Всего новостей: 2223288, выбрано 464 за 0.137 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет
Персоны, топ-лист Недвижимость, строительство: Мень Михаил (57)Хуснуллин Марат (40)Ресин Владимир (25)Ревзин Григорий (24)Чибис Андрей (22)Кузнецов Сергей (19)Богуславская Ольга (17)Медведев Дмитрий (14)Тимофеев Константин (13)Муртазин Ирек (12)Елянюшкин Герман (11)Жилин Иван (11)Бочкарев Андрей (10)Путин Владимир (10)Абакумова Мария (9)Глушенкова Мария (9)Плутник Александр (9)Решетников Максим (9)Агаларов Арас (8)Жидкин Владимир (8) далее...по алфавиту
Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 2 марта 2015 > № 1306027 Дмитрий Медведев

Совещание с вице-премьерами.

В повестке: о реализации программы «Жильё для российской семьи».

Вступительное слово Дмитрия Медведева:

Добрый день! У нас сегодня довольно много разных совещаний, но начнём с нашего традиционного по понедельникам совещания с вице-премьерами.

Несколько слов о такой важной программе, как «Жильё для российской семьи». Этот проект был запущен в прошлом году. Многие наши граждане – прежде всего те, кто не может справиться с жилищной проблемой самостоятельно, – по этой программе должны улучшить свои жилищные условия, переехать в собственные дома и в комфортные квартиры.

Такое жильё будет продаваться по фиксированной цене. Однако по понятным причинам сегодня строить дома стало дороже. Выросли цены на строительные материалы и оборудование – это игнорировать невозможно, и застройщики просто не могут (во всяком случае, не все могут) участвовать в реализации этой программы.

Выросли цены на строительные материалы и оборудование – это игнорировать невозможно, и застройщики просто не могут (во всяком случае, не все могут) участвовать в реализации этой программы.

В некоторых регионах возникли проблемы с выбором застройщиков, земельных участков под строительство. Для того чтобы развязать этот набор проблем, принято решение повысить максимальную цену за один квадратный метр жилья экономкласса в рамках этой программы. Повышение не очень значительное, с учётом темпов инфляции и девальвации рубля эта цифра увеличится с 30 тыс. рублей до 35 тыс. рублей, но она не будет превышать 80% рыночной стоимости квадратного метра жилья. Такое постановление я несколько дней назад подписал. Надеюсь, это позволит лучшим образом выполнить программу. В том числе до конца 2017 года (мы эти цели не снимаем) построить в целом ряде регионов не менее 25 млн квадратных метров в общей сложности жилья экономкласса. Разумеется, со всей необходимой инженерной инфраструктурой.

Но мы должны смотреть за ситуацией. Если она будет несколько лучше, мы можем корректировать те решения, которые приняты, и, наоборот, откликаться на какие-то сложности, которые в экономике могут возникнуть. Так что будем работать над этой программой. Ещё раз подчёркиваю: она остаётся исключительно важной для огромного количества российских семей.

У нас в основном оперативные вопросы сегодня, поэтому давайте с них и начнём.

Дмитрий Анатольевич Ме

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 2 марта 2015 > № 1306027 Дмитрий Медведев


США. Канада. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroi.mos.ru, 24 февраля 2015 > № 1301990 Сергей Кузнецов

Главный архитектор города Москвы Сергей Кузнецов вошел в число победителей престижного Международного конкурса архитектурного рисунка «Аrchitecture in Perspective» (AIP 30), который ежегодно проводит Американское общество архитектурных графиков (The American Society of Architectural Illustrators).

Работа Сергея Кузнецова «Венеция. Сан-Марко и дворец Дожей» (2013) получила премию Award of Excellence в номинации «Рисунок с натуры», сообщается на сайте Архсовета Москвы. Она будет представлена в экспозиции выставки архитектурного рисунка, которая откроется в Торонто (Канада), а затем отправится в путешествие по миру.

Американское общество архитектурных графиков проводит конкурс «АrchitectureinPerspective» с 1986 года. Цель этого проекта - показать роль рисунка в профессии архитектора, продемонстрировать архитектурный рисунок во всем его многообразии.

Это один из самых масштабных проектов в своей области. В состязании принимают участие работы, выполненные от руки и созданные с помощью цифровых медиа.

В этом году The American Society of Architectural Illustrators проходит в 30-й раз. По результатам юбилейного конкурса 14 октября 2015 года в Торонто откроется конференция и пройдет торжественное награждение лауреатов.

США. Канада. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroi.mos.ru, 24 февраля 2015 > № 1301990 Сергей Кузнецов


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 10 февраля 2015 > № 1297522 Андрей Мовчан

Недвижимые пузыри: как распознать кризис на рынке жилья

Андрей Мовчан

финансист, сопредседатель совета директоров ИК «Третий Рим»

Самый очевидный признак приближающегося кризиса — рост долей капитального и жилищного строительства в ВВП. Насколько близок к краху российский рынок?

Кризис недвижимости в Афинах 2300 лет назад имел те же причины, что и сейчас: концентрация финансов в руках банкиров (тогда это были храмы), коррупция при распределении кредита и перекос в экономике в сторону капитального строительства. С тех пор мало что изменилось.

Недвижимость — уникальный товар: географическая дифференциация является для него основной, ни «замещение импортом», ни «экспорт» не возможны. Это в сочетании с длительным сроком производства и существенными непеременными затратами делает недвижимость товаром с волатильным спросом и должно провоцировать кризисы перепроизводства и дефицита.

Обычные производители не могли бы работать на таком рынке — риски слишком велики. Рынок оставался бы на натуральной стадии (с постройкой под заказ из легко производимых материалов), если бы не три экономические силы, которые научились переносить риски с производителей недвижимости на широкую публику.

Первой силой является институт аренды, который позволил отделить владение от пользования и дал потребителям доступ к недвижимости с оплатой бесконечным потоком вместо разового платежа. Аренда дает возможность существенно увеличить стоимость недвижимости и платежеспособный спрос на нее, делает инвестиции привлекательными и обеспечивает капитализацию рынка, достаточную для удовлетворения спроса.

Чем выше в стране доля арендованного жилья, тем меньше страна подвержена кризисам недвижимости.

В Германии, где только 43% населения владеют недвижимостью, кризис 2007 года был мягким, чего нельзя сказать об Испании с 82% собственников жилья.

Институт ипотеки играет аналогичную роль для тех, кто способен сочетать владение и использование, и для инвесторов стоимость ипотеки выше стоимости аренды, так как поток в ипотеке конечен и включает передачу титула собственности.

Современные строители могут позволить себе существенно большие инвестиции в основные фонды. Однако риски никуда не уходят, они накапливаются в банковской системе и рано или поздно проявляют себя. Причиной кризисов становятся не естественные колебания спроса и предложения, а инструменты их балансирования — рыночные циклы в недвижимости длиннее, а сами кризисы становятся глобальными, охватывая целую страну и даже группу стран — в соответствии с географией банковской системы.

От ситуации 1793–1797 годов, когда война в Европе с Наполеоном снизила возможности кредитования английскими банками и немедленно привела к краху рынка земли и недвижимости в США, включая даже новую столицу Вашингтон, и до последних кризисов в 2007–2010 годах схема одна: рост доли кредитов под залог недвижимости в балансах банков, продажа риска публике через ноты, рост стоимости недвижимости за счет увеличения финансовых возможностей рынка, снижение чувствительности к риску за счет ожидания дальнейшего роста и, наконец, — триггер, резко снижающий возможности дальнейшего банковского финансирования.

Борьба с последствиями кризисов проста: постепенно уровень доступного финансирования возвращается обратно, а его стоимость за счет рецессии и соответствующего падения потребления снижается. Государство в тех случаях, когда оно готово поддержать банки ликвидностью и временно выкупить обеспеченные недвижимостью долги, ускоряет балансирование рынка. Через временное снижение объема нового строительства и перераспределение части недвижимости в пользу более платежеспособных собственников кризисы разрешаются — конечно, если за время кризиса не меняются в худшую сторону свойства территории.

У надвигающегося кризиса недвижимости есть несколько «предикторов». Самым очевидным является рост долей капитального и жилищного строительства в ВВП. Кризисы недвижимости в новейшей истории предварялись ростом первой до 10–12% и второй до 5–6% ВВП (исключением являлись страны с ростом ВВП выше 6% в год). В Ирландии к 2006 году доля строительства в ВВП превысила 18%, доля жилищного строительства — 8%.

Вторым важным индикатором является величина арендных платежей. Исторически проверено, что, если агрегированная ставка арендных платежей снижается ниже доходности среднесрочных государственных облигаций, уровень цен на недвижимость не является устойчивым и можно ожидать кризиса на рынке. В США перед 2007 годом снижение составило около 1% годовых, в Ирландии перед кризисом оно составляло около 0,5%.

Третьим индикатором является долгосрочный рост средних зарплат, сильно опережающий рост совокупной добавленной стоимости в ВВП и реального ВВП. В той же Ирландии за 6 лет XXI века зарплаты выросли на 30% (в то время как в зоне евро — в среднем на 10%).

Наконец, продолжительный (более 5 лет) рост стоимости недвижимости, опережающий рост ВВП на 4% годовых и более, в XX и XXI веках всегда заканчивался кризисом недвижимости. В США и Европе такой разрыв в 2000–2007 годах составлял от 4% до 6%.

Общие тенденции в развитых странах говорят в пользу будущего усугубления кризисов недвижимости. За последние 100 лет доля ипотеки в балансах банков выросла с 30% до 60%, отношение частного долга к ВВП в среднем выросло с 60% до 200%. Доля «теневого банкинга» (прямых кредитов, коммерческих бумаг, небанковского финансирования другого рода) в недвижимости к 2000 году превысила 50%, и хотя к сегодняшнему дню она снизилась примерно до 40%, в абсолютном объеме она в 1,5 раза больше, чем 15 лет назад.

В России говорить о близости кризиса недвижимости пока нет оснований.

Доля строительства в ВВП не превышает 6–7%, доля жилищного строительства — 3–4%. Даже в период с 2000 по 2007 год цены на кв. м в Москве выросли меньше, чем долларовый ВВП (в 5 раз против 5,2 раза), а с 2007 года они стагнировали, несмотря на рост ВВП еще в 1,5 раза. Зарплаты в России также росли медленнее ВВП и не намного быстрее, чем объем добавленной стоимости. Только ставки аренды уверенно сохранялись на уровне около 4% годовых, притом что доходность среднесрочных государственных облигаций России не опускалась ниже 4%, а сегодня они торгуются с существенно более высокой доходностью. Но последнее скорее признак низкого спроса на аренду: в России 84% жителей владеет жильем, а трудовая миграция внутри страны очень низка.

Однако это не означает, что цены на недвижимость не могут упасть. Падение доходов, рост ставки процента, снижение ВВП — все признаки сегодня указывают на будущее падение стоимости квадратного метра. И раз экономика вслед за нефтью движется к уровням 2004–2005 годов, туда же вполне может отправиться и его цена. Только процесс этот не будет лавинообразным и не приведет к массовым банкротствам, как это бывает в кризисы.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 10 февраля 2015 > № 1297522 Андрей Мовчан


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 6 февраля 2015 > № 1358114 Юрий Рейльян

В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 5 февраля 2015 года прошло совещание под руководством замминистра Юрия Рейльяна, где обсуждался мировой опыт распространения технологий информационного моделирования зданий (BIM - Building Information Modeling).

В совещании приняли участие сотрудники департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России, представители Госдумы РФ, а также национальных объединений проектировщиков, изыскателей и строителей. Они ознакомились с практикой применения 3D-проектирования на примере деятельности компании из Санкт-Петербурга, которая уже в течение 6 лет изучает и внедряет методики многомерного проектирования, используя накопленный опыт при решении задач по созданию комплексных жилищных застроек и медицинских учреждений. Среди основных преимуществ применения BIM-технологий специалисты компании отметили точность проектов, их понятность для заказчика за счет 3D-визуализации, экономию времени проектирования и строительства, уменьшение стоимости строительства и эксплуатации.

Юрий Рейльян рекомендовал участникам совещания изучить представленные наработки, которые могли бы быть использованы при создании Национальным объединением проектировщиков и изыскателей единого стандарта применения ВIM-технологий. По его словам, в перспективе такой стандарт должен получить статус государственного.

Замминистра также напомнил, что согласно плану внедрения BIM-технологий, утвержденному приказом Минстроя России №926, уже в 2015 году будут запущены пилотные типовые проекты с использованием 3D-проектирования.

Юрий Рейльян также подчеркнул, что при формировании Реестра типовой проектной документации, которым занимается Минстрой России, предпочтение будет отдаваться проектам, представленным в трехмерном формате, с использованием BIM-технологий. Кроме того, особое внимание планируется уделять функциональности проектов, особенно объектов социального блока. «От типовых проектов зданий детских садов, поликлиник и физкультурно-оздоровительных комплексов мы намерены переходить к типовому проектированию функциональных решений», - пояснил замминистра.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 6 февраля 2015 > № 1358114 Юрий Рейльян


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 30 января 2015 > № 1358104 Андрей Чибис

В Минстрое России 30 января состоялось первое заседание Экспертного совета по энергоэффективности. Проблемы отрасли озвучил заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Главный государственный жилищный инспектор Андрей Чибис.

"Ситуация в сфере энергоэффективности в России сегодня сложная, этой темой никто не занимался в должной мере. Тем больше потенциал развития этого направления," - заявил Андрей Чибис.

Замглавы ведомства отметил, что жилищно-коммунальное хозяйство является одной из самых экономически привлекательных отраслей - в особенности в период финансовой нестабильности, когда другие отрасли имеют повышенные риски снижения спроса. При этом потенциал повышения эффективности сферы ЖКХ России достигает 40%.

Так, пилотный проект водоканала Санкт-Петербурга по созданию системы управления водоснабжением на территории с населением 140 тысяч человек обеспечил снижение энергопотребления на 41% и уменьшение потери воды на 39%.

"Правительство ввело долгосрочное тарифное регулирование с 2016 года, - отметил Чибис. - При этом уже сейчас 800 тарифных решений по стране - долгосрочные. Это позволяет операторам сохранять выгоду от применения современных технологий".

Акцент на энергоэффективность ставится при проведении капитального ремонта многоквартирных домов и строительстве домов по программе расселения аварийного жилья.

"Мы готовим справочник наиболее эффективных технологий в ЖКХ, - подчеркнул Чибис. - При этом большую заинтересованность в российском рынке проявляют наши иностранные партнеры, даже в условиях экономических санкций".

Экспертный совет по энергоэффективности Минстроя России будет оценивать и разрабатывать новые высокотехнологичные механизмы в ЖКХ, в первую очередь, в сферах теплоснабжения, водоотведения, капитального ремонта и управления жильем, и рекомендовать лучшие из них для применения.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 30 января 2015 > № 1358104 Андрей Чибис


Россия > Недвижимость, строительство > rosreestr.ru, 27 января 2015 > № 1337298 Игорь Васильев

ТОЧНОСТЬ - ВЕЖЛИВОСТЬ УЧЕТА

Вступили в силу положения закона N 447-ФЗ, касающиеся кадастрового учета. Общий срок госрегистрации прав на недвижимость сокращен с 18 календарных до 10 рабочих дней. Также сокращен общий срок государственного кадастрового учета, опять-таки с 18 календарных до 10 рабочих дней.

Кроме того, с 1 января 2015 года установлена возможность исправления кадастровой ошибки органом кадастрового учета в сведениях о местоположении границ и площади земельных участков без согласия их правообладателей.

Закон предусматривает и другие новшества: вводится механизм проведения комплексных кадастровых работ в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов. Заказчиком таких работ может выступать уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа, а в субъекте РФ - орган исполнительной власти соответствующего субъекта.

Новый закон создает правовую основу для повышения качества государственного кадастра недвижимости - внесения точных сведений о границах земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Это, в свою очередь, способствует расширению налоговой базы, привлечению инвестиций в регионы. Постепенное сокращение сроков проведения регистрации прав и кадастрового учета недвижимости, предусмотренных законодательством, повышает ответственность Росреестра при оказании государственных услуг. При сокращении времени для осуществления процедур усилия ведомства направлены на повышение качества проведения правовой экспертизы необходимых для этого документов.

- Россия значительно улучшила свои позиции в международном рейтинге Doing Business-2015. Среди показателей, по которым оценивалась Россия в рейтинге 2015 года, самый высокий результат по показателю "регистрация собственности" - 12-е место из 189 стран-участниц. Какие достижения берутся за основу при определении уровня комфорта для бизнеса при проведении регистрации прав на недвижимость?

Васильев: Оценивается сокращение количества процедур, необходимых и обязательных для осуществления государственной регистрации права собственности, сроки оказания услуг и денежные затраты при проведении регистрации прав на недвижимость. В течение года удалось уменьшить количество таких процедур до трех, сроки до 18 дней. За счет сокращения процедур сократились и финансовые затраты организаций при оформлении прав собственности.

- Что в первую очередь дает возможность упростить регистрацию прав на недвижимость и получение других госуслуг в этой сфере?

Васильев: Безусловно, это развитие информационных технологий для оказания услуг в электронном виде. Уже сейчас можно с помощью Интернета поставить объект на кадастровый учет, получить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН). Например, на данный момент около 28% услуг по постановке на кадастровый учет оказывается через Интернет. При этом перечень электронных услуг постоянно расширяется. В соответствии с "дорожной картой" в марте 2015 года станет возможна регистрация прав на недвижимость в электронном виде.

Васильев: Да, для подачи документов на регистрацию прав нужен будет доступ к Интернету и усиленная квалифицированная электронная подпись заявителя, которую можно получить в удостоверяющем центре, аккредитованном в установленном порядке. Поэтому услугу можно получить не выходя из дома или, например, находясь в командировке. При этом получить документы, подтверждающие проведенную государственную регистрацию прав, также можно будет в электронном виде.

- Какие еще нововведения в сфере регистрации прав и кадастрового учета недвижимости ждут россиян в ближайшее время?

Васильев: Введение единой учетно-регистрационной процедуры, которая предусмотрена проектом Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". Не могу сказать, что это случится в ближайшее время: сейчас проект закона принят Госдумой в первом чтении. В случае утверждения на всех уровнях закон вступит в силу в 2017 году. В числе других новаций этим документом предусмотрена подача для кадастрового учета и регистрации прав на объект недвижимости единого пакета документов, в том числе одного заявления вместо двух, как сейчас.

- Сейчас активно говорят о начислении налога на недвижимость физических лиц исходя из кадастровой стоимости. Какова роль Росреестра в определении кадастровой оценки, ведь слово "кадастровый" четко ассоциируется с названием вашей службы?

Васильев: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии заносит результаты государственной кадастровой оценки в ГКН. Заказчиками массовой оценки объектов недвижимости являются региональные или местные органы власти, которые и утверждают ее результаты. При этом ставки налога определяются органами местного самоуправления. Именно они определяют уровень нагрузки по земельному и имущественному налогам для лиц, живущих и работающих на соответствующих территориях.

Но мы можем помочь узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Информацию можно получить на портале Росреестра на публичной кадастровой карте, с помощью сервиса "Информация об объекте недвижимости в режиме on-line". Кроме того, можно получить выписку из ГКН (в том числе и в электронном виде). Сведения будут предоставлены не позднее пяти дней с момента запроса. Также в Фонде данных государственной кадастровой оценки (где размещаются результаты массовой оценки) можно узнать, как определена кадастровая стоимость интересующего вас объекта.

У тех, кто не согласен с результатами кадастровой оценки, есть возможность обратиться в комиссии по ее оспариванию, созданные при каждом региональном Управлении Росреестра. В 2014 году такие комиссии приняли более 8 тысяч заявлений о пересмотре кадастровой стоимости по почти 12 тысячам объектов недвижимости. В отношении 10,5 тысячи приняты решения, остальные находятся на рассмотрении.

- По кадастровой стоимости будут начисляться штрафы за нецелевое использование земельных участков. Это инициатива Росреестра?

Васильев: Да, это одна из законодательных инициатив Росреестра. В Кодекс об административных правонарушениях вносятся нормы, в соответствии с которыми размер штрафа за нарушение земельного законодательства определяется в зависимости от кадастровой стоимости участка. Это более объективная оценка, так как в этом случае учитываются ценность и площадь земельного участка, на котором допущено правонарушение. Пока такой порядок установлен для случаев, когда сельскохозяйственные земли не используются по назначению. Госдумой принят в первом чтении проект закона, который предусматривает начисление штрафов по кадастровой стоимости для всех категорий земель.

- Предприниматели сталкиваются с тем, что не установлены границы между муниципалитетами. Какие шаги предпринимаются для решения этой проблемы?

Васильев: Границы муниципальных образований устанавливаются законами субъекта РФ, которые и описывают их прохождение. Поэтому информацию о границах муниципалитетов можно выяснить в органах местного самоуправления. Еще один источник - публичная кадастровая карта (о которой я уже говорил выше). Этот электронный сервис размещен на портале Росреестра. С его помощью можно получить бесплатную информацию, как проходит граница муниципального образования, при условии, что она внесена в государственный кадастр недвижимости. Здесь стоит отметить, что не все границы муниципальных образований внесены в ГКН. По состоянию на 1 ноября 2014 года в ГКН содержатся сведения о границах 7362 муниципальных образований и 15 559 населенных пунктов. Работой по координатному описанию границ муниципальных образований, а также внесению сведений о них в ГКН занимаются регионы. Росреестр в рамках федеральной целевой программы заключил 55 соглашений о привлечении средств бюджетов субъектов РФ, в том числе на проведение землеустроительных работ в отношении границ регионов, муниципальных образований и населенных пунктов. Обязательства субъектов в соответствии с этими соглашениями в 2014 году составляют свыше одного миллиарда рублей. Больше всех средств предусмотрено на эти работы в республиках Северная Осетия-Алания, Саха (Якутия), Удмуртия, а также в Воронежской, Калужской, Московской и Тамбовской областях. Выделенные средства направляются на проведение работ по точному определению "внешних" и "внутренних" границ регионов.

Текст: Елена Шмелева

Россия > Недвижимость, строительство > rosreestr.ru, 27 января 2015 > № 1337298 Игорь Васильев


Россия. Германия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 21 января 2015 > № 1358092 Андрей Чибис

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации совместно с немецкими специалистами приступает к реализации проектов в сфере энергоэффективности в строительстве и ЖКХ. О деталях сотрудничества России и Германии стало известно на открытии германо-российской сессии в рамках Международной строительной выставки BAU 21 января в Мюнхене, в которой принял участие замглавы Минстроя России, Главный государственный жилищный инспектор Андрей Чибис

Темой российско-германской сессии стало развитие энергосберегающих технологий в строительстве и эксплуатации зданий. О мерах, предпринимаемых российскими властями в данном направлении, рассказал Андрей Чибис: "Повышение энергоэффективности экономики, строительства и жилищно-коммунального хозяйства в частности - одна из приоритетных задач российской госполитики. Ключевой целью в области энергосбережения является существенное снижение энергоёмкости экономики. Пока по данному показателю Россия значительно отстает от ведущих европейских стран и США. Конечно, во многом это обусловлено структурой экономики, особенностями природно-климатического характера, но мы видим огромный потенциал в развитии энергосбережения". Он отметил также, что инвестирование в энергосберегающие технологии, в развитие и внедрение системы энергетического менеджмента - дальновидное и рациональное капиталовложение.

Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» был принят в России в 2009 году. В настоящее время Минстроем России совершенствуется нормативная правовая база, направленная на стимулирование энергоэффективности. Так, совместно с научным сообществом разработаны удельные показатели потребления энергетических ресурсов для всех типов зданий, в зависимости от назначения объекта и климатических условий его места расположения. При подготовке документа специалисты ведомства во многом ориентировались на европейскую практику, благодаря чему его требования соответствуют мировым стандартам.

В настоящий момент идет работа над гармонизацией требований по энергетической эффективности зданий на всех этапах жизненного цикла (проектирование, строительство, эксплуатация, реконструкция).

"Наша задача - поэтапно обеспечить повышение энергоэффективности многоквартирных домов, в том числе в рамках реализации программ капитального ремонта. Каждый дом должен иметь энергопаспорт", - отметил Андрей Чибис.

План модернизации коммунальной инфраструктуры России включает в себя не только вывод из эксплуатации устаревшего оборудования, но и внедрение новых энерготехнологий. Для ведения бизнеса в сфере энергоснабжения сегодня является обязательным наличие плана энергоэффективного развития, проведения энергоаудитов и помощь в оснащении потребителей приборами учета.

В настоящее время полностью сформирована законодательная база, необходимая для перехода на долгосрочное тарифное регулирование в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, созданы необходимые условия для активного внедрения энергосберегающих механизмов и технологий. Законом предусмотрен обязательный переход на долгосрочное тарифное регулирование с 2016 года.

Кроме того, Минстроем России готовится справочник наиболее эффективных технологий в сфере ЖКХ. Общедоступный банк данных наилучших технологий будет применяться при модернизации или строительстве объектов ЖКХ с четким указанием технико-экономических параметров их внедрения. Применение оптимальных технологий и оборудования позволит существенно сократить затраты при осуществлении модернизации объектов ЖКХ. В дальнейшем указанные технологии должны стать уже не рекомендательными, а обязательными для внедрения.

В ходе встречи было решено, что в состав экспертного совета по энергоэффективности при Минстрое России войдут немецкие специалисты - для запуска нескольких пилотных энергоэффективных проектов на территории России.

"Сотрудничество между Россией и Германией в строительной и жилищно-коммунальной сферах очень важно для стабильного экономического развития обеих стран", - заявил Андрей Чибис в Мюнхене.

Справочно:

BAU - всемирная выставка архитектуры, строительных материалов и систем, является самым большим и значительным мероприятием отрасли. В предыдущий раз выставка проходила с 14 по 19 января 2013 в выставочном комплексе Messe München. В ней насчитывалось более 2 тыс. экспонентов из 41 страны и 235 тыс. посетителей из 151 страны мира, среди них 2,92 тыс. посетителей из России.

На площади 180 тыс. м² - уже на протяжении многих лет выставка занимает полностью все мощности выставочного комплекса - BAU представляет архитектуру, строительные материалы и системы для промышленного и жилищного строительства и внутренней отделки помещений, как новостроек, так и уже существующих зданий.

Благодаря участию 60 тыс. проектировщиков, BAU одновременно является и крупнейшей в мире специализированной выставкой для архитекторов и инженеров. Ассортимент выставки разделен по строительным материалам и тематическим разделам. Такие важные для будущего темы, как устойчивое и ориентированное на потребности всех поколений строительство проходят через все разделы. В рамках выставки проходят многочисленные мероприятия, в том числе форумы с участием экспертов со всего мира.

Россия. Германия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 21 января 2015 > № 1358092 Андрей Чибис


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 20 января 2015 > № 1358288 Андрей Чибис

Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ: "У каждого человека будет право на бесплатные похороны"

Минстрой РФ в понедельник пообещал доработать законопроект о похоронном деле в РФ за две недели. Как будет выглядеть новый закон, в интервью РИА Новости рассказал замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис.

- Андрей Владимирович, какие главные проблемы в похоронной отрасли вы видите на данный момент?

- Если крупными мазками, то я бы выделил 3 проблемы. Проблема первая – дикий рынок. Сегодня бесчисленное количество ритуальных агентов охотятся за покойником. Человек только умер, а уже на телефон к родственникам начинают наперебой названивать назойливые похоронные агентства.

Бывают даже случаи и их, к сожалению, немало, когда агенты начинают предлагать свои услуги родственникам, хотя человек еще жив, но очевидно, что спасти его не удается. На наш взгляд такая ситуация – запредельный цинизм и катастрофа.

Вторая проблема – завышенные цены на ритуальные услуги, которым способствует коррупция на рынке. Ритуальные агентства сейчас неплохо зарабатывают, требуя от близких умершего денег на взятки, даже если на самом деле проблемы нет. Они говорят – если хотите хоронить именно на этом кладбище, надо управляющему денег занести. Хотите быстро похоронить – надо еще кому-то взятку дать. При этом высокие цены не дают какую-либо гарантию качества.

Третья проблема – во многом безобразное содержание наших кладбищ.

- Как вы собираетесь их решать эти проблемы?

- Ранее мы создали экспертный совет, в который вошли представители различных конфессий, бизнеса, унитарных предприятий, которые в разных регионах занимаются ритуальными услугами, и представители субъектов федераций и муниципалитетов. После этого мы подготовили проект закона, который был одобрен экспертным советом и прошел процедуру согласования органов госвласти.

По сути, в законе будет прописано новое регулирование этого рынка.

Например, проблема дикого рынка законодательно будет решаться следующим образом – мы введем очень четкие и жесткие стандарты оказания ритуальных услуг. Весь процесс похорон "под ключ" будет четко и понятно расписан профессионалами – как это должно делаться, в какие сроки это должно делаться.

- Будет ли государством обеспечиваться бесплатное предоставление минимального перечня ритуальных услуг или же будет какой-то госстандарт стоимости?

- Законопроектом предусмотрено право каждого человека на бесплатные похороны за счет государства. Понятно, что бесплатные похороны с минимальным перечнем услуг – это фактически эконом-класс, без излишеств, но зато будет гарантия, что любое лицо будет захоронено либо кремировано достойно.

Чтобы обеспечить качество оказываемых услуг, мы предлагаем ввести лицензирование похоронной деятельности с 2017 года.

Законопроектом предусмотрено, что лицензию будет выдавать, по аналогии с управляющими компаниями в ЖКХ, лицензионная комиссия с участием чиновников, общественности и профессионального сообщества. Лицензиат будет обязан соблюдать установленные стандарты деятельности в сфере ритуальных услуг. Предлагается за их несоблюдение предусмотреть процедуру судебного аннулирования лицензии за наличие нескольких грубых нарушений.

Сейчас идет активная дискуссия, какие при лицензировании дополнительные требования предъявлять к этим ритуальным службам – например, стоит ли требовать наличие официального транспорта или нет.

К управляющим компаниям ЖКХ мы такие требования предъявлять не стали, потому что там другая специфика, но в похоронной отрасли у компаний нет вообще никакого права на ошибку. Когда умирает близкий, у тебя нет второго шанса его похоронить.

Это же на самом деле сильный моральный удар, если ты заказал похороны и заплатил деньги, а исполнитель тебя подвел. Не довез, например, покойника до кладбища – это, между прочим, довольно частый случай. Сломался автомобиль и другого нет. Или приезжает похоронная процессия к кладбищу, а организаторы не договорились с тем, кто этим кладбищем управляет, и в итоге не может никто попасть внутрь. Близкие покойного и так в стрессе – ничего приятного в похоронах в принципе нет, а тут еще не получается проводить человека в последний путь достойно.

Пока лицензирование вызывает вопросы только у Федеральной антимонопольной службы. Они единственные, кто из федеральных органов нас в этом вопросе не поддерживают. Но мы надеемся все разногласия снять в начале 2015 года.

- В ЖКХ есть Госжилинспекции, а кто здесь будет следить за выполнением стандартов?

- Субъект РФ будет за всем этим следить. Конкретно за "похоронку" будет отвечать одно из ведомств региональной администрации - например, в Москве это департамент потребительского рынка, в Подмосковье – министерство, которое отвечает за торговлю.

Пока что в рамках проекта закона мы предлагаем, чтобы губернатор сам определял, какой у него орган исполнительной власти отвечает за эти ритуальные услуги, но в будущем, может быть, мы сделаем такую же стройную систему и структуру соподчиненности, какой сейчас является Госжилнадзор.

- Какими еще методами вы собираетесь бороться с коррупцией в похоронке?

- Мы вводим серьезную административную ответственность – до 50 тысяч рублей – за незаконное предоставление информации о пациентах, которые находятся при смерти либо о лицах, которые умерли. К сожалению, это оказалось сегодня таким, с позволения сказать, «бизнесом» сотрудников местных медучреждений и правоохранительных органов. Эти недобросовестные специалисты продают информацию о покойниках агентам ритуальных компаний, и те наперебой начинают бороться за то, кто окажет соответствующие услуги.

Мы обсуждали суммы с участниками рынка – в Москве цена вопроса 20-30 тысяч рублей. Когда будет штраф в 50 тысяч рублей плюс понимание, что одновременно с этим можешь лишиться работы, этот бизнес просто станет невыгоден. А если станет известно, что этой информацией воспользовался лицензиат, то соответственно, возникают основания лишить его лицензии.

Так что мы вводим ответственность с двух сторон и, по нашим оценкам, это сведет до минимума нынешние безобразия.

- Вы можете оценить объем рынка похоронных услуг?

- Реального оборота мы не знаем, называются разные цифры – 20 миллиардов рублей в год, например. Никто не знает и реального количества участников рынка. Потому что когда ты их никоим образом не лицензируешь, не ведешь реестр, то посчитать их невозможно.

Мы знаем, что почти 2 миллиона человек каждый год умирает, мы знаем, что легально с стране существует более 70 тысяч кладбищ. Эти цифры более-менее понятны.

- Как будете бороться с плохим содержанием кладбищ?

- Во-первых, мы передаем полномочия по регулированию этой деятельности на уровень субъектов РФ.

Сейчас все вопросы по размещению и содержанию кладбищ – это вопросы местного значения. При этом далеко не все муниципалитеты могут позволить себе кладбище. Во многих муниципальных образованиях даже места нет, чтобы его разместить. Они обращаются с просьбой к соседу, сосед обращается к главе, и из-за этой длинной цепочки создание новых кладбищ блокируется.

Поэтому теперь места организованных захоронений будут определяться региональными властями с учетом численности населения муниципальных образований и прогнозов по смертности.

- Есть уже правила содержания кладбищ?

- Сегодня эти правила условно определяются или вовсе не определяются органами местного самоуправления.

По факту же у нас происходит следующее. Вот есть кладбище, при нем создается МУП, которому это кладбище подведомственно. При этом МУПе организовываются мелкие конторки, принадлежащие директору МУПа, которые занимаются фактически продажей могил даже на закрытых кладбищах. При этом благоустройством кладбища никто по факту не занимается.

Мы предлагаем четкие и понятные требования к содержанию кладбищ, установленные на федеральном уровне. Субъект РФ их будет только детализировать с учетом культурных особенностей и религиозных принципов.

На конкурсной основе будет наниматься оператор кладбища. Им может быть как унитарное предприятие, так и частная компания. Эта организация будет ответственна не только за то, чтобы кладбище содержалось в надлежащем состоянии, но и чтобы оно охранялось.

В зону ответственности оператора также будет входить вопрос обеспечения всем необходимым, включая соответствующий инвентарь и товары. Нужно, чтобы были организованы легальные точки продаж венков и цветов, чтобы человек, посещая это кладбище, мог воспользоваться всем необходимым. И этот процесс должен быть организован на принципах конкуренции, чтобы не один лоток лежат компании-оператора, а было бы две-три точки соответствующей продукции.

- Когда могут пройти первые конкурсы на выбор операторов кладбищ?

- В конце 2016 года. Понятно, что мы таким подходом очень много людей лишим их криминального бизнеса. Мы уже сейчас в регионах видим много добросовестных компаний, которые готовы участвовать в конкурсе только для того, чтобы не иметь постоянных конфликтов и избежать необходимости коррумпировать руководителей МУПов, которые за доступ на кладбище вымогают деньги.

- Раньше вы говорили о возможности создания инвестиционных кладбищ, но в законопроект они не попали. Почему?

- Финансовая модель функционирования такого кладбища вызывает вопросы. Где гарантия того, что эти могилы будут надлежащим образом содержаться после того, как кладбище заполнится?

Но это не значит, что этот вопрос мы с повестки дня сняли. Он сейчас будет параллельно обсуждаться на разных площадках, и если будет консолидированное мнение, мы готовы будем дополнить законопроект инвестиционными кладбищами.

Зато мы уверены в необходимости частных крематориев. Сегодня у нас их крайне мало – всего 18 в стране. И доля кремированных составляет всего 10%, при том, что в Европе и западных странах этот показатель достигает 85%.

- Это из-за того, что люди не хотят кремироваться или из-за того, что крематориев мало?

- И то, и другое. В первую очередь, это вопрос менталитета и культуры. Но люди у нас становятся… ну не то, чтобы более современными, но некая трансформация сознания происходит. Многие даже сейчас по разговорам, по обсуждениям не видят в кремации ничего плохого или не соответствующего их убеждениям. Мир открытый, люди меняются, меняется их мировоззрение и такую возможность нужно дать.

Но у нас крематории сегодня есть только в Москве и нескольких крупных городах – в Питере, например, а в целом по России их просто не существует. Поэтому даже если захочешь кремироваться – очевидно, что никто тело в Москву не повезет.

По оценке экспертов, потребность в крематориях есть. Как минимум во всех областных центрах по одному крематорию точно нужно.

К тому же, мы разрешили создание частных мест хранения урн с прахом – колумбариев. Люди будут арендовать ячейки на время, по истечению которого можно эту урну забрать и рассыпать прах.

- Вы хотели сделать реестр всех кладбищ, он еще не готов?

- Мы хотим сделать реестр вообще всех захоронений. Чтобы сохранялась вся посмертная история человека – где он захоронен, кто занимался захоронением, - фиксировалась в едином реестре с определенными правами доступа к нему. Чтобы не хранить информацию в архивах, которые периодически пропадают, в различных амбарных книгах.

Подобная единая информационная система позволит, например, родственникам умершего, которые живут далеко, заказывать у оператора кладбища услугу ухода за могилой.

Она также позволит избежать или свести к минимуму нелегальные захоронения. У нас бывали случаи, что по данным морга на кладбище прошло столько-то покойников, а по факту захоронено меньше. Вопрос – где эти тела? Никто понять не может.

- Когда запустится эта система?

- Мы надеемся, что за 2015 год мы примем соответствующий законопроект, и с 2016 года все заработает.

- Планируется ли в будущем разрешить родовые захоронения и перезахоронения старых могил?

- Мы предусматриваем в законопроекте фамильные захоронения, в которых можно будет зарезервировать себе могилу рядом с родственником. Да, это будет платная услуга, стоимость будет регулироваться на уровне регионов.

Что касается повторного захоронения или повторного использования могил… Знаете, во всей похоронной теме это, наверное, единственный дискуссионный вопрос.

Проблема ведь действительно есть. У нас очень много переполненных кладбищ в городах, где и могилы брошены, и невозможно установить, кто там лежит. И нелегально перезахоронения сейчас происходят – действующие могилы, за которыми никто долго не ухаживает, повторно перепродаются.

Есть европейский опыт, где все четко предусмотрено. Если за могилой никто не ухаживает в течение определенного срока, то могила признается заброшенной, происходит эксгумация и кремация тела. Прах относят в специальное место на хранение, и могила спокойно повторно используется.

И у нас можно было бы просто прописать правила, разрешив хоронить неидентифицированные останки в братские могилы, и предписать создать такие могилы на всех крупных кладбищах.

Но, с учетом наших религиозных традиций, да и просто традиций такой подход вызывает массу дискуссий. Пока мы, если честно сказать, не нашли согласия большинства.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 20 января 2015 > № 1358288 Андрей Чибис


Великобритания. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroi.mos.ru, 19 января 2015 > № 1276700 Мартин Стокли

Единого рецепта по созданию максимально комфортных условий жизни в городе нет, но есть много важных мелочей, которые могут сделать город успешным и комфортным для жизни, считает председатель экспертной группы дизайн-бюро Places Matter, член комиссии по вопросам архитектуры и городского развития CABE (Лондон) Мартин Стокли.

«В частности, сделать его доступным в транспортном и пешеходном смысле. Сделать так, чтобы в городе можно было творчески самовыражаться. Чтобы в нем всегда было комфортно и уютно. В частности, необходимо создавать больше таких территорий, где людям было бы приятно общаться в свободное от работы время, встречаться по деловым вопросам. Это должны быть комфортные территории, где было бы по-настоящему удобно», - рассказал М. Стокли в блиц-интервью порталу Стройкомплекса Москвы на IV Московском урбанистическом форуме, проходившем в декабре.

По его словам, в последние годы российская столица стала гораздо более комфортной. «Я очень много хожу пешком - за исключением улиц, где слишком много людей, есть много второстепенных, по которым очень приятно гулять», - отметил он.

Также эксперт затронул тему реорганизации промзон, которая в настоящее время очень актуальна для Москвы.

«Самым главным рецептом тут является то, что нужно начинать не с приглашения одного крупного инвестора. Такие территории надо заселять небольшими инвесторами, как сады. Тогда они по-настоящему превратятся в живые территории с культурной жизнью. И второе - необходимо запастись терпением. Очень быстро изменить значение промышленной территории на какое-то другое не удастся», - подчеркнул М. Стокли.

Напомним, промзоны - крупнейшие точки роста в границах «старой Москвы», которые благодаря своему удачному расположению и размерам территорий обладают высоким градостроительным потенциалом. Как ранее отмечал заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, в столице активная работа по промзонам началась три года назад, и она пошла очень хорошими темпами. «Сейчас в разработке - около 30 проектов планировки реновации промзон. Уже ведется строительство на десяти площадках. Наиболее значимые - завод имени Лихачева («ЗИЛ»), промзоны «Ленино», «Перово», «Верхние котлы». В приоритете - реновация таких промзон, как «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Серп и Молот».

Часть промзон будет полностью реорганизована, на других сохранится производство. Реорганизация производственных территорий позволит обеспечить горожан жильем, социальными объектами, дорогами и парковками. «Это даст значимый экономический эффект, в первую очередь за счет создания большого количества рабочих мест, что обеспечит городу дополнительные доходы в бюджет», - подчеркнул М. Хуснуллин.

Кроме того, улучшится ситуация на дорогах, поскольку людям не придется ездить на работу в другой конец города - многие из них получат рабочие места рядом с жильем.

Великобритания. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroi.mos.ru, 19 января 2015 > № 1276700 Мартин Стокли


Россия > Недвижимость, строительство > regnum.ru, 15 января 2015 > № 1274129 Сергей Степашин

За бюджетные деньги нужно строить энергоэффективные дома, уверены представители государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ. «Мы должны прийти к тому, чтобы дом был построен энергоэффективно», — заявил председатель наблюдательного совета Фонда ЖКХ Сергей Степашин во время встречи с журналистами 15 января, передает корреспондент ИА REGNUM.

Степашин отметил, что строительство «умных домов» обойдется на 30 % дороже, но с учетом энергосбережения эта разница окупится. Степашин отметил, что в России есть технологии, которые могут составить конкуренцию западным при строительстве таких домов. При этом, несмотря на климатические и географические особенности, в России сейчас насчитывается всего лишь 60 таких домов. Степашин выразил мнение, что строительный комплекс способен потянуть за собой развитие отечественной промышленности: «Через стройку задействуем весь промышленный комплекс. Это в целом вопрос развития промышленности в нашей стране».

Россия > Недвижимость, строительство > regnum.ru, 15 января 2015 > № 1274129 Сергей Степашин


Россия > Недвижимость, строительство > bankir.ru, 14 января 2015 > № 1272963 Андрей Семенюк

Первый заместитель генерального директора АИЖК

Досье Bankir.Ru. Андрей Семенюк. Родился 27 июня 1972 года. В 1996 году окончил Санкт-Петербургский университет по специальности «Физика радиоволн» с присвоением квалификации «Магистр физики».

В 1999 году окончил аспирантуру по специальности «Финансы, денежное обращение и кредит» Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов. В 2000 и 2002 годах повышал квалификацию на курсах «Макроэкономика» и «Микроэкономика» London School of Economics and Political Science. В 2001 году прошел профессиональную стажировку в U.S. Securities and Exchange Commission (США). В 2004 году прошел профессиональную стажировку в Бизнес-школе Centra Universitario Di Organizzazione Aziendale (Италия).

С марта 2001 года по июнь 2007 года работал в Аппарате Правительства России, Указом Президента Российской Федерации от 26 января 2005 года № 88 присвоен классный чин Государственного советника Российской Федерации 1-го класса.

Занимал руководящие должности в департаменте экономики и управления собственностью, департаменте финансовых рынков и имущественных отношений, департаменте экономики и финансов правительства Российской Федерации.

C июня 2007 года работает в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В настоящее время занимает должность первого заместителя генерального директора, руководителя службы стратегического планирования и корпоративного управления и курирует вопросы корпоративного управления в Агентстве и дочерних компаниях, взаимодействия Агентства с федеральными и региональными органами государственной власти, совершенствования нормативной базы, информационной политики, аналитических исследований, юридического сопровождения деятельности Агентства, развития рынка ипотечных ценных бумаг.

В 2006 году награжден Почетной грамотой Аппарата Правительства Российской Федерации, за безупречную и эффективную государственную службу объявлена благодарность Правительства Российской Федерации.

– Ипотека сегодня все больше воспринимается как один из основных драйверов развития банкинга. По итогам традиционного опроса Bankir.Ru таковым ее считают уже 46 процентов опрошенных банкиров. Насколько такая оценка, по вашим ощущениям, оправданна?

– Что ж, присоединюсь к тем 46 процентам, которые считают, что ипотека – один из драйверов развития банковского бизнеса, особенно в нашей стране. Есть, наверное, как минимум несколько способствующих этому факторов, которые позволяют так думать.

Первый фактор – это все-таки относительно недостаточный объем ипотечного кредитования по сравнению с другими показателями развития банковского сектора, развития жилищного рынка, которые мы наблюдаем в других странах, где ипотечное кредитование существует много десятилетий или даже столетия.

– Недостаточный по отношению к банковским пассивам или по отношению к рынку?

– Ну, во-первых, по отношению к рынку жилья. Сейчас у нас в среднем при помощи ипотеки совершается около 25 процентов сделок на рынке жилья. Это по официальной статистике Росстата. Если посмотреть статистические данные по Западной Европе и Америке, то там большая часть сделок совершается за счет ипотеки. То есть потенциал роста нашего рынка, если сравнивать, как минимум в два раза больше.

Второй фактор: ипотечное кредитование – тот продукт, который позволяет банкам привязывать к себе постоянного клиента. То есть ипотека может быть идеальным якорным продуктом. Привязывать к себе постоянного клиента и предлагать ему другие услуги. Европейские коллеги, кстати, часто говорили нам, что у них непосредственно ипотека, может быть, и не является основным источником процентного дохода в продуктовой линейке банков, но, привлекая клиента на длительный срок ипотечного кредитования, они успешно продают ему другие финансовые услуги. Во всем мире ипотека является мощным якорным продуктом. И у нас есть такие же перспективы.

И, наверное, третий фактор – с конца 2013 года Центральный банк сознательно ограничивает рост потребительского беззалогового кредитования физических лиц, тем самым стимулируя развитие ипотеки. Судя по намерениям регулятора, эта тенденция будет продолжена. Поэтому ипотека на самом деле – один из драйверов банковского бизнеса.

Другой вопрос, что этот бизнес не универсально интересен для всех банков. Это все-таки достаточно сложный финансовый продукт, наверное, один из самых сложных финансовых продуктов для банка. Я не беру какие-то сложные деривативные продукты для вип-клиентов. И ипотека требует больших объемов финансирования, причем – специфического финансирования как с точки зрения сроков, так и с точки зрения управления процентным риском. Потому что на такой срок, на который сейчас выдается ипотека, очень сложно привлечь фондирование с фиксированной ставкой. Банку приходится брать на себя процентный риск. По этой причине ипотека – продукт не для любого банка, а для крупных универсальных банков, для банков, специализирующихся в жилищной сфере, это точно «то, что надо»…

– Кстати, в ходе своей практики вы увидели какую-то принципиальную разницу между универсальным банком, работающим по ипотеке, и банками-монолайнерами?

– Наверное, основная разница заключается в источниках финансирования. Потому что в крупных универсальных банках, как правило, основной базой фондирования служат депозиты населения. И тут все сильно зависит от размеров банка, от того, насколько у него устойчивая депозитная база. Понятно, что у очень крупных банков, у банков с государственным участием депозитная база более или менее стабильна, что позволяет им принимать на себя процентный риск, риск ликвидности. Напомню, что у подавляющего большинства депозитов максимальный срок размещения – два-три года, а минимальный срок российской ипотеки сейчас составляет семь-восемь лет…

Банки-монолайнеры большую часть фондирования осуществляют за счет выпуска ценных бумаг. Либо просто осуществляя выпуск корпоративных облигаций, либо – выпуски ипотечных ценных бумаг.

Второе различие заключается в том, что если мы говорим об универсальных банках, в первую очередь – о крупных банках с развитой филиальной сетью, то у них продажа ипотеки осуществляется через офисную сеть. Хотя уже сейчас многие банки продают свои кредитные продукты не только через собственные офисы, но и через тех же риелторов. Монолайнеры не имеют такой разветвленной филиальной сети, они осуществляют продажи не через свою сеть, а через партнеров, либо становятся рефинансирующей организацией по аналогии с АИЖК. Кстати, на российском рынке не так много монолайнеров – Банк жилищного финансирования, «ДельтаКредит»… Есть еще несколько банков, которые не полностью монолайнеры, но так или иначе для них ипотека один из основных видов бизнеса…

– Раз уж мы заговорили об источниках ресурсов для ипотеки. На самом деле использование депозитов в качестве основных источников фондирования – это, наверное, чисто российская специфика. Вечная проблема длинных денег в России прежде всего касается ипотеки. Насколько это сдерживающий фактор для развития ипотеки?

– Действительно, это сдерживающий фактор. Мы видим, что в условиях ухудшения ситуации на финансовых рынках ухудшается и состояние ипотечного рынка, снижается конкуренция, растет доля нескольких крупных банков. Сейчас доля пятерки крупных банков на ипотечном рынке – больше 70 процентов. Это в том числе связано и с тем, что при ухудшении условий заимствования либо при закрытии возможностей заимствования на финансовых рынках через ту же секьюритизацию многие банки вынуждены сворачивать ипотеку. Специфика, скорее, связана с тем, что у нас, к сожалению, нет достаточного количества долгосрочных, институциональных инвесторов. Долгосрочные институциональные инвесторы – это, в первую очередь, пенсионные фонды, во вторую очередь – страховые компании. С пенсионными фондами намечалась положительная тенденция, они три года назад начали активно выходить на рынок секьюритизации. Но в силу тех решений, которые были приняты по накопительной части пенсий, фактически в 2014 году эти инвесторы на рынке отсутствовали. Надеемся, что в будущем они вернутся. Что касается страховщиков – у нас размер российского страхового рынка существенно ниже по объемам, чем на Западе.

– Россия – чуть ли не единственная страна, где активы страхового рынка меньше, чем активы банковского…

– Может быть. Активы действительно небольшие. У нас отсутствуют в сколь-либо значимых объемах долгосрочные виды страхования. Все страхование краткосрочное. Соответственно, и резервы у страховых компаний тоже краткосрочные, они не могут покупать долгосрочные ценные бумаги.

– А отток капитала как-то сказывается на рынке ипотеки, на секьюритизации ипотеки? Или, может быть, для развития достаточно секьюритизации на внутреннем рынке, и российской ипотеке не нужна внешняя секьюритизация?

– Когда рынок ипотеки только зарождался, многие банки выходили на зарубежные рынки и проводили секьюритизацию в иностранной юрисдикции. Но в последние годы, мне кажется, большая часть сделок секьюритизации проходила в России, причем присутствовали и иностранные инвесторы. И говорить о том, что отток капитала как-то особо сказался на рынке ипотечных ценных бумаг, трудно. Наверное, сказался точно так же, как на всем финансовом рынке. Выросли процентные ставки, сократились сроки заимствования. Практически нет размещения. Но по-прежнему есть программа АИЖК по покупке ипотечных ценных бумаг. То есть фактически мы являемся якорным инвестором для банков. И до конца 2014 года действует еще программа Внешэкономбанка по покупке ипотечных ценных бумаг.

– На мой взгляд, АИЖК, как и АСВ, один из двух примеров идеального воздействия госинститута на финансовый рынок. Потому что у нас обычно государство создает нечто по принципу наименьшего зла. А эти две системы действительно стали драйверами развития депозитного рынка России и ипотечного рынка России. Но вопрос – может ли АИЖК оставаться единственным драйвером? Насколько самого АИЖК на это хватит, ведь это все-таки государственная организация, а значит, все равно прямо или косвенно связанная с проблемами бюджета, с нефтяными поступлениями? Каковы перспективы работы механизма?

– Наверное, я с вами соглашусь в том, что мы являемся типичным институтом развития. При создании АИЖК государство не задавалось целью создать государственный институт, который будет доминировать на рынке вне зависимости от того, в каком состоянии этот рынок находится. Задача состояла в том, чтобы прийти на этот рынок, внедрить технологии, позволяющие на нем работать все большему и большему количеству участников, и, когда уровень конкуренции будет достаточно высок, институт развития должен уйти из этой ниши и развивать другие ниши в этом сегменте. Так, собственно, мы и действовали все эти годы. Если посмотреть по объемам нашего рефинансирования банков в сравнении с объемом выдачи ипотечных кредитов, то вначале наши объемы были достаточно существенными, потом доля постепенно снижалась. В 2008–2009 годах, когда случился кризис, наши объемы опять выросли, и доля АИЖК подскочила с семи процентов до 30 процентов, то есть практически треть всех выданных кредитов в первой половине 2009 года была рефинансирована АИЖК. Это и называется контрцикличной политикой. После того как рынок стал постепенно восстанавливаться, наша доля вновь снижалась, в 2013 году она снизилась до пяти-шести процентов…

До того как появилось агентство и запустило механизм рефинансирования, рынок ипотеки существовал в очень небольших объемах в Москве, Петербурге, может быть, еще в одном-двух мегаполисах. Задача агентства состояла в том, чтобы в каждом населенном пункте у населения была возможность взять ипотечные кредиты, которые будут выдавать не только один-два банка в стране, но гораздо большее количество участников. Чтобы развивалась конкуренция. И вот мы видим, что в 2010–2011 годах ипотеку уже можно было взять в каждом регионе. Практически в любом населенном пункте ее готовы предложить несколько банков. И конкуренция есть, несмотря на то, что доминирует пятерка крупнейших банков. Все равно конкуренция достаточно высокая. Много небольших средних банков работают на рынке ипотеки, много региональных банков.

Поэтому в рамках стратегии, которую мы утвердили в сентябре 2014 года, АИЖК собирается постепенно уходить с рынка рефинансирования стандартных ипотечных кредитов. Мы видим, что есть другой, большой сегмент рынка, пока недостаточно развитый, где мы выступаем основным маркетмейкером. Это рынок секьюритизации ипотеки. Уже сейчас на этом рынке более 50 процентов всех сделок совершается с той или иной формой участия АИЖК. Плюс есть новые сегменты рынка – это развитие ипотеки для отдельных категорий граждан, так называемая социальная ипотека; это развитие рынка арендного жилья и новый проект, который сейчас запущен в формате государственной программы, – жилье для российской семьи. По этой программе до 2018 года предстоит построить 25 млн. квадратных метров жилья эконом-класса.

Так что у нас в рамках новой стратегии существуют четыре приоритета: рынок секьюритизации, социальная ипотека, арендное жилье и программа «Жилье для российской семьи».

– В случае с социальной ипотекой, на ваш взгляд, какие программы и подходы сработали? Поясню суть вопроса. Как любой классический либерал, я не особо верил в нерыночные, социальные проекты. И тем не менее, даже на мой пристрастный и скептический взгляд, в сфере социальной ипотеки минимум два проекта сработали довольно эффективно. Во-первых, программа военной ипотеки. Сертификаты стали действительно реальным инструментом. Во-вторых, опыт Татарстана. Там, на мой взгляд, сделали главную вещь. Не стали нагибать банки, не стали дотировать процентную ставку. Там стали строить и выделять жилье по социальной цене, а банк выдавал на его приобретение абсолютно коммерческую ипотеку. То есть банк работал с нормальными процентами, но сама цена квадратного метра была маленькой. И людям оказалось в 100 раз важнее взять на квартиру, допустим, два млн. вместо трех с половиной, чем взять три с половиной, но по сниженной ставке. Вообще, представляется, что ставка не главное. Если с меня просят за квартиру 10 млн., я не возьму кредит ни под 9 процентов, ни под 12, потому что в любом варианте это для меня неподъемная сумма… Ваш комментарий.

– Во-первых, действительно, удачный пример – военная ипотека, которая эффективно работает. Доказательством того, что это хороший продукт, является факт, что эту нишу заняло не только АИЖК. Запускало продукт АИЖК, но через два года стали подключаться коммерческие банки, и сейчас достаточно большое количество банков самостоятельно выдают военную ипотеку. Прелесть продукта в том, что фактически платеж гарантирован со стороны государства…

Что касается Татарстана – вы абсолютно правы. Для человека важна абсолютная сумма ежемесячного платежа. И если посмотреть зависимость суммы ежемесячного платежа от процентной ставки либо от стоимости квадратного метра, то выясняется, что стоимость жилья намного сильнее влияет на размер платежа, чем снижение процентной ставки на один-два пункта. Платеж более чувствителен к стоимости жилья. Именно поэтому государство сейчас запустило программу «Жилье для российской семьи», где стоимость жилья будет ниже рынка. То есть фактически масштабируется татарстанский опыт. Принцип тот же. Только это будет реализовываться по всей стране, и сейчас идет отбор субъектов Российской Федерации для участия в программе.

– Отбор в чем заключается?

– Должно быть содействие программе со стороны субъекта Российской Федерации. Регион должен, во-первых, обеспечить отбор соответствующих земельных участков и отбор застройщиков. Регион должен минимизировать все административные процедуры для застройщика, определить категории граждан, которые там будут покупать жилье. Российская Федерация определила в целом большой перечень категорий, но субъект может его как-то модифицировать в зависимости от своих особенностей, скажем, необходимости стимулировать учителей, врачей, граждан определенного возраста и т.п.

Что касается успешных механизмов социальной ипотеки, то надо отметить один момент. Говоря о рынке ипотеки, часто приводят в негативном ключе опыт Соединенных Штатов Америки. Но, если разобраться, их программа социальной ипотеки не так сильно пострадала в период кризиса, как сегмент саб-прайма, и позволяет кое-что перенять.

При организации программ социальной ипотеки у нас государство фактически принимает на себя финансовые обязательства – например, компенсацию части затрат по ежемесячным платежам по ипотеке (как в программе «Молодая семья»). Фактически бюджет на себя принимает долгосрочные, растянутые на срок до 30 лет, обязательства по ежемесячным или ежегодным перечислениям человеку той или иной субсидии. Это очень опасно. Например, до кризиса несколько регионов России субсидировали процентную ставку для социальных заемщиков. И в кризис они столкнулись с проблемой дефицита бюджетных ресурсов.

А вот в США государство не субсидирует человеку что-либо, а принимает за себя часть рисков за заемщика – через систему страхования ипотечных кредитов. В тех же Соединенных Штатах Америки есть государственная компания FHA (Federal House Administration), которая страхует ипотечные кредиты. А вторая государственная компания Ginny Mae помогает секьюритизировать такие ипотечные кредиты. Я думаю, что в долгосрочной перспективе и у нас социальная ипотека должна постепенно выстраиваться так же – через страхование. И в этой связи было бы, наверное, очень важно, чтобы регулятор оценивал риски по застрахованному кредиту ниже, чем риски по незастрахованному кредиту, и снижал планку резервирования.

– Кстати, о резервах. Регулятор говорит: все, замораживаем беззалоговое потребкредитование, залоговое интересней. А вот соотношение резервов по залоговому и беззалоговому кредитованию у нас в России достаточно разнится, чтобы стимулировать интерес банков именно к залогам?

– Есть, наверное, два показателя с точки зрения регулирования, которые влияют на привлекательность того или иного вида кредитования. Их, конечно, больше, но основных – два. Первое – это нагрузка на капитал. Норматив достаточности капитала. А второе – это резервы. Банк России сделал, на мой взгляд, уже достаточно значительные шаги, чтобы выделить ипотеку из ряда потребительского кредитования. И по резервам, и по нормативам достаточности капитала есть дифференциация ипотеки в зависимости от ее качества. По тому же нормативу достаточности капитала, если не ошибаюсь, уже пять групп ипотеки выделены. По резервам – здесь еще, на наш взгляд, можно дальше провести дифференциацию. Кроме того, регулятором не учитывается передача риска страховщику при выдаче ипотечного кредита. Во всем мире развито ипотечное страхование – страхуются риски потери банка в результате обращения взыскания на недвижимость. У нас начали через нашу дочернюю компанию, страховую компанию АИЖК, развивать этот сегмент рынка. Он еще пока находится в самом начале своего развития. И существенным толчком к развитию и ипотеки, и ипотечного страхования, наверное, была бы дифференциация нормативов достаточности капитала и резервов со стороны Центрального банка. Но в то же время понятно, почему ЦБ не спешит – не наработана еще практика, нет статистики. Рынок должен какое-то время «пожить», мы должны посмотреть на статистику, должны посмотреть, насколько страховая защита работает на практике, и тогда вернуться к вопросу дифференциации резервов.

– Понятно. Но без такого решения вряд ли рынок ипотечного страхования пойдет в бурный рост.

– Да, он очень постепенно развивается. Конечно, такое решение качественно изменило бы ситуацию с ипотечным страхованием. Будем ждать, когда наработанная практика даст статистику, а статистика – возможность сделать выводы.

– То есть тут мы в ожидании некоего опыта, по сути.

– Ну, либо в ожидании решения Банка России.

– Тема арендного жилья – ее все чаще поднимают и любят приводить такой довод, что во всем цивилизованном мире люди всю жизнь снимают жилье. И что только в России бзик на собственном жилье. Чисто по-человечески я могу на каком-то мероприятии, особенно сидя в президиуме, согласно покивать этому. Но с одним условием: пусть лично у меня квартира будет неарендованная, в собственности… Насколько идеология арендного жилья реальна? Меня, например, точно не убедить, отказаться от идеи «Это – мое!».

– Эта идея, конечно, противоречит сложившемуся менталитету, когда все имели жилье в собственности. Ведь даже в Советском Союзе де-факто жилье было в собственности. Люди к этому уже привыкли, это раз. С другой стороны, большинство населения рассматривает недвижимость как объект для инвестиций. У нас все-таки финансовая культура еще на таком уровне, когда депозит – это, скорее, краткосрочный объект для сбережений. Большинство населения все-таки рассматривает недвижимость как самый надежный, самый «правильный» инструмент для инвестиций. Хотя есть замечательный график, как обесценивалась недвижимость в Японии на протяжении последних 15 лет. Пятнадцать лет цены на недвижимость падали.

– Я понимаю, но, кроме цены самой недвижимости, она может сдаваться в аренду. И, упрощенно говоря, в любом городе России «однушка», сдаваемая в наем, принесет вам сумму, равную половине приличной зарплаты в этом городе. Второе – жилье, это единственное, что любая власть не отнимала в этой стране, при любых изменениях и потрясениях. Даже большевики боялись неоседлого населения. То есть де-юре они сделали отмену частной собственности, но для жилья придумали формат фактического владения. Вы сами только что это отметили…

– Во многом вы правы. Именно поэтому я говорил о сложившемся менталитете. С другой стороны, жилье в собственности накладывает на тебя достаточно много обременений и уменьшает твою мобильность. И для молодых людей, которые достаточно мобильны и при этом могут менять место работы, город, все-таки аренда жилья чуть более удобна. Понятно, всем нам в возрасте захочется иметь домик в собственности. Но в молодости-то зачем?

Другое дело, что у нас рынок найма жилья абсолютно серый. Снимающий жилье человек не защищен ничем ни от выселения, ни от изменения цены. Никаких прав. Поэтому рынок найма должен быть абсолютно защищен как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Не зря в европейских странах законодательно подробно прописаны все условия аренды жилья, вплоть до того, насколько часто может меняться арендная ставка, насколько часто могут пересматриваться условия контракта, как долго имеет право человек проживать в арендном жилье. И его не имеют право оттуда выселить, даже если меняется владелец арендного дома. У нас часть таких поправок к законам уже принята, и мы надеемся, что постепенно (конечно же, не будет какого-то быстрого перелома) сформируется цивилизованный, защищенный в правовом отношении рынок аренды жилья.

– Я слышал о пилотном проекте арендных домов только в Новосибирске…

– Нет-нет, есть несколько проектов. В Новосибирске, в Нижегородской области, в Татарстане. Модель прозрачна. Юридическое лицо является собственником арендного дома и собирает платежи с граждан. За счет этих платежей расплачивается с нами и осуществляет платежи по ипотечному кредиту. Есть два типа основных потребителей этого продукта. Во-первых, промышленные предприятия, которые таким образом решают жилищную проблему для своих сотрудников, привлекают квалифицированные кадры. Причем они могут сделать продуктом некую аренду с правом выкупа в рассрочку. Я знаю, что это в Татарстане реализуется. Вторая категория – это местные органы власти, которые используют арендные дома для решения своих социальных проблем. Например, в том же Новосибирске, в арендных домах, которые уже построены, частично живут бюджетники, частично – сотрудники Академгородка. Инициатором всей схемы и собственно владельцем юридического лица, которое является собственником арендного дома, является регион. И мы ожидаем, что в ближайшее время основным инвестором в арендные дома действительно будут либо органы власти через свои ипотечные агентства, через жилищные фонды, либо промышленные предприятия. По мере того как будет развиваться, выравниваться конкурентная среда, по мере этого граждане начнут понимать, что есть не только сектор теневой аренды, но и цивилизованный сектор аренды, сюда постепенно будет приходить бизнес.

– Скажите, на ваш взгляд, почему в России так толком и не появилось коммерческой ипотеки. Ведь малый и средний бизнес у нас фактически бездомный. А ведь появление офисов в собственности придало бы бизнесу уверенности, обеспечило бы его залогом на случай потребности в кредитах. Насколько, на ваш взгляд, это проблема? Может быть, это просто мой личный взгляд на эту тему?

– Есть ряд других коллег с финансового рынка, которые говорят о той же проблеме: действительно, довольно сложно взять ипотеку на офисную недвижимость. Хотя некоторые банки такие продукты предлагают. Возможно, они не очень сильно распространены, но они есть. Мы как организация по жилищному кредитованию не занимаемся этим профессионально, поэтому могу высказать лишь экспертную точку зрения.

Мне кажется, что для ипотеки принципиальна уверенность в платежах заемщика. Банки научились оценивать платежи заемщика, проводить андеррайтинг заемщика. Но – физического лица. Более или менее накопилась статистика, выстроилась модель андеррайтинга, появились скоринговые системы. Физического заемщика оценить проще, он более прозрачен и понятен банку.

Что до бизнеса, то банки не научились массово оценивать таким же образом на длительный период заемщиков – юридических лиц. Речь идет о малом и среднем бизнесе. Наверное, в этом основная проблема.

– А почему государство не занято этим, это ведь тоже важнейшая социальная и экономическая проблема? Коль скоро мы хотим видеть устойчивый малый и средний бизнес, то почему бы не помочь ему обрести «жилье»? Создать малый бизнес, который привязан к стране, к городу, к окружающей среде? Вот у нас рестораны – сегодня один, через год на его месте другой, через три – третий. Приезжаешь в Париж и видишь ресторан или лавочку. Которая 15 лет на одном месте и, возможно, 100 лет была и еще 100 лет будет. Потому что принадлежит одной семье…

– …А семья, скорее всего, живет на втором этаже этого же дома.

– Именно! А у нас сегодня тут – «Дымов», а завтра – «Крымов»… Почему бы не создать этакое АИЖК для малого бизнеса?

– Если пофантазировать, то, наверное, такой институт развития мог бы работать, не выделяя прямых субсидий, а через систему государственных гарантий. Причем стимулировать прежде всего коммерческую ипотеку для бизнеса в тех отраслях, в развитии которых особенно нуждается тот или иной город или регион… Да, пожалуй, зерно в этом есть…

– Скажите, сейчас, оглянувшись на пройденный путь, что удалось, что не удалось, что вышло немного иначе, чем мыслилось при создании АИЖК.

– Наверное, на старте мы переоценили возможные темпы развития рынка секьюритизации. Напомню, что закону об ипотечных ценных бумагах практически уже 10 лет. Тогда это был единственный вид секьюритизации в России. В то время как вся секьюритизация стала возможной только в этом году. Последний нормативный акт, открывающий дорогу секьюритизации всех активов, Центральный банк принял в 2014 году. Мы переоценили возможные темпы развития этого рынка. Ожидали, что к настоящему времени более 50 процентов ипотеки будет фондироваться за счет ценных бумаг. Но на планы сильно повлиял кризис 2008–2009 годов, а затем – нынешняя ситуация на финансовых рынках. Кроме того, у нас были более оптимистические прогнозы – не столько по абсолютным уровням процентной ставки, сколько по уровню маржи между стоимостью привлечения денег и стоимостью выдачи ипотечных кредитов. Сейчас маржа по ипотеке составляет около трех с половиной процентов в среднем по банковской системе. Два года назад она составляла около четырех процентов. Мы ожидали меньшую маржу. Но банки говорили, что сейчас они могут работать только в условиях такой маржи. Между тем на западных рынках размер маржи не превышает одного процента.

– Но для такой маржи должна быть другая экономическая атмосфера в целом…

– Конечно. Маржа из чего формируется? Во-первых, это операционные издержки банков, которые зависят от объемов, от технологических систем, от автоматизации процессов. Во-вторых, маржа зависит от того, как четко работает система, допустим, судебная, как случаются дефолты, как быстро можно изъять залог, с какими издержками. В-третьих, в маржу закладываются риски – кредитный, процентный риск, риск ликвидности. Конечно, они у нас выше, чем на западных рынках. Ну и, наконец, прибыль...

– Скажите, а вы сами кредитами пользовались, ипотекой в том числе.

- Да, у меня были два ипотечных кредита. Брал для улучшения жилья. Сейчас оба уже выплачены.

– Что вам дал взгляд на ипотеку с другой стороны баррикад?

– Знаете, это мне помогло действительно с той стороны баррикад посмотреть, что такое быть заемщиком. Быть заемщиком – это, в первую очередь, трезво оценить свои силы. Во-вторых, я для себя выработал железное правило, которое, наверное, рекомендую всем заемщикам, – иметь некую подушку безопасности. Как минимум резерв по платежам на три месяца.

Например, в том банке, где у меня был взят ипотечный кредит, я открыл депозит и старался, чтобы на этом депозите всегда были средства как минимум на три ежемесячных платежа и при этом было предусмотрено автоматическое списание с этого депозита в счет погашения кредита. Вдруг забудешь заплатить или какой-то финансовый форс-мажор случится?

Третий момент – по-другому стал относиться, как это ни банально звучит, к себе, к своему здоровью. Потому что понимаю, что есть некая ответственность перед семьей. И был стимул застраховать жизнь, здоровье. Хотя с некоторых пор это стало необязательным, и большинство банков не то что не требуют, даже не вводят повышенную процентную ставку, если у заемщика нет страхования жизни и здоровья. Но я продолжал страховать.

– Какое бы вы порекомендовали соотношение семейного дохода и ипотечного платежа? Я вот полагаю, что комфортная ипотека должна обходиться в не более чем 30 процентов семейного дохода. А вы бы что порекомендовали?

– Я с ходу, наверное, тоже назвал бы треть дохода. Хотя, конечно, универсального рецепта не существует. Потому что все довольно сильно зависит и от абсолютной суммы дохода, от абсолютной суммы платежа. Если у вас небольшой семейный доход, и ипотека составляет треть ваших доходов, а остальные две трети – это обеспечение минимально важных жизненных потребностей, то, наверное, и треть для вас не подходит. Потому что риск дефолта очень большой. Если доход достаточно большой, то в принципе вы можете позволить себе оставлять на жизнь меньше двух третей. Тогда ипотека может занимать и 40 процентов дохода. Но в принципе ориентир на треть дохода – золотое правило, которое можно использовать.

– Многие говорят, что ипотека способствует улучшению демографии. А как было в вашей семье?

– Нет, у меня уже были дети (улыбается). У нас с женой двое детей.

– Чем живете, кроме работы?

– Я бы не сказал, что у меня есть какое-то хобби, которому посвящаешь все свободное время. Я довольно разносторонний человек. Очень люблю путешествовать. Люблю фотографировать. Конечно, увлекаюсь фотографией на любительском уровне, но фотографирую много. Стараюсь активно заниматься спортом.

Вот чему ипотека точно способствует – более стратегическому взгляду на себя, на свою жизнь, на ее составляющие. На ценности и ответственность перед семьей. И в этом плане, думаю, это тоже хорошая социальная цель. Дай бог, мы в АИЖК смогли внести в ее развитие свою лепту.

Россия > Недвижимость, строительство > bankir.ru, 14 января 2015 > № 1272963 Андрей Семенюк


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 9 января 2015 > № 1269140 Константин Цицин

Встреча Дмитрия Медведева с генеральным директором Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Константином Цициным.

Стенограмма:

Д.Медведев: Константин Георгиевич, начался 2015 год, Фонд содействия развитию ЖКХ работал весь 2014 год, есть определённые результаты, в том числе по переселению из ветхого жилья, по решению других задач, которые стоят перед фондом. Коротко доложите об итогах – что получилось, что хорошего было сделано – и о перспективах работы на наступивший 2015 год.

К.Цицин: Уважаемый Дмитрий Анатольевич, в 2014 году достаточно напряжённая работа была, и те показатели, которые были установлены Правительством, Фонд выполнил и даже чуть-чуть перевыполнил. Был установлен показатель – переселить граждан из 2 800 000 кв. м аварийного жилья. На сегодняшний день по тем данным, которые нам регионы дают, этот показатель – 2 914 400 кв. м аварийного жилья.

Д.Медведев: Это приблизительно какое количество людей затрагивает? В квадратных метрах это труднее понять.

К.Цицин: 188 030 человек.

Д.Медведев: То есть почти 200 тыс. человек были переселены из ветхого жилья.

К.Цицин: Совершенно верно. И 10 408 аварийных домов, соответственно, будет снесено уже в этом году. Это примерно 72 680 жилых помещений. То есть фактически 73 тыс. семей получили улучшение жилищных условий.

Что касается задач на 2015 год, то регионы уже работают опережающим темпом, в 2014 году они начали закладывать соответствующие стройки на 2015 год. Уже 16 субъектов Российской Федерации подали заявки в фонд, и они были одобрены ещё в 2014 году. В первый рабочий день, 12 января, мы переведём им авансирование в размере 30% – это около 3 млрд рублей. В 2015 году показатель – 2 790 000 кв. м жилья, 179 тыс. человек необходимо будет переселить.

Д.Медведев: То есть это практически цифры, сопоставимые с тем, что было сделано в прошлом году, – ещё почти 200 тыс. человек смогут свои жилищные условия улучшить.

К.Цицин: Да. Но по сравнению с 2013 годом рост в три раза.

Д.Медведев: За счёт чего это произошло?

К.Цицин: Во-первых, были убраны практически все условия получения субъектами средств в самом начале…

Д.Медведев: Более жёсткие условия были?

К.Цицин: Более жёсткие условия были. Плюс в 2014 году наконец было решено, чтобы софинансирование субъектов уменьшилось до 50% (раньше оно было примерно 60%). Вот это всё дало определённый всплеск строительства.

Д.Медведев: Но наступивший год явно не будет простым, в том числе и для строительства, в силу понятных причин – замедления экономического развития, волатильности финансового рынка. Есть какие-то идеи, каким образом всё-таки нам сохранить эти темпы – и строительство поддержать, и в конечном счёте решить жилищную проблему для сотен тысяч людей?

К.Цицин: Дмитрий Анатольевич, у нас такие идеи есть. Более того, в 2009 году мы уже такие программы выполняли. Тогда был предыдущий кризис и достаточно сильный был рост. Здесь у нас есть предложение за счёт внутренних источников фонда: это те доходы от размещения временно свободных средств, которые были получены, плюс у нас ещё остались нераспределённые доходы 2013 года – это общая сумма примерно 6,6 млрд рублей… Направить их на уменьшение софинансирования субъектов, то есть увеличить долю фонда. Если сейчас общий уровень софинансирования субъектов составляет 48%, то уменьшение составит примерно 8%. То есть дойдём до уровня практически 40% со стороны субъектов.

Д.Медведев: И им проще будет эти нормативы, естественно, соблюдать. Идея представляется достаточно разумной. Давайте её окончательно проанализируем. Подготовьте предложение и внесите в Правительство. Это потребует корпоративного решения или же это потребует уже решения на уровне Правительства?

К.Цицин: Дмитрий Анатольевич, 185-й закон позволяет быстро и точно решить все задачи.

Д.Медведев: Быстро и точно – это что значит?

К.Цицин: Достаточно внести небольшие изменения в законодательство и постановление Правительства…

Д.Медведев: То есть это постановление Правительства всё-таки? Я это и имел в виду. Хорошо. Обсудите с коллегами по Правительству, сформулируйте предложение вместе с министром и курирующим вице-премьером и внесите уже окончательное предложение.

К.Цицин: Хорошо.

Д.Медведев: Договорились.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 9 января 2015 > № 1269140 Константин Цицин


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 23 декабря 2014 > № 1358068 Андрей Чибис

Интервью замглавы Минстроя России Андрея Чибиса "Известиям"

— Каждый год нам приходится констатировать рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги. И хотя президент ясно несколько лет назад высказался — рост не должен превышать уровень инфляции, как правило, этот уровень превышается. Когда это кончится?

— Непредсказуемость платы за коммунальные услуги закончилась. Мы создали беспрецедентные для нашей страны правила в сфере ЖКХ. Введены жесткие ограничения роста совокупного платежа: в среднем по стране он теперь не будет превышать уровня инфляции. Кстати, за 2014 год (по состоянию на ноябрь) плата россиян за коммуналку выросла всего на 3,8%. Индекс платежа будет утвержден для каждого региона сразу на 3 года. Однако если в конкретном муниципалитете есть объективная необходимость превысить допустимый уровень — например, для строительства нового водопровода, — это должно сопровождаться обязательным публичным обсуждением. Люди должны знать и видеть, что конкретно они получают, заплатив больше. Поэтому такое превышение должны согласовать местные депутаты — без их согласия утвержденные губернатором тарифы будут вне закона. То есть в итоге платеж для конкретного гражданина не будет расти выше инфляции: можно будет поднять тариф выше инфляции, скажем, на воду, но снизив тариф на тепло. А выйти за эти рамки без публичного обсуждения и согласия местных парламентариев будет невозможно. За 2014 год такие превышения коснулись 0,5% россиян.

— Так почему эти водопроводы до сих пор не построены? Если не ошибаюсь, инвестиции включались в тариф изначально, а совокупный рост тарифа на коммуналку давно уже превысил совокупный рост цен на другие продукты или услуги.

— Это заблуждение: инвестиции были заложены в тариф далеко не всегда. В настоящее время, к примеру, 70% водоканалов в России убыточны. Кроме того, рост в квитанции, если помните, всегда был скачкообразным. И всегда был вопрос: почему? Теперь же мы не просто даем тариф — для каждой коммунальной компании (вне зависимости от формы собственности) будут даны четкие целевые параметры: например, сократить количество аварий, обеспечить качественную питьевую воду (в настоящее время только 60% потребителей имеют воду, соответствующую СанПИНу), повысить энергоэффективность, сократить потери, и эти цели будут заложены на каждый год. Кроме того, мы заложили в тариф такую важную защищенную статью, как предпринимательская прибыль. Если ты этих параметров достигаешь, то не только инвестиции возвращаются, но и 5% прибыли: то есть не нужно воровать на подрядах, на каких то других «серых» схемах. Делай, что должен, и получи «белую» предпринимательскую прибыль. А если достиг целевых показателей, но смог еще и сэкономить, — это дополнительный доход компании. То есть новые правила делают привлекательным рынок ЖКХ для «белых» игроков. Сюда будут стремиться не те, кто хочет поймать рыбку в серой воде, а добросовестные компании, в том числе которые никогда ЖКХ не занимались. А ведь рынок ЖКХ громаден: это гарантированный спрос с годовым оборотом 4 трлн рублей. И сюда уже идет большой, цивилизованный бизнес, который понимает: в сложной экономической обстановке нет ничего привлекательнее, чем стабильность и предсказуемость. Иногда это стоит дороже, чем высокая маржинальная доходность. На ближайшее, по всей видимости, непростое, время ЖКХ станет в России едва ли не самой привлекательной сферой для инвестирования. Сегодня в России реализуется более 100 масштабных коммунальных проекта почти на 300 млрд рублей.

— Правила — это хорошо. Но будут ли они выполняться? Мне кажется, что губернаторы склонны скорее повышать тарифы, а не снижать их.

— Действительно, уже сейчас есть вопиющие случаи, попытки продавить высокие тарифы. Например, такая попытка была нами пресечена в Белгородской области, где повышение тарифа на воду составило бы 200%, а совокупный платеж — 30%, и мы проводили с губернатором соответствующие совещания, на которых он согласился: была попытка коллег из «Водоканала» завысить тариф без разумных оснований. С 2015 года, если конкретная компания не достигает целевых показателей, то к ней будут применяться жесткие финансовые санкции: у нее будет забираться часть выручки. Если это концессионер, нарушающий требования, то с ним расторгается соглашение. Персональная ответственность будет для всех: от управляющей компании до заместителя губернатора, курирующего ЖКХ. До 1 января 2015 года каждый регион обязан утвердить дорожную карту для запуска всех механизмов нового тарифообразования. Иначе он не получит деньги из фонда ЖКХ ни на расселение граждан из ветхого жилья, ни на капремонт. И мы внимательно следим за ценообразованием в регионах, пока разбираемся в «ручном» режиме, субъекты это знают и хулиганить не будут. Для усиления эффекта мы подключили Генпрокуратуру.

— А почему вы так уверены, что придут инвестиции в ЖКХ, даже несмотря на комфортные условия? Практически все коммунальные службы — это различные муниципальные унитарные предприятия, и, честно говоря, не уверена, что их руководство стремится к увеличению своей эффективности и ждет инвестиций, за которые потом придется отвечать.

— Сейчас проводится оценка эффективности МУПов, и все неэффективные МУПы будут выставлены на конкурсную комиссию. Это произойдет до 2016 года. Неэффективными признаются те унитарные предприятия, которые оказывают услуги, не соответствующие стандартам качества, или несут убытки в течение 3 лет. Любой инвестор, победив в конкурсе, сможет войти на рынок.

— И как много у нас в стране неэффективных МУПов?

— Точно скажем после проверки, но моя личная оценка — таких около половины.

— Почему вы считаете, что новые инвесторы будут эффективнее старых? Вот, к примеру, директор старого доброго МУПа выводит из него деньги, отдавая подряд, скажем, на замену трубы, «своей» компании по заоблачной цене. Почему вы уверены, что так же не будет поступать новый оператор?

— Как я уже сказал, невозможно будет установить тариф без четких целей, а для их достижения мы вводим такое понятие, как типовые мероприятия с типовыми расценками на работы в коммунальной отрасли, чтобы было невозможно заложить трубу на сумму втрое большую, чем эта работа стоит. Кроме того, мы сейчас составляем справочник наиболее эффективных технологий ЖХК, чтобы губернатор ориентировался на апробированные в других регионах и странах практики. В этом реестре технологий можно будет увидеть конкретный договор и сумму, сколько потрачено на те или иные работы. Соответственно, если мы увидим, когда одну и ту же технологию будут применять за другие деньги. И у нас, и у правоохранительных органов сразу же возникнут вопросы: почему вы купили это дороже, чем за это заплатили в соседнем регионе?

— Хорошо, а что с управляющими организациями? Для чего нужно лицензирование и что конкретно это принесет жильцам?

— Если коротко, принесет возможность быстро сменить управляющую компанию, если она не устраивает жильцов. Сейчас как происходит? Есть группа недовольных качеством УК жильцов, но выясняется, что просто ее сменить не получится: объявления срывают, собраться жильцам не дают. Люди пишут жалобы, а управляющие компании их отправляют куда подальше, жилинспеккция выносит штраф, а директор — я говорю про реальные случаи — заявляет им: пишите, мол, пишите, вот я заплатил 300 тыс. штраф за то, что не раскрыл информацию, я на эти деньги трех дворников уволю, будете жить в грязи. У нас есть компании, которые сели на поток и на жителей им было плевать. Они говорили — наказывайте, будем на эту сумму меньше работать. Больше так не получится.

— И каков новый механизм смены плохой управляющей организации?

— Очень простой: два подтвержденных судом административных взыскания — и компания теряет право управлять конкретным домом. Если она теряет 15% домов, то теряет лицензию, а ее руководитель попадает в черный список и на 3 года лишается права заниматься этим видом деятельности. Все дома появятся в едином реестре, который сейчас создается, и процедура лишения лицензий за низкое качество работы будет максимально прозрачной. Больше никаких дискуссий: два штрафа — и нет такой компании в доме.

— А не боитесь, что система начнет работать наоборот: недобросовестные УК, у которых, вы сами сказали, есть связи с властью, с помощью нового механизма попытаются убрать добросовестных?

— Нет, не боюсь. Лицензии выдаются специально созданными лицензионными комиссиями, в которых не менее трети будут составлять представители профессионального сообщества. И каждый член комиссии платит административный штраф в случае незаконного решения — несколько десятков тысяч рублей. Лицензирование встряхнет рынок и запустит механизм сменяемости компаний. Народ устал от их вседозволенности и хамства.

— Многих возмутила новая строка в квитанциях — на капремонт. Зачем она нужна? Разве раньше капремонт не входил в квитанции?

— Не входил. В квитанции входил только текущий ремонт, но не капитальный. Вот судите сами. В 1990-е годы многие получили свою квартиру в собственность в порядке приватизации, и передавать эту собственность в силу закона им должны были в соcтоянии надлежащем. Однако никто из собственников общее имущество с этого времени не чинил, не ремонтировал. Хотя казалось бы, когда речь идет о частных домах, ни у кого не возникает вопроса, кто должен оплачивать, скажем, протекающую крышу или просадку фундамента. Почему с многоквартирными домами должно быть иначе? В Европе вообще таких вопросов не возникает: владеешь имуществом, значит, содержишь его в надлежащем виде. Если не запустить сегодня эту систему, мы рискуем весь жилищный фонд превратить в аварийный.

— А если передавались в порядке приватизации квартиры в доме без капремонта?

— Если на дату первой приватизационной квартиры дом нуждался в капремонте, то в соответствии со ст. 16 закона Российской Федерации от 06.07.91 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за государством сохраняется обязанность производить капитальный ремонт таких многоквартирных домов. Граждане могут сейчас подать в суд и принудить местные власти сделать капремонт. Это честно: в свое время наши родители в квитанциях, так называемых жировках, оплачивали выделенную сумму на капремонт. Соответственно, его должны были проводить, и раз деньги копились, делайте. Не знаю, почему эта строка потом пропала потом из квитанций, но это была явная ошибка.

— В любом случае получается, что с 1990-х годов люди ждали, что сделают капремонт дома, и что же, еще лет 10–20 ждать, пока необходимая сумма не накопится?

— Если в доме необходимо сделать ремонт, но пока не накоплена необходимая сумма, ремонт произведет региональный оператор, и тогда он будет получать текущие платежи. Понятно, что такая масштабная работа не пройдет без огрехов. И были случаи, когда в программу капремонта попадали более новые дома или даже дома под снос. Чтобы минимизировать такие случаи, мы запускаем общедоступную систему онлайн-мониторинга капремонта, в которой будут присутствовать все дома, все программы капремонта, с ними сможет ознакомиться любой желающий. Заходишь, выбираешь свой дом — и видишь по нему всю необходимую информацию.

— А что со счетчиками на воду? Кому можно не ставить?

— С 1 января для жильцов без счетчиков тарифы будут расти на 10% в полугодие. Но эта норма будет ужесточена, и об этом просят и собственники, и управляющие компании. Предполагается дать регионам право самим сделать выбор: либо для квартир без счетчиков наценка на воду будет расти на 30% ежеквартально, либо среди таких собственников будет распределяться вся разница в стоимости потребленной домом воды, которая непокрыта владельцами счетчиков. Мы считаем, что это на благо добросовестным — каждый должен платить только за тот ресурс, который потребляет. Еще мы хотим внести поправки в законодательство, которые позволили бы собственникам включать все счетчики в общедолевую собственность, это позволит им строить интеллектуальные системы учета, которые в режиме реального времени показывали бы, кто как потребляет и как обманывает. Жильцы не обязаны ставить индивидуальные приборы учета только в том случае, если дом признан аварийным, или в редких случаях, когда нет технической возможности их поставить.

— Расскажите, зачем все-таки выделять вывоз мусора в отдельную строку и переводить его вывоз в разряд коммунальных услуг?

— Действительно, мы подготовили такой законопроект, надеемся, что он будет принят до конца этого года. Не нужно заблуждаться: мы и сегодня за это платим — своей управляющей компании. Однако что мы получаем на практике за свои деньги? Наша УК договаривается с транспортной компанией на вывоз и утилизацию мусора, допустим, на 100 рублей. В эти 100 рублей входит плата 60 рублей полигону для утилизации этого мусора, а остальное — собственно работа самой транспортной компании. А эта транспортная компания, чтобы не платить за утилизацию, сваливает мусор в ближайший овраг или отвозит на нелегальную свалку, где уплачивает не 60 рублей, а 10. В итоге, заплатив деньги на утилизацию мусора, мы получаем массу нелегальных свалок. Переведя эти услуги в разряд коммунальных, мы сможем контролировать этот процесс. Региональный оператор будет нести публичную ответственность за обращение с отходами на протяжении всей цепочки — от потребителя до полигона. И весь мусор будет складироваться или перерабатываться. Кроме того, это решает и еще одну проблему: оплата за вывоз мусора будет рассчитываться не по квадратным метрам, а в зависимости от количества жильцов, что более справедливо.

— Задолженность по услугам ЖКХ выросла до 132 млрд рублей. Как с этим бороться?

— До конца года, мы надеемся, будет принят закон, по которому по всей цепочке — от гражданина до коммунальной компании — устанавливаются штрафы в размере 1/170 ставки рефинасирования ЦБ за каждый день просрочки. Я считаю, что этот штраф должен быть сравним с банковским кредитом, ведь по сути неоплата есть кредит неплательщику.

— А коллекторов привлекать — тоже, как и банкам?

— С соблюдением требований по персональным данным, юридически УК вправе сейчас это делать. Но мне кажется, что эта тема требует отдельного обсуждения, ведь некоторые коллекторы работают, как бандитские группировки, а мы считаем, что это не самый лучший подход к неплательщику. Это плохо и очень часто опасно, когда отдельные компании пытаются все долги

скинуть коллекторам.

Александра Баязитова, «Известия»

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 23 декабря 2014 > № 1358068 Андрей Чибис


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 22 декабря 2014 > № 1358062 Михаил Мень

Глава Минстроя России Михаил Мень в интервью «Lenta.ru»: «Надо забыть о сверхприбылях»

Постоянный рост тарифов — хроническая болезнь российской системы ЖКХ. Услуги дорожают, а их качество вызывает множество вопросов у населения. Ржавая вода из крана, лопнувшие трубы, кромешная тьма в подъезде… Иногда кажется, что деньги из кошелька потребителя уходят в пустоту. Между тем в отрасли проводится фундаментальная реформа, призванная решить накопившиеся за два десятилетия проблемы. О перспективах коммунального хозяйства и ситуации с тарифами «Лента.ру» побеседовала с министром строительства и ЖКХ России Михаилом Менем.

О тарифах ЖКХ

«Лента.ру»: Начнем с самого актуального и болезненного для большинства россиян вопроса. Расходы населения на оплату коммунальных услуг в РФ одни из самых высоких в мире — в среднем один человек тратит от 10 процентов своего дохода на оплату счетов. Почему россияне так много платят за коммуналку? Разве это справедливо?

Михаил Мень: Минстрой — ведомство сугубо хозяйственное, поэтому здесь правильнее говорить не о справедливости или ее отсутствии, а об экономической обоснованности тарифов. Сегодня в большинстве случаев тарифы обоснованы не до конца. Именно поэтому и было принято решение об ограничении совокупного платежа гражданина. В конце концов, людей волнует не сам тариф, а сколько приходится в итоге платить. Принцип такой: рост совокупного платежа ограничивается инфляцией. В зависимости от различных факторов мы каждый год вместе с Федеральной службой по тарифам (ФСТ) выстраиваем эту конструкцию — общероссийский индекс платежа, привязанный к инфляции. Затем правительство делает разбивку по регионам, а регионы выстраивают сетку на местном уровне. При этом регионы могут разбить ее на услуги. Например, модернизируется водоканал и в тариф на региональном уровне включается инвестиционная составляющая. Тариф растет, а все остальные — тепловики, энергетики — должны его, соответственно, понизить. Эта схема уже запущена в работу. Без пояснения причин теперь повысить ограничения невозможно. Что касается расходов жителей России на ЖКХ в сравнении с другими странами, то наш показатель не самый высокий. Вы правы, это примерно 10 процентов, но, к примеру, в Греции в среднем жители тратят 27 процентов своих доходов на ЖКХ, в Чехии — 25 процентов, в Японии — 22 процента, в США — 19 процентов.

Но ведь сейчас инфляция разгоняется. Значит ли это, что людям нужно готовиться к резким повышениям тарифов ЖКХ вслед за ростом цен? Я имею в виду рост сразу на 15-20 процентов уже в следующем году.

По данным Росстата, на 1 декабря инфляция составила 9,1 процента год к году. В 2015-м при расчете платежей мы будем опираться именно на эту цифру. Добавлю, что мы разрешили муниципалитетам принимать решение по превышению тарифов относительно предельных показателей. Но это возможно только в некоторых исключительных случаях. Например, если введена новая услуга. Предположим, муниципалитет не был газифицирован или появился концессионер [частный инвестор, вкладывающий свои средства в развитие ЖКХ, — прим. «Ленты.ру»], который начал инвестировать и занялся перекладкой сетей. Здесь тоже может быть обоснованное повышение тарифа, растянутое на несколько лет. Но, подчеркну, решение о завышении тарифов принимается публично. За него отвечают местные депутаты, выбранные местным населением. Принципиально важно, чтобы жители четко понимали, по какой причине цифра в платежке увеличилась. Еще раз подчеркну, что это исключительный случай. В этом году превышение ограничений коснулось лишь 0,5 процента россиян. Однако были и случаи, когда мы заранее, что называется, «профилактировали». Один из блогеров сообщил мне о необоснованных повышениях тарифов в Белгороде, приложив для доказательства все документы. Водоканал, не до конца проинформировав даже губернатора, попытался провести через городской парламент повышение тарифов на водоснабжение на 240 процентов, на водоотведение — на 170 процентов! Однако компания так и не смогла показать, чем это повышение полезно для потребителя. Просто водоканал захотел «отбить» все свои инвестиции за два-три года. Но так не бывает. И мы не позволили этому состояться.

В России возможно создание системы ЖКХ, при которой услуги были бы относительно дешевыми и вместе с тем качественными? Или это утопия?

Ну, все относительно... Должны действовать те же законы, что и на потребительском рынке: цена-качество. Я думаю, что здесь важно выйти на качественную услугу за адекватную и — самое главное — реально экономически обоснованную сумму. Если мы доведем реформу до конца, вовлечем бизнес на этот рынок, то будет создана нормально функционирующая система, как в большинстве развитых стран мира.

Сильное возмущение у населения вызвала необходимость самим платить за капитальный ремонт. Скажите, зачем нужно было перекладывать это на потребителя?

Квартира после приватизации превращается в актив гражданина, в его частную собственность, как, к примеру, дом в деревне или дача. За активом нужно следить. В отличие от других стран бывшего Советского Союза, где тоже в какой-то момент у большинства жителей появилась возможность приватизировать свое жилье, в России к плате за капитальный ремонт подходили плавно, какое-то время софинансировали из бюджета через Фонд содействия реформирования ЖКХ. Сейчас такой возможности нет. Принято решение, схожее с мировыми стандартами. Даже в советские годы тому, кто имел свой дом, не приходило в голову прийти в администрацию и говорить: «У меня крыша протекает, дайте денег». Мы же не идем к властям, когда у нас с машиной проблемы. Жители многоквартирных домов приватизировали жилплощадь по большей части бесплатно. Сегодня надо управлять своим имуществом, немного менять отношение к собственной квартире. У нас, пожалуй, один из самых высоких уровней домовладения в мире — 85 процентов россиян обладают своим жильем. В Германии, к примеру, данный показатель — 45 процентов. К сожалению, мы пока не воспитали собственника — это сложная задача. Люди по инерции хотят, чтобы кто-то пришел и что-то за них сделал. Таково наследие советской системы.

А что за проект «капремонт в кредит»? Поясните, пожалуйста.

Есть проблема: люди не очень хотят ждать, пока до их дома дойдет очередь капитального ремонта. Эту проблему и призван решить проект «капремонт в кредит». В нем принимают участие несколько банков. Пока они разрабатывают пилотные продукты. Окончательное решение принимают сами жители дома. Человек, по сути, в рассрочку покупает иное качество жизни. Но здесь многое зависит от банков, от того, какой продукт они сделают. В 2014 году Минстроем России уже запущены пилотные проекты по кредитованию капитального ремонта. Платеж собственника в данных случаях остается в пределах минимального взноса на капремонт, установленного в регионе.

Как дела обстоят с тарифами в Крыму и Севастополе?

Проблемы в ЖКХ там примерно такие же, как и во всей стране. Единственное, мы стараемся, чтобы переход к новым правилам игры был более плавным для этих субъектов федерации. Кроме того, здесь у региональных властей есть возможность менять тарифы не раз в году, как в остальной России, а несколько раз в год. Это позволит выйти на экономически обоснованные тарифы не рывками, а медленно. По капитальному ремонту жилья мы тоже немного помогли из Фонда ЖКХ. И это честно, поскольку мы всем остальным регионам в течение нескольких лет тоже оказывали поддержку.

О государстве и бизнесе

Ваша стратегическая задача на посту министра — реформа ЖКХ. Какие ключевые проблемы нужно решить, чтобы потребителю в итоге было хорошо?

Одна из важнейших задач реформы — привлечение негосударственного капитала. Весь мир идет по этому пути через договоры концессии (передача предприятий ЖКХ инвестору во временное пользование). Сегодня в России реализуется более 100 инвестиционных проектов на общую сумму 273 миллиарда рублей, из них 188 миллиардов — средства частных инвесторов. Но когда мы в полной мере в этом году запустили этот процесс, выявилась основная проблема — юридическая неподготовленность к работе в условиях государственно-частного партнерства в регионах и на местах. Мы создали специальный консультативный центр государственно-частного партнерства, где оказывают методическую помощь обеим сторонам. Плюс мы сейчас формируем реестр эффективных технологий и практик частного инвестирования в ЖКХ, который будет в открытом доступе.

ЖКХ вообще интересно бизнесу?

К сожалению, за последние 20 лет сложился стереотип, что наша отрасль — черная дыра, что туда уходят огромные бюджетные деньги. Это не так, сфера ЖКХ — очень прибыльный для инвесторов рынок с большим потенциалом. Бизнес, особенно за текущий год, развернулся в сторону жилищно-коммунального хозяйства. Что его пугало раньше? Компании не понимали, что будет завтра. Они задавались вопросами: как изменится тариф, как выстраивать отношения с властями? С 2016 года вся страна выйдет на долгосрочные решения, часть регионов уже сегодня сделала этот шаг. В типовой договор концессии включается тарифное регулирование на весь период действия документа. Условно говоря, компания, решившая участвовать в обслуживании городского водоканала, подписывает договор на 15 лет, указав там все шаги по возможной модернизации предприятия и какие плюсы от этого получит потребитель. Тарифная формула расписывается на все 15 лет. Долгосрочное регулирование предусматривает, что любая экономия от повышения эффективности остается в распоряжении компании. Это мотивирует заниматься энергосбережением.

Главное, предприниматель понимает, что будет завтра. Он понимает, как расплачиваться по кредиту, возвращать вложения. И важно, что в случае принятия решения об изменении долгосрочных тарифов власть отвечает за это своим бюджетом. Данные меры полностью позволяют нам запустить систему государственно-частного партнерства в ЖКХ. В ноябре этого года также подписано распоряжение правительства России по контролю регионов в сфере привлечения частных инвестиций в ЖКХ. Региональные власти должны будут ежеквартально предоставлять в Минстрой отчеты по реализации планов привлечения частных инвестиции в ЖКХ, включая графики концессионных конкурсов, протоколы заседаний конкурсных комиссий, графики комплексного развития коммунальной инфраструктуры.

Как на поведение инвесторов подействовали западные санкции?

Вообще, отрасль ЖКХ обособлена от этих проблем. Мы здесь себя чувствуем уверенно. Я даже слышал, как один их бизнесменов называл сферу ЖКХ тихой гаванью в период экономических неурядиц. Сложно найти другую отрасль, в которой спрос был бы настолько стабилен и прогнозируем. Сегодня с точки зрения привлечения бизнеса в ЖКХ сложился четкий, прозрачный механизм возвратности средств. В условиях санкций бизнесу интересны отрасли, не зависящие от внешних шоков. ЖКХ не зависит ни от чего — люди всегда будут пользоваться коммунальными услугами.

До 1 мая 2015 года управляющие компании для продолжения деятельности должны получить государственные лицензии. Процедура лицензирования не отпугивает бизнес? Ведь предприниматели жалуются на бесконечные проверки, разгул бюрократии…

Теоретически мне, как рыночнику, близка идея саморегулирования. Но, проработав восемь лет «на земле», в одном из сложнейших регионов России [Михаил Мень с 2005 по 2013 год был губернатором Ивановской области — прим. «Ленты.ру»], я насмотрелся на плоды трудов некоторых управляющих компаний, а также на неспособность местных властей изменить их отношение к потребителям. Тогда мы оставили людей один на один с управляющими компаниями. К сожалению, пока в нашей стране саморегулирование не работает. Может быть, пройдет 5, 10, 20 лет и мы выйдем на какой-то другой созидательный процесс, сможем уйти от лицензирования к саморегулированию. Но сегодня лицензирование — единственный метод. Он не идеальный, но другого нет.

Не собирается ли государство вообще уйти с рынка коммунальных услуг?

Нет. Мало того, в сфере управления многоквартирными домами есть движение в сторону госкомпаний, особенно в Москве. Для столицы это может быть эффективно и правильно. Там для этого есть бюджетные возможности. Для своих компаний Москва может приобрести такую технику, которая частникам не по карману. Но эту практику невозможно перенести на другие регионы. Мы создаем условия, при которых госкомпании будут конкурировать с бизнесом на равных.

Как вы считаете, в нашей стране можно построить полноценный рынок коммунальных услуг — с конкуренцией, борьбой за потребителя?

Разумеется. Он зарождается уже сейчас. За управление многоквартирными домами ведется серьезная конкурентная борьба. Оборот этого рынка — порядка 500 миллиардов рублей в год. Если говорить об управляющих компаниях, их в России около 16 тысяч. Борьба за рынок нешуточная. Значит, можно организовать нормальную работу, результатами которой все будут довольны. Просто надо забыть о сверхприбылях и спокойно, уверенно трудиться, получать свою нормальную маржинальность и качественно оказывать услуги населению. Кроме того, мы даем гражданам возможность поменять свою управляющую компанию. Она и сейчас есть, но чисто теоретическая. Спросите любого, кто разбирается в этом вопросе, вам ответят, что сменить управляющую компанию нереально. Мы делаем так, чтобы стало реально. Чтобы жилищная инспекция, как региональный орган власти, помогала людям решить этот вопрос. Нет сменяемости — нет конкуренции, нет конкуренции — нет качества.

Марат Селезнев, «Lenta.ru»

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 22 декабря 2014 > № 1358062 Михаил Мень


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 19 декабря 2014 > № 1358239 Михаил Мень

Интервью главы Минстроя России Михаила Меня радиостанции "Русская служба новостей"

И. ИЗМАЙЛОВ: В студии «Русской службы новостей» министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень. Михаил Александрович, добрый вечер.

М. МЕНЬ: Добрый вечер.

М. АНДРЕЕВА: Здравствуйте.

И. ИЗМАЙЛОВ: Спасибо, что добрались к нам, несмотря на 10-бальные пробки, неожиданно появившиеся в столице. Мы сейчас будем разбираться со строительством и жилищно-коммунальным хозяйством России вместе с Михаилом Александровичем. Давайте начнём с самого животрепещущего, о чём все говорят. Это ипотека. А как вот теперь, что делать, что брать. Курс обратно откатывается сейчас. Резко снижается доллар и евро, рубль поднимается. Как теперь быть, что теперь людям делать?

М. МЕНЬ: Во-первых, я бы сразу хотел сказать то, что если бы уже люди имеют ипотечный кредит, соответствующий договор, никто не в праве, никакой банк изменить эту ставку, если только в договоре у вас не прописано так называемая плавающая ставка. Это базируется на двух законах. На законе о банках и банковской деятельности и законе о потребительском кредите. Здесь хотел бы сказать, что, к сожалению, появился ряд попыток представить повышение ключевой ставки ЦБ, как некое форс-мажорное обстоятельство. Вот буквально мне было несколько таких сообщений, что людям начали приходить соответствующие СМС-сообщения. В связи вот с этими форс-мажорными обстоятельствами мы будем пересматривать ставку по ипотечному кредиту. Это незаконно, сразу могу радиослушателей заверить. Теперь, что касается будущего.

М. АНДРЕЕВА: Михаил Александрович, извините, чтобы не уходить далеко тоже. А может быть списочек этих банков опубликовать?

М. МЕНЬ: Мы собираем этот список. По двум банкам уже менеджеры перезвонили и извинились, поэтому мы их тоже хотели готовить к этому чёрному списку, но пока произошло, что произошло. Кстати, одному из сотрудников нашего министерства.

И. ИЗМАЙЛОВ: То есть внимательно читать договор, и если говорят о том, что это какие-то форс-мажорные обстоятельства, ещё что-то, то не верить.

М. МЕНЬ: Повышение ключевой ставки не является форс-мажорным обстоятельством, поэтому надо спокойно обслуживать свой кредит именно в рамках тех процентов, которые существуют по этому кредиту изначально. То, что касается будущей судьбы ипотеки. Конечно, наше министерство это очень беспокоит. Поскольку каждая третья квартира сегодня продаётся в нашей стране через ипотечные программы, через ипотечный продукт. Если говорить о деньгах, то в прошлом году люди взяли ипотечных кредитов на 1 триллион, чуть более 350 миллиардов рублей. Это огромная сумма и действительно люди поверили в ипотеку. Поверили в то, что это сегодня единственный возможный инструмент для людей среднего класса, условно говоря, улучшить свои условия проживания, жилищные условия и, конечно, очень обидно будет, если эта ситуация будет иметь не такой хороший результат в будущем году.

М. АНДРЕЕВА: А средняя ставка, процент какой?

М. МЕНЬ: 12,3 средняя ставка по уходящему году. Теперь возвращаясь к сегодняшнему дню. Вы знаете, что ключевая ставка 17% и, отталкиваясь от этого можно положить, пока банки ещё в растерянности некие находятся, и никто не объявлял какая будет процентная ставка по ипотеке. Мы можем только предположить, что она может превысить 20%.

И. ИЗМАЙЛОВ: 20?

М. МЕНЬ: Можем пока только предполагать.

И. ИЗМАЙЛОВ: Это довольно резкий скачок.

М. МЕНЬ: Резкий скачок. И по оценке наших экспертов это может быть не интересно для тех, кто собирается улучшать жильё через ипотечные программы. Но давайте не будем спешить, потому что как Вы в начале нашей беседы сказали, мы почувствовали потепление, что называется, и немножко рубль поднимается. Может быть, будут определённые изменения, потому что, конечно, уход от ипотеки может серьёзно сказаться на всём рынке строительства жилья и соответственно, дальше по цепочке на производителей строительных материалов. Вы знаете, наша отрасль, пожалуй, единственная отрасль в стране, которая обслуживает сама себя у нас в стране. Мы производим практически подавляющее большинство строительных материалов.

И. ИЗМАЙЛОВ: Цикл строительства замкнутый.

М. МЕНЬ: Замкнутый. У нас в стране практически такой отрасли ни одной нет. Понятно, что есть…

М. АНДРЕЕВА: Оборудование.

М. МЕНЬ: Оборудование, гидравлические узлы и так далее, есть определённые категории той же щебёнки, которая привозится из-за рубежа, но в основном, она используется для дорожного строительства. А основная масса всё-таки то, что используется для строительства жилья эконом-класса. Нас всё-таки в министерстве интересует жильё эконом-класса, это то, что производится нашими производителями строительных материалов. Банковский сектор может нас подвести. Первая проблема и первый вызов этой ипотеки, вторая проблема то, что сейчас банки неохотно кредитуют и самих строителей при том, как в секторе жилищного строительства всё равно нужны стартовые средства для начала любого проекта так и, к сожалению, для тех компаний, которые становятся подрядчиками по выполнению больших государственных программ. Для участия в аукционе тоже нужны соответствующие гарантии. Здесь тоже есть определённого рода проблемы, и мы сейчас над ними работаем. Вот буквально вчера мы собирали всех крупных застройщиков, в первую очередь, тех, кто занимается строительством жилья и сегодня в течение сегодняшнего дня, завтрашнего дня будем вырабатывать предложение правительству Российской Федерации, что можно предпринять в сегодняшней сложившейся ситуации. Мы посмотрели, вспомнили опыт 2008-2009 годов, когда правительством предпринимались серьёзные меры по поддержке ряда отраслей, в том числе и строительной отрасли, в том числе по гарантиям со стороны государства, банками, крупные строительные компании. Мы будем предлагать несколько позиций по ипотеке. Это возможное усиление позиций АЖК, агентства жилищного кредитования, и через соответствующие программы такие, как жильё для российской семьи и другие программы, которые реализуются в рамках нашего министерства, мы попробуем компенсировать вот эти проблемы. Вторая проблема – гарантии.

И. ИЗМАЙЛОВ: Михаил Александрович, то, о чём Вы сказали до паузы. Если ипотека скакнёт до 20, один из сотни вариантов мы рассматриваем, насколько это катастрофичный вариант и насколько сильна зависимость сейчас строительного рынка от банков в этой связи?

М. МЕНЬ: Сейчас прогнозировать – дело достаточно неблагодарное. Всё-таки я предложил бы дождаться нескольких дней, пока проясниться ситуация. После этого можно будет строить какие-то прогнозы. Но это нас беспокоит очень сильно. Именно не производственная сфера в нашей отрасли, не реальный сектор, не то, что мы можем или не можем делать своими силами. Нас не беспокоят санкции, я ещё раз повторю, у нас всё производится фактически, все строительные материалы производятся на территории страны и даже машиностроение неплохо работает. Зайдите на любую стройку, Вы там увидите, Ивановец, автокран. То есть у нас уверенность есть, проблемы в банковском секторе, и мы очень надеемся, что у правительства будут выработаны определённые меры по поддержке этого сектора, и это скажется дальше и на наших вопросах.

И. ИЗМАЙЛОВ: Застройщики. Для них насколько сейчас чувствительна, если Вы говорите, что у нас всё внутреннее, казалось бы, они не должны так реагировать на происходящее?

М. МЕНЬ: Вы знаете, сейчас спрос очень хороший. Опять же я возвращаюсь к вчерашнему совещанию. Застройщик сейчас спрос превышает предыдущий месяц. Люди активно приобретают жилую недвижимость.

М. АНДРЕЕВА: Вкладываются.

М. МЕНЬ: Вкладывают, и правильно делают, безусловно, потому что это самое надёжная защита для того, чтобы сберечь свои накопления. Известный факт. Безусловно, сегодня это понимают застройщики, и они смотрят не в сегодняшний, не в завтрашний, не в послезавтра. Они смотрят 2015 год, и вот здесь их беспокоят, ещё раз повторю два фактора, о которых мы в начале говорили. Ипотека и это возможное банковское кредитование строительного сектора, как такого.

М. АНДРЕЕВА: Слушатель возмущается, Константин, например: «Почему средняя стоимость российской квартиры равна цене шикарного особняка или замка в Европе». Я не знаю насколько тут уместно сравнивать. В Москве цены очень большие. По регионам уже значительный спад. Наверное, про среднюю да мы можем говорить стоимость квадратного метра. Сколько это сегодня?

М. МЕНЬ: Да. Давайте всё-таки Россия – не Москва. Я поверьте, работал и в Москве, и в Московской области, и в одном из регионов работал долгие годы. Не надо приводить в пример только Москву, Санкт-Петербург и крупные города. Есть регионы, где по 30 тысяч рублей строят жильё и достаточно приличное. Другой вопрос, что вот та программа «Жильё для российской семьи» она именно и базируется на цифре 30 тысяч – квадратный метр. И наша поддержка…

М. АНДРЕЕВА: Москва, кстати, в этой программе не участвует.

М. МЕНЬ: В программе этой не участвует, да. Московская область сейчас планирует, возможно, они выйдут на подписание с нами соглашения. Кстати, нам вопрос застройщики вчера задавали о возможной индексации этой цены предельной до 30 тысяч квадратный метр. Сразу хочу сказать, пока в этом году мы таких решений не будем принимать. В следующем году мы посмотрим отталкиваясь от той инфляции, которая есть, абсолютно не привязываясь к курсу рубля, к иностранной валюте. Будем смотреть на официальную статистику, которая нам скажет уровень инфляции и может быть это 9-10% то, что говорится официальная цифра. Может быть, в следующем году будут приниматься решения индексации. Но там какой принцип в этой программе.

М. АНДРЕЕВА: Здесь важно, Вы её не сворачиваете, правильно?

М. МЕНЬ: Мало того, именно в такой кризисный момент мы будем делать акцент на таких программах.

И. ИЗМАЙЛОВ: Михаил Александрович, вот важный момент. В последнее время всё чаще стали употреблять термин спекулянт и говорить о недвижимости. Какой процент в цене, действительно, накруток, потому что, кажется, не может стоить квадратный метр столько. Ну, просто из соображений, понятно, что инфраструктура дорогая, земля дорогая. Всё равно 4 бетонных стены. И ты понимаешь, что за эти деньги ты можешь отгрохать себе шикарнейший дом просто, свой на участке в полгектара, даже здесь не далеко. Вот это сравнение за счёт чего? Это накрутки идут.

М. МЕНЬ: Здесь одна из составляющих, безусловно, инженерия. Это внешние сети, это подключение к этим сетям, вторая составляющая это бюрократия, коррупционная составляющая. Вот эти все моменты вместе складываются, и получается достаточно большой объём прибавки к квадратному метру. Мы с Вами видим разброс цены по стране, и видим, ещё раз повторю, что вот недавно я был в Пензе и смотрел замечательный на берегу реки жилой квартал, где по 30 тысяч рублей продаётся жильё с набережной красивой, можно выйти погулять. С социальной инфраструктурой соответствующей. В том регионе, где я работал в Ивановской области, тоже порядка такого же объёма были суммы по стоимости квадратного метра, чуть выше 30 тысяч. Собственно говоря, это и пользовалось спросом, и мне кажется, что это достаточно адекватная цена. У нас сейчас, что является основным и главным? Это отсутствие инженерии, внешних сетей для больших территорий под комплексную застройку. Что мы делаем для решения этой проблемы, для ответа на этот вызов? Как раз программа жильё для российской семьи. Мы ставим условие региональным застройщикам. Если Вы будете продавать жильё до 30 тысяч рублей, в будущем году, возможно, с минимальной индексацией, то мы будем у Вас через механизм, сложный очень механизм АЖК, мы будем у вас выкупать внешние сети и инженерную инфраструктуру по цене 4 тысячи за будущий квадратный метр этих внешних сетей. Итого получается 30 + 4. Но 4 платит уже не потребитель конечный. А четыре мы помогаем внешним сетям.

И. ИЗМАЙЛОВ: То есть это будет стимулировать людей не уезжать в Москву всем. А будет появляться возможность покупать квартиру где-то в регионе.

М. МЕНЬ: Это одна из основных задач. У нас целевой показатель поставлен такой. Мы должны к 2017 году дополнительно построить в рамках этой программы 25 миллионов квадратных метров жилья. Я напомню радиослушателям…

М. АНДРЕЕВА: Есть какие-то авторитетные регионы?

М. МЕНЬ: Сейчас доложу. Напомню, что у нас в 2013 году было введено порядка 70 миллионов квадратных метров жилья, год раньше порядка 65, у нас стоит целевой показатель на завершающийся год – это преодоление отметки в 71 миллион квадратных метров. Сразу могу Вам сказать, что мы преодолеем эту планку. Этот год был не достаточно плохой для строительной отрасли. Дополнительно к 2017 году мы планируем ещё увеличивать так, чтоб в среднем, за вот эти годы увеличилось дополнительно до 25 метров квадратного жилья, у региона участвуют разные. 65 регионов подписало уже соответствующее соглашение. И по первому региону – это Тульская область, там уже начались работы в физическом смысле этого слова, хотя мы начали программу эту меньше года назад.

М. АНДРЕЕВА: Несколько срочных сообщений. Давайте расскажем, что Владимира Евтушенкова освободили из-под домашнего ареста по постановлению следователя, уже сообщение со ссылкой на его адвоката. Дмитрий песков даёт тоже интервью «России 24». «События на Украине показали, что по-настоящему независимых СМИ в мире очень мало». Одно заявление. И «отсутствие мира и стабильности на Украине негативно отражается на России, на партнёрах в Европе и на мировой экономике»

И. ИЗМАЙЛОВ: Здесь интереснее то, что Песков говорит, что Путин осведомлён о ситуации в российской экономике, знает то, что творится с ценами. Подробности в информационных выпусках.

М. АНДРЕЕВА: Михаил Александрович, очень важный вопрос. Давайте вернёмся к ипотеке. От слушателя, видимо, его это касается: «Если ипотечный договор подписан уже с банком, а деньги по ипотеке не получены от банка, имеет ли он право отказать в выдаче денег или поднять ставку и если что, куда обращаться?».

М. МЕНЬ: Нет, если договор подписан.

М. АНДРЕЕВА: Даже если не выдан ещё.

М. МЕНЬ: Нет. Вопрос закрыт, если договор подписан

М. АНДРЕЕВА: Куда обращаться если что? Если банк настаивает, человек говорит незаконно, ничего не знаю.

М. МЕНЬ: Мне письмо напишите, мы обратимся к банку тогда.

М. АНДРЕЕВА: Как с Вами можно связываться? Куда-то можно написать обращение? Пожаловаться? Есть у Вас средство связи?

М. МЕНЬ: Есть, конечно. У нас есть замечательный сайт, который, кстати, в этом году, хотя и был создан недавно, занял 9 место среди всех органов федеральной власти по своей открытости и современности. Также у нас есть аккаунты в различных социальных сетях и микроблогах. Можно найти мой аккаунт.

М. АНДРЕЕВА: Вы сами ведёте?

М. МЕНЬ: Да, я сам смотрю. Не каждый день, но по возможности смотрю, и что-то такое серьёзное, где мы можем помочь, я даю соответствующее поручение посмотреть.

И. ИЗМАЙЛОВ: Михаил Александрович, тот аспект, который Вы затронули, сейчас люди начали вкладываться и раньше, но сейчас, может быть, в чуть большей степени. Недвижимость. Как здесь? У нас опыт за последние 20 лет есть. Возникают какие-то махинации, компании какие-то не большие, которые потом пропадают. Получится здесь не допустить этого сценария?

М. МЕНЬ: Да, мы здесь начали очень серьёзную работу сейчас с губернаторами, с региональными администрациями для того, чтобы минимизировать возможные какие-то потери у наших граждан. И появление каких-то жуликов на строительном рынке то, что действительно сейчас спрос крайне высокий и это, безусловно, стимулирует дальнейшее развитие рынка, и мы сейчас предпримем всё возможное для того, чтобы дать полное разъяснение региональным руководителям и людям, в первую очередь, на что следует обратить внимание. Первое, что уже сразу могу сказать, что лучше, конечно, всегда брать недвижимость в известной крупной компании, посмотреть её сайт, посмотреть её объёмы вводимого жилья по году, сколько они лет на рынке, посмотреть, чем защищены вкладчики, имеется в виду дольщики. Вы знаете, в начале года было принято решение по так называемому взаимострахованию, в котором существует определённый компенсационный фонд, в который сбрасываются крупные застройщики для того, чтобы минимизировать возможные риски появления обманутых дольщиков. Есть, конечно, альтернативное решение – это страхование в соответствующих страховых компаниях. На это тоже нужно обратить внимание обязательно. Какова формула страхования рисков, которые существуют у этой строительной компании либо страхование в страховых компаниях. Вообще, в первую очередь, необходимо следить за репутацией компании и не спешить, и не особенно радоваться, когда кто-то будет предлагать особенно хороший вариант. Как известно, и как в народе говорят, бесплатный сыр только в мышеловке.

М. АНДРЕЕВА: Михаил Александрович, я здесь уточню. Бывает, что построили всё в порядке, но дом не могут сдать. Проблема с подключением, с сетями и сроки откладываются. Люди заплатили деньги, ключи не могут получить, а застройщик каждый раз дату новую переставляет. Кто здесь виноват?

М. МЕНЬ: Здесь общего рецепта нет, и общего ответа на Ваш вопрос нет, потому что бывают абсолютно разные случаи, разные обстоятельства. Где-то застройщик бывает виноват, где-то местные власти начинают не совсем адекватно относиться к застройщику. Бывает и такое, к сожалению. Мне кажется, здесь, в первую очередь, нужно взаимодействовать в постоянном режиме с компанией-застройщиком. Но есть и возможные варианты судебного решения и, как правило, они срабатывают. Конечно, хотелось бы, чтобы и в нашей практике их было минимум.

И. ИЗМАЙЛОВ: Остаётся буквально полторы минуты. Ещё большой фронт работ, с которыми Вы, так или иначе, связаны с жилищно-коммунальным хозяйством. Здесь совсем коротко. Тема ЖКХ. Завтра будет пресс-конференция с президентом. Наверняка скажут, что какая-то лужа где-то растеклась, ещё что-то. Что здесь ключевое? До сих пор бытует мнение. Часто приходится слушать, что в подъезде виновато государство. Всё, точка. Как вот переломить эту ситуацию, и что с капремонтом?

М. МЕНЬ: Значит, много сразу вопросов в одном.

И. ИЗМАЙЛОВ: Времени мало, поэтому мы тут.

М. МЕНЬ: Я постараюсь очень коротко ответить. Дело в том, что у нас сегодня жители многоквартирных домов стали абсолютно полноправными собственниками этих квартир. Порядка 85% граждан у нас в стране являются собственниками жилья. В отличие, например, от Германии, в которой порядка 45% собственников. Вот настоящими собственниками мы так и не стали с вами. Мы можем пугать руководителя управляющей компании на кухне, а для того, чтобы изменить что-то в управлении собственным домом, нам очень часто бывает лень или нет времени прийти на общедомовое собрание. Честно говоря, и нормативно-правовая, законодательная база была выстроена таким образом, что и сменить-то управляющую компанию, можно было только теоретически. Сейчас мы приняли закон вместе с нашими коллегами из Государственной Думы, думали над этим законопроектом «О лицензировании управляющих компаний». С 1 мая будущего года ни одна компания, которая управляет нашими с Вами многоквартирными домами, на рынке присутствовать не будет. И тем самым, мы дали нашим гражданам возможность влиять на управляющую компанию, облегчили принципы замены управляющей компании и, безусловно, Жилищной инспекции в субъектах Российской Федерации наших регионов сейчас становится серьёзными игроками на этой площадке. И мы за ними очень внимательно наблюдаем. Людям всё больше и больше нужно осознавать, что они являются собственниками, и никакой не мэр, губернатор не придёт наводить порядок в подъезде.

И. ИЗМАЙЛОВ: Михаил Александрович, капремонт полностью на плечи граждан ляжет?

М. МЕНЬ: Не совсем, потому что не большая доля финансирования есть в федеральном бюджете и в региональных бюджетах по-разному закладываются тоже доли софинансирования. Но это, в конечном итоге, всё равно обязанность самих граждан, потому что это капитализация их имущества, капитализация их активов.

М. АНДРЕЕВА: Михаил Александрович, приходите к нам ещё. У нас времени, к сожалению, уже нет. Михаил Мень, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

М. МЕНЬ: Спасибо.

Мария Андреева, Игорь Измайлов. «Русская Служба Новостей»

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 19 декабря 2014 > № 1358239 Михаил Мень


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 15 декабря 2014 > № 1358191 Елена Жукова

На вопросы «Вестника РСС» отвечает директор Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России Елена Жукова.

«Вестник РСС»: Елена Владимировна! В последнее время все большую актуальность приобретает тема импортозамещения, в т.ч. и в строительной отрасли. Как вы считаете, какие меры следует предпринять и что уже делается для создания действительно современных, высококачественных, конкурентноспособных отечественных стройматериалов, технологий?

Елена Жукова: Действительно, без инновационных инструментов развития строительной отрасли невозможно эффективно решать задачи повышения качества строительства, энергоэффективности строительных продуктов, снижения себестоимости возводимых площадей, значительного повышения уровня производительности труда, автоматизации и роботизации производства.

В настоящее время строительный комплекс России внедряет современные инновационные строительные методики и новые технологии в промышленности строительных материалов, используя при этом лучшие отечественные и зарубежные практики. Мы движемся в сторону отказа от использования устаревших и неэффективных технологий, переходим на внедрение самых новых и результативных.

В период с 2007 по 2013 годы в области инновационного строительства осуществлялся целый комплекс научно-исследовательских, опытно-конструкторских и опытно-технологических работ. Общий объем финансирования НИОКР в рамках приоритетных направлений программных мероприятий Минобрнауки составил более 10 млрд рублей. А в целом за эти годы государство предоставило поддержку 13 тысячам инновационных проектов различной профильной направленности на сумму 700 млрд рублей! Еще 135 млрд рублей было вложено в проведение исследований и расширение кооперации вузов с промышленностью.

Во многих регионах создаются новые центры для инноваций, новые технопарки и инновационные территориальные кластеры. Таких на сегодняшний день по России насчитывается 25.

В сфере строительства реализуется 4 комплексных проекта - создание высокотехнологичного производства облицовочных материалов нового поколения, создание инновационного производства деревянных зданий и сооружений, разработка технологии строительства энерго-ресурсосберегающего жилья эконом-класса на основе универсальной каркасной конструктивной системы, а также проект по разработке технологии производства экологически чистых древесных плит.

В результате реализации всех мероприятий плановый объем производства новой высокотехнологичной продукции к 2017 году составит более 740 млрд. руб.

В целом наша страна располагает значительными объемами разведанных и оцененных запасов полезных ископаемых, пригодных для производства основных видов строительных материалов. Например, фактически повсеместно добываются широко используемые в строительной индустрии для производства кирпича глины. Широко распространены такие виды минерального строительного сырья, как карбонатные и глинистые породы, гидравлические добавки для производства цемента, кварцевый песок, известковый гипсовый камень, глина и полевой шпат и ряд других.

В этом году мы продолжили наращивать объемы производства основных строительных материалов. По данным Росстата, за январь-сентябрь 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года увеличилось производство по многим позициям, в том числе стали больше выпускать:

ваты минеральной и изделий из нее – на 10,6%;

стеновых материалов – на 4,2%;

сборного железобетона - на 2,6%;

цемента – на 4,5%;

линолеума – на 10,3%;

листов асбестовых (плоских) – на 5,3%;

материалов строительных нерудных – на 8,3%.

«Вестник РСС»: Предусматривается ли создание программ, механизмов, направленных на снижение зависимости от импортного оборудования, воссоздание собственной машиностроительной базы отрасли?

Елена Жукова: На сегодняшний день в строительной отрасли России успешно производятся все основные виды строительных материалов, изделий и конструкций, которые в целом позволяют обеспечить потребность жилищного и промышленного капитального строительства, ремонтно-эксплуатационных нужд и оптово-розничной торговли в продукции отрасли.

Отличительной особенностью индустрии строительных материалов Российской Федерации (цемент, бетон, кирпич, нерудные материалы и т.д.) является достаточно низкая доля импорта и высокий спрос на продукцию отечественных производителей. Во многом это связано с тем, что во всех регионах Российской Федерации имеются достаточные запасы общедоступных полезных ископаемых и сырья для производства основных стройматериалов.

В основном на территорию России импортерами завозятся некоторые виды отделочных материалов, таких как керамическая плитка, напольные покрытия, лакокрасочные материалы, имеющие по отдельным показателям более высокие потребительские свойства. Вместе с тем, при массовом строительстве стандартного жилья, квартир эконом-класса влияние использования импортных материалов незначительно. При этом следует отметить, что импортируемые строительные материалы, используемые в массовом строительстве, могут быть заменены отечественными аналогами.

Стоит признать, что существенное влияние на уровень производства строительных материалов, изделий и конструкций оказывает высокая степень износа основных фондов. В среднем по отрасли износ оборудования составляет

от 30% до 60%. Перевооружение, к сожалению, идет медленным темпами. В результате использования устаревшего оборудования, производимая на нем продукция имеет себестоимость выше, чем у импортных аналогов.

Учитывая данные обстоятельства, основные риски отрасли промышленности строительных материалов могут возникнуть только при проведении модернизации производственных мощностей, в части поставок зарубежного технологического оборудования. В этой связи особое внимание сегодня направлено на отечественные машиностроительные предприятия, ориентированные на производство оборудования для предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов.

В настоящий момент Минстрой России совместно с другими заинтересованными федеральными органами власти, с участием Экспертного совета при Правительстве Российской Федерации, национальных объединений саморегулируемых организаций в строительной сфере актуализирует «Стратегию развития промышленности строительных материалов и индустриального домостроения на период до 2020 года», в рамках которой планируется разработать программу строительства предприятий, производящих инновационные строительные материалы.

В соответствии с планами Стратегии до 2020 года ежегодные объемы производства основных стройматериалов должны вырасти в 1,5-2 раза. Предполагается, что выпуск цемента и кирпича увеличится более чем на 50%, теплоизоляционных материалов более чем на 73%, а нерудных материалов более чем в 2 раза.

За последнее время работа промышленности строительных материалов стабилизируется, наблюдается устойчивый рост объемов продукции в натуральном выражении. Причем акцент все активнее делается на инновации.

Значение отечественной отрасли производства инновационных и энергоэффективных строительных материалов возрастает по причинам необходимости проведения политики импортозамещения для вытеснения с рынка более дорогих импортных материалов аналогичного назначения.

Минстрой России сейчас также работает над созданием проекта «Стратегии инновационного развития строительной отрасли». Работа эта проводится в тесном взаимодействии с национальными объединениями в строительной сфере и действующими в Национальном объединении строителей профильными комитетами по инновационным технологиям в строительстве, по обустройству и устойчивому развитию сельских территорий, по дорожному строительству, по строительным материалам, изделиям и конструкциям, а также с представителями отраслевых объединений в сфере промышленности строительных материалов, объединяющих производителей базовых строительных материалов, ведущих научно-исследовательских институтов, занимающихся разработкой нормативно-технической базы и подготовкой кадров.

Стратегия находится в стадии разработки, но в ней уже уделено внимание вопросам модернизации и развития промышленности строительных материалов. Среди задач, определяемых в этом направлении, - ускоренная модернизация основных фондов предприятий, увеличение инвестиционной привлекательности и инновационной активности промышленных предприятий строительного комплекса, достижение экономически обоснованного уровня самообеспечения субъектов Российской Федерации производством стройматериалов и конструкций.

В ряде российских регионов для производства строительных материалов, изделий и конструкций ведется строительство и модернизация заводов сборного железобетона, в том числе для крупнопанельного домостроения. Такая продукция производится в частности в Республике Башкортостан, Приморском крае, Белгородской, Тамбовской, Калининградской, Ленинградской, Мурманской, Новгородской, Архангельской, Вологодской, Томской областях. Именно индустриальное домостроение может обеспечить население России жильем эконом-класса.

В Кемеровской области ООО «Кемеровский ДСК» в старых корпусах ДСК установил новое оборудование и запустил производство сборного железобетона мощностью 120 тыс. куб. м в год. Буквально в конце октября в г.Одинцово Московской области была запущена линия по изготовлению железобетонных изделий нового поколения для строительства жилых домов. Это производство не только высокопроизводительное, но и гибкое – оно позволяет при незначительной переналадке изготавливать внутренние стеновые панели, панели перекрытий и другие плоскостные изделия различных геометрических размеров, то есть дает возможность строить панельные дома любой планировки без удорожания жилья.

Еще из недавних примеров - градообразующее предприятие города Ясный ОАО «Оренбургские минералы», где занялись внедрением инновационных разработок в сфере производства хризотил-асбеста и 13 дополнительных производств. Опыт города Ясного, где диверсификация производства позволила практически полностью перейти на строительство домов из собственных материалов и довести стоимость одного квадратного метра до 22 тыс. рублей при возведении многоквартирных домов и 18 тыс. рублей индивидуальных жилых домов, достоин тщательного изучения и оценки возможного тиражирования в других моногородах.

В Ивановской области этой осенью начал работу завод по выпуску теплоизоляционных материалов. Проект реализован ОАО «Теплант». Появление современного предприятия по изготовлению сэндвич-панелей в центральной части страны укрепит позиции отечественного производителя на этом рынке. Сделан еще один шаг по решению задачи импортозамещения. Понятно, что сегодня проекты, требующие значительных финансовых вложений, должны поддерживаться государством, особенно с учетом изменяющихся экономических условий. Реализация данного проекта, например, была поддержана Межведомственным советом по размещению производительных сил и инвестиций в Ивановской области. Со стороны властей предоставляется организационная поддержка, налоговые льготы. Другие инвесторы также получают содействие в создании и расширении производственных мощностей, несколько проектов находятся в стадии реализации.

В Пензе тоже используют интересную практику – чуть более 100 млн рублей инвестировали в создание мобильного модуля по производству ЖБИ. Его монтаж и работа, которая осуществляется непосредственно на строительной площадке, позволяет в течение 10-15 дней построить, например, коробку трехэтажного 27-квартирного дома по доступным в регионе ценам, а расчетное время строительства с предчистовой отделкой составляет чуть больше месяца. На мини-заводе по производству ЖБИ, кроме итальянского бетонно-растворного узла и замков при выставлении опалубки и сборке панелей дома на стройплощадке, используется оборудование, сделанное исключительно в России. Сейчас компания «Соцжилпроект» работает над тем, чтобы найти аналоги отечественных или белорусских производителей, которые не снизят качественные характеристики. Загрузка комбината в зависимости от объемов, конфигурации домов и сроков строительства может составлять от 50 до 150 тыс. кв. м в год. За счет использования данной технологии можно достичь снижения себестоимости жилья на 20-30% - коробка отдельно взятого дома без благоустройства и подведения сетей стоит порядка 20 тыс. руб. за 1 кв. м, но есть возможность снизить стоимость и до 18 тыс. руб.

Подобные практики очень актуальны и востребованы в контексте реализации программы «Жилье для российской семьи», согласно которой до конца 2017 года предстоит построить 25 млн кв. м жилья эконом-класса, дополнительно к ранее запланированным годовым объемам ввода жилой недвижимости. Квадратный метр такого жилья должен будет продаваться по цене не выше 30 тыс. рублей.

В строительной индустрии России активно формируется спрос на композитные материалы. Композиты – материалы XXI века, за ними будущее. Композиты оказывают значительное влияние на развитие современной промышленности. В настоящее время активно разрабатываются региональные программы внедрения композитов. Благодаря им прогнозируется большой рост применения этих материалов в строительстве, как гражданском, так и промышленном, ЖКХ, транспортной инфраструктуре, инфраструктуре транспортировки нефти и газа и т.д. Например, на состоявшейся в Москве в октябре выставке OpenInnovationsExpo международного форума «Открытые инновации» были представлены инновационные проекты из разных сфер, в т.ч. высокотехнологичные решения для массового жилищного строительства. Они будут реализованы на ДСК «ГРАД» и позволят поднять на новый уровень индустриальное строительство домов и объектов повышенной комфортности и энергоэффективности.

«Вестник РСС»: Создание собственного высокотехнологичного производства, машиностроительной базы невозможно без развития прикладных наук и системы образования. Что делает Министерство строительства и ЖКХ РФ в этом направлении?

Елена Жукова: В первый год своей работы Минстрой России активно занимался анализом эффективности работы подведомственных структур, в т.ч. ведущего учреждения отечественной строительной науки – НИЦ «Строительство», который объединяет ЦНИИСК им. Кучеренко, НИИЖБ им. Гвоздева и НИИОСП им. Герсеванова.

Безусловно, в строительстве у нас последние годы активно использовались зарубежные материалы и технологии, но в контексте темы импортозамещения сегодня более разумно будет опираться на передовые отечественные разработки. В мае этого года, например, НИЦ «Строительство» совместно с Российской инженерной академией в РАН провели III Международную конференцию «Бетон и железобетон - взгляд в будущее». В ней приняли участие ученые из более 50-ти стран мира, в итоге вышел семитомный труд с описанием новейших открытий и разработок, в т.ч. отечественных.

Сегодня НИЦ «Строительство» – крупнейший российский отраслевой научный центр, где могут выполнить заказ на исследования любого уровня сложности, в т.ч. крупные государственные заказы, и одновременно работать на пользу рынка. Одна из основных задач, которую предстоит решить его сотрудникам – это разработка новых СНиПов. Специалисты строительной отрасли ждут новых СНиПов с учетом использования современных стройматериалов, и НИЦ «Строительство» – отличная база для проведения необходимых исследований. Благодаря решению этого вопроса российским строителям станет проще работать на рынке, они смогут реже обращаться за получением СТУ.

Минстрой России со своей стороны прилагает серьезные усилия для выполнения этой задачи. Ведомством разработаны изменения в Распоряжение Правительства РФ от 21.06.2010 № 1047-р «О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Данный документ обяжет Госэкспертизу принимать на согласование проекты, в которых применяются инновационные материалы и технологии. До сих пор многие из них строительные эксперты отвергали именно по причине того, что новшества никак не регламентировались техническими нормативами, из-за чего многие технически прогрессивные и выгодные в экономическом плане проекты ждала подобная участь. В Перечень будут внесены актуализированные СНиПы и своды правил, что позволит экспертизе быть более «живой» и оперативной.

Кроме того, мы прекрасно отдаем себе отчет в том, что внедрение новых технологий невозможно без высококвалифицированных специалистов. Например, композитные материалы, о которых говорилось выше – это безусловный прорыв, который сегодня уже реализуется, но специалистов, работающих с композитными материалами, не хватает, и мы сейчас работаем с вузами, чтобы они корректировали специализацию своих факультетов с учетом необходимости подготовки таких специалистов.

Вопросами подготовки кадров для стройиндустрии займется спецкомиссия при Минстрое России. Для подготовки и повышения квалификации исследовательских, инженерных и технических кадров Минстроем будут проведены масштабные мероприятия с представителями вузов, средне-специальных учреждений и бизнеса.

Для создания отраслевой системы экспертизы и профессионально-общественной аккредитации программ дополнительного образования (профессиональная переподготовка и повышение квалификации) в строительной отрасли Российским Союзом строителей совместно с международной общественной организацией «Ассоциация строительных высших заведений» начата работа в соответствии с Федеральным законом «Об образовании в Российской Федерации». Недавно создана Аккредитационная коллегия ОМОР РСС-АСВ, в состав которой вошли представители Минстроя России (я лично намерена участвовать в работе данной коллегии), Госдумы, профсоюзов работников строительства и промышленности стройматериалов, президенты национальных объединений строителей, Союза архитекторов и проектировщиков.

В завершение хочу сообщить еще об одном важном факторе, стимулирующем создание конкурентоспособной по всем параметрам продукции стройиндустрии. Минстрой России готовит перечень современных инновационных материалов и технологий, применяемых в строительстве и в ЖКХ, что также должно упростить реализацию проектов, связанных с применением инноваций.

Журнал «Вестник РСС»

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 15 декабря 2014 > № 1358191 Елена Жукова


Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 15 декабря 2014 > № 1251112 Михаил Мень

Встреча с Министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаилом Менем.

Владимир Путин провёл рабочую встречу с Министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаилом Менем.

В.ПУТИН: Михаил Александрович, хочу вернуться к Посланию.

Вы уже были в курсе того, что будет предложено, потому что предварительно это обсуждалось, а именно создание условий, при которых у нас не будет такого разброса по ценам. Для этого нужно кое-что сделать, например в плане единых подходов к строительству, единых технических требований и целого ряда других действий, которые систематизировали бы эту работу и исключили бы ситуации, при которых однотипные объекты в соседних регионах строятся по совершенно различным ценам.

Здесь есть и определённые внутренние сложности, я об этом тоже сказал в Послании, сказал, что мы видим эти проблемы. Здесь есть явная, к сожалению, коррупционная составляющая, которую нужно избежать, которую нужно купировать. Есть и всё, что связано с возможным монополизмом в этой сфере.

Знаю, что вы работали над этой темой, работали и думали над тем, как обойти эти внутренние противоречия, но выстроить работу так, чтобы ситуация менялась к лучшему, а не к худшему.

Мне бы хотелось послушать Ваше мнение на этот счёт.

М.МЕНЬ: Уважаемый Владимир Владимирович!

Это решение абсолютно верное. Мы изучили опыт крупных субъектов Российской Федерации, таких как Татарстан, посмотрели опыт Калужской области. Везде заказчик централизован. У нас обычно принято критиковать подрядчика, и вся критика – в его адрес. Но опыт работы в Министерстве говорит о том, что во многом очень часто бывает вина заказчика. И то, о чём Вы говорили в Послании относительно того, что, по сути, одинаковые объекты получаются по разной цене, – это во многом вина заказчика.

Мы сегодня по тем поручениям, которые даны в рамках Послания, начали проработку этого вопроса, и, конечно, нужно начинать с нескольких пилотных проектов. Мы попробуем несколько простых, понятных объектов и после этого будем докладывать и смотреть, как это будет работать уже на общефедеральном уровне.

Но, безусловно, то, что вы говорили про контроль и надзор за этим процессом, в любом случае будет легче видеть это всё в одной корпорации, которую можно сделать в любой правовой форме, мы сейчас обсуждаем в Правительстве. Возможно, это будет федеральная автономная организация, чтобы там у людей был достаточный уровень заработных плат, чтобы не было той составляющей, о которой Вы говорили, и контроль будет лучше. Другой вопрос: объёмы действительно будут достаточно большие, поэтому здесь мы сейчас вопрос прорабатываем. Первые результаты можно будет увидеть после того, как будут сделаны какие-то пилотные проекты.

В.ПУТИН: Не затягивайте.

М.МЕНЬ: Да, Владимир Владимирович, будем делать.

В.ПУТИН: Как ситуация в целом в отрасли? Как идёт работа по строительству социального жилья? Как идёт в целом работа по жилищному строительству, по другим направлениям деятельности, расселению и так далее?

М.МЕНЬ: Владимир Владимирович, Вы знаете, что в 2013 году мы ввели в целом 70 миллионов квадратных метров жилья. У нас стоит прогноз – 71 миллион, докладываю Вам цифры, которые есть на 1 ноября: сегодня уже введено 56 миллионов квадратных метров, это рост по сравнению с аналогичным периодом 2013 года на 23 процента, то есть приличный рост.

В.ПУТИН: Прилично.

М.МЕНЬ: В общем, одно могу с уверенностью сказать, что план мы выполним и, надеюсь, перевыполним, но это уже в январе я буду докладывать по итогам года.

Главный наш механизм – это программа «Жильё для российской семьи», где мы региональным застройщикам помогаем с инфраструктурой. Хороший механизм. Докладываю, что на сегодняшний день 65 регионов уже подписали с нами соглашения. Вы ставите задачу дополнительных 25 миллионов квадратных метров жилья к 2017 году. 19,5 миллиона – это уже в этих соглашениях с 65 регионами. Надеюсь, оставшиеся недостающие миллионы квадратных метров мы здесь доберём и задачу выполним.

Здесь, конечно, хотелось бы добавить, что принят закон о некоммерческом найме, подзаконные акты сейчас находятся на принятии в Правительстве, и наши KPI [Key Performance Indicators – ключевые показатели эффективности], которые мы себе ставим, – это чтобы к 2017 году было порядка 7 процентов арендного жилья, чтобы можно было спокойно развивать размещение производительных сил по стране.

В.ПУТИН: Сейчас у нас сколько?

М.МЕНЬ: Сейчас пока всего порядка 600 тысяч квадратных метров из тех 70 миллионов, которые мы делаем. Но это было до принятия закона, это сами регионы – инициативно. А закон сейчас позволяет расторговывать, что называется, на понижение – по принципу голландских аукционов. То есть и арендные дома будут тоже на понижение, что даст возможность не закладывать стоимость земли как в цену квадратного метра, так и в цену будущей аренды, если говорить про арендное жильё.

Коротко по техрегулированию. Мы здесь очень серьёзно, Владимир Владимирович, занимались еврокодами. Было очень много споров среди учёных нашей отрасли, что переход на еврокоды даст нам сразу же возможность входа в светлое завтра.

Мы глубоко изучили эту ситуацию, и нас Председатель Правительства поддержал вот по такому принципу. Мы будем запускать параллельное хождение двух систем: и наших сводов правил, и еврокодов. Но дело в том, что по еврокодам любой наш строительный материал должен будет проходить соответствующее лицензирование в Еврокомиссии, и, наверное, мы можем здесь определённого рода потери понести. То есть будет определённая зависимость. Но с другой стороны – мы должны быть, Владимир Владимирович, открыты для иностранных инвесторов. Если они хотят сделать ВПС-Д по еврокодам, мы должны подготовить наши экспертизы всех уровней для приёма этих документов. Для этого мы делаем сейчас вместе с Нацобъединением строителей поддерживающие стандарты и наши национальные приложения.

В.ПУТИН: Главное, чтобы не появилось что-то среднее и непригодное.

М.МЕНЬ: Не появится, Владимир Владимирович. Мы понимаем эти риски. Вообще, наши своды правил немного устарели, но они не такие плохие, как говорят наши учёные.

В.ПУТИН: «Немного» – это мягко сказано, ведь они с какого года?

М.МЕНЬ: Последние серьёзные изменения в 1980-х годах были. Но мы за год работы приняли 11 сводов правил для новых композитных материалов.

В.ПУТИН: Надо продолжать это.

М.МЕНЬ: Продолжаем.

В.ПУТИН: Потому что появляются новые технологии и новые материалы, и это должно учитываться.

М.МЕНЬ: Расселение аварийного жилья: у нас стоит очень серьёзная задача по этому году – это 2 миллиона 870 квадратных метров жилья. Мы выполним эту задачу, Владимир Владимирович, задача очень непростая. В еженедельном режиме с регионами. Есть, конечно, регионы-передовики, есть отстающие. Я буду отдельно по концу года Вам докладывать. Но в целом за счёт передовиков, которые будут перекрывать наших непередовиков, мы будем выходить на эту цифру, и поставленную задачу выполним.

В.ПУТИН: Ремонтные [работы] только не забывайте, иначе у нас количество аварийного жилья никогда не снизится.

М.МЕНЬ: Да. Что касается капремонта, заработала новая система капитальных ремонтов. Здесь у нас цифры такие: программы капремонта уже в 78 субъектах утверждены, и в 53 регионах начался процесс.

Здесь я совершенно разделяю опасения Народного фронта, необходим более жёсткий контроль. При этом схема может быть такая. Дом может отдельно создать свой специальный счёт. За такие дома мы не очень беспокоимся, потому что здесь люди будут сами контролировать. Другая схема – это общий котёл для субъекта Федерации. Здесь возникают, конечно, вопросы. Мы сейчас готовим законодательную инициативу, чтобы сделать требование ещё жёстче, чем 44-й закон, чтобы все торги здесь проходили по всем государственным правилам.

Это действительно серьёзная задача. Люди сейчас понимают, что это необходимо делать, люди у нас в большинстве своём собственники домов. Порядка 84 процентов – это люди – собственники своих жилых помещений, квартир. Поэтому здесь работаем, следим.

И за качеством расселения аварийных домов тоже следим, принимаем сигналы от общественности, от того же Народного фронта. И здесь мы выходим на законодательную инициативу. В малоэтажном строительстве у нас не было допусков. Сейчас мы будем возвращать в малоэтажное строительство допуски, которые выдаются саморегулируемыми организациями, потому что в любом случае это определённая потеря качества.

Спасибо, что Вы подписали в конце прошлого месяца первый закон, который наводит порядок в саморегулировании. И сейчас мы ещё готовим соответствующий пакет, потому что нам хотелось, чтобы этот институт всё-таки состоялся и чтобы он заработал, чтобы мы не говорили о том, что этот институт у нас не работает. Но сегодня есть большие вопросы, в том числе и по качеству.

Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 15 декабря 2014 > № 1251112 Михаил Мень


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 11 декабря 2014 > № 1358054 Михаил Мень

Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ: Два нарушения - и управдом уволен! (ИД «Комсомольская правда»)

До середины следующего года все управляющие компании в сфере ЖКХ должны в обязательном порядке получить лицензии. Зачем это понадобилось? И как это изменит жизнь жильцов? Разбираемся в нюансах реформы.

БЕЗ ЛИЦЕНЗИИ К ДОМАМ НЕ ПУСТЯТ

- Михаил Александрович, начнем с главного - как все-таки найти управу на управляющие компании в сфере ЖКХ, чтобы они заботились об интересах жильцов домов, а не только о собственных карманах?

- До вчерашнего дня на это почти никак нельзя было влиять. Но за последний год нам удалось свернуть с неправильного пути. Принят закон о лицензировании управляющих компаний. С 1 мая ни одна компания, которая не получит лицензию, работать и управлять нашими многоквартирными домами не сможет. Это ответ на многочисленные претензии граждан.

- В принципе и до этого УК можно было переизбрать...

- Теоретически да. Должно было пройти общедомовое собрание. Но у нас люди замкнутые, живут разрозненно. С удовольствием будут критиковать управляющую компанию у себя на кухне. Но ходить на собрания и настаивать на принятии там каких-то решений - нет. В конце года ВЦИОМ провел опрос населения на эту тему. Выяснилось: менее 25% жителей имеют опыт общения с управляющими компаниями. При этом претензии к ним имеют почти 50% опрошенных. А почти 90% выступают за то, чтобы государство установило контроль над ними.

- И что это нам даст?

- В чем была проблема? Например, от жителей поступает жалоба на отсутствие горячей воды или тепла в доме. Губернатор в 25-градусный мороз приезжает в этот городок. Выходят люди в гневе: наведите порядок в управляющей компании! А у него, прошу прощения, кроме условной бейсбольной биты, ничего и нет. Там - частная компания. У губернатора и главы муниципалитета нет никакого законного рычага воздействия на нее. Теперь будет по-другому. У вас что-то произошло - вы пишете или звоните в свою управляющую компанию. Если ноль реакции, вы направляете запрос в вашу жилинспекцию. Она проверяет, выдает предписание исправить ситуацию. Опять нет реакции? Тогда жилинспекция обращается в суд. Если в течение года будет два судебных неисполненных взыскания, то решением жилинспекции УК лишается права управлять домом.

- Но такие компании управляют обычно целыми кварталами. Ну потеряли один дом - ничего страшного...

- Если таких домов, как ваш, окажется 15% и более от всех, которые обслуживает управляющая компания, то «до свидания, лицензия». А руководитель управляющей компании заносится в черный список и лишается права заниматься этим видом деятельности навсегда.

ЖАЛОВАТЬСЯ ИЗВОЛИТЕ? В ЖИЛИНСПЕКЦИЮ!

- И когда новая система заработает?

- Мы дали полгода - с ноября по май, чтобы все прошли лицензирование. Начали с обучения самих жилинспекторов, поскольку их роль сейчас вырастает. Следующий этап - экзамен на знание законодательства для директоров управляющих компаний. Это обязательное требование для получения лицензии.

- Если жильцы недовольны тем, как работает УК, могут ли они уже сейчас подать в жилинспекцию жалобы?

- Конечно, все это учтем даже на самом первом этапе. Ситуация меняется. Люди все больше и больше начинают понимать, что у них появляются возможности управления домом. Но мы даем им в помощь и другие рычаги влияния на нерадивых управдомов - через жилинспекцию. Наша страна в числе лидеров по собственникам жилья: 85% граждан - владельцы жилой недвижимости. В Германии, например, эта цифра - 45%.

- Всем известно, что есть склочные граждане, которым не нравится абсолютно все. И вот такой жилец (или подкупленный конкурентом) будет постоянно жаловаться на УК...

- Мы приняли решение оставить право вето за гражданами, проживающими в доме. Даже если решение принято жилинспекцией, подтверждено судебным решением, граждане могут собраться и простить свою управляющую компанию на какой-то период времени. И их мнение будет решающим.

ТАРИФЫ НЕ ВЫРАСТУТ

- Опять же возникает вопрос: если у жилинспекции теперь будет большая власть, это будет коррупцию порождать...

- Мы эти риски предвидели, когда писали закон. Пришли к такому решению: нельзя допускать, чтобы жилинспектор лично или даже жилищная инспекция в каком-то составе принимала решение об отзыве лицензии. Только коллегиальное решение лицензионной комиссии, в которую должны входить представители крупнейших саморегулируемых организаций в этой отрасли, администрации и общественных организаций. Это залог того, что мы сведем к минимуму коррупционные риски, которые в любом процессе лицензирования присутствуют. Хотя на все сигналы с мест сейчас будем внимательно реагировать.

- Не станут ли из-за лицензирования услуги ЖКХ дороже?

- Нет, ни в коем случае. Наоборот, саморегулирование, которое предлагалось как альтернатива лицензированию, при всей демократичности процесса, подразумевает сбор средств в компенсационные фонды. Можно только догадываться, на чьи плечи эти выплаты могли бы лечь. Лицензия же стоит 30 тысяч рублей, эти деньги выплачиваются один раз. Это никак не отразится на коммунальных платежах.

«ЧАСТНЫЙ БИЗНЕС - ЭТО НЕ ПАНАЦЕЯ»

- Многие дома до сих пор управляются муниципальными унитарными предприятиями (МУП). До 2016 года хотите их все выставить на аукционы. Что это даст?

- Мы говорим только о МУПах, которые управляют коммуналкой, управляющие компании многоквартирных домов на аукционы не выставляем. И здесь подчеркну, что речь идет только о неэффективных МУПах. Зачем продавать те, что работают эффективно?!

- А какие условия создаете для инвесторов?

- Сейчас ЖКХ, пожалуй, бизнес номер один по потенциальной стабильности. Никакой кризис и санкции не помешают людям пользоваться коммунальными услугами. Конечно, продавать жизнеобеспечивающие вещи нельзя. Весь мир работает на принципах концессионных соглашений (передача во временное пользование). И здесь договор можно заключать хоть на 20 лет. К примеру, в строительстве котельных. Старая труба идет от котельной к дому, там потери до 50%. Если ты перекладываешь трубу, тариф остается тот же, а потери уменьшаются до 5 - 10%. Все остальное - твое. Но при этом главное, чтобы был прописан долгосрочный тариф, понятные формулы, привязанные к инфляции. С 2016 года вся страна переходит на этот принцип. Теперь тарифы будут закладываться сначала на три года, а затем на пять лет вперед. И такая долгосрочность сразу дает предсказуемость бизнеса.

НА ЗАМЕТКУ

На что теперь обращать внимание жителям многоэтажек

- Первое и самое главное - знать, какая управляющая компания обслуживает ваш дом, - заявил Михаил Мень в эфире Радио «Комсомольская правда» (97,2 FM). - На сайте жилинспекции будет размещен перечень домов и список УК. Таким образом мы победим это зло под названием «двойные платежки», которые, к сожалению, до сих пор есть в некоторых регионах. Граждане будут точно знать, кто их обслуживает. Второе - нужно знать вашего жилинспектора. Именно он теперь будет контролировать работу управдомов.

КСТАТИ

Как стать ближе с соседями?

Бороться с нерадивыми коммунальщиками всегда проще, когда жильцы дома действуют сообща, а не поодиночке. Это подтверждают и юристы: жилинспекция на групповые жалобы реагирует гораздо быстрее. Только как скооперироваться с соседями, если нынче многие их даже и в лицо-то не знают? Вот несколько советов от специалистов по организации соседских сообществ.

Заведите домовой сайт или группу в соцсетях. Проще всего подрядить на это подростков-старшеклассников, которые все равно не вылезают из интернета. Им - развлечение, а дому - польза.

Роль сайта может выполнять и соседская доска объявлений. Такие доски приняты на Западе - там оставляют объявления, что у кого-то в квартире будет ремонт или вечеринка по поводу дня рождения и будет шумно. Говорят, и в наших условиях такая предупредительность имеет большой успех: не только в стенку не долбят, но и подарки приносят.

Лучший способ подружиться - общедомовые праздники. Достаточно найтись организаторам и накрыть в удобном месте столы - а дальше народ с салатиками и печеньками сам потянется любопытства ради. Бывалые советуют начинать с детских праздников - дети более контактны и открыты новому.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 11 декабря 2014 > № 1358054 Михаил Мень


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 31 октября 2014 > № 1215046 Алексей Полищук

Землю в Киеве можно будет не только купить, но и арендовать посредством прозрачных аукционов - директор департамента земресурсов Киева

Эксклюзивное интервью директора департамента земельных ресурсов Киевской городской государственной администрации Алексея Полищука агентству "Интерфакс-Украина

Вопрос: Чем можете объяснить весьма низкую заинтересованность инвесторов в земельных аукционах?

Ответ: На сегодняшний день в стране кризисная ситуация и спрос упал на все, и на землю в том числе. Не все инвесторы не готовы вкладывать деньги в землю, так как, вложив деньги в землю, нужно построить объект. Поэтому те, у кого есть дешевые деньги, и будут покупают землю, а если нет доступных кредитных денег - приобрести за свои средства участок, а потом еще и найти деньги на строительство – достаточно проблематично. Но, тем не менее, земли в Киеве с каждым годом становится все меньше и меньше. Мы ведем сейчас переговоры с обладминистрацией о присоединении областных территорий к Киеву. Но это достаточно сложный вопрос, на расширение границ города могут уйти года. Город намерен больше популяризировать и рекламировать участки, которые выставляются на аукцион и, я думаю, мы их продадим.

Вопрос: О присоединении каких земель ведутся переговоры?

Ответ: В частности, пгт Коцюбинское хотим включить в Киев, Вышгородские земли, часть острова Великого. Но на сегодняшний день это больше вопрос мэра Киева и главы областной администрации. И, конечно, местные советы должны согласовать этот вопрос. Коцюбинское достаточно неохотно идет навстречу Киеву, хотя люди, которые там живут, думаю, были бы не против, чтобы этот населенный пункт был включен в границы Киева.

Вопрос: Каковы планы относительно земельных аукционов, как планируете популяризировать их?

Ответ: Мы хотим проводить аукционы не только продажи права собственности, но и права аренды, что позволит снизить финансовую нагрузку на инвестора. Аукцион права аренды предполагает торги арендной ставкой от 3% до 10-15%. Инвестиционные компании проявляют интерес к аукционам, но аккумулировать достаточную сумму денег для них проблематично, так как, по законодательству, внести плату за участок нужно в течение трех дней, никакой рассрочки нет. Думаю, мы сможем привлечь интерес к аукционам при помощи продажи права аренды.

Вопрос: Возможно, нужно инициировать какие-то изменения в законодательство, чтобы предоставить инвесторам возможность платить в рассрочку?

Ответ: Мы постоянно инициируем изменения к законодательству, но, к сожалению, Верховная Рада занята политикой, а не решением конкретных вопросов местного самоуправления. Я надеюсь, что Рада нового созыва нас услышит и передаст больше полномочий на места. Город должен сам определять - в рассрочку продавать или нет. Такие моменты должны регулироваться не законом, а местным горсоветом, чтобы сделать эти процедуры прозрачнее и эффективнее. К сожалению, наши законы либо ставят жесткие рамки, либо вообще не регулируют какие-либо взаимоотношения. Поэтому советы нужно на законодательном уровне наделить большими полномочиями, чтобы они самостоятельно распоряжались своей собственностью. К примеру, установление платы за землю регулируется Налоговым кодексом, а я считаю, что это должно быть урегулировано решением советов, так как земля – это финансовая основа местного самоуправления.

Вопрос: Когда планируете начать аукционы права аренды?

Ответ: Думаю, что уже в следующем месяце мы будем продавать и право аренды и право собственности. До конца года такой аукцион мы точно проведем. Мы хотим участки, которые не были проданы на прошлом земельном аукционе, выставлять на торги за право аренды, чтобы люди видели, что аукцион это действительно прозрачная процедура.

К сожалению, хорошей земли и в хороших местах на сегодняшний день в Киеве практически не осталось, потому что за 20 лет ее уже или оформили, или застроили. Оставшаяся территория не особо интересует инвесторов. Но, тем не менее, больше земли не будет. И нужно принимать решение: либо покупать эту землю или покупать неэффективно работающее предприятие, что подразумевает удорожание сделки. Инвестору нужно рассматривать каждый участок с точки зрения максимально эффективного использования.

Вопрос: Какое влияние на земельные аукционы в Киеве оказывает ситуация на Донбассе?

Ответ: Военные действия приводят к тому, что люди не имеют денег на хлеб, а на землю и подавно. Поэтому, если военные действия на Донбассе завершатся, ситуация стабилизируется и бизнес начнет вкладывать деньги в недвижимость, землю.

Вопрос: Донецкий бизнес не проявляет интереса к киевской земле?

Ответ: Они проявляют больше интерес к покупке коммерческой недвижимости, которую предприниматель может сразу сдать в аренду. А земля т- акой актив, который начнет приносить прибыль через три-четыре года.

Вопрос: Сколько планируете привлечь средств от продажи земли на аукционах?

Ответ: Аукционы будут проведены 5, 19, 26 ноября. Cстартовая цена трех участков, которые будут предложены на аукционах, - около 29 млн грн. Мы знаем, что на последнем аукционе участок со стартовой ценой 1,2 млн грн был продан за 2 млн грн, то есть цена возросла почти в два раза. На сегодняшний день земельный участок стоимостью 3,4 млн грн находится на рассмотрении Киевсовета. Если будет принято решение о его продаже, этот участок будет выставлен на аукцион. Кроме того, Ддпартамент земельных ресурсов готовит около 10 земельных участков для передачи на сессию Киевсовета.

Вопрос: Сколько стоит 1 га земли в Киеве в зависимости от района?

Ответ: Если это окраина – то квадратный метр земли может стоить порядка 1 тыс. грн, в центре города цена может доходить до 5-6 тыс. грн за кв. м. Цена на землю регулируется рынком, Киевсовет не имеет на это влияния.

Вопрос: Намерен ли Киев менять размер налога на землю? Какой размер налога на землю считаете справедливым?

Ответ: Налог на землю установлен Налоговым кодексом и составляет 1%. Его платят или государственные, коммунальные предприятия или собственник, который один раз уже заплатил в городской бюджет за выкуп этого участка. Относительно справедливости размера налога на землю – смотря, с чем сравнивать. Корректнее ставить вопрос, справедливо ли использование земли без документов, ведь плата за такое использование земельных ресурсов законодательством не установлена. Те, кто не оформил право аренды земли, по факту платят 1%, а законопослушные лица, оформившее документы на землю, платят 3-12% арендной платы от нормативной оценки земли. Вот это несправедливо. Не оформляют землю по разным причинам. Несовершенное законодательство дает возможность юрлицу под разными предлогами затягивать оформление, ведь проще платить 1% чем 3% и более.

Вопрос: Повлиять на эту ситуацию в ваших силах?

Ответ: Мы подготовили проект решения Киевсовета, предусматривающий установление платы за землю, которой фактически пользуются юрлица для обслуживания своей недвижимости, которая размещена на этих земельных участках. Есть Закон Украины "Про столицу Украины – город-герой Киев", который позволяет Киевсовету сделать это. В проекте решения предусмотрено, что минимальная плата за землю будет составлять 3%. Юрлицам будет дан год на оформление правоотношений с Киевсоветом, то есть заключить договор аренды или выкупить участок под недвижимостью. Если же юридическое лица этого не сделают, за использование земли без документов предусмотрены штрафные санкции в размере 6%. Мы хотим, чтобы землепользователи понимали, что они обязаны оформить земельные отношения и что Киевсовет такой же собственник как и любой другой хозяйственный субъект. К сожалению, наши законы четко не регламентируют сроки оформления, мы пытаемся также внести изменения в Налоговый кодекс и закрепить это на законодательном уровне по всей Украине, потому что недопоступления платы за землю колоссальные по всей Украине.

Вопрос: Какие?

Ответ: Думаю, если мы примем решение и установим в Киеве минимальную плату за землю в 3%, то бюджет может получить дополнительно 500 млн грн в год. Со своей же стороны Киевсовет будет всячески содействовать юрлицам в оформлении земли.

Вопрос: Сколько Киев планирует получить поступлений от земли в 2014 году?

Ответ: В этом году мы планируем получить 2 млрд грн, это и налог, и арендная плата. По состоянию на 1 октября поступления составляют 1,4 млрд грн.

Вопрос: Продажу земли на аукционах сделали обязательной, но все равно остаются лазейки, такие как полагающиеся каждому гражданину 10 соток…

Ответ: Лазеек нет. И не происходит никакого дерибана, о котором все кричат, так как с 2007 года на законодательном уровне закреплено, что все "чистые" (без недвижимого имущества) земельные участки продаются через аукцион. Вопросы, которые мы рассматриваем на сессии, – это участки под недвижимостью, люди оформляют себе землю, мы их заставляем. Относительно 10 соток, если в Земельном кодексе предусмотрено право физлица на эти 10 соток, то почему мы должны кричать, что там что-то незаконно сделано? Человек нашел этот участок, сделал проект отвода и совет обязан рассмотреть его. Людям внушили мысль о дерибане, его нет как такового. Если люди на законных основаниях оформляют землю под своей недвижимостью, то какой это дерибан?

Вопрос: Прокомментируете, пожалуйста, нашумевшую ситуацию с блокированием передачи земельных участков компаниям, якобы имеющим отношение к нардепу Виктору Пилипишину.

Ответ: Я как чиновник действую в соответствии с законом. Если на участке стоит недвижимость, то земля под ней должна быть оформлена, а кто и как приобрел эту собственность, это уже не мой вопрос. И то, что это переросло в политическую плоскость - тоже не вопрос к чиновникам. Моя задача - оформить землю, потому что это прямые поступления в бюджет от платы за землю.

Вопрос: Упростилась ли процедура оформления права на бесплатное получение земельного участка в Киеве?

Ответ: Конечно, упростилась. Согласований стало меньше. Мы сейчас готовим проект решения "Порядок оформления земель в городе Киеве", в том числе для граждан, оформляющим участок земли под недвижимостью. Но нужно понимать: Киев - не резиновый, свободных территорий сегодня очень мало.

Вопрос: После утверждения нового Генплана будет ли возможность вернуть в собственность Киева незаконно отведенные участки?

Ответ: Надо разбираться с каждым участком отдельно. Вчера они были законно отведенные, сегодня – незаконно. Я считаю, что чиновники и правоохранительные органы должны действовать более конкретно, говорить, какие именно участки были отведены незаконно, и если это действительно так – их нужно возвращать общине, выставлять на аукцион.

Вопрос: Сколько участков было возвращено в собственность города в 2014 году?

Ответ: Действительно есть участки, которые мы с помощью правоохранительных органов вернули и сейчас прорабатываем возможность выставления их на аукцион.

Вопрос: Намерены ли Вы инициировать увеличение арендной платы за землю?

Ответ: Арендная плата и сегодня не маленькая, до 12%. Тем более с нового года будет действовать новая нормативная денежная оценка, которая приведет к фактическому увеличению поступлений. То есть арендная плата останется такой же, но так как базовая оценка земли увеличится, то и поступления возрастут.

Вопрос: Каков максимальный срок аренды земли и рассматриваете ли вы возможность его сокращения для более рационального использования простаивающих участков?

Ответ: Согласно законодательству максимальный срок аренды земли 50 лет. Если участок взят в аренду и не используется – его нужно вернуть городу. Если юрлицо неплатежеспособно, не может развивать там проект, нужно выставлять такой участок на аукцион и привлекать более эффективного арендатора.

Вопрос: С какими законодательными инициативами Вы намерены выступить?

Ответ: Первая инициатива – это заставить всех оформить землю, максимально упростить порядок оформления земли, дать бизнесу зеленый свет на оформление земли. Сейчас кризис, люди не вкладывают в новые проекты и наша задача – помочь оформить всем землю. Когда закончатся военные действия в Донецкой и Луганской областях, когда пройдет кризис, имея договор аренды на землю или выкупленный земельный участок, юрлицу будет проще привлечь инвестиции. Кроме того, так как порядок оформления земли регулируется законом, хотим на законодательном уровне еще больше упростить процедуру оформления земли под существующей недвижимостью. Чтобы не нужно было ни с кем согласовывать оформление земли, если объект уже стоит.

Вопрос: Сколько земли в Киеве в настоящее время уже оформлено?

Ответ: Если взять соотношение ко всей территории Киева, то оформлено 17%. Это немало, потому что около 65% это улицы, леса, водный фонд, территории от которых город не получает поступлений. Мы провели анализ той территории, которая используется в коммерческих целях. Территория предприятий, которые не хотят или уклоняются от оформления земли, составляет около 5-7 тыс. га, это около 8% территории Киева. Так как большинство государственных и коммунальных учреждений в соответствии с Налоговым кодексом освобождены от платы за землю, то и в случае оформления документов эти предприятия не будут платить за землю. А 5-7 тыс. га земли - это та территория, оформить документы на которую Киевсовет и департамент земельных ресурсов (Киевской горгосадминистрации - ИФ) должны заставить фактических землепользователей.

Вопрос: Сколько город может получить дополнительных средств после оформления этих участков?

Ответ: На сегодняшний день поступления от платы за землю составляют около 2 млрд грн, то после оформления этих 5-7 тыс. га земли поступления могут увеличиться в два раза - до 4 млрд грн.

Вопрос: Будет ли Киев привлекать кредиты под залог земли?

Ответ: До сегодняшнего дня такой практики не было. Это действительно одна из возможностей города привлечь финансовые ресурсы, и мы будем рассматривать этот вариант.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 31 октября 2014 > № 1215046 Алексей Полищук


Россия > Недвижимость, строительство > bankir.ru, 25 октября 2014 > № 1207845 Андрей Языков

Сегодня ипотека — самый быстрорастущий сегмент банковского бизнеса, позволяющий банкам продолжать активные операции за счет низкорискового кредитования. Однако с ухудшением экономической ситуации вероятность дефолта заемщиков повышается, и банковское сообщество не должно недооценивать этот фактор.

Андрей Языков, генеральный директор ОАО «СК АИЖК»

В странах с развитой ипотечной системой лучшим инструментом защиты от такого рода рисков принято считать ипотечное страхование. При нем страхуется ответственность заемщика в случае, если суммы вырученных от реализации залога средств не хватило на полное погашение долга. Этот вид страхования защищает интересы банков, снижая их риски при падении стоимости жилья, а также интересы самих заемщиков, освобождая их от необходимости возмещать остаток долга.

Этот инструмент впервые стал использоваться в американской ипотечной модели, которая подразумевает распределение финансовых рисков между банками и страховыми компаниями. Экономические циклы роста и падения у финансовых институтов разные: когда банки терпят убытки, страховщики компенсируют им потери, когда страховщики уходят в минус, ситуация в банках успевает уже восстановиться. За счет этого обеспечивается устойчивость ипотечной системы, что позволило финансовому рынку Америки выстоять в глубокий кризис 2008 года.

В России подобный механизм распределения рисков между банками и страховщиками был запущен в 2004 году. Однако на практике он так и не заработал – сначала рынку не хватало статистики, а потом из-за несогласованности действий законодателей и рынка о том, как можно «прощать долг заемщику» в случае глубоких кризисов. Казалось, благая цель – защитить граждан, на практике обернулась ростом убытков у банкиров и, как следствие, неким ростом ставок. Суть данной нормы состояла в следующем: если при дефолте заемщика его жилье не удалось продать с публичных торгов, и кредитор принимал залог на свой баланс, то заемщик освобождался от дальнейших выплат. При этой норме страховка не могла работать: раз долг прощался, то и ответственность с заемщика снималась.

Законодатель предполагал, что невозможность реализации жилья свидетельствует о кризисе в регионе, и потому заемщика стоит оградить от дальнейших взысканий. Но, защищая заемщика, законодатель не дал банкам инструмента компенсации убытков. Поэтому банкиры нехотя внедряли ипотечное страхование, а если внедряли, то использовали его исключительно в целях получения комиссионного дохода. Банки заставляли заемщиков с низким первоначальным взносом покупать дорогие страховки, получали за это комиссионные, однако, понимая, что их риски никак не защищены, выставляли высокие ставки по кредитам. Страховщики же, вынужденные делиться, еще больше завышали свои тарифы.

В итоге вместо защиты своих интересов заемщики получали лишь дополнительную финансовую нагрузку. Поэтому не удивительно, что при наступлении дефолта они стремились получить «прощение долга», всеми силами мешая реализации жилья с торгов: выламывали оконные рамы, ломали стены, выносили двери и т.д. То есть приводили жилье в аварийное состояние и тем самым отбивали интерес у покупателей.

Объем залогового имущества на балансах банков действительно велик. В конце прошлого года нами был проведен опрос среди крупнейших банков страны, который показал, что в среднем порядка 50% торгов заканчиваются постановкой имущества на баланс. Столь большие объемы заложенного имущества на балансе опасны для банков даже при стабильной экономике. Из-за непростого процесса обращения взыскания в России реальная точка безубыточности для банков при ипотеке находится на уровне Кредит/Залог 60–62% (соотношение суммы кредита к стоимости залога). Согласно исследованию Финансового университета при правительстве Российской Федерации, если соотношение выше, то примерно в половине случаев у заемщика после обращения взыскания остается долг в размере 30–40% от суммы кредита. И покрыть его за счет изъятия оставшегося у клиента имущества практически невозможно.

Законодатели учли всю сложившуюся практику и в этом году значительно повысили защищенность и кредитора, и заемщика. С июля 2014 года вступили в силу поправки в закон «Об ипотеке» и чуть ранее в закон «Об организации страхового дела», которые должны сделать ипотечное страхование надежным инструментом снижения банковских рисков. Во-первых, изменена норма о «прощении долга заемщику». Теперь она будет действовать только для тех заемщиков, которые заранее подумали о своей защите, то есть только при наличии страховки. Ожидается, что у заемщиков появится еще один стимул – более выгодные ставки по кредиту: если инструмент заработает, то риски банков реально снизятся, и они смогут быть более уступчивыми. Нами подсчитано, что плата за полис, который приобретается один раз, при сниженных ставках по кредиту отобьется для гражданина уже через 2,5–3 года.

Во-вторых, законодатель радикально ограничил возможности псевдострахования. С одной стороны банкам с 1 июля запрещено совмещать функции агента и выгодоприобретателя. Это значит, что они не смогут продавать полисы, назначая себя выгодоприобретателем (как это происходит по большинству кредитов) и брать одновременно за это комиссию. Банкиры тем не менее будут заинтересованы в данном инструменте компенсации убытков. Согласно новым нормам законодательства, страховщик после принятия риска на себя уже не вправе будет уклониться от выплаты, ссылаясь на неверно оформленные запятые или требуя все новые непредсказуемые документы для выплаты. Перечень документов как на заключение договора, так и на выплату теперь жестко прописывается в правилах страхования и ни одного лишнего документа от банка страховщик требовать не сможет. Финансовым гарантом надежности выплат станет СК «АИЖК», которая работает как перестраховочная компания, принимая часть рисков на себя.

Вместе с тем законодатель избавил заемщика от необходимости переживать за достаточность размера своей страховой защиты – долг заемщика после страховой выплаты прощается в полном объеме. В такой конструкции это банк должен самостоятельно оценить свои риски по конкретному кредиту и предложить заемщику приобрести страховку на определенную сумму (прописана лишь минимальная планка в 10% от стоимости залога) в обмен на снижение процентной ставки. При определении страховой суммы кредитор должен ориентироваться на размер первоначального взноса и ситуацию с недвижимостью в конкретном регионе. Если рынок может просесть (в Поволжье, например, цены на жилье не растут уже два года), банку целесообразно выбрать большую страховую сумму, если же у заемщика высокий первоначальный взнос, и жилье приобретается в Москве, где резкое снижение цен маловероятно, то можно требовать и минимальную страховую сумму. Также установлен минимальный срок страхования – он берется из договора и должен совпадать с плановым сроком достижения остатка долга по кредиту уровня 70% от стоимости залога.

Законодатель защитил заемщика и на случай банкротства страховщика. Долг заемщика прощается и в этом случае. А вот банк должен выбирать себе самых надежных партнеров. Между тем банкротства страховщиков на рынке уже случались: небольшая страховая компания ПСГ «Основа» закрылась, оставив без защиты полтора десятка человек. К счастью, часть кредитов была перестрахована в государственной страховой компании СК «АИЖК», которая добровольно восстановила защиту по перестрахованным полисам – правда, не в полном размере, а лишь на 80%, строго в пропорции переданного ей риска, что уже хорошо. Но остальные заемщики в старой редакции закона остались бы без защиты, и в случае дефолта могли бы остаться один на один с банком.

Конечно, некоторые кредитные организации могут продолжать сомневаться в действенности механизма страхования и отказываться делиться риском со страховщиками. Некоторые кредитные организации, лишившись комиссий за страховку, не станут снижать ставки по кредиту из-за уверенности в эффективности своих коллекторских служб. Но и те, и другие должны знать о подводных камнях законодательной новации. Дело в том, что заемщику для защиты своих интересов теперь достаточно самостоятельно купить соответствующий полис – закон не оговаривает момент появления страховки, и по чьей инициативе это происходит. То есть существует риск, что гражданин, получив от работодателя уведомление о сокращении, сам побежит в страховую компанию. Если банк, забрав залог, решит потребовать погасить остаток долга путем продолжения прессинга заемщика, заемщик предъявит ему полис и тем самым снимет с себя все обязательства. Стоит ли банкам ждать такого развития событий или лучше управлять процессом формирования своей защиты загодя?

Россия > Недвижимость, строительство > bankir.ru, 25 октября 2014 > № 1207845 Андрей Языков


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 23 октября 2014 > № 1208092 Алексей Ведев

Брифинг заместителя Министра экономического развития Алексея Ведева по завершении заседания Правительства.

Стенограмма:

А.Ведев: Добрый день! Минэкономразвития последовательно реализует «дорожную карту», направленную на совершенствование системы регистрации прав и кадастрового учёта недвижимости. Сегодня мы внесли в Правительство два законопроекта. Первый законопроект закрепляет обязанность Росреестра направлять в органы местного самоуправления информацию об объектах недвижимости, если отсутствует информация о собственнике в течение пяти лет, и такая недвижимость признаётся бесхозяйственной. Из этого законопроекта исключаются, естественно, квартиры, жилые дома, дачи, земельные участки. Такие объекты не могут быть отнесены к категории бесхозяйственных. Данный законопроект будет способствовать повышению доходной базы местных бюджетов от взимания налога на недвижимость. Это первая часть.

Вторая часть этого законопроекта упрощает порядок предоставления согласия супруга при распоряжении объектом недвижимости. Если раньше для каких-то сделок с недвижимостью нужно было нотариально заверенное согласие одного из супругов, то теперь, если оба супруга могут лично обратиться в Росреестр, им предоставляется возможность оформить согласие без нотариальной доверенности. Естественно, этот закон направлен на снижение временных и материальных затрат наших граждан. Также законопроектом предусмотрено сокращение сроков кадастрового учёта и регистрации прав с 18 до 10 дней.

Второй законопроект предполагает две вещи. Первое – упрощение порядка оформления объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство (электрические сети, линии связи, водопровод и так далее). Второе – создание условий для внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о так называемых зонах с особыми условиями использования территорий. Естественно, что основная проблема, решить которую призван данный законопроект, – это отсутствие нормативно-правового регулирования на определённых территориях, которое приводит к различным аварийным ситуациям. Все вы помните, наверное, историю, когда свая ушла в метро, её не туда забили и так далее… Конечно, законопроект направлен на то, чтобы такие зоны, границы зон с особыми условиями использования территории были. И три категории зон: зоны для вновь построенных объектов, для ранее введённых и для объектов, для которых не требуется разрешение на строительство.

Эти законопроекты, на наш взгляд, направлены на улучшение реализации «дорожной карты», на снижение издержек населения, улучшение Doing Business, без сомнения.

Также хотелось бы напомнить, что «дорожная карта» по совершенствованию системы регистрации согласована с «дорожной картой» по развитию строительства. Вот такие законопроекты были одобрены.

Вопрос: «Интерфакс». Алексей Леонидович, скажите, пожалуйста, по теме модернизированного налога на имущество физлиц, который был принят. Планируется ли (по крайней мере, раньше была такая дискуссия) ввести право брать налог с кадастровой стоимости не только для физлиц, но и для коммерческой недвижимости, в том числе заводов и других промышленных объектов. Планируется ли это в течение нескольких лет сделать?

А.Ведев: Пока не планируется рассмотрение такого закона и его подготовка, более того, пока мы не получали никаких предложений от Министерства финансов.

Вопрос: По второму законопроекту, который регулирует сферу особых территорий. Есть ли вероятность, что после его принятия какие-то объекты придётся сносить и какие? Какой-то такого рода анализ делался на территориях, на которых они уже стоят?

А.Ведев: Что значит сносить? Если только это будет какой-то исключительный вариант. Сносить такие объекты не придётся, просто это облегчит само по себе выдачу строительных разрешений на строительство. Независимо от того, где установлены границы особых зон, если водопровод или линию передачи не пробили, то, собственно говоря, и сносить ничего не надо, то есть там всё как бы нормально сделано. Но, естественно, что это облегчит, конечно, получение разрешений на строительство. Я бы также хотел добавить, что при строительстве выдаётся карта зоны или план зоны, карта зоны с особым условием. Подготавливается она за счёт либо застройщика, либо собственника, то есть источник финансирования – это будет либо собственник, либо застройщик. Спасибо.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 23 октября 2014 > № 1208092 Алексей Ведев


Белоруссия > Недвижимость, строительство > belta.by, 7 октября 2014 > № 1194254 Андрей Зубков

Жесткие требования государства выведут с рынка недобросовестных игроков

Что нам стоит дом построить? Не скажите. Это только в детском мультике все просто: взял в руки кубики – и домик вскоре стоит. В реальности и заказчикам строительных работ, и исполнителям приходится сталкиваться с задачами куда более сложными. О том, какие планы ставит перед собой крупнейшая торговая сеть Беларуси и какие преграды возникают на пути реализации проектов, рассказывает генеральный директор сети магазинов «Евроопт» Андрей ЗУБКОВ.

– Андрей Владимирович, прежде всего, расскажите, как в целом сегодня идет развитие вашей сети – не только в столице и областных центрах, но и в регионах?

– В больших городах мы развиваемся достаточно успешно и динамично, открываем торговые объекты различных форматов, и проблем здесь, как правило, не возникает.

Мы не раз заявляли, что у нас есть программа развития в малых городах и районных центрах, которой мы уделяем особое внимание. Порой здесь живет пять, семь, десять тысяч человек. Как показали социологические исследования, жители этих населенных пунктов тоже хотят иметь современные торговые центры. Поэтому программа развития в малых городах на сегодняшний день активно развивается – в нескольких десятках районных центров одновременно мы ведем строительство.

В последнее время открыты торговые объекты в Браславе, Старых Дорогах, Воложине, Наровле, Буда-Кошелево, Климовичах, Ветке… Во всех этих городах возведены новые торговые центры по нашему типовому проекту, так называемые тысячники, по размерам торговой площади. В этих торговых центрах представлены не только продукты питания и продукция собственного производства, но и товары хозяйственно-бытового назначения в расширенном ассортименте. Также в торговых центрах размещены магазины бытовой техники и электроники «ТехноПлюс», открыты центры банковских услуг, точки общепита и другие небольшие магазины, которые мы сдаем в аренду местным предпринимателям. В наших торговых центрах представлены все виды услуг, которые сегодня необходимы современному покупателю.

Конечно, эти торговые центры не очень прибыльны, у них более длительный срок окупаемости, но мы считаем своей обязанностью перед обществом работать в каждом регионе и каждом населенном пункте, где нас ждут. Строительство ведется по всей стране. Наиболее успешно – в Гродненской, Минской, Могилевской областях. Отдельно нужно отметить Гомельскую область, в которой буквально в каждом районном центре работает наш торговый объект либо ведется строительство. Несколько сложнее обстановка в Витебской и Брестской областях, где нам не всегда идут навстречу, и местные власти по каким-то причинам не могут подыскать участки для строительства.

– Не так давно вы заявили, что открыли первый магазин сети на селе. Готов ли «Евроопт» открыть свои магазины в каждой белорусской деревне?

– Мы ведем разговор с местными властями и о том, чтобы делать более активные шаги за пределы районных центров – в деревни. Понятно, что иногда к этому относятся с настороженностью – в приходе крупных сетей часто видят конкурента существующей системе торговли на селе. Но мы подчеркиваем, что стремимся не ломать эту систему, а совершенствовать, привносить в деревню современные подходы и сервис.

На данном этапе расширение нашей сети в сельскую местность носит, скажем так, единичный характер.

Проведя переговоры с Минским облисполкомом, мы получили поддержку властей Борисовского района и согласовали с ними ту часть района, которую мы возьмем на обслуживание. Часть деревень обслуживается автолавками – в этом районе работает четыре наших маршрута, а в семи деревнях районные власти готовят к выделению участки для строительства новых магазинов.

Как только будут определены участки и готовы все документы, мы в течение двух месяцев построим новые магазины.

С подобной инициативой мы выступили и в Могилевской области. Мы предлагаем местным властям построить торговый объект в одном из районных центров и осуществить комплексное обслуживание всех деревень района.

Сеть магазинов «Евроопт» готова обслуживать деревни с населением до 200 человек посредством автолавок, свыше двухсот – стационарными магазинами, которые будут открыты через два месяца после получения разрешительных документов.

Надеюсь, что мы начнем более активно работать в этом направлении, и к концу года сможем отрыть еще несколько своих магазинов в белорусских селах.

– Насколько сложно крупному ретейлеру работать в малых городах и на деревне?

– Эта работа требует множества инвестиций. Кроме того, есть ряд дополнительных сложностей, связанных и с самим строительством, и с имеющимися коммуникациями, и с организациями, которые можно привлечь к работе. В строительной части в малых городах всегда сложнее работать.

Очень беспокоит то, что в регионах мы сталкиваемся с разным качеством строительства и не выполнением своих обязательств строительными организациями. Есть, конечно, строительные предприятия, с которыми мы построили уже целый ряд объектов, весьма довольны их деятельностью и составляем дальнейшие планы на осуществление совместных проектов.

Однако мы ведем строительство многих торговых объектов по всей Беларуси, и этот факт заставляет нашу компанию привлекать новые строительные организации – те, с которыми прежде мы еще не сотрудничали. И здесь возникают определенные проблемы. Так, в последнее время участились случаи не только невыполнения строительными организациями своих обязательств, но мы сталкиваемся с такими подходами и схемами, которые можно смело называть мошенническими.

– Что имеется в виду?

– Права генподрядчика в законодательстве прописаны так, что, по сути, по отношению к заказчику в случае возникновения каких-то споров он становится шантажистом.

А процедура смены генподрядчика крайне сложная. Более того, эта смена возможна лишь в случае, если прежний генподрядчик добровольно уступит объект новому. Ведь одной строительной организации необходимо передать другой и объемы выполненных работ, и количество закупленных, использованных и складированных стройматериалов, и всю документацию. На эти процедуры при лучшем раскладе уйдут месяцы, и то, повторюсь, при доброй воле на то «уходящей» стороны.

Если же разрыв инициируется заказчиком, то с привлечением судебных органов процесс может затянуться на годы, а на все это время объект незавершенного строительства оказывается замороженным. Средства, усилия, временные ресурсы – все тратится впустую.

Зная эту ситуацию, недобросовестные генподрядчики начинают выкручивать заказчику руки. С этим мы столкнулись и, к сожалению, не единожды. Схема проста – когда объект готов на три четверти, происходит резкое удорожание строительства. Если заказчик не соглашается доплачивать, стройка может быть в любую секунду прекращена.

Таким образом, мирным способом поменять генподрядчика сложно, а если делать это через суд, объект замораживается на достаточно продолжительный период. В результате с недобросовестным генподрядчиком заказчик вынужден договариваться, не обращать внимания на невыполненные объемы работ или завышенные цены – лишь бы как-то закончить строительство.

– А как определить, что увеличившаяся вдруг цена строительства – не вынужденная необходимость, а прихоть генподрядчика, решившего получить дополнительный доход?

– При заключении договоров с генподрядчиками оговаривается ориентировочная стоимость строительства. Конечно, она может измениться за время строительства: например, появились дополнительные объемы работ, о которых не было известно прежде, или увеличилась стоимость строительных материалов. Возможно всякое. Но…

Объемы строительства, которое мы ведем, огромны. И уже не первый год мы строим торговые объекты и имеем определенный опыт и ориентиры в строительстве. Компания имеет и собственное строительное управление с квалифицированными кадрами.

Хочу заметить, что стоимость строительства типового объекта не может в условиях Беларуси различаться в два раза в зависимости от региона – согласитесь, на Крайнем Севере мы не строим. Так, стоимость 80% построенных торговых объектов, как правило, составляет до $1500 за квадратный метр, иногда стоимость квадратного метра может повышаться до $1700. Если же цена за квадратный метр вдруг увеличивается до $2200–2400, и происходит это даже не на одном, а на всех строящихся объектах одного генподрядчика, то можно сделать вывод, что причина не в сложности земельного участка или дополнительных работах, а в чем-то другом!

Впервые мы столкнулись с таким подходом в 2011 году, и теперь стараемся заключать договоры по закрытой цене.

Сегодня мы имеем десятки заключенных договоров с закрытой ценой, в том числе и в самых отдаленных городах Беларуси, которые не превышают $1500 за квадратный метр.

– Завышение стоимости строительства – одна из проблем строительной отрасли, о которой говорилось на самом высоком уровне. Какие вы находите выходы из подобных ситуаций?

- В этой ситуации мы однозначно расцениваем завышение стоимости квадратного метра, как сознательные шаги генподрядчика, в которых маскируется недобросовестность этой организации, а в некоторых случаях и мошеннические намерения по завладению денежными средствами заказчика.

Например, руководитель одной подобной организации, ООО «БизнесСтройМонтаж», которая была привлечена нашей компанией для строительства в Витебске торгово-развлекательного центра в районе Билево и рынка по Московскому проспекту, 60А, подал на ликвидацию, не вернул неиспользованные авансы и тем самым нанес нашей компании ущерб на несколько миллионов долларов США. Ввод объектов в эксплуатацию был сорван, нам пришлось привлекать новые подрядные организации, которые и продолжили строительство.

К слову, в отношении директора ООО «БизнесСтройМонтаж» было возбуждено уголовное дело, но поводом стали его действия, которые нарушили интересы других юридических лиц.

Аналогичная ситуация складывается и с ЧСУП «Промстройуниверсал-Монолит». С этим генподрядчиком были заключены договора на строительство пяти объектов в Гомельской области – в пяти райцентрах, которые должны были ввести в эксплуатацию еще в декабре 2013 года. На сегодняшний момент все сроки сорваны, объекты практически готовы, но ввести их в эксплуатацию, согласно законодательству, мы без доброй воли генподрядчика не можем. Понимая это, ЧСУП «Промстройуниверсал-Монолит», можно сказать, шантажирует нас, требуя очередных финансовых вложений в эти объекты, несмотря на то что стоимость квадратного метра уже далеко превысила среднерыночную. Стоимость строительства, заявленная этой организацией при заключении договоров, на текущий момент выросла практически на 60%. На всех пяти объектах – одни и те же нарушения и недоделки. Еще более неприятной ситуация стала, когда мы узнали, что этот генподрядчик не рассчитывается с субподрядчиками. То есть для выполнения нашего заказа генподрядчик нанимает сторонние компании, мы же перечисляем ему средства, в том числе авансовые платежи, а до непосредственных исполнителей работ эти деньги не доходят.

Не так давно ко мне пришли представители около 30 субподрядных организаций, которые выполняли работы на строительстве этих пяти объектов в Гомельской области. Требование этих организаций одно – дайте деньги, иначе будем организовывать акции протеста. Я документально подтвердил факт оплаты генподрядчику. Хочу заметить, что нами заплачено генподрядчику столько, что каждой из этих субподрядных организаций можно было оплатить выполненные работы. Но деньги намертво «зависают» на счетах генподрядчика, а затем исчезают.

Мы понимаем негодование субподрядных организаций, которые не получили оплату за выполненную работу. Но нашей вины в этом нет – наша компания стабильно и надежно оплачивает все договорные обязательства, а деньги следует требовать у генподрядчика.

На сегодняшний момент действия ЧСУП «Промстройуниверсал-Монолит» фактически парализовали запланированные и согласованные с местными властями работы по развитию торговой сети «Евроопт» на Гомельщине. Парадоксально, но деньги инвестированы, торговые объекты почти готовы, покупатели ждут, а торговые центры откроют свои двери только тогда, когда этого пожелает генподрядчик, несмотря на то что деньги в торговый центр инвестированы не им, а заказчиком. На наш взгляд, здесь имеет место несовершенство законодательства. Кроме того, как сейчас стало известно, одно из предприятий группы компаний - ОДО «Промстройуниверсал», находилось в 2013 году в состоянии финансовой несостоятельности, т.е. было по сути дела банкротом, в связи с невыполнением обязательств перед своими контрагентами и управлялось временным управляющим. Однако избежать банкротства удалось за счет улучшения структуры баланса этого предприятия после заключения договора с другим предприятием этой же группы компаний - ЧСУП «Промстройуниверсал-Монолит». А финансовое состояние последнего, в свою очередь, резко улучшилось за счет заключенного договора с ООО «Евроторг» (сеть магазинов «Евроопт»). ООО «Евроторг» заключил договор с генподрядной организацией, которая находилась в предбанкротном состоянии. Если бы на законодательном уровне были прописаны механизмы, позволяющие на стадии подготовки договора проверить финансовую состоятельность генподрядчика, уверен: такие ситуации были бы исключены.

– К сожалению, споры хозяйствующих субъектов, в том числе и в судебных инстанциях, могут длиться годами.

– Более того, мы, к сожалению, уже сталкивались с такими примерами, когда генподрядные организации объявляют себя неплатежеспособными, ликвидируют юридическое лицо, а уже через несколько дней с тем же составом учредителей регистрируют новую компанию с новым названием. И вновь берутся за генподрядные работы!

– Андрей Владимирович, на ваш взгляд, не вступает ли такая схема деятельности в противоречие с уголовным кодексом и на что надеяться в таких случаях вам, как заказчикам, и тем субподрядным организациям, которые привлекаются такими генподрядчиками к выполнению работ?

– На закон и правовые нормы. Оценки таким ситуация должны давать правоохранительные органы. Я бы, со своей стороны, сказал, что это особенность законодательства, которая позволила на определенном этапе недобросовестным подрядчикам злоупотребление правом.

Наша компания занимает в этом отношении достаточно принципиальную позицию – те, кто пытается работать непрозрачно, должны попадать в поле зрения правоохранительных органов и нести ответственность по закону. На мой взгляд, именно жесткие требования государства выведут с рынка недобросовестных игроков.

На сегодняшний день принят ряд нормативных актов, в частности лицензирование деятельности генподрядных организаций, направленных на урегулирование вопросов в строительстве. Законодательством предусмотрены более жесткие требования именно к подрядчикам. Наша компания надеется, что эти нововведения позволят впредь исключать недобросовестных подрядчиков со строительного рынка Республики Беларусь.

Белоруссия > Недвижимость, строительство > belta.by, 7 октября 2014 > № 1194254 Андрей Зубков


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 20 августа 2014 > № 1156396 Сергей Собянин

О комплексном развитии новых территорий Москвы.

Дмитрий Медведев посетил офисный парк «Комсити», где провёл совещание о комплексном развитии новых территорий Москвы.

Офисный парк класса А «Комсити» – концептуально новый для России формат «город в городе», сочетающий офисные помещения общей площадью 430 тыс. кв. м и благоустроенную территорию 45 га с развитой инфраструктурой. На территории комплекса расположены 12 низкоэтажных зданий, подземная и наземная парковки, благоустроенная озеленённая территория с зонами для отдыха, а также торговая галерея площадью 22 тыс. кв. м.

«Комсити» располагается в Новомосковском административном округе, на территории Новой Москвы, в деревне Румянцево. Строительство осуществляется в несколько этапов и ведётся в соответствии с современными экологическими стандартами.

Совещание о комплексном развитии новых территорий Москвы

Стенограмма:

Д.Медведев: Мы, по сути, продолжаем обсуждение вопросов Новой Москвы. Как справедливо сказал Сергей Семёнович (Собянин), 1 июля исполнилось два года с момента принятия решения о присоединении новых территорий к Москве. Площадь столицы увеличилась в 2,5 раза, и в результате мы получили крупнейший мегаполис мира – и по численности очень большой, и по территории очень большой.

Конечно, два года – это не срок для крупных проектов, для мегапроектов, но уже сегодня понятно, как территория будет жить, вот презентацию Сергея Семёновича мы услышали. Сегодня подведём первые итоги работы. Предлагаю обсудить всё предельно компактно и абсолютно по конкретным вещам пройтись: кто за что отвечает, кто что делает из присутствующих здесь руководителей.

Понятно, что основная цель – сформировать комфортную городскую среду и сделать Новую Москву современной с точки зрения градостроительных технологий, дорожной, социальной инфраструктуры, экологии, решить проблему с переносом центров деловой активности из Москвы исторической и разгрузить исторический центр города.

Конечно, на месте Новой Москвы должен появиться не очередной спальный район с парой торговых центров, а именно такое умное пространство, презентацию которого мы только что видели.

Я подлетал на вертолёте, посмотрел, как это выглядит. Мы сейчас с вами в этом офисе находимся. Чем-то мне это, откровенно говоря, напомнило столицу Бразилии – Бразилиа. И мне кажется, что это в общем достаточно такой верный пример, потому что в определённой ситуации они приняли решение передвинуть целый ряд столичных функций, естественно, часть людей перевести, и у нас такая же задача стоит.

Что касается органов управления, это задача отдельная, мы её продолжаем обсуждать, она не завершена. Сейчас, конечно, с деньгами у нас всё непросто, да и вообще это задача сверхсложная, но в принципе выполнимая, и, как мне представляется, сама по себе идея эта достаточно интересная.

На новых территориях уже произошли изменения, о которых мэр только что доложил, строятся и дома, и дороги. В течение пяти лет должно быть открыто 17 станций метрополитена – это реально очень серьёзная история, и реконструировано много автомобильных дорог. За ближайшие три года, Сергей Семёнович, 140 км, правильно я понял?

С.Собянин: Да, за ближайшие три года.

Д.Медведев: Всё это позволяет нам комплексно подойти к обустройству Большой Москвы, на практике воплотить принципы так называемого полицентрического развития. Уже сделаны определённые шаги.

На что я хотел бы ещё раз обратить внимание? Начну со строительства жилья, потому что всё равно город для горожан, а не для чиновников или просто для бизнеса, поэтому строительство жилья остаётся очень важной задачей. Москва нынешняя является одним из самых густонаселённых мегаполисов, при этом уровень обеспеченности жильём на душу населения в столице, как известно, один из наиболее низких по стране – 19 кв. м на одного человека, на душу населения. Поэтому освоение новых территорий позволяет если не быстро решить эту задачу, то в принципе создать все условия для того, чтобы эта задача была решена в среднесрочной перспективе.

Второе. Важный критерий развития присоединённых территорий – это благоустройство территорий, создание всей необходимой социальной инфраструктуры, о чём мы тоже сейчас слышали доклад: это и школы, и детские сады, и площадки, магазины, больницы, спортивные сооружения. В общем, все, кто переезжает в Новую Москву, не должен испытывать никаких неудобств и у него не должно быть необходимости каждый день по каким-то делам мотаться в центр Москвы. Если идти по такому пути, как вот с этим офисом, например, где потенциально будет и спорт, и детский сад – вот это правильно.

Третье. Нужно связать транспортом эту территорию не только с центром Москвы, но и с аэропортами, и между собой, поэтому нам необходимо приступать к реконструкции Калужского шоссе, о чём было сказано, ну и по другим транспортным вопросам посмотреть ситуацию.

Конечно, Москва новая должна пройти период социальной интеграции, стать по-настоящему единым общественным, культурным пространством, и наша задача сегодня – задать определённую логику этому процессу, чтобы потом не пришлось корректировать.

Ну и наконец, последнее. Москва всегда определяла и будет определять стандарты бизнес-климата в нашей стране. Так устроен мир, столица всё равно является городом, на который все смотрят в первую очередь. И опыт, который мы здесь приобретаем, должен быть полезен для других городов. Поэтому нам нужно совершенствовать механизмы управления и городской инфраструктурой, и предоставления государственных услуг, и развивать общественный контроль за городским хозяйством. Кстати, мы совсем недавно обсуждали эти проблемы тоже на примере Москвы при исполнении программы «Информационный город» на заседании Правительственной комиссии по использованию информтехнологий. Поэтому и в этом плане то, что мы сделаем здесь, в Новой Москве, должно быть примером для развития всего нашего государства.

Сергей Семёнович, можно продолжить то, что вы уже начали рассказывать, но не в смысле презентации, наверное, а в смысле определённых проблем, которые нам необходимо совместно решать. В этом и есть цель нашего сегодняшнего совещания.

С.Собянин: Спасибо, Дмитрий Анатольевич!

Вначале несколько ремарок. У нас достаточно бурно идёт дискуссия на разных уровнях власти и в обществе, что такое вообще Москва, стоит ли ей развиваться, не пора ли её вообще закрыть и ограничить и так далее и тому подобное.

Должен сказать, несмотря на то что весь мир прошёл достаточно активную фазу урбанизации, расширение мегаполисов во всём мире продолжается, начиная от Америки и заканчивая Юго-Восточной Азией. Именно этот тренд является основой развития экономики целых регионов и стран. Там, где происходит активно урбанизация и обустройство городов, динамично развивается экономика, там, где это не происходит, наступает некая стагнация. Причём это правило характерно и для Европы, просто Европа сегодня вся является большим городом, вся территория плотно застроена, поэтому там таких очевидных процессов не происходит. Там, где большие территории, эти процессы просто очевидны.

Для Москвы это решение по новым территориям является чрезвычайно важным, потому что оно раскрывает потенциал города и возможности для его дальнейшего развития с точки зрения (правильно Вы сказали) обустройства жилья, обустройства рабочих мест, больших экологически чистых территорий, которые требуют соответствующего обустройства и сохранения.

Новая территория не является чем-то обособленным, она тесно интегрируется в существующую застройку. Первый пояс урбанизации новой территории, собственно, который и будет застраиваться как именно городская территория, находится между городскими территориями – это Южное Бутово, Солнцево, Переделкино и Внуково. Просто вся эта территория развивается более комплексно, чем развивалась раньше. От того, как именно комплексно будет развиваться территория, зависит дальнейшее развитие экономики мегаполиса и в значительной мере развитие экономики страны, потому что 24% ВВП – это Московская агломерация, включая Москву и Московскую область, и от того, как она будет развиваться, зависят и темпы развития ВВП страны, и объём привлечения инвестиций. Я уже называл эту цифру и ещё хочу её заострить, потому что именно она диктует нам дальнейшее развитие инфраструктуры и тех решений, которые нам потребуются в дальнейшем. Объём инвестиций в эту территорию уже составляет около 300 млрд рублей в год и в ближайшие год-два вырастет до 400–500 млрд рублей в год. Это в основном коммерческие инвестиции, это инвестиции, которые приходят в нашу страну и в Москву. Предположить, что они пришли куда-то в другие регионы страны, можно, но, как правило, они либо реализуются здесь (это специфические инвестиции, связанные с офисной недвижимостью, коммерческой недвижимостью, торговой недвижимостью, жильём и так далее), либо не реализуются нигде, страна их просто теряет. Поэтому, на мой взгляд, это задача не только привлечения инвестиций, но и придание им экономически правильной упаковки, создания социальной и инженерной и транспортной инфраструктуры. Это является, мне кажется, важнейшей задачей для нас как органа государственной власти. В связи с этим мы наметили свою программу строительства метрополитена, дорог, социальной инфраструктуры, чтобы мы могли принять эти инвестиции, переварить их, в хорошем смысле слова, и создать нормальную инфраструктуру, нормальную среду для гармоничного развития этой огромной территории. Тем не менее нам необходима и помощь федеральных структур. В частности, с точки зрения транспортной инфраструктуры в первую очередь эта помощь заключается в развитии существующих линий железной дороги.

В первую очередь это внуковское направление – киевское направление железной дороги до Внуково. Это связано не только с развитием этой территории (хотя, конечно, не скрываю, что в значительной степени связано с развитием территории), но и с развитием внуковского аэроузла. По тем планам, которые существуют в Министерстве транспорта, объём перевозок во Внуково должен увеличиться почти вдвое. Сегодня все транспортные возможности доставки туда и обратно пассажиров исчерпаны. Поэтому мы уже говорили и было Ваше поручение о том, чтобы всё-таки рассмотреть как одну из самых первоочередных задач реконструкцию киевского направления до Внуково, это первая задача.

Вторая задача связана с инфраструктурой монополий – «Газпрома», «Россетей». Мы и с «Газпромом», и «Россетями» активно работаем, до конца года мы официально утвердим территориальную схему развития, включая территориальные схемы инженерной инфраструктуры, электросетей, газоснабжения, водоснабжения и так далее. И мы просим, чтобы и «Газпром», и «Россети» в свои инвестиционные планы включили развитие этих направлений, иначе мы через год, через два просто остановим всю эту стройку и развитие территории.

Третье направление связано с земельными ресурсами. Я уже говорил, что для региональных нужд на этой территории практически вообще нет ничего. Мы работаем, конечно, с инвесторами путём изъятия земель под транспортные коммуникации, под транспортные узлы, договариваемся с ними и так далее и тому подобное, но это, конечно, не самый лучший вариант решения вопроса.

Мы активно работаем с Александром Арнольдовичем (А.А.Браверман – генеральный директор фонда РЖС), с РЖС, по переводу земель в жилищное строительство, в промышленное развитие. Помимо этого обратились в Правительство Российской Федерации о передаче ряда сельскохозяйственных ФГУПов, которые находятся в ведении Российской академии наук, и просим этот вопрос рассмотреть и его решить, потому что, конечно, Академия наук никакими академическими исследованиями на этих полях не занимается. Большая часть уже ранее существующих ФГУПов переведена в коммерческое использование, продана коммерсантам и сегодня активно застраивается жильём, поэтому просим оставшиеся ФГУПы отдать городу, для того чтобы мы хотя бы проконтролировали ситуацию, что с ними происходит. Мы не собираемся их застраивать одномоментно, но это земли будущего развития.

И третье. Речь идёт о развитии административно-делового центра «Коммунарка», создании там двух кластеров – медицинского и образовательного. Мы с Вероникой Игоревной (Скворцовой) работаем над разработкой и принятием федерального закона о медицинском кластере, который позволит привлекать зарубежные инвестиции в создание медицинских центров по западным технологиям, с соответствующими западными лицензиями, для того чтобы создать такой прообраз медицинского «Сколково» на этой территории. Это вызывает громадный интерес у всех инвесторов, которые работают в области медицины. Они просто ждут, как из печи пирога, этого закона, поэтому просим, чтобы Вы дали нам ещё поручение ускорить принятие этого закона. Он прошёл правительственное согласование, внесён в Государственную Думу, поддержан Правительством.

И ещё один кластер, который предполагается развивать на этой территории, – это образовательный кластер. Мы с Министерством образования активно работаем по планировке этой территории. Насколько я знаю, Министерство образования занимается разработкой конкретного проекта создания этого образовательного кластера на территории АДЦ. Также просим, чтобы было поручение соответствующим министерствам ускорить решение этого вопроса и создать с нуля современный образовательный кластер со всеми учебными, образовательными, научными лабораториями, общежитиями, объектами спорта, отдыха и так далее, чтобы это был полноценный современный университет.

Вот перечень тех просьб, которые есть у нас. Помимо этого мы активно работаем со всеми министерствами и ведомствами, находим полное понимание с ними, но тем не менее есть вещи, которые требуют внимания именно Вашего и Ваших поручений.

Д.Медведев: Хорошо. Спасибо, Сергей Семёнович. Давайте сейчас коротко обсудим прозвучавшие предложения.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 20 августа 2014 > № 1156396 Сергей Собянин


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 3 июля 2014 > № 1114518 Михаил Мень

Брифинг Михаила Меня по завершении Расширенной коллегии Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства

Стенограмма:

Вопрос: Хотела бы у вас спросить о Севастополе. Сегодня были оглашены регионы, которые подписали трёхсторонние договоры в рамках программы. Расскажите о том, что будет в Севастополе. Найдены ли площадки и в течение какого срока планируется возвести жильё?

М.Мень: В Севастополе несколько площадок сейчас рассматривается, от двух до четырёх, пока сами местные власти определяются вместе с застройщиками. По потенциальному застройщику: мы ознакомились с работой местного ДСК, довольно неплохое предприятие, оно порядка 90 тыс. кв. м по году может давать. Достаточно неплохое, так скажем, живое предприятие.

Что касается подписания, с ними пока не подписано соглашение, потому что они ещё определяются, но я думаю, что это всё вполне реалистично. Самое главное, что есть потенциальный застройщик, потому что специально навязывать кого-то мы не хотим. Регионы в первую очередь должны решать этот вопрос самостоятельно. В том случае, если они обратятся к нам, тогда мы уже можем кого-то рекомендовать к конкурсам и аукционам, и уже победитель будет реализовывать программу.

Вопрос: Та программа, о которой мы сегодня говорим, при всех льготах ориентирована на коммерческую продажу жилья. Планирует ли министерство давать какие-то приоритеты другим форматам – социальное, арендное жильё?

М.Мень: Вы совершенно верно заметили, что эта программа как раз рассчитана на тех, кто в состоянии использовать такие механизмы, как ипотека, например, но всё-таки не имеет возможности приобрести жильё по рыночным ценам. С учётом потенциальной скидки ориентировочно на 20% это становится для них уже досягаемой конструкцией. В рамках программы «Жильё для российской семьи» они могут приобрести жильё, это именно рассчитано на приобретение.

У нас есть другие программы, такие как расселение людей из аварийного жилья. Это чисто социальная программа, здесь никто не приобретает жильё. У нас есть программы по ветеранам Великой Отечественной войны и для других социальных групп населения. Помимо этого есть такие программы и в регионах нашей страны. Но, ещё раз подчеркну, что здесь речь идёт именно о зарождающемся среднем классе, поддержке людей, которые работают сегодня. Двое в семье, например, работают, и их семейный бюджет более-менее позволяет какое-то движение вперёд сделать, но не позволяет использовать прямые рыночные цены.

Вопрос: Хотела спросить вас про похоронное дело. Отрасль недавно перешла к вам. Оценили вы уже как-то масштабы бедствия? Может быть, у вас есть какой-то план действий хотя бы на первое время?

М.Мень: Действительно, такое поручение Председателя Правительства у нас есть – начинать заниматься этим процессом. Изменения в положение о министерстве сейчас находятся на рассмотрении у других федеральных органов государственной власти на согласовании. После того как вопрос будет согласован, соответствующие изменения будут внесены, но мы уже в любом случае сегодня получаем поручения и отрабатываем.

Сфера очень тяжёлая, но мы уже в министерстве привыкли, что у нас все сферы достаточно тяжёлые и запущенные, и мы ими готовы заниматься – всё равно надо кому-то этим делом заниматься. Я хочу сказать, что вообще, на мой взгляд, пока мы не научимся провожать людей в иной мир должным образом, у нас будут определённые проблемы. Нам нужно научиться это делать.

Сегодня никто практически не регулирует этот рынок, всё отдано на откуп муниципальным образованиям. На сегодняшний день мы видим, к чему это в конечном итоге привело. Поэтому сейчас мы работаем вместе с ФАС. Вообще из федеральных органов государственной власти этим только ФАС немного занималась, и то, в общем-то, на факультативной основе. Мы сейчас взяли за основу все наработки, которые были у Федеральной антимонопольной службы, и занимаемся подготовкой закона и вообще всей нормативно-правовой базы. Здесь нужно будет учитывать, безусловно, возможности строительства негосударственных кладбищ. Безусловно, отдельная тема – это взаимодействие с религиозными организациями традиционных конфессий. Я запланировал встречи с лидерами традиционных конфессий, чтобы выслушать их позицию, обсудить с ними эту тему. Думаю, это очень важно.

После ряда консультаций с экспертным сообществом мы будем двигаться в части нормативно-правового регулирования. Вы знаете, что в Санкт-Петербурге был на прошлой неделе съезд работников этой отрасли, там присутствовал мой заместитель, Чибис Андрей Владимирович. Мы начинаем этой темой заниматься, потому что это всё равно определённая услуга, услуга в том числе, наверное, и коммунальная.

Вы знаете, после того как стала открытой информация, что мы будем заниматься этой темой, нам начали поступать сигналы о том, что разные конторы, получая информацию, что человек серьёзно болен, заранее обзванивают его родственников. Это вообще возмутительно! Когда у людей несчастье, горе в семье, различные недобросовестные предприниматели начинают этим пользоваться, накручивая цены и так далее. Понятно, что людям в тяжёлый момент жизни в их семье заниматься торгом как-то не очень красиво. Это нужно очень серьёзно регулировать, и мы готовы этим заниматься и регламентировать эту работу. Помогайте нам, поддерживайте, потому что публичность необходима в этой работе. Это очень важная составляющая нашей жизни.

Вопрос: Можно уточнить, правильно ли я поняла, что в основу вашей работы лягут те поправки Федеральной антимонопольной службы, которые до этого они подготовили в закон о погребении и похоронном деле?

М.Мень: Те наработки, которые есть у ФАС, мы взяли за основу, но сейчас мы будем проводить консультации, потому что там есть развилка традиционная. Как мы будем регулировать? СРО – саморегулирование, либо это будет наш любимый консервативный способ – лицензирование. 10 или 11 лет назад было отменено лицензирование в этой сфере. На мой взгляд, отмена лицензирования не дала соответствующего результата. Мы посмотрим, решения нет пока. Мы проработаем все возможные варианты, потом будем предлагать решение Правительству и руководству страны в целом.

Вопрос: Может ли эта работа по похоронному делу быть завершена в 2015 году? И вернёмся к жилью для российских семей. Когда регионы дадут список, какие категории граждан смогут участвовать в этой льготной ипотеке?

М.Мень: Давайте про «Жильё для российской семьи». Здесь регионы до конца года должны, опираясь на наш перечень, выбрать свои критерии. Мы им даём достаточно серьёзный объём полномочий, они, отталкиваясь от наших установок, должны принять соответствующий перечень этих категорий граждан. До конца года они это сделают.

Видите, у нас достаточно быстро пошло, у нас сейчас 58 регионов заявилось. Общий объём будущих квадратных метров на площадках в этих регионах, если не ошибаюсь, 18,3 млн кв. м, а общая задача – 25 млн кв. м. Мы начинаем приближаться. С учётом того, что программа отнюдь не закрыта, думаю, что может что-то получиться реальное.

Вопрос: А по похоронному делу срок?

М.Мень: Срок пока не буду говорить, потому что мы только начинаем заниматься этой темой, я боюсь, что предстоит достаточно большая дискуссия. Я люблю сроки называть, когда хотя бы чувствую примерное окончание работы.

Вопрос: Вы говорили о том, что будет обновлена программа «Чистая вода». Скажите, какие там будут параметры, что планируется делать, чтобы обеспечить наших граждан чистой водой?

М.Мень: В сегодняшних достаточно сложных финансовых условиях всё-таки Дмитрий Анатольевич нас поддержал вчера на комиссии по бюджетным проектировкам. Программа «Чиста вода» с 2015 года опять будет действовать. Она небольшая по финансированию – порядка 2 млрд рублей на каждый год. На 2015 год – 2 млрд, на 2016-й и 2017-й, на трёхлетний период по 2 млрд, но с учётом софинансирования со стороны регионов это даст неплохой результат.

Вы знаете, что мы на прошлой неделе были в Воронеже, смотрели там водоканал, который первый был передан в концессию, и достаточно успешно. Они являются участниками этой программы и будут претендовать дальше на софинансирование. Как раз здесь всё складывается с новым микрорайоном, который будет строиться в рамках программы «Жильё для российской семьи». Там вода-то тоже нужна. Здесь всё взаимоувязано.

Небольшие, конечно, деньги, но в сегодняшних условиях и это средства, которые с учётом, ещё раз повторю, софинансирования могут дать свой результат. Тема очень важная. Очень много у нас в регионах проблем, когда необходимо строить станции обезжелезивания, водоводы – там много-много серьёзных проблем.

Спасибо.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 3 июля 2014 > № 1114518 Михаил Мень


Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 24 июня 2014 > № 1106302 Владимир Жириновский

Накануне вечером состоялась встреча Владимира Путина с председателем Либерально-демократической партии России Владимиром Жириновским.

В.ПУТИН: Владимир Вольфович, весенняя сессия работы парламента завершается. Хотел бы поговорить с Вами, с другими лидерами фракций по результатам того, что сделано, и по планам на ближайшее будущее.

В.ЖИРИНОВСКИЙ: У нас, как всегда весной, корректировки бюджета. Когда они положительные – перераспределение дополнительных доходов – это хорошо, это мы всё утверждаем, ратификация идёт постоянно.

Но, наверно, больше внимания надо уделить всё-таки темам, где есть какое-то новое давление: проблема земли и недвижимости.

По стране есть масса объектов, которые куплены 20 лет назад, собственник – или за границей или внимания [на объект] не обращает, они стоят по всей стране. Мы же можем признать их бесхозными, владельцев – безвестно отсутствующими. Объект продаётся – деньги кладутся на депозит нотариусу по месту нахождения объекта, и новый владелец запускает в эксплуатацию. Могут через 20 лет появиться владельцы – получат свои деньги, а так – жалко объекты, пропадают.

То же самое с землёй. Изъятие земли, когда она не используется, – мы уже поднимали несколько раз вопрос. Человек купил, имеет право, пусть стоит земля, но он ничего не делает. Тогда надо хотя бы облегчить как-то тем, кто рядом находится: дать им возможность в аренду взять соседние свободные муниципальные участки. Это тоже могло бы ускорить оборот земли. Люди хотят платить налоги. Так что здесь, может быть, надо нам как-то усовершенствовать ещё раз налоговое законодательство, чтобы было легче работать.

[Далее] по субъектам (не обязательно частные лица). Допустим, глава субъекта старается меньше взять коммерческих кредитов. Сейчас мы распределяем 100 миллиардов, даём тем, у кого сумма коммерческого кредита более 50 процентов. Если он брал меньше, старался своими средствами обойтись, мы ему не помогаем.

В.ПУТИН: Так часто бывает.

В.ЖИРИНОВСКИЙ: Да, а тут кредиты брал – может быть, он не обязательно их плохо расходовал, но он не находил внутренних резервов. И получается, что хороший глава субъекта оказывается в худшем положении, государство ему помощь не оказывает.

В целом скопилась большая задолженность, наверное, в среднем по 20 миллиардов рублей у каждого субъекта, – как здесь быть? Может быть, всё-таки отсрочить в какой-то степени? Они не смогут заплатить, собираемые доходы им приходится направлять на погашение процентов по ранее взятым кредитам, а на развитие пускать меньше. Они ведь перед государством отчитываются.

В.ПУТИН: Правительство решит.

В.ЖИРИНОВСКИЙ: Да. Может быть, попозже эта ответственность на них ляжет. Главное, чтобы они сейчас быстрее эти деньги бросили на развитие.

Ещё один момент с этим тоже связан – земля, недвижимость, строительство. Допустим, строят объект граждане. И смотрим потом – бульдозеры приходят и сносят. Если там действительно опасное здание, давайте сносить. Если просто придирка, претензия администрации, что построено с нарушением каких-то правил, вы накажите тех, кто дал разрешение на строительство.

Если вообще без разрешения – можно принимать какие-то меры. Но если разрешение есть, но что-то вам не понравилось, выше на пол-этажа, не знаю, на чужой земле полметра оказалось – зачем сносить объект?

Здесь бы хотелось, чтобы мы помогли бы законодательно уменьшить давление. Потому что самое главное – это, конечно, чтобы все могли работать.

В.ПУТИН: Владимир Вольфович, давайте подробнее поговорим сейчас.

Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 24 июня 2014 > № 1106302 Владимир Жириновский


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 17 июня 2014 > № 1101648 Сергей Собянин

Владимир Путин провел рабочую встречу с мэром Москвы Сергеем Собяниным. Обсуждались вопросы кадастровой оценки земли, строительства жилья и развития транспортной инфраструктуры в столице.

В.ПУТИН: Сергей Семёнович, хотел бы обсудить вопрос, который постоянно ставят губернаторы и мы с Вами обсуждали неоднократно, – это кадастровая оценка земли для целей налогообложения. Совсем недавно на одной из встреч губернаторы ставили вопрос так, что переход на эту кадастровую оценку приведёт к снижению доходов региональных бюджетов. У Вас, я знаю, другая точка зрения, и Вы в Москве уже осуществляли это.

С.СОБЯНИН: Да, мы ввели – одни из первых регионов, с первого января этого года действует налог. Москва получит неплохие дополнительные доходы в размере порядка 10 миллиардов, при этом мы взяли только часть объектов: крупных, особо крупных торговых центров и офисов, – не трогая средние и мелкие, и сделали самую низкую ставку. И при этом всё равно доходы бюджета ощутимы. Это, во-первых.

Второе, мы ведём постоянный диалог с бизнесом, смотрим, где можно какие-то уточнения сделать, льготы и так далее. Было очень много вопросов от малого и среднего бизнеса, который боялся, что введение этого налога сделает аренду помещений более дорогой, то есть владельцы торговой недвижимости повысят арендную ставку ровно настолько, насколько увеличат налоги. Произошло ровно наоборот: так как налог подвигает их выбрасывать на рынок свободные площади, а не держать в загашнике и дуть цены, в результате цена аренды на офисы и торговые помещения на 3–5, до 7 процентов упала. Количество регистрируемых предпринимателей увеличилось за этот период, с начала года, где-то на 9 тысяч, то есть опасения не оправдались, а положительный эффект очевиден.

Мне кажется, что необходимо и дальше двигаться по этому пути. Мы находимся в диалоге с бизнесом, есть понимание, и каких-то таких жёстких ситуаций, связанных с банкротством или повышением аренды или цен, совершенно не происходит.

В.ПУТИН: Раз уж мы заговорили о недвижимости, то традиционный вопрос о строительной отрасли, о строительстве, о жилье. Как у нас с этим обстоит дело?

С.СОБЯНИН: Мы, несмотря на все опасения инвесторов и с учётом политической, экономической турбулентности, которая действительно есть, тем не менее уже в прошлом году вышли на рекордный объём ввода – на 8,5 миллиона квадратных метров, что больше, чем, скажем, в докризисном 2009 году. И уже в этом году, с начала года мы видим, что выйдем на такую же цифру или больше. Такой объём инвестиций в недвижимость означает, что Москва находится среди тройки лидеров по объёму ввода недвижимости – среди таких городов, как Нью-Йорк, Лондон, Пекин и так далее.

По рейтингам Pricewaterhouse [международная сеть аудиторских компаний] мы находимся на втором месте поле Пекина – исходя из возможностей города и привлечения инвестиций в недвижимость. Это залог стабильного экономического развития, с учётом того, что мы не перебираем с плотностью, смотрим, чтобы это не было точечной застройкой, и так далее. Тем не менее достаточно большой объём есть, связан он с интересом инвесторов и с тем, что, как мы с Вами уже говорили, Москва старается в ускоренном режиме развивать транспортную инфраструктуру, без которой невозможно было бы экономическое развитие.

В.ПУТИН: Как идёт работа по этому направлению?

С.СОБЯНИН: По этому направлению у нас есть несколько программ: строительство дорог, метрополитена, реконструкция железнодорожных путей, развитие такси, других видов транспорта, по всем направлениям работа ведётся.

По метро мы за последние годы ввели 25 километров, это только начало, потому что мы входили в стройку, проектирование и так далее, а в последующие годы будет ввод гораздо больше, чем в предыдущие годы. Эта стройка двигается, мы проектируем, она реально идёт.

Что касается автомобильных дорог: с 10–15 километров дорог, реконструируемых и строящихся в 2010 году, мы вышли на 80 километров. Для Москвы это огромные показатели; жители видят, как развязки строятся, реконструируются дороги. Набранный темп мы постараемся сохранить и, таким образом, восполнить отставание, которое было в предыдущие годы.

Проект, о котором мы говорили у Вас на совещании, по реконструкции железнодорожных путей – пригородных, что очень важно, – двигается. Вместе с «Российскими железными дорогами», Минтрансом мы достаточно планово идём по этому проекту.

В.ПУТИН: Кольцо ещё делаете.

С.СОБЯНИН: Да, Московское кольцо железной дороги, это, по сути дела, будет второй пересадочный контур метро, он интегрируется. Должны в конце 2015 года основные работы закончить и в 2016 году приступить к эксплуатации. Там есть отдельные проблемы, но в целом проект идёт более-менее нормально. Это очень важные инфраструктурные стройки, которые определяют дальнейшее развитие города.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 17 июня 2014 > № 1101648 Сергей Собянин


Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 16 июня 2014 > № 1101650 Виталий Мутко

Владимир Путин обсудил с Министром спорта Виталием Мутко ход подготовки к проведению чемпионата мира по футболу 2018 года, меры по возрождению комплекса ГТО, а также вопросы использования объектов сочинской Олимпиады.

В.ПУТИН: Виталий Леонтьевич, начавшийся чемпионат мира по футболу является хорошим поводом для того, чтобы мы поговорили о том, начали, во всяком случае, наш разговор с того, как у нас разворачивается работа по подготовке к чемпионату мира 2018 года. У нас ведь ряд объектов уже, будем считать, практически готов: и Сочи, и Москва, и Петербург.

В.МУТКО: Да, Владимир Владимирович, конечно. Сейчас чемпионат мира стартовал, 13 июля он будет завершён. И 13 июля весь мир повернётся к России, потому что мы станем хозяевами очередного чемпионата мира.

В соответствии с Вашим поручением мы разработали специальную программу, Правительство её утвердило. В этой программе и концепции программ 11 городов, в которых пройдёт чемпионат мира, 12 стадионов. Конечно, главные спортивные объекты – это 12 стадионов, 113 тренировочных баз и 64 базы проживания команд. К нам приедут 32 команды и, мы предполагаем, около миллиона болельщиков.

Сейчас, на данной стадии, мы завершаем строительство уже пяти стадионов. Один стадион, который завершается, в Москве – «Спартак». Это частные инвестиции, строится на частные деньги, и этот стадион уже в сентябре этого года будет введён в эксплуатацию. В Петербурге стадион будет построен к маю 2016 года, строится он за счёт бюджета Санкт-Петербурга. Правительство Москвы приняло решение о реконструкции «Лужников», это будет матч-открытие и финал. Строится он также на средства бюджета Москвы. Сочинский стадион – мы приняли решение сейчас, после церемонии открытия, – будет доработан и приведён в порядок для чемпионата мира. И остаётся нам построить 7 стадионов.

Сейчас мы практически завершили разработку всех проектов, все проекты находятся в экспертизе. Мы рассчитываем где-то начиная с лета, с августа-сентября выходить на строительные площадки. Так что мы надеемся, что стадионы будут построены вовремя.

По этой же программе планируем реконструкцию 13 аэропортов, строительство большой дорожной сети, строительство 64 гостиниц, которые будут построены на частные инвестиции. В целом, Владимир Владимирович, мы хотели бы уже в сентябре, после чемпионата мира Вам подробнее доложить о ходе реализации этой программы. Уверен, что мы подготовимся и чемпионат мира проведём на самом высоком уровне.

В.ПУТИН: Хорошо.

У Вас и другие вопросы, я знаю, есть, в том числе по использованию объектов сочинской Олимпиады.

В.МУТКО: Да, Владимир Владимирович, хотел бы Вам доложить, что мы сейчас завершаем программу наследия сочинских олимпийских объектов. Сейчас Министерство спорта приняло в своё ведение практически все спортивные объекты. Ряд спортивных объектов был передан центру сборных команд страны «Юг-Спорт», Вы посещали его. Это такие объекты, как трамплинный комплекс, санно-бобслейная трасса. Мы уже сейчас загружаем их чемпионатами.

Но самое главное, Вы давали нам поручение создать на базе объектов детский спортивно-оздоровительный центр, по сути дела «Орлёнок» или «Артек», но для детских спортивных школ по зимним видам спорта. Хочу Вам доложить, что Правительство решение приняло, мы создали такой центр, приняли сейчас уже на баланс Малую ледовую арену на 7 тысяч [зрителей] и тренировочные катки. 1 июля мы принимаем первых 250 детей. Пока размещать мы их будем на объекте «Азимут» – это гостиница «четыре звезды», которая находится рядом.

Смена – 21 день, 250 детей. Это будут представители детских спортивных школ по хоккею, детских спортивных школ по фигурному катанию и другим ледовым видам спорта. Они будут там проходить обучение, оздоравливаться, будут проводиться мастер-классы, и это будет круглогодичный центр. Таким образом, мы рассчитываем, что у наших детских спортивных школ по зимним видам спорта появится круглогодичный центр, где дети будут проходить и обучение.

И ещё один момент, Владимир Владимирович. Хотел бы Вам доложить, что в соответствии с Указом о возрождении комплекса ГТО, который Вы подписали, Правительство приняло специальное постановление. Мы утвердили сейчас программу этого комплекса и начинаем уже с этого года, с 1 сентября, его реализацию. Пока мы начинаем его реализовывать в системе образования в детских спортивных школах, выбрали 12 регионов нашей страны.

Сейчас мы уже завершаем разработку всей системы: будет 11 ступеней для различных возрастов, набор испытаний. И хотели, чтобы это всё было неформально, хотели бы, чтобы в 12 регионах в школах это [было] как элемент физического воспитания. То есть человек в течение определённого времени занимается физической активностью, и мы в конце года замеряем.

И конечно, будут выдаваться специальные знаки. Мы поставили такой исторический знак, который был у комплекса ГТО. Сейчас разрабатываем новый вариант уже современного знака, три ступени: золотой значок, серебряный и бронзовый. Сейчас уже в завершении находится стадия морального, материального поощрения студентов, школьников.

В.ПУТИН: В целом очень положительно воспринимается общественностью.

В.МУТКО: Мне кажется, в общем-то, поддержка в обществе большая. Мне кажется, все ждут. Сейчас главное, чтобы он был неформальным, чтобы он действительно охватил как можно больше людей, особенно молодёжи и детей.

Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 16 июня 2014 > № 1101650 Виталий Мутко


Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 31 мая 2014 > № 1089348 Сергей Миронов

Владимир Путин провёл встречу с руководителем фракции «Справедливой России» в Государственной Думе Сергеем Мироновым.

Обсуждалась работа фракции в российском парламенте. Особое внимание было уделено подготовке законопроектов, касающихся жилищной сферы и жилищно-коммунального хозяйства.

* * *

В.ПУТИН: Слушаю, Сергей Михайлович.

С.МИРОНОВ: Уважаемый Владимир Владимирович!

Хочу проинформировать Вас, что партия «Справедливая Россия» по своим каналам через Социнтерн прорывает информационную блокаду, доносим позицию России, в частности, по Украине. И, в общем-то, это у нас получается.

Также хотел бы Вам доложить по некоторым законопроектам, которые уже сегодня внесены и рассматриваются в Государственной Думе. Два из них касаются жилищной сферы, жилищно-коммунального хозяйства.

Первый законопроект касается закона о некоммерческом найме. Этот закон сейчас рассматривается во втором чтении. Но, к сожалению, «Опора России» подала поправку, которая предусматривает вот какое новшество. Закон, концепт закона предусматривает, что за бюджетные деньги строятся дома, где целиком, сто процентов всех квартир предоставляется по некоммерческому найму, то есть по социальному найму. А эта поправка предлагает, чтобы половина – по социальному найму, а половина – по коммерческому найму.

В.ПУТИН: Здесь, видимо, исходят из того, что трудно окупить.

С.МИРОНОВ: Всё правильно. Но дело в том, что у нас есть встречное предложение. Если будем застройщикам выделять земельные участки под строительство таких домов, почему бы не выделить один земельный участок под стопроцентный дом по социальному найму, а второй участок пускай по коммерческому найму. Здесь конфликт интересов будет, Владимир Владимирович: в одном доме будет практически перекрёстное субсидирование платежей, когда получится, что богатый платит за бедных. Это может привести к некому социальному напряжению в этом доме. Поэтому мы считаем, что эту поправку не надо принимать. И я докладную записку на Ваше имя сейчас передам.

В.ПУТИН: Хорошо. Это, как мы понимаем с Вами, счётная позиция, просто вопрос экономической целесообразности.

С.МИРОНОВ: Конечно, надо считать. Но здесь я как раз опасаюсь, что посчитать-то посчитали, а вот этот тонкий социальный момент могли не учесть.

Второй законопроект касается более сложного вопроса – лицензирования управляющих компаний по обслуживанию многоквартирных домов. Мы считаем, что лицензирование в целом этих управляющих компаний приведёт к дополнительной финансовой нагрузке на жителей, потому что получение лицензий и всё сопутствующее всё равно управляющая компания возложит на плечи плательщиков коммунальных платежей.

Я подробно всё изложил, мы считаем, что здесь всё-таки нужно ещё раз вернуться к этой теме. Лицензировать определённую деятельность – например, капитальный ремонт дома, потому что это строительство, это опасное производство – безусловно, необходимо. А вот лицензировать сами управляющие компании нам представляется опасным, потому что это приведёт к ещё большей монополизации этого рынка. Докладную записку я Вам приготовил.

В.ПУТИН: Вы знаете позицию Правительства, она заключается в том, что у нас на рынке очень много управляющих компаний, которые никто не контролирует, граждане не в состоянии это делать, а государство устранилось. Вот, собственно говоря, этим и продиктовано желание Правительства взять это под более жёсткий контроль и большую ответственность на себя, конечно, взять в этой связи. Ну давайте посмотрим.

С.МИРОНОВ: Мы, помните, докладывали Вам про инициативу партии «Справедливая Россия» – «Справедливое ЖКХ», как раз когда мы даём возможность людям самоорганизовываться и защищать свои интересы в управляющей компании. И тогда она находится уже под контролем общественности, потому что каждый житель сам по себе, конечно, абсолютно не может ничего сделать с управляющей компанией, а когда есть самоорганизация граждан, то это уже контроль.

И третий законопроект, это уже, скажем так, политический. Дело в том, что сегодня у нас, у депутатов Государственной Думы, так называемый свободный мандат. Иными словами, депутаты прошли по списку партий, и вот, например, ситуация, когда депутат, который получил мандат депутата Государственной Думы, по спискам партии «Справедливая Россия», за деятельность, наносящую политический вред, кстати, не только партии, но и стране, исключён из партии. И нам бы его необходимо поменять, потому что он абсолютно не по делу сейчас занимает депутатское место. У нас много достойных кандидатов. Но в связи с законом, который говорит о свободном мандате, мы это сделать не можем.

И есть так называемый императивный мандат. Иными словами, мы внесли поправку, и 9 июня профильный комитет будет рассматривать [законопроект], по которому если депутат, который прошёл по спискам партии, исключён из партии, если он не работает в соответствии с тем обязательством, которое он на себя брал перед партией и перед избирателями, то фракция имеет право обратиться в Государственную Думу и на основании этого обращения Государственная Дума может проголосовать и лишить депутатского мандата такого, мягко говоря, несостоявшегося депутата. Просьба поддержать такую нашу идею. Должен проинформировать, что все четыре фракции в принципе согласны с такой позицией.

В.ПУТИН: Если фракции согласны, тогда у меня какие могут быть возражения? Это внутренняя прежде всего проблема самой Государственной Думы.

С.МИРОНОВ: Конечно. Но мне кажется, это необходимо делать, потому что [есть] здравый смысл, и люди не понимают. Мне избиратели пишут: почему депутат, который когда вся страна в ногу, а он идёт не в ногу, публично это делает, почему он до сих пор занимает депутатское место? А мы не можем ничего сделать.

В.ПУТИН: Я должен услышать мнение всех лидеров фракций. Готов поддержать общее консолидированное [мнение].

С.МИРОНОВ: Спасибо.

Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 31 мая 2014 > № 1089348 Сергей Миронов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2014 > № 1082965 Мария Абакумова

Под снос: почему миллиардеры-строители растеряли свое богатство

Мария Абакумова, редактор Forbes

В годы кризиса бурно росший когда-то рынок московской недвижимости рухнул. Что стало с его бывшими королями?

Весной 2008 года Forbes опубликовал очередной список богатейших бизнесменов, состоявший тогда из 100 человек. Впервые все участники «Золотой сотни» были миллиардерами, а 10 мест досталось девелоперам. Имена совладельца группы компаний ПИК Кирилла Писарева, владельца Mirax Group Сергея Полонского или акционера «Дон-строя» Максима Блажко в то время были известны не меньше, чем имена Геннадия Тимченко 6 или Аркадия Ротенберга 27 сейчас. Бум на рынке московской недвижимости сформировал когорту стремительно разбогатевших людей, которые успели осознать себя как класс и обзавестись собственной «ярмаркой тщеславия» — вечеринками на выставке MIPIM в Каннах. А потом все рассыпалось как карточный домик. Почему рухнул рынок столичной недвижимости и что стало с его бывшими королями?

Московский междусобойчик

Стоимость квадратного метра жилья в Москве с 2000 по 2004 год удвоилась и достигла $2000, но даже это не привлекло в столичную строительную отрасль крупных инвесторов со стороны. Строительство и девелопмент годами оставались «междусобойчиком». Больше всего строили те, кто обладал собственными домостроительными комбинатами: супруга мэра Москвы Елена Батурина 106 (ДСК-3), заместитель главы стройкомплекса Владимира Ресина Михаил Балакин 52 (СУ-155), Кирилл Писарев и Юрий Жуков, которые в 2001 году из риелторов стали строителями, скупив акции ДСК-2.  

Более дорогие монолитные дома — жилые комплексы «Воробьевы горы», «Алые паруса» и др. — строили «Дон-строй» Максима Блажко и Дмитрия Зеленова или «Крост» Алексея Добашина, но объемы такого строительства были несопоставимы с конвейерной продукцией комбинатов. «Это был бизнес с обычной, не поражающей воображение доходностью», — вспоминает Владимир Воронин, владелец компании ФСК «Лидер», крупного на сегодня девелопера. В 2004 году он работал в «Главмосстрое», которым владела семья его отца, чиновника московского стройкомплекса Александра Воронина. «На рынке были крупные компании и множество мелких объектов, когда кто-то просто сумел получить участок, что-то запроектировать и начать продавать по договорам соинвестирования», — поясняет Воронин.

В 2005 году правила игры на рынке резко изменились: вступил в силу знаменитый закон о «дольщиках» — 214-ФЗ. Он сильно ограничивал возможности застройщиков привлекать средства в проекты без полного комплекта документации, а полного комплекта на этапе строительства не было практически ни у кого. Многие мелкие компании не справились с новшествами и разорились. Крупные, которые успели перестроиться, обнаружили, что из-за сокращения предложения цены на квартиры стали расти еще быстрее.

Миллиарды в Лондоне

За следующие три с половиной года — с начала 2005-го по лето 2008 года — стоимость квадратного метра в московских квартирах выросла еще втрое: по данным Irn.ru, с $2000 до $6000. Сказался рост цен на нефть и общий рост экономики, но, как говорят девелоперы, пресловутый закон 214-ФЗ тоже сыграл важную роль. Если раньше на участке, удаленном от центра Москвы, девелопер мог рассчитывать в среднем на доходность $150–250 с метра площади, то из-за роста цен этот показатель стал достигать $1000-1200: себестоимость строительства росла гораздо медленнее, чем отпускные цены.

Именно в 2005 году начала формироваться система оценки площадок, «бумажных» квадратных метров, которые в будущем способны принести баснословную выгоду. Куски земли с «привязанными» к ним проектами новых домов становились активом, который можно было продать или заложить в банке. Из крупных инвесторов первым почуял выгоду Сулейман Керимов 19, который в 2005 году сумел «отжать» у семьи Ворониных «Главмосстрой», продав его «Базэлу» Олега Дерипаски 20. 

Понятие «девелопер» вошло в широкий обиход, представители этого вида бизнеса стали появляться в рейтингах Forbes. В 2005 году владельцы группы компаний ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков пригласили трех независимых оценщиков оценить свои активы (ДСК, другие заводы, строительные подразделения) и внесли их в уставный капитал ОАО «Группа компаний ПИК». Получилась сумма $1,014 млрд, близкая к годовому объему продаж квартир компании. Писарев и Жуков, которые еще с середины 1990-х годов строили планы привлечения западных инвесторов, начали готовить ПИК к выходу на IPO.

«Система-Галс» Владимира Евтушенкова 15, заметно уступающая ПИК по объемам строительства, в 2006 году привлекла в ходе IPO на Лондонской бирже $408 млн.

Рыночные коэффициенты были гигантскими: компанию с годовой выручкой $93 млн оценили в $2,1 млрд.

Конечно, инвесторы покупали своеобразный «фьючерс», оценивая не текущие финансовые показатели компании, а портфель ее проектов. Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko оценивала его в $1,3 млрд, притом что только один объект коммерческой недвижимости был сдан в аренду. Остальное — проекты строительства жилых, торговых и офисных комплексов. ПИК со своим портфелем недвижимости на 8,8 млн кв. м и оценкой от CBRE в $8,8 млрд надеялся на головокружительные результаты.

Все получилось: в ноябре 2007 года компания разместила GDR на Лондонской бирже, в результате ее капитализация составила $12,3 млрд. В рейтинге Forbes 2008 года крупнейший акционер ПИК Юрий Жуков с оценкой состояния $6,1 млрд занял 25-е место — ни до, ни после ни один девелопер не поднимался выше этого уровня.

«Сделать красиво»

«Они сами не ожидали, что окажутся долларовыми миллиардерами. Все дело именно в переоценке активов», — говорит знакомый Писарева и Жукова. Блестящее IPO ПИК вскружило головы другим девелоперам, а спрос на квартиры продолжал оставаться ажиотажным. Выручка Mirax Group выросла с 14 млрд рублей в 2006-м до 32 млрд в 2007 году, «Дон-строй» отчитался о двукратном росте выручки — до $580 млн в 2006-м — и продолжил наращивать обороты.

Так называемые площадки под строительство (что это такое, никто толком не мог сформулировать) манили инвесторов. Инвестиционный контракт с правительством Москвы, имущественный комплекс старого завода, даже земли сельскохозяйственного назначения — все это были «площадки», и оценивались они по высшей планке. В 2008 году сингапурская GIC Real Estate купила у ПИК четверть в проекте «Ярославский» за $233 млн — всего через год примерно столько же будет стоить вся группа ПИК со всеми проектами.

Основатель Mirax Group Сергей Полонский любил принимать журналистов на крыше офисного здания, с которого открывался вид на огромный котлован будущего небоскреба «Федерация». Излучавший уверенность Полонский говорил, что не считает денег на новейшие инженерные системы и отделочные материалы.

«Люди покупают у нас квартиры на 20% дороже рынка, — объяснял Полонский. — Должны же мы сделать так, чтобы при покупке человек ощутил радость».

Экономить не нужно — Полонский хвастался, что когда строил новое здание ОВД, в качестве обременения от города по одному из проектов, то потратил $13,5 млн вместо требовавшихся по проекту $7 млн — просто чтобы «сделать красиво». 

Быстро заработанные деньги порождали гигантоманию, что отлично иллюстрирует история Шалвы Чигиринского, одного из первых московских девелоперов. В 2007 году он одновременно занимался сносом гостиницы «Россия» (на ее месте недавно решили построить парк), проектированием 600-метровой башни «Россия» в Москва-Сити (небоскребов такой высоты в России так и не появилось), планировал накрыть гигантским куполом Нагатинскую пойму и собирался реконструировать «Новую Голландию» в Санкт-Петербурге. У Чигиринского были хорошие отношения с Юрием Лужковым и Еленой Батуриной, и вопрос, где взять деньги, его не беспокоил. Соинвесторами проекта согласны стать 44 компании, рассказывал в то время Чигиринский Forbes, добавляя, что его офис в среднем посещает четыре инвестора в день. 

Жилые комплексы уходили влет, и московские строители соревновались в скорости роста. Стандартная схема работы выглядела так: компания начинает строительство на одной площадке, очень быстро распродает все квартиры, полученные деньги тратит на покупку двух других площадок, там тоже начинаются продажи, денежный поток направляется частично на достройку первого дома, частично — на дальнейшую экспансию. Все это позволяло наращивать оборот и портфель проектов для будущих IPO, но вовлекало девелоперов в опасную пирамиду. Когда весной 2008-го на одной из вечеринок в Каннах владелец Mirax Group Сергей Полонский выкрикнул знаменитое «У кого нет миллиарда, могут идти в ж***», до коллапса оставалось около полугода.

Звездопад

Осень 2008-го и весь 2009 год игроки рынка недвижимости вспоминают как непрерывный кошмар. Квартиры перестали продаваться, банки перестали давать кредиты, спешно снижая оценку залогов по уже выданным: в качестве этих залогов часто выступали те самые «площадки». «Строительство стало ругательным словом», — вспоминает один из девелоперов, переживших кризис. 

Рыночная капитализация ПИК, «Системы-Галс», AFI Development обрушилась в десятки раз. Из строителей, входивших в список миллиардеров Forbes в 2008 году, в рейтинге 2014 года остались только уехавшая из России Елена Батурина, владелец СУ-155 Михаил Балакин и экс-сенатор, глава группы ЛСР Андрей Молчанов 80 — впрочем, по сравнению с пиковыми годами их состояние снизилось в несколько раз.

Остальным повезло еще меньше.

Триумфаторы Лондона Кирилл Писарев и Юрий Жуков больше не владеют группой ПИК. В кризис они уступили свои доли Сулейману Керимову в обмен на то, что тот взялся помочь с реструктуризацией кредитов — у компании было слишком много коротких долгов. Писарев сумел сохранить часть средств: у него есть компания Storm Properties, которая строит коммерческую недвижимость, и инвестиции в фонд под управлением лондонской Wainbrige Limited, развивающей девелоперские проекты в столице Великобритании. К московскому рынку Писарев охладел. Юрий Жуков сумел в ходе раздела активов группы выкупить «ПИК-Неруд» и развивает сейчас на ее базе «Национальную нерудную компанию», владеющую сетью гранитных карьеров вокруг Москвы.

Максим Блажко и Дмитрий Зеленов тоже лишились своего «Дон-строя» — компания перешла под контроль структур банка ВТБ и сейчас под новым брендом «Донстрой» продолжает застраивать столицу жилыми комплексами бизнес-класса. Из бизнеса Блажко и Зеленов вроде не ушли: в феврале газета «Ведомости» со ссылкой на свои источники писала, что Блажко планирует построить на Западе Москвы многофункциональный комплекс площадью 300 000 кв. м.

За судьбой самого яркого когда-то миллиардера Сергея Полонского следила вся страна. Во время кризиса выяснилось, что по многим площадкам у Полонского были соинвесторы, компания не смогла расплатиться с держателями CLN и другими кредиторами. Проекты компании разошлись по новым владельцам. В отношении Полонского возбуждено уголовное дело, его обвиняют в мошенничестве со средствами дольщиков жилого комплекса «Кутузовская Ривьера». Сам Полонский находится в Камбодже: то в тюрьме, то за ее стенами.

Покинул Россию и бывший совладелец Sibir Energy и девелоперской компании Russian Land Шалва Чигиринский. В декабре 2008 года он пытался продать девелоперские активы Sibir Energy за $340 млн, чтобы частично рассчитаться с долгами, но другие акционеры, правительство Москвы и миллиардер Игорь Кесаев 29, оспорили сделку. Чтобы расплатиться с кредиторами, Чигиринскому пришлось продавать личное имущество. 

После отставки Юрия Лужкова город остановил работы по строительству башни «Россия» и вернул контроль над реконструкцией гостиницы «Россия» в Зарядье. Чигиринский лишился и доли в Sibir Energy — после ряда дорогостоящих судов в Лондоне с Русланом Байсаровым. Как рассказал недавно Чигиринский в интервью телеканалу «Дождь», он не имеет сейчас бизнес-интересов в России, проводит большую часть времени в США, где участвует в проектах как инвестор. Соинвестором Чигиринского по проекту башни «Россия» был владелец Магнитогорского металлургического комбината Виктор Рашников 37. В компенсацию за расторжение контракта он получил от Москвы отель Renaissance Olympic на Олимпийском проспекте, который в 2013-м продал новичку нашего рейтинга владельцу KR Properties Александру Клячину 138.

«А» упало, «Б» пропало

«В России у меня интересов в бизнесе практически не осталось, — говорила в декабре 2011 года в интервью Forbes Елена Батурина. — Я все продала». После ухода Юрия Лужкова с поста мэра Москвы компания Батуриной проработала под ее началом на новом рынке столицы чуть больше года. В декабре 2011-го она продала бизнес Микаилу Шишханову и уехала из страны, сейчас живет то в Вене, то в Лондоне. Место в списке Forbes Батурина пока сохраняет, но недавно проиграла суд за свою последнюю крупную площадку на юго-западе Москвы, изъятую Росимуществом. С партнером по проектам в Марокко Батурина тоже судится, обвиняя его в выводе средств. 

Владелец СУ-155 Михаил Балакин в кризис сумел договориться с Министерством обороны и другими бюджетными организациями и продавал квартиры по самым низким ценам, лишь бы загрузить мощности. Объем бюджетного заказа в обороте СУ-155 достигал 80%. Чтобы сохранить за собой компанию, Балакин оттягивал выплаты поставщикам и подрядчикам. Головная структура всей группы не раз была на грани банкротства, против срыва сроков громко выступали дольщики построенных жилых комплексов, но ставка на государство сыграла, и Балакин сумел расплатиться с крупными кредиторами, в первую очередь со Сбербанком.

Рыночная капитализация группы ЛСР Андрея Молчанова в кризис упала не так сильно, как у других торгуемых компаний. С компанией Балакина ЛСР роднит большое количество производственных активов: и у СУ-155, и у ЛСР есть комбинаты по производству железобетонных изделий, стеновых материалов и т. д. Все это не «площадки», а реальные заводы.

Но в списке Forbes остались другие девелоперы — не те, кто сиял ярче звезд перед кризисом 2008 года, а те, кто тихо и кропотливо вкладывал в коммерческую недвижимость.

Сейчас высокие позиции занимают владельцы торговых и офисных центров Самвел Карапетян 26 (группа компаний «Ташир), Зарах Илиев 30, Год Нисанов 31, Саит-Салам Гуцериев 148. Фасад Дворца фестивалей в Каннах, где все еще проходит несколько побледневшая «ярмарка тщеславия» российских девелоперов, в этом году украшал гигантский баннер «Ташира». 

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2014 > № 1082965 Мария Абакумова


Франция. Россия > Недвижимость, строительство > rusmonaco.fr, 18 марта 2014 > № 1153223 Франсуа Шопинэ

Русская история отеля «Карлтон»

С директором отеля InterContinental Carlton Cannes, большим другом России господином Франсуа Шопинэ мы встретились не впервые.

Когда 13 января устанавливали статую Ангела-хранителя перед центральным входом в гостиницу «Карлтон», мы договорились об интервью и вот встреча состоялась.

Опоздав на 5 минут, господин Шопинэ строго посмотрел на часы и сообщил, что у него скоро начинается урок русского языка и надо поторопиться.

Как давно Вы являетесь директором отеля?

Я уже давно перестал считать годы, проведенные здесь. Это примерно, как считать дни рождения после 50 лет. Или как случай с французским вином - после определенных лет происходит только улучшение качества. Ну а если серьезно, то уже 9 лет.

Ваше впечатления от работы?

Меня окружают талантливые люди и от своей профессиональной деятельности я получаю только удовольствие.

Вы работаете в историческом здании, являющемся частью истории Лазурного берега и Франции.

Истории не только Франции, но и России. Прошлое наших стран во многом нас объединяет, и исследовать его очень интересно.

Возникновение отеля «Карлтон» напрямую связано с именем великого князя Михаила Михайлович Романова. Он был внуком царя Николая I, но пожелав жениться на любимой женщине (его избранницей была внучка А.С. Пушкина и в 1891 году состоялась свадьба), он нарушил существовавшие тогда традиции. И за это пришлось заплатить высокую цену - за свой романтический порыв член царской фамилии на многие годы был вынужден покинуть Россию. Михаилу Михайловичу пришлось жить на чужбине и в Россию он вернулся только на похороны своего отца - великого князя Михаила Николаевича.

Развитие города Канны в значительной степени было связано с именем Михаила Михайловича.

Именно он провозгласил слоган: «Канны - город элегантных видов спорта - тенниса, гольфа, парусной регаты, крокета, сквоша».

В 1891 году великий князь создал гольф-клуб в Мандельё-ла-Напуль для зимнего сезона и предложил редкие в то врем автомобильные поездки наиболее престижным семьям - Ротшильдам и принцу Уэльскому.

Великий князь настаивал на развитии Канн и именно он профинансировал строительство гостиницы «Карлтон» в 1909 году.

Он также часто останавливался в отеле и имел привычку в пять часов после полудня пить чай в баре.

Еще Михаил Михайлович очень любил лимоны, о чем в отеле до сих пор помнят.

Специально к столетнему юбилею известным парфюмерным домом Молинар были придуманы «духи для помещений» с ароматом лимона, названные Carlton home perfume by Molinard.

А шеф-кондитер InterContinental Carlton Cannes воссоздала рецепт особого лимонного пирога, подававшегося в Каннах еще в те годы.

Отель открылся незадолго до Рождества, потому что Великий князь в тот год решил отметить его именно в новой гостинице. Точная дата – 22 декабря 1913 года.

Хотя, не только члены царской семьи в конце XIX века посещали и останавливались в гостинице.

Здесь любила бывать и русская аристократия, придавшая значительный импульс развитию города и региона.

Михаил Михайлович в Каннах проживал с 1875 по 1914 год в вилле Казбек, на которой сейчас установлена памятная табличка.

Здесь же жила его дочь Анастасия и внучка.

В прошлом году, когда отмечалось 100-летие отеля, к нам из Эдинбурга приехала правнучка великого князя леди Боторс с семьей, мы сделали историческую фотографию с ней на Круазетте.

Точь в точь, как фотография с ее великими предками.

Вы говорите по-русски и, насколько я знаю, активно занимаетесь русским языком. Для чего?

Мне близок русский дух.

Я с огромным удовольствием путешествую по России.

В последний раз в ноябре 2013 года в Казани, Волгограде и Екатеринбурге.

Это была совместная поездка с офисом по туризму города Канны, позволившая представить наш отель на русском рынке.

Через несколько недель, я вновь лечу в Россию.

Москва для меня стоит отдельно и я люблю знакомиться с разными регионами вашей великой родины.

В отеле «Карлтон» останавливались разные известные личности, были ли среди них русские?

Кроме членов семьи Романовых, у нас гостил президент России Дмитрий Медведев в ходе своего визита во Францию. Мы очень надеемся, что президент Владимир Путин тоже сможет посетить Канны и станет нашим гостем. Как вы понимаете статуя ангела-хранителя, посвященная 400-летию дома Романовых, установлена перед входом в наш отель не случайно, а в связи с большой нашей симпатией к России и русским. Мы все в отеле гордимся этим. Можно сказать, что наш отель является «вторым посольством России во Франции».

Русская культура присутствует везде в гостинице.

Чтобы еще раз, убедить вас в моих симпатиях к русскими, покажу еще одну фотографию, как я играл в шахматы с чемпионом мира Анатолием Карповым. Хотя я не Бобби Фишер, тем не менее чемпион мира удостоил меня чести сыграть с ним партию.

Хочу подчеркнуть, что персонал отеля говорит по-русски, мы имеем меню на русском языке, ТВ предлагает русские телевизионные каналы. В номерах можно найти полную информацию на русском языке. То есть, мы специализированы на принятии туристов, говорящих по-русски.

Организовываете ли вы какие-то специальные мероприятия для русской диаспоры?

Проблема в том, что мы плохо знаем русское сообщество региона. Мы были бы рады познакомиться с русскими ассоциациями, но они не проявляют должной активности. Однако нам очень приятно, что у русских на Лазурном берегу теперь есть своя газета на русском. Вы ее всегда увидите у меня на столе.

Спасибо Вам, господин Шопинэ за теплый прием и интересный рассказ. За то, что нашли время встретиться!

Нина ПОПОВА

Франция. Россия > Недвижимость, строительство > rusmonaco.fr, 18 марта 2014 > № 1153223 Франсуа Шопинэ


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 18 марта 2014 > № 1033325 Дмитрий Медведев

О программе «Жильё для российской семьи».

Заседание президиума Совета при Президенте РФ по реализации приоритетных нацпроектов и демографической политике.

Участники заседания обсудили мероприятия, показатели и параметры реализации программы «Жильё для российской семьи», а также меры по повышению доступности ипотечных жилищных кредитов.

Стенограмма:

Д.Медведев: Уважаемые коллеги! У нас сегодня заседание посвящено жилищной политике. Мы рассмотрим программу «Жильё для российской семьи», уточним цели программы, условия проведения программы и, конечно, источники финансирования, обсудим, какие коррективы необходимо вносить в законодательство, и в целом, конечно, поговорим о проведении жилищной политики.Ещё одна тема – это состояние рынка ипотечного кредитования, перспективы его развития. Поговорим дальше о том, как повышать доступность ипотечных займов.

Наиболее чувствительная проблема – это нехватка комфортного и доступного жилья. Почти две трети наших граждан хотят улучшить свои жилищные условия, но далеко не у всех для этого есть возможности. Для многих семей получение кредита, ипотечного кредита – это труднодостижимая цель, а самостоятельная покупка квартиры без кредитных источников – вообще несбыточная мечта. Тем не менее ситуация постепенно всё-таки меняется в лучшую сторону. Об этом свидетельствует и рост ипотечного кредитования, о чём я скажу чуть позже, и ежегодное увеличение темпов строительства жилья.

В прошлом году, по данным Росстата, было введено почти 70 млн кв. м – это неплохая цифра. Для того чтобы нам поддержать этот строительный бум и продолжить решение социальных задач, мы и запускаем новую программу «Жильё для российской семьи». Предварительно в программе предполагается участие 36 регионов. Поживём – увидим, естественно, по мере возможности будем расширять.

В рамках программы до конца 2017 года в этих регионах планируется дополнительно построить не менее 25 млн кв. м жилья экономкласса со всей социальной и инженерно-технической инфраструктурой. Таким образом, это жильё смогут приобрести 460 тыс. семей, причём это те семьи, которые не могут сегодня позволить себе купить квартиры на рыночных условиях. Именно на них эта программа и рассчитана.Современные технологии позволяют строить много жилья и качественно, и относительно недорого, поэтому нужно обратить в ходе реализации этой программы самое пристальное внимание на цену. Квартиры должны быть доступными для большинства семей со средними заработками.

Также отмечу, что государство сможет выкупать жильё экономкласса и переселять туда людей из аварийных домов. Часть квартир будет предоставляться гражданам по договорам социального найма.

Строительство жилья экономкласса в рамках этой программы не предусматривает привлечения средств федерального бюджета. Основными источниками финансирования станут средства застройщиков, деньги граждан, которые будут приобретать жильё, и, конечно, использование ипотечных кредитов, а также таких механизмов, например, как материнский капитал.

«Жильё для российской семьи» – это национальная программа. Она потребует полной отдачи и добросовестности от всех, кто ей будет заниматься, поэтому прошу губернаторов внимательно следить за стройками у себя в регионах и контролировать ситуацию.Теперь несколько слов в отношении доступной ипотеки. По данным Банка России, в 2013 году было выдано 825 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 трлн 350 млрд рублей. Сумма вообще немаленькая, конечно, особенно если её сопоставить с той суммой, когда всё начиналось, когда мы запускали национальный проект «Доступное и комфортное жильё».

Сама по себе цифра хорошая, а вот уровень ставок по кредитам нас пока не радует. Несмотря на то что он снижается, он всё-таки остаётся слишком высоким. Это происходит в том числе и из-за недостаточности развития рынка ипотечных ценных бумаг. По данным АИЖК, в 2013 году доля ипотечных кредитов, которые были выданы за счёт ипотечных ценных бумаг, составила около 10%, а в 2011 году было ещё меньше – 7%.

В 2013 году наблюдался рост количества ипотечных договоров. По данным Росреестра, каждое четвёртое право собственности, которое было зарегистрировано в сделках с жильём в 2013 году, как раз связано было с использованием ипотечного кредита – уже сама по себе цифра, конечно, действительно неплохая.Таким образом, всё большее количество наших людей прибегает всё-таки к ипотечному кредитованию, стало быть, рассматривает этот инструмент как более доступный, чем он был. Тем не менее здесь нужно будет ещё много работать.

И последнее, что мне хотелось бы во вступительном слове отметить. Хотел бы, чтобы мы все обратили внимание на целый ряд юридических вопросов. Я имею в виду и членов Правительства, и коллег по Государственной Думе, Совету Федерации, и губернаторов, конечно. Нам нужно ускорить рассмотрение поправок в Градостроительный кодекс, которые установят исчерпывающий перечень административных процедур в сфере жилищного строительства. Также нам нужно ускорить принятие закона о некоммерческом найме жилых помещений. Если по этому вопросу сохраняются расхождения, а они сохраняются, то придётся провести совещание. Я готов это сделать даже лично.

Теперь передаю слово Министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Михаил Александрович, пожалуйста. Но обращаю внимание всех присутствующих, что у нас есть ещё одно важнейшее мероприятие сегодня, поэтому просил бы всех работать компактно, чтобы мы где-то, может быть, через 1 час, 1.10 завершили нашу работу здесь.Пожалуйста, Михаил Александрович (обращаясь к М.Меню).

М.Мень: Уважаемый Дмитрий Анатольевич, разрешите тогда начать сразу с параметров программы.На сегодняшний день уже Минстроем внесён в Правительство согласованный со всеми заинтересованными ведомствами соответствующий проект постановления Правительства о программе «Жильё для российской семьи». Основное условие и требование этой программы – то, что жильё экономического класса в рамках программы должно отвечать установленным стандартам, а цена такого жилья не должна превышать 30 тыс. рублей за 1 кв. м. Но есть регионы, где цена ниже этой суммы, и там мы планируем сделать такой параметр, что средняя рыночная цена должна быть ниже на 20%, то есть вот два таких параметра для различных регионов.

В рамках программы до конца 2017 года планируется обеспечить доступным жильём около 400–460 тыс. семей. Если говорить по годам, то сегодня мы разбиваем программу следующим образом: в 2015 году дополнительно к уже намеченным квадратным метрам планируется ввести порядка 5 млн кв. м, в 2016-м – порядка 6 млн кв. м и в 2017-м – порядка 14 млн кв. м. Важный момент – это перечень категорий граждан, которые будут иметь право приобрести жильё экономического класса в рамках данной программы. Этот перечень будет утверждён Правительством Российской Федерации, а субъектами Российской Федерации будут установлены конкретные критерии для таких граждан, а также выбраны из установленного перечня приоритетные для них категории.Уважаемый Дмитрий Анатольевич, перечень категорий граждан, которые имеют право приобретения жилья в рамках программы, представлен сейчас на слайде и включает многодетные и молодые семьи, бюджетников, ветеранов боевых действий, граждан, которые проживают в аварийном жилищном фонде, и других (не буду весь перечень озвучивать). При этом обязательно требование, чтобы совокупный доход таких граждан и членов их семей позволял им приобрести жильё экономического класса, в том числе с помощью ипотечного кредита, средств материнского капитала и иных форм государственной и муниципальной поддержки.

Для реализации программы субъектам Российской Федерации предлагается использовать земельные участки, которые уже находятся в собственности или в аренде у застройщиков, или находятся в государственной, муниципальной собственности, а также земельные участки фонда РЖС. С участием субъектов Российской Федерации и застройщиками мы предварительно проработали примерную экономику проектов жилищного строительства в рамках программы.

В рамках каждого проекта должно быть введено в эксплуатацию к 1 июля 2017 года не менее 25 тыс. кв. м жилья экономического класса с минимальной отделкой. Это требование для каждого непосредственного проекта. Государство же в свою очередь окажет поддержку по строительству инженерной инфраструктуры в размере до 4 тыс. рублей на 1 кв. м программного жилья. Для этого Агентство ипотечного жилищного кредитования разработало специальную программу выпуска инфраструктурных облигаций.Также, безусловно, застройщики могут использовать соседние территории на этих же участках под строительство уже непрограммного коммерческого жилья, которое будет продаваться уже по рыночным ценам. Такой подход по оказанию помощи инженерной инфраструктурой позволит исключить из затрат застройщика расходы на обеспечение инженерно-технической инфраструктуры жилья экономического класса в рамках программы.

Для достижения поставленных целей планируется привлечение АИЖК до 100 млрд рублей долгосрочных заёмных средств на строительство инженерии в части обеспечения жилья экономического класса. В качестве таких долгосрочных заёмных средств предлагается принять решение об использовании: 40 млрд – это средства ранее предоставленного АИЖК кредита ВЭБа, 14 млрд – это средства ВЭБа, которые ранее предусматривались и не использовались на программу поддержки жилищного строительства и ипотеки, остальные средства планируется привлечь на рынке. В том числе предлагается внести изменения в законодательство для размещения части средств компенсационных фондов в стимулирование организаций в сфере строительства – саморегулируемых (СРО), потому что эти средства на сегодняшний день в поддержку строительного рынка не вовлечены. И именно эти средства мы планируем привлечь в облигации АИЖК.Также в случае введения упорядочения налогообложения интернет-торговли, о чём говорилось уже, мы рассчитываем на возможность дополнительного финансирования создания инженерно-технической инфраструктуры для жилищного строительства за счёт средств федерального бюджета. По предварительным оценкам Минфина, это может быть сумма в размере от 20 млрд до 40 млрд рублей ежегодно.

Программа предусматривает скоординированную работу всех основных участников её реализации, в том числе Минстроя, государственных институтов развития (АИЖК, фонда РЖС), субъектов Российской Федерации, муниципалитетов, застройщиков, ресурсоснабжающих организаций. Определены основные функции всех участников программы, подготовлен план-график реализации с распределением ответственности и целевыми показателями по основным этапам её реализации.

Уважаемый Дмитрий Анатольевич, для быстрого запуска программы необходимо принятие следующих первоочередных решений.Первое. Необходимо утвердить внесённое Минстроем постановление Правительства об основных условиях и мерах по реализации программы, общих требованиях к гражданам – участникам программы и критериям отбора земельных участков, застройщиков и проектов жилищного строительства. Повторю, что проект уже согласован со всеми министерствами и ведомствами.

Второе. Поручить Минстрою утвердить перечень субъектов Российской Федерации, которые будут участвовать в программе. Предварительный перечень проработан, он сделан на базе предложений субъектов, на определённых критериях, с учётом ранее достигнутых объёмов жилищного строительства, спроса на жильё, наличия земельных и иных ресурсов для реализации программы. И такой перечень пока включает 36 субъектов, но думаю, что можно дальше продолжить работу в этом направлении.

Третье. Прошу также одобрить использование на приобретение построенной в рамках программы инженерно-технической инфраструктуры заёмных средств ВЭБа в общем размере 54 млрд рублей, то есть 40 и 14 соответственно, а также привлечение части средств компенсационных фондов саморегулируемых организаций – СРО – в сфере строительства. Для этого требуется внесение изменений в федеральный закон 173-й «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации» и, соответственно, в Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Четвёртое. Предлагается поручить АИЖК организовать финансирование за счёт таких заёмных средств приобретения построенной в рамках программы инженерно-технической инфраструктуры.

Пятое. Прошу Вашей поддержки, Дмитрий Анатольевич, по изменениям законодательства в части предоставления находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков на аукционах, предусматривающим выбор застройщика по наименьшей цене продажи жилья экономкласса, так называемые голландские аукционы, которые сегодня используются для нашего фонда РЖС. Есть законопроект, который прошёл первые чтения, и он предусматривает распространение такого алгоритма выделения земли на аукционной основе уже для всех участников процесса.

Шестое. Также для обеспечения выпуска облигаций с залоговым обеспечением в рамках программы прошу поддержки Банка России по утверждению документов, регулирующих деятельность специализированных обществ проектного финансирования, ведение банками специализированных счетов.

Думаю, что все эти меры могут дать реальный результат. С главами субъектов, с застройщиками работа была проведена большая. Достаточно большое, Дмитрий Анатольевич, количество желающих принимать участие в этой работе.

Спасибо.

Д.Медведев: Спасибо большое.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 18 марта 2014 > № 1033325 Дмитрий Медведев


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 17 марта 2014 > № 1030993 Игорь Никонов

Президент "К.А.Н. Девелопмент": Мы обязательно завершим все проекты, которые начали строить

Эксклюзивное интервью президента и совладельца ООО "К.А.Н. Девелопмент" Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина"

Вопрос: На 2014 год у вас запланировано введение в эксплуатацию нескольких объектов? Есть ли отсрочки в строительстве в связи с политическим кризисом в стране?

Ответ: IQ Business Center уже введен в эксплуатацию, Флагман нашей компании - ТРЦ Respublika - точно будет сдан в текущем году. Все идет по плану. Мы даже опережаем график строительства. Мы пошли на некоторое удорожание строительства, чтобы проводить отделочные работы зимой, пришлось обогревать здание. Выйдет немного дороже исходной себестоимости, но к лету ТРЦ Respublika уже должен быть готов, там осталось работы максимум на полгода.

Вопрос: То есть, политическая ситуация в стране не влияет на темпы строительства?

Ответ: У нас заключено массу договоров, мы не можем остановить процесс – мы должны выполнить свои обязательства. Подписаны договора с крупными арендаторами, такими как Auchan, Inditex и в любом случае должны завершить строительство, темпы не сокращаются.

Да, мы отправили несколько десятков человек в отпуск, некоторых не вернем. Но это оптимизация бизнеса, это нормальный процесс. Это не значит, что мы останавливаем строительство. Любая компания в кризисной ситуации сокращает расходы. У нас много проектов, которые еще не начинались, которые только в развитии и процесс был построен на очень большом количестве статистических данных. Было много людей, задействованных во второстепенных процессах, которые в период политического кризиса в стране мы поставили на паузу. Но реализация всех начатых проектов продолжается, оттуда мы никого не увольняли, а если и убирали, то заменяли более квалифицированными людьми для повышения эффективности. Я не могу смотреть на несправедливость, когда одни люди выкладываются на 100% и сидят до 21:00 на работе, а другие уходят в 18:01 и не проявляют инициативу. Таким людям не место в нашей компании. Я люблю активных людей, которые хотят работать, которые понимают, что это их будущее.

Вопрос: Темпы жилого строительства тоже не изменились?

Ответ: У нас строятся четыре жилых проекта, ни один из них не остановлен - как строили, так и продолжаем строить. Причем во всех из них есть проданные квартиры, кроме ЖК Tetris Hall – продажи в нем еще просто не начаты. Когда в 2008 году многие компании остановили строительство, несмотря на то, что инвесторы уже купили квартиры, мы продолжали совместно с UDP строить ЖК "Паркове мисто". В сложившейся ситуации у нас политика такая же.

Для строительной компании очень важен авторитет. Я анализировал ситуацию с госзаказами в Польше: если крупная стройкомпания берет государственный заказ - как правило, она разоряется. У нас нет госзаказов, мы не зависим от денег инвестора, договора по открытым нам кредитным линиям такие, что их нельзя прервать. То есть, мы в любом случае завершим строительство. Условия кредитования наших проектов таковы, что, во-первых, есть два источника финансирования, во-вторых, есть дублирующие возможности завершить проекты. Мы очень серьезно к этому подходим, ты можешь работать на рынке 10-20 лет, а потом просчитаться с одним проектом, даже не будучи аферистом, и возобновить доверие потом тяжело. Поэтому даже если у нас будет риск понести убытки – мы достроим то, что начали.

Другое дело, что мы сейчас приостановили начало новых проектов, которые находятся в развитии. Новые стройки мы не начнем - это абсолютно очевидно. Исключением является вторая очередь ТРЦ Ocean Plaza – ТРЦ Ocean Mall (инвестор и собственник - UDP): мы ее проектируем и это тот проект, который точно планируем начать. Все остальное мы довели до уровня проекта и, пока ситуация не нормализируется, начинать не будем.

Вопрос: В марте 2014 года вы планировали начать продажи квартир в ЖК Respublika, планы не изменились?

Ответ: С ЖК Respublika никаких проблем нет, просто мы начнем продажи немного позже. Это связано с техническими аспектами. Что произошло: мы должны были полностью закончить благоустройство территории возле ТРЦ Respublika немножко раньше, но погода не дала нам этого сделать и просто физически пройти к отделу продаж очень сложно. С приходом тепла нам нужно несколько недель, чтоб заасфальтировать территорию, тогда будет проход к отделу продаж. Да и начинать продажи тоже надо с умом, ведь если в стране такая политическая ситуация, то какой смысл тратить уйму денег на рекламу, на содержание штата?

Мы не зависим от денег продаж, мы и без них построим - это то, что отличает нашу компанию от других. Мы на деньги покупателей ничего не строим – это очень опасно, можно легко лишиться репутации.

Вопрос: Жилье какого класса пользуется наибольшим спросом?

Ответ: Наибольшим спросом пользуется "эконом"-класс, причем даже у людей, готовых внести 100%-ную оплату. Цена на жилье в ЖК Respublika - "эконом", а качество - "бизнес"-класса. Это наш принцип, наша компания не допускает плохого качества, когда вижу на стройке брак – точно заставлю переделать, сколько бы это ни стоило. Я сейчас направил в Москву людей изучать новые технологии строительства - они вернулись в шоке, это была даже вредная для них поездка, потому что в Москве вообще никто не обращает внимания ни на качество материалов, ни на кривые стены, а люди зарабатывают больше. Если объект хороший, то цена выше обычной быстро забывается, а вот плохое качество преследует потом тебя постоянно.

Важную роль также играет скорость реализации проекта. Некоторые компании любят растягивать процесс. Такое ощущение, что условно-постоянные затраты вообще никто не считает, а у нас они большие, потому что квалифицированные специалисты заслуживают достойной оплаты труда. Поэтому мне лучше быстро завершить проект.

Вопрос: Как вы оцениваете перспективность рынка коммерческой недвижимости? Некоторые эксперты говорят, что рынок перенасыщен, некоторые - что не хватает качественных торговых площадей.

Ответ: Я всегда говорю одно в этом плане: пока ты строишь лучшее – вероятность неудачности твоего проекта невелика. Ты должен строить лучшее по качеству, концептуальности, внешнему виду, чтобы люди понимали: такой проект есть только здесь, в Киеве, и возле него хочется сфотографироваться - для меня это главный показатель. Простые люди четко понимают уникальность того или иного проекта. Они, помимо пейзажей, выбирают и какие-то архитектурные формы, которые отличаются от внешней среды.

Провальных проектов у нас практически нет. О некоторых можно спорить - тех, где мы не были соинвесторами, а заказчик навязал какие-то свои решения.

Очень много зависит от того, какой инженерией оснащен проект, насколько тебе жарко или холодно, насколько комфортно. Мы сейчас очень серьезно занялись вопросом экологии, в том числе строительных материалов, и поняли - это просто ужас! Поэтому мы пытаемся из своих проектов неэкологичные составляющие убирать, даже строя жилье "эконом"-класса. В "Комфорт Тауне" завершили строительство школы и детсада только из экологически чистых материалов, мои дети тоже туда ходят и я абсолютно спокоен за них.

Вопрос: Как такой контроль экологичности материалов влияет на себестоимость проектов?

Ответ: В среднем на 10% повышается себестоимость проектов. Мы хотим в ближайшее время заняться глубоким анализом и освещением в прессе темы составляющих строительных материалов и того, что они выделяют.

Вопрос: Какой строительный материал представляет наибольшую опасность для здоровья человека?

Ответ: Любой. Начиная с бетона (добавки, которые в него добавляют зимой, могут содержать формальдегиды, фенолы им подобные вещества) и заканчивая отделочными материалами. Меня очень удивило, что материалы с одинаковым названием для Украины и для других стран производятся по разным сертификатам. Выяснилось, что нормы на поставляемые в Украину материалы гораздо выше, чем нормы санитарно-эпидемиологической инстанции по содержанию этих материалов в воздухе. Вроде бы никто ничего не нарушает, но если нормативное содержание, к примеру, фенола в мебели в несколько раз превышает норму его содержания в воздухе, понятно, что реальная его концентрация в воздухе будет недопустимой.

Вопрос: Какие пути решение проблем экологичности стройматериалов вы видите?

Ответ: Надо решать эту проблему на законодательном уровне или заставлять подрядчиков указывать, какие материалы использованы в строительстве. Человек должен иметь право выбора. Я понимаю, что страна бедная и для человека главное - купить, но когда начинаешь терять здоровье, дороже получается. Хрущев в 60-е быстрыми темпами строил в Сибири жилье из бетона с очень серьезными добавками. Сейчас их уже не применяют. Так, там количество раковых заболеваний у населения выросло в десятки раз.

Нужно ввести классификацию и сертификацию зданий. Не строительных компаний, а именно зданий. Мне обидно смотреть, как некоторые строительные компании используют не лучшие материалы. К примеру, силикатный кирпич очень гигроскопичен, это идеальная среда для развития грибка. Клей для плитки хорош, пока температура окружающей среды не превышает 18њ тепла, если она выше, происходит диффузия вредных веществ.

Проблем - масса, плюс ко всему существуют проблемы с системами кондиционирования и вентиляции. Почему в зданиях, построенных нашей компанией, открываются окна? Никто в мире этого не делает. Все говорят, что я сумасшедший, потому что это якобы экономически невыгодно: люди открывают окно, работает кондиционер - повышаются затраты электроэнергии. Как по мне, пусть лучше затраты будут больше, но люди будут дышать свежим воздухом и не будут чувствовать себя запертыми в клетке.

Вопрос: Каких реформ строительного рынка вы ожидаете от нового правительства Украины?

Ответ: Честно говоря, лучшее время было при правительстве Ющенко. Они ссорились с Тимошенко, и до нас им не было никакого дела. Все бизнесмены говорят одно и то же: не лезьте к нам, не надо нами руководить, мы лучше знаем, что делать, потому что мы рискуем своими деньгами. Не мешайте нам, не создавайте препятствий, не рассказывайте о централизации чего-то там - вот все что я им посоветую. Ты либо компетентен, либо нет - рынок сам регулирует этот процесс.

Самая большая проблема у нас в стране - отсутствие ипотеки, у нас нет дешевых денег. Если б у нас кредиты были под 3-4%, как в Европе, это продвинуло бы очень многие отрасли, а кредиты под 20% люди не в состоянии оплачивать.

Вопрос: Что мы увидим во второй очереди ТРЦ Ocean Plaza?

Ответ: Мы сейчас на этапе проектирования, готовим площадку для строительства. Концепция уже готова, вторая очередь полностью соединена с первой очередью по двум этажам. Там тоже будет морская тематика, будет два больших пингвинария, в одном будут королевские пингвины, вторые поменьше - очень активные и забавные. Их нужно будет выгуливать, и этот процесс будет проходить на террасе, на крыше. Что касается концепции второй очереди - она будет в виде айсберга с современными фасадами с обратным уклоном. К ТРЦ будет проведена эстакада с бульвара Дружбы Народов, будет пешеходный переход с городской электрички и первую, и во вторую очереди ТРЦ. Уже есть много предварительных договоренностей с арендаторами. Вторую очередь мы будем строить более передовыми методами с использованием постнапряженного железобетона, что позволяет создавать большие пролеты без опор.

Вопрос: Каким будет объем капиталовложений во вторую очередь Ocean Plaza?

Ответ: Пока не оценили, но все зависит от квадратных метров.

Вопрос: Это будет сугубо развлекательная часть комплекса?

Ответ: Нет, торгово-развлекательная. На примере первой очереди мы поняли, что очень много людей приходит туда проводить время, покупки являются второстепенным фактором, а развлекательный сектор должен составлять значительную часть. Будет эксплуатируемая кровля с террасами - люди это очень любят. Мы ожидаем, что две очереди вместе дадут мощный синергетический эффект.

Вопрос: Когда планируете начать строительство второй очереди Ocean Plaza, сколько времени потребуется для завершения проекта?

Ответ: Мы практически уже начали. Там проходит метро и строительство не такое легкое, но все вопросы решаются. Мы должны закончить проектирование в апреле 2014 года. На реализацию проекта потребуется максимум два года.

Вопрос: Какие проекты планируете начать после стабилизации ситуации в стране?

Ответ: У нас много задумок, но говорить о них есть смысл, когда проект готов. У нас и так огромное количество реализуемых проектов - и ЖК "Комфрт Таун", и "Паркове мисто", около 1 млн кв. м жилья на Теремках, не говоря о торговом центре.

Вопрос: Партия зеленых обратилась к Александру Турчинову с просьбой предоставить Беличанскому лесу статус природоохранного. На каком этапе сейчас строительство технопарка Bionicc Hill?

Ответ: Технопарк Bionic Hill на этапе проектирования. Понимаете, в чем дело: он строится на территории бывшей воинской части, где уже нет деревьев. Да, дорога прокладывается к комплексу через лес. Но, во-первых, есть компенсирующие средства, которые "Зеленстрой" использует для высадки леса. Во-вторых, нельзя построить что-либо, не пожертвовав чем-то. IT-парки - это будущее страны, ведь у нас нет запасов нефти или еще чего-то, у нас есть только мозги и полностью проваленная система образования. Ну, еще земля, но к ней тоже нужны мозги. У меня с детьми огромная проблема, я не понимаю, чему их учат, вижу, что знания, которые им дают, применить невозможно.

Bionic Hill (инвестор и собственник – UDP, девелопер строительства – KAN Development) – это будущее, это то, что приведет к высоким зарплатам, новым рабочим местам, но самое главное - мы сократим отток людей из страны. И если ради этого нужно пожертвовать несколькими гектарами леса – значит, это нужно сделать. Но мы получим уникальный IT-парк, который будет двигать всю Украину. Это университет, лаборатории, стартапы, это инвесторы, которые, наконец-то, понимают, куда они вкладывают деньги. Более того, высокотехнологичные компании, как Google или Microsoft, размещают свои офисы только в экологически чистых местах, они не посадят работников в центре Киева. Безусловно, у нас каждое дерево на счету, пора прекратить заниматься популизмом и пиаром на этом. Да, есть беспредельщики, и с этим надо бороться, но есть абсолютно четкий закон: рубишь дерево - заплати компенсацию и это нормальный цивилизованный процесс, во всем мире так делают. Студенты должны хотеть остаться в Украине, а не думать, как отсюда уехать. У страны без интеллекта нет будущего. Как бы правительство не затягивало сегодня пояса, образование и медицина – самое уязвимое место Украины. Этим надо заниматься. Больные люди не могут ничего сделать, а необразованные – не в состоянии. Все наши проблемы - и руководства страны в том числе, от необразованности.

Вопрос: Вы планируете развивать деятельность в регионах?

Ответ: Пока нет. Все зависит от инвестиционного климата в стране, покупательской способности людей, спроса и кредитования. Кредитование – это самая большая проблема. Вот у России есть недорогие деньги, но там у людей нет желания брать эти деньги, они не верят в Россию, не верят в то, что там можно строить бизнес. Там очень серьезная централизованная власть, что очень плохо для бизнеса. А у нас проблема в отсутствии денег. Если есть деньги – покупаются квартиры, строятся дороги, покупается металл для строительства, который на зарубежном рынке сегодня стоит меньше, чем себестоимость его производства в Украине. Поэтому необходимо стимулировать потребление металла у нас в стране, нужно поднимать эту отрасль, нужно привлекать инвестора, дать людям возможность поверить, что возможно произвести продукцию мирового уровня и продать его на мировом рынке.

Вопрос: Как привлекать инвестора?

Ответ: Только понятным законодательством и борьбой с коррупцией.

Вопрос: Конфедерация строителей Украины собирает информацию о коррупционных схемах на строительном рынке. Какую оценку вы можете дать влиянию коррупции на этот рынок?

Ответ: Честно говоря, в глобальных масштабах коррупция не имела большого влияния на строительство. Проблема - в отводах земли, в работе Киевсовета. Землеотвод ассоциируется с коррупционными схемами и, по большому счету, он вообще прекратился: землю не выделяют и не продают. Я знаю людей, которые не могут купить землю, потому что просто нет процедуры, отсюда подозрения в коррупции. Выходом из положения может быть отмена аренды земли на 25 лет под строительство, нужно сдавать в аренду на 5 лет, не успел построить – договор прекращается.

Вопрос: Как влияют валютные "скачки" на деятельность вашей компании?

Ответ: Валютные "скачки" имеют большое влияние, курс для людей очень важен, потому что они живут в гривне, а думают в долларах. Хотелось бы, чтобы курс был стабильным, но все-таки он должен постепенно повышаться, чтобы иметь прерогативу в экспортных операциях. То, что курс держали столько лет, большая экономическая глупость и игра руководителей страны в политику. И если новое правительство осуществит те непопулярные меры, которые требует МВФ, я сниму перед ним шляпу, потому что без этого - никак. Дотации из бюджета, которые разбазариваются непонятно на какие цели, нужно убирать, пенсионный возраст нужно повышать, поскольку то количество пенсионеров, которое есть у нас в стране, бизнес не выдержит. Ну, и перестать воровать. Просто людям нужно объяснять, что без таких мер ничего не получится.

Вопрос: Какое направление строительного рынка будет для вас стратегически важным в этом году?

Ответ: Мы, как правило, стараемся диверсифицировать свои риски, все виды проектов по недвижимости у нас есть, кроме гостиниц, которые мы не понимаем с точки зрения рентабельности - они окупаются 15 лет. Я понимаю, как функционируют офисные, торговые центры, мы рассматриваем развитие двух-трех ТЦ и их строительство, уже есть концепция. Ну, и жилье. Мы хотим перейти на "эконом"-класс и приближенный к нему "бизнес". Под элитное жилье нужно место, с ним сложнее.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 17 марта 2014 > № 1030993 Игорь Никонов


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 4 марта 2014 > № 1022379 Михаил Мень

Брифинг Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаила Меня по итогам заседания президиума Совета по модернизации экономики и инновационному развитию России

Стенограмма:

Вопрос: Скажите, было какое-то решение о мерах, которые должны быть приняты, поручения какие-то были даны?

М.Мень: Была очень серьёзная дискуссия по поводу введения еврокодов, евростандартов, и здесь однозначного решения нет, потому что к еврокодам необходимы технологические национальные приложения, и это серьёзная работа. До конца года Минстрой совместно с Росстандартом, совместно с национальными объединениями СРО – наших саморегулируемых организаций в строительстве должны эту работу в каком-то виде завершить, но обязательно с национальными приложениями.

Также широко обсуждался вопрос библиотеки типовых проектов повторного применения, поскольку здесь возник некий юридический вопрос по поводу того, что некоторые проектировщики, которые изготавливали проектную документацию для объектов социального значения (детские сады, школы и так далее), юридически порой считают, что они являются по-прежнему владельцами авторского права на эту проектно-сметную документацию. На сегодняшний день мы будем рекомендовать всем органам государственной власти субъектов Российской Федерации и федеральным органам государственной власти, чтобы в случае заключения соглашений с организациями проектировщиков обязательно была прописана норма, что ПСД (проектно-сметная документация) дальше остаётся в собственности государственной – либо региона, либо федеральной, и даже на муниципальном уровне, я думаю, это тоже будет правильно. Тогда мы можем опираться на эту библиотеку проектов повторного применения, она будет у нас уже проходить экспертизу, это уже будут наши, что называется, проблемы, проблемы Министерства строительства, а в дальнейшем уже будет только экспертиза привязки конкретного проекта к конкретной местности, и это, конечно, может серьёзно сдвинуть сроки строительства.

Также обсуждалось много вопросов по энергоэффективности. Мы строим энергоэффективные дома в рамках программы расселения людей из аварийного жилья, но, конечно, здесь необходимо стимулирование, потому что тот же энергоэффективный, умный, что называется, дом дороже порядка на 30%, и здесь мы будем разрабатывать вместе с экспертным сообществом те стимулы, которые необходимы для всех участников процесса.

Вопрос: Какие стимулы могут быть?

М.Мень: Что касается регионов, которые участвуют в программе расселения людей из аварийного жилья (это Фонд содействия реформированию ЖКХ), то здесь мы определённые бонусы будем определять и для тех, кто реализует эту программу в срок, с одной стороны, а с другой стороны, будем стараться также поддерживать тех, кто современные технологии применяет.

Что касается стимулирования негосударственного сектора, здесь обсуждение только предстоит, поскольку здесь могут быть разные меры стимулирования – и субсидирование процентной ставки, и выделение земельных участков на определённых условиях, и участие на определённых условиях в тех же голландских аукционах. Но эта работа предстоит, и такие поручения от Председателя Правительства последовали.

Вопрос: Сегодня на пресс-конференции Владимир Путин сказал, что Правительству поручено продолжать уже начатые проекты с украинским государством. По части Минстроя есть проекты, которые вы считаете необходимым продолжать?

М.Мень: Министерство создано четыре месяца назад, поэтому у нас пока большой международной деятельности не было, но мы сейчас обязательно посмотрим на то, что осталось от наших предшественников, от агентства по строительству, и если такие проекты имелись, то, безусловно, будем их дальше реализовывать.

Спасибо.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 4 марта 2014 > № 1022379 Михаил Мень


Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 4 марта 2014 > № 1021980 Дмитрий Медведев

О применении инновационных технологий в строительстве.

Заседание президиума совета по модернизации экономики и инновационному развитию России.

Вступительное слово Дмитрия Медведева

Стенограмма:

Д.Медведев: Наша сегодняшняя встреча, заседание президиума совета по модернизации экономики и инновационному развитию, посвящена применению инновационных технологий в строительстве. Тема, безусловно, имеющая право на существование, как и другие, которые мы рассматривали, именно в силу важности самой строительной отрасли.Четыре месяца назад образовано новое министерство – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Рассчитываю на то, что организационный период уже пройден и сейчас само ведомство может не только заниматься организацией основной деятельности, но и решением важнейших задач по инновационному развитию отрасли, по достижению тех целевых ориентиров, которые стоят перед отраслью.

За последние годы в России реализован ряд масштабных строительных проектов, в общем, понятные для нас большие стройки – это Универсиада в Казани, саммит АТЭС во Владивостоке, зимние Олимпийские и Паралимпийские игры в Сочи. Всё это, в целом можно признать, – успешные проекты, которые продемонстрировали возможности нашего строительного комплекса.

Немало сделано было за последнее время и для развития отраслевой науки. Есть неплохие предложения по повышению энергоэффективности стройки, по применению композиционных материалов, различного рода современных конструкций, включая армированные.Институты развития, в основном это ВЭБ и «Роснано», некоторые другие, также принимали в этом участие, вложили более 37 млрд рублей в различные проекты на разных стадиях – от научных исследований до разработок и создания современных производств. Есть отдельные инвестиционные проекты по модернизации строительных мощностей, но если говорить о массовом жилищном строительстве, за редким исключением ситуация пока, конечно, далека от идеальной.

Я не буду перечислять трудности, которые связаны с применением инноваций в отрасли, надеюсь, это сделает министр. Остановлюсь лишь на трёх позициях.Первое – это, конечно, недостаточная согласованность действий основных участников самого инновацион­ного цикла, я имею в виду всех, начиная, от государства, бизнеса, саморегулируемых организаций, институтов развития, отраслевых научных центров и образовательных центров. И вот здесь как раз Минстрой, собственно, и должен координировать этот процесс, учитывая, конечно, и ту «дорожную карту», которую мы недавно утвердили по соответствующим проблемам, – это совершенствование правого регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства.

Второе – это довольно такое распространённое и даже в известной степени объективное противоречие, которое возникает на различных этапах строительства. Инновации нередко предполагают большие расходы на этапе проектирования и строительства, и получение выгоды от эксплуатации в будущем, может быть, менее такое очевидное. У нас заказчик, конечно, хочет объект строить дешевле, это понятно, и вопросы качества всегда находятся в подчинённом положении. Кроме того, естественно, речь идёт об экономии на материалах, что в ряде случаев и абсолютно правильно, но тем не менее тоже создаёт определённый тренд. Управляющая компания хочет получить максимум при дальнейшем использовании построенного. Всё это создаёт то самое, может быть, объективное противоречие, которое касается ситуации в отрасли в целом. Поэтому инвестиции в такие решения должны предполагать и бо?льшую экологичность, и лучшую энергоэффективность, и лучшую износостойкость, но это требует денег, это мы тоже понимаем.Чтобы вести эту работу на системной основе, необходимо актуализировать стратегию развития промышленности стройматериалов (она была принята в 2011 году), может быть, более точно описать механизмы, которые стимулируют применение инновационных технологий.

Третьей проблемой остаётся проблема нормативно-технической документации – это для нас вечная проблема. Хотя есть движение по целому ряду позиций, включая те же самые композиты, однако выпуск стандартов и свод правил, мягко говоря, скажем так, именно мягко говоря, не всегда успевает за развитием технологий.Не первый год мы обсуждаем возможность более широкого применения европейских правил, так называемых еврокодов. Минстрой, Минпромторг совместно с национальными объединениями саморегулируемых организаций в строительстве должны обеспечить гармонизацию российских и европейских стандартов. Занимаемся, я ещё раз говорю, мы этим давно, и пока всё равно результата не достигли. До конца этого года планируется разработка порядка двух десятков национальных приложений к еврокодам. В целом процедуру рассмотрения и одобрения инновационных решений нужно сделать более открытой, более вменяемой, более понятной для всех инвесторов.

То, что я сказал сейчас, – это, конечно, не все проблемы. Надеюсь, что коллеги меня дополнят. А сейчас послушаем сообщение на эту тему Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Михаил Александрович, пожалуйста.М.Мень: Уважаемый Дмитрий Анатольевич, уважаемые участники заседания! Анализ текущей ситуации в строительной отрасли показал, что, с одной стороны, на протяжении нескольких последних лет сформировался достаточно положительный тренд увеличения объёмов строительства жилья, с другой стороны, наблюдаются тенденции к снижению общего объёма строительных работ. Сложившаяся ситуация обусловлена сокращением государственных расходов на капвложения, низкой среднеотраслевой рентабельностью строительства на фоне опережающего роста цен на строительные материалы и энергоресурсы, и, конечно же, недостаточными темпами реализации инновационных процессов в строительной отрасли. Без внедрения новых инновационных инструментов в развитие отрасли невозможно эффективно решать задачи повышения энергоэффективности строительных продуктов, качественного улучшения среды обитания, значительного повышения уровня производительности труда, автоматизации и роботизации производства.

По нашей оценке, приоритетными направлениями в государственной политике поддержки инноваций в строительстве являются: наращивание темпов разработки технических документов в проектировании и строительстве; переход на новые стандарты, обеспечивающие внедрение прогрессивных инновационных решений и продуктов; стимулирование научных разработок и исследований в сфере строительства, а также обеспечение отрасли высококвалифицированными специалистами, способными применять инновационные материалы и технологии.Сегодня в данном направлении Правительством проводится следующая работа. В целях стимулирования применения композитных материалов Минпромторгом реализуется программа создания соответствующей нормативно-технической базы. Для ускорения внедрения инновационных строительных материалов и технологий Минстроем осуществляется процедура подтверждения пригодности новых видов продукции, требования к которым отсутствуют в документах нормативно-технического регулирования.

Этот механизм заимствован из опыта технически развитых европейских стран и позволяет решить важную задачу – устраняет на пути внедрения инновационных материалов технические и административные барьеры, возникающие в связи с сомнениями надзорных органов, проектировщиков и строителей в безопасности применения новых строительных материалов и технологий.

В сфере технического регулирования за последние три года вновь разработаны и актуализированы более 100 новых сводов и правил, 200 стандартов на строительные материалы и изделия, методы испытания, в том числе 153 межгосударственных стандарта и 30 проектов национальных приложений к еврокодам. И это только первый этап работы. По мнению Минстроя, целесообразной является последовательная работа по обоснованному учёту зарубежного опыта при разработке национальных, региональных и межгосударственных строительных норм и стандартов, как это предусмотрено действующим законодательством. В планах министерства – разработка до 2015 года более 70 национальных документов, а также 35 межгосударственных строительных норм и международных сводов правил.

Не менее важным с точки зрения инновационного развития отрасли является внедрение энергоэффективных технологий. Примером комплексного применения энергосберегающих решений и инновационной системы учёта энергоресурсов являются реализованные в рамках программ ликвидации аварийного жилья пилотные проекты по строительству энергоэффективных домов. Эксплуатационные расходы от такого энергоэффективного дома сокращаются на 30–40%. Однако при реализации проекта мы столкнулись с удорожанием стоимости строительства энергодома на 30% и, соответственно, незаинтересованностью региональных властей и застройщиков в дополнительных мерах, связанных с применением энергоэффективных решений. И сегодня нам совместно с экспертным сообществом предстоит решить задачу по стимулированию всех участников процесса к применению энергосберегающих технологий, особенно и в первую очередь в жилищном строительстве. Без поддержки развития науки и технологий невозможно говорить об инновациях и повышении конкурентоспособности строительной сферы.В период с 2007 по 2013 год в области инновационного строительства осуществлялся целый комплекс научно-исследовательских, опытно-конструкторских и опытно-технологических работ. Общий объём финансирования НИОКР в рамках приоритетных направлений программных мероприятий Минобрнауки составил более 10 млрд рублей.

В 2010–2015 годах федеральным бюджетом на государственную поддержку развития кооперации российских вузов и производственных предприятий предусмотрено 37 млрд рублей. В сфере строительства реализуется четыре комплексных проекта, в том числе создание высокотехнологичного производства облицовочных материалов нового поколения, создание инновационного производства деревянных зданий и сооружений, разработка технологии и строительства энергоресурсосберегающего жилья экономкласса на основе универсальной каркасной конструкторской системы, а также проект по разработке технологии производства экологически чистых древесных плит. В результате всех этих мероприятий плановый объём производства новых высокотехнологических продукций в 2017 году составит более 740 млрд рублей – это целевой показатель, установленный для Минобрнауки.В целом в сфере инновационного развития строительной отрасли, уважаемые коллеги, на лицо успехи, но они являются точечными и мультипликативного эффекта пока не достигнуто. В целях кардинального изменения ситуации Минстрой предлагает обеспечить разработку совместно с Минпромторгом, Минэкономразвития, Минобрнауки, Росстандартом и другими заинтересованными федеральными органами исполнительной власти с участием национальных объединений саморегулируемых в строительной сфере стратегии инновационного развития строительной отрасли как основной части единой стратегии отраслевого развития, которая определит государственную политику в сфере строительства, задачи и приоритеты технического регулирования, ценообразования, а также в поддержке научных исследований.

Совместно с Минпромторгом, Минэкономразвития, Минобрнауки, Росстандартом актуализировать Стратегию развития промышленных строительных материалов и индустриального домостроения на период до 2020 года. А также совместно с Минэкономразвития, Минобрнауки, определить в качестве ведущей научно-исследовательской организации и научной платформы для инновационных разработок в сфере строительства научно-исследовательский центр – НИЦ «Строительство», консолидировав в нём основной научный потенциал подведомственных обществ.

Доклад окончен. Спасибо за внимание.

Д.Медведев: Естественно, предложение ваше услышал, и есть проект поручения. Я просто хотел всё-таки понять в отношении бесконечной истории с еврокодами этими. В том проекте, который есть у участников нашего совещания, поручается вам и Минпромторгу с участием саморегулируемых организаций обеспечить гармонизацию наших стандартов, европейских стандартов и даётся очередной срок – декабрь 2014 года.

Вот я помню: с того момента, как я начал этим заниматься (это ещё было в составе одного из правительств, то есть году, наверное, в 2006-м или 2007-м), мы эту тему постоянно мусолим. Сейчас уже 2014 год, и очередной срок – декабрь 2014 года. Я просто хотел бы понять, позиция министерства – это с чем связано? Или вообще, может, нам это не надо? Может, отказаться от этого? Давайте тогда гармонизируемся с кем-нибудь другим – с китайцами или ещё с кем-то.

М.Мень: Уважаемый Дмитрий Анатольевич, на наш взгляд, это объективный срок. На сегодняшний день мы готовы всё это сделать, именно по этому пути, но не бездумно, что называется, а всё-таки сделать это поэтапно, и этого срока для нас будет достаточно. Работа проделана большая, но мы её подхватили и готовы за этот срок реализовать.

Д.Медведев: Ещё раз говорю: мы сначала говорили о том, что это делать обязательно необходимо, делаем это уже лет семь, и конца и края не видно, и непонятно, то ли потому, что нам это не нужно, то ли потому, что это сложный процесс. Я хотел бы, чтобы коллеги, которые будут здесь выступать, высказались и сообщили своё мнение: нам форсировать это, а мне уже спрашивать за то, что мы это не сделали, чтобы головы снимать, или же действительно расслабиться и переходить постепенно? У нас есть всякие разные примеры того, как мы постепенно к каким-то позициям переходим, включая, скажем, переход на международную финансовую отчётность. Может, это сходный процесс? Или нужно быстрее это делать?

Пожалуйста. Теперь я просил бы всех, кто желает, высказаться, делать это максимально кратко, концентрируясь прежде всего на предложениях по стимулированию инноваций в строительной отрасли. Прошу вас.

А.Ручьёв (президент группы компаний «Мортон»): Уважаемый Дмитрий Анатольевич! Уважаемые участники заседания президиума совета. Представлюсь: Ручьёв Александр Валерьевич – руководитель группы компаний «Мортон». Наша компания специализируется на строительстве доступного жилья, рассчитанного на массовый спрос, и реализации комплексных решений в области ЖКХ.В прошлом году совместно с госкомпанией «Роснано» начали строительство высокотехнологичного домостроительного комбината – ДСК «Град». В основу проекта был заложен передовой мировой опыт в области индустриального домостроения, а также уникальные технологии «Роснано» и новейшее оборудование ведущих мировых компаний в области автоматизации и робототехники. Сочетание всех этих факторов позволит нам в III квартале 2014 года завершить строительство и запустить в Московской области один из самых современных в мире проектно-производственных комплексов, который может стать образцом для внедрения передовых технологий в строительной отрасли России.

Производительность комбината 450 тыс. кв. м жилья и 75 тыс. кв. м социальных объектов. В производстве использованы уникальные технологии – семь видов продукции «Роснано», это продукция компании «Гален» (гибкие связи, стержни, оконные конструкции из стеклокомпозитных материалов, инновационные стеклопакеты с теплосберегающим покрытием), краски, шпаклёвки, клеи – продукция производителей «Метаклэй» и «Акрилан», а также робототехника передовых европейских произволителей – Sommer, Weckenmann, Elematic и компания AWM.Применение этих инновационных решений позволит повысить производительность, энергоэффективность, а также снизит себестоимость строительства более чем на 15%. В частности, сократит на 50% трудозатраты, увеличит в 2 раза темпы монтажа конструкций, снизит на 20% теплопотери через стены, на 25% – теплопотери через окна, на 40% понизит сроки отделочных работ и на 10% снизит затраты на ввод объекта в эксплуатацию. Всё это в итоге увеличивает срок службы здания на 30% и, как я уже говорил, понижает себестоимость.

Для стимулирования индустриального и инновационного жилищного строительства на территории Российской Федерации, с нашей точки зрения, необходимо разработать и утвердить стандарты, предусматривающие применение с 2015 года не менее 10% инновационных технологий и материалов для строительства серийно возводимого жилья.

Второе предложение – это то, что Вы говорили в части нормативов, мы считаем, что это обязательно. Надо ускорить их внедрение, и с 2015 года иметь как внедрённые нормативы, так и программу их ужесточения, скажем так.Д.Медведев: Вы отрасль представляете, вы прямо скажите: вы по ним готовы работать, потому что я разные вещи слышу? В конце концов мы на вас тоже должны ориентироваться.

А.Ручьёв: Мы по ним готовы работать и по многим уже работаем.

Д.Медведев: Я знаю, что кто-то работает, кто-то говорит, что мы не работаем, кто-то считает, что это вообще не нужно делать. То есть ваша позиция, что нужно внедрять, и внедрять быстрее.

А.Ручьёв: Да, наша позиция, что нужно внедрять и внедрять быстрее и обязательно предусмотреть в них те новые материалы, которые в старых СНиПах просто отсутствуют.И ещё нам кажется очень важным разработать дополнительные инструменты стимулирования спроса на инновационную отечественную продукцию, в первую очередь за счёт обеспечения доступа к каким-то более дешёвым деньгам, например, программам субсидирования процентных ставок по кредитам, берущимся на модернизацию и создание новых производств, а также каких-то программ в части льготных подключений к инженерным и дорожным сетям. Спасибо за внимание.

Д.Медведев: Спасибо большое. Значит, обсудим и это тоже. Мнение ваше я услышал.

<…>

Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 4 марта 2014 > № 1021980 Дмитрий Медведев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > itogi.ru, 24 февраля 2014 > № 1017452 Александр Кузьмин

Градостроитель

Александр Кузьмин — о том, почему Галина Вишневская мыла полы в подъезде, а Елена Батурина осталась без «Апельсина», как разводили иностранных архитекторов и обманули Нормана Фостера, почему не замкнулось Четвертое транспортное кольцо и кому удалось разбить хрустальную мечту Зураба Церетели, а также история о том, как шлепок по попе помог остановить снос ЦДХ

Всегда любопытно, как люди, много лет проработавшие во власти, живут после ухода со своих постов. И в особенности как оценивают работу своих сменщиков, бесцеремонно разбирающихся с их наследием. Вот, к примеру, бывший главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, под чьим руководством мегаполис менялся в течение полутора десятков лет, сегодня на столичные стройки ни ногой. Войти еще раз в эту бурную реку он не хочет: слишком хорошо знает про мели, омуты и подводные камни…

— Александр Викторович, вы тот редкий представитель команды Лужкова, кто сохранил должность при новом мэре. Как удалось?

— Доверили. И увольнять не увольняли, сам подал в отставку.

— Не нравилось, что в городе происходит? Ведь и старую застройку собрались сносить в центре, и платных парковок понаделали… Все, что не рисковала делать прежняя команда…

— Все изменилось, вы правы. Честно говоря, я не знаю, что сейчас происходит в коридорах городской власти. Ни разу не был в Москомархитектуре, в правительстве Москвы после отставки. Смотрю на город как его житель. И многое мне нравится. Да, меры, которые Сергей Семенович очень настойчиво проводит, непопулярны, но необходимы. Так же отношусь к пешеходным зонам и одностороннему движению. Оттого что Дмитровка стала односторонней, больше пробок не появилось. Я считаю, что в центре ведется правильная политика. И даже немножко завидую, если честно.

— Почему вы это не сделали? Идей не было?

— Дело не в этом. Мне кажется, это было мелковато для предыдущего руководства с точки зрения вложения энергии. Понимаете, Юрий Михайлович — это такой титан, которому нужны были глобальные задачи, только такие ему интересны. Деталями заниматься он, мне кажется, просто не хотел, для этого, мол, замы есть. А Сергей Семенович считает, что мелочей нет, и упрямо занимается выделенными полосами.

— В 2000-х НИиПИ Генплана Москвы разработал несколько амбициозных проектов: это и единая транспортная система с внутригородскими электричками, и пешеходные зоны, и Четвертое ТК. Не вышло, хотя масштабы были вполне лужковские.

— В то время существовал очень сильный разрыв: власть московская — власть федеральная. И мне кажется, была допущена ошибка: Москва уперлась — то должны делать федералы, это… И сократили, например, строительство метрополитена. А ведь известно, что на каждый миллион жителей города должен строиться новый диаметр метро, иначе никакого облегчения люди не почувствуют. Сейчас 12 миллионов — надо 12 веток. Только на свои средства город реализовать эти проекты не мог, а получить помощь мешали обострившиеся отношения. С областью тоже не клеилось: Громов и Лужков не могли ни о чем договориться. Потом мы сильно зажали ДСК, чтобы не множить в городе панельки. Они ушли в область и стали там строить, люди поехали жить за МКАД. А поскольку общей программы развития не было, то и получился перекос — Подмосковье строит склады, жилье, торговые центры, а стоит в пробках Москва.

Сейчас я считаю, что счастье столицы — в развитии регионов. Все архитектурно-градостроительные совещания по Москве и Санкт-Петербургу напоминают мне консилиум врачей ухо-горло-нос около постели умирающего Белинского. Сопельки у него, капельки давайте… Если будет продолжаться развитие страны за счет двух регионов — Москвы и Санкт-Петербурга, ничего не изменится.

— В чем была роль главного архитектора города Москвы при Лужкове? Со стороны она казалась несамостоятельной.

— Несамостоятельной эта должность стала задолго до меня. Последним из могикан был главный архитектор Михаил Васильевич Посохин. Фигура уникальная, принимавшая крупные решения. Но он был и министром, и депутатом. От чиновничьей Москвы на съезде КПСС присутствовало три человека — Посохин, Гришин и Промыслов. И все. Что касается роли мэра Москвы в градостроительстве… Вопрос непростой. Очевидно, что архитектура сильно связана с государственной политикой. При Сталине она была имперской, с размахом, при Хрущеве — социальной, с ее пятиэтажками и борьбой с излишествами. Посмотрите на Калининский проспект, он, как перевязь у Портоса, — с фасада золото, со двора помойка. Сейчас, когда нет единой госполитики в архитектуре, игру делают региональные лидеры. Их политику мы и видим в городах — в Москве, Казани и так далее. Где нет такого лидера, ничего и не происходит — просто множатся утилитарные постройки. В такой ситуации роль главного архитектора — это роль домашнего доктора при власти. Я, например, курю, а мой врач мне говорит: не кури. Но я продолжаю, и если со мной что-то случится, не буду ни в чем его обвинять. Поэтому свою задачу я видел в том, чтобы сказать власти, как и что нужно делать с точки зрения профессионала, а она принимает решение. Считаю, что Москве на руководителей везло. Работал при пяти мэрах — Владимире Промыслове, Валерии Сайкине, Гаврииле Попове, соответственно Юрии Лужкове и Сергее Собянине. Не хочу сказать, что они все идеальны, но каждый соответствовал своему времени. Когда я докладывал Промыслову, то видел — ему не важно, сколько мне лет и какую должность я занимаю, а важно, что умею правильно донести смысл работы и отстоять свою точку зрения. Еще считал обязанностью защищать свой цех… У меня был лозунг: как можно больше российских архитекторов должны работать в городе. До 700 авторских коллективов имели проекты в один год!

Пример работы «доктором» — Гостиный Двор. Его должны были сдавать к 850-летию Москвы. Когда мэр меня назначил ответственным за реконструкцию, я сказал: «Юрий Михайлович, если вы не хотите испортить этот объект, мы его не должны сдавать к 850-летию. Еще нужно два года». Он разозлился, но потом согласился: сдавать не будем, работайте спокойно. И мы стали исторические камушки выбирать, нумеровать их, чтобы реставрировать то, что можно… Второй пример — Манеж после пожара. То, что не спрятали балки Бетанкура за потолком, как это было до ЧП, во многом результат моих усилий. Я Лужкову доложил: «Не надо закрывать». Он услышал.

— Правда, что вы стали архитектором случайно?

— Я действительно случайный архитектор. А вот мои дочери и племянницы — неслучайные: они с детства тусовались в Доме архитектора, ходили в студию «Старт». У них даже была такая фраза: все там — в МАРХИ — будем. Я родился на периферии Москвы, в Сокольниках. Дом стоял почти на железной дороге. Государство тогда, кажется, считало, что люди должны жить на малой родине — то есть там, где работают. Потому железнодорожники жили у дорог, химики возле химкомбинатов и так далее. То, что уже тогда существовал запрет на строительство жилья у вредных производств, никому не мешало селить людей в опасных для здоровья зонах. Мой дом до сих пор стоит, видимо, он так мал, что построить на его месте что-то еще никому в голову не приходит. Мама была филологом, отец — военным моряком. Он, фронтовик, рано ушел в отставку. Интересное имел качество: куда бы ни приходил на работу рядовым сотрудником, быстро становился начальником. А когда настали постперестроечные времена, организовал кооператив, успешно зарабатывал, но все сожалел: вот бы лет 10 скинуть, развернулся бы покруче! В детстве и юности мы с отцом крепко дружили. Когда мама уезжала куда-нибудь, вместе ходили в рестораны, «как настоящие мужики». Считаю себя воспитанником культурного секонд-хенда, потому что все новости к нам в Сокольники доходили довольно поздно. Представьте, в гостях у некоего драматурга поет Александр Галич. Дочка драматурга записывает его на магнитофон, а потом приносит запись в спортивную секцию, где занимается одноклассник нашего соседа… Так запись доходит до Сокольников, правда, в таком качестве, что кто-то должен стоять рядом с магнитофоном и дублировать Галича. По той же схеме до нас доходили распечатки книг… Школа у нас тоже была примечательная. И дело не в том, что в ней был физматуклон, а в том, что работали там уникальные преподаватели. Например, географ, рассказывая о странах, всегда упоминал о сортах вин и табака, которыми конкретная страна славилась… Я учился нормально, но на всех уроках рисовал. Историк говорил: «Пусть рисует, может, архитектором или художником станет». Между прочим, именно его слова заставили меня задуматься. Я ведь собирался пойти в Полиграфический, но потом вдруг осознал, что есть Архитектурный институт, записался на курсы и поступил сразу после школы. Вначале было очень тяжело, никак не мог войти в эту среду.

— Что значит войти в среду?

— Полюбить архитектуру, просто понять ее. Но моему поколению очень повезло с педагогами: нас учили и старые педагоги, еще довоенной закалки, и молодые, очень сильные. С одной стороны, Николай Николаевич Уллас, один из авторов «Лужников», он был замом главного архитектора у Михаила Васильевича Посохина. А с другой стороны, молодая плеяда: Гутнов, Еремин, Русаков… Как сейчас помню, первый проект, который я делал с радостью, был уже на четвертом курсе. Ребятам из семей архитекторов было намного легче, они выросли в этой среде, были воспитаны в ней, как потом мои дочки. В принципе я даже факультет градостроительства выбрал совершенно случайно. Промышленное или жилищное общественное строительство как-то не очень звучало, а тут градостроительство! Мне слово понравилось. В институте было всякое. Выгоняли меня один раз и из комсомола, и из института.

— За что?

— Нам было 17 лет, шел 1969 год. Мы выпустили большую институтскую газету, которая провисела ровно полтора часа, пока мимо не прошел заведующий кафедрой марксизма-ленинизма. Мы немножко намекнули на чехословацкие события, китайские дела и т. д. Самым страшным оказался для меня второй курс: совсем мальчишкой я уже был знаком с третьим секретарем ЦК ВЛКСМ всей страны, который кричал, что мы хуже врагов народа. Это был жуткий год, ситуацию накалили диссиденты и события на Пушкинской. Но нас пожалели. Дали по строгому комсомольскому выговору и оставили учиться. Я, наверное, лучше всех в институте в этом году знал диамат и истмат, потому что на этой кафедре меня гоняли по полной программе…

— Но как же вы с такой черной меткой попали в НИиПИ Генплана — предприятие стратегическое?

— У москвичей строгого распределения не было, имелось право выбора. Трудно было ребятам с периферии. Все, кто хотел остаться в Москве, могли осесть только в Московской области, где давали жилье тем, кто шел работать в проектные институты Подмосковья.

— Дипломная работа у вас была связана с Москвой?

— Нет, это был исторический центр Пскова. С молодости я очень много езжу по России. А Псков взялся делать по простой причине. Жили мы тогда не очень богато, и любая халява приветствовалась. Съездить в Псков за счет института было заманчиво, вот мы с другом Лешей Воронцовым и решили вместе делать там диплом. Мы с ним по жизни вместе идем с самого института: вместе ездили в стройотряды, вместе были в военных лагерях. Еще в студенчестве завели традицию: ехали рисовать на месяц куда-то в глубинку. Устанавливали сухой закон, потому что денег не было. Чтобы разговеться, ухаживали за девушками местными, напрашивались в гости… Псков, окрестности которого мы рисовали в одну из таких поездок, нам очень понравился. Решили его делать, а тут еще деньги платили за командировку. Мы благодаря нашим молодым преподавателям уже считались средовиками среди архитекторов. Если наши старшие братья в основном были гигантоманами, ибо они делали Калининский проспект и прочие глобальные проекты, то мы уже возились в масштабе застройки… Так что работа в историческом городе была как раз для нас. Диплом я защитил на отлично, пришло время искать работу.

После института я собирался жениться и поэтому рассчитал все хитро: устраиваюсь на работу, а положенный после института отпуск потрачу на свадебное путешествие в сентябре. Тут звонит Лешка: «Саша, я в институте Генплана. Тут такая работа, центр Москвы делается! Приходи». Я навестил его, а на следующий день уже вышел на работу и проработал там 18 лет. Снова случай… Я вообще фаталист. Никогда никуда не лезу, но никогда не отказываюсь, когда предлагают. В НИиПИ Генплана очень повезло с людьми: меня учили работать Семен Матвеевич Матвеев, Ростислав Горбанев, с которым мы стали друзьями по жизни. Люди высокого профессионального уровня, великих знаний. Фронтовики в основном. А среднего звена не было: эти засиделись, их потенциальные сменщики не дождались, ушли из профессии — кто в науку, кто в преподаватели, кто в художники. Получился разрыв поколений, поэтому я очень рано стал руководителем. Мне исполнилось 30 лет, я уже был начальником мастерской. И отвечал за Генеральный план. Обычно архитекторы начинают с отдельных объектов, а я начал с градостроительных решений. Первый мой реальный объект появился, когда я стал уже главным архитектором Москвы. Это был Гостиный Двор, работы на котором, мягко говоря, буксовали. Юрий Михайлович Лужков сказал, мол, ты же архитектор. Бери, делай. Взял, сделал.

— Он любил так назначать?

— Любил позвать и поставить перед фактом: ответственный ты, делай. А дальше были и Манеж после пожара, и Крылатское, и многое другое.

— Главным архитектором вас также назначили?

— Меня выбирали. К тому моменту я уже долгое время работал заместителем главного архитектора, которым был тогда Леонид Васильевич Вавакин. Он позвал меня, когда я был главным архитектором НИиПИ Генплана. Заметьте, все это в одном здании на Маяковке: 38 лет проработал, переходя из подъезда в подъезд и с этажа на этаж. Пока не подал в отставку. Но вернемся к назначению. Мне предложили выдвинуть свою кандидатуру. Выдвинул. У меня было два конкурента. Сначала прошло голосование в Московском союзе архитекторов, где моя кандидатура получила абсолютное большинство. А потом уже была создана конкурсная комиссия, в которую вошли Лужков, Ресин, Мороз и архитекторы: ректор МАРХИ Кудрявцев, Гнедовский — Союз архитекторов России, Логвинов — Москвы, и т. д. За меня проголосовали единогласно. Никогда не забуду этот день. Дело в том, что в 10 часов утра были похороны бывшего главного архитектора Москвы Иосифа Игнатьевича Ловейко. Пока мы с ним прощались, заседала конкурсная комиссия. Потом я поехал на Поклонную гору, потому что в то время придумали построить там памятную синагогу. Приехал архитектор из Израиля, собрался солидный народ. Вдруг подъезжает Юрий Михайлович, выходит из машины и с места в карьер: «Товарищи, вот новый главный архитектор Москвы. Александр Викторович, что вы скажете по поводу размещения синагоги?» Я в ответ: «Вы знаете, Юрий Михайлович, место не то и масштаб не тот у здания. Видите, камень стоит закладной? Знаете, что там написано? Аллея защитников Москвы. Но если Аллея защитников Москвы будет с синагоги начинаться, то насколько это идеологически грамотно?» Он кивает: «Да, место не годится. А почему масштаб не тот?» Говорю: «Проект выше храма Святого Георгия, который стоит здесь же». «Ну хорошо, — соглашается, — а куда ты предлагаешь поставить?» Мы пошли с ним вперед, я показал отметку. Там теперь и стоит синагога. Это был первый день.

Потом была встреча с Владимиром Иосифовичем Ресиным. Когда я был вторым лицом в Москомархитектуре, получал от него разносы регулярно, иногда в грубой форме при всех. Но после того как стал главным архитектором, все прекратилось. Один на один в кабинете могли быть выговоры, но при подчиненных, публично — никогда. Уникальное качество большого руководителя. Кстати, Владимир Иосифович первым раскусил и мои актерские приемы.

— В смысле?

— Умею входить в роль, если это нужно для дела. Начал пробовать еще в студенчестве. Едем в военные лагеря или в стройотряд, я себе говорю: «Саш, ты никакой не москвич, не студент архитектурного института, а рабочий или солдат». У меня сразу меняется цвет лица, словарный запас пополняется нужным сленгом. Таким образом легко вписываешься в новую реальность, хотя все мы знаем, как на самом деле трудно адаптироваться в незнакомой среде. И в роль главного архитектора я вживался. Вжился, видимо, крепко, поскольку только на девятом году работы вдруг Владимир Иосифович говорит: «Слушай, Кузьмин, а ты, оказывается, хитрый. Я тебя за простодушного русского парня держал, а ты…» Знаете, есть понятие «кураж». Когда есть кураж, можно сделать все что угодно. Иногда приходилось прибегать к такому методу, как варьирование авторством идеи. Мол, это же вашу идею мы воплотили, проработали… Он проходит со всеми, хотя люди разные. Актерство? Назовите как хотите, но результат был. Очень горжусь тем, что два раза в жизни меня хвалил наш выдающийся искусствовед Алексей Ильич Комеч… Ругал много, но два раза хвалил — за трассировку Третьего кольца и вариант застройки места, где была гостиница «Россия». В ТТК его особенно радовало, что не испортили Новодевичий монастырь, ушли от Рогожской заставы. Я был доволен своей работой…

— И вы никогда не сомневались? Ведь при вас было реализовано много спорных проектов…

— Всегда есть сомнения в том, что делаешь. Была постоянная ответственность, делали ошибки. И знаете, не хочется идти в то место, где эта ошибка допущена. К Военторгу, например, проект сноса и перестройки которого я не подписал. Или в район Балчуга. Там есть два офисных здания, высоту которых мне не удалось сбить. Раньше, когда мы шли по Пятницкой, открывалась красивая картина Кремля. Теперь нет. Но Москва съедает ошибки. Она очень разнообразная, мы с вами еще помним тот Военторг, другие уже нет. Все привыкли к новым панорамам Балчуга. Иногда, правда, не по своей воле ошибался. Приходит как-то ко мне один мой приятель, не буду называть фамилию, и говорит: «Саш, видишь, у меня были окна квадратными, а я их круглыми сделал. Ты, может, переподпишешь проект?» Я переподписал. А оказалось, что объем здания вырос в полтора раза. Хуже всего для человека на ключевой должности — это друзья, от врагов-то знаешь, что ждать… Обманом же построено здание в начале Арбата, напротив «Праги». Но ведь мы видим те ошибки, которые сделаны. А сколько всего удалось недопустить! Например, много лет бизнес пытался влезть на площадку у храма Христа Спасителя, там, где сейчас теннисные корты. Планировали гостиницу-высотку на 400 номеров. Но я уперся — не более 150, дом не должен нарушать высотный регламент. Не стали строить, оказалось невыгодно. Вспомните «Красный Октябрь». Остановили попытки застройки Поклонной горы и сада напротив. То была непростая задача, ибо претендовали на это место очень серьезные люди, наши олигархи. В конце концов территории придали статус зеленой зоны.

— Вы вообще как к критике относитесь?

— У меня критика внутри себя. Я газет не читаю. Только «Советский спорт». Здоровье берегу. Если взять архитектурную критику периода Советского Союза — я включаю сюда работы тех журналистов, которые профессионально пишут на эту тему, — критика была добрая, не оскорбляла автора. Она говорила: это плохо, это удалось, это не удалось. Но надо быть профессионалом, чтобы разобраться в этих тонкостях. А когда просто начинают издавать нечто вроде крика «ату его!», он, кроме раздражения, ничего не вызывает. Есть и сейчас неплохие критики, но даже самые сильные — непрофессионалы, и говорить с ними на одном уровне не получается. Я с удовольствием читаю Гришу Ревзина, но и он не всегда рискует на публике встречаться со мной. Я всегда готов отстаивать то, в чем уверен. Так было с «Геликон-оперой», считаю, что это гениальный проект. Мы спасли старинную усадьбу, что бы ни говорили «Архнадзор» и прочие критики.

— Критики вас сильно ругали и за здание «Et Cetera». Вам самому этот театр нравится?

— Это произведение архитектуры я не считаю выдающимся. Удивительная у нас есть практика, не существующая нигде в мире, строить театры под кого-то: театр Калягина, театр Васильева, театр Бабкиной, центр Рюминой, центр Вишневской и т. д. Хочешь не хочешь, проявляется человек, для которого строят. И этот театр — Сан Саныч. Он же великолепный актер, лицедей… «Здравствуйте, я ваша тетя»… Все это проявилось в здании, начиная от разных стульев внутри до этих чудных форм. Я переживаю, когда случается непоправимое — уничтожаются панорамы города, а здание… Ну не нравится оно Ревзину, зато нравится Калягину. Оно что, испортило город? Нет. Зато у города есть такая хохма. Калягин просто жил во время стройки этим проектом, и Табаков своим тоже живет. У него оно строится до сих пор, и это от его тактичности, если честно.

— Не скучаете по общению в высших сферах, которое вам обеспечивала должность?

— Конечно, интересно увидеть людей выдающихся и пообщаться с ними. Впечатлил Жак Ширак. Благодаря Ресину встречался с английской королевой. А вообще должность — это паршивая вещь… Есть много людей, которых мы все любим, — артистов, режиссеров, спортсменов. Сейчас у меня такое впечатление, что при встрече они взгляд отводят…

Я их видел с другой стороны, когда жизнь их заставила что-то просить. Они меня стесняются.

— И не было так, что человек оказался лучше, чем вы думали?

— Не поверите. Меня совершенно очаровала Галина Вишневская. Я работал с ней, когда мы выбирали площадку под ее Центр оперного пения. Они с Ростроповичем только приехали тогда из-за границы и жили в так называемом композиторском доме. Как-то она мне и говорит: «Представляете, вхожу в подъезд, грязь, все не убрано. Живем мы на третьем этаже. Думаю: как так можно?! Это ниже моего достоинства проходить по этой грязи! Помыла подъезд с первого до третьего этажа». Потрясающая женщина. Я раньше слышал, что она жесткая, властная. А ее жесткость проявлялась там, где надо. И мне нравилось, что она в лицо говорила все, что думала.

— Часто встречали заказчика, который слушал архитектора?

— Попробую вспомнить. Знаете, Батурина. Как появился «Шуваловский» на Мичуринском проспекте? Она в то время купила ДСК-3. И там должны были производить типовые дома, которые появились бы на этой площадке. Я напросился к ней, говорю: «Елена Николаевна, поймите, мы можем или центр отодвинуть на периферию или периферию подпустить близко. Почему бы не сработать в сталинской архитектуре рядом с университетом?» Через некоторое время она звонит: «Вы правы».

— Но вам как-то удалось спасти ЦДХ от дома «Апельсин», который так хотела построить Батурина.

— Тут не только моя заслуга. Дом не приняли в конечном итоге на Архитектурном совете. То место вообще оказалось непростым для желающих его освоить. Еще мог появиться музей Вексельберга… Я предложил тогда перенести его на другую сторону Садового кольца, ближе к Парку Горького. Всегда считал, что ЦДХ не надо трогать, лежит этот кирпич, и пускай лежит. Парк вокруг — самое правильное. Поэтому, когда эти многочисленные «апельсины» предлагались, мы сделали все, чтобы осталось как было. Правда, пришлось выслушать от людей — а вопрос сноса ЦДХ и размещения новых объектов мы выносили на публичные слушания, — что я враг народа и прочее. Девушки целовали колонны приговоренного ЦДХ… Иногда, чтобы что-то хорошее сделать, следовало создать скандал. Я шел на встречу с жителями докладывать. У меня были определенные правила: никогда не повязывал галстук и никогда не надевал ничего яркого, чтобы не отделять себя от людей. Выходишь на выступление, представляешь проект… А люди из ЦДХ выдают контраргументы. Причем знакомы с этими ребятами сто лет. Мы типа за снос, они против, потом: Саш, пойдем покурим. Покурили. Потом слушаешь, как все орут, что я родину продал… Один раз смешной случай был. Истеричная мамаша дочку выставляет вперед на одном из таких собраний. Девочке лет восемь, она, как стих, читает: дяденьки архитекторы, зачем вырубаете деревья… и сбилась. Забыла текст, стоит глазами хлопает. Мать выскакивает, хвать ее по заднице: «Дурында!» Та перепугалась и вспомнила… Но результат-то получили тот, который был нужен. Пока шли прения, инвесторы подрастеряли интерес, ЦДХ не снесли, а территорию не освоили…

— А вообще что за люди приходят на эти слушания?

— Разные. Есть неравнодушные, есть просто от нечего делать. Никогда не забуду, когда мы памятник Гризодубовой ставили. Была инициативная группа, во главе — бывший летчик. Находим для памятника одно место. Все вроде хорошо, все согласовываем, вдруг он начинает бучу: не то! Второе место, третье… Потом до меня доходит: сейчас он председатель совета по установке памятника Гризодубовой, а когда поставят, он опять летчик в отставке. Поэтому надо выходить на конкретных жителей всегда, чтобы понять, в чем причина их активности. За долгие годы я убедился, что архитектура к тому же — это козырь оппозиции. Всегда есть за что зацепиться. Например, когда реконструировали консерваторию, обнаружили, что две арки были изношены на семьдесят процентов. Это много, в таком случае требуется серьезное вмешательство, а не реставрация. Пошел шум, что вся консерватория под угрозой. Спекуляция? Да. Но со временем мы научились бороться с оппозицией ее же оружием. На очередной пресс-конференции, где нас собрались предать анафеме, я говорю: «Что в консерватории памятник? Звук. Как сохранить звук?» Дискуссия ушла в этом направлении, никто про износ уже не вспоминал. Владимир Ресин, когда стал врио мэра, что сделал? Заявил, что сделано много ошибок, начнем исправлять и первым памятник Петру будем сносить. Никто уже не смотрел, что там в городе происходит после отставки Лужкова.

А ведь самое смешное, что Юрий Михайлович-то был настоящий демократ. Сколько я встречался с жителями по всем градостроительным вопросам, вы не поверите — раза три в неделю точно. А когда утверждали Генплан, мы собирались чуть ли не ежедневно. Генплан — это отдельная тема, предмет моей гордости.

— Вас за него до сих пор ругают.

— Это неудивительно, поскольку просто отражает отношение к власти в определенный момент. Первую выставку по Генплану мы провели в Манеже в 1998 году. Тогда все Юрия Михайловича любили, 130 тысяч москвичей посетили Манеж, десятки тысяч оставили хорошие отклики. Народ принял Генплан на ура. Этот же Генплан в двухтысячных мы всего лишь переделали по форме, в соответствии с принятым градостроительным кодексом. По процедуре надо было проходить публичные слушания. К тому времени изменилось отношение к власти, и все недовольство приняла на себя Москомархитектура. Но главное, что почти все претензии населения были учтены. Было напечатано 8 километров схем и планов. Выявлено 10 тысяч замечаний по существу. Их, конечно, было больше, но многие просто повторялись или не относились к Генплану. Каждый день по 6—8 часов мы заседали, чтобы отработать каждое обращение.

Отвечали на каждое письмо. Интересно, что все эти проработки никому не нужны. Генплан назвали несостоятельным, хотят заменить его на мастер-план. Мне сказали недавно, что разные части Москвы будут делать разные мастерские НИиПИ Генплана. Без комментариев… Еще при Вавакине, во время перестройки, на Генплан был конкурс. Многие пытались сделать. И у кого-то красиво получилось. Но оказалось, что одно делать нельзя по такой причине, другое — по эдакой и т. д. Генеральный план — это знания специалистов многих профессий, это шаг из архитектуры. Архитектор может сделать средний город. Мегаполис, где надо знать миллионы взаимосвязей, делают институты вроде нашего НИиПИ Генплана. Поэтому в Париже есть такой институт, и в Берлине… Тем временем наш Генплан работает. Неприкосновенны зеленые территории, памятники… Ведь посмотрите, что произошло в Подмосковье — вся зеленая защитная зона Москвы застроена.

— Ваши личные отношения с Лужковым как складывались?

— Есть у меня правило — от начальства надо быть на расстоянии окрика. Если ты нужен, ты услышишь. И не мозоль глаза. Потому что любая близость с начальством в конечном счете тебя может превратить в шута. Я всегда от руководства нахожусь на расстоянии, поэтому считаю, что у нас с ним были замечательные отношения. Разное было, и снимал он меня не раз. Я при Юрии Михайловиче 14 лет был главным архитектором. Имею 14 выговоров — каждый год по выговору. Один вообще замечательный, потому что такого нет ни у кого. Звучит он следующим образом: за высказывание собственного мнения после общепринятого решения. Это было, когда Зураб Церетели хотел хрустальную часовню поставить на Манежной площади. До сих пор там есть пустой пятачок, в свое время на этом месте стояла часовня Александра Невского. Я был против и провел Архитектурный совет, где все тоже высказались против. Говорю же, что умею докладывать. Тем временем положительное решение было уже принято на правительстве. Церкви нет, но есть выговор. И бог с ним… Лужков был очень увлекающимся человеком. Если почитать протоколы заседаний, можно многое понять. Когда делали Манежную площадь, Зураб представлял на одном из совещаний фигуры зверей, которые планировалось разместить по берегам Неглинки. Я приехал раньше мэра, осмотрелся: звери как звери, только медведь похож на большую бронзовую грушу, толстопопый такой. Появился Лужков. Походил, посмотрел и говорит: «Все-таки нерусский ты человек, Зураб, ничего не понял в русских сказках. Знаешь, какой у нас медведь?» Становится на ступеньку бытовки и принимает позу, в которой и стоит сейчас медведь на площади. Не поленитесь, посмотрите. В протоколе этого дня так и записано: «Добавить волку ярости, а медведю удивления».

Лужкову за многое благодарен, мне интересно жить и работать в нестандартных ситуациях… Недавно виделись с ним в Сочи, очень тепло поговорили. У него великолепная память. Он по имени-отчеству — даже самому нерусскому — запоминал людей один раз и на всю жизнь. И это производит впечатление.

— Как сейчас считаете, почему Лужков не мог устоять перед идеями бизнесменов вроде Шалвы Чигиринского. Столько знаковых объектов снесли с их подачи.

— С Шалвой я в прекрасных отношениях. Он очень интересный человек, в разговоре яркий, убедительный. «Россию» мне не жаль, с нею поступили правильно. А вот Военторг и «Москва» — другое дело. Считаю, что необязательно было их сносить. Это я и тогда говорил, и сейчас. Но когда ты находишься на госслужбе, особенно в исполнительной власти, ты свое собственное мнение можешь иметь до выхода решения, а дальше или уходи, если уж ты принципиально не согласен, или, будь любезен, исполняй. К тому же есть какие-то вещи, которые предполагают издержки, мы идем на них ради какой-то глобальной цели, например ведем Третье кольцо. Снос Военторга ни к чему такому важному не привел…

— При вас было проведено довольно много архитектурных конкурсов с участием иностранцев. Они даже выигрывали, но ничего не построили. Почему?

— Сначала сюда потянулись иностранцы, скажем так, низкой квалификации. Первый проект на месте гостиницы «Россия» делали итальянцы — вообще специалисты по интерьерам. Потом стали обращаться к звездам. Но тут оказалось, что для хорошего мастера ценовая политика не последнее дело. Я видел, как Чигиринский и Фостер составляли договорные отношения. С архитектурой мы разобрались за полдня, посмотрев варианты. Потом три дня они сидели и ругались по каждой странице сметы. Чигиринский в самом деле хотел, чтобы «Россию» делал Фостер. Это не была авантюра. А многие другие стали привозить иностранцев — Заху Хадид, Фрэнка Гери (чудесный человек, кстати) и многих других, как прикрытие. Мол, кто на каком-то там Общественном совете против Захи посмеет выступить! А после эскизного проектирования садился наш архитектор и доделывал все, что хотел инвестор. Это была чистая обманка для легкого прохождения какой-то спорной вещи. Второй вариант — экономили деньги. Эскиз, концепция даже у мастера не так дорого стоят, а потом архитектор Сидоров заканчивает это уже за копейки.

— Сами звездные архитекторы понимали, что их кидают?

— Мне кажется, они это не понимали. Мы для них вообще темный лес. Они приезжают экзотику посмотреть, как мы ездим куда-нибудь в Африку. Только Фостер серьезно заходил, но он фактически везде в мире что-то да построил. Серьезно был настроен и Фрэнк Гери. Это вообще уникальный архитектор. Когда он проектировал для Москвы всего лишь гостиницу, он сделал два макета: часть Садового кольца с размещением реально существующих объектов и саму площадку, в точности повторяющую ситуацию. Потом сделал с десяток вариантов самого объекта. И с этой гигантской работой пришел ко мне обсуждать проект. Мы «сажали» все варианты на место, смотрели со всех сторон. Заметьте, это признанный мировой гений, для него важно сделать проект точно под конкретное место конкретного города. В это же время я наблюдал, как работают наши. Тогда (это были «жирные времена» до кризиса 2008 года) появилось несметное количество заказов, инвесторы заваливали деньгами. Архитекторы повели себя по-разному, но большинство хватали сотни заказов, не могли осилить и, как тот Рубенс, отдавали рисовать «круп лошади» каким-то подмастерьям. Сотни невнятных проектов остановил кризис. И это большое счастье. Жаль, что из-за этого не выжил и проект Гери.

— А Сити, где иностранцы в конце концов отметились, нравится?

— Я в его строительстве отнюдь не главный герой. Идея возникла в 1992 году, еще до меня. Но мне нравится. Если бы еще благоустройство и транспортное решение были нормальные… Однако в Лондоне с такой задачей справились, в Париже справились. И мы справимся.

— Пока вы были на начальственной должности, чувствовали ли вы, что менялось отношение людей к вам лично?

— Отношения изменились, когда я ушел. Заметил следующую вещь: с кем мы ругались, стали практически друзьями. Была одна активная москвичка, мы с ней пикировались страшно. А когда у меня заболело сердце, она об этом узнала и принесла какой-то новый препарат, которого у нас еще не было. Уйдя с должности, я мало что потерял, поскольку, будучи главным архитектором, новых друзей не заводил — у меня было и есть четыре друга: двое из детства, двое из института.

Но хочу заметить, я ушел с должности, а не из профессии. И то, что я был так долго главным архитектором, позволяет иначе смотреть на многие вещи. Мне понравились недавние слова Путина про градостроительство. Он сказал «новое градостроительство». Имея в виду, что структуру страны надо все-таки создавать заново. Как профессионал считаю, это главное, чем надо заниматься государству. Терпеть не могу слова типа «доступное жилье». Страна должна обеспечить людей местами приложения труда. А дальше если у тебя есть деньги, то и жилье будет достойное. Это значит, что ты можешь сам его содержать, ремонтировать и никаких вопросов с ЖКХ не иметь. И сейчас в Калининграде мы сделали проект планировки территории, где крупная промышленная зона для автомобильного кластера плюс жилой район на 35 тысяч человек. Надеюсь, что люди смогут там достойно зарабатывать, чтобы достойно жить. В Иркутске мы сделали по просьбе губернатора концепцию развития исторического центра. Появилось такое вкусное словосочетание в международной практике — медленный город… Это возвращение к традициям, озеленение, красивая архитектура, много пешеходов — место, где не надо спешить. Хотя лично я все равно спешу — много работы…

Ирина Мельникова

Досье

Александр Викторович Кузьмин

Родился в Москве в семье военного моряка 12 июля 1951 года. В 1968 году поступил в МАРХИ. По окончании вуза работал в НИиПИ Генплана Москвы, а с 1987 года стал его главным архитектором. В 1991 году назначен заместителем, а потом первым заместителем председателя Москомархитектуры. В 1996 году стал главой Москомархитектуры — главным архитектором Москвы.

Кузьмин является руководителем и соавтором более 70 крупных градостроительных проектов и научных трудов. В их числе «Основные направления градостроительного развития Москвы и Московской области на период до 2010 года» и «Предложения по развитию и реорганизации производственных зон Москвы». МКАД, Третье и Четвертое транспортные кольца, Новая олимпийская деревня (за нее главный архитектор в 1999 году получил Государственную премию РФ), а также проекты по комплексной реконструкции и реставрации памятников архитектуры, в том числе Старого Гостиного Двора и Манежа. Кроме того, Кузьмин руководил авторским коллективом по разработке третьего Генерального плана развития Москвы (на период до 2020 года).

В апреле 2009 года избран вице-президентом Российской академии архитектуры и строительных наук. Член правления Союза архитекторов России и Союза московских архитекторов.

В апреле 2010 года демонстративно покинул слушания Общественной палаты РФ, посвященные критике Генплана развития Москвы до 2025 года. В конце 2010 года был переназначен на пост главного архитектора Москвы новым мэром Москвы Сергеем Собяниным «на срок полномочий мэра».

12 июля 2012 года подал в отставку с поста главного архитектора города Москвы. В настоящее время вице-президент, главный архитектор ООО «АВТОТОР Холдинг», глава собственной архитектурной компании.

Имеет двух детей.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > itogi.ru, 24 февраля 2014 > № 1017452 Александр Кузьмин


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 14 февраля 2014 > № 1009848 Виктор Вексельберг

Сочи поневоле: как Виктор Вексельберг стал олимпийским инвестором

Ксения Докукина, корреспондент Forbes

Миллиардер провел для Forbes экскурсию по своему гостиничному комплексу и рассказал, как шла стройка и кого он ждет в своих отелях

Олимпийская история миллиардера Виктора Вексельберга, возможно, самая показательная для российского государственно-частного партнерства. Бизнесмен – единственный из крупных инвесторов в мегастройки, оказавшийся в проекте не по своей воле, а по предложению государства, от которого не отказываются. К строительству «в чистом поле» он приступал, когда у соседей уже должны были сдаваться первые очереди проектов. Впрочем, о своем участии в олимпийской гонке миллиардер не жалеет.

Эта история вполне могла бы не состояться: Виктор Вексельберг, в марте 2010 возглавивший «медведевский» проект Сколково, изначально избежал участия в организации любимого детища Владимира Путина – Олимпиады. На месте его курорта Azimut Hotel Sochi — трех- и четырехзвездочные отели — бывший владелец Черкизовского рынка в Москве Тельман Исмаилов должен был построить самый большой в России комплекс премиальных гостиниц (по разным данным, от 4000 до 5600 номеров, инвестиции около $1 млрд). Но шикарный дворец так и остался эскизом на бумаге. После полугодового жаркого обсуждения выяснилось, что его не будет вовсе. В декабре 2010 года Путин внес поправки в сочинский проект, и «Группа АСТ» Исмаилова исчезла из списка олимпийских инвесторов.

Компания «Топ-проджект» Вексельберга появилась там случайно. Олимпийский вице-премьер Дмитрий Козак, для которого уход Исмаилова стал головной болью, как рассказали Forbes знакомый миллиардера и правительственный чиновник, столкнулся с Вексельбергом в приемной у премьера, выходя из кабинета Путина. Увидев бизнесмена, угрюмый Козак повеселел и вернулся в кабинет главы правительства. Не прошло и часа, как Вексельберг получил предложение, от которого невозможно было отказаться. Аргументация была примерно следующей: «Вить, ты же строитель? Помоги Диме, у него проблемы». «Предложение такое было, это действительно нужный человек в нужном месте», — подтвердил представитель Козака: то, что проект выполнен в такие сжатые сроки — большая заслуга «Реновы».

Сам Вексельберг в ответ на просьбу прокомментировать эту историю загадочно улыбается:

— В жизни вообще многое зависит от случая и неожиданных встреч.

— Не жалеете, что ввязались?

— Ну… все уже сделано. Чего жалеть?

Вместе с корреспондентом Forbes миллиардер проинспектировал готовность курорта к приему гостей утром 7 февраля — за несколько часов до открытия Олимпиады.

Виртуальный мир

17 сентября 2011 года Виктор Вексельберг и генеральный директор «Топ-проджект» Сергей Гоголев стояли в Имеретинской долине Адлера посреди поля, переходящего в болото, и отмахивались от комаров. «Вот где-то здесь кирпич закладывали», — Вексельберг в черных вельветовых брюках и светло-зеленом кашемировом свитере оглядывает сквер, разбитый рядом с его Azimut Apart Hotel Sochi.

В наследство от прежнего владельца ему досталась 36 га земли и эскизный проект гостиницы «в стиле Исмаилова»: дворцы, купола.

— Переделывали?

— Делали заново, — усмехается бизнесмен.

Экспертизу проекта тоже пришлось проходить по второму кругу, так что к стройке приступили только в начале 2012 года.

На старте олимпийского проекта желающих поучаствовать в освоении денег в Сочи было много, но к 2012-му стало понятно, что заработать удастся не всем, и начался обратный процесс. Кроме громких историй вроде исчезновения из списка олимпийских инвесторов Исмаилова и снятия со всех постов инвестора горных трамплинов и курорта «Горки-Город» Ахмеда Билалова, случилось множество менее заметных уходов. Только операторы отеля у «Топ-проджект» менялись трижды: компании испугались, что курорт не продастся, и стали повышать требования, грозившие проекту удорожанием на 10-20%: то номерной фонд расширить, то мебель более дорогую купить. Договор с нынешним оператором — сетью Azimut Hotels Александра Клячина — был заключен только в мае 2013 года.

Построенный к концу 2013-го комплекс отелей на 3600 номеров стоимостью 16 млрд рублей стал самым большим в Европе. На время Олимпиады все номера в гостиницах заняты. Что будет после, вопрос для всех.

— В Сочи огромная доля рынка занята частным сектором, я же помню: съемные комнаты, 15 минут до моря, — рассуждает Вексельберг, прогуливаясь по прилегающей к его комплексу набережной.

— Приходилось снимать?

— Конечно, приходилось. Я нормальный советский человек: жил в Сочи, спал на балконе, там раскладушка стояла. Поэтому думаю, что для многих людей наша «трешка» вполне разумная. Ну да, к морю 700 м придется пройтись — пройдутся же? Я ходил.

Бизнесмену только и остается, что надеяться на любовь потенциальных посетителей его апартаментов к пешим прогулкам через дорогу. Вторым крупным сюрпризом для бизнесмена (кроме самого участия в этом проекте) стало то, что, по сути, ему надо построить не один, а два гостиничных комплекса в Сочи. Территория, которая досталась Вексельбергу под застройку, оказалась разделена на две части дублером Курортного проспекта, прошедшим вдоль береговой линии.

— А что, нельзя было сказать: «Имейте совесть, мне этот проект и так навязали»?

— Да говорили, и Медведев лично помочь обещал. Но в итоге все свелось к тому, что «давайте переживем Олимпиаду, а там решим». А что решать, дорогу-то уже не сдвинешь.

— А вам что-то взамен обещали?

— Мы живем в виртуальном мире, понятийном, поэтому формализованных обещаний не было. Но, по крайней мере, у нас теперь появился аргумент в разговорах с государством. Хотя насколько он будет услышан — вопрос.

Чья очередь платить

С финансированием проектов тоже было не все так гладко, как принято думать о «стройке века». «Если вы думаете, что на такой важный для страны проект ВЭБ деньги «как из пушки» давал, вы глубоко ошибаетесь», — рассказывает Сергей Гоголев. По его словам, за два года стройки банк 20 раз приостанавливал финансирование. Инвесторам приходилось договариваться о работе в долг с подрядчиками, а тем – с субподрядчиками. Кто прав, кто виноват, зачастую выясняли прилюдно, встречаясь на еженедельных совещаниях у Козака, управляющего подготовкой к Олимпиаде в ручном режиме.

Вексельберг, включившийся в олимпийскую стройку одним из последних, стал первым, кто попал под особые условия финансирования. Когда государство в авральном режиме меняло отстающих инвесторов и подрядчиков на «надежных», он обратился к правительству со встречной просьбой: выделить на проект заем в размере 90% от необходимых средств. У других инвесторов пропорция собственных и кредитных вложений составляла 30% на 70%.

— Ну то есть изначально было 70%. А потом все сказали, что они, конечно же, не справились, и постепенно цифра поехала вверх у всех, — вспоминает Вексельберг. — В нашем случае она остановилась на 90%. А вот если мы увеличиваем проект, это за наш счет.

— Но вы уложились в заявленные 16 млрд рублей?

— Почти что. Почему «почти»? Мы не четко определили, в какой момент надо подвести черту и остановиться.

— Увлеклись строительством?

— Нет. Просто не сразу сказали государству «стоп». Смотрите, как было: вот мы сдали объект, а дальше начинается эксплуатация. Теперь нам запуститься нужно, оборудование купить, а это десятки миллионов долларов, которые в капитальные затраты не входят. Деньги на операционные расходы можно взять из НДС, который мы платили во время строительства, а теперь государство его возвращает. А банк сразу говорит: «Отдай НДС!» Но есть же понятие переходного периода, на эксплуатацию-то у нас денег нет, вы ж нам их не даете. А они: «А это все, теперь ваша очередь отдавать!»

— Не отдаете?

— Как-то договорились, что пока они не забирают, а дальше посмотрим. Следующие два года мы по процентам не платим, а затем начинаем перечислять выручку ВЭБу. Когда я говорю «мы», это все инвесторы: потанины, грефы, дерипаски. Условия у всех приблизительно одинаковые, это справедливо.

— Но проценты за эти годы просто копятся, а не списываются?

— Конечно, нам никто пока ничего не простил. Это кредитные каникулы. И других решений нет.

Квадратный метр за 100 000 рублей

Вексельберг не новичок в исполнении «проектов государственной важности». В 2010 году тогдашний президент России Дмитрий Медведев доверил миллиардеру строительство государственного иннограда Сколково. Проекты можно сравнить, хотя Сколково реализуется в 10 раз медленнее, рассуждает инвестор, заходя в вип-коттедж с персональным бассейном на территории пригостиничного экопарка. Вот она, олимпийская скорость: еще несколько дней назад здесь была «коробка»: стены, тепловые пушки и бетонные стяжки. Сейчас это полностью упакованный номер: светлые помещения, плазма во всю стену, королевская кровать с ворохом подушек.

— А вы почему не в вип-домике живете?

— Ну, во-первых, потому что вчера он еще не был готов, — с улыбкой признается владелец гостиницы.

Главное отличие медведевского иннограда от путинской Олимпиады — последняя позиционируется как бизнес-проект:

— Можно рассуждать, что сделано не так в Сколково и как было бы лучше и дешевле. Но никто не будет говорить об окупаемости, потому что она изначально там отсутствует. А здесь нам дали деньги в долг и государство настаивает, что это проект коммерческий и деньги должны вернуться.

Как возвращать? «Хороший вопрос», — усмехается инвестор. Уверенность в будущем у бизнесмена существует только по одному из сочинских объектов — гостинице на 720 номеров. При условии среднегодовой заполняемости на 55% и стоимости номеров 5500-8500 рублей (столько они стоят во время игр, повышать цены владельцы не будут) объект отобьется за 8-10 лет.

— Если народ поверит в Сочи, — а все-таки у нас большая страна, и нормально обустроенных территорий не так много, — то сюда поедут отдыхать, — считает Вексельберг. — Главное — выиграть конкуренцию с Турцией или с Египтом, а для этого надо развивать сервис и держать цены на среднем уровне.

«Топ-проджект» уже задумался над сервисом: на территории комплекса есть спа-центр, несколько кафе и ресторанов, ночной клуб, который на время игр занят под «Голландский дом». Гостья из Амстердама встречает Вексельберга голландским пивом и сообщает:

— Здесь мы ждем голландцев, которые, надеемся, будут много побеждать и выигрывать золотые медали...

— Поскромнее, поскромнее с медалями, — полушутя сбавляет ее энтузиазм Вексельберг. Но на выходе добавляет: — Может, и голландцы к нам теперь ездить начнут?

Менее определенная ситуация с «трехзвездочными» апартаментами, на которые приходится 80% всего проекта. После Олимпиады они будут переделаны в квартиры, стоимость квадратного метра в которых не может быть ниже 100 000 рублей: инфраструктура дорого стоит. Доход от продажи должен уйти на погашение кредита ВЭБа. Это если апартаменты будут продаваться. Если нет — придется отдать их банку.

Сочи против Египта

На территории Azimut Hotel несколько ресторанов. Больше всего почтенная публика, заезжающая в Сочи с инспекциями и полуофициальными визитами, полюбила «Графа Орлова» с русской кухней. После товарищеского хоккейного матча именно здесь потчевали президентов России и Белоруссии, а после церемонии открытия Олимпиады русский борщ с горилкой и королевскую уху с икрой Вексельберг с женой ели в компании дирижера Мариинского театра Валерия Гергиева и пианиста Дениса Мацуева, рассказывают сотрудники заведения. Недавно в ресторане Вексельберга видели в компании Путина другого инвестора мегастройки, Владимира Потанина. Темой застольной дискуссии был возврат инвестиций: бизнесмены говорили с президентом о возможности изменения законодательства таким образом, чтобы Сочи стал местом для проведения собраний акционеров и советов директоров компаний. Ранее эту идею приписывали еще одному участнику олимпийской стройки, Герману Грефу.

Свежих идей нет: все крутится вокруг создания в Сочи особой экономической зоны, организации игрового бизнеса и субсидирования авиаперевозок, говорит один из участников правительственных совещаний. Привлечь в Сочи нужно не только туристов, но и новых жителей.

— Нужно запускать федеральные проекты переселения людей с северных территорий, — считает Вексельберг. — Я уже выходил с этими предложениями к правительству, но пока ответа не получил.

Планируется создание в Сочи Школы олимпийского резерва, возможно развитие в регионе реабилитационных курортов. Но даже если идеи осуществятся, инвесторы все равно рассчитывают на финансовую поддержку государства.

— Здесь столько денег было вложено, сколько в нормальной жизни в Сочи никто бы никогда не потратил. И, как ни крути, деньги эти дорогие, 10% по кредиту для бизнеса много.

Вексельберг считает, что половину платежей по кредиту государство должно взять на себя. Руководитель его сочинского проекта Сергей Гоголев настаивает, что субсидироваться должна вся процентная ставка. Пока что ответ на все предложения один: поживем — увидим, какой в Сочи будет рынок жилья, а там решим.

— А вам не кажется, что это не самая хорошая российская черта — мы не умеем развивать регион поступательно, а можем только бросить на него силы всей страны? Развитие таких проектов получается тогда, когда им придается статус государственной важности.

— Не соглашусь. Без государственной поддержки аналогичные проекты нигде бы в мире не реализовались. Просто с учетом российских культурологических особенностей, у нас меры поддержки несколько иные. Для остального мира форма многомиллиардных кредитов от госбанка выглядит нонсенсом, но по сути у них эти затраты просто сразу включаются в бюджет. Я не считаю размер потраченных на Сочи средств каким-то экстраординарным.

Вексельберг признается, что в оперативном режиме сочинским проектом не руководил. Однако город посещал часто, «по мере психологической необходимости – я же живой человек, переживаю». Приехав на Олимпиаду с женой Мариной, участник списка Forbes остановился в «чуть улучшенном номере на 7-м этаже» своего четырехзвездочного Azimut Hotel Resort & SPA Sochi.

— И как впечатления? Фридмана к себе в гости в Сочи будете звать?

— Давайте будем реалистами. Мы и в лучших местах жили. В этом отеле ничего сверхъестественного нет — и он, конечно, не для тех людей, к которым относится Фридман. Сочи должен превращаться с общедоступный курорт для среднего гражданина — вот в чем должна быть его главная «фишка», как молодые люди говорят.

Бизнесмен, пришедший на олимпийскую стройку в добровольно-принудительном порядке, просьбу государства выполнил, но проект, похоже, не относится к числу его любимых. Вопрос, чем ответит теперь государство.

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 14 февраля 2014 > № 1009848 Виктор Вексельберг


Россия. ПФО > Недвижимость, строительство > bankir.ru, 3 февраля 2014 > № 998948 Александр Дмитриев

Об ипотечном эксперименте – специальном кредите для молодых учителей и ученых Башкирии – в интервью Bankir.Ru рассказывает директор уфимского филиала Мособлбанка Александр Дмитриев.

- Информацию об уфимском филиале Мособлбанка не часто встретишь на страницах местной прессы. Возможно, это связано с тем, что вы не принимаете участия в масштабных инвестиционных проектах?- Надо признать, мы не в той весовой категории, чтобы претендовать на значимую инвестиционную поддержку республиканских предприятий. У крупного бизнеса сейчас такие потребности, которые может удовлетворить далеко не каждая кредитная организация, но вспомним на минуту, что банки делятся на розничные и корпоративные, банк «Петрокоммерц» сопровождает «Лукойл», Росгосстрахбанк – страховой бизнес.

Мособлбанк, следуя такой классификации, правильным будет отнести к категории розничных, в банковских продуктах которых рынок не менее заинтересован.

- Насколько я понимаю, розница не предполагает ориентацию исключительно на физических лиц?

- Совершенно верно, например, мы активно предоставляем автокредиты частным предпринимателям, которые в своей деятельности используют специализированную технику, такую как автокраны, автопогрузчики.

- То есть филиал обслуживает потребности физических лиц и малого бизнеса, которому большей частью предоставляет услуги по оборотному кредитованию? Просто средний и крупный бизнес не является вашей прерогативой?

- Мы кредитуем торговлю, небольшого масштаба частные производства, в среднем предоставляя кредитные ресурсы на год-два.

- Монстрам от банковского бизнеса эта категория клиентов пока малоинтересна? Любая специализация дает определенные преимущества, в том числе специализация на рознице должна их давать.

- Если крупный банк заходит со своими инвестиционными программами на предприятие, он одновременно будет удовлетворять кредитные потребности сотрудников, которым даже для получения ипотеки достаточно написать заявление и оставить его в отделе кадров. Мы полностью отдаем себе отчет, что даже если станем проявлять по отношению к ним активность, вероятнее всего, они скажут, что у них есть Газпромбанк или «Уралсиб», что альтернативы им не требуется.

Однако далеко не все жители республики находятся в подобных привилегированных условиях, в том числе большая часть бюджетников. И, увидев на пути вывеску Мособлбанка, они, как говорится, идут к нам. Нам остается выявить их насущные банковские потребности, грамотно и доходчиво рассказать о возможностях филиала и закрепить интерес, конечно, в случае его возникновения, качественным обслуживанием.

- С крупными игроками всё ясно, тогда скажите, пожалуйста, кто из девяноста девяти банков, работающих в настоящий момент на рынке Башкирии, откровенно составляет вам конкуренцию?

- Это, безусловно, банки, которые располагают равного уровня технологиями, на которых сейчас держится мир. При выборе банка удобство и комфорт ставятся во главу угла.

- Плюс низкая себестоимость самого продукта?

- Можно поспорить. Возьмем Сбербанк, он самый крупный игрок на розничном рынке, но он же является одним из самых дорогих для клиента, особенно для частного предпринимателя. Тот же большой штат надо на что-то содержать. Между тем, ставка по ипотечным кредитам у Сбербанка чуть-чуть, но выше, чем у нас. Понятно, что при этом Сбербанк всегда на слуху, на экранах телевизоров, и поэтому такая ситуация ему не мешает.

Надо сказать еще об одном конкурентном преимуществе Сбербанка, «Уралсиба», ВТБ24, с которыми приходится играть на одном поле. Все они располагают разветвленной сетью филиалов и допофисов. Ведь мы не ходим в магазин на соседнюю улицу, предпочитая тот, который находится, как это теперь модно говорить, «в шаговой доступности». Тот же подход у физлиц давно распространился на банки.

Да, конкурентная среда в республике довольно жесткая, требует постоянной готовности и способности к изменениям. Наши ставки по кредитам не самые дорогие, поскольку излишне высокой платы за риск невозврата в них мы не закладываем, рассчитывая на профессионализм наших сотрудников. Изобретаем свежие маркетинговые ходы, продвигая продукты Мособлбанка. Кроме того, у него есть своя удобная и недорогая система денежных переводов МОПС с хорошей ставкой по России и в пяти странах СНГ. Вот так и конкурируем.

- Говоря о филиале, какую часть его доходов приносят денежные переводы вкупе с расчетно-кассовым обслуживанием?

- Около 20%.

- Неплохо, если учитывать, что вы не обслуживаете крупные предприятия…

- Больше половины приносит кредитование.

- В том числе кредиты молодым учителям и ученым? Расскажите, как возникла эта идея.

- Как возникла, как раз не главное, архиважно сгенерированную идею суметь воплотить. Ипотечное кредитование влечет за собой быстрое исчерпание возможностей, завязанных на долгосрочные ресурсы. Большие суммы выдаются разом и на длительный срок, чаще на 25–30 лет, а возврат в виде ежемесячного платежа предполагается весьма незначительным.

На территории России есть два игрока, являющихся партнерами Мособлбанка, располагающих необходимым объемом ресурсов, это АИЖК и банк «Дельтакредит», которые скупают ипотечные закладные, поддерживая процесс рефинансирования. Мы тоже этой схемы придерживаемся – выдаем ипотечные кредиты, через месяц-другой продаем закладные, поддерживая кругооборот. Именно ипотечные инструменты АИЖК в первую очередь дают возможность банкам, не входящим в первую десятку рейтингов, привлекать фондирование.

В июне 2013 года наш филиал Мособлбанка начал активно позиционировать свою программу для молодых учителей. Мы вели переговоры с главами администраций, обсуждали с ними насущные проблемы этой важной категории специалистов, непосредственно влияющих как на настоящее, так и на будущее социума. Они не могут зарабатывать больше уровня, который в состоянии им предложить Министерство образования и науки, и оттого социально уязвимы.

Процентная ставка в Мособлбанке для них 8,5% и первоначальный взнос до 10%, а он, не забывайте, в среднем по стране составляет около 30%. Значит, почти третьей частью суммы рискует сам заемщик, а учитель не то что рисковать, он и собрать-то ее чаще всего не в состоянии.

- Каковы ограничения по возрасту, как долго преподаватель может относить себя к категории молодых?

- Возраст не должен превышать 36 лет, и еще нужен как минимум трехлетний стаж работы. С начала проекта было выдано восемь таких кредитов на сумму более 11 млн. рублей, еще семь готово к выдаче, и полсотни одобрены банком, эта часть наших заёмщиков находятся в активном поиске подходящего жилья.

- Что вы можете сказать о ситуации с ипотечным кредитованием молодых ученых?

- Выдано всего семь кредитов на сумму более 14 млн. рублей, но их могло бы быть больше. Удивительно, но Академия Наук предоставила нам списки, куда включила всего 35 молодых ученых из Башкортостана, что, конечно, не соответствует действительности.

- Странно по меньшей мере... Может быть, действуют более жесткие ограничения по возрасту? Условия предоставления ипотечного кредита отличаются от того, что вы предлагаете молодым учителям?

- По процентам и величине первоначального взноса никаких отличий нет. У меня создалось такое впечатление, что не все вузы заинтересовались проектом. Остается предположить, что ответственные за составление документа руководители, находясь, скажем так, в более зрелом возрасте, не стали тратить время на решение проблем молодежи, а надо-то было всего собрать и подать информацию, и тогда 35, уверен, превратилось бы в 350.

- Какие требования предъявляются к молодым ученым?

- Основной критерий состоит в том, что надо являться сотрудником научного учреждения и занимать соответствующую должность, понятно, что не уборщицы. Возраст молодого ученого не должен превышать 36 лет на момент заключения кредитного договора, для доктора наук – 40 лет.

- Что-то есть в этом правильное... Помогая создавать нормальные условия для проживания молодым учителям и ученым, вы тем самым увеличиваете вероятность того, что молодой специалист останется работать в Школе, тормозите отток научных кадров из республики. А могут они взять и уволиться после получения кредита?

- Да, могут, наш проект не предполагает никакой кабальной зависимости, но риск такой ситуации невысок, поскольку в этой сфере, за редким исключением, нет случайных людей. К слову сказать, стаж работы в школе в течение трех лет должен быть подтвержден соответствующей записью в трудовой книжке заемщика.

И вообще, исходя из моей практики, плательщики по ипотечному кредиту составляют категорию самых дисциплинированных заемщиков, у них гораздо меньший уровень просрочки. Дело в том, что, как правило, никто не хочет осложнять свою жизнь в расчете на завтрашний день, ведь квартира – это то место, где мы отдыхаем, восстанавливаем свои силы, это наш семейный очаг. Кто захочет рискнуть этим? В том же автокредитовании больше рисков.

- Есть ли в республике подобные ипотечные продукты?

- Есть для молодых учителей, его продвигает правительство Башкирии. В 2011 году был принят соответствующий документ, а непосредственно составлением списков занимается Государственный комитет РБ по строительству и архитектуре. Для того, чтобы принять участие в программе, предполагающей долю бюджетного финансирования, банкам необходимо пройти тендер и критерии отбора в нем, которые для меня лично не совсем понятны. В свою очередь для заемщиков процесс осложнен многими субъективными факторами, которые его тормозят, а хорошие варианты приобретения жилья, как известно, ждать не будут.

Чтобы увеличить количество молодых учителей, которым предоставляются такие возможности, АИЖК со временем отказались от 10%, которые местный муниципалитет должен был субсидировать. Для учителей это хорошо, им, по сути, их дарят, но ведь бюджет не резиновый, на десяток человек хватит, а остальные несколько сотен вынуждены ждать следующего года.

- То есть субсидии не возвращаются?

- Да, они не предполагают возврата, но при этом молодой учитель должен потом определенное количество лет отработать в школе.

- В этом вы отличаетесь, и вообще в контексте государственной стратегии сокращения бюджетных расходов этот ипотечный проект Мособлбанка выглядит чуть ли не манной небесной для молодых специалистов Башкирии.

- Обобщая, скажу, что, творчески восприняв здравую социально значимую идею правительства республики и просчитав свои ресурсы и возможности, мы сумели найти собственный путь – сами пошли в отделы образования, в школы, минуя многие административные барьеры.

- Вас еще в вузах молодые ученые ждут.

- Придем и в вузы, главное, что начало уже положено.

Уфа.

Елена Синицына, Bankir.Ru

Россия. ПФО > Недвижимость, строительство > bankir.ru, 3 февраля 2014 > № 998948 Александр Дмитриев


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > itogi.ru, 3 февраля 2014 > № 998684 Дмитрий Козак

Олимпийский резерв

Дмитрий Козак: «Мы научились извлекать уроки из всех наших побед и поражений»

Какова цена главного российского бренда под названием «Сочи 2014»? Об экономической стороне этого самого масштабного проекта последних десятилетий «Итоги» поговорили с его куратором — заместителем председателя правительства РФ Дмитрием Козаком.

— Дмитрий Николаевич, каково чувствовать себя на низком старте? Ведь до начала Олимпиады в Сочи уже не месяцы — считаные дни…

— Используя спортивную терминологию, остался последний, решающий рывок — провести собственно Олимпиаду. Все идет по плану. Материальная часть готова. Если проблемы и существуют, то они носят скорее субъективный характер — у меня завышенные требования к благоустройству города, чистоте на объектах и территориях. Некоторым владельцам объектов пришлось пригрозить, что буду лично с салфеткой проверять их готовность, несмотря на завершение строительных работ и формальный ввод в эксплуатацию. Все должно блестеть. И к началу Игр, и, может быть, главное — после их завершения. Это относится не только к олимпийским объектам. Шесть лет назад было принято принципиальное решение: все начатые строительством объекты для модернизации Сочи должны быть завершены до Олимпиады. Город должен быть благоустроен. После Игр никаких долгостроев. Комфортная архитектурная среда, чистый воздух, исправно работающая инфраструктура и гостеприимство. Эту высокую планку, олимпийский стандарт сочинцам, городским властям необходимо сохранить. Олимпиада закончится, а олимпийское наследие должно работать для нынешних и будущих поколений россиян. Это не пафос. Городу нужен туристический поток. Это, пожалуй, единственный источник формирования доходов в федеральный, региональный и местный бюджеты для содержания общественной инфраструктуры, решения социальных проблем и возврата государственных и частных инвестиций.

— Давайте о затратах на Олимпиаду поподробнее…

— Инвестиции в объекты, необходимые для проведения Игр, — 214 миллиардов рублей. Это действительно большие затраты даже по сравнению с другими странами. Все без исключения спортивные сооружения — это вновь построенные объекты. В отличие, например, от Ванкувера, где были возведены заново, насколько я помню, только трамплин и конькобежный центр. К так называемым олимпийским затратам относятся не только инвестиции в спортивные объекты, но и расходы на строительство транспортной, коммунальной, энергетической инфраструктуры, которые обеспечивают функционирование олимпийских объектов. К примеру, инвестиции на возведение довольно дорогой горной дороги № 21, линий электроснабжения, водовода, канализации, которые обслуживают санно-бобслейную трассу, горнолыжный, сноуборд-, фристайлцентр и горную Олимпийскую деревню, отнесены к расходам на подготовку к Олимпийским играм.

— Сколько из этой суммы инвестировал федеральный бюджет?

— Из 214 миллиардов рублей 99 миллиардов — это бюджетные средства. Остальные 115 — это внебюджетные источники, средства частных инвесторов.

— Сколько приходится на «Олимпстрой»?

— Стоимость всех объектов, которые возводил «Олимпстрой», на сегодня составляет около 164 миллиардов рублей. Корпорацией построены не только собственно олимпийские объекты. Ряд проектов и мероприятий по модернизации городской инфраструктуры реализован за счет средств корпорации. Например, адлерские очистные сооружения, инженерная защита, инженерные сети и дороги всей Имеретинской низменности, включая заселенные территории, даже генеральный план Сочи. Эти и другие объекты перешли к «Олимпстрою» от Дирекции по реализации Федеральной целевой программы развития города Сочи как горноклиматического курорта 2006 года. Корпорация стала правопреемником дирекции.

— Но раньше по «Олимпстрою» звучала цифра едва ли не в два раза больше…

— Законами о федеральном бюджете на 2009-й и последующие годы предусматривались различные суммы бюджетных ассигнований в качестве имущественного взноса корпорации. Я сейчас воспроизвожу по памяти: в совокупности они действительно составляют около 313 миллиардов рублей. По этой сумме нельзя судить о структуре расходов на подготовку к Олимпийским играм и модернизацию городской инфраструктуры. На начальном этапе реализации проекта, когда еще не было проектной документации на многие объекты, не было прошедших экспертизу сметных расчетов, средства для других государственных заказчиков на основе прогнозных обоснований предусматривались в качестве имущественного взноса госкорпорации. Одновременно законом о бюджете правительству предоставлялось право перераспределять средства имущественного взноса на объекты и мероприятия, связанные с подготовкой к Олимпийским играм и развитием города. Распоряжениями правительства такое перераспределение проводилось только тогда, когда на основании государственной экспертизы соответствующими органами власти определялась точная стоимость строительства. Таким образом почти половина из указанных средств корпорации была перераспределена по другим госзаказчикам, и эти деньги в полном объеме учтены в общей смете на реализацию проекта. И законы о федеральном бюджете, и распоряжения правительства — абсолютно открытые документы, обеспечивающие полную прозрачность всех расходов. Всем, кто желает объективно проанализировать расходы на Олимпиаду, на развитие инфраструктуры, следует заглянуть в эти документы. Они отражают особенности механизма управления и финансирования проекта и обусловлены его масштабом и очень сжатыми сроками реализации.

— А во сколько обошлось развитие самого Сочи?

— Сейчас нет под рукой документов, чтобы назвать точные цифры. Но это немногим более одного триллиона 300 миллиардов. Эта сумма делится примерно пополам: половина — бюджетные средства, половина — внебюджетные. За счет частных инвесторов построены практически все гостиницы, все объекты электрогенерации. Они достаточно дорогие, все построены без привлечения бюджетных денег, многие даже без привлечения кредитов.

— Да, но ведь значительная часть частных инвесторов строила свои объекты на вэбовские средства, не так ли?

— Это правда. И ряд проектов кредитуется Внешэкономбанком исходя из соотношения собственных и заемных средств инвестора соответственно 10 на 90 процентов от стоимости проекта. В связи с этим у тех, кто не знает деталей, может сложиться мнение, что это чуть ли не прямое бюджетное финансирование частных инвесторов. Такой порядок финансирования возник в связи с одной из драматичных страниц в истории реализации проекта.

Помните, в течение непродолжительного времени в олимпийском проекте был такой «инвестор», чье имя связано со скандально известным столичным рынком? Так вот, в течение девяти месяцев он кормил «Олимпстрой» пустыми обещаниями. После того как стало очевидно, что в Сочи он никогда ничего не построит, ему указали на дверь. Но четыре тысячи номеров для журналистов кто-то должен был строить, причем в кратчайшие сроки. В тот же день, встретив в коридоре Дома правительства Виктора Вексельберга, памятуя его опыт в комплексном освоении территорий, я предложил ему взяться за этот проект на условиях 90-процентного кредитования за счет средств ВЭБа. Дней через десять, взвесив свои возможности, он согласился. Это был первый инвестор и, кстати, последний, который не сам пришел в проект, а которого мы попросили. Так возник первый кредит ВЭБа в соотношении 10 на 90.

— И как, справился Вексельберг?

— Да он просто молодец — несмотря на сжатые сроки, все выполнил! Но тогда многие другие заемщики ВЭБа выстроились в очередь за кредитами по такой схеме. В этой связи в апреле 2012 года было принято принципиальное решение: дать такую потенциальную возможность всем инвесторам при условии предоставления помимо залога возводимых объектов и земель, на которых они расположены, финансовых и иных материальных гарантий возврата кредита на сумму, превышающую 70 процентов заемных средств. Такое обеспечение возврата кредита предоставили все (включая самого Вексельберга), кто превысил 70-процентный порог заемных средств хотя бы на рубль. Кто не смог выполнить это условие, кредитуется в соотношении 70 на 30. Есть проекты, финансируемые Внешэкономбанком на 60 и даже на 50 процентов. Иными словами, так называемый вэбовский кредит является обычным коммерческим кредитом, при котором инвестор несет риск вместе с банком не менее чем на 30 процентов.

— Есть ли у вас понимание того, как будет монетизироваться «олимпийское наследие»?

— Программа постолимпийского использования объектов утверждена 9 февраля 2013 года. Она уже реально работает. Для каждого объекта, построенного за счет государства, определено его постолимпийское функциональное назначение, установлено, кто, как и для чего его использует. Если необходимо перепрофилирование, то какое конкретно и в какие сроки. Что касается частных инвесторов, то все построенные ими объекты остаются в их собственности и эксплуатируются ими по своему усмотрению исходя из разрешенного использования соответствующих земель.

Если говорить о монетизации, то все зависит от эффективности работы и государственных, и частных собственников. Как уже было сказано, если не будет потока туристов, не будет и финансового потока. А это означает, что начнется поток банкротств. В декабре создана правительственная межведомственная комиссия по созданию дополнительных условий для эффективного использования олимпийского наследия. До конца февраля все необходимые решения, в том числе программы проведения мероприятий международного и общенационального масштаба в городе Сочи, на ближайшие три года будут сверстаны. Многочисленные выставки, конференции, форумы — ведь там материальная база создана огромная. Можно все что угодно проводить. Попутно возникают вопросы транспортной доступности, стоимости билетов. Будем работать над тем, чтобы стоимость железнодорожных и воздушных перевозок снизить.

— Есть ли понимание по срокам окупаемости «олимпийского наследия»?

— Прогнозы — вещь неблагодарная. Наряду с эффективностью работы власти и бизнеса существуют и такие факторы, как состояние мировой и российской экономики и даже климатические изменения. Сегодня регион обладает самой современной инфраструктурой для отдыха. Кроме олимпийских объектов в рамках модернизации региона за счет внебюджетных источников создано четыре современных горнолыжных курорта, построены трасса «Формулы-1» и тематический парк — первый наш российский Диснейленд. Сняты инфраструктурные ограничения для дальнейшего развития бизнеса. При грамотном подходе все это может привлечь огромный туристический поток и обеспечить возврат и бюджетных (в виде налогов), и частных инвестиций.

— Вероятно, после Олимпиады государство намерено как-то помогать частным инвесторам расплачиваться по кредитам ВЭБа?

— Если речь идет о финансовой поддержке, то некоторые инвесторы и государственные чиновники, в том числе через СМИ, пытались убедить правительство выделить средства из бюджета для прямой финансовой поддержки их проектов. Нам рисовали самые мрачные прогнозы, если этого не сделать немедленно. Понимаете: в обмен на предсказание будущего живые деньги сегодня. Было принято решение до конца 2015 года не требовать возврата кредитов и процентов по ним. Мы в реальных условиях — один летний и один зимний сезон — эмпирическим путем проверим все финансовые модели. И тогда поймем, нужны ли дополнительные преференции или нет. Уже в декабре прошлого года спрос на гостиницы в горном кластере был огромный. В одном только «Роза Хутор» 2600 номеров были полностью заселены, в день продавалось до 7,5 тысячи ски-пассов! Плюс услуги ресторанов, кафе. Это огромный денежный поток. Давайте увидим, какая там реальная выручка и к осени 2015 года примем нужные решения.

— Ну судя по выступлениям Навального и Немцова, в Сочи с шальными деньгами все в порядке и сейчас. Я про коррупцию…

— За 2012 год зафиксировано 141 преступление, связанное с Олимпиадой, из них 56 — мелкие кражи типа «неустановленные лица такой-то компании украли дизель-генератор такой-то компании стоимостью 450 тысяч рублей». На втором месте по количеству выявленных правонарушений — попытки завышения цен со стороны строительных организаций, чаще всего квалифицируемые как мошенничество. Все эти преступления раскрываются, виновные привлекаются к ответственности независимо от их социального или материального статуса.

— Может, крупные преступления скрываются, чтобы не портить олимпийской статистики?

— Есть объективные законы деятельности правоохранительной системы. Практически во всех органах созданы специальные «олимпийские» подразделения — и в прокуратуре, и в Следственном комитете, и в МВД. Ключевым показателем их работы является количество выявленных преступлений. По моим наблюдениям, сотрудники правоохранительных органов добросовестно выполняют свою работу исходя из этого критерия ее оценки.

— Но общественность-то свято убеждена, что в Сочи воруют не ведра краски, а миллиарды.

— Я говорю лишь о том, что, несмотря на очень жесткий контроль, случаев, свидетельствующих о масштабном воровстве, установлено не было. Гарантировать, что его в принципе не было, я тоже не могу. У нас, в конце концов, презумпция невиновности.

— И, наконец, какие уроки лично вы извлекли из этой крупнейшей стройки современности?

— Главное, что мы научились извлекать уроки как из наших побед, так и из поражений. Хочу сказать, что реализуемая сегодня в стране дорожная карта по устранению бюрократических барьеров для инвестиций — она ведь родилась из нынешнего олимпийского проекта. Там очень много позиций, которые мы намерены пересмотреть в нашем законодательстве для того, чтобы заработала система. Стройка такого масштаба, как Сочи, — это в первую очередь ручной режим управления, что в масштабе страны недопустимо.

— Вы удовлетворены тем, что сделано в Сочи?

— А вы приезжайте да посмотрите сами. Хочу сказать всем: добро пожаловать в Сочи на нашу домашнюю Олимпиаду!

Кирилл Дыбский

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство > itogi.ru, 3 февраля 2014 > № 998684 Дмитрий Козак


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 30 января 2014 > № 999519 Дмитрий Медведев

Совещание о социальной норме потребления коммунальных услуг.

Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года №600 Правительству Российской Федерации было поручено разработать комплекс мер, направленных на переход к установлению социальной нормы потребления коммунальных ресурсов, предусмотрев компенсационные меры для одиноких пенсионеров, проживающих в квартире не менее 10 лет.

Вступительное слово Дмитрия Медведева.

Стенограмма:

Д.Медведев: Добрый день, уважаемые коллеги!

Мы договаривались встретиться, поговорить о социальной норме потребления. Тема острая, активно обсуждаемая. Есть нормативная основа для того, чтобы этим заниматься. Есть ощущения, они разные в разных регионах, есть позиция властей, есть позиция людей – они тоже, эти позиции, разные, по-разному оценивается то, что происходит. Собственно, это я и предлагаю сейчас обсудить, но исходя из чего? – исходя из того, что в целом введение социальной нормы энергопотребления должно решить несколько задач.

Во-первых – и это главное: если мы этого достигаем (и в этом основная цель), – большинство граждан нашей страны после этого должны платить за электроэнергию меньше, а не больше, чем сегодня. Второе: естественно, должны постепенно сократиться объёмы перекрёстного субсидирования в энергетике, и, конечно, мы в этом смысле должны лучше заниматься энергосбережением.

Пять месяцев (с 1 сентября прошлого года) в шести регионах действуют соответствующие пилотные проекты. Эксперимент проводился в Забайкальском и Красноярском краях, Владимирской, Нижегородской, Орловской и Ростовской областях.

Д.Медведев: «Решение о введении социальной нормы, её корректировке регион должен принимать самостоятельно с учётом реального состояния дел в регионе – климата, доходов населения, состояния жилищного фонда, причём делать это можно будет в определённой временной перспективе».

Правительство, уточняя процедуру введения социальной нормы, ставило задачу охватить не менее 70% населения в каждом субъекте Федерации c учётом климатических особенностей региона, с учётом состояния коммунальной инфраструктуры, то есть что основным является в регионе – электроприборы или другие способы обогрева и подачи энергии. В принципе эта задача, или этот пилотный проект, в этих регионах была реализована, но с разными результатами. Об этом мы поговорим.

Для некоторых категорий потребителей удалось снизить цену за киловатт-час в рамках социальной нормы (во всяком случае, в Ростовской области этого удалось добиться). Люди сумели сэкономить. В некоторых регионах таких результатов нет.

Очевидно, что итоги эксперимента требуют специального анализа. Есть сверхвысокий уровень энергопотребления, который характерен для многоквартирных домов бизнес-класса или так называемых элитных посёлков. Там есть прирост цены, хотя он не фантастический, но он есть.Есть некоторые другие результаты, но в любом случае регионы должны максимальным образом дифференцировать систему платежей так, чтобы она была понятна потребителю с любым уровнем дохода и была справедливой.

Поэтому хотел бы сказать, что, на мой взгляд, решение о введении социальной нормы, её корректировке регион должен принимать самостоятельно с учётом реального состояния дел в регионе – климата, доходов населения, состояния жилищного фонда, причём делать это можно будет (давайте сейчас это обсудим) в определённой временной перспективе. Какой она может быть? Об этом нужно договориться, и после этого уже каждый регион будет по своему графику такого рода социальную норму вводить. Обязаловки и тотального введения, я думаю, нам сейчас допускать нельзя ровно потому, что у нас нет абсолютно точных данных, что и как будет происходить. Вернее, скажем так: у нас просто такая страна, что всё будет очень пёстрым.

Д.Медведев: «Нужно будет проделать определённую работу, особенно в отношении социально незащищённых категорий граждан, в отношении которых сохраняются особые условия. Речь идёт о многодетных семьях, инвалидах, сельских жителях, одиноких пенсионерах, жильцах аварийных и ветхих домов. В отношении этих категорий можно договориться о введении исключения из общих правил».

Если бы речь шла о введении этой нормы на территории центральной части России, может быть, и можно было бы на это пойти одномоментно. Но с учётом того, что у нас страна очень разная, регионы очень разные, ещё раз говорю, по экономическому потенциалу, состоянию жилищного фонда, платёжеспособности населения даже, нам лучше делать это разноскоростным путём на основе решений, которые принимаются руководством территории.Вот, собственно, базовый посыл, который я хотел дать сегодня на совещании. Тем не менее нужно будет проделать определённую работу, особенно в отношении социально незащищённых категорий граждан, в отношении которых сохраняются особые условия. Речь идёт о многодетных семьях, инвалидах, сельских жителях, одиноких пенсионерах, жильцах аварийных и ветхих домов. В отношении этих категорий можно договориться о введении исключения из общих правил. Но речь всё же идёт о социальной норме и о том, что делается в этом направлении в конкретных регионах.

Д.Медведев: «Соответствующие новые правила энергопотребления помогут нашим товаропроизводителям, и это очевидный позитивный эффект. Он менее социально ориентирован, и, конечно, мы должны отказываться от поддержания искусственного ценового перекоса в электроэнергетике, когда плата для населения в целом сохраняется невысокой только за счёт увеличения тарифов для промышленности».

Надеюсь также, что соответствующие новые правила энергопотребления помогут нашим товаропроизводителям, и это очевидный позитивный эффект. Он менее социально ориентирован, и, конечно, мы должны отказываться от поддержания искусственного ценового перекоса в электроэнергетике, когда плата для населения в целом сохраняется невысокой только за счёт увеличения тарифов для промышленности. Это на самом деле именно так, здесь ситуацию нужно выравнивать, но делать это осмысленно. Кстати, благодаря эксперименту перекрёстное субсидирование сократилось на сумму почти 3 млрд рублей. Это, наверное, правильно. Соответственно, выгоды от появления социальной нормы должны быть прочувствованы и представителями среднего и малого бизнеса.

Вот что предлагаю сегодня обсудить и исходя из каких подходов. Я специально их обозначил в начале совещания, чтобы вы знали мою позицию. Кстати, эту позицию мы обсуждали неоднократно, во всяком случае я это обсуждал на целом ряде встреч и с «Единой Россией», и просто с представителями региональной общественности, руководителями регионов, – эта позиция является достаточно проработанной.Пожалуйста, Михаил Александрович Мень. Короткое сообщение о том, как прошли пилотные проекты.

М.Мень: Уважаемый Дмитрий Анатольевич, уважаемые коллеги! Мы внимательно изучили опыт всех шести пилотных регионов, которые вводили социальную норму, я думаю, губернаторы ещё здесь несколько слов скажут. Но хотелось бы остановиться на опыте Ростовской области, потому что именно Ростовская область учла в своём пилотном проекте как раз те параметры, которые были «зашиты» в нашем 614-м постановлении, поэтому здесь мы по этому пилоту можем понять те результаты, которых мы можем добиться в случае введения социальной нормы по стране.

М.Мень: В Ростовской области тарифы в пределах социальной нормы были снижены на 3,3% (это для тех, кто попал в социальную норму) по отношению к ранее действовавшему тарифу. Потребление, вот важная цифра: более чем 86% домохозяйств полностью уложились в соответствующие пределы социальной нормы. На наш взгляд, неплохой результат.

Итак, в Ростовской области тарифы в пределах социальной нормы были снижены на 3,3% (это для тех, кто попал в социальную норму) по отношению к ранее действовавшему тарифу. А тарифы сверх социальной нормы (для тех, кто не попал в социальную норму) выросли на 7,5%. Потребление, вот важная цифра: более чем 86% домохозяйств полностью уложились в соответствующие пределы социальной нормы. На наш взгляд, неплохой результат. Доля семей, чьё потребление более чем в 2 раза превысило социальную норму, составило около 4,4%, и в основном, конечно, это относится к жителям коттеджных посёлков, загородных домов, жилья бизнес-класса с большой площадью. Соответственно, потребление таких домохозяйств превышает социальную норму от 2 до 5 раз. Вместе с тем для таких потребителей прирост платежей тоже не превысил в среднем 4%.Анализ хода реализации пилотных проектов также выявил потребность в совершенствовании нормативно-правовой базы в части совершенствования порядка обмена информацией по вопросам установления и применения соцнормы и установления нормы в отношении многодетных семей и домохозяйств, имеющих в своём составе инвалидов, детей-инвалидов. Здесь необходима социальная норма с повышающим коэффициентом в 1,5 раза. Безусловно, это очень важный момент.

М.Мень: «Что касается тех домохозяйств, которые попадают в пределы социальной нормы, понижение тарифа относительно сегодня существующего – от 3 до 10%, чтобы люди реально могли почувствовать. И сверх соцнормы для тех, кто не попадает в социальную норму, рост не должен превышать, по нашей оценке, 40%. Если будет принято решение, что регионы будут самостоятельно вводить социальную норму, то они могут отталкиваться от этих параметров».

Теперь что касается определённых развилок, которые на сегодняшний день мы предлагаем установить для наших регионов. Что касается тех домохозяйств, которые попадают в пределы социальной нормы, понижение тарифа относительно сегодня существующего – от 3 до 10%, чтобы люди реально могли почувствовать. И сверх соцнормы для тех, кто не попадает в социальную норму, рост не должен превышать, по нашей оценке, 40%. Если будет принято решение, что регионы будут самостоятельно вводить социальную норму, то они могут отталкиваться от этих параметров. Доклад окончен.

Д.Медведев: Коротко. Спасибо, Михаил Александрович.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 30 января 2014 > № 999519 Дмитрий Медведев


Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 30 января 2014 > № 996508 Владимир Путин

Под председательством Владимира Путина состоялось заседание президиума Экономического совета. Обсуждались вопросы повышения эффективности работы жилищно-коммунального комплекса страны.

В.ПУТИН: Добрый день, уважаемые коллеги!

Мы сегодня с вами проводим очередное заседание президиума Экономического совета. И, напомню, договаривались о том, что с участием руководителей ведомств, губернаторов, представителей экспертного, делового сообщества будем обсуждать наиболее актуальные и, может быть, острые вопросы состояния и развития экономики, искать и, надеюсь, находить эффективные практические решения, способные улучшить текущее положение дел в той или иной отрасли.

Сегодня поговорим о вещах достаточно прозаических, но чрезвычайно важных для каждой российской семьи. Тема крайне сложная и чувствительная для наших граждан, имею в виду жилищно-коммунальное хозяйство. Мы регулярно возвращаемся к этим проблемам: к сожалению, они не решаются так, как бы нам хотелось, должным образом; подчас и новые проблемы накапливаются. Давайте сегодня обо всём этом поговорим.

Рассчитываю, что мы сегодня услышим продуманные, взвешенные предложения по сути преобразований отрасли, по срокам, механизмам их реализации.

Важнейший вопрос – это распределение ответственности между муниципальными образованиями, регионами и Федерацией. Каждый уровень должен нести свою часть ответственности, должен знать, за что отвечает.

Ещё раз подчеркну, проблем в ЖКХ немало, и граждане сталкиваются с этими проблемами ежедневно. Сегодня предлагаю сосредоточиться на трёх направлениях.

Первое. Граждане жалуются на качество услуг управляющих компаний в ЖКХ, нам это хорошо известно, зачастую это качество управления весьма низкое. Правительство недавно приняло решение – мы обсуждали на разных площадках эти вопросы: решение о лицензировании деятельности управляющих компаний. Считаю, абсолютно сбалансированное, верное своевременное решение. Структуры, которые не могут, не способны работать эффективно, они не должны работать вообще, они должны уйти с рынка.

Чтобы механизм лицензий заработал, нужно чётко понимать, кто будет выдавать лицензии и как будет контролироваться выполнение условий лицензионных соглашений. Всё это должно делаться максимально, безусловно, прозрачно, по определённым, понятным для всех процедурам, но, разумеется, под жёстким контролем, в том числе со стороны общественных организаций.

Второе. Одновременно с повышением качества жилищно-коммунальных услуг следует навести порядок и с платежами. Принят закон об ограничении роста стоимости услуг ЖКХ на долгосрочный период. Нужно, чтобы он заработал на деле, а не остался только декларацией. Поэтому следует установить понятные правила формирования платежей. Они должны быть сквозными для всех регионов и, что принципиально, основаны на объективных экономических показателях – таких, например, как уровень инфляции за предыдущий год.

И, наконец, третье. Износ коммунальной инфраструктуры высокий, это хорошо всем известно, – из-за аварий часто люди страдают. Сейчас, в зимний период, этот вопрос особенно является острым.

Ресурсы для модернизации ЖКХ необходимы очень большие, мы это все хорошо знаем. Нужно использовать современные технические решения, новые материалы, чтобы обеспечить надёжность, безопасность и долговечность коммунальной инфраструктуры. Следует расширить источники привлечения средств, прежде всего стимулировать приток частных инвестиций, задействовать механизмы государственно-частного партнёрства.

На что сразу хотел бы обратить в этой связи внимание: добросовестному бизнесу должно быть, безусловно, выгодно участие в модернизации жилищно-коммунального комплекса. Поэтому условия реализации таких проектов необходимо гарантировать на долгосрочный период, с учётом длительной окупаемости этих проектов. Это касается прежде всего, конечно, тарифных решений. Именно на этом основана, как мы понимаем, экономика этого вида деятельности.

При этом важно обеспечить качество проводимых работ именно в определённые сроки, пресечь любые попытки деньги увести куда-то. Хотел бы услышать, конечно, и в этом смысле, и по этому вопросу ваши конкретные предложения, в том числе и по вопросу организации контроля за этой сферой деятельности.

Также считаю, что к участию в проектах по модернизации коммунальной инфраструктуры должны допускаться компании, безусловно, исключительно с прозрачной структурой собственности, которые имеют, кроме того, опыт работы на рынке. Мы уже говорили, что даже в этой сфере управляющие, да и некоторые другие структуры зарегистрированы в офшорных зонах, что совершенно, на мой взгляд, нелепая ситуация.

Давайте приступим к работе. Слово Михаилу Александровичу Меню, Министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Пожалуйста, Михаил Александрович.

М.МЕНЬ: Уважаемый Владимир Владимирович! Уважаемые коллеги!

То, что касается первой социально чувствительной темы, – это наведение порядка в сфере управления жильём, в первую очередь многоквартирными домами. На сегодняшний день мы готовы к лицензированию. Хочу доложить, как будет обеспечиваться весь процесс, а также конкретные сроки.

Выдавать лицензию для управляющих компаний будет орган – госжилнадзор региона или жилинспекция. По конкретным срокам: до 1 июля текущего года мы планируем принять все нормативно-правовые акты, подзаконные акты. С 1 сентября 2014 года планируем начать выдачу лицензий, в том числе начать проведение экзаменов для будущих директоров управляющих компаний. С 1 мая 2015 года – мы специально взяли, Владимир Владимирович, этот срок, чтобы уже завершить следующий отопительный сезон, – будет полный запрет на управление многоквартирным домом без лицензии.

Что касается конкретных требований к лицензиату, первое – наличие материально-технических средств и кадров, второе – обязательное отсутствие нарушений за год до получения лицензии, третье – квалифицированный аттестат руководителя (учёба будет организована также в жилинспекциях регионов) и, конечно, российская юрисдикция.

Что касается жёсткого контроля над этим процессом, первое, мы хотим сделать (и запланировали это) единый открытый федеральный реестр всех, кто будет лицензирован, и, второе, единый открытый федеральный реестр по дисквалифицированным руководителям. Все эти реестры будут размещены на сайте нашего ведомства, а также на портале ГИС ЖКХ, который мы сейчас реализуем совместно с Минкомсвязи, и в апреле уже планируем «пилот» продемонстрировать.

Контроль за деятельностью органов госжилинспекций мы планируем осуществлять следующим образом. Как вариант мы сейчас рассматриваем согласование Минстроем руководителей госжилнадзора, госжилинспекций, а также рассматриваем возможность дополнительного контроля со стороны одного из федеральных органов государственной власти, которые имеют территориальные подразделения на территории субъектов Российской Федерации, например Федеральной антимонопольной службы.

Теперь что касается аннулирования лицензий. Два нарушения в год по одному многоквартирному дому – лишение права управлять непосредственно этим домом. В случае если 15 процентов управляемых многоквартирных домов также получили по два нарушения в год, то идёт аннулирование лицензий на три года и, конечно, руководителю запрет на профессию на три года. Фамилия, имя, отчество этого нерадивого руководителя – в федеральный реестр.

Аннулирование будет происходить в судебном порядке. На время суда, что очень важно, потому что этот период особо может быть чувствителен для наших граждан, счета за коммунальные услуги будут напрямую выставляться ресурсоснабжающими организациями под контролем муниципалитетов, минуя управляющую компанию. Все остальные функции управляющей компании с жёсткой персональной ответственностью будут продолжать исполнять руководители лишённой в будущем лицензии управляющей компании. В случае любого нарушения прописана дисквалификация и штраф 500 тысяч рублей. Муниципалитет далее проводит конкурс на новую управляющую организацию либо инициирует собрание по поводу изменения формы управления МКД, если люди примут решение, например, перейти на ТСЖ от управляющей компании.

Также, Владимир Владимирович, мы внесли в Правительство Российской Федерации проект закона о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, где зафиксировали дополнительные меры, в том числе и штрафные: штраф в пользу потребителей за некачественную услугу – 30 процентов от среднего размера платы, за нарушение при расчёте – 15 процентов от неправильно рассчитанной платы.

Мы сейчас имеем примеры, когда в одном из субъектов Российской Федерации в одном из муниципалитетов добавилось два нуля в платёжку – люди буквально вышли на улицу. Выяснилось, что это просто сбой компьютерной программы. Это часто, к сожалению, происходит, и, конечно, это не должно быть безнаказанным. Нужно всё-таки ответственность нести за тех, кто работает с компьютером. Потому что люди получают и сразу же видят увеличение на нули. Потом им просто объясняют, что это была ошибка. Такого не должно быть, а если уж ошибка произошла, то должны быть соответствующие штрафы.

В.ПУТИН: Что-то они в другую сторону не ошибаются: меньше нулей не пишут – всё больше.

М.МЕНЬ: Ещё мы запланировали, Владимир Владимирович, упрощение проведения собрания собственников. Это тоже очень важный момент, и вокруг этого много нарушений происходит. Есть заочная форма, есть очная форма. Мы запланировали очно-заочную форму для того, чтобы упростить эту ситуацию.

Самое важное, что этим документом планируем ввести уголовную ответственность за фальсификацию протоколов собрания собственников, потому что, работая на территории, мы часто сталкиваемся с тем, что фальсификация собрания собственников есть, заходят управляющие компании, которые, в общем-то, не были уполномочены самими собственниками. Но обязанность муниципалитетов – провести собрания по замене управляющей организации, должника или переход на прямые расчёты собственников с ресурсоснабжающими организациями. Это мы усиливаем ту позицию, которая у нас прописана в лицензировании.

И ужесточение ответственности управляющих организаций за неплатежи. Потому что у нас есть неплатежи между управляющими компаниями и РСО, и очень часто дальше в судах тяжбы идут, и потом по ставке рефинансирования им [средства] возвраща.тся. То есть, по сути, на сегодняшний день РСО кредитует управляющая компания. Мы планируем за неплатежи ввести 17 процентов годовых, чтобы было для них невыгодно такое затягивание платежей. Именно неплатежи между этими организациями существуют.

То, что касается второй социально чувствительной темы, – это регулирование платежей за коммунальные услуги. Принят Федеральный закон, как Вы сказали, – опираясь на этот закон, сегодня мы выработали предельный индекс по изменению размера суммарной платы граждан за коммунальные услуги. Мы в принятии этого решения опирались на прогноз социально-экономического развития страны и взяли формулу, которая в прогнозе прописана: инфляция минус 30 процентов, или 0,7 от инфляции. Планируется, что с 1 июля мы будем переходить на пятилетнее ограничение темпа роста совокупного коммунального платежа. Единственно, что у нас пока внутри Правительства до конца не отрегулировано, эта формула останется неизменной или мы будем её менять, обсуждать. Конечно, это ещё предстоит внутри Правительства нам отработать.

Что касается дальнейшего алгоритма: в Правительстве подобного рода индексы и подобного рода формулы будут расписаны по всем субъектам Российской Федерации в зависимости от социально-экономической ситуации, от климатических условий. И далее субъекты Российской Федерации будут обязаны сделать то же самое со своими муниципалитетами, на своём уровне тоже обозначить соответствующие индексы. Считаем, что ситуация сложная. Но во всяком случае каждый гражданин в местной газете, в интернете всегда может прочесть формулу, на которую допустим рост суммарного платежа на территории непосредственного муниципального образования.

Третий и очень серьёзный вызов – это изношенность инфраструктуры, высокая аварийность. Мы работаем здесь в соответствии с планом, утверждённым Правительством, по привлечению в жилищно-коммунальное хозяйство частных инвестиций. У нас существует, как Вы отметили, закон о долгосрочных тарифах. Он регламентирует введение долгосрочного тарифного регулирования с 2016 года в обязательном порядке; 2014 и 2015 годы – это по готовности регионов, по желанию, по тому, у кого будет желание максимально привлекать частных инвесторов (а именно это и есть залог привлечения частного инвестора), будут уже регионы определяться сами.

Опираясь на этот закон, какие параметры мы закладываем: фиксация параметров тарифа на срок первично не менее трёх лет и далее по пять лет в последующие периоды; инвестиционная составляющая внутри тарифа и прямая ответственность бюджета за уменьшение утверждённых тарифов. Если уже утверждён тариф, то местные власти должны чётко понимать свою ответственность.

Теперь что касается концессии, концессионного соглашения. Мы опираемся в своей работе на Федеральный закон прошлого года. В этом месяце мы приняли, внесли в Правительство и Правительство утвердило новое типовое концессионное соглашение. Что мы в нём прописали: долгосрочные параметры тарифов для концессионера на весь срок. Если зашёл инвестор на 10 лет, на 20 лет, он должен понимать перспективы своей работы, и в концессионном соглашении должны быть прописаны тарифы на весь срок этого соглашения, обязательная фиксация целевых показателей, качество, надёжность деятельности концессионера. Далее, жёсткие условия конкурсной процедуры: в конкурсе побеждает тот, что готов достичь конкретных целевых показателей за более короткий срок и за меньший тариф. Обязательность банковского обеспечения, сохранение имущества в публичной собственности, мотивация к повышению эффективности и, что самое важное, понижение потерь, потому что, с одной стороны, конечно, снижение потерь – это, безусловно, заработок концессионера; с другой стороны, мы решили зафиксировать, что это будет одним из показателей условия заключения соответствующего концессионного соглашения.

В принципе инвестиции, которые приходят в сферу ЖКХ, опираются и базируются на том, что, допустим, сети возьмём за пример, перекладка сетей в рамках установленных платежей и тарифов может приносить нормальную прибыль для человека или компании, которая участвует в конституционном соглашении.

Спасибо.

Россия > Недвижимость, строительство > kremlin.ru, 30 января 2014 > № 996508 Владимир Путин


Россия > Недвижимость, строительство > bankir.ru, 22 января 2014 > № 998949 Наталия Кольцова

Как выпустить ипотечные ценные бумаги небольшим банкам, кто инвестирует в российскую ипотеку, в интервью Bankir.Ru рассказала заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Наталия Кольцова.

– Что сейчас происходит на рынке секьюритизации? Каковы его объемы? Есть ли какая-то, хотя бы незначительная, динамика роста?

– Динамика роста, безусловно, есть. Этот год внушил нам и другим участникам рынка определенный оптимизм по поводу того, что мы находимся на правильном пути и все усилия, которые предпринимались по развитию этого рынка, были не напрасны.

В 2012 году было проведено сделок секьюритизации на сумму 68 млрд. рублей, что составило примерно 6,7% от объема всех выданных ипотечных кредитов. В 2013 году этот объем был преодолен уже за девять месяцев. Всего по итогам года было проведено сделок секьюритизации на сумму 132 млрд. рублей, или около 10% от объема всех выданных ипотечных кредитов.

– Что способствовало таким темпам развития рынка?

– Во-первых, сам по себе выпуск ипотечных ценных бумаг – это инструмент привлечения длинных денег для фондирования ипотеки. Банки стали активно его использовать, когда появился спрос на этот инструмент со стороны инвесторов. Во-вторых, то, что банки, выдающие ипотеку, стали чаще рассматривать рынок секьюритизации как потенциальный источник привлечения заемных средств. В-третьих, на сегодня регулирование построено таким образом, что если «перевернуть» кредитный портфель в ипотечную ценную бумагу, то нагрузка на капитал банка снижается. Кроме того, банк может выкупить ипотечную облигацию взамен кредитного портфеля для того, чтобы потом использовать ее в сделках РЕПО с Банком России. Этот механизм очень активно применяется за рубежом: в прошлом году около половины сделок по выпуску европейских ипотечных ценных бумаг было выполнено с целью рефинансирования в Европейском центральном банке. У нас эта схема применяется в меньшей степени, она доступна только кредитным организациям из ТОП-30.

Для более широкого круга игроков есть программы АИЖК. Мы считаем, что достаточно большой объем сделок секьюритизации, который есть на рынке, появился во многом благодаря нашим программам.

– Насколько я знаю, затраты банков по подготовке сделок секьюритизации велики. Поэтому делать их целесообразно только крупным банкам. ВТБ24, например, сейчас готовит сделку на 100 млрд. рублей. Но у него объемы ипотеки соответствующие. А как быть маленькому банку? От какой суммы портфеля сделка секьюритизации становится ликвидной?

– Примерно от 3 млрд. рублей, хотя есть примеры и меньшего объема сделок.

– Какие программы АИЖК помогают небольшим банкам выходить на этот рынок?

– Например, мультиоригинаторная платформа в рамках сделок секьюритизации. Здесь мы собираем ипотечные пулы разных банков и объединяем их в одну сделку. При этом банк может принять участие в сделке с тем объемом портфеля ипотечных кредитов, который он накопил на данный момент. Первая такая сделка была успешно закрыта в конце прошлого года. Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием выступил ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012», объем эмиссии составил 3 млрд. руб. Пул закладных, являющихся обеспечением по облигациям, был сформирован пятью организациями: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области», ОАО «Дальневосточный ипотечный центр», Некоммерческая организация «Красноярский краевой фонд жилищного строительства», ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» и ОАО «АИЖК».

Структура эмиссии включает один старший транш с купонной ставкой 8,75% годовых и дополнительным обеспечением в виде поручительства ОАО «АИЖК», один мезонинный транш с купонной ставкой 11% годовых и три младших транша.

Агентством также разработана типовая документация и инфраструктура, позволяющие еще больше снизить стоимость подготовки сделки. Кроме того, АИЖК предоставляет промежуточное финансирование на цели накопления портфеля, что улучшает экономику сделки и позволяет участвовать в ней даже кредиторам с небольшим размером капитала и оборотных средств.

Параллельно мы готовим полноценную программу, которая позволит банкам выходить на рынок ценных бумаг с маленькими пулами, но при этом используя стандартные подходы и инфраструктуру, не ухудшать свою экономику по сравнению с крупными игроками.

– Сколько будет стоить эта услуга для банка?

– Пока мы только рассчитываем стоимость услуги. Это будет понятно после того, как завершится первая сделка.

– Какие программы АИЖК уже работают?

– Основная программа – это программа покупки ипотечных ценных бумаг. Банки заключают с АИЖК договор на выкуп старшего транша ипотечных облигаций со сроком до полутора лет по заранее оговоренной ставке. То есть Агентство гарантирует банку, что через полтора года выкупит ипотечную облигацию по ставке, например, 8,5% годовых. Благодаря этому банк заранее знает стоимость своего фондирования, которое будет у него через этот период времени, и продолжает выдавать ипотеку, уже четко понимая, на какой марже он работает. Покупая такой опцион у АИЖК, банк страхует свой процентный риск на будущее и спокойно выдает ипотеку. Особенно это важно для не самых крупных участников рынка, единовременно не имеющих готовый портфель для секьюритизации.

Сейчас такие договоры АИЖК заключает два раза в год. Общий объем годовых сделок – до 40 млрд. рублей.

Стоимость опциона варьируется в зависимости от рыночной ситуации. В 2013 году она была достаточно высока, потому что и процентные ставки повышались, и периоды волатильности были длительные. Если на финансовом рынке будет стабильность, то эта стоимость тоже должна начать снижаться.

– Еще АИЖК предоставляет поручительство по ипотечным ценным бумагам. В каких случаях это может быть интересно банкам?

– Обычно инвесторы покупают бумагу, которая имеет рейтинг не ниже инвестиционного уровня. Чтобы получить такой рейтинг, банк должен иметь собственный рейтинг хотя бы на уровне BB, который есть не у всех кредитных организаций. Для них Агентство разработало такой продукт, как поручительство.

В этих сделках мы фактически участвуем в разработке необходимой документации, одобряем партнеров, участвующих в сделке, более глубоко анализируем как структуру сделки, так и пул ипотечных кредитов, который лежит в ее основе. На старший транш мы даем собственное поручительство. Такие бумаги уже готовы покупать сторонние инвесторы, поскольку через наше поручительство они имеют два рейтинга инвестиционного уровня.

– Сколько банки платят за это поручительство?

– Если у пула достаточно хорошие характеристики, и выполнены все наши рекомендации, то стоимость поручительства составляет 0,2% годовых от остатка номинальной стоимости, который ежегодно снижается.

– Какая из программ оказалась наиболее востребованной?

– Программа покупки ипотечных ценных бумаг. Что касается поручительства, то банки еще не до конца поняли все преимущества, которые дает эта программа. Здесь пока было проведено 5 сделок (без учета сделок АИЖК) и еще как минимум 6 находится в процессе подготовки.

– Завершая разговор о продуктах АИКЖ на рынке ипотечных ценных бумаг, хочу спросить о еще одной – программе выкупа мезонинного транша.

– Это совершенно новый продукт, который, мы надеемся, со временем будет пользоваться большим спросом. Выпуская старший транш, который размещается в рынок, банк оставляет у себя младший транш — своего рода кредитную поддержку для того, чтобы иметь возможность принять первые риски по пулу ипотечных кредитов и тем самым обеспечить высокий рейтинг старшему траншу. Сейчас объем этой кредитной поддержки зависит от многих факторов, прежде всего от качества пула, а также от нашей законодательной среды. Чем больше объем младшего транша, тем менее выгодны сделки секьюритизации банкам. Значит, этот размер требуемой кредитной поддержки нужно как-то снижать. Для этого АИЖК решило выкупать середину между младшим и старшим траншами – так называемый мезонинный транш, где, на наш взгляд, должны лежать не столько кредитные риски пула, сколько риски, связанные с законодательной защитой функционирования рынка ипотеки и ипотечных ценных бумаг, а также существующей инфраструктуры.

В результате получается достаточно эффективная модель: старший транш размещается в рынок, мезонинный выкупает Агентство, в итоге на балансе у банка остается небольшой, но достаточный для принятия первых рисков младший транш.

Эта система рано или поздно начнет достаточно эффективно работать, и от АИЖК не будут требоваться возрастающие объемы ликвидности для работы на рынке секьюритизации.

– Насколько они велики сейчас?

– За 2013 год мы выкупили около 25 млрд. рублей старших траншей ипотечных ценных бумаг сторонних оригинаторов.

– В 2012 году было меньше?

– Тогда было примерно 15 млрд. рублей. Это тоже существенные объемы. Думаю, что как только на рынке появится достаточный пул институциональных инвесторов, и все научатся работать с этими ценными бумагами, поймут их преимущества, то нам будет достаточно предоставлять поручительства или выкупать только мезонинные транши. Хотя рано или поздно и на такие бумаги тоже найдутся свои инвесторы.

Мне кажется, что со временем АИЖК и ВЭБ перестанут быть двумя основными игроками. Да, мы останемся на подстраховке в роли так называемых «якорных» инвесторов, но входить в каждый выпуск нам, наверное, уже не дадут, потому что будут другие желающие. Выиграют от этого в результате банки – ипотечные кредиторы и, как следствие, их клиенты – заемщики.

– Конечная цель – чтобы АИЖК совсем минимизировало свою долю на рынке ипотеки как государственный институт?

– Когда такое произойдет, это действительно будет означать, что АИЖК свою задачу выполнило, и рынок может функционировать без дополнительной поддержки со стороны государства. На данном этапе, скорее, ставится задача повысить эффект и масштабы поддержки со стороны АИЖК за счет более широкой линейки инструментов принятия рисков в дополнение к предоставлению ликвидности.

– Но российский рынок ипотеки, ценных бумаг не очень интересен инвесторам…

– Ситуация меняется.

Рынок прошел через несколько периодов. Первый — докризисный, когда была эйфория и эти бумаги покупали много и многие, и прежде всего иностранные инвесторы. Потом наступил 2008 год, и этот рынок практически «умер», его как такового не было.

С 2010 года он стал постепенно возрождаться. Но бумаги размещались с трудом. В основном на рынке работало АИЖК, также достаточно большая доля выкупалась ВЭБом как управляющим накопительной частью Пенсионного фонда.

Сейчас иностранцы практически не покупают такие бумаги внутри России. Но мы много общались с иностранными инвесторами, и они говорят, что им очень интересна российская ипотека, потому что эти пулы во время кризиса вели себя лучше по сравнению с тем, что показывали западные страны. Так что с точки зрения качества активов иностранным инвесторам очень нравится наша ипотека.

Проблема в том, что эти бумаги покупает определенный класс инвесторов – в основном те, которые не профилируются на валютном риске. Им интересен доллар, евро, но не рубль. Вот по этой причине мы сейчас не видим таких покупок.

– А внутрироссийские инвесторы появились?

– Они стали появляться. Прежде всего, это негосударственные пенсионные фонды. В 2013 году мы увидели их достаточно высокую активность на рынке ипотечных облигаций. Они много изучали этот инструмент. Ведь, в отличие от обычной облигации, он не так прост, в том числе в анализе и планировании, потому что имеет непредсказуемый профиль для погашения (нет четких дат, когда он погасится, всё зависит от того, как заемщики будут погашать свои кредиты).

В сентябре 2013 года АИЖК размещало собственную сделку на 7,8 млрд. рублей. Большую часть этого выпуска купили негосударственные пенсионные фонды. В начале ноября размещался выпуск ипотечных облигаций Инветторгбанка. АИЖК готово было в соответствии со своим обязательством по программе покупки ИЦБ купить 100% выпуска, но досталось нам только около 30%. Остальное купили рыночные инвесторы. Так что позитивные тенденции есть.

Однако в ближайший год не стоит ожидать существенных сдвигов в лучшую сторону. И связано это в основном с тем, что в 2014 году будет действовать мораторий на поступление дополнительных накопительных взносов в негосударственные пенсионные фонды.

– За сколько инвесторы готовы покупать сейчас ипотечные ценные бумаги, и какая доходность по ним интересна банкам?

– Доходность сильно зависит от ожидаемой дюрации. АИЖК структурирует свои выпуски из нескольких старших траншей: один из них короткий (с дюрацией около полутора лет), другой – длинный. В зависимости от сроков мы размещали бумаги с доходностью от 8,25 до 9,25%.

– Как соотносятся собственные размещения банков и размещения посредством государственных программ? Чего больше?

– В 2013 году мы оцениваем долю АИЖК (то есть всех наших программ и выпусков) примерно в 40%. В прошлом году было более 60%. Доля Агентства (в процентном выражении) падает, что, в общем-то, хорошо. Это означает, что на рынке помимо нас появляются иные участники и инвесторы.

– У банков для ипотеки есть два источника фондирования: депозиты, что не очень удобно в силу их краткосрочности, и секьюритизация?

– Еще есть корпоративное заимствование, выпуск собственных облигаций.

– Насколько это сейчас используется банками?

– Используется только крупными банками.

– А совсем крупный – Сбербанк, наверное, ни в чем таком не принимает участие?

– Сбербанк давно говорит о том, что хочет выйти на сделку секьюритизации. Но там есть огромная депозитная база, которая является для него самым дешевым источником фондирования, поэтому смысла выходить на рынок ипотечных ценных бумаг у Сбербанка нет. Хотя они и планируют опробовать этот инструмент.

Когда мы увидим Сбербанк на этом рынке — не знаю, потому что провести первую сделку очень сложно: нужно настроить прежде всего IT-системы для того, чтобы они выдавали необходимую отчетность, информацию по портфелю. Это большая работа, тем более для крупного банка с диверсифицированным портфелем.

– Что представляют собой ипотечные сертификаты участия? Насколько они перспективны?

Ипотечные сертификаты участия – очень интересный инструмент. Он существенно отличается от облигаций. Покупая облигацию с высоким рейтингом или дополнительной гарантией, вы понимаете, что эта облигация — полностью или частично — очищена от кредитного риска портфеля. По надежности эти облигации находятся на уровне существенно выше, чем просто ипотечный портфель.

Ипотечный сертификат участия транслирует все риски, связанные с портфелем ипотек, на инвестора. То есть если у заемщиков будут дефолты, то деньги не получит инвестор, который приобрел этот сертификат. Купить ипотечный сертификат участия — это все равно, что купить пул ипотечных кредитов.

С этим инструментом я бы рекомендовала быть поосторожнее. Конечно, здесь банк-оригинатор может дать гарантию выкупа дефолтных закладных. Но тогда этот пункт должен быть обязательно прописан в документации, надежность гаранта также должна устраивать инвестора. Поэтому нужно предварительно очень глубоко анализировать качество пула, переданного в обеспечение, и всю договорную базу. Мне кажется, что с точки зрения регулятора было бы правильным обратить внимание на этот инструмент, сформулировать некие требования к нему.

– Рынок секьюритизации как-то влияет на процентную ставку для конечного заемщика? Странно, что его объемы растут, а ставки тоже растут, что, вообще, по идее, должно быть, наверное, несколько иначе.

– Быстрое снижение ставок только за счет развития рынка ценных бумаг невозможно. Ставки в большей степени зависят от стоимости фондирования: то, что предлагает рынок капитала, то и закладывается в будущую процентную ставку для заемщика. Но в целом при прогнозе снижения инфляции, улучшении нашего инвестклимата, наверное, в будущем стоит ожидать снижения и ставок на рынке заемного капитала, и ставок по ипотечным облигациям в частности.

– И все-таки если рынок ценных бумаг очень активно заработает, станет востребованным у инвесторов, если на нем будет активный оборот денег, то это сделает ипотеку дешевле?

Конечно, тогда ставки по ипотеке должны снизиться. Но я не думаю, что это произойдет в ближайший год. Важный вопрос — придут ли вообще новые деньги в пенсионную систему, ведь пенсионные фонды — это основные инвесторы на ипотечном рынке. Ну и еще компании страхования жизни, у которых тоже есть длинные деньги. Ведь эти бумаги нацелены на долгосрочных инвесторов, они должны быть интересны именно им.

– Какие-то знаковые изменения в последнее время произошли для ипотечных заемщиков?

– Если брать посткризисный период, то я хотела бы отметить более взвешенный подход к оценке рисков по заемщикам со стороны банков.

Сейчас у нас идет борьба за хорошего заемщика. Количество таких заемщиков ограничено, и банки конкурируют за них между собой. Это хорошо для клиента, потому что если он попадает в категорию качественного заемщика, то может рассчитывать на очень неплохие условия кредитования.

На рынке ипотечных ценных бумаг стоит отметить несколько тенденций. Во-первых, запуск программ институтов развития – таких как ВЭБ и АИЖК – сыграл свою роль в развитии рынка. Во-вторых, хотелось бы отметить улучшение законодательной базы, что позволило снижать размеры кредитной поддержки и проводить сделки секьюритизации эффективнее. Сейчас идет активная работа в рамках подготовки законодательства о секьюритизации. Хочется верить, что в рамках этого законопроекта будет принят ряд положений, которые улучшат в том числе и регулирование рынка ипотечных ценных бумаг.

– Вопрос, не касающийся рынка ценных бумаг. О социальности ипотеки. Поясню. Например, в Испании после самоубийства несостоятельных должников банкам запретили отбирать жилье у заемщиков при их дефолтах. На ваш взгляд, должна ли ипотека быть таким социальным, в плохом смысле этого слова, инструментом? Вообще, стоит ли выдавать кредиты не слишком социально обеспеченным гражданам в надежде как-то улучшить их жилищные условия? Для кого ипотека: это социальный продукт или кредит для состоятельных людей?

- Считаю, что в целом ипотека должна выдаваться человеку, который в состоянии ее обслуживать. То есть полностью подменить ипотекой решение жилищного вопроса для малоимущих граждан не получится.

Хотя инструмент ипотечного кредитования может быть социальным, но несколько в другом аспекте: через субсидии разного рода государство может помогать делать ипотеку посильной для определенных категорий заемщиков. Можно отметить такие достаточно интересные продукты, как военная ипотека, ипотека для молодых учителей. Всё здесь реально работает, нужно только правильно выстроить эту систему.

Другой интересный пример – использование ипотеки для строительства арендного жилья для тех, кто не может или не хочет на определенном этапе обременять себя ипотекой.

Недавно мы сформировали предложение о создании единого государственного оператора социальных ипотечных программ, который бы занимался распределением такой помощи в ипотеке социальным категориям заемщиков. Пока оператор еще не начал работать – идет обсуждение этого вопроса.

Софья Ручко

Россия > Недвижимость, строительство > bankir.ru, 22 января 2014 > № 998949 Наталия Кольцова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > regnum.ru, 30 декабря 2013 > № 975136 Виталий Сомов

Замминистра - о проблемных строительных объектах Подмосковья 

Заместитель министра строительного комплекса Московской области Виталий Сомов рассказал об итогах уходящего года в сфере долевого строительства и планах на ближайшую перспективу. Об этом корреспонденту ИА REGNUM сообщили в пресс-службе министерства.

Виталий Геннадиевич, накануне новогодних праздников большинство из нас подводит итоги. Каким для Вас был 2013 год с профессиональной точки зрения?

Давайте мы скажем, что сделано. На сегодня из перечня проблемных объектов, которые находятся у нас на контроле, введено 16, и до конца года планируется ввести еще 12 объектов, 28 объектов мы планируем ввести в 2013 году. Таким образом, к концу года примерно 3500 дольщиков получат свои квартиры.

Мы говорим о людях, которые находятся в реестре обманутых дольщиков. При этом квартиры получат гораздо больше граждан: обманутые дольщики, которые не зарегистрировались в реестре пострадавших соинвесторов; те, кто купил квартиры после возобновления строительства проблемных объектов.

Есть объекты, которые не успевают ввести в этом году в силу сезонности работ, но они должны быть введены в ближайшее время. Речь идет о проектах, где строительная часть практически завершена, и в апреле будут выполнены те работы, которые невозможно сделать в зимний период.

Надо отметить, что объекты, которые остаются проблемными, по сравнению с достроенными и уже исключенными из реестра, требуют значительно больше времени на достижение результата. В основном это проекты, где в отношении застройщика введена процедура банкротства.

Есть тяжелые ситуации, связанные с инвестконтрактами, заключенными еще в 2003 - 2005 годах. Очень много людей приобретали квартиры в объектах печально известной "Социальной инициативы", которые даже адреса не имеют, не говоря уже о том, чтобы там что-то начинало строиться. По сути, собирались или привлекались деньги на несуществующие объекты без документации.

Такое тяжелое наследство?

Тяжелое. Любой объект, который признан проблемным требует индивидуального подхода. Шаблонов нет. Трудности на каждом объекте разные и по количеству, и по объемам. У нас 26 застройщиков находятся в процессе банкротства. Например, небезызвестная "Славянка", в отношении которой сейчас введена процедура банкротства - процесс, который может длиться по полгода, по восемь месяцев, по году. Ключевое влияние в таких случаях оказывают решения судов. Поэтому банкротство - крайне сложный и долгий вариант выхода из кризиса, лучше если ситуация до этого не доходит.

В подобных случаях у дольщиков появляется возможность создать жилищно-строительный кооператив. Хотя многие боятся решать вопрос таким образом. Но не надо бояться создавать ЖСК - иногда это единственный путь, по которому люди, купившие жилье, смогут "забрать" объект, а мы в свою очередь - будем помогать завершить строительство.

Понятно, что проблема каждого недостроенного объекта индивидуальна и поиск решения всегда свой, но есть ли типовая схема, по которой "оздоравливают" ситуацию и завершают строительство?

Прежде всего, мы работаем с застройщиком над тем, чтобы он завершил строительство. Есть ситуации, в которых необходима передача объекта новому инвестору-застройщику - это процесс не одного дня, как правило, он занимает до полугода. Речь идет о передаче документации, переоформлении разрешительных документов. Нового застройщика мы в рамках закона проверяем на финансовую устойчивость, выясняем, бралась ли компания строить другие объекты, нарушала ли сроки. Это необходимо, чтобы не повторять печальный пример Ивантеевки, где застройщик "Арго" взялся за достройку проблемного объекта, но объект так и не был достроен, а количество дольщиков возросло с 72 до 98. Сейчас осуществляется процесс заключения мирового соглашения - это один из вариантов передачи объекта другому застройщику, который действительно завершит начатое. Необходимо принять все меры для того, чтобы подобные ситуации не повторялись.

Если говорить об алгоритме "оздоровления" проблемного объекта, то первый этап, который говорит о том, что объект будет достраиваться - это возобновление строительства. Значит, что уже закончился подготовительный период, выработан механизм "оздоровления объекта", завершена сложная трудоемкая процедура, связанная с решением юридических вопросов, с земельными отношениями. Второй этап - ввод в эксплуатацию, и третий - когда граждане регистрируют право собственности на свои квартиры.

Как часто новый застройщик, перекупивший обязательства у не справившегося со строительством, несет репутационный урон? Т.е. строительство возобновлено, новая компания прикладывает все усилия, чтобы справиться с ситуацией, а дольщики, инициативные группы граждан продолжают митинги.

Случается и такое, и хочется обратить особое внимание на эту категорию объектов. Да, они не перестают быть проблемным, пока не будут построены, но если "дурная слава" предшественника перейдет на нового застройщика, его продажи будут падать, и завершить строительство будет сложно. Денежные средства, необходимые для завершения строительства, пополняются только с продажи свободных от обременений квадратных метров. Следовательно, в интересах прежде всего обманутых дольщиков, чтобы вокруг их дома не было скандалов. В этом году мы возобновляем строительство на трех достаточно крупных объектах. Первый - это недостроенный многоквартирный дом в городе Климовске, застройщик которого находился в банкротстве. В ноябре новый застройщик, компания ООО "Премьер-Инвест", получила разрешение на продолжение строительства и уже приступила к строительным работам.

Второй - объект в городе Дмитрове: его проект не соответствовал действующим градостроительным регламентам и требованиям. Новый инвестор-застройщик, ООО "УС-200", разработал проектную документацию заново, которая прошла экспертизу, получил разрешение на строительство и возобновил его.

И третий, большой объект находится в городе Железнодорожном, компания-застройщик которого также проходила процедуру банкротства. По этому объекту был проведен аукцион с обременением, и теперь строительство домов будет проходить с обеспечением социальными объектами, в рамках данного проекта. Предположительно в 1 квартале новая компания-застройщик, АХК "ГВСУ "Центр", получит все разрешения на строительство, хотя процесс был нелегкий и очень долгий - несколько лет.

Что делать с людьми, которые все же продолжают митинговать, обесценивая таким образом свое жилье?

Я бы предложил хотя бы на год объявить мораторий на все митинги, чтобы дать возможность нам проработать все проблемные вопросы с заинтересованными сторонами, а застройщикам получить прибыли на других объектах и достроить проблемные объекты.

Конечно, людей, которые ждут свои квартиры по пять, семь, восемь и даже по десять лет, можно и нужно понять. Некоторые приобретали квартиру, еще работая, а сегодня вышли на пенсию, то есть время идет, а проблема не решается.

Но с другой стороны, когда говорят, что в этом направлении ничего не делается и ничего не происходит - это не правильно.

Нам всем хочется, чтобы проблемы решились уже сегодня. Но реалии таковы, что зачастую даже невозможно ответить на вопрос: "когда?". Это невозможно по объективным причинам, о которых я уже довольно развернуто сказал.

Зачастую компания по отношению к дольщику весьма непрозрачна. Какие методы влияния использует Министерство, чтобы застройщики соблюдали закон?

Все застройщики, которые привлекают денежные средства граждан, то есть работают по договорам долевого участия, ежеквартально сдают отчетность, по которой рассматривается финансовая устойчивость, целевое использование средств, привлеченных по договорам долевого участия. Нарушителей ждут не только штрафы, но и по некоторым видам нарушений включение в реестр проблемных застройщиков.

Принят закон о страховании ответственности застройщика. В чем суть данной процедуры и какой эффект Вы ждете от нее?

С 1 января 2014 года вступает в силу закон о страховании, и уже не будет обманутых дольщиков. Закон четко регулирует, что все взаимоотношения застройщика и гражданина обязательны для страхования. Все проблемы объекта, если будут возникать, то конкретного гражданина они уже касаться не будут. Затраты соинвесторов будут возмещать страховые компании.

Можно ли ожидать, что в связи с этой мерой долевое строительство станет более популярным?

Работа правительства Московской области, которая ведется, значительно увеличила количество заключенных договоров долевого участия. На территории Подмосковья работают 472 застройщика, которые привлекают средств граждан по договорам долевого участия - это 1158 объектов. В 2012 году было заключено более 12000 договоров долевого участия, по итогам первых двух кварталов 2013 года таких договоров уже - 11700 - это хороший показатель!

Каковы функции и полномочия местной районной администрации в решении проблем дольщиков и функции и полномочия министерства в решении вопросов проблемных объектов?

По федеральному законодательству все полномочия находятся в органах местного самоуправления: выдача разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, контроль за осуществлением строительства - это полномочия администрации. И проблемы должны решаться там, где рождаются.

По поручению губернатора на каждой территории, в каждом районе, где есть проблемные объекты, созданы комиссии под председательством глав муниципалитетов с приглашением всех заинтересованных сторон, включая застройщиков, дольщиков, представителей ресурсоснабжающих организаций, прокуратуры, органов внутренних дел. Широкий состав участников позволяет принять решения по всему комплексу вопросов, которые есть у любого строящегося объекта. Заседания комиссий проводятся не реже одного раза в месяц, на практике же есть территории, на которых эта работа ведется в еженедельном режиме.

Необходимо отметить, что работа муниципалитетов за последние полтора-два года значительно усилилась. Например, мы надеемся, что Звенигород уже в 2014 году полностью освободится от понятия "обманутые дольщики", также как и г.Дмитров, г.Мытищи. Очень много усилий прилагает администрация Балашихи.

И, конечно, наша основная задача - не допустить возникновения новых проблемных объектов и новых обманутых дольщиков. Мы проводим мониторинг всех объектов, и те, по которым есть признаки проблемности, автоматически переходят под особый контроль Министерства строительства Московской области.

Как часто вы и ваши коллеги проводите встречи, что называется "в полях" вместе с администрацией, застройщиками, дольщиками?

Еженедельно, каждый четверг министр стройкомплекса Марина Евгеньевна Оглоблина проводит совещание либо в Министерстве, либо принимает участие в работе районных комиссий.

В конце года режим у нас напряженный, но при этом каждый четверг, в любом случае, самые острые вопросы рассматриваем совместно с администрациями, застройщиками, представителями соинвесторов и другими госструктурами, в зависимости от вопроса.

В разных регионах были разные критерии для "обманутых дольщиков". Утверждены ли единые для всех критерии, определяющие кого называть "обманутым дольщиком"?

Министерство регионального развития РФ разработало единые критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших. Это приказ от 20.09.2013 года №430, подписан Минюстом 16.12.2013. В нем более четко определены критерии граждан, пострадавших от действий застройщиков, прописано содержание реестра обманутых дольщиков и порядок включения в него, форма заявления, какие документы должны быть представлены. В соответствии с этим приказом областное правительство внесет принятые критерии в свое законодательство. В 1 квартале будущего года мы постараемся привести все в соответствие.

Вообще, чтобы решать проблему, надо понимать, какой объем мы решаем. Каждый гражданин имеет договор, из которого следует либо площадь жилья, либо объем денежных средств, который должен быть возвращен.

Можно кратко обозначить шаги, которые должен предпринять дольщик, если его стройка превратилась в долгострой, встать в реестр?

Да, реестр пострадавших соинвесторов - это опорный документ для администрации. После его составления, вопросы будут решаться в рамках этого документа.

Если говорить о системной работе, то инициативная группа - хороший механизм сотрудничества практически для всех дольщиков. Люди оперативно консолидируют информацию. По информации инициативных групп у нас бывает одно количество пострадавших, а включенных в официальный реестр пострадавших соинвесторов в администрации - меньше. Иногда это существенная разница!

Также существует реестр всех проблемных объектов, он размещается на сайте Министерства строительного комплекса Московской области. Каждый квартал реестр по проблемным объектам обновляется, поэтому убедительная просьба - заходите, смотрите сайт министерства строительства. Мы знаем все объекты, по каждому ведется активная работа.

Можно сказать, что областная власть открыта для решений?

Однозначно, именно для решений. Мы готовы и ждем конструктивного, взвешенного подхода со стороны соинвесторов. Завершение строительства - это наша общая цель. Наша задача, если план мероприятий уже определен, составить график их выполнения и стараться его придерживаться, чтобы именно эти сроки соблюдались. Тогда мы можем понимать срок ввода в эксплуатацию проблемного объекта и следующую за ним регистрацию права собственности на жилплощадь в нем.

Сколько осталось проблемных объектов?

У нас на сегодняшний день 64 объекта, которые признаны проблемными. Восемь из них уже введены, но числятся проблемными из-за того, что остались один-два человека, не обратившиеся за регистрацией права на собственность. Как правило, этих людей просто невозможно найти по представленным ими адресам. Но в соответствии с законодательством Московской области - пока последний гражданин не зарегистрирует свое право на собственность, мы не можем исключить объект из реестра проблемных.

Получается, что люди уже живут, некоторые из них готовы менять свои жилищные условия, продавать квартиру, но если покупатель видит, что объект числится в реестре проблемных это, наверное, цены не прибавит. Данный вопрос необходимо решить в ближайшем будущем. Мы будем рассматривать возможность изменений нашего областного законодательства, нам нужна возможность исключения объекта из реестра проблемных при подобных обстоятельствах.

Это важно и для застройщиков, которые достроили проблемный объект, сдали, а он так проблемным и остается, и для людей, которые в нем проживают.

В стране Московский регион лидирует по объемам строительства жилья? Что бы Вы пожелали тем, кто в будущем году запланировал покупку квартиры?

На сегодняшний день в области строится 1158 объектов, это 18 миллионов квадратных метров. Тем, кто планирует купить в этих домах свое жилье, еще раз хотелось бы заострить внимание на том, что первая ваша защита - это 214 ФЗ. Все законы и подробные инструкции для потенциальных дольщиков находятся на сайте Министерства строительного комплекса Московской области. Заходите на http://www.mskmo.ru/, читайте, повышайте свою юридическую грамотность, прежде чем обращаться к застройщику и заключать договор. Проверьте реестры, не относится ли ваш потенциальный застройщик к неблагополучным. Спросите на первой же встрече копии разрешительной документации. Ни в коем случае не перечисляйте деньги до того, пока договор долевого участия не прошел регистрацию. И - с новым домом!

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > regnum.ru, 30 декабря 2013 > № 975136 Виталий Сомов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > mn.ru, 5 декабря 2013 > № 956379 Рита Долженкова

ПРОБЛЕМА НА СУТКИ

Рита Долженкова, m.shpilevskaya@mn.ru

Как не столкнуться с мошенниками при краткосрочной аренде жилья

В Москве множество гостиниц самого разного ценового диапазона, но обилие туристов и приезжающих по делам создает нехватку мест для проживания. Поэтому большой популярностью в столице пользуется посуточная аренда квартир, когда за умеренную плату можно поселиться недалеко от центра и в комфортных условиях. Однако масштабы мошенничества на этом рынке именно в Москве велики. "Московские новости" разобрались, как не попасться на удочку "суточным" мошенникам.

Сегмент посуточной аренды в Москве очень развит, по сути, это прямая альтернатива гостиницам. "Он вполне жив и востребован сегодня. Причин много, основная, конечно, нехватка отелей с разумными ценами. Востребованность квартир посуточно возрастает в летние месяцы, накануне различных событий культурной и деловой жизни, которая бурлит в столице", - говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. По его словам, даже в достаточно крупных компаниях, причем с западным участием, есть отделы, занимающиеся этим несерьезным на первый взгляд бизнесом.

Для самих риелторов этот бизнес выгоден. "В пакет услуг серьезных компаний входит практически все - от встречи на вокзале или в аэропорту до предоставления документов о проживании для бухгалтерии. А цены за проживание в хороших условиях в центре, как правило, значительно ниже гостиничных", - говорит Ламин.

"Иногда посуточную аренду предлагают юридические лица, имеющие в собственности жилые помещения и занимающиеся обслуживанием туристов", - отмечает первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. Но львиную долю рынка посуточной аренды составляют частники, которые размещают объявления на специальных ресурсах вроде cian.ru или kakdoma.ru

КАК ОБМАНЫВАЮТ НА ПОСУТОЧНОЙ АРЕНДЕ КВАРТИР

Потребители, обманутые мошенниками, специализирующимися в сфере недвижимости, как ни странно, крайне редко обращаются в правоохранительные органы. В разрезе посуточной аренды потери незначительные, тем более, если это происходит в чужом городе - мошенники остаются безнаказанными. А зачастую у людей, обманутых частными риелторами или хозяевами квартир, на руках нет никаких документов, подтверждающих законность их притязаний. Однако неприятной ситуации можно избежать, если пользоваться услугами проверенных риелторов или знать, где "ржавчина пошла". Мошеннические схемы, как правило, одинаковы. "Московские новости" разобрались в излюбленных механизмах нечистоплотных риелторов.

СПОСОБ ПЕРВЫЙ. ДВОЙНОЕ ДНО

Мошенники снимают квартиру посуточно на короткий срок и пересдают ее под видом хозяев как можно большему количеству арендаторов, требуя предоплату. Стоимость аренды значительно занижается, чтобы привлечь наибольшее количество жертв. Счастливые квартиросъемщики подчас даже не проверяют паспорт у человека, который сдает жилье, не говоря уже о документах на право владения квартирой, или же слепо верят обещанию представить все документы, но спустя какое-то время. В итоге, приехав на следующий день заселяться, обманутые граждане встречают других жертв аферы или тех, кто уже заселился туда.

Резюме. Проверяйте паспорт владельца и документы на квартиру. Не поленитесь позвонить в дверь соседям - они мгновенно раскусят аферу, не узнав в мошеннике настоящего владельца. И, конечно же, заключайте договор аренды.

СПОСОБ ЧЕТВЕРТЫЙ. ЛИШНИЕ СУТКИ

В момент расчета особенно проворные арендодатели могут приписать лишние сутки проживания в договор аренды, ссылаясь на время заселения и выселения, когда лишний час проживания по какому-то никому не известному уставу считается за сутки.

Резюме. В этом случае следует внимательно читать договор аренды и интересоваться, есть ли какие-то правила, которые могут неожиданно изменить стоимость проживания.

СПОСОБ ВТОРОЙ. "КВАРТИРА УЖЕ СДАНА"

Распространенный случай нечистоплотности арендодателей, когда квартиросъемщик находит квартиру, получает сообщение о том, что она забронирована, но на месте выясняется, что квартира сдана другим желающим и по более высокой цене. Основной аргумент арендодателей: "Предложили больше, или квартира не должна простаивать". Можно отправиться искать другую квартиру, но если вы приехали в город ночью, то такая аренда превращается в проблему.

Резюме. Арендуйте квартиры у проверенных риелторов по рекомендациям друзей.

СПОСОБ ТРЕТИЙ. НЕСУЩЕСТВУЮЩИЙ УЩЕРБ

Перед тем как пустить жильцов на сутки, некоторые арендодатели могут потребовать подписать акт об идеальном состоянии квартиры до въезда. При этом может быть взят залог: документы и определенная денежная сумма. В момент выселения, как правило, находится повод придраться к состоянию квартиры, залог не возвращается, кроме того, арендодатель может потребовать большой штраф за якобы испорченные вещи (затяжки на покрывале на кровати, разбитые рюмки, пятна на занавесках, сломанная бытовая техника). Доказать, что это сломали не вы, а также разбили и напачкали, совершенно невозможно.

Резюме. Подобные документы лучше не подписывать. А если это будет обязательным условием заселения, стоит поискать другую квартиру.

СПОСОБ ПЯТЫЙ. ВОЛШЕБНЫЙ СПИСОК

Нечистоплотные риелторы нередко предлагают более дешевый и якобы эффективный метод поиска квартиры на сутки. Потребителю за скромную плату вручается список телефонов хозяев квартир. Потом выясняется, что телефоны либо не работают, либо квартиры там давно сданы. Некоторые из номеров в списке принадлежат риелторам, опять-таки претендующим на комиссию, или же хозяевам, которые сдают свои квартиры посуточно. Даже если вы заключили договор, то в нем мелкими буквами указано, что агентство ответственности за качество и достоверность информации не несет. Если вы все же решите приехать в офис, дабы вернуть деньги, дверь будет закрыта, а телефоны агентов выключены.

Резюме. Не стоит полагать, что список телефонов за деньги - это нормальный метод поиска квартиры.

Но если вы все-таки решились на это, внимательно перечитайте договор с информационной конторой и потребуйте вписать в него пункты об ответственности за недостоверные данные. Прозвоните несколько вариантов в присутствии агентов до того, как купить телефонную базу.

СПОСОБ ШЕСТОЙ. ПОТЕМКИНСКИЕ ДЕРЕВНИ

Этот способ обмана используют часто и повсеместно, и ущерба особого он не наносит. Используют его исключительно для привлечения квартиросъемщиков. Риелторы размещают объявления об аренде красивых и недорогих квартир в центре города, значительная часть которых просто приманки. Такие предложения нетрудно распознать, поскольку они намного дешевле среднестатистических. Вероятнее всего вам скажут, что данная квартира подорожала или уже сдана, и пообещают подобрать что-нибудь другое, но, конечно же, подороже.

Резюме. Как таковой тут проблемы нет, просто нужно помнить, что чудес не бывает и отличные квартиры за копейки не сдаются.

В пределах Садового кольца можно снять квартиру начиная от 2500 руб. в сутки

***

ЦЕНА ВОПРОСА

Ценовой диапазон в этом сегменте весьма широк, как и ассортимент самих квартир. Стоимость аренды напрямую зависит от множества факторов: расположения квартиры, ее состояния, типа здания и достопримечательностей, расположенных вокруг. Нижняя планка начинается от 1 тыс. руб. За эти деньги можно снять жилплощадь недалеко от Третьего транспортного кольца или ближе к центру, но не в пешей доступности до метро. Далее цены только растут. В пределах Садового кольца можно снять квартиру начиная от 2500 руб. в сутки. Верхняя планка может быть заоблачно высокой, но это - вид на Красную площадь, джакузи и горничная. За такие деньги проще поселиться в хорошем отеле в центре города.

Если сравнивать стоимость посуточной аренды квартир с ценами в гостиницах, то все зависит от целей поездки в Москву, количества арендаторов и их достатка. "Большой компании будет удобна именно квартира с собственной кухней и возможностью возвращаться туда в любое время. Да и по деньгам это будет более выгодно, чем гостиница", - отмечает Мария Жукова. Даже при элементарной калькуляции сутки в трехкомнатной квартире в центре города стоят от 4000 руб. Заселить туда можно до 8-10 человек. Снять номера в захудалой гостинице на десять человек за такие деньги будет маловероятно.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > mn.ru, 5 декабря 2013 > № 956379 Рита Долженкова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > itogi.ru, 2 декабря 2013 > № 954607 Марат Хуснуллин

Мастер планов

Марат Хуснуллин: «В центре у нас очень много старых домов в плохом состоянии. Что-то можно снести и построить заново»

В последние три года в Москве прокладывались в основном дороги да развязки, а вот громких девелоперских проектов, коих при Лужкове было не счесть, мы не слышали. Этой осенью будто прорвало: выбрали проект на освоение Зарядья, объявили конкурс на лучшую концепцию развития территории завода «Серп и Молот», в планах — ЗИЛ... Мэрия настроена по-боевому. Настолько, что решилась переписать девелоперские «святцы» — столичный Генплан. Что нам стоит дом построить? Об этом «Итоги» расспросили заместителя мэра в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина.

— Марат Шакирзянович, в мэрии кипит работа над перекройкой Генплана Москвы, принятого около четырех лет назад. Чем прежний-то был плох?

— Каждый город — это живой механизм, и он проходит определенные этапы эволюции. И задача властей — хотя бы с горизонтом в двадцать лет понимать, каков будет следующий этап развития. Наша задача — попытаться просчитать Москву не только на ближайшие 5 лет, не до 2020 года, а лет на 20—25.

Каждый Генеральный план соответствовал своему времени, у каждого были свои плюсы и минусы. К примеру, Генплан 1935 года предполагал строительство трех хордовых магистралей, которые пересекали бы весь город. Конечно, тогда никто даже представить себе не мог, что в городе будет 4,5 миллиона автомобилей. Поэтому для того времени эта идея была, безусловно, передовой. В следующих Генпланах было предусмотрено строительство новых колец. Но для Москвы сегодня при таком количестве автотранспорта в дополнение к кольцам необходимо наращивание поперечных связей. Поэтому мы сейчас достраиваем хорды. При этом понятно, что организовать транспортную структуру города квадратно-гнездовым методом, как, скажем, в Нью-Йорке, который у нас часто любят приводить в пример, в исторической Москве невозможно. Это абсолютно разные города! А вот на новых территориях стараемся проектировать кварталы и создавать сетку дорог так, чтобы обойтись без колец.

Мы сейчас внимательно изучаем, как работают мировые мегаполисы. И надо сказать, что понятие «генеральный план» как таковой есть только у нас и в Китае. Крупные китайские города сегодня развиваются тоже по генеральному плану, их градостроительная политика похожа на ту, которая была в Советском Союзе. У нас Генплан — это градостроительный документ, закон, где прописаны функциональные зоны, дороги, транспорт. Еще есть план социально-экономического развития, прогнозирующий экономический эффект всех градостроительных решений. И мы четко сформулировали: Генплан — это закон, а мастер-план — идеология развития города. И в новом варианте Генплана мастер-план будет составной частью.

— В Генплане 2010 года было предусмотрено строительство более 200 миллионов квадратных метров в черте Москвы. Вы заявили, что строить в городе больше не будете. А жить-то где?

— Тот Генплан хотел добавить 50 процентов недвижимости в существующей, «старой» Москве. Но где взять землю под застройку? Что-то можно найти в промзонах, что-то перестроить, но существующая транспортная система такую нагрузку не выдержит. Центр у нас и так переуплотнен. Поэтому три года назад мэром Москвы были приняты решения изменить вектор градостроительной политики города. Все инвестпроекты мы пересмотрели в том числе с точки зрения минимизации строительства в центре, сохранения исторического наследия, уменьшения нагрузки на транспортную и социальную инфраструктуру. Например, ранее были приняты решения о сносе в центре 200 памятников, и мэр Москвы отменил их. Надо понимать, что за каждым этим решением стоял инвестпроект, и для города это значило сложные судебные разбирательства.

Теперь решено запустить в центре механизм реновации существующих объектов недвижимости, в некоторых случаях с небольшим увеличением высотности, условно где-то на 10 процентов. Если дом — не памятник, то надо дать инвестору привести его в порядок и надстроить, например, мансарду, чтобы его коммерческий интерес был удовлетворен. Так мы сможем привести в порядок имеющуюся недвижимость, а ведь в центре у нас очень много старых домов в плохом состоянии. Что-то можно снести и построить заново. Но каждый такой объект — это принятие коллегиального, всесторонне рассмотренного решения на заседании градостроительно-земельной комиссии.

В то же время город должен развиваться, ему нужен приток инвестиций, чтобы выполнять все свои социальные обязательства. А недвижимость, строительство — это стабильный источник поступлений в бюджет города. Поэтому я считаю, что решение о развитии Москвы на новой территории — это наш главный потенциал развития.

— То есть жителям предлагают перебираться за МКАД? И что они там будут делать?

— Давайте заглянем в недавнюю историю и разберемся. Раньше была такая тенденция развития города — жилье строили близко к промзонам, которые были расположены на окраинах. И люди жили рядом с местами приложения труда. Например, такие жилые кварталы были у завода Хруничева, «МИГа», «Сухого». Была такая политика. Потом в силу различных экономических обстоятельств некоторые предприятия стали неконкурентоспособны, перестали развиваться, обанкротились, а жилье продолжали строить на окраинах — так называемые спальные районы, в то время как рабочие места сконцентрировались в центре. В итоге получился центростремительный поток — утром люди едут в центр на работу, вечером обратно. Плюс наслоилась колоссальная миграция, и все это нужно сейчас исправлять. В новом Генплане мы создаем точки роста на периферии города. На новых территориях их уже определено двенадцать. Молжаниново, Рублево-Архангельское, Сколково. Эти проекты дадут рабочие места. Дальше — Румянцево на Киевском шоссе: там сейчас взрыв инвестиционной активности, 200 тысяч квадратных метров офисов сдают в этом году. Следующей точкой будет Внуково — 100—140 тысяч рабочих мест. Столь же мощным центром станет Коммунарка, там планируем создать 100—150 тысяч рабочих мест.

Вообще мы рассчитываем, что на новой территории будет создано до миллиона рабочих мест. С учетом того, что там сейчас проживает около полутора миллионов жителей, это серьезный задел. Мы создаем новые центры притяжения: строим новую дорожную инфраструктуру, метро, трассы, железные дороги.

— Тогда почему острота транспортной проблемы не снижается, хотя денег тратится очень много?

— По автомобилизации на душу населения Москва перешла показатели Генерального плана — должны были к 2020 году достигнуть планки в 380 автомобилей на 1000 жителей, а мы его уже достигли. Хорошо это или плохо? С точки зрения дорожно-транспортной инфраструктуры это катастрофа. Но с точки зрения богатства населения, уровня доходов — надо радоваться, что люди могут покупать себе машины. В год прибавляется до пяти процентов автомобилей, а число жителей увеличивается не более чем на 0,8 процента. Город не может выдержать такого количества автомобилей. И считать, что мы перекроем эту проблему строительством дорог, неверно. Даже если все бросим и направим все силы на эти дорожные проекты, не сможем приращивать сеть более чем на пять процентов в год. Потому что надо решать задачу в комплексе — заниматься общественным транспортом, строить транспортно-пересадочные узлы, развивать метро и железную дорогу.

— Вы считаете железные дороги панацеей?

— То, что в Москве такое большое количество железных дорог, всегда считалось негативным градостроительным фактом. Мол, они разрезают город, мешают связанности районов… Я же считаю, что это очень хорошо. Ведь если задействовать эти дороги, то у нас появятся транспортные коридоры с большими объемами перевозок. На базе железных дорог можно создавать новое наземное метро с протяженностью линий в 200 километров, с включением в эту схему Малого кольца железной дороги и вылетных магистралей.

Но вот что хочу подчеркнуть: если бы мы сейчас приняли решение строить железные дороги с нуля, мы этого никогда бы не реализовали. Москва — один из самых плотных по застройке городов мира, и сделать в таких условиях эффективную транспортную инфраструктуру — сверхсложная задача. Даже чтобы построить 160 километров новых линий метро и 79 станций, мы в прямом смысле слова ищем клочки, где можно сделать выходы из метро.

— Вы сами когда последний раз в метро спускались?

— Регулярно. Когда мы строили линию Выхино — Жулебино, я туда три-четыре раза в неделю ездил, и почти все время на метро. И при объезде дальних объектов стараюсь ехать на метро, потому что это просто быстрее. Могу точно сказать, что в мире есть мало мегаполисов, где с дальних окраин можно до центра добраться за 30—35 минут. За полчаса не с каждой окраины Лондона доедешь до центра, как у нас, а ведь там высокоорганизованный транспорт.

На строительстве метро сейчас у нас задействовано 35 тысяч строителей, а это больше, чем в Советском Союзе. Пригласили украинцев, белорусов, азербайджанцев и так далее — собрали всех оставшихся специалистов. Даже испанцев привлекли. В Мадриде была в свое время масштабная программа — там построили почти 200 километров метро за 12 лет.

— С не меньшим энтузиазмом вы развиваете пешеходные зоны. Не боитесь окончательно поставить город в пробки?

— Пешеходные зоны делают центр города удобным и уютным. Это мировая практика. В центре Москвы уже есть пешеходные маршруты с удобной инфраструктурой, возможностью прогуляться, посидеть на скамейке, зайти в кафе. Но пешеходные зоны — это тоже непростые решения. Мы организуем их в тех местах, где они целесообразны и удобны для людей. Здесь же еще важен и экономический расчет: во что это обойдется. Мы смотрим соотношение: сколько машин проезжает, сколько мы потеряем трафика, сколько нужно вложить денег в создание пешеходной зоны. Если соотношение разумное, то отдаем улицу пешеходам, нет — отказываемся.

Кроме того, у Москвы есть колоссальное преимущество — у нас 30 процентов территории даже в старых границах занято лесами и парками. И их надо благоустроить. Взять например, Гайд-парк в Лондоне или парки в городах Китая. Там люди гуляют, занимаются спортом, общаются. А у нас есть парки в достаточно запущенном состоянии. Например, парк «Лосиный остров». Попробуйте зайти в глубь парка. Там сейчас ни дорожек нет, ни освещения. Вообще в мировых мегаполисах парки таких площадей, как в Москве, это редкость. По озелененности с нами сравнится только Ванкувер.

— Набережные Москвы-реки длиной 180 километров выглядят не слишком презентабельно. Расчеты показывают, что приведение их в порядок влетит городу в миллиарды рублей. Игра стоит свеч?

— Это самый крупный проект в мире. И высокозатратный. Он включает в себя еще и свыше 10 тысяч гектаров примыкающих к Москве-реке территорий. Сейчас идет сбор и анализ исходных данных. Мы все подробно изучаем, работаем с отдельными участками. Сейчас рассматриваем территорию, примыкающую к заводу ЗИЛ, Нагатинский затон и нагатинский парк. Речь идет о береговой полосе протяженностью где-то порядка 10 километров. Уже понятно, где пойдет автомобильная дорога, как будут развиваться предприятия. Это первая часть большой работы.

Мы хотим, чтобы набережная была пешеходной. Но у нас есть ограничения застройки. Скажем, больше чем на половине территории ЗИЛа мы сможем отвести автомобильную дорогу от реки, тем самым сохранив набережную пешеходной. Где-то это невозможно. Поэтому проект предполагает тонкий, фактически вручную настраиваемый механизм реализации, учитывающий множество факторов — застройку, финансовую стоимость решений, наличие земли, инженерных коммуникаций. Ограничений очень много. Но интерес к проекту огромный.

Скорее всего, мы будем проводить международный конкурс проектов благоустройства набережной Москвы-реки, в котором, безусловно, захотят принять участие мировые архитекторы.

— Вы активно привечаете иностранцев. Даже проект-победитель парка «Зарядье» сделала американская компания. Своим архитекторам веры нет? Или вам по душе что-то такое, чего наши делать не умеют, — хай-тек, лофт?

— Я все-таки люблю классику. Хотя считаю, что в облике каждого мегаполиса должна присутствовать разная архитектура, на разные вкусы. Мне очень нравится Санкт-Петербург. Старая часть Москвы обладает очень интересной архитектурой, но надо признаться, что в России наряду с отечественными архитекторами всегда работали приглашенные зодчие — иностранцы.

Это вообще мировая практика, заведенная еще много веков назад. Поэтому не надо бояться, стоит обращаться к лучшим мировым архитекторам. Да, мы будем приглашать звезд. Но и сами отставать не собираемся. Во всех конкурсах есть наши бюро.

Кстати, что касается «Зарядья», мы проводили конкурс на идею. Участвовали международные команды, и по итогам конкурса разрыв между победителями Diller Scofidio и командой ТПО «Резерв», занявшей второе место, был минимальным, и итоговый проект будет учитывать многие предложения российской команды.

— А кто будет переделывать «Лужники»? Тоже иностранцы?

— Имя победителя конкурса на проектирование и проведение работ по реконструкции мы узнаем уже в середине декабря. Стадион «Лужники» — это один из символов Москвы, один из лучших спортивных и рекреационных городских объектов. Поэтому в рамках разработанной концепции реконструкции стадиона принято решение внешний вид БСА «Лужники» сохранить. Облик входных групп, где продавались билеты на матчи, остается неизменным. До 81 тысячи увеличится количество посадочных мест в соответствии с требованиями ФИФА. Будет улучшена обзорность, созданы места для маломобильных групп населения.

В «Лужниках» должен появиться современный стадион, который будет работать на город и после чемпионата мира. Любые объекты надо делать с заделом на будущее — тогда город, что называется, станет работать на тех, кто в нем живет. Это и есть наша градостроительная политика.

Жанна Локоткова

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > itogi.ru, 2 декабря 2013 > № 954607 Марат Хуснуллин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > mn.ru, 17 ноября 2013 > № 949570 Юрий Григорян

"ЖИЛЬЕ - ЭТО КОРОБКИ: ВОТ ЧТО ОТПЕЧАТАЛОСЬ НА ПОДКОРКЕ У ЛЮДЕЙ, ПРИНИМАЮЩИХ РЕШЕНИЯ"

ЮРИЙ ГРИГОРЯН, архитектор: "Сегодня "жить в центре" - это примерно в пределах Третьего кольца. А периферия - это то, что между Третьим кольцом и МКАД. Там и цены на жилье примерно одинаковые, и дома, и образ жизни. На периферии живут 80% москвичей, и настоящая Москва - это в большей степени периферия, чем центр. Есть еще, конечно, Кремль, но он принадлежит скорее России, нежели городу"

На вопросы обозревателя "Московских новостей" Бориса Пастернака отвечает архитектор Юрий Григорян "Московские новости" заканчивают цикл, посвященный сегодняшнему и завтрашнему дню Москвы.

В первых двух частях проекта "Поверх проектов" высказались архитектурный критик Григорий Ревзин ("Глобальный город - это еще и глобальная конкуренция", "МН" "№"162, 26-29 сентября) и социальный географ Ольга Вендина ("Город нельзя накрыть планом, как черепаху панцирем", "МН" "№"170, 10-12 октября).

В этом номере - Москва как зона жилой застройки. В каких домах живут москвичи и о каких домах они мечтают? Размышления архитектора Юрия Григоряна.

"ВСЕМ НУЖНА КАКАЯ-НИБУДЬ КВАРТИРА В МОСКВЕ" - Расскажите, какой дом предпочитают москвичи? Чего они хотят? Чего хотят разные москвичи?

- Если говорить о Москве как о доме, то, во-первых, это дом достаточно гостеприимный. Вообще же есть два типа москвичей: те, кто собирается жить в городе, и те, кто использует его как ресурс. Первые предпочитают жить в "сталинских" домах.

- "Сталинские", значит, отличные? - "Сталинские", значит, для начала построенные до и после войны, примерно до 1950-го года. Кирпичные, 9-этажные в основном, с большими дворами. Они образуют огромные закрытые дворы - то, что называется суперкварталами. Стоят они в основном вдоль главных улиц. А внутри этих кварталов уже располагаются пятиэтажки попроще.

- Если люди эти дома предпочитают, почему нельзя их качества перенести в новое строительство?

- Потому что плотность "сталинских" районов достаточно низка для современного большого города - 10-15 тыс. квадратных метров жилья на гектар в больших массивах. А сегодня все - и власти, и застройщики - хотят 20-25 тыс.

- Мало ли чего они хотят.

- Сегодня возобладало такое мнение, что городская земля - это невозобновляемый ресурс, поэтому расходовать ее надо экономно и строить плотно. Под такую сурдинку можно заниматься и точечной застройкой. Втыкать "карандаши" туда, где есть хоть минимальное пятно.

- А разве эта тенденция не преодолена при новой власти в городе?

- А она и не может быть преодолена без масштабного градостроительного планирования - причем не только экономического, но и эстетического характера.

- То есть речь идет даже не о политической воле, а об эстетической?

- Эстетика - это и есть политика, чего тут скрывать. И понятно, что можно было бы достичь баланса интересов и общества, и бизнесменов, и все бы заработали, и город стал бы лучше - просто надо построить механизмы согласования этих интересов. Но новый генплан, как всегда, должен быть готов за два года, а для этого нужно все прямо сейчас быстренько распланировать, потому что без этого нельзя строить. Не останавливать же конвейер...

- Ладно, плотность населения - это один критерий. Но есть же и чисто строительные показатели: толщина стен, отделочные материалы и прочее.

- Новые нормы, принятые лет десять назад, не позволяют строить кирпичные дома. И это правильно, наверное, с экономических позиций. Но эти нормы порождают здания с искусственными фасадами, в которых присутствует такой феномен, как утеплитель. И немедленно возникает идея навесного фасада, ведь утеплитель можно прикрыть чем угодно, хоть фольгой, хоть бумагой. Фасад начинает выполнять чисто декоративную функцию. А прикрыть его чем-то капитальным вроде камня или кирпича - достаточно дорого. И вот появляются здания, облицованные алюминиевыми панелями, что дешевле.

Наступает определенный упадок строительных технологий, изменение отношения к качеству строительства - это можно уже констатировать. Тем не менее архитекторам ничто, я считаю, не мешает делать приличную архитектуру, и нет ничего, на что можно было бы сослаться как на непреодолимое препятствие.

- Вспомним первые хрущевки. Совмещенный санузел, кухня 5 метров, потолок 220. Потом требования стали расти: кухня 8 метров, потолок 240, санузлы раздельные. Этот процесс продолжается? Идет улучшение типового жилья?

- Вне всякого сомнения. Появляются новые стандарты. И уже даже есть опросы, из которых следует, что 82% москвичей оценивают условия своего проживания как хорошие или нормальные. И только 10% - как неприемлемые. Сегодня даже те люди, которые живут в арендуемых квартирах, считают, что это для них приемлемый вариант.

- Москвичи такие непритязательные? - Нет, просто это результат того, что за последние 20 лет в Москве построены многие миллионы квадратных метров жилья. Это то, что по-английски называется shelter, кров. Там есть все необходимое. Ты не можешь, конечно, сказать, что живешь на бульваре с видом на парк, в старинном доме с большим балконом. И что рядом булочная и площадка, где можно гулять с собакой. Но кров у тебя есть. И это по-прежнему преодоление той самой послевоенной жилищной проблемы, которая так и не была решена советской властью вплоть до ее конца. Исходя из этого опроса, можно считать, что жилищная проблема в Москве почти решена, просто это как-то не зафиксировано в общественном сознании. При этом, правда, цены на жилье в Москве не соответствуют его качеству.

- И доходам москвичей. Честно работающий за зарплату человек опять не в состоянии за всю жизнь накопить на квартиру. Почему?

- Потому что спрос на московское жилье неиссякаем. Из наших междисциплинарных исследований мы поняли, что рухнуть этот спрос может только вместе со страной, в момент какой-нибудь политической катастрофы. Причем мирового, а не локального масштаба. Есть такие города: Лондон, Париж, Москва... Теоретически, конечно, цены могут упасть и в случае локальных экономических трудностей. Но, кстати, в 1998-м они не упали. Всем нужна какая-нибудь квартира в Москве, здесь все-таки лучше.

"ХОРОШИЙ ГОРОД - ЭТО ГОРОД, ГДЕ КАЧЕСТВО ЖИЗНИ ПРИМЕРНО ОДИНАКОВО ПО РАЙОНАМ"

- Тем не менее уже есть люди, которые начинают посматривать за обочину, ищут более удобное и более экологически приемлемое жилье вне Москвы. Вы эту тенденцию ощущаете?

- Она заметна, но это всегда касается лишь некоторой части населения. И есть прогнозы, что эта часть никогда не будет больше 20% всех жителей. Число квартир внутри МКАДа огромно. Количество же комфортных поселков с хорошей инфраструктурой вокруг Москвы минимально. Вот и все. К тому же население этих поселков вряд ли будет прирастать изнутри Москвы - оно скорее прибудет снаружи. Это тоже заметная тенденция. - То есть "новая Москва" и "неновая Москва" никогда не соединятся?

- Вообще то, что все называют Москвой, есть, в сущности, лишь центр города. МКАД - это такой обруч, рама, на которой стоят знаки "Москва" - единственная на сегодня реальная граница города. Те районы, которые сейчас за МКАДом, могут, конечно, считаться Москвой, но они не совсем Москва. Попытка асимметричного развития, что все признают, - это все-таки попытка создать идеальное Подмосковье, а не Москву.

- А что значит "жить в центре"?

- Сегодня "жить в центре" - это примерно в пределах Третьего кольца. А периферия - это то, что между Третьим кольцом и МКАДом. Там и цены на жилье примерно одинаковые, и дома, и образ жизни. На периферии живут 80% москвичей, и настоящая Москва - это в большей степени периферия, чем центр. Есть еще, конечно, Кремль, но он принадлежит скорее России, нежели городу. Москва, можно сказать, город без собственного центра. Он есть, но со значительным смысловым изъятием - как Запретный город в Пекине. Кстати, далеко не во всех городах, в том числе европейских, старые крепости до сих пор закрыты. И у российских правителей были попытки "открыться". При Екатерине II архитектор Баженов даже убирал крепостные сооружения. Фасад на Москву-реку был открыт, часть Кремлевской стены разобрана, она теперь ново дельная. И только Русско-турецкая война уберегла Кремль от строительства нового царского дворца. Его сохранившийся макет стоит в Музее архитектуры: колоссальный дворец, раза в два мощнее, чем Лувр. Это и был бы парадный фасад Кремля - так себя манифестировало светское государство. Но стена уцелела, и сегодня - к счастью или к сожалению - Кремль по-прежнему крепость.

- Есть ли в Москве районы с отчетливо выраженным общим материальным уровнем? То есть делится ли Москва по денежному признаку?

- Ну, это общеизвестно. Есть сравнительно дешевый юг и юго-восток и сравнительно дорогой запад и юго-запад. Разница такова: если цену квартиры в дорогой части принять за 100, то в дешевой части - 60. Так получилось исторически, причем одна из причин очевидна: река Москва течет с севера на юг, на карте сверху вниз, вверху она чистая, а внизу грязная. Чем ниже по течению, тем дешевле район.

- А насколько жилье в коттеджном поселке дороже, чем квартира на юго-западе, например?

- Думаю, что многие люди могут поменять свою квартиру на жилье за городом. Это уже вопрос возраста, владения автомобилем. Некоторые девелоперы начали ориентироваться на этот рынок. Они знают, сколько стоит квартира, к примеру, на юго-западе, и понимают, что должны строить таунхаусы подешевле - тогда люди, если они не хотят жить в городе, могли бы с совсем небольшой приплатой переезжать.

- Есть ли опасность появления гетто в Москве?

- Уже есть. Появляются признаки образования закрытых сообществ по подъездам и домам. Понимаете, внутри многих микрорайонов дома очень плохого качества. И если люди, у которых появляются деньги, немедленно переезжают оттуда либо в центр, либо за город, на их местоприезжают те, кто, скажем так, хуже говорит по-русски. Можно ориентироваться на опыт других мегаполисов - люди в разных концах света ведут себя примерно одинаково. Если мы не хотим повторять печальный опыт некоторых американских или азиатских городов, нужно создавать специальные программы, которые реабилитировали бы депрессивные районы, делали бы их лучше. Хороший город - это город, где качество жизни примерно одинаково по районам.

- Тогда я все-таки вернусь к своему наивному вопросу. Если все так понятно с предпочтениями горожан, и если спрос не иссякает и нужно реабилитировать старые районы, то почему бы не пойти навстречу людям и не начать опять строить хорошие дома - с высокими потолками, с кирпичными толстыми стенами, с удобными подъездами... Может, имеет смысл просто поменять строительные нормы, а не приспосабливаться к ним?

- К кому обращен этот вопрос? Если к архитектору, то я могу сказать: да, можно, не знаю насколько нужно, строить высокоплотное малоэтажное жилье. По этому пути пошла Англия. Это специальные виды застройки - в 2, 3, 4 этажа. В арсенале архитекторов все это есть, в том числе и вполне современные проекты. Если же ваш вопрос обращен к москвичам, то единого ответа все равно не будет, они не имели возможности экспериментировать с типами жилья, в котором они хотели бы жить.

- По бедности?

- Не только. Раньше Москва была просто деревней и образ жизни вела соответствующий. Все жили в избах, усадьбах, частных домах. Доходные многоквартирные дома появились совсем недавно, только в начале ХХ века. Анна Ахматова, увидев первый многоэтажный дом, который возник среди традиционного ландшафта, воскликнула, что все, погибла Москва.

- То есть метафора "Москва - большая деревня" касается не только образа жизни, но и городской среды?

- Урбанизацию в смысле притока сельского населения Москва прошла, но формирование градостроительной ткани - с улицами, площадями и всем прочим - нет. Например, Замоскворечье по сей день состоит из "изб". И все это любят, кстати. Не было и до сих пор нет у людей возможности выбирать. Ощущение, что "квартира есть, и слава богу", сохранилось.

"РАНЬШЕ ТОТ, КТО УПРАВЛЯЛ ГОСУДАРСТВОМ, НЕ МОГ НЕ ИНТЕРЕСОВАТЬСЯ АРХИТЕКТУРОЙ, ПОТОМУ ЧТО ОНА БЫЛА СИМВОЛОМ ВЛАСТИ"

- Получается, застройщику и не нужно строить дома более высокого качества? Горожане все разберут.

- Вы когда говорите "горожане", кого имеете в виду?

Сообщу вам такую новость: их не существует. Тут как на рынке. У каждого свой кошелек. Один купил морковку, второй - тыкву, третий - целый ларек. Поодиночке такие атомизированные граждане могут оказать влияние только на собственное положение. А на образ города - никак. - И нет механизмов их объединения?

- Механизмы известны. Выборы. Мы наблюдаем сейчас, как горожане приходят в некое озверение, пытаются консолидироваться - например, вокруг охраны памятников или точечной застройки. Что, кстати, пока безуспешно - власти научились с ними бороться через, к примеру, фальшивые общественные слушания. В общем, процесс пошел, но предсказать, когда будет успех, трудно.

- Но власть ведь тоже не от фонаря все решает? Она опирается на экспертизу? - Нет. В области жилищного строительства - категорически нет. До сих пор длится советская традиция планового ввода: Москва должна ввести столько-то миллионов квадратных метров - и точка. Не ввел - партбилет на стол. Но ведь никто не говорил, что это должно быть жилье плохого качества! Если бы в государственном задании было написано "строить что угодно, лишь бы много" - тогда другое дело. Мне недавно пересказали слова самого главного начальника: "Главное - инфраструктура. А коробки мы поставим". Жилье - это коробки: вот что отпечаталось на подкорке у людей, принимающих решения. Это недостаток образования. Даже люди, которые занимались городским управлением, а не федеральным, нуждаются в дополнительном обучении, сейчас для них делают специальные классы, где обучают азбучному: основам городской экономики, комфортной среды, планирования, городского развития... Выяснилось, что те, кто получает власть в городе, не являются в этом специалистами. - Как будто раньше все решали высоколобые спецы. Товарищ Сталин тыкал пальцем: "Здэсь, здэсь и здэсь". И строили. - Иосиф Виссарионович был большим специалистом в архитектуре. И Гитлер, кстати, тоже. И Наполеон. Раньше тот, кто управлял государством, не мог не интересоваться архитектурой, потому что она была символом власти. Это часть этики и обязанность властителя. А то, что мы сегодня имеем - это плата за большую свободу. Хаос, алюминиевые вывески, стекляшки в центре... Каждый строит что хочет, рулит по-своему.

- В Стамбуле это почему-то не раздражает: "Ах, какое бурление жизни!" - Москва - это все-таки город с другой органикой. Доминирует структура. После сталинского генплана это стало очевидно: радиально-кольцевая структура, "семь сестер", доминирование Кремля, новые проспекты. Не Париж - но определенно есть замысел.

Когда на Воробьевых горах стоит университет, это красиво. А когда рядом начинают какие-то пеньки вырастать, это всех раздражает. Нарушение очевидно. В Стамбуле такой структуры нет, это живой, беспорядочный город. Кстати, Москва тоже обладает такими чертами, и ее история - это, собственно, борьба между структурой и хаосом. Она сама себя периодически строит как структуру, потом наступает этап хаоса.

- Сейчас, как я понял, мы на этапе хаоса? - С одной стороны, хаоса, с другой - однообразия. И конкуренция со стороны девелоперов, пытающихся изобрести что-то повыше качеством, - она ничтожна под напором неиссякаемого спроса. Борьба идет только за верхние слои пирамиды, за рынок элитного жилья.

- А что это за элитное жилье? Вернее, что это за элита?

- Справедливый вопрос. Потому что люди, которые покупают самые дорогие квартиры, в Москве, как правило, не живут. Такой вот парадокс. Квартира - это часть образа. Если у тебя есть здесь бизнес, то у тебя должна быть квартира где-нибудь на Остоженке, дом на Рублевке. А если у тебя их нет - ты подозрительный тип. Правда, по европам уже ездим, уже разрешено иметь квартиру в современном стиле, а не в дворцовом. Совсем недавно такое тоже было подозрительно: живешь в стеклянной коробке, а не в мраморной - это что-то вроде нетрадиционной ориентации. Ну, а раз ты здесь базируешься, тебе разрешено иметь дом в Швейцарии, если уж заработал. Это как часть костюма. Про элитное жилье я бы говорил только применительно к такой элите.

- Есть какая-то другая?

- Есть. После 2008 года паранойя строительства на Рублевке мраморных дворцов с золотыми интерьерами за 30-40 млн долл. - она прошла. Может, конечно, и потому, что не так-то много людей, которые могли себе это позволить. А они уже построили. Среди бизнесменов уже есть люди с какими-то понятиями о приличиях, переставшие себя идентифицировать с этой, не побоюсь такого определения, кликой. Они уже демонстрируют некую независимость, могут построить себе маленький деревянный домик - это вопрос личного ощущения комфорта.

- А хорошие архитекторы строят хорошие дома богатым людям?

- Конечно. Этот рынок процветает на протяжении последних 20 лет. В Подмосковье ежегодно появляется множество вполне симпатичных домиков. И облик их меняется. В середине 90-х начинали с 500 метров, к концу 90-х миновали тысячу, в начале 2000-х метры считали тыщами, сейчас размер их опять упал.

- Существует ли заказ на общественные здания?

- Практически все они достались нам от социализма. Заказ на социальные здания - школы, институты, поликлиники - огромен. Но архитектур но он в тени. Школы и детские сады понимаются как некое обременение, они идут по той же схеме типового проекта. Производственникам это всегда кажется проще и дешевле, чем заказывать что-то архитекторам. Главное, никаких рисков творческого характера, а то архитектор тебе понаделает. Есть, конечно, исключения. Бизнес-школа в Сколково построена по проекту знаменитого английского архитектора, наши товарищи и коллеги сопровождали этот проект. Но с этими зданиями - как и с любыми другими - всегда одна проблема. Должны существовать люди, которым нужны все эти прекрасные пространства, предлагаемые архитектором.

МКАД - это обруч, рама, на которой стоят знаки "Москва" - единственная на сегодня реальная граница города

***

СТРОИТЕЛЬ-УРБАНИСТ

Григорян Юрий Эдуардович - архитектор, график, основатель бюро "Проект "Меганом", преподаватель Московского архитектурного института, руководитель учебных программ Института медиа, архитектуры и дизайна "Стрелка". Среди зданий, спроектированных бюро "Меганом" - концертный зал в Барвихе, универмаг Tsvetnoy, штаб-квартира Сбербанка (Москва), жилой дом "Сезам" (Тель-Авив), Дом искусств и культуры (Бейрут)... Бюро выиграло конкурс на строительство Пермского музея современного искусства и вошло в число победителей Международного урбанистического конкурса с проектом реновации промышленной территории ЗИЛа.

***

Паранойя строительства на Рублевке мраморных дворцов с золотыми интерьерами за 30-40 млн долл. - она прошла

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > mn.ru, 17 ноября 2013 > № 949570 Юрий Григорян


Россия > Недвижимость, строительство > bankir.ru, 11 ноября 2013 > № 977350 Ирина Рукосуева

Социальная ипотека для многодетных семей доступна единицам.

Судя по результатам социологического исследования об образе жизни многодетных семей в России, большинство родителей могут заработать на пропитание и одежду для своих детей, дать им образование, но признают полную невозможность приобрести квартиру. Жилищная проблема – самая острая.

«Рожая детей, многодетные семьи сознательно или бессознательно уменьшают подушевой доход членов семьи, чем снижают качество жизни – своей и детей. Многодетная семья в современном мире несостоятельна, так как имеет низкий уровень жизни и не может обойтись без государственной поддержки. Создается замкнутый круг: чем громче звучат просьбы и призывы к государственной поддержке многодетных семей, тем сильнее возвращается к ним негатив в общественном мнении», – говорится в одном из исследований. Это в том числе объясняет нежелание банков вводить социальные ипотечные кредиты для многодетных в свою продуктовую линейку хотя бы на маркетинговом уровне. Рыночных предложений таких кредитов – единицы.

Чем богаты?

Поисковые системы выдают единственный банк, активно рекламирующий специальный льготный кредит для многодетных семей.

Акцию «Ипотека для родителей, настоящих и будущих» реализует банк «Уралсиб», который готов снижать кредитную ставку за каждого ребенка на полпроцента.

Пресс-релиз Сбербанка России рассказывает о «потрясающей» новости: трем многодетным семьям в Хабаровском крае из краевого бюджета предоставлено 2,7 млн. рублей на полное погашение ипотечных кредитов. При этом команда Сбера, совершенно не стесняясь, подает эту смешную сумму, на которую можно купить не более двухкомнатной квартиры в регионах, как доказательство того, ипотека для многодетных стала доступнее.

На какую помощь от государства в решении жилищного вопроса многодетная семья может рассчитывать по закону? Существует четкий «водораздел»: если родители встали в очередь на улучшение жилищных условий до марта 2005 года, то они могут рассчитывать на субсидию в размере трети от стоимости жилья, которую государство перечислит в коммерческий банк в счет погашения основного долга по ипотеке. Если в такой семье родится еще один ребенок уже после получения ипотечного кредита, государство оплатит еще 18% от остаточной суммы кредита.

По словам адвоката и эксперта портала «Правовед.Ru» Вадима Попова, многодетные родители могут получить ипотечный кредит со сроком кредитования до 30 лет на покупку жилья по социальной норме с отсрочкой первого платежа на три года. После рождения четвертого ребенка им «гасится» весь кредит, при условии, что хотя бы один из родителей живет на территории субъекта федерации России не менее 12 лет, а суммарный трудовой стаж обоих родителей составляет 10 лет.

Ну а тем семьям, которые получили статус многодетных после марта 2005 года, остается рассчитывать только на материнский капитал и региональные программы, которые порой выглядят как сплошное издевательство, потому что соблюсти их условия невероятно сложно.

К примеру, в том же Хабаровском крае при рождении третьего ребенка полностью выплачивается остаток ипотечного кредита, но только семьям, попавшим в молодежную программу кредитования, и дети которых родились после 1 января 2012 года. В Красноярском крае бюджет готов оплачивать три четвертых процентной ставки по ипотеке, если в семье четверо детей, и полностью платить проценты по ипотеке, если в семье пятеро и более детей. В Новосибирской области под условия региональной программы попадают только те многодетные семьи, которые воспитывают пятерых и более детей, а среднедушевой доход на каждого члена семьи составляет меньше прожиточного минимума. Только какой же банк в здравом уме даст такой семье ипотеку? Возможно, именно поэтому и воспринимается как Большая Новость сообщение о том, что целым трем семьям удалось перепрыгнуть бюрократические барьеры на пути к государственной помощи.

Капитальный тупик

Чаще всего банкиры, говоря об ипотечных продуктах для многодетных семей, имеют в виду исключительно программы с использованием материнского капитала.

«Наши клиенты, владеющие государственным сертификатом на материнский капитал, могут использовать его при оформлении кредита на улучшение жилищных условий с первоначальным взносом от 5%. Однако важно подчеркнуть, что жилье, которое приобретается с использованием материнского капитала, обязательно должно быть оформлено в общую собственность родителей, детей и других членов семьи», – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования банка «Интеркоммерц» Кристина Новожилова.

Банк списывает средства материнского капитала в счет досрочного погашения остатка основного долга. При этом клиенту предоставляется справка о досрочном исполнении его обязательств по кредитному договору и об остатке ссудной задолженности, а также новый график платежей, в котором пересчитывается ежемесячный платеж.

По словам эксперта, процедура оформления заявки на погашение жилищного кредита материнским капиталом несложная: заемщику необходимо обратиться в банк за справкой о ссудной задолженности по кредиту, в которой указан остаток долга, сумма процентов, реквизиты и расчетный счет получателя для перечисления денег. Эта справка передается лично либо через представителя в территориальный орган Пенсионного фонда с заявлением о распоряжении, в котором указывается сумма средств, направляемая на погашение основного долга. Вместе с заявлением подаются сертификат, страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования, документы, удостоверяющие личность, место жительства или пребывания лица, получившего сертификат, и всех членов семьи, проживающих в жилом помещении, приобретенном с использованием кредита.

Руководитель кредитного департамента банка «Дельтакредит» Денис Ковалев упоминает два продукта, которыми могут воспользоваться многодетные семьи: «Материнский капитал» и «Ипотека молодым».

В рамках первой программы молодые родители имеют возможность получить кредит на приобретение квартиры с первоначальным взносом в 5% от стоимости квартиры и в дальнейшем частично досрочно погасить кредит средствами материнского капитала.

«По программе «Ипотека молодым» семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста на момент подачи заявки, может рассчитывать на оплату установленных кредитным договором ежемесячных платежей в уменьшенном размере в течение льготного периода. Эти виды кредитов пользуются спросом: примерно 15% заемщиков выбирают именно их», – информирует Денис Ковалев.

Заместитель директора департамента розничного бизнеса «Ак Барс» Банка Эльдар Галеев признает, что специального продукта, ориентированного на многодетные семьи, в банке нет, однако ипотечные программы универсальны и позволяют клиентам получить ипотеку с возможностью применения различных программ лояльности.

«Принимая во внимание, что рядом субъектов федерации в рамках поддержки многодетным семьям выделяются земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов, наш банк предусмотрел возможность получения дополнительных преференций при индивидуальном строительстве», – заявляет эксперт.

По его словам, если многодетная семья имеет право на материнский капитал, то она может использовать его в качестве первоначального взноса по ипотеке. При наличии собственных средств такой заемщик имеет возможность увеличить размер первоначального взноса за счет средств материнского капитала, что позволит снизить процентную ставку по кредиту. При недостаточности собственных средств, клиент может увеличить свой лимит кредитования с помощью материнского капитала.

«В последние время прослеживается тенденция к увеличению количества многодетных семей. Их средний достаток с каждым годом растет в связи с тем, что зачастую решаются завести трех и более детей люди со средним и выше достатком», – делится наблюдениями Эльдар Галеев.

Заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Михаил Сероштан утверждает, что по программе банка, подразумевающей использование материнского капитала, выдается каждый пятнадцатый ипотечный кредит, что означает достаточную популярность этого предложения. «Это отличная возможность воспользоваться на практике поддержкой государства для решения своего жилищного вопроса. В ВТБ 24 она действует по всей стране», – говорит эксперт.

«Раньше многие семьи отказывали себе в получении ипотечного кредита по причине отсутствия накоплений на первый взнос, который в среднем составляет около 20% от стоимости жилья, что является достаточно большой суммой для многодетных семей. Материнский капитал в нашем банке может учитываться как первый взнос. Совокупный доход семьи должен быть порядка 25 тыс. рублей, при этом размер установленного в разных регионах прожиточного минимума влияет на расчет максимальной суммы кредита. Кредитная история влияет на размер процентной ставки», – говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Связь-Банка Владимир Тимофеев.

Начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Столбунов рассказывает, что в качестве первого взноса их банк материнский капитал не учитывает, зато здесь имеется иное преимущество.

«Появляется возможность увеличить сумму кредита до 90% от стоимости приобретаемого жилья без каких-либо дополнительных требований страхования финансовой ответственности заемщика», – говорит эксперт.

Альтернативный вариант

Покупать недвижимость с помощью материнского капитала чревато одной большой проблемой – нужно обязательно наделить долей ребенка в квартире. Это значит, что потом в случае необходимости продать такую квартиру будет чрезвычайно трудно. Сделать это возможно только с разрешения органов опеки. При этом чиновники, прежде чем давать такое разрешение, должны четко знать, куда будет прописан ребенок, чью долю сейчас родители продадут, чтобы его жилищные права не были нарушены.

В связи с этим семьям можно воспользоваться не только обычными ипотечными предложениями банков, так и новинками рынка. К примеру, недавно Московский кредитный банк объявил об акции под названием «Квадратные метры в кредит». По ее условиям можно купить квартиру на первичном рынке недвижимости в Москве и области. Банк дает кредит наличными до 3 млн. рублей без залога и поручителей на срок от 6 месяцев до 15 лет. Досрочное погашение кредита – без ограничений и штрафов, процентная ставка – от 15% годовых.

«Ипотека в нашей стране стала словом нарицательным: сложно, долго, страшно. Но жизнь не стоит на месте, и потребительская активность на первичном рынке недвижимости, а также спрос наших клиентов и предложения партнеров помогли нам сделать специальное предложение – потребительский кредит на жилье. Многим клиентам, которые обращаются в банк, не хватает небольшой суммы на покупку квартиры, кто-то хочет приобрести недвижимость на этапе котлована, когда нет ипотеки, кто-то покупает машино-место», – информирует директор дирекции розничного бизнеса Московского кредитного банка Алексей Косяков.

«Фишка» этого предложения в том, что купленная таким образом квартира не подвергнется ипотечному обременению, и с ней можно будет впоследствии сделать все, что угодно – продать, подарить, завещать.

Еще один альтернативный вариант – воспользоваться услугами агентств недвижимости и «ловить» их акции. Ангарчанка Ольга Шибаева, мать семерых детей, выкупала свою двухкомнатную квартиру именно так – по квадратным метрам, потому что ни один банк не предоставлял кредита семье, где работает только муж.

«Начинала я покупать, когда квадратный метр жилья в нашем городе стоил 6 тыс. рублей, закончила на цене 22 тыс. за кв. м. На полный выкуп квартиры ушло пять лет. Но нужно быть очень уверенной в репутации компании, которая предоставляет подобную услугу, чтобы не оказаться обманутой, на улице и без денег. Мне повезло в том, что меня не «кинули», но приходилось во многом себе отказывать ради квартиры», – рассказывает Ольга.

// Инна Рукосуева, Ipocredit.Ru, 5 ноября 2013 года

Россия > Недвижимость, строительство > bankir.ru, 11 ноября 2013 > № 977350 Ирина Рукосуева


Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 4 октября 2013 > № 923455 Михаил Задорнов

МИХАИЛ ЗАДОРНОВ: "20% РОССИЙСКИХ СЕМЕЙ МОГУТ СЕБЕ ПОЗВОЛИТЬ ИПОТЕКУ"

Интервью президента - председателя правления банка ВТБ 24 Михаила Задорнова главному редактору Business FM Илье Копелевичу

1. Об ипотечном кредитовании

2. О потребительском кредитовании

3. О страховании

4. О банковской реформе

Об ипотечном кредитовании

Михаил Михайлович, как говорят аналитики, темпы выдачи кредитов населению - потребительских и, в первую очередь, ипотечных - начали заметно сокращаться. Так ли это?

Михаил Задорнов: Это не так, тенденция прямо обратная. Прирост ипотечного кредитования в этом году идет быстрее, чем в прошлом 2012. За весь прошлый год ипотечный портфель в российских банках увеличился на 30%. За год к августу, то есть с августа прошлого года по август текущего - на 33%. То есть, несмотря на то, что портфель уже достаточно выросший, темпы прироста и выдач, и портфели ипотеки растут.

С чем вы это связываете?

Михаил Задорнов: Прежде всего, с тем, что выплата ипотечного кредита стала доступна гораздо большему кругу российских семей. В 2008 году таких было 5% населения, два года назад, наверное, 10%. Сейчас, я думаю, около 20% российских семей могут себе позволить взять ипотеку.

Кроме того, если не брать Москву, то в большинстве российских городов с населением 300 тысяч, 500 тысяч или миллион человек стоимость жилья последние три года более или менее стоит, а номинальные доходы растут быстро. Например, в этом году номинальные зарплаты увеличились на 13% по сравнению с годом назад. Цены на жилье так не растут. Сейчас гораздо лучше ситуация, чем была 5 лет назад. Грубо можно так сказать, если в 2007 году человек должен был работать почти 5,5 лет - ни есть, ни пить и копить на обычную двухкомнатную квартиру, то сейчас для этого требуется 3,2 года. Соотношение номинальных доходов, и стоимости квартиры средней в России изменилась в пользу заемщика. Это дает возможность для роста ипотечных кредитов.

Если говорить о ВТБ 24 (а мы держим 16% рынка, во многих крупных городах больше 20%), то за август- сентябрь у нас рост заявок по ипотеке не снижался. Это как раз тот сегмент рынка, который очень устойчиво растет.

Сейчас многие обсуждают грядущие изменения налогообложения недвижимости и налог на так называемые инвестиционные квартиры, в которых владельцы сами не живут. Налог станет существенным. На ваш взгляд, не приведет ли это к выбросу квартир на рынок с целью продажи и коррекции цен?

Михаил Задорнов: Давайте обсуждать свершившиеся вещи. Впервые обсуждение налога на недвижимость в Госдуме шло было при моем участии. Я помню это обсуждение в 2004-2005 годах. Сейчас уже 2013 год. Налог на недвижимость не введен и уже сейчас очевидно, он не будет введен в следующем году. Почему? Потому что уже внесен федеральный бюджет. Под него меняется налоговое законодательство. Насколько мне известно, правительство не предполагает наделить регионы правом вводить налог на недвижимость с 1 января 14 года. Эту дату перенесли на 1 января 2015 года. Это не первый перенос, и может быть, не последний. Хотя я, в принципе, являюсь сторонником введения налога на недвижимость.

Все идеи, которые обсуждаются, еще могут многократно измениться на стадиях обсуждения, принятия, внедрения. Будет налог на недвижимость региональный и местный: Москва, Санкт-Петербург, город Урюпинск будт по-отдельности принимать решение по ставке налога, льготах и так далее. Будет довольно большая дифференциация по стране. И никак на рынок недвижимости следующего года или полутора лет от сегодня это не повлияет.

Хорошо. А вот рост выдачи ипотечных кредитов - более реальный фактор, на ваш взгляд? Может, тогда можно ждать другой тенденции на рынке - повышения в средстве роста спроса, благодаря ипотечным кредитам?

Михаил Задорнов: Дело в том, что ипотека подогревает спрос. Но чем больше спрос, тем выше цена. Ипотека как фактор спроса - это фактор поддержания цен на недвижимость и даже их роста. Те темпы, которые мы видим сейчас, не приводят к резкому удорожанию недвижимости. Еще раз подчеркну, что все-таки цены на жилье остаются достаточно стабильными или растут на 3-5%, то есть меньше, чем темпы инфляции и реальные доходы. Поэтому ипотека, конечно, поддерживает спрос на жилье.

Если сразу после кризиса в основном люди брали ипотеку на приобретение готового жилья, то сейчас все больше новостроек. В нашем портфеле доля новостроек в ипотечных продажах достигает трети, где-то в регионах даже 40%. И мы сознательно это делаем, потому что для людей приобретение жилья строящегося дешевле обходится, чем жилья готового.

Что касается процентных ставок по ипотеке, какие показатели и какие прогнозы?

Михаил Задорнов: Ставки росли вплоть до весны текущего года. Самые низкие ставки у нас были в конце осени 2011 года. Ставка по ипотеке средняя по рынку составляла тогда 11,7%. Потом ипотека полтора года увеличивалась в цене, и март был пиком, а не дном, по ипотеке - рублевые ставки составили 12,9% . За последние полгода с марта ставки по ипотеке снизились до 12,5-12,6%. То есть последние полгода мы наблюдаем явное снижение ставок по ипотеке.

Чем это продиктовано? Вы говорите, что спрос на ипотечные кредиты возрастает.

Михаил Задорнов: Это продиктовано снижением ставок по депозитам и общим снижением ставок в российской экономике в целом. Стоимость денег снижается, мы снижаем ставки по депозитам и одновременно снижаем ставки по кредитам. То есть идет общее снижение ставок, и я абсолютно уверен, что оно продолжится и в следующем году.

О потребительском кредитовании

Перекредитованнось российского населения сейчас обсуждается абсолютно на высоких уровнях: и в ЦБ, и в Минэкономразвития. Считалось, что всплеск потребительского кредитования был фактором определенного роста российской экономики. Сейчас считают, что рост исчерпан и, более того, видят в нем определенную угрозу и для банковской системы. Как бы вы оценили эти опасения?

Михаил Задорнов: Во-первых мы не считаем, рост потребительского кредитования угрозой для экономики и для банковской системы. Вот, мы поговорили про ипотеку. 33% роста - это нормальная, здоровая часть, а ипотека - это около 30% всего портфеля кредитов населения. Это достаточно большая часть нашего ритейлового бизнеса. Еще 10% составляют автокредиты. Автокредиты под залог фактически купленных автомобилей - это тоже быстро растущий, (в этом году около 20% будет рост) и очень здоровый сегмент рынка. Там просрочка не очень большая и риск меньше 2%.

Риски сосредоточены в основном в кредитах наличными, необеспеченных кредитах и кредитных картах. Да, там риски достаточно высокие и заметно выросли в этом году. Однако, во-первых, это естественно после бурного роста кредитования 2011-2012 годов. Во-вторых, темпы роста именно необеспеченных кредитов в этом году вдвое ниже, чем в прошлом. Прошлый год мы закончили с ростом кэшевых ссуд, кредитов наличными в 60%. В этом году, если мы возьмем август к августу прошлого года, - уже около 30%. То есть темпы вдвое снизились. Думаю, этот рост дальше будет замедляться. Во-первых, многие люди, которые брали кредит наличными, они уже закредитованы, банки им просто не дают. Во-вторых, сами банки постепенноуходят из этого сегмента, потому что ЦБ установил очень высокие регулятивные требования: требования к капиталу, резервы надо создавать в гораздо большем масштабе. Это то, что мы наблюдаем со стороны регулятора. Поэтому здесь будет постепенная, эволюционная...

Мягкая посадка.

Михаил Задорнов: Не посадка. Я все равно думаю, будет рост: 15-20% в год это нормальный темп роста потребительского кредитования, чисто беззалогового. И мы на этот уровень спокойно выйдем. Конечно, будут убытки у целого ряда банков, которые только на этом специализируются, но это нормальное рыночное явление.

О страховании

Крупное событие в розничном секторе банковского рынка - закрытие банка "Пушкино".

Михаил Задорнов: Это не крупное событие на розничном рынке. Они практически не кредитовали население.

Они имели большой депозитный портфель. Ожидается рекордная выплата со стороны Агентства по страхованию вкладов. Дискуссии о том, чтобы ограничить размер депозитной ставки после этого события ускорились или нет?

Михаил Задорнов: Такие дискуссии все время ведутся. Подчеркиваю, что не надо ничего ограничивать, выставлять какие-то пределы. Во-первых, принят закон, который ЦБ позволяет индивидуально устанавливать непубличные ограничения по приему депозитов в тех или иных банках. На сегодняшний день, насколько нам известно, ЦБ 40 банкам установил в разной форме ограничения на прием депозитов или прямой запрет на прием депозитов. Это достаточно большая часть рынка по российским масштабам. Так что уже инструмент есть.

Но запреты легко обходятся с помощью других инструментов банкирами. Поэтому нужны экономические меры. Например, ЦБ требует создания дополнительных резервов по потребительским кредитам с высокими ставками. ЦБ, с нашей точки зрения, и законодатели должны установить больший процент отчислений в Фонд страхования вкладов для тех банков, которые привлекают депозиты по более высоким ставкам. Как правило, более высокая ставка является сигналом того, что что-то не благополучно в бизнес-модели банка и что он движется в сторону более рискованной кредитной политики.

Сейчас, если с них попросить больше денег в резерв с депозитов, они мгновенно просто могут лечь на дно, потому что у них и так будут высокие обязательства по этим депозитным ставкам. Да еще часть денег они...

Михаил Задорнов: Это не так. Такую меру нужно вводить, во-первых, в понятном временном периоде, чтобы не было неожиданностью для таких банков. И тогда изменится депозитная политика банков, привлекающих депозиты по высоким ставкам.

Тем не менее, если порыться в Интернете и посмотреть на предложения банков, депозиты под 11 и даже 12% годовых вполне можно обнаружить.

Михаил Задорнов: Маркетинговые ходы. Реальная ставка по депозитам также снизилась за последние полгода примерно на 1%. Идет снижение ставки депозита.

И в среднем сейчас какая?

Михаил Задорнов: В среднем она составляет сейчас 8,5-9%. если мы возьмем топ-10 банков, а они обеспечивают до 70% рынка депозитов.

О банковской реформе

Выступая на форуме замминистра финансов Алексей Моисеев, сказал, что у нас идет банковская реформа, и обозначил некоторые ее цели и задачи. Одной из первоочередны он назвал более простую процедуру изъятия залогов у банков. Это актуальная тема?

Михаил Задорнов: Это актуальная тема во многих государствах, например, в большинстве европейских стран. Если что-то вы банку предоставили в залог под кредит, то это обеспечение даже не попадает в конкурсную массу. Как только есть угроза банкротства, то банк просто забирает залог себе, без всякой конкурсной процедуры. В России мы встаем в очередь с другими кредиторами, и залог попадает в общую конкурсную массу. Если будет предоставлено право банком на первоочередное истребование залога, как это делается, например, в Германии и Великобритании, то снизятся ставки по кредитам под эти залоги. Это, прежде всего, важно для бизнеса, потому что банки не будут закладывать свою премию в кредитные ставки.

Если говорить откровенно, мы не очень верим в эффективность и быстродействие российской судебной системы, исполнительной системы по взысканию даже уже решенных судом исполнительных листов, исполнительных производств.

Убытки можно оценить от отсутствия данной практики?

Михаил Задорнов: Мы не очень характерные, мы же не кредитуем корпоративных клиентов, мы кредитуем малый бизнес.

А та же самая ипотека и автокредиты?

Михаил Задорнов: Честно говоря, убытков мы не испытываем. Проблемные ипотечные кредиты, которые попали к нам в кризис в 2009-2010 годах, мы практически все взыскали. Наши потери в целом по этому портфелю составили, может быть, 5-7% от самого объема этой проблемной задолженности. Возможно, мы даже выйдем в плюс. В случе сложной, большой ипотечной сделки судебные процедуры занимают 1,5-2 года. Это ведет к расширению числа юристов и сборщиков. также имеет значениеи крайне неэффективная работа судов, потому что когда дело ведется два года, значит, какие-то другие судебные дела суды не рассматривают. Не секрет, что в российских судах достаточно большие очереди и длительные сроки рассмотрения дел.

Также было сказано о необходимости сокращать долю кэша в денежном обороте. Некоторые депутаты предлагают водку только по картам продавать. Есть более взвешенные идеи насчет ограничения суммы сделок, которые могут проводиться наличными. Что реалистично, на ваш взгляд?

Интервент: Прежде всего, в выступлении Алексея Моисеева мне понравилось то, что Минфин и ЦБ задумываются о сокращении издержек российских банков. Отказ от целого ряда надзорных процедур, проверок, укрепления кассовых узлов, хранения документов в бумажной форме может сократить издержки банков, а значит, мы будем больше платить по депозитам установим меньшую ставку по кредитам. Потому что де-факто эти издержки все равно перекладываются на клиента. Это очень важное изменение в поведении и в позиции Минфина и ЦБ. Если говорить о расчетах наличными, то в правительстве несколько месяцев бродит идея о том, чтобы ввести просто законодательное ограничение для определенных платежей в 600 тысяч рублей или 1 млн рублей.

Об этом давно говорят, но этого пока не делают.

Интервент: Что здесь возможно сделать? Во-первых, само по себе введение этой нормы невозможно без подготовительного периода и очень четкого определения, на какие операции мы предполагаем вводить эти ограничения. Приведу простой пример: у нас огромный рынок подержанных автомобилей, это более 1 млн машин в год. Есть, например, на Дальнем Востоке и на Северном Кавказе, рынки, где продаются эти автомобили. Стоимость такого автомобиля может быть больше 600 тысяч рублей. И на этом рынке должны быть альтернативы для расчетов. При введении такой нормы нужно четко пройти по основным рынкам, где используются наличные, а именно сделки с жильем, продажа автомобилей, расчеты при приобретении дорогостоящих товаров, например, ювелирных изделий, и понять, как реально будет работать рынок в случае введения вот такого ограничения.

Пока этого не произошло, я так понимаю

Интервент: Пока идея может сама себя дискредитировать, как иногда бывает в России. Введение подобной меры должно быть очень тщательно подготовлено, пропилотировано в отдельных регионах, и только после этого может внедряться во всей стране

Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 4 октября 2013 > № 923455 Михаил Задорнов


Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 1 октября 2013 > № 908258 Дмитрий Медведев

Президиум Совета по модернизации экономики и инновационному развитию России

Основная тема заседания – инновационное развитие в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Перед заседанием президиума Совета по модернизации экономики Дмитрий Медведев посетил производственные цеха Климовского трубного завода

Премьеру продемонстрировали цикл литья напорной трубы для газо- и водоснабжения. В цехе гофрированной трубы Дмитрий Медведев ознакомился с производством современных труб для канализации, а в следующем цехе – с процессом изготовления нестандартных элементов, которые используются в прокладке трубопроводов ЖКХ. Здесь были представлены различные фитинги, угловые соединения, отводы, без которых невозможно обойтись при монтаже водопроводов.

Справка

Климовский трубный завод

Премьеру показали также цикл производства гофрированных труб большого диаметра. Кроме того, он побывал в лаборатории физико-механических испытаний, где трубы подвергают различным механическим воздействиям для определения их прочности, ударостойкости и долговечности.

Стенограмма:

Д.Медведев: Добрый день, уважаемые коллеги! Сегодня в рамках нашего президиума мы поговорим об инновационном потенциале, может быть, самой сложной отрасли нашего народного хозяйства, которая есть, я имею в виду жилищно-коммунальное хозяйство. Проблем здесь много, мы их неоднократно обсуждали на различных уровнях, не буду их все повторять, вы хорошо их знаете.

Сегодня сконцентрируемся на инновационном аспекте. Возможностей тоже немало, рынок огромный и потенциально очень перспективный. Мы располагаем огромным ресурсным потенциалом и по воде, и по газу. Но пока всё идёт по трубам, в значительной степени это всё теряется, и это наша основная проблема. По той статистике, которая является общедоступной, в процессе транспортировки теряется до 27% воды, тепла теряется не менее 15%. И в целом, конечно, у нас здесь ситуация выглядит крайне непривлекательно, поэтому, собственно, мы с вами встретились на трубном заводе, который занимается производством пластиковых труб.

Сегодня сконцентрируемся на инновационном аспекте. Возможностей тоже немало, рынок огромный и потенциально очень перспективный. Мы располагаем огромным ресурсным потенциалом и по воде, и по газу. Но пока всё идёт по трубам, в значительной степени это всё теряется, и это наша основная проблема. По той статистике, которая является общедоступной, в процессе транспортировки теряется до 27% воды, тепла теряется не менее 15%. И в целом, конечно, у нас здесь ситуация выглядит крайне непривлекательно, поэтому, собственно, мы с вами встретились на трубном заводе, который занимается производством пластиковых труб.

Государство участвует в обновлении жилищно-коммунального сектора через федеральные целевые программы, через Фонд содействия реформированию ЖКХ. Но даже несмотря на то, что мы все понимаем, этих средств, как и всегда, не хватает, надо, чтобы тем не менее они работали эффективно, стимулировали внедрение самых современных технологий, долговечных и энергосберегающих материалов. Реконструированные объекты, естественно, также должны быть под контролем, оборудованы автоматизированными системами диагностики сетей и учёта ресурсов, что сейчас делается по целому ряду направлений.

Второе, о чём хотел бы сказать: к сожалению, пока отрасль не обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Хотя, исходя из общих соображений, должна обладать таковой, потому что коммуналка огромна и что бы ни происходило на мировых рынках, какие бы кризисы ни возникали, всё равно жилищно-коммунальное хозяйство будет развиваться, будет существовать и в этом смысле обладает (должно обладать) именно повышенной привлекательностью. Но пока этого нет.

Для повышения доли частных инвестиций в жилищно-коммунальный сектор мы обязаны завершить формирование нормативной базы, которая регулирует отношения в этой сфере. Более активно этим должны заняться и субъекты Федерации, тем более что регионам в ближайшее время предстоит среди прочего утвердить схемы водо- и теплоснабжения, завершить учёт объектов коммунальной инфраструктуры и принять долгосрочные тарифные решения.

Если говорить о тарифах, мы приняли целый ряд непростых решений, касающихся нулевого роста тарифов для естественных, или инфраструктурных, монополий в отношении промышленных потребителей. При этом с учётом того, что ситуация в жилищно-коммунальной сфере сложнее, чем ситуация для промышленных потребителей, мы исходим из того, что для населения тарифы будут проиндексированы в среднем по формуле «инфляция минус 30%», что тоже в целом даёт основания надеяться на некоторое смягчение тарифной составляющей и определённые улучшения, которые должны получить в результате этого наши граждане. В связи с этим нужно уделить особое внимание внедрению инновационных технологий и иметь в виду, что это основное решение, основной ключ к решению вопроса о затратах.

Третье, что хотел бы сказать, – это техническое регулирование. Система норм, стандартов, правил находится в подвижном состоянии, требуется её такой регулярный upgrade, и нам необходимо открывать возможности для применения новых материалов и технологий. А с другой стороны, делать более жёсткими требования к эффективности, как и требования в отношении безопасности и надёжности инфраструктуры в целом.

Определённая поддержка (и это четвёртое, что я хотел бы сказать) оказывается таким инновационным разработкам со стороны государства через систему всем известных институтов развития. Вот через систему соответствующих институтов в 2011 году и в 2012–2013 годах в проекты в сфере ЖКХ было вложено около 53 млрд рублей. Более 2 млрд направлено на прямую поддержку научных исследований и разработок, а также на программы, которые существуют между высшей школой и высокотехнологичной промышленностью, на программы кооперации.

И, может быть, ещё одна тема, которую я бы хотел обозначить (мы как раз сейчас ходили по заводу, тоже говорили об этом), – вопрос спроса на отечественные материалы и оборудование. Даже на этом предприятии используется российское сырьё, что, понятно, хорошо, но в то же время оборудование, естественно, всё иностранное, потому что мы такого не делаем. Российская промышленность тем не менее может уже по ряду направлений предложить конкурентоспособную продукцию. Те же самые трубы, которые мы сегодня смотрели, – вполне конкурентоспособный товар. При этом при закупках далеко не всегда у нас приобретаются российские товары. Важно создавать условия для того, чтобы выгоднее было не импортировать оборудование, а заимствовать наилучшие технологии и осуществлять локализацию производства в России, что, конечно, частично делается, но недостаточно.

Вот набор тем, которые я хотел бы сегодня обозначить. Для доклада, надеюсь, короткого, но ёмкого, передаю слово Министру регионального развития. Пожалуйста, Игорь Николаевич (обращаясь к И.Слюняеву).

И.Слюняев: Уважаемый Дмитрий Анатольевич! Уважаемые коллеги! Инновационная активность в жилищно-коммунальном хозяйстве сегодня в 2 раза ниже, чем в среднем по России, и самая низкая по сравнению с другими видами экономической деятельности. Удельный вес инноваций, товаров, работ и услуг в сфере ЖКХ составляет примерно 0,4% и начиная с 2009 года сократился в 4 раза. Справочно: инновационная активность в экономике составляет примерно 10,3%, в ЖКХ – 5,6%.Несмотря на то что оборот жилищно-коммунальной отрасли превышает 4 трлн рублей в год, в ЖКХ осуществляют деятельность 36 тыс. предприятий и организаций, проекты по внедрению современных технологий носят пока случайный, эпизодический характер, а сами инновации не оказывают значимого влияния на качество жилищно-коммунальных услуг. Вот в качестве примера Вы приводили, Дмитрий Анатольевич, работу Фонда содействия реформированию ЖКХ: 47 энергоэффективных домов построено в рамках программ фонда, только 17 заложено. Общая площадь таких домов не превышает 45 тыс. квадратных метров – это капля в море жилищного строительства.

Среди основных причин низкой инновационной активности в ЖКХ можно выделить следующие. Первая и основная – это низкая инвестиционная привлекательность отрасли, где износ основных фондов превышает 60% и более, где колоссальные потери коммунального ресурса, а также длительный срок окупаемости проектов. Во-вторых, высокие риски и отсутствие гарантий возврата вложенных инвестиций, в том числе и в инновационные технологии. В-третьих, это консерватизм системы управления, инертность органов местного самоуправления к внедрению новых технологий, дефицит стимулирующих мер на законодательном уровне и в первую очередь мер финансового характера, недостаток квалифицированных кадров. Более того, у нас не было вообще кадровой политики. Только в текущем году мы выработали федеральный образовательный стандарт по предприятиям отрасли ЖКХ, а также подготовили профессиональный стандарт отрасли ЖКХ, надеемся до конца года его совместно с Минобром утвердить.

Отсутствие дешёвых и длинных денег также не добавляет инвестиционной привлекательности в отрасль ЖКХ. Через совершенствование нормативной базы многие преграды на пути инвестиций в отрасль уже устранены. Хотел бы отметить большой личный вклад в законодательное обеспечение отрасли ЖКХ курирующего вице-премьера Козака Дмитрия Николаевича. Есть в России масса удачных инновационных разработок в сфере ЖКХ. В частности, мы являемся лидерами на постсоветском пространстве в применении мембранных технологий очистки воды, современных технологий при производстве труб и при производстве снегоплавильного оборудования. Реализуется ряд успешных проектов в области малой энергетики и когенерации. Есть разработки, в том числе успешно реализованные, в области тепло-, водо-, энергоснабжения, потребления в области комплексного управления жилым фондом. В рамках федеральных программ ведутся научные исследования и опытно-технологические работы по повышению технологической эффективности отрасли систем жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Управленческие инновации в жилищно-коммунальной сфере играют пока незаметную роль, мы только начинаем свой путь в этом направлении. Минрегион России с этого года начал бесплатно предоставлять органам местного самоуправления типовые программные решения по обработке данных о состоянии жилого фонда и объектов коммунальной инфраструктуры. Это только начало пути.

В рамках готовящейся Концепции реформирования ЖКХ мы презентуем продукт «Новая амортизационная политика в жилищно-коммунальном хозяйстве», цель которой придать инвестиционную направленность начисленной амортизации и перейти от накопленных недоремонтов к простому, а затем и к расширенному воспроизводству в ЖКХ. На ветхих, старых, изношенных, выбывающих основных фондах сложно построить энергоэффективную и даже просто эффективную экономику. Отрасли ЖКХ необходимы инвестиции, и мы создаём такие условия для привлечения инвестиций. Большие надежды отрасль возлагает на создание государственной информационной системы (ГИС) ЖКХ – законопроект, который готовится ко второму чтению в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации.

ГИС ЖКХ позволит анализировать бюджетно-тарифные решения, контролировать качество и объёмы инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций, наладить учёт коммунального ресурса и коммунальных услуг на всех этапах (производство, распределение, транспортировка, потребление) и объёмов коммунальных платежей, а также обеспечит учёт жилого фонда.

Выстраивание эффективной системы управления является главным условием масштабного внедрения инноваций в жилищно-коммунальную сферу. Уточняя состав и требования к проектно-сметной документации, Минрегион проводит работу, и на стадии проектирования объектов капитального строительства, коммунальных объектов мы могли бы оценить эффективность технических решений и последствий применения материалов и решений с точки зрения последующей эксплуатации. Первый шаг в этом направлении уже сделан за счёт обязательной разработки схем тепло-, водоснабжения и водоотведения и требований к программам комплексного развития коммунальной инфраструктуры, программы модернизации коммунальных систем. Что особенно важно, все эти решения принимаются на предпроектной стадии.

Необходимо аналогичный подход применять и на следующем этапе – этапе проектно-изыскательских работ. Чрезвычайно важно стимулировать инновации на стадии подготовки технического задания для разработки конкурсной документации: заключение государственных контрактов, муниципальных контрактов в рамках федеральной контрактной системы, в том числе через применение контрактов жизненного цикла. Такие контракты предусматривают в качестве критерия отбора исполнителя не просто уровень цены или минимальную цену, но и совокупные расходы, показатели эффективности, энергоэффективности на всех стадиях строительства, эксплуатации, ремонта и даже утилизации объекта.

Нам предстоит нормативно-техническими документами закрепить понятия и параметры жизненного цикла жилого фонда, зданий и сооружений, объектов коммунальной инфраструктуры, разработать и утвердить классификацию работ по нормативному содержанию, текущему и капитальному ремонту, сформировать стандарты качества для основных видов работ. Такие стандарты позволяют опираться на базу, определяющую этапы жизненного цикла, и исключить необоснованные требования, надуманные, экономически и технологически необоснованные расходы, применять лучшие инновационные технологии.

Во-вторых, через нормативно-технологическое регулирование будем ужесточать требования к качеству применяемых технологий и инженерных решений. Отраслевая система государственного и муниципального контроля качества крайне необходима отрасли ЖКХ.

В отрасли также необходимо финансировать проекты, направленные на внедрение энергоэффективных технологий, и разрабатывать систему государственных гарантий, специальных программ кредитования для малых и средних предприятий под проекты внедрения инноваций. Функцию координации и контроля за внедрением инноваций в соответствии с Вашими поручениями, Дмитрий Анатольевич, должны взять на себя Минрегион России, Госстрой России и органы власти субъектов Федерации.

С 1 ноября текущего года на сайте Минрегиона России в тестовом режиме начнёт работу биржа инновационных технологий, а реестр проектов повторного применения, который сформирован в соответствии с Вашим поручением, мы до конца года дополним объектами коммунального хозяйства – наиболее эффективными проектными решениями в области водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, переработки и утилизации твёрдых бытовых отходов. С помощью этой площадки заинтересованные организации смогут представлять свои проекты для поиска инвесторов, а инвесторы и кредитные организации – размещать свои требования к потенциальным заёмщикам. Проектные организации и службы заказчика при формировании техзадания смогут опираться на лучшие практики в сфере строительства и ЖКХ, а повторное применение технических решений обеспечит экономию времени и средств бюджетной системы Российской Федерации.

Состояние проблемы ЖКХ сегодня показывает, что именно управленческие инновации будут востребованы сегодня и в ближайшее время. И зарубежный, и наш собственный опыт доказывает, что инновационное развитие отрасли возможно исключительно через активную роль государства, органов местного самоуправления и бизнес-сообщества, через создание конкурентной среды на основе долгосрочных тарифных решений, в которой бизнес доступен для любого квалифицированного хозяйствующего субъекта, а потребитель обладает правом выбора поставщика коммунальных услуг. Именно формированием таких правил и условий занимается Правительство Российской Федерации.

Последнее. Уважаемый Дмитрий Анатольевич, отрасль ЖКХ с учётом необходимых объёмов инвестиций (эксперты оценивают стоимость таких инвестиций в 9 трлн рублей) можно отнести к категории мегапроекта инфраструктурного значения, который обладает колоссальным мультипликативным эффектом и социальным значением. Без участия средств бюджетной системы, без мер государственной поддержки реализовать этот проект будет сложно. Доклад закончен. Спасибо за внимание.

Д.Медведев: Вам спасибо. Пожалуйста, коллеги, кто хотел бы продолжить обсуждение темы? Обращаюсь ко всем. Всем всё понятно? Пожалуйста.

А.Чибис (исполнительный директор некоммерческого партнёрства жилищно-коммунального хозяйства «Развитие»): Спасибо, Дмитрий Анатольевич. Я в продолжение доклада Игоря Николаевича Слюняева от имени экспертного совета рабочей группы по развитию ЖКХ хотел бы отметить: вы абсолютно правы про огромный потенциал и инновационную привлекательность этой отрасли. По нашим самым скромным расчётам, потенциал повышения эффективности сегодня составляет не менее 40%. Если брать только группу населения, то в деньгах это можно оценить как ежегодную экономию порядка 360 млрд рублей – это по самым скромным подсчётам. Это две трети потребности в ежегодном инвестировании в сферу теплоснабжения и водоснабжения. Мы на самом деле с 2014 года переходим (здесь уже было сказано) к реализации новых норм законодательства. Речь идет о переходе к долгосрочным параметрам тарифного регулирования, к сохранению экономии у компаний, которые реализуют мероприятия по энергосервису, к развитию концессий, а это своего рода фактически контракты жизненного цикла. На наш взгляд, и мы обсуждали эти меры на сочинском форуме в рамках специального круглого стола (многие коллеги там были), и банки, и крупнейшие компании, и регионы действительно зафиксировали, что реализация этих проектов по новым правилам как раз создаёт условия для финансирования и внедрения инновационных технологий. В сегодняшней истории почему у нас много с вами технологий, много труб, много современных технологий, но которые просто не внедряются? Просто потому, что ни у кого нет экономической мотивации это сделать. С 2014 года мы должны эти системы запустить.

Единственное, на что хотел бы дополнительно обратить внимание, – это на необходимость донастройки механизма, стимулирующего сокращение потребления. У нас сегодня, если брать потребление в сфере теплоснабжения даже в сравнении с централизованными системами при более низком тарифе с учётом объёма потребления совокупный платёж за тепло уже выше, чем во многих странах, где есть это централизованное теплоснабжение. Более 10% всех расходов населения – это расходы на коммунальные услуги. Соответственно, главное – максимальное стимулирование сокращения потребления, доведение до экономически обоснованной цены, но одновременно с сокращением потребления. Наши эксперты подготовили соответствующий законопроект, устраняющий препятствия по заключению сервисных договоров жилья, предусматривающий набор мер, позволяющих договариваться с собственниками по фиксации их совокупного платежа и за счёт появившейся экономии финансировать соответствующий проект, установку индивидуальных тепловых пунктов и так далее. Поручение Дмитрия Николаевича (Козака) уже находится на рассмотрении в федеральных ведомствах. На наш взгляд, если это принять до конца года, мы закончим формирование базовых условий для того, чтобы действительно в отрасль деньги вкладывались и от этого появлялся экономический эффект.

Что бы хотелось предложить с учётом того, что уже есть в протокольном решении? Учитывая некую инерционность, объективно говоря, и руководства на местах, и менеджмента, а также необходимость ручного управления в применении нового законодательства, внедрении новых технологий, наверное, разумно было бы в 2014 году перейти к реализации данной задачи в режиме пилотного проектирования – со стороны Экспертного совета и федеральных органов исполнительной власти выбрать в разных регионах разные пилотные проекты для того, чтобы спустя год показать фактический результат от внедрения инноваций в рамках нового законодательства. Вот такое предложение, если можно, зафиксировать. Новые правила, на наш взгляд и по мнению всех ключевых участников рынка и институциональных инвесторов, действительно позволяют и дают возможность зарабатывать на модернизации, на инновациях и добиваться соответствующего эффекта. Спасибо.

Д.Медведев: Спасибо большое. Пожалуйста, коллеги, кто готов? Прошу вас.

Б.Вайнзихер (генеральный директор ЗАО «Комплексные энергетические системы»): Дмитрий Анатольевич, я хотел поговорить о централизованном теплоснабжении, которое составляет более 50% в платёжке гражданина за ЖКХ и 85% всего потребления в зонах централизованного теплоснабжения (это, собственно, население). Теплоснабжение – одна из самых отсталых отраслей в стране хотя бы по двум обстоятельствам: у нас законодательно разрешено отключать горячее водоснабжение летом и это единственное место, где начало и конец отопительного сезона происходят по команде мэра.

Кроме того, ещё и законом «Об энергосбережении» была установлена норма: все здания с нагрузкой менее 0,2 Гкал/ч могут не иметь учёта.

Наша цель, собственно, в том, чтобы потребители всегда имели горячую воду, и отопительный сезон желательно должен начинаться тогда, когда похолодало, а заканчиваться тогда, когда стало тепло.

Централизованное теплоснабжение было, безусловно, важнейшим шагом в прогрессе Советского Союза в 1950–1960 годы, основано на принципах когенерации, очень выгодное, но оно было централизованным до такой степени, что мы применили так называемое качественное регулирование, когда температура в каждой квартире зависит, собственно, от температуры, которую установили на ТЭЦ. В 1970-е годы многие страны, в частности, скандинавские, применяя когенерацию, пошли по другому пути. У них применяется количественное регулирование, когда температура в теплосети стабильная, а меняется расход, и потребитель знать не знает, что там происходит на ТЭЦ.

Собственно, мы на примере одного маленького района… Это Кировский район в Перми, находится он за Камой, там единственный источник теплоснабжения – наша ТЭЦ-14, и все сети принадлежат нам. Примерно 130 тыс. человек живёт, около 1,3 тыс. зданий, всё как обычно: 75% сетей изношены до предела, есть бесхозяйные сети, примерно половина всех зданий – это малоэтажные здания. Проблемы простые: примерно 55% жителей имеют перетопы, а 20% – постоянно недотапливаются. В нормальных условиях, современных, так как мы привыкли действовать, это решается строительством ещё одной трубы в ту красную зону ценой примерно 2 млрд рублей.

Что предлагаем мы? Одновременно практически во всех домах в этой зоне поставить так называемые индивидуальные тепловые пункты, которые представляют совокупность насосов и теплообменников, позволяющих разделить два контура – контур, который подаёт теплоноситель от ТЭЦ, и контур, который вращается внутри отопительных приборов в здании. Это позволит полностью уйти от проблемы отключения горячего водоснабжения, прекратить начало и конец отопительного сезона, заодно сделать 100-процентное оприборивание. Здесь и очень много энергетических эффектов, которые позволят это окупить.

Собственно, результаты простые: вместо потерь в 26%, мы считаем, что они останутся в 10%, аварийность снизится радикально, но мало того, в целом объём теплопотребления средним гражданином в результате упадёт примерно на 20%.

Очень важно то, что все преимущества этого проекта получатся только тогда, когда на такую схему будет переведён последний дом, то есть не первый, а последний.

Поскольку проект небольшой, мы его рассчитали достаточно точно, с привлечением консультантов и проектировщиков. Он оценивается примерно в 1,5 млрд рублей. Из этих 1,5 млрд рублей 1 млрд окупается за счёт энергоэффективности, но требуется примерно 450 млн на установку ИТП в малоэтажных зданиях, где этот проект не окупается.

Д.Медведев: Ещё раз мне объясните: вот эти 1,5 млрд рублей, вы говорите, там небольшой проект, а достаточно приличные деньги всё равно. Это на какое количество людей?

Б.Вайнзихер: 130 тыс. человек. 1,3 тыс. зданий, включая тепловые сети и их реконструкцию. 450 млн рублей требуется для установки ИТП в малоэтажных зданиях, где нет окупаемости энергосервисными контрактами. По этому поводу правительством Пермского края сделан запрос в фонд «Энергоэфективность», и мы надеемся эти деньги получить. Остальные деньги проинвестирует компания, то есть 1 млрд рублей. При этом для реализации этого проекта есть всё на территории России – есть масса фирм, работающих здесь, в том числе инновационных фирм, представленных даже в этом зале, и здесь есть из чего выбирать.

Я назову только одну цифру: 1,5 тыс. ИТП – это примерно объём нынешнего российского рынка годового, а мы берём только один маленький район в городе. Общий объём только в самых крупных городах по подобным вещам мы оцениваем в 20–30 млрд долларов.

Следующее. Собственно, предложение. Мы никогда бы не сделали этот проект, если бы мы в этой зоне не были так называемой единой теплоснабжающей организацией, которой принадлежат все источники (а он там один) и все тепловые сети. Соответственно, мы можем выстроить такой проект за счёт собственной экономии, большую его часть. И пункт второй – этот проект не потребовал бы никакого государственного софинансирования, если б мы перешли на давно уже обсуждаемый метод регулирования, когда устанавливается прайс-кэп по цене на тепло на уровне альтернативной котельной. Этот проект не потребовал бы никакого государственного финансирования.

Эти две вещи приведут к тому, что подобные проекты могут появиться в любом городе.

Д.Медведев: Спасибо, это любопытно.

Россия > Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 1 октября 2013 > № 908258 Дмитрий Медведев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > mn.ru, 26 сентября 2013 > № 905702 Григорий Ревзин

ГРИГОРИЙ РЕВЗИН: "ГЛОБАЛЬНЫЙ ГОРОД - ЭТО ЕЩЕ И ГЛОБАЛЬНАЯ КОНКУРЕНЦИЯ"

БОРИС ПАСТЕРНАК.

"Проблема Москвы заключается в следующем: у нее исчерпан предыдущий путь развития. В этом пути была как чисто московская специфика, так и общемировая. Мировая состояла в том, что в 90-е и 2000-е архитектура - в рамках либерального проекта - развивалась архитекторамизвездами, создававшими разные невероятные сооружения. Они привлекали всеобщее внимание и окупались за счет рекламы и туризма. Кончилось все это в Европе и России одновременно, с кризисом 2008 года"

Григорий Ревзин, архитектурный критик, профессор Высшей школы урбанистики

Думать, что Москва должна добровольно освободиться от функции исключительного города России и делегировать это другим городам, наивно

Москва - глобальный город, утверждает архитектурный критик, профессор Высшей школы урбанистики Григорий Ревзин. А все глобальные города вытягивают ресурсы с территорий, которые контролируют, и транслируют их в мир. О том, стоит ли Москве развиваться по такому пути, что ей делать с промзонами и спальными районами и предпочесть ли небоскребы коттеджам, беседа с обозревателем "МН" Борисом Пастернаком.

- Вы сказали, что готовы поговорить не о "проблемах Москвы", а о "проблеме Москвы". Неужели все проблемы можно свести к одной?

- Проблема Москвы заключается в следующем: у нее исчерпан предыдущий путь развития. В этом пути была как чисто московская специфика, так и общемировая. Мировая состояла в том, что в 90-е и 2000-е архитектура - в рамках либерального проекта - развивалась архитекторами-звездами, создававшими разные невероятные сооружения. Они привлекали всеобщее внимание и окупались за счет рекламы и туризма. Кончилось все это в Европе и России одновременно, с кризисом 2008 года. На Западе взамен эксклюзивной архитектуры возникла социальная, экологическая, ориентированная на более скромные запросы. А у нас в 2008 году просто лег девелоперский бизнес, и этот институт развития остановился. К тому же в центре мы строить больше не могли.

- Места не стало или "Архнадзор" победил?

- Кто-то занял крайне охранительную позицию, посчитав, что центр Москвы сложился на 99% и единственное, что можно здесь делать, - это реставрировать и ремонтировать. А "радикалы" считали, что центр сложился лишь на 85%. В любом случае, как вы понимаете, у архитекторов остался очень небольшой коридор возможностей. И получилось, что главным вопросом стал такой: что делать со спальными районами? Это огромная территория - 80% Москвы, если считать только жилые районы, и 93%, если считать вместе с промзонами. Нет идеи, что с этими территориями делать.

- В смысле снести все старое и построить что-то новое? Или уже имеющееся приспособить к более комфортной жизни? О чем речь?

- Cпальные районы - это порождение индустриальной модернизации. Идея ее состоит в том, что выпускаются совершенно одинаковые продукты. И чем больше их выпускается, тем лучше. И потому главная ценность спальных районов состояла в том, что все они были одинаковые и их было очень много. Когда это делалось в 60-е годы, люди испытывали даже какую-то гордость: за год построили целую улицу! А сегодня у нас развитие постиндустриальное, и идея минимальности - минимума квадратных метров, минимума изобразительных средств - совершенно себя исчерпала.

И еще одно важное обстоятельство: это первые, возможно, в истории человечества дома, которые строились со сроком годности. Дома ХV или ХIХ века могли разрушаться, но никто не рассчитывал, что спустя какое-то время их предстоит снести. Здесь же ситуация была совершенно иная: дом - это такое же изделие, как автомобиль или холодильник. Можешь его бесконечно ремонтировать, но вообще-то это неправильно, нужно сносить. Речь идет не о злой воле девелоперов. Люди сами должны понимать, что районы, к которым они привыкли, потеряли изначальный смысл. Они были построены с целью доставить на завод или на фабрику, на условный ЗИЛ, 100 или 300 тыс. человек - стандартную рабочую силу со стандартным благосостоянием и стандартными условиями жизни. А ЗИЛа больше нет. Ну и что теперь делать? Получается неправильный город, который к тому же каждый год вырабатывает свой ресурс и как бы сам говорит нам: "Меня скоро не будет". Должна быть хоть какая-нибудь новая идея. Будем сносить? Или будем повышать качество жизни? Мы поменяли 5-этажки на 17-этажки. А 12-этажки будем на 30-этажки менять? И так бесконечно?

- А есть ли какая-то дискуссия насчет того, что делать?

- Дискуссия идет довольно вяло. Проблема только начала осознаваться.

И пока все сводится в основном к высказываниям типа "хороший вопрос, надо думать".

- Первое, что приходит в голову, - посоветоваться с горожанами.

- Видите ли, на этих территориях как бы нет субъекта воли. Люди не были объединены в сообщества. Это довольно серьезная проблема, жители друг друга не знают, у них очень непрочный "социальный клей", и они чаще всего просто не в состоянии что-то решить или сделать вместе. К тому же при социалистической системе расселения земля находилась в общем пользовании, и естественного членения города по кварталам в микрорайонах не существует. И потому совершенно невозможно понять структуру собственности. Даже если искусственно привязать, к примеру, к 9-этажной башне какую-то прилегающую территорию, она не будет иметь с ней органичной связи. Не будет ощущения, что вот дом, а вот его двор. В старом центре Москвы сама территория была размечена частной собственностью. Капитализм опять наступил - и она опять очень естественным образом поделилась.

- Но город ведь сам может предпочесть какой-то вариант развития? Какому-то проекту сопротивляется, а с каким-то соглашается...

- Нет, Москва хочет одного. В средние века говорили, что воздух города делает свободным. Так вот сейчас воздух Москвы делает горожанина "более европейским". Здесь более цивилизованные отношения с властью, более комфортная жизнь. И хочет город только одного - зафиксировать существующее положение: московские добавки к пенсии, московские льготы, московские удобства.

- Это в социальном смысле. А архитектурные запросы есть?

- Запроса на архитектуру нет. При том, что в больших европейских городах главные запросы на выборах - именно урбанистическая проблематика. У нас же главная позиция такая: дайте мне мой квадратный метр и сделайте так, чтобы я за него меньше платил. И все.

- От кого может исходить запрос на архитектуру?

- Либо от власти, либо от профессионального сообщества - но тоже через власть. Это такой рынок, где предложение определяет спрос, а не наоборот. - А от горожан?

- Один пример. У этих наших огромных спальных районов очень неразвитая дорожная сеть. Она занимает всего 6% территории - в советских нормах это называлось плотностью дорог в сельских селитьбах. Поэтому там, на городской периферии, образуются огромные пробки. А проложить дороги мы не можем, потому что жители начинают протестовать - они считают, что их жизненные условия ухудшаются. Вспомните степень общественного возмущения при прокладке Третьего или Четвертого транспортного кольца. - Допустим, появляется субъект воли - городская власть. Что она может предложить микрорайонам?

- Представим себе такой вариант.

Мы говорим: давайте отступим от центра в "большую Москву", в пригороды. Мы там построим коттеджи, квартиры в таунхаусах, это будет несколько дольше и дороже, но гораздо комфортнее. Плотность населения при самом худшем сценарии всего лишь в 1,2 раза ниже, чем в нынешних спальных районах. А территории бывших спальных районов превратим в дороги и парки. Это будет напоминать Большой Лондон или Большой Париж, где есть субурбии - предместья с малоэтажной застройкой. Но такое предложение для сегодняшнего города - слишком высокий уровень абстракции, слишком серьезные новации, так никто не думает.

- Такая схема ближе всего к международным стандартам для мегаполиса?

- Вообще-то для мегаполисов есть три стандарта. Один я изложил: город и субурбии. Все семь серий "Гарри Поттера" начинаются с пролета над бесконечной селитьбой из коттеджей.

Надо сказать, это очень скучная среда, лес все-таки гораздо интереснее.

Второй вариант мегаполиса характерен для сегодняшней Азии - это Сингапур и Гонконг. Там, наоборот, строят не малоэтажные пригороды, а жилые небоскребы в 60-70 этажей. Но эти небоскребы располагают в парках. У нас был проект Рема Колхаса, он предлагал всю территорию в Хорошево-Мневниках сделать парком, а вместо нескольких десятков снесенных пятиэтажек построить два небоскреба. Парк - это колоссальная общественная ценность. Небоскреб, правда, сильно дороже, но у коттеджей больше расходы на коммуникации, так что общие затраты сопоставимы.

А третий тип - это, например, Берлин. В котором говорят: нет, самая большая ценность города - это люди, это то, как они уже живут. Вы не можете придумать такие радикальные трансформации, которые их устроят. Большинство всегда предпочтет жить так, как живет. Да, дома устарели. Но это не значит, что их нельзя реконструировать. Сделаем утепленные фасады, улучшим водоснабжение и канализацию, модернизируем транспорт. И попытаемся создать в этих районах локальные центры, сильно отличающиеся друг от друга - гораздо больше, чем, скажем, Бибирево от Бирюлева. Ценность среды в том, что здесь живут люди и они это место любят.

Все три типа открыты и для нас, у каждого свой национальный темперамент, свой характер. Азия очень революционна по духу, горожане там легко меняют весь образ жизни. Европа, напротив, весьма консервативна - хотим жить, как живем. А в Америке главная ценность - индивидуализм. Мой дом - моя крепость.

- Москва еще не сделала выбора?

- Нет. Мы не знаем, как она будет выглядеть. Причем до архитектуры еще далеко - мы даже не знаем, что это будет за структура в урбанистическом смысле. Сейчас мы только взглянули в сторону промзон и не очень-то понимаем, что с ними делать. Все, что вокруг МКЖД, - это промзоны. Целый пояс, бублик вокруг центра города.

Там почти все уже приватизировано, сейчас идут разнообразные перепродажи. И у отдельных девелоперов появляются районы, которые условиями самого города обособлены: забор, КПП, проходная. Очень удобно строить закрытые жилые кварталы, а это губительно для городской среды. Богатые люди, живущие за заборами, - это для города совсем плохо. Там нужно бы делать большое количество общественных пространств, включать их в общую городскую территорию. Но эта проблема, по крайней мере, попала в поле общественной дискуссии. А что делать со спальными районами - это пока даже не обсуждается.

- Взглянем на проблему под другим углом. Такие громадные города вообще жизнеспособны? Или они потом начинают распадаться, развиваться по непредсказуемым сценариям?

- Понимаете, существование гигантских городов - это всего лишь набор технических проблем. Большинство из них упирается в транспорт. А социально большой город страшно выгоден. Это огромное преимущество в общении. Когда люди могут встретиться друг с другом и поговорить глаза в глаза - это несравнимо ни с интернетом, ни с телефоном. И в бизнесе доверие определяется тем, что люди узнают друг о друге. Когда вы общаетесь лицом к лицу, вы считываете бесконечно больше информации, чем при общении в сети.

- Сетевое сообщество считает иначе. - Оно ошибается. Люди реагируют на походку, одежду, запах, поворот головы, динамику речи... Большой город стоит на защите прямого человеческого общения, он сокращает издержки. - И на это есть иной взгляд: дескать, большой город разделяет людей.

- Ну да, в вашей деревне живет пятьдесят человек, и вы с каждым общаетесь. А здесь нас живет десять миллионов, а общаетесь вы всего с тысячью. Число связей, которые вы приобретаете в большом городе, - оно все равно несопоставимо больше. Вообще опасения дезурбанизации, которые с началом интернет-эпохи очень усилились, пока не оправдываются - последнюю тысячу лет города скорее растут и сливаются, чем уменьшаются или распадаются. Проблема, повторяю, чисто техническая: транспорт и снабжение, которое, собственно, тоже транспорт.

- А что у нас, кстати, с транспортом? - Мы стоим на пороге новой эпохи - отказа от транспорта с двигателем внутреннего сгорания. В пределах нескольких десятков лет что-то серьезное с ним должно произойти. Например, будет принят запрет на его использование в городах. Ограничения уже есть, они будут нарастать. С другой стороны, рельсовый транспорт каждые 20 лет удваивает скорость. В принципе нет ощущения, что мир не знает выхода. Сингапур, к примеру, поставил перед собой цель: от любой точки города до входа в метро должно быть не более ста метров. Сейчас у них триста. В такой ситуации колесный транспорт становится роскошью, и в том же Сингапуре из-за своеобразной налоговой политики владение приличным автомобилем обходится владельцу не менее чем в миллион долларов.

- В Москве что-то похожее вроде тоже начинается...

- У нас вполне очевидное движение с метро. Фактически за десять лет московское метро, по замыслу городских властей, вырастет в два с половиной раза. Это качественный рывок. Развивается и программа ТПУ - транспорт но-пересадочных узлов. Московская кольцевая железная дорога превращается в пассажирскую, стыкуется с метро с помощью лифтов и эскалаторов. - А помните футуристические картинки 60-70-х годов? Между небоскребами висят магнитные монорельсы, воздушные такси лавируют над эстакадами... Что-то такое есть в прогнозах?

- Чтобы рельсы висели между небоскребами, надо иметь небоскребы. У нас они пока только в "Сити". Но если вы приезжаете в Гонконг, вы видите практическое воплощение почти тех самых футуристических проектов.

Там между небоскребами несколько уровней движения. По первому уровню ездят машины, люди там не ходят, там нет магазинов и всего прочего, что людям нужно. На уровне 3-4-го этажа здания связаны между собой эскалаторами, вернее, травелаторами. Это практически новый вид общественного транспорта. Полгорода на них можно проехать, получается довольно быстро, они движутся со скоростью около 10 км/ч. На третьем уровне - пешеходные мосты между зданиями. На четвертом уровне - террасы с зеленью. А уж выше начинаются жилые этажи. Вполне футуристическая среда.

А когда у нас начинаются разговоры об альтернативных видах транспорта, это обычно свидетельствует о полном тупике. Помню, Юрий Михайлович Лужков в какой-то момент собирал людей обсудить: нельзя ли из "Сити", которое он активно развивал, устроить движение дирижаблей? Стало ясно, что он просто не знает, что делать с этим "Сити" и как оно вообще может существовать.

- Как будут развиваться отношения Москвы со страной? Она по-прежнему будет работать как пылесос, собирающий все ресурсы?

- Надо определиться, что мы понимаем под ролью Москвы. Это была наша древняя столица. Потом столица первого в мире социалистического государства, центр коммунистического блока... А что теперь? Теперь де-факто Москва - глобальный город, который входит в систему глобальных городов. Сегодня их в мире порядка сорока, и, наверное, Москва будетстремиться повышать свое место в списке.

А все глобальные города имеют одну и ту же экономическую схему: они вытягивают ресурсы с территорий, которые контролируют, и транслируют их в мир. И наоборот, из мира берут ресурсы и транслируют их на территории. И неважно, Гонконг, Сингапур это или Москва - все они являются трансформаторами.

Другой вопрос - насколько хорошо глобальный город Москва выполняет свою функцию. В понимании этого у нас должна произойти перестройка сознания. То, что Москва тянет соки из страны, воспринимается как жуткая несправедливость, мол, надо бы как-то это прекратить. А то, что Москва дает регионам, воспринимается как должное, как возврат несправедливо отнятого.

А на самом деле все глобальные города живут на этих обменах, на этих потоках. Теория глобального города предполагает, что он тем эффективнее, чем больше потоков на себя замкнет. Это и административные функции, и финансовые, и товарные - все они у Москвы, несомненно, есть. Но кроме того существуют потоки культурные, образовательные, юридические, есть уровень цивилизационных стандартов, уровень медицины. И если по финансовым и товарным потокам Москва, несомненно, вошла в клуб мировых городов, то по образованию, медицине, культуре и юридической практике ей до них пока далеко. На мой взгляд, перспектива качественного развития Москвы - в дотягивании всех функций до мировых стандартов. И тогда окажется, что и финансы гораздо лучше работают, если у города есть, к примеру, статус глобального центра правовой защиты. А то, что в городе самый высокий уровень культуры и образования, напрямую сказывается на проценте банковского кредита. Недаром в Европе это 2%, а в России 12% - у нас пока репутация такая. Улучшается репутация - падает процент кредита.

- Может, Москве имеет смысл поделиться функциями "трансформатора" с другими городами?

- Думать, что Москва должна добровольно освободиться от функции исключительного города России и делегировать это другим городам, наивно. Другие города могут эти функции отвоевывать. Например, Петербург довольно активно забирает на себя туристические потоки. И надо сказать, что Москва конкуренцию уже проиграла. В Петербург ежегодно приезжает 4,5 млн иностранных туристов, в Москву - 1 млн. Петербург вдвое меньше, а туристов там вчетверо больше. Понятно, что переломить эту тенденцию в обозримой перспективе Москва не сможет. Ну и ладно, ничего страшного, Питер - культурная столица.

А вот от статуса столицы товарного обмена Москве, наверное, пора избавляться. Ситуация, при которой, скажем, Хабаровск торгует с Китаем через Москву, довольно дикая. Технологически в этом нет никакого смысла. А остальные потоки... Не уверен, что мы их должны терять, лучше бы развивать.

Другое дело, что всегда остается проблема конфликта между развитием и сохранением. Я проводил фокус-группы по проблемам образования. Казалось бы, тут-то что неясного: давайте достигнем европейского уровня стандартов, это безусловно хорошо. А многие учителя иностранных языков, оказывается, против - боятся, что их выгонят и пригласят носителей языка. Преподаватели инженерных дисциплин боятся, что конкурировать им придется с педагогами из MIT, ну и так далее. Так что вопрос есть. Глобальный город - это еще и глобальная конкуренция.

Выбирая мэра, город определяет свои предпочтения - как жить, как развиваться, как строить. Но предвыборная дискуссия шла в основном в масштабе двора и улицы - спорили о том, что касается лично каждого. Теперь, когда мэр на ближайшие годы выбран, "Московские новости" предлагают воспарить - заглянуть за околицу сегодняшнего московского пространства и времени.

Проект "Поверх проектов" очень условно можно разделить на три части:

Москва как функция; Москва как общность; Москва как дом.

Собеседниками обозревателя "МН" Бориса Пастернака стали архитектурный критик Григорий Ревзин, социальный географ Ольга Вендина и архитектор Юрий Григорян.

АРХИЭКСПЕРТ

Ревзин Григорий Исаакович - историк, искусствовед, архитектурный критик, обозреватель ИД "Коммерсант", кандидат искусствоведения, профессор Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ. В течение десяти лет преподавал на историческом факультете МГУ историю русского искусства ХIХ века. В 2000 и 2008 годах был куратором российского павильона на Венецианской биеннале, член градостроительного совета фонда "Сколково". Автор более 50 научных статей по теории и истории архитектуры.

Последнюю тысячу лет города скорее растут и сливаются, чем уменьшаются или распадаются

***

Получается неправильный город, который вырабатывает свой ресурс и как бы сам говорит нам: "Меня скоро не будет"

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > mn.ru, 26 сентября 2013 > № 905702 Григорий Ревзин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > uralstroyinfo.ru, 17 сентября 2013 > № 900383 Леонид Меламед

Композитные материалы на основе углеродного волокна, которые производятся на предприятиях Холдинговой компании «Композит» были применены в ремонте первого корпуса Московского Кремля. Композиты использовались для усиления кирпичных сводов резиденции президента.

На имя генерального директора Холдинговой компании «Композит» Леонида Меламеда поступило письмо из Управления делами Президента РФ, в котором содержится информация о том, что в ремонте первого корпуса Московского Кремля использовались композиты. В частности, углеродными лентами FibARM, которые производятся на предприятиях холдинга, были усилены кирпичные своды здания.

«Эффективность применения композитов для повышения и увеличения несущей и эксплуатационной способности конструктивных элементов зданий подтверждается мировой практикой. Сейчас эта технология становится все более востребованной в России. Год от года растет число зданий отремонтированных посредством углеродных лент. Теперь в их числе и резиденция Президента РФ в Кремле», - отметил директор по развитию бизнеса Холдинговой компании «Композит» Михаил Столяров.

Кирпичные своды армировали полимерными композитами. Технология достаточно проста в применении. Сначала бетонную поверхность необходимо подготовить, затем на нее наносится двухкомпонентный эпоксидный состав FibARM Resin 230. После чего происходит наклейка однонаправленного углеродного холста FibARM. Затем поверхность покрывают защитным слоем.

Преимуществ у такого ремонта масса. Это прежде всего сокращение вдвое сроков выполнения работ, простата в работе с материалом, увеличение межремонтного периода до 30 лет, а также уменьшение бюджетных издержек.

Как известно, в первом корпусе Кремля находятся апартаменты главы государства. Бывшее здание Кремлевского сената, построенное по проекту русского архитектора Матвея Казакова в 1787 году было реконструировано и превращено в резиденцию президента в 1996 году.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > uralstroyinfo.ru, 17 сентября 2013 > № 900383 Леонид Меламед


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter