Всего новостей: 2555791, выбрано 619 за 0.131 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Персоны, топ-лист Недвижимость, строительство: Мень Михаил (65)Хуснуллин Марат (42)Ресин Владимир (26)Ревзин Григорий (24)Чибис Андрей (24)Кузнецов Сергей (23)Богуславская Ольга (17)Тимофеев Константин (15)Медведев Дмитрий (14)Муртазин Ирек (12)Бочкарев Андрей (11)Елянюшкин Герман (11)Жилин Иван (11)Медведев Михаил (10)Плутник Александр (10)Путин Владимир (10)Абакумова Мария (9)Глушенкова Мария (9)Креславский Игорь (9)Решетников Максим (9) далее...по алфавиту
Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 17 июля 2018 > № 2676356 Артур Устимов

Страшная стабильность: когда будет выгодно брать жилье в ипотеку

Артур Устимов

основатель и CEO экосистемы по найму и управлению арендой жилья «Арендатика»

Строительная отрасль переходит на проектное финансирование: девелоперы будут возводить жилье уже не на «бесплатные» деньги дольщиков, а на кредитные, взятые под проценты у банкиров. Жилье неизбежно подорожает. Вопрос: когда? Классическое «быть или не быть?» для покупателя квартиры сегодня звучит как «брать сейчас ипотеку или не брать?»

Накопить денег на полную стоимость квартиры если и могут, то считаные единицы, так что без кредита в любом случае не обойтись. Но если время хоть немного терпит, лучше все еще раз взвесить и выбрать оптимальный момент, учитывая три основных фактора: цены, ставки и собственные финансовые перспективы. Каждый из этих факторов с трудом поддается прогнозированию и имеет плавающий характер. И все же ставки и платежеспособность населения — самые стабильные из них. А вот цена больше зависит от конъюнктуры момента.

Что сейчас с ценами? За час поиска по ключевым словам в интернете будущий покупатель жилья не раз встретит термин «стагнация». Застройщики, правда, предпочитают слово «стабильность». На языке цифр это выглядит так: в конце первого полугодия 2018 года средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента составила 154 346 рублей за квадратный метр, что на 2,4% выше относительно показателя декабря 2017 года. Не будем забывать и о скидках, диапазон которых, по данным сервиса «Арендатика», составляет 15–24%. Мягко говоря, не впечатляющий показатель на фоне ценовых приростов, которые фиксировались на рынке еще несколько лет назад.

По прогнозам аналитиков, такая «стабильность» на рынке при отсутствии чисто рыночных предпосылок может сохраняться достаточно долго. Но есть фактор, заставляющий отнестись к ритуальным заклинаниям девелоперов «будет дорожать!» всерьез. В конце июня принят закон, направленный на постепенный отказ от привычного для России долевого строительства жилья, когда компании возводят дома в основном за счет средств граждан (дольщиков).

Несовершенство такой схемы, полагают федеральные власти, привело к появлению огромного числа обманутых граждан, вложившихся в покупку жилья, но так и не получивших его. Теперь в цепочке «покупатель — застройщик» появится и третий, ключевой игрок — банк. На первом этапе реформы (с 1 июля 2018 года) серьезно ужесточатся требования к стройкомпаниям, на втором (с 1 июля 2019 года) застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов в уполномоченных банках, где будут храниться средства граждан. Финалом же станет переход рынка на проектное финансирование девелоперских проектов, когда застройщикам придется реализовывать проекты только с помощью собственных средств и привлеченных в банках кредитов. Сроки перевода рынка на новые рельсы в конце 2017 года назвал президент России. Это три года.

Такая поэтапность имеет прямое отношение к интересующему нас фактору — динамике цен. Умеренный рост цен уже был отмечен в начале июля — в пределах 3–5%. Но это было скорее плановое повышение — подорожали у застройщиков, как правило, объекты с высокой строительной готовностью. Напрямую же к законодательным изменениям это пока мало относится.

А вот общерыночного роста цен, связанного с рядом дополнительных финансовых обязательств девелоперов, прописанных в вышеупомянутом законе, следует ждать не раньше конца года. Но, как признают сами строители и эксперты, такой рост не будет существенным и долговременным из-за низкой покупательной способности населения. Переход на эскроу-счета может иметь аналогичный эффект. А вот полноценный переход на проектное финансирование строек скажется на стоимости жилья, прежде всего потому, что этот механизм предполагает продажу клиентам только готового (вторичного) жилья, которое, как известно, априори дороже новостроек.

Ставки по ипотеке

На рынке ипотеки уже достаточно долго плавно снижаются средние ставки. По данным «Дом.рф» (ранее АИЖК), в начале 2016 года ставка составляла 12,5%, в начале 2017 года — 11,84%, а конце прошлого года — 9,75% (был пробит исторический для рынка рубеж 10%). В этом году темпы снижения ставки немного замедлились: по итогам апреля она составила 9,57% (в том числе по кредитам на новостройки — 9,43%). То есть за 4 месяца падение составило всего 0,18 процентных пункта. Впрочем, этому факту есть объяснение. Дело в том, что 23 марта Центробанк оставил ключевую ставку на уровне 7,25% годовых. Такое же решение было принято и 15 июня текущего года.

Не секрет, что именно на ставку рефинансирования Центробанка ориентируются государственные и частные банки при формировании своей кредитной политики. До марта ключевая ставка поступательно снижалась, а вслед за ней и ставки по ипотеке. Каким будет следующее решение ЦБ, сказать сложно даже экспертам. В этих условиях потенциальному заемщику, которому в данном случае важны даже доли процентов, остается ориентироваться на последний официальный прогноз «Дом.рф»: во втором полугодии ставки опустятся ниже 9%, а при стабилизации макроэкономических условий могут достигнуть 8–8,5%. Можно вспомнить о сверхзадаче, не так давно поставленной главой государства, существенно повысить обеспеченность россиян жильем за счет снижения ставки по ипотеке до 7%. Впрочем, конкретных сроков не называлось.

Доходы населения

Последний из факторов — платежеспособность заемщика, которому не только нужно получить кредит, но и выплачивать по нему проценты, — имеет двойственный характер. Последние новости от Росстата: рост реальных доходов населения в годовом выражении в мае составил лишь 0,3% после роста на 5,7% в апреле, 4,7% в марте и 4,4% в феврале. В то же время потребительские цены в мае выросли в среднем на 0,4%, а бензин подорожал сразу на 5,6%.

При этом в Минэкономразвития прогнозируют рост реальных доходов россиян в текущем году на уровне 3,4–3,9%. Ориентироваться на эти цифры или нет — решать только вам самим, жизненные ситуации у потенциальных ипотечных заемщиков, как правило, не привязаны к усредненным показателям. Если квартирный вопрос нужно решать здесь и сейчас и для этого в принципе сложились неплохие условия, может быть, и стоит рискнуть.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 17 июля 2018 > № 2676356 Артур Устимов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука > stroygaz.ru, 13 июля 2018 > № 2674670 Алексей Болдин, Дина Шехтман

Ценность знаний.

Качественная учебная инфраструктура становится важным конкурентным преимуществом

Стремление сделать город «умным» — это не только цифровые технологии, но и умные, образованные его жители. Быстрее всего это поняли девелоперы, поставившие учебную инфраструктуру в один ряд с такими устоявшимися конкурентными преимуществами жилых комплексов, как местоположение, дворы без машин, красивые входные группы. О том, почему лучше жить рядом со школой, а не возить ребенка на другой конец города, чтобы дать ему качественное образование, корреспондент «Строительной газеты» побеседовала с вице-президентом, руководителем комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест» Алексеем БОЛДИНЫМ и заместителем генерального директора частной школы «Золотое сечение» Диной ШЕХТМАН.

«СГ»: Какую строчку в списке приоритетов сегодняшнего покупателя занимает учебная инфраструктура? Какие требования к ней предъявляются?

Алексей Болдин: По данным наших регулярных опросов, все больше покупателей жилья сегодня уделяют особое внимание тому, где будут учиться их дети. Нередко люди даже специально покупают жилье рядом со школой, в которой учится их ребенок, или рядом с вузом, в который он планирует поступать. В современном обществе есть запрос на качественное образование. Статус и важность хорошего образования снова растут, и ответственные родители, планируя будущее своих детей, стараются выбрать лучшее предложение. Этот тренд подтолкнул компанию «Лидер Инвест» к решению сфокусировать новый проект жилого комплекса «Лобачевского 120» на той целевой аудитории, для которой базовой ценностью является именно личностное развитие их детей. И реагируя на такой запрос, мы заключили партнерское соглашение с одной из ведущих частных школ Москвы — «Золотое сечение». Именно эта школа станет оператором образовательного центра в составе жилого комплекса на улице Лобачевского, 120. Наш жилой комплекс находится в Западном административном округе, который давно имеет статус «академического». Вокруг будущего жилого комплекса расположены лучшие вузы столицы, в которые, мы надеемся, будут поступать наши пока еще маленькие жители. Поэтому мы решили строить не просто школьные стены, а создать такой образ жизни и инфраструктуру, которые смогут обеспечить непрерывное гармоничное развитие и качественное образование детей от детского сада до университета.

«СГ»: Помогает ли бренд учебного заведения в продажах? Если да, то есть ли статистика? На каком этапе вы заключали договор с оператором?

А.Б.: Безусловно, это важно. Для нашего проекта, ориентированного на семьи с детьми, «якорный арендатор» в лице одной из ведущих частных школ Москвы добавляет проекту конкретный смысл. Это уже не просто выполнение «гигиенических требований» по строительству инфраструктуры, а дополнительный драйвер и точка роста проекта. Наличие в составе жилого комплекса образовательного учреждения от известного и уважаемого оператора — это то самое отличие, которое выгодно выделяет проект на фоне конкурентов.

«СГ»: Ваш комплекс рассчитан только на семьи с детьми? Какова доля многокомнатных квартир в комплексе? Как вы выстраиваете стратегию продаж?

А.Б.: Доля многокомнатных квартир в проекте составляет порядка 15%. Кроме того, в жилом комплексе запроектировано много 1-комнатных квартир, которые часто рассматриваются для покупки родителями ребят, которые учатся в расположенных рядом МГУ, МГИМО, РАНХиГС и других вузах или планируют в них поступить. Также проект на текущем этапе крайне привлекателен для инвестирования, с учетом нулевого цикла строительства и низких цен на старте продаж.

«СГ»: Какой процент от общей стоимости проекта уходит на инфраструктуру? Окупаемые ли это вложения?

А.Б.: На долю строительства инфраструктурных объектов приходится около 5% общей стоимости проекта. Конечно, это полностью оправданные инвестиции. Ведь наличие инфраструктуры — это дополнительное конкурентное преимущество, к тому же большая часть площадей — коммерческая и окупится за время эксплуатации объекта.

«СГ»: Останется ли здание школы в вашей собственности или передается оператору, городу?

А.Б.: Здание школы останется в нашей собственности и будет передано в аренду оператору — частной школе «Золотое сечение».

Заместитель генерального директора частной школы «Золотое сечение» Дина Шехтман:

«СГ»: Какие требования предъявляет ваша школа к помещению?

Дина Шехтман: Мы предъявляем к зданию требования, которые сегодня являются частью современной образовательной стратегии. Мы считаем, что здание школы должно представлять собой индивидуальное и свободное общественно-культурное пространство, в котором ребенок хочет находиться, в котором он может гулять, учиться, развиваться, радоваться и играть. Такое пространство, в которое ученику захочется ежедневно приходить и с удовольствием осваивать новые знания.

«СГ»: Каковы вообще современные требования к школьным помещениям?

Д.Ш.: К числу основных характеристик современного школьного здания можно отнести: открытость и просторность пространства, функциональность помещений, мобильность и способность к трансформации. Кроме того, нам важно, чтобы архитектура здания способствовала сохранению нашего сложившегося за много лет школьного уклада жизни, формированию особой эмоциональной «золотосеченской» атмосферы, которую отличают камерность и безопасность. Безусловно, архитектура образовательного пространства влияет на учебный процесс. Пространство является ресурсом для решения разных педагогических задач.

«СГ»: Участвовали ли вы в проектировании? Менялось ли что-нибудь в проекте после того, как с вами был заключен договор?

Д.Ш.: Сегодня школа «Золотое сечение» совместно с Центром психологического сопровождения образования «ТОЧКА ПСИ» работает над техзаданием, которое будет отражать нашу образовательную концепцию. Это задание и станет для архитекторов отправной точкой при проектировании. Надеюсь, что мы вместе с «Лидер Инвест» примем участие в выборе архбюро и готовы активно включаться в качестве консультантов на каждом этапе как проектирования, так и строительства.

«СГ»: Рассчитываете ли вы, что большинство ваших учеников будут жителями комплекса или ближайших домов?

Д.Ш.: Мы будем рады увидеть среди учеников нашей школы жителей ЖК «Лобачевского 120», но вместе с тем рассчитываем, что и большинство тех, кто сейчас учится у нас, также последует за нами в новое здание. Может быть, часть семей наших учеников также решат переехать в ЖК «Лобачевского 120».

«СГ»: Считаете ли вы, что близость дома от школы и школы от дома влияет на интерес к учебе и успеваемость? Есть ли зависимость успеваемости от времени, которое дети тратят на дорогу?

Д.Ш.: Сейчас достаточно распространена идея: «живём там, где учатся дети». А если в школе и рядом с ней будет сформировано пространство для дополнительного образования, спорта, творчества, то это даст возможность ребенку полноценно и гармонично развиваться, сохраняя при этом время, здоровье, силы, которые так часто отбирает транспорт.

«СГ»: Чему вы будете учить? Есть ли у школы профиль?

Д.Ш.: На протяжении всей 26-летней истории школы «Золотое сечение» помимо высоких академических показателей нам было важно, чтобы выпускник школы был ответственным, самостоятельным человеком, имел развитый социальный и эмоциональный интеллект, хорошую языковую подготовку, умел строить деловые, партнерские, личные отношения и получил углубленные предметные знания в тех областях, которые он выбрал на основании своего индивидуального образовательного маршрута.

Цитата в тему

«Вокруг жилого комплекса «Лобачевского 120» расположены лучшие вузы столицы, в которые, мы надеемся, будут поступать наши пока еще маленькие жители»

Цитата в тему

«Наличие в составе жилого комплекса образовательного учреждения от известного и уважаемого оператора — это то самое отличие, которое выгодно выделяет проект на фоне конкурентов»

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука > stroygaz.ru, 13 июля 2018 > № 2674670 Алексей Болдин, Дина Шехтман


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 10 июля 2018 > № 2674673 Наталья Круглова

Курс на оздоровление.

Эксперты прогнозируют рост цен на новостройки бизнес-класса в Москве.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в эксклюзивном интервью рассказала «СГ-Онлайн» об итогах развития московского рынка новостроек бизнес-класса в первом полугодии 2018 года. Количество выставленных на продажу квартир падает. Как результат, разрыв между спросом и предложением в сегменте сокращается, что в итоге должно привести к увеличению цен.

«СГ»: Наталья, что можете сказать о предложении на первичном рынке бизнес-класса?

Н.К.: Динамика основных показателей сегмента напоминает изменения в массовом сегменте, которые мы наблюдали 1-1,5 года назад. На протяжении прошлого года общее число выставленных на продажу квартир росло, а средняя цена – сокращалась. Но повышение объема предложения резко сменилось его уменьшением, и теперь цены стабилизируются. За полугодие число квартир в продаже сократилось на 4,2% и достигло 15,2 тыс. объектов. По данному показателю «бизнес» наконец обошел массовый сегмент, который доминировал на рынке с 2015 года. Причем новостройки бизнес-класса теперь преобладают не только по числу лотов, но и по общей площади, которая достигла 1,15 млн кв. метров, тогда как в массовом сегменте она упала до 980 тыс. кв. метров.

«СГ»: Есть ли новые проекты на рынке?

Н.К.: За полугодие ассортимент проектов бизнес-класса пополнился восемью новыми жилыми комплексами. В большинстве своем они поступили в продажу в первом квартале (семь проектов), что обусловлено девелоперскими ожиданиями, связанными с эффектом сезонности. Считается, что спрос выше в самом начале первого полугодия, нежели в начале второго, когда начинается отпускной сезон. Также начались продажи новых корпусов в четырех ЖК, чья реализация стартовала раньше.

«СГ»: Как ведут себя цены в бизнес-классе?

Н.К.: Пока новостройки бизнес-класса не вышли из ценовой стагнации. За полугодие средняя стоимость «квадрата» выросла на 1%, а в годовом выражении сократилась на 0,5%. Проще говоря, колебания цены незначительны, учитывая масштаб рынка и период для сравнения. По итогам июня средняя цена новостройки бизнес-класса в Москве достигла 225,9 тыс. рублей за кв. метр. Дороже всего жилье данного сегмента обходится в ЦАО, где за «квадрат» придется отдать 241 тыс. рублей. Самый «бюджетный» вариант – новостройки на юго-востоке, которые в среднем стоят 209,4 тыс. рублей за кв. метр. Отмечу, что в большинстве округов Москвы был рост средней цены в диапазоне 1,9-9%.

«СГ»: Предложение снижается, цены стабилизируются, а спрос?

Н.К.: Спрос на новостройки бизнес-класса растет очень быстро. Собственно, именно он и стал причиной сокращения объема предложения, даже несмотря на выход в продажу восьми новых проектов и корпусов в четырех имеющихся на рынке ЖК. В десяти наиболее успешных проектах бизнес-класса средние темпы варьировались от 30 до 70 квартир в месяц. В первом полугодии 2017 года комплексов с такими темпами было в два раза меньше. Продавать жилье бизнес-класса сейчас помогает относительно доступная ипотека, широкий выбор жилых комплексов и объектов в них, а также умеренные цены, которые сохраняются на предсказуемом для покупателя уровне.

«СГ»: Выделите основную тенденцию полугодия на рынке новостроек бизнес-класса.

Н.К.: На мой взгляд, главная тенденция связана с сокращением объема предложения. Такую же динамику, напомню, мы наблюдаем в массовом сегменте. Когда в двух крупнейших по объему секторах рынка новостроек намечается такой тренд, мы можем предположить, что разрыв между спросом и предложением сократится. Это позволит оздоровить ситуацию в отрасли, а также приведет к положительной ценовой динамике. Сейчас этот процесс сдерживается конкуренцией, однако ввиду возросших девелоперских издержек требуется более справедливая расстановка сил на рынке (между покупателями и продавцами).

Автор: Сергей Николаев

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 10 июля 2018 > № 2674673 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство. Экология. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 10 июля 2018 > № 2674634 Александр Красавин

Пора развеять дым.

Проблемы пожарной безопасности торговых комплексов имеют эффективные решения.

Трагедия в ТЦ «Зимняя вишня» в Кемерово всколыхнула общество и снова поставила вопрос об обеспечении пожарной безопасности торговых центров и других объектов гражданского и промышленного строительства. В чем причина чрезвычайных происшествий — в несовершенстве нормативной базы или в нарушении действующих правил строителями и эксплуатантами зданий? Как сочетать интересы бизнеса и интересы общества, когда речь идет о строительстве многофункциональных объектов? Какие решения необходимо принять в целях повышения пожарной безопасности? Об этом в интервью «СГ» рассказал начальник Управления промышленной, ядерной, радиационной, пожарной безопасности и ГОЧС Главгосэкспертизы России Александр КРАСАВИН.

Конфликт интересов

«СГ»: В связи с повлекшим большое число жертв пожаром в торговом центре «Зимняя вишня» широко обсуждаются стандарты проектирования торговых комплексов в части пожарной безопасности. Как вы оцениваете систему таких стандартов в целом?

Александр Красавин: Современные торговые комплексы, по сути, являются многофункциональными зданиями, включающими множество помещений различного функционального назначения, в том числе торговых, для общественного питания, досугово-развлекательных, спортивно-оздоровительных, офисных, складских и производственных.

Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности при проектировании таких комплексов разрабатываются в соответствии с требованиями Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, Технического регламента о требованиях пожарной безопасности и перечнями национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной и добровольной основе обеспечивается соблюдение требований указанных технических регламентов.

Выбор используемых при проектировании национальных стандартов и сводов правил основывается на классе функциональной пожарной опасности помещений, размещение которых планируется в торговом комплексе. Наиболее востребованными при проектировании многофункциональных торговых комплексов являются своды правил СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные.

Правила проектирования», а также своды правил, утвержденные МЧС России, которые устанавливают требования пожарной безопасности к объемно-планировочным, конструктивным и инженерно-техническим решениям объектов капитального строительства. Таким образом, система стандартизации в области проектирования торговых комплексов является достаточно развитой.

«СГ»: Почему же проектировщикам многофункциональных торговых комплексов, как показывает практика, зачастую не удается запроектировать такие комплексы в рамках существующей нормативной базы в области пожарной безопасности?

А.К.: Дело в том, что проектирование торговых комплексов по действующим требованиям пожарной безопасности накладывает большое количество ограничений на предусматриваемые решения, с которыми собственники, как правило, не соглашаются. Недавно, выступая на конференции, я обращал внимание коллег на то, что количество нестандартных, технически сложных и уникальных проектов с каждым годом увеличивается.

Подобное положение вещей связано, в первую очередь, с возрастающими потребностями и желаниями инвесторов повысить технико-экономические показатели многофункциональных торговых комплексов и расширить их функциональное наполнение. Специалисты, участвующие в реализации таких проектов и работающие над воплощением задуманного, решают крайне сложную задачу. С одной стороны, коллектив инженеров и архитекторов должен работать над гармоничностью, внутренним комфортом, оригинальностью, экономической эффективностью проектируемого объекта, а с другой — обеспечить его безопасность, в том числе пожарную.

Заказчики справедливо хотят, чтобы при проектировании и строительстве были заложены такие решения, которые исключали бы возможность возникновения пожара. И в то же время, если требования пожарной безопасности не вписываются в их пожелания или архитектурную концепцию, что случается достаточно часто, приоритет отдается последним.

Именно этим чаще всего объясняется то, что не выполняются требования пожарной безопасности, установленные в национальных стандартах и сводах правил, принимаются объемно-планировочные, конструктивные и инженерно-технические решения, которые по ряду вопросов зачастую идут в разрез с действующими требованиями законодательства. Как следствие, в зданиях предусматриваются многоуровневые атриумы, стеклянные фасады, протяженные пути эвакуации и другие нежелательные с точки зрения пожарной безопасности решения, приемлемость которых обосновывается различными видами расчетов и согласований.

В связи с этим представляемая в органы государственной или негосударственной экспертизы проектная документация на подавляющее большинство многофункциональных торговых комплексов разрабатывается на основании требований специальных технических условий (СТУ), которые содержат дополнительные мероприятия, компенсирующие допущенные в проекте отступления от требований пожарной безопасности. Таким образом, СТУ являются своеобразным механизмом, позволяющим узаконить нестандартные проектные решения, которые не соответствуют требованиям, установленным в нормативных документах. Обоснованность содержащихся в них требований должна обеспечивать процедура двойного согласования СТУ — в МЧС России и Минстрое России, — которая подвергается критике профессионального сообщества в связи с ее сложностью.

«СГ»: Какие вопросы чаще всего возникают у специалистов при экспертизе проектов торговых комплексов в части пожарной безопасности?

А.К.: Пожалуй, наиболее часто эксперты сталкиваются с несоответствием или недостаточной обоснованностью вопросов, связанных с ограничением распроЭКСПЕРТИЗА странения опасных факторов пожара в здании, эвакуацией людей, сохранением огнестойкости строительных конструкций в течение необходимого времени. Много замечаний традиционно возникает в отношении правильности принятых параметров автоматической пожарной сигнализации, противодымной защиты, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, эффективностью работы автоматических установок пожаротушения и возможностью проведения мероприятий по спасению людей.

Кроме того, большое количество вопросов при проведении экспертизы возникает из-за несоответствия проектных решений, представленных в разделе «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности», решениям, предусмотренным в других разделах проектной документации. Появлению подобных недостатков, как правило, способствует несколько причин, основными из которых являются участие в проектировании большого количества субподрядных организаций, недостаточная согласованность их действий, отсутствие надлежащего контроля со стороны главного инженера проекта генеральной проектной организации и т.п.

«СГ»: Как же распутать этот клубок противоречий, связанных с различными интересами участников проектирования, и усовершенствовать нормативные документы, устанавливающие требования пожарной безопасности к торговым комплексам?

А.К.: Существующая нормативная база по вопросам пожарной безопасности, конечно, нуждается в совершенствовании, актуализации и единоначалии. Целесообразно рассмотреть возможность коллегиальной переработки действующих нормативных документов на межведомственном уровне. В ходе такой работы в нормативные документы, возможно, будут включены требования, согласованные в СТУ с вариантами дополнительных компенсирующих мероприятий.

Это позволит, не ухудшая параметры безопасности проектируемых объектов, сократить административные барьеры, отказавшись от необходимости разработки и согласования на каждый вновь проектируемый многофункциональный торговый комплекс специальных технических условий.

А материалы где брали?

«СГ»: Есть ли проблемы с использованием современных облицовочных материалов, соответствующих требованиям пожарной безопасности в торговых комплексах?

А.К.: На стадии проектирования и экспертизы проектной документации многофункциональных торговых комплексов каких-то особых проблем с отделочными материалами обычно не возникает. Все предусматриваемые в проектной документации материалы, как правило, имеют необходимые сертификаты пожарной безопасности, подтверждающие их соответствие установленным требованиям.

При этом следует отметить, что показатели пожарной опасности декоративно-отделочных и облицовочных материалов, а также покрытий полов на путях эвакуации и в зальных помещениях определены не на уровне нормативно-технического документа, от которого при желании можно отступить, а на уровне закона, в статье 134 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Кроме этого, установленные в законе требования к материалам нередко дополнительно ужесточаются специальными техническими условиями и, таким образом, компенсируются имеющиеся отступления от требований нормативных документов для определенных функциональных зон (атриум, пассажи) торговых комплексов.

Проблемы с использованием современных облицовочных материалов могут возникать позднее, на стадии строительства, когда из желания сэкономить приобретаются более дешевые материалы с несоответствующими характеристиками пожарной опасности, появляются «подложные» сертификаты, не соблюдается технология производства работ и т.д.

Надо обратить внимание и на то, что для многофункциональных торговых комплексов еще большую опасность представляют размещаемые в общем объеме и ничем не выгораживаемые торговые и развлекательные объекты. Среди них детские развлекательные площадки, где установлены аттракционы с облицовочным декоративным покрытием из пластика, городки и горки с использованием деревянных и пластиковых конструкций, сухие бассейны, наполненные пластиковыми шариками. Нередко устраиваются батутные центры, в которых присутствует значительная пожарная нагрузка в виде поролонового или иного синтетического наполнения матов, трюковых ям, обивки стен, оборудования и покрытия пола. Опасны и объекты так называемой «островковой» торговли, которые в целях увеличения прибыли размещают в атриумах и пассажах — то есть непосредственно на горизонтальных участках эвакуации. Каждый такой «островок» имеет площадь не более 10 кв. метров и не подлежит выделению ограждающими конструкциями. Но в торговых центрах эти «островки» зачастую размещены сплошной линией по центру эвакуационного прохода, между основными магазинами, и в итоге площадь торговли может достигать нескольких сотен квадратных метров. Пожарная нагрузка на этих объектах, размещенных на путях эвакуации и в местах массового скопления людей, зачастую представлена сильно горючими, легко воспламеняемыми материалами, имеющими высокую дымообразующую способность и чрезвычайную опасность по токсичности продуктов горения.

«СГ»: Какие решения, на ваш взгляд, необходимо внедрить в практику строительства торговых комплексов в целях повышения их пожарной безопасности?

А.К.: Из перспективных решений, имеющихся сегодня в нашем распоряжении, следует выделить инновационные разработки в части предупреждения, а не обнаружения возгораний. В качестве примера можно привести термоактивируемые газовыделяющие наклейки, устанавливаемые на элементы электрооборудования и электропроводку в местах контакта. Такие наклейки реагируют на повышение температуры нагрева электрических кабелей и приборов, выделяя сигнальный газ, концентрацию которого контролируют специализированные газовые датчики. Также возможно внедрение персональных устройств оповещения людей о пожаре, в том числе позволяющих отследить их местонахождение на объекте при помощи беспроводного радиосигнала. Для традиционных систем противопожарной защиты — автоматических установок пожарной сигнализации и пожаротушения, систем оповещения и управления эвакуацией, систем противодымной защиты — актуальным является повышение надежности и безотказности работы, а также обеспечение малой инерционности при срабатывании. Для исключения преднамеренного отключения данных систем при эксплуатации они должны иметь высокий уровень защиты от ложных срабатываний.

Сегодня все шире внедряются технологии информационного моделирования, происходит активный переход на цифровое проектирование объектов. В этой связи, наверное, было бы правильным внедрить для объектов капитального строительства что-то вроде «идентификационного электронного паспорта » и обеспечить контролирующим органам доступ к нему в режиме реального времени. Основные архитектурные и конструктивные параметры объекта, исправность инженерно-технических систем противопожарной защиты и других систем безопасности, состояние эвакуационных путей и выходов, изменение объемно-планировочных решений — все это могло бы быть отражено в таком документе. Еще одним большим плюсом в случае реализации данного подхода стало бы наличие у подразделений пожарной охраны реальной информации об объекте защиты для составления, корректировки и отработки оперативного плана пожаротушения.

Сегодня службы пожаротушения зачастую не имеют необходимых актуальных сведений о зданиях и сооружениях. А то, что подобное положение вещей недопустимо и чревато серьезными последствиями, объяснять, наверное, никому не нужно.

Знать и выполнять закон

«СГ»: А что делать с практикой неконтролируемых перепланировок торговых комплексов в процессе их эксплуатации?

А.К.: На самом деле, законодательством в области пожарной безопасности при эксплуатации торговых комплексов все уже предусмотрено, и нужно лишь выполнять соответствующие требования.

Так, утвержденный Минстроем России в 2017 году свод правил СП 306.1325800.2017 «Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации » достаточно полно устанавливает требования пожарной безопасности, которые необходимо выполнять, чтобы предотвратить пожар в торговом комплексе, а также защитить людей и имущество в случае его возникновения. В состав технической эксплуатационной документации согласно данному своду правил входит целый комплекс документов, необходимых для поддержания требуемого уровня пожарной безопасности объекта. Если данную документацию вести должным образом, выполнять установленные в ней требования, то и недопустимые в «пожарном» отношении неконтролируемые перепланировки прекратятся, и системы противопожарной защиты будут находиться в работоспособном состоянии, и уровень пожарной безопасности многофункциональных торговых комплексов в целом существенно повысится.

Кроме того, свод правил СП 306.1325800.2017 «Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации » в части пожарной безопасности дополнительно устанавливает необходимость ежегодного прохождения внутреннего и внешнего аудита и инспектирования торгового комплекса на соответствие требованиям законодательства в области пожарной безопасности. Также установлена обязательность проведения мониторинга состояния пожарной безопасности в помещениях арендаторов.

Цитата в тему

Сегодня все шире внедряются технологии информационного моделирования . В этой связи, наверное, было бы правильно внедрить для объектов капстроительства что-то вроде «идентификационного электронного паспорта» и обеспечить контролирующим органам доступ к нему в режиме реального времени

Справочно

Среди конкретных решений, недостаточно обоснованных в проектной документации торговых комплексов, чаще всего встречаются такие:

превышение установленной площади пожарного

отсека в пределах этажа здания;

встраивание помещений различных классов функциональной пожарной опасности без нормативного отделения их друг от друга противопожарными преградами с нормируемым пределом огнестойкости;

превышение установленной высоты здания;

защита стальных конструкций с приведенной толщиной металла менее 5,8 мм тонкослойными огнезащитными покрытиями в торговых комплексах I-II степени огнестойкости;

размещение пожарных извещателей автоматической пожарной сигнализации в помещениях с высотой более 20 метров;

нарушение требований к проектированию системы противодымной защиты в части разделения площадей торгового комплекса на зоны дымоудаления, превышающие 3000 кв. метров;

размещение оросителей системы автоматического пожаротушения на высоте, превышающей 20 метров;

устройство системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре без разделения здания торгового комплекса на зоны пожарного оповещения;

размещение лифтов для пожарных без обеспечения доступа на каждый этаж, в каждый пожарный отсек здания в нарушение требований ГОСТ Р 53296-2009 «Установка лифтов для пожарных в зданиях и сооружениях. Требования пожарной безопасности»;

устройство эвакуационных путей по «условно» защищенным путям (атриумное пространство, коридоры безопасности и пр.);

встраивание взрывопожароопасных помещений в здание торгового комплекса, среди которых может быть хлебопекарное производство с полным циклом обработки, зарядные аккумуляторы, дизельные электростанции с запасом дизельного топлива, котельные.

Автор: Алексей ТОРБА

Россия > Недвижимость, строительство. Экология. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 10 июля 2018 > № 2674634 Александр Красавин


Кипр > Недвижимость, строительство > cyprusrussianbusiness.com, 6 июля 2018 > № 2679449 Георгий Докучаев

Георгий Докучаев: «Кипру необходимо создать интеллектуальную среду»

Активный рост рынка недвижимости в последние годы стал для Кипра поводом задуматься о необходимости выйти за рамки пляжного курорта и заняться повышением качества жизни в целом. По мнению коммерческого директора и партнёра Prime Property Group Георгия Докучаева, только ориентируясь на «умное» развитие и открывая для себя новые инновационные области, страна сможет добиться успеха. Впрочем, все условия – и политические, и законодательные, и природные – на Кипре для этого есть, убеждён наш собеседник. Главное – суметь ими воспользоваться.

– В последнее время всё чаще высказываются опасения, что рост цен на недвижимость на Кипре не имеет под собой реальной основы и этот пузырь рано или поздно лопнет. Каково ваше мнение на этот счёт?

– Ещё Карл Маркс писал, что главная проблема капитализма – это перепроизводство, и он был прав. Однако по статистике кипрского Департамента земельных угодий в последние пару лет рынок недвижимости показывает рост в среднем на 55% в год. При этом важно отметить, что покупки осуществляются за наличные, а не в кредит.

Для адекватного анализа рынка необходимо понимать, к какому сегменту относится конкретная недвижимость: элитные апартаменты, загородная вилла, комплекс на первой линии и т. д. Если мы рассмотрим, например, динамику цен на жильё экономкласса в центре города, то обнаружим практически статичные цифры. Конкуренция там основана на цене за квадратный метр. Именно по этой причине большинство застройщиков этого сегмента ушли с рынка – низкая маржа невыгодна. Зато в премиальном сегменте покупатели готовы платить за место, архитектуру, бренд и тот стиль жизни, который предлагает современная элитная недвижимость. Таким клиентам важна не цена за метр, а ценность и привилегированность объекта.

При анализе необходимо учитывать и специфику конкретных городов. Так, рынок недвижимости Пафоса кардинально отличается от лимассольского, а Никосии – от приморских городов. Самый ликвидный, безопасный для инвестирования сегмент – это даже не город, а его турзона. Так, например, туристическая зона Героскипу в Пафосе станет очень перспективной через десять лет. Города продолжают развиваться. Пафос расширяется на восток. Лимассол – в обе стороны вдоль побережья, и его развитие продолжится после переноса промышленной зоны и будет сдержано только портом на западе.

– Немалая доля элитной недвижимости на Кипре строится под программу «гражданство за инвестиции». Пройдёт несколько лет, и часть собственников захочет продать объекты, купленные для получения паспорта. Как это отразится на рынке?

– Необходимо искать новых покупателей ещё до наступления этого момента. Сейчас законом разрешено выдавать только 700 «золотых» паспортов в год, а значит, одних только инвесторов не хватит на то, чтобы купить всю новую недвижимость.

Следовательно, нужно привлекать и клиентов, не заинтересованных в получении гражданства, строить для них жильё стоимостью не более €1 млн – как и было до паспортной программы. Таким образом будут охвачены сразу два целевых сегмента покупателей. Примерно по этой схеме, кстати, действует наша компания.

– Что вы думаете об активной высотной застройке Лимассола? Какова стоимость обслуживания таких зданий?

– В отличие от Пафоса, где работают три крупных застройщика, в Лимассоле их около 20. И почти все они находятся в своеобразном информационном коконе, не имея достаточных данных о том, что представляет собой город. Наша компания занимает сравнительно лучшую позицию. Поскольку среди наших клиентов есть граждане России и стран СНГ плюс около 40% «не-паспортных», мы прекрасно представляем себе их потребности, изучая поведение и мотивацию в каждом сегменте.

Согласно имеющейся статистике, большинство клиентов заинтересованы в покупке квартиры, а не дома. Неудивительно, что на определённом участке земли застройщик хочет получить максимум квартир и, конечно, ему приходится строить вертикально. Это неизбежно.

Стоимость обслуживания таких зданий доходит до €4/м2, то есть за апартаменты площадью 150 м2 приходится отдавать €600 ежемесячно. Но если говорить о себестоимости этого обслуживания, то для многоквартирного комплекса с частным теннисным кортом, бассейном и консьержем цена вряд ли должна доходить даже до €3/м2. Стоимость обслуживания многих наших объектов бизнес-класса не превышает €1/м2 в месяц.

– Что значит «объекты бизнес-класса»?

– Это элитное жильё с ограниченным ассортиментом услуг. Обязательные его признаки – панорамные окна, дорогие отделочные материалы, высокие потолки и наличие бассейна.

– Как в последнее время меняется подход к строительству на Кипре?

– Безусловно, современные технологии отражаются и на процессе строительства. Например, появились вентилируемые фасады – совершенно новый тип теплоизоляционного материала. В других странах их начали применять полвека назад, однако для Кипра это инновация. Сейчас использование теплоизоляции стало на Кипре стандартом, хотя ещё совсем недавно редкий застройщик задумывался об этом.

Изменились и климатические системы. Всё чаще мы видим в домах «умные кондиционеры» – VRV- и VRF-системы кондиционирования. Большой интерес привлекают солнечные панели. Эта опция не из дешёвых, но государство развивает это направление и добавляет 5% площади застройки любому эко-проекту. Если мы говорим о высотном здании, то 5% могут означать десять квартир.

– Чего, по-вашему мнению, не хватает Лимассолу? В каком направлении следует развивать город?

– Прежде всего, необходимо создать интеллектуальную среду. Успешные города – это «умные» города, такие, в которых пропагандируется интеллектуальный образ жизни. Например, Сколково в России. У Лимассола тоже есть шанс стать научным центром, но его нужно развивать в этом направлении, открывая технические вузы и привлекая специалистов. Биоинженерия, робототехника, искусственный интеллект – всё это растущие интеллектуальные рынки, которые могли бы придать Лимассолу академический дух.

К сожалению, на данном этапе плюс Кипра – его преимущества как курорта – это же и его минус. Мы должны поменять среду, тот стиль жизни, который предлагает остров. В мире много потрясающе успешных стран: Монако, Люксембург, Швейцария и т. п. Ориентируясь исключительно на пляжный туризм, остров закончит, как Египет. Если кроме отдыха на пляже больше заняться нечем – это скучно, в такой стране никто не захочет жить.

Сейчас мы наблюдаем развитие бизнес-среды, привлечение на Кипр новых бизнес-сегментов, например, IT. Интерес к стране растёт. На очереди – местное высшее образование. Здесь много отличных школ, но практически нет достойных университетов. Первое, что необходимо сделать, – это открыть брендовый вуз в Лимассоле. Второе – создать выгодные условия для развития интеллектуальных стартапов.

– Влияют ли западные санкции в отношении россиян на развитие рынка недвижимости в Лимассоле?

– Пока никаких последствий нет. Как бизнес мы заинтересованы в прозрачности наших финансовых операций и в честных клиентах. Среди наших покупателей нет никого, кто столкнулся бы с проблемами при покупке недвижимости на Кипре на деньги, поступившие из-за рубежа, – им нечего скрывать.

Я считаю, что в целом СМИ больше гонятся за сенсацией и преувеличивают масштабы проблемы. Конечно, определённые изменения есть: например, нерезидентам стало сложнее открыть счёт в кипрском банке. С одной стороны, это была вынужденная мера, направленная на повышение прозрачности. Однако, на мой взгляд, это неверная стратегия. Банк не должен превращаться в полицию, совершая те или иные денежные операции. Это негативно сказывается на доверии к банкам, на конкуренции и на свободе движения капитала.

Есть ли в кипрской системе «грязные» деньги? Наверняка. Но заниматься этой проблемой должны специалисты, а не банкиры, которые зарабатывают на анализе кредитных портфелей. Это совершенно иная специфика деятельности, другая экспертная область!

Нужно понимать, что офшор – это не какая-то подпольная среда. На территории ЕС полно «налоговых гаваней», а Карибские острова стали практически офшорным «знаком качества». Поэтому офшор сам по себе – не проблема. Контроль в офшоре и необходимость деофшоризации – вот, что важно. Именно поэтому появилась банковская система CRS – стандарт автоматического обмена финансовой информацией для налоговых целей. Но контроль сверх этого уже чрезмерен. В России правильно поступили, выпустив решение об амнистии капитала. Если поставить своей целью «копать до последнего», практически у каждого можно найти пробелы в финансовой истории.

– Почему Кипр – место, где стоить жить?

– Во-первых, здесь замечательные правительство и президент. Конечно, присутствуют некоторая неэффективность работы аппарата, бюрократические проблемы. Тем не менее, я искренне считаю власть на Кипре достойной. Невозможно представить, чтобы кипрской компании разрешили стать крупным игроком на российском рынке. Но компании из России, СНГ и других стран выходят на Кипр специально для ведения активного бизнеса, так как тут есть и условия, и все возможности для достижения успеха.

Во-вторых, Кипр – это определённый стиль жизни. И он с годами только улучшается. Отличная погода, потрясающие пляжи, счастливые люди – это идеальное место, чтобы жить. И я надеюсь, приедут на Кипр и влюбятся в него ещё многие.

В-третьих, Кипр – это место, где возможно принятие правильных решений. Это касается и грамотной, мотивирующей паспортной программы, и налогового резидентства, и прозрачности налоговой системы в целом.

В-четвёртых, Кипр старается заработать на всём. Пример – газовый проект в ИЭЗ. Или казино-курорт в Лимассоле: власти прекрасно знают, что определённая элитная прослойка общества любит тратить деньги в казино, а значит, Кипр постарается привлечь эти миллионы к себе – на остров, где можно не только проводить время за игрой, но и жить.

Кипр > Недвижимость, строительство > cyprusrussianbusiness.com, 6 июля 2018 > № 2679449 Георгий Докучаев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 6 июля 2018 > № 2665246 Наталья Круглова

Остатки не сладки.

Девелоперам все труднее продавать квартиры в завершающихся дома.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в эксклюзивном интервью рассказала «СГ-Онлайн» об итогах развития московского рынка новостроек массового сегмента в первом полугодии 2018 года. По мнению эксперта, основная тенденция в сегменте – продолжающееся сокращение предложения на фоне умеренного роста цен. При этом покупатели выбирают в основном дома на начальных стадиях строительства.

«СГ»: Наталья, каковы итоги первых шести месяцев в плане предложения? Много ли новых проектов на рынке?

Н.К.: Объем предложения в массовых новостройках неуклонно снижается. В июне число выставленных на продажу квартир в данном сегменте достигло 14,8 тыс., что на 31% меньше, чем год назад. Отмечу, что в июне 2017 года этот показатель составлял 21,6 тыс. квартир – максимальное значение за последние пять лет. Причем особенно быстрыми темпами в этом году предложение сокращалось в марте-июне, в среднем на 4,5% каждый месяц, и это на фоне начала отпускного сезона и праздники. Столько же квартир, сколько сейчас представлено на столичном рынке, мы в последний раз фиксировали летом 2016 года (около 15 тыс. объектов).

При этом, несмотря на сокращение числа квартир в продаже, об ослабевании конкурентной борьбы говорить пока рано, так как рынок продолжает пополняться объектами. В первом полугодии стартовала реализация еще семи ЖК. Поясню, в середине 2016 года, когда объем предложения был таким же как сейчас, продажи шли в 45 комплексах, а сейчас – в 76. То есть такое же число квартир теперь распределено между большим числом проектов. Это говорит о том, что покупатели постоянно переключаются на новые объекты со стартовыми ценами. Остатки квартир в уже завершающихся жилых комплексах продавать становится сложнее.

«СГ»: И как ситуация с предложением отражается на ценах?

Н.К.: Общий уровень строительной готовности жилых комплексов постоянно повышается. В сочетании с интенсивным спросом это приводит к росту цен. За первое полугодие средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте возросла на 2,4%, до 154 тыс. рублей. В годовом выражении рост еще более заметный – 4%, что уже выше инфляции. Также увеличилась и средняя стоимость квартиры, причем по всем типологиям. Средний объект в массовом сегменте подорожал за полгода на 6% до 9,3 млн рублей. Значительнее всего выросли в цене студии – на 3% (до 4,9 млн рублей). Вместе с тем оговорюсь, что рост цен во многом был обусловлен снятием с продажи немалого числа квартир в относительно недорогих проектах за МКАД.

«СГ»: А что с количеством сделок?

Н.К.: Объем спроса за последние шесть месяцев вырос на 45% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Массовый сегмент остается самым активным с точки зрения ликвидности объектов. Отмечу также, что спрос растет, несмотря на некоторое замедление темпов снижения средних ипотечных ставок, которое мы наблюдаем во втором полугодии. Казалось бы, это должно уменьшить активность клиентов, однако она продолжает нарастать – покупка жилья стала доступной очень большому числу людей, поэтому эффект ипотеки еще долго будет стимулировать продажи.

«СГ»: Выделите основную тенденцию полугодия.

Н.К.: Конечно, это - сокращение объема предложения. Сейчас суммарная площадь объектов массового сегмента снизилась до 889 тыс. кв. м, то есть о миллионах речь уже не идет. Однако я полагаю, что во втором полугодии мы увидим постепенное нарастание активности. Вступившие в силу поправки в 214-ФЗ не окажут, как ожидалось, мощного влияния на рынок, поэтому девелоперы начнут наращивать активность, готовясь уже к другой дате – 1 июля 2019 года (когда обязательным станет использование эскроу-счетов). До этого времени компании постараются запустить как можно больше проектов, чтобы продолжить продажи, не переходя на расчеты через спецсчета.

Автор: Сергей Николаев

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 6 июля 2018 > № 2665246 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 июля 2018 > № 2664977 Анна Мамонова

Обновление жилья. Как устроен капитальный ремонт в России

Анна Мамонова

исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов (АРОКР)

Последние пять лет в России идет капитальный ремонт многоэтажек по новому порядку. С 2012 года собственники квартир в обязательном порядке стали платить ежемесячные взносы, в регионах утвердили долгосрочные программы капитального ремонта многоквартирных домов и создали центры компетенций по организации и проведению ремонтов. Новая система дала дополнительный импульс для развития рынка строительных материалов, оборудования, технологий, специализированных банковских и IT-продуктов

С начала приватизации жилья в девяностых годах прошлого века подавляющее большинство россиян не осознавало, что в собственность им досталась не только квартира. Вместе с ней собственники получили обязательства по несению расходов на содержание и капитальный ремонт своего дома, включая крышу, инженерные системы, фасад и подвал.

Логика владения недвижимостью подразумевает, что собственники несут ответственность за содержание общего имущества. При этом на уровне государства не было сформулировано единых подходов к организации процесса капитального ремонта и к его финансированию.

Единственным способом проведения работ было исключительно желание самих собственников собрать дополнительные средства и провести ремонт общего имущества дома. Такой принцип и был положен в основу новой реформы. В конце 2012 года в России приняли законы, определившее новые подходы к капитальному ремонту.

Сколько стоит капремонт

Сейчас в каждом регионе устанавливается минимальный размер взноса на капремонт, который в обязательном порядке оплачивают собственники квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах. Региональные власти формируют долгосрочные программы капитального ремонта жилого фонда, в которых определяется очередность и вид проводимых работ.

На сегодняшний момент общее количество домов, включенных в региональные программы, достигло 737 000. По состоянию на 1 января 2018 года капремонт по отдельным видам работ проведен в 117 000 домов. Это значит, что жители каждого шестого дома в стране должны были на практике ощутить работу новой системы капитального ремонта.

По состоянию на конец 2016 года стоимость проведенных работ составила 108 млрд рублей, в 2017 году она достигла 171 млрд. Сложившаяся динамика говорит о завершении этапа формирования системы и ее переходе на стабильный режим работы. С учетом собираемых с населения взносов и дополнительных средств, выделяемых субъектами РФ на уровне региональных и муниципальных бюджетов, общий оборот отрасли составляет 200 млрд рублей.

Интересна и динамика изменения уровня собираемости взносов. На старте реформы в 2015 году этот показатель был равен 75%, в 2016 году средний уровень собираемости составил 85,7%, в 2017-м, — 92,1%. Такие результаты свидетельствуют о том, что новая система капитального ремонта прижилась, вырос уровень вовлеченности собственников в процесс организации и проведения работ.

Кто и как финансирует капремонт

Действующее законодательство предусматривает два способа формирования фонда капитального ремонта. Первый — «общий котел», когда собственники оплачивают взносы на счет регионального оператора, а тот в свою очередь организует проведение работ в рамках региональных программ: проводит техническое обследование, формирует задание на проектирование, отбирает подрядчиков, контролирует ремонт. Второй — «специальный счет». При таком способе собственники дома копят взносы на капремонт на отдельном счете, сами организуют и контролируют работы.

По данным на 1 января 2018 года, на специальные счета приходится 17,6 % от общей площади домов, входящих в региональные программы. Темпы проведения капитальных ремонтов домами, формирующими фонд на специальном счете, остаются низкими. Ежегодно собственники таких домов собирают примерно 30 млрд рублей, а ремонты проводят на сумму чуть более 10 млрд рублей.

Причиной такого низкого показателя может являться совокупность двух факторов: недостаточность компетенции у собственников для организации процесса и необеспеченность деньгами.

Средняя сумма, собранная на одном доме со спецсчетом, оказалась равна 1 млн рублей. Для того, чтобы провести полноценный ремонт одного конструктивного элемента дома, этого недостаточно. Оптимальным решением вопроса является развитие системы кредитования специальных счетов, однако в этом сегменте нет устоявшейся всероссийской практики.

Дополнительным источником финансирования капремонта могут служить энергосервисные контракты. Инвестор вкладывает свои средства в ремонт общего имущества многоквартирного дома, а возвращает их за счет полученной в последствии экономии по потреблению энергоресурсов.

Что касается недостаточной компетенции у собственников домов, формирующих фонд на специальных счетах, то в некоторых регионах есть практика создания для них центров организации капитального ремонта (к примеру, в Ярославской области). Они оказывают методологическую и практическую помощь в организации работ. В большинстве регионов информационно-разъяснительной работой о системе капитального ремонта занимаются региональные операторы при участии общественных организаций.

На что тратят деньги

На сегодняшний момент система капитального ремонта — это емкий рынок, участниками которого являются не только собственники, региональные операторы и подрядные организации, но и производители материалов, разработчики технологий, банки, расчетные центры, страховщики, электронные торговые площадки, IT и энергосервисные компании.

Регулярная потребность системы в материалах и технологиях сформировала пласт производителей, прицельно сориентировавших свое производство на обеспечение нужд капремонта.

Согласно анализу краткосрочных планов, на ремонт инженерных систем дома (электрика, тепло, газ, водоснабжение, водоотведение) приходится 28% от общего объема запланированных работ, на ремонт крыш — 27%, на ремонт или замену лифтового оборудования — 18 %, на ремонт фасадов — 17%, оставшиеся 10% — это ремонт подвальных помещений, фундамента и дополнительные виды работ, предусмотренные законами субъектов России.

Наиболее четко динамика видна по объему замены лифтов. Если в первые годы в рамках реализации программ капитального ремонта на замену лифтов приходилось всего 5% от всего объема проводимых работ, то в 2017 году — более 15%. При этом в рамках требований законодательства и ценового сегмента (стоимость работ при капремонте ограничена размером предельной стоимости работ, установленной в каждом субъекте) это преимущественно лифты российского производства.

Рынок достаточно быстро реагирует на запросы системы. Последний тренд — использование материалов и технологий, позволяющих сократить срок производства работ и последующие эксплуатационные расходы на содержание дома, увеличить межремонтные периоды. На старте применение инновационных технологий носило точечный характер, теперь это становится распространенной практикой.

Например, если для ремонта плоских крыш традиционно применяли наплавляемые битумные рулонные покрытия, то сейчас в отдельных регионах практикуют технологию мембранного покрытия, а также инновационные разработки, например, теплоизоляционный материал — пеностекольный щебень

Как осовременить капремонт

В целом система капремонта показала свою работоспособность. На данном этапе важно закрепить полученный результат и обеспечить качество проводимых ремонтов, причем с акцентом на внедрение новых технологий, учитывающих жизненный цикл зданий и дальнейшие эксплуатационные расходы на содержание дома.

Регулирование качества возможно через стандартизацию процессов проектирования и проведения работ, а также унификацию подходов к определению материалов и технологий, используемых при капремонте.

Действующие государственные стандарты (ГОСТы) являются устаревшими, так как принимались без учета специфики жилищного законодательства и новой системы капитального ремонта.

Подкомитет «Организация и управление капитальным ремонтом МКД» технического комитета по стандартизации Росстандарта России совместно с профессиональным объединением региональных операторов капитального ремонта уже ведет работу по разработке необходимых ГОТСТов.

Формирование единых требований, с одной стороны, очистит рынок от недобросовестных производителей, с другой — даст дополнительный стимул к развитию предприятий, готовых занять свою нишу на рынке капремонта.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 июля 2018 > № 2664977 Анна Мамонова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 4 июля 2018 > № 2662589 Наталия Кузнецова

Уловки риелторов: как «револьверные продажи» жилья маскируют под технологии

Наталия Кузнецова

генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Опубликовать фальшивое объявление, чтобы привлечь потенциального покупателя квартиры, — стандартная тактика для риелторов, которые используют «револьверные продажи». При должной реализации такие агенты могут получить комиссию от всех сторон сделки. При этом ни покупатель, ни продавец не будут знать, сколько они на самом деле заплатили навязанному посреднику

«Револьверными продажами» на рынке жилья участники называют ­одну из форм работы, в результате которой происходит навязывание услуг. Она похожа на вращение барабана в револьвере, где неподходящее предложение отбрасывается и предлагается следующее. Таким образом, минимум одно из нескольких предложение попадет в цель.

Сам принцип «револьверных продаж» нельзя назвать новым. По своей идее его можно назвать «отголоском» эпохи становления риелторского рынка. В девяностых годах прошлого века агенты «пылесосили» данные о продаже квартир и тем самым собирали базу для своей работы. Для риелтора это ключевой момент: человек, хорошо знающий свой район или округ, занимается целенаправленным сбором данных в своей локации. Сейчас ему в этом помогают онлайн-площадки и каталоги, из которых можно почерпнуть сведения о реализуемых квартирах.

Как и зачем появляются фальшивые объявления

Создание цепочки «револьверных продаж» начинается с размещения фальшивого объявления. Первым пунктом работы становится обычный обзвон: частный риелтор узнает, насколько актуально выставленное объявление, давно ли оно висит в базе, сколько просит собственник за жилье и на какую скидку согласен. После этого остается определить, по какой цене выставить «замануху» — несуществующую квартиру. Зачастую такой «заманухой» становится личное жилье риелтора, которое указывается в объявлении с заниженной стоимостью. После того как начались звонки, автор фальшивого объявления старается переориентировать потенциального покупателя на другие предложения в том же районе.

Более того: если одни риелторы работают сами по себе, будучи частными маклерами, то другие объединяются в команды, создают некое подобие платформы и умной альтернативы для клиента. Однако по факту за «роботом» и технологическими сервисами стоит группа людей, которая занимается «мифическим» подбором квартир и берет за это повышенную комиссию. Дополнительный посредник начинает «выжимать» с рынка риелторов, которые уже работают с участниками сделки.

Сама схема состоит в следующем: как только клиент заинтересовался «заманухой» и контакт с потенциальным покупателем установлен, начинаются просмотры других вариантов квартир, сопоставимых по площади и локации. Как правило, такой риелтор демонстрирует очень хорошее знание района. По логике агента, такая осведомленность должна заставить возможного покупателя жилья проникнуться доверием к посреднику.

Такой риелтор может рассказать, чем знаменита школа по соседству, куда пойти гулять в выходные и где поблизости можно купить фермерские продукты. Такой человек – кладезь знаний: о чем ни спроси, он все знает. Поэтому неподготовленный человек может не заметить умысла. На самом деле во время показа всячески умалчивается вопрос цены, поскольку вокруг нее будут разворачиваться дальнейшие действия.

Как агенты обманывают продавцов и покупателей

Риэлтор, работающий по принципу револьверных продаж, будет называть разную стоимость для участников сделки. Он будет давить на продавцов, стараясь максимально снизить цену, но сделает это вовсе не в интересах другой стороны. Покупатель, наоборот, заплатит больше: у риелтора найдутся для этого веские аргументы.

Иными словами, если квартира стоит 10 млн рублей, то продавца будут убеждать реализовать ее, допустим, за 9,8 млн рублей, а покупателя — совершить приобретение за 10,2 млн рублей. Разницу между этими суммами посредник положит себе в карман.

Конечно, ближе к сделке клиентам становится очевидной разница в суммах. Мастерство риелтора заключается в том, чтобы замаскировать свою комиссию под «интересы продавца». В ход идут самые разные аргументы. Например, что собственники жилья конфликтуют и какую-то часть суммы нужно заложить отдельно, чтобы сделка не сорвалась. Еще одно обоснование – необходимость гасить долг за коммунальные услуги.

Такие доводы похожи на правду, поэтому за фасадом убедительных фраз очень сложно увидеть реальную ситуацию. Клиент верит, что эти действия совершают в его интересах, а риелтор получает свои деньги, уводя их под расписку. Кроме того, такие посредники стараются сделать все, чтобы участники сделки ушли от своих агентов и доверили решение квартирного вопроса одному человеку. Таким образом вся схема «замыкается» на одном «специалисте», а люди, которые могут разгадать умысел, исключаются из поля зрения покупателя и продавца.

Как избежать обмана

Не каждый клиент попадает на удочку посредников, практикующих револьверные продажи. Почувствовав неладное, люди отказываются от такой «помощи». Тогда покупатели и продавцы начинают действовать самостоятельно либо обращаются в крупные агентства, желая минимизировать риски и получить услугу «под ключ».

Фактор экономии также присутствует. При сделке без посредников покупатель и продавец очевидно экономят деньги на комиссии. При обращении в крупное агентство размер комиссии может быть в два раза меньше, чем при «револьверных продажах».

Если речь идет о простой продаже квартиры, то средний заработок классического риелтора, работающего в крупном и зарекомендовавшем себя агентстве недвижимости, составляет 100 000–200 000 рублей для квартир недорогого сегмента. Для объектов бизнес-класса и выше — 2-3% от стоимости сделки. Однако в случае револьверных продаж комиссия в денежном эквиваленте зачастую оказывается выше средней, а настоящий размер вознаграждения скрыт от участников сделки.

В современных реалиях завышенное «вознаграждение», связанное с разницей в стоимости для продавца и покупателя, не делает «револьверные продажи» привлекательной бизнес-схемой для риелторского бизнеса. Дело не только в морально-этической точке зрения. Дело в том, что нужно исхитриться, чтобы убедить участников в абсолютной надежности сделки и нарисовать красивую картинку. По факту работа такого посредника превращается в «театр одного актера»: сначала он должен проработать огромное количество квартир, потом зацепиться за потенциального покупателя, а затем втереться в доверие настолько, что человек не увидит обманную схему.

Хотя многие сайты пестрят фразами про «большую базу данных», «собственный движок», «магию технологий», «алгоритмы обработки» и «искусственный интеллект», револьверные продажи очень трудоемки. Большая комиссия нивелируется сложностью процесса «обработки» клиента и необходимостью приложить все навыки красноречия, чтобы добиться результата. В 2018 году продавцы и покупатели не так глупы, чтобы их можно было ввести в заблуждение с помощью нехитрых манипуляций.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 4 июля 2018 > № 2662589 Наталия Кузнецова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 4 июля 2018 > № 2662438 Алексей Кротов

Архитектор Кротов: "Отказаться от "реновации" еще не поздно"

Сергей Таранов

Реновация в Москве, начавшая год назад без широкого общественного обсуждения, без технического обследования старого пятиэтажного жилого фонда, без программы развития столицы и четкого представления, как изменится ее архитектурный облик, в профессиональных сообществах вызывает если не шок, то близкое к этому недоумение.

Алексей Кротов, архитектор

В мировой да и в нашей, отечественной практике, еще не было такого, чтобы огромный и отстроенный город перекраивала кучка чиновников в соответствии со своими коммерческими интересами и понятиями в градостроительстве. Лично я открыто говорил тогда и повторю сейчас: «реновация» по-московски не оправдана ни экономически, ни политически. Тем более недопустим такой вариант «обновления» столицы, как тотальный снос пятиэтажных домов.

Сносить неаварийный жилой фонд безнравственно, это варварство. В Москве много аварийного жилья, cправиться с которым власти не могут, а возможно и не хотят. А этим надо заниматься в первую очередь. Кроме того, в нашей стране пятиэтажный жилой фонд не самый проблемный. Во многих регионах люди живут с удобствами во дворе, в бараках, в ужасающих условиях. Вот чем надо заниматься в первую очередь. Москва - сложившийся город, его территории уже застроены, а строительный комплекс, созданный когда-то для строительства в чистом поле, остался без изменений. Все тот же конвейер, все те же типовые панельные как две капли друг на друга похожие дома. От панельного домостроения во всем мире давно отказались, а мы продолжаем строить заведомо устаревшее жилье. А для кого строить? Для приезжих? Естественного прироста в Москве нет уже много десятилетий. Городу новое жилье в таких количествах не нужно. Городу нужно содержать и улучшать стареющий жилой фонд. Московский строительный комплекс делать это не умеет и не хочет.

Тогда зачем Москве такой строительный комплекс? Зачем вообще увеличиваться? Город - это живой организм, он не может расти бесконечно. Транспортная схема Москвы выдерживает 7-8 млн жителей, а у нас уже вдвое больше, мы захлёбывается в пробках. А ведь реновация предполагает уплотнение жилой застройки и увеличение численности населения. Покупать вновь построенное жилье будут приезжие, но работать им негде. Промышленности нет - только на стройке. Уже сейчас каждый десятый в стране является жителем Московской агломерации.

На пресс-конференции директора Департамента градостроительной политики Москвы С.И. Левкина, где он аргументировал тотальный снос пятиэтажек невозможностью его капитально отремонтировать, я задал ему вопрос: « Все, что будет построено на месте снесенного пятиэтажного жилого фонда, через 50 лет тоже безнадежно устареет. Вы и это предлагаете сносить, каждые 50 лет?” Сергей Иванович отказался отвечать на мой вопрос, да и что тут ответишь? Он ангажирован бизнесом индустриального домостроения, на него и работает, жители Москвы в сферу его интересов не входят. Сергей Кузнецов, главный архитектор города, на подобный вопрос заявил, что в Японии так и делают - сносят. Но мы не в Японии, не на островах. У нас самая большая по территории страна в мире, нам есть, где жить. Нам людей расселять по всей территории страны надо, а не концентрировать их в Москве, в угоду коммерческим интересам строительного комплекса.

Руководство страны совершает политическую ошибку, допуская такую реновацию в Москве. Чтобы не заниматься сизифовым трудом, старый жилой фонд беречь надо, вовремя ремонтировать, модернизировать и реконструировать, не допуская его перехода в аварийное состояние, как это было сделано в Москве на Химкинском бульваре, 4 в 2003 г. Пятиэтажный панельный 1-515 серии пятисекционный 100-квартирный первого этапа индустриального домостроения жилой дом был отселен. На монолитном ростверке по буронабивным сваям были отлиты ж/б пилоны с шагом 4 метра по периметру на всю высоту здания, между ними лоджии. Через все здание с пилона на пилон переброшены балки-стенки, отлиты новые монолитные перекрытия. Пятиэтажка выросла еще на 4 этажа, не опираясь на старую часть дома. Перепланирована вся старая часть жилого дома. Квартиры стали удовлетворять современным требованиям. Нет проходных комнат, нет маленьких кухонь, нет совмещенных санузлов в двушках. Изменилась квартирография, в доме появились 4-х и 5-комнатные квартиры, даже в двух уровнях. Смонтированы лифты, мусоропроводы и входные группы с вестибюлем и колясочной. Обновились инженерные системы. Внешне дом выгодно отличается от своих предшественников из-за активной пластики фасадов и цветового решения.

Реконструкции предшествовало скрупулезное техническое обследование существующего здания и монтажных соединений панелей. Стальные закладные предназначались для монтажа и фиксации строительных конструкций в процессе строительства. После окончания строительства эти самые конструкции, находясь в проектном положении, работают под нагрузкой всего дома, а работа пресловутых стальных закладных (монтажных фиксаторов) уменьшается до нуля. Стоит отметить, что эти закладные детали выполнялись толщиной порядка 20 мм и замоноличивались жестким цементно-песчаным раствором. Так что коррозия их уничтожит только через столетия. Мониторинг стальных закладных в процессе технического обследования типовой панельной пятиэтажки показал, что они даже не тронуты коррозией и находятся в хорошем состоянии. Стоимость реконструкции на 40% меньше строительства нового дома на месте снесенного. После реконструкции срок службы дома гарантирован еще на 100 лет. Не потребуется утилизация строительного мусора, старый жилой фонд переводится в новое современное качество.

Какие еще нужны аргументы «отцам» города, чтобы не корежить Москву варварской «реновацией», а обустраивать ее на благо и в интересах жителей?

Но у нас для достижения своих целей, привыкли действовать не разумом, а топором, даже в такой деликатной сфере, как жилищный вопрос. Что мы имеем в результате? Реновация разделила людей из разных слоев общества, столкнула их между собой, заставила терпеливых людей выйти на площади. Власти города замечать этого не хотят, фактически провоцируя и напрашиваясь на гражданское неповиновение. Оно уже идет. Многоквартирные жилые дома заселены в основном собственниками. Среди них есть и те, кто купил квартиру или нежилое помещение специально в этом доме, руководствуясь его местоположением. У этих людей недвижимость в идеальном состоянии. Они никуда не уедут и с места не сдвинутся. Их словами не убедишь в аварийности дома. Эти люди будут защищать свою собственность, и с ними придется считаться, сколько бы не гнули Москву через колено Марат Хуснуллин, нынешний «повелитель» столичного стройкомплекса, и приближенные к нему строительные фирмы.

Закулисные дела «реновации», как ни оправдывай их «улучшением жизни москвичей», за этот год проявились наглядно. Это точечная застройка, как на улице Юных ленинцев в Кузьминках. Это своевольный отъем дворов казенным предприятием мэрии на ул. Флотская - Онежская под строительство двух безобразных высоток, причем в разгар архитектурного конкурса на лучший проект микрорайона. Ни один из проектов не предусматривал появления инородных зданий в самых значимых для будущего микрорайона местах. И это говорит только об одном: все эти конкурсы – фикция, власти города дурачат москвичей в угоду своим интересам. Построенные квартиры продадут - на том дело и кончится.

Скажу резко, но департамент градостроительной политики наносит непоправимый урон городу. Разрешая направо и налево точечную застройку, департамент в то же время всеми способами препятствует выдаче исходно-разрешительной документации горожанам, собственникам жилья, для модернизации и реконструкции своих жилых домов. Парадокс: инициатива горожан привести в порядок свое собственное жилье без привлечения бюджетных средств опасна для администрации Москвы. Чем бы ни пытались это заретушировать, люди прекрасно понимают истинные причины. Вот, пишет мне в ФБ Татьяна Чистякова: « Сейчас одним разреши, сотня захочет такую реконструкцию. План реновации будет сорван... Кто ж это допустит???»

Kari Guggenberger: «Своими глазами увидела, как проходят общие собрания собственников по реконструкции. Очень нравится, что люди максимально серьезно подходят к вопросу, не как общие собрания собственников за снос - там вообще крыша у многих ехала: снос и гори все огнем, хоть в тундру, мне тараканы мешают! А тут был именно созидательный процесс, люди сами решали судьбу своего дома и что они хотят. С нетерпением жду первого реконструированного дома».

Для чего я привожу эти мнения? Развеять мифы, которые нагородили противники реконструкции вокруг москвичей. Сознанием городского социума откровенно манипулируют, выставляя его тупым, разобщенным, не способным к самоорганизации. И это при том, что тысячи горожан выступили против губительного для Москвы сноса, организовали ЖСК для модернизации своих домов, собрали документы для реконструкции, выбрали инвесторов и застройщиков. К слову, в начале прошлого года таких решительных ЖСК было пять. На сегодняшний день их уже 27. Еще 16 инициативных групп собственников готовы проводить реконструкцию своими силами.

А теперь возьмите любое публичное выступление Левкина или Хуснуллина, - в них осознанно прорабатывается мысль, что у собственников, жителей пятиэтажек нет денег, в реконструкцию их домов никто из инвесторов и застройщиков не хочет вкладываться, модернизированные «посредниками» (это так величают архитекторов, строителей и предпринимателей, поддерживающих московские ЖСК) дома могут развалиться и мэрия уже ничем не поможет. Цель очевидна – если вдруг отменить реконструкцию у граддепартамента не получится, то надо «подмять ее под себя» - взять из бюджета Москвы еще несколько миллиардов рублей и осуществлять реконструкцию домов силами подконтрольных строительных компаний со всеми полагающимися в таких случаях «дивидендами». Боюсь, что москвичам от такой реконструкции пользы мало. Получат то же, что и при сносе – квартиру метр в метр, дополнительную площадь по рыночной цене и кредит на шею по самой высокой ставке. Иначе чиновникам и смысла нет связываться с кропотливой работой.

Тем не менее несколько лет назад, ещё до реновации, департамент градполитики был инициатором реконструкции жилых домов. Тему до сих пор негласно курируют и разрешают это делать «своим», явно из корыстного интереса. Заинтересованность просматривается из разрешительной документации на достройку и обустройку домов, которым реконструкция противопоказана по технико-экономическим показателям. Они либо запредельные (но для повышения коммерческой составляющей оказываются вполне приемлемыми), либо из-за плотности жилого фонда у них отсутствуют градостроительные обоснования, как, например, для реконструируемого дома на Измайловском пр, 22, кор 1. Однако, если у руля встают чиновники, возможным становится всё, и под это «всё» находятся любые обоснования. Если жители не пускают чиновников к рулю, то вспомните уже набивший оскомину пример с реконструкцией на ул. Мишина, 32 . Департамент градполитики вставлял жильцам палки в колеса больше 10 лет - вот показатель эффективности этого департамента!

Не устаю повторять: не чиновники должны владеть городом, они временщики на службе у горожан. Владельцы города - горожане. Только они могут решать, что для них хорошо, а что плохо. Если модернизация и реконструкция существующего жилого фонда пойдет по инициативе горожан, не придется привлекать бюджетные средства, отвлекая их от прямого назначения (зарплата бюджетников, завтраки школьников, медобслуживание горожан, дороги...). Городская среда будет улучшаться в интересах жителей и станет гораздо эффективней. Вот тогда мы не увидим пластиковые сакуры за бешеные деньги на наших улицах, а в наших парках будут цвести деревья, а не болото с тундрой, как в Зарядье.

Кстати, отказаться от "реновации" еще не поздно. Благо, что за год пока многого не сломали.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 4 июля 2018 > № 2662438 Алексей Кротов


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 3 июля 2018 > № 2665259 Сергей Цокуконь

Как найти лучших.

В Донском университете хотят сделать так, чтобы талантливые студенты встретились с заинтересованными работодателями.

В 2017 году Агентство стратегических инициатив (АСИ) провело опрос удовлетворенности предприятий системой кадрового обеспечения, который показал, что необходимость переобучения новых сотрудников возникает у 51% работодателей, необходимость содержания корпоративных учебных центров — у 42%. Период адаптации выпускника в среднем составляет около одного года. Недостаточная эффективность и зачастую устаревшие механизмы взаимодействия образовательных учреждений и работодателей приводят к отставанию содержательной части обучения от потребностей на компетенции реального бизнеса. Решением этих проблем озабочены сегодня все ведущие технические вузы России. В Донском государственном техническом университете (ДГТУ) сегодня внедряют новую экспертно-аналитическую информационную систему по поиску среди обучающихся потенциально лучших специалистов. Об этом в интервью «СГ» рассказал начальник управления энергоэффективности и геоэкологической безопасности ДГТУ Сергей КОЦУКОНЬ.

«СГ»: Сергей Николаевич, одной из самых больших проблем системы образования является сегодня быстрая смена технологий и связанное с этим устаревание знаний и навыков. Что делать?

Сергей Коцуконь: Вы правы, в ближайшие десять-двадцать лет мир ожидает исчезновение примерно 30% традиционных профессий и одновременное появление новых. В перспективе появление новых технологий будет снижать потребность в людских ресурсах, но при этом на порядок увеличатся требования к качеству инженерных и рабочих кадров. Результаты кадрового прогноза, сделанного нашим университетом, говорят о том, что отдельным риском для каждого производителя станет дефицит квалифицированных кадров по техническим, инженерным специальностям. Как показывает практика, сегодня длительность подготовки инженерных кадров зачастую больше, чем сроки обновления технологий. Значительная часть компетенций уже сейчас находится в надпредметной сфере и не связана с запросом конкретных секторов экономики. В будущем одной из потребностей работодателей станет «мультидисциплинарность» подготовки и компетенций специалиста. В мировой практике одной из тенденций прогнозирования перспективных профессий и видов деятельности в условиях высокой рыночной динамики выступает уменьшение масштаба объектов прогнозирования: переход от проведения крупномасштабного анализа потребности в квалификациях на национальном уровне к прогнозированию качественных составляющих кадрового спроса на уровне отдельных компаний. Казалось бы, квалифицированные и талантливые кадры могут быстро трудоустроиться. Но реальность такова, что недостаточно иметь два разрозненных элемента, чтобы они начали взаимодействовать как система, просто между ними необходимо установить связь. Часто этому не придают значения, полагая, что связь появится сама, но это не всегда получается.

«СГ»: И что же предлагает вуз?

С.К.: Сегодня ДГТУ внедряет новую экспертно-аналитическую информационную систему по поиску среди обучающихся потенциально лучших специалистов. В дальнейшем мы планируем отслеживать их учебную и проектную деятельность, выстраивать обучение по индивидуальным образовательным программам в тесном сотрудничестве с бизнесом в рамках единой системы.

«СГ»: Как это будет выглядеть на практике?

С.К.: Система делится на несколько групп. Группа «Абитуриенты и их родители» поможет принимать решение о поступлении в тот или иной вуз. Здесь размещаются списки специальностей и вступительных испытаний, данные о трудоустройстве выпускников по различным специальностям, о степени связи между успешным обучением и эффективным трудоустройством; списки работодателей, трудоустроивших студентов и выпускников вуза в разрезе по специальностям.

Во второй группе «Студенты и выпускники» будет находиться информация о студентах — об их успеваемости в университете, общественной, инновационной, предпринимательской и иной деятельности, об их трудоустройстве (если студент или выпускник трудоустроен). Здесь же можно просмотреть формируемые системой списки работодателей, которых мог бы заинтересовать студент или выпускник с указанием условий труда и заработной платы.

Участники третьей группы — «Работодатели» — смогут знакомиться с информацией о вакансиях и необходимых компетенциях; просматривать списки незанятых студентов и выпускников, наилучшим образом подходящих к имеющимся вакансиям. Работодатели смогут выбрать лучших специалистов, которым дана независимая качественная оценка по различным признакам: успеваемость по нужным дисциплинам, деятельность и интересы студента, которые позволяют освоить соответствующие профессиональные компетенции.

«СГ»: Что в итоге даст разработанная вузом система?

С.К.: Она позволит в короткие сроки подбирать наиболее подходящих претендентов в соответствии с требованиями конкретных работодателей. Мониторинг развития карьеры лучших выпускников сформирует банк данных самых профессиональных специалистов региона, что позволит в дальнейшем планировать их карьерный рост. С наиболее перспективными и профессиональными специалистами работодатели будут заключать эксклюзивные договоры. Соответственно, работодателям внедрение нашей системы позволит быстро находить эффективных специалистов, снизить затраты на переподготовку сотрудников, повысить уровень трудоустройства по специальности, сократить отток талантливой молодежи из региона, выбирать жителям востребованные профессии.

Надо сказать, что в целом проект ДГТУ чем-то напоминает систему отбора игроков в североамериканских лигах, таких, как Национальная хоккейная лига (НХЛ) или Национальная баскетбольная ассоциация (НБА). С 1947 года в американском спорте применяется так называемая система драфта — процедура последовательного выбора, распределения игроков и подписания контрактов. Она заключается в том, что после школы перспективным ребятам, проявившим себя в том или ином виде спорта, предлагают стипендии в университетах и участие в студенческих соревнованиях, а уже оттуда по итогам мониторинга их драфтуют (отбирают) команды профессиональных лиг. И чем больше ценность и перспективность игрока, тем выше его номер в драфте. Эту успешную практику можно применить в решении кадрового вопроса и в других отраслях, не изобретая новых велосипедов.

«СГ»: Очевидно, что в новых условиях вузу потребуются и новые преподаватели. Как с этим обстоит дело?

С.К.: В системе, которую я вам описал, есть еще и четвертая группа «Представители университета (факультета)». В этой группе будет представлена информация, позволяющая проводить более эффективный учебный менеджмент: редактировать компетенции, приобретаемые студентами при прохождении учебных курсов, анализировать, насколько предлагаемые студентам курсы развивают компетенции, необходимые работодателям, и проводить своевременную корректировку учебных планов. Перед нами действительно стоит задача подготовки нового типа преподавателя. В идеале это должны быть практики из востребованных высокотехнологичных сфер деятельности, иначе говоря, носители практических знаний.

«В будущем одной из потребностей работодателей станет «мультидисциплинарность» подготовки и компетенций специалиста»

Справочно

Донской государственный технический университет (ДГТУ) — опорный многопрофильный вуз, расположенный в Ростовской области. Среди прочих в университете есть факультет «Промышленное и гражданское строительство», на котором готовят специалистов по направлениям «Городское строительство и хозяйство», «Организация строительства», «Строительство уникальных зданий и сооружений» и др.

Автор: Наталья ЕМЕЛЬЯНОВА (Ростов-на-Дону)

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Образование, наука. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 3 июля 2018 > № 2665259 Сергей Цокуконь


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 29 июня 2018 > № 2656865 Валерий Алакоз

Комментарий. Почему земля в России до сих пор не устроена и не измерена.

Если кто не знает, в России сотни миллионов гектаров земель, а счастья нет. Земли много, а землепользование не на уровне, поскольку порядка там нет. Но ведь земля — это огромный ресурс, которым, по идее, мы все владеем. Но почему наши участки наезжают на картах друг на друга, мы идем в суды искать правду, а найти ее удается иногда и за очень большие деньги?

Эти и другие вопросы обсудили в беседе издатель портала «Крестьянские ведомости», ведущий программы «Аграрная политика» Общественного телевидения России, доцент Тимирязевской академии Игорь АБАКУМОВ и Президент Российской ассоциации частных землемеров Валерий АЛАКОЗ.

— Валерий Владимирович, не так давно ректор Российской академии землеустройства назвал потрясающую цифру: если поставить на кадастровый учет все государственные земли и взимать с них налог, то государство может иметь порядка 1 триллиона рублей в год. А сейчас мы вводим повышенный возрастной ценз для выхода на пенсию, дополнительные 2% к НДС — будет 20% он. То есть казна судорожно ищет доходы. Это уже вызывает некоторое брожение в массах, потому что людям это не вполне нравится. Между тем земля не поставлена на кадастровый учет. Казалось бы, поставь — и триллион рублей как с куста, не считая земельных сделок между участками. Как вы считаете, это правдоподобная цифра?

— Она близка к правде. Вообще кадастр имеет много целей. Одна из них — фискальная, собрать налог; другая – прежде чем управлять, надо знать, чем ты управляешь, это такая информационная система для управления территориями. Экологические задачи, обеспечение рынка оборота земель, устойчивость землепользования, особенно это касается продуктивных сельскохозяйственных земель. Это и развитие финансового рынка, поскольку можно земельные участки, объекты легализовать…

— Вопросы землеустройства очень актуальны. Один пример – ситуация в дачном товариществе «Радонежские просторы», в котором около тысячи членов товарищества вдруг остались без земли. Их просят удалиться, хотя земли у них в собственности по государственному акту. Вот что сообщает председатель товарищества Н.Б. Лычагина. Несколько тысяч человек попали в беду из-за ошибок чиновников. В стране есть обманутые вкладчики, дольщики, а теперь – и обманутые дачники. Дело было так. 10 лет назад люди купили земли в Сергиево-Посадском районе Московской области, получили все государственные документы, права собственности, все по закону оформили. Все сделки проверялись юристами. Многие успели построиться, зарегистрировать дома, свидетельства о собственности на строения получили. Это было 10 лет назад, а спустя 4 года, где-то в 2013 году, вдруг чиновники достают документ 30-летней давности, 1986 года Мособлисполкома, решение пленума, где было принято решение об организации на данной территории охранной зоны. Решение было принято, но ни один его пункт исполнен не был – решение никогда нигде опубликовано не было. Более того, когда его в судах представили, на нем стоял гриф секретности (ДСП), то есть оно было секретным. Понятно, что даже теоретически граждане о существовании такого документа знать не могли. Границы зоны не были определены, в кадастр обременения не были внесены. Все 30 лет шло активное обустройство этой территории, ее развитие, стройка, Ярославское шоссе пересекло всю эту охранную зону. Но тем не менее все мытарства начались именно с этого момента.

У граждан, на первый взгляд, бесспорные аргументы: нормативные акты не опубликованы, поэтому связанные с ними дела не должны рассматриваться в судах. Но суды почему-то приняли эти дела.

В итоге земля снова была переведена в категорию земель сельхозназначения. Автоматически все построенное на ней оказалось вне закона, все объявили незаконными строениями. А тем, кто не успел построиться, ввели запрет на строительство, и люди просто не могут пользоваться этой землей, которую купили, реализовывать цели, ради которой покупали землю.

Люди оказались просто в подвешенном состоянии. Те дома, которые зарегистрированы, сегодня, оказывается, находятся на землях сельхозназначения. Это тоже не совсем законно. Тем владельцам, которые не успели зарегистрировать строения, отказывают в регистрации, а те, кто не успел построиться, не могут начать это делать, потому что на данной территории запрещено строительство.

— В кадастре должны быть земельные участки, ограничения по использованию этих участков в виде границ охранных зон с особым режимом использования…

— Там же секретное постановление было.

— Да. Даже дело не в секретном характере…

— Оно не опубликовано.

— Отсутствуют в кадастре вот эти зоны по 20-30% от всего их наличия.

— То есть, первое – это отсутствие кадастра.

— Только сейчас этим начали заниматься. И когда люди покупали участки, это чистые права были, они законно купили, добросовестные приобретатели, начали строиться. И когда… Это часто бывает, что смотрят на это на все, люди строятся, им ничего не говорят, а когда все это сделано, вдруг предъявляют претензии по поводу того, что там нельзя этого делать по режиму охранных зон. Это, видимо, зоны газопровода, да?

— Нет, не газопровода, это какой-то природный заказник или что-то в этом духе.

— Природоохранная зона с особым режимом, где этого нельзя было бы делать. Но чиновники…

— …продали эту землю.

— Да, и не уведомили. Они вообще не могли продать эту землю, они не имели права. Поэтому из всего количества застройщиков надо выделить добросовестных. Их надо отделить от захватчиков, которые все знали и сознательно шли на это. Ведь другие не знали и по вине той же власти, которая не уведомила их, тех ведомств, в ведении которых находились эти охранные зоны, не реагировали долгое время. Надо было сначала, сразу поставить водораздел… А поставили в трудное положение всех людей. Такие случаи были, реакция самых высоких наших руководителей известна: не надо прогонять людей с таких земель, надо искать выходы — то ли сокращать эти зоны, то есть менять…

— То ли менять их расположение.

— То ли выносить куда-то эти трубопроводы, обходить их, но нельзя трогать людей, которые добросовестно все сделали, нельзя нарушать их права. Но, к сожалению, это достаточно часто бывает. Причина в том, что организации, в ведении которых находятся эти природные, природоохранные зоны, водоохранные зоны, не внесли эти данные в кадастр, их там нет. А сейчас главная информационная база — какие это земли, кому они принадлежат, в каком они режиме работают – будет находиться в земельном кадастре. Сейчас его только наполняют.

— Только-только начали наполнять?

— Только начали наполнять.

— Один наш читатель сообщил, что четыре года назад заказал межевание через кадастровую контору. Заплатил деньги. В итоге даже через суды не мог добиться никаких результатов. Фирма исчезает, а кадастровый инженер, который проводил межевание, идет на повышение. Получается, ни денег, ни межевания, правильно?

— Кадастровые инженеры сегодня являются членами саморегулирующихся организаций. Они просто обязаны быть членами таких организаций, иначе не могут работать. Таких организаций у нас сегодня порядка 20. Они должны соответствовать всем требованиям по квалификации, должны застраховать свою деятельность профессиональную…

— Ответственность?

— Ответственность профессиональную, да. Она может быть двух видов: личная ответственность, может еще перестраховываться саморегулируемая организация. Там есть ответственность у него и финансовая, вплоть до потери права на работу. То есть человеку надо обратиться в саморегулируемую организацию, с которой он заключал договор, и выяснить, куда делся этот кадастровый инженер.

— Валерий Владимирович, у нас в начале 1990-х гг. была организация, которая называлась Роскомзем. Это не просто Кадастровая палата, эта организация была — Российский комитет по землеустройству. Вот теперь расскажите поподробнее, что такое землеустройство и в чем отличие землемера от землеустроителя.

— Он назывался Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Он отвечал за все земельные ресурсы, вел информационную базу, занимался межеванием; половина работ была связана с землеустройством. За Госкомземом была закреплена в самом начале задача по сопровождению земельных преобразований, реализации первой программы по земельным преобразованиям; значительная часть была посвящена землеустройству. Землеустройство – это проектное землепользование, в основном это использование сельскохозяйственных земель. Вот до 1990 года какие функции были? Съемка, картографирование, вычисление площадей, определение площадей, видов угодий и их качества, порядка 300 с лишним показателей было по видам угодий и качеству этих угодий. Через 5-7 лет повторялись эти съемки, через 10-15 лет проводились почвенные обследования, мы за последние годы три тура почвенных обследований провели.

— Почвенное обследование – это что?

— Это каждое сельскохозяйственное предприятие определялось… Выкапывались такие ямы 2-метровые, определялся профиль земли…

— То есть бонитет земли, ее качество.

— Определялись качество земли, почвообразующая порода, сама почва, почвенные характеристики, по наличию питательных веществ, физический состав…

— Этим всем занимался Госкомзем?

— При Госкомземе был институт Роснииземпроект, объединение. В этом объединении было 12 зональных проектно-изыскательских и

научно-исследовательских институтов и порядка 60 экспедиций и институтов, в каждой области было подразделение.

— И когда вся эта большая организация перестала существовать?

— Она начала затухать в середине 1990-х гг. Мы подготовили программу продолжения работ, завершения земельных преобразований, потому что только начали. Эта программа была утверждена правительством как федеральная целевая программа на 1999-2001-е гг. Еще 4 миллиона крестьян не получили свои доли, они должны были их получить. За счет госбюджета проводились кадастр, разделение этих участков. Но полгода не прошло, как ее закрыли, перестали финансировать, а потом вся эта система Госкомзема, система Роснииземпроектов, вот этих проектных институтов ушла в подчинение Росимущества.

— А вот еще один пример, на этот раз из Иркутска. Нам сообщила Ирина Х, что она и ее муж в 2000 году получили земельные доли, отработав вместе с мужем по 15 лет в совхозе. Им выдали участки. Почти сразу в 2000 году они все оформили согласно действовавшему на тот момент законодательству. Почти 20 лет они пользовались этой землей, участком. Однако недавно, по ее словам, появились некие люди, стали выдавать какие-то ресурсы денежные или лесные фонды, потихоньку наложили на эти участки границы. Супруги межевание проходили, границы не налаживали, спокойно пользовались землей, потому что их уверили, что у них есть право собственности как оно было оформлено. Короче говоря, заверили, что никто не имеет права участки у них забрать. А вот на сегодняшний день какие-то люди наложили на участки свои границы. Что теперь делать – супруги не знают. Только теперь идут суды и в судах требуют привязку этих участков. Как супруги могут доказать, что именно на этом участке они 20 лет осуществляли землепользование?

Я думаю, что такая проблема касается сотен тысяч наших сограждан, если не больше. Валерий Владимирович, сколько у нас существует сеток или, как это, систем измерения вот этих вот участков?

— Ну сначала я скажу, что 12 миллионов работников колхозов и совхозов, пенсионеров, работников социальной сферы, обслуживающих село, получили 120 миллионов сельскохозяйственных угодий в собственность.

— Это 120 миллионов гектаров.

— Да. Примерно в среднем это 10 гектаров на человека. Определялись проекты перераспределения земель, часть земель ушла в ведение сельских советов, включена в границы населенных пунктов, выведена из земель колхозов и совхозов. Часть земель попала в фонд перераспределения, а остальная часть была приватизирована, определены места, поля, кормовые угодья на этом материале, составлен перечень участников общей земельной собственности, вот этой долевой собственности. Мы успели в начале 2000 года идентифицировать эти земельные доли, фамилии в определенных полях севооборота, то есть некоторая неопределенность несколько отошла на второй план, 3-5 человек знали, на каком поле находится их собственность.

Но процедура выделения земельных участков, установление границ в счет земельных долей достаточно сложна. Многим из собственников земельных долей это было не по силам. В законе об обороте земель это теперь поручено муниципальным органам, то есть теперь городские округа и поселения должны этим заниматься. Они должны составить проект межевания земель, выявить там земельные участки, которые потеряли своих владельцев. Это невостребованные земельные участки, их примерно 20% от того, что имеется. Остальные земельные участки определить по фамилиям собственников этих земельных долей.

— Это понятно.

— Этот процесс идет, но идет достаточно медленно.

— А почему медленно? Если раньше был один Госкомитет по земельным ресурсам, который владел всей информацией обо всех участках на территории Российской Федерации, сколько сейчас ведомств претендует на свои земли? Сколько ведомств владеет землей, государственных ведомств?

— Ну вот раньше один орган этим занимался, а теперь лесами занимаются гослесные органы, водой — Минприроды, строительством строители занимаются, Росимущество распоряжается землей федеральной и разной…

— Которая тоже некадастрирована, неразграничена еще.

— Они обязаны за свой счет кадастрировать землю для продажи, должны определенную вещь продать. Там есть лазейки разные, можно даже на схеме нарисовать…

— Перечислять можно долго, сколько по числу этих ведомств?

— Ну, некоторые называют 16, я перечислил основные.

— То есть было одно ведомство, сейчас их 16.

— Да. Кадастры – это общественный продукт, государство должно им заниматься. На вот эти 30 с лишним миллионов земельных участков, которые были приватизированы в 1990-х гг., надо было с помощью государства, с помощью бюджетов потратить копейки, чтобы получить рубли, о которых вы говорите.

— Валерий Владимирович, вот вы сейчас негосударственный служащий, наверное, сможете ответить на мой вопрос хотя бы «да» или «нет». Скажите, пожалуйста, в том, что из единого органа управления землей сейчас у нас получились как минимум 16 органов, коррупционная составляющая есть?

— Конечно, есть.

— Когда сосед на соседа наезжает, они полюбовно этот вопрос решить не могут, только через суд. Это адвокат, это землемер, плюс взятки и так далее.

— Два примера могу привести. В кадастре сегодня около 3 миллионов участков с границами, которые пересекаются. Они не должны были попасть в кадастр, но они попали, это о чем-то говорит, почему-то они попали.

Теперь создали, по нашему предложению, апелляционные комиссии, которые рассматривают споры о пересечении границ, когда не ставят на кадастровый учет, поскольку границы наезжают на ранее установленные границы, или по другим причинам. Там порядка трех десятков причин, чтобы отказать и не поставить участок на кадастровый учет. По заявлению кадастрового инженера или заинтересованного лица этим занимается апелляционная комиссия, в которой три чиновника и три человека от профессионального сообщества с правом решающего голоса, если разделились голоса 3 на 3, — у руководителя от Росреестра.

Мы ожидали большего эффекта от работы этих комиссий, комиссия из поданных заявлений половину не рассматривает, поскольку там просрочка идет, там в месяц не уложились, позднее отправили свои материалы, а из рассмотренных материалов они 10-15% удовлетворяют, отказы были признаны неправильными, а в 85-90% случаев — отказывают. Потом эти дела попадают в суды, и там ровно наоборот: по статистике, мы ее изучали, 80-85% решений выносятся в пользу граждан, в 10-15% случаев суды не поддерживают граждан. То есть это говорит о том, что суд — более серьезная организация. Эти комиссии плохо работают, они под началом Росреестра, Росреестр контролирует их деятельность, это продолжение бюрократического аппарата за счет средств тех же кадастровых инженеров, которые содержат саморегулируемые организации. То есть система неэффективна.

И еще один пример. Если кадастровых инженеров за ошибки наказывают штрафом от 30 до 50 тысяч…

— Их наказывают все-таки?

— Наказывают, если выявляются нарушения, даже уголовная ответственность есть, если она подлежит этой ответственности, и лишение права на работу есть. А кадастровый чиновник никаких наказаний не имеет, его пожурят, в худшем для него случае это 1 тысяча рублей за просрочку выдачи каких-то данных. То есть никакие квалификационные требования к ним не предъявляются такие же, как к кадастровым инженерам, там практически любой может работать…

— Как все тонко продумано.

— Все очень тонко, на эти места просто все рвутся.

— Ну конечно, это же хлебное место.

— Первый вице-премьер, проводя коллегию, говорил: «Не пойму, почему туда все рвутся на такие маленькие оклады». Пошутил так.

— Валерий Владимирович, хочу вернуться к своему самому первому вопросу: сколько денег у нас лежит сейчас на земле, и мы ленимся их поднять? Под «мы» я имею в виду государство, которое ленится просто деньги поднять, квалификации не хватает, ума не хватает, сердца не хватает, ничего не хватает. Все хотят повысить налоги, пенсионный возраст поднять, чтобы не платить пенсии. Что же это такое? Сколько у нас таких примеров?

— Когда мы начали в 1990-х гг. преобразования, объездили стран 20, посмотрели, как кадастровая система работает. Ездили в Испанию, во Францию, Австралию … В Австралии, например, как все происходит. Сделали съемку, взяли все материалы, которые там были на бумаге, положили за счет государства на карты, сказали, что это ваша собственность, но она неполная, вы продать не можете. Вот когда вы захотите продать и будете получать выгоду, тогда вы поточнее померяете, мы поменяем не очень точные границы на очень точные. То есть государство озаботилось в первую очередь тем, что оно определило, что это твоя собственность, это, во-первых, и со всех собирала налоги.

— Считаете ли вы, что нужно воссоздать Госкомитет по земельным ресурсам? Да или нет?

— Я бы мечтал об этом, но думаю, что это очень трудно сделать.

— У нас сейчас вице-премьер аграрник, давайте пожелаем ему, чтобы одним из первых решений было именно воссоздание Госкомитета по земельным ресурсам.

— Я ему это пожелаю, но это очень трудная задача.

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 29 июня 2018 > № 2656865 Валерий Алакоз


Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2665264 Андрей Пинчуков

Восстановление права.

Собственники жилья в МКД возвращают себе общее домовое имущество.

Вопросы управления многоквартирным жилым сектором затрагивают интересы миллионов граждан нашей страны. Долгие годы одной из самых болезненных проблем в этой сфере оставалось незаконное отчуждение общего домового имущества (ОДИ) — подвалов, чердаков и других помещений, которыми могли бы совместно пользоваться жильцы. Зачастую эти помещения передавались различным структурам, в том числе коммерческим, которые распоряжались ими в своих интересах, не делясь доходами с жильцами. Для решения этих проблем в феврале 2017 года Советом национального центра «ЖКХ Контроль» была создана специальная Комиссия по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов. О работе комиссии в интервью «СГ» рассказал ее руководитель Андрей ПИНЧУКОВ.

«СГ»: Андрей Петрович, комиссия существует уже больше года. Можно ли уже говорить о каких-то результатах?

Андрей Пинчуков: За год с лишним нами было проведено 32 специальных выездных семинара и совещания для органов власти, жилищного надзора и организаций собственников жилья. Если до 2017 года только Москва, Санкт-Петербург и Кострома системно занимались восстановлением имущественных прав жителей МКД, то теперь больше сорока субъектов доложили о создании при региональных правительствах рабочих групп, призванных решать такие задачи. Сдвинуть дело с мертвой точки помогло, в частности, письмо главного жилищного инспектора Андрея Чибиса от 20 апреля 2017 года, содержавшее рекомендации высшим руководителям субъектов РФ по организации работы по защите и восстановлению прав собственников помещений многоквартирных домов. В этом письме комиссия НП «ЖКХ Контроль» упомянута как консультант органов власти субъектов и муниципальных образований. В результате за год количество помещений, права жителей на которые были восстановлены, приблизилось к 1500. Ведется активная подготовка к началу возврата элементов общего имущества из муниципальной казны в городах Крыма, Мурманской области и еще почти в тридцати субъектах. Наглядным примером результативной работы является Санкт-Петербург. А ведь еще полтора года назад ситуация в городе подвергалась жесткой критике граждан и руководителей Минстроя России. За год количество помещений, возвращаемых жителям, возросло с тридцати до почти двухсот в месяц! Для сравнения, в Москве 200 помещений возвращалось в год. В 2017 году в Петербурге восстановлены в правах собственники 822 помещений, в плане на 2018 год — 2000. Поэтому опыт работы Северной столицы востребован и получает все большее распространение, тем более что восстановление прав жителей происходит во внесудебном порядке, что экономит не только время, но и средства истцов — собственников квартир в МКД.

«СГ»: Как выглядит стандартная схема возврата ОДИ?

А.П.: К настоящему времени, учитывая накопленный опыт в субъектах РФ и разъяснения Верховного Суда, можно сказать, что практика восстановления прав граждан на ОДИ сложилась. Определилась и структурная схема построения и координации работы в субъекте и муниципальных образованиях РФ. На верхней ступени этой схемы находится рабочая группа субъекта — модератор процесса, обеспечивающий единую методику и надзор за происходящим, на нижней — комиссия муниципального образования, определяющая статус каждого исследуемого объекта. Следующим шагом является решение главы уполномоченного органа власти в муниципальном образовании о признании исследованного объекта казны общим имуществом собственников помещений дома. Это решение направляется в Росреестр для исключении записи о праве собственности муниципального образования на это имущество из ЕГРН. Так восстанавливаются справедливость и порядок. Причем вне суда.

«СГ»: Есть ли необходимость в принятии дополнительных нормативных актов, облегчающих процесс возврата ОДИ?

А.П.: Статья 12 Гражданского кодекса РФ обеспечивает возможность восстановления прав собственников МКД на элементы общего имущества, было бы на это желание администраций. Дело в том, что изъятие элементов общего имущества происходило и происходит еще в отдельных субъектах в силу неправомерных, ошибочных действий городских комитетов имущественных отношений. Когда сотрудники этих комитетов осознают неправомерность своих действий — процесс налаживается, исчезают препятствия на пути восстановления прав жителей во внесудебном порядке. Изъятые из владения жителей неотчуждаемые по закону помещения необходимо возвращать под юрисдикцию жителей. Иного пути нет! Жилищный кодекс прямо запрещает уменьшать размер общего имущества без 100-процентного согласия собственников. В тех случаях, когда части общего имущества оказались в чужом пользовании или собственности без согласия собственников квартир, произошло нарушение прав жителей. Надо помнить, что в соответствии с Законом о приватизации жилья от 1991 года общее имущество в доме возникло в момент приватизации хотя бы одной, первой, квартиры, когда кроме муниципального образования в многоквартирном доме появился еще один собственник. В связи с этим многочисленные суды говорят, что «право муниципального образования на помещения общего имущества не возникло, несмотря на наличие у администрации города свидетельства о праве собственности».

«СГ»: Наверно, существует определенное сопротивление вашей работе на местах?

А.П.: Бывает всякое. Мы имеем почти анекдотичные примеры. Например, администрация Мурманска требует от ТСЖ освободить помещение, в котором расположен тепловой пункт. Помещения колясочных и мусоросборных камер вписаны в муниципальный реестр как имущество казны города Симферополя. А правительство Московской области зарегистрировало областной Фонд капитального ремонта в помещении электрощитовой жилого дома! Подобные факты красноречиво говорят о том, что проблем еще очень много.

«СГ»: Что нужно делать для их решения?

А.П.: Продолжать совместную работу НП «ЖКХ Контроль», Минстроя и властей на местах. Необходима большая активность органов жилищного надзора. Следует организовать специальное совещание с органами жилищного надзора и руководителями крупнейших городов России на тему защиты прав собственников. Есть необходимость в разработке методических рекомендаций по восстановлению прав собственников с участием Минстроя. Кроме того, серьезной проблемой остается парадоксальная практика судов, когда применение сроков исковой давности по требованиям собственников о восстановлении нарушенного права зависит от расположения вспомогательных и технических помещений общего имущества в доме.

«СГ»: В каких регионах возврат общего имущества идет сложнее всего?

А.П.: Тяжелая ситуация в Калининграде, Челябинской, Ленинградской, Московской, Ростовской областях. Там процесс начался, но пока он еще в стадии развития. Легче сказать в каких регионах работа происходит наиболее успешно. В передовиках, после сложной работы жилищных общественных организаций в диалоге с администрацией города, сегодня Санкт-Петербург, Кострома, также начинается результативная работа в Нижнем Новгороде, Кирове, Костомукше, Бийске. Не оставляем надежду, что и правительство Москвы в объемах восстановления прав граждан не будет отставать от Санкт-Петербурга.

Цитата в тему

«Принимая рекомендации Минстроя и Комиси, в работу по восстанов лению прав жителей на обще имущество включились не только города регионального значения — Нижний Новгород, Тверь, Киров, но и удаленные от центра скромные по размерам Бийск, Костомукша, поселок Искателей Ненецкого автономного округа и многие другие населенные пункты»

Справочно

Основная цель Комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов — предотвращение нарушений имущественных прав жителей многоквартирных домов, внедрение мер по исключению таких проявлений, оказание консультативной помощи органам власти, жилищного надзора и гражданам.

Автор: Алексей ЩЕГЛОВ

Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2665264 Андрей Пинчуков


Россия > Недвижимость, строительство. Образование, наука. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2665263 Юлия Максимова

Город оцифрованный.

«РосКапСтрой» работает над созданием цифровой модели городского хозяйства.

Подведомственное Минстрою России Федеральное автономное учреждение (ФАУ) «РосКапСтрой», созданное на базе Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального хозяйства, по праву считается крупным центром дополнительного профессионального образования. Помимо этого, на ФАУ возложено осуществление функций единого заказчика при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства за счет средств федерального бюджета. Однако этим сфера деятельности «РосКапСтроя» не ограничивается. Сегодня в учреждении работают над новым интересным проектом по разработке цифровой модели реального города, на базе которой планируется создать уникальную систему управления городским хозяйством. Подробнее об этом проекте в интервью «СГ» рассказала и. о. руководителя ФАУ «РосКапСтрой» Юлия МАКСИМОВА.

«СГ»: Юлия Геннадьевна, мне доводилось немало читать о работе «РосКапСтроя » в сфере профессионального образования, а вот о том, что ФАУ занимается еще и цифровыми технологиями, слышу впервые. Какое вы имеете к ним отношение?

Юлия Максимова: Имеем и, представьте, самое прямое! Наступление цифровых технологий в строительстве — это неизбежность, которую можно, конечно, не замечать, но гораздо правильней, на мой взгляд, было бы к ней готовиться, а еще лучше — возглавить. Внутри нашего учреждения создан специальный департамент, который занимается информационными технологиями как на стадии проектирования, так и на стадии строительства и эксплуатации. То есть мы стараемся охватить весь жизненный цикл здания. Мы идем по двум направлениям. Первое — разрабатываем учебные программы и планируем по ним активно обучать, особенно это касается BIM-технологий в эксплуатации зданий и сооружений. Можно, например, что угодно внедрять в банках или иных структурах, но если сами сотрудники не понимают, как этим пользоваться, значит, услуга не будет востребована. С BIM примерно то же. Стройка — огромный сектор экономики, в нем много людей занято. И задержка с внедрением новых технологий напрямую связана с тем, что большинство работников отрасли пока не понимают, что такое BIM и как его применять. Поэтому наше второе направление — внедрять BIM на тех строительных объектах, где мы выступаем в качестве техзаказчика или осуществляем строительный контроль. У нас есть уникальная система — система управления отказами (Fault Management). Это часть так называемой FCAPS-модели, отражающей ключевые функции администрирования и управления компьютерными сетями. Управление отказами входит в эту модель первым пунктом — буква «F»…

«СГ»: Постойте, слишком много незнакомых слов сразу. Нельзя ли поподробнее?

Ю. М.: Эта система прошла апробацию в NASA, Boeing, и американцы признали ее исключительные достоинства. Сейчас в Роскосмосе, корпорации «Вертолеты России» и кое-где еще активно внедряют эту технологию. Суть ее заключается в том, что любая система описывается в модели: узлы и агрегаты, их состояние, ресурс и тому подобное.

В модели можно спрогнозировать, какой из узлов может отказать и к чему это приведет. Например, у вас «вылетел» генератор, и у вас, не дай бог, конечно, вертолет рухнул. Понятно, что гораздо лучше виртуально смоделировать нештатную ситуацию и заменить проблемный узел заблаговременно.

«СГ»: Очень интересно!

Ю. М.: Внедрение такой системы открывает огромные перспективы. Сейчас мы запускаем пилотный проект — оцифровка города Рязани на базе BIM-технологии с использованием как раз вот этой системы управления отказами. Мы попытаемся на базе целого города показать, как это работает. Аналогов этому проекту просто нет, и нам это интересно со всех точек зрения. То есть мы оцифруем все здания, инфраструктуру, инженерные сети, доставку всех ресурсов — электричество, вода, отопление и так далее. Это будет такая цифровая модель реального города.

Рязань выбрана не случайно — у нас там работает крупный филиал, есть имущественный комплекс, очень продвинутый коллектив сотрудников, хорошо выстроенная связь с руководством города и области. Скоро мы подпишем с администрацией города большое соглашение, в рамках которого у нас целый ряд проектов. В частности, разрабатывается положение о премии для лучшего застройщика. Для этого мы берем на себя мониторинг всех строек. Кроме того, будем заниматься и своим «прямым» делом» — проводить повышение квалификации специалистов, занятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. И третий большой блок работы — это как раз оцифровка Рязани.

«СГ»: Но это же необыкновенно сложная работа! Хватит ли у вас ресурсов, чтобы с нею справиться?

Ю. М.: Здесь, конечно, есть множество подводных камней. Но у нас есть понимание, что этот проект даст возможность на реальном примере большого города выстроить цифровую модель и попытаться внедрить ее, построив на ее базе систему управления городским хозяйством.

Мы хорошо осознаем, что в реальной модели города сразу будет невозможно все точно описать! По какому-то зданию есть, скажем, описание всех технических параметров, а по другому — документация утрачена. То есть в модель это здание придется вписывать с некими допущениями: «Предположительно здание построено в таком-то году, предположительно его остаточный ресурс такой-то, предположительно сечение труб такого-то диаметра…». Но в процесс оцифровки Рязани мы планируем активно вовлекать местные управляющие компании, чтобы они данные по своим объектам предоставляли нам, как составные «кирпичики» модели.

«СГ»: Если я правильно понимаю, эта система рассчитана на предупреждение каких-то нештатных ситуаций, на выявление слабых мест. Например, можно выявить точки, где идет слишком большой расход ресурсов и дать рекомендации по оптимизации процессов?

Ю. М.: Да, система, как мы надеемся, сможет сама просчитать избыточный расход ресурсов, проанализировать ситуацию и выявить причину — либо незаконное подсоединение, либо непроизводительный расход. Но это только одна из целей. С помощью системы управления отказами можно будет прогнозировать возникновение нештатных ситуаций в том или ином своем звене. Конечно, математический метод не сможет предсказать все аварии, халатность и плохая работа трудно просчитываемы, но я уверена, что внедрение такой модели, безусловно, приведет к снижению аварийности, количества нештатных ситуаций, ликвидации самой их возможности на ранней стадии. То есть, по завещанию Гиппократа, «болезнь легче предупредить, чем лечить».

«СГ»: Если получится все сделать так, как вы говорите, это будет настоящая революция в системе управления городским хозяйством…

Ю. М.: Да! Цифровая модель поможет повысить управляемость всей системы ЖКХ на уровне города. Вообще, все это напоминает мне ситуацию до введения бухгалтерской программы 1С. Раньше ведь вели бухучет в бумажном виде — накапливали регистры, считали на счетах, и это вроде работало. Но после внедрения бухгалтерских программ стало понятно, насколько удобнее, быстрее и точнее можно вести бухучет, оперируя массивом данных на компьютере, моментально формируя отчеты в любом разрезе.

Цифровая модель города должна сработать таким же образом. На примере Рязани мы решаем ряд вопросов: смотрим, как это работает в полевых условиях. И мы очень благодарны руководству города за предоставленную возможность воплотить такой проект в жизнь. И у нас появится фактический материал для нормотворческой, законодательной деятельности.

Потому что на примере живой модели будет понятно, где, как и что работает. Или не работает. И с приходом цифровой экономики эта модель абсолютно органично впишется в нее. И еще одно. Создание цифровой модели города позволит нам сделать большой шаг в том, чтобы начать прививать цифровую культуру в сфере ЖКХ, обучить специалистов ЖКХ работать в рамках этой цифровой модели. Ведь в ней будет описано все здание, вплоть до узлов и агрегатов, и можно выявить персональную ответственность за каждый участок. В модели будет описано, где, когда и кем были проведены те или иные работы, заменены те или иные узлы, агрегаты. Таким образом, мы всегда будем знать не только ресурс работающих или замененных узлов, но и кем они были заменены. И если конкретные узлы некачественно работают, отказывают, будет ясно, кому предъявлять претензии. В системе ЖКХ появится понятие персональной ответственности за аварийные ситуации. А это, несомненно, будет приводить к тому, что даже рядовые работники будут вынуждены добросовестно относиться к своим трудовым обязанностям и повышать свою квалификацию. А мы здесь обязательно поможем.

«СГ»: Уже как учреждение повышения квалификации?

Ю. М.: Именно! Для того чтобы эта модель работала, и ею могли пользоваться, мы параллельно будем проводить обучение.

И на примере нами же созданной цифровой модели города, думаю, сможем делать это успешнее. Кстати, руководство «РосКапСтроя» придерживается следующей позиции в этом вопросе: раньше это была академия, потом нас наделили еще функциями техзаказчика и стройконтроля. В этот период кое у кого возникали мысли о том, чтобы образовательное подразделение в структуре учреждения полностью ликвидировать.

Вроде как зачем? Но все же мы утвердились в мысли, что именно такое сочетание компетенций — и осуществление надзорных функций в стройке, и внедрение инноваций, и обучение тому, как это надо делать правильно, — надо сохранить и развивать на базе «РосКапСтроя» в дальнейшем.

Справочно

Управление компьютерной сетью (FCAPS) — выполнение множества функций, необходимых для контроля, планирования, выделения, внедрения, координации и мониторинга ресурсов крупномасштабной компьютерной сети. Управление включает в себя выполнение таких функций, как начальное сетевое планирование, распределение частот, предопределение маршрутов трафика, распределение криптографических ключей, управление конфигурацией, отказоустойчивостью, безопасностью, производительностью и учетной информацией. Международная организация по стандартизации (ИСО) описала FCAPS-модель, в которой отражены ключевые функции администрирования и управления сетями: (F) Fault Management/Управление отказами; (C) Configuration Management/Управление конфигурацией; (A) Accounting Management/Учет работы сети; (P) Performance Management/Управление производительностью; (S) Security Management/Управление безопасностью. Задачи управления отказами — выявление, определение и устранение последствий сбоев и отказов в работе сети.

Автор: Владимир ТЕН

Россия > Недвижимость, строительство. Образование, наука. СМИ, ИТ > stroygaz.ru, 26 июня 2018 > № 2665263 Юлия Максимова


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 20 июня 2018 > № 2651411 Лаура Шарипова

Дизайн-студии теряют VIP-клиентов

Как изменились предпочтения заказчиков

За последние несколько лет в архитектурно-дизайнерской сфере произошло много нового: изменились подходы компаний к работе, изменились и предпочтения клиентов. О том, как чувствуют себя профессиональные участники рынка, деловому еженедельнику «Капитал.kz» рассказала Лаура Шарипова, председатель Ассоциации архитекторов, дизайнеров и иных профессиональных участников строительной индустрии.

— Как изменился рынок услуг архитектурных бюро и проектных компаний за последние годы?

— Изменения налицо. Проектные компании и архитектурные бюро стали предлагать дополнительные опции, расширять линейку услуг. Активно появляются и развиваютсямультибрендовые студии дизайна, предлагающие, помимо дизайна интерьера, полную комплектацию проекта, что для заказчиков, несомненно, удобно и привлекательно. Подача материала, подготовка презентаций для клиента улучшились.

— Достаточно ли у компаний заказов?

— Количество заказов уменьшилось, но не существенно. Больше это коснулось дизайна интерьера внутренних пространств независимо от сегмента, я имею в виду как жилые, так и коммерческие пространства. Но рынок оживился в части проектирования жилых комплексов, гостиниц и крупных магазинов розничной торговли. Кроме того, поступают запросы на проектирование промышленных объектов.

— Если говорить о доходах, они уменьшились или увеличились?

- Динамично и быстро реагирующие на запросы клиента компании чувствуют себя хорошо, и, соответственно, как отрабатывают проект, как его обслуживают, такую доходность и получают.

— Произошли ли какие-то изменения в спросе?

— Больше корпоративных заказов, рост их количества очевиден. Если говорить о студиях дизайна, то можно отметить, что спрос есть, но уменьшился поток заказов по VIP-проектам. Многие дизайн-студии стали выбирать четкую нишу и развиваться именно в ней. Кто-то выбрал недорогое жилье, кто-то работает только в сегменте HoReCa (гостиницы и рестораны).

— Какова стоимость работ?

— Стоимость заказов зависит от площади помещения, выбранного стиля, удаленности проекта и, самое главное, от состава проекта. В сумму закладывается отсутствие или наличие авторского надзора и командировок для комплектации проекта. На примере своей дизайн-студии могу сказать, что, бывает, приходится ездить в Европу, Китай и напрямую на фабриках закупать материалы, мебель, аксессуары.

Расценки на дизайн интерьера сейчас — от $15 до $70, но это очень приблизительные расчеты.

— Каков «средний чек» у компаний, которые работают на этом рынке?

— Понятие «средний чек» в нашей сфере за последние три-пять лет практически изжило себя, так как компании стали гибче в ценообразовании. Во многом это связано с тем, что необходимо обеспечивать коллектив сотрудников объемом работ, уплачивать налоги и в целом поддерживать жизнедеятельность компании.

— Как распределяется рынок между Алматы, Астаной и регионами?

— В столице значительно больше заказов, нежели в Алматы и в регионах.

— Как за последнее время изменились предпочтения заказчиков по самим проектам?

— Значительно изменилось отношение к расчету бюджета на затраты заказчиков, больше времени уходит на согласование цен и спецификаций, пока заказчик не убедится в целесообразности покупки того или иного материала, мебели и т. д., ничего не утверждается. Зачастую заказчик сейчас проводит конкурс, что-то вроде тендера, и по самой оптимальной для себя стоимости определяет подрядчика на проектирование.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 20 июня 2018 > № 2651411 Лаура Шарипова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 июня 2018 > № 2648211 Людмила Потапова

Давай жить вместе. Как новые привычки меняют рынок недвижимости

Людмила Потапова

директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank

Концепция совместного потребления привела к тому, что на рынке появился новый формат жилья под названием коливинг, а молодые европейцы и американцы прекратили брать ипотеку. Вместо вложений в жилье миллениалы предпочитают аренду или жизнь в общежитии. Одновременно в мире возник спрос на специфическое жилье для пенсионеров

Строительство объектов недвижимости заставляет девелоперов постоянно смотреть в будущее. На строительном рынке горизонт реализации проектов варьируется от двух до пяти лет для небольших проектов и доходит до 10–20 лет для проектов комплексного освоения территории.

Если девелопер не задумывается о том, что будет востребовано у пользователей через пять, десять и даже двадцать лет, то компания рискует потратить огромное количество усилий и средств, чтобы в конце остаться с невостребованным продуктом, который невозможно продать. Поэтому девелоперы вынуждены изучать тренды общественно-социального развития и учитывать их при разработке новых проектов.

Экономика совместного потребления

Единоличное владение имуществом в современном мире становится слишком дорогим и обременительным. С развитием интернет-технологий появились онлайн-платформы, позволяющие совместно использовать принадлежащие разным людям вещи и ресурсы: автомобили, дома, офисы, самолеты, велосипеды и даже одежду.

Так возникла новая социально-экономическая модель — экономика совместного потребления. На сегодняшний день она достигла годового оборота в $15 млрд, а к 2025 году может превысит $335 млрд. Это сделает экономику совместного потребления одним из самых быстро растущих секторов международного развития.

Концепция совместного потребления (sharing economy) основана на идее о том, что потребителю выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Интересно, что одними из первых начали практику совместного пользования состоятельные люди. Качественное управление активами обходится недешево, поэтому богатые семьи начали объединяться с себе подобными, чтобы делить эти расходы. Так возникли family offices, семейные офисы.

Затем владельцы частных яхт и самолетов стали сдавать их в аренду в периоды простоя, чтобы покрыть затраты на техническое обслуживание и парковку. Сегодня в совместном пользовании находятся лимузины и частные дома, драгоценности и вечерние платья, спортивный инвентарь и даже животные.

В развитие этой тенденции на рынке недвижимости появился особый вид жилья — коливинги, дома для совместного проживания. Они пользуются популярностью в основном у молодежи. Некоторым они могут напомнить коммуналки, но это некорректное сравнение: жители коммуналок не выбирали такой образ жизни, а жители коливингов осознанно к нему стремятся.

По своей сути, коливинг — нечто среднее между арендной квартирой/домом и хостелом по интересам. В таком месте сдаются меблированные комнаты на относительно короткие сроки и предоставляются определенные услуги. В коливинге, как правило, общие кухни и гостиные, офисные площади и другие общественные пространства, где постояльцы и проводят максимум своего времени, общаясь, работая, отдыхая.

Кроме проблемы недорогого жилья обитатель коливига решает главную задачу — поиск единомышленников, связей и качественного общения. Активные молодые люди здесь знакомятся с близкими по духу и интересам ровесниками, вместе работают над проектами, обмениваются опытом и связями. Кроме того, они решают проблему с дефицитом общения: согласно опросам социологов, 64% миллениалов называют своей самой большой проблемой одиночество.

Возрождение доходных домов

По данным британской исследовательской организации The Resolution Foundation, доля людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилье, достигла рекордных показателей. Более 40% британцев, рожденных с 1981 по 2000 год (так называемое поколение миллениалов), арендуют жилье и не задумываются о его покупке.

Это почти в два раза превышает показатели, характерные для поколения X (рожденные с середины 1960-х до конца 1970-х), и в четыре раза превышает показатели поколения беби-бумеров (родившиеся после Второй мировой войны и до середины 1960-х годов). При сохранении этого тренда лишь 47% миллениалов будут иметь в собственности жилье к моменту выхода на пенсию.

В первую очередь это объясняется стремлением миллениалов к личной свободе. Покупка недвижимости для людей среднего достатка в 90% случаев связана с необходимостью получения ипотеки, которая серьезно ограничивает человека в вопросах смены работы, места жительства и вида деятельности.

Миллениалы чаще берут в аренду не потому, что не могут купить, а потому, что не хотят связываться с долгой и сложной ипотекой. Они стремятся жить и работать в разных странах, путешествовать по миру, учиться разным вещам, искать тот вид деятельности, который позволит им самореализоваться. Недвижимость, тем более купленная в ипотеку, превращается для них в ненужный балласт.

Актуальность приобретают доходные дома, где все квартиры сдаются в аренду. Эта бизнес-модель прекрасно работает в Америке и Европе, до революции она была распространена и в России. Скоро она может вернуться в Москву, где уже появляются пробные дома с арендным жильем.

Еще интереснее обстоят дела с поколением Z — людьми, родившимися после 1995 года. Это идеалисты-прагматики, которые стремятся развивать и преобразовывать все вокруг в попытке изменить окружающий мир к лучшему. Основными ценностями поколения Z называют личную индивидуальность и уникальность. Они будут создавать собственное пространство: новую архитектуру, новое искусство, новую литературу, в основе которых будут лежать новейшие материалы и цифровые технологии.

Недвижимость для таких людей — пространство эксперимента, которое они смогут создавать своими руками. Для них не существует ограничений. Уже сейчас огромной популярностью у поколения Z пользуются микродома. Почему дом не может быть круглым? Или абсолютно прозрачным? Или построенным только из переработанных материалов? Современным девелоперам стоило бы привлекать к работе над новыми проектами представителей поколения Z и не приходить в ужас от их идей, а задумываться над возможностью их реализации.

Где будут селиться пожилые

Одной из самых значимых социальных тенденций XXI века стало глобальное старение населения. Увеличение доли пожилых людей в общей численности населения отмечается практически во всех странах. В 2017 году количество жителей планеты в возрасте старше 60 лет достигло 962 млн человек — это 13% всего мирового населения. Четверть пожилых проживает в Европе. Количество людей преклонного возраста растет со скоростью 3% в год.

Ожидается, что глобальная численность лиц пожилого возраста достигнет 1,4 млрд человек к 2030 году. К 2050 году эта группа будет составлять четверть населения всех регионов мира за исключением Африки. Сейчас в мире проживает 137 млн людей в возрасте старше 80 лет. По прогнозам, к 2050 году эта цифра утроится и достигнет 425 млн, а к 2100 году вырастет в семь раз и превысит 900 млн человек.

Перед людьми преклонного возраста стоят задач, которые им предстоит решить: уход и медицинское обслуживание, качественное общение, заполнение досуга и сохранение социальной активности и вовлеченности в общественную жизнь.

Конфликты и непонимание между поколениями закономерны и объяснимы: социально-экономическая среда стремительно меняется, и люди вынуждены адаптировать к ней свое мировоззрение и поведение. Если проанализировать, как отразился на жизни людей колоссальный технологический скачок, который произошел за последние 70 лет, то станет понятно, почему людям преклонного возраста так сложно находить общий язык с молодежью. Во времена их молодости не было ни интернета, ни мобильных телефонов, ни соцсетей — всего того, без чего современная молодежь себя не мыслит. Такая пропасть между поколениями наблюдается впервые. Поэтому качественно общаться люди преклонного возраста смогут только с себе подобными, и общения через интернет им будет явно недостаточно.

Уже сейчас вокруг американского Палм Спрингс появляются поселки для пожилых людей. Девелоперы таких проектов понимают проблемы и потребности своей целевой аудитории. В отличие от домов престарелых в таких поселках покупают и арендуют дома вполне здоровые, самостоятельные, ведущие активный образ жизни люди преклонного возраста, которые хотят жить среди себе подобных. Разумеется, в поселках есть сервисы по уходу за больными, решен вопрос с врачебной помощью, уборкой, развлечениями. По опросам, пожилые люди, живущие в таких коммунах, чувствуют себя намного счастливее одиноких стариков.

Как изменится жилье

Вот несколько технологических прорывов, которые ждут нас в ближайшем будущем:

— 3D-принтеры становятся все более мощными и уже сейчас могут создавать сложные объекты из самых разнообразных материалов. Не за горами тот день, когда здания будут печататься, как книги.

— Появляется огромное количество новых материалов на основе нанотехнологий и технологий по переработке отходов. Например, на замену традиционному бетону из песка и гравия, склеенного цементом, приходит не уступающий по своим характеристикам бетон из переработанных отходов (бумаги, картона, пластика), склеенных цементом с содержанием микроорганизмов, впитывающий углекислый газ. Почти каждый день мы слышим о том, что ученые разработали новый материал, превосходящий по своим характеристикам все существовавшие ранее.

— К 2022 году по всему миру будет работать 1 трлн датчиков, подключенных к интернету. Все помещения в доме — входные группы, лифты, комнаты в квартирах — будут оснащены датчиками, круглосуточно передающими информацию о поведении жителей в аналитический центр. Цель — собрать и проанализировать максимум данных, чтобы управлять всеми инженерными системами дома (освещением, климат-контролем, отоплением) так, чтобы они автоматически подстраивались под ситуацию и потребности пользователя. Это не только сделает жизнь обитателей дома более комфортной, но и позволит сэкономить энергию и расходы на содержание дома.

— Сегодня большая часть домашнего интернет-трафика используется для личных нужд (общения и развлечения) жильцов. К 2024 году около половины всего трафика будет расходоваться на автоматизацию различных внутридомовых процессов, бытовые приборы и электронику. Холодильник, предупреждающий о содержании и свежести продуктов. Кофемашина, реагирующая на звук открывающейся двери спальни и запускающая приготовление кофе. Входная дверь, посылающая сигнал автомобилю о том, что хозяин вышел из квартиры и нужно завести двигатель. Свет, температура и влажность автоматически регулируются, исходя из физического состояния, привычек и настроения обладателя. Так устроен умный дом будущего.

Как изменятся города

Всемирный процесс урбанизации приводит к концентрации населения в крупных городах и образованию более сложных городских систем. В 1950 году на Земле было всего два мегаполиса, то есть два города с населением свыше 10 млн: Нью-Йорк и Токио. В 2010 году их число увеличилось до 21. К 2025 году количество таких городов достигнет 29.

У мегаполисов множество насущных проблем. Высокая стоимость жизни, которую могут позволить себе далеко не все, приводит к расслоению населения и напряженной социальной обстановке. Развитие инфраструктуры не успевает за ростом числа жителей. Плохая экологическая обстановка становится причиной многих заболеваний.

Однако главной проблемой мегаполисов следует назвать гиперцентрализацию, при которой в центре города расположены все достопримечательности, административные, образовательные, научные и культурные учреждения. Здесь же находятся офисы крупнейших компаний, лучшие магазины и рестораны. На окраинах, в так называемых «спальных районах», все это отсутствует.

Часть жителей таких районов ездит на работу в центр, создавая непомерную нагрузку на городскую транспортную систему и инфраструктуру, что отчасти компенсируется ощущением себя полноценными жителями мегаполиса. Другая часть работает там, где живет, и теряет связь с городом, так как практически не соприкасается с тем, что его образует.

Есть ли решение у этой проблемы? Урбанисты считают, что выходом может стать кластеризация городов, то есть создание распределенных мегаполисов. Для этого нужно разбить территорию мегаполиса на крупные районы (кластеры) и создать в них сильные точки притяжения и качественные рабочие места для активной и образованной части населения.

В центре кластеров должны быть свои музеи, клубы, концертные залы, театры, качественные торговые центры, хорошие школы и университеты, благоустроенные зоны отдыха. Конечно, это потребует от города больших затрат, но в перспективе даст мегаполису возможность развиваться.

Кроме того, все сервисы для жителей, как городские, так и частные, должны быть интегрированы в единую систему, которая позволит горожанам максимально быстро и дешево получать необходимые услуги. «Умный город» — это развитая цифровая сеть, построенная на основе информационных технологий, интегрированная во все сферы жизнедеятельности мегаполиса: от контроля и оптимизации потребления ресурсов до предоставления любых услуг населению.

За счет этого город может снижать расходы: интегрированная «умная» среда позволяет экономить 20–30% топлива, необходимого на обогрев города, и примерно столько же воды. А это приведет не только к улучшению экологии и снижению коммунальных платежей, но и к повышению конкурентоспособности города в целом.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 июня 2018 > № 2648211 Людмила Потапова


Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647452 Николай Казанский

Путь в никуда. Приведет ли электронная коммерция к закрытию торговых центров

Николай Казанский

управляющий партнер Colliers International

Будут ли люди совершать покупки, неспешно прогуливаясь по торгово-развлекательному центру, или желанную вещь можно будет получить, несколько раз кликнув в интернет-магазине? В 2018 году борьба между онлайн- и офлайн-торговлей обострилась как никогда

В последнее время все более популярной становится идея о том, что традиционная торговля умирает, а покупатели переходят в онлайн. Интернет-покупки — это удобно и быстро. Они позволяют сразу оценить весь ассортимент и выбрать нужный товар.

Классические торговые центры становятся невостребованными, а значит, уже скоро улицы городов «украсят» монструозные пустые громады заброшенных торговых центров. Все это напоминает вечный спор: кто сильнее, Брюс Ли или Арнольд Шварценеггер?

Почему закрываются ТЦ

Действительно, в мировой практике мы наблюдаем, что закрывается все больше торговых центров. С рынка уходят даже крупные бренды, особенно сильно заметна тенденция в США. Поскольку Америка считается образцовым примером развития торговли и первой тестирует новые форматы и технологии, логично предположить, что подобные изменения начнут происходить и в России.

В то же время ТЦ закрываются не из-за высокой конкуренции со стороны онлайн-торговли. На сегодняшний день основная причина в том, что объекты изначально были недостаточно продуманы либо устарели. Более 50% закрытых торговых центров США — это проекты, построенные в середине прошлого века, когда практически любая коробка с более или менее приличным набором магазинов привлекала трафик. При этом успешные торговые центры с высоким уровнем сервиса и широким спектром услуг остаются востребованными и даже наращивают обороты.

Безусловно, предпосылки к тому, что покупатель станет все более активно пользоваться интернет-ресурсами как в США, так и в других странах, есть. В 2017 году объем рынка онлайн-торговли в России достиг 1,1 трлн рублей, увеличившись год к году на 25%. Всего за последние пять лет объем рынка удвоился. Доля рынка интернет-торговли в структуре оборота розничной торговли России по итогам года составила 4%.

Для сравнения: в Китае этот показатель превышает 18%, в Германии — 15%, в США — 9%. Развитие интернета в нашей стране приводит к большему росту оборотов онлайн-торговли. Но следует учитывать, что это параллельный процесс и он не имеет ничего общего с бизнесом торговых центров. Если ориентироваться на опыт Соединенных Штатов, то несмотря на то, что потребитель довольно активно изучает товары в интернете, более 80% покупок все равно происходят в физических магазинах.

Как адаптировался российский рынок

В сегодняшних реалиях торговый центр — место притяжения для жителей всего района. Это не только набор магазинов, но и развлекательно-образовательный кластер для посетителей, особенно учитывая тенденцию последних лет, когда популярность набирают представители сегмента edutainment в качестве якорных арендаторов.

Поэтому постановку вопроса «кто кого» я считаю преждевременной. Торговые комплексы в своем сегодняшнем качестве пока безальтернативны, и интернет-торговля может только являться стимулом для роста посещаемости ТЦ. Не случайно компания Amazon анонсировала открытие двух огромных комплексов по предоставлению комплекса услуг по обработке заказов на месте бывших торговых центров площадью 80 000 кв. м и 92 000 кв. м. Таким образом, мы наблюдаем изменение концепций торгового центра в мире.

Российский рынок торговой недвижимости существенно гибче европейского и американского. Наступившая в 2014 году турбулентность в экономике подстегнула «новый подход» к торговому центру в России и существенно оздоровила и улучшила сегмент торговой недвижимости. На сегодняшний день в российском торговом центре мы видим совершенно нестандартный для предыдущих лет состав арендаторов: это и МФЦ, и отделения «Почты России», и образовательные центры. Рынок «американской глубинки» только осваивает такие подходы.

В чем ограничен онлайн-сегмент

Онлайн-торговля подстегивает рынок торговой недвижимости к изменениям и отвоевывает себе «пространство под солнцем». Темпы развития отрасли впечатляют, но здесь следует учитывать, что развитие чего-то нового всегда отличается значительным ростом. Для нашей страны это особенно характерно, так как онлайн-торговля идет вслед за развитием интернета в том или ином регионе. И все же без существенной офлайн-инфраструктуры это путь в никуда.

В английском языке есть термин last mile delivery. Этот термин пришел в торговлю с рынка телекоммуникаций и обозначал дистанцию между зданием АТС и абонентом. Теперь этим термином обозначается доставка с места хранения товара, куда его уже привезли морем, по воздуху или по суше, до клиента. Грубо говоря, от склада до квартиры.

Стоимость финальной доставки составляет минимум 28% от стоимости доставки товара до места хранения. Из-за этого для рынка онлайн-торговли становится крайне важным выстраивание полноценной доставочно-складской инфраструктуры для себя. Не случайно крупнейшими сделками 2017 года стали контракты с участием онлайн-игроков: интернет-магазин Wildberries анонсировал строительство склада на 143 000 кв. м, московская компания по доставке продуктов «Утконос» — на 70 000 кв. м.

В текущей ситуации логично говорить о синергии онлайн- и офлайн-форматов. Сейчас в мировой практике активно обсуждаются различные нововведения, которые позволят классическим торговым центрам не потерять прибыль из-за развития интернета. Это может привести к учету в размере арендной ставки показателя конвертации или размера корзины с учетом онлайн-продаж. При этом наблюдается и обратный процесс перехода из онлайна в офлайн — многие интернет-магазины открывают шоу-румы, чтобы увеличить узнаваемость своего бренда и завоевать лояльность покупателей. Подобный шаг не только увеличивает популярность бренда, но и приводит к росту продаж.

Россия > Недвижимость, строительство. Внешэкономсвязи, политика. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647452 Николай Казанский


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647449 Артур Устимов

Сам себе отельер. Как заработать на посуточной аренде жилья

Артур Устимов

основатель и CEO экосистемы по найму и управлению арендой жилья «Арендатика»

Посуточная аренда жилья способна удвоить или даже утроить доход владельца квартиры, который привык сдавать свои квадратные метры на длительный срок

Сегодня приобретение жилья в инвестиционных целях — это, как правило, низкодоходная операция. Еще недавно покупка квартиры в строящемся доме «на этапе котлована» позволяла заработать при ее перепродаже до 30–50% на вложенные инвестиции.

Теперь такая операция может привести даже к убыткам. Она потребует значительных расходов — на вступление в права собственности, коммунальные платежи, выплаты управляющей компании на ликвидацию недоделок застройщика, что бывает довольно часто. Найти покупателя будет сложно, а с продажи придется уплатить налог в размере 13%.

Доходная аренда

Если же вы планируете купить квартиру и сдавать ее в долгосрочную аренду, то можно ожидать более ощутимого дохода. Возьмем недорогую однокомнатную квартиру в обжитом районе «старой» Москвы с базовым ремонтом и техническим оснащением, ориентировочная стоимость которой около 5 млн рублей.

Сдавать в аренду такую недвижимость можно за 30 000 рублей в месяц, в год собственник жилья получит на руки 360 000 рублей. Простой расчет показывает, что окупить вложения в такое жилье при идеальных условиях, когда квартира не простаивает ни дня, можно будет лишь через 14 лет. Причем в нашем расчете не учтены косметический ремонт, покупка новой мебели, инфляция, коммунальные платежи, подоходный и сопутствующие налоги налоги.

В реальности срок окупаемости подобных инвестиций растягивается на 15–20 лет при условии минимальных вложений и регулярной сдачи жилья в аренду. По оценкам сервиса «Арендатика», средняя доходность от сдачи квартиры в Москве составляет около 5–6% годовых, что долго было ниже средней ставки по банковским депозитам. Однако в последние годы ставки по вкладам постоянно снижаются.

В 2017 году средняя стоимость привлечения банками средств физлиц в рублях на срок до года составила 6,02%, на более длительные сроки — 7,08% годовых. В январе этого года ставки по наиболее популярным годовым вкладам в среднем составляли 6,87% годовых.

Средняя ставка по вкладам на 1,5 года составляла уже 6% годовых, по вкладам на 2,5 года — 5,37%. При этом эксперты обещают снижение доходности рублевых депозитов и в 2018, и в 2019 году. То есть доходность от сдачи квартиры и размещения средств на банковском депозите будет находиться примерно на одном и том же уровне. Однако всегда есть риск, что банк может потерять лицензию ЦБ, так что в такой ситуации квартира — более предсказуемый актив.

С учетом ввода все новых и новых объектов жилого фонда в Москве объем жилья на рынке аренды будет возрастать. Этому немало будет способствовать и запущенная московским правительством программа реновации. На месте старых пятиэтажек встанут новые высотные дома. В то же время число желающих снять квартиру в перспективе будет только расти (сегодня, по оценкам Минстроя, решать квартирный вопрос с помощью аренды настроены примерно 8 млн семей).

Все больше молодых людей в стране планируют не покупать квартиру, а снимать ее. У глобального тренда sharing economy (экономики совместного пользования, цель которой — доступ к пользованию, а не владению какими-то благами) в нашей стране, как и в мире, становится все больше последователей. Ведь аренда предполагает мобильность, возможность менять место жительства в зависимости от ситуации, а владение недвижимостью требует расходов и постоянного внимания.

Выгодный ночлег

Тренд sharing economy выгоден тем, кто рассматривает покупку жилья для сдачи его в аренду. Ведь сегодня все популярнее не только долгосрочная аренда, но и посуточная. Число квартир, используемых как апартаменты, растет не менее чем на 5–10% в год. Интересно, что рынок краткосрочной аренды в основном пополняется квартирами в новостройках, которые были возведены в последние 5 лет.

Посуточная аренда жилья способна удвоить или даже утроить доход арендодателя. Квартиры на короткий срок снимают те, кто приезжает посмотреть Москву, по делам или полечиться у столичных врачей, но кому не по карману цена гостиничного номера. Кроме того, гости столицы хотят сами готовить еду, поэтому ценят наличие кухни.

Правда, на владельца квартиры ложатся все заботы отельера: он должен обеспечивать постояльцев всем необходимым, включая посуду и белье, проводить уборку, встречать и провожать квартирантов. С другой стороны, для занятий отельным бизнесом сегодня есть вполне приемлемая инфраструктура: нужно лишь подготовить жилье, оснастив всем необходимым, и можно выставлять его на различных специализированных сайтах для посуточной аренды, даже на Booking.com.

Разброс «туристических» локаций достаточно велик: для сдачи в посуточную аренду подойдет квартира не только в центре, но и, к примеру, на Планерной или в Новогиреево. Заработать здесь можно от 1500 рублей за человека в сутки (в центре цена предложений начинается от 3000 рублей за человека в сутки).

С точки зрения экономики для инвестиций в недвижимость с целью сдачи в посуточную аренду привлекательнее всего относительно недорогие квартиры в границах города, расположенные недалеко от станций метро, с хорошей транспортной доступностью.

Причем востребованы для такого мини-гостиничного бизнеса небольшие одно- или двухкомнатные квартиры на первых этажах, которые, как правило, продаются с хорошей скидкой. Лишь бы соседи не возражали. Срок окупаемости такой квартиры может составить уже не 15–20 лет, а чуть ли не в два раза меньше.

Впрочем, инвестиции в жилье всегда имели особое значение в России. Велика доходность или нет, их всегда рассматривали как альтернативу вечно падающему рублю и капризному доллару. Каждый российский кризис провоцирует рост вложений в квартиры, и ситуация вряд ли изменится в ближайшей перспективе.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 19 июня 2018 > № 2647449 Артур Устимов


Россия > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 19 июня 2018 > № 2647076 Марат Чабдаров

Отходный промысел.

Масштабные планы реновации жилого фонда ставят в повестку дня проблему утилизации строительных отходов.

В конце января 2018 года правительство России утвердило стратегию развития промышленности по переработке, утилизации и обезвреживанию отходов производства на период до 2030 года. Одним из важнейших элементов стратегии является переработка и утилизация отходов строительства. О разработках ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» в этой области рассказал генеральный директор института Марат ЧАБДАРОВ.

«СГ»: Марат Мухажирович, какие задачи сегодня стоят перед специалистами строительной отрасли в связи с принятием правительственной стратегии переработки отходов производства?

Марат Чабдаров: По утвержденному правительством плану, к 2030 году объем отходов, отправляемых на переработку, должен возрасти, и прирост может составить от 5 до 60%. А это значит, что для успешной реализации стратегии уже сейчас необходимо создавать нормативную базу, регламентирующую деятельность строительных организаций по утилизации и переработке отходов. В такой нормативной базе, в частности, должны быть четко обозначены обязанности строительных фирм-подрядчиков по предварительной сортировке и вывозу стройотходов на предприятия по переработке. Необходимо включение в сметы на строительные работы расходов на утилизацию отходов взамен вывоза и депонирования их на свалках.

«СГ»: А ведь еще существует такой фактор, как программа реновации устаревшего жилого фонда. В Москве она уже стартовала, а недавно депутаты Госдумы РФ выступили с инициативой распространить ее на всю территорию России…

М.Ч.: Вы правы, в ближайшие годы предстоит осуществить реконструкцию или снос сотен миллионов квадратных метров жилья в панельных жилых домах первых массовых индустриальных серий. Это морально и физически устаревшее жилье, постепенно переходящее в категорию ветхого и аварийного. Ученым предстоит найти способы утилизации части железобетона и других материалов, остающихся после ликвидации этого жилого фонда. И очень важно осознать колоссальные масштабы этой проблемы, которая встанет перед страной в предстоящие десятилетия. Только в Москве ежегодно образуется около 1,5 млн тонн строительных отходов. Из них всего 70-80 тыс. тонн перерабатывается в щебень, а остальные вывозятся на полигоны либо скапливаются на десятках несанкционированных свалок. При этом за весь период реализации программы реновации общий объем отходов от сноса старых пятиэтажек в Москве может составить порядка 30 млн тонн. Представьте себе, сколько будет строительного мусора, если программа реновации распространится на всю страну. Между тем, ни в Москве, ни в других городах России пока не решена задача постройки перерабатывающих комплексов. Никак пока не решается задача утилизации других видов стройотходов — стеклобоя, линолеума, битумных покрытий, пластмасс, санстройкерамики, древесины, пакетирования высвобождаемой стальной арматуры и так далее.

«СГ»: Вы сказали, что предстоит утилизировать большие объемы железобетона. Как это можно сделать?

М.Ч.: Да, это серьезная проблема. Массовое применение железобетона в жилищном строительстве не насчитывает и ста лет. Оно началось фактически во второй половине ХХ века, когда были освоены типовые серии секционных многоквартирных жилых зданий домов. Но, кроме очевидных преимуществ, железобетон в жилищном строительстве имеет ряд неочевидных характеристик, которые могут выйти на передний план в течение ближайших десятилетий. Общество еще не успело по-настоящему столкнуться с проблемами утилизации железобетона и с последствиями высотной сверхплотной застройки. Железобетон крайне трудно утилизировать, а массовое жилищное строительство на основе этого материала не встречает пока системной критики. Продолжается гонка за повышение средней этажности — доля зданий в 25 и более этажей составляет 19,8% от всего строящегося жилья, доля зданий в 10-17 этажей — 17,5%. Срок службы этих зданий составляет порядка 50 лет. Это сравнительно немного в сопоставлении со сроками существования городов. Накапливается гигантский фонд жилых зданий, имеющих по критериям капитального строительства ограниченный срок службы. При этом отсутствует методика технико-экономических расчетов ресурсного обеспечения полного жизненного цикла «строительство — эксплуатация — утилизация» для многоквартирных жилых домов массовых серий. Технологий массовой утилизации или капитальной реконструкции таких зданий сегодня в мире почти нет. Но уже понятно, что они будут весьма энергозатратными и трудоемкими.

«СГ»: Проблемы переработки понятны. А для чего можно использовать строительные отходы?

М.Ч.: Отходы строительного производства представляют собой вторичное сырье. Его можно использовать для переработки на вторичный щебень и песчано-гравийную смесь. Это может снизить затраты на новое строительство объектов и уменьшить нагрузку на полигоны. В мире накоплен довольно большой опыт использования вторичных продуктов в производстве вяжущих материалов, плотных и пористых заполнителей для бетонов разных видов, в производстве керамических, автоклавных, теплоизоляционных и других строительных материалов и изделий. Для создания устойчивого рынка сбыта вторичной продукции необходимо разработать нормы на использование такой продукции. Но технологическую часть необходимо увязывать и с территориальными схемами обращения с отходами, и с транспортной инфраструктурой, и с вопросами охраны окружающей среды. Проблема утилизации и переработки строительного мусора ставит на повестку дня целый блок вопросов, решить которые можно только в совокупности, привлекая специалистов разного профиля. Это комплексная задача, требующая научно обоснованных решений на федеральном уровне. На сегодня в ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» сформировался коллектив опытных ученых и специалистов-практиков, готовых к реализации системного научного подхода к вопросам утилизации строительных отходов, в том числе железобетонных. Научная база института позволяет учитывать в наших программах самые современные и эффективные способы переработки отходов, в частности, рециклинг — базовый метод для создания экономичного и «зеленого» производства. Нашими специалистами выполнен большой объем НИР по комплексному решению проблемы утилизации строительных отходов. И мы полностью готовы к участию в мероприятиях по научно-техническому и нормативно-методическому обеспечению федеральных и государственных программ в части выполнения стратегии развития промышленности по переработке, утилизации и обезвреживанию отходов производства на период до 2030 года.

Марат Чабдаров:

«Утилизация строительных отходов — это комплексная задача, требующая научно обоснованных решений на федеральном уровне»

Справочно

ФГБУ «Центральный научно-исследовательский и проектный институт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства» («ЦНИИП Минстроя России») — ведущее отечественное научное и проектное учреждение, накопившее большой опыт проектирования объектов различной сложности. За 85 лет деятельности институт внес значительный вклад в развитие отечественного градостроительства, разработав более сотни проектов: районной планировки областей, планировки и застройки жилых районов, генеральных планов для многих городов России.

Автор: Татьяна ЯКОВЛЕВА

Россия > Недвижимость, строительство. Экология > stroygaz.ru, 19 июня 2018 > № 2647076 Марат Чабдаров


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 17 июня 2018 > № 2656636 Валерий Чернышов

А если не сносить? Реконструкторы хрущевок ждут поддержки Кремля

Людмила Бутузова

Все больше москвичей хотят дать своему дому вторую жизнь. На вопросы обозревателя «Новых Известий» Людмилы Бутузовой ответил глава фонда «Реконструкция пятиэтажек в Москве», председатель ассоциации «Городские землевладельцы» Валерий Чернышов.

О том, что многие хрущевки можно не просто капитально отремонтировать, но и превратить в жилье совершенно другого класса, говорили давно. На сайте столичного стройкомплекса до сих пор можно найти список из четырехсот домов, попавших в госпрограмму «Жилище»,которые после реконструкциидолжны были стать красивыми и комфортными «как в Европе».

Но потом ветер в Москве сменился, реновация обрекла пятиэтажки на снос и будущая «красота» осталась в лучшем случае на бумаге в виде расчетов и чертежей. Однако жильцы нескольких десятков многоквартирных домов категорически выступили против сноса и продолжают отчаянно бороться с мэрией за модернизацию своего жилья.

На чаше весов с одной стороны – госпрограмма и желание собственников в ней участвовать, с другой стороны – московский закон о реновации и административный запрет на любое «инакомыслие» в нынешней градостроительной политике. Что за коллизия и как из нее выйти, окончательно не рассорив москвичей с городскими властями?

- Валерий Николаевич, в СМИ прошла информация, что готовы проекты реконструкции двух домов на севере и востоке города с надстройкой верхних этажей. Об этом сообщил руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин – самый большой недруг москвичей, годами добивающихся права модернизировать свои дома. Ну вот же – инициатива собственников с бульвара Матроса Железняка,11 и Измайловского проезда, 22 поддержана. Больше того, в интервью РБК Лёвкин положительно отозвался о намерении москвичей надстраивать и расширять свои дома.Процитирую дословно:«Мы не принимаем решение, какие дома будут реконструированы этим методом. Это решают исключительно собственники дома, и никакой государственный орган не правомочен принять за них такое решение. Инициатива реконструкции также должна исходить только от собственников. Мы же со своей стороны готовы оказать любую методическую помощь в реализации проекта». Из-за чего тогда клинч, если дело пошло на лад?

- А вы там были – в Измайловском и на Железняка?

- Была… Честно скажу, никакой реконструкции не заметила. Жильцы, с кем удалось поговорить, либо делали круглые глаза, впервые услышав, что они реконструируются, либо высказывались, что не готовы вкладывать деньги «неизвестно во что», уж лучше пусть снесут и дадут новостройку.

- Не знаю, что там получится… Это не наш проект, его курирует департамент Лёвкина. Во всяком случае, говорят о нем уже третий год. Учитывая административные возможности мэрии, могли бы уже давно закончить реконструкцию. Им же, в отличие от нас, не надо месяцами добиваться оформления придомовой территории, годами сидеть в приемной, чтобы только сдать документы, выпрашивать разрешения на строительство и раз за разом получать немотивированные отказы.

Или – как в случае с пятиэтажкой на Паперника,21, 96% жильцов которой еще задолго до реновации вместо капремонта решили реконструировать свой дом, и когда все было готово – размежевали землю, нашли инвестора, строительную компанию, выбрали и утвердили архитектурный проект - получили вердикт г-на Лёвкина - «нецелесообразно». Почему? Да потому, что квартал наверняка уже запродан «своему» застройщику, а он не намерен путаться среконструкцией, ему бы снести все,построить с десяток монстров этажей по сорок и заработать побольше. Вот это для департамента «целесообразно» - расчистить дорожку для своих партнеров, а протестующих жителей взять измором.

Но на словах все, конечно, за реконструкцию. Кто же теперь скажет, что мэрия против? - Вот, пожалуйста,два дома в проекте… Они даже опыт перестройки хрущобы в добротный девятиэтажный дом наулице Мишина, 32 фактически «приватизировали» и распространяют теперь как собственное достижение. И ни в одном глазу, что жильцы все сделали самостоятельно, на свои деньги и без участия союзников из мэрии, а, скорее, вопреки препятствиям, которые она чинила. Только разрешительной документации пришлось добиваться 10 лет. А земля? Межевание, согласование? Председатель ЖСК Гарри Куренков неоднократно рассказывал, как это было, в том числе и у вас, в «Новых Известях». Помните?

– Помним. Это практически инструкция для собственников, вступающих на путь борьбы за свой дом:критически относитьсяк инвесторам, которые предлагаютпроекты реконструкции под покровительством мэрии. Потому что их задача - как можно меньше вложить и как можно больше отбить прибыли, а качество жилья их интересует мало. У куренковцев была другая задача - сделать все самим - по-хозяйски, рачительно и экономно. Такой же позиции придерживался архитектор, с которым они самостоятельно заключили договор, и строительная фирма, которую выбрали сами из десятка претендентов.

Важный момент у Гарри Ивановича: «Все разрешительные процедуры проходили без взяток, потому и долго. Мы и при всем желании не могли дать взятку из коллективной казны. Ни один чиновник формально отказать не мог, но поскольку наш дом не вписывался в планы градостроительной политики, то им как бы и торопиться было не к чему.

В общем, волокита тянулась годы — даже законодательство за это время менялось трижды. Как бы там ни было, в 2010 году получили кадастровый паспорт. Правда, разрешение на строительство дозрело только к маю 2013 года, через 10 лет после того, как мы вплотную стали заниматься реконструкцией».

Жильцы, конечно, герои, что все вытерпели и своего добились. А в чем заслуга мэрии? В том, что не взяли людей измором?

- Именно так. Сейчас, когда власти Москвы со всех сторон подвергаются критике за то, что столичная реновация не оставила собственникам выбора – переехать в новый дом или реконструировать старый, история на Мишина подается как исключительный пример толерантности, причем, изобретенный в коридорах мэрии. На самом деле дома в столице надстраивали и перестраивали с 30-х годов прошлого века. Во многих случаях бережно и удачно, в соответствие с существовавшими в то время представлениями о качестве и комфорте жилья. Численность таких зданий исчисляется десятками. Среди наиболее известных примеров — штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади.

В конце XIX века в этом месте возвели два корпуса для страхового общества «Россия», а в советское время дома объединили и надстроили, чтобы получить центральное здание КГБ. Еще один пример — бывший доходный дом Хлудовых в Театральном проезде, также надстроенный для получения дополнительной полезной площади. История с надстроенными этажами получила широкое распространение в начале двухтысячных годов. В тот момент московское правительство поощряло жителей, решившихся на расширение собственного дома: документацию одобряли быстро.

А уж после того, как известный архитектор Алексей Кротов в 2005 году на Химкинском бульваре превратил убогую панельку в комфортный дом, самЛужков стал покровительствовать реконструкции. Увы. Продлилось это недолго, Лужкова сняли.

- Что пошло не так при новой власти?

- Не так пошло, когда чиновники присвоили себе монопольное право на Москву и стали делать все, что взбредет в голову: отменять законы, кодексы, СНИПы , сносить и строить, где и что хотят. И все это делается в интересах определенной группы лиц, для которой такие понятия как городская среда, архитектурные традиции, потребности людей в качественном и удобном жилье – пустой звук.

Шаг за шагом скрывались сведения о недвижимости, построенной в советский период, затем, воспользовавшись искусственно созданным вакуумом в регистрационных документах, чиновники завладели территорией города для тотальной и ничем не ограниченной массовой застройки. За реконструкцию жилья продолжали бороться несколько кампаний и организаций,кому не по душе закамуфлированная депортация коренного населения столицы в нераспроданные новостройки, возведенные близкими к мэрии застройщиками.

- Валерий Николаевич, реконструкция, если я правильно понимаю, раньше была частью градостроительной политики Москвы и проходила под патронажем государственных структур. Вы утверждаете, что нынешней мэрии это дело не очень интересно. Может быть, просто руки не дошли? А отдавать такую сложную строительную технологию, как надстройка и расширение здания, под контроль общественных организаций они опасаются.

- Если вы имеете ввиду нашу кампанию «Реконструкция пятиэтажек», то это не кружок любителей хорового пения. Здесь серьезные, профессиональные люди, десятки лет формировавшие облик Москвы и, что называется, наощупь знающие каждый дом. Один из учредителей – уже упомянутый архитектор Алексей Кротов.Не нуждаются в рекомендациях эксперт по жилищной политике, архитектор Юрий Эхин, доктор архитектуры, профессор Московского государственного строительного университета (МГСУ) Юрий Алексеев, доктор юридических наук, профессор института социального проектирования Александр Толмачев.

На стороне реконструкции Союз строителей Москвы, торгово-промышленная палата, представители московского бизнеса. И самое главное – несколько тысяч активных граждан – собственников жилья, для которых реновация это не снос, а обновление Москвы.

Для этого уже очень много сделано, и не на словах, а на деле – проведены собрания и жильцов и приняты решения о реконструкции, оформлены в собственность земельные участки, выбраны проекты домов и квартир, найдены инвесторы и надежные застройщики. Собраны документы для департамента градостроительной политики. Представляете, какие это усилия и вложения? Все под парами, старт хоть завтра, а заветной подписи Лёвкина нет…

- А он разве самый главный в мэрии? Известно, что председатели московских ЖСК обращались к Собянину с коллективной просьбой создать рабочую группу по продвижению реконструкции, ускорить прохождение разрешительных документов и взять под личный контроль модернизацию хотя бы двадцати домов, у которых давно все готово. Не взял? Это странно. Перед выборами Собянин активно ищет единомышленников и сочувствующих среди общественных деятелей и жителей Москвы – мог бы повлиять на ситуацию со стройкой в вашу пользу.

- Мы на это надеялись. Конфронтация никому не нужна. Но, возможно, письмо до него не дошло. Отписался Марат Хуснуллин. Ответ классический: «Вопрос о реализации проектов реконструкции, как правило, требует внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы (далее – ПЗЗ). Решение о внесении изменений в ПЗЗ принимает Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы (далее – Городская комиссия)».

На минуточку – председатель комиссии Сергей Собянин, Хуснуллин его зам во всех структурах, разобрались бы уж как-нибудь... Но нас, похоже, пустили по кругу. Сказать, что люди разочарованы, - это ничего не сказать.

Огромную трудность представляет получение исходно-разрешительной документации, на это уходит минимум полтора года. Процедура предусматривает множество экспертиз и согласований, и я считаю, что правительству Москвы нужно её ускорить, сократив хотя бы до 5–6 месяцев. Ассоциация «Городские землевладельцы» как раз и была создана для помощи собственникам в получении исходно-разрешительной документации. Оформить документы мы, конечно же, помогаем, но на сроки их хождения по инстанциям повлиять не в состоянии. Здесь, как мне кажется, нужно политическое решение, и мы ждём его.

Созрело решение искать поддержки у президента. Владимир Путин неоднократно высказывался о реновации, которая имеет смысл только тогда, когда она проводится в интересах Москвы и москвичей, не сверху, а снизу, при активной поддержке граждан. В этом мы с ним солидарны и готовы участвовать. Написали письмо на трех страницах: в рамках реновации имеется социальный проект реконструкции пятиэтажек, есть активные москвичи,которые не сидят на шее у государства, не ждут халявы, не просят бюджетных денег на улучшение своих жилищных условий, а хотят самостоятельно, собственными силами обустроить свой дом и город. Разве эта инициатива идет вразрез с курсом страны на прорыв и возрождение?

- Детали проекта интересны не только президенту. Тысячи москвичей, оглушенных сносом,о реконструкции своих домов ничего не знают. Расскажите, как это выглядит технически, сколько времени занимает, какие квартиры в итоге получают жители и за чей счет банкет?

- Самое главное преимущество – москвичи остаются жить на старом месте, в привычной среде. Фундамент старого дома сохраняется, в двух-трёх метрах от него вбиваются новые сваи, на которых возводится капитальная стена, то есть дом становится шире. За счёт этого увеличивается площадь квартир, в среднем на 20 квадратных метров у каждой. Надстраиваются новые этажи, сколько — зависит от конкретного проекта. Меняются внутридомовые инженерные системы, монтируются лифты. Внутренняя перепланировка квартир может делаться по желанию собственников, и это опять же зависит от конкретного проекта. В итоге мы получаем современный дом с удобными и просторными квартирами.

Для собственников реконструкция дома происходит бесплатно, бюджетных денег на это тоже никто не просит. Их вклад – земля под домом. Она стоит миллионы рублей, в случае сноса деньги просто теряются для москвичей, потому что территория даром достается застройщику, а при реконструкциистановится весомым вкладом жильцов в улучшение собственной недвижимости. Более того, на старом месте естьвсе инженерные коммуникации. Благодаря этому себестоимость квартир в надстраиваемых этажах получается довольно низкой – 80 000 рублей за квадратный метр. А собственники, кстати, могут приобрести новые квартиры в своём доме практически по себестоимости.

Это очень удобно, если, например, дети в семье подросли, и их пора отселять, или надо переселить поближе к себе пожилых родителей. За модернизацию старых квартир, сантехнику, лифтыникто ничего не платит, все расходы оплачивает инвестор-застройщик. Продав потом часть надстроенных квартир по рыночной цене,застройщик вернет затраченное и даже получит разумную прибыль. И я вам скажу, в Москве достаточно строительных компаний, готовых взяться за реконструкцию пятиэтажек на таких условиях. В этой среде далеко не все рвачи, и далеко не у всех коммерческие интересы превалируют над нормальным человеческим и профессиональным желанием сделать для города что-то полезное и качественное. Немаловажно, что застройщика для конкретного проекта выбирают собственники на общем собрании. Ответственность – взаимная.

Теперь о том, сколько времени длится реконструкция. Сбор документов и согласование в мэрии, как видите, может тянуться годами. Само строительство 8-9 месяцев, с апреля по октябрь. Отселяем ли жильцов на время работ? – По- разному, это зависит от выбранного жильцами проекта. Но в любом случае застройщик компенсирует собственникам 40 тысяч рублей в месяц-либо в качестве платы за некоторые неудобства, либо на аренду временного жилья. К моменту заселения в новую, с отличным ремонтом квартиру можно скопить 400 тысяч рублей и потратить их, к примеру, на мебель. Да даже и на банкет. Люди его заслужили.

- При таких сказочных перспективах непонятно, почему приговоренные к сносу москвичи не бегут в реконструкцию бегом?

- Ну вы же знаете, сначала москвичи живут как японцы: «не торописса, не волновасса и улыбасса». А потом, когда прижмет, едут быстро. Вот сейчас как раз подходящий момент, чтобы уже запрягать.

От первого лица

Василий Тишков, член Рабочей группы по доступному жилью Совета по развитию гражданского общества и правам человека при Президенте РФ:

- Изменение концептуального подхода со сноса на реконструкцию позволит не только полностью уйти от необходимости использовать бюджетные средства, но и перейти к модели, при которой сами жители реконструируемых домов обеспечивают финансирование этого процесса, что абсолютно логично и справедливо.

Модель реконструкции обеспечивает возможность улучшения состояния жилого фонда не только в Москве, но и в целом в стране, что снимет вопросы о явной территориальной дискриминации граждан по месту их проживания, противоречащей основополагающим принципам Конституции нашей страны.

Поэтому я бы предложил изменить именно концепцию самого закона, перейдя отсноса к реконструкции, оставив возможность сноса как совершенно крайний вариант, применимый только для ветхих объектов, для которых, кстати, уже работает программа ликвидации ветхого и аварийного фонда.

В случае принятия такой концепции можно будет говорить о возможности использования ранее запланированных средств на ремонт коммунальных сетей и социальных проектов в жилищной сфере.

Таким образом изменение концепции закона сделает процесс реновации не только более социально справедливым, но и обеспечит бюджетную поддержку другим, недофинансированным сегодня сферам. Иной помощи им ждать неоткуда.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 17 июня 2018 > № 2656636 Валерий Чернышов


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 16 июня 2018 > № 2647484 Александр Никулин

В России грядет великий исход горожан в деревню.

Исход горожан из города в деревню социологи называют новым российским трендом. В отдельных регионах доля «разурбанизировавшихся» может достигать десяти процентов. Чем отличаются современные «понаехавшие» от советских дачников, проанализировали ученые Российской академии народного хозяйства и госслужбы (РАНХиГС). Почему горожане становятся главными сельскими инноваторами и выгодно ли сегодня заниматься личным подсобным хозяйством, «Ленте.ру» рассказал директор Научно-исследовательского центра аграрных исследований РАНХиГС Александр Никулин.

— Действительно горожане начали переезжать в деревни?

— Сегодня мы фиксируем вторую волну горожан, которые начинают уезжать в сельскую местность. Причем, они уезжают не просто чтобы выжить, как это было в первую волну — в начале 1990-х годов. Едут сознательно. Многие открывают собственное семейное дело. Ищут какую-то свою оригинальную нишу хозяйственной деятельности.

— Вроде бы на земле логично заниматься сельхозпроизводством: разводить коров, свиней, сажать картошку?

— После 2000 года в регионах, особенно расположенных рядом с крупными городами, начали как грибы расти агрохолдинги. Соотношение рубля и доллара тогда оказалось привлекательным для инвесторов, вкладывающих деньги в сельское хозяйство. Владельцам личных подсобных хозяйств (ЛПХ) с гигантами агробизнеса конкурировать стало трудно. Поэтому многие из них сейчас стараются специализироваться на эксклюзивных сельских занятиях, не поддающихся концентрации и тиражированию крупного бизнеса.

— Например?

— В агрохолдингах в конвейерных условиях обычно разводят десятки тысяч голов птицы, свиней, коров и т.д. А, скажем, коза — животное-единоличник». Не существует козьих агрохолдингов. Значит у частников в козоводстве имеются определенные преимущества. В Саратовской области есть удивительный фермер Юрий Карамзин. В 1990-е годы он работал в Испании, смотрел, как там делают сыр. Вернулся в Россию. Сейчас в 80 километрах от города в деревне Лох пасет элитных козочек и занимается сыроделием по испанским технологиям и своим собственным рецептам. Продает это зажиточным клиентам в Саратове.

— Личными огородами никто не занимается сейчас?

— Интенсивность занятия огородничеством зависит от региона. Где-то это выгодно, где-то нет. Взять ту же Липецкую область. Прекрасный картофельный регион. В 1990-е годы народ там массово выращивал картофель в личных хозяйствах. Рассказывали, что хорошо на этом зарабатывали. Осенью нанимали грузовик и везли урожай в Москву. Сейчас это становится невыгодно. Потому что даже в селах в три-четыре тысячи жителей открываются сетевые магазины. В них на картошку израильскую цены ниже тех, которые липецкие подсобные хозяйства могли бы предложить за свой товар.

Но многие сельско-городские хозяйства гибко перестраиваются в поисках новых ниш. Здесь часто именно «понаехавшие» выступают драйвером перемен, инициаторами чего-то нового. Выращивают, допустим, особые сорта картофеля, которые по вкусовым ощущениям с магазинными не сравнятся. Многие семейные домохозяйства занимаются заготовкой ягод, грибов, рыбы. Когда едете по тракту в направлении Москва — Вологда — Архангельск, везде на дорогах вам предлагают дикоросы, домашние консервы. И личные хозяйства в отличие от мегапроизводств основной упор все же стараются делать на качестве товара. Если, например, это продукция с огорода, акцент делается на ее экологичности, отказе от ядовитых удобрений.

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 16 июня 2018 > № 2647484 Александр Никулин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 13 июня 2018 > № 2647078 Наталья Круглова

Всё более осязаемый.

В Москве неуклонно растет предложение квартир с отделкой.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» традиционно рассказывает об итогах развития столичного рынка новостроек массового сегмента в минувшем месяце (май).

«СГ»: Наталья, с какими показателями массовый сегмент вошел в летний период? Начнем по традиции с предложения

Н.К.: В мае мы наблюдали продолжение тенденции к сокращению объема предложения. Число квартир массового сегмента в продаже уменьшилось до 16,3 тыс., хотя год назад в столичных новостройках экспонировалось 20,5 тыс. квартир. Таким образом, в годовом выражении объем предложения на массовом рынке первичного жилья столицы снизился на 21%. Заметно сократилась и девелоперская активность. За прошедший месяц в продажу вышел только один проект (хотя в мае 2017 года – сразу три). Новые корпуса также начали реализовываться в одном жилом комплексе (против четырех годом ранее).

«СГ»: Не густо, как говорится. А что со структурой предложения по стадии строительной готовности?

Н.К.: С точки зрения строительной готовности на рынке новостроек Москвы все больше превалируют корпуса на стадии отделочных работ. Сейчас они достигают 38% от общего объема предложения. Иными словами, большую часть представленных в продаже квартир покупатели уже смогут посетить лично и оценить их качественные характеристики. Это очень большой прогресс для рынка, ведь многих потенциальных клиентов останавливает невозможность «пощупать» свое приобретение останавливает, и они уходят на вторичный рынок.

«СГ»: Что происходит с ценами в комфорт-классе, веди стоимость «первички» тоже важный двигатель спроса для рынка новостроек.

Н.К.: Стоимость столичных новостроек массового сегмента снова возросла, но опять незначительно. По итогам мая средняя цена предложения составила 151710 руб. за кв. метр, что на 0,4% больше, чем в апреле. Фактически цены сохранились на уровне апреля, что опровергает распространенное представление о том, что застройщики намеренно завышают цены, чтобы в праздничные и отпускные периоды предоставлять необычайно высокие дисконты. В годовом выражении стоимость квадрата выросла на 2% – в мае 2017 года «квадрат» обошелся бы 148,7 тыс. рублей.

«СГ»: И как ценовая ситуация сказывается на реальном покупательском спросе?

Н.К.: Май оказался очень результативным месяцем в этом плане. В «старой» Москве было продано на 66% больше жилья, чем в тот же месяц 2017 года. Еще более примечательна тенденция относительно апреля: в этом году не наблюдался традиционный для начала отпускного сезона спад активности покупателей. По сравнению с апрелем число сделок с московским новостройками выросло на 1%. Хотя рост и символичный, но он показывает, что текущая интенсификация активности клиентов действительно нестандартна для рынка.

«СГ»: Выделите основную, на ваш взгляд, тенденцию минувшего месяца.

Н.К.: Пожалуй, основными тенденциями прошлого месяца стало сглаживание сезонности на рынке новостроек, а также высокие скидки. Уже с конца апреля мы начали фиксировать старт различных дисконтных акций в проектах. Скидки приурочивались к 9 мая, поэтому часто достигали 9%, что сильно выше среднего значения. Так, в первом квартале 2018 средний дисконт в массовом сегменте составлял 5%. Однако я полагаю, что все-таки главную роль в росте спроса по-прежнему играла ипотека, а не дисконты – в годовом выражении доля сделок с кредитом выросла с 44% до 49%.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 13 июня 2018 > № 2647078 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 4 июня 2018 > № 2630578 Владимир Воронин

Скорость решает все. Власти вынуждают застройщиков быстро строить

Владимир Воронин

президент ФСК «Лидер»

Сейчас на российском строительном рынке накопилась критическая масса изменений, которые существенно поменяют рынок недвижимости. В первую очередь это скажется на темпах возведения новых зданий

Сейчас в разных отраслях происходят системные изменения, которые диктуют новые правила игры. Меняют рынок технологии и новые игроки с другими компетенциями и подходами: Uber изменил рынок такси, Airbnb — рынок аренды жилья, Zillow Group грозится изменить систему покупки жилой недвижимости и т. д. Происходят изменения и вслед за требованиями среды, изменениями регуляторов: размышления о будущем планеты повлияли на введение новых стандартов экологичности топлива и передвижения.

Строительство всегда было очень консервативной отраслью, преобразования в которой происходили постепенно, небольшими шагами, растянутыми на несколько лет. Но сейчас на российском строительном рынке накопилась критическая масса изменений. С 2018 года начинаются перемены, которые поменяют рынок недвижимости до неузнаваемости.

Что сделали власти

Ключевой причиной перемен станут изменения в законодательстве, в теории призванные снизить уровень риска для дольщиков. Первые изменения мы увидим в конце года. Поправки в закон о долевом строительстве, которые существенно ужесточают требования к девелоперу, должны вступить в силу 1 июля, но скорее всего введение изменений отложат на полгода.

Главные — требуемый опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика от трех лет, а также обязательство иметь на счете не менее 10% от проектной стоимости строительства. Фактически эти поправки повышают порог входа на рынок. А значит, новым игрокам пробиться будет сложнее, а действующим необходимо будет подтвердить свою состоятельность.

Но это только начало изменения правил. Результатом реализации плана, разработанного Минстроем совместно с Минфином, Центробанком и АИЖК, должен стать полный отказ от договоров долевого участия (ДДУ) и появление в цепочке «девелопер — покупатель» третьей стороны — банка.

Власти пока еще не предлагают отказаться от продажи жилья на этапе строительства, но хотят сделать так, чтобы застройщики не получали деньги за квартиры в недостроенных домах. Средства покупателя будут у банка, а застройщик получит к ним доступ только после того, как завершит строительство; если этого не произойдет, банк должен вернуть покупателю деньги.

Чтобы соответствовать быстро меняющемуся рынку, девелоперам нужно поставить в приоритет три качества, которые раньше не были основными конкурентными преимуществами: скорость, стандарты жилья и рост объемов ввода.

Новая скорость

Раньше скорость строительства зависела от темпов продаж: падает спрос — можно и помедленнее возводить. Теперь деньги остаются у банка, появление третьего звена в цепочке кроме дополнительных гарантий увеличивает стоимость проекта. Создается ситуация, в которой при наличии свободных средств девелоперу гораздо выгоднее построить объект на свои и продавать уже готовое жилье, существенно экономя на издержках.

И тут конкурентным преимуществом становится скорость строительства: быстрее построишь, быстрее продашь, получишь возврат на инвестиции. Вот почему внимание стоит обратить на технологии, позволяющие строить дома в более короткие сроки.

Вывод может показаться неожиданным: изменение законов подстегнет развитие индустриального домостроения, отрасли, в которой в последние годы незаметно для всех происходила своя большая революция.

За счет постоянной модернизации индустриального домостроения, использования современных материалов и технологий такие дома сейчас можно возводить за три-четыре месяца (в монолите — полтора-два года) и дешевле монолита на 10-12%. По показателям гидро-, звуко- и теплоизоляции современные индустриальные дома уже сравнялись с монолитными, а также появились гибкие технологии, которые позволяют добиться большего разнообразия в фасадах и планировках.

Повальная стандартизация

Переименование «экономкласса» в «стандарт-класс» повлекло за собой необходимость разработки единых параметров для нового сегмента жилой недвижимости. Монолитное домостроение давно нуждается в такой стандартизации, так как нередко параметры квартиры определяются девелопером проекта исходя из собственных представлений о том, каким должно быть стандартное жилье.

В то же время в индустриальном строительстве до сих пор покупатели, заходя в новостройку, могут сказать «Здесь все по ГОСТу», подразумевая отработанное годами качество и заводскую точность. Такой дом, как конструктор, где все детали идеально подходят друг к другу. Продвинутые застройщики сдают дома с полностью готовыми инженерными системами в квартире — даже проводка для этих квартир нарезается на заводе.

Мелкие застройщики отомрут

Регуляторы ориентируют девелоперов на увеличение объемов строительства и ввода. Согласно новой стратегии развития жилищного строительства России, целевой объем к 2024 году должен достичь 120 млн кв. м жилья (то есть 0,82 кв. м на человека). Сейчас в Москве, по расчетам ЦИАН, вводится 0,27 кв. м на жителя. В ближайшее время ввод жилья в столице может увеличиться на 1 млн кв. м в год (в частности, за счет программы реновации): объемы ввода увеличатся до 0,32 кв. м на человека.

Это увеличение должно произойти на фоне эволюционного сокращения количества девелоперов. В такой ситуации критически важным станет вопрос о строительстве больших объемов жилья. А такие объемы могут выдавать только заводские технологии.

К новым реалиям нельзя приспособиться только перестройкой регуляторных и финансовых механизмов: реальные активы и производственные мощности должны быть перестроены под новые требования рынка.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 4 июня 2018 > № 2630578 Владимир Воронин


Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 30 мая 2018 > № 2636411 Павел Брызгалов

Павел Брызгалов: «Со стандартами надо работать творчески»

На Третьем Международном форуме «Среда для жизни» в Калининграде разговоры, в основном, шли о настоящем и будущем жилищного строительства в России — неслучайно форум так и назывался: «Все о жилье»

Разговоры эти очень даже своевременны — отрасль переживает кардинальную смену всего, от руководства до законодательства. Поэтому присутствующие с особым вниманием прислушивались к каждому заявлению главы ДОМ.РФ Александра Плутника и заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина, к каждой статистической выкладке исполнительного директора московского Фонда «Институт развития города» Татьяны Полиди, к каждому рассказу коллег о новых девелоперских и градостроительных подходах, к каждому предложению иностранных гостей форума (а среди них были знаменитые американцы Джеффри Морган — старший консультант по развитию в MBL Housing and Development Inc. и Эллиот Эйзенберг — доктор экономических наук, эксперт по жилью и рынку недвижимости, а также соавтор плана Большого Парижа, основатель архбюро MVRDV, звездный Вини Маас).

Однако и те, кто не примерял на себя роль спикера, готовы поделиться своим мнением по поводу высказанных в Калининграде идей и своим видением дальнейшего развития событий на жилищном рынке. Некоторые из вопросов, которые активно обсуждались на форуме, BFM.ru задал директору по стратегическому развитию финансово-строительной корпорации «Лидер» Павлу Брызгалову.

По определению игроков рынка, сегодня общая логика девелоперского бизнеса «Хочешь более высокое качество — плати больше денег». А модель, к которой надо стремиться девелоперам, и которую приветствует современный потребитель — «Качество вверх, а себестоимость вниз». Но что мы должны подразумевать под словом «качество»?

Павел Брызгалов: Сама постановка проблемы мне кажется древней как мир: все всегда хотят побольше, и в идеале — бесплатно. Если говорить о себестоимости, то за нее отвечает девелопер; потребителю же себестоимость неизвестна, он видит некую добавленную стоимость, которую ему предлагают и которую он, понятное дело, хотел бы уменьшить, чтобы купить подешевле. Поэтому трудно назвать все это новым трендом, скорее — вечным. Другое дело, что еще совсем недавно люди стремились взять побольше «голой» площади, и за одни и те же деньги квартира в 40 кв. м по определению считалась лучшим приобретением, чем квартира в 30 «квадратов». А сейчас, как показывает практика нашей компании, да и большинства наших коллег, покупатели начали ценить не один только метраж. Многие уже понимают: лучше взять поменьше, да получше — либо в более приятном месте, либо в проекте с более развитой инфраструктурой, либо квартиру с хорошей отделкой. Словом, потратить деньги не на пространство, а именно на качество жизни. И тут задача девелопера — создав во многих отношениях привлекательный, конкурентоспособный жилой комплекс, разработать такие финансовые программы, которые удовлетворили бы покупателя с точки зрения соотношения цена/качество — причем, я говорю как о «программах массового спроса», так и об узких, сугубо индивидуальных решениях. Например, именно так мы подходим к ценообразованию во флагманских проектах нашей компании — UP-кварталах, покупая квартиры в которых клиенты получают качество и сервис на уровне бизнес-класса. При этом, например, в UP-квартале «Сколковский» у покупателей будет возможность отводить детей в муниципальную школу, которая располагается на территории комплекса. Поэтому — да, модель, о которой Вы спрашивали, вполне действенна, если под себестоимостью понимать не цену строительства как такового, а ценность всех составляющих проекта в целом.

Еще один вопрос, активно обсуждавшийся в Калининграде — разработка новых, современных нормативов для стандартного жилья. А насколько это нужно девелоперскому сообществу? Насколько ему помогает?

Павел Брызгалов: Безусловно, это вносит определенный порядок: появляются стандарты, которые являются либо обязательными, либо рекомендованными. И если ты хочешь быть, что называется, в рынке, ты должен их придерживаться. К тому же, судя по заявлениям Минстроя, как только будут утверждены новые нормативы стандартного жилья, девелоперы, которые станут строить в соответствии с этими стандартами, будут получать субсидии на создание социальной инфраструктуры — а это тоже мощный стимул и мощный аргумент «за». И вообще стандарт упрощает для девелопера поиск той «отметки min», ниже которой он не может опускаться, чтобы соответствовать хотя бы современным государственным требованиям (хотя, на самом деле, гостребования у нас в стране достаточно высокие, не говоря уж о требованиях покупателя). А дальше все зависит от твоей бизнес-модели: работаешь, что называется, в сегменте low-cost — можно брать за основу качественный, продуманный, но минимум; хочешь быть лучше — четко понимаешь, чем и как твой проект может выгодно отличаться от стандартного варианта. С этой точки зрения стандарты — они всегда на пользу.

Конечно, на форуме много говорили о стоящей перед стройкомплексом задаче в обозримом будущем выйти на ежегодное строительство 12 млн кв. м жилья — то есть, вырасти в 1,5 раза, что возможно только на базе индустриального домостроения. С другой стороны, мы все настойчивее требуем от девелоперов индивидуальных, неповторимых, эксклюзивных в части архитектурных и планировочных решений проектов, которые создавали бы настоящий «городской коллаж» и при этом учитывали бы все разнообразие потребительских запросов. Как Вы думаете, возможно ли совместить выполнение этих двух задач?

Павел Брызгалов: Начнем с того, что выполнение первой задачи сильно «размазано» по всей огромной территории нашей страны. Если говорить об эпицентрах девелоперской активности — все понимают, какие это точки на карте. Но в них из предполагаемых 120 млн кв. м будет строиться… ну сколько — 20, 30 процентов? А все остальное — это более мелкие города, во многих из которых индустриальное строительство отсутствует в принципе, как класс. В таких местах никакого конфликта между наращиванием объемов и сохранением индивидуальности архитектурно-планировочных решений нет и не будет… Там скорее встанет проблема ограниченности ресурсной базы и архитектурной мысли — ведь не каждая компания и даже не каждый город может позволить себе «выписать» московского, питерского или иностранного архитектора. Скорее всего, работать будут местные команды, и хорошо, если анонсированная недавно образовательная программа АРХИТЕКТОРЫ.РФ сможет им помочь. Впрочем, то, что мы видим сегодня на конкурсах и архитектурных форумах, очень радует: региональные бюро подчас представляют просто классные работы, и столичным девелоперам есть что у них подсмотреть и чему поучиться.

А вот если говорить про крупные центры, про города-миллионники, то тут проблема «объем-неповторимость» уже сейчас стоит в полный рост. Мощностей для индустриального строительства здесь довольно много, вопрос активной модернизации заводов и ДСК, на самом деле, остается открытым — многие в процессе, а то и в самом начале пути. Поэтому то индустриальное жилье, даже от передовых девелоперов, которое мы видим сегодня — оно все достаточно однообразно с точки зрения объемно-планировочных решений. По сути, индивидуальность часто сводится к цветовым решениям фасадов, что кардинально задачу не решает. И проблема усугубляется тем, о чем мы уже говорили — стандартизацией городского пространства, унификацией требований к городской среде. Получается, что требования, вроде бы, сами по себе хороши и правильны, но вопрос — насколько формально они будут выполняться. У меня есть серьезные опасения, что в итоге мы будем снова и снова повторять историю, описанную в «Иронии судьбы», только речь уже будет идти не о доме-подъезде-квартире, а еще и о том, насколько одинаково выглядит улица, бульвар или площадь. Необходимо, чтобы все как можно быстрее поняли: со стандартами надо работать творчески. Нельзя слепо штамповать проекты, следуя указаниям сверху — матрицу нужно менять.

Дельный совет. Раз уж упомянули тему создания комфортной среды — что это определение значит конкретно для ФСК «Лидер»?

Павел Брызгалов: Я бы сказал, что для нашей компании это философский вопрос, который лежит в основе идеологии и нашего основного продукта — UP-кварталов и других проектов, которые мы строим в столичном регионе, в Петербурге и других регионах. Если говорить конкретно про UP-кварталы, этот формат появился в Подмосковье, на прилегающих ко МКАД территориях. UP-кварталы расположены очень близко к городской инфраструктуре (например, «Новое Тушино» находится менее, чем в 1 км от Москвы), но отчасти все-таки в «чистом поле»; поэтому там комфортная среда создается на базе подхода «город в городе» — когда внутри жилого комплекса есть все ежедневно необходимое. А если тебе нужно чуть-чуть больше, без труда можно добраться до любого места в Москве — доехать, а то и дойти пешком. Но, повторю, в рамках комплексной застройки все ежедневно необходимое у людей есть, что гарантирует очень высокий уровень комфорта проживания.

Что же касается наших столичных проектов, то в них мы опираемся на уже существующую в ближайшем окружении инфраструктуру; наша основная цель — добавить то, чего не хватает. Допустим, если проект расположен рядом с крупным культурным центром, то внутри мы будем делать упор, например, на ЗОЖ и спортивные составляющие: фитнес-клуб, SPA-центр, спортивные площадки и так далее — то, чего в шаговой доступности мало или вообще нет. Мы всегда пытаемся мягко интегрироваться в городскую среду и немножечко ее улучшить. Судя по отзывам покупателей — получается.

Интеграция — вообще «наше» понятие. Скажем, в благоустройстве мы всегда стремимся интегрировать наши решения, чтобы они существовали не сами по себе, а подчеркивали генеральную идею, главную архитектурную мысль комплекса. Тем более что последние наши проекты, например, UP-кварталы «Римский» и «Скандинавский», выходят в формате авторской архитектуры, индивидуальных решений. Так что создание комфортной среды переходит для нас в разряд художественного творчества.

Сейчас много говорится о том, что нужно как можно активнее вовлекать население в организацию городской среды, в принятие градостроительных решений и так далее. На калининградском форуме, когда зашел разговор об участии в этой работе жителей, прозвучала формулировка: «Из их окон виднее, что нужно городу». Вы согласны? И как ФСК «Лидер» изучает мнение состоявшихся и потенциальных покупателей?

Павел Брызгалов: Когда мы думали, как формировать и развивать наш продукт, долго решали — от чего же оттолкнуться? Понятно, что идеально было бы оттолкнуться от мнения потребителя, но как это правильно сделать? Мы изучили зарубежные практики — там описывались различные способы, вплоть до формирования мобильных комьюнити-центров, в которых на примере макетов и проектных материалов обсуждались конкретные решения, вплоть до дизайна какой-нибудь скамейки в парке. Но все подобные примеры — работа муниципалитетов, нам как коммерческой организации, сложно повторить этот опыт в полном объеме. (Хотя, посетив один из форумов, посвященный вопросам благоустройства, я понял, что в целом в России сегодня используется именно такой подход.) Но мы движемся примерно в том же направлении: проводим глубинные исследования, мини-интервью, на их основе приступаем к экспериментам той или иной направленности и внедряем какие-то новые решения, потом изучаем мнение потребителей — понравилось ли им решение, удобно ли оно, востребовано ли. Бывает так, что сама по себе идея неплоха, но не очень впечатлила реализация — тогда, используя обратную связь, мы делаем перенастройку продукта, а потом снова его тестируем… В частности, именно так в наших проектах появилась тема «Квартира с отделкой и мебелью»: покупатели подсказали и поначалу мы внедрили эту опцию в нашем московском ЖК «Поколение», а потом распространили на другие наши проекты.

И теперь, насколько я знаю, процент покупателей, которые хотят только отделку, и процент тех, кто претендует на отделку плюс мебель, сравнялся…

Павел Брызгалов: Да! Причем произошло это довольно быстро, буквально за несколько месяцев. Так что сейчас мы глубоко погрузились в работу с этим продуктом — отбираем новых поставщиков, разрабатываем новые варианты расстановки мебели, потому что все мебельные комплекты уже привязываются к конкретным планировкам в наших домах. Так что видите — все вроде и стандартизировано, и в то же время индивидуально. И никакого противоречия!

Валерия Мозганова

Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 30 мая 2018 > № 2636411 Павел Брызгалов


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 30 мая 2018 > № 2624898 Дмитрий Халин

Ипотека для богатых. Зачем обеспеченные люди берут кредиты на жилье

Дмитрий Халин

управляющий партнер Savills в России

Ипотеку в конце 1990-х и начале 2000-х годов в России могли позволить только состоятельные граждане. В период кризиса 2014–2016 годов ипотека помогла устоять строительной отрасли в сегменте массового жилья. Но что сегодня заставляет обеспеченных людей брать ипотеку на покупку элитной квартиры, долг по которой может достигать десятков миллионов рублей?

Популярность ипотеки на рынке элитного жилья Москвы динамично растет. По данным агентства недвижимости Savills, в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек доля ипотечных сделок превысила 20%. За последний год этот показатель увеличился вдвое, а по сравнению с аналогичным периодом 2016 года — в шесть раз. Все более популярна ипотека и на вторичном рынке дорогих квартир столицы: займ в банке берет каждый десятый покупатель такой недвижимости.

Почему все больше обеспеченных покупателей элитного жилья задумываются об использовании ипотечных денег? В подавляющем большинстве случаев они руководствуются пятью мотивами.

Банально не хватает денег

Если квартира очень понравилась, а накопить миллионы долларов пока не получилось, покупатель задумывается об ипотечном кредите. Человек видит, что может воспользоваться кредитом и приобретение жилья не придется оттягивать.

Сейчас на рынке премиальных новостроек наблюдается настоящий строительный бум: объем предложения стремительно растет. В этом сегменте в продаже от застройщиков в настоящий момент находится свыше 2600 квартир и апартаментов — это в два раза больше, чем пять лет назад. По итогам года на рынок должно выйти еще около 1500 лотов. Соответственно, выбор вариантов у покупателей фактически ничем не ограничен. Есть возможность выбрать именно то, что хочется, и при этом не переплачивать. Многие проекты выходят в продажи на начальной стадии, когда цена еще настолько низкая, что у покупки есть инвестиционный потенциал: по мере строительства дома цена может вырасти на величину от 15% до 50%.

Вот реальный пример: человек приобрел квартиру в строящемся жилом комплексе в центре Москвы за 58 млн руб. Своих денег было только 29 млн рублей, вторая половина — ипотека на десять лет под 9,6% годовых. Ежемесячный платеж составил около 375 000 рублей. Через 2,5 года дом будет готов, и покупатель недвижимости рассчитывает продать квартиру не менее чем за 90 млн рублей. Эта цена подтверждается текущими ценами в уже построенных корпусах проекта. Общие расходы клиента на покупку (собственные средства плюс ипотечные платежи за 2,5 года) составят около 65 млн рублей. Полученный доход от перепродажи квартиры — 25 млн. Таким образом, доходность инвестиции составит 38% за весь период, или 15% годовых.

Оставить деньги в бизнесе выгоднее

Среди покупателей элитного жилья много владельцев собственного бизнеса. Если они берут сегодня ипотечный кредит по ставке до 10% годовых, то это позволяет им приобрести квартиру прямо сейчас, не забирая деньги из собственного дела, где средства работают намного более эффективно.

Сейчас любой мало-мальски здоровый бизнес приносит акционерам минимум 15–20% годовых. Забирая из него инвестиционный капитал, владелец сталкивается с рисками недополучения существенного дохода. В результате предприниматели все чаще делают выбор в пользу ипотеки. Всего в первом квартале 2018 года в сегменте премиальных новостроек Москвы прошло 150 сделок, из них ипотечных — 30 штук. Средний срок ипотечного кредита составил 17 лет. Обычно первоначальный платеж составляет от 40% до 60% от стоимости объекта: в среднем около 63 млн рублей. Таким образом, ежемесячный платеж при ставке 9%, первоначальном взносе 40% (в среднем 25 млн рублей) на срок 17 лет составляет около 360 000 рублей в месяц.

Еще в конце 2017 года министр строительства России Михаил Мень говорил о поэтапном снижении ключевой ставки ЦБ и, как следствие, о снижении ипотечной ставки до 6% в ближайшие пять лет. Тенденция к дальнейшему снижению ставок явно видна уже сегодня. А это значит, что клиенту не придется все время платить 10% годовых. В течение ближайшего года наверняка появится возможность рефинансировать кредит и получить еще более низкую ипотечную ставку. В этом случае разрыв между доходностью бизнеса и ипотечной ставкой станет даже более существенным.

Заметим, что в целом объем рефинансирования ипотечных займов становится все более значительным. Эксперты «Дом.рф» оценили потенциальные объемы рефинансирования по итогам 2018 года в 350–400 млрд рублей, или 14,2% от общего объема выдачи ипотечных кредитов по всей стране. Приблизительно такие же данные (14–15% от общего объема выданных кредитов) приводят представители банковской сферы. Состоятельные заемщики не являются исключением и тоже интересуются рефинансированием. Правда, для многих из них экономия на ипотеке нескольких тысяч или даже десятков тысяч рублей в месяц не является сильной мотивацией, чтобы тратить время на пересогласование условий в своем или новом банке. Поэтому снижение ставки, например, на 0,5% не вызывает активного интереса к рефинансированию.

Возможность застраховать валютные риски

Использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Сейчас большая часть цен на элитное жилье номинирована в рублях, и у покупателя возникают вполне резонные мысли о том, стоит ли менять доллары на рубли, чтобы оплатить покупку квартиры. Доллар может вырасти на десятки процентов даже за одну неделю, а вот на рынке жилья такого динамичного роста не наблюдается. Многие потенциальные покупатели предпочитают держать значительную часть сбережений в долларах или, например, в трех валютах: евро, доллары и рубли. И для них сейчас поменять доллары на рубли внутри этой корзины — достаточно непростое решение.

Выходом из этой ситуации оказывается получение ипотеки. Ставка 9–9,5% годовых в случае коллапса на валютном рынке может быть отыграна буквально за один день за счет долларового портфеля. Используя ипотечный кредит в случае негативного развития событий на финансовых рынках покупатель сможет остаться в плюсе. То есть ипотека в этих случаях позволяет сбалансировать активы внутри портфеля и сохранить имеющиеся валютные сбережения.

Гарантии: «холодный мозг» банка

В ходе одобрения ипотечного кредита банк, с одной стороны, оценивает реальные возможности заемщика, с другой — потенциальные риски, связанные с той или иной квартирой, которую тот планирует приобрести. Сейчас, как правило, у каждого обеспеченного покупателя есть свои юристы, свой опыт экспертизы объектов и свое видение того, какие доходы у него будут в будущем. В то же время «холодный мозг» банка позволяет избежать при покупке квартиры в ипотеку каких-либо чересчур эмоциональных, непродуманных, иррациональных либо очень рискованных с юридической точки зрения решений. И для многих покупателей одобрение банка — это своего рода подтверждение, что они принимают продуманное и взвешенное решение.

В основном в премиальном сегменте в ипотеку приобретают просторные объекты. Средняя площадь квартиры, купленной в ипотеку за первый квартал этого года, составила 111 кв. м, площади варьировались от 31 до 223 кв. м. Средний бюджет приобретения такой квартиры составил 63 млн рублей, при этом минимальный — 22 млн рублей, а максимум превысил 180 млн рублей.

Контроль над доходами покупателя

Не секрет, что застройщики и риелторы по закону обязаны сообщать данные об условиях заключенных сделок с недвижимостью в органы Росфинмониторинга. Существенный дисбаланс между расходами на приобретение квартиры и доходами, если такой имеет место, может впоследствии вызвать определенные вопросы. Ипотека снимает все вопросы, связанные с источником происхождения денег и в теории позволяет избежать избыточных вопросов налоговой.

На рынке столичной дорогой недвижимости доля ипотечных сделок со временем будет расти, так как в этом есть заинтересованность всех участников рынка. По прогнозам Savills, доля подобных транзакций увеличится при консервативном варианте развития событий до 25-30% к концу этого года.

Банки постоянно работают над тем, чтобы предлагать ипотеку на все более выгодных условиях, что, безусловно, привлекает все новых и новых заемщиков. Для состоятельных клиентов многие банки предлагают особые ипотечные продукты. Речь идет в первую очередь о сумме займов, которая может составлять до 100-150 млн рублей в отличие от стандартных условий с ограничением в 25-30 млн рублей. Привилегированные клиенты получают самые выгодные ставки, которые оказываются на 0,25–0,5% ниже стандартных, а также значительные послабления по величине первоначального взноса. Банкиры готовы проявлять гибкость в вопросах возраста и состояния здоровья VIP-заемщиков, ровно как и в части подтверждения ими доходов.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 30 мая 2018 > № 2624898 Дмитрий Халин


Россия > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 24 мая 2018 > № 2622851 Сергей Полонский

Бизнес-план для России: Сергей Полонский о предпринимателях и «браконьерах в погонах»

Сергей Полонский

предприниматель

Бывший миллиардер и девелопер Сергей Полонский написал письмо участникам Петербургского международного экономического форума

В последнем послании президента России Владимира Путина Федеральному собранию от 1 марта 2018 года было сказано: «Сегодняшнее послание носит особый, рубежный характер, как и то время, в которое мы живем, когда значимость нашего выбора, значимость каждого шага, поступка исключительно высоки, потому что они определяют судьбу нашей страны на десятилетия вперед».

Во время экономической войны, официально объявленной России, российский бизнес оказался на передовой. Сегодня основная задача — выработать базовые принципы ведения бизнеса в условиях экономической войны на уничтожение. Бизнес не может вести войну на два фронта. Сейчас же он сталкивается с внутренней «гражданской войной», которая выливается в геноцид бизнеса. Сегодня порядка 99% предпринимателей боятся незаконного уголовного преследования, в результате которого примерно 83% могут потерять не только свой бизнес, но и свободу, так как на сегодняшний день в судебной практике насчитывается не более 0,2% оправдательных приговоров, притом что около 80% уголовных дел носят заказной характер. Более того, стоит подчеркнуть, что 76% российского бизнеса оценивает сегодняшнее состояние российской экономики как критическое. Россия вошла в пятерку мировых лидеров по числу преступлений против бизнеса, а количество уголовных дел против предпринимателей за последние 10 лет увеличилось в пять раз.

Сейчас я бы хотел задать несколько вопросов от студента Полонского. Почему студента? Потому что обвинив меня в 2012 году в мошенничестве, несмотря на квазиоправдательный вердикт российского суда, вынесенный в 2017 году, у меня забрали «лицензию» на ведение бизнеса. Для того, чтобы вернуть ее, мне необходимо «сдать экзамен», а сдать его я могу лишь бизнес-сообществу. Если мне удастся «сдать экзамен», то я приеду на следующий форум, а если нет, то поеду учиться или поменяю профиль своей деятельности.

Бизнес принципиально отличается от казино. Бизнес начинается с написания качественного бизнес-плана. Бизнес — это скрупулезный анализ, опыт и слаженная команда. Кроме того, необходимо владеть навыками управления проектами и уметь задавать вопросы. В случае невыполнения какого-либо из перечисленных пунктов вероятность успеха бизнес-плана снижается до полной невозможности реализовать проект. Это, собственно, прописные истины.

На данный момент времени бизнес-планы, который я видел, созданы не на основе анализа ситуации и прогнозирования, а больше похожи на фантастические рассказы, поскольку их авторы не в состоянии ответить ни на один из восьми перечисленных ниже вопросов. Кроме того, ко мне регулярно обращаются бизнесмены с просьбой проверить их бизнес-план, который невозможно написать без понимания ответов на поставленные ниже вопросы:

1. Покупательная способность населения (объем/цена сегодня и на пять лет вперед).

2. Прогноз инфляции на пять лет, рост себестоимости.

3. Отношение рубля к доллару и евро.

4. Стоимость, доступность и долгосрочность денег.

5. Юридическая безопасность, законность и защищенность ведения бизнеса.

6. Судебная система, постоянная неопределенность законодательной базы, деятельности арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

7. Научно-технический потенциал, доступ к технологиям и нехватка квалифицированных кадров (для высокотехнологичных бизнесов).

8. Санкции против России, ее имидж на международной арене и защита российского бизнеса в иностранных юрисдикциях (для компаний, пытающихся выйти на внешний рынок).

Наличие неопределенности или изменение больше чем на 10% даже одного из перечисленных выше пунктов приводит к невозможности написания бизнес-плана, а данные за последние три года говорят о том, что все параметры менялись на больший процент. Это делает бизнес убыточным, что хорошо известно бизнес-сообществу и банкам. Банки, выдавая кредит под 15% годовых, закладывают в него все риски. Учитывая это, ситуация должна складываться следующим образом: если бизнес заработал, то и банк заработал, а если бизнес понес убытки в связи с падением спроса, снижением цены или изменением курса валют, то банк должен нести солидарную ответственность. Если же это государственный банк (коих сейчас большинство на рынке), то он как никто другой должен отвечать за форс-мажоры, возникшие в результате проводимой государством политики. Но в настоящий момент банки предпочитают забирать бизнесы, которые создавались десятилетиями. Кроме того, по их инициативе возбуждаются десятки тысяч уголовных дел по статье 159 часть 4 УК РФ (мошенничество) с формулировкой «бизнес-план заранее был невыполним».

Все эти вопросы являются критическими для бизнес-сообщества. Без ответов на данные вопросы бизнес, как я уже ранее говорил, превращается в казино, в котором, как известно, выигрывает всегда казино, а в нашем случае это государство. Но мы должны помнить, что отправить дойную корову на скотобойню можно только один раз, а вот получать молоко можно каждый день. Стоит упомянуть, что СССР распался не в результате военных действий или неправильной политики, а из-за экономики, в которой не было такого понятия, как предприниматель.

Я не знаю ни одного человека в высших эшелонах власти, кто имеет опыт предпринимательской деятельности, а без этого невозможно понять, что такое бизнес и как его можно развивать. Если у нас идет экономическая война, то и штаб обороны должен состоять из профессиональных бизнесменов. В случае, если мы предпочтем розовые очки и аутогенные тренировки фундаментальным изменениям, то мы как минимум будем заниматься самообманом, а как максимум в скором времени можем столкнуться с такими проблемами, как банкротство бизнеса, обнищание населения и депрессии. В результате возникнет галопирующая рецессия, как финансовая, так и психоэмоциональная, которая приведет к потере суверенитета России. Данные слова принадлежат не мне, а Владимиру Путину.

От того, будут ли перечисленные выше вопросы подняты бизнесом на ПМЭФ-2018 и удастся ли найти на них ответы, будут зависеть судьбы сотен тысяч предпринимателей России, которые не смогли принять участие в ПМЭФ-2018 и наблюдают за происходящим, как и я, при помощи СМИ.

Два слова о недвижимости

Недвижимость — это лакмусовая бумажка состояния экономики. Мировой экономический кризис 2008 года начался именно с кризиса в сфере недвижимости в США. Кроме того, официально заявлено, что единственной эффективной экономической программой преодоления кризиса стало субсидирование ипотечной ставки, что, безусловно, доказывает, что эта область является стратегической. Согласно исследованию, проведенному ЦЭМИ РАН, 94,7% девелоперских компаний обанкротятся из-за введения новых законов в сфере строительства, что приведет к катастрофическим последствиям, как по масштабу, так и по продолжительности превосходящим 2008 год.

Владимир Путин сказал: «Люди, вкладывающие свои деньги в строительство жилья, должны быть защищены. От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане». При таком подходе государство, являясь главным выгодоприобретателем в виде налогов, новых рабочих мест, развития экономики и страны, не несет никакой ответственности, что выглядит как рэкет, а не как полноценные партнерские отношения. В такой конфигурации ни о каком выходе из кризиса и устойчивом развитии не может быть и речи. При выдаче кредита банки должны как минимум нести такие же риски, как и предприниматели, если не 2/3 риска (за себя и за государство, так как одна из базовых задач государства — выполнение договоров). Кроме того, совершенно непонятно, каким образом банки в настоящий момент объединили в себе функции девелоперов, строительных фирм, заказчиков проектов и технического контроля.

В данный момент вся инфраструктура содержится за счет бизнеса, будь то полиция, следственные органы, суды, чиновник, врачи и учителя, пенсии, СМИ. Согласно данным Бориса Титова, 80% дел по экономическим статьям носят «заказной характер». Кто является исполнителем этих заказных дел? Это люди, которые давали клятву защищать свою Родину, закон и личность, а нарушение данной клятвы в условиях экономической войны является преступлением против государства, то есть должно быть приравнено к статье 275 УК РФ (государственная измена). Пока данная формулировка не будет принята, предприниматели будут истребляться, как животные на охоте, «браконьерами в погонах».

О цифровом мире, который уже здесь

Владимир Путин сказал: «Отставание — вот главная угроза и вот наш враг. И если не переломим ситуацию, оно будет неизбежно усиливаться. Скорость технологических изменений нарастает стремительно, идет резко вверх. Тот, кто использует эту технологическую волну, вырвется далеко вперед. Тех, кто не сможет этого сделать, эта волна просто захлестнет, утопит».

В цифровом мире, основанном на блокчейн-технологиях и смарт-контрактах, исчезнет возможность обманывать, что, в свою очередь, приведет к исчезновению заказных дел против бизнесменов. В данном вопросе у нас есть только два пути: меняться и начинать активно применять современные технологии или «умереть». В данный момент весь мир переходит на смарт-контракты — это и есть цифровая волна, которая приведет к снижению себестоимости на 20-40%. Базой для создания смарт-контрактов являются блокчейн-технологии, а примерно 60% блокчейн-разработчиков — это русскоязычные специалисты, что дает нам потрясающие возможности. Но без изменений внедрить эти технологии будет просто невозможно, что приведет к неконкурентоспособности наших товаров по отношению к иностранным даже внутри страны, не говоря уже о конкуренции за рубежом.

Приказ, отданный дважды — а именно так звучало послание Федеральному собранию от президента, — теряет в весе и не исполняется. Владимир Путин — Федеральному собранию: «Чтобы идти вперед, динамично развиваться, мы должны расширить пространство свободы, укреплять институты демократии, местного самоуправления, структуры гражданского общества, судов, быть страной, открытой миру».

Россия > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 24 мая 2018 > № 2622851 Сергей Полонский


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > gazeta.ru, 21 мая 2018 > № 2614822 Георгий Бовт

Содрать три шкуры со скидкой 40%

Георгий Бовт о том, почему размер налога на имущество не влияет на качество жизни в городах

С 2013 года по 2017 год я «разбогател» в 35 раз. Вернее, это произошло всего за два года, а потом «состоятельность» подтвердилась государственным органом, который определяет «налогооблагаемую базу» принадлежащего мне имущества. Эта база, а именно принадлежащая мне квартира, и выросла в оценке именно в 35 раз с 2013 по 2015 год. Соответственно, вырос и налог. Согласно известному правилу постепенного повышения налогообложения недвижимого имущества на 20% в год, начиная с 2015 года до 2020-го. То есть до приведения налогообложения на основе «кадастровой оценки, приближенной к рыночной», осталась еще пара лет, — именно в 2020 году пришлось бы платить по полной. Но тут, слава богу, за меня вступился президент Владимир Путин. И теперь я жду послаблений, спущенных мне послушной (Путину, не мне) рукой депутатов Государственной Думы, которые в меру оперативно озаботились проблемой. Мол, а чего это у нас такие высокие налоги на недвижимость (притом, что они еще не достигли полной величины, лишившись понижающих коэффициентов)? — солидарно изумились депутаты.

Вопрос о непомерном росте налогов на недвижимость поступил Путину в прошлом году во время очередной большой ежегодной пресс-конференции. Отвечая на него, он сказал, что «все тарифы и платежи должны начисляться исходя из реальных доходов россиян, а не каких-то мифических цифр». И еще что «кадастровая стоимость — это рыночная стоимость. И это тоже правильно. Но что неправильно, эти уровни тарифов, кадастровых платежей должны быть вообще основаны на каких-то реалиях. Они должных быть основаны на реальных доходах населения. Это не может быть оторвано от жизни».

Теперь, надеюсь, владельцы недвижимости станут несколько «беднее». А то, действительно, одна моя родственница «оторвалась от жизни» настолько сильно, что ее московская квартирка выросла в оценке к 2015 году сначала в 45 раз. Потом, правда, «подешевела» к 2017 году в результате переоценки до 35 раз. Зато другой родственник — и тоже с московской квартирой — оторвался еще сильнее от реальности: он «взлетел в цене» сначала в 90 раз, а через три года провели переоценку, и он стал со своим жильем «стоить» уже в 123 раза больше, чем пять лет назад.

В Москве, как и Петербурге, переоценку можно проводить не один раз в пять лет, как в других регионах, а раз в три года. Другое дело, что за ту «рыночную» сумму, которую насчитали и мне и другим моим знакомым, как правило, даже близко вы сейчас эти квартиры не продадите. По моим прикидкам, оценка завышена против реалий минимум раза в полтора, а то и в 2-2,5.

И вот теперь группа думцев во главе с самим председателем Володиным внесла законопроект, ограничивающий рост налога на недвижимость.

Предложено отказаться от запланированного повышения налоговых платежей и ограничить их рост из-за пересмотра кадастровой стоимости имущества.

Доработать методику кадастровой оценки поручал все тот же Путин этой весной по итогам послания Федеральному собранию. Говорят, многие чиновники, в том числе высокопоставленные, были неприятно удивлены, когда увидели, как растет в их платежках налог. То есть сначала они все это придумали там у себя наверху, ссылаясь, как водится, на мировой опыт, на «справедливую рыночную оценку» и на «ответственность собственников», а потом удивляются, отчего так криво все это работает.

Оценка кадастровой стоимости заменила прежнюю — по БТИ — сначала в 28 регионах страны (в 2015 году), а теперь уже в 60. Общая ставка налога — 0,1%, регионы могут ввести нулевую ставку или увеличить ее, но не более чем до 0,3% для недвижимости сегмента дешевле «сверхдорогой». В Москве, например, ставка колеблется от 0,1% (для жилых помещений оценкой до 10 млн руб.) от 0,15% (до 20 млн) и от 0,2% (до 50 млн) до 0,3% (до 300 млн). По 2% облагается самая дорогая недвижимость.

В других регионах разбивка по оценочной стоимости в привязке к налогу другая. В Петербурге максимальная ставка 0,25% применяется к жилым (речь сейчас только о них) помещениям оценочной стоимости более 200 млн руб. а минимальная 0,1% — до 5 млн. В других регионах власти фантазируют как могут, но в рамках закона.

Ставки налога на имущество, теоретически, определяются на муниципальном уровне. Тут мы вроде бы идем в точном соответствии с так называемым «мировым опытом». Но до конца, как всегда, не доходим.

Возьмем наугад любую область. Скажем, Тамбовскую. В ней более 250 муниципальных образований. Везде решения о ставках были приняты в 20-х числах 2016 года, как под копирку. Они составляют одинаковые 0,3% для жилых помещений стоимостью до 300 млн и 2% — для тех, что дороже. Незамысловато. В принципе, это все, что вы должны знать о муниципальном «самоуправлении» в нашей стране и о том, как там принимаются решения, касающиеся избирателей.

Впрочем, если покопаться в справочных базах ФНС (а они весьма толковые), то можно обнаружить, например, что в Ярославской области в разных муниципальных образованиях ставка налога все же колеблется от 0,1% до 0,3%, но без детальной градации применительно к кадастровой стоимости. А в Саратовской такая градация есть (до 30 млн, от 30 до 50 млн и выше 50 млн), колеблются и ставки – от 0,1% до 0,5%. То есть кое-где некая относительная гибкость имеется.

В то же время своим правом, предоставленным федеральным законом, ввести нулевую ставку налога не воспользовался, насколько известно, ни один регион России. Ни для привлечения жителей из соседних регионов (и для поднятия экономики), ни просто даже, как говорится, из жалости и популизма ради.

В любом случае, такая система формально муниципального утверждения налоговых ставок — на самом деле, все спускается, как нетрудно догадаться, с уровня регионального — плохо отражает такой фактор, влияющий обычно на уровень налогообложения в других странах, как комфортность проживания именно в данном месте. Это и уровень школьного образования в данном муниципалитете, и своевременность вывоза мусора, и чистота дворов и скверов, и качество дорог и прочей социальной инфраструктуры. Доходы от налогов на имущество поступают в консолидированный (подчеркнем, не муниципальный) бюджет российских регионов.

Так что эти налоги — ни высокие, ни относительно низкие — не создают никакого эффективного механизма, чтобы, с одной стороны, избирателям влиять на своих муниципальных депутатов и учитывать то, какой они там налог придумали. А с другой, депутатам — заботиться о качестве жизни именно в данной конкретной местности, чтобы туда переезжали более состоятельные налогоплательщики, чтобы стоимость недвижимости и конкретно жилья росла, но при этом налоги не росли бы до такой степени, чтобы люди начали уезжать в другие места.

К примеру, в США за счет именно аналогичного нашему property tax идет финансирование бОльшей части местного (не на уровне штата, а именно местного) школьного образования. И не только его. И люди в графствах с относительно более высокими ставками налога на недвижимость знают, на что идут их деньги, — в частности, на школы, куда ходят их дети. И эти школы лучше (речь не о частных, уровень по-нашему «государственных» сильно разнится от графства к графству). А у нас при проведении кадастровой оценки, не говоря уже об утверждаемых ставках, не учитывают подчас даже наличие коммуникаций.

В той же Америке немыслимо, чтобы в рамках одного штата существовали одинаковые ставки налога на недвижимость. Это полный нонсенс и выхолащивает саму идею такого налога, подчеркнем, для резидентов конкретной местности. У нас же этот налог имеет исключительно фискальный характер.

Именно потому, что он идет в региональный бюджет, — это и заложило механизм искусственного завышения «налогооблагаемой базы» сверх всякой рыночной. Растущий в ответ ропот населения (а были даже и локальные протесты в ряде регионов) и вызвали вмешательство президента.

Однако просто даже замораживание роста данного налога против прежних планов — это полумера. Уточним: в вышеупомянутом думском законопроекте предлагается отказаться от повышения коэффициента выше 0,6 и сделать эту «скидку» постоянной, то есть после окончательного расчета налога его сумма будет автоматически уменьшаться на 40%. Также предлагается ограничить рост налога из-за пересмотра кадастровой оценки в тех регионах, где уже действует коэффициент 0,6. Его сумма не должна увеличиваться более чем на 10% независимо от того, как выросла кадастровая стоимость.

Однако тут все равно пока нет механизма увязки, условно, качества и комфорта жизни в данном конкретном муниципалитете со ставкой налога на имущество для живущих там людей.

Притом, что доля налога на имущество физлиц в налоговых доходах муниципалитетов пока еще в среднем не превышает весьма скромные 5%. Но когда денег нет, любые сусеки годятся, чтобы по ним скрести, как известно. А когда люди не видят, на что идут даже эти 5%, то кратный рост платежей вызывает растущее недовольство.

Надо также совершенствовать сам механизм определения кадастровой стоимости в корреляции ее с рыночной. Плюс к тому стоит поумерить аппетиты местных властей вздымать ставки налога даже пусть «всего лишь» в три раза по сравнению с общей ставкой 0,1%. Потому что, скажем, по европейским меркам те же 0,3% для единственного, а не второго или третьего жилья — это, мягко говоря, «до фига». Так что предлагаемое депутатами «неувеличение» налога на более чем 10% в увязке с ростом кадастровой цены — это тоже полумера. Она, скажем, не гарантирует, что организации, выигрывающие соответствующие региональные тендеры и проводящие кадастровую оценку (за ее качеством призваны следить саморегулируемые организации оценщиков) не будут «по настоятельной просьбе» региональных властей (которые, напомним, и проводят соответствующие тендеры) закладывать эти 10% автоматически в каждую переоценку. Сейчас, во всяком случае, есть сильное подозрение, что весь этот механизм работает в плотной связке с региональными властями. И по их негласной указке. Отсюда - и раздувание оценок сверх всяких приличий. Ибо очень деньги нужны.

Года два назад бизнес-омбудсмен Борис Титов в нехарактерной для себя манере предложил ввести уголовную ответственность за умышленное завышение кадастровой стоимости, если подобные действия привели к переплате более 2 миллионов рублей налогов за три года. Оно, правда, относилось к бизнесу, а не к гражданам. Впрочем, на мой взгляд, предложение, хоть я с ним и согласен, все равно в наших условиях непроходное (видимо, поэтому омбудсмен на нем позже и не особо настаивал).

Тема ответственности госчиновников за принимаемые решения, ведущие к убыткам бизнеса и граждан, поднималась не раз, однако всякий раз ее заворачивали. Государство у нас ни перед кем не ответственно и уж тем более, как считается, не должно компенсировать ущерб, нанесенный действиями бюрократов, которые в случае завышения оценки действуют, по сути, в сговоре с оценщиками ради повышения поборов.

Если сравнивать налоговые ставки у нас и в той же Америке, то пока у нас налоги на недвижимость существенно ниже. В десятке штатов с самыми низкими ставками они колеблются (речь о средней величине) от 0,28% на, вы удивитесь, Гавайях до 0,62% в Арканзасе. Тогда как в числе 15 штатов с самыми высокими ставками они составляют от 1,42% в Канзасе до 2,4% в Нью-Джерси. То есть, имея в Нью-Джерси недвижимость стоимостью 316,4 тыс. долларов (это медианная стоимость по штату в прошлом году), владелец заплатит налог $5500 в год. Впрочем, такие налоги на недвижимость надо увязывать с другими налоговыми условиями. И стоит напомнить, что общая налоговая нагрузка на россиян (в процентах к их доходам и учитывая вычеты и платежи, которые за них делают работодатели, в том числе с фонда оплаты труда) как раз несколько выше американской. К примеру, в Техасе со средней ставкой налога на недвижимость в приличные 1,86% (медианная стоимость жилья $142,7 тыс., ежегодный платеж получается – $2 654) нет подоходного налога. Опять же напомню: не существует универсальных налоговых ставок для того или иного штата в целом. Все зависит от условий конкретной местности, графства. Скажем, в штате Нью-Йорк средняя ставка 1,65%. Владелец медианной недвижимости стоимостью $286,3 тыс. заплатит в год $4 738. Однако в самом городе Нью-Йорк средняя ставка налога — куда более скромные 0,8%.

В среднем американец платит нынче в год налогов на имущество $2 197 в год. И он знает в принципе, на что идут эти налоги, — он каждый день ходит и ездит по этим местам и видит. И он знает, кто в графстве принимает какие решения относительно каких проектов или выплат.

Если исходить из такой логики и привязки к качеству и условиям жизни в разных муниципалитетах, то, скажем, в Москве ставки налога на имущество должны сильно различаться, скажем, в центре и в Капотне. Они должны соответствующим образом осмысливаться и только потом утверждаться местными властями.

У нас налогообложение по кадастровой оценке вообще введено преждевременно, без должной подготовки. Опять же потому, что очень деньги нужны. В свое время обещали же такой порядок: сначала кадастровая оценка – потом налоги.

Однако на сегодня оценки всего недвижимого имущества в России не существует: нет пока данных примерно о трети объектов строительства и о половине земельных участков. Кто же платит за «неучтенку»? Как вы думаете?

Я почему-то думаю, что я тоже в числе таких плательщиков. Да что там объекты строительства! В ЕГРН нет сведений о 50% границ населенных пунктов России. По данным, например, ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки», в Подмосковье эта цифра достигает 91%. Не имеют зафиксированных границ и 40% земельных участков и 95% зданий и сооружений Московской области. Можно себе представить, как и что тут «облагается».

Главное же, что ставки налогов на недвижимость, которые поступают в региональные бюджеты, должны определяться, в том числе, в диалоге между властями и избирателями. И на выборах, извините уж за этот термин. А этого диалога нет. И на выборах налоги у нас не обсуждаются. Есть либо петиция, апелляция к верхам, либо протест против «беспредела», когда уже нет мочи терпеть и платить. И остается надеяться, что во время очередной ежегодной большой пресс-конференции Путина его удастся еще о чем-то таком же полезном спросить. И он ответит. И поручит тем же, кто в свое время сделал «криво», переделать. Теми же руками.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > gazeta.ru, 21 мая 2018 > № 2614822 Георгий Бовт


Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 21 мая 2018 > № 2613178 Олег Жизненко

Финтех для ЖКХ. Какие технологии помогут проводить онлайн-собрания жильцов

Олег Жизненко

заместитель председателя совета директоров АО «Независимая регистраторская компания», генеральный директор АО «Регистратор Р.О.С.Т.»

Из-за сокращения числа акционерных обществ и регуляторных измений регистраторам приходится пробовать себя на новых рынках —например, ЖКХ

Регистраторский рынок является одной из тех отраслей, которым приходится гибко и своевременно реагировать на ежегодно меняющийся законодательный порядок проведения собраний, а также ужесточение требований регулятора, целью которых является повышение качества и прозрачности деятельности рынка. Нет отставания и по внедрению новейших технологий. Дистанционное обслуживание акционеров и эмитентов, мобильные приложения — все эти решения используются едва ли не шире, чем в банковском секторе. В условиях сокращения спроса регистраторы активно тестируют финтех-инновации. В перспективе именно они позволят лидерам отрасли укрепить позиции и найти применение своим технологиям на новых рынках сбыта.

Уменьшение рынка

На начало 2018 года суммарное количество реестров акционерных обществ на обслуживании у российских регистраторов насчитывало 56 400, что несколько меньше, чем в конце 2016 года — 60 600 (убыль на 7,4%). Этот факт в наибольшей степени связан с общим сокращением акционерных обществ почти в полтора раза за два года: на конец 2015-го их было 120 000, а в конце 2017-го осталось 86 000. Под сокращением понимается прекращение деятельности или реорганизация АО в ООО, за счет чего снижается клиентская база регистраторов.

Растут издержки регистраторов, в том числе в связи с дополнительными регуляторными требованиями. Например, по указанию №4501-У Банка России «О требованиях к организации профессиональным участником рынка ценных бумаг системы управления рисками» компании будут вынуждены увеличить расходы на создание выделенной службы риск-менеджмента. Кроме того, к 1 июля 2019 года они должны обеспечить необходимость наличия филиалов для обслуживания акционеров не менее чем в 60 субъектах РФ.

С учетом сохранения тенденции по сокращению числа реестров на обслуживании у регистраторов и усилению регуляторных требований, необходимости инвестиций в технологии для снижения издержек и повышения качества услуг в дальнейшем на рынке стоит ожидать увеличения активности в сфере слияний и поглощений и, соответственно, уменьшения количества игроков.

Лидеры и аутсайдеры

Национальное рейтинговое агентство на прошлой неделе опубликовало рэнкинг российского регистраторского рынка по итогам работы компаний за 2017 год. Нужно сказать, что это первая оценка рынка со стороны рейтинговых агентств.

На регистраторском рынке в России работают 35 компаний. Рынок в достаточно высокой степени концентрирован: доля крупнейших регистраторов (ТОП-5) занимает на нем более 60%. К ним агентство относит Группу НРК — Р.О.С.Т. (10 415 реестров), Акционерное общество «ВТБ Регистратор» (7944 реестра), Акционерное общество «Регистраторское общество «СТАТУС» (6069 реестров), Акционерное общество «Новый регистратор» (5721 реестр) и Акционерное общество «Реестр» (5372 реестра).

В своем отчете агентство отмечает также существенный разрыв между лидерами рынка и остальным сегментом: 59% (4,2 млрд рублей) от совокупной выручки приходится на 5 ведущих регистраторов. Причем совокупный финансовый результат сектора год к году вырос незначительно — менее чем на 2% (данные по 34 регистраторам). Это не удивительно, учитывая непрекращающуюся ценовую конкуренцию на рынке регистраторских услуг и сужение рынка.

Рынок регистраторов неоднороден: объем выручки лидера, полученной в 2017 году, отличается от аналогичного показателя аутсайдера в 120 раз. Наибольшую выручку в прошлом году показали Группа компаний НРК-Р.О.С.Т. (1699,9 млн рублей), Акционерное общество «ВТБ Регистратор» (750 млн рублей), Акционерное общество «Регистраторское общество «СТАТУС» (739 млн рублей), Акционерное общество «Реестр» (552 млн рублей) и Акционерное общество «Новый регистратор» (479 млн рублей).

Ставка на финтех

В условиях сокращения спроса регистраторы изыскивают новые источники дохода: проводят годовые собрания для мелких компаний, ведут реестры кредиторов, занимаются консалтингом. Оказание большого спектра «побочных» услуг позволяет некоторым регистраторам приблизиться к доходу, сопоставимому с выручкой от проведения единичных сделок для крупных эмитентов.

Путь наращивания технологического потенциала выбирают компании с устойчивым финансовым положением. Развитие сервисов дистанционного обслуживания способно значительно повысить качество и доступность услуг регистраторов независимо от места нахождения клиентов. Запрос на дистанционное обслуживание диктует и рынок. Мы видим существенный рост доли безбумажного документооборота в обслуживании не только эмитентов, но и зарегистрированных лиц.

Кроме того, современные IT-платформы позволяют регистраторам активно предлагать новые, нестандартные решения. Например, один из игроков регистраторского рынка вышел на рынок ведения реестров и собраний в многоквартирных домах.

Востребованность автоматизированных собраний собственников жилья пока достаточно сильно зависит от финансовой грамотности населения. Часто жители многоквартирных домов, а также управляющие компании и ТСЖ не знают о такой возможности. Однако опыт регистраторов в проведении собраний и конкурентные технологии может серьезно потеснить участников российского рынка онлайн-собраний собственников.

Россия > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 21 мая 2018 > № 2613178 Олег Жизненко


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647097 Александр Князев

Взгляд со стороны.

Проверка Минстроя помогла НОСТРОЙ устранить ряд недочетов в работе

В начале весны Минстрой России провел первую за всю историю существования Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) проверку, в рамках которой ведомством были запрошены документы по всем основным направлениям деятельности Ассоциации. О результатах инспекции «СГ» подробно рассказал заместитель исполнительного директора НОСТРОЙ Александр КНЯЗЕВ.

«СГ»: Чем была вызвана проверка регулятора?

Александр Князев: Это было обычное контрольное мероприятие, которое осуществляется Минстроем России в соответствии с законодательными требованиями. Ведомство провело плановую документарную проверку НОСТРОЙ впервые за девять лет, то есть за все время существования нацобъединения. Коллеги проделали большую работу, запросили и изучили множество документов и указали нам на ряд недочетов, относящихся к различным периодам деятельности ассоциации. Большая часть замечаний, отраженных в акте проверки Минстроя, носит скорее рекомендательный характер, нежели претензионный. НОСТРОЙ ежедневно генерирует и обрабатывает огромное количество документов. По большому счету, было бы удивительно, если бы за такой длительный срок работы к нам не было бы никаких замечаний.

«СГ»: Как именно проходила проверка?

А.К.: Сама проверка проводилась с 27 февраля по 28 марта текущего года. Работа комиссии Минстроя, состоявшей из семи человек, курировалась Правовым департаментом министерства. Рабочей группой, которую возглавляла заместитель директора департамента Надежда Чуйкова, для изучения был истребован огромный массив документов. При этом часть документов было просто физически невозможно предоставить — не хватило бы принтеров и бумаги. В рабочем порядке эти вопросы были оперативно скорректированы с Минстроем, и мы согласовали передачу части документов на электронных носителях. Проверка явилась для нас определенной встряской с точки зрения временных и трудозатрат, но в любом случае дала исключительно положительный эффект, позволивший взглянуть на деятельность НОСТРОЙ со стороны, выявить направления по совершенствованию работы ассоциации в дальнейшем.

«СГ»: Какие недочеты были обнаружены в ходе проверки?

А.К.: Проверка не выявила ничего сенсационного. Грубых нарушений в деятельности НОСТРОЙ нет. Да, недостатки в работе есть, будем их исправлять. Замечания носят в основном технический и легко устранимый характер. В предписании ведомства указаны семь блоков: оптимизация организационной структуры национального объединения, внесение отдельных изменений в устав и внутренние документы, обеспечение формирования третейского суда при НОСТРОЙ, оптимизация разработки и утверждения стандартов на процессы выполнения работ, порядок ведения Национального реестра специалистов (НРС) и обеспечение надлежащего представительства и защиты интересов НОСТРОЙ в судах.

Некоторые выявленные нарушения не являются критичными, более того носят единичный характер. Так, например, по мнению Минстроя, в одном случае нами на один день нарушен срок рассмотрения заявительных документов для получения статуса СРО, однако, если опираться на Гражданский кодекс РФ, то это не совсем так. По мнению проверяющей организации, 30-дневный срок принятия Ассоциацией решения начинает исчисляться со дня поступления документов, в то время как в Гражданском кодексе РФ четко сказано, что отсчет начинается со следующего дня за днем получения, и в этом случае мы уложились. Или возьмем другой пример. В нашем уставе прямо не указана функция по предоставлению сведений из единого реестра членов СРО. Вместе с тем мы эти выписки представляем по запросу МВД, налоговой инспекции и иных организаций по несколько десятков в месяц. Дело в том, что любая обязанность или функция Национального объединения, поименованная в Градостроительном кодексе, обязательна для исполнения, даже если она впрямую не содержится в его уставе. Кроме того, одним из предметов деятельности по нашему уставу является «выполнение иных функций, не противоречащих действующему законодательству». Зачем цитировать весь кодекс в уставе? А если вспомнить, что нормы Градостроительного кодекса меняются несколько раз в год? Однако в этом случае мы прислушаемся к рекомендации коллег и на осеннем съезде 2018 года постараемся внести в устав соответствующие изменения.

Ряд замечаний связан с необходимостью предоставления со стороны НОСТРОЙ дополнительных документов и разъяснений по ним, после чего эти вопросы с большой вероятностью будут сняты.

«СГ»: Что в настоящий момент происходит с судебной деятельностью Ассоциации?

А.К.: Мы предпринимаем определенные шаги по повышению эффективности судебной работы НОСТРОЙ. Речь идет, в первую очередь, об исках об истребовании средств компенсационных фондов исключенных СРО. За 2017 год и три с половиной месяца текущего года количество дел, где НОСТРОЙ выступает истцом, ответчиком или третьим лицом, составило 836. Это огромный объем работы. Ни для кого не секрет, что с момента вступления в силу закона № 372-ФЗ было исключено из реестра более четырех десятков СРО, не отвечавших требованиям закона. И в основном речь шла о сохранности компфондов. Это, в свою очередь, вызвало огромное количество судебных споров. В большинстве из них НОСТРОЙ является стороной процесса. В связи с многократным увеличением количества судебных дел с участием Ассоциации мы были вынуждены привлекать дополнительно к штатным специалистам сторонних юристов по гражданско-правовым договорам. Здесь нами преследовалась цель — экономия бюджета. Ведь мы понимаем, что такая ситуация носит временный характер. Однако, к сожалению, несмотря на тщательный отбор кандидатов, вскоре мы столкнулись с проблемой ответственности. Ведь пропустив, например, судебное заседание или срок подачи жалобы, такой специалист рисковал в худшем случае тем, что с ним не продлят договор. Поэтому сейчас мы привлекаем адвокатов. Находясь под угрозой отзыва у них адвокатской лицензии, они уже точно будут нести персональную ответственность за результаты своей работы.

Вместе с этим хочу заметить, что в целом статистика у нас по ведению судебных дел положительная. Так, НОСТРОЙ, например, привлекался ответчиком в 97 делах, из которых 61 дело мы выиграли, 27 — рассматриваются в судах первой инстанции, остальные — в других инстанциях, вплоть до Верховного Суда РФ. Огромное количество дел напрямую связано с увеличившимся количеством исключенных саморегулируемых организаций. Среди них те, кто вообще не перевел свои компфонды в НОСТРОЙ либо перевел от 0,05 до 5% требуемой суммы. Важно отметить, что некоторые заявления строителей мы не можем удовлетворить, потому что средства не поступили от исключенной СРО в НОСТРОЙ или все поступившие средства уже перечислены по ранее поданным заявлениям. К сожалению, судьи зачастую ассоциируют НОСТРОЙ с СРО и применяют к выплатам, которые мы производим, неприменимые нормы. Порой вообще сложно понять судей даже с точки зрения логики. Например, в одном из дел истцом была строительная компания, которая состояла в СРО, исключенной из реестра. Суд обязал нас перечислить 2 млн рублей убытков, а также проценты «за пользование чужими денежными средствами». При этом исключенная из реестра СРО нам ни рубля не перевела! Из чего исходил суд, трудно даже понять. Конечно же, это решение мы обжалуем. НОСТРОЙ также подает иски к исключенным СРО об истребовании компфондов, дел и реестра членов. Зачастую эта работа затягивается на долгие месяцы. Так, в одном из случаев в первой и апелляционной инстанциях суд отказал нам. Однако нашим юристам удалось добиться поддержки в кассационной инстанции, которая отменила все принятые судебные решения и вернула дело в суд первой инстанции. Новый процесс мы выиграли. Но на все это ушло больше года и огромные усилия сотрудников правового департамента Ассоциации.

Для справки, по оставшимся 703 делам НОСТРОЙ выступал или выступает третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований. При этом большинство этих дел мы должны держать на контроле, так как наш статус может в любой момент измениться. В связи с этим нами проведена работа по внедрению специальной системы отслеживания судебно-претензионной деятельности. Мы провели переговоры с различными разработчиками для определения подходящего программного продукта, отвечающего нашим требованиям и позволяющего контролировать постоянно растущий информационный массив в режиме реального времени и планировать будущую деятельность.

«СГ»: В какой срок должны быть устранены все замечания Минстроя?

А.К.: По предписанию ведомства — до 28 июня 2018 года. Нами сразу же была организована работа по исправлению выявленных недочетов и усилению контроля по отдельным направлениям. Часть претензий и замечаний уже оперативно устранена. Часть замечаний перестанет быть таковой, как только мы представим дополнительные документы в Минстрой. В НОСТРОЙ создана специальная комиссия, которая уже проработала все указанные в предписании и акте Минстроя замечания, сделала выводы о том, устранимы ли они, как их устранить и как их предупредить в будущем. Уверен, что подробный отчет мы представим в Минстрой точно в срок.

Справочно

Результаты плановой проверки НОСТРОЙ, проведенной весной этого года Минстроем России, размещены на портале ФГИС «Единый реестр проверок» Генеральной прокуратуры РФ. На этом ресурсе размещаются результаты всех проверок государственных органов.

Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 18 мая 2018 > № 2647097 Александр Князев


Россия > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > snob.ru, 18 мая 2018 > № 2610136 Виталий Мутко

Виталий Мутко: Чемпионат мира обошелся нам в 700 миллиардов

18 мая премьер-министр Дмитрий Медведев представил Владимиру Путину состав нового правительства. Вице-премьером, курирующим строительство и региональную политику, в нем будет Виталий Мутко, курировавший до этого спорт, туризм и молодежную политику. Перед назначением чиновник ответил на вопросы «Сноба» о переходе на новую должность

Ваша новая работа со спортом вроде бы никак не связана, но встречаемся мы с вами не на стройке, а в Лужниках, на стадионе.

Здесь еще недавно шла очень серьезная стройка. Вы же понимаете, что чемпионат мира — это не только спортивный проект. Я отвечал за реализацию всех обязательств государства, которые были взяты. В общей сложности мы построили около 600 объектов, пока готовились к турниру.

Сноб: Есть еще что-то, что не успели достроить?

Сегодняшнюю готовность я оцениваю на 95 процентов. Капитальные объекты, конечно, все построены. Основная задача сейчас — это оформление городов к чемпионату мира — мы это сознательно не делали до Дня Победы. Три гостиницы осталось ввести в эксплуатацию — в Калининграде, Самаре и Саранске. Здесь, в Лужниках, переделывают сейчас зону кейтеринга под требования ФИФА. В общем, остались какие-то мелочи — и можно давать стартовый свисток.

Сноб: Сколько все это стоило?

Там еще надо уточнять, но в общем и целом из федерального бюджета было выделено 380 миллиардов, еще 200 миллиардов — частные деньги, и 100 миллиардов — субъекты федерации.

Сноб: Итого 700 миллиардов рублей — стоимость чемпионата мира?

Примерно 700 миллиардов, но я бы не стал говорить, что это стоимость чемпионата. Аэропорты, дороги, станции скорой помощи, железнодорожные вокзалы, строительство новых станций метро в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде, и так далее, и так далее — я могу долго перечислять. Мы это успели сделать к чемпионату мира, но после того, как турнир закончится, никто эти объекты не разберет и не закроет, вы же это понимаете.

Сноб: Сколько ФИФА заплатит России за проведение чемпионата?

Они, к сожалению, скорректировали свою программу в сторону уменьшения, раньше организаторы чемпионатов мира получали от ФИФА больше, сейчас эта цифра составляет 600 миллионов долларов — именно столько они проинвестируют.

Сноб: Почему именно вам предложили курировать строительство в новом правительстве? Потому что вы следили за стройкой к чемпионату мира?

Наверное, не я должен отвечать на этот вопрос, но, думаю, подготовка к чемпионату имела значение. Опыт накоплен большой.

Сноб: Уже можно обрисовать главные задачи, которые вы перед собой ставите?

Есть приоритеты, которые определены президентом в майском указе, где речь идет о строительстве 120 млн квадратных метров жилья, о том, что до 5 миллионов семей ежегодно должны улучшать свои жилищные условия. Это моя задача — создать такую программу. Кроме того, я ведь не только строительство курирую, но и вопросы регионального развития с акцентом на Дальний Восток, Калининградскую область и Северный Кавказ. И наконец, ЖКХ. Вот такие три глобальных направления.

Сноб: Что нужно сделать, чтобы 5 миллионов семей ежегодно улучшали свои жилищные условия?

Объединить весь строительный комплекс страны, финансовый рынок, вовлечь в земельный оборот новые участки — много чего нужно сделать. Работа в правительстве — это не в каске на стройке. Моя задача заниматься правильным регулированием, создавать условия, поддерживать строительную промышленность.

Сноб: А можно конкретнее?

Конкретнее я могу сказать уже после того, как будут сформированы комитеты, комиссии, — надо понять, какие у нас будут полномочия. Строительная отрасль огромная, и она так или иначе цепляет за собой все отрасли экономики. Только напрямую в ней заняты пять миллионов человек.

Записал Чермен Дзгоев

Россия > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > snob.ru, 18 мая 2018 > № 2610136 Виталий Мутко


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 18 мая 2018 > № 2610040 Григорий Ревзин

Путин и город. Каким будет строительство нового срока

Григорий Ревзин

Нас ждет попытка разогнать массовое индустриальное строительство до 120 млн квадратных метров. 120 не получится, а 100 – вполне; ухудшение качества строительства будут обосновывать необходимостью все удешевить, чтобы исполнить указ президента. 100 млн квадратных метров – это примерно 4-5 млн человек, найти эти 5 млн платежеспособных человек в год вряд ли получится. Это означает, что программа так или иначе потребует госфинансирования, а следовательно – закрепится с железобетонной силой

Майский указ президента, ставший чем-то вроде программы на следующий срок, помимо прочего содержит специальный «урбанистический» раздел. Там две принципиальные цели:

«Увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн квадратных метров в год;

кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30%, сокращение в соответствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой в два раза».

Общий тренд в анализе этого документа – его критика за то, что поставленные цели могут быть достигнуты чисто статистическими способами, изменением методов подсчета. Возможно, именно в этой перспективе следует рассматривать требование увеличить качество городской среды по индексу качества на 30%. Этот индекс, разработанный по заказу Минстроя, еще не внедрен, нынешние показатели там полностью рассчитаны только для трети российских городов, и сейчас как раз хорошее время для того, чтобы его перенастроить под цели выполнения указа.

Но если отвлечься от индекса, вопрос о самом качестве более или менее понятен. 90% застройки города – жилье, поэтому качество среды – это прежде всего качество домов. Сегодня мы строим 80 млн квадратных метров жилья в год, должны – 120 млн. Указ, по сути, требует на треть увеличить количественные показатели и на треть же качественные. Каждый, кто знаком с массовым производством, понимает, что это противоречивая задача, решить которую более или менее невозможно. Однако, как недавно стало принято говорить в кругах, связанных с конституционным казусом 2024 года, «невозможное неизбежно», поэтому имеет смысл подробнее обозначить координаты неизбежного.

Непобедимая спальность

Мечта изменить облик наших городов и создать на их месте нечто принципиально иное приходит часто. Возьмем недавние характерные случаи. Семь лет назад тогдашний президент Дмитрий Медведев своим указом создал Новую Москву. Напомню, как она ему виделась.

«Новые районы столицы не должны быть просто спальными безликими кварталами. Таких у нас, к сожалению, в стране хватает, их и в Москве хватает. Предлагается рассмотреть вопрос о полном запрете строительства жилья по старым технологиям, необходимо подключить ведущие архитектурные мировые компании. Новые территории должны застраиваться в основном малоэтажными зданиями по современным европейским нормам».

Новая Москва не так чтобы очень развивается, но все же и не то чтобы совсем остановилась. Чего там нет – это малоэтажной европейской застройки. Там появились квадратные километры типовых индустриальных домов высотой 20–30 этажей. В последние два года, впрочем, наметилась тенденция сокращения высотности до брежневской 12-этажной пластины, но образа европейского города все равно не вышло. Есть, впрочем, некоторое сходство с китайскими городами.

В прошлом году нынешний мэр Москвы Сергей Собянин объявил программу реновации. Микрорайоны пятиэтажек должны сноситься и заменяться чем-то другим, а чем – сначала было неясно. Я не буду касаться ни масштабов программы, ни ее ожесточенной критики – об этом много написано.

Собянин объявил конкурс на застройку освобождающихся участков. Как и у Медведева, к программе привлекли ведущие архитектурные бюро – и отечественные, и собранные по миру, несмотря на санкции. Районы пятиэтажек расположены в срединной зоне Москвы, их снос по идее предполагает возможность создать принципиально новые элементы расселения, которые стали бы для спальных районов Москвы новыми центрами. Эти новые эталоны массовой постсоветской застройки и проектировали более сотни архитектурных бюро со всего мира.

Результаты конкурса можно на этой неделе увидеть на выставке «АРХ-Москва» в ЦДХ. Там есть интересные работы – Владимир Плоткин, Сергей Скуратов, Никита Явейн. Но разбирать их проекты не имеет смысла. Это самый странный архитектурный конкурс за последнее десятилетие – в нем не только не реализуется проект победителя, в нем вообще не проведено итоговое заседание жюри и не выбран победитель. Есть лишь финалисты первого тура – 20 человек, война закончилась, кто победил, не знаю.

Не завершив конкурс, Марат Хуснуллин начал проводить тендеры на проектирование отдельных районов пятиэтажек и на 12 апреля 2018 года провел их на 1,4 млн квадратных метров. Большую часть подрядов получила компания Москапстрой и группа ПИК.

Москапстрой – это лужковская программа сноса пятиэтажек, типовые пластины от 25 этажей. Они в комментариях не нуждаются. Другое дело – ПИК. Когда ПИК объявила о своем участии в реновации, я написал, что перед нами те же самые позднесоветские спальные районы, подвергшиеся рестайлингу. После этого я имел удовольствие несколько раз пообщаться с владельцем ПИК Сергеем Гордеевым, который жестко со мной не соглашался, указывал на мою слабую информированность и некомпетентность. По его мнению, он создает «новый айфон» в сфере массового жилья, и он влюблен в свой продукт.

Он был так горяч и убедителен, что я поехал на Варшавское шоссе и в Бутово (там у ПИК два микрорайона), но в итоге остался при своем. Новое качество жилья создается не отделкой фасада, входными и лифтовыми группами, и даже не благоустроенными пространствами неуклюже бескрайних размеров под названием «дворы». У ПИК по-прежнему, как в советском микрорайоне, получается не город, а склад спальных контейнеров на пустыре, хотя, конечно, это гораздо лучше отделанные контейнеры, порядка в их постановке один на другой гораздо больше, а пустырь благоустроен или будет благоустроен. Это все взамен на увеличение количества этажей примерно вдвое против брежневского микрорайона. Сергей Эдуардович, это не новый айфон в жилье, это китайская подделка под аппарат селекторной связи, который Philips снял с производства в начале восьмидесятых.

При этом замечу, что Сергей Гордеев – это не только большой бизнес, это человек, прекрасно разбирающийся в современной архитектуре, девелопер, чьи здания (под маркой фирмы Horus) получали (и заслуженно) многочисленные награды, в свое время он специально прервал бизнес-карьеру, для того чтобы получить архитектурное образование в Лондоне. Это не Марат Хуснуллин, ему в первую очередь интересна архитектура, а не темпы и объемы строительства. И Сергей Собянин, как вы к нему ни относитесь, это не Дмитрий Медведев, у него не прекрасные мечты и горькие обиды, но выполненная колоссальная программа модернизации города. На сегодняшний день московский мэр самый успешный и компетентный в области урбанистики и городского хозяйства представитель высшего круга власти.

Результат, однако ж, более или менее тот же самый. В Москве получилось так: центру города – современная люксовая европейская среда, спальным районам – снос и реинкарнация позднесоветского стройкомплекса.

Квадратные метры увеличиваются, среда деградирует, но это вряд ли можно отнести к недочетам политиков. Достаточно оценить частный девелопмент, посмотреть продукцию крупнейших девелоперских компаний России – не только группы ПИК, но и ЛСР, Selt Group, «Югостройинвеста», «Эталона», МИЦ, «Самолет-девелопмента» и так далее, чтобы увидеть – это не проблема представлений о городе, некомпетентности, вкусов и вообще любых личных качеств тех, кто это делает. Компании разные, а кажется, что все это придумал кто-то один.

У лучших из этих компаний есть проекты жилья бизнес-класса, как знаменитый «ЗИЛарт» у ЛСР, и там, разумеется, иное качество среды, но в массовом жилье они схожи, как продукция одного автозавода. Везде типовые пластины под 30 этажей. Не улицы, а дороги, не площади, а транспортные развязки, не дворы, а поля, совмещающие функции автомобильной парковки с детской площадкой (апофеоз шизофрении этого типа расселения); везде проблема первого этажа, где коммерческие функции не приживаются, а жилье сомнительно – везде одно и то же. Отличается отделка и цвет, базовое изделие одно и то же.

Это изделие принципиально устарело. Его основа – концепция города, принятая еще в 1928 году C.I.A.M. – Международным конгрессом современной архитектуры, созданным Ле Корбюзье. Это концепция зонирования индустриального города, в котором отдельно есть зона селитьбы, отдельно – производственная, отдельно – административная и отдельно – рекреационная. И в селитьбе нет никаких функций, кроме жилья, – собственно, так и образуется спальный район.

Все это имело смысл, когда те, кто там спали, днем работали на заводах, и по мере того как производство уходило из города, этот смысл утратило. В 1974 году в Сент-Луисе был взорван первый такой микрорайон (он назывался Прюитт – Игоу в честь двух конгрессменов, в 1956 году пролоббировавших его строительство) как окончательно устаревший и утративший смысл. 2870 квартир, 33 одиннадцатиэтажные пластины по проекту Минору Ямасаки (того самого, который потом строил башни-близнецы WTC), продукт, не уступавший сегодняшним изделиям группы ПИК.

Вообще-то к таким вопросам лучше подходить без алармизма, но все ж таки это черт знает что – то, что мы проектируем сегодня как образ будущего, американцы взрывали в 1974 году как устаревшее. Так нельзя.

Сочи или Новая Москва

Если же все-таки сохранять спокойствие, то можно сказать следующее. Критерии качества среды в том же индексе, на который ссылается майский указ, распределяются по принципу базовых и производных. Базовые – это безопасность и комфорт. Производные – это разнообразие, идентичность и пригодность для развития бизнеса и социального капитала.

Специфика спального района индустриального жилья в том, что он удовлетворяет базовым критериям (и постепенно все лучше их обеспечивает) и блокирует производные. Говорить о разнообразии и идентичности в спальных районах неприлично. Никакой бизнес – ни кафе, ни тем более рестораны, ни парикмахерские, ни прачечные, не говоря уж о креативных бизнесах – там не выживают, потому что никому в голову не придет тащиться через газон к 30-этажному дому, где на первом этаже находится кафе.

Чтобы жил бизнес, нужен поток; чтобы создать поток, нужна улица; чтобы создать улицу, нужен квартал; чтобы создать квартал с двором не как футбольное поле, нужна застройка в 5–7 этажей. Это азбука. Сегодняшние европейские стандарты качества городской среды требуют 40% нежилой функции в жилье в центральной зоне города и 20% на периферии – в наших спальных районах это, как правило, 3–5%, а 10% – в исключительных случаях.

У Медведева не получилось, у Собянина пока не получается, посмотрим, как будут дела у Путина. Как ни странно, у него в этом отношении есть некий актив. В послании Федеральному собранию он говорит: «Нам нужно создать современную среду для жизни, преобразить наши города и поселки. <…> У нас уже есть успешный опыт обновления городской среды и инфраструктуры. От этого хочу сейчас оттолкнуться. Этот опыт есть и в Казани, во Владивостоке, в Сочи. <…> Мы в принципе научились это делать».

Казань – это Иннополис, Владивосток – это университетский кластер на острове Русский со своим кампусом, а Сочи – это горнолыжный кластер к Олимпиаде. Сюда можно было бы добавить и Сколково, но этот успех Медведева, где удалось создать любимую им малоэтажную среду европейского типа, не был упомянут. А вот Сочи, как и Владивосток, – это проекты самого Путина.

Во время строительства проекты Сочи неоднозначно оценивались архитектурной критикой, кто-то видел в них возрождение архитектуры сталинизма и даже фашизма, что, впрочем, может быть связано с довольно специфической атмосферой вокруг путинской Олимпиады. Дальнейшая невероятно успешная жизнь курорта показала, что гражданам такие города нравятся. Да и если отключиться от политического шума, следует признать, что построить сегодня такой город с нашими нормами и правилами, нашими традициями строительства – это исключительное достижение.

Некоторые связывают с этим успехом несколько неожиданное назначение Виталия Мутко вице-премьером по строительству и городской среде, хотя большинство считает это случайным совпадением. Но эта исключительность определяется теми исключительными ресурсами, которые были у Владимира Путина и отсутствовали и у Медведева, и у Собянина. Путинские проекты внерыночны, не проверены массовым потребителем, и непонятно, насколько их можно внедрять.

Впрочем, следует признать, что с Сочи есть нюанс. Здесь мы сталкиваемся с феноменом, так сказать, бескорыстного восхищения проектами Владимира Владимировича со стороны девелоперов. Две девелоперские компании из первой десятки – ФСК «Лидер» и «Урбан Групп» – так прониклись образом Горки-города, что взяли архитекторов с путинского проекта (ФСК «Лидер» – Михаила Филиппова, а «Урбан Групп» – Максима Атаянца) и начали внедрять Сочи в массовое жилье.

ФСК «Лидер» начал стройку (Римский квартал в ближайшем Подмосковье), а «Урбан Групп» уже построила и сдала «Город набережных» в Химках. Там самое поразительное не столько в том, что это соответствует всем критериям современной качественной среды и это именно город – с улицами, площадями, кафе и ресторанами, а также рекой и набережными, – сколько в том, что цена квадратного метра была той же, что и в массовом жилье.

Ни административного ресурса, ни бюджета, как на Олимпиаде, здесь не было, и на фоне квадратных километров индустриального домостроения это решение все равно выглядит уникальным. Но, судя по тому, что никто больше не стал повторять этот путь, в нем есть риски, на которые девелопмент массово идти не готов.

Можно сказать, что Владимир Путин обозначил контуры возможного развития городов, и тут в принципе есть потенциал. Однако он сделал это очень кратко. Чтобы реализовать замысел «жилье плюс среда», трех слов в майском указе и абзаца в послании Федеральному собранию недостаточно.

Против такой программы действует огромная инерция, до известной степени – инерция нашей сегодняшней цивилизации, способной строить лишь новые города из индустриальных типовых домов. 70% россиян живут в городах, 70% городской застройки по стране – типовые дома. Наш национальный тип жилья – это квартира в типовом индустриальном доме, так живет каждый второй человек.

Другое дело – насколько люди удовлетворены этим национальным типом. 60% городского населения имеют дачи, что в принципе указывает на потребность в чем-то ином. Индивидуальные жилые дома ни государство, ни крупные компании у нас не строят, но в майском указе и не говорится, что рост до 120 млн в год должен происходить только за счет городских многоквартирных домов. А поскольку индивидуальных домов у нас строится около 50 млн квадратных метров в год, тут открываются большие статистические перспективы.

Но сначала нас ждет попытка разогнать массовое индустриальное строительство до 120 млн квадратных метров. 120 не получится, а 100 – вполне, причем ухудшение качества строительства будет обосновываться необходимостью все удешевить, чтобы исполнить указ президента. 100 млн квадратных метров – это примерно 4–5 млн человек, половина населения Москвы – в год. Причем непонятно, где найти эти 5 млн человек в год платежеспособного спроса. Верхняя страта среднего класса за 10 лет уже обихожена частным девелопментом, остались неплатежеспособные. Это означает, что программа так или иначе потребует госфинансирования, а следовательно – закрепится с железобетонной силой. И скорее всего, не по пути не Сочи, а Новой Москвы.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > carnegie.ru, 18 мая 2018 > № 2610040 Григорий Ревзин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 16 мая 2018 > № 2647064 Наталья Круглова

Игра на «вымывание».

Предложение массовых новостроек в Москве продолжает сокращаться.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития московского рынка новостроек массового сегмента в апреле.

«СГ»: Наталья, расскажите, что происходит с предложением в данном сегменте? Принес ли апрель новые проекты?

Н.К.: Главная хорошая новость – предложение массовых новостроек в столице по-прежнему сокращается. Данный процесс мы наблюдаем уже шестой месяц подряд. По итогам апреля число квартир в продаже сократилось до 16,7 тыс., что примерно сопоставимо со значениями лета 2016 года. По сравнению с предыдущим апрелем предложение сократилось на 15%. Очевидно, мы преодолели пик предложения, который пришелся на лето 2017 года, и теперь высокий спрос способствует быстрому «вымыванию» объектов в доступном ценовом сегменте. Новые проекты при этом продолжают появляться. В частности, поступил в продажу жилой комплекс «Преображение» на востоке Москвы.

«СГ»: А как обстоят дела со структурой предложения в плане строительной готовности?

Н.К.: Большая часть квартир массового сегмента реализуется в объектах, находящихся на завершающих стадиях строительства. К ним относятся 58% предложений, которые составляют комплексы с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (16% от общего объема), а также корпуса, где ведутся отделочные работы (42%). Не могу не отметить примечательные изменения в структуре предложения по типологии квартир. Продолжает расти доля трехкомнатных квартир, которые сейчас составляют пятую часть всего предложения жилья массового сегмента. По-видимому, девелоперы начинают адаптировать проекты под изменившиеся предпочтения клиентов.

«СГ»: Что скажите о ценах?

Н.К.: Казалось бы, на рынке сразу два фактора должны способствовать росту цен: с одной стороны, сокращение объема предложения, а с другой – общее повышение строительной готовности объектов. Тем не менее, по итогам апреля цена осталась почти неизменной – 151 тыс. рублей (+0,4% к предыдущему месяцу). Средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы также не выросла, оставшись на уровне 8,98 млн рублей. Более того, в прошлом месяце мы зафиксировали увеличение среднего размера скидки, которая достигла 6%. По некоторым проектам дисконт достигал 15-24%. Полагаю, такой парадокс связан с сохраняющейся острой конкуренцией, ведь в отличие от квартир, число проектов не уменьшается.

«СГ»: И много ли сделок осуществляется на этом фоне?

Н.К.: Динамика сделок продолжает впечатлять своей интенсивностью. По сравнению с предыдущим месяцем их количество выросло на 3%, а к аналогичному периоду 2017 года – на 36%. По-прежнему главную роль в усилении активности клиентов играют ипотечные кредиты, средние ставки по которым к началу месяца сократились до 9,54%, достигнув очередного исторического минимума. Подчеркну, что для первичного рынка массового сегмента этот показатель особенно важен, так как по проектам данного ценового уровня доля ипотеки достигает 60%.

«СГ»: Наталья, выделите основную тенденцию этого месяца.

Н.К.: На мой взгляд, главный итог апреля в том, что рынок новостроек Москвы успешно прошел «стресс-тест». Я имеют в виду резкий обвал рубля, который произошел во вторую неделю апреля. Напомню, наша валюта резко ослабла по отношению к доллару и евро примерно на 8-10%. Если в 2014-2015 гг. такие события неизбежно вызывали ажиотажную скупку квартир, граничащую с паникой, а также скачкообразный рост цен, то сейчас мы увидели, что участники рынка практически никак не отреагировали на эти события, дождавшись стабилизации курсов. Спрос сохранился на высоком уровне предыдущих месяцев, равно как и цены не продемонстрировали рост.

Автор: Беседовал Сергей Николаев

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 16 мая 2018 > № 2647064 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 16 мая 2018 > № 2606480 Наталья Антипина

ИА «Строительство»: Наталья Антипина: Законы в строительной отрасли должны подкрепляться качественной проверкой их исполнения в регионах

Перечень обязательных процедур в сфере строительства за последние годы сократился в разы, с 256 до нынешних 96, но окончательная ли эта цифра.

Статс-секретарь-заместитель министра строительства и ЖКХ Российской Федерации Наталья Антипина в интервью ИА «Строительство» подробно рассказала о работе ведомства по упрощению процедур, экспериментах в регионах, обратной связи с застройщиками и рейтинге России.

- Наталья Николаевна, застройщики часто жалуются на административные барьеры. Что такое административные барьеры для застройщиков?

- Если говорить о процедурах получения разрешений, документов, необходимых для строительства объекта, это непринятие актов, определяющих порядок прохождения таких процедур, необоснованное затягивание срока прохождения процедуры, требование документов, не предусмотренных законом.

С 2013 года Министерством ведется работа по снижению административной нагрузки на застройщиков. В 2014 году принят Федеральный закон 80-ФЗ, которым внесены дополнения в Градостроительный кодекс в части наделения Правительства правом утверждения исчерпывающих перечней процедур в разных сферах строительства.

Суть исчерпывающих перечней процедур состоит в том, чтобы в одном нормативном документе обозначить закрытый перечень всех процедур, установленных федеральными законами, актами Правительства, субъектов Российской Федерации, и которые обязаны проходить застройщики. Процедуры, не включенные в исчерпывающие перечни процедур в строительстве, прохождение которых органы власти либо иные организации требуют с застройщика, являются незаконными. Любой застройщик вправе обжаловать такие действия в органы антимонопольной службы или в органы прокуратуры. Наказания для чиновников в таких случаях серьезные – это административные штрафы, вплоть до дисквалификации должностного лица.

Первым таким перечнем процедур в сфере строительства стал исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства. На момент его составления было выявлено 256 процедур, которые затем были сокращены до 141 процедуры, и в настоящее время этот перечень включает 96 процедур. В 2016-2017 годах были приняты еще 5 исчерпывающих перечней - в сферах строительства объектов нежилого назначения, объектов электросетевого хозяйства, объектов водоснабжения и водоотведения, включая линейные объекты, а также объектов теплоснабжения.

Помимо самих перечней также сформированы реестры описания процедур, которые размещены на сайте министерства и содержат полезную и необходимую информацию для любого застройщика, начиная от перечня документов, необходимых застройщику, для прохождения процедуры, оснований для отказа в приеме документов или в прохождении самой процедуры, до возможных форм получения результатов услуги – при личном обращении, по почте, в МФЦ или в электронном виде. До сих пор в некоторых субъектах, крупных городах, застройщику необходимо заявление для получения процедуры подавать лично, как это не кажется парадоксально.

- Каких регионов сейчас больше, тех, где документация предоставляется в электронном виде, или тех, где лично приносить нужно? Есть такие данные?

- Разная ситуация сейчас в регионах. Те регионы, которые экономически активны, двигаются быстрее - им важно обеспечить условия, привлекательные для инвестора. Ведь инвестор обращает внимание на скорость прохождения разрешительных процедур и сроки выхода на строительную площадку. Среди таких регионов, я могу назвать Москву, Санкт-Петербург, Тюменскую область, Московскую область. На подходе Новгородская, Липецкая, Вологодская области, ряд других регионов, и мы планируем, что уже через год ситуация с переходом процедур в сфере строительства в цифровой формат кардинально изменится, нами подготовлен ряд решений, которые позволят этот прорыв совершить.

Хочу особо отметить два региона - Москву и Санкт-Петербург, которые являются объектами исследования рейтинга Всемирного банка по ведению бизнеса. В рамках данного исследования проводится анализ в отношении условного строительного объекта – склада канцелярских принадлежностей площадью 1300 кв.м., в целях сопоставимости результатов мониторинга по различным странам.

В ходе исследования измеряются 4 основных параметра – количество, сроки и стоимость процедур, а также индекс качества строительного контроля.

Одной из проведенных реформ в этих городах, которая безусловно сказалась на сокращении сроков прохождения процедур, как раз и является полная автоматизация процедур в сфере выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию с последующей постановкой вновь построенного объекта на кадастровый учет и переход на электронное межведомственное взаимодействие с федеральными и региональными органами власти. Указанные процедуры оказываются исключительно в электронной форме.

Если застройщик впервые проходит эти процедуры и не знает, как эти процедуры пройти в электронной форме, есть возможность обратиться в любой многофункциональный центр, сотрудники которого окажут помощь, есть возможность позвонить в контакт-центр Стройкомплекса Москвы.

Команда Москвы проводила эту работу последовательно с 2012 года и в 2017 году ее завершила.

- Москва лидирует в этом отношении?

- Помимо Москвы, как я уже сказала, лидируют три региона. Еще в 2014-2015 годах застройщики Санкт-Петербурга жаловались на длительность и неудобство прохождения процедур по выдаче разрешений на строительство. В сжатые сроки Правительством Санкт-Петербурга создан проектный офис, в состав которого вошли как должностные лица регионального правительства, так и непосредственно, застройщики, перед которым Губернатором поставлена задача кардинально изменить ситуацию в указанной сфере. И я могу отметить, что за два года команда Санкт-Петербурга справилась с поставленной задачей. В настоящее время процедуры в сфере выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в Санкт-Петербурге полностью автоматизированы.

Процедуры оказываются в электронной форме посредством Единой системы строительного комплекса, в которой расположены личные кабинеты застройщиков, через которые застройщики получают необходимые процедуры. Там же расположен путеводитель по последовательности процедур, необходимых для получения разрешений на строительство конкретного объекта, что позволяет видеть сроки всего процесса, расположены онлайн- реестры выданных разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, что позволяет любому пользователю получать актуальную информацию о средних сроках выдачи разрешений.

- Если позволите, еще о Всемирном банке и так называемом рейтинге по разрешению на строительство. А не слишком ли мы жалуемся на то, что у нас большие сроки разрешения на строительство? В Швеции, например, совершенно официально и законно - 5 лет. В Германии - 2 года. А если типовой дом, то 6 месяцев. А мы хотим быстрее. Не приведет ли это сокращение сроков на строительство к проблемам?

- Такой вопрос можно было бы поставить в отношении количества процедур, но не сроков, поскольку, с одной стороны, есть желание снизить административную нагрузку на застройщиков и сократить процедуры, с другой стороны, должны быть обеспечены контроль и безопасность строительства. Не применительно к исследованию Всемирного Банка (поскольку таких сроков для склада в России нет), сроки необходимо сокращать и здесь есть существенные резервы, как показывает опыт регионов, полностью автоматизировавших процедуры получения разрешений в стройке и перешедших на электронный межведомственный оборот.

На сегодняшний момент Россия на 35 месте в рейтинге Doing Business и конкретно по показателю разрешения на строительство мы находимся на 115 месте. Согласно исследованию Всемирного Банка

для строительства склада канцелярских принадлежностей в Москве и Санкт-Петербурге в среднем необходимо застройщику пройти 13 процедур в течение 239 дней.

В данном рейтинге Всемирного банка, помимо региональных процедур, находятся процедуры, которые касаются частного бизнеса - это геодезические компании и кадастровые инженеры, а также процедуры Росреестра. В частности, срок прохождения процедур по получению топографического плана и геодезических исследований для исследуемого объекта эксперты от Всемирного банка оценивают в 75 дней. Я могу с уверенностью сказать, что у нас нет таких сроков для склада площадью 1300 кв.м.

Мы неоднократно делали запрос коммерческих предложений, поскольку это рыночная процедура, и для таких объектов срок прохождения подобных процедур не превышает 25 дней. Поэтому мы находимся в стадии доказывания этой позиции и, кроме того, когда застройщик заключает договор на проведение изысканий, то, как правило, топографический план включается в состав работ по проведению изысканий, и выполняется в рамках одного договора на проведение изысканий.

- Какие изменения в законодательстве могут оказать влияние на улучшение позиций России в исследовании Всемирного банка?

- Эта позиция, связанная с индексом качества строительного контроля, касающаяся проведения проверок в ходе строительства объектов и внедрения риск-ориентированного подхода.

С 1 января 2018 года в Российской Федерации проведение государственного регионального строительного надзора осуществляется с учетом риск-ориентированного подхода по правилу «чем выше риск строящегося объекта, тем чаще он подлежит проверке органами государственного строительного надзора».

Указанный подход закреплен постановлением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2010 г. № 1294. Данным постановлением установлены Критерии отнесения строящихся объектов к категориям риска при осуществлении регионального стройнадзора.

В соответствии с критерием тяжести потенциальных негативных последствий возможного несоблюдения застройщиками требований, установленных федеральными законами, при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства такие объекты относятся к соответствующим категориям риска.

Высокий риск присваивается общественным зданиям и сооружениям, многоквартирным жилым домам, путепроводам, тоннелям, мостам и эстакадам, а также объектам капитального строительства с пролетом от 20 до 100 метров.

Значительный риск – производственным зданиям;

Умеренный риск – объектам капитального строительства, не отнесенным к высокому и значительному риску.

Частота проверок таких объектов органами строительного надзора зависит от категории риска и иных дополнительных обстоятельств. Такая матрица проверок при осуществлении государственного регионального строительного надзора определена в постановлении Правительства № 1294.

Если, к примеру, строится склад, и по своим идентификационным признакам он относится к категории значительного риска, то в отношении указанного склада органами стройнадзора будет проведено 10 проверок за весь период строительства. Если этот склад будет строиться в сложных инженерно-геологических условиях, то количество проверок увеличится с 10 до 12. В случае, к примеру, нарушения сроков строительства склада более чем на 6 месяцев либо приостановлении строительства, количество проверок государственного строительного надзора будет увеличено с 12 до 20 проверок.

Указанный механизм проведения проверок позволяет в полной мере обеспечить безопасность и контроль строительства во время строительства.

- Наталья Николаевна, бизнес часто сетует, что власть часто меняет законы. И бывает так, что проектировали по одному закону, по одной редакции, строили по второй редакции, заканчивали при 3 редакции. Как вы прокомментируете, это жизненная необходимость менять или есть другая причина?

- Как статс-секретарь, я не сторонник частого изменения законов. Как правило, изменение законов связано с донастройкой какого-то института, причины которой могут быть самые разные. Что касается совершенствования законодательства в части процедур в сфере строительства, приведу пример. Например, 2017 год мы с коллегами из Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области посвятили вопросам анализа и совершенствования процедур подключения объектов к инженерным сетям, работали над их оптимизацией.

По итогам указанной работы Правительством принято 5 постановлений, позволивших оптимизировать и сократить 105 процедур подключения к различным видам сетей в сферах жилищного строительства, объектов нежилого назначения, теплоснабжения и водоснабжения. Также в стадии разработки изменения в законодательные акты в части совершенствования процедур по осуществлению допуска в эксплуатацию энергоустановок.

Помимо оптимизации процедур, на территории трех вышеуказанных регионов с августа 2017 года на основании 955 постановления Правительства проводится так называемый эксперимент по переводу процедур подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в электронный вид. Задачами эксперимента являются оптимизация (унификация) состава документов в отношении всех видов сетей, и перевод услуг по подключению исключительно в электронную форму на основе подачи единой заявки через региональные порталы предоставления государственных и муниципальных услуг. Тем самым, мы существенно облегчаем прохождение таких услуг застройщиком, экономя его время и нервы.

Опыт, наработанный в результате эксперимента, ляжет в основу новых законодательных инициатив, которые планируется разработать в 2019 году. То есть мы не сразу начинаем править законодательство, а готовим предложение, которое будет основываться на практическом материале.

- Я впервые от вас услышал, что у нас некоторые регионы проходят эксперимент по применению какого-то закона будущего. Это будет у нас постоянно или это один такой эксперимент?

В нашей сфере он один. Я хочу поправить, что это не закон, а постановление правительства, которое устанавливает особенности для 3-х регионов по регулированию системы подключения к сетям объектов капитального строительства. Мы идем первый раз по этому пути, несколько недель назад приказом Министерства утверждена форма единой заявки, которая будет работать в этой сфере для этих регионов.

- Новая редакция закона об архитектурной деятельности обсуждается не первый год. Старому уже 20 лет. И архитекторы говорят, что предлагаемые ими изменения нигде не учитываются или они не имеют возможности проследить, приняли их или отвергли по какой-то причине. Это так? Как на самом деле построен процесс обратной связи?

У нас очень активное профессиональное взаимодействие с Общественным советом при Минстрое России. В рамках одной из комиссий Общественного совета, в состав которой входят уважаемые архитекторы, мы неоднократно обсуждали этот вопрос и договорились с коллегами, что разработка указанного законопроекта будет осуществляться в рамках реализации плана законопроектной деятельности Министерства на 2018 год, и эта работа будет осуществляться в рамках рабочей группы, которая уже создана и как раз занимается этими изменениями. Я считаю, что эта тема чрезвычайно важна для нашей страны, для нашего территориального и городского развития. У нас очень сильная профессиональная школа архитекторов, признаваемая на международной арене.

- Есть ли какая-то статистика, когда застройщик получает отказ по каким-либо причинам, кто в этом виноват? Чаще по вине застройщиков не дается разрешение или по вине админбарьеров?

- Очень непростой вопрос, пока такой статистки нет. Есть выборочная, по обращениям, которые к нам поступают. Выдача разрешения на строительство осуществляется в основном на муниципальном уровне.

Любой застройщик вправе обжаловать действие или бездействие государственного, или муниципального служащего в федеральную антимонопольную службу или в органы прокуратуры.

Когда был принят исчерпывающий перечень в сфере жилищного строительства, Президентом дано поручение Минстрою России создать координационный штаб по обеспечению контроля за соблюдением требований исчерпывающего перечня. Этот штаб был создан, в него вошли Генеральная прокуратура, аппараты полпредов Президента, Федеральная антимонопольная служба, АСИ, представители всех общественных объединений НОЗА, НОСТРОЙ, ТПП и в рамках этого поручения был обеспечен контроль.

Мониторинг ситуации в регионах позволил выявить следующие проблемы на региональном и муниципальном уровне - низкий уровень контроля со стороны органов власти субъектов Российской Федерации за деятельностью органов местного самоуправления, низкий профессиональный уровень муниципальных служащих, произвольное толкование государственными и муниципальными служащими федерального законодательства, несоблюдение органами местного самоуправления федерального законодательства при принятии административных регламентов в сфере строительства и низкий уровень цифровизации услуг в градостроительной сфере и электронного межведомственного взаимодействия.

В целях кардинального изменения указанной ситуации, Министерством с участием АО «ДОМ.РФ», Минэкономразвития России и Минкомсвязи России в настоящее время подготовлен проект федерального закона, предусматривающий переход к единому стандарту предоставления государственной или муниципальной услуги. Такой единый стандарт позволит исключить ситуацию, при которой одна и та же федеральная процедура оказывается по разным правилам, например, во Владивостоке и в Калининграде.

Также на рассмотрении в Государственной Думе находится проект федерального закона № 302180-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования осуществления градостроительной деятельности и установления зон с особыми условиями использования территории», который планируется принять в период весенней сессии, предусматривающий создание региональных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, которые позволят регионам и муниципалитетам перевести всю свою работу в градостроительной деятельности в цифровой формат и снизить административную нагрузку на застройщиков.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 16 мая 2018 > № 2606480 Наталья Антипина


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 14 мая 2018 > № 2607644 Шамиль Каспранов

Шамиль Каспранов: Трудности в строительном бизнесе были во все времена

Известный актюбинский застройщик рассказал о своем пути от рабочего до учредителя крупной компании

Это сейчас Шамиль Каспранов — председатель производственного кооператива «Нектар», который работает на строительном рынке Актобе уже более 23 лет. В 2008 году ему за социальную ответственность, благотворительную, активную общественную деятельность, значительный вклад в строительство и открытие дошкольной организации новой модели «Нұр-Сәт» было присвоено звание «Человек года Актюбинской области». Это на сегодняшний день ПК «Нектар» построено свыше 320 тыс. квадратных метров жилья, или 35 многоэтажек. Причем в последнее время строительство ведется гораздо интенсивнее. Но полвека назад вряд ли молодой Шамиль мог предполагать, что жизнь сложится именно так.

Квартирный вопрос

«Почему я стал строителем? В поисках квартиры я устроился на работу аппаратчиком на Актюбинский завод хромовых соединений (АЗХС, он же химзавод). Это было почти пятьдесят лет назад, в 1969 году, сразу после службы в Советской армии, то есть по большому счету никакой специальности на тот момент у меня не было», — рассказывает Шамиль Каспранов. Работал днем, учился на вечернем отделении в техникуме.

«Я проработал год. Появились семья, ребенок. А собственной квартиры не было. Мой товарищ, который работал на заводе железобетонных изделий «ЖБИ-70», сказал, что ситуация с квартирами на его предприятии гораздо лучше. Я перешел туда в цех керамзитового гравия. Простым рабочим. Потом стал мастером, инженером по новой технике. Работа нравилась, но и здесь квартирный вопрос не решался. Когда цех только запустился, на коллектив выделили 20 квартир, и все. Я в очереди стоял 86-м. Жена ждала уже второго ребенка. Нам приходилось жить в съемном жилье. Даже землянку снимали. Тогда я пошел к управляющему трестом «Актюбстрой» Алексею Мешкову, чтобы как-то решить данный вопрос. Вот тогда он мне и сделал предложение, от которого я не смог отказаться.

В середине 1970-х годов в г. Алга (41 км от Актюбинска — Ред.) на химкомбинате имени С. Кирова строился сернокислотный комплекс — это была Всесоюзная комсомольская стройка. «Какой у тебя состав семьи?» — спросил меня Алексей Алексеевич. Я ответил, что трое, еще одного ребенка ждем. Тогда он пообещал мне через месяц трехкомнатную квартиру в Алге, если я поеду на стройку. Так я и получил свою заветную квартиру. Хочу сказать, что по тем временам она была шикарная", — отмечает Шамиль Каспранов, который занимал на Алгинском химзаводе должности инженера пускового комплекса, а затем начальника бетонно-растворного узла.

Была потом работа главным механиком строительного управления «Алгазаводстрой», руководство алгинской ПМК-2115. В середине 80-х будущий бизнесмен оканчивает Алма-Атинский институт народного хозяйства по специальности «экономист». Без высшего образования руководителем стать было невозможно.

На закате советского периода

«Будучи начальником строительной организации, в Алгинском районе я построил четыре дома культуры, свинокомплексы и фельдшерско-акушерские пункты. Когда я прошел большую школу индустриального строительства, мне было легко в сельском секторе. Объемы строительства несопоставимы. На селе они гораздо меньше», — поясняет председатель производственного кооператива.

В 1989 году Шамиль Каспранов возглавил управление производственно-технологической комплектации «Агропромстрой». Говоря простым языком — снабженцев. Это то подразделение, которое снабжало все стройки области материалами, начиная от кирпича, цемента, арматуры, железобетона, ферм, балок и заканчивая гвоздями. В советское время существовали очень сильные интеграционные связи. К примеру, двухскатные фермы для комбайно-ремонтных заводов в Актюбинск поставлялись из Ташкента, стекло — из башкирского Салавата, лес — из Иркутской области (Ульканский леспромхоз), цемент из Саратова (Вольский цементный завод) и так далее. Этот опыт в дальнейшем станет очень хорошим подспорьем Шамилю Каспранову для ведения собственного строительного бизнеса в эпоху постсоциалистического реализма.

Как рассказал бизнесмен-строитель, он узнал очень много нового. Строить — это одно дело. А вот из чего строить и как организовать бесперебойные поставки материалов — это абсолютно другой коленкор. И этому нужно учиться.

Как появился «Нектар»

В 1991 году почил в бозе Советский Союз, а в 1993 году не стало треста «Агропромстрой». Шамиль Каспранов ищет новую работу. На горизонте появляется чешская компания Sineko, занимающаяся отделочными работами на актюбинском рынке.

«Я увидел, как качественно работают чешские отделочники. Тогда впервые увидел подвесные потолки, гипсокартон. В компании стал заместителем президента. Контролировал ход ведения работ. Но осознавал, что нужно заняться собственным бизнесом. Как-то раз один мой знакомый сказал: «А почему ты не хочешь заняться пчелами? Мед — очень выгодно. У меня пасека, мед девать некуда. Живем припеваючи!»

Я посмотрел его хозяйство — вагончик, в нем 60 ульев. В общем, попросил смастерить себе то же самое. Потом прицепили вагончик к КамАЗу и поехали весной в Шымкент за пчелами. Вернулись обратно. Я организовал крестьянское хозяйство «Нектар». Вагончик с ульями отогнали в село Родниковка Мартукского района Актюбинской области. За два месяца мы собрали полторы тонны меда. Но в какой-то момент понял, что это не мое. Я строитель".

Начало большой стройки

Как строительный кооператив ПК «Нектар» начал работать с 1994 года. На территории областного центра еще с советских времен оставалось много долгостроев, на которые предприниматели особо и не зарились. Правда же зачем, если можно было заработать на купле-продаже? А администрация города из-за скудности финансирования потянуть не могла недостроенные объекты.

В 11-м микрорайоне Актюбинска по программе МЖК (молодежный жилой комплекс) в 1990-х годах планировалось строительство десятиэтажного дома. Но с развалом СССР оно остановилось. Прошло несколько лет, дом стал постепенно разваливаться. Городские власти его признали аварийным и определили под снос.

«Там даже несущие конструкции стали обваливаться. Но вышло постановление, что такие объекты предприниматели могли бы брать, доводить до ума и развивать свой бизнес. Денег за это не брали. Надо было лишь написать заявление в акимат: „прошу такой-то объект отдать в доверительное управление…“ То есть ты его достраиваешь, продаешь и дальше двигаешься. Если его не осилишь, то его отдадут другому», — продолжает Шамиль Каспранов.

Это первый опыт ПК «Нектар» как частной строительной организации. Для реализации этого проекта кооператив воспользовался заемными средствами АО «Банк ЦентрКредит». В то время 1 миллион тенге были очень большими деньгами.

Затем было завершение строительства ресторана «Колизей» (в советское время там планировалось построить железнодорожную поликлинику). Но на него в тот момент у кооператива не хватило финансовых средств и сил — пришлось отказаться от объекта.

«Потихоньку встали на ноги. Собралась бригада человек 30, и мы начали работать. Купили землю в районе областной типографии. Построили дом на 45 квартир. Так стали раскручиваться», — вспоминает председатель строительного кооператива.

Трудности были и есть всегда

В прошлом году компания сдала в эксплуатацию почти 47 тыс. квадратных метров жилья, или 600 квартир. Всего же в Актобинской области из всех источников в 2017 году сдано 792 тыс. квадратных метров жилья. Это 6602 квартиры, из которых 1879 — индивидуальное жилье, то есть в многоэтажках сдано 4723 квартиры. Почти 12,8% этого рынка — доля ПК «Нектар».

«Трудности в строительном бизнесе были во все времена, есть и сейчас. В кризисные времена, конечно, они ощущались довольно остро. Не было стройматериалов в достаточном количестве. Не было большого объема строительства, так как и не было большого спроса. Ведь когда есть большие объемы, появляется некая маневренность и гибкость в бизнесе. А сейчас вроде бы особых проблем и нет, но банально не хватает земли для возведения объектов. Нам необходимо ежегодно 5 га, которых, к сожалению, у нас нет. В этом году планируется сдать в эксплуатацию строительной компанией 5 пятиэтажек, а это еще 400 квартир. Можно было бы и увеличить объемы строительства. Но сейчас приходится приобретать право аренды земельных участков на аукционах. И если аренда 3 га, на которых строятся жилые дома, стоит 76 млн тенге, понятное дело, что на себестоимость этот факт влияет не самым лучшим образом», — поясняет собеседник.

Шамиль Каспранов говорит, что конкуренция на строительном рынке довольно большая. Он видит только два пути оставаться на плаву и быть конкурентоспособным — предлагать хорошее качество и снижать себестоимость жилья за счет увеличения количества квадратных метров. На протяжении десяти лет стоимость реализации 1 кв. м компании остается неизменной (150—160 тыс. тенге), несмотря на растущие цены на стройматериалы.

«Например, ИП строит в год один дом на 45 квартир, я же — 500. Причем строительство идет как на конвейере. Первый дом готов к сдаче, на втором идут отделочные работы, на третьем завершается строительство, на четвертом заливается фундамент, под пятый роют котлован. Это заметно удешевляет строительство. И если ИП продает по 160 тыс. тенге кв. м, то я могу себе позволить и до 140 тыс. тенге снизить цену», — резюмирует Шамиль Каспранов.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 14 мая 2018 > № 2607644 Шамиль Каспранов


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 14 мая 2018 > № 2606482 Андрей Чибис

Интервью замминистра Андрея Чибиса изданию "Риа Новости"

Тема умного города в последнее время выходит на передний план при обсуждении развития городской среды и даже затмевает собой некогда модную тему умного дома. В интервью РИА Недвижимость замминистра строительства и ЖКХ России Андрей Чибис рассказывает о своих самых любимых проектах городского благоустройства, отвечает на вопрос, могут ли города в стране быть умными, если у нас до сих пор не решена проблема очистных сооружений, и рассуждает о том, почему набережная в Красноярске похожа на набережную в Новосибирске и как этого избежать.

- Андрей Владимирович, что такое в понимании Минстроя России умный город? И где пересечение понятий умного города и комфортной городской среды?

— На самом деле "умный город" как проект и задача — это следующий этап работы с городской средой и развития городской инфраструктуры. Это, прежде всего, город, где удобно жить — за счет применения современных цифровых технологий и инновационных решений, начиная от правильного проектирования и градостроительных принципов и заканчивая использованием сервисов по участию людей в принятии городских решений.

Понятно, что сюда же входит и все, что связано с мониторингом происходящего и сокращением бюрократических процедур по оформлению документов. В целом же проект "Умный город" базируется на 5 ключевых принципах: ориентация на человека, технологичность городской инфраструктуры, повышение качества управления городскими ресурсами, комфортная и безопасная среда, акцент на экономической эффективности, в том числе на сервисной составляющей городской среды.

По поручению министра Михаила Меня мы создали рабочую группу "Умный город", соответствующие изменения внесены в паспорт приоритетного проекта, определен 21 пилотный город, где мы будем тестировать новый подход.

- И как понять, насколько тот или иной город "умен"?

— Мы введем перечень индикаторов умных городов, по которым будем оценивать IQ городов. И в зависимости от динамики своих показателей города и субъекты федерации будут получать больше или меньше субсидий из федерального бюджета, идущих на формирование городской среды. Подчеркну, что главное для нас — не стартовые показатели, а именно динамика, то, как городские власти работают над развитием муниципалитета. В число таких индикаторов войдет и уровень участия людей в принимаемых решениях, автоматизация базовых городских процессов, начиная от форм обратной связи и заканчивая мониторингом качества среды. Сейчас эта метрика разрабатывается, запускать мы ее будем поэтапно — надо понимать, что подобных индексов пока не существует во всем мире, мы все вместе только формулируем что такое "Умный город" и как оценивать его интеллект. Как в свое время учились мерить коэффициент интеллектуального развития человека, потом эмоциональный интеллект, так и мы сначала разработали систему оценки качества городской среды, сейчас разрабатываем критерии разумной цифровизации, а в результате будет общая картинка качества жизни в городе.

Кроме того, с мая мы запустили банк решений для умных городов, где размещаются не только сами решения, но и юридические схема их внедрения, а также инструменты финансирования. Задача этого банка — создать "интернет-магазин", где мэр города сможет под свои задачи подбирать умные решения. Сейчас в банке собран первый пул таких технологий, которые уже были внедрены на территории нашей страны. У них есть конкретные экономические эффекты от использования, контакты людей, которым можно позвонить и узнать, как та или иная технология сработала. Банк пополняется ежедневно, думаю, к осени это будет уже не стартап, а работающая платформа.

- По данным Минстроя, в России почти по всех селах до сих пор нет очистных сооружений. О каких цифровых технологиях может идти речь, если у нас люди до сих пор в туалет на улицу ходят? Мы ментально к умному городу готовы?

— Мы занимаемся и очистными сооружениями, и внедрением новых технологий.

Нельзя заниматься только латанием прорех прошлого: если сегодня не думать о будущем, то те, кто способен двигать нашу страну вперед, кто способен развивать нашу экономику, начнут искать более комфортное место для жизни, и в результате будут жить не в России, а где-то в другом месте.

Поэтому мы должны заниматься и канализацией, и умной городской средой. Нужно участвовать — и выигрывать борьбу за креативный человеческий капитал, одновременно создавая условия для комфортной жизни всех наших граждан. Одна задача не отменяет другую.

- Вы говорите, что умный город должен развиваться, исходя из знаний о людях. Откуда вы собираетесь черпать эти знания?

— Например, тема ЖКХ и цифровизации учета коммунальных ресурсов. Когда сведения о потреблении человеком воды или электричества передаются онлайн, и ты знаешь, сколько и в какой период времени человек потребляет тех или иных ресурсов, то можешь предложить ему целый набор разных тарифных планов, зависящих от его образа жизни. С другой стороны, эти данные будут источником информации о том, как живет человек и каковы его финансовые возможности, распорядок дня и потребности. Например, есть задача сделать доступной онлайн базу данных по "истории болезни" каждого дома — как дом построен и ремонтировался, с использованием каких материалов, какие были аварии и как они устранялись. Это даст ценный источник информации для обслуживающей организации, а также для самих жителей, потенциальных покупателей квартир, риелторов и так далее.

- Куда должны стекаться данные?

— Наше видение ситуации — в городах должны быть соответствующие цифровые платформы, которые обеспечивают анализ больших данных.

Что происходит сейчас? Очень часто даже предприниматели принимают решение о строительстве, например, торгового центра, исходя из знаний прошлого периода: кто-то из конкурентов построил ТЦ, и все летает. И совсем не учитывается тренд, что сама тема офлайн-торговли сужается, так как развивается интернет-торговля. В итоге мы имеем пустые здания и потраченные впустую инвестиции. Такая же история с неправильными решениями у властей по строительству социальных учреждений. Где-то строится лишний детский сад, а где-то его отчаянно не хватает.

- Большие данные должны использоваться прежде всего местными властями?

— Это первый уровень агрегации big data, затем они должны поступать на уровень региона, а потом — на уровень федерации. Для нас принципиально важно иметь возможность следить за тенденциями, которые влияют на определение государственных приоритетов. Знаете, министр Михаил Мень любит повторять фразу, все что мы не измеряем, мы не контролируем.

Начинать надо постепенно. Например, в сфере, касающейся городской агрегации, уже есть несколько удачных кейсов: "Активный гражданин" в Москве, "Добродел" в Подмосковье, платформа "Город" в Новосибирске. Наша задача — провести анализ и понять, нужно ли регулирование с точки зрения федерального законодательства, а дальше весь вопрос в утверждении протокола для обмена данными.

- Смотрите, Новосибирск или тем более Москве могут себе позволить дорогостоящую разработку приложения вроде "Активного гражданина" — для этого они обладают и денежными, и человеческими ресурсами. Но что делать меру небольшого городка меньше чем в 100 тысяч человек?

— А зачем каждому разрабатывать новые платформы? Решения тиражируются и копируются. Это как раз вопрос банка решений, чтобы удачные идеи были доступны всем умным городам России.

- Какие компании сейчас в России заинтересованы в участии в развитии "умных городов"?

— В нашей рабочей группе, которую я с полным правом называю командой, участвуют все ключевые российские компании, имеющие технологии и амбиции в этой области: "Ростелеком", Мегафон, "Росатом", МТС, "Ростех", "Роснано". Это крупные игроки, у которых есть и бэкграуд, и технические компетенции и возможности.

"Ростелеком" предлагает все, что связано с автоматизированным учетом, городским освещением, работы с дорожным трафиком, умными домофонами. У "Росатома" есть целая технологическая компания, которая обеспечивает модернизацию городской инфраструктуры в его ЗАТО. "Роснано" обладает технологиями, позволяющими модернизировать жилищный фонд и повышать его энергоэффективность. В "Ростехе" — набор производств от счетчиков до серьезных инженерных решений для городской инфраструктуры. Молодая компания "Большая Тройка" является лидером в цифровизации обращения с отходами. В Екатеринбурге есть управляющая компания "Лига ЖКХ", которая уже сейчас предлагает мобильные предложения для управления жильем своим клиентов. Это огромный рынок, огромный заказ для наших предпринимателей и промышленности. Реальное импортозамещение в действии.

- Продолжим разговор про работу с данными, но немного развернем тему. Вы планируете как-то анализировать успешность уже реализованных проектов по благоустройству в России? Как понять, что то, что сделано, не только красиво, но и эффективно?

— На этот вопрос позволит ответить индекс качества городской среды. Для этого мы скорректируем его с учетом IQ-города. Думаю, что обновленный индекс появится в июле.

- Сейчас в основном городская среда развивается за счет инвестиций государства и муниципалитетов. Скажите, а когда-нибудь эта сфера может стать объектом частных инвестиций?

— По нашим оценкам, как минимум две трети решений, предлагаемых для модернизации городского хозяйства в рамках цифровой экономики, окупается. Возьмем для примера приборы учета — те, кто вкладывается в их установку, возвращает свои инвестиции за счет дополнительных сервисов, которые может предлагать пользователям. Не окупаются впрямую финансово только вещи, связанные с электронной демократией. Но и у них есть косвенный эффект: вкладываясь в то, что нужно горожанам, ты расходуешь средства на реальные, а не придуманные чиновником потребности.

Яркий пример — у нас уже 8 концессий на благоустройство, и мы со Сбербанком и банком "Российский капитал" делаем коробочный стандарт кредитования на концессии по проектам формирования комфортной городской среды. Первой заметной концессией на общественное пространство стала набережная в Ростове-на-Дону: с 2013 года реализуется проект по благоустройству части набережной реки Дон в рамках заключенного концессионного соглашения, срок его реализации — 32 года. Общий объем инвестиций в реализацию проекта — 330 миллионов рублей. Из заброшенного пустыря вдоль реки за несколько лет набережная стала центром притяжения горожан. "Свежий" пример — в Волгограде прошлым летом было заключено концессионное соглашение в отношении парка сроком на 39 лет. Также крупные проекты с участие бизнеса есть в Ставрополе, Татарстане.

— Вы оценивали емкость рынка городской среды с точки зрения создания новых бизнесов?

— Она огромна. Это миллиарды рублей.

- Осенью вы говорили о городе Бердске, который стал для вас антипримером благоустройства. Вспомните, пожалуйста, еще пару таких примеров и приведите противоположные примеры, на которые всем нужно равняться?

— Я недавно был в командировке в Курске и был неприятно удивлен, когда мне решили похвастаться проектом благоустройства напротив администрации области. Что было сделано — заменили ели и кусты и поставили систему автоматического полива — вот и все создание комфортной городской среды.

А из хороших примеров запомнился Смоленск, тем более что он очень хорошо отображает подход к городской идентичности, который мы хотели бы поддерживать. Там есть овраг, где немцы массово расстреливали людей, постепенно от него остался небольшой клочок земли, который в 90-е годы усилиями ветеранов просто не дали бездумно застроить жильем. Это была бывшая смотровая площадка в центре города на вершине одного из холмов, которая заросла и превратилась в непонятную поляну с камнем в память о погибших в годы войны, и еще с 50-х годов на месте этой площадки обещали сделать мемориал в память о войне.

В рамках проекта формирования комфортной городской среды власти наконец решили его благоустроить и нашли очень изящное решение. Автор проекта — местный дизайнер Павел Бобовников. Совместно с содружеством молодых дизайнеров и просто неравнодушных ребят "Среда по четвергам" был разработан проект, который ориентирован больше на молодежь, на поколение, которое уже не слышало о войне от своих близких, для кого война — это больше кино и книги. Рядом с мемориалом установили металлические композиции с мощными прожекторами света, которые в темное время суток создают архитектурную доминанту, которую видно со всей противоположной части города. Ржавым металлолом, угловатой и агрессивной пластикой авторы хотели показать, что война — это худшее, что может случиться с людьми, это боль, это горе, это не красиво, это уродливо… Идея в том, чтобы дать это почувствовать, а значит и понять. А выходя из зоны конструкций на смотровую площадку, откуда открывается вид на мирный город, особенно ощущаешь ценность и хрупкость этого покоя.

Очень интересный и душевный проект, небольшой по деньгам, но очень запоминающийся. Думаю, все дело в том, что его авторы — местные жители, любящие свой родной город.

Если честно, в последнее время меня немного пугает массовое копирование проектов благоустройства набережных или бульваров а-ля Москва, а такой тренд, увы, заметен. Да, если сравнивать, что было и что стало, видишь заметное улучшение. Но напрягает то, что малые формы, освещение, плитка — все похоже. И набережная в Новосибирске сливается с набережной в Красноярске.

- И что делать? Как заставить города делать разные проекты?

— Заставить никого нельзя. Мы должны стимулировать привлекать местных молодых специалистов. Нельзя постоянно уповать на урбанистов из Москвы. Нужно поддерживать свои таланты. Например, в Рязани проект по приведению в порядок сквера имени Владимира Федоровича Уткина разрабатывали 3-курсники местного вуза, и они сумели сохранить индивидуальность места.

Сквер назван так в честь выдающегося российского ученого, который принимал участие в создании современных ракет-носителей и космических летательных аппаратов, поэтому основная тематика проекта — космос. Именно поэтому проект сквера направлен на популяризацию науки и космизма, а также сохранение памяти о земляках. Проектным предложением территория парка подразделяется на три зоны: детская зона, прогулочная и познавательно-информационная, но все они выдержаны в едином "космическом" духе. Например, в детской зоне парка располагается скульптурная группа "Белка и стрелка": горки, батуты, веревочные городки, песочницы, скамьи и зеленые насаждения.

Наша главная цель — развивать компетенции внизу, на местах. Именно поэтому, кстати, не может быть никаких стандартов городской среды для всей России — могут быть только рекомендации и методики, в идеале еще и анализ практики. Все, что касается городской среды — это вопрос идентичности населенных пунктов, более того, даже формирования новой идентичности.

- Но ведь не в каждой области есть свой архитектурный ВУЗ…

— Трудовая миграция — это неплохо. Главное, чтобы был кадровый резерв молодых архитекторов, представляющих не только "столичный взгляд". Мы сейчас запускаем по аналогии с "Лидерами России" формирование такого пула специалистов, которых мы сначала будем учить новым подходам в развитии городской среды, а потом предлагать их кандидатуры регионам, где есть потребность в подобной компетенции. Тем более что недавно назначенные губернаторы уже не один раз обращались к нам с вопросом, где искать толковых архитекторов. Важно дать возможность талантливым специалистам заявить о себе.

- Зимой-весной состоялось рейтинговое голосование по проектам городского благоустройства в целой серии регионов России. Насколько успешным вы считаете этот опыт? Будет ли новое рейтинговое голосование?

— Да, подобный выход в офлайн за получением обратной связи показался нам крайне интересным. Пришли и проголосовали за то, какие места необходимо приводить в порядок в их родном городе, 18 миллионов человек. И что важно: на 60% позиция горожан была другой в сравнении с тем, что предлагали муниципальные власти, так что, безусловно, надо и дальше узнавать мнение горожан по вопросам городского развития.

Рейтинговые голосования нам бы хотелось сделать регулярными, сейчас мы рассматриваем возможность использования онлайн-платформ. Но и трафик избирателей также не хотелось бы терять, так что мы подумаем, как законодательно регламентировать совмещение рейтинговых голосований по городской среде с единым днем голосования по другим вопросам, например, выборами глав городов или муниципальных депутатов.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 14 мая 2018 > № 2606482 Андрей Чибис


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 10 мая 2018 > № 2600641 Владислав Иноземцев

Вечная стройка. Можно ли решить проблему обманутых дольщиков

Владислав Иноземцев

Директор «Центра исследований постиндустриального общества»

Рыночные механизмы в строительстве жилья оказались неэффективны. По-настоящему решат проблему только государственные гарантии по защите прав участников долевого строительства

За два дня до инаугурации президента России, 5 мая, по всей России прошли протесты против Владимира Путина. По призыву оппозиционного политика Алексея Навального на массовые демонстрации вышло множество людей, часть из которых весьма далека от политики. В числе прочих это россияне, отчаявшиеся найти решение своих проблем, — обманутые дольщики. На этом примере хорошо заметно, что стандартные рыночные механизмы, на которые возлагались большие надежды, в строительной сфере так и не заработали.

Проблема невыполнения строительными компаниями обязательств перед инвесторами появилась давно. По состоянию на середину 2017 года в России насчитывалось от 130 000 до 150 000 граждан, которые не могли добиться получения жилья, в строительство которого вложили личные средства. По ряду причин государство признает обманутыми дольщиками только 40 000 человек.

Почему не работает действующая система

В качестве средства решения проблемы долгое время считался федеральный закон № 214, который призван отрегулировать отношения, возникающие в ходе долевого строительства многоквартирных домов. Однако почти с самого начала применения этого закона стало ясно, что «шероховатости» не исчезают.

Основной причиной стал, на мой взгляд, главный тренд в развитии механизма обеспечения интересов дольщиков. Федеральный закон № 214 в редакции от 21 июля 2014 года допускает три вида гарантии: открытие счетов эскроу, банковскую гарантию или страхование ответственности. Очевидно, что первые два варианта не слишком выгодны для застройщиков: в первом случае они де-факто замораживают свои средства до самого завершения строительства, а во втором компании вынуждены платить банкам комиссии и постоянно подтверждать свою платежеспособность. В результате бóльшая часть операций такого рода довольно быстро сконцентрировалась в страховании.

Статистика подобного типа страхования уникальна для России. С 2013 года, когда надзор над страховым рынком был передан Банку России, объем собранных страховщиками премий по страхованию договоров долевого участия составил около 30 млрд рублей. Однако никаких страховых выплат произведено не было. Для сравнения: по договорам добровольного страхования автотранспортных средств (КАСКО) цифры за один только 2016 год составили 170,7 млрд рублей премий и 97,5 млрд рублей выплат. При этом более 90% всех премий поступило на счета трех компаний («Респект», «Региональная страховая компания» и «ПОВС застройщиков»), у которых доля этого вида доходов в общем объеме страховой премии составляла к началу 2017 года от 80% до 100%.

Причины такого положения дел достаточно понятны. Во-первых, страховой договор обычно заключается на определенный срок, но в случае неисполнения застройщиком своих обязательств судебные процедуры могут продолжаться много лет, что лишает дольщиков шанса оперативно получить вложенные средства. Во-вторых, страховым случаем не считается умышленное мошенничество со стороны застройщика, с которым на практике приходится сталкиваться довольно часто. И в-третьих, широкая судебная практика по таким делам так и не сложилась.

Видимость решения

Страхование договоров долевого участия (ДДУ) в его сложившемся виде в принципе не давало клиенту необходимых гарантий, обеспечивая скорее видимость решенности проблемы. Объектом страхования по такому договору выступает сумма, которую гражданин проинвестировал в строительство, однако страховое покрытие не компенсирует ни рыночной стоимости жилья, ни потерь, образующихся в связи с выплатой процентов, пеней и штрафов по ипотечным кредитам. И я даже не говорю об эффекте девальвации.

По мере того как власти начали активнее бороться с недобросовестными застройщиками, возможность получить свои деньги, как это ни странно, сократилась еще больше. Дело в том, что как только против руководителей или собственников строительной компании возбуждается уголовное дело, страховка перестает действовать. Только в Москве за последние годы наблюдалась масса таких случаев: дела ЖК «Царицыно» и АО «МКХ», ЖК «Квартал Триумфальный» и ЗАО ФЦСР, ЖК «Микрорайон Левобережная» и СУ-155 (если упоминать только самые резонансные из них). К тому же по состоянию на конец прошлого года страховки в России не имели более половины дольщиков, что только подтверждает предположение о формальном характере страхования.

Тема гарантирования прав дольщиков становится особенно актуальной по двум причинам. С одной стороны, еще в прошлом году власти инициировали создание Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. В этот фонд застройщики должны перечислять по 1,2% от суммы каждого договора долевого участия. Несмотря на противодействие строительного лобби, закон № 218 утвердила Госдума, в полной мере этот документ вступает в силу 1 июля 2018 года.

С другой стороны, ясно, что новые правила не помогут разрешить уже существующие конфликты. В ситуации с ЖК «Царицыно» правительству Москвы потребовалось отстранить недобросовестного застройщика и передать проект АО «Мосотделстрой № 1», которое, как предполагается, достроит и введет в эксплуатацию объект, используя в том числе поддержку со стороны городского бюджета. Но у властей большинства российских регионов нет возможностей решать проблему московскими методами, то есть заливанием проблемного проекта деньгами из бюджета.

Число застройщиков-банкротов растет

На начало 2018 года в России число строительных организаций, уже признанных банкротами, превысило 280 единиц, а число подавших заявления о банкротстве приближается к 250. По стране не завершено возведение 989 домов общей площадью 6,6 млн кв. м, и очевидно, что страховые компании не способны решить эти проблемы в одиночку. Стоит отметить, что упоминавшаяся «Региональная страховая компания» в прошлом году вышла из этого бизнеса, передав свой портфель страхования ДДУ более известному и опытному «Проминстраху».

Инициаторы создания Фонда защиты прав дольщиков, по сути, взяли за образец для работы давно действующую в России систему страхования банковских вкладов. В начале прошлого года, когда разрабатывался соответствующий закон, это выглядело обоснованным и логичным. Между тем на протяжении 2017 года стало понятно, что и в банковской среде, где концентрация бизнеса существенно превышает ту, которая наблюдается в строительной сфере (на топ-10 банков по состоянию на 1 января 2018 года приходилось 71% всех активов, тогда как десять крупнейших застройщиков обеспечили по итогам прошлого года менее 7% жилищного строительства в стране), Агентство по страхованию вкладов не справляется с «оздоровлением» проблемных кредитных организаций. Банку России пришлось даже прибегнуть к вливанию средств через Фонд консолидации банковского сектора. Использование новой схемы обусловило рекордные убытки ЦБ по итогам прошлого года: впервые с 1998 года они достигли 435,3 млрд рублей.

Что делать?

Новая политика регулирования вопросов долевого участия (и в части создания Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, и в части ужесточения требований к организациям-застройщикам) представляет собой кальку с усилий Банка России, предпринимавшихся на протяжении последних лет. ЦБ действовал так вплоть до середины прошлого года, когда главное внимание уделялось выводу с рынка ненадежных банков и страхованию вкладов. Но сегодня к этим подходам нужно добавлять новые, учитывая рост спроса на квартиры со стороны граждан и важность строительного сектора для обеспечения экономического роста в ближайшие годы.

Что следовало бы предложить в данной ситуации? На мой взгляд, следует признать, что в современных российских условиях невозможно уповать на эффективное решение накопившихся проблем чисто рыночными методами. Необходимо соединить меры страховой защиты, инструменты, подобные Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, а также средства дополнительной защиты инвесторов со стороны региональных органов власти. В конечном счете все эти функции должны так или иначе «замыкаться» на государство.

В первом случае тарифы на страхование должны дифференцироваться в зависимости от надежности застройщика. Таким образом рынок будет обеспечивать преимущества крупным компаниям и дискриминировать менее известные на рынке. Во втором случае следует поддержать инициативу создания Фонда защиты дольщиков и гарантировать открытость и гласность его работы. Наконец, в третьем случае следовало бы сформировать на уровне регионов (или в некоторых случаях федеральных округов) пулы устойчивых строительных компаний, которые могут с получением ограниченного объема бюджетных средств или финансовых гарантий завершать строительство начатых недобросовестными девелоперами объектов. Здесь опыт Москвы в разрешении дел с проблемными жилыми комплексами мог бы сыграть значительную роль. Основанием для такого решения служит тот факт, что региональные власти, согласовывающие проект застройки, несут часть ответственности в случае, если партнер оказывается недобросовестным предпринимателем.

Еще раз повторю: проблемы защиты граждан от коммерческих и финансовых рисков в России не решаются «автоматически». В развитых странах формирование соответствующих механизмов заняло многие годы. Чтобы пройти путь к цивилизованному рынку, федеральные и муниципальные власти должны делать все от них зависящее, чтобы на деле продемонстрировать: права потребителей важнее прав предпринимателей.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 10 мая 2018 > № 2600641 Владислав Иноземцев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 8 мая 2018 > № 2647086 Илья Менжунов

Тянет на готовенькое.

Управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Илья Менжунов в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» рассказал об итогах развития рынка загородного жилья Московской области в первом квартале 2018 года.

«СГ»: Илья, что с объемом предложения, в том числе, нового в рассматриваемом сегменте?

И.М.: Начало 2018 года на рынке загородной жилой недвижимости Москвы выдалось спокойным. В продажу не поступило ни одного нового коттеджного поселка (КП), хотя сдержанность девелоперов на рынке домовладений уже стала долгосрочной тенденцией. По итогам I квартала в продаже насчитывалось порядка 40 поселков с 890 домовладениями. Правда оговорюсь, что мы отслеживаем ситуацию только на наиболее популярных направлениях (50% рынка) и в организованных КП, расположенных на удалении не более 35 км от Москвы. Поскольку новых проектов нет, существующий объем постепенно сокращается: за первые три месяца он снизился на 13%. Тем не менее есть все предпосылки к перелому тенденции, так как нам известно о подготовке новых крупных проектов, да и спрос клиентов концентрируется на новых, а не старых коттеджах.

«СГ»: А как выглядит структура предложения по удаленности от МКАД?

И.М.: Поскольку активность девелоперов низкая, заметных изменений в географии предложения на загородном рынке домовладений мы не наблюдаем. По-прежнему большая часть объектов (57%) находится в поясе 21-30 км от МКАД, а 35% общего объема располагается на Новорижском направлении. Треть предложения удалена от Москвы на 11-20 км. По 25% и 23% всех коттеджей сосредоточены на Киевском и Рублево-Успенском шоссе. Таким образом, размещение загородных поселков и предпочтения покупателей с точки зрения географии консервативны. Мы видим, как меняются запросы на сам характер домовладения, его площади, архитектуры, оснащения, отделки, размера участка, но предпочитаемая локация остается той же, что и 5-10 лет назад.

«СГ»: Запросы меняются, а цены?

И.М.: Средняя цена квадратного метра в загородных домах столичного региона к концу марта 2018 года составила 130 тыс. рублей, что на 3% выше по сравнению с IV кварталом 2017 года. Средние расценки увеличились в основном в связи с изменением структуры предложения. Покупательский спрос сконвертирован на наиболее доступных предложениях, поэтому в продаже остается все больше дорогостоящих объектов. Особенно ярко это проявилось на Рублево-Успенском шоссе, где средняя стоимость домовладения увеличилась на 16% и достигла 133 млн рублей. В части проектов мы зафиксировали прямое повышение цен по инициативе застройщиков.

«СГ»: Что пользуется наибольшим спросом у клиентов? Много ли сделок заключается?

И.М.: Наибольшее число заявок приходится на готовые в бюджете до 3 млн долларов, площадью 650-700 кв. м и участком 25-35 соток. На них приходится и основная часть заключенных сделок. В сравнении с IV кварталом 2018 года их число снизилось в силу сезонного фактора и неблагоприятных погодных условий, которые сильно влияют на количество показов объектов. Напомню, что февраль выдался очень снежным, а март – морозным, из-за чего потенциальные клиенты неохотно выезжали на просмотры. Однако в апреле активность покупателей уже восстановилась, и мы ожидаем очень активное завершение весны на фоне относительной стабилизации внутренне- и внешнеполитической ситуации, а также повышении курса доллара.

«СГ»: Илья, выделите основную или интересную тенденцию начала года на рынке загородного жилья.

И.М.: В I квартале мы наблюдали рост интереса покупателей к домам с отделкой «под ключ». Нередко при выборе загородной недвижимости эмоциональное впечатление покупателя перевешивает рациональные доводы: клиенту настолько может понравится дом, что покупатель не готов ждать несколько месяцев завершения ремонта. Сейчас же, по нашим оценкам, сегодня 8 из 10 покупателей высокобюджетной загородной недвижимости планируют приобретение жилья «под ключ». Большинство клиентов обращаются к нам с просьбой подобрать готовый к заселению объект, но в то же время рассматривают жилье без отделки в качестве исключительно запасного варианта. Естественно, девелоперы в ответ на повышенный интерес предлагают максимально готовый продукт.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 8 мая 2018 > № 2647086 Илья Менжунов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 мая 2018 > № 2593095 Владислав Яблонских

Вопреки всему.

Как «КОРТРОС» адаптируется к новым реалиям рынка, продолжает строить планы, а главное - реализовывать их.

Экономическая ситуация и законодательные новшества на рынке новостроек привели к тому, что большинство российских девелоперов, подводя итоги прошлого года, констатировали падение объемов продаж в своих проектах. На фоне пессимистических настроений группа компаний (ГК) «КОРТРОС», вопреки общей тенденции, продемонстрировала рост по ряду ключевых показателей. Что помогает компании развиваться в непростые для отрасли времена? Каково в целом нынешнее состояние и перспективы жилищного строительства в России? Об этом и многом другом – «СГ» поговорила с главным финансовым директором ГК «КОРТРОС» Владиславом ЯБЛОНСКИХ.

«СГ»: 2017-й год был непростым для строительной отрасли: объемы жилищного строительства снизились, нормы регулирования стали жестче. «КОРТРОС» один из немногих, кто в этих условиях, называет его удачным. Чем это объясняется?

В.Я: Действительно, несмотря на сложную ситуацию в экономике, основные проекты ГК демонстрировали положительную динамику цены квадратного метра, так, например, на московском рынке рост цены по итогам 2017 года составил 82% по отношению к 2016 году, а рост объемов проданного жилья в квадратных метрах 4%. Повышение маржинальности в текущей рыночной ситуации (опережающий рост цены «квадрата» относительно объемов контрактации в метрах) в первую очередь было достигнуто за счет того, что рынку был предложен в каждом из реализуемых проектов уникальный по своим качествам продукт позволивший аккумулировать платежеспособный спрос. По большому счету, прошлый год во многом стал знаковым для нас, так как ознаменовал собой некое переформатирование нашего девелоперского портфеля, став новым эволюционным этапом компании. Что я под этим имею в виду? Прежде всего – это вхождение в активную фазу реализации нашего амбициозного проекта в сфере элитной недвижимости в Санкт-Петербурге - комплекса Royal Park на Петровском острове. Там будет даже построена внутренняя марина — и яхты смогут подходить прямо к домам, что, заметьте, для России большая редкость. К слову, до этого элитной сферой «Кортрос» не очень-то и занимался. В этом сегменте у нас есть только один реализованный проект в Перми — жилой комплекс (ЖК) «Астра», построенный на месте известной табачной фабрики.

Отдельно стоит отметить и дальнейшее развитие нашего базового, масштабного проекта комплексного освоения территории «Академический» в Екатеринбурге. Речь идет о запуске там продаж по договорам долевого участия (ДДУ), что позволило нам существенно расширить «воронку продаж». Если раньше здесь продавалось только готовое жилье, то теперь за счет ДДУ мы смогли привлечь новых покупателей. Это, в частности, позволило нам занять с этим проектом по итогам года около 25% местного рынка новостроек. В 2018-м и далее, рост объема контрактации в метрах, по нашим оценкам, продолжится, и в потенциале мы видим минимальную планку продаж в «Академическом» на уровне 150 тыс. «квадратов» в год. Помимо 8% роста в Екатеринбурге, в прошлом году нам удалось еще и значительно нарастить свое присутствие на наиболее маржинальных рынках страны - Москвы и Санкт-Петербурга (рост к 2016 году 118% (с учетом проектов fee development) и 92% соответственно), в том числе за счет реализации новых знаковых для рынка проектов. В целом по результатам 2017 года объем поступлений денежных средств от продаж жилой недвижимости по сравнению с 2016 годом увеличился по всей ГК на 8% (а с учетом проектов fee development на 22%).

«СГ»: Тогда как объяснить, что на этом позитивном фоне вдруг появляется информация чуть ли ни об отзыве у компании рейтинга S&P Global Ratings?

В.Я: Во-первых, в сообщении агентства (имеется в распоряжении «СГ») говорится лишь о приостановке «рейтинговых действий» по причине введенных санкций и подтверждения рейтинга на текущем уровне. Однако российские журналисты использовали некорректный перевод. Верный термин по-русски звучит «приостановило» (suspension), а отзыв рейтинга обозначался бы withdrawal. Во-вторых, все мы понимаем, что это чистая политика. После введения известных санкций, S&P - как американское рейтинговое агентство – просто вынуждено было совершить в отношении нас некое ухудшающее действие, что отражало бы их видение на возможные последствия этих ограничений. При этом в самом S&P понимают, что бизнесу «КОРТРОСа» ничего не угрожает – хотя бы потому, что мы является рублевой компанией, и ведем свою деятельность только на территории РФ. В релизе S&P, кстати, четко прописано, что «группа не имеет валютных долговых обязательств и какой-либо существенной зависимости от зарубежных контрагентов. Компания не испытывает сложности с обслуживанием и погашением по текущей долговой нагрузке, а доступные источники ликвидности более чем в два раза превышают уровень долга». Ну, а «приостановка» рейтинга – это не потому, что S&P что-то смущает, а потому, что они, повторюсь, как американская организация, не имеют права иметь каких-либо деловых отношений с лицом, попавшим в SDN List. Кстати, агентство, завершая свое сообщение, пишет, что они с удовольствием возобновят с нами сотрудничество, как только санкции будут сняты.

«СГ»: С этим понятно. Давайте тогда вернемся к российским реалиям. В частности, к происходящим сейчас в стране законодательным изменениям, касающихся долевого строительства, и возможному полному переходу от «долевки» к проектному финансированию. Что вы об этом думаете?

В.Я: Пока мы живем в прежней законодательной парадигме. Каких-либо реальных механизмов замены долевого строительства банковским финансированием еще даже не представлено. Как нет и конкретных дат для начала столь радикальных изменений. А вот с 1 июля 2018 года – со вступлением в силу ряда ключевых поправок в 214-ФЗ, вводящих новые требования к застройщикам - правила игры для большинства игроков рынка могут действительно сильно поменяется. Хотя мы от этого не ожидаем серьезного эффекта на деятельность компании. Объясню, почему. Потому что во всех своих проектах мы либо уже получили разрешение на строительство, либо сейчас получаем их с запасом, что позволит нам как минимум 2018-2019 годы работать без учета влияния этих законодательных поправок.

А если говорить в целом, то «КОРТРОС», по большому счету, всегда жил в логике проектного финансирования. Даже те проекты, которые мы строили по ДДУ, мы всегда реализовывали имея кредитные линии по проектному финансированию. Да еще и не во всех проектах мы этими линиями воспользовались. У нас есть ряд проектов, в которых такой потребности просто не было в силу того, что мы очень четко угадали с продуктом и с целевой аудиторией. Взять хотя бы наш пермский ЖК «Гулливер», который мы запустили в 2015 году, сделав под него изначально проектное финансирование, но так ни разу им и не воспользовались. Второй пример – строящийся ЖК «Серебряный Бор» в Москве. На этот проект также существовала кредитная линия, которая в итоге нам не потребовалась, потому что продажи здесь идут опережающими темпами. Притом, что это объект на Живописной улице еще и является одним из лидеров на московском рынке по темпам роста стоимости квадратного метра. Когда мы только начинали его продавать стоимость «квадрата» составляла 180-186 тыс. рублей, а сейчас его средняя цена – более 300 тыс.

Что касается проектного финансирования как такового, то давайте для начала разберемся - к чему может привести отмена ДДУ. В случае стопроцентного проектного финансирования маржа отрасли частично будет смещаться в пользу банков. Потому что они, по сути, частично возьмут на себя функцию технического заказчика. Плюс увеличатся объемы финансирования, поскольку денег от дольщиков уже не будет. При этом, на мой взгляд, для развития отрасли было бы правильно соблюсти некий баланс, чтобы денежный поток не просто перераспределился в пользу финансового сектора от реального сектора экономики, но и последний тоже какие-то плюсы получил. Какими инструментами этого можно было бы добиться? Наверно, если говорить о земельных отношениях, то здесь было бы уместно говорить о каких-то механизмах рассрочки платежей. Особенно в длинных, масштабных проектах. Опять же в проектах комплексного развития территорий (КОТ), где большой объем ввода, и на балансе застройщика может оставаться много (и надолго) готовых квартир - было бы, конечно, здорово, если бы государство изыскало возможность применения хоть какой-то льготы -- ну, не знаю, на год-полтора, чтобы введенный недавно налог на непроданные квартиры снизить либо вообще свести его в ноль. Также было бы правильно с точки зрения налогов в целом более широко трактовать затраты на вход в проект. Девелопмент - это ведь мультиплицирующая отрасль, и ее устойчивое развитие полезно для экономики в целом, потому что она слишком много рабочих мест создает. Само собой, ждем мы и уже обещанной властями поправки, касающейся правила одного SPV, в части применения ее для КОТов. Тогда у проектов, попадающих под определение комплексных, появится возможность получать одним застройщиком разрешение на разные очереди. Чтобы вновь заработал конвейер последовательной реализации.

«СГ»: Работать в отрасли становится сложней - это видно невооруженным взглядом. Конкуренция усиливается, на рынке активно идет процесс укрупнения… Все это объясняется лишь регуляторикой?

В.Я: С точки зрения законодательства рынок становится более профессиональным и цивилизованным. А вот что касается тенденции на укрупнение отрасли, она особо не зависит от градостроительного регулирования. Хотя бы по одной простой причине, что девелопмент на сегодняшний момент - это, наверное, одна из последних отраслей в российской экономике, в которой большое количество денег и они еще очень сильно диверсифицированы по множеству компаний. Достаточно посмотреть на нефтянку, металлургию, телеком и т.д. - где всего четыре-пять игроков, из которых половина — государственные или окологосударственные. И только поэтому в девелопменте еще пока очень сильна конкуренция. Хотя и укрупнение - это нормальный эволюционный этап для отрасли - с одной стороны. С другой - та регуляторика, о которой мы говорим, она, конечно, преследует благие цели со стороны государства — защитить граждан, не допустить появления новых обманутых дольщиков. Но, как мне кажется, основная проблема-то — как раз с теми застройщиками, которые не по ДДУ строят. С теми, которые до сих пор используют какие-то обходные,и порой, мошеннические, истории. Хотя сам по себе механизм ДДУ - он не такой уж и плохой, и он очень хорошо защищает права частных соинвесторов. Вопрос, мне кажется, в применении этого механизма. И здесь, наверно, тоже нужен какой-то разумный баланс. Потому что зарегулировать отрасль, оставить две-три большие компании - в этом тоже не будет ничего хорошего. Будет минус в конкуренции, что, в конечном итоге, наверное, сузит возможность выбора для для рядового покупателя. Именно поэтому так важно не перейти в олигопольный или в монопольный рынок. Потому что отсутствие здоровой конкуренции - это в результате потеря в качестве продукта и в его разнообразии.

«СГ»: В сложившихся условиях большинство девелоперов предпочитают не запускать сейчас новых проектов, некоторые - фактически «замораживают» свое развитие. «КОРТРОС» от своих планов на будущее не отказывается?

В.Я: Логика появления новых площадок и развития компании у нас следующая: мы ставим себе задачи иметь сбалансированный проектный портфель. Что я под этим подразумеваю? Это, во-первых, присутствие в нескольких регионах - это однозначно Москва и Санкт-Петербург, как наиболее маржинальные рынки. Это Екатеринбург и Пермь - как наши базовые города. Это в текущей ситуации уже и Ростов-на Дону — вы сами недавно писали о проекте с нашим участием по строительству жилого массива на месте бывшего городского аэропорта. Потенциально смотрим и на другие регионы, где нам было бы интересно с точки зрения развития поприсутствовать. При этом в «КОРТРОСе» существует еще и перпендикулярный взгляд на свой девелоперский портфель, его сбалансированности с точки зрения представленных в нем типов проектов. Мы считаем, что для компании очень важно иметь долгосрочные, масштабные проекты типа «Академического» и при этом удачно сочетать их с точечными проектами, такими как «Серебряный бор». При подобной диверсификации по срокам реализации проектов становится очевидно, что более длинный проект может быть менее маржинальным, чем короткий, а, соответственно, на коротком вы зарабатываете больше, но он небольшой - год-два, и все — закончился.

Ну и наконец, третий вид диверсификации - это по сегментам рынка. Мы видим себя в комфорт- и бизнес-классе, которые мы считаем для себя приоритетными. Что касается «элитки» здесь уже надо case-by-case смотреть. Это все-таки тот сегмент, на который в каких-то кризисных ситуациях негативный эффект сразу проявляется, при том, что во всех остальных сегментах кризисные явления гораздо менее заметны. Особенно если вы изначально правильно позиционировали этот проект с точки зрения потенциальных потребителей и платежеспособного спроса. Если вы еще на старте проекта уделяли ему должное внимание, понимали, для кого вы это строите и кому вы это будете продавать, то спрос никуда не денется, ваша задача просто его собрать. Но не стоит при этом еще и забывать о том, покупательские предпочтения ведь тоже могут меняться. Смотрите, если раньше можно было бы построить «панельку», условно, посреди поля, и вы бы ее все равно точно продали, то сейчас люди за свои деньги хотят получить максимально качественный продукт. И его оценка качества сейчас многокритериальна: помимо цены, это и уже может быть и планировка, и квартирография, и отделка мест общего пользования, и благоустройство территории, и «социалка» и т.д. И здесь очень важно предлагать людям какое-то комплексное решение, причем оно везде может быть разным. Если в проектах комплексного освоения территории на первое место выходит инфраструктура, то в каких-то точечных историях это, прежде всего, локация, соотношение цена/качество. Все это то, что и позволяет как раз «притянуть» тот самый платежеспособный спрос.

Взять хотя бы наш другой столичный проект - ЖК «Люблинский» на юго-востоке Москвы. Казалось бы - очередная точечная застройка. В чем его уникальность? Да хотя бы в том, что когда мы его запускали, вокруг практически не было никаких новых объектов моложе конца 70-х годов. Сплошная старая застройка, а при этом очень удачное расположение и сложившаяся инфраструктура. За абсолютно разумные деньги люди получили современный продукт уровня, как минимум, «комфорт-плюс», при этом совершенно другого потребительского свойства, чем все, что находится по соседству.

Возвращаясь к нашим планам — добавлю, что мы, к примеру, в конце второго полугодия 2018 года собираемся совместно с партнерами из Capital Group уже выйти на стройку по еще одному интересному проекту в Останкинском районе столицы. Это бывшая промзона, где ранее располагался Калибровский завод, при этом расположенная относительно близко к центру города.. Там появятся пять домов переменной этажности — от 10 до 35 этажей, суммарной поэтажной площадью под 300 тыс. «квадратов».

Справочно:

Группа компаний «КОРТРОС» является признанным лидером российского рынка по вводу жилья. Проектные офисы ГК расположены в Москве, Cанкт-Петербурге, Екатеринбурге, Перми, Ярославле и Краснодаре. Под управлением холдинга сейчас находится портфель проектов на более чем 16 млн кв. метров.

Автор: Сергей ЛАНЦОВ для СГ-ОНЛАЙН

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 мая 2018 > № 2593095 Владислав Яблонских


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 мая 2018 > № 2593092 Виктор Прядеин

Каков настрой?

Чем запомнится первый год реформы системы саморегулирования в строительстве.

В прошлом году строительная отрасль начала работать по новым правилам. С 1 июля 2017 года вступили в силу сразу несколько важных законов, в их числе и ряд новелл закона № 372-ФЗ, кардинально изменивших условия деятельности саморегулируемых организаций (СРО) в строительстве. Уже почти год отрасль работает по новым правилам, этого времени достаточно, чтобы оценить первые результаты. О том, какие цели реформирования системы саморегулирования уже достигнуты, а на каких направлениях еще предстоит поработать, в интервью «СГ» рассказывает Исполнительный директор Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Виктор ПРЯДЕИН.

Очищение отрасли

«СГ»: Приближается дата, когда можно будет отметить ровно год реформе строительного саморегулирования. По-вашему, достигнутые результаты стоили затраченных усилий? Что бы вы отнесли к успехам реформы?

Виктор Прядеин: Главный положительный итог реформы саморегулирования — запуск механизма самоочищения строительной отрасли от «псевдоСРО». С момента принятия закона № 372-ФЗ из государственного реестра исключены сведения о 62 саморегулируемых организациях в области строительства. Шесть из них прекратили работу в результате реорганизации и присоединения к другим СРО. Остальные 56 исключенных СРО имели те или иные нарушения обязательных требований. Надо отметить, что 12 СРО не стали дожидаться проверок Ростехнадзора и направили заявления о добровольном исключении сведений о них из госреестра. Думаю, это правильное решение, принятое в интересах строителей, ведь в этом случае процесс перехода членов в действующие СРО более предсказуемый и прозрачный.

Результаты дает и усиление контроля за компенсационными фондами СРО. На сегодняшний день установлены фактические размеры компфондов, оставшихся в распоряжении саморегулируемых организаций. Общий объем средств строителей, размещенных на специальных банковских счетах, — порядка 73 млрд рублей. Это примерно 65% всех «дореформенных» денег СРО. К сожалению, как выяснилось, значительная часть СРО, которые впоследствии были исключены, вообще не переводила в банки средства компфондов, а остальные делали это лишь частично. Так, после исключения из реестра 56 СРО на спецсчет НОСТРОЙ банки вернули всего 5% уплаченных их членами денег — 1,919 млрд рублей, хотя внесено было более 36 млрд рублей. Все деньги взыскать нам точно не удастся, но пока есть шанс вернуть хоть копейку — будем бороться до конца. С начала 2017 года НОСТРОЙ инициировал уже 28 исков к таким СРО. Мы требуем остальные средства, а также дела и реестры членов. Все это исключенные СРО обязаны передавать национальным объединениям согласно Градостроительному кодексу. Однако дела членов мы получили только от 14 исключенных СРО из 56! Многие документы были не самого лучшего качества. Одна экс-СРО даже привезла дела членов в мусорных мешках.

Деньги строителей

«СГ»: Многих заботит судьба компенсационных фондов исключенных СРО, которые банки отдают по вашим требованиям. Некоторым даже кажется, что национальное объединение обогащается на беде строителей…

В.П.: Эти средства НОСТРОЙ по закону обязан перечислить в новые СРО, куда вступили строительные организации после исключения старой СРО из госреестра. Этим мы и занимаемся. От строителя требуются соответствующее заявление и несколько документов. Подробная инструкция с примерами есть на сайте НОСТРОЙ.

Также мы должны выплачивать из этих средств компенсации в случаях причинения вреда по объектам, построенным бывшими членами исключенной СРО. Такой случай у нас уже есть. На днях Совет НОСТРОЙ принял решение компенсировать расходы застройщику, который возместил вред пострадавшим на строительстве объекта в Нижегородской области. Возмещать такой вред за счет средств компенсационных фондов — прямая обязанность СРО. В случае исключения СРО эта обязанность переходит к Национальному объединению строителей в объеме перечисленных ему средств. По сути, мы становимся гарантом возмещения вреда по таким объектам.

Как видите, хотя эти деньги лежат на нашем счете, мы ими распоряжаться в иных целях не можем. Но это если денег, оставшихся после исключения СРО, хватает. Увы, чаще возникают ситуации, когда желающих получить деньги больше, чем перечисленных в НОСТРОЙ средств. Из 56 исключенных СРО вообще ни копейки не оказалось на специальных банковских счетах у 18 организаций. Еще 16 СРО зачислили на спецсчета просто микроскопические суммы — несколько миллионов, при том, что со строителей они собирали сотни миллионов и даже миллиарды. В этих случаях все до копейки мы отдаем первым обратившимся строителям. Остальным, к сожалению, вынуждены отказывать.

Всего мы получили 5,5 тысячи заявлений на перечисление средств компенсационных фондов. Пик пришелся на ноябрь-декабрь 2017 года. Из-за нехватки денег более половины заявителей получили отказы. Средства полностью или частично были перечислены в СРО за 1713 строителей. Это почти 700 миллионов рублей, которые, по сути, вернулись в саморегулируемые организации. Еще 800 заявлений у нас сейчас в работе.

Всю информацию о работе по удовлетворению заявлений членов исключенных СРО можно найти на нашем сайте. Специальный раздел «Исключенные СРО» доступен для всех.

«СГ»: А в каком банке открыт спецсчет НОСТРОЙ?

В.П.: Это один из 13 банков, которые соответствуют требованиям, установленным правительством РФ. Я не буду сейчас его называть, чтобы не делать рекламы.

Деньги строителей мы никуда не инвестируем, как некоторым кажется. На остаток средств банк ежедневно начисляет проценты. Сегодня, когда банковские ставки снижаются, мы имеем 5% годовых. Это очень хорошая ставка, учитывая, что она начисляется именно на остаток средств, который каждый день меняется. Процентного дохода уже начислено более 20 миллионов рублей. Они также достанутся строителям.

Финансовый блок НОСТРОЙ проводит регулярный мониторинг предложений уполномоченных банков. Если мы увидим, что кто-то из них предложит более высокую ставку, то поставим вопрос о переводе нашего спецсчета в другой уполномоченный банк. Кстати, на прошедшем в декабре 2017 года Всероссийском съезде строительных СРО выступили представители трех банков, которые предлагали на тот момент лучшие условия по размещению средств компенсационных фондов. Они рассказали представителям СРО о своих условиях и продуктах. Это было необходимо, потому что некоторые СРО размещают свои компенсационные фонды по ставкам ниже рыночных.

К вам едет ревизор!

«СГ»: После 1 октября 2017 года Ростехнадзор получил право исключать СРО из реестра по результатам проведенных проверок. Свои проверки, как известно, проводит и НОСТРОЙ. Есть ли уже какие-то результаты?

В.П.: Надо сразу сказать, что органы надзора проверяли СРО и до 1 октября. Результаты всех ранее проведенных плановых и внеплановых проверок Ростехнадзор учитывает. По графику в IV квартале прошлого года было запланировано 14 проверок. В I и II кварталах 2018 года — уже 39, в их числе 18 — в строительных СРО. И дальше количество проверок будет только расти. Параллельно деятельность СРО проверяет и НОСТРОЙ. Мы согласовываем с Ростехнадзором график, чтобы не дублировать друг друга. И здесь нужно подчеркнуть, что главная цель начавшихся с 1 октября проверок — не исключение СРО, а приведение всех документов и обязательных параметров деятельности в соответствие с Градостроительным кодексом.

Мы анализируем замечания Ростехнадзора и выявляем типовые, чтобы остальные СРО могли своевременно, не дожидаясь прихода проверяющих, исправить свои документы. Кроме размера компенсационных фондов, в ходе проверок возникает много других вопросов. Уверен, что СРО, понимая, о чем их могут спросить, быстрее приведут свою деятельность в соответствие с действующим законодательством. Потом будет меньше неожиданностей.

Перечень типовых нарушений мы обсуждаем сейчас на окружных конференциях, которые проходят в преддверии XV Всероссийского съезда строительных СРО, назначенного на 28 мая 2018 года.

По регионам стоять

«СГ»: В начале реформы были споры относительно принципа регионализации, предусмотренного для строительных СРО законом. Как он работает на практике?

В.П.: Территориальное перераспределение строительных организаций дало системный эффект. С одной стороны, саморегулируемым организациям легче контролировать своих членов, если они работают в одном регионе. С другой стороны, строители теперь могут участвовать в работе органов управления СРО лично, а не через доверенности, которые раньше массово выдавали лицам, близким к руководству СРО. Саморегулирование превращается из «бизнеса» для узкой группы людей в общественно значимую деятельность по выработке общей позиции по всем сложным вопросам строительства, включая контроль СРО за своими членами, защиту интересов строителей и пр.

Стоит еще раз отметить, что введение принципа регионализации никоим образом не ограничивает право строительной компании выполнять работы на территории всей страны. Анализ контрактной базы в сфере строительства по госконтрактам показывает, что большинство контрактов — небольшие, на несколько десятков миллионов рублей. И заключаются они в том регионе, где строительная компания и «прописана». Никто за такими контрактами за тридевять земель не ездит.

«СГ»: Вы сказали про защиту интересов строителей, можете рассказать об этом чуть подробнее?

В.П.: Благодаря все той же регионализации СРО стало проще не только контролировать строительные организации, но и защищать интересы строителей, принимающих участие в конкурсах на заключение строительных контрактов для обеспечения государственных и муниципальных нужд. В рамках осуществления общественного контроля СРО имеют право инициировать проверки ФАС в отношении закупок, которые нарушают или могут нарушить права строительных компаний, гарантированные законодательством. Также СРО может защищать интересы своих членов в суде при разрешении споров с государственными и муниципальными заказчиками. Еще одним важным механизмом защиты строителей, прописанным в 372-ФЗ, стала возможность передать разрешение споров между СРО и ее членами по ряду вопросов из компетенции арбитражных судов в компетенцию Третейского суда, сформированного соответствующим национальным объединением СРО.

Работать по правилам

«СГ»: НОСТРОЙ с 2010 года занимается разработкой стандартов на процессы выполнения работ. После принятия закона данные стандарты стали обязательными для применения. Однако в этом году НОСТРОЙ решил пересмотреть принципы разработки данных стандартов. Почему?

В.П.: Основная задача стандартов на процессы выполнения работ — создать условия для повышения качества и безопасности строительства. По этой причине применение таких стандартов строительными компаниями стало обязательным предметом контроля со стороны СРО. Эти функции сегодня закреплены в Градостроительном кодексе.

По поручению Совета НОСТРОЙ НИУ «МГСУ» в 2017 году провел инвентаризацию фонда стандартов, который включал в себя 235 СТО. Прежде всего нам было важно убедиться, что эти стандарты на момент их утверждения в качестве обязательных не противоречили вышестоящим нормативно-техническим документам в области строительства (техническим регламентам, сводам правил, ГОСТам).

По результатам инвентаризации подготовлены и внесены поправки в 92 действующих стандарта НОСТРОЙ, а также предложен для утверждения перечень из 140 СТО, которые могут подлежать контролю за их соблюдением членами СРО. В последующем этот перечень был дополнен. Сегодня в нем 167 СТО.

Надо отметить, что основные члены строительных СРО, ради которых мы трудимся, — это микропредприятия и малый бизнес. И контракты они заключают небольшие. Поэтому важно, чтобы стандарты на процессы выполнения работ не только содержали ссылки на вышестоящие нормативно-технические документы, но также стали удобным инструментом, который производители работ или организаторы строительства смогут применять непосредственно на стройплощадке.

В этой связи в 2017 году Президент НОСТРОЙ Андрей Юрьевич Молчанов поручил пересмотреть подходы к разработке стандартов, усилив акцент на второй части — на их практической применимости при производстве строительных работ.

С учетом этого НОСТРОЙ совместно с саморегулируемой организацией «Союз строительных компаний Урала и Сибири» при участии НИУ «МГСУ» приступил к разработке комплекса документов по организации строительного производства. В него войдет стандарт НОСТРОЙ, а также рекомендации и методические пособия по его применению.

Кроме того, достигнута договоренность с ПАО «Северсталь» о совместной разработке СТО на монтаж крыш с кровлей из металлочерепицы. Особо отмечу, что контроль за расходованием средств на разработку стандартов усилен. Теперь решения о выделении средств НОСТРОЙ по каждой работе принимаются на заседаниях Совета после всестороннего обсуждения. Кроме СТО НОСТРОЙ мы разрабатываем также своды правил, национальные и межгосударственные стандарты. Совсем недавно в Минстрой России для утверждения передан свод правил на строительство искусственных сооружений высокоскоростных железнодорожных магистралей. Завершается разработка 8 сводов правил на строительство и ремонт магистральных трубопроводов для нефти и газа. В конце 2017 года переданы на утверждение два свода правил: один — на проектирование железобетонных пространственных конструкций, второй — на проектирование автономных источников теплоснабжения.

По заказу НОСТРОЙ разработаны и утверждены четыре ГОСТ Р на монтаж и пусконаладочные работы по внутренним инженерным сетям и системам зданий и сооружений, в том числе вентиляция и кондиционирование, отопление, холодное и горячее водоснабжение, системы управления лифтами. В заключительной стадии работы еще по 7 ГОСТам.

Совершенствование деятельности

«СГ»: Каких еще направлений деятельности НОСТРОЙ коснулись значительные изменения?

В.П.: Практически всех. Мы уже почти год живем по новому Федеральному закону № 372, который кардинально изменил систему строительного саморегулирования. Мы уже видим на практике, как работает закон, и какие в нем есть «узкие места». Поэтому в декабре прошлого года на Всероссийском съезде СРО был утвержден разработанный Экспертным Советом НОСТРОЙ перечень поправок в Градостроительный кодекс. Затем он был направлен в Минстрой России и Правительство Российской Федерации.

Работа по обсуждению перечня возможных поправок в настоящий момент продолжается совместно с Минстроем России в интересах строительной отрасли.

Мы стараемся непрерывно совершенствовать и свою внутреннюю деятельность — с 2016 года ведем системную работу, направленную на экономию, оптимизацию и сокращение издержек.

В этом нам также помогла недавно прошедшая впервые за всю историю существования национального объединения плановая документарная проверка Минстроя России. Коллеги провели большую работу, запросили и изучили множество документов, указали нам на недочеты. И мы уже начали их исправлять. Результаты проверки позволят нам усовершенствовать деятельность, повысить ее прозрачность и эффективность.

Колоссально вырос объем судебной работы. В 2017 году и в I квартале 2018 года НОСТРОЙ привлекался к участию по 836 делам, из которых в качестве ответчика — 96 дел, в качестве третьего лица — 703 дела, в качестве истца — 36 дел.

Когда суды принимают решение не в пользу нацобъединения, мы обжалуем эти решения в вышестоящих инстанциях.

У НОСТРОЙ появились и новые функции, которых прежде не было, например, формирование и ведение Национального реестра специалистов строительной отрасли.

Около 87000 строительных компаний объединяют сейчас отраслевые СРО

233 СРО состоят в НОСТРОЙ по состоянию на 25 апреля 2018 года

Кстати

В НОСТРОЙ действует Экспертный Совет по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере, осуществляющий экспертизу нормативных правовых актов. В 2017 году состоялось 11 заседаний Экспертного Совета, рассмотрено 29 проектов нормативных правовых актов, в том числе 18 проектов федеральных законов, утверждено 22 экспертных заключения.

Справочно

Федеральный закон № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты», направленный на совершенствование системы саморегулирования в строительстве, был принят 3 июля 2016 года. Полностью документ вступил в силу 1 июля 2017 года. Главные направления реформы: региональный принцип формирования СРО; отмена свидетельства о допуске к работам; вывод «из тени» компенсационных фондов; введение дополнительной ответственности за неисполнение государственных и муниципальных строительных контрактов; расширение полномочий СРО по разработке и применению единых стандартов деятельности; формирование Национального реестра специалистов (НРС) в области строительства.

Автор: Андрей МОСКАЛЕНКО

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 мая 2018 > № 2593092 Виктор Прядеин


Россия. ДФО > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 1 мая 2018 > № 2597866 Георгий Карлов

Георгий Карлов: Земли Минобороны могут быть использованы не только в рамках ТОР

Представители бизнеса обратились к Президенту РФ с просьбой открыть для предпринимательства территории ДФО, находящиеся в ведении Минобороны

Территории Дальнего Востока, которые находятся в собственности Росреестра и Минобороны нужно рассматривать не только как потенциальные площадки для ТОР, но и вообще как зоны для бизнес-инвестирования. Об этом заявил Георгий Карлов, депутат Госдумы РФ от Сахалинской области. Глава общероссийской организации малого и среднего бизнеса "Опора России" Александр Калинин обратился к президенту Владимиру Путину с просьбой "впустить" бизнес в земли ДФО, находящиеся в ведении Минобороны РФ, — сообщает корр. PrimaMedia (Москва).

— Механизм передачи земель данной категории в собственность субъектов и муниципалитетов существует. Но, к сожалению, он часто пробуксовывает как на этапе передачи, так и на этапе использования этих территорий для создания новых бизнес-проектов. Безусловно, инвестиционный и вообще предпринимательский климат в субъектах Дальнего Востока нуждается в улучшении, большое количество земель не используются вообще. Конечно, туда следует привлечь бизнес, — сказал Георгий Карлов.

В документе, направленном из "Опоры России" в администрацию президента, сказано, что территории, находящиеся в собственности Росимущества и Минобороны зачастую не используются по назначению и могут быть предоставлены предпринимателям. Авторы обращения подчёркивают, что в соответствии с законом на данных территориях можно вести только сельскохозяйственную и лесохозяйственную деятельность. Строительство зданий там запрещено, а это необходимо для промышленного, фармацевтического и других видов производства.

Россия. ДФО > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 1 мая 2018 > № 2597866 Георгий Карлов


Россия > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 28 апреля 2018 > № 2590627 Михаил Петров

Ярмарки возвращаются. Как неизвестные бренды привлекают посетителей в торговые центры

Михаил Петров

генеральный директор SmartEstateMoscow

В эпоху, когда аудитория перестает потреблять бесконечную жвачку масс-маркета, торговые центры все еще с трудом осознают необходимость смены концепции набора операторов и своей роли в жизни потребителей

Сегодня основные арендаторы российских торговых центров — это сетевые магазины западных и отечественных компаний с концептуальным, но многотиражным товаром. Также заметную долю занимают профессиональные местные спекулянты, основная цель работы которых — максимальная прибыль в короткий срок. Прослойка локальных брендов, самостоятельно занимающихся розницей, в российских ТЦ практически отсутствует. В то же время аудитория уже готова ощутимо голосовать кошельком в их пользу. Команды торговых центров ломают голову, как заполнить объект в условиях стагнации, но не замечают очевидных возможностей.

Согласно исследованию Nielsen, 46% респондентов в мире ответили, что происхождение бренда для них важно наряду с ценой, функциональностью и качеством. 28% респондентов выделили происхождение бренда как основную мотивацию к покупке товара. В России же существуют две основные точки зрения на российские товары: прогрессивная, в парадигме которой российское — это тренд, и устаревшая, где все российское значит низкокачественное. Впервые за много лет прогрессивное отношение начинает превалировать у покупателей в отношении отечественных товаров: качество и статус национальных брендов растут.

Локальный бренд на карантине торгового центра

Основных позиций в отношении модных локальных брендов у российских ТЦ две. Для первой категории собственников все они — пресловутые малые предприниматели. Отношение к ним обычно соответствует духу ведения бизнеса с учетом наследия 1990-х годов. Другую крайность демонстрируют инвестиционные фонды, владеющие ТЦ: для них торговый центр — это «вечный двигатель», результаты работы которого отражаются в таблицах Excel. Решающим фактором при выборе арендатора для обеих категорий владельцев торговых центров по-прежнему остается платежеспособность и наличие сети магазинов у оператора — без какой-либо оглядки на актуальность, концептуальность, перспективность и соответствие бренда запросам целевой аудитории объекта.

В ожидании крупных сетей собственники ТЦ соглашаются на простой помещений, инвестируют огромные средства в цифровизацию процессов, готовы делать отделку. В общем, владельцы торговых объектов готовы на что угодно, лишь бы и дальше пребывать в иллюзии, что все будет по-прежнему, надо лишь добавить инноваций, заполучить желанного ретейлера федерального масштаба и опять заснуть летаргическим сном лет на десять. Недвижимость, хоть и остается неподвижной в пространстве, должна быть живой, как ее пользователи. Пытаться оживить проект за счет еще одного крупного оператора «как у всех» — все равно что гальванизировать труп.

Казалось бы, почему бы не обратить в такой ситуации внимание на локальные бренды? Почти все известные мультибрендовые точки Москвы находятся не в ТЦ, а в формате уличной торговли — то есть на первых этажах жилых зданий. Достойные подборки молодых и неизвестных марок одежды есть в «Курсовом» и «Хохловке», которые размещаются на первых этажах зданий в историческом центре столицы. Другой пример — российская керамика высокого класса в рамках ярмарки на ВДНХ. И вновь это не формат торгового центра. Так происходит потому, что торговые центры пока не предлагают локальным брендам чего-то более подходящего с точки зрения коммерческих условий, завышая «входной билет» для неизвестных игроков.

При этом большинство товаров в подобных магазинах по своей ценовой категории соответствует политике арендаторов ТЦ. Среди ТЦ хотя бы с каким-то количеством локальных брендов выделяется «Цветной», где дизайнерские марки — это концепция всего торгового центра, а также модные кластеры, среди которых Trend Island в «Авиапарке», Take Away в РИО, «Матрешка» в «Охотном ряду». Чувствуете, как быстро закончился список?

Общую успешность локальных брендов в торговых центрах доказывает зарубежный опыт: в европейских ТЦ местные марки занимают в среднем от 20% до 60% всех площадей. К примеру, в ТЦ Arcadia, самом большом в Польше, кроме европейских гигантов масс-маркета представлены основные польские бренды. В CentrO в немецком Оберхаузене, расположенном недалеко от границы с Бельгией и Нидерландами, 220 магазинов, из которых только 20 представляют американский масс-маркет, а местные бренды доступы как в люксе, так и в демократичном сегменте. В Colombo Centro Commercial в Лиссабоне, самом большом ТЦ на Пиренейском полуострове, около 60 португальских марок одежды, обуви и сумок. Знаменитый местный люкс и локальные нишевые бренды успешно сочетают в Лондоне на Oxford Street: там помимо всемирно известных британских Oasis и Miss Selfridge присутствуют начинающие местные дизайнеры.

В России же локальные бренды предпочитают размещать свои торговые точки вне ТЦ, зачастую сбиваясь в кластеры и генерируя синергетический целевой поток покупателей — не это ли мечта любого торгового центра?

Торговый центр как бизнес-инкубатор

Современный торговый центр — это уже не место необходимого шопинга, а центр социализации. К шопингу практичный покупатель относится сегодня крайне избирательно, ищет уникальности и постоянно проверяет свою выгоду от потенциальной покупки в интернете. На мой взгляд, в торговом центре нового формата доля уникальных брендов должна составлять не менее трети. В эту категорию могут входить как локальные концепции, так и собственная торговля ТЦ, удовлетворяющая специфические запросы целевой аудитории. Покупателю больше не нужен масс-маркет в том количестве, в котором он представлен в торговых центрах. Он не хочет обманываться в сетевых кафе, где с чеком в 1000 рублей он получит три маленьких порции стандартизированных блюд, сидя на деревянном стуле. Вместо этого покупатель ищет оригинальную местную и уличную еду, запоминает имя повара-продавца, который приготовил конкретное блюдо.

Сейчас этот формат находит свою нишу в уличной торговле и на рынках нового формата. ТЦ же он рассматривает как коробку с привычным наполнением из двух десятков знакомых магазинов турецкого трикотажа и десятка ресторанов доготовленной еды. Осознавая такой запрос, прогрессивные ТЦ работают над повышением лояльности в коммуникации с местными жителями: они организуют некоммерческие маркеты местных брендов, размещают особенную маленькую пекарню, рынок фермерских продуктов и еды на вынос, а дополняют эту идиллию мультибренды российских дизайнеров с необычным и быстро меняющимся ассортиментом.

В 2014 году я задумал проект временной ярмарки локальных брендов Play Fashion и впервые реализовал его в ТРЦ «Метрополис». Это было первое подобное мероприятие в столичном ТЦ, которое длилось дольше трех дней. Play Fashion шел почти месяц, находился в центральном атриуме и по тем временам стал настоящим событием: в рамках проекта состоялось 40 мероприятий, а участники ярмарки заработали от $30 000 до $100 000 — достаточные суммы для того, чтобы вложить их в развитие бренда и выйти на новый уровень. По итогам ярмарки четверо участников открыли свои магазины.

Этот опыт показывает, что создание программ по развитию малого предпринимательства самими торговыми центрами дает возможность вырастить новых арендаторов для долгосрочных контрактов. На западе ТЦ уже давно вынесли малые формы предпринимательства в существенное направление. Европейские и азиатские торговые центры работают как бизнес-инкубаторы, причем не без помощи государственных структур. Подобным образом действуют фестивали локальных брендов: к примеру, в Дубае такой фестиваль организует департамент туризма Объединенных Арабских Эмиратов. Местные торговцы утверждают, что 25% их годового оборота приходится на месяц фестиваля. Событие становится платформой для продвижения: даже в мировой столице люкса и роскоши есть нишевые дизайнеры, для которых создана специальная площадка и условия прямо у подножия небоскреба «Бурдж-Халифа» — Market Outside the Box.

План спасения

В первую очередь стоит отметить, что торговые центры — это машины продаж. Смена профиля торгового центра на «социальный» является большим заблуждением маркетологов. Концерты звезд третьего эшелона, лекции бесплатных стилистов, фестивали автомобилей и техники могут дать разовый прирост посетителей без конверсии в реальных покупателей.

Исходя из специфики объектов коммуникация в торговом центре выстраивается исключительно от продаж до продаж. Это значит, что лучше, если визит покупателя будет носить целевой характер: посетитель должен получать удовольствие от своих расходов внутри ТЦ, а не от бесплатных зрелищ, которых сегодня в избытке и на улицах Москвы. В супермаркете, где пахнет ароматной выпечкой, покупатель тратит больше денег — тот же принцип работает и с иными продуктами. Когда покупателю удается совершить свою идеальную покупку, ему хочется большего: к идеальному платью он ищет идеальный аксессуар, к идеальной сумке подбирает идеальную обувь, а к идеальной вазе — цветы.

В такой парадигме локальные бренды должны давать те самые идеальные элементы, которые позволяют покупателю продолжать свой радужный шопинг. Их товары должны работать как тумблеры: буквально включать режим шопинга у посетителей, которым нужно получить приятные ощущения от покупки уникальной и малотиражной вещи. Фактически локальные бренды способны сформировать «душу» торгового центра, которая со временем обретет своих единомышленников, приходящих за покупками вновь и вновь, — тех самых возвратных покупателей.

В эпоху прозрачности оборотов магазинов торговый центр может оперативно отслеживать прогрессию роста интереса к тем или иным местным бизнесам. Если обороты растут, локальный бренд становится потенциальным долгосрочным арендатором торгового центра, а инвестиции со стороны объекта в развитие такого игрока окупятся сторицей по мере укрепления компании.

Протягивая руку помощи локальному игроку, торговый центр не становится благотворителем: он занимает позицию инвестора, нацеленного не на извлечение сиюминутной прибыли, а на долгую, но эффективную игру на рынке. Начинать этот путь можно с малых и легких шагов. К примеру, в Нью-Йорке развивается формат биржи вакантных площадей для всех, кто готов попробовать себя в торговле: сайт-агрегатор выставляет пустующие павильоны ТЦ во временную аренду на льготных условиях. Торговый центр не ждет своего идеального долгосрочного сетевого арендатора: он получает возможность отсмотреть десятки начинающих брендов и выбрать тот, который готов предложить своей аудитории, и, быть может, даже остаться с ним надолго. Такой подход интегрирует дикие локальные бренды в процесс цивилизованной торговли и образовывает их: на выходе ТЦ-благодетель получает лояльного игрока, готового работать в полную силу.

В эпоху, когда аудитория перестает потреблять бесконечную жвачку масс-маркета, торговые центры все еще с трудом приходят к осознанию необходимости принципиально иного подхода к концепции набора операторов и своей роли в жизни потребителей. Сегодня только жесткое соответствие запросам целевой аудитории — шанс уйти от инерции и реакции на «плохой» рынок. Чтобы достичь успеха, во главу угла торговый центр должен наконец поставить не собственное стремление постоянно обогащаться, а запросы покупателя, которые должны быть удовлетворены вне зависимости от платежеспособности потенциального арендатора.

Россия > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 28 апреля 2018 > № 2590627 Михаил Петров


Япония. Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Медицина. Внешэкономсвязи, политика > bfm.ru, 27 апреля 2018 > № 2593114 Алексей Изотов

Алексей Изотов: «Мы хотим собрать все самое лучшее, что есть в мире»

Начальник Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса рассказал Business FM о Медицинском центре российско-японской дружбы, который появится в Москве

Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК) при Министерстве иностранных дел РФ объявило о создании в Москве Медицинского центра российско-японской дружбы, который будет построен вместе с японскими партнерами. Объем инвестиций в проект оценивается на уровне 5-6 млрд рублей, половину из которых берут на себя японские инвесторы. О деталях этого знакового проекта в эксклюзивном интервью Business FM рассказал начальник ГлавУпДК Алексей Изотов.

Алексей, если честно, российско-японский медицинский центр — это потому, что Год Японии в России? То есть был бы Год Бразилии, был бы российско-бразильский центр?

Алексей Изотов: Очень хороший вопрос. Конечно же, нет. Наш проект достаточно глубоко проработан, наши эксперты внимательно изучили опыт различных стран, и выбор был сделан в пользу Японии. Безусловно, не последнюю роль в принятии этого решения сыграли политические факторы: хорошо известно, что медицина является одной из важнейших составляющих плана российского-японского экономического сотрудничества, известного как «восемь пунктов премьер-министра Японии Синдзо Абэ».

Но ГлавУпДК не медицинская структура. Почему вдруг вы стали инициатором этого проекта?

Алексей Изотов: Позвольте с вами не согласиться. Медицинские услуги — одно из стареших направлений нашей деятельности: наш филиал, Медицинский центр, был создан в 1948 году и в марте этого года отпраздновал свое 70-летие. Сегодня это крупный клинико-диагностический центр и стационар на тысячу мест с пропускной способностью около тысячи пациентов в сутки. У нас работают более 550 высококвалифицированных специалистов-медиков, есть собственная лаборатория, служба скорой помощи и множество клиентов: это и российские граждане, и иностранные представители из 142 стран — сотрудники дипломатических миссий, международных организаций, иностранных фирм и корреспондентских пунктов.

Убедили. Создание российско-японского медицинского центра называли едва ли не главной медицинской новостью последнего времени. Не перебор? Что такого в этом центре, что заставляет говорить о нем в столь превосходных тонах?

Алексей Изотов: Я думаю, не перебор. Это, несомненно, новость, и особенно важно, что она из хороших, позитивных новостей, которых в последнее время, как мы все знаем, не так уж и много. Дан старт масштабному гуманитарному, неполитизированному проекту. А участие в нем Японии вызывает в различных кругах российского общества особый, неподдельный интерес. Ведь к Японии наши граждане еще со времен Советского Союза относятся не только с большим интересом, но и с большим доверием. Согласитесь, ведь мы именно с доверием всегда относились и к японской технике, и к различным японским разработкам, и к японским автомобилям, и ко многим вещам, которые связаны с Японией.

Что будет представлять собой новый центр, кто в нем будет работать — наши врачи, японские врачи или все вместе? Какие услуги он будет предоставлять, какая там будет техника, препараты? В общем, что будет составлять суть этого проекта?

Алексей Изотов: Давайте начнем с того, кто, как мы предполагаем, будет обслуживаться в нашем центре. По оценкам наших специалистов, это будут российские граждане, клиенты страховых компаний, и на их долю будет отводиться около 60%. Около 13-15% составят иностранные граждане: сотрудники дипломатических представительств, различных компаний и так далее. Около 15% — сотрудники ГлавУпДК, которые традиционно также пользуются услугами нашего центра, и члены их семей. И еще оставшиеся несколько процентов — это различные категории граждан, включая физлиц и многих других.

Если говорить о самом проекте, это многофункциональный медицинский комплекс, включая стационар. В нем будут работать врачи с российскими дипломами, но имеющие возможность проходить обучение в Японии и быть в постоянном контакте со своими японскими коллегами, в том числе с использованием возможностей телемедицины. Центр будет оснащен самой передовой техникой, причем — мы об этом уже договорились с нашими японскими коллегами — это будет не обязательно техника японского производства. Мы хотим собрать все самое лучшее, что есть в мире. И, естественно, препараты мы сможем использовать только сертифицированные в Российской Федерации.

Насчет сертификации всегда отдельный вопрос. Вы не предвидите здесь никаких проблем?

Алексей Изотов: Серьезных проблем, по нашему мнению, быть не должно. Более того, мы сейчас в Токио провели целую серию двусторонних переговоров и в том числе делали особый акцент на переговоры с компаниями, которые имеют большой опыт, по несколько десятков лет, по сертифицированию различных японских продуктов на территории РФ.

В посольстве Японии недавно прошла пресс-конференция, которая была посвящена этому проекту. Вы там говорили, что нам не хватает японской логистической организации процесса оказания медуслуг. Что вы имели в виду, чего нам именно не хватает?

Алексей Изотов: Японская организация — это высокая степень рациональности, большое уважение к времени пациента, максимальная автоматизация и стандартизирование всех процессов. Недаром, как мы с вами хорошо знаем, во многих российских компаниях сейчас берут на вооружение японскую систему управления кайдзен. Могу сказать по собственному опыту, что в Японии полная диспансеризация одного отдельно взятого человека занимает всего один день!

Это внушает…

Алексей Изотов: Да, и именно поэтому Япония очень гордится, что они диагностируют все сложные заболевания на ранних стадиях развития.

Уже было объявлено, что 49% финансирования проекта берет на себя японская сторона, японские компании, соответственно, 51% наш. Может быть, уже есть какие-то конкретные договоренности? Я знаю, что должны были состояться двусторонние переговоры по этому поводу.

Алексей Изотов: Конкретные двусторонние переговоры в Токио прошли. Интерес к нашему проекту проявили более 20 японских компаний. С руководством каждой из них проведены детальные переговоры, и, что самое главное, по итогам была определена компания-агрегатор, которая будет выступать от лица японской стороны. Сегодня впервые и специально для Business FM могу сказать, что это корпорация «Соджитсу» — один из крупнейших торговых домов Японии с годовым оборотом более 30 млрд долларов. Между УпДК и «Соджитсу» уже подписан меморандум о намерениях.

И в чем будет заключаться роль агрегатора?

Алексей Изотов: Он будет собирать все компании, заинтересованные в сотрудничестве с нами, и возьмет на себя роль организатора всех процессов внутри Японии. Более того, «Соджитсу» имеет большой опыт строительства именно медицинских центров за рубежом. Например, недавно они закончили очень масштабный аналогичный проект в Турции.

Раз уж мы заговорили о строительстве, не могу не спросить: кто архитектор проекта, кто будет подрядчиком, кто будет строить?

Алексей Изотов: На данной стадии говорить о генподрядчике рано. А вот архитектурный проект у нас уже есть. Он разработан российскими архитекторами и получил очень высокую оценку наших японских партнеров. Все японские ноу-хау будут использоваться во внутренних планировочных решениях — наши специалисты более восьми месяцев согласовывали их с японской стороной. Приведу очень короткий, но понятный и простой пример: если в японском госпитале есть операционная, то рядом обязательно должна быть комната, в которой родственники пациента ожидают результатов операции.

То есть не как у нас, в коридоре, все вместе?

Алексей Изотов: Да. Но у нас такого предусмотрено не было, поэтому первоначально этот огромный проект был практически весь в красных линиях, и наши архитекторы согласовывали с японцами буквально каждый квадратный метр. Опять же, например, у японцев операционная может быть меньше 13 квадратных метров, а у нас она должна быть больше 15 квадратных метров. И такие примеры я могу приводить до бесконечности.

Но сейчас проект согласован окончательно?

Алексей Изотов: Да, проект согласован окончательно.

Вы будете проводить тендер на выбор генподрядчика?

Алексей Изотов: Конечно, мы же на территории Российской Федерации, поэтому мы, соответственно, должны полностью действовать в рамках российского законодательства.

Когда примерно этот тендер может состояться?

Алексей Изотов: Я думаю, достаточно скоро, потому что времени у нас особенно нет и никто ждать и затягивать процесс не хочет.

Вы уже говорили, что если центр окажется успешным, то возможно повторение этого опыта в других городах России и странах СНГ. А что значит «успешный», как это оценить?

Алексей Изотов: Успешность проекта, естественно, так как проект коммерческий, определяется нормой прибыли. Но мы четко отдаем себе отчет, что это первый, пилотный проект и он будет самым сложным. Когда будут отточены все детали, будет определена оптимальная площадь земельного участка, этажность, планировочные решения, комплектация оборудования, штатное расписание персонала и многие другие вещи, аналогичные клиники можно будет «собирать», как конструктор, и открывать их достаточно быстро. Думаю, что многие наши губернаторы захотят иметь российско-японские медицинские центры в своих крупных городах.

То есть вы будете готовы отдать этот проект, сделав его проектом повторного применения?

Алексей Изотов: Да, абсолютно правильно.

Осталось спросить, когда планируется открытие центра.

Алексей Изотов: Скажу откровенно, наши японские партнеры крайне оптимистичны и планируют перерезать ленточку уже во второй половине 2021 года. Мы, со своей стороны, хотели бы также разделить их оптимизм.

Валерия Мозганова

Япония. Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Медицина. Внешэкономсвязи, политика > bfm.ru, 27 апреля 2018 > № 2593114 Алексей Изотов


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 26 апреля 2018 > № 2585774 Никита Стасишин

Интервью замминистра Никиты Стасишина: об ипотеке и долевом строительстве 

Граждане должны видеть, из-за чего власти региона решили сдать дом с опозданием

ЕСЛИ ОСНОВАНИЯ НЕУБЕДИТЕЛЬНЫ, ТО ГРОШ ЦЕНА ТАКОЙ ВЛАСТИ

Основной механизм приобретения жилья в России – ипотека. Первоначальный взнос, как правило, составляет около трети всей суммы кредита, а просроченная задолженность низка и продолжает снижаться. Тем обиднее людям, которые копили и потом исправно платят кредит, но квартиры не получили из-за недобросовестности застройщика. О том, что нужно сделать, чтобы проблема обманутых дольщиков навсегда ушла в прошлое, порталу "Интерфакс-Недвижимость" рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

Обманутые дольщики: сколько их у нас?

Мы считаем, что необходимо вести учет не по реестру пострадавших граждан, а по количеству объектов, поскольку реестр носит заявительный характер. В прошлом году были утверждены региональные "дорожные карты" решения проблем обманутых дольщиков. И вот по ним, по состоянию на 1 января, к проблемным относятся 836 объектов. Это 1101 дом. Поясню, объект – это не один дом, а количество выданных разрешений на строительство. Где-то субъекты выдают на каждый дом разрешение, где-то – в рамках проекта планировки территории. Мы в Минстрое считаем, что подсчет граждан на основании реестра не вполне корректен. Сегодня в нем чуть более 30 тыс. человек. При этом мы понимаем, сколько в этих 836 проблемных объектах зарегистрировано договоров долевого участия (ДДУ), то есть, каково максимальное число пострадавших людей может быть в этих домах. Это около 81 тыс. договоров.

Как Минстрой следит за работой регионов с обманутыми дольщиками?

Мы еженедельно проводим селекторные совещания с регионами, где рассматриваем дорожные карты решения проблем дольщиков. Их создание в конце прошлого года позволило нам взять под контроль реальный ход восстановления прав граждан. Мы также оцениваем активность инициативных групп в соцсетях, обращения граждан в Минстрой. Работаем со всем объемом информации: не только от чиновников, региональных властей, но и от граждан. Они знают мои телефоны, "Твиттер", Фейсбук, ходят на личные приемы. Подчас наше общение с дольщиками, увы, намного ближе, чем общение с ними региональных властей. Мы сейчас кардинально меняем этот вектор в сторону местных чиновников. Также в дорожных картах есть конкретные сроки, конкретные меры и этапы реализации. Если они не выдерживаются, то они должны корректироваться.

Почему не соблюдаются заявленные сроки?

До 15 апреля мы собирали скорректированные планы от регионов с новыми сроками и обновленными перечнями объектов. Это будет новый предмет для обсуждения. Дело в том, что многие субъекты не хотели показывать нам реальную картину, и мы выявили новые проблемные объекты, не отображенные в "дорожных картах". Такие объекты будут дополнительно проверены региональными отделениями партии "Единая Россия", и по результатам проверки перечень проблемных объектов может быть расширен. Нам необходимо, чтобы регионы начали понимать свою ответственность. И теперь, например, если в планах-графиках сроки решения проблем дольщиков сдвинуты вправо, регионы должны объяснить, с чем это связано. Эти обоснования мы будем, не стесняясь, размещать в интернете. Чтобы граждане видели, из-за чего министр строительства конкретного региона решил сдать дом позже, чем собирался. Что он сделал, или, наоборот, не сделал, чтобы решить эту проблему.

Насколько вескими бывают основания для переноса сроков?

Скоро увидим. Мы сейчас это проанализируем после изучения скорректированных графиков, и поделимся информацией. Вообще же мы добавили требование обосновать причины переноса сроков не только для того, чтобы понять, насколько вескими могут быть эти самые причины. Но и для того, чтобы регионы дисциплинировались и не переносили сроки. Если обоснования будут неубедительными, в духе "так получилось, извините", то грош цена такой власти, ответственной за решение этих проблем. По таким случаям мы будем готовить доклады в правительство.

А в целом насколько ответственны регионы по отношению к дольщикам?

С учетом того, что на эту проблему очень пристальное внимание обращает президент Владимир Путин, и что эта тема постоянно обсуждается у первого вице-премьера Игоря Шувалова, а министр Михаил Мень регулярно докладывает о ситуации на более высокие уровни, то, конечно, отношение меняется. Большинство проблем сложилось оттого, что в регионах кто-то на что-то закрывал глаза, недостаточно контролировал или просто не обращал должного внимания. При этом наши граждане были не настолько подкованы юридически, чтобы оценить ситуацию. Они думали: вот мы зарегистрировали ДДУ, оформили страховку, все нормально. А страхование тем временем не заработало.

Почему страхование не заработало?

Почти по каждому проблемному объекту есть факт мошенничества, вывода средств или еще что-то. Возбуждается уголовное дело, а это уже значит, что страхового случая не будет, и компенсацию никто не выплатит. Или, например, были факты, когда страховые полисы прикладывались к регистрационным документам, но не оплачивались застройщиком. И такие компании уже обанкротились.

В прошлом году был создан Фонд защиты прав дольщиков. Прошло полгода с момента его основания. Как вы оцениваете его работу?

Фонд эффективно работает. Минстрой совместно с Дом.рф (ранее АИЖК – ИФ) запустили информационную систему, где проблемные объекты видны, как на ладони. На сайте Минстроя мы открыли единое окно подачи проектных деклараций. Это идет в одной связке с выдачей заключения о соответствии застройщика (ЗОС) на привлечение средств граждан, с фактом регистрации ДДУ в Росреестре. Сейчас мы максимально обезопасили дольщиков от мошеннических схем. Того, что было раньше, точно быть уже не может. Так что фонд работает как часы, с минимальным количеством сотрудников и с применением новейших информационных технологий.

Что касается тарифа, то, когда мы в прошлом году его устанавливали, отталкивались от среднего тарифа страховых компаний. Он равнялся 1,2% (от цены ДДУ – ИФ). Конечно, его нужно корректировать, это все обсуждается. Нам необходимо, чтобы жилье оставалось при этом доступным, а объемы строительства увеличивались. К 2024 году мы должны выйти на ввод 120 млн кв.м жилья. Это реальная, но очень амбициозная задача, которую поставил президент.

А какие есть механизмы достройки проблемных объектов?

Пошел третий год санации кампании СУ-155, мы на этой истории набили очень много шишек, но в то же время наработали большой опыт достройки объектов в процедуре банкротства. Что такое спецсчета, как формировать объекты незавершенного строительства, как правильно сформировать реестр и войти в процедуру конкурсного производства – все теперь отработано. С 1 января этого года мы ввели новый порядок: если есть хоть один обманутый дольщик и начата процедура банкротства, то сразу объект уходит в конкурсную массу. Появляется спецсчет, объект незавершенного строительства можно "достать" из конкурсной массы, сформировать реестр пострадавших граждан. На заседании комиссии Минстроя, которую я возглавляю, мы рассматриваем заявки застройщиков, желающих достроить дом или жилой комплекс. Как правило, нам приходят ходатайства от регионов с просьбой передать объект через суд другому застройщику, очистив его от иных кредиторов кроме дольщиков.

Добавьте к этому масштабные инвестиционные проекты с компенсацией земельных участков. Где-то регионы выделяют деньги на строительство инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры. Где-то незавершенные объекты достраиваются за бюджетные деньги, как это будет сейчас в Москве. Все эти меры согласуются с нашей ведомственной комиссией. Какой именно способ будет выбран, зависит от экономики проекта, от возможности увеличения технико-экономических показателей проекта, от цены квадратного метра в том или ином субъекте.

На горизонте переход к проектному финансированию. Какие вопросы остаются?

Проектное финансирование не исключает долевого строительства: оно должно остаться, просто механизм привлечения денег граждан должен стать цивилизованным, с участием банка, чтобы снять риски с покупателя. Конечно, идет обсуждение, можно ли полностью снять риск, учитывая, что гражданин покупает квартиру на этапе строительства и со значительной скидкой, но это другой разговор.

Что касается перехода в цивилизованную плоскость: мы постепенно меняем законодательство. С 1 июля этого года планируем ввести банковское сопровождение, которое станет "первой ласточкой" очищения компаний. Это системные решения, позволяющее уйти от так называемого котлового метода привлечения средств застройщиком через техзаказчиков, и максимально обезопасить использование средств граждан. Чтобы на них не покупались газеты, заводы и пароходы. Я говорю даже не о краже денег, а просто о непрофильном, не относящемся к жилищному строительству использованию средств. Можно, конечно, тратить деньги на детские сады и школы, но это должно происходить внутри проекта, на который привлекаются средства дольщиков.

Первая задача, требующая решения при переходе к проектному финансированию: готовность инфраструктуры банков участвовать в таком объеме привлечения средств, а это от 1,4 до 1,7 трлн рублей ежегодно. И этот показатель будет только расти с учетом повышения доступности ипотеки.

Второе — цена вопроса, под какой процент банки будут готовы кредитовать застройщиков. Мы не можем допустить, чтобы это сильно повлияло на стоимость жилья, и оно стало недоступным. Третье. Нужно понять, какие сроки будут определены для принятия решения по конкретным проектам. Наконец, самое главное — механизм действия. Мы планово над этим работаем, у нас есть три года на то, чтобы подготовить инфраструктуру банков.

Мы уже коснулись темы доступности ипотеки, которая, безусловно, растет в последнее время. Обычно в связи с этим часто вспоминают об "ипотечном пузыре". Он может появиться?

В кризисное время 2014-2015 годов у нас была программа по субсидированию ставок ипотеки, и она была очень эффективной. Нам часто предлагали подумать о субсидировании не процентов, а первоначального взноса, но мы этого не сделали и не будем делать. Сегодня покупательская и платежная дисциплина ипотечного заемщика значительно выше, чем у обладателей других видов кредитов. Просрочка невысокая, а средний первоначальный взнос составляет 30-34%. Это означает, что появление "ипотечного пузыря", который был в США, связано не с объемом выдачи ипотеки, а с подходами к андеррайтингу и оценке рисков. Даже если риск оценивался грамотно, люди уходили от первоначального взноса. А первоначальный взнос – это накопления семьи, которые они боятся потерять, иначе они не могут в полной мере оценить ответственность за решение взять ипотеку. Это очень важно. У нас ипотечная система в принципе работает по-другому и достаточно жесткий андеррайтинг. Например, мы не поддерживаем субсидирование первоначального взноса. Потому что человек, который берет ипотеку, должен понимать, на что он будет ее содержать, сколько он готов вложить. Это как с рождением ребенка — нужно все просчитывать и планировать. В США не планировали – в итоге получилось, что получилось.

Тем не менее, и у нас есть заемщики, попавшие действительно в трудную ситуацию. В том числе, люди, бравшие ипотеку в иностранной валюте. Как помогают им?

У нас действует комиссия по принятию решений о выделении помощи заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. По состоянию на 10 апреля мы рассмотрели 3290 заявок. Уже сейчас помощь получили свыше 1116 семей, а по более чем 813 заявкам приняты положительные решения и в ближайшее время ожидается оформление банками со своими заемщиками необходимых документов. Таким образом, общее количество ипотечных заемщиков – участников обновленной программы помощи может составить до 2 тыс. человек, из которых около половины составят граждане, которые ранее оформили ипотечные кредиты в иностранной валюте.

В какой перспективе возможно достижение ставки в 7%, о которой говорил президент?

Уже сейчас для некоторых категорий граждан ставка составляет 6% — речь идет о семьях с двумя и более детьми. В целом же все зависит от позиции Центробанка и от ключевой ставки. Мы надеемся, что сейчас выйдут новые указы, там будет пункт об ипотечной ставке, и это станет национальным приоритетом в области развития жилищной политики. Еще одна тенденция, которая напрямую связана с ростом доступности ипотеки – люди стали покупать квартиры большей площади. Это значит, что наша экономика все же оздоравливается, а развитие жилищного строительства – прививка от различных экономических заболеваний.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 26 апреля 2018 > № 2585774 Никита Стасишин


Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > kapital.kz, 26 апреля 2018 > № 2582099 Ануар Ускенбаев

Цифровые принципы

Новые возможности развития

В своем Послании Глава государства упоминал о внедрении современных технологий в строительстве и коммунальном секторе. Он отметил, что благодаря реализуемым программам объемы ввода жилья в Казахстане значительно возросли. Об этом пишет издание Вечерний Алматы.

Президент напомнил и об эффективной работе системы жилищных сбережений, которая сделала жилье доступным для широких слоев населения. Также во всех отраслях экономики идет цифровизация многих процессов. По информации руководителя Управления жилья и жилищной инспекции Алматы Ануара Ускенбаева, активная работа по этим направлениям ведется и в его ведомстве.

В 2017 году управлением было распределено 5885 квартир, это почти в три раза больше, чем в 2016 году. Тем самым в прошлом году был решен жилищный вопрос 30 процентов очередников. На сегодняшний день по мегаполису в очереди на жилье стоят 20 827 человек.

— В рамках системной работы по обеспечению прозрачности и предупреждению коррупции при распределении жилья очередь полностью переведена на портал электронного правительства (egov.kz), что исключило любую возможность манипуляций с ней, — говорит Ануар Ускенбаев. — Ранее очередь на жилье велась в таблице excel на компьютере у сотрудников, и информация предоставлялась очередникам один раз в год при прохождении перерегистрации. Теперь любой очередник при наличии ЭЦП может ежедневно просматривать свою очередь и видеть динамику движения.

Кроме того, имелась проблема ежегодной перерегистрации очередников, подтверждения своей льготной категории. Большое количество людей ежегодно приходило в управление жилья. Сегодня впервые в республике нами внедрена электронная перерегистрация, теперь очередникам не нужно приходить в управление, они смогут это сделать на портале egov.kz самостоятельно. Как правило, ранее перерегистрацию проходило не более 30 процентов очередников. В основном самые ответственные — это инвалиды, пенсионеры и другие социально уязвимые слои населения.

При этом многие очередники свои льготы не подтверждали. Были даже такие, которые, один раз встав в очередь, тут же забывали про нее.

Однако, по словам руководителя управления, отсутствие перерегистрации не является основанием для исключения из очереди. Поэтому возникла необходимость провести полную инвентаризацию очереди на предмет выявления лиц, которые перестали быть нуждающимися. По итогам ревизии из списка очередников были сняты 2047 граждан (10%). Из них: 1241 приобрели жилище; 372 выехали на ПМЖ в другой населенный пункт; 434 потеряли льготы; 31 в связи со смертью.

Также в рамках исключения рисков при принятии решений о распределении жилья разработана информационная система, которая позволяет распределять квартиры без участия человеческого фактора полностью в электронном формате. Данная система работает сейчас в тестовом режиме.

Тем самым полностью завершилась информатизация процессов распределения жилья от постановки в очередь до выдачи квартир.

Автоматизированы и такие государственные услуги, как «Выдача справки о наличии (отсутствии) в постоянном пользовании жилища из коммунального жилищного фонда» и «Приватизация жилищ из коммунального жилищного фонда Алматы». В дальнейшем они будут производиться исключительно в электронном формате.

Также, по его словам, налажен учет квартир и арендных платежей на базе программы «1С: Бухгалтерия», что обеспечило прозрачность поступлений, возможность отслеживать неплательщиков и принимать меры по недопущению просрочек. Эта работа также положительно сказалась на пополнении местного бюджета.

Кроме того, в прошлом году управлением проведена электронная инвентаризация всех договоров найма, в ходе которой были выявлены факты нарушения их условии. Это несвоевременная уплата арендных платежей. А также выявлены случаи покупки жилья 64 нанимателями, то есть это граждане, которые получили жилье как нуждающиеся в нем. Вместе с тем после получения социального жилья они приобрели в частную собственность другое жилье, следовательно, потеряли основание проживать в социальном жилье. На этом основании 29 квартир были освобождены и распределены между другим очередникам. По 35 квартирам материалы переданы в суд для принудительного выселения.

— В прошлом году нами совместно с АО «ЖССБК» была реализована программа «Алматы жастары», — рассказывает руководитель управления. — Ее уникальность в том, что, во-первых, она направлена только на молодых алматинцев до 35 лет. Во-вторых, кредиты выдаются с самым низким процентом (5%) без обязательного первоначального взноса при наличии залога. Из местного бюджета для реализации данной программы выделен 1 млрд тенге на 100 займов по 10 млн тенге. В-третьих, участвует молодежь вне зависимости от места работы — как из бюджетной сферы, так и из предпринимательского сообщества. Для обеспечения прозрачности работы по программе управлением был разработан специальный портал www. almaty-zhastary.kz, куда участники подавали заявки. Большая часть документов автоматически формировалась информационной системой регионального шлюза электронного правительства. Они рассматривались жилищной комиссией, сформированной из представителей общественности, молодежи, СМИ и госорганов.

Нами была разработана и справедливая балльная система, учитывающая многообразие алматинской молодежи. Программа также направлена на поддержку молодых семей. Так, за первого ребенка присуждается 10, а за каждого последующего по 15 баллов. Каждый год брака оценивается в два балла. Дополнительные бонусы присуждаются молодежи, работающей в социальной сфере вне зависимости от формы собственности.

Также для представителей социально уязвимых слоев населения предусмотрены дополнительные 10 баллов. Учитывая, что Алматы — город бизнеса, отдельная поддержка была оказана молодым предпринимателям — по полтора балла за каждый год работы.

Помимо распределения жилья в курацию управления входит контроль за деятельностью КСК, напомнил Ануар Ускенбаев. Жилищный фонд мегаполиса является крупнейшим в стране и насчитывает более 8 тысяч многоквартирных жилых домов, которые обслуживают 824 КСК.

В отличие от других регионов в Алматы почти половина домов (3,5 тысячи) построены в 70−80-х годах и, соответственно, требуют надлежащего содержания и ремонта.

— К сожалению, сегодня сфера содержания жилых домов имеет множество проблем, — говорит руководитель управления. — Поскольку фонд жилья продолжает стремительно изнашиваться, их необходимо срочно решать.

В этом направлении нами была проведена комплексная работа.

Так, на сессии городского маслихата были впервые приняты Правила содержания жилого фонда. При их разработке учтены проблемные вопросы жителей и проанализировано более трех тысяч жалоб горожан на деятельность КСК. Этими правилами мы преследовали цель предоставления горожанам и представителям КСК четкого механизма взаимоотношений.

Те вопросы, которые не могли быть урегулированы на уровне правил, мы включили в проект закона «О жилищных отношениях». Сегодня законопроект находится на согласовании в соответствующих госорганах. Также, следуя принципам открытого диалога, нами реализуется проект «Электронный КСК», в рамках которого предполагается автоматизация таких процессов, как составление сметы расходов, планов работ КСК. Жители получат автоматически сформированные квартальные и годовые отчеты. Таким образом, будет обеспечена прозрачность данных и оперативная обратная связь — это электронные заявки КСК, онлайн-обращения к председателю, объявления и оповещения, опросы и голосования, а в перспективе и возможность участия в общих собраниях онлайн.

Кроме того, был запущен сайт «Портал КСК». Здесь размещается информация о проводимой работе, последние нормативные акты в жилищной сфере, создана возможность для обсуждения актуальных вопросов, обмена мнениями между представителями КСК и жильцами. Проведена паспортизация всех многоквартирных домов. Информация собрана в единой электронной системе, которую можно увидеть на портале КСК.

Тем не менее, по его словам, в управление все еще продолжают поступать жалобы на работу КСК. Только в текущем году их количество составило порядка трех тысяч. Большая часть связана с непрозрачностью расходования средств собственников.

— В прошлом году были осуществлены проверки 264 КСК, — рассказывает руководитель управления. — По их результатам вынесены предписания в отношении 221 КСК, составлено 104 адмпротокола. Большое внимание нами уделяется предоставлению всеми КСК отчетов о своей деятельности перед жильцами домов. За четвертый квартал 2017 года КСК города предоставили более пяти тысяч отчетов по каждому дому. Они размещены на сайте управления www.uzh-almaty.kz, и любой желающий имеет возможность ознакомиться с ними в открытом доступе.

Достигнута договоренность с банками второго уровня (АО «Цесна Банк») о снижении ставок с 2000 до 200 тенге в месяц за обслуживание счетов КСК и начислении вознаграждений на деньги жильцов, накапливаемых на капремонт дома, до 9 процентов годовых. Впервые накапливаемые средства жителей будут работать и увеличиваться, находясь на счетах банка.

Законодательство требует от органов управления домами (КСК) открывать на каждый обслуживаемый ими дом один текущий банковский счет на его содержание и один сберегательный счет на его капитальный ремонт.

Сегодня же КСК открывают один банковский счет на все обслуживаемые дома, количество которых порой составляет от 10 до 80.

Теперь жители домов смогут контролировать расходы по своему дому через выписки по движению средств с банков, что является еще одним шагом к приведению в нормальное состояние жилищного фонда Алматы и прозрачности использования средств на содержание домов.

Напомнил Ануар Ускенбаев и о проблеме задолженности жителей перед КСК. Для борьбы со злостными неплательщиками управление заключило меморандум с ТОО «Первое кредитное бюро» по передаче информации о злостных задолжниках перед КСК в банки второго уровня.

Данные о неплательщиках будут размещены и на сайте управления.

В рамках Программы развития регионов до 2020 года подведомственная организация управления ТОО «Алматы тургын уй» осуществляет ремонт многоквартирных жилых домов. За все время ее реализации (2011−2017 гг.) уже отремонтировано 539 жилых домов (5,25 млрд тенге).

Только в прошлом году заменено 199 лифтов в 94 многоэтажках, произведен капитальный ремонт 143 домов. В жилом фонде Алматы находится около 3700 лифтов, из которых отработали нормативный срок эксплуатации более 25 лет и требуют замены более 1700 единиц (45%). За все время реализации программы заменено 375 лифтов (22% от требующих замены). В текущем году планируется замена 222 лифтов.

Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > kapital.kz, 26 апреля 2018 > № 2582099 Ануар Ускенбаев


Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 25 апреля 2018 > № 2593091 Сергей Георгиевский

Другие города.

В современном мегаполисе улицы меняют свои функции, превращаясь в место проведения досуга.

Каким должен быть современный город? Как превратить его из места, откуда хочется поскорее куда-нибудь уехать, в место, в котором приятно жить и проводить свободное время? Новая философия городской жизни и новый подход к градоустройству возникли у нас сравнительно недавно: в Москве и других городах стало интересно — появились общественные пространства, обновились парки, изменились улицы. О том, почему город должен развиваться в этом направлении, и какие трудности еще предстоит преодолеть при строительстве «города мечты», «Строительная газета» поговорила с экспертом в области устойчивого развития территорий и качества городской среды, генеральным директором Агентства стратегического развития «ЦЕНТР» Сергеем ГЕОРГИЕВСКИМ.

«СГ»: Почему общественные пространства стали настолько популярной темой, что их обсуждают и продвигают на государственном уровне?

Сергей Георгиевский: Поворот к развитию городской среды, вылившийся в приоритетный проект Минстроя РФ «Формирование комфортной городской среды», произошел, конечно, не «вдруг». Причин несколько. Наши города в трудные 90-е сильно деградировали. Если постоянно не поддерживать городское хозяйство, то за полгода город может оказаться на грани разрухи. Потом наступил период массовой неконтролируемой застройки: возникали районы, особенно в периферийных зонах, где асфальт подходил в лучшем случае к подъезду, и никаких зеленых зон и тем более общественных пространств для жителей предусмотрено не было. Было совсем другое представление и о среде для жизни, о наборе того, что должно быть в городе в целом и в каждом конкретном дворе. Раньше, когда девелопер строил дом, он должен был подумать в лучшем случае о том, чтобы озеленить двор и оборудовать детскую площадку. Не было задачи создать многоуровневое пространство, разделенное на зоны, изолировать его от машин, продумать систему благоустройства территории с учетом целевых групп жителей. Сейчас это меняется. Возводя жилой комплекс, застройщик задумывается о системе общественных пространств.

«СГ»: Как всякая масштабная программа, формирование городской среды требует немалых затрат. С вашей точки зрения, насколько это правильные вложения?

С.Г.: Правильные. Появились люди, совсем молодые, которые родились в России, а не в СССР, они не знакомы с советским прошлым и по-другому представляют себе пространство для жизни. Города стали конкурировать за человека. Стало очевидно: если город хочет развиваться и иметь сильную экономику, ему нужно определенное качество человеческого капитала, и если его нет, то город должен его где-то заимствовать и затем удерживать. Это изменило риторику борьбы — конкурируют не страны, а мегаполисы, города. Встал вопрос, каким образом удерживать и привлекать людей. В этот момент город должен сделать что-то, чтобы показать, что он слушает своих жителей, понимает запросы, анализирует ответы и гибко реагирует на них. Программа по улучшению городской среды очень жизнеспособна и адаптивна — начали с Москвы, протестировали, увидели эффект. Дальше опыт подхватили некоторые крупные города. Теперь государственная политика направлена в сторону малых городов и исторических поселений. Из ярких примеров работы с общественными пространствами можно назвать Казань. Город взял эстафету у Москвы и тоже начал пробовать: а если сделаем парки, пересмотрим улицы, разовьем индустрию гостеприимства? И получается! Вот уже к чемпионату мира по футболу открывается первая очередь международного проекта редевелопмента и развития системы озер Кабан. А старейший парк города «Черное озеро» приобретает новый фирменный стиль и современную визуальную коммуникацию с жителями.

У горожан на самом деле простые запросы — я хочу дышать чистым воздухом, я хочу кофе по пути на работу, я хочу бегать по утрам в парке или по набережной, я хочу комфортные чистые подъезды… И это можно делать быстро даже с небольшим городским бюджетом. Допустим, люди не хотят жить в однотипных коробках и видеть серость из окна, а у тебя нет денег на дорогие уникальные решения. Так раскрась фасады! Это можно сделать талантливо. И таких примеров много. Посмотрите на кварталы современной застройки и вы поймете, о чем я говорю.

Современные инструменты дизайна, архитектуры и ландшафта позволяют минимальными средствами легко трансформировать среду. И один из примеров успешного средового дизайна — Международный конкурс ландшафтного дизайна, прошедший прошлым летом в Москве в рамках фестиваля «Московское лето. Цветочный джем» и преобразивший город практически до неузнаваемости. Конкурс ставил задачу в короткое время оживить урбанизированные пространства мегаполиса — площади, улицы и даже паркинги — средствами паблик-арта и ландшафтного дизайна, обязательно используя при этом многолетние растения: степные ковыли, разнотравье средней полосы, чабрец и зверобой, яркие краски летних цветов!.. И все это там, где всегда был асфальт — и больше ничего.

«СГ»: Существует точка зрения, что благоустройство — это бездонная бочка: сколько ни дай, все мало, очень плохо контролируемо и экономически не слишком оправдано.

С.Г.: Общественные решения — это не история про субсидии и бездонную бочку, это история про экономику. Почему весь мир занимается благоустройством? Специалисты посчитали, что парк может быть самоокупаемым и прибыльным, улицы при правильной организации могут способствовать развитию среднего и малого бизнеса. Например, еще несколько лет назад вся риторика по общественным пространствам в Москве строилась вокруг парков. О том, что улица — тоже общественное пространство, вспомнили не так давно, и возникла программа «Моя улица». Но к этому надо было прийти, надо было объяснить: измени конфигурацию улицы, и она начинает работать по-другому, становится экономически эффективной. У нас уличные пространства, даже в центре города, изначально строились по транзитному типу: чтобы пройти из пункта А в пункт Б. Если есть какие-то достопримечательности — хорошо. Нет — не страшно. А теперь все строится так, чтобы перепрограммировать ваш маршрут и заставить вас пройти, может быть, не кратчайшим путем, но так, чтобы вы в каких-то точках задержались и могли увидеть то, чего раньше не замечали, получить услугу — что-то купить или посидеть в кафе.

У нас есть иллюзия, что существует Москва, где все тестируется, адаптируется, а затем отправляется в регионы. Хотя это совсем не так. Мы поняли это, проведя ряд исследований, посвященных новому жилищному строительству в регионах РФ. Несколько лет мы изучали современные жилые комплексы в поисках лучших в стране решений, будь то архитектура, технологические и объемно-планировочные решения или комфортная среда. И пришли к выводу, что Москва — не единственный город, в котором можно найти лучшие практики. Более того, по ряду критериев лидируют объекты не только в городах-миллионерах, но и в городах поменьше. Так, согласно нашему последнему исследованию «10 лучших практик жилищного строительства в регионах РФ: комфортная среда», в десятку лучших новых ЖК по созданию комфортной среды попал лишь один московский проект, остальные девять — это ЖК из Тюмени, Казани, Перми, Ижевска, Ярославля, Уфы, Челябинска и Новосибирска. Так что можно сделать вывод, что одна и та же мысль приходит в голову не только в федеральном центре, регионы тоже не отстают. И это, безусловно, диалог.

«СГ»: Как вы думаете, когда можно будет говорить об эффекте от создания комфортной среды?

С.Г.: Приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды» рассчитан на пять лет. Но результаты мы сможем увидеть уже довольно скоро. Программа предполагает промежуточные, ежегодные задачи и комплекс мероприятий по их выполнению. Глобально программа предполагает повышение социальной и экономической активности на благоустроенных внутриквартальных территориях и территориях общественных пространств. Экономический эффект мы увидим в развитии сервисов и бизнесов, в сохранении и увеличении рабочих мест. Социальный — в улыбках горожан, их дружелюбности и влюбленности в город, в котором чисто, безопасно, светло и комфортно.

Справочно

Приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды» запущен в конце 2016 года и рассчитан на период 2017-2021 годов. Цель проекта — создание условий для системного повышения качества и комфорта городской среды на всей территории РФ. В рамках проекта предусматривается предоставление субсидий органам местного самоуправления на реализацию мероприятий по благоустройству дворовых территорий и ключевых территорий общего пользования городов (постановление правительства Российской Федерации от 10 февраля 2017 г. № 189). Требования к муниципальным образованиям, претендующим на получение субсидий, приведены в Правилах предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета. Проекты документов опубликованы на официальном сайте Минстроя России.

Автор: Оксана САМБОРСКАЯ

Россия > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 25 апреля 2018 > № 2593091 Сергей Георгиевский


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 апреля 2018 > № 2580943 Алексей Попов

Зона турбулентности: как изменятся цены на недвижимость после валютных скачков

Алексей Попов

Руководитель аналитического центра ЦИАН

Жилая недвижимость сумела успешно адаптироваться после девальвации рубля 2014 года. Как отреагирует рынок на повторение ситуации спустя четыре года?

Рынок жилья Московского региона за свою недолгую историю пережил несколько глубоких кризисов. К турбулентности на нем приводили объявление дефолта в 1998 году, дефицит банковской ликвидности в 2004-м, мировой финансовый кризис в 2008-м, а в 2010–2011 годах рынок замирал после смены управленческой команды в столичном правительстве. Реакция на каждый из этих кризисов была похожей: падение числа сделок, остановка части строек, заморозка «бумажных» проектов, снижение цен (кроме 2010–2011 годов, когда они, напротив, подросли на фоне резкого сокращения предложения).

Совсем иначе участники рынка отреагировали на события 2014 года. Девальвация рубля, обвал фондового рынка не привели к коллапсу отрасли четыре года назад. Жилая недвижимость смогла относительно успешно адаптироваться к новым условиям и пройти следующие три года едва ли не успешнее любого из крупных потребительских рынков.

События второй недели апреля этого года, когда доллар превысил 65 рублей, а евро в моменте превышал 80-рублевый рубеж, заставили всех вспомнить непростые и полные неопределенности месяцы осени и зимы 2014/15 года. Что произойдет в случае повторения макроэкономических шоков, стоит ли срочно решать квартирный вопрос, как будет развиваться рынок в ближайшие месяцы? Для ответа на эти вопросы имеет смысл сопоставить с осенью 2014 года (сравнивать с другими кризисами бессмысленно) как внешние факторы развития, так и ключевые параметры рынка жилья Московского региона.

Что похоже?

Цена на нефть. И осенью 2014 и весной 2018 года она находится в диапазоне $65-70 за баррель. Правда, тогда такая цена считалась низкой (и сырье дешевело), а сейчас этот уровень видится вполне комфортным для экономики.

Курс рубля. Диапазон 60-65 рублей, в который рубль вошел после резкого ужесточения американских санкций в начале апреля, соответствует значениям конца осени 2014 года. И тогда, и сейчас дальнейшая динамика курса выглядит не вполне предсказуемой (четыре года назад из-за перехода от колебаний внутри границ бивалютной корзины к свободной конвертации, а сейчас из-за возросшего санкционного давления).

Большой объем предложения. Осенью 2014 года в активной реализации (в прайс-листах застройщиков) было 110 000 лотов; сейчас в открытой продаже представлено 115 000 квартир и апартаментов. На протяжении последних шести лет многие участники рынка говорят о его «затоваривании», хотя связь объема предложения с динамикой цен на столичном рынке не так очевидна (ведь помимо этого соотношения важен еще и фактор отсутствия первичного насыщения на рынке жилья).

Средние цены. Последние четыре года рынок живет в условиях ценовой стагнации. Новостройки в Москве стоят около 185 000 рублей за 1 кв. м (за вычетом элитного сегмента), в Московской области около 75 000 рублей за 1 кв. м, в Новой Москве около 100 000 рублей за 1 кв. м. Цены меняются лишь внутри самих проектов (при переходе на новые стадии строительной готовности), тогда как органического роста/падения цен на рынке давно нет.

Что отличается?

Геополитика. Вклад геополитических факторов в изменения на валютном и фондовом рынках стал существенно выше. Ситуация, которая зимой этого года казалась относительно устойчивой, теперь видится крайне непредсказуемой.

Кризис после кризиса. Осенью 2014 года рынок входил в кризис после пяти лет экономического роста, сейчас же есть риск возникновения кризисной ситуации на фоне четырех лет падения реальных доходов населения. Декабрь 2014 года, когда недвижимость стала активом-убежищем, сейчас вряд ли повторится, так как желание спасать свои сбережения, возможно, и может возникнуть, а вот возможностей для этого явно будет меньше.

Монополизация рынка. Четыре года назад 10 крупнейших застройщиков контролировали 31% рынка (от числа сделок), сейчас на десятку лидеров приходится почти 60% от объема продаж. Развитие рынка жилья стало сильнее зависеть от поведения лидеров рынка. Возможные проблемы у отдельных компаний — лидеров рынка ударят по нему заметнее, чем несколько лет назад.

Опыт. События зимы 2014/15 года многому научили и продавцов и покупателей. К примеру, те, кто в спешке покупал квартиры за наличные в ноябре-декабре 2014 года, могли это сделать в спокойной обстановке через несколько месяцев. Цены в 2015 году не выросли, скорее наоборот, именно тогда в столице вышли крупные проекты на месте промышленных зон ближнего пояса.

Возросший спрос. Темпы продаж в последние два квартала были самыми высокими за всю историю первичного рынка. Дешевая ипотека (до 6,5% по отдельным предложениям), снижение метража лотов (а значит, и «входного билета» на рынок), рост качества продукта (доля квартир с отделкой превысила 1/3 рынка), расширение географии проектов (новостройки комфорт-класса теперь есть почти в каждом крупном районе Москвы) — все эти факторы разгоняли спрос на протяжении последних лет.

Таким образом, ситуация на рынке выглядит устойчивее, чем в 2014 году, тогда как внешние факторы прогнозировать стало гораздо сложнее. Внутренние и внешние факторы могут еще причудливым образом переплестись. На июль этого года анонсировано начало перехода первичного рынка от долевого строительства к проектному финансированию, в случае распространения максимально жесткого санкционного режима на крупнейшие банки это может уже напрямую повлиять на рынок.

Возможен ли в сложившихся условиях рост цен? Пока такой сценарий выглядит маловероятным, так как большинству застройщиков важнее число сделок и темпы продаж, а не максимизация выручки с квадратного метра. Высокая конкуренция, снижение реальных доходов населения, попытки повысить цены приводят лишь к падению темпов продаж.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 апреля 2018 > № 2580943 Алексей Попов


Россия. ЦФО > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > lgz.ru, 18 апреля 2018 > № 2573762 Алексей Изотов

Эмоции московской старины

Здания таят в себе тайны столетий

Окно в особняке Кекушева, откуда вылетала Маргарита на бал к Воланду; сохранившаяся в идеальном состоянии столетняя сантехника в резиденции посла Германии на Поварской; историческое напольное покрытие в особняке Коробковой на Пятницкой, хранящее в себе память о гостях дома и, конечно же, непередаваемая атмосфера, неподвластная времени, – именно энергетика «диктует» правила для жильцов объектов культурного наследия. В каждый из особняков можно по-настоящему влюбиться – в их шарм, красоту, историю и неповторимость. О неодушевлённых, но «душевных» исторических зданиях, о совместном с «Литературной газетой» проекте «Уникальные особняки Москвы» и дальнейших перспективах реставрационных проектов мы побеседовали с начальником Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса (ГлавУпДК при МИД России) Алексеем Юрьевичем Изотовым.

– Большая часть особняков, находящихся в ведении ГлавУпДК, формирует исторический облик столицы. А есть предыстория того, как они оказались в ведении вашего предприятия?

– Системная работа с иностранным сообществом в России была начата ещё в 1556 году, когда Иван Грозный выделил английскому посольству отдельное здание вблизи Кремля, на улице Варварка, известное как Старый английский двор. Сегодня в нём размещается филиал Исторического музея. С тех пор организации по обеспечению работы и жизни иностранцев всегда существовали в системе государственной власти Российской империи.

В 1921 году по личному указанию В.И. Ленина было создано Бюро по обслуживанию иностранцев – Бюробин. Наше предприятие – преемник Бюробина и всех его предшественников начиная с 1556 года.

– Какой вам видится цель недавно стартовавшего в «ЛГ» проекта «Уникальные особняки Москвы»?

– Рассказать подробнее о наших зданиях – жемчужинах архитектурного облика столицы. Через историю и судьбы их жителей показать жизнь особняков, «средний возраст» которых насчитывает около 100 лет. За последние годы ГлавУпДК завершило значительный объём реставрационных и восстановительных работ. Нередко в ходе их архитекторы и реставраторы ГлавУпДК делают настоящие открытия, находят скрытые элементы убранства, восстанавливают утраченное. Об этом и расскажет проект. Главный же сюрприз в том, что все особняки, которые появятся в публикациях в течение года, составят увлекательный пешеходный экскурсионный маршрут по старой Москве, а истории, опубликованные на страницах газеты, станут прекрасным гидом для читателей.

– Расскажите о наиболее крупных реставрационных проектах, реализованных за последнее время?

– В 2016 году мы завершили работы в здании Цветковской галереи на Пречистенской набережной, 29, стр. 1. Здесь была произведена реставрация фасадов, кровли и ворот, воссозданы утраченные элементы. В конкурсе Правительства Москвы на лучший проект в области сохранения и популяризации объектов культурного наследия «Московская реставрация-2016» ГлавУпДК при МИД России было награждено премией «За лучшую организацию ремонтно-реставрационных работ».

В прошлом году отреставрировали фасады и ограды резиденции посла Египта в Кропоткинском переулке. Именно в этом здании после возвращения из ссылки жил декабрист Александр Петрович Беляев.

Также недавно завершился первый этап реставрации фасада резиденции посла Испании в Спасопесковском переулке. В 2019 году планируем приступить к реставрации фасада и кровли второго строения, в ходе которой будут воссозданы утраченные элементы входной группы, парапета, восстановлен световой фонарь на крыше.

В настоящее время комплексный капитальный ремонт ведётся в здании в Леонтьевском переулке (д. 10 стр. 1, 2, 2а, 3). Над этим особняком в разное время работали три великих архитектора: Каминский, Шехтель и Эрихсон. Здесь идёт реставрация фасадов, кровли, восстанавливаются элементы интерьеров. Кроме того, модернизации подвергнутся инженерные системы, будет благоустроена территория домовладения. Завершить проект мы планируем в этом году.

Комплексный капитальный ремонт с элементами реконструкции и реставрации идёт и в особняке Льва Николаевича Кекушева на ул. Остоженка, д. 21. Воссоздано большое количество исторических элементов здания. В конце прошлого года на пятнадцатиметровую высоту мы подняли и установили четырёхметровую скульптуру бронзового льва – главного символа творчества Кекушева. Статуя льва была утрачена при неизвестных обстоятельствах в начале прошлого века, её кропотливо воссоздали по архивным материалам.

– У реставрации объектов культурного наследия есть свои особенности?

– Наши специалисты кропотливо восстанавливают первозданный облик здания. Проекты реставрации разрабатываются в соответствии с требованиями Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Затем, только после положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы и согласования Департамента культурного наследия Москвы, мы приступаем к работам, которые, подчеркну, проводим за счёт собственных средств. Коллектив ГлавУпДК практически ежегодно получает благодарности и другие награды мэра за большой вклад в сохранение объектов культурного наследия столицы.

– В большинстве особняков размещаются посольства иностранных государств, резиденции глав дипломатических представительств. Многие посольства «прописаны» в одних и тех же зданиях десятилетиями. Как складываются отношения у зданий и их жильцов?

– Часто приходится слышать от иностранных дипломатов, глав дипломатических представительств слова восхищения убранством особняков, их красотой и великолепием. Возникают, конечно, и бытовые вопросы. Но мы их оперативно решаем.

– Атмосфера в особняках меняется при новом жильце? Или жилец подстраивается под неё?

– Скорее второе. Вся эта атмосфера, наверно, заставляет человека следовать именно ей, а не пытаться внести что-то своё. Хоть особняки и неодушевлённые, но душа и энергетика у них есть.

– Есть ли лично у вас «любимчики» среди особняков?

– Интересный вопрос. Это то же самое, что спросить ребёнка, кого он больше любит – маму или папу. Все особняки уникальны по-своему, и я очень люблю большинство из них. Дом приёмов МИДа, Спиридоновка, 17 – я знаю каждый его закоулок. Особняк на Пречистенке, 20 – здесь располагается главный офис ГлавУпДК. Особняк Коробковой на Пятницкой, 35 – там такая фантастическая аура! Здание в Леонтьевском переулке, где размещается посольство Греции… И конечно же, очень душевное место на Остоженке, 21 – дом жены Кекушева.

– С 18 апреля по 18 мая в Москве проходят Дни культурного наследия. Будут ли особняки открыты для ценителей архитектуры в эти дни?

– Посольства – особые объекты с точки зрения обеспечения безопасности. Мы активно взаимодействуем с Правительством Москвы: где-то за полгода начинаем направлять официальные письма в посольства с просьбой предоставить возможность открыть их для российских граждан. Большинство посольств откликается. В том, что у москвичей и гостей города появляется уникальная возможность очутиться в неповторимой атмосфере этих исторических зданий – на 90% заслуга ГлавУпДК.

– В одном из интервью вы сказали, что «постоянный отрыв от Родины – тяжёлая вещь». Прочувствовав это на собственном опыте, много лет проработав на дипломатических должностях в Японии, какие шаги вы предпринимаете, чтобы зарубежные коллеги этого не ощущали?

– Наша деятельность имеет много направлений. В первую очередь это предоставление в аренду недвижимости (офисов, квартир). В ведении ГлавУпДК в Москве более 1 200 000 м2 недвижимости. Это и 150 особняков, и многофункциональные комплексы, включающие офисные и жилые помещения, и отдельные дома. Ещё есть комплекс отдыха «Завидово» на берегах Волги, гольф-курорт «Москоу Кантри Клаб» в ближайшем Подмосковье, в Нахабине, медицинский комплекс «Мединцентр», фирма «Инпредкадры», предоставляющая кадровые и бухгалтерские услуги, «Спецавтоцентр», оказывающий автотранспортные услуги. Мы имеем также Культурный центр, где проводятся выставки, концерты и другие культурные мероприятия. Весь этот большой комплекс наших возможностей позволяет не только познакомить дипломатов со страной пребывания, но и создать для них комфортные условия для общения, отдыха, знакомства с культурой России. Весь спектр наших услуг доступен и для россиян, среди наших клиентов много российских компаний и граждан.

Как коммерческое предприятие мы находимся вне политики. Именно этот уникальный статус позволяет проводить самые разнообразные мероприятия для дипломатического сообщества. Например, новогодний приём в Большом театре, ежегодные спортивные соревнования – зимние и летние Дипломатические игры и многое другое. Наша задача – сделать всё возможное, чтобы Россия стала для дипломатического сообщества не только страной пребывания, но и близким полюбившимся местом.

Беседу вела Анастасия Бойко

Россия. ЦФО > СМИ, ИТ. Недвижимость, строительство > lgz.ru, 18 апреля 2018 > № 2573762 Алексей Изотов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > newizv.ru, 18 апреля 2018 > № 2573701 Юрий Эхин

Молчание ягнят: почему проблема мусора станет главной для москвичей

Скажем сразу: этот материал - не журналисткие "домыслы" и "спекуляции", а мнение уважаемого в профессиональной среде архитектора Юрия Эхина, который настойчиво и методично доказывает: уплотнение и реновация Москвы - это путь к экологической и градостроительной катастрофе. Проблема мусора здесь практически неразрешима.

Архитектор Юрий Эхин

ДЛЯ ЧЕГО НАС СОБИРАЮТ В КУЧУ? (Тезисы из выступления на Всероссийском общественно-экспертном совете по выходу из кризиса в сфере утилизации отходов):

Поскольку я архитектор и градостроитель, а последние годы занимаюсь реновацией Москвы, то хочу начать с наиболее узкого места этого «мегапроекта» -экологии и градостроительства.

Год назад, когда началась кампания по реновации пятиэтажного жилого фонда Москвы, я. провел некоторые подсчеты. Если снести все пятиэтажки Москвы, то для вывоза образовавшегося строительного мусора потребуется 25 млн грузовиков. Протяженность такой автоколонны составит 360 тыс. км, а это равно расстоянию от Земли до Луны, или 9 экваторам земного шара, или достаточно для 6-кратного огораживания Российской Федерации по её внешней границе, которая растянулась более чем на 60 тыс. км. Одна десятая часть такой автоколонны способна заполнить все улицы Москвы, имеющие протяженность 4000 км, и вся Москва встанет, и никакой перспективы для разрешения ситуации нет.

Куда денут этот мусор? Его повезут на закрытые и открытые полигоны Подмосковья. К огромному количеству бытового мусора добавится огромное количество строительного мусора. В Москве нет технологии его переработки, а это крупногабаритный мусор: бетонные панели и блоки, которые не гниют столетиями. И никакого выхода из этой ситуации власть на сегодняшний день так и не предложила.

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин говорил, что будут ломать пятиэтажки по опыту прошлых лет: на снос пятиэтажки якобы уйдёт всего несколько часов, и при этом никакого мусора не останется. Я, как специалист вам поясню, что пятиэтажки уже снесённых серий были ветхими, на грани аварийности. Они были расчитаны всего на 25 лет эксплуатации, а послужили все 50. Поэтому от прикосновения экскаватора старые панели таких домов ломались, порой не оставалось даже металлической арматуры. Принципиальное отличие планируемых сегодня к сносу пятиэтажек состоит в том, что это кирпичные и блочные дома, которые были рассчитаны уже на срок службы 150 лет, а панельные дома несносимых серий — на 125 лет. И в них были заложены гораздо более высокие пределы конструктивной прочности — это так называемые дома первой категории. В них больше арматуры, больше бетона, больше других конструктивных материалов. Как ломать эти крепкие конструкции, никто не знает. И повторяю, у нас таких перерабатывающих производств нет. Московские чиновники заявляют, что ПОКА они будут завозить эти отходы на неработающие заводы, а вот куда будут вывозить, - неизвестно.

Проходит информация, что во Владимирской, Калужской и Ярославской областях (Тверская, вроде как, отказалась) планируют срочно создавать огромные полигоны под московский строительный мусор от программы реновации. Но это больше похоже на слухи. Власти молчат, чтобы не возбуждать людей. Но строительный мусор - это, извините, вопрос главный.

Для примера, в Европе, где тоже много пятиэтажек, когда стали анализировать, что с ними сделать, пришли к выводу, что их выгоднее реконструировать, и только по одной простой причине: потому что их снос будет стоить так дорого, что это невыгодно делать. Мы ждем большого количества мусора, и у нас нет ответа, что с ним делать. Использование этого строительного мусора в качестве материала для строительства дорог, как посчитали коллеги, оказалось менее выгодно даже по сравнению со строительством дорог из чистого бетона марки 500.

Реновация коснётся всех москвичей, а не только жителей тех 5171 дома, которые планируют снести, потому что реновируемые, а точнее, сносимые районы будут застраивать не только с большей плотностью, но и с большей высотностью, что приведет к автоматическому увеличению плотности населения, а следовательно, снижению санитарных и экологических норм во всем городе. Если этажность в этих районах будет 25 этажей, а в перспективе и 40 этажей, и при этом дома будут стоять более плотно, то здесь неизбежно будет страшная экология, так как в пространство дворов и в окна домов не будет попадать достаточного количества прямого солнечного света, убивающего золотистый стафилококк и туберкулезную палочку. Сегодня по розе ветров в основном северо-западные ветры продувают Москву, но сделать они это могут при пятиэтажной застройке — для этого силы ветра хватает. А с 25-этажной застройкой из плотно стоящих домов проветриваемости точно не будет. При этом плотность населения также увеличится в 4−5 раз: количество жителей возрастет, количество автомобилей возрастет, количество зелени уменьшится, потому что даже при сносе только 5171 пятиэтажки будет уничтожено и приблизительно 100 тысяч многолетних деревьев. И пока они вырастут за 25 лет, неизвестно, чем Москва будет дышать. Картина становится апокалипсической.

В чём корни этого явления, которое так ярко высветил проект реновации Москвы?

Поскольку ответов нигде не прозвучало, пришлось самостоятельно заняться анализом этой проблемы. И вот к какому выводу мы с коллегами пришли. Сам Сергей Собянин, до него Марат Хуснуллин, ещё ранее другие деятели, такие как Эльвира Набиуллина, когда она еще возглавляла Министерство экономического развития, Алексей Кудрин, а до него Институт социального развития в 2010 году выходили с идеей о том, что современная экономика будет развиваться только в крупных городах-мегаполисах (даже гигаполисах) или в агломерациях, создающихся на базе городов-миллионников. Агломерация — это несколько населенных пунктов, живущих как один организм.

Откуда взялась эта идея урбанизации всего? Те люди, которые делают политику, исходят из теории профессора Стокгольмской школы экономики Кьела Нордстрема о том, что вся будущая экономика мира будет сосредоточена в 600 крупных мегаполисах. И он под это дело подводит какую-то научную базу, и наши почему-то с радостью эту теорию подхватывают, поднимают её в виде флага и начинают действовать именно исходя из неё. Последствия этих действий мы видим уже сегодня на многих примерах, о которых было рассказано сегодня. Мусорный коллапс — это всего лишь небольшое следствие этой парадигмы, которая уже реализуется в жизни.

И когда мы друг другу или кому-то задаем вопросы, почему они такие недальновидные, почему они не выполняют федеральные законы, почему они принимают такие некомпетентные решения, почему прокуратура не принимает никаких действий, несмотря на кошмарные ситуации, когда людей постоянно травят, то нам нужно понимать, где находится источник этих внешне парадоксальных и на первый взгляд необъяснимых действий.

Я скажу кратко. Получается, что откуда-то сверху поставлена задача собирать население в агломерации, которые, с моей точки зрения, не являются будущим мировой экономики, в том числе и российской. И для решения этой задачи, как говорится, не считаются ни с какими жертвами — лес рубят, щепки летят. У них же цель вот какая, глобальная — развить экономику.

Посмотрим, в чём отличие экономики Швеции и экономики России. Прежде всего Россия и Швеция разительно отличаются по размерам территории и по их обустроенности. Швеция — развитая европейская страна, которая населена намного плотнее российской. Когда на нашей огромной территории встает вопрос, где начать собирать население в крупные города, в качестве таковых почему-то рассматривается всего шесть городов, при том что у нас областных центров еще 78. Что будет с остальными областными городами, со средними городами, не говоря уже о малых городах и деревнях? На эти вопросы никто ответов не даёт. Власть поставила себе цель идти по этому пути и с этого намеченного пути не сворачивает. И, на мой взгляд, руководители регионов являются лишь простыми исполнителями в решении этой задачи.

Чем это грозит Москве и Подмосковью, если сегодня в столице официально уже проживает 12,5 млн человек и мэр Собянин заявил, что в ближайшие годы Москва должна иметь 35 млн человек, то есть рост населения Москвы должен быть троекратным. По генеральному плану 70-х годов Москва была рассчитана на 7 млн человек, сегодня уже — 12,5 млн. человек, а в 2030 году Москва, объединённая с ближайшим Подмосковьем, — 35 млн. Это значит, что для этого будут собирать население со всех городов и весей страны. Для чего — непонятно, поскольку промышленного развития в Москве не планируется, промышленность, скорее, добивается. В качестве успешного примера приводят шанхайскую агломерацию, в которой проживает более 90 млн человек, то есть около 10% населения всего Китая. Так вот, Москва и Московская область этот предел давно преодолели, и дальнейшее сосредоточение людей в Москве находится за пределами разумного. При этом шанхайская агломерация обеспечивает полмира, Китай — крупнейший мировой производитель и крупнейшая экономика мира, а Москва что производит? Почти ничего. Сохранилось разве что несколько оборонных предприятий. Территории крупных заводов застраиваются, на месте ЗИЛа — жилой район, территория гигантского завода «Серп и молот» также застраивается жильем. В ближайшее время по генеральному плану Москвы ставится задача 15% промышленных территорий заместить жильем. Это тоже часть процесса реновации и агломерирования населения в Москве. Перспектив у такого дела, с точки зрения специалистов, нет, как нет и примеров успешного функционирования городов такого размера.

Для чего нас всех собирают в эту кучу, где рабочих мест нет, экология будет плохая, а территории страны развиваться не будет?

Вообще, если говорить о территориальном развитии, то любое правительство любой нормальной страны строит планы по развитию территории, как правило, размещая какие-то производства и населённые пункты на своей территории. Параллельно идёт их увязывание, создаются всякие логические схемы, транспортные и инженерные сети, а у нас в стране этого нет, и даже таких планов не существует. Но при этом с удивлением узнаешь всякий раз, когда какой-то отдельный Субъект Федерации разрабатывает свою локальную схему территориального развития и под это получает бюджетные деньги, и довольно немалые. Нет сейчас, к сожалению, и специалистов по городам. Когда-то нас этому учили, но перерывы в 30 лет не проходят бесследно. И когда молодые ребята желают заработать эти деньги, взять эти заказы, бегают, извините, высунув язык, и ищут специалистов по территориальному расселению, то это, во-первых, выглядит странно, а во-вторых, я и мои коллеги старшие понимаем, что это ничем хорошим не закончится. Потому что отдельно развивать какую-то локальную территорию невозможно, не понимая, как будет развиваться вся страна в целом. Отсутствие планов развития страны подменяется планами концентрации всего населения страны в шести крупнейших мегаполисах или агломерациях — это опасный абсурд.

Для короткой справки скажу, что в ныне действующем Градостроительном кодексе нет даже понятий «город» и «село». При этом он оперирует такими понятиями, как «межселенные территории» или «линейные объекты», то есть что-то с чем-то должно существовать вместе, а что такое город или село — непонятно. Для меня — это абракадабра. Мы как специалисты не понимаем, для чего это было создано, для чего создана такая система понятий. Но совершенно однозначно — не для развития, тут сомнений никаких нет, а скорее для разрушения.

В советское время Москва демографически подпитывалась за счет так называемых лимитчиков (аналога современных гастарбайтеров), которые привлекались для компенсации дефицита неквалифицированной рабочей силы, а также заполнения свободных вакансий на новых предприятиях. Людей набирали в провинции, для них строили жилье, таким образом развивался город. Это естественный путь развития. И когда говорят, что будущее мировой экономики связанно с мегаполисами, то имеют в виду мегаполисы Китая и Индии, где таким же образом развивается промышленность, также приезжают люди из сёл, получают образование, осваивают новые профессии, работают, для них строят жилье и так далее. Это процесс нормальный. А у нас сегодня всё вверх ногами. Город большой, но при этом промышленность уничтожается, а людей мы будем для чего привлекать?

Еще одно интересное совпадение дат. 21 февраля 2017 года началась история с реновацией. 21 февраля уже 2018 года затрясло Волоколаск в связи с инцидентами на полигоне «Ядрово». Чья вина в росте связанных с мусором протестов? Конкретных имен не знаю. Но совершенно очевидно, что ситуация с мусором и вообще с экологией, с застройкой Москвы и Подмосковья подошла к той критической черте, когда её игнорирование любыми политическими силами становится невозможным. Управлять той или иной территорией должен народ. Главный способ прямого управления — это референдум. Ни одного референдума в Москве и в Московской области за всё время существования на моей памяти не проводилось. Это странная практика. Народное самоуправление может быть реализовано прямо, через референдум, а также – процитирую Конституцию - « через органы государственной власти и органы местного самоуправления» .

В любом случае и мэр Собянин в Москве, и губернатор Воробьев в Московской области — это всего лишь «а также», это не основная форма реализации народовластия. Если мы будем исходить из этого или как минимум понимать это, то картина несколько меняется. Никто за нас с вами самую грязную тяжелую работу не сделает. Только мы с вами можем защитить себя и Москву от запланированных разрушений.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Экология > newizv.ru, 18 апреля 2018 > № 2573701 Юрий Эхин


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 16 апреля 2018 > № 2593106 Наталья Круглова

И все-таки оно падает.

Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития московского рынка первичных апартаментов в первом квартале 2018 года.

«СГ»: Наталья, поздравляем с наступлением настоящей весны! Что же произошло в первом квартале с предложением апартаментов на ранке столичных апартаментов?

Н.К.: Спасибо, и вас! Что касается, апартаментов, то этот сегмент продолжает развиваться, хотя и не столь быстрыми темпами, какие демонстрирует классический формат жилья. В первом квартале года в продажу поступили девять комплексов апартаментов. Это самое большое число проектов в данном периоде по сравнению с предыдущими годами. К примеру, в первом квартале 2017 года началась реализация шести проектов, а в 2016 и 2015 годах – семи. Тем не менее, сегмент пока не достигает динамики обновления предложения квартир: в первом квартале начались продажи 15 жилых комплексов. Важно отметить, что в разрезе сегментов активность девелоперов распределяется равномерно. На рынке появились три комплекса комфорт-класса и по два проекта бизнес-, премиум-, и элитного класса.

«СГ»: Что скажете о структуре предложения по стадии стройготовности объектов?

Н.К.: В целом сегмент апартаментов характеризуется высокой стадией строительной готовности. Больше половины объема предложения (68%) сосредоточены в комплексах, где идет отделка или получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Причем такое соотношение объектов по стадии готовности остается стабильным от квартала к кварталу, что идет на пользу сегменту. Большинство покупателей склонно делать вложение на поздних стадиях готовности, так как считает это наименее рискованным этапом реализации жилого комплекса. В то же время наличие большого числа объектов высокой готовности несколько снижает конкурентоспособность апартаментов по сравнению с квартирами из-за уменьшения разницы в стоимости.

«СГ»: Как значительный объем нового предложения сказался на ценах?

Н.К.: Средние расценки на апартаменты по сегментам растут. За исключением элитного класса, где за прошедший квартал стоимость «квадрата» почти не изменилась (669 тыс. рублей), во всех сегментах отмечен рост цены. Это связано с вымыванием наиболее доступных по цене апартаментов, а также с изменением структуры предложения, которое пополнилось дорогими проектами. Сильнее всего за три месяца подорожали апартаменты премиум-класса – они прибавили 8%, достигнув отметки 487 тыс. рублей за кв. метр. В массовом сегменте и бизнес-классе «квадрат» подорожал на 4% (до 152 тыс. рублей и 247 тыс. рублей соответственно).

«СГ»: Много ли заключается сделок по договорам долевого участия? На каком сегменте сосредоточились покупатели?

Н.К.: В сравнении с первым кварталом 2017 года продажи апартаментов по договорам долевого участия выросли на треть. Как и в сегменте классического формата жилья, спрос на апартаменты концентрируется в отдельных проектах. Как правило, речь идет о комплексах, которые предлагают наилучшее соотношение цены для своего сегмента, а также основных качественных характеристик (расположения, инфраструктуры, транспортной доступности). В основном это крупные комплексы, насчитывающие сотни квартир в продаже. «Точечные» проекты обычно продаются хуже.

«СГ»: Наталья, назовите главную тенденцию квартала на рынке апартаментов.

Н.К.: Пожалуй, главная тенденция первого квартала на рынке апартаментов – это сокращение объема предложения, которое фиксируется, несмотря на старт большого числа новых проектов. Хотя на рынке появилось девять комплексов, число апартаментов сократилось на 2,4%. Чаще всего сами девелоперы снимали с продажи объекты: таким образом, они оптимизируют структуру предложения. Тем не менее в наиболее успешных проектах темпы продаж остаются высокими (от 20 апартаментов в месяц), поэтому в целом ситуация со спросом остается стабильной.

Автор: Сергей Николаев для СГ Онлайн

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 16 апреля 2018 > № 2593106 Наталья Круглова


Казахстан > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > dknews.kz, 11 апреля 2018 > № 2564588 Даулет Абжанов

Могут ли забрать за долги единственное жилье должника?

Если коротко, то да, могут. Точнее, на жилище должника (даже если оно является его единственным) может быть обращено взыскание по его долгам, будь то по кредиту перед банком, по возмещению причиненного вреда, по алиментам или по какому-либо другому обязательству.

Действующее казахстанское законодательство не содержит в себе ограничений в части обращения взыскания на единственное жилье; оно не включено в состав имущества, на которое нельзя обратить взыскание.

Единственная поблажка для должников, относящихся к социально уязвимым слоям населения - их нельзя выселять в отопительный сезон (пункт 3-1 статьи 29 Закона РК “О жилищных отношениях”).

Однако ситуация может измениться. Дело в том, что Минфин разработал законопроект о банкротстве физических лиц - документ, несомненно, нужный и ожидаемый с нетерпением многими должниками. Так вот, одна из норм законопроекта допускает при определенных обстоятельствах обращать взыскание на единственное жилье должника.

Согласно представленной его редакции взыскание не может обращено на единственное жилье должника, если одновременно:

оно не является предметом залога;

размер его полезной площади не превышает установленных нормативов на одного проживающего должника и лиц, находящихся у него на иждивении (сейчас это 18 квадратных метров на одного проживающего);

размер выплаченной суммы основного долга по договору займа составил более 50% на дату открытия процесса восстановления платежеспособности.

К примеру, заемщик купил на кредитные деньги квартиру, оформив ее же в залог банку. По квадратуре квартира небольшая и не превышает норматива. При сумме основного долга 16 млн тенге заемщику достаточно оплатить в банк более 8 млн тенге - и квартиру уже не заберут.

Банковский сектор уже заявил о несогласии с предлагаемым законопроектом в этой части, указав, что его принятие в таком виде неизбежно исключит кредитование под залог небольшого по площади жилища: принимать такой залог станет для них высокорискованным. Банкиры предупреждают, что под угрозой может оказаться ипотечная программа “7-20-25”, нацеленная, в первую очередь, на кредитование такого жилья. Соблюдение такого принципа кредитования, как возвратность займов, ставится под сомнение.

Надо отметить, что вопрос о возможности, грубо говоря, отбирать единственное жилье за долги всегда являлся достаточно спорным и болезненным, причем, не только для нас.

Подход законодателей в разных странах в решении этой проблемы различен. В одних странах закон по умолчанию допускает обращение взыскание на единственное жилье (Великобритания, Франция, Испания, Италия, Швейцария, Эстония, Латвия), в других устанавливает запрет на это, хотя и с некоторыми исключениями (Российская Федерация, Бразилия, Белоруссия, Туркменистан, Узбекистан, Швеция, Португалия), в третьих допускает, но с сохранением права пользования должником жилищем (Австрия, Бельгия, Германия, Лихтенштейн).

Что ж, вопрос, действительно, непростой. Даже если отбросить в сторону эмоциональную риторику, правовой аспект этой проблемы тоже достаточно сложный.

Во-первых, интересы кредитора требуют отсутствия в законе каких-либо препятствий для обращения взыскания на единственное жилье должника. Кредитор резонно вправе требовать полного удовлетворения своего требования с должника. Если последний должен - пусть отвечает перед кредитором всем своим имуществом, включая жилье. Это следует из правовых принципов обеспечения восстановления нарушенных прав и добросовестного исполнения обязательств (статьи 2, 8 Гражданского кодекса).

Во-вторых, невозможность взыскания на единственное жилье фактически означает невозможность полного исполнения судебного акта о взыскании в пользу кредитора по гражданско-правовому обязательству: решение суда о взыскании долга с должника есть, но его нельзя исполнить из-за указанного ограничения. Тем самым, подрываются конституционное право каждого на судебную защиту и конституционный принцип обязательности судебных актов на территории республики (статья 76 Конституции).

В-третьих, подобного рода исключения подрывают стабильность имущественного оборота, поскольку его участники теряют уверенность в надлежащем исполнении контрагентами своих обязательств и возможностях защиты своих нарушенных имущественных прав и интересов. Подобного рода исключения ответственности должников могут служить демотиватором для надлежащего исполнения ими своих обязательств, способствуя недобросовестным должникам в игнорировании законных требований кредиторов.

Однако, с другой стороны, Конституция говорит о том, что “в Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем” (пункт 2 статьи 25). Обратим внимание на то, что наша Конституция, в отличие от российской, не гарантирует право каждого на жилище. Но даже в такой редакции сторонники могут узреть основания конституционного ограничения на лишение единственного жилья: раз государство создает условия для обеспечения граждан жильем, следовательно, оно должно создать условия, не допускающие лишения граждан жилья.

Кроме того, человек является высшей ценностью для государства, его достоинство неприкосновенно (статьи 1, 17 Конституции). Лишение же единственного жилья едва ли согласуется с международно признанным правом каждого на достойный жизненный уровень, провозглашенным статьей 25 Всеобщей декларацией прав человека и статьей 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах.

Как видно, поднятый вопрос с единственным жильем далеко неоднозначен с позиции права. Обе изложенные выше точки зрения имеют свое обоснование. Как всегда, важен поиск баланса, той “золотой середины”, которая позволила бы учесть интересы кредитора и должника с позиции справедливости.

У юристов есть такой тезис: “Собственность обязывает”. Это означает, что право собственности - это не только право каждого на владение, пользование и распоряжение имуществом; это и обязанность (способность) отвечать им по своим обязательствам, в том числе всем своим имуществом. Собственность должна порождать ответственное отношение граждан к осуществлению ими своих гражданских прав и обязанностей. Непонимание этой стороны собственности, потакание избежанию ответственности по своим долгам - все это ведет к взращиванию иждивенческих настроений в обществе, патернализму (веру в то, что государство решит все проблемы гражданина).

Любопытно, что в Российской Федерации, в отличие от нас, поначалу не решились на то, чтобы разрешить обращение взыскания на единственное жилье (исключение - жилье, приобретенное по ипотеке). Почему? Потому что посчитали, что люди не отошли еще от совкового сознания, не готовы отвечать полностью по своим долгам. Но в последнее время российское общество приходит к пониманию того, что так долго продолжаться не может, что нужно приучать людей отвечать по своим долгам. Появляются законопроекты, которые призваны расширить список случаев, когда у должника могут отобрать жилье (даже единственное) за долги (по коммунальным услугам, алиментам и пр.). Сопротивление таким инициативам колоссально. Но, тем не менее, они движутся в этом направлении.

Мы же, собираясь отменить возможность обращения на единственное жилье, движемся, как ни странно, в обратном направлении.

Конечно, помня о необходимости соблюдения баланса интересов кредиторов и должников, можно допустить ситуации, когда не следует лишать должника того или иного имущества. Но следует ли относить к нему жилье - большой вопрос.

Даулет Абжанов, к.ю.н.

Казахстан > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > dknews.kz, 11 апреля 2018 > № 2564588 Даулет Абжанов


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 9 апреля 2018 > № 2564015 Максим Артемьев

Страна муравейников. Почему ипотека в России не решает квартирный вопрос

Максим Артемьев

Историк, журналист

Россиянам пора пересмотреть отношение к аренде квартир. Ипотека должна быть всего лишь одним из вариантов получения жилья

В СМИ в последнее время особенно активно обсуждается проблема ипотечного кредитования. Снижение средней ставки до 9,75% годовых по итогам февраля (вслед за последовательным снижением ставки рефинансирования Центробанка) подтолкнула экспертов к самым разным выводам и гипотезам.

Кто-то говорит о неминуемом и скором крахе «ипотечного пузыря», кто-то, напротив, о расширении доступа к ипотеке и увеличении числа людей, которые улучшат свои жилищные условия. Одни видят в удешевлении ипотеки угрозу для макроэкономической стабильности, другие — драйвер экономического роста и увеличения ВВП. Но, как представляется, разговор о процентах и пузырях уводит от главного — от содержательного обсуждения настоящего и будущего жилищной политики в России.

Чтобы было понятно, о чем идет речь, обратимся к мартовскому посланию президента Владимира Путина, в котором проблеме ипотеки было уделено немалое внимание. Вот несколько цитат из него: «За пять лет свыше полумиллиона семей с детьми смогут улучшить свои жилищные условия с помощью льготной ипотеки… Вижу три ключевых фактора повышения доступности жилья. Первый — это рост доходов граждан. Об этом я говорил, мы должны это обеспечить. Снижение ставок ипотечного кредитования и, конечно, увеличение предложения на жилищном рынке».

Путин напомнил, что в 2001 году по всей России было выдано 4000 ипотечных кредитов. «Ставка доходила до 30%, в том числе в валюте. Более половины кредитов, кстати, и выдано было в валюте. Воспользоваться ипотекой могли единицы. В прошлом году выдано около миллиона ипотечных кредитов. В декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%. Но стремиться нужно, безусловно, к 7%, это уж точно. За предстоящие шесть лет ипотека должна стать доступной для большинства российских семей, для большинства работающих граждан, для молодых специалистов».

Вроде бы все звучит очень убедительно, по крайней мере не вызывает особенных вопросов. Тезисы президента вполне укладываются в привычную идеологему: решение проблем с жильем — дело рук самих граждан, нужна квартира — обращайся к банку за ипотекой. А дело государства — вести дело к снижению процента по ней через макроэкономическую политику. Ну и о чем президент также сказал: снижать налог на имущество физических лиц и кадастровую стоимость. И все. Ни о каких других вариантах получения крыши над головой в послании упомянуто не было. А они, как показывает мировой опыт, есть.

Опыт других стран

В России после 1991 года произошла ловкая подмена понятий. В области жилищной политики все свелось к перекладыванию на плечи самих граждан заботы об обеспечении себя жильем, государство самоустранилось из этой сферы. Мол, таковы, рыночные реалии.

Однако на самом деле разговоры об ипотеке затуманивают суть обязанностей государства в лице и федерального правительства, и региональной власти, и местного самоуправления о предоставлении в пользование (не в собственность!) жилья своим гражданам. Во всем развитом мире государственные органы активно выступают в том числе в качестве застройщика и арендодателя. Строительство и эксплуатация так называемого «социального жилья» (Public housing) является там важнейшей функцией власти на всех уровнях.

Возьмем, к примеру, Францию, дома-HLM («жилье с умеренной арендной платой» в дословном переводе) составляют там 16% всего жилья, в четырех миллионах квартир проживает, по разным оценкам, от 10 млн до 13 млн человек. При этом HLM имеются как частные, так и государственные. Главное в них не форма собственности, а принцип предоставления недвижимости: квартирами пользуются семьи с недостаточными доходами либо те, кто не желает тратиться на покупку жилья в собственность. С 1998 года закон обязывает каждый город с населением больше 3500 человек иметь не меньше 20% домов-HLM. Помимо HLM во Франции имеются и другие виды социального жилья, а также несубсидированных домов, предназначенных для аренды.

И только в России у правительства не болит об этом голова, оно умыло руки и наблюдает как бы со стороны за происходящим, отводя себе роль опосредованного контролера и установителя правил игры на рынке недвижимости. Сразу обозначу свой тезис: ипотека должна быть всего лишь одним из вариантов получения жилья (не в собственность, это важно).

История вопроса

Проблема была заложена в начале девяностых, когда была принята программа приватизации жилья («Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Из всех видов приватизации того времени жилищная была, возможно, хуже всего продумана и организована. Главным ее итогом стало создание, как их называет эксперт по жилищной политике Владимир Самошин, «домов-конгломератов» — уникальной формы владения, которой больше нет нигде в мире.

Дома приватизировались не как единое целое, а поквартирно. Кто-то становился владельцем собственного жилья, кто-то продолжал жить в неприватизированной квартире — и все это в одном здании! Более того, чердаки, подвалы, прочие общие помещения, лифты, земля под домом и т. д. так и оставались «ничьими». Это можно сравнить с тем, как если бы при приватизации завода рабочим раздали по станку и сказали, что они теперь их владельцы. Управлять имуществом такого дома невозможно, нельзя даже провести полноценное собрание жильцов: кто-то владелец, кто-то не владелец квартиры; но даже те, кто имеет собственность, могут там не жить, а если и живут, то невозможно их заставить принять участие в общем собрании и управлении.

В итоге при всей формальной смене собственности все равно следят за состоянием домов власти — теперь уже через управляющие компании.

В мире же есть три основных вида многоквартирного жилья: кондоминиум, доходный дом и социальное жилье. В кондоминиуме все являются совладельцами не только квартиры, но и остальных помещений и собственности, невладельцев там быть не может юридически, и все принимают участие в управлении. В доходных домах один владелец — частный собственник или компания, а жильцы арендуют квартиры. Цель понятна — извлечение прибыли. В социальном жилье собственник — государство либо частное лицо, которому бюджет доплачивает, чтобы оно не поднимало арендную плату выше определенных пределов. Тут цель — предоставление людям недорого жилья. Конгломератов по-российски нет больше нигде в мире. Именно они — мина замедленного действия.

Проблемы ипотеки

Что самое опасное в современных ипотечных программах? Они консервируют и ухудшают ситуацию с конгломератами. Ибо то жилье, которое предлагается по ним, включает в себя, как правило, так называемых муниципалов, то есть людей, которым государство предоставляет квартиры (по разным программам, в том числе по социальному найму). Конгломераты воспроизводятся и воспроизводятся — уже в зданиях, построенных спустя почти 30 лет после кончины советской власти. И никакая московская реновация ничего не меняет, ибо по ней те люди, которые лишаются неприватизированных квартир в сносимых домах, неизбежно получат их во вновь построенных. То же самое касается собственности на землю под домом, общих площадей и так далее.

Я живу в доме-ТСЖ 1999 года постройки. Тем не менее в нем немало квартир до сих пор не приватизированных (люди получили их как работники соответствующего ведомства), а купив квартиру в нем, я с удивлением узнал, что не стал автоматически членом ТСЖ. Надо было писать для этого заявление. Вот вам и кондоминиум (ТСЖ же стремится к этому варианту) по-российски — два абсурда сразу.

Вторая проблема, которую ипотека никоим образом не решает и решить не может, — качество жилья. В той же Франции 72% домов-HLM (а из построенных после 2000 года — 95%) представляют собой малоквартирные дома, не выше 3-4 этажей. В Великобритании и Нидерландах 60% жилья — так называемые двухквартирные дома (semi-detached houses) плюс отдельно стоящие и «дома в линию» (terrace houses). На долю многоквартирных домов приходится сравнительно небольшой процент. Напомним, что эти страны в 31 и 48 раз по плотности населения превосходят Россию, соответственно.

В России же, самой большой по территории стране мира (даже с учетом Сибири и Крайнего Севера), при ее низкой плотности населения практически вся ипотека — это многоэтажки (остроумно называемые архитекторами «крольчатниками» или «муравейниками»), как при СССР, только еще выше и плотнее друг к другу прижатые. Парадокс: в рыночное время продолжаются худшие традиции советского строительства.

Ипотека в постсоветском исполнении не повлекла за собой серьезных изменений в градостроительстве, не породила спрос на действительно качественное жилье и комфортную среду обитания.

Достаточно взглянуть на новостройки Подмосковья — прежние дачные районы застраиваются уродливыми домами-гигантами. И подобное происходит по всей стране.

Путь к цивилизации

Если в области торговли челночно-рыночные времена остались, в целом, позади и она перешла к цивилизованным форматам, то по части аренды жилья царит такое же варварство, как и 30 лет назад. Подавляющее большинство арендодателей не профессионалы рынка, для которых это основное занятие, а люди, имеющие лишнюю квартиру и желающие подзаработать на ней, а то и сдающую комнату в своей единственной. Нет ни частных доходных домов, которые были основной застройкой Санкт-Петербурга и Москвы последние 50 лет перед революцией и до сих пор радуют глаз своей архитектурой, ни соответствующего муниципального жилья. И нет желания государства хоть как-то изменить ситуацию на рынке аренды жилой недвижимости.

Многое в этой ситуации упирается в законодательство и менталитет населения. Непродуманная приватизация жилья помимо прочего закрепила стереотип в сознании россиян: «У человека обязательно должно быть жилье в собственности». Под это же «заточено» и действующее право, в частности, ежегодное продление возможности приватизации жилплощади, которое, как отмечает тот же Самошин, развращает население — не столько самим фактом даровой его раздачи, сколько закреплением конгломератов. «Обеспечить человека жильем» в постсоветской реальности почти всегда означает дать его в собственность. Но нуждающимся социальным категориям передавать квартиры в частное владение категорически недопустимо. Это препятствует созданию класса ответственных владельцев недвижимости и приводит к постоянному вымыванию и без того скудного фонда государственного жилья.

В Москве в собственных квартирах проживает 85% населения, в Берлине — только 14%. Но можно ли сказать, что ситуация в Германии, где в целом процент владельцев жилья колеблется в районе 50%, более печальна, чем в России? Ориентация на покупку жилья любой ценой (а в российских условиях это в подавляющем большинстве случаев означает — ценой ипотеки) разрушает жизнь многих семей, деформирует их систему ценностей, лишает их удовольствия от жизни здесь и сейчас. В то время как многие их европейские сверстники наслаждаются жизнью, путешествуют, тратят деньги на что-то еще, проживая в арендном жилье (государственном и частном) и вовсе не считают себя неудачниками, наши семьи вынуждены отказывать себе порой в самом необходимом ради выплат процентов по ипотеке.

Что делать

Необходимо пересмотреть как отношение населения к аренде жилья, так и государственную политику и законодательство. В первую очередь это касается защиты прав арендатора, которые так и будут оставаться пустым звуком, пока большая часть аренды у нас будет предлагаться собственниками 1-2 квартир, которые в любой момент могут сослаться на то, что им самим жить негде. В идеале речь должна идти о практически гарантированной пожизненной аренде жилья — по европейскому образцу.

Слова героя булгаковского романа о том, что людей испортил квартирный вопрос, остаются в силе. В СССР строилось мало жилья. Несколько поколений выросло в коммуналках и бараках, мечтая о приватном угле. В начале 1990-х казалось, что их мечта сбылась в результате жилищной приватизации — вызывавшей меньше всего споров и нареканий по сравнению с ваучерной или земельной. Но дьявол крылся в деталях, которые сегодня проступают все нагляднее. Во-первых, новые поколения лишились иных возможностей улучшить свои жилищные условия кроме как с помощью ипотеки; во-вторых, Россия все больше напоминает Гонконг с его безликими и уродливыми многоэтажками. Но Гонконг — одно из самых маленьких государств мира, а Россия — самое большое. Московская реновация обещает нам очередное повышение этажности столицы вместо выведения населения в Новую Москву, неизвестно для чего присоединенную.

Пример с реновацией показывает, что у власти нет долгосрочного плана действий, преобладает ментальность временщика — заработать здесь и сейчас. Но этот же пример показывает, что и население пока еще мало обожглось на приватизации жилья в 1990-е и готово сыграть с государством еще раз в схожую игру.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > forbes.ru, 9 апреля 2018 > № 2564015 Максим Артемьев


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter