Всего новостей: 2401929, выбрано 529 за 0.110 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Персоны, топ-лист Недвижимость, строительство: Мень Михаил (65)Хуснуллин Марат (42)Ресин Владимир (26)Ревзин Григорий (24)Чибис Андрей (23)Кузнецов Сергей (22)Богуславская Ольга (17)Тимофеев Константин (15)Медведев Дмитрий (14)Муртазин Ирек (12)Бочкарев Андрей (11)Елянюшкин Герман (11)Жилин Иван (11)Медведев Михаил (10)Плутник Александр (10)Путин Владимир (10)Абакумова Мария (9)Глушенкова Мария (9)Креславский Игорь (9)Решетников Максим (9) далее...по алфавиту
Россия. Весь мир. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 30 июня 2017 > № 2236663 Денис Бойков

Время больших городов.

Московский урбанистический форум 2017 года будет посвящен теме агломераций.

С 6 по 12 июля в столице состоится VII Moscow Urban Forum. Он объединит сразу несколько форматов: деловую программу, масштабную выставку, экспериментальные лаборатории и городской фестиваль. В этом году MUF впервые пройдет в 75-м павильоне ВДНХ, благодаря этому площадь экспозиции увеличится втрое — до 15 тыс. кв. метров. Это будет крупнейшая девелоперская выставка, открытая для всех желающих. Нынешний форум обещает побить и рекорды посещаемости: 40 стран, 400 спикеров, 15 000 участников деловой программы, около 30 000 посетителей, более 20 внешних городских площадок, которые принимают участие в фестивале городских сообществ. О том, чем будет интересен MUF 2017, в интервью «СГ» рассказал генеральный директор форума Денис БОЙКОВ.

«СГ»: Какие темы будут главными на нынешнем форуме?

Денис Бойков: Вот уже семь лет мы на форуме показываем мировому сообществу, чего достигла Москва, какими темпами и куда она движется. Но в то же время мы продолжаем учиться, стараемся быть в курсе процессов, идущих в крупнейших городах планеты. Мы внимательно изучаем такие городские агломерации, как Токио, Сеул, Нью-Йорк, Лондон, Пекин, Шанхай и Буэнос-Айрес. И тема форума этого года — «Эпоха агломераций. Новая карта мира» — инициирует диалог Москвы и мирового сообщества о развитии мегаполисов.

Мы будем затрагивать тему реновации, но только надо понимать, что снос пятиэтажек — это лишь часть такой большой проблемы. Другая важная тема — избавление от так называемого «ржавого» пояса Москвы — заброшенных промзон. Мы на примерах покажем, что этот процесс неизбежен и происходит во всем мире. Будем рассказывать, с какими проблемами, в том числе и за рубежом, сталкивались, реализуя подобные проекты. Важна и технологическая повестка форума, мы обсудим стартапы — набирающий силу тренд в предпринимательстве. А наши «Экспериментальные лаборатории» станут площадкой, где город сможет заявить о своих задачах и получить предложения по потенциально доступным технологическим решениям от предпринимателей. MUF — это, прежде всего, мероприятие в сфере B2B и B2G, диалог экспертов, бизнеса и государства на тему перспектив развития городов. Стоит отметить, что с каждым годом растет интерес международного сообщества к мероприятию.

«СГ»: Кого из иностранных экспертов мы услышим?

Д.Б.: Поскольку в области урбанистики Москва «конкурирует» с ведущими городами мира, такими как Нью-Йорк, Париж, Шанхай и другими, то и спикеры приглашены звездные. Среди именитых участников — экс-министр по вопросам городского развития Большого Парижа Морис Леруа, бывший вице-губернатор Токио Ясуши Аояма, руководитель проекта FLOATING CITY Рэндольф Хэнкен, американский экономист Саския Сассен, экс-мэр Лондона Кен Ливингстон, ведущий аналитик Канады в области технологий Леонард Броди, участник проектирования легендарного небоскреба «Бурдж Халифа» Ахмад Абделразак и другие.

«СГ»: Какие исследования будут представлены на форуме?

Д.Б.: Повестка форума строится вокруг интеллектуального продукта — исследования, которое легло в основу всей программы. Официальное исследование VII MUF будет посвящено анализу агломерационных процессов в мировой и российской экономике на примере моделей управления такими глобальными мегаполисами, как Токио, Сеул, Нью-Йорк, Лондон, Пекин, Шанхай и Буэнос-Айрес.

«СГ»: Ждут ли участников форума в этом году какие-нибудь сюрпризы?

Д.Б.: Главным сюрпризом станет масштабный фестиваль городских сообществ Muf fest. В его программе: встречи с международными экспертами форума, серия забегов и пеших экскурсий, концерт независимой музыки, выставка городского искусства, воркшопы и мастер-классы от лучших городских проектов. Фестивальная программа объединит более двадцати культурных площадок Москвы — Музей Москвы, Музей ММОМА, Институт русского реалистического искусства, институт «Стрелка», ВДНХ, Центр Digital October и другие.

Справочно

Moscow Urban Forum организуется при поддержке правительства Москвы с 2011 года. В 2016 году его посетили 17 000 человек. Форум ориентирован, в первую очередь, на экспертов, представителей бизнеса и власти. В первые два дня будет работать деловая программа. Подробнее о том, что будет происходить на MUF, можно узнать на сайте http://mosurbanforum.ru

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия. Весь мир. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 30 июня 2017 > № 2236663 Денис Бойков


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 29 июня 2017 > № 2236664 Дмитрий Таганов

Обременительная реновация.

Почему снос пятиэтажек снизит спрос и цены на новостройки.

Программа реновации ветхого жилищного фонда в Москве, предусматривающая снос пятиэтажек сносимых серий и строительство новых домов для переселенцев предполагает масштабное зонирование городских территорий под застройку и наличие на строительной площадке не снесенных по решению жильцов пятиэтажных домов. Эти сопутствующие реновации факторы могут сказаться на ценах и спросе на жилье в будущих кварталах, а также на участии в программе частных застройщиков.

Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов:

Точечная застройка вместо комплексного обновления?

Разрабатываемая программа реновации в настоящее время претерпевает изменения и в финальном виде будет выглядеть иначе, нежели задумывалась первоначально. Организовать полноценные зоны реновации с комплексной застройкой будет крайне сложно, поэтому планируется, что снос и возведение будут происходить точечно – составят адресный план этих мероприятий. И если раньше предполагалось, что Москва будет обновлена, перестроена и станет этаким городом-садом, а также появятся изменения в сторону укрупнения проектов, то сегодня я бы не стал говорить о кардинальных преобразованиях в зонировании городских территорий.

Под многоэтажную застройку, согласно нормативам, может быть использована территория площадью от 0,3 до 0,5 гектара – на таком участке, к примеру, умещается одна секция современного панельного дома с придомовой территорией либо небольшой монолитный проект с придомовой территорией. Половина гектара, гектар – стандартные размеры строительных площадок в центре столицы. На окраинах территории больше, порой они могут достигать нескольких десятков гектаров.

Всех снесут, а я останусь?

Одна из главных проблем в подготовке программы реновации – отсутствие единообразия и системности. Сейчас выходит так, что старые пятиэтажки, жильцы которых проголосовали против сноса, останутся и могут перегораживать стройплощадки новых ЖК. В результате девелоперы лишатся возможности возводить проекты планомерно – им придется разбивать строительство на несколько этапов. Например, система коммуникаций в таком случае не сможет быть проложена единовременно и целостно, усложнится прокладка дорог, возникнут трудности с полноценным обустройством дворовой территории и т.д. В каждом конкретном случае появятся индивидуальные препятствия самого разного свойства. Универсальных рецептов не будет – девелоперам придется как-то «извернуться», чтобы «обыграть» наличие старого дома на территории новой застройки. Подобные пертурбации ведут к увеличению себестоимости проектов, но никак не способствуют повышению цен на квартиры в новых домах.

Напротив, из-за соседства с «хрущевкой» снижение покупательского спроса на жилье в новостройках может доходить до 15%, а уменьшение стоимости этих объектов – до 20%. Хотя нельзя считать это непременным условием для всех новых ЖК с «обременением» в виде пятиэтажки на территории. Если речь идет об удобном для жизни районе, а старый дом «примостился» где-нибудь сбоку и не нарушает целостность комплексной застройки, то его присутствие не должно заметно влиять на цену жилья в новостройках.

Участие в программе для частных застройщиков может обернуться банкротством?

Многое зависит от ресурсов и масштабов деятельности самих застройщиков. Показателен пример прошлой программы сноса пятиэтажных домов, которая длится с 1999 года и сейчас подходит к завершению. Тогда у некоторых девелоперов с малым объемом застройки проекты оказались убыточными, некоторые, действительно, обанкротились: если вы беретесь перестраивать, например, всего один дом, то, конечно, довольно сложно получить коммерческую выгоду от этого предприятия. Участие в программе сноса пятиэтажного жилфонда – с переселением жильцов силами застройщика – перспективно только для крупных игроков рынка, поскольку у них есть ресурсы, которые, образно говоря, можно перекладывать из одного кармана в другой. Так, для поддержания проекта, терпящего убытки, они воспользуются финансовыми средствами от прибыли с другого проекта. Небольшие компании не справятся с масштабами такой операции, им крайне непросто получить дивиденды в этих условиях.

Игроки рынка станут заложниками планов городских властей?

Всеми новыми проектами на месте сносимых домов будут заниматься коммерческие компании. Это не социальные объекты, то есть какой-то объем квартир предназначен для переселенцев, но в основном это коммерческое жилье. Застройщики будут руководствоваться, прежде всего, соображениями экономической состоятельности данного предприятия. И, конечно, непросто будет найти девелоперов для строительства на площадках, где остались «штучные» пятиэтажки, и где есть реальная перспектива неудобного соседства с ними. Очевидно, что большие участки в привлекательных районах будут пользоваться преимущественным спросом у девелоперов.

Градоначальники оптимизируют объем вводимого жилья?

Власти в этой программе влияют на объемы строительства путем выделения площадок – какие и когда следует предлагать застройщикам. Основная цель – не допустить, чтобы первичный рынок столицы «сдулся» под собственной тяжестью, ведь масштабного введения нового жилья он не осилит. Сегодня в экспозиции находится около 3 млн квадратных метров, и, несмотря на рост продаж, который мы фиксируем последнее время, спрос на рынке все-таки крайне низкий. Пока сохраняется общая экономическая нестабильность, думаю, неуместно говорить о необходимости наращивания объемов жилищного строительства в Москве. В сложившейся ситуации считаю важнейшей функцией города не допустить затоваривания, а для этого необходимо выделять не все площадки сразу и всем желающим застройщикам, а постепенно и выборочно.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 29 июня 2017 > № 2236664 Дмитрий Таганов


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 28 июня 2017 > № 2225638 Дмитрий Халин

Возвращение Сити: почему активизировались сделки в элитных новостройках

Дмитрий Халин

управляющий партнер Savills в России

Район сумел опередить популярные Хамовники

Рынок недвижимости Москва-Сити продолжает ставить новые рекорды. Так, по нашим данным, в I полугодии 2017 года в ММДЦ «Москва-Сити» было зафиксировано максимальное количество сделок за всю историю этого делового квартала – порядка 220. Примечателен и другой факт: по результатам первых шести месяцев 2017 года этот показатель равен совокупному уровню спроса на первичном рынке жилья остальной части Центрального округа столицы. Иными словами, Москва-Сити привлекает такое же количество покупателей, как и все вместе взятые новостройки в других локациях ЦАО.

Существенный вклад в успех Сити внес проект Neva Towers, на который по результатам последних 2,5 лет приходится более 40% сделок, несмотря на то что сам комплекс вышел на рынок только в 2016 году. Однако для самого делового квартала Москва-Сити также характерны неоспоримые преимущества, благодаря которым все больше и больше покупателей отдает предпочтение именно данной локации.

Выгодные цены – на 30% ниже ЦАО

С 2014 года средняя цена апартаментов в Сити значительно снизилась – с 750 000 рублей до 500 000 рублей за кв. м (-33%). В ЦАО без учета Сити сейчас цены составляют около 750 000 рублей за кв. м. Таким образом, в настоящий момент стоимость покупки в деловом квартале более чем на 30% ниже, чем на первичном рынке остальной части центрального округа Москвы.

Инвестиционная привлекательность

Район Москва-Сити имеет довольно небольшую территорию, и соответственно, число проектов, которые могут быть здесь реализованы, весьма и весьма ограничено. Нет никаких сомнений в том, что наиболее ликвидные апартаменты, которые сейчас предлагаются по очень привлекательным ценам (например, менее 300 000 рублей за кв. м при средней цене в районе 500 000 рублей), со временем будут дорожать, и покупатели, совершившие сделки в конце 2016 – начале 2017 года, смогут получить существенный доход.

Уникальный формат

Сити сегодня – это почти единственный район в Москве, где могут приобрести недвижимость любители «жизни на высоте» в окружении небоскребов. Целевая аудитория делового квартала – это современные молодые люди, которые ведут динамичный образ жизни. Высотные апартаменты – это во многом недвижимость для удовольствия, 150 м над землей, полгорода как на ладони, за стеклянными фасадами небоскребов бурлит деловая жизнь. Пользоваться инфраструктурой можно, не выходя на улицу. И такое есть только в Сити, аналогов и в ближайшее время не появится.

Застройщики «держат руку на пульсе»

Девелоперы, реализующие проекты в Москва-Сити, стараются создать максимально ликвидный продукт. Так, к примеру, рынок премиальных новостроек Москвы все больше походит на западный и все больше квартир и апартаментов предлагается с отделкой. И если в ЦАО доля таких объектов на первичном рынке сейчас составляет около 33%, то в Сити она изначально была высокой и к настоящему моменту достигла уже 67%. Кроме того, следуя текущим тенденциям, застройщики оптимизируют метраж предлагаемых апартаментов.

Локация, за которой будущее

ММДЦ «Москва-Сити» формирует вокруг себя достаточно активную зону с высоким уровнем предложения и спроса на недвижимость. Со второй половины прошлого года Пресненский район, который включает как Сити, так и расположенные неподалеку проекты, с большим отрывом лидирует на рынке жилья премиум-класса в центре столицы, обогнав даже главного лидера прошлых лет – район Хамовники.

Популярность этого района набирает обороты, апартаменты здесь будут на пике популярности еще очень долгое время, и цены на наиболее ликвидные лоты будут расти. Сейчас Сити – это точка притяжения для покупателей, которые выбирают этот деловой квартал как для собственного проживания, так и для выгодного вложения средств.

Могут ли средние цены на апартаменты в Сити снизиться? Такая вероятность есть. Она связан с активным строительством новых жилых проектов в непосредственной близости от небоскребов. Уже сейчас в шаговой доступности от Сити объем предложенного жилья в новостройках составляет 2500 квартир и апартаментов. Преимущественно это бизнес-класс со средней ценой 300 000 руб./кв. м. Есть вероятность, что в ближайшие 3-4 года указанный объем вполне может удвоиться или даже утроиться – в результате реновации пятиэтажек на прилегающих территориях, а также новых проектов, с ней не связанных. Под давлением нового предложения цены новостроек в данной локации неизбежно пойдут вниз и объектам в Сити невольно придется подстраиваться под эти изменения. Однако в большей степени это может коснуться наименее ликвидных апартаментов без выдающихся видовых характеристик, с избыточными площадями и невнятными планировками.

Тем не менее риск не получить запланированный доход в настоящий момент актуален для любой недвижимости в российской столице. Сити не исключение. Нестабильный курс валют, динамично растущее альтернативное предложение, отсутствие экономического роста и снижение доходов населения, дальнейший отток зарубежных компаний и снижение спроса на аренду со стороны иностранцев – основные потенциальные угрозы для инвесторов в жилье в деловом квартале.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 28 июня 2017 > № 2225638 Дмитрий Халин


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 28 июня 2017 > № 2224302 Дмитрий Медведев

Заседание президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам.

О программе «Повышение производительности труда и поддержки занятости», о ходе реализации приоритетного проекта «Ипотека и арендное жильё».

Из вступительного слова Дмитрия Медведева:

Начнём с новой приоритетной программы в рамках стратегического направления «Производительность труда». Помимо производительности эта программа направлена также на повышение занятости, поддержку уровня занятости в стране. Она касается многих людей, позволяет не только смягчить одну из системных проблем экономики, но и избежать негативных последствий на рынке труда. Запуск программы запланирован на осень. До этого надо сделать ряд обязательных шагов, принять целый ряд обязательных решений, в том числе подготовить региональные программы и нормативную базу. На старте будут запущены пилотные проекты в нескольких регионах, которые можно потом внедрить по всей стране. Это и принципы бережливого производства, и повышение квалификации персонала и эффективности систем и процессов, и оптимизация логистики, и целый ряд других направлений. Очевидно, что такие перемены требуют усилий со стороны региональных руководителей, бизнеса и, конечно, определённых расходов. Сегодня мы послушаем, что предполагается делать.

Также мы обсудим развитие приоритетного проекта «Ипотека и арендное жильё». Он был запущен осенью прошлого года, чтобы сделать жизнь людей более удобной, улучшить их быт, дать возможность растить и учить детей в комфортных условиях и, конечно, поддержать развитие целого ряда смежных отраслей – от производства строительных и отделочных материалов, комплектующих инженерных сетей до производства мебели, бытовой техники, предоставления коммунальных услуг.

В целом за последние годы жилищное строительство у нас достаточно активно развивалось, были достигнуты рекордные объёмы ввода жилья. Ипотека стала основным инструментом поддержки людей в такой ситуации, инструментом покупки квартиры. Но этого мало. Сегодня обеспеченность жильём у нас в стране – около 25 кв. м на человека. И по этому показателю мы ещё далеки от развитых стран.

В проект заложены амбициозные показатели. Мы понимаем, что в непростой экономической ситуации достичь их довольно трудно, но в целом это можно сделать. В ближайшие годы потребуются дополнительные усилия.

Во-первых, важно обеспечить застройщиков достаточным объёмом свободной земли, в первую очередь в городах, – за счёт тех участков, у которых имеется потенциал развития, но которые в настоящий момент не используются, относятся к промышленным зонам, землям, находящимся в федеральной собственности. Нужно уйти от практики, когда отдельные правообладатели и федеральные органы власти оказывают активное сопротивление и не пускают эту землю в строительный оборот, потому что без этой земли нам эту задачу не решить.

Во-вторых, нужно активнее создавать в городах комфортную среду для людей, для граждан нашей страны, а не продолжать практику умножения всяких резерваций на окраинах, в десятках километров от центра, когда люди лишены полноценного доступа к городской жизни, к социальной, торговой инфраструктуре, к развлечениям даже. В общем, жизнь в городе должна быть, безусловно, полноценной.

В-третьих, нужно продолжать системную работу по сокращению административных барьеров, которые преодолевает застройщик для получения разрешения на строительство. Здесь у нас есть определённые успехи. Количество административных процедур за последние шесть лет сократилось. И сроки сократились, и довольно существенно. Но работу в этом направлении нужно продолжать.

Важно повышать прозрачность строительной отрасли. На рынке должны работать профессиональные, финансово устойчивые, порядочные строительные компании. Для людей покупка квартиры – это всегда огромные деньги, зачастую все сбережения семьи. И очень часто долговые обязательства. Поэтому покупатели жилья должны быть защищены. Принят в первом чтении законопроект о создании фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Он был нами подготовлен, обсуждён, сейчас проходит законодательное горнило.

Сегодня обсудим, какие ещё решения нужны для дальнейшего движения вперёд.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 28 июня 2017 > № 2224302 Дмитрий Медведев


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 28 июня 2017 > № 2224293 Михаил Мень

Брифинг Михаила Меня по окончании заседания президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам.

М.Мень: На заседании президиума совета по приоритетным проектам сегодня рассматривался наш проект, который предназначается для поддержки жилищного строительства, с условным названием «Ипотека и арендное жильё». И разбиралась та часть, которая позволяет за счёт федеральных средств развивать инфраструктуру для будущих микрорайонов комплексного освоения территорий.

Я доложил сегодня Председателю Правительства, как в этом году идёт освоение этих средств. Напомню, 20 млрд в федеральном бюджете заложено. 32 региона стали участниками этих программ, соглашения заключены по 60 микрорайонам комплексного освоения территорий.

Вот конкретные цифры на сегодняшний день. Планируется к концу года построить 120 км внутриквартальных дорог. Это очень важно для инфраструктуры, поскольку сегодня в бюджетах у муниципальных и региональных властей нет средств на это и сами застройщики в силу понижения стоимости квадратного метра сегодня не могут брать на себя такие обременения. 80 объектов социальной инфраструктуры строится в этом году в микрорайонах комплексного освоения территорий. Из них 44 – дошкольные учреждения (детские сады), 26 – школы, 4 совмещённых учреждения (детский сад и школа) и 4 учреждения здравоохранения.

Почти 80 объектов – это неплохой результат. И если мы первоначально, когда формировали приоритетный проект, рассчитывали, что это даст плюсом порядка 5 млн кв. м жилья, то сегодня мы уже понимаем, что эта цифра превысит 6 млн – дополнительно к общему объёму по году. Этот год очень сложный, потому что цикл строительства у нас – примерно два года и сейчас начинают вводиться в эксплуатацию те дома, разрешение на строительство которых выдавалось в конце 2014-го, в 2015 году, когда были соответствующие экономические сложности. Нам очень важно, что эти средства дают нам возможность поддержать сегодня региональные проекты по комплексному освоению территорий.

Вопрос: 6 млн кв. м жилья – это по итогам года?

М.Мень: По итогам года дополнительно на тех территориях, где мы обустраиваем инфраструктуру за счёт федерального бюджета.

Вопрос: Это в совокупности?

М.Мень: По всей стране. В 32 субъектах Российской Федерации, которые приняли участие.

Вопрос: А региональные средства?

М.Мень: У нас примерный уровень софинансирования – 70 на 30. 70% даёт федеральный бюджет и плюс-минус 30% (в зависимости от бюджетной обеспеченности субъекта, но средний параметр – 30%) – бюджет субъекта Российской Федерации.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 28 июня 2017 > № 2224293 Михаил Мень


Россия. ПФО > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 27 июня 2017 > № 2224305 Владимир Путин

Владимир Путин посетил аварийный дом в Ижевске.

В ходе рабочей поездки в столицу Удмуртской Республики глава государства лично ознакомился с условиями проживания жильцов дома в проезде Чапаева.

В ходе Прямой линии с Президентом жительница города Анастасия Вотинцева рассказала Владимиру Путину, что вынуждена проживать с детьми в аварийном доме. Женщина сообщила, что жильё признано аварийным, однако предполагается, что снос должен произойти лишь в 2029 году.

* * *

Выдержки из беседы с жителями аварийного дома в Ижевске.

А.Бречалов: Владимир Владимирович, мы ещё месяц назад приняли решение, что к 100–летию Калашникова, к 2019 году, и к 100–летию государственности Удмуртской Республики, к 2020 году, будем реконструировать и строить проспект Калашникова.

Он будет проходить через край этого посёлка, и в этой связи мы будем, конечно же, развивать в комплексе эту территорию и будем, должны расселять людей вне зависимости – аварийный дом или не аварийный дом.

Поэтому до декабря–января мы планируем запроектироваться, и как только у нас будет проект, и мы законно его утвердим в Удмуртской Республике, у нас будет законное право расселять людей этого посёлка.

В.Путин: У нас расселяются аварийные дома, которые признаны аварийными в 2012 году. Поэтому, конечно, у вас очень длинная история получается…

Когда начинаете? Проект когда должен быть готов?

А.Бречалов: Проект мы постараемся сделать к декабрю, и со следующего года, с 2018–го, мы начнём расселять. В первую очередь такие бараки, вот здесь три рядом стоящих [барака]. Всего их здесь семнадцать, и если уже по ним идти, то в первую очередь вот такие нуждающиеся семьи.

В.Путин: А сколько здесь нуждающихся семей?

А.Бречалов: В трёх бараках одиннадцать [семей].

В.Путин: Вы хотите начать эту программу с 2018 года?

А.Бречалов: С 2018 года расселять, совершенно верно.

В.Путин: А наиболее нуждающихся – одиннадцать семей – расселите до конца этого года.

А.Бречалов: Хорошо.

В.Путин: На вторичном рынке есть у вас [жилплощадь]?

А.Бречалов: Да, конечно, мы найдём возможности, и здесь рядом дома строятся. Сделаем.

В.Путин: Возьмите с вторичного рынка и найдите свои, республиканские деньги, а я вам помогу из резервного фонда [Президента].

А.Вотинцева: А инфраструктура… У нас здесь садики, школы, техникум, работа. Здесь у нас район чистый.

А.Бречалов: Коллеги, вы понимаете, у нас здесь только один дом рядом строится, и всех расселить – это сложно. Конечно же, с учётом того, что у вас маленькие дети, они здесь ходят в детский сад, у вас в техникуме старший сын, мы будем индивидуально подходить.

В.Путин: Если кто-то хочет подождать, пусть подождёт. Пока это будет сноситься, новый строиться. Это же пока снесут, пока построят – не один год пройдёт. А особо нуждающихся можно переселить прямо до конца года, одиннадцать семей. Но тех, кто захочет, насильно только не надо.

А.Бречалов: С каждым отдельно будем решать вопрос, безусловно.

Россия. ПФО > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 27 июня 2017 > № 2224305 Владимир Путин


Россия. ПФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 27 июня 2017 > № 2224286 Александр Бречалов

Рабочая встреча с врио главы Удмуртии Александром Бречаловым.

Владимир Путин провёл рабочую встречу с временно исполняющим обязанности главы Удмуртской Республики Александром Бречаловым.

Обсуждалось социально-экономическое положение в регионе. Отдельно рассматривалась ситуация с расселением ветхого и аварийного жилья.

Ранее глава государства посетил аварийный дом в Ижевске, где проживает жительница города, обратившаяся к главе государства в ходе Прямой линии.

* * *

Начало встречи с временно исполняющим обязанности главы Удмуртской Республики Александром Бречаловым

В.Путин: Александр Владимирович, как долго Вы уже исполняете обязанности?

А.Бречалов: Почти три месяца.

В.Путин: Срок небольшой, конечно, тем не менее за это время Вы наверняка уже почувствовали, поняли, что это очень интересная республика, очень интересная территория, люди очень хорошие, высокая квалификация, промышленность, сельское хозяйство, культура – здесь всё есть.

Нужно, конечно, придать новый импульс, толчок развитию. Как Вы считаете, на чём нужно было бы сосредоточить внимание?

А.Бречалов: Владимир Владимирович, Вы совершенно правы.

Во-первых, хочу Вас поблагодарить за назначение. Это очень серьёзный вызов.

И Вы абсолютно правы – республика уникальная. Очень компактная территория: с севера на юг – 280 километров, с запада на восток – 180 километров.

Здесь не только огромный потенциал промышленности, сельского хозяйства. Здесь главный капитал и потенциал – это люди.

Действительно, здесь очень хорошие люди – творческие, креативные. Уникальная история, прекрасные национальные традиции – я в этом успел убедиться. Резерв именно мы видим в людях, в развитии, самореализации детей. И то, что мы сегодня подписали соглашение по «Кванториуму» с концерном «Калашников», – это первый шаг усиления наших позиций.

Хочу напомнить: Удмуртия занимает лидирующие позиции в России по количеству победителей в олимпиадах. Математика, физика, робототехника – наши ребята занимают стабильно призовые места, выигрывают в этих олимпиадах. Поэтому резерв и возможности очень большие.

С чего мы начали? Сначала мы определили, наверное, главное – нашу идеологию. Удмуртия – это часть глобального мира, это не где–то на окраине какой–то цивилизации. Здесь есть цивилизация, мы будем создавать для этого все условия.

Что удалось сделать? Во–первых, я Вам докладывал, очень большой государственный долг – он составляет практически весь объём доходной части.

В.Путин: Вы перекредитовались отчасти?

А.Бречалов: Нет.

В.Путин: Совсем нет?

А.Бречалов: Нет.

В.Путин: Из коммерческих банков никуда не перешли?

А.Бречалов: Мы сократили за счёт своих резервов два миллиарда рублей, чтобы, естественно, не платить проценты. Около полутора миллиардов мы уже нашли неэффективных расходов и начинаем очень активно работать в направлении эффективности.

В частности, проект, который Вы утвердили, приоритетный проект – безопасные и качественные дороги, важнейший проект, который в том числе реализуется в Удмуртской Республике, в ижевской агломерации.

Мы сэкономили 168 миллионов рублей на торгах. Вы знаете, у нас с дорогами очень большие вопросы и проблемы, и у населения это вызывало очень много вопросов. 168 миллионов рублей – это позволит отремонтировать большее количество дорог в городе, сделаем это всё публично и всё открыто. Вот основные шаги.

Основной фокус – на эффективность. Мы не только просим, естественно, [Российскую] Федерацию нам помочь, Вас. Мы в первую очередь обращаемся к коллегам – от муниципального до федерального уровня.

Мы готовим сейчас новую модель управления, основа – это, безусловно, проектный подход. Это крайне важно, принципиально важно, потому что, когда чиновник отвечает за все направления, он, получается, не отвечает ни за одно. Мы делим наши приоритетные проекты именно по проектному принципу и уже видим определённые результаты.

Конечно же, приоритеты – дети. Я докладывал Вам о проекте «Наставничество». Такие проекты, как сегодня мы подписали с «Калашниковым», у нас будут и в сфере спорта. В Удмуртии очень большие спортивные традиции: и хоккей, и биатлон, и лыжи. Мы, естественно, будем выводить это на совершенно иной уровень.

Особенно хочется отметить, конечно же, сохранение национально-культурного достояния. Здесь на очень высоком уровне проводится работа с национально-культурными объединениями. Удмуртию населяет более 130 национальностей, и те люди, которые занимаются этими вопросами, занимаются профессионально.

У нас есть прекрасный Дом дружбы, прекрасно взаимодействуют мусульмане, православные, в общем, все национальности, и мы поддерживаем и будем делать акцент на это. В частности, одно из важнейших решений, которые мы совсем недавно приняли. Вы знаете, что в Удмуртии почти 30 процентов – это непосредственно удмурты, они долгие годы просили в Ижевске сделать центр удмуртской культуры.

В.Путин: Деревню сделать?

А.Бречалов: Это второй проект. Именно центр удмуртской культуры. Мы встретились с ведущим удмуртским объединением «Удмурт Кенеш» и решили, что быть этому центру, сделаем мы его там, где был театр [имени В.Г.] Короленко – такая знаковая фигура для них. Это мы сделаем где–то к 100–летию государственности Удмуртской Республики, к 2020 году.

А то, о чём Вы сказали, совершенно верно: опыт Калуги, Калужской области, где реализован очень эффективно «этномир». Мы пообщались с национально-культурными объединениями. Они все поддержали как один. Вот такая, скажем так, «этнодеревня проживающих национальностей». Мы это будем делать в Удмуртии.

Мы сделаем пока акцент на проживающей национальности. В Удмуртии восприняли это прекрасно. И армяне, и чеченцы, и удмурты, и мариийцы. Сразу пошли инициативы. Вопросу сохранения национально-культурного наследия мы уделяем самое огромное внимание.

И конечно же, развитие сообществ. Моя предыдущая работа и в Общероссийском народном фронте, и в Общественной палате – Вы помните форум [активных граждан] «Сообщество», когда мы формировали фактически новую культуру взаимодействия.

Мы провели уникальный День России 12 июня, полностью сформировали его из предложений граждан. Они предложили провести 10 июня День двора, 11–го [июня] – День района, а 12–го [июня] – День города Ижевска, он совпал с Днём России.

У нас были попытки оппозиционных мероприятий. Никакого интереса со стороны к ним не было.

В.Путин: Все имеют право проявить инициативу.

А.Бречалов: Безусловно. Но у нас во дворах, в районах три дня проводились прекрасные мероприятия.

Экономика. Мы здесь видим огромный потенциал. У нас два направления.

Первое направление – «Сделано в Удмуртии». Мы сейчас достаточно активно продвигаем высокотехнологичную качественную продукцию не только в России, но и делаем акцент на экспорт.

Здесь наш регион – один из пилотных в Российском экспортном центре. Поэтому мы считаем, что здесь у нас есть существенные резервы для увеличения ВРП региона. Сюда мы направляем самые большие наши временные возможности.

И, конечно же, «Инвестируя в Удмуртию» – это второй проект. 2 августа – я надеюсь на поддержку Игоря Ивановича Шувалова – мы проводим серьёзное представление, презентацию, карту инвестиционных возможностей.

Мы провели полную инвентаризацию от поселения до города – все наши возможности. Это была огромная работа. Наши муниципалы и мэры городов были искренне удивлены, когда по каждому району…

Вы знаете, первая эмоция: «Слушайте, да у нас перспектив–то практически нет. Только сельское хозяйство да оборонка». Я Вам честно скажу, по каждому муниципальному району по 30 страниц: начиная от придорожного сервиса и заканчивая элементами событийного местного туризма, причём достаточно серьёзные проекты. Это второе направление, 2 августа мы будем делать презентацию.

Мы будем презентовать миру, можно смело сказать, инвестиционные возможности Удмуртской Республики. Мы изначально ориентируем и предприятия наши, бизнес, и чиновников, моих коллег, на то, что мы должны конкурировать в глобальном мире – не с соседней территорией и не с субъектами России, а в мире.

У нас уже была бизнес-миссия с Михаилом Викторовичем Бабичем по ПФО в Китае. Она прошла очень успешно. И там мы увидели свои очень серьёзные возможности. Это у нас отправная точка для более интенсивного развития Удмуртской Республики.

Всё это говорит о наших возможностях, которые помогут в том числе справиться с теми задачами, которые перед нами стоят.

В.Путин: Интересно. Мы сейчас об этом ещё поговорим, но – не хочу показаться занудой – с бараками разберитесь.

А.Бречалов: Это на особом контроле с первого дня.

В.Путин: Вы сказали, что там ещё есть люди с ограниченными возможностями – я имею в виду не только ту семью, которая до меня дозвонилась в ходе Прямой линии, но и других людей, которые живут в таких условиях.

И этот проект, о котором Вы сейчас сказали, когда мы сегодня встречались с людьми, – он хороший, имею в виду проспект. Но надо делать очень аккуратно, имея в виду пожелания людей: кто–то хочет остаться в этом микрорайоне, у кого–то другие пожелания. Индивидуально надо работать.

А.Бречалов: Безусловно. Я знаю, какое внимание Вы этому уделяете.

С первых дней своей работы мы подходим по такому принципу: не только существующая очередь из аварийных домов – мы обращаем внимание именно на тех, кто действительно наиболее нуждается.

Россия. ПФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 27 июня 2017 > № 2224286 Александр Бречалов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Электроэнергетика > stroygaz.ru, 26 июня 2017 > № 2236680 Вадим Шомесов

Четкие линии.

Профессионализм и инновационные решения обеспечили высокую устойчивость московских электросетей.

Ураган, обрушившийся на Москву 29 мая, стал серьезным испытанием для коммунальных служб. Однако, несмотря на огромную разрушительную силу стихии, удалось избежать крупных аварий в системах энерго- и водоснабжения. В ходе восстановительных работ по ликвидации последствий бедствия Комплекс городского хозяйства Правительства Москвы задействовал более 37 тысяч человек и 5,2 тысячи единиц техники. Оперативное восстановление воздушных линий электропередачи на территории Москвы, Новой Москвы и Подмосковья обеспечили энергетики ПАО «Московская объединенная электросетевая компания». Об особенностях работы в чрезвычайных ситуациях и перспективах развития московских электросетей в интервью «СГ» рассказал первый заместитель главного инженера по эксплуатации оборудования ПАО «МОЭСК» Вадим ШОМЕСОВ.

«СГ»: Вадим Михайлович, недавний ураган в Москве стал самым разрушительным за последние годы. Тем не менее, серьезных аварий на электросетях и перебоев в подаче электричества удалось избежать. Что позволило обеспечить высокую устойчивость московских электросетей?

Вадим Шомесов: Нарушений электроснабжения в Москве допущено не было благодаря особенностям построения электросети. К таким особенностям относятся эксплуатация кабельных линий, находящихся под землей, и дополнительный резерв электроснабжения, который обеспечивает двухлучевая схема распределительной сети. Безусловно, надо отдать должное и профессиональным действиям персонала нашей компании, который действовал максимально слаженно и эффективно, устраняя последствия урагана в Подмосковье.

«СГ»: Внедрены ли подобные схемы на территории Новой Москвы?

В.Ш.: На территории Новой Москвы резервирование схемы электроснабжения применяется не менее эффективно, особенно в Новомосковском административном округе. Обеспечить устойчивость электросетей столичного региона помогает также своевременная реализация ремонтной и инвестиционной программ. В частности, замена традиционного провода на самонесущий изолированный провод, который более устойчив к внешним повреждениям, например, упавшими деревьями, что ведет к значительному снижению числа аварийных отключений. На территории Московской области на провод марки СИП уже заменено 37% всех воздушных линий (ВЛ) 0,4-10 кВ, находящихся на балансе МОЭСК, то есть 20 129 км из 54 258 км. В Москве на провод марки СИП заменено 75% ВЛ, или 1 935,9 км из 2 572,3 км. Кроме того, на регулярной основе осуществляются работы по расчистке просек. С начала года уже расчищено более 780 гектаров просек. Восстановлению нарушенного ураганом электроснабжения Подмосковья и Новой Москвы в кратчайшие сроки во многом способствовали своевременные превентивные меры.

«СГ»: У вас уже есть данные о том, сколько и каких повреждений было зафиксировано в результате урагана?

В.Ш.: В рамках ликвидации последствий урагана только на территории Подмосковья энергетиками МОЭСК было восстановлено более 100 км воздушных линий напряжением 6-10 кВ, заменены 164 поврежденные опоры, убрано более 3800 поваленных деревьев. Всего в аварийно-восстановительных работах было задействовано более 240 бригад (804 человека), 191 единица спецтехники, более 100 передвижных электростанций. Со стороны дочерних обществ группы компаний «Россети» на помощь МОЭСК дополнительно прибыли 79 бригад, это более 390 человек.

«СГ»: Каким общим количеством мобильных бригад и единиц спецтехники располагает ПАО «МОЭСК» на сегодня?

В.Ш.: В оперативной готовности у нас находится 443 бригады (2291 человек) и 2726 единиц спецтехники.

«СГ»: На Петербургском международном экономическом форуме было подписано соглашение между ПАО «КАМАЗ» и ПАО «МОЭСК» о стратегическом сотрудничестве в сфере инноваций. В частности, говорилось о совместной разработке передвижного мобильного накопителя на базе грузового электромобиля. Потребность в таком устройстве при аварийных ситуациях очевидна. А в чем заключается его инновационность?

В.Ш.: Действительно, наше сотрудничество с КАМАЗом в области инноваций подразумевает разработку передвижного мобильного накопителя на базе грузового электромобиля. Требуемая мощность такого накопителя, по нашим оценкам, должна составлять не менее 1 МВт. В мировой практике на сегодняшний день нет подобного рода накопителей электрической энергии «быстрого» реагирования. Его появление позволит пересмотреть схему электроснабжения при проведении наиболее значимых для столичного региона мероприятий и предоставить нашим клиентам новую услугу по сверхнадежному уровню электроснабжения.

Сейчас потребители «запитываются» от автономных источников энергии — передвижных электростанций. Но у дизельных генераторов есть ряд недостатков. Это — постоянная выработка энергии из-за конструктивных особенностей, выбросы продуктов сгорания в атмосферу плюс дополнительный источник шума. Если в схему питания включить достаточно мощный мобильный накопитель электроэнергии, то потребителей можно будет напрямую подключать к основной сети, не опасаясь возможного скачка напряжения. Такой накопитель будет достаточно долго поддерживать необходимый уровень, качество и надежность электроснабжения. К тому же подобные передвижные электростанции обеспечивают дополнительный резерв без негативного воздействия на экологию, что важно.

«СГ»: Для чего еще будет использоваться передвижной накопитель?

В.Ш.: Мобильные накопители смогут выдерживать сверхнормативные нагрузки при ремонтах, реконструкциях или новом строительстве без замены трансформаторов. Как и электромобили, накопители позволят обеспечить баланс между генерацией электричества и спросом. А за счет выравнивания графика нагрузки и повышения энергоэффективности повысится рентабельность производства и сократятся отчетные потери при передаче электрической энергии. Передвижной накопитель на базе электромобиля даст синергетический эффект. Во-первых, помимо своей основной функции, накопитель позволяет одновременно увеличить дальность пробега электромобиля, который его везет. Во-вторых, для зарядки электромобиля и для зарядки самого накопителя с последующей отдачей энергии потребителям используется один и тот же набор электрооборудования, то есть экономический эффект очевиден.

«СГ»: В рамках ПМЭФ МОЭСК подписала еще одно соглашение — с управляющей компанией РОСНАНО. В чем его суть?

В.Ш.: Помимо мобильных накопителей различной емкости, сегодня актуальны решения, которые позволяют снизить затраты и предоставить новые цифровые возможности. Сегодня МОЭСК востребованы такие виды инновационных решений РОСНАНО, как оптические трансформаторы тока, литий-ионные накопители электрической энергии, технологии внешнего армирования конструкций зданий на основе композитных материалов. Оптические трансформаторы тока обеспечивают высокую точность измерений при модернизации подстанций, что особенно важно при внедрении формата цифровых подстанций. А технологии внешнего армирования бетонных конструкций позволяют снизить периодичность текущего ремонта объектов МОЭСК.

Справочно

29 мая впервые за всю историю метеорологических наблюдений в Москве были зафиксированы порывы ветра до 30 метров в секунду. Более 27 тысяч деревьев были вырваны с корнем, из них более 16 тысяч — на территориях, обслуживаемых префектурами административных округов, около 6 тысяч — на территориях Мосгорпарка и более 5,5 тысячи — на особо охраняемых природных территориях. Во время урагана были повреждены 243 кровли, 61 рекламный щит, 135 опор уличного освещения. Зафиксирован факт повреждения 1939 автомобилей.

Автор: Татьяна РОПОТОВА

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Электроэнергетика > stroygaz.ru, 26 июня 2017 > № 2236680 Вадим Шомесов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > mos.ru, 26 июня 2017 > № 2227208 Марат Хуснуллин

Марат Хуснуллин: Программу реновации полностью сформируем до конца года

Заместитель Мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин рассказал о том, какие земельные участки выбрали для новых домов реновации, как организуют снос старых пятиэтажек и когда начнут предлагать первые квартиры переселенцам.

В ближайшие годы в Москве начнется масштабное обновление жилого фонда или его реновация. Панельные хрущевки, отживающие свой век, уйдут в прошлое. Вместо них планируют возвести новые дома, а кварталы с новостройками спроектировать с обеспечением максимального комфорта для горожан. Заместитель Мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин рассказал, когда начнутся первые переселения, чего ждать от новых кварталов горожанам и как будут контролировать качество новостроек, возводимых по программе реновации в Москве.

— Марат Шакирзянович, расскажите, как выбирают стартовые площадки для строительства новых домов по программе реновации?

— Мы подбираем стартовые площадки для нового строительства в тех кварталах, где запланирован снос пятиэтажек по программе реновации. К тому же у города уже есть готовые квартиры, есть дома, уже строящиеся под социальные программы, а есть просто свободные площадки, где можно начать строительство.

Кроме того, под стартовые дома планируем отдавать участки с неэффективно используемой городской недвижимостью. Например, в жилом районе находится база одного из наших предприятий. Эту базу можно перенести, а на ее месте построить жилой дом. Жители и сами нам подсказывают, где у них в районе есть свободные площадки для строительства. И даже готовы потерпеть неудобства и подождать, только бы их новый дом был именно в выбранном месте.

— Сколько уже найдено земельных участков и в каких районах они расположены?

— У города уже есть примерно 300 участков, на которых можно построить 4,5 миллиона квадратных метров жилья. Нам удалось найти площадки практически во всех районах, где жители проголосовали за снос домов и переселение. Эти участки несколько раз осматривали наши специалисты. И я с уверенностью могу сказать, что все, кто примет участие в программе реновации, точно будут жить в своих районах.

Правительство Москвы гарантирует предоставление новых квартир в том же районе, включая районы Центрального административного округа (в Зеленограде и ТиНАО — в пределах административного округа). Это новая гарантия, которой не было прежде в программе расселения и сноса пятиэтажек сносимых серий.

— А когда появятся первые дома для переселения?

— Думаю, что первые варианты квартир для переселения из пятиэтажек мы сможем предложить уже в конце года. У города есть дома для таких нужд — как готовые, так и строящиеся. Если жители будут за то, чтобы переехать в эти дома, то мы сможем предлагать там квартиры.

У нас есть и дома, куда уже сейчас можно переселять людей. Речь идет о квартирах, находящихся на балансе города. Часть их — в ведении Департамента городского имущества, а часть — порядка 3,6 тысячи квартир общей площадью почти 203 тысячи квадратных метров — на балансе казенного предприятия «Управление гражданского строительства».

Квартиры, принадлежащие Управлению гражданского строительства, расположены в жилых комплексах на территории семи административных округов Москвы: Северного, Северо-Восточного, Юго-Восточного, Южного, Восточного, Западного и Центрального.

— Сколько времени понадобится на снос одного дома? Будут предпринимать какие-то меры для снижения шума?

— Снос самого строения в среднем занимает от нескольких часов до нескольких дней. После этого еще около 7–10 дней необходимо для вывоза строительного мусора. Ночью шумные строительные работы производиться не будут. Это четкое правило, которое город соблюдает. Сносить дома планируется днем.

— И как много будет такого мусора? У города могут возникнуть проблемы с его вывозом?

— По предварительным оценкам, снос столичных домов в рамках программы реновации приведет к образованию 52,8 миллиона тонн строительных отходов. После появления окончательного списка «реновационных» пятиэтажек (по итогам голосования о включении домов в программу реновации) эта цифра может измениться.

Проблем с вывозом всего этого мусора у столицы не будет. Сегодня в Москве и Московской области насчитывается более 20 объектов приемки отходов строительства и сноса. Это дробилки, мусоросортировочные комплексы, пункты приема металлолома и другие предприятия. Их совокупные мощности позволят в полной мере обеспечить утилизацию. При этом существенную часть строительного мусора направят на переработку. Например, планируем организовать централизованную приемку черного металла в аккредитованных пунктах, а также использовать железобетонный бой для вторичного применения при изготовлении строительных материалов.

— Марат Шакирзянович, вы рассказали, как быстро старые дома смогут сносить. А как скоро новые дома будут строить и отразится ли масштабная стройка на соседях?

— Мы приложим максимальные усилия, чтобы процесс строительства нового жилья протекал для горожан с минимальным дискомфортом. При этом надо понимать, что невозможно делать качественный ремонт в квартире так, чтоб не было ни шумно, ни пыльно, ни чуть-чуть громко. Но мы готовы очень напряженно работать, для того чтобы красивое жилье как можно быстрее создавать и минимизировать дискомфорт для жителей. Тем более у нас появится возможность сократить сроки строительства.

Чтобы построить здание площадью 20 тысяч квадратных метров, требуется от полутора до двух лет. Но от идеи до сдачи дома проходит больше четырех лет. Почему? За это время надо пройти 112 различных административных процедур, 66 из которых регламентируются разными федеральными законами. Если в два раза уменьшить количество согласований, на треть можно сократить время возведения дома. И новый федеральный закон, принятый Госдумой, как раз позволит нам это сделать.

— По вашему прогнозу, когда произойдет переселение из старых пятиэтажек в новые дома, построенные в рамках программы реновации? И когда ожидается пик массового переселения?

— Нам понадобится несколько месяцев, чтобы составить продуманную программу, в которой мы точно скажем людям, в какой дом они смогут переехать, какая там транспортная инфраструктура, сколько школ и детских садов рядом, на какое количество машино-мест рассчитаны парковки. Первые переселения людей из пятиэтажек в дома, построенные именно по программе реновации, запустим в течение двух-трех лет. Далее масштаб будет нарастать. Пик придется, думаю, через 8–10 лет лет действия программы реновации.

— Когда будут рассмотрены первые архитектурные проекты новостроек в рамках реновации? Кто прислал свои проекты на конкурс?

— В конце мая стартовал прием заявок на первый конкурс архитектурно-градостроительных концепций экспериментальных площадок для программы реновации. До 10 июля принимаем только предложения об участии в квалификационном отборе. Заявки присылают архитектурные и проектные бюро из России и других стран. Главным условием является опыт разработки градостроительной документации не менее чем для одного квартала. Для зарубежных компаний дополнительно требуется иметь офис в Москве. Такие коллективы лучше знают площадки, землю и особенности столичных территорий. Мы видим очень высокий интерес профессионалов к этому конкурсу. К нам уже поступило несколько десятков заявок.

Те, кто пройдет квалификационный отбор для участия в основном этапе конкурса, должны будут подтвердить базовые показатели организации (число работников, год основания, финансовая отчетность, наличие сертификатов, наград и выигранных конкурсов), а также опыт и квалификацию сотрудников в реализации проектов со схожими требованиями. Оценивать будут и качество портфолио каждого из участников.

Затем компаниям предложат разработать архитектурно-градостроительные концепции пяти экспериментальных площадок под новое строительство на месте снесенных пятиэтажек. Соответствующие кварталы отберут в разных округах Москвы. После этого будет сформировано техническое задание на разработку концепции для каждой из площадок. Итоги первого конкурса подведут ориентировочно в течение ближайших двух-трех месяцев.

Что мы хотим увидеть в итоге? Каждый московский район индивидуален и отличается от других рельефом, историей, окружением, транспортной доступностью и другими особенностями. Они могут быть разными и запоминающимися, но старая пятиэтажная застройка убивает эту индивидуальность. К сожалению, это безликие городские территории. Наша задача — вернуть лица районам Москвы.

Конкурс даст нам новые архитектурные решения, которые можно будет эффективно использовать при создании кварталов.

— Расскажите, какие строительные и отделочные материалы будут использовать при строительстве новых домов? Они качественны, долговечны, безопасны?

— Упор сделан на монолитное домостроение, 70 процентов домов будут монолитными. А 30 процентов — панельные многоэтажки, но только модернизированных серий. Практически все московские домостроительные комбинаты полностью усовершенствовали производство, прошли необходимые процедуры тестирования качества и экспертизу. Каждый проект будет индивидуальным, с учетом особенностей того или иного квартала.

В отделке квартир планируем использовать российские качественные отделочные материалы. В тех случаях, когда это невозможно, — импортные. Стандарты отделки будут утверждены постановлением Правительства.

— А кто будет контролировать качество работ?

— Конечно же, проекты строительства проверит Москомэкспертиза. Но мы создаем отдельное подразделение для контроля за качеством домов программы реновации. Если будут недоделки, станем наказывать подрядчиков и все исправлять за их счет. Проверки будут жесткими. Принято решение дополнительно профинансировать ГБУ «Центр экспертиз, исследований и испытаний в строительстве» (ЦЭИИС), выделить 136 миллионов рублей. Эти деньги направят на оснащение центра специализированным оборудованием и создание в его структуре подразделения, которое будет заниматься экспертизой качества жилищного строительства.

Сейчас в центре можно проводить 306 видов испытаний, у нас есть 660 единиц оборудования. Этого было достаточно, чтобы проверять жилые дома и другие объекты, которые сдавали раньше, без отделки. Все квартиры в рамках реновации будут с отделкой. Поэтому нам необходимо усилить количество оборудования именно для проверки отделочных материалов и шумоизоляционного оборудования.

— У некоторых горожан возникли вопросы по поводу оплаты коммунальных платежей. В проектах показаны просторные коридоры, широкие холлы мест общего пользования в подъездах. Не будет ли разорительной плата за отопление, освещение, уборку этих территорий?

— Особое внимание уделим вопросам энергосбережения в новых жилых домах. Специалисты уже разрабатывают перечень материалов, которые используют для повышения энергоэффективности новых зданий. Это и панели, и энергооборудование, и кабели, и окна, и стены — словом, все, вплоть до лампочек. За счет современных технологий у дома будет другая теплопроводность и затраты на коммунальные услуги снизятся. К тому же в старых домах не всегда есть возможность установить счетчики, а вот в новых они будут устанавливаться заранее — и внутридомовые, и внутриквартирные. Это тоже важно для экономии затрат на коммунальные услуги.

Сейчас во многих кварталах, которые планируют включить в программу реновации, часто происходят прорывы сетей. Большинство коммуникаций там находятся в аварийном состоянии. А это значит, что нет надежности энергоснабжения, водоснабжения и газоснабжения. Коммуникации в любом случае пришлось бы менять. Только теперь это произойдет за счет программы реновации.

— В Москве разрабатывают региональные нормы градостроительного проектирования. Как вы считаете, когда они будут приняты? Новостройки по программе реновации станут возводить с учетом этих нормативов?

— Планируемый срок принятия постановления Правительства Москвы по новым региональным нормам градостроительного проектирования — третий квартал этого года, то есть уже совсем скоро. В отличие от действующих нормативов новые региональные нормы градостроительного проектирования позволят обеспечить более эффективное использование земельных ресурсов микрорайонов.

В них впервые закреплено разграничение территорий жилых кварталов на публичные и приватные. Приведу простой пример. Улица, сквер, площадь — это публичные территории, там можно встретить случайных прохожих. А двор конкретного дома — это приватная территория для жителей этого дома и их соседей. Двор должен отличаться от улицы и своей планировкой, и благоустройством. Эта территория не может быть проходной. По региональным нормативам московский двор — это тихое уютное место, с зеленью и площадками для отдыха. Также в новых нормативах прописаны стандарты создания упорядоченных проездов для автомобилей, организации паркингов в районах жилой застройки. Все это нужно, чтобы избежать образования хаотичных парковок во дворах.

В основу технического задания архитектурно-градостроительного конкурса на застройку пяти пилотных кварталов программы реновации уже заложены эти принципы комфортной среды. Так что нормативы будут опробованы в проектах до принятия постановления Правительства Москвы. А дальнейшее проектирование не только отдельных домов, но и районов реновации будет вестись, конечно же, в соответствии с принятыми региональными нормами.

— А каким будет благоустройство территорий во дворах новых домов? Многие москвичи опасаются, что вместо зеленых двориков их ждут каменные джунгли. Будут ли там зелень, детские площадки, места для парковки авто, спортивные площадки?

— Программа реновации даст возможность не только построить людям новые современные дома для проживания, но и создать абсолютно новую полноценную комплексную городскую среду — комфортную, привлекательную, проницаемую, открытую и дружелюбную. Каменные джунгли, как справедливо прозвали спальные районы Москвы, возводили десятки лет. Теперь они должны уйти в прошлое.

Для каждого квартала будет разработан индивидуальный проект, учитывающий особенности местности, традиции, масштабы, окружающую застройку. Но основные стандарты комфорта и благоустройства будут едиными для всех.

В новых кварталах пространство поделят на жилые и общественные зоны. К примеру, выходя во двор, жители станут попадать в зону спокойствия и комфорта, с минимумом посторонних людей и машин. Входы в магазины на первых этажах, естественно, расположат с улицы.

Никаких проходных дворов не останется. Мы предусмотрим удобные пешеходные проходы от жилых домов к метро и автобусным остановкам. Чтобы жителям не пришлось прокладывать народные тропы через газоны. По нашим предварительным подсчетам, из-за перепланировки территорий и освобождения места после сноса пятиэтажек в районах Москвы вдвое увеличится количество мест для парковки.

— А деревьев во дворах не станет меньше из-за реновации?

— Застройка пятиэтажками районов Москвы в советское время была очень неоднородная и неорганизованная. В результате этого внутри кварталов появились странные и неиспользуемые пространства, так называемые белые пятна. Там стихийно растут деревья. Мы предлагаем на этих же участках разбить скверы, проложить дорожки и установить лавочки. Но это вовсе не означает, что все старые деревья вырубят. Зелени станет больше. Задача планировщиков — максимально бережно относиться к существующим зеленым насаждениям и при этом находить места для дополнительной высадки деревьев и кустарников.

Вместо пустырей и промзон вокруг кварталов программы реновации появятся новые скверы и парки. Везде, где возможно, ситуация с озеленением и благоустройством будет улучшена, а значит, улучшится и экология.

— Марат Шакирзянович, в Москве уже принят городской закон о реновации и закон «О дополнительных гарантиях собственникам жилья», федеральный закон о реновации принят в третьем чтении Госдумой и ждет утверждения президентом. С учетом того что нормативно-правовая база программы практически сформирована, когда будет полностью сформирована сама программа?

— Программу, думаю, сформируем до конца этого года. Мы сможем подготовить план по сносу старых домов, их расселению и строительству нового жилья на три года вперед. Напомню, что на первый год реализации программы Мэром уже принято решение о выделении из городского бюджета 96 миллиардов рублей. Нам важно понимать общую картину и действовать по плану, а не бессистемно. Жители домов, которые войдут в программу по итогам голосования, будут знать, когда состоится переселение, на какую площадку и в какой дом кто поедет. График и порядок переселения обязательно появятся в публичном доступе.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > mos.ru, 26 июня 2017 > № 2227208 Марат Хуснуллин


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 22 июня 2017 > № 2252024 Игорь Никонов

Игорь Никонов: Киеву нужна муниципальная полиция

Эксклюзивное интервью почетного президента ООО "К.А.Н. Девелопмент" Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина" (часть 2)

Вопрос: Как ваша компания прошла через кризис?

Ответ: Я никогда не был жадным. Мы всегда имеем запасной вариант. Это либо заемное банковское финансирование, либо беру партнеров и предлагаю им выгодные условия, мне так легче. Да, я понимаю, что теряю в прибыли, но я не теряю спокойный сон. Для меня начать и не сделать – даже на примере той же Respublika, хоть я никогда там не был владельцем, а только девелопером – это психологическое напряжение. Хотя вины моей нет, и продаж там еще не было, но все равно незаконченный объект.

Вопрос: Вы как девелопер потеряли на этом проекте?

Ответ: Конечно.

Вопрос: Вам не заплатили за работу?

Ответ: Часть заплатили, но есть долги, которые не закрылись. Хотя я понимаю: кто бы его ни купил, все равно без нас не достроит.

Вопрос: В этом же районе Вагиф Алиев планирует развивать крупнейший торговый центр в Украине, не будут ли они конкурентами?

Ответ: Конечно, будут, если он действительно это построит, но это еще не "ближний свет". Гигантомания – это хорошо, такие люди нужны на рынке, они его двигают вперед. Но это очень нелегко. Я, например, категорически не лезу в торговую недвижимость, потому что это огромные деньги, у меня их нет, и я даже не знаю, где их взять. Разница между мной и другими девелоперами в том, что они сначала заходят, а потом думают, где взять, а я сначала думаю, где взять, а потом захожу. Любая концепция имеет право на жизнь, но конкурентами они будут 100%.

Вопрос: Вы используете на проекты собственные средства, или берете займы?

Ответ: У нас есть кредитные деньги, также используем рефинансирование с продаж квартир.

Вопрос: А какую долю занимают кредитные средства?

Ответ: Около 10%. На хорошие проекты нужен стартовый капитал, потом идет рефинансирование. Но у нас есть абсолютно четкая договоренность – если мы продали хоть одну квартиру, то мы точно закончим эту очередь. Для меня это принципиальный вопрос, чтобы никто не сказал, что я кого-то обманул. И, конечно, есть поддержка партнеров.

Вопрос: А с кем больше всего вы работаете?

Ответ: Честно говоря, мы все больше сейчас выходим на собственное обеспечение проектов. Партнерство – всегда нелегкий процесс. Мне больше нравится "свободное плавание". Есть партнеры, к которым я всегда могу обратиться, и они помогут. Я всегда предлагаю условия, которые для них выгодны. Но сегодня мы пытаемся больше самостоятельно работать.

Вопрос: У вас в портфеле есть офисная недвижимость. Как вы сейчас оцениваете состояние этого рынка и не считаете ли необходимым продавать эти активы?

Ответ: Как считается стоимость офисной недвижимости? Годовой доход умножается на мультипликатор, приемлемый конкретной стране. У нас он составляет 5, а в Англии – 20. То есть наша недвижимость в четыре раза дешевле, чем в Англии, пусть она даже в 10 раз лучше. Поэтому сегодня продавать нет никакого смысла. А рынок аренды стабилен на самом деле. Он стал лучше, чем в 2015 году, потому что там был вообще провал, ну и настроили много. Плюс – сегодня качественные офисные центры все-таки вытесняют людей из первых этажей жилых зданий и переоборудованных помещений. Вот вы сидите в таком центре, как этот (IQ Business Center – ИФ). У вас есть бассейн, спортзал, ресторан, химчистка, даже велостоянка и все, что вы хотите. Вам не надо никуда бегать. Люди начинают это ценить. Да, это чуть-чуть дороже, но все равно неизвестно, к чему приведут дополнительные затраты. Уже многие научились считать деньги.

Вопрос: Какая вакантность в ваших офисных центрах?

Ответ: В наших проектах вакантных мест почти нет – заполняемость выше 90% на протяжении всего периода работы. По 101 Tower – от открытия бизнес-центра и до сегодняшнего дня площади заняты такими именитыми арендаторами как Samsung, Nextiva, ДТЭК, Посольство Федеративной Республики Германия и др. По IQ Business Center – он совсем свежий, заполняемость тоже очень высокая – 78%. Арендаторы тут также крупнейшие мировые корпорации – British American Tobacco, Jacobs, OLX, из украинских компаний – K.Fund, "Сварог" и др.

Вопрос: Говорят, что пик спроса на жилую недвижимость пришелся на 2014-2015 гг., а теперь уже не будет такого масштабного приобретения жилья…

Ответ: Я тоже так думаю. Пик был связан с падением банков. Очень многие рассматривают покупку жилья как сбережения. Но все, кто хотел, уже купил. Думаю, цена провалится в какой-то степени, многие будут делать скидки. Но потом предложение упадет, и цена поднимется принципиально. Потому что себестоимость в любом случае растет каждый день: и зарплата рабочих, и арматура, и другие стройматериалы.

Вопрос: А когда, по вашему мнению, может быть пик этого падения цены?

Ответ: Думаю, осенью. Осень будет очень показательна, так как летом деловая активность падает, а осенью растет.

Вопрос: Как вы смотрите на строительство за городом?

Ответ: Жить за городом – имеет право быть. Но под Киевом строят абсолютно некачественное жилье, без инфраструктуры и, чаще всего, без разрешений. Это делают очень мелкие компании. Если бы строили серьезные крупные компании, то проблем, наверное, было бы меньше. Это же выбор человека, где ему жить. Но ведь застройщики дезинформируют, когда говорят, что стоимость их квадратного метра $300. Наши люди верят в чудеса. А их не бывает, материалы одни и те же. Да, земля дешевле, но есть вопрос подвода коммуникаций, инфраструктуры, а этого никто не делает. Но страшнее всего – качество этих домов из сборного железобетона. Я вижу, что это серьезная проблема. Люди, которые купили в таких объектах жилье, будут очень сильно об этом жалеть. Придется объединяться, складываться, как в любых проблемных домах, искать нормального подрядчика, который доработает проект. Но собрать деньги с жилого дома очень тяжело. Я этим занимался и в далеко не простых домах – это просто ужас.

Вопрос: Как вы оцениваете качество строительных материалов на рынке, соответствуют ли украинские поставщики вашим критериям?

Ответ: Самая большая проблема сегодня – материалы с содержанием полимеров, которые распадаются при определенных температурах. В особенности, это утеплители, клей и краски. В Украине просто ужасное качество этой продукции, и не только украинского производства, но и импортного. Похожая ситуация на рынке лекарств – если у нас продают товар иностранного бренда, не факт, что это то же самое, что и за границей. Но в Украине есть и достаточно много качественных производителей, и мы стараемся их поддержать. Например, мы первыми серьезно поддержали производителя вентиляционных систем Vents, взяв их на 101 Tower. Все были против, но я сказал: делаем испытание. Шесть месяцев мы испытывали установки, и поняли, что они мирового уровня. Потом мы их взяли и в Ocean Plaza. Завод начал работать, а мне это приятно. Лифты у нас тоже есть и отечественные, они не уступают OTIS, и даже лучше. Я всегда смотрю на качество производства и на руководителя, насколько он адекватный и порядочный человек. Потом мы вместе делаем испытание и принимаем решение, так как у нас своя очень сильная техническая служба.

Вопрос: Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости?

Ответ: В последние годы силовые структуры влияют на бизнес больше, чем когда-либо. Ведется активная работа по "поиску ведьм". Бизнесу угрожают тем, что было сделано 10, или 15 лет назад. Я считаю, что обязательно нужно ввести нулевую декларацию. Тогда бизнес будет психологически готов свободно инвестировать в страну. В руках украинцев огромные деньги. Если их направить в экономику, я вас уверяю, никакого МВФ стране не нужно будет. Позиция многих силовиков – их отобрать. Но давайте честно – отобрать очень тяжело. Да, можно арестовать, но не у нас, а за границей. Кому от этого будет хорошо? Не нам, точно. Лучше создать условия, чтобы люди захотели сами реинвестировать в страну. Поймите правильно, ведь люди работали так, как их вынуждала работать система. Я не говорю о чиновниках, которые воровали из бюджета, я говорю о людях, которые зарабатывали деньги в легальном бизнесе. Если бы они жили в другой стране, то все было бы абсолютно законно. Бизнесу не разрешали открывать счета за границей. Загоняли в украинские банки, которые потом рушились. Государство должно убедить, что их заработанные деньги не пропадут, что, вложив в дело, создав одно рабочее место, они смогут заработать. Но людей вгоняют в еще больший психологический ступор. Что такое кризис? Это неверие в завтрашний день. У нас его еще больше усугубляют. Вокруг царствует повальная атмосфера: все преступники – любой бизнесмен, который что-то сделал, априори преступник. Мы, например, с бюджетными средствами никогда дел не имели принципиально.

Вопрос: По вашему мнению, нулевая декларация могла бы сейчас помочь рынку?

Ответ: Если бы ввели нулевую декларацию, я вас уверяю, очень много денег пришло бы в Украину. Если ты не чиновник, не прокурор и не судья, твои деньги легальны – заплати налог и будь свободен. Иностранный инвестор не готов к той вакханалии, которую сейчас исполняют силовые ведомства. Иностранцы смотрят на повсеместные политические обвинения, телевизионные шоу, а потом в суде это все разваливается. И понимают, что все это шито белыми нитками. Поэтому нужно обязательно ввести нулевую декларацию, должно измениться отношение чиновников. Вернемся, например, к проекту ТРЦ Respublika. Объект три года простоял, будучи в залоге у НБУ и у фонда гарантирования вкладов. 5 тыс. рабочих мест не были созданы. Три года Национальный банк палец о палец не ударял, чтобы вернуть проект к жизни. Он должен был давно выставить его на аукцион. Да, может быть сейчас не время, но это не коньяк – он лучше не станет. Такой комплекс, как Respublika, генерирует огромные деньги, только товарооборот около 60 миллионов долларов в год. H&M, Decathlon зашли бы туда еще до открытия. Они ждали этот объект, ведь им очень важна первая правильная локация. Но, с другой стороны, я НБУ тоже понимаю. Сегодня если ты чиновник, лучше ничего не делать, потому что через 15 минут – 150 уголовных дел. Честный и нормальный чиновник обязательно наживет себе кучу врагов.

Вопрос: Прошло около полутора лет с того времени, как вы покинули работу в команде горгосадминистрации Виталия Кличко. Какие выводы сегодня можете сделать о работе городских властей?

Ответ: Виталий Кличко очень много делает для города. Он понимает, что бизнесмены, которые умеют честно зарабатывать, необходимы для любого общества. И им нужно создавать условия для более эффективной работы. Его личность – позитив для города. Но сам город – это зеркало страны, в нем тяжело построить уникальную систему, не похожую на остальную часть государства. Тем более, если речь идет о столице. Многое зависит от первых лиц государства, правительства и парламента. Верховная Рада только сейчас (три года голосовали против) приняла в первом чтении закон о парковке. Чтобы навести порядок в транспортной системе Киева, нужно три месяца. Примите закон, исключите возможность незаконно парковаться, дайте право муниципалитету контролировать этот процесс и пробки исчезнут сами по себе. Для кого-то это станет еще и бизнесом. Мгновенно начнут строить паркинги и инфраструктуру для этих целей. Сегодня мы строим жилые комплексы с паркингами, а люди все равно продолжают ставить возле подъезда, на бордюр, на проезд, на газон только не на паркинг. Потому, что генетически украинцы не привыкли платить за парковку.

Вопрос: Как изменились при Кличко отношения между девелоперами и чиновниками?

Ответ: Многие аспекты градостроения переданы в центральные органы власти. А то, что решается в городе сегодня, на мой взгляд, достаточно логично. Конечно, вокруг строительства сложилась достаточно нервная и противоречивая атмосфера. Когда мы пришли, очень много было незаконных строек, мы их идентифицировали и почти все остановили. Но власти города не могут их снести. Они должны обращаться в правоохранительные органы. Организационно это работает очень неэффективно. У полиции своих задач очень много, и задачи города не в приоритете. Мы много раз говорили с руководством страны, в том числе и с Министерством внутренних дел, что Киеву нужна своя муниципальная полиция. Но не нашли понимания в этом вопросе. Может для Киева, который является лицом Украины, и стоило бы пойти на исключение из правил. У мэрии столицы должны быть рычаги влияния, иначе не навести порядок с незаконными стоянками, газовыми заправками, незаконными стройками, МАФами, хаотичной торговлей и т.д.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 22 июня 2017 > № 2252024 Игорь Никонов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 22 июня 2017 > № 2218445 Юлия Зазуля

Реновация или деградация: кому на пользу новый закон?

Юлия Зазуля

Заместитель гендиректора аудиторской компании «Юстиком»

Фанатичный подход московских чиновников может разорить или существенно ухудшить положение не менее 100 000 человек

В июне Госдума приняла в третьем чтении закон о реновации жилья в Москве, предусматривающей снос хрущевок и переселение их жителей в новые дома. Проголосовать за или против включения своего дома в программу реновации жители столицы могли в системе «Активный гражданин» до 15 июня. Городские власти уже подвели итоги голосования: в нем приняли участие жители 4543 домов. За переезд в новое жилье высказались жители 4079 домов. Оставшиеся 464 дома решением жильцов вышли из программы реновации. В настоящий момент закон ожидает одобрения Совета Федерации и подписания президентом.

В Москве вокруг нашумевшего законопроекта развернулись горячие споры. Однако жителям других крупных российских городов, возможно, тоже стоит прислушаться к аргументам несогласных сторон, ведь, по сообщениям СМИ, велика вероятность, что в Совет Федерации вынесут предложение о сносе пятиэтажек во всех города-миллионниках.

Пока же жители других городов не всегда понимают, что так возмущает москвичей в новом законе, поскольку им не приходится вникать в детали, а центральные каналы освещают тему в основном в положительном ключе. Разумеется, как и в любом спорном вопросе, доля истины есть в аргументах и за, и против, и итоги голосования демонстрируют, что большинство жителей поддержали спорный законопроект. Но давайте разберемся в вопросе подробнее. Очевидно, что если бы все в нем было так «вкусно и красиво», как преподносят нам представители власти, возмущение в народе и не возникло бы и Совет по правам человека при президенте РФ не продолжал бы возражать против принятия закона о реновации.

История вопроса и камень преткновения

Первые новости о программе реновации появились в феврале, когда заговорили о внесении изменений в федеральный закон «О статусе столицы РФ». Она предполагает снос жилых домов высотой до девяти этажей (в основном пятиэтажных хрущевок), построенных с 1957 по 1968 год. Для реализации программы создается Фонд содействия реновации жилищного фонда в городе Москве.

Еще тогда у многих возник вопрос, зачем создавать новый закон, если сносом старых хрущевок и аварийного жилья и расселением жильцов в новые квартиры в Москве занимаются давно в рамках уже существующих законов?

Скептики видят здесь намерение властей подстегнуть строительную отрасль, которая в последние годы переживает серьезный кризис. Проект реновации — это, по сути, масштабная стройка, которая раскинется на территории всей Москвы и растянется на 20 лет (именно на такой период рассчитана программа). Причем девелоперы получат доступ к тем территориям, которые раньше были для них недоступны.

Новый законопроект открывает дорогу и в обход существующих правил и норм строительства: девелоперам разрешено будет отступать от требований, установленных техническими регламентами, включая санитарно-эпидемиологические, требования пожарной и иной безопасности, для чего будет достаточно получить «специальные технические условия». То есть законом на территориях, выбранных для сноса и нового строительства, отменяется действие всех СНиПов, СанПиНов и норм ГО и ЧС.

Такой масштабный проект может стать огромным импульсом для строительной отрасли Москвы и Московской области. К проекту будет привлечено большое число компаний, так или иначе связанных со строительным бизнесом, начиная от архитектурных бюро и заканчивая поставщиками отделочных материалов. Таким образом, появятся и новые рабочие места для всех специалистов, задействованных в строительной сфере. Разумеется, появление новых компаний привлечет и новые деньги в бюджет.

Не особенно заметным для простых жителей, зато очень значимым для строительных компаний стал и еще один новый закон — о СРО, который вступает в силу с 1 июля текущего года. Один из важных пунктов этого закона — необходимость регистрации строительной компании в том регионе, где она осуществляет свою деятельность. Следовательно, налоговые поступления от этих компаний также будут направляться в тот региональный бюджет, где предприятие осуществляет свою деятельность. Фактически это означает, что работы в проекте по реновации в Москве смогут осуществлять только московские компании.

Окупить проект, который, по предварительны подсчетам, обойдётся властям столицы в 3,5 трлн рублей, планируют частично за счет средств, собранных с уплаты взноса за капремонт, частично за счет продажи части нового построенного жилья. Очевидно, что на месте старых пятиэтажек вырастут дома гораздо большей вместительности и после расселения жильцов, пустующие помещения можно будет выставить на продажу. Однако, скептики говорят о том, что если состояние российской экономики в ближайшие годы значительно не улучшится, то спрос на новые квартиры будет невелик. Уже сейчас на рынке недвижимости Москвы и ближайшего Подмосковья предложение превышает спрос и многие девелоперы работают едва ли не в убыток. Кто же станет покупателем новых жилых квадратных метров?

Однако москвичей, попавших под программу реновации, куда больше интересует их собственное будущее, а не доходность строительных компаний. В первом варианте закона было много «дыр» и недоработок, которые ущемляли права будущих переселенцев. Часть из них власти исправили. Так, например, изначально закон предполагал лишь один вариант переселения — в равнозначную по площади квартиру. У многих жильцов это вызвало недовольство, поскольку «равнозначная по площади» вовсе не означает «равнозначная по комфортности» квартира. Здесь важную роль для повседневной жизни людей играет доступность инфраструктурных объектов (школы, детские сады, больницы, магазины и т.п.), а также близость метро.

В новой редакции закона жителям предлагается уже три варианта: разнозначная жилплощадь, равноценная по стоимости или денежная компенсация. Однако даже новая редакция не решает проблемы с доступом к инфраструктуре. Жильцов домов, предусмотренных под снос, будут переселять в уже построенное жилье в другом месте, хоть и в рамках своего района. Но уезжать с насиженного места, многие не хотят, поскольку это сопряжено с целым рядом сложностей. Закон гарантирует жителям новые квартиры, но и только. Никто не гарантирует, что возле новых домов люди получат зеленые зоны, детские площадки, школы, садики, больницы, парковочные места. А ведь численность жителей значительно возрастет в связи с появлением на рынке новых квартир в этий районах. Будет ли создана для всех этих людей соответствующая инфраструктура?

Куда «уедет» бизнес?

Программа реновации затрагивает напрямую не только жителей домов, но и предпринимателей. Не успели представители малого бизнеса оправится от «ночи длинных ковшей», как на их голову свалилась реновация. Как всегда, малый бизнес остается «крайним».

Полуподвальные помещения и первые этажи хрущевок давно превратились в торговые точки. Это удобно и для бизнеса (стоимость аренды здесь на 20-30% ниже, чем в ТЦ и новых домах), и для самих жителей, поскольку в старых районах Москвы построить большой торговый центр всегда проблема, а людям хотят пользоваться услугами и покупать товары повседневного спроса, не тратя на это много времени.

Что же станет со всеми этими торговыми точками? Владельцам нежилых помещений в сносимых домах обещают либо денежную компенсацию исходя из кадастровой стоимости, либо другое нежилое помещение равное по площади. Но в отличает от жилых квартир, новое нежилое помещение собственнику могут выделить где угодно на территории Москвы. Получить новую площадь в этом же районе будет практически невозможно.

Но владельцы нежилой собственности в пятиэтажках редко сами открывают там бизнес, чаще просто сдают в аренду. Что же делать предпринимателям, арендующим эту площадь? Они никаких возмещений и гарантий не получат.

В Ассоциации владельцев недвижимости считают, что ущерб от снова пятиэтажек для малого бизнеса Москвы будет куда существеннее, чем от сноса временных торговых павильонов. По словам президента Ассоциации Владимира Капустина, реновация разорит или существенно ухудшит положение не меньше 100 000 человек.

Никто не спорит, что в теории проект реновации весьма привлекателен. С тем, что жителям аварийных домов необходимо предоставить новое жилье, также согласится любой. Но смогут ли власти на деле превратить эту затею в благо, а не кошмар для всех задействованных лиц? Во всяком случае жители 4079 московских домов надеются, что смогут.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 22 июня 2017 > № 2218445 Юлия Зазуля


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 19 июня 2017 > № 2215299 Игорь Никонов

Игорь Никонов: У нас будет сеть школ и детских садов

Эксклюзивное интервью почетного президента ООО "К.А.Н. Девелопмент" Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина"

Вопрос: Почему компания приняла решение сконцентрироваться на проектах жилищного строительства?

Ответ: Сегодня рынок не позволяет строить качественные торговые центры, гостиницы, или офисы из-за длительной окупаемости. А строить плохо мне не интересно. Но и в жилом сегменте есть нюансы: элитное жилье не пользуется высоким спросом. Поэтому мы пытаемся реализовать всю свою креативность в комфорт- и бизнес-сегменте. Доказать себе и другим, что даже в недорогом жилье можно креативно подходить к процессам. Кроме того, мы продолжаем строительство школ, детских садов и, скорее всего, будем строить больницы.

Вопрос: О каких именно школах идет речь?

Ответ: Мы начали строительство большой школы в "Комфорт Тауне". Она рассчитана на 3-11 классы и в общей сложности на 600 детей. Объект откроется уже 1 сентября 2018 года. Это финальная часть большого детского комплекса, который, кроме вышеуказанной школы, включает Академию современного образования А+, детский сад и начальную школу. Помимо креативных архитектурных решений, школа будет иметь не совсем традиционную программу, что-то среднее между американской и украинской системами обучения. В ней будет немного больше науки, чем в американских школах, но с акцентом на проектное обучение. Когда ребенок работает над проектом, подключается образная память, да и применимость в реальной жизни изучаемого материала оставляет все в памяти у ребенка. Сейчас дети выходят после 11 лет школы с несистематизированными знаниями. Кроме того, нужно развивать лидерские качества. Это даже важнее, чем знания. Когда есть цель, найти источник необходимых знаний – не проблема. Главное – научить человека правильно идти к цели. У нас мало лидеров. В стране – не более 5-6% людей в состоянии потянуть за собой любой бизнес. Они должны быть двигателями, открывать новые рабочие места, не сдаваться перед сложностями. Умение дойти до финальной точки, применив все возможные пути – ключевой пункт в образовании.

Вопрос: Кто разрабатывал программу обучения?

Ответ: Занимается этим моя супруга Иванна совместно с профильными специалистами. Кстати, в мае она получила звание "матери-героини". Иванна с командой много ездят по миру, смотрят, анализируют и выбирают оптимальный формат. Мы прошли несколько поколений (у Игоря и Иванны Никоновых сейчас 10 детей – ИФ), одни дети уже закончили зарубежные университеты, другие еще там учатся, некоторые учатся в Украине. На примере наших детей жена видит, что подходит, а что нет. Когда они бегут в школу вприпрыжку, с радостью, это о многом говорит. Когда кто-то из них учился в наших школах, так их не разбудишь, не поднимешь. Школа должна заинтересовать ребенка, создать конкурентную среду, дух соревнования должен витать в воздухе. Списывание точно не может поощряться. С самого детства ребенку нужно понимать, что все – конкуренты, и надо самому стремиться вверх и много работать для достижения поставленной цели.

Вопрос: Я так понимаю, вы планируете построить несколько школ…

Ответ: У нас будет сеть школ и детских садов. В ближайших планах – большой детский сад в жилом комплексе Tetris Hall (ввод 2018 году) и "Академия детства А+" в ЖК Central Park (ввод – в 2017 году). В проекте "Файна Таун" также предусмотрена школа, детский сад и центр современного развития. Сегодня такой формат очень востребован. Все необходимое должно быть сконцентрировано в одном комплексе, и мы будем локально создавать образовательные хабы внутри жилых объектов.

Вопрос: А достаточно ли специалистов в Украине для таких целей?

Ответ: Нет, их не достаточно. Иностранные специалисты приезжают к нам, чтобы прочитать лекции, мы возим своих сотрудников в другие страны. К примеру, Турция ушла далеко вперед по сравнению с нами. В Стамбуле многие школы учат по американской системе, после них ребенок может легко поступить в любой университет мира. Высшее образование – это следующий этап, который я бы хотел реализовать. К сожалению, пока для этого нет возможностей, один человек это не потянет. Тут бизнес должен иметь поддержку государства, фондов, базового университета, скажем, американского, английского или французского – не важно. Я готов выступить менеджером этого процесса.

Вопрос: Чем для вас, как бизнесмена, является строительство этих школ – привлечением инвесторов, или отдельным бизнес-проектом?

Ответ: С точки зрения бизнеса как получения дохода строительство школы невыгодно. Но в долгосрочной перспективе это очень повышает уровень жилого комплекса. Компания всегда начинает концепцию большого жилого проекта с разработки социальных и сервисных объектов. Развитая инфраструктура дает возможность людям чувствовать себя комфортно в добрососедской среде комплекса. Идея открыть собственный образовательный центр вынашивалась постепенно. Сначала Иванна основала небольшую школу в пригороде столицы, затем эта школа разрослась до трехэтажного здания. Идея создания Академии Современного Образования А+ возникла из собственных потребностей. Детей много, и хочется, чтобы они занимались и языками, и танцами, и гимнастикой, а, как обычно, все это в разных местах, потому успеть везде почти невозможно.

Вопрос: В развитие медицины вы также планируете внести свою лепту?

Ответ: Да, хочу построить госпиталь. Как-то я услышал данные, сколько наших граждан уезжает лечиться за границу. На это тратятся огромные деньги государства. Мы решили создать многопрофильный госпиталь, который будет сертифицирован по европейской системе. Работать в нем изначально будут как наши лучшие специалисты, так и иностранные врачи, параллельно проводя обучение передовым мировым протоколам лечения. Медицина – это болезненная тема для Украины. Многие высококвалифицированные врачи построили свой бизнес, используя государственные больницы как свою вотчину и в частные клиники затащить их фактически невозможно. Зачем, если все уже налажено и приносит большие доходы и только тебе, а расходы все оплачивает государство? Все главврачи миллионеры, ни для кого это не секрет. Поэтому надо брать молодых талантливых врачей, давать наставников не из системы и доучивать. Сейчас мы ведем переговоры с израильскими, немецкими и американскими госпиталями, проект больницы в стадии разработки.

Вопрос: Какая локация у госпиталя?

Ответ: Он будет на Столичном шоссе, недалеко от метро Выдубичи. Площадь земельного участка примерно 1,5 га. Общая площадь госпиталя составит около 20 тыс. кв. м.

Вопрос: Расскажите более детально о планах и будущих проектах компании.

Ответ: Основной проект на сегодня – Живой Квартал "Файна Таун": большой и долгосрочный. Также планируем строить вторую очередь ЖК Tetris Hall и новую очередь "Комфорт Таун". Мы расширили участок на 12 га и планируем достроить 100 тыс. кв. м жилья и школу, о которой я уже рассказывал. Заканчиваем вторую очередь Central Park (жилая площадь – порядка 11 тыс. кв.м., 141 квартира) и "Академию детства А+" в составе комплекса. Во второй очереди Tetris Hall мы достроим 29 тыс. кв. м жилья (площадь участка порядка 1,2 га, общая площадь проекта порядка 50 тыс.кв.м.), инфраструктурные объекты, плюс большой детский сад. В ближайшем будущем проекты обычных многоэтажек перестанут интересовать людей, если только мы не говорим о самом центре города, где физически нет места. Хотя, как видите, даже в центре мы стараемся создать нашим клиентам максимум комфорта. Нужно строить качественную среду обитания. Сегодня многие девелоперы уже думают о фасадах, эргономике, социальной инфраструктуре. Еще не все строят школы и садики, но к этому все равно придут. Тем более, Киевсовет уже дал возможность строить школу, садик за счет паевых, получив дебет для будущих проектов. Если ты построил детский сад, к примеру, за 30 млн грн, то можешь отдать его городу и 20 миллионов разницы (при размере паевых в 10 млн грн) положить себе в дебет на следующий проект. Более того, в КГГА уже есть проект решения ввести новую систему по детским садам по принципу "деньги ходят за ребенком". Посчитать расходы на одного ребенка и платить эти деньги родителям ваучерами. Родители, если того хотят, смогут использовать этот ваучер в частном детском саду, доплатив разницу. Если это примут, много государственных муниципальных садов освободится, а количество коммерческих – увеличится. Город снимет с себя обременение строить новые детсады и их обеспечивать. И потом, в нашей стране нет бесплатных садиков, родители все равно бесконечно делают взносы. Так почему не сделать это официально? Появится конкуренция на рынке и родители смогут выбирать, куда отдать ребенка. А директора детских садов начнут думать о рейтингах и репутации.

Вопрос: Сейчас многие застройщики пытаются делать акцент на энергоэффективности своих проектов. Какие решения вы реализуете в этом плане?

Ответ: Мы хотим ввести на рынке понятие "теплый дом". Первым проектом с этим статусом станет "Файна Таун". Мы договорились, что уполномоченный государственный институт НИИСК проведет испытание ограждающих конструкций наших зданий и даст соответствующий сертификат об уровне их эффективности. Этот критерий мы хотим ввести для всех объектов на рынке.

Вопрос: В инфраструктуре "Файна Таун" запланирован торговый центр. Он будет большим?

Ответ: Его площадь будет порядка 7,5 тыс. кв. м, в том числе фитнес-клуб с тремя бассейнами, также в нем будет большой супермаркет на 3,5 тыс. кв. м. кроме того, мы предусмотрели порядка 10 тыс. кв. м коммерческих помещений на первых этажах в жилых домах. Из каждого подъезда будет выход либо в зеленую зону к пешеходной променаде с магазинчиками и кафе длиной в 3 км, либо к автомобильным подъездам. В этом заключается особенность архитектурного решения комплекса.

Вопрос: А уже есть договоренность с оператором супермаркета?

Ответ: Мы ведем переговоры с тремя ключевыми сетями – "Сильпо", Billa и Novus, чтобы финализировать архитектурно-планировочные и технические решения до начала строительства. Реализован ТЦ, думаю, будет во второй очереди. В проекте будет много очередей; первые две мы начинаем вдоль ул. Салютная, чтобы замкнуть фасад и показать людям, что мы строим. Потом пойдем вглубь.

Вопрос: На какой срок рассчитан проект?

Ответ: Лет 7-8. Все будет зависеть от ситуации на рынке. Если будет продаваться хорошо, построим быстро весь комплекс. Технически там все решено, все коммуникации есть.

Вопрос: Вы пока не планируете выходить на другие рынки, например, региональные?

Ответ: Вы знаете, нет. Я честно говорю, что последний рынок недвижимости, который упадет – киевский, а первыми рушатся региональные. У нас нет цели в виде экспансии, я никогда не горел самоцелью иметь самую большую компанию. Все наши проекты должны быть landmark, узнаваемы. Репутация качественного застройщика для меня гораздо важнее, чем репутация просто большого застройщика, который гонится за объемами. Тем более, наша компания очень отрыта и за каждый проект несу ответственность лично я, Игорь Никонов.

Вопрос: KAN Development достаточно активно занимается освоением промышленных зон в пределах города. "Комфорт Таун", "Файна Таун"… Планируются ли еще проекты на территории промышленных зон?

Ответ: Конечно. Мне неинтересна точечная застройка. Да, она дешевле, она выгоднее экономически, но она не дает тебе комплексности, проекта, которым ты можешь гордиться. И второе – не создает людям среду, за это тебе "спасибо" не скажут. Это возможно только на больших территориях. Да, мы будем, искать большие площадки. Во-первых, там есть сети, во-вторых, это абсолютно органично, когда город уводит промышленность на окраины. Тем более, сегодня промышленности уже не требуются огромные территории. Все заводы должны быть за городом, особенно если они экологически нечистые. Например, завод "Фанплит" давно нужно вынести, а его руководство ведет себя абсолютно непорядочно – они втихаря, ночью, выбрасывают в воздух вредные вещества. И считают, что это нормально – завод в центре города со сверхнормативным выбросом формальдегидов. Люди уже более двух лет борются с этим заводом. Если раньше он работал на газе – это еще более или менее. Но они поставили твердотопливный котел и по ночам сжигают отходы фанеры, пропитанные смолой. С директором завода судятся, он проиграл все суды, но наша система, к сожалению, не способствует решению проблемы.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 19 июня 2017 > № 2215299 Игорь Никонов


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 16 июня 2017 > № 2212383 Олег Спиранский

«Строительная газета»: В России заработает институт персональной ответственности в сфере строительства

С 1 июля 2017 года в России вводятся два национальных реестра специалистов (НРС) — в области строительства, а также инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, в которых будут содержаться сведения о высококвалифицированных штатных сотрудниках. Каждый из них станет ключевой фигурой в работе компаний, поскольку будет лично отвечать за качество выполняемых работ и подписывать документы. До официального запуска НРС остается совсем мало времени, и «СГ» попросила директора Правового департамента Министерства строительства и ЖКХ РФ Олега СПЕРАНСКОГО прокомментировать, как формируется и как будет устроен новый институт ответственных за качество работы в проектной, изыскательской и строительной сферах деятельности.

«СГ»: Олег Вадимович, какие преобразования произойдут в отрасли? Разве недостаточно той системы, что уже существует?

Олег СПЕРАНСКИЙ: У нас в стране впервые создается система персональной ответственности главных инженеров и главных архитекторов проектов за принимаемые ими решения. Это важно для строительной отрасли, она нуждается в совершенствовании, выработке механизмов, которые будут гарантировать качество и безопасность выполненной работы. Данный подход призван предоставить заказчику всю полноту сведений о подрядчике: кроме данных о самой компании, у него также будут данные о ее специалистах, непосредственно отвечающих за процесс.

Эта информация доступна для всех — национальные реестры специалистов (НРС) находятся в сети на сайте соответствующего национального объединения. Для самой строительной компании это тоже плюс: в штате есть работники, которые отвечают за качество выполняемых работ, соблюдение технологий и строительных норм. Специалист НРС не имеет отношения к экономической составляющей, он несет полную персональную профессиональную ответственность за безопасность строительства. Эта система также оградит ответственного сотрудника строительной компании от принятия решений в чьих-либо интересах, потому что за все нарушения он будет отвечать своей карьерой. Введение НРС принесет пользу и для специалистов, они становятся ключевыми для отрасли. Включенный в реестр специалист — это своего рода знак качества, показатель его квалификации. Только у человека, внесенного в НРС, есть право подписи документов по изысканиям, проектированию и строительству. Проект не может быть подписан специалистом, не включенным в реестр, — его не примет экспертиза. Если акт приемки объекта подписан не главным инженером проекта, находящимся в реестре, то технадзор не выдаст заключение, а муниципалитет — разрешение на ввод.

«СГ»: Все эти специалисты должны быть включены в НРС? Что это такое в принципе?

О.С.: Национальный реестр специалистов — это новелла, которая была введена Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ». Так, в частности, частью 6 статьи 55.5 ГрК РФ установлено, что каждый член СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта с 1 июля 2017 года должен иметь в штате по основному месту работы как минимум двух специалистов, сведения о которых включены в соответствующий НРС. Ведение НРС в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования возложено на Национальное объединение изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ), а формирование НРС в области строительства осуществляется Ассоциацией «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ).

Создание нацреестров преследует сразу несколько целей. Наряду с одновременно вводимыми ГрК РФ принципом регионализации и контролем над расходованием средств компенсационных фондов этот новый для России институт регулирования профессиональной деятельности в строительной отрасли позволит повысить уровень доверия к системе саморегулирования.

Кроме того, НРС обеспечат наличие у членов СРО высококвалифицированных работников. НРС должны помочь решить проблему «фиктивных специалистов», которые только числятся в компании. Среди других плюсов НРС — стимулирование регулярного повышения квалификации специалистов компаний. По предварительным оценкам, НРС в области строительства, проектирования и изысканий будет содержать в общей сложности порядка 350 тысяч человек. Такие специалисты станут более востребованными, возрастет их значимость, и в итоге они смогут претендовать на повышение зарплаты, улучшение условий труда и на более выгодные предложения от работодателей.

«СГ»: Данные НРС будут публичными?

О.С.: Реестры будет размещены в сети Интернет, на сайтах соответствующих нацобъединений — nopriz.ru и nostroy. ru. Они будут состоять из двух частей: открытой, находящейся в свободном доступе, и закрытой. В открытую часть будут включены ФИО специалиста, вид осуществляемых работ и дата внесения сведений в НРС. А закрытая часть будет содержать персональные данные, включающие сведения об образовании, стаже работы, повышении квалификации. И можно быть уверенным, что появление таких ресурсов, объединяющих в себе информацию о высококлассных специалистах, подобная открытость сведений о кадровом потенциале строительной отрасли, позволяющая заказчикам самостоятельно определять опыт и компетентность лиц, организующих работы в генподрядных организациях, очень скоро выведет саморегулирование в строительстве на качественно новый уровень.

«СГ»: Кто может претендовать на включение в реестр?

О.С.: Существуют три главных требования к специалистам. Первое из них — это наличие профильного высшего образования, а также повышение квалификации (не реже одного раза в пять лет). Специалисты министерства при участии профессионального сообщества исследовали все направления профессиональной подготовки, начиная с 1954 года, которые могут иметь отношение к строительству. В результате был составлен список из 285 наименований, в который вошли также и специальности из смежных отраслей, востребованные на стройке. Этот перечень и был включен в Приказ Минстроя России № 688, который является одним из подзаконных актов, обеспечивающих исполнение закона № 372-ФЗ. Кроме того, стараемся сейчас оперативно внести в список еще и специальности военных строителей. Однако соответствующие приказы Минобороны об их утверждении секретны, но сейчас можно сказать, что решение вопроса сдвинулось с «мертвой точки».

Второе требование к специалистам — общий трудовой стаж, который должен составлять не менее десяти лет в строительстве, из них на инженерных должностях — не менее трех лет.

Третье условие — соответствие обязанностей в должностной инструкции тем, которые установлены ГрК РФ для специалистов, включаемых в НРС. А именно: организация входного контроля проектной документации; оперативное планирование, координация, организация и проведение строительного контроля; приемка законченных видов и отдельных этапов работ по строительству с правом подписи соответствующих документов. Если все эти требования соблюдены, можно смело подавать документы на включение в реестр.

«СГ»: Как устроен этот процесс?

О.С.: Заявку на внесение сведений о специалистах в реестр можно подать несколькими способами — лично или через доверенное лицо — в НОСТРОЙ или НОПРИЗ, по почте либо через СРО, осуществляющую функцию оператора НРС. В этом случае саморегулируемая организация проведет предварительный прием, проверку и сканирование документов, разместит их в личном кабинете СРО, заверит электронной цифровой подписью, а затем направит оригиналы документов в нацобъединения.

Кстати, число таких операторов постоянно растет — если на начало весны у НОСТРОЯ, к примеру, критериям оператора НРС соответствовало только 110 строительных СРО, то к концу мая их количество возросло до 130 СРО, расположенных в 63 регионах страны. У НОПРИЗА такое право на сегодняшний день предоставлено 171 саморегулируемой организации.

«СГ»: Как в настоящий момент продвигается процесс формирования НРС?

О.С.: В тестовом режиме НРС в областях строительства, проектирования и изысканий заработали с 15 мая. По данным НОСТРОЙ, на текущий момент ими было получено почти 10538 заявок. Положительное решение принято по более 5700 из них. В НОПРИЗ для включения в НРС было передано около 4000 заявлений, но пока только 789 заявок были одобрены. 73 были отклонены в связи с низким качеством подготовки пакета документов. При этом всего, исходя из минимального количества специалистов на каждого члена саморегулируемой организации, НОСТРОЮ к 1 июля предстоит внести в реестр свыше 220 тысяч специалистов, НОПРИЗУ — около 120 тысяч. Последнему может быть и чуть попроще, но исключительно в количественном смысле — просто потому, что НОПРИЗ объединяет не 112 тысяч компаний, как НОСТРОЙ, а примерно 60 тысяч, то есть почти в два раза меньше. Но с учетом того, что на обработку одного пакета документов операторы тратят как минимум 20 минут, работа нацобъединениям в любом случае предстоит очень серьезная. Да, определенное отставание в вопросе наполняемости реестров сейчас, конечно, как говорится, «на лицо».

Понятно, что многие — по традиции — откладывают подачу документов до последнего, и именно поэтому пиковая нагрузка ожидается накануне дня «Х», когда наличие у члена СРО как минимум двух «реестровых» специалистов станет обязательным. И хотя в последнее время количество заявок резко увеличилось — в среднем в нацобъединения сейчас ежедневно поступает порядка 500-1000 документов — однако, чтобы успеть к 1 июля, объем поступающих заявлений должен быть увеличен до 4-5 тысяч в день. На это, в частности, уже обратил особое внимание глава Минстроя Михаил Мень во время своего недавнего ознакомления с ходом работы по подготовке к запуску НРС. В связи с этим министр в очередной раз призвал профессиональное сообщество к мобилизации сил и скорейшей регистрации специалистов в НРС. Со своей стороны, глава ведомства уже включил вопрос о НРС в повестку ближайшего селекторного совещания с региональными подразделениями Минстроя, а также направил соответствующие письма губернаторам с просьбой «подтолкнуть» местные стройкомплексы к внесению специалистов в реестр.

«СГ»: Допустим, к 1 июля какая-то компания все же не успела включить своих специалистов в НРС… Что тогда произойдет?

О.С.: Те компании, которые к указанной дате не смогут подтвердить наличие в штате как минимум двух специалистов, информация о которых будет внесена в НРС, окажутся, по сути, «вне игры». Они потеряют не только членство в СРО, но и право выполнять работы, для которых в соответствии с законодательством это членство является обязательным условием. Они не смогут заключать новые договоры строительного подряда с застройщиками, техзаказчиками, лицами ответственными за эксплуатацию зданий, сооружений, региональными операторами, участвовать в торгах и конкурсных процедурах, их проекты не пройдут экспертизу или уже построенные объекты не будут сданы в эксплуатацию. Именно поэтому я очень надеюсь, что российские строители, проектировщики и изыскатели все же активизируют свою работу в этом направлении и постараются уложиться в установленный законом срок.

Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО / «Строительная газета»

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 16 июня 2017 > № 2212383 Олег Спиранский


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 15 июня 2017 > № 2235664 Денис Щерба

Строить дома, в которых хочется жить.

Принципы строителей ХИМКИНСКОГО СМУ МОИС-1 неизменны и не подвержены конъюнктуре.

Одна из ведущих строительных компаний Подмосковья — ООО «ХИМКИНСКОЕ СМУ МОИС-1» 7 июня отметит свое 60-летие. Сегодня это крупнейшее в регионе инвестиционно-строительное предприятие холдингового типа успешно совмещает функции заказчика, инвестора, застройщика, проектировщика, генерального подрядчика и риэлтора. Об истории создания компании, этапах ее развития и перспективах в интервью «СГ» рассказал генеральный директор ООО «ХИМКИНСКОЕ СМУ МОИС-1» Денис ЩЕРБА.

От строительства к градостроению

«СГ»: Денис Вячеславович, на пороге 60-летнего юбилея самое время оглянуться назад. Обратиться к истокам, к точке отсчета трудовых десятилетий. Во многом благодаря стараниям нескольких поколений строителей ХИМКИНСКОГО СМУ МОИС-1 небольшое городское поселение было преобразовано за эти годы в один из самых благоустроенных и крупных городов-спутников Москвы. А многие объекты, возведенные в разное время, стали визитной карточкой Химок. Ваша компания и сегодня продолжает участвовать в формировании облика современного, комфортного для проживания города. Несмотря на кризисы, созидательный процесс на стройплощадках не прекращается. Как создавалось предприятие и возникло само его название?

Д.Щ.: Представьте послевоенное время. Химки — бывшая прифронтовая полоса. Есть оборонный завод, и отсутствуют полноценные условия для жизни. Народ, в том числе и фронтовики, живет в коммуналках, деревянных бараках и даже в землянках. Соответственно, государство после первого этапа восстановления народного хозяйства должно было позаботиться об условиях проживания людей. По всей стране тогда создавалось множество строительных организаций. Так, в 1957 году для возведения объектов промышленного, жилищного и социально-бытового назначений было создано Химкинское СМУ. Организация строила детские сады, школы, кирпичные жилые дома, промышленные здания, заводские цеха, занималась реконструкцией предприятий, прокладкой инженерных сетей, благоустройством территорий. Работала не только в своем городе и районе, в соседних районах, а также и в Москве. С 60-х годов, когда началась эпоха индустриального панельного домостроения, строители Химкинского СМУ одними из первых в Подмосковье начали возводить по этой технологии хрущевские пятиэтажки, а позднее и девятиэтажные панельные дома. Управление в те годы, кочуя по разным структурам, в конце концов, вошло в состав «Мособлинжстроя-1», сокращенно МОИС-1. Эта аббревиатура так и закрепилась в названии нашего предприятия, пережившего в бурную непредсказуемую перестроечную эпоху свою вышестоящую организацию.

Выбор правильной стратегии

«СГ»: Благодаря чему при вхождении в рыночную экономику предприятию удалось не только сохранить коллектив, накопленный опыт и производственные мощности, но и войти в рейтинг лучших строительных и монтажных организаций Российской Федерации 2000-х годов и даже получить международные награды за высокое качество, устойчивое развитие и стратегический менеджмент?

Д.Щ.: В начале 90-х шло повсеместное акционирование. Финансовая и хозяйственная самостоятельность предоставила предприятиям широкие полномочия и, вместе с тем, наложила на них груз ответственности за свою дальнейшую судьбу. Многим не по силам оказалась такая ноша. Химкинское СМУ реорганизовалось в ЗАО и сумело своевременно перестроиться в новых экономических реалиях.

В 1992 году госфинансирование строительства совсем прекратилось. Стало ясно, что денег на развитие ждать неоткуда, надо самим их зарабатывать. Новообразованное акционерное общество взяло один из недостроенных домов — брошенный госзаказ — и завершило его строительство в сжатые сроки. Квартиры продали. Появился первый капитал. Брались за любую работу и даже за частные заказы. В те годы предприятие возводило с нуля много и гаражных комплексов. Затем акционерное общество стало само выступать в роли заказчика, инвестора и застройщика.

Решающим фактором явилось то, что акционеры ХИМКИНСКОГО СМУ МОИС-1 разработали собственную инвестиционную стратегию развития. Она дала мощный толчок началу успешной инвестиционно-строительной деятельности. При плановой экономике все было жестко регламентировано. Строили под заказ государства по типовым проектам, по утвержденной минимизированной стоимости за квадратный метр. Копейки нельзя было потратить сверх лимита. На всем экономили. Квартиры поэтому были небольшие по метражу, с маленькими кухнями, совмещенными санузлами и проходными комнатами. Люди и этому были рады. Иметь для семьи отдельную квартиру, когда полстраны жило в бараках, коммуналках или ютилось по два-три поколения на одной жилплощади, уже само по себе считалось роскошью. Коммерческого жилищного строительства как такового не было. В эпоху глобальных реформ начался его бурный рост. Сегодня мы не только строим, но также ищем земельный участок, разрабатываем концепцию развития, готовим землеотвод, проект. Сами реализуем квартиры на рынке недвижимости.

Технологический рывок

«СГ»: Ваше предприятие не только одно из первых в стране перешло на инвестиционную модель, но и было в числе пионеров, рискнувших совершить технологический прорыв и сделать ставку на монолитное строительство. Это было осознанным решением при выборе долгосрочной стратегии или удачным конъюнктурным совпадением?

Д.Щ.: Надо сказать, что Химкинское СМУ изначально специализировалось, в основном, на возведении социальных объектов и жилых домов из кирпича — это был наш фирменный стиль. Сам по себе процесс строительства каменного дома очень материалоемкий и соответственно очень затратный. Одна погрузка-разгрузка кирпича отнимает уйму времени. К тому же возводить строения различного назначения из кирпича — труд титанический. А тут еще в рамках программы по энергосбережению вступили в силу новые нормы по теплотехнике. Стены надо было класть чуть ли не в метр толщиной. Так «эффективно» в то время боролись с теплопотерями.

Мы поняли: надо срочно что-то менять в нашей технологии. Иначе не выжить. Знаковым был период в 1997-1998 годах, когда мы полностью отказались от кирпичной застройки. Тогда и было принято кардинальное решение: перейти на монолитное строительство. Как впоследствии оказалось, это был единственно правильный выбор, давший шанс на дальнейшее успешное развитие компании. Как правило, все, кто освоил в то время эту технологию, выжили и успешно продолжают работать.

«СГ»: В чем, по-вашему, главные преимущества этой технологии по сравнению с панельным домостроением? Стоила ли овчинка выделки?

Д.Щ.: Жилье должно быть качественным, комфортным и долговечным. Всем этим требованиям отвечает монолитное строительство. Срок службы монолитных зданий до 150 лет. Вдвое дольше, чем у панельных домов. Эта модель более экономична. В качестве утеплителя с наружной стены мы сегодня, в основном, применяем пенобетон. Конструктивные особенности монолитного домостроения, к тому же, более универсальны, они позволяют задать зданию любую конфигурацию, закруглять углы. Такие дома более востребованы для потенциальных покупателей. Чтобы повысить уровень комфортности, сделать дом более привлекательным для визуального восприятия, а также сохранить в нем наш фирменный стиль, мы отказались от применения вентилируемых фасадов и обкладываем все здание снаружи полнотелым облицовочным кирпичом рыжевато-солнечной окраски производства Голицинского завода. Потому наши дома в Химках всегда узнаваемы. Каждый из них сохраняет свое лицо и в архитектуре, и по дизайну, и по внутреннему пространству индивидуален и неповторим. Будь это дома, возведенные нами на Юбилейном и Ленинском проспектах, улице Лавочкина, в ЖК «Дубки» и ЖК «Аист», а также в других многочисленных местах нашего города.

И опыт, сын ошибок трудных…

«СГ»: Денис Вячеславович, поделитесь, пожалуйста, как осуществлялся переход на новые технологии? Наверное, было непросто постигать инновационные премудрости?

Д.Щ.: Действительно, фундаментальная смена строительной технологии потребовала неимоверных усилий. Мы имели лишь теоретические знания о монолитном строительстве. Я, например, во время учебы в Московском государственном строительном университете проходил спецкурс и даже защитил диплом по этой теме. Но в университете учат лишь работать с документами, чертежами. На практике все оказалось непросто. Надо было разбираться и в арматуре, и в опалубочных системах. Такого опыта в стране тогда еще ни у кого не было. А нам предстояло в кратчайший срок освоить весь технологический процесс.

Начали с того, что организовали полный ликбез: учились руководители, инженерно-технический состав, затем и рабочие. Чтобы набраться опыта, посещали специализированные выставки, стажировались за рубежом на строительных площадках ведущих фирм, приглашали к себе иностранных специалистов. Процесс обучения ведется непрерывно и по сей день. Мы внедрили стандарты международной системы качества ISO 9000. В монолитном строительстве, которое на ступень выше любого другого, более жесткие требования ко всем видам работ, ведь изготовление конструкций происходит непосредственно на месте, на строительной площадке. И тут совершенно иные подходы к входному и операционному контролю, техническому надзору.

«СГ»: Изменение специфики работ при переходе на монолитное домостроение, безусловно, потребовало и технического переоснащения...

Д.Щ.: Верно. Предприятие приобрело новейшие башенные краны, способные возводить здания высотой до 100 м, бетононасосы, миксеры для перевозки бетона и другое современное оборудование для выполнения качественной бесперебойной работы.

Необходимая производственная база также отсутствовала. Ее нужно было создавать практически с нуля. Например, тот бетон, который нам поставлялся до этого с железобетонного завода, уже не годился для монолитного строительства. В содружестве с НИИ железобетона (НИИЖБ) в результате интенсивного научно-экспериментального поиска нам удалось достичь того уровня технологий, который позволил выпускать бетон соответствующих стандартов. Проблема выбора опалубки тоже оказалось непростой.

«СГ»: И как вы ее решили?

Д.Щ.: Изучив весь рынок, мы сделали выбор в пользу немецкой фирмы «Далли», у которой нашли приемлемый вариант. На сборку этой опалубки уходит мало времени, и соотношение «цена-качество» вполне приемлемое. Позже по нашему заказу западные партнеры изготовили комплект опалубки с высотой щита 3 м 30 см, что позволило поднять потолки в новых квартирах до желанных для будущих новоселов со стандартных двух с половиной до трех метров.

«СГ»: Применяются десятки различных методов в этом виде строительстве. Вы на каком остановились?

Д.Щ.: Действительно, методов очень много. И каждый характеризуется своими особенностями. Тщательное изучение мирового опыта помогло нам окончательно определиться. Мы выбрали, на наш взгляд, самый прогрессивный, доступный и наиболее применимый в наших климатических условиях, когда зимой морозы до 30 градусов, а летом жара до 35, — монолитный каркас с плоскими колоннами и перекрытиями.

Ну, опять же, выбрать — не сделать. Не попробуешь — не узнаешь. Права народная мудрость. Целыми бригадами отправляли мы на стажировку на стройки Москвы бетонщиков и сварщиков, чтобы они в процессе работы приобрели необходимые навыки. А через несколько лет уже к нам стали приезжать за опытом из Ростова-на-Дону, Арзамаса, Тюмени и других регионов. Именно таким образом, благодаря профессиональной солидарности и поддержке внедрялось монолитное строительство в нашей стране. Со многими специалистами по всей стране мы продолжаем поддерживать не только деловые, но и дружеские отношения, советуемся, обсуждаем отраслевые новинки, делимся опытом.

В целом подготовительный период к переходу на новую технологию занял у нас больше года. Параллельно велись работы по подготовке площадки для строительства первого дома по новой технологии.

Дом с часами

«СГ»: Каким был первый объект, возводимый ХИМКИНСКИМ СМУ МОИС-1 по технологии монолитного домостроения? Как осуществлялся ход строительства? С какими трудностями вы столкнулись на практике?

Д.Щ.: Это были ежедневные трудности революционного для нас переходного периода. К тому же мы замахнулись на реализацию масштабного и грандиозного для того времени проекта. В Химках ничего подобного до этого не строилось. Дом с часами, как мы его называем, до сих пор является нашей гордостью, показателем наших возможностей, профессионального мастерства и зрелости. Нагрузка была колоссальная, ответственность чудовищная. Мы ни в коем случае не могли ударить лицом в грязь и тем самым поставить крест на дальнейшей судьбе всей компании. Путь, который обычно западные строительные фирмы, развиваясь эволюционным путем, проходят за десятилетия, мы должны были одолеть за считанные годы. Нам предстояло пройти настоящее испытание на профпригодность. Мы ждали с нетерпением этого часа. И вот, как говорится, стрелки сошлись. Было огромное желание попробовать себя в новом деле. Доказать, что и мы способны строить не хуже иностранцев. Что и нам по плечу сложные инновационные технологии в строительстве.

«СГ»: Чем примечателен был данный проект?

Д.Щ.: Прежде всего, своей оригинальной формой и архитектурой. Это жилой дом длиной 155 м, со сложной геометрией, закругленным фасадом, с эркерами и балконами, с волнообразной кровлей, несколькими секциями разной этажности — от 9 до 17 этажей, общей площадью более 20 тыс. кв. м. В нем 39 типов квартир. Первые два этажа выполнены как двухуровневые таунхаусы, с отдельным входом и выходом на другую сторону дома, где под окнами у каждой такой двухэтажной квартиры свой небольшой садик и собственный подземный гараж. Во внутреннем дворе был сквер с прудом. На строительстве этого объекта был приобретен бесценный практический опыт, досконально отработаны все технологические процессы с применением инновационных материалов, налажены связи с добросовестными поставщиками. Всего не перечислить. Работали посменно. Двумя потоками параллельно — бригады монолитчиков и бригады каменщиков. Завершили строительство за полтора года. Мы заявили о себе на рынке монолитного домостроения. Теперь перед нами открывались другие горизонты. Очертание волнообразной кровли этого дома легло в основу логотипа нашей компании.

«СГ»: Денис Вячеславович, а как появились на доме часы? Чья это была идея?

Д.Щ.: Это отдельная история. Сначала хотели башенку или ротонду установить. Прикинули: смотрелось бы не очень гармонично. Но какой-то выразительной детали явно не хватало. А хотелось этот дом, который был для нас особенным, выделить, подчеркнуть его индивидуальность. Сделать местной достопримечательностью. Идея с часами, уже и не вспомнить, кто ее предложил, сразу всем понравилась. Хотели сначала электронные установить, но затем передумали. Решили, что часы с циферблатом, которые в прошлые века традиционно устанавливали на главных городских зданиях и даже на храмах, будут более к месту и станут неким символом связи времен. Изготовили макет из фанеры, наклеили на него бумажный циферблат со стрелками, и подняли эту конструкцию краном на дом, чтобы определиться с размером будущих часов. После примерки заказали на Московском часовом заводе настоящие часы пятиметрового размера по ширине и высоте. И, как мечтали, установили эти часы к Новому, 2000 году.

Любимый город

«СГ»: Денис Вячеславович, после дома с часами какие были следующие объекты?

Д.Щ.: Мы построили группу домов на Спартаковской улице, башню с подземными гаражами на улице Строительной. Приняли активное участие в планах комплексной городской застройки: по технологии монолитного строительства начали возводить жилищные комплексы с развитой инфраструктурой, детскими садами, школами, офисами, магазинами, службами быта, подземными гаражами и наземными стоянками, детскими и спортивными площадками. Словом, начали создавать в городе современные уютные микрорайоны. Было время, когда у нас в работе одновременно было до 10 домов и столько же в проектных разработках. Когда в городе не осталось свободных больших пространств, перешли к сносу ветхого и аварийного жилья. Возводим на месте старых трущоб красивые здания с просторной планировкой квартир, соответствующей современным стандартам качества жизни. Мы любим и ценим свой город, поэтому стараемся сделать его лучше и краше. В нем живут замечательные люди. Химки раньше был закрытым городом. Здесь расположены такие высокотехнологические предприятия аэрокосмической отрасли, как НПО им. С. А. Лавочкина, НПО «Энергомаш», МКБ «Факел». Мы строим для горожан не серийные дома-близнецы, а неординарные здания, стремимся, чтобы каждое строение было привлекательным.

Наша цель: не гнать «квадраты», а создавать качественное, просторное, комфортное для проживания жилье, хотя это требует дополнительных усилий и средств. В стране, к сожалению, еще с избытком безликих неудобных для жизни городов с типовыми панельными и блочными коробками, рождающими чувство тоскливости и неустроенности. Мы хотим, чтобы химчане жили на радостной волне, в атмосфере комфортности, в гармоничной городской среде. Чтобы они гордились своим городом, который для них является постоянной средой обитания, и хотели в нем жить. И делаем все, чтобы наши здания создавали хорошее настроение.

Автор: Сергей ЗЕНИН

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 15 июня 2017 > № 2235664 Денис Щерба


Россия. ЦФО > Транспорт. Недвижимость, строительство > mos.ru, 15 июня 2017 > № 2213393 Алексей Беляев

Алексей Беляев: Ремонт сохранит исторический дух каждой улицы

Первый заместитель руководителя Департамента капитального ремонта — о взаимодействии строителей и археологов.

В этом году продолжается масштабное благоустройство столицы по программе «Моя улица». Основные работы идут в центре, там, где история в буквальном смысле лежит у прохожих под ногами. Новый сезон городского ремонта уже принес немало важных археологических находок. Только в мае были обнаружены белокаменный мост стены Китай-города на Славянской площади, храмовый некрополь времен Петра I на Сретенке и шахматный клад периода правления Ивана Грозного на Пречистенке.

Первый заместитель руководителя Департамента капитального ремонта Москвы Алексей Беляев рассказал в интервью mos.ru, как удается совмещать городское благоустройство и научные изыскания. Кроме того, он сообщил, где в столице откроют археологическую экспозицию под открытым небом, а также о возможном создании стеклянных витрин с артефактами на улицах города.

— Алексей Александрович, как строители и археологи вместе работают на центральных улицах города? Ведь задачи-то у них разные — одни хотят скорейшего обновления, а другие — сохранения былого.

— Это заблуждение, что у археологов и строителей разные задачи. На самом деле цель одна — провести ремонт, который подчеркнет индивидуальность и в то же время сохранит исторический дух каждой улицы. Главный документ для строителей и археологов, регулирующий их работу, тоже один — проект благоустройства. Его разрабатывают до старта работ. В нем есть инженерные, архитектурные и строительные решения, описание технологий и материалов, этапов ремонта.

Особо выделен раздел «Археология», в котором учитываются возможные особенности конкретной территории. Это информация, накопленная учеными-археологами: карты, описания, фотографии, рисунки артефактов и сооружений, которые встречались в центре Москвы при земляных работах десятки, а то и сотни лет назад.

— И каков порядок совместной работы?

— Первыми на улицы выходят строители. Они выставляют ограждения, обустраивают деревянные настилы для пешеходов, ставят предупреждающие знаки и наносят временную дорожную разметку для автомобилистов. И только затем приступают к снятию старого покрытия тротуаров и земляным работам на определенной глубине.

С археологическими находками они могут столкнуться, например, при прокладке подземной кабельной канализации, ремонте и расширении системы ливневой канализации или же при ремонте водопровода и газопровода. На этой стадии благоустройство по программе «Моя улица» начинают сопровождать археологи. Сейчас в столице к археологическому надзору привлечено более 100 таких специалистов. Кроме того, что археологи присутствуют на стройплощадках лично, они ведут инструктаж рабочих, как поступать, если обнаружена находка.

— А как надо поступать?

— Прежде всего — приостановить все работы на участке и обратиться за консультацией и оценкой к археологам.

— Эти паузы в работах отражаются на сроках сдачи улиц?

— Программа «Моя улица» реализуется в Москве с 2015 года. Археологическое сопровождение ведется в течение всего периода работ, а процесс взаимодействия археологов и строителей давно отработан. На сроках завершения благоустройства исследовательская деятельность не сказывается. Тем более что останавливают ремонт лишь на небольших участках. Практика показывает, что ученым достаточно нескольких дней. Они используют это время для того, чтобы описать находку, провести фото- и видеофиксацию, взять образцы на экспертизу (для установления возраста, состава материалов).

Иногда археологи принимают решение о естественной консервации. То есть объект оставляют в грунте. Его заново аккуратно покрывают слоями земли, чтобы восстановить среду, в которой он сохранялся долгие века. Обычно так поступают с фрагментами и элементами крупных строений и сооружений — фундаментами зданий, старинными мостовыми, мостами. Предварительно проводится кропотливая работа по фотофиксации, описанию и нанесению на археологические карты.

Как сохранить объект наилучшим образом, решают эксперты столичного Департамента культурного наследия. Могу сказать точно, что все находки пристально изучают и данные о них вносят в каталоги. Информацией дополняют единую археологическую карту столицы. Она будет полезна не только современным исследователям, но и станет наследием для будущих поколений археологов.

— Алексей Александрович, планируется ли в этом году сделать особые зоны для археологических находок на благоустроенных улицах Москвы? Витрины, экспозиции под открытым небом?

— Самая масштабная экспозиция под открытым небом, которую давно ждут, — это участок крепостной стены Белого города на Хохловской площади. Планируется, что он станет центральным элементом в благоустройстве площади и превратится в одну из достопримечательностей Москвы. Также после благоустройства на улицах в центре столицы могут появиться витрины с древними артефактами и участки исторической брусчатки. Сейчас проектировщики работают над техническим решением этой задачи.

Например, подобное решение мы разработали для Китайгородского проезда. Там тоже есть свой кусочек крепостной стены, правда, уже Китайгородской. Рядом с этим историческим объектом на уровне тротуара планируется установить две стеклянные витрины, в которые поместят артефакты, найденные при благоустройстве. Под очень прочным стеклом витрин создадут особую среду с поддержкой уровней температуры и влажности. Это позволит сохранять целыми древние предметы. В вечерние часы в витринах будет включаться подсветка. Таким образом, появится небольшой музей под открытым небом.

Кроме того, планируется продолжать опыт прошлых лет и делать на центральных улицах города участки с историческим мощением. Подобный участок есть на Пушечной улице, неподалеку от здания Центрального детского магазина. При благоустройстве в 2016 году там нашли старинную клинкерную мостовую и решили сохранить ее, встроив в современное мощение.

Площадь, которую занимает участок клинкерной, то есть особым способом выложенной кирпичной мостовой, — около 40 квадратных метров. По нему спокойно можно пройтись. Нам интересно показать горожанам, как были благоустроены улицы столетия назад. А также очень важно сохранить эту память о прошлом в контексте нового облика улиц. Пока мы только выбираем места в центре Москвы, где расположатся участки исторического мощения. Скорее всего, они появятся на улицах рядом с парком «Зарядье».

— Кто следит за тем, чтобы работы проводились правильно и не разрушались артефакты?

— Заказчики и подрядчики, Департамент культурного наследия Москвы и городской Департамент капитального ремонта. Все площадки программы «Моя улица» просматриваются. При желании все горожане могут видеть ход работ.

Некоторые, конечно, делают довольно поспешные выводы. Например, был случай, когда рабочие нашли остатки коммуникационного колодца 1960–1970-х годов. Никакой исторической ценности они не имели. Однако прохожие приняли каменное основание коммуникационного колодца за археологический объект.

Конечно, есть соблазн найти то, что не видят строители и археологи, заметить что-то особенное. Но почти 95 процентов того, с чем мы сталкиваемся под землей, не имеет ценности.

— Пытаются ли на объекты «Моей улицы» проникнуть так называемые черные копатели?

— Попытки случаются крайне редко, так как стройплощадки находятся под постоянной охраной. А если обнаруживается находка, археологи тут же выезжают на место, она не лежит без контроля.

Еще раз отмечу, что мы не закрываем площадки от наблюдателей, общественный контроль очень важен. И Департамент культурного наследия, и Департамент капитального ремонта реагируют на обращения горожан, проводят проверки по каждому звонку. Хотел бы напомнить, что для сообщений о возможных нарушениях археологического мониторинга на строительных площадках открыта горячая линия Департамента культурного наследия, можно позвонить по телефону: 8 (916) 146-53-27.

Россия. ЦФО > Транспорт. Недвижимость, строительство > mos.ru, 15 июня 2017 > № 2213393 Алексей Беляев


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > lgz.ru, 14 июня 2017 > № 2490780 Андрей Ростенко

Земля в Ялте, суд в Калуге

Кеворкян Константин

За фасадом курортной столицы

О проблемах Крыма, связанных с земельными отношениями, «ЛГ» уже писала («Кому достанется крымская земля», № 12). Последствия украинской юрисдикции по-прежнему продолжают сказываться. Тема эта актуальна и имеет несколько измерений. Вот каким образом оценивает ситуацию глава администрации Ялты Андрей Ростенко.

– Андрей Олегович, Южный берег Крыма – это не только зона отдыха, но и место сплетения острых финансовых, экономических, инфраструктурных проблем. Какие из них – главные?

– Ситуация здесь действительно непростая. Когда я начинал работу, понимал всю ограниченность имеющихся у меня административных рычагов для минимизации нарушений в сфере земельных отношений, ликвидации незаконных строений. Что-то удалось, что-то не очень. Были и системные ошибки в нормативно-правовых актах на уровне Республики Крым, поскольку многие из них создавались в спешке, «с колёс». По моему мнению, после воссоединения Крыма с Россией надо было начинать работу с перспективного планирования, выработки генерального плана и разработки стратегии развития всех районов Крыма. А потом уже, если по генеральным планам это было возможно, завершать юридический процесс переоформления земель.

– То есть основная проблема – это земля и её принадлежность?

– Да. Все поселковые советы Большой Ялты в результате административной реформы 2014 года были ликвидированы, и рычаги управления сконцентрировались в администрации Ялты. Мы унаследовали решения бывших коллегиальных органов власти и сейчас занимаемся возвращением «зелёных зон», но возникают сложности в судебных процессах. Мы выигрываем суды первой инстанции здесь, а проигрываем кассацию где-нибудь, скажем, в Калуге.

– Земля на ЮБК всегда была причиной раздора. Люди помнят украинские криминальные войны 90-х годов за передел собственности. Насколько эта тема актуальна сегодня?

– Сейчас эта проблема проявляется во множестве мошеннических схем. Пользуясь несовершенством законодательной базы, злоумышленники активно действуют. Пока мы пытаемся распознать схему, на неё среагировать и выработать пути противодействия, кто-то успевает в щёлку прошмыгнуть. Но рано или поздно это становится явным. Вот буквально перед нашим разговором я высказал своё несогласие по одному подобному вопросу, написал прокурору, чтобы он принял меры. То есть боремся и административным путём, и через возбуждение уголовных дел.

– Есть конкретные примеры?

– Да сколько угодно! Один из явных видов мошенничества, когда, имея старые украинские госакты на большие территории, злоумышленники изымают из поселковых архивов судебные решения в отношении этих участков, приходят как ни в чём не бывало, ставят земли на кадастровый учёт и запускают в оборот. Или иной вариант: отдельно продают как объект недвижимости землю и стоящие на ней объекты. И к нам приходят сразу два собственника – один с правами собственности на участок, а другой – с правами на здание. В таких случаях разбирается суд.

– Что бы вы порекомендовали людям, которые захотят приобрести землю в Ялте, чтобы избежать подобных неприятностей?

– Самое главное, чтобы сделка была честной. Я рекомендовал бы оформлять её в Госкомрегистре или через нотариуса, с подтверждением всей законодательной базы. Не надо «домашних» сделок, сделка должна быть легальной.

– Есть много территорий, оставшихся от украинских ведомственных санаториев, которые сейчас брошены и постепенно разрушаются. Как складывается их судьба?

– Существуют собственники, которые активно развивают свои санатории, пансионаты, вкладывают в них средства. Но есть и те, кто не в состоянии достойно финансировать собственность. Как правило, это касается государственных структур. Я считаю, что подобные здравницы нужно передавать в частные руки.

– Но существующие санкции тревожат инвесторов. Как убедить их вкладывать деньги в приватизацию и развитие объектов отдыха на ЮБК?

– Инвесторы всё равно находят возможность заходить на полуостров через дочерние компании, через филиалы, через аффилированные структуры. Учитывая прибыльность этого бизнеса, они продолжают работать, а многие ещё зайдут в ближайшем будущем.

– Что, на ваш взгляд, можно сделать для лечения такой системной болезни, как недостаточный уровень сервиса?

– В сфере услуг мы уходим от устаревших базарно-рыночных отношений – лишь бы поставить ларёк и торговать поближе к остановке. Крепко с прошлого времени это засело в головах. Но уже появились представители бизнеса, которые ставят эти отношения на совершенно иные рельсы. И потому лучшие отели сейчас – в Ялте, лучшие пляжи – в Ялте.

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > lgz.ru, 14 июня 2017 > № 2490780 Андрей Ростенко


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Миграция, виза, туризм. Госбюджет, налоги, цены > bfm.ru, 14 июня 2017 > № 2471771 Юрий Трутнев

Юрий Трутнев: на «дальневосточный гектар» подано 92 тысячи заявок

Полпред президента РФ в Дальневосточном округе рассказал Business FM, сколько будет стоить эта земля в будущем, а также о том, как привлечь инвестиции и почему нужно учитывать соседство с Китаем и Японией

На бесплатный дальневосточный гектар уже подано 92 тысячи заявок, рассказал в интервью Business FM полномочный представитель президента РФ в Дальневосточном федеральном округе Юрий Трутнев. Подавляющее большинство — от жителей самого региона, но 15% — из других мест, больше всего из Москвы. В собственность эта земля может перейти через пять лет, при условии, что владелец сделает в участок минимальные вложения. А сколько это может стоить потом? Этот и другие вопросы Юрию Трутневу задал главный редактор радиостанции Илья Копелевич:

Юрий Петрович, очень много разных новых актов принимается для решения той задачи, которую вы и ваши коллеги взяли на себя. Очень много нового прямо сейчас. Давайте с этого начнем, а потом к итогам более ранних мероприятий обратимся. С 1 августа электронная виза впервые в России. Для кого она сделана, и что она должна дать?

Юрий Трутнев: Она сделана для повышения объема туризма. Для того чтобы граждане из соседних государств могли свободно на восемь дней приезжать, знакомиться с Дальним Востоком и думать о том, чтобы инвестировать сюда деньги, о том, чтобы создать здесь предприятия, то есть это и деловое общение, и знакомство с Владивостоком, с другими городами.

А какие регионы на Дальнем Востоке, на ваш взгляд, могут максимально это использовать?

Юрий Трутнев: Прежде всего, конечно, Владивосток. Во-первых, у нас здесь все-таки самый большой поток. Самое большое и привлекательное здесь — больше всего предприятий новых создается. Понятно, что географическое положение Владивостока такое, что он, собственно говоря, является воротами Дальнего Востока России. Он предоставляет логистические возможности, которых нет у наших соседей, поэтому, конечно, Владивосток в первую очередь.

Теперь более важное из нового. Когда вводили программу «Дальневосточный гектар», мы в Москве, конечно, немножко посмеивались. Когда началась реновация, еще раз посмеялись, но тем не менее, я обнаружил, посмотрев интернет, естественно, мы здесь далеки очень от вас, что на самом деле, не все заявки вы можете удовлетворить. В том смысле, что земли не хватает. Ваши слова, что вы требуете, чтобы все заявки были удовлетворены, но для этого придется, в том числе, и нарезать дополнительные земли охотхозяйства.

Юрий Трутнев: Нет. Чуть-чуть поясню. Первое: на Дальнем Востоке сегодня шесть миллионов квадратных километров. Где-то порядка 30% из них доступны для выделения. Этого, конечно, пока более чем достаточно для удовлетворения спроса граждан, но этого даже хватит для удовлетворения спроса всех граждан Российской Федерации. Вы знаете, я все-таки считаю, что земля в России принадлежит гражданам, людям принадлежит. У нас самая большая страна мира. Мы можем раздать людям землю, что гораздо более важно, чем дать какое-то количество денег. В этом отношении просто нужна прозрачность. Просто надо, чтобы не было надуманных ограничений. Чтобы не запрещали давать землю там, где ее давать можно. Поэтому у меня просто очень простая позиция: всю землю, которую можно отдать, которую не надо защищать в интересах государства в целом, надо отдавать людям. И это до конца не сделано. Поэтому дело не в том, что спрос не удовлетворяется, дело в том, что можно давать больше земли. Для человека это значимо, потому что, как вы говорите, из Москвы. Из Москвы иногда, в общем, весь Дальний Восток — это такой большой кусок на карте. А для человека, который здесь живет, есть конкретная река, конкретный залив, где он хочет получить землю. Если он ограничен в использовании, а может выделяться, значит, мы что-то неправильно сделали.

И из Москвы даже понятно, а тем, кто живет здесь, тем более понятно, что огромная территория далеко не вся интересна для того, чтобы взять гектар, потому что тайга-то бесконечная, но сделать там человек сам по себе ничего не может. Значит, эти участки должны быть так или иначе доступны, а вот таких-то земель может быть как раз дефицит.

Юрий Трутнев: Нет, опять с вами буду спорить. Ничего, не обидитесь?

Нет, конечно, мы же не знаем. Мы из Москвы.

Юрий Трутнев: Понимаю, да. Как мне говорил один мой товарищ, дикие городские люди. Так вот, объясняю. Дело в том, что тайга — не бескрайняя. Тайга — это место жизни для человека и не только для человека. И многие люди просто любят ее. Я люблю лес. Я родился в лесном поселке на Урале. И сегодня землю ведь получают не только для того, чтобы она была близка к дороге, городу. Землю сегодня получают и для охоты. Сегодня землю получают и для ведения лесного хозяйства.

Извините, что перебью. А гектар — это валентная величина для охоты?

Юрий Трутнев: Гектар — достаточная величина для того чтобы поставить охотничий приют. Для того чтобы сделать какие-то подкормячные площадки, то есть для того, чтобы инфраструктуру охотничьего хозяйства создать. И, например, если ты вокруг имеешь общедоступные охотничьи угодья, а таких в России довольно много, и сможешь там поставить инфраструктуру, значит, сможешь с друзьями приезжать, организовывать там охоты. Можешь на этом деньги зарабатывать. И это, в общем, для людей возможности, в том числе, прокормить себя и семью.

Дорога хоть какая-то должна туда идти.

Юрий Трутнев: Иногда да, иногда нет. Есть такие уголки, куда никакой дороги нет, но, тем не менее, они настолько прекрасные, не побоюсь этого слова, что люди именно там хотят землю. Вы знаете, есть же два пути выделения, два варианта у нас было. Первый — это, действительно, взять какие-то участки, разметить, подвести дорогу, линию электропередач и давать там землю. Можно так? Можно. Но это не дает всей гаммы экономических возможностей, потому что, еще раз говорю, идея получения одного гектара настолько разная у людей — от рыбной ловли, охоты, охотничьих упряжек до еще самых экзотических способов использования. Мы, предоставляя землю в любом месте, как раз даем максимум свободы людям. Мне кажется, что это здорово. А там, где земля используется для жилищного строительства, люди ведь тоже все прекрасно понимают, они в этом случае выбирают землю рядом с дорогой, с линией электропередач.

А очередь на такие участки есть? Все равно мне кажется, земля разная, притом, что она вроде одинаковая, все равно она разная. Мы в Москве это очень хорошо понимаем. Неужели здесь иначе? В зависимости от расположения доступности инфраструктуры...

Юрий Трутнев: Земля разная и люди разные, и их желания разные. Меня сегодня мучали на встрече — а вы сами почему ничего не берете? Я объяснил, почему не беру, но, если бы я когда-нибудь такое решение принял, то я, конечно, получил бы участок где-нибудь как можно дальше. Есть туда дорога или нет, не так для меня важно. Я бы получил такой где-нибудь на речке, максимально девственной природе, потому что отдых на природе — ничего лучше человечество не придумало. И у нас есть, собственно, три возможности. Если человек хочет построить жилье, он выбирает участок земли рядом с дорогой, рядом с линией электропередач. Такие участки есть. Очереди не может быть по определению, потому что это возможность нажать клавиши на компьютере. Ты выбираешь участок…

Илья Копелевич

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Миграция, виза, туризм. Госбюджет, налоги, цены > bfm.ru, 14 июня 2017 > № 2471771 Юрий Трутнев


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > bfm.ru, 14 июня 2017 > № 2226287 Юрий Трутнев

Юрий Трутнев: на «дальневосточный гектар» подано 92 тысячи заявок

Полпред президента РФ в Дальневосточном округе рассказал Business FM, сколько будет стоить эта земля в будущем, а также о том, как привлечь инвестиции и почему нужно учитывать соседство с Китаем и Японией

На бесплатный дальневосточный гектар уже подано 92 тысячи заявок, рассказал в интервью Business FM полномочный представитель президента РФ в Дальневосточном федеральном округе Юрий Трутнев. Подавляющее большинство — от жителей самого региона, но 15% — из других мест, больше всего из Москвы. В собственность эта земля может перейти через пять лет, при условии, что владелец сделает в участок минимальные вложения. А сколько это может стоить потом? Этот и другие вопросы Юрию Трутневу задал главный редактор радиостанции Илья Копелевич:

Юрий Петрович, очень много разных новых актов принимается для решения той задачи, которую вы и ваши коллеги взяли на себя. Очень много нового прямо сейчас. Давайте с этого начнем, а потом к итогам более ранних мероприятий обратимся. С 1 августа электронная виза впервые в России. Для кого она сделана, и что она должна дать?

Юрий Трутнев: Она сделана для повышения объема туризма. Для того чтобы граждане из соседних государств могли свободно на восемь дней приезжать, знакомиться с Дальним Востоком и думать о том, чтобы инвестировать сюда деньги, о том, чтобы создать здесь предприятия, то есть это и деловое общение, и знакомство с Владивостоком, с другими городами.

А какие регионы на Дальнем Востоке, на ваш взгляд, могут максимально это использовать?

Юрий Трутнев: Прежде всего, конечно, Владивосток. Во-первых, у нас здесь все-таки самый большой поток. Самое большое и привлекательное здесь — больше всего предприятий новых создается. Понятно, что географическое положение Владивостока такое, что он, собственно говоря, является воротами Дальнего Востока России. Он предоставляет логистические возможности, которых нет у наших соседей, поэтому, конечно, Владивосток в первую очередь.

Теперь более важное из нового. Когда вводили программу «Дальневосточный гектар», мы в Москве, конечно, немножко посмеивались. Когда началась реновация, еще раз посмеялись, но тем не менее, я обнаружил, посмотрев интернет, естественно, мы здесь далеки очень от вас, что на самом деле, не все заявки вы можете удовлетворить. В том смысле, что земли не хватает. Ваши слова, что вы требуете, чтобы все заявки были удовлетворены, но для этого придется, в том числе, и нарезать дополнительные земли охотхозяйства.

Юрий Трутнев: Нет. Чуть-чуть поясню. Первое: на Дальнем Востоке сегодня шесть миллионов квадратных километров. Где-то порядка 30% из них доступны для выделения. Этого, конечно, пока более чем достаточно для удовлетворения спроса граждан, но этого даже хватит для удовлетворения спроса всех граждан Российской Федерации. Вы знаете, я все-таки считаю, что земля в России принадлежит гражданам, людям принадлежит. У нас самая большая страна мира. Мы можем раздать людям землю, что гораздо более важно, чем дать какое-то количество денег. В этом отношении просто нужна прозрачность. Просто надо, чтобы не было надуманных ограничений. Чтобы не запрещали давать землю там, где ее давать можно. Поэтому у меня просто очень простая позиция: всю землю, которую можно отдать, которую не надо защищать в интересах государства в целом, надо отдавать людям. И это до конца не сделано. Поэтому дело не в том, что спрос не удовлетворяется, дело в том, что можно давать больше земли. Для человека это значимо, потому что, как вы говорите, из Москвы. Из Москвы иногда, в общем, весь Дальний Восток — это такой большой кусок на карте. А для человека, который здесь живет, есть конкретная река, конкретный залив, где он хочет получить землю. Если он ограничен в использовании, а может выделяться, значит, мы что-то неправильно сделали.

И из Москвы даже понятно, а тем, кто живет здесь, тем более понятно, что огромная территория далеко не вся интересна для того, чтобы взять гектар, потому что тайга-то бесконечная, но сделать там человек сам по себе ничего не может. Значит, эти участки должны быть так или иначе доступны, а вот таких-то земель может быть как раз дефицит.

Юрий Трутнев: Нет, опять с вами буду спорить. Ничего, не обидитесь?

Нет, конечно, мы же не знаем. Мы из Москвы.

Юрий Трутнев: Понимаю, да. Как мне говорил один мой товарищ, дикие городские люди. Так вот, объясняю. Дело в том, что тайга — не бескрайняя. Тайга — это место жизни для человека и не только для человека. И многие люди просто любят ее. Я люблю лес. Я родился в лесном поселке на Урале. И сегодня землю ведь получают не только для того, чтобы она была близка к дороге, городу. Землю сегодня получают и для охоты. Сегодня землю получают и для ведения лесного хозяйства.

Извините, что перебью. А гектар — это валентная величина для охоты?

Юрий Трутнев: Гектар — достаточная величина для того чтобы поставить охотничий приют. Для того чтобы сделать какие-то подкормячные площадки, то есть для того, чтобы инфраструктуру охотничьего хозяйства создать. И, например, если ты вокруг имеешь общедоступные охотничьи угодья, а таких в России довольно много, и сможешь там поставить инфраструктуру, значит, сможешь с друзьями приезжать, организовывать там охоты. Можешь на этом деньги зарабатывать. И это, в общем, для людей возможности, в том числе, прокормить себя и семью.

Дорога хоть какая-то должна туда идти.

Юрий Трутнев: Иногда да, иногда нет. Есть такие уголки, куда никакой дороги нет, но, тем не менее, они настолько прекрасные, не побоюсь этого слова, что люди именно там хотят землю. Вы знаете, есть же два пути выделения, два варианта у нас было. Первый — это, действительно, взять какие-то участки, разметить, подвести дорогу, линию электропередач и давать там землю. Можно так? Можно. Но это не дает всей гаммы экономических возможностей, потому что, еще раз говорю, идея получения одного гектара настолько разная у людей — от рыбной ловли, охоты, охотничьих упряжек до еще самых экзотических способов использования. Мы, предоставляя землю в любом месте, как раз даем максимум свободы людям. Мне кажется, что это здорово. А там, где земля используется для жилищного строительства, люди ведь тоже все прекрасно понимают, они в этом случае выбирают землю рядом с дорогой, с линией электропередач.

А очередь на такие участки есть? Все равно мне кажется, земля разная, притом, что она вроде одинаковая, все равно она разная. Мы в Москве это очень хорошо понимаем. Неужели здесь иначе? В зависимости от расположения доступности инфраструктуры...

Юрий Трутнев: Земля разная и люди разные, и их желания разные. Меня сегодня мучали на встрече — а вы сами почему ничего не берете? Я объяснил, почему не беру, но, если бы я когда-нибудь такое решение принял, то я, конечно, получил бы участок где-нибудь как можно дальше. Есть туда дорога или нет, не так для меня важно. Я бы получил такой где-нибудь на речке, максимально девственной природе, потому что отдых на природе — ничего лучше человечество не придумало. И у нас есть, собственно, три возможности. Если человек хочет построить жилье, он выбирает участок земли рядом с дорогой, рядом с линией электропередач. Такие участки есть. Очереди не может быть по определению, потому что это возможность нажать клавиши на компьютере. Ты выбираешь участок…

Что успел застолбить. Буквально, как на Диком Западе, только теперь это можно в интернете сделать.

Юрий Трутнев: Абсолютно. И в этом отношении, очереди не может быть по определению, но может быть ситуация, когда ты хотел, а, извините, опоздал. Но это уже не к нам вопрос. Я, например, когда проверял здесь выделения земельных участков, только начался процесс, я пришел в уполномоченный орган и говорю, давайте, быстро выберем. Они говорят: «Где хотите?» Я говорю: «О! Озеро Ханга». Они говорят: «Юрий Петрович, не получится. В три ряда вокруг уже выбраны участки». Понятно. И тут у нас вторая возможность очень интересная. Там, где участков много вместе, где компактное поселение, там закон позволяет, начиная с 20-ти участков, выделять средства на инфраструктуру за счет администрации субъекта. А свыше 100 участков — за счет правительства Российской Федерации.

А деньги есть на это? Процесс идет быстрее, чем вы ожидали, или примерно так, как планировали? А может, медленнее?

Юрий Трутнев: Мне кажется, процесс идет нормально. 92 тысячи заявок на сегодняшний день — нормальная история. Знаете, я вам честно скажу, нам еще тоже надо научиться выделять в процессе этой работы. Мы не все умеем. У нас плохой кадастр, у нас не все данные внесены в информационную систему. Нам нужен этот месяц для того, чтобы убедиться, что там нет незарегистрированных прав других лиц. Когда мы этому научимся, мы этому научимся обязательно, у нас будет лучшая система землепользования в Российской Федерации.

Я слышал цифры в ходе саммита сейчас. 15%, мне кажется, это немало из других регионов России. Мы понимаем, что 85% — местные жители. Мне кажется, это абсолютно естественно. Они знают, что берут. Но 15%, то бишь почти 15 тысяч заявок вот оттуда, из западного полушария Российской Федерации. В основном, из каких городов? Представляете ли вы себе этих людей? И еще, извините, я в кучу свалю. Примерно хотя бы сейчас оценить, сколько примерно может стоить этот участок земли. Тот или иной. Около дороги или около озера. Такую оценку умозрительно можно дать, или это пока совершенно бесполезно и не нужно делать?

Юрий Трутнев: Начну с первого вашего вопроса, откуда. Отовсюду. Москва на первом месте среди других городов России. Санкт-Петербург есть. Много — Краснодарский край, потому что там люди знают цену земли. Очень много заходов на сайты из других государств. Украина, Соединенные Штаты Америки, Германия, Канада. И я думаю, что это просто...

Не немцы.

Юрий Трутнев: Нет. Это не немцы. Я думаю, что это наши граждане, которые уехали, а потом вдруг прочитали газеты и сказали, а что я здесь вот живу на 15 этаже в квартире, когда я могу на земле дом иметь? Дом на родине. И начали думать. И потоки уже некоторые начинают намечаться возвращающихся людей. Для меня это очень важно. Мне кажется, что это очень правильный и полезный для страны процесс.

Можно ли прикидывать в голове, сколько выбранный участок будет стоить через пять лет или даже бессмысленно это делать вовсе?

Юрий Трутнев: Есть разные методы оценки. Стоимостный анализ, наверное, в этом случае не подойдет, потому что, если мы будем продолжать предоставлять землю бесплатно, то продавать ее за деньги можно только с учетом, скажем...

Только сумасшедшему. Или с учетом построек.

Юрий Трутнев: Нет, например, с учетом места. То есть, если ты взял сейчас, и это место настолько уникально, что люди готовы будут за это платить, то да, через пять лет после перевода в собственность это можно будет продать гражданину Российской Федерации. Но есть же и другие способы оценки. Есть доходный способ оценки. Например, если этот гектар будет использоваться для того же туристского приюта, для ведения сельского хозяйства, то можно посчитать, сколько с него собирается прибыли. Соответственно, это будет отражать его стоимость.

А вы не боитесь, что все, что дается бесплатно, в конечном счете будет простаивать? Ну, да, люди сейчас залезают в интернет, те, кто поняли, ставят галочку, получают пока в аренду с правом собственности через пять лет. Через пять, пускай будет, а там посмотрим, что на самом деле, не будет развиваться эта земля, потому что то, что берется бесплатно, тут человек ничего не теряет, если потеряет.

Юрий Трутнев: Вы правы. Какое-то количество таких участков обязательно будет. Но сейчас-то ведь оно вообще не используется, да?

Вот, если хотя бы чуть-чуть заставить человека заплатить. Посильно. Но тогда он делает осознанный выбор, потому что тратит какие-то деньги. Такую альтернативу вообще рассматривали или нет?

Юрий Трутнев: Мне кажется, что идея бесплатного предоставления более красивая. А так, понимаете, эта же посильная сумма — она же будет для кого-то совсем посильной, а для кого-то совсем значимой. Надо ли забирать деньги у людей? У нас же другая цель. У нас цель, чтобы они все-таки освоили, поэтому мы сейчас, наоборот, создаем различные инструменты поддержки, предоставляем им кредит на закупку материалов для строительства дома, сельскохозяйственной техники и так далее. То есть мы стараемся поддержать в этом процессе. И даже, если предположим, треть не сбудется, но сбудется две трети — разве это плохо для страны?

Понятно. Мы чувствуем и понимаем, что Дальний Восток — это реально приоритет у президента, который он транслирует правительству, которое так или иначе в сознание транслируется. Самая главная посылка, как мне кажется, когда это было произнесено и осмыслено: наш Дальний Восток терял население. Терял очень быстро. Понятно, что такие процессы не разворачиваются мгновенно, потому что люди годами готовятся, их сразу не переубедить. И все-таки, я понимаю, что прошло два-три года, наверное, как началось. Что изменилось в этих самых главных показателях с точки зрения государства? Перестали ли люди уезжать?

Юрий Трутнев: Поток сократился в четыре раза. Он пока есть. Пока, так сказать, сальдо прибывших и выбывших, родившихся, умерших отрицательное. Но оно отрицательное в четыре раза меньше, чем было три года назад, поэтому я думаю, что эта история еще года на два.

В четыре раза — это хорошо? Чтобы мы примерно поняли, какая доля...

Юрий Трутнев: Примерно 16 тысяч человек было в год. Сейчас эта цифра где-то четыре, четыре с половиной.

Минимальная совсем. В масштабах населения края — это доля процента.

Юрий Трутнев: Это, конечно, не обезлюдит край, но мы ставим перед собой задачу, чтобы сальдо было положительное, чтобы людей сюда приезжало больше, чем уезжало. Мы эту задачу точно реализуем. У меня уже никаких сомнений в этом нет.

Я недавно на отдыхе на Кипре познакомился с бывшим жителем Владивостока, бывшим флотским офицером, кстати, успешным бизнесменом, который ничего там не приватизировал, торговлей занимался. Он в Москве живет. Объяснил, почему. Он сюда, кстати, приезжает — это родина. И дети его там. Он объяснил: одна-единственная была причина. Детям надо было дать возможность учиться в Дальневосточном университете, в котором мы сейчас находимся. Он совсем другой теперь. Пятикурсники читали лекции первокурсникам, преподавателей не было. Вот был главный мотив, а не потому что он деньги здесь заработать не мог, а потому что не видел будущего детей. Сейчас с преподавателями в Дальневосточном университете все хорошо?

Юрий Трутнев: Пятикурсники первокурсникам точно не преподают, но для того, чтобы ответить на ваш вопрос утвердительно, что все хорошо, надо, чтобы Дальневосточный федеральный университет входил в мировые топы, то есть являлся одним из лучших университетов страны и мира. Задача вот такая. Она не очень простая, но мы будем стараться ее реализовать именно таким образом. Еще вот, что важно. Университет не может существовать один, как такой, среди пустыни, бац, и вдруг университет. Вокруг должна быть питательная среда. Когда президент Российской Федерации ставил нам задачу по развитию острова Русский, то он сказал: наука и инновация. Это должно быть научным центром. Надо продолжать университет и создавать такой научный кластер. Мы ровно так эту задачу и выполняем. Сейчас на острове Русский планируется строительство центра ядерной медицины.

Нам, кстати, про это Анатолий Борисович Чубайс рассказывал.

Юрий Трутнев: Они затянули, сорвали эту программу. Мне не в первый раз браться за, скажем так, оживление тех идей, которые до меня померли. У нас Фонд развития Дальнего Востока не работал. Работает? Работает. И многое другое. Поэтому и это оживет, вы даже можете не волноваться особенно. У нас инженерный центр, центр судостроения и судоремонта будет построен. Будет построен центр россетей. Алмазный центр, музей будем создавать. Ну, и, соответственно, очевидная рекреация, потому что люди, если они будут заниматься наукой, обучением, надо где-то и отдыхать, жить — гостиницы, спортивные комплексы, рекреационные объекты. Все это запланировано. Причем, важно то, что это запланировано не за бюджетный счет. Мы Дальний Восток за бюджетный счет не развиваем. Такой идеи не было, это невозможно. Мы бюджетные средства вкладываем для того, чтобы привлечь частные. Остров Русский будет так же развиваться.

Насчет сетей. От человеческих тем к нечеловеческим перейдем. С точки зрения бизнеса, что я чаще всего слышал, главным, конечно, минусом Дальнего Востока для того, чтобы здесь что-то строить промышленное, была дороговизна энергии. Я знаю, что волевым решением президента выровняли тариф. Естественно, за счет потребителей той западной части. Там тоже не все всем довольны, но это было волевое решение. Соответственно, вот оно произошло. Оценка инвесторами изменилась? Перспектива постройки здесь промышленных объектов? Конкуренция с соседним Китаем, с точки зрения издержек, которые суммарно из окружающей среды происходят. Налоги, инфраструктура, электричество, рабочая сила и так далее.

Юрий Трутнев: Очень простой ответ на ваш вопрос. Во-первых, оценивать сейчас действия закона о выравнивании энерготарифов рановато просто потому, что он еще не запущен в действие. Но мы постараемся его запустить в течение ближайших пары месяцев, и расчет будет сделан, перерасчет с начала года.

Деньги вернете.

Юрий Трутнев: Деньги вернем, по-русски говоря. Это первая часть ответа на вопрос. Вторая часть ответа на вопрос — как относится бизнес. Понимаете, можно, что угодно, любые опросы производить, смысла в них нет совсем никакого, потому что люди всегда найдут, о чем сказать, какие недостатки, что еще надо сделать. Единственное, на мой взгляд...

Реальный ответ только рублем.

Юрий Трутнев: Конечно. Это я и хотел сказать. Реальный ответ: вкладывают — хорошо, не вкладывают — плохо. У нас индекс прироста инвестиций 110% по четырем итоговым месяцам.

Можно я уточню? Это плюс 10%?

Юрий Трутнев: Это плюс 10% к уровню такому же прошлого года. И в прошлом году был такой же. Мы уверено демонстрируем, что инвестиционная привлекательность Дальнего Востока выше, чем инвестиционная привлекательность других регионов Российской Федерации. У нас по соглашениям объем заявленных инвестиций превысил три триллиона. Это пока соглашения. Но 745 млрд уже в стадии строительства. У нас 25% инвестиций иностранных. Соответственно, наши уважаемые соседи из Китая, Японии, Кореи тоже вкладывают сюда деньги. Вот ответ на ваш вопрос.

Еще из личных разговоров пара примеров. Один консалтер довольно крупный, который в Москве, он интервью нам давал на эту тему, поехал в Японию. Он ищет тоже новые рынки приложения своих услуг. Послушал Абэ, поехал в Японию, разговаривает с японцами, чтобы понять, потому что ему кажется, что у них там тоже, если премьер-министр сказал, что нужно в Россию вкладывать, то они, в общем-то, с коммерческим подходом, но будут это выполнять. Вы это видите или нет?

Юрий Трутнев: Пока нет. Пока есть очень хорошие слова, сказанные премьер-министром Абэ на прошлом втором восточном экономическом форуме. Что касается действий, они несколько тормозятся. Я надеюсь, что все-таки что-то изменится в этом отношении, состоится новый визит Абэ, у них будут переговоры с Владимиром Владимировичем, но японцы не самые активные инвесторы на территории Дальнего Востока.

Китайцы пока более?

Юрий Трутнев: Да, Китай.

Еще один вопрос. Управляющего партнера EY на Петербургском форуме спросил: ну, вы же такие мудрые консалтеры, вы рассказываете про новые бизнесы, вот вы бы лично какой бизнес начали, если бы надо было начать. Он сказал, ну, если бы мне было на 25 лет меньше, я бы вложил, он не сказал про гектар, он сказал, я бы вложил деньги в сельское хозяйство на Дальнем Востоке.

Юрий Трутнев: Это только еще раз говорит о том, что человек понимает экономику, понимает, что говорит. Всегда же надо искать преимущество, правда? Они здесь очень просто раскладываются. У нас рядом население в четыре миллиарда человек. Рядом с Дальним Востоком. И, собственно говоря, единственное место, где есть еще достаточно свободные площади для сельского хозяйства. Поэтому можно кормить Китай, можно кормить Корею и Японию. Все условия для этого есть. И сейчас довольно много вкладывают в сельское хозяйство на Дальнем Востоке: в животноводство, в молочно-товарные фермы, в сельское хозяйство, в переработку сельскохозяйственной продукции.

Я знаю. Мы же тоже это слышим, это у нас на радио говорят про разные контракты. Я не буду перечислять крупные наши холдинги, но я хочу спросить. Китайцы, может быть, и японцы, корейцы, они, как Александр Ивлев (управляющий партнер компании EY по России — BFM.ru), думают, или среди них интерес именно к сельскому хозяйству здесь велик? Кстати, открыт для них этот рынок?

Юрий Трутнев: Первое — открыт. Второе — думают и вкладываются. Знаете, мне часто вопросы задают о соотношении российских и иностранных инвестиций, что лучше, что хуже.

Мы считаем, что иностранные инвестиции точно абсолютно не политизированы. Если наши крупные компании, им тоже можно посоветовать, они, может быть, прислушиваются, то там никого не уговоришь.

Юрий Трутнев: Вы же понимаете, что мы вряд ли бы смогли посоветовать 600 компаниям что-то здесь построить.

Всем нет, но очень крупным могли бы.

Юрий Трутнев: Бизнес сюда идет. Условия конкурентные нам создать удалось. Иностранцы вкладывают средства. Вот сейчас недавно один из инвесторов принимал решение о вложении миллиарда долларов в сельское хозяйство, я вел переговоры. Но здесь важно понять простую вещь. В свою страну всегда вкладывать деньги проще. Ты здесь родился, ты знаешь законы, ты понимаешь, что ждать от правительства, даже, если скажем, решение не самое для тебя комфортное, ты хотя бы понимаешь логику. Выйти в другую страну всегда сложно. Есть такой барьер входной, поэтому то, что у нас сегодня 25% инвестиций из других окружающих стран, я считаю хорошим показателем.

Когда объявляли и рассказывали, как будут действовать территории опережающего развития, какие на них будут более вроде бы правильные условия для ведения частного бизнеса, в том числе, масса ограничений для проверяющих инстанций, что мне кажется, для бизнеса сейчас важнее, чем налоговые льготы. А еще сохранение неизменными базовых параметров, например, кадастровая оценка земли. Это сейчас, мне кажется, бизнес в сто раз больше волнует не проверка, что он вошел и у него потом налог вырастет, не меняя налог. Борис Юрьевич Титов, я с ним здесь же, на форуме об этом говорил. А почему вот это вот в масштабах всей страны не попробовать? Вот здесь обкатают, и, может быть, пойдет дальше. Как обкатка эта идет, и есть ли вклад, есть ли эффект от создания таких специальных оазисов?

Юрий Трутнев: Все, что я перечислял, все проекты, 85 сдаются в этом году, более 600 сейчас в работе — они же все с господдержкой. Они все за счет тех или иных инструментов: свободные, инфраструктурная поддержка, поддержка инвестиционных проектов — они все за счет этого. Их бы просто не было, этих предприятий. Это можно даже не сомневаться. Я все эти проекты знаю, помогаю им постоянно, общаюсь. Все люди говорят: а мы бы даже не начали.

Кто будет строить? Если заложено много проектов, это значит, большие-большие стройки. Здесь, в принципе, рабочей силы не хватает, а строители — это ведь такая временная рабочая сила.

Юрий Трутнев: Вы правы абсолютно. Я думаю, что рабочую силу на процесс строительства будут собирать отовсюду. Для нас гораздо более важно то, что потом трудоустраиваться будут те люди, которые здесь будут жить и работать. И это изменит те иммиграционные процессы, с которыми мы сегодня сталкиваемся, и создаст новый вызов, потому что, строя новое предприятие, мы упремся в то, что нам нужны хорошие дороги, хорошие больницы, детские сады, театры и так далее. Мы пока начали это делать в одном городе — в Комсомольске-на-Амуре. Но это только начало песни. Мы никуда не денемся, мы будем это делать в других городах. И это тоже очень важно для Дальнего Востока, чтобы не только предприятия новые, чтобы и условия для жизни людей были хорошие.

Напоследок еще один вопрос. Что невозможно изменить — это расстояние. Мы одна страна, но от Москвы до Владивостока лететь восемь часов. А от Владивостока до Сеула — часа два. Или от Москвы до Хельсинки — часа два. Вы постоянно на собственной шкуре ощущаете этот вопрос, потому что мотаетесь вы наверняка очень много. Можно ли к этому до конца привыкнуть?

Юрий Трутнев: Мне пока удается. Я примерно 50% времени на Дальнем Востоке, 50 — в Москве работаю. По-другому не получается. И там, и там есть работа. Мне кажется, что расстояние — это не препятствие. Расстояние — это тоже ограниченные условия. Далеко до Москвы, близко до Токио и Пекина, что это значит? Это значит, что рынки сбыта рядом. Это значит, что надо производить продукцию не для продажи в Московской области, а продукцию, которую будут скупать Китай, Корея, Япония. И вся модель сегодняшняя развития Дальнего Востока ровно так и была построена. Мы сразу отказались от модели, что мы будем работать в тесной экономической кооперации с центральными регионами. Не получится. Логистика съест все, поэтому мы сразу считали, что нам надо производить продукты сельского хозяйства для Китая, инвестиции должны приходить тоже из соседних стран по возможности. И эта модель так и составлена. Она так и работает.

Спасибо.

Юрий Трутнев: Спасибо вам.

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > bfm.ru, 14 июня 2017 > № 2226287 Юрий Трутнев


Россия > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > stroygaz.ru, 8 июня 2017 > № 2203161 Михаил Бузулуцкий

Альтернатива традициям.

Арендное жилье как один из вариант развития девелоперкого бизнеса.

Многие эксперты сейчас говорят об усугублении кризиса в строительной отрасли, и, прежде всего, на рынке жилой недвижимости. Проблемы большинства застройщиков связывают с кризисными явлениями, которые проявляются в удорожании самого девелоперского бизнеса и падением платежеспособного спроса на жилье. Тем не менее, стройсектор далек от так называемого дна и более того имеет как минимум один перспективный вариант для развития, а именно строительство арендного жилья.

Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости, GORN Development:

Согласно недавно опубликованным данным Рейтингового агентства строительного комплекса, объем строительных работ в стране снизился на 4,83% к 2015 году, ввод жилья сократился на 6,5%, а число стройкомпаний-банкротов выросло на 17,3%. Негативные для отрасли тенденции наблюдаются и в текущем году. По итогам 4 месяцев этого года российские застройщики ввели в строй 10,5 млн. кв. метров жилья, что на 10,7% меньше, чем за тот же период прошлого года.

И все же, говорить о падении строительной отрасли пока рано. Во-первых, строительство – инерционный бизнес, связанный с трудоемкими и длительными процессами проектирования, согласования и ввода объектов в эксплуатацию. Поэтому, реакция на кризисные изменения в стране со стороны застройщиков и производителей стройматериалов проходит с существенной задержкой. Кроме того, чтобы девелоперы и производители массово начали реально сворачивать бизнес, нужно чтобы они были уверены в том, что падение спроса на их конечный продукт, то есть жилье или стройматериалы является долгосрочным. Очевидно, что снизившийся из-за кризиса спрос рано или поздно восстановится, а пока у застройщиков есть время задуматься о вариантах диверсификации бизнеса.

Стоит отметить, что в последние годы объемы жилищного строительства в России увеличивались благодаря развитию девелоперского бизнеса. Комфортность многоквартирного жилья повышалась за счет новых технологий, а его доступность росла за счет рынка ипотеки, который в том числе субсидировался государством. Однако, к сожалению, застройщики находятся в прямой зависимости от снизившегося уровня доходов населения, который не позволяют поглощать созданный за прошедшие годы объем предложения. Большая часть россиян от модели потребления перешла на модель накопления при которой квартиры не покупают.

Одним из выходов из сложившейся ситуации для девелоперов могло бы строительство арендного жилья. В пользу развития этого сегмента есть несколько доводов. Прежде всего, нужно отметить, что стоимость владения жильем в России за счет увеличения налогов и роста коммунальных услуг растет и будет расти. На этом фоне аренда жилья в перспективе может стать более выгодным мероприятием, чем ипотека. Важным здесь является и социальный аспект. При развитом рынке аренды у людей есть возможность не тратить деньги на покупку квартиры, а инвестировать сбережения в образование или здоровье. Найм жилья обеспечивает и соцмобильность - при наличии рынков арендного жилья во всех крупных мегаполисах, человек уже не привязан к одному месту жительства, работы.

Кроме того, арендный бизнес или управление жилой недвижимостью – достаточно выгодный бизнес, как для частных компаний, так и для государства, которое, кстати, через АИЖК уже активно воплощает в жизнь идею так называемых доходных домов. В США, например, на долю занимающихся таким бизнесом паевых фондов приходится более 15% всех вложений институциональных инвесторов в недвижимость. Наконец, о высоком потенциальном спросе на аренду жилья говорят и данные социологов: из 23 млн россиян, которые думают об улучшении жилищных условий, около 8 млн готовы снимать недвижимость, если будут созданы прозрачные условия игры на рынке.

Безусловно, сейчас в условиях высокой стоимости капитала строительные компании не готовы рассматривать строительство аренного жилья в качестве альтернативы сложившийся модели продажи. И здесь важна роль государства, которое может обозначить в жилищных программах и законодательстве принципиальные позиции для строительства такого жилого фонда. Например, муниципальные власти могли бы предоставлять инвесторам земельные участки без торгов, как сейчас это делается для решения проблем обманутых дольщиков, или включать «арендные» проекты в проекты планировки территории, в том числе промышленных. То же АИЖК имеет возможность предоставлять находящиеся в федеральной собственности участки на безвозмездной основе (сейчас такие льготы имеют жилищно-строительные кооперативы). Помощь застройщикам может быть аналогична запущенной Минстроем России программе, в рамках которой из федерального бюджета выделены серьезные средства на помощь девелоперам при создании инженерной и социальной инфраструктуры для комплексных проектов освоения территории.

Иными словами, возможности и предпосылки для участия девелоперов в создании «доступного» для граждан и прибыльного для бизнеса рынка арендного жилья есть и, если, государство создаст условия, девелоперское сообщество рынок может двинуться в нужном направлении.

Россия > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > stroygaz.ru, 8 июня 2017 > № 2203161 Михаил Бузулуцкий


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 6 июня 2017 > № 2200745 Олег Сухов

Реновация пятиэтажек: с какими испытаниями столкнется малый бизнес

Олег Сухов

Адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости

Более чем в 4,5 тыс зданий, которые московские власти запланировали к реновации, располагаются сотни объектов социального и коммерческого назначения. С чем столкнутся владельцы бизнеса?

Как утверждает Московская торгово-промышленная палата, реновация жилого фонда столицы затронет почти 1500 коммерческих помещений, находящихся в частной собственности и более 400 таких же объектов, принадлежащих муниципалитету. В расследовании РБК утверждается, что под реновацию попадут более 2500 объектов малого бизнеса. С какими проблемами столкнется бизнес при реализации программы реновации?

Гарантии прав владельцев коммерческой недвижимости и «забытые» арендаторы.

Правовые гарантии предпринимателей в ходе сноса строений закреплены в Законе города Москвы №14 от 17.05.2017 года. Статья 8 нормативного акта гласит, что собственники нежилых помещений в домах, которые подлежат реновации, получат денежную компенсацию или оформят в собственность точно такой же объект.

Как мы можем увидеть, закон говорит только о владельцах недвижимости. Однако он совершенно не упоминает об арендаторах, снимающих коммерческие помещения в подобных домах. По-видимому, им придется опять обращаться в администрацию с целью получения другого нежилого объекта в пользование. Для мелкого бизнеса это, конечно, большая проблема. И не факт, что все предприниматели, арендовавшие помещения, смогут восстановить свое дело после реновации.

Механизм реализации права при получении денежного возмещения.

Статья 8 вышеназванного закона также указывает, что размер, порядок и условия компенсации определяются в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Иными словами, речь идет о законе № 135-ФЗ.

Честно говоря, данный нормативный акт вообще не содержит порядка и условий возмещения убытков при реновации. Он лишь говорит о том, что объект подлежит обязательной оценке при национализации, изъятии для государственных и муниципальных нужд, контроля налогообложения и так далее.

В 1998 году, когда принимался данный закон, понятие «реновации» в России отсутствовало. Однако для бизнеса это неважно. По своей сути рассматриваемый процесс является тем же изъятием имущества для муниципальных или государственных нужд с предварительной оценкой недвижимости в соответствии с законом № 135-ФЗ.

В этом случае муниципальный орган заказывает у оценщика заключение о стоимости помещения. Если предложенная цена устроит собственника, он получает рыночную компенсацию за изымаемый объект. При несогласии с размером выплаты дело передается на рассмотрение в суд, который определяет стоимость недвижимости на основании судебной оценочной экспертизы.

Я рекомендую заранее подготовиться к процессу. Следует, например, собрать все документы, свидетельствующие о затратах, которые понес собственник в ходе эксплуатации или ремонта объекта, чтобы они были учтены при расчете размера возмещения. Если не оформлены какие-то документы, например отсутствует кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права, иные правоустанавливающие документы, то заранее их следует привести в законный порядок. Кроме того, не лишним будет найти оценщика и обратиться к адвокату для ведения дела в суде.

Реализация права при получении равноценного помещения.

Гораздо более сложной представляется ситуация, когда владелец захочет получить не деньги, а равноценное помещение. Здесь механизм реализации не отработан и представляется довольно туманным.

Начну с того, что в настоящее время в Госдуме только разрабатывается Федеральный закон о реновации. Он предусматривает, что московские власти смогут предложить обладателю коммерческого объекта, расположенного в пределах МКД, такое же помещение в Москве. При этом его площадь не может быть меньше размера освобождаемого объекта.

В связи с этим возникает вопрос: а возможно ли вообще предоставить равноценное в коммерческом отношении помещение? Допустим, магазин находился в хрущевке. Она располагалась в шаговой доступности от станции метро. Власти же предлагают недвижимость пусть и в том же районе и такой же площадью, но на границе города и вдалеке от остановки общественного транспорта. Естественно, собственник вряд ли согласится на такой «обмен». В этом случае ему придется судиться с муниципалитетом. И здесь, кстати, возникает еще одна интересная дилемма: а в каком порядке станут рассматриваться такие дела? По КАС РФ (Кодекс административного судопроизводства) или АПК РФ (Арбитражный процессуальный кодекс)?

С одной стороны, решение о реновации возникает из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли или имущественной самостоятельности участников. Субъект РФ реализует свои публично- властные полномочия, исходя из федерального и московского законов. Собственник же находится в подчиненном положении. Следовательно, материалы должны рассматриваться по КАС РФ. С другой стороны, тот же ВС РФ пояснил, что дела, связанные с предпринимательской и другой экономической деятельностью и вытекающие из споров с государственными и муниципальными органами, рассматриваются только по правилам АПК РФ.

Ответы на эти вопросы должен дать законодатель или Верховный суд.

Проблемы арендаторов.

Но самые больше трудности ждут арендаторов. Как я уже сказал выше, закон о них вообще не упоминает. Конечно, у некоторых бизнесменов к моменту сноса домов истекут сроки действия договоров, и они в любом случае будут искать другие помещения. А вот с остальными арендаторами власть просто-напросто досрочно расторгнет соглашения в порядке ГК РФ. Следовательно, им также придется подыскивать новые площади. И чем раньше, тем лучше. Вопросы о возможности компенсации для таких арендаторов в виде денежных выплат или предоставления новых объектов остаются открытыми и неурегулированными. Об этом с горечью говорят все представители московского бизнес-сообщества.

Судебная практика по программам реновации.

Закон города Москвы о реновации вступил в силу менее 15 дней назад, а федеральный закон был принят только в первом чтении. Поэтому судебной практики по данным вопросам пока нет. За две недели она просто не успела сложиться.

Впрочем, мало кто знает, что это уже вторая программа по сносу или реконструкции старых зданий в столице. Первая была принята Правительством Москвы в 2005 году. Правда, тогда она называлась Программой реновации территорий и касалась только Центрального округа.

За прошедшие 12 лет с момента принятия данной программы было всего два-три судебных спора между собственниками и арендаторами, с одной стороны, и Правительством Москвы — с другой. В основном эти тяжбы касались нарушения сроков предоставления новых помещений. Стороны как-то приходили к консенсусу и не доводили дело до суда.

Впрочем, учитывая масштабы современной реновации, можно с уверенностью предположить, что ее судебная практика будет гораздо более обширной, так как имеет серьезные пробелы в реализации механизма прав собственников и арендаторов.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 6 июня 2017 > № 2200745 Олег Сухов


Россия > Недвижимость, строительство > regnum.ru, 5 июня 2017 > № 2471704 Александр Плутник

Генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования рассказал, как меняются российские города, и как с ростом экономики изменятся цены на жилье

Генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Плутник на полях Петербургского международного экономического форума рассказал ТАСС, как меняются российские города, и как с ростом экономики изменятся цены на жилье.

— АИЖК работает над созданием стандартов благоустройства российских городов. Для подготовки этих стандартов вы постоянно изучаете мировой опыт. Какие тенденции в развитии городов вы можете отметить?

— Изменения, которые сегодня происходят с городами, можно сравнить только с теми изменениями, которые происходят в технологической сфере. Сегодня у нас в руках смартфоны, хотя несколько лет назад мы использовали совсем другие телефоны.

По аналогии мы ищем самые привлекательные города. Сегодня они превращаются в фабрику мысли. Трансформация промышленных территорий в комфортную территорию развития — это именно то, что необходимо для новой экономики.

В России тоже меняются территории. Сейчас мы по поручению правительства РФ разрабатываем стандарты развития городов. Это не просто благоустройство, это в первую очередь условия для экономического развития. Люди хотят жить в комфортных условиях. Именно этот комфорт создает новую экономику и новые рабочие места.

По всему миру успешные города объединяются в агломерации, в них приезжает все больше людей. Формирование 15-20 городских агломераций в России — это большая цель на ближайшую перспективу.

— То есть тенденция, когда люди из маленьких городов стягиваются в столицу, уже неактуальна?

— Где-то актуальна, а где-то появляются абсолютно новые центры. Например, такие новые быстрорастущие города, как Далянь в Китае, Антверпен в Европе и Куритиба в Бразилии. Они бросают вызов мегаполисам.

— А в России можете привести пример таких городов?

— Конечно, самые большие изменения происходят в столице России, в Москве. Однако по работе я и мои коллеги часто бываем в самых разных частях нашей страны, там происходит формирование новых городов, новых городских агломераций.

Если как критерий обозначить жилищное строительство, то концентрация объемов жилищного сосредоточена в 15 регионах. Если говорить точнее, в районе 15 региональных центров. Именно там новая экономика, качественное образование и комфортная городская среда.

Вместе с тем, старые российские города обретают совершенно новый формат городского развития и становятся центрами туризма, отдыха. Здесь, наверное, самый яркий пример — это Суздаль.

— АИЖК занимается развитием жилищного строительства. Что необходимо сделать в этом направлении, чтобы привлечь людей и увеличить качество жизни?

— Мы сейчас видим изменения покупательского тренда. Люди больше не хотят приобретать жилье, которое находится на окраине городов, которое имеет ограниченную инфраструктуру. Речь даже не о социальной инфраструктуре — школах и детских садах, а об инфраструктуре досуга — театрах и парках. В районах, расположенных далеко от центра, не всегда есть комфортная, многообразная и качественная городская среда. А именно в такой среде люди хотят жить, воспитывать детей.

Мы видим, что ставки снижаются, ипотечный кредит становится более доступным. Сейчас не растут цены на недвижимость.

Люди используют снижение ипотечной ставки для того, чтобы перебраться поближе к центру и сделать свое жилье более комфортным с точки зрения окружающей среды.

— Есть ли у вас в повестке вопрос о сохранении архитектурных особенностей города? Как вы совмещаете современные нужды российского населения с особенностями старых городов и центральных частей?

— Эти вещи должны быть связаны. Без применения новых подходов, в том числе и архитектурных, старые центральные части городов будут со временем приходить в негодность.

В России был продолжительный период времени, когда в центральных частях города здания встраивались в ту застройку, которая сложилась. Это называется точечной застройкой. Возникло мнение, что точечная застройка — это большая беда городов.

Однако в мире к точечной застройке относятся как к инструменту развития города. Просто надо подходить к этому с умом. Например, не сносить здания, а использовать их или их элементы для реконструкции центральных улиц города. Это один из принципов формирования компактной современной городской среды.

— Вы упоминали ипотеку в нашем разговоре. Каковы ваши прогнозы по объему выдачи ипотеки во втором полугодии и в целом в 2017 году? На ваш взгляд, продолжится ли рост? Неоднократно высказывалось мнение, что сейчас самые благоприятные условия для россиян брать ипотеку. Вы согласны?

— Абсолютно. Мы это подтверждаем. Вы видите, как лидеры российского рынка ипотеки Сбербанк и ВТБ снижают ставки. Коммерческие банки снижают ставки. Банки борются за заемщиков, предлагают хорошие условия гражданам. Наш смелый прогноз по объему выдачи ипотеки, который мы давали в начале года, сохраняется на уровне 1,8 трлн рублей. Это на 22% выше, чем в 2016 году.

Мы считаем, что по итогам этого года будет достигнут рекорд, и наибольшее количество граждан за всю историю ипотечного кредитования улучшат жилищные условия, воспользовавшись ипотекой.

— Ставки будут продолжать снижаться?

— Мы уверены в том, что ставки снижаться будут, но на это потребуется определенное время. Со временем цена на жилую недвижимость будет меняться.

Мы видим начавшийся рост доходов граждан. Именно сейчас — лучшее время брать кредит и приобретать жилье.

— Вы сказали, что будет изменяться цена на жилье. По вашему прогнозу, цены будут все-таки снижаться?

— Когда происходит экономический рост, экономика страны растет, цена на недвижимость несколько подрастает — это исторический факт, это экономический факт. Но вместе с тем, у нас снижается инфляция, что позволяет в перспективе снижать процентные ставки, а значит делать жилье доступнее.

— Вы начали проект по рынку арендного жилья. На какой он стадии? Планируете ли расширять его на другие регионы?

— У нас в стране, по оценкам экспертов, сдается от 150 до 350 млн кв. м. жилья. Это огромное количество недвижимости, порядка 5-10% от всего жилого фонда. Мы считаем, что для создания цивилизованного рынка коммерческой аренды потребуется достаточно длительный период времени. Наш проект по развитию в России рынка арендного жилья рассчитан до 2020 года, он носит пилотный характер. Проект отрабатывает механизмы привлечения коллективных инвестиций в этот сектор.

Лана Самарина и Анна Топорова

Россия > Недвижимость, строительство > regnum.ru, 5 июня 2017 > № 2471704 Александр Плутник


Германия. ЦФО > Недвижимость, строительство > trud.ru, 2 июня 2017 > № 2202879 Ральф Протц

Реновация. Как это было в Берлине

Сергей Панкратов, Берлин

В Германии, на территории бывшей ГДР, есть богатый опыт по санации жилых панельных зданий

Вопрос о будущем панельных пятиэтажек и их жильцов стал для москвичей одной из самых болезненных тем. Планы реновации, предложенные мэрией Москвы, вызвали бурю эмоций у миллионов столичных жителей. Да и специалисты до сих пор не пришли к единому мнению, как лучше поступить с домами первой индустриальной серии, так называемыми хрущевками. В то же время в странах Восточной Европы, прежде всего в Германии, на территории бывшей ГДР, есть богатый опыт по санации жилых панельных зданий. Корреспондент «Труда» в Берлине встретился с одним из ведущих специалистов в этой области Ральфом ПРОТЦЕМ.

Офис Центра компетенции по крупным жилым массивам находится в берлинском районе Марцан — самом крупном в Восточной Германии массиве панельных жилых домов. Управляющий директор компании Ральф Протц с немецкой основательностью подготовился к нашей встрече: на столе разложены графики, эскизы, фотографии. Замечаю и несколько папок на русском языке.

— У вас был опыт работы в России?

— Да, в 2005 году московская мэрия предложила нам принять участие в санации жилого дома на проспекте Вернадского.

— И каков результат?

— Для нас — нулевой. То есть санация здания была завершена, но без нашего участия. Сразу оговорюсь: мне бы не хотелось, чтобы это интервью было целиком посвящено московскому проекту. Давайте сначала поговорим о том, что нам удалось сделать здесь, в Марцане.

— Вы знаете, Ральф, до нашей встречи я прошелся по улицам вашего жилого массива и был впечатлен. В этих красивых зданиях, утопающих в зелени, трудно узнать мрачные панельки времен ГДР.

— Вот видите! А ведь была идея все это снести. После падения берлинской стены у нас сразу начались споры, что делать с этими обветшавшими домами. Строители предлагали самое простое с технической точки зрения и радикальное решение: снести панельки и застроить все современными городскими кварталами. В этом случае пришлось бы пустить под бульдозер весь Марцан, а это более 100 тысяч квартир, в которых живут 180 тысяч жителей. Один только снос панельных зданий обошелся бы в колоссальную сумму, не говоря уже о строительстве новых жилых зданий. И куда прикажете переселять столько жителей на время самого строительства?

— Но ведь и на время санации жилых домов людей тоже нужно куда-то переселить?

— В том-то и дело, что мы предложили провести санацию жилого фонда Марцана без отселения жильцов.

— И они на это согласились?

— Вы знаете, вначале было очень сложно. Люди всего опасаются, когда речь заходит об их жилье, приватной жизни. И здесь один путь — завоевать доверие. Для этого нужно общаться, говорить с жильцами, убеждать их с цифрами и фактами. Скажу по своему опыту, это самый стрессовый этап в работе. Но его не избежать, так как здесь мы, во-первых, объясняем людям, какой результат они получат после санации здания, а во-вторых, узнаем, каким они сами видят будущее своего дома, прилегающих к нему территорий, сколько готовы вложить из собственных средств в обновление своего жилья. Вы даже не представляете, что нам пришлось выслушать во время первых встреч с жильцами!

— И что в конце концов сыграло решающую роль, что помогло переубедить людей?

— План. Четкий, по дням и часам расписанный план санации каждого дома. Любой житель может увидеть точную дату, когда в его квартире будут менять сантехнику, когда вставлять новые окна. Такая детально проработанная техническая документация и есть самый убедительный аргумент. Тем не менее жителей первых панельных пятиэтажек, которые вошли в пилотный проект, мы смогли убедить тем, что пообещали им больше, чем получат последующие. То есть «первопроходцы» получили существенные скидки. И это сработало. Ну а дальше, когда на Марцане появились первые санированные дома, этакий наглядный пример, все пошло гораздо проще.

— А были те, кто не соглашался на санацию ни под каким видом?

— Разумеется, в каждом доме 3-5% жильцов были против проведения работ в их квартирах.

— И как решался вопрос? Городские власти могли их выселить?

— Ни в коем случае! Хотя у нас на Марцане достаточно много людей, которые арендуют квартиры у муниципальных управляющих компаний, то есть у государства, тем не менее я не слышал, чтобы кому-нибудь удалось взять и переселить человека без его согласия. Юридически это крайне сложная процедура. И займет она как минимум несколько лет.

— И что же вы делаете в таком случае?

— Пытаемся найти выход в каждой отдельной ситуации. Как правило, приходится снимать для отказников хорошее временное жилье на все время работ в санируемом доме.

— Знаете, Ральф, мне приходилось общаться с некоторыми жителями Марцана, которые пережили санацию в своих квартирах. И они говорят, что это было непросто...

— Вполне допускаю, особенно если это было в самом начале, в середине 1990-х. В первых домах пилотного проекта у нас на санацию одной квартиры уходило 25 дней, а сегодня — 5. Для того чтобы добиться такого результата, пришлось изобретать и специальные технологии и искать надежных партнеров среди строительных фирм.

— Можно подробнее объяснить, что такое санация по-немецки и кто за нее платит?

— Платят жильцы. Вся сумма разбивается на мелкие равные доли и входит в ежемесячную квартплату. В принципе ежемесячная сумма получается не очень большая, так как процесс выплаты может занять 10-20 лет. Как правило, внутри здания меняется вся техническая начинка — вентиляционные системы и инженерные коммуникации, реконструируются подъезды. В каждой квартире обязательно смена сантехники, окон и дверей, меняется кафель, стелется ламинат. Особое внимание уделяется внешнему виду здания. Все окна и двери меняются на современные конструкции. Параллельно стенам возводятся балконы и просторные лоджии. Фасады вместо серой депрессивной окраски получают жизнеутверждающие тона.

— Да, я обратил внимание, яркая окраска фасадов — характерная черта сегодняшнего Марцана...

— Видите ли, по нашей концепции санация дома неразрывно связана с гуманизацией пространства вокруг него, создания нормальной социальной среды обитания. Понятно, что в панельных пятиэтажках жили не самые богатые люди, и именно санация позволила избежать превращения Марцана в гетто для бедных. Мы стремились создать здесь такую среду, от которой шел бы позитивный жизненный настрой.

— Но стоит только выйти из метро на Марцане, как сразу же бросается в глаза, что люди здесь выглядят беднее, одеты проще, чем в центре.

— Нельзя сравнивать центр Берлина и его окраины. В любой стране власти делают все, чтобы центр столицы выглядел привлекательнее. У нас же будничная, повседневная жизнь. И сравнивать нужно не с центром Берлина, а с тем, здесь было 25 лет назад, когда на Марцане появилась масса заброшенных домов, а половина жителей сидели без работы. Так вот, сегодня средний уровень доходов проживающих на Марцане вплотную приблизился к среднестатистическому уровню Берлина. Безработица составляет всего 10%.

— Хорошо, убедили. Но почему все-таки ваш богатый опыт не пригодился в России?

— Мы приступили к совместной работе с одной из московских строительных фирм, но вскоре поняли, что у нас с российскими партнерами есть принципиальные разногласия. Дело в том, что московский стройкомплекс всегда был нацелен на экспансию, ему нужно строить, а не восстанавливать и санировать. При новом строительстве гораздо меньше проблем и намного больше прибыли. При санации все наоборот: хлопот с каждым отдельно взятым жильцом масса, а прибыли заметно меньше.

Отсюда и отношение наших московских партнеров к самому процессу санации. Оно было, скажем так, прохладным. На первом производственном совещании москвичи представили нам план санации дома на: трех страницах. Когда мы предложили свой, в 20 страниц, они удивились: зачем так много? Ну а дальше разногласия только усугублялись...

Сейчас у вас в Москве остро встал вопрос о реновации. Насколько я знаю, в вашей столице (и не только!) много старых панельных домов, которые уже не поддаются восстановлению, их надо снести. Но есть и вполне добротные дома, которые по всем параметрам, и социальным, и экономическим, логичнее санировать, чем сносить. Надеюсь, наш опыт еще может пригодиться в России.

Германия. ЦФО > Недвижимость, строительство > trud.ru, 2 июня 2017 > № 2202879 Ральф Протц


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 2 июня 2017 > № 2194683 Михаил Мень

Интервью главы Минстроя России Михаила Меня радиостанции "Эхо Москвы"

А. Венедиктов— Михаил Мень, министр РФ в эфире у Владимира Рыжкова и меня.

В. Рыжков— Алексея Венедиктова.

А. Венедиктов— Михаил, естественно, сейчас очень много вопросов по расселению людей из некомфортного жилья в комфортное. Какие были бы правильно с точки зрения федерального центра иметь процедуры, чтобы успокоить страхи людей.

М. Мень— Понятен вопрос. Первое, что я хотел бы сказать, что сегодня расселяется аварийное жилье по нашей программе по 185-му закону, которое признано таковым на 1 января 2012 года. Это счетная программа, которая завершается в конце этого года, но вы знаете, что последним решением президента деятельность фонда содействия реформам ЖКХ продляется еще на год. Для того чтобы регионы, которые немножко отстанут в этой программе, но таких мало на самом деле, по моим оценкам не больше десяти регионов. На самом деле сегодня темпы неплохие страна набрала. И выполняют свои взятые на себя обязательства губернаторы неплохо. Порядка 3 миллионов метров квадратных аварийного жилья страна расселяет.

А. Венедиктов— В год.

М. Мень— В год. Раньше порядка миллиона расселяли. Сегодня порядка 3 миллионов. И процесс этот идет и самая главная задача, которую перед нами президент поставил, мы должны до конца 18-го года до окончания работы фонда содействию ЖКХ вместе с экспертным сообществом, с коллегами из парламента из обеих палат выработать новые постоянно действующие механизмы расселения аварийного жилья.

А. Венедиктов— Какова цена вопроса, в людях. В семьях. В квартирах. Я не очень понимаю.

М. Мень— У нас порядка половины жилого фонда в стране построено до 70-го года. Сейчас, конечно, за счет программы капитального ремонта мы начали сдерживать этот процесс. процесс выбывания как мы его называем. Он сегодня сдерживается. Потому что цифры вам приведу такие. В 15-м году мы за счет взносов на капремонт отремонтировали 25 тысяч домов. А в прошлом году мы уже 40 с небольшим тысяч домов.

А. Венедиктов— По стране.

М. Мень— Да. Сегодня собираемость, а люди рублем, как известно голосуют. Порядка 87%. Притом, что никаких…

А. Венедиктов— Собираемость чего, Михаил?

М. Мень— Взносов на капремонт. Это и есть сдерживание выбывания. И, безусловно, есть такие дома, которые уже не подлежат капремонту. Которые нужно расселять и для этого мы сегодня расселяем, как уже говорил этот считанный период, а дальше мы будем формировать новые подходы, новые постоянно действующие механизмы. То, что касается этого нового механизма. Пока окончательных решений нет, но что там будет задействовано. Первое – рыночные механизмы по земельному участку. Но это будет конечно касаться только крупных городов, крупных субъектов, где цена на земельный участок может быть как-то востребована для дальнейших инвестиционных процессов. Далее, будут задействоваться механизмы некоммерческого найма. Вы знаете, что, к сожалению, мы были против, к сожалению, было принято решение о продлении приватизации жилья. И я объясню, почему мы были против. Потому что получается так, что сегодня, когда по соцнайму люди приобретают это жилье, там неважно, в каком источнике, на работе или где-то получают от государства, то они тут же претендуют на его приватизацию. Ведь приватизация жилья бесплатная была для того чтобы люди приватизировали то, что им досталось в советские годы. То, что они заслужили, грубо говоря. Но теперь мы вынуждены искать новые механизмы, новые формулировки.

В. Рыжков— То есть задача стоит создать рынок этого самого социального найма, который не формируется в условиях бесконечной приватизации.

М. Мень— Совершенно верно. И придется нам находить другую формулировку для этого. Для того чтобы опять не уйти в то, что люди будут получать и опять приватизировать. Ну и еще целый раз моментов, которые эксперты предлагают тоже присовокупить к этому законопроекту по постоянно действующему механизму. Но у нас еще впереди полтора года есть, я думаю, что мы с помощью экспертов подготовим нормальные документы.

В. Рыжков— Хорошо, мы зафиксировали, что есть общая для всей страны проблема аварийного жилья. Она решается путем сноса, переселения, путем капремонта…

М. Мень— Или приобретения.

В. Рыжков— Это понятно. Но теперь самый острый на сегодня вопрос, он связан с Москвой. Здесь я к вам обращаюсь как к федеральному министру, который в своих компетенциях должен задавать регулятивные рамки для этого процесса. В Москве, Алексей, если не ошибаюсь, в предварительном списке 4,5 тысячи домов. Причем из них далеко не все так называемые хрущевки. Туда попали и дома царского периода, и дома сталинского периода кирпичные капитальные. И подавляющее большинство из них аварийными не признаны. Тем не менее, принимается закон о реновации, закон о сносе и переселении. При этом речь идет о том, была новость, что, скорее всего, это будут 20-этажки, и соответственно кардинально меняется городская среда. То есть люди условно жили в зеленом районе малоэтажном, будут жить в высокоэтажных башнях, в большей скученности, с меньшей экологией возможно. Вот что тревожит людей. Вот вы как федеральный министр, который регулирует эту сферу, как вы видите правильное решение вопроса реновации.

А. Венедиктов— Правильное и справедливое, Михаил. Это разные вещи.

М. Мень— Это важное замечание, потому что мне кажется, что здесь нужно в первую очередь опираться на то, чтобы подавляющее большинство людей все-таки приняло такое решение с учетом всех плюсов, но и всех минусов, о которых…

В. Рыжков— Сознательное решение.

М. Мень— Сознательное решение. Мне кажется мы немножко не учитываем еще некий такой психологический фактор того, что… Вот приведу пример по своей семье. У меня мама живет в обычном доме панельном, и я ей говорю всегда, у меня есть возможность, задекларированные средства, я готов тебе помочь купить. Потому что она, когда она не живет на даче, живет в обычной, мы ей сделали ремонт хороший. Она говорит: я не хочу. Я не хочу, потому что я привыкла здесь, я понимаю, я вижу, знаю, где магазин, аптека, то-се. Это у людей старшего возраста очень часто проявляется.

В. Рыжков— Это их законное право.

М. Мень— Поэтому здесь, безусловно, нужно найти механизмы и сегодня идет большая дискуссия над поправками ко второму чтению, в которой принимают участие как члены команды Сергея Семеновича, так и депутаты из профильного комитета, так и наши специалисты.

В. Рыжков— Вас они подключили?

М. Мень— Да, конечно. И наши эксперты тоже и специалисты, безусловно, с этим работают. И представители экспертного сообщества, Общественной палаты. И результатом будет 6-е число, то есть этот вторник, когда будут большие парламентские слушания на эту тему. Где уже будет говориться о результатах этой работы, согласительной работы по тому, как планируется к принятию этот законопроект по второму чтению.

А. Венедиктов— Я возвращаюсь к своему вопросу. К вопросу справедливости. Сразу после парламентских слушаний перед вторым чтением мы ждем в нашей студии Сергея Собянина. Мэра Москвы. Вроде обещал придти. Рассказать свое видение. Но вот слово «справедливость» вы упустили, Михаил. Потому что на самом деле что является справедливым. Что здесь для людей, которые получили эти квартиры в результате своего труда в основном в Советском Союзе и получили законным образом. И вот эти страхи, которые существуют, страхи неудобства, некомфорт и так далее, что будет являться справедливым для того чтобы эти люди, которые не хотят, может быть, часть из них, может быть меньшинство, может быть большинство выезжать. Но, тем не менее, они таким образом как бы берут в заложники остальных. А эти берут в заложники других. То есть они все жители дома берут друг друга в заложники.

В. Рыжков— И вообще как быть с частной собственностью…

А. Венедиктов— Два вопроса. Давай сначала про заложников, а потом про частную собственность. Я про справедливость, а ты про собственность.

М. Мень— Смотрите, здесь все-таки нужно обратить внимание на то, чтобы люди сами приняли это решение. Безусловно.

А. Венедиктов— Мне говорят, знаете, Михаил, извините, перебью, что даже внутри одной семьи есть разные точки зрения. А у них долевое участие. Ну и так далее.

В. Рыжков— Запросто кстати.

А. Венедиктов— Как здесь, что за механизм.

М. Мень— Самое главное беспокойство, во всяком случае, то, что мы видим по обращениям, которые к нам в министерство тоже поступают. Конечно, они в основном идут в адрес правительства Москвы, но и к нам тоже поступают. У людей все равно до конца нет уверенности в том, что это будет тот же самый район. Вот это, пожалуй, один из самых главных факторов. И пока люди этого в законе не увидят четко прописанного, они будут сомневаться и колебаться до последнего момента. И я уверен, что если появится эта четкая норма обозначенная в законе, зафиксированная, то у людей несколько другое будет отношение. Потом мне кажется, еще очень важно начать. И сделать некие первые пилоты, и чтобы люди увидели, что на самом деле происходит. То есть я же помню подобного рода программы и у Лужкова. Просто я тогда тоже работал в правительстве Москвы. Просто тогда не было такого массового объявления.

В. Рыжков— И шума не было. Все тихо шло.

М. Мень— Не было шума. И спокойно решали дом за домом поэтапно. Смотрели, где есть действительно реальная проблема и там люди принимали соответствующее решение. Я думаю, что это очень важно, чтобы все-таки люди поверили не на слово, а поверили, увидев документы, что они не уедут в Новую Москву. Это, пожалуй, главный фактор. И потом там еще есть моменты, на которых мы акцент делали. Потому что немного, но все-таки есть людей, которые взяли на вторичном рынке эти квартиры в ипотеку. И здесь для нас было важным и правительство Москвы пошло нам навстречу и уже прописывают этот алгоритм ко второму чтению, потому что здесь получилась недосказанность. Люди на определенных условиях взяли в ипотеку квартиру в пятиэтажке, у них может быть возможностей больше нет. И как здесь будет все это зафиксировано, я надеюсь, мы к шестому числу тоже увидим то, что будет сделано.

А. Венедиктов— Михаил Мень, Алексей Венедиктов и Владимир Рыжков.

В. Рыжков— Тут еще многих знаете, что Михаил, смущает. Гонка, спешка. Потому что когда речь идет о полутора миллионах москвичей. По разным оценкам миллион-полтора миллиона, и вот этот вопрос – чего так гнать к следующей неделе, он тоже возникает. Потому что это настолько важный вопрос, он затрагивает такое огромное количество людей, что сама спешка создает эффект недоверия. Раз спешат, значит, что-то задумали. А вопрос мой вот какой. Известна масса случаев, когда знаменитый рисовод в Токио, который отказался продать свой участок земли, и в итоге в аэропорту Нарита, они сдвинули взлетно-посадочную полосу, а он продолжает выращивать рис. Потому что право частной собственности священно. И обычно на Западе как это решается. Кто-то добровольно соглашается переезжать при сносе дома, а кому-то выплачивают выше рыночной стоимости сумму, причем иногда в разы более высокую для того, чтобы он только согласился. У нас же речь идет о равнозначности. То есть речь не идет, что у людей несогласных будут выкупать по цене выше рыночной. Вот вопрос даже чисто конституционный и вы как федеральный министр прекрасно понимаете суть моего вопроса. Потому что Конституция говорит: частная собственность священна. Без согласия человека нельзя его лишить собственности. Даже если 10 человек из 50 скажут, нет, мы не хотим выезжать, их нельзя трогать. Либо им надо предлагать двойную-тройную цену, чтобы они согласились.

А. Венедиктов— Тогда остальные 40 вернутся за двойной-тройной ценой. Я бы вернулся.

В. Рыжков— Вот что делать с этой ключевой правовой коллизией по частной собственности. Ваше мнение.

М. Мень— Начать с того дома, не знаю, сколько их будет, где вопрос на сто процентов решен.

В. Рыжков— Где все согласятся.

М. Мень— Абсолютно. И сделать из этого пилота.

В. Рыжков— Показать положительный пример.

М. Мень— Безусловно. И всегда когда люди увидят, что соседний микрорайон смотрите, пошел двигаться в эту сторону, все-таки там подразумевается иное качество абсолютно жилья. Потом теперь глобально давайте взглянем на Москву. Ведь у нас получилась Москва, вывернутая наизнанку. Потому что у нас именно центр и близкие к центру микрорайоны заняты пятиэтажками, которые далеки от совершенства, мягко скажем.

В. Рыжков— А окраины современные.

М. Мень— А окраины более-менее уже современные. Которые застраивались или современные микрорайоны или в 80-е, когда только панельное активное домостроение, серии более-менее приличные когда появлялись. И получается вот этот вывернутый наизнанку город. Конечно, если московские власти эту проблему решат, то это серьезно изменит просто облик нашего города. Это действительно так.

В. Рыжков— Еще один короткий вопрос. В какой степени этот закон, который сейчас насколько я понимаю, индивидуально применим только к Москве…

М. Мень— Конечно.

В. Рыжков— В какой мере эта технология и подходы могут быть потом мультиплицированы на всю страну. Потому что уже люди из Перми, уже про Питер был, помнишь, Алексей. Вот как вы как министр видите, что будет дальше.

М. Мень— Пока мы не увидим первые результаты, мы даже тему эту обсуждать о возможной кальке этой программы на другие субъекты РФ, мы даже рассматривать не будем.

В. Рыжков— То есть Москва как пилот.

М. Мень— Безусловно. С другой стороны мы понимаем, что даже если эта программа станет эффективной, что вполне возможно, и мы здесь будем Сергея Семеновича активно поддерживать, но может быть Питер, может быть еще несколько крупных городов, там, где есть экономика. Потому что мы понимаем, что правительство Москвы будет вовлекать в этот процесс застройщиков, которые…

В. Рыжков— Инвесторов.

М. Мень— Которым нужно и построить социальный блок, в который они расселят людей. И еще иметь определенный объем для того, чтобы сложилась экономика. А, например, если брать регион, которым я руководил 8 лет, то даже в областном центре это нереально.

А. Венедиктов— Последний вопрос, Михаил. А собственно для чего был нужен новый закон. Что изменяет новый закон по отношению к тем правилам, для Москвы я имею в виду, которые существовали все эти годы. Каких там исключительных или дополнительных полномочий…

М. Мень— Первое. Понятен вопрос. Первое – то, что пятиэтажки те, про которые идет речь в Москве они не являются и не могут быть признаны аварийными в классическом смысле слова. Как трактует закон.

А. Венедиктов— Потому что?

М. Мень— Ну потому что они еще не аварийные.

А. Венедиктов— А они еще не аварийные.

М. Мень— Потому что есть определенный алгоритм, когда комиссия собирается, обследование проводят и принимают соответствующее решение. Они еще и извините, тоже меня как регионала в недавнем прошлом, но все-таки, если бы у меня в регионе было бы побольше пятиэтажек, а поменьше шлакоблочных бараков, я был бы очень рад. То есть вопрос такой. И, безусловно…

А. Венедиктов— Мы говорили о новеллах.

В. Рыжков— Чем отличаются…

А. Венедиктов— Не аварийные.

М. Мень— Первое – не аварийные. И второе — то, что для проекта, который задумали в Москве необходимы некоторые нюансы по техническому регулированию. Просто это долгая история, но они не сложные эти нюансы, но они необходимы. И вокруг этого тоже мы обсуждали, что касается сводов правил, СанПиНов и так далее. Потому что здесь все-таки получается зажатое пространство. И скажу так, что если бы сегодня мы с вами посмотрели бы на действующие пятиэтажки с точки зрения СНиПов и СанПиНов, они бы сегодня эти бы ПСД экспертизу бы не прошли. Вот о чем идет речь. Это понятно, ну и вот здесь мы за этим опытом с очень большим интересом наблюдаем. И если как раз в этом будет эффект, то этот эффект может быть мы в части технического регулирования может быть что-то мы отсюда почерпнем.

А. Венедиктов— Спасибо большое. Михаил Александрович Мень был в эфире «Эхо Москвы».

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 2 июня 2017 > № 2194683 Михаил Мень


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 2 июня 2017 > № 2194663 Михаил Мень

Интервью главы Минстроя России Михаила Меня РБК

Министр строительства Михаил Мень в интервью РБК на ПМЭФ рассказал о программе реновации, расселении аварийного жилья и о том, как обеспечить прозрачность строительной отрасли

О реновации

— Уже несколько месяцев обсуждается программа реновации. Вы как курирующее федеральное ведомство насколько довольны процессом?

— Самое главное, что по результатам первого чтения, которое прошло в Госдуме, уже сегодня идет согласительная процедура по подготовке поправок к данному законопроекту. 6 июня будут большие парламентские слушания, на которых будет подведен некоторый итог этой согласительной работы. После чего уже можно говорить, какую форму будет обретать этот законопроект.

— Много поправок?

— Достаточно много. У людей вызывало беспокойство, куда они переедут и т.д. Все это регламентируется. Также смотрели внимательно на некоторые вещи, связанные с ипотекой. Для нас очень важно, как будет развиваться реновация среди ипотечников. Мы просили, чтобы эти вещи учитывались.

— В последние несколько месяцев звучала идея, что программа реновации Москвы может быть расширена на всю страну. Есть ли такие идеи?

— Дело в том, что в Москве программа реновации будет делаться бюджетными средствами, но и с привлечением негосударственного капитала. Это возможно только благодаря тому, что там будет и социальная составляющая по переселению людей в лучшие жилищные условия, и рыночная составляющая. Такое возможно только в Москве, может быть, еще в двух-трех крупных городах в нашей стране. Я не представляю, как это под кальку может «лезть» на другие субъекты Российской Федерации.

Мы посмотрим, как это будет реализовываться. Может, какие-то элементы по техническому регулированию, может, что-то и почерпнем со временем. Но под кальку точно ничего браться не будет.

Об аварийном жилье

— Каким образом будет в регионах решаться вопрос аварийного жилья?

— Сегодня работает программа по расселению аварийного жилья, которое признано таковым на 1 января 2012 года. Она реализуется неплохо; конечно, есть лидеры и есть регионы отстающие. Программа должна завершиться до конца этого года. Но решением президента сдвинута работа Фонда содействия реформе ЖКХ еще на год. И если кто-то из регионов не справится со своими обязательствами, которые брали на себя руководители регионов, то у них будет возможность доделывать эту работу. Но с другой стороны, ответственность тоже будет достаточно серьезной.

Теперь то, что касается дальнейшей судьбы расселения аварийного жилья. Президент поставил нам задачу как раз до конца 2018 года выйти вместе с депутатами Госдумы, членами Совета Федерации и экспертным сообществом на определенные решения по принятию постоянно действующих механизмов для расселения аварийного жилья. И мы сегодня над этим работаем.

— А есть какие-то предварительные наработки по этой теме?

— Предварительные наработки, конечно, [есть], но о них не хочется говорить, потому что люди могут подумать, что это уже принятые решения. Пока конкретики никакой нет. Но могу сказать, что максимально, и рыночные механизмы в том числе, мы будем в этот процесс задействовать. Во всяком случае, в крупных городах, где земля под этим аварийным зданием может представлять какую-то ценность. Большая, очень сложная работа, которой мы сейчас занимаемся, — это некий мозговой штурм, для того чтобы выйти на постоянно действующий механизм. Потому что сегодня этот объем — более 11 млн кв. м жилья, которые мы расселяем. Мы сегодня вышли на цифры, расселяем по 3 млн кв. м в год. Сейчас эти темпы неплохие, но это при прямом софинансировании программы из бюджета. Нам нужно находить новые механизмы. Я напомню, что Фонд содействия ЖКХ был создан из средств компании ЮКОС. И за счет этого расселяли аварийные дома. Мы получили конкретные поручения от президента и найдем решение.

О прозрачности строительной отрасли

— Насколько прозрачна строительная отрасль? Какие инструменты могут повысить прозрачность?

— Мы сейчас работаем над очень серьезной государственной информационной системой — ГИС «Ценообразование». Сегодня, чтобы было понятно, существует два метода ценообразования в строительстве. Это индексно-базисный метод, то есть когда берется база и от нее соответствующие индексы. И есть современный, более продвинутый ресурсный метод, когда оценивается стоимость ресурсов.

Сегодня мы продолжаем пока работать по принципам индексно-базисного метода, который хорош в момент стабильной экономики и малой инфляции. В советские годы система эта работала очень неплохо, но тогда вообще была другая система ценообразования. Ресурсный метод, к которому мы создадим предпосылки, создав эту государственно-информационную систему, оценивает и ежеквартально мониторит стоимость всех строительных ресурсов. Это и строительные материалы, это и заработная плата в отрасли, услуги машиномеханизмов и плюс логистика. С сентября эта схема заработает. Ей смогут пользоваться не только участники бюджетного процесса, но и все люди, которые хотят что-либо построить. Система будет в открытом доступе в интернете. Это действительно полезная вещь для всех, и она сделает ценообразование прозрачным, но оно все равно будет приблизительное. Не надо забывать, что это стартовая цифра для проведения аукциона. После аукциона там уже будущие подрядчики, они уже будут принимать решение, идти на снижение или нет. Но рынок уже будет корректировать не от «палец-пол-потолок», а от нормальной более или менее стартовой стоимости.

— А со стороны ФАС нет вопросов, потому что фактически вы начинаете определять цену на целый рынок?

— Конечно, мы это обсуждали с нашими коллегами из ФАС. Они приветствуют и поддерживают создание такой ГИС. Мы ничего, собственно говоря, не монополизируем, мы просто собираем информацию о производителях в единую базу, из которой будет всем понятно и очевидно, сколько стоит тот или иной ресурс в конкретном регионе.

— А кто занимается созданием технической базы?

— Главгосэкспертиза. Это главный наш подведомственный институт, где профессиональные эксперты. Поэтому здесь все в одном мощном подвиде сосредоточено. Я думаю, что в сентябре мы сможем презентовать эту ГИС.

— Бизнес как на это реагирует?

— Большинство еще даже не поняли, что мы делаем. Только сейчас начинают понимать, что будет происходить и как надо будет готовиться к тендерным процедурам. Но на самом деле серьезные сметчики, они все понимают, и в общем-то все понимают, что мы движемся в правильном направлении. И метод оценки стоимости ресурсов, он более правильный.

— Крупные игроки согласны на ту оценку, что вы приводите?

— Любой человек сможет с минимальными знаниями быть немного сметчиком. Это для строительного бизнеса сложно, но надо привыкать жить в нормальных условиях. Не пытаться обмануть, а пытаться заработать. В принципе, маржинальность в строительном бизнесе хорошая.

— То есть вы сказали сейчас, что маржинальность в строительном бизнесе завышенная?

— В ряде случаев, конечно. Есть индексно-базисный метод, и он бывает необъективен как в одну, так и в другую сторону. Потому что если на рынке произошел скачок по какому-то отдельному материалу — например, в один период был скачок по арматуре, а индексно-базисный метод он считал ровно, — то у строителей была проблема в другую сторону: у них была заниженная смета, и у них не было основания ее поднимать.

О комфортной среде

— Есть еще одна популярная тема — комфортная среда. Что делается в этом направлении сейчас, как-то законодательно эти нормы будут учитываться? Потому что много сомнений, опять же, с той же программой реновации. Будет ли в законе закреплено, что такое комфортная среда?

— Во-первых, все это регулируется сводами правил. За 3,5 года, что работает Минстрой, мы уже приняли около 200 сводов правил. 16 из этих 200 сводов правил посвящены, кстати, доступной среде. То есть среде для людей с ограниченными физическими способностями. Сегодня эти 16 сводов правил обязаны к применению строительства любого здания и сооружения. То, что касается нашей программы доступной городской среды, здесь тоже обязательно задействовать эти правила.

Помимо этого мы еще с министром труда Максимом Топилиным подписали совместное письмо, разослали каждому губернатору, чтобы при подготовке схем по благоустройству дворовых территорий — а у нас из всех средств, которые выделены на этот приоритетный проект, 42 млрд руб., — у нас схема должна быть обязательно с учетом этих требований. Главное отличие этой программы от всех других — что в ней главные действующие лица это люди. Мы договорились о том, что без людей не будет делаться ничего. Если двор хочет попасть в эту программу, значит люди должны собраться и договориться, что схема вот такая (столько-то лавочек, парковок). Просто, если этим начнет заниматься замглавы муниципального образования, ничего хорошего не будет, мы только сделаем хуже. Но если люди не собрались, то двор не попадет в эту программу.

Самое главное, чтобы люди сказали: этот объект благоустройства важен, а вот этот давайте во вторую очередь. Потому что, опять же, глава муниципалитета и хороший человек, но у него может быть свой вкус и взгляд, он захочет фонтан поставить, а люди для себя хотят набережную отремонтировать.

Мы взяли, конечно, и международный опыт, но и у нас тоже есть регионы. Тот же Татарстан. И в Башкирии, и в Московской области уже вот эта обратная связь опробовалась. И мы написали свои методические рекомендации и направили их в регионы.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 2 июня 2017 > № 2194663 Михаил Мень


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 1 июня 2017 > № 2203245 Сергей Егоров

Плюс на минус.

Реконструкция улиц удешевит жилье в ряде районов Москвы.

В рамках программы «Моя улица» в Москве до конца 2017 года планируется реконструировать более 80 городских территорий. Несмотря на то, что в целом обновление и облагораживание общественных пространств положительно влияет на облик столицы и ее отдельных районов, в ряде локаций результатом проведения работ может стать падение стоимости жилой недвижимости.

Партнер, директор S.A. Ricci жилая недвижимость Сергей Егоров:

Если говорить о рынке недвижимости Москвы как о едином целом, то, безусловно, реконструкция улиц, как и любые разумные усилия, направленные на улучшение качества городской среды, — это фактор со знаком «плюс». Столица за последние годы стала намного дружелюбнее, приятнее для жителей. Парки, пешеходные пространства, велодорожки, выделенные полосы для общественного транспорта, остановки с Wi-Fi — все это работает на повышение привлекательности как города в целом, так и местного жилья.

В некоторых районах Москвы стоимость квартир заметно возросла за последние годы, в том числе именно за счет реконструкции улиц: Это Новый Арбат, улица Мытная, ряд кварталов, расположенных у Садового кольца. В отдельных зданиях рост цен на жилье и коммерческие помещения на первых этажах по окончании работ составил до 10 процентов.

Благоустройство уличных пространств традиционно больше влияет на стоимость вторичного жилья, нежели первичного: Застройщики заранее разрабатывают планы повышения цен, учитывая и перспективные изменения среды. Кроме того, быть осторожнее их вынуждает текущая конъюнктура рынка. А владельцы квартир в старых домах, как правило, проще подходят к вопросу ценообразования: «причесали» улицу, двор — значит и метры теперь можно продать подороже.

Между тем, реконструкция дорожной сети далеко не всегда играет на руку продавцам недвижимости: из-за создания пешеходных пространств в ряде центральных районов заметно ухудшилась транспортная ситуация и снизилась доступность жилья.

Но больше других страдают все-таки арендаторы и владельцы коммерческих помещений. Самый яркий пример здесь — Тверская улица, где в период ремонтных работ сильно упала посещаемость магазинов и ресторанов. Пример со знаком «плюс», в свою очередь — Пятницкая: там расширили тротуары, сделали красивые пространства для отдыха, и это совершенно поменяло облик Замоскворечья. В результате рейтинг района, в последние годы снижавшийся, пошел вверх. За счет этого бóльшую привлекательность получили реализуемые здесь проекты — Barkli Gallery, «Малая Ордынка, 19» и другие.

По итогам реконструкции 2017 года снижение цен на квартиры может произойти в районе Лесной улицы и площади Красных ворот. Повышения стоимости жилой недвижимости можно ожидать на Краснопресненской набережной, Житной улице, Бульварном кольце, в квартале, прилегающем к площади Тверская Застава и на реконструируемом участке Садового кольца. В стороне, то есть без корректировок стоимости жилья, останутся кварталы, где не произойдет заметных функциональных преобразований: так было, к примеру, с Большой Дмитровкой и Столешниковым переулком — поставили лавочки, кадки с деревьями, но там и без того был ресторанно-магазинный кластер, и, по сути, ничего не изменилось.

Автор: Партнер, директор S.A. Ricci жилая недвижимость Сергей Егоров

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 1 июня 2017 > № 2203245 Сергей Егоров


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 1 июня 2017 > № 2195251 Наталья Смирнова

Вложения в зарубежную недвижимость имеют множество рисков

Наталья Смирнова

гендиректор компании «Персональный советник»

Какие особенности инвестиций в рентную недвижимость надо учитывать, чтобы не пожалеть о своем решении

Инструменты, о которых сегодня пойдет речь, ни в коем случае нельзя назвать плохими или мошенническими. Но, как и всегда в вопросах личных финансах, к ним нужно подходить, тщательно изучив их особенности, чтобы потом не столкнуться с неоправдавшимися ожиданиями. Это инвестиционные инструменты, которые стали особенно популярными среди финансовых консультантов в последние годы: зарубежная рентная недвижимость и программы unit-linked с регулярными взносами зарубежных страховых компаний.

Зарубежная недвижимость – далеко не всегда гарантия успеха

Сегодня довольно часто можно встретить предложения вложиться в рентную недвижимость Германии, США и Великобритании. Если объект подобран качественно, то данная инвестиция окажется весьма привлекательной. Но бывают и иные случаи, о которых стоит знать.

США. Часто можно встретить предложения о рентной недвижимости во Флориде, где, по словам продавцов, можно ожидать прирост в цене на 20-30% и более, плюс рентная доходность описывается как 10% годовых и выше. Но перед инвестициями проверьте следующее:

Как посчитан ожидаемый прирост цен? Если исходя из цен 2006-начала 2007 года, то это был пик пузыря на рынке недвижимости, когда она оценивалась неадекватно, так что вряд ли можно предполагать возвращение к тем же отметкам. Дополнительно проведите следующую операцию: иностранцам, особенно выходцам из СНГ, часто продают недвижимость по завышенным ценам. Попробуйте отправить описание предлагаемого вам объекта в несколько американских риэлторских компаний и представьтесь, что вы их хотите продать. Какую рыночную цену вам назовут?

Как посчитана доходность? Включает ли она налог на имущество, налог на доходы, взносы в кондоминимум? Попросите продавца предоставить вам выписку расходов на ремонт (очень часто квартиры арендуются мигрантами, которые что-то ломают в квартире, после чего вам выставляется счет за мелкий ремонт, и за год может быть несколько счетов на 300-500 долл. каждый, что может убить доходность на 3-4% годовых и более.

Как часто меняется арендатор? Сколько берет управляющая компания за поиск нового? Помните, что гарантий сдачи вашего объекта 12 мес. нет, арендатор может запросто съехать. А если такое происходило в прошлом часто, то и в будущем можно повторяться не реже, в итоге доходность окажется ниже заявленной.

Включены ли расходы на налогового консультанта и отправку декларации в США? Это может быть более 400 долл. ежегодно, что снижает доходность.

Германия. Довольно активно продвигается покупка недвижимости в ипотеку, а также небольших довольно дешевых квартир. В этом нет ничего страшного, но заранее удостоверьтесь в том, что понимаете риск и проверили чистоплотность риэлтора и управляющей компании:

Ипотека в Германии часто выдается со следующими параметрами: какой-то процент на погашение тела кредита в год (можно выбрать и 1%) и процент по ипотеке. В итоге на конец срока кредита у вас все еще остается задолженность перед банком, и вы либо продлите ипотеку еще на 10 лет и более, либо – гасите долг, либо -продаете недвижимость и гасите долг. Так что желательно покупать объект, уже имея понимание, как вы будете поступать с задолженностью в конце срока, чтобы потом не столкнуться с вопросом на тему того, где взять деньги на погашение долга.

Бывает, что продавец просит вас, как и в РФ, не всю стоимость объекта указать в договоре. Помните, что потом, при продаже, вам придется платить налог с разницы между ценой покупки по договору и ценой, по которой вы продали объект. Заранее продумайте, будете ли продавать его в скором времени и уточните применяемую к вам ставку налога на доходы.

Помните, что никто не гарантирует вам сдачу 12 мес. Если вы берете объект в ипотеку, то в худшем случае должны понимать, что кредит вам придется оплачивать вне зависимости от арендного дохода. Кроме того, непременно уточните все затраты по объекту: все отчисления, все налоги, средние годовые затраты на ремонт, исходя из практики предыдущих владельцев, степень износа дома, а также расходы на налоговиков, чтобы спланировать будущие расходы и риски невыплат по валютной ипотеке.

Бывают нечистоплотные управляющие, которые заявляют купившим небольшие дешевые объекты о необходимости срочного дорогостоящего ремонта. Конечно, такие суммы часто оказываются непосильными владельцу, ему предлагают с большим дисконтом продать объект, в итоге его существенно ниже рынка выкупает аффилированное с управляющей компанией лицо, а потом перепродает по рынку новому владельцу. Прочитайте отзывы в интернете о вашей управляющей компании, а также, по возможности, лично посетите ваш объект перед покупкой с независимым строительным экспертом, который бы оценил ветхость объекта и риски внеплановых ремонтных работ.

Великобритания. Пожалуй, самая неоднозначная страна для инвестиций, но не только из-за Brexit. Здесь весьма часто предлагаются варианты инвестиций в строящиеся объекты с ожидаемой или гарантированной довольно высокой доходностью. При этом первоначальный депозит инвестора в строящиеся объекты застрахован страховой компанией. Но и здесь бывают риски.

Скажем, далеко не все объекты в итоге вообще достраиваются — возьмем для примера нашумевший в сети недострой Wembley Olympic Park в Лондоне. Застройщик обанкротился (хотя, судя по текущим судебным разбирательствам, владелец компании просто вывел все деньги и скрылся), а страховая компания, которая страховала депозиты инвесторов, Northern & Western Insurance Company, оказалась офшорной и также обанкротилась.

Так что при инвестировании в строящиеся объекты изучите, что еще построил застройщик, давно ли он существует, а также изучите, какая страховая компания страхует депозиты, где она зарегистрирована, какой у нее рейтинг надежности, как давно она существует, посмотрите ее отчетность, оцените ее надежность. Аналогичная ситуация по недостроям Docklands, Сrown Place, Leicester. Везде застройщик был из группы компаний Key Homes. Идут суды по данным объектам, но пока шансы невелики. Также идет разбирательство о компенсации клиентам юридических компаний, которые проверяли эти объекты и давали заключение своим клиентам перед покупкой, чтобы клиенты получили компенсацию из-за некомпетентности юристов, но пока суды в процессе, конца не видно.

Даже если объект достроен, а у вас в документах прописана гарантированная рента, — это еще ничего не значит. Посмотрите на объекты: отели Needham, Hever, а также на камеры хранения Storage Pods Pride Park. Needham вообще год реконструировался, а не сдавался, по Hever управляющая компания просто заявила, что не может выйти на гарантированную ренту, как и по камерам хранения. И инвесторы, которые брали валютную ипотеку под покупку данных объектов, оказались в ситуации, когда арендного дохода, на который они рассчитывали, попросту нет. Поэтому я лично рекомендую своим клиентам не брать ипотеку при инвестировании в строящиеся объекты, да и вообще для инвестиций с целью рентного дохода выбирать уже сдаваемые объекты, по которым можно запросить договоры аренды и проверить, как давно они сдаются.

По некоторым объектам, взять те же Needham, Hever, прописан также гарантированный выкуп управляющей компанией, но в итоге она отказалась это удовлетворять, в связи с чем по обоим объектам идут юридические разбирательства. Не надейтесь, что обратный выкуп будет выполнен 100%. Также, еще раз, непременно изучите информацию по управляющей компании: как давно она существует, много ли объектов в управлении какого качества? Каково ее финансовое состояние? Можно ли ей доверять, либо она вообще создана только под один объект, без какой-либо истории?

Бывает, что юристы, которые выступают, согласно британского права, со стороны покупателя и со стороны продавца, могут вообще не довести до конца сделку купли-продажи. Так, ряд инвесторов в Needham оказались в ситуации, когда их объект на них вообще не оформлен. Так что непременно проверяйте документы на права собственности.

Когда комиссии играют ключевую роль

Полностью поддерживаю диверсификацию, как валютную, так и страновую, если это соответствует финансовым целям. Ряд частных инвесторов, у которых имеется 500 и менее долларов в месяц, думают, как ею распорядиться, но при этом не особенно доверяют российскому фондовому рынку. В итоге они могут обратить взор на зарубежные продукты unit-linked с регулярными взносами: это полис зарубежной страховой компании, предполагающий инвестиции раз в месяц-квартал-полгода-год в течение срока, как правило, от 5-10 лет. Минимальный взнос зависит от компании, но я встречала варианты от $100 в месяц. От этой суммы можно инвестировать в полис, а внутри полиса данный взнос распределяется в выбранные финансовые инструменты. В итоге инвестор, имея не слишком крупную сумму, получает доступ к иностранным инвестициям, всего от $100 в месяц.

Этот продукт абсолютно законный, но им нужно правильно пользоваться, в частности:

Уточнить, в какие инвестиционные инструменты вы можете вложить ваш регулярный взнос: чаще всего, это сильно ограниченный ассортимент взаимных фондов. Ознакомьтесь с этим списком: достаточен ли он, чтобы вы могли менять стратегию, если будет необходимость? Также уточните, есть ли у них комиссии за вход и выход, т.к. они снижают доходность.

Внимательно уточните все комиссии в рамках полиса: чаще всего, это комиссия ежегодная за полис около 1,5% от портфеля, плюс административный сбор первые несколько лет тоже по 1,5% в год, плюс дополнительный сборы, которые в совокупности могут превысить 3-4% от портфеля, т.е. на 3-4% снизить годовую доходность. Ряд страховых компаний предлагает бонусы: если вы инвестируете свыше определенной суммы в год, то к вашему взносу прибавляется 1-5%. А если вы инвестируете свыше 10 лет, то вам выплачивается бонус за лояльность около 5% от взносов, и далее – каждые 5 лет. Эти бонусы способны практически свести на нет комиссии, но только при правильном подборе срока полиса и размера взноса. Если же срок будет небольшим, как и взнос, то есть риск, что комиссии съедят всю вашу прибыль, особенно если вы – консервативный инвестор.

Данный вид инвестиций имеет риски валютной ипотеки: если ваш основной доход -рублевый, то вы можете столкнуться с тем, что при существенном росте курса ваши взносы станут для вас неподъемными. И вам придется либо их снижать (и тогда есть риск уменьшить бонусы, которые покрывают комиссии), либо взять каникулы (обычно около года) и не платить взносы, но по ом придется все возобновить. Либо же – закрыть программу, но при досрочном изъятии вы, как и в случае накопительного страхования жизни, получите выкупную сумму, существенно меньше, чем сумма взносов.

Досрочно изъять из такого полиса, как правило, можно около 50%. Так что не рассматривайте данный инструмент как полностью ликвидный.

И в завершение – зарубежная рентная недвижимость и программы unit-linked с регулярными взносами – абсолютно адекватные и вполне достойные варианты инвестиций, но со своими особенностями, о которых надо знать, чтобы правильно выбрать подходящий вам вариант.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 1 июня 2017 > № 2195251 Наталья Смирнова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > carnegie.ru, 31 мая 2017 > № 2193188 Константин Ранкс

Пятиэтажки и глобальное потепление. Как реновация связана с экологией Москвы

Константин Ранкс

Хрущевки стоят в среднем 60 лет. Активные изменения климата начались в течение последних 20 лет. Что будет с нынешними новостройками еще через 20–30 лет, когда в полной мере дадут о себе знать залповые осадки, усиление ветров и другие последствия разбалансировки климата, вызванные глобальным потеплением?

История с реновацией в Москве практически мгновенно из хозяйственного вопроса стала политическим, связанным с отношением населения и властей к собственности. Но недавний ураган в Москве, унесший жизни 16 человек, напомнил, что у той истории есть и еще одно измерение – экологическое, о котором сейчас говорят мало, но которое спустя недолгое время может стать для любой власти и для будущих жителей российской столицы большой проблемой.

Формальная логика инициаторов московской реновации почти безупречна – жилые дома ряда серий, возводимых в 50–60-е годы ХХ века, обобщенно именуемые хрущевками, элементарно состарились. Их предлагается снести и на их месте построить новые дома. Жителей убеждают, что им будет только лучше, и, возможно, отцы города верят в это сами. Правда, до сих пор неясно, какой же этажности будут эти новые здания. По разным данным, они могут быть и менее 14, и до 25 этажей.

Однако сомнение вызывает не только практика принятия общественно важных решений до его обсуждения с заинтересованным населением, но и горизонт учета последствий этих решений. Что станет с этими зданиями, микрорайонами, вообще с Москвой через 20, 40, 60 лет, когда этим башням будет столько же, сколько сегодняшним хрущевкам?

Вопрос этот совсем не праздный – недавний ураган еще подтвердил, что изменения климата налицо и их влияние на человека нельзя не учитывать. Скоро перед властями Москвы может встать новая проблема: а что делать с вверенным им городом, не поторопились ли они вытягивать его ввысь, и, возможно, нужно искать другие решения. Тем более что и пресловутый мировой опыт демонстрирует, что в вопросах климата завтра будет хуже, чем вчера. И уж точно сложнее.

Мечта о городе-саде

Уже в конце XIX века в развитых странах мира люди начали ужасаться каменным, прокопченным джунглям индустриальных городов, осознавая необходимость соблюдать баланс между участками застройки и зелеными насаждениями. Тогда родилась концепция «города-сада» британского социального утописта Эбенизера Говарда и финна Конрада Целлиакуса.

Широко воплощать эти идеи стали только в 1950-е годы, после Второй мировой войны. В разных странах степень проработанности проектов была разной – на весь мир прогремел микрорайон Тапиола близ Хельсинки, который долгое время считался образцом совмещения многоэтажной застройки и лесного ландшафта.

В СССР в 1950-е и ранние 1960-е годы не погружались в архитектурные изыски, но тем не менее понимали, что дома должны разделяться площадями газонов и многолетних зеленых насаждений, а в идеале следует сохранять здоровые существующие деревья ценных пород: сосну, дуб, клен. Предполагалось, что люди в таких микрорайонах будут чувствовать себя как на природе, а растительность не только станет услаждать взоры жильцов, но и поглощать пыль, выхлопные газы машин и шум близлежащих дорог.

Мало того, наличие растительности между домами соизмеримой высоты выполняет роль кондиционера воздуха в жаркую погоду. И дело не только в приятной тени – деревья и кустарники выкачивают из грунтов воду, которая испаряется листьями, снижая температуру окружающего воздуха.

Рассчитывать на рост зелени можно только в том случае, если к ней обеспечен доступ солнечного света. А это значит, что высота зданий не должна быть заметно выше крон деревьев. А если выше, то нужно увеличивать пространство между домами. Впрочем, за рост расстояний между зданиями выступали и инженеры, так как это уменьшает нежелательное взаимодействие нагрузок в грунтах под фундаментами. Кстати, помимо прочего, корневая система деревьев откачивает влагу и тем самым способствует сохранению уровня грунтовых вод, что также благоприятно сказывается на устойчивости зданий и подземных коммуникаций.

Идеология взаимодействия человека и природы в конечном счете стала пробиваться и в СССР. В 1972 году в Вильнюсе местными архитекторами и строителями был возведен жилой район Лаздинай, прекрасно вписавшийся в окружающий ландшафт, с сохранением уникальной лесопарковой зоны. За эту работу коллектив создателей получил Ленинскую премию, а микрорайон стал считаться образцом жилищного строительства для других городов Советского Союза.

С годами росла высотность жилых микрорайонов. Сначала это были многоподъездные корабли высотой девять этажей, затем появились и еще более высокие жилые комплексы. И по мере роста их высоты стали обнаруживаться проблемы, о которых ранее не приходилось задумываться.

Ветер в окна

С точки зрения аэродинамики пятиэтажный массив со значительным количеством деревьев сходной высоты – это достаточно однородная поверхность. Скорость ветра между такими домами значительно снижается, все происходит как в лесу: наверху шумит, а внизу – тишина. Однако там, где над землей возвышаются многоэтажные здания, ситуация совершенно другая. Еще на заре высотного строительства, в конце XIX века, стали обращать внимание, что на некоторых улицах, ограниченных многоэтажной застройкой, постоянно возникали мощные потоки воздуха.

Метеорологи также обратили внимание на простой факт: в центре крупных городов в целом было теплее, чем в пригородах. Немного, на считаные градусы, но и этого было достаточно для того, чтобы цветы там распускались раньше. В приморских городах, таких как Нью-Йорк, Амстердам или Петербург, это было заметно меньше, чем в городах материковых, – Берлине, Париже или Москве.

В 1990-е годы на волне глобального роста интереса к проблемам окружающей среды эти явления – локальные ветры и повышенные температуры в районах высотной застройки – стали внимательно изучать, чтобы найти способы ограничить их негативные последствия и понять причины других побочных эффектов – например, роста осадков.

Огромные здания, встающие на пути ветра, как бы разбивают поток на восходящую и нисходящую составляющие. Нисходящие потоки воздуха могут быть очень сильными – настолько, что сбивают людей с ног или даже опрокидывают грузовики, что приводит к человеческим жертвам. Подобная трагедия произошла, например, в 2011 году в Западном Йоркшире, близ 32-этажного здания Bridgewater Place.

Мощные ветровые нагрузки требуют повышать прочность окон, чтобы избежать их разрушения и падения стекол и рам на улицу. Конструкторы чаще всего решают эти проблемы, проектируя глухие, то есть неоткрываемые окна из особо прочного стекла в специальных рамах. В результате воздухообмен в таких зданиях осуществляется только с помощью систем вентиляции.

Но даже если бы такие окна открывались, то далеко не всегда это приносило бы облегчение. Проблема в том, что высокое здание само в солнечный день генерирует мощный поток теплого воздуха, который струится вдоль солнечной стены, увлекая вверх пыль и мелкий мусор.

По этой причине современные архитекторы рекомендуют изыскивать все возможности для создания зеленых зон вокруг таких зданий, используя деревья как пылеуловители. Но исходя из коммерческих соображений, очень часто высотные дома строят так близко друг к другу, что между ними просто не могут нормально развиваться деревья и кустарники, а иногда места вообще нет – все отдано под проезды и парковки.

Но и это только часть грядущих проблем, с которыми столкнуться жители российских (и не только российских) городов. Хрущевки стоят в среднем 60 лет. Активные изменения климата начались в течение последних 20 лет. Что будет с климатом и новостройками через два-три десятилетия, то есть еще при жизни абсолютного большинства читателей этих строк?

Город будущего

Если ученые могут спорить о степени влияния человека на климатические изменения, то с данными самих замеров не поспоришь – глобальное потепление есть, и сильнее всего оно проявляется именно в северных широтах. Важное слово тут – «глобальное», это означает, что локально, в конкретных местах будут периоды и необычного холода, и жары; погода становится все более разбалансированной.

Ливни в декабре и снег в мае, а возможно, и в июне, затем жара, снова похолодания и короткие, но мощные шквалы, экстремальные дожди – вот портрет погоды ближайших десятилетий. В североевропейских странах относятся к этому с большой серьезностью – погодные аномалии стали отмечаться и у них так часто, что сами по себе превращаются в новую норму.

Например, датские специалисты отмечают, что в наших широтах (это и в Копенгагене, и в Риге, и в Москве) увеличивается количество осадков, которые выпадают залповым образом. Это очень большая проблема, поскольку ливневые канализации не рассчитаны на такие мощные потоки. Из-за этого растет вероятность подтоплений улиц и массового затопления подвальных помещений.

Большой вред конструкции зданий несут скачки температуры вокруг нулевой отметки. Кирпич, бетон, камень могут выдержать ограниченное число циклов намокания, замерзания и последующего оттаивания. Кирпич, способный выдержать 50 циклов (марка F50) и более без заметных изменений, используется для отделки внешней части зданий; марок F15, F25 – только для внутренних частей. Бетон в целом более морозостоек, но его разновидности марки F200 и выше весьма дороги.

Поэтому, планируя масштабное переустройство города, необходимо учитывать возможное сокращение срока службы зданий, возведенных по старым технологиям, независимо от того, когда их построили. Датские специалисты, учитывая неопределенность наступающих климатических изменений, вообще не рекомендуют сейчас начинать перестройку и реновацию, потому что мы еще до конца не понимаем, с чем нам придется бороться спустя несколько лет.

К сожалению, деньги могут понадобиться и для других дел. Потребуется создавать новые водоотводы для сохранения автомобильных и железных дорог, мостов и прочих переходов. Растет опасность повышения уровня грунтовых вод, что может привести к потере устойчивости зданий и тоже потребует специальных мероприятий.

Именно потому, что денег не бывает слишком много и процесс климатических изменений уже начался, следует внимательно изучить, какие опасности грозят нам уже в ближайшем будущем. Нужно узнать мнение озеленителей, какие деревья нужно культивировать в городе; мнение геологов, где и как строить; строителей, транспортников и так далее. Спешка в таком масштабном деле недопустима, так как в реальной форс-мажорной ситуации будет просто неясно, как поступить.

Разумеется, надо решать вопрос со старыми, ветшающими жилыми и общественными зданиями. Некоторые из них есть смысл укреплять и реновировать, другие придется расселять. Но, строя новое, нужно понимать, в каких условиях будут жить люди спустя всего лишь пару десятилетий. И объяснить это людям.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > carnegie.ru, 31 мая 2017 > № 2193188 Константин Ранкс


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 31 мая 2017 > № 2191481 Виктор Хлыстун

Комментарий. Виктор Хлыстун: нужна четкая осязаемая земельная политика государства.

«Крестьянские ведомости» уже рассказывали о 44-м заседании Зернового клуба. На нем блестяще выступил экс-министр сельского хозяйства РФ Виктор Хлыстун, который обстоятельно обрисовал ситуацию с земельными отношениями в России.

Сделки с 80% земель – неправомерны

Участники заседания Зернового клуба по делу обсудили мировые рынки зерновых, виды на урожай в мире и России. После этого гендиректор аналитического центра СовЭкон Андрей Сизов сказал: «А теперь слово предоставляю отцу земельной реформы Виктору Николаевичу Хлыстуну». И все повернули головы в сторону седовласого коренастого человека. Спецкор «КВ» неоднократно слушал выступления академика в Совете Федерации, Госдуме, брал у него интервью и всегда поражался тщательности анализа, четкости выводов. Он говорил без бумажки, хлестко. И в этот раз Хлыстун был на коне:

– Я хочу обратить внимание на несколько основных позиций, которые очень сильно сдерживают развитие АПК. Мне пришлось участвовать в подготовке земельного законодательства России. В октябре 1990 года начал функционировать Госкомитет РСФСР по земельным реформам. С этого времени прошло почти 27 лет, и я вынужден с горечью отметить, что никто пока не отверг те позиции, которые были заложены в этом документе. Мы еще очень далеко от тех целевых установок, которые этот закон имел в виду.

Мы не достигли ситуации формирования цивилизованного земельного рынка, разумного управления земельными ресурсами, а во многом даже деградировали по целому ряду позиций.

Часто звучит такое словосочетание «земельная политика государства». Вы ощущаете наличие этой политики, её цели, задания? – обратился докладчик к участникам Зернового клуба. Большинство ответили:

– Нет, не ощущаем.

– в 2013 году было принято постановление правительства о земельной политике, в котором главным был отказ от деления земли на категории и упразднение процесса предоставления земли для развития строительства, – продолжил докладчик. – Хорошая задача. Должны строить, развиваться? Да. Но только почему за счет лучших сельхозземель? И вот с 2013 года бросили законопроект об отмене категорий земель, который обсуждается уже пятый год. Потому что он еще не содержит таких механизмов, которые обеспечивают потребности народного хозяйства в земле, а с другой стороны – сохраняет наиболее ценные земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Вот позиция первая: нет четко сформулированной земельной политики. Второй вопрос: как выглядит управление земельным фондом страны? Мы каждый год публикуем годовой отчет о состоянии и распределении земельного фонда, эти отчеты являются откровенным враньем – берется прошлогодний отчет и навскидку вносятся изменения: там прибавят, здесь – убавят. В результате мы не знаем, чем управлять.

А с чего началось? Когда в конце нулевых годов появились позиции, некоторые умники заявили: а зачем нам нужен сплошной земельный кадастр, который представляет свод норм о состоянии сегодняшнего земельного фонда. Давайте откажемся от обязательной постановки на кадастровый учет и перейдем к заявительному принципу. В итоге из всех сельхозземель на кадастровый учет поставили не более 19%. То есть, более 80% земель, которые обращаются на рынке, являются неоформленными, не статусными. Получается, что все сделки, которые осуществляются с этими земельными участками, не являются правомерными.

Недополучаем ежегодно 1 трлн рублей налога

Чтобы земля работала, у нас должен быть конкретный собственник: государство, муниципальное образование, корпорация, гражданин РФ. По прошествии 26 лет я вынужден констатировать, что мы до сих пор не разграничили муниципальные земли, земли субъектов Федерации и РФ. Представьте район: в нем есть земли федеральные, субъектов и земли субъектов МО, но где граница между ними, каковы координаты поворотных точек? Неизвестно.

А это значит, что местный начальник обладает огромными возможностями распоряжаться этим как угодно. Заключить даже арендный договор на длительный срок невозможно, потому что по закону его надо регистрировать. Поэтому преобладают краткосрочные, до 1 года аренды договора. И это все порождает незаинтересованность в улучшении земель, нелигитимные сделки, серые финансовые потоки.

Наконец, если земельные участки не поставлены на кадастровый учет и не зарегистрированы, то они не могут быть обложены налогом. Во всем цивилизованном мире земельные налоги являются основным видом местного налога. Вдумайтесь: мы недополучаем ежегодно, по нашим расчетам, около 1 трлн рублей налога! А это означает, что дефицит бюджета муниципальных образований покрывается за счет бюджета субъекта РФ и субсидий федерального бюджета. Порядка 700 млрд рублей ежегодно выделяется на субсидирование МО. Но там есть под ногами источник получения денег.

Фермеру о межевании и думать нечего

Что нужно сделать, чтобы заработала нормально налоговая система? Нужно, чтобы государство приняло на себя обязанность осуществить полную аэрокосмическую съемку, составить на территории страны плановую картографическую основу, установить границы всех земельных участков, помочь в их регистрации.

А сегодня при заявительном принципе каждый, кто хочет поставить на учет участок, нанимает кадастрового инженера, который всеми правдами и неправдами добывает не очень точные планы, картографические материалы или делает наземную съемку. В итоге эти межевые работы влетают в копеечку. И даже крупной структуре порой трудно оплатить эти работы. А что касается фермера, то тем более. Без участия государства этот вопрос не решить.

Еще одна тема: что происходит с качеством? Если в советское время следили за развитием водной и ветровой эрозии, ростом оврагов, опустыниванием, то сегодня никто эту работу не выполняет. И поэтому только в Центральных черноземных областях ежегодно длина оврагов увеличивается на 80 км. Впервые за всю историю в Калмыкии пустыня продвигается на север.

Вся система прогнозирования и планирования земли отсутствует. Как это было при СССР. Велосипед изобретать не надо. Сегодня под эгидой Минсельхоза разрабатываются схемы так называемого территориального развития. Но в них рассматривается только территория населенных пунктов, а сельхозтерритории абсолютно не затрагиваются. И мы не знаем, что будет через 5-25 лет. Должна быть система прогнозирования, самая свежая информация. Ведь грешно, что мы сегодня покупаем за рубежом информацию об уровне созревания хлебов, о потенциальной урожайности.

Что нужно сделать?

Нужно, чтобы государство определило единственную структуру, которая принимает на себя всю полноту ответственности за организацию использования земли. У нас уже была эта структура – вначале Госкомитет по земельной реформе (я её возглавлял в 1990-1991 годы), потом Госкомитет по земельным ресурсам и землеустройству, а потом начались растаскивания и сегодняшним правопреемником стал Росреестр. Необходимо восстановить права и обязанности прежней структуры. Это первое.

Второе. Нужна четкая осязаемая земельная политика. Вначале 90-х увлеклись фермерством. Потом решили, что оно вчерашний день. Потом в Нацпроекте выделили одну строку – поддержка развития КФХ и ЛПХ. Сегодня непонятно, как государство настроено в отношении различных форм хозяйствования. И в этой ситуации Заксобрание Ставропольского края в прошлом году принимает закон, по которому для вновь образуемых землевладений минимальная площадь устанавливается не менее… 2500 га. Этим самым ставится крест на создании малых и средних хозяйств. Слава богу, суд отменил это решение (в немалой степени благодаря принципиальной позиции АККОР, 28-го съезда фермеров России – Авт.).

Власть в заложниках у олигархов

Посмотрите, что происходит в отношении созданных сверхкрупных земельных монополий – латифундий. Приходят мощные инвесторы, вкладывают большие средства в освоение земель. Но нужно понимать: есть разумный предел концентрации земли в руках одного юрлица. И весь мировой опыт говорит о том, что латифундии служили инструментом разрушения государства экономически. Еще Плиний-старший во II веке сказал: латифундии разрушили Рим.

Тем не менее, мы сегодня имеем как минимум десяток структур, которые владеют сотнями тысяч га, почти до 1 млн га (вот они по состоянию на апрель 2016 года: Продимекс и Агрокультура — 790 тыс. га, Мираторг — 594 тыс., Русагро — 594 тыс., Иволга – холдинг — 511 тыс., ХК АК – Барс — 505 тыс., Агрокомплекс — 456 тыс., Росагро — 400 тыс., Авангард – Агро — 370 тыс., Красный Восток – Агро — 350 тыс., Черкизово и Напко — 340 тыс. га).

Экономически это абсолютно не оправдано. Такого не должно быть. Это очень опасно! Даже с политической точки зрения. Пример – Кущевский район Кубани. Когда в руках одного землевладельца сосредотачиваются земли района, то тогда и исполнительная, и законодательная, и судебная власть находятся в зависимости от него. Этого нельзя допускать.

Означает ли это, что нужно установить жесткие барьеры? Нет, нужно создавать необходимые экономические стимулы и экономические барьеры. Этого нет. Идет захват земель, поглощение большого количества предприятий. Причем, это касается всего сельхозпроизводства. Смею заметить, все законодательство США построено на том, чтобы сохранить мелкого и среднего землевладельца. Потому что справедливо считает его носителем национальных традиций, канвой, основой, базисом государства. И любые попытки идти против класса этих собственников (фермеров – Авт.) встречают очень жесткий отпор.

Означает ли это, что не должно быть крупных объединений? Нет, должно быть разумное сочетание.

Совершенно очевидно, что грамотная организация использования земли требует должного научного и кадрового обеспечения. На муниципальном уровне люди, которые имеют специальности в области регулирования земельных отношений, занимают всего 3%. А кто работает? Родственники, сваты, кумовья, друзья. Это стало семейной сферой управления земельными ресурсами. Стало средой, в которую вносится криминогенная ситуация, развивается коррупция. Обратите внимание, что почти 79% уголовных дел, которые заведены на муниципальном уровне, связаны с земельными отношениями. Потому что система образования, система поддержки не срабатывает.

То же самое происходит и в научной сфере. Сегодня нет специализированной научной организации, где развивается и земельная, и землеустроительная наука.

За три последних года принято множество юридических норм, изменений в Гражданский и Земельный кодексы. Но все они являются фрагментами, решают отдельные проблемы. Земельное законодательство нуждается в значительном улучшении. Специалисты разрабатывают документ (например, об обороте земель), а принимают люди, которые зачастую его рассматривают через призму собственных интересов. И в этом большая беда всего нашего законодательства, в том числе земельного.

Резюме

Виктор Хлыстун подытожил, перечислив необходимые меры:

– разработка и официальное утверждение концепции современной земельной политики;

– воссоздание адекватной системы управления земельными ресурсами;

– формирование органа государственного управления земельными ресурсами, обладающего всей полнотой функций и ответственности за рациональное использование и охрану земельных ресурсов страны;

– переход к принципу обязательности постановки земельных участков на кадастровый учет;

– проведение сплошной инвентаризации земель с установлением точных границ объектов территориального деления страны и всех земельных участков;

– завершение земельных преобразований, формирование адекватной структуры собственности на землю;

– совершенствование земельного законодательства с установлением мер по предотвращению развития латифундий и декриминализации земельного рынка;

– разработка и принятие новой редакции закона «О землеустройстве»;

– разработка и реализация программы мер по предотвращению деградации земель.

– создание современной системы кадрового и научного обеспечения системы управления земельными ресурсами страны.

После выступления В. Хлыстуна в зале наступила тишина. И тут до меня дошло, что в Зерновом клубе в основном собрались руководители и специалисты крупнейших агропредприятий и холдингов. Последовали уточняющие вопросы гендиректора СовЭкон Андрея Сизова-старшего, исполнительного директора СовЭкон Андрея Сизова-младшего, гендиректора Волгогелиопрома Александра Кочубея… Ответы были даны по существу.

Виктора Хлыстуна проводили аплодисментами.

Краткая справка. В.Н. Хлыстун:

1990—1991 — председатель Государственного комитета РСФСР по земельной реформе

1991 — председатель Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств

Ноябрь 1991 — октябрь 1994 — министр сельского хозяйства РСФСР и РФ в правительствах Б. Н. Ельцина, Е.Т. Гайдара, В. С. Черномырдина

1993—1995 — член Совета Федерации Федерального Собрания РФ

1994—1996 — заместитель, первый заместитель председателя правления Агропромбанка

Январь 1996 — март 1998 — министр сельского хозяйства и продовольствия РФ

Май 1997 — март 1998 — заместитель Председателя Правительства РФ в правительстве В. С. Черномырдина

С июля 1998 г. — вице-президент группы компаний «Разгуляй-Укррос», гендиректор Центра международных инвестиций в АПК

Член бюро Отделения сельскохозяйственных наук ФАНО РАН (секция экономики, земельных отношений и социального развития села), академик

Награжден орденом “Знак Почета”, медалями СССР и РФ, Рыцарским орденом Франции. Опубликовано свыше 250 научных трудов, в том числе 7 учебников и монографий.

Рисунок3 (1)

Автор: Александр РЫБАКОВ, «Крестьянские ведомости»

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 31 мая 2017 > № 2191481 Виктор Хлыстун


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика > bfm.ru, 26 мая 2017 > № 2205043 Алексей Шапошников

В Мосгордуме разъяснили ситуацию с выходом из программы реновации

Для Business FM председатель Московской городской думы Алексей Шапошников прокомментировал слова некоторых префектов о том, что нежелающим попасть под снос нужно около 70% голосов единомышленников

Противникам реновации в каждом конкретном доме достаточно трети голосов для того чтобы выйти из программы. Точнее, 1/3 плюс один голос. Несмотря на то, что на некоторых встречах с префектами представители власти говорят, что нежелающим попасть под снос нужно набрать почти 70% единомышленников, закон, принятый Мосгордумой, говорит об обратном.

Ситуацию по просьбе Business FM прояснил председатель Московской городской думы Алексей Шапошников. Он же рассказал, что должны делать москвичи, желающие, чтобы их пятиэтажки попали в программу реновации.

Алексей Шапошников: Чтобы дом остался в предварительном списке и вошел в программу реновации, необходимо, чтобы за это проголосовали две трети жителей. Напоминаю, что у нас голосуют и собственники, и наниматели жилых помещений. Если же какой-либо из домов при голосовании набирает одну треть против, автоматически становится понятно, это проистекает из текста закона, из текста постановления, вряд ли этот дом попадет в программу реновации, так как одна треть уже проголосовала против. Этому есть доказательства, не далее как вчера 18 домов были уже исключены из списка, потому что жители более чем одной третью проголосовали против вхождения в программу реновации.

Для домов, которые не попали в список на голосование, но жители которых хотят наоборот, чтобы дом вошел в программу реновации, нужно собрать две трети голосов «за»?

Алексей Шапошников: Им помимо того, что необходимо собрать две трети голосов «за», также необходимо провести именно собрание собственников, именно на собрании собственников они должны получить две трети голосов. Соответствующий протокол нужно передать в префектуру, и мнение москвичей будет учтено — дом будет включен в программу реновации.

Если это собрание было проведено без оформления документов, необходимых в нужной процедуре, то есть в свободной форме — опросили соседей, потому что есть такие прецеденты?

Алексей Шапошников: У нас есть с вами Жилищный кодекс, в котором четко прописана процедура проведения общего собрания собственников, и мы должны с вами действовать в рамках существующего законодательства. Надо смотреть, что вы подразумеваете под свободной формой. Если протокол и другие документы, сопутствующие собранию, составлены от руки, вы можете это называть кустарным способом, но они будут иметь юридически значимую силу, поэтому давайте с каждым таким собранием разбираться индивидуально.

Многие сомневающиеся хотят узнать, как на данный момент голосуют их соседи из соседних домов, кварталов. Это предусмотрено как-то? Где-то информация о промежуточных результатах голосования будет объявлена или нет?

Алексей Шапошников: Все результаты будут подведены после 15-го, кроме тех домов, которые, как мы с вами говорили чуть раньше, уже проголосовали против вхождения в программу более чем одной третью голосов.

Граждане, не успевшие провести собрание и не попавшие пока в список на голосование, если они не успевают, то есть начали эту процедуру до 15 июня, но не успели провести, собрать кворум и так далее, у них остается шанс?

Алексей Шапошников: Даже если по 15 июня, когда будут подведены результаты, какой-либо из домов, отвечающий требованиям закона, захочет попасть в список домов, подлежащих реновации, они также могут провести общее собрание собственников по тем же правилам, которые мы с вами обсуждали, подать документы, их документы будут рассмотрены, и, скорее всего, дом может быть включен в программу реновации.

Префекты говорят совершенно противоположное: 15-е число — это граница, кто не успел, тот опоздал, все.

Алексей Шапошников: 15-е число — граница, чтобы попасть в нынешнее постановление.

То есть это отдельная история.

Алексей Шапошников: Если до 15-го числа проведут собрание должным образом, наберут две трети и подадут документы, они будут включены.

Но если не успеют, шанс остается?

Алексей Шапошников: Да, шанс остается, конечно.

Иван Медведев

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика > bfm.ru, 26 мая 2017 > № 2205043 Алексей Шапошников


Россия. ЮФО > Транспорт. Недвижимость, строительство > inosmi.ru, 24 мая 2017 > № 2188134 Аркадий Ротенберг

Теневой кабинет Путина и мост в Крым

Почему давний партнер российского президента по дзюдо возглавляет самый амбициозный строительный проект в стране.

Джошуа Яффа (Joshua Yaffa), The New Yorker, США

Весной 2014 года президент Владимир Путин выступил с речью в богато украшенном хрустальными люстрами Георгиевском зале Кремля в честь присоединения Крымского полуострова. «В сердце, в сознании людей Крым всегда был и остается неотъемлемой частью России», — заявил он под оглушающие овации собравшихся. Несмотря на такое триумфаторское заявление, из-за аннексии полуострова Россия столкнулась с серьезнейшей проблемой логистического характера. Речь идет о территориальной изолированности Крыма. Крымский полуостров, по площади примерно равный Массачусетсу, это сочетание песчаных пляжей и покрытых растительностью гор, которые круто обрываются в Черное море. С Украиной он связан узким перешейком на севере, но от России отделен полосой воды под названием Керченский пролив. Украина, которой ранее принадлежал Крым, посчитала российскую оккупацию незаконной и лишила коммерческий и железнодорожный транспорт доступа на полуостров, закрыв единственную автомобильную и железную дорогу.

Путин в ответ созвал совет в составе инженеров, экспертов по строительству и государственных чиновников, чтобы рассмотреть различные варианты соединения Крыма с материковой частью России. Они проанализировали более 90 возможностей, включая подводный тоннель, но в итоге решили построить мост. Российское государство хорошо известно тем, что не очень эффективно следит за повседневной работой своего правительства; для него более естественно осуществлять проекты гигантских масштабов. В рамках этой традиции масштабности и затратности мост должен протянуться на 19 километров и стать самым длинным в стране. А стоить он будет более трех миллиардов долларов. Когда строительство будет завершено, мост станет символом окончательного установления российского контроля над этой территорией и продемонстрирует возрождение геополитической силы страны, готовой бросить вызов сложившемуся после холодной войны миропорядку.

Но строительство моста — это очень затратный, трудоемкий и технически сложный проект. Поэтому вначале были сомнения и вопросы относительно того, кто возьмется за его осуществление. Затем, в январе 2015 года, российское правительство объявило, что руководить проектом будет 63-летний магнат Аркадий Ротенберг, чьи деловые интересы охватывают строительство, банковское дело, транспорт и энергетику. Оглядываясь назад, понимаешь, что этот выбор был очевиден и почти неизбежен. Личное состояние Ротенберга оценивается более чем в два с половиной миллиарда долларов. Основную часть доходов он получает от государственных подрядов, главным образом на строительство тысячекилометровых дорог, газопроводов и прочих инфраструктурных объектов. В прошлом году русское издание Forbes назвало Ротенберга «королем госзаказов», потому что только в 2015 году он получил от государства контрактов на общую сумму девять миллиардов долларов — больше любого другого российского бизнесмена. Но самая заметная деталь из биографии Ротенберга относится к его детству. В 1963 году он в 12-летнем возрасте пришел заниматься в тот самый клуб дзюдо, в котором тренировался Путин. Они стали спарринг-партнерами и друзьями, сохранив тесные связи до сих пор.

Успех Ротенберга — это яркий пример той политической и экономической перестройки, которая произошла в стране за 17 лет пребывания Путина у власти. Ее главной чертой является ослабление одного олигархического класса и создание другого. В 90-е годы клика бизнесменов построила свои корпоративные империи, которые были не особенно преданы государству. При Путине этих людей кооптировали, оттеснили на обочину или силой заставили подчиниться. Новая политика стала предельно ясна и понятна в 2003 году, когда был арестован, а впоследствии осужден глава нефтяной компании «ЮКОС» Михаил Ходорковский. В то же время, возникла новая каста олигархов, многие из которых поддерживали тесные личные связи с Путиным. Эти олигархи получили возможность накапливать огромные богатства за счет государства, зачастую посредством выполнения высокодоходных государственных контрактов. При этом существовало негласное условие, что их высший долг — служить президенту и укреплять систему, которой он правит.

Крымский мост отличается от других государственных заказов, полученных Ротенбергом. Основное отличие — в том, что он вряд ли заработает на нем большие деньги. «Этот проект не ради прибыли», — сказал мне один московский банкир, специализирующийся на транспорте и инфраструктуре. Он сухо и по-деловому объяснил, как Ротенберг оказался во главе стройки: «Мост необходимо было построить, но все остальные отказались. Это было единственно возможное решение».

Строительство началось в прошлом году. Ротенберг, имеющий репутацию информированного и деятельного управленца, посещает стройку раз в несколько месяцев. Сначала он пролетает над ней на вертолете, а затем проводит инспекцию со свитой инженеров и специалистов по дорожному строительству. Прошлой осенью корреспондент российского государственного телевидения снял хвалебный репортаж о возведении моста. Прогуливаясь с Ротенбергом по одной из построенных секций, он вспомнил о том, что мост назвали «строительным проектом столетия». Оба были в касках и во время прогулки осматривали непрестанно работающие краны, экскаваторы и установки для свайных работ.

У Ротенберга — приземистая, мощная фигура борца и круглое недовольное лицо. Говорит он резко и прямо, и, по всей видимости, не любит заниматься самокопанием. Когда телеведущий начал настаивать на том, чтобы Ротенберг произнес какие-то дежурные фразы по поводу строительства, тот сделал ему такое одолжение. «Кроме финансовой прибыли, которая в бизнесе, конечно же, является признаком успеха, я хочу, чтобы этот проект означал что-то для будущих поколений», — сказал он. Как россияне оценят этот мост, станет известно довольно скоро, ибо первые машины проедут по нему в конце текущего года. Но его значимость для Ротенберга уже сейчас совершенно очевидна. Это тотем его служения государству и его лидеру Путину, а также знак верности их дружбе, которая процветает на стыке государственной политики и крупного бизнеса.

Ротенберг родился в 1951 году в Ленинграде, серьезно пострадавшем в годы Второй мировой войны от длившейся два с половиной года фашистской блокады. Отец Ротенберга Роман был заместителем директора телефонного завода «Красная заря», и его должность давала семье определенную стабильность и комфорт. У них была отдельная квартира, в отличие от многих других семей, проживавших в коммуналках, как Путин. Когда Аркадию исполнилось 12 лет, отец, несмотря на его протесты, отвел сына в спортивную секцию к Анатолию Рахлину, одному из лучших в Ленинграде тренеров по самбо. Это советское боевое искусство, многое взявшее от дзюдо и усовершенствованное офицерами Красной армии в 1920-е годы. В хаотичном Ленинграде секция Рахлина была мощным оплотом дисциплины. Там же занимался Путин. В опубликованной в 2000 году во время первой президентской кампании Путина книге «От первого лица», представляющей собой серию интервью, он рассказал, что тренировки сыграли решающую роль в его жизни. «Дзюдо — это ведь не просто спорт, это философия. Это уважение к старшим, к противнику, там нет слабых. В дзюдо все, начиная от ритуала и заканчивая какими-то мелочами, несет в себе воспитательный момент. Вот вышли на ковер, поклонились друг другу…»

Ротенберг и Путин сблизились, когда участвовали в соревнованиях в Ленинграде, а затем начали ездить на состязания по всему Советскому Союзу. Тренировавшийся вместе с ними отставной сотрудник КГБ Николай Ващилин вспоминает, что они любили шутки и розыгрыши. (Путин рассказывал, что в те годы он был настоящим сорванцом.) Как-то раз, рассказал мне Ващилин, мальчики во время первомайской демонстрации выбежали из переулка и стали бросать кусочки проволоки в воздушные шары, которые несли демонстранты. Другой друг детства вспоминал, как он вместе с Ротенбергом отнимал конфеты и прочую еду у детей помладше в спортивном лагере. Они подкрадывались к ним в туалете, где ребята прятали лакомства от остальных. «Дети сразу пугались и что-нибудь нам отдавали», — рассказал он.

Ради удовольствия и ради дополнительного заработка многие молодые люди из секции Рахлина участвовали в массовках на ленинградской киностудии, где они могли заработать 10 рублей, играя в сценах сражений в патриотических фильмах о Второй мировой войне. «Аркадий показал себя настоящим командиром, — вспоминал Ващилин. — Он расхаживал и всем отдавал приказы, даже ребятам старше него. Он был дерзкий, нахальный и проказливый — семнадцать лет, и уже заводила».

Путин думал о работе в КГБ. Позже он увлеченно вспоминал, что впервые предложил свои услуги, когда учился в девятом классе. Но у Ротенберга были спортивные амбиции. Он поступил в Национальный государственный университет физической культуры, спорта и здоровья имени Лесгафта и окончил его в 1978 году, после чего стал работать тренером по дзюдо. В 1990 году Путин, вернувшийся из своей дрезденской командировки по линии КГБ, начал работать в мэрии Ленинграда, который после распада Советского Союза переименовали в Санкт-Петербург. Путин, Ротенберг и еще несколько человек из секции Рахлина собирались вместе несколько раз в неделю, чтобы потренироваться и поддержать спортивную форму.

Для Путина, который и в силу своего характера, и по причине учебы в КГБ с недоверием относится к другим людям, детская дружба, по всей видимости, это единственные подлинные и ничем не обусловленные узы. Вскоре его окружат люди, которым есть что предложить и есть о чем попросить. Умерший в 2013 году Рахлин, давая интервью государственной газете «Известия», так объяснил привязанность Путина к своим бывшим партнерам по дзюдо: «Они — друзья, а Путин в силу своего характера поддерживает такой дух товарищества. Он берет питерских на работу не за красивые глаза, а потому что доверяет проверенным людям». Путин в книге «От первого лица» дал свое объяснение: «У меня много знакомых, а близких людей — наперечет. Они никуда не делись. Они меня никогда не предавали. И я их тоже. Это, на мой взгляд, то немногое, чем стоит дорожить».

Пытаясь заработать денег в непростые 90-е годы, Ротенберг вместе с другом детства из секции Рахлина Василием Шестаковым открыл кооператив по организации спортивных соревнований. «Мы всю свою жизнь проработали в спорте, — рассказывал мне Шестаков. — И вдруг неожиданно случилось такое: перестройка, бизнес, все эти незнакомые слова». Ни тот, ни другой не обладали особыми талантами, чтобы руководить компанией. «Каждый из нас думал, что другой будет что-то делать, — сказал Шестаков. — В результате никто ничего не делал, и наш кооператив развалился». Чуть позже младший брат Аркадия Борис вместе с женой Ириной переехал в Финляндию. Вскоре благодаря связям Ирины в российской газовой отрасли братья стали торговать нефтепродуктами. В 2001 году Ирина и Борис расстались, но она сохранила привязанность к семье Ротенбергов. (Сегодня ее зовут Ирен Лабмер.) «У них — природный интеллект, разумное отношение ко всему, сочетающееся с глубоким изучением вопросов, — сказала она мне. — Все это было привито им в детстве». Ламбер полагает, что бизнес не был для них истинным призванием, а стал случайностью судьбы. «Где бы они были, если бы не развал Советского Союза?— спросила она. — Аркадий руководил бы государственной спортивной организацией. Он от природы управленец. А Борис стал бы успешным тренером».

В середине 90-х Шестаков и еще несколько человек обратились к Путину, работавшему в то время заместителем мэра Санкт-Петербурга, с предложением создать в городе профессиональный клуб дзюдо. Путин одобрил эту идею, а некоторые состоятельные бизнесмены, включая нефтяного трейдера и знакомого Путина по городской администрации Геннадия Тимченко, выделили деньги на эти цели. Ротенберга назначили генеральным директором клуба, который получил название «Явара-Нева». На втором году своего существования клуб занял второе место на кубке Европы. Спустя год он одержал уверенную победу в немецком городе Абенсберг. Выйдя на татами, Ротенберг схватил чемпионский трофей и поцеловал его. «Это оставило хорошее впечатление, — сказал мне Шестаков. — Я думаю, что Путин, конечно же, был доволен».

С тех пор «Явара-Нева» выиграла девять европейских кубков и подготовила четверых олимпийских чемпионов. Ротенберг остается генеральным директором клуба. Сейчас строится новая база, а также арена на тысячу мест, жилой комплекс и яхт-клуб. Смета проекта составляет 180 миллионов долларов, а оплачивается он частично за счет городского и федерального бюджета. Встретившись со спортивным директором клуба Алексеем Збруевым, я спросил, не находится ли «Явара-Нева» на особом счету из-за своих связей с президентом, из-за чего бизнесмены передают ему финансовые пожертвования, а чиновники выдают разрешения на строительство. «Мы нигде этим не хвастаемся, — сказал Збруев. — Все об этом прекрасно знают — зачем снова поднимать этот вопрос? Всем известно, что такое „Явара-Нева", и кто ее руководители. Кроме этого, никто не задает никаких вопросов».

В 2000 году президент Борис Ельцин назначил Путина своим преемником, положив начало реорганизации политической жизни страны. Путин считал, что Россия в 90-е годы ослабла и стала неэффективной. В первый год своего президентства он вместе с группой экономических советников осуществил серию реформ, призванных укрепить власть и полномочия государства. Некоторые из этих ранних реформ, скажем, введение фиксированного подоходного налога, следовали в русле рыночных и неолиберальных тенденций. Но как-то раз либеральный экономист Андрей Илларионов, работавший у Путина, наткнулся на президентское распоряжение о создании государственной монополии путем объединения сотни с лишним ликеро-водочных заводов. На совещаниях никто из экспертов не упоминал это новое объединение под названием «Росспиртпром». Илларионов расспросил остальных путинских советников, известно ли им об этом плане. Никто ничего не знал.

«Мы обсуждали все вопросы, имеющие отношение к экономике, а поэтому наткнуться на никому не известный указ было настоящим шоком», — сказал мне Илларионов. В лучшем случае, «Росспиртпром» создаст очередную неповоротливую бюрократическую машину, причем как раз тогда, когда Путин пообещал идти прямо противоположным курсом. А в худшем, как опасался Илларионов, возникнет непрозрачная компания, в которой появятся возможности для кумовства и коррупции. «Стало понятно, что, кроме нашего совета, есть и другие люди, к чьим рекомендациям прислушивается Путин, и что он принимает решения в их интересах».

В случае с «Росспиртпромом» таким человеком был Ротенберг. Он предложил поставить во главе этой компании Сергея Зивенко, с которым занимался бизнесом в 90-х годах. Когда я прошлой осенью познакомился с Зивенко, он назвал создание «Росспиртпрома» своей совместной инициативой с Ротенбергом, сказав, что это «бизнес-проект с политической окраской». Со временем «Росспиртпром» взял под свой контроль 30% водочного рынка в стране, сделав его ключевым источником доходов для государства еще за несколько лет до резкого повышения мировых цен на нефть. Эта компания стала предварительным испытанием путинской модели государственного капитализма. А поскольку она давала Кремлю финансовые ресурсы, а следовательно, и политическую власть, Путин посчитал ее успешной.

Ротенберг тоже выгадал от такой централизации, возможно, с путинского благословения. Согласно логике путинской эпохи, коррупция ворует, но ничего не делает. Личное обогащение рассматривается как надлежащее вознаграждение за реализованный проект. «Многие люди пытались воспользоваться своей близостью с Путиным и давали многочисленные обещания, не выполняя их, — сказал Зивенко. — Но не Ротенберг. Он пользовался доверием и обеспечивал ощутимые достижения». По словам Зивенко, Ротенберг воспользовался успехом «Росспиртпрома» как «своей визитной карточкой». Российские чиновники и бизнесмены «увидели, что он может лоббировать свои интересы перед президентом, и что он наверняка очень близок к нему, и поэтому решили, что и им тоже надо дружить с Ротенбергом. Аркадий сумел воспользоваться этим имиджем, превратив его в звонкую монету».

В 2001 году, как раз накануне исторического роста нефтяных цен, Путин сменил руководство ведущей российской газовой компании «Газпром», поставив во главе ее своих близких соратников. По сути дела, он передал компанию под прямое управление Кремля. Партнер московской консалтинговой фирмы RusEnergy Михаил Крутихин рассказал мне, что «Газпром» «превратился в личную компанию президента. Все решения, касающиеся „Газпрома", будь то запуск крупных инвестиционных проектов или назначение высшего руководства компании, принимает президентский аппарат». Примерно в это время Аркадий и его брат Борис начали вкладывать деньги в компании, обслуживающие «Газпром». В 2001 году они учредили «СМП Банк» и с его помощью стали приобретать доли в строительных, газовых и трубопроводных компаниях. Уже через несколько лет братья стали едва ли не главными в России поставщиками труб большого диаметра.

И почти всякий раз «Газпром» тратил денег больше, чем это было необходимо и уместно. И во многих случаях от этого выгадывали братья Ротенберги. Вот лишь один пример. В 2007 году, когда «Газпрому» понадобилось поставлять газ с нового заполярного месторождения, он выступил против плана, который рассматривался уже много лет и предусматривал прокладку короткого трубопровода длиной 550 километров до существующей трубопроводной сети. Вместо этого компания проложила совершенно новый трубопровод длиной 2 400 километров на юг. Окончательная цена этого маршрута составила 44 миллиарда долларов. Это в три раза больше обычной цены трубопровода такой длины. «Единственное объяснение состоит в том, что это был шанс для подрядчиков нажиться на строительстве», — сказал Крутихин.

Когда «Газпром» в следующем десятилетии строил трубопроводы в России, они обходились в два-три раза дороже таких же проектов в Европе, даже если их прокладывали не в Арктике, а в средних широтах на юге России. Пожалуй, самый поразительный пример неэффективности — это строительство Ротенбергом трубопровода в Краснодарском крае, который расположен в теплом равнинном регионе около Черного моря. Смета на его строительство выросла на 45%. Никто не дал никаких объяснений; зарплаты были относительно стабильны, как и цены на сталь. Этот отрезок трубопровода планировалось подключить к более крупному трубопроводу, который должен был пройти через Болгарию. Когда российское правительство приостановило прокладку болгарского трубопровода, проект Ротенберга каким-то чудесным образом продолжался еще год. Михаил Корчемкин, возглавляющий консалтинговую фирму East European Gas Analysis, сказал, что по понятным причинам «Газпром» «отошел от принципа максимальной прибыли для акционеров и перешел к принципу максимальной прибыли для подрядчиков». Проекты компании, заявил он, это такой способ чеканить новых миллиардеров в России. Надо просто переплачивать им за услуги, чтобы они обогащались».

Величайшее достижение Ротенберга в бизнесе приходится на 2008 год. Тогда «Газпром» продал ему пять строительных и обслуживающих компаний, за которые он заплатил 348 миллионов долларов. Он слил все эти фирмы в единую компанию «Стройгазмонтаж», которая немедленно стала одним из главных подрядчиков «Газпрома». За первый год работы компания заработала более двух миллиардов долларов прибыли. Это говорит о том, что ее цена при продаже была во много раз ниже рыночной стоимости. Прошло совсем немного времени, и Ротенберги купили компанию-трейдера «Северный европейский трубный проект» Обычно размер прибыли у таких компаний составляет 10-15%, однако информированные люди из этой отрасли говорят, что в годы бурного роста СЕТП зарабатывала целых 30%. На пике своей деятельности компания поставляла почти 90% всех труб большого диаметра, которые покупал «Газпром».

До строительства крымского моста самым важным для Путина проектом была подготовка к зимним Олимпийским играм 2014 года в Сочи. Город Сочи, находящийся на западной границе России на берегу Черного моря, при царях развивался как курортная зона, а потом стал излюбленным местом отдыха советских рабочих. Но у него практически не было современной спортивной инфраструктуры. Почти все, начиная с горнолыжных трасс и кончая ведущими к ним горными дорогами, надо было создавать с нуля. Уже очень скоро Олимпиада-2014 стала самой дорогой в истории. Ее бюджет оценочно составил 51 миллиард долларов. Одна принадлежащая Ротенбергу компания построила шоссе вдоль побережья, которое обошлось почти в два миллиарда долларов. Другая проложила в Сочи подводный газопровод по цене в три раза выше, чем в среднем в Европе. В целом контролируемые Ротенбергом компании получили контрактов на семь миллиардов долларов. Примерно во столько обошлась вся предыдущая Олимпиада, состоявшаяся в 2010 году в Ванкувере.

Невозможно отыскать грань между тем, где братья Ротенберги, благодаря своему имени и связям, получили несоразмерную прибыль от государственных контрактов, и где они просто умело отыскивали возможности для заработка. Когда я спросил экс-супругу Бориса Ирен Ламбер, оказывал ли Путин активное содействие братьям Ротенбергам, она ответила, что не исключает этого. «Они были дружны в детстве, и эти отношения никогда не разрывались. Поэтому логично предположить, что как минимум давались определенные советы, а может, оказывалась помощь то здесь, то там», — сказала она. Как сказал мне директор Фонда национальной энергетической безопасности Константин Симонов, «история здесь очень простая: в такую компанию как „Газпром" нельзя просто так прийти с улицы и сказать: „Я хочу построить гигантскую газовую трубу". Понятно, что Ротенбергу на первом этапе была нужна серьезная политическая поддержка». Однако успешным Ротенберга сделали не только личные услуги. «Он показал себя очень упорным человеком, обладающим реальными организаторскими навыками и готовым идти на риск», — сказал Симонов.

Когда я беседовал с бывшим членом правления «Газпрома» Богданом Будзуляком, он очень хвалил Ротенбергов и рассказал мне, что о связях между братьями и Путиным «не говорят, и их не обсуждают». «Но само собой разумеется, мы понимаем, что они заслужили оказываемое им доверие», — заявил он. Ротенберг в нескольких интервью прямо говорил о своей дружбе с Путиным. «Я бы ни за что не пошел к президенту просить его о чем-то, — сказал он одному репортеру. — Этим я бы лишил себя удовольствия, получаемого от наших бесед». В российской версии Forbes Ротенберг признался: «Знать кого-то на таком уровне никому не навредит». Однако он тут же заявил, что такие узы дружбы только усложняют ему жизнь. «В отличие от многих других людей, я не имею права на ошибку, — сказал бизнесмен, — потому что это вопрос не только моей репутации».

В 90-х годах российские олигархи приобретали государственные активы, такие как промышленные предприятия, шахты, месторождения нефти и газа, а потом делали с ним все, что захотят. Однако олигархи путинской эпохи сами являются активом государства, управляя своими бизнес-империями, которые (так уж получилось) приносят им немалые дивиденды. У многих давние и прочные отношения с президентом, и особая сфера ответственности. У Ротенберга это инфраструктура. Геннадий Тимченко, один из первых поддержавший «Явара-Неву», руководит нефтяной торговлей. Как-то раз подконтрольная ему фирма продала целых 30% нефтяного экспорта страны. Юрий Ковальчук — это неофициальный кассир Кремля и надзиратель над СМИ. Американское Министерство финансов назвало его «личным банкиром высокопоставленных руководителей Российской Федерации, включая Путина». Возглавляемый Ковальчуком банк «Россия» стоит 10 миллиардов долларов, а его личное состояние оценивается в один миллиард долларов.

«Если олигархия 1.0 пыталась отрывать от государства куски экономики и использовать их для себя, то олигархия 2.0 старается встроиться в государственную систему, дабы получить доступ к государственным контрактам и бюджетным деньгам», — объясняет политолог и известный аналитик российской политической системы Екатерина Шульман. Как сказал экономист Клиффорд Гэдди (Clifford Gaddy), изучающий экономическую стратегию Путина, «в его представлениях вся экономика страны это компания „Россия Инкорпорейтед", в которой он лично занимает должность генерального директора, а владельцы номинально частных фирм просто работают руководителями отделов и менеджерами этой большой и вполне реальной корпорации».

Близкие к Кремлю источники утверждают, что возвышение Ротенберга и других новоявленных олигархов путинской эпохи не было результатом какого-то целенаправленного плана. «В путинскую стратегию не входило создание этих людей. Это фантазия. Может быть, он согласился помочь им, а в определенный момент, когда они добились успеха и возвысились, он осознал, что эти люди могут принести пользу, и что очень даже неплохо, когда есть каста очень богатых людей, которые тебе обязаны», — говорят они. По сути дела, путинские олигархи сформировали теневой кабинет. Московский политолог Евгений Минченко рассказал мне: «Это доверенные люди, которые пойдут с Путиным до конца, которым он может ставить определенные задачи, которых не напугать давлением со стороны». Они могут брать на себя проекты, которые Кремль не хочет финансировать, и которыми не желает руководить. Это спортивные команды, программы в СМИ и политические инициативы.

Один банкир со связями рассказал мне, что многие олигархи пополняют «черную кассу». По его словам, это «деньги, не проходящие через бюджет, но необходимые государству для финансирования выборов или, например, для поддержки местных политических деятелей». Средства уходят из госбюджета в виде заказов на закупки, а возвращаются как неучтенная наличность, которую Кремль может тратить по своему усмотрению. Обнародованные в апреле прошлого года «панамские документы» показали, что с 2007 по 2013 год через оффшорные счета связанных с Путиным людей прошло почти два миллиарда долларов. В 2013 году связанные с Ротенбергом компании направили 231 миллион долларов в форме займа без сроков погашения одной фирме, зарегистрированной на британских Виргинских островах. Что случилось с этими деньгами, остается загадкой. Представитель Ротенберга сказал, что их перевели на «определенные сделки по коммерческим условиям», но не стал разъяснять характер этих сделок. А еще десятки миллионов долларов прошли через оффшорные компании, зарегистрированные на имя виолончелиста Сергея Ролдугина, который подружился с Путиным в 1970-х годах и стал крестным отцом его старшей дочери Марии. Рассказывая в апреле прошлого года об этих операциях, Путин так сказал о Ролдугине: «Почти все заработанные деньги он истратил на покупку музыкальных инструментов за границей и привез их в Россию, передав в собственность госучреждений». (Ролдугин отрицает, что совершил какие-то правонарушения.) Похоже, Путин считает, что у него нет необходимости чем-то владеть, особенно на бумаге, когда это могут сделать за него верные друзья.

На путинскую Россию наклеивают разные ярлыки: клептократия, мафиозное государство и так далее. Но наиболее точное с аналитической точки зрения определение относится к более старой эпохе: это феодализм. «Это не метафора, а очень точное определение системы», — сказал московский банкир и финансовый эксперт Андрей Мовчан. Если в средние века главной феодальной валютой была земля, то в сегодняшней России это углеводородное богатство. Мовчан объяснил, что в средние века феодалы зачастую находились в полной зависимости от короля: «Решения об их положении и размерах богатства принимал только король». В конечном счете, земля принадлежала королю, а он награждал ею феодалов на определенных условиях и временно. То же самое правило действует в сегодняшней России, сказал он.

Созданная Путиным система предполагает определенную степень слабости, незащищенности и даже страха. Путин слабо верит в эффективность своего правления, и поэтому вся тяжесть ответственности за управление страной ложится на небольшую кучку тесно связанных между собой людей. Шульман рассказывала мне, что в российской политической системе нет таких понятий как квалификация, талант, навыки, опыт. Все это неважно. Важно то, сказала она, пародируя Путина, «чтобы я не боялся. А бояться я не буду лишь в том случае, если рядом увижу знакомые лица». Шульман продолжила: «А как я могу защититься? Я хватаюсь за своего друга Аркадия, одного из немногих люде й, кому можно доверять».

В ноябре 2013 года по украинской столице Киеву прокатилась волна протестов. Первоначальной причиной волнений стал отказ президента Виктора Януковича от заключения торгового соглашения с Европейским Союзом, но протесты очень быстро разрослись, и появились новые требования: против коррупции в администрации Януковича и против силового разгона демонстраций. Все закончилось хаосом в феврале 2014 года, когда Янукович посреди ночи бежал из страны. Путин, боясь, что Украина развернется в сторону Европы, отдал секретный приказ российским войскам войти на Крымский полуостров. Крым входил в состав Российской империи с 18-го века по 1954 год, когда Никита Хрущев отдал его советской Украине в качестве жеста дружбы. Большая часть населения Крыма сохранила любовь к России и тесные культурные связи с ней, и многие из местного населения называли ее «старшей сестрой». Путину было несложно разжечь пророссийскую кампанию, задействовав пропаганду и российский спецназ. В ходе хорошо отрежиссированного референдума 97% крымчан проголосовали за вхождение в состав России. Поддержанные Москвой сепаратисты вскоре вступили в боевые действия с украинской армией на востоке Украины. В ключевые моменты вмешивались российские войска, чтобы изменить ситуацию на поле боя.

В марте 2014 года администрация Обамы ввела против России санкции за ее вмешательство на Украине. Аркадий и Борис Ротенберги были включены в черный список тех, против которых эти санкции были применены. Согласно характеристике Министерства финансов, братья «принадлежат к внутреннему кругу российского руководства» и «обеспечивают поддержку любимым проектам Путина, получая и исполняя дорогостоящие контракты для сочинской Олимпиады и для государственного „Газпрома"». (В июле ЕС включил в свой санкционный список Аркадия (но не Бориса).)

Непонятно, играл ли какую-то роль Аркадий в кремлевской политике в отношении Украины, но суть не в этом. «Мы хотели четко показать окружению Путина, что он не сможет их защитить, что он не сумеет прикрыть своих близких дружков», — сказал мне уполномоченный американского Госдепартамента по санкциям Дэниел Фрид (Daniel Fried), работавший в администрации Обамы. Запад исходил из того, что санкции затруднят жизнь богатым и влиятельным людям из путинского круга, что у них снизятся доходы, и что их материальные страдания помогут сдержать дальнейшую агрессию.

Ротенберг действительно испытал некоторые неудобства. Visa и MasterCard перестали обслуживать карты, выдаваемые «СМП Банком». Но этот банк в равной степени обслуживает личный бизнес Ротенберга и является коммерческим проектом. В сентябре 2014 года итальянские власти арестовали ряд объектов недвижимости Ротенберга в Италии. Среди них оказались три виллы на острове Сардиния, одна в городе Тарквиния и шикарный отель в Риме. Газета Corriere della Sera оценила совокупную стоимость этой недвижимости в 30 миллионов евро. Ротенберг признает, что санкции внесли определенные поправки в его жизнь. «Раньше я размышлял, куда отправиться на отдых — во Францию или в Италию (я любил отдыхать в Италии). Но теперь этот вопрос не стоит. В России — огромное количество прекрасных мест», — говорит он. Когда у Ротенберга арестовали собственность в Италии, российский парламент рассмотрел так называемый «закон Ротенберга», в котором государству предлагалось компенсировать российским гражданам стоимость захваченной иностранными государствами собственности. (Законопроект не прошел, а Ротенберг сказал, что не имеет к нему никакого отношения.)

Но вопреки надеждам администрации Обамы, Ротенберг еще больше сблизился с Путиным, как и Тимченко с Ковальчуком, которых тоже включили в санкционный список. Отчасти они поступили таким образом по причине личной преданности. «Я очень уважаю Путина и считаю, что он послан нашей стране Богом», — заявил Ротенберг Financial Times. Но здесь было и рациональное зерно, ведь российское государство является главным клиентом и источником богатства Ротенберга. По этой причине ему было бы намного накладнее выступать против Путина, чем нести бремя санкций.

На самом деле, западные санкции можно назвать благодеянием для Ротенберга. Они дали ему возможность продемонстрировать Путину, как он пострадал за родину, а поэтому президент должен ему чем-то отплатить. «Сейчас совершенно очевидно, что тот, кто попадает под санкции, оказывается в более привилегированном положении», — сказал политолог Минченко. По его словам, Соединенные Штаты и ЕС косвенно «поспособствовали росту влияния этих людей». Надо сказать, что после введения санкций госзаказов у Ротенберга стало больше. В 2015 году он получил государственных контрактов на девять миллиардов долларов, хотя за год до этого у него их было на три с половиной миллиарда.

В ноябре 2015 года Россия начала взимать с дальнобойщиков плату за проезд по федеральным трассам. Одним из совладельцев компании, которой отдали контракт на систему сбора платы, был 42-летний сын Аркадия Игорь Ротенберг, получивший крупные пакеты акций в ряде компаний, которыми когда-то владел его отец. Из документов становится понятно, что компания Игоря, у которой не было конкурентов в борьбе за контракт, будет ежегодно получать 150 миллионов долларов вплоть до 2027 года. Сотни водителей грузовиков проявили недовольство и выступили с протестами против этой меры, заблокировав ведущие в Москву автотрассы и установив на ветровых стеклах надписи «Россия без Ротенберга» и «Ротенберг хуже, чем ИГИЛ» (запрещенная в России организация — прим. пер.). Когда этой весной сборы снова увеличили, демонстрации вспыхнули с новой силой, особенно на Северном Кавказе, где водители создали лагеря протеста.

Похоже, что успехов добивается любое предприятие, которому Ротенберг одалживает свое имя. В 2014 году, когда Ротенберг стал председателем правления издательства «Просвещение» Министерство образования и науки исключило из обязательных списков более половины школьных учебников, зачастую по надуманным причинам технического характера. «Просвещение», чьи книги никто не тронул, получило львиную долю рынка стоимостью сотни миллионов долларов в год. Этой зимой московское городское правительство украсило центр города в канун Нового Года. Как выяснил в ходе журналистского расследования независимый российский сайт новостей Meduza, контракт на украшение Москвы получила компания, связанная с братьями Ротенбергами. Согласно данным расследования, эта компания взяла с города в пять раз больше денег за десятки световых гирлянд в форме бокалов для шампанского: 37 тысяч вместо восьми тысяч долларов за каждую гирлянду. (Представитель Ротенберга отрицал какую-либо связь с этой фирмой.)

Заместитель директора московского отделения Transparency International Илья Шуманов сказал, что хотя многие из этих сделок кажутся подозрительными, поймать Ротенберга с поличным на нарушении закона очень сложно. Причина не только в том, что у него много умных и надежных юристов, но и в различных ветвях власти российского государства от парламента до государственных аудиторов, которые совместными усилиями создают «правовое окно» для его бизнеса. Например, российский закон требует, чтобы контракты на государственные закупки распределялись на открытых торгах и на конкурентной основе. В то же время, он позволяет предоставлять их в ходе закрытого процесса без какой-либо состязательности, если проекты считаются стратегически важными. Что входит в эту категорию, определяет само государство, которое может ничего не объяснять и не оправдываться. В докладе, подготовленном для российского правительства в 2015 году, указывается, что 95% госзакупок были осуществлены безо всякой конкуренции, а 40% с единственным поставщиком. Многие самые крупные и прибыльные заказы Ротенберг получил без открытых торгов. Один специалист из газовой отрасли рассказал мне, что в некоторых случаях в качестве участников торгов даже выступали липовые компании. Как сказал Шуманов, «Это можно назвать имитацией законности. Буква закона соблюдена, хотя его дух нарушен».

Идею строительства моста в Крым впервые выдвинул британский имперский консорциум в конце 19-го века. Инженеры какое-то время обсуждали план прокладки железной дороги из Лондона в Нью-Дели через Крымский полуостров, но потом отказались от него. В 1930-х годах при Сталине советские железнодорожные проектировщики возродили этот проект в рамках программы индустриализации, но на практике ничего сделано не было. Во время нацистской кампании по захвату Кавказа в 1942 году немецкие солдаты предприняли первые шаги по строительству моста. Но вскоре этот район взяли советские войска. Спустя несколько месяцев инженеры Красной Армии построили одноколейный железнодорожный мост. Но прошло четыре месяца после прохода первого состава, и мост рухнул под напором плавающих льдин.

Советские руководители в последующие десятилетия время от времени возвращались к идее строительства моста, но предложения неизменно отклонялись из-за их дороговизны. Керченский пролив это опасное место для строительства, поскольку там сложное геологическое строение, высокая сейсмическая активность и нередко бывает штормовая погода. Морское дно покрыто комковатым илом, уходящим на глубину до 70 метров. В море впадает река Дон, и поэтому зимой оно часто замерзает. Мощный ветер создает трещины во льдах, ледяной покров раскалывается и давит на все, что стоит в воде.

Инженер Олег Скворцов, много лет руководивший строительством мостов, был председателем экспертного совета, который давал российскому правительству рекомендации по крымскому проекту. По его словам, в 90-е годы, когда эта идея была своего рода фантазией, он был против строительства моста. Но с украинской блокадой ситуация изменилась, сказал он. Крым должен найти способ для перевозки в Россию своей рыбы, вина и фруктов. «Я, например, люблю крымские персики, — отметил он. — Такие персики можно найти только в Италии». Скворцов заявил, что не считает Ротенберга строителем, а затем начал разговор о своем отце-инженере, который в 1920-е годы работал под началом главного комиссара по строительству железных дорог Феликса Дзержинского, также создавшего и возглавившего советскую тайную полицию, позже получившую название КГБ. «Он восстановил все железнодорожные линии в разрушенной стране, — сказал Скворцов о Дзержинском. — Мой отец говорил, что он был блестящим управленцем, в основном из-за того, что никогда слишком сильно не вникал в технические детали. Я думаю, Ротенберг — такой же».

Мост тоже стал объектом американских санкций, как и вся прочая экономическая деятельность, связанная с Крымом. Бывший чиновник Госдепартамента Фрид рассказал мне: «Мы никогда не думали, что сумеем воспрепятствовать строительству моста, но мы можем попытаться сделать его очень дорогостоящим и обременительным, чтобы Крым никогда не вышел на уровень самоокупаемости. Тогда он станет не военным трофеем, а обузой». Похоже, санкции никак не повлияли на строительство и не сильно увеличили расходы, но они создали определенные осложнения. Вначале было невозможно найти авторитетную страховую компанию, могущую принять на страхование этот проект. Поэтому потенциальные риски на три с лишним миллиарда долларов взял на себя мало кому известный крымский страховщик.

Потом Россия начала сползать в рецессию, и мост стал казаться нелепой блажью и образцом расточительства. В последние годы Кремль сократил бюджетные расходы едва ли не по всем статьям. В феврале один чиновник из российского агентства автомобильных дорог обмолвился (наверное, случайно) о том, сколько ресурсов забирает мост. «Из-за этого моста строительство новых автомобильных дорог в России практически приостановлено, — сказал он. — Стране не хватает денег. Поэтому мы не в состоянии осуществлять все то, что хотим».

Тем не менее, если Кремль считает какой-то проект приоритетным, он может вполне успешно мобилизовать ресурсы страны на его реализацию. Михаил Блинкин, работающий директором Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики, рассказал мне, что крупные инфраструктурные проекты в России часто отстают от графика из-за выборочного финансирования и бюрократических преград. «Но в случае с Керчью, — сказал Блинкин, — финансирования хватает, а все обычные препятствия устраняются на политическом уровне». Похоже, что мост будет полностью введен в эксплуатацию для железнодорожного и автомобильного транспорта на год раньше срока — как раз к президентским выборам, которые будут четвертыми для Путина. В попытке поднять явку на волне патриотических настроений голосование могут приурочить к годовщине присоединения Крыма.

Блинкин сказал, что абсолютной необходимости в строительстве моста нет. Крым вполне может справиться с перевозками пассажиров на полуостров и с него просто за счет увеличения количества паромов между Керчью и материковой частью России. Он отмечает, что между Хельсинки и Стокгольмом поток пассажиров гораздо больше, а их перевозка осуществляется только паромами. Но в расширении паромного сообщения нет той грандиозности, как в строительстве моста, и такая мера ничего не говорит о России как о мировой державе. «Стоит ли мост таких гигантских затрат?— спрашивает Блинкин. — В строгом экономическом смысле — нет. Но если сюда добавить политическую составляющую, то да».

Я побывал на мосту в январе. Его строят не последовательно с одного конца в другой, а на восьми отдельных участках одновременно. Сейчас он напоминает поднимающийся из моря архипелаг из бетона и стали. Со стороны материка основное строительство идет в городе Тамани, который был заселен казаками в 18-м веке, и который Михаил Лермонтов в «Герое нашего времени» назвал «самым скверным городишкой из всех приморских городов России». Когда я приехал в Тамань, на улицах там было тихо и безлюдно, если не считать нескольких строителей. Дороги были покрыты тонким слоем снега, и весь город насквозь продувало леденящим ветром.

На стройке бригады рабочих наблюдали за свайными машинами размером с секвойю, которые забивали стальные сваи в морское дно. Масштаб стройки был слишком колоссален, чтобы ясно его представить. Основа моста уходила в сторону Крыма, исчезая на горизонте. Я сидел в автоприцепе вместе с Леонидом Рыженькиным, который работает в строительной компании Ротенберга и руководит строительством, а также пятью тысячами рабочих. Семья его супруги из славного военно-морского города Севастополя, и в напряженные дни накануне референдума один из его родственников пошел в пророссийское ополчение. Он рассказал мне, что тратит пять часов на паром и на поездку в такси до своих севастопольских родственников. «Моя пожилая теща все время звонит и спрашивает: «Леня, как идут дела? Когда мы сможем поехать по мосту?— говорит Рыженькин. — А я отвечаю, что не надо беспокоиться, все будет сделано в срок». Он сказал мне, что Крым — это дом для коренных русских, и что мост «позволит нам воссоединиться».

К нам присоединяется чиновник из российского государственного дорожного ведомства Роман Новиков. Я прошу его дать оценку Ротенбергу, и он начинает его хвалить. «У меня такое ощущение, что он глубоко окунулся в этот проект», — говорит Новиков. Он объясняет такую заинтересованность Ротенберга: «Не секрет, что он разговаривает со своим другом детства и юности, который, конечно же, тоже заинтересован в этом объекте». Чтобы не было путаницы и неясности, он поясняет: «Я говорю о Президенте Российской Федерации».

Россия. ЮФО > Транспорт. Недвижимость, строительство > inosmi.ru, 24 мая 2017 > № 2188134 Аркадий Ротенберг


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > bfm.ru, 23 мая 2017 > № 2205048 Владимир Платонов

Реновация для бизнеса: власти обещают индивидуальный подход

Будут ли учтены все пожелания бизнесменов к реновации? Индивидуальная работа будет вестись с каждым предпринимателем, обещают в Торгово-промышленной палате Москвы

Реновация, как известно, коснется не только жильцов пятиэтажек, но и бизнеса. Как же при расселении этих домов будут решаться проблемы собственников нежилых помещений? Что им предложат взамен — равнозначное помещение или равноценную компенсацию? Кто и как будет проводить оценку, и можно ли будет ее оспорить. На эти и другие вопросы обозревателя Business FM Ивана Медведева ответил президент Московской торгово-промышленной палаты, депутат Мосгордумы Владимир Платонов.

Владимир Михайлович, не так давно для собственников жилых помещений была введена поправка, которая гарантирует равноценность. То есть не равнозначную квартиру, а деньги. Бизнесу, конечно, тоже интересен такой вариант, по крайней мере, чтобы он был как альтернатива. Потому что, говоря о равнозначности, здесь очень сложно будет подобрать равнозначное помещение, мы же говорим о первой линии, о трафике пешеходов и так далее. Очень много составляющих.

Владимир Платонов: Согласен полностью. Если у нас отрегулировано все-таки переселение жителей, а сейчас уже возникло и то, что некоторым не нужна квартира, а нужна денежная компенсация, то эта гарантия есть. По предпринимателям все гораздо сложнее. Вы назвали уже часть проблем, которые есть. Если пока жителей интересует, куда будут выходить окна, то для бизнеса гораздо важнее другие, более важные составляющие. Они были в 15-30 метрах от метро, через них шли потоки, и где они окажутся? И они уверены, что негативно это скажется на бизнесе и сложно на словах переубедить: да нет, будет все нормально. Вот именно поэтому Торгово-промышленная палата уже начала встречи с предпринимателями. Была встреча на юго-востоке. Мы призывали как можно быстрее говорить нам, чего боитесь и опасаетесь. Потому что лучше каждого предпринимателя, просчитывающего и видящего, с чем он столкнется, нет. Вот мы сейчас собираем все опасения и все предложения, как это лучше сделать.

А что будет потом, когда вы соберете мнения бизнеса?

Владимир Платонов: Дело в том, что, во-первых, сейчас идет работа над федеральным законодательством, а дальше мы будем вырабатывать правила, договоренности, потому что в каждом конкретном случае, как с жителем, это будет договоренность жителей и города, и представителей — что они отдают, что они получают и где они получают жилье. Точно так же это будет индивидуальная работа с каждым предпринимателем.

Правильно ли я понимаю, что на основании работы Торгово-промышленной палаты и сбора информации от предпринимателей, возможно довнесение поправок, которые будут конкретно регулировать и права собственников нежилых помещений?

Владимир Платонов: Город сейчас принял тот закон, который не позволяет в непростой ситуации обманывать граждан, когда они принимают решение о переселении. Вот закон — вот ваши гарантии. Но мы не можем вносить в налоговое законодательство изменения, в Гражданский кодекс не можем вносить какие-то изменения, поэтому сейчас идет специальный реновационный блок законодательства РФ. Обратите внимание, от первой встречи мэра с депутатами Госдумы прошло уже сколько времени — принято в первом чтении, сколько много споров, сколько много возражений, вот сейчас это будет все учитываться. И мы предлагаем, мы озвучиваем, мы точно так же, как и депутаты Госдумы, встречаемся и с жителями, и с представителями бизнеса. Эта работа ведется.

Допустим, предпринимателя не устроила та сумма, которую ему предложил город. Во-первых, на каком основании город будет ее предлагать? То есть правильно ли я понимаю, что это, как и в случае с квартирами, будет конкурс, будет выбран оценщик? Он оценит это помещение, и дальше предприниматель либо согласен, и тогда все бьют по рукам, либо предприниматель не согласен, и дальше что? Он имеет право судиться?

Владимир Платонов: Появилась статья 8-я — это гарантии прав собственников нежилых помещений в многоквартирных домах. Там идет отсылка к федеральному законодательству, в том числе к оценочной деятельности. Вы знаете, что вся оценочная работа проведена, не все с ней согласны, но люди, как правило, обжалуют, что слишком высокая оценка, потому что с этого надо платить налоги.

Это по кадастру?

Владимир Платонов: Да. Я уверен, что сейчас будут обращения и споры, что слишком низкая кадастровая оценка.

А кадастровая оценка, насколько я понимаю, не имеет никакого отношения к оценке компенсации.

Владимир Платонов: Кадастровая оценка, она делалась для того, чтобы помогать решать проблемы и определять ценность данного объекта объективно, а не как стороны договорились. Были случаи — за десять копеек продали то, что на самом деле стоит гораздо дороже. Поэтому кадастровая оценка делалась именно для того, чтобы было видно, что за сделки производятся с недвижимостью. Поэтому, отвечая на ваш вопрос, в суде можно обжаловать любое решение, с чем не согласны. Но хочу напомнить, что Торгово-промышленная палата города Москвы имеет такое полномочие, в законе прописанное, мы можем заниматься и медиацией. Что такое медиация? Это внесудебное рассмотрение споров. И вот мы видим перед собой одну из основных задач — если споры будут возникать, то во внесудебном порядке — это гораздо быстрее, гораздо спокойнее решать те конфликтные ситуации, которые будут.

Внести ясность еще нужно по кадастровой оценке. Все-таки представители московской исполнительной власти на встречах с жителями прямо отвечали на вопрос, я спрашивал у префекта, имеет ли место кадастровая оценка, будет ли она иметь значение при оценке квартиры для выплаты компенсаций? Нет, говорили мне чиновники. То же самое говорят юристы и девелоперы.

Владимир Платонов: Я сейчас объясню Вам, в чем дело. Мы говорим о нежилых. Если разговор касается жилых помещений, то бесспорно, стоимость квартиры сейчас в пятиэтажном доме, она гораздо ниже, как бы вы ее ни оценивали, чем та, которая предоставляется. Поэтому основной принцип, который мы всегда закладывали с жителями — это равнозначная — три комнаты на три, две — на две. И сейчас вот рассчитывается вариант и возможность что-то докупить, что-то доплатить. Это все нормально. Поэтому там, конечно, оценка не столь важна будет. Кадастровая оценка будет важна, конечно, для нежилых помещений, потому что тут увязано и с налогами, это увязано со стоимостью. Этот механизм, который включен, он и так будет работать.

Если мы говорим о ресторане или кафе, там же, наверное, сложно как-то это демонтировать, вывезти и в другое помещение поставить то же оборудование. Наверное, нет.

Владимир Платонов: Еще раз говорю, это все должно просчитываться. Но меня сейчас немного напрягает информация, что кто-то начинает уже отказываться съезжать с каких-то адресов, переносить магазины. Это настолько поспешно. Самое главное — сейчас у нас жители принимают решения, их дом будет попадать в реновацию или не будет. Потому что это их жилье, у них крыша над головой, и они вместе с властями разделяют опасность проживания в ветхом жилье. С бизнесом немножечко полегче, они не живут, у них не крыша над головой, но у них бизнес — их деньги, которые они вложили. Все это будет, конечно, учитываться, сомнений никаких нет.

Допустим, принято решение о том, что выплачивается компенсация собственнику нежилого помещения, его устраивает цена, которую предложил город, но он фактически продает это помещение городу. Кто платит налог?

Владимир Платонов: Я уверен, что сейчас в Госдуме, когда обсуждается этот вопрос, это один из важнейших вопросов. Например, я знаю, что сейчас для жителей уже есть договоренности. Вы знаете, человек, когда приобретает жилье, то он в течение пяти лет обязан заплатить налог в случае продажи. И были вопросы: а как же, мы жили-жили, нас переселили, и что опять пятилетний срок? Нет, для них он продолжается. Это решение не городское, это на федеральном уровне. Ну, в отношении своего налога часть мы можем, а если федеральное налогообложение, то тогда, я уверен, сейчас это предмет обсуждения. Я уверен, что решение будет принято.

От собственников к арендаторам. Точнее все равно это проблема собственника, потому что арендатор, предположим...

Владимир Платонов: Это только проблема собственника, но мы прекрасно понимаем, что между собственником и арендатором существуют свои взаимоотношения, и во многих договорах заложена, например, ответственность...

За досрочное расторжение.

Владимир Платонов: Но здесь не вина досрочного расторжения с собственником. Он говорит: слушайте, ребята, я рад, но вот видите, какое решение принято. Тоже предмет обсуждения, как и кто, чего, сколько должен компенсировать.

Но возможно, что это город будет компенсировать?

Владимир Платонов: Я вам скажу, что меня в этой ситуации радует. Все нежилые помещения в пятиэтажках — это переведенные из жилого в нежилой фонд. Было много проблем, мы останавливали, потому что там были грубейшие нарушения при переводе в жилой. Я выслушивал жалобы жильцов, что их не устраивает, что это безобразие, что заехали предприниматели. Вот в новых домах первые этажи, как правило, не будут жилые. И город заинтересован там, как можно быстрее разместить и запустить, не будут там государственные магазины открываться, их нет, а создать условия, чтобы предприниматели как можно быстрее наладили там обеспечение. Мы сейчас запросили материалы на плотность, определенную плотность населения, сколько должно быть булочных, сколько продовольственных. И мы сейчас всю эту информацию собираем, и я думаю, можем даже от Торгово-промышленной палаты готовить какие-то пакеты. Вот есть свободные площади, приходите, вкладывайте свои деньги и работайте. Уже здесь больше гарантий. Люди, выяснив, что дом не сносимый, но видели, в каком состоянии находится, приобретали и вкладывали деньги здесь, уже в новых домах, тут больше гарантии, что никто в ближайшие 100 с лишним лет сносить не будет.

Но все-таки давайте обозначим по поводу компенсаций. Возможно ли, что платить эту неустойку за досрочное расторжение будет не собственник, а город? Это обсуждается сейчас?

Владимир Платонов: Конечно. Это один из важных вопросов, потому что, когда мы скажем собственнику: а вот какие у тебя убытки? А вот мне еще арендатор выставил такие убытки, вы же знаете, что я в этом не виноват. Я еще раз говорю, это предмет для обсуждения, и аргументация довольно-таки весомая. Но я не могу сейчас говорить об этом, не я решаю эти вопросы. Я показываю мое отношение, я юрист, мы представляем интересы бизнеса, и мы знаем, что город все это прекрасно понимает.

Мы опрашивали собственников нежилых помещений, уже есть факты того, что арендаторы съезжают сами, понимая, что, вполне возможно, дом пойдет под снос, не дожидаясь ни результатов голосования, ни конкретных решений по сносу, просто на всякий случай съезжают. И новых, как говорят собственники этих нежилых помещений, найти крайне сложно. При этом реновация — это 10-15 лет, и вполне возможно, что человек просто остается без бизнеса на десять лет.

Владимир Платонов: Могу сказать, бесспорно, они торопятся. Видно, у них есть деньги и помещение, куда это все можно перевезти. Но я предлагаю все-таки предпринимателям так быстро не торопиться паковать вещи, а могут дождаться решений, где все будет четко, открыто, будет установлена очередность, будут определены места, и тогда можно будет уже принимать решения.

Но тогда спрошу вас как юриста. Предположим, решение принято, дом точно попадает под снос. Арендатор принимает решение о том, что он съезжает. Но дом будут сносить только через год. На год туда никто не захочет заходить. Имеет ли право собственник требовать компенсацию за этот год, так как помещение будет пустовать. Ваше мнение как юриста, справедливо ли будет тогда собственнику обращаться к городу с просьбой — компенсируйте, пожалуйста. Так бы у меня в течение года арендовали помещение, а так не будут.

Владимир Платонов: Он может сказать, что у меня небывалый контракт накрылся. Я еще раз говорю, первым делом я обратился к предпринимателям: давайте все ваши опасения, и мы будем думать, как и что нужно делать. Может быть, город будет помогать — на год подыскивать, кто возьмет эту аренду. Еще раз говорю, это предмет совместной работы. Не противостояние, не борьба, не баррикады, а именно работы.

Есть точка зрения, она довольно хорошо распространена, что реновацию не нужно было так широко анонсировать, потому что люди испугались. То есть, есть распространенная точка зрения, что надо было подходить в каждый двор, говорить: ребята, давайте мы вас снесем, вот сюда переселим. И все были бы благодарны, рады, не было бы митингов и так далее.

Владимир Платонов: Люди боятся неизвестного. Митинги не от этого рождаются, потому что решение проблем на митингах ни в какие времена, ни в коммунистические, ни в посткоммунистические, ни в демократические, никогда на митингах проблемы не решались. Митинг просто показывает накал страстей для власти, и власть понимает, что нужно реагировать. Я вам так скажу, втихую такое невозможно, потому что для людей проблема жилья — это самая главная проблема в крупном городе. Я считаю, когда проблема №1 — жилье и переселение из ветхого жилья, втихую такие вещи сделать нельзя. А наша задача — как можно быстрее — что мы и делаем — буквально каждый день встречи с избирателями, с предпринимателями. Мы ходим и объясняем, чтобы не вводили людей в заблуждение.

А может быть, не нужно было порождать напряженность?

Владимир Платонов: Что такое конкретные люди? Представляете, как было бы страшно. Слушайте, в тот дом приходили и обещали, а мы — проклятые, на нас крест поставили, нас никто никуда не повезет, пойдемте на митинги, выясним, кого еще не предупредили. И тогда у них будет больше оснований для митинга. Это уже большая политика.

Спасибо Вам большое.

Иван Медведев

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > bfm.ru, 23 мая 2017 > № 2205048 Владимир Платонов


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 23 мая 2017 > № 2203233 Анна Мамонова

В поиске верных решений.

АРОКР стала площадкой по сбору и анализу лучших практик реализации региональных программ капремонта.

Вот уже несколько лет в России реализуется масштабная программа капитального ремонта многоквартирных домов. И темпы работ возрастают год от года. По состоянию на 1 января 2017 года завершен ремонт более чем в 41 тыс. МКД, что почти в 2 раза больше, чем за период 20142015 годов. Итоги 2016 года показали, что сейчас перед собственниками не стоит вопрос «зачем платить», средняя собираемость взносов на капремонт достигла 85% (в 2015 году — 77%). Система работает. Теперь основное направление — это повышение качества проводимых работ, внедрение энергоэффективных технологий. Организацией этой работы в субъектах Федерации занимаются региональные операторы капремонта. А чуть более года назад была создана Ассоциация региональных операторов капитального ремонта (АРОКР). За короткое время ассоциация успела превратиться в организацию, которая аккумулирует и пропагандирует передовой опыт и лучшие практики в сфере капремонта, поднимает проблемные вопросы. Об этом в интервью «СГ» рассказала исполнительный директор АРОКР Анна МАМОНОВА.

«СГ»: Анна Ивановна, сегодня членами АРОКР являются регоператоры из 53 регионов. А где остальные?

Анна Мамонова: 53 — это не так мало на самом деле, 61% от всех региональных операторов. Сейчас еще четыре региона готовятся к вступлению — Вологодская и Тюменская области, Республика Тыва, Красноярский край. Думаю, что к концу этого года практически все регоператоры будут членами АРОКР.

«СГ»: Зачем понадобилось создавать ассоциацию? Какие задачи она призвана решать?

А.М.: Ну, прежде всего, нашей целью было создание и объединение профессионального сообщества. Ведь введенная в 2014 году система капремонта сама по себе явилась радикальным изменением подхода к общему имуществу. Возникла необходимость объяснить собственникам, почему они несут ответственность за состояние не только своей квартиры, но и общедомового имущества, а перед регоператорами встала задача организовать и провести капремонт в условиях отсутствия профильного рынка специалистов. Ассоциация взяла на себя информирование специалистов регоператоров об изменениях законодательства и опыте реализации программ в регионах и специалистов смежных отраслей и общественности — о ходе реализации программы. На Всероссийском съезде региональных операторов капитального ремонта в сентябре 2016 года были организованы дискуссионные площадки для обсуждения актуальных вопросов и подготовки предложений по внесению изменений в Жилищный кодекс. И Минстрой РФ учел предложения АРОКР при подготовке проекта изменений в ЖК РФ. Сейчас ассоциация готовит к публикации методические рекомендации по контролю качества капремонта для собственников помещений, а также рекомендации по формированию состава работ для регоператоров и субъектов РФ. На площадке АРОКР было проведено пять обучающих вебинаров, посвященных как общим вопросам реализации региональных программ, так и отдельным темам — повышению энергоэффективности при капремонте, кредитованию и т. д. Усилиями Ассоциации были подготовлены и направлены в регионы модельные формы документов, упростившие переход к новым правилам отбора подрядных организаций. Ассоциация также представила в Минстрой РФ предложения по изменению системы организации взаимодействия регоператоров и банковского сектора. По результатам этой работы регоператорам были направлены разъяснения по отдельным вопросам применения постановлений правительства РФ № 453 и № 454.

Отдельное направление деятельности Ассоциации — реализация проекта по ускоренной замене лифтового оборудования при капремонте МКД. Фактически до 2020 года в стране необходимо заменить более 80 тысяч лифтов. Замену лифтового оборудования планируется проводить на условиях трехлетней рассрочки платежей за установленные лифты.

Кроме того, АРОКР является площадкой по сбору и анализу лучших практик реализации региональных программ капремонта. Отобранные ассоциацией практики частично попали в «Магазин верных решений», сформированный Минстроем совместно с АСИ.

«СГ»: В последнее время в СМИ и в профессиональном сообществе активно обсуждается тема энергоэффективного ремонта. Готовы ли регионы к такой работе? И что надо сделать, чтобы энергоэффективный капремонт стал, так сказать, «нормой жизни»?

А.М.: На самом деле большинство работ, проводимых в рамках капитального ремонта, отвечают требованию повышения энергоэффективности. Так, например, замена кровли или ремонт фасада направлены на сокращение теплопотерь. Но нужно понимать, что энергоэффективность — это не только капремонт, а целый комплекс мероприятий. Кстати, собственникам будет полезно ознакомиться с примерным перечнем мероприятий, проведение которых способствует повышению энергетической эффективности многоквартирного дома, который утвержден приказом Минстроя России № 98/пр от 15 февраля 2017 года. Это своеобразное «меню» содержит рекомендации по проведению энергоэффективных мероприятий в отношении общего имущества МКД и отдельных квартир. Многие регоператоры давно проводят работы по уменьшению теплопотерь дома. Например, фондами капремонта Ростовской и Белгородской областей при капремонте проводится утепление фасадов, чердаков, устанавливаются коллективные приборы учета, индивидуальные тепловые пункты. Такой комплексный подход позволяет экономить до 40% энергоресурсов. Вместе с тем собственники и сами могут провести мероприятия по повышению энергоэффективности, увеличив размер взноса на капремонт или взяв кредит. Источниками погашения могут быть как ежемесячные взносы на капитальный ремонт, так и компенсация понесенных расходов, предоставляемая с этого года государством.

«СГ»: На сегодня в фондах капремонта аккумулированы огромные средства. Как обезопасить их от обесценения или неэффективного использования?

А.М.: Этот вопрос находится под постоянным контролем органов исполнительной власти и профильного министерства. Законодательством предусмотрена возможность размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта на специальном депозите в российской кредитной организации. Но не любой организации, а только той, которая соответствует определенным требованиям, установленным постановлением правительства № 454 от 23 мая 2016 года. Для повышения уровня защищенности средств граждан постановлением № 241 от 1 марта 2017 года введены дополнительные требования в Положение о проведении конкурса по отбору российских кредитных организаций для открытия счетов регоператорами капремонта, в соответствии с которыми банк должен состоять в системе АСВ и кредитная организация должна находиться под контролем Центробанка или государства, либо АСВ должно заключить с ней договор субординированного займа.

«СГ»: Недавно члены АРОКР направили в Минстрой РФ свои предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего деятельность регоператоров капремонта. В чем их суть?

А.М.: Данный пакет поправок учитывает не только пожелания регоператоров, но и позицию профильного министерства. Предлагается внести в ЖК РФ изменения, которые позволили бы решить ряд важных задач. Среди них — определение собственников при взыскании задолженности; совершенствование механизмов учета, сбора и взыскания задолженности по уплате взносов на капремонт; проблема недопуска в квартиры и в помещения общего пользования при проведении капремонта; недопустимость обращения взыскания на денежные средства, составляющие фонд капремонта и находящиеся на счете, счетах регионального оператора; информирование собственников о способах формирования фондов капремонта. Следующий шаг — это передача наших предложений в профильный комитет Государственной Думы РФ для рассмотрения.

Цитата в тему

Ассоциация осуществляет информирование регоператоров об изменениях законодательства и опыте реализации программ в регионах и специалистов смежных отраслей и общественности — о ходе реализации программы

Справочно

Правительством РФ утверждено постановление № 18 от 17 января 2017 года, согласно которому дом, в котором был проведен энергоэффективный капремонт, может получить до 5 млн рублей на компенсацию понесенных расходов или возмещение части расходов на уплату процентов за пользование займом или кредитом, полученным для проведения работ по капремонту.

59 региональных операторов являются сегодня членами АРОКР

Автор: Алексей ЩЕГЛОВ

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 23 мая 2017 > № 2203233 Анна Мамонова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика > bfm.ru, 22 мая 2017 > № 2205050 Гасан Мирзоев

Какие гарантии получат жители московских хрущевок, идущих под снос?

Могут ли дом отправить под снос без ведома жильцов? Учитывается ли мнение жителей, которые не хотят попасть в программу реновации? На эти вопросы ответил ректор Российской академии адвокатуры и нотариата

Ректор Российской академии адвокатуры и нотариата, профессор Гасан Мирзоев рассказал в интервью Business FM, кто и как будет определять, включать ли дом в программу реновации.

По поводу программы реновации ветхого жилья в Москве очень много домыслов, люди обсуждают, могут ли включить дом в программу реновации без ведома жильцов.

Гасан Мирзоев: Без ведома никак нельзя, потому что правовой основы уже принятого закона и дополнений к нему, которые реально сделала Московская городская дума, он так и называется — Закон города Москвы о дополнительной гарантии жилищных и имущественных прав не только физических лиц, являющихся собственниками жилья, но и нанимателей жилья — именно на основании этого закона любого гражданина РФ, проживающего в пятиэтажке Москвы, никто не может без его волеизъявления переселить насильственно. Таким образом, только при наличии согласия, выраженного его личным волеизъявлением, основанном на голосовании из числа двух третей именно голосования этих людей, общая категория которых называется «жители пятиэтажки». Но жители могут быть и квартирантами, но квартиранты — это не собственники, не наниматели, они не имеют права на то, чтобы получить жилье за счет государства, да еще и бесплатно.

По поводу голосования у людей очень много вопросов. Там есть какой-то регламент, как это будет проходить?

Гасан Мирзоев: Там несколько форм голосования. Мы знаем, что тем категориям, о которых, я говорю, — пожилые люди, старшее поколение — трудно голосовать в Интернете. Они могут сходить в многофункциональный центр, они на первом же собрании могут прийти и выразить свою волю. И главное, что они должны понимать, основным принципом наряду с названным является равнозначность. То есть квартиры они получат равнозначные. Скажем, было две комнаты — будет их две, должно быть не менее, чем в старой квартире. Жилая площадь должна быть не меньше жилой площади также, чем та, которая была в старой квартире. Но обратите внимание: в новых домах общая площадь намного больше, чем в старых, за счет более просторных помещений. Это будет прихожая, отдельная ванная, отдельный туалет. Новая квартира не за оплату, никаких расходов они при этом не несут — бесплатно, притом в собственность. По желанию владельцы неприватизированных квартир смогут сохранить свой социальный найм. Точно так же он переходит в новый дом, в новую квартиру по этому договору. Вот пугают, говорят: в своем районе — а я буду где-нибудь у черта на куличках. Нет. Закон гарантирует переселение только в своем районе.

Хорошо, мы сейчас говорим о праве людей, которые хотят получить новое комфортное жилье взамен ветхого, обветшалого. А те, кто не хотят, не желают, чтобы их дом попал в программу реновации, их мнение как-то учитывается?

Гасан Мирзоев: Безусловно. Он и не попадет. Это все зависит от того решения, которое примет коллегиально собрание жителей данного конкретного дома. Я знаю эту проблему, и она действительно есть. Дома, которые, безусловно, нуждаются в немедленном капитальном ремонте, может быть, даже и немедленном сносе. Но есть дома, скажем, в центре города, люди там привыкли жить, эти дома еще держатся, но люди должны понимать: то, куда переселят, будет там же, по крайней мере, в этом же квартале, непосредственно в шаговой доступности. Я удивляюсь, Москва, власть московская, берет на себя громадную миссию заботы о немыслимом совершенно количестве людей. Там же не только деньги, там должны быть людские ресурсы, там должно быть качественное, подобранное оборудование, материалы, там много необходимо провести не просто строительно-монтажных работ, а работ, связанных с теми обязательствами, которые берет на себя город.

Вопрос, который для многих действительно непонятен. Всем гарантирована возможность выхода из программы реновации, но не очень понятно, как это можно сделать, на каком этапе?

Гасан Мирзоев: Самый первый принцип в законе провозглашен, называется — добровольность. Если человек не примет добровольно участие, никто его не заставит переходить или не переходить. В чем здесь тонкость, я уже говорил: это решение основано именно на коллегиальном общедомовом, я бы сказал, голосовании.

Последний момент еще — по поводу равнозначности и равноценности. Вот здесь еще много споров возникало.

Гасан Мирзоев: Равнозначность означает, что было две комнаты — получишь две комнаты. Равноценность означает: если у тебя стоило жилье в том виде, в котором оно было, 17 млн или 12 млн, то, во-первых, сам факт улучшения, с одной стороны, и увеличения размера за счет общих площадей никак не может уменьшить размер стоимости, потому что сегодня один из признаков квалификации цены — это местонахождение жилья. Если оно находится в центральной части Москвы, и у него одна комната, она стоит, условно, 6 млн рублей, а чуть подальше она гораздо меньше стоит. Вот, исходя из этих принципов, я бы сказал так, все-таки интересы людей лежат в основе этого закона. Я не являюсь специалистом гражданского права, но в то же время, как профессор права, я просто сам для себя, поскольку люди стали подходить и спрашивать, стал изучать, и я на сегодня осознаю: это действительно, в социальном смысле огромный шаг навстречу нашему, больше сказал бы, более неимущему населению, потому что «имущее» население может улучшить свои жилищные условия, потратив лишний рубль, сотню или миллион рублей. А здесь люди, которым трудно даже подумать и представить, как они могут улучшить свое жилье, которое внешне уже устарело. Люди живут в своих домах, их строят рядом в шаговой доступности, может быть, шум, пыль, тарарам — это будет, безусловно, но у нас же сейчас строят максимум год-полтора, ну максимум два, если это в центре, просто в центре очень сложно строить. Вот в каждом конкретном таком случае будет учитываться волеизъявление нанимателей, собственников, и будет приниматься соответственное решение.

Михаил Задорожный

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика > bfm.ru, 22 мая 2017 > № 2205050 Гасан Мирзоев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 22 мая 2017 > № 2203230 Сергей Куликов

Доказательная реставрация.

Сфера сохранения культурного наследия нуждается в особом градостроительном регулировании.

Взаимоотношения строителей и реставраторов представляются стороннему наблюдателю антагонистичными — строители хотят все снести, а реставраторы воюют за то, чтобы ни один старый кирпич не пострадал. На самом деле все сложнее: сохранение памятников архитектуры напрямую влияет на «капитализацию» территории, а, значит, и на стоимость расположенной на ней недвижимости. О том, как найти баланс интересов и подружить старое и новое, в интервью «СГ» рассказал главный архитектор Центральных научно-реставрационных проектных мастерских (ЦНРПМ) Сергей КУЛИКОВ.

«СГ»: Могут ли реставрация и новое строительство найти точки пересечения?

Сергей КУЛИКОВ: Когда мы начинали работать над идеологией построения нормативного пространства в отрасли, это было где-то в 2006-2007 годах, выдвигалась идея пойти на полный развод со строительством. Они сами по себе, мы сами по себе. У нас тут все чудесно и красиво, а там суровая правда жизни — ДСК, бетон и так далее. Долго спорили, но в итоге, конечно, разум победил, потому что у нас есть единое градостроительное пространство и законы, которые регулируют эти градостроительные отношения, пересекаются, есть пограничные зоны, поэтому разводиться не стоит. Но чтобы сложились отношения, нужно внести небольшую правку в Градостроительный кодекс, которая называется «Об особом градостроительном регулировании сферы сохранения культурного наследия». Дружить хорошо, но мы должны быть выделены. И мы надеемся, не выходя за пределы Градостроительного кодекса, все-таки выстроить систему регулирования сохранения памятников.

«СГ»: Почему это так важно?

С.К.: Памятники — это достаточно болезненная среда, потому что сами по себе многие объекты уже пережили все нормативные сроки «жизни» и с точки зрения нормального строителя должны быть ликвидированы. Но для памятника слово «ликвидация» неприменимо, и поэтому, собственно, переходя в стадию «памятника», здание превращается в некоего хронического больного, которого нужно поддерживать. И вот тут возникают проблемы у Главгосэкспертизы, которая, с одной стороны, принимает нашу документацию, но при этом не понимает, а что с ней делать. Документация не соответствует сегодняшним нормативам. С другой стороны, памятники — это часть жизни, это среда, в которой сохраняется некая привязанность, это то, что воспитывает глаз, ум. Ведь откуда рождаются дизайнеры, художники? Трудно вырастить дизайнера в каком-нибудь 112-м квартале Кузьминок. Зато среда XIX — начала XX века несет в себе гуманистический заряд, который передается из поколения в поколение. Актуальность памятника растет с годами. Сначала это — шедевр архитектуры, искусства, а дальше — часть истории.

«СГ»: А современные здания когда-нибудь станут памятниками?

С.К.: Современная архитектура, как заметил критик Григорий Ревзин, не умеет стареть. Она настолько технологична, что должна в этом состоянии и жить. Потертый ампирный или барочный домик смотрится органично и хорошо, а потертый стеклянный небоскреб не смотрится. Его надо мыть каждый день с шампунем, чтобы он блестел. Другого он не предполагает. Он ко времени не причастен, это, так сказать, архитектура момента.

«СГ»: Хорошо, вернемся к памятникам, не утратившим актуальности. Мало просто сохранить его, нужно еще добиться, чтобы он жил, наполнить его смыслом. Как это сделать?

С.К.: Да, чтобы памятник у нас и дальше существовал, его надо как-то приспосабливать. Идея «музеефикации», когда сделали и больше никого не пускаем и не трогаем, — довольно опасная. В то же время важно понимать, что для памятника и превращение в музей, и возвращение церкви — это в любом случае нагрузка. Считается, что музейщики — лучшие хранители. Ничего подобного! Музей также «раздавливает» памятник, как и банк, и частное жилье. И вот искусство архитектора — найти компромисс и нужную функцию вместить в старое здание. И допустим, я знаю, что тут можно сделать, функционально спланировать, подобрать технологии, рассчитать, во что это обойдется заказчику. Можно, например, посчитать и сделать вентиляцию меньше сечением, венткамеру устроить по-другому. Но тут возникает проблема, связанная как раз с тем, о чем я говорил, — особое законодательное регулирование в Градостроительном кодексе. Мы вынуждены составлять акт приспособления, с которым по Градостроительному кодексу нужно идти на экспертизу. И мне говорят: есть норма, и по этой норме труба должна быть такаято, а провод такой-то. Поэтому мы все время поднимаем вопрос о переходе на доказательное проектирование в реставрации. Это, конечно, требует большей профессиональной подготовки архитектора и инженера, но это должно быть. И если такое изменение произойдет, я уверяю вас, можно будет решить любые проблемы, добиться того, что нужно заказчику или пользователю, не нарушая ту конституцию памятника, которая заложена в него изначально.

«СГ»: Вечный вопрос — а что делать с памятниками в регионах, где их много, а музеев и банков мало?

С.К.: Жизнь пробивается, если ей не мешать. С одной стороны, понятно, что нужно охранять памятники, но надо давать людям возможность в них ходить, в них жить и так далее. Потому что, как правило, в таких маленьких городах памятники — это малый бизнес, это пекарни, гостиницы, магазинчики, мастерские. И я бы на месте того же чиновничества просто даром бы им отдавал — только не стучите молотком куда не надо, если нужно, спросите… И, конечно, должны быть люди, у которых можно спросить. Вот это самое главное. Вот такая консультационная помощь, она должна быть и она поможет власти муниципального, регионального уровня все это сохранять. Еще одна вещь, которая могла бы помочь, но пока никто не знает, как к ней приступить, — это вопросы страхования. Страхование рисков при сохранении памятников, производстве работ, при эксплуатации и так далее.

«СГ»: Как сегодня складываются взаимоотношения реставратора и заказчика?

С.К.: Сложно. С одной стороны, реставратор зависит от заказчика, но есть же и закон об архитектурной деятельности, и там говорится, что архитектор не должен вводить заказчика в заблуждение. Он должен прямо говорить заказчику: я сделал бы, как ты хочешь, но это памятник, он защищается государством как наше общее наследие, давай все-таки ограничим аппетиты и сделаем не так, а так, так и так. А тут есть риск — заказчик не заплатит и так далее. Но это другая сфера — юридическая защита прав проектировщика, архитектора, и это тоже должно быть. Когда ты в исторической среде что-то делаешь за границей, там заказчик с тобой может разбираться, как хочет, пока ты формируешь задание. Но когда ты подписал контракт и сформировал проектный офис, то заказчик практически не может влиять на тебя. Только через суд, причем с финансовыми потерями. Так же как изменения, которые не были оговорены в договоре и в задании. Ну, может быть, когда-нибудь доживем и мы до юридически грамотных отношений. Потому что пока мы живем больше по понятиям.

Справочно

Сергей Куликов (1955 г.р.), главный архитектор ФГУП «Центральные научно-реставрационные проектные мастерские», председатель ТК «Культурное наследие» при Федеральном агентстве по нормативному регулированию и стандартизации (Росстандарт). Учился в МИСИ (МГСУ) на факультете «Городское строительство и хозяйство» по специальности «Городское строительство». С 1981 года работает в ФГУП ЦНРПМ (ранее НИПМ в/о «Союзреставрация»). В составе авторских коллективов участвовал в подготовке научно-проектной документации по различным видам реставрационных работ и градостроительной документации. Является автором 35 проектов реставрации объектов культурного наследия, большая часть которых осуществлена, остальные в стадии реализации.

Считается, что музейщики — лучшие хранители. Ничего подобного! Музей также «раздавливает» памятник, как и банк

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 22 мая 2017 > № 2203230 Сергей Куликов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > rosbalt.ru, 19 мая 2017 > № 2179831 Алла Ярошинская

Битва под Москвой

Уникальному природному заказнику «Крылатские холмы» грозит застройка, а двоим из группы жителей, пришедших обсудить его судьбу с депутатом Госдумы, — административный арест.

В природной оправе Москвы настоящим бриллиантом всегда были уникальные своеобразным рельефом и чрезвычайно живописным ландшафтом Крылатские холмы, расположенные, как следует из «Энциклопедического справочника», на северо-западном выступе Теплостанской возвышенности, на склонах правого берега Москвы-реки, прорезанных тремя крупными овражно-балочными системами — Каменной Клетвой (памятник природы с 1987), Каменными Заразами и Татаровским оврагом. Их площадь — 175 гектаров. Холмы славятся также двумя родниками, один из которых считается чудотворным (памятник природы с 1987 г.) - по преданиям, в начале XIX века здесь была найдена икона Божией Матери «Рудненская». Рядом на высоком холме парит церковь Рождества Богородицы, второй половины XIX века. Но главная природная достопримечательность экочуда — суходольные луга со своеобразным растительным и животным миром, являющиеся памятником природы (с 1991 г.).

На Крылатских холмах встречаются редчайшие лесные травы, в том числе особо охраняемые в Москве. Обитают здесь крот, заяц-русак, черный хорек, ласка, множество птиц (коростель, полевой жаворонок, жёлтая трясогузка, луговой чекан и др.). Разнообразны насекомые, среди которых есть шмели, занесенные в Красную книгу. Всего же здесь встречается более 360 видов сосудистых растений, обитает более 60 видов наземных позвоночных животных. В общем, такая себе уникальная природная мастерская, в которой нога человека должна ступать бережно и аккуратно. Чтобы не навредить.

В начале 1990-х это место получило официальное название ландшафтного парка «Крылатские холмы» и было взято под государственную охрану. Позже постановлением правительства Москвы парк вошел в особо-охраняемую природную территорию (ООПТ), имеющую «особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение», под названием «Москворецкий». Для таких территорий устанавливается специальный режим охраны. О хозяйственной деятельности в их пределах никакой речи быть не может. Это запрещено российским законом.

Однако, как известно, у нас закон писан не всем. Однажды, проснувшись поутру, жители района с интересом узнали о том, что депутаты муниципального округа Крылатское вкупе с государственным природоохранным бюджетным управлением (ГПБУ) «Мосприрода» решили их безоговорочно осчастливить. Сногсшибательная новость заключалась в том, что «Мосприрода» заявила о намерениях развернуть на заповедной, по сути, территории Крылатских холмов бурную деятельность «по комплексному благоустройству» — воплотить в жизнь проект «Этномир».

Парк 300-летия рвут на куски

В первом же приближении оказалось, что проект со звучным названием больше смахивает на бизнес-план. Судите сами: «Этномир» предлагает построить на природоохранной территории несколько объемных и прочих сооружений: экопавильон, эколекторий, музей «Русский дом», административное здание, две трансформаторные подстанции, десять модульных туалетов, 12 беседок, в том числе в виде домиков, летнюю сцену, девять входных ворот высотой до 4,4 метра, две дополнительные детские площадки и т. д. Предлагается также парковка на 37 автомобилей и даже - «уличное освещение». Ну и в довесок — еще 17 торговых павильонов. (Районные депутаты, одобрившие это, загадочно называют их НТО — нестационарные торговые объекты). Общая площадь застройки уникальной природной территории составит 1665,6 кв. м. Плотность ее впечатляет. Нетрудно представить, сколько коммуникаций нужно проложить для этого хозяйства. Цена вопроса, кстати, указанная на инвестиционном портале Москвы, — более 93 млн рублей налогоплательщиков. То есть, по сути разрушить уникальную экосистему предлагается за наши же деньги.

Однако жители Крылатского оказались на редкость неблагодарными и не оценили весь размах предлагаемого «банкета». Вначале они организовались в инициативную группу под названием «Спасем Крылатские Холмы», а в процессе битвы — и вовсе создали одноименное региональное движение. Случилось это, в том числе, и после того, как местные чиновники и районные депутаты вместо того, чтобы провести с людьми открытый и честный диалог, стали всячески тормозить их интерес к проекту, лукавить и затушевывать очевидные факты.

«Несколько раз, — рассказали мне жители Крылатского, — мы официально обращались с просьбой о проведении митинга о судьбе нашего уникального места отдыха, но разрешения так и не получили. При этом даже обжаловали отказ в суде, но и он нас не поддержал. И вот когда, наконец, собрались на встречу с депутатом Госдумы, то оказались еще и без вины виноватыми. Тут же появилась полиция и стала забирать особо активных». В такое трудно было поверить. Однако все оказалось так.

На небольшой площадке 23 апреля с. г. в Крылатском собралось неожиданно много народа — развешанные по району объявления с портретом депутата Госдумы Валерия Рашкина приглашали на встречу. В них указывалось: «В рамках Года экологии будут обсуждаться вопросы сохранения парка „Москворецкий“ на Крылатских холмах». Как видим, никакой политики, одна экология. Однако получилось, как по картине Репина «Не ждали» — вместо депутата к мирному собранию жителей прибыла полиция. И стала предлагать гражданам разойтись. При этом акцентируя, что митинг незаконный, потому что встреча с депутатом не согласована с властями.

Так как по закону на самом деле никаких согласований для встречи депутатов с избирателями не нужно, то народ разойтись отказался. Рашкина не было, ситуация стала накаляться. Наконец, вместо него появился другой депутат Госдумы — Владимир Поздняков, которого полиция попросила призвать граждан разойтись. Избранник, как свидетельствуют присутствовавшие на встрече люди, обратился к собравшимся коротко и ясно: Рашкин в срочной командировке, а вы подавайте письменные заявления депутатам«. Жители начали скандировать „Позор!“ и расходиться не стали, заявив, что просто гуляют в сквере. Имеют право? Имеют.

Но у полиции было другое мнение. И самых активных, озвучивающих по ходу гуляний ну страшно „крамольными“ мысли — „Если мы не спасем наш парк, то кто?“ и „Мы гуляем“, — стражи порядка стали задерживать. Среди доставленных в участок оказались трое: Сергей Игнатьев, приехавший из Санкт-Петербурга в гости, Денис Парусов и Эдуард Зиновьев (кажись, не хватало там только Троцкого с Каменевым). Всем им стали вменять две статьи Административного кодекса РФ — 19.3 (неповиновение полиции) и ч. 5 ст. 20.2 (участие в незаконном митинге). Игнатьева удалось „отбить“ сразу — оказалось, что он член избирательной комиссии с правом решающего голоса, и не может быть подвергнут административным наказаниям, налагаемым в судебном порядке без согласия прокурора субъекта федерации. А Парусов с Зиновьевым приятно провели в ОВД выходной день — до восьми вечера. Стараниями защитника Валентина Карелина их ожидаемое задержание на 48 часов не состоялось — говоря юридическим языком, ему удалось добиться „снятия обеспечительной меры в виде задержания“.

Назначенный на 25 апреля с. г. суд над посмевшими воспользоваться конституционными гарантиями по защите своих экологических прав тоже перенесли на месяц — безо всяких объяснений. Состоится он буквально на днях. По первой статье (неповиновение полиции) им грозит до 15 суток ареста, по второй (участие в незаконном митинге) — от 10 до 20 тысяч рублей штрафа.

А что же депутат, который назначил встречу и не пришел? Что депутат, который пришел по просьбе коллеги, и действо разворачивалось на его глазах? По логике, они должны были бы вступиться за избирателей, которые пострадали, придя на объявленную избранником встречу. Но, похоже, депутаты — ничего. Хотя на глазах у Позднякова на сцену вышел сотрудник полиции и стал убеждать всех, что встреча не согласована, значит, незаконна, и потребовал разойтись. Избранник от КПРФ и не пытался опровергнуть эту неправду. Ведь по закону депутат не должен подавать никаких уведомлений о встрече. Согласно части 2 ст. 8 ФЗ № 3 „О статусе члена Совета Федерации и депутата Государственной думы“ депутат вправе проводить встречу без всяких согласований с властями. И под закон № 54 о митингах она не подпадает. А вот чтобы подпадала, пятого апреля в Госдуме приняли в первом чтении законопроект № 92912-7, обязывающий депутатов за неделю извещать власти о своих встречах. Пока он рассмотрен только в первом чтении и, понятно, не имеет силы закона.

„Я подал в комиссию Госдумы по вопросам депутатской этики заявление о лишении статуса депутата Владимира Георгиевича Позднякова, — говорит юрист Валентин Карелин, — за то, как он повел себя на встрече с избирателями Крылатского 23 апреля сего года. Это не так смешно, как может показаться, потому что постановлением от 27 декабря 2012 г. № 43-П (о лишении мандата Гудкова-старшего) Конституционный суд открыл ящик Пандоры, указав, что за любую деятельность, несовместимую со званием депутата, его можно лишать статуса, даже если закон конкретно за это оснований не предусматривает (абзац 1 пункта 3.4). В то же время в части первой ст. 8 Федерального закона № 3 ‚О статусе депутата‘ четко сказано, что депутат обязан поддерживать связь с избирателями. Открыв встречу, но не объявив о ее завершении, он, по сути, оставил их беззащитными перед полицией. Вместо того, чтобы защищать избирателей, которые пришли на встречу с депутатом, он тихо удалился“. И это подтверждается видеоматериалам и свидетельствами ее участников. Карелин не сомневается, что получит отказ. „Но отказ даст мне возможность, — говорит он, — пройти все суды, дойти до Конституционного, и переспросить: ‚А так можно поступать депутатам с избирателями?‘.

Между тем региональное движение ‚Спасем Крылатские Холмы‘ обратилось с жалобами от жителей района (собрали около 20 тысяч подписей и их прибывает) на действия властей и депутатов, поддержавших проект ‚Этномир‘, в разные инстанции — от Государственной и Московской дум до прокуратуры Москвы. Однако оперативно среагировала только Федеральная антимонопольная служба. Своим решением от 12 мая с. г. она приостановила торги по конкурсу ‚на право заключения договора на реализацию предварительного проекта комплексного обустройства природной и озелененной территории ПИП (природно-исторического парка — А.Я.) ‚Москворецкий‘ в районе Крылатское“. То есть, продвижение проекта „Этномир“ от „Мосприроды“, поддержанного районными депутатами (редкие, видать, защитники интересов избирателей), приостановлено. Впрочем, на момент написания статьи на сайте инвестиционного портала Москвы все пребывает в прежнем виде. Никаких сообщений о приостановке торгов там не наблюдается.

Из последних новостей — движение „Спасем Крылатские Холмы“ вновь подало заявку на проведение акции 27 мая с.г. День согласован, но по месту пока идут переговоры. Как сообщают граждане в Сетях, „нас хотят сбросить на негодную площадку, а мы хотим достойное место“.

Печально, что все это происходит в свободной России, которая стараниями особо чутких флюгеров все больше становится похожа в сфере гражданских свобод на СССР. Все это мы проходили, по крайней мере, лет 30-35 назад. И не думали тогда, после падения КПСС и коммунистической империи, что когда-нибудь нас снова будут разгонять, да еще и на встрече с депутатом Госдумы, и судить всего лишь за мирную попытку защитить свое право жить в здоровой экологической среде. Да еще и в объявленный президентом Год экологии. Если такое происходит в Москве, то чего ожидать в провинции? Горько, обидно и стыдно.

Алла Ярошинская, к.ф.н, эколог, жительница Крылатского

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > rosbalt.ru, 19 мая 2017 > № 2179831 Алла Ярошинская


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 19 мая 2017 > № 2179702 Андрей Шаронов

«Лес рубят, щепки летят»: Андрей Шаронов о реновации в Москве и трущобах Нью-Йорка

Редакция Forbes

Люди должны почувствовать реальное бремя собственности. Пока же ситуация с собственностью на жилье у нас противоречит рыночной логике: все хотят пользоваться благами собственности, а бремя обладания возложить на других

Президент Московской школы управления «Сколково» Андрей Шаронов 17 мая выступил на заседании Forbes Club. После ухода с поста первого заместителя министра экономического развития Шаронов занимал некоторое время должность вице-мэра Москвы, где курировал вопросы экономической политики в городе. Погружение в вопросы градостроения он продолжил, возглавляя исполком Московского урбанистического форума.

Воспользовавшись случаем, Forbes попросил Андрея Шаронова сформулировать свое отношение к программе реновации пятиэтажек, запущенной столичными властями.

Решить проблему одним махом

Я точно не являюсь экспертом в этом вопросе и вполне искренне об этом говорю. Но на один аспект обращу внимание. Мне кажется, что в истории с реновацией мэрией двигают вполне рациональные соображения. Городские власти поняли, что есть шанс решить одним махом вопрос, что делать с жильем, которое в ближайшие 20 лет будет переходить в разряд ветхого или аварийного. Мне кажется, сегодня мы видим попытку решить этот вопрос разом и «квадратно-гнездовым» способом.

Проблема в том, что люди уже не хотят решения проблем именно таким способом. Можно, конечно, считать, что они капризничают, но скорее прошло уже то время, когда можно было большинством перебивать меньшинство.

Ситуация напоминает о пословице «лес рубят, щепки летят». В таких случаях всегда возникает большое количество издержек, недовольных, которые «мешают» реализовать амбициозные планы. Подобные вещи, наверное, можно пока делать в Китае. Такие вещи можно было делать в Советском Союзе. Но такие вещи сложно делать в ситуации, когда мы сами в течение долгого времени говорили о презумпции права собственности.

Трущобы: переселять или не переселять

Я достаточно новый человек в урбанистике: когда только пришел работать в мэрию, то старался максимально погрузиться в эту тему — читать книги, участвовать в международных конференциях. Тогда я познакомился с блестящей книгой, которую написала Джейн Джекобс, — «Жизнь и смерть больших американских городов». В Америке эта книга считается урбанистической библией.

Джекобс пишет, что одним из самых больших заблуждений городских властей Нью-Йорка было постоянное расселение трущоб. Это приводило к тому, что люди в трущобах никогда не укоренялись и чувствовали себя временными гостями. Вели они себя тоже соответствующим образом – не как хозяева, а как пересыльные, со всеми вытекающими последствиями с точки зрения отношения к этой территории, этим домам и друг к другу.

Джекобс говорит: остановитесь, перестаньте переселять. Просто чуть-чуть понаблюдайте, чуть-чуть поддержите. Что тогда начнется? Чуть более успешные и богатые начнут укрупнять жилье, выкупая его у менее успешных. Люди, которые будут вкладывать свои деньги, чтобы увеличить свои площади, начнут следить за территорией вокруг. И трущобы постепенно станут нормальными районами.

Это совсем не параллельные истории с проектом реновации. Но подобный ход мыслей мне очень нравится.

Бремя собственности

И еще один момент, который связан с квартирным вопросом, который, как известно, всех в нашей стране испортил. Мне кажется, что нам надо найти какую-то возможность (и это связано с темой доверия общества к государству) чуть более честно говорить друг с другом. У нас переходная экономика, в которой уживаются и социализм, и капитализм. И в жилищном вопросе, и в вопросах капитального ремонта, предоставления жилья остается еще очень много от социализма. На который, кстати, у нас уже нет денег.

Так вот — мы все говорим, что у нас нет денег. Но при этом мы не говорим, что готовы пересмотреть базовые правила. А по логике, власти должны постепенно приучать людей к тому, что они отвечают за свое жилье. В этой связи мне очень нравится аналогия квартиры и автомобиля. Когда люди говорят: «Государство обязано капитально ремонтировать мою квартиру», — то мне сразу хочется через запятую поставить: «А еще мой автомобиль».

Чем в принципе отличается квартира от автомобиля? Если я требую от государства и других налогоплательщиков оплатить ремонт моего жилья, то почему бы мне не попросить существенно меньшую сумму и отремонтировать мой автомобиль? Но такая постановка вопроса покажется просто абсурдной, между тем требования, чтобы государство отремонтировало жилье, звучат достаточно часто.

И в этом смысле дискуссия о реновации полезна. Нам нужен этот разговор, люди должны почувствовать реальное бремя собственности. Бремя собственности — это важнейшая рыночная категория. Люди, которые чем-то обладают, должны видеть не только выгоду, но и понимать, сколько стоит обслуживать эту собственность, сколько составляют платежи и налоги за нее. Это обязательства любого частного собственника. Пока же ситуация с собственностью на жилье у нас противоречит рыночной логике: все хотят пользоваться благами собственности, а бремя обладания возложить на других. И, к сожалению, нам пока не хватает духа начать честно об этом говорить.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 19 мая 2017 > № 2179702 Андрей Шаронов


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 19 мая 2017 > № 2178239 Бакытжан Базарбек

Крупным предприятиям в Казахстане нужна легализация

Эксперт объяснил, почему это необходимо

Крупным казахстанским предприятиям, работающим в сферах нефтедобычи, ГМК, энергетики, телекоммуникаций, железнодорожных перевозок, необходима легализация недвижимого имущества. Такого мнения придерживается Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву. В интервью «Капитал.kz» он пояснил, почему у таких компаний на балансе появилась неоформленная недвижимость, и предложил вариант узаконения, от которого и сами компании выиграют, и государство получит дополнительную пользу.

— Бакытжан, почему у крупных предприятий возникла потребность в легализации недвижимого имущества?

— Практически у всех крупных предприятий в секторах ГМК, нефтедобычи, электроэнергетики, телекоммуникаций, железнодорожных перевозок на балансе много недвижимого имущества — промбаз, складов, цехов, логистических центров, зданий заводов. Я занимаюсь правовым оформлением недвижимого имущества и могу сказать, что многие из этих объектов не оформлены или недооформлены, или имеют некоторые недостатки с документами.

Согласно действующему законодательству об архитектурно-градостроительной деятельности каждый объект, будь то промбаза или любое другое сооружение, после строительства должен быть введен в эксплуатацию. Некоторые крупные компании действительно стараются не узаконивать недвижимость, чтобы избежать дополнительных налоговых обязательств и ответственности перед законом.

Но проблема в том, что многие объекты, которые сейчас находятся на балансе крупных предприятий, достались им в 1990-х годах, некоторые — еще в 1980-х. Тогда недвижимость была оформлена неправильно либо не полностью — в этом правовом состоянии она остается до сих пор. А это значит, неуплаченные налоги, заниженное залоговое имущество. Это несданные объекты, неоплаченные штрафы, недополученные госкомимуществом активы.

— В чем конкретно заключаются проблемы?

— Например, вопрос замеров. Сейчас они выполняются с помощью GPS-навигации, раньше делались вручную, естественно, страдала точность — погрешности огромны. Например, в документах указывается 1 тыс. кв. м, а на деле — около 8 тыс. кв. м. Получается, 7 тыс. кв. м земли со строениями (сооружениями) не узаконены, документы на участок не приведены в порядок, налоги не уплачены.

— Почему предприятия сейчас не оформляют участки как положено?

— У нас прейскуранты на замеры бывают и с пятью, и с шестью нулями. Некоторые компании думают: а зачем нам обновлять документы, мы кредит не собираемся брать. Да, предприятие не заимствует, но, получается, оно платит минимальный налог на ту недвижимость, которую имеет по документам, а не фактически. А это уже задевает интересы государства.

Государство должно быть заинтересовано в легализации. Но и предприятия должны осознавать, что это в их интересах: комбанки не принимают неправильно или не до конца оформленные документы и на землю, и на недвижимость, и в итоге компания не может получить кредит.

Более того, компании могли бы выходить на зарубежные фондовые площадки, но листинговые требования обязывают узаконивать недвижимость, которая есть на балансе компании, — там этот вопрос очень жестко контролируется. Можно было бы привлекать и иностранных инвесторов. Но они также не готовы выкладывать большие деньги, пока предприятия не узаконят недвижимость. Многие потеряли из-за этого потенциальных инвесторов.

— С оформлением земельных участков какие проблемы возникают?

— Добывающие компании зачастую получают большие земельные участки — сотни гектаров. По Земельному кодексу и Закону РК «О недрах и недропользовании», если компания получила контракт на разведку и добычу, то земельный участок должен быть незамедлительно оформлен на компанию, то есть право землепользования оформляется незамедлительно.

Здесь основная проблема в том, что компании думают, что это обязанность государства — оформлять участки. Либо они считают так: зачем тратиться на замеры, у нас есть контракт, горный отвод и по нему мы будем добывать полезные ископаемые. А по Земельному кодексу, после получения земельного участка необходимо определить его границы — перед изготовлением госакта земельный участок должен быть выделен. Но это требует расходов от предприятия, на балансе которого этот земельный участок лежит. Поэтому некоторые умышленно не оформляют, не заказывают землеустроительные работы, не выносят границ. А страдает государство: границы земучастка не выделены и в базе данных земельного кадастра участок оказывается свободным. Это создает путаницу. Акиматы выдают земли на этих участках другим людям — под гостиницу, заправочную станцию, магазин, СТО. Когда крупные компании узнают, что часть их земельных участков оказалась у других лиц, возникают споры, которые в судах проходят мучительно, но решаются не в пользу крупных копаний. В итоге сами же крупные компании от этого страдают.

— Какие документы вообще требуются для того, чтобы оформить недвижимость правильно?

— Недвижимость должна быть оформлена таким образом: правоустанавливающий документ, в котором указывается площадь строений и сооружений и она должна точно соответствовать акту ввода или акту приемки в эксплуатацию собственником самостоятельно. Иногда правоустанавливающим документом выступает акт приемки в эксплуатацию, все зависит от того, на каких основаниях была отчуждена недвижимость, земля и строения. Также технический паспорт с последней информацией о площади строений и сооружений, соответствующей информации, указанной в двух выше перечисленных документах. И справка формы № 2 о зарегистрированных правах и обременениях, где должны быть отражены все объекты, указанные в техпаспорте. На деле у большинства компаний документы не соответствуют этому перечню.

— Но ведь проблема не только в старом недооформленном имуществе. У некоторых предприятий есть объекты, которые были построены гораздо позже. И зачастую это незаконные постройки…

— Да, такая проблема существует — самовольные постройки, предприятия проводят реконструкцию, перепланировку, и это не отражено ни в одном документе, таком образом, нарушаются нормы земельного и архитектурно-градостроительного законодательства. Например, предприятие вроде бы имеет правоустанавливающие документы на недвижимость, но осуществляет деятельность без разрешительных документов. Или так: без учета архитектурно-планировочного задания, без согласования в уполномоченных органах компания строит крупную пристройку к промышленной базе и ссылается на то, что это металлоконструкция, ее в любое время можно снести.

Но вопрос — для чего тогда законодательство об архитектурно-градостроительной деятельности, правила разрешительных процедур, если каждое предприятие будет самовольно делать пристройки к промбазам? И это пример не одной, а десятка, а то и более компаний.

Больше всего в этом удивляет то, что в этих компаниях внедрены международные стандарты менеджмента и управления, которые по идее должны пресекать подобные нарушения. Тогда другой вопрос — значит, это просто имитация того, что компания работает по современной системе менеджмента?

— Но здесь возникает вопрос справедливости…

— Да, есть вина предприятий: они самовольно сделали пристройки. Но в некоторых случаях проблема в том, что пристройки появились в советское время либо в период массовой приватизации, когда государству нужно было просто сделать правоустанавливающие документы, поэтому условно замеряли и быстро продавали недвижимость. В итоге компании, купившие строения с пристройками в 1993−95 годах на волне приватизации, сейчас не могут узаконить. Самовольные постройки вообще не узакониваются: без разрешения, без эскизного проекта, разрешительных документов органы архитектуры не принимают акты приемки в эксплуатацию.

Конечно, есть вопросы к юристам этих компаний. Но почему бы не пойти навстречу? Мы же говорим о крупном бизнесе. Его нужно поддерживать, а мы связываем его по рукам и ногам. Давайте поступим как развитые страны: дадим амнистию недвижимости. Почему мы проводим легализацию имущества для граждан, но не проводим для юридических лиц, ведь крупные компании — это кровеносная система нашей экономки. Это крупные налогоплательщики, там тысячи работников, участие этих компаний в социально-экономическом развитии региона значительное. А мы заставляем использовать хитрые схемы, чтобы попасть в легализацию, когда предприятия оформляли недвижимость на физические лица. Нельзя ли просто дать предприятиям возможность открыто узаконить свое имущество?

— Какой экономический эффект можно ожидать от потенциальной легализации?

— Сумма будет исчисляться не миллиардами, а триллионами тенге. Это те средства, которые компании смогут привлечь из-за рубежа. Многие игроки в секторах нефтедобычи, ГМК реально могут получить кредиты от международных финансовых институтов — только за счет одного своего имени, их знают и готовы кредитовать. Но проблема в беспорядке с документами.

— По вашему мнению, какой вариант легализации можно было бы применить для крупных предприятий?

— Мое личное предложение: необходимо разработать программу легализации имущества в обмен на участие компании в инфраструктурных проектах. Для этого нужно создать пул системообразующих компаний, у которых недвижимость не узаконена и есть с этим проблемы. Компании могут самостоятельно выбрать какой-то инфраструктурный проект. Например, создание парковой зоны в Алматы или модернизация водопровода в двух-трех жилых домах, капитальный ремонт дороги в какое-то село, бурение скважины с водой для населения. Это сэкономит деньги для бюджета. И государство в этом будет заинтересовано. А взамен государство разработает для этих компаний программу узаконения недвижимости без штрафных санкций.

Таким образом, бизнес получит «открытую дверь» для кредитных линий, для выхода на международные рынки, для кредитования в местных комбанках. Более того, предприятия смогут принять на работу больше сотрудников: на узаконенных объектах будут работать люди, сейчас площади зачастую пустуют, потому что компании боятся штрафных санкций. А штрафы огромны. За эксплуатацию зданий и сооружений без акта ввода в эксплуатацию и ряда других нарушений совокупно — до 800 МРП. А ели участь тот факт, что у одной компании бывает 5−6 нарушений, которые отражены в КоАП, то совокупно может получиться 2000−3000 МРП. Эта штрафная нагрузка огромна даже для крупного бизнеса.

Государство будет понимать, что за крупным «постучится» и средний бизнес — узаконьте и нам. Государство сократит бюджет расходы и будет получать налоги, а банки получат кредиторов. Система заработает. Банки будут кредитоваться за рубежом, экономика будет нормально развиваться. Вот такой эффект можно ожидать. Иначе недвижимость так и будет стоять неузаконенной, пустовать, отток капитала продолжится.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 19 мая 2017 > № 2178239 Бакытжан Базарбек


Россия > Электроэнергетика. Недвижимость, строительство > minenergo.gov.ru, 17 мая 2017 > № 2183389 Антон Инюцын

Антон Инюцын в интервью газете «Аргументы и факты» рассказал, как снизить расходы на коммунальные платежи.

Заместитель Министра энергетики Российской Федерации Антон Инюцын в интервью газете «Аргументы и факты» рассказал, как снизить коммунальные платежи за электроэнергию и теплоснабжение.

Заместитель Министра отметил, что сфера ЖКХ в России - одна из крупнейших потребителей энергоресурсов, на нее приходится более 42% от общей выработки тепловой энергии. «В России среднее удельное потребление в многоквартирных домах 244 кВт ч/кв. м в год, а в Германии - от 115 до 140. Поэтому объем платежа у нас значительный - в общей сумме за коммунальные услуги доля отопления доходит до 2/ именно из-за повышенного потребления. Одна из причин - наши системы теплоснабжения были спроектированы несколько десятков лет назад, и регулирование подачи тепла производится на ТЭЦ или котельной одинаково для всех потребителей. Самый эффективный способ снизить его сразу на 20-30% - установить в многоквартирном доме индивидуальный тепловой пункт (ИТП), это решит проблему недотопов и перетопов», - сказал Антон Инюцын.

По словам заместителя главы Минэнерго России, экономить электроэнергию проще всего, если перейти на светодиодные лампы и светильники: они эффективнее ламп накаливания в 9-10 раз, а ртутных - в 2,5-3,5 раза, служат существенно дольше и не содержат ядовитых соединений ртути, за счет ламп можно сэкономить до 15-20% от суммы счета.

«По инициативе Минэнерго Правительство РФ приняло решение, что с 1 января 2018 г. во всех строящихся многоквартирных домах должен быть ИТП, а для освещения в подъездах использоваться светодиодные источники света. Для оценки размера коммунальных платежей, особенно при покупке жилья, следует обращать внимание и на класс энергоэффективности дома. Его присваивают всем домам, которые вводятся в эксплуатацию после 21 августа 2016 г», - добавил Антон Инюцын.

Также заместитель Министра отметил, что системно ведется работа по разъяснению принципов энергоэффективности. «При поддержке Минэнерго РФ ежегодно проходит форум по энергосбережению ENES, он собирает лучших экспертов. На сайте Минэнерго размещен рейтинг энергоэффективности регионов, лучшие практики. А для неравнодушных граждан в ГИС "Энергоэффективность" запланирована возможность оценить, как расходуют средства казны на капремонт бюджетные учреждения. Чтобы сделать энергосбережение популярным у граждан, каждый год проводится Всероссийский фестиваль энергосбережения. О нем можно узнать на сайте фестиваля: ВместеЯрче.РФ», - пояснил Антон Инюцын.

Россия > Электроэнергетика. Недвижимость, строительство > minenergo.gov.ru, 17 мая 2017 > № 2183389 Антон Инюцын


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 мая 2017 > № 2176456 Дмитрий Антоненко

Датчики безопасности.

Цифровые технологии помогают повысить уровень охраны труда в строительстве.

Недавно в Москве состоялся форум, посвященный 25-летию работы компании SAP в России. Корреспондент «СГ» побеседовал на форуме с руководителем направления «Проектирование, строительство и эксплуатация» SAP СНГ Дмитрием АНТОНЕНКО, в компетенции которого технологии и проекты для инфраструктурного строительства, инвесторов и девелоперов. Темой разговора стало обеспечение безопасности в строительстве с помощью новейших цифровых технологий.

«СГ»: Компания всегда была известна разработкой автоматизированных систем управления такими процессами, как бухгалтерский учет, финансы, управление персоналом, управление складами. А что вы можете предложить строителям?

Дмитрий Антоненко: Решения компании могут использоваться в большинстве отраслей экономики, в том числе и в строительстве. На смену прежним технологиям, которые автоматизировали учет и планирование, сегодня приходят новые. Они переводят управление бизнесом на новый уровень: интернет вещей, big data, искусственный интеллект. Что касается стройки, то наши решения способны охватить практически все стороны работы — от бухгалтерии до непосредственно контроля и управления строительными процессами, в том числе обеспечение безопасности производства. Кстати, Международная организация труда (МОТ) называет строительство одним из лидеров по числу несчастных случаев: 108 тысяч строителей погибают на работе каждый год. Типичные причины — падение с высоты и травмы, нанесенные строительной техникой. В 2015 году, по данным Роструда, строительство было самой травматичной отраслью в России.

«СГ»: Каким же образом вопросы обеспечения безопасности на стройке могут быть переведены в цифровой формат?

Д.А.: Речь в данном случае идет об интернете вещей (Iot), концепция которого находит применение в потребительской сфере, в промышленности, медицине, ЖКХ и других сферах. Строительство не стало исключением. Сегодня гиперподключенность, в первую очередь, через гаджеты, и интернет вещей помогают решать самые разнообразные вопросы, в том числе и вопросы безопасности на строящихся объектах. Вот один из сценариев: безопасность при работе с башенными подъемными кранами и другой техникой. В этом случае безопасность обеспечивается с помощью сети сенсоров и датчиков. В режиме реального времени аналитическая система запрашивает сведения с датчиков на неподвижных объектах и технике: параметры строительной площадки, данные о работе строительной техники, включая статусы «включено-выключено», режим работы и так далее, в том числе о водителях, составе бригады и прочее. Таким образом, интеграция двух слоев — датчиков и аналитики — создает поток данных для оперативного оповещения водителей техники, инженеров, прорабов в случае тревожных сигналов. Конкретно по строительным кранам. Система автоматически просчитывает коллизии в передвижении стрел башенных кранов и предотвращает столкновения. Физическое положение стрел определяется по датчикам, просчитывается безопасная траектория передвижения. При угрозе столкновения один из кранов автоматически останавливается. Такая система позволяет разместить сразу несколько кранов на одном объекте без риска столкновений.

«СГ»: Безопасная работа техники и механизмов обеспечивает безопасность специалистов, управляющих ими. А как обеспечить безопасность рабочих на стройплощадке вообще?

Д.А.: Давайте рассмотрим другой сценарий: интернет вещей для безопасности рабочих на строительстве, например, нефтегазовых объектов. Среди компонентов этого решения — датчики газа и других параметров окружающей среды на строительной площадке, датчики на спецодежде рабочих, система оповещения. Система датчиков на спецодежде имеет газоанализатор, она также определяет положение тела человека в пространстве и на местности. Если, например, на строительной площадке показатели газа или других параметров отклоняются от нормы, если кто-то из рабочих упал или ушел далеко от площадки, решение оповещает руководителя или рабочих с помощью сигнала на смарт-часах или на рабочем месте. Тревожные сигналы также передаются на оборудование, которое включает сирену или сигнальные огни. Аналитика впоследствии поможет выявить типичные ситуации, в которых велик риск несчастных случаев. Естественно, анализ таких ситуаций нужен для предотвращения несчастных случаев. Как показывает практика, внедрение таких решений ведет к существенному росту безопасности на строительной площадке.

Справочно

Компания SAP представлена на российском рынке с 1992 года, когда был открыт офис фирмы в Москве. Позже открылись представительства в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Ростове-наДону, Екатеринбурге, Ижевске, а также в странах СНГ — в Алматы, Минске, Киеве, Ташкенте. На сегодняшний день в России у компании 1500 клиентов и более миллиона пользователей.

Автор: Владимир ТЕН

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 17 мая 2017 > № 2176456 Дмитрий Антоненко


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 16 мая 2017 > № 2176498 Андрей Чибис

Интервью замглавы Минстроя России Андрея Чибиса BFM.RU

В России озвучили рейтинг регионов, участвующих в реализации приоритетного проекта стратегического развития. Кому и что этот рейтинг дает, в эксклюзивном интервью BFM.ru рассказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис

В рамках международного урбанистического форума «Среда для жизни: квартира и город», проходившего 13-15 мая в Саратове, состоялся организованный Минстроем РФ круглый стол «Города будущего: среда для развития». И вот на этом круглом столе впервые был озвучен рейтинг регионов, участвующих в реализации приоритетного проекта стратегического развития страны «Формирование комфортной городской среды». Рейтинг настолько взбудоражил сначала всех присутствующих, а потом всех познакомившихся с ним в многочисленных публикациях, что BFM.ru решил разобраться в этой теме поподробнее.

Сначала несколько слов о самом проекте. Сегодня государство практически впервые пристально заинтересовалось городской средой, и даже выделило на ее улучшение 20 млрд рублей из федерального бюджета. Эти деньги в апреле поступили в 72 дотационных региона России, чтобы быть потраченными в следующей пропорции: две трети — на создание уютных, красивых, комфортных и современных дворов, а одна треть — на приведение в достойный и интересный вид одного городского объекта, выбранного местной администрацией с обязательным учетом мнения горожан. В методике конкретного распределения средств по регионам учитывается численность населения, уровень расчетной бюджетной обеспеченности региона, количество многоквартирных домов, включенных в региональную программу капремонта, численность населения в моногородах на территории субъекта (благоустройство моногородов — обязательная составляющая проекта) и еще ряд параметров. Важно еще раз отметить, что от логики «государство дало деньги — местная администрация как-то там их освоила» на сей раз решили отойти: ничего не может быть сделано без обсуждения с жителями города и вопреки их воле.

Вот эти 72 региона и стали основой рейтинга, наделавшего столько шума. Пока его основа выглядит вот так:

Саратовская область, Пермский край, Хабаровский край, Пензенская область, Белгородская область, Республика Северная Осетия — Алания, Новосибирская область, Ярославская область, Красноярский край, Липецкая область, Ульяновская область, Воронежская область, Иркутская область, Оренбургская область, Челябинская область, Чувашская республика, Республика Башкортостан, Волгоградская область, Мурманская область, Республика Мордовия, Республика Марий Эл, Алтайский край, Владимирская область, Тверская область, Архангельская область, Костромская область, Тульская область, Ставропольский край, Астраханская область, Омская область, Нижегородская область, Кировская область, Вологодская область, Республика Хакасия, Приморский край, Республика Крым, Удмуртская Республика, Республика Тыва, Чукотский автономный округ, Кабардино-Балкарская республика. Томская область, Кемеровская область, Республика Коми, Орловская область, Краснодарский край, Курганская область, Республика Саха (Якутия), Еврейская автономная область, Брянская область, Чеченская республика.

Это первые 50 регионов — те, где дела с реализацией федеральной программы обстоят более-менее. На первом месте оказалась Саратовская область: суммарно она набрала 35 баллов — в том числе, за четкое выполнение основных, фактически законодательных требований проекта, а также дополнительно — за наличие интернет-ресурса для обратной связи с горожанами, программы инициативного бюджетирования и так далее (а вовсе не потому, что нынешний форум, соорганизатором которого является профильное министерство, проходил в Саратове, утверждают в Минстрое). Также в число лидеров вошли получившие по 32 балла Белгородская и Новосибирская области, Хабаровский край и Пермский (за него москвичи могут порадоваться отдельно, поскольку нынешний глава края Максим Решетников — бывший министр и руководитель департамента экономической политики Москвы). На третьем месте оказались Ульяновская, Иркутская и Оренбургская области.

Магаданская и Еврейская автономная область (по 19 баллов), Республика Тыва, Карачаево-Черкесская республика, республика Ингушетия, Чукотский автономный округ, Рязанская область, республика Калмыкия (по 18 баллов) — это все подвал рейтинга. Но что уж совсем удивительно, замыкают его набравшие по 16 баллов Амурская область и Краснодарский край, который, по логике вещей, никак не должен был оказаться в хвосте.

А теперь — ряд разъяснений для посвященных и непосвященных. Первое: Москвы, Санкт-Петербурга и Ямало-Ненецкого автономного округа в рейтинге нет — и не будет. Эти регионы работают над формированием комфортной городской среды за счет собственных бюджетов. Причем не знаю, как в отношении Москвы и Петербурга, а Ямало-Ненецкий округ сам отказался от субсидий: федеральные деньги — федеральная бюрократия, поэтому требования программы выполним — но лучше собственными финансовыми силами (которых у региона хватает).

Второе: первоначально богатым регионам (регионам-донорам) средства из госбюджета также выделять не планировали. Но потом подумали — и решили, что их все-таки тоже имеет смысл простимулировать. Так что дополнительные 5 млрд рублей с хвостиком будут направлены в 10 новых регионов — Калужскую, Ленинградскую, Московскую, Тюменскую, Самарскую, Тульскую, Сахалинскую области, Республику Татарстан, Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Решение это принято относительно недавно, поэтому в первый рейтинг Минстроя они не попали — но в следующий попадут непременно.

Третье: низкие места некоторых регионов объясняются даже не пассивностью администрациии, и не апатией горожан, и не их совместным пренебрежительным отношением к городской среде, а элементарным невыполнением основных требований программы. Говорят, например, что невысокая позиция Нижегородской области — результат того, что здешняя программа обошла вниманием восемь моногородов: вроде как они пока не готовы подключаться к общей благоустроительной работе. Но готовы — не готовы, а требования по моногородам в проекте очень жесткие: включать. Стало быть, как только этот пробел будет устранен, нижегородцы явно в рейтинге поднимутся.

Наконец, четвертое: а кому и что, собственно, дает этот рейтинг? На этот вопрос в эксклюзивном интервью BFM.ru ответил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис.

Андрей Владимирович, расскажите поподробнее о критериях, на которых основывается рейтинг Минстроя России.

Андрей Чибис: Прежде всего, я хотел бы обратить внимание, что это рейтинг не состояния городов и регионов — это рейтинг эффективности их работы по формированию комфортной городской среды. Это — наш ключевой, приоритетный проект, и в нем очень сложные правила предоставления субсидий. Помимо того, что регионы должны обеспечить благоустройство дворов и создание новых комфортных общественных пространств, наши коллеги обязаны утвердить новые правила на пять лет вперед. Принципиально важно, чтобы эта работа была не профанацией, чтобы в нее реально были вовлечены горожане — и вот это самый сложный вопрос. Вот как раз для того, чтобы мониторить, как субъекты «работают» с такой сложной субсидией, мы и разработали наш рейтинг, будем ежемесячно выставлять оценку всем субъектам и тем самым стимулировать их повышать эффективность работы. С другой стороны, критерии — они достаточно простые. Прежде всего, есть безусловный минимум, который должны проработать и утвердить регионы (причем, там очень жесткий тайминг). Скажем, регионы должны утвердить соответствующие программы на 2017 год. Они должны создать специальные комиссии в каждом муниципалитете, и в субъекте эту комиссию должен возглавить губернатор. Они должны запустить общественные обсуждения. Они должны утвердить минимальный перечень благоустройства и дополнительный перечень благоустройства. Определить правила участия в благоустройстве самих людей — как финансовое, так и трудовое. Своевременно провести соответствующие торги, приступить к работе, разместить это все в открытом доступе, обеспечить общественный контроль…

Ничего себе простые правила!

Андрей Чибис: Согласен, сами алгоритмы действий сложные, особенно для первого года реализации — по сути, регионы всему учатся в онлайне. Но для нас принципиально важно, чтобы это было не в режиме «вот мы поучились — доложили, что в конце года у нас отремонтировано столько-то дворов». Наша основная задача — чтобы люди сами хотели этого благоустройства, чтобы гордились этими дворами, а для этого региону нужно пройти все вышеизложенные этапы. Ну и самое главное — вопрос запуска системных изменений: пятилетняя программа создания комфортной городской среды — это же не просто на бумаге написать. Как раз сегодня начало масштабного обсуждения: а чего же мы все хотим от нашего города? А как мы будем убирать его «серые пятна», и кто будет это делать? По сути, пятилетние программы — это сложносоставной общественный консенсус. Поэтому мы и проводим форумы, посвященные городской среде — чтобы, извините, прочищать мозги и самим себе, и нашим коллегам из регионов. Так что если первый критерий составления рейтинга — контрольные точки, то второй — точки дополнительные: что регион делает помимо обязательного минимума. Короче говоря, мы создаем атмосферу соревновательности.

А почему из 72 регионов, присутствующих в рейтинге, Минстрой официально обнародует только первые 50?

Андрей Чибис: Знаете, мы специально озвучиваем только успешных, и не публикуем отстающих, которые о своем отставании узнают, в основном, в индивидуальном порядке. Раз в две недели Минстрой проводит закрытые селекторные совещания, чтобы держать руку на пульсе — где что происходит.

Я правильно Вас услышала — рейтинг будет ежемесячным, и сегодняшний список вскоре может серьезно измениться?

Андрей Чибис: Все зависит от того, как регионы будут работать. Тем более, что сейчас, по сути, заканчивается подготовительный этап проекта. 25 мая должны быть утверждены все без исключения муниципальные программы на 2017 год: там должны быть списки всех дворовых территорий и конкретных городских объектов, которые ждет благоустройство, и потом начнется самое главное — фактические работы. Так что да — мы ежемесячно будем подводить итоги, ежемесячно будем составлять рейтинг. Я очень надеюсь, что те, кто сейчас внизу, будут постепенно двигаться наверх.

Данный рейтинг никак не связан с распределением финансирования: скажем, регионы-лидеры в рамках федерального проекта получат больше денег, чем регионы-аутсайдеры?

Андрей Чибис: Вы знаете, никак не связан, потому что все-таки для каждого губернатора важна репутация — и на самом деле, это, наверное, дороже, чем любые блага. Но это не исключает того, что к концу года будут приняты решения, связанные с дополнительной мотивацией, либо, наоборот, с санкциями в отношении отстающих. Поэтому сейчас это не связано, но ничего не исключено.

Сразу после обнародования рейтинга его обвинили в недоработанности и необъективности. В частности, потому, что в него не вошли те десять регионов-доноров, которым федеральные средства сначала вообще не собирались выделять, и выделили буквально в последний момент. Как Вы думаете, когда эти богатые регионы там появятся, они займут первые десять мест? Или все-таки нет?

Андрей Чибис: Еще раз обращу внимание: это рейтинг не состояния городской среды, а эффективности работы по конкретному проекту. Сейчас, да, в проекте и, соответственно, в рейтинге участвуют именно дотационные субъекты — решение по донорам принято правительством совсем недавно, соответствующее распоряжение подписано, и до конца мая деньги эти регионы получат. И мы тут же начнем их оценивать — как они реализуют подходы, которые утверждены правительством Российской Федерации.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 16 мая 2017 > № 2176498 Андрей Чибис


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > inopressa.ru, 16 мая 2017 > № 2175742 Юлия Смирнова

В чем суть конфликта вокруг сноса "хрущевок"?

Юлия Смирнова | Die Welt

Московские власти планируют переселить миллион москвичей и снести их дома. Многие выступают против проекта мэрии. "Из далеких от политики жителей столицы москвичи превращаются в критиков режима", - пишет в своей публикации на сайте Die Welt постоянный автор издания Юлия Смирнова.

В конце прошлого года Наталья Николаева переехала в однокомнатную квартиру в районе Коломенское, рассказывает автор статьи. Наталья долго подбирала новое жилье и наконец "нашла то, что ей действительно подходило". "В пешей доступности большой парк, в котором некогда находилась царская резиденция, пешком можно дойти и до Москвы-реки. Отсюда недалеко и до центра города. Дворы у пятиэтажных жилых домов большие и зеленые, здесь можно услышать пение птиц - что для Москвы не такое уж частое явление", - повествует Смирнова.

"Эти дома простоят еще сто лет", - заверили Наталью будущие соседи, и она решилась на покупку.

"Однако всего через несколько месяцев она узнала, что городские власти хотят снести и ее жилье, и еще тысячи домов. Наталья решила сопротивляться. В прошлое воскресенье специалист по маркетингу впервые в жизни приняла участие в демонстрации", - рассказывает журналистка. "До сих пор я держалась в стороне от политической жизни. Но сегодня речь идет о моей собственности, которую хотят отнять", - цитирует издание слова 36-летней Натальи.

Как напоминает автор, в воскресенье на проспекте Сахарова собрались около 20 тыс. человек, чтобы заявить о своем протесте против сноса своих домов. "Программа мэра Москвы Сергея Собянина, которая носит название "реновация", весьма амбициозна", - пишет Юлия Смирнова. В рамках проекта он планирует переселить около миллиона человек. Для этого предполагается снести около 4500 жилых домов, так называемые "хрущевки", построенные в 1950-е и 1960-е годы. "Владельцы квартир получат новое жилье - однако до сих пор никому точно неизвестно, где это новое жилье будет располагаться и как выглядеть", - отмечает автор.

Москвичи, продолжает автор, "возмущены тем, что нарушаются их основные права. После распада СССР большинство россиян приватизировали свои квартиры, став их собственниками. Они руководствуются тем, что никто не имеет права решать за них, что делать со своей собственностью. В воскресенье в ходе акции протеста многие несли с собой копии российской конституции - или плакаты с выдержками из нее, в которых гарантируется право на личную собственность".

У жителей пятиэтажек, предназначенных под снос, есть возможность решить до 15 июня, поддерживают ли они проект мэрии или нет. "На первый взгляд все выглядит так, как будто речь идет о демократической процедуре, - пишет журналистка. - Однако тут есть одна проблема: с одной стороны, позиция тех, кто воздержался, трактуется в пользу реализации программы реновации, с другой - юридические детали проекта по переселению определяются в законе, который еще не был окончательно принят российским парламентом".

"Мы не понимаем, что конкретно нам предлагают", - говорит Полина Мельман, с которой побеседовала Die Welt. 27-летняя сотрудница рекламного агентства живет с мужем и 2-летним сыном в двухкомнатной квартире в районе Свиблово, что на северо-востоке столицы. "Нас не спрашивают, хотим ли мы переехать в квартиру такой-то площади на такой-то улице. Нас только спрашивают, хотим ли мы, чтобы наш дом снесли", - рассказывает молодая женщина. Они с мужем планируют рождение второго ребенка и хотели в этой связи поменять свою 45-метровую квартиру на жилье большей площади. "Но я сама хочу решать, где жить", - добавляет она и указывает на то, что из-за проекта городских властей стоимость ее квартиры снизилась примерно на 16 тыс. евро.

Надежда и Сергей, московские пенсионеры, пока не могут прийти к единому мнению по вопросу переселения. Сергей, пишет Смирнова, выступает резко против. Надежда пока колеблется. По сути, она против сноса пятиэтажек, но в их квартире площадью 70 квадратных метров проживают сразу три поколения, "что типично для России": она с мужем, дочь с мужем и ребенком. "Молодое поколение хочет переехать - надеясь на то, что новая квартира, возможно, будет лучше и больше".

Надежда видела по телевизору изображения новых домов, которые пока находятся в стадии проекта. Картинки ей понравились. Но она не знает, что получится на деле, пишет автор статьи.

"Такие разногласия есть во многих семьях", - замечает Юлия Смирнова. "Я каждый день спорю с родителями", - рассказывает 22-летняя Анна. Она тоже пришла в воскресенье на акцию протеста против сноса хрущевок. Ее родители смотрят телевизор и поддерживают программу мэра Собянина, она же берет информацию из интернета и выступает против переселения. "На самом деле, мы уже давно ждем, когда нас переселят. Но вот это все выглядит совсем непрозрачно", - говорит Анна. Будучи инженером, она опасается того, что новые квартиры будут хуже нынешних - она работает в строительной компании и каждый день видит, "как на всем экономят". "Тот, кто въезжает в подобную квартиру, должен за свой счет провести капитальный ремонт и нередко даже менять окна", - говорит она.

Немало тех, кто хочет переехать. Другие убеждены: "реновация" служит "не их интересам, а обслуживает интересы городской администрации и строительных компаний, которые в Москве традиционно тесно связаны с властью. (...) От заказов на строительство определенно выиграют те строительные компании, которые сильно пострадали в кризисный период. Горожане демонстрируют недоверие и подозревают, что дело не обойдется без коррупции. В этой связи протесты против сноса пятиэтажек становятся и протестом против государственного беспредела и кумовства", - говорится в статье.

В воскресенье на митинге звучали призывы к отставке мэра Собянина, а затем и президента Путина. "Московским властям удалось привлечь к политике десятки тысяч далеких от нее горожан", - пишет в заключение Юлия Смирнова, указывая на то, что "за год до президентских выборов такой подъем гражданского общества в столице совсем не на руку российским властям".

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > inopressa.ru, 16 мая 2017 > № 2175742 Юлия Смирнова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 16 мая 2017 > № 2175731 Сергей Попов

«Операция реновация»: большевистские методы в эпоху частной собственности

Сергей Попов

Руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» адвокатского бюро КИАП. Окончил юридический факультет Российского университета дружбы народов. Кандидат юридических наук. Специализируется на разрешении споров и консалтинге в области недвижимости, земельного права, строительства и приватизации. Рекомендован международным юридическим справочником Legal 500 EMEA.

Авторы закона о сносе пятиэтажек пытаются обойти и Конституцию, и законы

Даже «пакет Яровой» и «закон Димы Яковлева» не удостоились таких страстей общественности и СМИ, как так называемый «Закон о реновации». Чисто для справки заметим, что на самом деле он называется «Проект Федерального Закона о внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве». Однако оставим сейчас в стороне эмоции и тех, кто соглашается, что от части московского жилого фонда надо избавляться, а их обитателей переселять в современные дома, и тех, кто с недоумением обнаружил в первых списках столичного правительства не только печально знаменитые «хрущёвки». Посмотрим, почему в отношении закона уже сложилось мнение, что он нарушает Конституцию, Жилищный, Градостроительный и Гражданский кодексы.

Единожды солгавши…

35-я статья Конституции гарантирует защиту права собственности законом. Конституция принималась в 1993 году, сразу после демонтажа социалистической системы, которая десятилетиями уничтожала саму идею этого права. То есть отношений человека и принадлежащей ему собственности, с которой он может делать что угодно, если это не противоречит закону и интересам других людей.

Право собственности было одним из главных лозунгов во время распада СССР и было закреплено в Конституции. А законы, которые его защищают — это кодексы, принятые в России за последние 25 лет: Гражданский появился в 1994 году, Жилищный — в 2004, и тогда же — Градостроительный. И долгое время законодательство сохраняло идею неприкосновенности собственности, хотя допускало изъятие собственности для государственных или муниципальных нужд. Однако со временем идея частной собственности — в её понимании государством — поменялась далеко не в пользу людей.

Я бы отметил два знаковых события. Изъятие собственности для строительства Олимпийских объектов в Сочи, а затем и изменение Гражданского кодекса, закрепившего изъятие недвижимости из частного владения для государственных нужд. И ту решимость, с которой Правительство Москвы применило собственное толкование ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках, которое (хоть и раскритикованное позже Конституционным судом) позволило провести молниеносную операцию, известную как «ночь длинных ковшей». Теперь что бы ни говорили московские чиновники о вероятных изменениях проекта закона «о реновации» и об учете мнений горожан, им просто не верят.

Тем временем юристы находят в проекте закона «о реновации» все новые мины замедленного действия. Большинство москвичей следят за списками жилых домов под снос, но мало кто задумывается о собственниках нежилых помещений этих домах. Но ведь авторы проекта предлагают предоставлять им равнозначные по площади помещения даже не в пределах одного района или округа, а в любом месте Москвы. При этом понятно, что коммерческое помещение в доме, расположенном в ЦАО и такое же в Алтуфьево сильно разнятся по удобству, посещаемости и, наконец, цене.

Под прикрытием лозунгов о необходимости скорейшего введения новых механизмов, одобренных самим президентом Путиным (об этом говорится в пояснительной записке к проекту), инициаторы закона пытаются ввести специальное регулирование и одним махом обойти и Конституцию и кодексы. Чиновники при этом делают вид, что руководствуются действующим законодательством.

Кавалерийским наскоком

Например, Жилищный кодекс предусматривает, что по значимым вопросам общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны принимать решения большинством не менее двух третей от их числа. И вот уже московский мэр со ссылкой на это положение гарантирует, что сноситься будут только те дома, в которых за снос проголосует как минимум две трети собственников. Но тот ли это вопрос, который можно решить, пренебрегая желанием трети остальных? Одно дело проголосовать двумя третями за реконструкцию дома и совсем другое – за его снос и выезд всех жильцов неизвестно куда. Хотя бы потому что при «реновации» у всех жителей изымается земельный участок под домом, который зачастую и есть главная ценность и смысл этой операции.

До сих пор собственники квартир мирились с тем, что их собственность на квартиру — это урезанная частная собственность. Общая домовая собственность им не принадлежит. Это инженерные системы, фасад и, как это часто бывает в Москве, земельный участок. Теперь же получается, что и судьбу квадратных метров вашей квартиры можно решить двумя третями голосов?

По Конституции, насильно изъять собственность можно только по решению суда. И, казалось бы, создатели проекта предусмотрели судебный порядок выселения несогласных жильцов. Но по проекту закона решение о реновации принимается не судом, а большинством из двух третей собственников. Получается, что авторами проекта, разработавшими его в недрах правительства Москвы, двигали идеи «большевизма», не предоставляющие право самому слабому, последнему из «двух третей», жильцу дома поставить точку в обсуждении сноса и переезда.

Для простого жителя право собственности на свою квартиру в многоквартирном доме куда большая ценность, чем интерес групп чиновников и застройщиков в московском стройкомплексе. Житель исправно платит взносы на капитальный ремонт и даже реконструкцию. И Конституция здесь на его стороне. Власть же, проявляя большевистский наскок, не предлагает в своем проекте решений в духе Конституции. Она сводит все только к публичным интересам – чиновников и компаний.

Но ведь это так просто: если все собственники согласны с «реновацией», то дом можно и снести. А если нет? Многие ли согласятся на снос, если дать собственникам другой выбор — реконструкцию? Или, — если уж строительными компаниями движет коммерческий интерес, — дать собственникам возможность получить долю в проекте и, соответственно, часть прибыли?

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 16 мая 2017 > № 2175731 Сергей Попов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 15 мая 2017 > № 2176912 Александр Баунов

Неблагодарные пятиэтажки. Почему власть столкнулась с протестом там, где не ждала

Александр Баунов

Власть исходила из собственных непроверенных представлений о жителях скромных московских домов и ошиблась. Многие сетовали, что новый транспорт и пешеходные улицы – это внешняя сторона, которая не живет без внутренней – сознательных граждан, способных создавать горизонтальные связи и объединяться для защиты своих интересов. Независимо от намерения властей теперь декорация оживает

Каламбур «вы нас даже не представляете», придуманный для того, чтобы высмеять подлог на выборах Думы в 2011 году, в случае московской мэрии в 2017 году повернулся своим вторым смыслом. Главное, что следует из попытки с ходу снести большую часть малоэтажной Москвы, – очевидный факт, что мэрия имела самое смутное представление о том, кто, где и в чем живет в порученном ее заботам городе.

Это почти неудивительно. Даже проницательный Григорий Ревзин, который одним из первых выступил с встревоженной статьей о программе реновации и сопровождающем ее чрезвычайном законе, начал с того, что протеста в Москве не будет. Его как знатока городской среды как раз и беспокоило, что при подавляющем, как он предполагал, согласии москвичей, подкупленных некоторым приростом метров и чистотой новеньких подъездов, власти города на десятилетия вперед получат возможность строить что и как угодно, а что и как – не говорят.

Однако всего через месяц после внезапного появления программы реновации протест москвичей стал главной политической темой не городского, а федерального уровня: по этому поводу высказывается президент, спикер Думы, обсуждает правительство. И есть отчего. Одной из главных задач Кремля было пройти юбилейный семнадцатый год без протестов, доказав, что нынешняя власть крепче и компетентнее той, что не уберегла Россию сто лет назад, но при этом обходится без репрессий советского образца. И вдруг на пустом месте, буквально из ничего в предвыборный год возникает легко политизирующийся и вполне многолюдный протест тех, кто всего несколько недель назад протестовать и не думал. Да еще и в самой Москве, притом что иметь спокойную, сытую и лояльную столицу – главная задача всякой власти, которая хочет отогнать от себя призрак революции.

Купание троянского коня

Первоначальные попытки подать дело так, что недовольные новой программой чуть ли не изменники родины, только усугубляют всеобщее раздражение. Во-первых, у некоторых представителей федеральной власти возникает подозрение, что их хотят втянуть в чужую войну. К тому же приходится волноваться, откуда в столице внезапно столько новых изменников. Списать на подрывную деятельность заграницы получается плохо: там не работают на муниципальном уровне, Москва не потенциально сепаратистский регион, и Собянин для Запада – не одиозный чиновник, не силовик, не покоритель Крыма; напротив, все известные мне американцы, бывавшие в последние годы в Москве, платные парковки и широкие тротуары хвалят.

Оппозиционные политики уже накануне митинга жаловались, что их не пускают поговорить на сцену, а партийные флаги – в толпу; реакция на него организаторов и многих завсегдатаев политического протеста последних лет была довольно прохладной: все это плохо вписывается в традиционную картину поддержанного внешними силами профессионального недовольства.

Попытка натравить хороших, то есть на все согласных, горожан на плохих, которые не дают хорошим переселиться в новые светлые дома, кроме этических проблем несет с собой политические: вражду, которая делит двор, дом и район, трудно совместить с идеей стабильности, особенно когда среди плохих москвичей оказываются в том числе госслужащие, военные, бизнесмены, ученые и даже те самые учителя, врачи и пенсионеры, которые с властью враждовать не планировали, а многие даже поддерживали по широкому кругу вопросов.

Мысль превращать их во врагов фиксирует их в качестве протестной и больше никому не верящей группы. Попытка повторить ход боровшегося в 2011 году с протестом Путина и взывать к провинции, рассказывая о зажравшихся москвичах, имеет обратный эффект: жители регионов совершенно не рады поддержать роскошные московские программы по переселению этих самых москвичей из хороших домов в лучшие, этот соцреалистический конфликт лучшего с хорошим им не близок.

Вдобавок борьба с внутренним и тем более внешним врагом по умолчанию дело главным образом федеральной бюрократии – это ведь почти уже сфера безопасности и обороны. Претензия на ту же борьбу на городском уровне с некоторых ракурсов выглядит как завышение местной планки до общенациональной и покушение на федеральную монополию.

Кто в домике живет

Перед присоединением Крыма там хотя бы, как уверяют, провели опросы жителей, однако никто не слышал, чтобы объявлению московской программы реновации предшествовали какие-то серьезные социологические исследования. Во всяком случае, никаких свежих, точных и подробных данных на этот счет не предъявлено. Похоже, мэрия и Дума исходили из собственных представлений о том, кто в каких домах живет, и разрыв между бюрократической и экономической верхушкой и населением оказался даже большим, чем предполагалось.

Судя по всему, в мэрии представляли себе население малоэтажной Москвы зависимым, сравнительно малоимущим, преклонных лет, послушным начальству, получающим информацию из монопольного государственного источника, доживающим век в советских квартирах среди ветшающей обстановки и, по сути, не заметившим своего вступления в право собственности: когда-то государство дало одну квартиру, теперь дает другую. Человек с деньгами и хорошей работой в хрущевке, да и не в хрущевке, а вообще в старье всяком без лифта квартиру покупать не будет.

Что мы имеем дело с таким примерно представлением, подтверждают совершенно фантастические ответы депутатов Думы, курирующих законопроект, «Коммерсанту»: ипотечников в этих домах нет, потому что в 50-е не было никакой ипотеки, «дома-то древние!».

То есть депутаты, ответственные за законопроект, не имели представления о вторичном рынке, о его связи с банковским сектором, о соотношении цены московских квартир и зарплат, которое таково, что представители самого что ни на есть среднего класса покупают квартиры в старых домах – в том числе тех, которые программа реновации вольно определяет как пятиэтажки и конструктивно схожие с ними. А уж в потенциальных зонах реновации покупает любо-дорого.

Власти не поняли, что, кроме первого поколения собственников, они имеют дело со вторым и третьим поколением. С наследниками, которые могли переехать, но не переехали, потому что им тут нравится. С новыми владельцами, которые заплатили за квартиру реальные личные деньги, в том числе с помощью ипотеки (то есть полуторную и двойную цену), объединяли и переезжали, продавали в провинции, доплачивали и покупали в Москве, проводили сделки и расселяли коммуналки.

Живут рядом с работой или школой, куда водят детей, и вообще платили не за механический метр – потому что могли бы за те же деньги пошире, но подальше, – а за место, как это и происходит во всем мире. Многие сознательно выбрали малоэтажную Москву, где деревья выше домов, потому что не все разделяют несколько заштатное представление, что столичная жизнь – это когда высоко сидишь, далеко глядишь, а вокруг башня выглядывает из-за башни. Всех их не купишь двумя лишними метрами кухни и возможным лифтом, тут совсем другое ощущение владения и собственности.

Да и те, кто просто приватизировал, унаследовал или доживает, совсем не всегда прикованы к своим домам одной лишь безысходностью. Инвестировали не в переезд в другой дом, который теоретики считают комфортным, а создали себе комфортную среду, вложившись в ремонт, дизайн, мебель, в том числе подобранную под определенную планировку, и все это предлагается бесплатно бросить на слом. Зачем им обещанные новые обои под покраску? Представление о том, что житель малоэтажной Москвы спит на продавленном советском диване, который все равно куда переставить, выдает и необыкновенный отрыв руководства от этого самого жителя и почти неприличное по отношению к нему презрение.

Совсем не удивительно, что власти столкнулись с бунтом сознательных собственников, с низовой демократией и горизонтальной самоорганизацией, которую мы наблюдаем по всем районам, от центра до окраин. Удивительно, что они этого не предполагали.

Личное пространство

Дом вообще из разряда самых личных, интимных и несменяемых просто так вещей – как город, родина или дети. Нельзя сказать: заберем у вас этих детей, а дадим новеньких, покрасивей и поздоровее.

С точки зрения сознательных покупателей квартир на вторичном рынке, программа похожа на отъем собственности на непонятных условиях. Но и для многих, кто просто остался в своих домах с советских времен, это тоже тяжкая обида. Для множества из тех, кто в 90-е невысоко взлетел, полученная в собственность квартира – единственная моральная и материальная компенсация пережитых тогда невзгод, единственное приобретение от приватизации общесоветского имущества, за которое они ее как-то приняли.

Фундаментальный пункт пакта с новым государством: мы соглашаемся не поднимать вопрос о заводах и скважинах, не пойми как оказавшихся в частных руках, в обмен на собственное жилье и более высокий по сравнению с советским временем уровень эмансипации частной жизни от государства, которое при этом продолжает поддерживать привычный уровень городской и социальной инфраструктуры. И вот на этот базовый пункт соглашения покусились власти: заводы остаются в привилегированных руках, а частная собственность непривилегированных лиц поставлена под сомнение.

Серия странных нападений на активистов и их имущество, совпавших с зарождением сопротивления программе, попытки давления и манипуляций общественным мнением вместе с вдруг вернувшимся чувством незащищенности перед чьими-то серьезными интересами возвращает москвичей к забытым переживаниям 1990-х, когда человек оказывался беспомощным перед теми, кто покушается на его дом. Это подрывает чуть ли не главный тезис современной российской идеологии о преодолении разбойничьих 90-х.

Попытка застолбить для власти и ее партнеров в бизнесе максимальную свободу действий привела к тому, что понятиям «пятиэтажки» и «зона реновации» дали максимально расплывчатое определение, так что они стали буквально чем угодно, а понятию «переселение» – предельно жесткое: метр в метр, неизвестно куда и во что (проектов домов и кварталов так никто и не видел), без вариантов и в кратчайший срок, без компенсации вложенного в отнимаемое жилье.

В результате утрачено доверие между городской властью, вообще властью и большой частью населения столицы, город полон заговорщицких версий и даже попятные меры – сокращение списка и возможные поправки в законы – не могут его вернуть: жители домов, которые не попали в список, а может быть, и никогда в нем не планировались, чувствуют себя отложенными жертвами аферы, а выражение «расколоть протест» из языка профессиональных оппозиционеров перешло в разговоры обывателей во дворах. Власти, подбираясь все ближе и ближе к людям с идеологией, моральным надзором, контролем над СМИ, на сей раз необратимо нарушили их личное пространство.

Вместо того чтобы откровенно объясниться с встревоженными жителями и раз и навсегда снять поводы для беспокойства, власти одновременно с уступками продолжают игру, которая позволит уступленное взять назад, – порочит недовольных, поддерживает группы за обратное расширение списка, без принятого закона начинает процедуру коллективного голосования о судьбе произвольно занесенных в списки домов и, таким образом, частных квартир.

Притом что пока нет установленной законом процедуры электронного голосования на выборах, невозможно никакое обязывающее электронное голосование вообще. Но даже если бы такая процедура и электронная личность гражданина существовали, нет никакого законодательства, которое карает за подделку результатов голосования в МФЦ и на сайте «Активный гражданин», – именно потому, что ни то ни другое не предназначено для выборов и обязывающих голосований.

То есть если через неделю после голосования выяснится, что его итоги искажены, за это ничего никому не будет, потому что просто не предусмотрено законом. Если же результаты голосования сделают поименными и открытыми, в домах, где нет согласия, возникнет раздор, и город затопит подогреваемая активистами знакомая вражда: вот они, единоличники, которые мешают колхозному счастью бедняков.

Удар по своим

Программа, задуманная, судя по всему, для того, чтобы спасти от депрессии большой и влиятельный сектор экономики, сохранить от конфискации федеральным бюджетом и самостоятельно освоить накопившиеся московские средства, да еще и из него же получить добавки, поднять региональный валовый продукт и заодно уровень жизни низшей части населения, оказалась ударом по московскому среднему классу (в самом широком определении) – его правам, его самоощущению, его перспективам и чувству будущего в собственном городе.

Этот правовой, материальный и психологический удар полностью противоречит программе, заявленной Сергеем Собяниным в совсем недавних еще интервью – сделать Москву привлекательной для образованного и активного населения, которое двигает культуру и экономику, так чтобы город конкурировал за людей с ведущими мегаполисами мира. Больше того, главным адресатом других амбициозных программ мэрии – пешеходного и велосипедного города, нового общественного транспорта, озеленения улиц – являются сплошь и рядом те самые люди, по самочувствию которых бьют реновация и чрезвычайный закон. Какая конкуренция с Лондоном при отношении к собственности как в Ашхабаде? Что побуждает мэрию к такому противоречивому поведению, как было неясно, так и осталось.

Возможно, у Сергея Собянина есть какая-то мечта о новом виде жилой части города (судя по масштабным трансформациям в других сферах, должна быть), но в отношении «зон реновации» он ею упорно не делится. И по-прежнему нет ни проектов, ни даже намека на внятные объяснения, зачем для этой мечты понадобился чрезвычайный конфискационный закон.

Требующих ответа обвиняют в бедах тех, кто действительно живет в плохих домах и нуждается в переселении. Эта манипуляция не может не раздражать своей очевидностью.

Власти Москвы словно бы повторяют маневр, совершенный Кремлем после протестов зимы 2011/12 года: если средний класс нами недоволен, обратимся к другим, а этих накажем. Разница, однако, в том, что тогда отвернулись и наказывали после протестов. В Москве же это происходит в совсем уже нелогичной обратной последовательности, да и богатыми недовольных можно назвать ровно с той же натяжкой, с какой комиссары коллективизации называли кулаками и середняками всех, кто против колхозов.

Гетто и возраст

В Москве, как и в любом городе мира, есть старые дома в плохом состоянии, их надо ремонтировать, реконструировать, даже сносить. Но гетто совсем не производная от года постройки и даже от состояния, иначе бы геттоизация шла волнами и более старые дома целыми кварталами становились гетто раньше более новых, а ничего подобного не происходит. Здания одной и той же османовской эпохи в одних округах Парижа – гетто, в других нет. В унылые гетто за несколько лет превращаются районы свеженьких социальных новостроек в неблагополучных парижских пригородах, а старые кварталы только расцветают – иногда (взять хоть Марэ) пройдя через период упадка.

Афинская буржуазия в 1950-е годы переехала в светлые и высокие многоквартирные дома, построенные на месте надоевших неоклассических двухэтажек. Сейчас большая честь этих домов и вместе с ними центра Афин – более или менее гетто, а немногие уцелевшие улицы со старой застройкой престижны. Уже сейчас на гетто в Москве гораздо больше похожи кварталы длинных панельных 12- и 16-этажных домов брежневского периода с грубо замазанными швами между плит, трещинами и потеками, каких тысячи от «Алтуфьево» до «Домодедовской», а не стоящие в зеленых дворах малоэтажные кирпичные дома 50-х и 60-х, тем более 20-х и 30-х годов постройки. Но расселять меньше людей экономически выгоднее, поэтому разговор почему-то зашел о малоэтажных домах.

Может быть, при лучшем исходе нынешнего конфликта в результате отступления от предельно завышенной переговорной позиции городских властей получится новый, приемлемый федеральный закон, хотя по-прежнему непонятно, зачем он вообще. Тысячи домов были расселены без него, никто не мешает продолжать расселять ветхие дома и дальше, жители многих давно этого требуют. Способ выйти из юридического и конституционного тупика все равно один – вернуться к признанию того, что вопрос о жилье в собственности – это юридический вопрос из сферы не публичного, а частного интереса, и решаться он может только договором равноправных сторон.

Оживление декорации

Вероятно, через четверть века после конца СССР Москва действительно созрела для какого-то нового, несоветского облика. Думаю, среди прочего мэрия и Кремль что-то в этом роде тоже имели в виду. Однако время, когда этот облик можно создать на костях подданных, так, как если бы вокруг была безлюдная пустошь, прошло.

Митинг недоверчивых горожан на Сахарова против сноса пятиэтажек в каком-то смысле гораздо более зрелый этап политической жизни Москвы, чем почти всё, что мы видели до сих пор. Это собрание не вокруг наивной предпосылки, что механическая замена первого лица решит все проблемы, но его участники не считают первое лицо священным получателем петиций: они готовы выступить за свои интересы на любом уровне. Они не против плохого вождя за хорошего вождя, или опасно растяжимого понятия «наворованное». У них нет самовлюбленной предпосылки об ужасной стране, где всегда всё плохо и никогда ничего не хорошо, кроме нескольких тысяч нас прекрасных.

Наоборот, они исходят из того, что плохое не вечно и исправимо. Здесь нет «чем хуже, тем лучше, потому что быстрей падет и возгорится». Они собрались не вокруг лозунгов, а для защиты конкретных вещей, без которых никакие лозунги не работают, – частной жизни и частной собственности. Если правильное гражданское общество строится снизу, то тут оно сейчас и строится. Русские люди за частную собственность – сам по себе крайне обнадеживающий сюжет. Политика – это не только привычные имена; это когда жители, собравшись по домам и районам, говорят о Конституции, собственности, Думе, суде и обещают дать ответ на выборах (такие были в руках самодельные лозунги).

Мэрия декларировала создание современного города, конкурирующего с самыми развитыми мегаполисами мира. Многие сетовали, что велосипеды, новый транспорт, деревья и пешеходные улицы – это только внешняя сторона, она не живет без внутренней – сознательных граждан, способных создавать горизонтальные связи и объединяться для защиты своих интересов. Независимо от намерений власти эта задача теперь решается: никогда прежде в городе не видели такой повсеместной и интенсивной низовой коммуникации в сети и вне ее между соседями по домам и районам, которые могли годами не знать друг друга. Европейская декорация, которую строят в городе уже довольно давно, еще со времен Капкова, ожила и наполняется человеческим содержанием.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 15 мая 2017 > № 2176912 Александр Баунов


Казахстан > Недвижимость, строительство > kursiv.kz, 15 мая 2017 > № 2175679 Еркенбуланбек Садыбеков

Перемены в ЖКХ

Еркебуланбек Садыбеков, аналитик казахстанского центра ГЧП

На данный момент жилищно-коммунальное хозяйство в Республике Казахстан имеет неэффективную систему управления и характеризуется неудовлетворительным финансовым положением субъектов ЖКХ, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения эксплуатационных затрат, неразвитостью конкурентной среды и высокой степенью износа основных фондов, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.

Существующая инфраструктура ЖКХ значительно изношена, вследствие чего, гарантированное, устойчивое и эффективное качество предоставления коммунальных услуг снижается. Кроме того, работы по ремонту инженерных сетей и оборудования планируются исходя из наличия финансовых средств, а не из планово-расчетной потребности в указанных работах, также планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным работам, тем самым проблема улучшения технического состояния коммунальных систем приводит к увеличению аварий и сбоям работы инженерных систем, а также к чрезмерному расходу материально-технических и топливно-энергетических ресурсов.

К примеру, обеспечение населения питьевой водой гарантированного качества и в необходимом количестве является одной из первостепенных задач, однако, изношенность водопроводных сетей, низкая техническая оснащенность препятствуют выполнению вышеуказанного требования. На данный момент, по республике более 50% оборудования нуждается в замене, исходя их нормированного срока эксплуатации труб 25 лет.

Сфера теплоснабжения характеризуется низким уровнем обеспеченности приборами учета, на данный момент, по анализу экспертов, используется только половина от требуемого количества.

Следует отметить, что в сфере энергосбережения, уровень обеспеченности приборами учета наиболее высокий по сравнению с другими системами коммунального хозяйства, однако, низкая оснащенность требуемым оборудованием также присутствует, к примеру, зафиксированы случаи эксплуатации некоторых существующих электрических сетей более 40 лет.

Низкая плотность населения, большие расстояния транспортировки электроэнергии приводят к относительно высокому уровню энергопотерь.

В системе газоснабжения, ввиду большой удаленности северных и восточных областей республики от основных газовых месторождений и газопроводов, также возникает потеря природного газа, следует рассматривать альтернативные источники поставки газа. Распространена практика пользования газом в баллонах в многоэтажных домах, что категорически недопустимо.

Пассивность собственников квартир в управлении общим имуществом, низкий уровень правового сознания и культуры населения в сфере ЖКХ также является источником многих сложившихся проблем.

Учитывая высокую степень износа инженерных сетей и объектов коммунального сектора, а также неэффективную систему тарифообразования, сфера ЖКХ имеет слабую инвестиционную привлекательность. Низкая возможность прогнозирования и необходимость ежегодного утверждения тарифов не позволяет планировать возврат инвестиций. Используемая методика тарифообразования производится не на основе фактической деятельности предприятий, поставляющих услуги, а, по расчетно-предположительной оценке, на будущий период. В дальнейшем, при исполнении бюджета, изменения климатического сезона, реальные нагрузки, рыночные цены и другие факторы вынуждают коммунальные предприятия совершать незапланированные расходы, что ухудшает их финансовое положение. Такая методика приводит к тому, что поставщики коммунальных услуг пытаются покрывать свои финансовые проблемы за счет повышения тарифов и/или за счет бюджетных средств. Фактически, роль государства в регулировании тарифов, заключается лишь в их утверждении, отсутствует мониторинг деятельности предприятий в сфере ЖКХ, что могло в противном случае могло бы дать положительное направление в формировании будущих тарифов.

В обзоре, подготовленном ОЭСР и Всемирным Банком, были опрошены международные компании-операторы стран СНГ, Центральной и Восточной Европы, управляющие коммунальными хозяйствами, для оценки степени рисков, связанных с инвестиционными проектами в данной отрасли. Обобщая данные исследования, можно выделить следующие, основные сдерживающие факторы: тарифы на предоставляемые услуги и риск разрыва договорных отношений, также, выгоды, ожидаемые от участия частных компаний в предоставлении коммунальных услуг, часто сильно сокращаются в результате постоянного вмешательства в их работу со стороны органов власти.

Возможным вариантом реализации проектов в сфере ЖКХ является применения механизма государственно-частного партнерства, где на этапе планирования определяются основные права и обязанности частной и государственной сторон, и меры государственной поддержки. На данный момент, в Казахстане в сфере ЖКХ распространен контракт на управление и содержание (доверительное управление) объектами коммунальной инфраструктуры.

Одним из положительных примеров реализации проектов в сфере ЖКХ с использованием механизма государственно-частного партнерства является опыт Российской Федерации, процедуры которой регламентируются Законом о Концессионных соглашениях.

В конце 2015 года президент РФ поручил в установленные сроки осуществить передачу в концессию объектов теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, находящихся в хозяйственном ведении государственных и муниципальных унитарных предприятий, которое было признано неэффективным. Так, 3 июля 2016 года были введены изменения в Закон о Концессионных соглашениях касательно объектов водоснабжения и теплоснабжения, одними из основных изменений являются включение субъекта РФ «в состав» сторон концессионного соглашения, также регулирование отношения, связанные с передачей по концессионному соглашению отдельных объектов недвижимого имущества, не зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости. Введение третьей стороны (субъекта РФ) в концессионное соглашение позволяет обеспечить не только окупаемость инвестиций концессионера, но также получение дохода, через изменение тарифов, предусмотренные в Законе о водоснабжении и водоотведении, установленные Региональной службой по тарифам субъекта РФ. Ко всему прочему, концессионер, в целях окупаемости инвестиций и получения дохода, воспользовавшись гарантиями субъекта РФ, может потребовать от концедента увеличения размера платы концедента по концессионному соглашению, увеличения срока соглашения, увеличения размера расходов, принимаемых концедентов.

Обобщая данные, можно сказать, что данные внесенные изменения отражают активную позицию драйверов в отрасли ЖКХ и соответствуют актуальной тенденции улучшения качества услуг в коммунальной сфере. В итоге, после введения данных изменений, количество концессионных соглашений в сфере ЖКХ, инициируемых как с государственной, так и с частной стороны резко увеличилось.

Количество проектов в коммунальной сфере по уровню реализации на региональном уровне составляет 11 проектов, на муниципальном- 848 проектов. Из них доля проектов ГЧП в коммунальной сфере, реализуемых в рамках частной концессионной инициативы составляет 13%. Средний срок реализации проекта в коммунальной сфере на основании концессионного соглашения составляет 10 лет.

Данный опыт России является хорошим примером для использования выщеуказанных мероприятий и в нашей стране, так как процедуры использования механизмов ГЧП в обеих странах похожи. Кроме того, если бы в проектах не только сферы ЖКХ, но и в других сферах, таких как здравоохранение, энергетика и т.д. (т.е. в проектах, где основная прибыль зависит от тарифа) имелась возможность поправки тарифа для проектов ГЧП, это стало бы опорной точкой для увеличения частных инвестиций в различных государственных проектах.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kursiv.kz, 15 мая 2017 > № 2175679 Еркенбуланбек Садыбеков


Россия. ЦФО. СЗФО > Внешэкономсвязи, политика. СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2017 > № 2174307 Алексей Фирсов

Рассерженные горожане: как локальные конфликты меняют общество

Алексей Фирсов

социолог, основатель ЦСП "Платформа", председатель комитета по социологии РАСО

Часто раздражает не само действие, а тональность и способ коммуникации. Потеря контакта с аудиторией — чувство, знакомое людям, которые работают в жанре публичных выступлений

Кем были тысячи людей, которые собрались вчера в Москве на проспекте Сахарова? Оппозицией? Как показывает наш замер, далеко не в основной своей части. Просто оппонентами реновации? Но это скользкое и чужое слово далеко не исчерпывает всей сути протеста. Скорее, участники митинга стремились опрокинуть тот порядок социальной инженерии, который превращает население в объект проектирования, ни финальные цели которого, ни средства и механизмы не понятны. «За нас все решили» — вот это сквозное настроение внутренней обиды определяет логику социального действия. Население (разумеется, не 100%, но весомая доля) чувствует себя объектом манипулирования, которое затрагивает непосредственные жизненные интересы, и на уровне коммуникаций московское правительство не может пока изменить это представление.

В последнее время исследовательская группа, созданная на базе Центра социального проектирования «Платформа», внимательно изучала феномен российских локальных конфликтов — то есть конфликтов, ограниченных местной повесткой. В массовом сознании эти конфликты часто представляются в самом общем виде: возникла общественная коллизия, некие люди вышли на митинги, власть ответила им так-то, те остались неудовлетворенными и т. п. Для социологов интересна механика протеста: кто и как организовал движение, как устроено протестное ядро (мы называем его «резонансная группа»), какие причины ведут к эскалации конфликта и его возможному выходу на федеральный уровень публичности; какие способы блокировки, сдерживания конфликтов наиболее оптимальны.

С разной степенью интенсивности в стране за последние годы были перебраны все возможные типы подобных конфликтов: связанные с жилой застройкой, экологическими проблемами, инфраструктурным строительством, памятниками культурного наследия, региональными политическими коллизиями. В последнее время эти конфликты возникают довольно часто, наслаиваясь друг на друга. Питерский Исакий, дагестанские дальнобойщики, екатеринбургский «храм на воде», московские хрущевки и геттообразная застройка Московской области — целый набор подобных кейсов формирует ощущение пузырящейся конфликтами топкой почвы, реальные процессы внутри которой еще слабо изучены. «Локальность» может казаться смягчающим понятием. Однако именно на местном уровне затрагиваются непосредственные жизненные интересы людей, и на улицы выходит не оппозиция, а население в широком смысле слова, и основной риск заключается в том, что сознание этих людей стало подвижным, вышло из-под контроля. Февральская революция в России, к примеру, началась с вполне локальной истории.

В ходе таких конфликтов появляются альтернативная общественная повестка, альтернативные лидеры, альтернативное видение социальной реальности. Если наложить карту протестной активности в регионах на карту выборов в Государственную думу 2016-го года, то мы увидим, что практически во всех зонах повышенной общественной сейсмики процент явки был крайне невысок. Область реальных интересов перестает совпадать с теми программами и декларациями, которые озвучивают представители системных институтов. Возникают как бы две социальные вселенные. На вчерашнем московском митинге вообще не было политического истеблишмента, но от этого он не утратил своей остроты. Можно утверждать, что именно локальные конфликты будут определять политический ландшафт ближайшего периода.

Характерно, что в нашем экспертном рейтинге локальных конфликтов первая тройка регионов — Москва, Петербург и Московская область — казалось бы, обладает наибольшим потенциалом для снижения напряженности за счет социальных инвестиций, политического ресурса и контролируемых медийных инструментов. Однако картина получается обратной. Здесь сказывается целый комплекс объективных и субъективных причин. Возьмем совсем субъективный фактор — тип руководителей этих регионов. Как правило, эти фигуры выглядят крайне дистантно по отношению к социальной среде своих регионов. Дело не в том, что они пришли со стороны: это не фатальная причина. Проблема в том, что они подчеркнуто сохраняют эту инаковость и в своем самовосприятии они выше своего региона, видят в нем этап политической карьеры. Регион оказывается средством собственной проекции на федеральный экран. Таким руководителям нужны мегапроекты, нужна поддержка ключевых фигур федерального истеблишмента, нужно не просто звучание, а звон колоколов. Ключевой аудиторией является уже не население региона, а несколько фигур политической элиты, вернее даже, одна фигура. Ну а недовольство на местах, так «лес рубят — щепки летят».

Все это приводит к явлению, которое я называю «потерей социальной чувствительности». Есть схема реализации проекта, которая в кабинетном варианте выглядит совершенно убедительной. Однако ее разработчикам не хватает осознания гуманитарных факторов, которые схватывают уникальность и сложность ситуации. Например, учитывают повышенную символичность некоторых объектов. Или позволяют поймать верное чувство стиля для взаимодействия с аудиторией. Ведь часто раздражает не само действие, а тональность и способ коммуникации. Потеря контакта с аудиторией — чувство, знакомое людям, которые работают в жанре публичных выступлений. Но самое плохое, что в окружении руководителя, как правило, нет фигуры, способной сообщить ему об этом сбое. Внутренние взаимодействия в управленческих структурах не предполагают реальной критики происходящего.

Приведу несколько известных примеров. Питерский Исакий. Губернатор Полтавченко, как принято считать, глубоко верующий человек, и поэтому он искренне хочет передать собор в распоряжение РПЦ. Он может принимать данные многочисленных опросов, которые указывают на высокий авторитет института церкви в обществе, а также на естественность положения вещей, при котором культовое строение принадлежит религиозной структуре. Но это слишком простая схема. Она, к примеру, не берет в расчет повышенного символизма собора для городской среды в целом. А если предмет становится символом, его нельзя просто взять и переложить с одного места на другое. Такая позиция не учитывает и менталитета городской интеллигенции, для которой грубое продавливание решений будет вести к упругому и активному сопротивлению. Не учитывает опыта городского сообщества по сопротивлению непопулярным архитектурным проектам вроде «Охта-центра». Не видит, что позитивное отношение к церкви распределено неравномерно: в кругу интеллигенции — той группы, которая задает основное поле интерпретаций, — гораздо более развит критический настрой к церковной администрации.

Похожую ситуацию мы наблюдаем в Москве. Можно привести массу аргументов в пользу реновации даже в ее изначально пещерном варианте. Но качество сообщений, которые исходили от мэрии, оказалось слабым. Какой-либо диалог на уровне человечного, а не бюрократического и не директивного языка с экспертным сообществом и населением не был выстроен. Эксперты «отомстили» своей базовой интерпретацией: реновация связана не с интересами москвичей, а с коммерческими интересами крупных застройщиков. Эта версия была стремительно подхвачена и стала доминирующей на прошедшем митинге. Мэрия совершенно не учла трудноуловимую из кабинетного пространства категорию «уклада жизни», «социальной привычки», исторических связей внутри городского пространства. И одна из наиболее типичных ошибок — не был сформирован образ будущего. Хорошо, хрущевки снесут, а что взамен? Шанхай, набор безвкусных типичных новостроек, разрушающих экологию пространства? Или что-то, отвечающее современной архитектурной стилистике? В итоге тема «Собянин превращает город в Шанхай» стала одной из ключевых в воскресных событиях.

Региональная власть часто видит свое преимущество в наличии подконтрольных медиахолдингов. Однако этот ресурс создает, скорее, ощущение защитного кокона, оболочки, которая экранирует все внешние воздействия, не пропуская их внутрь. Внутри кокона среда кажется совершенно комфортной. Она убеждает его обитателей в отсутствии рисков, в высокой степени лоялизма граждан и контроле за ситуацией. При этом она лишает навыка коммуникации в открытых системах, когда имеешь дело не с одновекторной схемой «власть — население», а со сложными переплетениями различных позиций и комбинациями различных игроков, а исход процесса не поддается точному прогнозированию. Проще говоря, власть лишается навыка публичной полемики, которая предполагает живую стилистику, проработку аргументаций и поиск внешних союзников, эстетику игры, высокую степень мобильности.

Медийная стратегия часто сводит протест к упрощенной схеме. Участники делается на две группы: провокаторы и введенная в заблуждение масса. Природа провокаторов объясняется через различные теневые факторы: хотят власти, работают на гранты, выполняют заказ неведомых олигархов, используют доверчивое население для политических задач, питают ненависть ко всему русскому, не понимают интересов прогресса и тому подобное. И дело не только в осознанном манипулировании. Представители власти часто искренне верят, что такой образ совершенно адекватен реальности. Медиа и чиновники как бы экранируют позиции друг друга. Такая модель описания оппонента, по нашему мнению, уже перестает работать, теряет свою убедительность, хотя PR-менеджеры продолжаю «продавать» ее руководству. Но лишение оппонента субъектности приводит к тому, что диалог становится невозможен, а значит, сторонам не остается ничего другого, как эскалировать ситуацию. Вообще есть два возможных подхода работы с оппонентом: инклюзивный, когда ищутся способы включения всех сторон в переговорный процесс, идет поиск компромисса и понимания, и второй — эксклюзивный, когда вторая сторона воспринимается исключительно как внешний объект, выносится за скобки и расценивается только как угроза. В российской действительности, как правило, преобладает второй подход, который лишает конфликт позитивного потенциала — через полемику, сопоставление позиций запускать мотор социальных инноваций.

Вся архитектура конфликта невозможна без третьего компонента — федерального уровня. Традиционно федеральный центр избегает сильной интеграции в местные истории, балансируя между позицией наблюдателя и арбитра. Однозначные сигналы, как правило, отсутствуют. Поэтому конфликтующие стороны, поймав редкий сигнал из Кремля, начинают схватку за его интерпретацию. Сообщения могут быть при этом совершенно невнятными. Например, что следует из утечки «Полтавченко не согласовывал с Кремлем передачу Исаакиевского собора»? Возможны разные варианты. Например, Кремль против передачи либо Кремль делегирует этот вопрос местной власти, либо простая констатация — разбирайтесь в своих проблемах сами. В истории с реновацией такое же поле догадок создала инициатива Володина по переносу второго чтения закона на более поздний срок. Но внешняя пассивность центра не всегда является нерешительностью; за ней может стоять практика управляемых конфликтов, которая позволяет тестировать и контролировать региональную власть. И, конечно, такие конфликты дают возможность удерживать недовольство на местном уровне, управлять выбросами социальной энергии.

И наконец, о том, что оптимально делать на фоне роста локальных конфликтов. Первое — разрабатывать диалоговые (инклюзивные) формы работы с оппонентами. В большинстве случаев это пойдет только на пользу авторитету местной власти и повысит ее компетентность. Второе — создавать эффективные каналы обратной связи с обществом. Нынешние, как правило, на совершенно устаревшем либо манипулятивном уровне. Третье — менять стилистику и содержание коммуникаций в сторону большей модерновости. Четвертое — расценивать локальные конфликты не только через негативные стороны, но видеть позитивные моменты: формирование ответственного гражданского общества. А изменение оптики восприятия изменит и отношение к процессу в целом.

Россия. ЦФО. СЗФО > Внешэкономсвязи, политика. СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2017 > № 2174307 Алексей Фирсов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2017 > № 2174260 Алексей Трещев

Игра в чистом поле: сколько можно заработать на элитной загородной недвижимости?

Алексей Трещев

директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank

В 2016 году на рынке элитной загородной недвижимости сформировался кластер предпринимателей, которые даже в условиях спада рынка зарабатывают на строительстве и продаже дорогих домов

Доходность таких инвестиций может доходить до 100%. В сегменте корпоративных застройщиков показатель доходности намного ниже — 10-30%.

За счет гибкости и мобильности частные игроки заняли небольшую, но довольно устойчивую к неблагоприятным факторам нишу. По нашим оценкам, на нее приходится 2% загородного рынка, но в перспективе частные девелоперы могут увеличить свою долю в 2,5 раза.

По сравнению со строительными компаниями, «частники», как правило, финансируют проект из собственных средств, за счет этого им удается быстро и выгодно покупать участки и добиваться максимальной маржинальности бизнеса.

Второе преимущество — это гибкий подход к ведению бизнеса. Частные девелоперы постоянно отслеживают рыночные тренды, вкусы потребителей и быстро реагируют на изменение спроса — по ходу строительства дома они могут оперативно переделать концепцию объекта под запросы клиентов. Так, на протяжении последних 3-4 лет на загородном рынке элитной недвижимости спросом пользуются готовые дома в современном архитектурном стиле — с панорамным остеклением, плоской кровлей, правильными формами. Качественных и ликвидных объектов на рынке мало, и они переоценены собственниками.

Кроме того, частные девелоперы успешно конкурируют с продавцами вторичного рынка. Домовладельцы относятся к своей недвижимости как к детищу, в которое они вложили много денег и собственных сил, поэтому в их финальном ценнике всегда содержится некая субъективная надбавка. В итоге, дома с рыночной стоимостью $8 млн, выходят на рынок по $15 млн. Частные девелоперы не сталкиваются с этой проблемой: они оперируют только своими финансовыми показателями. Поэтому их дома, как правило, стоят дешевле и быстрее распродаются.

Как все устроено?

Обычно бизнесмены покупают участки площадью 15-30 соток с подключенными коммуникациями в районе Новорижского и Рублево-Успенского шоссе, но иногда они заключают сделки по покупке земли рядом с Ильинским, Дмитровским, Киевским и Калужским шоссе. Если участок площадью 20 соток расположен на расстоянии до 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, то его стоимость при коммерческой покупке может достигать $1 млн. Далее девелопер определяется с концепцией особняка, составляет смету проекта и закладывает свою добавленную стоимость. В строительство дома под ключ площадью 400 кв. м бизнесмен вкладывает в среднем $1 млн. По сравнению с людьми, строящими объект для себя, его себестоимость оказывается ниже — за счет налаженных каналов поставки строительных и отделочных материалов, а также наличия собственной строительной бригады. Вероятнее всего, финальная цена строительства дома будет составлять $3-3,5 млн.

Сколько в итоге заработает девелопер, зависит не только от рыночных факторов, но и от его деловых качеств. В среде этих бизнесменов встречаются неудачники. Первый тип — это люди старой закалки, которые пришли в бизнес, когда рынок был на подъеме. Они не просчитывали ценовую политику и архитектурную составляющую объектов, а строили максимально большие дома со странным дизайном, и клиенты покупали все. Но наступил кризис, и девелоперы остались с нераспроданными замками.

Второй тип — бывшие ландшафтные дизайнеры, архитекторы, субподрядчики, которые занимались ремонтом или отделкой квартир, и, разглядев хорошие перспективы, перешли на загородный рынок. Но не имея предпринимательских навыков они сразу же попали в непростую ситуацию — из-за неправильно выбранной локации купленного земельного участка и построенного на нем дома фактически сами себе порушили бизнес. Например, сейчас мы продаем красивейший особняк площадью более 1000 кв. м, расположенный в крайне неудачном для элитного жилья месте — в 35 км от Москвы. Пять лет назад он стоил $12 млн, сейчас его никто не хочет покупать за $3 млн.

Риски

Риски частных инвестиций в загородную недвижимость становятся выше в кризисное время — из-за разницы курсов валюты маржинальность бизнеса катастрофически падает, а клиентов на рынке становится меньше. Но помимо общих для всех бизнесов форс-мажоров, на рынке частного девелопмента есть и специфические особенности.

Из-за того что бизнесмены оплачивают стройку из собственных средств, им важно поддерживать существующий цикл продаж. Другими словами, срок экспозиции готового объекта должен колебаться от полугода до полутора лет. Иначе частный девелопер рискует обанкротиться. Поэтому опытные бизнесмены строят одновременно по 3-4 дома, чтобы снизить вероятность неудачи.

Другой риск — недоверие со стороны клиентов. Иногда покупатели говорят мне: «Не предлагаете нам особняки, построенные для коммерции», и они по-своему правы. Мне встречались дома, в которых стяжка была закидана строительным мусором, а на четвертом этаже шикарного объекта стояли российские чугунные батареи. Поэтому частному девелоперу достаточно построить плохо один дом и есть высокая вероятность, что ему нет смысла строить что-то еще, потому что больше у него ничего не купят.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2017 > № 2174260 Алексей Трещев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 13 мая 2017 > № 2174263 Дмитрий Потапенко

Реновация «хрущевок»: очередная история про синьора Помидора и дядюшку Тыкву

Дмитрий Потапенко

Управляющий партнер компании Management Development Group Inc., член Президиума генерального совета всероссйиской политической партии «ПАРТИЯ РОСТА»

Если мэрия решила «облагодетельствовать» жителей пятиэтажки, не попадающей под критерии ветхого жилья и построить на ее месте другое здание взамен, существует механизм, прописанный в Гражданском кодексе. Он называется договором купли-продажи

Наше государство «радует» нас тем, что любой гражданин может быть обманут, обворован и лишен собственности. И закон о реновации затрагивает уже невероятное число людей. Поэтому крик «Караул!» стал особенно слышен. Сразу скажу, что дом, где я прописан, попал в списки под реновацию.

Я родился в Москве и живу в ней вот уже пятый десяток лет. У нашей семьи старые московские корни. В свое время квартира моих родителей была в доме на Волхонке — напротив Храма Христа Спасителя. Сейчас в этом доме расположена галерея Глазунова. Однако большую часть своего детства и юности я провел в Кунцево. И вот этот дом, где проходило мое детство, попадает под снос, что вызывает у меня несказанное удивление.

Район свой я знаю очень хорошо. В юные годы мы с моими приятелями облазили каждый закоулок. Дом наш хоть и пятиэтажный, но кирпичный и вполне добротный. Да, квартиры там малогабаритные, но неплохие. А вот напротив — на улице Кубинка, и рядом — на улице Верейская — достаточно домов пресловутого барачного типа. Когда заговорили о сносе ветхого жилья, я думал, что речь пойдет именно об этих домах. И ошибся: в программу по реновации попал как раз наш дом, а большинство бараков — нет.

На самом деле ничего нового тут нет. Реновация — это подход барина к холопу с фразой: «Мне нравится твоя конура, на ее месте я построю бизнес-центр». История про синьора Помидора и дядюшку Тыкву. Точно таким же методами приводилось изъятие собственности в Сочи перед Олимпиадой. Точно так же под лозунгом нашего мэра «Не надо прикрываться бумажками о собственности» проходили ночи длинных ковшей. Все, как у немецкого пастора: вчера пришли за коммунистами, позавчера за евреями, а сегодня за мной.

Под снос идут дома, какие вздумается: 60 дней на выселение, судебной защиты фактически не предусмотрено. И все это, как ни удивительно, действительно поддерживает немалое количество людей, которые действительно живут в аварийных домах и мечтают улучшить жилищные условия.

Но ветхое и аварийное жилье должны сносить и без программы реновации. И в теории если мэрия по какой-либо причине решила «облагодетельствовать» жителей пятиэтажки, не попадающей под критерии ветхого жилья и построить на ее месте другое здание взамен, для этого существует механизм, прописанный в Гражданском кодексе. Он называется договором купли-продажи. Пусть приходят и выкупают. Как в Чехии, к примеру, где снос производится исключительно на коммерческой основе: необходимо выкупить старое жилье, чтобы на его месте построить новое.

Теперь о том, что москвичи потеряют. Малый бизнес пострадает сильнее всего. Предприниматели выкупали помещения, арендовали их на долгий срок, а их права не учтены в законе вовсе: ни слова о бизнесе. Эти малые компании просто умрут. Ты ходил к своему обувщику, к своему парикмахеру, ходил в маленькую овощную лавочку — этого больше не будет, потому что переезд никто не переживет.

Условия общего проживания ухудшатся. Москва и так уже переселена. Город регулярно встает в семисоткилометровой пробке. Реновация увеличит плотность населения еще на два — три миллиона. Новые жители столицы будут приезжать в Москву и стараться покупать себе автомобили. В результате скоро автомобили будут уже не просто роскошью, но роскошью исключительно для чиновников, а ездить можно будет только с мигалками. Москва превратится в огромное гетто, где все подчинено неуемному желанию чиновников и приближенных им компаний, а интересы простых граждан не учитываются.

Завтра митинг в защиту прав собственности, и это неудивительно — такая форма протеста и выражение своего несогласия с реформами дает шанс надеяться, что москвичи будут услышаны и закон отменят. Речь ведь идет не столько о защите москвичей, сколько о защите Конституции и права собственности. Закон о реновации — абсолютно бандитский. Исправить его невозможно. Его нужно отменять и писать с нуля!

Второй вариант — упасть в ноги президенту и перестать забивать себе голову глупостями про свободу и собственность. Может быть, это было бы и более правильно. Но тогда уж попросить вернуть и крепостное право заодно.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 13 мая 2017 > № 2174263 Дмитрий Потапенко


Россия. ЦФО > Экология. Недвижимость, строительство > mos.ru, 12 мая 2017 > № 2172511 Константин Ишханян

Константин Ишханян: Для мониторинга ливневки используем роботов

Генеральный директор ГУП «Мосводосток» — о ремонте и реконструкции ливневой канализации в столице.

В этом году в столице пройдет ремонт дождевой канализации по 250 адресам. Генеральный директор ГУП «Мосводосток» Константин Ишханян рассказал в интервью mos.ru, каким образом проводилась реконструкция ливневки по программе «Моя улица», кто такие марсоходы ливневой канализации и зачем они нужны. Он также сообщил, как будут работать городские службы в дни летних дождей.

— Константин Рафаэлович, сколько ливневой канализации в городе должны реконструировать в этом году в целом по городу?

— Согласно общему годовому плану ГУП «Мосводосток», в 2017-м мы должны провести плановый ремонт по 250 адресам. Из них 119 — те проблемные места, где в прошлые годы неоднократно фиксировались подтопления. Перечень работ включает реконструкцию водостоков и развитие сети со строительством новых участков там, где это необходимо.

Вся ливневая канализация Москвы имеет протяженность более 7,7 тысячи километров.

Ливневка — это не только те решетки для стока воды, которые горожане видят на дорогах. Это разветвленная и обширная система отведения воды. Есть водосточные трубы, диаметр которых достигает четырех метров, а есть трубы диаметром 20 сантиметров. Для каждой части ливневой канализации существуют свои методы очистки, мониторинга состояния и ремонта. Например, речные коллекторы, в которых текут московские малые реки, сотрудники обходят, чистят и ремонтируют зимой. Именно в холодное время года там понижается уровень воды и люди могут работать внутри труб.

Технику для промывки и ремонта в зимнее время не применяют, ее можно задействовать лишь при температуре не ниже минус семи градусов. Поэтому в трубах малого диаметра, где работы возможны только с помощью техники, сезон промывки и реконструкции наступает с приходом теплой погоды и продолжается до первых морозов.

— Как узнают, где нужен ремонт, а где — санация? Как оценивают состояние ливневки?

— Как я уже сказал, в больших трубах, диаметром до четырех метров, мониторинг проводят люди. А что касается водосточных труб малого диаметра, то здесь мы прибегаем к помощи роботов.

По узким трубам проезжают небольшие устройства на колесах, оснащенные подсветкой и видеокамерами, которые могут поворачиваться на 360 градусов. Их можно назвать марсоходами столичной ливневой канализации. Они дают видеоизображение из тех мест, куда невозможно попасть человеку.

Впервые такого робота мы применили в 2004 году, и результат был положительным. Но одного робота недостаточно для 7,7 тысячи километров ливневой канализации. Постепенно парк роботов-телеинспекторов рос. С этого года в нашем распоряжении находится уже пять таких аппаратов. За каждым из них закреплена передвижная лаборатория, она же пункт наблюдения. Это машина с экраном и местом для сотрудника, который дистанционно управляет роботом, спущенным под землю, и отслеживает видеотрансляцию. Сотрудник фиксирует все повреждения труб, которые увидел робот. В машине можно зарядить аккумуляторы робота или подключить его к питанию от сети. Если робот работает от сети, за ним по трубе тянется кабель на 70–100 метров. Телеинспекцию ведут, например, когда нужно оценить небольшой отрезок ливневки.

— Ливневую канализацию на улицах, где идет благоустройство, тоже оценивали с помощью роботов?

— Предварительная оценка состояния труб — это самая первая и важнейшая задача в нашей работе. Основную часть дождевой канализации на территориях программы «Моя улица» этого года мы исследовали с помощью роботов.

— Исправна ли ливневая канализация на улицах, благоустроенных в прошлом году? В аварийных случаях ее будут ремонтировать без разрытий?

— Сеть на уже благоустроенных улицах абсолютно исправна и находится в рабочем состоянии. Ремонт при возникновении аварий мы сможем проводить только закрытым методом, поэтому никаких новых траншей на уже благоустроенных улицах не будет.

— Вы рассказали, что в планах ремонта на этот год есть 119 адресов, где были подтопления. Что это за участки, как их выявили?

— По результатам аналитики подтоплений и скоплений воды, проведенной за последние годы, был установлен перечень из 119 первоочередных проблемных адресов. В основном это участки на улично-дорожной сети, в меньшей степени — дворовые территории.

Чаще всего причины скопления воды там связаны с отсутствием водосточной сети или недостаточной пропускной способностью существующей.

Приведу несколько примеров проблемных точек, где нам предстоит работать. На небольшом отрезке Хохловского переулка подтопления возникают из-за пониженного рельефа местности и малой пропускной способности существующей ливневой канализации. А на участке улицы 1905 года вода периодически скапливается из-за отсутствия ливневки. По этой же причине скопления воды образуются на участках Москворецкой набережной, Южнопортовой улицы, на пересечении Каспийской улицы с Кантемировской. Чаще всего с проблемными адресами мы сталкиваемся в Центральном, Восточном и Юго-Восточном округах. Меньше всего мест, где возникают подтопления, расположено на юге и западе города, а также в Зеленограде.

В ГУП «Мосводосток» имеется список из 198 пониженных мест, где вероятен риск возникновения скоплений воды при дождях средней и высокой интенсивности. К 119 первоочередным адресам попало еще 46 адресов из этого списка пониженных мест, после выполнения строительных работ перечень проблемных пониженных мест будет значительно сокращен.

Мы постоянно ведем мониторинг подтоплений, информация поступает от наших бригад, также о подтоплениях сообщают горожане на горячую линию. В первую очередь мы проводим работы там, где подтопления могут повлиять на работу транспортной сети города, — точках на маршрутах движения общественного транспорта, местах вблизи остановок автобусов, троллейбусов и трамваев.

Прошлым летом, в августе, был зафиксирован дождь, который побил все рекорды за последние 140 лет. За несколько часов выпало 120 процентов месячной нормы осадков. Соответственно, скопления воды появлялись чаще и были масштабнее. Мы извлекли уроки из прошлогоднего опыта и основательно подготовились к грядущему сезону дождей.

— И как же город подготовился к будущим ливням?

— Во-первых, был завершен сезонный комплекс регламентных эксплуатационных работ по очистке, ремонту и подготовке трубопроводов к паводковому и летнему сезону. С берегов открытых русел рек был убран мусор, который мог попасть в ливневую канализацию с талой водой. Во-вторых, мы разработали регламент взаимодействия по совместной работе по предотвращению подтоплений в комплексе городского хозяйства города с привлечением городских и районных коммунальных служб, таких как ГБУ «Жилищник», ГБУ «Гормост», а также ГБУ «Автомобильные дороги» и АО «Мосоводоканал», окружных и районных администраций.

Круглосуточно будут работать более 350 наших аварийных бригад (более 1000 сотрудников. — Прим. mos.ru), оснащенных 250 единицами техники, в том числе специализированной и откачивающей. Дополнительно будут привлечены 2800 работников городских и районных коммунальных служб.

Бригады смогут не только в кратчайшие сроки выезжать по вызовам. Перед ливнем они будут заранее приезжать на дежурство в те места, где есть риск скопления воды. Кстати, хотел бы напомнить, что москвичи могут сообщать о подтоплениях на улицах города круглосуточно по номеру 8 (495) 657-87-03. Убежден, что наша совместная работа поможет городу преодолеть любые, даже самые неприятные проявления стихии.

— Константин Рафаэлович, в апреле в Москве начались работы по программе «Моя улица». Расскажите, как приводят в порядок ливневую канализацию?

— Мы заранее приводим ливневку в порядок, еще до старта масштабного благоустройства, чтобы не мешать строителям. Эти работы проводятся одними из первых. В этом году реконструкция ливневой канализации прошла по 22 адресам, попадающим в программу «Моя улица», в основном это улицы в центре города (помимо реконструкции ливневой канализации, на всех территориях, вошедших в программу «Моя улица», проложат новые участки ливневки. Эти работы ведет Департамент капитального ремонта. — Прим. mos.ru).

Наши работы были проведены в том числе на улицах Валовой, Коровий Вал, Земляной Вал, Садово-Черногрязской, Чистопрудном, Петровском и Сретенском бульварах, то есть на Садовом и Бульварном кольце.

— А какие технологии применялись?

— Есть два метода обновления дождевой канализации — открытый и закрытый. Первый предусматривает разрытие грунта. Такой метод более затратный и длительный. Однако его не избежать, когда старые коммуникации сильно повреждены или практически разрушены и нуждаются в полной замене. Сначала выкапываются траншеи, затем удаляются участки разрушенных труб, прокладываются новые трубы — современные и более прочные.

В условиях плотной застройки, особенно в историческом центре города, обновление изношенных сетей открытым траншейным методом зачастую провести невозможно. Под землей, рядом с ливневкой, проходит множество других коммуникаций. Есть риск их повредить, если раскапывать глубокие траншеи. Поэтому в центре города мы применяем в основном закрытый, бестраншейный метод.

— В чем состоит бестраншейный метод, какие у него преимущества?

— Существует два основных закрытых метода реконструкции водостока. Первый метод связан с сохранением старой трубы и протаскиванием внутри нее нового полимерного стеклопластикового рукава (санация полимерным рукавом). При полимеризации стеклопластиковый рукав плотно примыкает к стенкам старого трубопровода, образуя внутри новую пластиковую трубу.

Второй способ связан с разрушением старой трубы и протаскиванием на ее месте новой пластиковой водосточной трубы. В начале участка строительства монтируют стартовый котлован, а в конце — приемный котлован. В котлован помещается специальное оборудование для бестраншейной прокладки, и по трассе старой трубы прокладывают новую.

Если при санации мы не можем увеличить диаметр труб ливневой канализации, то при бестраншейной прокладке при необходимости прокладываем трубы большего диаметра.

Закрытый метод надежен, технологичен и экономичен. Мы не делаем масштабных разрытий грунта. А это значит, что нет и влияния на другие коммуникации. Кроме того, такие работы не приведут к перекрытию улиц и ограничению движения транспорта. Реконструкция ливневки не наносит ущерба уже сделанным работам по благоустройству, не может повредить газоны, деревья и кустарники.

— Какой эффект дают эти работы?

— Прежде всего, после санации или бестраншейной замены на 20–30 процентов увеличивается пропускная способность ливневой канализации, вода начинает проходить значительно быстрее. Из 22 участков водосточной сети, попавших в программу «Моя улица», на 17 была сделана санация и только на пяти — ремонт с полной заменой труб.

В Москве многие водостоки были проложены еще в 50–60-е годы XX века. Они находятся в удовлетворительном состоянии, но на внутренней поверхности труб за годы эксплуатации появились шероховатости и трещины, которые мешают быстрому проходу дождевой воды. После санации все эти трещины устраняются, а шероховатости сглаживаются. Бестраншейная прокладка и вовсе позволяет проложить трубы большего диаметра, заменить разрушенные и нефункциональные части ливневки на новые — прочные и с большей пропускной способностью.

Я бы хотел отметить, что ливневая канализация города находится в исправном состоянии, большая ее часть нуждается лишь в поддержке и укреплении, но не в полной замене. В историческом центре Москвы есть действующие участки ливневки, которые были проложены еще в начале прошлого столетия. Они функциональны до сих пор благодаря правильной эксплуатации и своевременной санации. К слову, один из самых старых действующих участков ливневой канализации находится в переулке Александра Невского. Этот участок был проложен еще в 1902 году.

По программе «Моя улица» в этом году, с учетом масштабных работ, будет установлено несколько сотен дополнительных ливневых решеток

— Константин Рафаэлович, а на благоустроенных по программе «Моя улица» городских территориях появится больше ливневых решеток?

— Неправильно думать, что чем больше ливневых решеток на улице, тем быстрее уходит дождевая вода, тем лучше работает водосточная система. Это не так. Ливневые решетки ставят с учетом нормативов, рельефа территорий, водосборной площади и уклона дороги.

Решетки располагают в самых оптимальных точках, куда во время дождя или таяния снега стекается вода. Иногда действительно требуется перенести решетку или поставить дополнительную. Но такие работы не нужны на всех территориях, где идет благоустройство. По программе «Моя улица» в этом году, с учетом масштабных работ, будет установлено несколько сотен дополнительных ливневых решеток.

— Иногда строители некачественно выполняют работы, что нарушает функционирование ливневой канализации. Как будет контролироваться этот вопрос?

— При проектировании работ по благоустройству улиц мы выдаем свои технические требования. Затем просматриваем сами проекты и следим, чтобы все наши замечания были учтены. После завершения благоустройства улиц мы оцениваем результаты. Если обнаружим нарушения, то обяжем подрядчиков все переделать, в случае необходимости — восстановить ливневые решетки.

Россия. ЦФО > Экология. Недвижимость, строительство > mos.ru, 12 мая 2017 > № 2172511 Константин Ишханян


Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > bfm.ru, 11 мая 2017 > № 2172278 Михаил Евраев

Михаил Евраев: «Мы полностью открыты к диалогу»

Замглавы Минкомсвязи комментирует работу ГИС ЖКХ, отвечает на критику комиссии РСПП и призывает всех заинтересованных к обсуждению

Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) направил письмо заместителю председателя правительства Дмитрию Козаку о том, что государственная информационная система ЖКХ не готова к применению в качестве платежной и расчетной системы. К такому выводу пришла профильная комиссия РСПП. Размещение информации в ГИС ЖКХ должно стать обязательным с 1 июля этого года.

На критику ответило Минкомсвязи, назначив на ближайшее время проведение представления ГИС ЖКХ специально для журналистов. Замглавы Минкомсвязи Михаил Евраев в интервью Business FM призвал всех заинтересованных участников к диалогу и выразил надежду на достижение результата.

Михаил Яковлевич, как вы оцениваете выводы комиссии РСПП, которая подвергла жесткой критике государственную информационную систему ЖКХ, фактически назвав ее нежизнеспособной в существующем состоянии?

Михаил Евраев: Нас сильно удивили выводы про качество работы системы, потому что, во-первых, на эту комиссию не пригласили никого из разработчиков: ни Минкомсвязи, ни «Почту России» как оператора системы, ни Министерство строительства и ЖКХ. То есть пришли энергетики, рассказали о том, как все плохо, и комиссия сделала выводы, не рассматривая объективно, как на самом деле обстоят дела. Это первое, что удивило.

Второе: те данные, которые были приведены, на наш взгляд, крайне некорректны. Например, приводились данные о том, что загрузка 140 тысяч лицевых счетов занимает по срокам примерно три года. Сейчас в системе участники рынка уже разместили 35 миллионов лицевых счетов. Мы просто взяли и рассчитали по калькулятору: получается, что они начали это делать 750 лет назад, то есть примерно лет за 200-250 до правления Ивана Грозного. Это показывает, насколько некорректные цифры были приведены на заседании комиссии, некорректные и однобокие.

Если говорить, как на самом деле обстоят дела, конечно, система работает. Сейчас она интегрирована в более двух тысяч IT-систем, в ней размещено, как я уже сказал, порядка 35 миллионов лицевых счетов и 11 миллионов домов, 74 тысячи участников рынка. Товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие компании, ресурсоснабжающие организации работают в системе, размещая в ней информацию. Есть регионы, где информация размещена полностью, практически 100%, хотя срок обязательного размещения — только с 1 июля 2017 года. 467 банков интегрированы в ГИС ЖКХ и передают информацию о платежах; граждане могут увидеть факты своих платежей, вне зависимости от того, в каком банке заплатили: от Калининграда до Владивостока — все будет в их личном кабинете. То есть система абсолютно рабочая, и цифры, которые я приводил, это подтверждают. Конечно, бывают любые ошибки, в любых мировых IT-системах встречаются рабочие ситуации, которые в рабочем порядке и решаются. У нас такие ситуации тоже есть: для этого существует служба поддержки, которая работает круглосуточно и либо по телефону, либо максимум в течение шести календарных дней дает ответ и исправляет ошибку.

Сейчас никто из участников рынка не говорит, что какой-то катаклизм, нельзя работать. Все нормально работает! Другое дело, что есть экономические интересы, мы видим, что внедрение ГИС ЖКХ встречает огромное сопротивление. Оно встречает сопротивление и у некоторых органов власти, и у компаний, в том числе у энергетиков, потому что далеко не все хотят открытости и прозрачности. Я это говорю прямо, потому что на самом деле так оно и есть. Когда мы с людьми находимся в диалоге, когда мы с ними встречаемся, приглашаем на все совещания, обсуждаем любые вопросы, готовим вместе с ними нормативно-правовую базу, а потом они без какого-либо участия нас как разработчиков делают определенные выводы и выбрасывают их в прессу, конечно, это вызывает большое удивление.

Вообще людям нужен конечный результат или нет? Я понимаю, что он нужен гражданам: им нужно видеть, что происходит с их квартирой, домом, двором. Это нужно органам власти — чтобы понимать, что вообще происходит в сфере ЖКХ. Но хотелось бы также, чтобы участники рынка, наши ресурсоснабжающие организации, были заинтересованы в том, чтобы работать в открытой, прозрачной среде. Мне кажется, когда у нас во многих случаях никто не понимает, что происходит в ЖКХ, это идет во вред всем и в первую очередь самому рынку. Мы полностью готовы, открыты к диалогу. Мы написали письмо в РСПП и предложили им провести заседание комиссии не так, как оно прошло в этот раз, а в нормальном режиме, пригласив все стороны, рассмотрев объективную ситуацию, и работать вместе с нами над этим проектом, потому что мы заинтересованы в результате, заинтересованы, чтобы этот проект был сделан качественно.

В данном случае что значит «качественно»?

Михаил Евраев: На следующей неделе мы будем делать представление системы специально для СМИ, чтобы все могли ее посмотреть, оценить все возможности, которые она предоставляет. Наша задача совместно с Министерством строительства и ЖКХ — сделать сферу ЖКХ настолько открытой, понятной и прозрачной, чтобы никаких «черных дыр» у нас не было и чтобы все было ясно: собрали деньги на капремонт — как они потрачены, что было сделано, чтобы гражданин видел все договоры, все акты выполненных работ по дому, все свои начисления, все факты платежей, мог отправить официальное письмо в электронной форме, получить ответ в электронной форме и чтобы все это хранилось у него в личном кабинете, а не в пыльных папках в шкафу, чтобы можно было проводить собрания в электронной форме, голосовать. Эта система дает очень много полезных сервисов.

Более того, мы интегрировали ее с Государственным кадастром недвижимости и Единым государственным реестром прав, и гражданин в личном кабинете видит всю информацию по своей квартире. Кстати, для того чтобы зайти в личный кабинет ГИС ЖКХ, не нужно никакой дополнительной регистрации, если человек зарегистрирован на портале Госуслуг, а сегодня таких около 30 миллионов.

По всей стране?

Михаил Евраев: По всей. Единственное, что тут нужно сказать, три субъекта — Москва, Санкт-Петербург и Севастополь — присоединятся к ГИС ЖКХ несколько позже, в 2019 году, поэтому сейчас их жители увидят в системе только информацию, которая пришла из федеральных баз — как я уже говорил, Государственного кадастра недвижимости и ЕГРП.

Мне кажется, что это очень правильный проект. Мы над ним работаем уже 3,5 года, сейчас он находится не просто на финишной прямой, а уже в рабочем состоянии. С 1 июля у всех организаций наступает обязанность размещать в системе информацию. Кстати, что касается переноса этого срока с 1 января 2017 года на 1 июля: перенос состоялся по инициативе регионов, потому что многие участники рынка, в том числе и энергетики, многие ТСЖ и управляющие компании просто не успевали разместить информацию к 1 января, и было принято решение пойти навстречу, чтобы не устраивать никакой шоковой терапии.

Но с 1 января 2018 года наступает ответственность, в том числе административная, в отношении организаций, не разместивших информацию или разместивших не вовремя.

Вы направили в РСПП предложение по поводу созыва еще одной комиссии. Вам что-то ответили?

Михаил Евраев: Уточню: я попросил, чтобы в том случае, если будет обсуждаться вопрос о ГИС ЖКХ, приглашали нас, Минкомсвязи, приглашали «Почту России» как оператора системы, Минстрой. Это письмо я отправил в апреле. Ответа мы пока не получили, но рассчитываем, что коллеги в следующий раз будут рассматривать данный вопрос более объективно. Выводы РСПП может делать те, которые считает для себя правильными — пожалуйста, это их выводы. Но мне кажется, что представление информации в любом случае должно быть всесторонним.

Хотел бы прокомментировать еще один важный момент, связанный с тем, выполняет ли система расчетную функцию. Расчетную функцию система не выполняет, потому что сама никакие расчеты делать не может: для этого нужно обладать огромным объемом информации — начиная от того, какие льготы человек получает, и заканчивая всем остальным. В системе участники рынка размещают информацию о результатах начислений.

Что касается платежного функционала, конечно, он есть и должен быть в обязательном порядке: граждане должны иметь такую возможность, если захотят не только посмотреть информацию о своей квартире и начислениях, но и сразу заплатить за услуги ЖКХ. Пожалуйста, это можно сделать в ГИС ЖКХ, а можно в любом банке, как в отделениях, так и в онлайне. Очень важно, что появляется значительно более широкая конкурентная среда, нежели чем это было до ГИС ЖКХ. Мне кажется, что это огромный плюс как для крупных городов, так и для сельской местности.

Валерия Мозганова

Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > bfm.ru, 11 мая 2017 > № 2172278 Михаил Евраев


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 10 мая 2017 > № 2176462 Ольга Матвеева

Прорывные технологии.

Группа ученых и практиков Республики Саха (Якутия) в составе управляющего директора ОАО ПО «Якутцемент» А.З. Мамедова, генерального директора ООО «Эком» А.А. Семенова, руководителя ГАУ республики, к.э.н. В.И. Кондратьева, начальника производственно-технического отдела ОАО ПО «Якутцемент» В.Я. Куйдиной, управляющего проектом ООО «Гарантспектрстрой» А.В. Одинокова и к.т.н. О.И. Матвеевой подготовила обобщающую статью по анализу технического состояния автомобильных дорог в самом крупном и наиболее холодном регионе России. Об этом разговор с генеральным директором ОАО «Якутский государственный проектный, научно-исследовательский институт строительства» Ольгой МАТВЕЕВОЙ.

«СГ»: Ольга Иннокентьевна, в чем главная идея вашего коллективного материала?

Ольга МАТВЕЕВА: Мы сделали акцент на эффективность устройства цементно-бетонных покрытий автодорог, повышение их долговечности и технологичности. Поделились опытом производства сборных железобетонных предварительно-напряженных дорожных плит из местных сырьевых материалов и в производственных условиях ОА ПО «Якутцемент».

«СГ»: В статье проанализированы текущее состояние и перспективы развития транспортного комплекса и дорожного хозяйства Республики Саха (Якутия)?

О. М.: Транспортный комплекс республики занимает значительную долю в ее региональном валовом продукте (до 10%), играя одну из наиболее значимых ролей в социально-экономическом развитии республики. От уровня транспортно-эксплуатационного состояния и развития сети автомобильных дорог общего пользования, обеспечивающей связи между улусами и поселениями, во многом зависит решение задач развития предпринимательской деятельности, повышения качества жизни населения.

«СГ»: Подтвердите примерами?

О. М.: Автомобильным транспортом ежегодно перевозится более 57% от всех перевозок, грузов в республике, а также в маршрутных автобусах перевозятся 98% от общего количества пассажиров. За последние годы значительно возросла нагрузка на дорожную сеть республики. Это связано с реализацией крупных инвестиционных проектов в Ленском, Олекминском, Алданском и Мирнинском районах, а также строительством жилья и крупных социальных объектов в республиканском центре с усилением его роли как крупного логистического центра.

Общая протяженность автомобильных дорог на территории РС (Я) федерального, регионального, межмуниципального и местного значения — 42 500 километров. 9,7% приходится на автомобильные дороги общего пользования федерального значения и 33,9% — на автомобильные дороги общего пользования регионального значения. Всего лишь 24,1% от общей протяженности региональных и местных дорог имеет жесткое покрытие. Основную долю автомобильных дорог общего пользования регионального и местного значения составляют автозимники (66,2%) и дороги V технической категории (18,3%).

«СГ»: Чем обусловлено такое состояние дорожной сети?

О. М.: Труднодоступностью поселений, отсутствием производственных баз по выпуску асфальтобетона или цементного бетона, отсутствием средств в округах для строительства и содержания автомобильных дорог, низким техническим уровнем и износом основных средств и производственной базы служб дорожного хозяйства. И еще суровые климатические условия региона с сезонностью дорожно-строительных работ.

Преобладание грунтовых дорог и автозимников снижает скорость движения, межремонтные сроки, коэффициент надежности, повышая степень разрушения дорожной одежды. Следует отметить: нормативными документами на такую категорию дорог, как «грунтовые и автозимники», затраты на ремонт и содержание не предусматриваются.

«СГ»: Исходя из статистических данных, указанных в таблице 1, очевидна необходимость повышения качества существующих дорог с целью повышения их категории?

О. М.: Да. Например, перевод местных автодорог V категории в IV категорию с капитальным типом дорожной одежды повысит пропускную способность, нагрузки на покрытие и основания, долговечность дорожной одежды, межремонтные сроки и сократит затраты на ремонт. Повысится доступность поселений — а это уже важная социально-экономическая составляющая.

«СГ»: Что может стать прорывом в развитии сети региональных и местных автомобильных дорог?

О. М.: Внедрение технологии устройства цементобетонных покрытий и оснований дорог. Причем без значительных капитальных затрат.

«СГ»: В статье уделено особое внимание обоснованию внедрения технологии устройства дорожных одежд с применением цементобетонных покрытий и оснований?

О. М.: Основной вклад в несущую способность жесткой дорожной одежды вносит жесткий слой из цементобетона, выполняющий роль как покрытия, так и основания. Жесткость и трещиностойкость цементобетонной конструкции в 5-6 раз выше нежесткого асфальтобетонного покрытия!

Опыт эксплуатации дорог и улиц с асфальтобетонным покрытием в республике показал их низкую долговечность. Через 2-3 года эксплуатации в асфальтобетонном покрытии проявляются первые признаки разрушения, а через 4-5 лет службы разрушается полностью.

В европейских странах протяженность дорожной сети с монолитным цементобетонным покрытием составляет примерно 50% от общей протяженности дорожной сети, в США — 60%.

«СГ»: Опыт эксплуатации цементобетонных дорог в Москве показывает: они служат без ремонта 30 лет…

О. М.: Действительно, дороги с цементобетонным покрытием, построенные в 50-е годы прошлого века, прослужили больше нормативного срока (20-25 лет) — это автомагистрали Москва—Волгоград, Москва—Горький, Москва—Брест и другие.

Разработка и опытно-промышленное апробирование технологии устройства цементобетонных покрытий из литых смесей продемонстрированы в столице России. Использование такой технологии позволяет бригаде из 5 человек укладывать за смену до 1000-1200 кв. метров покрытия или основания. Технологии устройства цементобетонных твердых покрытий при ведении контроля качества при выполнении бетонных работ могут внедряться в Республике Саха (Якутия).

«СГ»: Каковы первые опыты применения цементобетонных покрытий при строительстве автомобильных дорог в Якутии?

О. М.: Например, промысловая дорога ОАО «Сургутнефтегаз» в Ленском улусе. Опыт службы цементобетонных аэродромных покрытий аэропортов свидетельствует о высокой эффективности и долговечности жестких покрытий. Для условий Якутии бетон для покрытий должен соответствовать классам по прочности на сжатие не ниже В27,5 и на растяжение при изгибе не ниже Вtb3,2, марке по морозостойкости F2200.

Исследования и опытно-производственные испытания в ОАО «ЯкутПНИИС» показали: на основе местных сырьевых материалов с применением эффективных модификаторов бетонов возможно получение заданных высоких показателей дорожного бетона. Опыт внедрения высококачественных бетонов в мостостроении в Якутии, а, главное, при строительстве аэродромных покрытий при реконструкции ИВВП-2 аэропорта «Якутск», стал опорной точкой для организации выпуска сборных предварительно-напряженных дорожных плит ПДН на производственной базе ОАО ПО «Якутцемент» с целью их поставки на строительство объекта «Автодорога с твердым покрытием от точки примыкания к существующей промысловой дороге ОАО «Сургутнефтегаз» до места размещения проектируемой УПН» при реализации проекта обустройства Чаяндинского месторождения, строительства магистрального газопровода «Якутск—Хабаровск—Владивосток».

«СГ»: Какие факторы определили организацию строительства сезонных производственных цехов по выпуску дорожных плит ПДН на производственной площадке ОАО ПО «Якутцемент»?

О. М.: Наличие сырья собственного производства, энергоресурсов, производственной территории для размещения временных производственных помещений, причала и выгодное расположение предприятия для транспортировки готовой продукции до потребителя водным транспортом. Производственный комплекс включает: сезонный завод по выпуску бетонных смесей, три временных цеха по изготовлению сборных железобетонных плит ПДН, цех по изготовлению арматурных изделий и площадки складирования. При развертывании строительных работ и в дальнейшем при производстве изделий использованы технические ресурсы Якутского цементного завода, выполнены отработка технологических параметров производства плит ПДН. Специалистами АО «ЯкутПНИИС» проведены сертификационные испытания бетона и плит ПДН. Органом по сертификации продукции в строительстве ООО «ОС «Якутстройсертификация» подтверждено соответствие бетонной смеси, выпускаемой АО ПО «Якутцемент», и плит ПДН, поставляемых ООО «Эком», сертификатами соответствия ГОСТ Р и сертификатом соответствия Техническому регламенту Таможенного союза «Безопасность автомобильных дорог» (ТР ТС 014/2011).

Справочно

С 1 сентября 2016 года вступил в действие Технический регламент Таможенного союза «Безопасность автомобильных дорог» с обязательным подтверждением соответствия обязательным требованиям, установленным нормативными правовыми актами Таможенного союза в отношении дорожно-строительных материалов. Испытательный Центр АО «ЯкутПНИИС» и ООО «ОС «Якутстройсертификация » включены в реестр аккредитованных ИЦ и ОС Таможенного союза.

Автор: Андрей КОСТЕНЕЦКИЙ

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 10 мая 2017 > № 2176462 Ольга Матвеева


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter