Всего новостей: 2528376, выбрано 4 за 0.014 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Мусрепов Ермек в отраслях: Недвижимость, строительствовсе
Мусрепов Ермек в отраслях: Недвижимость, строительствовсе
Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 31 октября 2016 > № 1957860 Ермек Мусрепов

Глупо рассчитывать на дармовые квартиры в Астане после ЭКСПО

Ермек Мусрепов о ситуации на рынке недвижимости

Казахстанский рынок недвижимости снова в центре внимания аналитиков и экспертов. Очередная порция новостей, заключений и прогнозов определила ряд показателей. Так, уже известно, что этой осенью цены на недвижимость в Алматы установили новый рекорд. Средняя стоимость предложений снизилась на 11 400 тенге, или 3,1%, составив 356 800 тенге за квадрат. У оценочных компаний между тем своя статистика. Здесь заявляют, что неадекватность запросов владельцев жилья при продаже все еще имеет место быть. Немало разговоров и вокруг столичного жилья, которое, по некоторым прогнозам, после проведения ЭКСПО-2017 сильно упадет в цене. Где правда, а где вымысел? Об этом в интервью с президентом Казахстанской федерации недвижимости Ермеком Мусреповым.

— Ермек Еркебуланович, говорят, на казахстанском рынке недвижимости новое ценовое дно?

— Очевидно, что состояние рынка недвижимости в настоящее время находится в очень плачевном состоянии. Ценовой индекс, который сейчас мы наблюдаем, будет еще уменьшаться. На протяжении всего времени с момента корректировки курса тенге к доллару мы видим изменение стоимости квадрата, и изменение это в довольно серьезных масштабах. Сначала цена менялась в долларовом эквиваленте, теперь, когда мы начинаем переходить в тенговый, да и уже перешли, то мы будем видеть корректировку в сторону понижения. Это не предел. Другими словами, то, что мы видим на порталах недвижимости, которые предлагают объекты для продажи и покупки, — еще не вечер. Стоимость в тенге будет падать, и в конечном счете сформируется нормальный индекс, который позволит проявлять деловую активность на рынке.

— Давайте разобьем рынок по сезонности. Что происходит осенью, чего ждать зимой и каким будет рынок недвижимости в предстоящие весну и лето?

— С такой экономической ситуацией, которая складывается сегодня в Казахстане, мы не можем привязать сезонность к каким-то определенным показателям. Мы являемся сегодня современниками становления Ренессанса стоимости квадратного метра на рынке недвижимости Казахстана. Почему? Потому что с момента изменения цены в сторону понижения и определения стоимости в тенге мы видим плавное понимание этого вопроса и плавную стабилизацию. Сезонность предусматривается, когда цены на рынке стабильны. Сезонность предполагает некий всплеск. Сегодня мы такового не наблюдаем, а значит, привязки ко времени года нет. Рынок перезагружается, он приходит в какое-то нужное состояние, которое будет являться толчком для определения стоимости жилья. Все это происходит не так быстро, как хотелось бы. Но, как мы в Федерации недвижимости говорили ранее, понимание справедливой цены квадратного метра придет к каждому участнику рынка, к каждому казахстанцу уже в этом году. Все участники рынка, с которыми мы общаемся, с которыми проводятся сделки, все думают в тенге, никакой привязки к доллару уже нет. И это очень хорошо. Тенге — это наша национальная валюта. И на основании тенгового индекса люди будут видеть те возможности, которые помогут им приобрести жилье.

— В одном из интервью вы озвучили мысль о том, что оживление на рынке недвижимости, которое сегодня есть пусть и в слабом проявлении, спровоцировано и поддерживается за счет государственных программ. Так ли хороши действующие госпрограммы и что вы думаете о единой госпрограмме жилищного строительства «Нурлы жер»?

— Программа «Нурлы жер» — это драйвер рынка недвижимости сейчас. Но она предусматривает обеспечение жильем только определенные слои населения. Тот рынок, который остается за этой программой — рынок коммерческого жилья — он пока находится в состоянии стагнации. Да, программа, которая сейчас работает, является неким активом в сегменте и в целом строительной индустрии. Что касается самой инициативы запуска программы «Нурлы жер», мы, как участники рынка недвижимости, двумя руками «за», приветствуем. Государство в лице президента дает возможность не то чтобы ожить рынку, оно дает возможность запустить средства, которые есть в казне, на коммерческий рынок Казахстана. Сама программа «Нурлы жер» предусматривает четыре направления.

Первое направление — это субсидирование ипотечных займов, второе — субсидирование кредитования застройщиков, что позволит последним строить доступное жилье и насыщать рынок той недвижимостью, которая необходима участникам сегмента. Субсидирование ипотечных займов на самом деле оживит рынок, потому что на сегодняшний момент ипотечного кредитования нет, так сказать, в «живом» показателе, где-то, как банковский инструмент в банках второго уровня он существует, но сегодня он находится в мертвой точке.

Следующее направление — это переход от прямого финансирования строительства к созданию кредитного жилья через Жилстройсбербанк. Это уже нацеленная на весь рынок часть программы, на всех участников. Скажем так, вторая часть Марлезонского балета. То есть если первая часть — обеспечение жильем определенных слоев по категориям, то это уже возможность обеспечения жильем всего населения Казахстана. Речь идет о механизмах жилстройсбережений, это будут возвратные деньги, коммерческое строительство и реализация недвижимости через этот механизм. И, наконец, четвертое направление — предоставление земельных участков участникам рынка, жителям страны, с отведением доступной инфраструктуры, что позволит сразу же предоставлять те участки, которые по закону положены каждому гражданину республики. Это уже готовый к использованию надел, коммуникации есть, можно сразу строить. Этот момент очень хорош для рынка недвижимости. Такой инструмент подтолкнет к активности в строительной индустрии, и в том числе жилищной индустрии, которая будет развиваться в рамках ИЖС.

— Вы говорите, в мертвой точке находится ипотечное кредитование как инструмент. Но сейчас БВУ обещают снижение ставок по ипотеке, как думаете, это сможет придать импульс рынку?

— Вообще, инструмент ипотечного кредитования — это единственный инструмент, который дал старт рынку недвижимости на республиканском уровне. Это было в 2000 году, когда привлекались средства из-за рубежа и когда доступные ипотечные кредиты были представлены на рынке. Мы видели взлет сегмента до 2007 года. Естественно, этот инструмент будет оставаться одним из главных трендов, который поможет участникам рынка приобретать то жилье или те объекты недвижимости, которые им нужны. Это касается и жилья коммерческого направления. Если банки второго уровня сделают эти кредиты доступными и некабальными, создадут нужные условия для своих клиентов, тогда на рынке будет наблюдаться активность. Тем более никаких предпосылок для повышения стоимости жилья в ближайшие пять лет не будет. Мы пережили несколько волн кризиса, рынок недвижимости лихорадит, но благодаря и государственным программам, и терпению участников рынка, мне кажется, мы придем к какому-то стабильному, базовому показателю, за счет которого активность на рынке недвижимости будет превалировать над стагнационными явлениями.

— И вы уверены, что этот базовый показатель будет гораздо ниже того, что мы имеем сегодня?

— Конечно. Базовый показатель — это определенный порог в стоимости квадратного метра по госпрограмме. Новое жилье, которое будет вводиться, в том числе в рамках программы «Нурлы жер», тоже будет определено по соответствующей стоимости. И это будет уже цена на недвижимость четвертой категории. Естественно, вторичное жилье будет трендировать в сторону понижения, потому что по законам рынка вторичное жилье всегда находилось на более низком уровне, чем первичное. И, скорее всего, мы будем видеть корректировку в плане уменьшения цены на «вторичку» до 150−200 тысяч тенге за квадрат.

— Но готовы ли участники рынка к таким корректировкам? По наблюдениям оценщиков, сейчас в сегменте до сих пор присутствует неадекватность со стороны продавцов, которые запрашивают додевальвационные цены за свое жилье. Как заставить казахстанцев принять реальность с уже дешевыми квадратными метрами?

— Я согласен, что на рынке необходима адекватная цена и понимание справедливой стоимости продавцами. Но мы знаем также, что принцип оценки основывается на выведении стоимости квадратного метра на основании публикаций в СМИ. На сегодняшний день те объявления, которые существуют на специализированных порталах, не отражают полную, настоящую стоимость объектов. И если смотреть в разрезе всех предложений, нужно сразу определить, что процент корректировки должен быть уменьшен на 10−15%. Потому что, естественно, предложения, которые продавцы выставляют на продажу, они завышены, бывает даже на 50% от реальной стоимости. Какой показатель должен быть — я сказать не могу, потому что опять же мы еще не пришли к базовой стоимости квадратного метра. Адекватность будет зависеть от реальных сделок. И показатель отчета об оценке будет в данном случае приблизительным. Я не знаю, на чем дальше будут основываться оценщики, но мы действительно имеем то, что дешевых предложений нет. И мы, Федерация недвижимости, постоянно проводим работу с участниками рынка недвижимости, информационную пропаганду о том, что участникам необходимо смотреть на настоящие реалии. Если не хотите продавать — не продавайте, но в дальнейшем ситуация будет все равно двигаться в сторону удешевления жилья. Если сегодня одна цена, то завтра она будет значительно ниже. Повышения не будет. И все зависит от того, возьмут ли вашу квартиру на данном конкретном этапе. Спрос всегда был. Но сегодня спрос очень утонченный, все стали профессионалами, читают книги, читают экономические анализы, статьи и все прибегают к услугам специалистов, в том числе оценщиков, для того чтобы понять стоимость квадратного метра.

— Ермек Еркебуланович, вопрос по ситуации на рынке аренды. Есть цифры от сайта kn. kz, что в Астане рост ставок найма составил 14,2% и достиг показателя 184 тысячи за месяц проживания. Подтверждаете такие совсем недешевые расценки на аренду?

— Нет, не уверен. Такие ресурсы тоже являются площадкой получения информации от участников рынка недвижимости. Может быть, на тот период времени был какой-то предсезонный всплеск, повлекший необходимость обеспечения студентов жильем, увеличился какой-то процент миграции, но сейчас эти цифры не соответствуют действительности. Та цена, которая сформировалась в тенге, она снижается по всем сегментам рынка, начиная от 1-й до 4-й категории. Сейчас, как вы знаете, нет понятия бизнес- или экономжилья, сейчас идет категорийность. И вот по всем ним идет понижение по аренде, на рынке Астаны в том числе. Столичный рынок вообще сегодня перенасыщен всеми предложениями, которые есть. Рынок в Астане сложный. Туда едут люди, готовые платить деньги, но предложений больше, чем спроса.

— Вот еще один информационный тренд касательно Астаны: практически все квартиры, которые сданы или будут сданы в эксплуатацию в 2016-м в столице, уже распроданы. При этом из 60 проблемных жилых комплексов республики 45 находятся в столице. Не кажется ли вам, что на рынке недвижимости Астаны вообще происходит что-то непонятное, не складывается некое ощущение хаоса?

— В столице не может быть хаос, он и не нужен. Просто на самом деле есть люди, которые пользуются моментом. Тот же ЭКСПО. Это ажиотаж, который был сложен на протяжении последних трех лет. И вот на этом фоне появились недобросовестные застройщики, которые воспользовались ситуацией. И сейчас мы пожинаем плоды. Они брали участки на освоение, на определенные циклы строительства и в какое-то время со всеми деньгами дольщиков просто скрывались. До настоящего момента, до изменения закона «О долевом строительстве», была лазейка, когда договора не защищали дольщиков от каких-то форс-мажорных моментов. Сейчас это все зарегулировано, и мы очень приветствуем новый закон, который закрывает все риски, на всех этапах долевого жилищного строительства. О том, что идет стопроцентное насыщение всех объектов, — тоже неправильная информация. Такого быть не может, столичные объекты заполнены на 40%. Да, застройщики предлагают множество инструментов покупки, но то, что вся Астана заселена, такого нет.

— А что вы думаете о том, что есть разговоры, назовем это даже прогнозами о том, что после проведения ЭКСПО в Астане будет наблюдаться еще более серьезный переизбыток жилья, и реализовываться оно будет чуть ли не по бросовой цене?

— Строительство жилья вообще никак не связано с проведением каких-то общественных мероприятий. Это обычный жизненный цикл. Проведение ЭКСПО — рекламный ход для застройщиков, для того чтобы люди привлекались, покупали недвижимость. ЭКСПО пройдет, внедрят программу «Нурлы жер», и тогда рынок недвижимости оживится. Конечно, небольшая корректировка будет, но не такая колоссальная, как вы говорите — падение, будут покупать за копейки и так далее. Все будет отрегулировано. Рынок недвижимости, особенно в Астане, он постоянно находится на острие. Это лицо нашего государства, и не может быть такого, чтобы сегмент обрушился. Рынок недвижимости в любой стране — это показатель экономической стабильности. И те объекты, которые для ЭКСПО строились, на территории выставки, это жилье все равно уйдет на рынок, а какую-то часть направят по госпрограммам. И это все будет сделано для граждан Казахстана, для обеспечения их жильем. Недвижимость, которая строится в Астане, будет реализована, но с той корректировкой, которая будет складываться на тот момент времени.

— Ермек Еркебуланович, спасибо вам за беседу, успехов!

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 31 октября 2016 > № 1957860 Ермек Мусрепов


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 28 апреля 2016 > № 1747436 Ермек Мусрепов

Дольщиков надежно защитили от афер и обмана

Что предполагает обновленный профильный закон рассказал Ермек Мусрепов

На базе существующего в Казахстане Фонда гарантирования ипотечных кредитов создается Фонд гарантирования жилищного строительства. Эту инициативу предусматривает Закон о внесении изменений и дополнений в Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве», подписанный президентом 7 апреля 2016 года. Главная задача создаваемой структуры – предоставление гарантий дольщикам по завершению строительства жилого здания в случае неисполнения уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого объекта. Насколько надежны эти гарантии и какие что еще предполагает обновленный профильный закон – об этом в интервью корреспонденту делового еженедельника «Капитал.kz» рассказал президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

- Ермек Еркебуланович, хотелось бы для начала услышать вашу оценку развития рынка долевого строительства в нашей стране, как сильно он изменился за последние годы?

- Долевое строительство – это очень болезненная тема. Мы, как участники рынка недвижимости, наблюдали всю историю становления данного инструмента в Казахстане. И на сегодняшний день, увы, здесь немало печальных моментов.

В 2003 году мы видели взлет этого инструмента, так называемый бум, затем на протяжении последующих пяти лет он не останавливался и начал падение только с первым экономическим кризисом.

Сама по себе идея долевого участия очень хороша. Первые строительные компании, которые существовали на рынке недвижимости, тоже начали экспериментировать, строить посредством долевого участия. Потом, когда государство поняло, что жилищное строительство и строительная индустрия набирают свои обороты, появилась необходимость в создании закона, который будет регулировать конкретно долевое строительство. Я тоже один из первых участников долевого строительства и могу сказать, что первые проекты, построенные до 2007 года, были исключительными, входили в рамки самого понятия «долевое строительство». Строительные компании-застройщики выдерживали свои обещания, свои обязательства по отношению ко второй стороне договорных обязательств, и объекты недвижимости, которые были начаты, обязательно завершались и вводились в эксплуатацию. Это потом уже началось – некоторые предприимчивые строители, которые на самом деле не знают, что такое стройка, быстро сообразили, что этот рынок пока еще непрозрачен и несильно зарегулирован, как следствие, начались мошеннические действия. Но теперь и рынок недвижимости, и сам инструмент долевого строительства претерпели большие изменения. Наконец-то, ввиду поправок в Закон о долевом строительстве этот сегмент будет качественно зарегулирован и надежно защищен по отношению ко всем участникам долевого строительства.

- И все-таки, что мы имеем сегодня? Я имею в виду, есть ли спрос на этот инструмент – долевое участие?

- Сегодня есть возможность участвовать в долевом строительстве, но пока действуют не те правила, которые необходимы в рамках Закона о долевом строительстве. Мы видим трансформированные договоры, которые на самом деле не являются договорами долевого участия. Они позволяют уйти от тех требований, которые были поставлены застройщикам в рамках самого закона. Поясню. В первой редакции документа были определенные рамки, дополнительные изменения, ужесточались требования к застройщикам, к участию банков второго уровня. Здесь речь идет о строительстве определенного процента жилья – нулевой, первый, третий, четвертый уровень, то есть нужно, чтобы долевое строительство было видно. А что мы имеем? Немало прецедентов, когда люди подписывают договоры, и на том месте, где должен быть построен жилой комплекс, есть только земельный участок, без котлована. Ничего, кроме пустых обещаний.

- Давайте рассмотрим долевое строительство с учетом последних изменений на рынке. Чего все-таки больше – преимуществ или недостатков?

- То регулирование, которое на сегодняшний день проводит государство, это правильные действия. Соотношение отрицательных и положительных моментов в строительной индустрии Казахстана где-то 50/50. Положительные – это все госпрограммы, которые есть в этом сегменте. Отрицательные – то, что на сегодняшний день застройщики, которые обещают в рамках договоров о долевом участии построить, завершить и передать участникам долевого строительства квадратные метры, не исполняют свои обязательства. Но, повторюсь, новшества, которые мы сегодня наблюдаем в Законе о долевом строительстве, все меняют. Это в первую очередь стопроцентная гарантия для участников долевого строительства. В любом случае даже если застройщик уйдет в отрицательную тенденцию и не будет справляться с обязательствами по закону, фонд гарантирования жилищного строительства будет отвечать по всем принятым обязательствам и достроит начатый жилой комплекс, введет его в эксплуатацию и передаст по акту приема передач. Это прописано в законе.

- То есть клиенты строительных компаний, дольщики, могут быть уверены, что без жилья они не останутся?

- Это точно. Опасений как таковых нет.

- А если не устроит качество построенного жилья?

- Эти моменты, которые предусмотрены в процессе исполнения договорных обязательств, ложатся на уполномоченные компании, на застройщика. То есть компания и несет ответственность за качество строительства. И все претензии, которые будут выдвинуты физическими лицами, они будут приняты и должны быть решены в рамках гарантийных обязательств по завершению строительства. Государство здесь ни при чем, здесь регулятивные меры будут приниматься по отношению к самим исполнителям, уполномоченным компаниям.

- Известно, что в полномочия создаваемого фонда будет входить следующее – предъявление квалификационных требований к участникам долевого строительства по финансовой устойчивости, наличию опыта и применение механизма контроля за целевым использованием денег дольщиков. А кто всем этим занимался до сегодняшнего дня, до того, как было принято решение создать фонд?

- На сегодняшний день есть уполномоченный орган, который выдает лицензию на привлечение денег дольщиков. То, чем будет заниматься фонд гарантирования, – это самые основные критерии, по которым будут отбираться участники долевого строительства. Допуски очень серьезные. В случае, если зайдет какой-либо застройщик с какими-то проблемами, по этим обязательствам будет отвечать государство. Критерии при этом очень правильные, они расшифровывают, какая компания может зайти, с каким опытом, сколько квадратных метров она должна построить. Это на самом деле очень серьезные моменты, для того чтобы компания, которая заходит, смогла своими силами, своими финансовыми потоками, своим профессиональным опытом построить и передать построенное жилье.

- Также предполагается, что фонд будет формировать специальный резерв за счет гарантийных взносов, целевым назначением которых будет исключительное покрытие расходов, связанных с урегулированием гарантийного случая. Что это за гарантийные взносы и кто должен их выплачивать?

- Гарантийный взнос будет вносить уполномоченная компания, которая будет участвовать в проекте строительства долевого жилья. Естественно, в этом фонде предусматривается определенная «подушка», которая выделяется государством, – в размере 15 миллиардов тенге. Но по большому счету это гарантийный взнос определенного строительного объема, который должна внести уполномоченная компания. Пусть это будут свои средства или привлеченные, но это должно быть проплачено фонду, и тогда уже он будет рассматривать критерии, по которым участник долевого строительства будет получать определенные лицензии и разрешения.

- А насколько выгодно тогда уполномоченным компаниям-застройщикам создание данного фонда?

- Рынок и сам инструмент долевого строительства находятся в состоянии стагнации. Долевое строительство – это коммерческое строительство, оно не может иметь определенную стоимость квадратного метра, это уже сами застройщики должны выносить на рынок свою стоимость, свой потенциал, который они закладывали. Застройщики должны понимать, что для того чтобы участвовать в этой программе и брать на себя обязательства, нужно быть финансово устойчивым. В рамках закона есть три входа в программу строительства – первое: посредством фонда гарантирования жилищного строительства, второе: посредством участия банка второго уровня через финансирование банка и третье: это возведение каркаса, практически 70% строительства, после чего дается разрешение на привлечение дольщиков. Все строители должны понимать, что это большая ответственность. Фонд гарантирования жилищного строительства будет наиболее корректным с точки зрения финансового вливания инвестора.

- В понятие «гарантийный случай» включены такие наиболее частые прецеденты, как нарушение сроков ввода в эксплуатацию жилого здания, нецелевое использование денег, несостоятельность застройщика, установленная решением суда. Что все-таки чаще всего является причиной наступления гарантийного случая?

- Cегодня практически все строительные компании строят не в рамках профильного Закона о долевом строительстве. Наиболее частые проблемы – это нецелевое использование денег и вытекающие отсюда последствия, когда при «нецелевке» возбуждаются уголовные дела и проводятся суды, устанавливается несостоятельность застройщика. Это все как единый ком. Тенденция нарушения сроков ввода в эксплуатацию есть, но она терпимая. Бывают моменты, когда дом почти построен, остались определенные виды работ для сдачи в эксплуатацию, но это уже дает надежду на то, что дольщики получат свои квадратные метры и в скором времени заселятся. Вся проблема долевого строительства в нецелевом использовании средств. Если бы застройщики все инвестиции использовали в нужном направлении, на выполнение своих обязательств, то никаких вопросов бы не возникало.

- А как вы считаете, это больше вопрос в изначальной непорядочности застройщика, в его желании получить деньги и ничего не дать взамен, или все-таки нехватка опыта, неумение грамотно распределить средства?

- Скорее всего, второй пункт. Немало застройщиков, которые действительно хотят построить, но они не могут правильно распределить проект и денежные потоки, которые нужно считать и правильно направлять. Недобросовестность застройщика, конечно, тоже имеет место. Если взять весь рынок строительной индустрии, то порядка 0,5% – это те, которые по таким схемам просто обманывают наших жителей.

- Какие наиболее резонансные случаи за последние год-два на вашей памяти?

- Мы уже устали по новостям смотреть эти случаи, если честно. Их много, и с каждым годом, когда и экономическая ситуация в стране становится сложнее, все больше проблем всплывает с долевым строительством. Самые резонансные, я могу сказать, связаны с Астаной, этот город – лидер по проблемным объектам. В прошлом году, когда прокуратура проводила проверки, там более 150 застройщиков не соответствовали Закону «Об архитектурной, строительной деятельности», и в том числе Закону «О долевом строительстве».

- Что касается более глобальных задач, которые преследуют и законотворцы, и инициаторы данного фонда. Считается, что обновленный механизм жилищного строительства обеспечит снижение рисков в данной отрасли, повысит доступность жилья широким слоям населения, будет способствовать увеличению темпов жилищного строительства. Как вы такие амбиции оцениваете?

- В программу долевого строительства каждого застройщика не затащишь. В первую очередь каждая компания будет просчитывать свои риски. Это на самом деле очень сложный процесс, потому что деньги берутся у участников долевого строительства на определенной стадии, а квадратные метры должны передаваться уже через два года, в зависимости от проекта.

Те задачи, которыми наделен фонд, – это правильные вещи. Например, требование по выделению определенных участков под строительство. На сегодняшний день есть жесткие условия – участки должны быть в шаговой доступности от коммуникаций. Если построили в поле девятиэтажку, конечно, через некоторое время ее снесут, потому что она не соответствует требованию застройки. Развитие инфраструктуры, подведение коммуникаций за счет государства дают участникам, застройщикам также ту вероятность, что квадратный метр будет дешеветь. Потому что подведение коммуникаций – очень затратная вещь, и она требует больших вложений. Иными словами, одно зависит от другого, но в целом амбиции эти вполне оправданы, на мой взгляд, если будет системный, качественный подход к реализации поставленных задач.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 28 апреля 2016 > № 1747436 Ермек Мусрепов


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 28 января 2016 > № 1626920 Ермек Мусрепов

Рынок недвижимости РК оправится от шока весной 2016-го

Ермек Мусрепов назвал более-менее точные даты выхода из сумрака

Гаухар Ануарбек

Объем договоров купли-продажи жилья в Казахстане за последние четыре месяца упал на 90%. Отечественный рынок недвижимости одним из первых показал растерянность на фоне свободного плавания тенге. Эксперты отмечают полную стагнацию в данном сегменте и не берутся делать прогнозы, уж сильно непредсказуем курс доллара, от которого по-прежнему зависят цены на квартиры, дома и земельные участки в нашей стране. Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов в своих оценках, однако, не осторожничает. В интервью деловому еженедельнику «Капитал.kz» эксперт назвал более-менее точные даты «выхода из сумрака» казахстанского рынка недвижимости и ценовой коридор, в пределах которого будут осуществляться сделки.

- Ермек Еркебуланович, рынок недвижимости всегда был и остается неким индикатором настроения людей. Покупают, продают – значит, копят, строят планы. А что сегодня? Каковы позиции продавцов и покупателей при тенговых антирекордах?

- С момента последней девальвации рынок замер и ждет определенных изменений. Хотя с начала наступившего года мы видим небольшое пробуждение. После любой серьезной экономической ситуации, которая происходит на рынке недвижимости Казахстана, всегда есть период осознания, а уже потом приходит понимание того, в какую сторону двигаться. На сегодняшний момент мы входим в состояние этого самого понимания и перспективного выбора ситуации. Рынок недвижимости не должен стоять на месте, он должен развиваться. Цены, которые после девальвации скорректировались в сторону понижения на процент девальвации, на сегодняшний момент продолжают свое падение, потому что с каждым днем, с определенным периодом времени мы видим, что долларовый эквивалент по отношению к тенге все укрепляется. Естественного закрепления какого-то индекса квадратного метра в долларах мы не наблюдаем. Ситуация будет проясняться, скорее всего, как закончится январь. Деловая активность уже более-менее придет в свое русло, будет определенная ясность по стоимости, состоянию и дальнейшей перспективе рынка недвижимости в Казахстане.

- На мой взгляд, главный симптом того, что на рынке началось оживление, – это попытки дедолларизации, которые мы все наблюдаем. На профильных сайтах уже можно найти цены на жилье, которые указаны продавцами в тенге. Как вы эту тенденцию оцениваете?

- Рынок показал, что индекс стоимости квадратного метра или сотки земельного участка в долларовом эквиваленте уже не состоятелен. Потому что с каждым днем мы видим большой разрыв в отношении стоимости тенге к доллару и на самом деле мы уже наблюдаем развитие рынка в части порядка в определении стоимости в тенговом эквиваленте. Да, есть серьезные порталы недвижимости, на которых есть объявления о продаже, сдаче объектов недвижимости в арендное пользование – здесь цены в тенге. Пока реализация, продажа не показывает такой же активности. Но примерно 10-15% от всех предложений, которые существуют на данных порталах, мы уже видим в тенге. Необходимость отхода от долларового эквивалента к переходу осмысления стоимости в тенге, необходимость закрепления стоимости квадратного метра в тенговом выражении очевидны. Это будет продолжаться и нормализуется, скорее всего, по нашим прогнозам, весной текущего года. И уже тогда будет пик активности всех секторов экономики. К середине года мы будем видеть больший процент соотношения продаж.

- Какой, на ваш взгляд, должна быть наиболее справедливая цена за один квадратный метр в тенговом выражении?

- На сегодня наиболее справедливая стоимость квадратного метра – это та, которая сложилась на период 2014 года, коридор 160-180 тенге по отношению к одному доллару. Вот на этом уровне рынок недвижимости Казахстана показывал определенную активность по самим сделкам, то есть по количеству сделок и по совершаемым сделкам в различных секторах экономики.

- Цены за квадрат уже формируются исходя из озвученного вами коридора или это ближайшая перспектива?

- К этому мы скорее всего придем, потому что резкий разрыв тенговых и долларовых показателей очень сильно влияет на рынок. И если мы будем фиксироваться в долларах – это неправильно. Мы не зарабатываем в долларах, мы живем в Казахстане и получаем доходы в тенге. И в соответствии со своим доходом люди пытаются приобрести какую-то недвижимость. Доллар, как показатель, еще раз подчеркну, будет отходить. И справедливая цена, согласно нашему мониторингу цен, который мы проводили на протяжении всей деятельности федерации недвижимости, это тот уровень, который я назвал: 160-180 тенге за доллар. Это был самый доступный для приобретения недвижимости предел. И это позволяло гражданам Казахстана совершать сделки, которые были удобны всем.

- Давайте будем исходить из того курса доллара, который мы имеем сегодня. Вот при таких скачках можем ли мы измерить как-то активность на рынке, сколько сделок было заключено, какой объем спроса, предложения?

- За последние три месяца, можно сказать, практически нулевая активность на рынке недвижимости. Как только произошла последняя девальвация, все игроки, которые работали на рынке недвижимости, приостановили свою деятельность. По аренде активность снизилась на 80%, по купле-продаже – на 90%. Период осмысления той ситуации, которая складывается на рынке недвижимости, требует определенного времени. Три месяца – это нормальный для адаптации временной отрезок, потом уже будет видно, насколько действуют рыночные механизмы для определения окончательной стоимости квадратного метра, для определения дна.

- То есть весной будет уже четкое понимание по рынку, где, что и по какой цене, верно?

- Определенно, да. На 70% уже можно будет видеть, насколько рынок недвижимости Казахстана показывает свою деловую активность. Потому что мы поймем, что надо отходить от долларового эквивалента и фиксировать стоимость квадратного метра в тенге. После этого уже на основании стабильных цен за квадратный метр жилой коммерческой недвижимости или же земельных участков можем увидеть, какой спрос и предложение покажет рынок.

- К вопросу о дедолларизации. По данным Национального банка, на сегодня почти 70% депозитов – долларовые. Получается, казахстанцы все-таки предпочитают копить в американской валюте. При такой тенденции насколько возможен абсолютный отказ от доллара?

- По большому счету все казахстанцы по-прежнему мыслят в долларах. Да, валютных депозитов больше, чем тенговых, и все стараются зафиксировать ту стоимость, которая на сегодняшний день сложилась по курсу. Здесь нужно время, которое должно показать, что мы живем в Казахстане и все расчеты надо проводить в тенге. Доллар, несомненно, – это та валюта, которая имеет существенный вес во всем мире, но мы живем здесь. Естественно, есть какая-то привязка, есть какие-то соотношения к доллару, но надо отходить от этого. Девальвация – яркое тому подтверждение.

- Одними из первых практику отказа от доллара начали строительные компании. Была инициатива профильной ассоциации в лице ее участников – компаний «Базис-А», BI Group, «Шар Құрылыс», «Альянсстройинвест» и других. Есть у вас информация, насколько удачным стал этот опыт, насколько успешно они смогли безболезненно отойти от доллара?

- Это был серьезный шаг со стороны крупных строительных компаний. И участники рынка недвижимости, и мы, как Федерация недвижимости, поддержали этот шаг. На самом деле та цена, которую они зафиксировали, насколько я знаю, это был коридор 180-200 тенге за доллар, они его до сих пор поддерживают. Этот задел, который они определили в тенге, сейчас показывает определенную стоимость квадратного метра первичного жилья в Астане и Алматы, это, можно сказать, уже индекс. Такие примеры очень показательны, люди должны видеть, что есть крупные участники рынка недвижимости, которые смогли это сделать, чтобы остальные участники тоже начали понимать – надо фиксировать определенный курс и работать по индексу в тенге. Это позитивный опыт. К примеру, на сегодня практически 100% членов нашей федерации и те партнеры, которые работают с нами, выставляют стоимость в тенге.

- Есть такая цифра: почти 60% сделок в нашей стране заключается посредством ипотечных займов. Вы, как участник данного рынка, как оцениваете те условия, которые сегодня предлагают банки второго уровня по ипотечным продуктам?

- На сегодняшний день уже не 60%, а процентов 10-15%, потому что участники рынка уже не могут использовать инструмент ипотечного кредитования для приобретения недвижимости. БВУ ввели ограничения по выдаче ипотеки в долларах. Когда люди покупают недвижимость, возможно, не могут договориться с продавцом по цене в тенге и фиксируют стоимость в долларах. Пока идет рассмотрение заявки, выдача – все меняется. Мы видим динамику изменения курса каждый день. С момента подачи заявки до выдачи ипотечного займа необходим как минимум месяц. За этот месяц может произойти всякое. Другими словами, в настоящее время практически нет такого направления, как ипотечное кредитование. Хотя это лучший инструмент на рынке недвижимости, благодаря которому рынок имел свой исторический взлет. Сейчас идет перезагрузка данного продукта. Есть банки, которые меняют свою политику, делают более доступным ипотечное кредитование, не берут какие-то проценты за рассмотрение, отдают деньги в сухом остатке, не накручивают проценты по мере выплаты кредита. Это один из моментов доступности, но требования к участникам ипотечного кредитования по-прежнему жесткие. Можно даже сказать, что этот инструмент приобретения жилья может спуститься к нулевой отметке.

- Одним из эффективных инструментов покупки жилья до недавнего времени была система жилстройсбережений. Мы знаем, что сейчас принято решение о передаче банка в частные руки. Хотелось бы узнать ваше мнение по поводу данного решения, насколько оно правильно и, главное, есть ли риски для вкладчиков этого финансового института?

- Этот банк – пионер в плане доступности приобретения жилья, накоплений, процентных ставок, оплаты первоначального взноса и так далее. И то, что Жилстройсбербанк уходит в рыночную плоскость, никаких опасений не должно вызывать. Это происходит в рамках определенных стратегий, которые вырабатывает государство. И если стратегия направлена на то, чтобы поддержать доступность жилья, то она будет сохраняться. Даже если в капитал будут входить частные лица, будет условие, чтобы они это направление удерживали и развивали. Это нормальные рыночные явления. На момент девальвации даже принято решение о коррекции накоплений, индексации. Мы видим отношение государства к данному институту, и чем больше будет клиентов в данном банке, тем активнее будет развиваться рынок и доверие к государству как к оператору программ социальной поддержки.

- В плане категорийности жилья: что продается быстрее, что сегодня выгодно покупать – экономжилье, вторичное, какими темпами продается элитное жилье?

- В связи с тем, что рынок недвижимости просел на определенный коэффициент, можно сказать, что направление элитного жилья, бизнес-класса отходит на второй план. На первом плане сейчас сегмент экономкласса. Это и жилая недвижимость, и недвижимость в виде земельных участков. У крупных застройщиков есть намерения переходить по категориям с элит- и бизнес-класса к экономпроектам, которые будут приносить не такую сумасшедшую маржу, которая была раньше, но хотя бы стабильный доход. И это будет та доходность, которая позволит работать строительным компаниям и развивать рынок.

- А земля, насколько она остается инвестиционно привлекательной?

- На земле надо что-то строить. Для того чтобы строить, нужны деньги. Чтобы строить доходное предприятие, надо его просчитать. На сегодняшний день развитие рынка земельных участков у нас также свелось к нулю. Стоимость земельных участков на сегодняшний день упала на процент коррекции девальвации, в тенге она осталась на том же уровне, на каком была зафиксирована в 2014 году.

- А с коммерческой недвижимостью как? Не наблюдается всплеск? По мнению ряда экспертов, сейчас на фоне кризиса в стране начался активный рост МСБ, ему ведь нужно где-то располагаться?

- В прошлом году мы уже давали экспертное заключение с палатой оценщиков. На самом деле рынок коммерческой недвижимости просел еще раньше, чем рынок жилой недвижимости. Нет оживления, приобретения дополнительных квадратных метров для развития своего бизнеса. Но определенная доля коммерческой недвижимости еще существует на рынке благодаря антикризисной программе государства.

- Получается, самый жизнеспособный сектор на рынке недвижимости – это арендное жилье. Здесь вроде более-менее заключаются сделки.

- Аренда, как говорится, жила, жива и будет жить. По большому счету крупными участниками рынка аренды была зафиксирована стоимость на том же додевальвационном уровне, они ее не меняли, спокойно работают по этой цене, в тенге. И это позволяет крупным и обычным участникам рынка использовать свою недвижимость в коммерческих целях и предоставлять свои площади для использования в определенных секторах.

- Хочется услышать ваш совет: так что же делать продавцам и потенциальным покупателям? Продавать, покупать или ждать, если ждать, то чего?

- Я всегда говорю, что если есть необходимость, если есть средства и желание приобрести определенный вид недвижимости – покупайте. К примеру, квартира стоит $50 тыс., но она не стоит этих денег, очевидно, что ее потолок – $30 тыс., надо сторговаться, купить ее за 30 тыс. И вообще, замечательно, если нет привязки к доллару, потому что подготовка любой недвижимости к договору купли-продажи занимает определенное время. Повторюсь, в течение этого времени могут произойти разные вещи, вплоть до отказа, до судебных каких-то разбирательств у участников двух сторон. Другими словами, определяйтесь, договаривайтесь, приобретайте и продавайте. Не надо ждать дна.

- Спасибо за совет и за полезный разговор!

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 28 января 2016 > № 1626920 Ермек Мусрепов


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 21 сентября 2015 > № 1496348 Ермек Мусрепов

Квадратные метры за $500 – миф или реальность?

О развитии рынка рассказал эксперт Ермек Мусрепов

Остаться в жиЛых! Пожалуй, именно так сейчас можно перефразировать название знаменитого триллера и таким образом дать четкую оценку происходящему сегодня на казахстанском рынке недвижимости. Жилые квадратные метры во все времена являлись неким мерилом состояния экономики в стране и непосредственно самого собственника. И именно поэтому квартирный вопрос открыт всегда. Продавать или нет квартиру, покупать дом или запастись терпением, на какую постдевальвационную цену рассчитывать и что будет с арендой жилья? В ожидании ответов на эти и другие вопросы замерли миллионы казахстанцев. В эксклюзивном интервью корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz президент казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов анализирует последствия кризиса в профильной отрасли.

- Ермек Еркебуланович, хотелось бы услышать вашу оценку ситуации на казахстанском рынке недвижимости сегодня. Располагаете ли данными о средней стоимости квадратного метра в разных категориях жилья, каков спрос, проводятся ли вообще сделки купли-продажи?

- В настоящее время рынок недвижимости Казахстана претерпевает самые сложные времена за всю свою историю становления республики. Мы видим новый виток развития рынка, который показывает уже невозможность использования долларового эквивалента как показатель индекса стоимости квадратного метра. Рынок недвижимости пока не может показывать стабильные ценовые показатели. Спрос, как и после последней корректировки обменного курса, выбирает выжидательную позицию. Количество сделок на коммерческом рынке жилых и нежилых помещений снизился к нулевой отметке. Осуществляются сделки только точечного характера, где покупатель и продавец выбирают золотую середину ценового индекса на уровне коридора 160–185 тенге/долл. США/. Стоимость в долларовом эквиваленте уже показывает откат на 30-40%. В связи с динамичным изменением курса обмена валют профессиональные участники рынка недвижимости будут фиксировать стоимость на додевальвационном уровне в тенге и создавать более доступные механизмы реализации и приобретения недвижимости.

- Это о рынке недвижимости сегодня. А что будет завтра? Ваши краткосрочные прогнозы.

- В ближайшую краткосрочную перспективу рынок недвижимости будет стагнировать, пока не достигнет стоимости квадратного метра на уровне исторических курсов 160–185 тенге/долл. США. Покупательская способность будет на нулевом уровне. Активность сделок купли-продажи упадет на 10%. Участники рынка недвижимости будут плавно переходить в тенге, что позволит относительно активизировать рынок.

- Какие рекомендации вы можете дать людям, которые в настоящее время собираются продавать или покупать недвижимость: проводить сделки или дождаться стабилизации на рынке?

- В существующих условиях необходимо отметить, что граждане Казахстана за годы взлетов и падений рынка недвижимости уже научились правильно подходить к выбору и подходу приобретения или продажи жилой и коммерческой недвижимости. И те участники рынка, которые будут подходить к вопросу сделок с недвижимостью не через призму розовых очков из-за плавающего курса валют, а примут понятия потребительского доступного спроса, смогут в любых условиях экономических потрясений совершать выгодные для двух сторон сделки купли-продажи.

- Совсем недавно аким Алматы Бауыржан Байбек заявил о возможности снижения стоимости квадратного метра жилья в мегаполисе до 500-600 долларов за квадратный метр, насколько это возможно, на ваш взгляд?

- Данное заявление имеет под собой нормальное экономическое обоснование. Члены Казахстанской Федерации недвижимости поддерживают данную себестоимость строительства первичного жилья. И этому способствуют программы государственно-частного партнерства, где обеспечение строительства и подключения соответствующей инфраструктуры берет на себя государство. Здесь также решается вопрос использования передовых мировых технологий строительства и отечественного содержания в строительных материалах.

- На сегодняшний день представлено несколько вариантов покупки жилья для так называемых соискателей. Разработано множество госпрограмм и других механизмов. Какой из них наиболее приемлем для казахстанца со средним уровнем достатка?

- Самым удобным и доступным механизмом приобретения жилья, на мой взгляд, является аренда с последующим выкупом, внедренная АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына». Это доступные цены, минимальный набор подтверждающих документов и комфортные квартиры с ремонтом.

- Каковы ваши прогнозы относительно аренды жилья?

- Данная корректировка курса валют серьезно повлияет на рынок аренды как жилой, так и коммерческой недвижимости. На рынке сразу стагнируют цены, зафиксированные с привязкой к курсу доллара. Стоимость также будет претерпевать изменения в сторону понижения. И это соотношение также будет на додевальвационном уровне.

- А что касается коммерческой недвижимости?

- Все изменения будут зависеть от показателя стоимости квадратного метра. Как и в жилой недвижимости, коммерческая будет понижаться на тот же показатель.

- Ермек Еркебуланович, если рассматривать недвижимость за рубежом как инструмент инвестирования, какие страны посоветуете?

- При определенном уровне дохода можно определить несколько направлений: Лондон, курортные города США, средиземноморье, Испания, Франция, Греция, Болгария и островные государства с устойчивой экономикой и защитой инвестиций в недвижимость.

- Спасибо за интервью, будем ждать исполнения прогнозов.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 21 сентября 2015 > № 1496348 Ермек Мусрепов


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter