Всего новостей: 2529575, выбрано 586 за 0.122 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Персоны, топ-лист Недвижимость, строительство: Мень Михаил (65)Хуснуллин Марат (42)Ресин Владимир (26)Ревзин Григорий (24)Чибис Андрей (24)Кузнецов Сергей (23)Богуславская Ольга (17)Тимофеев Константин (15)Медведев Дмитрий (14)Муртазин Ирек (12)Бочкарев Андрей (11)Елянюшкин Герман (11)Жилин Иван (11)Медведев Михаил (10)Плутник Александр (10)Путин Владимир (10)Абакумова Мария (9)Глушенкова Мария (9)Креславский Игорь (9)Решетников Максим (9) далее...по алфавиту
Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 июня 2018 > № 2648211 Людмила Потапова

Давай жить вместе. Как новые привычки меняют рынок недвижимости

Людмила Потапова

директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank

Концепция совместного потребления привела к тому, что на рынке появился новый формат жилья под названием коливинг, а молодые европейцы и американцы прекратили брать ипотеку. Вместо вложений в жилье миллениалы предпочитают аренду или жизнь в общежитии. Одновременно в мире возник спрос на специфическое жилье для пенсионеров

Строительство объектов недвижимости заставляет девелоперов постоянно смотреть в будущее. На строительном рынке горизонт реализации проектов варьируется от двух до пяти лет для небольших проектов и доходит до 10–20 лет для проектов комплексного освоения территории.

Если девелопер не задумывается о том, что будет востребовано у пользователей через пять, десять и даже двадцать лет, то компания рискует потратить огромное количество усилий и средств, чтобы в конце остаться с невостребованным продуктом, который невозможно продать. Поэтому девелоперы вынуждены изучать тренды общественно-социального развития и учитывать их при разработке новых проектов.

Экономика совместного потребления

Единоличное владение имуществом в современном мире становится слишком дорогим и обременительным. С развитием интернет-технологий появились онлайн-платформы, позволяющие совместно использовать принадлежащие разным людям вещи и ресурсы: автомобили, дома, офисы, самолеты, велосипеды и даже одежду.

Так возникла новая социально-экономическая модель — экономика совместного потребления. На сегодняшний день она достигла годового оборота в $15 млрд, а к 2025 году может превысит $335 млрд. Это сделает экономику совместного потребления одним из самых быстро растущих секторов международного развития.

Концепция совместного потребления (sharing economy) основана на идее о том, что потребителю выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Интересно, что одними из первых начали практику совместного пользования состоятельные люди. Качественное управление активами обходится недешево, поэтому богатые семьи начали объединяться с себе подобными, чтобы делить эти расходы. Так возникли family offices, семейные офисы.

Затем владельцы частных яхт и самолетов стали сдавать их в аренду в периоды простоя, чтобы покрыть затраты на техническое обслуживание и парковку. Сегодня в совместном пользовании находятся лимузины и частные дома, драгоценности и вечерние платья, спортивный инвентарь и даже животные.

В развитие этой тенденции на рынке недвижимости появился особый вид жилья — коливинги, дома для совместного проживания. Они пользуются популярностью в основном у молодежи. Некоторым они могут напомнить коммуналки, но это некорректное сравнение: жители коммуналок не выбирали такой образ жизни, а жители коливингов осознанно к нему стремятся.

По своей сути, коливинг — нечто среднее между арендной квартирой/домом и хостелом по интересам. В таком месте сдаются меблированные комнаты на относительно короткие сроки и предоставляются определенные услуги. В коливинге, как правило, общие кухни и гостиные, офисные площади и другие общественные пространства, где постояльцы и проводят максимум своего времени, общаясь, работая, отдыхая.

Кроме проблемы недорогого жилья обитатель коливига решает главную задачу — поиск единомышленников, связей и качественного общения. Активные молодые люди здесь знакомятся с близкими по духу и интересам ровесниками, вместе работают над проектами, обмениваются опытом и связями. Кроме того, они решают проблему с дефицитом общения: согласно опросам социологов, 64% миллениалов называют своей самой большой проблемой одиночество.

Возрождение доходных домов

По данным британской исследовательской организации The Resolution Foundation, доля людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилье, достигла рекордных показателей. Более 40% британцев, рожденных с 1981 по 2000 год (так называемое поколение миллениалов), арендуют жилье и не задумываются о его покупке.

Это почти в два раза превышает показатели, характерные для поколения X (рожденные с середины 1960-х до конца 1970-х), и в четыре раза превышает показатели поколения беби-бумеров (родившиеся после Второй мировой войны и до середины 1960-х годов). При сохранении этого тренда лишь 47% миллениалов будут иметь в собственности жилье к моменту выхода на пенсию.

В первую очередь это объясняется стремлением миллениалов к личной свободе. Покупка недвижимости для людей среднего достатка в 90% случаев связана с необходимостью получения ипотеки, которая серьезно ограничивает человека в вопросах смены работы, места жительства и вида деятельности.

Миллениалы чаще берут в аренду не потому, что не могут купить, а потому, что не хотят связываться с долгой и сложной ипотекой. Они стремятся жить и работать в разных странах, путешествовать по миру, учиться разным вещам, искать тот вид деятельности, который позволит им самореализоваться. Недвижимость, тем более купленная в ипотеку, превращается для них в ненужный балласт.

Актуальность приобретают доходные дома, где все квартиры сдаются в аренду. Эта бизнес-модель прекрасно работает в Америке и Европе, до революции она была распространена и в России. Скоро она может вернуться в Москву, где уже появляются пробные дома с арендным жильем.

Еще интереснее обстоят дела с поколением Z — людьми, родившимися после 1995 года. Это идеалисты-прагматики, которые стремятся развивать и преобразовывать все вокруг в попытке изменить окружающий мир к лучшему. Основными ценностями поколения Z называют личную индивидуальность и уникальность. Они будут создавать собственное пространство: новую архитектуру, новое искусство, новую литературу, в основе которых будут лежать новейшие материалы и цифровые технологии.

Недвижимость для таких людей — пространство эксперимента, которое они смогут создавать своими руками. Для них не существует ограничений. Уже сейчас огромной популярностью у поколения Z пользуются микродома. Почему дом не может быть круглым? Или абсолютно прозрачным? Или построенным только из переработанных материалов? Современным девелоперам стоило бы привлекать к работе над новыми проектами представителей поколения Z и не приходить в ужас от их идей, а задумываться над возможностью их реализации.

Где будут селиться пожилые

Одной из самых значимых социальных тенденций XXI века стало глобальное старение населения. Увеличение доли пожилых людей в общей численности населения отмечается практически во всех странах. В 2017 году количество жителей планеты в возрасте старше 60 лет достигло 962 млн человек — это 13% всего мирового населения. Четверть пожилых проживает в Европе. Количество людей преклонного возраста растет со скоростью 3% в год.

Ожидается, что глобальная численность лиц пожилого возраста достигнет 1,4 млрд человек к 2030 году. К 2050 году эта группа будет составлять четверть населения всех регионов мира за исключением Африки. Сейчас в мире проживает 137 млн людей в возрасте старше 80 лет. По прогнозам, к 2050 году эта цифра утроится и достигнет 425 млн, а к 2100 году вырастет в семь раз и превысит 900 млн человек.

Перед людьми преклонного возраста стоят задач, которые им предстоит решить: уход и медицинское обслуживание, качественное общение, заполнение досуга и сохранение социальной активности и вовлеченности в общественную жизнь.

Конфликты и непонимание между поколениями закономерны и объяснимы: социально-экономическая среда стремительно меняется, и люди вынуждены адаптировать к ней свое мировоззрение и поведение. Если проанализировать, как отразился на жизни людей колоссальный технологический скачок, который произошел за последние 70 лет, то станет понятно, почему людям преклонного возраста так сложно находить общий язык с молодежью. Во времена их молодости не было ни интернета, ни мобильных телефонов, ни соцсетей — всего того, без чего современная молодежь себя не мыслит. Такая пропасть между поколениями наблюдается впервые. Поэтому качественно общаться люди преклонного возраста смогут только с себе подобными, и общения через интернет им будет явно недостаточно.

Уже сейчас вокруг американского Палм Спрингс появляются поселки для пожилых людей. Девелоперы таких проектов понимают проблемы и потребности своей целевой аудитории. В отличие от домов престарелых в таких поселках покупают и арендуют дома вполне здоровые, самостоятельные, ведущие активный образ жизни люди преклонного возраста, которые хотят жить среди себе подобных. Разумеется, в поселках есть сервисы по уходу за больными, решен вопрос с врачебной помощью, уборкой, развлечениями. По опросам, пожилые люди, живущие в таких коммунах, чувствуют себя намного счастливее одиноких стариков.

Как изменится жилье

Вот несколько технологических прорывов, которые ждут нас в ближайшем будущем:

— 3D-принтеры становятся все более мощными и уже сейчас могут создавать сложные объекты из самых разнообразных материалов. Не за горами тот день, когда здания будут печататься, как книги.

— Появляется огромное количество новых материалов на основе нанотехнологий и технологий по переработке отходов. Например, на замену традиционному бетону из песка и гравия, склеенного цементом, приходит не уступающий по своим характеристикам бетон из переработанных отходов (бумаги, картона, пластика), склеенных цементом с содержанием микроорганизмов, впитывающий углекислый газ. Почти каждый день мы слышим о том, что ученые разработали новый материал, превосходящий по своим характеристикам все существовавшие ранее.

— К 2022 году по всему миру будет работать 1 трлн датчиков, подключенных к интернету. Все помещения в доме — входные группы, лифты, комнаты в квартирах — будут оснащены датчиками, круглосуточно передающими информацию о поведении жителей в аналитический центр. Цель — собрать и проанализировать максимум данных, чтобы управлять всеми инженерными системами дома (освещением, климат-контролем, отоплением) так, чтобы они автоматически подстраивались под ситуацию и потребности пользователя. Это не только сделает жизнь обитателей дома более комфортной, но и позволит сэкономить энергию и расходы на содержание дома.

— Сегодня большая часть домашнего интернет-трафика используется для личных нужд (общения и развлечения) жильцов. К 2024 году около половины всего трафика будет расходоваться на автоматизацию различных внутридомовых процессов, бытовые приборы и электронику. Холодильник, предупреждающий о содержании и свежести продуктов. Кофемашина, реагирующая на звук открывающейся двери спальни и запускающая приготовление кофе. Входная дверь, посылающая сигнал автомобилю о том, что хозяин вышел из квартиры и нужно завести двигатель. Свет, температура и влажность автоматически регулируются, исходя из физического состояния, привычек и настроения обладателя. Так устроен умный дом будущего.

Как изменятся города

Всемирный процесс урбанизации приводит к концентрации населения в крупных городах и образованию более сложных городских систем. В 1950 году на Земле было всего два мегаполиса, то есть два города с населением свыше 10 млн: Нью-Йорк и Токио. В 2010 году их число увеличилось до 21. К 2025 году количество таких городов достигнет 29.

У мегаполисов множество насущных проблем. Высокая стоимость жизни, которую могут позволить себе далеко не все, приводит к расслоению населения и напряженной социальной обстановке. Развитие инфраструктуры не успевает за ростом числа жителей. Плохая экологическая обстановка становится причиной многих заболеваний.

Однако главной проблемой мегаполисов следует назвать гиперцентрализацию, при которой в центре города расположены все достопримечательности, административные, образовательные, научные и культурные учреждения. Здесь же находятся офисы крупнейших компаний, лучшие магазины и рестораны. На окраинах, в так называемых «спальных районах», все это отсутствует.

Часть жителей таких районов ездит на работу в центр, создавая непомерную нагрузку на городскую транспортную систему и инфраструктуру, что отчасти компенсируется ощущением себя полноценными жителями мегаполиса. Другая часть работает там, где живет, и теряет связь с городом, так как практически не соприкасается с тем, что его образует.

Есть ли решение у этой проблемы? Урбанисты считают, что выходом может стать кластеризация городов, то есть создание распределенных мегаполисов. Для этого нужно разбить территорию мегаполиса на крупные районы (кластеры) и создать в них сильные точки притяжения и качественные рабочие места для активной и образованной части населения.

В центре кластеров должны быть свои музеи, клубы, концертные залы, театры, качественные торговые центры, хорошие школы и университеты, благоустроенные зоны отдыха. Конечно, это потребует от города больших затрат, но в перспективе даст мегаполису возможность развиваться.

Кроме того, все сервисы для жителей, как городские, так и частные, должны быть интегрированы в единую систему, которая позволит горожанам максимально быстро и дешево получать необходимые услуги. «Умный город» — это развитая цифровая сеть, построенная на основе информационных технологий, интегрированная во все сферы жизнедеятельности мегаполиса: от контроля и оптимизации потребления ресурсов до предоставления любых услуг населению.

За счет этого город может снижать расходы: интегрированная «умная» среда позволяет экономить 20–30% топлива, необходимого на обогрев города, и примерно столько же воды. А это приведет не только к улучшению экологии и снижению коммунальных платежей, но и к повышению конкурентоспособности города в целом.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 июня 2018 > № 2648211 Людмила Потапова


Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647452 Николай Казанский

Путь в никуда. Приведет ли электронная коммерция к закрытию торговых центров

Николай Казанский

управляющий партнер Colliers International

Будут ли люди совершать покупки, неспешно прогуливаясь по торгово-развлекательному центру, или желанную вещь можно будет получить, несколько раз кликнув в интернет-магазине? В 2018 году борьба между онлайн- и офлайн-торговлей обострилась как никогда

В последнее время все более популярной становится идея о том, что традиционная торговля умирает, а покупатели переходят в онлайн. Интернет-покупки — это удобно и быстро. Они позволяют сразу оценить весь ассортимент и выбрать нужный товар.

Классические торговые центры становятся невостребованными, а значит, уже скоро улицы городов «украсят» монструозные пустые громады заброшенных торговых центров. Все это напоминает вечный спор: кто сильнее, Брюс Ли или Арнольд Шварценеггер?

Почему закрываются ТЦ

Действительно, в мировой практике мы наблюдаем, что закрывается все больше торговых центров. С рынка уходят даже крупные бренды, особенно сильно заметна тенденция в США. Поскольку Америка считается образцовым примером развития торговли и первой тестирует новые форматы и технологии, логично предположить, что подобные изменения начнут происходить и в России.

В то же время ТЦ закрываются не из-за высокой конкуренции со стороны онлайн-торговли. На сегодняшний день основная причина в том, что объекты изначально были недостаточно продуманы либо устарели. Более 50% закрытых торговых центров США — это проекты, построенные в середине прошлого века, когда практически любая коробка с более или менее приличным набором магазинов привлекала трафик. При этом успешные торговые центры с высоким уровнем сервиса и широким спектром услуг остаются востребованными и даже наращивают обороты.

Безусловно, предпосылки к тому, что покупатель станет все более активно пользоваться интернет-ресурсами как в США, так и в других странах, есть. В 2017 году объем рынка онлайн-торговли в России достиг 1,1 трлн рублей, увеличившись год к году на 25%. Всего за последние пять лет объем рынка удвоился. Доля рынка интернет-торговли в структуре оборота розничной торговли России по итогам года составила 4%.

Для сравнения: в Китае этот показатель превышает 18%, в Германии — 15%, в США — 9%. Развитие интернета в нашей стране приводит к большему росту оборотов онлайн-торговли. Но следует учитывать, что это параллельный процесс и он не имеет ничего общего с бизнесом торговых центров. Если ориентироваться на опыт Соединенных Штатов, то несмотря на то, что потребитель довольно активно изучает товары в интернете, более 80% покупок все равно происходят в физических магазинах.

Как адаптировался российский рынок

В сегодняшних реалиях торговый центр — место притяжения для жителей всего района. Это не только набор магазинов, но и развлекательно-образовательный кластер для посетителей, особенно учитывая тенденцию последних лет, когда популярность набирают представители сегмента edutainment в качестве якорных арендаторов.

Поэтому постановку вопроса «кто кого» я считаю преждевременной. Торговые комплексы в своем сегодняшнем качестве пока безальтернативны, и интернет-торговля может только являться стимулом для роста посещаемости ТЦ. Не случайно компания Amazon анонсировала открытие двух огромных комплексов по предоставлению комплекса услуг по обработке заказов на месте бывших торговых центров площадью 80 000 кв. м и 92 000 кв. м. Таким образом, мы наблюдаем изменение концепций торгового центра в мире.

Российский рынок торговой недвижимости существенно гибче европейского и американского. Наступившая в 2014 году турбулентность в экономике подстегнула «новый подход» к торговому центру в России и существенно оздоровила и улучшила сегмент торговой недвижимости. На сегодняшний день в российском торговом центре мы видим совершенно нестандартный для предыдущих лет состав арендаторов: это и МФЦ, и отделения «Почты России», и образовательные центры. Рынок «американской глубинки» только осваивает такие подходы.

В чем ограничен онлайн-сегмент

Онлайн-торговля подстегивает рынок торговой недвижимости к изменениям и отвоевывает себе «пространство под солнцем». Темпы развития отрасли впечатляют, но здесь следует учитывать, что развитие чего-то нового всегда отличается значительным ростом. Для нашей страны это особенно характерно, так как онлайн-торговля идет вслед за развитием интернета в том или ином регионе. И все же без существенной офлайн-инфраструктуры это путь в никуда.

В английском языке есть термин last mile delivery. Этот термин пришел в торговлю с рынка телекоммуникаций и обозначал дистанцию между зданием АТС и абонентом. Теперь этим термином обозначается доставка с места хранения товара, куда его уже привезли морем, по воздуху или по суше, до клиента. Грубо говоря, от склада до квартиры.

Стоимость финальной доставки составляет минимум 28% от стоимости доставки товара до места хранения. Из-за этого для рынка онлайн-торговли становится крайне важным выстраивание полноценной доставочно-складской инфраструктуры для себя. Не случайно крупнейшими сделками 2017 года стали контракты с участием онлайн-игроков: интернет-магазин Wildberries анонсировал строительство склада на 143 000 кв. м, московская компания по доставке продуктов «Утконос» — на 70 000 кв. м.

В текущей ситуации логично говорить о синергии онлайн- и офлайн-форматов. Сейчас в мировой практике активно обсуждаются различные нововведения, которые позволят классическим торговым центрам не потерять прибыль из-за развития интернета. Это может привести к учету в размере арендной ставки показателя конвертации или размера корзины с учетом онлайн-продаж. При этом наблюдается и обратный процесс перехода из онлайна в офлайн — многие интернет-магазины открывают шоу-румы, чтобы увеличить узнаваемость своего бренда и завоевать лояльность покупателей. Подобный шаг не только увеличивает популярность бренда, но и приводит к росту продаж.

Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647452 Николай Казанский


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647449 Артур Устимов

Сам себе отельер. Как заработать на посуточной аренде жилья

Артур Устимов

основатель и CEO экосистемы по найму и управлению арендой жилья «Арендатика»

Посуточная аренда жилья способна удвоить или даже утроить доход владельца квартиры, который привык сдавать свои квадратные метры на длительный срок

Сегодня приобретение жилья в инвестиционных целях — это, как правило, низкодоходная операция. Еще недавно покупка квартиры в строящемся доме «на этапе котлована» позволяла заработать при ее перепродаже до 30–50% на вложенные инвестиции.

Теперь такая операция может привести даже к убыткам. Она потребует значительных расходов — на вступление в права собственности, коммунальные платежи, выплаты управляющей компании на ликвидацию недоделок застройщика, что бывает довольно часто. Найти покупателя будет сложно, а с продажи придется уплатить налог в размере 13%.

Доходная аренда

Если же вы планируете купить квартиру и сдавать ее в долгосрочную аренду, то можно ожидать более ощутимого дохода. Возьмем недорогую однокомнатную квартиру в обжитом районе «старой» Москвы с базовым ремонтом и техническим оснащением, ориентировочная стоимость которой около 5 млн рублей.

Сдавать в аренду такую недвижимость можно за 30 000 рублей в месяц, в год собственник жилья получит на руки 360 000 рублей. Простой расчет показывает, что окупить вложения в такое жилье при идеальных условиях, когда квартира не простаивает ни дня, можно будет лишь через 14 лет. Причем в нашем расчете не учтены косметический ремонт, покупка новой мебели, инфляция, коммунальные платежи, подоходный и сопутствующие налоги налоги.

В реальности срок окупаемости подобных инвестиций растягивается на 15–20 лет при условии минимальных вложений и регулярной сдачи жилья в аренду. По оценкам сервиса «Арендатика», средняя доходность от сдачи квартиры в Москве составляет около 5–6% годовых, что долго было ниже средней ставки по банковским депозитам. Однако в последние годы ставки по вкладам постоянно снижаются.

В 2017 году средняя стоимость привлечения банками средств физлиц в рублях на срок до года составила 6,02%, на более длительные сроки — 7,08% годовых. В январе этого года ставки по наиболее популярным годовым вкладам в среднем составляли 6,87% годовых.

Средняя ставка по вкладам на 1,5 года составляла уже 6% годовых, по вкладам на 2,5 года — 5,37%. При этом эксперты обещают снижение доходности рублевых депозитов и в 2018, и в 2019 году. То есть доходность от сдачи квартиры и размещения средств на банковском депозите будет находиться примерно на одном и том же уровне. Однако всегда есть риск, что банк может потерять лицензию ЦБ, так что в такой ситуации квартира — более предсказуемый актив.

С учетом ввода все новых и новых объектов жилого фонда в Москве объем жилья на рынке аренды будет возрастать. Этому немало будет способствовать и запущенная московским правительством программа реновации. На месте старых пятиэтажек встанут новые высотные дома. В то же время число желающих снять квартиру в перспективе будет только расти (сегодня, по оценкам Минстроя, решать квартирный вопрос с помощью аренды настроены примерно 8 млн семей).

Все больше молодых людей в стране планируют не покупать квартиру, а снимать ее. У глобального тренда sharing economy (экономики совместного пользования, цель которой — доступ к пользованию, а не владению какими-то благами) в нашей стране, как и в мире, становится все больше последователей. Ведь аренда предполагает мобильность, возможность менять место жительства в зависимости от ситуации, а владение недвижимостью требует расходов и постоянного внимания.

Выгодный ночлег

Тренд sharing economy выгоден тем, кто рассматривает покупку жилья для сдачи его в аренду. Ведь сегодня все популярнее не только долгосрочная аренда, но и посуточная. Число квартир, используемых как апартаменты, растет не менее чем на 5–10% в год. Интересно, что рынок краткосрочной аренды в основном пополняется квартирами в новостройках, которые были возведены в последние 5 лет.

Посуточная аренда жилья способна удвоить или даже утроить доход арендодателя. Квартиры на короткий срок снимают те, кто приезжает посмотреть Москву, по делам или полечиться у столичных врачей, но кому не по карману цена гостиничного номера. Кроме того, гости столицы хотят сами готовить еду, поэтому ценят наличие кухни.

Правда, на владельца квартиры ложатся все заботы отельера: он должен обеспечивать постояльцев всем необходимым, включая посуду и белье, проводить уборку, встречать и провожать квартирантов. С другой стороны, для занятий отельным бизнесом сегодня есть вполне приемлемая инфраструктура: нужно лишь подготовить жилье, оснастив всем необходимым, и можно выставлять его на различных специализированных сайтах для посуточной аренды, даже на Booking.com.

Разброс «туристических» локаций достаточно велик: для сдачи в посуточную аренду подойдет квартира не только в центре, но и, к примеру, на Планерной или в Новогиреево. Заработать здесь можно от 1500 рублей за человека в сутки (в центре цена предложений начинается от 3000 рублей за человека в сутки).

С точки зрения экономики для инвестиций в недвижимость с целью сдачи в посуточную аренду привлекательнее всего относительно недорогие квартиры в границах города, расположенные недалеко от станций метро, с хорошей транспортной доступностью.

Причем востребованы для такого мини-гостиничного бизнеса небольшие одно- или двухкомнатные квартиры на первых этажах, которые, как правило, продаются с хорошей скидкой. Лишь бы соседи не возражали. Срок окупаемости такой квартиры может составить уже не 15–20 лет, а чуть ли не в два раза меньше.

Впрочем, инвестиции в жилье всегда имели особое значение в России. Велика доходность или нет, их всегда рассматривали как альтернативу вечно падающему рублю и капризному доллару. Каждый российский кризис провоцирует рост вложений в квартиры, и ситуация вряд ли изменится в ближайшей перспективе.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647449 Артур Устимов


Россия > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 19 июня 2018 > № 2647076 Марат Чабдаров

Отходный промысел.

Масштабные планы реновации жилого фонда ставят в повестку дня проблему утилизации строительных отходов.

В конце января 2018 года правительство России утвердило стратегию развития промышленности по переработке, утилизации и обезвреживанию отходов производства на период до 2030 года. Одним из важнейших элементов стратегии является переработка и утилизация отходов строительства. О разработках ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» в этой области рассказал генеральный директор института Марат ЧАБДАРОВ.

«СГ»: Марат Мухажирович, какие задачи сегодня стоят перед специалистами строительной отрасли в связи с принятием правительственной стратегии переработки отходов производства?

Марат Чабдаров: По утвержденному правительством плану, к 2030 году объем отходов, отправляемых на переработку, должен возрасти, и прирост может составить от 5 до 60%. А это значит, что для успешной реализации стратегии уже сейчас необходимо создавать нормативную базу, регламентирующую деятельность строительных организаций по утилизации и переработке отходов. В такой нормативной базе, в частности, должны быть четко обозначены обязанности строительных фирм-подрядчиков по предварительной сортировке и вывозу стройотходов на предприятия по переработке. Необходимо включение в сметы на строительные работы расходов на утилизацию отходов взамен вывоза и депонирования их на свалках.

«СГ»: А ведь еще существует такой фактор, как программа реновации устаревшего жилого фонда. В Москве она уже стартовала, а недавно депутаты Госдумы РФ выступили с инициативой распространить ее на всю территорию России…

М.Ч.: Вы правы, в ближайшие годы предстоит осуществить реконструкцию или снос сотен миллионов квадратных метров жилья в панельных жилых домах первых массовых индустриальных серий. Это морально и физически устаревшее жилье, постепенно переходящее в категорию ветхого и аварийного. Ученым предстоит найти способы утилизации части железобетона и других материалов, остающихся после ликвидации этого жилого фонда. И очень важно осознать колоссальные масштабы этой проблемы, которая встанет перед страной в предстоящие десятилетия. Только в Москве ежегодно образуется около 1,5 млн тонн строительных отходов. Из них всего 70-80 тыс. тонн перерабатывается в щебень, а остальные вывозятся на полигоны либо скапливаются на десятках несанкционированных свалок. При этом за весь период реализации программы реновации общий объем отходов от сноса старых пятиэтажек в Москве может составить порядка 30 млн тонн. Представьте себе, сколько будет строительного мусора, если программа реновации распространится на всю страну. Между тем, ни в Москве, ни в других городах России пока не решена задача постройки перерабатывающих комплексов. Никак пока не решается задача утилизации других видов стройотходов — стеклобоя, линолеума, битумных покрытий, пластмасс, санстройкерамики, древесины, пакетирования высвобождаемой стальной арматуры и так далее.

«СГ»: Вы сказали, что предстоит утилизировать большие объемы железобетона. Как это можно сделать?

М.Ч.: Да, это серьезная проблема. Массовое применение железобетона в жилищном строительстве не насчитывает и ста лет. Оно началось фактически во второй половине ХХ века, когда были освоены типовые серии секционных многоквартирных жилых зданий домов. Но, кроме очевидных преимуществ, железобетон в жилищном строительстве имеет ряд неочевидных характеристик, которые могут выйти на передний план в течение ближайших десятилетий. Общество еще не успело по-настоящему столкнуться с проблемами утилизации железобетона и с последствиями высотной сверхплотной застройки. Железобетон крайне трудно утилизировать, а массовое жилищное строительство на основе этого материала не встречает пока системной критики. Продолжается гонка за повышение средней этажности — доля зданий в 25 и более этажей составляет 19,8% от всего строящегося жилья, доля зданий в 10-17 этажей — 17,5%. Срок службы этих зданий составляет порядка 50 лет. Это сравнительно немного в сопоставлении со сроками существования городов. Накапливается гигантский фонд жилых зданий, имеющих по критериям капитального строительства ограниченный срок службы. При этом отсутствует методика технико-экономических расчетов ресурсного обеспечения полного жизненного цикла «строительство — эксплуатация — утилизация» для многоквартирных жилых домов массовых серий. Технологий массовой утилизации или капитальной реконструкции таких зданий сегодня в мире почти нет. Но уже понятно, что они будут весьма энергозатратными и трудоемкими.

«СГ»: Проблемы переработки понятны. А для чего можно использовать строительные отходы?

М.Ч.: Отходы строительного производства представляют собой вторичное сырье. Его можно использовать для переработки на вторичный щебень и песчано-гравийную смесь. Это может снизить затраты на новое строительство объектов и уменьшить нагрузку на полигоны. В мире накоплен довольно большой опыт использования вторичных продуктов в производстве вяжущих материалов, плотных и пористых заполнителей для бетонов разных видов, в производстве керамических, автоклавных, теплоизоляционных и других строительных материалов и изделий. Для создания устойчивого рынка сбыта вторичной продукции необходимо разработать нормы на использование такой продукции. Но технологическую часть необходимо увязывать и с территориальными схемами обращения с отходами, и с транспортной инфраструктурой, и с вопросами охраны окружающей среды. Проблема утилизации и переработки строительного мусора ставит на повестку дня целый блок вопросов, решить которые можно только в совокупности, привлекая специалистов разного профиля. Это комплексная задача, требующая научно обоснованных решений на федеральном уровне. На сегодня в ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» сформировался коллектив опытных ученых и специалистов-практиков, готовых к реализации системного научного подхода к вопросам утилизации строительных отходов, в том числе железобетонных. Научная база института позволяет учитывать в наших программах самые современные и эффективные способы переработки отходов, в частности, рециклинг — базовый метод для создания экономичного и «зеленого» производства. Нашими специалистами выполнен большой объем НИР по комплексному решению проблемы утилизации строительных отходов. И мы полностью готовы к участию в мероприятиях по научно-техническому и нормативно-методическому обеспечению федеральных и государственных программ в части выполнения стратегии развития промышленности по переработке, утилизации и обезвреживанию отходов производства на период до 2030 года.

Марат Чабдаров:

«Утилизация строительных отходов — это комплексная задача, требующая научно обоснованных решений на федеральном уровне»

Справочно

ФГБУ «Центральный научно-исследовательский и проектный институт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства» («ЦНИИП Минстроя России») — ведущее отечественное научное и проектное учреждение, накопившее большой опыт проектирования объектов различной сложности. За 85 лет деятельности институт внес значительный вклад в развитие отечественного градостроительства, разработав более сотни проектов: районной планировки областей, планировки и застройки жилых районов, генеральных планов для многих городов России.

Автор: Татьяна ЯКОВЛЕВА

Россия > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 19 июня 2018 > № 2647076 Марат Чабдаров


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 16 июня 2018 > № 2647484 Александр Никулин

В России грядет великий исход горожан в деревню.

Исход горожан из города в деревню социологи называют новым российским трендом. В отдельных регионах доля «разурбанизировавшихся» может достигать десяти процентов. Чем отличаются современные «понаехавшие» от советских дачников, проанализировали ученые Российской академии народного хозяйства и госслужбы (РАНХиГС). Почему горожане становятся главными сельскими инноваторами и выгодно ли сегодня заниматься личным подсобным хозяйством, «Ленте.ру» рассказал директор Научно-исследовательского центра аграрных исследований РАНХиГС Александр Никулин.

— Действительно горожане начали переезжать в деревни?

— Сегодня мы фиксируем вторую волну горожан, которые начинают уезжать в сельскую местность. Причем, они уезжают не просто чтобы выжить, как это было в первую волну — в начале 1990-х годов. Едут сознательно. Многие открывают собственное семейное дело. Ищут какую-то свою оригинальную нишу хозяйственной деятельности.

— Вроде бы на земле логично заниматься сельхозпроизводством: разводить коров, свиней, сажать картошку?

— После 2000 года в регионах, особенно расположенных рядом с крупными городами, начали как грибы расти агрохолдинги. Соотношение рубля и доллара тогда оказалось привлекательным для инвесторов, вкладывающих деньги в сельское хозяйство. Владельцам личных подсобных хозяйств (ЛПХ) с гигантами агробизнеса конкурировать стало трудно. Поэтому многие из них сейчас стараются специализироваться на эксклюзивных сельских занятиях, не поддающихся концентрации и тиражированию крупного бизнеса.

— Например?

— В агрохолдингах в конвейерных условиях обычно разводят десятки тысяч голов птицы, свиней, коров и т.д. А, скажем, коза — животное-единоличник». Не существует козьих агрохолдингов. Значит у частников в козоводстве имеются определенные преимущества. В Саратовской области есть удивительный фермер Юрий Карамзин. В 1990-е годы он работал в Испании, смотрел, как там делают сыр. Вернулся в Россию. Сейчас в 80 километрах от города в деревне Лох пасет элитных козочек и занимается сыроделием по испанским технологиям и своим собственным рецептам. Продает это зажиточным клиентам в Саратове.

— Личными огородами никто не занимается сейчас?

— Интенсивность занятия огородничеством зависит от региона. Где-то это выгодно, где-то нет. Взять ту же Липецкую область. Прекрасный картофельный регион. В 1990-е годы народ там массово выращивал картофель в личных хозяйствах. Рассказывали, что хорошо на этом зарабатывали. Осенью нанимали грузовик и везли урожай в Москву. Сейчас это становится невыгодно. Потому что даже в селах в три-четыре тысячи жителей открываются сетевые магазины. В них на картошку израильскую цены ниже тех, которые липецкие подсобные хозяйства могли бы предложить за свой товар.

Но многие сельско-городские хозяйства гибко перестраиваются в поисках новых ниш. Здесь часто именно «понаехавшие» выступают драйвером перемен, инициаторами чего-то нового. Выращивают, допустим, особые сорта картофеля, которые по вкусовым ощущениям с магазинными не сравнятся. Многие семейные домохозяйства занимаются заготовкой ягод, грибов, рыбы. Когда едете по тракту в направлении Москва — Вологда — Архангельск, везде на дорогах вам предлагают дикоросы, домашние консервы. И личные хозяйства в отличие от мегапроизводств основной упор все же стараются делать на качестве товара. Если, например, это продукция с огорода, акцент делается на ее экологичности, отказе от ядовитых удобрений.

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 16 июня 2018 > № 2647484 Александр Никулин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 13 июня 2018 > № 2647078 Наталья Круглова

Всё более осязаемый.

В Москве неуклонно растет предложение квартир с отделкой.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» традиционно рассказывает об итогах развития столичного рынка новостроек массового сегмента в минувшем месяце (май).

«СГ»: Наталья, с какими показателями массовый сегмент вошел в летний период? Начнем по традиции с предложения

Н.К.: В мае мы наблюдали продолжение тенденции к сокращению объема предложения. Число квартир массового сегмента в продаже уменьшилось до 16,3 тыс., хотя год назад в столичных новостройках экспонировалось 20,5 тыс. квартир. Таким образом, в годовом выражении объем предложения на массовом рынке первичного жилья столицы снизился на 21%. Заметно сократилась и девелоперская активность. За прошедший месяц в продажу вышел только один проект (хотя в мае 2017 года – сразу три). Новые корпуса также начали реализовываться в одном жилом комплексе (против четырех годом ранее).

«СГ»: Не густо, как говорится. А что со структурой предложения по стадии строительной готовности?

Н.К.: С точки зрения строительной готовности на рынке новостроек Москвы все больше превалируют корпуса на стадии отделочных работ. Сейчас они достигают 38% от общего объема предложения. Иными словами, большую часть представленных в продаже квартир покупатели уже смогут посетить лично и оценить их качественные характеристики. Это очень большой прогресс для рынка, ведь многих потенциальных клиентов останавливает невозможность «пощупать» свое приобретение останавливает, и они уходят на вторичный рынок.

«СГ»: Что происходит с ценами в комфорт-классе, веди стоимость «первички» тоже важный двигатель спроса для рынка новостроек.

Н.К.: Стоимость столичных новостроек массового сегмента снова возросла, но опять незначительно. По итогам мая средняя цена предложения составила 151710 руб. за кв. метр, что на 0,4% больше, чем в апреле. Фактически цены сохранились на уровне апреля, что опровергает распространенное представление о том, что застройщики намеренно завышают цены, чтобы в праздничные и отпускные периоды предоставлять необычайно высокие дисконты. В годовом выражении стоимость квадрата выросла на 2% – в мае 2017 года «квадрат» обошелся бы 148,7 тыс. рублей.

«СГ»: И как ценовая ситуация сказывается на реальном покупательском спросе?

Н.К.: Май оказался очень результативным месяцем в этом плане. В «старой» Москве было продано на 66% больше жилья, чем в тот же месяц 2017 года. Еще более примечательна тенденция относительно апреля: в этом году не наблюдался традиционный для начала отпускного сезона спад активности покупателей. По сравнению с апрелем число сделок с московским новостройками выросло на 1%. Хотя рост и символичный, но он показывает, что текущая интенсификация активности клиентов действительно нестандартна для рынка.

«СГ»: Выделите основную, на ваш взгляд, тенденцию минувшего месяца.

Н.К.: Пожалуй, основными тенденциями прошлого месяца стало сглаживание сезонности на рынке новостроек, а также высокие скидки. Уже с конца апреля мы начали фиксировать старт различных дисконтных акций в проектах. Скидки приурочивались к 9 мая, поэтому часто достигали 9%, что сильно выше среднего значения. Так, в первом квартале 2018 средний дисконт в массовом сегменте составлял 5%. Однако я полагаю, что все-таки главную роль в росте спроса по-прежнему играла ипотека, а не дисконты – в годовом выражении доля сделок с кредитом выросла с 44% до 49%.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 13 июня 2018 > № 2647078 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 4 июня 2018 > № 2630578 Владимир Воронин

Скорость решает все. Власти вынуждают застройщиков быстро строить

Владимир Воронин

президент ФСК «Лидер»

Сейчас на российском строительном рынке накопилась критическая масса изменений, которые существенно поменяют рынок недвижимости. В первую очередь это скажется на темпах возведения новых зданий

Сейчас в разных отраслях происходят системные изменения, которые диктуют новые правила игры. Меняют рынок технологии и новые игроки с другими компетенциями и подходами: Uber изменил рынок такси, Airbnb — рынок аренды жилья, Zillow Group грозится изменить систему покупки жилой недвижимости и т. д. Происходят изменения и вслед за требованиями среды, изменениями регуляторов: размышления о будущем планеты повлияли на введение новых стандартов экологичности топлива и передвижения.

Строительство всегда было очень консервативной отраслью, преобразования в которой происходили постепенно, небольшими шагами, растянутыми на несколько лет. Но сейчас на российском строительном рынке накопилась критическая масса изменений. С 2018 года начинаются перемены, которые поменяют рынок недвижимости до неузнаваемости.

Что сделали власти

Ключевой причиной перемен станут изменения в законодательстве, в теории призванные снизить уровень риска для дольщиков. Первые изменения мы увидим в конце года. Поправки в закон о долевом строительстве, которые существенно ужесточают требования к девелоперу, должны вступить в силу 1 июля, но скорее всего введение изменений отложат на полгода.

Главные — требуемый опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет, а также обязательство иметь на счете не менее 10% от проектной стоимости строительства. Фактически эти поправки повышают порог входа на рынок. А значит, новым игрокам пробиться будет сложнее, а действующим необходимо будет подтвердить свою состоятельность.

Но это только начало изменения правил. Результатом реализации плана, разработанного Минстроем совместно с Минфином, Центробанком и АИЖК, должен стать полный отказ от договоров долевого участия (ДДУ) и появление в цепочке «девелопер — покупатель» третьей стороны — банка.

Власти пока еще не предлагают отказаться от продажи жилья на этапе строительства, но хотят сделать так, чтобы застройщики не получали деньги за квартиры в недостроенных домах. Средства покупателя будут у банка, а застройщик получит к ним доступ только после того, как завершит строительство; если этого не произойдет, банк должен вернуть покупателю деньги.

Чтобы соответствовать быстро меняющемуся рынку, девелоперам нужно поставить в приоритет три качества, которые раньше не были основными конкурентными преимуществами: скорость, стандарты жилья и рост объемов ввода.

Новая скорость

Раньше скорость строительства зависела от темпов продаж: падает спрос — можно и помедленнее возводить. Теперь деньги остаются у банка, появление третьего звена в цепочке кроме дополнительных гарантий увеличивает стоимость проекта. Создается ситуация, в которой при наличии свободных средств девелоперу гораздо выгоднее построить объект на свои и продавать уже готовое жилье, существенно экономя на издержках.

И тут конкурентным преимуществом становится скорость строительства: быстрее построишь, быстрее продашь, получишь возврат на инвестиции. Вот почему внимание стоит обратить на технологии, позволяющие строить дома в более короткие сроки.

Вывод может показаться неожиданным: изменение законов подстегнет развитие индустриального домостроения, отрасли, в которой в последние годы незаметно для всех происходила своя большая революция.

За счет постоянной модернизации индустриального домостроения, использования современных материалов и технологий такие дома сейчас можно возводить за три-четыре месяца (в монолите — полтора-два года) и дешевле монолита на 10-12%. По показателям гидро-, звуко- и теплоизоляции современные индустриальные дома уже сравнялись с монолитными, а также появились гибкие технологии, которые позволяют добиться большего разнообразия в фасадах и планировках.

Повальная стандартизация

Переименование «экономкласса» в «стандарт-класс» повлекло за собой необходимость разработки единых параметров для нового сегмента жилой недвижимости. Монолитное домостроение давно нуждается в такой стандартизации, так как нередко параметры квартиры определяются девелопером проекта исходя из собственных представлений о том, каким должно быть стандартное жилье.

В то же время в индустриальном строительстве до сих пор покупатели, заходя в новостройку, могут сказать «Здесь все по ГОСТу», подразумевая отработанное годами качество и заводскую точность. Такой дом, как конструктор, где все детали идеально подходят друг к другу. Продвинутые застройщики сдают дома с полностью готовыми инженерными системами в квартире — даже проводка для этих квартир нарезается на заводе.

Мелкие застройщики отомрут

Регуляторы ориентируют девелоперов на увеличение объемов строительства и ввода. Согласно новой стратегии развития жилищного строительства России, целевой объем к 2024 году должен достичь 120 млн кв. м жилья (то есть 0,82 кв. м на человека). Сейчас в Москве, по расчетам ЦИАН, вводится 0,27 кв. м на жителя. В ближайшее время ввод жилья в столице может увеличиться на 1 млн кв. м в год (в частности, за счет программы реновации): объемы ввода увеличатся до 0,32 кв. м на человека.

Это увеличение должно произойти на фоне эволюционного сокращения количества девелоперов. В такой ситуации критически важным станет вопрос о строительстве больших объемов жилья. А такие объемы могут выдавать только заводские технологии.

К новым реалиям нельзя приспособиться только перестройкой регуляторных и финансовых механизмов: реальные активы и производственные мощности должны быть перестроены под новые требования рынка.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 4 июня 2018 > № 2630578 Владимир Воронин


Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 30 мая 2018 > № 2636411 Павел Брызгалов

Павел Брызгалов: «Со стандартами надо работать творчески»

На Третьем Международном форуме «Среда для жизни» в Калининграде разговоры, в основном, шли о настоящем и будущем жилищного строительства в России — неслучайно форум так и назывался: «Все о жилье»

Разговоры эти очень даже своевременны — отрасль переживает кардинальную смену всего, от руководства до законодательства. Поэтому присутствующие с особым вниманием прислушивались к каждому заявлению главы ДОМ.РФ Александра Плутника и заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина, к каждой статистической выкладке исполнительного директора московского Фонда «Институт развития города» Татьяны Полиди, к каждому рассказу коллег о новых девелоперских и градостроительных подходах, к каждому предложению иностранных гостей форума (а среди них были знаменитые американцы Джеффри Морган — старший консультант по развитию в MBL Housing and Development Inc. и Эллиот Эйзенберг — доктор экономических наук, эксперт по жилью и рынку недвижимости, а также соавтор плана Большого Парижа, основатель архбюро MVRDV, звездный Вини Маас).

Однако и те, кто не примерял на себя роль спикера, готовы поделиться своим мнением по поводу высказанных в Калининграде идей и своим видением дальнейшего развития событий на жилищном рынке. Некоторые из вопросов, которые активно обсуждались на форуме, BFM.ru задал директору по стратегическому развитию финансово-строительной корпорации «Лидер» Павлу Брызгалову.

По определению игроков рынка, сегодня общая логика девелоперского бизнеса «Хочешь более высокое качество — плати больше денег». А модель, к которой надо стремиться девелоперам, и которую приветствует современный потребитель — «Качество вверх, а себестоимость вниз». Но что мы должны подразумевать под словом «качество»?

Павел Брызгалов: Сама постановка проблемы мне кажется древней как мир: все всегда хотят побольше, и в идеале — бесплатно. Если говорить о себестоимости, то за нее отвечает девелопер; потребителю же себестоимость неизвестна, он видит некую добавленную стоимость, которую ему предлагают и которую он, понятное дело, хотел бы уменьшить, чтобы купить подешевле. Поэтому трудно назвать все это новым трендом, скорее — вечным. Другое дело, что еще совсем недавно люди стремились взять побольше «голой» площади, и за одни и те же деньги квартира в 40 кв. м по определению считалась лучшим приобретением, чем квартира в 30 «квадратов». А сейчас, как показывает практика нашей компании, да и большинства наших коллег, покупатели начали ценить не один только метраж. Многие уже понимают: лучше взять поменьше, да получше — либо в более приятном месте, либо в проекте с более развитой инфраструктурой, либо квартиру с хорошей отделкой. Словом, потратить деньги не на пространство, а именно на качество жизни. И тут задача девелопера — создав во многих отношениях привлекательный, конкурентоспособный жилой комплекс, разработать такие финансовые программы, которые удовлетворили бы покупателя с точки зрения соотношения цена/качество — причем, я говорю как о «программах массового спроса», так и об узких, сугубо индивидуальных решениях. Например, именно так мы подходим к ценообразованию во флагманских проектах нашей компании — UP-кварталах, покупая квартиры в которых клиенты получают качество и сервис на уровне бизнес-класса. При этом, например, в UP-квартале «Сколковский» у покупателей будет возможность отводить детей в муниципальную школу, которая располагается на территории комплекса. Поэтому — да, модель, о которой Вы спрашивали, вполне действенна, если под себестоимостью понимать не цену строительства как такового, а ценность всех составляющих проекта в целом.

Еще один вопрос, активно обсуждавшийся в Калининграде — разработка новых, современных нормативов для стандартного жилья. А насколько это нужно девелоперскому сообществу? Насколько ему помогает?

Павел Брызгалов: Безусловно, это вносит определенный порядок: появляются стандарты, которые являются либо обязательными, либо рекомендованными. И если ты хочешь быть, что называется, в рынке, ты должен их придерживаться. К тому же, судя по заявлениям Минстроя, как только будут утверждены новые нормативы стандартного жилья, девелоперы, которые станут строить в соответствии с этими стандартами, будут получать субсидии на создание социальной инфраструктуры — а это тоже мощный стимул и мощный аргумент «за». И вообще стандарт упрощает для девелопера поиск той «отметки min», ниже которой он не может опускаться, чтобы соответствовать хотя бы современным государственным требованиям (хотя, на самом деле, гостребования у нас в стране достаточно высокие, не говоря уж о требованиях покупателя). А дальше все зависит от твоей бизнес-модели: работаешь, что называется, в сегменте low-cost — можно брать за основу качественный, продуманный, но минимум; хочешь быть лучше — четко понимаешь, чем и как твой проект может выгодно отличаться от стандартного варианта. С этой точки зрения стандарты — они всегда на пользу.

Конечно, на форуме много говорили о стоящей перед стройкомплексом задаче в обозримом будущем выйти на ежегодное строительство 12 млн кв. м жилья — то есть, вырасти в 1,5 раза, что возможно только на базе индустриального домостроения. С другой стороны, мы все настойчивее требуем от девелоперов индивидуальных, неповторимых, эксклюзивных в части архитектурных и планировочных решений проектов, которые создавали бы настоящий «городской коллаж» и при этом учитывали бы все разнообразие потребительских запросов. Как Вы думаете, возможно ли совместить выполнение этих двух задач?

Павел Брызгалов: Начнем с того, что выполнение первой задачи сильно «размазано» по всей огромной территории нашей страны. Если говорить об эпицентрах девелоперской активности — все понимают, какие это точки на карте. Но в них из предполагаемых 120 млн кв. м будет строиться… ну сколько — 20, 30 процентов? А все остальное — это более мелкие города, во многих из которых индустриальное строительство отсутствует в принципе, как класс. В таких местах никакого конфликта между наращиванием объемов и сохранением индивидуальности архитектурно-планировочных решений нет и не будет… Там скорее встанет проблема ограниченности ресурсной базы и архитектурной мысли — ведь не каждая компания и даже не каждый город может позволить себе «выписать» московского, питерского или иностранного архитектора. Скорее всего, работать будут местные команды, и хорошо, если анонсированная недавно образовательная программа АРХИТЕКТОРЫ.РФ сможет им помочь. Впрочем, то, что мы видим сегодня на конкурсах и архитектурных форумах, очень радует: региональные бюро подчас представляют просто классные работы, и столичным девелоперам есть что у них подсмотреть и чему поучиться.

А вот если говорить про крупные центры, про города-миллионники, то тут проблема «объем-неповторимость» уже сейчас стоит в полный рост. Мощностей для индустриального строительства здесь довольно много, вопрос активной модернизации заводов и ДСК, на самом деле, остается открытым — многие в процессе, а то и в самом начале пути. Поэтому то индустриальное жилье, даже от передовых девелоперов, которое мы видим сегодня — оно все достаточно однообразно с точки зрения объемно-планировочных решений. По сути, индивидуальность часто сводится к цветовым решениям фасадов, что кардинально задачу не решает. И проблема усугубляется тем, о чем мы уже говорили — стандартизацией городского пространства, унификацией требований к городской среде. Получается, что требования, вроде бы, сами по себе хороши и правильны, но вопрос — насколько формально они будут выполняться. У меня есть серьезные опасения, что в итоге мы будем снова и снова повторять историю, описанную в «Иронии судьбы», только речь уже будет идти не о доме-подъезде-квартире, а еще и о том, насколько одинаково выглядит улица, бульвар или площадь. Необходимо, чтобы все как можно быстрее поняли: со стандартами надо работать творчески. Нельзя слепо штамповать проекты, следуя указаниям сверху — матрицу нужно менять.

Дельный совет. Раз уж упомянули тему создания комфортной среды — что это определение значит конкретно для ФСК «Лидер»?

Павел Брызгалов: Я бы сказал, что для нашей компании это философский вопрос, который лежит в основе идеологии и нашего основного продукта — UP-кварталов и других проектов, которые мы строим в столичном регионе, в Петербурге и других регионах. Если говорить конкретно про UP-кварталы, этот формат появился в Подмосковье, на прилегающих ко МКАД территориях. UP-кварталы расположены очень близко к городской инфраструктуре (например, «Новое Тушино» находится менее, чем в 1 км от Москвы), но отчасти все-таки в «чистом поле»; поэтому там комфортная среда создается на базе подхода «город в городе» — когда внутри жилого комплекса есть все ежедневно необходимое. А если тебе нужно чуть-чуть больше, без труда можно добраться до любого места в Москве — доехать, а то и дойти пешком. Но, повторю, в рамках комплексной застройки все ежедневно необходимое у людей есть, что гарантирует очень высокий уровень комфорта проживания.

Что же касается наших столичных проектов, то в них мы опираемся на уже существующую в ближайшем окружении инфраструктуру; наша основная цель — добавить то, чего не хватает. Допустим, если проект расположен рядом с крупным культурным центром, то внутри мы будем делать упор, например, на ЗОЖ и спортивные составляющие: фитнес-клуб, SPA-центр, спортивные площадки и так далее — то, чего в шаговой доступности мало или вообще нет. Мы всегда пытаемся мягко интегрироваться в городскую среду и немножечко ее улучшить. Судя по отзывам покупателей — получается.

Интеграция — вообще «наше» понятие. Скажем, в благоустройстве мы всегда стремимся интегрировать наши решения, чтобы они существовали не сами по себе, а подчеркивали генеральную идею, главную архитектурную мысль комплекса. Тем более что последние наши проекты, например, UP-кварталы «Римский» и «Скандинавский», выходят в формате авторской архитектуры, индивидуальных решений. Так что создание комфортной среды переходит для нас в разряд художественного творчества.

Сейчас много говорится о том, что нужно как можно активнее вовлекать население в организацию городской среды, в принятие градостроительных решений и так далее. На калининградском форуме, когда зашел разговор об участии в этой работе жителей, прозвучала формулировка: «Из их окон виднее, что нужно городу». Вы согласны? И как ФСК «Лидер» изучает мнение состоявшихся и потенциальных покупателей?

Павел Брызгалов: Когда мы думали, как формировать и развивать наш продукт, долго решали — от чего же оттолкнуться? Понятно, что идеально было бы оттолкнуться от мнения потребителя, но как это правильно сделать? Мы изучили зарубежные практики — там описывались различные способы, вплоть до формирования мобильных комьюнити-центров, в которых на примере макетов и проектных материалов обсуждались конкретные решения, вплоть до дизайна какой-нибудь скамейки в парке. Но все подобные примеры — работа муниципалитетов, нам как коммерческой организации, сложно повторить этот опыт в полном объеме. (Хотя, посетив один из форумов, посвященный вопросам благоустройства, я понял, что в целом в России сегодня используется именно такой подход.) Но мы движемся примерно в том же направлении: проводим глубинные исследования, мини-интервью, на их основе приступаем к экспериментам той или иной направленности и внедряем какие-то новые решения, потом изучаем мнение потребителей — понравилось ли им решение, удобно ли оно, востребовано ли. Бывает так, что сама по себе идея неплоха, но не очень впечатлила реализация — тогда, используя обратную связь, мы делаем перенастройку продукта, а потом снова его тестируем… В частности, именно так в наших проектах появилась тема «Квартира с отделкой и мебелью»: покупатели подсказали и поначалу мы внедрили эту опцию в нашем московском ЖК «Поколение», а потом распространили на другие наши проекты.

И теперь, насколько я знаю, процент покупателей, которые хотят только отделку, и процент тех, кто претендует на отделку плюс мебель, сравнялся…

Павел Брызгалов: Да! Причем произошло это довольно быстро, буквально за несколько месяцев. Так что сейчас мы глубоко погрузились в работу с этим продуктом — отбираем новых поставщиков, разрабатываем новые варианты расстановки мебели, потому что все мебельные комплекты уже привязываются к конкретным планировкам в наших домах. Так что видите — все вроде и стандартизировано, и в то же время индивидуально. И никакого противоречия!

Валерия Мозганова

Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 30 мая 2018 > № 2636411 Павел Брызгалов


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647097 Александр Князев

Взгляд со стороны.

Проверка Минстроя помогла НОСТРОЙ устранить ряд недочетов в работе

В начале весны Минстрой России провел первую за всю историю существования Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) проверку, в рамках которой ведомством были запрошены документы по всем основным направлениям деятельности Ассоциации. О результатах инспекции «СГ» подробно рассказал заместитель исполнительного директора НОСТРОЙ Александр КНЯЗЕВ.

«СГ»: Чем была вызвана проверка регулятора?

Александр Князев: Это было обычное контрольное мероприятие, которое осуществляется Минстроем России в соответствии с законодательными требованиями. Ведомство провело плановую документарную проверку НОСТРОЙ впервые за девять лет, то есть за все время существования нацобъединения. Коллеги проделали большую работу, запросили и изучили множество документов и указали нам на ряд недочетов, относящихся к различным периодам деятельности ассоциации. Большая часть замечаний, отраженных в акте проверки Минстроя, носит скорее рекомендательный характер, нежели претензионный. НОСТРОЙ ежедневно генерирует и обрабатывает огромное количество документов. По большому счету, было бы удивительно, если бы за такой длительный срок работы к нам не было бы никаких замечаний.

«СГ»: Как именно проходила проверка?

А.К.: Сама проверка проводилась с 27 февраля по 28 марта текущего года. Работа комиссии Минстроя, состоявшей из семи человек, курировалась Правовым департаментом министерства. Рабочей группой, которую возглавляла заместитель директора департамента Надежда Чуйкова, для изучения был истребован огромный массив документов. При этом часть документов было просто физически невозможно предоставить — не хватило бы принтеров и бумаги. В рабочем порядке эти вопросы были оперативно скорректированы с Минстроем, и мы согласовали передачу части документов на электронных носителях. Проверка явилась для нас определенной встряской с точки зрения временных и трудозатрат, но в любом случае дала исключительно положительный эффект, позволивший взглянуть на деятельность НОСТРОЙ со стороны, выявить направления по совершенствованию работы ассоциации в дальнейшем.

«СГ»: Какие недочеты были обнаружены в ходе проверки?

А.К.: Проверка не выявила ничего сенсационного. Грубых нарушений в деятельности НОСТРОЙ нет. Да, недостатки в работе есть, будем их исправлять. Замечания носят в основном технический и легко устранимый характер. В предписании ведомства указаны семь блоков: оптимизация организационной структуры национального объединения, внесение отдельных изменений в устав и внутренние документы, обеспечение формирования третейского суда при НОСТРОЙ, оптимизация разработки и утверждения стандартов на процессы выполнения работ, порядок ведения Национального реестра специалистов (НРС) и обеспечение надлежащего представительства и защиты интересов НОСТРОЙ в судах.

Некоторые выявленные нарушения не являются критичными, более того носят единичный характер. Так, например, по мнению Минстроя, в одном случае нами на один день нарушен срок рассмотрения заявительных документов для получения статуса СРО, однако, если опираться на Гражданский кодекс РФ, то это не совсем так. По мнению проверяющей организации, 30-дневный срок принятия Ассоциацией решения начинает исчисляться со дня поступления документов, в то время как в Гражданском кодексе РФ четко сказано, что отсчет начинается со следующего дня за днем получения, и в этом случае мы уложились. Или возьмем другой пример. В нашем уставе прямо не указана функция по предоставлению сведений из единого реестра членов СРО. Вместе с тем мы эти выписки представляем по запросу МВД, налоговой инспекции и иных организаций по несколько десятков в месяц. Дело в том, что любая обязанность или функция Национального объединения, поименованная в Градостроительном кодексе, обязательна для исполнения, даже если она впрямую не содержится в его уставе. Кроме того, одним из предметов деятельности по нашему уставу является «выполнение иных функций, не противоречащих действующему законодательству». Зачем цитировать весь кодекс в уставе? А если вспомнить, что нормы Градостроительного кодекса меняются несколько раз в год? Однако в этом случае мы прислушаемся к рекомендации коллег и на осеннем съезде 2018 года постараемся внести в устав соответствующие изменения.

Ряд замечаний связан с необходимостью предоставления со стороны НОСТРОЙ дополнительных документов и разъяснений по ним, после чего эти вопросы с большой вероятностью будут сняты.

«СГ»: Что в настоящий момент происходит с судебной деятельностью Ассоциации?

А.К.: Мы предпринимаем определенные шаги по повышению эффективности судебной работы НОСТРОЙ. Речь идет, в первую очередь, об исках об истребовании средств компенсационных фондов исключенных СРО. За 2017 год и три с половиной месяца текущего года количество дел, где НОСТРОЙ выступает истцом, ответчиком или третьим лицом, составило 836. Это огромный объем работы. Ни для кого не секрет, что с момента вступления в силу закона № 372-ФЗ было исключено из реестра более четырех десятков СРО, не отвечавших требованиям закона. И в основном речь шла о сохранности компфондов. Это, в свою очередь, вызвало огромное количество судебных споров. В большинстве из них НОСТРОЙ является стороной процесса. В связи с многократным увеличением количества судебных дел с участием Ассоциации мы были вынуждены привлекать дополнительно к штатным специалистам сторонних юристов по гражданско-правовым договорам. Здесь нами преследовалась цель — экономия бюджета. Ведь мы понимаем, что такая ситуация носит временный характер. Однако, к сожалению, несмотря на тщательный отбор кандидатов, вскоре мы столкнулись с проблемой ответственности. Ведь пропустив, например, судебное заседание или срок подачи жалобы, такой специалист рисковал в худшем случае тем, что с ним не продлят договор. Поэтому сейчас мы привлекаем адвокатов. Находясь под угрозой отзыва у них адвокатской лицензии, они уже точно будут нести персональную ответственность за результаты своей работы.

Вместе с этим хочу заметить, что в целом статистика у нас по ведению судебных дел положительная. Так, НОСТРОЙ, например, привлекался ответчиком в 97 делах, из которых 61 дело мы выиграли, 27 — рассматриваются в судах первой инстанции, остальные — в других инстанциях, вплоть до Верховного Суда РФ. Огромное количество дел напрямую связано с увеличившимся количеством исключенных саморегулируемых организаций. Среди них те, кто вообще не перевел свои компфонды в НОСТРОЙ либо перевел от 0,05 до 5% требуемой суммы. Важно отметить, что некоторые заявления строителей мы не можем удовлетворить, потому что средства не поступили от исключенной СРО в НОСТРОЙ или все поступившие средства уже перечислены по ранее поданным заявлениям. К сожалению, судьи зачастую ассоциируют НОСТРОЙ с СРО и применяют к выплатам, которые мы производим, неприменимые нормы. Порой вообще сложно понять судей даже с точки зрения логики. Например, в одном из дел истцом была строительная компания, которая состояла в СРО, исключенной из реестра. Суд обязал нас перечислить 2 млн рублей убытков, а также проценты «за пользование чужими денежными средствами». При этом исключенная из реестра СРО нам ни рубля не перевела! Из чего исходил суд, трудно даже понять. Конечно же, это решение мы обжалуем. НОСТРОЙ также подает иски к исключенным СРО об истребовании компфондов, дел и реестра членов. Зачастую эта работа затягивается на долгие месяцы. Так, в одном из случаев в первой и апелляционной инстанциях суд отказал нам. Однако нашим юристам удалось добиться поддержки в кассационной инстанции, которая отменила все принятые судебные решения и вернула дело в суд первой инстанции. Новый процесс мы выиграли. Но на все это ушло больше года и огромные усилия сотрудников правового департамента Ассоциации.

Для справки, по оставшимся 703 делам НОСТРОЙ выступал или выступает третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований. При этом большинство этих дел мы должны держать на контроле, так как наш статус может в любой момент измениться. В связи с этим нами проведена работа по внедрению специальной системы отслеживания судебно-претензионной деятельности. Мы провели переговоры с различными разработчиками для определения подходящего программного продукта, отвечающего нашим требованиям и позволяющего контролировать постоянно растущий информационный массив в режиме реального времени и планировать будущую деятельность.

«СГ»: В какой срок должны быть устранены все замечания Минстроя?

А.К.: По предписанию ведомства — до 28 июня 2018 года. Нами сразу же была организована работа по исправлению выявленных недочетов и усилению контроля по отдельным направлениям. Часть претензий и замечаний уже оперативно устранена. Часть замечаний перестанет быть таковой, как только мы представим дополнительные документы в Минстрой. В НОСТРОЙ создана специальная комиссия, которая уже проработала все указанные в предписании и акте Минстроя замечания, сделала выводы о том, устранимы ли они, как их устранить и как их предупредить в будущем. Уверен, что подробный отчет мы представим в Минстрой точно в срок.

Справочно

Результаты плановой проверки НОСТРОЙ, проведенной весной этого года Минстроем России, размещены на портале ФГИС «Единый реестр проверок» Генеральной прокуратуры РФ. На этом ресурсе размещаются результаты всех проверок государственных органов.

Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647097 Александр Князев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 16 мая 2018 > № 2647064 Наталья Круглова

Игра на «вымывание».

Предложение массовых новостроек в Москве продолжает сокращаться.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития московского рынка новостроек массового сегмента в апреле.

«СГ»: Наталья, расскажите, что происходит с предложением в данном сегменте? Принес ли апрель новые проекты?

Н.К.: Главная хорошая новость – предложение массовых новостроек в столице по-прежнему сокращается. Данный процесс мы наблюдаем уже шестой месяц подряд. По итогам апреля число квартир в продаже сократилось до 16,7 тыс., что примерно сопоставимо со значениями лета 2016 года. По сравнению с предыдущим апрелем предложение сократилось на 15%. Очевидно, мы преодолели пик предложения, который пришелся на лето 2017 года, и теперь высокий спрос способствует быстрому «вымыванию» объектов в доступном ценовом сегменте. Новые проекты при этом продолжают появляться. В частности, поступил в продажу жилой комплекс «Преображение» на востоке Москвы.

«СГ»: А как обстоят дела со структурой предложения в плане строительной готовности?

Н.К.: Большая часть квартир массового сегмента реализуется в объектах, находящихся на завершающих стадиях строительства. К ним относятся 58% предложений, которые составляют комплексы с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (16% от общего объема), а также корпуса, где ведутся отделочные работы (42%). Не могу не отметить примечательные изменения в структуре предложения по типологии квартир. Продолжает расти доля трехкомнатных квартир, которые сейчас составляют пятую часть всего предложения жилья массового сегмента. По-видимому, девелоперы начинают адаптировать проекты под изменившиеся предпочтения клиентов.

«СГ»: Что скажите о ценах?

Н.К.: Казалось бы, на рынке сразу два фактора должны способствовать росту цен: с одной стороны, сокращение объема предложения, а с другой – общее повышение строительной готовности объектов. Тем не менее, по итогам апреля цена осталась почти неизменной – 151 тыс. рублей (+0,4% к предыдущему месяцу). Средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы также не выросла, оставшись на уровне 8,98 млн рублей. Более того, в прошлом месяце мы зафиксировали увеличение среднего размера скидки, которая достигла 6%. По некоторым проектам дисконт достигал 15-24%. Полагаю, такой парадокс связан с сохраняющейся острой конкуренцией, ведь в отличие от квартир, число проектов не уменьшается.

«СГ»: И много ли сделок осуществляется на этом фоне?

Н.К.: Динамика сделок продолжает впечатлять своей интенсивностью. По сравнению с предыдущим месяцем их количество выросло на 3%, а к аналогичному периоду 2017 года – на 36%. По-прежнему главную роль в усилении активности клиентов играют ипотечные кредиты, средние ставки по которым к началу месяца сократились до 9,54%, достигнув очередного исторического минимума. Подчеркну, что для первичного рынка массового сегмента этот показатель особенно важен, так как по проектам данного ценового уровня доля ипотеки достигает 60%.

«СГ»: Наталья, выделите основную тенденцию этого месяца.

Н.К.: На мой взгляд, главный итог апреля в том, что рынок новостроек Москвы успешно прошел «стресс-тест». Я имеют в виду резкий обвал рубля, который произошел во вторую неделю апреля. Напомню, наша валюта резко ослабла по отношению к доллару и евро примерно на 8-10%. Если в 2014-2015 гг. такие события неизбежно вызывали ажиотажную скупку квартир, граничащую с паникой, а также скачкообразный рост цен, то сейчас мы увидели, что участники рынка практически никак не отреагировали на эти события, дождавшись стабилизации курсов. Спрос сохранился на высоком уровне предыдущих месяцев, равно как и цены не продемонстрировали рост.

Автор: Беседовал Сергей Николаев

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 16 мая 2018 > № 2647064 Наталья Круглова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 8 мая 2018 > № 2647086 Илья Менжунов

Тянет на готовенькое.

Управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Илья Менжунов в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» рассказал об итогах развития рынка загородного жилья Московской области в первом квартале 2018 года.

«СГ»: Илья, что с объемом предложения, в том числе, нового в рассматриваемом сегменте?

И.М.: Начало 2018 года на рынке загородной жилой недвижимости Москвы выдалось спокойным. В продажу не поступило ни одного нового коттеджного поселка (КП), хотя сдержанность девелоперов на рынке домовладений уже стала долгосрочной тенденцией. По итогам I квартала в продаже насчитывалось порядка 40 поселков с 890 домовладениями. Правда оговорюсь, что мы отслеживаем ситуацию только на наиболее популярных направлениях (50% рынка) и в организованных КП, расположенных на удалении не более 35 км от Москвы. Поскольку новых проектов нет, существующий объем постепенно сокращается: за первые три месяца он снизился на 13%. Тем не менее есть все предпосылки к перелому тенденции, так как нам известно о подготовке новых крупных проектов, да и спрос клиентов концентрируется на новых, а не старых коттеджах.

«СГ»: А как выглядит структура предложения по удаленности от МКАД?

И.М.: Поскольку активность девелоперов низкая, заметных изменений в географии предложения на загородном рынке домовладений мы не наблюдаем. По-прежнему большая часть объектов (57%) находится в поясе 21-30 км от МКАД, а 35% общего объема располагается на Новорижском направлении. Треть предложения удалена от Москвы на 11-20 км. По 25% и 23% всех коттеджей сосредоточены на Киевском и Рублево-Успенском шоссе. Таким образом, размещение загородных поселков и предпочтения покупателей с точки зрения географии консервативны. Мы видим, как меняются запросы на сам характер домовладения, его площади, архитектуры, оснащения, отделки, размера участка, но предпочитаемая локация остается той же, что и 5-10 лет назад.

«СГ»: Запросы меняются, а цены?

И.М.: Средняя цена квадратного метра в загородных домах столичного региона к концу марта 2018 года составила 130 тыс. рублей, что на 3% выше по сравнению с IV кварталом 2017 года. Средние расценки увеличились в основном в связи с изменением структуры предложения. Покупательский спрос сконвертирован на наиболее доступных предложениях, поэтому в продаже остается все больше дорогостоящих объектов. Особенно ярко это проявилось на Рублево-Успенском шоссе, где средняя стоимость домовладения увеличилась на 16% и достигла 133 млн рублей. В части проектов мы зафиксировали прямое повышение цен по инициативе застройщиков.

«СГ»: Что пользуется наибольшим спросом у клиентов? Много ли сделок заключается?

И.М.: Наибольшее число заявок приходится на готовые в бюджете до 3 млн долларов, площадью 650-700 кв. м и участком 25-35 соток. На них приходится и основная часть заключенных сделок. В сравнении с IV кварталом 2018 года их число снизилось в силу сезонного фактора и неблагоприятных погодных условий, которые сильно влияют на количество показов объектов. Напомню, что февраль выдался очень снежным, а март – морозным, из-за чего потенциальные клиенты неохотно выезжали на просмотры. Однако в апреле активность покупателей уже восстановилась, и мы ожидаем очень активное завершение весны на фоне относительной стабилизации внутренне- и внешнеполитической ситуации, а также повышении курса доллара.

«СГ»: Илья, выделите основную или интересную тенденцию начала года на рынке загородного жилья.

И.М.: В I квартале мы наблюдали рост интереса покупателей к домам с отделкой «под ключ». Нередко при выборе загородной недвижимости эмоциональное впечатление покупателя перевешивает рациональные доводы: клиенту настолько может понравится дом, что покупатель не готов ждать несколько месяцев завершения ремонта. Сейчас же, по нашим оценкам, сегодня 8 из 10 покупателей высокобюджетной загородной недвижимости планируют приобретение жилья «под ключ». Большинство клиентов обращаются к нам с просьбой подобрать готовый к заселению объект, но в то же время рассматривают жилье без отделки в качестве исключительно запасного варианта. Естественно, девелоперы в ответ на повышенный интерес предлагают максимально готовый продукт.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 8 мая 2018 > № 2647086 Илья Менжунов


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 26 апреля 2018 > № 2585774 Никита Стасишин

Интервью замминистра Никиты Стасишина: об ипотеке и долевом строительстве 

Граждане должны видеть, из-за чего власти региона решили сдать дом с опозданием

ЕСЛИ ОСНОВАНИЯ НЕУБЕДИТЕЛЬНЫ, ТО ГРОШ ЦЕНА ТАКОЙ ВЛАСТИ

Основной механизм приобретения жилья в России – ипотека. Первоначальный взнос, как правило, составляет около трети всей суммы кредита, а просроченная задолженность низка и продолжает снижаться. Тем обиднее людям, которые копили и потом исправно платят кредит, но квартиры не получили из-за недобросовестности застройщика. О том, что нужно сделать, чтобы проблема обманутых дольщиков навсегда ушла в прошлое, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

Обманутые дольщики: сколько их у нас?

Мы считаем, что необходимо вести учет не по реестру пострадавших граждан, а по количеству объектов, поскольку реестр носит заявительный характер. В прошлом году были утверждены региональные "дорожные карты" решения проблем обманутых дольщиков. И вот по ним, по состоянию на 1 января, к проблемным относятся 836 объектов. Это 1101 дом. Поясню, объект – это не один дом, а количество выданных разрешений на строительство. Где-то субъекты выдают на каждый дом разрешение, где-то – в рамках проекта планировки территории. Мы в Минстрое считаем, что подсчет граждан на основании реестра не вполне корректен. Сегодня в нем чуть более 30 тыс. человек. При этом мы понимаем, сколько в этих 836 проблемных объектах зарегистрировано договоров долевого участия (ДДУ), то есть, каково максимальное число пострадавших людей может быть в этих домах. Это около 81 тыс. договоров.

Как Минстрой следит за работой регионов с обманутыми дольщиками?

Мы еженедельно проводим селекторные совещания с регионами, где рассматриваем дорожные карты решения проблем дольщиков. Их создание в конце прошлого года позволило нам взять под контроль реальный ход восстановления прав граждан. Мы также оцениваем активность инициативных групп в соцсетях, обращения граждан в Минстрой. Работаем со всем объемом информации: не только от чиновников, региональных властей, но и от граждан. Они знают мои телефоны, "Твиттер", Фейсбук, ходят на личные приемы. Подчас наше общение с дольщиками, увы, намного ближе, чем общение с ними региональных властей. Мы сейчас кардинально меняем этот вектор в сторону местных чиновников. Также в дорожных картах есть конкретные сроки, конкретные меры и этапы реализации. Если они не выдерживаются, то они должны корректироваться.

Почему не соблюдаются заявленные сроки?

До 15 апреля мы собирали скорректированные планы от регионов с новыми сроками и обновленными перечнями объектов. Это будет новый предмет для обсуждения. Дело в том, что многие субъекты не хотели показывать нам реальную картину, и мы выявили новые проблемные объекты, не отображенные в "дорожных картах". Такие объекты будут дополнительно проверены региональными отделениями партии "Единая Россия", и по результатам проверки перечень проблемных объектов может быть расширен. Нам необходимо, чтобы регионы начали понимать свою ответственность. И теперь, например, если в планах-графиках сроки решения проблем дольщиков сдвинуты вправо, регионы должны объяснить, с чем это связано. Эти обоснования мы будем, не стесняясь, размещать в интернете. Чтобы граждане видели, из-за чего министр строительства конкретного региона решил сдать дом позже, чем собирался. Что он сделал, или, наоборот, не сделал, чтобы решить эту проблему.

Насколько вескими бывают основания для переноса сроков?

Скоро увидим. Мы сейчас это проанализируем после изучения скорректированных графиков, и поделимся информацией. Вообще же мы добавили требование обосновать причины переноса сроков не только для того, чтобы понять, насколько вескими могут быть эти самые причины. Но и для того, чтобы регионы дисциплинировались и не переносили сроки. Если обоснования будут неубедительными, в духе "так получилось, извините", то грош цена такой власти, ответственной за решение этих проблем. По таким случаям мы будем готовить доклады в правительство.

А в целом насколько ответственны регионы по отношению к дольщикам?

С учетом того, что на эту проблему очень пристальное внимание обращает президент Владимир Путин, и что эта тема постоянно обсуждается у первого вице-премьера Игоря Шувалова, а министр Михаил Мень регулярно докладывает о ситуации на более высокие уровни, то, конечно, отношение меняется. Большинство проблем сложилось оттого, что в регионах кто-то на что-то закрывал глаза, недостаточно контролировал или просто не обращал должного внимания. При этом наши граждане были не настолько подкованы юридически, чтобы оценить ситуацию. Они думали: вот мы зарегистрировали ДДУ, оформили страховку, все нормально. А страхование тем временем не заработало.

Почему страхование не заработало?

Почти по каждому проблемному объекту есть факт мошенничества, вывода средств или еще что-то. Возбуждается уголовное дело, а это уже значит, что страхового случая не будет, и компенсацию никто не выплатит. Или, например, были факты, когда страховые полисы прикладывались к регистрационным документам, но не оплачивались застройщиком. И такие компании уже обанкротились.

В прошлом году был создан Фонд защиты прав дольщиков. Прошло полгода с момента его основания. Как вы оцениваете его работу?

Фонд эффективно работает. Минстрой совместно с Дом.рф (ранее АИЖК – ИФ) запустили информационную систему, где проблемные объекты видны, как на ладони. На сайте Минстроя мы открыли единое окно подачи проектных деклараций. Это идет в одной связке с выдачей заключения о соответствии застройщика (ЗОС) на привлечение средств граждан, с фактом регистрации ДДУ в Росреестре. Сейчас мы максимально обезопасили дольщиков от мошеннических схем. Того, что было раньше, точно быть уже не может. Так что фонд работает как часы, с минимальным количеством сотрудников и с применением новейших информационных технологий.

Что касается тарифа, то, когда мы в прошлом году его устанавливали, отталкивались от среднего тарифа страховых компаний. Он равнялся 1,2% (от цены ДДУ – ИФ). Конечно, его нужно корректировать, это все обсуждается. Нам необходимо, чтобы жилье оставалось при этом доступным, а объемы строительства увеличивались. К 2024 году мы должны выйти на ввод 120 млн кв.м жилья. Это реальная, но очень амбициозная задача, которую поставил президент.

А какие есть механизмы достройки проблемных объектов?

Пошел третий год санации кампании СУ-155, мы на этой истории набили очень много шишек, но в то же время наработали большой опыт достройки объектов в процедуре банкротства. Что такое спецсчета, как формировать объекты незавершенного строительства, как правильно сформировать реестр и войти в процедуру конкурсного производства – все теперь отработано. С 1 января этого года мы ввели новый порядок: если есть хоть один обманутый дольщик и начата процедура банкротства, то сразу объект уходит в конкурсную массу. Появляется спецсчет, объект незавершенного строительства можно "достать" из конкурсной массы, сформировать реестр пострадавших граждан. На заседании комиссии Минстроя, которую я возглавляю, мы рассматриваем заявки застройщиков, желающих достроить дом или жилой комплекс. Как правило, нам приходят ходатайства от регионов с просьбой передать объект через суд другому застройщику, очистив его от иных кредиторов кроме дольщиков.

Добавьте к этому масштабные инвестиционные проекты с компенсацией земельных участков. Где-то регионы выделяют деньги на строительство инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры. Где-то незавершенные объекты достраиваются за бюджетные деньги, как это будет сейчас в Москве. Все эти меры согласуются с нашей ведомственной комиссией. Какой именно способ будет выбран, зависит от экономики проекта, от возможности увеличения технико-экономических показателей проекта, от цены квадратного метра в том или ином субъекте.

На горизонте переход к проектному финансированию. Какие вопросы остаются?

Проектное финансирование не исключает долевого строительства: оно должно остаться, просто механизм привлечения денег граждан должен стать цивилизованным, с участием банка, чтобы снять риски с покупателя. Конечно, идет обсуждение, можно ли полностью снять риск, учитывая, что гражданин покупает квартиру на этапе строительства и со значительной скидкой, но это другой разговор.

Что касается перехода в цивилизованную плоскость: мы постепенно меняем законодательство. С 1 июля этого года планируем ввести банковское сопровождение, которое станет "первой ласточкой" очищения компаний. Это системные решения, позволяющее уйти от так называемого котлового метода привлечения средств застройщиком через техзаказчиков, и максимально обезопасить использование средств граждан. Чтобы на них не покупались газеты, заводы и пароходы. Я говорю даже не о краже денег, а просто о непрофильном, не относящемся к жилищному строительству использованию средств. Можно, конечно, тратить деньги на детские сады и школы, но это должно происходить внутри проекта, на который привлекаются средства дольщиков.

Первая задача, требующая решения при переходе к проектному финансированию: готовность инфраструктуры банков участвовать в таком объеме привлечения средств, а это от 1,4 до 1,7 трлн рублей ежегодно. И этот показатель будет только расти с учетом повышения доступности ипотеки.

Второе — цена вопроса, под какой процент банки будут готовы кредитовать застройщиков. Мы не можем допустить, чтобы это сильно повлияло на стоимость жилья, и оно стало недоступным. Третье. Нужно понять, какие сроки будут определены для принятия решения по конкретным проектам. Наконец, самое главное — механизм действия. Мы планово над этим работаем, у нас есть три года на то, чтобы подготовить инфраструктуру банков.

Мы уже коснулись темы доступности ипотеки, которая, безусловно, растет в последнее время. Обычно в связи с этим часто вспоминают об "ипотечном пузыре". Он может появиться?

В кризисное время 2014-2015 годов у нас была программа по субсидированию ставок ипотеки, и она была очень эффективной. Нам часто предлагали подумать о субсидировании не процентов, а первоначального взноса, но мы этого не сделали и не будем делать. Сегодня покупательская и платежная дисциплина ипотечного заемщика значительно выше, чем у обладателей других видов кредитов. Просрочка невысокая, а средний первоначальный взнос составляет 30-34%. Это означает, что появление "ипотечного пузыря", который был в США, связано не с объемом выдачи ипотеки, а с подходами к андеррайтингу и оценке рисков. Даже если риск оценивался грамотно, люди уходили от первоначального взноса. А первоначальный взнос – это накопления семьи, которые они боятся потерять, иначе они не могут в полной мере оценить ответственность за решение взять ипотеку. Это очень важно. У нас ипотечная система в принципе работает по-другому и достаточно жесткий андеррайтинг. Например, мы не поддерживаем субсидирование первоначального взноса. Потому что человек, который берет ипотеку, должен понимать, на что он будет ее содержать, сколько он готов вложить. Это как с рождением ребенка — нужно все просчитывать и планировать. В США не планировали – в итоге получилось, что получилось.

Тем не менее, и у нас есть заемщики, попавшие действительно в трудную ситуацию. В том числе, люди, бравшие ипотеку в иностранной валюте. Как помогают им?

У нас действует комиссия по принятию решений о выделении помощи заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. По состоянию на 10 апреля мы рассмотрели 3290 заявок. Уже сейчас помощь получили свыше 1116 семей, а по более чем 813 заявкам приняты положительные решения и в ближайшее время ожидается оформление банками со своими заемщиками необходимых документов. Таким образом, общее количество ипотечных заемщиков – участников обновленной программы помощи может составить до 2 тыс. человек, из которых около половины составят граждане, которые ранее оформили ипотечные кредиты в иностранной валюте.

В какой перспективе возможно достижение ставки в 7%, о которой говорил президент?

Уже сейчас для некоторых категорий граждан ставка составляет 6% — речь идет о семьях с двумя и более детьми. В целом же все зависит от позиции Центробанка и от ключевой ставки. Мы надеемся, что сейчас выйдут новые указы, там будет пункт об ипотечной ставке, и это станет национальным приоритетом в области развития жилищной политики. Еще одна тенденция, которая напрямую связана с ростом доступности ипотеки – люди стали покупать квартиры большей площади. Это значит, что наша экономика все же оздоравливается, а развитие жилищного строительства – прививка от различных экономических заболеваний.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 26 апреля 2018 > № 2585774 Никита Стасишин


Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > kapital.kz, 26 апреля 2018 > № 2582099 Ануар Ускенбаев

Цифровые принципы

Новые возможности развития

В своем Послании Глава государства упоминал о внедрении современных технологий в строительстве и коммунальном секторе. Он отметил, что благодаря реализуемым программам объемы ввода жилья в Казахстане значительно возросли. Об этом пишет издание Вечерний Алматы.

Президент напомнил и об эффективной работе системы жилищных сбережений, которая сделала жилье доступным для широких слоев населения. Также во всех отраслях экономики идет цифровизация многих процессов. По информации руководителя Управления жилья и жилищной инспекции Алматы Ануара Ускенбаева, активная работа по этим направлениям ведется и в его ведомстве.

В 2017 году управлением было распределено 5885 квартир, это почти в три раза больше, чем в 2016 году. Тем самым в прошлом году был решен жилищный вопрос 30 процентов очередников. На сегодняшний день по мегаполису в очереди на жилье стоят 20 827 человек.

— В рамках системной работы по обеспечению прозрачности и предупреждению коррупции при распределении жилья очередь полностью переведена на портал электронного правительства (egov.kz), что исключило любую возможность манипуляций с ней, — говорит Ануар Ускенбаев. — Ранее очередь на жилье велась в таблице excel на компьютере у сотрудников, и информация предоставлялась очередникам один раз в год при прохождении перерегистрации. Теперь любой очередник при наличии ЭЦП может ежедневно просматривать свою очередь и видеть динамику движения.

Кроме того, имелась проблема ежегодной перерегистрации очередников, подтверждения своей льготной категории. Большое количество людей ежегодно приходило в управление жилья. Сегодня впервые в республике нами внедрена электронная перерегистрация, теперь очередникам не нужно приходить в управление, они смогут это сделать на портале egov.kz самостоятельно. Как правило, ранее перерегистрацию проходило не более 30 процентов очередников. В основном самые ответственные — это инвалиды, пенсионеры и другие социально уязвимые слои населения.

При этом многие очередники свои льготы не подтверждали. Были даже такие, которые, один раз встав в очередь, тут же забывали про нее.

Однако, по словам руководителя управления, отсутствие перерегистрации не является основанием для исключения из очереди. Поэтому возникла необходимость провести полную инвентаризацию очереди на предмет выявления лиц, которые перестали быть нуждающимися. По итогам ревизии из списка очередников были сняты 2047 граждан (10%). Из них: 1241 приобрели жилище; 372 выехали на ПМЖ в другой населенный пункт; 434 потеряли льготы; 31 в связи со смертью.

Также в рамках исключения рисков при принятии решений о распределении жилья разработана информационная система, которая позволяет распределять квартиры без участия человеческого фактора полностью в электронном формате. Данная система работает сейчас в тестовом режиме.

Тем самым полностью завершилась информатизация процессов распределения жилья от постановки в очередь до выдачи квартир.

Автоматизированы и такие государственные услуги, как «Выдача справки о наличии (отсутствии) в постоянном пользовании жилища из коммунального жилищного фонда» и «Приватизация жилищ из коммунального жилищного фонда Алматы». В дальнейшем они будут производиться исключительно в электронном формате.

Также, по его словам, налажен учет квартир и арендных платежей на базе программы «1С: Бухгалтерия», что обеспечило прозрачность поступлений, возможность отслеживать неплательщиков и принимать меры по недопущению просрочек. Эта работа также положительно сказалась на пополнении местного бюджета.

Кроме того, в прошлом году управлением проведена электронная инвентаризация всех договоров найма, в ходе которой были выявлены факты нарушения их условии. Это несвоевременная уплата арендных платежей. А также выявлены случаи покупки жилья 64 нанимателями, то есть это граждане, которые получили жилье как нуждающиеся в нем. Вместе с тем после получения социального жилья они приобрели в частную собственность другое жилье, следовательно, потеряли основание проживать в социальном жилье. На этом основании 29 квартир были освобождены и распределены между другим очередникам. По 35 квартирам материалы переданы в суд для принудительного выселения.

— В прошлом году нами совместно с АО «ЖССБК» была реализована программа «Алматы жастары», — рассказывает руководитель управления. — Ее уникальность в том, что, во-первых, она направлена только на молодых алматинцев до 35 лет. Во-вторых, кредиты выдаются с самым низким процентом (5%) без обязательного первоначального взноса при наличии залога. Из местного бюджета для реализации данной программы выделен 1 млрд тенге на 100 займов по 10 млн тенге. В-третьих, участвует молодежь вне зависимости от места работы — как из бюджетной сферы, так и из предпринимательского сообщества. Для обеспечения прозрачности работы по программе управлением был разработан специальный портал www. almaty-zhastary.kz, куда участники подавали заявки. Большая часть документов автоматически формировалась информационной системой регионального шлюза электронного правительства. Они рассматривались жилищной комиссией, сформированной из представителей общественности, молодежи, СМИ и госорганов.

Нами была разработана и справедливая балльная система, учитывающая многообразие алматинской молодежи. Программа также направлена на поддержку молодых семей. Так, за первого ребенка присуждается 10, а за каждого последующего по 15 баллов. Каждый год брака оценивается в два балла. Дополнительные бонусы присуждаются молодежи, работающей в социальной сфере вне зависимости от формы собственности.

Также для представителей социально уязвимых слоев населения предусмотрены дополнительные 10 баллов. Учитывая, что Алматы — город бизнеса, отдельная поддержка была оказана молодым предпринимателям — по полтора балла за каждый год работы.

Помимо распределения жилья в курацию управления входит контроль за деятельностью КСК, напомнил Ануар Ускенбаев. Жилищный фонд мегаполиса является крупнейшим в стране и насчитывает более 8 тысяч многоквартирных жилых домов, которые обслуживают 824 КСК.

В отличие от других регионов в Алматы почти половина домов (3,5 тысячи) построены в 70−80-х годах и, соответственно, требуют надлежащего содержания и ремонта.

— К сожалению, сегодня сфера содержания жилых домов имеет множество проблем, — говорит руководитель управления. — Поскольку фонд жилья продолжает стремительно изнашиваться, их необходимо срочно решать.

В этом направлении нами была проведена комплексная работа.

Так, на сессии городского маслихата были впервые приняты Правила содержания жилого фонда. При их разработке учтены проблемные вопросы жителей и проанализировано более трех тысяч жалоб горожан на деятельность КСК. Этими правилами мы преследовали цель предоставления горожанам и представителям КСК четкого механизма взаимоотношений.

Те вопросы, которые не могли быть урегулированы на уровне правил, мы включили в проект закона «О жилищных отношениях». Сегодня законопроект находится на согласовании в соответствующих госорганах. Также, следуя принципам открытого диалога, нами реализуется проект «Электронный КСК», в рамках которого предполагается автоматизация таких процессов, как составление сметы расходов, планов работ КСК. Жители получат автоматически сформированные квартальные и годовые отчеты. Таким образом, будет обеспечена прозрачность данных и оперативная обратная связь — это электронные заявки КСК, онлайн-обращения к председателю, объявления и оповещения, опросы и голосования, а в перспективе и возможность участия в общих собраниях онлайн.

Кроме того, был запущен сайт «Портал КСК». Здесь размещается информация о проводимой работе, последние нормативные акты в жилищной сфере, создана возможность для обсуждения актуальных вопросов, обмена мнениями между представителями КСК и жильцами. Проведена паспортизация всех многоквартирных домов. Информация собрана в единой электронной системе, которую можно увидеть на портале КСК.

Тем не менее, по его словам, в управление все еще продолжают поступать жалобы на работу КСК. Только в текущем году их количество составило порядка трех тысяч. Большая часть связана с непрозрачностью расходования средств собственников.

— В прошлом году были осуществлены проверки 264 КСК, — рассказывает руководитель управления. — По их результатам вынесены предписания в отношении 221 КСК, составлено 104 адмпротокола. Большое внимание нами уделяется предоставлению всеми КСК отчетов о своей деятельности перед жильцами домов. За четвертый квартал 2017 года КСК города предоставили более пяти тысяч отчетов по каждому дому. Они размещены на сайте управления www.uzh-almaty.kz, и любой желающий имеет возможность ознакомиться с ними в открытом доступе.

Достигнута договоренность с банками второго уровня (АО «Цесна Банк») о снижении ставок с 2000 до 200 тенге в месяц за обслуживание счетов КСК и начислении вознаграждений на деньги жильцов, накапливаемых на капремонт дома, до 9 процентов годовых. Впервые накапливаемые средства жителей будут работать и увеличиваться, находясь на счетах банка.

Законодательство требует от органов управления домами (КСК) открывать на каждый обслуживаемый ими дом один текущий банковский счет на его содержание и один сберегательный счет на его капитальный ремонт.

Сегодня же КСК открывают один банковский счет на все обслуживаемые дома, количество которых порой составляет от 10 до 80.

Теперь жители домов смогут контролировать расходы по своему дому через выписки по движению средств с банков, что является еще одним шагом к приведению в нормальное состояние жилищного фонда Алматы и прозрачности использования средств на содержание домов.

Напомнил Ануар Ускенбаев и о проблеме задолженности жителей перед КСК. Для борьбы со злостными неплательщиками управление заключило меморандум с ТОО «Первое кредитное бюро» по передаче информации о злостных задолжниках перед КСК в банки второго уровня.

Данные о неплательщиках будут размещены и на сайте управления.

В рамках Программы развития регионов до 2020 года подведомственная организация управления ТОО «Алматы тургын уй» осуществляет ремонт многоквартирных жилых домов. За все время ее реализации (2011−2017 гг.) уже отремонтировано 539 жилых домов (5,25 млрд тенге).

Только в прошлом году заменено 199 лифтов в 94 многоэтажках, произведен капитальный ремонт 143 домов. В жилом фонде Алматы находится около 3700 лифтов, из которых отработали нормативный срок эксплуатации более 25 лет и требуют замены более 1700 единиц (45%). За все время реализации программы заменено 375 лифтов (22% от требующих замены). В текущем году планируется замена 222 лифтов.

Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > kapital.kz, 26 апреля 2018 > № 2582099 Ануар Ускенбаев


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 апреля 2018 > № 2580943 Алексей Попов

Зона турбулентности: как изменятся цены на недвижимость после валютных скачков

Алексей Попов

Руководитель аналитического центра ЦИАН

Жилая недвижимость сумела успешно адаптироваться после девальвации рубля 2014 года. Как отреагирует рынок на повторение ситуации спустя четыре года?

Рынок жилья Московского региона за свою недолгую историю пережил несколько глубоких кризисов. К турбулентности на нем приводили объявление дефолта в 1998 году, дефицит банковской ликвидности в 2004-м, мировой финансовый кризис в 2008-м, а в 2010–2011 годах рынок замирал после смены управленческой команды в столичном правительстве. Реакция на каждый из этих кризисов была похожей: падение числа сделок, остановка части строек, заморозка «бумажных» проектов, снижение цен (кроме 2010–2011 годов, когда они, напротив, подросли на фоне резкого сокращения предложения).

Совсем иначе участники рынка отреагировали на события 2014 года. Девальвация рубля, обвал фондового рынка не привели к коллапсу отрасли четыре года назад. Жилая недвижимость смогла относительно успешно адаптироваться к новым условиям и пройти следующие три года едва ли не успешнее любого из крупных потребительских рынков.

События второй недели апреля этого года, когда доллар превысил 65 рублей, а евро в моменте превышал 80-рублевый рубеж, заставили всех вспомнить непростые и полные неопределенности месяцы осени и зимы 2014/15 года. Что произойдет в случае повторения макроэкономических шоков, стоит ли срочно решать квартирный вопрос, как будет развиваться рынок в ближайшие месяцы? Для ответа на эти вопросы имеет смысл сопоставить с осенью 2014 года (сравнивать с другими кризисами бессмысленно) как внешние факторы развития, так и ключевые параметры рынка жилья Московского региона.

Что похоже?

Цена на нефть. И осенью 2014 и весной 2018 года она находится в диапазоне $65-70 за баррель. Правда, тогда такая цена считалась низкой (и сырье дешевело), а сейчас этот уровень видится вполне комфортным для экономики.

Курс рубля. Диапазон 60-65 рублей, в который рубль вошел после резкого ужесточения американских санкций в начале апреля, соответствует значениям конца осени 2014 года. И тогда, и сейчас дальнейшая динамика курса выглядит не вполне предсказуемой (четыре года назад из-за перехода от колебаний внутри границ бивалютной корзины к свободной конвертации, а сейчас из-за возросшего санкционного давления).

Большой объем предложения. Осенью 2014 года в активной реализации (в прайс-листах застройщиков) было 110 000 лотов; сейчас в открытой продаже представлено 115 000 квартир и апартаментов. На протяжении последних шести лет многие участники рынка говорят о его «затоваривании», хотя связь объема предложения с динамикой цен на столичном рынке не так очевидна (ведь помимо этого соотношения важен еще и фактор отсутствия первичного насыщения на рынке жилья).

Средние цены. Последние четыре года рынок живет в условиях ценовой стагнации. Новостройки в Москве стоят около 185 000 рублей за 1 кв. м (за вычетом элитного сегмента), в Московской области около 75 000 рублей за 1 кв. м, в Новой Москве около 100 000 рублей за 1 кв. м. Цены меняются лишь внутри самих проектов (при переходе на новые стадии строительной готовности), тогда как органического роста/падения цен на рынке давно нет.

Что отличается?

Геополитика. Вклад геополитических факторов в изменения на валютном и фондовом рынках стал существенно выше. Ситуация, которая зимой этого года казалась относительно устойчивой, теперь видится крайне непредсказуемой.

Кризис после кризиса. Осенью 2014 года рынок входил в кризис после пяти лет экономического роста, сейчас же есть риск возникновения кризисной ситуации на фоне четырех лет падения реальных доходов населения. Декабрь 2014 года, когда недвижимость стала активом-убежищем, сейчас вряд ли повторится, так как желание спасать свои сбережения, возможно, и может возникнуть, а вот возможностей для этого явно будет меньше.

Монополизация рынка. Четыре года назад 10 крупнейших застройщиков контролировали 31% рынка (от числа сделок), сейчас на десятку лидеров приходится почти 60% от объема продаж. Развитие рынка жилья стало сильнее зависеть от поведения лидеров рынка. Возможные проблемы у отдельных компаний — лидеров рынка ударят по нему заметнее, чем несколько лет назад.

Опыт. События зимы 2014/15 года многому научили и продавцов и покупателей. К примеру, те, кто в спешке покупал квартиры за наличные в ноябре-декабре 2014 года, могли это сделать в спокойной обстановке через несколько месяцев. Цены в 2015 году не выросли, скорее наоборот, именно тогда в столице вышли крупные проекты на месте промышленных зон ближнего пояса.

Возросший спрос. Темпы продаж в последние два квартала были самыми высокими за всю историю первичного рынка. Дешевая ипотека (до 6,5% по отдельным предложениям), снижение метража лотов (а значит, и «входного билета» на рынок), рост качества продукта (доля квартир с отделкой превысила 1/3 рынка), расширение географии проектов (новостройки комфорт-класса теперь есть почти в каждом крупном районе Москвы) — все эти факторы разгоняли спрос на протяжении последних лет.

Таким образом, ситуация на рынке выглядит устойчивее, чем в 2014 году, тогда как внешние факторы прогнозировать стало гораздо сложнее. Внутренние и внешние факторы могут еще причудливым образом переплестись. На июль этого года анонсировано начало перехода первичного рынка от долевого строительства к проектному финансированию, в случае распространения максимально жесткого санкционного режима на крупнейшие банки это может уже напрямую повлиять на рынок.

Возможен ли в сложившихся условиях рост цен? Пока такой сценарий выглядит маловероятным, так как большинству застройщиков важнее число сделок и темпы продаж, а не максимизация выручки с квадратного метра. Высокая конкуренция, снижение реальных доходов населения, попытки повысить цены приводят лишь к падению темпов продаж.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 апреля 2018 > № 2580943 Алексей Попов


Россия. ЦФО > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > lgz.ru, 18 апреля 2018 > № 2573762 Алексей Изотов

Эмоции московской старины

Здания таят в себе тайны столетий

Окно в особняке Кекушева, откуда вылетала Маргарита на бал к Воланду; сохранившаяся в идеальном состоянии столетняя сантехника в резиденции посла Германии на Поварской; историческое напольное покрытие в особняке Коробковой на Пятницкой, хранящее в себе память о гостях дома и, конечно же, непередаваемая атмосфера, неподвластная времени, – именно энергетика «диктует» правила для жильцов объектов культурного наследия. В каждый из особняков можно по-настоящему влюбиться – в их шарм, красоту, историю и неповторимость. О неодушевлённых, но «душевных» исторических зданиях, о совместном с «Литературной газетой» проекте «Уникальные особняки Москвы» и дальнейших перспективах реставрационных проектов мы побеседовали с начальником Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК при МИД России) Алексеем Юрьевичем Изотовым.

– Большая часть особняков, находящихся в ведении ГлавУпДК, формирует исторический облик столицы. А есть предыстория того, как они оказались в ведении вашего предприятия?

– Системная работа с иностранным сообществом в России была начата ещё в 1556 году, когда Иван Грозный выделил английскому посольству отдельное здание вблизи Кремля, на улице Варварка, известное как Старый английский двор. Сегодня в нём размещается филиал Исторического музея. С тех пор организации по обеспечению работы и жизни иностранцев всегда существовали в системе государственной власти Российской империи.

В 1921 году по личному указанию В.И. Ленина было создано Бюро по обслуживанию иностранцев – Бюробин. Наше предприятие – преемник Бюробина и всех его предшественников начиная с 1556 года.

– Какой вам видится цель недавно стартовавшего в «ЛГ» проекта «Уникальные особняки Москвы»?

– Рассказать подробнее о наших зданиях – жемчужинах архитектурного облика столицы. Через историю и судьбы их жителей показать жизнь особняков, «средний возраст» которых насчитывает около 100 лет. За последние годы ГлавУпДК завершило значительный объём реставрационных и восстановительных работ. Нередко в ходе их архитекторы и реставраторы ГлавУпДК делают настоящие открытия, находят скрытые элементы убранства, восстанавливают утраченное. Об этом и расскажет проект. Главный же сюрприз в том, что все особняки, которые появятся в публикациях в течение года, составят увлекательный пешеходный экскурсионный маршрут по старой Москве, а истории, опубликованные на страницах газеты, станут прекрасным гидом для читателей.

– Расскажите о наиболее крупных реставрационных проектах, реализованных за последнее время?

– В 2016 году мы завершили работы в здании Цветковской галереи на Пречистенской набережной, 29, стр. 1. Здесь была произведена реставрация фасадов, кровли и ворот, воссозданы утраченные элементы. В конкурсе Правительства Москвы на лучший проект в области сохранения и популяризации объектов культурного наследия «Московская реставрация-2016» ГлавУпДК при МИД России было награждено премией «За лучшую организацию ремонтно-реставрационных работ».

В прошлом году отреставрировали фасады и ограды резиденции посла Египта в Кропоткинском переулке. Именно в этом здании после возвращения из ссылки жил декабрист Александр Петрович Беляев.

Также недавно завершился первый этап реставрации фасада резиденции посла Испании в Спасопесковском переулке. В 2019 году планируем приступить к реставрации фасада и кровли второго строения, в ходе которой будут воссозданы утраченные элементы входной группы, парапета, восстановлен световой фонарь на крыше.

В настоящее время комплексный капитальный ремонт ведётся в здании в Леонтьевском переулке (д. 10 стр. 1, 2, 2а, 3). Над этим особняком в разное время работали три великих архитектора: Каминский, Шехтель и Эрихсон. Здесь идёт реставрация фасадов, кровли, восстанавливаются элементы интерьеров. Кроме того, модернизации подвергнутся инженерные системы, будет благоустроена территория домовладения. Завершить проект мы планируем в этом году.

Комплексный капитальный ремонт с элементами реконструкции и реставрации идёт и в особняке Льва Николаевича Кекушева на ул. Остоженка, д. 21. Воссоздано большое количество исторических элементов здания. В конце прошлого года на пятнадцатиметровую высоту мы подняли и установили четырёхметровую скульптуру бронзового льва – главного символа творчества Кекушева. Статуя льва была утрачена при неизвестных обстоятельствах в начале прошлого века, её кропотливо воссоздали по архивным материалам.

– У реставрации объектов культурного наследия есть свои особенности?

– Наши специалисты кропотливо восстанавливают первозданный облик здания. Проекты реставрации разрабатываются в соответствии с требованиями Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Затем, только после положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы и согласования Департамента культурного наследия Москвы, мы приступаем к работам, которые, подчеркну, проводим за счёт собственных средств. Коллектив ГлавУпДК практически ежегодно получает благодарности и другие награды мэра за большой вклад в сохранение объектов культурного наследия столицы.

– В большинстве особняков размещаются посольства иностранных государств, резиденции глав дипломатических представительств. Многие посольства «прописаны» в одних и тех же зданиях десятилетиями. Как складываются отношения у зданий и их жильцов?

– Часто приходится слышать от иностранных дипломатов, глав дипломатических представительств слова восхищения убранством особняков, их красотой и великолепием. Возникают, конечно, и бытовые вопросы. Но мы их оперативно решаем.

– Атмосфера в особняках меняется при новом жильце? Или жилец подстраивается под неё?

– Скорее второе. Вся эта атмосфера, наверно, заставляет человека следовать именно ей, а не пытаться внести что-то своё. Хоть особняки и неодушевлённые, но душа и энергетика у них есть.

– Есть ли лично у вас «любимчики» среди особняков?

– Интересный вопрос. Это то же самое, что спросить ребёнка, кого он больше любит – маму или папу. Все особняки уникальны по-своему, и я очень люблю большинство из них. Дом приёмов МИДа, Спиридоновка, 17 – я знаю каждый его закоулок. Особняк на Пречистенке, 20 – здесь располагается главный офис ГлавУпДК. Особняк Коробковой на Пятницкой, 35 – там такая фантастическая аура! Здание в Леонтьевском переулке, где размещается посольство Греции… И конечно же, очень душевное место на Остоженке, 21 – дом жены Кекушева.

– С 18 апреля по 18 мая в Москве проходят Дни культурного наследия. Будут ли особняки открыты для ценителей архитектуры в эти дни?

– Посольства – особые объекты с точки зрения обеспечения безопасности. Мы активно взаимодействуем с Правительством Москвы: где-то за полгода начинаем направлять официальные письма в посольства с просьбой предоставить возможность открыть их для российских граждан. Большинство посольств откликается. В том, что у москвичей и гостей города появляется уникальная возможность очутиться в неповторимой атмосфере этих исторических зданий – на 90% заслуга ГлавУпДК.

– В одном из интервью вы сказали, что «постоянный отрыв от Родины – тяжёлая вещь». Прочувствовав это на собственном опыте, много лет проработав на дипломатических должностях в Японии, какие шаги вы предпринимаете, чтобы зарубежные коллеги этого не ощущали?

– Наша деятельность имеет много направлений. В первую очередь это предоставление в аренду недвижимости (офисов, квартир). В ведении ГлавУпДК в Москве более 1 200 000 м2 недвижимости. Это и 150 особняков, и многофункциональные комплексы, включающие офисные и жилые помещения, и отдельные дома. Ещё есть комплекс отдыха «Завидово» на берегах Волги, гольф-курорт «Москоу Кантри Клаб» в ближайшем Подмосковье, в Нахабине, медицинский комплекс «Мединцентр», фирма «Инпредкадры», предоставляющая кадровые и бухгалтерские услуги, «Спецавтоцентр», оказывающий автотранспортные услуги. Мы имеем также Культурный центр, где проводятся выставки, концерты и другие культурные мероприятия. Весь этот большой комплекс наших возможностей позволяет не только познакомить дипломатов со страной пребывания, но и создать для них комфортные условия для общения, отдыха, знакомства с культурой России. Весь спектр наших услуг доступен и для россиян, среди наших клиентов много российских компаний и граждан.

Как коммерческое предприятие мы находимся вне политики. Именно этот уникальный статус позволяет проводить самые разнообразные мероприятия для дипломатического сообщества. Например, новогодний приём в Большом театре, ежегодные спортивные соревнования – зимние и летние Дипломатические игры и многое другое. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы Россия стала для дипломатического сообщества не только страной пребывания, но и близким полюбившимся местом.

Беседу вела Анастасия Бойко

Россия. ЦФО > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > lgz.ru, 18 апреля 2018 > № 2573762 Алексей Изотов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > newizv.ru, 18 апреля 2018 > № 2573701 Юрий Эхин

Молчание ягнят: почему проблема мусора станет главной для москвичей

Скажем сразу: этот материал - не журналисткие "домыслы" и "спекуляции", а мнение уважаемого в профессиональной среде архитектора Юрия Эхина, который настойчиво и методично доказывает: уплотнение и реновация Москвы - это путь к экологической и градостроительной катастрофе. Проблема мусора здесь практически неразрешима.

Архитектор Юрий Эхин

ДЛЯ ЧЕГО НАС СОБИРАЮТ В КУЧУ? (Тезисы из выступления на Всероссийском общественно-экспертном совете по выходу из кризиса в сфере утилизации отходов):

Поскольку я архитектор и градостроитель, а последние годы занимаюсь реновацией Москвы, то хочу начать с наиболее узкого места этого «мегапроекта» -экологии и градостроительства.

Год назад, когда началась кампания по реновации пятиэтажного жилого фонда Москвы, я. провел некоторые подсчеты. Если снести все пятиэтажки Москвы, то для вывоза образовавшегося строительного мусора потребуется 25 млн грузовиков. Протяженность такой автоколонны составит 360 тыс. км, а это равно расстоянию от Земли до Луны, или 9 экваторам земного шара, или достаточно для 6-кратного огораживания Российской Федерации по её внешней границе, которая растянулась более чем на 60 тыс. км. Одна десятая часть такой автоколонны способна заполнить все улицы Москвы, имеющие протяженность 4000 км, и вся Москва встанет, и никакой перспективы для разрешения ситуации нет.

Куда денут этот мусор? Его повезут на закрытые и открытые полигоны Подмосковья. К огромному количеству бытового мусора добавится огромное количество строительного мусора. В Москве нет технологии его переработки, а это крупногабаритный мусор: бетонные панели и блоки, которые не гниют столетиями. И никакого выхода из этой ситуации власть на сегодняшний день так и не предложила.

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин говорил, что будут ломать пятиэтажки по опыту прошлых лет: на снос пятиэтажки якобы уйдёт всего несколько часов, и при этом никакого мусора не останется. Я, как специалист вам поясню, что пятиэтажки уже снесённых серий были ветхими, на грани аварийности. Они были расчитаны всего на 25 лет эксплуатации, а послужили все 50. Поэтому от прикосновения экскаватора старые панели таких домов ломались, порой не оставалось даже металлической арматуры. Принципиальное отличие планируемых сегодня к сносу пятиэтажек состоит в том, что это кирпичные и блочные дома, которые были рассчитаны уже на срок службы 150 лет, а панельные дома несносимых серий — на 125 лет. И в них были заложены гораздо более высокие пределы конструктивной прочности — это так называемые дома первой категории. В них больше арматуры, больше бетона, больше других конструктивных материалов. Как ломать эти крепкие конструкции, никто не знает. И повторяю, у нас таких перерабатывающих производств нет. Московские чиновники заявляют, что ПОКА они будут завозить эти отходы на неработающие заводы, а вот куда будут вывозить, - неизвестно.

Проходит информация, что во Владимирской, Калужской и Ярославской областях (Тверская, вроде как, отказалась) планируют срочно создавать огромные полигоны под московский строительный мусор от программы реновации. Но это больше похоже на слухи. Власти молчат, чтобы не возбуждать людей. Но строительный мусор - это, извините, вопрос главный.

Для примера, в Европе, где тоже много пятиэтажек, когда стали анализировать, что с ними сделать, пришли к выводу, что их выгоднее реконструировать, и только по одной простой причине: потому что их снос будет стоить так дорого, что это невыгодно делать. Мы ждем большого количества мусора, и у нас нет ответа, что с ним делать. Использование этого строительного мусора в качестве материала для строительства дорог, как посчитали коллеги, оказалось менее выгодно даже по сравнению со строительством дорог из чистого бетона марки 500.

Реновация коснётся всех москвичей, а не только жителей тех 5171 дома, которые планируют снести, потому что реновируемые, а точнее, сносимые районы будут застраивать не только с большей плотностью, но и с большей высотностью, что приведет к автоматическому увеличению плотности населения, а следовательно, снижению санитарных и экологических норм во всем городе. Если этажность в этих районах будет 25 этажей, а в перспективе и 40 этажей, и при этом дома будут стоять более плотно, то здесь неизбежно будет страшная экология, так как в пространство дворов и в окна домов не будет попадать достаточного количества прямого солнечного света, убивающего золотистый стафилококк и туберкулезную палочку. Сегодня по розе ветров в основном северо-западные ветры продувают Москву, но сделать они это могут при пятиэтажной застройке — для этого силы ветра хватает. А с 25-этажной застройкой из плотно стоящих домов проветриваемости точно не будет. При этом плотность населения также увеличится в 4−5 раз: количество жителей возрастет, количество автомобилей возрастет, количество зелени уменьшится, потому что даже при сносе только 5171 пятиэтажки будет уничтожено и приблизительно 100 тысяч многолетних деревьев. И пока они вырастут за 25 лет, неизвестно, чем Москва будет дышать. Картина становится апокалипсической.

В чём корни этого явления, которое так ярко высветил проект реновации Москвы?

Поскольку ответов нигде не прозвучало, пришлось самостоятельно заняться анализом этой проблемы. И вот к какому выводу мы с коллегами пришли. Сам Сергей Собянин, до него Марат Хуснуллин, ещё ранее другие деятели, такие как Эльвира Набиуллина, когда она еще возглавляла Министерство экономического развития, Алексей Кудрин, а до него Институт социального развития в 2010 году выходили с идеей о том, что современная экономика будет развиваться только в крупных городах-мегаполисах (даже гигаполисах) или в агломерациях, создающихся на базе городов-миллионников. Агломерация — это несколько населенных пунктов, живущих как один организм.

Откуда взялась эта идея урбанизации всего? Те люди, которые делают политику, исходят из теории профессора Стокгольмской школы экономики Кьела Нордстрема о том, что вся будущая экономика мира будет сосредоточена в 600 крупных мегаполисах. И он под это дело подводит какую-то научную базу, и наши почему-то с радостью эту теорию подхватывают, поднимают её в виде флага и начинают действовать именно исходя из неё. Последствия этих действий мы видим уже сегодня на многих примерах, о которых было рассказано сегодня. Мусорный коллапс — это всего лишь небольшое следствие этой парадигмы, которая уже реализуется в жизни.

И когда мы друг другу или кому-то задаем вопросы, почему они такие недальновидные, почему они не выполняют федеральные законы, почему они принимают такие некомпетентные решения, почему прокуратура не принимает никаких действий, несмотря на кошмарные ситуации, когда людей постоянно травят, то нам нужно понимать, где находится источник этих внешне парадоксальных и на первый взгляд необъяснимых действий.

Я скажу кратко. Получается, что откуда-то сверху поставлена задача собирать население в агломерации, которые, с моей точки зрения, не являются будущим мировой экономики, в том числе и российской. И для решения этой задачи, как говорится, не считаются ни с какими жертвами — лес рубят, щепки летят. У них же цель вот какая, глобальная — развить экономику.

Посмотрим, в чём отличие экономики Швеции и экономики России. Прежде всего Россия и Швеция разительно отличаются по размерам территории и по их обустроенности. Швеция — развитая европейская страна, которая населена намного плотнее российской. Когда на нашей огромной территории встает вопрос, где начать собирать население в крупные города, в качестве таковых почему-то рассматривается всего шесть городов, при том что у нас областных центров еще 78. Что будет с остальными областными городами, со средними городами, не говоря уже о малых городах и деревнях? На эти вопросы никто ответов не даёт. Власть поставила себе цель идти по этому пути и с этого намеченного пути не сворачивает. И, на мой взгляд, руководители регионов являются лишь простыми исполнителями в решении этой задачи.

Чем это грозит Москве и Подмосковью, если сегодня в столице официально уже проживает 12,5 млн человек и мэр Собянин заявил, что в ближайшие годы Москва должна иметь 35 млн человек, то есть рост населения Москвы должен быть троекратным. По генеральному плану 70-х годов Москва была рассчитана на 7 млн человек, сегодня уже — 12,5 млн. человек, а в 2030 году Москва, объединённая с ближайшим Подмосковьем, — 35 млн. Это значит, что для этого будут собирать население со всех городов и весей страны. Для чего — непонятно, поскольку промышленного развития в Москве не планируется, промышленность, скорее, добивается. В качестве успешного примера приводят шанхайскую агломерацию, в которой проживает более 90 млн человек, то есть около 10% населения всего Китая. Так вот, Москва и Московская область этот предел давно преодолели, и дальнейшее сосредоточение людей в Москве находится за пределами разумного. При этом шанхайская агломерация обеспечивает полмира, Китай — крупнейший мировой производитель и крупнейшая экономика мира, а Москва что производит? Почти ничего. Сохранилось разве что несколько оборонных предприятий. Территории крупных заводов застраиваются, на месте ЗИЛа — жилой район, территория гигантского завода «Серп и молот» также застраивается жильем. В ближайшее время по генеральному плану Москвы ставится задача 15% промышленных территорий заместить жильем. Это тоже часть процесса реновации и агломерирования населения в Москве. Перспектив у такого дела, с точки зрения специалистов, нет, как нет и примеров успешного функционирования городов такого размера.

Для чего нас всех собирают в эту кучу, где рабочих мест нет, экология будет плохая, а территории страны развиваться не будет?

Вообще, если говорить о территориальном развитии, то любое правительство любой нормальной страны строит планы по развитию территории, как правило, размещая какие-то производства и населённые пункты на своей территории. Параллельно идёт их увязывание, создаются всякие логические схемы, транспортные и инженерные сети, а у нас в стране этого нет, и даже таких планов не существует. Но при этом с удивлением узнаешь всякий раз, когда какой-то отдельный Субъект Федерации разрабатывает свою локальную схему территориального развития и под это получает бюджетные деньги, и довольно немалые. Нет сейчас, к сожалению, и специалистов по городам. Когда-то нас этому учили, но перерывы в 30 лет не проходят бесследно. И когда молодые ребята желают заработать эти деньги, взять эти заказы, бегают, извините, высунув язык, и ищут специалистов по территориальному расселению, то это, во-первых, выглядит странно, а во-вторых, я и мои коллеги старшие понимаем, что это ничем хорошим не закончится. Потому что отдельно развивать какую-то локальную территорию невозможно, не понимая, как будет развиваться вся страна в целом. Отсутствие планов развития страны подменяется планами концентрации всего населения страны в шести крупнейших мегаполисах или агломерациях — это опасный абсурд.

Для короткой справки скажу, что в ныне действующем Градостроительном кодексе нет даже понятий «город» и «село». При этом он оперирует такими понятиями, как «межселенные территории» или «линейные объекты», то есть что-то с чем-то должно существовать вместе, а что такое город или село — непонятно. Для меня — это абракадабра. Мы как специалисты не понимаем, для чего это было создано, для чего создана такая система понятий. Но совершенно однозначно — не для развития, тут сомнений никаких нет, а скорее для разрушения.

В советское время Москва демографически подпитывалась за счет так называемых лимитчиков (аналога современных гастарбайтеров), которые привлекались для компенсации дефицита неквалифицированной рабочей силы, а также заполнения свободных вакансий на новых предприятиях. Людей набирали в провинции, для них строили жилье, таким образом развивался город. Это естественный путь развития. И когда говорят, что будущее мировой экономики связанно с мегаполисами, то имеют в виду мегаполисы Китая и Индии, где таким же образом развивается промышленность, также приезжают люди из сёл, получают образование, осваивают новые профессии, работают, для них строят жилье и так далее. Это процесс нормальный. А у нас сегодня всё вверх ногами. Город большой, но при этом промышленность уничтожается, а людей мы будем для чего привлекать?

Еще одно интересное совпадение дат. 21 февраля 2017 года началась история с реновацией. 21 февраля уже 2018 года затрясло Волоколаск в связи с инцидентами на полигоне «Ядрово». Чья вина в росте связанных с мусором протестов? Конкретных имен не знаю. Но совершенно очевидно, что ситуация с мусором и вообще с экологией, с застройкой Москвы и Подмосковья подошла к той критической черте, когда её игнорирование любыми политическими силами становится невозможным. Управлять той или иной территорией должен народ. Главный способ прямого управления — это референдум. Ни одного референдума в Москве и в Московской области за всё время существования на моей памяти не проводилось. Это странная практика. Народное самоуправление может быть реализовано прямо, через референдум, а также – процитирую Конституцию - « через органы государственной власти и органы местного самоуправления» .

В любом случае и мэр Собянин в Москве, и губернатор Воробьев в Московской области — это всего лишь «а также», это не основная форма реализации народовластия. Если мы будем исходить из этого или как минимум понимать это, то картина несколько меняется. Никто за нас с вами самую грязную тяжелую работу не сделает. Только мы с вами можем защитить себя и Москву от запланированных разрушений.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > newizv.ru, 18 апреля 2018 > № 2573701 Юрий Эхин


Казахстан > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > dknews.kz, 11 апреля 2018 > № 2564588 Даулет Абжанов

Могут ли забрать за долги единственное жилье должника?

Если коротко, то да, могут. Точнее, на жилище должника (даже если оно является его единственным) может быть обращено взыскание по его долгам, будь то по кредиту перед банком, по возмещению причиненного вреда, по алиментам или по какому-либо другому обязательству.

Действующее казахстанское законодательство не содержит в себе ограничений в части обращения взыскания на единственное жилье; оно не включено в состав имущества, на которое нельзя обратить взыскание.

Единственная поблажка для должников, относящихся к социально уязвимым слоям населения - их нельзя выселять в отопительный сезон (пункт 3-1 статьи 29 Закона РК “О жилищных отношениях”).

Однако ситуация может измениться. Дело в том, что Минфин разработал законопроект о банкротстве физических лиц - документ, несомненно, нужный и ожидаемый с нетерпением многими должниками. Так вот, одна из норм законопроекта допускает при определенных обстоятельствах обращать взыскание на единственное жилье должника.

Согласно представленной его редакции взыскание не может обращено на единственное жилье должника, если одновременно:

оно не является предметом залога;

размер его полезной площади не превышает установленных нормативов на одного проживающего должника и лиц, находящихся у него на иждивении (сейчас это 18 квадратных метров на одного проживающего);

размер выплаченной суммы основного долга по договору займа составил более 50% на дату открытия процесса восстановления платежеспособности.

К примеру, заемщик купил на кредитные деньги квартиру, оформив ее же в залог банку. По квадратуре квартира небольшая и не превышает норматива. При сумме основного долга 16 млн тенге заемщику достаточно оплатить в банк более 8 млн тенге - и квартиру уже не заберут.

Банковский сектор уже заявил о несогласии с предлагаемым законопроектом в этой части, указав, что его принятие в таком виде неизбежно исключит кредитование под залог небольшого по площади жилища: принимать такой залог станет для них высокорискованным. Банкиры предупреждают, что под угрозой может оказаться ипотечная программа “7-20-25”, нацеленная, в первую очередь, на кредитование такого жилья. Соблюдение такого принципа кредитования, как возвратность займов, ставится под сомнение.

Надо отметить, что вопрос о возможности, грубо говоря, отбирать единственное жилье за долги всегда являлся достаточно спорным и болезненным, причем, не только для нас.

Подход законодателей в разных странах в решении этой проблемы различен. В одних странах закон по умолчанию допускает обращение взыскание на единственное жилье (Великобритания, Франция, Испания, Италия, Швейцария, Эстония, Латвия), в других устанавливает запрет на это, хотя и с некоторыми исключениями (Российская Федерация, Бразилия, Белоруссия, Туркменистан, Узбекистан, Швеция, Португалия), в третьих допускает, но с сохранением права пользования должником жилищем (Австрия, Бельгия, Германия, Лихтенштейн).

Что ж, вопрос, действительно, непростой. Даже если отбросить в сторону эмоциональную риторику, правовой аспект этой проблемы тоже достаточно сложный.

Во-первых, интересы кредитора требуют отсутствия в законе каких-либо препятствий для обращения взыскания на единственное жилье должника. Кредитор резонно вправе требовать полного удовлетворения своего требования с должника. Если последний должен - пусть отвечает перед кредитором всем своим имуществом, включая жилье. Это следует из правовых принципов обеспечения восстановления нарушенных прав и добросовестного исполнения обязательств (статьи 2, 8 Гражданского кодекса).

Во-вторых, невозможность взыскания на единственное жилье фактически означает невозможность полного исполнения судебного акта о взыскании в пользу кредитора по гражданско-правовому обязательству: решение суда о взыскании долга с должника есть, но его нельзя исполнить из-за указанного ограничения. Тем самым, подрываются конституционное право каждого на судебную защиту и конституционный принцип обязательности судебных актов на территории республики (статья 76 Конституции).

В-третьих, подобного рода исключения подрывают стабильность имущественного оборота, поскольку его участники теряют уверенность в надлежащем исполнении контрагентами своих обязательств и возможностях защиты своих нарушенных имущественных прав и интересов. Подобного рода исключения ответственности должников могут служить демотиватором для надлежащего исполнения ими своих обязательств, способствуя недобросовестным должникам в игнорировании законных требований кредиторов.

Однако, с другой стороны, Конституция говорит о том, что “в Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем” (пункт 2 статьи 25). Обратим внимание на то, что наша Конституция, в отличие от российской, не гарантирует право каждого на жилище. Но даже в такой редакции сторонники могут узреть основания конституционного ограничения на лишение единственного жилья: раз государство создает условия для обеспечения граждан жильем, следовательно, оно должно создать условия, не допускающие лишения граждан жилья.

Кроме того, человек является высшей ценностью для государства, его достоинство неприкосновенно (статьи 1, 17 Конституции). Лишение же единственного жилья едва ли согласуется с международно признанным правом каждого на достойный жизненный уровень, провозглашенным статьей 25 Всеобщей декларацией прав человека и статьей 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах.

Как видно, поднятый вопрос с единственным жильем далеко неоднозначен с позиции права. Обе изложенные выше точки зрения имеют свое обоснование. Как всегда, важен поиск баланса, той “золотой середины”, которая позволила бы учесть интересы кредитора и должника с позиции справедливости.

У юристов есть такой тезис: “Собственность обязывает”. Это означает, что право собственности - это не только право каждого на владение, пользование и распоряжение имуществом; это и обязанность (способность) отвечать им по своим обязательствам, в том числе всем своим имуществом. Собственность должна порождать ответственное отношение граждан к осуществлению ими своих гражданских прав и обязанностей. Непонимание этой стороны собственности, потакание избежанию ответственности по своим долгам - все это ведет к взращиванию иждивенческих настроений в обществе, патернализму (веру в то, что государство решит все проблемы гражданина).

Любопытно, что в Российской Федерации, в отличие от нас, поначалу не решились на то, чтобы разрешить обращение взыскания на единственное жилье (исключение - жилье, приобретенное по ипотеке). Почему? Потому что посчитали, что люди не отошли еще от совкового сознания, не готовы отвечать полностью по своим долгам. Но в последнее время российское общество приходит к пониманию того, что так долго продолжаться не может, что нужно приучать людей отвечать по своим долгам. Появляются законопроекты, которые призваны расширить список случаев, когда у должника могут отобрать жилье (даже единственное) за долги (по коммунальным услугам, алиментам и пр.). Сопротивление таким инициативам колоссально. Но, тем не менее, они движутся в этом направлении.

Мы же, собираясь отменить возможность обращения на единственное жилье, движемся, как ни странно, в обратном направлении.

Конечно, помня о необходимости соблюдения баланса интересов кредиторов и должников, можно допустить ситуации, когда не следует лишать должника того или иного имущества. Но следует ли относить к нему жилье - большой вопрос.

Даулет Абжанов, к.ю.н.

Казахстан > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > dknews.kz, 11 апреля 2018 > № 2564588 Даулет Абжанов


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 9 апреля 2018 > № 2564015 Максим Артемьев

Страна муравейников. Почему ипотека в России не решает квартирный вопрос

Максим Артемьев

Историк, журналист

Россиянам пора пересмотреть отношение к аренде квартир. Ипотека должна быть всего лишь одним из вариантов получения жилья

В СМИ в последнее время особенно активно обсуждается проблема ипотечного кредитования. Снижение средней ставки до 9,75% годовых по итогам февраля (вслед за последовательным снижением ставки рефинансирования Центробанка) подтолкнула экспертов к самым разным выводам и гипотезам.

Кто-то говорит о неминуемом и скором крахе «ипотечного пузыря», кто-то, напротив, о расширении доступа к ипотеке и увеличении числа людей, которые улучшат свои жилищные условия. Одни видят в удешевлении ипотеки угрозу для макроэкономической стабильности, другие — драйвер экономического роста и увеличения ВВП. Но, как представляется, разговор о процентах и пузырях уводит от главного — от содержательного обсуждения настоящего и будущего жилищной политики в России.

Чтобы было понятно, о чем идет речь, обратимся к мартовскому посланию президента Владимира Путина, в котором проблеме ипотеки было уделено немалое внимание. Вот несколько цитат из него: «За пять лет свыше полумиллиона семей с детьми смогут улучшить свои жилищные условия с помощью льготной ипотеки… Вижу три ключевых фактора повышения доступности жилья. Первый — это рост доходов граждан. Об этом я говорил, мы должны это обеспечить. Снижение ставок ипотечного кредитования и, конечно, увеличение предложения на жилищном рынке».

Путин напомнил, что в 2001 году по всей России было выдано 4000 ипотечных кредитов. «Ставка доходила до 30%, в том числе в валюте. Более половины кредитов, кстати, и выдано было в валюте. Воспользоваться ипотекой могли единицы. В прошлом году выдано около миллиона ипотечных кредитов. В декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%. Но стремиться нужно, безусловно, к 7%, это уж точно. За предстоящие шесть лет ипотека должна стать доступной для большинства российских семей, для большинства работающих граждан, для молодых специалистов».

Вроде бы все звучит очень убедительно, по крайней мере не вызывает особенных вопросов. Тезисы президента вполне укладываются в привычную идеологему: решение проблем с жильем — дело рук самих граждан, нужна квартира — обращайся к банку за ипотекой. А дело государства — вести дело к снижению процента по ней через макроэкономическую политику. Ну и о чем президент также сказал: снижать налог на имущество физических лиц и кадастровую стоимость. И все. Ни о каких других вариантах получения крыши над головой в послании упомянуто не было. А они, как показывает мировой опыт, есть.

Опыт других стран

В России после 1991 года произошла ловкая подмена понятий. В области жилищной политики все свелось к перекладыванию на плечи самих граждан заботы об обеспечении себя жильем, государство самоустранилось из этой сферы. Мол, таковы, рыночные реалии.

Однако на самом деле разговоры об ипотеке затуманивают суть обязанностей государства в лице и федерального правительства, и региональной власти, и местного самоуправления о предоставлении в пользование (не в собственность!) жилья своим гражданам. Во всем развитом мире государственные органы активно выступают в том числе в качестве застройщика и арендодателя. Строительство и эксплуатация так называемого «социального жилья» (Public housing) является там важнейшей функцией власти на всех уровнях.

Возьмем, к примеру, Францию, дома-HLM («жилье с умеренной арендной платой» в дословном переводе) составляют там 16% всего жилья, в четырех миллионах квартир проживает, по разным оценкам, от 10 млн до 13 млн человек. При этом HLM имеются как частные, так и государственные. Главное в них не форма собственности, а принцип предоставления недвижимости: квартирами пользуются семьи с недостаточными доходами либо те, кто не желает тратиться на покупку жилья в собственность. С 1998 года закон обязывает каждый город с населением больше 3500 человек иметь не меньше 20% домов-HLM. Помимо HLM во Франции имеются и другие виды социального жилья, а также несубсидированных домов, предназначенных для аренды.

И только в России у правительства не болит об этом голова, оно умыло руки и наблюдает как бы со стороны за происходящим, отводя себе роль опосредованного контролера и установителя правил игры на рынке недвижимости. Сразу обозначу свой тезис: ипотека должна быть всего лишь одним из вариантов получения жилья (не в собственность, это важно).

История вопроса

Проблема была заложена в начале девяностых, когда была принята программа приватизации жилья («Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Из всех видов приватизации того времени жилищная была, возможно, хуже всего продумана и организована. Главным ее итогом стало создание, как их называет эксперт по жилищной политике Владимир Самошин, «домов-конгломератов» — уникальной формы владения, которой больше нет нигде в мире.

Дома приватизировались не как единое целое, а поквартирно. Кто-то становился владельцем собственного жилья, кто-то продолжал жить в неприватизированной квартире — и все это в одном здании! Более того, чердаки, подвалы, прочие общие помещения, лифты, земля под домом и т. д. так и оставались «ничьими». Это можно сравнить с тем, как если бы при приватизации завода рабочим раздали по станку и сказали, что они теперь их владельцы. Управлять имуществом такого дома невозможно, нельзя даже провести полноценное собрание жильцов: кто-то владелец, кто-то не владелец квартиры; но даже те, кто имеет собственность, могут там не жить, а если и живут, то невозможно их заставить принять участие в общем собрании и управлении.

В итоге при всей формальной смене собственности все равно следят за состоянием домов власти — теперь уже через управляющие компании.

В мире же есть три основных вида многоквартирного жилья: кондоминиум, доходный дом и социальное жилье. В кондоминиуме все являются совладельцами не только квартиры, но и остальных помещений и собственности, невладельцев там быть не может юридически, и все принимают участие в управлении. В доходных домах один владелец — частный собственник или компания, а жильцы арендуют квартиры. Цель понятна — извлечение прибыли. В социальном жилье собственник — государство либо частное лицо, которому бюджет доплачивает, чтобы оно не поднимало арендную плату выше определенных пределов. Тут цель — предоставление людям недорого жилья. Конгломератов по-российски нет больше нигде в мире. Именно они — мина замедленного действия.

Проблемы ипотеки

Что самое опасное в современных ипотечных программах? Они консервируют и ухудшают ситуацию с конгломератами. Ибо то жилье, которое предлагается по ним, включает в себя, как правило, так называемых муниципалов, то есть людей, которым государство предоставляет квартиры (по разным программам, в том числе по социальному найму). Конгломераты воспроизводятся и воспроизводятся — уже в зданиях, построенных спустя почти 30 лет после кончины советской власти. И никакая московская реновация ничего не меняет, ибо по ней те люди, которые лишаются неприватизированных квартир в сносимых домах, неизбежно получат их во вновь построенных. То же самое касается собственности на землю под домом, общих площадей и так далее.

Я живу в доме-ТСЖ 1999 года постройки. Тем не менее в нем немало квартир до сих пор не приватизированных (люди получили их как работники соответствующего ведомства), а купив квартиру в нем, я с удивлением узнал, что не стал автоматически членом ТСЖ. Надо было писать для этого заявление. Вот вам и кондоминиум (ТСЖ же стремится к этому варианту) по-российски — два абсурда сразу.

Вторая проблема, которую ипотека никоим образом не решает и решить не может, — качество жилья. В той же Франции 72% домов-HLM (а из построенных после 2000 года — 95%) представляют собой малоквартирные дома, не выше 3-4 этажей. В Великобритании и Нидерландах 60% жилья — так называемые двухквартирные дома (semi-detached houses) плюс отдельно стоящие и «дома в линию» (terrace houses). На долю многоквартирных домов приходится сравнительно небольшой процент. Напомним, что эти страны в 31 и 48 раз по плотности населения превосходят Россию, соответственно.

В России же, самой большой по территории стране мира (даже с учетом Сибири и Крайнего Севера), при ее низкой плотности населения практически вся ипотека — это многоэтажки (остроумно называемые архитекторами «крольчатниками» или «муравейниками»), как при СССР, только еще выше и плотнее друг к другу прижатые. Парадокс: в рыночное время продолжаются худшие традиции советского строительства.

Ипотека в постсоветском исполнении не повлекла за собой серьезных изменений в градостроительстве, не породила спрос на действительно качественное жилье и комфортную среду обитания.

Достаточно взглянуть на новостройки Подмосковья — прежние дачные районы застраиваются уродливыми домами-гигантами. И подобное происходит по всей стране.

Путь к цивилизации

Если в области торговли челночно-рыночные времена остались, в целом, позади и она перешла к цивилизованным форматам, то по части аренды жилья царит такое же варварство, как и 30 лет назад. Подавляющее большинство арендодателей не профессионалы рынка, для которых это основное занятие, а люди, имеющие лишнюю квартиру и желающие подзаработать на ней, а то и сдающую комнату в своей единственной. Нет ни частных доходных домов, которые были основной застройкой Санкт-Петербурга и Москвы последние 50 лет перед революцией и до сих пор радуют глаз своей архитектурой, ни соответствующего муниципального жилья. И нет желания государства хоть как-то изменить ситуацию на рынке аренды жилой недвижимости.

Многое в этой ситуации упирается в законодательство и менталитет населения. Непродуманная приватизация жилья помимо прочего закрепила стереотип в сознании россиян: «У человека обязательно должно быть жилье в собственности». Под это же «заточено» и действующее право, в частности, ежегодное продление возможности приватизации жилплощади, которое, как отмечает тот же Самошин, развращает население — не столько самим фактом даровой его раздачи, сколько закреплением конгломератов. «Обеспечить человека жильем» в постсоветской реальности почти всегда означает дать его в собственность. Но нуждающимся социальным категориям передавать квартиры в частное владение категорически недопустимо. Это препятствует созданию класса ответственных владельцев недвижимости и приводит к постоянному вымыванию и без того скудного фонда государственного жилья.

В Москве в собственных квартирах проживает 85% населения, в Берлине — только 14%. Но можно ли сказать, что ситуация в Германии, где в целом процент владельцев жилья колеблется в районе 50%, более печальна, чем в России? Ориентация на покупку жилья любой ценой (а в российских условиях это в подавляющем большинстве случаев означает — ценой ипотеки) разрушает жизнь многих семей, деформирует их систему ценностей, лишает их удовольствия от жизни здесь и сейчас. В то время как многие их европейские сверстники наслаждаются жизнью, путешествуют, тратят деньги на что-то еще, проживая в арендном жилье (государственном и частном) и вовсе не считают себя неудачниками, наши семьи вынуждены отказывать себе порой в самом необходимом ради выплат процентов по ипотеке.

Что делать

Необходимо пересмотреть как отношение населения к аренде жилья, так и государственную политику и законодательство. В первую очередь это касается защиты прав арендатора, которые так и будут оставаться пустым звуком, пока большая часть аренды у нас будет предлагаться собственниками 1-2 квартир, которые в любой момент могут сослаться на то, что им самим жить негде. В идеале речь должна идти о практически гарантированной пожизненной аренде жилья — по европейскому образцу.

Слова героя булгаковского романа о том, что людей испортил квартирный вопрос, остаются в силе. В СССР строилось мало жилья. Несколько поколений выросло в коммуналках и бараках, мечтая о приватном угле. В начале 1990-х казалось, что их мечта сбылась в результате жилищной приватизации — вызывавшей меньше всего споров и нареканий по сравнению с ваучерной или земельной. Но дьявол крылся в деталях, которые сегодня проступают все нагляднее. Во-первых, новые поколения лишились иных возможностей улучшить свои жилищные условия кроме как с помощью ипотеки; во-вторых, Россия все больше напоминает Гонконг с его безликими и уродливыми многоэтажками. Но Гонконг — одно из самых маленьких государств мира, а Россия — самое большое. Московская реновация обещает нам очередное повышение этажности столицы вместо выведения населения в Новую Москву, неизвестно для чего присоединенную.

Пример с реновацией показывает, что у власти нет долгосрочного плана действий, преобладает ментальность временщика — заработать здесь и сейчас. Но этот же пример показывает, что и население пока еще мало обожглось на приватизации жилья в 1990-е и готово сыграть с государством еще раз в схожую игру.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 9 апреля 2018 > № 2564015 Максим Артемьев


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 апреля 2018 > № 2559322 Александр Морозов

Миссия невыполнима. Почему кинотеатры останутся на верхних этажах торговых центров

Александр Морозов

генеральный директор S.A. Ricci

Переезд кинотеатров на первые этажи торговых центров — это не просто абсурд и популизм, но и дополнительные риски для посетителей. На самом деле пожарная безопасность кинотеатра не зависит от этажа, на котором находятся кинозалы

В России решили избавиться от кинотеатров на последних этажах торгово-развлекательных центров (ТРЦ). После пожара в кемеровском ТРЦ «Зимняя вишня» депутаты Государственной думы от «Единой России» пообещали принять закон, который обяжет ретейлеров размещать кинозалы на первых этажах. Сейчас у нас в стране почти нет ТРЦ с такой планировкой.

Дело в том, что расположение кинотеатров на верхних этажах ТРЦ продиктовано бизнес-логикой. В России люди не любят подниматься выше второго этажа. В Китае семиэтажный торговый центр — обычное дело, там даже на последнем этаже размещаются и хорошо работают магазины одежды. Похожая модель прекрасно работает и в Южной Корее. Однако в России для того, чтобы завести посетителя на третий или тем более четвертый этаж, нужно хорошенько изловчиться. Количество посетителей уже на втором этаже в среднем составляет 50% от посетителей первого этажа.

К четвертому этажу средний коэффициент падает до 5-10%. Соразмерно с посещаемостью распределяется и стоимость площадей: чем выше этаж, тем дешевле аренда площади в ТРЦ. Первый этаж всегда самый ликвидный и популярный и в итоге самый желанный для ретейлеров. Арендные ставки на первом и четвертом этажах ТРЦ могут различаться в три-четыре раза. Да и в рамках одного этажа стоимость площадей зачастую неравномерна: тарифы зависят от удаленности от входа, легкости доступа для посетителей и прочих факторов.

От перестановки слагаемых все меняется

Кинотеатр считается классическим магнитом притяжения клиентского потока в торговый центр: люди специально идут в кинотеатр, и им не важно, на каком этаже он находится. Однако потоки кинотеатра не сравнятся с объемом посетителей продуктового гипермаркета или крупного магазина электроники. Поэтому размещение кинотеатра на последних этажах позволяет эффективно распределить и направить поток на верхние этажи. Вокруг кинотеатра часто формируется развлекательная зона: фуд-корт, отдельные рестораны, игровые комнаты для детей. Все вместе это составляет рекреационно-досуговую зону ТЦ.

При этом сами сопутствующие предприятия (общественного питания, торговли и услуг) зачастую не способны генерировать высокий трафик. Они могут работать только в синергии с кинотеатром. Без кинотеатра поток посетителей на верхних этажах серьезно сократится. А нет трафика — нет товарооборота. Уйдет с верхнего этажа кинотеатр, следом за ним уйдут и другие арендаторы, площади начнут пустовать. В итоге проиграют все — от работников и горожан до собственников ТРЦ и ретейлеров.

Вы думаете, после принятия закона все перейдут на нижние этажи и механизм будет работать по-прежнему? Нет. К сожалению, правило «от перестановки слагаемых сумма не меняется» здесь не работает. Во-первых, вместимость первого этажа естественным образом ограничена габаритами здания. Принять всех желающих первый этаж просто не сможет. Во-вторых, существуют богатые и знаменитые бренды-арендаторы, которые готовы платить высокую ставку первого и второго этажей. Кинотеатр уступает супер- и гипермаркетам не только по количеству посетителей, но и по среднему чеку, а в конечном итоге по уровню товарооборота и арендным платежам. Именно поэтому кинотеатр не может конкурировать с такими арендаторами за дорогие площади первых этажей. Также не могут конкурировать большинство арендаторов, которые находятся в одном кластере с кинотеатром: предприятия развлечений, общественного питания.

Убрать или оставить

Типичный кинотеатр в ТРЦ — это мультиплекс на 6-14 залов. Такой объект представляет собой сложное конструктивное и технически оборудованное помещение – с высокими потолками и большим шагом колонн. Зритель хочет видеть фильм на большом экране, и колонны не должны мешать просмотру очередного киношедевра. Технически это удобнее всего реализовать на последнем этаже, где нет высокой нагрузки: сверху только крыша. Благодаря этому не нужно выравнивать высоту потолка с другими уровнями, а единого пола оказывается достаточно для удобства посетителей, арендаторов и ТРЦ в целом. Размещение кинотеатра на первом этаже приведет к нарушению уровней ТРЦ, поскольку высота кинозала составляет в среднем 8-10 метров, а высота этажей ТРЦ — 4-4,5 м. Таким образом, потолок кинотеатра будет находиться посредине второго или третьего этажа. Если сверху расположить еще площади, увеличится нагрузка и строителям придется сокращать расстояние между колоннами.

Если же построить кинотеатр отдельным блоком или корпусом, то это израсходует эффективную площадь участка и в итоге сократит полезную площадь ТРЦ — а значит, и его доходы. Компенсировать их кинотеатр не в состоянии. К тому же кинотеатр потеряет свою силу распределителя потоков и перестанет быть привлекательным арендатором. С такими вводными собственники просто откажутся от кинотеатров в торговых центрах.

По описанным выше факторам перенести кинотеатр на первый этаж в действующих ТЦ конструктивно не представляется возможным. В том числе и с точки зрения действующих норм пожарной безопасности. Приказать разместить киноплекс не выше второго уровня — это все равно, что принять постановление размещать бассейны на крыше. Никто из предпринимателей не будет этим заниматься и либо проигнорирует, либо просто откажется от бассейна. А сама реализация такой инициативы грозит гораздо более тяжелыми последствиями с точки зрения конструктивной и пожарной безопасности здания. Поэтому без сомнений можно назвать инициативу не только абсурдной, но и опасной. Собственники и девелоперы — предполагаем, что таковых будет 99,9 % — просто откажутся от кинотеатров в существующих и будущих проектах. А еще это убьет целую отрасль кинопроката: сегодня 98% кинотеатров работают именно в ТРЦ.

От чего зависит безопасность

Пожарная безопасность кинотеатра не зависит от этажа его расположения. Она зависит, во-первых, от спроектированных мер противопожарной безопасности. Это фундаментальный вопрос, с которым, как правило, все обстоит очень строго. Нормы пожарной безопасности, разработанные еще советскими инженерами, действуют в России по сей день и зарекомендовали себя как действующие на практике. Не все правила актуальны, но девелоперы все равно вынуждены соблюдать все нормы — подчас наперекор экономической эффективности.

Во-вторых, пожарная безопасность зависит от поддержания установленных систем в боевом состоянии. Речь идет о механизме разблокировки дверей, системах оповещения, дымоудаления, сплинкерах и т. п. Необходимо регулярно проводить обслуживание, профилактику и тесты. Такие мероприятия, с одной стороны, требуют квалифицированных сотрудников в штате управляющей компании. С другой стороны, техобслуживание систем и запчасти стоят денег. В итоге поддержание и обслуживание противопожарных систем становятся затратной частью, и у управляющей компании существует соблазн сэкономить.

В-третьих, крайне важно соблюдение текущих требований пожарной безопасности (открытые коридоры, аварийные выходы, лестницы и т. п.), понятный и действующий план эвакуации. Вопрос не является затратным и трудным, но по халатности или иным соображениям двери могут быть закрыты, а коридоры использоваться в качестве подсобных помещений. Иногда помещения, которые по плану являются общей площадью, на практике отдаются под торговлю. Чаще это встречается в менее качественных торговых объектах.

Четвертый фактор — обученный персонал, компетентные ответственные по пожарной безопасности и т. п. К сожалению, чаще всего именно человеческий фактор оказывается причиной трагедий даже при работающих противопожарных системах. Это банальное отсутствие знаний и отработанных навыков по эвакуации, а также общее непонимание, что и как делать в чрезвычайной ситуации.

На бумаге в России уже есть качественные, хорошо разработанные требования по пожарной безопасности. Нет смысла их ужесточать или переделывать. Реальная цель — это проследить за соблюдением уже существующих правил. То есть сделать так, чтобы исправно функционировало то, что предусмотрено и заложено в существующих требованиях. Решение этой проблемы идет рука об руку с искоренением коррупции. Одновременно необходима профилактика, обучение и тренировка людей. Звучит очень просто, но российские государственные службы порой отличаются чрезмерной зарегулированностью и абсолютной недружелюбностью. И часто реальная цель — уберечь и научить людей, минимизировать ущерб от возможного пожара подменяется целью «соблюсти все формальности». А это, как вы понимаете, плодородная почва для коррупции. В итоге профилактика и обучение на деле заменяются бумажной бюрократической волокитой, правильным и своевременным оформлением бумаг. Об эффективности формальных мер никто не думает.

С чего же начать? Изменить государственный подход к профилактике и обучению. Сделать его понятным, простым и поощрительным. Пожарная безопасность должна из формальности и гнета перейти в форму сотрудничества. Я уверен в том, что наши граждане разумны и понимают, как важна безопасность, поэтому осмысленные и дружелюбные действия будут иметь успех.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 апреля 2018 > № 2559322 Александр Морозов


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > newizv.ru, 4 апреля 2018 > № 2558924 Никита Исаев

В корыте мытая Россия - страна рабов, страна господ

На днях в программе «60 минут» на канале «Россия 1» у меня с депутатом от «Единой России» Сергеем Железняком завязался спор о том, как живут люди в стране. Депутаты уверены, что рядовой российский гражданин буквально катается как сыр в масле. А в то, что люди едва сводят концы с концами и моются в корыте, не верят.

Никита ИСАЕВ, лидер движения «Новая Россия»

И так искренне удивляются и возмущаются депутаты этой якобы клевете, что тут впору и самому усомниться, а не обманут уж ли был всеми людьми, которые во время поездок в российские регионы мне все это рассказывали.

Увы, нет. Как только мы выложили видеозапись с передачи в соцсети, на нас обрушился шквал писем и комментариев, люди стали высылать сотни счетов за услуги ЖКХ, составляющих более половины их ежемесячных зарплат. А у кого-то счета и вовсе съедают все деньги. Люди вынуждены отказываться от простейших благ цивилизации из-за невозможности их оплатить.

Причём подобные «отказники» живут не только на Крайнем севере, не в глухой тайге, а в центральных районах России. Таких как, например, Заволжский район Ивановской области. В среднем заволжцы оценивают свои доходы в 10-15 тыс. рублей,а платить за коммунальные услуги должны в районе пяти тысяч рублей . Самые дорогие составляющие «жировок» за квартиру – отопление и горячее водоснабжение.

Таким образом, некоторые из жителей Заволжска, выбирая между покупкой продуктов, одежды и горячей водой, отказываются от приобретения последней. Как они выходят из положения? Греют воду на газу в кастрюлях и тазах. Так кипяток выходит дешевле. Об этом рассказывают сами жители района . Но чиновники упорно гнут свою линию, где всё по Оруэллу: «Ложь — это Правда»…

Люди видят, как на федеральных каналах усмехаются над их проблемами, и это вызывает справедливое возмущение. Да, народ живет в унизительном положении, но это не его позор. Это позор власти. Могут ли депутаты Государственной Думы знать о том, что недалеко от Москвы у населения до сих пор в ходу корыта , потому что люди не могут себе позволить горячую воду из-под крана? Вообще-то обязаны. Ведь они вроде как народные избранники. Но всё больше господа законодатели осведомлены о проживании в совсем других уголках мира – тех, где учатся их дети, где живут их вторые половины, и где сами они имеют, несмотря на все запреты, зарубежную недвижимость.

Однако вернемся к проблеме тарифной сетки и тотальной нищеты россиян, в которую не верит наша власть. Чем дальше в лес, тем больше дров. «Средний чек» за пятидесятиметровую двухкомнатную квартиру в Новгородской области вплотную подбирается к 5 тыс. рублей . Плюс учтите квитанции за газ, электричество и капитальный ремонт, которые, разумеется, идут отдельными счетами свреху. В подмосковном Лосино-Петровске (вот уж точно не самый дорогой и престижный город области) никого не удивишь квитанцией более чем на 12,5 тыс. рублей . Но жалобы идут не только из небольших удалённых городков. Пишут и из Санкт-Петербурга, жалуясь на коммуналку в 9300 рублей за типовую квартиру. Не забывают люди и про исчисление налога по кадастровой стоимости, которая внезапно оказалась на 15% - 20% выше рынка .

Из обращений в соцсетях, которые приходят от жителей регионов после эпохального заявления Железняка, уже можно составлять альманах неадекватных расценок. Но не меньше поражает воображение и разброс цен на тарифы по стране. При прочих равных условиях годовые суммы «коммуналки» в Евпатории - 20,6 тыс. рублей, а вот в Петропавловске-Камчатском иногда более 76 тыс. рублей . В данном случае многое можно списать на различие климата, но есть и другие примеры: в Электростали приходится платить более 46 тыс. рублей в год, а в Орске - чуть менее 28 тыс. рублей. Откуда берётся такая разница? Разве в Московской области зимы холоднее, чем в Оренбургской? Или есть проблемы с энергоносителями? Или может Элетросталь – это роскошный коттеджный посёлок? На все эти вопросы ответ отрицательный.

Как вообще в стране, ставящей своей целью технологический прорыв, такое происходит? Можно ли как-то логически объяснить весь этот сюр с такими тарифами на услуги ЖКХ и несопоставимо низкими доходами?

Если призывать на помощь логику, то первым делом стоит упомянуть о том, что все коммунальные сети в России находятся в крайне плачевном состоянии, они просто изношены. По данным Минстроя в одном только 2016 году на водопроводах в стране произошло 74,5 тысячи аварий. То есть ежедневно случается примерно 204 прорыва труб. А в среднем на 1 км сетей в России в год приходится 1,8 – 2,4 повреждения. Для сравнения: в Европе нормой считается 0,15 – 0,2 аварии в год на километр. Как говорится, почувствуйте разницу. Ликвидация всех этих поломок и аварий далеко не бесплатная. И чем дальше коммунальное ЧП произошло от крупного города, тем ремонтные работы будут стоить дороже. Ответственные за ЖКХ чиновники действуют ситуативно, только уже после того, как «грянул гром». Все это бессмысленное латание дыр в полностью устаревшей и давно отслужившей свое инфраструктуре лишь высасывает бюджетные деньги, с каждым разом только укрепляя границы этого круга порочной практики.

К тому же энергетика в нашей стране, несмотря на впечатляющие запасы энергоресурсов, развита слабо. А газификация для некоторых регионов и вовсе является непозволительной роскошью. На Дальнем Востоке, например, нормой является множество маленьких устаревших и неэффективных котельных, работающих на угле или мазуте, которые в забытый богом и властью посёлок ещё и привезти надо. Это всё дополнительные финансовые издержки, которые влекут за собой увеличение стоимости коммунальных услуг для населения.

Влияет на размер платежей за ЖКХ и состояние самого жилого помещения. Сколько необходимо затратить ресурсов зимой, например, чтобы обогреть рассыпающийся на куски дом, до которого всё никак не дойдут сотрудники Фонда капремонта? Щели в окнах, стыках панелей – подаваемое тепло буквально вылетает на улицу, а обогреватель и ТЭЦ беспощадно накручивают счётчики. Люди фактически платят за обогрев улицы.

Все это – результат неэффективного управления ответственных ведомств, которые не могут привести в порядок даже заведомо завышенные тарифы. Формально госрегулирование тарифов существует, но на федеральном уровне только утверждают максимально возможное их повышение. То есть, если региональная энергетическая комиссия, в состав которой входили местные власти, представители энергетических компаний и эксперты (которым в узком кругу «договориться» не сложно), изначально установила тарифы по максимуму, то никаких предпосылок для их снижения ждать населению не следует.

Наглядный пример: в среднем со второго полугодия 2017 года стоимость коммунальных услуг в стране увеличилась на 4%. При этом реальные денежные доходы людей, по данным Росстата, снизились на 1,1%. Самые низкие пороги повышения тарифов ЖКХ установили власти Северной Осетии, Алтая, в республике Дагестан, в Кабардино-Балкарии. В среднем повышение от 2 до 4 %.

А вот власти Якутии (где спад доходов в 2017 году составил 2,6%), Камчатки (спад доходов на 3%), Санкт-Петербурга (снижение доходов на 3,4%) и Москвы (снижение доходов на 1,6%) мелочиться не стали, и взвинтили тарифы сразу на 7%! Но больше всего в 2017 году отличились власти Волгограда. Тарифы в этом городе увеличились сразу на 9,8% при падении реальных доходов на 1,4%! Причем жителям не удалось оспорить решение властей в суде. Так что никакой зависимости между ростом реальных доходов населения и ростом тарифов ЖКХ нет. Чаще встречается обратная закономерность: там, где падают доходы – растут тарифы ЖКХ. Политика «удушения» населения, которую избрали правительство страны в целом и региональные власти в частности, налицо!

На сегодняшний день большинство проблем в сфере ЖКХ появляются из-за того, что государство не решается инвестировать в тотальное обновление сетей. Хотя именно это могло бы снизить издержки и дать обоснование для снижения тарифов. Но для этого потребуется вкладывать в модернизацию порядка 500 млрд. рублей в течение пяти лет. Да, действительно, это солидная сумма. Но, вместе с тем, золотовалютные резервы России сейчас составляют 457,8 млрд. долларов (26,4 трлн.рублей). То есть на полную модернизацию сетей необходимо потратить примерно 9,5% этих запасов.

Низкие зарплаты людей – звенья все той же цепи. И они находятся в одной связке с растущими запасами. Власти предпочитают откладывать все доходы именно в запасы, а не направлять на развитие промышленности, сельского хозяйства, высоких технологий и экономики в целом. В итоге получается совершенно абсурдная ситуация: чем дальше от Москвы на восток, тем меньше доходы населения, и выше расходы на коммуналку. В среднем по России, 27,5% всех своих расходов население направляет именно на оплату ЖКХ. А по данным Высшей школы экономики, 43% (!) российских семей имеют проблемы с оплатой коммуналки из-за нехватки денег. Но депутатам все ещё кажется, что раз производим подобие «пармезана», значит, не голодаем. Раз не высовывают носа они дальше своих «бизнес-классов» и заграничных апартаментов, и не видят жизни простого русского мужика, который от безысходности воет и не знает, как объяснить свой семье, что они вдруг превратились в злостных неплательщиков-должников, значит и нет таких.

Любит власть у нас уповать также и на право малоимущего населения получать субсидии от государства: «Вот они льготы – пользуйтесь!». Но как обстоит дело с этой «помощью» в действительности?

Право на субсидии имеют люди, у которых расходы на ЖКХ превышают 22% от дохода семьи. Иногда бывают исключения: в Москве, например, субсидии полагаются тем, у кого расходы на ЖКХ превышают 10% от дохода семьи. Однако, чтобы получить субсидию, придётся побегать с документами, подтверждающими право собственности, состав семьи, все доходы за последние полгода и так далее. И даже это – не гарантия успеха. Отказать в выплате могут из-за того, что одинокая мать не подаёт заявление на выплату алиментов, с которыми доходы могли бы быть выше, или в доходы семьи пенсионерки записали пенсию по утере кормильца несовершеннолетней внучки, хотя до совершеннолетия эту пенсию со счёта снять нельзя. К тому же субсидию необходимо подтверждать полным комплектом документов раз в полгода. Помимо бюрократических проволочек, люди часто сталкиваются и с неправомерными действиями компетентных органов, но у них не хватает квалификации и знаний, чтобы отстаивать свои права.

Плачевное положение сферы ЖКХ и неадекватно завышенные тарифы часто остаются незамеченными чиновниками потому, что они слишком далеки от этих проблем. Фактическое слияние правительства с госкомпаниями привело к росту расслоения общества: бедные становятся беднее (и не важно, работают они наёмными сотрудниками или стараются быть независимыми предпринимателями), а богатые богатеют.

Развитие экономики идёт по пути оказания непрерывной финансовой поддержки госкомпаниям и госкорпорациям. Стимулы эффективного развития в таких условиях минимальны, а вот бонусы руководству – максимальные. Недавно, например, правление Газпрома увеличило себе выплаты до 3,27 млрд. рублей на фоне падения прибыли в четыре раза. А правление Сбербанка выплатило себе 5,1 млрд. рублей по итогам 2017 года. Ну, и какие тут могут быть проблемы с оплатой коммуналки? Вот и чиновники с многомиллионными доходами не понимают.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > newizv.ru, 4 апреля 2018 > № 2558924 Никита Исаев


Россия. СФО > Армия, полиция. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > inosmi.ru, 4 апреля 2018 > № 2557398 Александр Гольц

Переполох в России. О чем говорит отставка Тулеева

Увольняя Тулеева, Путин демонстрирует полную уверенность в той модели властной вертикали, которую он строил восемнадцать лет. Хотя именно она привела к кемеровской трагедии.

Александр Гольц, Новое время страны, Украина

Скоропостижная отставка Амана Тулеева вызвала настоящий переполох в кругах, именуемых «политологическими». О боже, главный начальник уволил начальника поменьше после народных протестов. Все годы царствования Владимир Путин решительно противился таким увольнениям: пример Ельцина и Горбачева был очевиден. Избавление от проштрафившегося чиновника под народным давлением демонстрирует слабость верховной власти. Чего никак нельзя позволить. И вот теперь глава государства, которого, как утверждают специалисты, аж «передернуло» при демонстрации запредельного тулеевского подобострастия, сместил местного кемеровского царька и заменил его другим. Уж не смена ли это «парадигмы правления», вопрошают политологи. Не означает ли это то, что впредь власть будет прислушиваться к подведомственному населению, когда вышеозначенное население рискует, несмотря на присмотр квартальных надзирателей от Росгвардии, выражать неудовольствие положением дел в конкретной сатрапии? Не означает ли это скорого увольнения, например, подмосковного губернатора Андрея Воробьева после волоколамских протестов?

Думаю, что вышеописанные надежды (а также и опасения) — пустые. История с Тулеевым, которого вовсе не уволили с формулировкой «в связи с утратой доверия», а милостиво отпустили на покой с сохранением почестей и привилегией, жалованием, сохранением кабинета, резиденции, охраны и прочего, это и доказывает. Скорее всего, то, как было обставлено увольнение Тулеева, демонстрирует вовсе не недостаток уверенности власти, а переизбыток ее самоуверенности. Те самые решительные кемеровчане, шахтеры, которые, стуча касками по асфальту, смещали правительства в буйные 90-е, ныне робко интересуются, а будет ли им позволено узнать правду о катастрофе, в которой сгорели их дети. И поэтому Кремль спокойно, не боясь последствий, смещает Тулеева, чтобы назначить временно исполняющим обязанности человека, чьи действия в экстремальной ситуации показали: уж он-то точно не должен обладать никаким авторитетом. Сергей Цивилев обвинил человека, потерявшего семью в «Зимней вишне», в попытке обеспечить себе пиар. А потом, поняв настроение митингующих, по-быстрому встал перед ними на колени. Однако Цивилев еще осенью был намечен в сменщики Тулееву. И Путин совершенно не видит необходимости отменять заранее согласованные планы.

Уж не смена ли это «парадигмы правления»?

Таким образом, увольняя Тулеева, Путин демонстрирует полную уверенность в той модели властной вертикали, которую он строил восемнадцать лет. При том, что именно эта «вертикаль», основанная на ответственности чиновников перед одним-единственным человеком, и привела к кемеровской трагедии. Сейчас сотня ретивых следователей, направленных в Кемерово, успешно находят все новые нарушения, имевшие место при функционировании «Зимней вишни»: от отсутствия разрешительных документов на строительство торгового центра до пучка кабелей, проходивших в непосредственной близости от пенопластового батута. Подозреваю, если направить ту же сотню в любой из многих тысяч торгово-развлекательных центров в России, они накопают точно такие же нарушения. Многочисленные законы и инструкции (некоторые вполне разумные) игнорируются по главной причине. Путин — все-таки человек, а не божество (хоть соловьевы-киселевы с этим решительно не согласятся). В силу естественных ограничений человеческого естества он не может контролировать работу всех чиновников. А в России проще дать взятку, чем соблюдать инструкцию.

Решить проблему можно, лишь поделившись с подведомственным народом властными полномочиями. Дать ему возможность избирать начальников всех уровней, включая начальников полиции, прокуроров, судей и потом контролировать их с тем, чтобы в следующий раз не выбрать коррупционеров и воров. Однако именно на это Путин пойти не может. Ну, потому что неразумный народ в своей наивности может выбрать тех, кто не нравится главному начальнику. Вот сразу же после кемеровской катастрофы в Екатеринбурге отменили выборы мэра горожанами. Теперь его будут выбирать послушные властям депутаты заксобрания. Так что, если увольнение Тулеева и говорит о чем-то, то только об уверенности главного начальника в том, что он может тасовать свою кадровую колоду так, как и когда ему заблагорассудится. Мы наблюдаем осень вертикали власти…

Россия. СФО > Армия, полиция. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > inosmi.ru, 4 апреля 2018 > № 2557398 Александр Гольц


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 апреля 2018 > № 2555993 Наталья Круглова

Выбор пока есть.

В Москве замедлились темпы выхода на рынок «массовых» новостроек.

Гендиректор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития рынка новостроек массового сегмента Москвы в первом квартале текущего года.

«СГ»: Наталья, расскажите об основных показателях января-марта в цифрах, в частности, про объем предложения? Есть ли хорошие новости?

Н.К.: Первая хорошая новость – объем предложения новостроек в массовом сегменте сокращается уже три квартала подряд. В I квартале 2018 года общее число квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса достигло 17,8 тыс., хотя еще три квартала назад оно составляло 20,7 тыс. Это положительная тенденция, которая свидетельствует о постепенном выравнивании соотношения между спросом и предложением. Вместе с тем, девелоперская активность сохраняется на высоком уровне: стартовали продажи в четырех ЖК (в I квартале 2017 года таких было шесть). Поступили в продажу корпуса в восьми проектах против четырех в аналогичный период 2017 года. Иными словами, выбор у покупателя еще очень богатый.

«СГ»: Когда выбор есть – это хорошо. А что со структурой предложения в разрезе стадии строительной готовности объектов?

Н.К.: Подавляющее большинство новостроек (почти 70%) находится в средней стадии строительной готовности. В 29% проектов идет строительство этажей, а в 38% – продолжаются отделочные работы. На начальной стадии находится 17% строящихся объектов, и их доля растет на протяжении последнего полугодия, однако не превышает 20% или даже 30%, как это было еще в начале прошлого года. Таким образом, если мы представим себе среднестатистическую столичную новостройку массового сегмента, то увидим, как минимум, каркас здания, а не котлован.

«СГ»: А среднюю цену какую мы увидим?

Н.К.: Цены в массовых новостройках сохраняют стабильность. В марте средний «квадрат» в данном сегменте московского первичного рынка жилья обходился покупателю в 151,8 тыс. рублей за кв. м. На протяжении последнего полугодия среднемесячное изменение цены не превышает 1%, то есть стоимость жилья не сокращается, но и не возрастает. По отношению к марту 2017 года, когда квадратный метр стоил 148,5 тыс. рублей, увеличение расценок составило всего 2,2%. Таким образом, динамика цен не превышает показатели инфляции. Конкуренция все еще сильнее спроса.

«СГ»: Кстати о спросе. Много было сделок за минувший квартал?

Н.К.: С точки зрения покупательской активности 2018 год начался очень позитивно. В январе число заключенных в Москве ДДУ в 1,7 раза превысило показатели января прошлого года, а в феврале спрос в годовом выражении вырос на 71%. Всего за январь-февраль было заключено 10,4 тыс. договоров долевого участия. Таким образом, только за первые два месяца 2018 года на первичном рынке столичного жилья было заключено столько же сделок, сколько за весь I квартал 2017 года (10,5 тыс. ДДУ). Полагаю, мы все еще наблюдаем последствия быстрого снижения ипотечных ставок, произошедшего в 2017 году.

СГ»: То ли еще будет, ведь аналитики прогнозируют дальнейшее снижение ставок. Наталья, назовите основной тренд начала года в сегменте массового жилья.

Пожалуй, наиболее интересным для рынка стало замедление выхода новых проектов в массовом сегменте по сравнению с бизнес-классом. В первом квартале рынок «массовых» новостроек пополнился четырьмя новыми проектами. Причем три из них поступили в экспозицию в марте. Между тем, в бизнес-классе за отчетный период вышло почти вдвое больше комплексов. Первый квартал 2017 года с точки зрения выхода новых проектов в массовом сегменте был активнее – тогда продажи открылись в шести объектах. Тем не менее, подчеркну, что пока рано говорить об устойчивой тенденции, так как выбор класса проекта почти всегда обусловлен качеством площадок в распоряжении девелопера.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 апреля 2018 > № 2555993 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство. Химпром > stroygaz.ru, 2 апреля 2018 > № 2555996 Михаил Александрия, Сергей Голунов

Системный подход.

Введен в действие свод правил, регулирующий создание систем фасадных теплоизоляционных композиционных с наружными штукатурными слоями.

Введенный в действие 10 января этого года свод правил СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ» стал примером быстрого и эффективного технического нормирования. Еще не так давно мало кто в России знал о том, что совместно устроенные на внешней поверхности наружных стен зданий слои цементно-полимерного клея и базы, теплоизоляционного материала, высокомодифицированной защитно-декоративной штукатурки, закрепленные анкерами с тарельчатым дюбелем и усиленные щелочестойкими стеклосетками в совокупности могут представлять собой «системы фасадные теплоизоляционные композиционные» (СФТК). А сейчас они широко применяются при новом строительстве, реконструкции и капитальном ремонте. Большую роль в популяризации и регламентации новых строительных систем сыграла некоммерческая организация «Ассоциация «Наружные фасадные системы» (НО «Ассоциация «АНФАС»). О том, как за сравнительно короткий промежуток времени удалось разработать правила и порядок проектирования и установки СФТК в проектное положение, используемые при этом технические и технологические решения, корреспондент «Строительной газеты» попросил рассказать вошедших в состав авторского коллектива СП исполнительного директора Ассоциации «АНФАС» Михаила АЛЕКСАНДРИЯ и эксперта этой ассоциации Сергея ГОЛУНОВА.

Флаг на пирамиде

«СГ»: Давайте сначала поговорим немного об истории вопроса…

Михаил Александрия: Технология систем фасадной теплоизоляции штукатурного типа пришла в нашу страну в начале 90-х годов, когда началась передислокация войск из Германии. За счет немецкого бюджета тогда стали строить офицерские городки, в которых немцы предложили строить энергоэффективные дома с теплоизоляционными композиционными системами на фасадах, о которых в России никто не знал. Строили эти дома турки, строили, надо сказать, неплохо, качественно. Для 1991 года это было прекрасное жилье, оно и сейчас в хорошем состоянии.

Сергей Голунов: Убедившись, что за счет утепления фасадов снижается потребность зданий в энергии, эту технологию стали использовать и российские строители. Не последним фактором явилось и то, что в 1998 году были приняты поправки к СНиП «Строительная теплотехника» и резко увеличены коэффициенты сопротивления теплопередаче для наружных ограждающих конструкций — кровель и стен. Для Москвы это значение выросло почти в 2,5 раза. Но требования о повышении энергоэффективности появились, а нормативных документов для внедрения современных технологий не было — можно было использовать только технологию давно известной трехслойной колодцевой (слоистой) кладки.

М.А.: Не было в достаточном объеме и современных теплоизоляционных материалов. Пенополистирол после катастрофического пожара на кровле завода двигателей КАМАЗа оказался под негласным запретом.

С.Г.: Вот в такой ситуации стартовал рынок фасадных систем. Долгое время он существовал благодаря разрешениям на их применение, которые выдавал Госстрой совместно с Главным управлением пожарной охраны.

М.А.: Когда возникла необходимость хоть какой-то легитимизации таких систем и технической оценки их пригодности, на них стали выдавать так называемые технические свидетельства, введенные постановлением правительства №1636 от 27.12.1997 года и регламентирующие применение в строительстве новых технологий и материалов, для которых отсутствуют нормативно-технические документы. Одним из первых таких технических свидетельств было как раз ТС на систему теплоизоляции штукатурного типа, выданное в начале 1998 года. При этом надо понимать, что ТС не является нормативным документом. Это экспертная оценка того, может ли представленный набор материалов и изделий рассматриваться в качестве СФТК, и в каких условиях данная система может безопасно функционировать. И, как в любой экспертной оценке, в ней присутствует определенный субъективный подход.

Постепенно стали появляться российские компании, специализирующиеся на таких системах, а зарубежные производители начали локализовать производство в России. Тогда-то и возникла идея объединить эти предприятия в ассоциацию, миссией которой стало бы создание цивилизованного рынка фасадных систем. Причем мы прекрасно понимали, что путь к цивилизации лежит только через техническое регулирование. Поэтому в 2007 году, через два года после регистрации НО «Ассоциация «АНФАС», специалисты ассоциации за полгода разработали проект программы комплексной стандартизации систем фасадной теплоизоляции штукатурного типа, состоящую из примерно 20 нормативных документов. Причем первые два стандарта был посвящены классификации и терминологии. Тем самым был создан единый понятийный аппарат. А дальше уже вся наша программа стандартизации напоминает пирамиду. Ее основание — это блок стандартов на компоненты системы. Следующий ярус, чуть поменьше — стандарты на методы испытания этих компонентов и совокупности компонентов. Ярус повыше — стандарты на еще более сложные комплексные испытания системы в целом. Верхний камень — это стандарт на общие технические условия на всю систему. И, наконец, «вишенка на торте» — стандарт, который сейчас делается, на оценку соответствия.

«СГ»: И, в основном, эта «пирамида» уже построена?

С.Г.: Да. У нас на сегодняшний день в действии 12 национальных и 2 межгосударственных стандарта в области СФТК. Эти стандарты отражают качественные требования ко всем основным материалам, которые входят в состав системы. На материалы, которые имеют вспомогательное значение, мы разработаем нормативные документы в течение ближайших двух лет и полностью закроем материальную базу. Что касается второго яруса пирамиды, то мы разработали документ, который определяет методы испытаний для среднемасштабных образцов системы. Такие испытания позволяют понять, годится ли в принципе та или иная комбинация материалов.

Следующий, третий, ярус пирамиды — это разработанные нами ГОСТы для комплексных испытаний системы в сборе. Ими регламентированы два очень серьезных комплексных испытания — пожарных и климатических. После проведения этих испытаний системе присваивается категория по классу пожарной опасности и по классу устойчивости к климатическим воздействиям. Следующий ярус — разработанный нами ГОСТ 56707 — общетехнический, он определяет общие технические условия, которые классифицируют саму систему. В соответствии с техническим регламентом о безопасности наша классификация тоже предусматривает три класса систем — понисти. И флаг на этой пирамиде — это свод правил СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ», разработанный членами АНФАС совместно с учеными из НИИСФ РААСН, ЦНИИСК им. В. А. Кучеренко АО «НИЦ «Строительство» и НИУ МГСУ, который сейчас вступил в силу.

«СГ»: С чем связана необходимость создания этого свода правил?

С.Г.: Нами были созданы национальные стандарты на материалы и испытания, а также конструкцию СФТК. Но регламентация проектирования и строительства этой системы — это прерогатива свода правил. Именно от его реализации зависит качество системы на фасаде, которое, в свою очередь, зависит от качества проекта, материалов, установки и эксплуатации.

Из чего делать

«СГ»: Давайте поговорим о каждом из этих слагаемых нового СП, и начнем с используемых в СФТК материалов. Какие перемены ожидаете вы на рынке материалов в связи с введением этого документа?

С.Г.: Определенные перемены на этом рынке уже произошли. Благодаря разработанным нами стандартам, установившим минимальные требования к материалам, откровенного мусора на рынке уже нет. Если раньше было много компаний, которые занимались производством материалов для СФТК параллельно с материалами для других систем, то теперь таких осталось немного. В основном, материалы для СФТК производят специализированные компании, у которых, как правило, есть служба технической поддержки.

Один из основных материалов для СФТК — сухие строительные смеси — выпускают, в основном, компании, производящие материалы для всей этой системы в целом. Количество компаний, которые поставляют системный продукт, намного меньше, чем компаний, которые выпускают сухие строительные смеси для широкого применения. Мы фактически изжили применение в системах дешевых и некачественных плиточных клеев. Сейчас, по предложению членов Ассоциации производителей щелочестойких стеклосеток, хотим усилить контроль за применением этой продукции на нашем рынке. Другими словами, нам удалось структурировать рынок, и теперь надо двигаться в этом направлении дальше. В новом СП описано, как с применением различных материалов делать различные конструктивные элементы здания. Это может дать импульс, например, применению пенополистирола, потому что долгое время оно сдерживалось из-за отсутствия нормативов. Сейчас этот норматив есть, в принципе он должен приниматься экспертными и надзорными органами.

М.А.: Сейчас пенополистирол все меньше и меньше применяется на фасадах.

С.Г.: Это перестраховка. Применение пенополистирола в СП нами описано, и мы тем самым дали инструмент для контроля за производством работ. В этом документе нет каких-то сложных конструктивных расчетов, потому что, в основном, СФТК работает за счет внутренней адгезии и когезии слоев. Но, тем не менее, в СП много тонкостей, связанных с применением различных материалов, в том числе и пенополистирола. Если мы используем пенополистирол в составе системы, то сразу же возникают проблемы, связанные с требованиями по обеспечению пожарной безопасности. Из-за этих повышенных требований проектировщик, который теоретически должен выпустить проект с полностью разработанными узлами и деталями фасадной системы, на практике отдает решение вопроса о применении пенополистирола системной компании, то есть, поставщику материалов и подрядчикам. Наш свод правил позволяет проектировщику решить этот вопрос самостоятельно. То же самое относится к применению в проектах минеральной ваты. Новый СП также позволяет понять, как правильно сочетать различные виды элементов системы, какие тарельчатые анкеры и армирующие стеклосетки использовать для тех или иных случаев.

«Держатели системы» — «системные компании»

«СГ»: С материалами, применяющимися в СФТК, более или менее ясно. Давайте теперь остановимся на проектировании. Что нового здесь появилось?

М.А.: До разработки СП проектировщик сильно зависел от системных компаний. Кстати, термины «системная компания», «системодержатель» тоже введены в оборот нами. Так вот, системные компании имеют альбом технических решений и руководство по применению системы, методические рекомендации по каждой какой-то одной системе. В совокупности, для разных систем, таких решений и рекомендаций не было. А ведь зачастую инженер-проектировщик сегодня проектирует одну систему, а завтра другую. Жизнь заставляет его закладывать в проект не решение конкретной фирмы, а оптимальную систему фасадной теплоизоляции. Но из-за отсутствия общего документа получалось, что с какой компанией проектировщик дружит, те решения он и закладывает в проект. Это не очень корректно, потому что, допустим, проектировщик заложил одну систему, а заказчик потом выбрал подрядчика, который с этой системой не работает. Значит, надо такой проект пересогласовывать. Чтобы исключить подобные случаи, нужен был общий документ, и мы его создали.

«СГ»: В чем заключается общий методологический подход этого документа?

С.Г.: Подобный документ выпущен впервые, аналогов ему, по большому счету, нет и в Европе. В нем содержится небольшое количество цифровых показателей, поскольку они в основном приведены в ГОСТах, к которым мы отсылаем пользователей СП. В нем мы прописываем, что система разрабатывается на основе ГОСТов, смежных сводов правил, и вводим понятие «техническая документация системных компаний». Вводя понятие «система», мы имеем в виду не только совокупность материалов, но еще и совокупность технических и технологических приемов, которые позволяют собрать эти материалы и получить то, что хочет проектировщик.

М.А.: Изначально с приходом системы в страну СФТК, она рассматривалась как система. И мы боролись и будем бороться против проектов, в которые закладываются случайно подобранные, не связанные в систему материалы и технологии. Ответственность за это лежит как на проектировщике, так и на системной компании, которая комплектует и поставляет на строительную площадку необходимый набор материалов и изделий. При этом системодержатель производит один или несколько компонентов системы, комплектует систему и несет ответственность за всю совокупность использованных в ней материалов.

С.Г.: Согласно новому СП, на системной компании лежит проверка материалов и получение протоколов их испытаний. Не подрядчик получает протоколы испытаний, а есть конкретная организация, ответственная за это.

«СГ»: Значит ли это, что новый СП помогает проектировщику уйти от предпочтений в пользу того или иного поставщика материалов, быть более объективным?

С.Г.: Здесь нужно учитывать совместное использование нового СП с разработанными ранее нормативными документами. Например, СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», вместе с СП230.1325800.2015 «Конструкции ограждающие зданий. Характеристики теплотехнических неоднородностей» позволяют определить толщину теплоизоляционного слоя. С их помощью проектировщик может определить, в каких случаях лучше заложить комбинированный утеплитель, а в каких — минераловатный. Эти два документа позволяют правильно выбрать не только материалы, но и анкерные крепления, по которым есть очень большая вариация по характеристикам и ценам. В конечном итоге это позволяет более точно определить стоимость материалов, которая закладывается в смету. Как правило, проектировщик работает с какой-то одной системной компанией, с которой у него складываются как формальные, так и дружеские отношения. То есть, все равно, в любом случае, у кого-то есть определенные преференции. Но, как правило, у любой такой компании есть ряд решений для разных областей применения. И на основании тех требований, которые заложены в свод правил для зданий той или иной степени ответственности, проектировщик может выбрать ту или иную систему.

Требуются кадры

«СГ»: Допустим, с помощью разработанной вами системы документов удастся сделать проекты СФТК более качественными. Но где гарантия, что после установки этой системы тот же проектировщик не схватится за голову?

С.Г.: Такое нередко происходит потому, что, как бы хорошо ни был выполнен проект, рано или поздно появляется подрядчик, который старается реализовать его побыстрее и подешевле. Для того чтобы не дать ему напортачить и загубить хорошее дело, у строительного контроля (заказчика) и строительного надзора (государства) теперь появился инструмент, который позволяет определить, правильно ли подрядчик выполняет работу. Наш свод правил содержит элементы строительного надзора, в нем описано, что и как должен контролировать представитель надзорного органа, придя на строительную площадку.

«СГ»: Все проконтролировать невозможно, и рано или поздно появится необходимость расширить требования к установке СФТК. Какие изменения будут внесены в СП в первую очередь?

С.Г.: На сегодняшний день остро стоит вопрос о производстве работ в условиях пониженных температур.

Существенный недостаток СФТК заключается в том, что, поскольку в ней есть цементные материалы, а слои, в которых они содержатся, очень тонкие, то возникают проблемы при работе около нуля и ниже. В европейских странах запрещена установка таких систем при суточной температуре ниже плюс 5 градусов. Но с учетом российских условий мы допустили проведение работ при температуре чуть ниже ноля, дав рекомендации, как технологически компенсировать такие условия. Но в этом направлении нам надо работать и дальше.

«СГ»: Насколько остро стоит проблема жизненного цикла зданий с фасадами из СФТК?

С.Г.: После того, как СФТК установлена, на фасад начинают иногда вешать кондиционеры, рекламные объявления, и надо знать, как грамотно это должно быть сделано. Кроме того, когда меняют окна или вторгаются в откосы, то нарушают герметизацию системы. Когда только начиналось внедрение этих систем, то системодержатели выдавали рекомендации службам эксплуатации, которые должны следить за состоянием СФТК. И первые годы за этим действительно следили, особенно на ведомственных зданиях. Есть здания, которые построены в конце 90-х и до сих пор стоят как новые, потому что соответствующие службы, согласно рекомендациям, мониторят состояние систем и поддерживают его рабочим. Такие системы будут эксплуатироваться долго, с учетом текущего ремонта. Затем, в 2000-х годах, начался массовый период установки СФТК, когда материалы для них нередко подбирались подешевле, а мастера стали относиться к их установке наплевательски. Зачастую в системы стало попадать большое количество влаги, которая плохо из них удаляется. В результате начались массовые отказы систем. На них стали появляться трещины, вздутия, отслоения. Со временем недобросовестные монтажники систем ушли с рынка, на нем появились компании, которые профессионально занимались именно монтажом. К сожалению, после кризиса 2008 года узкопрофильные монтажные компании начали исчезать, потому что теперь они вынуждены браться за любые строительные работы. Профессионалы, которые в то время выросли, еще встречаются на рынке, но их очень мало. Сейчас и материалы для СФТК хорошие, и проектировщики научились их делать более или менее хорошо, а профессионалов-монтажников не хватает. Поэтому кроме документов, которые мы разрабатываем, нам бы хотелось, чтобы и организации, которые отвечают за строительный надзор, более требовательно относились к монтажникам. Кроме того, надо организовать подготовку квалифицированных кадров в этом направлении.

М.А.: Профессиональное сообщество в лице ассоциации готово к такому вызову. Так что будем продолжать нашу работу.

Цитата в тему

Ранее были созданы национальные стандарты на материалы и испытания, а также конструкцию СФТК, но регламентация проектирования и строительства этой системы — это прерогатива свода правил. Именно от его реализации зависит качество системы на фасаде, которое, в свою очередь, зависит от качества проекта, материалов, установки и эксплуатации

Цитата в тему

Вводя понятие «система», мы имеем в виду не только совокупность материалов, но еще и совокупность технических и технологических приемов, которые позволяют собрать эти материалы и получить то, что хочет проектировщик.

Кстати

Технология СФТК в Германии и немецкоязычных странах обозначается аббревиатурой WDVS, в англоязычной части Европы — ETICS, в США и Канаде — EIFS.

Справочно

Первые системы СФТК появились в Германии в 50-60-х годах прошлого века. В настоящее время технология СФТК применяется во всем мире, только в Германии утепляется около 35 млн кв. м фасадов в год. Лидер в ЕС — Турция: 65 млн кв. м в год. Российский рынок теплоизоляции фасадов растет, но все еще значительно отстает от европейского. По технологии СФТК в 2016 году утеплено более 30 млн кв. м фасадов.

Автор: Алексей ТОРБА

Россия > Недвижимость, строительство. Химпром > stroygaz.ru, 2 апреля 2018 > № 2555996 Михаил Александрия, Сергей Голунов


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 30 марта 2018 > № 2552415 Михаил Мень

Доклад главы Минстроя России Михаила Меня об итогах деятельности министерства в 2017 году на заседании коллегии ведомства

Добрый день, уважаемые члены коллегии

и приглашенные!

Сегодня мы подведем основные итоги работы Минстроя России за 2017 год, а также наметим планы на 2018 год.

I. Жилищное строительство

1. Объемы жилищного строительства.

В целом, можно сказать, что прошедший год был достаточно успешным для отрасли жилищного строительства. По объему ввода жилья нами в 2017 году прогнозировалась цифра около 76 млн. м. кв., учитывая, что в эксплуатацию должны были вводиться дома, разрешения на строительство которых выдавались с непростом 2015 году.

Однако, благодаря в том числе и принятым мерам поддержки жилищного строительства, в 2017 году удалось выйти на объем ввода жилья в стране почти 80 млн., если быть совсем точным, 79,2 млн. м. кв., что лишь на 1,3 % ниже уровня 2016 года.

Более того, по итогам 2017 года зафиксирован рост (к 2016 году) на 12,5% объема ввода индустриального стандартного жилья. Введено почти 45 (44,9) млн. кв. метров.

В 2018 году мы прогнозируем увеличение объемов строительства жилья. И эти прогнозы уже подтверждаются. По данным Росстата, за первые два месяца 2018 года общий объем ввода жилья составил 10,2 млн. кв. метров, что на 24,6 % больше аналогичного периода 2017 года.

2. Ипотека.

В 2017 году зафиксирован рекордный объем ипотечного кредитования. Выдано более 1 млн. кредитов на сумму более 2 трлн. рублей, что почти на 27 % больше по количеству выданных кредитов и на 37 % в денежном выражении чем в 2016 году.

К концу года ставки по ипотеке снизились до рекордно низкого уровня - 9,79%. Мы понимаем, что этого недостаточно. Президентом поставлена задача снизить ставку по ипотечным кредитам до 7% годовых и увеличить объем ввода жилья до 120 млн.кв. м. в год. Это главная задача Министерства на ближайшие годы.

3. Долевое строительство.

Особое внимание в своей работе мы уделяем вопросам обеспечения безопасности инвестиций граждан в жилищное строительство. Мы работаем по двум направлениям:

Первое - защита будущих участников долевого строительства.

Разработаны и приняты изменения в законодательство, предусматривающие:

- ужесточение требований к застройщикам по новым договорам участия в долевом строительстве;

- расширение полномочий по контролю за целевым использованием застройщиками привлеченных денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Но самое главное - с октября 2017 года заработал государственный Фонд защиты дольщиков, который является гарантом обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства. На сегодняшний день 675 застройщиков из 76 субъектов Российской Федерации застраховали в Фонде договора на 15,5 тысяч объектов долевого участия.

Сейчас эти застройщики производят отчисления в фонд по единому тарифу 1,2%. Нам предстоит серьезная работа по дифференциации тарифов в зависимости от уровня надежности застройщиков и расположения строящегося дома.

В прошлом году «Домом РФ» совместно с Минстроем России создана Единая информационная система жилищного строительства, в которую с 1 января 2018 года вносится информация обо всех застройщиках и объектах долевого строительства. Более подробно об этом информационном ресурсе расскажет Плутник Александр Альбертович.

Работа по защите прав граждан инвестирующих свои средства в жилищное строительство будет продолжена. Правительством Российской Федерации утвержден план поэтапного перехода от прямого привлечения средств граждан застройщиками к проектному финансированию строительства жилья с использованием банковских инструментов, сводящих к минимуму риск для граждан.

Второе направление - решение проблем «обманутых дольщиков» - тех граждан, которые вложили деньги в строительство жилья, но так и не получили свои квартиры.

В соответствии с решением Правительства Российской Федерации мы совместно с «Домом РФ» и банком «Российский капитал» завершаем программу обеспечения жильем «дольщиков» объектов компании «СУ-155». В 2017 году завершено строительство 39 домов. По 2 объектам произведена выплата компенсаций. В 2018 году должно быть завершено строительство оставшихся 30 домов.

В регионах организована аналогичная работа в отношении участников строительства других «проблемных объектов». В субъектах Российской Федерации разработаны планы-графики завершения строительства проблемных объектов или предоставления гражданам компенсации. Всего в планы-графики включено 836 «проблемных объектов».

В 2017 году восстановлены права 6 тысяч семей – участников строительства 140 «проблемных объектов». В 2018 году регионами запланировано восстановить права участников строительства 360 «проблемных объектов».

Этот вопрос у нас на особом контроле.

4. Стимулирование строительства жилья

Важнейшим инструментом для увеличения объемов строительства и снижения цены жилья в проектах комплексного освоения территорий стала подпрограмма «Стимулирование жилищного строительства», реализуемая в рамках приоритетного проекта.

В 2017 году средства в размере 20 млрд. рублей распределены в виде субсидий бюджетам 32 субъектов Российской Федерации для строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Данная мера позволила дополнительно ввести в эксплуатацию 8,3 млн. кв. метров жилья, что на 32 % превышает плановый показатель.

Ведется работа по вовлечению в жилищное строительство неэффективно используемых земель в городах, включая промышленные зоны. Это безусловно позволяет повысить эффективность городского развития и станет хорошим подспорьем для развития отрасли. За 2017 год вовлечены в жилищное строительство федеральные земли площадью почти 3,5 тыс. га, что на 9 % больше запланированного.

В 2018 году Минстроем России распределены средства федерального бюджета 33 субъектам Федерации на строительство объектов инфраструктуры в рамках реализации уже 100 проектов жилищного строительства с плановым вводом в 2018 году жилья в объеме более 8 млн. кв. метров.

II. Снижение количества административных барьеров в получении государственных услуг

Серьезным фактором, оказывающим положительное влияние на объемы строительства, является сокращение административных барьеров и улучшение предпринимательского климата.

В этом направлении мы ведем системную работу с Агентством стратегических инициатив.

В прошедшем году утверждены исчерпывающие перечни процедур при строительстве объектов нежилого назначения и линейных объектов теплоснабжения.

Параллельно мы сокращаем количество процедур, включенных в ранее утвержденные исчерпывающие перечни (жилищного строительства; линейных объектов водоснабжения и водоотведения; плоскостных (не линейных) объектов водоснабжения и водоотведения; объектов электросетевого хозяйства).

За счет оптимизации процедур в сфере строительства, в том числе в части правил подключения к инженерным сетям, из 4 исчерпывающих перечней (водоснабжение; жилищное строительство; нежилые объекты; теплоснабжение) в общей сложности исключено 108 процедур.

Дальнейшее упрощение административных процедур в строительстве, по нашему мнению, следует проводить за счет автоматизации их прохождения.

В связи с чем, в августе прошлого года началась реализация эксперимента на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области по переводу в электронный вид услуг по подключению к инженерным сетям, что также позволит сократить сроки оформления необходимых документов и согласований. Эксперимент планируется завершить в 2018 году, а полученные результаты будут распространены на всю страну.

Также в рамках целевой модели «Получение разрешения на строительство и территориальное планирование» ведется работа по унификации региональных и муниципальных нормативных актов, разработаны целевые показатели по 5 основным этапам прохождения процедур, необходимых для получения разрешения на строительство модельного объекта – многоквартирного жилого дома (многоквартирный жилой дом выше 4 и ниже 14 этажей, общей площадью не менее 1000 и не более 10000 кв. метров, с высотой этажа, не превышающей 3,5 метра, имеющий не более одного подземного этажа).

Основная цель целевых показателей – сокращение общего срока прохождения указанных этапов с 180 дней (среднее значение по регионам на момент разработки целевой модели) до 82 дней к концу 2021 года.

Также, в соответствии с поручением Правительства мы совместно с коллегами из Минэкономразвития России и «Дома РФ» подготовили предложения по упрощению административных процедур в жилищном строительстве, в том числе, по автоматизации предоставления государственных услуг, с использованием единой информационной системы в жилищном строительстве.

Реализация этих предложений, в случае одобрения Правительством, станет одной из важнейших задач Министерства.

III. Градостроительная деятельность

В рамках совершенствования государственного регулирования градостроительной деятельности ведется работа сразу по нескольким направлениям.

1. Техническое регулирование в строительстве.

В рамках проводимой работы по реформированию системы технического нормирования в 2017 году разработано и актуализировано 75 сводов правил, 35 национальных стандартов, включающих требования к инновационным строительным материалам и конструкциям.

В рамках реализации утвержденного Правительством Плана по внедрению технологии информационного моделирования в строительстве ведется разработка комплекса нормативно-технических документов.

К концу этого года будет завершено формирование минимального набора нормативно-технических документов, необходимых для работы с BIM–технологиями. В настоящее время утверждено 7 стандартов и 4 свода правил, готовятся к утверждению 3 свода правил и 1 стандарт, до конца года будут разработаны и утверждены еще 3 стандарта, а также общероссийский BIM-ориентированный классификатор строительной информации и национальный словарь строительных терминов (до 2020 года будет утверждено еще 7 нормативно-технических документов, направленных на расширение внедрения информационного моделирования, в том числе Правила формирования информационной модели местности по результатам инженерных изысканий и др.).

2. Проекты повторного применения.

Для повышения эффективности использования бюджетных средств закреплена обязанность органов власти при планировании и реализации капитальных вложений использовать экономически эффективную проектную документацию повторного применения.

В настоящее время в соответствующий реестр включены сведения о проектной документации в отношении 189 объектов различного назначения.

Для увеличения темпов наполнения реестра с рядом субъектов подписаны планы-графики направления в Минстрой России проектной документации по 321-ому объекту.

3. Обоснование инвестиций.

В соответствии с утвержденным Правительством планом ведется работа по совершенствованию порядка обоснования инвестиций.

Новая система будет предусматривать проведение оценки эффективности решений, связанных с проектированием, строительством, эксплуатацией и сносом объекта с учетом всех этапов «жизненного цикла».

Основополагающий законопроект уже подготовлен, прошел все необходимые согласования и в ближайшее время будет направлен в ГосДуму.

Переход к механизму обоснования инвестиций позволит оптимизировать затраты на реализацию крупных инвестиционных проектов, в том числе на эксплуатацию и снос, финансирование которых осуществляется с привлечением бюджетных средств.

4. Совершенствование системы ценообразования в строительстве.

С целью повышения достоверности определения сметной стоимости строительства Минстроем проведена работа по развитию системы ценообразования в строительстве. Суть заключается в создании актуальной сметно-нормативной базы, основанной на периодическом мониторинге стоимости строительных ресурсов.

В сентябре 2017 года введена в эксплуатацию государственная информационная система ценообразования в строительстве. Во ГИС ЦС размещены утвержденные сметные нормативы, классификатор строительных ресурсов, а также перечень юридических лиц (8 987), которые обязаны предоставлять информацию, необходимую для формирования сметных цен строительных ресурсов. В настоящее время продолжается наполнение системы данными о стоимости строительных ресурсов, а также ведется работа по оценке готовности регионов к переходу на ресурсную модель для строек финансируемых за счет бюджетных средств.

Кроме того, в 2017 году:

- утверждены 12 методик, необходимых для определения сметной стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства;

– актуализировано 255 сборников государственных элементных сметных норм и федеральных единичных расценок, а также 21 сборник укрупненных сметных нормативов;

– разработано 819 новых государственных элементных сметных норм и 812 федеральных единичных расценок.

IV. Контрольная и разрешительная деятельность.

В рамках совершенствования разрешительной деятельности Министерства в 2017 году осуществлен переход на выдачу разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию в электронной форме с использованием единого портала государственных услуг. Теперь обратиться за выдачей разрешения в любое время, не приезжая в Министерство.

Также организована работа по контролю соблюдения региональными властями законодательства о градостроительной деятельности и исполнения ими переданных полномочий в части проведения экспертизы и контроля за соблюдением градостроительного законодательства органами местного самоуправления.

В 2017 году проведены две внеплановые выездные проверки (в октябре – в Сахалинской области, в ноябре – в Тверской области). В текущем году запланировано 11 проверок, 2 из них уже проведено (в Ярославской и Московской областях). По результатам выданы предписания о приведении регионального законодательства в соответствии с федеральным, а также устранению выявленных нарушений в деятельности уполномоченных органов власти.

V. ЖКХ

1. Привлечение частных инвестиций.

Один из приоритетов Минстроя России - повышение качества коммунальных услуг, в том числе, за счет частных инвестиций.

Общий объем вложений в отрасль в 2016 году составил 194 млрд рублей, по предварительным оценкам, цифра 2017 года будет сопоставимой. Важную роль здесь играют концессии – к слову, в отличие от других отраслей, 95% инвестиций в рамках концессий составляют именно частные средства.

По предварительным данным на 1 января 2018 г. в сфере ЖКХ заключено 1831-о концессионное соглашение. Общий объем инвестиций (нарастающим итогом), предусмотренный в рамках действующих концессионных соглашений, составил более 257 млрд руб.

По предварительным данным в 2017 году заключено порядка 300 концессионных соглашений, предусматривающих около 50 млрд. рублей инвестиций.

Важно отметить, что в регионах, в которых реализуются концессии, удалось снизить аварийность в теплоснабжении на 47%, сократить потери в сетях на 18%. В сфере водоснабжения удалось снизить аварийность на 21% и сократить потери на 14%.

Необходимо отметить, что, к сожалению, есть случаи заключения концессионных соглашений, которые фактически являются договорами аренды. По результатам проверки выявлено 155 концессий (около 8% от общего их количества), не предусматривающих обязательств концессионеров. Мы, безусловно, будем работать над повышением качества заключаемых концессионных соглашений. Первый шаг уже сделан. После определения региона третьей стороной концессионных соглашений качество заключаемых концессий улучшилось.

Для стимулирования притока в отрасль частных инвестиций мы совместно с коллегами из «Сбербанка» сформировали так называемое «коробочное решение» - типовое тиражируемое кредитное решение, предусматривающее стандартизацию параметров заемного финансирования концессионных проектов в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения, что позволит концессионерам привлекать долгосрочные кредиты по ставке, превышающей ключевую ставку Банка России не более, чем на 3-4 процентных пункта. В этом году мы прогнозируем заключение порядка 50 таких кредитов в 33 регионах страны, 21 из них (на сумму порядка 14,5 млрд рублей) находятся в высоко стадии готовности.

2. Расселение аварийного жилья.

Завершается расселение аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года. Программа выполнена на 98,6%.

Всего за время реализации программы расселено более 1 миллиона человек (1 млн. 20 тыс.) из 15 млн. 820 тыс.кв.м аварийного жилья, в том числе более 678-и тыс. человек и 10,6 млн.кв.м в рамках указа Президента страны от 7 мая 2012 года.

Целевые показатели выполнил 71 регион. В 12 регионах данная работа должна быть завершена до конца этого года. Им предстоит расселить чуть более 179 (179,28) тыс.кв.м, в которых проживает 10,5 тыс. человек.

Также до конца года должно быть завершено расселение вновь выявленного аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 г. Эта задача стоит перед 13 регионами где выявлено чуть больше 150 (151,7) тыс.кв.м такого жилья. Федеральная поддержка регионам оказана (3,15 млрд. рублей) и при должном контроле со стороны глав регионов проблем тут не должно быть.

И самое главное по этому направлению – до конца года должен быть утвержден постоянно действующий механизм расселения аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2012 года.

В соответствии с поручением Президента соответствующий законопроект будет внесен в ГосДуму уже в эту весеннюю сессию.

3. Капитальный ремонт многоквартирных домов.

Довольно успешно работает и механизм сдерживания ветшания жилищного фонда – система капитального ремонта домов.

В 2017 г. произведен капитальный ремонт более 46 тыс. домов, общая площадь которых составляет 172,8 млн. кв. метров в которых проживает более 6 млн. человек. Эти показатели - наш ориентир, который необходимо выдерживать в дальнейшем.

Важным здесь является рост доверия граждан, отражающийся на собираемости взносов. По итогам 2017 года собираемость взносов достигла 92,1%, что почти на 6,5% больше показателя 2016 года.

4. Формирование комфортной городской среды.

В прошедшем году мы приступили выполнению новой задачи – формированию комфортной городской среды.

Всего в 2017 году в рамках проекта благоустроено 23 тысяч объектов в 1653 муниципалитетах, в которых живет почти 86 миллионов человек, то есть проект так или иначе затронул больше половины населения нашей страны (58,5 %).

Это больше плановых показателей и, надеюсь, нам удастся сохранить этот темп.

Для этого мы на основании результатов 2017 года в помощь регионам сформируем реестр лучших практик, которыми смогут пользоваться все желающие.

Всего из поступивших в Минстрой 537-ми заявок на включение в реестр экспертами отобрано для включения в реестр более 100 проектов.

Также необходимо отметить высокий интерес граждан к этой работе и готовность в ней участвовать. В прошедшем году в реализации проекта приняло участие порядка 900 тысяч человек.

В этом году проект будет еще масштабнее и захватит малые города и исторические поселения, которые будут финансироваться по отдельным правилам по итогам конкурсного отбора.

Проект стал значимой частью масштабного развития городов.

VI. Отдельные актуальные задачи.

Помимо названных основных направлений деятельности Министерство решает также отдельные задачи, которые ставятся Президентом и Правительством. Так Минстрой курирует строительство стадионов к чемпионату мира по футболу, строительство гражданских объектов космодрома «Восточный», участвует в восстановлении Соловецкого архипелага, выполняет отдельные задачи в Дальневосточном регионе.

Совместно с «Домом РФ» Министерство оказывает адресную поддержку развитию городов Владивосток (остров Русский), Калининград, Саратов, Палех. С участием Правительства Московской области разрабатываем концепцию пространственного развития города Сергиев Посад как центра Православия.

Это основные результаты нашей работы, о которых я хотел Вам доложить с учетом ограниченности времени. Мое выступление дополнят другие выступающие в рамках сегодняшнего заседания.

В заключение своего выступления, вспоминая слова Президента в послании Федеральному Собранию о том, что развитие городов стало движущей силой для всей страны, хочу поблагодарить всех коллег, которые непосредственно участвовали и помогали нам в этой работе, Вас, Дмитрий Николаевич, коллег из Совета Федерации и Государственной Думы, наших региональных коллег, и конечно же самих граждан, которые активно подключились и помогли сделать нашу страну еще красивее и комфортнее.

Минстрой, безусловно, как и поручил Президент, продолжит работу по развитию городов и других населённых пунктов в рамках масштабной программы пространственного развития России.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 30 марта 2018 > № 2552415 Михаил Мень


Казахстан > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > kursiv.kz, 29 марта 2018 > № 2550771 Нурлан Смагулов

Нурлан Смагулов предлагает маркировать здания с высокой степенью безопасности

Дмитрий ПОКИДАЕВ

Владелец группы компаний Astana Group Нурлан Смагулов в четверг, во время круглого стола в НПП «Атамекен», посвященного безопасности в местах большого скопления людей, предложил разработать критерии присвоения торговым центрам и другим зданиям с большим количеством посетителей специального знака по высокому обеспечению безопасности.

Бизнесмен в ходе дискуссии, развернувшейся по поводу выводов, которые бизнес-сообщество Казахстана должно сделать из трагедии в Кемерово, где в результате пожара в торгово-развлекательном центре погибло 64 человека, заметил, что в торговых центрах MEGA, принадлежащих его структуре, арендаторов заставляют страховать гражданско-правовую ответственность перед посетителями.

«Но это – наша добровольная инициатива, потому что мы битые-перебитые и знаем, что скупой платит дважды. Но требования страховщиков очень жесткие, я как бизнесмен не должен вызывать огонь сам на предпринимателей – давайте нам законодательно еще и страхование введите», - подчеркнул Смагулов.

По его мнению, казахстанскому бизнесу нужно больше «задуматься о гражданской ответственности и о том общественном совете по обеспечению безопасности», который можно было бы создать при НПП «Атамекен».

«Мне кажется, надо призвать собственников бизнеса, чтобы они создали какую-то хартию, согласно которой торговый центр должен быть застрахован, что соблюдены все пожарные мероприятия, что все эвакуационные выходы работают, что есть антипаник-выходы, есть звуко- и видеооповещения, - пояснил глава Astana Group. - И когда торговый центр это все сделает, и перед общественным советом защитит, то он должен получить особый знак доверия со стороны потребителя и общества, что это безопасный торговый центр. За эти знаки на своих дверях торговые центры и большие учреждения должны бороться для того, чтобы потребители выбирали именно те здания и помещения, именно те торговые центры, университеты или стадионы, где они могут находиться в безопасности», - добавил он.

По его мнению, в случае введения такого знака «отличия» и жестких требований по его получению, предприниматели сами будут стараться «застраховаться, пройти аудит, подписать меморандумы с ДЧС, открыть образовательные центры для обучения населения и детей при чрезвычайных ситуациях и эвакуации».

«И таким образом мы инициируем целое движение за безопасные здания», - убежден Смагулов.

Это предложение поддержала заместитель председателя правления Национальной палаты предпринимателей Казахстана «Атамекен», заместитель председателя совета по вопросам защиты конкуренции Юлия Якупбаева. Которая уточнила, что речь должна идти о разработке требований не только к моллам, но и к прочим зданиям, которые посещает множество людей, а также к высотным жилым зданиям. При этом, по ее мнению, требования к разным типам зданий должны быть разными – а потому речь надо вести не о разработке единых требований к торгово-развлекательным центрам и другим типам зданий, а о создании дорожной карты по обеспечению безопасности, внутри которой будут разрабатываться отдельные требования по каждому виду таких строений в зависимости от их предназначения.

«Сейчас звучат предложения разные, от эмоциональных до рациональных, но чтобы решить проблему, нужен целый комплекс мер, и я согласна, что необходимо сделать дорожную карту обеспечения безопасности, потому что речь идет о безопасности не только торговых центров, а всех мест скопления людей – это и вокзалы, и аэропорты, и университеты, и больницы, и большие жилые дома, - сказал Якупбаева. - И для каждого типа этих зданий нужен свой комплекс мер. В больницах есть международные стандарты – система маркировки, стрелки, которые указывают, куда идти, в торговых центрах таких вещей нет, в высотных домах, как бы мы не старались, с 26-го или с 45-го этажа далеко не убежишь, даже если вдруг она будет открыта – то есть здесь везде подход будет разный», - заметила представительница «Атамекена».

Одновременно она заметила, что поскольку предложения по введению таких знаков отличия или рейтинга безопасности идут со стороны рынка, НПП и госорганам «надо за это ухватиться и подумать, как это сделать разумно».

«Понятно, что эмоции уйдут, а финансовая сторона и законодательство останутся, и здесь нам нужно быть немного осторожными, потому что если мы сейчас на себя как бизнесмены хотим наложить бремя определенного саморегулирования, то надо соблюдать определенный баланс», - заметила зампред правления «Атамекена».

По ее словам, нацпалата уже начала обсуждение возможности введения страхования ответственности владельцев торгово-развлекательных центров как с рынком, так и с регулятором, которым является Национальный банк.

«Здесь очень много деталей: у нас в свое время было обязательное страхование для субъектов туристической отрасли, для туроператоров, там были большие проблемы, потому что тарифы утверждает регулятор, - напомнила Якупбаева. - Если они слишком маленькие, страдает страховщик, он не хочет оказывать эти виды услуг, а туроператор не может осуществлять свою деятельность, потому что страхование обязательное. Наоборот, если тариф слишком высокий, то это барьер для вхождения на рынок новых субъектов отрасли», - добавила она.

По ее мнению, важно не повторить эту ситуацию в случае введения страхования ответственности за безопаность.

«Есть вариант, который сейчас предлагает Нацбанк по внедрению вмененного страхования, то есть когда есть определенная гибкость тарифов. Но и это не самое главное, наверное, потому что помимо денежной стороны мы должны будем обсуждать вопросы полномочий страховщика, на что он будет претендовать: проверять качество строительных материалов, из которых строится торговый центр, смотреть нормы при проектировании или отслеживать обстановку в здании, с какой периодичностью, как за это платить. Этот вопрос серьезный, комплексный, хорошо, что он сейчас возник, нам, наверное, потом надо будет его обсуждать», - заключила представительница «Атамекена».

Казахстан > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > kursiv.kz, 29 марта 2018 > № 2550771 Нурлан Смагулов


Украина. Евросоюз > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > interfax.com.ua, 29 марта 2018 > № 2549624 Геннадий Зубко

Зубко: Основными клиентами Фонда энергоэффективности станут ОСМД

Эксклюзивное интервью агентству "Интерфакс-Украина" вице-премьера – министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Геннадия Зубко

- Заработает ли Фонд энергоэффективности в этом году?

- Процесс создания Фонда энергоэффективности – это не только сложная математическая и финансовая модель, в него вовлечено большое количество лиц, на которых возложена задача реализовать огромное количество этапов. Его запуск стал возможен благодаря принятой в последнее время связке законопроектов, которые в целом реформируют сферу ЖКХ в Украине, формируют качественно нового потребителя этих услуг.

Фонд энергоэффективности -- это сложнее, чем субсидии. С субсидиями все просто: заявление – подтверждение – и вот государство уже помогает. Закон о Фонде энергоэффективности – это инструмент в руках нескольких субъектов - не только ОСМД и собственников многоквартирных домов, но и монополистов, который заставит их пойти на модернизацию, снизить свои затраты и потери и, в результате, дать более качественную услугу водо- и теплоснабжения.

Это также инструмент для энергоаудиторов, которые получили законодательную базу для создания рынка своих услуг.

В любом проекте по энергоэффективности нужно просчитывать коэффициент снижения потребления энергии. Отсутствие таких расчетов, к сожалению, - это огромный пробел в программе "теплых" кредитов. За три года на "теплые" кредиты бюджет выделил 1,6 млрд грн, если добавить к этой сумме средства домохозяйств, то общий объем инвестиций в отрасль составил примерно 3,6 млрд грн. Но государство уже три года финансирует проекты модернизации многоэтажных домов без аудита эффективности таких работ. Для этого нужно было законодательно определить, кто такой энергоаудитор, как он получает сертификацию и какую ответственность несет за предоставленные рекомендации, а также каким образом потребитель будет получать сертификат о состоянии дома. У нас есть много энергоаудиторов и даже их профильные ассоциации, но они как консультанты практически не несут ответственности. В Украине отсутствует реестр энергоаудиторов, как, например, у архитекторов или проектантов.

В соответствии с законом "Об энергоэффективности зданий" мы запускаем процесс подготовки энергоаудиторов, в первую очередь, в вузах, которые будут проводить дополнительное обучение и выдавать сертификаты. Когда количество энергоаудиторов на рынке будет достаточным, они смогут создавать свои саморегулирующиеся организации и сертифицировать специалистов. Сейчас готовим достаточно сложные нормативные акты по энергоэффективности. Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года. До этого надо разработать формы сертификатов и методики, по которым определяется энергоэффективность здания. Дальше – создание реестров сертифицированных энергоаудиторов. Мы сможем проводить выборочную проверку сертификатов, а энергоаудиторы будут нести ответственность вплоть до лишения сертификата за частое предоставление неправильных рекомендаций.

Так что, чтобы запустить Фонд, нам нужны энергоаудиты и сертификаты. Поэтому мы отрабатываем вопрос о выдаче сертификатов до вступления в силу закона. И ставим приоритетом при создании рынка энергоаудиторов наличие конкуренции, которая позволила бы правильно влиять на цену их услуг.

- Кто сейчас будет регулирующим органом для энергоаудиторов?

- У нас регулирующего органа нет. Госэнергоэффективности, как центральный орган исполнительной власти, ведет реестры и проводит выборочные проверки, а лишает сертификата орган, который его выдал. Фонд энергоэффективности – скорее, финансовое учреждение, так как проводит софинансирование проектов.

Одним из основных условий для получения средств из Фонда – наличие счетчиков. Закон о коммерческом учете заставляет установить счетчики на тепло до конца 2018 года и закончить домовой учет по воде до 2019 года. Без этого управлять мероприятиями по снижению потребления невозможно. Пока Фонд не начал действовать, мы продолжаем финансирование "теплых" кредитов. Мы хотим, чтобы "теплые" кредиты были направлены на финансирование частного сектора по закупке альтернативной техники, например, тепловых насосов или солнечных батарей. А Фонд сосредоточится на многоэтажном рынке. Данное решение мы приняли совместно с ЕС. Многоэтажный сектор насчитывает 154 тыс. домов, из них 77,5 тыс. – дома выше пяти этажей, остальные – от двух до пяти этажей. Многоэтажный рынок потребляет около 9 млрд куб. м газа, составляя немногим меньше половины всего потребления газа в стране. Энергоэффективные мероприятия дают до 50% снижения потребления, особенно для домов, построенных до 1996 года, - это огромный ресурс.

Фонд будет включать технический и финансовый офис. Технический офис будет систематизировать рекомендации энергоаудиторов. До 90-х годов было практически серийное домостроительство, поэтому мы можем выйти на систематизацию проектов и значительно удешевить проектные работы и рекомендации для домохозяйств.

Кроме того, на Фонд возложена задача мониторинга. Для получения финансирования из Фонда необходимо сделать сначала проектную документацию, потом верификацию сделанной работы, после чего Фонд обязан осуществить мониторинг, сколько потребляет здание во время отопительного сезона.

В вопросе верификации нас поддержал ЕС. Думаю, в начале апреля мы подпишем техническое соглашение о предоставлении Украине EUR50 млн, которое, в том числе, предполагает привлечение Евросоюзом независимой аудиторской компании для верификации проектов. Также ЕС готов выделить дополнительные EUR50 млн в 2019 году. Проект такого дополнительного договора уже был получен в марте.

- Насколько верификация удорожит всю цепочку работы Фонда энергоэффективности?

- Мы договорились, что верификация будет проведена за деньги мультидонорского фонда, созданного нашими партнерами.

-То есть, верификацию какое-то время будет осуществлять международная компания?

- Зависит от того, какие требования будут выставлены к компании на конкурсе. Это может быть и украинская компания. Скорее всего, конкурс будет проводиться по региональному принципу. Но мы рассчитываем, что энергоаудиторы не будут привязаны территориально. Запустив Фонд и сертификацию, мы планируем создать прототип ProZorro. Я, как собственник дома, могу сказать: мой дом имеет такие характеристики, и я хочу получить предложения по энергоаудиту, по проектной работе и по ее исполнению. При этом, находясь в Киеве, я могу получить предложения от компаний из Хмельницкого, Запорожья, любого другого региона. Это важно, потому что мы не хотим, чтобы муниципалитеты довлели, как в муниципальных программах по "теплым" кредитами. Нам важно создать рынок.

В соглашении с ЕС, которое мы подпишем в апреле, важна не сумма денег, а срок, на который мы его подписываем. Евросоюз как партнер готов пять лет сопровождать Фонд, а мы сможем дополнительно привлекать в него других доноров. К примеру, правительства Дании и Швеции также заинтересованы участвовать, предоставлять техническую и финансовую поддержку. IFC (Международная финансовая корпорация, входит в группы Всемирного банка – ИФ) зайдет в наблюдательный совет Фонда и также будет создавать его продукты и процедуры.

Нам важна именно техническая поддержка Фонда. Это очень сложная работа, которая создаст маршрутную карту не только для аудиторов и проектных организаций, но и справочник, который четко разъяснит домохозяйствам всю процедуру.

Одна из первых задач – разорвать связь клиента и чиновника, избавить от прямого контакта и коррупционных рисков, в том числе, при верификации. Консультанты Всемирного банка помогают разработать маршрутные карты, где путь клиента, партнера-банка и Фонда не пересекаются. Основной вопрос – работа клиента с банком. Фонд не может идентифицировать клиента, он лишь проводит верификацию поступающих документов. Если с документами все нормально, подтверждается возможность финансирования. Мы хотим имплементировать в Украине механизм, который работает в странах Балтики или Восточной Европе.

Кроме того, мы рассчитываем привлечь европейские технологии. Ведь речь идет не только об утеплении стен, ремонте кровли и подвала. Мы смотрим более глубоко – на инженерные системы. Как показала первая практика по установке индивидуальных тепловых пунктов (ИТП), реверсной подаче теплоснабжения (когда на верхних этажах холодно, а на нижних – тепло), все эти моменты можно решать. Технологии также позволяют в летнее время для подогрева воды использовать солнечные коллекторы. Есть масса решений, на которые мы долгое время не обращали внимания, но сейчас можем сделать скачок. Мы хотим привлечь самые последние разработки для рекуперации воздуха, солнечные коллекторы. Все эти решения уменьшают энергопотребление в несколько этапов. Первый, для ОСМД, – энергоэффективные мероприятия, установка счетчиков, ИТП, утепление подъездов, входных дверей… Второй – полная модернизация, в том числе инженерных систем, может занять и четыре шага. В Украине есть ОСМД, которые уже изобретают smart-building: системы управления домом с энергопотреблением, очисткой воды и прочим.

- Однако очистка воды – это уже, скорее, не к Фонду энергоэффективности?

- Все, что связано с модернизацией дома, может в будущем финансироваться Фондом. Первый этап – это энергоэффективные мероприятия.

Мы будем заниматься привлечением другого финансирования. В частности, одной из задач Фонда будет частичное возвращение субсидий в финансирование мероприятий по энергоэффективности. Когда в 2019 году начнется монетизация субсидий, то в домах, где было проведено уменьшение энергопотребления, часть сэкономленных субсидий должна возвращаться в Фонд, а не просто в бюджет.

Предложение револьверным методом запустить субсидии в энергоэффективность уже поступало два года назад во время обсуждения с немецким правительством. Но для этого должно все быть готово на рынке: взаимоотношения по социальным платежам, взаимоотношения между Минфином, "Нафтогазом" и субъектами потребления. Этот путь еще предстоит пройти. Поэтому Фонд будет запущен именно по работе с многоэтажным сектором. Мы рассчитываем, что в Фонд придут ОСМД, не важно – есть у них "субсидианты" или нет.

Немецкое правительство предложило следующее решение: если субсидианты будут блокировать решения, то, возможно, на долю субсидиантов с целью их мотивирования будет предоставляться отдельным траншем дополнительное софинансирование. К примеру, если мы готовы софинансировать 40% на ОСМД, то на субсидиантов будут выделяться дополнительные 9%. Сегодня количество субсидиантов в стране достигло практически 65%. Парадокс в том, что чем меньше город и чем меньше многоэтажный сектор, тем больше там субсидиантов. Поэтому решение о проведении энергоэффективных мероприятий на общем собрании совладельцев иногда ставится под угрозу нежеланием самих жителей: да, холодно, стены влажные, но за нас платят – и нас все устраивает. Мотивировать их тем, что стоимость жилья увеличится после модернизации минимум на 20%, также сложно.

В секторе ЖКХ должна прийти точка невозврата: когда мы покажем людям, что есть простой путь, позволяющий сэкономить до 60% платы за коммунальные услуги, что его прошли один-другой-третий дома, тогда мы сможем говорить о снижении субсидирования.

- Клиентами Фонда, в основном, будут ОСМД?

- Это многоэтажный сектор, но, в первую очередь, рассчитываем на ОСМД.

- Но сейчас на рынке уже есть управляющие, у которых миллионы квадратных метров в управлении

- Есть, но часто это так называемые "дирекции", которые, кроме собственника, ничем не отличаются от коммунальных ЖЭКов. Сейчас дом можно выставить на конкурс, подписать договор с управляющим, и, если его услуги не устраивают, в течение года расторгнуть договор. Это очень важно, поскольку мы рассчитываем, что в будущем люди будут делегировать управляющему проведение энергоэффективных мероприятий.

Так что мы не ограничиваем – управляющие могут делать запросы и сейчас, но от ОСМД и ЖСК, которых уже около 30 тыс., запросов намного больше. ОСМД уже стали реальной силой, что продемонстрировала в начале этого года история с монетизацией субсидий. Государство пообещало субсидии – пожалуйста, заплатите. А объединениям начали диктовать условия: заплатите налоги, откройте спецсчет, который вы можете использовать только на зарплату…

Вывод, который нужно сделать из этой истории, - очень важно понимание технических моментов и тонкостей взаимоотношений ОСМД с субъектами, которые поставляют электроэнергию, услуги по вывозу мусора, лифтовому обслуживанию и другие. ОСМД заключают с этими компаниями договора и часто берут кредиты, чтобы вовремя оплатить, и они не должны ждать, когда государство им заплатит субсидии. Этот момент никто не понимал, пока ОСМД не "взбрыкнули" и не сказали: в таких условиях мы больше не хотим быть агентом государства. Сейчас они готовы выставить полные счета, а дальше государство пусть разбирается, как людям заплатить.

Конфликт с монетизацией субсидий через ОСМД - это очень важный знак, потому что ОСМД являются одним из наших ключевых партнеров, которые помогают в предоставлении социальной помощи, ведь управления социальной защиты не готовы платить напрямую. Опыт ОСМД по "теплым" кредитам, показывает, что это надежные партнеры.

- Какой процент возврата по "теплым" кредитам, взятым ОСМД?

- Возврат – 100% в течение года-полтора. Хотя банки тоже очень строго подходят к тому, кому выдавать кредиты. Если это индивидуальные домохозяйства, требования по работе и платежах жесткие.

ОСМД – это клиент, у которого есть постоянный денежный поток. Решения в ОСМД и индивидуальных хозяйствах принимаются достаточно непросто. На привлечение кредитов идут только действительно финансово крепкие субъекты. И берут их только поэтапно, а не сразу на полную модернизацию. Хотя недавно уже были выданы первые кредиты на полную модернизацию – на сумму 8-22 млн грн.

- В этом году в госбюджете на Фонд энергоэффективности предусмотрено 1,6 млрд грн. Фонд успеет их освоить?

- Эти деньги не сгорают, они будут на счетах Фонда. Главное – эффективно их использовать, а не осваивать. Нужно видеть, что это дает результат. Банки – на этом этапе это государственные Укргазбанк, ПриватБанк и Ощадбанк - готовы.

- Не будет такой ситуации, что деньги на "теплые" кредиты закончились, а Фонд еще не начал работу?

- Мы предусмотрели этот момент, и, если будет необходимость, мы сможем перекинуть деньги с Фонда на "теплые" кредиты. Но этого не хотелось бы, потому что система работы Фонда будет более эффективна.

- Когда все же вы ожидаете начала практической работы Фонда?

- Мы рассчитываем, что во втором квартале 2018 года: мы запускаем сертификацию энергоаудиторов и на границе с третьим кварталом рассчитываем получить директора Фонда и начать работать с заявками.

Но мы уже плотно работаем с ОСМД, убеждая их уже сейчас двигаться в направлении подготовки проектов. В конце февраля Кабинет министров принял пакет постановлений, которые определяют требования к наблюдательному совету, дирекции и дают возможность запустить конкурс типовых договоров. После подписания договора с ЕС в обязанности вступит IFC, который получит финансирование Евросоюза. Мы рассчитываем, что E5P (многосторонний донорский фонд объемом в EUR180 млн, учрежденный в 2009 году для стимулирования притока инвестиций в реализацию муниципальных проектов повышения энергоэффективности и охраны окружающей среды в регионе "Восточного партнерства" - ИФ), который работает с ЕБРР, тоже когда-то включится в этот процесс. Рассчитываем, что и Всемирный банк подключится.

После принятых постановлений мы объявим конкурс на набсовет, потому что он принимает требования к директорам Фонда и проводит отбор. Параллельно мы отрабатываем процедуры, которые должны действовать в Фонде, и пакеты–продукты. Мы планируем два-три таких продукта: пакет "легкий" - для установки ИТП и комплексный пакет - для модернизации дома.

Важно, чтобы ОСМД понимали, что они сами будут принимать решения, кто будет аудитором, кто будет выполнять работы, кто будет нести ответственность по договорам. ОСМД должны иметь выбор, но они, перечисляя деньги проектной организации или исполнителю работ, также должны быть защищены от того, чтобы потом те организации не сказали: извините, денег нет, ничего делать не будем, идите в суд.

Энергоаудит, как и проектная документация, стоит дополнительных затрат. Государство будет софинансировать вместе с донорами до 40% из них. Нужно мотивировать людей вкладывать деньги в энергоэффективность.

- Планирует ли Фонд сотрудничать с ЭСКО-компаниями?

- ЭСКО – это немного другая методика. Считаем, что это дополнительный финансовый механизм, который пока работает только с бюджетной сферой. Сейчас ведем переговоры с Национальным банком, чтобы договора с муниципалитетами на модернизацию социальных объектов могли рассматриваться как основа для выдачи кредитов. Бюджетные деньги могут быть возвращены ЭСКО-компаниям, как залоговые основания для получения оборотных средств. Это будет "ядерная реакция" по привлечению средств к такой модернизации социальных объектов. Компании, заключая договора с муниципалитетами, получают деньги в банке как оборотные, и муниципалитеты будут возвращать заимствованные деньги. Компании, получив оборотные средства, будут активно развиваться и двигаться для того, чтобы модернизировать.

- Если я правильно понял, стартовать на рынке Фонд энергоэффективности будет с 2-3 проектов, чтобы на них отладить все процессы?

- Банки заинтересованы, они видят ликвидность кредитов. Укргазбанк и Ощадбанк уже имеют опыт. ПриватБанк еще не показал результатов, потому что включился в конце 2017 года, но уже начал применять маркетинговые ходы: даем кредит "в ноль", договариваемся с поставщиками на скидку до 20%...

Если мы запустим этот рынок, то, думаю, сможем привлечь в него деньги и дать до 50 тыс. рабочих мест. Это достаточно большой рычаг для движения экономики: с одной стороны, мы сокращаем потребление, с другой – двигаем предпринимательский класс. На этом держится вся Европа: самоуправление в доме и в громаде.

Напомню, что в прошлом году произошел законодательный прорыв в этой сфере, и Фонд энергоэффективности – это лишь одна из его составляющих. В 2018 году мы хотим достичь финансовой стабилизации предприятий, которые предоставляют жилищно-коммунальные услуги. Сейчас такие предприятия тоже находятся не в том состоянии, которое позволяло бы быстро привлекать деньги. Поэтому в прошлом году мы приняли закон №1730 о реструктуризации на пять лет долгов водоканалов и теплоснабжающих организаций и списании около 6 млрд грн штрафов и пени.

Сейчас мы отрабатываем монетизацию субсидий на уровне предприятий. Первый, как говорится, "блин комом", был сделан Минфином в вопросе взаимоотношений с ОСМД. Сейчас они учли наши предложения, и надеемся, все заработает нормально. Сейчас, когда мы сделали первый шаг к монетизации, и Минфин с задержками, в неполном объеме, но напрямую проплачивает ТКЭ (теплокоммунэнерго – ИФ) и водоканалам, у них появляются живые деньги от субсидий, населения и бюджетных организаций. Это должно существенно увеличить долю ТКЭ, не имеющих долгов перед "Нафтогазом", с нынешнего уровня в 27-30%, когда субсидии покрывались клиринговыми расчетами.

Мы сделали еще один шаг – выплата 1 млрд грн долгов за бюджетные организации. Это небольшие деньги, поскольку общая задолженность составляет около 5 млрд грн за предыдущие периоды. Но это первый раз, когда государство начинает платить свои долги за бюджет. Таким образом, мы рассчитываем, что монетизация даст возможность компаниям, которые не имеют долгов, выйти на рынок. Тогда они смогут сказать: у нас есть живые деньги, кто готов поставить газ? А те, кто еще имеют долги, также увидели свет в конце туннеля: погасить их и стать свободным. Все это в комплексе должно дать финансовую стабилизацию для предприятий.

По нашим оценкам, в жилой сектор нужно привлечь около EUR25 млрд, в том числе, в модернизацию водоканалов около EUR6 млрд, для ТКЭ – около EUR10 млрд. Это огромные суммы, но мы уже имеем предложения от международных финансовых партнеров. Всемирный банк реализует два проекта – в 11 городах по теплу и в 12 по воде. ЕИБ зашел с EUR400 млн в четыре направления: тепло, вода, отходы и энергоэффективность муниципального сектора. Условия этих кредитов очень привлекательные: срок кредитов по теплу - 22 года с каникулами на восемь лет, по воде – 30 лет и каникулы пять лет. Ставка – 1,5%. Это предложения, которые могут позволить привлечь деньги и провести модернизацию без большой нагрузки на тариф.

Для модернизации теплосетей в малых городах мы видим перспективу в возможности местного тарифообразования. Сейчас только 47 лицензиатов остались в регулировании НКРЭКУ. Мы думали, что будет саботаж по установке тарифов, но практически все согласились на это. Теперь их лицензиатом является областная администрация, и они начали устанавливать экономически обоснованный тариф.

При встрече с главным казначеем ЕБРР я озвучивал, что мы хотим видеть возможность кредитования коммунальных предприятий в гривне, поскольку из-за валютных рисков муниципалитеты очень осторожно к этому относятся. Для такого кредитования необходимо законодательно урегулировать валютные свопы: законопроект №7055 ("О рынках капитала и регулированных рынках" – ИФ) мог бы позволить запускать деривативы.

Другой наш законопроект, который мы хотели бы проголосовать в парламенте, позволяет защитить инвестиционную составляющую в тарифе. У нас часто бывает, что за долги по текущим платежам списывают деньги, которые поступают на счет предприятия от инвестиционного банка на внедрение инвестиционных предприятий. Этот казус также отталкивает наши муниципалитеты от привлечения денег.

Украина. Евросоюз > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > interfax.com.ua, 29 марта 2018 > № 2549624 Геннадий Зубко


Россия > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > stroygaz.ru, 22 марта 2018 > № 2555903 Валерий Абраменков

Коммунальщики в обороне.

Нужно совместно искать пути решения проблем ведомственного жилого фонда.

В управлении Общества с ограниченной ответственностью «Главное управление жилищным фондом» (ООО «ГУЖФ») в основной период деятельности находилось свыше 8 тысяч объектов в 75 субъектах Российской Федерации. В связи с принятым решением руководства Минобороны России о реорганизации системы управления жилищного фонда Минобороны 60% обслуживаемых объектов со 100-процентной собственностью переданы во вновь созданное бюджетное учреждение.

Общество с ограниченной ответственностью «Главное управление жилищным фондом» (ООО «ГУЖФ») было создано в марте 2015 года и работает в интересах Минобороны России. Сферой деятельности компании является профессиональное предоставление жилищно-коммунальных услуг, в том числе качественное техобслуживание специализированного жилищного фонда; разрешение ситуации с задолженностью перед РСО, а также работа по исключению возможности незаконного заселения жилищного фонда Минобороны России и выявлению незаконно проживающих граждан. На сегодняшний день в управлении ООО «ГУЖФ» находятся 2,5 тысячи жилых объектов со смешанной собственностью Минобороны РФ, расположенных в 63 субъектах РФ. О том, какие задачи стоят сегодня перед компанией, в интервью «СГ» рассказал первый заместитель исполнительного директора ООО «ГУЖФ» Валерий АБРАМЕНКОВ.

«СГ»: Валерий Валерьевич, каковы характеристики жилого фонда, управляемого ООО «ГУЖФ»?

Валерий Абраменков: Основной характеристикой нашего жилищного фонда является крайняя степень износа. Согласно оценке, в удовлетворительном состоянии — до 30 лет — находится всего 32% (800 объектов), нуждается в капремонте (до 70 лет) — 54% (1300 объектов), а в крайне неудовлетворительном состоянии — 14% (400 объектов). Сверхнормативный износ МКД приводит к повышенным затратам на техническую эксплуатацию и к частым аварийным ситуациям. Но благодаря слаженной работе нам удается своевременно восстанавливать работоспособность выходящих из строя внутренних инженерных систем и элементов зданий.

«СГ»: Какие задачи ставились перед компанией в начале ее работы?

В.А: Основной нашей целью на начальном этапе было проведение инвентаризации. Также стояла задача организовать безубыточную работу управления объектами жилфонда. ООО «ГУЖФ» уже к окончанию первого года управления вышло на безубыточный уровень, для чего проводились крайне жесткие мероприятия по оптимизации управленческого и техперсонала. Хотя жителям военных городков присуща низкая платежеспособность, «ГУЖФ» удалось поднять собираемость с физических лиц с 80 до 93,7%, что значительно выше показателей некоторых субъектов страны.

«СГ»: Известно, что отношения организаций Минобороны и местных органов власти не всегда складываются гладко. С какими трудностями приходится сталкиваться вам?

В.А.: Действительно, эффективность взаимодействия с властями всех уровней, представительствами федеральных органов (ФАС, ГЖИ, прокуратуры) и РСО различна в каждом субъекте. Периодически возникают спорные ситуации во взаиморасчетах, в связи с чем мы обращаемся за разъяснениями в адрес органов-регуляторов. Основным конфликтным вопросом является слабое развитие социально-культурной и бытовой инфраструктуры, в частности не в полном объеме решены вопросы принадлежности общих дорог, расположенных внутри военных городков. Плохое состояние объектов инфраструктуры приводит к социальной напряженности и порождает конфликты между населением и муниципальным управлением.

Наша УК идет навстречу населению и ищет пути решения, однако данный вопрос необходимо решать на уровне Минобороны во взаимодействии с субъектами РФ. Еще одной проблемой во всех без исключения регионах является работа с задолженностью за потребленные энергоресурсы перед муниципальными поставщиками. Мы не имеем возможности погашать задолженность жителей за счет собственных средств, но, как правило, при посредничестве муниципальных властей удается выйти из сложившейся ситуации. Стоит отметить, что наша компания проводит работы с РСО по взаиморасчету за поставленные услуги, в случае отсутствия прибора учета, в соответствии с постановлением Правительства № 124. Однако зачастую урегулировать объемы потребляемых ресурсов удается только в судебном порядке, что приводит к репутационным и финансовым издержкам компании. Хотя действия общества были детально продуманными и точными, наша организация столкнулась с нападками региональных СМИ, которые, не разобравшись в вопросе, «подливали масло» в огонь. Однако, несмотря на это, нам в большинстве случаев удалось отстоять свою позицию и наладить контакт с гражданами.

«СГ»: Как решается проблема капремонта МКД, находящихся у вас в управлении?

В.А.: Это серьезный вопрос. Капремонт объектов, находящихся у нас в управлении, ни разу не проводился за весь период эксплуатации. Мы часто сталкиваемся с непониманием со стороны населения, которое требует от нас проведения капремонта. Между тем, на основании постановления Правительства № 290 нами был принят перечень услуг и работ, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Мы осуществляем работы по техобслуживанию и текущему ремонту из средств, поступающих от жителей, и в этих рамках провести капремонт зданий не представляется возможным. К сожалению, Министерством обороны пока не принято решение о порядке формирования фонда и проведения капремонта. Общество совместно с МО проводят работы по включению объектов жилищного фонда в программу капитального ремонта регоператоров субъектов Российской Федерации. Но низкая оплата взносов приводит к тому, что регоператоры в программах капремонта ставят МКД Минобороны России на более поздний срок. В связи с этим техническая эксплуатация таких объектов становится настоящим «сражением» с физическим износом внутренних инженерных систем и конструктивных элементов зданий, требует от эксплуатирующего персонала высокого мастерства и принятия оперативных мер по восстановлению работоспособности здания в целом.

«СГ»: Развиваете ли вы практику энергоэффективных ремонтов?

В.А.: К сожалению, возраст большинства находящихся у нас в управлении жилых домов зачастую превышает все разумные пределы, некоторые из них имеют признаки аварийности. В такой ситуации вопрос энергоэффективности переходит скорее в плоскость капремонта, который в свою очередь часто является нецелесообразным — такие объекты обычно расселяются и консервируются. К сожалению, вопросы энергоэффективности только частично входят в обязанности УК. Основной проблемный вопрос, с которым мы сталкиваемся при реализации энергоэффективных мероприятий, — необходимость согласования плана работ с единоличным собственником, частными собственниками, а также географическая удаленность фондов. Классический пример — установка общедомовых приборов учета. Обязанность его установки лежит на собственнике, а не на управляющей компании, но в случае его отсутствия мы не получаем экономический эффект от проводимых энергоэффективных мероприятий при том, что несем затраты на их реализацию. Тем не менее мы ежегодно в ходе подготовки к отопительному сезону производим замену устаревшего оборудования инженерных систем на более современное (водоподогреватели, насосы, отопительные приборы, трубопроводы, осветительные приборы и т.п.), применяем датчики движения в местах общего пользования и проводим другие мероприятия, которые позволяют экономить ресурсы.

«СГ»: Одним из возможных направлений деятельности управляющих компаний является оказание жильцам дополнительных услуг. Делаете ли вы что-то в этом направлении?

В.А.: Да, мы работаем в этом направлении. У нас есть официальный сайт https://guzhf.ru, и мы сейчас прорабатываем возможности запуска сервиса «электронная оплата услуг», благодаря которому можно будет заказать или оплатить ту или иную услугу, не выходя из квартиры. Это позволит также контролировать качество работы мастеров, так как все будет зафиксировано в электронном документе, который будет доступен в личном кабинете. У нас круглосуточно функционирует единая диспетчерская служба, которая готова проинформировать каждого обратившегося гражданина по любому вопросу, касающемуся управления. Также действует приложение, доступное на iOS и Android, где каждый гражданин сможет самостоятельно контролировать свой расход денежных средств на услуги ЖКХ.

«СГ»: Что, на ваш взгляд, нужно изменить в законодательстве, чтобы сделать работу УК эффективнее?

В.А.: Жители и контролирующие деятельность УК надзорные органы зачастую предъявляют компании претензии по всем проблемам, сложившимся в жилищном фонде. В связи с этим считаем целесообразным доработать нормативные документы, предусматривающие более четкое разделение обязанностей сторон.

Цитата в тему

На сегодняшний день в центральном управлении и обособленных подразделениях квалифицрованных специалистов не хватает . Вместе с тем мы заинтересованы в подборе профильных кадров — инженерно-технических работников по эксплуатации зданий, экономистов по работе с ресурсоснабжающими организациями и т.д.

Справочно

В связи с принятым Министерством обороны решением о реорганизации системы управления жилищным фондом министерства объекты со 100-процентной государственной собственностью переданы в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Центральное жилищно-коммунальное управление» (ФГБУ «ЦЖКУ») Министерства обороны РФ.

Автор: Алексей ЩЕГЛОВ

Россия > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > stroygaz.ru, 22 марта 2018 > № 2555903 Валерий Абраменков


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 марта 2018 > № 2544705 Сергей Михайлов

Жилищный вопрос. Почему ипотечные облигации не востребованы у частных инвесторов

Сергей Михайлов

директор инвестиционно-торгового департамента

У ипотечных облигаций есть все шансы стать популярным инструментом среди частных инвесторов, но пока до этого далеко. В чем главное препятствие и можно ли его преодолеть?

Ипотечные облигации — ценные бумаги, обеспеченные правами требования по ипотечным кредитам, — один из самых обсуждаемых инструментов финансового рынка. Некоторые эксперты не исключают, что эти бумаги как наиболее надежный продукт с приемлемым уровнем доходности могут потеснить другие инструменты по управлению капиталом.

С точки зрения инвестирования ипотечные облигации считаются качественным продуктом. Они отвечают двум ключевым требованиям — доходности и надежности. Доходность этих бумаг находится на уровне ОФЗ плюс 1-1,25 процентных пункта, а кредитный рейтинг — на уровне странового.

Риски по таким облигациям минимальны, поскольку даже в случае банкротства банка, чей пул ипотечных кредитов обеспечивает бумаги, инвесторы за счет обособления проданного пула на ипотечном агенте продолжат получать прибыль. Эти преимущества наталкивают участников рынка на мысль о необходимости расширения секьюритизации ипотеки.

В этом направлении вроде бы уже сделаны первые шаги. В конце 2016 года заработала Фабрика по производству ипотечных ценных бумаг АИЖК, а в 2017 году банк «ВТБ 24» объявил о выпуске ипотечных ценных бумаг для продажи на открытом рынке, которые получили название «народные облигации».

Чтобы понять, каковы шансы у инвесторов воспользоваться этим инструментом, нужно для начала посмотреть, что происходит на рынке секьюритизации, где как раз и «производятся» ипотечные ценные бумаги.

Упрощенная схема выпуска ипотечных облигаций выглядит так: банк формирует пул однородных ипотечных кредитов (примерно с одинаковыми параметрами) и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Инвестор приобретает эти бумаги и получает по ним купонный доход, который формируется за счет поступающих погашений по ипотечным кредитам.

Что-то пошло не так

Несмотря на внешне благоприятный фон, 2017 год стал одним из самых провальных для рынка секьюритизации. Объем сделок по продаже ценных ипотечных бумаг составил 124 млрд рублей. С одной стороны, этот показатель находится примерно на уровне 2013 года, когда было секьюритизировано ипотечных портфелей на сумму 146,3 млрд рублей. С другой — если посмотреть на структуру проведенных сделок, то объем рыночных выпусков вне рамок госпрограммы («Фабрики ИЦБ») составил по жилищной ипотеке всего 15,2 млрд рублей, что ничтожно мало. Более того, в предыдущие два года выпусков также было крайне мало: в 2015 году секьюритизировано жилищных кредитов всего на 63,6 млрд рублей, в 2016-м — 81,3 млрд рублей.

В чем причина стагнации рынка? Основное препятствие — ужесточение условий проведения сделок по выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

В прошлом году рынок столкнулся с рядом сложностей: введением повышенного коэффициента риска для определенных траншей (в этом году его должны снизить почти в восемь раз); переходом с обязательных рейтингов по ИЦБ международных агентств на национальные, методика оценки которых была согласована только к концу года; повышением требований спецдепозитариев к сделкам для исключения случаев фальсификации.

Сейчас участники рынка надеются, что все сложности остались позади и в 2018 году ситуация начнет меняться в лучшую сторону. В прошлом году уже были сформированы ипотечные портфели (рост по объему выдач — 34%), и теперь для сохранения высоких темпов активные участники рынка жилищного кредитования будут заинтересованы в том, чтобы получить фондирование под новые сделки.

Секьюритизация — важное звено «ипотечной цепочки». Ипотечный кредит, «упакованный» в ценную бумагу и проданный инвестору, позволяет получить финансирование для выдачи новой ипотеки. Других длинных денег у большинства участников рынка попросту нет.

Не для народа

Основные «потребители» ипотечных бумаг сегодня — это управляющие компании, в которых размещены средства пенсионных фондов, и финансово-кредитные организации. Доля частных инвесторов в этом сегменте рынка пока минимальна, хотя теоретически ипотечные облигации может приобрести любой.

С этой точки зрения выпуск «народных облигаций» банка «ВТБ 24» — это своеобразный маркетинговый ход.

Причина низкой популярности ипотечных облигаций среди частных клиентов — сложность анализа такого инструмента. Далеко не каждый профессиональный участник рынка умеет считать доходность по этой бумаге и анализировать ее параметры. Например, в решении об эмиссии содержится информация о сроке погашения. Если банк проводил секьюритизацию ипотечных кредитов сроком 25 лет, то их погашение формально должно наступить только в 2043 году.

Безусловно, такая отдаленная перспектива может охладить интерес многих инвесторов к покупке бумаги. Однако с учетом заложенных опционов на досрочное погашение срок действия может оказаться значительно меньше. Расчет дюрации — это как раз одна из основных проблем. Срок погашения ипотечных кредитов может меняться в зависимости от состояния рынка.

Например, сейчас на фоне снижения ключевой ставки идет активное рефинансирование кредитов, оформленных в 2014-2015 годах. То есть размер доходности и срок обращения облигаций, выпущенных, например, в 2015-2016 годах, сократится, если на них есть опцион на досрочное погашение. Это не приведет к убыткам или потерям со стороны инвесторов, просто срок инвестирования, на который они рассчитывали, может оказаться меньше, чем ожидалось изначально.

Еще одна причина низкого спроса — небольшое количество ипотечных облигаций в свободном обращении. Профессиональные инвесторы, как правило, выкупают определенный объем бумаг и держат их у себя до погашения. Вероятно, на исполнение заявки на покупку или продажу ипотечных облигаций брокеру может потребоваться время.

Чтобы заработали рыночные механизмы, нужны большие объемы сделок. Когда рынок достигнет насыщения, тогда и возникнет вопрос, как привлечь новых потенциальных покупателей.

Точки роста

Аппетит к покупке ипотечных бумаги в этом году будет только расти. Есть ли шанс его удовлетворить и какие изменения помогут рынку набрать нужные объемы?

Во-первых, сыграет свою роль «Фабрика ИЦБ», которая планирует выпускать ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК. Банк, секьюритизирующий ипотечный портфель, получает возможность снизить давление на капитал, поскольку такие бумаги относятся к группе низкорисковых активов. Для отдельных участников рынка это может оказаться тем, что «доктор прописал».

Кроме того, АИЖК берет на себя все функции организатора сделки, вплоть до юридического и налогового консультанта, что теоретически может способствовать выходу на рынок более мелких игроков, которые, не обладая необходимой экспертизой, не могли выводить на рынок свои портфели.

Во-вторых, с 1 июля в оборот вводится электронная закладная. Это такая же ценная бумага, но в «цифровом» формате. Использование электронной закладной позволит банкам сократить время на проверку оригиналов ипотечных закладных, снизить операционные риски и дополнительно защитит от мошенничества с физическими оригиналами. В итоге сократится общее время, затраченное на проведение сделки. По предварительным оценкам, «экономия» может составить до 20%. Сейчас весь процесс подготовки сделки занимает около шести месяцев.

Рыночные размещения, когда ипотечные банки самостоятельно проводят секьюритизацию портфелей, необходимы для развития рынка. Банки получают дополнительную прибыль от сделок и экономят на комиссии АИЖК.

Кроме того, у профессиональных инвесторов тоже могут появиться сложности с приобретением фабричных бумаг в больших объемах. Поскольку выпуск бумаг осуществляется от одного имени, то у финансовых организаций, приобретающих выпуски, могут возникнуть ограничения на вложения в долговые инструменты одного эмитента.

Так что сомнения некоторых участников, что если банки нарастят объемы секьюритизации, то рынок не сможет их «переварить», абсолютно беспочвенны. Спрос слишком далек от насыщения.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 марта 2018 > № 2544705 Сергей Михайлов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 12 марта 2018 > № 2531698 Петр Бирюков

Умение справляться с проблемами.

Москва — единственный регион в России, где инженерная инфраструктура обновляется на 2% в год.

Москва — самый большой город России и один из крупнейших мировых мегаполисов. И городское хозяйство столицы решает беспрецедентные по своим масштабам задачи. Однако, несмотря на уникальность Москвы, ее опыт в сфере ЖКХ представляет большой интерес для всех российских городов и регионов. О том, как в столице обновляют инженерную инфраструктуру, благоустраивают общественные пространства и борются со снегопадами, — в интервью заместителя мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петра БИРЮКОВА.

«СГ»: Петр Павлович, пожалуй, самой обсуждаемой москвичами темой минувшего месяца стала очистка улиц от снежных заносов. На ваш взгляд, городским коммунальным службам удалось справиться с этой проблемой?

Петр Бирюков: Сказать, что февраль выдался сложным с точки зрения зимних осадков, — это ничего не сказать. За два дня при месячной норме 36 см их выпало 47 см, то есть 85 млн кубометров снега. И потом каждый день к этому добавлялось еще по 2-3 сантиметра. Даже в снежную зиму 2012–2013 годов больше 40 см за такой короткий срок не выпадало. Если в начале зимы на уборки улицы выходило 15 тысяч единиц снегоуборочной техники, то в феврале — уже 18 тысяч. Половина из них грузовики-самосвалы. Помимо машин ГБУ «Автомобильные дороги» и техники ГБУ «Жилищник» был мобилизован парк техники инженерных компаний, таких как ПАО «МОЭК», АО «Мосводоканал», ГУП «Мосводосток», ГБУ «Гормост». На уборке снега в пиковые дни было задействовано 80 тыс. человек, причем 25 тыс. из них — персонал перечисленных инженерных организаций. А вот личный состав подразделений МЧС и воинских частей к уборке снега на улицах и во дворах не привлекался. Солдаты, как обычно, убирали только территорию воинских частей.

Одним словом, нам удалось достойно справиться с решением возникшей проблемы. Возьмите, например, такой сопоставимый с Москвой мегаполис, как Париж. Там, когда выпадает 15 см осадков, движение на улицах останавливается, общественный транспорт парализован. У нас же и в пик невиданного снегопада автобусы продолжали ходить, пусть и с увеличенным интервалом. И мне хотелось бы поблагодарить наших горожан за проявленную в дни этой чрезвычайной ситуации сознательность. Во время интенсивного снегопада мы попросили автомобилистов по возможности воздержаться от поездок. И москвичи прислушались. Многие граждане обратились в управляющие компании, к старшим по подъезду с предложением оказать помощь в расчистке своего двора, получили инвентарь и взялись за работу. Мы такие инициативы будем только приветствовать. Ведь дворникам и снегоуборочной технике приходилось в эти дни работать в авральном режиме. По нормативу в дни осадков вывоз снежного вала должен начинаться только через 16 часов после того, как снегопад закончился. Нам же в нарушение принятых норм в социально значимых местах приходилось это делать, пока еще шел снег. Иначе движение было бы парализовано. И количество прометаний техника делала вдвое больше, чем положено по нормативу. Вместо трех за сутки выполнялось семь.

По нормативам мы должны убирать 10 см снега за три дня. Каждые последующие 5 см — плюс один день. То есть 10 дней для того, чтобы убрать весь снег. Мы это делаем почти вдвое быстрее. А вы представляете, сколько снега нам для этого пришлось вывезти и утилизовать? Представляете себе, что такое 85 млн кубометров снега? Если его загрузить в железнодорожные вагоны, то получится состав такой длины, что сможет обогнуть нашу планету по экватору. По итогам зимы уровень выпавшего за сезон снега, скорее всего, превысит два метра.

«СГ»: Главным направлением работы Комплекса городского хозяйства в минувшем году была реализация программы «Моя улица». Что будет сделано по этой программе в нынешнем году?

П.Б.: В 2017 году на улицах центральной части город выполнил беспрецедентный объем работ: треть того, что было сделано в рамках программы «Моя улица» за все предыдущие годы ее реализации. Если за период с 2011-го по 2016-й годы в городе было благоустроено 327 улиц и площадей суммарной протяженностью 311 км, то в наиболее продуктивном 2017 году — 119 улиц протяженностью 72,5 км. Общая площадь благоустройства при этом составила 308 гектаров.

Новый облик обрели двенадцать набережных — они стали единой велопешеходной зоной с местами для отдыха и смотровыми площадками. Вдоль Москвы-реки был проложен уникальный пешеходный маршрут длиной 17 км. Славянская площадь стала крупным транспортным хабом. Особое внимание мы уделяли работе с объектами культурного наследия. В целом за период комплексного благоустройства найдено примерно 25 тыс. различных артефактов, которые сегодня стали экспонатами музеев.

В этом году масштаб работ по программе будет скромнее. Главная причина тому — проведение в Москве этим летом матчей Чемпионата мира по футболу. По просьбе FIFA с начала июня и до середины июля никаких работ по благоустройству производиться не будет. В местах проведения мероприятий чемпионата и в оживленных туристических местах не планируется даже плановых ремонтных работ.

По требованию FIFA в апреле-мае мы дополнительно установим указатели на русском и английском языках — на подходах к стадионам, тренировочным базам ЧМ, гостиницам и т.д. Надо сказать, что это — часть планомерно выполняемой работы. Еще в 2013 году Комплекс городского хозяйства запустил проект по созданию единой системы пешеходной навигации на русском и английском языках. И в этом году его реализация должна завершиться. Всего должно быть установлено более 80 тыс. домовых указателей названия улицы и номера дома (к настоящему моменту их уже установили 69 тыс.) и более десяти тыс. отдельно стоящих городских указателей (на данный момент установлено 8,7 тыс.).

Однако работы по программе «Моя улица» в этом году все же будут проводиться и, что важно, за пределами исторического центра города. В границах же Садового кольца предстоит сделать не так много. В порядок будут приведены Кадаши и переулки в районе Солянки и Маросейки, самый значительный из которых Большой Спасоглинищевский переулок. За пределами Садового, но на небольшом удалении от центра, благоустроят семь крупных пространств — территории возле Киевского вокзала, пространство перед главным входом ВДНХ, площадь перед станцией метро «Улица 1905 года» и возле Еврейского музея и центра толерантности, а также подходы к Парку Горького со стороны Ленинского проспекта — там будет создана новая пешеходная зона. Общая протяженность подлежащих реконструкции улиц составляет 18,5 км, а суммарная площадь подлежащих благоустройству территорий равняется 90 гектарам.

«СГ»: Одна из основных задач Комплекса городского хозяйства — содержание объектов инженерной инфраструктуры. В то время, когда в среднем по России степень износа инженерных сетей увеличивается, Москве удается год от года обновлять сетевое хозяйство. Как это удается делать?

П.Б.: Действительно, Москва — единственный регион в России, где инженерная инфраструктура обновляется на 2% в год, в то время как по России в целом ежегодно «стареет» на 4%. В столице из года в год реализуется комплексная программа перекладки и обновления инженерии, благодаря этому уровень износа энергетической и коммунальной инфраструктуры планомерно снижается. Например, степень износа сетей электроснабжения удалось снизить с 65,2% в 2011 году до 56,3% в 2017-м, магистральных сетей теплоснабжения — с 46,5 до 45,2%, газопровода — с 36,5 до 35,6%, канализации — с 50,2 до 48,7%.

По оценке Всемирного банка, Москва стала одним из мировых лидеров по надежности электроснабжения. С 2012-го по 2017-й год срок подключения к электросетям в Москве уменьшился в 3,5 раза с 281 дня до 80 дней. В 2018 году период ожидания подключения должен снизиться до 77 дней.

Также удалось полностью устранить дефицит мощностей и добиться формирования 40-процентного резерва по тепло- и водоснабжению, а также по канализации сточных вод. В сфере газоснабжения накоплен резерв в размере 22% от потребляемых объемов, а в области электроснабжения — 25%. Существующий резерв мощностей позволяет обеспечить бесперебойную работу всех объектов городской инфраструктуры и запланированный ввод жилья и других социально значимых объектов города.

За последние семь лет в городе построено 12 опорных подстанций на 220 кВ, 7 газогенераторных блоков. И если в 2010 году энергомощность составляла примерно 14 тыс. мегаватт и мы вынуждены были с наступлением холодов отключать от электричества рынки, заводы и другие предприятия, то вот уже шесть лет никого зимой не отключаем. При этом максимальное потребление в декабре 2017 года составило 17,5 тыс. мегаватт, а 4 тыс. мегаватт было в резерве.

Упомянутые высоковольтные питающие центры должны стать основой создаваемого энергетического кольца сети напряжением 220 кВт. В него войдут подстанции «Очаково», «Магистральная», «Белорусская», «Бутырки», «Мещанская», «Красносельская», «Кожевническая», ТЭЦ-20, подстанция «Золотаревская», ТЭЦ-12, подстанции «Пресня», «Матвеевская» и «Очаково». Решение о создании кольца было принято еще в 2006 году. Такая система питающих подстанций позволяет достигать исторического максимума энергомощностей, которые обеспечивают быстрое, оперативное подключение потребителей, надежное обеспечение их электроэнергией, и даже пиковые нагрузки город сможет проходить без ограничения потребления электроэнергии и создания резервных запасов угля и мазута. Сегодня город хоть и продолжает закупать на всякий случай это так называемое грязное топливо, но уже четвертый сезон оно не используется. Все генерирующие мощности работают только на природном газе. Что же касается распределительных сетей среднего напряжения, то город осуществляет планомерный переход от сетей стандарта 6 кВ и 10 кВ, которые до сих пор преобладали в городе, к сетям стандарта 20 кВ. Такие распределительные сети позволяют передавать электроэнергию на большее расстояние с меньшими потерями.

Сегодня электросетевое хозяйство Москвы — это 103 тыс. км сетей, 158 питающих центров высокого напряжения, установленная мощность которых превышает 33 тыс. мегавольт-ампер, а также 23 тыс. трансформаторных подстанций среднего напряжения.

Ежегодно в городе вводят одну-две новые высоковольтные подстанции и около 400 трансформаторных подстанций среднего напряжения. Всего за 2012–2017 годы введено 12 260 мегавольт-ампер трансформаторной мощности, реконструировано 2212 км и проложено 7494 км кабельных линий. Уровень износа электрических сетей по сравнению с 2010 годом снизился с 65,2% до 56,3%.

Фактически с двойным резервом работает в городе и система теплоснабжения: она может выдавать 68 тыс. гигакалорий, а потребляет город только 32 тыс. Благодаря этому у нас появилась возможность перевести 21 районную котельную в холодный резерв.

Сформирован дополнительный запас мощности и в системе газоснабжения. Если в 2010-м ее пределом был показатель в 30 млрд кубометров, а город потреблял 29,5 млрд, то сейчас благодаря внедренным мероприятиям по энергосбережению город потребляет около 23 млрд.

Обладает значительным резервом, позволяющим осуществлять градостроительное развитие, и столичная система водоснабжения. Она рассчитана на подачу 6,5 млн кубометров воды в сутки, а реально Москва сегодня потребляет только 3,2–3,3 млн. При этом качество очистки водопроводной воды в столице за последние годы заметно улучшилось. Для ее обеззараживания перестал использоваться токсичный жидкий хлор — его заменили безопасным гипохлоритом натрия.

Имея достаточные резервы по питьевой воде, столичные станции водоподготовки начали снабжать ею подмосковные райцентры. Москва уже поставляет примерно 500 тыс. кубометров воды в год в подмосковные города Дзержинский и Балашиха. А в ближайшее время география поставок должна быть расширена — губернатор Московской области Андрей Воробьев согласился увеличить поставку московской воды в поселения Подмосковья. И сейчас руководство двух субъектов Федерации обсуждает совместный проект строительства дополнительных линий водопровода из Москвы в Подмосковье.

Готов город поделиться с областью и мощностями системы канализации: сегодня ее потенциал составляет 6,8 млн кубометров стоков, а город очищает только на 3,5 млн. На очистных сооружениях столицы используются новейшие технологии усушки осадка. Рассматривается также вариант внедрения термической утилизации сточных вод путем их сжигания в печах. А полученная при этом зола может стать сырьем для цементной промышленности. Эта технология уменьшит отрицательное воздействие на окружающую среду региона, а объем требующих захоронения осадков сократится до 100-120 тыс. тонн.

«СГ»: Какие новые технологии внедряются сегодня в столичном ЖКХ? Какие информационно-коммуникационные сервисы находят там применение?

П.Б.: Без современных технологий в сегодняшних условиях невозможно управлять такой сложной системой, какую представляет собой коммунальное хозяйство столичного мегаполиса. Уборкой улиц столицы занимаются 22,5 тыс. единиц техники, оснащенных датчиками отечественной спутниковой навигационной системы ГЛОНАСС. Они позволяют отслеживать движение каждой из машин: в каком районе она находится, куда движется. Более того, диспетчеру видно, просто она едет с поднятой щеткой или подметает улицу. Вскоре датчиками контроля будет оборудован каждый агрегат на спецмашинах, чтобы вести мониторинг реально выполненного объема работы. В течение ближайших двух лет будет создан диспетчерско-аналитический центр, куда станет стекаться вся информация о работе парка дорожно-уборочной техники.

Другой пример внедрения информационно-коммуникационных технологий — повышение эффективности использования системы видеонаблюдения. Сегодня в нее входят 300 тыс. видеокамер, большинство из которых наблюдает за дворами жилых домов и подъездами. Благодаря этому город отказался от субсидий органам жилищного самоуправления на наем консьержек. Они не выдаются уже три года. Те же ТСЖ, которые все-таки считают необходимым сохранить консьержку, сами оплачивают их труд.

Стоит упомянуть и об эксперименте, реализуемом в Юго-Восточном и Западном административных округах, где проходит тестирование мобильное приложение, с помощью которого хозяин квартиры может вызвать из управляющей компании ремонтника, сантехника или электрика, а в качестве отчета о проделанной работе ремонтник посылает диспетчеру фото исправленной неполадки. Использование современных гаджетов не является проблемой для работников ГБУ «Жилищник». Сегодня в бюджетных учреждениях, обслуживающих 72% жилого фонда столицы, 40% работников — жители Москвы и Подмосковья, еще процентов 30% — жители центральных регионов России, приезжающие на работу к нам вахтовым методом. Зарплата, которая поднялась за последние годы в 2,5 раза по сравнению с той, что была прежде в частных компаниях, привлекает в столицу грамотных, добросовестных специалистов. ГБУ нет необходимости использовать неквалифицированную рабочую силу. Сегодня дворник, убирающий территорию по нормативам, получает 45 тыс. рублей в месяц, водители уборочной техники, механизаторы, слесари, сантехники — примерно по 60 тыс. рублей.

Наконец, важным инструментом контроля качества работы коммунальных служб стал интернет-портал «Наш город», который еще называют электронной жалобной книгой Москвы. В соответствии с регламентом у организации, на которую поступила жалоба, имеется восемь дней, для того чтобы исправить указанную в ней проблему и обнародовать информацию об этом.

«Если в 2010 году город потреблял 29,5 млрд кубометров газа, то сейчас, благодаря внедренным мероприятиям по энергосбережению, — около 23 млрд»

119 столичных улиц было благоустроено в 2017 году

Справочно

Сегодня в Москве работают 300 тыс. видеокамер, большинство из которых наблюдают за дворами жилых домов и подъездами.

Автор: Дмитрий КОСТЕНКО

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 12 марта 2018 > № 2531698 Петр Бирюков


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 7 марта 2018 > № 2523314 Николай Алексеенко

По западному пути: как будет работать банк для девелоперов

Николай Алексеенко

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК)

В России появился специализированный банк для строителей. Чем он будет полезен застройщикам и покупателям жилья?

Перефразируя известное изречение: быть сегодня девелопером — это когда мечтаешь услышать «да» от банкира, а не от девушки. И это отнюдь не преувеличение, особенно если ты не являешься крупным застройщиком элитной недвижимости.

Проблема доступа строителей к кредитным линиям была актуальной как минимум в течение всего периода новейшей истории России. Зачастую в банках стоит просто запрет на кредитование отрасли: резервирование дорогое, при этом адекватно оценить риски на порядок сложнее, чем в иных отраслях экономики. Все это привело к тому, что на отечественном рынке фактически можно посчитать по пальцам одной руки число банков с достаточным опытом кредитования девелоперских структур, а доля строительства в общем портфеле кредитов уступает европейскому показателю в два раза: 7% против 14%.

Такие цифры особенно настораживают на фоне перехода к проектному финансированию жилищного строительства. И, учитывая специфику отечественной экономики, на сцену выходит государственный игрок. Конечно, можно сколь угодно много говорить об огосударствлении нашей экономики, о краткосрочных и долгосрочных перспективах такого подхода, но это уже отдельная обширная тема.

Восстанавливая цепочку событий

Оглядываясь назад, понимаешь, что рано или поздно специализированный строительный банк должен был появиться. Отправной точкой явно послужило банкротство осенью 2015 года крупнейшей девелоперской группы страны СУ-155, которое вывело на совершенно другой уровень вопрос решения проблем обманутых дольщиков. Это стало первым прецедентом в истории, когда решение вопроса достройки объектов проблемного застройщика было взято под прямой контроль Минстроя России.

«Мы вынуждены были вмешаться в этот процесс. Я лично возглавил рабочую группу, которая в еженедельном режиме занимается решением проблем. Сейчас могу с уверенностью сказать, что решение найдено», — говорил министр строительства Михаил Мень осенью 2015 года. Таким образом, этот случай стал первым в истории российского строительного рынка, когда девелопер проходил процедуру санации по аналогии с банковским сектором. Достройка объектов была возложена Минстроем России на банк «Российский капитал», тогда он и стал известен более широкому кругу.

Параллельно с этим нарастала волна обманутых дольщиков, не осталось сомнений, что систему долевого строительства необходимо качественно менять. Минстрой совместно с Единым институтом развития в жилищной сфере уже в 2016 году начал процесс реформирования рынка. Сначала путем ужесточения требований к застройщикам, внедрения фонда защиты дольщиков взамен страхованию, создания единой информационной системы в сфере жилищного строительства. Сегодня уже разработана дорожная карта поэтапного ухода от долевого строительства в его привычной форме в сторону проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Как итог, у властей имеется два механизма решения проблем. С одной стороны, к началу 2018 года появился банк с опытом санации крупнейшего девелопера. С другой стороны — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), на платформе которого аккумулируется весь объем информации о жилищном рынке страны. Надеемся, обе структуры при совместной работе смогут предложить удачные решения по созданию профильного банка для реализации пилотных проектов с использованием механизмов проектного финансирования жилищного строительства.

Первым шагом по совместному взаимодействию стала передача в самом конце прошлого года банка «Российский капитал» в структуру единого института развития в жилищной сфере. Таким образом, уже в 2018 году в структуре АИЖК появится профильный ипотечно-строительный банк.

Специализированный банк в мировом опыте

Практика создания специализированных банков для строительной отрасли уже зарекомендовала себя во всем мире. Имея общую основу и направленность, различные специализированные банки имеют все-таки ряд особенностей.

Когда говорят «строительный банк», первое, что приходит в голову, — известный China Construction Bank, который сегодня реализует проекты не только на национальном инфраструктурном рынке, но и на международном. Однако функционально такая финансовая корпорация более близка к банкам развития, в российской практике аналогом является ВЭБ. Такие банки осуществляют финансирование капиталоемких проектов по строительству объектов инфраструктуры, направленных на долгосрочное развитие страны. В основном это относится к проектам, которые не могут быть осуществлены за счет коммерческого сектора.

Если говорить очень условно, то сейчас АИЖК само по себе является некоторым видом специализированного ипотечного банка (или корпорации) наподобие Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Однако если посмотреть на объем функций, то АИЖК уже давно вышло за рамки классического определения ипотечной корпорации — взять хотя бы ведение программы развития городской среды, либо проведение сделки по переселению ряда министерств в «Москва-Сити», либо содержание единой системы мониторинга всего рынка жилищного строительства в стране. После присоединения фонда РЖС, АИЖК трансформировалось в институт развития в жилищной сфере. Чтобы иметь полный набор инструментов, не хватало только полноценного ипотечно-строительного банка.

В данных условиях важно на пути реформирования жилищной сферы не получить громоздкую, неповоротливую структуру со сложным механизмом принятия решений.

Ипотечно-строительные банки предоставляют целевое долгосрочное залоговое финансирование проектов жилищного и коммерческого строительства или строительства объектов социальной инфраструктуры. Привлечение финансирования происходит через выпуск облигаций, как правило, гарантированных государством и обеспеченных закладными. Ярчайшими мировыми примерами являются Deutsche Pfandbriefbank AG, Construction Bank of Ghana.

Застройщикам — банк, а населению?

Даже несмотря на масштабные планы развития нового банка на ипотечном рынке страны, потенциальная польза для конечного потребителя — населения — этим не ограничивается. Новый ипотечно-строительный банк вполне вероятно станет одним из основных игроков среди финансовых организаций, которые будут предоставлять услугу открытия эскроу-счетов для покупки недвижимости на стадии строительства. В свою очередь, рыночные компетенции строительного банка, по оценке девелоперов, позволят увеличить круг надежных застройщиков и тем самым повысить уровень сохранности средств населения.

Если отталкиваться от международного опыта, а также от уже существующего государственного вектора на развитие городской среды, справедливо предположить появление линейки специализированного кредитования. Примечателен опыт Германии, где Reconstruction Loan Corporation (KfW-Bank) обеспечивает долгосрочное финансирование специализированных проектов, связанных со строительством. Например, в целях внедрения новых методов строительства, реконструкции и реновации существующего жилого фонда и коммерческой недвижимости, повышения энергоэффективности существующей недвижимости, перехода к зеленым технологиям и экологичности. Такие банки значительно ускоряют переход к новым технологиям и позволяют относительно быстро улучшить уровень городской среды.

И это логично: если ставка кредитования проектов с применением инновационных технологий и материалов, с озеленением и благоустройством территорий будет раза в полтора-два ниже, то девелоперу просто экономически выгодно выбирать такой вариант реализации проекта. Все это, несомненно, впоследствии скажется на уровне жизни в городах, позволит реализовывать проекты благоустройства и развития инфраструктуры для населения.

О реальном воплощении потенциала нового банка можно будет судить уже к концу этого года. Нельзя говорить о монополизации рынка проектного финансирования со стороны этого банка — порядка 20 банков имеют аналогичную возможность по участию на данном рынке. Преимущество новой структуры во многом заключается в релевантной оценке отраслевых проектных рисков, чего сложно достичь большинству финансовых организаций.

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 7 марта 2018 > № 2523314 Николай Алексеенко


Казахстан > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > dknews.kz, 7 марта 2018 > № 2522909 Тулеген Аскаров

Когда появляется «право злиться»…

Когда лидеры разных стран практически одновременно по весне вдруг говорят в своих весьма удаленных друг от друга столицах на одну и ту же важную тему, значит, в мире происходит нечто общее и неудержимое.

Тулеген АСКАРОВ

В минувший понедельник на совместном заседании палат казахстанского парламента глава государства объявил о новых социальных инициативах по улучшению жизни народа, поставив на первое место среди них повышение доступности жилищной ипотеки для широких масс.

НЕБОСКРЕБЫ – ЭТО ЕЩЕ НЕ ВСЯ СТРАНА

Для этого предлагается запустить программу «7 – 20 – 25», предусматривающую ставку вознаграждения по кредитам не более 7% вместо нынешних 14-16% с первоначальным взносом до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Тогда как сегодня банки требуют до 30%, а то и до 50%, и увеличением срока погашения займа до 25 лет вместо 10-15 лет.

Основная нагрузка ляжет здесь на Национальный банк, которому предстоит создать специальную компанию с привлечением для нее не менее 1 трлн тенге, которые пойдут на выкуп новых ипотечных кредитов, предоставленных банками на условиях этой программы. Президент Казахстана при этом напомнил, что в прошлом году был введен рекордный объем жилья – 11,2 млн квадратных метров, но и этого все еще недостаточно, поскольку немало семей не имеют собственного жилья.

В соседней России ее президент, готовящийся сейчас к выборам, в своем обращении к Федеральному собранию также поставил задачу удешевить ипотеку до 7-8% годовых с тем, чтобы сделать ее доступной для большинства россиян, с одновременным увеличением объемов строительства с нынешних 80 млн квадратных метров жилья в год до 120-ти. При таком условии ежегодно смогут получать новое жилье 5 млн семей россиян против 3 млн, улучшивших свои жилищные условия в прошлом году.

Британский премьер Тереза Мэй, для кабинета которой главной задачей сейчас является развод этой страны с Европейским союзом, известный как Brexit, тоже озаботилась по весне дефицитом доступного жилья. В минувший понедельник она объявила о радикальных мерах по борьбе с жилищным кризисом здесь, заявив девелоперам и руководителям строительных компаний совсем не по-английски прямо: «Хватит сидеть на земле – начинайте строить!».

По справедливому мнению г-жи Мэй, острая нехватка доступного жилья в ее стране стала препятствием для социальной мобильности жителей, желающих переехать на другое местожительство, сменить профессию или повысить свой социальный статус. Она подчеркнула, что британская молодежь имеет «право злиться» («right to be angry»), так как не может приобрести собственное жилье.

Говорилось о доступном жилье и в Китае, где сразу же по окончании Праздника весны, известного также как тамошний Новый год, или «Чуньцзе», открылась первая сессия Всекитайского собрания народных представителей. По традиции она начинает свою работу с выступления премьера Госсовета КНР – этот пост сейчас занимает Ли Кэцян. В своем докладе в качестве одного из главных итогов минувшего пятилетия он назвал реконструкцию ветхого жилья в объеме более 26 млн квартир и перестройку аварийного жилья для более чем 17 млн семей, живущих на селе. В итоге новоселье справили более 100 млн китайцев! «Мы не можем позволить людям жить в трущобах, когда в других частях страны возводятся небоскребы», – заявлял г-н Кэцян несколько лет тому назад, когда по решению ВСНП началось масштабное строительство новых домов и переселение жителей из ветхого и аварийного жилья. А в Китае, как известно, у чиновников слова с делами не расходятся!

ПОРА СЕЙЧАС ГОТОВИТЬСЯ К ЖИЗНИ В «ТОП-30»

Что ж, хорошо, что и наша страна, как говорится, в тренде сейчас. Молодым казахстанцам, ровесникам XXI века, как и британцам того же возраста, вряд ли откажешь в «праве злиться» из-за отсутствия реальных перспектив получить ключи от нового недорогого жилья с тем, чтобы спокойно создавать там семейную ячейку – главную опору стабильного общества и устойчивого развития экономики. Ведь выросло это новое поколение в «золотую» для нашей страны пору. В которую, за исключением пары кризисов, цены на нефть и другое сырье, экспортируемое из Казахстана, держались на высоком уровне. Не сравнимом с «лихими» 90-ми годами прошлого века.

Стабильная жизнь, доступность в наших торговых центрах практически всей палитры потребительских товаров, наличествующих на прилавках в развитых странах, постоянные заверения «сверху» в том, что жить будет лучше даже в «тощие» кризисные времена, быстрое развитие скорости доступа в Интернет – все это уже не мечты, а реальность нынешней жизни Казахстана. Поэтому не стоит удивляться лишь на первый взгляд завышенным запросам молодых, включая ожидания доступного жилья, своего участка земли в пресловутые 10 соток и даже безусловного базового дохода, введенного в некоторых развитых странах.

К тому же многие, включая и ветеранов редакции ДК, помнят, что еще недавно по историческим меркам, точнее, до развала СССР, в советские времена тогдашняя жизнь строилась по кажущимся удивительными и нерациональными сегодня принципам. К примеру, жилье тогда получали бесплатно от государства, которому оно в основном и принадлежало, аналогично доставались и 6 соток для дачи, либо большие по размеру участки для приусадебного хозяйства. Бездомных и безработных не было, а тунеядство каралось по закону. И если Казахстан всерьез намерен войти в «Топ-30» развитых стран мира, то нашему государству нужно всерьез задуматься уже сегодня над тем, как оно будет удовлетворять растущие потребности своих жителей, не откладывая в дальний ящик.

К тому же и молодежь сегодня весьма мобильная, ей, в отличие от предыдущих поколений, гораздо легче покинуть родные края в поисках земель обетованных с более комфортабельной жизнью. Благо загранпаспорт получить легко, как и купить дешевый авиабилет с карточки, а спрос на умные головы и золотые руки во всем мире по-прежнему высок. Вот и в эти весенние деньки, как и каждый год, тысячи юных соотечественников наверняка сверяют часы, рассуждая о том, куда податься после окончания школы или университета, чтобы хорошо зарабатывать и жить достойно.

Так что лидеры правы, ощущая своим политическим чутьем сильное давление со стороны новых поколений своих соотечественников и предлагая форсированные меры по обеспечению их доступным жильем. Ведь если, к примеру, в Казахстане всевозможные новации с переименованиями городов и улиц, введением новых малопонятных праздников, пертурбации с алфавитами воспринимаются народом с чувством юмора, то к крыше над головой и собственной земле у нас относятся очень серьезно, как и в целом к частной собственности. И это важное достижение нашей 26-летней независимости, жизнь в которой строится согласно статье 6 Конституции, в которой признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность.

Теперь, когда глава государства обозначил долгожданный вектор на удешевление ипотеки, важно не пустить на самотек исполнение этого важного посыла, как уже не раз случалось, чтобы программа «7 – 20 – 25» в итоге не обернулась массой некачественного жилья с падающими новостройками. Надо расширить действие этого понижающего импульса на земельный рынок, чтобы помочь гражданам нашей страны сделать окончательный выбор в пользу одноэтажного Казахстана, опоры истинного среднего класса, готового оберегать и защищать свои сотки вместе с домами. Жилье в таком Казахстане должно быть доступным, а не элитным, как не бывает элитным солнце, которое светит для всех одинаково!

Казахстан > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > dknews.kz, 7 марта 2018 > № 2522909 Тулеген Аскаров


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > premier.gov.ru, 6 марта 2018 > № 2524201 Александр Плутник

Встреча Дмитрия Медведева с генеральным директором АО «ДОМ.РФ» (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования) Александром Плутником.

Обсуждались, в частности, планы по развитию жилищного строительства и совершенствованию ипотечного кредитования в этой сфере.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Тема разговора, я думаю, Александр Альбертович, Вам понятна. Недавно Президент выступил с посланием, в котором, в частности, подведены итоги работы государства, властей и, конечно, предпринимателей в сфере жилищного строительства за последние годы. В нём намечены перспективы на будущее. Очевидно, что мы сегодня строим гораздо больше, чем это было даже в советские времена и тем более в постсоветские – в 1990-е годы и 2000-е годы, что само по себе отрадный факт. Не менее важным показателем является увеличение количества ипотечных кредитов, которые за последние 15–16 лет стартовали практически с нулевой отметки до очень значимых для нашей экономики и, самое главное, для граждан величин. Тем более что в последнее время происходило снижение ставки ипотечного кредитования, это самое главное – доступность ипотечных кредитов для наших граждан. Надеюсь, что всё это мы сможем закрепить, имею в виду те экономические возможности, которые есть сегодня в нашей стране, и те ресурсы, проекты, которые реализует ваша структура. Хочу, чтобы Вы поделились своим видением развития жилищного рынка, возможностей, связанных с дополнительным ипотечным кредитованием, и посмотрели на эти тенденции с точки зрения поставленных в послании задач. Пожалуйста.

А.Плутник: Дмитрий Анатольевич, разрешите, я начну доклад с тех подходов, которые мы с Министерством строительства подготовили для выполнения задач, обозначенных Президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным в Послании 1 марта.

Задача, поставленная Президентом, предполагает сбалансированное развитие спроса и предложения в жилищной сфере, поэтапное снижение ипотечной ставки до 7% и увеличение объёмов жилищного строительства до 120 млн кв. м жилья в год. Мы видим, сейчас действительно благоприятное время для развития ипотеки, стабильной, без дополнительных инъекций. Это естественный рост, который со временем будет набирать обороты, и важно, чтобы этот рост был качественным, чтобы качество ипотечного портфеля оставалось на должном уровне. Вместе с тем для того, чтобы увеличивать ввод жилья до 120 млн кв. м в среднесрочной перспективе, нам необходимо уже сегодня вовлекать активно земельные участки в целях жилищного строительства, в целях комплексного освоения, а также заниматься и градостроительной подготовкой, в том числе и по федеральным земельным участкам. Это очень сложная задача. При Вашей поддержке в прошлом году нам удалось вовлечь рекордный объём федеральной земли под жильё – 3,5 тыс. га. Вместе с тем по этому вопросу мы просим Вашей дополнительной поддержки, поскольку объёмы вовлечения необходимо увеличивать, и сам процесс вовлечения в настоящий момент связан с большим количеством согласований, в том числе и с правообладателями, в том числе и по участкам, которые, честно говоря, не используются.

С точки зрения расчётов выход на 120 млн кв. м жилья в год в среднесрочной перспективе предполагает, что к 2024 году только многоквартирного жилья, без учёта индивидуального, страна построит порядка 400 млн кв. м. Здесь важно обеспечить качество этого жилья, чтобы это жилье строилось по новым принципам.

Я сегодня готов доложить о выполнении Вашего поручения. Мы в течение двух лет совместно с Министерством строительства и КБ «Стрелка» разрабатывали принципы формирования современной городской среды и современного жилья. По Вашему поручению проводим конкурс на разработку современных стандартов строительства жилья. Конкурс завершается, я представлю Вам работы 20 финалистов, а также подходы к развитию программ профессионального обучения архитекторов, которые мы готовим по поручению Президента.

Как говорят эксперты, Дмитрий Анатольевич, порядка 70% городской среды формируется жилой застройкой. Жильё – это наиболее распространённый объект городской среды, и выполнение задачи, поставленной Президентом, по увеличению объёмов строительства жилья в сочетании со строительством жилья по новым принципам будет способствовать выполнению ещё одной задачи, поставленной в послании, а именно развитию городов. И здесь у нас также есть предложение: используя тот опыт и тот центр компетенций, который сформирован, разработать новый продукт, открыть, по сути, лабораторию городской среды по самым различным направлениям жизни городов, таким как экология, качество воды, качество воздуха, пешеходная связанность городов, – всё, что для человека означает комфорт ежедневного проживания в городах, причём в городах разной численности, в разных климатических зонах. Об этом я также сегодня хотел бы Вам доложить.

Д.Медведев: Хорошо, давайте обо всём этом поговорим. Вы отметили такую сложную административную задачу, как вовлечение земель в оборот и строительство на этих землях жилья. Это действительно задача непростая, но обязательно нужно продолжить работать над ней, сконцентрировать усилия, в том числе, конечно, и административные, для того чтобы такие земли не пустовали, не приходили в бесхозное состояние, а использовались в соответствии с нашими жилищными программами.

Я знаю, что далеко не все ведомства с легкостью с этими землями расстаются, всегда выдвигается масса уважительных причин, но на самом деле жильё является одной из главных ценностей для наших граждан, и совершенно понятно, что, выбирая между какими-то разными программами, мы должны всё-таки предпочтение отдавать строительству жилья в удобных для людей городских зонах, естественно, жилья так называемого экономического класса, или доступного по деньгам. На всё это нужно направить усилия вашей организации.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > premier.gov.ru, 6 марта 2018 > № 2524201 Александр Плутник


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523275 Александр Морозов

Офис с иголочки. Кому нужны бизнес-центры «индивидуального пошива»

Александр Морозов

генеральный директор S.A. Ricci

Прочно утвердившийся на складском рынке формат build to suit может выйти и на офисный рынок. Заказчиками БЦ нового формата станут крупные компании, не нашедшие в центре столицы офисных площадей требуемого размера

Колоссальное перепроизводство офисной недвижимости привело к тому, что в 2015 году на рынке оказалось более 3 млн кв. м свободных площадей. При этом уровень спроса в 2013–2015 годы не превышал 500 000–600 000 кв. м в год. Девелоперы взвесили риски и снизили интенсивность строительства, сократив до минимума ввод новых БЦ. Спрос же в последние два года, напротив, был очень активным: на офисном рынке арендовалось и приобреталось по 900 000 кв. м в год.

По итогам 2017 года вакансия снизилась до 2,2 млн кв. м, что составляет 17,1%. Да, эта цифра по-прежнему способна внушать страх собственникам и девелоперам. Однако за последние два года существенно изменилась структура вакансии. Большой объем сделок был мотивирован возможностями, которые предоставлял так называемый рынок арендатора. Высокий уровень вакантных площадей заставлял собственников снижать ставки, а арендаторам и покупателям позволял диктовать выгодные для них условия.

Компании воспользовались возможностями оптимизировать бюджет аренды, получить более качественные офис, более удобную локацию (ближе к центру или хотя бы к метро). Приобретение качественного здания класса А — выгодная инвестиция в конце концов. Поэтому первыми с рынка уходили наиболее качественные, удобные помещения с хорошей локацией. И в начале 2018 года мы столкнулись с ситуацией дефицита крупных от 10 000–15 000 кв. м площадей в зонах Садового и Бульварного кольца.

Кому нужен офис build to suit

В столице работает множество крупнейших компаний, банков, бюджетных организаций, офисы которых разбросаны по городу. Желание консолидировать свои подразделения обусловлено стремлением компаний к повышению эффективности, удобству управления, а также желанием снизить финансовую нагрузку. Однако запросы на 20 000–30 000 кв. м офисной недвижимости и более буквально ставят в тупик: сегодня на рынке таким количеством вакантных площадей располагают единичные бизнес-центры.

Не обнаружив среди них офисные площади, соответствующие требованиям, компании будут вынуждены обратиться к рассмотрению проектов, которые только разрабатываются и проектируются. Во время переговоров, как правило, возникает потребность (и возможность!) отразить в будущем проекте свои пожелания и требования к недвижимости (увеличить количество парковочных мест, предусмотреть расположение кафе и столовой, например, на видовом этаже, запланировать необходимое количество лифтов, помещений под конференц-залы и прочее). Так, казалось бы незаметно, рынок подходит к формату build to suit и в офисной недвижимости.

Потенциальными заказчиками офисов build to suit могут стать крупные компании сферы финансов, производства, добычи, ретейла, энергетики, чьи офисы рассредоточены по городу, здания устарели, стоимость аренды завышена. Мотивом может служить желание инвестировать в собственное здание, которое может стать хорошим залоговым активом.

В городе существуют уже сформированные деловые районы, например, в районе станций метро «Белорусская» или «Павелецкая», где сосредоточено большое количество офисных объектов, которые создают собственный кластер, обрастают торгово-сервисной инфраструктурой, удобны с точки зрения доступности. Однако сегодня для формата BTS могут быть интересны любые локации в зоне БК. Доступность здесь заведомо (за редким исключением) оказывается удобной, строительство профессиональным девелопером обеспечит достойное качество объекта.

Возможные риски

При строительстве build to suit все вопросы, связанные с арендой участка, разработкой проекта, переводом назначения, согласовательные процедуры, исполнение и контроль строительства и т. п., ложатся на плечи девелопера. При этом для опытного девелопера это совершенно привычная процедура, не требующая дополнительных затрат. Для будущего пользователя — отсутствие лишней головной боли. Поскольку речь идет о большом объеме и отдаленности во времени, пользователю интересно получить отдельное здание с собственным контуром безопасности.

На складском рынке у пользователей площадей есть ряд определенных требований к технологическим и планировочным решениям, поскольку они могут значительно влиять на операционную деятельность и бизнес в целом. Поэтому компании-заказчики готовы глубоко вникать в процесс девелопмента, участвовать в проектировании. На рынке офисной недвижимость такой необходимости нет. Существуют общепринятые стандарты, исполнение которых гарантирует производство качественных площадей. Принципиальным фактором будет цена, если речь идет о приобретении. В случае строительства для долгосрочной аренды — уровень арендной ставки и ее индексация.

Договор между девелопером и будущим пользователем будет более сложным и, конечно, непосредственно связан со сроками строительства. Девелопмент — сложный процесс, и соблюдение сроков и качества двух связанных между собой факторов крайне важно для успеха. Договор должен предусматривать в случае нарушения сроков возможность расторжения или получения скидки.

При отказе заказчика от проекта у девелопера может возникать риск, связанный со спецификой здания. Например, завышенная высота потолков или усиленные полы не нужны другим арендаторам, которые не захотят переплачивать за них. Специфическое планировочное решение может привести к невостребованности здания на массовом рынке и длительному простою.

Цена вопроса

Каждый проект индивидуален, как и его стоимостные характеристики. Однако если взять условный объект класса А площадью 20 000 кв. м в зоне Бульварного кольца, то будет справедливо предположить, что стоимость проекта под ключ может обойтись заказчику 3-5 млрд рублей. Однако данная сумма будет распределена на время строительства — 1,5-3 года. Для сравнения: покупка аналогичного готового объекта скорее всего обойдется в 5-8 млрд рублей за квадратный метр. Кредитные инструменты доступны в обоих случаях.

Если сравнивать с арендой, подобное здание можно будет арендовать за 25 000-35 000 рублей за квадратный метр. Предположим, арендатор платит только за арендуемую площадь, она составляет 80% от общей площади. При ставке 30 000 рублей за квадратный метр с учетом индексации (предположим, 4%) за 10 лет будет выплачено 5,5 млрд рублей. При условии, что индексация равна инфляции, приведенная стоимость составит 4,8 млрд рублей. Стоимость сопоставима с верхней границей build to suit. Преимуществом аренды становится более равномерная финансовая нагрузка в течение 10 лет. Очевидным преимуществом приобретения своего здания становится актив, который имеет рыночную ценность, может быть продан, выступать в качестве залогового обеспечения. Кредитная линия позволит распределить финансовую нагрузку во времени.

Насколько широко формат build to suit будет использоваться на офисном рынке, зависит от активности спекулятивного девелопмента. Если ввод офисных объектов будет задерживаться, новые проекты откладываться, арендаторы/покупатели будут прорабатывать возможности строительства БЦ build to suit, мы можем увидеть первые проекты нового для офисного рынка формата. Далее возможны разные сценарии. Например, арендаторы/покупатели оценят преимущества строительства здания «под себя», а девелоперов устроит менее маржинальная, но и менее рискованная сделка. Но есть и иной сценарий: девелоперы увидят отложенный спрос и будут смелее реализовывать востребованные объекты, в связи с чем формат build to suit не получит массового распространения.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523275 Александр Морозов


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523271 Алексей Голубович

Сложная фаза. Банковские проблемы тянут вниз рынок недвижимости

Алексей Голубович

Forbes Contributor, управляющий директор Arbat Capital

Серьезный удар по рынку недвижимости могут нанести случившийся в 2017 году крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания

Российский рынок недвижимости трудно оценивать по статистике строек и продаж, по ценам объявлений. Причина — позднее попадание в статистику ввода частных домов (из налоговых соображений) и жилья в регионах. Вдобавок остается значительная разница между регистрируемой и фактической стоимостью реализуемой недвижимости. Оценить реальное состояние российского рынка можно, анализируя фазу цикла рынка недвижимости, поведение крупных игроков и удовлетворенность спроса.

Если бы российский рынок двигался вместе с мировой экономикой, то цены на нем приближались бы к максимальным, а спрос достиг пика. Рынок недвижимости в США сегодня находится в фазе роста цен и спроса, текущий цикл продолжается девять лет и, по мнению многих отраслевых экспертов, может продлиться еще пять-шесть лет. В Китае рынок насыщен предложением и количество свободных объектов растет, а китайские банки продолжают кредитовать стройку.

В России же ситуация иная: многие девелоперы и их кредиторы ожидают господдержки, а некоторые близки к банкротству. Еще в начале 2017 года Россия находилась в стадии экспансии — жилье активно строилось, и спрос не снижался, но теперь стройки закрываются, участки распродаются.

Инвестиционная привлекательность

Часто в качестве инвестиционного триггера продолжения роста российского рынка недвижимости приводят аргумент, что у большей части населения остается значительная потребность в жилье. Это связано с выбытием старого жилого фонда, большой долей почти аварийных объектов, хроническим недостатком жилья в регионах с советских времен. Хотя за постсоветский период обеспеченность жильем в среднем на одного жителя выросла с 16 кв. м до 24 кв. м. Однако такое положение дел вряд ли говорит об инвестиционной привлекательности рынка недвижимости России. Ситуация в Китае не лучше, но в отличие от россиян у китайцев средняя зарплата выше, а потребительская корзина дешевле.

На какой фазе рынка недвижимости мы находимся сейчас? Пику цен в обычном цикле предшествует пик строительства. На нашем рынке бум в недвижимости был в 2002–2007 и 2010–2015 годах. Продолжительных кризисов не было, а 1998–2001 годы трудно считать кризисными из-за незначительных изменений в ценах после гигантской девальвации.

Финансирование строек в России сократилось. И ценовой пузырь не успел образоваться в отличие от 2006–2007 годов, когда был пик на фоне нехватки объектов. Из-за экономических санкций в России урезается финансирование экономики, а значит, сокращаются инвестиции в стройку. Скорее всего в 2018 году мы увидим выход на рынок 72–73 млн кв. м, что ниже пика строительства, пришедшегося на 2014–2015 годы, когда было введено 84,2 млн кв. м и 85,3 млн кв. м соответственно.

Это абсолютные рекорды в истории российского рынка недвижимости. Эти критерии подтверждают, что российский девелопмент переживает уже не избыточное предложение 2016 года, а рецессию — строительство сокращается уже два года, продажи падают, несмотря на снижение цен и попытки стимулировать ипотеку. Ввод жилья в стране за 2017 год снизился, по предварительным данным, на 6,4% по сравнению с 2016 годом. Всего на рынок за год вышло менее 75 млн кв. м жилья, что примерно на 12% ниже пика строительства.

На рынке недвижимости еще есть предпосылки для дальнейшего снижения. Серьезный удар по нему может нанести случившийся в 2017 году крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания (по данным ЦБ, около 30% банков убыточны) — этот фактор опаснее и хуже, чем высокие ставки по кредитам и отсутствие на рынке доступных длинных денег.

Банки — источник появления на рынке тысяч объектов недвижимости, которые они держали в залоге с оценками на 40–50% выше рыночных цен.

Куда вложить средства

Пока эти объекты еще не на рынке. По опыту прошлого кризиса можно ожидать, что процедуры, необходимые для попадания залогов в продажу, занимают в среднем около года. Когда это произойдет, цены сделок в среднем составят менее половины от залоговых оценок, сделанных до девальвации и экономических проблем 2014–2015 годов. Поэтому реальные сделки в коммерческом секторе будут в разы дешевле того, что предлагают сегодня.

Что покупать? Активы, которые меньше зависят от политики государства. Имеет смысл фокусироваться на залоговой торговой и логистической недвижимости внутри крупных городов, где дорого обойдется строительство конкурирующих объектов. От офисной недвижимости лучше пока держаться подальше с учетом тенденций ежегодного исчезновения банков и сокращения занятости белых воротничков во всех секторах. Загородная складская недвижимость может переживать очень долгий спад из-за санкций и сокращения импорта.

Наблюдаемый еще в 2016 году дефицит площадок, пригодных для будущей жилой застройки, сменился в 2017 году избыточным предложением. Цены на новое жилье и коммерческую недвижимость, которых по-прежнему не хватает в крупных городах-миллионниках (Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Новосибирске), видимо, снизятся меньше. В первом полугодии 2017 года активно вводили жилье за пределами столицы: Московская область (10,5%), Краснодарский край (7,3%), Санкт-Петербург (5,8%), Ленинградская область (5,4%), Татарстан (3,9%). Рынку жилья мешает несовершенная нормативная база по арендному бизнесу, а недвижимости в целом — политика региональных властей по намеренному завышению кадастровых стоимостей объектов в разы выше рыночной.

Перспективы трудно сейчас оценить из-за закрытости информации о долгосрочных планах развития городов. Поэтому скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну.

Лучшим сценарием было бы резкое глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости ниже уровня 2009 года с относительно непродолжительным пребыванием в стагнации. Тогда в 2019 году можно ожидать восстановления.

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523271 Алексей Голубович


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 марта 2018 > № 2531697 Наталья Круглова

Без проектов.

Цены на «массовые» новостройки показали отрицательную динамику.

Генеральный директор «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития рынка новостроек массового сегмента Москвы в феврале.

«СГ»: Наталья, расскажите вкратце об основных показателях февраля в цифрах. Что с объемом и динамикой предложения? Есть ли новые проекты на рынке?

Н.К.: В феврале 2018 года, как и в январе, на рынок в этом сегменте не вышло ни одного нового проекта. Объем предложения пополнился только корпусами в уже реализующихся новостройках – ЖК «Некрасовка» и SREDA. В результате на первичном рынке объектов эконом- и комфорт-класса в феврале велись продажи 72 новостроек с 16 915 квартирами общей площадью 0,994 млн кв. м. По сравнению с январем зафиксировано падение количества лотов в реализации на 4,5%. По продаваемой площади предложение снизилось на 3,3%.

«СГ»: А что со структурой предложения по стадии строительной готовности?

Н.К.: Распределение квартир по стадии строительной готовности практически не изменилось. Как и в январе большая часть лотов (35,2%) находится в проектах на этапе отделочных работ (+1,2 п.п. относительно января). Чуть меньшую долю занимает жилье в корпусах на этапе монтажа этажей (31,6%, -1,6 п.п.). Оставшийся объем распределен в уже сданных домах (19,6%, +1,1 п.п.), а также объектах на начальном этапе строительства (13,4%). За счет отсутствия новых проектов показатель за месяц снизился на 0,7 п.п.

«СГ»: Как вели себя цены на массовые новостройки в феврале?

Н.К.: Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке массового сегмента показала минимальную отрицательную динамику на 0,9%, достигнув 149 810 рублей. Причем падение зафиксировано исключительно в ЮВАО (-3,5%), что связано с выходом в продажу новых корпусов по стартовым ценам – оба проекта ЖК «Некрасовка» и SREDA строятся именно в данном округе. Отрицательная динамика наблюдалась практически по всем типологиям, кроме многокомнатных квартир. Средняя стоимость студий снизилась на 2,5%, однокомнатных и двухкомнатных – на 0,2%, трехкомнатных – на 2,7%. При этом средний бюджет предложения в целом составил 8,8 млн рублей, что на 0,4% выше, чем в январе.

«СГ»: Как ведут себя покупатели, что с количеством сделок?

Н.К.: На протяжении последних месяцев на рынке недвижимости наблюдается стабильный рост покупательской активности, и февраль не стал исключением. Относительно аналогичного периода прошлого года спрос вырос в полтора раза, что связано в первую очередь как с доступной ипотекой, так и стартом специальной программы субсидирования для многодетных семей. В феврале 2018 год был опубликован список банков, которые выдают ипотеку под 6% при рождении второго или третьего ребенка. Появление определенности способствовало повышенному интересу к новостройкам со стороны семейных клиентов, которые готовы приобретать жилье сегодня под 9-10% годовых с целью госрефинансирования кредита под еще более низкий процент.

«СГ»: Наталья, выделите основную тенденцию минувшего месяца в этом сегменте.

Н.К.: Одна из ярких тенденций февраля 2018 года – это пролонгация новогодних скидок и бонусных предложений на весь февраль и начало марта. На определенные пулы квартир дисконт достигал 19%. Причем в прошлом году новогодние акции действовали преимущественно до середины января, после чего застройщики сделали паузу, анонсируя новые скидки уже только ближе к Дню защитника Отечества. В этом году покупатели могли рассчитывать на специальное предложение на протяжении всего января-февраля 2018 года.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 марта 2018 > № 2531697 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 5 марта 2018 > № 2531659 Станислав Киселев

Главное — не количество построенных квадратных метров, а предлагаемый образ жизни

Об этом рассказывает Станислав Киселев, генеральный директор ГК «КОРТРОС»

Новые инициативы государства в сфере жилищного строительства, озвученные в конце 2017 года, вызвали не только бурное обсуждение в профессиональной среде, но и оживили рынок недвижимости. О последних тенденциях в этой сфере и о том, что же сегодня думают девелоперы, мы поговорили с генеральным директором группы компаний «КОРТРОС» Станиславом Киселевым.

Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка жилищного строительства в России?

Станислав Киселев: Как и в целом в экономике страны, ситуация в жилищном строительстве сегодня неоднозначная. Наблюдается единоборство разнонаправленных тенденций. С одной стороны, идет хоть и небольшой, но рост экономики, замедлилось или даже остановилось падение доходов населения — это все положительные факторы. С другой стороны, изменение правил игры переводит рынок недвижимости в новую реальность, вынуждает девелоперов менять свои бизнес-модели. Отмена договоров долевого участия, безусловно, ударит по части застройщиков, это станет еще одним фактором укрупнения ключевых игроков отрасли. Тем не менее общее настроение у нас, скорее, позитивное, особенно в свете решений о бюджетном субсидировании ставок по ипотеке и запуске программы поддержки молодых семей с детьми. К слову, в начале февраля Сбербанк уже выдал первую ипотеку в России по этой программе, и произошло это в Екатеринбурге при покупке квартиры в нашем проекте «Академический».

Какие ключевые задачи для себя как девелопера вы ставите сегодня?

Станислав Киселев: Во всем мире строительная отрасль находится в авангарде, является локомотивом для других секторов экономики. В этой связи застройщикам в своей деятельности очень важно соответствовать реалиям сегодняшнего и даже завтрашнего дня. Ключевая задача девелопера — разработка и реализация проектов, которые не просто должны соответствовать требованиям продвинутых потребителей, но и предвосхищать их желания. Ведь квартиры покупаются не на один год и даже не на одно десятилетие.

За последние годы конкуренция на рынке недвижимости заметно выросла, все застройщики ощущают на себе повышающиеся требования со стороны клиентов. Портрет покупателя претерпел серьезные изменения. Цена покупки перестала быть единственным приоритетом, теперь люди хотят получить качественное жилье, которое предполагает совершенно новый уровень жизни. В том числе и поэтому в своей стратегии «КОРТРОС» делает ставку на «умное» жилье. Это требует дополнительных усилий при работе с продуктом, но в конечном итоге именно такой подход становится нашим конкурентным преимуществом. Причем мы не концентрируем наши «умные» наработки в отдельных проектах, а стремимся к перманентному применению инноваций. В выигрыше остаются все: покупатель получает новый уровень комфорта, экономит деньги и время, а государство решает вопрос по эффективному использованию природных и энергоресурсов.

Какие примеры использования «умных» технологий в ваших проектах вы можете привести?

Станислав Киселев: В наших домах люди могут дистанционно управлять разными элементами своей квартиры благодаря специальным датчикам, отслеживающим состояние жилья и потребляемые ресурсы. Большое внимание мы уделяем безопасности проживания, обеспечиваем районы современными системами видеонаблюдения. Также внимательно следим за развитием смежных отраслей: снабжаем паркинги розетками для электромобилей, работаем над специальными мобильными приложениями.

Можно сделать вывод, что в последние годы «КОРТРОС» сделал ставку на развитие проектов в Москве?

Станислав Киселев: «КОРТРОС» — федеральный девелопер, который развивает проекты сразу в нескольких регионах. Но, безусловно, столичному рынку в последние годы мы уделяем особое внимание. Сейчас в Москве реализуется четыре наших проекта, они разные по своему объему и формату. Флагманом является первый комплекс жилых небоскребов Headliner. Это знаковый проект для города, он расположен на территории так называемого «Большого Сити». ГК «КОРТРОС» выступает техническим заказчиком этого уникального во всех смыслах проекта. Самое высокое здание комплекса достигнет 175 метров. Напомню, что речь идет о строительстве в Центральном округе Москвы. Несложно представить, каковы будут видовые характеристики квартир.

Помимо всего прочего, Headliner — это еще новая и особая среда. В прошлом году была учреждена премия «Headliner года». Участники спецпроекта голосовали за людей, которые добились наивысших успехов в различных сферах жизни, а победитель получил квартиру в комплексе. Эта премия стала одним из этапов создания нового социального пространства в Headliner. Успешные люди формируют портрет жителя этого комплекса, они являются нашей целевой аудиторией.

Каким будет 2018 год для вашей компании?

Станислав Киселев: Компания должна продолжить наращивать объемы строительства и выручки. В 2018 году мы планируем расширить свое присутствие в Московском регионе, запустить новый проект в Санкт-Петербурге. Наша главная премьера — это проект реновации территории старого аэропорта Ростова-на-Дону. Цифры говорят сами за себя: на 350 га будет построено около 5 млн квадратных метров, а инвестиции составят более 150 млрд рублей. Свое видение мы презентовали президенту Владимиру Путину и премьер-министру Дмитрию Медведеву, которые дали высокие оценки проекту. Сейчас мы вплотную приблизились к его запуску.

Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 5 марта 2018 > № 2531659 Станислав Киселев


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 марта 2018 > № 2523260 Наталия Кузнецова

Виртуальное жилье на блокчейне: как технологии меняют рынок недвижимости

Наталия Кузнецова

генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Коттеджи продают за биткоины, ипотечные сделки оформляют с помощью технологии блокчейн, а виртуальные туры по строящимся объектам становятся обычным делом. Как технологии изменят жизнь покупателей и продавцов жилья

Бизнес никогда не будет прежним. Продажа недвижимости не исключение. Причина во взрывном развитии новых технологий. Вслед за биткоином шагает целая армия криптовалют, сделки по блокчейну уже регистрирует Росреестр, мессенджер Telegram и приложение Instagram превращают профессиональных игроков рынка в маргиналов, а опыт виртуальной реальности стал настолько осязаем, что до сих пор многие пользователи жалуются на проблемы с вестибулярным аппаратом. Да, рынок недвижимости во многом инертен, но и здесь новые технологии находят свое применение и предсказуемо меняют ландшафт.

Любая перспективная технология после своего рождения проходит несколько стадий развития и в результате становится дешевой и, как следствие, массовой: от оптимизма завышенных ожиданий через продолжительное лечение детских болезней к функциональному применению.

Виртуальная реальность долго буксовала и оставалась в статусе диковины для гиков. Facebook приобрел производителя очков виртуальной реальности Oculus за $2 млрд еще в 2014 году. С тех пор все лидеры мирового IT-рынка стали очень пристально следить за VR-стартапами (virtual reality) и скупать те из них, в которых разглядели хотя бы намек на перспективность. В активную фазу технология виртуальной реальности начала переходить только пару лет назад. И уже сейчас можно утверждать, что область ее применения не ограничивается очевидной индустрией развлечений. В данный момент известны VR-проекты в образовании, дизайне, бизнес-тренировках.

И особняком стоит возможность применения виртуальной реальности в продажах жилой недвижимости. Вроде бы все логично: у продавца появляется возможность поместить клиента в осязаемую среду еще не построенного здания. Это же мощный инструмент продаж! Казалось бы, все застройщики должны уже который год заваливать студии, специализирующиеся на создании VR-моделей, заказами. В действительности ситуация другая. Застройщики и риелторы в большинстве своем еще не освоили технологии даже предыдущего поколения.

По данным исследования комплекса интернет-маркетинга на рынке жилой недвижимости 2016-2017 годов маркетинговой группы «Комплето», различный интерактив (панорама локации, 3D-тур по кварталу, видео) доступен только на 36,7% сайтов жилых комплексов. В то время как мы рассуждаем о перспективах внедрения VR в продажах недвижимости, интернет-маркетинг почти в 2/3 новых жилых комплексов отстает от актуальных технологий лет на пять минимум. И это не цифра выбрана неудачно: другие показатели упомянутого исследования также свидетельствуют о том, что застройщики очень осторожно, если не сказать робко, осваивают многообразие digital-инструментов.

Но лед тронулся. Это важно. Большинство компаний, развивающихся на рынке VR-технологий, в числе прочих предлагают и услуги создания интерактивных шоу-рум. Уже есть и небольшие (пока) студии, специализирующиеся исключительно на разработке VR-решений для недвижимости.

Не будем углубляться в технологии проектирования и моделирования пространств в виртуальной реальности, большинство из которых пока что остаются очень дорогими. Интересно другое: какой опыт может получить клиент, придя в офис продаж жилого комплекса, оборудованный VR-комнатой. Популярных решений немного. Самое простое — двухканальная разверстка обычной фотопанорамы.

Немного сложнее, но не дороже — сделать VR-версию видео в формате 360 градусов. Здесь уже возможно добавление анимационных эффектов. Но главные ограничения этих решений — невозможность взаимодействия со средой виртуальной реальности и необходимость наличия хотя бы частично готового объекта.

Эти ограничения снимаются в случае использования уже настоящих технологий VR. Сейчас самая бюджетная из них — Google Cardboard. Пользователь получает картонные очки со слотом для смартфона, на котором установлено соответствующее приложение. Акселерометр смартфона подстраивает картинку под движения головы. По сути, это тот же 3D-тур по интерьерам помещения, только с гораздо большим customer experience. Безусловное преимущество Cardboard в низкой цене необходимого оборудования. Недостатки — ограниченные возможности интерактивных взаимодействий с виртуальной средой и перемещение только по заданным точкам.

Наконец, самая продвинутая технология (из массовых и относительно доступных) — платформа HTC Vive. Пользовательский интерфейс здесь может быть основан на базе смартфона с очками или на базе ноутбука с полноценным VR-шлемом. Главное отличие от названных выше решений — контроллеры, которые позволяют пользователю достаточно свободно взаимодействовать с виртуальной средой и произвольно передвигаться в пространстве. В более продвинутых комплексах VR контроллеров может быть больше, соответственно, больше и вовлеченность в среду. И здесь уже ограничения зависят от того, как много средств готов вложить девелопер в проектирование виртуального шоу-рум.

При среднем бюджете на разработку клиент получает возможность в режиме реального времени выбирать текстуры и цвета обоев, потолков и стен, менять погоду за окном, получать тактильный отклик при открывании дверей, дверок кухонного гарнитура, может передвигать по своему усмотрению мебель.

Переосмысление возможностей виртуальной реальности на российском рынке произошло в 2016 году. По оценкам, именно тогда сформировался пул из девяти-десяти компаний, которые стали разрабатывать и предлагать VR-решения для недвижимости. А раз появилось предложение, значит, не за горами и интерес девелоперов. По экспертным оценкам, рынок виртуальных технологий у нас отстает от мирового на два-три года, поэтому взрывного внедрения VR в продажах жилой недвижимости можно ожидать не раньше конца 2018 года и позднее.

Недвижимость за криптовалюту

Первая — и самая известная на данный момент — нематериальная валюта, защищенная алгоритмом шифрования, появилась в 2009 году. В декабре 2017 года, когда курс биткоина пробил отметку в $19 000, интернет взорвался мемами, суть которых сводилась к народной присказке «знал бы прикуп, жил бы в Сочи». Шутки шутками, но сильная волатильность криптовалют остается одним из главных барьеров использования их в качестве средства расчетов.

Спекулятивный характер криптобирж очевиден и заставляет трейдеров, хорошо заработавших на скачках курсов, вкладывать цифровые капиталы в более понятные и стабильные активы. И здесь, конечно, речь заходит о недвижимости. Первое известное предложение по продаже недвижимости с возможностью расчета в биткоинах появилось в Канаде в 2013 году. С тех пор информация о таких цифровых сделках по продаже жилой или коммерческой недвижимости появляется регулярно, но лавинообразного перехода на торговлю квадратными метрами с помощью криптовалют так и не произошло.

Основная причина — до сих пор неясный во многих странах правовой статус таких сделок. И мы здесь не сильно-то и отстаем. Весь 2017 год представители профильных министерств и ведомств периодически выступали с заявлениями (пусть и осторожными) относительно необходимости легализации криптовалют. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина рассказала, что регулятор внимательно изучает принципы работы криптовалют прежде, чем вводить их регулирование. Министр финансов Антон Силуанов ранее заявлял о необходимости государственного контроля над выпуском и обращением цифровых денег.

А глава Сбербанка Герман Греф, в свою очередь, выразил уверенность в том, что последнее, что нужно делать, это игнорировать или запрещать криптовалюты, так как они уже стали частью нашей жизни.

Но пока компетентные ведомства решают, с какой стороны подойти к вопросу регулирования криптовалют, последние уже используются для расчетов, пусть и не совсем в правовом поле. И опять приходится, как мантру, повторять тезис об инертности российского рынка недвижимости. Здесь пока предложения о продаже с использованием «крипты» носят характер экспериментов или используются как PR-инструмент для повышения цитируемости в СМИ.

Например, одна девелоперская компания в июле 2017 года попала на страницы всех значимых деловых изданий, разместив в соцсетях предложение о продаже коттеджей на Новой Риге за биткоины. Но нельзя сказать, что создание такого медиавируса не стоило девелоперу ничего. Руководству компании специально для этой акции пришлось нанять специалистов международной юридической фирмы, чтобы подготовить оформление этих сделок и не вызвать негативной реакции надзорных органов. Но вот загвоздка: спустя более полугода после появления громкого предложения в открытых источниках нет ни одного упоминания об успешной продаже их коттеджей за «крипту». Что неудивительно: в России официально запрещены расчеты в любой другой валюте кроме рубля.

Поэтому такие сделки скорее всего на бумаге оформляются в рублях. Это не мешает появляться новым объявлениям о продаже жилья за цифровые деньги. Так, в августе прошлого года в Подмосковье был выставлен на продажу коттедж за 3000 биткоинов, а в феврале одно риелторское агентство сообщило о появлении в своем портфеле первого лота с возможностью оплаты биткоинами. Но пока продажа жилья за криптовалюты в России остается технологией, будущее которой туманно, хотя выход ее из тени и неизбежен.

Жилье на блокчейне

А вот будущее в недвижимости основополагающего принципа биткоина уже здесь, с нами. И грозит если не оставить без работы значительную часть нотариусов, риелторов и сотрудников надзорных органов, то сильно изменить расстановку сил на рынке. Блокчейн — это принцип самоорганизующегося распределенного реестра. Именно благодаря ему на нынешнем этапе развития вычислительной техники подделать криптовалюты практически невозможно: на любом этапе вся информация о транзакциях становится известна всем участникам сделки. Это если описывать блокчейн совсем кратко.

Этот принцип оказался применим не только для создания электронных денег, но и в огромном количестве областей. В том числе в операциях с недвижимостью. В идеале применение блокчейна в сделках с недвижимостью может в разы сократить время их согласований и исключить из процесса нотариусов. Еще в октябре прошлого года Минэкономразвития инициировало проведение в Москве эксперимента по внедрению блокчейна при работе с единым госреестром недвижимости.

Первые результаты инициативы должны быть получены к 1 августа. Но первая сделка по блокчейну уже была проведена в начале февраля и не в столице. Технологию внедрили при строительстве жилья в Ленинградской области. Блокчейн применяется при взаимодействии Росреестра с Фондом защиты прав участников долевого строительства. При всей оптимистичности государственных органов относительно блокчейна некоторые участники рынка недвижимости со стороны бизнеса относятся к новой технологии настороженно, указывая на необходимость прозрачной реализации этих идей, исключающей возможности манипуляций и «ручного управления». Итак, ждем 1 сентября, когда Минэкономразвития должно предоставить в правительство доклад о результатах московского эксперимента.

Достучаться до небес

Проблема доставки информации и коммуникации с клиентами в цифровую эпоху никуда не делась, а напротив, стала более изощренной. Бизнесу следует также искать новые каналы доставки рекламы, экспертных мнений и формирования репутации. А бизнес девелоперов и риелторов во многом как раз и завязан на экспертизе и репутации в силу специфики продукта, его цены и социальной значимости. Как попасть к ЦА в ленту именно с тем контентом, который заставит потенциального клиента принять решение о покупке? Армии SMM-щиков разной степени профессионализма утверждают, что знают, как достучаться до пользователя, необходимого именно вам. И часто при правильном выборе команды SMM в недвижимости может давать хорошие результаты, хотя здесь (опять!) инертность отрасли ощущается очень сильно.

Между тем 2017 год для всех социальных сетей стал переломным. Окончательный переход всех площадок от хронологической ленты к алгоритмической заставил отделы соцмедиа компаний и агентств пересмотреть подходы к созданию контента: он становится еще более адресным. Другой тренд — появление и резкий взлет ситуативного контента: взрывная популярность Stories и трансляций заставила компании еще больше приблизиться к пользователям. Нельзя также забывать про мессенджеры и чат-боты, к которым участники рынка недвижимости только присматриваются.

Да, новые технологии способны сделать операции на рынке недвижимости простыми и прозрачными. Но эти изменения требуют от участников рынка в короткий срок пересмотреть подходы к работе, требуют мыслить на перспективу. Не все готовы принять необходимость перемен. Однако это уже вопрос выживания.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 марта 2018 > № 2523260 Наталия Кузнецова


Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > newskaz.ru, 2 марта 2018 > № 2519372 Александр Шахнович

"Цифровой Казахстан" сможет сделать госжилье дешевле?

Цифровизация строительной отрасли: чертежи на бумаге канут в лету, проектирование избавят от человеческого фактора и ошибок, а возведение зданий подешевеет. Такие, идеалистические, на первый взгляд, цели уже несколько лет преследуют чиновники министерства по инвестициям и развитию

Сергей Ким

На полях международной конференции бесхитростно названной "Цифровая трансформация строительной отрасли" Sputnik Казахстан побеседовал с управляющим директором по развитию и цифровизации Казахского научно-исследовательского и проектного института строительства и архитектуры (КазНИИСА) Александром Шахновичем. Собеседник рассказал о том, как можно удешевить здание на 10%, как государство пытается навести порядок в строительной отрасли с помощью новых технологий и почему есть противники нововведения.

- Обывательский вопрос: что это значит – "цифровизация строительной отрасли"?

В первую очередь, говорим о цифровизации, когда мы перестраиваем свою работу с формирования своих мыслей на чертежах и начинаем моделировать условия, принятые проектировщиком, не у себя в компьютере, а среди общих данных, к которым подключаются все участники проекта. То есть различные модели конструктивных решений, архитектурных, инженерных систем собираются воедино. Выявляются так называемые "коллизии".

- То есть ошибки, которые при создании чертежей "от руки" позже, видимо, выявить сложнее?

— Абсолютно верно. Разные разделы проектов делаются разными людьми, а бывает и разными организациями. И сверить две-три тысячи чертежей друг с другом – это кропотливая работа, которую зачастую никто не делает. Поэтому когда мы создаем 3D-модель, сопоставляем все эти модели, выявляются нестыковки: допустим, инженерные системы в проекте проходят сквозь несущие стены, а это выявляется на стройке. Приходится пересматривать, когда уже все смонтировано.

- Значит, в случае внедрения цифровых технологий ошибки будут выявляться автоматически еще на этапе проектирования?

- Есть и визуальный анализ, а есть специальные инструменты. Следующий этап – оцифровка нормативных документов, их требования вводятся в программу, и она проверяет модель на соответствие. Но пока это только перспективы.

- Может ли цифровизация помочь заложить в разрабатываемый проект необходимые качества, с точки зрения сейсмоустойчивости?

— Напрямую BIM-технология не влияет на устойчивость и прочность зданий, но технология позволяет быстро обмениваться информацией. Если раньше инженеру, который делал расчеты сейсмических воздействий, необходимо было создавать свою модель, теперь он берет модель архитектора и сразу с ней начинает работать – экономит значительное время. И это время он тратит на дополнительный анализ, на расчеты, на оценку рисков – косвенно это влияет положительно.

- Если теоретически применить эти технологии в строительстве жилых домов, стоимость квадратного метра снизится?

— Сама по себе BIM-технология стоимость не снижает. Это практика, процесс, навыки, которыми владеют инженер-сметчик и инженер-конструктор, архитектор, которые могут выбрать более экономически эффективные решения. Другое дело, что использование цифровых технологий значительно снижает риски. Косвенно может быть очень значительный эффект.

- Сколько можно сэкономить?

- Чтобы точно проанализировать, нужно построить два здания – одно по старому методу, другое по новому. И чтобы команды не обменивались информацией. Мы стараемся не фиксировать какие-то экономические эффекты в цифрах, потому что все зависит от проекта и команды. Некоторые зарубежные исследователи пропагандируют, ставят цель, что BIM снижает стоимость строительства на 10%. Незначительная сумма, и она очень спорная – все зависит от проекта.

- Если эти технологии используются в других странах, почему мы узнаем о них только сейчас?

— В Казахстане есть компании, которые уже используют эти технологии, но они об этом активно не заявляют, потому что это конкурентные преимущества. Почему проводится эта конференция – потому что сейчас министерство по инвестициям и развитию, комитет по делам строительства озаботились тем, чтобы использовать эту технологию для государственных заказчиков, чтобы снизить риски этих проектов, повысить прозрачность. Мы сегодня говорим о том, что это необходимо государству. Государство в целом это понимает, но пока понимают не все – многие думают, что это лоббирование чьих-то интересов. На самом деле, это наведение порядка в информации о строительных объектах, которые финансируются за счет госбюджета.

- В том числе это приведение к единому стандарту?

- Верно. На государственных проектах и на частных работают люди. В коммерческих компаниях, работающих за рубежом, быстрее технологию подхватили. И государство, посмотрев на их опыт, говорит, что необходимо это внедрять во всех строительных проектах, на которые расходуются деньги государства. Это очевидный посыл. И сегодня комитет по делам строительства говорит, что уже пора. Уже с 2020 года технологически сложные объекты вроде музеев, аэропортов, вокзалов будут проектироваться с использованием технологического моделирования, потому что на технологически-сложных объектах сложное пересечение инженерных систем и может быть немало коллизий, которые надо исключать.

- Инициатором идеи были вы?

— КазНИИСА стал инициатором в 2015 году. Мы пришли со сформированным предложением. Зная, что министерство ищет пути внедрения современных технологий, мы пришли с конкретным планом мероприятий, комитет по делам строительства это все проанализировал и создал рабочую группу. То есть это движение с обеих сторон.

- Сколько денег в цифровизацию уже инвестируется?

— Сейчас государство инвестирует в научно-исследовательские работы, в концепцию, план работы, нормативные документы. Далее согласно принципам финансирования программ в "Цифровом Казахстане", скорее всего, к этому будут подключаться частные инвестиции. В прошлом году было профинансировано порядка 32 миллионов тенге на научно-исследовательские работу, стандартизацию, концепцию. Суммы на текущий год пока не утверждены.

- Как вы думаете, где впервые будет протестирован пилотный проект – в Астане и Алматы или в других регионах?

- В принципе, сейчас все регионы подключаются. Мы уже разговаривали с акиматом Алматы, Атырауская область сейчас интересуется, из Шымкента был запрос. То есть местные исполнительные органы уже заинтересованы тематикой и тем, как можно улучшить свои процессы. Мы уже видим некую конкуренцию между областями – кто раньше… Нам интересно с ними общаться, они ставят реальные практические задачи. И очень приятно работать в условиях, когда наши государственные деятели так активно внедряют технологии в свою практику.

Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > newskaz.ru, 2 марта 2018 > № 2519372 Александр Шахнович


Россия. ПФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 2 марта 2018 > № 2518791 Владимир Волков

Встреча Дмитрия Медведева с главой Республики Мордовия Владимиром Волковым.

Обсуждалась, в частности, реализация в регионе программы жилищного строительства.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Владимир Дмитриевич, давайте начнём с темы, которая прозвучала в ходе оглашения Послания Президента, а именно – о жилищном строительстве. На одном из совещаний Вы рассказывали о своём опыте. Он тогда показался мне достаточно интересным. Каковы успехи? Что сделано?

В.Волков: Дмитрий Анатольевич, в прошлом году мы увеличили жилищное строительство на 15%. Это во многом благодаря ипотеке, которую мы внедряем. Сейчас мы сдали 320 тыс. кв. м жилья, в пределах 100 тыс кв. м – за счёт ипотечного строительства. 4 тысячи семей у нас получили жильё, и главное – это доступное жильё.

Д.Медведев: Какова ипотечная ставка в среднем?

В.Волков: В среднем 5% у нас ипотечная ставка.

Д.Медведев: Это с учётом субсидирования?

В.Волков: Да. У нас сейчас действуют соглашения с банками. Они участвуют в этой ипотеке, немного снижают нам процент, чтобы нагрузка для бюджета была не очень большой. И человек платит 5% годовых.

Д.Медведев: Это, конечно, очень хорошая история.

В.Волков: Почему мы пошли на это? Может быть, для мегаполисов, где большие зарплаты, большие деньги, это не подойдёт. А для таких городов, как Саранск, где население – 300, 400, 500 тысяч, где не очень много денег, это возможность помочь людям. У нас сейчас около 60% жителей уже могут позволить себе эту ипотеку.

Но главное, мы сейчас посчитали: за два года налоги, перечисленные строителями в наш бюджет – один республиканский бюджет, – больше того, что мы выделили на субсидирование этой ипотеки.

Д.Медведев: Это на самом деле важная цифра. То есть затраты, которые бюджет несёт на субсидирование ипотеки, перекрываются доходами, которые возникают от строительной деятельности.

В.Волков: Да. Мы также рассчитываем, что банковский процент будет постепенно снижаться.

Д.Медведев: Он и должен снижаться.

В.Волков: Если банковский процент не будет снижаться, бюджет этого не выдержит, это мы прекрасно понимаем. А если он будет снижаться, если он будет 6–7% – совсем небольшая цифра, тогда мы, может быть, в своё время и уйдём от этой ипотеки, потому что она уже будет посильна для людей.

Д.Медведев: В Послании как раз говорилось, что мы в качестве ориентира на будущее должны иметь в виду ипотечную ставку в размере 7–8%. Но если она будет ещё ниже, это ещё более благоприятные условия будет создавать.

Конечно, нельзя и перегреть этот рынок. Мы знаем: когда ипотечная ставка проваливается совсем низко, то надувается так называемый пузырь, как это было в ряде стран, в том числе в Америке, и потом экономика несёт очень большие издержки.

В.Волков: Согласен.

Д.Медведев: Хорошо. Тогда занимайтесь этой программой. Она на самом деле очень важна и, я думаю, будет иметь эффект.

В.Волков: Спасибо.

Россия. ПФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 2 марта 2018 > № 2518791 Владимир Волков


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Транспорт. Экология > snob.ru, 28 февраля 2018 > № 2519376 Михаил Блинкин

«Уберите сами». Как крупным городам справиться со снежными заносами

Михаил Блинкин

Эта зима стала одной из самых снежных в истории Москвы, утверждает мэрия. Директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин рассказал, как город может бороться со снегом и почему от этой проблемы не избавиться, не решив проблему парковки

Зимняя картина, типичная для московских дворов: неубранный снег, дворовые проезды и тротуары, плотно заставленные автомобилями, многие из которых давно превратились в сугробы. Возмущению жителей нет пределов: почему никто не убирает снег, какая сволочь завалила проход к моему автомобилю, ну и все такое прочее.

По поводу уборки снега я всегда ссылаюсь на героя романа Артура Хейли «Аэропорт»: «Никто не покупает снегоочистители в расчете на чрезвычайную ситуацию — никто, у кого есть хоть крупица здравого смысла. Приобретается экономически рентабельное, оптимальное количество, а затем в особых, чрезвычайных случаях в ход пускают весь наличный инвентарь и выжимают из него все, что он может дать».

«Наличного инвентаря», которым располагает Москва, хватает на своевременную уборку магистральной уличной сети даже в «чрезвычайных ситуациях». Для неотложной уборки межквартальных и междомовых проездов, тем более дворов муниципального «инвентаря» не хватает всегда и везде. В том числе в самых благополучных и благоустроенных городах мира, где механизированную уборку снега не затрудняют стада намертво припаркованных автомобилей.

Единственное лекарство от этой болезни называется public participation — общественное участие. Или, попросту говоря, передача спасения утопающих в руки самих утопающих.

На противоположном берегу Атлантики мне довелось как-то наблюдать любопытную картину. В сильный снегопад джентльмены на больших джипах подъезжали к муниципальной конторе для получения съемного снегоуборочного инвентаря и отравлялись на уборку местных проездов. Никто из них не выходил на эту дворницкую работу ради заработка. Мотивом к волонтерству такого рода является (пафосно говоря!) моральная поддержка городского сообщества.

Пару лет назад эту историю пересказал с моих слов в эфире высокопоставленный региональный чиновник. Возмущенная реакция общественности была единогласной и громоподобной: «Начальство вконец обнаглело! Самим чистить снег?! Ни за что и никогда!»

Впрочем, самые упертые автомобилисты снег все-таки чистят. Они, как правило, сначала прокладывают тропку к передней дверце, затем заводят двигатель и уже не торопясь продолжают откапывать и отчищать от снега свое транспортное средство. Все это время двигатель продолжает работать прямо под соседскими окнами. Снег с одного места перебрасывается на другое, полчаса как расчищенное соседом. Все это не становится основанием для возмущенной реакции общественности. Так сказать, все свои; потерпим.

Давайте теперь вообразим себе бесснежную зиму, как бы «сотрем случайные черты». И давайте посмотрим, будет ли наш мир прекрасен.

Простейший расчет иллюстрирует суть дела. Согласно московским РНГП(региональные нормативы градостроительного проектирования. — Прим. ред.)в многоэтажном паркинге с автономным въездом/выездом на один автомобиль положено 40 квадратных метров. Согласно статистике UN-Habitat на одного российского горожанина приходится порядка 20 квадратных метров общей площади. То есть вдвое меньше, чем на 1 автомобиль.

Допустим, что вы живете в 12-этажном доме и на троих жильцов приходится один автомобиль. Если вы захотите освободить придомовое пространство от автомобилей, то вам понадобится фантастический 8-этажный подземный паркинг, который никто и никогда в жилом доме экономкласса не построит.

В более мягких предположениях мы согласимся предоставить для парковки всю придомовую территорию за исключением тротуаров и пожарных проездов. Тогда нам понадобится всего лишь «скромный» 4-этажный подземный паркинг. Понятно, что и такой вариант из области фантастики.

На самом деле нам придется размещать почти все автомобили под окнами: два колеса на тротуаре или на газоне, еще два – во всех мыслимых междомовых и дворовых проездах. В сущности, на таком автомобильном лежбище мы с вами и живем, как зимой, так и летом.

Вы спросите, как же решают эту задачу в иных городах мира? Отвечу, что в иных городах у той же задачи были совсем другие начальные условия.

К примеру, на одного американского или канадского горожанина приходится в среднем порядка 80 квадратных метров общей площади, то есть вдвое больше, чем на 1 автомобиль. При этом 12- и более этажная многоквартирная башня вовсе не является типичным местом жительства для «ежедневных автомобилистов»; большинство из них обитает в пригородных односемейных домах со встроенным гаражом и просторным фронтъярдом. Как пишут в книгах по истории автомобилизации, американец приобрел собственную спальню одновременно с первым собственным автомобилем.

В процессе российской массовой автомобилизации 1990–2010 гг. ничего подобного не случилось. Между тем собственный автомобиль совместим с малогабаритным городским жильем гораздо хуже собственного концертного рояля: от рояля вам во всех случаях придется отказаться в пользу скромной «музыкальной клавиатуры»; для размещения автомобиля, от которого вы не откажетесь, вам понадобится сугубо нескромный самозахват общественного пространства.

Джоэл Гарро — автор знаменитой книги Edge City — с грустью констатировал, что «парковка стала ключевым фактором, определяющим жизнь человека, по крайней мере, начиная с VII до н. э.» и что «спустя 2700 лет парковка по-прежнему остается стержнем урбанизма и цивилизации». Как известно, в VII до н. э. царь Синахериб воспретил практику самозахватов общественного пространства, распорядившись рубить голову каждому, чей неправильно припаркованный экипаж затруднит проезд по «Царской дороге».

2700 лет спустя городские власти наиболее тесных городов мира регулируют ту же проблему не менее радикальным образом: автомобиль получает право на существование в городе (то есть номер госрегистрации) не раньше, чем его владелец подтвердит наличие легального места для резидентного размещения своего движимого имущества. Этим нехитрым (далеко не единственным!) способом регулируется соблюдение предельно допустимых норм концентрации автомобилей в городе.

Так что неубранный снег под вашими окнами скорее не создает, а подчеркивает наши реальные городские проблемы: тотальное фрирайдерство, неумение и нежелание договариваться с соседями, неуважение к общественным пространствам. И, как следствие, полное отсутствие общественного согласия по поводу норм владения и пользования автомобилями в нашем очень тесном городе.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Транспорт. Экология > snob.ru, 28 февраля 2018 > № 2519376 Михаил Блинкин


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 27 февраля 2018 > № 2543209 Даурен Утемуратов

Как изменится доходность офисной недвижимости?

Зарубежные девелоперы начали более отчетливо оценивать риски

«Количество игроков на рынке офисной недвижимости в Казахстане значительно уменьшилось. Кто-то из них „заморозил“ свою активность, выжидая лучших времен. А для более сильных участников этот период стал наиболее благоприятным для укрепления собственных позиций на рынке», — говорит Даурен Утемуратов, генеральный директор Astana Property Management.

По его словам, зарубежные девелоперы не снизили собственного интереса к нашему рынку, но более отчетливо начали оценивать риски. «Следует понимать, что, к примеру, доходность многих европейских рынков чуть менее 5%, но с учетом меньших рисков. Наш рынок имеет 10−11-процентную доходность, но с бо?льшими рисками, и эти риски влияют на уровень интереса со стороны зарубежных игроков», — отмечает спикер.

Он считает, что за последние пять лет немало зарубежных игроков зашло на наш рынок с очень успешными проектами, но акцент важно ставить на конкурентов, чьи портфолио превышают отметку в 25 тыс. кв. м офисной недвижимости.

— Какие тенденции на рынке офисной недвижимости вы могли бы отметить?

— Современные тенденции рынка офисной недвижимости привели к положительным изменениям в этой сфере, в частности, в плане повышения качества строительства объектов и внедрения стандартов качества их обслуживания. Конечно, данный факт нельзя распространить на весь рынок, но уже имеются пионеры, поднявшие планку на несколько порядков выше.

В целом причинами инвестиций в офисную недвижимость, как и прежде, остаются капитализация собственных денежных средств или же краткосрочная спекуляция. Инвестиции спекулятивного характера встречаются чуть реже, но в большей своей степени, как это свойственно нашему рынку, ведут к олигополии больших игроков. Иными словами, кризис вытеснил меньших игроков офисной недвижимости, во многом привязанных к долговым обязательствам перед банковским сектором, и, соответственно, дал возможность большим игрокам приобрести таковые активы и расширить собственный портфель.

Если углубляться в тему управления и конкуренции на рынке офисной недвижимости, то сейчас ярко выражены инструменты по повышению качества предоставляемых услуг, которые активно изучаются и перенимаются у зарубежных рынков. Это, например, сертификация зданий, повышение энергоэффективности объектов, внедрение новых технологий, введение аутсорсинга и максимальной прозрачности по отношению к арендаторам.

Хотя нельзя отрицать и тот факт, что не все смотрят в сторону повышения качества управления и применяют примитивные инструменты в борьбе за арендаторов, такие, например, как демпинг арендных ставок и смягчение всех сопутствующих условий.

— Как изменились предпочтения арендаторов? Идут ли арендодатели им навстречу, чтобы соответствовать спросу?

— Предпочтения арендаторов изменились: их «аппетиты» во многом уменьшились. Это связано не только со стремлением арендаторов сократить собственные затраты на аренду офиса. Сказывается и влияние международной практики в планировании офисного пространства. Арендаторы стремятся к более функциональному распределению офисного пространства, с разделением площадей на зоны open-space, с минимальными площадями закрытых кабинетов и зачастую отказываются от конференц-залов, так как качественные офисные здания А-класса зачастую предлагают свои собственные конференц-залы в аренду при необходимости.

С точки зрения соответствия спроса и предложения, предложение значительно превышает спрос, но это относится к офисным зданиям Б-класса. Следует упомянуть до боли известный факт нашего рынка: классификации как таковой нет, и многие арендаторы очень субъективно и оптимистично классифицируют собственные объекты, приравнивая их к А-классу. Нельзя винить таких собственников в неверной классификации, рынок стремительно обучается, и со временем такая «подмена» будет практически невозможной. Прирост офисной недвижимости за последнее десятилетие был значительно выше сегодняшнего спроса, и теперь рыночные условия диктуются арендаторами, поэтому в борьбе за арендаторов собственники готовы идти навстречу в предоставлении дополнительных условий по аренде.

— На ваш взгляд, достаточно ли в крупных городах Казахстана офисной недвижимости? Соответствует ли это спросу?

— Больше всего внимание всех участников рынка коммерческой недвижимости — как девелоперов, так и арендаторов — привлекают Алматы и Астана. Предложения в этих городах более чем достаточно. Но сам вопрос о достаточности следует дифференцировать. Мы говорим о том, что офисной недвижимости в общем объеме более чем достаточно в соотношении к спросу. Но достаточно ли на рынке качественной недвижимости, построенной по всем нормам класса А? Наполовину ответ на этот вопрос зависит от того, управляется ли данный объект компанией с достаточным опытом и квалификацией. И если погрузиться в данный вопрос, то выяснится, что спрос на настоящий А-класс есть, но рынок не дает предложения в достаточном количестве.

— Как изменились цены на офисную недвижимость за прошлый год в сравнении с предыдущим годом? Каковы ваши прогнозы по стоимости в этом году?

— Ставки аренды значительно снизились в 2015 году после девальвации тенге. Последующие два года, 2016-й и 2017-й, были относительно стабильными, но ставки аренды больше не приближались к прежнему уровню.

Следует отметить, что прогноз на этот год довольно оптимистичный. Можно с большой долей уверенности говорить о росте арендных ставок примерно на 5% ежегодно, что также является свидетельством стабилизации рынка офисной недвижимости, учитывая показатели индекса потребительских цен и уровня инфляции.

— Как изменилась доходность офисной недвижимости за последние год-три?

— Если проводить параллель между прошлым и этим годом, то доходность обещает увеличиться, как я упоминал ранее, на 5%. В последние три года существенными факторами стали девальвация национальной валюты и резкий скачок в приросте предложения на рынке, что вынудило многих собственников офисной недвижимости прибегнуть к демпингу арендных ставок. Доходность же за три года снизилась в связи с изменением курса тенге к доллару, так как более чем на 50% капитальные и операционные расходы в недвижимости все еще зависят от доллара.

Заполняемость офисной недвижимости снизилась с 85−90% до 70−75%, на это значительно повлияли повышение конкуренции на рынке и оптимизация занимаемых площадей арендаторов.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 27 февраля 2018 > № 2543209 Даурен Утемуратов


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 февраля 2018 > № 2514622 Николай Казанский

Вышел на площадь. Рынок коммерческой недвижимости начал расти

Николай Казанский

управляющий партнер Colliers International

На рынке офисной, торговой и складской недвижимости вводятся новые площади и заключаются инвестиционные сделки

В 2017 году во всех основных сегментах коммерческой недвижимости был зафиксирован минимальный за 10 лет ввод площадей. Низкие объемы ввода приводят к уменьшению вакантных площадей, что, в свою очередь, влияет на арендные ставки, стимулируя их восстановление. Так как в 2018 году мы ожидаем ввод новых объектов на уровне предыдущего года, то сокращение количества пустующих площадей на фоне активизации спроса вызовет дальнейшее увеличение ставок аренды и цен продаж.

Наиболее явным свидетельством того, что рынок стал восстанавливаться, можно считать рост числа и объема классических инвестиционных сделок – это покупка активов именно с расчетом на получение дохода. В 2017 году объем таких транзакций составил $3 млрд, что в два раза превышает результат 2016 года. При этом общий объем инвестиций также улучшил свои показатели.

Учитывая текущую стоимость квадратного метра и уровень арендной доходности, инвесторы при приобретении актива будут продолжать ориентироваться на доходность в моменте, а также на дальнейший рост стоимости актива. Несмотря на то что российский капитал продолжает доминировать, иностранцы интересуются качественными зданиями с премиальным расположением. Улучшение экономических показателей, в частности многократное снижение ставки рефинансирования (последний раз – 9 февраля 2018 г. до 7,5%), постепенно приводит к удешевлению стоимости банковского финансирования.

По нашим прогнозам, в 2018 году продолжится рост активности именно в сегменте классических инвестиционных сделок – на рынок выйдут знаковые объекты, которые собственники в ожидании подходящего момента придерживали. При этом, несмотря на сохранение лидирующих позиций у отечественных инвесторов, иностранцы будут плавно увеличивать свою долю на российском рынке. Уже сейчас мы наблюдаем интерес азиатских инвесторов к некоторым премиальным объектам в Москве – и в среднесрочной перспективе у переговоров по таким объектам есть все шансы трансформироваться в реальные сделки.

Общий объем инвестиций в 2018 году мы ожидаем на уровне, сопоставимом с 2017 годом либо немного превышающем его, – $4–5 млрд, при этом объем чистых сделок будет по-прежнему расти.

Восстановление не ранее 2020 года

В 2017 году на рынке офисной недвижимости общий объем сделок на 30% превысил показатели прошлого года, было заключено рекордное количество крупных сделок площадью более 10 000 кв. м, на фоне активного спроса вакантность снизилась до 10,5%. Многие девелоперы стали заявлять о старте новых проектов или возобновлении строительства замороженных, поскольку цикл реализации объекта составляет три года, то восстановление девелоперской активности отразится на объеме ввода не ранее 2019–2020 года. А в этом году объем ввода в эксплуатацию ненамного превысит минимальные значения (не более 300 000 кв. м), что позитивно повлияет на заполняемость проектов. Объем сделок в 2018 году составит около 1,2 млн кв. м.

На фоне снижения вакантности (наш прогноз – около 9% по итогам года) и стабильного спроса на офисы в этом году ставки аренды могут увеличиться на 10%, в первую очередь в топовых локациях.

Прошлый год оказался очень важным для субрынка «Москва-Сити»: крупные компании активно покупали и арендовали здесь площади, и в результате «Сити» поставил сразу два рекорда. Уровень вакантности упал до минимального значения за свою историю и впервые сравнялся с общим по рынку показателем. В нынешнем году, по нашим прогнозам, офисная недвижимость будет одним из наиболее активных сегментов.

Торможение ретейла

В сегменте торговой недвижимости девелоперы демонстрируют больший оптимизм, чем в других сегментах, и, согласно анонсированным проектам, показатель ввода торговых площадей в профессиональных торгово-развлекательных центрах (ТРЦ) региональных городов России увеличится почти на 50% по сравнению с прошлым годом и составит 799 000 кв. м. Однако, учитывая текущую ситуацию, мы все-таки видим вероятность переноса открытия части площадей на 2019 год, поэтому фактически объем введенных по итогам 2018 года ТРЦ может составить порядка 560 000 кв. м, то есть на уровне 70% от заявленного объема.

По нашим оценкам, в ближайшие год-два основной фокус девелоперы будут делать на достройку имеющихся проектов, разморозку долгостроев, а также реновацию и расширение торговых центров, давно работающих на рынке. Как следствие, мы не ожидаем выхода большого количества новых проектов на строительные площадки.

Как и в других сегментах, в стритретейле ожидается дальнейшее снижение доли вакантных площадей на центральных улицах столицы, что приведет к росту ставок аренды в наиболее востребованных локациях. Важным событием для стритретейла в текущем году, несомненно, станет чемпионат мира по футболу, многие матчи которого пройдут в Москве. Значительный приток туристов приведет к росту пешеходного трафика в центре и росту оборотов ретейла, прежде всего общепита.

Также продолжится смена профилей и демократизация центральных торговых улиц столицы — все большую долю площадей будут занимать операторы общепита и продуктовые ретейлеры, это касается в том числе традиционно люксовых фэшн-локаций. Этот тренд, скорее всего, частично затронет и Столешников переулок, самую дорогую улицу Москвы.

Склады под заказ

В текущем году рынок складской недвижимости пополнится 700 000–800 000 кв. м качественных складских объектов, большая часть которых будет представлена объектами ключевых федеральных девелоперов. В то же время существенный объем нового ввода будет сформирован проектами, реализуемыми по схеме built-to-suit, или строительство под заказ. Например, на региональном рынке на долю таких объектов придется около половины всего объема запланированного ввода.

В связи с возросшим спросом на объекты built-to-suit девелоперские компании будут расширять земельный банк для строительства проектов под заказчика. Продолжится активное развитие насыщенных складами субрынков Московской области. Оживление рыночной конъюнктуры и укрепление курса рубля приведут к увеличению спроса на товары и услуги. В связи с этим мы ожидаем сохранения спроса на складские площади со стороны компаний сегмента розничных продаж и логистических услуг. Спрос на складские объекты останется на уровне 1,1–1,2 млн кв. м. В результате объем свободных складских площадей продолжит сокращаться и достигнет 7–7,5 % к концу 2018 года. Средняя ставка аренды сохранится на уровне конца 2017 года – 3800 руб. за 1 кв. м в год.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 февраля 2018 > № 2514622 Николай Казанский


Казахстан > Недвижимость, строительство > kursiv.kz, 22 февраля 2018 > № 2514294 Мурат Темирханов

Мурат Темирханов считает программу «Нурлы жер» неэффективной

Арман БУРХАНОВ

За счет государства построят достаточно большие объемы квадратных метров, однако это не решит долгосрочных проблем по доступности жилья для всего населения, считает член правления Halyk Finance Мурат Темирханов. В эксклюзивном интервью «Къ» он рассказал почему считает госпрограмму неэффективной.

- Вчера, 21 февраля, на отчетной встрече аким Алматы Бауыржан Байбек сказал, что цены на жилье в Алматы будут падать. Что Вы думаете по этому поводу?

- Я не уверен, что цены упадут. А если все-таки они упадут, то ненамного. Единственно, что можно с уверенностью сказать - цены на недвижимость не вырастут в ближайшее время.

- Почему Вы уверены, что цены не вырастут?

- Чтобы цены на жильё начали расти, прежде всего нужен рост платежеспособного спроса со стороны населения и недостаток предложения нового жилья. Исходя из текущей ситуации, мы вряд ли увидим рост цен на недвижимость в следующие несколько лет. Прежде всего это связано с тем, что нуждающихся в дополнительном жилье очень много, однако очень мало тех, кто может купить жилье по текущим ценам на недвижимость.

Согласно официальной статистике реальные доходы населения (с учетом инфляции) падают уже более двух лет, и они до сих пор продолжают падать. То есть платежеспособный спрос на жилье снижается, а не растет. Помимо этого, есть еще так называемые «теневые» доходы, которые тоже стимулируют рынок жилья. Однако с учетом активизации государственной борьбы с теневой экономикой и коррупцией, я думаю, спрос на жилье от этого срытого сектора экономики тоже снижается.

- Таким образом, Вы не ожидаете роста цен на жильё в ближайшие время. Тогда какие причины приводили к резкому росту цен в прошлые года?

- Быстрый рост цен на недвижимость происходил в 2005-2007 годах. В то время ситуация была совсем другой. Тогда благодаря высоким ценам и росту добычи нефти наша экономика очень быстро росла и соответственно росли доходы населения. Государство фиксировало курс тенге к доллару, в результате чего также быстро росли доходы населения в долларовом выражении.

В тот период перспективы роста экономики Казахстана выглядели радужными, и в таких условиях наши банки легко могли занимать деньги за рубежом. Имея избыток валюты, полученной из-за рубежа, они начали очень активно кредитовать сделки с недвижимостью, в результате чего очень быстро вздувался «мыльный пузырь» на этом рынке. Цены на недвижимость стали расти буквально каждый день, превысив все разумные пределы.

Затем во второй половине 2007 года разразился глобальный финансовый кризис: и иностранные банки, и прочие инвесторы перестали кредитовать местные банки. При этом, старые долги нужно было возвращать вовремя. В результате наши банки перестали кредитовать сделки с недвижимостью, поскольку у них не было денег, чтобы вернуть кредиты, взятые за рубежом. Без банковского финансирования цены на недвижимость немедленно рухнули, и «пузырь» громко лопнул. Последствия того кризиса до сих пор сказываются как на банках, так и на их заёмщиках.

- Текущая государственная программа жилищного строительства «Нурлы жер» как раз и направлена на стимулирования жилищного строительства для повышения доступности жилья широким слоям населения. Что Вы думаете по поводу этой программы? Сможет ли она изменить ситуацию на рынке жилья?

- Я считаю, что данная программа является очень неэффективным использованием больших государственных денег. Конечно, за счет государства построят достаточно большие объемы квадратных метров, однако это не решит долгосрочных проблем по доступности жилья для всего населения.

- В чем Вы видите основные проблемы жилищной программы правительства?

- По моему мнению, в программе остался плохо изученными международный опыт поддержки жилищного строительства. В соответствии с ним, главной целью государственного вмешательства на рынок жилья должно быть стимулирование развития рыночных отношений на нем так, чтобы со временем частный рынок сам строил необходимые объемы доступного жилья без вмешательства государства.

Главной проблемой программы «Нурлы жер» является то, что вмешательство государства будет не способствовать, а мешать развитию рыночных отношений как на рынке жилья, так и в финансовом секторе (с точки зрения доступности ипотеки). В целом, набор государственных мер, предложенный программой, сам по себе является неэффективным.

- Почему Вы считаете программу неэффективной?

- Сегодня основной вопрос заключается в том, что высокие цены на жилье не позволяют населению с низким и средним уровнем дохода улучшить свои жилищные условия.

Одной из основных проблем жилищной госпрограммы является то, что в ней нет четкого разделения государственной поддержки между населением с низкими и со средними доходами. Подходы по стимулированию доступности жилья для этих двух категорий кардинально отличаются, однако программа рассматривает их под одну гребенку.

Данные из обследования по распределению численности работников по размерам начисленной заработной платы за июнь 2017 года показывают, что почти три четверти занятых (без учета занятых в малых предприятиях) получали зарплату ниже среднемесячной зарплаты, которая равнялась 144 тыс. тенге. То есть, почти 75% официально работающих можно отнести населению с низкими доходами. Для них не доступна даже субсидируемая ипотека (по ставкам ниже рыночных).

Другой большой проблемой выбора государственных мер на рынке жилья в Казахстане является очень большая доля самозанятых. По ним непонятно, они безработные или предприниматели. В любом случае это люди с низкими и к тому же неофициальными доходами. В программе вообще ничего не говориться о доступности жилья для этой категории населения.

В целом, международный опыт показывает, что развитие рыночных отношений на рынке жилья плохо идет для населения с низким уровнем дохода. Банки и частные застройщики не проявляют особого интереса к рыночному подходу по строительства жилья для населения с низкой платежеспособностью. Снижение ставки по ипотеке никак не поможет им купить новое жилье.

С другой стороны, тот же мировой опыт говорит, что строительство государственного жилья (включая арендное и кредитное жилье) для малоимущих тоже ни к чему хорошему не приводит. Анализ ситуации в разных странах показывает, что это очень неэффективная мера. Прежде всего, государственные средства ограниченны и только очень малая часть желающих может получить льготное жилье.

Экономическая эффективность вложений на один доллар по государственному жилью, считается самой низкой по сравнению с другими государственными мерами на рынке жилья. Также, такой подход напрямую мешает развитию рыночных отношении в секторе жилья. Отмечается, что очень часто строительство государственного жилья обходится дороже чем частное, ниже по качеству, и такое жилье обычно очень плохо расположено. Помимо этого, вокруг льготного жилья всегда много коррупционных скандалов.

В мире есть другие более эффективные способы, чтобы, используя рыночные подходы, помочь с жильем для людей с низкими доходами. Однако они не нашли своего отражения в госпрограмме.

- А что насчет развития ипотеки в банковском секторе?

- Стимулирование ипотеки хорошо работает только для населения со средними и большими доходами. К сожалению, сейчас эта прослойка очень узкая в Казахстане.

В исследованиях по государственным программам стимулирования жилищного рынка уделяется достаточное большое внимание развитию рынка ипотеки. Считается, что выдача ипотечных кредитов, по которым процентная ставка искусственно занижена за счет государства, искажает рыночные отношения между заёмщиками и банками, и между финансовыми институтами на рынке ипотеки.

Финансирование государства по низким процентным ставкам сильно ограничено в объемах, при этом оно фактически не позволяет банкам выдавать ипотеку по рыночным ставкам за счет средств, привлеченных на рынке (привлеченные депозиты и выпуск облигаций). То есть банки не могут развивать свою собственную ипотеку, поскольку на рынке есть кредиты по государственным льготным ставкам.

Одинаковая конечная ставка для заемщиков в 10% годовых выравнивает все банки между собой, что демотивирует их в улучшении своей деятельности. При нормальных рыночных условиях рыночная ставка на ипотеку во многом зависит от кредитоспособности банка и его возможностей привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. В жесткой конкуренции они борются за клиентов, предлагая самые низкие процентные ставки по ипотеке.

То есть, если государство продолжит свою текущую практику, то у нас никогда не будет долгосрочного развития рынка ипотеки.

Для развития рыночно-ориентированных подходов по развитию ипотеки рекомендуется перейти на субсидирование процентных ставок через налоговые вычеты. В этом случае все заемщики должны получать кредиты в банках и во всех государственных финансовых институтах, только по рыночным условиям. Субсидирование будет осуществляться как вычет из налоговых платежей заемщика (например, 5% годовых от суммы кредита) после того, как заемщик реально оплатил процент по кредиту.

Такой подход позволит рыночным путем развивать ипотеку. То есть это будет долгосрочным решением по росту такого вида кредитования.

- Что Вы думаете по поводу государственной помощи компаниям, строящим жильё?

- Я считаю ошибкой кредитование застройщиков жилья по ставкам ниже рыночных. В жилищной программе объемы такого кредитования даже больше, чем по направлению «доступность ипотеки». Прямое субсидирование застройщиков имеет ряд серьезных недостатков.

Международный опыт показывает, что субсидирование застройщиков жилья не является рыночно ориентированным подходом и основную выгоду имеют именно застройщики, а не покупатели или арендаторы жилья. Например, льготные ставки кредитования для строительных компаний обычно не приводит к снижению стоимости жилья.

Сейчас рынок строительных компаний чрезвычайно сильно зависит от заказов государства. Очень часто данные заказы и субсидии на строительство распределяются нерыночным путем, что в свою очередь сдерживает развитие рынка жилья. Я считаю, что государство, прежде всего, должно стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Если будет спрос, то будут и нормальные строительные компании, которые должны процветать и без государственной помощи.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Казахстан > Недвижимость, строительство > kursiv.kz, 22 февраля 2018 > № 2514294 Мурат Темирханов


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 19 февраля 2018 > № 2531691 Валерий Суханов

Госэкспертиза — надежный партнер.

Интервью с начальником ГАУ «Управление Госэкспертизы РС (Я)», почетным строителем России, заслуженным строителем Якутии Валерием СУХАНОВЫМ.

«СГ»: Валерий Ильич, как вы оцениваете то внимание, которое уделяется последнее время госэкспертизе в строительстве?

Валерий Суханов: За последние три года актуализировано более 300 сводов правил. Только в 2017 году разработано 45 новых правил и принято 11 изменений в Градостроительный кодекс страны, много изменений внесено и в области государственной и негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Расширены полномочия госэкспертизы по проверке достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства. Начали работать ГИС ЕРГЗ и ФГИС ЦС и другие новации в области экспертизы и ценообразования в строительстве.

«СГ»: Как скажутся последние инициативы в нормативно-законодательной сфере на дальнейшем развитии отрасли?

В.С.: Работа, проведенная по разработке нормативных правовых документов за три года, была направлена на повышение качества проектной документации, строительства, безопасной эксплуатации построенных зданий и сооружений, достоверности цены строек и, что немаловажно, на повышение производительности труда в строительной отрасли, внедрение прогрессивных технологий в проектировании и строительстве, в том числе информационно-цифровых (в частности, BIM-технологий).

Необходимо отметить, что переход на электронный вид услуг по проведению, как государственной, так и негосударственной, экспертизы проектно-сметной документации является одним из этапов к общему переходу на электронную форму проведения государственных и муниципальных услуг в соответствии с постановлением Правительства РФ «О требованиях к представлению в электронной форме государственных и муниципальных услуг».

«СГ»: Какими будут основные направления законотворчества в ближайшей перспективе?

В.С.: В декабре 2014 года была озвучена информация о том, что рабочей группой с участием Минстроя России, объединения НОСТРОЙ и других организаций был разработан законопроект о государственных закупках в строительстве, так как известные законы (как бывший № 94-ФЗ, так и действующий ныне № 44-ФЗ) не отражают специфику строительной отрасли, особенно в части строительного производства. Но такого закона до сих пор нет, и это негативно сказывается на инвестиционной деятельности в капитальном строительстве. В указанном законе, к сожалению, отсутствует норма, которая бы позволяла отдавать приоритет местным проектным и строительным организациям, на территории которых проводятся конкурсы или аукционы с целью сохранения местных организаций и кадров. Для дальневосточных регионов и Забайкалья это особо важно.

Также следует ускорить принятие проекта федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» и подзаконные акты в части введения разделов: «Обоснование инвестиций (ТЭО)», «Технологическое проектирование» в широком смысле этого термина, возвращение статьи 29 «Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования» в ГрадКодекс, раздел «Рабочая документация» и так далее.

«СГ»: Как вы оцениваете итоги прошлого года? Каких результатов удалось достичь?

В.С.: В 2017 году в наше учреждение поступило на рассмотрение 733 единицы проектной документации на объекты капитального строительства. Рассмотрено экспертами и выдано 390 заключений, из них — 332 положительных и 58 отрицательных. В результате рассмотрения проектов общее снижение заявленной сметной стоимости по бюджетным стройкам всех уровней составило 6,72 млрд рублей в текущем уровне цен. Тем самым была снижена заявленная стоимость строительства в проектах на 10,5 процента. Выполнение государственного задания по рассмотрению проектной документации составило 117 процентов.

В 2017 году была внедрена автоматизированная система АС Госэкспертиза, которая обеспечила переход государственной экспертизы проектно-сметной документации в электронный вид, что позволило улучшить организацию проведения экспертизы и взаимодействие экспертов и сокращение сроков рассмотрения документации.

«СГ»: Какое влияние оказывает госэкспертиза на строительство в вашем регионе?

В.С.: Если проследить ход развития строительства в республике и в России в целом, то можно заметить, что по мере роста объема и сложности объектов, строящихся в разные периоды развития строительной отрасли, росли значение и роль государственной экспертизы. Значение ее как одного из основных видов градостроительной деятельности особенно выросло после принятия в 2009 году ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», который установил необходимые требования для обеспечения безопасности зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Значимость и роль экспертизы в строительной отрасли подтверждается соответствующими законодательными и другими нормативными актами в области экспертной деятельности, о которых я сказал выше.

В работе Госэкспертизы Якутии главенствующим является принцип: «От качества проекта — к качеству объекта». Мы ежегодно по результатам рассмотрения проектов совместно с СРО «Северный проектировщик» проводим круглые столы с участием застройщиков, представителей Минстроя Якутии и других заинтересованных организаций, на которых обсуждаются узкие места в проектировании и меры по их устранению. Мы ведь должны не только выявлять ошибки в проектах, но и оказывать помощь в их устранении. По словам начальника Главгосэкспертизы России Игоря Манылова, это важнейшая составляющая нашей работы.

«СГ»: Нужны ли отдельные законодательные акты для строительства в условиях вечной мерзлоты и климатических условиях Республики Саха (Якутия)?

В.С.: Да, нужны. В связи с отменой территориальных строительных норм (ТСН) в проектировании и строительстве для климатических и мерзлотно-грунтовых условий Якутии отдельные своды правил, действующие в настоящее время, не всегда отвечают нашим условиям. Это касается дошкольных и школьных учреждений, объектов здравоохранения и других социальных объектов. Это касается вообще строительства в специфических условиях Крайнего Севера. Градостроительным кодексом Российской Федерации разрешается разработка стандартов предприятия по организации и строительному производству, но здесь должно быть волевое решение Минстроя Якутии, Ассоциации СРО проектировщиков и строителей Якутии, ЯкутПНИИС по разработке, утверждению и внедрению этих стандартов в строительном комплексе республики.

Как известно, условия Якутии таковы, что значительные территории республики относятся к сейсмически активным. Но в республике в настоящее время действуют всего 24 сейсмические станции, расстояние между которыми достигает 600 км и более. Этого явно недостаточно. И это порождает большие проблемы с сейсмическим районированием различных земельных участков.

Назрела острая необходимость разработки альбома типовых решений по сейсмоусилению строительных конструкции зданий и сооружений в Республике Саха (Якутия), к разработке которого необходимо привлечь опытных конструкторов и инженеров, работающих в Якутии, специалистов из регионов России, имеющих многолетний практический опыт по разработке проектов сейсмоусиления объектов и их реализации.

«СГ»: Ваш взгляд на роль и место госэкспертизы в строительстве в будущем?

В.С.: Могу высказать свое мнение. Надо восстановить на государственном уровне экспертизу по пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическому благополучию и другие. И еще: надо вернуться к вопросу подчиненности (методологическое обеспечение и отчетность) территориальных органов госэкспертизы ФАУ «Главгосэкспертиза России». А также вернуть процедуру согласования кандидатуры руководителя госэкспертизы субъекта с Минстроем России или Главгосэкспертизой России и подчинения его главе или правительству региона, что намного повысит статус органа госэкспертизы субъекта Российской Федерации.

Автор: Владимир ТЕН

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 19 февраля 2018 > № 2531691 Валерий Суханов


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > economy.gov.ru, 16 февраля 2018 > № 2506481 Сергей Назаров

Сергей Назаров: В Крыму на данный момент мы решаем масштабные инфраструктурные задачи

В Крыму с рабочим визитом побывал заместитель министра экономического развития Российской Федерации Сергей Назаров. Вместе с представителями правительства Республики Крым и Дирекции по управлению ФЦП он осмотрел ряд объектов на полуострове, возводимых в рамках федеральной целевой программы "Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2020 года". О ходе и темпах реализации ФЦП, возможности продления действия программы и о том, какие власти лучше справляются с работой – Республики Крым или Севастополя — Сергей Назаров рассказал в интервью РИА Новости Крым.

– Сергей Макарович, расскажите об итогах вашей нынешней поездки на полуостров. Как идет строительство?

– Мы посмотрели несколько объектов в Саках, в частности, строительство канализационных очистных сооружений и набережной вдоль Сакского лечебного озера, а также реконструкцию нескольких объектов в Евпатории. Проблемы есть в обоих городах. Но в Саках программа реализуется более интенсивно, с меньшим отставанием от сроков. По Евпатории ситуация обстоит несколько хуже, поскольку затянулась процедура технико-экономического обоснования инвестиций и проектирования. К сожалению, реализация мероприятий там пока не началась. Это настораживает, потому что у нас уже 2018 год, а мы еще не вышли из проектирования. Но, думаю, это не критично. Мероприятия будут выполнены, просто с определенным отставанием от сроков.

– Как вы можете оценить общее состояние дел по реализации программы в текущем году?

– В соответствии с бюджетным кодексом средства на реализацию мероприятий ФЦП на этот год должны быть доведены субъектам до 15 февраля. По факту деньги уже доведены практически в полном объеме. Соответственно, надо понимать готовность субъектов к освоению этих денег и реализации соответствующих мероприятий. Власти Республики Крым и Севастополя понимают всю сложность этой задачи, но имеющегося у них сегодня потенциала недостаточно для ее выполнения. Поэтому в текущем году мы отдельно выделяем субсидию для усиления служб заказчика обоих субъектов. То есть, будет увеличена численность сотрудников и профессионального состава этих служб, улучшится их техническое оснащение.

– Власти не раз отмечали, что непосредственно на местах муниципалитеты не всегда готовы к тому объему и характеру задач, с которыми приходится сталкиваться при освоении средств ФЦП, проектировании. Довольны ли вы работой крымских кадров?

– Масштаб этой программы и объем выделяемых на ее реализацию средств значительный для любого субъекта РФ. Таких объемов капитального строительства, как на полуострове, сегодня нет ни в одном регионе страны за исключением Москвы. За этот период реализации ФЦП крымские кадры уже чему-то научились и продолжают учиться. Объем выполняемых работ существенно растет. Из 658 объектов на данный момент в активной фазе работ находятся 367. Это огромное количество документов и огромная ответственность за качество. Следовательно, мы говорим о дополнительном финансировании этого направления, чтобы у субъектов была возможность привлекать специалистов с материковой части страны, имеющих большой опыт в стройках. Эта работа ведется уже сейчас.

– Нередко из уст жителей материковой России можно услышать слова о том, что в Крыму объекты ФЦП строятся за счет остальных регионов. Якобы у других субъектов деньги забирают и отдают на Крым.

– Это абсолютно дилетантское суждение, что у кого-то якобы забрали и в Крыму за счет этого что-то построили. Это не так. Ни у кого ничего точно не забирали. Наоборот, сегодня бюджет реструктуризировал кредитную задолженность субъектов, у которых есть большие заимствования. То есть с них в какой-то части сняли это бремя.

Да, сегодня государство расходует большие ресурсы на Крым, но это обоснованная и понимаемая большей частью населения вещь. На полуострове реализуется масштабная программа, и к этому можно относиться по-разному. Но то, что мы задолжали Крыму, – это правда, восполняем несделанное Украиной. Много чего еще нужно делать: фасады домов, тротуары, все благоустройство. Сейчас тоскливо на все это смотреть. На данный момент мы по большей части решаем масштабные инфраструктурные задачи. Это снятие ограничений по воде, канализации, энергоснабжению, дорожной инфраструктуре. Это базис для развития экономики на полуострове, чтобы наращивать потенциал и в дальнейшем самостоятельно содержать построенные объекты.

– Недавно глава Республики Крым Сергей Аксенов заявил о необходимости изменения методов контроля над реализацией ФЦП. Как вы думаете, нужно ли ужесточение, чтобы в дальнейшем избежать отставаний по срокам?

– В реализации сегодня находится большое количество объектов. Это все требует постоянной работы, взаимодействия и контроля над всеми подрядными организациями. К сожалению, ряд подрядчиков ведет себя безответственно, не выполняя обязательств по заключенным контрактам. Субъекты вынуждены предъявлять им штрафные санкции, судиться с ними. Безусловно, нерадивые организации нужно наказывать. Но при этом реализация мероприятия остановлена, объект не строится. Требуется новая конкурсная процедура, нужно смотреть, что делать с незавершенной частью объекта. Эта процедура затягивается как минимум на год.

Система контроля должна быть налажена так, чтобы там, где возникает опасность неосвоения средств и несвоевременной сдачи объекта, пресекать эти моменты на начальной стадии и не допускать провалов. В систему контроля, о которой говорил Сергей Валерьевич (Аксенов – ред.), вовлечены муниципалитеты и вообще все участники этого процесса. Думаю, это пойдет на пользу.

– Это означает, что к подрядчикам будет применен более жесткий подход?

– Мы уже обсуждали этот вопрос. Требования по конкурсным процедурам, конечно, нужно ужесточать. Исходя из опыта проведенных ранее торгов, мы совместно с Дирекций (по управлению ФЦП) выработали типовую конкурсную документацию с проектом контракта, которая не позволит ни заказчику, ни подрядчику так или иначе трактовать законы в свою пользу, вписывать разные условия, создавать преференции для себя либо заранее закладывать предмет для дальнейшего спора по конкурсным процедурам. Мы эту конструкцию сейчас внедрим. Понятно, что это не панацея, но такая шаблонная форма заполнения позволит удержать взаимоотношения заказчика и подрядчика в жестких рамках.

– Вы допускаете возможность продления сроков реализации ФЦП после 2020 года?

– Сроки сдачи в эксплуатацию ряда объектов программы по определенным причинам сместились и выходят за рамки 2020 года. Среди них тоннельный водовод в Ялте, канализационный коллектор в Симферополе, яхтенная марина в Балаклаве и другие. Многие из них находятся в стадии проектирования, по некоторым проектные работы запланированы на 2019 год. Разумеется, построить их к 2020 году не успеют.

Здесь есть два варианта: либо пролонгировать действующую ФЦП, либо по окончании этой программы сформировать новую. Окончательного решения по этому вопросу у нас еще нет, но это пока не критично на сегодняшний день.

– Как вы оцениваете работу Дирекции по управлению ФЦП?

– Она очень значима с точки зрения формирования всех инвестиционных пакетов, контроля за реализацией мероприятий программы. Вот, например, состоявшееся на днях обсуждение реализации ФЦП в Севастополе началось с благодарности в адрес Дирекции со стороны субъекта. Ее благодарили за помощь. Если помогли, значит, в этом направлении Дирекция справляется со своей задачей.

– Если сравнивать успехи Республики Крым и Севастополя в деле освоения средств и реализации мероприятий ФЦП, у кого это получается лучше?

– Суммы выделяемых средств и объемы задач в рамках программы у субъектов существенно разнятся. Если сравнивать их, то по освоению более активен Крым. Но Севастополь более корректно спрогнозировал выполнение мероприятий ФЦП и предложил перенести некоторые из них на более поздний срок. Для нас важна корректность прогнозов, потому что от этого зависит все бюджетное планирование. Закладывать деньги, которые потом не осваиваются – это худшее, что можно придумать.

По состоянию на начало этого года оба субъекта достаточно оперативно отработали и представили в полном объеме все, что необходимо. Надеюсь, что здоровая конкуренция между ними будет гарантировать нам успех этого мероприятия.

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > economy.gov.ru, 16 февраля 2018 > № 2506481 Сергей Назаров


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 15 февраля 2018 > № 2498687 Андрей Чибис

«Известия»: «Ни копейки не пропало»

Замминистра ЖКХ Андрей Чибис — о том, как расходуются средства на капремонт, о регионах-аутсайдерах и коррупции в отрасли.

Отопительный сезон, несмотря на рекордные морозы в некоторых регионах, проходит хорошо — такую оценку работе коммунальных служб поставил заместитель министра строительства и ЖКХ Андрей Чибис. В интервью «Известиям» чиновник рассказал, какими темпами реализуется программа капитального ремонта, когда показания счетчиков начнут передаваться онлайн, и ответил на главный вопрос: почему в нашей стране сначала кладут асфальт, а уже потом меняют трубы.

— Как в этом году проходит отопительный сезон? Или снова зима пришла неожиданно?

— Для городских коммунальных служб зима не приходит неожиданно — мы к ней готовимся. Несмотря на аномально низкие температуры, аварийность сократилась на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, хотя и тогда были сильные морозы. В большинстве субъектов федерации и муниципалитетов со своей задачей справляются. Хотя на этапе подготовки к отопительному сезону были некоторые сложности. Например, в конце осени в Приморском крае отрапортовали о полной готовности, а на деле оказалось, что топлива осталось на несколько дней. Но это единичный случай.

— Назовите, пожалуйста, регионы, где власти оказались не готовы к холодам и где отмечается высокая аварийность.

— У нас нет тех, кто не справился. Этой зимой пока не было случаев, в которых бы требовалось вмешательство центра для ручного управления ситуацией. Но важно понимать масштаб нашей отрасли — протяженность сетей водоснабжения у нас в полтора раза больше, чем расстояние от Земли до Луны. Очевидно, что аварии иногда возникают и будут возникать. Вопрос в очень четкой, быстрой и слаженной работе по их устранению. Происходящее сейчас внушает безусловный оптимизм, потому что стабильный тренд нескольких последних лет — позитивный. Аварийность в теплоснабжении с 2000 года сокращена в 18 раз.

— Какую оценку вы бы поставили коммунальным службам?

— Я бы поставил «хорошо».

— Но на «отлично» можно справиться?

— Мы будем стараться.

— Генеральная прокуратура утверждает, что по итогам прошлого года программа капитального ремонта выполнена только на 40%. В конце 2017-го ваше ведомство называло совсем другие цифры, которые приближались чуть ли не к 100%. У кого ошибка?

— Итоги капитального ремонта мы подвели буквально вчера. Коллеги из Генпрокуратуры не могли подводить итоги проверки программы за весь 2017 год раньше — она просто была не завершена. Это был определенный промежуточный этап. В начале года мы планировали, что будет отремонтировано порядка 45 тыс. многоквартирных домов, а фактический уровень выполнения — более 46 тыс.

В целом с момента старта проекта в 2014 году уже отремонтировано 16% от всех многоквартирных домов, которые в программы включены, то есть от всех домов, подлежащих ремонту. Результаты совпадают с планами, которые мы ставили перед собой в январе 2017 года. Есть субъекты, которые не выполнили план, есть те, которые его перевыполнили. Но в целом результаты превзошли ожидания.

— Возможно, хотите прокуратуре ответить?

— Для этого есть деловая переписка.

— Назовите, пожалуйста, лидеров и аутсайдеров среди регионов по капитальному ремонту.

— Есть несколько критериев: выполнение плана, масштаб, ну и конечно же, уровень собираемости взносов. Татарстан, Москва и Московская область, Башкирия — лидеры по всем обозначенным показателям. Башкирия отремонтировала более 1,2 тыс. домов, это 100% от плана, собираемость составила 97%, Москва отремонтировала более 4 тыс. домов, Московская область — свыше 3,5 тыс. при собираемости 98%.

По данным, которые у нас есть, провалили планы Ивановская, Курганская и Магаданская области, еще пара субъектов. Есть 15 регионов, которые с планом справляются, но масштаб работы должен быть больше, потому что деньги есть на выполнение большего объема задач. Они сознательно занижают планку. Хитрить они могут с семейным бюджетом, а эти деньги — инвестиции людей, неиспользование всех собираемых средств — прямое нарушение закона. Должностными лицами этих 15 регионов уже занимается Генпрокуратура.

— Расскажите подробнее о реализуемом совместно с «Роснано» проекте энергоэффективности домов.

— Коллеги из «Роснано» предложили новую технологию утепления крыш и фасадов, которая позволяет совместно с погодным регулированием подачи теплоносителя в дома экономить: возможно сокращение платежа до 40%. Ведь плата за тепло в счете — самая большая. Сейчас в Московской и в Калужской областях уже протестированы такие технологии, и мы планируем расширять число таких практик.

Еще один проект, который мы внедрили, — ускоренная замена лифтов. Всего в многоквартирных домах в стране установлено порядка 450 тыс. лифтов. Из них почти треть используется больше 25 лет. С момента запуска региональных систем капитального ремонта уже заменено порядка 30% лифтов из 41 тыс. штук, требующих замены, однако в перспективе темпы мы планируем наращивать. Цель — заменять не менее 10 тыс. лифтов в год, что позволит существенно снизить долю устаревших механизмов.

— Возвращаясь к вопросу сбережения средств, на чем еще можно сэкономить?

— В первую очередь, установив приборы учета. Счетчики на воду, электричество, а теперь и тепло (индивидуальные или общедомовые) позволяют существенно уменьшить размер платежки. Одно из наших предложений, которое сейчас в проработке — полностью отказаться от поверок счетчиков, просто менять их при выходе из строя (как это, например, происходит в Европе). Нужно постепенно переходить на дистанционные автоматизированные системы, позволяющие передавать в режиме онлайн показания, не беспокоя потребителя — это будет сделано не за его счет. Постепенный ввод и тестирование системы начнутся не раньше 2023 года, и мы предполагаем, что полноценно программа может заработать уже в 2025 году.

Мы хотим сделать установку таких систем обязательным требованием при строительстве новых домов. Четкий мониторинг потребления онлайн поможет не только предотвратить воровство ресурсов, но и быстрее обнаруживать и устранять аварии. Если где-то резко и сильно выросло потребление, например, воды, то, скорее всего, это говорит не о том, что все жители одновременно решили помыться, а произошел прорыв.

— Граждан волнует сохранность средств на капитальный ремонт. Ведь часто бывает так, что банки, где хранятся эти средства, банкротятся. Куда в таких случаях уходят деньги?

— Ни копейки не пропало. Мы перепроверяли, когда была ситуация с одним из банков, в котором, предположительно, могли быть открыты спецсчета: деньги на капитальный ремонт не пропали. Но чтобы избежать каких-либо проблем в будущем, в законодательство внесены изменения. Теперь требования к банкам будут такими: 250 млрд рублей капитала и соответствующий рейтинг от аналитического агентства. В ближайшее время будет подписано постановление правительства РФ. Это очень серьезная защита денег, в том числе на спецсчетах.

Хочу также добавить, что по итогам прошлого года собираемость взносов на капитальный ремонт составила 92%, в 2016 году этот показатель составил порядка 86%. Подавляющее большинство людей в нашей стране за капремонт платит.

— Представители правоохранительных органов называют сферу ЖКХ одной из самых коррумпированных. Согласны с ними?

— ЖКХ — это огромная отрасль, услугами которой каждый гражданин нашей страны пользуется ежедневно. Поэтому и внимание к ней огромное. Украсть, наверное, можно везде — важно, чтобы ответственность была неотвратима.

— Как реализуется опция капитального ремонта в кредит?

— В 2017 году мы запустили поддержку энергоэффективного капитального ремонта. Деньги из бюджета можно использовать на компенсацию процентов по кредиту, который берется на ремонт дома, а если дом перешел в другой класс энергоэффективности, предусмотрена даже частичная компенсация капитальных вложений в этот дом. Есть около 20 примеров в регионах, которые деньги получили и уже отдали таким домам. Мы проанализировали этот опыт и точно будем его расширять, но процедуру сделаем проще.

— Что нужно сделать жителям, у которых очередь подойдет к 2027 году, чтобы взять кредит на ремонт в 2019-м?

— Принять такое решение на общем собрании, взять кредит и получить меры господдержки. Люди обращаются в муниципалитет, муниципалитет — в регион, регион к нам в Фонд ЖКХ. Как я уже сказал выше, эту процедуру мы будем упрощать. У регионов есть лимит поддержки. По определенным правилам они могут выдавать домам, взявшим кредит на капитальный ремонт, грант либо на капитальные вложения, либо на субсидирование процентной ставки.

— Последний вопрос — философский, но относится к вашей отрасли: почему у нас в стране сначала кладут асфальт, а потом — трубы?

— Уже редко где так. 2017-й был первым годом запуска федерального проекта формирования комфортной городской среды. Мы проанализировали еще раз нормативные требования, связанные с заменой инфраструктуры, укладкой асфальта и вообще благоустройством. Они как раз предусматривают правильный порядок всех действий, и в большинстве своем люди поступают разумно.

Другое дело, что никто не знает, где и когда произойдет авария. Когда речь идет о реализации летом инвестпрограммы по прокладке труб, задача понятна: синхронизировать работу всех служб и сначала менять сети, а потом ремонтировать дороги и тротуары. Напомню, разрешение на благоустройство и раскопки дает муниципалитет — не может какая-то компания просто так начать копать землю. Проблемы возникают, когда сделали дорогу, а там прорвало коллектор. Эта ситуация требует вскрытия, но по законодательству, вскрыл — обязан после завершения ремонтных работ привести ландшафт в порядок. К сожалению, бывают случаи, когда муниципалитеты за этим не следят.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 15 февраля 2018 > № 2498687 Андрей Чибис


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 9 февраля 2018 > № 2491887 Михаил Гольдберг

Дело молодое. Кто покупает жилье и берет ипотеку в России

Михаил Гольдберг

руководитель Аналитического центра АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)

В ближайшие пять лет около 8 млн человек возьмут ипотеку, чтобы улучшить свои жилищные условия. В России с доступностью ипотеки наметился очевидный тренд — ипотечный заемщик становится все моложе

За период своего развития рынок ипотеки прошел несколько периодов восстановления и роста. И если в начальный период развития в начале 2000-х годов ипотека была продуктом для ограниченного круга лиц с высокими доходами, а кредиты оформлялись по ставкам 30% и более, то сейчас это массовый продукт и самый востребованный механизм по улучшению жилищных условий. Основные заемщики сегодня — это молодые люди в возрасте 30-35 лет, средний срок кредита составляет 7 лет, а ставки по ипотеке в 2017 году зафиксировались на однозначных уровнях. Ипотека стала доступна для 33% семей к 2016 году при значении данного показателя не выше 5% в начале 2000-х годов. С 2005 по 2017 год около 7 млн семей приобрели жилье в ипотеку, а в ближайшие пять лет еще около 8 млн решат с ее помощью жилищный вопрос.

Огромный нереализованный спрос населения на жилье сегодня очевиден. По сравнению с зарубежными странами в России низкая обеспеченность жильем (25 кв. м на человека по сравнению с более чем 35-50 кв. м) и высокая доля 1- и 2-комнатных квартир в жилищном фонде (63% по сравнению с 2-3% в США и Канаде, 17% во Франции). Более 30% из 3,7 млрд кв. м жилого фонда построено до 1970 года и не отвечает современным требованиям.

Согласно опросу населения, проведенного ВЦИОМ по заказу АИЖК, 45% российских семей (около 25 млн) хотели бы улучшить жилищные условия. При этом многим семьям не требуется дополнительная квартира, они хотят увеличить площадь своего жилья (44% желающих улучшить жилищные условия) или уровень комфортности проживания (26%). В ближайшее время спрос на улучшение жилищных условий будет только возрастать — все больше граждан захотят жить в современном стандартном жилье в комфортной городской среде. Согласно опросам потенциальный спрос на жилье в ближайшие пять лет могут реализовать более 12 млн семей, при этом с помощью ипотеки — более 70% (8,6 млн).

Портрет покупателя

Из 12 млн семей, желающих улучшить свои жилищные условия, около 3 млн планируют приобретение дополнительной квартиры (для детей, родственников), остальные хотят улучшить свои жилищные условия. Желание жить в современном и комфортном жилье формирует спрос на новостройки: о готовности приобрести жилье на этапах строительства или только что построенное жилье заявило 9,6 млн семей. Это 80% совокупного спроса на жилье в ближайшие пять лет.

Росту востребованности ипотеки на первичном рынке жилья будет способствовать деятельность созданного в конце 2017 года Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Согласно результатам опроса, предоставление государственных гарантий завершения строительства жилья в 1,4 раза увеличивает спрос населения на жилье на ранних этапах строительства.

Одновременно доступность ипотеки будет способствовать все более активному использованию ипотеки как способа решения жилищного вопроса. По оценкам АИЖК, более 50% сделок с жильем в новостройках уже осуществляется с помощью ипотеки, на вторичном рынке доля ипотечных сделок всего за год увеличилась с 25% до 30-35%.

Молодежь, для которой использование цифровых технологий и современных продуктов так же естественно, как и для более старшего наличие сберегательной книжки, положительно относится к ипотечному кредитованию: согласно опросам, среди молодежи до 35 лет готовы при необходимости воспользоваться ипотекой до 45%, в то время как среди старшего поколения (45-59 лет) таковых лишь 20%. Результатом этого является то, что ипотечный заемщик молодеет: если в 2000-2005 годах доля заемщиков в возрасте до 35 лет составляла менее 15%, то в настоящее время их уже более половины. Более трети заемщиков, взявших ипотеку в 2016-2017 годах, не старше 30 лет.

Дело семейное

По оценкам АИЖК, 74% ипотечных заемщиков — это семьи с детьми, в том числе не менее половины из них — те, у кого детей двое или больше. Для таких семей улучшение жилищных условий — одно из основных направлений использования материнского капитала. С 2007 года сертификат на материнский капитал получили около 8,5 млн семей, из них 5 млн использовали материнский капитал для приобретения жилья (в том числе 3,2 млн с помощью ипотеки). Таким образом из 7 млн ипотечных кредитов, выданных с 2005 по 2017 год, около 45% получили с использованием материнского семейного капитала.

Сегодня среднестатистический заемщик — это человек в возрасте 30-35 лет, с семьей, имеет высшее образование и работает специалистом или руководителем среднего звена. Ипотечный кредит был взят на приобретение жилья для своей семьи в доме, построенном в последние 20 лет. Сумма кредита — около 2 млн рублей, первоначальный взнос около — 30%. С 2005 года ипотека из нишевого продукта для обеспеченных граждан превратилась в массовый и привычный инструмент улучшения жилищных условий. Сегодня это один из наиболее востребованных способов решения жилищного вопроса.

Сочетание низких ставок по ипотеке и стабильных цен на жилье привело к росту доступности ипотеки: если в 2012 году приобретение квартиры средней площадью (54 кв. м) было доступно для 29% семей, то в 2016 году — 35%, а в 2017 году — уже около 40%. Целевым ориентиром Стратегии развития жилищной сферы, основные направления реализации которой были одобрены на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам 20 декабря 2017 года, является достижение уровня доступности ипотеки до 50% к 2025 году. И это абсолютно реально.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 9 февраля 2018 > № 2491887 Михаил Гольдберг


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 6 февраля 2018 > № 2486142 Игорь Кушнир

Президент ХК "Киевгорстрой": В этом году мы сдадим рекордный за последние 5 лет объем жилья

Эксклюзивное интервью главы правления - президента ЧАО "Холдинговая компания "Киевгорстрой" Игоря Кушнира агентству "Интерфакс-Украина"

Как повлияло на "Киевгорстрой" ужесточение конкуренции на рынке жилья в Киеве в прошлом году?

В Киеве в прошлом году появилась, как мне кажется, нездоровая конкуренция. На рынок с проектами вышло много мелких предприятий, которые строят от безысходности. Как говорят – не знаешь чем заняться, начни строить. Какие будут результаты их строительства — время покажет, но думаю, ничего хорошего из этого не получится.

Рано или поздно придется все достраивать. К примеру, мы уже пытались договориться о достройке объекта на Здолбуновской, это бывший объект Войцеховского (ЖК "Приозерный", застройщик "Градострой" - ИФ), но пока безуспешно, очень много подводных камней. Главными толчками для роста конкуренции в прошлом году стали средства частных инвесторов, которые не могут их вывести за границу, и легализация денежных средств путем инвестирования в строительство. Вообще это чуть ли не единственный способ их легализации. Да, конкуренция появилась, но по цифрам, которые показала наша компания, я не вижу никаких ухудшений. Мы работаем стабильно, наращиваем производство. В прошлом году начали строить пять новых объектов, и еще семь начнем в этом году. В целом, "Киевгорстрой" в 2017 году сдал более 300 тыс. кв. м. По сравнению с 2016 годом объемы реализации в квадратных метрах увеличились на 15%, в денежном выражении — на 10%. В этом году планируем сдать 450 тыс. кв. м. За последние пять лет 2018-ый станет рекордным по объему сданных площадей.

Какие основные финансовые показатели компании по итогам года?

Итоговые финансовые показатели компания готовит к ежегодному собранию акционеров, поэтому пока их нет. Но уверяю, что они будут не ниже, чем в прошлом отчетном периоде.

Сколько инвестиций вложено в проекты компании в 2017 году? В связи с планами увеличения объемов строительства в 2018 году, как может вырасти эта сумма?

Около 4 млрд грн. Надеюсь, что в 2018 и в последующие годы эта цифра будет расти в арифметической прогрессии. А как будет по факту, покажет время.

Вы финансируете проекты за счет собственных средств или также привлекаете кредитование?

У нас открыты кредитные линии с тремя банками – "Глобус", "Укргазбанк" и "Кристалбанк". Но мы ими практически не пользуемся, только в очень редких случаях.

У "Киевгорстроя" самый серьезный показатель — капитал. Мы имеем большой запас прочности – если даже сегодня потребители полностью прекратят покупать жилье, я уверен, что "Киевгорстрой" спокойно закончит все объекты и передаст инвесторам.

Чем будут отличаться ваши новые проекты от предыдущих?

Конкуренция стимулирует развитие, увеличение качественных показателей. Чем она выше, тем лучше качество, новшества, дополнительные преференции для покупателей.

Поэтому в новых наших проектах будут некоторые новации: солнечные батареи, которые позволят жителям не платить за освещение мест общего пользования, новые входные двери с улучшенной системой безопасности, зарядки для электрокаров.

В конце прошлого года "Киевгорстрой" вывел на рынок масштабный проект мини-города Svitlo Park возле м. Выдубичи. Как он впишется в большую промышленную зону, действующую неподалеку?

Промышленная зона размещена на "Теличке", мы сейчас говорим о двух разных районах. Кстати, там у нас также действует две производственные площадки "Киевгорстроя". Что касается Svitlo Park, он не находится в промзоне. Да, там есть несколько маленьких производственных предприятий, но они будут перенесены. Все будет красиво и аккуратно. Ничего похожего на производство там не будет.

Вы не рассматривали вопрос переноса своих производств с "Телички"?

Пока не будет генплана, нет никакого смысла этим заниматься. Сделать ДПТ этого района нереально. Там много хозяев, у всех частные территории. Собрать их всех в кучу и договориться, что вот тут будет садик, тут – дорога, тут – школа, без генплана нереально. Я хотел на месте наших предприятий построить дома, но пока нет генплана – это сделать невозможно.

Но вы, как ключевой игрок на строительном рынке Киева, и городская компания, пытаетесь лоббировать ускорение процесса принятия генерального плана?

Пытаемся. Лоббируем. Просим депутатов об ускорении разработки генплана. Главный архитектор усердно работает с утра до вечера — надеюсь, у них когда-нибудь это получится. Но для того, чтоб это случилось, должны сойтись звезды (улыбается).

Как изменился законодательный фон для строительной отрасли в прошлом году, были нововведения, ощутимые для вас?

Конечно, да. У меня такое впечатление, что законодательные органы живут отдельно, строительная отрасль — отдельно. У них свои задачи, которые они успешно решают, но тем самым мешают развиваться строительной отрасли. Помимо того, что в государстве действуют протестные настроения, которые не дают работать, помимо постоянных проблем с землей — с отводом участка иногда приходится возиться два года – нет генплана, когда он необходим, потому что все строят где-попало, власти придумывают всякие законы. К примеру, требование о декларации денег при покупке жилья. Откуда ее взять, если человек копил всю свою жизнь? Банки не принимают платежи, люди бегают с ними по кругу по разным банкам. Это очень большая проблема, ведь только 10% инвестиций в строительство нашей компании составляют фирмы, 90% — частные инвесторы. Но есть и много других законов, которым мы "радуемся" каждый день.

С 2016 года Лев Парцхаладзе возглавил строительное направление в Минрегионе. Он также является выходцем из строительного рынка. Возможно, это как-то облегчает общение бизнеса с властью?

Мы давно знакомы и когда он стал заместителем главы Минрегиона, предоставили ему наше видение относительно желаемых изменений в регулировании строительного рынка. Мне хотелось бы верить, что они все это сделают. Если хотя бы 30% наших предложений будет реализовано, это уже большой позитив.

Сколько земли сейчас находится в активе "Киевгорстроя"? Как вы ищите землю для своих проектов?

Сейчас есть 31 участок, на котором реализуются жилые проекты. Еще девять участков на стадии проектирования, их мы презентуем позже. Общий объем строительства по проектам составит около 4 млн кв. м. В большинстве случаев, мы покупаем у частных собственников. Никто никаких преференций нам, как городской компании, не дает. В Прибалтике застройщиков носят на руках. Если ты купил участок, за полгода у тебя будет разрешение, потом два года ты строишь, никто не приходит что-то проверять. После завершения строительства все деньги идут на погашение затрат, и только после того, как ты вернул инвестиции, начинаешь платить налоги государству.

"Киевгорстрой" не планирует активное строительство в регионах?

У нас сейчас есть один проект в Одессе, один в Тарасовке (Киевская область). Первый – это ЖК гостиничного типа Costa Fontana в экологически чистой зоне рядом с морем. Это элитная недвижимость, которую можно превратить в жилой бизнес, а можно приобрести для себя и навсегда решить вопрос с отдыхом на море. В целом, правление компании приняло решение, что мы должны строить именно в столице. Само название "Киевгорстрой" говорит о том, что мы строим Киев. В Одессе есть свой "Киевгорстрой" и люди там относятся к нам точно так же, как в Киеве – к любому другому региональному застройщику.

Какова доля ипотеки в продаже жилья вашей компании? Наблюдается ли тенденция роста использования данного инструмента покупателями?

В прошлом году доля покупок по ипотеке составила 15%. В 2016 г. по ипотеке не было договоров вообще. Мне тяжело что-то прогнозировать, но чтобы ипотека набирала популярности, должна быть экономическая стабильность в стране. Сейчас другого инструмента нет, поэтому мы работаем с ним. Еще около 25-30% покупателей в 2017 г. брали рассрочку. В 2016 г. этот показатель был немного меньше. Связано с тем, что в прошлом году "Киевгорстрой" выдал на рынок ряд новых объектов, срок рассрочки на которые достаточно длинный. А так же в связи с расширением ассортимента реализации.

С какими игроками на рынке вы имеете наиболее тесное сотрудничество?

Мы работаем с первой десяткой крупных строителей: есть совместные проекты с компаниями КАN Development, "Укрбуд", "Ковальская", три общих проекта со Stolitsa Group, шесть – с BUD development.

Насколько ощутима проблема с кадрами в вашей компании?

Такой текучки кадров, как в прошлом году, у нас не было никогда. Уходят целыми бригадами по 10-15 человек, уезжают за границу. В каждом польском городе есть контора, которая принимает и трудоустраивает работников. Потом их отправляют во Францию, другие страны ЕС. Мы конкурировать с их зарплатами не можем.

Многие эксперты прогнозируют, что рынок будет укрупняться, в том числе, за счет поглощения застройщиками небольших компаний. Согласны с этим мнением?

Я не поддерживаю такое мнение. Думаю, будут уходить мелкие компании, большие расширяться или работать самостоятельно — это вопрос. Но укрупнения за счет поглощения не будет. У нас есть определенные площадки, рядом с которыми строят непонятные компании. Когда мы успеваем за два года построить 150 тыс. кв. м, они мучают один подъезд девяти- или десятиэтажки два года до нас, два года во время нашего строительства и неизвестно еще, когда они собираются это заканчивать.

Как, по вашим прогнозам, будет развиваться рынок жилья в 2018 году?

Еще пять лет назад мы подсчитали, что нужно построить около 30 млн кв. м для удовлетворения потребностей Киева. В коммунистические времена, когда строительство шло сумасшедшими темпами, добавлялось 0,35 кв. м жилья на человека в год. Сейчас застройщики дают 0,1 кв. м/чел. в год. По статистике, на одного человека приходится 17 кв. м. По сравнению с нашими соседями это очень мало. Я считаю, что строительство будет и далее активно развиваться – в год будут сдавать не менее 1,5-2 млн кв. м и рынок будет все поглощать. Цена будет постепенно расти: валюта растет, люди уезжают за границу, сложно найти квалифицированных рабочих, а у тех, кто остается, поднимаются зарплаты. В связи с конкуренцией улучшается качество, и все это ведет к увеличению цены за квадратный метр.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 6 февраля 2018 > № 2486142 Игорь Кушнир


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 25 января 2018 > № 2471046 Игорь Никонов

Игорь Никонов: Покупка жилья является инвестицией в экономику Украины

Эксклюзивное интервью почетного президента KAN Development Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина"

- Поделитесь, пожалуйста, результатами работы компании в 2017 году. Сколько построили, сколько квадратных метров продали? Улучшилась ли динамика по сравнению с 2016 годом?

- В прошлом году компания KAN Development продала порядка 70 тыс. кв. м жилья в своих проектах. Могу сказать, что динамика продаж по сравнению с 2016 годом улучшилась. Построили мы в 2017-м порядка 80 тыс. кв. м и, с учетом запуска новых проектов. Планируем в этом году нарастить темпы строительства до 200 тыс. кв. м.

- В прошлом году вы вывели на рынок достаточно масштабный для Киева проект ЖК "Файна Таун". Каковы первые результаты продаж?

- Первые месяцы продаж превысили все наши ожидания (уже продано порядка 60% квартир первой очереди). Людям нравится район и концепция. Во втором квартале 2018 года начинаем продажи второй очереди (порядка 30 тыс.кв. м.). Мы уже начали ее строительство. К счастью, имеем возможность ускорить темпы реализации проекта. Если все так пойдет и далее, думаю, завершим проект за 5-6 лет. Строительство ТРЦ c фитнес-клубом мы также начнем к концу этого года. А детский сад, начальную школу и огромное спортивное ядро планируем строить вместе с третьей очередью. Думаю, за 1,5 года садик уже будет готов.

- Планируете ли начать в этом году новые проекты?

- Да, мы уже начали новый масштабный проект ЖК "Республика". Этот проект мы ранее реализовали в качестве девелопера и генерального подрядчика. Через четыре года после того, как финансирование проекта было остановлено, мы все-таки нашли возможность инвестировать в земельный участок, на котором изначально предусматривалось строительство жилья, и восстановили проект в той же концепции. Как и было запланировано, проект включает развитую инфраструктуру с детским садом, школой, медицинским центром, общественными площадями, зонами барбекю, спортивными площадками, в том числе новыми для Украины кортами для Paddle-Tennis. "Социалка" строится параллельно с проектом, а не когда-нибудь, потом. Это будет жилье комфорт-класса, концепцию которого мы сохранили, немного "осовременив". Площадь участка составляет 22 га, на котором будет построено порядка 250 тыс. кв. м жилья. В планах – реализовать проект за 4-5 лет.

Надеюсь, найдется инвестор для достройки ТРЦ "Республика", который находится рядом. Порядка 7-8 компаний общались с нами как с девелопером, изучая возможность достройки этого проекта, оценивая необходимый объем инвестиций и время для завершения проекта, но в последний раз такие разговоры велись полгода назад. Мы, несомненно, очень заинтересованы, чтобы инвестор нашелся и ТРЦ будет открыт.

- Изменилась ли структура покупок? У вас много договоров по ипотеке?

- Мы никогда не продаем с "нуля"- всегда доводим объект до определенной готовности перед запуском продаж. В целом ничего не изменилось, у KAN Development люди покупают квартиры и на начальном этапе строительства. Мы работаем с Ощадбанком, который кредитует "первичку" в ипотеке. Ипотеку берет 10-12% покупателей, в основном на 3-5 лет. Хотя Ощадбанк дает кредит на 20 лет, большинство граждан пытается максимально быстро погасить все задолженности по кредитам. Также часть наших покупателей использует рассрочку от застройщика.

- В прошлом нашем интервью вы рассказали о планах построить многопрофильную больницу на участке площадью 2 га недалеко от метро "Выдубичи". Как сейчас продвигается этот проект, возможно, решили построить что-либо другое?

- Я очень хочу ее построить, но меня немножко расстроила медицинская реформа. У нас все как всегда: шаг вперед - три назад. Эта реформа половинчатая. В моем понимании, услуга должна быть оценена и оплачена государством (должен существовать перечень гарантированно предоставляемых государством услуг). Если ты получаешь услугу в частной клинике, ты должен доплатить разницу по сравнению с государственной, например. Мы сделаем проект, я уже смирился с понесенными затратами на проектирование, но дальше – нужно анализировать. Буду смотреть, как развивается реформа. Ведь у нас уже есть договоренность с банком о финансировании и деньги потом нужно отдавать, и нужно это делать с бизнеса, а не из кармана.

- Кстати, недавно на Выдубичах "Киевгорстрой" начал строить масштабный ЖК Svitlo Park. Но первое название проекта заявлялось как "Комфорт Таун Правобережная". Вы имели к нему отношение? Больница ведь где-то рядом планировалась?

- Да, участок под больницу у нас на Столичном шоссе, прямо внутри площадки "Киевгорстроя". И мы, действительно, помогали им на начальном этапе подготовки проекта. Но в дальнейшем в этот проект не пошли.

- Когда планируете завершить строительство школы в "Комфорт Таун"?

- В июле здание будет готово. С 1 сентября дети пойдут в современную большую школу.

- Говорят, в ваши садики и школы уже стоят очереди. Это стимулирует вас к развитию подобных учебных учреждений в других проектах?

- Да, спрос превышает предложение. Наши социальные объекты сделаны очень современно и качественно. Дети действительно получают удовольствие от образования в сети "Академии А+". Но по объемам строить больше, чем положено по нормам, у нас пока нет возможности. С точки зрения бизнеса такие проекты себя не оправдывают. Мы, конечно, и далее будем создавать необходимую социальную инфраструктуру в наших объектах, но о создании сети садиков и школ в качестве отдельного работающего бизнеса говорить пока не приходится.

- Как, по вашему мнению, изменилось поведение покупателей жилья?

- Увеличилось время, которое менеджер по продажам тратит на одного покупателя. Люди задают очень профессиональные вопросы, четко понимают, чего хотят, и требуют гарантий. Я очень рад, когда люди поднимают планку ожиданий – это вынуждает девелоперов больше думать над своими проектами, конкуренция становится более интересной - теперь борьба идет не только за цену.

Большой проблемой для рынка является отсутствие идентификации реального бенефициара компании-застройщика, который бы отвечал за деньги инвесторов. Я не понимаю, почему у девелоперов нет такой регуляции, как у банков. Каждый, кто каким-то образом получил землю, может начать строительство, но если завтра что-то произойдет, он не достроит. Нужно на законодательном уровне ввести финансовую гарантию застройщика. Я бы также ввел какой-то крупный депозит в государственном банке - в зависимости от бюджета строительства. Или же банк должен дать свою гарантию за этого человека. Покупатели должны иметь хоть какую-то уверенность, что в случае падения рынка они не останутся наедине с недостроенным объектом.

Есть еще одна проблема. Все чаще мы встречаемся с тем, что простые люди не могут купить жилье из-за жестких требований финмониторинга. Когда необходимо провести банковскую операцию, возникает необходимость доказать, откуда деньги на покупку жилья. Многие говорят: а у нас нет такой возможности. Мы собирали деньги всю жизнь, раньше никто этого не требовал, а теперь банк более 150 тыс. грн не пропускает. При предъявлении этих требований банков все озадачиваются, многие отказываются от покупки квартиры.

Покупка жилья является инвестицией в экономику страны, и я считаю, что требование доказывать происхождение денег должно быть введено постепенно. Много денег украинцев лежит под матрасами или в иностранных банках. Мы берем деньги в кредит в МВФ, вместо того чтобы дать возможность украинцам инвестировать в нашу страну. Должна быть принята нулевая декларация. В 2019 году все банки мира раскроют данные о своих клиентах. Украинцы, которые держат средства за границей, тоже будут вынуждены показать свои активы. И тогда почему бы им сюда их не инвестировать? Ведь это единственная страна, которую они понимают, знают, как здесь работать. За счета в евро, фунтах и франках нужно еще платить деньги. За доллары тоже скоро будут брать сервисные, и люди будут вынуждены вкладывать. И куда им вкладывать? В Украину. Для этого нужен рынок земли, нужно объявить приватизацию. Это миллиарды долларов, которые никуда не инвестируются. Я поражаюсь, когда народ радуется, что арестовали у кого-то $50 млн в Латвии. А что нам от этого? Деньги происхождением из Украины были списаны в бюджет Латвии. Весь мир движется к тому, что держать деньги за границей будет невыгодно, да и небезопасно. Поэтому нужно срочно создать условия для безопасного инвестирования в Украину.

- Насколько сильно ваша компания ощущает кадровую проблему в связи с массовой эмиграцией рабочих?

- Поляки просто "выгребают" наших рабочих. В Украине люди действительно очень профессиональны - квалифицированы, дисциплинированы, особенно из Западной Украины. Все польские рабочие уже в Германии, а украинские - в Польше. С каждым днем их все меньше и меньше. Дело не только в "безвизе", а и в том, что мы должны срочно создавать лучшие условия для бизнесменов, которые будут создавать рабочие места. Сегодня снижается квалификация рабочих, большая текучка кадров, сложно найти хороших специалистов.

- Какими способами вы пытаетесь удержать работников?

- Приходится повышать зарплаты, укорачивать рабочий день, не работать на выходные. Вводить каникулы на праздники, о которых раньше никто и не слышал (смеется).

- Как, по вашей оценке, изменилась себестоимость строительства в 2017 году?

- За последние полгода выросла примерно на 15-20%. При этом строительные материалы дорожают не так быстро, а вот в заработные платы серьезно двигаются вверх. Цены на недвижимость в 2018 году точно будут расти. Топливо, электрика, коммуналка растут, люди требуют большие зарплаты, дорожает арматура, цемент - тут никуда не денешься.

- В 2017 году на рынке отмечалась достаточно острая конкуренция между застройщиками. Как будет развиваться ситуация в 2018 году?

- Думаю, конкуренция будет усиливаться. На рынке множество сделок с землей. Получить разрешение на строительство сейчас гораздо легче, чем в большинстве европейских стран.

Много некачественных проектов выходит на рынок. У КМДА мало рычагов для контроля архитектурного уровня строящихся объектов. Давно пора на законодательном уровне ввести обязательную 3D-визуализацию в публичном паспорте проекта. Этот проект должен одобрить главный архитектор города. Сейчас у него очень мало влияния, и это неправильно. Поскольку, будучи профессионалом своего дела, он должен оценить проект застройки и решить, вписывается ли он в ансамбль города.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 25 января 2018 > № 2471046 Игорь Никонов


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 24 января 2018 > № 2486777 Константин Глушков

Превратности развода.

Как строительной компании взыскать денежные средства с «бывшей» СРО.

Одной из самых распространенных категорий арбитражных дел с участием саморегулируемых организаций в сфере строительства являются споры, связанные с отказом СРО вернуть бывшим членам взносы, уплаченные ими в компенсационные фонды (КФ). Старший юрисконсульт Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин ГЛУШКОВ рассказал в интервью «СГ», что делать, если недобросовестные СРО не исполняют свои обязательства.

«СГ»: Под какими предлогами СРО обычно отказываются вернуть деньги своим бывшим членам?

Константин Глушков: Аргументы бывают разные. СРО могла намеренно исключить строительную компанию из состава своих членов не на том основании, которое указано в уведомлении о выходе, например, не из-за перехода в другую СРО, а в связи с добровольным выходом. Или же СРО неожиданно инициировала проверку в отношении компании и попыталась исключить ее в связи с обнаруженными нарушениями. При этом такие проверки зачастую проводились с отступлением от установленной процедуры. А в ходе судебного разбирательства доходило до того, что СРО заявляли об отсутствии материального интереса в отношении средств КФ у бывшего участника — якобы деньги, внесенные на специальные банковские счета, используются только на цели и в случаях, указанных в законе, а иные операции, в том числе и возврат, не допускаются.

В результате многие организации вынуждены обращаться в арбитражный суд. Там заявляются требования либо о взыскании денежных средств, либо о признании незаконным бездействия СРО с целью обязать осуществить перевод денежных средств.

«СГ»: Если компания не получила денег от своей бывшей СРО, но уже вступила в другую организацию, она должна будет сделать взнос в КФ новой СРО?

К.Г.: Чтобы не создавать проблем для текущей деятельности, лучше всего внести средства в КФ новой СРО, не дожидаясь, пока пройдет длительная процедура судебных разбирательств и исполнительного производства со «старой» СРО. Законодательство не устанавливает исключений для строительных компаний в части внесения средств в КФ, и если данное обстоятельство будет установлено, это может стать основанием для применения мер дисциплинарного воздействия. А если компания участвует в государственных или муниципальных закупках, ей могут отказать в заключении контракта или отстранить от его исполнения с последующими неблагоприятными последствиями, вплоть до внесения в реестр недобросовестных поставщиков.

«СГ»: Что делать компании, если у СРО нет денег или она вообще уже ликвидирована?

К.Г.: Стоит попробовать вернуть деньги, обратившись в арбитражный суд, что в последующем может открыть возможность обращаться с заявлением о признании некоммерческой организации банкротом. Целью такого заявления будет, главным образом, последующая попытка привлечения к субсидиарной ответственности контролирующих лиц, входящих в состав коллегиального органа управления и единоличного исполнительного органа.

«СГ»: Представим ситуацию, когда строительная компания самостоятельно внесла денежные средства в КФ новой СРО, а бывшая СРО исполнила решение суда о перечислении денежных средств. Каким образом тогда возвращаются деньги?

К.Г.: Теоретически подобная юридическая коллизия возможна. При этом среди оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 55.16 Градостроительного кодекса РФ, нет ни одного, которое можно было бы использовать для возврата излишне уплаченных взносов в КФ в подобных случаях. Полагаю, что в данной ситуации необходимо попробовать договориться с СРО и просить зачесть указанные суммы в качестве членских или целевых взносов, если они еще не попали на специальный банковский счет.

«СГ»: Каковы последствия добровольного и принудительного прекращения членства в СРО?

К.Г.: Опять же, обратимся к закону. В ч. 5 ст. 55.7 Градостроительного кодекса РФ указано, что лицу, прекратившему членство в СРО, не возвращаются уплаченные вступительные взносы, членские взносы в КФ, если иное не предусмотрено законом. А в ч. 6 этой же статьи говорится, что в случае прекращения членства в саморегулируемой организации индивидуальный предприниматель или организация в течение одного года не могут быть вновь приняты в члены СРО. В законе не конкретизируется, распространяется ли это положение только на принудительное или добровольное прекращение членства в СРО или и на то, и на другое. Поэтому следует понимать, что независимо от оснований прекращения членства названные последствия применяются.

Единственным исключением из этого правила может быть ситуация, изложенная в письме Ростехнадзора от 06.07.2017 №09-01-04/8306 «О приеме в члены саморегулируемой организации»: при добровольном выходе из состава членов СРО при исключении некоммерческой организации из реестра, такой член вправе вновь вступить в новую СРО и требовать перевода средств КФ. Кстати, сейчас Минстрой России, понимая жесткость регулирования описанной ситуации и недовольство многих строительных компаний, разрабатывает проект по отмене длительных ограничений на членство в СРО.

Справочно

На конец 2017 года из реестра СРО были исключены 36 организаций, еще 8 решили прекратить деятельность самостоятельно. В общей сложности в этих СРО насчитывалось 31424 члена.

Автор: Сергей ВЕРШИНИН

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 24 января 2018 > № 2486777 Константин Глушков


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter