Всего новостей: 2300549, выбрано 491 за 0.137 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет
Персоны, топ-лист Недвижимость, строительство: Мень Михаил (60)Хуснуллин Марат (42)Ресин Владимир (25)Ревзин Григорий (24)Чибис Андрей (22)Кузнецов Сергей (20)Богуславская Ольга (17)Медведев Дмитрий (14)Тимофеев Константин (13)Муртазин Ирек (12)Бочкарев Андрей (11)Елянюшкин Герман (11)Жилин Иван (11)Путин Владимир (10)Абакумова Мария (9)Глушенкова Мария (9)Плутник Александр (9)Решетников Максим (9)Агаларов Арас (8)Жидкин Владимир (8) далее...по алфавиту
Россия > Электроэнергетика. Недвижимость, строительство > minenergo.gov.ru, 17 мая 2017 > № 2183389 Антон Инюцын

Антон Инюцын в интервью газете «Аргументы и факты» рассказал, как снизить расходы на коммунальные платежи.

Заместитель Министра энергетики Российской Федерации Антон Инюцын в интервью газете «Аргументы и факты» рассказал, как снизить коммунальные платежи за электроэнергию и теплоснабжение.

Заместитель Министра отметил, что сфера ЖКХ в России - одна из крупнейших потребителей энергоресурсов, на нее приходится более 42% от общей выработки тепловой энергии. «В России среднее удельное потребление в многоквартирных домах 244 кВт ч/кв. м в год, а в Германии - от 115 до 140. Поэтому объем платежа у нас значительный - в общей сумме за коммунальные услуги доля отопления доходит до 2/ именно из-за повышенного потребления. Одна из причин - наши системы теплоснабжения были спроектированы несколько десятков лет назад, и регулирование подачи тепла производится на ТЭЦ или котельной одинаково для всех потребителей. Самый эффективный способ снизить его сразу на 20-30% - установить в многоквартирном доме индивидуальный тепловой пункт (ИТП), это решит проблему недотопов и перетопов», - сказал Антон Инюцын.

По словам заместителя главы Минэнерго России, экономить электроэнергию проще всего, если перейти на светодиодные лампы и светильники: они эффективнее ламп накаливания в 9-10 раз, а ртутных - в 2,5-3,5 раза, служат существенно дольше и не содержат ядовитых соединений ртути, за счет ламп можно сэкономить до 15-20% от суммы счета.

«По инициативе Минэнерго Правительство РФ приняло решение, что с 1 января 2018 г. во всех строящихся многоквартирных домах должен быть ИТП, а для освещения в подъездах использоваться светодиодные источники света. Для оценки размера коммунальных платежей, особенно при покупке жилья, следует обращать внимание и на класс энергоэффективности дома. Его присваивают всем домам, которые вводятся в эксплуатацию после 21 августа 2016 г», - добавил Антон Инюцын.

Также заместитель Министра отметил, что системно ведется работа по разъяснению принципов энергоэффективности. «При поддержке Минэнерго РФ ежегодно проходит форум по энергосбережению ENES, он собирает лучших экспертов. На сайте Минэнерго размещен рейтинг энергоэффективности регионов, лучшие практики. А для неравнодушных граждан в ГИС "Энергоэффективность" запланирована возможность оценить, как расходуют средства казны на капремонт бюджетные учреждения. Чтобы сделать энергосбережение популярным у граждан, каждый год проводится Всероссийский фестиваль энергосбережения. О нем можно узнать на сайте фестиваля: ВместеЯрче.РФ», - пояснил Антон Инюцын.

Россия > Электроэнергетика. Недвижимость, строительство > minenergo.gov.ru, 17 мая 2017 > № 2183389 Антон Инюцын


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 мая 2017 > № 2176456 Дмитрий Антоненко

Датчики безопасности.

Цифровые технологии помогают повысить уровень охраны труда в строительстве.

Недавно в Москве состоялся форум, посвященный 25-летию работы компании SAP в России. Корреспондент «СГ» побеседовал на форуме с руководителем направления «Проектирование, строительство и эксплуатация» SAP СНГ Дмитрием АНТОНЕНКО, в компетенции которого технологии и проекты для инфраструктурного строительства, инвесторов и девелоперов. Темой разговора стало обеспечение безопасности в строительстве с помощью новейших цифровых технологий.

«СГ»: Компания всегда была известна разработкой автоматизированных систем управления такими процессами, как бухгалтерский учет, финансы, управление персоналом, управление складами. А что вы можете предложить строителям?

Дмитрий Антоненко: Решения компании могут использоваться в большинстве отраслей экономики, в том числе и в строительстве. На смену прежним технологиям, которые автоматизировали учет и планирование, сегодня приходят новые. Они переводят управление бизнесом на новый уровень: интернет вещей, big data, искусственный интеллект. Что касается стройки, то наши решения способны охватить практически все стороны работы — от бухгалтерии до непосредственно контроля и управления строительными процессами, в том числе обеспечение безопасности производства. Кстати, Международная организация труда (МОТ) называет строительство одним из лидеров по числу несчастных случаев: 108 тысяч строителей погибают на работе каждый год. Типичные причины — падение с высоты и травмы, нанесенные строительной техникой. В 2015 году, по данным Роструда, строительство было самой травматичной отраслью в России.

«СГ»: Каким же образом вопросы обеспечения безопасности на стройке могут быть переведены в цифровой формат?

Д.А.: Речь в данном случае идет об интернете вещей (Iot), концепция которого находит применение в потребительской сфере, в промышленности, медицине, ЖКХ и других сферах. Строительство не стало исключением. Сегодня гиперподключенность, в первую очередь, через гаджеты, и интернет вещей помогают решать самые разнообразные вопросы, в том числе и вопросы безопасности на строящихся объектах. Вот один из сценариев: безопасность при работе с башенными подъемными кранами и другой техникой. В этом случае безопасность обеспечивается с помощью сети сенсоров и датчиков. В режиме реального времени аналитическая система запрашивает сведения с датчиков на неподвижных объектах и технике: параметры строительной площадки, данные о работе строительной техники, включая статусы «включено-выключено», режим работы и так далее, в том числе о водителях, составе бригады и прочее. Таким образом, интеграция двух слоев — датчиков и аналитики — создает поток данных для оперативного оповещения водителей техники, инженеров, прорабов в случае тревожных сигналов. Конкретно по строительным кранам. Система автоматически просчитывает коллизии в передвижении стрел башенных кранов и предотвращает столкновения. Физическое положение стрел определяется по датчикам, просчитывается безопасная траектория передвижения. При угрозе столкновения один из кранов автоматически останавливается. Такая система позволяет разместить сразу несколько кранов на одном объекте без риска столкновений.

«СГ»: Безопасная работа техники и механизмов обеспечивает безопасность специалистов, управляющих ими. А как обеспечить безопасность рабочих на стройплощадке вообще?

Д.А.: Давайте рассмотрим другой сценарий: интернет вещей для безопасности рабочих на строительстве, например, нефтегазовых объектов. Среди компонентов этого решения — датчики газа и других параметров окружающей среды на строительной площадке, датчики на спецодежде рабочих, система оповещения. Система датчиков на спецодежде имеет газоанализатор, она также определяет положение тела человека в пространстве и на местности. Если, например, на строительной площадке показатели газа или других параметров отклоняются от нормы, если кто-то из рабочих упал или ушел далеко от площадки, решение оповещает руководителя или рабочих с помощью сигнала на смарт-часах или на рабочем месте. Тревожные сигналы также передаются на оборудование, которое включает сирену или сигнальные огни. Аналитика впоследствии поможет выявить типичные ситуации, в которых велик риск несчастных случаев. Естественно, анализ таких ситуаций нужен для предотвращения несчастных случаев. Как показывает практика, внедрение таких решений ведет к существенному росту безопасности на строительной площадке.

Справочно

Компания SAP представлена на российском рынке с 1992 года, когда был открыт офис фирмы в Москве. Позже открылись представительства в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Ростове-наДону, Екатеринбурге, Ижевске, а также в странах СНГ — в Алматы, Минске, Киеве, Ташкенте. На сегодняшний день в России у компании 1500 клиентов и более миллиона пользователей.

Автор: Владимир ТЕН

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 мая 2017 > № 2176456 Дмитрий Антоненко


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 16 мая 2017 > № 2176498 Андрей Чибис

Интервью замглавы Минстроя России Андрея Чибиса BFM.RU

В России озвучили рейтинг регионов, участвующих в реализации приоритетного проекта стратегического развития. Кому и что этот рейтинг дает, в эксклюзивном интервью BFM.ru рассказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис

В рамках международного урбанистического форума «Среда для жизни: квартира и город», проходившего 13-15 мая в Саратове, состоялся организованный Минстроем РФ круглый стол «Города будущего: среда для развития». И вот на этом круглом столе впервые был озвучен рейтинг регионов, участвующих в реализации приоритетного проекта стратегического развития страны «Формирование комфортной городской среды». Рейтинг настолько взбудоражил сначала всех присутствующих, а потом всех познакомившихся с ним в многочисленных публикациях, что BFM.ru решил разобраться в этой теме поподробнее.

Сначала несколько слов о самом проекте. Сегодня государство практически впервые пристально заинтересовалось городской средой, и даже выделило на ее улучшение 20 млрд рублей из федерального бюджета. Эти деньги в апреле поступили в 72 дотационных региона России, чтобы быть потраченными в следующей пропорции: две трети — на создание уютных, красивых, комфортных и современных дворов, а одна треть — на приведение в достойный и интересный вид одного городского объекта, выбранного местной администрацией с обязательным учетом мнения горожан. В методике конкретного распределения средств по регионам учитывается численность населения, уровень расчетной бюджетной обеспеченности региона, количество многоквартирных домов, включенных в региональную программу капремонта, численность населения в моногородах на территории субъекта (благоустройство моногородов — обязательная составляющая проекта) и еще ряд параметров. Важно еще раз отметить, что от логики «государство дало деньги — местная администрация как-то там их освоила» на сей раз решили отойти: ничего не может быть сделано без обсуждения с жителями города и вопреки их воле.

Вот эти 72 региона и стали основой рейтинга, наделавшего столько шума. Пока его основа выглядит вот так:

Саратовская область, Пермский край, Хабаровский край, Пензенская область, Белгородская область, Республика Северная Осетия — Алания, Новосибирская область, Ярославская область, Красноярский край, Липецкая область, Ульяновская область, Воронежская область, Иркутская область, Оренбургская область, Челябинская область, Чувашская республика, Республика Башкортостан, Волгоградская область, Мурманская область, Республика Мордовия, Республика Марий Эл, Алтайский край, Владимирская область, Тверская область, Архангельская область, Костромская область, Тульская область, Ставропольский край, Астраханская область, Омская область, Нижегородская область, Кировская область, Вологодская область, Республика Хакасия, Приморский край, Республика Крым, Удмуртская Республика, Республика Тыва, Чукотский автономный округ, Кабардино-Балкарская республика. Томская область, Кемеровская область, Республика Коми, Орловская область, Краснодарский край, Курганская область, Республика Саха (Якутия), Еврейская автономная область, Брянская область, Чеченская республика.

Это первые 50 регионов — те, где дела с реализацией федеральной программы обстоят более-менее. На первом месте оказалась Саратовская область: суммарно она набрала 35 баллов — в том числе, за четкое выполнение основных, фактически законодательных требований проекта, а также дополнительно — за наличие интернет-ресурса для обратной связи с горожанами, программы инициативного бюджетирования и так далее (а вовсе не потому, что нынешний форум, соорганизатором которого является профильное министерство, проходил в Саратове, утверждают в Минстрое). Также в число лидеров вошли получившие по 32 балла Белгородская и Новосибирская области, Хабаровский край и Пермский (за него москвичи могут порадоваться отдельно, поскольку нынешний глава края Максим Решетников — бывший министр и руководитель департамента экономической политики Москвы). На третьем месте оказались Ульяновская, Иркутская и Оренбургская области.

Магаданская и Еврейская автономная область (по 19 баллов), Республика Тыва, Карачаево-Черкесская республика, республика Ингушетия, Чукотский автономный округ, Рязанская область, республика Калмыкия (по 18 баллов) — это все подвал рейтинга. Но что уж совсем удивительно, замыкают его набравшие по 16 баллов Амурская область и Краснодарский край, который, по логике вещей, никак не должен был оказаться в хвосте.

А теперь — ряд разъяснений для посвященных и непосвященных. Первое: Москвы, Санкт-Петербурга и Ямало-Ненецкого автономного округа в рейтинге нет — и не будет. Эти регионы работают над формированием комфортной городской среды за счет собственных бюджетов. Причем не знаю, как в отношении Москвы и Петербурга, а Ямало-Ненецкий округ сам отказался от субсидий: федеральные деньги — федеральная бюрократия, поэтому требования программы выполним — но лучше собственными финансовыми силами (которых у региона хватает).

Второе: первоначально богатым регионам (регионам-донорам) средства из госбюджета также выделять не планировали. Но потом подумали — и решили, что их все-таки тоже имеет смысл простимулировать. Так что дополнительные 5 млрд рублей с хвостиком будут направлены в 10 новых регионов — Калужскую, Ленинградскую, Московскую, Тюменскую, Самарскую, Тульскую, Сахалинскую области, Республику Татарстан, Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Решение это принято относительно недавно, поэтому в первый рейтинг Минстроя они не попали — но в следующий попадут непременно.

Третье: низкие места некоторых регионов объясняются даже не пассивностью администрациии, и не апатией горожан, и не их совместным пренебрежительным отношением к городской среде, а элементарным невыполнением основных требований программы. Говорят, например, что невысокая позиция Нижегородской области — результат того, что здешняя программа обошла вниманием восемь моногородов: вроде как они пока не готовы подключаться к общей благоустроительной работе. Но готовы — не готовы, а требования по моногородам в проекте очень жесткие: включать. Стало быть, как только этот пробел будет устранен, нижегородцы явно в рейтинге поднимутся.

Наконец, четвертое: а кому и что, собственно, дает этот рейтинг? На этот вопрос в эксклюзивном интервью BFM.ru ответил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис.

Андрей Владимирович, расскажите поподробнее о критериях, на которых основывается рейтинг Минстроя России.

Андрей Чибис: Прежде всего, я хотел бы обратить внимание, что это рейтинг не состояния городов и регионов — это рейтинг эффективности их работы по формированию комфортной городской среды. Это — наш ключевой, приоритетный проект, и в нем очень сложные правила предоставления субсидий. Помимо того, что регионы должны обеспечить благоустройство дворов и создание новых комфортных общественных пространств, наши коллеги обязаны утвердить новые правила на пять лет вперед. Принципиально важно, чтобы эта работа была не профанацией, чтобы в нее реально были вовлечены горожане — и вот это самый сложный вопрос. Вот как раз для того, чтобы мониторить, как субъекты «работают» с такой сложной субсидией, мы и разработали наш рейтинг, будем ежемесячно выставлять оценку всем субъектам и тем самым стимулировать их повышать эффективность работы. С другой стороны, критерии — они достаточно простые. Прежде всего, есть безусловный минимум, который должны проработать и утвердить регионы (причем, там очень жесткий тайминг). Скажем, регионы должны утвердить соответствующие программы на 2017 год. Они должны создать специальные комиссии в каждом муниципалитете, и в субъекте эту комиссию должен возглавить губернатор. Они должны запустить общественные обсуждения. Они должны утвердить минимальный перечень благоустройства и дополнительный перечень благоустройства. Определить правила участия в благоустройстве самих людей — как финансовое, так и трудовое. Своевременно провести соответствующие торги, приступить к работе, разместить это все в открытом доступе, обеспечить общественный контроль…

Ничего себе простые правила!

Андрей Чибис: Согласен, сами алгоритмы действий сложные, особенно для первого года реализации — по сути, регионы всему учатся в онлайне. Но для нас принципиально важно, чтобы это было не в режиме «вот мы поучились — доложили, что в конце года у нас отремонтировано столько-то дворов». Наша основная задача — чтобы люди сами хотели этого благоустройства, чтобы гордились этими дворами, а для этого региону нужно пройти все вышеизложенные этапы. Ну и самое главное — вопрос запуска системных изменений: пятилетняя программа создания комфортной городской среды — это же не просто на бумаге написать. Как раз сегодня начало масштабного обсуждения: а чего же мы все хотим от нашего города? А как мы будем убирать его «серые пятна», и кто будет это делать? По сути, пятилетние программы — это сложносоставной общественный консенсус. Поэтому мы и проводим форумы, посвященные городской среде — чтобы, извините, прочищать мозги и самим себе, и нашим коллегам из регионов. Так что если первый критерий составления рейтинга — контрольные точки, то второй — точки дополнительные: что регион делает помимо обязательного минимума. Короче говоря, мы создаем атмосферу соревновательности.

А почему из 72 регионов, присутствующих в рейтинге, Минстрой официально обнародует только первые 50?

Андрей Чибис: Знаете, мы специально озвучиваем только успешных, и не публикуем отстающих, которые о своем отставании узнают, в основном, в индивидуальном порядке. Раз в две недели Минстрой проводит закрытые селекторные совещания, чтобы держать руку на пульсе — где что происходит.

Я правильно Вас услышала — рейтинг будет ежемесячным, и сегодняшний список вскоре может серьезно измениться?

Андрей Чибис: Все зависит от того, как регионы будут работать. Тем более, что сейчас, по сути, заканчивается подготовительный этап проекта. 25 мая должны быть утверждены все без исключения муниципальные программы на 2017 год: там должны быть списки всех дворовых территорий и конкретных городских объектов, которые ждет благоустройство, и потом начнется самое главное — фактические работы. Так что да — мы ежемесячно будем подводить итоги, ежемесячно будем составлять рейтинг. Я очень надеюсь, что те, кто сейчас внизу, будут постепенно двигаться наверх.

Данный рейтинг никак не связан с распределением финансирования: скажем, регионы-лидеры в рамках федерального проекта получат больше денег, чем регионы-аутсайдеры?

Андрей Чибис: Вы знаете, никак не связан, потому что все-таки для каждого губернатора важна репутация — и на самом деле, это, наверное, дороже, чем любые блага. Но это не исключает того, что к концу года будут приняты решения, связанные с дополнительной мотивацией, либо, наоборот, с санкциями в отношении отстающих. Поэтому сейчас это не связано, но ничего не исключено.

Сразу после обнародования рейтинга его обвинили в недоработанности и необъективности. В частности, потому, что в него не вошли те десять регионов-доноров, которым федеральные средства сначала вообще не собирались выделять, и выделили буквально в последний момент. Как Вы думаете, когда эти богатые регионы там появятся, они займут первые десять мест? Или все-таки нет?

Андрей Чибис: Еще раз обращу внимание: это рейтинг не состояния городской среды, а эффективности работы по конкретному проекту. Сейчас, да, в проекте и, соответственно, в рейтинге участвуют именно дотационные субъекты — решение по донорам принято правительством совсем недавно, соответствующее распоряжение подписано, и до конца мая деньги эти регионы получат. И мы тут же начнем их оценивать — как они реализуют подходы, которые утверждены правительством Российской Федерации.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 16 мая 2017 > № 2176498 Андрей Чибис


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > inopressa.ru, 16 мая 2017 > № 2175742 Юлия Смирнова

В чем суть конфликта вокруг сноса "хрущевок"?

Юлия Смирнова | Die Welt

Московские власти планируют переселить миллион москвичей и снести их дома. Многие выступают против проекта мэрии. "Из далеких от политики жителей столицы москвичи превращаются в критиков режима", - пишет в своей публикации на сайте Die Welt постоянный автор издания Юлия Смирнова.

В конце прошлого года Наталья Николаева переехала в однокомнатную квартиру в районе Коломенское, рассказывает автор статьи. Наталья долго подбирала новое жилье и наконец "нашла то, что ей действительно подходило". "В пешей доступности большой парк, в котором некогда находилась царская резиденция, пешком можно дойти и до Москвы-реки. Отсюда недалеко и до центра города. Дворы у пятиэтажных жилых домов большие и зеленые, здесь можно услышать пение птиц - что для Москвы не такое уж частое явление", - повествует Смирнова.

"Эти дома простоят еще сто лет", - заверили Наталью будущие соседи, и она решилась на покупку.

"Однако всего через несколько месяцев она узнала, что городские власти хотят снести и ее жилье, и еще тысячи домов. Наталья решила сопротивляться. В прошлое воскресенье специалист по маркетингу впервые в жизни приняла участие в демонстрации", - рассказывает журналистка. "До сих пор я держалась в стороне от политической жизни. Но сегодня речь идет о моей собственности, которую хотят отнять", - цитирует издание слова 36-летней Натальи.

Как напоминает автор, в воскресенье на проспекте Сахарова собрались около 20 тыс. человек, чтобы заявить о своем протесте против сноса своих домов. "Программа мэра Москвы Сергея Собянина, которая носит название "реновация", весьма амбициозна", - пишет Юлия Смирнова. В рамках проекта он планирует переселить около миллиона человек. Для этого предполагается снести около 4500 жилых домов, так называемые "хрущевки", построенные в 1950-е и 1960-е годы. "Владельцы квартир получат новое жилье - однако до сих пор никому точно неизвестно, где это новое жилье будет располагаться и как выглядеть", - отмечает автор.

Москвичи, продолжает автор, "возмущены тем, что нарушаются их основные права. После распада СССР большинство россиян приватизировали свои квартиры, став их собственниками. Они руководствуются тем, что никто не имеет права решать за них, что делать со своей собственностью. В воскресенье в ходе акции протеста многие несли с собой копии российской конституции - или плакаты с выдержками из нее, в которых гарантируется право на личную собственность".

У жителей пятиэтажек, предназначенных под снос, есть возможность решить до 15 июня, поддерживают ли они проект мэрии или нет. "На первый взгляд все выглядит так, как будто речь идет о демократической процедуре, - пишет журналистка. - Однако тут есть одна проблема: с одной стороны, позиция тех, кто воздержался, трактуется в пользу реализации программы реновации, с другой - юридические детали проекта по переселению определяются в законе, который еще не был окончательно принят российским парламентом".

"Мы не понимаем, что конкретно нам предлагают", - говорит Полина Мельман, с которой побеседовала Die Welt. 27-летняя сотрудница рекламного агентства живет с мужем и 2-летним сыном в двухкомнатной квартире в районе Свиблово, что на северо-востоке столицы. "Нас не спрашивают, хотим ли мы переехать в квартиру такой-то площади на такой-то улице. Нас только спрашивают, хотим ли мы, чтобы наш дом снесли", - рассказывает молодая женщина. Они с мужем планируют рождение второго ребенка и хотели в этой связи поменять свою 45-метровую квартиру на жилье большей площади. "Но я сама хочу решать, где жить", - добавляет она и указывает на то, что из-за проекта городских властей стоимость ее квартиры снизилась примерно на 16 тыс. евро.

Надежда и Сергей, московские пенсионеры, пока не могут прийти к единому мнению по вопросу переселения. Сергей, пишет Смирнова, выступает резко против. Надежда пока колеблется. По сути, она против сноса пятиэтажек, но в их квартире площадью 70 квадратных метров проживают сразу три поколения, "что типично для России": она с мужем, дочь с мужем и ребенком. "Молодое поколение хочет переехать - надеясь на то, что новая квартира, возможно, будет лучше и больше".

Надежда видела по телевизору изображения новых домов, которые пока находятся в стадии проекта. Картинки ей понравились. Но она не знает, что получится на деле, пишет автор статьи.

"Такие разногласия есть во многих семьях", - замечает Юлия Смирнова. "Я каждый день спорю с родителями", - рассказывает 22-летняя Анна. Она тоже пришла в воскресенье на акцию протеста против сноса хрущевок. Ее родители смотрят телевизор и поддерживают программу мэра Собянина, она же берет информацию из интернета и выступает против переселения. "На самом деле, мы уже давно ждем, когда нас переселят. Но вот это все выглядит совсем непрозрачно", - говорит Анна. Будучи инженером, она опасается того, что новые квартиры будут хуже нынешних - она работает в строительной компании и каждый день видит, "как на всем экономят". "Тот, кто въезжает в подобную квартиру, должен за свой счет провести капитальный ремонт и нередко даже менять окна", - говорит она.

Немало тех, кто хочет переехать. Другие убеждены: "реновация" служит "не их интересам, а обслуживает интересы городской администрации и строительных компаний, которые в Москве традиционно тесно связаны с властью. (...) От заказов на строительство определенно выиграют те строительные компании, которые сильно пострадали в кризисный период. Горожане демонстрируют недоверие и подозревают, что дело не обойдется без коррупции. В этой связи протесты против сноса пятиэтажек становятся и протестом против государственного беспредела и кумовства", - говорится в статье.

В воскресенье на митинге звучали призывы к отставке мэра Собянина, а затем и президента Путина. "Московским властям удалось привлечь к политике десятки тысяч далеких от нее горожан", - пишет в заключение Юлия Смирнова, указывая на то, что "за год до президентских выборов такой подъем гражданского общества в столице совсем не на руку российским властям".

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > inopressa.ru, 16 мая 2017 > № 2175742 Юлия Смирнова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 16 мая 2017 > № 2175731 Сергей Попов

«Операция реновация»: большевистские методы в эпоху частной собственности

Сергей Попов

Руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» адвокатского бюро КИАП. Окончил юридический факультет Российского университета дружбы народов. Кандидат юридических наук. Специализируется на разрешении споров и консалтинге в области недвижимости, земельного права, строительства и приватизации. Рекомендован международным юридическим справочником Legal 500 EMEA.

Авторы закона о сносе пятиэтажек пытаются обойти и Конституцию, и законы

Даже «пакет Яровой» и «закон Димы Яковлева» не удостоились таких страстей общественности и СМИ, как так называемый «Закон о реновации». Чисто для справки заметим, что на самом деле он называется «Проект Федерального Закона о внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве». Однако оставим сейчас в стороне эмоции и тех, кто соглашается, что от части московского жилого фонда надо избавляться, а их обитателей переселять в современные дома, и тех, кто с недоумением обнаружил в первых списках столичного правительства не только печально знаменитые «хрущёвки». Посмотрим, почему в отношении закона уже сложилось мнение, что он нарушает Конституцию, Жилищный, Градостроительный и Гражданский кодексы.

Единожды солгавши…

35-я статья Конституции гарантирует защиту права собственности законом. Конституция принималась в 1993 году, сразу после демонтажа социалистической системы, которая десятилетиями уничтожала саму идею этого права. То есть отношений человека и принадлежащей ему собственности, с которой он может делать что угодно, если это не противоречит закону и интересам других людей.

Право собственности было одним из главных лозунгов во время распада СССР и было закреплено в Конституции. А законы, которые его защищают — это кодексы, принятые в России за последние 25 лет: Гражданский появился в 1994 году, Жилищный — в 2004, и тогда же — Градостроительный. И долгое время законодательство сохраняло идею неприкосновенности собственности, хотя допускало изъятие собственности для государственных или муниципальных нужд. Однако со временем идея частной собственности — в её понимании государством — поменялась далеко не в пользу людей.

Я бы отметил два знаковых события. Изъятие собственности для строительства Олимпийских объектов в Сочи, а затем и изменение Гражданского кодекса, закрепившего изъятие недвижимости из частного владения для государственных нужд. И ту решимость, с которой Правительство Москвы применило собственное толкование ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках, которое (хоть и раскритикованное позже Конституционным судом) позволило провести молниеносную операцию, известную как «ночь длинных ковшей». Теперь что бы ни говорили московские чиновники о вероятных изменениях проекта закона «о реновации» и об учете мнений горожан, им просто не верят.

Тем временем юристы находят в проекте закона «о реновации» все новые мины замедленного действия. Большинство москвичей следят за списками жилых домов под снос, но мало кто задумывается о собственниках нежилых помещений этих домах. Но ведь авторы проекта предлагают предоставлять им равнозначные по площади помещения даже не в пределах одного района или округа, а в любом месте Москвы. При этом понятно, что коммерческое помещение в доме, расположенном в ЦАО и такое же в Алтуфьево сильно разнятся по удобству, посещаемости и, наконец, цене.

Под прикрытием лозунгов о необходимости скорейшего введения новых механизмов, одобренных самим президентом Путиным (об этом говорится в пояснительной записке к проекту), инициаторы закона пытаются ввести специальное регулирование и одним махом обойти и Конституцию и кодексы. Чиновники при этом делают вид, что руководствуются действующим законодательством.

Кавалерийским наскоком

Например, Жилищный кодекс предусматривает, что по значимым вопросам общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны принимать решения большинством не менее двух третей от их числа. И вот уже московский мэр со ссылкой на это положение гарантирует, что сноситься будут только те дома, в которых за снос проголосует как минимум две трети собственников. Но тот ли это вопрос, который можно решить, пренебрегая желанием трети остальных? Одно дело проголосовать двумя третями за реконструкцию дома и совсем другое – за его снос и выезд всех жильцов неизвестно куда. Хотя бы потому что при «реновации» у всех жителей изымается земельный участок под домом, который зачастую и есть главная ценность и смысл этой операции.

До сих пор собственники квартир мирились с тем, что их собственность на квартиру — это урезанная частная собственность. Общая домовая собственность им не принадлежит. Это инженерные системы, фасад и, как это часто бывает в Москве, земельный участок. Теперь же получается, что и судьбу квадратных метров вашей квартиры можно решить двумя третями голосов?

По Конституции, насильно изъять собственность можно только по решению суда. И, казалось бы, создатели проекта предусмотрели судебный порядок выселения несогласных жильцов. Но по проекту закона решение о реновации принимается не судом, а большинством из двух третей собственников. Получается, что авторами проекта, разработавшими его в недрах правительства Москвы, двигали идеи «большевизма», не предоставляющие право самому слабому, последнему из «двух третей», жильцу дома поставить точку в обсуждении сноса и переезда.

Для простого жителя право собственности на свою квартиру в многоквартирном доме куда большая ценность, чем интерес групп чиновников и застройщиков в московском стройкомплексе. Житель исправно платит взносы на капитальный ремонт и даже реконструкцию. И Конституция здесь на его стороне. Власть же, проявляя большевистский наскок, не предлагает в своем проекте решений в духе Конституции. Она сводит все только к публичным интересам – чиновников и компаний.

Но ведь это так просто: если все собственники согласны с «реновацией», то дом можно и снести. А если нет? Многие ли согласятся на снос, если дать собственникам другой выбор — реконструкцию? Или, — если уж строительными компаниями движет коммерческий интерес, — дать собственникам возможность получить долю в проекте и, соответственно, часть прибыли?

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 16 мая 2017 > № 2175731 Сергей Попов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 15 мая 2017 > № 2176912 Александр Баунов

Неблагодарные пятиэтажки. Почему власть столкнулась с протестом там, где не ждала

Александр Баунов

Власть исходила из собственных непроверенных представлений о жителях скромных московских домов и ошиблась. Многие сетовали, что новый транспорт и пешеходные улицы – это внешняя сторона, которая не живет без внутренней – сознательных граждан, способных создавать горизонтальные связи и объединяться для защиты своих интересов. Независимо от намерения властей теперь декорация оживает

Каламбур «вы нас даже не представляете», придуманный для того, чтобы высмеять подлог на выборах Думы в 2011 году, в случае московской мэрии в 2017 году повернулся своим вторым смыслом. Главное, что следует из попытки с ходу снести большую часть малоэтажной Москвы, – очевидный факт, что мэрия имела самое смутное представление о том, кто, где и в чем живет в порученном ее заботам городе.

Это почти неудивительно. Даже проницательный Григорий Ревзин, который одним из первых выступил с встревоженной статьей о программе реновации и сопровождающем ее чрезвычайном законе, начал с того, что протеста в Москве не будет. Его как знатока городской среды как раз и беспокоило, что при подавляющем, как он предполагал, согласии москвичей, подкупленных некоторым приростом метров и чистотой новеньких подъездов, власти города на десятилетия вперед получат возможность строить что и как угодно, а что и как – не говорят.

Однако всего через месяц после внезапного появления программы реновации протест москвичей стал главной политической темой не городского, а федерального уровня: по этому поводу высказывается президент, спикер Думы, обсуждает правительство. И есть отчего. Одной из главных задач Кремля было пройти юбилейный семнадцатый год без протестов, доказав, что нынешняя власть крепче и компетентнее той, что не уберегла Россию сто лет назад, но при этом обходится без репрессий советского образца. И вдруг на пустом месте, буквально из ничего в предвыборный год возникает легко политизирующийся и вполне многолюдный протест тех, кто всего несколько недель назад протестовать и не думал. Да еще и в самой Москве, притом что иметь спокойную, сытую и лояльную столицу – главная задача всякой власти, которая хочет отогнать от себя призрак революции.

Купание троянского коня

Первоначальные попытки подать дело так, что недовольные новой программой чуть ли не изменники родины, только усугубляют всеобщее раздражение. Во-первых, у некоторых представителей федеральной власти возникает подозрение, что их хотят втянуть в чужую войну. К тому же приходится волноваться, откуда в столице внезапно столько новых изменников. Списать на подрывную деятельность заграницы получается плохо: там не работают на муниципальном уровне, Москва не потенциально сепаратистский регион, и Собянин для Запада – не одиозный чиновник, не силовик, не покоритель Крыма; напротив, все известные мне американцы, бывавшие в последние годы в Москве, платные парковки и широкие тротуары хвалят.

Оппозиционные политики уже накануне митинга жаловались, что их не пускают поговорить на сцену, а партийные флаги – в толпу; реакция на него организаторов и многих завсегдатаев политического протеста последних лет была довольно прохладной: все это плохо вписывается в традиционную картину поддержанного внешними силами профессионального недовольства.

Попытка натравить хороших, то есть на все согласных, горожан на плохих, которые не дают хорошим переселиться в новые светлые дома, кроме этических проблем несет с собой политические: вражду, которая делит двор, дом и район, трудно совместить с идеей стабильности, особенно когда среди плохих москвичей оказываются в том числе госслужащие, военные, бизнесмены, ученые и даже те самые учителя, врачи и пенсионеры, которые с властью враждовать не планировали, а многие даже поддерживали по широкому кругу вопросов.

Мысль превращать их во врагов фиксирует их в качестве протестной и больше никому не верящей группы. Попытка повторить ход боровшегося в 2011 году с протестом Путина и взывать к провинции, рассказывая о зажравшихся москвичах, имеет обратный эффект: жители регионов совершенно не рады поддержать роскошные московские программы по переселению этих самых москвичей из хороших домов в лучшие, этот соцреалистический конфликт лучшего с хорошим им не близок.

Вдобавок борьба с внутренним и тем более внешним врагом по умолчанию дело главным образом федеральной бюрократии – это ведь почти уже сфера безопасности и обороны. Претензия на ту же борьбу на городском уровне с некоторых ракурсов выглядит как завышение местной планки до общенациональной и покушение на федеральную монополию.

Кто в домике живет

Перед присоединением Крыма там хотя бы, как уверяют, провели опросы жителей, однако никто не слышал, чтобы объявлению московской программы реновации предшествовали какие-то серьезные социологические исследования. Во всяком случае, никаких свежих, точных и подробных данных на этот счет не предъявлено. Похоже, мэрия и Дума исходили из собственных представлений о том, кто в каких домах живет, и разрыв между бюрократической и экономической верхушкой и населением оказался даже большим, чем предполагалось.

Судя по всему, в мэрии представляли себе население малоэтажной Москвы зависимым, сравнительно малоимущим, преклонных лет, послушным начальству, получающим информацию из монопольного государственного источника, доживающим век в советских квартирах среди ветшающей обстановки и, по сути, не заметившим своего вступления в право собственности: когда-то государство дало одну квартиру, теперь дает другую. Человек с деньгами и хорошей работой в хрущевке, да и не в хрущевке, а вообще в старье всяком без лифта квартиру покупать не будет.

Что мы имеем дело с таким примерно представлением, подтверждают совершенно фантастические ответы депутатов Думы, курирующих законопроект, «Коммерсанту»: ипотечников в этих домах нет, потому что в 50-е не было никакой ипотеки, «дома-то древние!».

То есть депутаты, ответственные за законопроект, не имели представления о вторичном рынке, о его связи с банковским сектором, о соотношении цены московских квартир и зарплат, которое таково, что представители самого что ни на есть среднего класса покупают квартиры в старых домах – в том числе тех, которые программа реновации вольно определяет как пятиэтажки и конструктивно схожие с ними. А уж в потенциальных зонах реновации покупает любо-дорого.

Власти не поняли, что, кроме первого поколения собственников, они имеют дело со вторым и третьим поколением. С наследниками, которые могли переехать, но не переехали, потому что им тут нравится. С новыми владельцами, которые заплатили за квартиру реальные личные деньги, в том числе с помощью ипотеки (то есть полуторную и двойную цену), объединяли и переезжали, продавали в провинции, доплачивали и покупали в Москве, проводили сделки и расселяли коммуналки.

Живут рядом с работой или школой, куда водят детей, и вообще платили не за механический метр – потому что могли бы за те же деньги пошире, но подальше, – а за место, как это и происходит во всем мире. Многие сознательно выбрали малоэтажную Москву, где деревья выше домов, потому что не все разделяют несколько заштатное представление, что столичная жизнь – это когда высоко сидишь, далеко глядишь, а вокруг башня выглядывает из-за башни. Всех их не купишь двумя лишними метрами кухни и возможным лифтом, тут совсем другое ощущение владения и собственности.

Да и те, кто просто приватизировал, унаследовал или доживает, совсем не всегда прикованы к своим домам одной лишь безысходностью. Инвестировали не в переезд в другой дом, который теоретики считают комфортным, а создали себе комфортную среду, вложившись в ремонт, дизайн, мебель, в том числе подобранную под определенную планировку, и все это предлагается бесплатно бросить на слом. Зачем им обещанные новые обои под покраску? Представление о том, что житель малоэтажной Москвы спит на продавленном советском диване, который все равно куда переставить, выдает и необыкновенный отрыв руководства от этого самого жителя и почти неприличное по отношению к нему презрение.

Совсем не удивительно, что власти столкнулись с бунтом сознательных собственников, с низовой демократией и горизонтальной самоорганизацией, которую мы наблюдаем по всем районам, от центра до окраин. Удивительно, что они этого не предполагали.

Личное пространство

Дом вообще из разряда самых личных, интимных и несменяемых просто так вещей – как город, родина или дети. Нельзя сказать: заберем у вас этих детей, а дадим новеньких, покрасивей и поздоровее.

С точки зрения сознательных покупателей квартир на вторичном рынке, программа похожа на отъем собственности на непонятных условиях. Но и для многих, кто просто остался в своих домах с советских времен, это тоже тяжкая обида. Для множества из тех, кто в 90-е невысоко взлетел, полученная в собственность квартира – единственная моральная и материальная компенсация пережитых тогда невзгод, единственное приобретение от приватизации общесоветского имущества, за которое они ее как-то приняли.

Фундаментальный пункт пакта с новым государством: мы соглашаемся не поднимать вопрос о заводах и скважинах, не пойми как оказавшихся в частных руках, в обмен на собственное жилье и более высокий по сравнению с советским временем уровень эмансипации частной жизни от государства, которое при этом продолжает поддерживать привычный уровень городской и социальной инфраструктуры. И вот на этот базовый пункт соглашения покусились власти: заводы остаются в привилегированных руках, а частная собственность непривилегированных лиц поставлена под сомнение.

Серия странных нападений на активистов и их имущество, совпавших с зарождением сопротивления программе, попытки давления и манипуляций общественным мнением вместе с вдруг вернувшимся чувством незащищенности перед чьими-то серьезными интересами возвращает москвичей к забытым переживаниям 1990-х, когда человек оказывался беспомощным перед теми, кто покушается на его дом. Это подрывает чуть ли не главный тезис современной российской идеологии о преодолении разбойничьих 90-х.

Попытка застолбить для власти и ее партнеров в бизнесе максимальную свободу действий привела к тому, что понятиям «пятиэтажки» и «зона реновации» дали максимально расплывчатое определение, так что они стали буквально чем угодно, а понятию «переселение» – предельно жесткое: метр в метр, неизвестно куда и во что (проектов домов и кварталов так никто и не видел), без вариантов и в кратчайший срок, без компенсации вложенного в отнимаемое жилье.

В результате утрачено доверие между городской властью, вообще властью и большой частью населения столицы, город полон заговорщицких версий и даже попятные меры – сокращение списка и возможные поправки в законы – не могут его вернуть: жители домов, которые не попали в список, а может быть, и никогда в нем не планировались, чувствуют себя отложенными жертвами аферы, а выражение «расколоть протест» из языка профессиональных оппозиционеров перешло в разговоры обывателей во дворах. Власти, подбираясь все ближе и ближе к людям с идеологией, моральным надзором, контролем над СМИ, на сей раз необратимо нарушили их личное пространство.

Вместо того чтобы откровенно объясниться с встревоженными жителями и раз и навсегда снять поводы для беспокойства, власти одновременно с уступками продолжают игру, которая позволит уступленное взять назад, – порочит недовольных, поддерживает группы за обратное расширение списка, без принятого закона начинает процедуру коллективного голосования о судьбе произвольно занесенных в списки домов и, таким образом, частных квартир.

Притом что пока нет установленной законом процедуры электронного голосования на выборах, невозможно никакое обязывающее электронное голосование вообще. Но даже если бы такая процедура и электронная личность гражданина существовали, нет никакого законодательства, которое карает за подделку результатов голосования в МФЦ и на сайте «Активный гражданин», – именно потому, что ни то ни другое не предназначено для выборов и обязывающих голосований.

То есть если через неделю после голосования выяснится, что его итоги искажены, за это ничего никому не будет, потому что просто не предусмотрено законом. Если же результаты голосования сделают поименными и открытыми, в домах, где нет согласия, возникнет раздор, и город затопит подогреваемая активистами знакомая вражда: вот они, единоличники, которые мешают колхозному счастью бедняков.

Удар по своим

Программа, задуманная, судя по всему, для того, чтобы спасти от депрессии большой и влиятельный сектор экономики, сохранить от конфискации федеральным бюджетом и самостоятельно освоить накопившиеся московские средства, да еще и из него же получить добавки, поднять региональный валовый продукт и заодно уровень жизни низшей части населения, оказалась ударом по московскому среднему классу (в самом широком определении) – его правам, его самоощущению, его перспективам и чувству будущего в собственном городе.

Этот правовой, материальный и психологический удар полностью противоречит программе, заявленной Сергеем Собяниным в совсем недавних еще интервью – сделать Москву привлекательной для образованного и активного населения, которое двигает культуру и экономику, так чтобы город конкурировал за людей с ведущими мегаполисами мира. Больше того, главным адресатом других амбициозных программ мэрии – пешеходного и велосипедного города, нового общественного транспорта, озеленения улиц – являются сплошь и рядом те самые люди, по самочувствию которых бьют реновация и чрезвычайный закон. Какая конкуренция с Лондоном при отношении к собственности как в Ашхабаде? Что побуждает мэрию к такому противоречивому поведению, как было неясно, так и осталось.

Возможно, у Сергея Собянина есть какая-то мечта о новом виде жилой части города (судя по масштабным трансформациям в других сферах, должна быть), но в отношении «зон реновации» он ею упорно не делится. И по-прежнему нет ни проектов, ни даже намека на внятные объяснения, зачем для этой мечты понадобился чрезвычайный конфискационный закон.

Требующих ответа обвиняют в бедах тех, кто действительно живет в плохих домах и нуждается в переселении. Эта манипуляция не может не раздражать своей очевидностью.

Власти Москвы словно бы повторяют маневр, совершенный Кремлем после протестов зимы 2011/12 года: если средний класс нами недоволен, обратимся к другим, а этих накажем. Разница, однако, в том, что тогда отвернулись и наказывали после протестов. В Москве же это происходит в совсем уже нелогичной обратной последовательности, да и богатыми недовольных можно назвать ровно с той же натяжкой, с какой комиссары коллективизации называли кулаками и середняками всех, кто против колхозов.

Гетто и возраст

В Москве, как и в любом городе мира, есть старые дома в плохом состоянии, их надо ремонтировать, реконструировать, даже сносить. Но гетто совсем не производная от года постройки и даже от состояния, иначе бы геттоизация шла волнами и более старые дома целыми кварталами становились гетто раньше более новых, а ничего подобного не происходит. Здания одной и той же османовской эпохи в одних округах Парижа – гетто, в других нет. В унылые гетто за несколько лет превращаются районы свеженьких социальных новостроек в неблагополучных парижских пригородах, а старые кварталы только расцветают – иногда (взять хоть Марэ) пройдя через период упадка.

Афинская буржуазия в 1950-е годы переехала в светлые и высокие многоквартирные дома, построенные на месте надоевших неоклассических двухэтажек. Сейчас большая честь этих домов и вместе с ними центра Афин – более или менее гетто, а немногие уцелевшие улицы со старой застройкой престижны. Уже сейчас на гетто в Москве гораздо больше похожи кварталы длинных панельных 12- и 16-этажных домов брежневского периода с грубо замазанными швами между плит, трещинами и потеками, каких тысячи от «Алтуфьево» до «Домодедовской», а не стоящие в зеленых дворах малоэтажные кирпичные дома 50-х и 60-х, тем более 20-х и 30-х годов постройки. Но расселять меньше людей экономически выгоднее, поэтому разговор почему-то зашел о малоэтажных домах.

Может быть, при лучшем исходе нынешнего конфликта в результате отступления от предельно завышенной переговорной позиции городских властей получится новый, приемлемый федеральный закон, хотя по-прежнему непонятно, зачем он вообще. Тысячи домов были расселены без него, никто не мешает продолжать расселять ветхие дома и дальше, жители многих давно этого требуют. Способ выйти из юридического и конституционного тупика все равно один – вернуться к признанию того, что вопрос о жилье в собственности – это юридический вопрос из сферы не публичного, а частного интереса, и решаться он может только договором равноправных сторон.

Оживление декорации

Вероятно, через четверть века после конца СССР Москва действительно созрела для какого-то нового, несоветского облика. Думаю, среди прочего мэрия и Кремль что-то в этом роде тоже имели в виду. Однако время, когда этот облик можно создать на костях подданных, так, как если бы вокруг была безлюдная пустошь, прошло.

Митинг недоверчивых горожан на Сахарова против сноса пятиэтажек в каком-то смысле гораздо более зрелый этап политической жизни Москвы, чем почти всё, что мы видели до сих пор. Это собрание не вокруг наивной предпосылки, что механическая замена первого лица решит все проблемы, но его участники не считают первое лицо священным получателем петиций: они готовы выступить за свои интересы на любом уровне. Они не против плохого вождя за хорошего вождя, или опасно растяжимого понятия «наворованное». У них нет самовлюбленной предпосылки об ужасной стране, где всегда всё плохо и никогда ничего не хорошо, кроме нескольких тысяч нас прекрасных.

Наоборот, они исходят из того, что плохое не вечно и исправимо. Здесь нет «чем хуже, тем лучше, потому что быстрей падет и возгорится». Они собрались не вокруг лозунгов, а для защиты конкретных вещей, без которых никакие лозунги не работают, – частной жизни и частной собственности. Если правильное гражданское общество строится снизу, то тут оно сейчас и строится. Русские люди за частную собственность – сам по себе крайне обнадеживающий сюжет. Политика – это не только привычные имена; это когда жители, собравшись по домам и районам, говорят о Конституции, собственности, Думе, суде и обещают дать ответ на выборах (такие были в руках самодельные лозунги).

Мэрия декларировала создание современного города, конкурирующего с самыми развитыми мегаполисами мира. Многие сетовали, что велосипеды, новый транспорт, деревья и пешеходные улицы – это только внешняя сторона, она не живет без внутренней – сознательных граждан, способных создавать горизонтальные связи и объединяться для защиты своих интересов. Независимо от намерений власти эта задача теперь решается: никогда прежде в городе не видели такой повсеместной и интенсивной низовой коммуникации в сети и вне ее между соседями по домам и районам, которые могли годами не знать друг друга. Европейская декорация, которую строят в городе уже довольно давно, еще со времен Капкова, ожила и наполняется человеческим содержанием.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 15 мая 2017 > № 2176912 Александр Баунов


Казахстан > Недвижимость, строительство > kursiv.kz, 15 мая 2017 > № 2175679 Еркенбуланбек Садыбеков

Перемены в ЖКХ

Еркебуланбек Садыбеков, аналитик казахстанского центра ГЧП

На данный момент жилищно-коммунальное хозяйство в Республике Казахстан имеет неэффективную систему управления и характеризуется неудовлетворительным финансовым положением субъектов ЖКХ, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения эксплуатационных затрат, неразвитостью конкурентной среды и высокой степенью износа основных фондов, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.

Существующая инфраструктура ЖКХ значительно изношена, вследствие чего, гарантированное, устойчивое и эффективное качество предоставления коммунальных услуг снижается. Кроме того, работы по ремонту инженерных сетей и оборудования планируются исходя из наличия финансовых средств, а не из планово-расчетной потребности в указанных работах, также планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным работам, тем самым проблема улучшения технического состояния коммунальных систем приводит к увеличению аварий и сбоям работы инженерных систем, а также к чрезмерному расходу материально-технических и топливно-энергетических ресурсов.

К примеру, обеспечение населения питьевой водой гарантированного качества и в необходимом количестве является одной из первостепенных задач, однако, изношенность водопроводных сетей, низкая техническая оснащенность препятствуют выполнению вышеуказанного требования. На данный момент, по республике более 50% оборудования нуждается в замене, исходя их нормированного срока эксплуатации труб 25 лет.

Сфера теплоснабжения характеризуется низким уровнем обеспеченности приборами учета, на данный момент, по анализу экспертов, используется только половина от требуемого количества.

Следует отметить, что в сфере энергосбережения, уровень обеспеченности приборами учета наиболее высокий по сравнению с другими системами коммунального хозяйства, однако, низкая оснащенность требуемым оборудованием также присутствует, к примеру, зафиксированы случаи эксплуатации некоторых существующих электрических сетей более 40 лет.

Низкая плотность населения, большие расстояния транспортировки электроэнергии приводят к относительно высокому уровню энергопотерь.

В системе газоснабжения, ввиду большой удаленности северных и восточных областей республики от основных газовых месторождений и газопроводов, также возникает потеря природного газа, следует рассматривать альтернативные источники поставки газа. Распространена практика пользования газом в баллонах в многоэтажных домах, что категорически недопустимо.

Пассивность собственников квартир в управлении общим имуществом, низкий уровень правового сознания и культуры населения в сфере ЖКХ также является источником многих сложившихся проблем.

Учитывая высокую степень износа инженерных сетей и объектов коммунального сектора, а также неэффективную систему тарифообразования, сфера ЖКХ имеет слабую инвестиционную привлекательность. Низкая возможность прогнозирования и необходимость ежегодного утверждения тарифов не позволяет планировать возврат инвестиций. Используемая методика тарифообразования производится не на основе фактической деятельности предприятий, поставляющих услуги, а, по расчетно-предположительной оценке, на будущий период. В дальнейшем, при исполнении бюджета, изменения климатического сезона, реальные нагрузки, рыночные цены и другие факторы вынуждают коммунальные предприятия совершать незапланированные расходы, что ухудшает их финансовое положение. Такая методика приводит к тому, что поставщики коммунальных услуг пытаются покрывать свои финансовые проблемы за счет повышения тарифов и/или за счет бюджетных средств. Фактически, роль государства в регулировании тарифов, заключается лишь в их утверждении, отсутствует мониторинг деятельности предприятий в сфере ЖКХ, что могло в противном случае могло бы дать положительное направление в формировании будущих тарифов.

В обзоре, подготовленном ОЭСР и Всемирным Банком, были опрошены международные компании-операторы стран СНГ, Центральной и Восточной Европы, управляющие коммунальными хозяйствами, для оценки степени рисков, связанных с инвестиционными проектами в данной отрасли. Обобщая данные исследования, можно выделить следующие, основные сдерживающие факторы: тарифы на предоставляемые услуги и риск разрыва договорных отношений, также, выгоды, ожидаемые от участия частных компаний в предоставлении коммунальных услуг, часто сильно сокращаются в результате постоянного вмешательства в их работу со стороны органов власти.

Возможным вариантом реализации проектов в сфере ЖКХ является применения механизма государственно-частного партнерства, где на этапе планирования определяются основные права и обязанности частной и государственной сторон, и меры государственной поддержки. На данный момент, в Казахстане в сфере ЖКХ распространен контракт на управление и содержание (доверительное управление) объектами коммунальной инфраструктуры.

Одним из положительных примеров реализации проектов в сфере ЖКХ с использованием механизма государственно-частного партнерства является опыт Российской Федерации, процедуры которой регламентируются Законом о Концессионных соглашениях.

В конце 2015 года президент РФ поручил в установленные сроки осуществить передачу в концессию объектов теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, находящихся в хозяйственном ведении государственных и муниципальных унитарных предприятий, которое было признано неэффективным. Так, 3 июля 2016 года были введены изменения в Закон о Концессионных соглашениях касательно объектов водоснабжения и теплоснабжения, одними из основных изменений являются включение субъекта РФ «в состав» сторон концессионного соглашения, также регулирование отношения, связанные с передачей по концессионному соглашению отдельных объектов недвижимого имущества, не зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости. Введение третьей стороны (субъекта РФ) в концессионное соглашение позволяет обеспечить не только окупаемость инвестиций концессионера, но также получение дохода, через изменение тарифов, предусмотренные в Законе о водоснабжении и водоотведении, установленные Региональной службой по тарифам субъекта РФ. Ко всему прочему, концессионер, в целях окупаемости инвестиций и получения дохода, воспользовавшись гарантиями субъекта РФ, может потребовать от концедента увеличения размера платы концедента по концессионному соглашению, увеличения срока соглашения, увеличения размера расходов, принимаемых концедентов.

Обобщая данные, можно сказать, что данные внесенные изменения отражают активную позицию драйверов в отрасли ЖКХ и соответствуют актуальной тенденции улучшения качества услуг в коммунальной сфере. В итоге, после введения данных изменений, количество концессионных соглашений в сфере ЖКХ, инициируемых как с государственной, так и с частной стороны резко увеличилось.

Количество проектов в коммунальной сфере по уровню реализации на региональном уровне составляет 11 проектов, на муниципальном- 848 проектов. Из них доля проектов ГЧП в коммунальной сфере, реализуемых в рамках частной концессионной инициативы составляет 13%. Средний срок реализации проекта в коммунальной сфере на основании концессионного соглашения составляет 10 лет.

Данный опыт России является хорошим примером для использования выщеуказанных мероприятий и в нашей стране, так как процедуры использования механизмов ГЧП в обеих странах похожи. Кроме того, если бы в проектах не только сферы ЖКХ, но и в других сферах, таких как здравоохранение, энергетика и т.д. (т.е. в проектах, где основная прибыль зависит от тарифа) имелась возможность поправки тарифа для проектов ГЧП, это стало бы опорной точкой для увеличения частных инвестиций в различных государственных проектах.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kursiv.kz, 15 мая 2017 > № 2175679 Еркенбуланбек Садыбеков


Россия. ЦФО. СЗФО > Внешэкономсвязи, политика. СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2017 > № 2174307 Алексей Фирсов

Рассерженные горожане: как локальные конфликты меняют общество

Алексей Фирсов

социолог, основатель ЦСП "Платформа", председатель комитета по социологии РАСО

Часто раздражает не само действие, а тональность и способ коммуникации. Потеря контакта с аудиторией — чувство, знакомое людям, которые работают в жанре публичных выступлений

Кем были тысячи людей, которые собрались вчера в Москве на проспекте Сахарова? Оппозицией? Как показывает наш замер, далеко не в основной своей части. Просто оппонентами реновации? Но это скользкое и чужое слово далеко не исчерпывает всей сути протеста. Скорее, участники митинга стремились опрокинуть тот порядок социальной инженерии, который превращает население в объект проектирования, ни финальные цели которого, ни средства и механизмы не понятны. «За нас все решили» — вот это сквозное настроение внутренней обиды определяет логику социального действия. Население (разумеется, не 100%, но весомая доля) чувствует себя объектом манипулирования, которое затрагивает непосредственные жизненные интересы, и на уровне коммуникаций московское правительство не может пока изменить это представление.

В последнее время исследовательская группа, созданная на базе Центра социального проектирования «Платформа», внимательно изучала феномен российских локальных конфликтов — то есть конфликтов, ограниченных местной повесткой. В массовом сознании эти конфликты часто представляются в самом общем виде: возникла общественная коллизия, некие люди вышли на митинги, власть ответила им так-то, те остались неудовлетворенными и т. п. Для социологов интересна механика протеста: кто и как организовал движение, как устроено протестное ядро (мы называем его «резонансная группа»), какие причины ведут к эскалации конфликта и его возможному выходу на федеральный уровень публичности; какие способы блокировки, сдерживания конфликтов наиболее оптимальны.

С разной степенью интенсивности в стране за последние годы были перебраны все возможные типы подобных конфликтов: связанные с жилой застройкой, экологическими проблемами, инфраструктурным строительством, памятниками культурного наследия, региональными политическими коллизиями. В последнее время эти конфликты возникают довольно часто, наслаиваясь друг на друга. Питерский Исакий, дагестанские дальнобойщики, екатеринбургский «храм на воде», московские хрущевки и геттообразная застройка Московской области — целый набор подобных кейсов формирует ощущение пузырящейся конфликтами топкой почвы, реальные процессы внутри которой еще слабо изучены. «Локальность» может казаться смягчающим понятием. Однако именно на местном уровне затрагиваются непосредственные жизненные интересы людей, и на улицы выходит не оппозиция, а население в широком смысле слова, и основной риск заключается в том, что сознание этих людей стало подвижным, вышло из-под контроля. Февральская революция в России, к примеру, началась с вполне локальной истории.

В ходе таких конфликтов появляются альтернативная общественная повестка, альтернативные лидеры, альтернативное видение социальной реальности. Если наложить карту протестной активности в регионах на карту выборов в Государственную думу 2016-го года, то мы увидим, что практически во всех зонах повышенной общественной сейсмики процент явки был крайне невысок. Область реальных интересов перестает совпадать с теми программами и декларациями, которые озвучивают представители системных институтов. Возникают как бы две социальные вселенные. На вчерашнем московском митинге вообще не было политического истеблишмента, но от этого он не утратил своей остроты. Можно утверждать, что именно локальные конфликты будут определять политический ландшафт ближайшего периода.

Характерно, что в нашем экспертном рейтинге локальных конфликтов первая тройка регионов — Москва, Петербург и Московская область — казалось бы, обладает наибольшим потенциалом для снижения напряженности за счет социальных инвестиций, политического ресурса и контролируемых медийных инструментов. Однако картина получается обратной. Здесь сказывается целый комплекс объективных и субъективных причин. Возьмем совсем субъективный фактор — тип руководителей этих регионов. Как правило, эти фигуры выглядят крайне дистантно по отношению к социальной среде своих регионов. Дело не в том, что они пришли со стороны: это не фатальная причина. Проблема в том, что они подчеркнуто сохраняют эту инаковость и в своем самовосприятии они выше своего региона, видят в нем этап политической карьеры. Регион оказывается средством собственной проекции на федеральный экран. Таким руководителям нужны мегапроекты, нужна поддержка ключевых фигур федерального истеблишмента, нужно не просто звучание, а звон колоколов. Ключевой аудиторией является уже не население региона, а несколько фигур политической элиты, вернее даже, одна фигура. Ну а недовольство на местах, так «лес рубят — щепки летят».

Все это приводит к явлению, которое я называю «потерей социальной чувствительности». Есть схема реализации проекта, которая в кабинетном варианте выглядит совершенно убедительной. Однако ее разработчикам не хватает осознания гуманитарных факторов, которые схватывают уникальность и сложность ситуации. Например, учитывают повышенную символичность некоторых объектов. Или позволяют поймать верное чувство стиля для взаимодействия с аудиторией. Ведь часто раздражает не само действие, а тональность и способ коммуникации. Потеря контакта с аудиторией — чувство, знакомое людям, которые работают в жанре публичных выступлений. Но самое плохое, что в окружении руководителя, как правило, нет фигуры, способной сообщить ему об этом сбое. Внутренние взаимодействия в управленческих структурах не предполагают реальной критики происходящего.

Приведу несколько известных примеров. Питерский Исакий. Губернатор Полтавченко, как принято считать, глубоко верующий человек, и поэтому он искренне хочет передать собор в распоряжение РПЦ. Он может принимать данные многочисленных опросов, которые указывают на высокий авторитет института церкви в обществе, а также на естественность положения вещей, при котором культовое строение принадлежит религиозной структуре. Но это слишком простая схема. Она, к примеру, не берет в расчет повышенного символизма собора для городской среды в целом. А если предмет становится символом, его нельзя просто взять и переложить с одного места на другое. Такая позиция не учитывает и менталитета городской интеллигенции, для которой грубое продавливание решений будет вести к упругому и активному сопротивлению. Не учитывает опыта городского сообщества по сопротивлению непопулярным архитектурным проектам вроде «Охта-центра». Не видит, что позитивное отношение к церкви распределено неравномерно: в кругу интеллигенции — той группы, которая задает основное поле интерпретаций, — гораздо более развит критический настрой к церковной администрации.

Похожую ситуацию мы наблюдаем в Москве. Можно привести массу аргументов в пользу реновации даже в ее изначально пещерном варианте. Но качество сообщений, которые исходили от мэрии, оказалось слабым. Какой-либо диалог на уровне человечного, а не бюрократического и не директивного языка с экспертным сообществом и населением не был выстроен. Эксперты «отомстили» своей базовой интерпретацией: реновация связана не с интересами москвичей, а с коммерческими интересами крупных застройщиков. Эта версия была стремительно подхвачена и стала доминирующей на прошедшем митинге. Мэрия совершенно не учла трудноуловимую из кабинетного пространства категорию «уклада жизни», «социальной привычки», исторических связей внутри городского пространства. И одна из наиболее типичных ошибок — не был сформирован образ будущего. Хорошо, хрущевки снесут, а что взамен? Шанхай, набор безвкусных типичных новостроек, разрушающих экологию пространства? Или что-то, отвечающее современной архитектурной стилистике? В итоге тема «Собянин превращает город в Шанхай» стала одной из ключевых в воскресных событиях.

Региональная власть часто видит свое преимущество в наличии подконтрольных медиахолдингов. Однако этот ресурс создает, скорее, ощущение защитного кокона, оболочки, которая экранирует все внешние воздействия, не пропуская их внутрь. Внутри кокона среда кажется совершенно комфортной. Она убеждает его обитателей в отсутствии рисков, в высокой степени лоялизма граждан и контроле за ситуацией. При этом она лишает навыка коммуникации в открытых системах, когда имеешь дело не с одновекторной схемой «власть — население», а со сложными переплетениями различных позиций и комбинациями различных игроков, а исход процесса не поддается точному прогнозированию. Проще говоря, власть лишается навыка публичной полемики, которая предполагает живую стилистику, проработку аргументаций и поиск внешних союзников, эстетику игры, высокую степень мобильности.

Медийная стратегия часто сводит протест к упрощенной схеме. Участники делается на две группы: провокаторы и введенная в заблуждение масса. Природа провокаторов объясняется через различные теневые факторы: хотят власти, работают на гранты, выполняют заказ неведомых олигархов, используют доверчивое население для политических задач, питают ненависть ко всему русскому, не понимают интересов прогресса и тому подобное. И дело не только в осознанном манипулировании. Представители власти часто искренне верят, что такой образ совершенно адекватен реальности. Медиа и чиновники как бы экранируют позиции друг друга. Такая модель описания оппонента, по нашему мнению, уже перестает работать, теряет свою убедительность, хотя PR-менеджеры продолжаю «продавать» ее руководству. Но лишение оппонента субъектности приводит к тому, что диалог становится невозможен, а значит, сторонам не остается ничего другого, как эскалировать ситуацию. Вообще есть два возможных подхода работы с оппонентом: инклюзивный, когда ищутся способы включения всех сторон в переговорный процесс, идет поиск компромисса и понимания, и второй — эксклюзивный, когда вторая сторона воспринимается исключительно как внешний объект, выносится за скобки и расценивается только как угроза. В российской действительности, как правило, преобладает второй подход, который лишает конфликт позитивного потенциала — через полемику, сопоставление позиций запускать мотор социальных инноваций.

Вся архитектура конфликта невозможна без третьего компонента — федерального уровня. Традиционно федеральный центр избегает сильной интеграции в местные истории, балансируя между позицией наблюдателя и арбитра. Однозначные сигналы, как правило, отсутствуют. Поэтому конфликтующие стороны, поймав редкий сигнал из Кремля, начинают схватку за его интерпретацию. Сообщения могут быть при этом совершенно невнятными. Например, что следует из утечки «Полтавченко не согласовывал с Кремлем передачу Исаакиевского собора»? Возможны разные варианты. Например, Кремль против передачи либо Кремль делегирует этот вопрос местной власти, либо простая констатация — разбирайтесь в своих проблемах сами. В истории с реновацией такое же поле догадок создала инициатива Володина по переносу второго чтения закона на более поздний срок. Но внешняя пассивность центра не всегда является нерешительностью; за ней может стоять практика управляемых конфликтов, которая позволяет тестировать и контролировать региональную власть. И, конечно, такие конфликты дают возможность удерживать недовольство на местном уровне, управлять выбросами социальной энергии.

И наконец, о том, что оптимально делать на фоне роста локальных конфликтов. Первое — разрабатывать диалоговые (инклюзивные) формы работы с оппонентами. В большинстве случаев это пойдет только на пользу авторитету местной власти и повысит ее компетентность. Второе — создавать эффективные каналы обратной связи с обществом. Нынешние, как правило, на совершенно устаревшем либо манипулятивном уровне. Третье — менять стилистику и содержание коммуникаций в сторону большей модерновости. Четвертое — расценивать локальные конфликты не только через негативные стороны, но видеть позитивные моменты: формирование ответственного гражданского общества. А изменение оптики восприятия изменит и отношение к процессу в целом.

Россия. ЦФО. СЗФО > Внешэкономсвязи, политика. СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2017 > № 2174307 Алексей Фирсов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2017 > № 2174260 Алексей Трещев

Игра в чистом поле: сколько можно заработать на элитной загородной недвижимости?

Алексей Трещев

директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank

В 2016 году на рынке элитной загородной недвижимости сформировался кластер предпринимателей, которые даже в условиях спада рынка зарабатывают на строительстве и продаже дорогих домов

Доходность таких инвестиций может доходить до 100%. В сегменте корпоративных застройщиков показатель доходности намного ниже — 10-30%.

За счет гибкости и мобильности частные игроки заняли небольшую, но довольно устойчивую к неблагоприятным факторам нишу. По нашим оценкам, на нее приходится 2% загородного рынка, но в перспективе частные девелоперы могут увеличить свою долю в 2,5 раза.

По сравнению со строительными компаниями, «частники», как правило, финансируют проект из собственных средств, за счет этого им удается быстро и выгодно покупать участки и добиваться максимальной маржинальности бизнеса.

Второе преимущество — это гибкий подход к ведению бизнеса. Частные девелоперы постоянно отслеживают рыночные тренды, вкусы потребителей и быстро реагируют на изменение спроса — по ходу строительства дома они могут оперативно переделать концепцию объекта под запросы клиентов. Так, на протяжении последних 3-4 лет на загородном рынке элитной недвижимости спросом пользуются готовые дома в современном архитектурном стиле — с панорамным остеклением, плоской кровлей, правильными формами. Качественных и ликвидных объектов на рынке мало, и они переоценены собственниками.

Кроме того, частные девелоперы успешно конкурируют с продавцами вторичного рынка. Домовладельцы относятся к своей недвижимости как к детищу, в которое они вложили много денег и собственных сил, поэтому в их финальном ценнике всегда содержится некая субъективная надбавка. В итоге, дома с рыночной стоимостью $8 млн, выходят на рынок по $15 млн. Частные девелоперы не сталкиваются с этой проблемой: они оперируют только своими финансовыми показателями. Поэтому их дома, как правило, стоят дешевле и быстрее распродаются.

Как все устроено?

Обычно бизнесмены покупают участки площадью 15-30 соток с подключенными коммуникациями в районе Новорижского и Рублево-Успенского шоссе, но иногда они заключают сделки по покупке земли рядом с Ильинским, Дмитровским, Киевским и Калужским шоссе. Если участок площадью 20 соток расположен на расстоянии до 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, то его стоимость при коммерческой покупке может достигать $1 млн. Далее девелопер определяется с концепцией особняка, составляет смету проекта и закладывает свою добавленную стоимость. В строительство дома под ключ площадью 400 кв. м бизнесмен вкладывает в среднем $1 млн. По сравнению с людьми, строящими объект для себя, его себестоимость оказывается ниже — за счет налаженных каналов поставки строительных и отделочных материалов, а также наличия собственной строительной бригады. Вероятнее всего, финальная цена строительства дома будет составлять $3-3,5 млн.

Сколько в итоге заработает девелопер, зависит не только от рыночных факторов, но и от его деловых качеств. В среде этих бизнесменов встречаются неудачники. Первый тип — это люди старой закалки, которые пришли в бизнес, когда рынок был на подъеме. Они не просчитывали ценовую политику и архитектурную составляющую объектов, а строили максимально большие дома со странным дизайном, и клиенты покупали все. Но наступил кризис, и девелоперы остались с нераспроданными замками.

Второй тип — бывшие ландшафтные дизайнеры, архитекторы, субподрядчики, которые занимались ремонтом или отделкой квартир, и, разглядев хорошие перспективы, перешли на загородный рынок. Но не имея предпринимательских навыков они сразу же попали в непростую ситуацию — из-за неправильно выбранной локации купленного земельного участка и построенного на нем дома фактически сами себе порушили бизнес. Например, сейчас мы продаем красивейший особняк площадью более 1000 кв. м, расположенный в крайне неудачном для элитного жилья месте — в 35 км от Москвы. Пять лет назад он стоил $12 млн, сейчас его никто не хочет покупать за $3 млн.

Риски

Риски частных инвестиций в загородную недвижимость становятся выше в кризисное время — из-за разницы курсов валюты маржинальность бизнеса катастрофически падает, а клиентов на рынке становится меньше. Но помимо общих для всех бизнесов форс-мажоров, на рынке частного девелопмента есть и специфические особенности.

Из-за того что бизнесмены оплачивают стройку из собственных средств, им важно поддерживать существующий цикл продаж. Другими словами, срок экспозиции готового объекта должен колебаться от полугода до полутора лет. Иначе частный девелопер рискует обанкротиться. Поэтому опытные бизнесмены строят одновременно по 3-4 дома, чтобы снизить вероятность неудачи.

Другой риск — недоверие со стороны клиентов. Иногда покупатели говорят мне: «Не предлагаете нам особняки, построенные для коммерции», и они по-своему правы. Мне встречались дома, в которых стяжка была закидана строительным мусором, а на четвертом этаже шикарного объекта стояли российские чугунные батареи. Поэтому частному девелоперу достаточно построить плохо один дом и есть высокая вероятность, что ему нет смысла строить что-то еще, потому что больше у него ничего не купят.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2017 > № 2174260 Алексей Трещев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 13 мая 2017 > № 2174263 Дмитрий Потапенко

Реновация «хрущевок»: очередная история про синьора Помидора и дядюшку Тыкву

Дмитрий Потапенко

Управляющий партнер компании Management Development Group Inc., член Президиума генерального совета всероссйиской политической партии «ПАРТИЯ РОСТА»

Если мэрия решила «облагодетельствовать» жителей пятиэтажки, не попадающей под критерии ветхого жилья и построить на ее месте другое здание взамен, существует механизм, прописанный в Гражданском кодексе. Он называется договором купли-продажи

Наше государство «радует» нас тем, что любой гражданин может быть обманут, обворован и лишен собственности. И закон о реновации затрагивает уже невероятное число людей. Поэтому крик «Караул!» стал особенно слышен. Сразу скажу, что дом, где я прописан, попал в списки под реновацию.

Я родился в Москве и живу в ней вот уже пятый десяток лет. У нашей семьи старые московские корни. В свое время квартира моих родителей была в доме на Волхонке — напротив Храма Христа Спасителя. Сейчас в этом доме расположена галерея Глазунова. Однако большую часть своего детства и юности я провел в Кунцево. И вот этот дом, где проходило мое детство, попадает под снос, что вызывает у меня несказанное удивление.

Район свой я знаю очень хорошо. В юные годы мы с моими приятелями облазили каждый закоулок. Дом наш хоть и пятиэтажный, но кирпичный и вполне добротный. Да, квартиры там малогабаритные, но неплохие. А вот напротив — на улице Кубинка, и рядом — на улице Верейская — достаточно домов пресловутого барачного типа. Когда заговорили о сносе ветхого жилья, я думал, что речь пойдет именно об этих домах. И ошибся: в программу по реновации попал как раз наш дом, а большинство бараков — нет.

На самом деле ничего нового тут нет. Реновация — это подход барина к холопу с фразой: «Мне нравится твоя конура, на ее месте я построю бизнес-центр». История про синьора Помидора и дядюшку Тыкву. Точно таким же методами приводилось изъятие собственности в Сочи перед Олимпиадой. Точно так же под лозунгом нашего мэра «Не надо прикрываться бумажками о собственности» проходили ночи длинных ковшей. Все, как у немецкого пастора: вчера пришли за коммунистами, позавчера за евреями, а сегодня за мной.

Под снос идут дома, какие вздумается: 60 дней на выселение, судебной защиты фактически не предусмотрено. И все это, как ни удивительно, действительно поддерживает немалое количество людей, которые действительно живут в аварийных домах и мечтают улучшить жилищные условия.

Но ветхое и аварийное жилье должны сносить и без программы реновации. И в теории если мэрия по какой-либо причине решила «облагодетельствовать» жителей пятиэтажки, не попадающей под критерии ветхого жилья и построить на ее месте другое здание взамен, для этого существует механизм, прописанный в Гражданском кодексе. Он называется договором купли-продажи. Пусть приходят и выкупают. Как в Чехии, к примеру, где снос производится исключительно на коммерческой основе: необходимо выкупить старое жилье, чтобы на его месте построить новое.

Теперь о том, что москвичи потеряют. Малый бизнес пострадает сильнее всего. Предприниматели выкупали помещения, арендовали их на долгий срок, а их права не учтены в законе вовсе: ни слова о бизнесе. Эти малые компании просто умрут. Ты ходил к своему обувщику, к своему парикмахеру, ходил в маленькую овощную лавочку — этого больше не будет, потому что переезд никто не переживет.

Условия общего проживания ухудшатся. Москва и так уже переселена. Город регулярно встает в семисоткилометровой пробке. Реновация увеличит плотность населения еще на два — три миллиона. Новые жители столицы будут приезжать в Москву и стараться покупать себе автомобили. В результате скоро автомобили будут уже не просто роскошью, но роскошью исключительно для чиновников, а ездить можно будет только с мигалками. Москва превратится в огромное гетто, где все подчинено неуемному желанию чиновников и приближенных им компаний, а интересы простых граждан не учитываются.

Завтра митинг в защиту прав собственности, и это неудивительно — такая форма протеста и выражение своего несогласия с реформами дает шанс надеяться, что москвичи будут услышаны и закон отменят. Речь ведь идет не столько о защите москвичей, сколько о защите Конституции и права собственности. Закон о реновации — абсолютно бандитский. Исправить его невозможно. Его нужно отменять и писать с нуля!

Второй вариант — упасть в ноги президенту и перестать забивать себе голову глупостями про свободу и собственность. Может быть, это было бы и более правильно. Но тогда уж попросить вернуть и крепостное право заодно.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 13 мая 2017 > № 2174263 Дмитрий Потапенко


Россия. ЦФО > Экология. Недвижимость, строительство > mos.ru, 12 мая 2017 > № 2172511 Константин Ишханян

Константин Ишханян: Для мониторинга ливневки используем роботов

Генеральный директор ГУП «Мосводосток» — о ремонте и реконструкции ливневой канализации в столице.

В этом году в столице пройдет ремонт дождевой канализации по 250 адресам. Генеральный директор ГУП «Мосводосток» Константин Ишханян рассказал в интервью mos.ru, каким образом проводилась реконструкция ливневки по программе «Моя улица», кто такие марсоходы ливневой канализации и зачем они нужны. Он также сообщил, как будут работать городские службы в дни летних дождей.

— Константин Рафаэлович, сколько ливневой канализации в городе должны реконструировать в этом году в целом по городу?

— Согласно общему годовому плану ГУП «Мосводосток», в 2017-м мы должны провести плановый ремонт по 250 адресам. Из них 119 — те проблемные места, где в прошлые годы неоднократно фиксировались подтопления. Перечень работ включает реконструкцию водостоков и развитие сети со строительством новых участков там, где это необходимо.

Вся ливневая канализация Москвы имеет протяженность более 7,7 тысячи километров.

Ливневка — это не только те решетки для стока воды, которые горожане видят на дорогах. Это разветвленная и обширная система отведения воды. Есть водосточные трубы, диаметр которых достигает четырех метров, а есть трубы диаметром 20 сантиметров. Для каждой части ливневой канализации существуют свои методы очистки, мониторинга состояния и ремонта. Например, речные коллекторы, в которых текут московские малые реки, сотрудники обходят, чистят и ремонтируют зимой. Именно в холодное время года там понижается уровень воды и люди могут работать внутри труб.

Технику для промывки и ремонта в зимнее время не применяют, ее можно задействовать лишь при температуре не ниже минус семи градусов. Поэтому в трубах малого диаметра, где работы возможны только с помощью техники, сезон промывки и реконструкции наступает с приходом теплой погоды и продолжается до первых морозов.

— Как узнают, где нужен ремонт, а где — санация? Как оценивают состояние ливневки?

— Как я уже сказал, в больших трубах, диаметром до четырех метров, мониторинг проводят люди. А что касается водосточных труб малого диаметра, то здесь мы прибегаем к помощи роботов.

По узким трубам проезжают небольшие устройства на колесах, оснащенные подсветкой и видеокамерами, которые могут поворачиваться на 360 градусов. Их можно назвать марсоходами столичной ливневой канализации. Они дают видеоизображение из тех мест, куда невозможно попасть человеку.

Впервые такого робота мы применили в 2004 году, и результат был положительным. Но одного робота недостаточно для 7,7 тысячи километров ливневой канализации. Постепенно парк роботов-телеинспекторов рос. С этого года в нашем распоряжении находится уже пять таких аппаратов. За каждым из них закреплена передвижная лаборатория, она же пункт наблюдения. Это машина с экраном и местом для сотрудника, который дистанционно управляет роботом, спущенным под землю, и отслеживает видеотрансляцию. Сотрудник фиксирует все повреждения труб, которые увидел робот. В машине можно зарядить аккумуляторы робота или подключить его к питанию от сети. Если робот работает от сети, за ним по трубе тянется кабель на 70–100 метров. Телеинспекцию ведут, например, когда нужно оценить небольшой отрезок ливневки.

— Ливневую канализацию на улицах, где идет благоустройство, тоже оценивали с помощью роботов?

— Предварительная оценка состояния труб — это самая первая и важнейшая задача в нашей работе. Основную часть дождевой канализации на территориях программы «Моя улица» этого года мы исследовали с помощью роботов.

— Исправна ли ливневая канализация на улицах, благоустроенных в прошлом году? В аварийных случаях ее будут ремонтировать без разрытий?

— Сеть на уже благоустроенных улицах абсолютно исправна и находится в рабочем состоянии. Ремонт при возникновении аварий мы сможем проводить только закрытым методом, поэтому никаких новых траншей на уже благоустроенных улицах не будет.

— Вы рассказали, что в планах ремонта на этот год есть 119 адресов, где были подтопления. Что это за участки, как их выявили?

— По результатам аналитики подтоплений и скоплений воды, проведенной за последние годы, был установлен перечень из 119 первоочередных проблемных адресов. В основном это участки на улично-дорожной сети, в меньшей степени — дворовые территории.

Чаще всего причины скопления воды там связаны с отсутствием водосточной сети или недостаточной пропускной способностью существующей.

Приведу несколько примеров проблемных точек, где нам предстоит работать. На небольшом отрезке Хохловского переулка подтопления возникают из-за пониженного рельефа местности и малой пропускной способности существующей ливневой канализации. А на участке улицы 1905 года вода периодически скапливается из-за отсутствия ливневки. По этой же причине скопления воды образуются на участках Москворецкой набережной, Южнопортовой улицы, на пересечении Каспийской улицы с Кантемировской. Чаще всего с проблемными адресами мы сталкиваемся в Центральном, Восточном и Юго-Восточном округах. Меньше всего мест, где возникают подтопления, расположено на юге и западе города, а также в Зеленограде.

В ГУП «Мосводосток» имеется список из 198 пониженных мест, где вероятен риск возникновения скоплений воды при дождях средней и высокой интенсивности. К 119 первоочередным адресам попало еще 46 адресов из этого списка пониженных мест, после выполнения строительных работ перечень проблемных пониженных мест будет значительно сокращен.

Мы постоянно ведем мониторинг подтоплений, информация поступает от наших бригад, также о подтоплениях сообщают горожане на горячую линию. В первую очередь мы проводим работы там, где подтопления могут повлиять на работу транспортной сети города, — точках на маршрутах движения общественного транспорта, местах вблизи остановок автобусов, троллейбусов и трамваев.

Прошлым летом, в августе, был зафиксирован дождь, который побил все рекорды за последние 140 лет. За несколько часов выпало 120 процентов месячной нормы осадков. Соответственно, скопления воды появлялись чаще и были масштабнее. Мы извлекли уроки из прошлогоднего опыта и основательно подготовились к грядущему сезону дождей.

— И как же город подготовился к будущим ливням?

— Во-первых, был завершен сезонный комплекс регламентных эксплуатационных работ по очистке, ремонту и подготовке трубопроводов к паводковому и летнему сезону. С берегов открытых русел рек был убран мусор, который мог попасть в ливневую канализацию с талой водой. Во-вторых, мы разработали регламент взаимодействия по совместной работе по предотвращению подтоплений в комплексе городского хозяйства города с привлечением городских и районных коммунальных служб, таких как ГБУ «Жилищник», ГБУ «Гормост», а также ГБУ «Автомобильные дороги» и АО «Мосоводоканал», окружных и районных администраций.

Круглосуточно будут работать более 350 наших аварийных бригад (более 1000 сотрудников. — Прим. mos.ru), оснащенных 250 единицами техники, в том числе специализированной и откачивающей. Дополнительно будут привлечены 2800 работников городских и районных коммунальных служб.

Бригады смогут не только в кратчайшие сроки выезжать по вызовам. Перед ливнем они будут заранее приезжать на дежурство в те места, где есть риск скопления воды. Кстати, хотел бы напомнить, что москвичи могут сообщать о подтоплениях на улицах города круглосуточно по номеру 8 (495) 657-87-03. Убежден, что наша совместная работа поможет городу преодолеть любые, даже самые неприятные проявления стихии.

— Константин Рафаэлович, в апреле в Москве начались работы по программе «Моя улица». Расскажите, как приводят в порядок ливневую канализацию?

— Мы заранее приводим ливневку в порядок, еще до старта масштабного благоустройства, чтобы не мешать строителям. Эти работы проводятся одними из первых. В этом году реконструкция ливневой канализации прошла по 22 адресам, попадающим в программу «Моя улица», в основном это улицы в центре города (помимо реконструкции ливневой канализации, на всех территориях, вошедших в программу «Моя улица», проложат новые участки ливневки. Эти работы ведет Департамент капитального ремонта. — Прим. mos.ru).

Наши работы были проведены в том числе на улицах Валовой, Коровий Вал, Земляной Вал, Садово-Черногрязской, Чистопрудном, Петровском и Сретенском бульварах, то есть на Садовом и Бульварном кольце.

— А какие технологии применялись?

— Есть два метода обновления дождевой канализации — открытый и закрытый. Первый предусматривает разрытие грунта. Такой метод более затратный и длительный. Однако его не избежать, когда старые коммуникации сильно повреждены или практически разрушены и нуждаются в полной замене. Сначала выкапываются траншеи, затем удаляются участки разрушенных труб, прокладываются новые трубы — современные и более прочные.

В условиях плотной застройки, особенно в историческом центре города, обновление изношенных сетей открытым траншейным методом зачастую провести невозможно. Под землей, рядом с ливневкой, проходит множество других коммуникаций. Есть риск их повредить, если раскапывать глубокие траншеи. Поэтому в центре города мы применяем в основном закрытый, бестраншейный метод.

— В чем состоит бестраншейный метод, какие у него преимущества?

— Существует два основных закрытых метода реконструкции водостока. Первый метод связан с сохранением старой трубы и протаскиванием внутри нее нового полимерного стеклопластикового рукава (санация полимерным рукавом). При полимеризации стеклопластиковый рукав плотно примыкает к стенкам старого трубопровода, образуя внутри новую пластиковую трубу.

Второй способ связан с разрушением старой трубы и протаскиванием на ее месте новой пластиковой водосточной трубы. В начале участка строительства монтируют стартовый котлован, а в конце — приемный котлован. В котлован помещается специальное оборудование для бестраншейной прокладки, и по трассе старой трубы прокладывают новую.

Если при санации мы не можем увеличить диаметр труб ливневой канализации, то при бестраншейной прокладке при необходимости прокладываем трубы большего диаметра.

Закрытый метод надежен, технологичен и экономичен. Мы не делаем масштабных разрытий грунта. А это значит, что нет и влияния на другие коммуникации. Кроме того, такие работы не приведут к перекрытию улиц и ограничению движения транспорта. Реконструкция ливневки не наносит ущерба уже сделанным работам по благоустройству, не может повредить газоны, деревья и кустарники.

— Какой эффект дают эти работы?

— Прежде всего, после санации или бестраншейной замены на 20–30 процентов увеличивается пропускная способность ливневой канализации, вода начинает проходить значительно быстрее. Из 22 участков водосточной сети, попавших в программу «Моя улица», на 17 была сделана санация и только на пяти — ремонт с полной заменой труб.

В Москве многие водостоки были проложены еще в 50–60-е годы XX века. Они находятся в удовлетворительном состоянии, но на внутренней поверхности труб за годы эксплуатации появились шероховатости и трещины, которые мешают быстрому проходу дождевой воды. После санации все эти трещины устраняются, а шероховатости сглаживаются. Бестраншейная прокладка и вовсе позволяет проложить трубы большего диаметра, заменить разрушенные и нефункциональные части ливневки на новые — прочные и с большей пропускной способностью.

Я бы хотел отметить, что ливневая канализация города находится в исправном состоянии, большая ее часть нуждается лишь в поддержке и укреплении, но не в полной замене. В историческом центре Москвы есть действующие участки ливневки, которые были проложены еще в начале прошлого столетия. Они функциональны до сих пор благодаря правильной эксплуатации и своевременной санации. К слову, один из самых старых действующих участков ливневой канализации находится в переулке Александра Невского. Этот участок был проложен еще в 1902 году.

По программе «Моя улица» в этом году, с учетом масштабных работ, будет установлено несколько сотен дополнительных ливневых решеток

— Константин Рафаэлович, а на благоустроенных по программе «Моя улица» городских территориях появится больше ливневых решеток?

— Неправильно думать, что чем больше ливневых решеток на улице, тем быстрее уходит дождевая вода, тем лучше работает водосточная система. Это не так. Ливневые решетки ставят с учетом нормативов, рельефа территорий, водосборной площади и уклона дороги.

Решетки располагают в самых оптимальных точках, куда во время дождя или таяния снега стекается вода. Иногда действительно требуется перенести решетку или поставить дополнительную. Но такие работы не нужны на всех территориях, где идет благоустройство. По программе «Моя улица» в этом году, с учетом масштабных работ, будет установлено несколько сотен дополнительных ливневых решеток.

— Иногда строители некачественно выполняют работы, что нарушает функционирование ливневой канализации. Как будет контролироваться этот вопрос?

— При проектировании работ по благоустройству улиц мы выдаем свои технические требования. Затем просматриваем сами проекты и следим, чтобы все наши замечания были учтены. После завершения благоустройства улиц мы оцениваем результаты. Если обнаружим нарушения, то обяжем подрядчиков все переделать, в случае необходимости — восстановить ливневые решетки.

Россия. ЦФО > Экология. Недвижимость, строительство > mos.ru, 12 мая 2017 > № 2172511 Константин Ишханян


Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > bfm.ru, 11 мая 2017 > № 2172278 Михаил Евраев

Михаил Евраев: «Мы полностью открыты к диалогу»

Замглавы Минкомсвязи комментирует работу ГИС ЖКХ, отвечает на критику комиссии РСПП и призывает всех заинтересованных к обсуждению

Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) направил письмо заместителю председателя правительства Дмитрию Козаку о том, что государственная информационная система ЖКХ не готова к применению в качестве платежной и расчетной системы. К такому выводу пришла профильная комиссия РСПП. Размещение информации в ГИС ЖКХ должно стать обязательным с 1 июля этого года.

На критику ответило Минкомсвязи, назначив на ближайшее время проведение представления ГИС ЖКХ специально для журналистов. Замглавы Минкомсвязи Михаил Евраев в интервью Business FM призвал всех заинтересованных участников к диалогу и выразил надежду на достижение результата.

Михаил Яковлевич, как вы оцениваете выводы комиссии РСПП, которая подвергла жесткой критике государственную информационную систему ЖКХ, фактически назвав ее нежизнеспособной в существующем состоянии?

Михаил Евраев: Нас сильно удивили выводы про качество работы системы, потому что, во-первых, на эту комиссию не пригласили никого из разработчиков: ни Минкомсвязи, ни «Почту России» как оператора системы, ни Министерство строительства и ЖКХ. То есть пришли энергетики, рассказали о том, как все плохо, и комиссия сделала выводы, не рассматривая объективно, как на самом деле обстоят дела. Это первое, что удивило.

Второе: те данные, которые были приведены, на наш взгляд, крайне некорректны. Например, приводились данные о том, что загрузка 140 тысяч лицевых счетов занимает по срокам примерно три года. Сейчас в системе участники рынка уже разместили 35 миллионов лицевых счетов. Мы просто взяли и рассчитали по калькулятору: получается, что они начали это делать 750 лет назад, то есть примерно лет за 200-250 до правления Ивана Грозного. Это показывает, насколько некорректные цифры были приведены на заседании комиссии, некорректные и однобокие.

Если говорить, как на самом деле обстоят дела, конечно, система работает. Сейчас она интегрирована в более двух тысяч IT-систем, в ней размещено, как я уже сказал, порядка 35 миллионов лицевых счетов и 11 миллионов домов, 74 тысячи участников рынка. Товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие компании, ресурсоснабжающие организации работают в системе, размещая в ней информацию. Есть регионы, где информация размещена полностью, практически 100%, хотя срок обязательного размещения — только с 1 июля 2017 года. 467 банков интегрированы в ГИС ЖКХ и передают информацию о платежах; граждане могут увидеть факты своих платежей, вне зависимости от того, в каком банке заплатили: от Калининграда до Владивостока — все будет в их личном кабинете. То есть система абсолютно рабочая, и цифры, которые я приводил, это подтверждают. Конечно, бывают любые ошибки, в любых мировых IT-системах встречаются рабочие ситуации, которые в рабочем порядке и решаются. У нас такие ситуации тоже есть: для этого существует служба поддержки, которая работает круглосуточно и либо по телефону, либо максимум в течение шести календарных дней дает ответ и исправляет ошибку.

Сейчас никто из участников рынка не говорит, что какой-то катаклизм, нельзя работать. Все нормально работает! Другое дело, что есть экономические интересы, мы видим, что внедрение ГИС ЖКХ встречает огромное сопротивление. Оно встречает сопротивление и у некоторых органов власти, и у компаний, в том числе у энергетиков, потому что далеко не все хотят открытости и прозрачности. Я это говорю прямо, потому что на самом деле так оно и есть. Когда мы с людьми находимся в диалоге, когда мы с ними встречаемся, приглашаем на все совещания, обсуждаем любые вопросы, готовим вместе с ними нормативно-правовую базу, а потом они без какого-либо участия нас как разработчиков делают определенные выводы и выбрасывают их в прессу, конечно, это вызывает большое удивление.

Вообще людям нужен конечный результат или нет? Я понимаю, что он нужен гражданам: им нужно видеть, что происходит с их квартирой, домом, двором. Это нужно органам власти — чтобы понимать, что вообще происходит в сфере ЖКХ. Но хотелось бы также, чтобы участники рынка, наши ресурсоснабжающие организации, были заинтересованы в том, чтобы работать в открытой, прозрачной среде. Мне кажется, когда у нас во многих случаях никто не понимает, что происходит в ЖКХ, это идет во вред всем и в первую очередь самому рынку. Мы полностью готовы, открыты к диалогу. Мы написали письмо в РСПП и предложили им провести заседание комиссии не так, как оно прошло в этот раз, а в нормальном режиме, пригласив все стороны, рассмотрев объективную ситуацию, и работать вместе с нами над этим проектом, потому что мы заинтересованы в результате, заинтересованы, чтобы этот проект был сделан качественно.

В данном случае что значит «качественно»?

Михаил Евраев: На следующей неделе мы будем делать представление системы специально для СМИ, чтобы все могли ее посмотреть, оценить все возможности, которые она предоставляет. Наша задача совместно с Министерством строительства и ЖКХ — сделать сферу ЖКХ настолько открытой, понятной и прозрачной, чтобы никаких «черных дыр» у нас не было и чтобы все было ясно: собрали деньги на капремонт — как они потрачены, что было сделано, чтобы гражданин видел все договоры, все акты выполненных работ по дому, все свои начисления, все факты платежей, мог отправить официальное письмо в электронной форме, получить ответ в электронной форме и чтобы все это хранилось у него в личном кабинете, а не в пыльных папках в шкафу, чтобы можно было проводить собрания в электронной форме, голосовать. Эта система дает очень много полезных сервисов.

Более того, мы интегрировали ее с Государственным кадастром недвижимости и Единым государственным реестром прав, и гражданин в личном кабинете видит всю информацию по своей квартире. Кстати, для того чтобы зайти в личный кабинет ГИС ЖКХ, не нужно никакой дополнительной регистрации, если человек зарегистрирован на портале Госуслуг, а сегодня таких около 30 миллионов.

По всей стране?

Михаил Евраев: По всей. Единственное, что тут нужно сказать, три субъекта — Москва, Санкт-Петербург и Севастополь — присоединятся к ГИС ЖКХ несколько позже, в 2019 году, поэтому сейчас их жители увидят в системе только информацию, которая пришла из федеральных баз — как я уже говорил, Государственного кадастра недвижимости и ЕГРП.

Мне кажется, что это очень правильный проект. Мы над ним работаем уже 3,5 года, сейчас он находится не просто на финишной прямой, а уже в рабочем состоянии. С 1 июля у всех организаций наступает обязанность размещать в системе информацию. Кстати, что касается переноса этого срока с 1 января 2017 года на 1 июля: перенос состоялся по инициативе регионов, потому что многие участники рынка, в том числе и энергетики, многие ТСЖ и управляющие компании просто не успевали разместить информацию к 1 января, и было принято решение пойти навстречу, чтобы не устраивать никакой шоковой терапии.

Но с 1 января 2018 года наступает ответственность, в том числе административная, в отношении организаций, не разместивших информацию или разместивших не вовремя.

Вы направили в РСПП предложение по поводу созыва еще одной комиссии. Вам что-то ответили?

Михаил Евраев: Уточню: я попросил, чтобы в том случае, если будет обсуждаться вопрос о ГИС ЖКХ, приглашали нас, Минкомсвязи, приглашали «Почту России» как оператора системы, Минстрой. Это письмо я отправил в апреле. Ответа мы пока не получили, но рассчитываем, что коллеги в следующий раз будут рассматривать данный вопрос более объективно. Выводы РСПП может делать те, которые считает для себя правильными — пожалуйста, это их выводы. Но мне кажется, что представление информации в любом случае должно быть всесторонним.

Хотел бы прокомментировать еще один важный момент, связанный с тем, выполняет ли система расчетную функцию. Расчетную функцию система не выполняет, потому что сама никакие расчеты делать не может: для этого нужно обладать огромным объемом информации — начиная от того, какие льготы человек получает, и заканчивая всем остальным. В системе участники рынка размещают информацию о результатах начислений.

Что касается платежного функционала, конечно, он есть и должен быть в обязательном порядке: граждане должны иметь такую возможность, если захотят не только посмотреть информацию о своей квартире и начислениях, но и сразу заплатить за услуги ЖКХ. Пожалуйста, это можно сделать в ГИС ЖКХ, а можно в любом банке, как в отделениях, так и в онлайне. Очень важно, что появляется значительно более широкая конкурентная среда, нежели чем это было до ГИС ЖКХ. Мне кажется, что это огромный плюс как для крупных городов, так и для сельской местности.

Валерия Мозганова

Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > bfm.ru, 11 мая 2017 > № 2172278 Михаил Евраев


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 10 мая 2017 > № 2176462 Ольга Матвеева

Прорывные технологии.

Группа ученых и практиков Республики Саха (Якутия) в составе управляющего директора ОАО ПО «Якутцемент» А.З. Мамедова, генерального директора ООО «Эком» А.А. Семенова, руководителя ГАУ республики, к.э.н. В.И. Кондратьева, начальника производственно-технического отдела ОАО ПО «Якутцемент» В.Я. Куйдиной, управляющего проектом ООО «Гарантспектрстрой» А.В. Одинокова и к.т.н. О.И. Матвеевой подготовила обобщающую статью по анализу технического состояния автомобильных дорог в самом крупном и наиболее холодном регионе России. Об этом разговор с генеральным директором ОАО «Якутский государственный проектный, научно-исследовательский институт строительства» Ольгой МАТВЕЕВОЙ.

«СГ»: Ольга Иннокентьевна, в чем главная идея вашего коллективного материала?

Ольга МАТВЕЕВА: Мы сделали акцент на эффективность устройства цементно-бетонных покрытий автодорог, повышение их долговечности и технологичности. Поделились опытом производства сборных железобетонных предварительно-напряженных дорожных плит из местных сырьевых материалов и в производственных условиях ОА ПО «Якутцемент».

«СГ»: В статье проанализированы текущее состояние и перспективы развития транспортного комплекса и дорожного хозяйства Республики Саха (Якутия)?

О. М.: Транспортный комплекс республики занимает значительную долю в ее региональном валовом продукте (до 10%), играя одну из наиболее значимых ролей в социально-экономическом развитии республики. От уровня транспортно-эксплуатационного состояния и развития сети автомобильных дорог общего пользования, обеспечивающей связи между улусами и поселениями, во многом зависит решение задач развития предпринимательской деятельности, повышения качества жизни населения.

«СГ»: Подтвердите примерами?

О. М.: Автомобильным транспортом ежегодно перевозится более 57% от всех перевозок, грузов в республике, а также в маршрутных автобусах перевозятся 98% от общего количества пассажиров. За последние годы значительно возросла нагрузка на дорожную сеть республики. Это связано с реализацией крупных инвестиционных проектов в Ленском, Олекминском, Алданском и Мирнинском районах, а также строительством жилья и крупных социальных объектов в республиканском центре с усилением его роли как крупного логистического центра.

Общая протяженность автомобильных дорог на территории РС (Я) федерального, регионального, межмуниципального и местного значения — 42 500 километров. 9,7% приходится на автомобильные дороги общего пользования федерального значения и 33,9% — на автомобильные дороги общего пользования регионального значения. Всего лишь 24,1% от общей протяженности региональных и местных дорог имеет жесткое покрытие. Основную долю автомобильных дорог общего пользования регионального и местного значения составляют автозимники (66,2%) и дороги V технической категории (18,3%).

«СГ»: Чем обусловлено такое состояние дорожной сети?

О. М.: Труднодоступностью поселений, отсутствием производственных баз по выпуску асфальтобетона или цементного бетона, отсутствием средств в округах для строительства и содержания автомобильных дорог, низким техническим уровнем и износом основных средств и производственной базы служб дорожного хозяйства. И еще суровые климатические условия региона с сезонностью дорожно-строительных работ.

Преобладание грунтовых дорог и автозимников снижает скорость движения, межремонтные сроки, коэффициент надежности, повышая степень разрушения дорожной одежды. Следует отметить: нормативными документами на такую категорию дорог, как «грунтовые и автозимники», затраты на ремонт и содержание не предусматриваются.

«СГ»: Исходя из статистических данных, указанных в таблице 1, очевидна необходимость повышения качества существующих дорог с целью повышения их категории?

О. М.: Да. Например, перевод местных автодорог V категории в IV категорию с капитальным типом дорожной одежды повысит пропускную способность, нагрузки на покрытие и основания, долговечность дорожной одежды, межремонтные сроки и сократит затраты на ремонт. Повысится доступность поселений — а это уже важная социально-экономическая составляющая.

«СГ»: Что может стать прорывом в развитии сети региональных и местных автомобильных дорог?

О. М.: Внедрение технологии устройства цементобетонных покрытий и оснований дорог. Причем без значительных капитальных затрат.

«СГ»: В статье уделено особое внимание обоснованию внедрения технологии устройства дорожных одежд с применением цементобетонных покрытий и оснований?

О. М.: Основной вклад в несущую способность жесткой дорожной одежды вносит жесткий слой из цементобетона, выполняющий роль как покрытия, так и основания. Жесткость и трещиностойкость цементобетонной конструкции в 5-6 раз выше нежесткого асфальтобетонного покрытия!

Опыт эксплуатации дорог и улиц с асфальтобетонным покрытием в республике показал их низкую долговечность. Через 2-3 года эксплуатации в асфальтобетонном покрытии проявляются первые признаки разрушения, а через 4-5 лет службы разрушается полностью.

В европейских странах протяженность дорожной сети с монолитным цементобетонным покрытием составляет примерно 50% от общей протяженности дорожной сети, в США — 60%.

«СГ»: Опыт эксплуатации цементобетонных дорог в Москве показывает: они служат без ремонта 30 лет…

О. М.: Действительно, дороги с цементобетонным покрытием, построенные в 50-е годы прошлого века, прослужили больше нормативного срока (20-25 лет) — это автомагистрали Москва—Волгоград, Москва—Горький, Москва—Брест и другие.

Разработка и опытно-промышленное апробирование технологии устройства цементобетонных покрытий из литых смесей продемонстрированы в столице России. Использование такой технологии позволяет бригаде из 5 человек укладывать за смену до 1000-1200 кв. метров покрытия или основания. Технологии устройства цементобетонных твердых покрытий при ведении контроля качества при выполнении бетонных работ могут внедряться в Республике Саха (Якутия).

«СГ»: Каковы первые опыты применения цементобетонных покрытий при строительстве автомобильных дорог в Якутии?

О. М.: Например, промысловая дорога ОАО «Сургутнефтегаз» в Ленском улусе. Опыт службы цементобетонных аэродромных покрытий аэропортов свидетельствует о высокой эффективности и долговечности жестких покрытий. Для условий Якутии бетон для покрытий должен соответствовать классам по прочности на сжатие не ниже В27,5 и на растяжение при изгибе не ниже Вtb3,2, марке по морозостойкости F2200.

Исследования и опытно-производственные испытания в ОАО «ЯкутПНИИС» показали: на основе местных сырьевых материалов с применением эффективных модификаторов бетонов возможно получение заданных высоких показателей дорожного бетона. Опыт внедрения высококачественных бетонов в мостостроении в Якутии, а, главное, при строительстве аэродромных покрытий при реконструкции ИВВП-2 аэропорта «Якутск», стал опорной точкой для организации выпуска сборных предварительно-напряженных дорожных плит ПДН на производственной базе ОАО ПО «Якутцемент» с целью их поставки на строительство объекта «Автодорога с твердым покрытием от точки примыкания к существующей промысловой дороге ОАО «Сургутнефтегаз» до места размещения проектируемой УПН» при реализации проекта обустройства Чаяндинского месторождения, строительства магистрального газопровода «Якутск—Хабаровск—Владивосток».

«СГ»: Какие факторы определили организацию строительства сезонных производственных цехов по выпуску дорожных плит ПДН на производственной площадке ОАО ПО «Якутцемент»?

О. М.: Наличие сырья собственного производства, энергоресурсов, производственной территории для размещения временных производственных помещений, причала и выгодное расположение предприятия для транспортировки готовой продукции до потребителя водным транспортом. Производственный комплекс включает: сезонный завод по выпуску бетонных смесей, три временных цеха по изготовлению сборных железобетонных плит ПДН, цех по изготовлению арматурных изделий и площадки складирования. При развертывании строительных работ и в дальнейшем при производстве изделий использованы технические ресурсы Якутского цементного завода, выполнены отработка технологических параметров производства плит ПДН. Специалистами АО «ЯкутПНИИС» проведены сертификационные испытания бетона и плит ПДН. Органом по сертификации продукции в строительстве ООО «ОС «Якутстройсертификация» подтверждено соответствие бетонной смеси, выпускаемой АО ПО «Якутцемент», и плит ПДН, поставляемых ООО «Эком», сертификатами соответствия ГОСТ Р и сертификатом соответствия Техническому регламенту Таможенного союза «Безопасность автомобильных дорог» (ТР ТС 014/2011).

Справочно

С 1 сентября 2016 года вступил в действие Технический регламент Таможенного союза «Безопасность автомобильных дорог» с обязательным подтверждением соответствия обязательным требованиям, установленным нормативными правовыми актами Таможенного союза в отношении дорожно-строительных материалов. Испытательный Центр АО «ЯкутПНИИС» и ООО «ОС «Якутстройсертификация » включены в реестр аккредитованных ИЦ и ОС Таможенного союза.

Автор: Андрей КОСТЕНЕЦКИЙ

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 10 мая 2017 > № 2176462 Ольга Матвеева


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 мая 2017 > № 2176467 Далия Сафиуллина

Города возможностей.

Необходима переориентация на нужды современной экономики, которая строится не вокруг предприятий, а вокруг людей.

О проблемах благоустройства российских городов громко заговорили осенью 2016 года, когда Минстрой России обнародовал предложения по приоритетному проекту «ЖКХ и городская среда». Проект этот был разработан ведомством по поручению президиума Совета при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам. Вскоре в рамках проекта была разработана программа формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества. Тем самым был запущен процесс системных изменений принципов благоустройства и формирования общественной среды в России. Партнером агентства в этой работе и единым проектным офисом стало консалтинговое бюро (КБ) «Стрелка». О том, почему вопросы благоустройства городской среды приобрели такое значение, и какого результата хотят добиться власти, в интервью «СГ» рассказала партнер КБ «Стрелка» Далия САФИУЛЛИНА.

«СГ»: Почему вдруг появилась необходимость озаботиться благоустройством? Где корни проблемы?

Далия Сафиуллина: Около 75% населения России живут в городах, большинство которых достраивалось или возникало в советский период. Эти города были индустриальными и подчинялись законам плановой экономики.

Сейчас необходима переориентация городов на нужды современной экономики, которая крутится не вокруг предприятий, а вокруг людей. Возникает потребность в возникновении «города возможностей». При этом речь идет не о создании новых, а о реновации старых городов.

Потребность в благоустройстве назрела, комфортная городская среда вызывает у людей приятные эмоции, повышает настроение, культуру, экономический потенциал территории. Как ответ на этот общественный запрос, в октябре 2016 года Фондом единого института развития в жилищной сфере (создан АИЖК) была инициирована Программа комплексного развития территорий российских городов с учетом потребностей горожан. Программа инициирована АИЖК и рассчитана на 2017-2018 годы. В проекте участвуют не только жители, но и сотни региональных партнеров, которые получают от местных властей заказы на разработку дизайн-проектов для выделенных территорий в своих городах. Работы ведутся в соответствии с основными направлениями, которые летом 2016 года были определены на заседании президентского Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам. Они направлены на структурные изменения в экономике и социальной сфере, а также на повышение темпов экономического роста.

«СГ»: Как «Стрелка» попала в этот проект? Почему пригласили именно вас?

Д.С.: Чтобы работать над проектом в масштабах страны, необходимо аккумулировать международный и российский опыт в одном месте, наладить диалог властей с горожанами. В России такой экспертизой обладает только КБ «Стрелка». Бюро выступает в качестве единого проектного офиса и объединяет всех участников программы — администрации, региональных специалистов и именитых архитекторов с опытом успешных проектов благоустройства общественных пространств в России и мире. КБ поддерживает связь с профессиональными сообществами по стране и выводит на арену новые имена в российской архитектуре, например, с помощью Национального архитектурного конкурса. Кроме того, в структуре бюро есть подразделения, которые проводят антропологические, социально-экономические исследования, привлекают локальных экспертов и архитекторов для разработки идей, курируют разработку дизайн-проектов общественных пространств региональными архитекторами, осуществляют и внедряют практику авторского надзора, готовят стандарты для региональных администраций для реализации.

«СГ»: Что такое стандарты благоустройства? Как можно стандартизировать различные города с различным ландшафтом? И почему сами городские власти не могут с этим справиться, и нужна «рука Москвы?»

Д.С.: Стандарты — документ, который предлагает решения для стоящих перед проектировщиками задач по преобразованию городской среды. Это — свод рекомендаций, как строить новые дома, улучшать качество жизни на территории вокруг новостроек, сохранять историческую застройку, при этом давая возможность экономически выгодно использовать ее в современной жизни. Советские строительные нормы, правила и регламенты были созданы для городов, построенных вокруг заводов и фабрик. Современная экономика требует сосредоточиться на потребностях горожанина, а не производства. Стандарты определяют не только правила безопасности, но и качество городской среды, то есть — уровень комфорта. Стандарты ориентированы на удовлетворение повседневных потребностей горожан. На самом деле, есть базовые представления о том, что такое комфортная городская среда. А на практике эти единые подходы уже могут варьироваться в зависимости от региональной, климатической специфики и т. д. Применение стандарта на практике можно сравнить с неким конвейером, способным производить индивидуальную продукцию.

«СГ»: Каким образом ведется работа над стандартами?

Д.С.: Сейчас мы находимся на этапе комплексного исследования, изучаем ситуацию. Исследования производятся на примере выборки двадцати городов, она максимально репрезентативна с точки зрения типологии, населения, индустриального профиля, климатических условий и т. п. Наши сотрудники — от социологов до специалистов по градостроительству и планировке территорий — выезжают на места. Во всех городах проводятся соцопросы, фокус-группы и т. д. Наряду с ними осуществляется детальный анализ с помощью различных digital-инструментов: GIS-аналитика фотографий в соцсетях и digital-антропология — исследование текстов пользователей соцсетей из обследуемых городов. Сегодня достаточно всяких инструментов, которые позволяют обрабатывать большие массивы информации, начиная от транспортных потоков и заканчивая качеством озеленения. Одновременно мы работаем над третьим блоком — опытное применение стандартов. То есть, предполагается, что разработанные нами рекомендации будут протестированы в рамках пилотных проектов. Пока определены две локации — Саратов, у которого наиболее типичная для городов России сложившаяся застройка, и остров Русский в Приморском крае.

«СГ»: Вы объявили конкурс на разработку проектов благоустройства для 15 городов в разных уголках России. Конкурс открытый, то есть, принять участие в нем могут все — от местных архбюро через Москву до Австралии. В Москве к работе тоже привлекались зарубежные архитекторы, но выглядит все относительно одинаково. В чем причина? Не получится ли опять, что везде будут пустая площадь и условный Ленин посредине?

Д.С.: Это спорное утверждение, что все выглядит одинаково. Крымская набережная, Тверская, парк Садовники имеют отчасти международное «происхождение», но при этом абсолютно не похожи друг на друга. Единственное, чем схожи проекты, так это тем, что они все выполнены на хорошем уровне, как с точки зрения качества, так и с точки зрения эстетики. В рамках конкурса мы ищем архитекторов, способных придумать проект, который, в свою очередь, будет максимально отображать и локальную специфику, и мировые общепризнанные стандарты. По этим критериям и выбирают финалистов на заседаниях жюри. Тиражирование исключено, потому что технические задания учитывают уникальную специфику города и места.

«СГ»: В чем будет измеряться «качество» благоустройства — в общественном резонансе, интересе малого бизнеса, налоговых сборах?

Д.С.: В целом, во многих городах проводились точечные работы по благоустройству.

Но масштабные работы по преобразованию городской среды начались только с запуском программы. Особенностью локального благоустройства в рамках данной программы является то, что проекты разрабатываются в комплексе. То есть, благоустроенное пространство будет интегрировано как в уже сделанные территории, так и в территории будущего развития. Результатом будет комплексное развитие центральных общественных пространств городов, которое осуществят локальные администрации.

«СГ»: Как в такой ситуации будут строиться отношения с владельцами прилегающей недвижимости? Вы их как-то включаете в процесс?

Д.С.: Конечно, в реализации программы участвует большое число людей. Одной из ее особенностей является вовлечение в процесс всех заинтересованных сторон, даже можно сказать больше, что без ведома и согласия людей на местах проекты просто не будут утверждены. В каждом городе к выбору и обсуждению территорий привлекаются местные администрации, эксперты, жители и представители бизнеса. С владельцами бизнеса, расположенного на территориях благоустройства, проводятся беседы, чтобы согласовать единую позицию по развитию общественного пространства. Хорошим примером может являться работа саратовского архитектурного бюро SNOU, которое не только регулярно опрашивает в социальных сетях и путем прямых опросов жителей улицы Рахова, но и консультируется с владельцами бизнесов, расположенных на этой территории.

«СГ»: Будут ли в дальнейшем проводиться конкурсы, или у глав городов будут ориентировочные альбомы по благоустройству, из которых они смогут что-то выбрать?

Д.С.: Для начала надо завершить один конкурс и посмотреть на его результаты. Если конкурс такого масштаба оправдает себя, то мы хотели бы, чтобы они проводились и дальше. Потому что конкурсы открывают новые имена и дают молодым архитекторам шанс проявить себя. Мы предлагаем точечные изменения в законодательстве, необходимые, чтобы новые стандарты работали исправно, и их применение обеспечивало бы комфортное существование каждому жителю. Ведь активное участие граждан дает им чувство ответственности за территории, которыми они в итоге будут пользоваться каждый день. А чувство ответственности означает, что люди будут беречь свою улицу и свой двор от вандализма, мусора, будут активнее участвовать в их обустройстве и поддержании чистоты.

410 006929_02.jpg

«СГ»: К Чемпионату мира по футболу предполагается благоустроить 40 городов. Есть ли шанс успеть все это сделать, или будет «частичное благоустройство»?

Д.С.: Не совсем верная формулировка. Мы работаем в рамках большой программы, в которую входит шесть направлений. Первое направление — это разработка стандартов комплексного развития территорий. Разработанные стандарты лягут в основу преобразований всех 1112 городов РФ. Второе направление — разработка индекса развития городской среды. Третье — комплексное развитие городской среды Саратова. Четвертое — комплексное развитие территории на острове Русский. Пятое — благоустройство ключевых общественных пространств в 40 городах. И, наконец, шестое — программа повышения качества среды во всех 319 моногородах. Как видите, благоустройство ключевых общественных пространств в 40 городах России — лишь одно из направлений. И мы не привязываемся к ЧМ, потому что у нас нет задачи сделать проекты на пару лет, мы делаем проекты на долгую перспективу. 47 территорий в этих 40 городах будут благоустроены уже в 2017 году. Остальные территории (178) будут обустроены в 2018-2022 годах.

«СГ»: Вернемся к Москве — в столице продолжается реализация программы «Моя улица». Куда она пойдет дальше? Дойдет ли до окраин? Ждать ли жителям условного Алтуфьева велодорожек, плитки и фонарей, или все ограничится Маросейкой? Если ждать, то есть ли какие-то сроки проведения и окончания программы?

Д.С.: Не КБ определяет улицы, а правительство Москвы. В планах столичного правительства сделать полностью благоустроенный центр в ближайшее время. В этом году мы доделываем Бульварное кольцо, две трети Садового, а также еще 80 улиц в пределах Садового.

Цитата в тему

МИНИСТР СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖКХ МИХАИЛ МЕНЬ:

«Комфортная городская среда предполагает развитие сектора услуг, а значит, сможет стимулировать развитие малого и среднего предпринимательства. А это — прямой экономический эффект. Более высокое качество городской среды повышает капитализацию объектов, помещенных в эту среду. Классический пример — рост стоимости недвижимости в районах с благоустроенной территорией» (из выступления на панельной сессии «Приоритетные проекты как фактор экономического роста» Гайдаровского форума, январь 2017 года)

Цитата в тему

ЗАММИНИСТРА СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖКХ АНДРЕЙ ЧИБИС:

«Мы планируем разработать системные изменения к подходам благоустройства и городской среды… Будут выработаны стандарты развития российских городов разных типов. Они определят логику модернизации и благоустройства муниципалитетов, при этом сохраняя самобытность и культурные традиции регионов»

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 мая 2017 > № 2176467 Далия Сафиуллина


Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 5 мая 2017 > № 2165331 Олег Сухов

Налог на недвижимость: региональные бюджеты пополнятся миллионами

Олег Сухов

Адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости

Средняя сумма налога на недвижимость в 2017 году в регионах повысится минимум на 15%-25%, это увеличит количество судебных тяжб, связанных с оспариванием кадастровой стоимости. Выгода же для региональных бюджетов существенна — это десятки миллионов дополнительных рублей

Поэтапный переход на обложение недвижимости налогом на основе кадастровой стоимости начался еще в 2015 году. Именно с января этого года первые 28 регионов России перешли на подобную модель налогообложения. В 2016 году к данной группе присоединилась еще часть субъектов федерации. А с 1 января 2017 года уже 72 региона стали использовать кадастровую стоимость.

Переход на новый порядок осуществляется постепенно в течение 4 лет с использованием повышающих коэффициентов. Поэтому в ряде регионов с 1 января 2017 года начинаются уже второй и даже третий этапы увеличения налогооблагаемой базы. Они предполагают применение коэффициентов равных 0,4 и 0,6. Но в любом случае и в регионах только начавших реформу, и в уже идущих по этому пути, средняя сумма налога за отчетный период повысится минимум на 15%-25%. Следовательно, по итогам текущего года все собственники получат уведомления с возросшей суммой обязательного платежа. В свою очередь это увеличит количество судебных тяжб, связанных с оспариванием кадастровой стоимости.

Гаражи, сараи, бани, и другие строения, которые связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба для их предназначения, тоже подлежат учету и налогообложению. Если налоговая инспекция не имеет сведений о такой постройке, то гражданин обязан уведомить ее о своем объекте. В противном случае ему грозит штраф в размере 20% от неуплаченного налога. Фискальные органы имеют полную информацию обо всех официально зарегистрированных объектах. Она содержится в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), который ведется Росреестром. А между Росреестром и ФНС еще в 2010 году было заключено соглашение о взаимодействии. В соответствии с ним Росреестр направляет в налоговые органы сведения о вновь зарегистрированных объектах и собственниках, получивших недвижимость в результате купли-продажи, наследования, обмена и другим сделкам. Поэтому не стоит думать, что если вы возвели объект или купили помещение, то налоговая инспекция не узнает об этом. Узнает. Ей сообщит Росреестр.

Новый налог: значение для местных бюджетов

Статистика собираемости в регионах, перешедших на взимание налога с кадастровой стоимости, начиная с 2015 года, является противоречивой. В Татарстане его сбор вырос более чем на 20%, а в Самарской области — на 38%. Самарские ИФНС, например, собрали в 2016 году дополнительно более 100 млн рублей. С другой стороны, в Новосибирской и особенно в Новгородской областях в 2016 году налоговые органы по этому виду платежа взыскали и перечислили в бюджет гораздо меньше средств, чем в 2015 году.

Скорее всего, это связано с тем, что в ряде субъектов федерации кадастровая стоимость, определенная на 1 января 2015 года, была явно завышена. Поэтому многие собственники оспорили ее в судах, либо просто не стали платить по новым тарифам. Например, в Ростовской, Новгородской, Новосибирской, Тульской и других областей.

Что же касается выгоды от нового определения налогооблагаемой базы для регионов, то она представляется довольно существенной. Ведь речь идет о десятках миллионов дополнительных рублей, зачисленных в местные бюджеты.

Строительства школы на 500-600 человек в регионе стоит где-то 450 млн рублей, цена компьютерного томографа для больницы варьируется от 12 до 14 млн, а суперсовременный автомобиль скорой помощи на базе «Мерседеса» обойдется местному бюджету в 2,5 млн рублей. С точки зрения Самары, Владимира, Саратова, Новгорода и других провинциальных городов новые поступления являются существенным подспорьем.

Новые методики определения кадастровой стоимости

В июне 2016 года Минэкономразвития «со скрипом» утвердил новые методические указания о порядке определения кадастровой стоимости. Они полностью изменили ее расчет. Теперь, проводя ГКО, оценщик обязан принимать во внимание стоимость потребительской корзины в регионе, уровень жизни населения, средние зарплаты, показатели ВВП, инфляцию и даже наличие источников, загрязняющих природную среду. Раньше эти факторы вообще не учитывались. А они, как всем известно, оказывают прямое воздействие на формирование рыночной цены любой квартиры или коттеджа.

Ну и наконец, стоимость постройки теперь зависит еще и от степени ее износа. До начала 2017 года данный нюанс также не брался в расчет. В целом же, внедрение методики существенно снизит кадастровую стоимость объектов, и она фактически сравняется с рыночной. Единственный минус состоит, пожалуй, в том, что рыночная цена подвергается постоянным колебаниям. А кадастровая остается неизменной, по крайней мере, в течение 3 лет. Поэтому не исключены варианты, когда собственникам всё же придется оспаривать стоимость при резком изменении рыночной цены через год или два после проведения официальной ГКО (Государственной кадастровой оценки)

Однако сейчас данные методики не применяются. Дело в том, что в июле 2016 года законодатель ввел своеобразный мораторий на изменение кадастровой стоимости и предоставил регионам возможность «заморозить» ее по состоянию на 01.01.2014 года или на 1 января того года, когда власти субъекта России впервые применили ее для налогообложения. Мораторий будет длиться до 01.01.2020 года. После этой даты кадастровая оценка станет осуществляться по новым методикам и в соответствии с новым законом о «Государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ. Проводить ее будут бюджетные организации, а не частные фирмы.

Пока же граждане и юрлица оспаривают в судах кадастровую стоимость, проведенную еще по старым нормативным актам. Если посмотреть последние судебные решения за 2017 год, то можно увидеть, что в настоящее время в России оспаривается кадастровая стоимость, установленная еще на 01.01.2014 и 01.01.2015 года. Правда кое-где встречается и стоимость, определенная на 01.01.2013 года. Но это уже редкость.

Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 5 мая 2017 > № 2165331 Олег Сухов


Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика > forbes.ru, 4 мая 2017 > № 2163688 Игорь Чумаченко

Споры о цене и расторжение договора: случаи, когда стоит судиться с подрядчиками

Игорь Чумаченко

Партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex

Споры с подрядчиками занимают важное место в общем количестве арбитражных дел, связанных с неисполнением обязательств. Это всегда вопросы цены, качества, сроков работ и ожидаемого результата.

Договоры генерального строительного подряда составляют основу взаимоотношений участников инвестиционно-строительного проекта. В период кризиса растет количество случаев неисполнения договорных обязательств, что наряду с пробелами в договоре приводит к обострению и спорам по ключевым вопросам отношений сторон. В данном случае это вопросы цены, качества, сроков работ и получения заказчиком результата, на который он рассчитывал. Ведь смысл договора подряда состоит в том, что подрядчик обязуется создать и передать результат работ заказчику, а заказчик обязуется принять и оплатить этот результат работ.

Причиной спора с подрядчиком, как правило, является недовольство со стороны заказчика качеством выполненных работ и сроками передачи их результата, а со стороны подрядчика — стоимостью и оплатой выполненных им работ.

В случае возникновения конфликта мы рекомендуем приложить максимум усилий для внесудебного урегулирования спора (спор может серьезно затянуться, что приведет к задержке завершения строительства или затруднениям с началом полноценной эксплуатации объекта) и сохранения партнерских отношений.

Если договориться во внесудебном порядке не удалось, суд неизбежен. На что нужно обратить внимание?

Расторжение договора и возврат аванса

Как правило, иск заказчика, неудовлетворенного ходом выполнения работ, связан с требованием о расторжении договора и о возврате неотработанной части аванса.

Расторжение договора может быть осуществлено заказчиком в одностороннем (несудебном) порядке или путем предъявления такого требования в суд. В первом случае необходимо доказать наличие оснований для одностороннего отказа от исполнения договора. Например, подтвердить тот факт, что работы выполняются крайне медленно и что они не будут выполнены в установленный договором срок. В таком случае заказчик может направить генподрядчику уведомление об одностороннем отказе от договора и потребовать вернуть неотработанную часть аванса (переплату). В случае невыполнения этого требования – обратиться в суд.

Заказчик может отказаться от договора подряда и без указания причин (если только договором не установлен запрет на такой немотивированный отказ). Однако, в таком случае он обязан уплатить подрядчику часть цены пропорционально выполненным работам и компенсировать убытки в пределах цены договора.

Важно помнить, что потребовать возвращения аванса возможно только в случае расторжения договора. По договору, который продолжает действовать (не расторгнут), у подрядчика не возникает обязанности вернуть денежные средства – он должен их отработать.

В свою очередь, подрядчик вправе, например, потребовать от заказчика выплаты договорной неустойки за нарушение обязанностей по перечислению аванса (если это предусмотрено договором).

На практике подрядчик часто обосновывает невозможность выполнения своих обязательств – неисполнением соответствующей встречной обязанности заказчиком. Например, заказчик не предоставил своевременно строительную площадку, не обеспечил подрядчика необходимой качественной технической документацией, не перечислил вышеупомянутый аванс и пр. Если суд установит обоюдную вину подрядчика и заказчика, он вправе уменьшить меру ответственности подрядчика. Вот почему крайне важным является фиксация нарушения договора другой стороной (переписка, претензии, подтверждения невыполнении указаний заказчика).

Вышеизложенное объясняет, почему в спорах по договору строительного подряда широко распространены встречные иски и применяется назначение судебной экспертизы (особенно в спорах по недостаткам и стоимости выполненных работ).

Споры о цене и об оплате

Другим важным видом споров с подрядчиками являются споры о цене договора. Они связаны как с вопросами выполнения дополнительных работ или удорожанием строительства, так и с несогласием заказчика с фактически выполненными объемами работ, которые выставляет подрядчик. В любом случае существенное значение имеют формулировки в договоре о цене и порядке оплаты. Если в формулировке о цене, например, прямо не указано иное, цена договора считается твердой. В таком случае подрядчик не вправе требовать ее увеличения, а заказчик уменьшения, даже если на момент заключения договора они не могли точно предусмотреть весь объем выполняемых на объекте работ.

В последнее время позиции судов в отношении выплаты твердой цены договора претерпели существенное изменения. Даже при наличии в договоре условия о твердой цене, необходимо иметь ввиду, что для ее оплаты должны быть подтверждены фактически выполненные объемы, соответствующие смете. В противном случае цена может быть уменьшена. Это может быть использовано заказчиком в споре с подрядчиком в отношении размера цены договора, подлежащей уплате подрядчику.

При оценке требования об оплате дополнительных работ суды оценивают, чем такие работы были вызваны – внесением заказчиком изменений в техническую документацию (ТД) или инициативой подрядчика. В первом случае исход дела будет зависеть от того, повлекло ли внесение заказчиком изменений в ТД увеличение стоимости строительства более чем на 10 % или нет. Если да, то подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, в том числе твердой. Во втором случае (инициатива подрядчика) многое зависит от доказанности того факта, был ли заказчик уведомлен о необходимости проведения таких дополнительных работ или нет и от оценки действий заказчика – согласовывал ли он каким-то образом необходимость таких работ и имеются ли признаки согласия на их оплату.

Споры по объемам и качеству работ

Цена договора может быть уменьшена по требованию заказчика в судебном порядке (если не удалось разрешить спор миром) также и в случае обнаружения недостатков работ или несоответствия между предъявленными к оплате и фактически выполненными объемами работ.

Работы, выполненные ненадлежащим образом, не подлежат оплате. При этом бремя доказывания недостатков работ возлагается на заказчика.

Важно показать суду наличие спора по недостаткам или объемам. Таким доказательством (помимо указаний контролирующего органа или сведений от инженера или технического заказчика) может быть внесудебное экспертное исследование, проведенное специализированной экспертной организацией. И уже суд определяет, требуется ли назначение судебной экспертизы или возможно вынесение решения на основе имеющихся в материалах дела доказательств (например, на основе той самой внесудебной экспертизы).

На практике суды применяют различные способы определения стоимости ненадлежащим образом выполненных работ. Это и определение фактической стоимости таких работ, и определение стоимости устранения недостатков, и более экзотичные способы (снижение цены договора до стоимости надлежащим образом выполненных работ) или определение рыночной стоимости ненадлежащим образом выполненных работ (например, в отсутствие применимых расценок). С нашей точки зрения, более эффективным является определение стоимости устранения недостатков. Это может позволить заказчику процессуально сэкономить на дополнительном сложном процессе по взысканию убытков, связанных с устранением недостатков.

Другие виды споров могут быть связаны, например, с мерами ответственности (взыскание неустойки, штрафа). В таких спорах необходимо будет доказать наличие самого нарушения, вину подрядчика, отсутствие неисполнения заказчиком своего «встречного» обязательства (которое могло послужить причиной нарушения договора подрядчиком – например, несвоевременная передача площадки заказчиком, непередача технической документации и т.п.).

В заключение хотелось бы напомнить важную (и, казалось бы, общеизвестную) вещь: тщательная проработка договора генподряда на стадии до его заключения поможет минимизировать риски возникновения конфликтов на стадии исполнения договора и разрешить спор в вашу пользу в случае возникновения конфликта.

Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика > forbes.ru, 4 мая 2017 > № 2163688 Игорь Чумаченко


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 мая 2017 > № 2176469 Виктор Нестеренко

МФС-6 — коллектив высокого человеческого достоинства и профессионализма.

Мосфундаментстрой-6 — одна из ведущих российских строительных компаний полного цикла. Она участвует в возведении самых разных объектов — от жилых домов и школ до атомных электростанций. Помимо подрядной деятельности, МФС-6 занимается эксплуатацией жилой и нежилой недвижимости, девелопментом и риэлторским бизнесом, проектированием и оказанием услуг техзаказчика.

В апреле этого года Мосфундаментстрой-6 отметил свое 80-летие. О накопленном опыте и планах на будущее в интервью «СГ» рассказал руководитель МФС-6 Виктор НЕСТЕРЕНКО.

«СГ»: Виктор Иванович, а когда и как возникло само название «Мосфундаментстрой»?

Виктор НЕСТЕРЕНКО: В 70-х годах у треста Мосстрой-18, где я трудился, была своя база, свой бетонный завод — ЖБИ-19. Потом все это преобразовали в Мосфундаментстрой-6, который стал специализироваться на фундаментных работах. Правда, нас перевели в МФС-6 практически без всего, даже базы не осталось. Нам выделили землю на месте бывшего керамзитового завода, поставили деревянный забор, из досок сделали какие-то хибары, в которых хранились лопаты, ломы, нехитрый инвентарь. Мы практически «голые» были. Но люди собрались опытные, хорошо знавшие то, как выполнять функции генподрядчика. К тому же у нашего треста уже был навык строительства домов от «колышка» до ввода в эксплуатацию — в Химках-Ховрино, Дегунино-Бескудниково и много где еще. И мы неплохо строили из кирпича, особенно пятиэтажки. Вскоре появились такие узнаваемые объекты, как гостиничный комплекс «Измайлово» и другие, были построены и реконструированы многие предприятия, входящие в структуру ДСК-1 и ДСК-3.

«СГ»: Кстати, вы сами работаете на предприятии уде сорок пять лет…

В.Н.: Совершенно верно, в 1972 году я начал работать в Мосстрое-18. А через двадцать лет, в марте 1992 года, на общем собрании арендаторов меня избрали руководителем МФС-6. Так что еще один двадцатипятилетний юбилей.

«СГ»: Строительный бизнес сопряжен с немалыми рисками, далеко не всем удается в нем выжить. Между тем, МФС-6 не только остался на плаву, но смог совершить мощные технологические рывки вперед. Например, вы выбрали монолитное домостроение в качестве приоритетного направления. Как принималось это решение?

В.Н.: Да, на первых порах основной стратегией компании было панельное домостроение. Затем потихоньку стали расширять монолитное направление. Первый такой дом построили в Митино в конце 90-х. Была проделана большая работа, которая дала результат не сразу, но все это сработало. Возможно, для нас все удачно сошлось, время изменилось, все в строительстве перевернулось, и монолит, на который столько было поставлено, оказался в тренде. Если бы мы остались на принципах панельного домостроения, то вряд ли бы выстояли.

«СГ»: За последние годы компания расширила сферу деятельности. Это осознанная стратегия?

В.Н.: Не секрет, что сегодня наиболее успешными являются именно те компании, которые имеют все свое — и ДСК, и девелопмент, и автопарк, и возможности для прокладки сетей, а также сами реализуют готовую продукцию. В особенности хорошо, когда компания не покупает, а сама выпускает, к примеру, стройматериалы. За последние пять лет мы значительно повысили мощь нашего производственного потенциала. Наши комплексные бригады укомплектованы достаточно серьезной бетоноподающей техникой и другим новейшим оборудованием, включающим инновационные опалубочные системы. У компании собственная база механизации. Технологии строительства обновляем постоянно. Также широко применяем энергоэффективные материалы и, самое главное, повышаем компетентность персонала. Потенциал компании велик, мы ежемесячно подаем по 30-50 заявок на участие в тендерах по всей России.

«СГ»: В 2007 году в истории МФС-6 начался новый этап: строительство высотных жилых зданий…

В.Н.: Да, на сегодня скоростное высотное монолитное строительство — это вопрос номер один для МФС-6. Думаю, что немногие компании могут активно, качественно, профессионально строить сооружения высотой более 100 метров. Для этого мы разработали и применяем специальные технологии. Например, в центральной части ядра здания используем самовыдвигающуюся систему PERI ACS с опалубкой PERI VARIO. Эта система не зависит от привычного монтажного крана, от погодных условий, от стесненности площадки.

«СГ»: Как давно применяется эта технология?

В.Н.: Мы применяем ее уже третий год. Так же широко используем современную российскую модульную систему «Гамма», которая набирается щитами по 10-15 кв. метров каждый, при этом перекрытие этажа в 250-300 кв. метров полностью заливается при помощи 15-20 этих щитов. На определенном этапе перед нами очень серьезно встал вопрос качества поверхности бетона. И мы впервые в Москве и в России совместно с НИИЖБом разработали технологию заливки бетона в формы сложных геометрических конфигураций с учащенным армированием. Для этого готовим специальную бетонную смесь с применением гранитной щебенки фракцией от 3 до 6 мм плюс пластификаторы. Когда заливают нижнюю часть конструктива, смесь заполняет все микротрещины, а поверхность получается идеально ровной.

«СГ»: В последнее время много говорят об использовании в строительстве IT-технологий. Как с этим обстоит дело у МФС-6?

В.Н.: В 2016 году мы завершили разработку собственной автоматизированной системы управления проектами, где учитываются все издержки, затраты, сроки строительства, поставка материалов, то есть контролируется каждый проект и каждый объект. Эта система была сделана именно для нашей компании, работа над ней шла более четырех лет. Мы искали айтишников по всей России, в Италии, во Франции и долго не могли найти. Но все же нашли — в Питере. Эта система у нас уже работает на пилотных проектах, сейчас планируем использовать ее в полной мере.

«СГ»: С какими компаниями сотрудничаете в настоящее время по строительству?

В.Н.: Скажу, что на 2017 год мы процентов на семьдесят объемы работ уже набрали. По линии PSN Group взяли 1 млн кв. метров, в этом году сдадим 280 тыс. кв. метров. Всего в этом году мы сдаем в городе 500 тыс. кв. метров, 95% из этого — по подряду. Мы работаем с «Пионером» (ЖК «LIFE Ботанический сад»), МR Group (ЖК «Савеловский Сити»), Лидер-Инвестом, ВТБ-Лизингом, со всеми, кто крепок в финансовом плане. Подключились к сооружению дорожных развязок. В предельно сжатые сроки строим станцию метро «Окская». Вообще, разработка подземной части — это колоссальный труд инженеров и проектировщиков. У нас для этого достаточно серьезная подготовка и уровень. К тому же наш постоянный партнер по проектированию — ЦНИИЭП жилища.

«СГ»: Какие свои объекты последних лет вы бы выделили?

В.Н.: Ну, если говорить о комплексной архитектурной застройке, то это, безусловно, Ходынское поле. Достойный микрорайон, на мой взгляд. Отмечу и наши высотные здания, сегодня мы можем смело браться за здание любой конфигурации, геометрии. Естественно, выделю и наш ЖК «Загорье». Стадион «Динамо» — тоже знаковый объект, та его часть, где расположены коммерческие сооружения. Там был котлован глубиной 25 метров, проблемные грунты, они осыпались. Начинала все это другая компания, но не смогла справиться. Мы туда пришли, произвели целый комплекс серьезных инженерных работ и за год все сделали. Занимаемся и комплексным малоэтажным строительством. В прошлом году в подмосковном Ступино построили 300 коттеджей примерно на 50 тыс. «квадратов».

«СГ»: Благодаря чему компании удается добиваться хороших результатов?

В.Н.: Благодаря усердию и профессионализму. А еще мы многому научились у иностранцев — итальянцев, французов. Нужна особая компетентность в выполнении монолитно-высотного строительства — это очень сложная инженерная вещь. У нас более 350 инженерно-технических работников, и мы часто проводим системное обучение при помощи иностранных специалистов. Это помогает открывать совершенно новые для нас горизонты профессиональной зрелости. К примеру, сейчас мы активно работаем на строительстве Белорусской АЭС.

«СГ»: Раз уж мы коснулись такой важной темы, как строительство объектов атомной промышленности, расскажите, в Белоруссии вы своими силами строите?

В.Н.: Да, на 100 процентов наши рабочие. Там требования совершенно другие, мы полтора года готовили персонал, получали лицензии и необходимые документы, чтобы зайти на объект Росатома. Сейчас мы также участвуем в тендере по строительству Курской атомной станции.

«СГ»: То есть вы будете продолжать линию специального строительства?

В.Н.: Да, конечно. Понятно, что атомная энергетика будет развиваться. В ближайшие 10 лет на объекты Росатома будет направлено порядка 100 млрд рублей. Мы вовремя начали осваивать это направление строительства.

«СГ»: Вы строите не только в Москве, но в других регионах, например, в Нижнем Новгороде…

В.Н.: Да, там мы купили территорию резинового завода и освоили ее. Я и сам не ожидал, насколько там хорошее место с видом на Стрелку. И от центра где-то 1,5-2 км. Мы уже первую очередь жилого комплекса сдали, вторую будем сдавать в этом году.

«СГ»: А что за проект у вас в Абхазии?

В.Н.: В Сухуми мы очень сильно развернулись. Там у нас жилой комплекс в 50 метрах от моря, рядом Ботанический сад, дендропарки, а в двадцати метрах — наше посольство. Были вложены серьезные кредитные ресурсы. Для завершения работ ждем принятия местного закона по операциям с недвижимостью.

«СГ»: МФС-6 — одна из немногих строительных компаний, где, в целом, решен кадровый вопрос. Как вы находите нужных вам людей?

В.Н.: Мы много лет работаем с МГСУ, берем студентов на практику, и в среднем каждый год у нас остается работать 15-20 человек. Что касается рабочих профессий, то мы давно и активно сотрудничаем с Колледжем архитектуры и строительства № 7. Берем на практику каменщиков, сварщиков, арматурщиков. А еще организуем учебу прямо на объекте.

410 ЖК Мичуринский.jpg

«СГ»: И сертификат выдаете?

В.Н.: Да, у нас все официально. И зарплата у рабочих серьезная — 50 тыс.

«СГ»: То есть, если человек приходит после армии, и у него нет строительной профессии, он может спокойно устраиваться? И обучается уже в процессе работы?

В.Н.: Конечно. Никаких проблем. Мы сами заинтересованы в этом.

«СГ»: Виктор Иванович, что бы вы хотели накануне юбилея пожелать коллегам-строителям?

В.Н: Оглядываясь на пройденный компанией путь, я хотел бы высказать некоторые важные, на мой взгляд, мысли. Начну с того, что в экономике страны мы видим некую неопределенность, недостаточное внимание экономического блока к прямому производству в широком понимании. Строить-то строим, а современных производственных мощностей явно не хватает. Мы ведь понимаем, что в экономике нет никаких других источников создания добавочной стоимости, кроме труда. Никакие коммерсанты эту нишу не заполнят. Вот сегодня собираются разнообразные форумы, встречи, платформы, но увидеть среди их участников «закоренелых» производственников, представителей реального сектора экономики — очень и очень большая редкость. И нужно срочно что-то с этим делать, причем на государственном уровне, пока ситуация поддается корректировке. Что касается правовых аспектов, например, изменений в 214-ФЗ, которые ужесточают требования в отношении уставного капитала застройщика, вводят отчисления взносов в компенсационный фонд и т.д., то данные положения, на мой взгляд, усложняют процесс регулирования в строительстве. А чем сильнее ограничения, тем больше издержек, тем выше стоимость квадратного метра жилья. Думаю, что эти вопросы можно решить иначе, сделать некоторые изменения в законодательной базе, дать передышку участникам рынка. Кроме того, сегодня, на мой взгляд, необходимо продолжить поддержку ипотеки. И еще нужно всячески стимулировать развитие строительного производства, снизив, к примеру, кредитные ставки, о чем уже говорилось неоднократно. Но несмотря на все трудности, настроение накануне юбилея у нас, в целом, оптимистическое, творческое. Главное, что мы будем востребованы — я в этом не сомневаюсь ни на минуту. Сегодня мы устремлены в будущее, как никогда готовы к работе, к взаимовыгодному сотрудничеству со всеми добросовестными партнерами. И я хочу пожелать всем моим коллегам созидательной работы, здоровья, счастья, благополучия, добра!

«Шестой фундамент» черпает силы в своей непростой истории, что позволяет компании постоянно «накапливать ресурс». Если посмотреть на нас со стороны, то можно, наверное, сказать: «Они не сидят на месте — строят метро, занимаются атомной промышленностью, учатся постоянно» С середины 90-х годов компания закладывала фундамент своего нынешнего статуса на строительном рынке. Это было перспективное время, но потом потребовались колоссальные усилия для подтверждения и поддержания этого статуса

Автор: Тимофей КУЧУШЕВ

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 мая 2017 > № 2176469 Виктор Нестеренко


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 2 мая 2017 > № 2176470 Дмитрий Капырин

ДСК-1: всегда быть первым.

На протяжении десятилетий ДСК-1 выступал лидером отечественного домостроения, чей положительный опыт широко освещался и распространялся по всей стране.

И в век высоких технологий перед строительным комплексом стратегические задачи остаются неизменными: посредством прогрессивных методов управления и с применением инновационных технологий преобразовывать градостроительное пространство, создавая качественное и доступное жилье. На эту тему наше интервью с генеральным директором АО «ДСК-1» Дмитрием КАПЫРИНЫМ.

«СГ»: Дмитрий Александрович, на протяжении десятилетий ДСК-1 выступал лидером отечественного домостроения, чей положительный опыт широко освещался и распространялся по всей стране. Прошлый год стал для компании переломным. Судя по производственным показателям, АО «ДСК-1» получило качественно новый импульс развития?

Дмитрий КАПЫРИН: В современных экономических реалиях АО ДСК-1 не могло оставаться без весомой поддержки. И она определилась в лице ФСК «Лидер», чья созидательная деятельность мощно зарекомендовала себя в столичном регионе и в целом по России. Руководство ФСК «Лидер», беря нас под свое крыло, учитывало огромный потенциал ДСК-1, понимая, что в новых условиях старый строительный бренд может по-прежнему удовлетворять потребности столицы и Подмосковья в постройке недвижимости, развитии панельного домостроения. Четко был оценен и фактор сбережения нашего «золотого запаса» — высококвалифицированных специалистов, умеющих хорошо работать и передавать опыт молодым кадрам. ФСК «Лидер» вложил в нас серьезные финансовые средства, что позволило нам в ходе производства, фигурально выражаясь, доукомплектовать пустые жилищные коробки прошлого наследия.

Основные стратегические подходы новой команды ДСК-1 с привлечением эффективных менеджеров следующие: оперативность; согласование любого решения с точки зрения эффективности; повышение производительности труда; гарантированное выполнение планов. Действуя по принципу «Любая задача должна выполняться в обязательном порядке», в прошлом году мы с ходу вышли на стабильный производственный поток — все дома сдавались согласно утвержденным срокам. После вхождения ДСК-1 в структуру ФСК «Лидер» комбинатом в 2016 году введено в строй 931 тыс. кв. метров жилья в Москве и Московской области. В сентябре 2016 года на комбинате запустили проект «Повышение конкурентоспособности».

«СГ»: Его задачи?

Д.К.: Проект оптимизирует структуру управления, модернизирует производственные мощности, позволяя сократить затраты комбината при сохранении высокой надежности и качества продукта. Когда стоят задачи строить больше, дешевле, быстрее и лучше, мы пересматриваем традиционные технологии, активно внедряя отечественный и международный опыт. Наша компания выступает за строительство, в основе которого лежат современные разработки, а не стремление сэкономить на каждом отдельном элементе.

Уже во второй половине 2016 года затраты комбината сократились на 400 млн рублей за счет оптимизации работы заводских производств, объединения монтажных управлений и сокращения численного состава структурных подразделений. По итогам 2016 года выручка ДСК-1 от строительно-монтажных работ и продажи квартир составила более 12 млрд рублей. ДСК-1 продолжает модернизацию и переоснащение производственных мощностей, что впоследствии позволит предложить рынку улучшенный продукт за счет применения современных технологий, гибкой ценовой политики и быстрых сроков возведения домов. Считаю, что инновация не имеет смысла сама по себе: она должна обеспечивать экономию денег и времени, давать улучшение выпускаемого продукта за те же деньги. Мы создаем инновационные решения в домостроении, которые были бы универсальны и гибки по ценовой политике.

«СГ»: Как Вы оцениваете результаты I квартала 2017 года?

Д.К.: Успешно, без финансовых дефицитов, сумели оптимизировать затратные механизмы, уверенно и стабильно выполняя объемы ввода жилья. Все показатели по бюджету и производственным программам перевыполнены на 10-15%. Основные задачи по бюджету решаются в русле четкой программы по минимизации издержек, прозрачности финансовых затрат и понижению себестоимости производства без потерь качества.

«СГ»: Градостроительная карта Москвы и Подмосковья была бы явно не полной без ДСК-1. Расскажите о новых проектах и современных сериях домов?

Д.К.: Действительно, масштаб приложения наших усилий только по Подмосковью убедительно подтверждает, что девиз ДСК-1 «Всегда быть первым» — не увядший лозунг вчерашнего дня, а реальное сегодня. Назову некоторые проекты: ЖК «Первый Андреевский» в Солнечногорском районе, ЖК «Домодедово Парк», ЖК «Восточное Бутово» в Ленинском районе, ЖК «Катюшки-2» в Лобне. Везде мы стремимся сделать выбор в пользу многообразия, буквально вписывая концептуально свежие, яркие, красивые здания в исторический фон сложившейся застройки. Могу с ответственностью сказать: такого опыта индустриального домостроения, как у ДСК-1, с быстрым монтажом, социальной ориентированностью и гибкой политикой по отношению к запросам населения, нет больше ни у кого.

Один из наиболее ярких проектов реализуется в ЖК «Некрасовка» в 5 километрах от МКАД. От градостроительной диспозиции до новой станции метро «Некрасовка», которая откроется в будущем году, 3 минуты пешком, а путь до центра столицы займет менее получаса. Рядом расположены озера, реки, пруды. Проект рассчитан на создание 8 современных жилых кварталов. Дома возводятся по панельной технологии: высота составляет от 5 до 25 этажей. В результате масштабной работы в 2017 году будет реализовано около 245 тыс. кв. метров жилой площади.

В составе ЖК «Некрасовка» представлены классические корпуса давно зарекомендовавших себя панельных серий, а также дома нового поколения от ДСК-1, построенные с новым подходом в панельном домостроении. В разработке новаторских серий ДомРИК и ДомНАД приняли участие с собственными архитектурными решениями зодчие Рикардо Бофилл и Александр Надысев. Дома отличаются повышенным комфортом, гибким планировочным решением и разнообразием фасадных тем. В квартирах микрорайона звучат аккордами витражи входных дверей и панорамные окна, двух- и трехкомнатные квартиры оснащены двумя санузлами. Применяемые в «Некрасовке» решения были по достоинству оценены участниками рынка: в 2016 году жилой комплекс стал победителем конкурса в номинации «Лучший проект объекта жилого значения эконом-класса», получив высокую награду от Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

«СГ»: Расскажите об участии предприятия в Программе реновации устаревшего фонда Москвы?

Д.К.: ФСК «Лидер», в состав которой входит ДСК-1, являет пример реализации областной Программы переселения из ветхого и аварийного жилья. Например, в Балашихе помогли завершить бывший долгострой: в ЖК «20-я Парковая», который ФСК «Лидер» достраивала за недобросовестным застройщиком, люди вселились в новые муниципальные квартиры, сданные уже с отделкой.

В ДСК-1 также накоплен немалый опыт по сносу ветхого фонда с последующим расселением жильцов. Работая в интересах жителей, на протяжении своей более чем полувековой истории комбинат помогал москвичам решать жилищный вопрос. В Программе замены ветхого жилья мы участвовали с момента ее запуска, с 2001 по 2016 годы, переселив в новые квартиры более 51 тыс. семей. На месте снесенных 2 млн кв. метров построили 6,3 млн кв. метров нового жилья наших популярных и любимых москвичами серий П-44Т и П-44К. Специально под программу переселения разрабатывали и новые модификации панельных домов, тем самым эффективно решая задачи, поставленные столичным руководством: на базе серии П-44ТМ мы выстроили дома с одно- и двухкомнатными квартирами, позволив в плановом порядке расселять очередников из хрущевских пятиэтажек.

«СГ»: Ударные дела работников ДСК-1 восхищают москвичей десятилетиями. Но не менее богата культурная и спортивная жизнь работников предприятия?

Д.К.: Зададимся вопросом: что удерживает в ДСК-1 десятилетиями целые династии строителей? Воспитание словом, делом, примером на производстве, высокая мотивация и достойная оценка труда. Тогда по-настоящему выковывается цельный характер работника ДСК-1. И еще наши предшествующие руководители совершенно чутко уловили: наравне с производственной программой нужны социальная и культурно-досуговая программы. К услугам работников комбината, ветеранов, их семей — сеть санаториев и оздоровительных лагерей. Так, в санаторий «Родник» в Кисловодске ДСК-1 ежегодно направляет на восстановление здоровья 100 своих работников. Для работников комбината открыл двери новый детский оздоровительный лагерь «ОРГРЭС», туда на летние каникулы отправятся 150 юных граждан. В сезоне 2016-2017 годов проходит спартакиада АО «ДСК-1» с участием девяти наших подразделений, где проводятся чемпионаты по мини-футболу, волейболу, настольному теннису, плаванию. Через месяц, 27 мая, намечен финал спартакиады, где подразделения будут соревноваться по армреслингу, гирям, перетягиванию каната, легкой атлетике.

Высокие результаты демонстрируют наши спортсмены на городских соревнованиях среди строительных организаций, например, в семейных стартах «СК братьев Знаменских» среди профсоюзов строителей мы заняли 1-е место, как по результатам, так и по числу участников.

Что касается нашего ДК «Созидатель», то он не знает творческих простоев. Многие работники в нем «прописались», став драматическими артистами, танцорами, самодеятельными художниками. А в канун Дня Победы «Созидатель» встретит наших ветеранов концертной программой, цветами и подарками. Люди, отстоявшие страну в годину тяжелых испытаний, отработавшие на трудовом фронте, знают: их ждут, о них помнят и всегда рады видеть.

«СГ»: Каковы ближайшие и перспективные планы компании?

Д.К.: В 2017 году ДСК-1 планирует произвести 600 тыс. кв. метров жилья — это пятьдесят квартир ежедневно, увеличив долю госзаказа более чем на 40%. В настоящее время его доля составляет около 18%. На сегодняшний день в АО «ДСК-1» сформирована производственная программа на ближайшие 4 года. Наша приоритетная задача на ближайшее будущее — сделать ДСК-1 современным и эффективным предприятием, используя новые подходы к работе в текущих рыночных условиях. Обновленный ДСК-1 нацелен на укрепление позиций лидера панельного домостроения России и системообразующего предприятия, создающего современный облик Москвы и Московской области.

Автор: Владимир ЧЕРНОВ

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 2 мая 2017 > № 2176470 Дмитрий Капырин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 28 апреля 2017 > № 2203237 Вениамин Голубицкий

Жизнь в квадрате.

28 апреля президенту ГК «Кортрос» Вениамину Голубицкому исполняется 60 лет.

В 2005 году, в самый разгар строительного бума в России, в корпорации «РЕНОВА» Виктора Вексельберга было принято решение о создании девелоперского подразделения, у руля которого стал Вениамин Голубицкий — на тот момент один из самых известных на Урале политиков. Сегодня возглавляемая им компания — крупный и успешный российский застройщик, чьим масштабным планам не помешал даже кризис. Важную роль в этом сыграл, безусловно, и сам Голубицкий, сумевший выстроить продуманную систему управления компанией и разработавший стратегию ее развития. По отзывам бывших и нынешних коллег Вениамина Голубицкого, он в любом деле проявляет себя как человек разносторонний, целеустремленный и заинтересованный — и в бизнесе, и в общественной деятельности, и в увлечениях. Накануне юбилея обозреватель «СГ» поговорил с предпринимателем, поэтом и фотографом Вениамином ГОЛУБИЦКИМ — о девелоперском рынке, профессиональных успехах и очень личном.

«СГ»: До прихода в большой бизнес вы долго занимались наукой, потом — политикой… Насколько легко вам даются перемены в жизни?

Вениамин ГОЛУБИЦКИЙ: С одной стороны, к подобным решениям я прихожу очень легко. С другой — сложно. Но у меня всегда был жизненный принцип, что не надо бояться выбирать. Я это и детям своим сейчас внушаю, потому что когда обстоятельства дают возможность выбрать, двинуться в каком-то новом направлении, найти какой-то новый жизненный стимул, ответить на какой-то вызов, от этого нельзя отказываться. Виктор Вексельберг настойчиво меня приглашал в бизнес несколько раз, ну, и как в известной сказке, настал момент, когда надо было либо соглашаться, либо отказываться уже навсегда. И я согласился! И ни разу об этом не пожалел. К тому же на тот момент я считал, что в науке и госуправлении уже сделал все, что мог. И думаю, что в каком-то смысле одна моя работа была продолжением другой. К примеру, крупнейший проект у нас в Свердловской области — это микрорайон «Академический», и это был очень серьезный вызов. Как человек, который хорошо знал область и Екатеринбург, я понимал, какие здесь, с одной стороны, возможности, а, с другой стороны, это было еще и некое мое жизненное обязательство. Я хотел для людей, с которыми столько лет был рядом, и для города, который мне стал совсем не чужим, сделать что-то значимое, то, что высокопарно выражаясь, и меня переживет.

«СГ»: Вы хорошо помните свой первый построенный дом?

В.Г.: Очень хорошо его помню. Потому что мой первый построенный дом — это был не один дом, это был проект комплексной застройки — целый квартал в упомянутом уже «Академическом». Строительство должно было идти такими темпами, какими мы в России, по сути, еще не строили. Вообще никто таких проектов на тот момент не делал хотя бы потому, что они были и дороги, и трудозатратны, и требовали участия западных специалистов и архитекторов, и много чего. То есть это был первый в России проект комплексного освоения территории (КОТ), и он до сих пор остается одним из крупнейших в Европе. На нем отрабатывались и технологии взаимодействия органов власти с бизнесом, и западных архитекторов с российскими строителями. Важно отметить, что на тот момент в стране даже не существовало нормативно-правовой базы для такого рода проектов. С его реализацией нам тогда очень помог нынешний председатель правительства Дмитрий Медведев. Увидев проект еще в макете, он им заинтересовался. Я помню, как он Вексельберга спросил, не останется ли это все лишь на бумаге, и мы сказали, что, конечно, нет, все это будет в жизни. Хотя внутри, наверно, вздрогнули, понимая, насколько это сложно. Содействие оказали и областные власти, в частности тогдашний губернатор Эдуард Россель, мэр — Аркадий Чернецкий. И я должен сказать, что до сих пор в Свердловской области у властей отношение к этому проекту как к любимому ребенку. Самое главное то, что мы поставили перед собой задачу не просто построить и продать отдельный дом, мы хотели продавать совершенно новое качество жизни, какого тогда в Екатеринбурге, да и в России, еще не было. И сейчас в «Академическом» живут свыше 50 тысяч человек, которые, полагаю, считают свои условия жизни достойными.

«СГ»: В свое время, запустив «Академический», вы фактически ввели в России понятие «комплексное освоение территории». Почему, на ваш взгляд, другие крупные девелоперы не так активно идут в «глубинку»?

В.Г.: Регионы — это всегда риск, местный рынок надо понимать. И понимания этого невозможно достичь, глядя из московского кабинета. Когда мы начинали «Академический», все говорили: «Вы с ума что ли сошли? Продавать в год 100-200 тысяч квадратных метров в одной локации в городе, где миллион с небольшим жителей?! Это нереально!» А мы в итоге забрали 15% рынка Екатеринбурга. Это подтверждает, что верный маркетинговый подход дает хорошие результаты. Вторая причина кроется в маржинальности, которая в Москве значительно выше. Но ошибочно думать, что столичный рынок бесконечно будет разбухать за счет новых инвестиций. При этом крупные региональные проекты наряду с рисками обладают и большей устойчивостью к изменчивым экономическим реалиям. Когда у вас проект рассчитан на десятилетия, то для вас падение объема продаж в течение года уже не столь критично. Сегодня многие девелоперы уже это понимают. Просто мы, может быть, это раньше других почувствовали.

010_0134.jpg

«СГ»: За двенадцать лет проектов у вас было немало. Помимо «Академического» какой из объектов вы бы выделили?

В.Г.: Пожалуй, самым непростым был сочинский проект. Там мы на 36 гектарах построили крупнейший в Европе отель на 3600 номеров. Этот масштабный гостиничный комплекс мы возвели в нереальные сроки, фактически за полтора года. И нам до сих пор не стыдно его показывать. И, видимо, не случайно, та часть комплекса, которая выходит к морю, позже была выбрана президентом Владимиром Путиным для размещения детского центра «Сириус», занимающегося образованием и воспитанием наиболее одаренных российских детей. Мы не получили ни одного нарекания по объекту в олимпийский период. Хотя это и было для нас новым направлением деятельности как с точки зрения архитектурных решений, так и в вопросах последующей эксплуатации — это все-таки не жилищное строительство. Нам пришлось и учиться, и кадры искать с необходимым опытом, и много еще чего другого. Зато теперь это очень красивый и успешный проект, ставший украшением Имеретинки. Да, он был для нас суперсложным, но именно поэтому и стал одним из самых любимых. Хотя, вы знаете, как это ни банально прозвучит, но каждый проект требует заинтересованного отношения и не должен оставлять тебя равнодушным.

«СГ»: За восемь лет под крылом «РЕНОВЫ» компания заработала себе имя, но в 2013 году превратилась из «РЕНОВА-СтройГруп» в «Кортрос». Чем был вызван ребрендинг?

В.Г.: На мой взгляд, название само по себе не так много значит. Важнее то, что под этим брендом происходит. Главная причина переименования — компания встала на ноги, и ей подпорки в виде названия «РЕНОВА» стали не нужны, это уже не работало на бренд, а размывало его. Клиент должен был видеть в нас самостоятельную компанию с собственной стратегией, историей на рынке, со своими качественными характеристиками и перспективами. Проще говоря, ребенок повзрослел, и ему уже не надо было прикрываться мамой и папой.

«СГ»: Какие изменения произошли в жизни компании за это время?

В.Г.: В первую очередь изменились, конечно, ее масштабы. Компания начиналась как предприятие, по сути, одного проекта. Сегодня «Академический» занимает в наших объемах не больше 40%, а в перспективе, наверно, будет и меньше. Изменились, естественно, география и характеристика проектов. Мы реализовали массу технологически и экологически значимых проектов — построили первые электроотапливаемые дома в Екатеринбурге, дома с рекуперацией, создали уже упомянутую управляющую компанию, которая обладает своим ноу-хау и постепенно тоже будет становиться отдельным брендом. Недавно вышли на рынок Санкт-Петербурга с абсолютно уникальным для города проектом — жилым комплексом на Петровском острове с гаванью — яхты смогут подходить прямо к жилью.

«СГ»: А что эти четыре года поменяли в вашей жизни?

В.Г.: Ну как вам сказать? Дело в том, что когда ты обретаешь какой-то уникальный опыт, то, наверно, мировоззренчески как-то меняешься. Во-первых, я сегодня испытываю оптимизм в отношении возможностей строительного рынка России. Я понимаю, что мы можем строить, не уступая никому в мире. Если мы готовы инвестировать серьезно, если перед нами стоит серьезная задача, то и по срокам, и по качеству в России можно строить на самом высоком уровне. Второе — то, что было сначала идеей, сегодня уже подхвачено рынком, я имею в виду идеологию комплексного использования территории, сегодня для всех это уже общее место. А с точки зрения общечеловеческих каких-то мотивов… Я всегда интересовался живописью и фотографией, а сегодня то, что связано с архитектурой, вошло в мое сознание. Я невольно, где бы сейчас не оказался, цепляюсь за какие-то оригинальные фасады, урбанистические решения и так далее. Это стало частью моего взгляда на жизнь.

«СГ»: Вы всегда добиваетесь того, чего хотите — как в бизнесе, так и в жизни?

В.Г.: Я не могу сказать, что в бизнесе мне все удается сразу и со стопроцентным результатом. Скорее — поступательно, какими-то итерациями, последовательно приближаясь к какой-то цели. И тут много связано с командой. Я очень благодарен тем людям, которые работают в компании и вносят в нее свой вклад. Так как придумать можно что угодно, но если ты не найдешь единомышленников, партнеров и тех, кто это будет воплощать, — это не работа. Что касается жизни, то здесь еще сложнее. Невозможно достичь всего, что ты ставишь целью, и порой сами цели ты сформулировать себе четко не можешь, потому что жизнь многообразна. Но какие-то вещи я стараюсь не упускать. Вот сейчас у меня выйдет новая книга стихов. Я думаю, лучшее из того, что я сделал. Она мне очень дорога. В апреле открылась очередная выставка фотографий. Это тоже для меня важно. Потому что человек живет, пока у него есть интенции, связанные с самореализацией и саморазвитием, с интересом к миру и с попыткой как-то отрефлексировать полученный с годами опыт.

«СГ»: К разговору о команде — вы можете назвать себя жестким начальником?

В.Г.: Да, наверно.

«СГ»: Но справедливым?

В.Г.: А вот это уже сложнее. Всегда для одного ты будешь добрый, для другого — злой. У людей свои параметры восприятия общечеловеческих характеристик. Но я стараюсь быть справедливым. Самое главное в работе руководителя, чтобы при реализации проектов в команде возникала сплоченность и устремленность к одной цели, чтобы понимание цели не было размыто и являлось общим. И второе — чтобы компания предоставляла возможности самореализации для человека и самоуважения по части того, что он делает. Этого труднее всего добиться. И я не могу сказать, что мы этого в полной мере достигли, но всегда этого хочу. Человек должен, условно говоря, гордо заявлять: «Вот это мы делали, вот этого никто до нас не делал, и я в этом участвовал». И не важно, в каком качестве он там работал. Я и сам стараюсь отвечать за то, что мы делаем — своим именем.

«СГ»: Какой самый ценный бизнес-совет вы получили в жизни и от кого?

В.Г.: «Занимайся только тем, что тебе интересно». Не совсем бизнес-совет, полученный мною от школьной учительницы, но я всю жизнь пытаюсь его придерживаться.

«СГ»: При большой загруженности у вас остается время на увлечения. Зачем успешному бизнесмену поэзия и фотография?

В.Г.: Бизнесмен — это не характеристика личности. Если про человека можно сказать только то, что он — бизнесмен, то это какой-то убогий, на мой взгляд, человек. У каждого из нас есть более широкий круг интересов. Если человек хочет реализоваться в этой жизни и что-то такое сказать своим детям или окружающим, он должен свой опыт куда-то транслировать. Это мой взгляд на мир, который никто кроме меня воспроизвести не может, а если я хочу о себе и жизни что-то сказать — это единственный способ. Я писал стихи всю жизнь, сколько себя помню. Что касается фотографии, то это тоже как элемент поэзии — попытка выхватить из повседневности жизни фрагмент и понять его значение, все это тоже очень обогащает. Поэтому, скорее, наоборот — занятие политикой и бизнесом пришло как форма личностной самореализации, как потребность что-то этически и эстетически значимое в этом мире сделать.

«СГ»: Скажите, вы бы хотели, чтобы ваши дети, внуки пошли по вашим предпринимательским стопам или выбрали для себя творческую стезю?

В.Г.: Единственная задача, которую я ставлю перед детьми, — это быть счастливыми. Все остальное не имеет никакого значения.

«СГ»: Вы родились в Перми, работали в Екатеринбурге, сейчас — в Москве. К какому городу больше всего прикипели?

В.Г.: Пермь — это город детства и воспоминаний, многие из которых уже с трудом восстановимы. Но в любом случае, когда я бываю в Перми, испытываю положительные эмоции. Кстати, открою небольшой секрет: в Перми мы сейчас реализуем еще один крупный и очень интересный проект — «Гулливер». Так вот, стройка проходит прямо во дворе моего дома, где еще живут те, кто помнят меня юным. И именно поэтому я не могу там опозориться. И поэтому мы там сохраняем парк и памятник ставим земляку, замечательному актеру Георгию Буркову, и над школой шефство взяли, в которой я когда-то учился. Так что Пермь навсегда осталась в моем сердце.

Само собой не теряю связь и с Екатеринбургом — и не только по работе. Здесь осталось столько знакомых, мест, с которыми связаны приятные воспоминания. К тому же я сохранил здесь дом. Поэтому, приезжая, возвращаюсь к себе в квартиру.

Конечно, в большей мере я все же москвич, потому что здесь я учился в МГУ, здесь больше всего вокруг меня друзей. Это город, который меня сформировал и который, надеюсь, хоть в малой части и я сейчас формирую.

Справочно

Вениамин ГОЛУБИЦКИЙ родился 28 апреля 1957 года в Перми. В 1974 году там же окончил среднюю школу. В 1979 году окончил юридический факультет МГУ, в 1981 году — аспирантуру МГУ.

Кандидат юридических наук, доцент. В 1981-1988 годах преподавал в вузах Свердловска, с 1988 года — старший научный сотрудник, а с 1989 года — руководитель отдела права Института философии и права УрО РАН.

В 1993 году стал учредителем объединения «Преображение Урала», созданного губернатором Свердловской области Эдуардом Росселем. В 1996 году был избран депутатом областной Думы, занимал пост председателя Комитета по экономической политике, бюджету, финансам и налогам. В 1999 году назначен заместителем председателя областного правительства — министром по управлению государственным имуществом. С 2003-го по 2005-й год занимал должность руководителя администрации губернатора Свердловской области. С 2005 года — президент ГК «Кортрос» (до 2013 года — «РЕНОВА-СтройГруп»).

Эдуард РОССЕЛЬ, член Совета Федерации РФ:

Уважаемый Вениамин Максович! Сердечно поздравляю вас с юбилейным днем рождения! Всегда с удовольствием вспоминаю нашу совместную работу по созданию первого в России регионального законодательства. Даже сегодня, по прошествии 25 лет, многие наши совместные разработки не утратили своей актуальности! Благодарен вам за беззаветное служение идее преображения Урала и за работу в правительстве Свердловской области, рад видеть вашу результативную деятельность в развитии бизнеса на федеральном уровне. Желаю вам добра, крепкого здоровья и неугасаемого энтузиазма в продвижении новых идей и проектов!»

Ольга СВИБЛОВА, директор Мультимедиа арт-музея:

Вениамин Голубицкий — это личность большого масштаба. Блистательный бизнесмен, построивший огромный бизнес, поэт, писатель, фотограф. Все с большой буквы. Человек, не равнодушный к жизни, людям, любому делу, за которое берется. Долгих лет жизнетворчества!»

Елена НИКОЛАЕВА, президент НАМИКС:

Вениамин Максович! Примите мои самые искренние и сердечные поздравления с юбилеем! Ваша жизнь — пример мудрого и позитивного подхода к жизненным программам и установкам. Успешные проекты и эффективные управленческие решения, нацеленность на созидание и развитие вызывают уважение и создают вам авторитет среди коллег и друзей. Желаю вам долгой и активной жизни, успехов во всех проектах и реализации неисчерпаемого потенциала ваших знаний, опыта, интересов!»

Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 28 апреля 2017 > № 2203237 Вениамин Голубицкий


Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 27 апреля 2017 > № 2172747 Ильшат Нигматуллин

Президент ГК «Гранель»: «Мы делаем ставку на ассортимент, чтобы покупатель мог удовлетворить любые запросы»

По словам Ильшата Нигматуллина, решающими факторами при покупке жилья остаются его локация и стоимость

Президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин рассказал, как добиться высоких продаж на рынке новостроек, какой формат жилья наиболее востребован и чем девелоперы могут привлечь покупателей в условиях повышенной конкуренции.

Согласно данным Росреестра за февраль, спрос на новостройки резко просел, а покупатели находятся в ожидании снижения ставок по ипотеке, падения цен на недвижимость и ослабления рубля. Насколько, на ваш взгляд, оправдаются эти ожидания, и как в этой ситуации быть девелоперам?

Ильшат Нигматуллин: Прежде всего, следует определиться: просел по сравнению с каким периодом? Если мы говорим о сравнении с показателями февраля 2016 года, то надо понимать, что этот месяц увенчал государственную программу субсидирования ипотечных ставок, что он был последним месяцем «дешевой» ипотеки. Откладывать до последнего — распространенная черта наших соотечественников, и немудрено, что он побил все рекорды. Сравнение с этим месяцем попросту некорректно. Более или менее адекватные оценки мы можем получить, сводя текущие показатели с данными 2015 года. Сейчас программы субсидирования ипотечных ставок нет, но ипотека зачастую даже дешевле, чем была в 2016 году. Ощущение кризиса, которое есть у некоторых девелоперов, — это чисто психологический феномен обманутых ожиданий: все ждали, что продажи будут как минимум такими же, как в 2016 году. Но этого не случилась, и все перепугались, хотя ничего экстраординарного не произошло.

Что же касается второй части вашего вопроса, как сегодня быть девелоперам, то могу сказать на собственном примере: у нас есть партнерские отношения с банком, в рамках которых мы снижаем ипотеку на 1,5%. Беда в том, что цены нельзя снижать постоянно — отрасль уже сейчас работает на грани рентабельности. Помочь могло бы государство, причем по испытанной схеме: если каждый процент снижения ставок по ипотеке дает определенный прирост объема продаж, то в случае, когда государство поможет снизить ипотечные ставки до 7-8%, мы с вами увидим рост спроса на 30-40%. Все зависит от состояния экономики. Если общеэкономические показатели растут, то и отраслевые тоже. Если общеэкономические показатели снижаются, то бюджету стоит дотировать процентную ставку по ипотеке, чтобы люди покупали квартиры. На строительную отрасль у нас многое завязано, поэтому государство должно ее поддерживать.

Снижение спроса на фоне вывода новых проектов привело к затовариванию рынка в Москве и особенно в Подмосковье. Какие средства в такой ситуации вы считаете наиболее эффективными в борьбе за покупателя, помимо корректировки цен?

Ильшат Нигматуллин: Плохо продается только там, где девелоперы не рассчитали возможности и не учли объективные факторы — транспортную доступность объекта или потенциальный спрос. Когда мы понимаем, что у нас что-то где-то не продается, то мы просто строим там поменьше. Конечно, когда ты начинаешь осваивать большое поле, скажем, 150 гектаров земли, то нужно, чтобы первая очередь была хотя бы 100-150 тысяч квадратных метров в сопровождении некой инфраструктуры. Приходится вкладывать деньги. Но общий принцип прост: нужно строить ровно столько, сколько продается, и продавать столько, сколько построено. Хотя если у девелопера уже были заделы, то их в любом случае придется достраивать даже при слабых продажах, чтобы у нас не появлялось обманутых дольщиков.

В прошлом году компания «Гранель» заняла 36-е место по объемам сдачи жилья. Нет опасений, что в нынешнее не самое благоприятное с точки зрения экономической ситуации в стране время покупателей на всех не хватит?

Ильшат Нигматуллин: Сейчас рынок принадлежит покупателю, выбирающему из множества проектов. Раньше невозможно было представить, что квартиры около метро будут продаваться за 90 тысяч рублей за квадратный метр, а сейчас это реальность. Люди покупают жилье, оптимальное по соотношению цены и качества, поэтому интересные с точки зрения местонахождения и архитектуры объекты всегда будут востребованы, и при прочих равных девелоперам придется снижать цену, хотя у всех есть предел, обусловленный себестоимостью. То есть на первый план с точки зрения конкурентоспособности выходит управление затратами. Единственная возможность снижать себестоимость — оптимизировать все бизнес-процессы и переходить на современные технологии.

Можно вдохновляться примером американских нефтяников: когда-то при себестоимости добычи в 100 долларов никто не верил в то, что ее можно снизить до 40 долларов. При хороших продажах девелоперы вполне могут на фоне снижения себестоимости снизить и цены для покупателей. Я думаю, это вопрос времени. А сейчас больше половины девелоперов на российском рынке работают на грани рентабельности. Например, у уфимских застройщиков рентабельность упала до 1,5%. Понятно, что это та грань, за которой проблемы бизнеса становятся проблемами социально-политическими, ведь явление обманутых дольщиков имеет два источника. С одной стороны, есть некие наглецы, которые собирают деньги, а потом из 500 млн в стройку вкладывают лишь 100 млн, а остальные уводят. С другой стороны, есть нормальные застройщики, которые могли ошибиться в расчетах и завалить проект из-за изменения рыночной конъюнктуры.

Компания «Гранель» известна тем, что не прибегает к займам. Эта позиция возникла из возможностей или из-за опасений погореть на кредитах?

Ильшат Нигматуллин: У нас есть кредитная нагрузка, просто она мизерная. Конечно, в любом случае какое-то количество кредитов у компании должно быть — это правильный подход. Но мы стараемся поддерживать минимальный уровень кредитной нагрузки: сейчас он равняется примерно пяти- или десятидневному обороту компании. Когда появятся интересные проекты, требующие дополнительных инвестиций, то мы будем привлекать кредиты, а пока наши возможности позволяют обходиться без них.

Порой случается, что вполне конкурентный с точки зрения девелопера проект вдруг не выстреливает на рынке. Как вы для себя не в теории, а на практике определяете критерии успешности проекта с учетом приобретенного опыта?

Ильшат Нигматуллин: Сейчас рынок очень конкурентный, и мы должны постоянно предлагать что-то интересное, например, с точки зрения архитектуры. Кроме того, мы должны своевременно строить социальную инфраструктуру: садики, школы, поликлиники, больницы, причем это нужно делать без опоздания, потому что любая школа дает прирост к цене квадратного метра жилья. Когда начинается строительство того или иного инфраструктурного объекта, можно спокойно поднимать цену хотя бы на 500-1000 рублей с метра, что по сегодняшним меркам для девелопера хорошие деньги. Поэтому тут важно как качество проекта, так и его инфраструктурная наполненность. Но все же главным залогом успеха остается местонахождение жилья. Как и у всех, у нас были неудачные проекты, но сейчас таких нет. Впрочем, мы считаем неудачными те, которые приходится за кем-то достраивать. Как бы хорошо они ни продавались, мы на них ничего не зарабатываем. Но иногда дело даже не в деньгах: мы не можем игнорировать социального значения такой работы для Московской области. Во многом благодаря этому за последние три года область решила очень много проблем, связанных с обманутыми дольщиками.

Если проект оказался маловостребованным или на рынке сложилась неблагоприятная для продаж конъюнктура, какие выходы из ситуации вы для себя видите?

Ильшат Нигматуллин: В таких случаях мы пытаемся улучшить архитектурную часть, повысить качество, скорректировать ценовую политику. Для потребителя 5 тысяч рублей с метра — это очень большая сумма. Например, если взять однокомнатную квартиру площадью 35 квадратных метров, то речь идет о 175 тысячах рублей, что составляет трехмесячный заработок нашего среднего покупателя. Поэтому снижение цен, специальные предложения — это основной способ оживления продаж. Кроме того, мы ищем более эффективные маркетинговые решения и стараемся по-другому подавать рекламу.

В последние годы площади квартир неуклонно сокращаются. На какие форматы вы делаете ставку?

Ильшат Нигматуллин: Да, площадь квартир пошла на снижение. Например, у нас 50% предложения — это однокомнатные квартиры и студии. Хотя у нас практически в каждом проекте есть варианты 30 различных характеристик квартир: с разной квадратурой, балконами, стилем. Например, мы предлагаем как малометражки, так и двухэтажные квартиры, есть квартиры площадью от 19 до 80 квадратных метров. Лет семь назад у всех застройщиков был небольшой выбор, всего пять-шесть вариантов. Сейчас все изменилось. Наша компания делает ставку в первую очередь на ассортимент, чтобы покупатель мог удовлетворить любые свои запросы.

Ваша компания славится неоднозначной рекламой. Это была идея руководства, или, наоборот, ваши сотрудники уговаривали вас использовать этот ход?

Ильшат Нигматуллин: Я бы не стал ее называть неоднозначной. Она, скорее, необычная, нестандартная. Мы абсолютно осознанно делаем ее такой яркой, потому что наша маркетинговая стратегия на данный момент направлена на повышение узнаваемости бренда. В перспективах — активное развитие компании, выход на московские площадки, и нам важно, чтобы потенциальный покупатель нас уже знал, знал бренд и знал УТП, а именно доступные цены. У нашего департамента рекламы и маркетинга отличное чувство юмора, коллеги точно знают, что делают, а я привык доверять сотрудникам, тем более что результат есть.

Минстрой выступил с инициативой со временем запретить продажу квартир без отделки. Можно ли сказать, что уже сейчас качественная отделка становится хорошим инструментом в конкурентной борьбе, и как, по-вашему, эта тенденция будет развиваться дальше?

Ильшат Нигматуллин: Я бы действовал немного по-другому, не спеша. Пройдет лет десять, и мы сможем предложить не менее 50 видов отделки. А пока надо понимать, что потребитель, у которого едва хватает денег на покупку квартиры, переезжает, делает скромный ремонт до 400 тысяч рублей и потихоньку со временем его переделывает. Конечно, чисто теоретически правильно продавать квартиры с отделкой, но я однозначно против убогих муниципальных ремонтов. Я считаю, что оптимальное решение в этом вопросе — чистовая отделка с проводкой, чтобы никакой грязи в доме уже не было. В этом случае человек может спокойно и паркет положить, и обои наклеить, и стены покрасить. На рынке пока мало компаний, которые делают по-настоящему качественную отделку, поэтому покупателям зачастую предлагается именно «муниципальный» вариант. Да, при таком ремонте люди могут сразу заселяться и жить, но со временем они все равно начнут все переделывать. Разумеется, это касается экономжилья. В бизнес-классе и «элитке» можно прямо сегодня заставить застройщиков продавать квартиры только с ремонтом, но там покупателям еще сложнее угодить.

Инфраструктура и комфортная среда для потенциальных покупателей также начитают выходить на первый план при выборе жилья. Девелоперы уже освоили социальную инфраструктуру, а теперь начинают реализовывать концепции вроде «двора без машин». Что ваша компания готова предложить в этом направлении?

Ильшат Нигматуллин: Здесь мы пытаемся идти в ногу со временем, и во всех наших последних проектах концепция «двор без машин» уже реализована. В больших проектах у нас всегда предусмотрены небольшие парки или зоны отдыха. Сейчас мы даже в экономсегменте начали применять отделку из гранита, потому что обычные бетонные бордюры начинают рушиться через пять-семь лет, а гранитные стоят вечно. То есть качество городской среды повышается, хотя это, конечно, повышает и затраты застройщика.

Программа государственного субсидирования ипотеки завершена. Какие альтернативы вы предлагаете своим покупателям вместе с банками-партнерами?

Ильшат Нигматуллин: Господдержка ипотеки закончилась, но спрос на ипотечные продукты не уменьшился, и продажи не остановились, а по сравнению с 2015 годом даже увеличились. Во-первых, этому способствует относительная доступность стандартных программ кредитования со средним размером ставок от 10,4% годовых. Во-вторых, мы совместно со Сбербанком с апреля этого года запустили акцию субсидирования, где годовая ставка составляет всего 8,9% годовых, а при условии электронной регистрации снижается еще на 0,5%, то есть минимальная ставка по кредиту составит 8,4% годовых. И мы действительно можем предложить своим покупателям эксклюзивный продукт с особо выгодными условиями.

Ипотека с нулевым первоначальным взносом — хороший ход для стимулирования продаж, но вместе с тем это риск заполучить покупателей, неспособных рассчитать свои возможности. Как найти баланс в этом вопросе?

Ильшат Нигматуллин: Подать заявку на программу ипотеки без первоначального взноса может любой желающий, но так как имеется повышенный риск невозврата, то к заявке применяется более жесткий андеррайтинг. Одобрение по такому кредитному продукту получают не все желающие, а только клиенты, которые отвечают всем необходимым требованиям. Большая часть ответственности ложится на банк. Хотя и сам покупатель должен ответственно подходить к данному вопросу. Есть смысл детально просчитать ежемесячные затраты на обслуживание кредита и соотнести их со своими возможностями.

Сейчас ведется много разговоров о втором этапе программы сноса пятиэтажек. Насколько вам было бы интересно поучаствовать в этом проекте и на каких условиях?

Ильшат Нигматуллин: Да, интересно. А условия, единые для всех, должна определить сама Москва в лице городского руководства, тем более что город огромный, и в каждом районе разные цены на жилье, что обязательно должно быть учтено. К слову, пока мы не слышим, что город хочет привлекать к застройке бизнес, об этом пока нигде не объявлено. Я думаю, что со временем это произойдет, но до этого должны быть установлены единые правила и жесткие критерии отбора застройщиков. Если Москва разработает поэтапный план, программу и правила, то любой девелопер будет готов работать. Но в первую очередь программа должна быть разработана и утверждена на законодательном уровне.

Екатерина Надрова

Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 27 апреля 2017 > № 2172747 Ильшат Нигматуллин


Россия. ЦФО > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 апреля 2017 > № 2159404 Максим Артемьев

Итоги приватизации. Как квартирный вопрос испортил москвичей

Максим Артемьев

Историк, журналист

«Собственная» недвижимость стала серьезной проблемой как на уровне отдельной семьи, так и на государственном. Теперь о реновациях властям предстоит договариваться с сотнями тысяч отдельных владельцев

Вряд ли и Сергей Собянин, когда докладывал 21 февраля Владимиру Путину о программе по продолжению сноса пятиэтажек, и президент РФ (хотя он и сказал: «Нужно и с жителями это все прорабатывать и показывать, делать это прозрачным, показывать, что конкретно люди от реализации этих проектов получат и что они выиграют») могли представить тот общественный резонанс, который вызовет инициатива московского мэра. По сравнению с тем, как была встречена программа Юрия Лужкова по сносу панельных хрущевок, — разница впечатляющая.

Точкой отсчета для понимания происходящего можно, конечно, считать решение Никиты Хрущева о массовом строительстве дешевого типового жилья, но представляется, что основные проблемы были заложены в начале 1990-х при приватизации жилого фонда.

«Конгломераты собственников»

В мире известны три вида многоквартирного жилья — кондоминиумы, доходные дома и социальное жилье разных типов собственности. В России же в результате проведенной приватизации образовался уникальный четвертый вид, который отечественные исследователи Сергей Глазунов и Владимир Самошин назвали «конгломератами». Дома, в соответствии с законом «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», передавались в частную собственность не как единое целое, а как механическая совокупность частных квартир. Это можно сравнить с тем, как если бы на колхозной ферме раздали в частную собственность скот крестьянам — каждому по одной голове, со своей клетушкой, но кому принадлежит помещение в целом — оставалось бы непонятно. Подобным непродуманным шагом были заложены огромные проблемы на несколько поколений вперед.

Приватизация жилого сектора не встретила отпора в отличие от денационализации земли или промышленности. Она была одной из немногих популярных среди широкой публики мер реформаторов. Людей уверили, что они теперь становятся собственниками жилья, которым смогут распоряжаться по своему усмотрению — продавать, завещать, обменивать и т. д. И десятки миллионов человек стали собственниками квартир. О том, что последует за этим, — никто не думал.

Проблемы, которых не ждали

А последовало следующее — «собственная» недвижимость стала серьезной проблемой как на уровне отдельной семьи, так и на государственном. Во всем мире подавляющее либо значительное (зависит от страны) большинство людей живет в съемном жилье и не страдает. В России же сложилось представление о необходимости иметь пусть маленький, но свой кусочек жилья. Это обуславливается и общей бедностью населения, и неуверенностью в завтрашнем дне, и желанием скопить на старость, сделать надежное инвестиционное вложение, обеспечить будущее детям.

Если говорить о многоквартирном жилье, на Западе кондоминиумы представляют собой наиболее редкий вид домов. Большинство же жилых зданий являются либо муниципальным жильем (ведомственным, благотворительных организаций), либо частными доходными домами, у которых один владелец. Ничего похожего на российские конгломераты там нет и в помине.

Можно много говорить о проблемах конгломератов — нерешенность вопроса об использовании и принадлежности нежилых помещений, обслуживании инфраструктуры, участии жильцов в управлении, затрудненности в смене места жительства, ибо собственность становится подобной путам на ногах и т. д. Но это увело бы нас далеко от актуальной темы.

Приоритет «общего блага» и миллион собственников

В аспекте рассматриваемого вопроса приватизация жилья тем способом, каким она была проведена, привела к следующему. Проблема городской реновации уперлась в то, что властям предстоит договариваться с сотнями тысяч отдельных владельцев, которые, естественно, озабочены своим будущим. В Париже при кардинальной перестройке его бароном Османом в 50-60-е годы XIX века таких вопросов не возникало, поскольку совсем иной была структура собственности. То же самое можно сказать про Нью-Йорк и другие крупные американские города, где ежегодно сносится множество старых домов. Американцы вообще любят новизну и перестройки. Городские власти и там, и там взаимодействовали либо с владельцами доходных домов, либо просто распоряжались собственным муниципальным жильем.

Что касается «неприкосновенности» частной собственности, о которой много говорится в эти дни, то, разумеется, во всем мире существует приоритет «общего блага», и при постройке дорог, военных объектов или модернизации городской инфраструктуры частные владения выкупаются по справедливой цене, даже если владелец того не желает.

Но одно дело вести переговоры или решать судебные конфликты (понятно, что процесс этот гладким не бывает) с несколькими владельцами домов или участков, другое — с сотнями тысяч обладателей квартир, как это происходит в Москве, где нынешняя инициатива мэрии касается порядка 1,6 миллиона человек. Именно этим обстоятельством объясняется желание городских властей побыстрее пропихнуть решение и их мощнейшее давление на жителей, вызывающее аналогию с катком.

«Ипотечники» против «халявщиков»

Эта экономико-юридическая коллизия усугубляется коллизией политической. Решение мэрии всколыхнуло самые разные силы, необязательно политические. Стихийно начали самоорганизовываться различные протестные группы, благо социальные сети и мессенджеры предоставляют для этого отличные возможности. Даже в той группе в WhatsApp, в которой я состою, объединяющей родителей учеников одного класса, и которая посвящена сугубо школьным проблемам, пробился гул недовольства, и участникам было предложено присоединиться к сбору подписей с протестом.

Люди взбудоражены, ибо у власти плохая «кредитная история» и не существует взаимного доверия между ней и обществом, как и внутри самого социума. Население сносимых домов данной инициативой мэрии раскалывается пополам, возникает противопоставление — купившие себе жилье в кирпичных пятиэтажках против тех, кто получил там квартиры при приватизации или живет по договору социального найма. Вторые в массе своей выступают за переезд, первые же, часто приобретавшие недвижимость «прицельно», именно в данном районе и в данном доме, отзываются о соседях со всеми признаками социального расизма — мол, мы самостоятельные и преуспевающие, а те — иждивенцы, халявщики и конформисты. Так же в свое время покупатели коммерческого жилья смотрели (и смотрят) на так называемых муниципалов, которым власть предоставляет квартиры в том же доме.

Тут необходимо учесть важный воспитательный момент, на который всегда обращают внимание на Западе при проведении жилищной политики. Там она выступает как важный инструмент борьбы с сегрегацией, недопущения формирования новых гетто по какому-либо признаку. Diversity выступает как приоритет.

Естественен консерватизм людей, их привычка к размеренной привычной жизни, что также вызывает недовольство (опять-таки, не у всех и не всегда, иные любят менять местожительство) при мысли о переезде, равно как желание, чтобы считались с твоим мнением, чтобы максимально полно учли твои пожелания.

Одновременно различные политические силы увидели в сносе пятиэтажек тему, на которой можно ослабить позиции мэрии и подняться самим. Значительная часть их критики — чистая демагогия, но взбудораженное население жадно ловит любое слово несогласия с властью. При этом важным фактором выступают муниципальные выборы в сентябре. Оппозиция давно готовилась к ним, желая отыграть в свою пользу проигрыш на думских выборах. А тут сама жизнь, точнее мэрия, подбрасывает тему, на которой можно собрать много голосов. Естественно, соискателям мандатов важно будет до сентября не дать заглушить волнения и страсти. Для многих из них хрущевки — единственный шанс привлечь к себе внимание.

Чем сердце успокоится

Что из всего этого получится, предсказать трудно. Опыт подсказывает, что даже с самыми спорными решениями властей российское население в конечном итоге смиряется. К тому же, как мы отметили, число сторонников данного решения тоже велико. Административный ресурс московской мэрии, заботливо выстроенный Лужковым и приумноженный Собяниным, — сильнейший в стране.

Кремль пока что играет на стороне мэра, чему свидетельством служит принимаемый Госдумой специальный закон. Однако нельзя исключать и повторения варианта со строительством Восточного нефтепровода, когда в результате массовых протестов президент Путин дал указание пересмотреть решение о проведении трубопровода в непосредственной близости от Байкала. И это притом, что буквально накануне Дума срочно переголосовала по соответствующему закону в интересах строителей.

Если АП сочтет, что от сноса домов проблем больше, чем конкретных выгод, то могут поступить, как поступили после массовых акций протеста при монетизации льгот. То есть внести множество поправок в программу, и в результате от нее мало что останется.

Важнее представляется не судьба конкретной программы и конкретного мэра, а само направление развития Москвы и становления в нем гражданского общества. Снос старого жилья не вызывает споров — оно эстетически неприемлемо, морально и физически устарело и износилось. Но что взамен? Не будет ли на месте пятиэтажки возведена двадцатиэтажка? И один безвкусный квартал заменен другим, таким же типовым и удручающе однообразным? Не секрет, что при Лужкове, несмотря на весь масштаб строительства, новое жилье было таким же стандартным, как и в советские времена, — имелось всего несколько серий. И так называемое элитное жилье отличалось безвкусицей и китчем. Важно не допустить архитектурного однообразия и убогости дизайна.

Воспитание гражданского общества

Аппетиты девелоперов следует умерять. Развитию Москвы по образу какого-нибудь китайского города, состоящего из бесконечного числа многоэтажек, необходимо поставить заслон. Пока же столица по-прежнему притягивает к себе людей со всей России и республик СНГ, а это означает, что людской муравейник будет увеличиваться и увеличиваться. Эта проблема тоже не решается (но решать ее необходимо не полицейским запретительным путем, а макроэкономически, подтягивая уровень жизни в регионах, но для этой задачи нынешнее правительство не имеет ни сил, ни желания).

Гражданское общество необходимо воспитывать ни на разовых популистских акциях, а на повседневном кропотливом вовлечении в самоуправление, где бы люди видели конкретный результат. Я уже почти два года провожу включенный эксперимент, участвуя в работе своего ТСЖ, — о чем пишу регулярно в Фейсбуке. Пока результаты не радуют, на последнем собрании, решавшем важнейшие вопросы, присутствовало 43 человека из 168. Помимо отсутствия взаимного доверия тут налицо и неверие в возможность что-либо изменить. Тоже, кстати, следствие непродуманных жилищных реформ. ТСЖ не стали российским вариантом кондоминиумов. И их судьба пока что туманна.

Конечно, сегодня понимаешь, что по-хорошему, четверть века назад жилье нужно было оставлять в муниципальной собственности. Но отменить приватизацию жилья сегодня уже невозможно. Однако извлечь уроки из ее проведения и предвидеть последствия принимаемых сегодня решений, в том числе с учетом всех тех казусов, которые она породила, необходимо. Ибо мультипликация ошибок чревата в перспективе управленческой катастрофой.

Россия. ЦФО > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 апреля 2017 > № 2159404 Максим Артемьев


Россия. Нидерланды. Весь мир > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 26 апреля 2017 > № 2159414 Алексей Медников

Заменит ли робот прораба: как развивается строительный бизнес в России и мире

Алексей Медников

Директор, Управление строительными проектами КПМГ в России и СНГ

Технологические тренды — облачные решения, роботизация, радиочастотные датчики — за последние несколько лет захлестнули практически все сектора мировой экономики. Успешными будут те немногие российские игроки, которые уже сегодня видят себя частью глобального рынка и ориентируются на лучшие мировые практики

Некоторые из технологических тредов переживают фундаментальную трансформацию, как, например, логистика, в которой, по прогнозам, уже через 10 лет платформенные решения превратят сами перевозки в коммодити и отведут непосредственно исполнителю очень скромную роль в бизнес-процессе. Остальные просто пользуются достижениями прогресса для оптимизации своих процессов и повышения их скорости и эффективности.

Безусловно, такой сложный процесс, как строительство, не мог остаться в стороне. Все, конечно, ждут, когда дома можно будет печатать на 3D-принтере, а пока строительные компании активно используют дроны, интернет вещей (IoT) и т. п. На большинстве американских мегастроек небольшие датчики следят за количеством материалов на стройплощадке. При приближении к критической отметке одного из них система посылает сигнал на склад и формирует заказ на доставку дополнительного количества. При этом сложные алгоритмы не просто следят за расходом, но и прогнозируют следующие этапы строительства, формируя заказы исходя из того, какие материалы понадобятся дальше. Это позволяет сократить расходы на сотрудников, излишние материалы, логистику и оптимизировать сам процесс, значительно его ускорив.

В 2016-м мы провели глобальный опрос среди строительных компаний с выручкой от $1 до $20 млрд, который показал, что, несмотря на распространенный страх топ-менеджеров, что стоимость внедрения новых технологий может не окупиться к моменту сдачи объекта, большинство все-таки считают, что это единственный путь для своевременного роста и развития в конкурентной среде. Наиболее востребованные технологии — это: удаленный мониторинг строительных площадок (62%), BIM-моделирование (61%), дроны для мониторинга строительных площадок (42%), робототехника и автоматизация (30%), радиочастотные датчики для перемещения техники и материалов (30%) и компактные датчики для перемещения персонала (17%).

При этом только 60% опрошенных компаний уже применяют описанные выше технологии, остальные 40% находятся на стадии запуска инноваций или подготовки бизнес-модели к их внедрению. Полноценным переходом на современные рельсы могут похвастаться только 20% компаний по всему миру. Самыми передовыми регионами стали страны Северной Америки, Азиатско-Тихоокеанского региона (ASPAC), Европы и Ближнего Востока (EME).

Россия тут явно находится в роли догоняющего. Мы применяем современную технику и материалы, но пока редко используем передовые технологии управления проектами и мониторинга этапов их реализации. Российские строительные компании озадачены в первую очередь поддержкой своей операционной деятельности в непростых экономических условиях. В нашей стране в принципе короткий горизонт планирования, а сегодня вообще инвестируют только в то, что даст быструю отдачу: внедрение же инновационных технологий с точки зрения ROI (возврата инвестиций) не всегда демонстрирует необходимый результат в требуемый период, в связи с чем такие инициативы откладываются в долгий ящик. К тому же санкции, которые поспособствовали оттоку иностранных строительных компаний с российского рынка, привели к тому, что сегодня мы имеем хотя и достаточно конкурентный, но сильно локальный рынок, т. е. игроки могут себе позволить не менять бизнес-модели и оставаться на тех же показателях эффективности. Пожалуй, основными провайдерами притока к нам международного опыта управления проектами являются турецкие строительные компании, которые на данный момент являются значимыми игроками на российском рынке строительных подрядов.

Однако санкции рано или поздно снимут, экономика стабилизируется, на российский рынок вернутся западные инвесторы и придут новые крупные игроки, которые будут существенно выигрывать в сравнении с отечественными по эффективности, а значит, и по цене. Очевидно, что российскому строительному сектору в такой ситуации потребуется время на то, чтобы не просто продолжать функционировать, а быть конкурентоспособным и прибыльным: найти средства и отобрать адекватные технологии, пересмотреть стратегию, оптимизировать под нее процессы, внедрить инновации и т. д. И даже если все это удастся, мы все равно будем догонять. Одним из драйверов разворота наших компаний в сторону технологического развития должно выступить государство, например, требуя от подрядчиков на госзаказах применения BIM-технологий при проектировании (данный принцип уже начинает внедряться).

В среднесрочной перспективе успешными будут те немногие российские игроки, которые уже сегодня видят себя частью глобального рынка и ориентируются на лучшие мировые практики. Такой подход позволит не только достичь стратегических целей и претендовать на успешную деятельность вне рынка России и СНГ, но и повысить свою конкурентоспособность на локальном рынке, в случае если перед акционерами не стоит задачи по географическому расширению бизнеса.

Россия. Нидерланды. Весь мир > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 26 апреля 2017 > № 2159414 Алексей Медников


Россия. СФО > Транспорт. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 25 апреля 2017 > № 2160838 Дмитрий Медведев

Совещание о дорожном хозяйстве Омской области.

Из стенограммы:

Д.Медведев: У нас сегодня несколько важных мероприятий, а начнём мы с темы, которая волнует большое количество людей в разных частях нашей страны, и в Омской области, а в Омске в особенности. Мы обсудим состояние дорог. Это действительно важная тема для любого региона.

Во время поездок я всегда стараюсь сесть за руль и вместе с губернатором проехаться, посмотреть, как выглядят дороги, почувствовать, что называется, на собственном опыте, что происходит, есть ли изменения. И сейчас мы так же поступили – проехались, посмотрели состояние дорог в Омске. Понятно, не во всех местах, тем не менее общую картину составить можно.

Ситуация и в стране, и, конечно, в Омской области, мягко говоря, далека от идеальной.

По федеральным трассам нам удалось в нормативное состояние привести более 70% сети. Это движение, которое наметилось в последние годы. Но по региональным дорогам ситуация гораздо хуже: лишь порядка 40% соответствуют эксплуатационным требованиям.

Совсем недавно мы обсуждали реализацию приоритетного проекта «Безопасные и качественные дороги». Цель – привести в нормативное состояние дороги 37 крупнейших городов. Это действительно ключевая тема, потому что именно в городах дороги разбиваются, естественно, больше, сконцентрировано большое количество людей. И в эти 37 крупнейших городов вместе с прилегающими территориями входит город Омск.

В этом году в общей сложности планируется построить и отреставрировать около 5 тыс. км автомобильных дорог, ликвидировать тысячи очагов аварийности.

По линии «Единой России» реализуется проект «Безопасные дороги», в рамках которого наши коллеги проверяют состояние дорожного покрытия, помогают контролировать качество отремонтированных и построенных участков. Насколько я знаю, такая работа ведётся и здесь, в Омске, и, конечно, она должна быть налажена.

Люди, которые живут в Омске, Омской области, много пишут на эту тему. Это, может быть, один из наиболее важных вопросов, по которым люди обращаются к власти. Во всяком случае, ко мне поступает огромное количество обращений именно из Омска по поводу состояния дорог. Это и понятно: Омск – город большой, в нём живёт более миллиона человек, а с учётом агломерации почти полтора миллиона, и вопросы транспортной инфраструктуры здесь стоят очень остро.

Конечно, мы стараемся с федерального уровня помогать региональным и городским властям. Сюда направляются бюджетные средства. В прошлом году было выделено почти 1,4 млрд рублей.

В этом году в рамках приоритетного проекта по безопасным и качественным дорогам уже доведены лимиты бюджетных ассигнований в размере миллиарда рублей. В результате протяжённость дорожной сети, которая соответствует нормативным требованиям, должна быть увеличена за этот период и должно быть снижено количество аварийных участков в полтора раза.

Ещё приблизительно полмиллиарда (464 млн) рублей предназначено по программе «Устойчивое развитие сельских территорий» для области. Эти средства должны позволить улучшить транспортную доступность, чтобы люди могли добираться до районных центров, до городов.

Эти средства запланированы, но, естественно, они не закроют всех проблем. Нужно думать над тем, каким образом решать эту задачу в дальнейшем. Надо подумать о перспективе – каким образом все эти вопросы планировать с точки зрения финансов как на федеральном, так и на региональном уровне.

Давайте послушаем сообщения наших коллег о том, как им видится ситуация. Это у меня уже не первое региональное совещание по дорогам, но, ещё раз подчёркиваю, для Омской области этот вопрос очень актуален, почему я решил и позвать сюда федеральных государственных служащих, и послушать региональные власти.

В.Назаров: У нас действительно по прошлому году стояла по социальным вопросам некачественность дорог на первом месте. В прошлом году нам удалось выровнять ситуацию. Более 50 улиц только по городу Омску было сделано. Но сегодня основная задача, которая стоит перед нами, – не просто сделать дороги, а сделать их качественно, и чтобы подрядчик понимал, что у него есть гарантийные обязательства по качеству выполнения работ.

По прошлому году в рамках программы «Платон» было выделено дополнительно 750 млн к 300-летию города Омска, которые также были переданы муниципальному образованию.

По этому году у нас планируется порядка 7,5 млрд рублей – это в полтора раза больше, чем в прошлые годы. И опять же мы будем основной упор делать на областной центр.

Д.Медведев: Сколько всего, Виктор Иванович, людей проживает в областном центре вместе с агломерацией? В процентах от населения области? Я так понимаю, это значительная часть области.

В.Назаров: Да, процентов 70 с агломерацией. Остальные – по территориям.

В прошлом году мы недоосвоили порядка 380 млн, но это произошло из-за подтопления территорий. По прошлому году у нас было порядка 150 населённых пунктов на этот момент подтоплено. В этом году у нас нормально, и, если эти деньги вернутся из федерального центра, мы, безусловно, сможем их в этом году освоить.

Сегодня главная задача – построить как можно больше дорог с качественным покрытием. По этому году мы планируем построить порядка 125 км дорог с твёрдым покрытием – это будет в шесть раз больше, чем в прошлом году, и восстановить мостовые переходы – четыре моста по северу, там, где были подтоплены, где не смогли из-за большой влажности их довести до логического завершения.

68% регионального дорожного фонда будет направлено на капитальный ремонт и содержание региональных и муниципальных дорог. В результате будут ликвидированы более 500 тыс. кв. м наиболее разрушенных участков и отремонтировано 100 км, в том числе и региональных дорог.

И о комфортной среде населённых пунктов. Мы в этом году планируем 215 км дорог населённых пунктов и 128 км по городу Омску.

На мероприятия по проекту «Безопасные и качественные дороги» у нас предусмотрено 2 млрд рублей, 1 млрд – из федерального центра и 1 млрд из бюджета Омской области. На эти деньги мы дополнительно планируем ремонт 45 объектов общей протяжённостью 218 км. Безопасность – это 30 нерегулируемых пешеходных переходов возле детских учреждений, оборудование светофорными объектами перед пешеходными переходами в соответствии с ГОСТ, это ликвидация мест, где часто происходят дорожно-транспортные происшествия. Они все выявлены, систематизированы, и порядка более половины за этот год и следующую половину года мы должны завершить с учётом того, какие рекомендации дали работники Государственной автоинспекции.

Сложности у нас, конечно, сегодня есть. Хотелось бы сказать огромное спасибо Министерству транспорта, коллегам за то, что деньги поступили вовремя из федерального центра. Никогда такого не было, чтобы в феврале уже деньги были зачислены в бюджет области. Сегодня мы работу ведём. К сожалению, немного задержали. Тем не менее сегодня передача трансфертом бюджету города Омска 950 млн проведена (из 2 млрд). На 495 млн проведены торги, подписание контрактов – на 28 апреля. На 1,4 млрд торги объявлены, подписание контрактов – на 16 мая, окончательно – 29 мая.

Мы гарантированно можем сегодня заявить о том, что с учётом всех конкурсных процедур, всех обязательств все работы завершим до 30 сентября. Все деньги по дорожному фонду будут освоены в полном объёме.

Вы ставили задачу – общественное обсуждение этих проектов. Мы и встречи проводили с населением, и через средства массовой информации рассказывали, и Общероссийский народный фронт участвовал. Люди выбирали те объекты, где, как они считают, наиболее важно сегодня провести ремонт.

Формирование городской среды – это второй проект, в котором нам помогает федеральный центр. Мы планируем в этом году отремонтировать около 300 тыс. кв. м дворов и подъездов к дворам, а также более 150 тыс. кв. м наиболее посещаемых территорий общего пользования. На этот проект будет направлено 450 млн рублей (355 млн – это деньги федерального центра, 95 млн – из областного бюджета). Деньги уже распределены 46 муниципалитетам. 25 мая будут утверждены муниципальные программы с окончательным перечнем объектов, потому что там идёт индивидуальная работа. И к 25 июля мы уже определимся с подрядчиками и начнём работы. К 1 ноября мы планируем полностью завершить программу формирования комфортной городской среды.

Ещё раз хочу акцентировать внимание – сегодня эту задачу нужно брать под личный контроль и действительно формировать пул, о чём говорит сегодня население. Немного затянули, но в те сроки, которые я обозначил, 1 сентября и 1 ноября, – в полном объёме все деньги будут освоены и все работы будут выполнены с учётом качества и количества.

Д.Медведев: Нужно, конечно, не деньги освоить, а именно работы выполнить в положенные сроки. Осваивать деньги у нас, к сожалению, умеют, в том числе и дорожники, а нам нужны качественно выполненные работы по восстановлению дорог, в ряде случаев – по строительству дорог.

Теперь по той поддержке, которая оказывается по федеральной линии.

Е.Дитрих (первый заместитель Министра транспорта Российской Федерации): Ситуация с дорогами в Омской области и в городе Омске, как и во многих регионах сегодня, далека от идеальной. 65% региональной сети (6,5 тыс. км из 10 тыс. км) не отвечает нормативным требованиям. По местным дорогам Омской области (городские и поселковые улицы) ситуация похожая: на начало текущего года 71% из 13 тыс. км не соответствует нормативным требованиям.

С одной стороны, правительством Омской области практически в полном объёме выдерживаются обязательства по формированию регионального дорожного фонда. Если в предыдущие годы мы фиксировали отклонения между суммами, которые должны зачисляться в дорожный фонд и фактически зачисляются, то по 2016 и 2017 годам и акцизы на ГСМ, и транспортный налог, и все трансферты поступают в дорфонд практически в запланированном объёме.

В прошлом году Федерация оказала Омской области довольно значительную поддержку по линии дорожного хозяйства – 1,35 млрд рублей были предоставлены в виде межбюджетных трансфертов. Это и 300 млн на реализацию мероприятий по региональным дорожным программам, и 750 млн на неотложные меры по приведению дорог области и Омска в нормативное состояние, и компенсация выпадающего транспортного налога, и субсидии на сельские дороги. Это была своего рода тренировка перед проектом «Безопасные и качественные дороги».

Каков итог? 87% прошлогодних бюджетных назначений использовано в полном объёме. Это в целом по России очень неплохо. Вместе с тем, по итогам мониторинга Федерального дорожного агентства по этому году (в апреле провели такой мониторинг) не все отремонтированные участки по выходу из зимы находятся в надлежащем состоянии. Например, по программе неотложных мер в прошлом году ремонтировалось 10 участков региональных дорог и 28 участков уличной сети города Омска общей протяжённостью 67 км. По апрелю: на 65 км – продольные трещины, на 40 км – деформация обочины. Это говорит о том, что работы в прошлом году были закончены достаточно поздно, по городу в середине октября – это была дата завершения последних работ. По нашему мнению, при выполнении части работ использованы недостаточно качественные материалы. 15 км шелушения дорожного полотна – был использован, вполне возможно, некачественный битум. Это приведёт к тому, что через какое-то короткое время эти дефекты появятся вновь.

Нам бы хотелось предложить, чтобы правительство Омской области и город дали подрядчикам поручение в рамках гарантийных сроков исправить все недочёты, которые были выявлены.

По безопасным и качественным дорогам. Вы, Дмитрий Анатольевич, не далее как неделю назад провели президиум, были приняты важные решения по сетевому сводному плану-графику проекта по учёту субъектами средств от дорожных фондов. Для Омской области планы по безопасным и качественным дорогам очень амбициозны. В проект вовлечено более 1250 км дорог и улиц, из них 200 км – дороги федерального значения на территории городской агломерации, 500 – это региональные и муниципальные дороги, 550 – это дороги и улицы местного значения.

Сегодня в нормативном состоянии 34% из них, или 428 км. Во многом это из-за федеральных дорог, которые вошли в состав этой агломерации. В период 2017–2018 годов протяжённость соответствующей нормативу дорожной сети по Омской агломерации составит в 2017-м – 44% (от 34% сегодняшних), в 2018-м – 55%.

Сегодня на сети Омской агломерации 70 мест концентрации дорожно-транспортных происшествий. К концу 2017 года количество таких мест будет сокращено до 45, к концу 2018-го – до 35. Для достижения этих показателей мы совместно концентрируем в проекте 2 млрд рублей (1 млрд даёт Российская Федерация, 950 млн предоставляет Омская область, 50 млн – город).

В утверждённой программе реализации проекта на этот год запланировано выполнение работ по ремонту покрытия проезжей части (это основная статья расходов). Будет капитально отремонтировано без малого 200 км дорог и уличной дорожной сети. Будет установлено 340 дорожных знаков, 30 светофорных объектов. Виктор Иванович (Назаров) говорил о точках около школ – это как раз эти светофоры. Будут устанавливаться дорожные ограждения, наноситься дорожная разметка. Все эти работы собраны в 47 объектов, по которым Федерация, субъект и город проводят торги и заключают контракты. Львиная доля работ (38 объектов) – это город Омск.

План-график предусматривал доведение федеральной поддержки в I квартале, и 21 февраля Росавтодор средства перечислил. Но, к сожалению, только 13 апреля эти средства попали в муниципалитет, и в результате из семи объектов региональной дорожной сети торги проведены только по четырём, а по трём ещё пока проходят конкурсные процедуры. Из 38 объектов местной дорожной сети (это половина запланированных работ) только позавчера объявлены торги по 31 объекту.

Завершение контрактации исходя из этого – конец мая – начало июня, и это если по торгам не будет вопросов со стороны антимонопольных органов. С учётом короткого строительного сезона здесь, конечно, нужно приложить серьёзные усилия, чтобы все работы были выполнены в срок и с высоким качеством. Службы Минтранса, Росавтодора возьмут на контроль исполнение этих работ в нормальном качестве.

Есть отставание по целому ряду непроизводственных, но очень важных позиций плана-графика проекта «Безопасные дороги». В феврале проектный комитет давал поручение субъектам Федерации, которые участвуют в проекте, провести презентации, общественные обсуждения и свериться с жителями по программам выполнения работ, которые были ранее утверждены, и при необходимости откорректировать программы без ухудшения показателей. Общественные слушания окончены совсем недавно. Только сейчас начинается работа по корректировке программ. Это с учётом того, что нужно проводить торги по объектам. Здесь тоже затяжка сроков, конечно, недопустима. Мы стараемся из федерального минтрансовского проектного офиса раз в две недели проводить селекторы. Тем не менее по части позиций региональной проектной команде требуется бóльшая активность.

Часть вопросов, которые нам задают субъекты Федерации, мы решаем оперативно. По Казначейству по электронной системе торгов были вопросы – Казначейство оперативно отреагировало, Министерству финансов огромное спасибо – всё сделали. Были системные вопросы у Федеральной антимонопольной службы – решили, рассмотрели их на проектном комитете.

Но отклик и активность омской проектной команды нужно улучшать. И здесь просил бы Виктора Ивановича (Назарова) в еженедельном режиме организовать работу с членами команды, чтобы оперативно получать обратную связь от участников, какие проблемы в проекте существуют, информировать и Минтранс, и Правительство Российской Федерации.

Уверен, что это позволит выйти на целевые показатели в 2017 году.

Д.Медведев: Я на три вещи ещё хочу обратить внимание из того, что было сказано сейчас Евгением Ивановичем (Дитрихом) и Виктором Ивановичем (Назаровым).

Надо действительно сделать всё, чтобы была совместная работа по этой теме, потому что и финансирование совместное. Строго говоря, это в значительной степени региональные обязательства, тем не менее мы стараемся помогать. Поэтому, во-первых, по всем документам, которые есть, нужно провести все процедуры, если они ещё не проведены, всё законтрактовать и всё поставить на исполнение вместе с контролем.

Второе. По поводу дефектов, которые были выявлены по итогам зимы. Зимы у нас суровые, снега много, тем не менее есть гарантийные обязательства подрядчиков. Там, где выявленные дефекты являются следствием некачественного проведения работ, необходимо в рамках гарантийных сроков всё это исправить. Пусть подрядчики всё сделают. В противном случае нужно применять к ним меры ответственности. Нам не нужны дороги, которые ремонтируются на несколько месяцев.

И последнее. У нас этот проект сопряжён с проектом по восстановлению городской среды, по дворам. Оба проекта находятся под самым внимательным контролем «Единой России», да и люди просто смотрят, что происходит, обращаются. Я просил бы по партийной линии тоже обеспечить необходимый контроль, общаться с властями, но самое главное – обеспечить необходимые согласования с жителями региона, обеспечить вместе с региональными властями систему обратной связи по дорожным работам, которые ведутся, и по работам, которые идут по проекту, связанному с восстановлением дворов, с улучшением общей городской среды. Эту работу нужно организовать.

Россия. СФО > Транспорт. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 25 апреля 2017 > № 2160838 Дмитрий Медведев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 25 апреля 2017 > № 2153324 Андрей Перцев

Второе пришествие рассерженных горожан. Куда ведет история с пятиэтажками

Андрей Перцев

Выбраться из реновационной истории без потерь у власти уже не получится. Если власть пойдет до конца, то выход рассерженных горожан на улицы неизбежен. А впереди для новых протестующих готов и политический полигон – всевозможные выборы, от муниципальных до президентских, и с достоинством отступить лучше, чем быть разрушителем контракта между населением и властью

Рассерженные горожане – так называли участников протестов 2011–2012 годов, самых крупных массовых выступлений последних лет. Но если сравнивать их с москвичами, чьи дома могут попасть под снос в рамках «реновации» (так в мэрии назвали проект сноса и расселения), тех участников митингов можно назвать разве что слегка раздраженными. Сейчас жители Москвы по-настоящему рассержены на власть и готовы противостоять ей в программе «великого переселения» пятиэтажек. Власти заставили людей знакомиться с соседями, вместе готовить обращения, объединяться в инициативные группы и координироваться с такими же активистами из других районов. Возмущенные горожане приходят на встречи с чиновниками управ, в залах не хватает мест, но пришедшие готовы стоять и на улице. И они явно готовы выходить на эти улицы и дальше, если угроза сноса их домов не исчезнет.

Еще несколько недель назад никакой протестной самоорганизации в Москве не намечалось. Проект переселения столичных хрущевок, анонсированный Владимиром Путиным и Сергеем Собяниным в феврале, мог восприниматься как имиджевый предвыборный ход: президент и мэр победили аварийное жилье в отдельно взятом городе. Значимость его преувеличивать вряд ли стоит – переселение из ветхого жилья не сделает сторонника Навального фанатом Путина или Собянина, а в провинции на московские новости смотрят, пожимая плечами: нас-то не касается. Но опасной для власти эта идея точно не выглядела: расселение хрущевок неплохо бы вписалось в пропагандистский ряд достижений президента или мэра вместе со строительством метро, возведением моста в Крым, новыми коровниками и аэропортами.

Кафка в Москве

Очень быстро от этой радужной картинки не осталось и следа. Первым тревожным звонком стала публикация одним из агентств недвижимости списка домов, которые якобы пойдут под расселение, – там оказались не только хрущевки, но и вполне крепкие кирпичные дома. Живой интерес к списку показал, что все не так просто, но люди сами себя успокаивали и, по сути, выполнили за мэрию ее работу: «Не ведитесь, это фейк!» Администрация города развеивать опасения жителей не собиралась, хотя ситуация предполагала ответ со стороны властей. Самоубеждение помогло – о списке быстро забыли, но внесенный в Госдуму депутатами от Москвы законопроект по реновации заставил людей беспокоиться еще больше.

По этому документу под снос может попасть любое здание, «конструктивно сходное» с хрущевкой, – критерии сходства авторы обозначать не стали. Более того, любой дом, находящийся в «зоне реновации», тоже можно будет снести. Другие формулировки законопроекта не прибавляют оптимизма: жители снесенного здания получают не «равноценную» по стоимости квартиру, а равнозначную по площади – причем вариант предлагается только один; не нравится – выселят принудительно. Снос фактически нельзя обжаловать в суде, на территории реновации отменяются строительные правила. Многие пункты проекта отсылают к еще несуществующим законам и постановлениям, которые только предстоит принять.

За пару недель о законопроекте узнали почти все москвичи, по городу стала распространяться паника. Туманные формулировки закона, размытые критерии сноса заставили людей готовиться к худшему сценарию. Мэрия своих планов «реновации» не проясняет, чем только увеличивает тревогу и недовольство: если молчат, значит, готовят такое, что мы и в страшном сне представить себе не можем. Встречи с чиновниками управ путаницу только усилили: одни муниципалы ссылались на закон, другие божились, что его еще нет в природе. Часть глав заявляли, что телефонные опросы жителей еще не начались; кто-то убеждал, что они сейчас в самом разгаре. Расхождения в показаниях взволнованные москвичи заметили и обсудили в соцсетях. Жители домов в зоне риска погрузились в атмосферу кафкианского ужаса: их судьба оказалась в руках неясного закона, который могут произвольно трактовать мелкие чиновники.

Недовольство людей легко объяснимо: как правило, пятиэтажки (и их окружение) находятся в центре или близких к нему районах, на давно заселенных и сравнительно престижных окраинах. Кроме того, это не обязательно хрущевки в классическом смысле слова – с маленькими кухнями, низкими потолками; пятиэтажки есть и вполне неплохие. Многие переезжали в эти места и дома сознательно – привлекали сравнительно низкая плотность застройки, зеленые дворы, расположение, хорошая транспортная доступность. Кто-то о достоинствах своего жилища до перспективы его сноса не задумывался, зато теперь начинает перебирать варианты. Пусть даже переселят не в Новую Москву, а в район около МКАД, но в плохую новостройку, среди таких же муравейников. Метро было во дворе, а теперь может оказаться в получасе езды на автобусе. Нужны такие перемены в жизни? Может, кому-то и нужны, но не всем.

Если до реновации человек мог быть смутно чем-то недоволен, то теперь он четко понимает, чего ему надо бояться и с чем бороться, кто виноват в бедах. Может быть, рассерженный горожанин еще толком не осознает политической стороны того, что он делает, но накануне выборов перечисленных проклятых вопросов может хватить для протестного голосования. Недовольство затрагивает все уровни власти: мэрию, которая сносит, президента, который снос благословил, и Госдуму, которая приняла законопроект по реновации. Виноваты все, и эта вина куда серьезнее возможных повышений налогов, пенсионного возраста: все это далеко и не очень понятно. Зато новостройка в Новой Москве или на окраине жителю обжитого района представляется вполне четко. Он понимает, насколько его жизнь станет хуже, а тот, кто ухудшает эту жизнь, – однозначный враг.

Пока мэрия или молчит, или радостно рапортует, что москвичи готовы и хотят переезжать, встревоженные горожане читают вести из районов, где чересчур активные застройщики уже начали давить на жителей домов. В соцсетях появляются фото объявлений, где от имени управы москвичей предупреждают, что в случае отказа от сноса дом признают аварийным и все равно снесут. Кто автор этих объявлений – чиновники, застройщики или чересчур активные жители, которые хотели бы подстегнуть недовольство соседей, непонятно, но люди вполне обоснованно считают, что от властей можно ждать самых жестких беззаконий.

День Конституции

Своей неожиданной борьбой с пятиэтажками власти заставили москвичей вспомнить значение тех слов и понятий, которые власть долго старалась заставить забыть. На встречах в управах и в соцсетях люди говорят о своих конституционных правах, в первую очередь о праве на частную собственность, которое драконовские правила реновации нарушают. От таких рассуждений недалеко и до вывода: власти, которые нарушают главный закон, нелегитимны, они враждебны населению своей страны и города.

Ожидание принудительного расселения дало еще один эффект, для властей очень нежелательный: люди стали объединяться в районные локальные сообщества. Еще с 1990-х годов соседские связи были размыты, своей отдельной жизнью жили не то что дома и подъезды, а соседние квартиры. Именно поэтому администрация города легко справлялась с протестами против застройки парков, точечного строительства. С плакатами выходил десяток активистов, а большинству до проблем района дела не было.

Сейчас общая беда создает горизонтальные сети, которые включают в себя и тех, для кого общественная активность раньше была чем-то очень далеким. Общие переживания из-за перспективы потерять свой дом помогают понять другого: я понимаю, что чувствует житель соседнего дома, а он понимает меня, он такой же, как я, а я такой же, как он. Даже если допустить, что мэрия волшебным образом начнет сносить только разваливающиеся хрущевки, эти горизонтальные сети останутся и будут работать уже при других общих проблемах – точечной застройке или строительстве в парках. В районах появляются сообщества, которые рано или поздно захотят получить представительство во власти.

Главная ошибка властей – отсутствие публично обозначенной цели «реновации». Никто не может толком сказать, зачем происходит это великое переселение, ради какого высшего блага могут снести такое количество домов? Если бы мэрия хотя бы попыталась объяснить смысл своих действий, недовольных могло бы быть меньше. Но пока администрация ведет нечеткую линию защиты, уверяя, что жители якобы очень ждали сноса и просили о нем.

«Мы не просили!» – говорят жители кирпичных пятиэтажек, сталинок и многоэтажек. В ответ им демонстрируют ликующее население хрущевок – в последних «Вестях недели» с Дмитрием Киселевым оператора телеканала встретили жильцы ветхой пятиэтажки с плакатами «Мы за снос», «Сергей Семенович, спасите нас». «Наши дома не хрущевки», – возражают люди. Депутат Госдумы Михаил Дегтярев объясняет им, что протест оплачен из-за рубежа, а член Общественной палаты Москвы Павел Данилин намекает на то, что несогласных могут «побить» недовольные соседи, которые мечтают переехать в новостройку. Скорее всего, власти просто не представляют, в каком состоянии сейчас находится российского общество. Возможно, в начале нулевых людей и можно было заманить в новостройку из обжитого района, какое-то время многоэтажки на окраинах даже были популярны. Сейчас ситуация совсем другая, но эти изменения в мэрии не замечают.

Что делать?

Из такого поведения власти люди делают простые логические выводы: она проводит реновацию в своих корыстных интересах, ради них готова нарушать Конституцию и законы. Будет в каком-то смысле логично, если на старте реновации в Москве появится новый застройщик, принадлежащий кому-то из близких к президенту людей, – Ротенбергам или Тимченко, которым доверят тратить триллионы рублей. Тогда будет понятен и неожиданный замах московских властей на расселение, и внимание Владимира Путина к нему. Протест это точно обострит. Разжигают его и пропагандистские усилия властей: жителей Москвы настраивают друг против друга. Сторонники сноса начинают видеть в противниках своих врагов; нежелающие съезжать с насиженных мест убеждаются, что власть их просто травит.

Ситуация начала тревожить даже лоялистов: на портале «Лайф» появляются антиреновационные колонки, а член Общественной палаты Евгений Примаков называет массовый снос пятиэтажек «предвыборной провокацией».

Выбраться из реновационной истории без потерь у власти уже не получится. Самым оптимальным сценарием выглядит отказ от «зон реновации», где перестают действовать законы и правила, публикация точного списка домов, которые власть хочет снести, диалог с их жителями. Это позволило бы снять тревогу и панику у большинства жителей.

Но даже в этом случае репутационные потери неизбежны: мэрия, Кремль и Госдума уже показали, что готовы к самым радикальным действиям и лишь протест способен их напугать. Если власть пойдет до конца, то выход рассерженных горожан на улицы неизбежен. Если отступит, то покажет, что массовые протесты эффективны и только так можно заставить власть себя слушать.

Для новых протестующих готов и политический полигон – в сентябре пройдут выборы в районные советы Москвы, местные активисты вполне могут побороться за власть в них. Снос и расселение домов уже заставляет людей задуматься и о других проблемах: постоянной замене плитки на московских тротуарах, коррупции, бездумной трате бюджетных денег как в Москве, так и в масштабах страны. Все эти темы уже обсуждают в группах противников реновации. Политики там пока немного, но скоро она появится, ведь ответ на вопрос «что делать» напрашивается сам собой: не поддерживать устроившую расселение власть на выборах. А таких выборов в ближайшем будущем должно пройти немало, от муниципальных до президентских.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 25 апреля 2017 > № 2153324 Андрей Перцев


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 19 апреля 2017 > № 2203266 Андрей Майер

Большая вода.

Укрупнение водоканалов выгодно для концессионеров и населения.

Сегодня более 90% концессионных соглашений в РФ заключено в сфере коммунального хозяйства. Об этом говорили на недавно прошедшей в Москве «Российской неделе ГЧП». В Ростовской области сейчас реализуется 78 концессионных проектов в сфере коммунального хозяйства на общую сумму около 1 млрд рублей. В этом году планируется заключить еще пять соглашений на сумму более миллиарда рублей. О том, как идет этот процесс в регионе, корреспонденту «СГ» рассказал министр жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области Андрей Майер.

«СГ»: С чем связана необходимость привлечения средств концессионеров в коммунальное хозяйство региона?

Андрей Майер: Ежегодная потребность в средствах для ликвидации износа инфраструктуры в Ростовской области составляет порядка 15 млрд рублей. Исключительно силами государства решить этот вопрос невозможно. Поэтому основной упор намечено сделать на привлечение частных инвестиций, в том числе в рамках концессионных соглашений. Для этого в регионе создаются благоприятные условия для инвесторов: идет укрупнение предприятий, разработаны программы их комплексного развития, в том числе схемы тепло и водоснабжения. Кроме того, для дальнейшей передачи в концессию или долгосрочную аренду зарегистрированы права муниципальной собственности на 99,5% объектов коммунальной инфраструктуры области. Также для привлечения инвестиций в регионе активно ведется работа по утверждению инвестпрограмм коммунальных организаций. В 2016 году согласованы три «водные» инвестпрограммы с общим объемом инвестиций порядка 3,5 млрд рублей. В этом году планируем утвердить инвестпрограммы тепло- и водоснабжающих предприятий, работающих в пяти территориях области, в том числе в Новошахтинске и Красном Сулине.

«СГ»: Сегодня в области идет процесс объединения небольших водоканалов в районные организации. Зачем это делается?

А.М.: Укрупнение — один из способов привлечения инвестиций в сферу ЖКХ. Крупные предприятия гораздо интереснее инвесторам: больше объем оказываемых услуг, больше выручка, меньшие затраты на систему управления. В результате укрупнения водоканалов мы рассчитываем привлечь в сферу ВКХ не менее 17 млрд рублей инвестиций. Интерес у инвесторов есть, но только к крупным предприятиям, поэтому мы и планируем создавать межмуниципальные водоканалы. В 2016 году в Ростовской области была проделана большая работа по передаче полномочий в сфере водоснабжения и водоотведения от сельских поселений к муниципальным районам. Речь идет не о ликвидации существующих предприятий — водоканалы ждет укрупнение. На первом этапе организация водоснабжения и водоотведения населения в границах поселений передана на районный уровень. Процедура создания водоканалов на территории муниципальных районов будет завершена в первом квартале. При этом общее количество организаций, оказывающих услуги водоснабжения и водоотведения, сократится со 160 до 80. В перспективе количество работающих на территории Ростовской области водоканалов планируется сократить до восьми. Иначе говоря, в плане водоснабжения и водоотведения вся Ростовская область будет условно поделена на восемь территорий, на каждой из которых будет работать свой большой и финансово успешный водоканал.

«СГ»: А какая выгода от укрупнения водоканалов для жителей?

А.М.: Это даст возможность привести в порядок инфраструктуру, снизить потери в сетях, повысить надежность систем и качество предоставления услуги населению.

«СГ»: Какие крупные инвестиционные проекты и программы вы считаете самыми важными для области?

А.М.: Для нас важны все населенные пункты области. При этом, на особом контроле территории, откуда поступает наибольшее количество жалоб от населения. Это шахтерские города Зверево, Гуково, Шахты, Новошахтинск и Красный Сулин. Уже заключены концессионные соглашения по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры Новошахтинска и Красного Сулина. Сумма вложений составит более 660 млн рублей. По Гукову, Звереву готовится конкурсная документация для передачи объектов в концессию. Для Шахт подготовлена «дорожная карта» капремонта внутригородских водопроводных сетей. Кроме того, ведется активная подготовка к заключению городом концессионного соглашения по теплу. Ориентировочно его стоимость — 1,6 млрд рублей.

«СГ»: Концессионер, естественно, стремится вернуть вложенные средства. Отразится ли это на величине тарифа для населения?

А.М.: В каждом отдельном случае финансовая модель рассчитывается, исходя из технических и финансовых показателей. Даже если экономически обоснованный тариф для предприятия вырастет, с учетом применения ограничительного индекса платы граждан, на тарифе для населения это никак не отразится. Разница между ними будет субсидироваться предприятию из бюджета.

Справочно

Согласно проекту «Обеспечение качества жилищно-коммунальных услуг к 2020 году», доля заемных средств в общем объеме капвложений в Ростовской области составит 30%, при этом удовлетворенность населения качеством услуг должна быть не ниже 85%.

Автор: Наталья ЕМЕЛЬЯНОВА (Ростов-на-Дону)

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 19 апреля 2017 > № 2203266 Андрей Майер


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 19 апреля 2017 > № 2145237 Александр Чигиринский

Александр Чигиринский vs Виктор Рашников: в чем девелопер обвиняет миллиардера

Мария Абакумова

Редактор Forbes

Девелопер Александр Чигиринский рассказал об истории своего конфликта с владельцем «Магнитки» Виктором Рашниковым вокруг башни «Эволюция» в Москва-Сити.

— Партнером Виктора Рашникова изначально был ваш брат Шалва Чигиринский. Как получилось, что вы стали партнерами в башне «Эволюция»?

— С начала 2009 года я и команда из нашей компании «Снегири» помогали Шалве Павловичу по его просьбе реструктурировать активы и выплачивать долги. На самом деле ничего катастрофического там не было, просто, как обычно бывает в кризис, одновременно приходят все кредиторы и всем деньги нужны завтра. Когда кризиса нет, все бегают за тобой, чтобы дать деньги, когда ситуация кризисная – бегают, чтобы их забрать. Но ситуация разрешилась для Шалвы Чигиринского абсолютно благополучно, в середине 2010 года были подписаны соглашения об урегулировании, в соответствии с которыми у него остались только активы и никаких долгов.

— Шалва Чигиринский говорил, что вы в ссоре и не общаетесь.

— Мы действительно с братом не общались с мая 2002 года до декабря 2008 года. Но когда грянул кризис и ему пришлось заниматься спасением активов, я пришел ему на помощь, и мы возобновили отношения.

— Когда вы познакомились с Виктором Рашниковым?

— В 2009 году. Он был партнером Шалвы Павловича по двум проектам: башни «Россия» в Москва-Сити и гостиницы «Россия», доли распределялись 50 на 50 и регулировались определенными соглашениями. В кризис оказалось, что на этих компаниях очень много долгов. Под башней «Россия» был вырыт котлован, а в таких случаях, когда проект останавливается, возникает много проблем с кредиторской и дебиторской задолженностью, все нужно как-то урегулировать, договариваться с городом… Очень много нужно было потратить сил, чтобы это все разгрести. И партнер Рашникова господин Надер Надер вместе с Шалвой Павловичем (с которым они дружили более 30 лет) попросили меня этим заняться. Они предложили мне заниматься девелопментом этих проектов, потому что больше некому было заниматься. Они чувствовали, что наша компания в силах это сделать.

Тогда я впервые встретился с Виктором Рашниковым, летал к нему в Магнитогорск. Я видел, что и Рашникову, и Надеру было комфортно сотрудничество со мной и они с радостью восприняли ситуацию, когда вместо Шалвы Павловича девелопментом двух проектов начал заниматься я и команда «Снегирей».

Таким образом, я участвовал в развитии этих двух проектов в интересах моего брата в период с 2009 по середину 2011 года.

Где-то в середине 2010 года мы договорились о встрече втроем, господин Надер, господин Рашников и я. К тому моменту мы договорились с братом, что он передает нам свои доли в этих объектах в обмен на акции «Снегирей». Однако соглашение с Рашниковым по проекту башни «Россия» было оформлено таким образом, что, если проект закончится неудачей, всю ответственность несет Шалва Павлович, а значит, мы. Нас это не устраивало. Мы хотели изменить эти условия и заключить новое соглашение, кроме того, необходимо было получить согласие компании Рашникова на отказ от преимущественного права для передачи проекта в «Снегири». Вот такой была тема встречи в августе 2010 года.

— И о чем удалось договориться?

— Они сказали, что согласятся на наши условия, если мы позволим им по себестоимости выкупить долю в небоскребе «Эволюция».

— Что значит по себестоимости? Почему?

— С 2004 года «Снегири» развивали проект башни «Эволюция» в Москва-Сити совместно с «Интеко» Елены Батуриной. В кризис отношения между нашей семьей и Батуриной ухудшились. Несмотря на это, нам удалось договориться о взаимной передаче некоторых активов. В частности, «Интеко» передавало нам их 50%-ю долю в компании «Сити Палас», застройщике башни «Эволюция», по их затратам в проект, которые составляли около $37 млн. При этом рыночная стоимость всего проекта была на тот момент, по оценкам Cushman & Wakefield, $361 млн, то есть половина стоила $180 млн. Мы подписали с «Интеко» предварительные соглашения о купле-продаже по себестоимости в июле-августе 2010 года, и сразу же в августе 2010 года произошла та встреча с Рашниковым и Надером. У Надера была фактически инсайдерская информация (о которой я ему рассказал в дружеской беседе), что мы договорились с «Интеко», вот они и решили включиться в эти договоренности.

— Для чего им это было нужно?

- Чтоб вы понимали, на тот момент первая очередь «Эволюции» была отлита в монолите, то есть монолитные работы по первой очереди, по галерее, были закончены. По второй очереди было сделано свайное поле и стенка в грунте. Кроме того, была утверждена вся исходная разрешительная документация, получено разрешение на строительство и т. д. Проект сам о себе говорил. И вот они предложили, чтобы мы по себестоимости продали им долю.

— И вы согласились? Получается, что вы отдавали долю в проекте сильно дешевле рыночной стоимости.

— Да, они хотели получить актив сильно дешевле – стоимость доли для них составляла около $52 млн (цена сделки с «Интеко» плюс 50% затрат «Снегирей» в проект, которые не были ранее компенсированы при входе «Интеко» в проект), но взамен этого и обещали много. Они соглашались отказаться от преимущественного права при передаче 50% акций двух проектов от Шалвы Павловича в пользу «Снегирей», соглашались заключить новое акционерное соглашение, в котором риски по проекту башни «Россия» распределялись бы между нами поровну. Плюс мы бы выступали девелоперами на проекте башни «Россия» и получили бы development fee. Девелопер ищет интересную работу. Площадка под гостиницей «Россия» также была очень привлекательной, тогда еще никто не думал, что на ее месте будет разбит парк. Я посоветовался с партнерами – акционерами «Снегирей», и мы согласились.

Надо сказать, что впоследствии один из акционеров «Снегирей» — господин Абрамович Роман Аркадьевич — дал свои письменные свидетельские показания в кипрский суд, описывающие данную договоренность.

— Что произошло дальше?

— Мы сразу же начали реализовывать достигнутую договоренность. В конце 2010 года «Снегири» расторгли предварительные договоры с «Интеко» и мы заключили уже основные договоры купли-продажи долей на специально созданную Рашниковым и Надером компанию. Это было сделано, чтобы сэкономить время и не совершать две итерации – сначала мы выкупаем, потом у нас… Зато сейчас это позволяет представителям Надера и Рашникова говорить, что они у нас ничего не покупали и ничем нам не обязаны. Но Батурина и Рашников даже не были знакомы друг с другом, их представители не общались, вся сделка сделана вот этими руками, что подтверждает гендиректор «Интеко» Олег Солощанский.

— Представители Рашникова говорят, что под его гарантию банк предоставил финансирование.

— Никаких личных гарантий никто не давал, финансирование было проектным. Изначально на тендер вышли три банка, потом осталось два, Альфа-банк и Газпромбанк, которые давали одни и те же условия. Их оценщики посчитали, что проект стоит $390 млн, то есть оценили даже выше, чем Cushman. Нам был ближе Альфа-банк, но Рашников очень настаивал на Газпромбанке. Мы согласились, представители банка, господин Казначеев, например, приезжали к нам и говорили, какая это для них большая честь — работать с нами как с девелоперами. Ну и в итоге они не прогадали, банк получил свои деньги с процентами. Компания вернула вложенные средства акционерам, вернула кредит и заработала более $300 млн прибыли, не считая торговой галереи площадью 25 000 кв. м, которая осталась в собственности совместной компании.

— Когда отношения между вами разладились?

— У нас уже готовилось соглашение о передаче активов от Шалвы Павловича к нам в обмен на акции «Снегирей», но в последний момент летом 2011 года он отказался его подписывать. Не знаю, по каким причинам. После этого я решил не говорить с братом о бизнесе, чтобы сохранить хоть какие-то семейные отношения.

Этот отказ сделал невозможным выполнение обязательств со стороны Рашникова, о которых мы с ним договорились в августе 2010 года, притом что все обязательства со стороны «Снегирей» были выполнены. В то же время расторгать сделку по «Эволюции» уже не представлялось возможным, стройка шла, были получены деньги от банка.

Но я встретился с господином Надером, и мы с ним договорились, что они с господином Рашниковым компенсируют нам те убытки, которые мы понесли, передав им по себестоимости долю в «Эволюции» и не получив ничего взамен. Разница между рыночной ценой доли и ценой сделки была порядка $130 млн, фактически это необоснованное обогащение. Надер отнесся к моим словам с пониманием, пообещал, что они обсудят все с Виктором Филипповичем и сделают мне предложение – деньги, или какой-то пакет, или право преимущественного выкупа доли Шалвы Павловича в башне «Россия» и гостинице «Россия» по себестоимости. На тот момент никаких сомнений в том, что они мне что-то должны, у них не было. Все понимали, что надо договариваться, потому что иначе мы не реализуем проект.

— В итоге вам выплатили компенсацию?

— Нет. Было так. Идет время, предложения нет. Мы ждем, естественно. Когда человек занят работой, он концентрируется на работе. Все это время «Снегири» фактически бесплатно выполняли функцию девелопера «Эволюции».

Параллельно Рашников и Надер за моей спиной уговорили Шалву Павловича продать им его доли в башне «Россия» за $37 млн и в гостинице «Россия» за $23 млн. И потом продали проект башни «Россия» турецкой компании «Ренейссанс Констракшн» за сумму более $300 млн, а от правительства Москвы за участок под гостиницей «Россия» получили актив на $165 млн и тоже сразу его продали. Когда я узнал об этом, я решительно потребовал от своих партнеров Рашникова и Надера объяснений, когда и в каком виде «Снегирям» будет представлена компенсация.

В ответ каждый из них по отдельности ссылался на другого и говорили о необходимости общей встречи, чтобы решить этот вопрос, которой так и не происходило. Были вообще смешные моменты. Рашников и Надер отдыхали, я им звонил, предлагал поговорить, раз они вместе, и тут же отключался телефон. Приходила смска, что очень плохая на Мальдивах связь, через два месяца они будут в Дубае, связь будет лучше. И снова что-то не получалось. Более того, Надер вообще почти два года не появлялся в России.

Мы уже заканчивали башню «Эволюция». Раньше со мной ссориться не хотели, потому что понимали, что проект надо довести до конца, а тут приехал Надер Надер и заявил, что Виктор Филиппович ни о какой компенсации говорить не будет. Только после этого «Снегири» подали иск в кипрский суд о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере $127 млн, которая определялась как разница между $180 млн (рыночной ценой 50% «Сити Паласа» на момент покупки ими доли) и $52 млн (ценой покупки).

— Параллельно вы подыскивали покупателя и договорились с «Транснефтью»?

— Мы не вправе разглашать, кто был нашем контрагентом. Понятно, мы надеялись выручить за «Эволюцию» гораздо больше денег (по сообщения в СМИ, сумма сделки между «Сити Палас» и «Транснефтью» превысила $1 млрд. – Forbes). Вообще на хорошем рынке продажа таких трофейных зданий противопоказана. Их надо сначала эксплуатировать лет десять, подыскивать подходящего покупателя и выбрать время для получения максимальной прибыли. Здание было реализовано, все расходы покрыты, и общество объявило о промежуточной прибыли $267 млн. Но это не окончательный результат, у нас также еще осталась торговая галерея.

— Сторона Рашникова обвиняет вас в том, что вы не выплачиваете им дивиденды, о чем была договоренность, примерно на ту сумму иска.

— Это неправда. Мы, как акционеры проекта, проголосовали за распределение дивидендов в проекте башни «Эволюция». В то же время эти дивиденды — один из источников взыскания суммы неосновательного обогащения. Поэтому мы и обратились с соответствующим иском в кипрский суд. В ответ они сами же обратились в российский суд, и суд по их просьбе заблокировал выплату этой части дивидендов. Сейчас, опять же по их иску, сумма дивидендов Рашникова и Надера в размере $133 млн заблокирована на депозите кипрского суда, что нас более чем устраивает. Поэтому мы больше не требуем ареста активов Рашникова на Лазурном Берегу.

Честно говоря, в моем понимании Рашников — это фигура очень серьезного масштаба. В среде людей, с которыми я общаюсь, его слово фундаментально. Хотя господина Надера я знал на момент договоренностей давно, потому что он дружил с моим братом, именно господин Рашников был для меня гарантом наших договоренностей.

Поэтому отказ господина Рашникова даже разговаривать со мной на тему компенсации «Снегирям» (который озвучил мне Надер) после многократных обещаний Рашникова встретиться и договориться о решении вопроса, просто поверг меня в шок. Мне сложно было представить, что человек такого калибра может просто отказаться от взятых на себя обязательств.

После этого прямого отказа у «Снегирей» не было иного выхода, кроме как обратиться в суд за взысканием суммы неосновательного обогащения.

В ответ же я слышу от представителей господина Рашникова, что он рассматривает это обращение в суд как «противоправное» действие и обвиняет меня и моих партнеров – акционеров ГК «Снегири» в попытке украсть принадлежащие ему дивиденды.

Теперь разбирательства в суде на Кипре (на депозите которого заблокированы дивиденды компании Рашникова и Надера) могут продолжаться долгие годы, но все равно понятия «репутация», «верность своему слову» и «доверие» остаются для меня одними из основных критериев для выбора партнеров в бизнесе.

Позиция представителя Виктора Рашникова Александра Сутягина:

«Александр Чигиринский сам предложил Рашникову и Надеру поучаствовать в «Эволюции». Когда Александр пришел с «Эволюцией», у «Снегирей» был предварительный договор на покупку доли «Интеко» в проекте. Но в конце октября 2010 года «Снегири» расторгли этот договор — наверное, не было денег для оплаты доли и самостоятельного развития проекта. С этого момента «Интеко» могла свободно продавать долю на рынке. В конце декабря (компанией Snapbox Рашникова и Надера. — Forbes) был заключен прямой договор купли-продажи с «Интеко» и доля «Интеко» была выкуплена.

Задолго до сделки по «Эволюции» Александр хотел выкупить доли брата [в проектах строительства башни «Россия» и одноименной гостиницы], и ему дали согласие на такой выкуп. Понимали, что лучше уж продолжать проект с Александром, чем с Шалвой, который был на грани банкротства и не появлялся в России много лет.

В акционерном соглашении с Александром по «Эволюции» нет никаких упоминаний про какие-то другие проекты, включая доли Шалвы в «Россиях». Потому что это были несвязанные сделки как для Александра, так и для нас. Насколько знаю, два брата вели переговоры о выкупе Александром долей Шалвы в «Россиях», но они не сошлись в деньгах. После этого Шалва предложил нам купить свои доли в «Россиях».

В договоре с Шалвой было зафиксировано, что цена является окончательной. Более того, в договоре Шалва признает, что стоимость проектов может поменяться в будущем, но, несмотря на это, Шалва соглашается продать долю по цене договора, чтобы не принимать на себя риски в будущем. Он был прекрасно осведомлен о том, что происходит на объекте: до момента продажи он оставался девелопером и его люди были на проекте от и до.

Сделка с турецким девелопером не была на следующий день после выкупа Шалвы. С «Ренессансом» велись переговоры по привлечению их в качестве генподрядчика по башне «Россия» еще в 2011 году до выкупа Шалвы. Для этих целей они ознакомились с проектом и документацией, люди Шалвы полностью участвовали в процессе. Выкупая долю Шалвы, не было какой-либо перепродажной сделки, и выкупались его доли на страх и риск покупателя. Потом были вложены серьезные средства и усилия для выведения проекта из той сложной ситуации. Это был долгий процесс, со своими неудачами. Переговоры [с «Ренессансом»] начались только в 2012 году. Сама продажа несколько раз срывалась и состоялась только через несколько лет».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 19 апреля 2017 > № 2145237 Александр Чигиринский


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 18 апреля 2017 > № 2157014 Михаил Мень

Брифинг Михаила Меня по завершении заседания президиума Совета.

Из стенограммы:

М.Мень: Премьер-министру доложил последние цифры, сколько муниципалитетов и людей, проживающих в этих муниципалитетах, участвуют в нашей программе по развитию городской среды. Это 1373 муниципальных образования, в которых проживает 99 млн человек. Очень серьёзная задача. С учётом того, что было принято решение по дополнительному финансированию (ещё 5,1 млрд рублей для регионов-доноров), количество этих муниципальных образований и проживающих в них людей очень серьёзно увеличится.

Важно и другое, что сегодня обсуждалось на президиуме: все средства перечислены в субъекты Российской Федерации, уже идёт процесс публичного обсуждения в субъектах. Эти публичные обсуждения не должны превратиться в профанацию. Потому что у муниципальных властей, естественно, есть соблазн принимать решения за людей, какой двор надо ремонтировать в первую очередь, какой сделать знаковым объектом благоустройства. В этом кроется серьёзная опасность. Это было озвучено, премьер-министр поддержал, что необходимо постоянно контролировать и посылать импульс главам субъектов – они должны следить за тем, чтобы муниципальные образования не устраивали профанацию из общественных слушаний. Мы вместе с АСИ сделали целевую модель этих общественных обсуждений. За основу мы брали как мировой опыт, так и российский, например опыт Татарстана, Казани и других городов республики, а также опыт ещё ряда субъектов Федерации. То есть целевая модель у регионов есть.

Последняя новость – наши коллеги из Минкомсвязи взяли на себя обязательства в течение июня в государственной информационной системе (ГИС) ЖКХ сделать определённый «карман», в котором будет отражена вся информация по реализации этого приоритетного проекта по городской среде. Сейчас многие муниципалитеты запускают свои интернет-ресурсы. Но мы будем настоятельно просить, чтобы в июне всё это было переформатировано в ГИС ЖКХ, для того чтобы нам было удобно следить за тем, как идёт процесс реализации этого приоритетного проекта.

Вопрос: Вопрос по сносу пятиэтажек. На Ваш взгляд, способны ли российские застройщики охватить тот объём строительства, который им предстоит? Не потребуется ли помощь иностранных застройщиков, например китайских?

М.Мень: Нет. Я думаю, что сегодня производственных мощностей у российских строителей достаточно. Мало того, если брать базу строительных материалов, то мы видим, что практически всё, что необходимо для строительства жилья, производится на территории Российской Федерации. Даже насосные системы, о которых мы не так давно говорили, что это проблема, что у нас недостаточные объёмы производства насосных систем и других инженерных систем, – сегодня и здесь уже есть позитивное движение.

То есть мощностей как строительных, так и по производству строительных материалов, вполне достаточно.

Вопрос: Как-то от рисков мошенничества и долгостроев вы будете страховать?

М.Мень: В данном случае мы не можем регулировать какой-то один конкретный проект, даже в таком крупном городе, как столица Российской Федерации. Мы сегодня представили Правительству положительный отзыв на этот законопроект, но ко второму чтению мы ещё вместе с нашими коллегами из парламента поработаем над некоторыми замечаниями, некоторыми нюансами по этому законопроекту.

Всё-таки основная задача по регулированию внутри этого проекта лежит на региональных властях, на правительстве города Москвы.

В случае необходимости мы будем помогать с точки зрения дополнительного нормативного регулирования.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 18 апреля 2017 > № 2157014 Михаил Мень


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 18 апреля 2017 > № 2150284 Мария Серебряная

7 правил работы с дизайнером интерьеров

Мария Серебряная,  архитектор, дизайнер, декоратор, соучредитель архитектурного бюро «Дом-А»

Резиденция Майендорф, проект архитектурного бюро «Дом-А»

Как выбрать архитектора, что искать в договоре и на какие вещи стоит потратиться

При выборе архитектора или дизайнера, прежде всего, обратите внимание на его профильное образование. Оно должно быть классическим архитектурным. Дизайнеры, за плечами которых курсы или архитектура как второе высшее — заведомо в зоне риска.

Не стоит искать в портфолио архитектора интерьер своей мечты. Если вы не нашли свой интерьер, то это не значит, что архитектор вам не подойдет. Ведь вашего интерьера еще нет ни в одном портфолио мира, его просто не существует. Все интерьеры на фотографиях были созданы для других, а ваши желания приобретут форму чуть позже. Профессиональный архитектор или дизайнер может работать с абсолютно любым стилем и с проектами любой сложности. Поэтому выбирайте сердцем, а не только глазами.

Надо понимать, что, выбирая дизайнера, вы подписываетесь на длительную совместную работу. Вы должны полностью довериться человеку, и здесь не последнюю роль могут сыграть, казалось бы, не имеющие к профессионализму вещи: внешность, тембр голоса или манера общения.

Если вы остановили свой выбор на архитектурном бюро или дизайн-студии, до подписания договора обязательно познакомьтесь с архитектором, который будет вести ваш проект. Даже в известном бюро могут работать не слишком опытные сотрудники, и, подписав договор с руководителем, вы можете попасть в руки вчерашнего выпускника.

В договоре обращайте внимание на каждую строчку. Например, в каком объеме вы получите готовый проект. Возможно, хорошая цена не включает полную проработку. Попросите показать пример, в каком виде и объеме будет предоставлен завершенный дизайн-проект, расспросите, какое количество 3D-визуализаций.

Если вам кажется, что стоимость дизайн-проекта выше, чем вы ожидали, не спешите негодовать по этому поводу. Выше относительно чего? Сегодня на российском рынке дизайн-услуг не существует даже намека на среднюю стоимость проектирования. Профессиональный архитектор по достоинству оценивает свою работу, полагая, что его труд стоит именно этих денег. Кстати, уровень опытных российских архитекторов в разы выше уровня зарубежных коллег, а стоимость их услуг на дизайн-проектирование в разы ниже. Знаете, почему? На Западе домовладельцы понимают одну формулу, о которой наши заказчики даже не догадываются: чем больше вы заплатили за дизайн-проект, тем больше времени, нервов и средств вы сэкономили в реализации проекта. Дизайн-проект — это основа основ, это фундамент, на котором строится ваш будущий дом, ваш уют, ваше счастье, наконец.

И помните: вы создаете пространство для жизни, а не памятник архитектору. Рекомендую сообщить об этом на первой же встрече.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 18 апреля 2017 > № 2150284 Мария Серебряная


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 13 апреля 2017 > № 2138932 Виктор Хлыстун

Комментарий. Триллион в год имеют муниципалы от черного рынка земли как плату за лояльность.

Триллион рублей в год не получает государственный и муниципальные бюджеты оттого, что госземли не поставлены на кадастровый учет. Это только налоги, не считая пошлин от сделок с такой землей. Этот триллион — кормушка муниципалов, которые сдают земли в аренду на срок до одного года (чтобы не регистрировать), а деньги кладут в карман вместо того, чтобы строить школы, больницы, библиотеки, платить учителям, врачам и другим бюджетникам. Муниципалы же все время клянчат деньги из федерального бюджета. Однако, именно они отвечают перед «центром» за явку и проценты при голосовании. Лояльность за триллион и наплевать на жизнь людей. Из этого корня растут Кущевка и тракторные марши… И становится понятно — откуда на рынке неучтенное зерно, которого нет в статистике. И если убрать «черный рынок» земель, то фактическая урожайность будет не так велика, как «поют» губернаторы. Ситуация слишком выгодна слишком многим, чтобы ее менять…

Несмотря на огромную территорию, земельный вопрос в истинном понимании этого слова в России до сих пор не решен. Это ощущает на себе каждый – от дачника до работника сельского хозяйства. Можно ли добиться того, чтобы система земельных отношений работала как часы?

Признанным авторитетом в данной области считается академик Российской академии наук, профессор Государственного университета землеустройства Виктор Николаевич Хлыстун. С академиком встретился издатель «Крестьянских ведомостей» И.Б.Абакумов.

— Земельный вопрос портит Россию уже 100 лет.

— С одной лишь поправкой: не 100 лет, а гораздо больше.

— Я говорю о послереволюционном периоде. С момента, как был провозглашен лозунг «Земля — крестьянам». Как раз столетие плюс-минус несколько дней будем отмечать. Земля у крестьян, Виктор Николаевич?

— Частично – да.

— 100 лет прошло.

— Только часть слишком маленькая, к сожалению.

— Россия такая неторопливая страна, или есть какие-то вулканические, геологические силы, которые останавливают все время этот процесс? Столыпинская реформа вроде бы была стройной и выстроена хорошо, и начались потом метания, поиски: то хуторяне, то колхозы, то раскулачивание, то укрупнение, то разукрупнение, потом фермеризация, потом дефермеризация, потом агрохолдингизация. Не выговоришь даже. Теперь говорят, что личные подсобные хозяйства вообще через 15-20 лет должны умереть. У людей что должно быть, по-вашему, в голове? Вы академик. Объясните нам, пожалуйста.

— Все, о чем вы сейчас говорите, к сожалению, имеет место потому, что в стране нет формализованной четкой земельной политики. Нет документа, в котором должно было быть все расставлено по своим местам. Государству — свое, людям — свое, сфере обеспечения — свое. Мы пока все это не расписали.

Когда мы задаем себе вопрос – какие приоритеты сегодня в нашей земельной политике, кто должен получать максимум поддержки от государства в развитии сельскохозяйственной производства — четкого ответа пока нет. Когда мы задаем вопрос – почему остается 255 млн земли в собственности государства и муниципальных образований? А это 2/3 всех сельскохозяйственных земель. Никто четко и понятно на этот вопрос во власти пока, к сожалению, ответить не может.

— Хотите, я вам отвечу?

— Попробуйте.

— Это земля неучтенная, которая у муниципальных образований. Она ведь не поставлена на кадастровый учет. Она не размежевана. Значит, ее можно сдавать в аренду на 11 месяцев, чтобы не регистрировать договор.

— Вы повторяете содержание одной из моих статей по этому поводу. Я часто об этом говорю. И на парламентских слушаниях, и в своих статьях. Хочу обратить ваше внимание на следующее. Последний отчет – национальный доклад Росреестра. И в этом докладе отмечено, что из 255 млн гектаров земли, которая находится в государственной муниципальной собственности, разграничены менее 10%. А что это означает? Что более 90% этой земли не разграничено. Для этих земельных участков не установлено местоположение и точные границы. Они не отражены в государственном кадастре недвижимости. Они не зарегистрированы надлежащим образом. А это значит, что с ними нельзя совершать открытые легитимные сделки.

— Это серый рынок или черный рынок земли?

— На грани серого и черного. Даже ближе к черному на самом деле. Потому что если земля не может открыто участвовать в обороте, то реально люди, которые принимают управленческие решения, находят определенные лазейки. Такой лазейкой, в частности, является заключение договора аренды на срок до 1 года. Такой договор не надо регистрировать. И каждый год, для того чтобы заключить новый договор, нужно идти с поклоном к местному владыке и просить его продлить новое соглашение.

— Местный владыка – это либо глава муниципалитета, глава администрации.

— Недавно Шувалов, первый заместитель председателя правительства, задал публично такой вопрос: чем объяснить, что в земельной службе сегодня самый большой конкурс на занятие этой службой? Она становится вот такой. Это служба, не работающая на государство, которая имеет доступ к распоряжению огромным национальным богатством страны.

— Давайте называть вещи своими именами – коррупционно интересная.

— Нельзя сказать, что с этим не борются. На самом деле количество уголовных дел в отношении муниципальных чиновников во многих субъектах Российской Федерации – так называемые земельные дела занимают первое место по количеству из общего числа. Но для того, чтобы изменить это положение, нужно принимать принципиальные решения. Какого рода? Зачем-то Министерство экономического развития в начале 2000-х годов провозгласило принцип заявительного права постановки на кадастровый учет. Хочу – поставлю, хочу – не поставлю. В результате 2/3 и больше на кадастровый учет не поставлено, а значит все эти права нелегитимны. Они не зарегистрированы надлежащим образом. Из этого вытекает множество последствий.

— Одно из последствий – это недополучение налогов за пользование землей, за земельную собственность. Второе – это недополучение налогов от сделок с этой землей (переход из рук в руки, переход прав аренды, переход в собственность и так далее). Верно?

— Вы абсолютно правы. Я часто об этом говорю. Потому что реально, если участок не зарегистрирован и не установлены права его собственника, то земельный налог не взимается.

— Конечно.

— Значит, львиная часть земельного фонда страны вне системы налогообложения.

— О какой сумме идет речь, Виктор Николаевич?

— По самым приблизительным подсчетам, до 1 трлн рублей страна ежегодно недополучает.

— 1 трлн рублей – это как раз та самая дыра в бюджете, которой не хватает бюджетникам.

— К сожалению, получается так. Это ведь местный налог, муниципальный налог. И мы вынуждены субсидировать из федерального и субъектных бюджетов, — вся страна субсидирует — муниципальные образования, в то время как возможности получения этого налога для наполнения бюджета муниципального образования поистине огромны. Но для этого нужно сделать простую вещь: провести инвентаризацию всех земель, точно установить границы земельных участков, установить правообладателей, провести кадастровую оценку земельных участков, и на этой основе ввести в систему абсолютно 100% земельных участков страны.

— Виктор Николаевич, вот эта ситуация с земельными участками, со сдачей их в аренду на срок менее года, с отсутствием регистрации этих земель – это ведь корни Кущевки?

— В какой-то степени да.

— Это ведь та ситуация с кубанскими фермерами, которые… Правы они там, не правы – об этом я сейчас не буду судить. Но это возмущение …

— Имеет под собой определенную почву.

— Конечно. И люди собирались на тракторах в Москву. Их сейчас объявляют экстремистами. Я не буду подчеркивать, правы они или не правы. Но ситуация возникла. И ситуация возникла не на пустом месте. Вы согласны с этим?

— Согласен. Если побывать на ежегодных съездах АККОР, и не только с трибун послушать фермеров, а пообщаться в кулуарах, можно услышать сотни примеров, когда фермеры не просто лишены возможности расширения своих земельных участков. То, что они имеют, отнимается. А почему? Каким образом это реально происходит? Значительная часть земельных участков фермеры арендуют у правообладателей земельных долей. Земельные доли – это тема особая. Но, тем не менее, реальность такова. И когда владельца земельных долей приглашают местную администрацию, говорят: «Все, Иван Иванович, ты фермеру Петру Петровичу сдавал в аренду. С будущего года будешь сдавать в аренду свою земельную долю Николаю Николаевичу». А кто этот Николай Николаевич? Тот, кто имеет хорошие возможности влиять на муниципальное руководство. И это приобрело уже не разовый характер, а столь сильно распространилось по ряду регионов, особенно южным, что сегодня фермеры практически сжались, ждут, что последуют еще какие-то действия, которые попирают их права и возможности для развития.

Тем не менее, посмотрите. Меня многие называют апологетом развития фермерского движения.

— И небезосновательно.

— Но я всегда выступал за различные формы хозяйствования – мелкое, среднее, крупное хозяйство. Но они имеют право на функционирование лишь в том случае, если они не попирают права своих соседей. Но если создается ситуация, когда сверхкрупное предприятие не дает возможности развиваться средним и фермерским хозяйствам, то это приносит вред. Плиний Старший давным-давно, 2000 лет назад, сказал: латифундии разрушили Рим, и не только Рим. Хотя, вообще говоря, что такое латифундия в Древнем Риме? 500 югеров земли. Это 125 гектаров. А сегодня, когда мы говорим о том, что это к миллиону приближается.

— Уже почти 1 млн у «Мираторга».

— То, естественно, не называть это латифундиями нельзя. Тем не менее, я бы хотел, чтоб меня правильно поняли. Я абсолютно не против разумной концентрации сельскохозяйственного производства, в том числе и создания крупных вертикально интегрированных структур. Но если их функционирование не создает определенные условия и возможности для развития иных, альтернативных форм хозяйствования. Ведь опасность этих сверхкрупных структур заключается еще в том, — вы упомянули Кущевку — что из экономической сферы их функционирование перетекает в политическую сферу. Они становятся хозяевами положения дел в регионе, административном районе. Их люди размещаются на определенных позициях через них, принимаются определенного рода решения.

— Административно-политически они не дают никому шансов.

— И это крайне опасно. Это убивает народовластие. Поэтому крупное производство должно развиваться, но в рамках разумных пределов.

— Виктор Николаевич, недавно один из сотрудников Министерства сельского хозяйства (может, по глупости или неопытности, хотя вряд ли по неопытности в силу его возраста) сказал, что личные подсобные хозяйства должны уйти вообще с рынка, из нашей жизни через 15-20 лет. Это некая программа, как вы считаете, или просто неосторожное заявление?

— Если предположить, что это программа, то социально и политически эта программа не просто ошибочная, а крайне вредная. Я полагаю, что это не очень продуманное заявление. Мы все время говорим об особенностях России: о своем пути развития. Так исторически сложилось, что российский крестьянин всегда, работая на помещичьей земле, работая на колхозной земле, свое благосостояние и возможность нормального функционирования обеспечивал прежде всего личным подсобным хозяйством. Так сложилось. На этом сегодня построена сельская жизнь. И измениться это положение не может.

— Это, Виктор Николаевич, имеет еще одну характеристику: сельский огород, личные подсобные хозяйства – это высшая форма недоверия крестьянина затеям государства.

— В известной степени – да. Это некая страховка.

— Это его страховка.

— Но я абсолютно убежден: если данный тезис будет заявлен как элемент государственной программы, государственной политики на селе, это повлечет за собой огромный отток сельского населения, потому что многие держатся только на этом. Это приведет к опустыниванию сельских территорий. Вы посмотрите, в цивилизованном мире, вообще говоря, даже там, где крайне невыгодно вести сельскохозяйственное производство, государство финансирует проживание сельских жителей в таких регионах, лишь только для того, чтобы земля, являющаяся национальным достоянием, все-таки функционировала. Чтобы там не развивалась пустыня.

— Виктор Николаевич, мы с вами знакомы не один десяток лет, с самого начала аграрных реформ в России, автором которых вы были. Вы возглавляли Госкомзем. Это госкомитет по земельной реформе и земельным ресурсам, у которого в руках это все было. Потом этот Госкомзем был ликвидирован. Он реорганизовывался чуть ли не раз в два года, если не каждый год.

— За 13 лет шесть реорганизаций.

— Таким образом была утеряна нить аграрной реформы, которую вы начинали. Скажите, пожалуйста, у меня сложилось совершенно четкое представление о том, что это было кому-то надо. Либо опровергните меня, либо подтвердите. Смотрите, 1 трлн мы не получаем в бюджет земельных налогов. Триллион. Это деньги учителей, врачей, сельских дорог, сельских газопроводов, сельской сферы. Это как раз те самые налоги, которые должны быть на земле. Но ими пользуются администраторы, которые так или иначе прошли во власть. И распределяют эту землю. Это не они ли лоббируют, чтобы вас не было, тех, которые знают — как контролировать?

— Знаете, Игорь, я бы очень хотел знать человека, который породил эту ситуацию.

— Давайте попробуем выяснить.

— И я готов был бы назвать это имя. Но я его не знаю.

— Давайте тогда обозначим, куда ваши предложения упираются…

— Это некая система заблуждений, которая в ходе административных реформ под маркой избыточного влияния государства, под маркой «развития системы рыночного регулирования», попыталась устранить различные элементы государственного влияния на процессы, которые происходят в земельной сфере.

Но если мы говорим, что земля – это национальное достояние, а это так на самом деле, то без участия государства невозможно организовать ее разумное использование.

Но когда я сегодня спрашиваю у руководителей Минэкономики, Минсельхоза, Росреестра: вы готовы на себя взять всю полноту ответственности за то положение дел, которое сложилось в земельном хозяйстве страны? Возгласы: «Конечно же, нет!». А кто готов? Ведь это в принципе возможно только тогда, когда некая структура обладает и всей полнотой прав и полномочий, и тогда и всей полнотой ответственности за это состояние. Но если сегодня 18 министерств и ведомств имеют отношение к регулированию земельных отношений, то, естественно, срабатывает русская известная пословица: «У семи нянек дитя без глазу». Естественно, что в силу того, что нет единой государственной земельной политики, нет органа… Хотя вообще называют, что Министерство экономического развития координирует все действия в этой сфере. Но я считаю, что оно делает это не системно, а эпизодически.

Например, три года обсуждается вопрос об отмене категории земель как некое совершенное новшество в системе регулирования земельных отношений.

— Это же расчет на несведущих людей?

— Конечно, да. Но вот я задаюсь вопросом. Я всю жизнь работаю в сфере земельных отношений. Это что, самый главный вопрос у нас сегодня?

— Нет, конечно.

— Категории земель. Что, нет ничего важнее?

— Это главный вопрос для застройщика, Виктор Николаевич.

— Но нельзя в угоду одной отрасли, одной сфере экономики менять всю систему земельных отношений.

— Виктор Николаевич, вы, мне кажется, излишне дипломатичны и академически округлы. Мне кажется, нужно называть вещи своими именами…

— Я стараюсь это делать на самом деле.

— Что лоббисты из числа застройщиков, из числа девелоперов, из числа строителей проламывают вашу идеологию просто-напросто деньгами. Вам не кажется так?

— Видите ли, я совсем не считаю себя противником предоставления земель для различных видов строительства.

— Это всем понятно.

— Это объективный процесс, от которого никуда не уйти. Но ведь дело же не в категориях земли. В рамках категорий земель сельского хозяйства есть разнокачественные земли. Давайте мы проведем их инвентаризацию, разработаем паспорта на земельные участки и скажем: «Есть наиболее ценные земли, которые ни при каких обстоятельствах не могут уходить из сельского хозяйства». Есть земли, которые предпочтительнее использовать в сельском хозяйстве, но иногда возникает необходимость их все-таки отвести. Тогда разрешительный механизм. Но есть земли в числе сельскохозяйственных, которые по своему качеству малопригодны. Это отдаленные участки, чересполосные участки и так далее. Из них можно сформировать прекрасную основу, фонд развития жилищного строительства. Но мы этого почему-то не делаем, а занимаем лесные угодья, занимаем сельские ценные земли. А почему? А потому что нет структуры и нет программы у этой структуры, которая бы провела эту необходимую инвентаризацию, оценку и выработала прогноз и планы распределения земель в соответствии с интересами государства, а не отдельных отраслей или лиц.

— Можно я вам сделаю одно предложение?

— Да.

— Подумайте над ним. Вот сейчас получается так, что министерство сельского хозяйства фактически не защищает развитие земельной реформы. Фактически нет.

— Оно не обладает этими правами, к сожалению.

— Оно за них и не борется. Я говорю о факте. Я не говорю о том, что кто-то там не хочет. Я говорю о факте. Росреестр занимается какими-то своими делами. Почему бы не передать решение земельного вопроса, раз оно может принести потенциально триллион рублей в бюджет, каждый год триллион рублей в бюджет. Это только налоги вы сказали. Это не считая сделок…

— С государственной пошлиной.

— Да. Там пахнет еще большей суммой. Почему бы не передать это в ведение министерства финансов? Мне кажется, министерство финансов обладает, во-первых, интересом привлечения налогов в бюджет, это раз. А, во-вторых, оно обладает конкретной властью и авторитетом.

— Я не исключаю такой вариант. Поскольку министр финансов объективно заинтересован больше, чем кто-либо, в создании соответствующей налоговой базы. Но, на мой взгляд, все-таки более правильнее было бы не изобретать новые велосипеды, а вернуться к той практике, которая имела место в нашей стране. И в советское время было Главное управление землепользования и землеустройства в составе Минсельхоза СССР, которое сосредоточило весь круг проблем.

— Виктор Николаевич, извините, я вас остановлю. Раньше министерство, о котором вы сказали, решало государственные задачи. Сейчас оно конкретно, судя по высказываниям, обслуживает крупный латифундистский аграрный бизнес.

— Я бы не хотел в это поверить, потому что в этом случае министерство не выполняет свою главную функцию государственного регулирования развития агропромышленного комплекса.

— Вы очень добрый человек, Виктор Николаевич.

— Ну, что делать?

— Как вы считаете, каково наше будущее в смысле развития земельной реформы? Что нужно сделать? Конкретно, по пунктам.

— Первое. Нужно четко определить цели современной земельной политики. У меня есть по этому поводу ряд публикаций, выступлений. Там четыре цели. Не буду их сейчас называть. Нужно определить перечень задач, которые мы должны решить для достижения каждой из этих четырех целей. Там 34 задачи, которые нужно решить. Нужно провести организационную перестройку системы управления. Неважно, как это будет называться. Неважно, под кем этот орган будет. Важно другое: в нем должны быть сосредоточены полномочия и ответственность в полном объеме. Важно отказаться от этого идиотского заявительного принципа постановки на кадастровый учет и провести инвентаризацию национального богатства, паспортизацию земельных участков и закрепление их в соответствии с действующим законодательством. Это достаточно простые вещи.

- До меня не доходит одна мысль: если ты купил машину, то ты обязан ее поставить на учет. Если ты пользуешься землей, то это вовсе не обязательно…

Автор: Игорь Абакумов, «Крестьянские ведомости»

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 13 апреля 2017 > № 2138932 Виктор Хлыстун


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 12 апреля 2017 > № 2176475 Алексей Гришин

Три этажа и выше.

Минстрой активно работает над нормативной базой деревянного домостроения

Дома из дерева вновь набирают популярность, но если раньше они попадали в категорию дачного дома, то теперь все чаще вытесняют с рынка такие «капитальные» материалы, как кирпич, газосиликатные блоки. В то же время очевидна нехватка правил и стандартов для деревянного строительства, и сегодня Минстрой РФ активно занимается разработкой соответствующей нормативной базы. О том, почему деревянное домостроение вновь становится важной частью строительной отрасли, в интервью «СГ» рассказал директор Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Алексей ГРИШИН.

«СГ»: Как известно, Минстрой России разработал целый комплекс мер по развитию деревянного домостроения в России. В чем, на ваш взгляд, заключаются преимущества деревянного домостроения?

Алексей Гришин: Деревянное строительство имеет целый ряд серьезных преимуществ. Во-первых, это чрезвычайная быстрота стройки. Во-вторых, за счет своей гибкости и эластичности дерево — более сейсмоустойчивый материал, чем бетон. При ударных нагрузках оно прогибается и возвращается на исходную позицию, в отличие от железобетона, который обрушается. Дерево обладает низкой теплопроводностью, что позволяет деревянной стене толщиной 45 см удерживать такое же количество тепла, как кирпичная кладка в два метра. При соблюдении технологии заготовки древесины, строительства, эксплуатации жизненный цикл деревянного сооружения может достигать 150–200 лет, а при определенных обстоятельствах и больше. Кроме того, за счет меньшего удельного веса — почти в три раза по сравнению с кирпичом — деревянное строительство позволяет экономить на фундаменте.

«СГ»: Чем же тогда объяснить относительно скромную долю деревянного домостроения в общих объемах строительства?

А.Г.: Очевидно, что нам приходится преодолевать определенную инерцию мышления в отношении деревянного домостроения. Возможно, причина этого — кажущаяся «некапитальность» и необходимость «повышенного» ухода за деревянным домом. Но эти проблемы давно решены с помощью современных материалов для наружной и внутренней отделки, часть решается еще на этапе производства.

«СГ»: Какие меры поддержки деревянного домостроения обсуждаются сейчас на правительственном уровне?

А.Г.: В октябре 2016 года прошло совещание под председательством заместителя председателя правительства РФ Дмитрия Козака. По его итогам был утвержден целый комплекс мер по развитию деревянного домостроения. Он, в частности, включает в себя подготовку и принятие нормативной базы технического регулирования деревянного домостроения высотой до 3 этажей и высотой более 3 этажей. До 1 июля 2017 года предстоит провести проверку проектной документации объектов капитального строительства высотой до 3 этажей на предмет экономической эффективности и решить вопрос о включении ее в единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства для повторного использования. До 1 июля 2018 года необходимо провести такую работу в отношении проектной документации по объектам высотой более 3 этажей. Также к июлю 2017 года надо будет сформировать систематизированные сведения о проектной документации с применением конструкций из древесины и на основе древесины в едином государственном реестре заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства.

«СГ»: А какие документы уже подготовлены?

А.Г.: В настоящее время Минстроем России утверждена актуализированная редакция Свода правил 64.13330 (приказ от 27 февраля 2017 года № 129/пр). Данный СП распространяется на методы проектирования и расчета конструкций из цельной и клееной древесины, применяемых в общественной, жилищной, промышленной и других отраслях строительства в новых, эксплуатируемых и реконструируемых зданиях и сооружениях. СП 64.13330.2017 будет введен в действие с 28 августа 2017 года. Разработаны проекты новых сводов правил «Конструкции деревянные с узлами на винтах. Правила проектирования» и «Здания жилые одноквартирные с деревянным каркасом. Правила проектирования и строительства». В августе-октябре 2016 года прошло публичное обсуждение проектов, также были получены положительные экспертные заключения Технического комитета по стандартизации ТК 465 «Строительство». Сейчас эти своды правил находятся на техническом редактировании в ФАУ «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве» (ФАУ «ФЦС»).

Цитата в тему

Приказом Минстроя России № 129/пр от 27 февраля 2017 года утверждена актуализированная редакция Свода правил 64.13330, который распространяется на методы проектирования и расчета конструкций из цельной и клееной древесины, применяемых в общественной, жилищной, промышленной и других отраслях строительства в новых, эксплуатируемых и реконструируемых зданиях и сооружениях

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 12 апреля 2017 > № 2176475 Алексей Гришин


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 12 апреля 2017 > № 2176474 Батырбий Тутаришев

Время работать над ошибками.

Реформа дала новый импульс развитию системы саморегулирования в строительстве.

Игнорирование мнения специалистов-практиков при принятии на законодательном уровне тех или иных норм отрицательно сказывается на любой сфере деятельности. К большому сожалению, так случилось и с принятием федерального закона №148-ФЗ от 22 июля 2008 года, которым были внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, положившие начало новому институту гражданского общества в России — института саморегулирования в строительной отрасли.

Изначально в этом законе отсутствовал принцип регионализации, и было установлено довольно тяжкое финансовое бремя для вступающих в саморегулируемую организацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Независимо от того, относилась ли компания к крупному, среднему, малому и даже микробизнесу, она должна была внести в компенсационный фонд 300 тыс. рублей. Не были определены и требования к коммерческим банкам, в которых должны были храниться средства компенсационных фондов СРО.

Да, институт саморегулирования развивался, но принцип контроля и ответственности членов СРО друг за друга не был реализован в полной мере. Наоборот, нередко строительная организация числилась, например, в СРО в Петербурге, а деятельность вела по месту регистрации — в Краснодаре. И делалось это, уверен, только для того, чтобы уйти от надлежащего контроля.

А размещение средств компенсационных фондов в ненадежных банках привело к расхищению части средств нечистыми на руку банкирами. В результате миллиарды рублей оказались изъяты из отрасли и безвозвратно пропали.

Ситуация с саморегулированием в строительстве стала вызывать серьезные вопросы на самом высоком уровне. В мае прошлого эту проблему поднял на заседании Государственного совете по вопросам развития строительного комплекса президент страны. Стало ясно, что положение надо менять.

Весной 2016 года мы, представители саморегулируемых организаций, входящих в НОСТРОЙ, избрали президентом ассоциации молодого профессионала-практика Андрея Молчанова. Он возглавляет «Группу ЛСР», одну из крупнейших строительных компаний России. Кому, как не ему, видны и близки проблемы саморегулирования отрасли?

И благодаря лоббированию (в хорошем смысле этого слова) профессионалов-строителей мы получили революционные изменения в системе саморегулирования. С конца прошлого года и до 1 июля 2017 года по всей стране идет регионализация саморегулированных организаций. Строительные организации и индивидуальные предприниматели смогут быть членами только тех СРО, которые действуют по месту их государственной регистрации. Создание в регионах филиалов СРО из других субъектов Российской Федерации теперь запрещено.

Денежные средства компенсационных фондов будут находиться только на спецсчетах уполномоченных банков, которые соответствуют требованиям, установленным правительством РФ.

Взнос в компенсационный фонд для вновь вступающих членов снижен до 100 тыс. рублей.

Ассоциации НОСТРОЙ поручено вести Национальный реестр специалистов. И каждый член СРО должен иметь у себя в штате не менее двух специалистов, включенных в реестр. И вот тут-то мы можем столкнуться с большой проблемой! Так как профессия инженера в 1990-х и 2000-х годах была непрестижной, у нас образовался дефицит таких специалистов. А для внесения в реестр у них должны быть не только высшее профессиональное образование и стаж работы по специальности не менее 3 лет (а для руководителей не менее 5 лет), но и стаж работы в строительной отрасли не менее 10 лет!

Однако меня и моих коллег-строителей радует, что сегодня и законодательная, и исполнительная власть, как на федеральном, так и на региональном уровне глубже вникает в наши проблемы. Ведь проблемы в строительной отрасли касаются не только застройщиков, но и дольщиков, и всего населения того или иного муниципалитета.

Приведу пример: подключение к инженерным сетям. Мы заказываем ресурсоснабжающим организациям разработку технических условий, платим напрямую очень большие деньги, а вот куда эти деньги пойдут дальше, и пойдут ли они на строительство или ремонт сетей — за этим уже не проследишь! Я предложил такую схему: муниципалитеты должны выступать посредниками между застройщиками и РСО. Муниципалитет должен согласовывать все технические условия, и денежные средства должны идти через него. Ведь на местах виднее, что необходимо построить или «залатать» в первую очередь. А при сдаче дома сразу необходимо передавать построенные сети муниципалитету. Сегодня такие сети годами не принимаются ни муниципалитетами, ни ресурсоснабжающими организациями!

Мои предложения поддерживают, к сожалению, не все коллеги. Но я стою твердо на позиции, что жилой многоквартирный дом должен сдаваться со стопроцентной готовностью. Это всегда было визитной карточкой ЗАО «Краснодарпроектстрой» — предприятия, которое я возглавляю более 35 лет! Если дольщик не хочет принять предложенный ему разработанный застройщиком вариант эконом-, стандарт- или люкс-отделки, то он может сделать себе отделку сам, но только в четко оговоренное договором время. Это нужно для того, чтобы после сдачи дома в эксплуатацию каждый собственник квартиры не становился строителем-дилетантом или возмутителем спокойствия для остальных жильцов дома. Вот и приказ Минстроя России от 5 мая 2014 г. №223/пр определяет, что при проектировании, строительстве, реконструкции жилого дома или жилого дома блокированной застройки, многоквартирного дома, в которых расположено жилое помещение, оно должно быть обеспечено внутренней отделкой жилого помещения, пригодной для проживания.

И еще одна важная проблема. Мы все мечтаем о добротном и уютном жилье. Но когда оно у нас появляется, то сразу возникает вполне оправданное желание иметь ухоженную придомовую территорию, детские и спортивные площадки, парковки, социальную инфраструктуру. И мне вполне понятны и близки требования губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева о неукоснительном соблюдении градостроительных планов населенных пунктов и выполнении строительными компаниями комплексной застройки территории. Рядом с жильем должны быть и школа, и больница, и детские сады, и зеленые зоны — парки и скверы. Но, безусловно, один застройщик «не потянет» строительство школ и детских садиков, ведь тогда повысится стоимость квадратного метра жилой площади, что ляжет дополнительным бременем на участника долевого строительства. Для этого в муниципалитетах должны быть созданы внебюджетные фонды, куда застройщики должны будут перечислять денежные средства в зависимости от количества возводимых квадратных метров, а муниципалитеты далее сами будут решать, какой социальный объект строить на эти средства.

Мы должны все вместе — органы власти, строительный комплекс, каждый гражданин на своем рабочем месте — не стесняться исправлять допущенные ошибки и делать все для обустройства своего дома, дома, который зовется малая родина. И тогда наша жизнь станет счастливой и комфортной.

Кроме того

В настоящее время в Краснодарском крае проходит поисково-просветительская экспедиция «Имя Кубани », посвященная 80-летию образования региона. Ее цели — обеспечение преемственности в социальном развитии региона, развитие общественных инициатив, вовлечение жителей в решение проблем края, популяризация лучшего опыта.

При подведении итогов муниципального этапа экспедиции гендиректору ЗАО «Краснодарпроектстрой» Батырбию Тутаришеву было присвоено почетное звание «Имя Краснодара».

Автор: Батырбий ТУТАРИШЕВ, член совета и координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) по Южному федеральному округу, генеральный директор ЗАО «Краснодарпроектстрой»

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 12 апреля 2017 > № 2176474 Батырбий Тутаришев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука > stroygaz.ru, 12 апреля 2017 > № 2176473 Александр Кузьмин

Век строительства.

Ведущей научно-исследовательской организации России в области строительства АО «НИЦ «Строительство» исполняется 90 лет.

Свою историю НИЦ «Строительство» ведет с 1927 года, когда по инициативе Научно-технического управления ВСНХ СССР был создан Государственный институт сооружений (ГИС), директором которого назначен инженер Г.Б. Красин. Основной задачей ГИС являлось создание и развитие научно-технической базы промышленного строительства и индустриализации в стране. Сегодня НИЦ «Строительство» занимает ведущие позиции в области исследований, создания инновационных материалов и разработки уникальных конструкций для самых сложных объектов. О том, какие задачи стоят перед центром, в интервью «СГ» рассказал генеральный директор АО «НИЦ «Строительство» Александр КУЗЬМИН.

«СГ»: Александр Викторович, как чувствует себя 90-летний центр сегодня?

Александр Кузьмин: Для начала я бы хотел немного сказать о прошлом. Нам есть, чем гордиться. Мы каждый день пользуемся достижениями и научными разработками людей, именами которых названы институты и лаборатории центра. Даже сегодня их статьи интересны и нашим специалистам, и зарубежным. Если же говорить о сегодняшнем дне, то, конечно, это тяжелый день, но не только для нас — он тяжел для всех. Однако мы являемся стабильной организацией по всем показателям, считаемся близкими к тому, чтобы быть лидерами отрасли, и наша главная задача — все это не потерять.

«СГ»: Какие направления работы центра вы считаете наиболее перспективными?

А.К.: Я считаю, что есть два направления, где мы постоянно работаем и являемся лидерами. Первое — это строительство в сложных условиях и строительство уникальных объектов. У нас очень сложная и интересная в географическом и строительном плане страна. Только 10-15% — простые для строительства территории. Остальное — сейсмические зоны, вечномерзлые грунты, зоны повышенной влажности, зоны природных агрессивных сред. Мы стремимся быть лучшими там, где сложно строить. Мы работаем в сейсмически сложных районах, на строительстве башни «Ахмад Тауэр» в Грозном, на Дальнем Востоке, в зонах с многолетними мерзлыми грунтами. Разрабатываем новые материалы, которые не ржавеют и не разрушаются. Мы участвуем в строительстве практически всех крупных объектов. Достаточно упомянуть космодром «Восточный», куда мы пришли исправлять ошибки предыдущих проектировщиков. Мы работаем на всех высотках, в том числе на «Лахта-Центре». Мы участвуем в строительстве практически всех стадионов, которые возводятся к чемпионату мира, и тех, которые в этот пул не вошли.

Еще одно важное направление нашей деятельности, которое у нас не считается почему-то инновационным, — это работа с регионами по строительству объектов из местных строительных материалов. У нас есть регионы, где много кварцевых пород, силикатных пород, древесины, то есть строительных материалов, которыми в данной местности пользовались издревле. Такую работу мы сейчас начинаем с рядом областей. Я вообще считаю, что умный дом — это не тот, в котором есть пульт управления, как в космическом корабле, а тот, при строительстве которого применяются такие материалы и конструктивные расчеты, которые позволяют сделать здание теплым и комфортным. Дорогие технологии хороши на уникальных объектах, а в массовом жилищном строительстве мы должны рассчитывать на нормального человека, у которого должны быть средства не только на покупку или строительство дома, но и на его последующее содержание. Поэтому я считаю, что эти два направления мы должны развивать: уметь работать в сложных условиях и на уникальных объектах и научиться нормально жить каждый день. Хочу сказать, что работа с регионами самая сложная, потому что здесь нужны партнеры, которыми должны стать и власть на уровне губернатора, и местный бизнес, потому что мы можем предложить свои головы, но развиваться это должно на конкретной территории.

Ну а если говорить о перспективе, то есть мысли выйти на рынок генпроектирования на тех объектах, где наши виды работ являются главными. А также уделить больше внимание внедрению цифровых технологий в основные бизнес-процессы в центре.

Александр Кузьмин:

«Мы должны уметь работать в сложных условиях и на уникальных объектах и научиться нормально жить каждый день»

Справочно

АО «НИЦ «Строительство» — акционерное общество со 100-процентным государственным капиталом. В состав НИЦ входят орденоносные институты — НИИЖБ им. А.А. Гвоздева, ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко и НИИОСП им. Н.М. Герсеванова.

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука > stroygaz.ru, 12 апреля 2017 > № 2176473 Александр Кузьмин


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > bfm.ru, 12 апреля 2017 > № 2172855 Николай Алексеенко

Строительство в эпоху перемен

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко о своевременном реформировании рынка

С 2017 года вступил в силу ряд поправок в федеральный закон о долевом строительстве. При этом еще существенный пакет институциональных инициатив находится на рассмотрении. Ужесточаются требования к финансовому состоянию застройщиков, их открытости, вводятся новые механизмы взаимодействия застройщик — банк — дольщик. Как и все реформы, нововведения и стратегические решения, данные инициативы прошли пять ключевых этапов: «отрицание — гнев — торг — депрессия — принятие». При этом если ключевые игроки рынка морально уже находятся на последнем этапе, то часть застройщиков до сих пор пребывают на этапе депрессии. Большинство норм и правил игры, сложившиеся в отрасли с момента формирования в стране рыночной экономики, буквально за год резко поменялись.

На текущий момент проходит относительно тяжелый переход к новой формации ведения деятельности в жилищном строительстве — более дисциплинированной, менее рисковой для населения, а также нацеленной на постепенное формирование рынка согласно мировым принципам ведения бизнеса. В экономике такая ситуация называется «созидательное разрушение». В данном контексте я бы заменил слово «разрушение» словом с гораздо менее отрицательным оттенком — «реформирование». Потребность в реформировании накапливалась все последние года: если сейчас сказать прохожему «обманутый» и попросить его продолжить вымышленный ассоциативный ряд, то очень вероятно, он ответит — «дольщик». Главное отличие долевого строительства от большинства отраслей экономики России заключается в точном определении потребителя — население нашей страны. Этот факт дает все основания назвать ее социально-значимой отраслью. Именно защита интересов населения становится главным приоритетом политики государства в жилищном строительстве.

Интересы населения, касательно вложения средств в жилищное строительство, сводятся к поискам ответов на два вопроса: во-первых, насколько существенным является риск инвестирования на различных стадиях строительства; во-вторых, какова выгода от вложения средств? Проводимая реформа долевого строительства создает систему стимулов для населения с точки зрения инвестирования своих сбережений в улучшение жилищных условий. В первую очередь это касается создания единых и централизованных механизмов: начиная от единой формы проектной декларации, заканчивая консолидированным государственным фондом, а также утвержденной градации размеров уставного капитала застройщиков. Унификация системы практически на всех уровнях позволяет улучшить понимание со стороны населения того, каким требованиям должны отвечать застройщик и его объект. В свою очередь, понимание, подкрепленное внедрением улучшенных методов защиты средств граждан, создает все предпосылки к повышению доверия к работе системы как таковой.

Реализуемые меры в части повышения уровня защиты прав участников долевого строительства неукоснительно повлияют на качественный состав игроков на рынке. В первую очередь стоит говорить об эффекте вытеснения из отрасли недобросовестных застройщиков за счет повышения требований как к финансовым возможностям, так и к уровню раскрытия информации. Во-вторых, институциональные преобразования подразумевают под собой постепенный переход к новой формации ведения бизнеса в строительном секторе, что дает возможность всем компаниям оценить целесообразность осуществления собственной деятельности именно на уровне девелопера. Возможно, относительно мелким игрокам более рентабельно и оправданно с точки зрения возможных рисков выступать в роли подрядчика работ. В совокупности можно говорить о начале формирования пула застройщиков, которые будут готовы работать по новым правилам игры, где законодательное преимущество находится на стороне граждан.

Многими экспертами высказывается мнение, что сейчас не лучшее время для проведения реформ. Однако еще в 2015 году было понятно, что рынок созрел для них, печальный пример СУ-155 до сих пор перед глазами. Проблема несовершенства законодательства в долевом строительстве стала одной из самых острых. Изменения напрашивались. Как говорил в свое время Альберт Эйнштейн, вы никогда не сумеете решить возникшую проблему, если сохраните то же мышление и тот же подход, который привел вас к этой проблеме. В свою очередь, проведение реформирования в период стагнации экономики только повышает уровень отбора наиболее надежных компаний отрасли.

Несмотря на законодательные преобразования, отрасль жилищного строительства сохранила ряд ограничивающих рост факторов, которые скорее являются вопросами межведомственных задач, и могут быть решены в рамках реализации комплексных мер по поддержке экономики в целом. Среди них вымывание платежеспособного спроса со стороны населения, вытекающий конфликт паритета «цена — качество», незаинтересованность в кредитовании со стороны банковских структур, неустойчивость прогнозных моделей. По всем перечисленным пунктам государство в лице профильных структур создает поддерживающие инструменты, однако для эффективного преодоления сдерживающих факторов необходимо участие не только профильных ведомств, но и смежных государственных институтов.

Тем не менее, при всех сложностях, которые сейчас наблюдаются, можно констатировать, что отрасль с ними в разной степени справляется и даже продолжает развиваться. Важную роль в данном случае играет государственное регулирование, которое уже сейчас можно назвать опережающим, превентивным. Именно защита интересов населения становится главным приоритетом политики государства в жилищном строительстве.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > bfm.ru, 12 апреля 2017 > № 2172855 Николай Алексеенко


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 11 апреля 2017 > № 2176471 Сергей Князев

Держать высокую планку.

Краснодарский край остается одним из лидеров в сфере строительства

Минувший год оказался непростым для строительного комплекса России, однако строители Краснодарского края сумели не допустить резкого снижения отраслевых показателей. В частности, край сохранил 2-е место в стране по объему ввода жилья, лишь немного отступив от уровня 2015 года. Об итогах работы в году минувшем и планах краснодарских строителей на 2017 год в интервью «СГ» рассказал начальник управления строительного комплекса Департамента строительства Краснодарского края Сергей КНЯЗЕВ.

«СГ»: Сергей Иванович, каковы главные итоги работы строительного комплекса Кубани за прошлый год?

Cергей Князев: В 2016 году в Краснодарском крае работы по договорам строительного подряда выполняли более 260 крупных и средних организаций и свыше 5 000 малых предпринимательских структур. Общее число занятых в стройорганизациях работников составило свыше 190 тыс. человек, а это 8,4% от общего количества занятых в экономике края. Строители — серьезная сила, благодаря которой край в минувшем году сохранил 2-е место в стране по объемам ввода жилья (почти 4,6 млн кв. м) и 6-е место по объемам строительных работ (226,8 млрд рублей). На территории региона активно реализуются инвестиционные проекты в нефтеперерабатывающем, агропромышленном комплексах, идет реконструкция магистральных трубопроводов, портовых сооружений. Особо отмечу строительство энергетических объектов, включая для передачи электроэнергии на Крымский полуостров, сооружение кабельного перехода через Керченский пролив, транспортного перехода и подъездных дорог к нему. Из общего объема строительно-монтажных работ, выполняемых крупными и средними организациями (110,8 млрд рублей), почти треть пришлась на Темрюкский район, где ведется строительство Керченского моста и других объектов.

«СГ»: В сфере жилищного строительства лидером остается краевой центр?

C.К.: Да, в Краснодаре в 2016 году введено более 2,1 млн кв. м жилья, или 46,7% от общекраевого показателя. Факторами, которые способствовали поддержанию спроса на жилье, стали снижение уровня процентных ставок по ипотечным кредитам в рамках федеральных и региональных программ поддержки отдельных категорий граждан, реализация подпрограммы «Жилище» государственной программы Кубани «Комплексное и устойчивое развитие Краснодарского края в сфере строительства и архитектуры». В 2016 году в крае ввели в эксплуатацию жилых зданий всего на 1,9% меньше, чем в 2015 году. Индивидуального жилья введено около 1,9 млн кв. м, или 93% к 2015 году. Ввод жилья на душу населения в крае по состоянию на 1 января 2017 года составил 0,83 кв. м, что в 1,5 раза выше среднероссийского показателя.

«СГ»: Однако строительство жилья должно сопровождаться созданием социальной инфраструктуры. Как с этим обстоят дела в крае?

C.К.: Перед администрацией Краснодарского края в настоящее время стоит важная задача: увеличение количества мест в детских садах и общеобразовательных организациях. В 2016 году на Кубани построены и введены в эксплуатацию детские дошкольные учреждения на 1227 мест, пристройка к общеобразовательной школе на 400 мест в Краснодаре, детская школа искусств на 600 мест в Успенском районе. Активно шло строительство перинатального центра в Сочи, здания вспомогательного корпуса краевого перинатального центра в Краснодаре, акушерско-гинекологического корпуса центральной больницы в Кореновске и других объектов. В 2017 году планируется в рамках подпрограммы «Развитие общественной инфраструктуры муниципального значения» ввести в эксплуатацию три детские дошкольные организации общей вместимостью 650 мест и приобрести две детские дошкольные организации общей вместимостью 430 мест. Если говорить в целом, то сегодня в регионе ставка делается на комплексное освоение территорий. Администрация Краснодарского края ставит перед застройщиками задачу не только строить жилые дома, но и создавать благоустроенные микрорайоны, где есть школы, детские сады, медицинские учреждения, аптеки, магазины, парковые зоны, места для парковок и другая необходимая инфраструктура. Позитивным фактором являются изменения в Законе о долевом участии, дающие застройщикам возможность за счет средств дольщиков нести расходы по объектам инженерной и социальной инфраструктуры.

С целью экономии бюджетных средств и популяризации современных архитектурно-планировочных, конструктивных и технологических решений Департамент строительства края совместно с Департаментом по архитектуре и градостроительству принял активное участие в наполнении реестра типовой проектной документации экономически эффективными проектами объектов капитального строительства социального назначения. В 2016 году в реестр типовой проектной документации по решению нормативно-технического совета Минстроя России были включены 6 проектов детских садов и 12 проектов школ для строительства на Кубани. Всего в 2013-2016 годах в реестр типовой проектной документации были включены проекты следующих объектов: жилые дома (12 проектов), детские сады (17 проектов), школы (12 проектов), перинатальный центр (1 проект), плавательный бассейн (1 проект).

«СГ»: В последнее десятилетие край стал местом проведения крупных соревнований по различным видам спорта. Что сегодня делается для развития спортивной инфраструктуры?

С.К.: За последнее время в крае введен в эксплуатацию целый ряд крупных спортивных объектов. В Краснодаре за счет частных инвестиций построен современный стадион на 33 тысячи мест. В Выселковском районе в рамках реализации государственной программы Краснодарского края «Развитие физической культуры и спорта» возведен плавательный бассейн с зеркалом воды в 400 кв. м. В Щербиновском районе появился воздухоопорный универсальный спортивный комплекс, а в Кореновске — спортивный комплекс с ледовой ареной.

В 2016 году в соответствии с постановлением правительства РФ о подготовке чемпионату мира по футболу 2018 года и постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края об обеспечении участия региона в подготовке к ЧМ-2018 и Кубку конфедераций 2017 года велась реконструкция Центрального стадиона города Сочи. В конце прошлого года были завершены строительно-монтажные работы, сейчас ведется работа по получению заключения о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Кроме того

С целью обеспечения заказами строительных организаций администрация Краснодарского края особое внимание уделяет реализации инвестиционных проектов, в том числе направленных на импортозамещение. Сегодня в активной стадии находится около 200 проектов, которые планируется завершить до 2020 года. Общий объем инвестиций — свыше 1 трлн рублей.

Более 4,5 млн кв. м жилья введено в Краснодарском крае в 2016 году

Автор: Владимир ЧЕРНОВ

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 11 апреля 2017 > № 2176471 Сергей Князев


Россия. ЦФО > Транспорт. Недвижимость, строительство > mos.ru, 6 апреля 2017 > № 2170050 Андрей Бочкарев

Андрей Бочкарёв: Мы хотим помочь людям сократить время в пути

Руководитель Департамента строительства Москвы — о строительстве дорог и метро, о том, когда в «Лужниках» проведут первый матч и как идёт создание парка «Зарядье».

В этом году в Москве планируется построить 93 километра дорог, а также открыть 16 станций метро. Руководитель столичного Департамента строительства Андрей Бочкарёв в интервью mos.ru рассказал о том, что реконструкцию Щёлковского шоссе планируют завершить к Дню города, а под Калужским шоссе появится самый широкий тоннель в Москве. Он также рассказал, когда появятся парковки над Алабяно-Балтийским тоннелем.

— Андрей Юрьевич, сколько дорог и развязок будет построено в этом году?

— Планируем до конца года ввести в эксплуатацию 93 километра дорог, 20 новых пешеходных переходов и закончить строительство 26 искусственных сооружений: это крупные эстакады, тоннели, мосты и путепроводы через железнодорожные пути.

Строительство любого количества километров объездных дорог не решит проблему районов, разделённых железной дорогой. А путепровод через железнодорожные пути, пусть даже и небольшой протяжённости, — поможет. Поэтому для города строительство искусственных сооружений не менее важно, чем новые дороги.

— Назовите самые значимые из таких объектов?

— В конце января этого года Мэр Москвы открыл движение по автодорожному путепроводу вблизи платформы Щербинка, на 34-м километре Курского направления Московской железной дороги.

В этом году планируется достроить и открыть ещё пять автодорожных путепроводов.

Три путепровода через железнодорожные пути появятся в Переделкине, Крёкшине и Кокошкине. Они как раз помогут соединить районы, разделённые железной дорогой, и избавят людей от необходимости стоять в пробках на переездах или искать пути объезда.

Также завершим реконструкцию Богородского путепровода через МЦК и путепровода между 2-м Южнопортовым проездом и Южнопортовой улицей.

Другие важные проекты 2017 года — запуск двух тоннелей и семи эстакад на южном участке Северо-Западной хорды и окончание первого этапа реконструкции Калужского шоссе (с 20-го по 49-й километр). После завершения первого этапа там появятся два тоннеля, два моста и одна эстакада.

— Путепроводы, о которых вы рассказали, будут бесплатными для автомобилистов?

— Конечно, они будут бесплатными. Строительство ведётся полностью за счёт столичного бюджета.

Крупные объекты транспортной инфраструктуры настолько сложные, дорогие и так долго окупаются, что обязательства по ним может выполнить только государство, городские власти. Не бизнес. Такие объекты строятся не для получения прибыли, а для того, чтобы сделать жизнь горожан комфортнее. Это долгосрочные, но лучшие инвестиции в экономику города.

Так же и со строительством метро. Если бы эти средства закладывали в стоимость проездных, боюсь, мы с вами не смогли бы себе позволить прокатиться в подземке. Поэтому такие крупные объекты не окупаемы для частного бизнеса.

— Какие работы будут проводиться на МКАД в этом году?

— Заканчиваем работы на транспортной развязке на пересечении МКАД с Профсоюзной улицей. Приступим в этом году к реконструкции участка МКАД от Каширского до Варшавского шоссе. Туда входит и транспортная развязка на пересечении с Липецкой улицей. Также реконструируем развязку от улицы Верхние Поля до Бесединского моста через Москву-реку, включая развязку на пересечении с улицей Верхние Поля.

Сейчас завершается проектирование этих объектов. В ходе реконструкции МКАД от улицы Верхние Поля до Бесединского моста будут построены съезды к торговому центру «Мега Белая дача» и рынку «Садовод». Также нам предстоит строительство дополнительных съездов, боковых проездов, надземного пешеходного перехода на 14-м километре Кольцевой автодороги и у рынка «Садовод» для перехода через улицу Верхние Поля.

На участке от Каширского до Варшавского шоссе будет реконструировано четыре километра дорог. Мы построим три тоннеля и дополнительные съезды.

В целом за последние шесть лет мы реконструировали 13 развязок на Московской кольцевой. На месте так называемых клеверных развязок, которые были главной причиной пробок в местах пересечения МКАД с другими магистралями, появились направленные съезды. Кроме того, в этом году начнут готовить проекты работ по реконструкции ещё девяти участков МКАД.

Под Калужским шоссе будет построен самый широкий (около 100 метров) тоннель в городе

— Сейчас идёт строительство трассы Солнцево — Бутово — Видное на участке от Киевского до Калужского шоссе. На каком этапе работы?

— Первый участок — от Киевского до Калужского шоссе — сдадим к осени 2018 года. Идёт проектирование других участков. На отрезке трассы Солнцево — Бутово — Видное от Калужского шоссе до ТПУ «Столбово», под Калужским шоссе, будет построен самый широкий (около 100 метров) тоннельный участок в городе.

Он будет состоять из совмещённого трёхсекционного тоннеля прямого хода шириной 70 метров. Между встречными потоками автотранспорта разместится тоннель для участка метрополитена от станции «Саларьево» до будущей станции «Столбово». По обе стороны этого совмещённого тоннеля будут построены тоннели для въезда и выезда с магистрали на Калужское шоссе.

— Андрей Юрьевич, расскажите подробнее, что сейчас происходит на Калужском шоссе?

— На Калужском шоссе движение транспорта по основному ходу от МКАД до посёлка Коммунарка было запущено ещё в сентябре прошлого года. Это участок длиной 3,5 километра. Для движения было открыто семь крупных искусственных сооружений, в том числе путепровод, эстакады, тоннели и так далее. В этом году получено разрешение на ввод эстакады в районе посёлка Сосенки.

А реконструкцию участка магистрали от МКАД до посёлка Сосенки вместе с благоустройством прилегающей территории мы закончим в мае этого года. Полностью реконструкция Калужского шоссе должна быть завершена в 2018 году. Общая протяжённость отремонтированной дороги составит более 25 километров, на шоссе появятся мосты, эстакады, восемь надземных и три подземных перехода.

— А что будет с реконструкцией Щёлковского шоссе? Смена подрядчика надолго отложила открытие объекта?

— К сожалению, предыдущий подрядчик не выполнил свои обязательства и не уложился в сроки. И с этой компанией мы расторгли контракт. В августе прошлого года генеральным подрядчиком стала другая компания. Она должна завершить строительно-монтажные работы на Щёлковском шоссе.

В сентябре прошлого года было открыто движение по эстакаде на пересечении Щёлковского шоссе с 9-й Парковой улицей. Сейчас на шоссе обустраивают заездные карманы на остановках общественного транспорта, делают четыре подземных пешеходных перехода. Стоит задача полностью завершить реконструкцию Щёлковского шоссе к Дню города.

— Ещё одна важная завершённая стройка для транспортной инфраструктуры города — это Алабяно-Балтийский тоннель. Его открыли в 2014 году, а когда появится паркинг над ним?

— У нас там будет два паркинга. Один — механизированный на 124 места, он откроется летом. А немеханизированный — на 417 мест — начнёт работать в конце года. Так как Алабяно-Балтийский тоннель залегает глубоко, нам пришлось сделать большие выемки грунта для проходки. И чтобы не засыпать грунт обратно, было принято решение сделать над тоннелем паркинги. Сейчас идёт монтаж конструкций.

— Расскажите, какие станции метро откроют в этом году?

— 16 марта Мэр Москвы открыл три новые станции: «Минскую», «Ломоносовский проспект» и «Раменки» Калининско-Солнцевской линии. В этом году осталось открыть 16 станций.

На этой же, Калининско-Солнцевской, линии будет построено ещё семь станций: «Мичуринский проспект», «Очаково», «Говорово», «Солнцево», «Боровское шоссе», «Новопеределкино» и «Рассказовка».

На Люблинско-Дмитровской линии завершится строительство станций «Окружная», «Верхние Лихоборы» и «Селигерская». На Замоскворецкой линии откроется «Ховрино», а на Филёвской — второй вестибюль «Международной».

В этом году мы также откроем первые станции Третьего пересадочного контура (ТПК): «Деловой центр», «Шелепиху», «Хорошёвскую», «ЦСКА» и «Петровский парк».

Строительство всех станций мы ведём классическими способами с использованием самых надёжных и проверенных технологий. Применяем тоннелепроходческие механизированные комплексы (ТПМК — специальные машины для прокладки тоннелей), с их помощью мы в несколько раз быстрее прокладываем тоннели. Сейчас строительство метро в Москве идёт небывалыми темпами.

— А на чей опыт ориентируетесь в этой работе?

— На опыт ведущих метрополитенов мира. Но Московский метрополитен также один из лучших в мире, поэтому собственная практика и опыт прошлых лет играют важную роль в нашей работе.

— Андрей Юрьевич, а что даст москвичам Третий пересадочный контур?

— Прежде всего ТПК даст транспортную связь между районами Москвы, удалёнными от центра. Его задача — объединить разрозненные сегменты города в единую сеть. Сейчас многим людям, чтобы перемещаться из одного района в другой на окраине города, требуется выстраивать свой маршрут через центр. Это долго и неудобно. Мы хотим помочь им сократить время в пути.

В этом году будет готов первый участок ТПК от «Петровского парка» до «Делового центра». И он уже улучшит транспортное обслуживание районов Хорошёвский, Аэропорт, Тимирязевский и Савёловский. Снизится загрузка станций в центре, появятся более комфортные условия для посадки и высадки пассажиров, метро как вид транспорта станет более привлекательным для москвичей.

Помимо этого участка в стадии строительства сейчас находится северо-восточный участок ТПК от «Нижегородской» до «Электрозаводской», его планируется завершить в следующем году.

К строительству остальных участков мы планируем приступить до конца года. А сдавать их будем на рубеже 2020–2021 годов. ТПК — это более 60 километров новых линий и 31 станция.

— Андрей Юрьевич, звучала информация о том, что станцию «Нижние Мнёвники» могут построить и законсервировать. Такие предположения появились из-за того, что не принято окончательное решение о строительстве Парламентского центра. Это так?

— Метро в Мнёвниковской пойме появится вне зависимости от реализации проекта по строительству Парламентского центра. При проходке метро не реже, чем через каждые три километра, необходимо размещать станцию или эвакуационный выход. Расстояние между соседними станциями Третьего пересадочного контура в случае, если не построить станцию в Мнёвниковской пойме, будет около семи километров. Стоимость строительства эвакуационного выхода составляет примерно 70 процентов от стоимости самой станции. Таким образом, для города экономически целесообразно строить здесь станцию.

— Будут ли в итоге станции «Ховрино» и «Беломорская» Замоскворецкой линии открыты одновременно?

— Станция «Ховрино» находится в высокой степени готовности. А на площадке «Беломорской» сейчас ведутся работы по сооружению ограждающих конструкций станционного комплекса. Так как «Беломорская» будет находиться на перегоне между станциями «Ховрино» и «Речной вокзал», нам необходимо в кратчайшие сроки построить основные конструкции станции. Тогда поезда, идущие к станции «Ховрино» и обратно, смогут проезжать «Беломорскую» без остановки (как это было на станциях «Спартак» и «Технопарк»). Таким образом, движение поездов на участке «Речной вокзал» — «Ховрино» будет открыто в этом году, а станция «Беломорская» будет достраиваться и откроется уже в 2018 году.

— Вы входите в штаб по реализации программы реновации жилого фонда. Именно Департамент строительства курирует возведение новых домов для тех, кого переселяют из сносимых пятиэтажек. Расскажите, пожалуйста, как осуществляется контроль качества в этой сфере?

— Существует государственная система контроля и ответственности за качество выполненных работ. Есть специальный орган исполнительной власти — Государственный строительный надзор, который не входит в структуру Департамента строительства. Он выполняет приёмку всех работ.

Нет никакой разницы между жильём, которое строится для переселения из пятиэтажек, и, скажем, домами для очередников, которые не являются жильцами пятиэтажек. У нас единые стандарты качества и безопасности.

Перед нами стоит задача, направленная на кардинальное улучшение условий жизни людей в Москве. Важно не только построить качественное жильё, но и создать комфортную городскую среду: оснастить прилегающую территорию, озеленить и благоустроить её, обеспечить социальной инфраструктурой. Такие колоссальные задачи в городе ранее никогда не решались. Людям должно быть приятно жить, гулять в своём районе.

Эти вопросы в том числе решает штаб по реализации программы реновации пятиэтажек, которым руководит лично Мэр Москвы.

— Будут ли частных инвесторов привлекать к строительству новых домов?

— Первый этап реновации будет финансироваться из городского бюджета. Сначала нам нужно отработать механизм, учесть все вопросы и сложные моменты, исключить возможные ошибки. В будущем к участию в программе планируем привлечь инвесторов. Главное, чтобы инвестор имел положительный опыт в строительстве — создавал добротные, удобные, красивые и качественные дома.

— В Москве последние два года идут две колоссальные стройки — строительство парка «Зарядье» к юбилею города и обновление стадиона в «Лужниках» к ЧМ-2018. Расскажите, в каком состоянии парк и стадион сейчас?

— Реконструкция главного стадиона страны — Большой спортивной арены «Лужников» — ведётся с опережением сроков. Строительство планируется завершить во втором квартале этого года. На трибуны стадиона уже установлены более 66 тысяч фанатских кресел. Почти готовы VIP-зоны для болельщиков и ложи для СМИ. Полностью завершена отделка скайбоксов (VIP-ложи. — Прим. mos.ru), монтаж лифтов, архитектурного освещения, выходов на кровлю стадиона, ограждений для лестниц и трибун.

Натуральный газон стадиона хорошо пережил зиму, трава проросла на глубину 15–17 сантиметров. Фактически на этом поле уже сегодня можно играть в футбол. Само поле стоит сравнить со слоёным пирогом. Для создания газона было посеяно 450 килограммов семян травы, специально подобранной под наши климатические условия. Под газоном проложено более 35 километров труб для дренажа, обогрева, полива и аэрации (воздухообмена).

Испытание стадион пройдёт задолго до чемпионата мира по футболу. Оно запланировано на осень этого года. Знаю, что это будет матч, который соберёт полные трибуны болельщиков.

Что касается парка «Зарядье», то сейчас там уже полностью сформирован ландшафт, завершено устройство подземного паркинга.

До майских праздников мы хотим закончить монолитные конструкции парящего моста

Продолжается высадка деревьев, которые из-за погодных условий не успели высадить в прошлом году. Осталось высадить порядка 40 крупномерных деревьев из запланированных с прошлого года 251. В марте было высажено восемь елей. А в апреле к ним добавятся дубы, клёны и берёзы. После завершения озеленения в «Зарядье» будут расти 400 лиственных крупных деревьев. К высадке кустов и многолетних цветников планируется приступить в мае. До майских праздников мы хотим закончить монолитные конструкции парящего моста.

В ближайшее время начнётся установка датчиков и экранов медиацентра «Зарядья», стартуют отделочные работы в ледяной пещере. Также в апреле мы начнём монтировать стеклянную кору «Зарядья», которая накроет филармонию и создаст искусственные климатические условия для одной из зелёных зон парка. Завершится её установка в мае.

В парке ещё только предстоит смонтировать конструкции зданий и помещений, проложить главную гранитную лестницу, провести внутреннюю отделку объектов. Впервые увидеть «Зарядье» изнутри горожане смогут в сентябре, парк будет готов к 870-летию Москвы.

Россия. ЦФО > Транспорт. Недвижимость, строительство > mos.ru, 6 апреля 2017 > № 2170050 Андрей Бочкарев


Россия. ПФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ. Агропром > forbes.ru, 6 апреля 2017 > № 2132728 Булат Литвинов

«Хотим открыть на «Казань Арене» Hard Rock Cafe»

Наталия Калинина

Обозреватель Forbes

Как зарабатывает новый стадион в ожидании чемпионата мира по футболу

Казань первой сдала в эксплуатацию стадион для футбольного чемпионата мира-2018. Строительные работы завершились к лету 2013-го, когда город принимал Универсиаду. На реализацию проекта архитектурного бюро Populous (авторов нового «Уэмбли» и «Эмирейтс» в Лондоне) потратило 3 года и около 16 млрд рублей.

После пышных церемоний открытия и закрытия Универсиады 45-тысячная «Казань Арена» должна была стать новой домашней площадкой для местного футбольного клуба «Рубин», но сначала не заладилось с газоном (пришлось менять), а в 2015-м случился чемпионат мира по водным видам спорта – и два бассейна устроили прямо на поле. Но и после плавания футболистов допускали на стадион нечасто. Летом 2016-го растили новую траву, а зимой – берегли ее для Кубка Конфедераций, запланированного на июнь-июль 2017-го. Так и получилось, что за три с лишним года на футбольной арене в футбол сыграли только 25 раз, лишь однажды собрав больше 40 000 зрителей на трибунах (матч Лиги Европы с «Ливерпулем»). И это вторая по популярности – после бездонного бюджета «Крестовского» – тема для шуток про стадионы в стране.

Однако и без регулярного футбола «Казань Арена» умудряется не только тратить бюджетные деньги (объект принадлежит Министерству земельных и имущественных отношений республики Татарстан), но и зарабатывать. На бизнес-форуме Sport Connect в Сочи заместитель генерального директора стадиона Булат Литвинов рассказал, что содержание арены обходится примерно в 200 млн рублей в год и около половины покрывают доходы от коммерческой деятельности. Forbes разузнал подробности.

– Что приносит основной доход «Казань Арене»?

– Номер один – это футбольные матчи.

– Даже несмотря на то, что они случаются не слишком часто и их посещаемость оставляет желать лучшего. На последней игре «Рубина» с «Зенитом» собралось чуть больше 10 тысяч зрителей.

– Мы не участвуем в билетной программе, у нас есть фиксированная цена, согласованная с клубом. «Рубин» – наш основной арендатор, поэтому мы заинтересованы в том, чтобы проводить как можно больше матчей.

– При этом на «Казань Арене» работают различные проекты, не связанные с футболом – детский центр, фитнес-клуб, языковая школа и даже магазин мотоциклов «Харлей Дэвидсон». Сколько стадион на этом зарабатывает?

– У нас все коммерческие проекты, которые заходят на стадион с какими-то серьезными отделочными доработками, получают отсрочку арендных платежей на сумму «неотделимых улучшений». И у многих арендные каникулы еще продолжаются, но, когда через пару лет все отсрочки закончатся, думаю, можно будет собирать около 50 млн рублей в год.

– Арендные ставки на «Казань Арене» выше или ниже средних по городу?

– Во-первых, мы не сами назначаем ставки, а как государственный объект обязаны проводить рыночную оценку. Во-вторых, у нас несколько типов помещений. Например, мы сдавали некоторые скайбоксы под офисы, потому что они не все были востребованы как футбольные VIP-ложи. Там цена была уровня бизнес-центра класса. А в Казани – около 1000 рублей за кв. м. Детские проекты мы перевели на процент от выручки. Есть минимальная сумма платежа, а дальше – в зависимости от доходов. Нам важно, чтобы проекты не закрывались, ведь детский сектор – это во многом сезонная история. В каникулы большая загруженность, в учебный период – гораздо меньше.

– Как на «Казань Арене» появился «Харлей»?

– Это отдельная история, над которой мы работали целый год. Начали через какие-то личные контакты, затем вышли на переговоры. Мы предложили очень хорошие условия по аренде, плюс им понравилась локация. Они прилично вложились, сделали очень качественный магазин на 800 кв. м. Дизайн согласовывали с лондонским офисом. Коммерческую выгоду мы получим нескоро, но для нас важно, что это первый международный бренд в нашем портфолио. Теперь наша мечта, чтобы над «Харлеем» – там как раз остались последние 1500 кв. м. свободной площади, встало «Хард Рок Кафе». Пока это разговор ни о чем, но мы очень хотим.

– Насколько выгодны для стадиона мероприятия уровня Кубка Конфедераций или чемпионата мира по футболу?

– Мы потеряем арендный доход за этот период, потому что ФИФА нужен чистый стадион. Какие-то помещения понадобятся международной федерации, какие-то просто будут закрыты на время турниров. Но мы не смотрим на эту ситуацию как на кратковременную просадку выручки – это был бы слишком узкий взгляд. Такие масштабные события – это здорово для арены, это имидж, который со временем окупится. Другое дело, что доход потеряют и наши арендаторы. Например, детский центр «Кидспейс», аналог московской «Кидзании». Очень интересный стартап семейной пары, они уже и в других городах франшизу запустили. Для «Кидспейса» лето – пик спроса, а их закроют. Они потеряют деньги, несколько миллионов рублей. А у проекта действующий кредит, сотрудникам нужно платить зарплату. Банк никаких объяснений про чемпионат мира не примет. Но ФИФА наши локальные проблемы не волнуют, у них все строго по регламенту. Сейчас ведем переговоры с «Кидспейсом» – возможно, им продлят арендные каникулы на полгода в качестве компенсации за упущенную прибыль.

– В феврале на Российском инвестиционном форуме в Сочи министр спорта Павел Колобков заявил, что после 2018 года государство может cократить финансирование спортобъектов и что самым перспективным механизмом обеспечения их бюджета станет ГЧП – государственно-частное партнерство. Насколько вам такой формат кажется эффективным?

– В этой аббревиатуре смущает то, что государство стоит на первом месте. На самом деле для такого партнерства не хватает нормативно-правовой базы. Сейчас каждый крупный спортивный гособъект управляется фактически в ручном режиме. Мы, например, юридически не можем заключить долгосрочный договор аренды, потому что «Казань Арена» находится у нас в «доверительном управлении». Максимальный срок такого соглашения – 5 лет, потом его нужно продлевать через конкурс. Компании, которая готова вложить в объект 100 млн рублей, такое не интересно. Отчасти поэтому мы два года сидели без арендаторов – частному инвестору страшно вкладываться в гособъект, потому что он не получает гарантий.

С прошлого года нас обязали все договоры по аренде проводить через торги. А у научно-развлекательного центра «Зарница» как раз закончилось краткосрочное арендное соглашение. Конечно, они заволновались. Действующий проект на 3000 кв. м. оказался под угрозой необходимости искать новое помещение. Но мы, во-первых, максимально точно прописали техзадание и концепцию. Условный массажный салон на этом месте открыть было нельзя. Во-вторых, включили пункт о возмещении возможного ущерба прежнему арендатору. Отпустить ситуацию мы не можем – иначе у нас получится торговый центр, а не стадион.

– Бизнес-центр на территории арены, о котором вы рассказывали на форуме Sport Connect, можно считать примером ГЧП?

– На этот проект есть частный инвестор: 7000 кв. м. площадей, 250 млн рублей. Себестоимость низкая, потому что можно подключиться к сетям стадиона. Но инвестору важно понимать, на каких правах он будет владеть объектом после того, как его построит. Вариант с собственностью исключен, стадион остается государственным. Но есть возможность заключить концессионное соглашение. По сути инвестор получит здание в аренду на очень длительный срок – до 99 лет. Мы сейчас детально прорабатываем эту схему.

– В декабре 2016-го презентовали проект благоустройства соседней со стадионом набережной. Насколько сейчас он близок к реализации?

– Мы разработали концепцию, согласовали ее с руководством республики и города – выходим на инвестиционный совет при президенте Татарстана. Речь идет о муниципальной земле, но, если проект ее использования соответствует определенным критериям, она может быть передана инвестору без проведения торгов. Мы идем по этому пути. У нас уже есть пул из 3-4 частных компаний – они готовы потратить больше 1 млрд рублей и облагородить набережную, которая сейчас в запущенном состоянии. Там будет парк отдыха и развлечений, вейк-парк, вертолетное такси, яхт-клуб и т.д. И в качестве социальной нагрузки инвесторы скидываются и делают спортивные площадки: теннисные корты, воркаут и т.д.

– Кто готов инвестировать в этот проект?

– Например, кировская компания, которая уже привозила к нам парк динозавров. Было футбольное межсезонье: 4 месяца не нужна была ни парковка, ни прилегающая территория. За это время через парк прошло 500 000 человек. Когда рядом с ареной появится прогулочная набережная, больше людей будут воспринимать стадион как место для ежедневного отдыха. Когда в 2012-м мы проводили опрос про отношение жителей к стадиону – еще старому «Центральному» – его не воспринимали как место, куда можно прийти с женой, детьми. Мы пытаемся сломать этот стереотип.

– На бизнес-модель какого стадиона в большей степени ориентируется менеджмент «Казань Арены»?

– Конечно, у американцев есть чему поучиться. Они умеют зарабатывать на всем. Там каждый квадратный сантиметр площади арены работает на коммерческую эффективность. У MetLife Stadium в Нью-Джерси (арена на 82500 зрителей, где играют две нью-йоркские команды по американскому футболу – Forbes) контракт на нейминг заключен на 10 лет и $200 млн. Скайбоксы расписаны на два года вперед.

– Такое кажется недостижимым в современных российских обстоятельствах. А более реалистичный ориентир?

– Для нас первыми ценными уроками стали визиты на «Донбасс Арену». До сих пор считаю, что это был один из лучших стадионов в Европе по уровню организации. На московской «Открытие Арене» сейчас во многом используют опыт оттуда, ведь коммерческий директор «Спартака» Александр Атаманенко работал в Донецке. Но важно отметить, что обе эти арены – частные проекты. У нас другая история. Мы работаем на гособъекте, это, повторюсь, накладывает массу ограничений.

Россия. ПФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ. Агропром > forbes.ru, 6 апреля 2017 > № 2132728 Булат Литвинов


Россия > Недвижимость, строительство > economy.gov.ru, 5 апреля 2017 > № 2132837 Виктория Абрамченко

Виктория Абрамченко: Росреестр улучшает инвестиционный климат

Заместитель Министра экономического развития РФ – руководитель Росреестра Виктория Абрамченко в интервью Бизнес ФМ рассказала о реформе системы государственной регистрации недвижимости, улучшении инвестиционного климата и о браке в работе кадастровых инженеров.

Уже три месяца в России действует Единый реестр недвижимости. Регистрация стала более простой, за счет чего улучшается инвестиционный климат. Какие еще изменения произошли в регистрации недвижимости, и как они повлияли на бизнес-климат? Об этом - в интервью главы Росреестра Виктории Абрамченко.

Корр.: Виктория Валерьевна, что изменилось в системе регистрации с вступлением в силу с 1 января закона о государственной регистрации недвижимости? Какие ключевые моменты вы можете выделить?

Виктория Абрамченко: Профессионалы на рынке недвижимости и участники со стороны Росреестра - мои коллеги, которые работают в системе говорят, что это вот такая финальная точка в реформе системы, и закон большой и масштабный. Но что конкретно привнес закон в жизнь представителей бизнеса и граждан? Первое, о чем нужно говорить - это сокращение вдвое сроков осуществления учетно-регистрационных процедур. То есть и регистрация прав, и кадастровый учет теперь нормативно осуществляются в два раза короче. Второе, о чем нужно говорить - это совмещение процедур. Теперь по одному заявлению можно осуществить и учет, и регистрацию права. Это точно также экономит и время, и силы, и пакеты документов становятся проще. И еще один важный момент. Мы получили возможность осуществлять экстерриториальную регистрацию.

Корр.: Вот я об этом как раз хотел у вас уточнить, в чем она заключается?

Виктория Абрамченко: Заключается экстерриториальная регистрация в следующем: если ваш объект недвижимости располагается в Хабаровске, а вы живете в Москве, вам не нужно лететь в Хабаровск для того, чтобы заключить сделку купли- продажи. Вы можете подать пакет документов в Москве по объекту, который расположен в Хабаровске. Мало того, 218 закон дает возможность нам как службе развивать эту услугу - экстерриториальную регистрацию и кадастровый учет. Мы можем говорить об осуществлении учетно-регистрационных действий не только по месту размещения объекта недвижимости, но и в любом нашем офисе, где в настоящее время менее загружены регистраторы прав. Для нас это дает возможность управлять нагрузкой по системе из федерального центра, это очень важно.

Корр.: Росреестр заявляет как одну из главных своих задач - улучшение инвестиционного климата. Что вы вкладываете в это понятие?

Виктория Абрамченко: Росреестр входит в систему Министерства экономического развития и, конечно, для нас, как для службы, которая подчиняется Министерству экономического развития, очень важно говорить действительно об инвестиционном климате. С точки зрения кадастрового учета и регистрации прав, прежде всего необходимо говорить о переходе на электронные услуги. Это бесконтактные технологии, которые нам точно так же позволяют бороться с коррупционными проявлениями внутри системы, и это очень важно. Второе направление, о котором нужно говорить, это развитие сети МФЦ. Мы выполняем показатели дорожной карты по закрытию окон приема в структурных подразделениях Росреестра, и до конца 2017 года должны закрыть точно также окна приема Кадастровой палаты, но не в ущерб заявителю. То есть мы закрываем свои окна приема в случае, если такие же окна открываются в МФЦ. И еще одно очень важное направление - это качество сведений самих реестров. Сведения Единого государственного реестра недвижимости, они, как я говорила выше, обобщают сведения о правах и об объектах. так вот в отношении объектов, к сожалению, накоплен такой опыт, что больше половины земельных участков не имеют точных границ. Ну, точнее половина земельных участков без точных границ. И для того, чтобы инвестиционная привлекательность регионов действительно была таковой, необходимо, чтобы в реестре недвижимости появились границы участков. Мы очень остро почувствовали эту проблему на территории субъектов Дальневосточного округа, когда запустили реализацию 119 закона о дальневосточном гектаре. Граждане должны получить дальневосточный гектар и быть при этом уверенными, что они не претендуют на участок другого собственника. А когда нет точных границ, то, собственно говоря, риск такой повышается.

Корр.: А если поближе к Москве? Я знаю то, что Московская область именно, нельзя сказать, что была проблемным регионом, но там были свои недочеты. Как сейчас?

Виктория Абрамченко: Сейчас ситуация выравнивается, и здесь я хочу слова благодарности сказать правительству Московской области. Мы, действительно, вместе с правительством реализуем очень интересный проект. Это такой проектный подход к предоставлению услуг бизнесу, который занимается строительством на территории Московской области. Речь идет о том, что представители бизнеса получают все услуги, во-первых, в одном месте. Это такая единая цепочка, от получения разрешения на строительство до регистрации права на завершенное строительство объекта недвижимости. И второе, о чем нужно говорить, это, конечно, огромный объем регистрационных действий на территории Московской области. Вот нам за два месяца текущего года удалось выйти на нормативные сроки предоставления этих услуг. По состоянию на декабрь прошлого года и январь текущего года, действительно ситуация была очень сложная, но сейчас мы справились.

Корр.: Скажите, а я, к примеру, как владелец земли, я могу зайти в какой-нибудь личный кабинет? И что я могу там увидеть, если да?

Виктория Абрамченко: Личный кабинет - это новый сервис, который тоже стал доступен с вступлением в силу закона 218. И личный кабинет позволяет вам как правообладателю, во-первых, все сведения увидеть о своих объектах, если у вас их несколько. Дальше вы можете посмотреть историю сведений о своем объекте недвижимости. И мы хотим развить услугу личного кабинета правообладателя до возможности подачи заявления на исправление каких-либо ошибок, если вдруг вы их увидите. Дальше очень важный момент - это информирование в виде смс- сообщений о том, что происходит с вашей недвижимостью. то есть, если вы зарегистрированы в личном кабинете, то дополнительная опция - это смс-информирование. Еще одна важная вещь - вы можете подать заявление о невозможности совершения регистрационных действий с вашими объектами недвижимости.

Корр.: Это важно, без моего личного участия.

Виктория Абрамченко: Без вашего личного участия, да.

Корр.: Скажите, а нечто похожее на личный кабинет гражданина есть для профессионалов, для кадастровых инженеров?

Виктория Абрамченко: Есть такой же личный кабинет для кадастрового инженера. И вот личный кабинет кадастрового инженера - это абсолютно необходимая и даже обязательная вещь для оформления прав на объекты недвижимости. Мы сейчас вместе с несколькими субъектами РФ, в том числе с Правительством Москвы договариваемся о том, чтобы нельзя было выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в случае, если кадастровый инженер не подтвердит через личный кабинет, что технический план, содержащий описание того самого объекта недвижимости подготовлен корректно. Почему мы об этом говорим? Да потому, что статистика за два месяца работы в текущем году показала, что 77% технических и межевых планов, подготовленных кадастровыми инженерами, - это брак. То есть это, к сожалению, будущие приостановки в учете, отказы в регистрации прав. Поэтому мы настаиваем на том, чтобы кадастровые инженеры пользовались личным кабинетом в обязательном порядке, и чтобы регионы нас услышали, что не надо выдавать разрешение на ввод, если описание объекта содержит некие пороки. И есть такой инструмент для проверки как личный кабинет.

Россия > Недвижимость, строительство > economy.gov.ru, 5 апреля 2017 > № 2132837 Виктория Абрамченко


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 3 апреля 2017 > № 2129864 Дмитрий Медведев, Ольга Голодец

Совещание с вице-премьерами.

В повестке: о совершенствовании практики типового строительства, об охране труда.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Обсудим некоторые решения, которые приняты, и некоторые темы, которые являются актуальными для сегодняшнего обсуждения.

Сначала о документе, который я подписал. Это постановление Правительства, которое утверждает Правила признания проектов зданий и сооружений пригодными для типового строительства, прежде всего с точки зрения экономической эффективности. Мы довольно энергично пытаемся внедрять типовое строительство – по одной очевидной причине: это гораздо дешевле, чем каждый раз придумывать что-то новое. Хотя это и интересно, но это существенно удорожает строительные расходы, и разработка проектно-сметной документации требует немало времени и денег. Использование типовых проектов позволяет сократить сроки и стоимость такого рода строительства. Это касается и жилых домов, и объектов социальной инфраструктуры – больниц, школ, административных зданий, спортивных сооружений. Это не означает, что они все должны быть абсолютно одинаковыми. Это тоже неправильно. Тем не менее должны быть различные утверждённые типовые проекты, которые можно использовать и тиражировать.

Мы внесли изменения в Градостроительный кодекс, это постановление позволяет на практике выполнять эти нормы.

Дмитрий Николаевич (обращаясь к Д.Козаку), Вы этот вопрос ведёте в Правительстве. Что там есть нового?

Д.Козак: Я хочу вернуться к истории. Действительно, в июне прошлого года были приняты поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым все публичные образования – а это и субъекты Федерации, и муниципалитеты, и федеральный центр – должны использовать наиболее экономически эффективную проектную документацию. Градостроительным кодексом предусмотрено, что проектная документация, подготовленная на бюджетные средства, принадлежит Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципалитету и неопределённый круг публичных образований имеет право использовать документацию, которая признана наиболее экономически эффективной, для повторного применения.

В ноябре прошлого года во исполнение закона было принято постановление Правительства о критериях экономической эффективности проектной документации. Документ, который 31 марта подписан, определяет процедуру, механизм отбора такой проектной документации из всего массива проектной документации, который изготавливается на территории Российской Федерации. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства по установленной процедуре будет отбирать наиболее эффективные проекты и включать их в федеральный реестр проектной документации. В этом федеральном реестре будут заключения государственной экспертизы на каждый проект, параметры, мощность, эскизные решения каждого проекта – всё это должно быть размещено на сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. И каждое муниципальное образование, субъект Российской Федерации либо федеральный орган исполнительной власти, а также публичные компании, где более 51% принадлежит Российской Федерации, субъектам либо муниципалитетам, вправе выбрать из этого массива нужный проект, подходящий по целевому назначению, по мощности.

Д.Медведев: И платить за это не следует.

Д.Козак: Да, это бесплатно, это принадлежит публичным образованиям. Платить за это не следует, и можно, привязав к конкретному земельному участку, использовать эту проектную документацию. Это позволит существенно сэкономить средства на проектирование и сократить время проектирования, а также сократить расходы на строительство объектов капитального строительства: школ, дорог – практически все объекты будут в этом реестре.

Д.Медведев: Я хочу обратить внимание, что отбор этих проектов должен быть очень серьёзным, чтобы типовыми становились лучшие проекты, а не те, которые кто-то пролоббировал. В советские времена тоже было абсолютное большинство типовых проектов. Но, мягко говоря, не все они отвечали нужным критериям, были качественными, да и эстетически выглядели весьма сомнительно. Поэтому нужно отбирать лучшее и потом это предоставлять соответствующим публичным образованиям и другим структурам, для того чтобы они могли на этой основе возводить новые сооружения.

Ещё один вопрос, который я хотел бы сегодня затронуть, касается охраны труда. В российской экономике занято почти 72,5 млн человек. Их жизнь и здоровье, условия, в которых они работают, – предмет постоянного внимания законодателя. Этим должен заниматься и работодатель. Тем более когда речь идёт о предприятиях, где условия труда сложные, где возможны травмы. Таких предприятий в стране достаточно много, причём во всех секторах экономики. В последнее время этот травматизм уменьшился. Это отрадный фактор. Количество несчастных случаев с тяжёлыми последствиями уменьшилось почти на 14%. Это хорошие показатели, но в любом случае надо двигаться дальше.

Ольга Юрьевна (обращаясь к О.Голодец), Вы обсуждали этот вопрос и на совещаниях, и на коллегии Министерства труда эти темы затрагивались. Что ещё можно было бы сделать в этом направлении?

О.Голодец: У нас действительно есть хорошие результаты по программе преодоления производственного травматизма. И, по предварительным данным, на сегодняшний день мы вышли на показатель производственного травматизма, который присущ развитым европейским странам, на которые мы прежде всего ориентируемся. Если в европейских странах число случаев производственного травматизма с тяжёлым исходом составляет 2,85, то по этому году у нас в стране ожидаемый показатель будет 2,5. Мы находимся на уровне передовых стран, таких как Германия, и для нас это очень важно, потому что человеческая жизнь на производстве – абсолютный приоритет и с ним не может сравниваться ничто другое.

По каждой отрасли существует программа, в реализацию которой включены и работодатели, и представители работников. То, что за последние четыре года так сильно снизился травматизм, – это результат серьёзной работы во исполнение целого ряда законодательных актов, которые нами приняты, и тех решений, которые отслеживаются специальными группами по сопровождению наших законодательных инициатив.

Мы стали заниматься сейчас исследованием каждого случая, проводится оценка рисков по поводу каждого случая с вредными факторами. Это позволило, во-первых, сократить число рабочих мест с вредными и опасными условиями труда, вывести с них людей, переобучить этих людей и предоставить им другие рабочие места. И это привело к абсолютному сокращению производственного травматизма.

Вы упомянули цифру 14% по сравнению с прошлым годом, но если сравнивать с 2012 годом, то уровень несчастных случаев с летальным исходом сократился почти на 40%. Это огромная цифра.

По тем отраслям, которые находятся под особым контролем – а абсолютное большинство тяжёлых случаев производственного травматизма происходит в строительной отрасли, – разработана специальная программа, и коллеги её выполняют совместно с Министерством труда и представителями работников и работодателей.

Отрадно, что сегодня в отрасль охраны труда приходят наши промышленники. На выставке по охране труда у нас каждый год представляется более 9 тыс. российских предприятий, которые дают нашему рынку эффективные средства защиты – это и защита органов дыхания, и специальные костюмы. И на сегодняшний день очень высокий уровень средств индивидуальной защиты, которые конкурентны в том числе на мировом рынке.

В апреле в Сочи пройдёт большая Всероссийская неделя охраны труда. На сегодняшний день поступило уже 9660 заявок на участие в ней от разных юридических лиц и организаций. Мы ожидаем очень высокого представительства от Международной организации труда и ряда международных организаций и надеемся, что эта неделя охраны труда придаст новый импульс в реализации нашей программы.

Д.Медведев: Это действительно очень важное направление. Человеческая жизнь должна быть под охраной, в том числе и на производстве. Как Вы правильно сказали – это наивысшая ценность. Прошу Вас эту работу продолжить.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 3 апреля 2017 > № 2129864 Дмитрий Медведев, Ольга Голодец


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 30 марта 2017 > № 2203238 Андрей Лунтовский

Зеркало реформы ЖКХ.

Современная УК гарантирует высокое качество услуг.

«А если не будут брать — отключим газ». В этой крылатой фразе из популярного фильма очень тонко подмечены все особенности работы советского ЖЭКа: диктат со стороны эксплуатирующей организации, пренебрежение интересами жильцов, отсутствие четких договорных отношений. С тех пор времена сильно изменились. Что такое современная управляющая компания, мы обсудили с генеральным директором УК «Юнисервис» Андреем ЛУНТОВСКИМ.

«СГ»: Андрей Георгиевич, вы жили в советское время, хорошо его помните. В чем главное отличие той эпохи от нынешней с точки зрения профессионала, работающего в сфере эксплуатации?

Андрей Лунтовский: В отличие от советского периода, когда жилье доставалось людям преимущественно бесплатно, клиент нашей компании все купил сам. Заплатив большие деньги за свою квартиру, он не просит, а уже требует от компании качественного выполнения услуг. В любой момент в доверии нам может быть отказано по решению общего собрания собственников. С наиболее активными жителями мы на постоянной связи практически 24 часа в сутки. Простой пример. На днях поздним вечером один из собственников припарковал машину на тротуаре и создал дискомфорт соседям. Нам сообщили об этом, мы сразу же связались с автовладельцем. Ситуацию быстро урегулировали, машину убрали. Представить это в советское время было невозможно.

«СГ»: Вы говорите о требовательности, в чем она проявляется?

А.Л.: Жители рассчитывают на высокий уровень сервиса. И по каждому комплексу у нас есть план работ. В паркинге комплекса DOMINION мы провели Wi-Fi-интернет, расширяем зону его действия и в подземной части комплекса «Садовые кварталы». В «Шуваловском» установили воркаут. Во всех комплексах для жителей обустроили велопарковки. В том же DOMINION в каждый подъезд закупили тележки, чтобы жителям было удобно поднять вещи из паркинга. Это лишь некоторые примеры, но для жителей они очень важны.

«СГ»: Наверное, в целом обслуживание выливается в немалые деньги ежемесячного содержания?

А.Л.: ЖК нашего уровня невозможно обслуживать по муниципальному тарифу. Стоимость определяется и большими площадями МОП, и придомовой территорией (часто до 50 квадратных метров на одну квартиру), и, главное, запросами самих жильцов на определенный уровень сервиса. Но многое мы делаем самостоятельно, без включения в платежки. В комплексе DOMINION большая территория отдана под спортивное ядро — площадки и тренажеры. Этой зимой наши сотрудники залили здесь хороший каток, причем своими силами. Иногда за него даже шла жесткая конкуренция между фигуристами и хоккеистами (собеседник улыбается). Деньги, вносимые жителями за эксплуатацию, используются только целевым образом. А вот праздники, которые мы проводим, организуются при поддержке партнеров. Новый год и Масленица всегда пользуются успехом. Игры, конкурсы, угощения, бесплатные сертификаты — рады и взрослые, и дети.

«СГ»: С какими девелоперами вы работаете?

А.Л.: Один из наших партнеров — ГК «ИНТЕКО». Сотрудничаем с AB Development. В феврале мы выиграли конкурс на управление комплексом у компании Apsis Globe. Это первый тендер в рамках концепции Института доверительного управления, разработанной Ассоциацией АКОН.

«СГ»: Иногда жители решают сменить управляющую компанию на другую. Знакома ли вам эта проблема?

А.Л.: Понимая, что наши сотрудники не застрахованы от ошибок, мы ведем постоянный мониторинг всех поступающих к нам претензий, вопросов и предложений. Для их сбора у нас есть множество инструментов: call-центр, сайт, мобильное приложение, страница и группы в Facebook, группы в WhatsApp, заявление в компанию. Житель может выбрать наиболее удобный для себя способ обращения. Многие звонят и пишут лично мне. Это помогает налаживать взаимодействие с жителями и в дальнейшем не допускать старых ошибок. Сейчас мы проводим собрания собственников помещений в домах комплекса «Шуваловский» на Мичуринском проспекте. На встречах выступают все, в том числе и жители, с которыми у нас отличаются взгляды по некоторым моментам. Собрания заканчиваются только тогда, когда исчерпаны все вопросы.

«СГ»: Так ли уж необходим такой активный диалог с жителями? Многие компании обходятся без него?

А.Л.: Жители ежемесячно оплачивают работу нашей компании из собственного кармана, поэтому они имеют полное право рассчитывать на высокое качество услуг. С помощью жителей мы стараемся снижать затраты на содержание и ремонт имущества дома при сохранении уровня сервиса. «Народный контроль» за деятельностью управляющей компании нам ценен.

Справочно

В ведении УК «Юнисервис» — крупные жилые комплексы, расположенные в разных районах Москвы. По версии Ассоциации АКОН от 2016 года, компания занимает первое место в рейтинге столичных УК на рынке эксплуатации.

Автор: Сергей ВЕРШИНИН

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 30 марта 2017 > № 2203238 Андрей Лунтовский


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 29 марта 2017 > № 2120494 Амиран Муцоев

Амиран Муцоев: наша концепция затмит «Диснейленд»

Мария Абакумова

Редактор Forbes

Главный инвестор строящегося парка развлечений в Нагатинской пойме о динозаврах, смурфиках и других деталях проекта стоимость $1,5 млрд

Совладелец группы «Регионы» Амиран Муцоев строит в Нагатинской пойме парк развлечений за $1,5 млрд. Территория будет накрыта гигантским куполом размером больше футбольного поля, высота некоторых сооружений превысит 25 метров, по парку будут передвигаться гигантские динозавры. Планируется, что в месяц его будут посещать более 3 млн. человек. Сейчас на площадке, на которую претендовали многие девелоперы, например Шалва Чигиринский, вовсю работают бульдозеры и башенные краны. Парк должен принять первых посетителей уже в конце 2018 года.

Вы получили площадку в Нагатинской пойме, на которую исторически было много претендентов. Например, Шалва Чигиринский планировал здесь проект «Хрустальный остров», для которого Норман Фостер даже спроектировал гигантский стеклянный купол… Почему участок достался вам?

До нас много компаний рассматривали эту площадку. Но они собирались застроить территорию сотнями тысяч квадратных метров офисов, торговой недвижимости, жилья. Но изначально это была парковая зона, поэтому в правительстве Москвы такие проекты отвергли. Мы единственная компания, которая предложила построить круглогодичный крытый парк с тематической торговлей и 31,9 га из почти 100 га отдать под ландшафтный парк. Что касается проекта «Хрустальный остров» или идеи разместить на площадке трассу «Формула-1», то закономерно, что эти планы не были реализованы. Во время заездов от трассы исходит чудовищно громкий шум, который мешал бы нормальной жизни жителей окружающих домов. Мы же сделаем на этом месте парк.

Парк был здесь исторически?

Долгое время на этой площадке была свалка отходов ЗИЛа. Территория была депрессивная. Только с момента начала строительства мы вывезли 150 000 кубов грунта и отходов, которые пришлось утилизировать.

Почему вы выбрали именно это место? В Москве есть более выигрышные с точки зрения экологии районы, например на Северо-Западе.

В Москве не так много свободных площадок площадью 100 га. В первую очередь при строительстве проекта такого масштаба нужны определенные техусловия (возможность подключения к сетям. – Forbes Life). Учитывая, что напротив ЗИЛ, с этим никаких трудностей не возникнет. Во-вторых, у площадки в Нагатино хорошая транспортная доступность. Прямо напротив парка уже открылась новая станция «Технопарк». От нашего парка в Нагатино до Третьего транспортного кольца всего 300 метров. Кроме того, вдоль парка Москва собирается построить шестиполосную дорогу, которая мостом будет соединена с Южнопортовой улицей. В-третьих, кроме размера участка, Нагатинская пойма – это полуостров с красивой набережной. Площадка в Нагатино дала нам возможность реализовать сразу три проекта: ландшафтный парк, набережную и крытый тематический парк.

Почему вы решили строить крытый парк? Очевидно, из-за погоды?

Погодные условия – это только один из факторов. Я побывал во многих тематических парках, иногда я провожу по 46 часов в самолете, только чтобы посмотреть один аттракцион. Я заметил, что некоторые из парков технически уже устарели. Открытые парки не могут воссоздать ту атмосферу, которую ребенок видит в мультике. Например, в зоне динозавров мы сможем менять погоду – то солнце и ветер, то дождь. В зоне Снежной Королевы будет экран на 360 градусов, который погружает в мир Кая и Герды, настоящую атмосферу зимы с полярным небом. Мы полностью можем воссоздать ту картинку, которую ребенок видит в мультике, с помощью аутентичных цветов и звуков. В открытом парке это невозможно сделать. Мы не собираемся останавливаться на одном проекте и планируем экспансию за рубеж. Наша концепция пригодна к масштабированию и затмит «Диснейленд».

Только за счет того, что парк крытый?

Это крупнейший в мире крытый парк. Многие тематические парки за городом, а наш проект в центре. Кроме того, перед входом в тематический парк у нас будет построен большой city walk – городской променад, чтобы до или после посещения аттракционов семья могла посетить рестораны, бары, концертный зал на 3800 мест, кинотеатр на 14 залов. Центральная площадь городского променада имеет 140 метров в длину и 80 метров в ширину – это полтора футбольных стадиона. Она полностью накрыта гигантским стеклянным куполом. Зимой посетители будут находиться в помещении, но в то же время под открытым небом. Аналога такого проекта в мире не существует. Его общая площадь – 264 300 кв. м, и порядка 70% занимает зона развлечений. Остальное — торговля и подземный паркинг. Сам тематический парк – это 40 развлечений, 27 из которых — аттракционы. Все они уникальны и разработаны только для нас. Например, американские горки высотой 25 метров с тремя «мертвыми петлями». В других парках их скорость 60 км/ч, а у нас будет 80 км/ч. Еще одни американские горки в нашем парке будут полностью погружены в виртуальную реальность. Садясь на аттракцион, ты надеваешь очки и получаешь двойной эффект – и от катания, и от картинки. Еще будет уникальный аттракцион «Летающий театр», настолько необычный, что даже сложно объяснить. Это один из самых дорогих аттракционов в мире. В нашем парке будут развлечения и для самых маленьких, и для тинейджеров, и для взрослых.

Изначально планировалось, что вашим партнером станет студия Dreamworks, но потом от этого партнерства отказались. Почему?

Сначала мы хотели сделать монобрендовый парк с Dreamworks. Но потом поняли, что в России нужен мультибрендовый парк, причем в том числе и с нашими отечественными персонажами. Мультибрендовая концепция дает нам возможность выбирать из огромного количества как уже известных, так и новых популярных персонажей, расширяя при этом возрастные рамки возможных посетителей. На данный момент нам удалось подписать лицензионные соглашения с компанией IMPS – создателем смурфиков и Viacom (крупный консорциум, владеющий Paramount Pictures, телеканалами Nickelodeon и MTV), который предоставит права для создания в парке игровой зоны с Черепашками-ниндзя. У нас также есть права на использование образов «Отеля «Трансильвания» (Sony Pictures Animation), плюс в парке появится первая в России бренд-зона Hello Kitty (Sanrio GmbH). Кроме того, мы подписали соглашение с легендарной российской киностудией «Союзмультфильм». С героями «Союзмульфильма», может быть, не очень хорошо знакомы современные дети, но их отлично помнят и любят взрослые люди. Моя жена, например, часто показывает нашим детям старые советские мультфильмы «Маугли», «Ну, погоди!» И им они очень нравятся. Благодаря мультибрендовой концепции у нас появилась уникальная возможность «подружить» героев иностранных и российских мультфильмов между собой на одной площадке. Одна из наших целей – возродить интерес к замечательным и добрым советским мультфильмам, вдохнуть в них новую жизнь, познакомить с ними наших детей. Это еще одна из причин, почему мы решили развивать мультибрендовый парк.

Легко ли было получить лицензии от западных компаний, тем более нескольких?

Соглашения мы подписывали долго, больше трех лет, это очень кропотливая работа. Раскрывать детали я не могу. У каждой компании свои требования. Одно из основных – это пройти compliance. Недостаточно того, чтобы у партнера просто были деньги и компетенции построить парк. Правообладатели оценивают историю компании, деловую репутацию ее первых лиц, уровень менеджмента, опыт ведения бизнеса и предыдущие проекты. Подписать такие лицензионные соглашения гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд. Многие пытались, но не у всех получалось.

У партнеров не вызвало опасения то, что ваш отец Зелимхан Муцоев — депутат Госдумы?

Я никогда не скрывал, что мой отец депутат. До начала политической деятельности он был серьезным предпринимателем, владельцем многих предприятий, в частности Первоуральского Новотрубного завода. Естественно, должность отца вызвала интерес в ходе процедуры compliance, которую мы проходили для подписания соглашений с нашими иностранным партнерами. Однако наш бизнес – это совершенно прозрачная история, у наших партнеров не возникло никаких сомнений в этом. У отца огромный опыт ведения бизнеса, и он помогал нам своими советами, но не более. В нашем основном бизнесе участвуем я, мой брат Алихан, наш дядя Амирхан Мори и хороший друг нашей семьи Александр Карпов. Мы с братом построили весь наш бизнес своими руками. Вместе создали компанию, вместе начинали с покупки первого земельного участка в Санкт-Петербурге. Мы сделали проект нашего первого торгового центра, привлекли кредит (на растущем рынке это было не так сложно). Затем построили другие торговые центры, провели рефинансирование, полученные деньги вложили уже в следующие проекты.

Каким будет объем инвестиций в проект? Кто ваш финансовый партнер?

Около $1,5 млрд. Пока стройка развивается на собственные средства. Я не могу пока разглашать всю информацию, но у нас уже есть предварительные договоренности с крупным банком о стандартном проектном финансировании.

В пересчете получается свыше $5000 за квадратный метр. Почему так дорого?

Так считать не совсем верно. Мы же не просто строим здание, а уникальный тематический парк, в котором будет много аттракционов. Некоторые из них стоят $10-15 млн. Например, в зоне «Отель Трансильвания» мы строим «Дом Дракулы» высотой 25 метров с интерьером, как в мультфильме. В зоне «Динозавры» конструируем самих динозавров-аниматроников, которые будут передвигаться и издавать звуки. Их высота будет достигать 15-18 м. Представляете масштабы? Еще большая затратная часть – стеклянные купола, один площадью полтора га, два других поменьше, но тоже огромные. Учитывая то, что в «Острове Мечты» будут большие аттракционы и серьезная вибрация, под каждый аттракцион мы разрабатываем индивидуальный фундамент, который в три раза больше, чем у обычных зданий. Зона тематической торговли – это тоже не обычный торговый центр со стеклянными витринами. У каждого магазина отдельное здание, мы разработали больше 60 индивидуальных фасадов. Зоны в городском променаде будут стилизованы под различные европейские города и достопримечательности – «Барселона», «Рим», «Лондон», «Беверли Хиллз» и «Москва». Например, в зоне «Барселона» будет воссозданное в натуральную величину одно из зданий архитектора Антонио Гауди, а в зоне «Рим» появится аналог римского Колизея. Наша задача – максимально воссоздать архитектурную атмосферу разных городов.

Риелторы говорят, что у вас в проекте порядка 60 000 квадратных метров под сдачу в аренду, это правда?

Так считать неправильно, они включают в эту цифру и площадь концертного зала на 3800 мест, и другие общественные зоны. Большей частью площадей под тематическую торговлю мы будем управлять сами. У нас же будут не просто рестораны, а ресторан папы Смурфа или пиццерия из «Черепашек ниндзя». Конечно, «Макдональдс» и «Бургер Кинг» мы заменить не можем, федеральных операторов приглашать будем.

Как же вы планируете это окупать? Билеты будут дороже, чем в «Диснейленде»?

Мы пока рассчитываем стоимость билетов, многое зависит от экономической конъюнктуры, но она будет дешевле, чем в «Диснейлендах». Ландшафтный парк можно будет посетить бесплатно. Тематическая часть парка может пропустить порядка 18 млн человек в год, на старте мы рассчитываем 7-8 млн человек в год. Вместе с ландшафтным парком мы планируем получить больше 40 млн посетителей в год. В будущем мы сможем масштабировать нашу бизнес-модель и строить крытые парки в разных странах. Конечно, срок окупаемости нашего проекта намного дольше, чем у торгового или бизнес-центра. При этом его себестоимость примерно в пять раз выше, чем открытого парка. Мне приходилось сталкиваться с мнением, что только сумасшедшие могут затевать подобный проект в такие непростые времена. Конечно, многое может произойти. Может смениться владелец, может, меня уже не будет. Но проект будет жить, люди туда будут ходить, дети будут радоваться. И неважно, к кому он перейдет, люди будут задавать вопросы – кто построил, кто рискнул? Впрочем, мы верим, что все получится. Сумасшедший – это тот, кто совершает неосознанные поступки, а мы прежде, чем что-то делать, десять раз посчитаем, сто раз подумаем и только потом приступим к реализации задуманного. Это в первую очередь коммерческий проект, и я верю в его успех.

Амиран Муцоев и группа «Регионы». Справка Forbes

Группа «Регионы» — девелоперская компания, которая принадлежит семье Муцоевых. Отец Амирана Зелимахан Муцоев — депутат Госдумы, по уверению сына, участия в бизнесе он давно не принимает. «Регионам» принадлежит сеть торговых центров «Июнь» в Московской области, Санкт-Петербурге, Уфе, Красноярске и других городах России. Общая площадь торговых объектов 495 000 кв. м, сейчас в работе новый торговый центр возле метро «Преображенская площадь» в Москве.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 29 марта 2017 > № 2120494 Амиран Муцоев


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 29 марта 2017 > № 2119338 Михаил Мень

Интервью главы Минстроя России Михаила Меня радиостанции "Эхо Москвы"

С. Сорокина— Здравствуйте. Это программа «В круге Света». Здесь Юрий Кобаладзе и Светлана Сорокина. Сегодня у нас один гость. Это Михаил Александрович Мень, министр строительства и ЖКХ. Здравствуйте.

М. Мень— Добрый вечер.

С. Сорокина— Я сразу назову номер телефона +7-985-970-45-45. Пожалуйста, присылайте свои вопросы. Говорить мы сегодня будем о том, что относится к компетенции Михаила Александровича. Это строительство и ЖКХ. Первым делом хотела спросить, министерство все-таки относительно молодое, всего…

М. Мень— Три года с небольшим.

С. Сорокина— И когда оно создавалось, как сейчас помню на месте Минрегионов, какие-то ставились новые задачи. В том числе они определялись для вас, и вы говорили, что вам бы хотелось сделать. Как вы считаете, что-то удалось сделать за это время.

М. Мень— Наверное, оценивать не мне все-таки. Но хочу сказать, что по ряду моментов нам удалось добиться определенных результатов. Первое — это то, что все-таки благодаря программам по поддержке и развитию жилищного строительства именно те три года, которые функционирует министерство, страна стала вводить рекордный объем жилья. Больше 80 миллионов квадратных метров. Напомню, 14-15-16 год свежие цифры буквально вчерашние из Росстата – 80 миллионов 200 тысяч квадратных метров, это все превышает значительно рекорды советского периода.

С. Сорокина— А вы знаете, может быть это не всем понятно. А что собственно входит в компетенцию вашего министерства? Сейчас существуют застройщики абсолютно автономные. Это частные компании, они большие игроки. Не только же государство что-то строит. А что в вашей компетенции, какой вы тут регулятор.

М. Мень— Совершенно верно вы отметили, что мы в первую очередь регулятор. Что касается жилищного строительства мы и регулятор, и в том числе и министерство, которое занимается поддержкой. Вы помните прошлогоднюю программу по субсидированию процентной ставки по ипотеке. Мы по поручению президента страны сделали в правительстве эту программу вместе с нашими коллегами из Минфина и эта программа дала очень хороший результат. Каждая третья квартира, купленная на первичном рынке через ипотечное кредитование в прошлом году, а это квартира, купленная с помощью государственной поддержки, субсидирования процентной ставки. То, что касается также регулирования строительства жилья, это 214-й федеральный закон, самый главный закон о долевом строительстве. Я думаю, мы еще поговорим о нем. Здесь большая работа регуляторики идет у нашего министерства. Следующая тема – техническое регулирование и ценообразование. Сложные серьезные профессиональные темы, которые касаются градостроительной деятельности с точки зрения именно технического регулирования, имеется в виду своды правил, СНиПы и так далее.

С. Сорокина— То есть документы.

М. Мень— Так точно. Мы устанавливаем правила игры для отрасли. И огромная реформа ценообразования, которую мы затеяли три года назад, и в этом году я надеюсь, мы к концу года выйдем на определенное создание информационной системы, в которой будет каждый кирпичик, каждый гвоздь будет виден абсолютно любому заказчику, любому гражданину. Любой гражданин сможет воспользоваться этой государственной информационной системой ценообразования. И мониторинг будет осуществляться раз в квартал. И третья часть нашей работы, третья составная это регулирование отрасли ЖКХ. Введение не так давно, это была наша инициатива вместе с нашими коллегами из парламента, лицензирования управляющих компаний, на которых было много нареканий. Это создание условий для привлечения частного бизнеса в отрасль, создание новых подходов в концессионных соглашениях по управлению ресурсами и так далее. Вот мы скорее регулятор. Хотя у нас есть маленькое количество, но все-таки некое количество объектов, которые мы ведем.

С. Сорокина— Государственное строительство.

М. Мень— Да, но их крайне немного, мы чаще осуществляем государственный строительный контроль, и наша подведомственная организация это Главгосэкспертиза. То есть мы делаем экспертизу всех больших знаковых проектов, где задействованы средства федерального бюджета или даже средства региональных бюджетов или частные средства. Если это особо опасный объект и эта ситуация на безопасность здания…

С. Сорокина— Это имеется в виду нежилое строительство.

М. Мень— Да. Совершенно верно.

С. Сорокина— Вы знаете, когда вы вступали в должность, вы говорили о том, что у вас основная, пожалуй, задача это повышение доступности жилья и именно направить усилия на то, чтобы эта доступность была более доступной. Вопрос. Удалось ли все-таки, я имею в виду не только ипотеку. Вот что с доступностью жилья.

М. Мень— У нас без учета даже инфляции порядка 30% падение стоимости жилья произошло за эти три года.

С. Сорокина— На самом деле рынок продиктовал.

М. Мень— Безусловно, но и такие вещи как поддержка субсидирования процентной ставки, которая сыграла ключевую роль здесь. А в этом году вы знаете мы отказались от субсидирования процентной ставки, поскольку изменилась ситуация с ключевой ставкой ЦБ, и сегодня сами банки рыночную ставку уже для ипотечников делают гораздо ниже, чем даже мы субсидировали в прошлом году. Вот вам пример сегодня ВТБ это 10,4%, сбербанк – 10,8%, где-то так. По разным программам. Но средняя такая цифра. То есть в этом году мы перешли на другую задачу, мы помогаем региональным застройщикам, которые занимаются комплексным освоением территории в части инфраструктуры. Сегодняшний вызов заключается в том, что в большинстве регионов закладывать стоимость инфраструктуры внутрь квадратного метра очень проблематично, потому что это повышает стоимость, и недвижимость сразу теряет в спросе. И сегодня 20 млрд. из федерального бюджета на это выделено. Плюс софинансирование из региональных бюджетов. И у нас 33, сейчас остался 31 проект, два проекта не прошли экспертные оценки, 31 регион, более 60 проектов мы будем помогать инфраструктурой. То есть социальная инфраструктура, детсады, школы. В микрорайонах комплексной застройки. Это конечно не Москва и не Санкт-Петербург, это регионам, где сложнее. В Москве можно еще закладывать с учетом покупательской способности, Москва, Питер, Ленинградская область, Московская область, инфраструктуру можно делать либо за счет бюджета, либо за счет цены квадратного метра. Потому что здесь выше покупательная способность. Регионам сейчас очень сложно. 35-40 тысяч рублей — такая цена сегодня в регионах. До 40 тысяч рублей жилье, я не люблю, правда, эту формулировку эконом-класса. Мы сейчас все документы стараемся переписывать…

Ю.Кобаладзе— Это квадратный метр?

М. Мень— Так точно. Стандартное жилье…

С. Сорокина— Регионы.

М. Мень— Без Москвы и Московской области.

Ю.Кобаладзе— А в Москве?

М. Мень— В Москве уже гораздо выше. И здесь невозможно оценить так, потому что здесь очень сильный разброс по районам, элитное жилье и так далее. Возвращаясь к терминологии, и давайте мы будем ее употреблять, все-таки жилье стандартное. Просто когда-то в свое время кто-то неправильно перевел и жилье эконом-класса оно постоянно двигается вместе с нами по жизни, хотя неправильное определение, потому что это стандартное жилье. Во всем мире так называется. Вот стандартное жилье в регионах сегодня в среднем в новостройках имеет такую цену. И конечно, в такую цену очень сложно вложить инфраструктуру. И мы стараемся максимально помочь. Что такое инфраструктура – это социальная инфраструктура, это внутриквартальные дороги, внутри соответствующих микрорайонов комплексной застройки и еще у нас есть такая опция это субсидирование процентной ставки по инженерии, по инженерным сетям.

Ю.Кобаладзе— Скажите, а остановилось падение цен на квартиры? Я почему спрашиваю, продавать квартиру или нет.

М. Мень— Сейчас по нашим оценкам некий баланс наступил. Потому что себестоимость уже приблизилась к продажной цене. Я думаю сейчас такой момент соответствующий.

Ю.Кобаладзе— Лучше подождать.

М. Мень— Может быть уже ждать не имеет смысла.

С. Сорокина— Лучше не будет. А вот как раз спрашивают нас, и я хотела спросить, хорошо конечно звучат эти цифры, 80 миллионов квадратных метров, и в этом году 75-80 прогнозируется нового жилья. А вопрос, спрашивают из Санкт-Петербурга: «А какой прок в наращивании объемов, если жилье недоступно. И если в той же Москве мы знаем, просто умираем от рекламы этого жилья всевозможных построенных комплексов, которые не раскупаются».

М. Мень— Ну как это недоступно. Давайте с вами просто посмотрим на цифры ипотеки. Вы знаете, сколько в этом году люди взяли ипотечных кредитов. Почти на полтора триллиона рублей. Люди верят сегодня в ипотеку, люди приходят в ипотеку и верят и в долевое строительство. И сегодня востребованность жилья очень приемлемая, и нам кажется, что сейчас наступает некий иной тренд. Почему есть кварталы, которые сегодня не раскупаются. Люди требуют, это тренд особенно прошлого года. И уже в регионах. Люди требуют другого качества. Недавно я был в Кирове и посмотрел два микрорайона. Один просто обычный стандартный ДСК построил обычные большие башни, ничего там нет интересного, привлекательного. И владелец мне жаловался, вот плохие продажи. Все стоит. А соседний микрорайон молодые креативные ребята сделали малоэтажку 4-5 этажей. Сделали общественное пространство, зоны, городскую среду нормальную, в шаговой доступности вся инфраструктура. Эти же деньги просят, порядка 40 тысяч рублей за квадратный метр. У них все разбирают как горячие пирожки. И я сказал этому владельцу ДСК, что нужно перестраивать, иначе вы попадете в банкротство. И сегодня это повсеместная история. Люди сегодня, осмыслив, что есть возможность договор долевого участия, есть возможность брать ипотеку, люди сегодня уже не спешат, они присматриваются и идут туда, где есть грамотно развитое общественное пространство, территория, особенно молодежь реагирует на это чутко. И это поверьте прямо тренды прошлого года и они будут активно развиваться.

С. Сорокина— Наверное, но, тем не менее, знающие люди и к их мнению я тоже прислушиваюсь, говорят, что не в последнюю очередь колоссальная реновация, которая в Москве затевается в том числе подталкивается и застройщиками, которые построили огромное количество жилья и оно слабо реализуется. Можно отмахнуться от такого мнения, но что-то в этом есть.

М. Мень— Вы знаете, пока мы не ощущаем кризиса продаж нормального жилья. Я имею в виду нормальное жилье, не жилье бизнес-класса, а любое жилье. Стандартное. Пока такого не ощущается. Потому что работают такие механизмы как ипотека, долевое строительство, мы видим, что качественное все достаточно активно и по регионам продается. Теперь что касается Москвы и пятиэтажек. Ведь что у нас получилось. У нас именно центральная часть города застроена сегодня пятиэтажками, а чуть дальше к МКАД как раз более современное жилье. То, которое строилось в 70-80 годы. Конечно, морально домостроения тоже устарели. Но все равно не настолько устарело, как эти пятиэтажки. Поэтому мы поддерживаем инициативу правительства Москвы. Это большая серьезная программа. И эта программа может изменить внешний вид города и поверьте, что людям это тоже будет, конечно, приятно по желанию переехать в совершенно другого состояния, другого уровня жилье.

С. Сорокина— Здесь «по желанию» слово, которое можно обсуждать.

М. Мень— В правительстве Москвы планируют обязательно точку зрения учитывать.

С. Сорокина— Я знаю, что компетенция конечно московских властей, господина Хуснуллина. Или господина Собянина. Но спросить вас как министра хочу вот о чем. Скажите, пожалуйста, для всех нас было как снег на голову, сегодня как раз снег, вот эта программа реновации. Она вдруг откуда-то появилась и мы узнали в одночасье, одним утром что называется, что это всем предстоит. Полтора миллиона москвичей, кто обрадовался, кто загрустил, узнали судьбу свою предстоящую. Так вот вопрос: а вы в курсе были как министр этого колоссального проекта или нет. Или тоже также.

М. Мень— Во-первых, конечно мы были в курсе. Что ведется такая проработка. Во-первых, ничего нового в этой программе нет.

С. Сорокина— Ничего себе, полтора миллиона переселить.

М. Мень— Уже один раз подобная программа работала. При Лужкове…

С. Сорокина— Она не объявлялась.

Ю.Кобаладзе— Не довели до конца.

М. Мень— Конечно не довели. Но порядка 7-8 по-моему миллионов квадратных метров жилья было расселено. И поскольку я тоже имел честь в свое время работать в правительстве Москвы, я очень хорошо помню, что программа была, работала и люди получали квартиры, и конечно, сейчас объемы порядка 25 миллионов квадратных метров жилья. Больший объем. Но мне кажется…

С. Сорокина— Тогда речь шла о совсем ветхих домах. Тех, которые просто просились на то, чтобы их снесли.

М. Мень— Сегодня те дома, о которых идет речь, тоже не украшают наш город. Мне кажется это большая такая стратегическая задача. И мне кажется, если удастся реализовать задуманное, по крайней мере, как сегодня позиционируют эту программу власти города Москвы, то это будет великое дело, безусловно. И это изменит лицо нашего города лет за 15-20.

С. Сорокина— А как министерство в этом проекте, каким краем, боком, регулированием участвует?

Ю.Кобаладзе— Или мешает.

М. Мень— Нет, наши специалисты помогали специалистам правительства Москвы в подготовке законопроекта. Законопроект этот касается только города Москвы. Поскольку именно здесь стоит такая проблема и здесь конечно другие возможности в Москве. И сегодня уже вычищенный законопроект зайдет в ближайшее время в правительство РФ для соответствующего (неразборчиво), мы его еще раз внимательно посмотрим, в каком он виде пришел, и будем давать соответствующее заключение правительству РФ на этот законопроект.

С. Сорокина— А чего он касается?

М. Мень— Он касается специального регулирования для этой программы. Будут делегированы полномочия правительству Москвы по техническому регулированию и по принципам расселения этих пятиэтажек. Потому что сегодня вы знаете, у нас работает 185-й федеральный закон относительно расселения тех домов, которые признаны аварийными по стране в целом на 1 января 2012 года. И там они не подходят для работы в Москве по расселению пятиэтажек. И здесь нужны другие…

С. Сорокина— Почему, Галина Хованская говорит, что все у нас есть в законодательстве, ничего дополнительного не надо. Она с опаской говорит, что что-то там сейчас намутят и привнесут такие нормы, от которых не обрадуемся.

М. Мень— У нас сегодня закон о расселении только гласит четко о расселении домов, которые признаны официально аварийными. А здесь могут люди высказать свою точку зрения, если их дом не признан аварийным, но они готовы принять условия правительства Москвы переехать. А мы их 185-м федеральным законом ограничим в этом их стремлении. Поэтому мы даем возможность не ограничивать людей.

Ю.Кобаладзе— А сейчас какой-то анализ проведен, люди как реагируют. В целом приветствуют это.

М. Мень— Это скорее вопрос не к нам, а к правительству Москвы. Я думаю, они наверняка какой-то интерактив делают, опросы проводят. И мне кажется, что такое дело очень полезное и я уверен, что большинство людей, поскольку там, насколько я знаю все-таки зашиваются в эту задачу опросы граждан, я думаю, что большинство будет поддерживать расселение. Мне кажется так.

С. Сорокина— А если большинство, то значит и все подтянутся. Еще один вопрос. Заканчивая эту тему. Я когда посмотрела об организации министерства, наказах, которые давал тогда председатель правительства, и вот Дмитрий Анатольевич сказал вам тогда, что нужно бороться очень с коррупцией в ЖКХ. Бейте по рукам и в случае необходимости передавайте материалы в правоохранительные органы. Сказал он тогда, очень нажимая на то, что надо бороться с коррупцией. Вам удалось в вашей в общем коррупционноемкой отрасли сложной что-то в этом смысле сделать.

М. Мень— Докладываю. Наша программа по поэтапному переходу на управление ресурсами частными компаниями не государственными и есть главный залог борьбы с коррупцией в отрасли. Потому что управление МУПами и ГУПами приводит однозначно к коррупционным схемам. Потому что любой руководитель МУПа, ГУПа он все равно при всем уважении к потенциальному теоретическому руководителю ГУПа и МУПа все равно себя чувствует временщиком. Он сегодня работает руководителем, завтра не работает. Ему что есть порывы в сетях, что нет. То есть у него идеология обратная. Он зарабатывает на потерях.

Ю.Кобаладзе— На нашем горе.

М. Мень— Конечно. На потерях. Что касается концессионера, который приходит и начинает управлять ресурсами, у него обратная история. То есть, имея тот же совокупный платеж, если он сокращает потери в сетях, это все его прибыль. И здесь интересные есть цифры, то есть мы наблюдаем за тем, как в регионах управление особенно водоснабжением, водоотведением переходит на условия концессии, концессия это временная собственность. Мы не можем отдавать в частные руки управление ресурсами, потому что это система жизнеобеспечения. Весь мир идет по пути концессионных соглашений. Вообще в России до революции все железные дороги по концессиям построены. США — все железные дороги и автодороги строили по концессиям. Начинали. И весь принцип в том, что концессионер, заключая концессионное соглашение с регионом, с муниципалитетом, он сам заинтересован в том, чтобы минимизировать свои потери, минимизировать какие-то ЧП, происходящие на сетях. И понятно, что у нас конечно, к сожалению, и бизнес-структуры не святые. Это мы прекрасно понимаем и есть много вопросов. Но в целом все равно мотивация владельца компании, который зарабатывает на минимизации потерь она одна, а мотивация руководителя МУПа, который зарабатывает на потерях, она другая. И весь принцип в этом. Это основное.

С. Сорокина— Что-то недавно ваш заместитель Чибис сказал по поводу концессионеров.

Ю.Кобаладзе— Я сразу Остапа Бендера вспоминаю.

С. Сорокина— Что там меняется способ поддержки их.

М. Мень— Сейчас расскажу. Мы сейчас сделали третьей стороной концессионного соглашения регион. Потому что вообще до сего дня концессионеры заключали соглашение с континентом в виде муниципального образования. А регион оставался где-то в стороне. Знаете, надо муниципалитеты защищать, потому что я сам много лет работал в регионе. Не всегда у муниципалитетов есть юридическая соответствующая поддержка, сильные юристы и так далее и их регион не должен бросать свои муниципалитеты на съедение бизнесу что называется. И их должны поддерживать. Это первое изменение. Теперь третья сторона – регион. Дальше важное изменение – то, что касается не полностью дооформленного имущества. У нас же советское наследие большое до сих пор. И очень много имущества муниципалитеты не оформили до конца. И получается, вот многие главы субъектов приезжали ко мне и говорили, что мы готовы привлечь концессионера, но у нас не оформлено имущество. Вот мы дали возможность, если хотя бы 50% имущества оформлено, и муниципалитет и по согласованию с третьей стороной с регионом готов делегировать полномочия концессионеру оформить дальше в течение года, двух лет заключить договор и дооформить имущество на муниципалитет, естественно, не на себя. То есть такой объект тоже можно объявлять в концессию. И еще существенная вещь это если есть определенные долги на этом МУПе, ГУПе, а это сплошь и рядом, потому что это принципы управления ГУПами, МУПами, если концессионер готов взять на себя погашение этих долгов, то тоже возможно объявление конкурса на концессию.

С. Сорокина— Это всего лишь один пример с концессиями, которые можно поддерживать и избегать коррупционных схем. Это же не единственное.

М. Мень— Конечно. Это главное. Это ресурс. Второе, конечно, это управляющие компании, которые управляют нашими многоквартирными домами. Это появилось новшество лет 10 назад. Я еще работал на земле тогда. И тогда возникла очень сложная ситуация.

С. Сорокина— Михаил Александрович, запомните эту мысль, и мы сразу после новостей продолжим.

НОВОСТИ

С. Сорокина— Еще раз вас приветствую. Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ. Вы не думайте, что я и Юрий Георгиевич не обращаем внимания на ваши sms. Мы их видим, сейчас обязательно зададим вопросы. Но сначала хотела бы услышать конец ответа по управляющим компаниям.

М. Мень— Сегодня у нас зарегистрировано в нашей системе информационной ГИС ЖКХ 18 тысяч 997 управляющих компаний по стране. И 272 уже были лишены лицензии. То есть сегодня лицензионное требование жесткое и наконец в руках у людей появилась возможность все-таки заменить свою управляющую компанию.

С. Сорокина— Потому что это было огромной проблемой.

М. Мень— Сегодня варианты есть. Мало того, подделка общедомового собрания сегодня уголовно преследуется. Потому что приравнена к подделке документов. Это важная составляющая очень. Потому что этим грешили всегда.

С. Сорокина— Юрий Георгиевич, ты хотел вопрос задать.

Ю.Кобаладзе— Обманутые дольщики тут.

С. Сорокина— Да много вопросов. Вот я читала у вас в интервью по поводу того, как решается проблема по поводу дольщиков СУ-155, потому что это громадная была тема.

М. Мень— Может с этого и начну. Это действительно огромная проблема. Только вчера мы у председателя правительства Дмитрия Анатольевича собирались, обсуждали эту тему. Обвалилась такая компания, которая строила 145 жилых домов многоквартирных в 14 регионах. И порядка 30 тысяч людей попали в сложнейшую жизненную ситуацию. И сегодня мы приняли решение на правительственной комиссии по экономическому развитию и интеграции о том, что, к сожалению, нам придется вмешиваться в эту ситуацию. Это эксклюзивный случай. Потому что в принципе правительство в деятельность частных компаний не вмешивается. Но здесь мы 30 тысяч просто не могли бросить на произвол судьбы. И сегодня было принято решение о том, что банк «Российский капитал» государственный банк становится санатором, условно говоря, потому что все-таки санаторство применяется к финансовым институтам, но мы называем его санатором. И сегодня, собственно говоря, уже ситуация сдвинулась с мертвой точки очень неплохо. Вот по 16-му году банк 59 домов построил, уже ввели в эксплуатацию. Это 13 тысяч с лишним людей уже въехали. И в 17-18 году отдельно 71 дом это еще 14 тысяч должны быть достроены. Еще несколько домов 15 домов есть в Звенигороде Московской области, а там отдельная схема, там санатором является другая компания.

Ю.Кобаладзе— То есть это именно для обманутых дольщиков.

М. Мень— Да, но здесь мы должны понимать, что у СУ-155 остались активы. И все активы были собраны в единый блок, на единый фонд банка «Российский капитал». И дальше это и земельные участки, и свободные договора долевого участия. Это и непрофильные активы и профильные и так далее. И ДСК и современные ДСК в том числе. И сегодня поэтапно идет реализация этих активов, и банк частично инвестирует свои средства. Дальше он перекрывает эти траты, причем здесь очень сложная работа. И сложные схемы. То, что касается дальнейшего долевого строительства. Вообще 214-й федеральный закон о долевом строительстве оправдал себя. Потому что подавляющее большинство сегодня обманутых дольщиков, мы не берем сейчас группу компании СУ-155, в целом это жертвы часто очень схем. Не 214-го федерального закона. Схемы были такие как, например…

С. Сорокина— Как пирамида.

М. Мень— Делают ЖСК, ЖСК собирает с людей деньги, целый район строится несколько домов, целый квартал, дальше это ЖСК кредитует застройщика. Здесь это уже не ко мне, к МВД, это уже схемы. Но сегодня мы в законодательстве все эти лазейки практически убрали. Сегодня один дом — один ЖСК, то есть такую схему больше не сделаешь. Дальше мы убрали безответственность, когда зарегистрировал компанию, 10 тысяч уставной капитал, стол и компьютер, капнул экскаватором – начал деньги с людей собирать. Сегодня по новому нашему закону соизмеримо с тем, что ты строишь, должен быть твой уставной капитал. Дальше реклама. Даже в эту вынуждены были в ситуацию погрузиться. Очень часто были проблемы, когда рекламируется одно, компания другая, люди платят деньги третьей компании, квартал рекламируется этот. В общем, тоже мы все это дело убрали. И самое главное, принятие решения, было принято решение президентом в прошлом году в мае на госсовете. О создании государственного фонда по аналогии с АСВ, который…

С. Сорокина— Страхование.

М. Мень— Потому что вообще договора долевого участия страховались всегда. Но ни разу, насколько я знаю, три года проработав с лишним министром, чтобы хоть одна страховая компания закрыла какой-то вопрос. И сегодня мы с теми же СУ-155 и людям помогаем, банк, мы с утра до вечера занимаемся проблемой. Ни одного страховщика я рядом даже не видел. И у них, конечно, еще хватает определенной наглости устраивать всякие лоббистские вещи, тормозя принятие наших законодательных инициатив. Понятно, что мы их лишаем серьезнейшего бизнеса.

С. Сорокина— Страховщиков. То, что будет единый фонд по принципу как банки.

М. Мень— Совершенно верно. Мы знаем сегодня АСВ, если попадает человек в сложную ситуацию, определенная сумма, миллион 400 она все-таки людям выплачивается.

С. Сорокина— Чтобы не сразу умерли.

М. Мень— Или некоторые даже раскладывают в несколько банков суммы.

С. Сорокина— Многие по много раз горели.

М. Мень— Чтобы хотя бы получить. И здесь такая же схема. Мы сегодня внесли в ГД уже последний пакет изменений в закон 214-й, где как раз развилка эта и двоякое чтение этого закона о том, что не будет больше страхование в страховых компаниях, а только в государственном фонде внесли. И ждем уже решения парламентариев. И это изменит ситуацию и у людей будет больше спокойствия при инвестировании в договора долевого участия.

Ю.Кобаладзе— А что касается уже обманутых вы решаете.

М. Мень— Да, мы сейчас решаем. Вот СУ-155, дальше вообще конечно ответственность субъектов РФ. Они выдавали разрешение на строительство, они смотрели за финансовым состоянием компании и сегодня большинство субъектов все-таки понимают, как действовать. Сегодня у нас за последние три года было около 50 тысяч людей, попавших в эту сложную ситуацию. Сегодня 39 тысяч. То есть постепенно под нашим контролем субъекты решают этот вопрос. Выдают повышенные ТЭПы кому-то из инвесторов. За счет повышения ТЭПов до определенной нагрузки дают застройщикам по расселению. То есть решают этот вопрос определенным образом. И плюс, конечно, и правоохранители подключаются, смотрят активы, которые остаются после таких нерадивых застройщиков.

С. Сорокина— Который раз, когда говорим о каких-то проектах колоссальных в Москве, пишут из регионов, ну что-то вроде нам бы ваши проблемы. Потому что конечно, основное количество этого ветхого аварийного непригодного для жизни жилья, оно по стране нашей огромной. Как у нас с этим ветхим жильем. Вот Москва тут делает реновацию, даже еще жилые дома будет сносить очередной серии. А по регионам не так проблема стоит. Проблема ветхого жилья. Как с этим?

М. Мень— Конечно, я это знаю очень хорошо, поскольку сам много лет работал в регионах. Московской области, Москве и 8 лет в Ивановской области. Очень сложном субъекте РФ. Хочу сказать, что сегодня у нас работает большая программа по расселению аварийного жилья. У нас задача до конца этого года, вот эта программа работает с восьмого года, расселить 11 с лишним миллионов квадратных метров жилья. Сегодня уже нам осталось порядка 3 миллионов расселить. То есть за это время порядка 8 миллионов было расселено уже. Это большая программа. На нее тратятся большие средства. И сегодня движение вперед достаточно неплохое. В целом за последние три года, сколько работает наше министерство, и наш фонд содействия реформ и ЖКХ у нас порядка 3 миллионов ежегодно расселяем. Когда программа кончится, будем решать вопрос, как дальше действовать и разные законодательные инициативы сегодня рассматриваются и предлагаются. Но то, что касается аварийного жилья. Есть жилье, которое не аварийное, тоже ветхое как его называют. Здесь работает программа капремонта. И программа сложная, социально очень сложная. Но других решений мир не придумал. И сегодня капремонт вообще страна собирает порядка 100 млрд. рублей в году…

С. Сорокина— Все-таки собираются.

М. Мень— Да и сегодня вы знаете, интересный тренд, если полтора года назад, когда программа только начинала раскручиваться, огромный вал был обращений людей, зачем это надо, отмените. Сегодня совершенно другие вопросы. Даже в мой адрес приходят, и мы с депутатами часто общаемся. И к ним приходят совершенно другие вопросы. Это сохранность денег, это качество капремонта, это очередность. Вы знаете, что есть два принципа: общий котел или принцип свой собственный счет специальный у дома. Здесь рекомендации можно давать только такие. Если дом относительно новый, то конечно нужно свой счет создавать.

С. Сорокина— Открывать и на него собирать деньги.

Ю.Кобаладзе— А кто определяет, какой дом аварийный. Я просто через это проходил, у нас от дома отслоился кусок.

М. Мень— Это специальная комиссия.

С. Сорокина— Вызывается и рассматривается это дело. Но тут работы непочатый край, потому что пока вы расселите предыдущих, поспеют следующие дома.

М. Мень— Это и должно работать постоянно. 40 тысяч домов, первый год программа работала, чуть больше 20 тысяч расселили, а в прошлом году уже 40 тысяч домов. Я прошу прощения. Я говорю сейчас про капремонт. Капитально отремонтировали в 2015 – больше 20 тысяч, а в 2016 – более 40 тысяч домов. Такой возможности у нас бюджетной бы не было. Сегодня 40 тысяч домов отремонтировано. Наверное, мало рассказываем об этом. И надо больше рассказывать и показывать. Все-таки такое дело неплохое.

С. Сорокина— А в каком регионе хуже всего дела обстоят?

М. Мень— У нас Тыва пока очень серьезно хромает. Забайкальский край, губернатор лишился должности из-за неудачной реализации расселения аварийного жилья. По аварийке если мы сейчас берем не капремонт Тыва, Амурская область очень сложно, большие объемы.

С. Сорокина— И денег нет.

М. Мень— И еще ряд регионов. Но деньги у них есть федеральные. А с них требуется только софинансирование. Но сейчас регионам непросто с бюджетами, иногда и с софинансированием сложно. И нам приходится им помогать.

С. Сорокина— А вот честно, много воруют на этих проектах?

М. Мень— Вы знаете, конечно, какие-то уголовные дела по субъектам РФ есть. Но вопиющий был случай в Брянской области. Когда построили совсем некачественно и посадили там и мэра города. Во всяком случае, под следствием точно находился. Таких вопиющих случаев было несколько. Но потом надо отдать должное общественникам, потому что мы маленькое министерство, у нас нет…

С. Сорокина— А общественники следят все-таки за этим. Сейчас пристально.

М. Мень— И Народный фронт, и Общественные палаты региональные. Но самый лучший контролер это люди, которые в будущие дома въедут. Вот в Кострому я как-то приехал смотреть объекты, которые готовятся к введению и там бабушки вышли, говорят, что мы все следим. Мы сейчас в программу вшили такую опцию, чтобы на каждом доме было написано, когда расселяет, кто расселяет и так далее. И конечно, лучшие контролеры это сами люди, которые понимают, что они в этот дом переедут.

С. Сорокина— Еще вопрос. Михаил Александрович, цены на ЖКХ растут и не поспевают за доходами, следите ли вы за повышением тарифов в этой вверенной вашей отрасли.

М. Мень— Тарифы не наше, тарифами занимается антимонопольная служба. Но что было нами предпринято в свое время. Еще когда только создалось министерство. Было две точки зрения. Они сейчас до сих пор существуют. Одна – что тарифы нужно заморозить, как они есть, и так их и остановить. Точка зрения консервативная. И либеральная точка зрения, что тарифы нужно отпустить в свободное плавание…

С. Сорокина— Пусть себе летят.

М. Мень— И они вообще должны быть экономически обоснованными. Мне кажется, что истина как всегда посередине. Потому что первое – замораживать там нечего. Потому что сейчас мы по поручению правительства вместе с коллегами из ФАС проводим анализ вообще реальной обоснованности тарифов. Потому что тарифы даже в одном субъекте РФ по муниципалитетам очень сильно разнятся. Это я проходил, сам работая в регионе. Один из муниципалитетов, я говорю, а почему у вас такой низкий тариф и пришел новый глава района и говорит, что я вынужден поднимать. Потому что у меня все обанкротились предприятия ЖКХ. Был коммунист предшественник мой, который из-за популизма держал тарифы вместо того, чтобы их индексировать в соответствии с инфляцией. И угробил всю систему ЖКХ. И понятно, что он резко не может поднять, он начинает поэтапно поднимать. Это первое. Я считаю, что тоже замораживать нечего. Нужно разобраться глобально, вместе с ФАС собираемся и я уверен, что в ближайшее время некое понимание у нас будет ценообразования в тарифах, в ресурсах. То, что касается отпустить и сделать экономически обоснованными тоже не работает. Потому что экономическая обоснованность тоже вещь очень спорная. Поэтому что сделано на сегодняшний день. Сегодня ограничивается предельный индекс совокупного платежа гражданина. Людей же интересует итого. То есть сегодня это предельный индекс не превышает инфляцию. Сегодня 4,5%. И если где-то это выше, то значит с этим необходимо разбираться. Максимум, что может сделать муниципалитет, это тот или иной ресурс может принять решение на заседании либо гордумы, либо совета депутатов и на основании каких-то, например, пришел концессионер и строит станцию обезжелезивания в одном районе. Приходит депутат и говорит, я готов за два года построить станцию, но она обойдется во столько-то, поднимите мне на два года тариф, я в течение двух лет построю.

Ю.Кобаладзе— Что такое обезжелезивание?

М. Мень— Это как пример просто. Сильный состав железа. В воде. И люди мучаются очень. Это как пример. Он выступает на совете, убеждает депутатов, что два или три года я берусь, вот тогда они могут пробить этот потолок решением совета депутатов. А так это немедленно сигнал нашего министерства и разбирательство, если это выше предельного совокупного индекса, который сегодня в районе инфляции.

С. Сорокина— Спрашивают, а когда сдадут долгострой от Роскап? Знаете такое.

М. Мень— Это как раз банк «Российский капитал», который санирует СУ-155. До конца 2018 года «Российский капитал» достроит все дома.

С. Сорокина— Вопрос такой. К вам в министерство наверняка пишут, как-то обращаются люди, присылают свои письма.

М. Мень— И в социальных сетях с нами общаются. У нас обширная переписка.

С. Сорокина— Кто-то систематизирует, на что сейчас больше всего жалуются. Какие болевые точки? Помимо обманутых дольщиков и тарифов ЖКХ. Что еще.

М. Мень— Конечно, качество, сейчас больший акцент идет, мы видим в обращениях граждан на качество капремонта, качество обслуживания в домах, качество представления услуг ЖКХ. Сегодня уже есть отчетливый тренд такой, что люди акцент делают на качество. Понятно, что есть стандартные вещи это по долевому строительству, по тарифам и так далее. Но вот такой тренд отчетливо мы видим, что по всем позициям насчет качества серьезно поднимаются вопросы более чем два года назад.

С. Сорокина— «Добрый вечер, мы обманутые дольщики ЖК Царицыно. Москва. Нас 18 тысяч человек, подскажите, пожалуйста, какие меры будут приняты».

М. Мень— Давайте так. Напишите на меня письмо и отправьте мне. Можно прямо в приемную. Я сам посмотрю и свяжусь с правительством Москвы, узнаю по Царицыно, какая там конкретно ситуация.

С. Сорокина— Если вы нас сейчас слушаете, то в приемную Михаила Александровича Меня, и он постарается переадресовать это что называется в первые руки.

М. Мень— Конечно.

С. Сорокина— Хуснуллин будет разбираться или кто. Пишут нам: «Не убедили, что 214-й закон предотвращает мошенничество».

М. Мень— Только новые его параграфы что называется, вступили сейчас в действие, а некоторые вступают только с 1 июля. По убиранию дублирования со страховыми компаниями только внесен в ГД. Но то, что касается уставного капитала, мне кажется это очень важная вещь.

С. Сорокина— Это правда. Скажите, пожалуйста, у нас еще с советских времен тянется длинная очередь очередников на жилье. Она, как ни странно и в Москве не уменьшается. Где вроде строится много жилья, и решаются социальные вопросы. По стране наверняка что-то впечатляющее по цифрам. Что с этой категорий граждан делать?

М. Мень— Здесь что я хотел бы сказать. У нас есть определенные категории граждан, это те, кто переезжает с территории Севера, молодая семья, целый ряд программ, по которым мы работаем в том объеме средств, которые у нас есть. У муниципалитетов соответственно есть и у регионов свои программы, то есть сегодня такая работа ведется. Но строго по тем категориям граждан, которые по федеральным законам…

С. Сорокина— Но уменьшается хоть эта очередь по стране?

М. Мень— Поэтапно уменьшается, конечно. Для ветеранов Великой Отечественной войны.

С. Сорокина— Слушайте, с конца войны прошло уже сколько. Это же и смех, и грех. Уже невозможно слушать, когда говорят, вот ветеранам ко дню победы дали квартиру.

М. Мень— Реальным ветеранам уже конечно давно дали квартиры. Это уже в большинстве семьи ветеранов.

С. Сорокина— Понятно. Ну что же, нам уже надо завершать. Юрий Георгиевич, у тебя есть какой-нибудь еще вопросик.

Ю.Кобаладзе— Я уже все задал. Вот ЖКХ, конечно много вопросов.

С. Сорокина— Очень много вопросов. Ну хорошо. Быстренько говорите ваши ближайшие планы.

М. Мень— Сейчас у нас большой проект по благоустройству и развитию городской среды. Впервые в истории современной России 20 млрд. рублей выделено на благоустройство территорий по всей стране. Это касается дворовых территорий, знаковых объектов благоустройства в каждом практически муниципалитете. Наверное, это не очень большие деньги в целом по стране, но с учетом софинансирования это даст определенный эффект. Нам очень хочется, чтобы это было стартом вообще изменения внешнего облика наших городов.

Ю.Кобаладзе— Москва вообще впечатляет.

С. Сорокина— Москва отдельная история. Но значит, по стране что-то начинается. Спасибо, вот пролетел час, конечно, не успели проговорить все темы. Но надеемся, что мы еще вас увидим в студии.

М. Мень— Приглашайте.

С. Сорокина— Михаил Александрович Мень, министр строительства и ЖКХ. Спасибо, до встречи через неделю.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 29 марта 2017 > № 2119338 Михаил Мень


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 29 марта 2017 > № 2119323 Никита Стасишин

Интервью замглавы Минстроя России Никиты Стасишина «Rambler News Service»

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин рассказал RNS о московской программе реновации пятиэтажек, укрупнении застройщиков, мерах поддержки строительства жилья и перспективах СУ-155.

Как вы оцениваете перспективы новой программы по реновации хрущевок в Москве?

Программа должна сделать качество жизни в Москве, пожалуй, одним из лучших в мире. Это не какие-то красивые слова. Подобные проекты точечно реализуются в Берлине, в городах США, но улучшить жизнь обычным гражданам в таком масштабе взялись только в Москве. Предполагается не только же снос пятиэтажек и строительство на их месте большего объема жилья. В столице произойдет трансформация всей инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры. Ведь это целый комплекс изменений жизни столицы.

Не затормозится ли развитие каких-то территорий на фоне реализации такой масштабной программы — например, Новой Москвы или бывших промзон?

Пока будет идти реновация пятиэтажек в Москве, на присоединенных территориях будут реализовываться уже начатые проекты. Перегибов в ту или иную сторону не должно произойти, город должен развиваться единой агломерацией. Мне кажется, что департамент развития новых территорий правительства Москвы подходит к вопросу очень профессионально и понимает, как должна развиваться Новая Москва. Думаю, что все просчитано и будет соблюден необходимый баланс.

Единственное, на чем может сказаться программа сноса пятиэтажек, это на реорганизации промзон.

Проводили ли вы свою оценку, в какую сумму может обойтись реализация программы?

Мы своих подсчетов не делали. Наша основная задача — не посчитать затраты, а учесть все законодательные тонкости, избежать подмены понятий при создании качественной и комфортной городской среды.

Видите ли вы уже первые результаты работы обновленного закона о долевом строительстве

Сейчас, на мой взгляд, самое важное, что застройщики стали более подробно и глубоко открывать информацию о себе и тех проектах, которые они начинают. Это те требования, которые как раз вступили в силу с 1 января 2017 года. Сегодня мы действительно добились того, что любой человек без специального образования может зайти на сайт застройщика и увидеть информацию по новым проектам: оценить комплексное развитие территории, посмотреть, каким будет дом, какие сроки строительства, какие социальные объекты планируется построить, какая ситуация с транспортными развязками и т. д.

Второй момент, который важен, прежде всего, для потребителя, изменения в закон о рекламе. Это требования к той информации, которую размещают на билбордах, в интернете и т. д., чтобы компании не обманывали граждан.

С 1 июля 2017 года также вступают в силу требования к уставному капиталу застройщиков. Если они не будут исполняться, контролирующие органы смогут отказывать компаниям в выдаче положительного заключения о соответствии для регистрации первого договора долевого участия, то есть не позволят привлекать средства граждан. Практика строительства многоквартирных домов на средства будущих собственников существует не только в России. При этом банки оценивают риски проектного финансирования минимум в 12–15% при среднем кредите, а деньги граждан достаются застройщику бесплатно. Получается серьезная экономия, и стоимость квадратного метра не растет. Все свои издержки и затраты компания закладывает в стоимость квадратного метра, а не вычитает из своей прибыли.

Есть ли уже какая-то нервозность среди застройщиков относительно поправок об уставном капитале?

В этой части нет. Есть нервозность в другом. Мы ввели требования к проектным декларациям. Объем документов, которые теперь заполняют застройщики, конечно, колоссальный. Я думаю, мы совместно с компаниями что-то поменяем, для того чтобы не было избыточных требований.

Еще есть не зависящая от нас тревога, связанная со сроками регистрации договоров долевого участия (ДДУ). К нам обращаются крупнейшие застройщики страны. Сейчас вводится электронное взаимодействие через многофункциональные центры. Это правильный вектор развития. Но особенно в Москве и Московской области те компании, которые продают в день очень много квадратных метров, сталкиваются с проблемой регистрации.

В настоящее время, мы с Росреестром обсуждаем, как выходить из сложившейся ситуации. Когда ты строишь не один-два, а одновременно 10 объектов, при этом финансирование на 90% идет за счет средств граждан, поток ежемесячного объема денежных средств на достройку не должен сокращаться только из-за сложностей с регистрацией ДДУ. Это может превратиться с снежный ком, который приведет к проблемам с финансированием строительства.

Как этого не допустить?

Либо создавать специальные регистрационные окна, либо налаживать работу в МФЦ — улучшать подготовку сотрудников, которые принимают документы. Это важная работа. Я думаю, мы совместно с Росреестром скоро в рабочем порядке снимем это напряжение, которое возникает у застройщиков просто из-за того, что они боятся потерять денежный поток, необходимый для поддержания стройки.

Ожидаете ли вы укрупнения застройщиков по стране?

Укрупнение заметно, особенно в столичном регионе. Последняя большая сделка — слияние ПИКа и «Мортона», одних из крупнейших застройщиков по объему ввода в Москве и Московской области. То же самое происходит и в регионах. Мы в этом не видим ничего плохого: все-таки компании с уставным капиталом в 10 тыс. руб., как нам кажется, не должны привлекать средства граждан. Пожалуйста, стройте, берите кредит в банке, но начинайте продавать после того, как ввели дом в эксплуатацию.

Количество застройщиков может сократиться. Но существуют показатели, которые дают нам уверенность в том, что рынок все равно остается конкурентным и отсутствует ценовая монополия, то есть не происходит никаких сговоров в части корректировки стоимости квадратного метра жилья.

Первые два — это количество зарегистрированных договоров долевого участия и объем выдаваемой ипотеки на этапе строительства. Темп выдачи ипотечных кредитов в 2016 году увеличился, особенно на первичном рынке. По данным ЦБ в 2016 году объем выданных ипотечных кредитов составил 1,47 трлн руб., что на 27,2% больше, чем годом ранее. Объем зарегистрированных сделок по ДДУ вырос по сравнению с 2015 годом более чем на 3%. Третий основной показатель — это то, что объем ввода индустриального жилья в общем объеме ввода составляет более 60%. Если раньше индивидуальное и жилищное строительство были в равных долях, то последние два-три года мы системно и точечно поддерживаем индустриальное домостроение, и это дало свой результат.

Что вызывает основное беспокойство?

С учетом того, что экономика пошла вверх, а рынок жилищного строительства достаточно волатильный, то кризисные явления, которые в каких-то сферах экономики видны моментально или через год-полтора, в нашей отрасли проявляются через два-три года. Поэтому единственное, что вызывает небольшое опасение, это прогнозируемые переносы сроков ввода домов в эксплуатацию и, вполне вероятно, банкротства тех или иных компаний, привлекающих средства дольщиков, не оправившихся от кризисных явлений в экономике.

Но нас это не пугает, потому что последние изменения в закон о банкротстве, принятые в конце 2015 года, позволили создать механизм, который дает возможность при банкротстве застройщика выделить объект из общей конкурсной массы и через наше комиссионное решение о приобретателе передать этот объект другому застройщику, очистив объект от долгов, не связанных с обязательствами перед гражданами — участниками строительства.

Сколько уже подобных заявок вы получили?

Около 30, а положительные заключения выдали только по трем, потому что мы очень внимательно следим за полнотой подаваемой информации, качеством застройщиков и соответствием всем критериям. В Московской области было выдано положительное заключение по ЖК «Гусарская баллада», объект достроит ООО «Осенний квартал». Еще два заключения были выданы: в Москве ЖК «Wood House» (ООО «Велесстрой») и в Иркутске АО «Иркутское региональное жилищное агентство».

Бывший глава стройкомплекса Подмосковья Герман Елянюшкин активно выступал за механизм внесудебного изъятия долгостроев. Что с этой идеей в итоге?

Она так и не была реализована, так как любое изъятие объекта без суда в рамках действующего законодательства может быть отнесено к категории произвола со стороны государства в лице тех или иных его органов. По сути, конечно, идея Германа (Елянюшкина. — RNS) заслуживает более пристального изучения, она может позволить сократить срок достройки объекта кратно. Но в рамках действующего законодательства это реализовать невозможно.

Ранее вы говорили, что банкам не хватает кадров для работы по обновленному закону о дольщиках в случае введения эскроу-счетов. Но эскроу-счета в поправках появились.

Если мы смотрим на историю с эскроу-счетами, которая действительно прописана как альтернатива, то речь идет не о том, что персонала не хватит, а об отсутствии компетенции у банков для того чтобы оперативно, качественно и недорого оценить риски, сформировать постоянный поток денег для девелопера и организовать получение денег от граждан на специальные эскроу-счета. Главное во всем этом — цена вопроса. Пока она будет варьироваться на уровне проектного финансирования — в районе 10%, может чуть больше, чуть меньше — это бесперспективно для банков, застройщиков и покупателей. Гарантии, что объект в этом случае обязательно будет достроен, я бы тоже не дал. А вот удорожание привлекаемых денег и, как следствие, удорожание квартиры — это реальность.

Можно предположить, что в Москве побочные эффекты эскроу-счетов будут не настолько ощутимы и механизм заработает. Финансовая нагрузка ляжет на себестоимость и не переложится на гражданина. А вот в субъектах, где цена квадратного метра в качественном проекте составляет 40–45 тыс. руб. за кв. м, прибавление 10% к стоимости отсечет достаточно большой контингент покупателей, готовых приобрести жилье в ипотеку. Это действительно очень дорого для потребителя в регионах.

Вы также предлагали проверять целесообразность выделения земель для индивидуального жилищного и дачного строительства многодетным семьям. Работаете сейчас над этим?

Да, это важная история. Здесь хочется избежать популизма и формальной отчетности со стороны субъектов по реализации этих программ. Была практика, когда выдавались земельные участки, но целые гектары оказывались совершенно непригодными для жилищного строительства. Потом к этим «жутким» участкам за сумасшедшие деньги пытались подвести инженерную инфраструктуру, для того чтобы хоть что-то можно было начать строить. Кроме того, иногда даже не было перспектив строительства дорог и запуска общественного транспорта, чтобы можно было добраться до города. Поэтому если мы оставляем эту меру как один из вариантов поддержки обеспечения земельными участками многодетных семей, то это должно делаться по принципу «под ключ». Субъектам необходимо очень внимательно оценивать баланс затрат и будущую эффективность вовлечения этих земель.

Будете разрабатывать законопроект?

Думаю, что мы просто в ручном режиме отработаем с субъектами этот вопрос. У профильных вице-губернаторов должна быть персональная ответственность за все в этом процессе: от выделения земель многодетным семьям до контроля за долевым строительством на этих участках.

Достаточно ли существующих мер поддержки жилищного строительства?

Меры поддержки жилищного строительства делятся на две части — стимулирование предложения и спроса. В поддержке предложения сейчас важную роль играет субсидирование строительства детских садов, школ и другой социальной инфраструктуры, а также внутриквартальных дорог и инженерных сетей в проектах комплексной жилой застройки.

С другой стороны, это прозрачные четкие правила игры на рынке и минимальные изменения законодательства. Цикл комплексного освоения территории подчас превышает срок в три-пять лет, и получается, что девелопер начинает строить по одним правилам, продолжает строить по другим, а вводит объект — по третьим. Это приводит к увеличению себестоимости проекта. И, самое главное, застройщик не уверен в завтрашнем дне. Также актуально дальнейшее снятие административных барьеров, но и тут важно не перегибать.

Что касается поддержки спроса, то было много жарких споров по поводу окончания программы субсидирования процентной ставки по ипотеке до 12%. Но посмотрите, что сделал Сбербанк и ВТБ — они снизили ставку до 10,9% и 10,4% соответственно, без какой-либо господдержки. Впрочем, если экономическая ситуация вновь измениться в худшую сторону, мы готовы заново запустить программу субсидирования.

Чтобы выйти на показатель 100 млн кв. м в год, нужно иметь гарантированный источник предоставления земель под жилищное строительство, механизмы вовлечения промзон, реновации застроенных территорий, стабильный спрос на жилье. Нужно создавать конкуренцию в качестве проектов. Важно, чтобы люди верили застройщикам и не боялись вкладывать деньги на этапе строительства, а этому должны способствовать комплексные изменения 214-ФЗ. Необходимо попробовать «поженить» инвестиционные программы субъектов и инженерных монополистов.

Банк «Российский капитал» не перейдет под контроль АИЖК, пока не будут приняты все решения в отношении закрытия финансовой дыры СУ-155. Есть ли уже какие-то решения?

Решения готовятся, в самое ближайшее время будут приняты все корпоративные процедуры по итогам ряда совещаний у руководства страны. В любом случае на сроках достройки объектов СУ-155 это никак не скажется. Если только в лучшую сторону.

Правда ли, что СУ-155 прекратит свое существование после выполнения всех обязательств перед гражданами?

Такое не обсуждается. У компании есть большая производственная база, которую можно в дальнейшем вовлекать в жилищное строительство.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 29 марта 2017 > № 2119323 Никита Стасишин


Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 28 марта 2017 > № 2119107 Игорь Калганов

Большой счет: как большие данные изменят российский рынок недвижимости

Игорь Калганов

основатель и генеральный директор компании «33 Слона»

Новые технологии могут помочь найти нужное жилье быстрее, стабилизировать цены и бороться с «серой зоной». Кто на этом зарабатывает?

Российский рынок недвижимости сейчас не устраивает никого — ни собственников жилья, ни арендаторов, ни покупателей. Основная проблема в том, что рынок серый и только начинает обеляться. Никакой значимой работы с данными в России практически не ведется, и купля-продажа жилья идет по старинке, хотя data mining может кардинально изменить ситуацию как для агентов, так и для частных лиц.

Нельзя сказать, что на рынке недвижимости в России есть настоящая big data - огромные массивы информации, исчисляемой петабайтами. Скорее речь идет о data mining — извлечении данных на основе массива существующей информации для выявления и анализа закономерностей. Основной инструмент, который позволяет решать все задачи, — машинное обучение на выборках, когда создается алгоритм, который находит определенные паттерны в заданном пласте данных. Алгоритм «сканирует» открытые источники по ряду факторов — будь то удаленность квартиры от центра, развитость инфраструктуры и др., чтобы на выходе получить полную аналитику по объектам. Изучая конкретные пожелания людей, анализируя всю информацию, алгоритм обучается и открывает возможность индивидуального подбора и оценки недвижимости. К тому же именно работа с данными может сделать рынок недвижимости белым»и цивилизованным.

Проблема: классифайды неэффективны

Единственный источник информации о квартире для рядового российского покупателя недвижимости — предложения на одном из классифайдов. На «Яндекс.Недвижимость», Avito и ЦИАН опубликовано до 100 000 объявлений о продаже вторичных квартир в Москве, хотя на самом деле на рынке выставлено менее 45 000 объектов. При этом ни один из классифайдов не имеет полного покрытия. Крупные доски объявлений наполнены дублирующими предложениями и «утками» (несуществующими объектами по привлекательной цене, задача которых — заманивать клиентов). В итоге продавец долго ищет покупателей, которые теряются в объявлениях и тратят силы на пустые звонки. По нашему опыту, пользователь останавливается на 5-8-м варианте, больше не в силах искать дальше. Базы, где были бы только проверенные, реально существующие объекты, в России пока не существует.

Решение: верификация всех квартир на рынке, когда из всего массива информации на рынке собираются все данные об объекте из Росреестра: его история, когда и кем покупался или сдавался, выписки из ЕГРП и др. То, что реально подтверждает его существование.

Проблема: поиск жилья вслепую

Найти подходящую квартиру для аренды или покупки объективно сложно. Сейчас при поиске недвижимости пользователь видит только адрес и несколько фотографий объекта (при этом неизвестно, какого именно), нет доступа к множеству характеристик, которые упростили бы поиск и сделали запросы более релевантными. Почитайте объявления на любом классифайде: «предлагается новый дом в Подмосковье в 15 минутах от метро». Как на самом деле должна звучать эта фраза? «В 15 минутах на машине с мигалкой по выделенной полосе ночью без пробок», потому что иного способа доехать от подобных объектов до метро менее чем за час представить нельзя. Но до тех пор, пока сам не поедешь на просмотр, об этом не узнаешь.

Решение: сбор подробной информации из открытых источников — портала открытых данных Москвы, сайтов застройщиков, управляющих компаний, образовательных учреждений и др. Сколько лет дому, когда будет плановый ремонт, подлежит ли он сносу, какие отзывы об управляющей компании, сколько придется платить за ЖКХ. Например, переплата за коммунальные услуги зависит от класса энергопотребления конкретного дома, приборов учета, потерь тепла и воды, а также использования энергосберегающего оборудования и эффективности работы самой управляющей компании. Если рассчитывать на несколько лет вперед, это вопрос сотен тысяч рублей. Есть множество московских управляющих компаний, которые находятся в красной зоне, но сейчас при покупке квартиры никто на это не обращает внимание. Также важно знать, какова инфраструктура района, какой за окном уровень экологии и преступности, сколько времени в минутах займет путь утром и вечером до работы и детского сада, есть ли в нем свободные места и какую оценку ближайшей школе поставило Министерство образования и родители школьников. Благодаря анализу данных можно построить реальные прогнозы транспортной доступности, получать информацию о наличии мест в детских садах, понимать, будет ли парковочное место во дворе, какое качество обслуживания в поликлиниках. В идеале человек должен принять решение у монитора компьютера — посмотреть 3D-тур, оценить обстановку и одним кликом сообщить владельцу о своем желании снять или купить жилье.

Что у них: Американский сервис Trulia дает возможность оценить квартиру или дом как раз с точки зрения таких параметров. Можно рассчитать время в пути до работы в зависимости от вида транспорта (велосипед, машина, метро) или посмотреть средний возраст соседей, даже какой процент из них состоит в браке, например. Уровень преступности можно отследить буквально в реальном времени: на карте отображается место, дата, количество и тип преступлений (мелкий взлом, нападение, кража и т.п.). Пользователю сразу предоставляются данные о размере ежемесячных платежей за квартиру и много чего еще.

Другой американский сервис – OpenHouse — пошел еще дальше и предлагает своим пользователям подбирать дома и квартиры не только по уровню преступности и «стандартной» инфраструктуре (больницы, школы и т.д.), но и по еще более личным параметрам. Например, для собаководов важно наличие специальной площадки, а кому-то важна «детская» составляющая. OpenHouse все подобные объекты отметил на карте, так что любой человек может подобрать лично для себя подходящее жилье. Сервис также анализирует социальные сети, собирая данные о жителях района.

Проблема: хаотичное формирование цены

Рынок недвижимости живет в подполье, агенты берут деньги в конвертах, и точная стоимость комиссий неизвестна. Договоры бывают неинформативны, так как часто указана заниженная стоимость квартиры. Основная проблема нашего рынка в том, что ни у продавца, ни у покупателя нет открытой информации относительно прошедших сделок в районе. Все видят только рекламную стоимость других квартир, которая может быть и значительно выше, и значительно ниже рынка (за счет «уток»). Обычно цена предложения отличается от итоговой цены продажи на 10-15%. Хотя именно стоимость продажи принципиально важна для создания белого и прозрачного рынка.

Решение: сервис, который обработает эти данные. Главное — выявить закономерности, паттерны поведения покупателей и продавцов, которые позволят сделать оценку максимально точной. Объекты можно будет сегментировать по классам и определять их реальную стоимость. Не хватает самых важных данных: как долго закрывается сделка в зависимости от разных факторов (цены, удаленности от метро, количества комнат и так далее). Это позволило бы построить модель прогнозирования срока сделки — а значит, и прогнозирования прибыли — и сделать сам процесс продажи более гибким. Всю эту информацию можно брать непосредственно от самих агентов, напрямую от пользователей, а также из баз агентств.

В итоге срок сделок существенно сократится — объявление, основанное на реальных данных, быстрее привлечет реальных покупателей. Правильно выставленная на старте продаж цена и использование технологии по проведению электронных сделок позволят сократить весь период продажи с 3-5 месяцев до нескольких недель.

Что уже есть: IRN.ru, Domofond, Rocenka.com — оценивают объекты недвижимости на основе данных в размещенных объявлениях. Однако без агента полная оценка все равно невозможна, так как всегда есть нюансы, которые нельзя оценить исходя из исторических данных (вдруг объект с подвохом или имел место какой-то инцидент). Поэтому данные нужно дополнять человеческой оценкой.

Что у них: В США уже есть немало сервисов, которые делают оценку объекта недвижимости (квартиры или дома) с точки зрения огромного количества параметров. Эталоном для рынка является проект Zillow, который был запущен в 2006 году. Десять лет назад Zillow на своей платформе объединил 180 местных газет с объявлениями о купле-продаже, а сегодня предлагает программу, которая сама оценивает стоимость жилья и его аренды. В Великобритании такие же услуги предлагает сервис Zoopla, располагающий базой данных о 27 млн объектах недвижимости в стране.иго

Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 28 марта 2017 > № 2119107 Игорь Калганов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroi.mos.ru, 27 марта 2017 > № 2116774 Марат Хуснуллин

Марат Хуснуллин: «Чтобы сотворить чудо, надо порвать все жилы»

Сергей Собянин почти за год до очередных выборов мэра Москвы инициировал крупнейшую в истории российской столицы реновацию жилого фонда. На этот проект может потребоваться 3,5 трлн руб., что эквивалентно почти двухгодичному объему доходов городского бюджета.

Но такой масштаб напугал большую часть москвичей, которые до сих пор не понимают, каким образом будет реализовываться программа и не лишаться ли они своих метров. В интервью “Ъ” глава стройкомплекса и вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин заявил, что власти будут учитывать мнение всех жителей.

— Когда, по вашему мнению, Госдума может в окончательном чтении принять закон, регулирующий процесс реновации ветхого жилья в Москве?

— Мы рассчитываем, что к лету до завершения весенней парламентской сессии депутаты утвердят законопроект. Соответственно, со стороны московского правительства будут приняты подзаконные акты, позволяющие ускорить процесс реновации жилого фонда.

— Выходит, что процесс будет запущен уже этим летом?

— Со списком территорий, которые могут быть в качестве пилотного проекта вовлечены в процесс реновации, определимся где-то к осени.

— Может, уже есть адресный перечень домов, который вы готовы обнародовать?

— Список только готовится, никакой конкретики пока нет.

— Есть ли понимание, в каких округах города может стартовать программа переселения жителей из старого жилого фонда?

— Это будут все округа. Минимальный объем расселения запланирован в Центральном административном округе, поскольку в этой части города не так много устаревшего жилья (по имеющейся в распоряжении у “Ъ” презентации, подготовленной мэрией для депутатов Госдумы, в ЦАО общая площадь хрущевок составляет около 700 тыс. кв. м, самый большой объем на востоке столицы — 5,7 млн кв. м, далее следует юго-восток — 3,8 млн кв. м и север — 3,45 млн кв. м.— “Ъ”). В Москве создан оперативный штаб, который лично возглавил Сергей Собянин. Он уже дал поручение подыскать стартовые площадки для запуска программы. Мэр поставил перед нами задачу: расселение возможно только при условии, что жители сами захотят улучшить свои жилищные условия.

Есть важные моменты предстоящей программы реновации. Во-первых, площадь новой квартиры будет не меньше той, что была в старой, более того, общая площадь, по оценкам экспертов, может увеличиться примерно на 20–30% за счет новых нормативов по нежилым помещениям — санузел, кухня. Во-вторых, количество комнат также уменьшено не будет. Далее: переезд жителей будет в тот же или соседний район проживания. Ситуации, при которых жителям придется переехать в другой округ, исключены. Новые кварталы будут создаваться по новым стандартам благоустройства: парки, центры отдыха, спортивная и культурная инфраструктура. Предоставление нового жилья коснется не только собственников, но и нанимателей: в соответствии с федеральным законодательством они смогут получить квартиры по договору социального найма. Более того, у них будет возможность оформить новые квартиры сразу в собственность.

— Откуда тогда в интернете списки стартовых домов, которые запланированы к сносу в ближайшие годы?

— Еще раз повторюсь: никаких списков стартовых домов не существует, параметры программы находятся исключительно в стадии разработки. Но поскольку мы изначально заявили о хрущевках, то есть о домах, построенных в определенные годы, то заинтересованным сторонам составить подобные списки и распространять их теперь для своих целей было не так уж сложно. Так что не пытайтесь обсуждать домыслы.

— Тема со сносом пятиэтажек оказалась резонансной. Более того, уже создаются инициативные группы, собирающие подписи под петиции против сноса пятиэтажек...

— Мы хотим создать понятный и прозрачный механизм учета общественного мнения, и в программу реновации войдут только те кварталы, жители которых ее поддержат. Не думаю, что противников окажется больше, чем сторонников. Москвичи очень грамотные, прагматичные люди, умеют считать. Ведь полученная недвижимость будет совершенно другого качества, других потребительских свойств. Мы уверены, что принятие соответствующего закона реально улучшит и благосостояние, и условия проживания москвичей, причем не только в тех кварталах, где будут вестись работы, но и в граничащих с ними.

— Программа реновации жилья запускается в преддверии нового политического цикла, связанного с предстоящими президентскими выборами и выборами мэра Москвы. Критика процесса переселения граждан как социального аспекта прекрасно ложится в канву политических платформ оппонентов того же нынешнего состава московского правительства…

— Это обычное явление, с которым работает власть. Всегда кто-нибудь критикует. Конечно, найдутся и те, кто выскажется против. Это абсолютно нормально — в таком большом мегаполисе, как Москва, априори не могут быть довольны все и всем. У нас в Москве есть сложившаяся практика переселения из ветхого жилья. По опыту мы видим, что более 90% жителей аварийных домов согласны переезжать сразу, поскольку получают квартиры улучшенной планировки с большей площадью и совершенно другого качества. А около 5–7% жителей оттягивают процесс, перебирают варианты в поиске более выгодных для себя условий, пытаются так или иначе противиться переселению, мотивируя свои действия тем, что их не устраивает, скажем, квартирография нового жилья либо район переселения им не подходит. Но и эта часть горожан, как мы не раз уже убеждались и убеждаемся, способна к диалогу. Категорически не согласны с переселением только 1–2% жителей домов. И они, прекрасно понимая, что остались последними в доме, занимаются шантажом, выторговывая квартиру большей площади, чем им положено. В этих случаях мы обращаемся в суд, который, как показывает опыт, чаще принимает решение в пользу переселения.

— Предположим, 50% жителей аварийного дома выскажется за, другая половина — против. Как вы будет выходить из этой ситуации?

— Напомню, речь идет не о сносе каких-то отдельных аварийных домов, а о поквартальном переселении. Если будут паритетные результаты голосования, значит, эти дома сноситься не будут. Те люди, которые проголосуют против, не смогут воспользоваться программой. При этом аварийные дома — это отдельная программа: если жилье признается непригодным, граждане в любом случае подлежат переселению.

— Каким образом москвичи будут голосовать за переселение?

— Сейчас как раз разрабатывается формат, который позволит проводить нам репрезентативный опрос жителей. Мы представим его в ближайшее время.

— Вы не опасаетесь, что в центре города могут возникнуть скандалы, поскольку в этом округе власти предусматривают переселение жителей в другой район?

— Жители ЦАО останутся в своем округе — это важный аспект, на котором я хочу акцентировать внимание. Проблема в том, что в Центральном округе найти свободные площадки под дома для переселения сложнее, чем в других округах. Но жизнь показала, что даже когда мы в пределах ЦАО переселяем людей из района в район, то особых вопросов не возникает.

— Предположим, тот или иной дом, признанный аварийным, находится в пешей доступности от метро (независимо от округа), а вы предлагаете жителям переселиться в квартал, находящийся в двух-трех остановках от метро. Капитализация квартиры сразу же снижается. Не боитесь скандалов по этому поводу?

— У аварийных домов не может быть понятия «капитализация», это жилье в принципе непригодно для жизни. Еще раз приведу наш опыт прежних расселений: 98% горожан по факту были удовлетворены теми условиями, что мы им предложили. И здесь то же самое: мы найдем то, что нужно для жителей, найдем компромиссное решение, я в этом даже не сомневаюсь. Мэром поставлена задача по повышению стандарта качества строительства домов и благоустройства. На практике процесс должен выглядеть так: москвичи, согласившиеся переехать в новое жилье, получают ключи от квартир, полностью готовых к заселению. Достаточно будет только мебель завести.

— Судя по законопроекту, сноситься будут не только дома так называемого первого периода индустриального домостроения, но и многоквартирные дома, которые попадают в границы подлежащей реновации территории. Получается, что в Москве может попасть под снос любой дом?

— Поскольку снос изначально планируется поквартальным, в зону реновации действительно могут войти объекты, не подпадающие под исходные параметры самой программы.

— Не приведет ли новая программа реновации жилья к возврату точечной застройки в городе?

— Это абсолютно исключено. Принципиальная позиция властей города — переселять жителей в новые кварталы, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой — социальной, транспортной. Кроме того, новые стандарты строительства подразумевают и совершенно иную конфигурацию кварталов. Так, первые этажи в новых домах будут нежилыми и станут выполнять общественные функции — там будут располагаться медцентры, аптеки, магазины бытовые службы. Будет сформирована и удобная транспортная инфраструктура: уже сейчас мы стараемся концентрировать новую недвижимость вокруг транспортных магистралей, чтобы обеспечить шаговую доступность.

Чтобы создать совершенно новое качество среды проживания, каждый квартал мы тщательно изучим с учетом комплексной застройки. Более того, есть поручение мэра изучить все территории, прилегающие к кварталам реновации, на предмет создания там дополнительных парков. Если где-то есть территории, где можно сформировать рекреационные зоны и парки, но они не вошли пока в существующую в Москве соответствующую целевую программу, мы вовлечем их в этот процесс и дополнительно профинансируем. Кстати, каждый квартал перед началом стройки будет разработан в 3D-модели. И каждый москвич сможет увидеть, где именно он станет проживать, что будет находиться рядом, как улучшится городская среда и т. д. Сейчас мы оперативно дорабатываем программу по градостроительному проектированию, чтобы по всем кварталам создать единую систему.

— Почему именно сейчас было решено запускать программу реновации?

— Реновацией в Москве занимаются уже в общей сложности 25 лет. И к настоящему времени многие дома пришли в состояние, когда дальше их ремонтировать не имеет смысла. Это мы поняли, когда приступили к программе комплексного капремонта. Например, у тебя балкон уже сгнил, потому что его построили 60 лет назад, и его нельзя заменить. А балкон — неотъемлемая часть квартиры. Или, например, коммуникации вмонтированы в бетонные стены, их замена физически невозможна. В этом случае надо делать новую систему отопления, а это приведет к уменьшению площади квартиры. К тому же без отселения жителей ремонтировать такие дома нельзя, и куда этих жителей тогда отселять? Когда мы все это проанализировали, то поняли, что за годы, в течение которых реализовывалась программа, ситуация настолько поменялась, что многие дома уже не имеет смысла подвергать капитальному ремонту: эффективнее их сносить и строить новые. Кроме того, за последние годы существенно изменилось и законодательство. К тому же массовое старение жилого фонда, которое через какое-то время станет аварийным, рано или поздно могло бы привести к безальтернативной ситуации: встал бы вопрос, что жителей срочно необходимо переселять в любой район, и тогда выбора бы уже не было.

— Из презентации, которую мэр предоставил депутатам Госдумы, следует, что под снос может пойти около 25 млн кв. м жилья, на что ориентировочно потребуется 3,5 трлн руб. Каков будет механизм финансирования программы?

— На первом этапе программы реновации жилого фонда Москвы финансирование преимущественно будет идти из городского бюджета. Потому что сначала нужно отработать все вопросы и сложные моменты, весь механизм, исключить возможные ошибки. Москва уже решила выделить на реализацию программы 300 млрд руб.— по 100 млрд руб. ежегодно. Мы точно знаем, что потенциал программы почти 8 тыс. домов — это все пересчитано и проверено, и сейчас обследуем состояние каждого дома. Сколько всего потребуется построить, будет зависеть индивидуально от каждого квартала.

Мэр нас собирает еженедельно, и нам приходится решать те проблемы, которые могли бы тормозить процесс реновации. Например, подсчитываем, хватит ли производственных мощностей, анализируем состояние инженерных сетей. Или вот еще вопрос: мы сейчас выдаем ежегодно по 50 проектов планировок территорий, а после запуска программы реновации потребуется утверждать до 200 проектов. Как физически это успеть сделать? Но мы понимаем: чтобы сотворить чудо, надо, как говорится, порвать все жилы.

— Каким будет механизм реализации пилотных проектов? Зачем потребовалось создание специального Фонда реновации?

— В России есть уже подобная практика, и она положительно себя зарекомендовала. Есть, например, Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), благодаря которому эффективно работает программа ипотеки. Создан Фонд реформирования ЖКХ, который также доказал свою эффективность. Вот по аналогии с ним и решено создать в Москве специальный фонд, который планируется наделить функциями оператора программы реновации. Для реализации таких крупных проектов, как реновация жилого фонда, обязательно нужно иметь сконцентрированное ядро с финансовыми, административными и организационными полномочиями. Поручить заниматься этой программой при такой ее масштабности отдельным чиновникам не имеет смысла. Должна быть специальная структура, которая займется исключительно этой программой и будет специализироваться на ней. Понятно, что это будет 100% государственный фонд, гарантией которому служит бюджет города.

— Звучала информация, что в программе реновации будут задействованы принадлежащие городу казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (УГС) и «Мосинжпроект»…

— Сегодня УГС — это вполне состоявшая структура, которая занимается строительством жилья, и, кстати, очень успешно. Я не исключаю, что часть сотрудников УГС может перейти в Фонд реновации. Что касается «Мосинжпроекта», то эта компания задействована только в части строительства объектов в рамках транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Поэтому эта компания не будет оператором программы реновации, но в каких-то проектах примет участие, если в тех или иных кварталах, попадающих под реновацию, необходимо предусмотреть увязку со строящимися рядом ТПУ или иными объектами транспортной инфраструктуры.

— Вы сказали, что на первом этапе будут задействованы средства городского бюджета. Возможно ли в будущем привлечение в программу инвесторов?

— Такую возможность нельзя исключать. Я хочу сказать, что сейчас мы решаем уравнение с большим количеством неизвестных. По мере того как у нас будут найдены эти неизвестные, будет найдена и формула этого уравнения. Будет закон в полном объеме принят — будет одна схема развития. Будет принят в усеченном варианте — значит, будет другая схема развития.

— То есть возможен ли возврат к практике заключения между городом и девелоперами инвестиционных контрактов?

— Пока об этом рано думать, так как первая волна переселения все-таки будет профинансирована за счет бюджета.

— Будет ли город покупать производственные мощности и цементные заводы для реализации программы реновации?

— Я считаю, это нецелесообразно.

— Возможно ли участие АИЖК как оператора федеральных земель в программе реновации?

— Если мы сможем с АИЖК договориться по каким-то земельным участкам для развития программы реновации, то это будет отличный опыт.

— Возможен ли в рамках реновации жилого фонда в Москве запуск программы льготного ипотечного кредитования? Не исключено, что некоторым горожанам захочется улучшить свои жилищные условия за счет покупки дополнительных площадей.

— Мы такие варианты сейчас рассматриваем, но механизм пока не проработан. Я считаю, желательно такой механизм найти.

— И последний вопрос, волнующий девелоперов. Не убьет ли программа реновации коммерческий рынок жилья?

— Считаю, что рынку опасаться нечего, потому что программа реновации запускается для людей, которые на сегодняшний день живут в ветхом жилье. Это не должно существенно повлиять на спрос, формируемый на девелоперском рынке. Участие строительных компаний в программе — как подрядчиков, так и инвесторов по отдельным проектам — придаст рынку большую динамику развития.

Интервью взял Халиль Аминов

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroi.mos.ru, 27 марта 2017 > № 2116774 Марат Хуснуллин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 22 марта 2017 > № 2125920 Григорий Ревзин

Великое переселение. Зачем в Москве сносят пятиэтажки

Григорий Ревзин

Программу готовили, чтобы решить проблему трехсот домов и 300 млрд рублей. Собянин на порядок увеличил масштаб программы, но ее дизайн остался прежним. Она заменяет все нормы режимом ручного управления. Созданный под нее фонд – новая строительная госкорпорация. Но наша история дает достаточно примеров того, что происходит, когда все полномочия концентрируются в одних руках, а все ограничения сносятся

Протеста не будет

Масштаб программы сноса пятиэтажек – переселение более полутора миллионов человек – вкупе с внесенным в Думу пакетом поправок в законодательство (предусматривающим возможность выселения через суд) рисуют мрачную картину самых черных замыслов. Выселить целый город-миллионник в Новую Москву ради девелоперского лобби. Тем, вероятнее, сильнее будет разочарование терпимостью горожан, которые в очередной раз не свергнут кровавый режим мэра. А то и поддержат – при взгляде со стороны надежды на тираноборческий подъем удивительны.

В Москве уже реализована самая большая в мире программа переселения пятиэтажек – за 15 лет снесено больше полутора тысяч пятиэтажных домов. Переселено порядка трехсот тысяч человек. Никаких возмущений не произошло. Это не значит, что не было недовольных, – были. Но не было социального недовольства. Рискну предположить, что именно это Сергей Собянин и учитывал в первую очередь, инициируя новый снос. Программа, которую сегодня предлагает мэр, в части гарантий гражданам один в один повторяет лужковскую: квартира равной жилой площади с тем же количеством комнат в том же районе, а при невозможности – округе, где располагался снесенный дом. Триста тысяч уже переселенных и в целом довольных – вроде бы представительная выборка для прогноза. Да и странно ожидать массового протеста от полутора миллионов человек, недвижимость которых подорожает на 30%. Впору, наоборот, сетовать на массовый подкуп избирателей.

Зачем это делается?

В Москве при Хрущеве и Брежневе было построено около десяти тысяч пятиэтажек. Чуть меньше двух тысяч снесено, остается восемь тысяч. Разница между снесенными и стоящими в технологиях производства – качество квартир одинаковое (кроме пятиэтажных сталинок с трехметровыми потолками, но их пока к сносу не готовят). Состояние оставшихся разное, есть лучше, есть совсем плохие, которые сегодня можно было бы признать аварийными. Через 15 лет аварийными станут от трети до половины. Будут дома с отключенными водой и электричеством, с забитыми мусоропроводами, с падающими балконами – много домов, сотни. В пятиэтажках и сегодня живет не самое богатое население – чем дальше, тем больше оттуда будут уходить те, кто способен поддерживать дом за свой счет. В Москве сегодня нет гетто – но они могут быть. Процесс возникновения гетто переживали десятки городов.

Чтобы этого не было, дома надо ремонтировать. Но это невозможно технологически. Ссылки на Берлин, где гэдээровские пятиэтажки массово отремонтированы, не работают: в Берлине дома построены по другой технологии и с другим качеством, и это арендные дома, которые легко расселить на время ремонта. Мы свои ремонтировать не умеем, и это серьезное «не умеем». Если делаем (есть пример на улице Мишина, 32) – получается дороже, чем строить новое жилье. Или дом не становится прочнее, а технологические системы – надежнее. Краны перестают течь на полгода, а батареи одну зиму не лопаются, но потом все начинается сначала.

Правительство уже собрало около 300 млрд рублей на капремонт (сбор включен в плату за квартиру). Если деньги не тратить, их заберут – скажем, на субсидии Чеченской Республике. По крайней мере так думают московские чиновники. Эти 300 млрд – отправная точка программы. По закону деньги, собранные на капремонт, можно тратить только на капремонт.

Триста миллиардов рублей, около трехсот домов, находящихся в состоянии, близком к аварийному, с одной стороны, и около восьми тысяч пятиэтажек, оставшихся в Москве вообще, на расселение которых требуется от 3,5 трлн рублей, – с другой, определяют контуры программы, вернее, ее внутреннюю динамику. Сергею Собянину принесли задачу про первые две цифры, он решает ее через укрупнение масштаба. Масштаб увеличен на порядок – 8 тысяч пятиэтажек и бюджет 3,5 трлн.

В близкой перспективе это открывает возможности для маневра. Менее всего московское правительство собирается в год выборов массово выселять граждан из их домов через суды. Они не безумцы, они хотят совсем иного. Они выберут тот район пятиэтажек, где жители хотят переселиться, снесут и построят, и жители будут им благодарны, и останется множество тех, кто будет вожделеть переселения. Таких районов много – стоило заявить о новой программе сноса, и префектуры оказались завалены запросами граждан «когда же нас снесут?!!».

Чего в программе нет

Поля пятиэтажек занимают срединное положение в городе за Московской кольцевой железной дорогой – теперь Московским центральным кольцом. Это пояс шириной примерно 5–7 километров. Он не ровный, с разрывами, однако, так или иначе, перед нами огромная городская территория. Программа реконструкции такой территории должна иметь понятный управленческий дизайн. Инструменты планирования таких реноваций известны и более или менее одинаковы в пространстве от Берлина до Сингапура.

Московская программа оценивается правительством в 3,5 трлн рублей, а сторонние эксперты называют цифру 5–6 трлн. Для того чтобы ее осуществлять, требуется финансовый план. Срок действия – 20 лет. Понятно, что в такой перспективе он будет приблизительным, но ответ на ряд вопросов необходим. Это должно быть прибыльным? Безубыточным? Социально ориентированным? Сколько жилья вы собираетесь продавать на рынке? Какой прогноз реакции рынка на вашу интервенцию? Это жилье какого класса? Такой план есть у любого девелопера. Он может быть детальным, может – обобщенным; точность прогноза меняется в зависимости от времени. Но его не может не быть.

На месте бывших пятиэтажек могут возникнуть замкнутые районы нового поколения, транзитная городская ткань или новые субцентры. Каждое из решений имеет свои плюсы и минусы. Для богатого северо-запада Москвы и бедного юго-востока они не одинаковы. Чтобы ответить на вопрос, где и что делать, нужна стратегия пространственного развития. Этот документ может быть графическим, текстовым, с картинками, без, может называться мастер-планом, может градостроительной политикой, может приниматься законодательно, может быть программой мэра. Но его не может не быть.

Вы должны понимать, как выглядит то, что вы собираетесь построить. Спроектировать сразу восемь тысяч домов невозможно, но не отвечать на этот вопрос вообще тоже нельзя. Это будут высотные дома или нет? Там будут улицы с красными линиями или дороги среди полянок с домами? Там будут дворы размером с футбольное поле или теннисную площадку? Там будут переулки? Бульвары? Там подземная парковка или плоскостная? Это вопросы об образе среды, без ответов на которые нельзя ничего заказать архитекторам. Для ответа есть инструмент – объемно-пространственный регламент. Он может быть проработан с разной степенью детализации, может называться FBD (form-based design), или 3D-моделью территории, или как-то еще. Но его не может не быть.

Для того чтобы строить, нужны архитекторы. На каждый квартал – свой, индивидуальность архитектора – единственный источник уникальности городской застройки, если она создается вот так, зараз. Но чтобы наладить проектный процесс в таких масштабах, нужно понимать, как им управлять. Не безликими проектировщиками, а мастерами. Нужна архитектурная политика – документ, который существует во всех цивилизованных мегаполисах. Ценности, принципы, процедуры принятия и прохождения проектов должны быть описаны. Он может по-разному называться, быть частью градостроительной политики или существовать отдельно, но его не может не быть.

И ничего этого нет. Совсем. Это так странно, что даже вызывает оторопь. Больше того, даже нет намерений это все разработать. Не знаю, может, где-нибудь в тайных лабораториях у Марата Шакирзяновича Хуснуллина кто-то работает (спроектировал же он метро), но ни в каких легальных институтах московского правительства никто ничем таким не занят.

Что есть

В Государственную думу внесен в первом чтении пакет законов, которые обеспечивают программу. Он предполагает создание Фонда содействия реновации жилищного фонда в городе Москве. Этот «фонд содействия фонду» использует средства бюджета Москвы, может привлекать кредиты и средства граждан, сам строит и реализует построенное, по его обязательствам отвечает город. То есть по своему статусу это новая госкорпорация.

Снос домов осуществляется по территориальному принципу – сносятся кварталы или микрорайоны. Органы власти определяют перечень «многоквартирных домов, которые попадают в границы подлежащей реновации территории, являются аналогичными по своим конструктивным характеристикам многоквартирным домам» хрущевского и раннебрежневского времени. На их месте строится новое жилье, при этом жители получают то же количество метров и то же количество комнат, но увеличенные кухни, санузлы и коридоры (если это не очередники, которые могут получить больше).

Замечу, что понятие «аналогичные по конструктивным характеристикам» трудно назвать юридически корректным. Следует иметь в виду вот что. Когда Никита Хрущев придумал пятиэтажки, то он запустил своего рода соревнование между строителями и архитекторами, чтобы найти самый дешевый проект, – это подробно описано в его воспоминаниях. Ранние пятиэтажки (1956–1962) использовали все существовавшие в то время конструктивные схемы, каждый стремился доказать, что его разработка лучше. Поэтому под определение «аналогичные по конструктивным характеристикам» попадают все дома, какие строились в Москве с эпохи конструктивизма до постсоветских реформ домостроительных комбинатов, за исключением, насколько я понимаю, домов с деревянными перекрытиями. Хотя черт его знает, может, где-нибудь в 1956 году была построена и такая пятиэтажка-сталинка. Сносить в соответствии с этой формулировкой можно любой дом, кроме монолитного. Конструктивистский, сталинский, брежневский, пятиэтажный, девятиэтажный – все равно, везде «аналогичные конструктивные характеристики».

В законе есть следующая формулировка: «В случае, если подготовленной … документацией по планировке территории предусматривается размещение объектов капитального строительства, виды разрешенного использования которых и (или) параметры которых не соответствуют видам разрешенного использования… установленным правилами землепользования и застройки, и (или) если виды разрешенного использования земельных участков … не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков, установленным правилами землепользования и застройки, одновременно с подготовкой документации по планировке территории осуществляется подготовка изменений в правила землепользования и застройки. … Принятие решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки не требуется».

Это даже в сокращенном виде нечитаемая формулировка, но суть ее вот в чем. У нас много законов, как и где можно строить. Там определены функции, размеры зданий, их количество, высота и много чего другого. Все это сведено в Генеральном плане и ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Так вот, новый закон все регуляции для любой территории, выбранной под реновацию, отменяет. Здесь можно строить с чистого листа, что хочешь и сколько хочешь. Что нарисуешь, то и будет законным.

Еще есть такое: «В целях реализации решения о реновации при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства требования, установленные техническими регламентами, сводами правил, в том числе санитарно-эпидемиологические требования, требования пожарной и иной безопасности применяются, если иные требования не установлены нормативным правовым актом города Москвы». И еще: «Если для подготовки документации по планировке территории, проектной документации требуется отступление от требований, установленных техническими регламентами, сводами правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной и иной безопасности, по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы допускается выдача специальных технических условий».

У нас чудовищные СНиПы (строительные нормы и правила) и СанПиНы (санитарные правила и нормы). У нас есть требования по инсоляции, – два часа прямого солнца в окна в день, – которые восходят к методикам 1920-х годов по борьбе с туберкулезом. У нас новая школа на 1024 ребенка требует трех гектаров свободной земли. Это в московских условиях в три раза дороже самой школы, а построенная школа тратит четверть своего бюджета на поддержание и охрану территории, которая ей совершенно не нужна. При этом в Англии, Сингапуре, Гонконге, Америке, Канаде та же школа располагается на гектаре. Таких примеров десятки. У нас очень сырые ПЗЗ, которые мы никак не примем официально, и устаревший лужковский Генплан, который мы никак не отменим. Каждый, кто сталкивался со строительством в Москве, знает, насколько это чудовищно запущенная, абсурдная, уродливая система. Каждый мечтал снести ее к чертовой матери. И вот.

Трудно продраться через цитаты законопроекта, но вы не представляете, какая музыка звучала бы в этих словах для любого девелопера или архитектора, если бы его до этого допустили. Законом на территориях, выбранных для сноса и нового строительства, отменяется действие всех СНиПов, СанПиНов и норм ГО и ЧС (гражданская оборона и чрезвычайные ситуации), в том числе пожарных. Это фантастика, этого просто не может быть. Вы можете строить как угодно, и никто вам не указ, и все это по закону!

Диагноз

Мне кажется, диагноз состояния программы сноса пятиэтажек сегодня следующий. Ее готовили для того, чтобы решить проблему трехсот домов и 300 млрд рублей. Это программа действий для эффективного менеджера в чрезвычайной ситуации. Он сносит все ограничения и заменяет все нормы режимом ручного управления. Собянин на порядок увеличил масштаб программы, но ее дизайн остался прежним. Фронтом командуют как взводом.

Такая программа – это производное от цивилизационного уровня общества, от того, какими навыками решения задач оно располагает, так сказать, «в среднем». Только от незнакомства с вопросом можно увидеть в программе интересы девелоперского лобби. Если бы мы уважали частную собственность и конкуренцию, мы бы взвыли, поскольку частный девелопмент этим законом в Москве отменяется. Рядом с частником появляется госкорпорация, которая может: а) выбрать и зачистить любую территорию города, если там нет исторических зданий или зданий монолитных конструкций; б) построить там жилье любой плотности и высоты, хоть небоскребы, хоть коттеджи; в) при этом наплевать на все строительные нормы; г) брать кредиты и деньги граждан под поручительства госбюджета, а для раскрутки – просто средства бюджета. И все – по закону! И у этой госкорпорации только одна обязанность – переселить граждан в новые дома с коэффициентом увеличения площади 1,3. С этим нельзя конкурировать. Частный девелопмент в Москве заканчивается. В клуб газовых горелок пришел «Газпром».

Единственным противовесом аппетитам этого гиганта является добрая воля московской администрации. Не дадут. Не дадут?

Я считаю, что Собянин – выдающийся городской реформатор, что он достиг поразительных результатов в модернизации среды Москвы и войдет с этим в историю. Кто-то считает, что он мелкий жулик, ворующий по стройкам плитку и саженцы себе на дачу. Каждый понимает по-своему. Но где гарантия, что этот новый инструмент, придуманный им для себя, не будет использован другими для других целей?

Программа сноса пятиэтажек рассчитана на 20 лет, но вряд ли нынешний мэр будет управлять Москвой так долго. Кажется, наша история дает достаточно примеров того, что происходит, когда все полномочия концентрируются в одних руках, а все ограничения сносятся. Следовало бы уже выпустить guide по реформам, где записать крупным шрифтом: так делать нельзя, потому что нельзя никогда. Вас убьют вашим же оружием. Но что-то пока не выпустили.

«Я говорил ему тысячу раз: "Вы программируете стандартного суперэгоцентриста. Он загребет все материальные ценности, до которых сможет дотянуться, а потом свернет пространство, закуклится и остановит время"». Это из Стругацких, «Понедельник начинается в субботу», Роман Ойра-Ойра критикует профессора Выбегалло. По-моему, это и есть «фонд содействия фонду». Причем 300 млрд – средства на то, чтобы дать динозаврику вылупиться и окрепнуть, вопрос его дальнейшего питания пока неясен. Но будьте уверены, он найдет себе еду.

Больше того, каждый губернатор захочет себе своего динозаврика, они начнут размножаться. Пятиэтажки же есть везде! Что ж все Москве-то? Чем Подмосковье хуже?

Что получится?

Переселить – переселят. Не сомневаюсь в способностях Марата Шакирзяновича Хуснуллина строить новые дома. Да и кто бы сомневался, посмотрите на Новую Москву: пять миллионов квадратных метров в год. Посмотрите на Новую Москву: новые дома – и ни одной качественной улицы, площади, сквера, квартала, парка, бульвара ни разу не вышло. Впрочем, нет, парки есть. Они диковато смотрятся среди полей и лесов – сказывается отсутствие мастер-плана.

Вероятно, можно поспорить, насколько дома будут современными. Хрущевская норма жилой площади на человека – сначала 9, потом 11 квадратных метров. Мэр считает, что новые дома простоят сто лет. Квартиры даются по принципу «один в один», получается, что мы транслируем типологию хрущевского жилья на сто лет вперед. Но это экономические реалии, с которыми трудно спорить. А вот что точно не получается – это создание города.

Городская среда – это не дом плюс дом. Среды не бывает без улиц, площадей, скверов, парков. Улиц не бывает без торговли, услуг и общественного питания; кафе и рестораны не работают без офисов, иначе в них некому есть днем; офисы не работают без парковок. И всего там, в качественной среде в центре Москвы, насчитывается около ста взаимосвязанных функций. Людей-то можно переселить в другие квартиры – а что вы сделаете с бизнесом? Парикмахерские и химчистки, кафе и булочные, овощные магазины и гастрономы, ателье и ремонт обуви, фитнес и школы танцев существуют ровно постольку, поскольку их знают и ими пользуются люди. Их владельцы годами выстраивают репутацию, цена их бизнеса – это количество и качество клиентов. Их же тысячи! Вы их просто разоряете, и никому в голову не приходит, что об этом вообще следует думать. Будто мы, как при советской власти, жили у продмага, так и живем.

Но это не только их работа, деньги и жизнь, которую вы уничтожаете, даже не замечая этого. Это еще и качество среды, потому что нарастить обратно все это – годы усилий и средств. Вот вы создавали бизнес в Новой Москве – много создали-то? Вы спросите у людей, что такое открыть в Москве кафе. Да таких на руках носить нужно! А без этого как раз и получаются спальные районы. Без этого мы никогда не получим города.

В принципе снос пятиэтажек – это колоссальный шанс. Но в существующей конфигурации это шанс для людей – раз; шанс для огосударствления девелопмента – два и отсутствие шансов для города – три. Люди получат квартиры на 30% дороже. Город получит плотную высотную типовую среду нового поколения.

И некому защитить город, потому что протеста не будет, а раз так – политикам неинтересно. То есть интересно тем, кто рассчитывает поживиться от динозаврика. За частный девелопмент никто бороться не станет, а уж за мелкий бизнес тем более. Чужую частную собственность в России не ценят, а вот своя квартира и на 30% дороже – это да, это вещь. Это электорату понятно.

И все это – на сто лет вперед. У меня одна надежда – на Сергея Семеновича. Других нет. И если вы внимательно на это посмотрите, у вас тоже не будет. Есть наша цивилизация, она умеет решать свои проблемы вот так. Противостоять этому может только власть, и то если есть желание.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 22 марта 2017 > № 2125920 Григорий Ревзин


Россия. УФО > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 21 марта 2017 > № 2116720 Ирина Гехт

Ирина Гехт: Заброшенные земли Челябинской области возвращают в оборот.

Из-за роста мясной индустрии южноуральским свинокомплексам и птицефабрикам приходится на стороне закупать зерно на корма. Тем временем, по данным минсельхоза, в регионе простаивает 475 тыс. гектаров пашни. На севере области объём таких земель достигает 60%.

Поэтому с 1 января 2017 года срок признания земель неиспользуемыми сокращён с пяти до трёх лет, после чего их должны изымать у недобросовестных собственников. О том, как работает закон и какие инициативы помогут развиваться селу, рассказала «АиФ-Челябинск» Ирина Гехт, сенатор от Челябинской области, заместитель председателя комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию.

«АиФ-Челябинск»: Челябинская область регулярно попадает в экологические антирейтинги. Из-за промышленных и автомобильных выбросов в почве накапливаются тяжёлые металлы. При этом у нас пропагандируют импортозамещение и регулярно отправляют фермеров на агровыставки. Могут ли южноуральцы быть уверенными в безопасности продуктов. Может быть, стоит запретить заниматься сельским хозяйством в нашем регионе?

Ирина Гехт: Качество продуктов гарантирует Роспотребнадзор, но я считаю, что оно у производимых на Южном Урале продуктов достаточно высокое. Вопросы лишь возникают, когда мы говорим о мясе. Здесь первостепенное значение имеют не столько какие-то вещи, связанные с водой и землёй. Стоит обратить внимание на кормовую базу. Так как белковых кормов не хватает, тех же куриц начинают пичкать антибиотиками или всевозможными добавками. Поэтому корма должны быть предметом особого наблюдения. Одним из элементов принятой сегодня стратегии качества пищевых продуктов является создание информационной системы, с помощью которой жители смогут отследить, на каких полях, к примеру, агрохолдинг «Чебаркульская птица» выращивает пшеницу, чем ещё кормит куриц и в каких магазинах их реализовывает. Но многие сопротивляются внедрению этой системы. Точно также было, когда приняли изменения в закон «О ветеринарии», по которому надо обязательно представлять все ветеринарные сертификаты.

Тем не менее, сельское хозяйство надо развивать, потому что выращенные на земле огурец, яблоко и ягода в любом случае лучше, чем те, что выросли непонятно где в промышленном объёме.

— Как развивать, если совхозы закрываются, и поля стоят, заросшие бурьяном? Вы отслеживаете, как работает закон об изъятии неиспользуемых земель, принятый по вашей инициативе?

— У нас на самом деле много земель, которые не используются по назначению. Эта проблема не только Челябинской области. В 90-е годы ряду людей удалось забрать угодья, которые, по сути, не работают, а являются неким залогом, как правило, в банках. Самое интересное, что, когда мы внесли этот законопроект, Госдума его отклонила с мотивацией, что мы нарушаем права собственников этих земель. Ситуация поменялась, когда Владимир Путин в своём ежегодном послании сказал, что надо навести порядок в землях сельхозназначения. Тогда депутаты быстро приняли законопроект, который сегодня позволяет, хотя тоже неоднозначно, изымать эти земли из оборота. Выкупать их должен муниципалитет. Не могу сказать, есть ли подобные прецеденты в нашем регионе, во всяком случае, план по введению дополнительных гектаров в сельхозоборот был в прошлом году и запланирован в текущем.

Проблема в том, что практически все эти земли заросли лесом. Нужны средства на выкорчёвку деревьев и рекультивацию, которых нет. Поэтому не все пустующие земли получится ввести в оборот. Однако сейчас много молодых фермеров, которые активно этим занимаются. С точки зрения экономики сельское хозяйство сегодня — выгодное занятие.

Статистика по селу

— А какие-то проекты, направленные на развитие села вы лоббируете?

— Когда появилась стратегия, по которой одной из целей регионального развития страны является урбанизация, поняла, что развивать село придётся с большим трудом. Тем не менее, такие инициативы сегодня продвигаются. Из последнего – мы добились, чтобы закрытие школ в сельской местности было возможно только при решении схода жителей этого села. Мы много спорили, но я всё-таки смогла убедить коллег. Пока в селе есть школа, там есть жизнь.

Когда Валентина Матвиенко (председатель Совета Федерации, — прим. Ред.) встречалась с представителями сельской интеллигенции Ивановской области, один из учителей признался, что его зарплата составляет всего 11 тыс. рублей в месяц, в то время как регион предоставляет более внушительные цифры, отчитываясь по средней по экономике зарплате. Поэтому теперь, отчитываясь о средней заработной плате, вводе жилья, местах в детсадах и школах, региональные власти будут вносить в статистику отдельные данные по сельской местности. Когда появится полная картина, у нас будут основания для каких-то системных решений в изменении отношения к селу. Ведь если там проживает треть населения, то давайте и треть средств бюджета направлять на село. Это справедливо.

Справка

По данным министерства сельского хозяйства Челябинской области, в 2016 году аграриям удалось распахать 19,5 тыс. га заброшенных ранее сельхозугодий. Ещё на 27 тыс. га выросла площадь паров, что позволит увеличить посевы в текущем году.

Россия. УФО > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 21 марта 2017 > № 2116720 Ирина Гехт


Россия. УФО > Нефть, газ, уголь. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > oilcapital.ru, 16 марта 2017 > № 2119652 Вадим Шувалов

Вадим Шувалов: Сургут – город инвестиций в человеческий капитал.

Администрация Сургута, самого крупного города Югры, взяла курс на «экономику комфорта»: улучшая условия жизни в городе, благоустраивая городскую среду, власти стремятся сделать из него город для жизни, чтобы привлечь лучших специалистов и работников. Осознание, что привлекательность для человеческого капитала в итоге становится инвестиционной привлекательностью, внедряется на всех уровнях. Как из сурового сибирского города сделать центр притяжения для всего региона и в перспективе – для всей Западной Сибири и России, рассказывает глава Сургута Вадим Шувалов.

Ханты-Мансийский автономный округ – Югра – основной нефтегазоносный регион России. Югра живет за счет добычи углеводородов, и города ХМАО – это, по сути, бывшие вахтовые поселки нефтяников. Суровый климат не способствует постоянному проживанию на севере. С другой стороны, богатые недра позволяют развивать территории, несмотря на сложные природные условия.

Уникальным городом ХМАО является Сургут – он в 7 раз крупнее, чем окружной центр Ханты-Мансийск, и по факту стал экономической, логистической и культурной столицей региона.

«НиК»: Вадим Николаевич, городские власти взяли курс на улучшение инвестиционного климата и создание благоприятной среды для инвесторов не только через административные рычаги, но и через так называемую «экономику комфорта». Расскажите, пожалуйста, подробнее, как строится работа в этом направлении.

– Сургут с 60-х годов прошлого столетия – периода бурного развития нефтегазового комплекса Западной Сибири – был, по сути, городом работников энергетических предприятий. Люди приезжали и жили здесь в вахтовом режиме. Но с тех времен сменилось уже несколько поколений, город сильно вырос – сегодня у нас порядка 370 тыс. постоянных жителей. Естественно, возросли и требования к городской среде, ведь люди уже не имеют временного взгляда: «поживем – увидим Большую землю», как раньше говорили. Люди хотят жить в этом городе, трудиться, отдыхать и не уезжать из него. Поэтому Сургут сейчас нуждается в новом подходе к развитию городского пространства.

Чтобы найти ответ на этот вызов времени, на эти положительные изменения, мы стали активно заниматься социальными исследованиями, принимаем обратную связь из социальных сетей.

К примеру, у нас сейчас идет реконструкция железнодорожного вокзала. Мы запустили обсуждение проекта в социальных сетях, и люди очень активно в это включились. В результате нам стало проще из предложенных проектов выбрать тот, который понравился большинству горожан.

Работа с соцсетями дает нам огромный объем информации, появился и новый для города тренд – большое количество сургутян стали принимать участие в жизни города. На правах волонтеров люди собирают информацию от друзей, соседей о том, как и что должно быть устроено.

Для городского благоустройства необходимо привлекать лучших профессионалов. Они смогут учесть специфику нашего северного города с его сложными климатическими условиями, и здесь нужен неординарный, тщательно продуманный подход. Именно поэтому мы особое внимание уделяем урбанизму. В Сургуте проходит Урбанистический форум, который объединяет не только именитых специалистов (например, к нам приезжал знаменитый Свят Мурунов), но и дает почву для развития наших собственных молодых специалистов. На сегодня у нас накоплен огромный багаж идей, ориентированных именно на наши реалии – короткий световой день, очень низкие температуры зимой, непродолжительное лето и так далее.

Отдельным направлением является облик города. Это единый подход к дизайну рекламных площадок, городской навигации, к светодизайну – освещению улиц и подсветке зданий. Для нас важно как можно дольше продлить для сургутян ощущение светового дня.

«НиК»: Существует какая-то единая программа по благоустройству?

– Это комплекс мероприятий под рабочим названием «Программа приоритетных проектов, связанных с созданием комфортной среды в городе Сургуте». На сегодняшний день мы создали рабочие группы, определились с дорожной картой заданий, которые в этих группах нарабатываются по различным направлениям: развитие рекреационных зон, единое городское визуальное пространство – внешний облик зданий, освещение, наружная реклама и прочее.

Соответственно, планируем пересмотреть бюджет города, чтобы включить в него работу созданных групп.

Безусловно, прежде всего это следует обсудить с общественностью города, а затем согласовать с представительными органами власти – с городской Думой.

Мы стараемся быть в тренде – есть территории, построенные для нужд добытчиков и ставшие в итоге местом притяжения за счет комфортной среды.

«НиК»: Можно ли привести примеры?

– Допустим, в Дубае люди максимально стараются защититься от солнца, создают кондиционированные общественные зоны – те же остановки транспорта. Мы же рассматриваем вариант их отопления.

Многое уже сделано. К примеру, мы используем растения для уличного декора, чтобы скрасить суровый северный пейзаж, подбираем морозоустойчивые сорта. Раньше никто и подумать не мог, что северный город можно так озеленить.

«НиК»: Когда планируется запустить остальные мероприятия по благоустройству?

– В ближайшее время. Планируем, что в марте основные моменты будут согласованы.

«НиК»: Опыт Сургута во многом уникален и может быть полезен администрациям других северных городов. Готова ли администрация Сургута им поделиться?

– Думаю, сейчас первостепенно реализовать задуманное, а уже потом подводить итоги и делиться опытом. К тому же у нас есть формат Урбанистического форума и, безусловно, мы его используем.

«НиК»: Говоря о мнении жителей Сургута, Вы упоминали планы запуска системы «Открытый город». Реализуется ли она или сменила формат?

– «Открытый город» мы разрабатываем. Система позволит оперативно фиксировать и устранять недостатки, в первую очередь в сфере ЖКХ. Пока же у нас реализован промежуточный вариант по диспетчерской службе города, но эта система работает не совсем так, как мы задумали, здесь крайне важно ориентироваться на будущее.

Объясню на примере строительства жилья. Застройщики, приходя в город, заинтересованы, чтобы их проект был реализован на условиях, от которых будет максимальная отдача. Им гораздо выгоднее, чтобы жилье, которое они построят, находилось в зоне, интересной потенциальным покупателям. Зоне, где комфортно не только внутри самого здания: важна и транспортная доступность, и возможность с комфортом провести время на улице или в общественном месте, получить все необходимые услуги. Поэтому застройщики заинтересованы инвестировать в проекты развития всего микрорайона.

Даже в суровом климате Сургута у горожан есть запрос на создание открытых парковых зон и городского пляжного комплекса, хотя пляжный сезон в Сургуте и небольшой. Сейчас мы рассматриваем 4 инвестпроекта по этим направлениям и надеемся в скором времени приступить к их реализации.

«НиК»: Немаловажным для Сургута как крупнейшего города Югры является качество человеческого капитала. Известно, что на базе Сургутского университета создается образовательный кластер. Возможно, опыт, который вы накопите в процессе реализации программы, имеет смысл продвигать через университет?

– Региональные власти в лице губернатора Натальи Комаровой приняли решение о создании в Сургуте студенческого кампуса. Уже выделены земельные участки, сейчас создается фонд под руководством правительства региона. Именно через новую учебную площадку мы хотим развить новые для ХМАО специальности, которых пока нет в существующем университете. Среди них – подготовка дизайнеров и архитекторов городского пространства на базе Политехнического института СурГУ. С одной стороны, этот проект даст городской администрации хорошую научную базу, с другой – позволит привлечь студенчество и молодых специалистов к работе над развитием своего города.

«НиК»: У вас создается «Кванториум». Что это такое?

– Кванториум – территория дополнительного детского образования. Это направление также очень активно поддерживают власти Югры. Подобные территории уже существуют в Ханты-Мансийске и Нефтеюганске. Мы также считаем этот проект одним из приоритетных, поскольку дети в современном информационном мире сталкиваются с такими вызовами, к которым школа не готовит. Кванториум помогает детям адаптироваться, развивает у них интерес к технике и технологиям. Заниматься в кванториуме дети могут, начиная с дошкольного возраста.

В рамках Российского инвестиционного форума Дмитрий Медведев вручил генеральному оператору сети детских технопарков Марине Раковой премию развития в номинации «Лучший проект по комплексному развитию территорий», и я очень рад, что Сургут является одной из площадок этого проекта.

«НиК»: Как обстоят дела с образованием в сфере информационных технологий?

– Мы очень заинтересованы в привлечении стратегических партнеров в образовательные процессы в сфере информационных технологий и технологий, связанных с промышленным производством. Мы планируем реализовывать такие проекты с крупными компаниями региона. К примеру, мы очень плотно сотрудничаем с «Сургутнефтегазом» по целому ряду городских проектов.

Пример «Сургутнефтегаза» очень показателен. Компания поддерживает многие городские проекты, не только образовательные, но и медицинские, и социальные. Запуск построенного недавно современного ДК «Нефтяник» – это событие, не побоюсь сказать, общероссийского масштаба. Я хочу выразить благодарность компании и ее генеральному директору Владимиру Богданову за всестороннюю поддержку.

Я считаю, нам стоит задуматься о дополнительном образовании для студентов по вопросам переработки углеводородов на базе реального производства. Поэтому с руководством «Сургутнефтегаза» ведутся переговоры, чтобы одно из направлений, так называемых квантов, было связано с нефтью и газом.

«НиК»: На каких условиях ведется сотрудничество с инвесторами?

– Мы предлагаем различные варианты. Возможность последующего полного выкупа совместного проекта, концессии – мы заинтересованы, чтобы инвестор зарабатывал в таких проектах и вкладывал еще.

«НиК»: Горожане назвали проблему дорог одной из наиболее актуальных. Сейчас совместно с Высшей школой экономики реализуется программа по созданию окружной дороги вокруг Сургута. Расскажите об этом подробнее.

– У нас есть программа развития транспортной сети. В нее, помимо окружной дороги, включен вопрос организации дорожного движения. Город растет, мы занимаем третье место по количеству автомобилей в России. По данным департамента городского хозяйства, в 2016 году в экономической столице региона было зарегистрировано свыше 173 тыс. автомобилей – по одному на каждых двух жителей. Мы уже столкнулись с огромными пробками, откладывать решение этого вопроса нельзя. Ученые Высшей школы экономики проанализируют организацию транспортного движения в городе и предложат варианты создания новых развязок, основываясь на мировом опыте.

Например, организация бессветофорных развязок, в первую очередь как раз на Сургутской кольцевой дороге, которая большей частью построена, ее осталось «закольцевать». Только в этом году планируется потратить 350 млн руб. на проект хотя бы потому, что часть кольцевой трассы пройдет по старым жилым районам, обитателей которых мы планируем переселить в новые дома.

Соответственно, планируется расширение основных магистралей, которые идут в сторону аэропорта, реконструкция и строительство объектов железнодорожного вокзала. Инвестиционный комитет привлекает инвесторов для строительства нового автовокзала, мы построим его так, чтобы не мешать городскому движению. Рассматривается вопрос реконструкции аэропорта. Это необходимые меры для развития города.

Волей-неволей Сургут является крупнейшим логистическим центром ХМАО, здесь сосредоточены торговые площади федеральных торговых структур. Мы рассматриваем проект строительства нового моста через Обь, который позволит направить транзитный транспортный поток из восточной части города на Нижневартовск, минуя центр.

Ищем инвесторов среди федеральных торговых сетей – нам необходимо очистить центр от грузовиков, которые просто его захватили. Для торговли («Магнит», «О’кей», «Пятерочка») будем выделять земельные участки за городом под строительство больших логистических центров, чтобы в город заходил лишь малотоннажный грузовой транспорт.

«НиК»: Как решаются в Сургуте проблемы в области медицины и экологии?

– Вопросы экологии очень актуальны. Наш департамент экологии представил свою программу в рамках Года экологии в России, но мне она показалась весьма поверхностной, а предложения – избитыми. Дал им полмесяца, чтобы актуализировать, привести в соответствие с имеющимися проблемами. Подключим к разработке программы экологических мероприятий общественность и ученых – тот же СурГУ, у которого есть внушительные наработки. Нам нужна действенная программа, чтобы получить финансирование и реализовать проекты. Необходимо использовать огромный потенциал общественных организаций, волонтеров, студентов и просто населения города для того, чтобы город наш стал более чистым, красивым и удобным.

Что касается медицины, то Сургут в свое время сосредоточил в себе крупные кардиоцентры, здесь оборудование и оснащение мирового уровня. В этом направлении мы планомерно движемся вперед, многое уже сделано. В одном из медцентров открыты новые корпуса, в марте мы будем запускать еще хирургический и реанимационный. У жителей не только Сургута, но всей Югры появится современный высокофункциональный кардиоцентр с оснащением, позволяющим проводить операции абсолютно любой сложности на мировом уровне.

«НиК»: Вероятно, пациенты будут приезжать не только из ХМАО, но и из смежных регионов?

– Думаю, да. У этого центра будет потенциал, чтобы стать ведущим для всей Западной Сибири.

В этом же ключе гордость Сургута – окружной Центр артроскопии и эндопротезирования на базе Сургутской клинической травматологической больницы. Там проводятся сложнейшие операции на суставах без их вскрытия, с использованием микроинструмента, что одновременно повышает эффективность вмешательств и делает их минимально травматичными.

«НиК»: В связи с этим очень актуальна тема строительства перинатального центра.

– Мы уже подошли к тому, что необходимо расширяться, поэтому принято решение о создании перинатального центра. Он охватит не только вопросы ведения беременности, родовспоможения и выхаживания сложных малышей, но и станет региональным научным центром. У этого проекта очень высокий научный потенциал.

Но вернемся к теме комфортной городской среды. В Сургуте реализуется пилотный проект доступных медицинских учреждений, где можно получить базовую медпомощь. Мы пошли по пути, когда кроме строительства районных поликлинических учреждений, создание которых дольше и затратнее, стали выделять на первых этажах многоквартирных домов, в том числе на стадии застройки, площади для врачей общей практики. Это позволит людям получать терапевтическую, амбулаторную помощь в шаговой доступности от дома. И этот опыт оказался среди сургутян очень востребованным.

«НиК»: Как Вы лично оцениваете перспективы от внедрения «экономики комфорта» в рамках Сургута?

– Во-первых, в благоустроенном, оснащенном и безопасном городе хочется жить. В комфортной городской среде люди будут иметь стимулы к общению, развитию и обучению, будут проникаться атмосферой благополучия и сами начнут прикладывать усилия для развития города. Это не я придумал, это психология. Я вижу неравнодушие сургутян и уверен в них. Конечно, Сургут не Сочи, но здесь благоприятная городская среда может полностью нивелировать недостатки климата.

Во-вторых, на территории, где удобно и комфортно, жить стремятся, прежде всего, высококвалифицированные специалисты, хорошие работники, творческие люди. В итоге привлекательность Сургута как центра притяжения, как города, где хочется жить, станет инвестиционной привлекательностью, поскольку инвесторы очень хорошо осознают ценность качественного человеческого капитала. Таким образом, следуя принципам «экономики комфорта» – образование, здравоохранение, городская среда, – мы обеспечиваем Сургуту перспективное развитие на долгие годы вперед.

Екатерина Красовская

Россия. УФО > Нефть, газ, уголь. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > oilcapital.ru, 16 марта 2017 > № 2119652 Вадим Шувалов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > zavtra.ru, 16 марта 2017 > № 2108797 Татьяна Воеводина

 Ломать - не строить?

город, в котором не сохранилось ничего старого – пуст

Татьяна Воеводина

Всё-таки существует притяжение мысли! Недавно, проходя в районе Перово меж сохранившимися там пятиэтажками-хрущёвками, я думала: «Как жаль, что их снесут!» Ведь там столько драгоценной среди города зелени, да и вообще там более гуманная, человеческая жизнь, чем возле двадцатиэтажных громадин, где человек теряется, исчезает, словно ничтожная таракашка.

Но – снесут: решение на самом высшем уровне принято.

Что за несчастная судьба у нашего народа – вечно начинать с начала, в нуля. В этом какой-то психологический дефект – в упорном стремлении зачеркнуть прошлое, обнулиться, начать с начала. В этом есть что-то детское: первоклассник, вырывает криво написанную страницу, а то и вовсе забрасывает тетрадь за шкаф и начинает – заново, с новой, дивной белизны страницы. Когда-то Маяковский назвал СССР «страной-подростком». Тысячелетняя Россия – и вдруг подросток. Потом, в 90-е, что-то бубнили о молодой российской государственности – опять мы какие-то не взрослые, недоделанные. Зачеркнувшие то, что было до этого. Снос пятиэтажек, которые успешно реконструируют в Германии и в других странах, - из этого ряда.

И вот в редакцию «Завтра» мне написал инженер-строитель с 56-летним стажем – Сергей Иванович Черкасов. Писал он по повожу каких-то моих статей (не о пятиэтажках), но почему-то предложил посмотреть реализованный, и весьма успешный, проект реконструкции одной пятиэтажки в Южном Тушине. Вот оно, притяжение мысли! Осуществил реконструкцию архитектор Алексей Кротов, который в той преображённой пятиэтажке живёт и работает. Мы с моим сыном-строителем, не мешкая, туда отправились.

Мы увидели современный, красивый 8-этаженый дом с мансардой, с удобным подъездом, просторными квартирами, лифтом, лоджиями, внутри которого таится старая пятиэтажка. Её не пришлось разбирать, взрывать, вывозить на полигон. При этом стоимость метра жилплощади в преображённой пятиэтажке на треть дешевле, чем в новом панельном монстре, что вырастает на пепелище прошлой жизни. О том, как это реализовано технически, надо написать отдельно и обстоятельно, это я непременно сделаю. Но сейчас я не о технических подробностях – я о принципе.

Город, в котором не сохранилось ничего старого – пуст. Идейно пуст, философски, эмоционально. Его нет. Нельзя каждые пятьдесят лет начинать жизнь сначала, с пустыря. Мы нервно хлопочем о правильной трактовке истории, а история-то она вот, рядом. И «сталинки», и хрущёвки, и дома, построенные (кстати, очень хорошо, солидно и уютно) пленными немцами – всё это история. Снося дома и превращая квартал, а то и целый район в пустыню – мы делаем ровно то, против чего сами и возражаем – убиваем историческую память.

Город не может быть сплошным музеем отгоревшей жизни? Верно, не может. Вот для этого и придумана реконструкция, перестройка. В Германии я видела фахверкерные дома XVIII века, бережно сохранённые, защищённые несколькими слоями разных покрытий. Это подлинно культурные слои. И там живут обычные бюргеры, и вполне довольны, и никто не вякает, что эти дома устарели. Конечно, если вовремя не ремонтировать – развалится всё. Это закон жизни.

Если мы пойдём по пути сноса, то конца-края ему не будет. Уже на очереди стоят «брежневки» 70-х годов, дальше дышат в затылок знаменитые П-44, которых в конце прошлого века наклепали немеряно. Ну, и далее по всем пунктам, как говорят в электричках.

От архитектора Кротова я узнала ещё и вот что. Нас бесстыдно обманывают относительно срока жизни пятиэтажек. Помню, ещё в 90-е годы подняли бучу, что-де эти дома строили на двадцать лет, как времянки. Оказывается, такие дома действительно были: так называемые «сносимые серии». Но их уже давно снесли. А те, что остались, строились по так называемой первой категории капитальности – с расчётом на 120 лет, а при хорошем уходе и больше. Но нам упорно внушают, что все резервы исчерпаны и надо сносить, и только сносить.

Вопрос: зачем внушают? Наши американские друзья говорят: когда непонятно, о чём речь, речь скорее всего о деньгах. Здесь, надо думать, речь о деньгах громадных ДСК, которые должны клепать панели и строить, строить, строить. А для этого им нужно расчистить место. Чтобы воткнуть туда «окна в окна» как можно больше высоченных монстров.

Когда люди из деревенских изб переселялись в пятиэтажки, когда они теряли грядки под окнами, петушиный крик по утрам, резко повысился уровень агрессии и депрессии, подскочила преступность. Многие бабушки от такого переселения просто умирали. Радостно воспринимали переселение жители центральных перенаселённых коммуналок, но не окраинных изб. Сегодня история повторяется - на новом уровне этажности. Пятиэтажка всё-таки оставляет какую-то связь с землёй, а житель двадцатиэтажки зависает в пустоте. Ему страшно. Некоторые от страха бросаются вниз.

Обо всём этом надо серьёзно думать. Дом – это не просто четыре стены. Дом – это метафора самого человека, не случайно в анализе сновидений дом – это представление сновидца о самом себе. Неважное, надо признать, у нас представление.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > zavtra.ru, 16 марта 2017 > № 2108797 Татьяна Воеводина


Россия > Недвижимость, строительство > zavtra.ru, 12 марта 2017 > № 2102901 Татьяна Воеводина

 Снять квартиру

люди, при всех кризисных проторях и убытках, стремятся жить «здесь и сейчас», не откладывая комфорт на потом

Татьяна Воеводина

Недавно я писала об аренде жилья. Как мне казалось, строительство домов специально для сдачи в аренду наталкивается у нас на чисто финансовые препятствия: цена кредита выше доходности этого бизнеса.

Но недавнее исследование рынка недвижимости, проведённое Финансовым университетом при правительстве РФ, показало, что аренда – вещь вполне перспективная. Это меня лично очень обрадовало: я убеждена, что в больших городах большая часть жилья должна находиться в аренде. Это поможет избежать бессмысленных перемещений, так как люди будут селиться поближе к работе. Прирастание душой к своему району – это сельская черта, а горожанин должен быть подвижен. Но сегодня арендует жильё 9% горожан.

Любопытно: в начале XX века 98% жилья в Петербурге сдавалось в аренду. (Петербург был самый «городской» город империи). Питерцы селились поблизости от работы. Потому вплоть до появления трамвая в 1907 году Петербург с населением более 1,5 миллиона жителей обходился без системы общественного транспорта.

Сто лет назад люди уезжали на дачу – и прекращали аренду квартиры, чтоб по осени найти новую. Об этом забавный рассказец Тэффи «Осенние дрязги». Как ни обременительны переезды, они позволяют избежать ежедневной толчеи в пробках и той злокачественной транспортной усталости, которая высасывает силы из обитателей больших городов.

Съёмное жильё имеет много удобств. Будь оно распространено сегодня, люди смогли бы гибко реагировать как на прибавление семьи, так и на её уменьшение. А то ведь что получается? Молодая семья ещё не выплатила ипотеку, а квартира уже мала. Дети разъехались – стала велика.

Вернёмся к исследованию Финансового университета. Что оно открыло? А вот что. До кризиса господствовала почти религиозная вера в то, что недвижимость может только расти в цене, и многие инвестировали в квартиры. В результате у 4,6% российских семей имеется инвестиционное жилье, купленное для сдачи в аренду или перепродажи. Цифра, надо сказать, немалая. И не следует думать, что это сверхбогатые буржуи: те покупают не «панельки» на этапе строительства, а скорее недвижимость за границей.

А квартиры взяли да и начали падать в цене. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» О. Репченко прогнозирует, что владельцы простаивающих инвестиционных квартир скоро начнут от них избавляться. Их уже сегодня продают с небольшим убытком. При этом, по мнению Репченко, возрастёт спрос на съёмное жилье.

Президент Гильдии юристов рынка недвижимости О. Сухов считает, что соотношение собственного и арендованного жилья будет меняться. Цены на аренду сегодня быстро снижаются.

Он же считает, что в ближайшие пять лет покупка жилья может уступить место аренде. Сегодня, согласно исследованию, уже построено много жилья для сдачи в аренду. Это непременно понизит цену.

В Минстрое не исключили будущих налоговых вычетов для арендаторов, что тоже повысит интерес к съёмным квартирам.

Мне кажется, сегодня люди, при всех кризисных проторях и убытках, стремятся жить «здесь и сейчас», не откладывая комфорт на потом. Такому жизнеощущению соответствует съёмное жильё, гибко подлаживающееся к текущей ситуации. Кстати, согласно тому же исследованию, жизненный стандарт, к которому стремятся респонденты – жители городов с населением более 250 тыс. – довольно высок: 95,5 кв.м на семью из трёх человек. Реальность – поскромнее, но и она улучшается: за 10 лет размер средней квартиры или дома городской семьи вырос с 49 квадратных метров до 69. Число жильцов осталось прежним – три человека. Горожане стали жить просторнее. Об этом стоит вспомнить, когда захочется в очередной раз поныть.

А уж насколько просторнее стали они жить за сто прошедших лет – даже вообразить мудрено. Сто лет назад в «России, которую мы потеряли», в её тогдашней столице, работающие интеллигентные люди, а вовсе не босяки, не опустившиеся герои Достоевского, которым «некуда уж больше идти», считали нормой снять комнату «от жильцов» или даже угол в комнате.

Наверное, должны появиться разные форматы съёмного жилья: квартиры меблированные, пустые, «под отделку». Полезны дома с обслуживанием – вроде гостиницы, состоящей из квартир. При доме – столовая-ресторан, организована уборка квартир. Может, и детский сад, и кружки всякие для детей и взрослых.

Всё это очень напоминает… дома-коммуны, что строили архитекторы-конструктивисты до самого начала 30-х годов. Один из известнейших – дом Наркомфина на Новинском бульваре, спроектированный М.Гинзбургом. Но придумали такие дома не конструктивисты. Одним из первых домов с обслуживанием был знаменитый дом Нирнзее в Гнездниковском переулке (1908 г.) – с домовой кухней и променадом на крыше. Он жив и поныне.

Этот формат жилья я видела в Дубае. Там можно поучаствовать своими деньгами в строительстве такого дома, чтобы потом получать прибыль от аренды, которую организует управляющая компания.

Сегодня жилья в городах немало. Но используется оно негибко. Нерационально мы живём.

Россия > Недвижимость, строительство > zavtra.ru, 12 марта 2017 > № 2102901 Татьяна Воеводина


Казахстан > Внешэкономсвязи, политика. Недвижимость, строительство > camonitor.com, 10 марта 2017 > № 2102893 Мирас Нурмуханбетов

Чем чреваты и кому выгодны протестные настроения в обществе

Автор: Мирас Нурмуханбетов

Как мы и предполагали, изменения в 26-ю статью Конституции РК отклонены. Однако официально заявлено, что точку в этом вопросе ставить рано. Между тем кампания «Жер сатылмайды!» («Земля не продается!») вскрыла ряд серьезных проблем, а принятие упомянутой поправки грозит серьезными потрясениями. Попробуем разобраться, с какими рисками могут столкнуться власть и граждане.

Всенародное заблуждение

Наверное, нет смысла напоминать о том, что камнем преткновения во всем 18-пунктном законопроекте о внесении изменений и дополнений в Конституцию РК стала именно эта поправка. Подавляющее большинство граждан, да и, судя по всему, многие парламентарии и чиновники из правительственных кабинетов даже не вдавались в суть документа, довольствуясь лишь «разжеванным и в рот положенным». В прошлый раз (https://camonitor.kz/26560-otvlekayuschie-manevry-pravitelstva.html) мы писали, что это может быть своеобразным отвлекающим маневром, а сама поправка в статью 26 вводится лишь для того, чтобы потом отклонить ее. Так и случилось: 1 марта, прежде чем отправить законопроект на парламентскую «шлифовку», президент страны заявил о сохранении статьи в старом варианте.

Правда, он оговорился, отметив, что сам выступал «за» эту поправку и что обсуждение и разъяснение еще предстоят. А через два дня на совместном заседании палат парламента Нурсултан Назарбаев заявил, что 26-я статья не подлежит изменению вследствие существенных разногласий, выявившихся в процессе «всенародного обсуждения», подчеркнув при этом, что она касается не только земли, но и любого другого движимого или недвижимого имущества. Но потом он уточнил, что «все равно мы к этому придем, даже по земле», и резюмировал: «Когда-нибудь мы должны понять, что такое выражение «земля без хозяина – сирота». Поэтому изменения в эту статью мы будем рассматривать попозже».

В общем, искусственно созданный пар был выпущен, но котел оказался закрыт, а огонь под ним переведен в «ждущий режим».

Не в ту сторону

Вроде бы справедливость, пусть и на время, восторжествовала, но... Остались всевозможные политические и экономические риски, связанные с тем, что такие эксперименты опасны. Попробуем проанализировать некоторые из них, но для начала посмотрим, что выявила пресловутая 26-я статья.

Главное – это то, что многие перепутали гражданское мышление с групповым, на что, в принципе, и рассчитывали инициаторы. То есть многие поддались эмоциям вплоть до того момента, когда можно было кричать о «народной победе» в связи с отменой поправки. Кроме того, социологи и политологи от власти смогли получить хороший срез общественного мнения о руководстве страны и ее инициативах, а «технари» оценили возможности социальных сетей и различного рода мессенджеров с точки зрения выражения виртуального протеста. Ну, а те, кому это положено по роду службы, выявили и «взяли на карандаш» потенциальных активистов.

Здесь следует заметить, что в стране не было слышно особых призывов к мирным митингам. Напротив, группа нацпатов «со стажем» призвала не поддаваться на провокации и не будировать тему уличных протестов. Правда, основной аргумент сводился к тому, что «народ» может опозориться, собрав от силы пару сотен человек. Зато подобные призывы прозвучали от представителей зарубежной оппозиции, что не могло остаться незамеченным в Ак-Орде.

Таким образом, основным риском властей является возможность массовых акций протеста по всей стране. Конечно, к такому развитию событий у нас готовятся уже давно, но большей частью в одностороннем порядке: наращивают потенциал «митингового спецназа», проводят «антитеррористические учения», ужесточают законы, готовят отечественный «антимайдан» и т.д.

Тест на протест

Не секрет, что «народная воля» не только может управлять политическими процессами в «трудное время», но и сама она достаточно управляема. Однако это происходит ровно до того времени, пока толпа не «вырвется из рук». По нашим данным, еще несколько лет назад некоторыми «течениями» во власти разрабатывался сценарий создания контролируемого «гражданского общества», один из вариантов которого предусматривал выход людей на улицы. Теперь необходимо создать и укрепить «новую оппозицию» и когорту подконтрольных гражданских активистов, причем они даже могут не подозревать, что являются марионетками, – достаточно умело управлять «протестными эмоциями» и подкидывать для этого информационные поводы.

В настоящее время таких поводов хватает. Это и ухудшение социального положения граждан, и возможная девальвация национальной валюты, и решение об обязательной временной регистрации, и реанимирование земельного вопроса. Кроме того, не исключены и более жесткие «побуждающие» меры – например, расправа над отдельными активистами, журналистами или лидерами общественных движений.

Однако, как уже отмечалось, сегодня никто не может гарантировать, что огонь не выйдет из-под контроля, а «пожарные» справятся с возложенной на них миссией.

Вместо послесловия

Своими действиями власть разбудила общественное мнение, пусть даже в контролируемом, как она считает, формате. Стало понятно, что могут появиться новые и напомнить о себе старые гражданские и политические активисты, что возможно создание временных союзов с участием даже тех, кто до сих пор оппонировал друг другу. В первую очередь, это касается национал-патриотов – их личные амбиции и многолетние споры могут отойти на второй план. Иначе говоря, протестные силы действительно могут объединиться, а фраза «враг моего врага – мой друг», не исключено, станет ключевой, что создаст для власти серьезные угрозы.

Казахстан > Внешэкономсвязи, политика. Недвижимость, строительство > camonitor.com, 10 марта 2017 > № 2102893 Мирас Нурмуханбетов


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter