Всего новостей: 2574290, выбрано 645 за 0.135 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Персоны, топ-лист Недвижимость, строительство: Мень Михаил (65)Хуснуллин Марат (42)Ресин Владимир (26)Ревзин Григорий (24)Чибис Андрей (24)Кузнецов Сергей (23)Богуславская Ольга (17)Тимофеев Константин (15)Медведев Дмитрий (14)Муртазин Ирек (12)Бочкарев Андрей (11)Елянюшкин Герман (11)Жилин Иван (11)Медведев Михаил (10)Плутник Александр (10)Путин Владимир (10)Абакумова Мария (9)Глушенкова Мария (9)Креславский Игорь (9)Решетников Максим (9) далее...по алфавиту
Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 8 августа 2018 > № 2698754 Илья Озолин

В зоне риска. Кто ответит за срыв сроков строительства

Илья Озолин

генеральный директор СК «Проминстрах»

Переход от долевого строительства к проектному финансированию строительства жилья влечет дополнительные риски, которые в 2018–2020 годах лягут на плечи девелоперов. Одним из средств защиты для выживания в строительном бизнесе могут стать страховые продукты, созданные с учетом начавшихся перемен

С 1 июля 2019 года девелоперы будут не вправе напрямую принимать у физических лиц плату за непостроенное жилье. Под возведение зданий в случае нехватки собственных средств им предлагается использовать заемный капитал. Это не значит, что застройщики окажутся напрочь лишены возможности привлекать финансирование от своих же клиентов. Минстрой, Центробанк и ДОМ.РФ (бывшее АИЖК) разработали схему, по которой покупатели депонируют плату за еще не сданные квадратные метры на эскроу-счета в уполномоченном банке, а девелопер получает эти деньги, лишь когда строительство благополучно завершено. Крупные банки успели сформировать кредитные программы для девелоперов под новые рыночные алгоритмы.

Учитывая, что на конец 2017 года в России до 80% квартир в новостройках продавалось именно по ДДУ (договорам долевого участия), не будет преувеличением сказать, что новшества перевернут рынок. В частности, львиная доля рисков окажется возложена на застройщиков: даже временно разделить бремя ответственности с конечными пользователями им не удастся.

Кредитование под проекты практиковалось в отрасли и раньше, но преимущественно в гибридных схемах: на ранней стадии девелопер брал банковский заем, а продолжал стройку за счет дольщиков. Вскоре оно утвердится как главный механизм финансирования на рынке.

К чему приведут изменения

Масштаб преобразований плохо виден на близкой дистанции. Бесспорно, они радикально изменят ландшафт строительного бизнеса и повлияют на поведение конечных покупателей-физлиц.

К ускоренной смене порядков в отрасли имелись серьезные предпосылки: достаточно того факта, что за год (на май 2018 года) величина площадей недостроенного жилья, по которым дольщики вправе требовать страхового возмещения, увеличилась почти в четыре раза. В соответствии с теми целями, которыми руководствовались власти при принятии поправок к 214-ФЗ, рынок действительно должен стать прозрачнее. С него вынужденно уйдут многие недобросовестные игроки, а также те, чей бизнес откровенно хромает. Чтобы продолжать вести дела по новым правилам, девелопер должен будет доказывать свою коммерческую устойчивость. Даже разрешения на строительство ему не добиться, если на счету у него не наберется собственных средств как минимум в размере 10% от планируемой стоимости объекта. А само банковское сопровождение сделок по покупке жилья с участием физлиц начиная с 1 июля 2018 года является обязательным.

Как следствие, многократно усилится влияние банков на отрасль. При работе по схеме проектного финансирования им предписывается осуществлять строжайший мониторинг средств на счету застройщика. Да и кредитоваться девелоперы станут гораздо чаще, притом что проценты по таким займам остаются сравнительно высокими, от 14–15% годовых. Потолок ставок экономическими регуляторами не установлен, во всяком случае пока. Впрочем, в декабре 2017 года министр строительства Михаил Мень заявлял, что в рамках проектного финансирования ему видится разумной ставка не более 2–3%.

По всем признакам долговая нагрузка на девелоперов возрастет. А средняя маржинальность их бизнеса скорее всего упадет с увеличением издержек. В отрасли сильны пессимистические настроения: оставаться в ней на плаву вероятнее всего станет труднее, а тем, кто не готов меняться, вдвойне.

Предположительно, объем вводимого в эксплуатацию жилья уменьшится, по крайней мере на первой стадии после окончательного внедрения новых законодательных норм. Отсюда вероятное повышение средней стоимости квадратного метра в новостройках, пусть и при снижении рисков для конечного покупателя. Хотя не все эксперты считают, что для частных лиц сделки по покупке жилья через эскроу-счета станут безопаснее.

С другой стороны, сжатие конкурентного поля, не в последнюю очередь благодаря уходу с рынка неблагонадежных игроков, возможно, отчасти компенсирует рост цен на первичном рынке недвижимости. Вдобавок застройщики могут освоить альтернативные, более выгодные для них модели финансирования, например, из закрытых паевых инвестиционных фондов: «дорожная карта по поэтапному замещению средств граждан банковским кредитованием и иными формами финансирования» предусматривает пространство для интерпретации формулировки «иные формы финансирования». Наконец, на сегмент ипотечного кредитования все эти пертурбации едва ли окажут ощутимое влияние.

Если цены на новостройки взлетят, не исключено, что спрос на них снизится и часть потенциальных покупателей предпочтет выбирать жилье на вторичном рынке. Особенно это касается тех, кто рассматривает приобретение квартиры как способ инвестировать или сохранить сбережения.

Общий «вес» рисков на рынке, похоже, в ближайшие годы разительно не снизится, но перераспределится в сторону большей неопределенности в положении застройщиков. У них быстро сформируется потребность на системной основе обезопасить себя от превратностей в новых условиях. Поэтому уже в ближне- и среднесрочной перспективе заметно возрастет роль страхования рисков при строительстве: девелоперам предстоит держать ответ не перед дольщиками, а перед кредитными организациями и регулирующими органами. И вне всякого сомнения рынку понадобятся новые страховые продукты для того, чтобы эти риски контролировать.

Страхование застройщиков

В российском девелопменте распространены главным образом два вида страхования: страхование ответственности застройщиков за неисполнение обязательств перед дольщиками и страхование ответственности подрядчиков за причинение вреда третьим лицам.

Раньше пул таких услуг был шире. Комплексное страхование строительно-монтажных рисков (СМР) активно практиковалось с конца 1990-х вплоть до 2014 года, когда расходы на страхование были вычеркнуты из государственных сметных нормативов. А 80% рынка СМР, величина которого измерялась десятками миллиардов рублей, приходилось как раз на строительные объекты, финансировавшиеся из госбюджета.

Тем временем на территории Евросоюза нормой является страхование самого широкого круга рисков девелоперов, начиная с банкротства и срыва сроков строительства и заканчивая обнаружением скрытых дефектов и ущербом, нанесенным третьим лицам в результате производства, строительных и монтажных работ. Усиление регуляторики в российском строительном бизнесе неуклонно ведет именно к тому, что он будет меняться с учетом мирового опыта, в том числе с точки зрения страховой защиты.

В свете замены в России ДДУ на проектное финансирование стоит уделить особое внимание тому, как реализовано страхование рисков скрытых недостатков и дефектов при строительстве в других странах (например, в Великобритании и Франции, где оно является обязательным). Хотя бы потому, что риски эти входят в число наименее предсказуемых и в условиях «правовой турбулентности» способны стать той соломинкой, которая переломит хребет российскому девелоперу, и без того отягощенному гнетом новообразованной ответственности.

Под страхование названной категории подпадают риски, которые были обусловлены рядом действий (использованием некачественных стройматериалов, ошибками или халатностью в процессе проектирования здания либо во время строительных работ), которые не поддавались обнаружению, когда объект сдавали в эксплуатацию, но вскрылись впоследствии. Полисы по этой страховой услуге выдаются на длительный срок, как правило на 10 или 12 лет. Они предусматривают компенсацию затрат на ремонт или восстановление здания при нахождении оговоренных дефектов на протяжении всего срока действия полиса. Подобная страховка оформляется на строящееся или недавно возведенное здание, а получить ее может как владелец самого здания или отдельного помещения (квартиры) в нем, так и, например, арендатор или строительная компания.

Объемы рынка страхования строителей

Согласно подсчетам экспертов, потенциальная емкость российского рынка страхования ответственности застройщиков за скрытые дефекты в 2018–2019 годах исчисляется суммой 4–8 млрд рублей в год. И как ни удивительно, даже в плане норм внутренних, принятых между игроками отрасли, он до сих пор выглядит как чистое поле — при таких-то объемах.

Помочь рынку встать на новые рельсы могли бы правила страхования риска скрытых недостатков и дефектов при строительстве. Специалисты, которые разработали их, постарались одновременно взять лучшее из мировой практики в этой области и учесть, какие механизмы страхования работают и будут работать в российском строительстве и как они стыкуются с правовой системой РФ.

Упомянутые правила дают образец собственно механизмов страхования и очерчивают сферу их применения, что крайне важно в текущих обстоятельствах, с учетом наличия огромного «люфта» между законодательной базой и деловой практикой. Наряду с прочим оговаривается, что к строительству, помимо возведения жилых зданий, относятся:

• реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов);

• капитальный ремонт объектов капитального строительств (также за исключением линейных объектов);

• инженерные изыскания;

• реновация жилого фонда;

• архитектурно-строительное проектирование.

В документе также подробно определяются и дифференцируются понятия «скрытые недостатки», «дефекты», «критический дефект инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительно-монтажных работ», «критический дефект строительных конструкций и изделий» и т. д., описываются условия страховых выплат и их размеры, обозначаются возможности страхования таких рисков более чем в одной компании.

В первую очередь, по оценке экспертов, страхование риска скрытых недостатков и дефектов актуально сегодня применительно к строительству жилых домов китайскими компаниями: оно обеспечит дополнительные гарантии как заказчикам строительства, так и собственникам помещений, не только жилых. Курс на привлечение девелоперов из КНР к строительству доступного жилья на территории России был взят еще в 2014 году, и их активность на рынке обещает усилиться.

Если страхование риска скрытых недостатков и дефектов в России удастся сделать нормой для отрасли, это позволит наилучшим образом защищать в равной мере интересы участников строительного бизнеса и их конечных клиентов — будущих собственников жилья.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 8 августа 2018 > № 2698754 Илья Озолин


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 8 августа 2018 > № 2698753 Эдгар Карапетян

Растущая ставка. Почему от повышения НДС строительный рынок только выиграет

Эдгар Карапетян

генеральный директор ООО «СТРОЙБИЗНЕСГРУППА»

В конце прошлой недели Россия прошла точку невозврата. С 1 января 2019 года президент России утвердил повышение ставки НДС с 18% до 20%. Эксперты тут же предрекли сокрушительные удары не только по кошелькам россиян, но и по целым отраслям экономики. В их числе ретейл, промышленность и строительство

Можно согласиться с тем, что повышение налога способно повлиять на увеличение стоимости товаров и услуг, но, по существу, эти разговоры в пользу бедных. Потому что вместе с законом об НДС было принято снижение величины совокупного страхового взноса с текущих 34% до 30%, которое позволит снизить себестоимость тех же строительных работ.

К тому же гораздо больше покупатели недвижимости страдают от самих игроков рынка, неумело выстраивающих бизнес-процессы и перекладывающих все убытки от неэффективного управления на плечи потребителей.

В России бизнес любит жаловаться на налоговую нагрузку, однако реально она не столь велика, как кажется, — совокупно около 40% от дохода. В той же Германии отдают около 50%, а во Франции и вовсе почти 60%. Такая же история и с НДС. Наиболее высокие ставки установлены в скандинавских странах. Например, в Швеции он составляет 25%.

В среднем же по Европе НДС варьируется от 20% до 22%. К примеру, во Франции и Великобритании — 20%, Нидерландах — 21%, Испании — 22%, что, как ни парадоксально, не мешает 7 из 10 строительных компаний, по данным Construction Global, входить в десятку лучших по всему миру по объему прибыли каждый год.

Уменьшают издержки они, не как принято у нас: с помощью ухудшенного сырья, дешевой рабочей силы и серых финансовых схем, а за счет ликвидации потерь в бизнес-процессах, отнимающих ресурсы компании куда больше, чем фискальная нагрузка.

Вернуться к истокам

Впервые этот подход во всей красе сработал в конце 1960-х годов, когда японский концерн Toyota буквально разнес автопроизводителей США.

Даже с учетом логистики и таможенных пошлин малолитражки из Японии стоили ниже почти на $1500, при этом и качество превосходило американские аналоги.

Как ни пыталось лобби, «задушить» концерн 30%-ной пошлиной, Toyota только усиливала позиции, умудрялась все быстрее изготавливать миллионы автомобилей и реализовывать по индивидуальным заказам. Имя этому подходу — бережливое производство.

Сама по себе модель построена на том, чтобы выжать максимум пользы из имеющихся ресурсов компании, а также искоренить в производственной цепочке процессы, которые снижают скорость поступления дохода в компанию, а также высасывают поступившую в распоряжение прибыль.

Например, к числу таких можно отнести недельный простой на стройке из-за того, что к нужному времени не поставлен бетон для монолитных работ, или отвалившаяся черепица из-за того, что рабочими нарушена технология при ее монтаже.

Первоначально этот подход активно тиражировался в автопроме, однако со временем показал свою эффективность и в строительстве.

По данным исследования агентства McGraw Hill Construction, 84% строительных компаний, освоивших инструменты бережливого производства, улучшили качество, сократив брак и ошибки во время строительных работ, 80% отмечают рост удовлетворенности клиентов, 77% — повышение безопасности на стройке и 74% — увеличение скорости работ.

Одним из кейсов, подтверждающим действенность бережливого подхода, является строительство крупного терминала в лондонском аэропорту Хитроу.

Несмотря на площадь около 350 000 кв. м и колоссальный объем работ, открытие объекта произошло на три дня раньше запланированной даты, а затраты не превысили оговоренного бюджета.

А как на постсоветском пространстве?

На российском строительном рынке, да и в СНГ почти не используются инструменты бережливости, однако успешные примеры все же есть.

Один из них — лидер казахского рынка строительства жилой недвижимости. В этом году мне довелось посетить эту компанию лично, и я был ошеломлен уровнем эстетики и гигиены на площадке, организованности труда и учебного центра, через который они транслируют стандарты работы на объектах.

Инструменты бережливого строительства используются и при строительстве коммерческой и промышленной недвижимости. За полгода они позволяют на 30% увеличить скорость всех видов работ, а также проектировать и строить качественно с первого раза. Помогает в этом стандартизация процессов.

Чтобы исключить брак на площадке, каждому строителю в начале рабочего дня выдается пошаговая инструкция с правильной технологией монтажа металлоконструкций, сэндвич-панелей, кровли, которой он и руководствуется.

Стандарты используются и для поддержания безопасности и гигиены на стройке. Это позволяет не только превентивно исключать случаи травматизма, но и делает площадку комфортной для сотрудников, потенциальных клиентов и гостей.

Как и кризис, дополнительная нагрузка всегда очищает от тех, кто работает неэффективно и без должного внимания к клиенту. И думается, что заказчики от этого только выиграют. Помимо цены строительным компаниям придется усиливать ценность предложения чем-то еще.

И это «еще» способны дать обкатанные мировыми компаниями инструменты «бережливости». Остается вопрос, сумеют ли игроки рассмотреть в налоговых нагрузках точку роста собственной компании и отрасли в целом?

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 8 августа 2018 > № 2698753 Эдгар Карапетян


Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 7 августа 2018 > № 2698767 Иван Куксин

Задеть за живое. Как личный подход меняет рынок недвижимости

Иван Куксин

генеральный директор веб-бюро «Синий муравей»

Рынок недвижимости все активнее интегрируется в digital для привлечения покупателей и увеличения продаж. Какие инструменты девелоперы используют охотнее всего и как технологии меняют взаимодействие компаний с клиентом

Современный пользователь, избалованный преимуществами digital-эпохи, привык к технологиям, которые делают процесс выбора и покупки товара максимально легким и безболезненным. Хотя важнейшим элементом сайта по-прежнему остается контент, его уже недостаточно для привлечения посетителей: борьба за клиентов вынуждает застройщиков постоянно быть «в тренде», подстраиваясь под требования завтрашнего дня. «Сейчас в e-commerce уже наступила эра автоматизированного и персонализированного маркетинга, который вкупе с глубинной и детальной аналитикой трансформирует сам маркетинг и все традиционные бизнес-процессы», — отмечает Роман Абдуллин, директор по маркетингу и рекламе ГК «ПИК».

Умный сайт: метатипы и анализ соцсетей

Основным инструментом знакомства пользователя с предложением компании и продажи квартир остается сайт. В последние годы появилась тенденция объединять все проекты компании на одном ресурсе, хотя большинство застройщиков продолжает использовать параллельно отдельные площадки для каждого объекта. Однако уже есть примеры полного отказа от продуктовых сайтов в пользу единого портала, как, например, у компаний «Гранель», INGRAD и «ПИК». Такой портал выполняет роль своеобразной витрины, где представлены все проекты в различных ценовых классах и локациях, так что покупатели получают возможность увидеть предложение компании целиком, — комментирует Анна Соколова, руководитель направления стратегии и маркетинга ГК «INGRAD». Полностью оправдывает свое назначение и единый сайт «Гранель»: по словам Михаила Царева, директора по маркетингу и рекламе ГК «Гранель», 90% клиентов совершают покупку после изучения информации именно на официальном ресурсе группы компаний.

Меняется и наполнение сайта. Все большей популярностью пользуются «умные» алгоритмы, которые помогают выявить потребности клиента и помочь ему с выбором. Так, на новом портале концерна «КРОСТ», который планируется запустить в августе этого года, будет использоваться алгоритм оценки поведения посетителей, включающий даже анализ их страниц в соцсетях. По словам заместителя генерального директора концерна «КРОСТ» Марины Любельской, в момент авторизации пользователя через соцсети умная система будет анализировать его предпочтения, потребности, интересы, ключевые слова в его постах и предлагать варианты жилья с учетом этой информации. Например, если человек интересуется спортом и ежедневно занимается большим теннисом, ему будет предложен жилой комплекс, в составе которого есть профессиональные теннисные корты, комментирует Любельская.

К подобным инструментам персонализации в той или иной степени обращаются большинство застройщиков. Анализ пользовательского поведения помогает отобрать пул квартир, которые потенциально могут заинтересовать клиента — так он может быстрее найти подходящий вариант и перейти к сделке. Для этой же цели используются метатипы квартир, объединяющие собой все лоты девелопера с одинаковой планировкой. Метатипы позволяют повысить количество качественных обращений в отдел продаж и тем самым увеличить число сделок, утверждает Игорь Соломатин, директор департамента маркетинга и рекламы «Лидер Инвест». По словам Соломатина, после недавнего перезапуска сайта объекта на ул. Лобачевского, 120 с метатипами квартир количество обращений увеличилось примерно на 60%.

Война с поп-апами

Стремительная диджитализация приводит к тому, что технологии, популярные еще вчера, сегодня теряют актуальность и сменяются новыми. Если еще недавно использование всплывающих окон с баннерами акций было общей практикой, сейчас половина из опрошенных компаний отметили, что отказались от этого инструмента, поскольку он раздражает пользователя. На смену ему пришли стартовые видеоролики, которые легко закрыть, слайдеры в шапке сайта и push-уведомления по подписке.

Такая же судьба постигла инструменты, заставляющие пользователя оставить свои контакты в обмен на какую-то информацию (например, когда цена квартиры отображается только после ввода своего телефонного номера или почтового адреса). Все опрошенные специалисты разных компаний-застройщиков заявили, что не используют такой функционал. По словам Игоря Соломатина, «Лидер Инвест» тестировала этот инструмент, убрав цены на сайтах некоторых проектов. Чтобы узнать стоимость квартир, нужно было позвонить или заполнить форму обратной связи. Прямой корреляции увеличения именно целевых обращений замечено не было, скорее наоборот: невозможность сразу увидеть цены может вызвать у некоторых клиентов негатив, отмечает Соломатин.

Перспективы автоматизации

Одной из важнейших digital-тенденций, адсорбированных рынком недвижимости, стала автоматизация. Огромное количество процессов, которые раньше требовали личного визита в офис или телефонного звонка, уже переместилось в интернет. Автоматизация позволяет снять нагрузку с менеджеров и снизить себестоимость сделки, а для покупателей упрощает процедуру заказа.

Разумеется, в отличие от бытовых покупок, приобретение жилья является серьезным решением, требующим больших вложений, поэтому примеров внедрения инструментов e-commerce на рынке недвижимости пока мало. Но многие застройщики уже отмечают перспективы подобного функционала. «Сегодня уже появилась возможность переводить те или иные операции в цифровую плоскость, сокращать число личных взаимодействий клиента с посредниками и визитов в офисы продаж, и эта тенденция продолжится в будущем. Ведь мы уже заказываем в интернете продукты, услуги и товары, даже люкс-сегмента, почему бы не применить это для покупки недвижимости?» — комментирует Екатерина Кутумова, вице-президент по маркетингу и связям с общественностью Группы ПСН.

Уже сейчас на портале компании ЛСР представлена возможность забронировать квартиру онлайн; оставить заявку на бронь можно на главном сайте «Самолет Девелопмент». Этот инструмент также планирует внедрить в свое мобильное приложение концерн «КРОСТ». В полной мере функционал покупки квартиры онлайн реализовала ГК «ПИК»: на сайте группы компаний клиент может самостоятельно выбрать квартиру, совершить бронирование (оплатив картой или с помощью Apple Pay), подать заявку в банк, загрузить фотографии документов с телефона и получить ипотеку онлайн. После этого произойдет электронная регистрация права собственности в базе Росреестра. В будущем развитие таких тенденций приведет к тому, что выбрать и приобрести квартиру можно будет, не вставая с дивана.

Масс-маркет vs элитный сегмент

Но все же переход на рельсы электронной коммерции поддерживают далеко не все застройщики. К инструментам автоматизации чаще обращаются компании, которые работают в масс-маркете — с его потоковостью и большим количеством как объектов, так и клиентов. Поэтому снижение себестоимости продажи за счет автоматизации для этого сектора особенно актуально. В элит- и премиум-сегментах количество потенциальных покупателей значительно ниже — что делает более целесообразным методом коммуникации личный контакт. Кроме того, клиенты в этом секторе обычно не занимаются выбором жилья сами, доверяя его ассистентам. Поэтому для реализации объектов высокого класса этот функционал пока остается невостребованным. В век автоматизации и роботизации ценится человеческий подход, душевный ресурс, эмоциональный маркетинг, — отмечает Яна Тачалова, директор по маркетинговым коммуникациям AFI Development, — особенно при покупке квартиры, так как, по статистике, в нашей стране в среднем один человек приобретает недвижимость один раз за всю жизнь.

Различия в выборе диджитал-решений в зависимости от класса недвижимости касается и публикации цен на сайтах. Стоимость квартиры обычно указывают для объектов масс-маркета и бизнес-класса, чтобы таким образом сразу убить двух зайцев: продемонстрировать открытость компании и отсечь нецелевые звонки. На ресурсах проектов элит- и премиум-класса цена обычно отсутствует. По словам директора по продукту «Сити-XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, это вызвано тем, что итоговая стоимость в данном сегменте зачастую является результатом переговоров. Кроме того, в элитных проектах цена не является определяющим критерием, отмечает Игорь Соломатин.

Клиент превыше всего

Тотальная диджитализация меняет рынок недвижимости, заставляя девелоперов искать новые пути взаимодействия с клиентом и методы продаж. В борьбе за покупателей важнейшей тенденцией становится стремление предугадать все потребности пользователя, сделав процесс его взаимодействия с сайтом максимально комфортным — что находит свое воплощение в автоматизации процессов и персонализации предложения. Основная задача этих инструментов — не просто дать пользователю то, что он ищет, а предложить улучшенный вариант, который превзойдет его изначальные ожидания. Такой функционал основывается на глубинной аналитике и внедрении систем искусственного интеллекта.

Первыми на новые технологии отзывается масс-маркет, в силу специфики этого сегмента, но постепенно диджитализация трансформирует облик всего рынка.

Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 7 августа 2018 > № 2698767 Иван Куксин


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 7 августа 2018 > № 2694674 Дмитрий Медведев

О расходах федерального бюджета на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов в части жилищно-коммунального хозяйства и строительства.

Совещание.

Вступительное слово Дмитрия Медведева:

Мы сегодня начинаем серию отраслевых совещаний по основным направлениям расходов федерального бюджета на следующие три года.

Общие подходы к формированию бюджета мы обсуждали на заседании комиссии по бюджетным проектировкам. В ближайшее время определим объёмы бюджетных денег, которые будут выделены для развития науки, здравоохранения, образования, других секторов социальной сферы, для поддержки важнейших отраслей, я имею в виду промышленность, энергетику, транспорт, сельское хозяйство и строительство, а также для того, чтобы обеспечить сбалансированность региональных бюджетов.

Минфин уже довёл до главных распорядителей бюджетных средств соответствующие лимиты. У министерств и ведомств, естественно, как всегда и бывает, есть встречные предложения. Чтобы согласовать подходы (ещё раз хотел бы обратиться к моим заместителям, каждого по своим вопросам это касается), нужно оперативно провести дополнительные совещания с коллегами.

Цель всей этой работы – выйти на взвешенные и сбалансированные решения, которые станут основой нового федерального бюджета. Мы рассмотрим его на заседании Правительства, а затем, соответственно, направим в Государственную Думу. Напомню, что это нужно сделать до 1 октября. Времени не так много, поэтому это нужно иметь в виду.

В новом бюджетном цикле мы прежде всего должны сосредоточиться на достижении основных целей национального развития, которые сформулированы в майском Указе Президента №204, предусмотреть все необходимые для этого средства. Конечно, не забывая о традиционных для нашей современной бюджетной политики задачах – об обеспечении макроэкономической стабильности и выполнении социальных обязательств.

Чтобы сконцентрировать ресурсы именно на этих важнейших направлениях, получить на выходе конкретный результат, мы занимаемся подготовкой национальных проектов. По каждому определяем контрольные точки и показатели, а также объёмы необходимых финансовых ресурсов. Только вчера, например, на заседании президиума Совета по стратегическому развитию мы обсудили предложения по проектам «Жильё и городская среда» и «Экология».

Сегодня мы продолжим тему жилищно-коммунального хозяйства и строительства, но уже с точки зрения бюджетного финансирования – в узком смысле.

Все последние годы мы много занимаемся этими вопросами. Стараемся сделать рынок строительных и коммунальных услуг более современным, более прозрачным. Расселяем аварийное жильё, ветхое жильё, создаём условия для того, чтобы ипотечные кредиты становились всё более доступными как можно большему числу людей. Помогаем регионам со строительством необходимой инфраструктуры.

Вчера на заседании президиума мы говорили о задачах, которые связаны с увеличением темпов жилищного строительства, о дальнейших мерах по снижению ставок по ипотечным кредитам, замещении аварийного и ветхого жилья, модернизации всей строительной отрасли. В результате всех этих мер порядка 5 миллионов семей должны улучшать свои жилищные условия каждый год.

Есть и ещё один важный момент, на который я хочу обратить особое внимание. Я имею в виду обязательства государства по обеспечению жильём некоторых категорий наших граждан. Речь идёт о ветеранах и некоторых других категориях.

Мы также много в последние годы стараемся делать для того, чтобы у молодых семей была возможность улучшить свои жилищные условия. Эта программа становится всё более востребованной, а стало быть, мы будем её продолжать. Нужно ещё раз проанализировать, какие деньги на все эти направления мы можем выделить. Рассчитываю сейчас услышать конкретные соображения на сей счёт. Знаю, что у Минстроя есть предложения по дополнительному финансированию некоторых мероприятий, есть своя позиция и у Минфина. Сегодня мы послушаем и ту и другую сторону, но хочу сразу всех предупредить, что предложения по дополнительным бюджетным ассигнованиям должны быть обоснованы предельно чётко. Надо реально оценивать наши ресурсы, которые мы имеем. Все мероприятия, а значит, и деньги, которые мы под них выделяем, должны быть увязаны в единую систему.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 7 августа 2018 > № 2694674 Дмитрий Медведев


Россия > Транспорт. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 6 августа 2018 > № 2698780 Максим Артемьев

Конец великой стройки. Почему Россия отстает в развитии инфраструктуры

Максим Артемьев

Историк, журналист

Экономическое развитие страны определяется не только индексами свободы предпринимательства от Heritage Foundation и Wall Street Journal, а также Doing Business Report и прочими показателями. Важную роль играет инфраструктура — она необходима сама по себе и выполняет роль локомотива роста как экономики, так и новейших технологий

Вековой спор между монетаристами и кейнсианцами о том, что первично — рыночная активность или создание потребительского спроса, в общем-то бессмыслен, как любой схоластический спор, особенно когда стороны не желают слышать друг друга. Одно зависит от другого и ничто не является первичным или вторичным. Промышленная революция в Англии в конце XVIII века стала одновременно достижением и свободы предпринимательства, и научно-технического прогресса. Железные дороги и современные шоссе с каналами в Британии шли в ногу с предпринимательской активностью капиталистов. Преобразование Парижа при бароне Османе и строительство в те же годы Суэцкого канала — два крупнейших инфраструктурных проекта XIX века — точно так же отражали не только laissez-faire Наполеона III, но и были условием успехов Франции.

В истории XX века крупнейшими технологическими прорывами, повлекшими за собой революцию в науке и технике, стали два финансируемых государством проекта — Манхэттенский по созданию атомного оружия и программа «Аполлон» по пилотируемому полету на Луну стоимостью $22 млрд и $107 млрд в современных деньгах. Не следует думать, что в цифровую эпоху что-то меняется принципиально. Только недавно завершились два грандиозных проекта по расширению Суэцкого (в 2015 году) и Панамского (2016 году) каналов. Для Египта и Панамы они стали национальными программами, с которыми связываются серьезные экономические ожидания.

И в старой доброй Европе вовсе не забыли про грандиозные начинания. За туннелем под Ла-Маншем последовал подземный транспортный проект в Лондоне Crossrail. В Швейцарии прорыли самый большой в мире Готардский базисный туннель, а также второй по протяженности туннель Лёчберг. Во Франции возводят Международный экспериментальный термоядерный реактор (ITER), а на границе с ней, в той же Швейцарии построили Большой адронный коллайдер. Все это проекты стоимостью в десятки миллиардов долларов.

Их значение определяется не только прямым предназначением, не только заказами для компаний-подрядчиков (и строительных, и проектировщиков, и поставщиков оборудования, что дает работу в итоге десятками десяткам тысяч людей), но и тем, что во время их реализации повышается планка технических требований, разрабатываются и внедряются новые технологии. И неважно, идет ли речь о туннеле или о реакторе.

А что же Россия? Как ее руководство планирует не отставать от конкурентов в XXI веке? Из последнего, что мы слышали, речь может идти о дороге Джубга — Сочи ценой 1,2–1,6 млрд рублей и о мосте на Сахалин за 600 млрд рублей. Надо заметить, что России нечем особенно похвастать в инженерном плане за последние десятилетия. Единственным исключением является вантовый мост на остров Русский во Владивостоке — самый протяженный в своем классе. Крымский же мост ничем не выделяется на фоне, например, последних строительных проектов в Китае. (Крупнейшим отечественным строителем мостов, в том числе на остров Русский, и туннелей было НПО «Мостовик». И где оно сейчас? Не существует. Тогда как крупнейший строительный гигант Америки «Бектел» работает уже более ста лет и является национальной гордостью.)

Китай вообще лидирует в мире по сооружению мостов, эстакад и виадуков. Взять, например, мост в Циндао через залив, эстакаду длиной 164 км на скоростной железной дороге между Пекином и Шанхаем или комплекс мостов, подводных туннелей и искусственных островов Макао — Гонконг. Сразу понятно, у кого в экономике бум.

Но у китайцев при громадной численности и плотности населения эти проекты чрезвычайно востребованы. У нас же можно еще объяснить мост в Крым, поскольку на полуострове проживает более 2,5 млн человек и его посещают свыше 5 млн отдыхающих. Но для чего строить мост на Сахалин? Его население всего 493 000. Большинство ориентировано на полеты в Москву и Центральную Россию. На материковом побережье Татарского пролива населения практически нет. До первого крупного города Хабаровска по прямой от места возможного строительства моста — более 600 км по тайге и горам. До Владивостока — 1300 км. Но и на самом Сахалине население крайне разряжено, и до Южно-Сахалинска придется строить нормальную дорогу длиной 600 км по тем же болотам, тайге и горам. А добыча нефти и газа на острове ведется на севере, это 200 км в другую сторону. То есть во всех смыслах сахалинский мост смысла не имеет никакого.

Что касается сочинской дороги за астрономическую сумму, то она упирается в тупик, то есть в Абхазию, являющуюся «серой зоной». Стимулом для развития Сочи (в который и так уже были вложены сотни миллиардов в связи с Олимпиадой) она вряд ли может стать. Население города еще меньше, чем на Сахалине, — 429 000. И даже с учетом туристов, которые сезонны, этого совершенно недостаточно. Трасса должна быть не конечной, а транзитной, то есть вести в Абхазию и далее, в Грузию. А, желательно, и в Турцию. Только при таком интенсивном трафике она может быть оправданной.

В связи с гигантскими эстакадами нельзя не сказать и о том, что Китай обладает самой протяженной в мире сетью высокоскоростных железных дорог (ВЖД), превышающей европейские и японские вместе взятые, и продолжает их интенсивно развивать. Именно они являются транспортом XXI века.

А что Россия? В ней нет ни километра ВЖД. Все планы их строительства между Москвой и Санкт-Петербургом, например, так и остаются планами уже почти три десятилетия. «Сапсаны», напомним, передвигаются по железнодорожным путям общего назначения. Конечно, низкая плотность населения и огромные расстояния препятствуют развитию этого транспорта, но факт остается фактом — Россия выпадает из мировых тенденций. А ведь тот же Китай старается идти впереди глобальных трендов и в Шанхае построена единственная на планете линия скоростного транспорта на магнитной подушке (Маглев). А это значит, что все революционные открытия в транспорте будут свершаться и тестироваться на китайской земле.

Но отвлечемся от нужд земных. Изучение неба также способно быть, как выражается офисный планктон, «драйвером прогресса». И речь даже не о полетах в космос, не о том, что Россия не запускает станций к другим планетам, а строительство небольшого космодрома в Амурской области оказалось невероятно затянутым. У американцев все космические проекты были невероятно амбициозны и прорывны. «Аполлон» означал создание уникальных ЖРД, «Спейс шаттл» — многоразовых технологий, «Вояджер» и «Викинг» — систем энергопитания и связи, «Хаббл» — прорыв в оптике и т.д.

Возьмем астрономию, которая давно уже стала очень затратным и высокотехнологичным делом. Когда-то СССР гордился самым крупным телескопом и радиотелескопом в мире — БТА и РАТАН-600. Но с тех прошло уже 40 лет, и мир сделал большой скачок вперед. Наш шестиметровый БТА превзошли уже почти два десятка телескопов с диаметром зеркал почти до 10,5 м, например Большой Канарский. А ведь каждый такой телескоп это не просто шедевр оптики и точной механики, это еще огромная обсерватория со сложнейшим управлением. Китайцы же сделали ставку на радиотелескопию. Их FAST, законченный в 2016-м, стал самым большим в мире радиотелескопом с заполненной апертурой диаметром 500 м. Почему Россия не участвует в этой гонке оптических и радиотелескопов? Ведь это бы означало загрузку десятков и сотен НИИ, КБ, заводов, строительных организаций. Сегодня средняя обсерватория обходится примерно в $150 млн.

И если заканчивать тему сравнения России и Китая, то нельзя не коснуться ГЭС. В советское время мы привыкли гордиться нашими ГЭС. Но сегодня все крупнейшие и технологически сложнейшие гидроэлектростанции строятся в Китае — «Три ущелья», Байхэтань, Силоду. В России же после распада СССР достроены всего лишь Богучанская и Бурейская ГЭС, совсем небольшие на фоне китайских. А с Загорской ГАЭС-2 даже не смогли справиться, законсервировав. А ведь в партнере по БРИКС — Бразилии, строится ГЭС Белу Монти, в два раза превосходящую нашу Саяно-Шушенскую. Более того, в Эфиопии строят ГЭС Хидасэ, которая будет больше любой российской.

Даже в гражданском строительстве ситуация в России неоднозначна. С одной стороны наблюдается явный прогресс — в любом областном центре как грибы растут многоэтажки и в 20, и в 25 этажей, о которых прежде не могли думать. Но я уже писал, что само по себе строительство жилья — плохая тенденция. Жилье должно быть малоэтажным. Это, во-первых. Во-вторых, достаточно посмотреть на Москву. Это по-прежнему не город небоскребов. Сити составляет ничтожную долю от всей городской площади, и имеет всего несколько зданий. И это притом что не существует угрозы землетрясений. В столице нет амбициозных строительных проектов.

Да, строится довольно быстрыми темпами метро, да, на хорошем уровне работает наземный общественный транспорт, запущены и Третье транспортное кольцо, и Московское центральное кольцо, расширяются существующие трассы. Но это все не представляет собой настоящего технологического прорыва. Аэропорт Шереметьево находится на 50-м месте в мире.

А такая маленькая страна (и по площади, и по населению), как ОАЭ, стала мировым лидером в гражданском строительстве. Там самое высокое здание в мире, одни из крупнейших торговых центров, аквапарков, искусственных островов и т.д. И вся эта архитектура становится сама по себе центром притяжения для миллионов туристов, благодаря чему аэропорт Дубая первый в мире по числу иностранных пассажиров. А там еще строятся новые аэропорты.

И, последнее об инфраструктуре России. Альтернативная энергетика — важное направление сегодня. Возможно, и не стоит строить новые ГЭС, АЭС, ТЭС. Но если Европа вся покрыта ветряками, то в России бума ветро-и-солнечной энергетики не наблюдается, и это тоже вопрос ее технологического и инфраструктурного развития. Однако в 2014 году в ее состав вошел Крым, где к тому времени было построено и успешно функционировало пять солнечных электростанций в Крыму, в том числе одни из крупнейших в Европе, и несколько ветряных. На полуострове имеется уникальное соотношение солнечных дней и постоянно дующих ветров.

Казалось бы это достояние и надо всячески развивать и приумножать. Однако все свелось к строительству энергомоста, а про солнечную и ветряную энергетику забыли. Не могут даже достроить начатую еще при Украине СЭС Владиславовка, несмотря на обещания. При Украине существовали специальные дотации на солнечную электроэнергию, что стимулировало строительство СЭС. Российские власти поступают не по-государственному, не рационально. Крым мог бы стать полигоном по отработке и внедрению новейших технологий в энергетике, нужны только побуждающие к тому законы.

Россия > Транспорт. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > forbes.ru, 6 августа 2018 > № 2698780 Максим Артемьев


Россия > Недвижимость, строительство. Экология > premier.gov.ru, 6 августа 2018 > № 2694083 Владимир Якушев, Дмитрий Кобылкин

Брифинг Владимира Якушева и Дмитрия Кобылкина по завершении заседания.

Из стенограммы:

В.Якушев: Состоялось обсуждение проекта «Жильё и городская среда» на площадке президиума по национальным проектам.

Проект очень непростой, потому что завязан на большом количестве макроэкономических показателей – мы понимаем, что это спрос и предложение. Поэтому было очень много консультаций, разных площадок. Очень много высказано мнений, которые нам приходилось постоянно отражать в паспорте проекта. И конечно, ещё рано ставить точку: мы получили сегодня ряд поручений и будем дорабатывать все эти вещи.

В рамках национального проекта у нас четыре федеральных проекта. Первый – «Ипотека», второй – «Жильё», третий – «Городская среда» и четвёртый – «Снос аварийного фонда». По всем четырём проектам предстоит достаточно серьёзная, большая работа. Все эти проекты корреспондируются с проектами, которые будут реализовывать субъекты Федерации. Сейчас пойдёт очень большой блок работы, связанной с тем, чтобы федеральные паспорта корреспондировались с региональными паспортами национальных проектов.

Поэтому можно сказать, что сегодня прошёл только очередной этап работы. Впереди ещё достаточно большая работа – субъекты Федерации будут увязывать все эти мероприятия с муниципалитетами. И в течение августа всю эту большую работу нам придётся провести.

Что касается финансового наполнения данных программ, это тоже всегда вопрос достаточно сложный. Как правило, отраслевые министерства запрашивают цифры побольше у Министерства финансов. Мы их стараемся обосновать. И естественно, там, где нет обосновывающих документов, получаем отказ. Начинаем, как правило, с очень больших параметров, потом постепенно эти позиции сближаются.

И нужно сказать, что сегодня на площадку у Дмитрия Анатольевича мы уже вышли с минимальными разногласиями. Только по одному федеральному проекту – это снос аварийного фонда. Я думаю, что в процессе дополнительных дискуссий в том числе и эти разногласия тоже будут сняты.

Д.Кобылкин: Министерство природных ресурсов Российской Федерации по указу Президента презентовало сегодня национальный проект «Экология», который состоит из 10 федеральных проектов. Мы презентовали сегодня Председателю Правительства четыре важных направления – «Воздух», «Вода», «Отходы» и «Биоразнообразие».

За всю историю Российской Федерации столько внимания, конечно, экологии не уделялось никогда. Это очень сложные проекты. Мы сегодня говорили о мероприятиях, которые нам предстоит осуществить до 2024 года, для того чтобы во многих промышленных городах – они перечислены в указе Президента – сделать воздух гораздо чище, чем он сегодня есть, очистить многие реки России, уникальные озёра – Байкал, Телецкое, многие другие.

Это проект о том, как мы планируем создать практически новую отрасль экономики – управление отходами. Сегодня практически нет такой территории в Российской Федерации, которую бы не беспокоил вопрос, связанный с нашими твёрдыми бытовыми отходами. И сегодня как раз эта тема прозвучала. В ближайшее время мы будем создавать специального интегратора – компанию, которая будет взаимодействовать с региональными операторами, выстроит отношения с субъектами Федерации и через которую будут идти экологические сборы. И благодаря этой компании мы будем создавать этот новый вид промышленности в Российской Федерации. Проект очень сложный, но убеждён, что мы с ним справимся.

Вопрос: Вопрос Владимиру Владимировичу. Поясните, пожалуйста: какой объём финансирования нацпроекта сейчас обсуждался?

В.Якушев: Давайте цифры пока не будем называть, потому что идёт обсуждение.

Вопрос: Дмитрий Николаевич, известно, во сколько оценивается проект «Экология» до 2024 года?

Д.Кобылкин: Мы также сейчас находимся на стадии согласования финансирования. Очень большой объём финансирования – внебюджетные источники, которые мы тоже уточняем. Это и деньги предприятий, наших промышленников, которые заложены в их бизнес-планы для улучшения экологической обстановки вокруг их промышленных центров. Поэтому пока цифры называть рано.

Вопрос: Вы сказали о создании интегратора. На какой базе он должен быть создан?

Д.Кобылкин: Это будет новая компания, которая будет создана или указом Президента, или федеральным законом.

Вопрос: Есть уже понимание, какие у неё будут источники финансирования? Есть ли кандидаты, кто мог бы возглавить её? И как она будет взаимодействовать с Минприроды?

Д.Кобылкин: Могу сказать, что возглавлять её будут профессионалы, это точно. То, что мы делаем, делается впервые, и у нас нет специалистов такого уровня по большому счёту. Их нам предстоит ещё найти. Эта компания создаётся для того, чтобы мы могли помочь нашим регионам воплотить указ Президента в жизнь. Это очень сложная реформа, нам всем придётся участвовать в этом. И мы хотим сделать её максимально открытой, информационно открытой.

Россия > Недвижимость, строительство. Экология > premier.gov.ru, 6 августа 2018 > № 2694083 Владимир Якушев, Дмитрий Кобылкин


Россия > Экология. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > premier.gov.ru, 6 августа 2018 > № 2693781 Дмитрий Медведев

Заседание президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам.

О национальных проектах «Жильё и городская среда» и «Экология».

Вступительное слово Дмитрия Медведева:

Мы продолжаем проработку предложений по национальным проектам, которые готовятся в рамках выполнения майского Указа Президента №204. Сегодня обсудим две темы – по жилью и городской среде и по экологии.

Начнём с проекта «Жильё и городская среда». Этой сферой мы традиционно много занимаемся. Это одна из тех отраслей, от которой напрямую зависит позитивная динамика смежных секторов промышленности, сферы услуг и, конечно, комфортная жизнь миллионов семей.

Задачи, поставленные в указе, очень масштабны. Нужно добиться того, чтобы ежегодно 5 миллионов семей улучшали свои жилищные условия. Предстоит существенно увеличить объём ввода жилья. И сделать это в условиях перехода на новую модель финансирования жилищного строительства. Законодательная база для этих целей создана. Важно синхронизировать систему банковского регулирования с этими новыми подходами, обеспечив бесперебойное финансирование отрасли.

Нельзя забывать и про ещё один важнейший ресурс – я имею в виду землю. Значительный резерв для развития национального проекта можно найти в повышении эффективности её использования как на федеральном, так и на региональном уровне. Необходимо на системной основе этим вопросом заниматься.

Но нужно, конечно, не только строить больше. Важно поддерживать спрос. А значит, как минимум необходимо добиться дальнейшего снижения ставок по ипотечным займам. У нас здесь в целом результаты неплохие. Но есть и другие возможности для того, чтобы сделать ипотеку ещё доступнее. Нужно развивать рынок ипотечных ценных бумаг. Здесь, понятно, одну из ведущих ролей должен играть Банк России.

У нас уже действует механизм расселения аварийного жилья, но нам нужно двигаться дальше, создавать новые инструменты, чтобы обеспечить устойчивое сокращение непригодного для проживания жилья и заместить его новыми, современными домами и квартирами.

Ещё один важный момент – это доверие людей. Чтобы они не опасались вкладывать деньги в недвижимость, понимали, что их деньги не пропадут из-за каких-то мошенников. Нередко это сбережения не только конкретной семьи, но и родителей, близких родственников. Поэтому нужно модернизировать и саму строительную отрасль, снижать долю устаревших технологий, максимально внедрять передовые решения – и в проектировании, и в материалах. И, конечно, уменьшать административную нагрузку на бизнес.

Но комфорт нужен людям не только в пределах нескольких десятков квадратных метров своей квартиры. Удобно должно быть и в общественных пространствах – на набережных, центральных площадях, в городских парках, на стадионах. Чтобы рядом с домом были благоустроенные дворы и скверы, детские и спортивные площадки. Люди сами должны принимать решение, в какой городской среде они хотят жить и как они хотят проводить своё свободное время.

Мы эту работу тоже начали. У нас есть предложения по этому поводу, которые подготовлены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Подробнее доложит министр.

Коротко скажу, что в рамках национального проекта предполагается реализовать четыре федеральных проекта. Они охватывают все ключевые направления – от развития ипотеки до сокращения аварийного жилья.

Второй национальный проект, предложения по которому мы обсудим, направлен на то, чтобы кардинально улучшить экологическую обстановку в нашей стране. Сейчас во многих регионах, скажем прямо, она оставляет желать лучшего, часто негативно влияет на жизнь и здоровье людей, прежде всего в крупных городах, и, конечно, может помешать достижению показателей, которые мы запланировали в рамках национального проекта «Здравоохранение». Напомню, мы в начале июля его обсуждали на президиуме.

Проект «Экология» позволит комплексно подойти к решению проблем окружающей среды, сократить объёмы вредных выбросов на крупных предприятиях, ликвидировать целый ряд свалок и особо опасных загрязнённых зон. Но не только.

По сути, мы начинаем создание новой индустрии, которая занимается переработкой твёрдых бытовых отходов, их обращением и последующей утилизацией. Конечно, к этому нужно подключать бизнес, а также сформировать запрос на профильных специалистов, оборудование, комплектующие и различные исследования.

Также мы ожидаем улучшений в других сферах. Например, для туризма – благодаря планируемым работам по развитию профильной инфраструктуры в национальных парках, по оздоровлению уникальных озёр, таких как Байкал или Телецкое озеро. Мы на заседании Правительства в пятницу уже приняли решение выделить первый транш денег, чтобы привести в порядок часть береговой линии этого озера.

У нас есть предложения по национальному проекту, которые подготовило Министерство природных ресурсов и экологии. Подробнее доложит Министр природных ресурсов. В проект включены 10 федеральных проектов, которые охватывают многие сферы этой работы.

Давайте перейдём к обсуждению двух этих вопросов.

Россия > Экология. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > premier.gov.ru, 6 августа 2018 > № 2693781 Дмитрий Медведев


Россия > Недвижимость, строительство. Химпром > stroygaz.ru, 2 августа 2018 > № 2693734 Андрей Берков

Нанодобавка к капремонту.

Фонд инфраструктурных и образовательных программ РОСНАНО участвует в региональных программах капитального ремонта многоквартирных домов.

Реновация, на самом деле, в переводе с латинского означает «обновление, возобновление, ремонт, реконструкция, реставрация без разрушения целостности структуры». В отличие от московской реновации в регионах, где меньше денег, этот процесс понимается в изначальном смысле. Здесь дома первой индустриальной волны предпочитают капитально ремонтировать или реконструировать. Фонд инфраструктурных и образовательных программ РОСНАНО предлагает набор решений, которые позволяют продлить жизнь отслужившим свой срок домам на десятилетия. Об этом интервью с директором программ стимулирования спроса Фонда Андреем БЕРКОВЫМ.

«СГ»: Каким образом осуществляется отбор технологий и материалов, с которыми Фонд «работает»?

Андрей Берков: Отбор технологий у нас ведется для двух направлений. У нас есть корпоративное направление — это крупнейшие госмонополии, такие, как Газпром, Транснефть, Автодор, РЖД, Росрезерв и ряд других. Второе направление — это наши региональные партнеры. Мы подписали соглашения с 15 регионами. В рамках этих соглашений мы оказываем полную методическую поддержку региональным органам исполнительной власти по использованию новых технологий в тех или иных направлениях развития. Одним из направлений является строительство и капитальный ремонт. Отбор своих проектов мы ведем в тех регионах, с которыми у нас есть соглашения.

«СГ»: Как выстраивается такая работа?

А. Б.: Наш Фонд взаимодействует с региональными фондами капитального ремонта, у которых есть свои программы деятельности, одним из направлений является капремонт домов первой индустриальной волны. Мы выбираем те серии домов, которые наиболее масштабированы по стране и возраст которых составляет более сорока-пятидесяти лет. Определяем их локацию, состояние. Мы помогаем региональным операторам капремонта в формировании и разработке проекта ремонта, который включает решения, прошедшие у нас отбор в направлении «Строительство». Далее региональные власти объявляют свой конкурс на основании тех проектов, которые мы разработали. Эти проекты мы безвозмездно передаем региональным властям. Регионы по результатам конкурса выявляют подрядчиков. И далее в процесс включаются компании, работающие под эгидой Фонда.

Многие компании входят в межотраслевое объединение производителей нанотехнологической продукции. Сейчас в объединении около двухсот компаний, каждая со своей линейкой уникальной инновационной продукции. Из разнообразного «ассортимента» этой продукции мы выбираем ту, которая может быть востребована в капитальном ремонте.

Впрочем, сейчас мы расширяем форму взаимодействия и с потребителями, и с производителями. Мы начали проводить специальные вебинары, на которых рассказываем о том, какие у нас есть инновационные решения для включения в программы капитального ремонта. Стоит отметить, что мы проводим вебинары при поддержке нашего партнера — Ассоциации региональных операторов капитального ремонта, который здорово помогает в нашей деятельности.

«СГ»: На словах получается очень гладко.

А. Б.: Ну, надо сказать, сначала мы встретили некоторое сопротивление. Нам говорили, что у нас проекты получаются дороже, чем обычные. И это действительно было так, когда мы только начинали работать по такой схеме. Ведь новые технологии и материалы априори дороже традиционных, массово выпускаемых. Но с течением времени продукция наших предприятий становится дешевле. Кроме того, сами проекты мы передаем регионам, как я уже упоминал, на безвозмездной основе — это дополнительный стимул для региона.

Могу привести один пример: раньше стены или иные элементы зданий окрашивали масляной краской. И для качественной покраски надо было красить в три слоя! Для наших инновационных красок достаточно одного слоя, который будет качественнее, устойчивее, экономичнее и долговечнее. Соответственно, краски надо меньше, а, значит, меньше трудозатрат и потерь времени.

«СГ»: С каким регионом работаете наиболее плотно?

А. Б.: У нас работает очень эффективный проект в Калужской области. Я бы назвал его эталонным. Мы первоначально провели капитальный ремонт жилого дома в деревне Картышово Калужской области («СГ» писала об этом проекте). Этим опытом заинтересовались в Комитете Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, возглавляемом Галиной Хованской. Ознакомившись с полным набором инновационных решений, примененных в проекте, а, главное, с тем какой эффект это дает — 30% экономии на отоплении и более 50% на общедомовом освещении, — проект получил очень высокие оценки. В ГД даже состоялся «круглый стол» по масштабированию этого опыта. Совещание с такой повесткой дня недавно состоялось в Омске.

Как отметила Галина Хованская, в регионах нет денег, чтобы проводить реновацию по-московски. Поэтому опыт Картышово и другие проекты Фонда — это реальный выход из ситуации, когда отслужившие свой срок дома получают вторую жизнь, а жители реально платят меньше за отопление и электроэнергию.

«СГ»: Вы как-то поддерживаете отдельных производителей?

А. Б.: Как таковой поддержки нет, если имеются в виду какие-то преференции. Мы просто включаем производителей нанотехнологической продукции в эти региональные программы. У нас есть свои внутренние реестры, в которые мы включаем тех, кто проходит у нас сертификацию через Наносертифику (российская система добровольной сертификации продукции наноиндустрии).

Собственно, мы по каждому направлению создали свои внутренние реестры продукции, которые согласовываем с регионами. Тут есть одна тонкость. Нанотехнологическая продукция, как правило, уникальна, не имеет аналогов. Ее просто не с чем сравнивать. И по этой причине с ней сложно участвовать в конкурсной процедуре по закону о закупках, несмотря на то, что характеристики такой продукции лучше, чем у традиционных материалов.

Наши реестры мы создаем для работы и с корпоративными клиентами, которые используют эти реестры в своей работе. И в прошлом году у нас произошел настоящий прорыв. Мы поставили своей продукции Газпрому на 17 млрд рублей для реализации известного суперпроекта «Сила Сибири». В нашем реестре есть наномодифицированные мембраны по разделению газов. Никакая другая технология не способна столь же эффективно разделять газы, как эти мембраны, которые производят две наши компании.

Ну, а второе направление — это взаимодействие с регионами по программам капремонта МКД. Оказалось, что и с ними можно работать через проекты. Таким образом, наша поддержка заключается именно в том, что мы эти компании и их продукцию включаем в свои проекты.

«СГ»: Назовите конкретные примеры тех технологий или материалов, которые сейчас используются в программе капремонта МКД.

А. Б.: У нас есть ряд технологий, продвигая которые, мы ориентируемся на ФЗ-271, который регламентирует работы в рамках капремонта. В законе прописано, что именно можно делать. Естественно, по каждому виду работ у нас есть определенный набор материалов. Это и материалы, используемые для утепления фасадов — бескаркасная система. Это и ремонт кровли, если это необходимо, ремонт перекрытий, внутренние инженерные системы зданий. Это антибактериальные, антивандальные краски для внутренних работ, светодиодное «умное» освещение и так далее.

К сожалению, в рамках капремонта нельзя применять низкоэмиссионное стекло. В противном случае это был бы близкий к идеалу вариант с точки зрения энергоэффективности. Если бы мы могли в свои программы капремонта включать такое стекло, то экономия электроэнергии была бы не 30%, а все 50%. Но тут мы вынуждены перекладывать решение по вопросу какое стекло использовать в стеклопакетах на самих собственников жилья.

Справочно

Фонд инфраструктурных и образовательных программ создан на основании ФЗ «О реорганизации Российской корпорации нанотехнологий». Целью деятельности Фонда является развитие инфраструктуры в сфере нанотехнологий, включая реализацию уже начатых РОСНАНО образовательных и инфраструктурных программ. Деятельность Фонда направлена на поддержку и развитие всех российских предприятий наноиндустрии, в том числе и не являющихся проектными компаниями РОСНАНО.

Автор: Владимир ТЕН

Россия > Недвижимость, строительство. Химпром > stroygaz.ru, 2 августа 2018 > № 2693734 Андрей Берков


Украина > Агропром. Недвижимость, строительство > ukragroconsult.com, 1 августа 2018 > № 2691746 Олег Бахматюк

Бахматюк рассказал, какую модель земельного рынка стоит внедрить в Украине

Олег Бахматюк, владелец крупнейшей в Украине агрокомпании UkrLandFarming, рассказал, какая модель рынка земли нужна украинским аграриям и что должно сделать государство, чтобы помочь развитию аграрного сектора экономики Украины. Об этом Олег Бахматюк заявил в интервью РБК-Украина.

По его словам, рынок земли - не самоцель. Стране нужна эффективно работающая экономическая модель для разных кластеров агробизнеса, и соответственно – разная политика государства для поддержки производителей агропродукции в этих кластерах.

"Я бы разделил рынок земли на три примерно одинаковых кластера. Первый - это по сути небольшие участки до 5 га земли. Государство уже начало давать определенные дотации этим людям на содержание одной коровы, но надо продумать и другие механизмы, прежде всего связанные с кооперацией. Второй кластер - средний землевладелец, который должен насытить внутренний рынок своей продукцией. И львиная доля дотаций государства должна идти именно сюда. Кроме того, именно эта часть хозяйств страдает от рейдерства. Что-то уже сделано, но это ненормально, когда фермеры объединяются в военизированные отряды против рейдеров. И третий кластер - это крупный производитель, который должен работать, прежде всего, на экспорт", - заявил Олег Бахматюк.

По мнению Бахматюка, крупному производителю нужны не дотации от государства, а помощь с инфраструктурой (дороги, подъездные пути к портам и т.д.) и государственный лоббизм отечественного агробизнеса на внешних рынках.

"Американский посол в одной стране мира не стесняется говорить, что "Я - это Coca-Cola", а японский посол нигде не стесняется говорить, что "Я - это Toyota или Mazda". И только украинский посол боится даже заикнуться о том, что он поддерживает какую-то украинскую компанию", - говорит бизнесмен.

Напомним, что компания Бахматюка Ukrlandfarming - лидер в сфере сельскохозяйственного производства в Украине, управляющий более чем 300 предприятиями в 600 населенных пунктах Украины.

По оценкам Антимонопольного комитета Украины, компании Олега Бахматюка управляют самым большим в стране банком плодородной черноземной земли площадью более 600 тыс. га, а компания "Авангард", входящая в агрохолдинг, является вторым в мире и первым в Украине производителем куриных яиц.

Украина > Агропром. Недвижимость, строительство > ukragroconsult.com, 1 августа 2018 > № 2691746 Олег Бахматюк


Россия. УФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 31 июля 2018 > № 2689966 Дмитрий Артюхов

Встреча Дмитрия Медведева с временно исполняющим обязанности губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа Дмитрием Артюховым.

Обсуждались актуальные вопросы социально-экономического развития округа, в том числе реализация программы расселения аварийного и ветхого жилья.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Дмитрий Андреевич, я так понимаю, что Вы уже полностью вошли в курс дела – имею в виду относительно недавно состоявшееся Ваше назначение на должность исполняющего обязанности руководителя региона.

Вкратце охарактеризуйте экономическую ситуацию. Каковы производственные успехи? Как вообще развивается экономика Ямало-Ненецкого округа? А потом поговорим по некоторым другим вопросам.

Д.Артюхов: У нас хорошие базовые показатели в экономике благодаря реализации крупных проектов. В прошлом году рост промышленности составил 9%, а по первому полугодию этого года видим уже двузначную цифру – 12%.

Д.Медведев: Это за счёт крупных проектов?

Д.Артюхов: В первую очередь. «Ямал СПГ», Мессояхская группа дают серьёзные вложения. Второй год держим символическую планку по инвестициям в основной капитал – свыше триллиона рублей ежегодно. Очень высокая планка, и, конечно, это создаёт хороший фундамент для развития всех отраслей, в том числе социальных, и даёт уверенность населению.

У нас очень хорошие демографические показатели. Мы традиционно входим в пятёрку регионов страны по естественному приросту населения, и, что нас особенно радует, всё больше семей заводят вторых и последующих детей. 70% новорождённых у нас относятся ко вторым и последующим. За последние годы удвоилось количество многодетных семей. Учитывая, что это постоянное население Российской Арктики, конечно, это решение государственной задачи – что оно прибывает и уверенно себя чувствует.

Д.Медведев: Свои региональные программы вы для этого используете, помимо того, что есть в масштабах страны, типа материнского капитала?

Д.Артюхов: Да, у нас есть доплаты на третьего ребёнка и последующих детей – региональный семейный капитал. И всевозможные механизмы поддержки, касающиеся и земельных участков, и предоставления жилья.

Демография создаёт приятные хлопоты: необходимо строить большую сопутствующую социальную инфраструктуру. С учётом задач, которые сформулированы в указе, посчитали, что нужно примерно 50 новых дошкольных и школьных объектов. 6 тыс. мест надо создать в дошкольных учреждениях и порядка 10 тыс. мест – в школьной системе, чтобы мы всех прибывающих детей однозначно направляли учиться в одну смену.

Вот такой блок задач предстоит решить по садам к 2021 году, по школам нужно будет сделать задел, чтобы к 2024 году всё было решено. Этим будем сейчас активно заниматься.

Д.Медведев: Производственные успехи, успехи в экономике нужны для того, чтобы делать жизнь людей лучше, комфортнее. На Севере традиционно, к сожалению, очень высок процент ветхого жилья. Я недавно с некоторыми Вашими коллегами встречался, мы об этом говорили. Как у вас с этим обстоят дела?

Д.Артюхов: Дмитрий Анатольевич, абсолютно справедливо. Многие наши города лишь недавно отметили сорокалетние юбилеи – у нас молодой округ, но в своё время всё делалось ради промысла, ради производства и строились быстровозводимые дома, которые спустя эти десятилетия приходят в негодность.

В округе реализовывалась большая программа. Мы за последние семь лет переселили 22 тысячи семей – это полноценный северный город. Это порядка 1,8 млн кв. м жилья. И конечно, учитывая задачу, которая перед нами поставлена, мы будем не снижать, а только увеличивать этот темп.

Ищем новые, современные механизмы. Это касается и льготных ставок – по линии «Дом.рф», вместе с ними работаем. И большой потенциал видим в арендном жилье. Север должен быть мобильным, люди должны быть способны перемещаться. Задачи бывают разные. У нас в последнее время внутри крупных компаний развивается ротация персонала: сегодня он работает в Новом Уренгое, завтра в другом городе… Поэтому в арендном жилье видим большой потенциал. Этому будем уделять особое внимание.

Д.Медведев: Хорошо. Надо продолжить обязательно все программы по ветхому жилью. Эта задача в любом случае должна быть решена.

Россия. УФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 31 июля 2018 > № 2689966 Дмитрий Артюхов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 30 июля 2018 > № 2693728 Наталья Круглова

Время перемен.

Политика девелоперов привела к изменениям на рынке апартаментов.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в интервью рассказала «СГ-Онлайн» об итогах развития московского рынка апартаментов в первом полугодии 2018 года. Главная тенденция в сегменте – серьезные структурные изменения на фоне хорошей активности девелоперов, росте цен и числа сделок.

«СГ Онлайн»: Наталья, расскажите вкратце об основных итогах в сегменте апартаментов. Что с объемом и динамикой предложения?

Н.К.: Первое полугодие оказалось периодом структурных перемен. Несмотря на выход нескольких объектов, по итогам шести месяцев объем предложения в продаже сократился сразу на 9,7%, достигнув 10 тыс. апартаментов общей площадью 760,6 тыс. кв. м в 121 проекте. Снижение связано как с вымыванием предложения, так и приостановкой продаж. Одновременно изменилась и расстановка сил по округам. Лидирующую позицию занял ЦАО, где представлены 28,9% апартаментов в реализации. В округе с начала года в продажу поступили сразу шесть комплексов. На втором месте – СВАО с долей 20,5%. На третьей строке оказался бывший лидер – САО с 18,5%.

«СГ Онлайн»:А можно немного поподробнее о новых проектах?

Н.К.: Хочу отметить, что девелоперская активность шести месяцев оказалась сопоставима с показателями прошлых лет. В продажу вышли 16 новых комплексов. Для сравнения – за аналогичные периоды 2017 и 2016 годов в реализацию поступили 16 и 14 новостроек соответственно. Причем интересно, что новые проекты стартовали во всех сегментах: 25% – массовом, 31% – бизнес, 31% – премиум, 13% – элитном. Таким образом, застройщики сохраняют интерес к формату, прежде всего, за счет возможности предложить клиенту доступный продукт. Именно благодаря привлекательной рыночной стоимости апартаменты пользуются высоким спросом. Например, по итогам I полугодия, минимальный бюджет покупки в сегменте составил всего 2,01 млн рублей за площадь 26,2 кв. метров. Для сравнения – самая доступная квартира в старых границах Москвы обойдется в 3,33 млн рублей за 18,9 кв. метров. Разница – почти в полтора раза.

«СГ Онлайн»:А что со средней ценой в целом и по сегментам?

Н.К.: На ценовую динамику в первом полугодии в первую очередь повлияло изменение структуры предложения. Сразу в четырех проектах продажи были приостановлены, еще в ряде комплексов с реализации был снят объем предложения. В результате, во всех классах, за исключением «премиума», был отмечен рост цен. В массовом сегменте стоимость квадратного метра достигла 161 250 рублей, что на 10,9% выше, чем по итогам прошлого года. В бизнес-классе – 247 030 рублей – рост на 3,8%. В элитном-классе – 724 515 рублей – повышение на 8,5%. В премиум сегменте цены снизились до 423 390 рублей или 6,4%, что объясняется снятием с продажи объекта с высокой ценой «квадрата». При этом сами застройщики практически не пересматривали прайс, что связано с высокой конкуренцией не только среди апартаментов, но и жилых новостроек.

«СГ Онлайн»:Расскажите про спрос. Много ли сделок по ДДУ и с помощью ипотеки?

Н.К.: Число зарегистрированных ДДУ на первичном рынке апартаментов за полгода увеличилось почти в полтора раза – на 46% относительно аналогичного периода прошло года. Причем интересно, что в сегменте апартаментов количество ипотечных сделок выросло на 55%. Таким образом, главным драйвером спроса стала доступная ипотека. Если еще 2-3 года назад банки выдавали кредиты на покупку апартаментов по ставке на 1-2% выше, чем на квартиры, то сейчас эта разница полностью исчезла. На мой взгляд, это абсолютно логично. Ведь подавляющее большинство апартаментов отличается от обычного жилья разве что своим юридическим статусом, имея такие же планировки и инфраструктуру.

«СГ Онлайн»: Наталья, выделите основную тенденцию полугодия в сегменте.

Н.К.: Главная тенденция первого полугодия в сегменте апартаментов – это серьезные структурные изменения, вызванные разнонаправленной политикой девелоперов. Одни девелоперы активно выходили с новыми проектами, другие, наоборот, снимали с продажи объем предложения или весь объект в целом. Данная практика распространена и на рынке жилья. Приостановка продаж часто нужна для пересмотра ценовой политики или поддержания интереса путем искусственного занижения объема предложения. В результате как по количеству проектов, так и числу апартаментов в продаже на первое место вышел ЦАО, что можно считать главной тенденцией рынка. Ведь в сегменте жилых новостроек все с точностью наоборот – в ЦАО продается всего 7% квартир.

Автор: Сергей НИКОЛАЕВ для СГ Онлайн

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 30 июля 2018 > № 2693728 Наталья Круглова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > regnum.ru, 30 июля 2018 > № 2692325 Иннокентий Адясов

Наследие Дрыманова: Следственный комитет и «гаражный беспредел» в Москве

Снос и разорение. За всё время органами СК России в Москве не было возбуждено ни одного уголовного дела по факту внесудебного сноса гаражей

Тема сноса во внесудебном порядке и без выплат положенных компенсаций плоскостных гаражей — ГСК, построенных во времена СССР с соблюдением всех тогдашних правил, становится чуть ли не основной претензией москвичей (наряду с явно непрозрачным проектом реновации) к нынешнему мэру Собянину.

Казалось бы, на уровне документов всё вполне пристойно: согласно 63 Постановлению мэра Москвы, каждому владельцу снесенного бокса по предоставлению им любого документа на владение гаражом полагается компенсация (ее устанавливает экспертиза, сейчас ее величина по Москве от 170 до 350 тысяч рублей), но, как говорится, гладко было на бумаге. На уровне управ и префектур данное постановление саботируется, очень часто по надуманным причинам. Основная цель — не выдать владельцам гаражей положенные им компенсации. С учетом членов семей владельцев снесенных гаражей это проблема стала близкой уже почти для миллиона москвичей — весьма серьезная электоральная сила.

Надо отметить, что внесудебный снос гаражей часто сопровождался откровенным разграблением имущества, находившегося в них. Прокуратура расценивает это как обычный грабеж (а не как следствие противозаконных действий управ и префектур) и передает эти дела в полицию, где они успешно кладутся под сукно.

Уровень социального напряжения от произвола исполнительной власти в Москве при сносе гаражей очень высок и может выйти наружу как раз во время выборов мэра.

В Свиблово уже фактически произошел открытый бунт против сноса личных гаражей и строительства на этом месте центра для содержания мигрантов, мэрия и префектура СВАО стали активно убеждать жителей этого района, что компенсации они получат. И для этого надо создать согласительную комиссию. Вообще создавать согласительные комиссии для заматывания вопроса с компенсациями — любимый прием чиновников исполнительной власти Москвы. Основное — хоть на время сбить организованный протест и утопить вопрос в бесконечных переговорах. Так пытается поступить и замглавы префекта ВАО по строительству, предлагая пайщикам снесенного во внесудебном порядке ГСК АПК «Маяк» создать некую комиссию во главе с представителями мэрии, хотя все документы требуют выплаты компенсаций пайщикам данного ГСК.

Вряд ли бы чиновники исполнительной власти Москвы позволяли себе подобный произвол, если бы органы Следственного комитета в Москве реагировали должным образом и возбуждали бы уголовные дела по признакам статей «Превышение служебных полномочий» (причем часто снос производится при силовой поддержке неких боевиков, нанятых префектурами и управами). Однако пайщики снесенных во внесудебном порядке ГСК просто вынуждены годами бегать по одному и тому же кругу.

Чаще всего это выглядит так: поскольку речь идет о противоправных действиях чиновников, то это подследственность органов СК РФ. Подается заявление в МРСО СК по месту внесудебного сноса. Если аргументы серьезные, то следователь имитирует доследственную проверку, а потом выносит отказ в возбуждении уголовного дела. После обращения в ГСУ города Москвы решение отменяется и назначается новая проверка. Снова отказ, снова новая проверка! И это может длиться годами! Так, пайщики уже упомянутого ГСК «АПК Маяк» бегают по этому кругу уже четыре года. За это время доследственная проверка возобновлялась десятки (!) раз. Какое-то движение началось только после обращения в Центральный аппарат Следственного комитета РФ через запросы депутатов ГД. Но не у всех пайщиков снесенных ГСК есть такие возможности, и их заявления часто остаются по факту даже без формального рассмотрения.

Знает ли руководство ГСУ СК по Москве о сложившейся ситуации? Безусловно, знает. Но оно или не хочет, или не может ничего сделать. За всё время органами СК России в Москве не было возбуждено ни одного уголовного дела по факту внесудебного сноса гаражей! Прокуратура Москвы завалена жалобами на бездействие сотрудников СК. Но воз и ныне там.

О проблеме сноса ГСК знал и бывший глава ГСУ СК Москвы Александр Дрыманов и обещал взять решение проблемы на свой личный контроль. Как на данную ситуацию будет реагировать нынешний и.о. главы ГСУ СК по Москве Андрей Стрижов? Даст ли он всё-таки указание расследовать дела по внесудебному сносу (таких по Москве сотни) гаражей без оглядок на исполнительную власть города Москвы или это указание ему будет спущено сверху из Центрального аппарата СК (он уже дал указание провести комплексную проверку всех обстоятельств расследования, связанных с ГСК АПК «Маяк», — как говорится, первый звонок).

Кроме того, органы СК по Москве должны заняться судьбой тех денег, которые выделялись на компенсации за сносимые гаражи. Суммы выделялись из бюджета Москвы миллиардные, но часто они просто не доходили до пайщиков.

Вопрос о реагировании Следственного комитета важен не только в рамках предвыборной кампании в Москве и в силу того, что скоро в Москве скоро должна начаться программа сноса под реновацию. В рамках ее под снос пойдут и оставшиеся в городе ГСК. Люди ждут от органов федеральной власти (к которым и относится СК России, к исполнительной власти Москвы он не имеет никакого отношения) реального реагирования на противоправные сносы гаражей.

И без этого градус социальной напряженности в Москве весьма высок. Зачем его повышать?

 Иннокентий Адясов

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > regnum.ru, 30 июля 2018 > № 2692325 Иннокентий Адясов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 27 июля 2018 > № 2693727 Александр Горностаев

На службе городу.

«Мосинжпроект» готов решать задачи любой сложности в гражданском, промышленном и специальном строительстве.

Московский урбанистический форум (Moscow Urban Forum 2018) прошел в этом году под девизом «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни». На площадках форума обсуждались результаты масштабных городских трансформаций последних десятилетий, проблемы адаптации пространственных решений и инфраструктуры к меняющимся экономическим, социальным и культурным условиям. Одним из заметных участников МУФ стала Группа компаний «Мосинжпроект », ее экспозиция на форуме была одной из самых запоминающихся. Девиз компании «Проектируем будущее, строим настоящее» как нельзя лучше соответствует главной теме МУФ-2018. Примечательно и то, что мероприятия форума проходили в столичном парке «Зарядье», спроектированном и построенном силами «Мосинжпроекта». О том, что представляет собой холдинг сегодня, и о том, какие задачи перед собой ставит, в интервью «СГ» рассказал Председатель Совета директоров компании «Мосинжпроект» Александр ГОРНОСТАЕВ.

«СГ»: Александр Васильевич, для начала не могли бы рассказать, что представляет собой сегодня ГК «Мосинжпроект»?

Александр Горностаев: «Мосинжпроект» — это крупный инжиниринговый холдинг, состоящий из трех блоков, трех направлений развития — градостроительство и проектирование, инженерно-строительная деятельность, инвестиции и девелопмент. Являясь собственностью города, «Мосинжпроект» выполняет задачи, поставленные правительством Москвы. И должен сказать, что мы готовы к любым вызовам, к реализации любых, самых сложных задач, и это — не просто красивые слова! В составе группы компаний есть собственные проектные и изыскательские организации, высококвалифицированные специалисты, которые готовят «почву» для работы дочерних строительных компаний, также входящих в холдинг. Поэтому, подчеркиваю, мы готовы решать задачи любой сложности в гражданском, промышленном и специальном строительстве. И мы, пожалуй, одна из немногих инжиниринговых компаний в стране, которая обладает достаточными ресурсами, чтобы вести большие объемы проектирования и строительства.

Мы работаем под непосредственным руководством заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина и Департамента строительства столицы во главе с Андреем Бочкаревым. Холдинг динамично развивается и стремится к тому, чтобы войти в сотню крупнейших строительных компаний мира. С приходом нового генерального директора Марса Газизуллина темпы роста компании заметно возросли. За последние несколько лет построены и сданы в эксплуатацию крупные строительные объекты — новые станции и тоннели метро, другие объекты транспортной инфраструктуры, стадион «Лужники». К слову, в начале реализации проекта Марс Газизуллин являлся главой дирекции по строительству и реконструкции «Лужников» и непосредственно контролировал ход реконструкции.

Между прочим, Московский урбанистический форум, в котором мы принимаем самое активное участие, тоже проходит на территории нашего объекта — грандиозного парка «Зарядье», который стал одним из самых заметных и интересных общественных пространств столицы.

«СГ»: Уникальное строительство — это одно из ваших приоритетных направлений. На каких объектах вы сейчас работаете?

А. Г.: Правительство Москвы наряду с гражданскими, социальными объектами много внимания уделяет строительству и дальнейшему развитию метро. И надо отметить, что за последние годы именно «Мосинжпроект» стал одним из основных заказчиков и исполнителей строительства новых станций столичной подземки. Мы в этом направлении достигли очень приличных показателей, и неудивительно поэтому, что одна из главных наших забот сегодня — это как раз дальнейшее развитие московского метро и транспортной инфраструктуры московского мегаполиса в целом. Уже к 2022 году предполагаем завершить Большое кольцо московского метро, длина которого составит 69 километров с 31 станцией. Такими темпами и в таком объеме сегодня не строит подземку никто, кроме, может быть, китайских метростроителей.

«СГ»: В этом году «Мосинжпроекту» исполняется 60 лет — это важная дата в истории компании. Какие цели и задачи холдинг ставит перед собой сегодня?

А. Г.: Действительно, в этом году компания отмечает юбилей. И праздновать его мы будем, кстати, тоже в парке «Зарядье». И я думаю, что успешная реализация планов и выполнение задач текущего года станет хорошим подарком к празднику. А на нынешний год намечен ввод более двадцати новых станций метро и трех новых депо. Это очень большой объем работ, который необходимо выполнить. Если же говорить о перспективных задачах, то, как я уже сказал, главная наша цель — войти в сотню самых крупных строительных компаний мира, успешно выполнить все поставленные перед нами задачи по плану развития метро до 2020 года (первый этап) и приступить ко второму этапу — до 2025 года. Кроме того, никто с нас не снимал ответственности за то, чтобы успешно и в срок выполнять все те новые задачи, которые помимо развития метрополитена будет ставить перед нами руководство Москвы.

Справочно

АО «Мосинжпроект» — инжиниринговая компания полного цикла, специализирующаяся на проектах развития транспортной инфраструктуры и инженерных коммуникаций. Являясь лидером строительного инжиниринга на отечественном рынке, входит в сотню крупнейших компаний России (рейтинговое агентство «Эксперт»). Единый оператор программы развития Московского метрополитена, генеральный проектировщик и технический заказчик ключевых дорожных объектов столицы, участник программы развития транспортно-пересадочных узлов Москвы, генеральный подрядчик реконструкции стадиона «Лужники» и управляющая компания по строительству парка «Зарядье».

Автор: Владимир ТЕН

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 27 июля 2018 > № 2693727 Александр Горностаев


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 25 июля 2018 > № 2693723 Дмитрий Ребров

От перемены «класса»…

Что нужно девелоперам для массового строительства стандартного жилья.

В начале текущего года президент России Владимир Путин подписал закон, отменяющий термин «жилье экономического класса» и устанавливающий новое понятие «стандартное жилье», характеристики которого, в частности будут действовать для госпрограмм. Основные требования к такому жилфонду находятся разрабатываются с учетом проведенного в этом году при участии «ДОМ.РФ» открытого международного конкурса проектов стандартного жилья и жилой застройки. Девелоперы, которых пока никто не обязывал отказываться от старых терминов, и сами из маркетинговых соображений уходят от понятия «эконом». Бизнес, в целом, согласен с необходимостью такого апгрейда, но считает, что одной смены понятия недостаточно для решения масштабных задач, поставленных перед отраслью самой же властью.

Дмитрий Ребров, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой»:

С одной стороны, есть мнение, что всего лишь произошла замена одной формулировки на другую, более благозвучную. С другой – решение зрело давно. Понятие «эконом-класс» пришло к нам из советских времен и стало отражением стереотипа, когда возводились серые микрорайоны, которые потом не эксплуатировались должным образом. Поэтому сегодня они выглядят безлико и уныло, и эконом-класс автоматически ассоциируется именно с такими домами.

Между тем, классность объекта, товара или услуги – это исключительно рыночное понятие. И характеристики того или иного класса меняются с течением времени, под влиянием новых технологий и требований потребителя. Что и произошло с «экономом» в недвижимости.

За последние годы на рынке новостроек значительно выросла конкуренция, сегодня предложение (хотя и сокращающиеся) способно перекрыть спрос на пару лет вперед как минимум. Изменились и покупательские ожидания, как следствие произошли изменения в предложении. Характеристики, которые раньше определяли принадлежность жилья к комфорт- или даже бизнес-классу, девелоперы стали применять и в «экономе». В домах стандарт-класса уже не редкость остекление в пол, энергоэффективные технологии, закрытые дворы с видеонаблюдением, отделка «под ключ». Но такие аспекты строительства, как качество материалов, технологии, пожарная безопасность априори должны быть на высоте. Поскольку вне зависимости от классности, дом должен быть надежным и безопасным.

С учетом того, что на рынке до сих пор нет единой утвержденной классификации объектов жилой недвижимости, нет закрепленных стандартов и требований в привязке к классу жилья с точки зрения планировочных решений, отделки, технологий строительства и других параметров. Может быть и есть смысл в появлении общепринятого стандарта на государственном уровне, который может поможет удовлетворить массовый спрос, в том числе за счет эффекта «знака качества» от государства.

Однако, ввести новое понятие и обозначить задачу по увеличению объемов ввода - мало, чтобы решить жилищную проблему в стране. Россия отстает от среднего мирового показателя обеспеченности жильем почти в два раза: 25 кв. м/чел против 40 кв. м/чел. Для примера: в Канаде этот показатель составляет 76 кв. м. на человека, США — 70, в Швеции – 42, в Германии, Франции – 39. При этом теоретического спроса недостаточно, все упирается в реальную платежеспособность населения, которое зависит от состояния экономики и стройотрасли, в частности. Сейчас ситуация такова, что реализовать проекты массового строительства без привлечения средств дольщиков и в условиях прогнозируемого роста цен на новостройки без поддержки властей крайне сложно.

Речь, прежде всего, идет о решении вопросов, связанных с льготным выделением или снижением стоимости земельных участков под массовое строительство стандартного жилья. В себестоимости строительства земля сегодня составляет 25-35%. Кроме того, зачастую застройщики сталкиваются с ситуацией, когда в нагрузку к земельному участку идут дополнительные обременения. Это может быть расселение, прокладка магистральных сетей, строительство и безвозмездная передача муниципалитету объектов социального назначения. В итоге такие обременения прибавляют к себестоимости проекта еще 10-20%. Другая трудность здесь заключается в недостаточном количество торгов и низкая информированность о ни. Поддержка застройщиков должна быть плановой и системной. Стратегический подход во взаимоотношениях власти и строительного бизнеса позволит не только решить общие масштабные задачи, но и предупредить появление многих проблем.

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 25 июля 2018 > № 2693723 Дмитрий Ребров


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 25 июля 2018 > № 2693722 Дмитрий Волков

До и после 1 июля.

Шумиха вокруг нововведений в сфере долевого строительства преувеличена.

В начале июля вступили в силу поправки в законодательство, регулирующее жилищное строительство в России. Понятно, что любые изменения традиционно сопровождаются желанием делать прогнозы. Что касается меня, то я ждал 1 июля 2018 года так же, как ждал 1 июля 2016 и 2017 годов. Не вижу какого-то разворотного момента, и в целом ажиотаж и популизм вокруг этой даты, считаю, преувеличены.

Безусловно, с 1 июля в долевом законодательстве появились вещи, скажем прямо, не очень удобные для большинства застройщиков. Эта дата стала водоразделом — «до» и «после». Бизнес-процесс теперь будет меняться. Если говорить конкретнее, то первым этапом изменений (а их точно еще будет несколько) станет возросшая ответственность застройщика (хотя она, по моему мнению, и так была довольно высокой). Если говорить про неудобства, то можно выделить несколько блоков. Первый — это ужесточение контроля за расходом денежных средств. Это связано с тем, что в свое время некоторые застройщики привлекали денежные средства дольщиков к строительству одного объекта, а использовали их — в лучшем случае — на другом. Ситуация сейчас, конечно, не такая, как была 10-15 лет назад, но тем не менее на рынке действительно существуют объекты, строительство которых из-за этого не было закончено в срок. Теперь ситуация изменится радикально, и это, на мой взгляд, ведет лишь к позитивным изменениям: стройкомпании начнут трезво оценивать свою коммерческую деятельность.

А вот в другом вопросе мне пока не до конца понятен посыл законодателей о дальнейшей роли банков в девелоперском процессе. Даже сами банки не очень-то еще понимают, что от них хотят и какова будет их значимость во всей цепочке. Да, для нас, застройщиков, это определенный риск, так как появляется еще один участник процесса. Хотя «Самолет», к примеру, и до 1 июля практически не использовал кредитные средства. Такова была наша изначальная бизнес-модель. В своих проектах мы осознанно шли и идем до сих пор на меньший уровень риска, так как не хотим привлекать внешние (в том числе и заемные средства), которые потом нужно возвращать. Мы идем по другому пути — находим людей с землей. Это могут быть и девелоперы, которые, скажем, не хотят строить в том или ином месте. И мы по-партнерски делим прибыль, а потом распределяем ее на метры. Для нас партнер удобнее, чем банк!

Не стоит забывать и том, что какие-то банки уже тесно связаны с девелоперами. Тут еще может возникнуть конфликт интересов. В общем, это сложная модель, которая позволит очистить рынок от мелких и слабых строительных компаний (только в Подмосковье таковых более 500). В любом случае сейчас все прогнозы — как «будем жить дальше» — построены на догадке и будут зависеть от того, как «девелоперы в итоге поженятся с банками». Но я считаю, что это не должно радикально отразиться на продаже жилья, хотя себестоимость строительства как такового, конечно, увеличится.

В любом случае покупателю пока можно особо не волноваться. Мы сейчас живем в такой парадигме, когда цена жилья определяется не расходной составляющей, а возможностью рынка. Хотя рынок и становится все более конкурентным, но затратный подход в России пока никто не использует. Безусловно, локальные скачки могут быть от 3 до 5%, но в среднесрочной перспективе цена, вероятнее всего, стабилизируется.

В этой связи хочу также отметить, что все предложенные нововведения направлены не только на усиление контроля за деятельностью застройщиков, но и одновременно создают благоприятные условия для развития рынка в целом. Застройщик теперь начинает заранее думать о проекте всей прилегающей территории — о ее правильном межевании, о социальной инфраструктуре (школах, детских садах и т.д.). Это дисциплинирует застройщика. Раньше вся урбанистика сводилась к тому, чтобы «понатыкать» домиков, а теперь нужно учесть, как они будут соединяться улицами, аллеями, побеспокоиться об озеленении дворов. Время «фантиков» (красивых фасадов) в девелопменте проходит. Продукт должен быть заточен под запрос покупателя, как это происходит на Западе. Так что эти законодательные ограничения побуждают девелоперов быть более осознанными в своей деятельности.

Автор: Дмитрий ВОЛКОВ, коммерческий директор Группы «Самолет»

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 25 июля 2018 > № 2693722 Дмитрий Волков


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 июля 2018 > № 2680707 Ирина Радченко

Долевая панихида. Решатся ли жилищные проблемы россиян благодаря реформам

Ирина Радченко

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН)

Достраивать объекты обанкротившейся Urban Group будут в том числе на деньги федерального бюджета и бюджета Московской области. Как теперь будут строить в России и кто возьмет на себя риски? Застройщики, которые привыкли работать по принципу: «утром деньги, вечером — квартиры», доживают последние дни

Турбулентность на рынке новостроек в Подмосковье продолжается. Арбитражный суд Московской области признал банкротами пять строительных компаний, входящих в Urban Group и занимающихся строительством жилых комплексов в Подмосковье. Более 20 000 дольщиков оказались в состоянии неопределенности. Согласно Единому реестру застройщиков, объем обязательств компании составляет более 1 млн кв. м жилья, по 75-ти адресам работы в настоящее время не ведутся.

Как сообщило РИА Новости со ссылкой на вице-премьера Виталия Мутко, сумма обязательств дефолтного застройщика примерно 58-60 млрд руб. Очевидно, что у Фонда защиты прав дольщиков, который создан не так давно, не хватит средств для достройки объектов. Мутко заверил, что фонду помогут — выделят средства из федерального бюджета для решения проблем девелоперской компании.

Никогда такого не было и вот опять

Банкротство крупного застройщика — увы, не новость в последнее время. По данным Минстроя на май 2018 года в России числится 842 объекта в 69 регионах по которым оформлено 80 325 проблемных договоров долевого участия (ДДУ).

Однако Союз обманутых дольщиков насчитывает таковых гораздо больше — до 1 миллиона человек. Разница — в методике признания дома проблемным и в том, что официальная статистика не учитывает договоры, заключенные не в рамках ДДУ (вексельные схемы, договоры предварительной купли-продажи, ЖСК и т.д.)

Родовая травма жилищного строительства

Финансирование строительства многоквартирных домов в России изначально велось по принципу пирамиды: новые дольщики оплачивали очередной этап работ. Но других вариантов не было — банки в большинстве своем считали строительный рынок жилья весьма рискованным и в подобную «русскую рулетку» не играли. И правильно делали, так как при малейшем колебании спроса, стройка останавливалась, и не каждый застройщик находил в себе силы и средства на достройку объектов.

Резкие колебания спроса и остановка хода строительства в виду отсутствия финансирования — одна из самых распространенных причин появления обманутых дольщиков.

Жилье от жулья

Однако это не единственная причина для огорчения несостоявшихся новоселов.

Не секрет, что строительный рынок является коррупционным во многих странах. Но в России объемы коррупции поистине колоссальны. Любое разрешение на строительство или подключение к сетям требует мзды. Причем чиновники иногда «выкручивают строителям руки», когда стройка ведется полным ходом.

Одним из ярких примеров борьбы «чиновник vs застройщик», была история с «красногорским стрелком»: девелопер расстрелял в кабинете чиновников, которые отказались возвращать взятку за отозванное разрешение на строительство.

Есть примеры, когда застройщики испытывали временные трудности, но все же имели намерение достроить дом и выполнить обязательства.

А сколько было проходимцев, которые огораживали кусок земли забором, вывешивали плакат с ценами ниже рынка и просто «гребли деньги лопатой», не удосуживаясь даже вырыть котлован.

Двойные и тройные продажи одной и той же квартиры тоже были повсеместны.

Кто будет крайним?

Желая защитить права граждан, инвестирующих деньги в котлован, государство неоднократно пыталось менять правила игры. В частности, одна из поправок в многострадальный ФЗ №214 предполагала обязательное страхование ответственности застройщика. Большинство экспертов считало эту идею «мертворожденной», так как без перестрахования в крупнейших зарубежных компаниях эта идея была изначально обречена на провал. Западные финансовые санкции и резкое обрушение спроса на квартиры лишь ускорило финал «мертворожденной идеи».

Следующей попыткой защитить дольщиков была идея создания Государственного компенсационного фонда, в который сейчас отчисляется по 1,2% от суммы каждого договора. Однако пройдет немало лет, прежде чем фонд накопит достаточно средств, чтобы достраивать брошенные дома.

Собственно идея с этим фондом — лишь разновидность борьбы с последствиями, а не с причинами. Правильнее было бы регулировать рынок превентивно, чтобы не допускать массовых банкротств.

Храните деньги в банках

Очередным крайним, который должен нести ответственность за обманутых дольщиков, должен стать банковский сектор. Согласно логике законодателя, банкирам вменяется сбор и хранение денежных средств дольщиков и финансирование застройщиков.

Суть счетов «эскроу» заключается в том, что гражданин, покупающий новостройку на стадии строительства, вносит свои средства на специальный счета. Банк блокирует эти средства на период стройки, но при этом он открывает девелоперу проектное финансирование. В случае банкротства застройщика, средства граждан остаются сохраненными и подлежат возврату. Все риски принимает на себя банк.

Такая схема мотивирует банк осуществлять жесткий контроль за ходом строительства, выделяя финансирование частями. Эта практика распространена во многих странах. Например, во Франции покупатель оплачивает будущую квартиру строго поэтапно, согласно графику выполнения застройщиком работ.

Привлечение банка в виде посредника однозначно приведет к удорожанию процесса строительства: помимо собственно стоимости кредитных ресурсов, в себестоимости квадратного метра будет еще включаться анализ бизнес-планов застройщиков, контроль за ходом строительства, регулярный мониторинг расходования средств строительной компанией и так далее.

Рынок недвижимости в России третий год подряд продолжает находится в стадии стагнации — на сегодняшний день с трудом найден баланс между доходами граждан и стоимостью квадратного метра жилья. Повышение стоимости квадратного метра в новостройках за счет дополнительной маржи банков приведет к еще большей затоваренности рынка.

И снижение ипотечной ставки, которое было драйвером на рынке жилья в последние годы, вряд ли способно будет компенсировать разрыв между все уменьшающимися доходами граждан и потенциальным ростом цен на жилье.

Меняйся или умри

Эту фразу, которую приписывают Чарльзу Дарвину, можно порекомендовать всем, кто, так или иначе связан со строительством в России.

Девелоперы, посылавшие всех, у кого нет миллиарда оказались сами там, куда они всех посылали. Истории про 200-300% доходности бизнеса застройщикам и удорожании квартир на 30-40% после сдачи дома частным инвесторам, вряд и повторятся.

Застройщики, которые привыкли работать по принципу: «утром деньги, вечером — квартиры», доживают последние дни.

Рынок поменялся — причем кардинально: в ближайшее время роста не предвидится, а это значит, что нужно менять подход государства к решению жилищных проблем своих граждан.

На банковских депозитах находится 23 трлн рублей частных сбережений. Если хотя бы часть из этих денег задействовать в стройке, проблема с финансированием могла бы быть решена. Для этого необходимо дать возможность частным инвесторам быть совладельцем квадратных метров. Но уже не квартир, как было раньше, а например некоторого количества токенов, которые бы выпускал девелопер под свой проект.

Для этого необходима всего лишь законодательная воля и умение смотреть в будущее, которое стремительно меняется.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 июля 2018 > № 2680707 Ирина Радченко


Россия > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 20 июля 2018 > № 2680702 Александр Шарапов

Миллиардеры и хипстеры: зачем участники списка Forbes инвестируют в коворкинги

Александр Шарапов

президент Becar Asset Management

Российский рынок коворкингов находится в зачаточном состоянии, что не мешает ему расти на 25-30% в год. В то же время стагнирует или падает доходность классических форматов офисной недвижимости

Международная сеть коворкингов Knotel, созданная сооснователем компании SUP Эдуардом Шендеровичем, планирует выйти на московский рынок. Ее партнерами в России называют совладельцев металлургического гиганта Evraz Александра Абрамова и Александра Фролова F 44. Это не первый пример того, как участники российского списка Forbes становятся причастны к развитию в стране нового формата офисов. Миллиардер и совладелец корпорации «Технониколь» Игорь Рыбаков F 84 вместе с партнерами вложил деньги уже в две сети коворкингов: SOK и «Ключ». А в прошлом году владелец O1 Борис Минц F 72 вел переговоры о партнерстве с еще одной международной сетью WeWork, присматривавшейся к российскому рынку.

Миллиардеры знают цену деньгам. Выходит, рынок поверил, что коворкинги — это не просто модное развлечение, которое скоро уйдет в прошлое. Что послужило причиной?

Причина 1. Коворкинги — один из наиболее быстро развивающихся сегментов в коммерческой недвижимости. Российский рынок еще находится в зачаточном состоянии, но это не мешает ему ежегодно расти на 25-30%. На сегодняшний день на территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 149 коворкингов (включая некоммерческие). Совокупная площадь оценивается в 82 500 кв. м, а количество рабочих мест превышает 12 350. За последние полгода открылось 17 коворкингов общей площадью более 16 500 кв. м. Объем предложения в итоге увеличился на 26% (по площади) и на 20% (по количеству мест) по сравнению с концом 2017 года. При этом российские показатели, конечно, несравнимы с мировыми, где на рынке существует почти 19 000 коворкингов.

Причина 2. Одновременно стагнирует или падает доходность классических форматов коммерческой недвижимости, а сами объекты становятся все менее интересны конечным потребителям. Почему же так происходит? Наиболее наглядно ситуацию отображает офисный сегмент, который переживает серьезнейшую трансформацию за всю историю существования. В Москве можно встретить не один бизнес-центр, где срок экспозиции (период поиска нового арендатора) офисного помещения превышает пятилетний срок. Для собственника это сродни краху. Почему так происходит? Дело в том, что меняется сам арендатор. Он больше не хочет подбирать помещение, подписывать долгосрочный договор аренды, платить фиксированную ставку, делать ремонт, закупать технику. Вместо этого он сразу хочет получать набор сервисов. Современный потребитель требует более чуткого и заботливого отношения и готов платить за то, чтобы заниматься развитием собственного бизнеса, а не содержанием арендованных помещений.

Сейчас в обиход входит понятие REAS (real estate asset services, его можно перевести как подходы к управлению недвижимостью), базирующееся на двух платформах — Soft и Hard.

Платформа Hard предлагает подходы к организации пространств для эффективной работы. Сюда можно отнести такие атрибуты, как перегородки, столы, стулья, лежаки, качели и прочее. В зависимости от конфигурации, где-то можно обустраивать уютные переговорки на пару человек, где-то ставить телефонные будки, где-то размещать зоны тишины, где запрещено любое общение, а где-то — зоны отдыха. Суть в том, что при грамотной реализации пространства эффективность работы возрастает в разы. Сама конфигурация помещений или зон будет настраивать на необходимый ритм работы. В рабочей зоне сотрудники будут сосредоточены на работе, в зоне отдыха полностью от нее отдыхать.

Soft — это исключительно IT-платформа, на которой коворкер может осуществить заказ различных услуг: бронь переговорных, заказ канцелярских товаров, мониторинг расписания мероприятий и даже небольшой нетворкинг.

Раньше управление подобными проектами было почти невозможным или очень дорогим: многое нужно было делать руками. Сегодня технологии ушли далеко вперед, и это снизило себестоимость управления коворкингами.

Наиболее близким к идеологии коворкинга сегментом является гостиничный. Основная цель отельного оператора — дать максимальный набор необходимых потребителям сервисов. Тем же самым занимаются и операторы коворкингов. Гостиничные сети представлены в разных ценовых сегментах — три, четыре, пять звезд... Все идет к тому, что и у коворкингов начнет появляться мультибрендовость — soft-платформы, нацеленные на разные группы потребителей. А крупные инвесторы любят масштабируемые проекты. Соответственно, мы все чаще будем становиться свидетелями причастности очередных бизнесменов из списка Forbes к такого рода проектам.

Лирическое отступление. Недавно я встречался с Эдуардом Шендеровичем в Лондоне и выяснил, что для него принципиально важно придерживаться сетевого формата. В России его команде придется потрудиться, чтобы найти оператора со схожей идеологией, ради которого не пришлось бы перестраивать всю стратегию бизнеса. Knotel не видит себя как оператор коворкинга в чистом виде. Все же данная сеть позиционируется как оператор сервисов для арендаторов офисных пространств. Создание бизнес-центра такого формата и привнесение той атмосферы, при которых сервис приносит больше денег, чем сдача площадей в аренду, — наиболее привлекательный сценарий развития Knotel в России.

Причина 3. Девелоперам становится все сложнее привлекать заемное финансирование на новые офисные проекты без предварительных долгосрочных договоров аренды. В этом смысле операторы коворкингов выигрывают, ибо многие сети арендуют объекты или помещения под свои проекты. Владеть чем-то не всегда бывает так же выгодно, как платить за использование, так что sharing-экономика приходит все больше и в b2b-отрасли.

Причина 4. На рынок коммерческой недвижимости существенное влияние начинает оказывать аудитория поколения Y (или миллениалы). Эти люди — молодые профессионалы в возрасте от 20 до 35 лет. Они не привязываются к рабочему месту в офисе, у них смещен баланс между работой и отдыхом, они предпочитают оставаться мобильными, не обременяя себя обязательствами по содержанию собственности. Переключить сегодня свое внимание на форматы, ориентированные на молодежь — коворкинги, коливинги, хостелы, — все равно что запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, ведь уже к 2020 году поколение миллениалов, являющееся основной целевой аудиторией этих форматов, будет составлять 50% мировой рабочей силы.

Причина 5. Будущее за платформенными решениями, маркетплейсами. Сегодня конечному потребителю сложно выбирать из огромного числа различных конкурирующих сервисов, ему удобнее, когда все находится в одном месте. Все это можно найти в коворкинге. Если в коворкинге хотя бы 30% резидентов пользуются услугами друг друга на протяжении года, то его можно считать успешным. Для развивающихся стартапов коворкинг — это еще и площадка для продажи собственных услуг. Случаются и сделки на безденежной основе, когда один резидент предоставляет услуги юридического характера, а взамен получает исследования рынка.

Причина 6. Россия переходит на модель инновационной экономики, что провоцирует миллиардеров на создание фондов для развития предпринимательства. Экосистема коворкинга нужна предпринимателям — этот факт доказывает то, что большое количество компаний–единорогов выросло из коворкингов: Uber, Airbnb, Spotify и многие другие. Для предпринимателя коворкинг вообще является самой естественной средой, потому что предполагает и экономию денег, и невероятную энергия созидания в каждой лампочке пространства, и живой (не виртуальный) нетворкинг, не доступный больше нигде.

Россия > Недвижимость, строительство. Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 20 июля 2018 > № 2680702 Александр Шарапов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 19 июля 2018 > № 2696196 Константин Михайлов

Константин Михайлов: "Любые ограничения власть считает покушением на себя"

Интервью "НИ" с координатором общественного движения «Архнадзор», членом Совета при президенте РФ по культуре и искусству Константином Михайловым.

Екатерина Барабаш

- Константин, давайте сразу о плохом. О наших утратах. Вы обладаете какой-то статистикой – сколько исторических зданий в Москве погибло начиная с 1917 года? Может, в процентном отношении...

- Точной статистики, конечно, нет – это были очень разные временные периоды. В некоторые периоды велся учет, в некоторые на это вообще не обращали внимания. Если отсчитывать от 1917 года, то я видел в научной исторической литературе со ссылкой на некую комиссию Академии архитектуры, существовавшую ещё до войны, такую статистику. Там говорилось следующее: в 1940-м году эта комиссия провела ревизию памятников по тогдашнему учёту и пришла к выводу, что к 1940-му году была утрачена половина архитектурных памятников Москвы, существовавших в 1917 году. Я пытался найти документы этой комиссии в архиве Академии архитектуры, но не смог.

Зато велась статистика по уничтоженным храмов. С 1918 до 1991 гг. В Москве было снесено 389 храмов – храмов, храмовых зданий, часовен - тут всё учитывается. К сожалению, после 1991-го ещё несколько добавилось.

Есть ещё обзорная статистика, касающаяся последних двадцати лет советского периода. Это что-то порядка 3000 утраченных исторических зданий. Я сейчас говорю не только о тех, что имели статус памятников, но и вообще об исторической застройке. Ну и позднейшие постсоветские годы добавили к этому ещё, наверное, порядка 1000. Когда мы готовили такой перечень (он охватывал 1990-2006 гг. и потом вышел отдельной книжкой "Хроника разрушения старой Москвы"), у нас было учтено порядка 678 зданий - жертв за эти 15 лет. В год исчезает порядка 20-25 зданий. На самом деле по сравнению с 70-ми или 80-ми годами их значительно меньше. Тогда ломали целыми кварталами. Причем это тогда ещё не считалось важной проблемой – даже специалисты-эксперты на это часто не обращали внимания, сосредоточивая усилия вокруг каких-то точечных памятников или ансамблей.

- “Своею собственной рукой”, можно сказать.

- Да, тут хватило собственных усилий. На самом деле, это большая трагедия ХХ века, многими ещё не осознанная, когда от собственных усилий, от усилий строителей нового общества и «столицы мирового коммунизма» город пострадал значительно сильнее, чем от любых внешних или вражеских воздействий того же ХХ века.

Если считать с 1917 года - счёт идёт на тысячи. Если с 1991-го отсчитывать - то на сотни. С каждым историческим домом, с каждым подлинным кусочком старой Москвы исчезает фрагмент нашей цивилизации в том виде, в каком она была запечатлена в камне нашими предками.

Уничтожая исторические здания, мы уничтожаем ауру города и нашей собственной жизни.

Это только кажется, что аура – нематериальная вещь. Она вполне материальна. Почему, скажем, в Петербурге, тоже многомиллионном мегаполисе, есть городской закон, который гласит, что в зонах охраны памятников запрещён снос домов, построенных до 1917 года? То есть петербургские власти 1990-х всё-таки об этом позаботились - о своей ауре и о сакральности своего города. И там, действительно, этот закон помогает на деле сохранить городскую застройку, а не только памятники. Мы же в Москве безуспешно несколько лет добиваемся того, чтобы был принят аналогичный закон либо на городском, либо на федеральном уровне. Но городской власти он, конечно, не нужен.

- Чем вы объясняете такое упрямство городских властей?

- Во-первых, городским властям кажется, что это подорвёт экономическую составляющую города. Хотя, насколько я это себе представляю, отчисления от доходов девелоперов для городской казны не так значительны, как финансовые поступления от налогов и тому подобного. Но я в этой сфере не специалист, поэтому предпочту не распространяться. Тем более, что мне здесь финансово-экономические причины не кажутся первостепенными.

- Тогда почему же происходит такое упорное разрушение города? Неужто жадность тут ни при чем?

- Мне кажется, что одна из причин - при Юрии Лужкове это отчётливо бросалось в глаза - это то, что власть любые ограничения, которые ей пытаются предложить, воспринимает как покушение на собственные священные права. Если бы существовала какая-то законодательная рамка наподобие петербургской, то роль власти в решение этих вопросов была бы на порядок ниже. Она просто регулировала бы или оформляла бы применение общего закона на том или ином конкретном участке.

- То есть вы не связываете нынешнюю катастрофическую ситуацию в Москве по части памятников в первую очередь с финансовой стороной?

- Нет. Как и наши зарубежные коллеги, которые размышляют над процессами трансформации исторических городов, да и на собственном опыте - я отчётливо вижу, что если власть считает какие-то проекты верными, нужными, приоритетными - она не считается с финансовыми тратами. Тем более, такой город, как Москва, с таким бюджетом - может себе позволить. Сохранение одного-двух-десяти старинных домиков или группы домов никогда не нанесёт непоправимого ущерба городскому бюджету. И мы видим это в нашей реальности, когда удаётся на ранних стадиях вмешаться в какие-то процессы, убедить, уговорить... Вот, например, одно из позитивных событий этого лета - решение о сохранении и музеефикации археологических фрагментов, вскрытых во время благоустройства Златоустинских и Армянского переулков. Там оказались уцелевшие при сносе фрагменты храма Николы в Столпах, Златоустовского монастыря. Мосгорнаследие сразу вступило с нами в контакт. Мы выезжали на место с Алексеем Александровичем Емельяновым (руководитель Мосгорнаследия – НИ), приглашались проектировщики из департамента капремонта, который ведёт эти работы. Было обсуждение в Общественной палате. И сейчас принято решение о музеефикации, о сохранении. Что, естественно, меняет сроки проекта и удорожает его, поскольку это не было предварительно никем предусмотрено. Но тем не менее такое решение принято.

Насколько я понимаю логику власти, московского градоначальства, она ещё и очень ценит возможность преобразования. Это было заметно при Юрии Лужкове. И вообще – есть такой лейтмотив всех преобразователей. По стилистике, если не по лексике, пропаганда лужковской реконструкции чуть ли не дословно совпадала с пропагандой 30-х годов, пропагандой реконструкции имени Сталина - Кагановича. Лейтмотив один: до нас было тёмное царство, или не было вообще ничего, а вот мы, носители света, приходим и строим современный город. Вот Юрий Михайлович и строил современный исторический город, как он его представлял. С башенками, с московским стилем, иногда он сам архитекторам прямо указывал, как это делать. Иногда даже рисовал. Я видел в одном ресторане, как сокровище, под стеклом, салфетку, на которой он, сидя там, набросал эскиз того, как может этот интерьер выглядеть. Сергей Собянин строит, скажем так, современный европейский благоустроенный город. Во многом это удаётся. Центр Москвы стал походить на центры европейских городов. Но это не должно сопровождаться жертвами исторического наследия, как это, скажем, было в прошлом году на Биржевой площади, где ради сооружения фонтана был уничтожен ценнейший объект архитектурной археологии XVI-XVIII веков.

- Почему вам не удалось отстоять этот объект? Я понимаю, если бы они строили хотя бы дополнительную парковку – они хотя бы могли объяснять, что это жизненно необходимо. Но фонтан – это ж по сути каприз, безделица.

- Давайте я вам расскажу, как должно быть, чтобы удалось отстоять. Для этого надо, чтобы принимающие решение имели при себе кого-то, кому доверяли бы и у кого могли бы при случае поинтересоваться, что тут можно, а чего нельзя, или как сделать получше. Никто не знал, что и в таком масштабе сохранилось под площадью. Вот начали это, раскопали. И дальше судьба этого объекта решалась какими-то кулуарными способами. Департамент культурного наследия мы много критикуем. Но при этом я отчётливо понимаю, что Департамент культурного наследия в этой махине московской власти – всего лишь очень небольшой сектор. Да, со своими полномочиями, со своим авторитетом, но он не может в одиночку бороться со всем строительным комплексом, с фигурами типа Бирюкова или Хуснуллина. Для этого у сферы сохранения наследия и сферы развития исторического города в столичной власти должен быть некий компетентный, облечённый достаточным чином представитель. Вот, скажем, вице-мэр по строительству у нас есть. Вице-мэр по ЖКХ, развитию и благоустройству у нас тоже есть. А вот вице-мэра по сохранению наследия у нас нет. Для такого города, как Москва, это было бы очень правильным распределением полномочий. Вот есть вице-мэр Печатников, который в числе многих других ещё курирует и эти вопросы. Когда мы сравниваем вес и возможности Печатникова и Хуснуллина - понятно, почему Печатников проигрывает. Хотя бы потому, что он занят и тем, и тем, и сем, и сем - понятно, времени не хватает. То же самое у мэра. Он не обязан держать в голове все эти вопросы и не обязан быть знатоком всего. Он может и не знать и не понимать.

Вот там что-то, допустим, раскопали на Биржевой площади, кто-то что-то пишет в соцсетях. Что это на самом деле? Это рядовая какая-то вещь или это уникальная ценность? Это значит, что либо должен быть советник у мэра по вопросам культурного наследия, либо там, наверху, должен быть кто-то, без чьего совета или санкции решения не принимаются. Либо нужен городской совет по культурному наследию с участием ведущих экспертов, общественников. И выложить это им на стол – “Вот смотрите, господа: у нас есть такая проблема, неожиданно возникшая. Давайте подумаем, как её решить. Можно ли это сохранить вот так, как мы придумали, распилить на части и перенести в музей. Или это нужно обязательно сохранить на месте?”. Пригласить Институт археологии, Академию наук – тех людей, которые знают ещё и аналогичные примеры, как с этим обходятся в других странах или в других городах. В любом крупном европейском городе такое неизбежно возникает. И вот когда, например, в венском метро спускаешься под землю и видишь найденные при строительстве археологические находки, части каких-то древних построек, подвалы или фундаменты каких-то старинных зданий, с которыми столкнулись строители и которые смогли сохранить на месте так, что ими любуются каждый день сотни тысяч человек... И когда я вспоминаю вот эту московскую ситуацию, когда нужно срочно закрывать объект, это ж госконтракт и сроки... Месяц дали археологам поисследовать. При этом опубликовали, что это будет музеефицировано.

Мы доверились этой информации от имени городской администрации, а потом в один прекрасный день выясняется, что – раз! - и уже там ничего нет. Вместо этого сооружают фонтан. Хотя проблема, на мой взгляд, не стоила выеденного яйца. Ну что стоило перенести этот фонтан. Поставить его не в том углу Биржевой площади, а в другом. Возможно, это создало бы какие-то технологические проблемы, но это не нерешаемая проблема для такого города, как Москва. Если бы от этого зависела судьба Родины, оборона Москвы от возможного налёта вражеской авиации - это ещё можно было бы понять. Но когда речь идёт о том, что у нас тут нарисован фонтан, и мы ничего не сделаем, и он должен быть открыт ко дню города в сентябре или в октябре – то просто становится больно за состояние умов городского руководства, которое это допустило. И Мосгорнаследие, как ни пыталось оно сохранить этот артефакт археологии - не смогло. Не хватило ресурса.

- Поясните, пожалуйста, - как вообще принимаются решения о сносе того или иного здания? И на каком этапе общественность узнает о принятом решении? Я так понимаю, что вас уже ставят перед фактом…

- Смотрите. Вот московская система, как она в городе Москве работает. Она не только анахронизм по времени. Она находится ещё во внушительном противоречии, на мой взгляд, с другими ветвями и уровнями власти. Вот, например, Государственная Дума. Идёт какой-то законопроект, связанный с нами. С охраной наследия, с волонтёрскими организациями. Я вижу, что он разрабатывается, поступает. Приглашают нас. Проходят какие-то сначала ещё даже не нулевые чтения, а обсуждения в профильном комитете по культуре, например. Потом есть рабочая группа, в которой тоже участвуют эксперты и представители общественных организаций в Министерстве культуры. Также мы можем обсудить любое деяние, которое готовится или проходит на этой стадии. Или - как Президентский совет по культуре работает? У него есть комиссии, в том числе комиссия по сохранению наследия. Там можно поставить и обсудить любой вопрос на самом совете. Его заседания транслируются во всеуслышание, решения, которые там принимаются, также мгновенно, во-первых, становятся общественным достоянием. А во-вторых, по ним принимаются поручения, которые затем служат основанием для действий государственных органов. На федеральном уровне так устроено. Я смотрю на Москву - и наблюдаю диаметрально противоположную картину. Градостроительно-земельная комиссия под руководством мэра Собянина, на которой, как видно из протоколов, на одном заседании рассматривается порядка пятидесяти вопросов за несколько часов, работает в абсолютно закрытом режиме.

-Когда я слушаю час и сама что-то смотрю, читаю на эту тему, хожу по городу - то понимаю, что здесь всё упирается в проблему просвещения, просветительства, образования.

- На это можно много уповать. Я эти разговоры слышу 40 лет, что вот мы начнём просветительство - и вырастут новые поколения, которые будут по-другому относиться. Я в это, честно говоря, не очень верю. Просветительство должно как-то точечным образом распространяться. На ключевых постах или в ключевых точках принятия решений уже сегодня должны сидеть просвещенные люди, которые знают, что можно, а чего нельзя.

- Им неоткуда взяться...

- Почему же неоткуда?! Они есть. Москва - это город с богатейшим интеллектуальным ресурсом. Есть люди, которые не только понимают то, что ценно, а что не ценно, но понимают и то, как это строить, как это использовать. Но они отодвинуты от процесса принятия решений или в этом процессе далеко не первую скрипку играют. Вот в чём беда.

- Это уже вопрос политической воли.

- Так, наверное, проще было бы думать. К сожалению, это не зависит ни от какой политической ситуации или от политического состояния. Я это наблюдал при позднем коммунистическом режиме, я это наблюдал при режиме 90-х годов, который принято считать либеральным и демократическим. И при котором к памятникам зверств было больше иногда, чем сейчас.

- Неужели больше?

- А как вы думаете? В той же Москве - была небольшая передышка где-то с 88-го по 93-й, когда люди наверху были заняты обустройством политических вопросов, прикидывали, как они рассядутся по-новому и будут управлять страной и городом. И как только эта система немного стабилизировалась - так сразу всё и понеслось. Началось сразу со сноса памятников по распоряжениям мэра. В 1994-м и в последующие годы погибло несколько памятников XVII-XVIII веков, чего не было до того 25 лет! Сейчас этот период называют демократическим, либеральным режимом новой России – по крайней мере ряд публичных лиц пытаются так его представить. А вот в сфере охраны памятников наблюдалась полнейшая катастрофа. Не только в виде сносов в Москве, Екатеринбурге и других городах, где были какие-то деньги. А ввиду полного развала всей системы охраны памятников по всей стране, на который никто не обращал внимания. Сейчас она более или менее отстроилась. С потерями, конечно. У нас сейчас в большинстве регионов снова действуют специальные госорганы по охране наследия, которые в 90-х годах просто прекратили существование. Сейчас потекли достаточно большие федеральные, а то и региональные вливания в эту сферу. А в 90-е годы были регионы, в которых годами просто ноль стоял в графе бюджета сохранения культурного наследия.

Сейчас многое наладилось, но мне, например, не представляется нормальной ситуация, когда заказчиком каких-то бюджетных работ выступает представитель федеральных органов или дирекция министерства культуры. А приёмщиком этих же работ и органом, осуществляющим контроль за этими работами - местные региональные органы охраны памятников. Это нонсенс. Во всей истории человечества и организации работ, мне кажется, что заказчик должен наблюдать за их ходом и принимать их, а вовсе не те, кто их произвёл. А так, когда работы заказывает одна контора, деньги на них выделяет другая, ход работ контролирует третья, а принимает их четвёртая - мы постоянно имеем какие-то конфликтные ситуации, связанные с недочётами в реставрации или воровством денег на реставрацию, и тому подобное.

- Напоследок хочу спросить насчет реновации. Это больной вопрос для «Архнадзора"?

- Да как вам сказать. Не сказал, бы что больной. Реновация была одним из немногих успешных - хотя бы модельных - примеров взаимодействия городской власти с городскими сообществами - и в том числе с нами как с представителями сообщества охраны памятников.

Когда опубликовали списки домов, подлежащих сносу, наши ребята обошли своими ногами всю эту тысячу адресов, по всем спальным районам, сфотографировали, описали, покопались в архивах и исторических материалах. Никто вообще этого никогда не делал, не изучал эти районы с точки зрения архитектурной ценности. И было выявлено много интересного - того, о чём мы с вами не подозревали. Очень много интересных комплексов отдельных домов - сороковых, пятидесятых годов. Центры бывших городов, которые вошли в состав Москвы. И после того, как мы опубликовали предварительные итоги исследования, было решено создать рабочую группу, где за одним столом в течение нескольких месяцев сидели Мосгорархитектура, Мосгорнаследие, представители Общественной палаты, представители «Архнадзора". И каждый дом по отдельности рассматривали, обсуждали - можно ли, нужно ли его сохранить или нет, почему. И если не находили общего языка - то вопросы откладывались, начинались выезды на место, осматривали эти дома.

- Много ли домов вам удалось отстоять?

- Мы предлагали рассмотреть вопрос о сохранении около 600 домов из списка, а удалось отстоять, насколько я помню, порядка 220. Некоторых из домов, которые нам не удалось отстоять, жалко. Но я бы не сказал, что это критическое число. А вот те 218, что были сохранены - да, многие из них, на мой взгляд, достойны оказаться в реестрах памятников. И нам ведь даже удалось на этой волне создать какой-то зародыш большого городского Совета по наследию. Я имею в виду встречу представителей нескольких общественных организаций в декабре прошлого года с мэром Собяниным, на которой были обсуждены итоги реновации.

И мы сейчас видим: многое делается из того, что было тогда решено. Если сделать такими встречи более частыми, регулярными - то можно будет решить и многие другие проблемы. Так что для меня реновации с этих точек зрения - с точки зрения сохранения значительного количества домов и с точки зрения всё-таки опыта взаимодействия нескольких городских ведомств с экспертами и общественными представителями, и с финалом в виде совета с мэром города - это перемены к лучшему.

Я всегда говорю своим коллегам: ребята, даже если мы сумели сохранить 2 дома из 10, за которые сражались, то нам потомки, возможно, скажут спасибо хотя бы за эти 2. Очень многое из того, что мы сейчас воспринимаем как неотъемлемые хрестоматийные элементы городского пейзажа и даже объекты всеобщего интереса и восхищения, было спасено нашими предшественниками в результате ожесточённейшей борьбы, иногда доходившей до физического противостояния. То, что следующие поколения сегодня ходят, любуются, изучают, пишут об этом дипломы - это результат в том числе усилий людей, которые были готовы костьми лечь, только бы не дать сокрушить дом Даля, Белые и Красные палаты на Пречистенке, палаты Щербакова на Бакунинской и так далее, и так далее. Я уверен, что эта летопись будет продолжена.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 19 июля 2018 > № 2696196 Константин Михайлов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 19 июля 2018 > № 2693720 Илья Менжунов

Временное явление.

В Москве падает спрос на супердорогое жилье.

Управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Илья Менжунов в интервью «СГ-Онлайн» рассказал об итогах развития рынок высокобюджетных новостроек Москвы в первом полугодии. Основной вывод – спрос смещается в сторону более «массового» прмиум-класса. Но, эксперт уверен, что интерес к «элитки» еще вернется.

«СГ»: Илья, давайте начнем с предложения. Какова динамика, появились ли новые проекты?

И.М.: В высокобюджетном сегменте жилья наблюдается противоречивая динамика. В премиум-классе число представленных в продаже лотов за первое полугодие увеличилось на 2% и достигло 3000 квартир. В элитном сегменте предложение продолжает сокращаться: в продаже остается всего 450 квартир, количество которых снизилось в январе-июне 2018 года на 28%. Таким образом, активность покупателей и девелоперов перемещается в более «массовый» премиум-класс, тогда как наиболее дорогое жилье элитного сегмента меньше привлекает как клиентов, так и девелоперов.

За шесть месяцев рынок пополнился четырьмя новыми высокобюджетными проектами, причем все они относились к классу «премиум». Отмечу два из них. Во-первых, в продажу поступил проект реконструкции знаменитого Дома Наркомфина, где застройщик полностью сохранит суть и дух шедевра конструктивизма, включая оригинальные планировки, но в то же время оснастит здание по последнему слову техники. Во-вторых, появился проект Spires, выполненный в стиле ар-деко (не получивший в России широкого распространения), включающий мультиформатные корпуса с многоквартирными домами и урбан-виллами. Такое сочетание разных типов жилья в одном проекте премиум-класса – новое явление для рынка.

«СГ»: А какова сегодня география предложения московского элитного жилья?

И.М.: Возможности выбора района для проживания у покупательской аудитории элитного жилья ограниченные. Возьмем для примера премиум-класс: 47% квартир в новостройках данного сегмента расположены в Пресненском районе, а также в Очакове-Матвеевском и Замоскворечье. Похожая ситуация в элитном сегменте, где в Хамовниках экспонируется 47% квартир, в Замоскворечье – 20%, а на Якиманке – 17%. Причем следует отметить, что все локации очень разные, по сути, со своим уникальным стилем жизни.

«СГ»: Что скажете про цены?

И.М.: Квартира в премиальной новостройке обойдется в среднем в 424 тыс. рублей за квадратный метр. В первом полугодии в части проектов мы отметили повышение цен, и в итоге средние расценки выросли на 1,7% в рублевом эквиваленте. В долларовом цены снизились на 6% из-за ослабления рубля. В элитном сегменте, напротив, средние расценки повысились на 5%, но это связано с ростом доли предложения на стадии монтажа корпусов (27% в конце прошлого года и до 38% - сейчас), а также с постепенным вымыванием относительно недорогих объектов. В элитном сегменте, по итогам полугодия, средняя стоимость квадратного метра составила 970 тыс. рублей.

«СГ»: А что с реальным спросом и количеством сделок?

И.М.: В премиум-классе наблюдается устойчивый спрос: сегодня проекты такого рода – это «золотая середина» для тех, кто не находит предложения надлежащего качества в новостройках бизнес-класса, но и не готов платить почти в два раза дороже за «квадрат» в элитных клубных проектах в ЦАО. В элитном сегменте ситуация более тяжелая: за полугодие в одном проекте продажи были переведены в закрытый режим, а в другом – вовсе приостановлены.

«СГ»: Выделите основную тенденцию полугодия.

И.М.: На мой взгляд, главная тенденция полугодия – постепенное усиление премиум-класса, как сегмента, где сосредоточена основная активность покупателей и девелоперов. В то же время я полагаю, что элитные новостройки рано или поздно вновь попадут в фокус внимания своих потенциальных покупателей: экономическая ситуация стабильна, а политическая – предсказуема. Жизненные обстоятельства людей постоянно меняются и независимо от текущей конъюнктуры к нам продолжат обращаться клиенты, готовые приобретать очень дорогое жилье в силу семейных обстоятельств. Со временем они предъявят спрос на проекты принципиально иного уровня, и это станет импульсом для «перезагрузки» в элитном сегменте.

Автор: Сергей НИКОЛАЕВ для СГ Онлайн

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 19 июля 2018 > № 2693720 Илья Менжунов


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 19 июля 2018 > № 2693717 Михаил Лунев

Неучтенные нюансы.

Как решение КС по плате за отопление скажется на жильцах и управдомах.

Конституционный суд РФ постановил, что управляющие компании должны брать плату за отопление квартир, исходя исключительно из показаний приборов. Ранее УК могли отказываться брать деньги по счетчикам, аргументируя это наличием у собственника неучтенного обогрева, который образовался из-за расположения части отопительной трубы — от ее входа в квартиру до прибора теплоучета. Собственникам жилья такое решение с некоторыми нюансами выгодно, а вот бизнесу не очень.

Михаил Лунев, гендиректор ООО «Управляющая Компания Управдом-Сервис №1»:

У жителей части многоквартирных домов с решением КС появилась реальная возможность сэкономить на коммуналке. Но надо учесть, что экономия зависит от многих параметров квартиры. И основной из них: какая разводка труб теплоснабжения в доме — вертикальная или горизонтальная. В первом случае, надо ставить теплосчетчики во всех помещениях. Для однокомнатной квартиры их нужно минимум три: для комнаты, кухни и ванной. В среднем установка одного теплового счётчика с учетом работ обходится в сумму от 10 тыс. рублей. Поэтому экономия, с учетом регулярных поверок счетчика, вызывает сомнения. Если же разводка труб в квартире горизонтальная, то счетчик может окупиться за 2-4 года, в зависимости от теплопотерь квартиры и климата региона.

Стоит также отметить, что целесообразность установки счетчиков зависит от климата региона, постоянного или временного проживания, комфортной температуры в квартире (кому-то нужно 25, а кому то достаточно 18 градусов), материалов стен дома, качества стеклопакетов и других факторов.

Проиграли по этому решению управляющие компании, так как зачастую счетчик установлен у батареи. Тогда труба на отрезке от входа в квартиру до счетчика отдает тепло, которое нигде не учитывается. Наибольшие убытки возникают в старом фонде, где трубы петляют, прежде чем дойти до батареи.

Подсчет трат на отопление в многоквартирном доме происходит так: из показаний общедомового теплового счетчика вычитаются квартирные показания — по счетчикам или исходя из метража жилой площади, по нормативам. Полученный результат учитывается как общедомовые нужды: обогрев подъездов, лестниц и прочие траты. Эта сумма распределяется по всем квартирам.

Но если во многих квартирах установлены счетчики, общедомовой платеж получается несоразмерно большим и превышает существующие нормативы по обогреву нежилых помещений дома. Получается, что УК не уследила и потратила тепло неизвестно куда, и значит, эти расходы уже нельзя списать на общедомовые нужды, поэтому платить за сверхнормативные показатели компания должна из собственной прибыли.

К счастью, домов с такой проблемой немного: в старых домах редко ставят счетчики из-за дороговизны, а в новых домах все приборы учета расположены в холле этажей, в специальных коллекторных. В таком случае тепло учитывается при входе в квартиру. Данная проблема может касаться УК, если она управляет домом, построенным после 2012 года, когда установка домовых счетчиков тепла стала обязательной для всех российских регионов. Строители еще не имели типовой схемы установки и ставили счетчики куда попало, в том числе и у батареи.

Если же УК терпит убытки, то у нее есть единственный приемлемый выход: инициировать общие собрания жильцов и переводить дом на прямые платежи. Такая возможность стала доступна с принятием ФЗ № 59 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». В настоящее время большинство платежей, которые собирает УК (вода, отопление, газ и пр.) являются транзитными. Платежи напрямую к поставщикам услуг поступают только за электричество и капремонт. Управляющая компания собирает плату за коммунальные услуги с граждан и затем должна перечислить деньги ресурсным компаниям. На мой взгляд, прямые платежи — это избавление от ненужного посредничества, отвлекающее ресурсы управляющей компании, не принося прибыли. При этом УК отвечает за все перебои, связанные с работой монополистов. К сожалению, работающие в монополистах исполнители низшего и среднего уровня зачастую саботируют нововведения, чтобы избавить себя от лишней работы.

Справка «СГ-Онлайн»:

Закон о прямых договорах вступил в силу апреле 2018 года и позволят жильцам заключать прямые договоры о поставке коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями в обход управляющих компаний. Собственники жилья смогут осуществить переход, в случае, если у УК есть задолженность перед ресурсоснабжающей организацией (РСО) более, чем за два месяца. Если УК исправно платит по счетам, жильцы вправе сами выбирать: оставить все по строму или на общем собрании принять решение о переходе на прямые договоры. При переходе между собственником и ресурсоснабжающей организацией будет действовать типовой договор, регламентирующий стандартные условия услуги. Порядок заключения такого договора является уведомительным, а размер платы, не изменится. Граждане будут оплачивать услуги непосредственно ее поставщику, жилищные услуги – управляющей компании, а коммунальные – РСО.

Предполагается, что данное новшество будет способствовать оздоровлению рынка управления жильем, исключив мотивацию недобросовестных управляющий компаний «управлять» чужими деньгами, а не домами. Закон выгоден не только потребителям и РСО, но и добросовестным УК, так как они будут избавлены от бремени долгов конечных потребителей за потребленные ресурсы. По оценкам Минстроя России, до 40-50% УК могут быть исключены из числа посредников при проведении платы за коммунальные услуги уже в первый год действия закона.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 19 июля 2018 > № 2693717 Михаил Лунев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ. Экология > kremlin.ru, 18 июля 2018 > № 2683147 Владимир Путин

Московский урбанистический форум «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни».

Владимир Путин выступил на VIII Московском урбанистическом форуме «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни», проходящем в столичном парке «Зарядье» с 17 по 22 июля.

Московский урбанистический форум – крупнейший международный конгресс, посвящённый вопросам развития глобальных пространств и мегаполисов. Площадка объединяет представителей городских администраций России и мира, архитекторов, градостроителей, девелоперов, руководителей финансовых компаний, инвесторов, представителей медиа и горожан.

В этом году участники форума обсуждают результаты масштабных городских трансформаций последних десятилетий, возможности для адаптации пространственных решений и инфраструктуры к меняющимся требованиям – экономическим, экологическим, технологическим, социальным, культурным.

* * *

Выступление на VIII Московском урбанистическом форуме «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни».

В.Путин: Добрый день, уважаемые друзья! Дамы и господа! Уважаемый Сергей Семёнович!

Мне хотелось вас поприветствовать на вашем мероприятии, и я делаю это с удовольствием: приветствую всех в столице России, всех, кто приехал на VIII Международный урбанистический форум. Он стал традиционным в Москве и по праву является одной из самых авторитетных площадок, где обсуждается настоящее, будущее и наших городов, и в целом городов планеты.

Полагаю, что это закономерно, что такой форум организован в Москве, поскольку сама Москва сегодня – огромная площадка для творчества, для идей, для осуществления архитектурных замыслов.

Наш форум проходит в парке «Зарядье», здесь собраны самые передовые достижения и решения в сфере урбанистики и создания общественного пространства, в том числе концертный зал, где мы находимся, где проходит наша встреча, – думаю, что он по праву может считаться сегодня одним из лучших в Европе.

Для нас «Зарядье» – это выражение неразрывной связи истории нашей страны и настоящего России, нашего стремления сохранить наследие предков и идти дальше, вперёд.

Сегодня города играют определяющую роль в глобальном развитии, являются движущей силой экономического роста. Здесь производится более 80 процентов мирового ВВП, здесь активно развиваются образование, наука, культура, рождаются новые знания и технологии.

В городах уже живёт свыше половины населения планеты, а в России ещё больше: три четверти жителей страны живут в городах, и, по прогнозам, во всех странах урбанизация будет и дальше стремительно расти.

При этом очевидно, что те города, которые не смогут найти гармоничную модель развития, неизбежно столкнутся с серьёзными социальными проблемами и дисбалансами, проиграют конкуренцию за качество жизни, комфорт и безопасность людей.

Убеждён, ключ к развитию городов будущего – в согласии техносферы и природы, в свободе, в создании широких возможностей для граждан для их труда, отдыха, занятий спортом; чтобы они могли объединяться и вместе реализовывать научные, творческие, общественные, культурные проекты; чтобы в городе было комфортно всем: детям, молодёжи, людям старшего возраста, тем, кто сталкивается с ограничениями возможностей по здоровью, – чтобы каждый чувствовал себя частью единого городского сообщества.

В России уже реализован целый ряд проектов комплексного развития. Это такие города – они уже известны на весь мир, не только в нашей стране, – как Казань, Сочи, Владивосток, ряд других наших агломераций.

Конечно, любые перемены, ремонт, обновление – это всегда хлопоты, сложности и, к сожалению, часто выход из зоны привычного комфорта. Городские власти порой жёстко, эмоционально критикуют за временные неудобства, связанные с реконструкцией улиц, строительством дорог, станций метро. Звучат и справедливые оценки, и, прямо скажем, иногда и несправедливые. На что хотел бы обратить внимание: ко всем этим мнениям нужно прислушиваться.

И в этой связи подчеркну, что мэр Москвы Сергей Семёнович Собянин показал готовность брать на себя ответственность, работать последовательно, вести открытый диалог с москвичами в интересах города, в интересах жителей города.

Сегодня мы видим, что Москва стала настоящей законодательницей мод по качеству и комфорту городской среды и задаёт стандарты развития современных мегаполисов.

За короткий срок здесь произошли очень большие, если не сказать грандиозные изменения. Формируются новые общественные, деловые, культурные, жилые пространства. Меняется, становится более удобной и доступной инфраструктура общественного транспорта: от метро и автобусов до современных цифровых платформ для такси.

Я знаю, что московские власти планируют продолжить программу создания качественной городской среды, восстанавливать уют городских московских улиц, сделать при этом все районы Москвы такими же комфортными, как исторический центр. И это не просто новые объекты, работы по благоустройству – изменения городской среды меняют по сути даже мировоззрение, самочувствие, настроение людей.

Дополнительный импульс получают новые, в том числе креативные, индустрии, сфера услуг, малый бизнес, формируются современные, востребованные рабочие места.

Можно сказать больше: уютная, доброжелательная атмосфера городов способна разрушать барьеры и стереотипы, она укрепляет доверие, меняет образ целой страны в глазах миллионов людей.

Не могу не сказать в этой связи о только что прошедшем у нас чемпионате мира по футболу. Обновлённые площади и улицы наших городов стали символом притяжения, дружбы, общения гостей из разных государств мира, а Никольскую улицу в Москве, мы с вами знаем, назвали главной футбольной улицей планеты на эти дни проведения чемпионата.

Приятно, что гостям, болельщикам понравилось в России. Они высоко оценили наше радушие и гостеприимство, наши спортивные объекты и транспортную инфраструктуру, наши города, общественные пространства и современную сферу услуг, работу волонтёров, медицинских, коммунальных служб, полиции и других органов, отвечающих за общественный порядок.

Что важно, перед нашими гостями предстала не какая-то витрина, не какой-то искусственный, созданный на короткий срок внешний вид, показной, виртуальный мир – всё было, как у нас говорится, по-настоящему.

Вся страна меняется, это курс последовательный, долгосрочный. Мы вкладываем действительно большие средства и усилия, и эти инвестиции – прежде всего в качество жизни наших граждан, в создание широких возможностей для самореализации каждого человека; эти усилия мы, конечно, будем продолжать.

Дорогие друзья! При этом хорошо понимаем, что многое нам ещё только предстоит сделать. Как говорил в Послании Федеральному Собранию, мы намерены реализовать масштабную программу пространственного развития России, преобразить наши большие и малые города, обустроить инфраструктуру сельских территорий, использовать для этого потенциал передовых технологий, новые архитектурные и управленческие решения. Речь идёт о серьёзном увеличении объёмов жилищного строительства, обновлении городской среды, о формировании транспортной и цифровой инфраструктуры, решении экологических проблем, развитии учреждений здравоохранения, спорта и образования. Это именно те сферы, от которых напрямую зависит благополучие людей.

Будем обязательно развивать уникальные преимущества, которые, убеждён, есть у каждого нашего населённого пункта, каждого города и каждого региона России. При этом главное для нас – это создание комфортной среды не только в крупных центрах, но на всей территории Российской Федерации.

Чтобы у регионов было больше стимулов для изменений, предлагаю подумать над тем, чтобы запустить механизмы конкуренции региональных и муниципальных властей в создании комфортных, лучших условий для жизни людей, предусмотреть здесь стимулы для эффективных управленческих команд и, конечно, чёткие стандарты, критерии качества их работы.

В первую очередь, это касается обустройства городов. Современное жильё должно возводиться по проектам, которые отвечают запросам людей, а новые кварталы – стать примерами грамотной застройки. Это означает организацию общественного транспорта, обязательное создание рабочих мест, создание социальной инфраструктуры, детских площадок. Новые архитектурные решения необходимы и для благоустройства, развития уже существующих давно районов.

Важно приводить в порядок заброшенные, обветшавшие постройки, осваивать пустующие территории, которых ещё хватает и которые портят облик городов. Ответственность собственников таких объектов должна существенно возрасти.

Просил бы Правительство, профильные институты развития активизировать работу по повышению эффективности использования федеральных земель. Сегодня они зачастую вырваны из жизни городов.

Уже говорил, что современный город для людей – это, прежде всего, город экологического благополучия. Это значит: город без свалок, с чистым воздухом и водой. Поэтому обязательным условием развития населённых пунктов должно стать внедрение технологий защиты окружающей среды, современная система переработки и утилизации отходов, модернизация объектов промышленности и жилищно-коммунального хозяйства.

Важнейшее значение принадлежит развитию транспортной инфраструктуры, включая железнодорожное сообщение.

В столице успешно работает Московское центральное кольцо, а в ближайшие годы пассажиры смогут проехать через всю Москву и добраться до ближайших городов Подмосковья с помощью наземного метро, созданного на основе уже существующих коммуникаций.

С развитием дорожной, транспортной, а также цифровой инфраструктуры дополнительный импульс получат средние, небольшие, малые и, как мы их ещё называем, исторические города. Их жители должны в полной мере иметь доступ ко всем современным сервисам и услугам.

В нашей стране около 1100 городов, при этом более девятисот – это города, в которых живёт менее ста тысяч жителей. Среди них подавляющая часть – города с населением от 10 до 50 тысяч человек, и они формируют уникальный исторический, культурный образ России.

Перед нами сегодня стоит важнейшая задача – помочь таким городам раскрыть свой потенциал, чтобы они стали центрами туризма, искусства, науки, технологий, чтобы качество жизни здесь отвечало самым современным стандартам и запросам людей. Это, действительно, настоящий творческий, профессиональный вызов для экономистов, управленцев, архитекторов, урбанистов.

Хотел бы обратиться к участникам форума, к молодым профессионалам: конечно, все ждут от вас конкретных проектов, ваших творческих предложений. С нашей стороны сделаем всё, чтобы их поддержать.

В этом году мы впервые провели Всероссийский конкурс лучших проектов в сфере создания комфортной среды в малых городах и исторических поселениях. Считаю, что нужно продолжить его, сделать традиционным, тем более что этот конкурс нацелен на активное участие самих горожан в благоустройстве своих городов.

В век бурных технологических перемен и малые, и крупные города должны сохранять самобытность, идентичность, исторический облик, традиции, если позволено будет сказать – дух и человечность.

Любой город может успешно развиваться только вместе с жителями, на основе учёта их мнения, их инициатив, когда работают сильные институты прямой демократии и местного самоуправления, эффективные механизмы коммуникаций с людьми.

Сегодня деятельные граждане, волонтёры, некоммерческие организации готовы брать на себя решение задач во многих сферах: в благоустройстве, в организации туризма, спорта, в просвещении и культуре. Они формируют атмосферу гостеприимства, добросердечности, взаимной поддержки, которая так необходима современным городам.

Пользуясь случаем, хотел бы ещё раз поблагодарить всех волонтёров, которые помогали в проведении чемпионата мира по футболу.

И конечно, следует использовать лучший опыт – и российский, и зарубежный – для решения стоящих перед нами проблем. Привлекать специалистов в сфере урбанистики, экономики, архитектуры, экологии, транспорта, ИТ-технологий.

В создании будущего городов обязательно должно участвовать, конечно, и молодое поколение, молодые люди, люди всех возрастов, которые не боятся дерзать, предлагать оригинальные, нестандартные идеи.

Считаю, что в каждом субъекте Федерации должны быть площадки, где специалисты могут общаться, обмениваться знаниями, предлагать современные проекты. Здесь должны концентрироваться творческий потенциал и энергия региона.

У Москвы есть очень хороший опыт, его нужно обязательно использовать. Сейчас мэр Москвы Сергей Семёнович Собянин рассказывал мне о планах развития в очередной раз, это грандиозные планы, – надеюсь, что все они будут реализованы на благо людей.

Впереди очень много работы, большие задачи. И хочу всех вас пригласить к совместной работе: и наших партнёров, которых мы уже можем так называть, поскольку работаем вместе, и всех тех, кто с нами работать хочет.

Большое спасибо вам за внимание. Хочу пожелать вам успешной работы. Всего доброго!

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ. Экология > kremlin.ru, 18 июля 2018 > № 2683147 Владимир Путин


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 17 июля 2018 > № 2676356 Артур Устимов

Страшная стабильность: когда будет выгодно брать жилье в ипотеку

Артур Устимов

основатель и CEO экосистемы по найму и управлению арендой жилья «Арендатика»

Строительная отрасль переходит на проектное финансирование: девелоперы будут возводить жилье уже не на «бесплатные» деньги дольщиков, а на кредитные, взятые под проценты у банкиров. Жилье неизбежно подорожает. Вопрос: когда? Классическое «быть или не быть?» для покупателя квартиры сегодня звучит как «брать сейчас ипотеку или не брать?»

Накопить денег на полную стоимость квартиры если и могут, то считаные единицы, так что без кредита в любом случае не обойтись. Но если время хоть немного терпит, лучше все еще раз взвесить и выбрать оптимальный момент, учитывая три основных фактора: цены, ставки и собственные финансовые перспективы. Каждый из этих факторов с трудом поддается прогнозированию и имеет плавающий характер. И все же ставки и платежеспособность населения — самые стабильные из них. А вот цена больше зависит от конъюнктуры момента.

Что сейчас с ценами? За час поиска по ключевым словам в интернете будущий покупатель жилья не раз встретит термин «стагнация». Застройщики, правда, предпочитают слово «стабильность». На языке цифр это выглядит так: в конце первого полугодия 2018 года средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента составила 154 346 рублей за квадратный метр, что на 2,4% выше относительно показателя декабря 2017 года. Не будем забывать и о скидках, диапазон которых, по данным сервиса «Арендатика», составляет 15–24%. Мягко говоря, не впечатляющий показатель на фоне ценовых приростов, которые фиксировались на рынке еще несколько лет назад.

По прогнозам аналитиков, такая «стабильность» на рынке при отсутствии чисто рыночных предпосылок может сохраняться достаточно долго. Но есть фактор, заставляющий отнестись к ритуальным заклинаниям девелоперов «будет дорожать!» всерьез. В конце июня принят закон, направленный на постепенный отказ от привычного для России долевого строительства жилья, когда компании возводят дома в основном за счет средств граждан (дольщиков).

Несовершенство такой схемы, полагают федеральные власти, привело к появлению огромного числа обманутых граждан, вложившихся в покупку жилья, но так и не получивших его. Теперь в цепочке «покупатель — застройщик» появится и третий, ключевой игрок — банк. На первом этапе реформы (с 1 июля 2018 года) серьезно ужесточатся требования к стройкомпаниям, на втором (с 1 июля 2019 года) застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов в уполномоченных банках, где будут храниться средства граждан. Финалом же станет переход рынка на проектное финансирование девелоперских проектов, когда застройщикам придется реализовывать проекты только с помощью собственных средств и привлеченных в банках кредитов. Сроки перевода рынка на новые рельсы в конце 2017 года назвал президент России. Это три года.

Такая поэтапность имеет прямое отношение к интересующему нас фактору — динамике цен. Умеренный рост цен уже был отмечен в начале июля — в пределах 3–5%. Но это было скорее плановое повышение — подорожали у застройщиков, как правило, объекты с высокой строительной готовностью. Напрямую же к законодательным изменениям это пока мало относится.

А вот общерыночного роста цен, связанного с рядом дополнительных финансовых обязательств девелоперов, прописанных в вышеупомянутом законе, следует ждать не раньше конца года. Но, как признают сами строители и эксперты, такой рост не будет существенным и долговременным из-за низкой покупательной способности населения. Переход на эскроу-счета может иметь аналогичный эффект. А вот полноценный переход на проектное финансирование строек скажется на стоимости жилья, прежде всего потому, что этот механизм предполагает продажу клиентам только готового (вторичного) жилья, которое, как известно, априори дороже новостроек.

Ставки по ипотеке

На рынке ипотеки уже достаточно долго плавно снижаются средние ставки. По данным «Дом.рф» (ранее АИЖК), в начале 2016 года ставка составляла 12,5%, в начале 2017 года — 11,84%, а конце прошлого года — 9,75% (был пробит исторический для рынка рубеж 10%). В этом году темпы снижения ставки немного замедлились: по итогам апреля она составила 9,57% (в том числе по кредитам на новостройки — 9,43%). То есть за 4 месяца падение составило всего 0,18 процентных пункта. Впрочем, этому факту есть объяснение. Дело в том, что 23 марта Центробанк оставил ключевую ставку на уровне 7,25% годовых. Такое же решение было принято и 15 июня текущего года.

Не секрет, что именно на ставку рефинансирования Центробанка ориентируются государственные и частные банки при формировании своей кредитной политики. До марта ключевая ставка поступательно снижалась, а вслед за ней и ставки по ипотеке. Каким будет следующее решение ЦБ, сказать сложно даже экспертам. В этих условиях потенциальному заемщику, которому в данном случае важны даже доли процентов, остается ориентироваться на последний официальный прогноз «Дом.рф»: во втором полугодии ставки опустятся ниже 9%, а при стабилизации макроэкономических условий могут достигнуть 8–8,5%. Можно вспомнить о сверхзадаче, не так давно поставленной главой государства, существенно повысить обеспеченность россиян жильем за счет снижения ставки по ипотеке до 7%. Впрочем, конкретных сроков не называлось.

Доходы населения

Последний из факторов — платежеспособность заемщика, которому не только нужно получить кредит, но и выплачивать по нему проценты, — имеет двойственный характер. Последние новости от Росстата: рост реальных доходов населения в годовом выражении в мае составил лишь 0,3% после роста на 5,7% в апреле, 4,7% в марте и 4,4% в феврале. В то же время потребительские цены в мае выросли в среднем на 0,4%, а бензин подорожал сразу на 5,6%.

При этом в Минэкономразвития прогнозируют рост реальных доходов россиян в текущем году на уровне 3,4–3,9%. Ориентироваться на эти цифры или нет — решать только вам самим, жизненные ситуации у потенциальных ипотечных заемщиков, как правило, не привязаны к усредненным показателям. Если квартирный вопрос нужно решать здесь и сейчас и для этого в принципе сложились неплохие условия, может быть, и стоит рискнуть.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 17 июля 2018 > № 2676356 Артур Устимов


Франция. РФ > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 16 июля 2018 > № 2680105 Виталий Богаченко

Стройка будущего. Новые виды бетона умеют пить воду и пропускают свет

Виталий Богаченко

Директор по корпоративным отношениям компании LafargeHolcim Россия

Бетон известен человечеству уже более 8000 лет, и он до сих пор остается одним из самых важных материалов в строительстве

Специалисты из Канады разработали инновационную технологию изготовления бетона с помощью связывания диоксида углерода. Новая технология позволяет добиться тройного эффекта: бетон будет дешевле, прочнее и безопаснее для экологии. Сейчас технологию используют для строительства офисного центра в Атланте: в итоге здание площадью более 100 000 кв. м сможет абсорбировать столько же углекислого газа, сколько усвоят за год 800 гектаров леса.

Впрочем, другие ученые предлагают высаживать растения прямо на бетоне. Для этого понадобится специальный, «зеленый», вид материала. В его составе привычный портландцемент заменили на фосфат магния. В результате бетон стал пригоден для жизни микроорганизмов. Конечно, огород в такой «почве» не вырастить, а вот мох — вполне. Такой бетон можно использовать для облицовки домов и других архитектурных сооружений.

Бетон считается самым надежным строительным материалом. Его начали использовать в 6-м тысячелетии до н. э. Пол одной из хижин поселения каменного века был залит бетоном толщиной 25 см. Заполнителем был речной гравий, в качестве вяжущего материала использовалась красная глина. Тот факт, что археологи нашли эту конструкцию в целости, говорит о прочности бетона.

С развитием технологий бетон стал еще более неубиваемым: ему не страшен ни снег, ни дождь. В состав можно добавить воздухововлекающие добавки, которые придают бетону высокую морозостойкость.

Для строительства пешеходных дорог и парковок был создан новый бетон с пористой структурой. Материал, получивший название «пьющий бетон», способен всего за минуту впитать порядка 4000 литров жидкости. Попадая на такую «губку», вода очень быстро оказывается под дорожным покрытием. Дальше, в зависимости от типа основания, вода сливается напрямую в грунт или по специальным трубам уходит в канализацию.

Для мостов и инженерных конструкций, которым приходится выдерживать многотонные нагрузки, разработана технология преднапряженного бетона. Его особенность — умение выдерживать растягивающее напряжение. При изготовлении данного бетона прокладывают натянутые стальные канаты, которые сжимают бетон и придают ему высокую прочность при растяжении. Арматура натягивается при помощи специального устройства, затем укладывают смесь. После того как смесь наберет начальную прочность, сила натяжения арматурного каркаса передается бетону, который оказывается сжатым. Данные манипуляции позволяют уменьшить или вовсе устранить напряжение от изгибающей нагрузки на конструкцию.

Еще один необычный вид бетона — литракон. Это прозрачный бетон, впрочем, правильнее его называть светопропускающим. Сквозь стену из литракона можно рассмотреть только контуры предметов. Блок из такого бетона пронизан множеством фиброоптических волокон, при этом оптоволокно составляет лишь 4% всего объема бетонной смеси. Это позволяет в полной мере сохранить классические свойства бетона, но при этом придать ему такой необычный вид.

Минус литракона — высокая стоимость. Но инженеров из Китая это не остановило. Сейчас там идет строительство дорог со встроенными солнечными панелями. Стройка развернулась на участке в 1,9 км скоростной автомагистрали Цзинаня. При возведении использовался прозрачный бетон, под которым расположен слой солнечных панелей. С их помощью можно будет подзаряжать электрокары.

Как видите, область применения бетона и его возможности широки и разнообразны. Но все-таки одной из самых перспективных сфер применения остаются дороги.

Срок эксплуатации цементобетонного дорожного покрытия составляет от 30 до 50 лет. Износостойкость гарантирует не только состав материала, но и продуманная технология укладки. В основание дороги кладётся щебень, скрепленный цементом. На него укладывается геотекстильное полотно: оно позволяет равномерно распределить приходящуюся нагрузку, исключая деформации и разрушения. На это место укладывается слой из бетонной смеси толщиной примерно 30 см. По итогам жизненного цикла, бетонная дорога обойдется на 30–40% дешевле асфальтовой за счет снижения эксплуатационных расходов и почти 6-кратного увеличения срока безремонтного использования.

Считается, что, с точки зрения устойчивости и сцепления, цементобетон — более стабильный материал, поскольку сцепление с колесами не снижается со временем. Именно поэтому бетон выбирают для изготовления взлетно-посадочных полос. Тормозной путь на бетонных дорогах короче, а освещенность за счет светоотражающего эффекта выше почти на треть.

В нашей стране дороги преимущественно сделаны из асфальта. Часто на поверхности можно встретить трещины и повреждения. Их тоже можно починить с помощью бетона — для этого используется технология холодного ресайклинга. Асфальтовое дорожное покрытие измельчают, а полученный материал скрепляют при помощи специальной цементной смеси с добавлением гидравлических вяжущих. Применение такой смеси позволяет сделать хорошее бетонное основание, на которое укладывается асфальтобетон или цементобетон. В результате дорога гарантированно прослужит еще 25 лет.

Сейчас перед дорожными компаниями и чиновниками стоит непростая задача: для начала строительства дорог из бетона нужна нормативно-техническая база, а также проведение необходимых лабораторных испытаний с учетом климатических особенностей каждого региона страны. Но этого пока что в России нет.

Франция. РФ > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 16 июля 2018 > № 2680105 Виталий Богаченко


Россия > Транспорт. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 12 июля 2018 > № 2670552 Лукаш Качмарчик

Вокзал для всех. Как спорт создает новые центры городской жизни

Лукаш Качмарчик

партнер и главный архитектор Blank Architects

Спортивные праздники проходят, а обновленная инфраструктура остается и формирует облик города еще долгие годы

Крупные спортивные события, такие как чемпионаты по футболу или олимпиады, трансформируют архитектуру и функционал общественных зданий принимающих городов. Наряду со спортивной инфраструктурой заметно обновляется и транспортная — железнодорожные вокзалы и аэропорты. Если аэропорты, как правило, представляют собой современные транспортные хабы с утилитарной архитектурой, то здания железнодорожных вокзалов нередко являются памятниками наследия, исторически встроенными в городскую ткань центра города. Спортивные праздники проходят, а обновленная инфраструктура остается и формирует облик города еще долгие годы. Как реконцепция и реконструкция вокзалов влияет на их функции и какова роль архитектора в этом процессе?

Создавая историю

Первые вокзалы в Европе были очень простыми, но из-за расположения в центральных районах городов постепенно приобрели архитектурные формы, соотносившиеся с окружающей застройкой. Большинство вокзалов Европы в конце XIX — начале XX веков исполнялись в модных тогда стилях модерн и барокко, притом не без инноваций в конструкциях: например, сложную задачу представляло создание перекрытий над железнодорожными путями. Архитектура вокзалов выполняла не только эстетическую функцию: она показывала технические возможности и доступные на момент строительства инновации.

Уже в XX веке вокзалы получили функции транспортно-пересадочных узлов: потребовалось логичное соединение железных дорог с автобусными станциями, активно развивающимся метро, а в дальнейшем — с автомагистралями. В состав таких ТПУ стали входить гостиницы. С ростом стоимости земли и строительства в центрах мировых столиц вокзалы приобрели почти сакральный статус. Вокзал стал воротами города — местом, с которого путешественник начинает свое знакомство с городом или даже страной, и к транспортным и туристическим функциям добавился бизнес. Вокзалы усложнились и вышли за пределы путей и зданий на прилегающие площади, на которых теперь кипит жизнь.

Постоянная динамика жизни вокзалов логично приводит к необходимости изменения не только функционала, но и архитектуры зданий. Ярче всего реконцепция и реконструкция вокзалов проявляются при подготовке городов к спортивным мероприятиям, таким как чемпионаты мира и Европы по футболу, а также Олимпиады.

В создание комфортной логистики страны, принимающие крупные спортивные события, вкладывают серьезные инвестиции. Модернизация городских хабов и транспортных магистралей дает позитивный экономический эффект и после завершения спортивного праздника. Согласно информации ОАО «РЖД», в реконструкцию 31 вокзала в городах проведения ЧМ-2018 вложено более 8 млрд рублей. Провели значительные работы, обновили инженерию объектов, доработали навигацию. Самому масштабному преобразованию подверглись вокзалы в Нижнем Новгороде и Волгограде. Нижегородский вокзал изменился до неузнаваемости, приобрел антресоль с торговыми зонами. При этом в ходе реконструкции сохранили уникальные мозаичные панно.

Российские затраты на обновление транспортной инфраструктуры и общественных функций вокзалов сопоставимы с зарубежными: к примеру, в Германии к Чемпионату мира — 2006 более 70% инвестиций в проведение чемпионата (порядка $7,7 млрд) потратили на модернизацию Центрального вокзала и строительство автомобильных тоннелей.

Новые функции

К реконцепции и реконструкции вокзалов необходим комплексный подход. Это значит, что архитекторы и градостроители должны еще на стадии проекта объединять усилия и формировать стратегию объекта с глобальной точки зрения, встраивая ее в развитие всего центра города, ориентируясь в том числе на прилегающую территорию. Реконструировать одно здание вокзала или только транспортную инфраструктуру значит создать в будущем функциональный, но «отрезанный» от окружения проект.

В ходе реконструкции перед проектной командой стоит задача не только улучшения проектов и возврата утраченных элементов архитектуры. Нередко архитекторам необходимо восстановить или создать с нуля связи объекта с окружением. В 60-х годах прошлого века вокзалы начали приобретать репутацию неблагополучных мест с высокой угрозой криминала. Вернуть вокзалам хорошую репутацию и сделать территорию привлекательной для бизнеса — одна из ключевых целей реконцепции.

Какие функции вокзалов, кроме транспортной, востребованы сегодня? Работая над проектом реконструкции Киевского вокзала, мы провели исследование, которое показало, что все больше востребованы у горожан дополнительные функции вокзалов. Почти 10% посетителей приходят сюда не для того, чтобы куда-то поехать или кого-то встретить, а чтобы совершить покупки, зайти в кафе, в банк или на почту. Вокзалы превращаются в многофункциональные комплексы, и такая концепция уже принята Европой.

К примеру, Центральный вокзал Вены, реконструкция которого стартовала в 2008 году, после завершения работ получил в своем составе трехэтажный торговый центр площадью 17 000 кв. м и современный бизнес-центр площадью 13 000 кв. м. Бизнес и торговые функции дополняет здание отеля Motel One: концепция позволяет интегрировать «городские ворота» в активную деловую жизнь города.

Оживленная территория и здание вокзала, работающее круглосуточно, способны привлекать новых пользователей многообразием представленных функций. Продуманные реконцепция и реконструкция позволяют сделать вокзалы инфраструктурными центрами, вокруг которых постепенно может сформироваться и востребованный жилой кластер.

Не только транспорт

Одна из сложностей реконструкции вокзалов и их адаптации под современные нужды — работа с историческими зданиями. Для архитектора здесь главное — принцип уважения к истории в сочетании с пониманием динамики развития транспортных объектов. Необходимо находить баланс между ценностью истории для поколений и изменениями в общественной жизни, чтобы сделать здание актуальным.

Как правило, при реконструкции основной упор делается на повышение комфорта пользователей вокзала: старинные здания дополняются эскалаторами и лифтами. А вот исторические фасады или интерьеры с большим количеством воздуха и крупными запоминающимися декоративными элементами и сегодня могут выглядеть презентабельно и должны впечатлять путешественника.

За время существования и развития железнодорожного транспорта изменился характер путешествий: сегодня мы пользуемся высокоскоростными поездами, приобретаем билет в мобильном приложении, прямо из офиса после работы спешим на вокзал и переносимся в другой город. Функции вокзала как места ожидания поезда и длительного времяпрепровождения уходят в прошлое: их вытесняют сервисы (от банков до многофункциональных центров услуг), шопинг (товары в дорогу и сувениры) и даже работа (зоны с бесплатным wi-fi и зарядкой устройств). Все это требует повышения уровня развития вокзалов и, конечно, увеличения комфорта пребывания пассажиров.

Двигатель прогресса

Яркий пример того, как современная реконструкция меняет концепции вокзалов — модернизация хаба «Нью-стрит» в Бирмингеме, завершившаяся в 2014 году. Вокзал, построенный в 1960-х годах, перестал справляться с растущим пассажиропотоком, став самым загруженной в Великобритании. И главной целью реконструкции стало создание комфортных условий для пассажиров. Согласно проекту, площадь здания была увеличена в три раза, к зданию был пристроен универмаг, а масштабный атриум обеспечил естественное освещение.

Подвергся реконструкция и лондонский вокзал «Кингс-Кросс» в преддверии Олимпийских игр в 2012 году. Одной из задач стало восстановление элементов викторианской архитектуры и сооружение высокотехнологичной кровли здания. При этом за пять лет реконструкции удалось расширить и площадь объекта: создали дополнительные входные группы, провели полную реконструкцию вокзальной площади с внедрением сервисов и парковочных зон. Но главное, реконструкция позволила связать вокзал с новым строящимся районом города на севере и другими транспортными хабами — с южной стороны, включив его в транспортную систему города.

В Польше к проведению Евро-2012 реконструировали вокзал Вроцлава. Историческое здание было построено в 1920-х годах, и над проектом реконструкции, оцененным в $113 млн, работало несколько фирм с международным и локальным опытом. Реконструкция включала в себя обновление перекрытий платформ, воссоздание утраченных деталей, но также модернизацию потолочных пространств и инженерии. В здании были установлены новые подъемники для маломобильных групп граждан, появились лифты и эскалаторы. Проект дополнили рестораны с террасами в зонах ожидания, а на последнем этаже появилась смотровая площадка с музеем фотографии. Для формирования связей с окружением в проект реновации включили вокзальную площадь, на которой сделали велопарковки, построили подземный паркинг.

Реконструкция вокзалов требует серьезных вложений и не балует инвесторов быстрым возвратом средств: как правило, срок окупаемости проектов реконструкции составляет не менее 10-15 лет. Но грамотная реконцепция, добавленные функции и адаптация исторического здания к современным стандартам позволяют создать новые центры притяжения на картах городов и иначе взглянуть на традиционное назначение транспортных хабов, которые сегодня становятся еще и торговыми центрами, объектами для бизнеса и развлечений.

Россия > Транспорт. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 12 июля 2018 > № 2670552 Лукаш Качмарчик


Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены. Приватизация, инвестиции > tpprf.ru, 10 июля 2018 > № 2691880 Андрей Широков

Андрей Широков: «Концессия – не панацея для развития коммунального хозяйства».

Сфера ЖКХ – одна из самых сложных сфер, и не только – как отрасль, а, в первую очередь – как часть жизни общества, ведь она напрямую касается каждого человека. Дискуссии на тему ЖКХ не утихают, хотя, кажется, что работа по решению проблем ведется.

Сегодня гость нашей рубрики Андрей Вячеславович Широков, председатель Комитета Торгово-промышленной палаты Российской Федерации по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, ведущий эксперт России в области ЖКХ. По его мнению, подход к развитию жилищно-коммунальной сферы необходимо кардинально менять – здесь и сейчас.

— Андрей Вячеславович, Вы неоднократно заявляли, что являетесь сторонником разделения ЖКХ на непосредственно коммунальное хозяйство и на жилой сектор в плане управления многоквартирными домами.

— Да, это моя принципиальная позиция, продиктованная многолетним практическим опытом и изучением отрасли ЖКХ. Это — совершенно разные сферы экономики в России.

— Вы ввели понятие «экономика жилого дома». Формулировка емкая и новаторская, тем более сейчас, когда с одной стороны – существуют различные распоряжения Президента страны, цель которых – повышение качества жизни населения, в том числе и в сфере ЖКХ, а с другой стороны – мы видим шаги, которые делает исполнительная власть, например – Минстрой РФ, и которые вызывают много вопросов непосредственно у граждан и у отраслевых предприятий и объединений. Давайте сегодня затронем коммунальную сферу – каково ее положение на сегодняшний день?

— Это сфера, отдельная от непосредственно жилищной, от управления многоквартирным домом. В ней есть свой собственник, и своя зона ответственности: в коммунальной сфере присутствует 100-процентная ответственность за доставку ресурса до границы многоквартирного дома. И это — ответственность публичной власти. К большому сожалению, политика, проводимая отраслевыми федеральными ведомствами в отношении коммунальной сферы, привела к тому, что в стране изношено порядка 80% инфраструктурных коммунальных предприятий. А мы ведь северная страна, для нас – это огромная, критическая цифра, ведь в большинстве субъектов отопительный период идет с сентября по май. Ситуацию с восстановлением инфраструктуры жизнеообеспечения в сфере коммунального хозяйства нужно немедленно исправлять.

— Что предложил Минстрой России для решения этой проблемы?

— Концессию. Складывается впечатление, что концессия – это самое модное средство, прямо «панацея» для решения самых разных проблем.

— Да, буквально, недавно, 4 июля, в Совете Федерации прошло заседание Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию ЖКХ, на котором с докладом выступил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис. Он привел оптимистичные цифры в отношении заключения концессионных соглашений. «По данным Минстроя России, на конец прошлого года в коммунальной отрасли действовало 2245 концессионных соглашений, по условиям которых концессионеры обязаны вложить в развитие взятых в управление объектов 279,6 млрд рублей. Уже за первый квартал 2018 года было заключено еще 19 соглашений, и эта сумма увеличилась еще на 9 млрд рублей» — сказано на сайте ведомства.

— Я был на этом заседании. И сайт ведомства не сообщил о том, что на этом заседании был ряд выступлений, в которых не только задавались наболевшие вопросы о решении проблем, тормозящих развитие отрасли, но, и – высказывались мнения о несостоятельности системы концессионных соглашений. В частности, исполнительный директор Российской Ассоциации водоснабжения и водоотведения Елена Довлатова в своей презентации озвучила статистику о концессионных соглашениях в сфере водоснабжения — и эта статистика весьма печальная: при ныне действующих тарифах и размерах вложений нужно не одно десятилетие, чтобы привести наши системы водоснабжения и водоотведения к нормативным требованиям. И в записке Антимонопольного комитета РФ также были высказаны критические замечания. Практически, на протяжении всего заседания шел спор о необходимости и эффективности концессионных соглашений: Чибис говорил о том, что они «заработали», а присутствующие – с ним не соглашались.

При этом отмечу, что главное, что услышали члены Совета на заседании — невозможно сегодня решить вопросы ремонта коммунальной инфраструктуры без помощи государства — бюджетных денег. Это в год не менее 800 млрд.рублей. Эта честная позиция Минстроя России была поддержана выступающими на Совете.

— Вы также считаете, что концессии мало влияют на действительное положение дел в коммунальном хозяйстве?

— Я поддерживаю мнение о том, что концессии не эффективны — Комитет Торгово-промышленной палаты Российской Федерации по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства ведет системную работу, направленную на пересмотр этой ситуации.

На странице нашего Комитета размещены материалы заседания с участием А. Чибиса на эту тему – мы предложили альтернативные методы привлечения инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры страны. И у нас есть в этом единомышленники. Нашу позицию поддерживает и сенатор А. Чернецкий и большое количество профессионалов и профессиональных сообществ.

— Что именно вы считаете не прогрессивным в применении концессий в коммунальном хозяйстве?

— Есть цитата, которую я часто привожу – она вполне ясно характеризует механизм концессий в коммунальной сфере, это слова С. Сиваева, одного из специалистов, работавшего над Жилищным кодексом: «Концессия в России – это скрытая приватизация финансовых потоков коммунальных организаций».

— В чем самая большая проблема концессий?

— Проблема и концессий, и вообще в развитии коммунальных предприятий — тарифообразование. На мой взгляд сегодняшние тарифы являются политическими. Я же считаю, что услуга, или, в данном случае – ресурс, должен стоить столько – сколько он стоит. А дальше уже должен включаться механизм субсидий. Но почему-то мы боимся в жилищно-коммунальной сфере включать рыночные механизмы. Они работают в различных сферах – но только не в сфере ЖКХ. Уверен, что это неправильный подход.

— Руководимый Вами Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства ведет большую работу, в том числе общественно-просветительскую.

— Подход к развитию жилищного и коммунального хозяйства нужно менять, и делать это кардинально и не откладывая. Это возможно только при поддержке граждан, собственников жилья. И, конечно, при желании властных структур изменить ситуацию. Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства был и останется помощником в этой работе – и для граждан, и для бизнеса, и для власти. Мы не остановимся и будем продолжать эту работу.

Татьяна Копыленко

Источник: RF.LIFE

Россия > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены. Приватизация, инвестиции > tpprf.ru, 10 июля 2018 > № 2691880 Андрей Широков


Россия > Недвижимость, строительство. Экология. Армия, полиция > stroygaz.ru, 10 июля 2018 > № 2674634 Александр Красавин

Пора развеять дым.

Проблемы пожарной безопасности торговых комплексов имеют эффективные решения.

Трагедия в ТЦ «Зимняя вишня» в Кемерово всколыхнула общество и снова поставила вопрос об обеспечении пожарной безопасности торговых центров и других объектов гражданского и промышленного строительства. В чем причина чрезвычайных происшествий — в несовершенстве нормативной базы или в нарушении действующих правил строителями и эксплуатантами зданий? Как сочетать интересы бизнеса и интересы общества, когда речь идет о строительстве многофункциональных объектов? Какие решения необходимо принять в целях повышения пожарной безопасности? Об этом в интервью «СГ» рассказал начальник Управления промышленной, ядерной, радиационной, пожарной безопасности и ГОЧС Главгосэкспертизы России Александр КРАСАВИН.

Конфликт интересов

«СГ»: В связи с повлекшим большое число жертв пожаром в торговом центре «Зимняя вишня» широко обсуждаются стандарты проектирования торговых комплексов в части пожарной безопасности. Как вы оцениваете систему таких стандартов в целом?

Александр Красавин: Современные торговые комплексы, по сути, являются многофункциональными зданиями, включающими множество помещений различного функционального назначения, в том числе торговых, для общественного питания, досугово-развлекательных, спортивно-оздоровительных, офисных, складских и производственных.

Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности при проектировании таких комплексов разрабатываются в соответствии с требованиями Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, Технического регламента о требованиях пожарной безопасности и перечнями национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной и добровольной основе обеспечивается соблюдение требований указанных технических регламентов.

Выбор используемых при проектировании национальных стандартов и сводов правил основывается на классе функциональной пожарной опасности помещений, размещение которых планируется в торговом комплексе. Наиболее востребованными при проектировании многофункциональных торговых комплексов являются своды правил СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные.

Правила проектирования», а также своды правил, утвержденные МЧС России, которые устанавливают требования пожарной безопасности к объемно-планировочным, конструктивным и инженерно-техническим решениям объектов капитального строительства. Таким образом, система стандартизации в области проектирования торговых комплексов является достаточно развитой.

«СГ»: Почему же проектировщикам многофункциональных торговых комплексов, как показывает практика, зачастую не удается запроектировать такие комплексы в рамках существующей нормативной базы в области пожарной безопасности?

А.К.: Дело в том, что проектирование торговых комплексов по действующим требованиям пожарной безопасности накладывает большое количество ограничений на предусматриваемые решения, с которыми собственники, как правило, не соглашаются. Недавно, выступая на конференции, я обращал внимание коллег на то, что количество нестандартных, технически сложных и уникальных проектов с каждым годом увеличивается.

Подобное положение вещей связано, в первую очередь, с возрастающими потребностями и желаниями инвесторов повысить технико-экономические показатели многофункциональных торговых комплексов и расширить их функциональное наполнение. Специалисты, участвующие в реализации таких проектов и работающие над воплощением задуманного, решают крайне сложную задачу. С одной стороны, коллектив инженеров и архитекторов должен работать над гармоничностью, внутренним комфортом, оригинальностью, экономической эффективностью проектируемого объекта, а с другой — обеспечить его безопасность, в том числе пожарную.

Заказчики справедливо хотят, чтобы при проектировании и строительстве были заложены такие решения, которые исключали бы возможность возникновения пожара. И в то же время, если требования пожарной безопасности не вписываются в их пожелания или архитектурную концепцию, что случается достаточно часто, приоритет отдается последним.

Именно этим чаще всего объясняется то, что не выполняются требования пожарной безопасности, установленные в национальных стандартах и сводах правил, принимаются объемно-планировочные, конструктивные и инженерно-технические решения, которые по ряду вопросов зачастую идут в разрез с действующими требованиями законодательства. Как следствие, в зданиях предусматриваются многоуровневые атриумы, стеклянные фасады, протяженные пути эвакуации и другие нежелательные с точки зрения пожарной безопасности решения, приемлемость которых обосновывается различными видами расчетов и согласований.

В связи с этим представляемая в органы государственной или негосударственной экспертизы проектная документация на подавляющее большинство многофункциональных торговых комплексов разрабатывается на основании требований специальных технических условий (СТУ), которые содержат дополнительные мероприятия, компенсирующие допущенные в проекте отступления от требований пожарной безопасности. Таким образом, СТУ являются своеобразным механизмом, позволяющим узаконить нестандартные проектные решения, которые не соответствуют требованиям, установленным в нормативных документах. Обоснованность содержащихся в них требований должна обеспечивать процедура двойного согласования СТУ — в МЧС России и Минстрое России, — которая подвергается критике профессионального сообщества в связи с ее сложностью.

«СГ»: Какие вопросы чаще всего возникают у специалистов при экспертизе проектов торговых комплексов в части пожарной безопасности?

А.К.: Пожалуй, наиболее часто эксперты сталкиваются с несоответствием или недостаточной обоснованностью вопросов, связанных с ограничением распроЭКСПЕРТИЗА странения опасных факторов пожара в здании, эвакуацией людей, сохранением огнестойкости строительных конструкций в течение необходимого времени. Много замечаний традиционно возникает в отношении правильности принятых параметров автоматической пожарной сигнализации, противодымной защиты, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, эффективностью работы автоматических установок пожаротушения и возможностью проведения мероприятий по спасению людей.

Кроме того, большое количество вопросов при проведении экспертизы возникает из-за несоответствия проектных решений, представленных в разделе «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности», решениям, предусмотренным в других разделах проектной документации. Появлению подобных недостатков, как правило, способствует несколько причин, основными из которых являются участие в проектировании большого количества субподрядных организаций, недостаточная согласованность их действий, отсутствие надлежащего контроля со стороны главного инженера проекта генеральной проектной организации и т.п.

«СГ»: Как же распутать этот клубок противоречий, связанных с различными интересами участников проектирования, и усовершенствовать нормативные документы, устанавливающие требования пожарной безопасности к торговым комплексам?

А.К.: Существующая нормативная база по вопросам пожарной безопасности, конечно, нуждается в совершенствовании, актуализации и единоначалии. Целесообразно рассмотреть возможность коллегиальной переработки действующих нормативных документов на межведомственном уровне. В ходе такой работы в нормативные документы, возможно, будут включены требования, согласованные в СТУ с вариантами дополнительных компенсирующих мероприятий.

Это позволит, не ухудшая параметры безопасности проектируемых объектов, сократить административные барьеры, отказавшись от необходимости разработки и согласования на каждый вновь проектируемый многофункциональный торговый комплекс специальных технических условий.

А материалы где брали?

«СГ»: Есть ли проблемы с использованием современных облицовочных материалов, соответствующих требованиям пожарной безопасности в торговых комплексах?

А.К.: На стадии проектирования и экспертизы проектной документации многофункциональных торговых комплексов каких-то особых проблем с отделочными материалами обычно не возникает. Все предусматриваемые в проектной документации материалы, как правило, имеют необходимые сертификаты пожарной безопасности, подтверждающие их соответствие установленным требованиям.

При этом следует отметить, что показатели пожарной опасности декоративно-отделочных и облицовочных материалов, а также покрытий полов на путях эвакуации и в зальных помещениях определены не на уровне нормативно-технического документа, от которого при желании можно отступить, а на уровне закона, в статье 134 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Кроме этого, установленные в законе требования к материалам нередко дополнительно ужесточаются специальными техническими условиями и, таким образом, компенсируются имеющиеся отступления от требований нормативных документов для определенных функциональных зон (атриум, пассажи) торговых комплексов.

Проблемы с использованием современных облицовочных материалов могут возникать позднее, на стадии строительства, когда из желания сэкономить приобретаются более дешевые материалы с несоответствующими характеристиками пожарной опасности, появляются «подложные» сертификаты, не соблюдается технология производства работ и т.д.

Надо обратить внимание и на то, что для многофункциональных торговых комплексов еще большую опасность представляют размещаемые в общем объеме и ничем не выгораживаемые торговые и развлекательные объекты. Среди них детские развлекательные площадки, где установлены аттракционы с облицовочным декоративным покрытием из пластика, городки и горки с использованием деревянных и пластиковых конструкций, сухие бассейны, наполненные пластиковыми шариками. Нередко устраиваются батутные центры, в которых присутствует значительная пожарная нагрузка в виде поролонового или иного синтетического наполнения матов, трюковых ям, обивки стен, оборудования и покрытия пола. Опасны и объекты так называемой «островковой» торговли, которые в целях увеличения прибыли размещают в атриумах и пассажах — то есть непосредственно на горизонтальных участках эвакуации. Каждый такой «островок» имеет площадь не более 10 кв. метров и не подлежит выделению ограждающими конструкциями. Но в торговых центрах эти «островки» зачастую размещены сплошной линией по центру эвакуационного прохода, между основными магазинами, и в итоге площадь торговли может достигать нескольких сотен квадратных метров. Пожарная нагрузка на этих объектах, размещенных на путях эвакуации и в местах массового скопления людей, зачастую представлена сильно горючими, легко воспламеняемыми материалами, имеющими высокую дымообразующую способность и чрезвычайную опасность по токсичности продуктов горения.

«СГ»: Какие решения, на ваш взгляд, необходимо внедрить в практику строительства торговых комплексов в целях повышения их пожарной безопасности?

А.К.: Из перспективных решений, имеющихся сегодня в нашем распоряжении, следует выделить инновационные разработки в части предупреждения, а не обнаружения возгораний. В качестве примера можно привести термоактивируемые газовыделяющие наклейки, устанавливаемые на элементы электрооборудования и электропроводку в местах контакта. Такие наклейки реагируют на повышение температуры нагрева электрических кабелей и приборов, выделяя сигнальный газ, концентрацию которого контролируют специализированные газовые датчики. Также возможно внедрение персональных устройств оповещения людей о пожаре, в том числе позволяющих отследить их местонахождение на объекте при помощи беспроводного радиосигнала. Для традиционных систем противопожарной защиты — автоматических установок пожарной сигнализации и пожаротушения, систем оповещения и управления эвакуацией, систем противодымной защиты — актуальным является повышение надежности и безотказности работы, а также обеспечение малой инерционности при срабатывании. Для исключения преднамеренного отключения данных систем при эксплуатации они должны иметь высокий уровень защиты от ложных срабатываний.

Сегодня все шире внедряются технологии информационного моделирования, происходит активный переход на цифровое проектирование объектов. В этой связи, наверное, было бы правильным внедрить для объектов капитального строительства что-то вроде «идентификационного электронного паспорта » и обеспечить контролирующим органам доступ к нему в режиме реального времени. Основные архитектурные и конструктивные параметры объекта, исправность инженерно-технических систем противопожарной защиты и других систем безопасности, состояние эвакуационных путей и выходов, изменение объемно-планировочных решений — все это могло бы быть отражено в таком документе. Еще одним большим плюсом в случае реализации данного подхода стало бы наличие у подразделений пожарной охраны реальной информации об объекте защиты для составления, корректировки и отработки оперативного плана пожаротушения.

Сегодня службы пожаротушения зачастую не имеют необходимых актуальных сведений о зданиях и сооружениях. А то, что подобное положение вещей недопустимо и чревато серьезными последствиями, объяснять, наверное, никому не нужно.

Знать и выполнять закон

«СГ»: А что делать с практикой неконтролируемых перепланировок торговых комплексов в процессе их эксплуатации?

А.К.: На самом деле, законодательством в области пожарной безопасности при эксплуатации торговых комплексов все уже предусмотрено, и нужно лишь выполнять соответствующие требования.

Так, утвержденный Минстроем России в 2017 году свод правил СП 306.1325800.2017 «Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации » достаточно полно устанавливает требования пожарной безопасности, которые необходимо выполнять, чтобы предотвратить пожар в торговом комплексе, а также защитить людей и имущество в случае его возникновения. В состав технической эксплуатационной документации согласно данному своду правил входит целый комплекс документов, необходимых для поддержания требуемого уровня пожарной безопасности объекта. Если данную документацию вести должным образом, выполнять установленные в ней требования, то и недопустимые в «пожарном» отношении неконтролируемые перепланировки прекратятся, и системы противопожарной защиты будут находиться в работоспособном состоянии, и уровень пожарной безопасности многофункциональных торговых комплексов в целом существенно повысится.

Кроме того, свод правил СП 306.1325800.2017 «Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации » в части пожарной безопасности дополнительно устанавливает необходимость ежегодного прохождения внутреннего и внешнего аудита и инспектирования торгового комплекса на соответствие требованиям законодательства в области пожарной безопасности. Также установлена обязательность проведения мониторинга состояния пожарной безопасности в помещениях арендаторов.

Цитата в тему

Сегодня все шире внедряются технологии информационного моделирования . В этой связи, наверное, было бы правильно внедрить для объектов капстроительства что-то вроде «идентификационного электронного паспорта» и обеспечить контролирующим органам доступ к нему в режиме реального времени

Справочно

Среди конкретных решений, недостаточно обоснованных в проектной документации торговых комплексов, чаще всего встречаются такие:

превышение установленной площади пожарного отсека в пределах этажа здания;

встраивание помещений различных классов функциональной пожарной опасности без нормативного отделения их друг от друга противопожарными преградами с нормируемым пределом огнестойкости;

превышение установленной высоты здания;

защита стальных конструкций с приведенной толщиной металла менее 5,8 мм тонкослойными огнезащитными покрытиями в торговых комплексах I-II степени огнестойкости;

размещение пожарных извещателей автоматической пожарной сигнализации в помещениях с высотой более 20 метров;

нарушение требований к проектированию системы противодымной защиты в части разделения площадей торгового комплекса на зоны дымоудаления, превышающие 3000 кв. метров;

размещение оросителей системы автоматического пожаротушения на высоте, превышающей 20 метров;

устройство системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре без разделения здания торгового комплекса на зоны пожарного оповещения;

размещение лифтов для пожарных без обеспечения доступа на каждый этаж, в каждый пожарный отсек здания в нарушение требований ГОСТ Р 53296-2009 «Установка лифтов для пожарных в зданиях и сооружениях. Требования пожарной безопасности»;

устройство эвакуационных путей по «условно» защищенным путям (атриумное пространство, коридоры безопасности и пр.);

встраивание взрывопожароопасных помещений в здание торгового комплекса, среди которых может быть хлебопекарное производство с полным циклом обработки, зарядные аккумуляторы, дизельные электростанции с запасом дизельного топлива, котельные.

Автор: Алексей ТОРБА

Россия > Недвижимость, строительство. Экология. Армия, полиция > stroygaz.ru, 10 июля 2018 > № 2674634 Александр Красавин


Кипр > Недвижимость, строительство > cyprusrussianbusiness.com, 6 июля 2018 > № 2679449 Георгий Докучаев

Георгий Докучаев: «Кипру необходимо создать интеллектуальную среду»

Активный рост рынка недвижимости в последние годы стал для Кипра поводом задуматься о необходимости выйти за рамки пляжного курорта и заняться повышением качества жизни в целом. По мнению коммерческого директора и партнёра Prime Property Group Георгия Докучаева, только ориентируясь на «умное» развитие и открывая для себя новые инновационные области, страна сможет добиться успеха. Впрочем, все условия – и политические, и законодательные, и природные – на Кипре для этого есть, убеждён наш собеседник. Главное – суметь ими воспользоваться.

– В последнее время всё чаще высказываются опасения, что рост цен на недвижимость на Кипре не имеет под собой реальной основы и этот пузырь рано или поздно лопнет. Каково ваше мнение на этот счёт?

– Ещё Карл Маркс писал, что главная проблема капитализма – это перепроизводство, и он был прав. Однако по статистике кипрского Департамента земельных угодий в последние пару лет рынок недвижимости показывает рост в среднем на 55% в год. При этом важно отметить, что покупки осуществляются за наличные, а не в кредит.

Для адекватного анализа рынка необходимо понимать, к какому сегменту относится конкретная недвижимость: элитные апартаменты, загородная вилла, комплекс на первой линии и т. д. Если мы рассмотрим, например, динамику цен на жильё экономкласса в центре города, то обнаружим практически статичные цифры. Конкуренция там основана на цене за квадратный метр. Именно по этой причине большинство застройщиков этого сегмента ушли с рынка – низкая маржа невыгодна. Зато в премиальном сегменте покупатели готовы платить за место, архитектуру, бренд и тот стиль жизни, который предлагает современная элитная недвижимость. Таким клиентам важна не цена за метр, а ценность и привилегированность объекта.

При анализе необходимо учитывать и специфику конкретных городов. Так, рынок недвижимости Пафоса кардинально отличается от лимассольского, а Никосии – от приморских городов. Самый ликвидный, безопасный для инвестирования сегмент – это даже не город, а его турзона. Так, например, туристическая зона Героскипу в Пафосе станет очень перспективной через десять лет. Города продолжают развиваться. Пафос расширяется на восток. Лимассол – в обе стороны вдоль побережья, и его развитие продолжится после переноса промышленной зоны и будет сдержано только портом на западе.

– Немалая доля элитной недвижимости на Кипре строится под программу «гражданство за инвестиции». Пройдёт несколько лет, и часть собственников захочет продать объекты, купленные для получения паспорта. Как это отразится на рынке?

– Необходимо искать новых покупателей ещё до наступления этого момента. Сейчас законом разрешено выдавать только 700 «золотых» паспортов в год, а значит, одних только инвесторов не хватит на то, чтобы купить всю новую недвижимость.

Следовательно, нужно привлекать и клиентов, не заинтересованных в получении гражданства, строить для них жильё стоимостью не более €1 млн – как и было до паспортной программы. Таким образом будут охвачены сразу два целевых сегмента покупателей. Примерно по этой схеме, кстати, действует наша компания.

– Что вы думаете об активной высотной застройке Лимассола? Какова стоимость обслуживания таких зданий?

– В отличие от Пафоса, где работают три крупных застройщика, в Лимассоле их около 20. И почти все они находятся в своеобразном информационном коконе, не имея достаточных данных о том, что представляет собой город. Наша компания занимает сравнительно лучшую позицию. Поскольку среди наших клиентов есть граждане России и стран СНГ плюс около 40% «не-паспортных», мы прекрасно представляем себе их потребности, изучая поведение и мотивацию в каждом сегменте.

Согласно имеющейся статистике, большинство клиентов заинтересованы в покупке квартиры, а не дома. Неудивительно, что на определённом участке земли застройщик хочет получить максимум квартир и, конечно, ему приходится строить вертикально. Это неизбежно.

Стоимость обслуживания таких зданий доходит до €4/м2, то есть за апартаменты площадью 150 м2 приходится отдавать €600 ежемесячно. Но если говорить о себестоимости этого обслуживания, то для многоквартирного комплекса с частным теннисным кортом, бассейном и консьержем цена вряд ли должна доходить даже до €3/м2. Стоимость обслуживания многих наших объектов бизнес-класса не превышает €1/м2 в месяц.

– Что значит «объекты бизнес-класса»?

– Это элитное жильё с ограниченным ассортиментом услуг. Обязательные его признаки – панорамные окна, дорогие отделочные материалы, высокие потолки и наличие бассейна.

– Как в последнее время меняется подход к строительству на Кипре?

– Безусловно, современные технологии отражаются и на процессе строительства. Например, появились вентилируемые фасады – совершенно новый тип теплоизоляционного материала. В других странах их начали применять полвека назад, однако для Кипра это инновация. Сейчас использование теплоизоляции стало на Кипре стандартом, хотя ещё совсем недавно редкий застройщик задумывался об этом.

Изменились и климатические системы. Всё чаще мы видим в домах «умные кондиционеры» – VRV- и VRF-системы кондиционирования. Большой интерес привлекают солнечные панели. Эта опция не из дешёвых, но государство развивает это направление и добавляет 5% площади застройки любому эко-проекту. Если мы говорим о высотном здании, то 5% могут означать десять квартир.

– Чего, по-вашему мнению, не хватает Лимассолу? В каком направлении следует развивать город?

– Прежде всего, необходимо создать интеллектуальную среду. Успешные города – это «умные» города, такие, в которых пропагандируется интеллектуальный образ жизни. Например, Сколково в России. У Лимассола тоже есть шанс стать научным центром, но его нужно развивать в этом направлении, открывая технические вузы и привлекая специалистов. Биоинженерия, робототехника, искусственный интеллект – всё это растущие интеллектуальные рынки, которые могли бы придать Лимассолу академический дух.

К сожалению, на данном этапе плюс Кипра – его преимущества как курорта – это же и его минус. Мы должны поменять среду, тот стиль жизни, который предлагает остров. В мире много потрясающе успешных стран: Монако, Люксембург, Швейцария и т. п. Ориентируясь исключительно на пляжный туризм, остров закончит, как Египет. Если кроме отдыха на пляже больше заняться нечем – это скучно, в такой стране никто не захочет жить.

Сейчас мы наблюдаем развитие бизнес-среды, привлечение на Кипр новых бизнес-сегментов, например, IT. Интерес к стране растёт. На очереди – местное высшее образование. Здесь много отличных школ, но практически нет достойных университетов. Первое, что необходимо сделать, – это открыть брендовый вуз в Лимассоле. Второе – создать выгодные условия для развития интеллектуальных стартапов.

– Влияют ли западные санкции в отношении россиян на развитие рынка недвижимости в Лимассоле?

– Пока никаких последствий нет. Как бизнес мы заинтересованы в прозрачности наших финансовых операций и в честных клиентах. Среди наших покупателей нет никого, кто столкнулся бы с проблемами при покупке недвижимости на Кипре на деньги, поступившие из-за рубежа, – им нечего скрывать.

Я считаю, что в целом СМИ больше гонятся за сенсацией и преувеличивают масштабы проблемы. Конечно, определённые изменения есть: например, нерезидентам стало сложнее открыть счёт в кипрском банке. С одной стороны, это была вынужденная мера, направленная на повышение прозрачности. Однако, на мой взгляд, это неверная стратегия. Банк не должен превращаться в полицию, совершая те или иные денежные операции. Это негативно сказывается на доверии к банкам, на конкуренции и на свободе движения капитала.

Есть ли в кипрской системе «грязные» деньги? Наверняка. Но заниматься этой проблемой должны специалисты, а не банкиры, которые зарабатывают на анализе кредитных портфелей. Это совершенно иная специфика деятельности, другая экспертная область!

Нужно понимать, что офшор – это не какая-то подпольная среда. На территории ЕС полно «налоговых гаваней», а Карибские острова стали практически офшорным «знаком качества». Поэтому офшор сам по себе – не проблема. Контроль в офшоре и необходимость деофшоризации – вот, что важно. Именно поэтому появилась банковская система CRS – стандарт автоматического обмена финансовой информацией для налоговых целей. Но контроль сверх этого уже чрезмерен. В России правильно поступили, выпустив решение об амнистии капитала. Если поставить своей целью «копать до последнего», практически у каждого можно найти пробелы в финансовой истории.

– Почему Кипр – место, где стоить жить?

– Во-первых, здесь замечательные правительство и президент. Конечно, присутствуют некоторая неэффективность работы аппарата, бюрократические проблемы. Тем не менее, я искренне считаю власть на Кипре достойной. Невозможно представить, чтобы кипрской компании разрешили стать крупным игроком на российском рынке. Но компании из России, СНГ и других стран выходят на Кипр специально для ведения активного бизнеса, так как тут есть и условия, и все возможности для достижения успеха.

Во-вторых, Кипр – это определённый стиль жизни. И он с годами только улучшается. Отличная погода, потрясающие пляжи, счастливые люди – это идеальное место, чтобы жить. И я надеюсь, приедут на Кипр и влюбятся в него ещё многие.

В-третьих, Кипр – это место, где возможно принятие правильных решений. Это касается и грамотной, мотивирующей паспортной программы, и налогового резидентства, и прозрачности налоговой системы в целом.

В-четвёртых, Кипр старается заработать на всём. Пример – газовый проект в ИЭЗ. Или казино-курорт в Лимассоле: власти прекрасно знают, что определённая элитная прослойка общества любит тратить деньги в казино, а значит, Кипр постарается привлечь эти миллионы к себе – на остров, где можно не только проводить время за игрой, но и жить.

Кипр > Недвижимость, строительство > cyprusrussianbusiness.com, 6 июля 2018 > № 2679449 Георгий Докучаев


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 июля 2018 > № 2664977 Анна Мамонова

Обновление жилья. Как устроен капитальный ремонт в России

Анна Мамонова

исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР)

Последние пять лет в России идет капитальный ремонт многоэтажек по новому порядку. С 2012 года собственники квартир в обязательном порядке стали платить ежемесячные взносы, в регионах утвердили долгосрочные программы капитального ремонта многоквартирных домов и создали центры компетенций по организации и проведению ремонтов. Новая система дала дополнительный импульс для развития рынка строительных материалов, оборудования, технологий, специализированных банковских и IT-продуктов

С начала приватизации жилья в девяностых годах прошлого века подавляющее большинство россиян не осознавало, что в собственность им досталась не только квартира. Вместе с ней собственники получили обязательства по несению расходов на содержание и капитальный ремонт своего дома, включая крышу, инженерные системы, фасад и подвал.

Логика владения недвижимостью подразумевает, что собственники несут ответственность за содержание общего имущества. При этом на уровне государства не было сформулировано единых подходов к организации процесса капитального ремонта и к его финансированию.

Единственным способом проведения работ было исключительно желание самих собственников собрать дополнительные средства и провести ремонт общего имущества дома. Такой принцип и был положен в основу новой реформы. В конце 2012 года в России приняли законы, определившее новые подходы к капитальному ремонту.

Сколько стоит капремонт

Сейчас в каждом регионе устанавливается минимальный размер взноса на капремонт, который в обязательном порядке оплачивают собственники квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах. Региональные власти формируют долгосрочные программы капитального ремонта жилого фонда, в которых определяется очередность и вид проводимых работ.

На сегодняшний момент общее количество домов, включенных в региональные программы, достигло 737 000. По состоянию на 1 января 2018 года капремонт по отдельным видам работ проведен в 117 000 домов. Это значит, что жители каждого шестого дома в стране должны были на практике ощутить работу новой системы капитального ремонта.

По состоянию на конец 2016 года стоимость проведенных работ составила 108 млрд рублей, в 2017 году она достигла 171 млрд. Сложившаяся динамика говорит о завершении этапа формирования системы и ее переходе на стабильный режим работы. С учетом собираемых с населения взносов и дополнительных средств, выделяемых субъектами РФ на уровне региональных и муниципальных бюджетов, общий оборот отрасли составляет 200 млрд рублей.

Интересна и динамика изменения уровня собираемости взносов. На старте реформы в 2015 году этот показатель был равен 75%, в 2016 году средний уровень собираемости составил 85,7%, в 2017-м, — 92,1%. Такие результаты свидетельствуют о том, что новая система капитального ремонта прижилась, вырос уровень вовлеченности собственников в процесс организации и проведения работ.

Кто и как финансирует капремонт

Действующее законодательство предусматривает два способа формирования фонда капитального ремонта. Первый — «общий котел», когда собственники оплачивают взносы на счет регионального оператора, а тот в свою очередь организует проведение работ в рамках региональных программ: проводит техническое обследование, формирует задание на проектирование, отбирает подрядчиков, контролирует ремонт. Второй — «специальный счет». При таком способе собственники дома копят взносы на капремонт на отдельном счете, сами организуют и контролируют работы.

По данным на 1 января 2018 года, на специальные счета приходится 17,6 % от общей площади домов, входящих в региональные программы. Темпы проведения капитальных ремонтов домами, формирующими фонд на специальном счете, остаются низкими. Ежегодно собственники таких домов собирают примерно 30 млрд рублей, а ремонты проводят на сумму чуть более 10 млрд рублей.

Причиной такого низкого показателя может являться совокупность двух факторов: недостаточность компетенции у собственников для организации процесса и необеспеченность деньгами.

Средняя сумма, собранная на одном доме со спецсчетом, оказалась равна 1 млн рублей. Для того, чтобы провести полноценный ремонт одного конструктивного элемента дома, этого недостаточно. Оптимальным решением вопроса является развитие системы кредитования специальных счетов, однако в этом сегменте нет устоявшейся всероссийской практики.

Дополнительным источником финансирования капремонта могут служить энергосервисные контракты. Инвестор вкладывает свои средства в ремонт общего имущества многоквартирного дома, а возвращает их за счет полученной в последствии экономии по потреблению энергоресурсов.

Что касается недостаточной компетенции у собственников домов, формирующих фонд на специальных счетах, то в некоторых регионах есть практика создания для них центров организации капитального ремонта (к примеру, в Ярославской области). Они оказывают методологическую и практическую помощь в организации работ. В большинстве регионов информационно-разъяснительной работой о системе капитального ремонта занимаются региональные операторы при участии общественных организаций.

На что тратят деньги

На сегодняшний момент система капитального ремонта — это емкий рынок, участниками которого являются не только собственники, региональные операторы и подрядные организации, но и производители материалов, разработчики технологий, банки, расчетные центры, страховщики, электронные торговые площадки, IT и энергосервисные компании.

Регулярная потребность системы в материалах и технологиях сформировала пласт производителей, прицельно сориентировавших свое производство на обеспечение нужд капремонта.

Согласно анализу краткосрочных планов, на ремонт инженерных систем дома (электрика, тепло, газ, водоснабжение, водоотведение) приходится 28% от общего объема запланированных работ, на ремонт крыш — 27%, на ремонт или замену лифтового оборудования — 18 %, на ремонт фасадов — 17%, оставшиеся 10% — это ремонт подвальных помещений, фундамента и дополнительные виды работ, предусмотренные законами субъектов России.

Наиболее четко динамика видна по объему замены лифтов. Если в первые годы в рамках реализации программ капитального ремонта на замену лифтов приходилось всего 5% от всего объема проводимых работ, то в 2017 году — более 15%. При этом в рамках требований законодательства и ценового сегмента (стоимость работ при капремонте ограничена размером предельной стоимости работ, установленной в каждом субъекте) это преимущественно лифты российского производства.

Рынок достаточно быстро реагирует на запросы системы. Последний тренд — использование материалов и технологий, позволяющих сократить срок производства работ и последующие эксплуатационные расходы на содержание дома, увеличить межремонтные периоды. На старте применение инновационных технологий носило точечный характер, теперь это становится распространенной практикой.

Например, если для ремонта плоских крыш традиционно применяли наплавляемые битумные рулонные покрытия, то сейчас в отдельных регионах практикуют технологию мембранного покрытия, а также инновационные разработки, например, теплоизоляционный материал — пеностекольный щебень

Как осовременить капремонт

В целом система капремонта показала свою работоспособность. На данном этапе важно закрепить полученный результат и обеспечить качество проводимых ремонтов, причем с акцентом на внедрение новых технологий, учитывающих жизненный цикл зданий и дальнейшие эксплуатационные расходы на содержание дома.

Регулирование качества возможно через стандартизацию процессов проектирования и проведения работ, а также унификацию подходов к определению материалов и технологий, используемых при капремонте.

Действующие государственные стандарты (ГОСТы) являются устаревшими, так как принимались без учета специфики жилищного законодательства и новой системы капитального ремонта.

Подкомитет «Организация и управление капитальным ремонтом МКД» технического комитета по стандартизации Росстандарта России совместно с профессиональным объединением региональных операторов капитального ремонта уже ведет работу по разработке необходимых ГОТСТов.

Формирование единых требований, с одной стороны, очистит рынок от недобросовестных производителей, с другой — даст дополнительный стимул к развитию предприятий, готовых занять свою нишу на рынке капремонта.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 июля 2018 > № 2664977 Анна Мамонова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 4 июля 2018 > № 2662589 Наталия Кузнецова

Уловки риелторов: как «револьверные продажи» жилья маскируют под технологии

Наталия Кузнецова

генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Опубликовать фальшивое объявление, чтобы привлечь потенциального покупателя квартиры, — стандартная тактика для риелторов, которые используют «револьверные продажи». При должной реализации такие агенты могут получить комиссию от всех сторон сделки. При этом ни покупатель, ни продавец не будут знать, сколько они на самом деле заплатили навязанному посреднику

«Револьверными продажами» на рынке жилья участники называют ­одну из форм работы, в результате которой происходит навязывание услуг. Она похожа на вращение барабана в револьвере, где неподходящее предложение отбрасывается и предлагается следующее. Таким образом, минимум одно из нескольких предложение попадет в цель.

Сам принцип «револьверных продаж» нельзя назвать новым. По своей идее его можно назвать «отголоском» эпохи становления риелторского рынка. В девяностых годах прошлого века агенты «пылесосили» данные о продаже квартир и тем самым собирали базу для своей работы. Для риелтора это ключевой момент: человек, хорошо знающий свой район или округ, занимается целенаправленным сбором данных в своей локации. Сейчас ему в этом помогают онлайн-площадки и каталоги, из которых можно почерпнуть сведения о реализуемых квартирах.

Как и зачем появляются фальшивые объявления

Создание цепочки «револьверных продаж» начинается с размещения фальшивого объявления. Первым пунктом работы становится обычный обзвон: частный риелтор узнает, насколько актуально выставленное объявление, давно ли оно висит в базе, сколько просит собственник за жилье и на какую скидку согласен. После этого остается определить, по какой цене выставить «замануху» — несуществующую квартиру. Зачастую такой «заманухой» становится личное жилье риелтора, которое указывается в объявлении с заниженной стоимостью. После того как начались звонки, автор фальшивого объявления старается переориентировать потенциального покупателя на другие предложения в том же районе.

Более того: если одни риелторы работают сами по себе, будучи частными маклерами, то другие объединяются в команды, создают некое подобие платформы и умной альтернативы для клиента. Однако по факту за «роботом» и технологическими сервисами стоит группа людей, которая занимается «мифическим» подбором квартир и берет за это повышенную комиссию. Дополнительный посредник начинает «выжимать» с рынка риелторов, которые уже работают с участниками сделки.

Сама схема состоит в следующем: как только клиент заинтересовался «заманухой» и контакт с потенциальным покупателем установлен, начинаются просмотры других вариантов квартир, сопоставимых по площади и локации. Как правило, такой риелтор демонстрирует очень хорошее знание района. По логике агента, такая осведомленность должна заставить возможного покупателя жилья проникнуться доверием к посреднику.

Такой риелтор может рассказать, чем знаменита школа по соседству, куда пойти гулять в выходные и где поблизости можно купить фермерские продукты. Такой человек – кладезь знаний: о чем ни спроси, он все знает. Поэтому неподготовленный человек может не заметить умысла. На самом деле во время показа всячески умалчивается вопрос цены, поскольку вокруг нее будут разворачиваться дальнейшие действия.

Как агенты обманывают продавцов и покупателей

Риэлтор, работающий по принципу револьверных продаж, будет называть разную стоимость для участников сделки. Он будет давить на продавцов, стараясь максимально снизить цену, но сделает это вовсе не в интересах другой стороны. Покупатель, наоборот, заплатит больше: у риелтора найдутся для этого веские аргументы.

Иными словами, если квартира стоит 10 млн рублей, то продавца будут убеждать реализовать ее, допустим, за 9,8 млн рублей, а покупателя — совершить приобретение за 10,2 млн рублей. Разницу между этими суммами посредник положит себе в карман.

Конечно, ближе к сделке клиентам становится очевидной разница в суммах. Мастерство риелтора заключается в том, чтобы замаскировать свою комиссию под «интересы продавца». В ход идут самые разные аргументы. Например, что собственники жилья конфликтуют и какую-то часть суммы нужно заложить отдельно, чтобы сделка не сорвалась. Еще одно обоснование – необходимость гасить долг за коммунальные услуги.

Такие доводы похожи на правду, поэтому за фасадом убедительных фраз очень сложно увидеть реальную ситуацию. Клиент верит, что эти действия совершают в его интересах, а риелтор получает свои деньги, уводя их под расписку. Кроме того, такие посредники стараются сделать все, чтобы участники сделки ушли от своих агентов и доверили решение квартирного вопроса одному человеку. Таким образом вся схема «замыкается» на одном «специалисте», а люди, которые могут разгадать умысел, исключаются из поля зрения покупателя и продавца.

Как избежать обмана

Не каждый клиент попадает на удочку посредников, практикующих револьверные продажи. Почувствовав неладное, люди отказываются от такой «помощи». Тогда покупатели и продавцы начинают действовать самостоятельно либо обращаются в крупные агентства, желая минимизировать риски и получить услугу «под ключ».

Фактор экономии также присутствует. При сделке без посредников покупатель и продавец очевидно экономят деньги на комиссии. При обращении в крупное агентство размер комиссии может быть в два раза меньше, чем при «револьверных продажах».

Если речь идет о простой продаже квартиры, то средний заработок классического риелтора, работающего в крупном и зарекомендовавшем себя агентстве недвижимости, составляет 100 000–200 000 рублей для квартир недорогого сегмента. Для объектов бизнес-класса и выше — 2-3% от стоимости сделки. Однако в случае револьверных продаж комиссия в денежном эквиваленте зачастую оказывается выше средней, а настоящий размер вознаграждения скрыт от участников сделки.

В современных реалиях завышенное «вознаграждение», связанное с разницей в стоимости для продавца и покупателя, не делает «револьверные продажи» привлекательной бизнес-схемой для риелторского бизнеса. Дело не только в морально-этической точке зрения. Дело в том, что нужно исхитриться, чтобы убедить участников в абсолютной надежности сделки и нарисовать красивую картинку. По факту работа такого посредника превращается в «театр одного актера»: сначала он должен проработать огромное количество квартир, потом зацепиться за потенциального покупателя, а затем втереться в доверие настолько, что человек не увидит обманную схему.

Хотя многие сайты пестрят фразами про «большую базу данных», «собственный движок», «магию технологий», «алгоритмы обработки» и «искусственный интеллект», револьверные продажи очень трудоемки. Большая комиссия нивелируется сложностью процесса «обработки» клиента и необходимостью приложить все навыки красноречия, чтобы добиться результата. В 2018 году продавцы и покупатели не так глупы, чтобы их можно было ввести в заблуждение с помощью нехитрых манипуляций.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 4 июля 2018 > № 2662589 Наталия Кузнецова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 4 июля 2018 > № 2662438 Алексей Кротов

Архитектор Кротов: "Отказаться от "реновации" еще не поздно"

Сергей Таранов

Реновация в Москве, начавшая год назад без широкого общественного обсуждения, без технического обследования старого пятиэтажного жилого фонда, без программы развития столицы и четкого представления, как изменится ее архитектурный облик, в профессиональных сообществах вызывает если не шок, то близкое к этому недоумение.

Алексей Кротов, архитектор

В мировой да и в нашей, отечественной практике, еще не было такого, чтобы огромный и отстроенный город перекраивала кучка чиновников в соответствии со своими коммерческими интересами и понятиями в градостроительстве. Лично я открыто говорил тогда и повторю сейчас: «реновация» по-московски не оправдана ни экономически, ни политически. Тем более недопустим такой вариант «обновления» столицы, как тотальный снос пятиэтажных домов.

Сносить неаварийный жилой фонд безнравственно, это варварство. В Москве много аварийного жилья, cправиться с которым власти не могут, а возможно и не хотят. А этим надо заниматься в первую очередь. Кроме того, в нашей стране пятиэтажный жилой фонд не самый проблемный. Во многих регионах люди живут с удобствами во дворе, в бараках, в ужасающих условиях. Вот чем надо заниматься в первую очередь. Москва - сложившийся город, его территории уже застроены, а строительный комплекс, созданный когда-то для строительства в чистом поле, остался без изменений. Все тот же конвейер, все те же типовые панельные как две капли друг на друга похожие дома. От панельного домостроения во всем мире давно отказались, а мы продолжаем строить заведомо устаревшее жилье. А для кого строить? Для приезжих? Естественного прироста в Москве нет уже много десятилетий. Городу новое жилье в таких количествах не нужно. Городу нужно содержать и улучшать стареющий жилой фонд. Московский строительный комплекс делать это не умеет и не хочет.

Тогда зачем Москве такой строительный комплекс? Зачем вообще увеличиваться? Город - это живой организм, он не может расти бесконечно. Транспортная схема Москвы выдерживает 7-8 млн жителей, а у нас уже вдвое больше, мы захлёбывается в пробках. А ведь реновация предполагает уплотнение жилой застройки и увеличение численности населения. Покупать вновь построенное жилье будут приезжие, но работать им негде. Промышленности нет - только на стройке. Уже сейчас каждый десятый в стране является жителем Московской агломерации.

На пресс-конференции директора Департамента градостроительной политики Москвы С.И. Левкина, где он аргументировал тотальный снос пятиэтажек невозможностью его капитально отремонтировать, я задал ему вопрос: « Все, что будет построено на месте снесенного пятиэтажного жилого фонда, через 50 лет тоже безнадежно устареет. Вы и это предлагаете сносить, каждые 50 лет?” Сергей Иванович отказался отвечать на мой вопрос, да и что тут ответишь? Он ангажирован бизнесом индустриального домостроения, на него и работает, жители Москвы в сферу его интересов не входят. Сергей Кузнецов, главный архитектор города, на подобный вопрос заявил, что в Японии так и делают - сносят. Но мы не в Японии, не на островах. У нас самая большая по территории страна в мире, нам есть, где жить. Нам людей расселять по всей территории страны надо, а не концентрировать их в Москве, в угоду коммерческим интересам строительного комплекса.

Руководство страны совершает политическую ошибку, допуская такую реновацию в Москве. Чтобы не заниматься сизифовым трудом, старый жилой фонд беречь надо, вовремя ремонтировать, модернизировать и реконструировать, не допуская его перехода в аварийное состояние, как это было сделано в Москве на Химкинском бульваре, 4 в 2003 г. Пятиэтажный панельный 1-515 серии пятисекционный 100-квартирный первого этапа индустриального домостроения жилой дом был отселен. На монолитном ростверке по буронабивным сваям были отлиты ж/б пилоны с шагом 4 метра по периметру на всю высоту здания, между ними лоджии. Через все здание с пилона на пилон переброшены балки-стенки, отлиты новые монолитные перекрытия. Пятиэтажка выросла еще на 4 этажа, не опираясь на старую часть дома. Перепланирована вся старая часть жилого дома. Квартиры стали удовлетворять современным требованиям. Нет проходных комнат, нет маленьких кухонь, нет совмещенных санузлов в двушках. Изменилась квартирография, в доме появились 4-х и 5-комнатные квартиры, даже в двух уровнях. Смонтированы лифты, мусоропроводы и входные группы с вестибюлем и колясочной. Обновились инженерные системы. Внешне дом выгодно отличается от своих предшественников из-за активной пластики фасадов и цветового решения.

Реконструкции предшествовало скрупулезное техническое обследование существующего здания и монтажных соединений панелей. Стальные закладные предназначались для монтажа и фиксации строительных конструкций в процессе строительства. После окончания строительства эти самые конструкции, находясь в проектном положении, работают под нагрузкой всего дома, а работа пресловутых стальных закладных (монтажных фиксаторов) уменьшается до нуля. Стоит отметить, что эти закладные детали выполнялись толщиной порядка 20 мм и замоноличивались жестким цементно-песчаным раствором. Так что коррозия их уничтожит только через столетия. Мониторинг стальных закладных в процессе технического обследования типовой панельной пятиэтажки показал, что они даже не тронуты коррозией и находятся в хорошем состоянии. Стоимость реконструкции на 40% меньше строительства нового дома на месте снесенного. После реконструкции срок службы дома гарантирован еще на 100 лет. Не потребуется утилизация строительного мусора, старый жилой фонд переводится в новое современное качество.

Какие еще нужны аргументы «отцам» города, чтобы не корежить Москву варварской «реновацией», а обустраивать ее на благо и в интересах жителей?

Но у нас для достижения своих целей, привыкли действовать не разумом, а топором, даже в такой деликатной сфере, как жилищный вопрос. Что мы имеем в результате? Реновация разделила людей из разных слоев общества, столкнула их между собой, заставила терпеливых людей выйти на площади. Власти города замечать этого не хотят, фактически провоцируя и напрашиваясь на гражданское неповиновение. Оно уже идет. Многоквартирные жилые дома заселены в основном собственниками. Среди них есть и те, кто купил квартиру или нежилое помещение специально в этом доме, руководствуясь его местоположением. У этих людей недвижимость в идеальном состоянии. Они никуда не уедут и с места не сдвинутся. Их словами не убедишь в аварийности дома. Эти люди будут защищать свою собственность, и с ними придется считаться, сколько бы не гнули Москву через колено Марат Хуснуллин, нынешний «повелитель» столичного стройкомплекса, и приближенные к нему строительные фирмы.

Закулисные дела «реновации», как ни оправдывай их «улучшением жизни москвичей», за этот год проявились наглядно. Это точечная застройка, как на улице Юных ленинцев в Кузьминках. Это своевольный отъем дворов казенным предприятием мэрии на ул. Флотская - Онежская под строительство двух безобразных высоток, причем в разгар архитектурного конкурса на лучший проект микрорайона. Ни один из проектов не предусматривал появления инородных зданий в самых значимых для будущего микрорайона местах. И это говорит только об одном: все эти конкурсы – фикция, власти города дурачат москвичей в угоду своим интересам. Построенные квартиры продадут - на том дело и кончится.

Скажу резко, но департамент градостроительной политики наносит непоправимый урон городу. Разрешая направо и налево точечную застройку, департамент в то же время всеми способами препятствует выдаче исходно-разрешительной документации горожанам, собственникам жилья, для модернизации и реконструкции своих жилых домов. Парадокс: инициатива горожан привести в порядок свое собственное жилье без привлечения бюджетных средств опасна для администрации Москвы. Чем бы ни пытались это заретушировать, люди прекрасно понимают истинные причины. Вот, пишет мне в ФБ Татьяна Чистякова: « Сейчас одним разреши, сотня захочет такую реконструкцию. План реновации будет сорван... Кто ж это допустит???»

Kari Guggenberger: «Своими глазами увидела, как проходят общие собрания собственников по реконструкции. Очень нравится, что люди максимально серьезно подходят к вопросу, не как общие собрания собственников за снос - там вообще крыша у многих ехала: снос и гори все огнем, хоть в тундру, мне тараканы мешают! А тут был именно созидательный процесс, люди сами решали судьбу своего дома и что они хотят. С нетерпением жду первого реконструированного дома».

Для чего я привожу эти мнения? Развеять мифы, которые нагородили противники реконструкции вокруг москвичей. Сознанием городского социума откровенно манипулируют, выставляя его тупым, разобщенным, не способным к самоорганизации. И это при том, что тысячи горожан выступили против губительного для Москвы сноса, организовали ЖСК для модернизации своих домов, собрали документы для реконструкции, выбрали инвесторов и застройщиков. К слову, в начале прошлого года таких решительных ЖСК было пять. На сегодняшний день их уже 27. Еще 16 инициативных групп собственников готовы проводить реконструкцию своими силами.

А теперь возьмите любое публичное выступление Левкина или Хуснуллина, - в них осознанно прорабатывается мысль, что у собственников, жителей пятиэтажек нет денег, в реконструкцию их домов никто из инвесторов и застройщиков не хочет вкладываться, модернизированные «посредниками» (это так величают архитекторов, строителей и предпринимателей, поддерживающих московские ЖСК) дома могут развалиться и мэрия уже ничем не поможет. Цель очевидна – если вдруг отменить реконструкцию у граддепартамента не получится, то надо «подмять ее под себя» - взять из бюджета Москвы еще несколько миллиардов рублей и осуществлять реконструкцию домов силами подконтрольных строительных компаний со всеми полагающимися в таких случаях «дивидендами». Боюсь, что москвичам от такой реконструкции пользы мало. Получат то же, что и при сносе – квартиру метр в метр, дополнительную площадь по рыночной цене и кредит на шею по самой высокой ставке. Иначе чиновникам и смысла нет связываться с кропотливой работой.

Тем не менее несколько лет назад, ещё до реновации, департамент градполитики был инициатором реконструкции жилых домов. Тему до сих пор негласно курируют и разрешают это делать «своим», явно из корыстного интереса. Заинтересованность просматривается из разрешительной документации на достройку и обустройку домов, которым реконструкция противопоказана по технико-экономическим показателям. Они либо запредельные (но для повышения коммерческой составляющей оказываются вполне приемлемыми), либо из-за плотности жилого фонда у них отсутствуют градостроительные обоснования, как, например, для реконструируемого дома на Измайловском пр, 22, кор 1. Однако, если у руля встают чиновники, возможным становится всё, и под это «всё» находятся любые обоснования. Если жители не пускают чиновников к рулю, то вспомните уже набивший оскомину пример с реконструкцией на ул. Мишина, 32 . Департамент градполитики вставлял жильцам палки в колеса больше 10 лет - вот показатель эффективности этого департамента!

Не устаю повторять: не чиновники должны владеть городом, они временщики на службе у горожан. Владельцы города - горожане. Только они могут решать, что для них хорошо, а что плохо. Если модернизация и реконструкция существующего жилого фонда пойдет по инициативе горожан, не придется привлекать бюджетные средства, отвлекая их от прямого назначения (зарплата бюджетников, завтраки школьников, медобслуживание горожан, дороги...). Городская среда будет улучшаться в интересах жителей и станет гораздо эффективней. Вот тогда мы не увидим пластиковые сакуры за бешеные деньги на наших улицах, а в наших парках будут цвести деревья, а не болото с тундрой, как в Зарядье.

Кстати, отказаться от "реновации" еще не поздно. Благо, что за год пока многого не сломали.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 4 июля 2018 > № 2662438 Алексей Кротов


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 3 июля 2018 > № 2665259 Сергей Цокуконь

Как найти лучших.

В Донском университете хотят сделать так, чтобы талантливые студенты встретились с заинтересованными работодателями.

В 2017 году Агентство стратегических инициатив (АСИ) провело опрос удовлетворенности предприятий системой кадрового обеспечения, который показал, что необходимость переобучения новых сотрудников возникает у 51% работодателей, необходимость содержания корпоративных учебных центров — у 42%. Период адаптации выпускника в среднем составляет около одного года. Недостаточная эффективность и зачастую устаревшие механизмы взаимодействия образовательных учреждений и работодателей приводят к отставанию содержательной части обучения от потребностей на компетенции реального бизнеса. Решением этих проблем озабочены сегодня все ведущие технические вузы России. В Донском государственном техническом университете (ДГТУ) сегодня внедряют новую экспертно-аналитическую информационную систему по поиску среди обучающихся потенциально лучших специалистов. Об этом в интервью «СГ» рассказал начальник управления энергоэффективности и геоэкологической безопасности ДГТУ Сергей КОЦУКОНЬ.

«СГ»: Сергей Николаевич, одной из самых больших проблем системы образования является сегодня быстрая смена технологий и связанное с этим устаревание знаний и навыков. Что делать?

Сергей Коцуконь: Вы правы, в ближайшие десять-двадцать лет мир ожидает исчезновение примерно 30% традиционных профессий и одновременное появление новых. В перспективе появление новых технологий будет снижать потребность в людских ресурсах, но при этом на порядок увеличатся требования к качеству инженерных и рабочих кадров. Результаты кадрового прогноза, сделанного нашим университетом, говорят о том, что отдельным риском для каждого производителя станет дефицит квалифицированных кадров по техническим, инженерным специальностям. Как показывает практика, сегодня длительность подготовки инженерных кадров зачастую больше, чем сроки обновления технологий. Значительная часть компетенций уже сейчас находится в надпредметной сфере и не связана с запросом конкретных секторов экономики. В будущем одной из потребностей работодателей станет «мультидисциплинарность» подготовки и компетенций специалиста. В мировой практике одной из тенденций прогнозирования перспективных профессий и видов деятельности в условиях высокой рыночной динамики выступает уменьшение масштаба объектов прогнозирования: переход от проведения крупномасштабного анализа потребности в квалификациях на национальном уровне к прогнозированию качественных составляющих кадрового спроса на уровне отдельных компаний. Казалось бы, квалифицированные и талантливые кадры могут быстро трудоустроиться. Но реальность такова, что недостаточно иметь два разрозненных элемента, чтобы они начали взаимодействовать как система, просто между ними необходимо установить связь. Часто этому не придают значения, полагая, что связь появится сама, но это не всегда получается.

«СГ»: И что же предлагает вуз?

С.К.: Сегодня ДГТУ внедряет новую экспертно-аналитическую информационную систему по поиску среди обучающихся потенциально лучших специалистов. В дальнейшем мы планируем отслеживать их учебную и проектную деятельность, выстраивать обучение по индивидуальным образовательным программам в тесном сотрудничестве с бизнесом в рамках единой системы.

«СГ»: Как это будет выглядеть на практике?

С.К.: Система делится на несколько групп. Группа «Абитуриенты и их родители» поможет принимать решение о поступлении в тот или иной вуз. Здесь размещаются списки специальностей и вступительных испытаний, данные о трудоустройстве выпускников по различным специальностям, о степени связи между успешным обучением и эффективным трудоустройством; списки работодателей, трудоустроивших студентов и выпускников вуза в разрезе по специальностям.

Во второй группе «Студенты и выпускники» будет находиться информация о студентах — об их успеваемости в университете, общественной, инновационной, предпринимательской и иной деятельности, об их трудоустройстве (если студент или выпускник трудоустроен). Здесь же можно просмотреть формируемые системой списки работодателей, которых мог бы заинтересовать студент или выпускник с указанием условий труда и заработной платы.

Участники третьей группы — «Работодатели» — смогут знакомиться с информацией о вакансиях и необходимых компетенциях; просматривать списки незанятых студентов и выпускников, наилучшим образом подходящих к имеющимся вакансиям. Работодатели смогут выбрать лучших специалистов, которым дана независимая качественная оценка по различным признакам: успеваемость по нужным дисциплинам, деятельность и интересы студента, которые позволяют освоить соответствующие профессиональные компетенции.

«СГ»: Что в итоге даст разработанная вузом система?

С.К.: Она позволит в короткие сроки подбирать наиболее подходящих претендентов в соответствии с требованиями конкретных работодателей. Мониторинг развития карьеры лучших выпускников сформирует банк данных самых профессиональных специалистов региона, что позволит в дальнейшем планировать их карьерный рост. С наиболее перспективными и профессиональными специалистами работодатели будут заключать эксклюзивные договоры. Соответственно, работодателям внедрение нашей системы позволит быстро находить эффективных специалистов, снизить затраты на переподготовку сотрудников, повысить уровень трудоустройства по специальности, сократить отток талантливой молодежи из региона, выбирать жителям востребованные профессии.

Надо сказать, что в целом проект ДГТУ чем-то напоминает систему отбора игроков в североамериканских лигах, таких, как Национальная хоккейная лига (НХЛ) или Национальная баскетбольная ассоциация (НБА). С 1947 года в американском спорте применяется так называемая система драфта — процедура последовательного выбора, распределения игроков и подписания контрактов. Она заключается в том, что после школы перспективным ребятам, проявившим себя в том или ином виде спорта, предлагают стипендии в университетах и участие в студенческих соревнованиях, а уже оттуда по итогам мониторинга их драфтуют (отбирают) команды профессиональных лиг. И чем больше ценность и перспективность игрока, тем выше его номер в драфте. Эту успешную практику можно применить в решении кадрового вопроса и в других отраслях, не изобретая новых велосипедов.

«СГ»: Очевидно, что в новых условиях вузу потребуются и новые преподаватели. Как с этим обстоит дело?

С.К.: В системе, которую я вам описал, есть еще и четвертая группа «Представители университета (факультета)». В этой группе будет представлена информация, позволяющая проводить более эффективный учебный менеджмент: редактировать компетенции, приобретаемые студентами при прохождении учебных курсов, анализировать, насколько предлагаемые студентам курсы развивают компетенции, необходимые работодателям, и проводить своевременную корректировку учебных планов. Перед нами действительно стоит задача подготовки нового типа преподавателя. В идеале это должны быть практики из востребованных высокотехнологичных сфер деятельности, иначе говоря, носители практических знаний.

«В будущем одной из потребностей работодателей станет «мультидисциплинарность» подготовки и компетенций специалиста»

Справочно

Донской государственный технический университет (ДГТУ) — опорный многопрофильный вуз, расположенный в Ростовской области. Среди прочих в университете есть факультет «Промышленное и гражданское строительство», на котором готовят специалистов по направлениям «Городское строительство и хозяйство», «Организация строительства», «Строительство уникальных зданий и сооружений» и др.

Автор: Наталья ЕМЕЛЬЯНОВА (Ростов-на-Дону)

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 3 июля 2018 > № 2665259 Сергей Цокуконь


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 29 июня 2018 > № 2656865 Валерий Алакоз

Комментарий. Почему земля в России до сих пор не устроена и не измерена.

Если кто не знает, в России сотни миллионов гектаров земель, а счастья нет. Земли много, а землепользование не на уровне, поскольку порядка там нет. Но ведь земля — это огромный ресурс, которым, по идее, мы все владеем. Но почему наши участки наезжают на картах друг на друга, мы идем в суды искать правду, а найти ее удается иногда и за очень большие деньги?

Эти и другие вопросы обсудили в беседе издатель портала «Крестьянские ведомости», ведущий программы «Аграрная политика» Общественного телевидения России, доцент Тимирязевской академии Игорь АБАКУМОВ и Президент Российской ассоциации частных землемеров Валерий АЛАКОЗ.

— Валерий Владимирович, не так давно ректор Российской академии землеустройства назвал потрясающую цифру: если поставить на кадастровый учет все государственные земли и взимать с них налог, то государство может иметь порядка 1 триллиона рублей в год. А сейчас мы вводим повышенный возрастной ценз для выхода на пенсию, дополнительные 2% к НДС — будет 20% он. То есть казна судорожно ищет доходы. Это уже вызывает некоторое брожение в массах, потому что людям это не вполне нравится. Между тем земля не поставлена на кадастровый учет. Казалось бы, поставь — и триллион рублей как с куста, не считая земельных сделок между участками. Как вы считаете, это правдоподобная цифра?

— Она близка к правде. Вообще кадастр имеет много целей. Одна из них — фискальная, собрать налог; другая – прежде чем управлять, надо знать, чем ты управляешь, это такая информационная система для управления территориями. Экологические задачи, обеспечение рынка оборота земель, устойчивость землепользования, особенно это касается продуктивных сельскохозяйственных земель. Это и развитие финансового рынка, поскольку можно земельные участки, объекты легализовать…

— Вопросы землеустройства очень актуальны. Один пример – ситуация в дачном товариществе «Радонежские просторы», в котором около тысячи членов товарищества вдруг остались без земли. Их просят удалиться, хотя земли у них в собственности по государственному акту. Вот что сообщает председатель товарищества Н.Б. Лычагина. Несколько тысяч человек попали в беду из-за ошибок чиновников. В стране есть обманутые вкладчики, дольщики, а теперь – и обманутые дачники. Дело было так. 10 лет назад люди купили земли в Сергиево-Посадском районе Московской области, получили все государственные документы, права собственности, все по закону оформили. Все сделки проверялись юристами. Многие успели построиться, зарегистрировать дома, свидетельства о собственности на строения получили. Это было 10 лет назад, а спустя 4 года, где-то в 2013 году, вдруг чиновники достают документ 30-летней давности, 1986 года Мособлисполкома, решение пленума, где было принято решение об организации на данной территории охранной зоны. Решение было принято, но ни один его пункт исполнен не был – решение никогда нигде опубликовано не было. Более того, когда его в судах представили, на нем стоял гриф секретности (ДСП), то есть оно было секретным. Понятно, что даже теоретически граждане о существовании такого документа знать не могли. Границы зоны не были определены, в кадастр обременения не были внесены. Все 30 лет шло активное обустройство этой территории, ее развитие, стройка, Ярославское шоссе пересекло всю эту охранную зону. Но тем не менее все мытарства начались именно с этого момента.

У граждан, на первый взгляд, бесспорные аргументы: нормативные акты не опубликованы, поэтому связанные с ними дела не должны рассматриваться в судах. Но суды почему-то приняли эти дела.

В итоге земля снова была переведена в категорию земель сельхозназначения. Автоматически все построенное на ней оказалось вне закона, все объявили незаконными строениями. А тем, кто не успел построиться, ввели запрет на строительство, и люди просто не могут пользоваться этой землей, которую купили, реализовывать цели, ради которой покупали землю.

Люди оказались просто в подвешенном состоянии. Те дома, которые зарегистрированы, сегодня, оказывается, находятся на землях сельхозназначения. Это тоже не совсем законно. Тем владельцам, которые не успели зарегистрировать строения, отказывают в регистрации, а те, кто не успел построиться, не могут начать это делать, потому что на данной территории запрещено строительство.

— В кадастре должны быть земельные участки, ограничения по использованию этих участков в виде границ охранных зон с особым режимом использования…

— Там же секретное постановление было.

— Да. Даже дело не в секретном характере…

— Оно не опубликовано.

— Отсутствуют в кадастре вот эти зоны по 20-30% от всего их наличия.

— То есть, первое – это отсутствие кадастра.

— Только сейчас этим начали заниматься. И когда люди покупали участки, это чистые права были, они законно купили, добросовестные приобретатели, начали строиться. И когда… Это часто бывает, что смотрят на это на все, люди строятся, им ничего не говорят, а когда все это сделано, вдруг предъявляют претензии по поводу того, что там нельзя этого делать по режиму охранных зон. Это, видимо, зоны газопровода, да?

— Нет, не газопровода, это какой-то природный заказник или что-то в этом духе.

— Природоохранная зона с особым режимом, где этого нельзя было бы делать. Но чиновники…

— …продали эту землю.

— Да, и не уведомили. Они вообще не могли продать эту землю, они не имели права. Поэтому из всего количества застройщиков надо выделить добросовестных. Их надо отделить от захватчиков, которые все знали и сознательно шли на это. Ведь другие не знали и по вине той же власти, которая не уведомила их, тех ведомств, в ведении которых находились эти охранные зоны, не реагировали долгое время. Надо было сначала, сразу поставить водораздел… А поставили в трудное положение всех людей. Такие случаи были, реакция самых высоких наших руководителей известна: не надо прогонять людей с таких земель, надо искать выходы — то ли сокращать эти зоны, то есть менять…

— То ли менять их расположение.

— То ли выносить куда-то эти трубопроводы, обходить их, но нельзя трогать людей, которые добросовестно все сделали, нельзя нарушать их права. Но, к сожалению, это достаточно часто бывает. Причина в том, что организации, в ведении которых находятся эти природные, природоохранные зоны, водоохранные зоны, не внесли эти данные в кадастр, их там нет. А сейчас главная информационная база — какие это земли, кому они принадлежат, в каком они режиме работают – будет находиться в земельном кадастре. Сейчас его только наполняют.

— Только-только начали наполнять?

— Только начали наполнять.

— Один наш читатель сообщил, что четыре года назад заказал межевание через кадастровую контору. Заплатил деньги. В итоге даже через суды не мог добиться никаких результатов. Фирма исчезает, а кадастровый инженер, который проводил межевание, идет на повышение. Получается, ни денег, ни межевания, правильно?

— Кадастровые инженеры сегодня являются членами саморегулирующихся организаций. Они просто обязаны быть членами таких организаций, иначе не могут работать. Таких организаций у нас сегодня порядка 20. Они должны соответствовать всем требованиям по квалификации, должны застраховать свою деятельность профессиональную…

— Ответственность?

— Ответственность профессиональную, да. Она может быть двух видов: личная ответственность, может еще перестраховываться саморегулируемая организация. Там есть ответственность у него и финансовая, вплоть до потери права на работу. То есть человеку надо обратиться в саморегулируемую организацию, с которой он заключал договор, и выяснить, куда делся этот кадастровый инженер.

— Валерий Владимирович, у нас в начале 1990-х гг. была организация, которая называлась Роскомзем. Это не просто Кадастровая палата, эта организация была — Российский комитет по землеустройству. Вот теперь расскажите поподробнее, что такое землеустройство и в чем отличие землемера от землеустроителя.

— Он назывался Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Он отвечал за все земельные ресурсы, вел информационную базу, занимался межеванием; половина работ была связана с землеустройством. За Госкомземом была закреплена в самом начале задача по сопровождению земельных преобразований, реализации первой программы по земельным преобразованиям; значительная часть была посвящена землеустройству. Землеустройство – это проектное землепользование, в основном это использование сельскохозяйственных земель. Вот до 1990 года какие функции были? Съемка, картографирование, вычисление площадей, определение площадей, видов угодий и их качества, порядка 300 с лишним показателей было по видам угодий и качеству этих угодий. Через 5-7 лет повторялись эти съемки, через 10-15 лет проводились почвенные обследования, мы за последние годы три тура почвенных обследований провели.

— Почвенное обследование – это что?

— Это каждое сельскохозяйственное предприятие определялось… Выкапывались такие ямы 2-метровые, определялся профиль земли…

— То есть бонитет земли, ее качество.

— Определялись качество земли, почвообразующая порода, сама почва, почвенные характеристики, по наличию питательных веществ, физический состав…

— Этим всем занимался Госкомзем?

— При Госкомземе был институт Роснииземпроект, объединение. В этом объединении было 12 зональных проектно-изыскательских и

научно-исследовательских институтов и порядка 60 экспедиций и институтов, в каждой области было подразделение.

— И когда вся эта большая организация перестала существовать?

— Она начала затухать в середине 1990-х гг. Мы подготовили программу продолжения работ, завершения земельных преобразований, потому что только начали. Эта программа была утверждена правительством как федеральная целевая программа на 1999-2001-е гг. Еще 4 миллиона крестьян не получили свои доли, они должны были их получить. За счет госбюджета проводились кадастр, разделение этих участков. Но полгода не прошло, как ее закрыли, перестали финансировать, а потом вся эта система Госкомзема, система Роснииземпроектов, вот этих проектных институтов ушла в подчинение Росимущества.

— А вот еще один пример, на этот раз из Иркутска. Нам сообщила Ирина Х, что она и ее муж в 2000 году получили земельные доли, отработав вместе с мужем по 15 лет в совхозе. Им выдали участки. Почти сразу в 2000 году они все оформили согласно действовавшему на тот момент законодательству. Почти 20 лет они пользовались этой землей, участком. Однако недавно, по ее словам, появились некие люди, стали выдавать какие-то ресурсы денежные или лесные фонды, потихоньку наложили на эти участки границы. Супруги межевание проходили, границы не налаживали, спокойно пользовались землей, потому что их уверили, что у них есть право собственности как оно было оформлено. Короче говоря, заверили, что никто не имеет права участки у них забрать. А вот на сегодняшний день какие-то люди наложили на участки свои границы. Что теперь делать – супруги не знают. Только теперь идут суды и в судах требуют привязку этих участков. Как супруги могут доказать, что именно на этом участке они 20 лет осуществляли землепользование?

Я думаю, что такая проблема касается сотен тысяч наших сограждан, если не больше. Валерий Владимирович, сколько у нас существует сеток или, как это, систем измерения вот этих вот участков?

— Ну сначала я скажу, что 12 миллионов работников колхозов и совхозов, пенсионеров, работников социальной сферы, обслуживающих село, получили 120 миллионов сельскохозяйственных угодий в собственность.

— Это 120 миллионов гектаров.

— Да. Примерно в среднем это 10 гектаров на человека. Определялись проекты перераспределения земель, часть земель ушла в ведение сельских советов, включена в границы населенных пунктов, выведена из земель колхозов и совхозов. Часть земель попала в фонд перераспределения, а остальная часть была приватизирована, определены места, поля, кормовые угодья на этом материале, составлен перечень участников общей земельной собственности, вот этой долевой собственности. Мы успели в начале 2000 года идентифицировать эти земельные доли, фамилии в определенных полях севооборота, то есть некоторая неопределенность несколько отошла на второй план, 3-5 человек знали, на каком поле находится их собственность.

Но процедура выделения земельных участков, установление границ в счет земельных долей достаточно сложна. Многим из собственников земельных долей это было не по силам. В законе об обороте земель это теперь поручено муниципальным органам, то есть теперь городские округа и поселения должны этим заниматься. Они должны составить проект межевания земель, выявить там земельные участки, которые потеряли своих владельцев. Это невостребованные земельные участки, их примерно 20% от того, что имеется. Остальные земельные участки определить по фамилиям собственников этих земельных долей.

— Это понятно.

— Этот процесс идет, но идет достаточно медленно.

— А почему медленно? Если раньше был один Госкомитет по земельным ресурсам, который владел всей информацией обо всех участках на территории Российской Федерации, сколько сейчас ведомств претендует на свои земли? Сколько ведомств владеет землей, государственных ведомств?

— Ну вот раньше один орган этим занимался, а теперь лесами занимаются гослесные органы, водой — Минприроды, строительством строители занимаются, Росимущество распоряжается землей федеральной и разной…

— Которая тоже некадастрирована, неразграничена еще.

— Они обязаны за свой счет кадастрировать землю для продажи, должны определенную вещь продать. Там есть лазейки разные, можно даже на схеме нарисовать…

— Перечислять можно долго, сколько по числу этих ведомств?

— Ну, некоторые называют 16, я перечислил основные.

— То есть было одно ведомство, сейчас их 16.

— Да. Кадастры – это общественный продукт, государство должно им заниматься. На вот эти 30 с лишним миллионов земельных участков, которые были приватизированы в 1990-х гг., надо было с помощью государства, с помощью бюджетов потратить копейки, чтобы получить рубли, о которых вы говорите.

— Валерий Владимирович, вот вы сейчас негосударственный служащий, наверное, сможете ответить на мой вопрос хотя бы «да» или «нет». Скажите, пожалуйста, в том, что из единого органа управления землей сейчас у нас получились как минимум 16 органов, коррупционная составляющая есть?

— Конечно, есть.

— Когда сосед на соседа наезжает, они полюбовно этот вопрос решить не могут, только через суд. Это адвокат, это землемер, плюс взятки и так далее.

— Два примера могу привести. В кадастре сегодня около 3 миллионов участков с границами, которые пересекаются. Они не должны были попасть в кадастр, но они попали, это о чем-то говорит, почему-то они попали.

Теперь создали, по нашему предложению, апелляционные комиссии, которые рассматривают споры о пересечении границ, когда не ставят на кадастровый учет, поскольку границы наезжают на ранее установленные границы, или по другим причинам. Там порядка трех десятков причин, чтобы отказать и не поставить участок на кадастровый учет. По заявлению кадастрового инженера или заинтересованного лица этим занимается апелляционная комиссия, в которой три чиновника и три человека от профессионального сообщества с правом решающего голоса, если разделились голоса 3 на 3, — у руководителя от Росреестра.

Мы ожидали большего эффекта от работы этих комиссий, комиссия из поданных заявлений половину не рассматривает, поскольку там просрочка идет, там в месяц не уложились, позднее отправили свои материалы, а из рассмотренных материалов они 10-15% удовлетворяют, отказы были признаны неправильными, а в 85-90% случаев — отказывают. Потом эти дела попадают в суды, и там ровно наоборот: по статистике, мы ее изучали, 80-85% решений выносятся в пользу граждан, в 10-15% случаев суды не поддерживают граждан. То есть это говорит о том, что суд — более серьезная организация. Эти комиссии плохо работают, они под началом Росреестра, Росреестр контролирует их деятельность, это продолжение бюрократического аппарата за счет средств тех же кадастровых инженеров, которые содержат саморегулируемые организации. То есть система неэффективна.

И еще один пример. Если кадастровых инженеров за ошибки наказывают штрафом от 30 до 50 тысяч…

— Их наказывают все-таки?

— Наказывают, если выявляются нарушения, даже уголовная ответственность есть, если она подлежит этой ответственности, и лишение права на работу есть. А кадастровый чиновник никаких наказаний не имеет, его пожурят, в худшем для него случае это 1 тысяча рублей за просрочку выдачи каких-то данных. То есть никакие квалификационные требования к ним не предъявляются такие же, как к кадастровым инженерам, там практически любой может работать…

— Как все тонко продумано.

— Все очень тонко, на эти места просто все рвутся.

— Ну конечно, это же хлебное место.

— Первый вице-премьер, проводя коллегию, говорил: «Не пойму, почему туда все рвутся на такие маленькие оклады». Пошутил так.

— Валерий Владимирович, хочу вернуться к своему самому первому вопросу: сколько денег у нас лежит сейчас на земле, и мы ленимся их поднять? Под «мы» я имею в виду государство, которое ленится просто деньги поднять, квалификации не хватает, ума не хватает, сердца не хватает, ничего не хватает. Все хотят повысить налоги, пенсионный возраст поднять, чтобы не платить пенсии. Что же это такое? Сколько у нас таких примеров?

— Когда мы начали в 1990-х гг. преобразования, объездили стран 20, посмотрели, как кадастровая система работает. Ездили в Испанию, во Францию, Австралию … В Австралии, например, как все происходит. Сделали съемку, взяли все материалы, которые там были на бумаге, положили за счет государства на карты, сказали, что это ваша собственность, но она неполная, вы продать не можете. Вот когда вы захотите продать и будете получать выгоду, тогда вы поточнее померяете, мы поменяем не очень точные границы на очень точные. То есть государство озаботилось в первую очередь тем, что оно определило, что это твоя собственность, это, во-первых, и со всех собирала налоги.

— Считаете ли вы, что нужно воссоздать Госкомитет по земельным ресурсам? Да или нет?

— Я бы мечтал об этом, но думаю, что это очень трудно сделать.

— У нас сейчас вице-премьер аграрник, давайте пожелаем ему, чтобы одним из первых решений было именно воссоздание Госкомитета по земельным ресурсам.

— Я ему это пожелаю, но это очень трудная задача.

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 29 июня 2018 > № 2656865 Валерий Алакоз


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2693745 Андрей Пинчуков

Восстановление права.

Собственники жилья в МКД возвращают себе общее домовое имущество.

Вопросы управления многоквартирным жилым сектором затрагивают интересы миллионов граждан нашей страны. Долгие годы одной из самых болезненных проблем в этой сфере оставалось незаконное отчуждение общего домового имущества (ОДИ) — подвалов, чердаков и других помещений, которыми могли бы совместно пользоваться жильцы. Зачастую эти помещения передавались различным структурам, в том числе коммерческим, которые распоряжались ими в своих интересах, не делясь доходами с жильцами. Для решения этих проблем в феврале 2017 года Советом национального центра «ЖКХ Контроль» была создана специальная Комиссия по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов. О работе комиссии в интервью «СГ» рассказал ее руководитель Андрей ПИНЧУКОВ.

«СГ»: Андрей Петрович, комиссия существует уже больше года. Можно ли уже говорить о каких-то результатах?

Андрей Пинчуков: За год с лишним нами было проведено 32 специальных выездных семинара и совещания для органов власти, жилищного надзора и организаций собственников жилья. Если до 2017 года только Москва, Санкт-Петербург и Кострома системно занимались восстановлением имущественных прав жителей МКД, то теперь больше сорока субъектов доложили о создании при региональных правительствах рабочих групп, призванных решать такие задачи. Сдвинуть дело с мертвой точки помогло, в частности, письмо главного жилищного инспектора Андрея Чибиса от 20 апреля 2017 года, содержавшее рекомендации высшим руководителям субъектов РФ по организации работы по защите и восстановлению прав собственников помещений многоквартирных домов. В этом письме комиссия НП «ЖКХ Контроль» упомянута как консультант органов власти субъектов и муниципальных образований. В результате за год количество помещений, права жителей на которые были восстановлены, приблизилось к 1500. Ведется активная подготовка к началу возврата элементов общего имущества из муниципальной казны в городах Крыма, Мурманской области и еще почти в тридцати субъектах. Наглядным примером результативной работы является Санкт-Петербург. А ведь еще полтора года назад ситуация в городе подвергалась жесткой критике граждан и руководителей Минстроя России. За год количество помещений, возвращаемых жителям, возросло с тридцати до почти двухсот в месяц! Для сравнения, в Москве 200 помещений возвращалось в год. В 2017 году в Петербурге восстановлены в правах собственники 822 помещений, в плане на 2018 год — 2000. Поэтому опыт работы Северной столицы востребован и получает все большее распространение, тем более что восстановление прав жителей происходит во внесудебном порядке, что экономит не только время, но и средства истцов — собственников квартир в МКД.

«СГ»: Как выглядит стандартная схема возврата ОДИ?

А.П.: К настоящему времени, учитывая накопленный опыт в субъектах РФ и разъяснения Верховного Суда, можно сказать, что практика восстановления прав граждан на ОДИ сложилась. Определилась и структурная схема построения и координации работы в субъекте и муниципальных образованиях РФ. На верхней ступени этой схемы находится рабочая группа субъекта — модератор процесса, обеспечивающий единую методику и надзор за происходящим, на нижней — комиссия муниципального образования, определяющая статус каждого исследуемого объекта. Следующим шагом является решение главы уполномоченного органа власти в муниципальном образовании о признании исследованного объекта казны общим имуществом собственников помещений дома. Это решение направляется в Росреестр для исключении записи о праве собственности муниципального образования на это имущество из ЕГРН. Так восстанавливаются справедливость и порядок. Причем вне суда.

«СГ»: Есть ли необходимость в принятии дополнительных нормативных актов, облегчающих процесс возврата ОДИ?

А.П.: Статья 12 Гражданского кодекса РФ обеспечивает возможность восстановления прав собственников МКД на элементы общего имущества, было бы на это желание администраций. Дело в том, что изъятие элементов общего имущества происходило и происходит еще в отдельных субъектах в силу неправомерных, ошибочных действий городских комитетов имущественных отношений. Когда сотрудники этих комитетов осознают неправомерность своих действий — процесс налаживается, исчезают препятствия на пути восстановления прав жителей во внесудебном порядке. Изъятые из владения жителей неотчуждаемые по закону помещения необходимо возвращать под юрисдикцию жителей. Иного пути нет! Жилищный кодекс прямо запрещает уменьшать размер общего имущества без 100-процентного согласия собственников. В тех случаях, когда части общего имущества оказались в чужом пользовании или собственности без согласия собственников квартир, произошло нарушение прав жителей. Надо помнить, что в соответствии с Законом о приватизации жилья от 1991 года общее имущество в доме возникло в момент приватизации хотя бы одной, первой, квартиры, когда кроме муниципального образования в многоквартирном доме появился еще один собственник. В связи с этим многочисленные суды говорят, что «право муниципального образования на помещения общего имущества не возникло, несмотря на наличие у администрации города свидетельства о праве собственности».

«СГ»: Наверно, существует определенное сопротивление вашей работе на местах?

А.П.: Бывает всякое. Мы имеем почти анекдотичные примеры. Например, администрация Мурманска требует от ТСЖ освободить помещение, в котором расположен тепловой пункт. Помещения колясочных и мусоросборных камер вписаны в муниципальный реестр как имущество казны города Симферополя. А правительство Московской области зарегистрировало областной Фонд капитального ремонта в помещении электрощитовой жилого дома! Подобные факты красноречиво говорят о том, что проблем еще очень много.

«СГ»: Что нужно делать для их решения?

А.П.: Продолжать совместную работу НП «ЖКХ Контроль», Минстроя и властей на местах. Необходима большая активность органов жилищного надзора. Следует организовать специальное совещание с органами жилищного надзора и руководителями крупнейших городов России на тему защиты прав собственников. Есть необходимость в разработке методических рекомендаций по восстановлению прав собственников с участием Минстроя. Кроме того, серьезной проблемой остается парадоксальная практика судов, когда применение сроков исковой давности по требованиям собственников о восстановлении нарушенного права зависит от расположения вспомогательных и технических помещений общего имущества в доме.

«СГ»: В каких регионах возврат общего имущества идет сложнее всего?

А.П.: Тяжелая ситуация в Калининграде, Челябинской, Ленинградской, Московской, Ростовской областях. Там процесс начался, но пока он еще в стадии развития. Легче сказать в каких регионах работа происходит наиболее успешно. В передовиках, после сложной работы жилищных общественных организаций в диалоге с администрацией города, сегодня Санкт-Петербург, Кострома, также начинается результативная работа в Нижнем Новгороде, Кирове, Костомукше, Бийске. Не оставляем надежду, что и правительство Москвы в объемах восстановления прав граждан не будет отставать от Санкт-Петербурга.

Цитата в тему

«Принимая рекомендации Минстроя и Комиси, в работу по восстанов лению прав жителей на обще имущество включились не только города регионального значения — Нижний Новгород, Тверь, Киров, но и удаленные от центра скромные по размерам Бийск, Костомукша, поселок Искателей Ненецкого автономного округа и многие другие населенные пункты»

Справочно

Основная цель Комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов — предотвращение нарушений имущественных прав жителей многоквартирных домов, внедрение мер по исключению таких проявлений, оказание консультативной помощи органам власти, жилищного надзора и гражданам.

Автор: Алексей ЩЕГЛОВ

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2693745 Андрей Пинчуков


Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2693744 Юлий Максимов

Город оцифрованный.

«РосКапСтрой» работает над созданием цифровой модели городского хозяйства.

Подведомственное Минстрою России Федеральное автономное учреждение (ФАУ) «РосКапСтрой», созданное на базе Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального хозяйства, по праву считается крупным центром дополнительного профессионального образования. Помимо этого, на ФАУ возложено осуществление функций единого заказчика при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства за счет средств федерального бюджета. Однако этим сфера деятельности «РосКапСтроя» не ограничивается. Сегодня в учреждении работают над новым интересным проектом по разработке цифровой модели реального города, на базе которой планируется создать уникальную систему управления городским хозяйством. Подробнее об этом проекте в интервью «СГ» рассказала и. о. руководителя ФАУ «РосКапСтрой» Юлия МАКСИМОВА.

«СГ»: Юлия Геннадьевна, мне доводилось немало читать о работе «РосКапСтроя » в сфере профессионального образования, а вот о том, что ФАУ занимается еще и цифровыми технологиями, слышу впервые. Какое вы имеете к ним отношение?

Юлия Максимова: Имеем и, представьте, самое прямое! Наступление цифровых технологий в строительстве — это неизбежность, которую можно, конечно, не замечать, но гораздо правильней, на мой взгляд, было бы к ней готовиться, а еще лучше — возглавить. Внутри нашего учреждения создан специальный департамент, который занимается информационными технологиями как на стадии проектирования, так и на стадии строительства и эксплуатации. То есть мы стараемся охватить весь жизненный цикл здания. Мы идем по двум направлениям. Первое — разрабатываем учебные программы и планируем по ним активно обучать, особенно это касается BIM-технологий в эксплуатации зданий и сооружений. Можно, например, что угодно внедрять в банках или иных структурах, но если сами сотрудники не понимают, как этим пользоваться, значит, услуга не будет востребована. С BIM примерно то же. Стройка — огромный сектор экономики, в нем много людей занято. И задержка с внедрением новых технологий напрямую связана с тем, что большинство работников отрасли пока не понимают, что такое BIM и как его применять. Поэтому наше второе направление — внедрять BIM на тех строительных объектах, где мы выступаем в качестве техзаказчика или осуществляем строительный контроль. У нас есть уникальная система — система управления отказами (Fault Management). Это часть так называемой FCAPS-модели, отражающей ключевые функции администрирования и управления компьютерными сетями. Управление отказами входит в эту модель первым пунктом — буква «F»…

«СГ»: Постойте, слишком много незнакомых слов сразу. Нельзя ли поподробнее?

Ю. М.: Эта система прошла апробацию в NASA, Boeing, и американцы признали ее исключительные достоинства. Сейчас в Роскосмосе, корпорации «Вертолеты России» и кое-где еще активно внедряют эту технологию. Суть ее заключается в том, что любая система описывается в модели: узлы и агрегаты, их состояние, ресурс и тому подобное.

В модели можно спрогнозировать, какой из узлов может отказать и к чему это приведет. Например, у вас «вылетел» генератор, и у вас, не дай бог, конечно, вертолет рухнул. Понятно, что гораздо лучше виртуально смоделировать нештатную ситуацию и заменить проблемный узел заблаговременно.

«СГ»: Очень интересно!

Ю. М.: Внедрение такой системы открывает огромные перспективы. Сейчас мы запускаем пилотный проект — оцифровка города Рязани на базе BIM-технологии с использованием как раз вот этой системы управления отказами. Мы попытаемся на базе целого города показать, как это работает. Аналогов этому проекту просто нет, и нам это интересно со всех точек зрения. То есть мы оцифруем все здания, инфраструктуру, инженерные сети, доставку всех ресурсов — электричество, вода, отопление и так далее. Это будет такая цифровая модель реального города.

Рязань выбрана не случайно — у нас там работает крупный филиал, есть имущественный комплекс, очень продвинутый коллектив сотрудников, хорошо выстроенная связь с руководством города и области. Скоро мы подпишем с администрацией города большое соглашение, в рамках которого у нас целый ряд проектов. В частности, разрабатывается положение о премии для лучшего застройщика. Для этого мы берем на себя мониторинг всех строек. Кроме того, будем заниматься и своим «прямым» делом» — проводить повышение квалификации специалистов, занятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. И третий большой блок работы — это как раз оцифровка Рязани.

«СГ»: Но это же необыкновенно сложная работа! Хватит ли у вас ресурсов, чтобы с нею справиться?

Ю. М.: Здесь, конечно, есть множество подводных камней. Но у нас есть понимание, что этот проект даст возможность на реальном примере большого города выстроить цифровую модель и попытаться внедрить ее, построив на ее базе систему управления городским хозяйством.

Мы хорошо осознаем, что в реальной модели города сразу будет невозможно все точно описать! По какому-то зданию есть, скажем, описание всех технических параметров, а по другому — документация утрачена. То есть в модель это здание придется вписывать с некими допущениями: «Предположительно здание построено в таком-то году, предположительно его остаточный ресурс такой-то, предположительно сечение труб такого-то диаметра…». Но в процесс оцифровки Рязани мы планируем активно вовлекать местные управляющие компании, чтобы они данные по своим объектам предоставляли нам, как составные «кирпичики» модели.

«СГ»: Если я правильно понимаю, эта система рассчитана на предупреждение каких-то нештатных ситуаций, на выявление слабых мест. Например, можно выявить точки, где идет слишком большой расход ресурсов и дать рекомендации по оптимизации процессов?

Ю. М.: Да, система, как мы надеемся, сможет сама просчитать избыточный расход ресурсов, проанализировать ситуацию и выявить причину — либо незаконное подсоединение, либо непроизводительный расход. Но это только одна из целей. С помощью системы управления отказами можно будет прогнозировать возникновение нештатных ситуаций в том или ином своем звене. Конечно, математический метод не сможет предсказать все аварии, халатность и плохая работа трудно просчитываемы, но я уверена, что внедрение такой модели, безусловно, приведет к снижению аварийности, количества нештатных ситуаций, ликвидации самой их возможности на ранней стадии. То есть, по завещанию Гиппократа, «болезнь легче предупредить, чем лечить».

«СГ»: Если получится все сделать так, как вы говорите, это будет настоящая революция в системе управления городским хозяйством…

Ю. М.: Да! Цифровая модель поможет повысить управляемость всей системы ЖКХ на уровне города. Вообще, все это напоминает мне ситуацию до введения бухгалтерской программы 1С. Раньше ведь вели бухучет в бумажном виде — накапливали регистры, считали на счетах, и это вроде работало. Но после внедрения бухгалтерских программ стало понятно, насколько удобнее, быстрее и точнее можно вести бухучет, оперируя массивом данных на компьютере, моментально формируя отчеты в любом разрезе.

Цифровая модель города должна сработать таким же образом. На примере Рязани мы решаем ряд вопросов: смотрим, как это работает в полевых условиях. И мы очень благодарны руководству города за предоставленную возможность воплотить такой проект в жизнь. И у нас появится фактический материал для нормотворческой, законодательной деятельности.

Потому что на примере живой модели будет понятно, где, как и что работает. Или не работает. И с приходом цифровой экономики эта модель абсолютно органично впишется в нее. И еще одно. Создание цифровой модели города позволит нам сделать большой шаг в том, чтобы начать прививать цифровую культуру в сфере ЖКХ, обучить специалистов ЖКХ работать в рамках этой цифровой модели. Ведь в ней будет описано все здание, вплоть до узлов и агрегатов, и можно выявить персональную ответственность за каждый участок. В модели будет описано, где, когда и кем были проведены те или иные работы, заменены те или иные узлы, агрегаты. Таким образом, мы всегда будем знать не только ресурс работающих или замененных узлов, но и кем они были заменены. И если конкретные узлы некачественно работают, отказывают, будет ясно, кому предъявлять претензии. В системе ЖКХ появится понятие персональной ответственности за аварийные ситуации. А это, несомненно, будет приводить к тому, что даже рядовые работники будут вынуждены добросовестно относиться к своим трудовым обязанностям и повышать свою квалификацию. А мы здесь обязательно поможем.

«СГ»: Уже как учреждение повышения квалификации?

Ю. М.: Именно! Для того чтобы эта модель работала, и ею могли пользоваться, мы параллельно будем проводить обучение.

И на примере нами же созданной цифровой модели города, думаю, сможем делать это успешнее. Кстати, руководство «РосКапСтроя» придерживается следующей позиции в этом вопросе: раньше это была академия, потом нас наделили еще функциями техзаказчика и стройконтроля. В этот период кое у кого возникали мысли о том, чтобы образовательное подразделение в структуре учреждения полностью ликвидировать.

Вроде как зачем? Но все же мы утвердились в мысли, что именно такое сочетание компетенций — и осуществление надзорных функций в стройке, и внедрение инноваций, и обучение тому, как это надо делать правильно, — надо сохранить и развивать на базе «РосКапСтроя» в дальнейшем.

Справочно

Управление компьютерной сетью (FCAPS) — выполнение множества функций, необходимых для контроля, планирования, выделения, внедрения, координации и мониторинга ресурсов крупномасштабной компьютерной сети. Управление включает в себя выполнение таких функций, как начальное сетевое планирование, распределение частот, предопределение маршрутов трафика, распределение криптографических ключей, управление конфигурацией, отказоустойчивостью, безопасностью, производительностью и учетной информацией. Международная организация по стандартизации (ИСО) описала FCAPS-модель, в которой отражены ключевые функции администрирования и управления сетями: (F) Fault Management/Управление отказами; (C) Configuration Management/Управление конфигурацией; (A) Accounting Management/Учет работы сети; (P) Performance Management/Управление производительностью; (S) Security Management/Управление безопасностью. Задачи управления отказами — выявление, определение и устранение последствий сбоев и отказов в работе сети.

Автор: Владимир ТЕН

Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2693744 Юлий Максимов


Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2665264 Андрей Пинчуков

Восстановление права.

Собственники жилья в МКД возвращают себе общее домовое имущество.

Вопросы управления многоквартирным жилым сектором затрагивают интересы миллионов граждан нашей страны. Долгие годы одной из самых болезненных проблем в этой сфере оставалось незаконное отчуждение общего домового имущества (ОДИ) — подвалов, чердаков и других помещений, которыми могли бы совместно пользоваться жильцы. Зачастую эти помещения передавались различным структурам, в том числе коммерческим, которые распоряжались ими в своих интересах, не делясь доходами с жильцами. Для решения этих проблем в феврале 2017 года Советом национального центра «ЖКХ Контроль» была создана специальная Комиссия по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов. О работе комиссии в интервью «СГ» рассказал ее руководитель Андрей ПИНЧУКОВ.

«СГ»: Андрей Петрович, комиссия существует уже больше года. Можно ли уже говорить о каких-то результатах?

Андрей Пинчуков: За год с лишним нами было проведено 32 специальных выездных семинара и совещания для органов власти, жилищного надзора и организаций собственников жилья. Если до 2017 года только Москва, Санкт-Петербург и Кострома системно занимались восстановлением имущественных прав жителей МКД, то теперь больше сорока субъектов доложили о создании при региональных правительствах рабочих групп, призванных решать такие задачи. Сдвинуть дело с мертвой точки помогло, в частности, письмо главного жилищного инспектора Андрея Чибиса от 20 апреля 2017 года, содержавшее рекомендации высшим руководителям субъектов РФ по организации работы по защите и восстановлению прав собственников помещений многоквартирных домов. В этом письме комиссия НП «ЖКХ Контроль» упомянута как консультант органов власти субъектов и муниципальных образований. В результате за год количество помещений, права жителей на которые были восстановлены, приблизилось к 1500. Ведется активная подготовка к началу возврата элементов общего имущества из муниципальной казны в городах Крыма, Мурманской области и еще почти в тридцати субъектах. Наглядным примером результативной работы является Санкт-Петербург. А ведь еще полтора года назад ситуация в городе подвергалась жесткой критике граждан и руководителей Минстроя России. За год количество помещений, возвращаемых жителям, возросло с тридцати до почти двухсот в месяц! Для сравнения, в Москве 200 помещений возвращалось в год. В 2017 году в Петербурге восстановлены в правах собственники 822 помещений, в плане на 2018 год — 2000. Поэтому опыт работы Северной столицы востребован и получает все большее распространение, тем более что восстановление прав жителей происходит во внесудебном порядке, что экономит не только время, но и средства истцов — собственников квартир в МКД.

«СГ»: Как выглядит стандартная схема возврата ОДИ?

А.П.: К настоящему времени, учитывая накопленный опыт в субъектах РФ и разъяснения Верховного Суда, можно сказать, что практика восстановления прав граждан на ОДИ сложилась. Определилась и структурная схема построения и координации работы в субъекте и муниципальных образованиях РФ. На верхней ступени этой схемы находится рабочая группа субъекта — модератор процесса, обеспечивающий единую методику и надзор за происходящим, на нижней — комиссия муниципального образования, определяющая статус каждого исследуемого объекта. Следующим шагом является решение главы уполномоченного органа власти в муниципальном образовании о признании исследованного объекта казны общим имуществом собственников помещений дома. Это решение направляется в Росреестр для исключении записи о праве собственности муниципального образования на это имущество из ЕГРН. Так восстанавливаются справедливость и порядок. Причем вне суда.

«СГ»: Есть ли необходимость в принятии дополнительных нормативных актов, облегчающих процесс возврата ОДИ?

А.П.: Статья 12 Гражданского кодекса РФ обеспечивает возможность восстановления прав собственников МКД на элементы общего имущества, было бы на это желание администраций. Дело в том, что изъятие элементов общего имущества происходило и происходит еще в отдельных субъектах в силу неправомерных, ошибочных действий городских комитетов имущественных отношений. Когда сотрудники этих комитетов осознают неправомерность своих действий — процесс налаживается, исчезают препятствия на пути восстановления прав жителей во внесудебном порядке. Изъятые из владения жителей неотчуждаемые по закону помещения необходимо возвращать под юрисдикцию жителей. Иного пути нет! Жилищный кодекс прямо запрещает уменьшать размер общего имущества без 100-процентного согласия собственников. В тех случаях, когда части общего имущества оказались в чужом пользовании или собственности без согласия собственников квартир, произошло нарушение прав жителей. Надо помнить, что в соответствии с Законом о приватизации жилья от 1991 года общее имущество в доме возникло в момент приватизации хотя бы одной, первой, квартиры, когда кроме муниципального образования в многоквартирном доме появился еще один собственник. В связи с этим многочисленные суды говорят, что «право муниципального образования на помещения общего имущества не возникло, несмотря на наличие у администрации города свидетельства о праве собственности».

«СГ»: Наверно, существует определенное сопротивление вашей работе на местах?

А.П.: Бывает всякое. Мы имеем почти анекдотичные примеры. Например, администрация Мурманска требует от ТСЖ освободить помещение, в котором расположен тепловой пункт. Помещения колясочных и мусоросборных камер вписаны в муниципальный реестр как имущество казны города Симферополя. А правительство Московской области зарегистрировало областной Фонд капитального ремонта в помещении электрощитовой жилого дома! Подобные факты красноречиво говорят о том, что проблем еще очень много.

«СГ»: Что нужно делать для их решения?

А.П.: Продолжать совместную работу НП «ЖКХ Контроль», Минстроя и властей на местах. Необходима большая активность органов жилищного надзора. Следует организовать специальное совещание с органами жилищного надзора и руководителями крупнейших городов России на тему защиты прав собственников. Есть необходимость в разработке методических рекомендаций по восстановлению прав собственников с участием Минстроя. Кроме того, серьезной проблемой остается парадоксальная практика судов, когда применение сроков исковой давности по требованиям собственников о восстановлении нарушенного права зависит от расположения вспомогательных и технических помещений общего имущества в доме.

«СГ»: В каких регионах возврат общего имущества идет сложнее всего?

А.П.: Тяжелая ситуация в Калининграде, Челябинской, Ленинградской, Московской, Ростовской областях. Там процесс начался, но пока он еще в стадии развития. Легче сказать в каких регионах работа происходит наиболее успешно. В передовиках, после сложной работы жилищных общественных организаций в диалоге с администрацией города, сегодня Санкт-Петербург, Кострома, также начинается результативная работа в Нижнем Новгороде, Кирове, Костомукше, Бийске. Не оставляем надежду, что и правительство Москвы в объемах восстановления прав граждан не будет отставать от Санкт-Петербурга.

Цитата в тему

«Принимая рекомендации Минстроя и Комиси, в работу по восстанов лению прав жителей на обще имущество включились не только города регионального значения — Нижний Новгород, Тверь, Киров, но и удаленные от центра скромные по размерам Бийск, Костомукша, поселок Искателей Ненецкого автономного округа и многие другие населенные пункты»

Справочно

Основная цель Комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов — предотвращение нарушений имущественных прав жителей многоквартирных домов, внедрение мер по исключению таких проявлений, оказание консультативной помощи органам власти, жилищного надзора и гражданам.

Автор: Алексей ЩЕГЛОВ

Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2665264 Андрей Пинчуков


Россия > Недвижимость, строительство. Образование, наука. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2665263 Юлия Максимова

Город оцифрованный.

«РосКапСтрой» работает над созданием цифровой модели городского хозяйства.

Подведомственное Минстрою России Федеральное автономное учреждение (ФАУ) «РосКапСтрой», созданное на базе Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального хозяйства, по праву считается крупным центром дополнительного профессионального образования. Помимо этого, на ФАУ возложено осуществление функций единого заказчика при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства за счет средств федерального бюджета. Однако этим сфера деятельности «РосКапСтроя» не ограничивается. Сегодня в учреждении работают над новым интересным проектом по разработке цифровой модели реального города, на базе которой планируется создать уникальную систему управления городским хозяйством. Подробнее об этом проекте в интервью «СГ» рассказала и. о. руководителя ФАУ «РосКапСтрой» Юлия МАКСИМОВА.

«СГ»: Юлия Геннадьевна, мне доводилось немало читать о работе «РосКапСтроя » в сфере профессионального образования, а вот о том, что ФАУ занимается еще и цифровыми технологиями, слышу впервые. Какое вы имеете к ним отношение?

Юлия Максимова: Имеем и, представьте, самое прямое! Наступление цифровых технологий в строительстве — это неизбежность, которую можно, конечно, не замечать, но гораздо правильней, на мой взгляд, было бы к ней готовиться, а еще лучше — возглавить. Внутри нашего учреждения создан специальный департамент, который занимается информационными технологиями как на стадии проектирования, так и на стадии строительства и эксплуатации. То есть мы стараемся охватить весь жизненный цикл здания. Мы идем по двум направлениям. Первое — разрабатываем учебные программы и планируем по ним активно обучать, особенно это касается BIM-технологий в эксплуатации зданий и сооружений. Можно, например, что угодно внедрять в банках или иных структурах, но если сами сотрудники не понимают, как этим пользоваться, значит, услуга не будет востребована. С BIM примерно то же. Стройка — огромный сектор экономики, в нем много людей занято. И задержка с внедрением новых технологий напрямую связана с тем, что большинство работников отрасли пока не понимают, что такое BIM и как его применять. Поэтому наше второе направление — внедрять BIM на тех строительных объектах, где мы выступаем в качестве техзаказчика или осуществляем строительный контроль. У нас есть уникальная система — система управления отказами (Fault Management). Это часть так называемой FCAPS-модели, отражающей ключевые функции администрирования и управления компьютерными сетями. Управление отказами входит в эту модель первым пунктом — буква «F»…

«СГ»: Постойте, слишком много незнакомых слов сразу. Нельзя ли поподробнее?

Ю. М.: Эта система прошла апробацию в NASA, Boeing, и американцы признали ее исключительные достоинства. Сейчас в Роскосмосе, корпорации «Вертолеты России» и кое-где еще активно внедряют эту технологию. Суть ее заключается в том, что любая система описывается в модели: узлы и агрегаты, их состояние, ресурс и тому подобное.

В модели можно спрогнозировать, какой из узлов может отказать и к чему это приведет. Например, у вас «вылетел» генератор, и у вас, не дай бог, конечно, вертолет рухнул. Понятно, что гораздо лучше виртуально смоделировать нештатную ситуацию и заменить проблемный узел заблаговременно.

«СГ»: Очень интересно!

Ю. М.: Внедрение такой системы открывает огромные перспективы. Сейчас мы запускаем пилотный проект — оцифровка города Рязани на базе BIM-технологии с использованием как раз вот этой системы управления отказами. Мы попытаемся на базе целого города показать, как это работает. Аналогов этому проекту просто нет, и нам это интересно со всех точек зрения. То есть мы оцифруем все здания, инфраструктуру, инженерные сети, доставку всех ресурсов — электричество, вода, отопление и так далее. Это будет такая цифровая модель реального города.

Рязань выбрана не случайно — у нас там работает крупный филиал, есть имущественный комплекс, очень продвинутый коллектив сотрудников, хорошо выстроенная связь с руководством города и области. Скоро мы подпишем с администрацией города большое соглашение, в рамках которого у нас целый ряд проектов. В частности, разрабатывается положение о премии для лучшего застройщика. Для этого мы берем на себя мониторинг всех строек. Кроме того, будем заниматься и своим «прямым» делом» — проводить повышение квалификации специалистов, занятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. И третий большой блок работы — это как раз оцифровка Рязани.

«СГ»: Но это же необыкновенно сложная работа! Хватит ли у вас ресурсов, чтобы с нею справиться?

Ю. М.: Здесь, конечно, есть множество подводных камней. Но у нас есть понимание, что этот проект даст возможность на реальном примере большого города выстроить цифровую модель и попытаться внедрить ее, построив на ее базе систему управления городским хозяйством.

Мы хорошо осознаем, что в реальной модели города сразу будет невозможно все точно описать! По какому-то зданию есть, скажем, описание всех технических параметров, а по другому — документация утрачена. То есть в модель это здание придется вписывать с некими допущениями: «Предположительно здание построено в таком-то году, предположительно его остаточный ресурс такой-то, предположительно сечение труб такого-то диаметра…». Но в процесс оцифровки Рязани мы планируем активно вовлекать местные управляющие компании, чтобы они данные по своим объектам предоставляли нам, как составные «кирпичики» модели.

«СГ»: Если я правильно понимаю, эта система рассчитана на предупреждение каких-то нештатных ситуаций, на выявление слабых мест. Например, можно выявить точки, где идет слишком большой расход ресурсов и дать рекомендации по оптимизации процессов?

Ю. М.: Да, система, как мы надеемся, сможет сама просчитать избыточный расход ресурсов, проанализировать ситуацию и выявить причину — либо незаконное подсоединение, либо непроизводительный расход. Но это только одна из целей. С помощью системы управления отказами можно будет прогнозировать возникновение нештатных ситуаций в том или ином своем звене. Конечно, математический метод не сможет предсказать все аварии, халатность и плохая работа трудно просчитываемы, но я уверена, что внедрение такой модели, безусловно, приведет к снижению аварийности, количества нештатных ситуаций, ликвидации самой их возможности на ранней стадии. То есть, по завещанию Гиппократа, «болезнь легче предупредить, чем лечить».

«СГ»: Если получится все сделать так, как вы говорите, это будет настоящая революция в системе управления городским хозяйством…

Ю. М.: Да! Цифровая модель поможет повысить управляемость всей системы ЖКХ на уровне города. Вообще, все это напоминает мне ситуацию до введения бухгалтерской программы 1С. Раньше ведь вели бухучет в бумажном виде — накапливали регистры, считали на счетах, и это вроде работало. Но после внедрения бухгалтерских программ стало понятно, насколько удобнее, быстрее и точнее можно вести бухучет, оперируя массивом данных на компьютере, моментально формируя отчеты в любом разрезе.

Цифровая модель города должна сработать таким же образом. На примере Рязани мы решаем ряд вопросов: смотрим, как это работает в полевых условиях. И мы очень благодарны руководству города за предоставленную возможность воплотить такой проект в жизнь. И у нас появится фактический материал для нормотворческой, законодательной деятельности.

Потому что на примере живой модели будет понятно, где, как и что работает. Или не работает. И с приходом цифровой экономики эта модель абсолютно органично впишется в нее. И еще одно. Создание цифровой модели города позволит нам сделать большой шаг в том, чтобы начать прививать цифровую культуру в сфере ЖКХ, обучить специалистов ЖКХ работать в рамках этой цифровой модели. Ведь в ней будет описано все здание, вплоть до узлов и агрегатов, и можно выявить персональную ответственность за каждый участок. В модели будет описано, где, когда и кем были проведены те или иные работы, заменены те или иные узлы, агрегаты. Таким образом, мы всегда будем знать не только ресурс работающих или замененных узлов, но и кем они были заменены. И если конкретные узлы некачественно работают, отказывают, будет ясно, кому предъявлять претензии. В системе ЖКХ появится понятие персональной ответственности за аварийные ситуации. А это, несомненно, будет приводить к тому, что даже рядовые работники будут вынуждены добросовестно относиться к своим трудовым обязанностям и повышать свою квалификацию. А мы здесь обязательно поможем.

«СГ»: Уже как учреждение повышения квалификации?

Ю. М.: Именно! Для того чтобы эта модель работала, и ею могли пользоваться, мы параллельно будем проводить обучение.

И на примере нами же созданной цифровой модели города, думаю, сможем делать это успешнее. Кстати, руководство «РосКапСтроя» придерживается следующей позиции в этом вопросе: раньше это была академия, потом нас наделили еще функциями техзаказчика и стройконтроля. В этот период кое у кого возникали мысли о том, чтобы образовательное подразделение в структуре учреждения полностью ликвидировать.

Вроде как зачем? Но все же мы утвердились в мысли, что именно такое сочетание компетенций — и осуществление надзорных функций в стройке, и внедрение инноваций, и обучение тому, как это надо делать правильно, — надо сохранить и развивать на базе «РосКапСтроя» в дальнейшем.

Справочно

Управление компьютерной сетью (FCAPS) — выполнение множества функций, необходимых для контроля, планирования, выделения, внедрения, координации и мониторинга ресурсов крупномасштабной компьютерной сети. Управление включает в себя выполнение таких функций, как начальное сетевое планирование, распределение частот, предопределение маршрутов трафика, распределение криптографических ключей, управление конфигурацией, отказоустойчивостью, безопасностью, производительностью и учетной информацией. Международная организация по стандартизации (ИСО) описала FCAPS-модель, в которой отражены ключевые функции администрирования и управления сетями: (F) Fault Management/Управление отказами; (C) Configuration Management/Управление конфигурацией; (A) Accounting Management/Учет работы сети; (P) Performance Management/Управление производительностью; (S) Security Management/Управление безопасностью. Задачи управления отказами — выявление, определение и устранение последствий сбоев и отказов в работе сети.

Автор: Владимир ТЕН

Россия > Недвижимость, строительство. Образование, наука. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2665263 Юлия Максимова


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 20 июня 2018 > № 2651411 Лаура Шарипова

Дизайн-студии теряют VIP-клиентов

Как изменились предпочтения заказчиков

За последние несколько лет в архитектурно-дизайнерской сфере произошло много нового: изменились подходы компаний к работе, изменились и предпочтения клиентов. О том, как чувствуют себя профессиональные участники рынка, деловому еженедельнику «Капитал.kz» рассказала Лаура Шарипова, председатель Ассоциации архитекторов, дизайнеров и иных профессиональных участников строительной индустрии.

— Как изменился рынок услуг архитектурных бюро и проектных компаний за последние годы?

— Изменения налицо. Проектные компании и архитектурные бюро стали предлагать дополнительные опции, расширять линейку услуг. Активно появляются и развиваютсямультибрендовые студии дизайна, предлагающие, помимо дизайна интерьера, полную комплектацию проекта, что для заказчиков, несомненно, удобно и привлекательно. Подача материала, подготовка презентаций для клиента улучшились.

— Достаточно ли у компаний заказов?

— Количество заказов уменьшилось, но не существенно. Больше это коснулось дизайна интерьера внутренних пространств независимо от сегмента, я имею в виду как жилые, так и коммерческие пространства. Но рынок оживился в части проектирования жилых комплексов, гостиниц и крупных магазинов розничной торговли. Кроме того, поступают запросы на проектирование промышленных объектов.

— Если говорить о доходах, они уменьшились или увеличились?

- Динамично и быстро реагирующие на запросы клиента компании чувствуют себя хорошо, и, соответственно, как отрабатывают проект, как его обслуживают, такую доходность и получают.

— Произошли ли какие-то изменения в спросе?

— Больше корпоративных заказов, рост их количества очевиден. Если говорить о студиях дизайна, то можно отметить, что спрос есть, но уменьшился поток заказов по VIP-проектам. Многие дизайн-студии стали выбирать четкую нишу и развиваться именно в ней. Кто-то выбрал недорогое жилье, кто-то работает только в сегменте HoReCa (гостиницы и рестораны).

— Какова стоимость работ?

— Стоимость заказов зависит от площади помещения, выбранного стиля, удаленности проекта и, самое главное, от состава проекта. В сумму закладывается отсутствие или наличие авторского надзора и командировок для комплектации проекта. На примере своей дизайн-студии могу сказать, что, бывает, приходится ездить в Европу, Китай и напрямую на фабриках закупать материалы, мебель, аксессуары.

Расценки на дизайн интерьера сейчас — от $15 до $70, но это очень приблизительные расчеты.

— Каков «средний чек» у компаний, которые работают на этом рынке?

— Понятие «средний чек» в нашей сфере за последние три-пять лет практически изжило себя, так как компании стали гибче в ценообразовании. Во многом это связано с тем, что необходимо обеспечивать коллектив сотрудников объемом работ, уплачивать налоги и в целом поддерживать жизнедеятельность компании.

— Как распределяется рынок между Алматы, Астаной и регионами?

— В столице значительно больше заказов, нежели в Алматы и в регионах.

— Как за последнее время изменились предпочтения заказчиков по самим проектам?

— Значительно изменилось отношение к расчету бюджета на затраты заказчиков, больше времени уходит на согласование цен и спецификаций, пока заказчик не убедится в целесообразности покупки того или иного материала, мебели и т. д., ничего не утверждается. Зачастую заказчик сейчас проводит конкурс, что-то вроде тендера, и по самой оптимальной для себя стоимости определяет подрядчика на проектирование.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 20 июня 2018 > № 2651411 Лаура Шарипова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 июня 2018 > № 2648211 Людмила Потапова

Давай жить вместе. Как новые привычки меняют рынок недвижимости

Людмила Потапова

директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank

Концепция совместного потребления привела к тому, что на рынке появился новый формат жилья под названием коливинг, а молодые европейцы и американцы прекратили брать ипотеку. Вместо вложений в жилье миллениалы предпочитают аренду или жизнь в общежитии. Одновременно в мире возник спрос на специфическое жилье для пенсионеров

Строительство объектов недвижимости заставляет девелоперов постоянно смотреть в будущее. На строительном рынке горизонт реализации проектов варьируется от двух до пяти лет для небольших проектов и доходит до 10–20 лет для проектов комплексного освоения территории.

Если девелопер не задумывается о том, что будет востребовано у пользователей через пять, десять и даже двадцать лет, то компания рискует потратить огромное количество усилий и средств, чтобы в конце остаться с невостребованным продуктом, который невозможно продать. Поэтому девелоперы вынуждены изучать тренды общественно-социального развития и учитывать их при разработке новых проектов.

Экономика совместного потребления

Единоличное владение имуществом в современном мире становится слишком дорогим и обременительным. С развитием интернет-технологий появились онлайн-платформы, позволяющие совместно использовать принадлежащие разным людям вещи и ресурсы: автомобили, дома, офисы, самолеты, велосипеды и даже одежду.

Так возникла новая социально-экономическая модель — экономика совместного потребления. На сегодняшний день она достигла годового оборота в $15 млрд, а к 2025 году может превысит $335 млрд. Это сделает экономику совместного потребления одним из самых быстро растущих секторов международного развития.

Концепция совместного потребления (sharing economy) основана на идее о том, что потребителю выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Интересно, что одними из первых начали практику совместного пользования состоятельные люди. Качественное управление активами обходится недешево, поэтому богатые семьи начали объединяться с себе подобными, чтобы делить эти расходы. Так возникли family offices, семейные офисы.

Затем владельцы частных яхт и самолетов стали сдавать их в аренду в периоды простоя, чтобы покрыть затраты на техническое обслуживание и парковку. Сегодня в совместном пользовании находятся лимузины и частные дома, драгоценности и вечерние платья, спортивный инвентарь и даже животные.

В развитие этой тенденции на рынке недвижимости появился особый вид жилья — коливинги, дома для совместного проживания. Они пользуются популярностью в основном у молодежи. Некоторым они могут напомнить коммуналки, но это некорректное сравнение: жители коммуналок не выбирали такой образ жизни, а жители коливингов осознанно к нему стремятся.

По своей сути, коливинг — нечто среднее между арендной квартирой/домом и хостелом по интересам. В таком месте сдаются меблированные комнаты на относительно короткие сроки и предоставляются определенные услуги. В коливинге, как правило, общие кухни и гостиные, офисные площади и другие общественные пространства, где постояльцы и проводят максимум своего времени, общаясь, работая, отдыхая.

Кроме проблемы недорогого жилья обитатель коливига решает главную задачу — поиск единомышленников, связей и качественного общения. Активные молодые люди здесь знакомятся с близкими по духу и интересам ровесниками, вместе работают над проектами, обмениваются опытом и связями. Кроме того, они решают проблему с дефицитом общения: согласно опросам социологов, 64% миллениалов называют своей самой большой проблемой одиночество.

Возрождение доходных домов

По данным британской исследовательской организации The Resolution Foundation, доля людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилье, достигла рекордных показателей. Более 40% британцев, рожденных с 1981 по 2000 год (так называемое поколение миллениалов), арендуют жилье и не задумываются о его покупке.

Это почти в два раза превышает показатели, характерные для поколения X (рожденные с середины 1960-х до конца 1970-х), и в четыре раза превышает показатели поколения беби-бумеров (родившиеся после Второй мировой войны и до середины 1960-х годов). При сохранении этого тренда лишь 47% миллениалов будут иметь в собственности жилье к моменту выхода на пенсию.

В первую очередь это объясняется стремлением миллениалов к личной свободе. Покупка недвижимости для людей среднего достатка в 90% случаев связана с необходимостью получения ипотеки, которая серьезно ограничивает человека в вопросах смены работы, места жительства и вида деятельности.

Миллениалы чаще берут в аренду не потому, что не могут купить, а потому, что не хотят связываться с долгой и сложной ипотекой. Они стремятся жить и работать в разных странах, путешествовать по миру, учиться разным вещам, искать тот вид деятельности, который позволит им самореализоваться. Недвижимость, тем более купленная в ипотеку, превращается для них в ненужный балласт.

Актуальность приобретают доходные дома, где все квартиры сдаются в аренду. Эта бизнес-модель прекрасно работает в Америке и Европе, до революции она была распространена и в России. Скоро она может вернуться в Москву, где уже появляются пробные дома с арендным жильем.

Еще интереснее обстоят дела с поколением Z — людьми, родившимися после 1995 года. Это идеалисты-прагматики, которые стремятся развивать и преобразовывать все вокруг в попытке изменить окружающий мир к лучшему. Основными ценностями поколения Z называют личную индивидуальность и уникальность. Они будут создавать собственное пространство: новую архитектуру, новое искусство, новую литературу, в основе которых будут лежать новейшие материалы и цифровые технологии.

Недвижимость для таких людей — пространство эксперимента, которое они смогут создавать своими руками. Для них не существует ограничений. Уже сейчас огромной популярностью у поколения Z пользуются микродома. Почему дом не может быть круглым? Или абсолютно прозрачным? Или построенным только из переработанных материалов? Современным девелоперам стоило бы привлекать к работе над новыми проектами представителей поколения Z и не приходить в ужас от их идей, а задумываться над возможностью их реализации.

Где будут селиться пожилые

Одной из самых значимых социальных тенденций XXI века стало глобальное старение населения. Увеличение доли пожилых людей в общей численности населения отмечается практически во всех странах. В 2017 году количество жителей планеты в возрасте старше 60 лет достигло 962 млн человек — это 13% всего мирового населения. Четверть пожилых проживает в Европе. Количество людей преклонного возраста растет со скоростью 3% в год.

Ожидается, что глобальная численность лиц пожилого возраста достигнет 1,4 млрд человек к 2030 году. К 2050 году эта группа будет составлять четверть населения всех регионов мира за исключением Африки. Сейчас в мире проживает 137 млн людей в возрасте старше 80 лет. По прогнозам, к 2050 году эта цифра утроится и достигнет 425 млн, а к 2100 году вырастет в семь раз и превысит 900 млн человек.

Перед людьми преклонного возраста стоят задач, которые им предстоит решить: уход и медицинское обслуживание, качественное общение, заполнение досуга и сохранение социальной активности и вовлеченности в общественную жизнь.

Конфликты и непонимание между поколениями закономерны и объяснимы: социально-экономическая среда стремительно меняется, и люди вынуждены адаптировать к ней свое мировоззрение и поведение. Если проанализировать, как отразился на жизни людей колоссальный технологический скачок, который произошел за последние 70 лет, то станет понятно, почему людям преклонного возраста так сложно находить общий язык с молодежью. Во времена их молодости не было ни интернета, ни мобильных телефонов, ни соцсетей — всего того, без чего современная молодежь себя не мыслит. Такая пропасть между поколениями наблюдается впервые. Поэтому качественно общаться люди преклонного возраста смогут только с себе подобными, и общения через интернет им будет явно недостаточно.

Уже сейчас вокруг американского Палм Спрингс появляются поселки для пожилых людей. Девелоперы таких проектов понимают проблемы и потребности своей целевой аудитории. В отличие от домов престарелых в таких поселках покупают и арендуют дома вполне здоровые, самостоятельные, ведущие активный образ жизни люди преклонного возраста, которые хотят жить среди себе подобных. Разумеется, в поселках есть сервисы по уходу за больными, решен вопрос с врачебной помощью, уборкой, развлечениями. По опросам, пожилые люди, живущие в таких коммунах, чувствуют себя намного счастливее одиноких стариков.

Как изменится жилье

Вот несколько технологических прорывов, которые ждут нас в ближайшем будущем:

— 3D-принтеры становятся все более мощными и уже сейчас могут создавать сложные объекты из самых разнообразных материалов. Не за горами тот день, когда здания будут печататься, как книги.

— Появляется огромное количество новых материалов на основе нанотехнологий и технологий по переработке отходов. Например, на замену традиционному бетону из песка и гравия, склеенного цементом, приходит не уступающий по своим характеристикам бетон из переработанных отходов (бумаги, картона, пластика), склеенных цементом с содержанием микроорганизмов, впитывающий углекислый газ. Почти каждый день мы слышим о том, что ученые разработали новый материал, превосходящий по своим характеристикам все существовавшие ранее.

— К 2022 году по всему миру будет работать 1 трлн датчиков, подключенных к интернету. Все помещения в доме — входные группы, лифты, комнаты в квартирах — будут оснащены датчиками, круглосуточно передающими информацию о поведении жителей в аналитический центр. Цель — собрать и проанализировать максимум данных, чтобы управлять всеми инженерными системами дома (освещением, климат-контролем, отоплением) так, чтобы они автоматически подстраивались под ситуацию и потребности пользователя. Это не только сделает жизнь обитателей дома более комфортной, но и позволит сэкономить энергию и расходы на содержание дома.

— Сегодня большая часть домашнего интернет-трафика используется для личных нужд (общения и развлечения) жильцов. К 2024 году около половины всего трафика будет расходоваться на автоматизацию различных внутридомовых процессов, бытовые приборы и электронику. Холодильник, предупреждающий о содержании и свежести продуктов. Кофемашина, реагирующая на звук открывающейся двери спальни и запускающая приготовление кофе. Входная дверь, посылающая сигнал автомобилю о том, что хозяин вышел из квартиры и нужно завести двигатель. Свет, температура и влажность автоматически регулируются, исходя из физического состояния, привычек и настроения обладателя. Так устроен умный дом будущего.

Как изменятся города

Всемирный процесс урбанизации приводит к концентрации населения в крупных городах и образованию более сложных городских систем. В 1950 году на Земле было всего два мегаполиса, то есть два города с населением свыше 10 млн: Нью-Йорк и Токио. В 2010 году их число увеличилось до 21. К 2025 году количество таких городов достигнет 29.

У мегаполисов множество насущных проблем. Высокая стоимость жизни, которую могут позволить себе далеко не все, приводит к расслоению населения и напряженной социальной обстановке. Развитие инфраструктуры не успевает за ростом числа жителей. Плохая экологическая обстановка становится причиной многих заболеваний.

Однако главной проблемой мегаполисов следует назвать гиперцентрализацию, при которой в центре города расположены все достопримечательности, административные, образовательные, научные и культурные учреждения. Здесь же находятся офисы крупнейших компаний, лучшие магазины и рестораны. На окраинах, в так называемых «спальных районах», все это отсутствует.

Часть жителей таких районов ездит на работу в центр, создавая непомерную нагрузку на городскую транспортную систему и инфраструктуру, что отчасти компенсируется ощущением себя полноценными жителями мегаполиса. Другая часть работает там, где живет, и теряет связь с городом, так как практически не соприкасается с тем, что его образует.

Есть ли решение у этой проблемы? Урбанисты считают, что выходом может стать кластеризация городов, то есть создание распределенных мегаполисов. Для этого нужно разбить территорию мегаполиса на крупные районы (кластеры) и создать в них сильные точки притяжения и качественные рабочие места для активной и образованной части населения.

В центре кластеров должны быть свои музеи, клубы, концертные залы, театры, качественные торговые центры, хорошие школы и университеты, благоустроенные зоны отдыха. Конечно, это потребует от города больших затрат, но в перспективе даст мегаполису возможность развиваться.

Кроме того, все сервисы для жителей, как городские, так и частные, должны быть интегрированы в единую систему, которая позволит горожанам максимально быстро и дешево получать необходимые услуги. «Умный город» — это развитая цифровая сеть, построенная на основе информационных технологий, интегрированная во все сферы жизнедеятельности мегаполиса: от контроля и оптимизации потребления ресурсов до предоставления любых услуг населению.

За счет этого город может снижать расходы: интегрированная «умная» среда позволяет экономить 20–30% топлива, необходимого на обогрев города, и примерно столько же воды. А это приведет не только к улучшению экологии и снижению коммунальных платежей, но и к повышению конкурентоспособности города в целом.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 июня 2018 > № 2648211 Людмила Потапова


Россия > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 19 июня 2018 > № 2693747 Марат Чабдаров

Отходный промысел.

Масштабные планы реновации жилого фонда ставят в повестку дня проблему утилизации строительных отходов.

В конце января 2018 года правительство России утвердило стратегию развития промышленности по переработке, утилизации и обезвреживанию отходов производства на период до 2030 года. Одним из важнейших элементов стратегии является переработка и утилизация отходов строительства. О разработках ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» в этой области рассказал генеральный директор института Марат ЧАБДАРОВ.

«СГ»: Марат Мухажирович, какие задачи сегодня стоят перед специалистами строительной отрасли в связи с принятием правительственной стратегии переработки отходов производства?

Марат Чабдаров: По утвержденному правительством плану, к 2030 году объем отходов, отправляемых на переработку, должен возрасти, и прирост может составить от 5 до 60%. А это значит, что для успешной реализации стратегии уже сейчас необходимо создавать нормативную базу, регламентирующую деятельность строительных организаций по утилизации и переработке отходов. В такой нормативной базе, в частности, должны быть четко обозначены обязанности строительных фирм-подрядчиков по предварительной сортировке и вывозу стройотходов на предприятия по переработке. Необходимо включение в сметы на строительные работы расходов на утилизацию отходов взамен вывоза и депонирования их на свалках.

«СГ»: А ведь еще существует такой фактор, как программа реновации устаревшего жилого фонда. В Москве она уже стартовала, а недавно депутаты Госдумы РФ выступили с инициативой распространить ее на всю территорию России…

М.Ч.: Вы правы, в ближайшие годы предстоит осуществить реконструкцию или снос сотен миллионов квадратных метров жилья в панельных жилых домах первых массовых индустриальных серий. Это морально и физически устаревшее жилье, постепенно переходящее в категорию ветхого и аварийного. Ученым предстоит найти способы утилизации части железобетона и других материалов, остающихся после ликвидации этого жилого фонда. И очень важно осознать колоссальные масштабы этой проблемы, которая встанет перед страной в предстоящие десятилетия. Только в Москве ежегодно образуется около 1,5 млн тонн строительных отходов. Из них всего 70-80 тыс. тонн перерабатывается в щебень, а остальные вывозятся на полигоны либо скапливаются на десятках несанкционированных свалок. При этом за весь период реализации программы реновации общий объем отходов от сноса старых пятиэтажек в Москве может составить порядка 30 млн тонн. Представьте себе, сколько будет строительного мусора, если программа реновации распространится на всю страну. Между тем, ни в Москве, ни в других городах России пока не решена задача постройки перерабатывающих комплексов. Никак пока не решается задача утилизации других видов стройотходов — стеклобоя, линолеума, битумных покрытий, пластмасс, санстройкерамики, древесины, пакетирования высвобождаемой стальной арматуры и так далее.

«СГ»: Вы сказали, что предстоит утилизировать большие объемы железобетона. Как это можно сделать?

М.Ч.: Да, это серьезная проблема. Массовое применение железобетона в жилищном строительстве не насчитывает и ста лет. Оно началось фактически во второй половине ХХ века, когда были освоены типовые серии секционных многоквартирных жилых зданий домов. Но, кроме очевидных преимуществ, железобетон в жилищном строительстве имеет ряд неочевидных характеристик, которые могут выйти на передний план в течение ближайших десятилетий. Общество еще не успело по-настоящему столкнуться с проблемами утилизации железобетона и с последствиями высотной сверхплотной застройки. Железобетон крайне трудно утилизировать, а массовое жилищное строительство на основе этого материала не встречает пока системной критики. Продолжается гонка за повышение средней этажности — доля зданий в 25 и более этажей составляет 19,8% от всего строящегося жилья, доля зданий в 10-17 этажей — 17,5%. Срок службы этих зданий составляет порядка 50 лет. Это сравнительно немного в сопоставлении со сроками существования городов. Накапливается гигантский фонд жилых зданий, имеющих по критериям капитального строительства ограниченный срок службы. При этом отсутствует методика технико-экономических расчетов ресурсного обеспечения полного жизненного цикла «строительство — эксплуатация — утилизация» для многоквартирных жилых домов массовых серий. Технологий массовой утилизации или капитальной реконструкции таких зданий сегодня в мире почти нет. Но уже понятно, что они будут весьма энергозатратными и трудоемкими.

«СГ»: Проблемы переработки понятны. А для чего можно использовать строительные отходы?

М.Ч.: Отходы строительного производства представляют собой вторичное сырье. Его можно использовать для переработки на вторичный щебень и песчано-гравийную смесь. Это может снизить затраты на новое строительство объектов и уменьшить нагрузку на полигоны. В мире накоплен довольно большой опыт использования вторичных продуктов в производстве вяжущих материалов, плотных и пористых заполнителей для бетонов разных видов, в производстве керамических, автоклавных, теплоизоляционных и других строительных материалов и изделий. Для создания устойчивого рынка сбыта вторичной продукции необходимо разработать нормы на использование такой продукции. Но технологическую часть необходимо увязывать и с территориальными схемами обращения с отходами, и с транспортной инфраструктурой, и с вопросами охраны окружающей среды. Проблема утилизации и переработки строительного мусора ставит на повестку дня целый блок вопросов, решить которые можно только в совокупности, привлекая специалистов разного профиля. Это комплексная задача, требующая научно обоснованных решений на федеральном уровне. На сегодня в ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» сформировался коллектив опытных ученых и специалистов-практиков, готовых к реализации системного научного подхода к вопросам утилизации строительных отходов, в том числе железобетонных. Научная база института позволяет учитывать в наших программах самые современные и эффективные способы переработки отходов, в частности, рециклинг — базовый метод для создания экономичного и «зеленого» производства. Нашими специалистами выполнен большой объем НИР по комплексному решению проблемы утилизации строительных отходов. И мы полностью готовы к участию в мероприятиях по научно-техническому и нормативно-методическому обеспечению федеральных и государственных программ в части выполнения стратегии развития промышленности по переработке, утилизации и обезвреживанию отходов производства на период до 2030 года.

Марат Чабдаров:

«Утилизация строительных отходов — это комплексная задача, требующая научно обоснованных решений на федеральном уровне»

Справочно

ФГБУ «Центральный научно-исследовательский и проектный институт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства» («ЦНИИП Минстроя России») — ведущее отечественное научное и проектное учреждение, накопившее большой опыт проектирования объектов различной сложности. За 85 лет деятельности институт внес значительный вклад в развитие отечественного градостроительства, разработав более сотни проектов: районной планировки областей, планировки и застройки жилых районов, генеральных планов для многих городов России.

Автор: Татьяна ЯКОВЛЕВА

Россия > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 19 июня 2018 > № 2693747 Марат Чабдаров


Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647452 Николай Казанский

Путь в никуда. Приведет ли электронная коммерция к закрытию торговых центров

Николай Казанский

управляющий партнер Colliers International

Будут ли люди совершать покупки, неспешно прогуливаясь по торгово-развлекательному центру, или желанную вещь можно будет получить, несколько раз кликнув в интернет-магазине? В 2018 году борьба между онлайн- и офлайн-торговлей обострилась как никогда

В последнее время все более популярной становится идея о том, что традиционная торговля умирает, а покупатели переходят в онлайн. Интернет-покупки — это удобно и быстро. Они позволяют сразу оценить весь ассортимент и выбрать нужный товар.

Классические торговые центры становятся невостребованными, а значит, уже скоро улицы городов «украсят» монструозные пустые громады заброшенных торговых центров. Все это напоминает вечный спор: кто сильнее, Брюс Ли или Арнольд Шварценеггер?

Почему закрываются ТЦ

Действительно, в мировой практике мы наблюдаем, что закрывается все больше торговых центров. С рынка уходят даже крупные бренды, особенно сильно заметна тенденция в США. Поскольку Америка считается образцовым примером развития торговли и первой тестирует новые форматы и технологии, логично предположить, что подобные изменения начнут происходить и в России.

В то же время ТЦ закрываются не из-за высокой конкуренции со стороны онлайн-торговли. На сегодняшний день основная причина в том, что объекты изначально были недостаточно продуманы либо устарели. Более 50% закрытых торговых центров США — это проекты, построенные в середине прошлого века, когда практически любая коробка с более или менее приличным набором магазинов привлекала трафик. При этом успешные торговые центры с высоким уровнем сервиса и широким спектром услуг остаются востребованными и даже наращивают обороты.

Безусловно, предпосылки к тому, что покупатель станет все более активно пользоваться интернет-ресурсами как в США, так и в других странах, есть. В 2017 году объем рынка онлайн-торговли в России достиг 1,1 трлн рублей, увеличившись год к году на 25%. Всего за последние пять лет объем рынка удвоился. Доля рынка интернет-торговли в структуре оборота розничной торговли России по итогам года составила 4%.

Для сравнения: в Китае этот показатель превышает 18%, в Германии — 15%, в США — 9%. Развитие интернета в нашей стране приводит к большему росту оборотов онлайн-торговли. Но следует учитывать, что это параллельный процесс и он не имеет ничего общего с бизнесом торговых центров. Если ориентироваться на опыт Соединенных Штатов, то несмотря на то, что потребитель довольно активно изучает товары в интернете, более 80% покупок все равно происходят в физических магазинах.

Как адаптировался российский рынок

В сегодняшних реалиях торговый центр — место притяжения для жителей всего района. Это не только набор магазинов, но и развлекательно-образовательный кластер для посетителей, особенно учитывая тенденцию последних лет, когда популярность набирают представители сегмента edutainment в качестве якорных арендаторов.

Поэтому постановку вопроса «кто кого» я считаю преждевременной. Торговые комплексы в своем сегодняшнем качестве пока безальтернативны, и интернет-торговля может только являться стимулом для роста посещаемости ТЦ. Не случайно компания Amazon анонсировала открытие двух огромных комплексов по предоставлению комплекса услуг по обработке заказов на месте бывших торговых центров площадью 80 000 кв. м и 92 000 кв. м. Таким образом, мы наблюдаем изменение концепций торгового центра в мире.

Российский рынок торговой недвижимости существенно гибче европейского и американского. Наступившая в 2014 году турбулентность в экономике подстегнула «новый подход» к торговому центру в России и существенно оздоровила и улучшила сегмент торговой недвижимости. На сегодняшний день в российском торговом центре мы видим совершенно нестандартный для предыдущих лет состав арендаторов: это и МФЦ, и отделения «Почты России», и образовательные центры. Рынок «американской глубинки» только осваивает такие подходы.

В чем ограничен онлайн-сегмент

Онлайн-торговля подстегивает рынок торговой недвижимости к изменениям и отвоевывает себе «пространство под солнцем». Темпы развития отрасли впечатляют, но здесь следует учитывать, что развитие чего-то нового всегда отличается значительным ростом. Для нашей страны это особенно характерно, так как онлайн-торговля идет вслед за развитием интернета в том или ином регионе. И все же без существенной офлайн-инфраструктуры это путь в никуда.

В английском языке есть термин last mile delivery. Этот термин пришел в торговлю с рынка телекоммуникаций и обозначал дистанцию между зданием АТС и абонентом. Теперь этим термином обозначается доставка с места хранения товара, куда его уже привезли морем, по воздуху или по суше, до клиента. Грубо говоря, от склада до квартиры.

Стоимость финальной доставки составляет минимум 28% от стоимости доставки товара до места хранения. Из-за этого для рынка онлайн-торговли становится крайне важным выстраивание полноценной доставочно-складской инфраструктуры для себя. Не случайно крупнейшими сделками 2017 года стали контракты с участием онлайн-игроков: интернет-магазин Wildberries анонсировал строительство склада на 143 000 кв. м, московская компания по доставке продуктов «Утконос» — на 70 000 кв. м.

В текущей ситуации логично говорить о синергии онлайн- и офлайн-форматов. Сейчас в мировой практике активно обсуждаются различные нововведения, которые позволят классическим торговым центрам не потерять прибыль из-за развития интернета. Это может привести к учету в размере арендной ставки показателя конвертации или размера корзины с учетом онлайн-продаж. При этом наблюдается и обратный процесс перехода из онлайна в офлайн — многие интернет-магазины открывают шоу-румы, чтобы увеличить узнаваемость своего бренда и завоевать лояльность покупателей. Подобный шаг не только увеличивает популярность бренда, но и приводит к росту продаж.

Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647452 Николай Казанский


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647449 Артур Устимов

Сам себе отельер. Как заработать на посуточной аренде жилья

Артур Устимов

основатель и CEO экосистемы по найму и управлению арендой жилья «Арендатика»

Посуточная аренда жилья способна удвоить или даже утроить доход владельца квартиры, который привык сдавать свои квадратные метры на длительный срок

Сегодня приобретение жилья в инвестиционных целях — это, как правило, низкодоходная операция. Еще недавно покупка квартиры в строящемся доме «на этапе котлована» позволяла заработать при ее перепродаже до 30–50% на вложенные инвестиции.

Теперь такая операция может привести даже к убыткам. Она потребует значительных расходов — на вступление в права собственности, коммунальные платежи, выплаты управляющей компании на ликвидацию недоделок застройщика, что бывает довольно часто. Найти покупателя будет сложно, а с продажи придется уплатить налог в размере 13%.

Доходная аренда

Если же вы планируете купить квартиру и сдавать ее в долгосрочную аренду, то можно ожидать более ощутимого дохода. Возьмем недорогую однокомнатную квартиру в обжитом районе «старой» Москвы с базовым ремонтом и техническим оснащением, ориентировочная стоимость которой около 5 млн рублей.

Сдавать в аренду такую недвижимость можно за 30 000 рублей в месяц, в год собственник жилья получит на руки 360 000 рублей. Простой расчет показывает, что окупить вложения в такое жилье при идеальных условиях, когда квартира не простаивает ни дня, можно будет лишь через 14 лет. Причем в нашем расчете не учтены косметический ремонт, покупка новой мебели, инфляция, коммунальные платежи, подоходный и сопутствующие налоги налоги.

В реальности срок окупаемости подобных инвестиций растягивается на 15–20 лет при условии минимальных вложений и регулярной сдачи жилья в аренду. По оценкам сервиса «Арендатика», средняя доходность от сдачи квартиры в Москве составляет около 5–6% годовых, что долго было ниже средней ставки по банковским депозитам. Однако в последние годы ставки по вкладам постоянно снижаются.

В 2017 году средняя стоимость привлечения банками средств физлиц в рублях на срок до года составила 6,02%, на более длительные сроки — 7,08% годовых. В январе этого года ставки по наиболее популярным годовым вкладам в среднем составляли 6,87% годовых.

Средняя ставка по вкладам на 1,5 года составляла уже 6% годовых, по вкладам на 2,5 года — 5,37%. При этом эксперты обещают снижение доходности рублевых депозитов и в 2018, и в 2019 году. То есть доходность от сдачи квартиры и размещения средств на банковском депозите будет находиться примерно на одном и том же уровне. Однако всегда есть риск, что банк может потерять лицензию ЦБ, так что в такой ситуации квартира — более предсказуемый актив.

С учетом ввода все новых и новых объектов жилого фонда в Москве объем жилья на рынке аренды будет возрастать. Этому немало будет способствовать и запущенная московским правительством программа реновации. На месте старых пятиэтажек встанут новые высотные дома. В то же время число желающих снять квартиру в перспективе будет только расти (сегодня, по оценкам Минстроя, решать квартирный вопрос с помощью аренды настроены примерно 8 млн семей).

Все больше молодых людей в стране планируют не покупать квартиру, а снимать ее. У глобального тренда sharing economy (экономики совместного пользования, цель которой — доступ к пользованию, а не владению какими-то благами) в нашей стране, как и в мире, становится все больше последователей. Ведь аренда предполагает мобильность, возможность менять место жительства в зависимости от ситуации, а владение недвижимостью требует расходов и постоянного внимания.

Выгодный ночлег

Тренд sharing economy выгоден тем, кто рассматривает покупку жилья для сдачи его в аренду. Ведь сегодня все популярнее не только долгосрочная аренда, но и посуточная. Число квартир, используемых как апартаменты, растет не менее чем на 5–10% в год. Интересно, что рынок краткосрочной аренды в основном пополняется квартирами в новостройках, которые были возведены в последние 5 лет.

Посуточная аренда жилья способна удвоить или даже утроить доход арендодателя. Квартиры на короткий срок снимают те, кто приезжает посмотреть Москву, по делам или полечиться у столичных врачей, но кому не по карману цена гостиничного номера. Кроме того, гости столицы хотят сами готовить еду, поэтому ценят наличие кухни.

Правда, на владельца квартиры ложатся все заботы отельера: он должен обеспечивать постояльцев всем необходимым, включая посуду и белье, проводить уборку, встречать и провожать квартирантов. С другой стороны, для занятий отельным бизнесом сегодня есть вполне приемлемая инфраструктура: нужно лишь подготовить жилье, оснастив всем необходимым, и можно выставлять его на различных специализированных сайтах для посуточной аренды, даже на Booking.com.

Разброс «туристических» локаций достаточно велик: для сдачи в посуточную аренду подойдет квартира не только в центре, но и, к примеру, на Планерной или в Новогиреево. Заработать здесь можно от 1500 рублей за человека в сутки (в центре цена предложений начинается от 3000 рублей за человека в сутки).

С точки зрения экономики для инвестиций в недвижимость с целью сдачи в посуточную аренду привлекательнее всего относительно недорогие квартиры в границах города, расположенные недалеко от станций метро, с хорошей транспортной доступностью.

Причем востребованы для такого мини-гостиничного бизнеса небольшие одно- или двухкомнатные квартиры на первых этажах, которые, как правило, продаются с хорошей скидкой. Лишь бы соседи не возражали. Срок окупаемости такой квартиры может составить уже не 15–20 лет, а чуть ли не в два раза меньше.

Впрочем, инвестиции в жилье всегда имели особое значение в России. Велика доходность или нет, их всегда рассматривали как альтернативу вечно падающему рублю и капризному доллару. Каждый российский кризис провоцирует рост вложений в квартиры, и ситуация вряд ли изменится в ближайшей перспективе.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647449 Артур Устимов


Россия > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 19 июня 2018 > № 2647076 Марат Чабдаров

Отходный промысел.

Масштабные планы реновации жилого фонда ставят в повестку дня проблему утилизации строительных отходов.

В конце января 2018 года правительство России утвердило стратегию развития промышленности по переработке, утилизации и обезвреживанию отходов производства на период до 2030 года. Одним из важнейших элементов стратегии является переработка и утилизация отходов строительства. О разработках ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» в этой области рассказал генеральный директор института Марат ЧАБДАРОВ.

«СГ»: Марат Мухажирович, какие задачи сегодня стоят перед специалистами строительной отрасли в связи с принятием правительственной стратегии переработки отходов производства?

Марат Чабдаров: По утвержденному правительством плану, к 2030 году объем отходов, отправляемых на переработку, должен возрасти, и прирост может составить от 5 до 60%. А это значит, что для успешной реализации стратегии уже сейчас необходимо создавать нормативную базу, регламентирующую деятельность строительных организаций по утилизации и переработке отходов. В такой нормативной базе, в частности, должны быть четко обозначены обязанности строительных фирм-подрядчиков по предварительной сортировке и вывозу стройотходов на предприятия по переработке. Необходимо включение в сметы на строительные работы расходов на утилизацию отходов взамен вывоза и депонирования их на свалках.

«СГ»: А ведь еще существует такой фактор, как программа реновации устаревшего жилого фонда. В Москве она уже стартовала, а недавно депутаты Госдумы РФ выступили с инициативой распространить ее на всю территорию России…

М.Ч.: Вы правы, в ближайшие годы предстоит осуществить реконструкцию или снос сотен миллионов квадратных метров жилья в панельных жилых домах первых массовых индустриальных серий. Это морально и физически устаревшее жилье, постепенно переходящее в категорию ветхого и аварийного. Ученым предстоит найти способы утилизации части железобетона и других материалов, остающихся после ликвидации этого жилого фонда. И очень важно осознать колоссальные масштабы этой проблемы, которая встанет перед страной в предстоящие десятилетия. Только в Москве ежегодно образуется около 1,5 млн тонн строительных отходов. Из них всего 70-80 тыс. тонн перерабатывается в щебень, а остальные вывозятся на полигоны либо скапливаются на десятках несанкционированных свалок. При этом за весь период реализации программы реновации общий объем отходов от сноса старых пятиэтажек в Москве может составить порядка 30 млн тонн. Представьте себе, сколько будет строительного мусора, если программа реновации распространится на всю страну. Между тем, ни в Москве, ни в других городах России пока не решена задача постройки перерабатывающих комплексов. Никак пока не решается задача утилизации других видов стройотходов — стеклобоя, линолеума, битумных покрытий, пластмасс, санстройкерамики, древесины, пакетирования высвобождаемой стальной арматуры и так далее.

«СГ»: Вы сказали, что предстоит утилизировать большие объемы железобетона. Как это можно сделать?

М.Ч.: Да, это серьезная проблема. Массовое применение железобетона в жилищном строительстве не насчитывает и ста лет. Оно началось фактически во второй половине ХХ века, когда были освоены типовые серии секционных многоквартирных жилых зданий домов. Но, кроме очевидных преимуществ, железобетон в жилищном строительстве имеет ряд неочевидных характеристик, которые могут выйти на передний план в течение ближайших десятилетий. Общество еще не успело по-настоящему столкнуться с проблемами утилизации железобетона и с последствиями высотной сверхплотной застройки. Железобетон крайне трудно утилизировать, а массовое жилищное строительство на основе этого материала не встречает пока системной критики. Продолжается гонка за повышение средней этажности — доля зданий в 25 и более этажей составляет 19,8% от всего строящегося жилья, доля зданий в 10-17 этажей — 17,5%. Срок службы этих зданий составляет порядка 50 лет. Это сравнительно немного в сопоставлении со сроками существования городов. Накапливается гигантский фонд жилых зданий, имеющих по критериям капитального строительства ограниченный срок службы. При этом отсутствует методика технико-экономических расчетов ресурсного обеспечения полного жизненного цикла «строительство — эксплуатация — утилизация» для многоквартирных жилых домов массовых серий. Технологий массовой утилизации или капитальной реконструкции таких зданий сегодня в мире почти нет. Но уже понятно, что они будут весьма энергозатратными и трудоемкими.

«СГ»: Проблемы переработки понятны. А для чего можно использовать строительные отходы?

М.Ч.: Отходы строительного производства представляют собой вторичное сырье. Его можно использовать для переработки на вторичный щебень и песчано-гравийную смесь. Это может снизить затраты на новое строительство объектов и уменьшить нагрузку на полигоны. В мире накоплен довольно большой опыт использования вторичных продуктов в производстве вяжущих материалов, плотных и пористых заполнителей для бетонов разных видов, в производстве керамических, автоклавных, теплоизоляционных и других строительных материалов и изделий. Для создания устойчивого рынка сбыта вторичной продукции необходимо разработать нормы на использование такой продукции. Но технологическую часть необходимо увязывать и с территориальными схемами обращения с отходами, и с транспортной инфраструктурой, и с вопросами охраны окружающей среды. Проблема утилизации и переработки строительного мусора ставит на повестку дня целый блок вопросов, решить которые можно только в совокупности, привлекая специалистов разного профиля. Это комплексная задача, требующая научно обоснованных решений на федеральном уровне. На сегодня в ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» сформировался коллектив опытных ученых и специалистов-практиков, готовых к реализации системного научного подхода к вопросам утилизации строительных отходов, в том числе железобетонных. Научная база института позволяет учитывать в наших программах самые современные и эффективные способы переработки отходов, в частности, рециклинг — базовый метод для создания экономичного и «зеленого» производства. Нашими специалистами выполнен большой объем НИР по комплексному решению проблемы утилизации строительных отходов. И мы полностью готовы к участию в мероприятиях по научно-техническому и нормативно-методическому обеспечению федеральных и государственных программ в части выполнения стратегии развития промышленности по переработке, утилизации и обезвреживанию отходов производства на период до 2030 года.

Марат Чабдаров:

«Утилизация строительных отходов — это комплексная задача, требующая научно обоснованных решений на федеральном уровне»

Справочно

ФГБУ «Центральный научно-исследовательский и проектный институт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства» («ЦНИИП Минстроя России») — ведущее отечественное научное и проектное учреждение, накопившее большой опыт проектирования объектов различной сложности. За 85 лет деятельности институт внес значительный вклад в развитие отечественного градостроительства, разработав более сотни проектов: районной планировки областей, планировки и застройки жилых районов, генеральных планов для многих городов России.

Автор: Татьяна ЯКОВЛЕВА

Россия > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 19 июня 2018 > № 2647076 Марат Чабдаров


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 17 июня 2018 > № 2656636 Валерий Чернышов

А если не сносить? Реконструкторы хрущевок ждут поддержки Кремля

Людмила Бутузова

Все больше москвичей хотят дать своему дому вторую жизнь. На вопросы обозревателя «Новых Известий» Людмилы Бутузовой ответил глава фонда «Реконструкция пятиэтажек в Москве», председатель ассоциации «Городские землевладельцы» Валерий Чернышов.

О том, что многие хрущевки можно не просто капитально отремонтировать, но и превратить в жилье совершенно другого класса, говорили давно. На сайте столичного стройкомплекса до сих пор можно найти список из четырехсот домов, попавших в госпрограмму «Жилище»,которые после реконструкциидолжны были стать красивыми и комфортными «как в Европе».

Но потом ветер в Москве сменился, реновация обрекла пятиэтажки на снос и будущая «красота» осталась в лучшем случае на бумаге в виде расчетов и чертежей. Однако жильцы нескольких десятков многоквартирных домов категорически выступили против сноса и продолжают отчаянно бороться с мэрией за модернизацию своего жилья.

На чаше весов с одной стороны – госпрограмма и желание собственников в ней участвовать, с другой стороны – московский закон о реновации и административный запрет на любое «инакомыслие» в нынешней градостроительной политике. Что за коллизия и как из нее выйти, окончательно не рассорив москвичей с городскими властями?

- Валерий Николаевич, в СМИ прошла информация, что готовы проекты реконструкции двух домов на севере и востоке города с надстройкой верхних этажей. Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин – самый большой недруг москвичей, годами добивающихся права модернизировать свои дома. Ну вот же – инициатива собственников с бульвара Матроса Железняка,11 и Измайловского проезда, 22 поддержана. Больше того, в интервью РБК Лёвкин положительно отозвался о намерении москвичей надстраивать и расширять свои дома.Процитирую дословно:«Мы не принимаем решение, какие дома будут реконструированы этим методом. Это решают исключительно собственники дома, и никакой государственный орган не правомочен принять за них такое решение. Инициатива реконструкции также должна исходить только от собственников. Мы же со своей стороны готовы оказать любую методическую помощь в реализации проекта». Из-за чего тогда клинч, если дело пошло на лад?

- А вы там были – в Измайловском и на Железняка?

- Была… Честно скажу, никакой реконструкции не заметила. Жильцы, с кем удалось поговорить, либо делали круглые глаза, впервые услышав, что они реконструируются, либо высказывались, что не готовы вкладывать деньги «неизвестно во что», уж лучше пусть снесут и дадут новостройку.

- Не знаю, что там получится… Это не наш проект, его курирует департамент Лёвкина. Во всяком случае, говорят о нем уже третий год. Учитывая административные возможности мэрии, могли бы уже давно закончить реконструкцию. Им же, в отличие от нас, не надо месяцами добиваться оформления придомовой территории, годами сидеть в приемной, чтобы только сдать документы, выпрашивать разрешения на строительство и раз за разом получать немотивированные отказы.

Или – как в случае с пятиэтажкой на Паперника,21, 96% жильцов которой еще задолго до реновации вместо капремонта решили реконструировать свой дом, и когда все было готово – размежевали землю, нашли инвестора, строительную компанию, выбрали и утвердили архитектурный проект - получили вердикт г-на Лёвкина - «нецелесообразно». Почему? Да потому, что квартал наверняка уже запродан «своему» застройщику, а он не намерен путаться среконструкцией, ему бы снести все,построить с десяток монстров этажей по сорок и заработать побольше. Вот это для департамента «целесообразно» - расчистить дорожку для своих партнеров, а протестующих жителей взять измором.

Но на словах все, конечно, за реконструкцию. Кто же теперь скажет, что мэрия против? - Вот, пожалуйста,два дома в проекте… Они даже опыт перестройки хрущобы в добротный девятиэтажный дом наулице Мишина, 32 фактически «приватизировали» и распространяют теперь как собственное достижение. И ни в одном глазу, что жильцы все сделали самостоятельно, на свои деньги и без участия союзников из мэрии, а, скорее, вопреки препятствиям, которые она чинила. Только разрешительной документации пришлось добиваться 10 лет. А земля? Межевание, согласование? Председатель ЖСК Гарри Куренков неоднократно рассказывал, как это было, в том числе и у вас, в «Новых Известях». Помните?

– Помним. Это практически инструкция для собственников, вступающих на путь борьбы за свой дом:критически относитьсяк инвесторам, которые предлагаютпроекты реконструкции под покровительством мэрии. Потому что их задача - как можно меньше вложить и как можно больше отбить прибыли, а качество жилья их интересует мало. У куренковцев была другая задача - сделать все самим - по-хозяйски, рачительно и экономно. Такой же позиции придерживался архитектор, с которым они самостоятельно заключили договор, и строительная фирма, которую выбрали сами из десятка претендентов.

Важный момент у Гарри Ивановича: «Все разрешительные процедуры проходили без взяток, потому и долго. Мы и при всем желании не могли дать взятку из коллективной казны. Ни один чиновник формально отказать не мог, но поскольку наш дом не вписывался в планы градостроительной политики, то им как бы и торопиться было не к чему.

В общем, волокита тянулась годы — даже законодательство за это время менялось трижды. Как бы там ни было, в 2010 году получили кадастровый паспорт. Правда, разрешение на строительство дозрело только к маю 2013 года, через 10 лет после того, как мы вплотную стали заниматься реконструкцией».

Жильцы, конечно, герои, что все вытерпели и своего добились. А в чем заслуга мэрии? В том, что не взяли людей измором?

- Именно так. Сейчас, когда власти Москвы со всех сторон подвергаются критике за то, что столичная реновация не оставила собственникам выбора – переехать в новый дом или реконструировать старый, история на Мишина подается как исключительный пример толерантности, причем, изобретенный в коридорах мэрии. На самом деле дома в столице надстраивали и перестраивали с 30-х годов прошлого века. Во многих случаях бережно и удачно, в соответствие с существовавшими в то время представлениями о качестве и комфорте жилья. Численность таких зданий исчисляется десятками. Среди наиболее известных примеров — штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади.

В конце XIX века в этом месте возвели два корпуса для страхового общества «Россия», а в советское время дома объединили и надстроили, чтобы получить центральное здание КГБ. Еще один пример — бывший доходный дом Хлудовых в Театральном проезде, также надстроенный для получения дополнительной полезной площади. История с надстроенными этажами получила широкое распространение в начале двухтысячных годов. В тот момент московское правительство поощряло жителей, решившихся на расширение собственного дома: документацию одобряли быстро.

А уж после того, как известный архитектор Алексей Кротов в 2005 году на Химкинском бульваре превратил убогую панельку в комфортный дом, самЛужков стал покровительствовать реконструкции. Увы. Продлилось это недолго, Лужкова сняли.

- Что пошло не так при новой власти?

- Не так пошло, когда чиновники присвоили себе монопольное право на Москву и стали делать все, что взбредет в голову: отменять законы, кодексы, СНИПы , сносить и строить, где и что хотят. И все это делается в интересах определенной группы лиц, для которой такие понятия как городская среда, архитектурные традиции, потребности людей в качественном и удобном жилье – пустой звук.

Шаг за шагом скрывались сведения о недвижимости, построенной в советский период, затем, воспользовавшись искусственно созданным вакуумом в регистрационных документах, чиновники завладели территорией города для тотальной и ничем не ограниченной массовой застройки. За реконструкцию жилья продолжали бороться несколько кампаний и организаций,кому не по душе закамуфлированная депортация коренного населения столицы в нераспроданные новостройки, возведенные близкими к мэрии застройщиками.

- Валерий Николаевич, реконструкция, если я правильно понимаю, раньше была частью градостроительной политики Москвы и проходила под патронажем государственных структур. Вы утверждаете, что нынешней мэрии это дело не очень интересно. Может быть, просто руки не дошли? А отдавать такую сложную строительную технологию, как надстройка и расширение здания, под контроль общественных организаций они опасаются.

- Если вы имеете ввиду нашу кампанию «Реконструкция пятиэтажек», то это не кружок любителей хорового пения. Здесь серьезные, профессиональные люди, десятки лет формировавшие облик Москвы и, что называется, наощупь знающие каждый дом. Один из учредителей – уже упомянутый архитектор Алексей Кротов.Не нуждаются в рекомендациях эксперт по жилищной политике, архитектор Юрий Эхин, доктор архитектуры, профессор Московского государственного строительного университета (МГСУ) Юрий Алексеев, доктор юридических наук, профессор института социального проектирования Александр Толмачев.

На стороне реконструкции Союз строителей Москвы, торгово-промышленная палата, представители московского бизнеса. И самое главное – несколько тысяч активных граждан – собственников жилья, для которых реновация это не снос, а обновление Москвы.

Для этого уже очень много сделано, и не на словах, а на деле – проведены собрания и жильцов и приняты решения о реконструкции, оформлены в собственность земельные участки, выбраны проекты домов и квартир, найдены инвесторы и надежные застройщики. Собраны документы для департамента градостроительной политики. Представляете, какие это усилия и вложения? Все под парами, старт хоть завтра, а заветной подписи Лёвкина нет…

- А он разве самый главный в мэрии? Известно, что председатели московских ЖСК обращались к Собянину с коллективной просьбой создать рабочую группу по продвижению реконструкции, ускорить прохождение разрешительных документов и взять под личный контроль модернизацию хотя бы двадцати домов, у которых давно все готово. Не взял? Это странно. Перед выборами Собянин активно ищет единомышленников и сочувствующих среди общественных деятелей и жителей Москвы – мог бы повлиять на ситуацию со стройкой в вашу пользу.

- Мы на это надеялись. Конфронтация никому не нужна. Но, возможно, письмо до него не дошло. Отписался Марат Хуснуллин. Ответ классический: «Вопрос о реализации проектов реконструкции, как правило, требует внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы (далее – ПЗЗ). Решение о внесении изменений в ПЗЗ принимает Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы (далее – Городская комиссия)».

На минуточку – председатель комиссии Сергей Собянин, Хуснуллин его зам во всех структурах, разобрались бы уж как-нибудь... Но нас, похоже, пустили по кругу. Сказать, что люди разочарованы, - это ничего не сказать.

Огромную трудность представляет получение исходно-разрешительной документации, на это уходит минимум полтора года. Процедура предусматривает множество экспертиз и согласований, и я считаю, что правительству Москвы нужно её ускорить, сократив хотя бы до 5–6 месяцев. Ассоциация «Городские землевладельцы» как раз и была создана для помощи собственникам в получении исходно-разрешительной документации. Оформить документы мы, конечно же, помогаем, но на сроки их хождения по инстанциям повлиять не в состоянии. Здесь, как мне кажется, нужно политическое решение, и мы ждём его.

Созрело решение искать поддержки у президента. Владимир Путин неоднократно высказывался о реновации, которая имеет смысл только тогда, когда она проводится в интересах Москвы и москвичей, не сверху, а снизу, при активной поддержке граждан. В этом мы с ним солидарны и готовы участвовать. Написали письмо на трех страницах: в рамках реновации имеется социальный проект реконструкции пятиэтажек, есть активные москвичи,которые не сидят на шее у государства, не ждут халявы, не просят бюджетных денег на улучшение своих жилищных условий, а хотят самостоятельно, собственными силами обустроить свой дом и город. Разве эта инициатива идет вразрез с курсом страны на прорыв и возрождение?

- Детали проекта интересны не только президенту. Тысячи москвичей, оглушенных сносом,о реконструкции своих домов ничего не знают. Расскажите, как это выглядит технически, сколько времени занимает, какие квартиры в итоге получают жители и за чей счет банкет?

- Самое главное преимущество – москвичи остаются жить на старом месте, в привычной среде. Фундамент старого дома сохраняется, в двух-трёх метрах от него вбиваются новые сваи, на которых возводится капитальная стена, то есть дом становится шире. За счёт этого увеличивается площадь квартир, в среднем на 20 квадратных метров у каждой. Надстраиваются новые этажи, сколько — зависит от конкретного проекта. Меняются внутридомовые инженерные системы, монтируются лифты. Внутренняя перепланировка квартир может делаться по желанию собственников, и это опять же зависит от конкретного проекта. В итоге мы получаем современный дом с удобными и просторными квартирами.

Для собственников реконструкция дома происходит бесплатно, бюджетных денег на это тоже никто не просит. Их вклад – земля под домом. Она стоит миллионы рублей, в случае сноса деньги просто теряются для москвичей, потому что территория даром достается застройщику, а при реконструкциистановится весомым вкладом жильцов в улучшение собственной недвижимости. Более того, на старом месте естьвсе инженерные коммуникации. Благодаря этому себестоимость квартир в надстраиваемых этажах получается довольно низкой – 80 000 рублей за квадратный метр. А собственники, кстати, могут приобрести новые квартиры в своём доме практически по себестоимости.

Это очень удобно, если, например, дети в семье подросли, и их пора отселять, или надо переселить поближе к себе пожилых родителей. За модернизацию старых квартир, сантехнику, лифтыникто ничего не платит, все расходы оплачивает инвестор-застройщик. Продав потом часть надстроенных квартир по рыночной цене,застройщик вернет затраченное и даже получит разумную прибыль. И я вам скажу, в Москве достаточно строительных компаний, готовых взяться за реконструкцию пятиэтажек на таких условиях. В этой среде далеко не все рвачи, и далеко не у всех коммерческие интересы превалируют над нормальным человеческим и профессиональным желанием сделать для города что-то полезное и качественное. Немаловажно, что застройщика для конкретного проекта выбирают собственники на общем собрании. Ответственность – взаимная.

Теперь о том, сколько времени длится реконструкция. Сбор документов и согласование в мэрии, как видите, может тянуться годами. Само строительство 8-9 месяцев, с апреля по октябрь. Отселяем ли жильцов на время работ? – По- разному, это зависит от выбранного жильцами проекта. Но в любом случае застройщик компенсирует собственникам 40 тысяч рублей в месяц-либо в качестве платы за некоторые неудобства, либо на аренду временного жилья. К моменту заселения в новую, с отличным ремонтом квартиру можно скопить 400 тысяч рублей и потратить их, к примеру, на мебель. Да даже и на банкет. Люди его заслужили.

- При таких сказочных перспективах непонятно, почему приговоренные к сносу москвичи не бегут в реконструкцию бегом?

- Ну вы же знаете, сначала москвичи живут как японцы: «не торописса, не волновасса и улыбасса». А потом, когда прижмет, едут быстро. Вот сейчас как раз подходящий момент, чтобы уже запрягать.

От первого лица

Василий Тишков, член Рабочей группы по доступному жилью Совета по развитию гражданского общества и правам человека при Президенте РФ:

- Изменение концептуального подхода со сноса на реконструкцию позволит не только полностью уйти от необходимости использовать бюджетные средства, но и перейти к модели, при которой сами жители реконструируемых домов обеспечивают финансирование этого процесса, что абсолютно логично и справедливо.

Модель реконструкции обеспечивает возможность улучшения состояния жилого фонда не только в Москве, но и в целом в стране, что снимет вопросы о явной территориальной дискриминации граждан по месту их проживания, противоречащей основополагающим принципам Конституции нашей страны.

Поэтому я бы предложил изменить именно концепцию самого закона, перейдя отсноса к реконструкции, оставив возможность сноса как совершенно крайний вариант, применимый только для ветхих объектов, для которых, кстати, уже работает программа ликвидации ветхого и аварийного фонда.

В случае принятия такой концепции можно будет говорить о возможности использования ранее запланированных средств на ремонт коммунальных сетей и социальных проектов в жилищной сфере.

Таким образом изменение концепции закона сделает процесс реновации не только более социально справедливым, но и обеспечит бюджетную поддержку другим, недофинансированным сегодня сферам. Иной помощи им ждать неоткуда.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 17 июня 2018 > № 2656636 Валерий Чернышов


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 16 июня 2018 > № 2647484 Александр Никулин

В России грядет великий исход горожан в деревню.

Исход горожан из города в деревню социологи называют новым российским трендом. В отдельных регионах доля «разурбанизировавшихся» может достигать десяти процентов. Чем отличаются современные «понаехавшие» от советских дачников, проанализировали ученые Российской академии народного хозяйства и госслужбы (РАНХиГС). Почему горожане становятся главными сельскими инноваторами и выгодно ли сегодня заниматься личным подсобным хозяйством, «Ленте.ру» рассказал директор Научно-исследовательского центра аграрных исследований РАНХиГС Александр Никулин.

— Действительно горожане начали переезжать в деревни?

— Сегодня мы фиксируем вторую волну горожан, которые начинают уезжать в сельскую местность. Причем, они уезжают не просто чтобы выжить, как это было в первую волну — в начале 1990-х годов. Едут сознательно. Многие открывают собственное семейное дело. Ищут какую-то свою оригинальную нишу хозяйственной деятельности.

— Вроде бы на земле логично заниматься сельхозпроизводством: разводить коров, свиней, сажать картошку?

— После 2000 года в регионах, особенно расположенных рядом с крупными городами, начали как грибы расти агрохолдинги. Соотношение рубля и доллара тогда оказалось привлекательным для инвесторов, вкладывающих деньги в сельское хозяйство. Владельцам личных подсобных хозяйств (ЛПХ) с гигантами агробизнеса конкурировать стало трудно. Поэтому многие из них сейчас стараются специализироваться на эксклюзивных сельских занятиях, не поддающихся концентрации и тиражированию крупного бизнеса.

— Например?

— В агрохолдингах в конвейерных условиях обычно разводят десятки тысяч голов птицы, свиней, коров и т.д. А, скажем, коза — животное-единоличник». Не существует козьих агрохолдингов. Значит у частников в козоводстве имеются определенные преимущества. В Саратовской области есть удивительный фермер Юрий Карамзин. В 1990-е годы он работал в Испании, смотрел, как там делают сыр. Вернулся в Россию. Сейчас в 80 километрах от города в деревне Лох пасет элитных козочек и занимается сыроделием по испанским технологиям и своим собственным рецептам. Продает это зажиточным клиентам в Саратове.

— Личными огородами никто не занимается сейчас?

— Интенсивность занятия огородничеством зависит от региона. Где-то это выгодно, где-то нет. Взять ту же Липецкую область. Прекрасный картофельный регион. В 1990-е годы народ там массово выращивал картофель в личных хозяйствах. Рассказывали, что хорошо на этом зарабатывали. Осенью нанимали грузовик и везли урожай в Москву. Сейчас это становится невыгодно. Потому что даже в селах в три-четыре тысячи жителей открываются сетевые магазины. В них на картошку израильскую цены ниже тех, которые липецкие подсобные хозяйства могли бы предложить за свой товар.

Но многие сельско-городские хозяйства гибко перестраиваются в поисках новых ниш. Здесь часто именно «понаехавшие» выступают драйвером перемен, инициаторами чего-то нового. Выращивают, допустим, особые сорта картофеля, которые по вкусовым ощущениям с магазинными не сравнятся. Многие семейные домохозяйства занимаются заготовкой ягод, грибов, рыбы. Когда едете по тракту в направлении Москва — Вологда — Архангельск, везде на дорогах вам предлагают дикоросы, домашние консервы. И личные хозяйства в отличие от мегапроизводств основной упор все же стараются делать на качестве товара. Если, например, это продукция с огорода, акцент делается на ее экологичности, отказе от ядовитых удобрений.

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 16 июня 2018 > № 2647484 Александр Никулин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 13 июня 2018 > № 2647078 Наталья Круглова

Всё более осязаемый.

В Москве неуклонно растет предложение квартир с отделкой.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» традиционно рассказывает об итогах развития столичного рынка новостроек массового сегмента в минувшем месяце (май).

«СГ»: Наталья, с какими показателями массовый сегмент вошел в летний период? Начнем по традиции с предложения

Н.К.: В мае мы наблюдали продолжение тенденции к сокращению объема предложения. Число квартир массового сегмента в продаже уменьшилось до 16,3 тыс., хотя год назад в столичных новостройках экспонировалось 20,5 тыс. квартир. Таким образом, в годовом выражении объем предложения на массовом рынке первичного жилья столицы снизился на 21%. Заметно сократилась и девелоперская активность. За прошедший месяц в продажу вышел только один проект (хотя в мае 2017 года – сразу три). Новые корпуса также начали реализовываться в одном жилом комплексе (против четырех годом ранее).

«СГ»: Не густо, как говорится. А что со структурой предложения по стадии строительной готовности?

Н.К.: С точки зрения строительной готовности на рынке новостроек Москвы все больше превалируют корпуса на стадии отделочных работ. Сейчас они достигают 38% от общего объема предложения. Иными словами, большую часть представленных в продаже квартир покупатели уже смогут посетить лично и оценить их качественные характеристики. Это очень большой прогресс для рынка, ведь многих потенциальных клиентов останавливает невозможность «пощупать» свое приобретение останавливает, и они уходят на вторичный рынок.

«СГ»: Что происходит с ценами в комфорт-классе, веди стоимость «первички» тоже важный двигатель спроса для рынка новостроек.

Н.К.: Стоимость столичных новостроек массового сегмента снова возросла, но опять незначительно. По итогам мая средняя цена предложения составила 151710 руб. за кв. метр, что на 0,4% больше, чем в апреле. Фактически цены сохранились на уровне апреля, что опровергает распространенное представление о том, что застройщики намеренно завышают цены, чтобы в праздничные и отпускные периоды предоставлять необычайно высокие дисконты. В годовом выражении стоимость квадрата выросла на 2% – в мае 2017 года «квадрат» обошелся бы 148,7 тыс. рублей.

«СГ»: И как ценовая ситуация сказывается на реальном покупательском спросе?

Н.К.: Май оказался очень результативным месяцем в этом плане. В «старой» Москве было продано на 66% больше жилья, чем в тот же месяц 2017 года. Еще более примечательна тенденция относительно апреля: в этом году не наблюдался традиционный для начала отпускного сезона спад активности покупателей. По сравнению с апрелем число сделок с московским новостройками выросло на 1%. Хотя рост и символичный, но он показывает, что текущая интенсификация активности клиентов действительно нестандартна для рынка.

«СГ»: Выделите основную, на ваш взгляд, тенденцию минувшего месяца.

Н.К.: Пожалуй, основными тенденциями прошлого месяца стало сглаживание сезонности на рынке новостроек, а также высокие скидки. Уже с конца апреля мы начали фиксировать старт различных дисконтных акций в проектах. Скидки приурочивались к 9 мая, поэтому часто достигали 9%, что сильно выше среднего значения. Так, в первом квартале 2018 средний дисконт в массовом сегменте составлял 5%. Однако я полагаю, что все-таки главную роль в росте спроса по-прежнему играла ипотека, а не дисконты – в годовом выражении доля сделок с кредитом выросла с 44% до 49%.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 13 июня 2018 > № 2647078 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 4 июня 2018 > № 2630578 Владимир Воронин

Скорость решает все. Власти вынуждают застройщиков быстро строить

Владимир Воронин

президент ФСК «Лидер»

Сейчас на российском строительном рынке накопилась критическая масса изменений, которые существенно поменяют рынок недвижимости. В первую очередь это скажется на темпах возведения новых зданий

Сейчас в разных отраслях происходят системные изменения, которые диктуют новые правила игры. Меняют рынок технологии и новые игроки с другими компетенциями и подходами: Uber изменил рынок такси, Airbnb — рынок аренды жилья, Zillow Group грозится изменить систему покупки жилой недвижимости и т. д. Происходят изменения и вслед за требованиями среды, изменениями регуляторов: размышления о будущем планеты повлияли на введение новых стандартов экологичности топлива и передвижения.

Строительство всегда было очень консервативной отраслью, преобразования в которой происходили постепенно, небольшими шагами, растянутыми на несколько лет. Но сейчас на российском строительном рынке накопилась критическая масса изменений. С 2018 года начинаются перемены, которые поменяют рынок недвижимости до неузнаваемости.

Что сделали власти

Ключевой причиной перемен станут изменения в законодательстве, в теории призванные снизить уровень риска для дольщиков. Первые изменения мы увидим в конце года. Поправки в закон о долевом строительстве, которые существенно ужесточают требования к девелоперу, должны вступить в силу 1 июля, но скорее всего введение изменений отложат на полгода.

Главные — требуемый опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет, а также обязательство иметь на счете не менее 10% от проектной стоимости строительства. Фактически эти поправки повышают порог входа на рынок. А значит, новым игрокам пробиться будет сложнее, а действующим необходимо будет подтвердить свою состоятельность.

Но это только начало изменения правил. Результатом реализации плана, разработанного Минстроем совместно с Минфином, Центробанком и АИЖК, должен стать полный отказ от договоров долевого участия (ДДУ) и появление в цепочке «девелопер — покупатель» третьей стороны — банка.

Власти пока еще не предлагают отказаться от продажи жилья на этапе строительства, но хотят сделать так, чтобы застройщики не получали деньги за квартиры в недостроенных домах. Средства покупателя будут у банка, а застройщик получит к ним доступ только после того, как завершит строительство; если этого не произойдет, банк должен вернуть покупателю деньги.

Чтобы соответствовать быстро меняющемуся рынку, девелоперам нужно поставить в приоритет три качества, которые раньше не были основными конкурентными преимуществами: скорость, стандарты жилья и рост объемов ввода.

Новая скорость

Раньше скорость строительства зависела от темпов продаж: падает спрос — можно и помедленнее возводить. Теперь деньги остаются у банка, появление третьего звена в цепочке кроме дополнительных гарантий увеличивает стоимость проекта. Создается ситуация, в которой при наличии свободных средств девелоперу гораздо выгоднее построить объект на свои и продавать уже готовое жилье, существенно экономя на издержках.

И тут конкурентным преимуществом становится скорость строительства: быстрее построишь, быстрее продашь, получишь возврат на инвестиции. Вот почему внимание стоит обратить на технологии, позволяющие строить дома в более короткие сроки.

Вывод может показаться неожиданным: изменение законов подстегнет развитие индустриального домостроения, отрасли, в которой в последние годы незаметно для всех происходила своя большая революция.

За счет постоянной модернизации индустриального домостроения, использования современных материалов и технологий такие дома сейчас можно возводить за три-четыре месяца (в монолите — полтора-два года) и дешевле монолита на 10-12%. По показателям гидро-, звуко- и теплоизоляции современные индустриальные дома уже сравнялись с монолитными, а также появились гибкие технологии, которые позволяют добиться большего разнообразия в фасадах и планировках.

Повальная стандартизация

Переименование «экономкласса» в «стандарт-класс» повлекло за собой необходимость разработки единых параметров для нового сегмента жилой недвижимости. Монолитное домостроение давно нуждается в такой стандартизации, так как нередко параметры квартиры определяются девелопером проекта исходя из собственных представлений о том, каким должно быть стандартное жилье.

В то же время в индустриальном строительстве до сих пор покупатели, заходя в новостройку, могут сказать «Здесь все по ГОСТу», подразумевая отработанное годами качество и заводскую точность. Такой дом, как конструктор, где все детали идеально подходят друг к другу. Продвинутые застройщики сдают дома с полностью готовыми инженерными системами в квартире — даже проводка для этих квартир нарезается на заводе.

Мелкие застройщики отомрут

Регуляторы ориентируют девелоперов на увеличение объемов строительства и ввода. Согласно новой стратегии развития жилищного строительства России, целевой объем к 2024 году должен достичь 120 млн кв. м жилья (то есть 0,82 кв. м на человека). Сейчас в Москве, по расчетам ЦИАН, вводится 0,27 кв. м на жителя. В ближайшее время ввод жилья в столице может увеличиться на 1 млн кв. м в год (в частности, за счет программы реновации): объемы ввода увеличатся до 0,32 кв. м на человека.

Это увеличение должно произойти на фоне эволюционного сокращения количества девелоперов. В такой ситуации критически важным станет вопрос о строительстве больших объемов жилья. А такие объемы могут выдавать только заводские технологии.

К новым реалиям нельзя приспособиться только перестройкой регуляторных и финансовых механизмов: реальные активы и производственные мощности должны быть перестроены под новые требования рынка.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 4 июня 2018 > № 2630578 Владимир Воронин


Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 30 мая 2018 > № 2636411 Павел Брызгалов

Павел Брызгалов: «Со стандартами надо работать творчески»

На Третьем Международном форуме «Среда для жизни» в Калининграде разговоры, в основном, шли о настоящем и будущем жилищного строительства в России — неслучайно форум так и назывался: «Все о жилье»

Разговоры эти очень даже своевременны — отрасль переживает кардинальную смену всего, от руководства до законодательства. Поэтому присутствующие с особым вниманием прислушивались к каждому заявлению главы ДОМ.РФ Александра Плутника и заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина, к каждой статистической выкладке исполнительного директора московского Фонда «Институт развития города» Татьяны Полиди, к каждому рассказу коллег о новых девелоперских и градостроительных подходах, к каждому предложению иностранных гостей форума (а среди них были знаменитые американцы Джеффри Морган — старший консультант по развитию в MBL Housing and Development Inc. и Эллиот Эйзенберг — доктор экономических наук, эксперт по жилью и рынку недвижимости, а также соавтор плана Большого Парижа, основатель архбюро MVRDV, звездный Вини Маас).

Однако и те, кто не примерял на себя роль спикера, готовы поделиться своим мнением по поводу высказанных в Калининграде идей и своим видением дальнейшего развития событий на жилищном рынке. Некоторые из вопросов, которые активно обсуждались на форуме, BFM.ru задал директору по стратегическому развитию финансово-строительной корпорации «Лидер» Павлу Брызгалову.

По определению игроков рынка, сегодня общая логика девелоперского бизнеса «Хочешь более высокое качество — плати больше денег». А модель, к которой надо стремиться девелоперам, и которую приветствует современный потребитель — «Качество вверх, а себестоимость вниз». Но что мы должны подразумевать под словом «качество»?

Павел Брызгалов: Сама постановка проблемы мне кажется древней как мир: все всегда хотят побольше, и в идеале — бесплатно. Если говорить о себестоимости, то за нее отвечает девелопер; потребителю же себестоимость неизвестна, он видит некую добавленную стоимость, которую ему предлагают и которую он, понятное дело, хотел бы уменьшить, чтобы купить подешевле. Поэтому трудно назвать все это новым трендом, скорее — вечным. Другое дело, что еще совсем недавно люди стремились взять побольше «голой» площади, и за одни и те же деньги квартира в 40 кв. м по определению считалась лучшим приобретением, чем квартира в 30 «квадратов». А сейчас, как показывает практика нашей компании, да и большинства наших коллег, покупатели начали ценить не один только метраж. Многие уже понимают: лучше взять поменьше, да получше — либо в более приятном месте, либо в проекте с более развитой инфраструктурой, либо квартиру с хорошей отделкой. Словом, потратить деньги не на пространство, а именно на качество жизни. И тут задача девелопера — создав во многих отношениях привлекательный, конкурентоспособный жилой комплекс, разработать такие финансовые программы, которые удовлетворили бы покупателя с точки зрения соотношения цена/качество — причем, я говорю как о «программах массового спроса», так и об узких, сугубо индивидуальных решениях. Например, именно так мы подходим к ценообразованию во флагманских проектах нашей компании — UP-кварталах, покупая квартиры в которых клиенты получают качество и сервис на уровне бизнес-класса. При этом, например, в UP-квартале «Сколковский» у покупателей будет возможность отводить детей в муниципальную школу, которая располагается на территории комплекса. Поэтому — да, модель, о которой Вы спрашивали, вполне действенна, если под себестоимостью понимать не цену строительства как такового, а ценность всех составляющих проекта в целом.

Еще один вопрос, активно обсуждавшийся в Калининграде — разработка новых, современных нормативов для стандартного жилья. А насколько это нужно девелоперскому сообществу? Насколько ему помогает?

Павел Брызгалов: Безусловно, это вносит определенный порядок: появляются стандарты, которые являются либо обязательными, либо рекомендованными. И если ты хочешь быть, что называется, в рынке, ты должен их придерживаться. К тому же, судя по заявлениям Минстроя, как только будут утверждены новые нормативы стандартного жилья, девелоперы, которые станут строить в соответствии с этими стандартами, будут получать субсидии на создание социальной инфраструктуры — а это тоже мощный стимул и мощный аргумент «за». И вообще стандарт упрощает для девелопера поиск той «отметки min», ниже которой он не может опускаться, чтобы соответствовать хотя бы современным государственным требованиям (хотя, на самом деле, гостребования у нас в стране достаточно высокие, не говоря уж о требованиях покупателя). А дальше все зависит от твоей бизнес-модели: работаешь, что называется, в сегменте low-cost — можно брать за основу качественный, продуманный, но минимум; хочешь быть лучше — четко понимаешь, чем и как твой проект может выгодно отличаться от стандартного варианта. С этой точки зрения стандарты — они всегда на пользу.

Конечно, на форуме много говорили о стоящей перед стройкомплексом задаче в обозримом будущем выйти на ежегодное строительство 12 млн кв. м жилья — то есть, вырасти в 1,5 раза, что возможно только на базе индустриального домостроения. С другой стороны, мы все настойчивее требуем от девелоперов индивидуальных, неповторимых, эксклюзивных в части архитектурных и планировочных решений проектов, которые создавали бы настоящий «городской коллаж» и при этом учитывали бы все разнообразие потребительских запросов. Как Вы думаете, возможно ли совместить выполнение этих двух задач?

Павел Брызгалов: Начнем с того, что выполнение первой задачи сильно «размазано» по всей огромной территории нашей страны. Если говорить об эпицентрах девелоперской активности — все понимают, какие это точки на карте. Но в них из предполагаемых 120 млн кв. м будет строиться… ну сколько — 20, 30 процентов? А все остальное — это более мелкие города, во многих из которых индустриальное строительство отсутствует в принципе, как класс. В таких местах никакого конфликта между наращиванием объемов и сохранением индивидуальности архитектурно-планировочных решений нет и не будет… Там скорее встанет проблема ограниченности ресурсной базы и архитектурной мысли — ведь не каждая компания и даже не каждый город может позволить себе «выписать» московского, питерского или иностранного архитектора. Скорее всего, работать будут местные команды, и хорошо, если анонсированная недавно образовательная программа АРХИТЕКТОРЫ.РФ сможет им помочь. Впрочем, то, что мы видим сегодня на конкурсах и архитектурных форумах, очень радует: региональные бюро подчас представляют просто классные работы, и столичным девелоперам есть что у них подсмотреть и чему поучиться.

А вот если говорить про крупные центры, про города-миллионники, то тут проблема «объем-неповторимость» уже сейчас стоит в полный рост. Мощностей для индустриального строительства здесь довольно много, вопрос активной модернизации заводов и ДСК, на самом деле, остается открытым — многие в процессе, а то и в самом начале пути. Поэтому то индустриальное жилье, даже от передовых девелоперов, которое мы видим сегодня — оно все достаточно однообразно с точки зрения объемно-планировочных решений. По сути, индивидуальность часто сводится к цветовым решениям фасадов, что кардинально задачу не решает. И проблема усугубляется тем, о чем мы уже говорили — стандартизацией городского пространства, унификацией требований к городской среде. Получается, что требования, вроде бы, сами по себе хороши и правильны, но вопрос — насколько формально они будут выполняться. У меня есть серьезные опасения, что в итоге мы будем снова и снова повторять историю, описанную в «Иронии судьбы», только речь уже будет идти не о доме-подъезде-квартире, а еще и о том, насколько одинаково выглядит улица, бульвар или площадь. Необходимо, чтобы все как можно быстрее поняли: со стандартами надо работать творчески. Нельзя слепо штамповать проекты, следуя указаниям сверху — матрицу нужно менять.

Дельный совет. Раз уж упомянули тему создания комфортной среды — что это определение значит конкретно для ФСК «Лидер»?

Павел Брызгалов: Я бы сказал, что для нашей компании это философский вопрос, который лежит в основе идеологии и нашего основного продукта — UP-кварталов и других проектов, которые мы строим в столичном регионе, в Петербурге и других регионах. Если говорить конкретно про UP-кварталы, этот формат появился в Подмосковье, на прилегающих ко МКАД территориях. UP-кварталы расположены очень близко к городской инфраструктуре (например, «Новое Тушино» находится менее, чем в 1 км от Москвы), но отчасти все-таки в «чистом поле»; поэтому там комфортная среда создается на базе подхода «город в городе» — когда внутри жилого комплекса есть все ежедневно необходимое. А если тебе нужно чуть-чуть больше, без труда можно добраться до любого места в Москве — доехать, а то и дойти пешком. Но, повторю, в рамках комплексной застройки все ежедневно необходимое у людей есть, что гарантирует очень высокий уровень комфорта проживания.

Что же касается наших столичных проектов, то в них мы опираемся на уже существующую в ближайшем окружении инфраструктуру; наша основная цель — добавить то, чего не хватает. Допустим, если проект расположен рядом с крупным культурным центром, то внутри мы будем делать упор, например, на ЗОЖ и спортивные составляющие: фитнес-клуб, SPA-центр, спортивные площадки и так далее — то, чего в шаговой доступности мало или вообще нет. Мы всегда пытаемся мягко интегрироваться в городскую среду и немножечко ее улучшить. Судя по отзывам покупателей — получается.

Интеграция — вообще «наше» понятие. Скажем, в благоустройстве мы всегда стремимся интегрировать наши решения, чтобы они существовали не сами по себе, а подчеркивали генеральную идею, главную архитектурную мысль комплекса. Тем более что последние наши проекты, например, UP-кварталы «Римский» и «Скандинавский», выходят в формате авторской архитектуры, индивидуальных решений. Так что создание комфортной среды переходит для нас в разряд художественного творчества.

Сейчас много говорится о том, что нужно как можно активнее вовлекать население в организацию городской среды, в принятие градостроительных решений и так далее. На калининградском форуме, когда зашел разговор об участии в этой работе жителей, прозвучала формулировка: «Из их окон виднее, что нужно городу». Вы согласны? И как ФСК «Лидер» изучает мнение состоявшихся и потенциальных покупателей?

Павел Брызгалов: Когда мы думали, как формировать и развивать наш продукт, долго решали — от чего же оттолкнуться? Понятно, что идеально было бы оттолкнуться от мнения потребителя, но как это правильно сделать? Мы изучили зарубежные практики — там описывались различные способы, вплоть до формирования мобильных комьюнити-центров, в которых на примере макетов и проектных материалов обсуждались конкретные решения, вплоть до дизайна какой-нибудь скамейки в парке. Но все подобные примеры — работа муниципалитетов, нам как коммерческой организации, сложно повторить этот опыт в полном объеме. (Хотя, посетив один из форумов, посвященный вопросам благоустройства, я понял, что в целом в России сегодня используется именно такой подход.) Но мы движемся примерно в том же направлении: проводим глубинные исследования, мини-интервью, на их основе приступаем к экспериментам той или иной направленности и внедряем какие-то новые решения, потом изучаем мнение потребителей — понравилось ли им решение, удобно ли оно, востребовано ли. Бывает так, что сама по себе идея неплоха, но не очень впечатлила реализация — тогда, используя обратную связь, мы делаем перенастройку продукта, а потом снова его тестируем… В частности, именно так в наших проектах появилась тема «Квартира с отделкой и мебелью»: покупатели подсказали и поначалу мы внедрили эту опцию в нашем московском ЖК «Поколение», а потом распространили на другие наши проекты.

И теперь, насколько я знаю, процент покупателей, которые хотят только отделку, и процент тех, кто претендует на отделку плюс мебель, сравнялся…

Павел Брызгалов: Да! Причем произошло это довольно быстро, буквально за несколько месяцев. Так что сейчас мы глубоко погрузились в работу с этим продуктом — отбираем новых поставщиков, разрабатываем новые варианты расстановки мебели, потому что все мебельные комплекты уже привязываются к конкретным планировкам в наших домах. Так что видите — все вроде и стандартизировано, и в то же время индивидуально. И никакого противоречия!

Валерия Мозганова

Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 30 мая 2018 > № 2636411 Павел Брызгалов


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 30 мая 2018 > № 2624898 Дмитрий Халин

Ипотека для богатых. Зачем обеспеченные люди берут кредиты на жилье

Дмитрий Халин

управляющий партнер Savills в России

Ипотеку в конце 1990-х и начале 2000-х годов в России могли позволить только состоятельные граждане. В период кризиса 2014–2016 годов ипотека помогла устоять строительной отрасли в сегменте массового жилья. Но что сегодня заставляет обеспеченных людей брать ипотеку на покупку элитной квартиры, долг по которой может достигать десятков миллионов рублей?

Популярность ипотеки на рынке элитного жилья Москвы динамично растет. По данным агентства недвижимости Savills, в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек доля ипотечных сделок превысила 20%. За последний год этот показатель увеличился вдвое, а по сравнению с аналогичным периодом 2016 года — в шесть раз. Все более популярна ипотека и на вторичном рынке дорогих квартир столицы: займ в банке берет каждый десятый покупатель такой недвижимости.

Почему все больше обеспеченных покупателей элитного жилья задумываются об использовании ипотечных денег? В подавляющем большинстве случаев они руководствуются пятью мотивами.

Банально не хватает денег

Если квартира очень понравилась, а накопить миллионы долларов пока не получилось, покупатель задумывается об ипотечном кредите. Человек видит, что может воспользоваться кредитом и приобретение жилья не придется оттягивать.

Сейчас на рынке премиальных новостроек наблюдается настоящий строительный бум: объем предложения стремительно растет. В этом сегменте в продаже от застройщиков в настоящий момент находится свыше 2600 квартир и апартаментов — это в два раза больше, чем пять лет назад. По итогам года на рынок должно выйти еще около 1500 лотов. Соответственно, выбор вариантов у покупателей фактически ничем не ограничен. Есть возможность выбрать именно то, что хочется, и при этом не переплачивать. Многие проекты выходят в продажи на начальной стадии, когда цена еще настолько низкая, что у покупки есть инвестиционный потенциал: по мере строительства дома цена может вырасти на величину от 15% до 50%.

Вот реальный пример: человек приобрел квартиру в строящемся жилом комплексе в центре Москвы за 58 млн руб. Своих денег было только 29 млн рублей, вторая половина — ипотека на десять лет под 9,6% годовых. Ежемесячный платеж составил около 375 000 рублей. Через 2,5 года дом будет готов, и покупатель недвижимости рассчитывает продать квартиру не менее чем за 90 млн рублей. Эта цена подтверждается текущими ценами в уже построенных корпусах проекта. Общие расходы клиента на покупку (собственные средства плюс ипотечные платежи за 2,5 года) составят около 65 млн рублей. Полученный доход от перепродажи квартиры — 25 млн. Таким образом, доходность инвестиции составит 38% за весь период, или 15% годовых.

Оставить деньги в бизнесе выгоднее

Среди покупателей элитного жилья много владельцев собственного бизнеса. Если они берут сегодня ипотечный кредит по ставке до 10% годовых, то это позволяет им приобрести квартиру прямо сейчас, не забирая деньги из собственного дела, где средства работают намного более эффективно.

Сейчас любой мало-мальски здоровый бизнес приносит акционерам минимум 15–20% годовых. Забирая из него инвестиционный капитал, владелец сталкивается с рисками недополучения существенного дохода. В результате предприниматели все чаще делают выбор в пользу ипотеки. Всего в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек Москвы прошло 150 сделок, из них ипотечных — 30 штук. Средний срок ипотечного кредита составил 17 лет. Обычно первоначальный платеж составляет от 40% до 60% от стоимости объекта: в среднем около 63 млн рублей. Таким образом, ежемесячный платеж при ставке 9%, первоначальном взносе 40% (в среднем 25 млн рублей) на срок 17 лет составляет около 360 000 рублей в месяц.

Еще в конце 2017 года министр строительства России Михаил Мень говорил о поэтапном снижении ключевой ставки ЦБ и, как следствие, о снижении ипотечной ставки до 6% в ближайшие пять лет. Тенденция к дальнейшему снижению ставок явно видна уже сегодня. А это значит, что клиенту не придется все время платить 10% годовых. В течение ближайшего года наверняка появится возможность рефинансировать кредит и получить еще более низкую ипотечную ставку. В этом случае разрыв между доходностью бизнеса и ипотечной ставкой станет даже более существенным.

Заметим, что в целом объем рефинансирования ипотечных займов становится все более значительным. Эксперты «Дом.рф» оценили потенциальные объемы рефинансирования по итогам 2018 года в 350–400 млрд рублей, или 14,2% от общего объема выдачи ипотечных кредитов по всей стране. Приблизительно такие же данные (14–15% от общего объема выданных кредитов) приводят представители банковской сферы. Состоятельные заемщики не являются исключением и тоже интересуются рефинансированием. Правда, для многих из них экономия на ипотеке нескольких тысяч или даже десятков тысяч рублей в месяц не является сильной мотивацией, чтобы тратить время на пересогласование условий в своем или новом банке. Поэтому снижение ставки, например, на 0,5% не вызывает активного интереса к рефинансированию.

Возможность застраховать валютные риски

Использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Сейчас большая часть цен на элитное жилье номинирована в рублях, и у покупателя возникают вполне резонные мысли о том, стоит ли менять доллары на рубли, чтобы оплатить покупку квартиры. Доллар может вырасти на десятки процентов даже за одну неделю, а вот на рынке жилья такого динамичного роста не наблюдается. Многие потенциальные покупатели предпочитают держать значительную часть сбережений в долларах или, например, в трех валютах: евро, доллары и рубли. И для них сейчас поменять доллары на рубли внутри этой корзины — достаточно непростое решение.

Выходом из этой ситуации оказывается получение ипотеки. Ставка 9–9,5% годовых в случае коллапса на валютном рынке может быть отыграна буквально за один день за счет долларового портфеля. Используя ипотечный кредит в случае негативного развития событий на финансовых рынках покупатель сможет остаться в плюсе. То есть ипотека в этих случаях позволяет сбалансировать активы внутри портфеля и сохранить имеющиеся валютные сбережения.

Гарантии: «холодный мозг» банка

В ходе одобрения ипотечного кредита банк, с одной стороны, оценивает реальные возможности заемщика, с другой — потенциальные риски, связанные с той или иной квартирой, которую тот планирует приобрести. Сейчас, как правило, у каждого обеспеченного покупателя есть свои юристы, свой опыт экспертизы объектов и свое видение того, какие доходы у него будут в будущем. В то же время «холодный мозг» банка позволяет избежать при покупке квартиры в ипотеку каких-либо чересчур эмоциональных, непродуманных, иррациональных либо очень рискованных с юридической точки зрения решений. И для многих покупателей одобрение банка — это своего рода подтверждение, что они принимают продуманное и взвешенное решение.

В основном в премиальном сегменте в ипотеку приобретают просторные объекты. Средняя площадь квартиры, купленной в ипотеку за первый квартал этого года, составила 111 кв. м, площади варьировались от 31 до 223 кв. м. Средний бюджет приобретения такой квартиры составил 63 млн рублей, при этом минимальный — 22 млн рублей, а максимум превысил 180 млн рублей.

Контроль над доходами покупателя

Не секрет, что застройщики и риелторы по закону обязаны сообщать данные об условиях заключенных сделок с недвижимостью в органы Росфинмониторинга. Существенный дисбаланс между расходами на приобретение квартиры и доходами, если такой имеет место, может впоследствии вызвать определенные вопросы. Ипотека снимает все вопросы, связанные с источником происхождения денег и в теории позволяет избежать избыточных вопросов налоговой.

На рынке столичной дорогой недвижимости доля ипотечных сделок со временем будет расти, так как в этом есть заинтересованность всех участников рынка. По прогнозам Savills, доля подобных транзакций увеличится при консервативном варианте развития событий до 25-30% к концу этого года.

Банки постоянно работают над тем, чтобы предлагать ипотеку на все более выгодных условиях, что, безусловно, привлекает все новых и новых заемщиков. Для состоятельных клиентов многие банки предлагают особые ипотечные продукты. Речь идет в первую очередь о сумме займов, которая может составлять до 100-150 млн рублей в отличие от стандартных условий с ограничением в 25-30 млн рублей. Привилегированные клиенты получают самые выгодные ставки, которые оказываются на 0,25–0,5% ниже стандартных, а также значительные послабления по величине первоначального взноса. Банкиры готовы проявлять гибкость в вопросах возраста и состояния здоровья VIP-заемщиков, ровно как и в части подтверждения ими доходов.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 30 мая 2018 > № 2624898 Дмитрий Халин


Россия > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 24 мая 2018 > № 2622851 Сергей Полонский

Бизнес-план для России: Сергей Полонский о предпринимателях и «браконьерах в погонах»

Сергей Полонский

предприниматель

Бывший миллиардер и девелопер Сергей Полонский написал письмо участникам Петербургского международного экономического форума

В последнем послании президента России Владимира Путина Федеральному собранию от 1 марта 2018 года было сказано: «Сегодняшнее послание носит особый, рубежный характер, как и то время, в которое мы живем, когда значимость нашего выбора, значимость каждого шага, поступка исключительно высоки, потому что они определяют судьбу нашей страны на десятилетия вперед».

Во время экономической войны, официально объявленной России, российский бизнес оказался на передовой. Сегодня основная задача — выработать базовые принципы ведения бизнеса в условиях экономической войны на уничтожение. Бизнес не может вести войну на два фронта. Сейчас же он сталкивается с внутренней «гражданской войной», которая выливается в геноцид бизнеса. Сегодня порядка 99% предпринимателей боятся незаконного уголовного преследования, в результате которого примерно 83% могут потерять не только свой бизнес, но и свободу, так как на сегодняшний день в судебной практике насчитывается не более 0,2% оправдательных приговоров, притом что около 80% уголовных дел носят заказной характер. Более того, стоит подчеркнуть, что 76% российского бизнеса оценивает сегодняшнее состояние российской экономики как критическое. Россия вошла в пятерку мировых лидеров по числу преступлений против бизнеса, а количество уголовных дел против предпринимателей за последние 10 лет увеличилось в пять раз.

Сейчас я бы хотел задать несколько вопросов от студента Полонского. Почему студента? Потому что обвинив меня в 2012 году в мошенничестве, несмотря на квазиоправдательный вердикт российского суда, вынесенный в 2017 году, у меня забрали «лицензию» на ведение бизнеса. Для того, чтобы вернуть ее, мне необходимо «сдать экзамен», а сдать его я могу лишь бизнес-сообществу. Если мне удастся «сдать экзамен», то я приеду на следующий форум, а если нет, то поеду учиться или поменяю профиль своей деятельности.

Бизнес принципиально отличается от казино. Бизнес начинается с написания качественного бизнес-плана. Бизнес — это скрупулезный анализ, опыт и слаженная команда. Кроме того, необходимо владеть навыками управления проектами и уметь задавать вопросы. В случае невыполнения какого-либо из перечисленных пунктов вероятность успеха бизнес-плана снижается до полной невозможности реализовать проект. Это, собственно, прописные истины.

На данный момент времени бизнес-планы, который я видел, созданы не на основе анализа ситуации и прогнозирования, а больше похожи на фантастические рассказы, поскольку их авторы не в состоянии ответить ни на один из восьми перечисленных ниже вопросов. Кроме того, ко мне регулярно обращаются бизнесмены с просьбой проверить их бизнес-план, который невозможно написать без понимания ответов на поставленные ниже вопросы:

1. Покупательная способность населения (объем/цена сегодня и на пять лет вперед).

2. Прогноз инфляции на пять лет, рост себестоимости.

3. Отношение рубля к доллару и евро.

4. Стоимость, доступность и долгосрочность денег.

5. Юридическая безопасность, законность и защищенность ведения бизнеса.

6. Судебная система, постоянная неопределенность законодательной базы, деятельности арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

7. Научно-технический потенциал, доступ к технологиям и нехватка квалифицированных кадров (для высокотехнологичных бизнесов).

8. Санкции против России, ее имидж на международной арене и защита российского бизнеса в иностранных юрисдикциях (для компаний, пытающихся выйти на внешний рынок).

Наличие неопределенности или изменение больше чем на 10% даже одного из перечисленных выше пунктов приводит к невозможности написания бизнес-плана, а данные за последние три года говорят о том, что все параметры менялись на больший процент. Это делает бизнес убыточным, что хорошо известно бизнес-сообществу и банкам. Банки, выдавая кредит под 15% годовых, закладывают в него все риски. Учитывая это, ситуация должна складываться следующим образом: если бизнес заработал, то и банк заработал, а если бизнес понес убытки в связи с падением спроса, снижением цены или изменением курса валют, то банк должен нести солидарную ответственность. Если же это государственный банк (коих сейчас большинство на рынке), то он как никто другой должен отвечать за форс-мажоры, возникшие в результате проводимой государством политики. Но в настоящий момент банки предпочитают забирать бизнесы, которые создавались десятилетиями. Кроме того, по их инициативе возбуждаются десятки тысяч уголовных дел по статье 159 часть 4 УК РФ (мошенничество) с формулировкой «бизнес-план заранее был невыполним».

Все эти вопросы являются критическими для бизнес-сообщества. Без ответов на данные вопросы бизнес, как я уже ранее говорил, превращается в казино, в котором, как известно, выигрывает всегда казино, а в нашем случае это государство. Но мы должны помнить, что отправить дойную корову на скотобойню можно только один раз, а вот получать молоко можно каждый день. Стоит упомянуть, что СССР распался не в результате военных действий или неправильной политики, а из-за экономики, в которой не было такого понятия, как предприниматель.

Я не знаю ни одного человека в высших эшелонах власти, кто имеет опыт предпринимательской деятельности, а без этого невозможно понять, что такое бизнес и как его можно развивать. Если у нас идет экономическая война, то и штаб обороны должен состоять из профессиональных бизнесменов. В случае, если мы предпочтем розовые очки и аутогенные тренировки фундаментальным изменениям, то мы как минимум будем заниматься самообманом, а как максимум в скором времени можем столкнуться с такими проблемами, как банкротство бизнеса, обнищание населения и депрессии. В результате возникнет галопирующая рецессия, как финансовая, так и психоэмоциональная, которая приведет к потере суверенитета России. Данные слова принадлежат не мне, а Владимиру Путину.

От того, будут ли перечисленные выше вопросы подняты бизнесом на ПМЭФ-2018 и удастся ли найти на них ответы, будут зависеть судьбы сотен тысяч предпринимателей России, которые не смогли принять участие в ПМЭФ-2018 и наблюдают за происходящим, как и я, при помощи СМИ.

Два слова о недвижимости

Недвижимость — это лакмусовая бумажка состояния экономики. Мировой экономический кризис 2008 года начался именно с кризиса в сфере недвижимости в США. Кроме того, официально заявлено, что единственной эффективной экономической программой преодоления кризиса стало субсидирование ипотечной ставки, что, безусловно, доказывает, что эта область является стратегической. Согласно исследованию, проведенному ЦЭМИ РАН, 94,7% девелоперских компаний обанкротятся из-за введения новых законов в сфере строительства, что приведет к катастрофическим последствиям, как по масштабу, так и по продолжительности превосходящим 2008 год.

Владимир Путин сказал: «Люди, вкладывающие свои деньги в строительство жилья, должны быть защищены. От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане». При таком подходе государство, являясь главным выгодоприобретателем в виде налогов, новых рабочих мест, развития экономики и страны, не несет никакой ответственности, что выглядит как рэкет, а не как полноценные партнерские отношения. В такой конфигурации ни о каком выходе из кризиса и устойчивом развитии не может быть и речи. При выдаче кредита банки должны как минимум нести такие же риски, как и предприниматели, если не 2/3 риска (за себя и за государство, так как одна из базовых задач государства — выполнение договоров). Кроме того, совершенно непонятно, каким образом банки в настоящий момент объединили в себе функции девелоперов, строительных фирм, заказчиков проектов и технического контроля.

В данный момент вся инфраструктура содержится за счет бизнеса, будь то полиция, следственные органы, суды, чиновник, врачи и учителя, пенсии, СМИ. Согласно данным Бориса Титова, 80% дел по экономическим статьям носят «заказной характер». Кто является исполнителем этих заказных дел? Это люди, которые давали клятву защищать свою Родину, закон и личность, а нарушение данной клятвы в условиях экономической войны является преступлением против государства, то есть должно быть приравнено к статье 275 УК РФ (государственная измена). Пока данная формулировка не будет принята, предприниматели будут истребляться, как животные на охоте, «браконьерами в погонах».

О цифровом мире, который уже здесь

Владимир Путин сказал: «Отставание — вот главная угроза и вот наш враг. И если не переломим ситуацию, оно будет неизбежно усиливаться. Скорость технологических изменений нарастает стремительно, идет резко вверх. Тот, кто использует эту технологическую волну, вырвется далеко вперед. Тех, кто не сможет этого сделать, эта волна просто захлестнет, утопит».

В цифровом мире, основанном на блокчейн-технологиях и смарт-контрактах, исчезнет возможность обманывать, что, в свою очередь, приведет к исчезновению заказных дел против бизнесменов. В данном вопросе у нас есть только два пути: меняться и начинать активно применять современные технологии или «умереть». В данный момент весь мир переходит на смарт-контракты — это и есть цифровая волна, которая приведет к снижению себестоимости на 20-40%. Базой для создания смарт-контрактов являются блокчейн-технологии, а примерно 60% блокчейн-разработчиков — это русскоязычные специалисты, что дает нам потрясающие возможности. Но без изменений внедрить эти технологии будет просто невозможно, что приведет к неконкурентоспособности наших товаров по отношению к иностранным даже внутри страны, не говоря уже о конкуренции за рубежом.

Приказ, отданный дважды — а именно так звучало послание Федеральному собранию от президента, — теряет в весе и не исполняется. Владимир Путин — Федеральному собранию: «Чтобы идти вперед, динамично развиваться, мы должны расширить пространство свободы, укреплять институты демократии, местного самоуправления, структуры гражданского общества, судов, быть страной, открытой миру».

Россия > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 24 мая 2018 > № 2622851 Сергей Полонский


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > gazeta.ru, 21 мая 2018 > № 2614822 Георгий Бовт

Содрать три шкуры со скидкой 40%

Георгий Бовт о том, почему размер налога на имущество не влияет на качество жизни в городах

С 2013 года по 2017 год я «разбогател» в 35 раз. Вернее, это произошло всего за два года, а потом «состоятельность» подтвердилась государственным органом, который определяет «налогооблагаемую базу» принадлежащего мне имущества. Эта база, а именно принадлежащая мне квартира, и выросла в оценке именно в 35 раз с 2013 по 2015 год. Соответственно, вырос и налог. Согласно известному правилу постепенного повышения налогообложения недвижимого имущества на 20% в год, начиная с 2015 года до 2020-го. То есть до приведения налогообложения на основе «кадастровой оценки, приближенной к рыночной», осталась еще пара лет, — именно в 2020 году пришлось бы платить по полной. Но тут, слава богу, за меня вступился президент Владимир Путин. И теперь я жду послаблений, спущенных мне послушной (Путину, не мне) рукой депутатов Государственной Думы, которые в меру оперативно озаботились проблемой. Мол, а чего это у нас такие высокие налоги на недвижимость (притом, что они еще не достигли полной величины, лишившись понижающих коэффициентов)? — солидарно изумились депутаты.

Вопрос о непомерном росте налогов на недвижимость поступил Путину в прошлом году во время очередной большой ежегодной пресс-конференции. Отвечая на него, он сказал, что «все тарифы и платежи должны начисляться исходя из реальных доходов россиян, а не каких-то мифических цифр». И еще что «кадастровая стоимость — это рыночная стоимость. И это тоже правильно. Но что неправильно, эти уровни тарифов, кадастровых платежей должны быть вообще основаны на каких-то реалиях. Они должных быть основаны на реальных доходах населения. Это не может быть оторвано от жизни».

Теперь, надеюсь, владельцы недвижимости станут несколько «беднее». А то, действительно, одна моя родственница «оторвалась от жизни» настолько сильно, что ее московская квартирка выросла в оценке к 2015 году сначала в 45 раз. Потом, правда, «подешевела» к 2017 году в результате переоценки до 35 раз. Зато другой родственник — и тоже с московской квартирой — оторвался еще сильнее от реальности: он «взлетел в цене» сначала в 90 раз, а через три года провели переоценку, и он стал со своим жильем «стоить» уже в 123 раза больше, чем пять лет назад.

В Москве, как и Петербурге, переоценку можно проводить не один раз в пять лет, как в других регионах, а раз в три года. Другое дело, что за ту «рыночную» сумму, которую насчитали и мне и другим моим знакомым, как правило, даже близко вы сейчас эти квартиры не продадите. По моим прикидкам, оценка завышена против реалий минимум раза в полтора, а то и в 2-2,5.

И вот теперь группа думцев во главе с самим председателем Володиным внесла законопроект, ограничивающий рост налога на недвижимость.

Предложено отказаться от запланированного повышения налоговых платежей и ограничить их рост из-за пересмотра кадастровой стоимости имущества.

Доработать методику кадастровой оценки поручал все тот же Путин этой весной по итогам послания Федеральному собранию. Говорят, многие чиновники, в том числе высокопоставленные, были неприятно удивлены, когда увидели, как растет в их платежках налог. То есть сначала они все это придумали там у себя наверху, ссылаясь, как водится, на мировой опыт, на «справедливую рыночную оценку» и на «ответственность собственников», а потом удивляются, отчего так криво все это работает.

Оценка кадастровой стоимости заменила прежнюю — по БТИ — сначала в 28 регионах страны (в 2015 году), а теперь уже в 60. Общая ставка налога — 0,1%, регионы могут ввести нулевую ставку или увеличить ее, но не более чем до 0,3% для недвижимости сегмента дешевле «сверхдорогой». В Москве, например, ставка колеблется от 0,1% (для жилых помещений оценкой до 10 млн руб.) от 0,15% (до 20 млн) и от 0,2% (до 50 млн) до 0,3% (до 300 млн). По 2% облагается самая дорогая недвижимость.

В других регионах разбивка по оценочной стоимости в привязке к налогу другая. В Петербурге максимальная ставка 0,25% применяется к жилым (речь сейчас только о них) помещениям оценочной стоимости более 200 млн руб. а минимальная 0,1% — до 5 млн. В других регионах власти фантазируют как могут, но в рамках закона.

Ставки налога на имущество, теоретически, определяются на муниципальном уровне. Тут мы вроде бы идем в точном соответствии с так называемым «мировым опытом». Но до конца, как всегда, не доходим.

Возьмем наугад любую область. Скажем, Тамбовскую. В ней более 250 муниципальных образований. Везде решения о ставках были приняты в 20-х числах 2016 года, как под копирку. Они составляют одинаковые 0,3% для жилых помещений стоимостью до 300 млн и 2% — для тех, что дороже. Незамысловато. В принципе, это все, что вы должны знать о муниципальном «самоуправлении» в нашей стране и о том, как там принимаются решения, касающиеся избирателей.

Впрочем, если покопаться в справочных базах ФНС (а они весьма толковые), то можно обнаружить, например, что в Ярославской области в разных муниципальных образованиях ставка налога все же колеблется от 0,1% до 0,3%, но без детальной градации применительно к кадастровой стоимости. А в Саратовской такая градация есть (до 30 млн, от 30 до 50 млн и выше 50 млн), колеблются и ставки – от 0,1% до 0,5%. То есть кое-где некая относительная гибкость имеется.

В то же время своим правом, предоставленным федеральным законом, ввести нулевую ставку налога не воспользовался, насколько известно, ни один регион России. Ни для привлечения жителей из соседних регионов (и для поднятия экономики), ни просто даже, как говорится, из жалости и популизма ради.

В любом случае, такая система формально муниципального утверждения налоговых ставок — на самом деле, все спускается, как нетрудно догадаться, с уровня регионального — плохо отражает такой фактор, влияющий обычно на уровень налогообложения в других странах, как комфортность проживания именно в данном месте. Это и уровень школьного образования в данном муниципалитете, и своевременность вывоза мусора, и чистота дворов и скверов, и качество дорог и прочей социальной инфраструктуры. Доходы от налогов на имущество поступают в консолидированный (подчеркнем, не муниципальный) бюджет российских регионов.

Так что эти налоги — ни высокие, ни относительно низкие — не создают никакого эффективного механизма, чтобы, с одной стороны, избирателям влиять на своих муниципальных депутатов и учитывать то, какой они там налог придумали. А с другой, депутатам — заботиться о качестве жизни именно в данной конкретной местности, чтобы туда переезжали более состоятельные налогоплательщики, чтобы стоимость недвижимости и конкретно жилья росла, но при этом налоги не росли бы до такой степени, чтобы люди начали уезжать в другие места.

К примеру, в США за счет именно аналогичного нашему property tax идет финансирование бОльшей части местного (не на уровне штата, а именно местного) школьного образования. И не только его. И люди в графствах с относительно более высокими ставками налога на недвижимость знают, на что идут их деньги, — в частности, на школы, куда ходят их дети. И эти школы лучше (речь не о частных, уровень по-нашему «государственных» сильно разнится от графства к графству). А у нас при проведении кадастровой оценки, не говоря уже об утверждаемых ставках, не учитывают подчас даже наличие коммуникаций.

В той же Америке немыслимо, чтобы в рамках одного штата существовали одинаковые ставки налога на недвижимость. Это полный нонсенс и выхолащивает саму идею такого налога, подчеркнем, для резидентов конкретной местности. У нас же этот налог имеет исключительно фискальный характер.

Именно потому, что он идет в региональный бюджет, — это и заложило механизм искусственного завышения «налогооблагаемой базы» сверх всякой рыночной. Растущий в ответ ропот населения (а были даже и локальные протесты в ряде регионов) и вызвали вмешательство президента.

Однако просто даже замораживание роста данного налога против прежних планов — это полумера. Уточним: в вышеупомянутом думском законопроекте предлагается отказаться от повышения коэффициента выше 0,6 и сделать эту «скидку» постоянной, то есть после окончательного расчета налога его сумма будет автоматически уменьшаться на 40%. Также предлагается ограничить рост налога из-за пересмотра кадастровой оценки в тех регионах, где уже действует коэффициент 0,6. Его сумма не должна увеличиваться более чем на 10% независимо от того, как выросла кадастровая стоимость.

Однако тут все равно пока нет механизма увязки, условно, качества и комфорта жизни в данном конкретном муниципалитете со ставкой налога на имущество для живущих там людей.

Притом, что доля налога на имущество физлиц в налоговых доходах муниципалитетов пока еще в среднем не превышает весьма скромные 5%. Но когда денег нет, любые сусеки годятся, чтобы по ним скрести, как известно. А когда люди не видят, на что идут даже эти 5%, то кратный рост платежей вызывает растущее недовольство.

Надо также совершенствовать сам механизм определения кадастровой стоимости в корреляции ее с рыночной. Плюс к тому стоит поумерить аппетиты местных властей вздымать ставки налога даже пусть «всего лишь» в три раза по сравнению с общей ставкой 0,1%. Потому что, скажем, по европейским меркам те же 0,3% для единственного, а не второго или третьего жилья — это, мягко говоря, «до фига». Так что предлагаемое депутатами «неувеличение» налога на более чем 10% в увязке с ростом кадастровой цены — это тоже полумера. Она, скажем, не гарантирует, что организации, выигрывающие соответствующие региональные тендеры и проводящие кадастровую оценку (за ее качеством призваны следить саморегулируемые организации оценщиков) не будут «по настоятельной просьбе» региональных властей (которые, напомним, и проводят соответствующие тендеры) закладывать эти 10% автоматически в каждую переоценку. Сейчас, во всяком случае, есть сильное подозрение, что весь этот механизм работает в плотной связке с региональными властями. И по их негласной указке. Отсюда - и раздувание оценок сверх всяких приличий. Ибо очень деньги нужны.

Года два назад бизнес-омбудсмен Борис Титов в нехарактерной для себя манере предложил ввести уголовную ответственность за умышленное завышение кадастровой стоимости, если подобные действия привели к переплате более 2 миллионов рублей налогов за три года. Оно, правда, относилось к бизнесу, а не к гражданам. Впрочем, на мой взгляд, предложение, хоть я с ним и согласен, все равно в наших условиях непроходное (видимо, поэтому омбудсмен на нем позже и не особо настаивал).

Тема ответственности госчиновников за принимаемые решения, ведущие к убыткам бизнеса и граждан, поднималась не раз, однако всякий раз ее заворачивали. Государство у нас ни перед кем не ответственно и уж тем более, как считается, не должно компенсировать ущерб, нанесенный действиями бюрократов, которые в случае завышения оценки действуют, по сути, в сговоре с оценщиками ради повышения поборов.

Если сравнивать налоговые ставки у нас и в той же Америке, то пока у нас налоги на недвижимость существенно ниже. В десятке штатов с самыми низкими ставками они колеблются (речь о средней величине) от 0,28% на, вы удивитесь, Гавайях до 0,62% в Арканзасе. Тогда как в числе 15 штатов с самыми высокими ставками они составляют от 1,42% в Канзасе до 2,4% в Нью-Джерси. То есть, имея в Нью-Джерси недвижимость стоимостью 316,4 тыс. долларов (это медианная стоимость по штату в прошлом году), владелец заплатит налог $5500 в год. Впрочем, такие налоги на недвижимость надо увязывать с другими налоговыми условиями. И стоит напомнить, что общая налоговая нагрузка на россиян (в процентах к их доходам и учитывая вычеты и платежи, которые за них делают работодатели, в том числе с фонда оплаты труда) как раз несколько выше американской. К примеру, в Техасе со средней ставкой налога на недвижимость в приличные 1,86% (медианная стоимость жилья $142,7 тыс., ежегодный платеж получается – $2 654) нет подоходного налога. Опять же напомню: не существует универсальных налоговых ставок для того или иного штата в целом. Все зависит от условий конкретной местности, графства. Скажем, в штате Нью-Йорк средняя ставка 1,65%. Владелец медианной недвижимости стоимостью $286,3 тыс. заплатит в год $4 738. Однако в самом городе Нью-Йорк средняя ставка налога — куда более скромные 0,8%.

В среднем американец платит нынче в год налогов на имущество $2 197 в год. И он знает в принципе, на что идут эти налоги, — он каждый день ходит и ездит по этим местам и видит. И он знает, кто в графстве принимает какие решения относительно каких проектов или выплат.

Если исходить из такой логики и привязки к качеству и условиям жизни в разных муниципалитетах, то, скажем, в Москве ставки налога на имущество должны сильно различаться, скажем, в центре и в Капотне. Они должны соответствующим образом осмысливаться и только потом утверждаться местными властями.

У нас налогообложение по кадастровой оценке вообще введено преждевременно, без должной подготовки. Опять же потому, что очень деньги нужны. В свое время обещали же такой порядок: сначала кадастровая оценка – потом налоги.

Однако на сегодня оценки всего недвижимого имущества в России не существует: нет пока данных примерно о трети объектов строительства и о половине земельных участков. Кто же платит за «неучтенку»? Как вы думаете?

Я почему-то думаю, что я тоже в числе таких плательщиков. Да что там объекты строительства! В ЕГРН нет сведений о 50% границ населенных пунктов России. По данным, например, ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки», в Подмосковье эта цифра достигает 91%. Не имеют зафиксированных границ и 40% земельных участков и 95% зданий и сооружений Московской области. Можно себе представить, как и что тут «облагается».

Главное же, что ставки налогов на недвижимость, которые поступают в региональные бюджеты, должны определяться, в том числе, в диалоге между властями и избирателями. И на выборах, извините уж за этот термин. А этого диалога нет. И на выборах налоги у нас не обсуждаются. Есть либо петиция, апелляция к верхам, либо протест против «беспредела», когда уже нет мочи терпеть и платить. И остается надеяться, что во время очередной ежегодной большой пресс-конференции Путина его удастся еще о чем-то таком же полезном спросить. И он ответит. И поручит тем же, кто в свое время сделал «криво», переделать. Теми же руками.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > gazeta.ru, 21 мая 2018 > № 2614822 Георгий Бовт


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter