Всего новостей: 2353360, выбрано 10 за 0.001 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Абакумова Мария в отраслях: Приватизация, инвестицииТранспортНедвижимость, строительствоМедицинавсе
Россия > Медицина. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 2 июня 2016 > № 1793662 Мария Абакумова

Больница как отель: как изменился подход к строительству медцентров

Мария Абакумова

редактор Forbes

Десять лет назад премьер-министр Дмитрий Медведев пообещал построить в рамках нацпроекта «Здоровье» 15 высокотехнологичных модульных медицинских центров в регионах. Поучаствовать в программе успели владелец группы ЛСР Андрей Молчанов, питерский бизнесмен и друг Владимира Путина Николай Шамалов, которого СМИ называли совладельцем компании-производителя модульных конструкций, и многие другие. В 2009 году куратором программы стал Сергей Чемезов, глава «Ростеха». Центры были построены и обошлись бюджету, по разным оценкам, в 30–50 млрд рублей. Правда, некоторые из них потом долго простаивали — для кардиоцентра в Челябинске, например, больше года не могли найти квалифицированных специалистов.

На Западе подход к девелопменту медцентров уже изменился. «Пациент — это клиент и постоялец», — говорил на выставке MIPIM–2016 топ-менеджер компании, которая занимается строительством больниц. Вот несколько примеров того, как строят новые центры.

Снести и построить

Queen Elizabeth University Hospital & Royal Hospital for Children

Глазго, Великобритания

Идея: закрыть отдельно стоящие роддом и несколько больниц, продать участки и профинансировать строительство медицинского центра, крупнейшего в Шотландии

Стоимость: $1,2 млрд

Летом 2015 года в пригороде Глазго состоялась церемония открытия Больницы Королевы Елизаветы и Королевской больницы для детей. Медицинский центр общей площадью свыше 170 000 кв. м обошелся бюджету Шотландии примерно в $1,2 млрд. Для сравнения: вся программа строительства и реконструкции 75 поликлиник Москвы в 2014–2017 годах укладывается в 41 млрд рублей, то есть почти в два раза дешевле.

Основная идея проекта в Глазго — медицинский центр, где пациент может за один визит решить максимум своих проблем. Университет Глазго решил построить рядом с новой мегабольницей свой исследовательский центр. Старые больницы находились далеко друг от друга в исторических зданиях, и лепнина на потолке не отвечала потребностям больных и врачей.

Специалисты департамента здравоохранения Глазго долго выбирали способ финансирования проекта и пришли к выводу, что частные деньги привлечь не удастся. И £270 млн из £847 млн нашел сам департамент — из своих фондов плюс деньги от распродажи освободившихся участков земли, £20 млн дал университет. Остальные £557 млн выделил бюджет Шотландии.

Медцентр решили строить на месте старинной больницы на западе Глазго. Корпуса XIX века безжалостно снесли. Местных жителей утешали тем, что сохранится самая старая Часовая башня, однако впоследствии на ее месте оказался паркинг.

Главное здание нового центра по форме напоминает букву Х, благодаря чему в нем много естественного света. В центре — огромный атриум. Для удобства ориентирования пол и стены каждого отделения, как и ведущие в него двери, выкрашены в свой цвет: фиолетовый, голубой и т. д., оттенки яркие, но не кричащие. Когда человек планирует поездку в больницу (если случай не экстренный), он получает на электронную почту письмо с подробным описанием маршрута.

В больнице 1109 палат для взрослых и 244 для детей, все одноместные. В каждой — бесплатный wi-fi, телевизор и радио, в детских предусмотрены спальные места для родственников. На первом этаже есть фуд-корт с горячей едой на 500 мест, в Королевской больнице для детей — кинотеатр и игровые площадки.

Медицинский центр Университета Макгилла имеет 2859 парковочных мест для автомобилей и 333 — для велосипедов

Панама в Канаде

McGill University Health Сenter

Монреаль, Канада

Идея: построить крупнейший медицинский комплекс в стране с использованием частно-государственного партнерства

Стоимость: $1,86 млрд

Консолидацией медицинских учреждений в Канаде занялись раньше, чем в Шотландии: в 1997 году пять крупных больниц вошли в состав Медицинского центра Университета Макгилла. Формально объединившись, лечебные заведения оставались каждое на своем месте. Чтобы собрать их под одной крышей, требовалось много денег, депутаты правящих партий не могли решиться потратить миллиард из средств налогоплательщиков.

Ситуация изменилась после того, как в 2004 году главой медцентра был назначен энергичный уроженец Сьерра-Леоне, врач-онколог Артур Портер. До переезда в Канаду он руководил медцентром в Детройте и был известен не столько фундаментальными научными исследованиями, сколько умелым фандрайзингом (даже в депрессивном Детройте Портер ухитрялся собирать деньги для Республиканской партии).

В Канаде Артур Портер начал жертвовать деньги в кассу Либеральной партии Квебека и познакомился с министром здравоохранения и будущим премьер-министром Квебека Филиппом Куйяром. После чего стал ездить по стране, уговаривая директоров больниц согласиться на переезд в новое здание, строительство которого только должно было начаться в Монреале.

Портер предложил использовать разные источники финансирования: выпуск облигаций, банковские займы, прямые трансферы из бюджета и средства частных инвесторов. Концессионером решил стать консорциум крупной инжиниринговой компании SNC-Lavaline Group, одной из старейших в стране, и английской Innisfree Ltd, которая вкладывает в объекты социальной инфраструктуры средства пенсионных фондов. В обмен на привлечение средств консорциум получал право управлять медицинским центром до 2044 года, чтобы отбить вложения. SNC-Lavaline получила генподряд на строительство стоимостью $1 млрд.

Техника вышла на площадку летом 2010 года. На крупнейшей в Северной Америке медицинской стройке было занято 12 000 рабочих, ее обслуживали 14 подъемных кранов. Летом 2015 года три больницы переехали на новое место. Общая площадь построенного комплекса — 137 000 кв. м, в нем 12 500 кабинетов и 58 лифтов. Медицинский центр может принять 40 000 пациентов в год и обработать 750 000 обращений. Одних только операционных тут два десятка. На постоянной основе работают 13 600 врачей и медсестер, 3000 ученых. Перед центральным входом — площадь с объектами современной архитектуры. Правда, Артур Портер ее не увидел.

Летом 2015 года он умер от рака легких в Панаме. За два года до этого канадская полиция обвинила его в коррупции: оказывается, еще в 2009 году фирма Портера получила от генподрядчика SNC-Lavaline Group 22,5 млн канадских долларов за «консультационные услуги», после чего Медицинский центр Макгилла, возглавляемый им, заключил с SNC миллиардный контракт на строительство. Портер уехал из страны, его разыскивал Интерпол, и только болезнь и смерть предотвратили его экстрадицию в Канаду.

Пациентов новой психиатрической больницы в датском Обенро не изолируют от окружающего мира

Экстравертные корпуса

Новая психиатрическая больница

Обенро, Дания

Идея: расположить здания психиатрической больницы так, чтобы у каждого больного был красивый вид из окна

Стоимость: н/д

Новая психиатрическая больница в Обенро на юге Дании меньше всего напоминает российские «желтые дома». Построенная в 2013 году рядом с Центром соматических расстройств, сверху она похожа на нагромождение букв А, сложенных вверх ногами, или на скопище жуков. Такая форма позволяет создать максимальный комфорт для обитателей лечебницы — попасть из одного корпуса в другой легче легкого.

«Вместо того чтобы проектировать закрытые интровертные здания, основанные на устаревших представлениях об умственных заболеваниях, мы придумали экстравертную лечащую архитектуру», — объяснял журналистам Мортен Ведесбол, креативный директор разработавшей проект мастерской White Architects. Общая площадь зданий 20 000 кв. м. Лечебница состоит из центрального здания и семи секций, рассчитанных на 115 больных. Каждый пациент имеет доступ к террасам и садикам. Клиника находится далеко от жилых домов и окружена лесами. Здесь есть кафетерий, аудитории для групповой и уединенной работы, спортзал на крыше с видом на окрестности и зимний сад.

Россия > Медицина. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 2 июня 2016 > № 1793662 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2014 > № 1082965 Мария Абакумова

Под снос: почему миллиардеры-строители растеряли свое богатство

Мария Абакумова, редактор Forbes

В годы кризиса бурно росший когда-то рынок московской недвижимости рухнул. Что стало с его бывшими королями?

Весной 2008 года Forbes опубликовал очередной список богатейших бизнесменов, состоявший тогда из 100 человек. Впервые все участники «Золотой сотни» были миллиардерами, а 10 мест досталось девелоперам. Имена совладельца группы компаний ПИК Кирилла Писарева, владельца Mirax Group Сергея Полонского или акционера «Дон-строя» Максима Блажко в то время были известны не меньше, чем имена Геннадия Тимченко 6 или Аркадия Ротенберга 27 сейчас. Бум на рынке московской недвижимости сформировал когорту стремительно разбогатевших людей, которые успели осознать себя как класс и обзавестись собственной «ярмаркой тщеславия» — вечеринками на выставке MIPIM в Каннах. А потом все рассыпалось как карточный домик. Почему рухнул рынок столичной недвижимости и что стало с его бывшими королями?

Московский междусобойчик

Стоимость квадратного метра жилья в Москве с 2000 по 2004 год удвоилась и достигла $2000, но даже это не привлекло в столичную строительную отрасль крупных инвесторов со стороны. Строительство и девелопмент годами оставались «междусобойчиком». Больше всего строили те, кто обладал собственными домостроительными комбинатами: супруга мэра Москвы Елена Батурина 106 (ДСК-3), заместитель главы стройкомплекса Владимира Ресина Михаил Балакин 52 (СУ-155), Кирилл Писарев и Юрий Жуков, которые в 2001 году из риелторов стали строителями, скупив акции ДСК-2.  

Более дорогие монолитные дома — жилые комплексы «Воробьевы горы», «Алые паруса» и др. — строили «Дон-строй» Максима Блажко и Дмитрия Зеленова или «Крост» Алексея Добашина, но объемы такого строительства были несопоставимы с конвейерной продукцией комбинатов. «Это был бизнес с обычной, не поражающей воображение доходностью», — вспоминает Владимир Воронин, владелец компании ФСК «Лидер», крупного на сегодня девелопера. В 2004 году он работал в «Главмосстрое», которым владела семья его отца, чиновника московского стройкомплекса Александра Воронина. «На рынке были крупные компании и множество мелких объектов, когда кто-то просто сумел получить участок, что-то запроектировать и начать продавать по договорам соинвестирования», — поясняет Воронин.

В 2005 году правила игры на рынке резко изменились: вступил в силу знаменитый закон о «дольщиках» — 214-ФЗ. Он сильно ограничивал возможности застройщиков привлекать средства в проекты без полного комплекта документации, а полного комплекта на этапе строительства не было практически ни у кого. Многие мелкие компании не справились с новшествами и разорились. Крупные, которые успели перестроиться, обнаружили, что из-за сокращения предложения цены на квартиры стали расти еще быстрее.

Миллиарды в Лондоне

За следующие три с половиной года — с начала 2005-го по лето 2008 года — стоимость квадратного метра в московских квартирах выросла еще втрое: по данным Irn.ru, с $2000 до $6000. Сказался рост цен на нефть и общий рост экономики, но, как говорят девелоперы, пресловутый закон 214-ФЗ тоже сыграл важную роль. Если раньше на участке, удаленном от центра Москвы, девелопер мог рассчитывать в среднем на доходность $150–250 с метра площади, то из-за роста цен этот показатель стал достигать $1000-1200: себестоимость строительства росла гораздо медленнее, чем отпускные цены.

Именно в 2005 году начала формироваться система оценки площадок, «бумажных» квадратных метров, которые в будущем способны принести баснословную выгоду. Куски земли с «привязанными» к ним проектами новых домов становились активом, который можно было продать или заложить в банке. Из крупных инвесторов первым почуял выгоду Сулейман Керимов 19, который в 2005 году сумел «отжать» у семьи Ворониных «Главмосстрой», продав его «Базэлу» Олега Дерипаски 20. 

Понятие «девелопер» вошло в широкий обиход, представители этого вида бизнеса стали появляться в рейтингах Forbes. В 2005 году владельцы группы компаний ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков пригласили трех независимых оценщиков оценить свои активы (ДСК, другие заводы, строительные подразделения) и внесли их в уставный капитал ОАО «Группа компаний ПИК». Получилась сумма $1,014 млрд, близкая к годовому объему продаж квартир компании. Писарев и Жуков, которые еще с середины 1990-х годов строили планы привлечения западных инвесторов, начали готовить ПИК к выходу на IPO.

«Система-Галс» Владимира Евтушенкова 15, заметно уступающая ПИК по объемам строительства, в 2006 году привлекла в ходе IPO на Лондонской бирже $408 млн.

Рыночные коэффициенты были гигантскими: компанию с годовой выручкой $93 млн оценили в $2,1 млрд.

Конечно, инвесторы покупали своеобразный «фьючерс», оценивая не текущие финансовые показатели компании, а портфель ее проектов. Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko оценивала его в $1,3 млрд, притом что только один объект коммерческой недвижимости был сдан в аренду. Остальное — проекты строительства жилых, торговых и офисных комплексов. ПИК со своим портфелем недвижимости на 8,8 млн кв. м и оценкой от CBRE в $8,8 млрд надеялся на головокружительные результаты.

Все получилось: в ноябре 2007 года компания разместила GDR на Лондонской бирже, в результате ее капитализация составила $12,3 млрд. В рейтинге Forbes 2008 года крупнейший акционер ПИК Юрий Жуков с оценкой состояния $6,1 млрд занял 25-е место — ни до, ни после ни один девелопер не поднимался выше этого уровня.

«Сделать красиво»

«Они сами не ожидали, что окажутся долларовыми миллиардерами. Все дело именно в переоценке активов», — говорит знакомый Писарева и Жукова. Блестящее IPO ПИК вскружило головы другим девелоперам, а спрос на квартиры продолжал оставаться ажиотажным. Выручка Mirax Group выросла с 14 млрд рублей в 2006-м до 32 млрд в 2007 году, «Дон-строй» отчитался о двукратном росте выручки — до $580 млн в 2006-м — и продолжил наращивать обороты.

Так называемые площадки под строительство (что это такое, никто толком не мог сформулировать) манили инвесторов. Инвестиционный контракт с правительством Москвы, имущественный комплекс старого завода, даже земли сельскохозяйственного назначения — все это были «площадки», и оценивались они по высшей планке. В 2008 году сингапурская GIC Real Estate купила у ПИК четверть в проекте «Ярославский» за $233 млн — всего через год примерно столько же будет стоить вся группа ПИК со всеми проектами.

Основатель Mirax Group Сергей Полонский любил принимать журналистов на крыше офисного здания, с которого открывался вид на огромный котлован будущего небоскреба «Федерация». Излучавший уверенность Полонский говорил, что не считает денег на новейшие инженерные системы и отделочные материалы.

«Люди покупают у нас квартиры на 20% дороже рынка, — объяснял Полонский. — Должны же мы сделать так, чтобы при покупке человек ощутил радость».

Экономить не нужно — Полонский хвастался, что когда строил новое здание ОВД, в качестве обременения от города по одному из проектов, то потратил $13,5 млн вместо требовавшихся по проекту $7 млн — просто чтобы «сделать красиво». 

Быстро заработанные деньги порождали гигантоманию, что отлично иллюстрирует история Шалвы Чигиринского, одного из первых московских девелоперов. В 2007 году он одновременно занимался сносом гостиницы «Россия» (на ее месте недавно решили построить парк), проектированием 600-метровой башни «Россия» в Москва-Сити (небоскребов такой высоты в России так и не появилось), планировал накрыть гигантским куполом Нагатинскую пойму и собирался реконструировать «Новую Голландию» в Санкт-Петербурге. У Чигиринского были хорошие отношения с Юрием Лужковым и Еленой Батуриной, и вопрос, где взять деньги, его не беспокоил. Соинвесторами проекта согласны стать 44 компании, рассказывал в то время Чигиринский Forbes, добавляя, что его офис в среднем посещает четыре инвестора в день. 

Жилые комплексы уходили влет, и московские строители соревновались в скорости роста. Стандартная схема работы выглядела так: компания начинает строительство на одной площадке, очень быстро распродает все квартиры, полученные деньги тратит на покупку двух других площадок, там тоже начинаются продажи, денежный поток направляется частично на достройку первого дома, частично — на дальнейшую экспансию. Все это позволяло наращивать оборот и портфель проектов для будущих IPO, но вовлекало девелоперов в опасную пирамиду. Когда весной 2008-го на одной из вечеринок в Каннах владелец Mirax Group Сергей Полонский выкрикнул знаменитое «У кого нет миллиарда, могут идти в ж***», до коллапса оставалось около полугода.

Звездопад

Осень 2008-го и весь 2009 год игроки рынка недвижимости вспоминают как непрерывный кошмар. Квартиры перестали продаваться, банки перестали давать кредиты, спешно снижая оценку залогов по уже выданным: в качестве этих залогов часто выступали те самые «площадки». «Строительство стало ругательным словом», — вспоминает один из девелоперов, переживших кризис. 

Рыночная капитализация ПИК, «Системы-Галс», AFI Development обрушилась в десятки раз. Из строителей, входивших в список миллиардеров Forbes в 2008 году, в рейтинге 2014 года остались только уехавшая из России Елена Батурина, владелец СУ-155 Михаил Балакин и экс-сенатор, глава группы ЛСР Андрей Молчанов 80 — впрочем, по сравнению с пиковыми годами их состояние снизилось в несколько раз.

Остальным повезло еще меньше.

Триумфаторы Лондона Кирилл Писарев и Юрий Жуков больше не владеют группой ПИК. В кризис они уступили свои доли Сулейману Керимову в обмен на то, что тот взялся помочь с реструктуризацией кредитов — у компании было слишком много коротких долгов. Писарев сумел сохранить часть средств: у него есть компания Storm Properties, которая строит коммерческую недвижимость, и инвестиции в фонд под управлением лондонской Wainbrige Limited, развивающей девелоперские проекты в столице Великобритании. К московскому рынку Писарев охладел. Юрий Жуков сумел в ходе раздела активов группы выкупить «ПИК-Неруд» и развивает сейчас на ее базе «Национальную нерудную компанию», владеющую сетью гранитных карьеров вокруг Москвы.

Максим Блажко и Дмитрий Зеленов тоже лишились своего «Дон-строя» — компания перешла под контроль структур банка ВТБ и сейчас под новым брендом «Донстрой» продолжает застраивать столицу жилыми комплексами бизнес-класса. Из бизнеса Блажко и Зеленов вроде не ушли: в феврале газета «Ведомости» со ссылкой на свои источники писала, что Блажко планирует построить на Западе Москвы многофункциональный комплекс площадью 300 000 кв. м.

За судьбой самого яркого когда-то миллиардера Сергея Полонского следила вся страна. Во время кризиса выяснилось, что по многим площадкам у Полонского были соинвесторы, компания не смогла расплатиться с держателями CLN и другими кредиторами. Проекты компании разошлись по новым владельцам. В отношении Полонского возбуждено уголовное дело, его обвиняют в мошенничестве со средствами дольщиков жилого комплекса «Кутузовская Ривьера». Сам Полонский находится в Камбодже: то в тюрьме, то за ее стенами.

Покинул Россию и бывший совладелец Sibir Energy и девелоперской компании Russian Land Шалва Чигиринский. В декабре 2008 года он пытался продать девелоперские активы Sibir Energy за $340 млн, чтобы частично рассчитаться с долгами, но другие акционеры, правительство Москвы и миллиардер Игорь Кесаев 29, оспорили сделку. Чтобы расплатиться с кредиторами, Чигиринскому пришлось продавать личное имущество. 

После отставки Юрия Лужкова город остановил работы по строительству башни «Россия» и вернул контроль над реконструкцией гостиницы «Россия» в Зарядье. Чигиринский лишился и доли в Sibir Energy — после ряда дорогостоящих судов в Лондоне с Русланом Байсаровым. Как рассказал недавно Чигиринский в интервью телеканалу «Дождь», он не имеет сейчас бизнес-интересов в России, проводит большую часть времени в США, где участвует в проектах как инвестор. Соинвестором Чигиринского по проекту башни «Россия» был владелец Магнитогорского металлургического комбината Виктор Рашников 37. В компенсацию за расторжение контракта он получил от Москвы отель Renaissance Olympic на Олимпийском проспекте, который в 2013-м продал новичку нашего рейтинга владельцу KR Properties Александру Клячину 138.

«А» упало, «Б» пропало

«В России у меня интересов в бизнесе практически не осталось, — говорила в декабре 2011 года в интервью Forbes Елена Батурина. — Я все продала». После ухода Юрия Лужкова с поста мэра Москвы компания Батуриной проработала под ее началом на новом рынке столицы чуть больше года. В декабре 2011-го она продала бизнес Микаилу Шишханову и уехала из страны, сейчас живет то в Вене, то в Лондоне. Место в списке Forbes Батурина пока сохраняет, но недавно проиграла суд за свою последнюю крупную площадку на юго-западе Москвы, изъятую Росимуществом. С партнером по проектам в Марокко Батурина тоже судится, обвиняя его в выводе средств. 

Владелец СУ-155 Михаил Балакин в кризис сумел договориться с Министерством обороны и другими бюджетными организациями и продавал квартиры по самым низким ценам, лишь бы загрузить мощности. Объем бюджетного заказа в обороте СУ-155 достигал 80%. Чтобы сохранить за собой компанию, Балакин оттягивал выплаты поставщикам и подрядчикам. Головная структура всей группы не раз была на грани банкротства, против срыва сроков громко выступали дольщики построенных жилых комплексов, но ставка на государство сыграла, и Балакин сумел расплатиться с крупными кредиторами, в первую очередь со Сбербанком.

Рыночная капитализация группы ЛСР Андрея Молчанова в кризис упала не так сильно, как у других торгуемых компаний. С компанией Балакина ЛСР роднит большое количество производственных активов: и у СУ-155, и у ЛСР есть комбинаты по производству железобетонных изделий, стеновых материалов и т. д. Все это не «площадки», а реальные заводы.

Но в списке Forbes остались другие девелоперы — не те, кто сиял ярче звезд перед кризисом 2008 года, а те, кто тихо и кропотливо вкладывал в коммерческую недвижимость.

Сейчас высокие позиции занимают владельцы торговых и офисных центров Самвел Карапетян 26 (группа компаний «Ташир), Зарах Илиев 30, Год Нисанов 31, Саит-Салам Гуцериев 148. Фасад Дворца фестивалей в Каннах, где все еще проходит несколько побледневшая «ярмарка тщеславия» российских девелоперов, в этом году украшал гигантский баннер «Ташира». 

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2014 > № 1082965 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 22 августа 2013 > № 878755 Мария Абакумова

СТРАСТИ НА АРЕНЕ

МАРИЯ АБАКУМОВА

Чьи интересы сошлись на крупнейшем российском стадионе.

ВЕСНОЙ 2006 ГОДА В СТОЛИЦЕ ЮАР произошла примечательная встреча.

Представители семи крупнейших строительных компаний страны, отбросив вражду, мирно делили между собой многомиллионные подряды на строительство стадионов к чемпионату мира по футболу, который должен был пройти В ЮАР в 2010 году. Стороны договорились не снижать цены и закладывать в смету гигантскую для строительной отрасли рентабельность 17,5%. Все это выяснилось недавно в ходе расследования южноафриканского Комитета по конкуренции. Все участники сговора заплатят огромные штрафы. Например, компания Grinaker-LTA, которая реконструировала стадион Soccer City на 94 700 мест в Йоханнесбурге, принимавший матчи открытия и закрытия чемпионата, освоила $440 млн, а заплатить ей придется около $90 млн.

У Москвы, которая примет чемпионат мира в 2018 году, все впереди. В момент объявления о победе заявки России единственным действующим стадионом из всей заявочной книги был московский "Лужники". Матч открытия чемпионата мира, один из полуфинальных матчей и финал пройдут здесь. Сейчас, незадолго до выборов мэра, в Москве много спорят о необходимости продолжения крупных строек. Но мало кто из жителей столицы догадывается, какая гигантская стройка развернется вот-вот в "Лужниках", которые станут московским Soccer City. Чем москвичам придется заплатить за чемпионат и за завязавшиеся в тугой узел в "Лужниках" интересы чиновников и бизнесменов? И кто те действующие лица, от которых зависит судьба крупнейшего московского спортивного комплекса на берегу Москвы-реки?

Рынок и дома Мы идем по скверу с Владимиром Алешиным, который почти 30 лет управлял "Лужниками" - был директором в советские времена и владельцем крупнейшего пакета акций после рыночных реформ. "Теперь я пенсионер", - улыбается 68-летний бизнесмен, но чувствуется, что с этой ролью ему мириться нелегко.

Алешин 20 лет был советником Юрия Лужкова, водил дружбу с Павлом Бородиным, Сергеем Ястржембским, Александром Музыкантскими считался человеком весьма состоятельным. Когда в 1990-е годы по инициативе мэрии на территории "Лужников" появилась крупнейшая в стране вещевая ярмарка, Алешин, по его словам, сначала был против и только позже осознал выгоду.

Вал денег от аренды (доходы от рынка составляли 85% выручки "Лужников") помогал поддерживать в рабочем состоянии Большую и Малую спортивные арены, бассейн, Дворец спорта и прочее хозяйство.

В 2000-х появился новый источник дохода - девелопмент. "Лужники" построили на Хамовническом Валу жилой дом и несколько представительских зданий для сдачи в аренду. В 2011 году продажи квартир обеспечили уже треть выручки комплекса. Алешин был воодушевлен: собирался сносить рынок и строить торговый центр, гостиницу, аквапарк, а на деньги от аренды сделать Большую спортивную арену стадионом-трансформером, способным принимать и соревнования в разных видах спорта, и концерты. Узнав, что Россия готовит заявку на чемпионат мира, Алешин составил бизнес-план реконструкции "Лужников" за счет компании, без бюджетных денег. Объем инвестиций, по его расчетам, не должен был превысить $550 млн. "Мы собственники, нам не было резона завышать стоимость", - говорит Алешин.

Планам не суждено было сбыться. Осенью 2010 года президент Дмитрий Медведев отправил Лужкова, покровителя Алешина, в отставку и назначил мэром Москвы Сергея Собянина, и у Алешина начались неприятности. В "Лужниках", в самом спорткомплексе и на рынке, прошли 62 проверки. 14 апреля 2011 года "Лужники" принимали четвертьфинал Лиги Европы, "Спартак" готовился встретиться с "Порту", а в это время в дирекцию стадиона пришли 50 сотрудников УБЭП с автоматами и в масках. Проверка прокуратуры выявила вывод активов. Общаясь с журналистами, Собянин заявил, что "Лужники" со всеми стадионами и парком должны принадлежать правительству Москвы, а не частному лицу. Заместитель мэра Андрей Шаронов потом объяснял, что больше всего властям Москвы не нравится, что такое красивое место, как "Лужники", стало торговой точкой.

Алешин предпочел уволиться. "Хотели одного: чтобы я отдал акции, - рассказывает Алешин. - Я решил отдать". СМИ сообщали, что за свой пакет 22,5% акций Алешин получил € ю млн и долю в фитнес-центре "Мультиспорт", который находится на территории "Лужников". Сам он настаивает, что за 400 млн рублей город выкупил акции у всех акционеров - сотрудников комплекса, которых было около 300, а "Мультиспорт" ему не отдавали.

Первого июля 2011 года рынок в "Лужниках" закрылся, торговые павильоны снесли.

Новые хозяева Новым генеральным директором "Лужников" стал советник главы "Ростехнологий" Сергея Чемезова Александр Пронин. До этого он успел поработать вице-президентом АвтоВАЗа, занимался обширной дилерской сетью автозавода, разбираясь в том числе с миноритарными акционерами дилерских салонов в разных городах России. Да и сам Пронин вместе с партнером Игорем Лисютиным владели одним из крупных дилеров, компанией "Элекс Полюс". "Ростех" любит "Лужники" - часто проводит корпоративные мероприятия, например спартакиады на площадках спорткомплекса.

Каковы успехи новой команды? По данным отчетности "Лужников", в 2006-2010 годах при выручке 1,5-2 млрд рублей чистая прибыль компании колебалась в диапазоне 200-400 млн рублей, из прибыли каждый год выплачивались дивиденды.

Смена руководства произошла весной 2011 года, и в том же году при сохранившейся выручке 2,1 млрд рублей компания показала 200 млн рублей убытка, в 2012 году прибыль была 133 млн рублей. "Они проедают деньги!" - решительно говорит Роман Карманов, генеральный директор компании "АПС-Центр", миноритарного акционера "Лужников".

По его словам, компания получила миллиард рублей от допэмиссии, но продолжает брать большие кредиты. Два крупных объекта, Малую спортивную арену и бассейн, заложили Сбербанку - под кредитную линию на финансирование текущей деятельности, рассказал заместитель гендиректора "Лужников" Эдуард Зернин. Кредитную линию на миллиард рублей открыл Банк Москвы. Впрочем, из отчетности компании видно, что миллиард рублей, которого раньше в балансе не было, лежит на депозитах в банке.

У Карманова есть повод обижаться на новых хозяев "Лужников". В ходе проведенной в 2012 году в пользу города допэмиссии доля "АПС-Центра" была размыта с 24% до 11,9%, Карманов пытался оспорить ее в суде, но проиграл. Он предлагал городу выкупить акции у компании сначала по 64 000, потом уже по 37 000 рублей за штуку, но Департамент имущества отказался. Не удалось Карманову и оспорить маневр, при помощи которого город избежал обязательного выкупа акций у миноритариев: суд счел, что Департамент имущества и принадлежащие городу юрлица "Усадьба центр", "Центральная топливная компания" и "ОЭК-Финанс" не аффилированы между собой, поскольку орган власти не может быть аффилированным. Значит, выкуп производить необязательно.

Кто стоит за "АПС-Центром"? Компания принадлежит кипрской Salter Ventures Limited, среди ее учредителей два киприота. "Коммерсантъ" со ссылкой на чиновников правительства Москвы писал, что за компанией стоит семья бывшего владельца "Лужников" Владимира Алешина, но и Карманов, и Алешин это отрицают. Однако Роман Карманов был генеральным директором в нескольких компаниях, принадлежащих сыну Владимира Алешина Дмитрию. "Я не скрываю, мы с Дмитрием учились в одной группе на экономфаке, - говорит он. - Алешина-старшего я знаю лет двадцать.

У нас с Дмитрием до сих пор есть ряд совместных проектов, но с "Лужниками" они не связаны".

Дмитрий Алешин находится в отпуске, сообщил его знакомый, связаться с ним нельзя. А источник, близкий к ОАО "Лужники", утверждает, что семья прежних владельцев и "АПС-Центр" "действуют скоординированно".

Сейчас Карманов готовит новый судебный иск.

На этот раз он хочет оспорить решение совета директоров подарить Москве Большую спортивную арену.

Большой спорт

Все лето 2013 года Большая спортивная арена "Лужников" была в центре внимания. По требованиям FIFA вместимость главного стадиона чемпионата должна составлять 89 000 мест, сейчас их 78 000, и увеличить вместимость можно только при полном сносе и строительстве заново. Сносить или не сносить? Для Сергея Собянина в предвыборную пору этот вопрос был чрезвычайно болезненным.

Марат Хуснуллин летал в Бразилию, чтобы вести переговоры с футбольными чиновниками, российские спортивные функционеры, московские власти и FIFA создали специальную рабочую группу по "Лужникам".

Наконец, в начале августа Собянин объявил, что сошлись на 81 000 мест. Нужно будет полностью разобрать трибуны, поскольку угол обзора с них не соответствует нормативам, но внешние стены БСА решено оставить нетронутыми. "Переговоры продолжаются", - сообщили Forbes в медиацентре FIFA, сейчас разбираются несколько вариантов новой конструкции трибун. VIP-ложа "Лужников" рассчитана на 1500 мест, на стадионе есть 350 мест для прессы, а по требованиям FIFA должно быть 4500 и 5500 соответственно. Стадион еще даже не перешел на баланс города, а Хуснуллин уже распорядился начинать проектирование. По его словам, стоимость реконструкции арены - примерно 20 млрд рублей (всего в Адресной инвестиционной программе на подготовку "Лужников" к чемпионату заложено 46 млрд рублей, из них 8 млрд - на инженерные сети, остальное - на БСА и 29 более мелких объектов). Конкурс по выбору генподрядчика состоится не раньше конца года. Кто станет этим подрядчиком?

На первой странице обновленного в апреле сайта группы компаний АРКС - вид на "Лужники" с высотки МГУ на Воробьевых горах. "Сказать, что для компании "Лужники" не знаковый объект, значит сказать неправду, - рассуждает генеральный директор компании Дмитрий Симарев. - Такой объект дает референции на долгий срок". Группа АРКС, основанная Александром Лавленцевым, всегда была крупным подрядчиком города на инженерных стройках, однако, после того как 25% акций купил друг Путина Геннадий Тимченко, портфель ее заказов на строительство инфраструктуры в городе достиг 100 млрд рублей, выручка выросла в прошлом году на 30%, до 29 млрд рублей.

Почему АРКС поставила "Лужники" на заставку сайта до проведения формальных процедур? "Мы осознаем, что есть и другие крупные компании, которым под силу этот проект, - говорит Симарев. - Другое дело, насколько они продвинулись". На Петербургском экономическом форуме в июне АРКС подписала меморандум о сотрудничестве с итальянской Codest, которая строит, в частности, коммерческую часть стадиона "Динамо". Кроме АРКС и Codest в консорциум, который будет претендовать на реконструкцию БСА, входят производитель металлоконструкций компания Cimolai, архитектурное бюро ARUP и американская инжиниринговая компания АЕСОМ, построившая больше десятка стадионов. Консультантом проекта станет компания Turner, генподрядчик строительства стадиона Yankee в Нью-Йорке.

"Продвинуться" - не только создать консорциум. Forbes поговорил с руководителями нескольких крупных строительных компаний, которыетеоретически могли бы претендовать на генподряд. "Там пока тихо", "ничего не ясно", "нет концепции" - примерно такие ответы приходилось слышать. "Мы были очень заинтересованы в проекте и при прежней администрации даже прошли предквалификацию, - говорит Александра Булгакова, директор по развитию турецкой "Ренейссанс Констракшн", которая построила в России несколько промышленных предприятий, а сейчас возводит небоскреб в Сити. - Вместе с прежними владельцами ездили в ЮАР, изучали опыт. Но потом все стихло. Как только о проекте объявят, мы обязательно будем участвовать".

А вот компания Тимченко действует иначе. "АРКС - наш технический консультант по самому широкому кругу вопросов, - рассказывает Эдуард Зернин. - Консорциум АРКС и Codest, на наш взгляд, может стать одной из сильнейших команд на рынке строительства спортивной инфраструктуры". Дмитрий Симарев говорит, что специалисты его компании "совершенно бесплатно" помогали "Лужникам" готовить техзадание на демонтаж внутренних конструкций БСА.

Один из подрядчиков строительства московского метро рассказывал Forbes, как компании часто облегчают себе выигрыш в конкурсе. Без всяких формальных процедур будущий участник может помочь заказчику провести изыскательские работы, разработать проектную документацию, на основе которой заказчик выставит техническое задание.

Понятно, что в этом случае у автора проекта есть огромная фора перед другими, менее информированными игроками. Дмитрий Симарев говорит, что с переходом БСА в собственность города ему стало легче прогнозировать процесс, потому что он хорошо знает городские конкурсные процедуры.

Кстати, сама сделка дарения Большой спортивной арены между ОАО "Лужники" и городом еще может быть оспорена в суде. Роман Карманов из "АПС-Центра" уверен, что она наносит существенный ущерб акционерному обществу. Федеральное агентство по управлению госимуществом, по его данным, отказалось регистрировать сделку, ссылаясь на то, что стороны не произвели рыночную оценку актива. В протоколе заседания совета директоров сказано, что балансовая стоимость Большой спортивной арены составляет з,86 млрд рублей.

Эдуард Зернин говорит, что рыночная стоимость близка к балансовой. Получается, что стадион площадью 134 000 кв. м стоит $900 за кв. м - дешевле, чем склад в отдаленном районе Подмосковья. Зернин объсняет,что оценку делал профессиональный оценщик, а относительно низкая рыночная цена обусловлена солидным возрастом и необходимостью реконструкции объекта.

Вокруг арены

В любом случае арена - это только часть проекта реконструкции, хотя и важная. А что будет со всем остальным? ОАО "Лужники" в прошлом году сделало то, что долгие годы не получалось у Владимира Алешина: добилось оформления участка земли, на котором расположен комплекс, в долгосрочную аренду. Концепцию развития территории заказали международному консорциуму во главе с компанией Colliers International. По расчетам консорциума консультантов, реконструкция Большой спортивной арены, которую в итоге взял на себя город, должна была стоить около $750-800 млн, а весь проект в целом требовал $2-3 млрд инвестиций. По словам генерального директора Colliers International Николая Казанского, концепцию оплатили и приняли. Весной Градостроительно-земельная комиссия согласовала ГПЗУ,а Моспроект-2 разработал новый проект планировки территории. Когда он был обнародован, то стал сенсацией.

Основной задачей нового проекта, писали в начале представленного документа проектировщики, стало строительство и реконструкция объектов для проведения чемпионата мира по футболу. Для этого предлагалось увеличить максимальную площадь строений на территории с 272 000 кв. м до 780 000 кв. м - почти втрое. Старый проект планировки, разработанный в 2007 году, в разгар бума на рынке недвижимости и еще до всякого чемпионата, предполагал увеличение максимальных площадей до 570 000 кв. м. Существующие строения пранируется реконструировать с увеличением площади:

Дворец спорта, например, вырастет с 28 000 кв. м до 88 000 кв. м, бассейн с 19 700 кв. м - до 42 000 кв. м.

Крупнейшие из запланированных зданий, которые построят с нуля, - некий "спортивно-коммерческий центр" площадью 76 000 кв. м, который появится на месте снесенного рынка, семиэтажная гостиница на 55 боо кв. м, офисный комплекс класса Аи В площадью 48 000 кв.м и два здания международного вещательного центра - 44 000 и 16 000 кв. м.

Нет разве что жилья. Только эти крупные объекты, назначение которых после чемпионата, скорее всего, будет иметь опосредованное отношение к спорту, вместе дадут 240 000 кв. м коммерческой недвижимости - размер среднего небоскреба в Москва Сити. Спортивные сооружения тоже будут строиться: появятся крытые теннисные корты и футбольные поля.

"Это уничтожение не только культурного, но и социального слоя здешнего района", - считает депутат муниципального собрания старого московского района Хамовники Александра Парушина.

Она считает, что масштабная застройка "выдавит" из "Лужников" простых жителей тихих и престижных Хамовников, которые приезжают сюда поплавать в бассейне или покататься на велосипедах, а будет обслуживать только богатую публику.

К публичным слушаниям, на которых должен был быть утвержден проект планировки, Парушина собрала 3500 подписей жителей, которые были категорически против планов застройки. Основные претензии такие. Во-первых, трудно поверить, что реконструкция исторических зданий с увеличением площади в два-три раза никак не скажется на их внешнем виде. Во-вторых, проект планировки резко увеличивает нагрузку на транспортную инфраструктуру, а никаких вариантов решения проблемы не предлагается. Тревожит жителей и такое понятие, как роза ветров: "Лужники" расположены в низине, и плотная застройка будет мешать циркуляции воздуха. Наконец, проект предполагает масштабное освоение подземного пространства. Сейчас в "Лужниках" под землей 10 000 кв. м, а будет 160 000 кв. м: 96 000 кв. м займут только подземные парковки на 2100 машино-мест. Этопрактически новые "Лужники", только под землей, возмущаются активисты. Как это масштабное освоение подземного пространства скажется на участке насыпного грунта, окруженном водой?

Следов проведенных экспертиз в проекте нет.

На слушания собралось около 700 человек. Некоторые из них сидели в тесном зале с плакатами "Москве - стадион мирового уровня", Парушина считает их подсадными, а результаты слушаний - фальсифицированными. На ее 3500 подписей "против" неожиданно нашлось 3700 подписей "за", отданных в основном людьми, которые не живут, а работают на территории Хамовников, причем в подозрительных компаниях вроде ООО "Организация". Тем не менее проект утвержден.

Затишье перед бурей

Возле здания администрации "Лужников" припарковано много Lexus, BMW и других дорогих иномарок. Заместитель гендиректора Эдуард Зернин усталым тоном объясняет корреспонденту Forbes, что тревоги жителей напрасны, так как проект планировки только задает лимиты и описывает возможное функциональное назначение зданий, а вовсе не утверждает, что все описанное непременно будет построено, тем более к 2018 году. Правда, первый девелоперский проект, над которым ведет работу новая команда "Лужников", - реконструированный плавательный бассейн - скорее всего, полностью выберет разрешенные площади в 42 000 кв. м. Месяц назад компания объявила конкурс по выбору проектировщика для реконструкции бассейна. "Лужники" - территория спорта? Площадь бассейна увеличится вдвое, до тех самых 42 000 кв. м. При этом "ванны" для тренировок и соревнований займут только 6000 кв.м,а 18 000 кв. м придется на аквапарк с горками и аттракционами. Кроме того, проектировщик должен предусмотреть VIP-парковку, просторную lounge-зону с кафе и банным комплексом, а также гипермаркет спортивных товаров. А как же спорт, болельщики? Вместимость зрительских трибун сократится с 8000 до 250 мест.

Пока администрация "Лужников" финансирует проект самостоятельно, однако появление сторонних инвесторов тоже весьма вероятно. Соблазн велик. Ставки аренды офисов в Хамовниках составляют $600-900 за кв. м в год, то есть если сдать в аренду хотя бы половину из 240 000 кв.м новостроек, можно рассчитывать на годовой доход $72 млн. Участок находится у воды, окружен зеленью, так что прибыльность может быть даже больше.

Заинтересованные лица, конечно, находились.

Группа "Сумма" Зияудина Магомедова предлагала городу вложить $2,6 млрд и взять всю реконструкцию "Лужников", включая Большую спортивную арену, на себя. Взамен Магомедов хотел получить акции ОАО "Лужники", а окупать вложения планировал в том числе за счет строительства жилья. Жилья на участке, скорее всего, не будет (хотя этот запрет девелоперы иногда обходят, называя квартиры апартаментами, которые жилыми помещениямиюридически не являются). Но стоимость бизнес-центров и гостиниц заявленного объема может превысить $1 млрд, а "Лужники",московская достопримечательность, привлекут арендаторов. "Окупить частные инвестиции в стадион за счет коммерческих объектов невозможно", - уверен Николай Казанский из Colliers International. Он ссылается на зарубежный опыт, ведь государственное финансирование крупнейших стадионов страны - обычное явление в мире.

Никто не скрывает, что по дорожкам "Лужников" скоро пойдет тяжелая строительная техника, но пока спорткомплекс работает в штатном режиме, никаких следов лихорадочной подготовки к чемпионату не заметно. И дело не только в том, что перед закрытием на реконструкцию "Лужники" должны еще принять чемпионат мира по легкой атлетике и регби. Масштаб строительных работ в районе, который многие считают парком, фигура генподрядчика - громкие раздражители для москвичей. Тут дело может дойти не только до тихого возмущения, но и до настоящих демонстраций, а у столичного мэра Сергея Собянина на носу выборы, причем не "карманные". Злить горожан перед выборами чиновникам не хочется. Однако уже в 2017 году в России должен пройти Кубок конфедераций, так что после завершения выборов строителям в "Лужниках" придется ускориться, а жителям тихих Хамовников - столкнуться с дивизиями строительной техники.

Новые "Лужники"

Площадь построек на территории спорткомплекса после реконструкции по планам вырастет почти втрое, кв. м.

1. Спортивный городок (футбольный стадион)

2 600 -16 000

2. Дворец спорта 28 000 - 88 000

3. Каток "Кристалл" (академия фигурного натания)

5 400 - 16 500

Заброшенное здание бывшего катка, часть здания принадлежит ООО "Бета-строй"

4. Малая спортивная арена 27 000 - 36 000

5. Большая спортивная арена 134 000 - 221 000

Будущий центральный стадион Чемпионата мира - 2018

6. Бассейн 19 700 42 000

Вероятно, превратится в крупный аквапарк

7. Международный центр развития самбо 45 000

Планируется подземный паркинг площадью 10 000

8.Гостиница 55 600

По плану в ней должны останавливаться спортсмены, а не туристы

9. Административно коммуникационный центр (офисы класса А и В) 48 000

10. Спортивно-коммерческий центр 76 000

Планируется на месте торговых объектов, принадлежавших компании "Моэссо"

11. Закрытый торговый центр "Гермес" (принадлежит компании "Луверест")

12. Фитнес-центр "Мультиспорт"

13. Электроподстанция "Золотаревская"

14. Здание администрации ОАО "Лужники"

Источник: проект постановления об утверждении проекта планировки

Трудно поверить, что реконструкция исторических зданий с увеличением площади в два-три раза не скажется на их внешнем виде

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 22 августа 2013 > № 878755 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 25 февраля 2013 > № 766276 Мария Абакумова

Кто владеет самой дорогой недвижимостью рядом с Кремлем

Мария Абакумова

редактор Forbes

Самый «дешевый» объект оценивается в $60 млн, стоимость самых дорогих проектов превышает $1 млрд

«Если бы у вас был участок на Красной площади, вы бы его продали?» — задавая этот риторический вопрос, владелец площадки с видом на Кремль дает понять, насколько высоко ценит свою собственность. Действительно, цифры ослепляют: стоимость квадратного метра в Третьяковском проезде или в первых домах на Тверской доходит до $30 000 за 1 кв. м, стоимость аренды здесь может быть и $7000, и $10 000 за кв. м в год.

Forbes решил узнать, кто владеет этими сокровищами и получает эти баснословные доходы. Мы отобрали самые крупные объекты из тех, что находятся на расстоянии одного километра от Кремля и приносят своим владельцам деньги. Кремль в плане — треугольник, поэтому карта получилась в виде сердца. По нашим оценкам, стоимость выбранных 19 объектов приближается к $7 млрд.

Разворачивать стройку вокруг Кремля неудобно. Окрестности плотно застроены, территории непосредственно возле красной стены строго охраняются ФСО, подземное пространство переполнено сетями и коммуникациями, да и концентрация исторических памятников здесь выше, чем где-либо. Все это может увеличить себестоимость строительства на 20–30% по сравнению с другими районами центра Москвы. И несмотря на всю эту тесноту, гостиницы, офисы и торговые комплексы здесь прикупили Роман Абрамович, Сулейман Керимов, Аркадий Ротенберг, Дмитрий Рыболовлев, Александр Занадворов, Михаил и Саит-Салам Гуцериевы, Микаил Шишханов и многие другие участники списка Forbes.

Список владельцев мог бы быть намного длиннее, если включить в него всех бывших участников «Золотой сотни», которые когда-то владели проектами вблизи Кремля, но затем почему-либо их утратили. Наблюдая, как переходили из рук в руки самые привлекательные объекты у Кремля, можно изучать новейшую российскую историю.

«[Гостиница]«Москва» — здание, «Россия» — целый квартал! — в интервью, данном несколько лет назад Forbes, девелопер Шалва Чигиринский, который принимал участие в реконструкции обеих гостиниц, не скрывал воодушевления. — «Россия» — совсем другие перспективы». Будучи главой Московской девелоперской компании, которая на паях принадлежала ему и столичному правительству, Чигиринский разрабатывал в начале 2000-х концепцию обновленной гостиницы «Москва». Право реконструировать гостиницу и получить за это часть ее площадей досталось структурам депутата Ашота Егиазаряна, однако Чигиринский, который был хорошим приятелем жены столичного мэра Елены Батуриной (их офисы располагались по соседству в построенном Чигиринским здании в Никитском переулке, Чигиринский утверждал, что оплачивал ее расходы на самолет), получил от города куда более сладкий кусок. А именно проект строительства целого квартала офисов и гостиниц на месте снесенной гостиницы «Россия» — гигантский проект на 300 000–450 000 кв. м с объемом инвестиций $830 млн. Конкуренты Чигиринского обещали вложить в реконструкцию площадки на берегу Москвы-реки, где стояла гостиница, вдвое больше, но конкурсная комиссия, послушная воле Юрия Лужкова, была непреклонна.

Ну и где новый квартал на месте «России»? Чигиринский успел только разобрать остатки гостиницы, затем грянул кризис, девелопер не смог выплачивать долги, новые власти Москвы во главе с Сергеем Собяниным отобрали площадку, а недавно Владимир Путин пожелал видеть на месте пустыря парк. Чигиринский, как и Елена Батурина, давно за границей.

Другой баловень судьбы эпохи Лужкова — совладелец Черкизовского рынка Тельман Исмаилов. В начале 2000-х годов он выкупил у города и миноритарных акционеров (среди них был Иосиф Кобзон) знаменитый «Военторг» на Воздвиженке. Здание разобрали до основания и построили заново, площадь увеличилась с 18 000 до 70 000 кв. м, и до кризиса и смены власти в Москве обновленный торговый комплекс, который отчаянно ругали архитектурные критики, оценивался в $700 млн. Однако после кризиса, закрытия Черкизовского рынка и бегства Тельмана Исмаилова за рубеж (газеты писали, что он поссорился с Владимиром Путиным) объект купил владелец «Нафта Москвы» Сулейман Керимов. Он, в свою очередь, в 2011-м отдал это здание другому олигарху — «королю удобрений» Дмитрию Рыболовлеву: «Военторг» пошел в счет оплаты сделки по приобретению пакета акций химического гиганта «Уралкалий».

Подобных примеров много. Когда-то влиятельный, а сейчас скрывающийся за рубежом депутат Ашот Егиазарян уже лишился гостиницы «Москва» и участка на Софийской набережной — первый проект получили Сулейман Керимов и друг Владимира Путина Аркадий Ротенберг, второй — «Альфа-Групп». Компания «Интеко» Елены Батуриной не построит пятизвездный отель на месте Теплых торговых рядов на Красной площади, хотя еще несколько лет назад дело казалось решенным.

Можно ли владеть недвижимостью вблизи Кремля и не стать жертвой очередной волны передела собственности? Как показывает опыт, можно, если вести бизнес аккуратно и оставаться по возможности незаметным. Владелец бизнес-центра «Романов двор», в котором расположен офис «Тройки Диалог» и который уже много лет сохраняет лидерство по ставкам аренды, Гагик Адибекян начал возводить свой проект еще в 1990-е и постепенно расширил его с 6000 кв. м до нынешних 46 000 кв. м. Адибекян полюбовно улаживал дела с партнерами, когда те хотели заняться другим бизнесом, и ни с кем не воевал. А долей в бизнес-центре «Балчуг Плаза», окна которого также выходят на Кремль, уже очень давно владеет самый договороспособный из российских олигархов Роман Абрамович.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 25 февраля 2013 > № 766276 Мария Абакумова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 31 января 2013 > № 747080 Мария Абакумова

Как взрослеет российский рынок недвижимости

Мария Абакумова

редактор Forbes

Купить на заработанные в «нефтянке» или торговле деньги офисное здание, получать ренту и в ус не дуть? Теперь это не так-то просто

В прошлом году в Москве, на которую, по данным исследований, приходится 80–85% всех инвестиций в коммерческую недвижимость в России, построили вдвое меньше торговых и офисных комплексов, чем в 2009 году, — 1 млн кв. м против 2 млн кв. м в кризисный год. Аналитики говорят о «взрослении» рынка, его зрелости и «затянувшейся полосе стабилизации». Неповоротливый рынок недвижимости никак не может отойти от последствий кризиса и остановки столичных строек по команде новой администрации города. Тем лучше идут дела у тех, кто уже успел собрать портфель коммерческой недвижимости.

Тридцатка крупнейших российских рантье по версии Forbes богатеет: совокупный арендный доход 30 ее участников составил в 2012 году $7,5 млрд против прежних $5,2 млрд. И дело не только в том, что в этот раз мы решили включить в список иностранные компании и фонды, которые начинают играть на рынке российской коммерческой недвижимости все более активную роль. Наши рантье, похоже, отходят от принципа просто брать то, что плохо лежит, и учатся обдуманно формировать свои портфели. Группа БИН, например, за серьезные деньги аккуратно скупила почти все люксовые гостиницы на Тверской. О1 Properties Бориса Минца осознанно покупает только работающие бизнес-центры со стабильным арендным доходом, а если и берется за проект, предполагающий строительство, то только вместе с партнером-девелопером, на которого перекладывает все риски, связанные с возведением здания. Так что участники списка рапортуют об успехах и росте арендных ставок на 5–10% даже в условиях «стабилизации». Прозрачный и доходный портфель легче презентовать инвесторам: O1 Properties собирается на IPO. Возможно, скоро офисными башнями и сверкающими торговыми центрами у нас будут владеть ?не вчерашние рейдеры или нефтяные короли, ?а консервативные инвесторы, ориентированные на стабильный доход и низкие риски, как это часто бывает в развитых странах.

По данным Jones Lang LaSalle, в 2012 году в коммерческую недвижимость всего мира инвесторы вложили около $400 млрд. На Россию приходится всего $7–8 млрд. Если посмотреть на Центральную и Восточную Европу, то тут мы лидеры (по данным CBRE, весь регион собрал только $10 млрд), ?но все-таки Москва пока далеко не Лондон. Впрочем, нельзя забывать, что каких-то 20 лет назад, ?на памяти одного поколения, в России в принципе не было таких форматов, как бизнес-центр, в котором за деньги снимают для себя офисы частные компании, и торговый центр, где арендуют площади сетевые ритейлеры. Вместо них — «Диеты» и универмаги, конторы строительных, например, трестов, «почтовые ящики» и бесконечные здания всяческих администраций. Когда торговля стала частной, в первое время единственной платформой для нее оставались более или менее стихийные рынки (толкучки, барахолки), возникшие абсолютно во всех городах. С этого начинали свой путь в бизнесе многие наши рантье: читайте в журнале Forbes истории московской компании «Киевская площадь» и питерского «Адаманта».

Как мы считали рейтинг рантье. В рейтинге представлены как российские, так и иностранные владельцы коммерческой недвижимости, находящейся на территории России. В случае, когда известны физические лица-владельцы или контролирующие акционеры бизнеса, указываются они. Место каждого участника определяется доходом, который были способны принести в 2012 году принадлежащие ему объекты недвижимости. Доходы от других бизнесов не рассматривались. Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых фирмам-арендаторам. Площади, на которых ведет торговлю владелец помещения, не учитываются. При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные консалтинговых компаний Colliers International, Russian Research Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Penny Lane Realty, CBRE, Blackwood, отраслевых интернет-ресурсов Arendator и Rent.ru, информационной системы СПАРК, правительства Москвы и региональных органов власти.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 31 января 2013 > № 747080 Мария Абакумова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 30 января 2012 > № 482418 Мария Абакумова

Короли российской недвижимости: рейтинг Forbes

Мария Абакумова

30 крупнейших рантье России

$1,8 млрд — столько вложили в коммерческую недвижимость за минувший год компании, входящие в первую пятерку нашего рейтинга. Общий объем инвестиций в этот сегмент аналитики оценивают в $7 млрд — это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. В 2011 году инвесторы потратили на российские квадратные метры в два раза больше денег, чем годом ранее. И ажиотаж не спадает. На момент сдачи номера еще не было окончательно известно, купил ли фонд Morgan Stanley торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге за $1,1 млрд. Но даже до кризиса миллиард долларов за единичный объект не в столице никто не платил.

Рынок поставил антирекорд: за год девелоперы ввели в эксплуатацию менее 1,5 млн кв. м торговых и офисных центров. Это минимальный показатель за последние семь лет. Причины ясны. Прошло три года, с тех пор как кризис заморозил стройки. Предвыборная кампания не прибавляет инвесторам уверенности. Мэр Москвы Сергей Собянин остановил строительство коммерческой недвижимости в центре столицы и расторг сотни инвестиционных контрактов. Так что ждать роста предложения неоткуда. Профессиональные рантье торопятся расхватать то, что есть.

Мы составили рейтинг российских бизнесменов, которые владеют компаниями, сдающими в аренду коммерческую недвижимость. В списке нет банков, публичных компаний и иностранцев. Конечно, ВТБ и Сбербанк аккумулировали рекордное количество недвижимости, но это не делает их рантье — скорее, они временные держатели залоговых активов. Формально крупнейший владелец коммерческой недвижимости в России — шведская IKEA с ее 14 торговыми центрами, полезная площадь которых превышает 1,6 млн кв. м. Это примерно в полтора раза больше, чем у лидера рейтинга — компании «Киевская площадь» Зараха Илиева и Года Нисанова. Но владелец IKEA Ингвар Кампрад не связывал свою судьбу с российским рынком недвижимости.

За год в рейтинге произошли заметные перемены. Прежнего лидера, создателя империи «Крокус» Араса Агаларова обошли по арендным доходам Год Нисанов и Зарах Илиев. Неудивительно: в 2011 году он проводил больше времени на доверенных ему родиной стройках на острове Русский, чем в столице. А владельцы компании «Комплексные инвестиции» Юрий и Андрей Хотины, заключив крупнейшую сделку года, приобрели у структур депутата Мосгордумы Александра Милявского его знаменитую «Горбушку».

Как мы считали:

В рейтинге принимают участие физические лица или группы физических лиц (только граждане СНГ), владеющие коммерческой недвижимостью. Иностранные фонды и компании в рейтинге участия не принимают. Место каждого участника в рейтинге определяется доходом, который были способны принести в 2011 году принадлежащие ему объекты недвижимости. Доходы от других бизнесов не рассматриваются. Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых фирмам-арендаторам. Площади, на которых ведет торговлю владелец помещения, не учитываются. При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные консалтинговых компаний Colliers Internаtional, Russian Research Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield Styles & Riabokobylko, Jоnes Lang LaSalle, Penny Lane Realty, Astera, Praedium Oncor International, Blackwood, отраслевых интернет-ресурсов Arendator.ru и Rent.ru, информационной системы «СПАРК», правительства Москвы и региональных органов власти.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 30 января 2012 > № 482418 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 января 2012 > № 480227 Мария Абакумова

Стоп, кран! Почему и куда из Москвы бегут строители

Мария Абакумова

В Москве может остаться всего четыре крупных девелопера. Все — связанные с государством

«Сейчас представители проверяющих служб слетаются, как только увидят подъемный кран! Раньше-то строек было много, на всех хватало», — с возмущением рассказывает владелец крупной московской строительной компании. «За последние два месяца в Москве не появилось ни одного объекта», — говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Объем строительства в Москве снизился вдвое, подъемные краны действительно встречаются реже. Бизнес, подаривший России таких ярких персонажей, как Сергей Полонский, обещавший съесть свой галстук и подравшийся в телеэфире с миллиардером Александром Лебедевым, или Владислав Доронин, подругой которого стала модель Наоми Кэмпбелл, переживает драматические перемены.

С 2001-го по 2008-й в Москве строили не менее 4,4 млн кв. м жилья в год (для сравнения: один многоэтажный микрорайон — это 0,2–0,5 млн кв. м). О рекордах любил рапортовать на совещаниях у мэра Юрия Лужкова его первый заместитель Владимир Ресин, который курировал московский стройкомплекс (после последних думских выборов он собирался занять кресло депутата Госдумы). Сейчас все изменилось. В 2010 году в Москве ввели в строй 1,7 млн кв. м жилья, в этом году ожидается 2,2 млн, и дальнейшего роста не предвидится. Похожая ситуация с коммерческой недвижимостью. В 2007 году построили 2,5 млн кв. м торговых центров и офисов, в 2010-м — 1,3 млн кв. м. Квадратный метр любой недвижимости в Москве стоит не меньше $3000, это значит, что на рынок теперь приходит на $11 млрд меньше денег. В 2008 году в Москве официально было 3759 строек, в 2011-м —2804 стройки.

Первый удар по московским стройкам нанес кризис 2008 года, а осенью 2010-го назначенный мэром Сергей Собянин приступил к полному пересмотру практики строительства в столице. «К сожалению, в Москве создана мутная среда инвестиционных контрактов, которая является образцом российской коррупции, чиновничьего беспредела, да и просто бестолковщиной», — заявил он и создал Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), руководить которой поставил бывших министра строительства Татарстана Марата Хуснуллина и федерального замминистра экономического развития Андрея Шаронова — чиновников, никак не связанных ни с московским бизнесом, ни с командой предыдущего мэра. Эта комиссия занялась пересмотром заключенных городом инвестиционных контрактов.

Что такое инвестиционный контракт? По сути, это самый популярный до недавнего времени способ вести девелоперскую деятельность в Москве. Большая часть земли в столице избежала приватизации и осталась в муниципальной собственности. Чтобы построить на этой земле дом или магазин, девелопер заключал инвестконтракт: город разрешал строительство, а взамен должен был получить долю готовых площадей в реальном или денежном выражении. Все остальные документы — договор аренды участка, проект планировки и т. д. — по отношению к инвестконтракту были вторичными.

Инвестконтракт считался серьезным активом. Имея инвестконтракт, девелоперы записывали непостроенные объекты в свой портфолио, когда продавали акции инвесторам на западных биржах: капитализация «Системы Галс» превышала $2 млрд, RGI International — $1,4 млрд, причем у последней выручка в предыдущем году была $380 000. Инвестконтракты были товаром, они перепродавались и с учетом особенностей столичного земельного рынка заменяли куплю-продажу земли.

Эту систему Собянин полностью перекраивает. Мэр лично возглавляет Градостроительно-земельную комиссию (по рассказам участников рынка, он за полтора часа заседания подписывает 120 резолюций, что исключает возможность внимательного изучения). Планировалось, что 1300 инвестиционных контрактов, заключенных городом с бизнесменами, ГЗК успеет рассмотреть к сентябрю, однако эта работа до сих пор не закончена. По состоянию на начало декабря ГЗК вынесла решения только по 800 контрактам: 344, почти половина из них, должны быть расторгнуты.

Заместитель мэра Андрей Шаронов, отвечая на вопросы Forbes, называет основные причины расторжения инвестконтрактов: невозможность оформить земельные отношения, слишком большой объем проектов, который не выдержала бы инфраструктура, наличие на участке сложных обременений. «Конечно, можно догадываться, — говорит он, — как согласовывались в свое время подобные несуразности — что называется, в «ручном режиме». При этом расторгаются преимущественно те инвестконтракты, строительство по которым не началось.

С 1 января 2012 года у московской администрации появится еще одно мощное оружие в борьбе с системой инвестконтрактов. Вступает в силу принятый Госдумой закон, который позволяет администрациям Москвы и Петербурга расторгать инвестиционные контракты и договоры аренды с девелоперами без выплаты компенсаций, кроме документально подтвержденных затрат. Расторгнуть контракт можно, если больше 40% работ не выполнено в срок, если есть обременения и по другим подобным причинам. Пока этот закон не был принят, девелоперы часто обращались в суд — уже сейчас зарегистрировано несколько десятков таких процессов.

Отключив одну систему отношений, новую власти не создали. «В городе отсутствует рынок инвестиционных предложений, — сказано в письме, подготовленном в ноябре Ассоциацией инвесторов Москвы и депутатом Мосгордумы Иваном Новицким. — В 2011 году проведено восемь земельных аукционов для строительства зданий общей площадью лишь 46 000 кв. м. Другие узаконенные формы привлечения инвестиций (концессионные соглашения, договоры на развитие застроенных территорий, доверительного управления и др.), как и прежде, в городе не работают».

Вопросы без ответов

«Разговоры о том, что мы остановили стройку, неправда», — ответил инвесторам через несколько дней на расширенном заседании коллегии стройкомплекса заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. По его словам, с начала года в Москве было выдано 339 новых разрешений на строительство, а площадь всех строящихся объектов в Москве превышает 32 млн кв. м.

Но по сравнению с тем, к чему привыкла Москва, это уже заметное снижение темпов. На том же заседании Хуснуллин рассказал, что, хотя Генплан предполагает строительство 200 млн кв. м недвижимости, в нынешних границах будет возведено только 80 млн кв. м, остальное — в «новой Москве», на большой территории, недавно прирезанной к столице с юго-запада. Значит, в «старой» Москве и дальше будут строить вдвое меньше жилья и вдвое меньше торговых и офисных центров. Борцы за сохранение исторического облика Москвы и противники точечной застройки могут ликовать, но для девелоперов подобная закупорка губительна. Новых проектов просто нет.

В мэрии понимают, что томительная пауза между остановкой одного механизма ведения бизнеса и запуском другого затянулась. Власти предлагают девелоперам два пути. Первый — игра на той же территории по новым правилам. При реализации инвестконтрактов во взаимоотношениях с инвесторами надо переходить на формат земельных аукционов, объясняет Андрей Шаронов. А после их проведения разрешать строительство на основании градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) с учетом известных и с самого начала понятных ограничений. Однако этот механизм пока не работает. «Я с удовольствием поучаствовал бы в аукционе, — возражает генеральный директор строительной компании. — Но где аукционы?» На тех восьми, которые состоялись, речь шла главным образом о строительстве гаражей, общая площадь которых, 46 000 кв. м, — капля в море московского рынка недвижимости.

Почему город не может распределять больше участков? Потому что не успевает готовить те самые ГПЗУ. «Раньше в Москве существовал девелопмент двух видов, — говорит владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец. — Девелопмент зданий и ленддевелопмент — сбор необходимых для строительства документов для участка и продажа такого юридически подготовленного участка застройщику. Сегодня государство функцию ленддевелопмента оставило только у себя». Но подготовка участка к аукциону — по-византийски долгий, запутанный процесс, и проходить все круги бюрократического ада государству ничуть не легче, чем частнику. «Была сложная система, которую знал, хотя и не полностью контролировал, Ресин, — рассказывает бывший чиновник московского правительства. — Все департаменты имели какие-то свои интересы и могли торговаться: ты вот здесь сделаешь послабление моему проекту, а я вот тут завизирую бумаги по твоему. Эту систему разрушили, а новой не создали».

Инвесторы смогут возобновить свою активность на новой территории, предлагает еще один путь заместитель мэра Андрей Шаронов, имея в виду 160 000 га «новой Москвы». Но условия для ведения бизнеса там тоже отсутствуют, и, когда появятся, непонятно — реальных сроков нет. Чиновник прежнего состава московского правительства замечает, что на новых территориях пока элементарно не хватает воды. Не урегулированы земельные отношения, нет градостроительной документации, неясно, кто будет ее готовить, констатирует столичный девелопер. Специалисты Москомархитектуры и раньше были перегружены работой, откуда брать ресурсы для двукратного роста производительности, непонятно.

Выходит, что оба пути упираются в неспособность городских властей справляться со взятыми на себя задачами. У участников рынка накопилось много вопросов к эффективности команды Собянина. Рассказывают, например, что простой протокол совещания подписывается в течение 25 дней.

Как анекдот пересказывают историю с детскими садами. Городской заказ предполагал, что за год будет введено 50 детских садиков. По 12 из них не успели провести аукцион, просто подготовить все бумаги. На 22 участках «привязали» сады из сборных бетонных конструкций, строители выполнили нулевой цикл, когда внезапно обнаружилось, что завод, который производит детали для садиков, остановился. В сентябре город решил строить на месте сборных садиков монолитные, но с учетом работ по перепроектированию можно предположить, что план вряд ли будет выполнен полностью. План по вводу жилья выполняется медленно: уже понятно, что 2,5 млн кв. м, о которых говорили в начале года, не будет построено, максимум — 2,2 млн. При этом на конец ноября было введено только 1,4 млн.

«То, что эта команда не работоспособна, стало ясно примерно месяца через два после ее прихода, — горячится девелопер, которому столичные власти пытаются урезать площади. — У Хуснуллина в Татарстане было 50 объектов, у одной моей компании 45, а в Москве их несколько тысяч! Это в Казани можно было по каждому объекту совещание проводить и ездить на него, здесь так не получится». Его коллега вспоминает об одном из таких визитов: «Приехал ко мне, осмотрел площадку, похвалил. Спросил, сколько собираюсь строить. Я ответил, что 50 000 кв. м. — А сколько есть? — 5000. — Оставь 5000. Не надо перегружать город».

Возмущенных девелоперов можно, конечно, считать необъективными. Генеральный директор московского подразделения группы компаний «Пионер» Олег Сорока, напротив, хвалит московские власти за то, что они наводят порядок в земельных отношениях. «Пионер» строит жилой дом на землях Фонда развития жилищного строительства (РЖС, неподконтрольная Москве федеральная организация, в которую государство передает ненужные ему земли, например военные или сельскохозяйственные в черте города). В компании говорят, что получают все возможные согласования максимально быстро. Проблема только в том, что фонд РЖС провел в Москве лишь четыре аукциона.

Инвесторы и девелоперы могут возмущаться, говорить, что им не дают работать, и писать коллективные письма, но, по сути, перед правительством Москвы и не стоит задачи защищать их бизнес. Приоритет в развитии города, как неоднократно объяснял Сергей Собянин, — транспортное строительство. Принятая адресная инвестиционная программа города на 2012–2016 годы предполагает потратить на жилье 183 млрд рублей, а на транспорт — 892 млрд. Эра инвестконтрактов заканчивается.

Куда податься строителю

Для многих девелоперов сверхдоходный бизнес по застройке московской «Золотой мили», где цена квадратного метра исчисляется десятками тысяч долларов, уходит в прошлое. Каким бы сладким ни казался московский рынок недвижимости, девелоперы вынуждены перебираться на другие территории. «Мы сейчас закончим все проекты, документы на которые получили при Лужкове, новых пока не

начинаем», — говорит Леонид Казинец. «Баркли» — один из крупнейших застройщиков Остоженки, кроме того, в портфеле компании несколько жилых домов бизнес-класса в других районах Москвы, всего, как уверяет Казинец, более 300 инвестиционных объектов. «Мы можем работать на любой земле, работали в Прибалтике, Чехии, Черногории», — рассуждает Казинец. Но, конечно, о прежней доходности мечтать не приходится. По данным Knight Frank, средняя цена квадратного метра элитной недвижимости в Москве составляет $22 800, а в Праге — только $8000.

В провинции работать всегда проще, говорит гендиректор компании «Мосфундаментстрой-6» Виктор Нестеренко, там легче получать согласования. Построив в Москве больше миллиона квадратных метров, его компания собирается переходить в область и готовится построить крупный жилой комплекс в Нижнем Новгороде. Стоимость недвижимости здесь, по данным портала Gdeetotdom, в три раза меньше, чем в Москве: 47 000 рублей против 150 000 рублей за 1 кв. м.

Порядки, заведенные третьим московским мэром, может быть, положительно скажутся на решении транспортных проблем города, но отрицательно повлияют на цену квадратного метра, считает управляющий проектами риелторской компании «Тринфико Проперти Менеджмент» Артем Цогоев. Из-за снижения нового предложения цены могут, по его оценке, вырасти в ближайшее время на 20%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в квартире бизнес-класса в Москве составляет примерно $6800. Предложение квартир в Москве имеет явную тенденцию к снижению, а значит, стоимость квадратного метра будет расти, соглашается Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Forbes рассмотрел несколько примеров того, как изменение привычной схемы работы в Москве отразилось на бизнесе отдельных девелоперов.

В область

Крупнейшим застройщиком Остоженки, московской «Золотой мили», была компания RGI International. Основатель компании Борис Кузинец — законодатель мод в строительстве максимально дорогого и качественного жилья. Цене $50 000 за 1 кв. м в его домах до кризиса никто не удивлялся. Один из пентхаусов в домах RGI выставлялся на продажу за $30 млн. Квартиры в его домах очень редко появляются на вторичном рынке. Долгое время фигура Кузинца была окружена ореолом загадочности. Он проводил бесчисленные встречи с клиентами, но воздерживался от общения с журналистами. В 2007 году RGI International разместила акции на Лондонской бирже альтернативных инвестиций (AIM). Финансовые показатели компании были более чем скромными — выручка $380 000. Однако девелоперский портфель, шесть перспективных участков на Остоженке и Сретенке, потянул более чем на $200 млн, а капитализация RGI через полгода после размещения акций перевалила за миллиард долларов.

За четыре года компания построила только один торговый центр — «Цветной» на Цветном бульваре. По остальным велась предпроектная работа, однако сейчас Борис Кузинец, пожалуй, может пожалеть о своей неспешности. ГЗК запретила увеличивать строительные объемы, тем самым сводя на нет экономический эффект от девелопмента. На одном из участков, где Кузинец планировал построить офисный комплекс на 25 000 кв. м, комиссия разрешит построить только 5000 кв. м. RGI пока продолжает сдавать стоящее на участке старое здание в аренду и снизила в своей оценке стоимость проекта в 3,5 раза — с $38 млн до $11 млн. Неудивительно, что инвесторы, купившие акции в RGI, недовольны менеджментом и операционными показателями компании. По оценкам компании Synergy, акционера RGI, текущее состояние каждого из проектов в центре Москвы не позволяет осуществить возврат инвестиций в приобретение прав.

Из семи перспективных проектов RGI в стадии активного строительства числится только микрогород «В лесу», жилой район экономкласса за МКАД площадью 1,3 млн кв. м. Стоимость метра по бизнес-плану здесь примерно в 10 раз меньше, чем на Остоженке, — $2600. Основатель RGI пригласил топового архитектора Сергея Чобана, но от персональных встреч с каждым клиентом ему теперь приходится отказываться.

Вокруг МКАД

Крупнейший московский домостроительный комбинат, который в год строит около миллиона квадратных метров жилья, переживает серьезные перемены. Еще до кризиса «ДСК-1» выиграл на аукционах, проводимых городским тендерным комитетом, право сноса ветхого жилья и строительства трех микрорайонов в Кузьминках, Ивановском и Нагатинском затоне общей площадью около 1 млн кв. м. Но исполнить эти инвестконтракты «ДСК-1» не смог. Оказалось, что они не соответствуют требованиям земельного законодательства, рассказывает заместитель генерального директора «ДСК-1» Андрей Паньковский. Аукционы проводились на право заключения инвестконтракта, а Земельный кодекс требует, чтобы разыгрывалось право заключения договора аренды. ФРС просто не зарегистрировала бы право собственности на объект, а значит, и права конечных покупателей квартир. Площадки вернулись в собственность города, а город вернул деньги, потраченные на аукционы. Других столь крупных инвестконтрактов в Москве у «ДСК-1» нет.

Другая важная часть бизнеса «ДСК-1» — строительство муниципального жилья. До кризиса город на свои средства возводил около 2 млн кв. м, из них 650 000 кв. м приходилось на «ДСК-1». Сейчас весь городской заказ — 650 000 кв. м, и доля «ДСК» снизилась до 150 000 кв. м в год, то есть объемы сократились в четыре раза. К тому же новые власти Москвы разрабатывают новые стандарты для «муниципального дома». В нем должно быть много однокомнатных и двухкомнатных квартир небольшой площади, но, по мысли руководителя департамента градостроительной политики Сергея Левкина, такой дом должен быть «вне серий», чтобы побудить московские ДСК конкурировать между собой. Марат Хуснуллин полагает, что конкурс по площадке, к которой привязана серия П-44Т, — это псевдоконкурс, поскольку эту серию выпускает только одно предприятие. «Такие разговоры ходят последние 10 лет, — говорит Андрей Паньковский. — Чтобы запустить новую серию, нам и другим ДСК нужно модернизировать мощности, а это сотни миллионов рублей и года три по времени. Если объявят конкурс на дом, в котором будут, скажем, двухкомнатные квартиры площадью 54 кв. м, то ни один из ДСК просто не сможет выйти на него, так как серий с таким набором квартир у него нет».

Портфель заказов «ДСК-1» сейчас по большей части состоит из строительства микрорайонов вокруг МКАД, на расстоянии примерно до 10 км. По итогам трех кварталов 2011 года выручка «ДСК-1» составляет 20,2 млрд рублей (аналогичный показатель прошлого года — 30 млрд рублей). Кроме того, этой осенью произошли изменения в структуре собственников комбината: владельцами 92% акций оказались четыре фирмы, из них три зарегистрированы за рубежом, в частности в Лондоне. Бенефициаром одной из них с долей 25% является Владимир Копелев, больше 50 лет проработавший на комбинате и раньше считавшийся основным владельцем. —

Государственная стройка

В одном из интервью совладелец компании «Дон-Строй» Максим Блажко оценил свой бизнес в $7 млрд. Дело было в 2008 году, когда «Дон-Строй» был одним из крупнейших строителей жилых домов бизнес-класса и коммерческой недвижимости. После кризиса от былого величия не осталось и следа. Компания «Дон-Строй-инвест», которая возводит жилые комплексы, перешла под контроль банка ВТБ — долг «Дон-Строя» перед ним достиг 80 млрд рублей. Генеральным директором стала вице-президент ВТБ финансист Алена Дерябина.

Сейчас, три года спустя, она уже уверенно сыплет строительными терминами, когда на коллегии стройкомплекса рассказывает о проблемах повторного согласования проектов после кризиса. «Хотелось бы, чтобы строители могли вводить объект в эксплуатацию с тем же набором документов, с которым они начинали его строить», — говорит она. «Дон-Строй-инвест» может позволить себе бороться с законодательной практикой, потому что его-то крупные проекты никто не рискует приостановить. Среди одобренных ГЗК проектов «Дон-Строй-инвеста» — строительство 100 000 кв. м жилья на Погодинской улице в ЦАО. Сейчас в работе у компании восемь проектов, объем продаж в 2011 году превысил 64 000 кв. м.

«Строительство — это последний немонополизированный крупный сегмент бизнеса, — говорит один из конкурентов «Дон-Строя». — Теперь его тоже национализируют. В Москве останутся четыре крупных связанных с государством девелопера: ВТБ, Сбербанк, «Ростехнологии» и еще кто-то».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 января 2012 > № 480227 Мария Абакумова


США. Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 декабря 2011 > № 463066 Мария Абакумова

Опасная застройка

Мария Абакумова

В то время как в России активно осваивают пригороды, в США все громче звучат голоса противников «деурбанизации»

В России — бум строительства загородного жилья. Вот лишь две цифры: за последние 20 лет вокруг столицы построены и введены в эксплуатацию около ста коттеджных поселков, а сейчас на разных стадиях строительства (включая голое поле) — больше 600. Это не просто дачи: программы поддержки малоэтажного жилищного строительства принимаются одна за другой и на федеральном уровне, и в регионах. Если в 2001 году на индивидуальные жилые дома пришлось 41% площади вводимого жилья, то в 2009–2010 годах — уже 46–48%. На долю малоэтажных (1–3 этажа) домов, возведенных как индивидуальными, так и коммерческими застройщиками, в 2010 году пришлось больше половины нового жилья.

Преимущества малоэтажного жилья очевидны: улучшение качества жизни и удешевление строительства. Тем более что у всего мира перед глазами пример того, как полвека назад подобный путь прошла другая страна с большой территорией — США. Редкий продавец коттеджа в подмосковном поселке не вспомнит про уютные американские пригороды, символ зажиточности.

После Второй мировой войны автомобиль становился все более доступным, и американский средний класс принялся переселяться из переполненных городских коробок в опрятные пригороды, где можно было позволить себе отдельный дом с гаражом и лужайкой для барбекю. С 1945-го по 1960-й количество автомобилей в США увеличилось с 26 млн до 62 млн, а доля семей, владеющих автомобилем, выросла с 56% до 77%.

Рост благосостояния, увеличение количества автомобилей — это все как будто про нас. Но следует ли повторять эксперимент?

Не мечта, а кошмар

«Американский тип девелопмента не создает благосостояния — он производит иллюзию благосостояния… — формулирует в своем исследовании Curbside Chat основатель и идейный вдохновитель некоммерческой организации «Сильные города», обличающей экономическую неэффективность пригородов, американский инженер Чарльз Марон. — Идея процветающих пригородов замурована в наше коллективное подсознание как «американская мечта». Чем мы готовы пожертвовать, стараясь сохранить то, что сохранить невозможно?»

Марон настаивает, что низкая плотность застройки в долгосрочной перспективе порождает сложности, с которыми не справится ни один бюджет. В качестве примера он приводит такой факт. Учрежденный в 1956 году американский Федеральный дорожный фонд финансировался за счет налогов на бензин. Пока деньги, уплаченные с каждого галлона бензина, шли на строительство скоростных магистралей, соединяющих штаты между собой, все было хорошо. Как только система магистралей была построена и средства фонда стали расходоваться на ее содержание, денег фонду стало не хватать и правительству пришлось спешно спасать его от банкротства. Дело в том, что большая часть построенного прожила один жизненный цикл и требовала ремонта или замены.

По данным Американского общества инженеров (ASCE), дефицит в финансировании только крупных объектов инфраструктуры (без учета местных дорог, например) в стране составляет $2,2 трлн, хотя ежегодно на инфраструктуру выделяется больше $180 млрд. Проблема в том, что если строительство новых объектов зачастую берет на себя федеральное правительство или штат, то содержание объектов обычно возлагается на местные бюджеты. Кризис осложнил положение городов. В октябре город Гаррисберг, столица штата Пенсильвания, объявил о банкротстве, другие муниципалитеты вынуждены резко повышать ставки оплаты водоснабжения и другие платежи.

«Недостаточная продуктивность «пригородного» типа девелопмента привела к тому, что мы не можем больше позволить себе содержать все те дороги, улицы, канализацию и водопровод, которые мы понастроили», — резюмирует проживающий в пригородном доме Марон.

Сниженная плотность застройки, экстенсивное развитие территорий приводит к целому ряду трудностей, о которых не всегда задумываются. Вот несколько примеров.

Пригородные зоны: 
$3 млрд убытков

Эдмонтон, Канада

Один из крупнейших городов Канады, Эдмонтон, имеет население 730 000 человек, а вместе с пригородами — больше миллиона человек. Городу этого мало: вокруг него на разных стадиях строительства находится 40 пригородных районов. Хорошо это или плохо? В отчете «Расходы и доходы в освоении новых территорий» городские экономисты построили прогноз относительно 17 таких территорий и пришли к выводу, что только в ближайшие 30 лет затраты на $500 млн превысят доходы, которые те обеспечат за счет налогов. А в следующие 30 лет чистый убыток, принесенный городу новыми пригородами, превысит $3 млрд.

Чарльз Марон приводит несколько примеров из американской практики. Федеральное правительство в 1960-е профинансировало строительство, а в 1980-е — модернизацию канализационной системы в небольшом городке. Но через 30 лет система выработала свой ресурс, все механизмы нужно просто менять. Стоимость этого проекта $3,3 млн, или $27 000 в пересчете на одно домовладение. Таков же и среднегодовой доход каждого семейства — иными словами, муниципалитет не имеет никакой возможности собрать с жителей необходимые средства в виде налогов.

Другой пример. Зажиточные жители одного прибрежного пригорода предложили муниципалитету сделку: они на свои средства проведут к своему поселку дорогу, а муниципалитет возьмет на себя ее содержание и ремонт. Вроде бы выгодная сделка, однако, по подсчетам инженеров, содержание дороги даже до первого капитального ремонта обойдется в $154 000, а налогов с домовладельцев будет собрано только $79 000. Все дело в том, что, соглашаясь на бесконтрольное расширение территорий, которое на начальном этапе обходится недорого и даже сулит рост налоговых поступлений, город берет на себя долгосрочные обязательства — куда большие, чем кажется на первый взгляд. А если бы тот же самый поселок был застроен хотя бы трехэтажными многоквартирными домами, собранные налоги окупили бы содержание дороги.

Индустриальные парки: обманутые ожидания

Пеквот-Лейкс, 
Миннесота, США

В 1995 году федеральное правительство выделило городу Пеквот-Лейкс ссуду и грант на строительство к востоку от городской черты, в некотором удалении от дороги бизнес-парка стоимостью $1,54 млн. Городу оставалось просто содержать дороги и инфраструктуру. Федеральный грант и весь бизнес-парк политики Пеквот-Лейкс преподносили как большую удачу города. (Так же считают и организаторы многочисленных российских бизнес-парков вокруг крупных городов.)

Однако прошли годы, а частные инвестиции не устремились в бизнес-парк. Девелоперы старались застраивать побережье озера, а коммерческая недвижимость вытягивалась вдоль скоростной магистрали, проходящей через город. В результате из 29 участков девять по сей день не проданы, а самый крупный участок занимает баптистская церковь — у нее налоговые льготы.

Зависимость 
от автомобиля

Талса, Оклахома, США

Город Талса с населением около 400 000 человек столкнулся с проблемой: 98% людей старше 65 лет, проживающих в пригородах, не имеют удобного доступа к общественному транспорту. Под «удобным доступом» организация «Транспорт для Америки» (TFA), которая проводит подобные исследования, понимает наличие в зоне пешей доступности хотя бы одной остановки транспорта, который позволяет добраться до центра города. В самом городе ситуация другая: здесь вдалеке от остановок автобусов и трамваев проживает только 27% людей старше 65 лет.

Автомобильная зависимость — серьезная проблема для США. Отказ от автомобиля и отсутствие доступа к общественному транспорту серьезно сказывается на образе жизни пожилых людей, проживающих в пригородах. По данным исследовательницы Линды Бейли из Вашингтона, прекратив ездить на машине, пожилые американцы снижают частоту походов в магазины и кафе на 59%, на 65% реже встречаются с друзьями и на 15% уменьшают количество визитов к врачу. Некоммерческие организации бьют тревогу и призывают власти активнее инвестировать в расширение системы общественного транспорта, иначе к 2015 году, когда состарится поколение беби-бумеров, про прогнозам TFA, в стране будет 15,5 млн прикованных к дому пожилых людей.

США. Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 декабря 2011 > № 463066 Мария Абакумова


США. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 ноября 2011 > № 454548 Мария Абакумова

Как оживить парк

Мария Абакумова

Парки занимают около трети территории Москвы, но остаются неуютным местом. Forbes нашел несколько примеров творческого решения этой проблемы в развитых странах

Ортодоксальное градостроительство относится к местным открытым участкам поразительно не критически, обожествляет их и фетишизирует», — пишет в своей книге «Смерть и жизнь больших американских городов» известный ученый-урбанист Джейн Джекобс. Но это ничем не оправданно. По мысли Джекобс, залог успеха публичного пространства вроде парка, сквера или сада — заполненность его людьми разных возрастов и социальных групп, причем большую часть дня. Если в парке катаются на велосипедах тинейджеры, совершают пробежки взрослые, прогуливаются с колясками мамы и няни из близлежащих домов и любуются на птиц пенсионеры, то парк полон жизни.

Обеспечить притяжение публики — совсем непростая задача, решать которую нужно, например, путем создания интересного, неравномерного ландшафта в самом парке и строительства зданий неодинакового функционального назначения вокруг него. Тогда по вечерам здесь будут гулять жители окрестных микрорайонов, а днем — студенты близлежащих вузов и клерки (в обеденный перерыв). Если эту задачу не решить, парк пустеет и в нем начинают собираться асоциальные, а то и криминальные элементы. И вот уже местные жители обходят стороной парк, разбитый когда-то для них.

Обитатели некоторых восточных московских районов, граничащих с Измайловским парком, или люди, объединявшиеся в социальных сетях, чтобы поймать «битцевского маньяка», вполне согласятся с рассуждениями Джекобс. В столице 106 парков, и многие честнее было бы назвать опасными пустырями. Столичные чиновники признают, что материальная инфраструктура парков изношена, не хватает даже скамеек и урн. Вячеслав Король, директор Филевского парка, занимающего 280 га на западе Москвы, признал в интервью газете МК, что в парке освещена только одна аллея.

Новый мэр Москвы Сергей Собянин объявил, что займется столичными парками. Объем финансирования пятилетней программы «Развитие индустрии отдыха и туризма» превышает 125 млрд рублей. Пока опыт Москвы ограничивается Парком Горького. Роман Абрамович вызвался профинансировать реконструкцию павильона «Шестигранник», чтобы разместить там свой арт-центр «Гараж». Младший партнер Абрамовича Сергей Капков, который за год руководства ЦПКиО сумел организовать в парке бесплатный интернет, сделать вход свободным, убрать незаконные аттракционы и пивные ларьки, так впечатлил Сергея Собянина, что тот назначил его главой Департамента культуры.

А вот несколько зарубежных примеров того, как можно оживить пустующие городские парки.

Downsview Park, Торонто

Переделать ландшафт

На окраине крупнейшего города Канады с середины 1950-х годов были военная база и аэродром. В 1994 году власти Канады сочли, что 230 га городской земли можно использовать лучше, и решили разбить здесь парк. Десять лет понадобилось на окончательный вывод всех военных сооружений и рекультивацию почвы, в 2005 году часть территории была засажена лесом, но власти сочли, что успешный парк не должен быть плоским, как аэродром. Центральным пунктом нового ландшафта стало искусственное озеро площадью 3,6 га (примерно четыре футбольных поля) и глубиной 4 м, вдоль берега проложены прогулочные дорожки. 400 000 куб. м грунта, извлеченных при сооружении озера, пошли на строительство другого места прогулок — холма высотой 20 м. По всей этой пересеченной местности проложили пешеходные дорожки. В парке разбито несколько футбольных полей, есть площадка для хоккея с мячом. Бывший самолетный ангар переделали в спорткомплекс с полем для волейбола и футбола, оно сдается в аренду спортивным командам. Часть земли и помещений сдана в аренду в виде коммерческой недвижимости. Благодаря этому — и несмотря на то что работы по обустройству еще далеки от завершения, — в прошлом году парк выручил $13,2 млн, то есть окупил больше половины из $20 млн, затраченных на эксперименты с ландшафтом.

Ocean Park, Гонконг

Потратить деньги

В 2005 году крупнейший парк развлечений Гонконга Ocean Park, основанный в 1977 году, столкнулся с угрозой: по соседству открывался гонконгский Диснейленд. Именитый конкурент мог перетянуть к себе поток посетителей, и менеджмент Ocean Park, занимающего 87 га прибрежной земли, затеял масштабную реконструкцию. Удвоили число аттракционов — их стало 70. Построили аквариум емкостью 5 млн л на 5000 рыб, запустили новые водные шоу. За шесть лет в реконструкцию было вложено $705 млн, которые государственному парку выделили государственные банки в виде кредитов. Получается, что менеджмент во главе с ресторатором-миллионером Аланом Земаном (он уроженец Восточной Германии, сделавший состояние в Канаде и принявший китайское гражданство) ежегодно тратил больше $100 млн в год — примерно столько же, по словам Сергея Капкова, предстоит вкладывать и дирекции ЦПКиО. Результаты команды Земана впечатляют: число посетителей выросло на 8%, до 5,4 млн в год, а конкуренты из Диснейленда с трудом рефинансируют кредиты.

Dowden’s Ordinary Special Park, Кларксбург, США

Раскопать историю

Когда американский девелопер US Homes купил под застройку участок на окраине городка Кларксбург в Мэриленде, он решил на полутора гектарах бывшей фермерской земли разбить тематический парк. Оказалось, что именно на этом месте в XVIII веке находилась таверна, которая принадлежала семье крупных землевладельцев и героев американской революции Доуденов. Строители парка пригласили археологов и ученых, которые сумели проследить историю здания вплоть до сноса в 1924 году. Стальной каркас таверны в натуральную величину, так называемое здание-призрак, стал центральным сооружением в новом парке. Дорожки парка аккуратно обходят стороной площадки, где работают археологи, но все же позволяют посетителям наблюдать за ними. Пустые пространства засадили деревьями, которые росли здесь в XVIII веке, — канадской иргой и американским падубом. Для самых любознательных посетителей выстроили павильон, где можно найти исторические материалы о таверне, ее изображения и даже предположительное меню.

Marvin Gaye Park, Вашингтон

Вынести мусор

Небольшой Уотт-Брэнч Парк в северо-восточной части американской столицы долго имел неофициальное название «Парк Иглы»: он был местом паломничества наркоманов, героиновым рынком под открытым небом. Дело в том, что в 1970-е годы парк перевели с государственного финансирования на окружное, а денег на поддержание порядка у федерального округа Колумбия не было. Парк считался очень опасным местом, но в начале 2000-х инициативная группа жителей прилегающего к парку района создала общественную организацию Washington Parks & People (WPP), которой удалось наладить сотрудничество с властями округа и добиться закрытия расположенной по соседству метадоновой клиники. Окружная администрация выделила на обновление парка $10 млн. За пять лет 24 000 привлеченных WPP волонтеров вынесли из парка 1500 т мусора, в том числе больше 9000 шприцев и 3000 автомобильных покрышек. Расчистили берег ручья, пересадили больше 1000 деревьев. Наладили охрану и расставили по всей территории «тревожные кнопки». Сделали несколько детских площадок, а чтобы привлечь посетителей разных возрастов, организовали школу парикмахеров, школу вегетарианской кухни, скалодром. В 2006 году парк переименовали в Marvin Gaye Park в честь жившего по соседству музыканта. Наркоманы ушли, благодаря активности местных жителей парк удалось оживить.

США. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 ноября 2011 > № 454548 Мария Абакумова


Евросоюз. США. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 октября 2011 > № 427146 Мария Абакумова

Под солнцем

Мария Абакумова

Мировая мода на экологичные дома докатилась до России

Веб-дизайнер Корней с женой и тремя дочерьми целый год будет бесплатно жить в новеньком особняке в коттеджном поселке в 20 км от Москвы по Киевскому шоссе. Правда, ему придется выполнять несложную работу и регулярно терпеть нашествие зрителей, как участнику шоу «За стеклом». Корней выиграл конкурс, и теперь он с семьей — обитатели первого в России «активного дома».

Этот дом построил крупный подмосковный лендлорд Дмитрий Аксенов, который увидел такой же, путешествуя по Дании. Этот дом, способный самостоятельно открывать и закрывать окна и двери, не только разумно потреблял энергию, но и производил ее больше, чем требовалось для самообеспечения. Больше половины энергии приходится на солнечные панели, остальную дает геотермальный насос, использующий тепло грунта и грунтовых вод. Излишки энергии можно сбрасывать в местные сети.

Пригласив к сотрудничеству инженеров из датской Danfoss (производитель теплооборудования), английской Velux (оконные конструкции) и нескольких других фирм, Аксенов решил построить свой «Активный дом». Сразу же выяснилось, что продавать излишки энергии у нас невозможно — не позволяет законодательство. Но Аксенова это не остановило. Цифр затрат он не раскрывает, но, судя по всему, они достаточно высоки, чтобы не рассчитывать на запуск подобных домов в серию.

Ориентацию дома по сторонам света просчитывали с помощью специальной компьютерной модели. В доме 24 мансардных окна общей площадью 22,3 кв. м. Они расположены асимметрично и на разных уровнях — это позволяет максимально использовать солнечный свет. Издалека с окнами можно спутать 13 солнечных коллекторов (их площадь 15,3 кв. м). Они улавливают до 60% энергии, необходимой для получения горячей воды. Все окна подключены к интеллектуальной системе контроля микроклимата с погодной станцией. Станция замеряет температуру, скорость ветра, загазованность воздуха, а система сама открывает и закрывает окна для создания комфортного микроклимата без искусственной вентиляции.

Стены оклеивают специальной пароизоляционной пленкой: она защищает от конденсата, а еще удерживает внутри дома лишние 10% тепла. Создатели проекта надеются, что в результате дом будет потреблять в 10 раз меньше энергии, чем обычный.

Это точно не будет лишним. Больше 40% энергии в мире расходуется жилыми зданиями. Американский Forbes опубликовал в 2008 году рейтинг самых энергоэффективных государств, ранжируя их по тому, какое количество условных единиц энергии страна расходует на $1 ВВП. Лидером оказалась Япония с показателем 4500, дальше идут с близкими показателями Дания и Швейцария. Успехи США невелики — 6000 единиц энергии на доллар, Китая еще хуже — 35 000. «Но они далеко не худшие, — отмечают авторы. — На противоположном конце шкалы страны бывшего СССР: Россия, Казахстан, Узбекистан и Украина». Украина тратит 138 000 условных единиц энергии на $1 ВВП — в 30 раз больше, чем Япония.

А вот несколько примеров того, как массированное использование энергоэффективных технологий может изменить жизнь.

Сенигаллия, Италия

Солнечные панели

Небольшой городок Сенигаллия (население 45 000 человек) на берегу Адриатического моря в прошлом году получил почти 1 МВт энергии от 4000 кв. м солнечных панелей, установленных на крышах домов, общественных зданий, магазинов и складов. Это самый большой показатель среди малых и средних итальянских городов. Дело в том, что в Италии ежегодно проводится своеобразный чемпионат среди городов по внедрению солнечной энергетики. Всего в Италии установлено свыше 260 000 кв. м солнечных панелей, которые в год производят больше 2100 МВт, половина приходится на Монтальто-ди-Кастро, крупнейший завод по производству энергии из солнца. Это огромное построенное в чистом поле предприятие, а вот власти Сенигаллии, городка с тысячелетней историей, сумели добиться размещения панелей на двух городских стадионах, что наполовину обеспечило их энергией. Власти города при помощи налоговых методов принуждают девелоперов устанавливать солнечные панели на все новые строения начиная с 2008 года. Использование солнечной энергии позволило сократить вредные выбросы на 45 000 т.

Мальмё, Швеция

Район Во01

Мальмё — город на юге Швеции, третий в стране по численности населения. В XX веке это был серьезный центр кораблестроения, верфи Мальмё обслуживал самый крупный на тот момент портальный кран Kokcums высотой 138 м и грузоподъемностью 1500 т, своеобразная местная достопримечательность. Однако мир изменился, спрос на продукцию верфи упал, Kokcums за $1 купили и увезли к себе корейцы. Власти Мальмё задумались, что делать с оставшейся промзоной. В 1998 году здесь открылся университет, а сейчас на месте старого машиностроительного завода построен новый район с современным названием Bo01. Чем он примечателен? Более 600 домовладений, в которых живут около 3000 человек, и офисы и публичные здания на 100% обеспечены энергией из возобновляемых источников, произведенной в самом районе. Электроэнергию поставляет ветряная ферма и 120 кв. м поверхностей солнечных батарей, установленных на крышах домов. Еще 1400 кв. м солнечных коллекторов обеспечивают отопление. Кроме того, для отопления зимой и охлаждения летом используется естественный водный резервуар, расположенный на глубине 90 м под землей, который обеспечивает сезонное хранение тепла и холода. Наконец, еще одним источником тепла является биогаз, который производится из органических отходов. В оборудование инфраструктуры государство инвестировало 250 млн шведских крон (около $34 млн), €2 млн дал Евросоюз, остальное вкладывали девелоперы.

Кейп-Код, штат Массачусетс, США

Ветряная электростанция Кейп-Винд

С острова Нантакет в погоню за Моби Диком отправился знаменитый «Пекод». Сейчас в проливе Нантакет, который отделяет от острова материковый Кейп-Код, разворачивается грандиозное строительство. Энергетическая компания ENI собирается прямо в море, в пяти милях от побережья, возвести 130 ветрогенераторов — первую в США офшорную ветряную электростанцию. Стоимость сооружения превышает $700 млн, максимальная мощность — 468 МВт, при средней загрузке ветряная ферма сможет на 75% покрыть потребности Кейп-Кода и окрестностей в электричестве. Оператор проекта обещает, что экономический эффект от снижения цен на электричество для местных бюджетов превысит $25 млн в год. Все замечательно, однако до сих пор проект идет с проволочками.

Состоятельные жители Кейп-Кода, владеющие недвижимостью, особенно прибрежными виллами, выступают категорически против возведения по соседству с ними объекта новой энергетики. Они со свойственной потомкам китобоев энергией объединились в специальный «Альянс для защиты пролива Нантакет» и требуют остановки проектирования. Почему? Во-первых, строительство завода может нарушить экосистему пролива: например, ветряки могут встать на пути перелетных птиц. Во-вторых, есть риск, что нефтепродукты, которые будут по необходимости находиться на станции (около 1000 баррелей), в случае катастрофы смогут попасть в воду. В-третьих, National Grid, местная сетевая компания, подписала с Кейп-Виндом долгосрочный контракт, обязуясь закупать энергию по фиксированным ценам, что ограничит конкуренцию. И наконец в-четвертых, стометровые ветряки испортят вид на море, отчего может подешеветь недвижимость. Альянс не возражает против ветряной энергетики, но предлагает расположить ферму где-нибудь подальше от Кейп-Кода, например у западного побережья Великобритании.

Евросоюз. США. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 октября 2011 > № 427146 Мария Абакумова


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter