виду не только совокупность материалов, но еще и совокупность технических и технологических приемов, которые позволяют собрать эти материалы и получить то, что хочет проектировщик.

Кстати

Технология СФТК в Германии и немецкоязычных странах обозначается аббревиатурой WDVS, в англоязычной части Европы — ETICS, в США и Канаде — EIFS.

Справочно

Первые системы СФТК появились в Германии в 50-60-х годах прошлого века. В настоящее время технология СФТК применяется во всем мире, только в Германии утепляется около 35 млн кв. м фасадов в год. Лидер в ЕС — Турция: 65 млн кв. м в год. Российский рынок теплоизоляции фасадов растет, но все еще значительно отстает от европейского. По технологии СФТК в 2016 году утеплено более 30 млн кв. м фасадов.

Автор: Алексей ТОРБА

Россия > Недвижимость, строительство. Химпром > stroygaz.ru, 2 апреля 2018 > № 2555996 Михаил Александрия, Сергей Голунов


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 30 марта 2018 > № 2552415 Михаил Мень

Доклад главы Минстроя России Михаила Меня об итогах деятельности министерства в 2017 году на заседании коллегии ведомства

Добрый день, уважаемые члены коллегии

и приглашенные!

Сегодня мы подведем основные итоги работы Минстроя России за 2017 год, а также наметим планы на 2018 год.

I. Жилищное строительство

1. Объемы жилищного строительства.

В целом, можно сказать, что прошедший год был достаточно успешным для отрасли жилищного строительства. По объему ввода жилья нами в 2017 году прогнозировалась цифра около 76 млн. м. кв., учитывая, что в эксплуатацию должны были вводиться дома, разрешения на строительство которых выдавались с непростом 2015 году.

Однако, благодаря в том числе и принятым мерам поддержки жилищного строительства, в 2017 году удалось выйти на объем ввода жилья в стране почти 80 млн., если быть совсем точным, 79,2 млн. м. кв., что лишь на 1,3 % ниже уровня 2016 года.

Более того, по итогам 2017 года зафиксирован рост (к 2016 году) на 12,5% объема ввода индустриального стандартного жилья. Введено почти 45 (44,9) млн. кв. метров.

В 2018 году мы прогнозируем увеличение объемов строительства жилья. И эти прогнозы уже подтверждаются. По данным Росстата, за первые два месяца 2018 года общий объем ввода жилья составил 10,2 млн. кв. метров, что на 24,6 % больше аналогичного периода 2017 года.

2. Ипотека.

В 2017 году зафиксирован рекордный объем ипотечного кредитования. Выдано более 1 млн. кредитов на сумму более 2 трлн. рублей, что почти на 27 % больше по количеству выданных кредитов и на 37 % в денежном выражении чем в 2016 году.

К концу года ставки по ипотеке снизились до рекордно низкого уровня - 9,79%. Мы понимаем, что этого недостаточно. Президентом поставлена задача снизить ставку по ипотечным кредитам до 7% годовых и увеличить объем ввода жилья до 120 млн.кв. м. в год. Это главная задача Министерства на ближайшие годы.

3. Долевое строительство.

Особое внимание в своей работе мы уделяем вопросам обеспечения безопасности инвестиций граждан в жилищное строительство. Мы работаем по двум направлениям:

Первое - защита будущих участников долевого строительства.

Разработаны и приняты изменения в законодательство, предусматривающие:

- ужесточение требований к застройщикам по новым договорам участия в долевом строительстве;

- расширение полномочий по контролю за целевым использованием застройщиками привлеченных денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Но самое главное - с октября 2017 года заработал государственный Фонд защиты дольщиков, который является гарантом обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства. На сегодняшний день 675 застройщиков из 76 субъектов Российской Федерации застраховали в Фонде договора на 15,5 тысяч объектов долевого участия.

Сейчас эти застройщики производят отчисления в фонд по единому тарифу 1,2%. Нам предстоит серьезная работа по дифференциации тарифов в зависимости от уровня надежности застройщиков и расположения строящегося дома.

В прошлом году «Домом РФ» совместно с Минстроем России создана Единая информационная система жилищного строительства, в которую с 1 января 2018 года вносится информация обо всех застройщиках и объектах долевого строительства. Более подробно об этом информационном ресурсе расскажет Плутник Александр Альбертович.

Работа по защите прав граждан инвестирующих свои средства в жилищное строительство будет продолжена. Правительством Российской Федерации утвержден план поэтапного перехода от прямого привлечения средств граждан застройщиками к проектному финансированию строительства жилья с использованием банковских инструментов, сводящих к минимуму риск для граждан.

Второе направление - решение проблем «обманутых дольщиков» - тех граждан, которые вложили деньги в строительство жилья, но так и не получили свои квартиры.

В соответствии с решением Правительства Российской Федерации мы совместно с «Домом РФ» и банком «Российский капитал» завершаем программу обеспечения жильем «дольщиков» объектов компании «СУ-155». В 2017 году завершено строительство 39 домов. По 2 объектам произведена выплата компенсаций. В 2018 году должно быть завершено строительство оставшихся 30 домов.

В регионах организована аналогичная работа в отношении участников строительства других «проблемных объектов». В субъектах Российской Федерации разработаны планы-графики завершения строительства проблемных объектов или предоставления гражданам компенсации. Всего в планы-графики включено 836 «проблемных объектов».

В 2017 году восстановлены права 6 тысяч семей – участников строительства 140 «проблемных объектов». В 2018 году регионами запланировано восстановить права участников строительства 360 «проблемных объектов».

Этот вопрос у нас на особом контроле.

4. Стимулирование строительства жилья

Важнейшим инструментом для увеличения объемов строительства и снижения цены жилья в проектах комплексного освоения территорий стала подпрограмма «Стимулирование жилищного строительства», реализуемая в рамках приоритетного проекта.

В 2017 году средства в размере 20 млрд. рублей распределены в виде субсидий бюджетам 32 субъектов Российской Федерации для строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Данная мера позволила дополнительно ввести в эксплуатацию 8,3 млн. кв. метров жилья, что на 32 % превышает плановый показатель.

Ведется работа по вовлечению в жилищное строительство неэффективно используемых земель в городах, включая промышленные зоны. Это безусловно позволяет повысить эффективность городского развития и станет хорошим подспорьем для развития отрасли. За 2017 год вовлечены в жилищное строительство федеральные земли площадью почти 3,5 тыс. га, что на 9 % больше запланированного.

В 2018 году Минстроем России распределены средства федерального бюджета 33 субъектам Федерации на строительство объектов инфраструктуры в рамках реализации уже 100 проектов жилищного строительства с плановым вводом в 2018 году жилья в объеме более 8 млн. кв. метров.

II. Снижение количества административных барьеров в получении государственных услуг

Серьезным фактором, оказывающим положительное влияние на объемы строительства, является сокращение административных барьеров и улучшение предпринимательского климата.

В этом направлении мы ведем системную работу с Агентством стратегических инициатив.

В прошедшем году утверждены исчерпывающие перечни процедур при строительстве объектов нежилого назначения и линейных объектов теплоснабжения.

Параллельно мы сокращаем количество процедур, включенных в ранее утвержденные исчерпывающие перечни (жилищного строительства; линейных объектов водоснабжения и водоотведения; плоскостных (не линейных) объектов водоснабжения и водоотведения; объектов электросетевого хозяйства).

За счет оптимизации процедур в сфере строительства, в том числе в части правил подключения к инженерным сетям, из 4 исчерпывающих перечней (водоснабжение; жилищное строительство; нежилые объекты; теплоснабжение) в общей сложности исключено 108 процедур.

Дальнейшее упрощение административных процедур в строительстве, по нашему мнению, следует проводить за счет автоматизации их прохождения.

В связи с чем, в августе прошлого года началась реализация эксперимента на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области по переводу в электронный вид услуг по подключению к инженерным сетям, что также позволит сократить сроки оформления необходимых документов и согласований. Эксперимент планируется завершить в 2018 году, а полученные результаты будут распространены на всю страну.

Также в рамках целевой модели «Получение разрешения на строительство и территориальное планирование» ведется работа по унификации региональных и муниципальных нормативных актов, разработаны целевые показатели по 5 основным этапам прохождения процедур, необходимых для получения разрешения на строительство модельного объекта – многоквартирного жилого дома (многоквартирный жилой дом выше 4 и ниже 14 этажей, общей площадью не менее 1000 и не более 10000 кв. метров, с высотой этажа, не превышающей 3,5 метра, имеющий не более одного подземного этажа).

Основная цель целевых показателей – сокращение общего срока прохождения указанных этапов с 180 дней (среднее значение по регионам на момент разработки целевой модели) до 82 дней к концу 2021 года.

Также, в соответствии с поручением Правительства мы совместно с коллегами из Минэкономразвития России и «Дома РФ» подготовили предложения по упрощению административных процедур в жилищном строительстве, в том числе, по автоматизации предоставления государственных услуг, с использованием единой информационной системы в жилищном строительстве.

Реализация этих предложений, в случае одобрения Правительством, станет одной из важнейших задач Министерства.

III. Градостроительная деятельность

В рамках совершенствования государственного регулирования градостроительной деятельности ведется работа сразу по нескольким направлениям.

1. Техническое регулирование в строительстве.

В рамках проводимой работы по реформированию системы технического нормирования в 2017 году разработано и актуализировано 75 сводов правил, 35 национальных стандартов, включающих требования к инновационным строительным материалам и конструкциям.

В рамках реализации утвержденного Правительством Плана по внедрению технологии информационного моделирования в строительстве ведется разработка комплекса нормативно-технических документов.

К концу этого года будет завершено формирование минимального набора нормативно-технических документов, необходимых для работы с BIM–технологиями. В настоящее время утверждено 7 стандартов и 4 свода правил, готовятся к утверждению 3 свода правил и 1 стандарт, до конца года будут разработаны и утверждены еще 3 стандарта, а также общероссийский BIM-ориентированный классификатор строительной информации и национальный словарь строительных терминов (до 2020 года будет утверждено еще 7 нормативно-технических документов, направленных на расширение внедрения информационного моделирования, в том числе Правила формирования информационной модели местности по результатам инженерных изысканий и др.).

2. Проекты повторного применения.

Для повышения эффективности использования бюджетных средств закреплена обязанность органов власти при планировании и реализации капитальных вложений использовать экономически эффективную проектную документацию повторного применения.

В настоящее время в соответствующий реестр включены сведения о проектной документации в отношении 189 объектов различного назначения.

Для увеличения темпов наполнения реестра с рядом субъектов подписаны планы-графики направления в Минстрой России проектной документации по 321-ому объекту.

3. Обоснование инвестиций.

В соответствии с утвержденным Правительством планом ведется работа по совершенствованию порядка обоснования инвестиций.

Новая система будет предусматривать проведение оценки эффективности решений, связанных с проектированием, строительством, эксплуатацией и сносом объекта с учетом всех этапов «жизненного цикла».

Основополагающий законопроект уже подготовлен, прошел все необходимые согласования и в ближайшее время будет направлен в ГосДуму.

Переход к механизму обоснования инвестиций позволит оптимизировать затраты на реализацию крупных инвестиционных проектов, в том числе на эксплуатацию и снос, финансирование которых осуществляется с привлечением бюджетных средств.

4. Совершенствование системы ценообразования в строительстве.

С целью повышения достоверности определения сметной стоимости строительства Минстроем проведена работа по развитию системы ценообразования в строительстве. Суть заключается в создании актуальной сметно-нормативной базы, основанной на периодическом мониторинге стоимости строительных ресурсов.

В сентябре 2017 года введена в эксплуатацию государственная информационная система ценообразования в строительстве. Во ГИС ЦС размещены утвержденные сметные нормативы, классификатор строительных ресурсов, а также перечень юридических лиц (8 987), которые обязаны предоставлять информацию, необходимую для формирования сметных цен строительных ресурсов. В настоящее время продолжается наполнение системы данными о стоимости строительных ресурсов, а также ведется работа по оценке готовности регионов к переходу на ресурсную модель для строек финансируемых за счет бюджетных средств.

Кроме того, в 2017 году:

- утверждены 12 методик, необходимых для определения сметной стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства;

– актуализировано 255 сборников государственных элементных сметных норм и федеральных единичных расценок, а также 21 сборник укрупненных сметных нормативов;

– разработано 819 новых государственных элементных сметных норм и 812 федеральных единичных расценок.

IV. Контрольная и разрешительная деятельность.

В рамках совершенствования разрешительной деятельности Министерства в 2017 году осуществлен переход на выдачу разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию в электронной форме с использованием единого портала государственных услуг. Теперь обратиться за выдачей разрешения в любое время, не приезжая в Министерство.

Также организована работа по контролю соблюдения региональными властями законодательства о градостроительной деятельности и исполнения ими переданных полномочий в части проведения экспертизы и контроля за соблюдением градостроительного законодательства органами местного самоуправления.

В 2017 году проведены две внеплановые выездные проверки (в октябре – в Сахалинской области, в ноябре – в Тверской области). В текущем году запланировано 11 проверок, 2 из них уже проведено (в Ярославской и Московской областях). По результатам выданы предписания о приведении регионального законодательства в соответствии с федеральным, а также устранению выявленных нарушений в деятельности уполномоченных органов власти.

V. ЖКХ

1. Привлечение частных инвестиций.

Один из приоритетов Минстроя России - повышение качества коммунальных услуг, в том числе, за счет частных инвестиций.

Общий объем вложений в отрасль в 2016 году составил 194 млрд рублей, по предварительным оценкам, цифра 2017 года будет сопоставимой. Важную роль здесь играют концессии – к слову, в отличие от других отраслей, 95% инвестиций в рамках концессий составляют именно частные средства.

По предварительным данным на 1 января 2018 г. в сфере ЖКХ заключено 1831-о концессионное соглашение. Общий объем инвестиций (нарастающим итогом), предусмотренный в рамках действующих концессионных соглашений, составил более 257 млрд руб.

По предварительным данным в 2017 году заключено порядка 300 концессионных соглашений, предусматривающих около 50 млрд. рублей инвестиций.

Важно отметить, что в регионах, в которых реализуются концессии, удалось снизить аварийность в теплоснабжении на 47%, сократить потери в сетях на 18%. В сфере водоснабжения удалось снизить аварийность на 21% и сократить потери на 14%.

Необходимо отметить, что, к сожалению, есть случаи заключения концессионных соглашений, которые фактически являются договорами аренды. По результатам проверки выявлено 155 концессий (около 8% от общего их количества), не предусматривающих обязательств концессионеров. Мы, безусловно, будем работать над повышением качества заключаемых концессионных соглашений. Первый шаг уже сделан. После определения региона третьей стороной концессионных соглашений качество заключаемых концессий улучшилось.

Для стимулирования притока в отрасль частных инвестиций мы совместно с коллегами из «Сбербанка» сформировали так называемое «коробочное решение» - типовое тиражируемое кредитное решение, предусматривающее стандартизацию параметров заемного финансирования концессионных проектов в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения, что позволит концессионерам привлекать долгосрочные кредиты по ставке, превышающей ключевую ставку Банка России не более, чем на 3-4 процентных пункта. В этом году мы прогнозируем заключение порядка 50 таких кредитов в 33 регионах страны, 21 из них (на сумму порядка 14,5 млрд рублей) находятся в высоко стадии готовности.

2. Расселение аварийного жилья.

Завершается расселение аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года. Программа выполнена на 98,6%.

Всего за время реализации программы расселено более 1 миллиона человек (1 млн. 20 тыс.) из 15 млн. 820 тыс.кв.м аварийного жилья, в том числе более 678-и тыс. человек и 10,6 млн.кв.м в рамках указа Президента страны от 7 мая 2012 года.

Целевые показатели выполнил 71 регион. В 12 регионах данная работа должна быть завершена до конца этого года. Им предстоит расселить чуть более 179 (179,28) тыс.кв.м, в которых проживает 10,5 тыс. человек.

Также до конца года должно быть завершено расселение вновь выявленного аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 г. Эта задача стоит перед 13 регионами где выявлено чуть больше 150 (151,7) тыс.кв.м такого жилья. Федеральная поддержка регионам оказана (3,15 млрд. рублей) и при должном контроле со стороны глав регионов проблем тут не должно быть.

И самое главное по этому направлению – до конца года должен быть утвержден постоянно действующий механизм расселения аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2012 года.

В соответствии с поручением Президента соответствующий законопроект будет внесен в ГосДуму уже в эту весеннюю сессию.

3. Капитальный ремонт многоквартирных домов.

Довольно успешно работает и механизм сдерживания ветшания жилищного фонда – система капитального ремонта домов.

В 2017 г. произведен капитальный ремонт более 46 тыс. домов, общая площадь которых составляет 172,8 млн. кв. метров в которых проживает более 6 млн. человек. Эти показатели - наш ориентир, который необходимо выдерживать в дальнейшем.

Важным здесь является рост доверия граждан, отражающийся на собираемости взносов. По итогам 2017 года собираемость взносов достигла 92,1%, что почти на 6,5% больше показателя 2016 года.

4. Формирование комфортной городской среды.

В прошедшем году мы приступили выполнению новой задачи – формированию комфортной городской среды.

Всего в 2017 году в рамках проекта благоустроено 23 тысяч объектов в 1653 муниципалитетах, в которых живет почти 86 миллионов человек, то есть проект так или иначе затронул больше половины населения нашей страны (58,5 %).

Это больше плановых показателей и, надеюсь, нам удастся сохранить этот темп.

Для этого мы на основании результатов 2017 года в помощь регионам сформируем реестр лучших практик, которыми смогут пользоваться все желающие.

Всего из поступивших в Минстрой 537-ми заявок на включение в реестр экспертами отобрано для включения в реестр более 100 проектов.

Также необходимо отметить высокий интерес граждан к этой работе и готовность в ней участвовать. В прошедшем году в реализации проекта приняло участие порядка 900 тысяч человек.

В этом году проект будет еще масштабнее и захватит малые города и исторические поселения, которые будут финансироваться по отдельным правилам по итогам конкурсного отбора.

Проект стал значимой частью масштабного развития городов.

VI. Отдельные актуальные задачи.

Помимо названных основных направлений деятельности Министерство решает также отдельные задачи, которые ставятся Президентом и Правительством. Так Минстрой курирует строительство стадионов к чемпионату мира по футболу, строительство гражданских объектов космодрома «Восточный», участвует в восстановлении Соловецкого архипелага, выполняет отдельные задачи в Дальневосточном регионе.

Совместно с «Домом РФ» Министерство оказывает адресную поддержку развитию городов Владивосток (остров Русский), Калининград, Саратов, Палех. С участием Правительства Московской области разрабатываем концепцию пространственного развития города Сергиев Посад как центра Православия.

Это основные результаты нашей работы, о которых я хотел Вам доложить с учетом ограниченности времени. Мое выступление дополнят другие выступающие в рамках сегодняшнего заседания.

В заключение своего выступления, вспоминая слова Президента в послании Федеральному Собранию о том, что развитие городов стало движущей силой для всей страны, хочу поблагодарить всех коллег, которые непосредственно участвовали и помогали нам в этой работе, Вас, Дмитрий Николаевич, коллег из Совета Федерации и Государственной Думы, наших региональных коллег, и конечно же самих граждан, которые активно подключились и помогли сделать нашу страну еще красивее и комфортнее.

Минстрой, безусловно, как и поручил Президент, продолжит работу по развитию городов и других населённых пунктов в рамках масштабной программы пространственного развития России.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 30 марта 2018 > № 2552415 Михаил Мень


Казахстан > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > kursiv.kz, 29 марта 2018 > № 2550771 Нурлан Смагулов

Нурлан Смагулов предлагает маркировать здания с высокой степенью безопасности

Дмитрий ПОКИДАЕВ

Владелец группы компаний Astana Group Нурлан Смагулов в четверг, во время круглого стола в НПП «Атамекен», посвященного безопасности в местах большого скопления людей, предложил разработать критерии присвоения торговым центрам и другим зданиям с большим количеством посетителей специального знака по высокому обеспечению безопасности.

Бизнесмен в ходе дискуссии, развернувшейся по поводу выводов, которые бизнес-сообщество Казахстана должно сделать из трагедии в Кемерово, где в результате пожара в торгово-развлекательном центре погибло 64 человека, заметил, что в торговых центрах MEGA, принадлежащих его структуре, арендаторов заставляют страховать гражданско-правовую ответственность перед посетителями.

«Но это – наша добровольная инициатива, потому что мы битые-перебитые и знаем, что скупой платит дважды. Но требования страховщиков очень жесткие, я как бизнесмен не должен вызывать огонь сам на предпринимателей – давайте нам законодательно еще и страхование введите», - подчеркнул Смагулов.

По его мнению, казахстанскому бизнесу нужно больше «задуматься о гражданской ответственности и о том общественном совете по обеспечению безопасности», который можно было бы создать при НПП «Атамекен».

«Мне кажется, надо призвать собственников бизнеса, чтобы они создали какую-то хартию, согласно которой торговый центр должен быть застрахован, что соблюдены все пожарные мероприятия, что все эвакуационные выходы работают, что есть антипаник-выходы, есть звуко- и видеооповещения, - пояснил глава Astana Group. - И когда торговый центр это все сделает, и перед общественным советом защитит, то он должен получить особый знак доверия со стороны потребителя и общества, что это безопасный торговый центр. За эти знаки на своих дверях торговые центры и большие учреждения должны бороться для того, чтобы потребители выбирали именно те здания и помещения, именно те торговые центры, университеты или стадионы, где они могут находиться в безопасности», - добавил он.

По его мнению, в случае введения такого знака «отличия» и жестких требований по его получению, предприниматели сами будут стараться «застраховаться, пройти аудит, подписать меморандумы с ДЧС, открыть образовательные центры для обучения населения и детей при чрезвычайных ситуациях и эвакуации».

«И таким образом мы инициируем целое движение за безопасные здания», - убежден Смагулов.

Это предложение поддержала заместитель председателя правления Национальной палаты предпринимателей Казахстана «Атамекен», заместитель председателя совета по вопросам защиты конкуренции Юлия Якупбаева. Которая уточнила, что речь должна идти о разработке требований не только к моллам, но и к прочим зданиям, которые посещает множество людей, а также к высотным жилым зданиям. При этом, по ее мнению, требования к разным типам зданий должны быть разными – а потому речь надо вести не о разработке единых требований к торгово-развлекательным центрам и другим типам зданий, а о создании дорожной карты по обеспечению безопасности, внутри которой будут разрабатываться отдельные требования по каждому виду таких строений в зависимости от их предназначения.

«Сейчас звучат предложения разные, от эмоциональных до рациональных, но чтобы решить проблему, нужен целый комплекс мер, и я согласна, что необходимо сделать дорожную карту обеспечения безопасности, потому что речь идет о безопасности не только торговых центров, а всех мест скопления людей – это и вокзалы, и аэропорты, и университеты, и больницы, и большие жилые дома, - сказал Якупбаева. - И для каждого типа этих зданий нужен свой комплекс мер. В больницах есть международные стандарты – система маркировки, стрелки, которые указывают, куда идти, в торговых центрах таких вещей нет, в высотных домах, как бы мы не старались, с 26-го или с 45-го этажа далеко не убежишь, даже если вдруг она будет открыта – то есть здесь везде подход будет разный», - заметила представительница «Атамекена».

Одновременно она заметила, что поскольку предложения по введению таких знаков отличия или рейтинга безопасности идут со стороны рынка, НПП и госорганам «надо за это ухватиться и подумать, как это сделать разумно».

«Понятно, что эмоции уйдут, а финансовая сторона и законодательство останутся, и здесь нам нужно быть немного осторожными, потому что если мы сейчас на себя как бизнесмены хотим наложить бремя определенного саморегулирования, то надо соблюдать определенный баланс», - заметила зампред правления «Атамекена».

По ее словам, нацпалата уже начала обсуждение возможности введения страхования ответственности владельцев торгово-развлекательных центров как с рынком, так и с регулятором, которым является Национальный банк.

«Здесь очень много деталей: у нас в свое время было обязательное страхование для субъектов туристической отрасли, для туроператоров, там были большие проблемы, потому что тарифы утверждает регулятор, - напомнила Якупбаева. - Если они слишком маленькие, страдает страховщик, он не хочет оказывать эти виды услуг, а туроператор не может осуществлять свою деятельность, потому что страхование обязательное. Наоборот, если тариф слишком высокий, то это барьер для вхождения на рынок новых субъектов отрасли», - добавила она.

По ее мнению, важно не повторить эту ситуацию в случае введения страхования ответственности за безопаность.

«Есть вариант, который сейчас предлагает Нацбанк по внедрению вмененного страхования, то есть когда есть определенная гибкость тарифов. Но и это не самое главное, наверное, потому что помимо денежной стороны мы должны будем обсуждать вопросы полномочий страховщика, на что он будет претендовать: проверять качество строительных материалов, из которых строится торговый центр, смотреть нормы при проектировании или отслеживать обстановку в здании, с какой периодичностью, как за это платить. Этот вопрос серьезный, комплексный, хорошо, что он сейчас возник, нам, наверное, потом надо будет его обсуждать», - заключила представительница «Атамекена».

Казахстан > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > kursiv.kz, 29 марта 2018 > № 2550771 Нурлан Смагулов


Украина. Евросоюз > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > interfax.com.ua, 29 марта 2018 > № 2549624 Геннадий Зубко

Зубко: Основными клиентами Фонда энергоэффективности станут ОСМД

Эксклюзивное интервью агентству "Интерфакс-Украина" вице-премьера – министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Геннадия Зубко

- Заработает ли Фонд энергоэффективности в этом году?

- Процесс создания Фонда энергоэффективности – это не только сложная математическая и финансовая модель, в него вовлечено большое количество лиц, на которых возложена задача реализовать огромное количество этапов. Его запуск стал возможен благодаря принятой в последнее время связке законопроектов, которые в целом реформируют сферу ЖКХ в Украине, формируют качественно нового потребителя этих услуг.

Фонд энергоэффективности -- это сложнее, чем субсидии. С субсидиями все просто: заявление – подтверждение – и вот государство уже помогает. Закон о Фонде энергоэффективности – это инструмент в руках нескольких субъектов - не только ОСМД и собственников многоквартирных домов, но и монополистов, который заставит их пойти на модернизацию, снизить свои затраты и потери и, в результате, дать более качественную услугу водо- и теплоснабжения.

Это также инструмент для энергоаудиторов, которые получили законодательную базу для создания рынка своих услуг.

В любом проекте по энергоэффективности нужно просчитывать коэффициент снижения потребления энергии. Отсутствие таких расчетов, к сожалению, - это огромный пробел в программе "теплых" кредитов. За три года на "теплые" кредиты бюджет выделил 1,6 млрд грн, если добавить к этой сумме средства домохозяйств, то общий объем инвестиций в отрасль составил примерно 3,6 млрд грн. Но государство уже три года финансирует проекты модернизации многоэтажных домов без аудита эффективности таких работ. Для этого нужно было законодательно определить, кто такой энергоаудитор, как он получает сертификацию и какую ответственность несет за предоставленные рекомендации, а также каким образом потребитель будет получать сертификат о состоянии дома. У нас есть много энергоаудиторов и даже их профильные ассоциации, но они как консультанты практически не несут ответственности. В Украине отсутствует реестр энергоаудиторов, как, например, у архитекторов или проектантов.

В соответствии с законом "Об энергоэффективности зданий" мы запускаем процесс подготовки энергоаудиторов, в первую очередь, в вузах, которые будут проводить дополнительное обучение и выдавать сертификаты. Когда количество энергоаудиторов на рынке будет достаточным, они смогут создавать свои саморегулирующиеся организации и сертифицировать специалистов. Сейчас готовим достаточно сложные нормативные акты по энергоэффективности. Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года. До этого надо разработать формы сертификатов и методики, по которым определяется энергоэффективность здания. Дальше – создание реестров сертифицированных энергоаудиторов. Мы сможем проводить выборочную проверку сертификатов, а энергоаудиторы будут нести ответственность вплоть до лишения сертификата за частое предоставление неправильных рекомендаций.

Так что, чтобы запустить Фонд, нам нужны энергоаудиты и сертификаты. Поэтому мы отрабатываем вопрос о выдаче сертификатов до вступления в силу закона. И ставим приоритетом при создании рынка энергоаудиторов наличие конкуренции, которая позволила бы правильно влиять на цену их услуг.

- Кто сейчас будет регулирующим органом для энергоаудиторов?

- У нас регулирующего органа нет. Госэнергоэффективности, как центральный орган исполнительной власти, ведет реестры и проводит выборочные проверки, а лишает сертификата орган, который его выдал. Фонд энергоэффективности – скорее, финансовое учреждение, так как проводит софинансирование проектов.

Одним из основных условий для получения средств из Фонда – наличие счетчиков. Закон о коммерческом учете заставляет установить счетчики на тепло до конца 2018 года и закончить домовой учет по воде до 2019 года. Без этого управлять мероприятиями по снижению потребления невозможно. Пока Фонд не начал действовать, мы продолжаем финансирование "теплых" кредитов. Мы хотим, чтобы "теплые" кредиты были направлены на финансирование частного сектора по закупке альтернативной техники, например, тепловых насосов или солнечных батарей. А Фонд сосредоточится на многоэтажном рынке. Данное решение мы приняли совместно с ЕС. Многоэтажный сектор насчитывает 154 тыс. домов, из них 77,5 тыс. – дома выше пяти этажей, остальные – от двух до пяти этажей. Многоэтажный рынок потребляет около 9 млрд куб. м газа, составляя немногим меньше половины всего потребления газа в стране. Энергоэффективные мероприятия дают до 50% снижения потребления, особенно для домов, построенных до 1996 года, - это огромный ресурс.

Фонд будет включать технический и финансовый офис. Технический офис будет систематизировать рекомендации энергоаудиторов. До 90-х годов было практически серийное домостроительство, поэтому мы можем выйти на систематизацию проектов и значительно удешевить проектные работы и рекомендации для домохозяйств.

Кроме того, на Фонд возложена задача мониторинга. Для получения финансирования из Фонда необходимо сделать сначала проектную документацию, потом верификацию сделанной работы, после чего Фонд обязан осуществить мониторинг, сколько потребляет здание во время отопительного сезона.

В вопросе верификации нас поддержал ЕС. Думаю, в начале апреля мы подпишем техническое соглашение о предоставлении Украине EUR50 млн, которое, в том числе, предполагает привлечение Евросоюзом независимой аудиторской компании для верификации проектов. Также ЕС готов выделить дополнительные EUR50 млн в 2019 году. Проект такого дополнительного договора уже был получен в марте.

- Насколько верификация удорожит всю цепочку работы Фонда энергоэффективности?

- Мы договорились, что верификация будет проведена за деньги мультидонорского фонда, созданного нашими партнерами.

-То есть, верификацию какое-то время будет осуществлять международная компания?

- Зависит от того, какие требования будут выставлены к компании на конкурсе. Это может быть и украинская компания. Скорее всего, конкурс будет проводиться по региональному принципу. Но мы рассчитываем, что энергоаудиторы не будут привязаны территориально. Запустив Фонд и сертификацию, мы планируем создать прототип ProZorro. Я, как собственник дома, могу сказать: мой дом имеет такие характеристики, и я хочу получить предложения по энергоаудиту, по проектной работе и по ее исполнению. При этом, находясь в Киеве, я могу получить предложения от компаний из Хмельницкого, Запорожья, любого другого региона. Это важно, потому что мы не хотим, чтобы муниципалитеты довлели, как в муниципальных программах по "теплым" кредитами. Нам важно создать рынок.

В соглашении с ЕС, которое мы подпишем в апреле, важна не сумма денег, а срок, на который мы его подписываем. Евросоюз как партнер готов пять лет сопровождать Фонд, а мы сможем дополнительно привлекать в него других доноров. К примеру, правительства Дании и Швеции также заинтересованы участвовать, предоставлять техническую и финансовую поддержку. IFC (Международная финансовая корпорация, входит в группы Всемирного банка – ИФ) зайдет в наблюдательный совет Фонда и также будет создавать его продукты и процедуры.

Нам важна именно техническая поддержка Фонда. Это очень сложная работа, которая создаст маршрутную карту не только для аудиторов и проектных организаций, но и справочник, который четко разъяснит домохозяйствам всю процедуру.

Одна из первых задач – разорвать связь клиента и чиновника, избавить от прямого контакта и коррупционных рисков, в том числе, при верификации. Консультанты Всемирного банка помогают разработать маршрутные карты, где путь клиента, партнера-банка и Фонда не пересекаются. Основной вопрос – работа клиента с банком. Фонд не может идентифицировать клиента, он лишь проводит верификацию поступающих документов. Если с документами все нормально, подтверждается возможность финансирования. Мы хотим имплементировать в Украине механизм, который работает в странах Балтики или Восточной Европе.

Кроме того, мы рассчитываем привлечь европейские технологии. Ведь речь идет не только об утеплении стен, ремонте кровли и подвала. Мы смотрим более глубоко – на инженерные системы. Как показала первая практика по установке индивидуальных тепловых пунктов (ИТП), реверсной подаче теплоснабжения (когда на верхних этажах холодно, а на нижних – тепло), все эти моменты можно решать. Технологии также позволяют в летнее время для подогрева воды использовать солнечные коллекторы. Есть масса решений, на которые мы долгое время не обращали внимания, но сейчас можем сделать скачок. Мы хотим привлечь самые последние разработки для рекуперации воздуха, солнечные коллекторы. Все эти решения уменьшают энергопотребление в несколько этапов. Первый, для ОСМД, – энергоэффективные мероприятия, установка счетчиков, ИТП, утепление подъездов, входных дверей… Второй – полная модернизация, в том числе инженерных систем, может занять и четыре шага. В Украине есть ОСМД, которые уже изобретают smart-building: системы управления домом с энергопотреблением, очисткой воды и прочим.

- Однако очистка воды – это уже, скорее, не к Фонду энергоэффективности?

- Все, что связано с модернизацией дома, может в будущем финансироваться Фондом. Первый этап – это энергоэффективные мероприятия.

Мы будем заниматься привлечением другого финансирования. В частности, одной из задач Фонда будет частичное возвращение субсидий в финансирование мероприятий по энергоэффективности. Когда в 2019 году начнется монетизация субсидий, то в домах, где было проведено уменьшение энергопотребления, часть сэкономленных субсидий должна возвращаться в Фонд, а не просто в бюджет.

Предложение револьверным методом запустить субсидии в энергоэффективность уже поступало два года назад во время обсуждения с немецким правительством. Но для этого должно все быть готово на рынке: взаимоотношения по социальным платежам, взаимоотношения между Минфином, "Нафтогазом" и субъектами потребления. Этот путь еще предстоит пройти. Поэтому Фонд будет запущен именно по работе с многоэтажным сектором. Мы рассчитываем, что в Фонд придут ОСМД, не важно – есть у них "субсидианты" или нет.

Немецкое правительство предложило следующее решение: если субсидианты будут блокировать решения, то, возможно, на долю субсидиантов с целью их мотивирования будет предоставляться отдельным траншем дополнительное софинансирование. К примеру, если мы готовы софинансировать 40% на ОСМД, то на субсидиантов будут выделяться дополнительные 9%. Сегодня количество субсидиантов в стране достигло практически 65%. Парадокс в том, что чем меньше город и чем меньше многоэтажный сектор, тем больше там субсидиантов. Поэтому решение о проведении энергоэффективных мероприятий на общем собрании совладельцев иногда ставится под угрозу нежеланием самих жителей: да, холодно, стены влажные, но за нас платят – и нас все устраивает. Мотивировать их тем, что стоимость жилья увеличится после модернизации минимум на 20%, также сложно.

В секторе ЖКХ должна прийти точка невозврата: когда мы покажем людям, что есть простой путь, позволяющий сэкономить до 60% платы за коммунальные услуги, что его прошли один-другой-третий дома, тогда мы сможем говорить о снижении субсидирования.

- Клиентами Фонда, в основном, будут ОСМД?

- Это многоэтажный сектор, но, в первую очередь, рассчитываем на ОСМД.

- Но сейчас на рынке уже есть управляющие, у которых миллионы квадратных метров в управлении

- Есть, но часто это так называемые "дирекции", которые, кроме собственника, ничем не отличаются от коммунальных ЖЭКов. Сейчас дом можно выставить на конкурс, подписать договор с управляющим, и, если его услуги не устраивают, в течение года расторгнуть договор. Это очень важно, поскольку мы рассчитываем, что в будущем люди будут делегировать управляющему проведение энергоэффективных мероприятий.

Так что мы не ограничиваем – управляющие могут делать запросы и сейчас, но от ОСМД и ЖСК, которых уже около 30 тыс., запросов намного больше. ОСМД уже стали реальной силой, что продемонстрировала в начале этого года история с монетизацией субсидий. Государство пообещало субсидии – пожалуйста, заплатите. А объединениям начали диктовать условия: заплатите налоги, откройте спецсчет, который вы можете использовать только на зарплату…

Вывод, который нужно сделать из этой истории, - очень важно понимание технических моментов и тонкостей взаимоотношений ОСМД с субъектами, которые поставляют электроэнергию, услуги по вывозу мусора, лифтовому обслуживанию и другие. ОСМД заключают с этими компаниями договора и часто берут кредиты, чтобы вовремя оплатить, и они не должны ждать, когда государство им заплатит субсидии. Этот момент никто не понимал, пока ОСМД не "взбрыкнули" и не сказали: в таких условиях мы больше не хотим быть агентом государства. Сейчас они готовы выставить полные счета, а дальше государство пусть разбирается, как людям заплатить.

Конфликт с монетизацией субсидий через ОСМД - это очень важный знак, потому что ОСМД являются одним из наших ключевых партнеров, которые помогают в предоставлении социальной помощи, ведь управления социальной защиты не готовы платить напрямую. Опыт ОСМД по "теплым" кредитам, показывает, что это надежные партнеры.

- Какой процент возврата по "теплым" кредитам, взятым ОСМД?

- Возврат – 100% в течение года-полтора. Хотя банки тоже очень строго подходят к тому, кому выдавать кредиты. Если это индивидуальные домохозяйства, требования по работе и платежах жесткие.

ОСМД – это клиент, у которого есть постоянный денежный поток. Решения в ОСМД и индивидуальных хозяйствах принимаются достаточно непросто. На привлечение кредитов идут только действительно финансово крепкие субъекты. И берут их только поэтапно, а не сразу на полную модернизацию. Хотя недавно уже были выданы первые кредиты на полную модернизацию – на сумму 8-22 млн грн.

- В этом году в госбюджете на Фонд энергоэффективности предусмотрено 1,6 млрд грн. Фонд успеет их освоить?

- Эти деньги не сгорают, они будут на счетах Фонда. Главное – эффективно их использовать, а не осваивать. Нужно видеть, что это дает результат. Банки – на этом этапе это государственные Укргазбанк, ПриватБанк и Ощадбанк - готовы.

- Не будет такой ситуации, что деньги на "теплые" кредиты закончились, а Фонд еще не начал работу?

- Мы предусмотрели этот момент, и, если будет необходимость, мы сможем перекинуть деньги с Фонда на "теплые" кредиты. Но этого не хотелось бы, потому что система работы Фонда будет более эффективна.

- Когда все же вы ожидаете начала практической работы Фонда?

- Мы рассчитываем, что во втором квартале 2018 года: мы запускаем сертификацию энергоаудиторов и на границе с третьим кварталом рассчитываем получить директора Фонда и начать работать с заявками.

Но мы уже плотно работаем с ОСМД, убеждая их уже сейчас двигаться в направлении подготовки проектов. В конце февраля Кабинет министров принял пакет постановлений, которые определяют требования к наблюдательному совету, дирекции и дают возможность запустить конкурс типовых договоров. После подписания договора с ЕС в обязанности вступит IFC, который получит финансирование Евросоюза. Мы рассчитываем, что E5P (многосторонний донорский фонд объемом в EUR180 млн, учрежденный в 2009 году для стимулирования притока инвестиций в реализацию муниципальных проектов повышения энергоэффективности и охраны окружающей среды в регионе "Восточного партнерства" - ИФ), который работает с ЕБРР, тоже когда-то включится в этот процесс. Рассчитываем, что и Всемирный банк подключится.

После принятых постановлений мы объявим конкурс на набсовет, потому что он принимает требования к директорам Фонда и проводит отбор. Параллельно мы отрабатываем процедуры, которые должны действовать в Фонде, и пакеты–продукты. Мы планируем два-три таких продукта: пакет "легкий" - для установки ИТП и комплексный пакет - для модернизации дома.

Важно, чтобы ОСМД понимали, что они сами будут принимать решения, кто будет аудитором, кто будет выполнять работы, кто будет нести ответственность по договорам. ОСМД должны иметь выбор, но они, перечисляя деньги проектной организации или исполнителю работ, также должны быть защищены от того, чтобы потом те организации не сказали: извините, денег нет, ничего делать не будем, идите в суд.

Энергоаудит, как и проектная документация, стоит дополнительных затрат. Государство будет софинансировать вместе с донорами до 40% из них. Нужно мотивировать людей вкладывать деньги в энергоэффективность.

- Планирует ли Фонд сотрудничать с ЭСКО-компаниями?

- ЭСКО – это немного другая методика. Считаем, что это дополнительный финансовый механизм, который пока работает только с бюджетной сферой. Сейчас ведем переговоры с Национальным банком, чтобы договора с муниципалитетами на модернизацию социальных объектов могли рассматриваться как основа для выдачи кредитов. Бюджетные деньги могут быть возвращены ЭСКО-компаниям, как залоговые основания для получения оборотных средств. Это будет "ядерная реакция" по привлечению средств к такой модернизации социальных объектов. Компании, заключая договора с муниципалитетами, получают деньги в банке как оборотные, и муниципалитеты будут возвращать заимствованные деньги. Компании, получив оборотные средства, будут активно развиваться и двигаться для того, чтобы модернизировать.

- Если я правильно понял, стартовать на рынке Фонд энергоэффективности будет с 2-3 проектов, чтобы на них отладить все процессы?

- Банки заинтересованы, они видят ликвидность кредитов. Укргазбанк и Ощадбанк уже имеют опыт. ПриватБанк еще не показал результатов, потому что включился в конце 2017 года, но уже начал применять маркетинговые ходы: даем кредит "в ноль", договариваемся с поставщиками на скидку до 20%...

Если мы запустим этот рынок, то, думаю, сможем привлечь в него деньги и дать до 50 тыс. рабочих мест. Это достаточно большой рычаг для движения экономики: с одной стороны, мы сокращаем потребление, с другой – двигаем предпринимательский класс. На этом держится вся Европа: самоуправление в доме и в громаде.

Напомню, что в прошлом году произошел законодательный прорыв в этой сфере, и Фонд энергоэффективности – это лишь одна из его составляющих. В 2018 году мы хотим достичь финансовой стабилизации предприятий, которые предоставляют жилищно-коммунальные услуги. Сейчас такие предприятия тоже находятся не в том состоянии, которое позволяло бы быстро привлекать деньги. Поэтому в прошлом году мы приняли закон №1730 о реструктуризации на пять лет долгов водоканалов и теплоснабжающих организаций и списании около 6 млрд грн штрафов и пени.

Сейчас мы отрабатываем монетизацию субсидий на уровне предприятий. Первый, как говорится, "блин комом", был сделан Минфином в вопросе взаимоотношений с ОСМД. Сейчас они учли наши предложения, и надеемся, все заработает нормально. Сейчас, когда мы сделали первый шаг к монетизации, и Минфин с задержками, в неполном объеме, но напрямую проплачивает ТКЭ (теплокоммунэнерго – ИФ) и водоканалам, у них появляются живые деньги от субсидий, населения и бюджетных организаций. Это должно существенно увеличить долю ТКЭ, не имеющих долгов перед "Нафтогазом", с нынешнего уровня в 27-30%, когда субсидии покрывались клиринговыми расчетами.

Мы сделали еще один шаг – выплата 1 млрд грн долгов за бюджетные организации. Это небольшие деньги, поскольку общая задолженность составляет около 5 млрд грн за предыдущие периоды. Но это первый раз, когда государство начинает платить свои долги за бюджет. Таким образом, мы рассчитываем, что монетизация даст возможность компаниям, которые не имеют долгов, выйти на рынок. Тогда они смогут сказать: у нас есть живые деньги, кто готов поставить газ? А те, кто еще имеют долги, также увидели свет в конце туннеля: погасить их и стать свободным. Все это в комплексе должно дать финансовую стабилизацию для предприятий.

По нашим оценкам, в жилой сектор нужно привлечь около EUR25 млрд, в том числе, в модернизацию водоканалов около EUR6 млрд, для ТКЭ – около EUR10 млрд. Это огромные суммы, но мы уже имеем предложения от международных финансовых партнеров. Всемирный банк реализует два проекта – в 11 городах по теплу и в 12 по воде. ЕИБ зашел с EUR400 млн в четыре направления: тепло, вода, отходы и энергоэффективность муниципального сектора. Условия этих кредитов очень привлекательные: срок кредитов по теплу - 22 года с каникулами на восемь лет, по воде – 30 лет и каникулы пять лет. Ставка – 1,5%. Это предложения, которые могут позволить привлечь деньги и провести модернизацию без большой нагрузки на тариф.

Для модернизации теплосетей в малых городах мы видим перспективу в возможности местного тарифообразования. Сейчас только 47 лицензиатов остались в регулировании НКРЭКУ. Мы думали, что будет саботаж по установке тарифов, но практически все согласились на это. Теперь их лицензиатом является областная администрация, и они начали устанавливать экономически обоснованный тариф.

При встрече с главным казначеем ЕБРР я озвучивал, что мы хотим видеть возможность кредитования коммунальных предприятий в гривне, поскольку из-за валютных рисков муниципалитеты очень осторожно к этому относятся. Для такого кредитования необходимо законодательно урегулировать валютные свопы: законопроект №7055 ("О рынках капитала и регулированных рынках" – ИФ) мог бы позволить запускать деривативы.

Другой наш законопроект, который мы хотели бы проголосовать в парламенте, позволяет защитить инвестиционную составляющую в тарифе. У нас часто бывает, что за долги по текущим платежам списывают деньги, которые поступают на счет предприятия от инвестиционного банка на внедрение инвестиционных предприятий. Этот казус также отталкивает наши муниципалитеты от привлечения денег.

Украина. Евросоюз > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > interfax.com.ua, 29 марта 2018 > № 2549624 Геннадий Зубко


Россия > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > stroygaz.ru, 22 марта 2018 > № 2555903 Валерий Абраменков

Коммунальщики в обороне.

Нужно совместно искать пути решения проблем ведомственного жилого фонда.

В управлении Общества с ограниченной ответственностью «Главное управление жилищным фондом» (ООО «ГУЖФ») в основной период деятельности находилось свыше 8 тысяч объектов в 75 субъектах Российской Федерации. В связи с принятым решением руководства Минобороны России о реорганизации системы управления жилищного фонда Минобороны 60% обслуживаемых объектов со 100-процентной собственностью переданы во вновь созданное бюджетное учреждение.

Общество с ограниченной ответственностью «Главное управление жилищным фондом» (ООО «ГУЖФ») было создано в марте 2015 года и работает в интересах Минобороны России. Сферой деятельности компании является профессиональное предоставление жилищно-коммунальных услуг, в том числе качественное техобслуживание специализированного жилищного фонда; разрешение ситуации с задолженностью перед РСО, а также работа по исключению возможности незаконного заселения жилищного фонда Минобороны России и выявлению незаконно проживающих граждан. На сегодняшний день в управлении ООО «ГУЖФ» находятся 2,5 тысячи жилых объектов со смешанной собственностью Минобороны РФ, расположенных в 63 субъектах РФ. О том, какие задачи стоят сегодня перед компанией, в интервью «СГ» рассказал первый заместитель исполнительного директора ООО «ГУЖФ» Валерий АБРАМЕНКОВ.

«СГ»: Валерий Валерьевич, каковы характеристики жилого фонда, управляемого ООО «ГУЖФ»?

Валерий Абраменков: Основной характеристикой нашего жилищного фонда является крайняя степень износа. Согласно оценке, в удовлетворительном состоянии — до 30 лет — находится всего 32% (800 объектов), нуждается в капремонте (до 70 лет) — 54% (1300 объектов), а в крайне неудовлетворительном состоянии — 14% (400 объектов). Сверхнормативный износ МКД приводит к повышенным затратам на техническую эксплуатацию и к частым аварийным ситуациям. Но благодаря слаженной работе нам удается своевременно восстанавливать работоспособность выходящих из строя внутренних инженерных систем и элементов зданий.

«СГ»: Какие задачи ставились перед компанией в начале ее работы?

В.А: Основной нашей целью на начальном этапе было проведение инвентаризации. Также стояла задача организовать безубыточную работу управления объектами жилфонда. ООО «ГУЖФ» уже к окончанию первого года управления вышло на безубыточный уровень, для чего проводились крайне жесткие мероприятия по оптимизации управленческого и техперсонала. Хотя жителям военных городков присуща низкая платежеспособность, «ГУЖФ» удалось поднять собираемость с физических лиц с 80 до 93,7%, что значительно выше показателей некоторых субъектов страны.

«СГ»: Известно, что отношения организаций Минобороны и местных органов власти не всегда складываются гладко. С какими трудностями приходится сталкиваться вам?

В.А.: Действительно, эффективность взаимодействия с властями всех уровней, представительствами федеральных органов (ФАС, ГЖИ, прокуратуры) и РСО различна в каждом субъекте. Периодически возникают спорные ситуации во взаиморасчетах, в связи с чем мы обращаемся за разъяснениями в адрес органов-регуляторов. Основным конфликтным вопросом является слабое развитие социально-культурной и бытовой инфраструктуры, в частности не в полном объеме решены вопросы принадлежности общих дорог, расположенных внутри военных городков. Плохое состояние объектов инфраструктуры приводит к социальной напряженности и порождает конфликты между населением и муниципальным управлением.

Наша УК идет навстречу населению и ищет пути решения, однако данный вопрос необходимо решать на уровне Минобороны во взаимодействии с субъектами РФ. Еще одной проблемой во всех без исключения регионах является работа с задолженностью за потребленные энергоресурсы перед муниципальными поставщиками. Мы не имеем возможности погашать задолженность жителей за счет собственных средств, но, как правило, при посредничестве муниципальных властей удается выйти из сложившейся ситуации. Стоит отметить, что наша компания проводит работы с РСО по взаиморасчету за поставленные услуги, в случае отсутствия прибора учета, в соответствии с постановлением Правительства № 124. Однако зачастую урегулировать объемы потребляемых ресурсов удается только в судебном порядке, что приводит к репутационным и финансовым издержкам компании. Хотя действия общества были детально продуманными и точными, наша организация столкнулась с нападками региональных СМИ, которые, не разобравшись в вопросе, «подливали масло» в огонь. Однако, несмотря на это, нам в большинстве случаев удалось отстоять свою позицию и наладить контакт с гражданами.

«СГ»: Как решается проблема капремонта МКД, находящихся у вас в управлении?

В.А.: Это серьезный вопрос. Капремонт объектов, находящихся у нас в управлении, ни разу не проводился за весь период эксплуатации. Мы часто сталкиваемся с непониманием со стороны населения, которое требует от нас проведения капремонта. Между тем, на основании постановления Правительства № 290 нами был принят перечень услуг и работ, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Мы осуществляем работы по техобслуживанию и текущему ремонту из средств, поступающих от жителей, и в этих рамках провести капремонт зданий не представляется возможным. К сожалению, Министерством обороны пока не принято решение о порядке формирования фонда и проведения капремонта. Общество совместно с МО проводят работы по включению объектов жилищного фонда в программу капитального ремонта регоператоров субъектов Российской Федерации. Но низкая оплата взносов приводит к тому, что регоператоры в программах капремонта ставят МКД Минобороны России на более поздний срок. В связи с этим техническая эксплуатация таких объектов становится настоящим «сражением» с физическим износом внутренних инженерных систем и конструктивных элементов зданий, требует от эксплуатирующего персонала высокого мастерства и принятия оперативных мер по восстановлению работоспособности здания в целом.

«СГ»: Развиваете ли вы практику энергоэффективных ремонтов?

В.А.: К сожалению, возраст большинства находящихся у нас в управлении жилых домов зачастую превышает все разумные пределы, некоторые из них имеют признаки аварийности. В такой ситуации вопрос энергоэффективности переходит скорее в плоскость капремонта, который в свою очередь часто является нецелесообразным — такие объекты обычно расселяются и консервируются. К сожалению, вопросы энергоэффективности только частично входят в обязанности УК. Основной проблемный вопрос, с которым мы сталкиваемся при реализации энергоэффективных мероприятий, — необходимость согласования плана работ с единоличным собственником, частными собственниками, а также географическая удаленность фондов. Классический пример — установка общедомовых приборов учета. Обязанность его установки лежит на собственнике, а не на управляющей компании, но в случае его отсутствия мы не получаем экономический эффект от проводимых энергоэффективных мероприятий при том, что несем затраты на их реализацию. Тем не менее мы ежегодно в ходе подготовки к отопительному сезону производим замену устаревшего оборудования инженерных систем на более современное (водоподогреватели, насосы, отопительные приборы, трубопроводы, осветительные приборы и т.п.), применяем датчики движения в местах общего пользования и проводим другие мероприятия, которые позволяют экономить ресурсы.

«СГ»: Одним из возможных направлений деятельности управляющих компаний является оказание жильцам дополнительных услуг. Делаете ли вы что-то в этом направлении?

В.А.: Да, мы работаем в этом направлении. У нас есть официальный сайт https://guzhf.ru, и мы сейчас прорабатываем возможности запуска сервиса «электронная оплата услуг», благодаря которому можно будет заказать или оплатить ту или иную услугу, не выходя из квартиры. Это позволит также контролировать качество работы мастеров, так как все будет зафиксировано в электронном документе, который будет доступен в личном кабинете. У нас круглосуточно функционирует единая диспетчерская служба, которая готова проинформировать каждого обратившегося гражданина по любому вопросу, касающемуся управления. Также действует приложение, доступное на iOS и Android, где каждый гражданин сможет самостоятельно контролировать свой расход денежных средств на услуги ЖКХ.

«СГ»: Что, на ваш взгляд, нужно изменить в законодательстве, чтобы сделать работу УК эффективнее?

В.А.: Жители и контролирующие деятельность УК надзорные органы зачастую предъявляют компании претензии по всем проблемам, сложившимся в жилищном фонде. В связи с этим считаем целесообразным доработать нормативные документы, предусматривающие более четкое разделение обязанностей сторон.

Цитата в тему

На сегодняшний день в центральном управлении и обособленных подразделениях квалифицрованных специалистов не хватает . Вместе с тем мы заинтересованы в подборе профильных кадров — инженерно-технических работников по эксплуатации зданий, экономистов по работе с ресурсоснабжающими организациями и т.д.

Справочно

В связи с принятым Министерством обороны решением о реорганизации системы управления жилищным фондом министерства объекты со 100-процентной государственной собственностью переданы в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Центральное жилищно-коммунальное управление» (ФГБУ «ЦЖКУ») Министерства обороны РФ.

Автор: Алексей ЩЕГЛОВ

Россия > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > stroygaz.ru, 22 марта 2018 > № 2555903 Валерий Абраменков


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 марта 2018 > № 2544705 Сергей Михайлов

Жилищный вопрос. Почему ипотечные облигации не востребованы у частных инвесторов

Сергей Михайлов

директор инвестиционно-торгового департамента

У ипотечных облигаций есть все шансы стать популярным инструментом среди частных инвесторов, но пока до этого далеко. В чем главное препятствие и можно ли его преодолеть?

Ипотечные облигации — ценные бумаги, обеспеченные правами требования по ипотечным кредитам, — один из самых обсуждаемых инструментов финансового рынка. Некоторые эксперты не исключают, что эти бумаги как наиболее надежный продукт с приемлемым уровнем доходности могут потеснить другие инструменты по управлению капиталом.

С точки зрения инвестирования ипотечные облигации считаются качественным продуктом. Они отвечают двум ключевым требованиям — доходности и надежности. Доходность этих бумаг находится на уровне ОФЗ плюс 1-1,25 процентных пункта, а кредитный рейтинг — на уровне странового.

Риски по таким облигациям минимальны, поскольку даже в случае банкротства банка, чей пул ипотечных кредитов обеспечивает бумаги, инвесторы за счет обособления проданного пула на ипотечном агенте продолжат получать прибыль. Эти преимущества наталкивают участников рынка на мысль о необходимости расширения секьюритизации ипотеки.

В этом направлении вроде бы уже сделаны первые шаги. В конце 2016 года заработала Фабрика по производству ипотечных ценных бумаг АИЖК, а в 2017 году банк «ВТБ 24» объявил о выпуске ипотечных ценных бумаг для продажи на открытом рынке, которые получили название «народные облигации».

Чтобы понять, каковы шансы у инвесторов воспользоваться этим инструментом, нужно для начала посмотреть, что происходит на рынке секьюритизации, где как раз и «производятся» ипотечные ценные бумаги.

Упрощенная схема выпуска ипотечных облигаций выглядит так: банк формирует пул однородных ипотечных кредитов (примерно с одинаковыми параметрами) и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Инвестор приобретает эти бумаги и получает по ним купонный доход, который формируется за счет поступающих погашений по ипотечным кредитам.

Что-то пошло не так

Несмотря на внешне благоприятный фон, 2017 год стал одним из самых провальных для рынка секьюритизации. Объем сделок по продаже ценных ипотечных бумаг составил 124 млрд рублей. С одной стороны, этот показатель находится примерно на уровне 2013 года, когда было секьюритизировано ипотечных портфелей на сумму 146,3 млрд рублей. С другой — если посмотреть на структуру проведенных сделок, то объем рыночных выпусков вне рамок госпрограммы («Фабрики ИЦБ») составил по жилищной ипотеке всего 15,2 млрд рублей, что ничтожно мало. Более того, в предыдущие два года выпусков также было крайне мало: в 2015 году секьюритизировано жилищных кредитов всего на 63,6 млрд рублей, в 2016-м — 81,3 млрд рублей.

В чем причина стагнации рынка? Основное препятствие — ужесточение условий проведения сделок по выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

В прошлом году рынок столкнулся с рядом сложностей: введением повышенного коэффициента риска для определенных траншей (в этом году его должны снизить почти в восемь раз); переходом с обязательных рейтингов по ИЦБ международных агентств на национальные, методика оценки которых была согласована только к концу года; повышением требований спецдепозитариев к сделкам для исключения случаев фальсификации.

Сейчас участники рынка надеются, что все сложности остались позади и в 2018 году ситуация начнет меняться в лучшую сторону. В прошлом году уже были сформированы ипотечные портфели (рост по объему выдач — 34%), и теперь для сохранения высоких темпов активные участники рынка жилищного кредитования будут заинтересованы в том, чтобы получить фондирование под новые сделки.

Секьюритизация — важное звено «ипотечной цепочки». Ипотечный кредит, «упакованный» в ценную бумагу и проданный инвестору, позволяет получить финансирование для выдачи новой ипотеки. Других длинных денег у большинства участников рынка попросту нет.

Не для народа

Основные «потребители» ипотечных бумаг сегодня — это управляющие компании, в которых размещены средства пенсионных фондов, и финансово-кредитные организации. Доля частных инвесторов в этом сегменте рынка пока минимальна, хотя теоретически ипотечные облигации может приобрести любой.

С этой точки зрения выпуск «народных облигаций» банка «ВТБ 24» — это своеобразный маркетинговый ход.

Причина низкой популярности ипотечных облигаций среди частных клиентов — сложность анализа такого инструмента. Далеко не каждый профессиональный участник рынка умеет считать доходность по этой бумаге и анализировать ее параметры. Например, в решении об эмиссии содержится информация о сроке погашения. Если банк проводил секьюритизацию ипотечных кредитов сроком 25 лет, то их погашение формально должно наступить только в 2043 году.

Безусловно, такая отдаленная перспектива может охладить интерес многих инвесторов к покупке бумаги. Однако с учетом заложенных опционов на досрочное погашение срок действия может оказаться значительно меньше. Расчет дюрации — это как раз одна из основных проблем. Срок погашения ипотечных кредитов может меняться в зависимости от состояния рынка.

Например, сейчас на фоне снижения ключевой ставки идет активное рефинансирование кредитов, оформленных в 2014-2015 годах. То есть размер доходности и срок обращения облигаций, выпущенных, например, в 2015-2016 годах, сократится, если на них есть опцион на досрочное погашение. Это не приведет к убыткам или потерям со стороны инвесторов, просто срок инвестирования, на который они рассчитывали, может оказаться меньше, чем ожидалось изначально.

Еще одна причина низкого спроса — небольшое количество ипотечных облигаций в свободном обращении. Профессиональные инвесторы, как правило, выкупают определенный объем бумаг и держат их у себя до погашения. Вероятно, на исполнение заявки на покупку или продажу ипотечных облигаций брокеру может потребоваться время.

Чтобы заработали рыночные механизмы, нужны большие объемы сделок. Когда рынок достигнет насыщения, тогда и возникнет вопрос, как привлечь новых потенциальных покупателей.

Точки роста

Аппетит к покупке ипотечных бумаги в этом году будет только расти. Есть ли шанс его удовлетворить и какие изменения помогут рынку набрать нужные объемы?

Во-первых, сыграет свою роль «Фабрика ИЦБ», которая планирует выпускать ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК. Банк, секьюритизирующий ипотечный портфель, получает возможность снизить давление на капитал, поскольку такие бумаги относятся к группе низкорисковых активов. Для отдельных участников рынка это может оказаться тем, что «доктор прописал».

Кроме того, АИЖК берет на себя все функции организатора сделки, вплоть до юридического и налогового консультанта, что теоретически может способствовать выходу на рынок более мелких игроков, которые, не обладая необходимой экспертизой, не могли выводить на рынок свои портфели.

Во-вторых, с 1 июля в оборот вводится электронная закладная. Это такая же ценная бумага, но в «цифровом» формате. Использование электронной закладной позволит банкам сократить время на проверку оригиналов ипотечных закладных, снизить операционные риски и дополнительно защитит от мошенничества с физическими оригиналами. В итоге сократится общее время, затраченное на проведение сделки. По предварительным оценкам, «экономия» может составить до 20%. Сейчас весь процесс подготовки сделки занимает около шести месяцев.

Рыночные размещения, когда ипотечные банки самостоятельно проводят секьюритизацию портфелей, необходимы для развития рынка. Банки получают дополнительную прибыль от сделок и экономят на комиссии АИЖК.

Кроме того, у профессиональных инвесторов тоже могут появиться сложности с приобретением фабричных бумаг в больших объемах. Поскольку выпуск бумаг осуществляется от одного имени, то у финансовых организаций, приобретающих выпуски, могут возникнуть ограничения на вложения в долговые инструменты одного эмитента.

Так что сомнения некоторых участников, что если банки нарастят объемы секьюритизации, то рынок не сможет их «переварить», абсолютно беспочвенны. Спрос слишком далек от насыщения.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 марта 2018 > № 2544705 Сергей Михайлов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 12 марта 2018 > № 2531698 Петр Бирюков

Умение справляться с проблемами.

Москва — единственный регион в России, где инженерная инфраструктура обновляется на 2% в год.

Москва — самый большой город России и один из крупнейших мировых мегаполисов. И городское хозяйство столицы решает беспрецедентные по своим масштабам задачи. Однако, несмотря на уникальность Москвы, ее опыт в сфере ЖКХ представляет большой интерес для всех российских городов и регионов. О том, как в столице обновляют инженерную инфраструктуру, благоустраивают общественные пространства и борются со снегопадами, — в интервью заместителя мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петра БИРЮКОВА.

«СГ»: Петр Павлович, пожалуй, самой обсуждаемой москвичами темой минувшего месяца стала очистка улиц от снежных заносов. На ваш взгляд, городским коммунальным службам удалось справиться с этой проблемой?

Петр Бирюков: Сказать, что февраль выдался сложным с точки зрения зимних осадков, — это ничего не сказать. За два дня при месячной норме 36 см их выпало 47 см, то есть 85 млн кубометров снега. И потом каждый день к этому добавлялось еще по 2-3 сантиметра. Даже в снежную зиму 2012–2013 годов больше 40 см за такой короткий срок не выпадало. Если в начале зимы на уборки улицы выходило 15 тысяч единиц снегоуборочной техники, то в феврале — уже 18 тысяч. Половина из них грузовики-самосвалы. Помимо машин ГБУ «Автомобильные дороги» и техники ГБУ «Жилищник» был мобилизован парк техники инженерных компаний, таких как ПАО «МОЭК», АО «Мосводоканал», ГУП «Мосводосток», ГБУ «Гормост». На уборке снега в пиковые дни было задействовано 80 тыс. человек, причем 25 тыс. из них — персонал перечисленных инженерных организаций. А вот личный состав подразделений МЧС и воинских частей к уборке снега на улицах и во дворах не привлекался. Солдаты, как обычно, убирали только территорию воинских частей.

Одним словом, нам удалось достойно справиться с решением возникшей проблемы. Возьмите, например, такой сопоставимый с Москвой мегаполис, как Париж. Там, когда выпадает 15 см осадков, движение на улицах останавливается, общественный транспорт парализован. У нас же и в пик невиданного снегопада автобусы продолжали ходить, пусть и с увеличенным интервалом. И мне хотелось бы поблагодарить наших горожан за проявленную в дни этой чрезвычайной ситуации сознательность. Во время интенсивного снегопада мы попросили автомобилистов по возможности воздержаться от поездок. И москвичи прислушались. Многие граждане обратились в управляющие компании, к старшим по подъезду с предложением оказать помощь в расчистке своего двора, получили инвентарь и взялись за работу. Мы такие инициативы будем только приветствовать. Ведь дворникам и снегоуборочной технике приходилось в эти дни работать в авральном режиме. По нормативу в дни осадков вывоз снежного вала должен начинаться только через 16 часов после того, как снегопад закончился. Нам же в нарушение принятых норм в социально значимых местах приходилось это делать, пока еще шел снег. Иначе движение было бы парализовано. И количество прометаний техника делала вдвое больше, чем положено по нормативу. Вместо трех за сутки выполнялось семь.

По нормативам мы должны убирать 10 см снега за три дня. Каждые последующие 5 см — плюс один день. То есть 10 дней для того, чтобы убрать весь снег. Мы это делаем почти вдвое быстрее. А вы представляете, сколько снега нам для этого пришлось вывезти и утилизовать? Представляете себе, что такое 85 млн кубометров снега? Если его загрузить в железнодорожные вагоны, то получится состав такой длины, что сможет обогнуть нашу планету по экватору. По итогам зимы уровень выпавшего за сезон снега, скорее всего, превысит два метра.

«СГ»: Главным направлением работы Комплекса городского хозяйства в минувшем году была реализация программы «Моя улица». Что будет сделано по этой программе в нынешнем году?

П.Б.: В 2017 году на улицах центральной части город выполнил беспрецедентный объем работ: треть того, что было сделано в рамках программы «Моя улица» за все предыдущие годы ее реализации. Если за период с 2011-го по 2016-й годы в городе было благоустроено 327 улиц и площадей суммарной протяженностью 311 км, то в наиболее продуктивном 2017 году — 119 улиц протяженностью 72,5 км. Общая площадь благоустройства при этом составила 308 гектаров.

Новый облик обрели двенадцать набережных — они стали единой велопешеходной зоной с местами для отдыха и смотровыми площадками. Вдоль Москвы-реки был проложен уникальный пешеходный маршрут длиной 17 км. Славянская площадь стала крупным транспортным хабом. Особое внимание мы уделяли работе с объектами культурного наследия. В целом за период комплексного благоустройства найдено примерно 25 тыс. различных артефактов, которые сегодня стали экспонатами музеев.

В этом году масштаб работ по программе будет скромнее. Главная причина тому — проведение в Москве этим летом матчей Чемпионата мира по футболу. По просьбе FIFA с начала июня и до середины июля никаких работ по благоустройству производиться не будет. В местах проведения мероприятий чемпионата и в оживленных туристических местах не планируется даже плановых ремонтных работ.

По требованию FIFA в апреле-мае мы дополнительно установим указатели на русском и английском языках — на подходах к стадионам, тренировочным базам ЧМ, гостиницам и т.д. Надо сказать, что это — часть планомерно выполняемой работы. Еще в 2013 году Комплекс городского хозяйства запустил проект по созданию единой системы пешеходной навигации на русском и английском языках. И в этом году его реализация должна завершиться. Всего должно быть установлено более 80 тыс. домовых указателей названия улицы и номера дома (к настоящему моменту их уже установили 69 тыс.) и более десяти тыс. отдельно стоящих городских указателей (на данный момент установлено 8,7 тыс.).

Однако работы по программе «Моя улица» в этом году все же будут проводиться и, что важно, за пределами исторического центра города. В границах же Садового кольца предстоит сделать не так много. В порядок будут приведены Кадаши и переулки в районе Солянки и Маросейки, самый значительный из которых Большой Спасоглинищевский переулок. За пределами Садового, но на небольшом удалении от центра, благоустроят семь крупных пространств — территории возле Киевского вокзала, пространство перед главным входом ВДНХ, площадь перед станцией метро «Улица 1905 года» и возле Еврейского музея и центра толерантности, а также подходы к Парку Горького со стороны Ленинского проспекта — там будет создана новая пешеходная зона. Общая протяженность подлежащих реконструкции улиц составляет 18,5 км, а суммарная площадь подлежащих благоустройству территорий равняется 90 гектарам.

«СГ»: Одна из основных задач Комплекса городского хозяйства — содержание объектов инженерной инфраструктуры. В то время, когда в среднем по России степень износа инженерных сетей увеличивается, Москве удается год от года обновлять сетевое хозяйство. Как это удается делать?

П.Б.: Действительно, Москва — единственный регион в России, где инженерная инфраструктура обновляется на 2% в год, в то время как по России в целом ежегодно «стареет» на 4%. В столице из года в год реализуется комплексная программа перекладки и обновления инженерии, благодаря этому уровень износа энергетической и коммунальной инфраструктуры планомерно снижается. Например, степень износа сетей электроснабжения удалось снизить с 65,2% в 2011 году до 56,3% в 2017-м, магистральных сетей теплоснабжения — с 46,5 до 45,2%, газопровода — с 36,5 до 35,6%, канализации — с 50,2 до 48,7%.

По оценке Всемирного банка, Москва стала одним из мировых лидеров по надежности электроснабжения. С 2012-го по 2017-й год срок подключения к электросетям в Москве уменьшился в 3,5 раза с 281 дня до 80 дней. В 2018 году период ожидания подключения должен снизиться до 77 дней.

Также удалось полностью устранить дефицит мощностей и добиться формирования 40-процентного резерва по тепло- и водоснабжению, а также по канализации сточных вод. В сфере газоснабжения накоплен резерв в размере 22% от потребляемых объемов, а в области электроснабжения — 25%. Существующий резерв мощностей позволяет обеспечить бесперебойную работу всех объектов городской инфраструктуры и запланированный ввод жилья и других социально значимых объектов города.

За последние семь лет в городе построено 12 опорных подстанций на 220 кВ, 7 газогенераторных блоков. И если в 2010 году энергомощность составляла примерно 14 тыс. мегаватт и мы вынуждены были с наступлением холодов отключать от электричества рынки, заводы и другие предприятия, то вот уже шесть лет никого зимой не отключаем. При этом максимальное потребление в декабре 2017 года составило 17,5 тыс. мегаватт, а 4 тыс. мегаватт было в резерве.

Упомянутые высоковольтные питающие центры должны стать основой создаваемого энергетического кольца сети напряжением 220 кВт. В него войдут подстанции «Очаково», «Магистральная», «Белорусская», «Бутырки», «Мещанская», «Красносельская», «Кожевническая», ТЭЦ-20, подстанция «Золотаревская», ТЭЦ-12, подстанции «Пресня», «Матвеевская» и «Очаково». Решение о создании кольца было принято еще в 2006 году. Такая система питающих подстанций позволяет достигать исторического максимума энергомощностей, которые обеспечивают быстрое, оперативное подключение потребителей, надежное обеспечение их электроэнергией, и даже пиковые нагрузки город сможет проходить без ограничения потребления электроэнергии и создания резервных запасов угля и мазута. Сегодня город хоть и продолжает закупать на всякий случай это так называемое грязное топливо, но уже четвертый сезон оно не используется. Все генерирующие мощности работают только на природном газе. Что же касается распределительных сетей среднего напряжения, то город осуществляет планомерный переход от сетей стандарта 6 кВ и 10 кВ, которые до сих пор преобладали в городе, к сетям стандарта 20 кВ. Такие распределительные сети позволяют передавать электроэнергию на большее расстояние с меньшими потерями.

Сегодня электросетевое хозяйство Москвы — это 103 тыс. км сетей, 158 питающих центров высокого напряжения, установленная мощность которых превышает 33 тыс. мегавольт-ампер, а также 23 тыс. трансформаторных подстанций среднего напряжения.

Ежегодно в городе вводят одну-две новые высоковольтные подстанции и около 400 трансформаторных подстанций среднего напряжения. Всего за 2012–2017 годы введено 12 260 мегавольт-ампер трансформаторной мощности, реконструировано 2212 км и проложено 7494 км кабельных линий. Уровень износа электрических сетей по сравнению с 2010 годом снизился с 65,2% до 56,3%.

Фактически с двойным резервом работает в городе и система теплоснабжения: она может выдавать 68 тыс. гигакалорий, а потребляет город только 32 тыс. Благодаря этому у нас появилась возможность перевести 21 районную котельную в холодный резерв.

Сформирован дополнительный запас мощности и в системе газоснабжения. Если в 2010-м ее пределом был показатель в 30 млрд кубометров, а город потреблял 29,5 млрд, то сейчас благодаря внедренным мероприятиям по энергосбережению город потребляет около 23 млрд.

Обладает значительным резервом, позволяющим осуществлять градостроительное развитие, и столичная система водоснабжения. Она рассчитана на подачу 6,5 млн кубометров воды в сутки, а реально Москва сегодня потребляет только 3,2–3,3 млн. При этом качество очистки водопроводной воды в столице за последние годы заметно улучшилось. Для ее обеззараживания перестал использоваться токсичный жидкий хлор — его заменили безопасным гипохлоритом натрия.

Имея достаточные резервы по питьевой воде, столичные станции водоподготовки начали снабжать ею подмосковные райцентры. Москва уже поставляет примерно 500 тыс. кубометров воды в год в подмосковные города Дзержинский и Балашиха. А в ближайшее время география поставок должна быть расширена — губернатор Московской области Андрей Воробьев согласился увеличить поставку московской воды в поселения Подмосковья. И сейчас руководство двух субъектов Федерации обсуждает совместный проект строительства дополнительных линий водопровода из Москвы в Подмосковье.

Готов город поделиться с областью и мощностями системы канализации: сегодня ее потенциал составляет 6,8 млн кубометров стоков, а город очищает только на 3,5 млн. На очистных сооружениях столицы используются новейшие технологии усушки осадка. Рассматривается также вариант внедрения термической утилизации сточных вод путем их сжигания в печах. А полученная при этом зола может стать сырьем для цементной промышленности. Эта технология уменьшит отрицательное воздействие на окружающую среду региона, а объем требующих захоронения осадков сократится до 100-120 тыс. тонн.

«СГ»: Какие новые технологии внедряются сегодня в столичном ЖКХ? Какие информационно-коммуникационные сервисы находят там применение?

П.Б.: Без современных технологий в сегодняшних условиях невозможно управлять такой сложной системой, какую представляет собой коммунальное хозяйство столичного мегаполиса. Уборкой улиц столицы занимаются 22,5 тыс. единиц техники, оснащенных датчиками отечественной спутниковой навигационной системы ГЛОНАСС. Они позволяют отслеживать движение каждой из машин: в каком районе она находится, куда движется. Более того, диспетчеру видно, просто она едет с поднятой щеткой или подметает улицу. Вскоре датчиками контроля будет оборудован каждый агрегат на спецмашинах, чтобы вести мониторинг реально выполненного объема работы. В течение ближайших двух лет будет создан диспетчерско-аналитический центр, куда станет стекаться вся информация о работе парка дорожно-уборочной техники.

Другой пример внедрения информационно-коммуникационных технологий — повышение эффективности использования системы видеонаблюдения. Сегодня в нее входят 300 тыс. видеокамер, большинство из которых наблюдает за дворами жилых домов и подъездами. Благодаря этому город отказался от субсидий органам жилищного самоуправления на наем консьержек. Они не выдаются уже три года. Те же ТСЖ, которые все-таки считают необходимым сохранить консьержку, сами оплачивают их труд.

Стоит упомянуть и об эксперименте, реализуемом в Юго-Восточном и Западном административных округах, где проходит тестирование мобильное приложение, с помощью которого хозяин квартиры может вызвать из управляющей компании ремонтника, сантехника или электрика, а в качестве отчета о проделанной работе ремонтник посылает диспетчеру фото исправленной неполадки. Использование современных гаджетов не является проблемой для работников ГБУ «Жилищник». Сегодня в бюджетных учреждениях, обслуживающих 72% жилого фонда столицы, 40% работников — жители Москвы и Подмосковья, еще процентов 30% — жители центральных регионов России, приезжающие на работу к нам вахтовым методом. Зарплата, которая поднялась за последние годы в 2,5 раза по сравнению с той, что была прежде в частных компаниях, привлекает в столицу грамотных, добросовестных специалистов. ГБУ нет необходимости использовать неквалифицированную рабочую силу. Сегодня дворник, убирающий территорию по нормативам, получает 45 тыс. рублей в месяц, водители уборочной техники, механизаторы, слесари, сантехники — примерно по 60 тыс. рублей.

Наконец, важным инструментом контроля качества работы коммунальных служб стал интернет-портал «Наш город», который еще называют электронной жалобной книгой Москвы. В соответствии с регламентом у организации, на которую поступила жалоба, имеется восемь дней, для того чтобы исправить указанную в ней проблему и обнародовать информацию об этом.

«Если в 2010 году город потреблял 29,5 млрд кубометров газа, то сейчас, благодаря внедренным мероприятиям по энергосбережению, — около 23 млрд»

119 столичных улиц было благоустроено в 2017 году

Справочно

Сегодня в Москве работают 300 тыс. видеокамер, большинство из которых наблюдают за дворами жилых домов и подъездами.

Автор: Дмитрий КОСТЕНКО

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 12 марта 2018 > № 2531698 Петр Бирюков


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 7 марта 2018 > № 2523314 Николай Алексеенко

По западному пути: как будет работать банк для девелоперов

Николай Алексеенко

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК)

В России появился специализированный банк для строителей. Чем он будет полезен застройщикам и покупателям жилья?

Перефразируя известное изречение: быть сегодня девелопером — это когда мечтаешь услышать «да» от банкира, а не от девушки. И это отнюдь не преувеличение, особенно если ты не являешься крупным застройщиком элитной недвижимости.

Проблема доступа строителей к кредитным линиям была актуальной как минимум в течение всего периода новейшей истории России. Зачастую в банках стоит просто запрет на кредитование отрасли: резервирование дорогое, при этом адекватно оценить риски на порядок сложнее, чем в иных отраслях экономики. Все это привело к тому, что на отечественном рынке фактически можно посчитать по пальцам одной руки число банков с достаточным опытом кредитования девелоперских структур, а доля строительства в общем портфеле кредитов уступает европейскому показателю в два раза: 7% против 14%.

Такие цифры особенно настораживают на фоне перехода к проектному финансированию жилищного строительства. И, учитывая специфику отечественной экономики, на сцену выходит государственный игрок. Конечно, можно сколь угодно много говорить об огосударствлении нашей экономики, о краткосрочных и долгосрочных перспективах такого подхода, но это уже отдельная обширная тема.

Восстанавливая цепочку событий

Оглядываясь назад, понимаешь, что рано или поздно специализированный строительный банк должен был появиться. Отправной точкой явно послужило банкротство осенью 2015 года крупнейшей девелоперской группы страны СУ-155, которое вывело на совершенно другой уровень вопрос решения проблем обманутых дольщиков. Это стало первым прецедентом в истории, когда решение вопроса достройки объектов проблемного застройщика было взято под прямой контроль Минстроя России.

«Мы вынуждены были вмешаться в этот процесс. Я лично возглавил рабочую группу, которая в еженедельном режиме занимается решением проблем. Сейчас могу с уверенностью сказать, что решение найдено», — говорил министр строительства Михаил Мень осенью 2015 года. Таким образом, этот случай стал первым в истории российского строительного рынка, когда девелопер проходил процедуру санации по аналогии с банковским сектором. Достройка объектов была возложена Минстроем России на банк «Российский капитал», тогда он и стал известен более широкому кругу.

Параллельно с этим нарастала волна обманутых дольщиков, не осталось сомнений, что систему долевого строительства необходимо качественно менять. Минстрой совместно с Единым институтом развития в жилищной сфере уже в 2016 году начал процесс реформирования рынка. Сначала путем ужесточения требований к застройщикам, внедрения фонда защиты дольщиков взамен страхованию, создания единой информационной системы в сфере жилищного строительства. Сегодня уже разработана дорожная карта поэтапного ухода от долевого строительства в его привычной форме в сторону проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Как итог, у властей имеется два механизма решения проблем. С одной стороны, к началу 2018 года появился банк с опытом санации крупнейшего девелопера. С другой стороны — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), на платформе которого аккумулируется весь объем информации о жилищном рынке страны. Надеемся, обе структуры при совместной работе смогут предложить удачные решения по созданию профильного банка для реализации пилотных проектов с использованием механизмов проектного финансирования жилищного строительства.

Первым шагом по совместному взаимодействию стала передача в самом конце прошлого года банка «Российский капитал» в структуру единого института развития в жилищной сфере. Таким образом, уже в 2018 году в структуре АИЖК появится профильный ипотечно-строительный банк.

Специализированный банк в мировом опыте

Практика создания специализированных банков для строительной отрасли уже зарекомендовала себя во всем мире. Имея общую основу и направленность, различные специализированные банки имеют все-таки ряд особенностей.

Когда говорят «строительный банк», первое, что приходит в голову, — известный China Construction Bank, который сегодня реализует проекты не только на национальном инфраструктурном рынке, но и на международном. Однако функционально такая финансовая корпорация более близка к банкам развития, в российской практике аналогом является ВЭБ. Такие банки осуществляют финансирование капиталоемких проектов по строительству объектов инфраструктуры, направленных на долгосрочное развитие страны. В основном это относится к проектам, которые не могут быть осуществлены за счет коммерческого сектора.

Если говорить очень условно, то сейчас АИЖК само по себе является некоторым видом специализированного ипотечного банка (или корпорации) наподобие Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Однако если посмотреть на объем функций, то АИЖК уже давно вышло за рамки классического определения ипотечной корпорации — взять хотя бы ведение программы развития городской среды, либо проведение сделки по переселению ряда министерств в «Москва-Сити», либо содержание единой системы мониторинга всего рынка жилищного строительства в стране. После присоединения фонда РЖС, АИЖК трансформировалось в институт развития в жилищной сфере. Чтобы иметь полный набор инструментов, не хватало только полноценного ипотечно-строительного банка.

В данных условиях важно на пути реформирования жилищной сферы не получить громоздкую, неповоротливую структуру со сложным механизмом принятия решений.

Ипотечно-строительные банки предоставляют целевое долгосрочное залоговое финансирование проектов жилищного и коммерческого строительства или строительства объектов социальной инфраструктуры. Привлечение финансирования происходит через выпуск облигаций, как правило, гарантированных государством и обеспеченных закладными. Ярчайшими мировыми примерами являются Deutsche Pfandbriefbank AG, Construction Bank of Ghana.

Застройщикам — банк, а населению?

Даже несмотря на масштабные планы развития нового банка на ипотечном рынке страны, потенциальная польза для конечного потребителя — населения — этим не ограничивается. Новый ипотечно-строительный банк вполне вероятно станет одним из основных игроков среди финансовых организаций, которые будут предоставлять услугу открытия эскроу-счетов для покупки недвижимости на стадии строительства. В свою очередь, рыночные компетенции строительного банка, по оценке девелоперов, позволят увеличить круг надежных застройщиков и тем самым повысить уровень сохранности средств населения.

Если отталкиваться от международного опыта, а также от уже существующего государственного вектора на развитие городской среды, справедливо предположить появление линейки специализированного кредитования. Примечателен опыт Германии, где Reconstruction Loan Corporation (KfW-Bank) обеспечивает долгосрочное финансирование специализированных проектов, связанных со строительством. Например, в целях внедрения новых методов строительства, реконструкции и реновации существующего жилого фонда и коммерческой недвижимости, повышения энергоэффективности существующей недвижимости, перехода к зеленым технологиям и экологичности. Такие банки значительно ускоряют переход к новым технологиям и позволяют относительно быстро улучшить уровень городской среды.

И это логично: если ставка кредитования проектов с применением инновационных технологий и материалов, с озеленением и благоустройством территорий будет раза в полтора-два ниже, то девелоперу просто экономически выгодно выбирать такой вариант реализации проекта. Все это, несомненно, впоследствии скажется на уровне жизни в городах, позволит реализовывать проекты благоустройства и развития инфраструктуры для населения.

О реальном воплощении потенциала нового банка можно будет судить уже к концу этого года. Нельзя говорить о монополизации рынка проектного финансирования со стороны этого банка — порядка 20 банков имеют аналогичную возможность по участию на данном рынке. Преимущество новой структуры во многом заключается в релевантной оценке отраслевых проектных рисков, чего сложно достичь большинству финансовых организаций.

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 7 марта 2018 > № 2523314 Николай Алексеенко


Казахстан > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > dknews.kz, 7 марта 2018 > № 2522909 Тулеген Аскаров

Когда появляется «право злиться»…

Когда лидеры разных стран практически одновременно по весне вдруг говорят в своих весьма удаленных друг от друга столицах на одну и ту же важную тему, значит, в мире происходит нечто общее и неудержимое.

Тулеген АСКАРОВ

В минувший понедельник на совместном заседании палат казахстанского парламента глава государства объявил о новых социальных инициативах по улучшению жизни народа, поставив на первое место среди них повышение доступности жилищной ипотеки для широких масс.

НЕБОСКРЕБЫ – ЭТО ЕЩЕ НЕ ВСЯ СТРАНА

Для этого предлагается запустить программу «7 – 20 – 25», предусматривающую ставку вознаграждения по кредитам не более 7% вместо нынешних 14-16% с первоначальным взносом до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Тогда как сегодня банки требуют до 30%, а то и до 50%, и увеличением срока погашения займа до 25 лет вместо 10-15 лет.

Основная нагрузка ляжет здесь на Национальный банк, которому предстоит создать специальную компанию с привлечением для нее не менее 1 трлн тенге, которые пойдут на выкуп новых ипотечных кредитов, предоставленных банками на условиях этой программы. Президент Казахстана при этом напомнил, что в прошлом году был введен рекордный объем жилья – 11,2 млн квадратных метров, но и этого все еще недостаточно, поскольку немало семей не имеют собственного жилья.

В соседней России ее президент, готовящийся сейчас к выборам, в своем обращении к Федеральному собранию также поставил задачу удешевить ипотеку до 7-8% годовых с тем, чтобы сделать ее доступной для большинства россиян, с одновременным увеличением объемов строительства с нынешних 80 млн квадратных метров жилья в год до 120-ти. При таком условии ежегодно смогут получать новое жилье 5 млн семей россиян против 3 млн, улучшивших свои жилищные условия в прошлом году.

Британский премьер Тереза Мэй, для кабинета которой главной задачей сейчас является развод этой страны с Европейским союзом, известный как Brexit, тоже озаботилась по весне дефицитом доступного жилья. В минувший понедельник она объявила о радикальных мерах по борьбе с жилищным кризисом здесь, заявив девелоперам и руководителям строительных компаний совсем не по-английски прямо: «Хватит сидеть на земле – начинайте строить!».

По справедливому мнению г-жи Мэй, острая нехватка доступного жилья в ее стране стала препятствием для социальной мобильности жителей, желающих переехать на другое местожительство, сменить профессию или повысить свой социальный статус. Она подчеркнула, что британская молодежь имеет «право злиться» («right to be angry»), так как не может приобрести собственное жилье.

Говорилось о доступном жилье и в Китае, где сразу же по окончании Праздника весны, известного также как тамошний Новый год, или «Чуньцзе», открылась первая сессия Всекитайского собрания народных представителей. По традиции она начинает свою работу с выступления премьера Госсовета КНР – этот пост сейчас занимает Ли Кэцян. В своем докладе в качестве одного из главных итогов минувшего пятилетия он назвал реконструкцию ветхого жилья в объеме более 26 млн квартир и перестройку аварийного жилья для более чем 17 млн семей, живущих на селе. В итоге новоселье справили более 100 млн китайцев! «Мы не можем позволить людям жить в трущобах, когда в других частях страны возводятся небоскребы», – заявлял г-н Кэцян несколько лет тому назад, когда по решению ВСНП началось масштабное строительство новых домов и переселение жителей из ветхого и аварийного жилья. А в Китае, как известно, у чиновников слова с делами не расходятся!

ПОРА СЕЙЧАС ГОТОВИТЬСЯ К ЖИЗНИ В «ТОП-30»

Что ж, хорошо, что и наша страна, как говорится, в тренде сейчас. Молодым казахстанцам, ровесникам XXI века, как и британцам того же возраста, вряд ли откажешь в «праве злиться» из-за отсутствия реальных перспектив получить ключи от нового недорогого жилья с тем, чтобы спокойно создавать там семейную ячейку – главную опору стабильного общества и устойчивого развития экономики. Ведь выросло это новое поколение в «золотую» для нашей страны пору. В которую, за исключением пары кризисов, цены на нефть и другое сырье, экспортируемое из Казахстана, держались на высоком уровне. Не сравнимом с «лихими» 90-ми годами прошлого века.

Стабильная жизнь, доступность в наших торговых центрах практически всей палитры потребительских товаров, наличествующих на прилавках в развитых странах, постоянные заверения «сверху» в том, что жить будет лучше даже в «тощие» кризисные времена, быстрое развитие скорости доступа в Интернет – все это уже не мечты, а реальность нынешней жизни Казахстана. Поэтому не стоит удивляться лишь на первый взгляд завышенным запросам молодых, включая ожидания доступного жилья, своего участка земли в пресловутые 10 соток и даже безусловного базового дохода, введенного в некоторых развитых странах.

К тому же многие, включая и ветеранов редакции ДК, помнят, что еще недавно по историческим меркам, точнее, до развала СССР, в советские времена тогдашняя жизнь строилась по кажущимся удивительными и нерациональными сегодня принципам. К примеру, жилье тогда получали бесплатно от государства, которому оно в основном и принадлежало, аналогично доставались и 6 соток для дачи, либо большие по размеру участки для приусадебного хозяйства. Бездомных и безработных не было, а тунеядство каралось по закону. И если Казахстан всерьез намерен войти в «Топ-30» развитых стран мира, то нашему государству нужно всерьез задуматься уже сегодня над тем, как оно будет удовлетворять растущие потребности своих жителей, не откладывая в дальний ящик.

К тому же и молодежь сегодня весьма мобильная, ей, в отличие от предыдущих поколений, гораздо легче покинуть родные края в поисках земель обетованных с более комфортабельной жизнью. Благо загранпаспорт получить легко, как и купить дешевый авиабилет с карточки, а спрос на умные головы и золотые руки во всем мире по-прежнему высок. Вот и в эти весенние деньки, как и каждый год, тысячи юных соотечественников наверняка сверяют часы, рассуждая о том, куда податься после окончания школы или университета, чтобы хорошо зарабатывать и жить достойно.

Так что лидеры правы, ощущая своим политическим чутьем сильное давление со стороны новых поколений своих соотечественников и предлагая форсированные меры по обеспечению их доступным жильем. Ведь если, к примеру, в Казахстане всевозможные новации с переименованиями городов и улиц, введением новых малопонятных праздников, пертурбации с алфавитами воспринимаются народом с чувством юмора, то к крыше над головой и собственной земле у нас относятся очень серьезно, как и в целом к частной собственности. И это важное достижение нашей 26-летней независимости, жизнь в которой строится согласно статье 6 Конституции, в которой признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность.

Теперь, когда глава государства обозначил долгожданный вектор на удешевление ипотеки, важно не пустить на самотек исполнение этого важного посыла, как уже не раз случалось, чтобы программа «7 – 20 – 25» в итоге не обернулась массой некачественного жилья с падающими новостройками. Надо расширить действие этого понижающего импульса на земельный рынок, чтобы помочь гражданам нашей страны сделать окончательный выбор в пользу одноэтажного Казахстана, опоры истинного среднего класса, готового оберегать и защищать свои сотки вместе с домами. Жилье в таком Казахстане должно быть доступным, а не элитным, как не бывает элитным солнце, которое светит для всех одинаково!

Казахстан > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > dknews.kz, 7 марта 2018 > № 2522909 Тулеген Аскаров


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > premier.gov.ru, 6 марта 2018 > № 2524201 Александр Плутник

Встреча Дмитрия Медведева с генеральным директором АО «ДОМ.РФ» (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования) Александром Плутником.

Обсуждались, в частности, планы по развитию жилищного строительства и совершенствованию ипотечного кредитования в этой сфере.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Тема разговора, я думаю, Александр Альбертович, Вам понятна. Недавно Президент выступил с посланием, в котором, в частности, подведены итоги работы государства, властей и, конечно, предпринимателей в сфере жилищного строительства за последние годы. В нём намечены перспективы на будущее. Очевидно, что мы сегодня строим гораздо больше, чем это было даже в советские времена и тем более в постсоветские – в 1990-е годы и 2000-е годы, что само по себе отрадный факт. Не менее важным показателем является увеличение количества ипотечных кредитов, которые за последние 15–16 лет стартовали практически с нулевой отметки до очень значимых для нашей экономики и, самое главное, для граждан величин. Тем более что в последнее время происходило снижение ставки ипотечного кредитования, это самое главное – доступность ипотечных кредитов для наших граждан. Надеюсь, что всё это мы сможем закрепить, имею в виду те экономические возможности, которые есть сегодня в нашей стране, и те ресурсы, проекты, которые реализует ваша структура. Хочу, чтобы Вы поделились своим видением развития жилищного рынка, возможностей, связанных с дополнительным ипотечным кредитованием, и посмотрели на эти тенденции с точки зрения поставленных в послании задач. Пожалуйста.

А.Плутник: Дмитрий Анатольевич, разрешите, я начну доклад с тех подходов, которые мы с Министерством строительства подготовили для выполнения задач, обозначенных Президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным в Послании 1 марта.

Задача, поставленная Президентом, предполагает сбалансированное развитие спроса и предложения в жилищной сфере, поэтапное снижение ипотечной ставки до 7% и увеличение объёмов жилищного строительства до 120 млн кв. м жилья в год. Мы видим, сейчас действительно благоприятное время для развития ипотеки, стабильной, без дополнительных инъекций. Это естественный рост, который со временем будет набирать обороты, и важно, чтобы этот рост был качественным, чтобы качество ипотечного портфеля оставалось на должном уровне. Вместе с тем для того, чтобы увеличивать ввод жилья до 120 млн кв. м в среднесрочной перспективе, нам необходимо уже сегодня вовлекать активно земельные участки в целях жилищного строительства, в целях комплексного освоения, а также заниматься и градостроительной подготовкой, в том числе и по федеральным земельным участкам. Это очень сложная задача. При Вашей поддержке в прошлом году нам удалось вовлечь рекордный объём федеральной земли под жильё – 3,5 тыс. га. Вместе с тем по этому вопросу мы просим Вашей дополнительной поддержки, поскольку объёмы вовлечения необходимо увеличивать, и сам процесс вовлечения в настоящий момент связан с большим количеством согласований, в том числе и с правообладателями, в том числе и по участкам, которые, честно говоря, не используются.

С точки зрения расчётов выход на 120 млн кв. м жилья в год в среднесрочной перспективе предполагает, что к 2024 году только многоквартирного жилья, без учёта индивидуального, страна построит порядка 400 млн кв. м. Здесь важно обеспечить качество этого жилья, чтобы это жилье строилось по новым принципам.

Я сегодня готов доложить о выполнении Вашего поручения. Мы в течение двух лет совместно с Министерством строительства и КБ «Стрелка» разрабатывали принципы формирования современной городской среды и современного жилья. По Вашему поручению проводим конкурс на разработку современных стандартов строительства жилья. Конкурс завершается, я представлю Вам работы 20 финалистов, а также подходы к развитию программ профессионального обучения архитекторов, которые мы готовим по поручению Президента.

Как говорят эксперты, Дмитрий Анатольевич, порядка 70% городской среды формируется жилой застройкой. Жильё – это наиболее распространённый объект городской среды, и выполнение задачи, поставленной Президентом, по увеличению объёмов строительства жилья в сочетании со строительством жилья по новым принципам будет способствовать выполнению ещё одной задачи, поставленной в послании, а именно развитию городов. И здесь у нас также есть предложение: используя тот опыт и тот центр компетенций, который сформирован, разработать новый продукт, открыть, по сути, лабораторию городской среды по самым различным направлениям жизни городов, таким как экология, качество воды, качество воздуха, пешеходная связанность городов, – всё, что для человека означает комфорт ежедневного проживания в городах, причём в городах разной численности, в разных климатических зонах. Об этом я также сегодня хотел бы Вам доложить.

Д.Медведев: Хорошо, давайте обо всём этом поговорим. Вы отметили такую сложную административную задачу, как вовлечение земель в оборот и строительство на этих землях жилья. Это действительно задача непростая, но обязательно нужно продолжить работать над ней, сконцентрировать усилия, в том числе, конечно, и административные, для того чтобы такие земли не пустовали, не приходили в бесхозное состояние, а использовались в соответствии с нашими жилищными программами.

Я знаю, что далеко не все ведомства с легкостью с этими землями расстаются, всегда выдвигается масса уважительных причин, но на самом деле жильё является одной из главных ценностей для наших граждан, и совершенно понятно, что, выбирая между какими-то разными программами, мы должны всё-таки предпочтение отдавать строительству жилья в удобных для людей городских зонах, естественно, жилья так называемого экономического класса, или доступного по деньгам. На всё это нужно направить усилия вашей организации.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > premier.gov.ru, 6 марта 2018 > № 2524201 Александр Плутник


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523275 Александр Морозов

Офис с иголочки. Кому нужны бизнес-центры «индивидуального пошива»

Александр Морозов

генеральный директор S.A. Ricci

Прочно утвердившийся на складском рынке формат build to suit может выйти и на офисный рынок. Заказчиками БЦ нового формата станут крупные компании, не нашедшие в центре столицы офисных площадей требуемого размера

Колоссальное перепроизводство офисной недвижимости привело к тому, что в 2015 году на рынке оказалось более 3 млн кв. м свободных площадей. При этом уровень спроса в 2013–2015 годы не превышал 500 000–600 000 кв. м в год. Девелоперы взвесили риски и снизили интенсивность строительства, сократив до минимума ввод новых БЦ. Спрос же в последние два года, напротив, был очень активным: на офисном рынке арендовалось и приобреталось по 900 000 кв. м в год.

По итогам 2017 года вакансия снизилась до 2,2 млн кв. м, что составляет 17,1%. Да, эта цифра по-прежнему способна внушать страх собственникам и девелоперам. Однако за последние два года существенно изменилась структура вакансии. Большой объем сделок был мотивирован возможностями, которые предоставлял так называемый рынок арендатора. Высокий уровень вакантных площадей заставлял собственников снижать ставки, а арендаторам и покупателям позволял диктовать выгодные для них условия.

Компании воспользовались возможностями оптимизировать бюджет аренды, получить более качественные офис, более удобную локацию (ближе к центру или хотя бы к метро). Приобретение качественного здания класса А — выгодная инвестиция в конце концов. Поэтому первыми с рынка уходили наиболее качественные, удобные помещения с хорошей локацией. И в начале 2018 года мы столкнулись с ситуацией дефицита крупных от 10 000–15 000 кв. м площадей в зонах Садового и Бульварного кольца.

Кому нужен офис build to suit

В столице работает множество крупнейших компаний, банков, бюджетных организаций, офисы которых разбросаны по городу. Желание консолидировать свои подразделения обусловлено стремлением компаний к повышению эффективности, удобству управления, а также желанием снизить финансовую нагрузку. Однако запросы на 20 000–30 000 кв. м офисной недвижимости и более буквально ставят в тупик: сегодня на рынке таким количеством вакантных площадей располагают единичные бизнес-центры.

Не обнаружив среди них офисные площади, соответствующие требованиям, компании будут вынуждены обратиться к рассмотрению проектов, которые только разрабатываются и проектируются. Во время переговоров, как правило, возникает потребность (и возможность!) отразить в будущем проекте свои пожелания и требования к недвижимости (увеличить количество парковочных мест, предусмотреть расположение кафе и столовой, например, на видовом этаже, запланировать необходимое количество лифтов, помещений под конференц-залы и прочее). Так, казалось бы незаметно, рынок подходит к формату build to suit и в офисной недвижимости.

Потенциальными заказчиками офисов build to suit могут стать крупные компании сферы финансов, производства, добычи, ретейла, энергетики, чьи офисы рассредоточены по городу, здания устарели, стоимость аренды завышена. Мотивом может служить желание инвестировать в собственное здание, которое может стать хорошим залоговым активом.

В городе существуют уже сформированные деловые районы, например, в районе станций метро «Белорусская» или «Павелецкая», где сосредоточено большое количество офисных объектов, которые создают собственный кластер, обрастают торгово-сервисной инфраструктурой, удобны с точки зрения доступности. Однако сегодня для формата BTS могут быть интересны любые локации в зоне БК. Доступность здесь заведомо (за редким исключением) оказывается удобной, строительство профессиональным девелопером обеспечит достойное качество объекта.

Возможные риски

При строительстве build to suit все вопросы, связанные с арендой участка, разработкой проекта, переводом назначения, согласовательные процедуры, исполнение и контроль строительства и т. п., ложатся на плечи девелопера. При этом для опытного девелопера это совершенно привычная процедура, не требующая дополнительных затрат. Для будущего пользователя — отсутствие лишней головной боли. Поскольку речь идет о большом объеме и отдаленности во времени, пользователю интересно получить отдельное здание с собственным контуром безопасности.

На складском рынке у пользователей площадей есть ряд определенных требований к технологическим и планировочным решениям, поскольку они могут значительно влиять на операционную деятельность и бизнес в целом. Поэтому компании-заказчики готовы глубоко вникать в процесс девелопмента, участвовать в проектировании. На рынке офисной недвижимость такой необходимости нет. Существуют общепринятые стандарты, исполнение которых гарантирует производство качественных площадей. Принципиальным фактором будет цена, если речь идет о приобретении. В случае строительства для долгосрочной аренды — уровень арендной ставки и ее индексация.

Договор между девелопером и будущим пользователем будет более сложным и, конечно, непосредственно связан со сроками строительства. Девелопмент — сложный процесс, и соблюдение сроков и качества двух связанных между собой факторов крайне важно для успеха. Договор должен предусматривать в случае нарушения сроков возможность расторжения или получения скидки.

При отказе заказчика от проекта у девелопера может возникать риск, связанный со спецификой здания. Например, завышенная высота потолков или усиленные полы не нужны другим арендаторам, которые не захотят переплачивать за них. Специфическое планировочное решение может привести к невостребованности здания на массовом рынке и длительному простою.

Цена вопроса

Каждый проект индивидуален, как и его стоимостные характеристики. Однако если взять условный объект класса А площадью 20 000 кв. м в зоне Бульварного кольца, то будет справедливо предположить, что стоимость проекта под ключ может обойтись заказчику 3-5 млрд рублей. Однако данная сумма будет распределена на время строительства — 1,5-3 года. Для сравнения: покупка аналогичного готового объекта скорее всего обойдется в 5-8 млрд рублей за квадратный метр. Кредитные инструменты доступны в обоих случаях.

Если сравнивать с арендой, подобное здание можно будет арендовать за 25 000-35 000 рублей за квадратный метр. Предположим, арендатор платит только за арендуемую площадь, она составляет 80% от общей площади. При ставке 30 000 рублей за квадратный метр с учетом индексации (предположим, 4%) за 10 лет будет выплачено 5,5 млрд рублей. При условии, что индексация равна инфляции, приведенная стоимость составит 4,8 млрд рублей. Стоимость сопоставима с верхней границей build to suit. Преимуществом аренды становится более равномерная финансовая нагрузка в течение 10 лет. Очевидным преимуществом приобретения своего здания становится актив, который имеет рыночную ценность, может быть продан, выступать в качестве залогового обеспечения. Кредитная линия позволит распределить финансовую нагрузку во времени.

Насколько широко формат build to suit будет использоваться на офисном рынке, зависит от активности спекулятивного девелопмента. Если ввод офисных объектов будет задерживаться, новые проекты откладываться, арендаторы/покупатели будут прорабатывать возможности строительства БЦ build to suit, мы можем увидеть первые проекты нового для офисного рынка формата. Далее возможны разные сценарии. Например, арендаторы/покупатели оценят преимущества строительства здания «под себя», а девелоперов устроит менее маржинальная, но и менее рискованная сделка. Но есть и иной сценарий: девелоперы увидят отложенный спрос и будут смелее реализовывать востребованные объекты, в связи с чем формат build to suit не получит массового распространения.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523275 Александр Морозов


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523271 Алексей Голубович

Сложная фаза. Банковские проблемы тянут вниз рынок недвижимости

Алексей Голубович

Forbes Contributor, управляющий директор Arbat Capital

Серьезный удар по рынку недвижимости могут нанести случившийся в 2017 году крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания

Российский рынок недвижимости трудно оценивать по статистике строек и продаж, по ценам объявлений. Причина — позднее попадание в статистику ввода частных домов (из налоговых соображений) и жилья в регионах. Вдобавок остается значительная разница между регистрируемой и фактической стоимостью реализуемой недвижимости. Оценить реальное состояние российского рынка можно, анализируя фазу цикла рынка недвижимости, поведение крупных игроков и удовлетворенность спроса.

Если бы российский рынок двигался вместе с мировой экономикой, то цены на нем приближались бы к максимальным, а спрос достиг пика. Рынок недвижимости в США сегодня находится в фазе роста цен и спроса, текущий цикл продолжается девять лет и, по мнению многих отраслевых экспертов, может продлиться еще пять-шесть лет. В Китае рынок насыщен предложением и количество свободных объектов растет, а китайские банки продолжают кредитовать стройку.

В России же ситуация иная: многие девелоперы и их кредиторы ожидают господдержки, а некоторые близки к банкротству. Еще в начале 2017 года Россия находилась в стадии экспансии — жилье активно строилось, и спрос не снижался, но теперь стройки закрываются, участки распродаются.

Инвестиционная привлекательность

Часто в качестве инвестиционного триггера продолжения роста российского рынка недвижимости приводят аргумент, что у большей части населения остается значительная потребность в жилье. Это связано с выбытием старого жилого фонда, большой долей почти аварийных объектов, хроническим недостатком жилья в регионах с советских времен. Хотя за постсоветский период обеспеченность жильем в среднем на одного жителя выросла с 16 кв. м до 24 кв. м. Однако такое положение дел вряд ли говорит об инвестиционной привлекательности рынка недвижимости России. Ситуация в Китае не лучше, но в отличие от россиян у китайцев средняя зарплата выше, а потребительская корзина дешевле.

На какой фазе рынка недвижимости мы находимся сейчас? Пику цен в обычном цикле предшествует пик строительства. На нашем рынке бум в недвижимости был в 2002–2007 и 2010–2015 годах. Продолжительных кризисов не было, а 1998–2001 годы трудно считать кризисными из-за незначительных изменений в ценах после гигантской девальвации.

Финансирование строек в России сократилось. И ценовой пузырь не успел образоваться в отличие от 2006–2007 годов, когда был пик на фоне нехватки объектов. Из-за экономических санкций в России урезается финансирование экономики, а значит, сокращаются инвестиции в стройку. Скорее всего в 2018 году мы увидим выход на рынок 72–73 млн кв. м, что ниже пика строительства, пришедшегося на 2014–2015 годы, когда было введено 84,2 млн кв. м и 85,3 млн кв. м соответственно.

Это абсолютные рекорды в истории российского рынка недвижимости. Эти критерии подтверждают, что российский девелопмент переживает уже не избыточное предложение 2016 года, а рецессию — строительство сокращается уже два года, продажи падают, несмотря на снижение цен и попытки стимулировать ипотеку. Ввод жилья в стране за 2017 год снизился, по предварительным данным, на 6,4% по сравнению с 2016 годом. Всего на рынок за год вышло менее 75 млн кв. м жилья, что примерно на 12% ниже пика строительства.

На рынке недвижимости еще есть предпосылки для дальнейшего снижения. Серьезный удар по нему может нанести случившийся в 2017 году крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания (по данным ЦБ, около 30% банков убыточны) — этот фактор опаснее и хуже, чем высокие ставки по кредитам и отсутствие на рынке доступных длинных денег.

Банки — источник появления на рынке тысяч объектов недвижимости, которые они держали в залоге с оценками на 40–50% выше рыночных цен.

Куда вложить средства

Пока эти объекты еще не на рынке. По опыту прошлого кризиса можно ожидать, что процедуры, необходимые для попадания залогов в продажу, занимают в среднем около года. Когда это произойдет, цены сделок в среднем составят менее половины от залоговых оценок, сделанных до девальвации и экономических проблем 2014–2015 годов. Поэтому реальные сделки в коммерческом секторе будут в разы дешевле того, что предлагают сегодня.

Что покупать? Активы, которые меньше зависят от политики государства. Имеет смысл фокусироваться на залоговой торговой и логистической недвижимости внутри крупных городов, где дорого обойдется строительство конкурирующих объектов. От офисной недвижимости лучше пока держаться подальше с учетом тенденций ежегодного исчезновения банков и сокращения занятости белых воротничков во всех секторах. Загородная складская недвижимость может переживать очень долгий спад из-за санкций и сокращения импорта.

Наблюдаемый еще в 2016 году дефицит площадок, пригодных для будущей жилой застройки, сменился в 2017 году избыточным предложением. Цены на новое жилье и коммерческую недвижимость, которых по-прежнему не хватает в крупных городах-миллионниках (Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Новосибирске), видимо, снизятся меньше. В первом полугодии 2017 года активно вводили жилье за пределами столицы: Московская область (10,5%), Краснодарский край (7,3%), Санкт-Петербург (5,8%), Ленинградская область (5,4%), Татарстан (3,9%). Рынку жилья мешает несовершенная нормативная база по арендному бизнесу, а недвижимости в целом — политика региональных властей по намеренному завышению кадастровых стоимостей объектов в разы выше рыночной.

Перспективы трудно сейчас оценить из-за закрытости информации о долгосрочных планах развития городов. Поэтому скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну.

Лучшим сценарием было бы резкое глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости ниже уровня 2009 года с относительно непродолжительным пребыванием в стагнации. Тогда в 2019 году можно ожидать восстановления.

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523271 Алексей Голубович


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 марта 2018 > № 2531697 Наталья Круглова

Без проектов.

Цены на «массовые» новостройки показали отрицательную динамику.

Генеральный директор «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития рынка новостроек массового сегмента Москвы в феврале.

«СГ»: Наталья, расскажите вкратце об основных показателях февраля в цифрах. Что с объемом и динамикой предложения? Есть ли новые проекты на рынке?

Н.К.: В феврале 2018 года, как и в январе, на рынок в этом сегменте не вышло ни одного нового проекта. Объем предложения пополнился только корпусами в уже реализующихся новостройках – ЖК «Некрасовка» и SREDA. В результате на первичном рынке объектов эконом- и комфорт-класса в феврале велись продажи 72 новостроек с 16 915 квартирами общей площадью 0,994 млн кв. м. По сравнению с январем зафиксировано падение количества лотов в реализации на 4,5%. По продаваемой площади предложение снизилось на 3,3%.

«СГ»: А что со структурой предложения по стадии строительной готовности?

Н.К.: Распределение квартир по стадии строительной готовности практически не изменилось. Как и в январе большая часть лотов (35,2%) находится в проектах на этапе отделочных работ (+1,2 п.п. относительно января). Чуть меньшую долю занимает жилье в корпусах на этапе монтажа этажей (31,6%, -1,6 п.п.). Оставшийся объем распределен в уже сданных домах (19,6%, +1,1 п.п.), а также объектах на начальном этапе строительства (13,4%). За счет отсутствия новых проектов показатель за месяц снизился на 0,7 п.п.

«СГ»: Как вели себя цены на массовые новостройки в феврале?

Н.К.: Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке массового сегмента показала минимальную отрицательную динамику на 0,9%, достигнув 149 810 рублей. Причем падение зафиксировано исключительно в ЮВАО (-3,5%), что связано с выходом в продажу новых корпусов по стартовым ценам – оба проекта ЖК «Некрасовка» и SREDA строятся именно в данном округе. Отрицательная динамика наблюдалась практически по всем типологиям, кроме многокомнатных квартир. Средняя стоимость студий снизилась на 2,5%, однокомнатных и двухкомнатных – на 0,2%, трехкомнатных – на 2,7%. При этом средний бюджет предложения в целом составил 8,8 млн рублей, что на 0,4% выше, чем в январе.

«СГ»: Как ведут себя покупатели, что с количеством сделок?

Н.К.: На протяжении последних месяцев на рынке недвижимости наблюдается стабильный рост покупательской активности, и февраль не стал исключением. Относительно аналогичного периода прошлого года спрос вырос в полтора раза, что связано в первую очередь как с доступной ипотекой, так и стартом специальной программы субсидирования для многодетных семей. В феврале 2018 год был опубликован список банков, которые выдают ипотеку под 6% при рождении второго или третьего ребенка. Появление определенности способствовало повышенному интересу к новостройкам со стороны семейных клиентов, которые готовы приобретать жилье сегодня под 9-10% годовых с целью госрефинансирования кредита под еще более низкий процент.

«СГ»: Наталья, выделите основную тенденцию минувшего месяца в этом сегменте.

Н.К.: Одна из ярких тенденций февраля 2018 года – это пролонгация новогодних скидок и бонусных предложений на весь февраль и начало марта. На определенные пулы квартир дисконт достигал 19%. Причем в прошлом году новогодние акции действовали преимущественно до середины января, после чего застройщики сделали паузу, анонсируя новые скидки уже только ближе к Дню защитника Отечества. В этом году покупатели могли рассчитывать на специальное предложение на протяжении всего января-февраля 2018 года.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 марта 2018 > № 2531697 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 5 марта 2018 > № 2531659 Станислав Киселев

Главное — не количество построенных квадратных метров, а предлагаемый образ жизни

Об этом рассказывает Станислав Киселев, генеральный директор ГК «КОРТРОС»

Новые инициативы государства в сфере жилищного строительства, озвученные в конце 2017 года, вызвали не только бурное обсуждение в профессиональной среде, но и оживили рынок недвижимости. О последних тенденциях в этой сфере и о том, что же сегодня думают девелоперы, мы поговорили с генеральным директором группы компаний «КОРТРОС» Станиславом Киселевым.

Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка жилищного строительства в России?

Станислав Киселев: Как и в целом в экономике страны, ситуация в жилищном строительстве сегодня неоднозначная. Наблюдается единоборство разнонаправленных тенденций. С одной стороны, идет хоть и небольшой, но рост экономики, замедлилось или даже остановилось падение доходов населения — это все положительные факторы. С другой стороны, изменение правил игры переводит рынок недвижимости в новую реальность, вынуждает девелоперов менять свои бизнес-модели. Отмена договоров долевого участия, безусловно, ударит по части застройщиков, это станет еще одним фактором укрупнения ключевых игроков отрасли. Тем не менее общее настроение у нас, скорее, позитивное, особенно в свете решений о бюджетном субсидировании ставок по ипотеке и запуске программы поддержки молодых семей с детьми. К слову, в начале февраля Сбербанк уже выдал первую ипотеку в России по этой программе, и произошло это в Екатеринбурге при покупке квартиры в нашем проекте «Академический».

Какие ключевые задачи для себя как девелопера вы ставите сегодня?

Станислав Киселев: Во всем мире строительная отрасль находится в авангарде, является локомотивом для других секторов экономики. В этой связи застройщикам в своей деятельности очень важно соответствовать реалиям сегодняшнего и даже завтрашнего дня. Ключевая задача девелопера — разработка и реализация проектов, которые не просто должны соответствовать требованиям продвинутых потребителей, но и предвосхищать их желания. Ведь квартиры покупаются не на один год и даже не на одно десятилетие.

За последние годы конкуренция на рынке недвижимости заметно выросла, все застройщики ощущают на себе повышающиеся требования со стороны клиентов. Портрет покупателя претерпел серьезные изменения. Цена покупки перестала быть единственным приоритетом, теперь люди хотят получить качественное жилье, которое предполагает совершенно новый уровень жизни. В том числе и поэтому в своей стратегии «КОРТРОС» делает ставку на «умное» жилье. Это требует дополнительных усилий при работе с продуктом, но в конечном итоге именно такой подход становится нашим конкурентным преимуществом. Причем мы не концентрируем наши «умные» наработки в отдельных проектах, а стремимся к перманентному применению инноваций. В выигрыше остаются все: покупатель получает новый уровень комфорта, экономит деньги и время, а государство решает вопрос по эффективному использованию природных и энергоресурсов.

Какие примеры использования «умных» технологий в ваших проектах вы можете привести?

Станислав Киселев: В наших домах люди могут дистанционно управлять разными элементами своей квартиры благодаря специальным датчикам, отслеживающим состояние жилья и потребляемые ресурсы. Большое внимание мы уделяем безопасности проживания, обеспечиваем районы современными системами видеонаблюдения. Также внимательно следим за развитием смежных отраслей: снабжаем паркинги розетками для электромобилей, работаем над специальными мобильными приложениями.

Можно сделать вывод, что в последние годы «КОРТРОС» сделал ставку на развитие проектов в Москве?

Станислав Киселев: «КОРТРОС» — федеральный девелопер, который развивает проекты сразу в нескольких регионах. Но, безусловно, столичному рынку в последние годы мы уделяем особое внимание. Сейчас в Москве реализуется четыре наших проекта, они разные по своему объему и формату. Флагманом является первый комплекс жилых небоскребов Headliner. Это знаковый проект для города, он расположен на территории так называемого «Большого Сити». ГК «КОРТРОС» выступает техническим заказчиком этого уникального во всех смыслах проекта. Самое высокое здание комплекса достигнет 175 метров. Напомню, что речь идет о строительстве в Центральном округе Москвы. Несложно представить, каковы будут видовые характеристики квартир.

Помимо всего прочего, Headliner — это еще новая и особая среда. В прошлом году была учреждена премия «Headliner года». Участники спецпроекта голосовали за людей, которые добились наивысших успехов в различных сферах жизни, а победитель получил квартиру в комплексе. Эта премия стала одним из этапов создания нового социального пространства в Headliner. Успешные люди формируют портрет жителя этого комплекса, они являются нашей целевой аудиторией.

Каким будет 2018 год для вашей компании?

Станислав Киселев: Компания должна продолжить наращивать объемы строительства и выручки. В 2018 году мы планируем расширить свое присутствие в Московском регионе, запустить новый проект в Санкт-Петербурге. Наша главная премьера — это проект реновации территории старого аэропорта Ростова-на-Дону. Цифры говорят сами за себя: на 350 га будет построено около 5 млн квадратных метров, а инвестиции составят более 150 млрд рублей. Свое видение мы презентовали президенту Владимиру Путину и премьер-министру Дмитрию Медведеву, которые дали высокие оценки проекту. Сейчас мы вплотную приблизились к его запуску.

Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 5 марта 2018 > № 2531659 Станислав Киселев


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 марта 2018 > № 2523260 Наталия Кузнецова

Виртуальное жилье на блокчейне: как технологии меняют рынок недвижимости

Наталия Кузнецова

генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Коттеджи продают за биткоины, ипотечные сделки оформляют с помощью технологии блокчейн, а виртуальные туры по строящимся объектам становятся обычным делом. Как технологии изменят жизнь покупателей и продавцов жилья

Бизнес никогда не будет прежним. Продажа недвижимости не исключение. Причина во взрывном развитии новых технологий. Вслед за биткоином шагает целая армия криптовалют, сделки по блокчейну уже регистрирует Росреестр, мессенджер Telegram и приложение Instagram превращают профессиональных игроков рынка в маргиналов, а опыт виртуальной реальности стал настолько осязаем, что до сих пор многие пользователи жалуются на проблемы с вестибулярным аппаратом. Да, рынок недвижимости во многом инертен, но и здесь новые технологии находят свое применение и предсказуемо меняют ландшафт.

Любая перспективная технология после своего рождения проходит несколько стадий развития и в результате становится дешевой и, как следствие, массовой: от оптимизма завышенных ожиданий через продолжительное лечение детских болезней к функциональному применению.

Виртуальная реальность долго буксовала и оставалась в статусе диковины для гиков. Facebook приобрел производителя очков виртуальной реальности Oculus за $2 млрд еще в 2014 году. С тех пор все лидеры мирового IT-рынка стали очень пристально следить за VR-стартапами (virtual reality) и скупать те из них, в которых разглядели хотя бы намек на перспективность. В активную фазу технология виртуальной реальности начала переходить только пару лет назад. И уже сейчас можно утверждать, что область ее применения не ограничивается очевидной индустрией развлечений. В данный момент известны VR-проекты в образовании, дизайне, бизнес-тренировках.

И особняком стоит возможность применения виртуальной реальности в продажах жилой недвижимости. Вроде бы все логично: у продавца появляется возможность поместить клиента в осязаемую среду еще не построенного здания. Это же мощный инструмент продаж! Казалось бы, все застройщики должны уже который год заваливать студии, специализирующиеся на создании VR-моделей, заказами. В действительности ситуация другая. Застройщики и риелторы в большинстве своем еще не освоили технологии даже предыдущего поколения.

По данным исследования комплекса интернет-маркетинга на рынке жилой недвижимости 2016-2017 годов маркетинговой группы «Комплето», различный интерактив (панорама локации, 3D-тур по кварталу, видео) доступен только на 36,7% сайтов жилых комплексов. В то время как мы рассуждаем о перспективах внедрения VR в продажах недвижимости, интернет-маркетинг почти в 2/3 новых жилых комплексов отстает от актуальных технологий лет на пять минимум. И это не цифра выбрана неудачно: другие показатели упомянутого исследования также свидетельствуют о том, что застройщики очень осторожно, если не сказать робко, осваивают многообразие digital-инструментов.

Но лед тронулся. Это важно. Большинство компаний, развивающихся на рынке VR-технологий, в числе прочих предлагают и услуги создания интерактивных шоу-рум. Уже есть и небольшие (пока) студии, специализирующиеся исключительно на разработке VR-решений для недвижимости.

Не будем углубляться в технологии проектирования и моделирования пространств в виртуальной реальности, большинство из которых пока что остаются очень дорогими. Интересно другое: какой опыт может получить клиент, придя в офис продаж жилого комплекса, оборудованный VR-комнатой. Популярных решений немного. Самое простое — двухканальная разверстка обычной фотопанорамы.

Немного сложнее, но не дороже — сделать VR-версию видео в формате 360 градусов. Здесь уже возможно добавление анимационных эффектов. Но главные ограничения этих решений — невозможность взаимодействия со средой виртуальной реальности и необходимость наличия хотя бы частично готового объекта.

Эти ограничения снимаются в случае использования уже настоящих технологий VR. Сейчас самая бюджетная из них — Google Cardboard. Пользователь получает картонные очки со слотом для смартфона, на котором установлено соответствующее приложение. Акселерометр смартфона подстраивает картинку под движения головы. По сути, это тот же 3D-тур по интерьерам помещения, только с гораздо большим customer experience. Безусловное преимущество Cardboard в низкой цене необходимого оборудования. Недостатки — ограниченные возможности интерактивных взаимодействий с виртуальной средой и перемещение только по заданным точкам.

Наконец, самая продвинутая технология (из массовых и относительно доступных) — платформа HTC Vive. Пользовательский интерфейс здесь может быть основан на базе смартфона с очками или на базе ноутбука с полноценным VR-шлемом. Главное отличие от названных выше решений — контроллеры, которые позволяют пользователю достаточно свободно взаимодействовать с виртуальной средой и произвольно передвигаться в пространстве. В более продвинутых комплексах VR контроллеров может быть больше, соответственно, больше и вовлеченность в среду. И здесь уже ограничения зависят от того, как много средств готов вложить девелопер в проектирование виртуального шоу-рум.

При среднем бюджете на разработку клиент получает возможность в режиме реального времени выбирать текстуры и цвета обоев, потолков и стен, менять погоду за окном, получать тактильный отклик при открывании дверей, дверок кухонного гарнитура, может передвигать по своему усмотрению мебель.

Переосмысление возможностей виртуальной реальности на российском рынке произошло в 2016 году. По оценкам, именно тогда сформировался пул из девяти-десяти компаний, которые стали разрабатывать и предлагать VR-решения для недвижимости. А раз появилось предложение, значит, не за горами и интерес девелоперов. По экспертным оценкам, рынок виртуальных технологий у нас отстает от мирового на два-три года, поэтому взрывного внедрения VR в продажах жилой недвижимости можно ожидать не раньше конца 2018 года и позднее.

Недвижимость за криптовалюту

Первая — и самая известная на данный момент — нематериальная валюта, защищенная алгоритмом шифрования, появилась в 2009 году. В декабре 2017 года, когда курс биткоина пробил отметку в $19 000, интернет взорвался мемами, суть которых сводилась к народной присказке «знал бы прикуп, жил бы в Сочи». Шутки шутками, но сильная волатильность криптовалют остается одним из главных барьеров использования их в качестве средства расчетов.

Спекулятивный характер криптобирж очевиден и заставляет трейдеров, хорошо заработавших на скачках курсов, вкладывать цифровые капиталы в более понятные и стабильные активы. И здесь, конечно, речь заходит о недвижимости. Первое известное предложение по продаже недвижимости с возможностью расчета в биткоинах появилось в Канаде в 2013 году. С тех пор информация о таких цифровых сделках по продаже жилой или коммерческой недвижимости появляется регулярно, но лавинообразного перехода на торговлю квадратными метрами с помощью криптовалют так и не произошло.

Основная причина — до сих пор неясный во многих странах правовой статус таких сделок. И мы здесь не сильно-то и отстаем. Весь 2017 год представители профильных министерств и ведомств периодически выступали с заявлениями (пусть и осторожными) относительно необходимости легализации криптовалют. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина рассказала, что регулятор внимательно изучает принципы работы криптовалют прежде, чем вводить их регулирование. Министр финансов Антон Силуанов ранее заявлял о необходимости государственного контроля над выпуском и обращением цифровых денег.

А глава Сбербанка Герман Греф, в свою очередь, выразил уверенность в том, что последнее, что нужно делать, это игнорировать или запрещать криптовалюты, так как они уже стали частью нашей жизни.

Но пока компетентные ведомства решают, с какой стороны подойти к вопросу регулирования криптовалют, последние уже используются для расчетов, пусть и не совсем в правовом поле. И опять приходится, как мантру, повторять тезис об инертности российского рынка недвижимости. Здесь пока предложения о продаже с использованием «крипты» носят характер экспериментов или используются как PR-инструмент для повышения цитируемости в СМИ.

Например, одна девелоперская компания в июле 2017 года попала на страницы всех значимых деловых изданий, разместив в соцсетях предложение о продаже коттеджей на Новой Риге за биткоины. Но нельзя сказать, что создание такого медиавируса не стоило девелоперу ничего. Руководству компании специально для этой акции пришлось нанять специалистов международной юридической фирмы, чтобы подготовить оформление этих сделок и не вызвать негативной реакции надзорных органов. Но вот загвоздка: спустя более полугода после появления громкого предложения в открытых источниках нет ни одного упоминания об успешной продаже их коттеджей за «крипту». Что неудивительно: в России официально запрещены расчеты в любой другой валюте кроме рубля.

Поэтому такие сделки скорее всего на бумаге оформляются в рублях. Это не мешает появляться новым объявлениям о продаже жилья за цифровые деньги. Так, в августе прошлого года в Подмосковье был выставлен на продажу коттедж за 3000 биткоинов, а в феврале одно риелторское агентство сообщило о появлении в своем портфеле первого лота с возможностью оплаты биткоинами. Но пока продажа жилья за криптовалюты в России остается технологией, будущее которой туманно, хотя выход ее из тени и неизбежен.

Жилье на блокчейне

А вот будущее в недвижимости основополагающего принципа биткоина уже здесь, с нами. И грозит если не оставить без работы значительную часть нотариусов, риелторов и сотрудников надзорных органов, то сильно изменить расстановку сил на рынке. Блокчейн — это принцип самоорганизующегося распределенного реестра. Именно благодаря ему на нынешнем этапе развития вычислительной техники подделать криптовалюты практически невозможно: на любом этапе вся информация о транзакциях становится известна всем участникам сделки. Это если описывать блокчейн совсем кратко.

Этот принцип оказался применим не только для создания электронных денег, но и в огромном количестве областей. В том числе в операциях с недвижимостью. В идеале применение блокчейна в сделках с недвижимостью может в разы сократить время их согласований и исключить из процесса нотариусов. Еще в октябре прошлого года Минэкономразвития инициировало проведение в Москве эксперимента по внедрению блокчейна при работе с единым госреестром недвижимости.

Первые результаты инициативы должны быть получены к 1 августа. Но первая сделка по блокчейну уже была проведена в начале февраля и не в столице. Технологию внедрили при строительстве жилья в Ленинградской области. Блокчейн применяется при взаимодействии Росреестра с Фондом защиты прав участников долевого строительства. При всей оптимистичности государственных органов относительно блокчейна некоторые участники рынка недвижимости со стороны бизнеса относятся к новой технологии настороженно, указывая на необходимость прозрачной реализации этих идей, исключающей возможности манипуляций и «ручного управления». Итак, ждем 1 сентября, когда Минэкономразвития должно предоставить в правительство доклад о результатах московского эксперимента.

Достучаться до небес

Проблема доставки информации и коммуникации с клиентами в цифровую эпоху никуда не делась, а напротив, стала более изощренной. Бизнесу следует также искать новые каналы доставки рекламы, экспертных мнений и формирования репутации. А бизнес девелоперов и риелторов во многом как раз и завязан на экспертизе и репутации в силу специфики продукта, его цены и социальной значимости. Как попасть к ЦА в ленту именно с тем контентом, который заставит потенциального клиента принять решение о покупке? Армии SMM-щиков разной степени профессионализма утверждают, что знают, как достучаться до пользователя, необходимого именно вам. И часто при правильном выборе команды SMM в недвижимости может давать хорошие результаты, хотя здесь (опять!) инертность отрасли ощущается очень сильно.

Между тем 2017 год для всех социальных сетей стал переломным. Окончательный переход всех площадок от хронологической ленты к алгоритмической заставил отделы соцмедиа компаний и агентств пересмотреть подходы к созданию контента: он становится еще более адресным. Другой тренд — появление и резкий взлет ситуативного контента: взрывная популярность Stories и трансляций заставила компании еще больше приблизиться к пользователям. Нельзя также забывать про мессенджеры и чат-боты, к которым участники рынка недвижимости только присматриваются.

Да, новые технологии способны сделать операции на рынке недвижимости простыми и прозрачными. Но эти изменения требуют от участников рынка в короткий срок пересмотреть подходы к работе, требуют мыслить на перспективу. Не все готовы принять необходимость перемен. Однако это уже вопрос выживания.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 марта 2018 > № 2523260 Наталия Кузнецова


Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > newskaz.ru, 2 марта 2018 > № 2519372 Александр Шахнович

"Цифровой Казахстан" сможет сделать госжилье дешевле?

Цифровизация строительной отрасли: чертежи на бумаге канут в лету, проектирование избавят от человеческого фактора и ошибок, а возведение зданий подешевеет. Такие, идеалистические, на первый взгляд, цели уже несколько лет преследуют чиновники министерства по инвестициям и развитию

Сергей Ким

На полях международной конференции бесхитростно названной "Цифровая трансформация строительной отрасли" Sputnik Казахстан побеседовал с управляющим директором по развитию и цифровизации Казахского научно-исследовательского и проектного института строительства и архитектуры (КазНИИСА) Александром Шахновичем. Собеседник рассказал о том, как можно удешевить здание на 10%, как государство пытается навести порядок в строительной отрасли с помощью новых технологий и почему есть противники нововведения.

- Обывательский вопрос: что это значит – "цифровизация строительной отрасли"?

В первую очередь, говорим о цифровизации, когда мы перестраиваем свою работу с формирования своих мыслей на чертежах и начинаем моделировать условия, принятые проектировщиком, не у себя в компьютере, а среди общих данных, к которым подключаются все участники проекта. То есть различные модели конструктивных решений, архитектурных, инженерных систем собираются воедино. Выявляются так называемые "коллизии".

- То есть ошибки, которые при создании чертежей "от руки" позже, видимо, выявить сложнее?

— Абсолютно верно. Разные разделы проектов делаются разными людьми, а бывает и разными организациями. И сверить две-три тысячи чертежей друг с другом – это кропотливая работа, которую зачастую никто не делает. Поэтому когда мы создаем 3D-модель, сопоставляем все эти модели, выявляются нестыковки: допустим, инженерные системы в проекте проходят сквозь несущие стены, а это выявляется на стройке. Приходится пересматривать, когда уже все смонтировано.

- Значит, в случае внедрения цифровых технологий ошибки будут выявляться автоматически еще на этапе проектирования?

- Есть и визуальный анализ, а есть специальные инструменты. Следующий этап – оцифровка нормативных документов, их требования вводятся в программу, и она проверяет модель на соответствие. Но пока это только перспективы.

- Может ли цифровизация помочь заложить в разрабатываемый проект необходимые качества, с точки зрения сейсмоустойчивости?

— Напрямую BIM-технология не влияет на устойчивость и прочность зданий, но технология позволяет быстро обмениваться информацией. Если раньше инженеру, который делал расчеты сейсмических воздействий, необходимо было создавать свою модель, теперь он берет модель архитектора и сразу с ней начинает работать – экономит значительное время. И это время он тратит на дополнительный анализ, на расчеты, на оценку рисков – косвенно это влияет положительно.

- Если теоретически применить эти технологии в строительстве жилых домов, стоимость квадратного метра снизится?

— Сама по себе BIM-технология стоимость не снижает. Это практика, процесс, навыки, которыми владеют инженер-сметчик и инженер-конструктор, архитектор, которые могут выбрать более экономически эффективные решения. Другое дело, что использование цифровых технологий значительно снижает риски. Косвенно может быть очень значительный эффект.

- Сколько можно сэкономить?

- Чтобы точно проанализировать, нужно построить два здания – одно по старому методу, другое по новому. И чтобы команды не обменивались информацией. Мы стараемся не фиксировать какие-то экономические эффекты в цифрах, потому что все зависит от проекта и команды. Некоторые зарубежные исследователи пропагандируют, ставят цель, что BIM снижает стоимость строительства на 10%. Незначительная сумма, и она очень спорная – все зависит от проекта.

- Если эти технологии используются в других странах, почему мы узнаем о них только сейчас?

— В Казахстане есть компании, которые уже используют эти технологии, но они об этом активно не заявляют, потому что это конкурентные преимущества. Почему проводится эта конференция – потому что сейчас министерство по инвестициям и развитию, комитет по делам строительства озаботились тем, чтобы использовать эту технологию для государственных заказчиков, чтобы снизить риски этих проектов, повысить прозрачность. Мы сегодня говорим о том, что это необходимо государству. Государство в целом это понимает, но пока понимают не все – многие думают, что это лоббирование чьих-то интересов. На самом деле, это наведение порядка в информации о строительных объектах, которые финансируются за счет госбюджета.

- В том числе это приведение к единому стандарту?

- Верно. На государственных проектах и на частных работают люди. В коммерческих компаниях, работающих за рубежом, быстрее технологию подхватили. И государство, посмотрев на их опыт, говорит, что необходимо это внедрять во всех строительных проектах, на которые расходуются деньги государства. Это очевидный посыл. И сегодня комитет по делам строительства говорит, что уже пора. Уже с 2020 года технологически сложные объекты вроде музеев, аэропортов, вокзалов будут проектироваться с использованием технологического моделирования, потому что на технологически-сложных объектах сложное пересечение инженерных систем и может быть немало коллизий, которые надо исключать.

- Инициатором идеи были вы?

— КазНИИСА стал инициатором в 2015 году. Мы пришли со сформированным предложением. Зная, что министерство ищет пути внедрения современных технологий, мы пришли с конкретным планом мероприятий, комитет по делам строительства это все проанализировал и создал рабочую группу. То есть это движение с обеих сторон.

- Сколько денег в цифровизацию уже инвестируется?

— Сейчас государство инвестирует в научно-исследовательские работы, в концепцию, план работы, нормативные документы. Далее согласно принципам финансирования программ в "Цифровом Казахстане", скорее всего, к этому будут подключаться частные инвестиции. В прошлом году было профинансировано порядка 32 миллионов тенге на научно-исследовательские работу, стандартизацию, концепцию. Суммы на текущий год пока не утверждены.

- Как вы думаете, где впервые будет протестирован пилотный проект – в Астане и Алматы или в других регионах?

- В принципе, сейчас все регионы подключаются. Мы уже разговаривали с акиматом Алматы, Атырауская область сейчас интересуется, из Шымкента был запрос. То есть местные исполнительные органы уже заинтересованы тематикой и тем, как можно улучшить свои процессы. Мы уже видим некую конкуренцию между областями – кто раньше… Нам интересно с ними общаться, они ставят реальные практические задачи. И очень приятно работать в условиях, когда наши государственные деятели так активно внедряют технологии в свою практику.

Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > newskaz.ru, 2 марта 2018 > № 2519372 Александр Шахнович


Россия. ПФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 2 марта 2018 > № 2518791 Владимир Волков

Встреча Дмитрия Медведева с главой Республики Мордовия Владимиром Волковым.

Обсуждалась, в частности, реализация в регионе программы жилищного строительства.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Владимир Дмитриевич, давайте начнём с темы, которая прозвучала в ходе оглашения Послания Президента, а именно – о жилищном строительстве. На одном из совещаний Вы рассказывали о своём опыте. Он тогда показался мне достаточно интересным. Каковы успехи? Что сделано?

В.Волков: Дмитрий Анатольевич, в прошлом году мы увеличили жилищное строительство на 15%. Это во многом благодаря ипотеке, которую мы внедряем. Сейчас мы сдали 320 тыс. кв. м жилья, в пределах 100 тыс кв. м – за счёт ипотечного строительства. 4 тысячи семей у нас получили жильё, и главное – это доступное жильё.

Д.Медведев: Какова ипотечная ставка в среднем?

В.Волков: В среднем 5% у нас ипотечная ставка.

Д.Медведев: Это с учётом субсидирования?

В.Волков: Да. У нас сейчас действуют соглашения с банками. Они участвуют в этой ипотеке, немного снижают нам процент, чтобы нагрузка для бюджета была не очень большой. И человек платит 5% годовых.

Д.Медведев: Это, конечно, очень хорошая история.

В.Волков: Почему мы пошли на это? Может быть, для мегаполисов, где большие зарплаты, большие деньги, это не подойдёт. А для таких городов, как Саранск, где население – 300, 400, 500 тысяч, где не очень много денег, это возможность помочь людям. У нас сейчас около 60% жителей уже могут позволить себе эту ипотеку.

Но главное, мы сейчас посчитали: за два года налоги, перечисленные строителями в наш бюджет – один республиканский бюджет, – больше того, что мы выделили на субсидирование этой ипотеки.

Д.Медведев: Это на самом деле важная цифра. То есть затраты, которые бюджет несёт на субсидирование ипотеки, перекрываются доходами, которые возникают от строительной деятельности.

В.Волков: Да. Мы также рассчитываем, что банковский процент будет постепенно снижаться.

Д.Медведев: Он и должен снижаться.

В.Волков: Если банковский процент не будет снижаться, бюджет этого не выдержит, это мы прекрасно понимаем. А если он будет снижаться, если он будет 6–7% – совсем небольшая цифра, тогда мы, может быть, в своё время и уйдём от этой ипотеки, потому что она уже будет посильна для людей.

Д.Медведев: В Послании как раз говорилось, что мы в качестве ориентира на будущее должны иметь в виду ипотечную ставку в размере 7–8%. Но если она будет ещё ниже, это ещё более благоприятные условия будет создавать.

Конечно, нельзя и перегреть этот рынок. Мы знаем: когда ипотечная ставка проваливается совсем низко, то надувается так называемый пузырь, как это было в ряде стран, в том числе в Америке, и потом экономика несёт очень большие издержки.

В.Волков: Согласен.

Д.Медведев: Хорошо. Тогда занимайтесь этой программой. Она на самом деле очень важна и, я думаю, будет иметь эффект.

В.Волков: Спасибо.

Россия. ПФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 2 марта 2018 > № 2518791 Владимир Волков


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Транспорт. Экология > snob.ru, 28 февраля 2018 > № 2519376 Михаил Блинкин

«Уберите сами». Как крупным городам справиться со снежными заносами

Михаил Блинкин

Эта зима стала одной из самых снежных в истории Москвы, утверждает мэрия. Директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин рассказал, как город может бороться со снегом и почему от этой проблемы не избавиться, не решив проблему парковки

Зимняя картина, типичная для московских дворов: неубранный снег, дворовые проезды и тротуары, плотно заставленные автомобилями, многие из которых давно превратились в сугробы. Возмущению жителей нет пределов: почему никто не убирает снег, какая сволочь завалила проход к моему автомобилю, ну и все такое прочее.

По поводу уборки снега я всегда ссылаюсь на героя романа Артура Хейли «Аэропорт»: «Никто не покупает снегоочистители в расчете на чрезвычайную ситуацию — никто, у кого есть хоть крупица здравого смысла. Приобретается экономически рентабельное, оптимальное количество, а затем в особых, чрезвычайных случаях в ход пускают весь наличный инвентарь и выжимают из него все, что он может дать».

«Наличного инвентаря», которым располагает Москва, хватает на своевременную уборку магистральной уличной сети даже в «чрезвычайных ситуациях». Для неотложной уборки межквартальных и междомовых проездов, тем более дворов муниципального «инвентаря» не хватает всегда и везде. В том числе в самых благополучных и благоустроенных городах мира, где механизированную уборку снега не затрудняют стада намертво припаркованных автомобилей.

Единственное лекарство от этой болезни называется public participation — общественное участие. Или, попросту говоря, передача спасения утопающих в руки самих утопающих.

На противоположном берегу Атлантики мне довелось как-то наблюдать любопытную картину. В сильный снегопад джентльмены на больших джипах подъезжали к муниципальной конторе для получения съемного снегоуборочного инвентаря и отравлялись на уборку местных проездов. Никто из них не выходил на эту дворницкую работу ради заработка. Мотивом к волонтерству такого рода является (пафосно говоря!) моральная поддержка городского сообщества.

Пару лет назад эту историю пересказал с моих слов в эфире высокопоставленный региональный чиновник. Возмущенная реакция общественности была единогласной и громоподобной: «Начальство вконец обнаглело! Самим чистить снег?! Ни за что и никогда!»

Впрочем, самые упертые автомобилисты снег все-таки чистят. Они, как правило, сначала прокладывают тропку к передней дверце, затем заводят двигатель и уже не торопясь продолжают откапывать и отчищать от снега свое транспортное средство. Все это время двигатель продолжает работать прямо под соседскими окнами. Снег с одного места перебрасывается на другое, полчаса как расчищенное соседом. Все это не становится основанием для возмущенной реакции общественности. Так сказать, все свои; потерпим.

Давайте теперь вообразим себе бесснежную зиму, как бы «сотрем случайные черты». И давайте посмотрим, будет ли наш мир прекрасен.

Простейший расчет иллюстрирует суть дела. Согласно московским РНГП(региональные нормативы градостроительного проектирования. — Прим. ред.)в многоэтажном паркинге с автономным въездом/выездом на один автомобиль положено 40 квадратных метров. Согласно статистике UN-Habitat на одного российского горожанина приходится порядка 20 квадратных метров общей площади. То есть вдвое меньше, чем на 1 автомобиль.

Допустим, что вы живете в 12-этажном доме и на троих жильцов приходится один автомобиль. Если вы захотите освободить придомовое пространство от автомобилей, то вам понадобится фантастический 8-этажный подземный паркинг, который никто и никогда в жилом доме экономкласса не построит.

В более мягких предположениях мы согласимся предоставить для парковки всю придомовую территорию за исключением тротуаров и пожарных проездов. Тогда нам понадобится всего лишь «скромный» 4-этажный подземный паркинг. Понятно, что и такой вариант из области фантастики.

На самом деле нам придется размещать почти все автомобили под окнами: два колеса на тротуаре или на газоне, еще два – во всех мыслимых междомовых и дворовых проездах. В сущности, на таком автомобильном лежбище мы с вами и живем, как зимой, так и летом.

Вы спросите, как же решают эту задачу в иных городах мира? Отвечу, что в иных городах у той же задачи были совсем другие начальные условия.

К примеру, на одного американского или канадского горожанина приходится в среднем порядка 80 квадратных метров общей площади, то есть вдвое больше, чем на 1 автомобиль. При этом 12- и более этажная многоквартирная башня вовсе не является типичным местом жительства для «ежедневных автомобилистов»; большинство из них обитает в пригородных односемейных домах со встроенным гаражом и просторным фронтъярдом. Как пишут в книгах по истории автомобилизации, американец приобрел собственную спальню одновременно с первым собственным автомобилем.

В процессе российской массовой автомобилизации 1990–2010 гг. ничего подобного не случилось. Между тем собственный автомобиль совместим с малогабаритным городским жильем гораздо хуже собственного концертного рояля: от рояля вам во всех случаях придется отказаться в пользу скромной «музыкальной клавиатуры»; для размещения автомобиля, от которого вы не откажетесь, вам понадобится сугубо нескромный самозахват общественного пространства.

Джоэл Гарро — автор знаменитой книги Edge City — с грустью констатировал, что «парковка стала ключевым фактором, определяющим жизнь человека, по крайней мере, начиная с VII до н. э.» и что «спустя 2700 лет парковка по-прежнему остается стержнем урбанизма и цивилизации». Как известно, в VII до н. э. царь Синахериб воспретил практику самозахватов общественного пространства, распорядившись рубить голову каждому, чей неправильно припаркованный экипаж затруднит проезд по «Царской дороге».

2700 лет спустя городские власти наиболее тесных городов мира регулируют ту же проблему не менее радикальным образом: автомобиль получает право на существование в городе (то есть номер госрегистрации) не раньше, чем его владелец подтвердит наличие легального места для резидентного размещения своего движимого имущества. Этим нехитрым (далеко не единственным!) способом регулируется соблюдение предельно допустимых норм концентрации автомобилей в городе.

Так что неубранный снег под вашими окнами скорее не создает, а подчеркивает наши реальные городские проблемы: тотальное фрирайдерство, неумение и нежелание договариваться с соседями, неуважение к общественным пространствам. И, как следствие, полное отсутствие общественного согласия по поводу норм владения и пользования автомобилями в нашем очень тесном городе.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Транспорт. Экология > snob.ru, 28 февраля 2018 > № 2519376 Михаил Блинкин


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 27 февраля 2018 > № 2543209 Даурен Утемуратов

Как изменится доходность офисной недвижимости?

Зарубежные девелоперы начали более отчетливо оценивать риски

«Количество игроков на рынке офисной недвижимости в Казахстане значительно уменьшилось. Кто-то из них „заморозил“ свою активность, выжидая лучших времен. А для более сильных участников этот период стал наиболее благоприятным для укрепления собственных позиций на рынке», — говорит Даурен Утемуратов, генеральный директор Astana Property Management.

По его словам, зарубежные девелоперы не снизили собственного интереса к нашему рынку, но более отчетливо начали оценивать риски. «Следует понимать, что, к примеру, доходность многих европейских рынков чуть менее 5%, но с учетом меньших рисков. Наш рынок имеет 10−11-процентную доходность, но с бо?льшими рисками, и эти риски влияют на уровень интереса со стороны зарубежных игроков», — отмечает спикер.

Он считает, что за последние пять лет немало зарубежных игроков зашло на наш рынок с очень успешными проектами, но акцент важно ставить на конкурентов, чьи портфолио превышают отметку в 25 тыс. кв. м офисной недвижимости.

— Какие тенденции на рынке офисной недвижимости вы могли бы отметить?

— Современные тенденции рынка офисной недвижимости привели к положительным изменениям в этой сфере, в частности, в плане повышения качества строительства объектов и внедрения стандартов качества их обслуживания. Конечно, данный факт нельзя распространить на весь рынок, но уже имеются пионеры, поднявшие планку на несколько порядков выше.

В целом причинами инвестиций в офисную недвижимость, как и прежде, остаются капитализация собственных денежных средств или же краткосрочная спекуляция. Инвестиции спекулятивного характера встречаются чуть реже, но в большей своей степени, как это свойственно нашему рынку, ведут к олигополии больших игроков. Иными словами, кризис вытеснил меньших игроков офисной недвижимости, во многом привязанных к долговым обязательствам перед банковским сектором, и, соответственно, дал возможность большим игрокам приобрести таковые активы и расширить собственный портфель.

Если углубляться в тему управления и конкуренции на рынке офисной недвижимости, то сейчас ярко выражены инструменты по повышению качества предоставляемых услуг, которые активно изучаются и перенимаются у зарубежных рынков. Это, например, сертификация зданий, повышение энергоэффективности объектов, внедрение новых технологий, введение аутсорсинга и максимальной прозрачности по отношению к арендаторам.

Хотя нельзя отрицать и тот факт, что не все смотрят в сторону повышения качества управления и применяют примитивные инструменты в борьбе за арендаторов, такие, например, как демпинг арендных ставок и смягчение всех сопутствующих условий.

— Как изменились предпочтения арендаторов? Идут ли арендодатели им навстречу, чтобы соответствовать спросу?

— Предпочтения арендаторов изменились: их «аппетиты» во многом уменьшились. Это связано не только со стремлением арендаторов сократить собственные затраты на аренду офиса. Сказывается и влияние международной практики в планировании офисного пространства. Арендаторы стремятся к более функциональному распределению офисного пространства, с разделением площадей на зоны open-space, с минимальными площадями закрытых кабинетов и зачастую отказываются от конференц-залов, так как качественные офисные здания А-класса зачастую предлагают свои собственные конференц-залы в аренду при необходимости.

С точки зрения соответствия спроса и предложения, предложение значительно превышает спрос, но это относится к офисным зданиям Б-класса. Следует упомянуть до боли известный факт нашего рынка: классификации как таковой нет, и многие арендаторы очень субъективно и оптимистично классифицируют собственные объекты, приравнивая их к А-классу. Нельзя винить таких собственников в неверной классификации, рынок стремительно обучается, и со временем такая «подмена» будет практически невозможной. Прирост офисной недвижимости за последнее десятилетие был значительно выше сегодняшнего спроса, и теперь рыночные условия диктуются арендаторами, поэтому в борьбе за арендаторов собственники готовы идти навстречу в предоставлении дополнительных условий по аренде.

— На ваш взгляд, достаточно ли в крупных городах Казахстана офисной недвижимости? Соответствует ли это спросу?

— Больше всего внимание всех участников рынка коммерческой недвижимости — как девелоперов, так и арендаторов — привлекают Алматы и Астана. Предложения в этих городах более чем достаточно. Но сам вопрос о достаточности следует дифференцировать. Мы говорим о том, что офисной недвижимости в общем объеме более чем достаточно в соотношении к спросу. Но достаточно ли на рынке качественной недвижимости, построенной по всем нормам класса А? Наполовину ответ на этот вопрос зависит от того, управляется ли данный объект компанией с достаточным опытом и квалификацией. И если погрузиться в данный вопрос, то выяснится, что спрос на настоящий А-класс есть, но рынок не дает предложения в достаточном количестве.

— Как изменились цены на офисную недвижимость за прошлый год в сравнении с предыдущим годом? Каковы ваши прогнозы по стоимости в этом году?

— Ставки аренды значительно снизились в 2015 году после девальвации тенге. Последующие два года, 2016-й и 2017-й, были относительно стабильными, но ставки аренды больше не приближались к прежнему уровню.

Следует отметить, что прогноз на этот год довольно оптимистичный. Можно с большой долей уверенности говорить о росте арендных ставок примерно на 5% ежегодно, что также является свидетельством стабилизации рынка офисной недвижимости, учитывая показатели индекса потребительских цен и уровня инфляции.

— Как изменилась доходность офисной недвижимости за последние год-три?

— Если проводить параллель между прошлым и этим годом, то доходность обещает увеличиться, как я упоминал ранее, на 5%. В последние три года существенными факторами стали девальвация национальной валюты и резкий скачок в приросте предложения на рынке, что вынудило многих собственников офисной недвижимости прибегнуть к демпингу арендных ставок. Доходность же за три года снизилась в связи с изменением курса тенге к доллару, так как более чем на 50% капитальные и операционные расходы в недвижимости все еще зависят от доллара.

Заполняемость офисной недвижимости снизилась с 85−90% до 70−75%, на это значительно повлияли повышение конкуренции на рынке и оптимизация занимаемых площадей арендаторов.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 27 февраля 2018 > № 2543209 Даурен Утемуратов


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 февраля 2018 > № 2514622 Николай Казанский

Вышел на площадь. Рынок коммерческой недвижимости начал расти

Николай Казанский

управляющий партнер Colliers International

На рынке офисной, торговой и складской недвижимости вводятся новые площади и заключаются инвестиционные сделки

В 2017 году во всех основных сегментах коммерческой недвижимости был зафиксирован минимальный за 10 лет ввод площадей. Низкие объемы ввода приводят к уменьшению вакантных площадей, что, в свою очередь, влияет на арендные ставки, стимулируя их восстановление. Так как в 2018 году мы ожидаем ввод новых объектов на уровне предыдущего года, то сокращение количества пустующих площадей на фоне активизации спроса вызовет дальнейшее увеличение ставок аренды и цен продаж.

Наиболее явным свидетельством того, что рынок стал восстанавливаться, можно считать рост числа и объема классических инвестиционных сделок – это покупка активов именно с расчетом на получение дохода. В 2017 году объем таких транзакций составил $3 млрд, что в два раза превышает результат 2016 года. При этом общий объем инвестиций также улучшил свои показатели.

Учитывая текущую стоимость квадратного метра и уровень арендной доходности, инвесторы при приобретении актива будут продолжать ориентироваться на доходность в моменте, а также на дальнейший рост стоимости актива. Несмотря на то что российский капитал продолжает доминировать, иностранцы интересуются качественными зданиями с премиальным расположением. Улучшение экономических показателей, в частности многократное снижение ставки рефинансирования (последний раз – 9 февраля 2018 г. до 7,5%), постепенно приводит к удешевлению стоимости банковского финансирования.

По нашим прогнозам, в 2018 году продолжится рост активности именно в сегменте классических инвестиционных сделок – на рынок выйдут знаковые объекты, которые собственники в ожидании подходящего момента придерживали. При этом, несмотря на сохранение лидирующих позиций у отечественных инвесторов, иностранцы будут плавно увеличивать свою долю на российском рынке. Уже сейчас мы наблюдаем интерес азиатских инвесторов к некоторым премиальным объектам в Москве – и в среднесрочной перспективе у переговоров по таким объектам есть все шансы трансформироваться в реальные сделки.

Общий объем инвестиций в 2018 году мы ожидаем на уровне, сопоставимом с 2017 годом либо немного превышающем его, – $4–5 млрд, при этом объем чистых сделок будет по-прежнему расти.

Восстановление не ранее 2020 года

В 2017 году на рынке офисной недвижимости общий объем сделок на 30% превысил показатели прошлого года, было заключено рекордное количество крупных сделок площадью более 10 000 кв. м, на фоне активного спроса вакантность снизилась до 10,5%. Многие девелоперы стали заявлять о старте новых проектов или возобновлении строительства замороженных, поскольку цикл реализации объекта составляет три года, то восстановление девелоперской активности отразится на объеме ввода не ранее 2019–2020 года. А в этом году объем ввода в эксплуатацию ненамного превысит минимальные значения (не более 300 000 кв. м), что позитивно повлияет на заполняемость проектов. Объем сделок в 2018 году составит около 1,2 млн кв. м.

На фоне снижения вакантности (наш прогноз – около 9% по итогам года) и стабильного спроса на офисы в этом году ставки аренды могут увеличиться на 10%, в первую очередь в топовых локациях.

Прошлый год оказался очень важным для субрынка «Москва-Сити»: крупные компании активно покупали и арендовали здесь площади, и в результате «Сити» поставил сразу два рекорда. Уровень вакантности упал до минимального значения за свою историю и впервые сравнялся с общим по рынку показателем. В нынешнем году, по нашим прогнозам, офисная недвижимость будет одним из наиболее активных сегментов.

Торможение ретейла

В сегменте торговой недвижимости девелоперы демонстрируют больший оптимизм, чем в других сегментах, и, согласно анонсированным проектам, показатель ввода торговых площадей в профессиональных торгово-развлекательных центрах (ТРЦ) региональных городов России увеличится почти на 50% по сравнению с прошлым годом и составит 799 000 кв. м. Однако, учитывая текущую ситуацию, мы все-таки видим вероятность переноса открытия части площадей на 2019 год, поэтому фактически объем введенных по итогам 2018 года ТРЦ может составить порядка 560 000 кв. м, то есть на уровне 70% от заявленного объема.

По нашим оценкам, в ближайшие год-два основной фокус девелоперы будут делать на достройку имеющихся проектов, разморозку долгостроев, а также реновацию и расширение торговых центров, давно работающих на рынке. Как следствие, мы не ожидаем выхода большого количества новых проектов на строительные площадки.

Как и в других сегментах, в стритретейле ожидается дальнейшее снижение доли вакантных площадей на центральных улицах столицы, что приведет к росту ставок аренды в наиболее востребованных локациях. Важным событием для стритретейла в текущем году, несомненно, станет чемпионат мира по футболу, многие матчи которого пройдут в Москве. Значительный приток туристов приведет к росту пешеходного трафика в центре и росту оборотов ретейла, прежде всего общепита.

Также продолжится смена профилей и демократизация центральных торговых улиц столицы — все большую долю площадей будут занимать операторы общепита и продуктовые ретейлеры, это касается в том числе традиционно люксовых фэшн-локаций. Этот тренд, скорее всего, частично затронет и Столешников переулок, самую дорогую улицу Москвы.

Склады под заказ

В текущем году рынок складской недвижимости пополнится 700 000–800 000 кв. м качественных складских объектов, большая часть которых будет представлена объектами ключевых федеральных девелоперов. В то же время существенный объем нового ввода будет сформирован проектами, реализуемыми по схеме built-to-suit, или строительство под заказ. Например, на региональном рынке на долю таких объектов придется около половины всего объема запланированного ввода.

В связи с возросшим спросом на объекты built-to-suit девелоперские компании будут расширять земельный банк для строительства проектов под заказчика. Продолжится активное развитие насыщенных складами субрынков Московской области. Оживление рыночной конъюнктуры и укрепление курса рубля приведут к увеличению спроса на товары и услуги. В связи с этим мы ожидаем сохранения спроса на складские площади со стороны компаний сегмента розничных продаж и логистических услуг. Спрос на складские объекты останется на уровне 1,1–1,2 млн кв. м. В результате объем свободных складских площадей продолжит сокращаться и достигнет 7–7,5 % к концу 2018 года. Средняя ставка аренды сохранится на уровне конца 2017 года – 3800 руб. за 1 кв. м в год.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 февраля 2018 > № 2514622 Николай Казанский


Казахстан > Недвижимость, строительство > kursiv.kz, 22 февраля 2018 > № 2514294 Мурат Темирханов

Мурат Темирханов считает программу «Нурлы жер» неэффективной

Арман БУРХАНОВ

За счет государства построят достаточно большие объемы квадратных метров, однако это не решит долгосрочных проблем по доступности жилья для всего населения, считает член правления Halyk Finance Мурат Темирханов. В эксклюзивном интервью «Къ» он рассказал почему считает госпрограмму неэффективной.

- Вчера, 21 февраля, на отчетной встрече аким Алматы Бауыржан Байбек сказал, что цены на жилье в Алматы будут падать. Что Вы думаете по этому поводу?

- Я не уверен, что цены упадут. А если все-таки они упадут, то ненамного. Единственно, что можно с уверенностью сказать - цены на недвижимость не вырастут в ближайшее время.

- Почему Вы уверены, что цены не вырастут?

- Чтобы цены на жильё начали расти, прежде всего нужен рост платежеспособного спроса со стороны населения и недостаток предложения нового жилья. Исходя из текущей ситуации, мы вряд ли увидим рост цен на недвижимость в следующие несколько лет. Прежде всего это связано с тем, что нуждающихся в дополнительном жилье очень много, однако очень мало тех, кто может купить жилье по текущим ценам на недвижимость.

Согласно официальной статистике реальные доходы населения (с учетом инфляции) падают уже более двух лет, и они до сих пор продолжают падать. То есть платежеспособный спрос на жилье снижается, а не растет. Помимо этого, есть еще так называемые «теневые» доходы, которые тоже стимулируют рынок жилья. Однако с учетом активизации государственной борьбы с теневой экономикой и коррупцией, я думаю, спрос на жилье от этого срытого сектора экономики тоже снижается.

- Таким образом, Вы не ожидаете роста цен на жильё в ближайшие время. Тогда какие причины приводили к резкому росту цен в прошлые года?

- Быстрый рост цен на недвижимость происходил в 2005-2007 годах. В то время ситуация была совсем другой. Тогда благодаря высоким ценам и росту добычи нефти наша экономика очень быстро росла и соответственно росли доходы населения. Государство фиксировало курс тенге к доллару, в результате чего также быстро росли доходы населения в долларовом выражении.

В тот период перспективы роста экономики Казахстана выглядели радужными, и в таких условиях наши банки легко могли занимать деньги за рубежом. Имея избыток валюты, полученной из-за рубежа, они начали очень активно кредитовать сделки с недвижимостью, в результате чего очень быстро вздувался «мыльный пузырь» на этом рынке. Цены на недвижимость стали расти буквально каждый день, превысив все разумные пределы.

Затем во второй половине 2007 года разразился глобальный финансовый кризис: и иностранные банки, и прочие инвесторы перестали кредитовать местные банки. При этом, старые долги нужно было возвращать вовремя. В результате наши банки перестали кредитовать сделки с недвижимостью, поскольку у них не было денег, чтобы вернуть кредиты, взятые за рубежом. Без банковского финансирования цены на недвижимость немедленно рухнули, и «пузырь» громко лопнул. Последствия того кризиса до сих пор сказываются как на банках, так и на их заёмщиках.

- Текущая государственная программа жилищного строительства «Нурлы жер» как раз и направлена на стимулирования жилищного строительства для повышения доступности жилья широким слоям населения. Что Вы думаете по поводу этой программы? Сможет ли она изменить ситуацию на рынке жилья?

- Я считаю, что данная программа является очень неэффективным использованием больших государственных денег. Конечно, за счет государства построят достаточно большие объемы квадратных метров, однако это не решит долгосрочных проблем по доступности жилья для всего населения.

- В чем Вы видите основные проблемы жилищной программы правительства?

- По моему мнению, в программе остался плохо изученными международный опыт поддержки жилищного строительства. В соответствии с ним, главной целью государственного вмешательства на рынок жилья должно быть стимулирование развития рыночных отношений на нем так, чтобы со временем частный рынок сам строил необходимые объемы доступного жилья без вмешательства государства.

Главной проблемой программы «Нурлы жер» является то, что вмешательство государства будет не способствовать, а мешать развитию рыночных отношений как на рынке жилья, так и в финансовом секторе (с точки зрения доступности ипотеки). В целом, набор государственных мер, предложенный программой, сам по себе является неэффективным.

- Почему Вы считаете программу неэффективной?

- Сегодня основной вопрос заключается в том, что высокие цены на жилье не позволяют населению с низким и средним уровнем дохода улучшить свои жилищные условия.

Одной из основных проблем жилищной госпрограммы является то, что в ней нет четкого разделения государственной поддержки между населением с низкими и со средними доходами. Подходы по стимулированию доступности жилья для этих двух категорий кардинально отличаются, однако программа рассматривает их под одну гребенку.

Данные из обследования по распределению численности работников по размерам начисленной заработной платы за июнь 2017 года показывают, что почти три четверти занятых (без учета занятых в малых предприятиях) получали зарплату ниже среднемесячной зарплаты, которая равнялась 144 тыс. тенге. То есть, почти 75% официально работающих можно отнести населению с низкими доходами. Для них не доступна даже субсидируемая ипотека (по ставкам ниже рыночных).

Другой большой проблемой выбора государственных мер на рынке жилья в Казахстане является очень большая доля самозанятых. По ним непонятно, они безработные или предприниматели. В любом случае это люди с низкими и к тому же неофициальными доходами. В программе вообще ничего не говориться о доступности жилья для этой категории населения.

В целом, международный опыт показывает, что развитие рыночных отношений на рынке жилья плохо идет для населения с низким уровнем дохода. Банки и частные застройщики не проявляют особого интереса к рыночному подходу по строительства жилья для населения с низкой платежеспособностью. Снижение ставки по ипотеке никак не поможет им купить новое жилье.

С другой стороны, тот же мировой опыт говорит, что строительство государственного жилья (включая арендное и кредитное жилье) для малоимущих тоже ни к чему хорошему не приводит. Анализ ситуации в разных странах показывает, что это очень неэффективная мера. Прежде всего, государственные средства ограниченны и только очень малая часть желающих может получить льготное жилье.

Экономическая эффективность вложений на один доллар по государственному жилью, считается самой низкой по сравнению с другими государственными мерами на рынке жилья. Также, такой подход напрямую мешает развитию рыночных отношении в секторе жилья. Отмечается, что очень часто строительство государственного жилья обходится дороже чем частное, ниже по качеству, и такое жилье обычно очень плохо расположено. Помимо этого, вокруг льготного жилья всегда много коррупционных скандалов.

В мире есть другие более эффективные способы, чтобы, используя рыночные подходы, помочь с жильем для людей с низкими доходами. Однако они не нашли своего отражения в госпрограмме.

- А что насчет развития ипотеки в банковском секторе?

- Стимулирование ипотеки хорошо работает только для населения со средними и большими доходами. К сожалению, сейчас эта прослойка очень узкая в Казахстане.

В исследованиях по государственным программам стимулирования жилищного рынка уделяется достаточное большое внимание развитию рынка ипотеки. Считается, что выдача ипотечных кредитов, по которым процентная ставка искусственно занижена за счет государства, искажает рыночные отношения между заёмщиками и банками, и между финансовыми институтами на рынке ипотеки.

Финансирование государства по низким процентным ставкам сильно ограничено в объемах, при этом оно фактически не позволяет банкам выдавать ипотеку по рыночным ставкам за счет средств, привлеченных на рынке (привлеченные депозиты и выпуск облигаций). То есть банки не могут развивать свою собственную ипотеку, поскольку на рынке есть кредиты по государственным льготным ставкам.

Одинаковая конечная ставка для заемщиков в 10% годовых выравнивает все банки между собой, что демотивирует их в улучшении своей деятельности. При нормальных рыночных условиях рыночная ставка на ипотеку во многом зависит от кредитоспособности банка и его возможностей привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. В жесткой конкуренции они борются за клиентов, предлагая самые низкие процентные ставки по ипотеке.

То есть, если государство продолжит свою текущую практику, то у нас никогда не будет долгосрочного развития рынка ипотеки.

Для развития рыночно-ориентированных подходов по развитию ипотеки рекомендуется перейти на субсидирование процентных ставок через налоговые вычеты. В этом случае все заемщики должны получать кредиты в банках и во всех государственных финансовых институтах, только по рыночным условиям. Субсидирование будет осуществляться как вычет из налоговых платежей заемщика (например, 5% годовых от суммы кредита) после того, как заемщик реально оплатил процент по кредиту.

Такой подход позволит рыночным путем развивать ипотеку. То есть это будет долгосрочным решением по росту такого вида кредитования.

- Что Вы думаете по поводу государственной помощи компаниям, строящим жильё?

- Я считаю ошибкой кредитование застройщиков жилья по ставкам ниже рыночных. В жилищной программе объемы такого кредитования даже больше, чем по направлению «доступность ипотеки». Прямое субсидирование застройщиков имеет ряд серьезных недостатков.

Международный опыт показывает, что субсидирование застройщиков жилья не является рыночно ориентированным подходом и основную выгоду имеют именно застройщики, а не покупатели или арендаторы жилья. Например, льготные ставки кредитования для строительных компаний обычно не приводит к снижению стоимости жилья.

Сейчас рынок строительных компаний чрезвычайно сильно зависит от заказов государства. Очень часто данные заказы и субсидии на строительство распределяются нерыночным путем, что в свою очередь сдерживает развитие рынка жилья. Я считаю, что государство, прежде всего, должно стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Если будет спрос, то будут и нормальные строительные компании, которые должны процветать и без государственной помощи.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Казахстан > Недвижимость, строительство > kursiv.kz, 22 февраля 2018 > № 2514294 Мурат Темирханов


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 19 февраля 2018 > № 2531691 Валерий Суханов

Госэкспертиза — надежный партнер.

Интервью с начальником ГАУ «Управление Госэкспертизы РС (Я)», почетным строителем России, заслуженным строителем Якутии Валерием СУХАНОВЫМ.

«СГ»: Валерий Ильич, как вы оцениваете то внимание, которое уделяется последнее время госэкспертизе в строительстве?

Валерий Суханов: За последние три года актуализировано более 300 сводов правил. Только в 2017 году разработано 45 новых правил и принято 11 изменений в Градостроительный кодекс страны, много изменений внесено и в области государственной и негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Расширены полномочия госэкспертизы по проверке достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства. Начали работать ГИС ЕРГЗ и ФГИС ЦС и другие новации в области экспертизы и ценообразования в строительстве.

«СГ»: Как скажутся последние инициативы в нормативно-законодательной сфере на дальнейшем развитии отрасли?

В.С.: Работа, проведенная по разработке нормативных правовых документов за три года, была направлена на повышение качества проектной документации, строительства, безопасной эксплуатации построенных зданий и сооружений, достоверности цены строек и, что немаловажно, на повышение производительности труда в строительной отрасли, внедрение прогрессивных технологий в проектировании и строительстве, в том числе информационно-цифровых (в частности, BIM-технологий).

Необходимо отметить, что переход на электронный вид услуг по проведению, как государственной, так и негосударственной, экспертизы проектно-сметной документации является одним из этапов к общему переходу на электронную форму проведения государственных и муниципальных услуг в соответствии с постановлением Правительства РФ «О требованиях к представлению в электронной форме государственных и муниципальных услуг».

«СГ»: Какими будут основные направления законотворчества в ближайшей перспективе?

В.С.: В декабре 2014 года была озвучена информация о том, что рабочей группой с участием Минстроя России, объединения НОСТРОЙ и других организаций был разработан законопроект о государственных закупках в строительстве, так как известные законы (как бывший № 94-ФЗ, так и действующий ныне № 44-ФЗ) не отражают специфику строительной отрасли, особенно в части строительного производства. Но такого закона до сих пор нет, и это негативно сказывается на инвестиционной деятельности в капитальном строительстве. В указанном законе, к сожалению, отсутствует норма, которая бы позволяла отдавать приоритет местным проектным и строительным организациям, на территории которых проводятся конкурсы или аукционы с целью сохранения местных организаций и кадров. Для дальневосточных регионов и Забайкалья это особо важно.

Также следует ускорить принятие проекта федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» и подзаконные акты в части введения разделов: «Обоснование инвестиций (ТЭО)», «Технологическое проектирование» в широком смысле этого термина, возвращение статьи 29 «Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования» в ГрадКодекс, раздел «Рабочая документация» и так далее.

«СГ»: Как вы оцениваете итоги прошлого года? Каких результатов удалось достичь?

В.С.: В 2017 году в наше учреждение поступило на рассмотрение 733 единицы проектной документации на объекты капитального строительства. Рассмотрено экспертами и выдано 390 заключений, из них — 332 положительных и 58 отрицательных. В результате рассмотрения проектов общее снижение заявленной сметной стоимости по бюджетным стройкам всех уровней составило 6,72 млрд рублей в текущем уровне цен. Тем самым была снижена заявленная стоимость строительства в проектах на 10,5 процента. Выполнение государственного задания по рассмотрению проектной документации составило 117 процентов.

В 2017 году была внедрена автоматизированная система АС Госэкспертиза, которая обеспечила переход государственной экспертизы проектно-сметной документации в электронный вид, что позволило улучшить организацию проведения экспертизы и взаимодействие экспертов и сокращение сроков рассмотрения документации.

«СГ»: Какое влияние оказывает госэкспертиза на строительство в вашем регионе?

В.С.: Если проследить ход развития строительства в республике и в России в целом, то можно заметить, что по мере роста объема и сложности объектов, строящихся в разные периоды развития строительной отрасли, росли значение и роль государственной экспертизы. Значение ее как одного из основных видов градостроительной деятельности особенно выросло после принятия в 2009 году ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», который установил необходимые требования для обеспечения безопасности зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Значимость и роль экспертизы в строительной отрасли подтверждается соответствующими законодательными и другими нормативными актами в области экспертной деятельности, о которых я сказал выше.

В работе Госэкспертизы Якутии главенствующим является принцип: «От качества проекта — к качеству объекта». Мы ежегодно по результатам рассмотрения проектов совместно с СРО «Северный проектировщик» проводим круглые столы с участием застройщиков, представителей Минстроя Якутии и других заинтересованных организаций, на которых обсуждаются узкие места в проектировании и меры по их устранению. Мы ведь должны не только выявлять ошибки в проектах, но и оказывать помощь в их устранении. По словам начальника Главгосэкспертизы России Игоря Манылова, это важнейшая составляющая нашей работы.

«СГ»: Нужны ли отдельные законодательные акты для строительства в условиях вечной мерзлоты и климатических условиях Республики Саха (Якутия)?

В.С.: Да, нужны. В связи с отменой территориальных строительных норм (ТСН) в проектировании и строительстве для климатических и мерзлотно-грунтовых условий Якутии отдельные своды правил, действующие в настоящее время, не всегда отвечают нашим условиям. Это касается дошкольных и школьных учреждений, объектов здравоохранения и других социальных объектов. Это касается вообще строительства в специфических условиях Крайнего Севера. Градостроительным кодексом Российской Федерации разрешается разработка стандартов предприятия по организации и строительному производству, но здесь должно быть волевое решение Минстроя Якутии, Ассоциации СРО проектировщиков и строителей Якутии, ЯкутПНИИС по разработке, утверждению и внедрению этих стандартов в строительном комплексе республики.

Как известно, условия Якутии таковы, что значительные территории республики относятся к сейсмически активным. Но в республике в настоящее время действуют всего 24 сейсмические станции, расстояние между которыми достигает 600 км и более. Этого явно недостаточно. И это порождает большие проблемы с сейсмическим районированием различных земельных участков.

Назрела острая необходимость разработки альбома типовых решений по сейсмоусилению строительных конструкции зданий и сооружений в Республике Саха (Якутия), к разработке которого необходимо привлечь опытных конструкторов и инженеров, работающих в Якутии, специалистов из регионов России, имеющих многолетний практический опыт по разработке проектов сейсмоусиления объектов и их реализации.

«СГ»: Ваш взгляд на роль и место госэкспертизы в строительстве в будущем?

В.С.: Могу высказать свое мнение. Надо восстановить на государственном уровне экспертизу по пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическому благополучию и другие. И еще: надо вернуться к вопросу подчиненности (методологическое обеспечение и отчетность) территориальных органов госэкспертизы ФАУ «Главгосэкспертиза России». А также вернуть процедуру согласования кандидатуры руководителя госэкспертизы субъекта с Минстроем России или Главгосэкспертизой России и подчинения его главе или правительству региона, что намного повысит статус органа госэкспертизы субъекта Российской Федерации.

Автор: Владимир ТЕН

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 19 февраля 2018 > № 2531691 Валерий Суханов


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > economy.gov.ru, 16 февраля 2018 > № 2506481 Сергей Назаров

Сергей Назаров: В Крыму на данный момент мы решаем масштабные инфраструктурные задачи

В Крыму с рабочим визитом побывал заместитель министра экономического развития Российской Федерации Сергей Назаров. Вместе с представителями правительства Республики Крым и Дирекции по управлению ФЦП он осмотрел ряд объектов на полуострове, возводимых в рамках федеральной целевой программы "Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2020 года". О ходе и темпах реализации ФЦП, возможности продления действия программы и о том, какие власти лучше справляются с работой – Республики Крым или Севастополя — Сергей Назаров рассказал в интервью РИА Новости Крым.

– Сергей Макарович, расскажите об итогах вашей нынешней поездки на полуостров. Как идет строительство?

– Мы посмотрели несколько объектов в Саках, в частности, строительство канализационных очистных сооружений и набережной вдоль Сакского лечебного озера, а также реконструкцию нескольких объектов в Евпатории. Проблемы есть в обоих городах. Но в Саках программа реализуется более интенсивно, с меньшим отставанием от сроков. По Евпатории ситуация обстоит несколько хуже, поскольку затянулась процедура технико-экономического обоснования инвестиций и проектирования. К сожалению, реализация мероприятий там пока не началась. Это настораживает, потому что у нас уже 2018 год, а мы еще не вышли из проектирования. Но, думаю, это не критично. Мероприятия будут выполнены, просто с определенным отставанием от сроков.

– Как вы можете оценить общее состояние дел по реализации программы в текущем году?

– В соответствии с бюджетным кодексом средства на реализацию мероприятий ФЦП на этот год должны быть доведены субъектам до 15 февраля. По факту деньги уже доведены практически в полном объеме. Соответственно, надо понимать готовность субъектов к освоению этих денег и реализации соответствующих мероприятий. Власти Республики Крым и Севастополя понимают всю сложность этой задачи, но имеющегося у них сегодня потенциала недостаточно для ее выполнения. Поэтому в текущем году мы отдельно выделяем субсидию для усиления служб заказчика обоих субъектов. То есть, будет увеличена численность сотрудников и профессионального состава этих служб, улучшится их техническое оснащение.

– Власти не раз отмечали, что непосредственно на местах муниципалитеты не всегда готовы к тому объему и характеру задач, с которыми приходится сталкиваться при освоении средств ФЦП, проектировании. Довольны ли вы работой крымских кадров?

– Масштаб этой программы и объем выделяемых на ее реализацию средств значительный для любого субъекта РФ. Таких объемов капитального строительства, как на полуострове, сегодня нет ни в одном регионе страны за исключением Москвы. За этот период реализации ФЦП крымские кадры уже чему-то научились и продолжают учиться. Объем выполняемых работ существенно растет. Из 658 объектов на данный момент в активной фазе работ находятся 367. Это огромное количество документов и огромная ответственность за качество. Следовательно, мы говорим о дополнительном финансировании этого направления, чтобы у субъектов была возможность привлекать специалистов с материковой части страны, имеющих большой опыт в стройках. Эта работа ведется уже сейчас.

– Нередко из уст жителей материковой России можно услышать слова о том, что в Крыму объекты ФЦП строятся за счет остальных регионов. Якобы у других субъектов деньги забирают и отдают на Крым.

– Это абсолютно дилетантское суждение, что у кого-то якобы забрали и в Крыму за счет этого что-то построили. Это не так. Ни у кого ничего точно не забирали. Наоборот, сегодня бюджет реструктуризировал кредитную задолженность субъектов, у которых есть большие заимствования. То есть с них в какой-то части сняли это бремя.

Да, сегодня государство расходует большие ресурсы на Крым, но это обоснованная и понимаемая большей частью населения вещь. На полуострове реализуется масштабная программа, и к этому можно относиться по-разному. Но то, что мы задолжали Крыму, – это правда, восполняем несделанное Украиной. Много чего еще нужно делать: фасады домов, тротуары, все благоустройство. Сейчас тоскливо на все это смотреть. На данный момент мы по большей части решаем масштабные инфраструктурные задачи. Это снятие ограничений по воде, канализации, энергоснабжению, дорожной инфраструктуре. Это базис для развития экономики на полуострове, чтобы наращивать потенциал и в дальнейшем самостоятельно содержать построенные объекты.

– Недавно глава Республики Крым Сергей Аксенов заявил о необходимости изменения методов контроля над реализацией ФЦП. Как вы думаете, нужно ли ужесточение, чтобы в дальнейшем избежать отставаний по срокам?

– В реализации сегодня находится большое количество объектов. Это все требует постоянной работы, взаимодействия и контроля над всеми подрядными организациями. К сожалению, ряд подрядчиков ведет себя безответственно, не выполняя обязательств по заключенным контрактам. Субъекты вынуждены предъявлять им штрафные санкции, судиться с ними. Безусловно, нерадивые организации нужно наказывать. Но при этом реализация мероприятия остановлена, объект не строится. Требуется новая конкурсная процедура, нужно смотреть, что делать с незавершенной частью объекта. Эта процедура затягивается как минимум на год.

Система контроля должна быть налажена так, чтобы там, где возникает опасность неосвоения средств и несвоевременной сдачи объекта, пресекать эти моменты на начальной стадии и не допускать провалов. В систему контроля, о которой говорил Сергей Валерьевич (Аксенов – ред.), вовлечены муниципалитеты и вообще все участники этого процесса. Думаю, это пойдет на пользу.

– Это означает, что к подрядчикам будет применен более жесткий подход?

– Мы уже обсуждали этот вопрос. Требования по конкурсным процедурам, конечно, нужно ужесточать. Исходя из опыта проведенных ранее торгов, мы совместно с Дирекций (по управлению ФЦП) выработали типовую конкурсную документацию с проектом контракта, которая не позволит ни заказчику, ни подрядчику так или иначе трактовать законы в свою пользу, вписывать разные условия, создавать преференции для себя либо заранее закладывать предмет для дальнейшего спора по конкурсным процедурам. Мы эту конструкцию сейчас внедрим. Понятно, что это не панацея, но такая шаблонная форма заполнения позволит удержать взаимоотношения заказчика и подрядчика в жестких рамках.

– Вы допускаете возможность продления сроков реализации ФЦП после 2020 года?

– Сроки сдачи в эксплуатацию ряда объектов программы по определенным причинам сместились и выходят за рамки 2020 года. Среди них тоннельный водовод в Ялте, канализационный коллектор в Симферополе, яхтенная марина в Балаклаве и другие. Многие из них находятся в стадии проектирования, по некоторым проектные работы запланированы на 2019 год. Разумеется, построить их к 2020 году не успеют.

Здесь есть два варианта: либо пролонгировать действующую ФЦП, либо по окончании этой программы сформировать новую. Окончательного решения по этому вопросу у нас еще нет, но это пока не критично на сегодняшний день.

– Как вы оцениваете работу Дирекции по управлению ФЦП?

– Она очень значима с точки зрения формирования всех инвестиционных пакетов, контроля за реализацией мероприятий программы. Вот, например, состоявшееся на днях обсуждение реализации ФЦП в Севастополе началось с благодарности в адрес Дирекции со стороны субъекта. Ее благодарили за помощь. Если помогли, значит, в этом направлении Дирекция справляется со своей задачей.

– Если сравнивать успехи Республики Крым и Севастополя в деле освоения средств и реализации мероприятий ФЦП, у кого это получается лучше?

– Суммы выделяемых средств и объемы задач в рамках программы у субъектов существенно разнятся. Если сравнивать их, то по освоению более активен Крым. Но Севастополь более корректно спрогнозировал выполнение мероприятий ФЦП и предложил перенести некоторые из них на более поздний срок. Для нас важна корректность прогнозов, потому что от этого зависит все бюджетное планирование. Закладывать деньги, которые потом не осваиваются – это худшее, что можно придумать.

По состоянию на начало этого года оба субъекта достаточно оперативно отработали и представили в полном объеме все, что необходимо. Надеюсь, что здоровая конкуренция между ними будет гарантировать нам успех этого мероприятия.

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > economy.gov.ru, 16 февраля 2018 > № 2506481 Сергей Назаров


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter