Всего новостей: 2555791, выбрано 619 за 0.126 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Персоны, топ-лист Недвижимость, строительство: Мень Михаил (65)Хуснуллин Марат (42)Ресин Владимир (26)Ревзин Григорий (24)Чибис Андрей (24)Кузнецов Сергей (23)Богуславская Ольга (17)Тимофеев Константин (15)Медведев Дмитрий (14)Муртазин Ирек (12)Бочкарев Андрей (11)Елянюшкин Герман (11)Жилин Иван (11)Медведев Михаил (10)Плутник Александр (10)Путин Владимир (10)Абакумова Мария (9)Глушенкова Мария (9)Креславский Игорь (9)Решетников Максим (9) далее...по алфавиту
Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 апреля 2018 > № 2593079 Илья Менжунов

Спокойное начало.

В Москве сокращается предложение дорогостоящего жилья.

Управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Илья Менжунов в эксклюзивном интервью «СГ-Онлайн» рассказал об итогах развития московского рынка новостроек элитного класса в первом квартале 2018 года.

«СГ»: Илья, расскажите вкратце о ситуации с предложением в сегменте? Появились ли новые проекты?

И.М.: Если говорить в целом о сегменте, который включает в себя жилье премиум- и элитного класса, начало года для данного сектора рынка выдалось спокойным. Резких скачков цен или изменений объема предложения не наблюдалось. Количество реализуемых премиальных лотов сократилось на 4%, достигнув 2800 единиц. В элитном сегменте объем предложения также уменьшился на 5%, и сейчас на продажу здесь выставлено около 660 лотов. Несмотря на сокращение объемов предложения на рынок вышло четыре новых проекта: три в премиум-классе и один – в элитном сегменте.

«СГ»: Что можете сказать о структуре предложения в разрезе строительной готовности?

И.М.: Большая часть проектов премиум-класса находится на начальной стадии строительства, доля представленных в них квартир составляет 36% от общего объема предложения в сегменте. Впрочем, в IV квартале 2017 года мы наблюдали схожую картину. В два раза увеличилось только предложение квартир на стадии отделки (до 23%). В элитном сегменте картина совершенно иная: большая часть проектов уже сдана в эксплуатацию (36%), тогда как на начальном этапе представлено всего 4% от суммарного объема предложения на рынке. Таким образом, в премиум-классе наблюдается высокая девелоперская активность, тогда как в наиболее дорогостоящем сегменте(элитном) нового предложения очень мало.

«СГ»: А что происходит с ценами?

И.М.: В премиум-классе средняя цена «квадрата» составила 426 тыс. рублей, что на 2,2% выше показателя конца предыдущего года. Чаще всего рост цен был обусловлен изменением структуры предложения: во многих проектах раскупаются доступные и средние по цене лоты, тогда как наиболее дорогие продолжают оставаться в продаже. Прямое повышение цен было зафиксировано только в самых успешных проектах. Причиной роста показателя послужило как изменение структуры предложения, так и прямое повышение цен по ряду комплексов. В элитном сегменте средний «квадрат» незначительно подешевел (на 1%) и достиг 916 тыс. рублей за «квадрат». В большинстве проектов девелоперы сохранили цены на уровне прошлого года.

«СГ»: Как ценовая ситуация сказывается на спросе и количестве сделок?

И.М.: Квартиры премиального и элитного сегментов пользовались спросом, но в целом здесь мы наблюдали такие же тенденции, как и в бизнес-классе. Из-за сезонного фактора отмечено снижение числа сделок относительно конца предыдущего года, однако в сравнении с аналогичным периодом прошлого года он был более активным. Интересны покупателям были как уже зарекомендовавшие себя на рынке проекты, так и недавно поступившие в реализацию жилые комплексы. Вместе с тем, общий уровень спроса остается сравнительно невысоким, поэтому принципиального изменения ситуации в данном сегменте ожидать не следует.

«СГ»: Выделите основную тенденцию на рынке элитного жилья Москвы.

И.М.: Пожалуй, наиболее важная тенденция в сегменте дорогостоящего жилья – это постепенное уменьшение объема предложения, которое фиксируется даже несмотря на выход новых проектов. А они стартуют очень активно. К примеру, в I квартале 2016 года на рынок не вышел ни один проект, в тот же период 2017 года – шесть, а сейчас – четыре. Это свидетельствует о хорошей динамике спроса в самом крупном сегменте высокобюджетного жилья – премиум-классе, где в годовом выражении спрос увеличился примерно на 20%.

Автор: Сергей Николаев для СГ Онлайн

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 апреля 2018 > № 2593079 Илья Менжунов


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 апреля 2018 > № 2559322 Александр Морозов

Миссия невыполнима. Почему кинотеатры останутся на верхних этажах торговых центров

Александр Морозов

генеральный директор S.A. Ricci

Переезд кинотеатров на первые этажи торговых центров — это не просто абсурд и популизм, но и дополнительные риски для посетителей. На самом деле пожарная безопасность кинотеатра не зависит от этажа, на котором находятся кинозалы

В России решили избавиться от кинотеатров на последних этажах торгово-развлекательных центров (ТРЦ). После пожара в кемеровском ТРЦ «Зимняя вишня» депутаты Государственной думы от «Единой России» пообещали принять закон, который обяжет ретейлеров размещать кинозалы на первых этажах. Сейчас у нас в стране почти нет ТРЦ с такой планировкой.

Дело в том, что расположение кинотеатров на верхних этажах ТРЦ продиктовано бизнес-логикой. В России люди не любят подниматься выше второго этажа. В Китае семиэтажный торговый центр — обычное дело, там даже на последнем этаже размещаются и хорошо работают магазины одежды. Похожая модель прекрасно работает и в Южной Корее. Однако в России для того, чтобы завести посетителя на третий или тем более четвертый этаж, нужно хорошенько изловчиться. Количество посетителей уже на втором этаже в среднем составляет 50% от посетителей первого этажа.

К четвертому этажу средний коэффициент падает до 5-10%. Соразмерно с посещаемостью распределяется и стоимость площадей: чем выше этаж, тем дешевле аренда площади в ТРЦ. Первый этаж всегда самый ликвидный и популярный и в итоге самый желанный для ретейлеров. Арендные ставки на первом и четвертом этажах ТРЦ могут различаться в три-четыре раза. Да и в рамках одного этажа стоимость площадей зачастую неравномерна: тарифы зависят от удаленности от входа, легкости доступа для посетителей и прочих факторов.

От перестановки слагаемых все меняется

Кинотеатр считается классическим магнитом притяжения клиентского потока в торговый центр: люди специально идут в кинотеатр, и им не важно, на каком этаже он находится. Однако потоки кинотеатра не сравнятся с объемом посетителей продуктового гипермаркета или крупного магазина электроники. Поэтому размещение кинотеатра на последних этажах позволяет эффективно распределить и направить поток на верхние этажи. Вокруг кинотеатра часто формируется развлекательная зона: фуд-корт, отдельные рестораны, игровые комнаты для детей. Все вместе это составляет рекреационно-досуговую зону ТЦ.

При этом сами сопутствующие предприятия (общественного питания, торговли и услуг) зачастую не способны генерировать высокий трафик. Они могут работать только в синергии с кинотеатром. Без кинотеатра поток посетителей на верхних этажах серьезно сократится. А нет трафика — нет товарооборота. Уйдет с верхнего этажа кинотеатр, следом за ним уйдут и другие арендаторы, площади начнут пустовать. В итоге проиграют все — от работников и горожан до собственников ТРЦ и ретейлеров.

Вы думаете, после принятия закона все перейдут на нижние этажи и механизм будет работать по-прежнему? Нет. К сожалению, правило «от перестановки слагаемых сумма не меняется» здесь не работает. Во-первых, вместимость первого этажа естественным образом ограничена габаритами здания. Принять всех желающих первый этаж просто не сможет. Во-вторых, существуют богатые и знаменитые бренды-арендаторы, которые готовы платить высокую ставку первого и второго этажей. Кинотеатр уступает супер- и гипермаркетам не только по количеству посетителей, но и по среднему чеку, а в конечном итоге по уровню товарооборота и арендным платежам. Именно поэтому кинотеатр не может конкурировать с такими арендаторами за дорогие площади первых этажей. Также не могут конкурировать большинство арендаторов, которые находятся в одном кластере с кинотеатром: предприятия развлечений, общественного питания.

Убрать или оставить

Типичный кинотеатр в ТРЦ — это мультиплекс на 6-14 залов. Такой объект представляет собой сложное конструктивное и технически оборудованное помещение – с высокими потолками и большим шагом колонн. Зритель хочет видеть фильм на большом экране, и колонны не должны мешать просмотру очередного киношедевра. Технически это удобнее всего реализовать на последнем этаже, где нет высокой нагрузки: сверху только крыша. Благодаря этому не нужно выравнивать высоту потолка с другими уровнями, а единого пола оказывается достаточно для удобства посетителей, арендаторов и ТРЦ в целом. Размещение кинотеатра на первом этаже приведет к нарушению уровней ТРЦ, поскольку высота кинозала составляет в среднем 8-10 метров, а высота этажей ТРЦ — 4-4,5 м. Таким образом, потолок кинотеатра будет находиться посредине второго или третьего этажа. Если сверху расположить еще площади, увеличится нагрузка и строителям придется сокращать расстояние между колоннами.

Если же построить кинотеатр отдельным блоком или корпусом, то это израсходует эффективную площадь участка и в итоге сократит полезную площадь ТРЦ — а значит, и его доходы. Компенсировать их кинотеатр не в состоянии. К тому же кинотеатр потеряет свою силу распределителя потоков и перестанет быть привлекательным арендатором. С такими вводными собственники просто откажутся от кинотеатров в торговых центрах.

По описанным выше факторам перенести кинотеатр на первый этаж в действующих ТЦ конструктивно не представляется возможным. В том числе и с точки зрения действующих норм пожарной безопасности. Приказать разместить киноплекс не выше второго уровня — это все равно, что принять постановление размещать бассейны на крыше. Никто из предпринимателей не будет этим заниматься и либо проигнорирует, либо просто откажется от бассейна. А сама реализация такой инициативы грозит гораздо более тяжелыми последствиями с точки зрения конструктивной и пожарной безопасности здания. Поэтому без сомнений можно назвать инициативу не только абсурдной, но и опасной. Собственники и девелоперы — предполагаем, что таковых будет 99,9 % — просто откажутся от кинотеатров в существующих и будущих проектах. А еще это убьет целую отрасль кинопроката: сегодня 98% кинотеатров работают именно в ТРЦ.

От чего зависит безопасность

Пожарная безопасность кинотеатра не зависит от этажа его расположения. Она зависит, во-первых, от спроектированных мер противопожарной безопасности. Это фундаментальный вопрос, с которым, как правило, все обстоит очень строго. Нормы пожарной безопасности, разработанные еще советскими инженерами, действуют в России по сей день и зарекомендовали себя как действующие на практике. Не все правила актуальны, но девелоперы все равно вынуждены соблюдать все нормы — подчас наперекор экономической эффективности.

Во-вторых, пожарная безопасность зависит от поддержания установленных систем в боевом состоянии. Речь идет о механизме разблокировки дверей, системах оповещения, дымоудаления, сплинкерах и т. п. Необходимо регулярно проводить обслуживание, профилактику и тесты. Такие мероприятия, с одной стороны, требуют квалифицированных сотрудников в штате управляющей компании. С другой стороны, техобслуживание систем и запчасти стоят денег. В итоге поддержание и обслуживание противопожарных систем становятся затратной частью, и у управляющей компании существует соблазн сэкономить.

В-третьих, крайне важно соблюдение текущих требований пожарной безопасности (открытые коридоры, аварийные выходы, лестницы и т. п.), понятный и действующий план эвакуации. Вопрос не является затратным и трудным, но по халатности или иным соображениям двери могут быть закрыты, а коридоры использоваться в качестве подсобных помещений. Иногда помещения, которые по плану являются общей площадью, на практике отдаются под торговлю. Чаще это встречается в менее качественных торговых объектах.

Четвертый фактор — обученный персонал, компетентные ответственные по пожарной безопасности и т. п. К сожалению, чаще всего именно человеческий фактор оказывается причиной трагедий даже при работающих противопожарных системах. Это банальное отсутствие знаний и отработанных навыков по эвакуации, а также общее непонимание, что и как делать в чрезвычайной ситуации.

На бумаге в России уже есть качественные, хорошо разработанные требования по пожарной безопасности. Нет смысла их ужесточать или переделывать. Реальная цель — это проследить за соблюдением уже существующих правил. То есть сделать так, чтобы исправно функционировало то, что предусмотрено и заложено в существующих требованиях. Решение этой проблемы идет рука об руку с искоренением коррупции. Одновременно необходима профилактика, обучение и тренировка людей. Звучит очень просто, но российские государственные службы порой отличаются чрезмерной зарегулированностью и абсолютной недружелюбностью. И часто реальная цель — уберечь и научить людей, минимизировать ущерб от возможного пожара подменяется целью «соблюсти все формальности». А это, как вы понимаете, плодородная почва для коррупции. В итоге профилактика и обучение на деле заменяются бумажной бюрократической волокитой, правильным и своевременным оформлением бумаг. Об эффективности формальных мер никто не думает.

С чего же начать? Изменить государственный подход к профилактике и обучению. Сделать его понятным, простым и поощрительным. Пожарная безопасность должна из формальности и гнета перейти в форму сотрудничества. Я уверен в том, что наши граждане разумны и понимают, как важна безопасность, поэтому осмысленные и дружелюбные действия будут иметь успех.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 апреля 2018 > № 2559322 Александр Морозов


Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > newizv.ru, 4 апреля 2018 > № 2558924 Никита Исаев

В корыте мытая Россия - страна рабов, страна господ

На днях в программе «60 минут» на канале «Россия 1» у меня с депутатом от «Единой России» Сергеем Железняком завязался спор о том, как живут люди в стране. Депутаты уверены, что рядовой российский гражданин буквально катается как сыр в масле. А в то, что люди едва сводят концы с концами и моются в корыте, не верят.

Никита ИСАЕВ, лидер движения «Новая Россия»

И так искренне удивляются и возмущаются депутаты этой якобы клевете, что тут впору и самому усомниться, а не обманут уж ли был всеми людьми, которые во время поездок в российские регионы мне все это рассказывали.

Увы, нет. Как только мы выложили видеозапись с передачи в соцсети, на нас обрушился шквал писем и комментариев, люди стали высылать сотни счетов за услуги ЖКХ, составляющих более половины их ежемесячных зарплат. А у кого-то счета и вовсе съедают все деньги. Люди вынуждены отказываться от простейших благ цивилизации из-за невозможности их оплатить.

Причём подобные «отказники» живут не только на Крайнем севере, не в глухой тайге, а в центральных районах России. Таких как, например, Заволжский район Ивановской области. В среднем заволжцы оценивают свои доходы в 10-15 тыс. рублей,а платить за коммунальные услуги должны в районе пяти тысяч рублей . Самые дорогие составляющие «жировок» за квартиру – отопление и горячее водоснабжение.

Таким образом, некоторые из жителей Заволжска, выбирая между покупкой продуктов, одежды и горячей водой, отказываются от приобретения последней. Как они выходят из положения? Греют воду на газу в кастрюлях и тазах. Так кипяток выходит дешевле. Об этом рассказывают сами жители района . Но чиновники упорно гнут свою линию, где всё по Оруэллу: «Ложь — это Правда»…

Люди видят, как на федеральных каналах усмехаются над их проблемами, и это вызывает справедливое возмущение. Да, народ живет в унизительном положении, но это не его позор. Это позор власти. Могут ли депутаты Государственной Думы знать о том, что недалеко от Москвы у населения до сих пор в ходу корыта , потому что люди не могут себе позволить горячую воду из-под крана? Вообще-то обязаны. Ведь они вроде как народные избранники. Но всё больше господа законодатели осведомлены о проживании в совсем других уголках мира – тех, где учатся их дети, где живут их вторые половины, и где сами они имеют, несмотря на все запреты, зарубежную недвижимость.

Однако вернемся к проблеме тарифной сетки и тотальной нищеты россиян, в которую не верит наша власть. Чем дальше в лес, тем больше дров. «Средний чек» за пятидесятиметровую двухкомнатную квартиру в Новгородской области вплотную подбирается к 5 тыс. рублей . Плюс учтите квитанции за газ, электричество и капитальный ремонт, которые, разумеется, идут отдельными счетами свреху. В подмосковном Лосино-Петровске (вот уж точно не самый дорогой и престижный город области) никого не удивишь квитанцией более чем на 12,5 тыс. рублей . Но жалобы идут не только из небольших удалённых городков. Пишут и из Санкт-Петербурга, жалуясь на коммуналку в 9300 рублей за типовую квартиру. Не забывают люди и про исчисление налога по кадастровой стоимости, которая внезапно оказалась на 15% - 20% выше рынка .

Из обращений в соцсетях, которые приходят от жителей регионов после эпохального заявления Железняка, уже можно составлять альманах неадекватных расценок. Но не меньше поражает воображение и разброс цен на тарифы по стране. При прочих равных условиях годовые суммы «коммуналки» в Евпатории - 20,6 тыс. рублей, а вот в Петропавловске-Камчатском иногда более 76 тыс. рублей . В данном случае многое можно списать на различие климата, но есть и другие примеры: в Электростали приходится платить более 46 тыс. рублей в год, а в Орске - чуть менее 28 тыс. рублей. Откуда берётся такая разница? Разве в Московской области зимы холоднее, чем в Оренбургской? Или есть проблемы с энергоносителями? Или может Элетросталь – это роскошный коттеджный посёлок? На все эти вопросы ответ отрицательный.

Как вообще в стране, ставящей своей целью технологический прорыв, такое происходит? Можно ли как-то логически объяснить весь этот сюр с такими тарифами на услуги ЖКХ и несопоставимо низкими доходами?

Если призывать на помощь логику, то первым делом стоит упомянуть о том, что все коммунальные сети в России находятся в крайне плачевном состоянии, они просто изношены. По данным Минстроя в одном только 2016 году на водопроводах в стране произошло 74,5 тысячи аварий. То есть ежедневно случается примерно 204 прорыва труб. А в среднем на 1 км сетей в России в год приходится 1,8 – 2,4 повреждения. Для сравнения: в Европе нормой считается 0,15 – 0,2 аварии в год на километр. Как говорится, почувствуйте разницу. Ликвидация всех этих поломок и аварий далеко не бесплатная. И чем дальше коммунальное ЧП произошло от крупного города, тем ремонтные работы будут стоить дороже. Ответственные за ЖКХ чиновники действуют ситуативно, только уже после того, как «грянул гром». Все это бессмысленное латание дыр в полностью устаревшей и давно отслужившей свое инфраструктуре лишь высасывает бюджетные деньги, с каждым разом только укрепляя границы этого круга порочной практики.

К тому же энергетика в нашей стране, несмотря на впечатляющие запасы энергоресурсов, развита слабо. А газификация для некоторых регионов и вовсе является непозволительной роскошью. На Дальнем Востоке, например, нормой является множество маленьких устаревших и неэффективных котельных, работающих на угле или мазуте, которые в забытый богом и властью посёлок ещё и привезти надо. Это всё дополнительные финансовые издержки, которые влекут за собой увеличение стоимости коммунальных услуг для населения.

Влияет на размер платежей за ЖКХ и состояние самого жилого помещения. Сколько необходимо затратить ресурсов зимой, например, чтобы обогреть рассыпающийся на куски дом, до которого всё никак не дойдут сотрудники Фонда капремонта? Щели в окнах, стыках панелей – подаваемое тепло буквально вылетает на улицу, а обогреватель и ТЭЦ беспощадно накручивают счётчики. Люди фактически платят за обогрев улицы.

Все это – результат неэффективного управления ответственных ведомств, которые не могут привести в порядок даже заведомо завышенные тарифы. Формально госрегулирование тарифов существует, но на федеральном уровне только утверждают максимально возможное их повышение. То есть, если региональная энергетическая комиссия, в состав которой входили местные власти, представители энергетических компаний и эксперты (которым в узком кругу «договориться» не сложно), изначально установила тарифы по максимуму, то никаких предпосылок для их снижения ждать населению не следует.

Наглядный пример: в среднем со второго полугодия 2017 года стоимость коммунальных услуг в стране увеличилась на 4%. При этом реальные денежные доходы людей, по данным Росстата, снизились на 1,1%. Самые низкие пороги повышения тарифов ЖКХ установили власти Северной Осетии, Алтая, в республике Дагестан, в Кабардино-Балкарии. В среднем повышение от 2 до 4 %.

А вот власти Якутии (где спад доходов в 2017 году составил 2,6%), Камчатки (спад доходов на 3%), Санкт-Петербурга (снижение доходов на 3,4%) и Москвы (снижение доходов на 1,6%) мелочиться не стали, и взвинтили тарифы сразу на 7%! Но больше всего в 2017 году отличились власти Волгограда. Тарифы в этом городе увеличились сразу на 9,8% при падении реальных доходов на 1,4%! Причем жителям не удалось оспорить решение властей в суде. Так что никакой зависимости между ростом реальных доходов населения и ростом тарифов ЖКХ нет. Чаще встречается обратная закономерность: там, где падают доходы – растут тарифы ЖКХ. Политика «удушения» населения, которую избрали правительство страны в целом и региональные власти в частности, налицо!

На сегодняшний день большинство проблем в сфере ЖКХ появляются из-за того, что государство не решается инвестировать в тотальное обновление сетей. Хотя именно это могло бы снизить издержки и дать обоснование для снижения тарифов. Но для этого потребуется вкладывать в модернизацию порядка 500 млрд. рублей в течение пяти лет. Да, действительно, это солидная сумма. Но, вместе с тем, золотовалютные резервы России сейчас составляют 457,8 млрд. долларов (26,4 трлн.рублей). То есть на полную модернизацию сетей необходимо потратить примерно 9,5% этих запасов.

Низкие зарплаты людей – звенья все той же цепи. И они находятся в одной связке с растущими запасами. Власти предпочитают откладывать все доходы именно в запасы, а не направлять на развитие промышленности, сельского хозяйства, высоких технологий и экономики в целом. В итоге получается совершенно абсурдная ситуация: чем дальше от Москвы на восток, тем меньше доходы населения, и выше расходы на коммуналку. В среднем по России, 27,5% всех своих расходов население направляет именно на оплату ЖКХ. А по данным Высшей школы экономики, 43% (!) российских семей имеют проблемы с оплатой коммуналки из-за нехватки денег. Но депутатам все ещё кажется, что раз производим подобие «пармезана», значит, не голодаем. Раз не высовывают носа они дальше своих «бизнес-классов» и заграничных апартаментов, и не видят жизни простого русского мужика, который от безысходности воет и не знает, как объяснить свой семье, что они вдруг превратились в злостных неплательщиков-должников, значит и нет таких.

Любит власть у нас уповать также и на право малоимущего населения получать субсидии от государства: «Вот они льготы – пользуйтесь!». Но как обстоит дело с этой «помощью» в действительности?

Право на субсидии имеют люди, у которых расходы на ЖКХ превышают 22% от дохода семьи. Иногда бывают исключения: в Москве, например, субсидии полагаются тем, у кого расходы на ЖКХ превышают 10% от дохода семьи. Однако, чтобы получить субсидию, придётся побегать с документами, подтверждающими право собственности, состав семьи, все доходы за последние полгода и так далее. И даже это – не гарантия успеха. Отказать в выплате могут из-за того, что одинокая мать не подаёт заявление на выплату алиментов, с которыми доходы могли бы быть выше, или в доходы семьи пенсионерки записали пенсию по утере кормильца несовершеннолетней внучки, хотя до совершеннолетия эту пенсию со счёта снять нельзя. К тому же субсидию необходимо подтверждать полным комплектом документов раз в полгода. Помимо бюрократических проволочек, люди часто сталкиваются и с неправомерными действиями компетентных органов, но у них не хватает квалификации и знаний, чтобы отстаивать свои права.

Плачевное положение сферы ЖКХ и неадекватно завышенные тарифы часто остаются незамеченными чиновниками потому, что они слишком далеки от этих проблем. Фактическое слияние правительства с госкомпаниями привело к росту расслоения общества: бедные становятся беднее (и не важно, работают они наёмными сотрудниками или стараются быть независимыми предпринимателями), а богатые богатеют.

Развитие экономики идёт по пути оказания непрерывной финансовой поддержки госкомпаниям и госкорпорациям. Стимулы эффективного развития в таких условиях минимальны, а вот бонусы руководству – максимальные. Недавно, например, правление Газпрома увеличило себе выплаты до 3,27 млрд. рублей на фоне падения прибыли в четыре раза. А правление Сбербанка выплатило себе 5,1 млрд. рублей по итогам 2017 года. Ну, и какие тут могут быть проблемы с оплатой коммуналки? Вот и чиновники с многомиллионными доходами не понимают.

Россия > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > newizv.ru, 4 апреля 2018 > № 2558924 Никита Исаев


Россия. СФО > Армия, полиция. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > inosmi.ru, 4 апреля 2018 > № 2557398 Александр Гольц

Переполох в России. О чем говорит отставка Тулеева

Увольняя Тулеева, Путин демонстрирует полную уверенность в той модели властной вертикали, которую он строил восемнадцать лет. Хотя именно она привела к кемеровской трагедии.

Александр Гольц, Новое время страны, Украина

Скоропостижная отставка Амана Тулеева вызвала настоящий переполох в кругах, именуемых «политологическими». О боже, главный начальник уволил начальника поменьше после народных протестов. Все годы царствования Владимир Путин решительно противился таким увольнениям: пример Ельцина и Горбачева был очевиден. Избавление от проштрафившегося чиновника под народным давлением демонстрирует слабость верховной власти. Чего никак нельзя позволить. И вот теперь глава государства, которого, как утверждают специалисты, аж «передернуло» при демонстрации запредельного тулеевского подобострастия, сместил местного кемеровского царька и заменил его другим. Уж не смена ли это «парадигмы правления», вопрошают политологи. Не означает ли это то, что впредь власть будет прислушиваться к подведомственному населению, когда вышеозначенное население рискует, несмотря на присмотр квартальных надзирателей от Росгвардии, выражать неудовольствие положением дел в конкретной сатрапии? Не означает ли это скорого увольнения, например, подмосковного губернатора Андрея Воробьева после волоколамских протестов?

Думаю, что вышеописанные надежды (а также и опасения) — пустые. История с Тулеевым, которого вовсе не уволили с формулировкой «в связи с утратой доверия», а милостиво отпустили на покой с сохранением почестей и привилегией, жалованием, сохранением кабинета, резиденции, охраны и прочего, это и доказывает. Скорее всего, то, как было обставлено увольнение Тулеева, демонстрирует вовсе не недостаток уверенности власти, а переизбыток ее самоуверенности. Те самые решительные кемеровчане, шахтеры, которые, стуча касками по асфальту, смещали правительства в буйные 90-е, ныне робко интересуются, а будет ли им позволено узнать правду о катастрофе, в которой сгорели их дети. И поэтому Кремль спокойно, не боясь последствий, смещает Тулеева, чтобы назначить временно исполняющим обязанности человека, чьи действия в экстремальной ситуации показали: уж он-то точно не должен обладать никаким авторитетом. Сергей Цивилев обвинил человека, потерявшего семью в «Зимней вишне», в попытке обеспечить себе пиар. А потом, поняв настроение митингующих, по-быстрому встал перед ними на колени. Однако Цивилев еще осенью был намечен в сменщики Тулееву. И Путин совершенно не видит необходимости отменять заранее согласованные планы.

Уж не смена ли это «парадигмы правления»?

Таким образом, увольняя Тулеева, Путин демонстрирует полную уверенность в той модели властной вертикали, которую он строил восемнадцать лет. При том, что именно эта «вертикаль», основанная на ответственности чиновников перед одним-единственным человеком, и привела к кемеровской трагедии. Сейчас сотня ретивых следователей, направленных в Кемерово, успешно находят все новые нарушения, имевшие место при функционировании «Зимней вишни»: от отсутствия разрешительных документов на строительство торгового центра до пучка кабелей, проходивших в непосредственной близости от пенопластового батута. Подозреваю, если направить ту же сотню в любой из многих тысяч торгово-развлекательных центров в России, они накопают точно такие же нарушения. Многочисленные законы и инструкции (некоторые вполне разумные) игнорируются по главной причине. Путин — все-таки человек, а не божество (хоть соловьевы-киселевы с этим решительно не согласятся). В силу естественных ограничений человеческого естества он не может контролировать работу всех чиновников. А в России проще дать взятку, чем соблюдать инструкцию.

Решить проблему можно, лишь поделившись с подведомственным народом властными полномочиями. Дать ему возможность избирать начальников всех уровней, включая начальников полиции, прокуроров, судей и потом контролировать их с тем, чтобы в следующий раз не выбрать коррупционеров и воров. Однако именно на это Путин пойти не может. Ну, потому что неразумный народ в своей наивности может выбрать тех, кто не нравится главному начальнику. Вот сразу же после кемеровской катастрофы в Екатеринбурге отменили выборы мэра горожанами. Теперь его будут выбирать послушные властям депутаты заксобрания. Так что, если увольнение Тулеева и говорит о чем-то, то только об уверенности главного начальника в том, что он может тасовать свою кадровую колоду так, как и когда ему заблагорассудится. Мы наблюдаем осень вертикали власти…

Россия. СФО > Армия, полиция. Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > inosmi.ru, 4 апреля 2018 > № 2557398 Александр Гольц


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 апреля 2018 > № 2555993 Наталья Круглова

Выбор пока есть.

В Москве замедлились темпы выхода на рынок «массовых» новостроек.

Гендиректор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития рынка новостроек массового сегмента Москвы в первом квартале текущего года.

«СГ»: Наталья, расскажите об основных показателях января-марта в цифрах, в частности, про объем предложения? Есть ли хорошие новости?

Н.К.: Первая хорошая новость – объем предложения новостроек в массовом сегменте сокращается уже три квартала подряд. В I квартале 2018 года общее число квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса достигло 17,8 тыс., хотя еще три квартала назад оно составляло 20,7 тыс. Это положительная тенденция, которая свидетельствует о постепенном выравнивании соотношения между спросом и предложением. Вместе с тем, девелоперская активность сохраняется на высоком уровне: стартовали продажи в четырех ЖК (в I квартале 2017 года таких было шесть). Поступили в продажу корпуса в восьми проектах против четырех в аналогичный период 2017 года. Иными словами, выбор у покупателя еще очень богатый.

«СГ»: Когда выбор есть – это хорошо. А что со структурой предложения в разрезе стадии строительной готовности объектов?

Н.К.: Подавляющее большинство новостроек (почти 70%) находится в средней стадии строительной готовности. В 29% проектов идет строительство этажей, а в 38% – продолжаются отделочные работы. На начальной стадии находится 17% строящихся объектов, и их доля растет на протяжении последнего полугодия, однако не превышает 20% или даже 30%, как это было еще в начале прошлого года. Таким образом, если мы представим себе среднестатистическую столичную новостройку массового сегмента, то увидим, как минимум, каркас здания, а не котлован.

«СГ»: А среднюю цену какую мы увидим?

Н.К.: Цены в массовых новостройках сохраняют стабильность. В марте средний «квадрат» в данном сегменте московского первичного рынка жилья обходился покупателю в 151,8 тыс. рублей за кв. м. На протяжении последнего полугодия среднемесячное изменение цены не превышает 1%, то есть стоимость жилья не сокращается, но и не возрастает. По отношению к марту 2017 года, когда квадратный метр стоил 148,5 тыс. рублей, увеличение расценок составило всего 2,2%. Таким образом, динамика цен не превышает показатели инфляции. Конкуренция все еще сильнее спроса.

«СГ»: Кстати о спросе. Много было сделок за минувший квартал?

Н.К.: С точки зрения покупательской активности 2018 год начался очень позитивно. В январе число заключенных в Москве ДДУ в 1,7 раза превысило показатели января прошлого года, а в феврале спрос в годовом выражении вырос на 71%. Всего за январь-февраль было заключено 10,4 тыс. договоров долевого участия. Таким образом, только за первые два месяца 2018 года на первичном рынке столичного жилья было заключено столько же сделок, сколько за весь I квартал 2017 года (10,5 тыс. ДДУ). Полагаю, мы все еще наблюдаем последствия быстрого снижения ипотечных ставок, произошедшего в 2017 году.

СГ»: То ли еще будет, ведь аналитики прогнозируют дальнейшее снижение ставок. Наталья, назовите основной тренд начала года в сегменте массового жилья.

Пожалуй, наиболее интересным для рынка стало замедление выхода новых проектов в массовом сегменте по сравнению с бизнес-классом. В первом квартале рынок «массовых» новостроек пополнился четырьмя новыми проектами. Причем три из них поступили в экспозицию в марте. Между тем, в бизнес-классе за отчетный период вышло почти вдвое больше комплексов. Первый квартал 2017 года с точки зрения выхода новых проектов в массовом сегменте был активнее – тогда продажи открылись в шести объектах. Тем не менее, подчеркну, что пока рано говорить об устойчивой тенденции, так как выбор класса проекта почти всегда обусловлен качеством площадок в распоряжении девелопера.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 3 апреля 2018 > № 2555993 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство. Химпром > stroygaz.ru, 2 апреля 2018 > № 2555996 Михаил Александрия, Сергей Голунов

Системный подход.

Введен в действие свод правил, регулирующий создание систем фасадных теплоизоляционных композиционных с наружными штукатурными слоями.

Введенный в действие 10 января этого года свод правил СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ» стал примером быстрого и эффективного технического нормирования. Еще не так давно мало кто в России знал о том, что совместно устроенные на внешней поверхности наружных стен зданий слои цементно-полимерного клея и базы, теплоизоляционного материала, высокомодифицированной защитно-декоративной штукатурки, закрепленные анкерами с тарельчатым дюбелем и усиленные щелочестойкими стеклосетками в совокупности могут представлять собой «системы фасадные теплоизоляционные композиционные» (СФТК). А сейчас они широко применяются при новом строительстве, реконструкции и капитальном ремонте. Большую роль в популяризации и регламентации новых строительных систем сыграла некоммерческая организация «Ассоциация «Наружные фасадные системы» (НО «Ассоциация «АНФАС»). О том, как за сравнительно короткий промежуток времени удалось разработать правила и порядок проектирования и установки СФТК в проектное положение, используемые при этом технические и технологические решения, корреспондент «Строительной газеты» попросил рассказать вошедших в состав авторского коллектива СП исполнительного директора Ассоциации «АНФАС» Михаила АЛЕКСАНДРИЯ и эксперта этой ассоциации Сергея ГОЛУНОВА.

Флаг на пирамиде

«СГ»: Давайте сначала поговорим немного об истории вопроса…

Михаил Александрия: Технология систем фасадной теплоизоляции штукатурного типа пришла в нашу страну в начале 90-х годов, когда началась передислокация войск из Германии. За счет немецкого бюджета тогда стали строить офицерские городки, в которых немцы предложили строить энергоэффективные дома с теплоизоляционными композиционными системами на фасадах, о которых в России никто не знал. Строили эти дома турки, строили, надо сказать, неплохо, качественно. Для 1991 года это было прекрасное жилье, оно и сейчас в хорошем состоянии.

Сергей Голунов: Убедившись, что за счет утепления фасадов снижается потребность зданий в энергии, эту технологию стали использовать и российские строители. Не последним фактором явилось и то, что в 1998 году были приняты поправки к СНиП «Строительная теплотехника» и резко увеличены коэффициенты сопротивления теплопередаче для наружных ограждающих конструкций — кровель и стен. Для Москвы это значение выросло почти в 2,5 раза. Но требования о повышении энергоэффективности появились, а нормативных документов для внедрения современных технологий не было — можно было использовать только технологию давно известной трехслойной колодцевой (слоистой) кладки.

М.А.: Не было в достаточном объеме и современных теплоизоляционных материалов. Пенополистирол после катастрофического пожара на кровле завода двигателей КАМАЗа оказался под негласным запретом.

С.Г.: Вот в такой ситуации стартовал рынок фасадных систем. Долгое время он существовал благодаря разрешениям на их применение, которые выдавал Госстрой совместно с Главным управлением пожарной охраны.

М.А.: Когда возникла необходимость хоть какой-то легитимизации таких систем и технической оценки их пригодности, на них стали выдавать так называемые технические свидетельства, введенные постановлением правительства №1636 от 27.12.1997 года и регламентирующие применение в строительстве новых технологий и материалов, для которых отсутствуют нормативно-технические документы. Одним из первых таких технических свидетельств было как раз ТС на систему теплоизоляции штукатурного типа, выданное в начале 1998 года. При этом надо понимать, что ТС не является нормативным документом. Это экспертная оценка того, может ли представленный набор материалов и изделий рассматриваться в качестве СФТК, и в каких условиях данная система может безопасно функционировать. И, как в любой экспертной оценке, в ней присутствует определенный субъективный подход.

Постепенно стали появляться российские компании, специализирующиеся на таких системах, а зарубежные производители начали локализовать производство в России. Тогда-то и возникла идея объединить эти предприятия в ассоциацию, миссией которой стало бы создание цивилизованного рынка фасадных систем. Причем мы прекрасно понимали, что путь к цивилизации лежит только через техническое регулирование. Поэтому в 2007 году, через два года после регистрации НО «Ассоциация «АНФАС», специалисты ассоциации за полгода разработали проект программы комплексной стандартизации систем фасадной теплоизоляции штукатурного типа, состоящую из примерно 20 нормативных документов. Причем первые два стандарта был посвящены классификации и терминологии. Тем самым был создан единый понятийный аппарат. А дальше уже вся наша программа стандартизации напоминает пирамиду. Ее основание — это блок стандартов на компоненты системы. Следующий ярус, чуть поменьше — стандарты на методы испытания этих компонентов и совокупности компонентов. Ярус повыше — стандарты на еще более сложные комплексные испытания системы в целом. Верхний камень — это стандарт на общие технические условия на всю систему. И, наконец, «вишенка на торте» — стандарт, который сейчас делается, на оценку соответствия.

«СГ»: И, в основном, эта «пирамида» уже построена?

С.Г.: Да. У нас на сегодняшний день в действии 12 национальных и 2 межгосударственных стандарта в области СФТК. Эти стандарты отражают качественные требования ко всем основным материалам, которые входят в состав системы. На материалы, которые имеют вспомогательное значение, мы разработаем нормативные документы в течение ближайших двух лет и полностью закроем материальную базу. Что касается второго яруса пирамиды, то мы разработали документ, который определяет методы испытаний для среднемасштабных образцов системы. Такие испытания позволяют понять, годится ли в принципе та или иная комбинация материалов.

Следующий, третий, ярус пирамиды — это разработанные нами ГОСТы для комплексных испытаний системы в сборе. Ими регламентированы два очень серьезных комплексных испытания — пожарных и климатических. После проведения этих испытаний системе присваивается категория по классу пожарной опасности и по классу устойчивости к климатическим воздействиям. Следующий ярус — разработанный нами ГОСТ 56707 — общетехнический, он определяет общие технические условия, которые классифицируют саму систему. В соответствии с техническим регламентом о безопасности наша классификация тоже предусматривает три класса систем — понисти. И флаг на этой пирамиде — это свод правил СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ», разработанный членами АНФАС совместно с учеными из НИИСФ РААСН, ЦНИИСК им. В. А. Кучеренко АО «НИЦ «Строительство» и НИУ МГСУ, который сейчас вступил в силу.

«СГ»: С чем связана необходимость создания этого свода правил?

С.Г.: Нами были созданы национальные стандарты на материалы и испытания, а также конструкцию СФТК. Но регламентация проектирования и строительства этой системы — это прерогатива свода правил. Именно от его реализации зависит качество системы на фасаде, которое, в свою очередь, зависит от качества проекта, материалов, установки и эксплуатации.

Из чего делать

«СГ»: Давайте поговорим о каждом из этих слагаемых нового СП, и начнем с используемых в СФТК материалов. Какие перемены ожидаете вы на рынке материалов в связи с введением этого документа?

С.Г.: Определенные перемены на этом рынке уже произошли. Благодаря разработанным нами стандартам, установившим минимальные требования к материалам, откровенного мусора на рынке уже нет. Если раньше было много компаний, которые занимались производством материалов для СФТК параллельно с материалами для других систем, то теперь таких осталось немного. В основном, материалы для СФТК производят специализированные компании, у которых, как правило, есть служба технической поддержки.

Один из основных материалов для СФТК — сухие строительные смеси — выпускают, в основном, компании, производящие материалы для всей этой системы в целом. Количество компаний, которые поставляют системный продукт, намного меньше, чем компаний, которые выпускают сухие строительные смеси для широкого применения. Мы фактически изжили применение в системах дешевых и некачественных плиточных клеев. Сейчас, по предложению членов Ассоциации производителей щелочестойких стеклосеток, хотим усилить контроль за применением этой продукции на нашем рынке. Другими словами, нам удалось структурировать рынок, и теперь надо двигаться в этом направлении дальше. В новом СП описано, как с применением различных материалов делать различные конструктивные элементы здания. Это может дать импульс, например, применению пенополистирола, потому что долгое время оно сдерживалось из-за отсутствия нормативов. Сейчас этот норматив есть, в принципе он должен приниматься экспертными и надзорными органами.

М.А.: Сейчас пенополистирол все меньше и меньше применяется на фасадах.

С.Г.: Это перестраховка. Применение пенополистирола в СП нами описано, и мы тем самым дали инструмент для контроля за производством работ. В этом документе нет каких-то сложных конструктивных расчетов, потому что, в основном, СФТК работает за счет внутренней адгезии и когезии слоев. Но, тем не менее, в СП много тонкостей, связанных с применением различных материалов, в том числе и пенополистирола. Если мы используем пенополистирол в составе системы, то сразу же возникают проблемы, связанные с требованиями по обеспечению пожарной безопасности. Из-за этих повышенных требований проектировщик, который теоретически должен выпустить проект с полностью разработанными узлами и деталями фасадной системы, на практике отдает решение вопроса о применении пенополистирола системной компании, то есть, поставщику материалов и подрядчикам. Наш свод правил позволяет проектировщику решить этот вопрос самостоятельно. То же самое относится к применению в проектах минеральной ваты. Новый СП также позволяет понять, как правильно сочетать различные виды элементов системы, какие тарельчатые анкеры и армирующие стеклосетки использовать для тех или иных случаев.

«Держатели системы» — «системные компании»

«СГ»: С материалами, применяющимися в СФТК, более или менее ясно. Давайте теперь остановимся на проектировании. Что нового здесь появилось?

М.А.: До разработки СП проектировщик сильно зависел от системных компаний. Кстати, термины «системная компания», «системодержатель» тоже введены в оборот нами. Так вот, системные компании имеют альбом технических решений и руководство по применению системы, методические рекомендации по каждой какой-то одной системе. В совокупности, для разных систем, таких решений и рекомендаций не было. А ведь зачастую инженер-проектировщик сегодня проектирует одну систему, а завтра другую. Жизнь заставляет его закладывать в проект не решение конкретной фирмы, а оптимальную систему фасадной теплоизоляции. Но из-за отсутствия общего документа получалось, что с какой компанией проектировщик дружит, те решения он и закладывает в проект. Это не очень корректно, потому что, допустим, проектировщик заложил одну систему, а заказчик потом выбрал подрядчика, который с этой системой не работает. Значит, надо такой проект пересогласовывать. Чтобы исключить подобные случаи, нужен был общий документ, и мы его создали.

«СГ»: В чем заключается общий методологический подход этого документа?

С.Г.: Подобный документ выпущен впервые, аналогов ему, по большому счету, нет и в Европе. В нем содержится небольшое количество цифровых показателей, поскольку они в основном приведены в ГОСТах, к которым мы отсылаем пользователей СП. В нем мы прописываем, что система разрабатывается на основе ГОСТов, смежных сводов правил, и вводим понятие «техническая документация системных компаний». Вводя понятие «система», мы имеем в виду не только совокупность материалов, но еще и совокупность технических и технологических приемов, которые позволяют собрать эти материалы и получить то, что хочет проектировщик.

М.А.: Изначально с приходом системы в страну СФТК, она рассматривалась как система. И мы боролись и будем бороться против проектов, в которые закладываются случайно подобранные, не связанные в систему материалы и технологии. Ответственность за это лежит как на проектировщике, так и на системной компании, которая комплектует и поставляет на строительную площадку необходимый набор материалов и изделий. При этом системодержатель производит один или несколько компонентов системы, комплектует систему и несет ответственность за всю совокупность использованных в ней материалов.

С.Г.: Согласно новому СП, на системной компании лежит проверка материалов и получение протоколов их испытаний. Не подрядчик получает протоколы испытаний, а есть конкретная организация, ответственная за это.

«СГ»: Значит ли это, что новый СП помогает проектировщику уйти от предпочтений в пользу того или иного поставщика материалов, быть более объективным?

С.Г.: Здесь нужно учитывать совместное использование нового СП с разработанными ранее нормативными документами. Например, СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», вместе с СП230.1325800.2015 «Конструкции ограждающие зданий. Характеристики теплотехнических неоднородностей» позволяют определить толщину теплоизоляционного слоя. С их помощью проектировщик может определить, в каких случаях лучше заложить комбинированный утеплитель, а в каких — минераловатный. Эти два документа позволяют правильно выбрать не только материалы, но и анкерные крепления, по которым есть очень большая вариация по характеристикам и ценам. В конечном итоге это позволяет более точно определить стоимость материалов, которая закладывается в смету. Как правило, проектировщик работает с какой-то одной системной компанией, с которой у него складываются как формальные, так и дружеские отношения. То есть, все равно, в любом случае, у кого-то есть определенные преференции. Но, как правило, у любой такой компании есть ряд решений для разных областей применения. И на основании тех требований, которые заложены в свод правил для зданий той или иной степени ответственности, проектировщик может выбрать ту или иную систему.

Требуются кадры

«СГ»: Допустим, с помощью разработанной вами системы документов удастся сделать проекты СФТК более качественными. Но где гарантия, что после установки этой системы тот же проектировщик не схватится за голову?

С.Г.: Такое нередко происходит потому, что, как бы хорошо ни был выполнен проект, рано или поздно появляется подрядчик, который старается реализовать его побыстрее и подешевле. Для того чтобы не дать ему напортачить и загубить хорошее дело, у строительного контроля (заказчика) и строительного надзора (государства) теперь появился инструмент, который позволяет определить, правильно ли подрядчик выполняет работу. Наш свод правил содержит элементы строительного надзора, в нем описано, что и как должен контролировать представитель надзорного органа, придя на строительную площадку.

«СГ»: Все проконтролировать невозможно, и рано или поздно появится необходимость расширить требования к установке СФТК. Какие изменения будут внесены в СП в первую очередь?

С.Г.: На сегодняшний день остро стоит вопрос о производстве работ в условиях пониженных температур.

Существенный недостаток СФТК заключается в том, что, поскольку в ней есть цементные материалы, а слои, в которых они содержатся, очень тонкие, то возникают проблемы при работе около нуля и ниже. В европейских странах запрещена установка таких систем при суточной температуре ниже плюс 5 градусов. Но с учетом российских условий мы допустили проведение работ при температуре чуть ниже ноля, дав рекомендации, как технологически компенсировать такие условия. Но в этом направлении нам надо работать и дальше.

«СГ»: Насколько остро стоит проблема жизненного цикла зданий с фасадами из СФТК?

С.Г.: После того, как СФТК установлена, на фасад начинают иногда вешать кондиционеры, рекламные объявления, и надо знать, как грамотно это должно быть сделано. Кроме того, когда меняют окна или вторгаются в откосы, то нарушают герметизацию системы. Когда только начиналось внедрение этих систем, то системодержатели выдавали рекомендации службам эксплуатации, которые должны следить за состоянием СФТК. И первые годы за этим действительно следили, особенно на ведомственных зданиях. Есть здания, которые построены в конце 90-х и до сих пор стоят как новые, потому что соответствующие службы, согласно рекомендациям, мониторят состояние систем и поддерживают его рабочим. Такие системы будут эксплуатироваться долго, с учетом текущего ремонта. Затем, в 2000-х годах, начался массовый период установки СФТК, когда материалы для них нередко подбирались подешевле, а мастера стали относиться к их установке наплевательски. Зачастую в системы стало попадать большое количество влаги, которая плохо из них удаляется. В результате начались массовые отказы систем. На них стали появляться трещины, вздутия, отслоения. Со временем недобросовестные монтажники систем ушли с рынка, на нем появились компании, которые профессионально занимались именно монтажом. К сожалению, после кризиса 2008 года узкопрофильные монтажные компании начали исчезать, потому что теперь они вынуждены браться за любые строительные работы. Профессионалы, которые в то время выросли, еще встречаются на рынке, но их очень мало. Сейчас и материалы для СФТК хорошие, и проектировщики научились их делать более или менее хорошо, а профессионалов-монтажников не хватает. Поэтому кроме документов, которые мы разрабатываем, нам бы хотелось, чтобы и организации, которые отвечают за строительный надзор, более требовательно относились к монтажникам. Кроме того, надо организовать подготовку квалифицированных кадров в этом направлении.

М.А.: Профессиональное сообщество в лице ассоциации готово к такому вызову. Так что будем продолжать нашу работу.

Цитата в тему

Ранее были созданы национальные стандарты на материалы и испытания, а также конструкцию СФТК, но регламентация проектирования и строительства этой системы — это прерогатива свода правил. Именно от его реализации зависит качество системы на фасаде, которое, в свою очередь, зависит от качества проекта, материалов, установки и эксплуатации

Цитата в тему

Вводя понятие «система», мы имеем в виду не только совокупность материалов, но еще и совокупность технических и технологических приемов, которые позволяют собрать эти материалы и получить то, что хочет проектировщик.

Кстати

Технология СФТК в Германии и немецкоязычных странах обозначается аббревиатурой WDVS, в англоязычной части Европы — ETICS, в США и Канаде — EIFS.

Справочно

Первые системы СФТК появились в Германии в 50-60-х годах прошлого века. В настоящее время технология СФТК применяется во всем мире, только в Германии утепляется около 35 млн кв. м фасадов в год. Лидер в ЕС — Турция: 65 млн кв. м в год. Российский рынок теплоизоляции фасадов растет, но все еще значительно отстает от европейского. По технологии СФТК в 2016 году утеплено более 30 млн кв. м фасадов.

Автор: Алексей ТОРБА

Россия > Недвижимость, строительство. Химпром > stroygaz.ru, 2 апреля 2018 > № 2555996 Михаил Александрия, Сергей Голунов


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 30 марта 2018 > № 2552415 Михаил Мень

Доклад главы Минстроя России Михаила Меня об итогах деятельности министерства в 2017 году на заседании коллегии ведомства

Добрый день, уважаемые члены коллегии

и приглашенные!

Сегодня мы подведем основные итоги работы Минстроя России за 2017 год, а также наметим планы на 2018 год.

I. Жилищное строительство

1. Объемы жилищного строительства.

В целом, можно сказать, что прошедший год был достаточно успешным для отрасли жилищного строительства. По объему ввода жилья нами в 2017 году прогнозировалась цифра около 76 млн. м. кв., учитывая, что в эксплуатацию должны были вводиться дома, разрешения на строительство которых выдавались с непростом 2015 году.

Однако, благодаря в том числе и принятым мерам поддержки жилищного строительства, в 2017 году удалось выйти на объем ввода жилья в стране почти 80 млн., если быть совсем точным, 79,2 млн. м. кв., что лишь на 1,3 % ниже уровня 2016 года.

Более того, по итогам 2017 года зафиксирован рост (к 2016 году) на 12,5% объема ввода индустриального стандартного жилья. Введено почти 45 (44,9) млн. кв. метров.

В 2018 году мы прогнозируем увеличение объемов строительства жилья. И эти прогнозы уже подтверждаются. По данным Росстата, за первые два месяца 2018 года общий объем ввода жилья составил 10,2 млн. кв. метров, что на 24,6 % больше аналогичного периода 2017 года.

2. Ипотека.

В 2017 году зафиксирован рекордный объем ипотечного кредитования. Выдано более 1 млн. кредитов на сумму более 2 трлн. рублей, что почти на 27 % больше по количеству выданных кредитов и на 37 % в денежном выражении чем в 2016 году.

К концу года ставки по ипотеке снизились до рекордно низкого уровня - 9,79%. Мы понимаем, что этого недостаточно. Президентом поставлена задача снизить ставку по ипотечным кредитам до 7% годовых и увеличить объем ввода жилья до 120 млн.кв. м. в год. Это главная задача Министерства на ближайшие годы.

3. Долевое строительство.

Особое внимание в своей работе мы уделяем вопросам обеспечения безопасности инвестиций граждан в жилищное строительство. Мы работаем по двум направлениям:

Первое - защита будущих участников долевого строительства.

Разработаны и приняты изменения в законодательство, предусматривающие:

- ужесточение требований к застройщикам по новым договорам участия в долевом строительстве;

- расширение полномочий по контролю за целевым использованием застройщиками привлеченных денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Но самое главное - с октября 2017 года заработал государственный Фонд защиты дольщиков, который является гарантом обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства. На сегодняшний день 675 застройщиков из 76 субъектов Российской Федерации застраховали в Фонде договора на 15,5 тысяч объектов долевого участия.

Сейчас эти застройщики производят отчисления в фонд по единому тарифу 1,2%. Нам предстоит серьезная работа по дифференциации тарифов в зависимости от уровня надежности застройщиков и расположения строящегося дома.

В прошлом году «Домом РФ» совместно с Минстроем России создана Единая информационная система жилищного строительства, в которую с 1 января 2018 года вносится информация обо всех застройщиках и объектах долевого строительства. Более подробно об этом информационном ресурсе расскажет Плутник Александр Альбертович.

Работа по защите прав граждан инвестирующих свои средства в жилищное строительство будет продолжена. Правительством Российской Федерации утвержден план поэтапного перехода от прямого привлечения средств граждан застройщиками к проектному финансированию строительства жилья с использованием банковских инструментов, сводящих к минимуму риск для граждан.

Второе направление - решение проблем «обманутых дольщиков» - тех граждан, которые вложили деньги в строительство жилья, но так и не получили свои квартиры.

В соответствии с решением Правительства Российской Федерации мы совместно с «Домом РФ» и банком «Российский капитал» завершаем программу обеспечения жильем «дольщиков» объектов компании «СУ-155». В 2017 году завершено строительство 39 домов. По 2 объектам произведена выплата компенсаций. В 2018 году должно быть завершено строительство оставшихся 30 домов.

В регионах организована аналогичная работа в отношении участников строительства других «проблемных объектов». В субъектах Российской Федерации разработаны планы-графики завершения строительства проблемных объектов или предоставления гражданам компенсации. Всего в планы-графики включено 836 «проблемных объектов».

В 2017 году восстановлены права 6 тысяч семей – участников строительства 140 «проблемных объектов». В 2018 году регионами запланировано восстановить права участников строительства 360 «проблемных объектов».

Этот вопрос у нас на особом контроле.

4. Стимулирование строительства жилья

Важнейшим инструментом для увеличения объемов строительства и снижения цены жилья в проектах комплексного освоения территорий стала подпрограмма «Стимулирование жилищного строительства», реализуемая в рамках приоритетного проекта.

В 2017 году средства в размере 20 млрд. рублей распределены в виде субсидий бюджетам 32 субъектов Российской Федерации для строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Данная мера позволила дополнительно ввести в эксплуатацию 8,3 млн. кв. метров жилья, что на 32 % превышает плановый показатель.

Ведется работа по вовлечению в жилищное строительство неэффективно используемых земель в городах, включая промышленные зоны. Это безусловно позволяет повысить эффективность городского развития и станет хорошим подспорьем для развития отрасли. За 2017 год вовлечены в жилищное строительство федеральные земли площадью почти 3,5 тыс. га, что на 9 % больше запланированного.

В 2018 году Минстроем России распределены средства федерального бюджета 33 субъектам Федерации на строительство объектов инфраструктуры в рамках реализации уже 100 проектов жилищного строительства с плановым вводом в 2018 году жилья в объеме более 8 млн. кв. метров.

II. Снижение количества административных барьеров в получении государственных услуг

Серьезным фактором, оказывающим положительное влияние на объемы строительства, является сокращение административных барьеров и улучшение предпринимательского климата.

В этом направлении мы ведем системную работу с Агентством стратегических инициатив.

В прошедшем году утверждены исчерпывающие перечни процедур при строительстве объектов нежилого назначения и линейных объектов теплоснабжения.

Параллельно мы сокращаем количество процедур, включенных в ранее утвержденные исчерпывающие перечни (жилищного строительства; линейных объектов водоснабжения и водоотведения; плоскостных (не линейных) объектов водоснабжения и водоотведения; объектов электросетевого хозяйства).

За счет оптимизации процедур в сфере строительства, в том числе в части правил подключения к инженерным сетям, из 4 исчерпывающих перечней (водоснабжение; жилищное строительство; нежилые объекты; теплоснабжение) в общей сложности исключено 108 процедур.

Дальнейшее упрощение административных процедур в строительстве, по нашему мнению, следует проводить за счет автоматизации их прохождения.

В связи с чем, в августе прошлого года началась реализация эксперимента на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области по переводу в электронный вид услуг по подключению к инженерным сетям, что также позволит сократить сроки оформления необходимых документов и согласований. Эксперимент планируется завершить в 2018 году, а полученные результаты будут распространены на всю страну.

Также в рамках целевой модели «Получение разрешения на строительство и территориальное планирование» ведется работа по унификации региональных и муниципальных нормативных актов, разработаны целевые показатели по 5 основным этапам прохождения процедур, необходимых для получения разрешения на строительство модельного объекта – многоквартирного жилого дома (многоквартирный жилой дом выше 4 и ниже 14 этажей, общей площадью не менее 1000 и не более 10000 кв. метров, с высотой этажа, не превышающей 3,5 метра, имеющий не более одного подземного этажа).

Основная цель целевых показателей – сокращение общего срока прохождения указанных этапов с 180 дней (среднее значение по регионам на момент разработки целевой модели) до 82 дней к концу 2021 года.

Также, в соответствии с поручением Правительства мы совместно с коллегами из Минэкономразвития России и «Дома РФ» подготовили предложения по упрощению административных процедур в жилищном строительстве, в том числе, по автоматизации предоставления государственных услуг, с использованием единой информационной системы в жилищном строительстве.

Реализация этих предложений, в случае одобрения Правительством, станет одной из важнейших задач Министерства.

III. Градостроительная деятельность

В рамках совершенствования государственного регулирования градостроительной деятельности ведется работа сразу по нескольким направлениям.

1. Техническое регулирование в строительстве.

В рамках проводимой работы по реформированию системы технического нормирования в 2017 году разработано и актуализировано 75 сводов правил, 35 национальных стандартов, включающих требования к инновационным строительным материалам и конструкциям.

В рамках реализации утвержденного Правительством Плана по внедрению технологии информационного моделирования в строительстве ведется разработка комплекса нормативно-технических документов.

К концу этого года будет завершено формирование минимального набора нормативно-технических документов, необходимых для работы с BIM–технологиями. В настоящее время утверждено 7 стандартов и 4 свода правил, готовятся к утверждению 3 свода правил и 1 стандарт, до конца года будут разработаны и утверждены еще 3 стандарта, а также общероссийский BIM-ориентированный классификатор строительной информации и национальный словарь строительных терминов (до 2020 года будет утверждено еще 7 нормативно-технических документов, направленных на расширение внедрения информационного моделирования, в том числе Правила формирования информационной модели местности по результатам инженерных изысканий и др.).

2. Проекты повторного применения.

Для повышения эффективности использования бюджетных средств закреплена обязанность органов власти при планировании и реализации капитальных вложений использовать экономически эффективную проектную документацию повторного применения.

В настоящее время в соответствующий реестр включены сведения о проектной документации в отношении 189 объектов различного назначения.

Для увеличения темпов наполнения реестра с рядом субъектов подписаны планы-графики направления в Минстрой России проектной документации по 321-ому объекту.

3. Обоснование инвестиций.

В соответствии с утвержденным Правительством планом ведется работа по совершенствованию порядка обоснования инвестиций.

Новая система будет предусматривать проведение оценки эффективности решений, связанных с проектированием, строительством, эксплуатацией и сносом объекта с учетом всех этапов «жизненного цикла».

Основополагающий законопроект уже подготовлен, прошел все необходимые согласования и в ближайшее время будет направлен в ГосДуму.

Переход к механизму обоснования инвестиций позволит оптимизировать затраты на реализацию крупных инвестиционных проектов, в том числе на эксплуатацию и снос, финансирование которых осуществляется с привлечением бюджетных средств.

4. Совершенствование системы ценообразования в строительстве.

С целью повышения достоверности определения сметной стоимости строительства Минстроем проведена работа по развитию системы ценообразования в строительстве. Суть заключается в создании актуальной сметно-нормативной базы, основанной на периодическом мониторинге стоимости строительных ресурсов.

В сентябре 2017 года введена в эксплуатацию государственная информационная система ценообразования в строительстве. Во ГИС ЦС размещены утвержденные сметные нормативы, классификатор строительных ресурсов, а также перечень юридических лиц (8 987), которые обязаны предоставлять информацию, необходимую для формирования сметных цен строительных ресурсов. В настоящее время продолжается наполнение системы данными о стоимости строительных ресурсов, а также ведется работа по оценке готовности регионов к переходу на ресурсную модель для строек финансируемых за счет бюджетных средств.

Кроме того, в 2017 году:

- утверждены 12 методик, необходимых для определения сметной стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства;

– актуализировано 255 сборников государственных элементных сметных норм и федеральных единичных расценок, а также 21 сборник укрупненных сметных нормативов;

– разработано 819 новых государственных элементных сметных норм и 812 федеральных единичных расценок.

IV. Контрольная и разрешительная деятельность.

В рамках совершенствования разрешительной деятельности Министерства в 2017 году осуществлен переход на выдачу разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию в электронной форме с использованием единого портала государственных услуг. Теперь обратиться за выдачей разрешения в любое время, не приезжая в Министерство.

Также организована работа по контролю соблюдения региональными властями законодательства о градостроительной деятельности и исполнения ими переданных полномочий в части проведения экспертизы и контроля за соблюдением градостроительного законодательства органами местного самоуправления.

В 2017 году проведены две внеплановые выездные проверки (в октябре – в Сахалинской области, в ноябре – в Тверской области). В текущем году запланировано 11 проверок, 2 из них уже проведено (в Ярославской и Московской областях). По результатам выданы предписания о приведении регионального законодательства в соответствии с федеральным, а также устранению выявленных нарушений в деятельности уполномоченных органов власти.

V. ЖКХ

1. Привлечение частных инвестиций.

Один из приоритетов Минстроя России - повышение качества коммунальных услуг, в том числе, за счет частных инвестиций.

Общий объем вложений в отрасль в 2016 году составил 194 млрд рублей, по предварительным оценкам, цифра 2017 года будет сопоставимой. Важную роль здесь играют концессии – к слову, в отличие от других отраслей, 95% инвестиций в рамках концессий составляют именно частные средства.

По предварительным данным на 1 января 2018 г. в сфере ЖКХ заключено 1831-о концессионное соглашение. Общий объем инвестиций (нарастающим итогом), предусмотренный в рамках действующих концессионных соглашений, составил более 257 млрд руб.

По предварительным данным в 2017 году заключено порядка 300 концессионных соглашений, предусматривающих около 50 млрд. рублей инвестиций.

Важно отметить, что в регионах, в которых реализуются концессии, удалось снизить аварийность в теплоснабжении на 47%, сократить потери в сетях на 18%. В сфере водоснабжения удалось снизить аварийность на 21% и сократить потери на 14%.

Необходимо отметить, что, к сожалению, есть случаи заключения концессионных соглашений, которые фактически являются договорами аренды. По результатам проверки выявлено 155 концессий (около 8% от общего их количества), не предусматривающих обязательств концессионеров. Мы, безусловно, будем работать над повышением качества заключаемых концессионных соглашений. Первый шаг уже сделан. После определения региона третьей стороной концессионных соглашений качество заключаемых концессий улучшилось.

Для стимулирования притока в отрасль частных инвестиций мы совместно с коллегами из «Сбербанка» сформировали так называемое «коробочное решение» - типовое тиражируемое кредитное решение, предусматривающее стандартизацию параметров заемного финансирования концессионных проектов в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения, что позволит концессионерам привлекать долгосрочные кредиты по ставке, превышающей ключевую ставку Банка России не более, чем на 3-4 процентных пункта. В этом году мы прогнозируем заключение порядка 50 таких кредитов в 33 регионах страны, 21 из них (на сумму порядка 14,5 млрд рублей) находятся в высоко стадии готовности.

2. Расселение аварийного жилья.

Завершается расселение аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года. Программа выполнена на 98,6%.

Всего за время реализации программы расселено более 1 миллиона человек (1 млн. 20 тыс.) из 15 млн. 820 тыс.кв.м аварийного жилья, в том числе более 678-и тыс. человек и 10,6 млн.кв.м в рамках указа Президента страны от 7 мая 2012 года.

Целевые показатели выполнил 71 регион. В 12 регионах данная работа должна быть завершена до конца этого года. Им предстоит расселить чуть более 179 (179,28) тыс.кв.м, в которых проживает 10,5 тыс. человек.

Также до конца года должно быть завершено расселение вновь выявленного аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 г. Эта задача стоит перед 13 регионами где выявлено чуть больше 150 (151,7) тыс.кв.м такого жилья. Федеральная поддержка регионам оказана (3,15 млрд. рублей) и при должном контроле со стороны глав регионов проблем тут не должно быть.

И самое главное по этому направлению – до конца года должен быть утвержден постоянно действующий механизм расселения аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2012 года.

В соответствии с поручением Президента соответствующий законопроект будет внесен в ГосДуму уже в эту весеннюю сессию.

3. Капитальный ремонт многоквартирных домов.

Довольно успешно работает и механизм сдерживания ветшания жилищного фонда – система капитального ремонта домов.

В 2017 г. произведен капитальный ремонт более 46 тыс. домов, общая площадь которых составляет 172,8 млн. кв. метров в которых проживает более 6 млн. человек. Эти показатели - наш ориентир, который необходимо выдерживать в дальнейшем.

Важным здесь является рост доверия граждан, отражающийся на собираемости взносов. По итогам 2017 года собираемость взносов достигла 92,1%, что почти на 6,5% больше показателя 2016 года.

4. Формирование комфортной городской среды.

В прошедшем году мы приступили выполнению новой задачи – формированию комфортной городской среды.

Всего в 2017 году в рамках проекта благоустроено 23 тысяч объектов в 1653 муниципалитетах, в которых живет почти 86 миллионов человек, то есть проект так или иначе затронул больше половины населения нашей страны (58,5 %).

Это больше плановых показателей и, надеюсь, нам удастся сохранить этот темп.

Для этого мы на основании результатов 2017 года в помощь регионам сформируем реестр лучших практик, которыми смогут пользоваться все желающие.

Всего из поступивших в Минстрой 537-ми заявок на включение в реестр экспертами отобрано для включения в реестр более 100 проектов.

Также необходимо отметить высокий интерес граждан к этой работе и готовность в ней участвовать. В прошедшем году в реализации проекта приняло участие порядка 900 тысяч человек.

В этом году проект будет еще масштабнее и захватит малые города и исторические поселения, которые будут финансироваться по отдельным правилам по итогам конкурсного отбора.

Проект стал значимой частью масштабного развития городов.

VI. Отдельные актуальные задачи.

Помимо названных основных направлений деятельности Министерство решает также отдельные задачи, которые ставятся Президентом и Правительством. Так Минстрой курирует строительство стадионов к чемпионату мира по футболу, строительство гражданских объектов космодрома «Восточный», участвует в восстановлении Соловецкого архипелага, выполняет отдельные задачи в Дальневосточном регионе.

Совместно с «Домом РФ» Министерство оказывает адресную поддержку развитию городов Владивосток (остров Русский), Калининград, Саратов, Палех. С участием Правительства Московской области разрабатываем концепцию пространственного развития города Сергиев Посад как центра Православия.

Это основные результаты нашей работы, о которых я хотел Вам доложить с учетом ограниченности времени. Мое выступление дополнят другие выступающие в рамках сегодняшнего заседания.

В заключение своего выступления, вспоминая слова Президента в послании Федеральному Собранию о том, что развитие городов стало движущей силой для всей страны, хочу поблагодарить всех коллег, которые непосредственно участвовали и помогали нам в этой работе, Вас, Дмитрий Николаевич, коллег из Совета Федерации и Государственной Думы, наших региональных коллег, и конечно же самих граждан, которые активно подключились и помогли сделать нашу страну еще красивее и комфортнее.

Минстрой, безусловно, как и поручил Президент, продолжит работу по развитию городов и других населённых пунктов в рамках масштабной программы пространственного развития России.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 30 марта 2018 > № 2552415 Михаил Мень


Казахстан > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > kursiv.kz, 29 марта 2018 > № 2550771 Нурлан Смагулов

Нурлан Смагулов предлагает маркировать здания с высокой степенью безопасности

Дмитрий ПОКИДАЕВ

Владелец группы компаний Astana Group Нурлан Смагулов в четверг, во время круглого стола в НПП «Атамекен», посвященного безопасности в местах большого скопления людей, предложил разработать критерии присвоения торговым центрам и другим зданиям с большим количеством посетителей специального знака по высокому обеспечению безопасности.

Бизнесмен в ходе дискуссии, развернувшейся по поводу выводов, которые бизнес-сообщество Казахстана должно сделать из трагедии в Кемерово, где в результате пожара в торгово-развлекательном центре погибло 64 человека, заметил, что в торговых центрах MEGA, принадлежащих его структуре, арендаторов заставляют страховать гражданско-правовую ответственность перед посетителями.

«Но это – наша добровольная инициатива, потому что мы битые-перебитые и знаем, что скупой платит дважды. Но требования страховщиков очень жесткие, я как бизнесмен не должен вызывать огонь сам на предпринимателей – давайте нам законодательно еще и страхование введите», - подчеркнул Смагулов.

По его мнению, казахстанскому бизнесу нужно больше «задуматься о гражданской ответственности и о том общественном совете по обеспечению безопасности», который можно было бы создать при НПП «Атамекен».

«Мне кажется, надо призвать собственников бизнеса, чтобы они создали какую-то хартию, согласно которой торговый центр должен быть застрахован, что соблюдены все пожарные мероприятия, что все эвакуационные выходы работают, что есть антипаник-выходы, есть звуко- и видеооповещения, - пояснил глава Astana Group. - И когда торговый центр это все сделает, и перед общественным советом защитит, то он должен получить особый знак доверия со стороны потребителя и общества, что это безопасный торговый центр. За эти знаки на своих дверях торговые центры и большие учреждения должны бороться для того, чтобы потребители выбирали именно те здания и помещения, именно те торговые центры, университеты или стадионы, где они могут находиться в безопасности», - добавил он.

По его мнению, в случае введения такого знака «отличия» и жестких требований по его получению, предприниматели сами будут стараться «застраховаться, пройти аудит, подписать меморандумы с ДЧС, открыть образовательные центры для обучения населения и детей при чрезвычайных ситуациях и эвакуации».

«И таким образом мы инициируем целое движение за безопасные здания», - убежден Смагулов.

Это предложение поддержала заместитель председателя правления Национальной палаты предпринимателей Казахстана «Атамекен», заместитель председателя совета по вопросам защиты конкуренции Юлия Якупбаева. Которая уточнила, что речь должна идти о разработке требований не только к моллам, но и к прочим зданиям, которые посещает множество людей, а также к высотным жилым зданиям. При этом, по ее мнению, требования к разным типам зданий должны быть разными – а потому речь надо вести не о разработке единых требований к торгово-развлекательным центрам и другим типам зданий, а о создании дорожной карты по обеспечению безопасности, внутри которой будут разрабатываться отдельные требования по каждому виду таких строений в зависимости от их предназначения.

«Сейчас звучат предложения разные, от эмоциональных до рациональных, но чтобы решить проблему, нужен целый комплекс мер, и я согласна, что необходимо сделать дорожную карту обеспечения безопасности, потому что речь идет о безопасности не только торговых центров, а всех мест скопления людей – это и вокзалы, и аэропорты, и университеты, и больницы, и большие жилые дома, - сказал Якупбаева. - И для каждого типа этих зданий нужен свой комплекс мер. В больницах есть международные стандарты – система маркировки, стрелки, которые указывают, куда идти, в торговых центрах таких вещей нет, в высотных домах, как бы мы не старались, с 26-го или с 45-го этажа далеко не убежишь, даже если вдруг она будет открыта – то есть здесь везде подход будет разный», - заметила представительница «Атамекена».

Одновременно она заметила, что поскольку предложения по введению таких знаков отличия или рейтинга безопасности идут со стороны рынка, НПП и госорганам «надо за это ухватиться и подумать, как это сделать разумно».

«Понятно, что эмоции уйдут, а финансовая сторона и законодательство останутся, и здесь нам нужно быть немного осторожными, потому что если мы сейчас на себя как бизнесмены хотим наложить бремя определенного саморегулирования, то надо соблюдать определенный баланс», - заметила зампред правления «Атамекена».

По ее словам, нацпалата уже начала обсуждение возможности введения страхования ответственности владельцев торгово-развлекательных центров как с рынком, так и с регулятором, которым является Национальный банк.

«Здесь очень много деталей: у нас в свое время было обязательное страхование для субъектов туристической отрасли, для туроператоров, там были большие проблемы, потому что тарифы утверждает регулятор, - напомнила Якупбаева. - Если они слишком маленькие, страдает страховщик, он не хочет оказывать эти виды услуг, а туроператор не может осуществлять свою деятельность, потому что страхование обязательное. Наоборот, если тариф слишком высокий, то это барьер для вхождения на рынок новых субъектов отрасли», - добавила она.

По ее мнению, важно не повторить эту ситуацию в случае введения страхования ответственности за безопаность.

«Есть вариант, который сейчас предлагает Нацбанк по внедрению вмененного страхования, то есть когда есть определенная гибкость тарифов. Но и это не самое главное, наверное, потому что помимо денежной стороны мы должны будем обсуждать вопросы полномочий страховщика, на что он будет претендовать: проверять качество строительных материалов, из которых строится торговый центр, смотреть нормы при проектировании или отслеживать обстановку в здании, с какой периодичностью, как за это платить. Этот вопрос серьезный, комплексный, хорошо, что он сейчас возник, нам, наверное, потом надо будет его обсуждать», - заключила представительница «Атамекена».

Казахстан > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > kursiv.kz, 29 марта 2018 > № 2550771 Нурлан Смагулов


Украина. Евросоюз > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > interfax.com.ua, 29 марта 2018 > № 2549624 Геннадий Зубко

Зубко: Основными клиентами Фонда энергоэффективности станут ОСМД

Эксклюзивное интервью агентству "Интерфакс-Украина" вице-премьера – министра регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Геннадия Зубко

- Заработает ли Фонд энергоэффективности в этом году?

- Процесс создания Фонда энергоэффективности – это не только сложная математическая и финансовая модель, в него вовлечено большое количество лиц, на которых возложена задача реализовать огромное количество этапов. Его запуск стал возможен благодаря принятой в последнее время связке законопроектов, которые в целом реформируют сферу ЖКХ в Украине, формируют качественно нового потребителя этих услуг.

Фонд энергоэффективности -- это сложнее, чем субсидии. С субсидиями все просто: заявление – подтверждение – и вот государство уже помогает. Закон о Фонде энергоэффективности – это инструмент в руках нескольких субъектов - не только ОСМД и собственников многоквартирных домов, но и монополистов, который заставит их пойти на модернизацию, снизить свои затраты и потери и, в результате, дать более качественную услугу водо- и теплоснабжения.

Это также инструмент для энергоаудиторов, которые получили законодательную базу для создания рынка своих услуг.

В любом проекте по энергоэффективности нужно просчитывать коэффициент снижения потребления энергии. Отсутствие таких расчетов, к сожалению, - это огромный пробел в программе "теплых" кредитов. За три года на "теплые" кредиты бюджет выделил 1,6 млрд грн, если добавить к этой сумме средства домохозяйств, то общий объем инвестиций в отрасль составил примерно 3,6 млрд грн. Но государство уже три года финансирует проекты модернизации многоэтажных домов без аудита эффективности таких работ. Для этого нужно было законодательно определить, кто такой энергоаудитор, как он получает сертификацию и какую ответственность несет за предоставленные рекомендации, а также каким образом потребитель будет получать сертификат о состоянии дома. У нас есть много энергоаудиторов и даже их профильные ассоциации, но они как консультанты практически не несут ответственности. В Украине отсутствует реестр энергоаудиторов, как, например, у архитекторов или проектантов.

В соответствии с законом "Об энергоэффективности зданий" мы запускаем процесс подготовки энергоаудиторов, в первую очередь, в вузах, которые будут проводить дополнительное обучение и выдавать сертификаты. Когда количество энергоаудиторов на рынке будет достаточным, они смогут создавать свои саморегулирующиеся организации и сертифицировать специалистов. Сейчас готовим достаточно сложные нормативные акты по энергоэффективности. Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года. До этого надо разработать формы сертификатов и методики, по которым определяется энергоэффективность здания. Дальше – создание реестров сертифицированных энергоаудиторов. Мы сможем проводить выборочную проверку сертификатов, а энергоаудиторы будут нести ответственность вплоть до лишения сертификата за частое предоставление неправильных рекомендаций.

Так что, чтобы запустить Фонд, нам нужны энергоаудиты и сертификаты. Поэтому мы отрабатываем вопрос о выдаче сертификатов до вступления в силу закона. И ставим приоритетом при создании рынка энергоаудиторов наличие конкуренции, которая позволила бы правильно влиять на цену их услуг.

- Кто сейчас будет регулирующим органом для энергоаудиторов?

- У нас регулирующего органа нет. Госэнергоэффективности, как центральный орган исполнительной власти, ведет реестры и проводит выборочные проверки, а лишает сертификата орган, который его выдал. Фонд энергоэффективности – скорее, финансовое учреждение, так как проводит софинансирование проектов.

Одним из основных условий для получения средств из Фонда – наличие счетчиков. Закон о коммерческом учете заставляет установить счетчики на тепло до конца 2018 года и закончить домовой учет по воде до 2019 года. Без этого управлять мероприятиями по снижению потребления невозможно. Пока Фонд не начал действовать, мы продолжаем финансирование "теплых" кредитов. Мы хотим, чтобы "теплые" кредиты были направлены на финансирование частного сектора по закупке альтернативной техники, например, тепловых насосов или солнечных батарей. А Фонд сосредоточится на многоэтажном рынке. Данное решение мы приняли совместно с ЕС. Многоэтажный сектор насчитывает 154 тыс. домов, из них 77,5 тыс. – дома выше пяти этажей, остальные – от двух до пяти этажей. Многоэтажный рынок потребляет около 9 млрд куб. м газа, составляя немногим меньше половины всего потребления газа в стране. Энергоэффективные мероприятия дают до 50% снижения потребления, особенно для домов, построенных до 1996 года, - это огромный ресурс.

Фонд будет включать технический и финансовый офис. Технический офис будет систематизировать рекомендации энергоаудиторов. До 90-х годов было практически серийное домостроительство, поэтому мы можем выйти на систематизацию проектов и значительно удешевить проектные работы и рекомендации для домохозяйств.

Кроме того, на Фонд возложена задача мониторинга. Для получения финансирования из Фонда необходимо сделать сначала проектную документацию, потом верификацию сделанной работы, после чего Фонд обязан осуществить мониторинг, сколько потребляет здание во время отопительного сезона.

В вопросе верификации нас поддержал ЕС. Думаю, в начале апреля мы подпишем техническое соглашение о предоставлении Украине EUR50 млн, которое, в том числе, предполагает привлечение Евросоюзом независимой аудиторской компании для верификации проектов. Также ЕС готов выделить дополнительные EUR50 млн в 2019 году. Проект такого дополнительного договора уже был получен в марте.

- Насколько верификация удорожит всю цепочку работы Фонда энергоэффективности?

- Мы договорились, что верификация будет проведена за деньги мультидонорского фонда, созданного нашими партнерами.

-То есть, верификацию какое-то время будет осуществлять международная компания?

- Зависит от того, какие требования будут выставлены к компании на конкурсе. Это может быть и украинская компания. Скорее всего, конкурс будет проводиться по региональному принципу. Но мы рассчитываем, что энергоаудиторы не будут привязаны территориально. Запустив Фонд и сертификацию, мы планируем создать прототип ProZorro. Я, как собственник дома, могу сказать: мой дом имеет такие характеристики, и я хочу получить предложения по энергоаудиту, по проектной работе и по ее исполнению. При этом, находясь в Киеве, я могу получить предложения от компаний из Хмельницкого, Запорожья, любого другого региона. Это важно, потому что мы не хотим, чтобы муниципалитеты довлели, как в муниципальных программах по "теплым" кредитами. Нам важно создать рынок.

В соглашении с ЕС, которое мы подпишем в апреле, важна не сумма денег, а срок, на который мы его подписываем. Евросоюз как партнер готов пять лет сопровождать Фонд, а мы сможем дополнительно привлекать в него других доноров. К примеру, правительства Дании и Швеции также заинтересованы участвовать, предоставлять техническую и финансовую поддержку. IFC (Международная финансовая корпорация, входит в группы Всемирного банка – ИФ) зайдет в наблюдательный совет Фонда и также будет создавать его продукты и процедуры.

Нам важна именно техническая поддержка Фонда. Это очень сложная работа, которая создаст маршрутную карту не только для аудиторов и проектных организаций, но и справочник, который четко разъяснит домохозяйствам всю процедуру.

Одна из первых задач – разорвать связь клиента и чиновника, избавить от прямого контакта и коррупционных рисков, в том числе, при верификации. Консультанты Всемирного банка помогают разработать маршрутные карты, где путь клиента, партнера-банка и Фонда не пересекаются. Основной вопрос – работа клиента с банком. Фонд не может идентифицировать клиента, он лишь проводит верификацию поступающих документов. Если с документами все нормально, подтверждается возможность финансирования. Мы хотим имплементировать в Украине механизм, который работает в странах Балтики или Восточной Европе.

Кроме того, мы рассчитываем привлечь европейские технологии. Ведь речь идет не только об утеплении стен, ремонте кровли и подвала. Мы смотрим более глубоко – на инженерные системы. Как показала первая практика по установке индивидуальных тепловых пунктов (ИТП), реверсной подаче теплоснабжения (когда на верхних этажах холодно, а на нижних – тепло), все эти моменты можно решать. Технологии также позволяют в летнее время для подогрева воды использовать солнечные коллекторы. Есть масса решений, на которые мы долгое время не обращали внимания, но сейчас можем сделать скачок. Мы хотим привлечь самые последние разработки для рекуперации воздуха, солнечные коллекторы. Все эти решения уменьшают энергопотребление в несколько этапов. Первый, для ОСМД, – энергоэффективные мероприятия, установка счетчиков, ИТП, утепление подъездов, входных дверей… Второй – полная модернизация, в том числе инженерных систем, может занять и четыре шага. В Украине есть ОСМД, которые уже изобретают smart-building: системы управления домом с энергопотреблением, очисткой воды и прочим.

- Однако очистка воды – это уже, скорее, не к Фонду энергоэффективности?

- Все, что связано с модернизацией дома, может в будущем финансироваться Фондом. Первый этап – это энергоэффективные мероприятия.

Мы будем заниматься привлечением другого финансирования. В частности, одной из задач Фонда будет частичное возвращение субсидий в финансирование мероприятий по энергоэффективности. Когда в 2019 году начнется монетизация субсидий, то в домах, где было проведено уменьшение энергопотребления, часть сэкономленных субсидий должна возвращаться в Фонд, а не просто в бюджет.

Предложение револьверным методом запустить субсидии в энергоэффективность уже поступало два года назад во время обсуждения с немецким правительством. Но для этого должно все быть готово на рынке: взаимоотношения по социальным платежам, взаимоотношения между Минфином, "Нафтогазом" и субъектами потребления. Этот путь еще предстоит пройти. Поэтому Фонд будет запущен именно по работе с многоэтажным сектором. Мы рассчитываем, что в Фонд придут ОСМД, не важно – есть у них "субсидианты" или нет.

Немецкое правительство предложило следующее решение: если субсидианты будут блокировать решения, то, возможно, на долю субсидиантов с целью их мотивирования будет предоставляться отдельным траншем дополнительное софинансирование. К примеру, если мы готовы софинансировать 40% на ОСМД, то на субсидиантов будут выделяться дополнительные 9%. Сегодня количество субсидиантов в стране достигло практически 65%. Парадокс в том, что чем меньше город и чем меньше многоэтажный сектор, тем больше там субсидиантов. Поэтому решение о проведении энергоэффективных мероприятий на общем собрании совладельцев иногда ставится под угрозу нежеланием самих жителей: да, холодно, стены влажные, но за нас платят – и нас все устраивает. Мотивировать их тем, что стоимость жилья увеличится после модернизации минимум на 20%, также сложно.

В секторе ЖКХ должна прийти точка невозврата: когда мы покажем людям, что есть простой путь, позволяющий сэкономить до 60% платы за коммунальные услуги, что его прошли один-другой-третий дома, тогда мы сможем говорить о снижении субсидирования.

- Клиентами Фонда, в основном, будут ОСМД?

- Это многоэтажный сектор, но, в первую очередь, рассчитываем на ОСМД.

- Но сейчас на рынке уже есть управляющие, у которых миллионы квадратных метров в управлении

- Есть, но часто это так называемые "дирекции", которые, кроме собственника, ничем не отличаются от коммунальных ЖЭКов. Сейчас дом можно выставить на конкурс, подписать договор с управляющим, и, если его услуги не устраивают, в течение года расторгнуть договор. Это очень важно, поскольку мы рассчитываем, что в будущем люди будут делегировать управляющему проведение энергоэффективных мероприятий.

Так что мы не ограничиваем – управляющие могут делать запросы и сейчас, но от ОСМД и ЖСК, которых уже около 30 тыс., запросов намного больше. ОСМД уже стали реальной силой, что продемонстрировала в начале этого года история с монетизацией субсидий. Государство пообещало субсидии – пожалуйста, заплатите. А объединениям начали диктовать условия: заплатите налоги, откройте спецсчет, который вы можете использовать только на зарплату…

Вывод, который нужно сделать из этой истории, - очень важно понимание технических моментов и тонкостей взаимоотношений ОСМД с субъектами, которые поставляют электроэнергию, услуги по вывозу мусора, лифтовому обслуживанию и другие. ОСМД заключают с этими компаниями договора и часто берут кредиты, чтобы вовремя оплатить, и они не должны ждать, когда государство им заплатит субсидии. Этот момент никто не понимал, пока ОСМД не "взбрыкнули" и не сказали: в таких условиях мы больше не хотим быть агентом государства. Сейчас они готовы выставить полные счета, а дальше государство пусть разбирается, как людям заплатить.

Конфликт с монетизацией субсидий через ОСМД - это очень важный знак, потому что ОСМД являются одним из наших ключевых партнеров, которые помогают в предоставлении социальной помощи, ведь управления социальной защиты не готовы платить напрямую. Опыт ОСМД по "теплым" кредитам, показывает, что это надежные партнеры.

- Какой процент возврата по "теплым" кредитам, взятым ОСМД?

- Возврат – 100% в течение года-полтора. Хотя банки тоже очень строго подходят к тому, кому выдавать кредиты. Если это индивидуальные домохозяйства, требования по работе и платежах жесткие.

ОСМД – это клиент, у которого есть постоянный денежный поток. Решения в ОСМД и индивидуальных хозяйствах принимаются достаточно непросто. На привлечение кредитов идут только действительно финансово крепкие субъекты. И берут их только поэтапно, а не сразу на полную модернизацию. Хотя недавно уже были выданы первые кредиты на полную модернизацию – на сумму 8-22 млн грн.

- В этом году в госбюджете на Фонд энергоэффективности предусмотрено 1,6 млрд грн. Фонд успеет их освоить?

- Эти деньги не сгорают, они будут на счетах Фонда. Главное – эффективно их использовать, а не осваивать. Нужно видеть, что это дает результат. Банки – на этом этапе это государственные Укргазбанк, ПриватБанк и Ощадбанк - готовы.

- Не будет такой ситуации, что деньги на "теплые" кредиты закончились, а Фонд еще не начал работу?

- Мы предусмотрели этот момент, и, если будет необходимость, мы сможем перекинуть деньги с Фонда на "теплые" кредиты. Но этого не хотелось бы, потому что система работы Фонда будет более эффективна.

- Когда все же вы ожидаете начала практической работы Фонда?

- Мы рассчитываем, что во втором квартале 2018 года: мы запускаем сертификацию энергоаудиторов и на границе с третьим кварталом рассчитываем получить директора Фонда и начать работать с заявками.

Но мы уже плотно работаем с ОСМД, убеждая их уже сейчас двигаться в направлении подготовки проектов. В конце февраля Кабинет министров принял пакет постановлений, которые определяют требования к наблюдательному совету, дирекции и дают возможность запустить конкурс типовых договоров. После подписания договора с ЕС в обязанности вступит IFC, который получит финансирование Евросоюза. Мы рассчитываем, что E5P (многосторонний донорский фонд объемом в EUR180 млн, учрежденный в 2009 году для стимулирования притока инвестиций в реализацию муниципальных проектов повышения энергоэффективности и охраны окружающей среды в регионе "Восточного партнерства" - ИФ), который работает с ЕБРР, тоже когда-то включится в этот процесс. Рассчитываем, что и Всемирный банк подключится.

После принятых постановлений мы объявим конкурс на набсовет, потому что он принимает требования к директорам Фонда и проводит отбор. Параллельно мы отрабатываем процедуры, которые должны действовать в Фонде, и пакеты–продукты. Мы планируем два-три таких продукта: пакет "легкий" - для установки ИТП и комплексный пакет - для модернизации дома.

Важно, чтобы ОСМД понимали, что они сами будут принимать решения, кто будет аудитором, кто будет выполнять работы, кто будет нести ответственность по договорам. ОСМД должны иметь выбор, но они, перечисляя деньги проектной организации или исполнителю работ, также должны быть защищены от того, чтобы потом те организации не сказали: извините, денег нет, ничего делать не будем, идите в суд.

Энергоаудит, как и проектная документация, стоит дополнительных затрат. Государство будет софинансировать вместе с донорами до 40% из них. Нужно мотивировать людей вкладывать деньги в энергоэффективность.

- Планирует ли Фонд сотрудничать с ЭСКО-компаниями?

- ЭСКО – это немного другая методика. Считаем, что это дополнительный финансовый механизм, который пока работает только с бюджетной сферой. Сейчас ведем переговоры с Национальным банком, чтобы договора с муниципалитетами на модернизацию социальных объектов могли рассматриваться как основа для выдачи кредитов. Бюджетные деньги могут быть возвращены ЭСКО-компаниям, как залоговые основания для получения оборотных средств. Это будет "ядерная реакция" по привлечению средств к такой модернизации социальных объектов. Компании, заключая договора с муниципалитетами, получают деньги в банке как оборотные, и муниципалитеты будут возвращать заимствованные деньги. Компании, получив оборотные средства, будут активно развиваться и двигаться для того, чтобы модернизировать.

- Если я правильно понял, стартовать на рынке Фонд энергоэффективности будет с 2-3 проектов, чтобы на них отладить все процессы?

- Банки заинтересованы, они видят ликвидность кредитов. Укргазбанк и Ощадбанк уже имеют опыт. ПриватБанк еще не показал результатов, потому что включился в конце 2017 года, но уже начал применять маркетинговые ходы: даем кредит "в ноль", договариваемся с поставщиками на скидку до 20%...

Если мы запустим этот рынок, то, думаю, сможем привлечь в него деньги и дать до 50 тыс. рабочих мест. Это достаточно большой рычаг для движения экономики: с одной стороны, мы сокращаем потребление, с другой – двигаем предпринимательский класс. На этом держится вся Европа: самоуправление в доме и в громаде.

Напомню, что в прошлом году произошел законодательный прорыв в этой сфере, и Фонд энергоэффективности – это лишь одна из его составляющих. В 2018 году мы хотим достичь финансовой стабилизации предприятий, которые предоставляют жилищно-коммунальные услуги. Сейчас такие предприятия тоже находятся не в том состоянии, которое позволяло бы быстро привлекать деньги. Поэтому в прошлом году мы приняли закон №1730 о реструктуризации на пять лет долгов водоканалов и теплоснабжающих организаций и списании около 6 млрд грн штрафов и пени.

Сейчас мы отрабатываем монетизацию субсидий на уровне предприятий. Первый, как говорится, "блин комом", был сделан Минфином в вопросе взаимоотношений с ОСМД. Сейчас они учли наши предложения, и надеемся, все заработает нормально. Сейчас, когда мы сделали первый шаг к монетизации, и Минфин с задержками, в неполном объеме, но напрямую проплачивает ТКЭ (теплокоммунэнерго – ИФ) и водоканалам, у них появляются живые деньги от субсидий, населения и бюджетных организаций. Это должно существенно увеличить долю ТКЭ, не имеющих долгов перед "Нафтогазом", с нынешнего уровня в 27-30%, когда субсидии покрывались клиринговыми расчетами.

Мы сделали еще один шаг – выплата 1 млрд грн долгов за бюджетные организации. Это небольшие деньги, поскольку общая задолженность составляет около 5 млрд грн за предыдущие периоды. Но это первый раз, когда государство начинает платить свои долги за бюджет. Таким образом, мы рассчитываем, что монетизация даст возможность компаниям, которые не имеют долгов, выйти на рынок. Тогда они смогут сказать: у нас есть живые деньги, кто готов поставить газ? А те, кто еще имеют долги, также увидели свет в конце туннеля: погасить их и стать свободным. Все это в комплексе должно дать финансовую стабилизацию для предприятий.

По нашим оценкам, в жилой сектор нужно привлечь около EUR25 млрд, в том числе, в модернизацию водоканалов около EUR6 млрд, для ТКЭ – около EUR10 млрд. Это огромные суммы, но мы уже имеем предложения от международных финансовых партнеров. Всемирный банк реализует два проекта – в 11 городах по теплу и в 12 по воде. ЕИБ зашел с EUR400 млн в четыре направления: тепло, вода, отходы и энергоэффективность муниципального сектора. Условия этих кредитов очень привлекательные: срок кредитов по теплу - 22 года с каникулами на восемь лет, по воде – 30 лет и каникулы пять лет. Ставка – 1,5%. Это предложения, которые могут позволить привлечь деньги и провести модернизацию без большой нагрузки на тариф.

Для модернизации теплосетей в малых городах мы видим перспективу в возможности местного тарифообразования. Сейчас только 47 лицензиатов остались в регулировании НКРЭКУ. Мы думали, что будет саботаж по установке тарифов, но практически все согласились на это. Теперь их лицензиатом является областная администрация, и они начали устанавливать экономически обоснованный тариф.

При встрече с главным казначеем ЕБРР я озвучивал, что мы хотим видеть возможность кредитования коммунальных предприятий в гривне, поскольку из-за валютных рисков муниципалитеты очень осторожно к этому относятся. Для такого кредитования необходимо законодательно урегулировать валютные свопы: законопроект №7055 ("О рынках капитала и регулированных рынках" – ИФ) мог бы позволить запускать деривативы.

Другой наш законопроект, который мы хотели бы проголосовать в парламенте, позволяет защитить инвестиционную составляющую в тарифе. У нас часто бывает, что за долги по текущим платежам списывают деньги, которые поступают на счет предприятия от инвестиционного банка на внедрение инвестиционных предприятий. Этот казус также отталкивает наши муниципалитеты от привлечения денег.

Украина. Евросоюз > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > interfax.com.ua, 29 марта 2018 > № 2549624 Геннадий Зубко


Россия > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > stroygaz.ru, 22 марта 2018 > № 2555903 Валерий Абраменков

Коммунальщики в обороне.

Нужно совместно искать пути решения проблем ведомственного жилого фонда.

В управлении Общества с ограниченной ответственностью «Главное управление жилищным фондом» (ООО «ГУЖФ») в основной период деятельности находилось свыше 8 тысяч объектов в 75 субъектах Российской Федерации. В связи с принятым решением руководства Минобороны России о реорганизации системы управления жилищного фонда Минобороны 60% обслуживаемых объектов со 100-процентной собственностью переданы во вновь созданное бюджетное учреждение.

Общество с ограниченной ответственностью «Главное управление жилищным фондом» (ООО «ГУЖФ») было создано в марте 2015 года и работает в интересах Минобороны России. Сферой деятельности компании является профессиональное предоставление жилищно-коммунальных услуг, в том числе качественное техобслуживание специализированного жилищного фонда; разрешение ситуации с задолженностью перед РСО, а также работа по исключению возможности незаконного заселения жилищного фонда Минобороны России и выявлению незаконно проживающих граждан. На сегодняшний день в управлении ООО «ГУЖФ» находятся 2,5 тысячи жилых объектов со смешанной собственностью Минобороны РФ, расположенных в 63 субъектах РФ. О том, какие задачи стоят сегодня перед компанией, в интервью «СГ» рассказал первый заместитель исполнительного директора ООО «ГУЖФ» Валерий АБРАМЕНКОВ.

«СГ»: Валерий Валерьевич, каковы характеристики жилого фонда, управляемого ООО «ГУЖФ»?

Валерий Абраменков: Основной характеристикой нашего жилищного фонда является крайняя степень износа. Согласно оценке, в удовлетворительном состоянии — до 30 лет — находится всего 32% (800 объектов), нуждается в капремонте (до 70 лет) — 54% (1300 объектов), а в крайне неудовлетворительном состоянии — 14% (400 объектов). Сверхнормативный износ МКД приводит к повышенным затратам на техническую эксплуатацию и к частым аварийным ситуациям. Но благодаря слаженной работе нам удается своевременно восстанавливать работоспособность выходящих из строя внутренних инженерных систем и элементов зданий.

«СГ»: Какие задачи ставились перед компанией в начале ее работы?

В.А: Основной нашей целью на начальном этапе было проведение инвентаризации. Также стояла задача организовать безубыточную работу управления объектами жилфонда. ООО «ГУЖФ» уже к окончанию первого года управления вышло на безубыточный уровень, для чего проводились крайне жесткие мероприятия по оптимизации управленческого и техперсонала. Хотя жителям военных городков присуща низкая платежеспособность, «ГУЖФ» удалось поднять собираемость с физических лиц с 80 до 93,7%, что значительно выше показателей некоторых субъектов страны.

«СГ»: Известно, что отношения организаций Минобороны и местных органов власти не всегда складываются гладко. С какими трудностями приходится сталкиваться вам?

В.А.: Действительно, эффективность взаимодействия с властями всех уровней, представительствами федеральных органов (ФАС, ГЖИ, прокуратуры) и РСО различна в каждом субъекте. Периодически возникают спорные ситуации во взаиморасчетах, в связи с чем мы обращаемся за разъяснениями в адрес органов-регуляторов. Основным конфликтным вопросом является слабое развитие социально-культурной и бытовой инфраструктуры, в частности не в полном объеме решены вопросы принадлежности общих дорог, расположенных внутри военных городков. Плохое состояние объектов инфраструктуры приводит к социальной напряженности и порождает конфликты между населением и муниципальным управлением.

Наша УК идет навстречу населению и ищет пути решения, однако данный вопрос необходимо решать на уровне Минобороны во взаимодействии с субъектами РФ. Еще одной проблемой во всех без исключения регионах является работа с задолженностью за потребленные энергоресурсы перед муниципальными поставщиками. Мы не имеем возможности погашать задолженность жителей за счет собственных средств, но, как правило, при посредничестве муниципальных властей удается выйти из сложившейся ситуации. Стоит отметить, что наша компания проводит работы с РСО по взаиморасчету за поставленные услуги, в случае отсутствия прибора учета, в соответствии с постановлением Правительства № 124. Однако зачастую урегулировать объемы потребляемых ресурсов удается только в судебном порядке, что приводит к репутационным и финансовым издержкам компании. Хотя действия общества были детально продуманными и точными, наша организация столкнулась с нападками региональных СМИ, которые, не разобравшись в вопросе, «подливали масло» в огонь. Однако, несмотря на это, нам в большинстве случаев удалось отстоять свою позицию и наладить контакт с гражданами.

«СГ»: Как решается проблема капремонта МКД, находящихся у вас в управлении?

В.А.: Это серьезный вопрос. Капремонт объектов, находящихся у нас в управлении, ни разу не проводился за весь период эксплуатации. Мы часто сталкиваемся с непониманием со стороны населения, которое требует от нас проведения капремонта. Между тем, на основании постановления Правительства № 290 нами был принят перечень услуг и работ, необходимый для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Мы осуществляем работы по техобслуживанию и текущему ремонту из средств, поступающих от жителей, и в этих рамках провести капремонт зданий не представляется возможным. К сожалению, Министерством обороны пока не принято решение о порядке формирования фонда и проведения капремонта. Общество совместно с МО проводят работы по включению объектов жилищного фонда в программу капитального ремонта регоператоров субъектов Российской Федерации. Но низкая оплата взносов приводит к тому, что регоператоры в программах капремонта ставят МКД Минобороны России на более поздний срок. В связи с этим техническая эксплуатация таких объектов становится настоящим «сражением» с физическим износом внутренних инженерных систем и конструктивных элементов зданий, требует от эксплуатирующего персонала высокого мастерства и принятия оперативных мер по восстановлению работоспособности здания в целом.

«СГ»: Развиваете ли вы практику энергоэффективных ремонтов?

В.А.: К сожалению, возраст большинства находящихся у нас в управлении жилых домов зачастую превышает все разумные пределы, некоторые из них имеют признаки аварийности. В такой ситуации вопрос энергоэффективности переходит скорее в плоскость капремонта, который в свою очередь часто является нецелесообразным — такие объекты обычно расселяются и консервируются. К сожалению, вопросы энергоэффективности только частично входят в обязанности УК. Основной проблемный вопрос, с которым мы сталкиваемся при реализации энергоэффективных мероприятий, — необходимость согласования плана работ с единоличным собственником, частными собственниками, а также географическая удаленность фондов. Классический пример — установка общедомовых приборов учета. Обязанность его установки лежит на собственнике, а не на управляющей компании, но в случае его отсутствия мы не получаем экономический эффект от проводимых энергоэффективных мероприятий при том, что несем затраты на их реализацию. Тем не менее мы ежегодно в ходе подготовки к отопительному сезону производим замену устаревшего оборудования инженерных систем на более современное (водоподогреватели, насосы, отопительные приборы, трубопроводы, осветительные приборы и т.п.), применяем датчики движения в местах общего пользования и проводим другие мероприятия, которые позволяют экономить ресурсы.

«СГ»: Одним из возможных направлений деятельности управляющих компаний является оказание жильцам дополнительных услуг. Делаете ли вы что-то в этом направлении?

В.А.: Да, мы работаем в этом направлении. У нас есть официальный сайт https://guzhf.ru, и мы сейчас прорабатываем возможности запуска сервиса «электронная оплата услуг», благодаря которому можно будет заказать или оплатить ту или иную услугу, не выходя из квартиры. Это позволит также контролировать качество работы мастеров, так как все будет зафиксировано в электронном документе, который будет доступен в личном кабинете. У нас круглосуточно функционирует единая диспетчерская служба, которая готова проинформировать каждого обратившегося гражданина по любому вопросу, касающемуся управления. Также действует приложение, доступное на iOS и Android, где каждый гражданин сможет самостоятельно контролировать свой расход денежных средств на услуги ЖКХ.

«СГ»: Что, на ваш взгляд, нужно изменить в законодательстве, чтобы сделать работу УК эффективнее?

В.А.: Жители и контролирующие деятельность УК надзорные органы зачастую предъявляют компании претензии по всем проблемам, сложившимся в жилищном фонде. В связи с этим считаем целесообразным доработать нормативные документы, предусматривающие более четкое разделение обязанностей сторон.

Цитата в тему

На сегодняшний день в центральном управлении и обособленных подразделениях квалифицрованных специалистов не хватает . Вместе с тем мы заинтересованы в подборе профильных кадров — инженерно-технических работников по эксплуатации зданий, экономистов по работе с ресурсоснабжающими организациями и т.д.

Справочно

В связи с принятым Министерством обороны решением о реорганизации системы управления жилищным фондом министерства объекты со 100-процентной государственной собственностью переданы в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Центральное жилищно-коммунальное управление» (ФГБУ «ЦЖКУ») Министерства обороны РФ.

Автор: Алексей ЩЕГЛОВ

Россия > Недвижимость, строительство. Армия, полиция > stroygaz.ru, 22 марта 2018 > № 2555903 Валерий Абраменков


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 марта 2018 > № 2544705 Сергей Михайлов

Жилищный вопрос. Почему ипотечные облигации не востребованы у частных инвесторов

Сергей Михайлов

директор инвестиционно-торгового департамента

У ипотечных облигаций есть все шансы стать популярным инструментом среди частных инвесторов, но пока до этого далеко. В чем главное препятствие и можно ли его преодолеть?

Ипотечные облигации — ценные бумаги, обеспеченные правами требования по ипотечным кредитам, — один из самых обсуждаемых инструментов финансового рынка. Некоторые эксперты не исключают, что эти бумаги как наиболее надежный продукт с приемлемым уровнем доходности могут потеснить другие инструменты по управлению капиталом.

С точки зрения инвестирования ипотечные облигации считаются качественным продуктом. Они отвечают двум ключевым требованиям — доходности и надежности. Доходность этих бумаг находится на уровне ОФЗ плюс 1-1,25 процентных пункта, а кредитный рейтинг — на уровне странового.

Риски по таким облигациям минимальны, поскольку даже в случае банкротства банка, чей пул ипотечных кредитов обеспечивает бумаги, инвесторы за счет обособления проданного пула на ипотечном агенте продолжат получать прибыль. Эти преимущества наталкивают участников рынка на мысль о необходимости расширения секьюритизации ипотеки.

В этом направлении вроде бы уже сделаны первые шаги. В конце 2016 года заработала Фабрика по производству ипотечных ценных бумаг АИЖК, а в 2017 году банк «ВТБ 24» объявил о выпуске ипотечных ценных бумаг для продажи на открытом рынке, которые получили название «народные облигации».

Чтобы понять, каковы шансы у инвесторов воспользоваться этим инструментом, нужно для начала посмотреть, что происходит на рынке секьюритизации, где как раз и «производятся» ипотечные ценные бумаги.

Упрощенная схема выпуска ипотечных облигаций выглядит так: банк формирует пул однородных ипотечных кредитов (примерно с одинаковыми параметрами) и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Инвестор приобретает эти бумаги и получает по ним купонный доход, который формируется за счет поступающих погашений по ипотечным кредитам.

Что-то пошло не так

Несмотря на внешне благоприятный фон, 2017 год стал одним из самых провальных для рынка секьюритизации. Объем сделок по продаже ценных ипотечных бумаг составил 124 млрд рублей. С одной стороны, этот показатель находится примерно на уровне 2013 года, когда было секьюритизировано ипотечных портфелей на сумму 146,3 млрд рублей. С другой — если посмотреть на структуру проведенных сделок, то объем рыночных выпусков вне рамок госпрограммы («Фабрики ИЦБ») составил по жилищной ипотеке всего 15,2 млрд рублей, что ничтожно мало. Более того, в предыдущие два года выпусков также было крайне мало: в 2015 году секьюритизировано жилищных кредитов всего на 63,6 млрд рублей, в 2016-м — 81,3 млрд рублей.

В чем причина стагнации рынка? Основное препятствие — ужесточение условий проведения сделок по выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

В прошлом году рынок столкнулся с рядом сложностей: введением повышенного коэффициента риска для определенных траншей (в этом году его должны снизить почти в восемь раз); переходом с обязательных рейтингов по ИЦБ международных агентств на национальные, методика оценки которых была согласована только к концу года; повышением требований спецдепозитариев к сделкам для исключения случаев фальсификации.

Сейчас участники рынка надеются, что все сложности остались позади и в 2018 году ситуация начнет меняться в лучшую сторону. В прошлом году уже были сформированы ипотечные портфели (рост по объему выдач — 34%), и теперь для сохранения высоких темпов активные участники рынка жилищного кредитования будут заинтересованы в том, чтобы получить фондирование под новые сделки.

Секьюритизация — важное звено «ипотечной цепочки». Ипотечный кредит, «упакованный» в ценную бумагу и проданный инвестору, позволяет получить финансирование для выдачи новой ипотеки. Других длинных денег у большинства участников рынка попросту нет.

Не для народа

Основные «потребители» ипотечных бумаг сегодня — это управляющие компании, в которых размещены средства пенсионных фондов, и финансово-кредитные организации. Доля частных инвесторов в этом сегменте рынка пока минимальна, хотя теоретически ипотечные облигации может приобрести любой.

С этой точки зрения выпуск «народных облигаций» банка «ВТБ 24» — это своеобразный маркетинговый ход.

Причина низкой популярности ипотечных облигаций среди частных клиентов — сложность анализа такого инструмента. Далеко не каждый профессиональный участник рынка умеет считать доходность по этой бумаге и анализировать ее параметры. Например, в решении об эмиссии содержится информация о сроке погашения. Если банк проводил секьюритизацию ипотечных кредитов сроком 25 лет, то их погашение формально должно наступить только в 2043 году.

Безусловно, такая отдаленная перспектива может охладить интерес многих инвесторов к покупке бумаги. Однако с учетом заложенных опционов на досрочное погашение срок действия может оказаться значительно меньше. Расчет дюрации — это как раз одна из основных проблем. Срок погашения ипотечных кредитов может меняться в зависимости от состояния рынка.

Например, сейчас на фоне снижения ключевой ставки идет активное рефинансирование кредитов, оформленных в 2014-2015 годах. То есть размер доходности и срок обращения облигаций, выпущенных, например, в 2015-2016 годах, сократится, если на них есть опцион на досрочное погашение. Это не приведет к убыткам или потерям со стороны инвесторов, просто срок инвестирования, на который они рассчитывали, может оказаться меньше, чем ожидалось изначально.

Еще одна причина низкого спроса — небольшое количество ипотечных облигаций в свободном обращении. Профессиональные инвесторы, как правило, выкупают определенный объем бумаг и держат их у себя до погашения. Вероятно, на исполнение заявки на покупку или продажу ипотечных облигаций брокеру может потребоваться время.

Чтобы заработали рыночные механизмы, нужны большие объемы сделок. Когда рынок достигнет насыщения, тогда и возникнет вопрос, как привлечь новых потенциальных покупателей.

Точки роста

Аппетит к покупке ипотечных бумаги в этом году будет только расти. Есть ли шанс его удовлетворить и какие изменения помогут рынку набрать нужные объемы?

Во-первых, сыграет свою роль «Фабрика ИЦБ», которая планирует выпускать ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК. Банк, секьюритизирующий ипотечный портфель, получает возможность снизить давление на капитал, поскольку такие бумаги относятся к группе низкорисковых активов. Для отдельных участников рынка это может оказаться тем, что «доктор прописал».

Кроме того, АИЖК берет на себя все функции организатора сделки, вплоть до юридического и налогового консультанта, что теоретически может способствовать выходу на рынок более мелких игроков, которые, не обладая необходимой экспертизой, не могли выводить на рынок свои портфели.

Во-вторых, с 1 июля в оборот вводится электронная закладная. Это такая же ценная бумага, но в «цифровом» формате. Использование электронной закладной позволит банкам сократить время на проверку оригиналов ипотечных закладных, снизить операционные риски и дополнительно защитит от мошенничества с физическими оригиналами. В итоге сократится общее время, затраченное на проведение сделки. По предварительным оценкам, «экономия» может составить до 20%. Сейчас весь процесс подготовки сделки занимает около шести месяцев.

Рыночные размещения, когда ипотечные банки самостоятельно проводят секьюритизацию портфелей, необходимы для развития рынка. Банки получают дополнительную прибыль от сделок и экономят на комиссии АИЖК.

Кроме того, у профессиональных инвесторов тоже могут появиться сложности с приобретением фабричных бумаг в больших объемах. Поскольку выпуск бумаг осуществляется от одного имени, то у финансовых организаций, приобретающих выпуски, могут возникнуть ограничения на вложения в долговые инструменты одного эмитента.

Так что сомнения некоторых участников, что если банки нарастят объемы секьюритизации, то рынок не сможет их «переварить», абсолютно беспочвенны. Спрос слишком далек от насыщения.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 20 марта 2018 > № 2544705 Сергей Михайлов


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 12 марта 2018 > № 2531698 Петр Бирюков

Умение справляться с проблемами.

Москва — единственный регион в России, где инженерная инфраструктура обновляется на 2% в год.

Москва — самый большой город России и один из крупнейших мировых мегаполисов. И городское хозяйство столицы решает беспрецедентные по своим масштабам задачи. Однако, несмотря на уникальность Москвы, ее опыт в сфере ЖКХ представляет большой интерес для всех российских городов и регионов. О том, как в столице обновляют инженерную инфраструктуру, благоустраивают общественные пространства и борются со снегопадами, — в интервью заместителя мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петра БИРЮКОВА.

«СГ»: Петр Павлович, пожалуй, самой обсуждаемой москвичами темой минувшего месяца стала очистка улиц от снежных заносов. На ваш взгляд, городским коммунальным службам удалось справиться с этой проблемой?

Петр Бирюков: Сказать, что февраль выдался сложным с точки зрения зимних осадков, — это ничего не сказать. За два дня при месячной норме 36 см их выпало 47 см, то есть 85 млн кубометров снега. И потом каждый день к этому добавлялось еще по 2-3 сантиметра. Даже в снежную зиму 2012–2013 годов больше 40 см за такой короткий срок не выпадало. Если в начале зимы на уборки улицы выходило 15 тысяч единиц снегоуборочной техники, то в феврале — уже 18 тысяч. Половина из них грузовики-самосвалы. Помимо машин ГБУ «Автомобильные дороги» и техники ГБУ «Жилищник» был мобилизован парк техники инженерных компаний, таких как ПАО «МОЭК», АО «Мосводоканал», ГУП «Мосводосток», ГБУ «Гормост». На уборке снега в пиковые дни было задействовано 80 тыс. человек, причем 25 тыс. из них — персонал перечисленных инженерных организаций. А вот личный состав подразделений МЧС и воинских частей к уборке снега на улицах и во дворах не привлекался. Солдаты, как обычно, убирали только территорию воинских частей.

Одним словом, нам удалось достойно справиться с решением возникшей проблемы. Возьмите, например, такой сопоставимый с Москвой мегаполис, как Париж. Там, когда выпадает 15 см осадков, движение на улицах останавливается, общественный транспорт парализован. У нас же и в пик невиданного снегопада автобусы продолжали ходить, пусть и с увеличенным интервалом. И мне хотелось бы поблагодарить наших горожан за проявленную в дни этой чрезвычайной ситуации сознательность. Во время интенсивного снегопада мы попросили автомобилистов по возможности воздержаться от поездок. И москвичи прислушались. Многие граждане обратились в управляющие компании, к старшим по подъезду с предложением оказать помощь в расчистке своего двора, получили инвентарь и взялись за работу. Мы такие инициативы будем только приветствовать. Ведь дворникам и снегоуборочной технике приходилось в эти дни работать в авральном режиме. По нормативу в дни осадков вывоз снежного вала должен начинаться только через 16 часов после того, как снегопад закончился. Нам же в нарушение принятых норм в социально значимых местах приходилось это делать, пока еще шел снег. Иначе движение было бы парализовано. И количество прометаний техника делала вдвое больше, чем положено по нормативу. Вместо трех за сутки выполнялось семь.

По нормативам мы должны убирать 10 см снега за три дня. Каждые последующие 5 см — плюс один день. То есть 10 дней для того, чтобы убрать весь снег. Мы это делаем почти вдвое быстрее. А вы представляете, сколько снега нам для этого пришлось вывезти и утилизовать? Представляете себе, что такое 85 млн кубометров снега? Если его загрузить в железнодорожные вагоны, то получится состав такой длины, что сможет обогнуть нашу планету по экватору. По итогам зимы уровень выпавшего за сезон снега, скорее всего, превысит два метра.

«СГ»: Главным направлением работы Комплекса городского хозяйства в минувшем году была реализация программы «Моя улица». Что будет сделано по этой программе в нынешнем году?

П.Б.: В 2017 году на улицах центральной части город выполнил беспрецедентный объем работ: треть того, что было сделано в рамках программы «Моя улица» за все предыдущие годы ее реализации. Если за период с 2011-го по 2016-й годы в городе было благоустроено 327 улиц и площадей суммарной протяженностью 311 км, то в наиболее продуктивном 2017 году — 119 улиц протяженностью 72,5 км. Общая площадь благоустройства при этом составила 308 гектаров.

Новый облик обрели двенадцать набережных — они стали единой велопешеходной зоной с местами для отдыха и смотровыми площадками. Вдоль Москвы-реки был проложен уникальный пешеходный маршрут длиной 17 км. Славянская площадь стала крупным транспортным хабом. Особое внимание мы уделяли работе с объектами культурного наследия. В целом за период комплексного благоустройства найдено примерно 25 тыс. различных артефактов, которые сегодня стали экспонатами музеев.

В этом году масштаб работ по программе будет скромнее. Главная причина тому — проведение в Москве этим летом матчей Чемпионата мира по футболу. По просьбе FIFA с начала июня и до середины июля никаких работ по благоустройству производиться не будет. В местах проведения мероприятий чемпионата и в оживленных туристических местах не планируется даже плановых ремонтных работ.

По требованию FIFA в апреле-мае мы дополнительно установим указатели на русском и английском языках — на подходах к стадионам, тренировочным базам ЧМ, гостиницам и т.д. Надо сказать, что это — часть планомерно выполняемой работы. Еще в 2013 году Комплекс городского хозяйства запустил проект по созданию единой системы пешеходной навигации на русском и английском языках. И в этом году его реализация должна завершиться. Всего должно быть установлено более 80 тыс. домовых указателей названия улицы и номера дома (к настоящему моменту их уже установили 69 тыс.) и более десяти тыс. отдельно стоящих городских указателей (на данный момент установлено 8,7 тыс.).

Однако работы по программе «Моя улица» в этом году все же будут проводиться и, что важно, за пределами исторического центра города. В границах же Садового кольца предстоит сделать не так много. В порядок будут приведены Кадаши и переулки в районе Солянки и Маросейки, самый значительный из которых Большой Спасоглинищевский переулок. За пределами Садового, но на небольшом удалении от центра, благоустроят семь крупных пространств — территории возле Киевского вокзала, пространство перед главным входом ВДНХ, площадь перед станцией метро «Улица 1905 года» и возле Еврейского музея и центра толерантности, а также подходы к Парку Горького со стороны Ленинского проспекта — там будет создана новая пешеходная зона. Общая протяженность подлежащих реконструкции улиц составляет 18,5 км, а суммарная площадь подлежащих благоустройству территорий равняется 90 гектарам.

«СГ»: Одна из основных задач Комплекса городского хозяйства — содержание объектов инженерной инфраструктуры. В то время, когда в среднем по России степень износа инженерных сетей увеличивается, Москве удается год от года обновлять сетевое хозяйство. Как это удается делать?

П.Б.: Действительно, Москва — единственный регион в России, где инженерная инфраструктура обновляется на 2% в год, в то время как по России в целом ежегодно «стареет» на 4%. В столице из года в год реализуется комплексная программа перекладки и обновления инженерии, благодаря этому уровень износа энергетической и коммунальной инфраструктуры планомерно снижается. Например, степень износа сетей электроснабжения удалось снизить с 65,2% в 2011 году до 56,3% в 2017-м, магистральных сетей теплоснабжения — с 46,5 до 45,2%, газопровода — с 36,5 до 35,6%, канализации — с 50,2 до 48,7%.

По оценке Всемирного банка, Москва стала одним из мировых лидеров по надежности электроснабжения. С 2012-го по 2017-й год срок подключения к электросетям в Москве уменьшился в 3,5 раза с 281 дня до 80 дней. В 2018 году период ожидания подключения должен снизиться до 77 дней.

Также удалось полностью устранить дефицит мощностей и добиться формирования 40-процентного резерва по тепло- и водоснабжению, а также по канализации сточных вод. В сфере газоснабжения накоплен резерв в размере 22% от потребляемых объемов, а в области электроснабжения — 25%. Существующий резерв мощностей позволяет обеспечить бесперебойную работу всех объектов городской инфраструктуры и запланированный ввод жилья и других социально значимых объектов города.

За последние семь лет в городе построено 12 опорных подстанций на 220 кВ, 7 газогенераторных блоков. И если в 2010 году энергомощность составляла примерно 14 тыс. мегаватт и мы вынуждены были с наступлением холодов отключать от электричества рынки, заводы и другие предприятия, то вот уже шесть лет никого зимой не отключаем. При этом максимальное потребление в декабре 2017 года составило 17,5 тыс. мегаватт, а 4 тыс. мегаватт было в резерве.

Упомянутые высоковольтные питающие центры должны стать основой создаваемого энергетического кольца сети напряжением 220 кВт. В него войдут подстанции «Очаково», «Магистральная», «Белорусская», «Бутырки», «Мещанская», «Красносельская», «Кожевническая», ТЭЦ-20, подстанция «Золотаревская», ТЭЦ-12, подстанции «Пресня», «Матвеевская» и «Очаково». Решение о создании кольца было принято еще в 2006 году. Такая система питающих подстанций позволяет достигать исторического максимума энергомощностей, которые обеспечивают быстрое, оперативное подключение потребителей, надежное обеспечение их электроэнергией, и даже пиковые нагрузки город сможет проходить без ограничения потребления электроэнергии и создания резервных запасов угля и мазута. Сегодня город хоть и продолжает закупать на всякий случай это так называемое грязное топливо, но уже четвертый сезон оно не используется. Все генерирующие мощности работают только на природном газе. Что же касается распределительных сетей среднего напряжения, то город осуществляет планомерный переход от сетей стандарта 6 кВ и 10 кВ, которые до сих пор преобладали в городе, к сетям стандарта 20 кВ. Такие распределительные сети позволяют передавать электроэнергию на большее расстояние с меньшими потерями.

Сегодня электросетевое хозяйство Москвы — это 103 тыс. км сетей, 158 питающих центров высокого напряжения, установленная мощность которых превышает 33 тыс. мегавольт-ампер, а также 23 тыс. трансформаторных подстанций среднего напряжения.

Ежегодно в городе вводят одну-две новые высоковольтные подстанции и около 400 трансформаторных подстанций среднего напряжения. Всего за 2012–2017 годы введено 12 260 мегавольт-ампер трансформаторной мощности, реконструировано 2212 км и проложено 7494 км кабельных линий. Уровень износа электрических сетей по сравнению с 2010 годом снизился с 65,2% до 56,3%.

Фактически с двойным резервом работает в городе и система теплоснабжения: она может выдавать 68 тыс. гигакалорий, а потребляет город только 32 тыс. Благодаря этому у нас появилась возможность перевести 21 районную котельную в холодный резерв.

Сформирован дополнительный запас мощности и в системе газоснабжения. Если в 2010-м ее пределом был показатель в 30 млрд кубометров, а город потреблял 29,5 млрд, то сейчас благодаря внедренным мероприятиям по энергосбережению город потребляет около 23 млрд.

Обладает значительным резервом, позволяющим осуществлять градостроительное развитие, и столичная система водоснабжения. Она рассчитана на подачу 6,5 млн кубометров воды в сутки, а реально Москва сегодня потребляет только 3,2–3,3 млн. При этом качество очистки водопроводной воды в столице за последние годы заметно улучшилось. Для ее обеззараживания перестал использоваться токсичный жидкий хлор — его заменили безопасным гипохлоритом натрия.

Имея достаточные резервы по питьевой воде, столичные станции водоподготовки начали снабжать ею подмосковные райцентры. Москва уже поставляет примерно 500 тыс. кубометров воды в год в подмосковные города Дзержинский и Балашиха. А в ближайшее время география поставок должна быть расширена — губернатор Московской области Андрей Воробьев согласился увеличить поставку московской воды в поселения Подмосковья. И сейчас руководство двух субъектов Федерации обсуждает совместный проект строительства дополнительных линий водопровода из Москвы в Подмосковье.

Готов город поделиться с областью и мощностями системы канализации: сегодня ее потенциал составляет 6,8 млн кубометров стоков, а город очищает только на 3,5 млн. На очистных сооружениях столицы используются новейшие технологии усушки осадка. Рассматривается также вариант внедрения термической утилизации сточных вод путем их сжигания в печах. А полученная при этом зола может стать сырьем для цементной промышленности. Эта технология уменьшит отрицательное воздействие на окружающую среду региона, а объем требующих захоронения осадков сократится до 100-120 тыс. тонн.

«СГ»: Какие новые технологии внедряются сегодня в столичном ЖКХ? Какие информационно-коммуникационные сервисы находят там применение?

П.Б.: Без современных технологий в сегодняшних условиях невозможно управлять такой сложной системой, какую представляет собой коммунальное хозяйство столичного мегаполиса. Уборкой улиц столицы занимаются 22,5 тыс. единиц техники, оснащенных датчиками отечественной спутниковой навигационной системы ГЛОНАСС. Они позволяют отслеживать движение каждой из машин: в каком районе она находится, куда движется. Более того, диспетчеру видно, просто она едет с поднятой щеткой или подметает улицу. Вскоре датчиками контроля будет оборудован каждый агрегат на спецмашинах, чтобы вести мониторинг реально выполненного объема работы. В течение ближайших двух лет будет создан диспетчерско-аналитический центр, куда станет стекаться вся информация о работе парка дорожно-уборочной техники.

Другой пример внедрения информационно-коммуникационных технологий — повышение эффективности использования системы видеонаблюдения. Сегодня в нее входят 300 тыс. видеокамер, большинство из которых наблюдает за дворами жилых домов и подъездами. Благодаря этому город отказался от субсидий органам жилищного самоуправления на наем консьержек. Они не выдаются уже три года. Те же ТСЖ, которые все-таки считают необходимым сохранить консьержку, сами оплачивают их труд.

Стоит упомянуть и об эксперименте, реализуемом в Юго-Восточном и Западном административных округах, где проходит тестирование мобильное приложение, с помощью которого хозяин квартиры может вызвать из управляющей компании ремонтника, сантехника или электрика, а в качестве отчета о проделанной работе ремонтник посылает диспетчеру фото исправленной неполадки. Использование современных гаджетов не является проблемой для работников ГБУ «Жилищник». Сегодня в бюджетных учреждениях, обслуживающих 72% жилого фонда столицы, 40% работников — жители Москвы и Подмосковья, еще процентов 30% — жители центральных регионов России, приезжающие на работу к нам вахтовым методом. Зарплата, которая поднялась за последние годы в 2,5 раза по сравнению с той, что была прежде в частных компаниях, привлекает в столицу грамотных, добросовестных специалистов. ГБУ нет необходимости использовать неквалифицированную рабочую силу. Сегодня дворник, убирающий территорию по нормативам, получает 45 тыс. рублей в месяц, водители уборочной техники, механизаторы, слесари, сантехники — примерно по 60 тыс. рублей.

Наконец, важным инструментом контроля качества работы коммунальных служб стал интернет-портал «Наш город», который еще называют электронной жалобной книгой Москвы. В соответствии с регламентом у организации, на которую поступила жалоба, имеется восемь дней, для того чтобы исправить указанную в ней проблему и обнародовать информацию об этом.

«Если в 2010 году город потреблял 29,5 млрд кубометров газа, то сейчас, благодаря внедренным мероприятиям по энергосбережению, — около 23 млрд»

119 столичных улиц было благоустроено в 2017 году

Справочно

Сегодня в Москве работают 300 тыс. видеокамер, большинство из которых наблюдают за дворами жилых домов и подъездами.

Автор: Дмитрий КОСТЕНКО

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 12 марта 2018 > № 2531698 Петр Бирюков


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 7 марта 2018 > № 2523314 Николай Алексеенко

По западному пути: как будет работать банк для девелоперов

Николай Алексеенко

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК)

В России появился специализированный банк для строителей. Чем он будет полезен застройщикам и покупателям жилья?

Перефразируя известное изречение: быть сегодня девелопером — это когда мечтаешь услышать «да» от банкира, а не от девушки. И это отнюдь не преувеличение, особенно если ты не являешься крупным застройщиком элитной недвижимости.

Проблема доступа строителей к кредитным линиям была актуальной как минимум в течение всего периода новейшей истории России. Зачастую в банках стоит просто запрет на кредитование отрасли: резервирование дорогое, при этом адекватно оценить риски на порядок сложнее, чем в иных отраслях экономики. Все это привело к тому, что на отечественном рынке фактически можно посчитать по пальцам одной руки число банков с достаточным опытом кредитования девелоперских структур, а доля строительства в общем портфеле кредитов уступает европейскому показателю в два раза: 7% против 14%.

Такие цифры особенно настораживают на фоне перехода к проектному финансированию жилищного строительства. И, учитывая специфику отечественной экономики, на сцену выходит государственный игрок. Конечно, можно сколь угодно много говорить об огосударствлении нашей экономики, о краткосрочных и долгосрочных перспективах такого подхода, но это уже отдельная обширная тема.

Восстанавливая цепочку событий

Оглядываясь назад, понимаешь, что рано или поздно специализированный строительный банк должен был появиться. Отправной точкой явно послужило банкротство осенью 2015 года крупнейшей девелоперской группы страны СУ-155, которое вывело на совершенно другой уровень вопрос решения проблем обманутых дольщиков. Это стало первым прецедентом в истории, когда решение вопроса достройки объектов проблемного застройщика было взято под прямой контроль Минстроя России.

«Мы вынуждены были вмешаться в этот процесс. Я лично возглавил рабочую группу, которая в еженедельном режиме занимается решением проблем. Сейчас могу с уверенностью сказать, что решение найдено», — говорил министр строительства Михаил Мень осенью 2015 года. Таким образом, этот случай стал первым в истории российского строительного рынка, когда девелопер проходил процедуру санации по аналогии с банковским сектором. Достройка объектов была возложена Минстроем России на банк «Российский капитал», тогда он и стал известен более широкому кругу.

Параллельно с этим нарастала волна обманутых дольщиков, не осталось сомнений, что систему долевого строительства необходимо качественно менять. Минстрой совместно с Единым институтом развития в жилищной сфере уже в 2016 году начал процесс реформирования рынка. Сначала путем ужесточения требований к застройщикам, внедрения фонда защиты дольщиков взамен страхованию, создания единой информационной системы в сфере жилищного строительства. Сегодня уже разработана дорожная карта поэтапного ухода от долевого строительства в его привычной форме в сторону проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Как итог, у властей имеется два механизма решения проблем. С одной стороны, к началу 2018 года появился банк с опытом санации крупнейшего девелопера. С другой стороны — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), на платформе которого аккумулируется весь объем информации о жилищном рынке страны. Надеемся, обе структуры при совместной работе смогут предложить удачные решения по созданию профильного банка для реализации пилотных проектов с использованием механизмов проектного финансирования жилищного строительства.

Первым шагом по совместному взаимодействию стала передача в самом конце прошлого года банка «Российский капитал» в структуру единого института развития в жилищной сфере. Таким образом, уже в 2018 году в структуре АИЖК появится профильный ипотечно-строительный банк.

Специализированный банк в мировом опыте

Практика создания специализированных банков для строительной отрасли уже зарекомендовала себя во всем мире. Имея общую основу и направленность, различные специализированные банки имеют все-таки ряд особенностей.

Когда говорят «строительный банк», первое, что приходит в голову, — известный China Construction Bank, который сегодня реализует проекты не только на национальном инфраструктурном рынке, но и на международном. Однако функционально такая финансовая корпорация более близка к банкам развития, в российской практике аналогом является ВЭБ. Такие банки осуществляют финансирование капиталоемких проектов по строительству объектов инфраструктуры, направленных на долгосрочное развитие страны. В основном это относится к проектам, которые не могут быть осуществлены за счет коммерческого сектора.

Если говорить очень условно, то сейчас АИЖК само по себе является некоторым видом специализированного ипотечного банка (или корпорации) наподобие Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Однако если посмотреть на объем функций, то АИЖК уже давно вышло за рамки классического определения ипотечной корпорации — взять хотя бы ведение программы развития городской среды, либо проведение сделки по переселению ряда министерств в «Москва-Сити», либо содержание единой системы мониторинга всего рынка жилищного строительства в стране. После присоединения фонда РЖС, АИЖК трансформировалось в институт развития в жилищной сфере. Чтобы иметь полный набор инструментов, не хватало только полноценного ипотечно-строительного банка.

В данных условиях важно на пути реформирования жилищной сферы не получить громоздкую, неповоротливую структуру со сложным механизмом принятия решений.

Ипотечно-строительные банки предоставляют целевое долгосрочное залоговое финансирование проектов жилищного и коммерческого строительства или строительства объектов социальной инфраструктуры. Привлечение финансирования происходит через выпуск облигаций, как правило, гарантированных государством и обеспеченных закладными. Ярчайшими мировыми примерами являются Deutsche Pfandbriefbank AG, Construction Bank of Ghana.

Застройщикам — банк, а населению?

Даже несмотря на масштабные планы развития нового банка на ипотечном рынке страны, потенциальная польза для конечного потребителя — населения — этим не ограничивается. Новый ипотечно-строительный банк вполне вероятно станет одним из основных игроков среди финансовых организаций, которые будут предоставлять услугу открытия эскроу-счетов для покупки недвижимости на стадии строительства. В свою очередь, рыночные компетенции строительного банка, по оценке девелоперов, позволят увеличить круг надежных застройщиков и тем самым повысить уровень сохранности средств населения.

Если отталкиваться от международного опыта, а также от уже существующего государственного вектора на развитие городской среды, справедливо предположить появление линейки специализированного кредитования. Примечателен опыт Германии, где Reconstruction Loan Corporation (KfW-Bank) обеспечивает долгосрочное финансирование специализированных проектов, связанных со строительством. Например, в целях внедрения новых методов строительства, реконструкции и реновации существующего жилого фонда и коммерческой недвижимости, повышения энергоэффективности существующей недвижимости, перехода к зеленым технологиям и экологичности. Такие банки значительно ускоряют переход к новым технологиям и позволяют относительно быстро улучшить уровень городской среды.

И это логично: если ставка кредитования проектов с применением инновационных технологий и материалов, с озеленением и благоустройством территорий будет раза в полтора-два ниже, то девелоперу просто экономически выгодно выбирать такой вариант реализации проекта. Все это, несомненно, впоследствии скажется на уровне жизни в городах, позволит реализовывать проекты благоустройства и развития инфраструктуры для населения.

О реальном воплощении потенциала нового банка можно будет судить уже к концу этого года. Нельзя говорить о монополизации рынка проектного финансирования со стороны этого банка — порядка 20 банков имеют аналогичную возможность по участию на данном рынке. Преимущество новой структуры во многом заключается в релевантной оценке отраслевых проектных рисков, чего сложно достичь большинству финансовых организаций.

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 7 марта 2018 > № 2523314 Николай Алексеенко


Казахстан > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > dknews.kz, 7 марта 2018 > № 2522909 Тулеген Аскаров

Когда появляется «право злиться»…

Когда лидеры разных стран практически одновременно по весне вдруг говорят в своих весьма удаленных друг от друга столицах на одну и ту же важную тему, значит, в мире происходит нечто общее и неудержимое.

Тулеген АСКАРОВ

В минувший понедельник на совместном заседании палат казахстанского парламента глава государства объявил о новых социальных инициативах по улучшению жизни народа, поставив на первое место среди них повышение доступности жилищной ипотеки для широких масс.

НЕБОСКРЕБЫ – ЭТО ЕЩЕ НЕ ВСЯ СТРАНА

Для этого предлагается запустить программу «7 – 20 – 25», предусматривающую ставку вознаграждения по кредитам не более 7% вместо нынешних 14-16% с первоначальным взносом до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Тогда как сегодня банки требуют до 30%, а то и до 50%, и увеличением срока погашения займа до 25 лет вместо 10-15 лет.

Основная нагрузка ляжет здесь на Национальный банк, которому предстоит создать специальную компанию с привлечением для нее не менее 1 трлн тенге, которые пойдут на выкуп новых ипотечных кредитов, предоставленных банками на условиях этой программы. Президент Казахстана при этом напомнил, что в прошлом году был введен рекордный объем жилья – 11,2 млн квадратных метров, но и этого все еще недостаточно, поскольку немало семей не имеют собственного жилья.

В соседней России ее президент, готовящийся сейчас к выборам, в своем обращении к Федеральному собранию также поставил задачу удешевить ипотеку до 7-8% годовых с тем, чтобы сделать ее доступной для большинства россиян, с одновременным увеличением объемов строительства с нынешних 80 млн квадратных метров жилья в год до 120-ти. При таком условии ежегодно смогут получать новое жилье 5 млн семей россиян против 3 млн, улучшивших свои жилищные условия в прошлом году.

Британский премьер Тереза Мэй, для кабинета которой главной задачей сейчас является развод этой страны с Европейским союзом, известный как Brexit, тоже озаботилась по весне дефицитом доступного жилья. В минувший понедельник она объявила о радикальных мерах по борьбе с жилищным кризисом здесь, заявив девелоперам и руководителям строительных компаний совсем не по-английски прямо: «Хватит сидеть на земле – начинайте строить!».

По справедливому мнению г-жи Мэй, острая нехватка доступного жилья в ее стране стала препятствием для социальной мобильности жителей, желающих переехать на другое местожительство, сменить профессию или повысить свой социальный статус. Она подчеркнула, что британская молодежь имеет «право злиться» («right to be angry»), так как не может приобрести собственное жилье.

Говорилось о доступном жилье и в Китае, где сразу же по окончании Праздника весны, известного также как тамошний Новый год, или «Чуньцзе», открылась первая сессия Всекитайского собрания народных представителей. По традиции она начинает свою работу с выступления премьера Госсовета КНР – этот пост сейчас занимает Ли Кэцян. В своем докладе в качестве одного из главных итогов минувшего пятилетия он назвал реконструкцию ветхого жилья в объеме более 26 млн квартир и перестройку аварийного жилья для более чем 17 млн семей, живущих на селе. В итоге новоселье справили более 100 млн китайцев! «Мы не можем позволить людям жить в трущобах, когда в других частях страны возводятся небоскребы», – заявлял г-н Кэцян несколько лет тому назад, когда по решению ВСНП началось масштабное строительство новых домов и переселение жителей из ветхого и аварийного жилья. А в Китае, как известно, у чиновников слова с делами не расходятся!

ПОРА СЕЙЧАС ГОТОВИТЬСЯ К ЖИЗНИ В «ТОП-30»

Что ж, хорошо, что и наша страна, как говорится, в тренде сейчас. Молодым казахстанцам, ровесникам XXI века, как и британцам того же возраста, вряд ли откажешь в «праве злиться» из-за отсутствия реальных перспектив получить ключи от нового недорогого жилья с тем, чтобы спокойно создавать там семейную ячейку – главную опору стабильного общества и устойчивого развития экономики. Ведь выросло это новое поколение в «золотую» для нашей страны пору. В которую, за исключением пары кризисов, цены на нефть и другое сырье, экспортируемое из Казахстана, держались на высоком уровне. Не сравнимом с «лихими» 90-ми годами прошлого века.

Стабильная жизнь, доступность в наших торговых центрах практически всей палитры потребительских товаров, наличествующих на прилавках в развитых странах, постоянные заверения «сверху» в том, что жить будет лучше даже в «тощие» кризисные времена, быстрое развитие скорости доступа в Интернет – все это уже не мечты, а реальность нынешней жизни Казахстана. Поэтому не стоит удивляться лишь на первый взгляд завышенным запросам молодых, включая ожидания доступного жилья, своего участка земли в пресловутые 10 соток и даже безусловного базового дохода, введенного в некоторых развитых странах.

К тому же многие, включая и ветеранов редакции ДК, помнят, что еще недавно по историческим меркам, точнее, до развала СССР, в советские времена тогдашняя жизнь строилась по кажущимся удивительными и нерациональными сегодня принципам. К примеру, жилье тогда получали бесплатно от государства, которому оно в основном и принадлежало, аналогично доставались и 6 соток для дачи, либо большие по размеру участки для приусадебного хозяйства. Бездомных и безработных не было, а тунеядство каралось по закону. И если Казахстан всерьез намерен войти в «Топ-30» развитых стран мира, то нашему государству нужно всерьез задуматься уже сегодня над тем, как оно будет удовлетворять растущие потребности своих жителей, не откладывая в дальний ящик.

К тому же и молодежь сегодня весьма мобильная, ей, в отличие от предыдущих поколений, гораздо легче покинуть родные края в поисках земель обетованных с более комфортабельной жизнью. Благо загранпаспорт получить легко, как и купить дешевый авиабилет с карточки, а спрос на умные головы и золотые руки во всем мире по-прежнему высок. Вот и в эти весенние деньки, как и каждый год, тысячи юных соотечественников наверняка сверяют часы, рассуждая о том, куда податься после окончания школы или университета, чтобы хорошо зарабатывать и жить достойно.

Так что лидеры правы, ощущая своим политическим чутьем сильное давление со стороны новых поколений своих соотечественников и предлагая форсированные меры по обеспечению их доступным жильем. Ведь если, к примеру, в Казахстане всевозможные новации с переименованиями городов и улиц, введением новых малопонятных праздников, пертурбации с алфавитами воспринимаются народом с чувством юмора, то к крыше над головой и собственной земле у нас относятся очень серьезно, как и в целом к частной собственности. И это важное достижение нашей 26-летней независимости, жизнь в которой строится согласно статье 6 Конституции, в которой признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность.

Теперь, когда глава государства обозначил долгожданный вектор на удешевление ипотеки, важно не пустить на самотек исполнение этого важного посыла, как уже не раз случалось, чтобы программа «7 – 20 – 25» в итоге не обернулась массой некачественного жилья с падающими новостройками. Надо расширить действие этого понижающего импульса на земельный рынок, чтобы помочь гражданам нашей страны сделать окончательный выбор в пользу одноэтажного Казахстана, опоры истинного среднего класса, готового оберегать и защищать свои сотки вместе с домами. Жилье в таком Казахстане должно быть доступным, а не элитным, как не бывает элитным солнце, которое светит для всех одинаково!

Казахстан > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > dknews.kz, 7 марта 2018 > № 2522909 Тулеген Аскаров


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > premier.gov.ru, 6 марта 2018 > № 2524201 Александр Плутник

Встреча Дмитрия Медведева с генеральным директором АО «ДОМ.РФ» (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования) Александром Плутником.

Обсуждались, в частности, планы по развитию жилищного строительства и совершенствованию ипотечного кредитования в этой сфере.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Тема разговора, я думаю, Александр Альбертович, Вам понятна. Недавно Президент выступил с посланием, в котором, в частности, подведены итоги работы государства, властей и, конечно, предпринимателей в сфере жилищного строительства за последние годы. В нём намечены перспективы на будущее. Очевидно, что мы сегодня строим гораздо больше, чем это было даже в советские времена и тем более в постсоветские – в 1990-е годы и 2000-е годы, что само по себе отрадный факт. Не менее важным показателем является увеличение количества ипотечных кредитов, которые за последние 15–16 лет стартовали практически с нулевой отметки до очень значимых для нашей экономики и, самое главное, для граждан величин. Тем более что в последнее время происходило снижение ставки ипотечного кредитования, это самое главное – доступность ипотечных кредитов для наших граждан. Надеюсь, что всё это мы сможем закрепить, имею в виду те экономические возможности, которые есть сегодня в нашей стране, и те ресурсы, проекты, которые реализует ваша структура. Хочу, чтобы Вы поделились своим видением развития жилищного рынка, возможностей, связанных с дополнительным ипотечным кредитованием, и посмотрели на эти тенденции с точки зрения поставленных в послании задач. Пожалуйста.

А.Плутник: Дмитрий Анатольевич, разрешите, я начну доклад с тех подходов, которые мы с Министерством строительства подготовили для выполнения задач, обозначенных Президентом Российской Федерации Владимиром Владимировичем Путиным в Послании 1 марта.

Задача, поставленная Президентом, предполагает сбалансированное развитие спроса и предложения в жилищной сфере, поэтапное снижение ипотечной ставки до 7% и увеличение объёмов жилищного строительства до 120 млн кв. м жилья в год. Мы видим, сейчас действительно благоприятное время для развития ипотеки, стабильной, без дополнительных инъекций. Это естественный рост, который со временем будет набирать обороты, и важно, чтобы этот рост был качественным, чтобы качество ипотечного портфеля оставалось на должном уровне. Вместе с тем для того, чтобы увеличивать ввод жилья до 120 млн кв. м в среднесрочной перспективе, нам необходимо уже сегодня вовлекать активно земельные участки в целях жилищного строительства, в целях комплексного освоения, а также заниматься и градостроительной подготовкой, в том числе и по федеральным земельным участкам. Это очень сложная задача. При Вашей поддержке в прошлом году нам удалось вовлечь рекордный объём федеральной земли под жильё – 3,5 тыс. га. Вместе с тем по этому вопросу мы просим Вашей дополнительной поддержки, поскольку объёмы вовлечения необходимо увеличивать, и сам процесс вовлечения в настоящий момент связан с большим количеством согласований, в том числе и с правообладателями, в том числе и по участкам, которые, честно говоря, не используются.

С точки зрения расчётов выход на 120 млн кв. м жилья в год в среднесрочной перспективе предполагает, что к 2024 году только многоквартирного жилья, без учёта индивидуального, страна построит порядка 400 млн кв. м. Здесь важно обеспечить качество этого жилья, чтобы это жилье строилось по новым принципам.

Я сегодня готов доложить о выполнении Вашего поручения. Мы в течение двух лет совместно с Министерством строительства и КБ «Стрелка» разрабатывали принципы формирования современной городской среды и современного жилья. По Вашему поручению проводим конкурс на разработку современных стандартов строительства жилья. Конкурс завершается, я представлю Вам работы 20 финалистов, а также подходы к развитию программ профессионального обучения архитекторов, которые мы готовим по поручению Президента.

Как говорят эксперты, Дмитрий Анатольевич, порядка 70% городской среды формируется жилой застройкой. Жильё – это наиболее распространённый объект городской среды, и выполнение задачи, поставленной Президентом, по увеличению объёмов строительства жилья в сочетании со строительством жилья по новым принципам будет способствовать выполнению ещё одной задачи, поставленной в послании, а именно развитию городов. И здесь у нас также есть предложение: используя тот опыт и тот центр компетенций, который сформирован, разработать новый продукт, открыть, по сути, лабораторию городской среды по самым различным направлениям жизни городов, таким как экология, качество воды, качество воздуха, пешеходная связанность городов, – всё, что для человека означает комфорт ежедневного проживания в городах, причём в городах разной численности, в разных климатических зонах. Об этом я также сегодня хотел бы Вам доложить.

Д.Медведев: Хорошо, давайте обо всём этом поговорим. Вы отметили такую сложную административную задачу, как вовлечение земель в оборот и строительство на этих землях жилья. Это действительно задача непростая, но обязательно нужно продолжить работать над ней, сконцентрировать усилия, в том числе, конечно, и административные, для того чтобы такие земли не пустовали, не приходили в бесхозное состояние, а использовались в соответствии с нашими жилищными программами.

Я знаю, что далеко не все ведомства с легкостью с этими землями расстаются, всегда выдвигается масса уважительных причин, но на самом деле жильё является одной из главных ценностей для наших граждан, и совершенно понятно, что, выбирая между какими-то разными программами, мы должны всё-таки предпочтение отдавать строительству жилья в удобных для людей городских зонах, естественно, жилья так называемого экономического класса, или доступного по деньгам. На всё это нужно направить усилия вашей организации.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > premier.gov.ru, 6 марта 2018 > № 2524201 Александр Плутник


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523275 Александр Морозов

Офис с иголочки. Кому нужны бизнес-центры «индивидуального пошива»

Александр Морозов

генеральный директор S.A. Ricci

Прочно утвердившийся на складском рынке формат build to suit может выйти и на офисный рынок. Заказчиками БЦ нового формата станут крупные компании, не нашедшие в центре столицы офисных площадей требуемого размера

Колоссальное перепроизводство офисной недвижимости привело к тому, что в 2015 году на рынке оказалось более 3 млн кв. м свободных площадей. При этом уровень спроса в 2013–2015 годы не превышал 500 000–600 000 кв. м в год. Девелоперы взвесили риски и снизили интенсивность строительства, сократив до минимума ввод новых БЦ. Спрос же в последние два года, напротив, был очень активным: на офисном рынке арендовалось и приобреталось по 900 000 кв. м в год.

По итогам 2017 года вакансия снизилась до 2,2 млн кв. м, что составляет 17,1%. Да, эта цифра по-прежнему способна внушать страх собственникам и девелоперам. Однако за последние два года существенно изменилась структура вакансии. Большой объем сделок был мотивирован возможностями, которые предоставлял так называемый рынок арендатора. Высокий уровень вакантных площадей заставлял собственников снижать ставки, а арендаторам и покупателям позволял диктовать выгодные для них условия.

Компании воспользовались возможностями оптимизировать бюджет аренды, получить более качественные офис, более удобную локацию (ближе к центру или хотя бы к метро). Приобретение качественного здания класса А — выгодная инвестиция в конце концов. Поэтому первыми с рынка уходили наиболее качественные, удобные помещения с хорошей локацией. И в начале 2018 года мы столкнулись с ситуацией дефицита крупных от 10 000–15 000 кв. м площадей в зонах Садового и Бульварного кольца.

Кому нужен офис build to suit

В столице работает множество крупнейших компаний, банков, бюджетных организаций, офисы которых разбросаны по городу. Желание консолидировать свои подразделения обусловлено стремлением компаний к повышению эффективности, удобству управления, а также желанием снизить финансовую нагрузку. Однако запросы на 20 000–30 000 кв. м офисной недвижимости и более буквально ставят в тупик: сегодня на рынке таким количеством вакантных площадей располагают единичные бизнес-центры.

Не обнаружив среди них офисные площади, соответствующие требованиям, компании будут вынуждены обратиться к рассмотрению проектов, которые только разрабатываются и проектируются. Во время переговоров, как правило, возникает потребность (и возможность!) отразить в будущем проекте свои пожелания и требования к недвижимости (увеличить количество парковочных мест, предусмотреть расположение кафе и столовой, например, на видовом этаже, запланировать необходимое количество лифтов, помещений под конференц-залы и прочее). Так, казалось бы незаметно, рынок подходит к формату build to suit и в офисной недвижимости.

Потенциальными заказчиками офисов build to suit могут стать крупные компании сферы финансов, производства, добычи, ретейла, энергетики, чьи офисы рассредоточены по городу, здания устарели, стоимость аренды завышена. Мотивом может служить желание инвестировать в собственное здание, которое может стать хорошим залоговым активом.

В городе существуют уже сформированные деловые районы, например, в районе станций метро «Белорусская» или «Павелецкая», где сосредоточено большое количество офисных объектов, которые создают собственный кластер, обрастают торгово-сервисной инфраструктурой, удобны с точки зрения доступности. Однако сегодня для формата BTS могут быть интересны любые локации в зоне БК. Доступность здесь заведомо (за редким исключением) оказывается удобной, строительство профессиональным девелопером обеспечит достойное качество объекта.

Возможные риски

При строительстве build to suit все вопросы, связанные с арендой участка, разработкой проекта, переводом назначения, согласовательные процедуры, исполнение и контроль строительства и т. п., ложатся на плечи девелопера. При этом для опытного девелопера это совершенно привычная процедура, не требующая дополнительных затрат. Для будущего пользователя — отсутствие лишней головной боли. Поскольку речь идет о большом объеме и отдаленности во времени, пользователю интересно получить отдельное здание с собственным контуром безопасности.

На складском рынке у пользователей площадей есть ряд определенных требований к технологическим и планировочным решениям, поскольку они могут значительно влиять на операционную деятельность и бизнес в целом. Поэтому компании-заказчики готовы глубоко вникать в процесс девелопмента, участвовать в проектировании. На рынке офисной недвижимость такой необходимости нет. Существуют общепринятые стандарты, исполнение которых гарантирует производство качественных площадей. Принципиальным фактором будет цена, если речь идет о приобретении. В случае строительства для долгосрочной аренды — уровень арендной ставки и ее индексация.

Договор между девелопером и будущим пользователем будет более сложным и, конечно, непосредственно связан со сроками строительства. Девелопмент — сложный процесс, и соблюдение сроков и качества двух связанных между собой факторов крайне важно для успеха. Договор должен предусматривать в случае нарушения сроков возможность расторжения или получения скидки.

При отказе заказчика от проекта у девелопера может возникать риск, связанный со спецификой здания. Например, завышенная высота потолков или усиленные полы не нужны другим арендаторам, которые не захотят переплачивать за них. Специфическое планировочное решение может привести к невостребованности здания на массовом рынке и длительному простою.

Цена вопроса

Каждый проект индивидуален, как и его стоимостные характеристики. Однако если взять условный объект класса А площадью 20 000 кв. м в зоне Бульварного кольца, то будет справедливо предположить, что стоимость проекта под ключ может обойтись заказчику 3-5 млрд рублей. Однако данная сумма будет распределена на время строительства — 1,5-3 года. Для сравнения: покупка аналогичного готового объекта скорее всего обойдется в 5-8 млрд рублей за квадратный метр. Кредитные инструменты доступны в обоих случаях.

Если сравнивать с арендой, подобное здание можно будет арендовать за 25 000-35 000 рублей за квадратный метр. Предположим, арендатор платит только за арендуемую площадь, она составляет 80% от общей площади. При ставке 30 000 рублей за квадратный метр с учетом индексации (предположим, 4%) за 10 лет будет выплачено 5,5 млрд рублей. При условии, что индексация равна инфляции, приведенная стоимость составит 4,8 млрд рублей. Стоимость сопоставима с верхней границей build to suit. Преимуществом аренды становится более равномерная финансовая нагрузка в течение 10 лет. Очевидным преимуществом приобретения своего здания становится актив, который имеет рыночную ценность, может быть продан, выступать в качестве залогового обеспечения. Кредитная линия позволит распределить финансовую нагрузку во времени.

Насколько широко формат build to suit будет использоваться на офисном рынке, зависит от активности спекулятивного девелопмента. Если ввод офисных объектов будет задерживаться, новые проекты откладываться, арендаторы/покупатели будут прорабатывать возможности строительства БЦ build to suit, мы можем увидеть первые проекты нового для офисного рынка формата. Далее возможны разные сценарии. Например, арендаторы/покупатели оценят преимущества строительства здания «под себя», а девелоперов устроит менее маржинальная, но и менее рискованная сделка. Но есть и иной сценарий: девелоперы увидят отложенный спрос и будут смелее реализовывать востребованные объекты, в связи с чем формат build to suit не получит массового распространения.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523275 Александр Морозов


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523271 Алексей Голубович

Сложная фаза. Банковские проблемы тянут вниз рынок недвижимости

Алексей Голубович

Forbes Contributor, управляющий директор Arbat Capital

Серьезный удар по рынку недвижимости могут нанести случившийся в 2017 году крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания

Российский рынок недвижимости трудно оценивать по статистике строек и продаж, по ценам объявлений. Причина — позднее попадание в статистику ввода частных домов (из налоговых соображений) и жилья в регионах. Вдобавок остается значительная разница между регистрируемой и фактической стоимостью реализуемой недвижимости. Оценить реальное состояние российского рынка можно, анализируя фазу цикла рынка недвижимости, поведение крупных игроков и удовлетворенность спроса.

Если бы российский рынок двигался вместе с мировой экономикой, то цены на нем приближались бы к максимальным, а спрос достиг пика. Рынок недвижимости в США сегодня находится в фазе роста цен и спроса, текущий цикл продолжается девять лет и, по мнению многих отраслевых экспертов, может продлиться еще пять-шесть лет. В Китае рынок насыщен предложением и количество свободных объектов растет, а китайские банки продолжают кредитовать стройку.

В России же ситуация иная: многие девелоперы и их кредиторы ожидают господдержки, а некоторые близки к банкротству. Еще в начале 2017 года Россия находилась в стадии экспансии — жилье активно строилось, и спрос не снижался, но теперь стройки закрываются, участки распродаются.

Инвестиционная привлекательность

Часто в качестве инвестиционного триггера продолжения роста российского рынка недвижимости приводят аргумент, что у большей части населения остается значительная потребность в жилье. Это связано с выбытием старого жилого фонда, большой долей почти аварийных объектов, хроническим недостатком жилья в регионах с советских времен. Хотя за постсоветский период обеспеченность жильем в среднем на одного жителя выросла с 16 кв. м до 24 кв. м. Однако такое положение дел вряд ли говорит об инвестиционной привлекательности рынка недвижимости России. Ситуация в Китае не лучше, но в отличие от россиян у китайцев средняя зарплата выше, а потребительская корзина дешевле.

На какой фазе рынка недвижимости мы находимся сейчас? Пику цен в обычном цикле предшествует пик строительства. На нашем рынке бум в недвижимости был в 2002–2007 и 2010–2015 годах. Продолжительных кризисов не было, а 1998–2001 годы трудно считать кризисными из-за незначительных изменений в ценах после гигантской девальвации.

Финансирование строек в России сократилось. И ценовой пузырь не успел образоваться в отличие от 2006–2007 годов, когда был пик на фоне нехватки объектов. Из-за экономических санкций в России урезается финансирование экономики, а значит, сокращаются инвестиции в стройку. Скорее всего в 2018 году мы увидим выход на рынок 72–73 млн кв. м, что ниже пика строительства, пришедшегося на 2014–2015 годы, когда было введено 84,2 млн кв. м и 85,3 млн кв. м соответственно.

Это абсолютные рекорды в истории российского рынка недвижимости. Эти критерии подтверждают, что российский девелопмент переживает уже не избыточное предложение 2016 года, а рецессию — строительство сокращается уже два года, продажи падают, несмотря на снижение цен и попытки стимулировать ипотеку. Ввод жилья в стране за 2017 год снизился, по предварительным данным, на 6,4% по сравнению с 2016 годом. Всего на рынок за год вышло менее 75 млн кв. м жилья, что примерно на 12% ниже пика строительства.

На рынке недвижимости еще есть предпосылки для дальнейшего снижения. Серьезный удар по нему может нанести случившийся в 2017 году крах частных банков и переход сотен мелких и средних кредитных организаций в стадию выживания (по данным ЦБ, около 30% банков убыточны) — этот фактор опаснее и хуже, чем высокие ставки по кредитам и отсутствие на рынке доступных длинных денег.

Банки — источник появления на рынке тысяч объектов недвижимости, которые они держали в залоге с оценками на 40–50% выше рыночных цен.

Куда вложить средства

Пока эти объекты еще не на рынке. По опыту прошлого кризиса можно ожидать, что процедуры, необходимые для попадания залогов в продажу, занимают в среднем около года. Когда это произойдет, цены сделок в среднем составят менее половины от залоговых оценок, сделанных до девальвации и экономических проблем 2014–2015 годов. Поэтому реальные сделки в коммерческом секторе будут в разы дешевле того, что предлагают сегодня.

Что покупать? Активы, которые меньше зависят от политики государства. Имеет смысл фокусироваться на залоговой торговой и логистической недвижимости внутри крупных городов, где дорого обойдется строительство конкурирующих объектов. От офисной недвижимости лучше пока держаться подальше с учетом тенденций ежегодного исчезновения банков и сокращения занятости белых воротничков во всех секторах. Загородная складская недвижимость может переживать очень долгий спад из-за санкций и сокращения импорта.

Наблюдаемый еще в 2016 году дефицит площадок, пригодных для будущей жилой застройки, сменился в 2017 году избыточным предложением. Цены на новое жилье и коммерческую недвижимость, которых по-прежнему не хватает в крупных городах-миллионниках (Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Новосибирске), видимо, снизятся меньше. В первом полугодии 2017 года активно вводили жилье за пределами столицы: Московская область (10,5%), Краснодарский край (7,3%), Санкт-Петербург (5,8%), Ленинградская область (5,4%), Татарстан (3,9%). Рынку жилья мешает несовершенная нормативная база по арендному бизнесу, а недвижимости в целом — политика региональных властей по намеренному завышению кадастровых стоимостей объектов в разы выше рыночной.

Перспективы трудно сейчас оценить из-за закрытости информации о долгосрочных планах развития городов. Поэтому скорее всего 2018 год пройдет на рынке как год движения ко дну.

Лучшим сценарием было бы резкое глубокое падение цен не приносящей прибыли недвижимости ниже уровня 2009 года с относительно непродолжительным пребыванием в стагнации. Тогда в 2019 году можно ожидать восстановления.

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 6 марта 2018 > № 2523271 Алексей Голубович


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 марта 2018 > № 2531697 Наталья Круглова

Без проектов.

Цены на «массовые» новостройки показали отрицательную динамику.

Генеральный директор «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах развития рынка новостроек массового сегмента Москвы в феврале.

«СГ»: Наталья, расскажите вкратце об основных показателях февраля в цифрах. Что с объемом и динамикой предложения? Есть ли новые проекты на рынке?

Н.К.: В феврале 2018 года, как и в январе, на рынок в этом сегменте не вышло ни одного нового проекта. Объем предложения пополнился только корпусами в уже реализующихся новостройках – ЖК «Некрасовка» и SREDA. В результате на первичном рынке объектов эконом- и комфорт-класса в феврале велись продажи 72 новостроек с 16 915 квартирами общей площадью 0,994 млн кв. м. По сравнению с январем зафиксировано падение количества лотов в реализации на 4,5%. По продаваемой площади предложение снизилось на 3,3%.

«СГ»: А что со структурой предложения по стадии строительной готовности?

Н.К.: Распределение квартир по стадии строительной готовности практически не изменилось. Как и в январе большая часть лотов (35,2%) находится в проектах на этапе отделочных работ (+1,2 п.п. относительно января). Чуть меньшую долю занимает жилье в корпусах на этапе монтажа этажей (31,6%, -1,6 п.п.). Оставшийся объем распределен в уже сданных домах (19,6%, +1,1 п.п.), а также объектах на начальном этапе строительства (13,4%). За счет отсутствия новых проектов показатель за месяц снизился на 0,7 п.п.

«СГ»: Как вели себя цены на массовые новостройки в феврале?

Н.К.: Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке массового сегмента показала минимальную отрицательную динамику на 0,9%, достигнув 149 810 рублей. Причем падение зафиксировано исключительно в ЮВАО (-3,5%), что связано с выходом в продажу новых корпусов по стартовым ценам – оба проекта ЖК «Некрасовка» и SREDA строятся именно в данном округе. Отрицательная динамика наблюдалась практически по всем типологиям, кроме многокомнатных квартир. Средняя стоимость студий снизилась на 2,5%, однокомнатных и двухкомнатных – на 0,2%, трехкомнатных – на 2,7%. При этом средний бюджет предложения в целом составил 8,8 млн рублей, что на 0,4% выше, чем в январе.

«СГ»: Как ведут себя покупатели, что с количеством сделок?

Н.К.: На протяжении последних месяцев на рынке недвижимости наблюдается стабильный рост покупательской активности, и февраль не стал исключением. Относительно аналогичного периода прошлого года спрос вырос в полтора раза, что связано в первую очередь как с доступной ипотекой, так и стартом специальной программы субсидирования для многодетных семей. В феврале 2018 год был опубликован список банков, которые выдают ипотеку под 6% при рождении второго или третьего ребенка. Появление определенности способствовало повышенному интересу к новостройкам со стороны семейных клиентов, которые готовы приобретать жилье сегодня под 9-10% годовых с целью госрефинансирования кредита под еще более низкий процент.

«СГ»: Наталья, выделите основную тенденцию минувшего месяца в этом сегменте.

Н.К.: Одна из ярких тенденций февраля 2018 года – это пролонгация новогодних скидок и бонусных предложений на весь февраль и начало марта. На определенные пулы квартир дисконт достигал 19%. Причем в прошлом году новогодние акции действовали преимущественно до середины января, после чего застройщики сделали паузу, анонсируя новые скидки уже только ближе к Дню защитника Отечества. В этом году покупатели могли рассчитывать на специальное предложение на протяжении всего января-февраля 2018 года.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > stroygaz.ru, 5 марта 2018 > № 2531697 Наталья Круглова


Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 5 марта 2018 > № 2531659 Станислав Киселев

Главное — не количество построенных квадратных метров, а предлагаемый образ жизни

Об этом рассказывает Станислав Киселев, генеральный директор ГК «КОРТРОС»

Новые инициативы государства в сфере жилищного строительства, озвученные в конце 2017 года, вызвали не только бурное обсуждение в профессиональной среде, но и оживили рынок недвижимости. О последних тенденциях в этой сфере и о том, что же сегодня думают девелоперы, мы поговорили с генеральным директором группы компаний «КОРТРОС» Станиславом Киселевым.

Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка жилищного строительства в России?

Станислав Киселев: Как и в целом в экономике страны, ситуация в жилищном строительстве сегодня неоднозначная. Наблюдается единоборство разнонаправленных тенденций. С одной стороны, идет хоть и небольшой, но рост экономики, замедлилось или даже остановилось падение доходов населения — это все положительные факторы. С другой стороны, изменение правил игры переводит рынок недвижимости в новую реальность, вынуждает девелоперов менять свои бизнес-модели. Отмена договоров долевого участия, безусловно, ударит по части застройщиков, это станет еще одним фактором укрупнения ключевых игроков отрасли. Тем не менее общее настроение у нас, скорее, позитивное, особенно в свете решений о бюджетном субсидировании ставок по ипотеке и запуске программы поддержки молодых семей с детьми. К слову, в начале февраля Сбербанк уже выдал первую ипотеку в России по этой программе, и произошло это в Екатеринбурге при покупке квартиры в нашем проекте «Академический».

Какие ключевые задачи для себя как девелопера вы ставите сегодня?

Станислав Киселев: Во всем мире строительная отрасль находится в авангарде, является локомотивом для других секторов экономики. В этой связи застройщикам в своей деятельности очень важно соответствовать реалиям сегодняшнего и даже завтрашнего дня. Ключевая задача девелопера — разработка и реализация проектов, которые не просто должны соответствовать требованиям продвинутых потребителей, но и предвосхищать их желания. Ведь квартиры покупаются не на один год и даже не на одно десятилетие.

За последние годы конкуренция на рынке недвижимости заметно выросла, все застройщики ощущают на себе повышающиеся требования со стороны клиентов. Портрет покупателя претерпел серьезные изменения. Цена покупки перестала быть единственным приоритетом, теперь люди хотят получить качественное жилье, которое предполагает совершенно новый уровень жизни. В том числе и поэтому в своей стратегии «КОРТРОС» делает ставку на «умное» жилье. Это требует дополнительных усилий при работе с продуктом, но в конечном итоге именно такой подход становится нашим конкурентным преимуществом. Причем мы не концентрируем наши «умные» наработки в отдельных проектах, а стремимся к перманентному применению инноваций. В выигрыше остаются все: покупатель получает новый уровень комфорта, экономит деньги и время, а государство решает вопрос по эффективному использованию природных и энергоресурсов.

Какие примеры использования «умных» технологий в ваших проектах вы можете привести?

Станислав Киселев: В наших домах люди могут дистанционно управлять разными элементами своей квартиры благодаря специальным датчикам, отслеживающим состояние жилья и потребляемые ресурсы. Большое внимание мы уделяем безопасности проживания, обеспечиваем районы современными системами видеонаблюдения. Также внимательно следим за развитием смежных отраслей: снабжаем паркинги розетками для электромобилей, работаем над специальными мобильными приложениями.

Можно сделать вывод, что в последние годы «КОРТРОС» сделал ставку на развитие проектов в Москве?

Станислав Киселев: «КОРТРОС» — федеральный девелопер, который развивает проекты сразу в нескольких регионах. Но, безусловно, столичному рынку в последние годы мы уделяем особое внимание. Сейчас в Москве реализуется четыре наших проекта, они разные по своему объему и формату. Флагманом является первый комплекс жилых небоскребов Headliner. Это знаковый проект для города, он расположен на территории так называемого «Большого Сити». ГК «КОРТРОС» выступает техническим заказчиком этого уникального во всех смыслах проекта. Самое высокое здание комплекса достигнет 175 метров. Напомню, что речь идет о строительстве в Центральном округе Москвы. Несложно представить, каковы будут видовые характеристики квартир.

Помимо всего прочего, Headliner — это еще новая и особая среда. В прошлом году была учреждена премия «Headliner года». Участники спецпроекта голосовали за людей, которые добились наивысших успехов в различных сферах жизни, а победитель получил квартиру в комплексе. Эта премия стала одним из этапов создания нового социального пространства в Headliner. Успешные люди формируют портрет жителя этого комплекса, они являются нашей целевой аудиторией.

Каким будет 2018 год для вашей компании?

Станислав Киселев: Компания должна продолжить наращивать объемы строительства и выручки. В 2018 году мы планируем расширить свое присутствие в Московском регионе, запустить новый проект в Санкт-Петербурге. Наша главная премьера — это проект реновации территории старого аэропорта Ростова-на-Дону. Цифры говорят сами за себя: на 350 га будет построено около 5 млн квадратных метров, а инвестиции составят более 150 млрд рублей. Свое видение мы презентовали президенту Владимиру Путину и премьер-министру Дмитрию Медведеву, которые дали высокие оценки проекту. Сейчас мы вплотную приблизились к его запуску.

Россия > Недвижимость, строительство > bfm.ru, 5 марта 2018 > № 2531659 Станислав Киселев


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 марта 2018 > № 2523260 Наталия Кузнецова

Виртуальное жилье на блокчейне: как технологии меняют рынок недвижимости

Наталия Кузнецова

генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»

Коттеджи продают за биткоины, ипотечные сделки оформляют с помощью технологии блокчейн, а виртуальные туры по строящимся объектам становятся обычным делом. Как технологии изменят жизнь покупателей и продавцов жилья

Бизнес никогда не будет прежним. Продажа недвижимости не исключение. Причина во взрывном развитии новых технологий. Вслед за биткоином шагает целая армия криптовалют, сделки по блокчейну уже регистрирует Росреестр, мессенджер Telegram и приложение Instagram превращают профессиональных игроков рынка в маргиналов, а опыт виртуальной реальности стал настолько осязаем, что до сих пор многие пользователи жалуются на проблемы с вестибулярным аппаратом. Да, рынок недвижимости во многом инертен, но и здесь новые технологии находят свое применение и предсказуемо меняют ландшафт.

Любая перспективная технология после своего рождения проходит несколько стадий развития и в результате становится дешевой и, как следствие, массовой: от оптимизма завышенных ожиданий через продолжительное лечение детских болезней к функциональному применению.

Виртуальная реальность долго буксовала и оставалась в статусе диковины для гиков. Facebook приобрел производителя очков виртуальной реальности Oculus за $2 млрд еще в 2014 году. С тех пор все лидеры мирового IT-рынка стали очень пристально следить за VR-стартапами (virtual reality) и скупать те из них, в которых разглядели хотя бы намек на перспективность. В активную фазу технология виртуальной реальности начала переходить только пару лет назад. И уже сейчас можно утверждать, что область ее применения не ограничивается очевидной индустрией развлечений. В данный момент известны VR-проекты в образовании, дизайне, бизнес-тренировках.

И особняком стоит возможность применения виртуальной реальности в продажах жилой недвижимости. Вроде бы все логично: у продавца появляется возможность поместить клиента в осязаемую среду еще не построенного здания. Это же мощный инструмент продаж! Казалось бы, все застройщики должны уже который год заваливать студии, специализирующиеся на создании VR-моделей, заказами. В действительности ситуация другая. Застройщики и риелторы в большинстве своем еще не освоили технологии даже предыдущего поколения.

По данным исследования комплекса интернет-маркетинга на рынке жилой недвижимости 2016-2017 годов маркетинговой группы «Комплето», различный интерактив (панорама локации, 3D-тур по кварталу, видео) доступен только на 36,7% сайтов жилых комплексов. В то время как мы рассуждаем о перспективах внедрения VR в продажах недвижимости, интернет-маркетинг почти в 2/3 новых жилых комплексов отстает от актуальных технологий лет на пять минимум. И это не цифра выбрана неудачно: другие показатели упомянутого исследования также свидетельствуют о том, что застройщики очень осторожно, если не сказать робко, осваивают многообразие digital-инструментов.

Но лед тронулся. Это важно. Большинство компаний, развивающихся на рынке VR-технологий, в числе прочих предлагают и услуги создания интерактивных шоу-рум. Уже есть и небольшие (пока) студии, специализирующиеся исключительно на разработке VR-решений для недвижимости.

Не будем углубляться в технологии проектирования и моделирования пространств в виртуальной реальности, большинство из которых пока что остаются очень дорогими. Интересно другое: какой опыт может получить клиент, придя в офис продаж жилого комплекса, оборудованный VR-комнатой. Популярных решений немного. Самое простое — двухканальная разверстка обычной фотопанорамы.

Немного сложнее, но не дороже — сделать VR-версию видео в формате 360 градусов. Здесь уже возможно добавление анимационных эффектов. Но главные ограничения этих решений — невозможность взаимодействия со средой виртуальной реальности и необходимость наличия хотя бы частично готового объекта.

Эти ограничения снимаются в случае использования уже настоящих технологий VR. Сейчас самая бюджетная из них — Google Cardboard. Пользователь получает картонные очки со слотом для смартфона, на котором установлено соответствующее приложение. Акселерометр смартфона подстраивает картинку под движения головы. По сути, это тот же 3D-тур по интерьерам помещения, только с гораздо большим customer experience. Безусловное преимущество Cardboard в низкой цене необходимого оборудования. Недостатки — ограниченные возможности интерактивных взаимодействий с виртуальной средой и перемещение только по заданным точкам.

Наконец, самая продвинутая технология (из массовых и относительно доступных) — платформа HTC Vive. Пользовательский интерфейс здесь может быть основан на базе смартфона с очками или на базе ноутбука с полноценным VR-шлемом. Главное отличие от названных выше решений — контроллеры, которые позволяют пользователю достаточно свободно взаимодействовать с виртуальной средой и произвольно передвигаться в пространстве. В более продвинутых комплексах VR контроллеров может быть больше, соответственно, больше и вовлеченность в среду. И здесь уже ограничения зависят от того, как много средств готов вложить девелопер в проектирование виртуального шоу-рум.

При среднем бюджете на разработку клиент получает возможность в режиме реального времени выбирать текстуры и цвета обоев, потолков и стен, менять погоду за окном, получать тактильный отклик при открывании дверей, дверок кухонного гарнитура, может передвигать по своему усмотрению мебель.

Переосмысление возможностей виртуальной реальности на российском рынке произошло в 2016 году. По оценкам, именно тогда сформировался пул из девяти-десяти компаний, которые стали разрабатывать и предлагать VR-решения для недвижимости. А раз появилось предложение, значит, не за горами и интерес девелоперов. По экспертным оценкам, рынок виртуальных технологий у нас отстает от мирового на два-три года, поэтому взрывного внедрения VR в продажах жилой недвижимости можно ожидать не раньше конца 2018 года и позднее.

Недвижимость за криптовалюту

Первая — и самая известная на данный момент — нематериальная валюта, защищенная алгоритмом шифрования, появилась в 2009 году. В декабре 2017 года, когда курс биткоина пробил отметку в $19 000, интернет взорвался мемами, суть которых сводилась к народной присказке «знал бы прикуп, жил бы в Сочи». Шутки шутками, но сильная волатильность криптовалют остается одним из главных барьеров использования их в качестве средства расчетов.

Спекулятивный характер криптобирж очевиден и заставляет трейдеров, хорошо заработавших на скачках курсов, вкладывать цифровые капиталы в более понятные и стабильные активы. И здесь, конечно, речь заходит о недвижимости. Первое известное предложение по продаже недвижимости с возможностью расчета в биткоинах появилось в Канаде в 2013 году. С тех пор информация о таких цифровых сделках по продаже жилой или коммерческой недвижимости появляется регулярно, но лавинообразного перехода на торговлю квадратными метрами с помощью криптовалют так и не произошло.

Основная причина — до сих пор неясный во многих странах правовой статус таких сделок. И мы здесь не сильно-то и отстаем. Весь 2017 год представители профильных министерств и ведомств периодически выступали с заявлениями (пусть и осторожными) относительно необходимости легализации криптовалют. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина рассказала, что регулятор внимательно изучает принципы работы криптовалют прежде, чем вводить их регулирование. Министр финансов Антон Силуанов ранее заявлял о необходимости государственного контроля над выпуском и обращением цифровых денег.

А глава Сбербанка Герман Греф, в свою очередь, выразил уверенность в том, что последнее, что нужно делать, это игнорировать или запрещать криптовалюты, так как они уже стали частью нашей жизни.

Но пока компетентные ведомства решают, с какой стороны подойти к вопросу регулирования криптовалют, последние уже используются для расчетов, пусть и не совсем в правовом поле. И опять приходится, как мантру, повторять тезис об инертности российского рынка недвижимости. Здесь пока предложения о продаже с использованием «крипты» носят характер экспериментов или используются как PR-инструмент для повышения цитируемости в СМИ.

Например, одна девелоперская компания в июле 2017 года попала на страницы всех значимых деловых изданий, разместив в соцсетях предложение о продаже коттеджей на Новой Риге за биткоины. Но нельзя сказать, что создание такого медиавируса не стоило девелоперу ничего. Руководству компании специально для этой акции пришлось нанять специалистов международной юридической фирмы, чтобы подготовить оформление этих сделок и не вызвать негативной реакции надзорных органов. Но вот загвоздка: спустя более полугода после появления громкого предложения в открытых источниках нет ни одного упоминания об успешной продаже их коттеджей за «крипту». Что неудивительно: в России официально запрещены расчеты в любой другой валюте кроме рубля.

Поэтому такие сделки скорее всего на бумаге оформляются в рублях. Это не мешает появляться новым объявлениям о продаже жилья за цифровые деньги. Так, в августе прошлого года в Подмосковье был выставлен на продажу коттедж за 3000 биткоинов, а в феврале одно риелторское агентство сообщило о появлении в своем портфеле первого лота с возможностью оплаты биткоинами. Но пока продажа жилья за криптовалюты в России остается технологией, будущее которой туманно, хотя выход ее из тени и неизбежен.

Жилье на блокчейне

А вот будущее в недвижимости основополагающего принципа биткоина уже здесь, с нами. И грозит если не оставить без работы значительную часть нотариусов, риелторов и сотрудников надзорных органов, то сильно изменить расстановку сил на рынке. Блокчейн — это принцип самоорганизующегося распределенного реестра. Именно благодаря ему на нынешнем этапе развития вычислительной техники подделать криптовалюты практически невозможно: на любом этапе вся информация о транзакциях становится известна всем участникам сделки. Это если описывать блокчейн совсем кратко.

Этот принцип оказался применим не только для создания электронных денег, но и в огромном количестве областей. В том числе в операциях с недвижимостью. В идеале применение блокчейна в сделках с недвижимостью может в разы сократить время их согласований и исключить из процесса нотариусов. Еще в октябре прошлого года Минэкономразвития инициировало проведение в Москве эксперимента по внедрению блокчейна при работе с единым госреестром недвижимости.

Первые результаты инициативы должны быть получены к 1 августа. Но первая сделка по блокчейну уже была проведена в начале февраля и не в столице. Технологию внедрили при строительстве жилья в Ленинградской области. Блокчейн применяется при взаимодействии Росреестра с Фондом защиты прав участников долевого строительства. При всей оптимистичности государственных органов относительно блокчейна некоторые участники рынка недвижимости со стороны бизнеса относятся к новой технологии настороженно, указывая на необходимость прозрачной реализации этих идей, исключающей возможности манипуляций и «ручного управления». Итак, ждем 1 сентября, когда Минэкономразвития должно предоставить в правительство доклад о результатах московского эксперимента.

Достучаться до небес

Проблема доставки информации и коммуникации с клиентами в цифровую эпоху никуда не делась, а напротив, стала более изощренной. Бизнесу следует также искать новые каналы доставки рекламы, экспертных мнений и формирования репутации. А бизнес девелоперов и риелторов во многом как раз и завязан на экспертизе и репутации в силу специфики продукта, его цены и социальной значимости. Как попасть к ЦА в ленту именно с тем контентом, который заставит потенциального клиента принять решение о покупке? Армии SMM-щиков разной степени профессионализма утверждают, что знают, как достучаться до пользователя, необходимого именно вам. И часто при правильном выборе команды SMM в недвижимости может давать хорошие результаты, хотя здесь (опять!) инертность отрасли ощущается очень сильно.

Между тем 2017 год для всех социальных сетей стал переломным. Окончательный переход всех площадок от хронологической ленты к алгоритмической заставил отделы соцмедиа компаний и агентств пересмотреть подходы к созданию контента: он становится еще более адресным. Другой тренд — появление и резкий взлет ситуативного контента: взрывная популярность Stories и трансляций заставила компании еще больше приблизиться к пользователям. Нельзя также забывать про мессенджеры и чат-боты, к которым участники рынка недвижимости только присматриваются.

Да, новые технологии способны сделать операции на рынке недвижимости простыми и прозрачными. Но эти изменения требуют от участников рынка в короткий срок пересмотреть подходы к работе, требуют мыслить на перспективу. Не все готовы принять необходимость перемен. Однако это уже вопрос выживания.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 5 марта 2018 > № 2523260 Наталия Кузнецова


Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > newskaz.ru, 2 марта 2018 > № 2519372 Александр Шахнович

"Цифровой Казахстан" сможет сделать госжилье дешевле?

Цифровизация строительной отрасли: чертежи на бумаге канут в лету, проектирование избавят от человеческого фактора и ошибок, а возведение зданий подешевеет. Такие, идеалистические, на первый взгляд, цели уже несколько лет преследуют чиновники министерства по инвестициям и развитию

Сергей Ким

На полях международной конференции бесхитростно названной "Цифровая трансформация строительной отрасли" Sputnik Казахстан побеседовал с управляющим директором по развитию и цифровизации Казахского научно-исследовательского и проектного института строительства и архитектуры (КазНИИСА) Александром Шахновичем. Собеседник рассказал о том, как можно удешевить здание на 10%, как государство пытается навести порядок в строительной отрасли с помощью новых технологий и почему есть противники нововведения.

- Обывательский вопрос: что это значит – "цифровизация строительной отрасли"?

В первую очередь, говорим о цифровизации, когда мы перестраиваем свою работу с формирования своих мыслей на чертежах и начинаем моделировать условия, принятые проектировщиком, не у себя в компьютере, а среди общих данных, к которым подключаются все участники проекта. То есть различные модели конструктивных решений, архитектурных, инженерных систем собираются воедино. Выявляются так называемые "коллизии".

- То есть ошибки, которые при создании чертежей "от руки" позже, видимо, выявить сложнее?

— Абсолютно верно. Разные разделы проектов делаются разными людьми, а бывает и разными организациями. И сверить две-три тысячи чертежей друг с другом – это кропотливая работа, которую зачастую никто не делает. Поэтому когда мы создаем 3D-модель, сопоставляем все эти модели, выявляются нестыковки: допустим, инженерные системы в проекте проходят сквозь несущие стены, а это выявляется на стройке. Приходится пересматривать, когда уже все смонтировано.

- Значит, в случае внедрения цифровых технологий ошибки будут выявляться автоматически еще на этапе проектирования?

- Есть и визуальный анализ, а есть специальные инструменты. Следующий этап – оцифровка нормативных документов, их требования вводятся в программу, и она проверяет модель на соответствие. Но пока это только перспективы.

- Может ли цифровизация помочь заложить в разрабатываемый проект необходимые качества, с точки зрения сейсмоустойчивости?

— Напрямую BIM-технология не влияет на устойчивость и прочность зданий, но технология позволяет быстро обмениваться информацией. Если раньше инженеру, который делал расчеты сейсмических воздействий, необходимо было создавать свою модель, теперь он берет модель архитектора и сразу с ней начинает работать – экономит значительное время. И это время он тратит на дополнительный анализ, на расчеты, на оценку рисков – косвенно это влияет положительно.

- Если теоретически применить эти технологии в строительстве жилых домов, стоимость квадратного метра снизится?

— Сама по себе BIM-технология стоимость не снижает. Это практика, процесс, навыки, которыми владеют инженер-сметчик и инженер-конструктор, архитектор, которые могут выбрать более экономически эффективные решения. Другое дело, что использование цифровых технологий значительно снижает риски. Косвенно может быть очень значительный эффект.

- Сколько можно сэкономить?

- Чтобы точно проанализировать, нужно построить два здания – одно по старому методу, другое по новому. И чтобы команды не обменивались информацией. Мы стараемся не фиксировать какие-то экономические эффекты в цифрах, потому что все зависит от проекта и команды. Некоторые зарубежные исследователи пропагандируют, ставят цель, что BIM снижает стоимость строительства на 10%. Незначительная сумма, и она очень спорная – все зависит от проекта.

- Если эти технологии используются в других странах, почему мы узнаем о них только сейчас?

— В Казахстане есть компании, которые уже используют эти технологии, но они об этом активно не заявляют, потому что это конкурентные преимущества. Почему проводится эта конференция – потому что сейчас министерство по инвестициям и развитию, комитет по делам строительства озаботились тем, чтобы использовать эту технологию для государственных заказчиков, чтобы снизить риски этих проектов, повысить прозрачность. Мы сегодня говорим о том, что это необходимо государству. Государство в целом это понимает, но пока понимают не все – многие думают, что это лоббирование чьих-то интересов. На самом деле, это наведение порядка в информации о строительных объектах, которые финансируются за счет госбюджета.

- В том числе это приведение к единому стандарту?

- Верно. На государственных проектах и на частных работают люди. В коммерческих компаниях, работающих за рубежом, быстрее технологию подхватили. И государство, посмотрев на их опыт, говорит, что необходимо это внедрять во всех строительных проектах, на которые расходуются деньги государства. Это очевидный посыл. И сегодня комитет по делам строительства говорит, что уже пора. Уже с 2020 года технологически сложные объекты вроде музеев, аэропортов, вокзалов будут проектироваться с использованием технологического моделирования, потому что на технологически-сложных объектах сложное пересечение инженерных систем и может быть немало коллизий, которые надо исключать.

- Инициатором идеи были вы?

— КазНИИСА стал инициатором в 2015 году. Мы пришли со сформированным предложением. Зная, что министерство ищет пути внедрения современных технологий, мы пришли с конкретным планом мероприятий, комитет по делам строительства это все проанализировал и создал рабочую группу. То есть это движение с обеих сторон.

- Сколько денег в цифровизацию уже инвестируется?

— Сейчас государство инвестирует в научно-исследовательские работы, в концепцию, план работы, нормативные документы. Далее согласно принципам финансирования программ в "Цифровом Казахстане", скорее всего, к этому будут подключаться частные инвестиции. В прошлом году было профинансировано порядка 32 миллионов тенге на научно-исследовательские работу, стандартизацию, концепцию. Суммы на текущий год пока не утверждены.

- Как вы думаете, где впервые будет протестирован пилотный проект – в Астане и Алматы или в других регионах?

- В принципе, сейчас все регионы подключаются. Мы уже разговаривали с акиматом Алматы, Атырауская область сейчас интересуется, из Шымкента был запрос. То есть местные исполнительные органы уже заинтересованы тематикой и тем, как можно улучшить свои процессы. Мы уже видим некую конкуренцию между областями – кто раньше… Нам интересно с ними общаться, они ставят реальные практические задачи. И очень приятно работать в условиях, когда наши государственные деятели так активно внедряют технологии в свою практику.

Казахстан > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > newskaz.ru, 2 марта 2018 > № 2519372 Александр Шахнович


Россия. ПФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 2 марта 2018 > № 2518791 Владимир Волков

Встреча Дмитрия Медведева с главой Республики Мордовия Владимиром Волковым.

Обсуждалась, в частности, реализация в регионе программы жилищного строительства.

Из стенограммы:

Д.Медведев: Владимир Дмитриевич, давайте начнём с темы, которая прозвучала в ходе оглашения Послания Президента, а именно – о жилищном строительстве. На одном из совещаний Вы рассказывали о своём опыте. Он тогда показался мне достаточно интересным. Каковы успехи? Что сделано?

В.Волков: Дмитрий Анатольевич, в прошлом году мы увеличили жилищное строительство на 15%. Это во многом благодаря ипотеке, которую мы внедряем. Сейчас мы сдали 320 тыс. кв. м жилья, в пределах 100 тыс кв. м – за счёт ипотечного строительства. 4 тысячи семей у нас получили жильё, и главное – это доступное жильё.

Д.Медведев: Какова ипотечная ставка в среднем?

В.Волков: В среднем 5% у нас ипотечная ставка.

Д.Медведев: Это с учётом субсидирования?

В.Волков: Да. У нас сейчас действуют соглашения с банками. Они участвуют в этой ипотеке, немного снижают нам процент, чтобы нагрузка для бюджета была не очень большой. И человек платит 5% годовых.

Д.Медведев: Это, конечно, очень хорошая история.

В.Волков: Почему мы пошли на это? Может быть, для мегаполисов, где большие зарплаты, большие деньги, это не подойдёт. А для таких городов, как Саранск, где население – 300, 400, 500 тысяч, где не очень много денег, это возможность помочь людям. У нас сейчас около 60% жителей уже могут позволить себе эту ипотеку.

Но главное, мы сейчас посчитали: за два года налоги, перечисленные строителями в наш бюджет – один республиканский бюджет, – больше того, что мы выделили на субсидирование этой ипотеки.

Д.Медведев: Это на самом деле важная цифра. То есть затраты, которые бюджет несёт на субсидирование ипотеки, перекрываются доходами, которые возникают от строительной деятельности.

В.Волков: Да. Мы также рассчитываем, что банковский процент будет постепенно снижаться.

Д.Медведев: Он и должен снижаться.

В.Волков: Если банковский процент не будет снижаться, бюджет этого не выдержит, это мы прекрасно понимаем. А если он будет снижаться, если он будет 6–7% – совсем небольшая цифра, тогда мы, может быть, в своё время и уйдём от этой ипотеки, потому что она уже будет посильна для людей.

Д.Медведев: В Послании как раз говорилось, что мы в качестве ориентира на будущее должны иметь в виду ипотечную ставку в размере 7–8%. Но если она будет ещё ниже, это ещё более благоприятные условия будет создавать.

Конечно, нельзя и перегреть этот рынок. Мы знаем: когда ипотечная ставка проваливается совсем низко, то надувается так называемый пузырь, как это было в ряде стран, в том числе в Америке, и потом экономика несёт очень большие издержки.

В.Волков: Согласен.

Д.Медведев: Хорошо. Тогда занимайтесь этой программой. Она на самом деле очень важна и, я думаю, будет иметь эффект.

В.Волков: Спасибо.

Россия. ПФО > Госбюджет, налоги, цены. Недвижимость, строительство > premier.gov.ru, 2 марта 2018 > № 2518791 Владимир Волков


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Транспорт. Экология > snob.ru, 28 февраля 2018 > № 2519376 Михаил Блинкин

«Уберите сами». Как крупным городам справиться со снежными заносами

Михаил Блинкин

Эта зима стала одной из самых снежных в истории Москвы, утверждает мэрия. Директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин рассказал, как город может бороться со снегом и почему от этой проблемы не избавиться, не решив проблему парковки

Зимняя картина, типичная для московских дворов: неубранный снег, дворовые проезды и тротуары, плотно заставленные автомобилями, многие из которых давно превратились в сугробы. Возмущению жителей нет пределов: почему никто не убирает снег, какая сволочь завалила проход к моему автомобилю, ну и все такое прочее.

По поводу уборки снега я всегда ссылаюсь на героя романа Артура Хейли «Аэропорт»: «Никто не покупает снегоочистители в расчете на чрезвычайную ситуацию — никто, у кого есть хоть крупица здравого смысла. Приобретается экономически рентабельное, оптимальное количество, а затем в особых, чрезвычайных случаях в ход пускают весь наличный инвентарь и выжимают из него все, что он может дать».

«Наличного инвентаря», которым располагает Москва, хватает на своевременную уборку магистральной уличной сети даже в «чрезвычайных ситуациях». Для неотложной уборки межквартальных и междомовых проездов, тем более дворов муниципального «инвентаря» не хватает всегда и везде. В том числе в самых благополучных и благоустроенных городах мира, где механизированную уборку снега не затрудняют стада намертво припаркованных автомобилей.

Единственное лекарство от этой болезни называется public participation — общественное участие. Или, попросту говоря, передача спасения утопающих в руки самих утопающих.

На противоположном берегу Атлантики мне довелось как-то наблюдать любопытную картину. В сильный снегопад джентльмены на больших джипах подъезжали к муниципальной конторе для получения съемного снегоуборочного инвентаря и отравлялись на уборку местных проездов. Никто из них не выходил на эту дворницкую работу ради заработка. Мотивом к волонтерству такого рода является (пафосно говоря!) моральная поддержка городского сообщества.

Пару лет назад эту историю пересказал с моих слов в эфире высокопоставленный региональный чиновник. Возмущенная реакция общественности была единогласной и громоподобной: «Начальство вконец обнаглело! Самим чистить снег?! Ни за что и никогда!»

Впрочем, самые упертые автомобилисты снег все-таки чистят. Они, как правило, сначала прокладывают тропку к передней дверце, затем заводят двигатель и уже не торопясь продолжают откапывать и отчищать от снега свое транспортное средство. Все это время двигатель продолжает работать прямо под соседскими окнами. Снег с одного места перебрасывается на другое, полчаса как расчищенное соседом. Все это не становится основанием для возмущенной реакции общественности. Так сказать, все свои; потерпим.

Давайте теперь вообразим себе бесснежную зиму, как бы «сотрем случайные черты». И давайте посмотрим, будет ли наш мир прекрасен.

Простейший расчет иллюстрирует суть дела. Согласно московским РНГП(региональные нормативы градостроительного проектирования. — Прим. ред.)в многоэтажном паркинге с автономным въездом/выездом на один автомобиль положено 40 квадратных метров. Согласно статистике UN-Habitat на одного российского горожанина приходится порядка 20 квадратных метров общей площади. То есть вдвое меньше, чем на 1 автомобиль.

Допустим, что вы живете в 12-этажном доме и на троих жильцов приходится один автомобиль. Если вы захотите освободить придомовое пространство от автомобилей, то вам понадобится фантастический 8-этажный подземный паркинг, который никто и никогда в жилом доме экономкласса не построит.

В более мягких предположениях мы согласимся предоставить для парковки всю придомовую территорию за исключением тротуаров и пожарных проездов. Тогда нам понадобится всего лишь «скромный» 4-этажный подземный паркинг. Понятно, что и такой вариант из области фантастики.

На самом деле нам придется размещать почти все автомобили под окнами: два колеса на тротуаре или на газоне, еще два – во всех мыслимых междомовых и дворовых проездах. В сущности, на таком автомобильном лежбище мы с вами и живем, как зимой, так и летом.

Вы спросите, как же решают эту задачу в иных городах мира? Отвечу, что в иных городах у той же задачи были совсем другие начальные условия.

К примеру, на одного американского или канадского горожанина приходится в среднем порядка 80 квадратных метров общей площади, то есть вдвое больше, чем на 1 автомобиль. При этом 12- и более этажная многоквартирная башня вовсе не является типичным местом жительства для «ежедневных автомобилистов»; большинство из них обитает в пригородных односемейных домах со встроенным гаражом и просторным фронтъярдом. Как пишут в книгах по истории автомобилизации, американец приобрел собственную спальню одновременно с первым собственным автомобилем.

В процессе российской массовой автомобилизации 1990–2010 гг. ничего подобного не случилось. Между тем собственный автомобиль совместим с малогабаритным городским жильем гораздо хуже собственного концертного рояля: от рояля вам во всех случаях придется отказаться в пользу скромной «музыкальной клавиатуры»; для размещения автомобиля, от которого вы не откажетесь, вам понадобится сугубо нескромный самозахват общественного пространства.

Джоэл Гарро — автор знаменитой книги Edge City — с грустью констатировал, что «парковка стала ключевым фактором, определяющим жизнь человека, по крайней мере, начиная с VII до н. э.» и что «спустя 2700 лет парковка по-прежнему остается стержнем урбанизма и цивилизации». Как известно, в VII до н. э. царь Синахериб воспретил практику самозахватов общественного пространства, распорядившись рубить голову каждому, чей неправильно припаркованный экипаж затруднит проезд по «Царской дороге».

2700 лет спустя городские власти наиболее тесных городов мира регулируют ту же проблему не менее радикальным образом: автомобиль получает право на существование в городе (то есть номер госрегистрации) не раньше, чем его владелец подтвердит наличие легального места для резидентного размещения своего движимого имущества. Этим нехитрым (далеко не единственным!) способом регулируется соблюдение предельно допустимых норм концентрации автомобилей в городе.

Так что неубранный снег под вашими окнами скорее не создает, а подчеркивает наши реальные городские проблемы: тотальное фрирайдерство, неумение и нежелание договариваться с соседями, неуважение к общественным пространствам. И, как следствие, полное отсутствие общественного согласия по поводу норм владения и пользования автомобилями в нашем очень тесном городе.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. Транспорт. Экология > snob.ru, 28 февраля 2018 > № 2519376 Михаил Блинкин


Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 27 февраля 2018 > № 2543209 Даурен Утемуратов

Как изменится доходность офисной недвижимости?

Зарубежные девелоперы начали более отчетливо оценивать риски

«Количество игроков на рынке офисной недвижимости в Казахстане значительно уменьшилось. Кто-то из них „заморозил“ свою активность, выжидая лучших времен. А для более сильных участников этот период стал наиболее благоприятным для укрепления собственных позиций на рынке», — говорит Даурен Утемуратов, генеральный директор Astana Property Management.

По его словам, зарубежные девелоперы не снизили собственного интереса к нашему рынку, но более отчетливо начали оценивать риски. «Следует понимать, что, к примеру, доходность многих европейских рынков чуть менее 5%, но с учетом меньших рисков. Наш рынок имеет 10−11-процентную доходность, но с бо?льшими рисками, и эти риски влияют на уровень интереса со стороны зарубежных игроков», — отмечает спикер.

Он считает, что за последние пять лет немало зарубежных игроков зашло на наш рынок с очень успешными проектами, но акцент важно ставить на конкурентов, чьи портфолио превышают отметку в 25 тыс. кв. м офисной недвижимости.

— Какие тенденции на рынке офисной недвижимости вы могли бы отметить?

— Современные тенденции рынка офисной недвижимости привели к положительным изменениям в этой сфере, в частности, в плане повышения качества строительства объектов и внедрения стандартов качества их обслуживания. Конечно, данный факт нельзя распространить на весь рынок, но уже имеются пионеры, поднявшие планку на несколько порядков выше.

В целом причинами инвестиций в офисную недвижимость, как и прежде, остаются капитализация собственных денежных средств или же краткосрочная спекуляция. Инвестиции спекулятивного характера встречаются чуть реже, но в большей своей степени, как это свойственно нашему рынку, ведут к олигополии больших игроков. Иными словами, кризис вытеснил меньших игроков офисной недвижимости, во многом привязанных к долговым обязательствам перед банковским сектором, и, соответственно, дал возможность большим игрокам приобрести таковые активы и расширить собственный портфель.

Если углубляться в тему управления и конкуренции на рынке офисной недвижимости, то сейчас ярко выражены инструменты по повышению качества предоставляемых услуг, которые активно изучаются и перенимаются у зарубежных рынков. Это, например, сертификация зданий, повышение энергоэффективности объектов, внедрение новых технологий, введение аутсорсинга и максимальной прозрачности по отношению к арендаторам.

Хотя нельзя отрицать и тот факт, что не все смотрят в сторону повышения качества управления и применяют примитивные инструменты в борьбе за арендаторов, такие, например, как демпинг арендных ставок и смягчение всех сопутствующих условий.

— Как изменились предпочтения арендаторов? Идут ли арендодатели им навстречу, чтобы соответствовать спросу?

— Предпочтения арендаторов изменились: их «аппетиты» во многом уменьшились. Это связано не только со стремлением арендаторов сократить собственные затраты на аренду офиса. Сказывается и влияние международной практики в планировании офисного пространства. Арендаторы стремятся к более функциональному распределению офисного пространства, с разделением площадей на зоны open-space, с минимальными площадями закрытых кабинетов и зачастую отказываются от конференц-залов, так как качественные офисные здания А-класса зачастую предлагают свои собственные конференц-залы в аренду при необходимости.

С точки зрения соответствия спроса и предложения, предложение значительно превышает спрос, но это относится к офисным зданиям Б-класса. Следует упомянуть до боли известный факт нашего рынка: классификации как таковой нет, и многие арендаторы очень субъективно и оптимистично классифицируют собственные объекты, приравнивая их к А-классу. Нельзя винить таких собственников в неверной классификации, рынок стремительно обучается, и со временем такая «подмена» будет практически невозможной. Прирост офисной недвижимости за последнее десятилетие был значительно выше сегодняшнего спроса, и теперь рыночные условия диктуются арендаторами, поэтому в борьбе за арендаторов собственники готовы идти навстречу в предоставлении дополнительных условий по аренде.

— На ваш взгляд, достаточно ли в крупных городах Казахстана офисной недвижимости? Соответствует ли это спросу?

— Больше всего внимание всех участников рынка коммерческой недвижимости — как девелоперов, так и арендаторов — привлекают Алматы и Астана. Предложения в этих городах более чем достаточно. Но сам вопрос о достаточности следует дифференцировать. Мы говорим о том, что офисной недвижимости в общем объеме более чем достаточно в соотношении к спросу. Но достаточно ли на рынке качественной недвижимости, построенной по всем нормам класса А? Наполовину ответ на этот вопрос зависит от того, управляется ли данный объект компанией с достаточным опытом и квалификацией. И если погрузиться в данный вопрос, то выяснится, что спрос на настоящий А-класс есть, но рынок не дает предложения в достаточном количестве.

— Как изменились цены на офисную недвижимость за прошлый год в сравнении с предыдущим годом? Каковы ваши прогнозы по стоимости в этом году?

— Ставки аренды значительно снизились в 2015 году после девальвации тенге. Последующие два года, 2016-й и 2017-й, были относительно стабильными, но ставки аренды больше не приближались к прежнему уровню.

Следует отметить, что прогноз на этот год довольно оптимистичный. Можно с большой долей уверенности говорить о росте арендных ставок примерно на 5% ежегодно, что также является свидетельством стабилизации рынка офисной недвижимости, учитывая показатели индекса потребительских цен и уровня инфляции.

— Как изменилась доходность офисной недвижимости за последние год-три?

— Если проводить параллель между прошлым и этим годом, то доходность обещает увеличиться, как я упоминал ранее, на 5%. В последние три года существенными факторами стали девальвация национальной валюты и резкий скачок в приросте предложения на рынке, что вынудило многих собственников офисной недвижимости прибегнуть к демпингу арендных ставок. Доходность же за три года снизилась в связи с изменением курса тенге к доллару, так как более чем на 50% капитальные и операционные расходы в недвижимости все еще зависят от доллара.

Заполняемость офисной недвижимости снизилась с 85−90% до 70−75%, на это значительно повлияли повышение конкуренции на рынке и оптимизация занимаемых площадей арендаторов.

Казахстан > Недвижимость, строительство > kapital.kz, 27 февраля 2018 > № 2543209 Даурен Утемуратов


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 февраля 2018 > № 2514622 Николай Казанский

Вышел на площадь. Рынок коммерческой недвижимости начал расти

Николай Казанский

управляющий партнер Colliers International

На рынке офисной, торговой и складской недвижимости вводятся новые площади и заключаются инвестиционные сделки

В 2017 году во всех основных сегментах коммерческой недвижимости был зафиксирован минимальный за 10 лет ввод площадей. Низкие объемы ввода приводят к уменьшению вакантных площадей, что, в свою очередь, влияет на арендные ставки, стимулируя их восстановление. Так как в 2018 году мы ожидаем ввод новых объектов на уровне предыдущего года, то сокращение количества пустующих площадей на фоне активизации спроса вызовет дальнейшее увеличение ставок аренды и цен продаж.

Наиболее явным свидетельством того, что рынок стал восстанавливаться, можно считать рост числа и объема классических инвестиционных сделок – это покупка активов именно с расчетом на получение дохода. В 2017 году объем таких транзакций составил $3 млрд, что в два раза превышает результат 2016 года. При этом общий объем инвестиций также улучшил свои показатели.

Учитывая текущую стоимость квадратного метра и уровень арендной доходности, инвесторы при приобретении актива будут продолжать ориентироваться на доходность в моменте, а также на дальнейший рост стоимости актива. Несмотря на то что российский капитал продолжает доминировать, иностранцы интересуются качественными зданиями с премиальным расположением. Улучшение экономических показателей, в частности многократное снижение ставки рефинансирования (последний раз – 9 февраля 2018 г. до 7,5%), постепенно приводит к удешевлению стоимости банковского финансирования.

По нашим прогнозам, в 2018 году продолжится рост активности именно в сегменте классических инвестиционных сделок – на рынок выйдут знаковые объекты, которые собственники в ожидании подходящего момента придерживали. При этом, несмотря на сохранение лидирующих позиций у отечественных инвесторов, иностранцы будут плавно увеличивать свою долю на российском рынке. Уже сейчас мы наблюдаем интерес азиатских инвесторов к некоторым премиальным объектам в Москве – и в среднесрочной перспективе у переговоров по таким объектам есть все шансы трансформироваться в реальные сделки.

Общий объем инвестиций в 2018 году мы ожидаем на уровне, сопоставимом с 2017 годом либо немного превышающем его, – $4–5 млрд, при этом объем чистых сделок будет по-прежнему расти.

Восстановление не ранее 2020 года

В 2017 году на рынке офисной недвижимости общий объем сделок на 30% превысил показатели прошлого года, было заключено рекордное количество крупных сделок площадью более 10 000 кв. м, на фоне активного спроса вакантность снизилась до 10,5%. Многие девелоперы стали заявлять о старте новых проектов или возобновлении строительства замороженных, поскольку цикл реализации объекта составляет три года, то восстановление девелоперской активности отразится на объеме ввода не ранее 2019–2020 года. А в этом году объем ввода в эксплуатацию ненамного превысит минимальные значения (не более 300 000 кв. м), что позитивно повлияет на заполняемость проектов. Объем сделок в 2018 году составит около 1,2 млн кв. м.

На фоне снижения вакантности (наш прогноз – около 9% по итогам года) и стабильного спроса на офисы в этом году ставки аренды могут увеличиться на 10%, в первую очередь в топовых локациях.

Прошлый год оказался очень важным для субрынка «Москва-Сити»: крупные компании активно покупали и арендовали здесь площади, и в результате «Сити» поставил сразу два рекорда. Уровень вакантности упал до минимального значения за свою историю и впервые сравнялся с общим по рынку показателем. В нынешнем году, по нашим прогнозам, офисная недвижимость будет одним из наиболее активных сегментов.

Торможение ретейла

В сегменте торговой недвижимости девелоперы демонстрируют больший оптимизм, чем в других сегментах, и, согласно анонсированным проектам, показатель ввода торговых площадей в профессиональных торгово-развлекательных центрах (ТРЦ) региональных городов России увеличится почти на 50% по сравнению с прошлым годом и составит 799 000 кв. м. Однако, учитывая текущую ситуацию, мы все-таки видим вероятность переноса открытия части площадей на 2019 год, поэтому фактически объем введенных по итогам 2018 года ТРЦ может составить порядка 560 000 кв. м, то есть на уровне 70% от заявленного объема.

По нашим оценкам, в ближайшие год-два основной фокус девелоперы будут делать на достройку имеющихся проектов, разморозку долгостроев, а также реновацию и расширение торговых центров, давно работающих на рынке. Как следствие, мы не ожидаем выхода большого количества новых проектов на строительные площадки.

Как и в других сегментах, в стритретейле ожидается дальнейшее снижение доли вакантных площадей на центральных улицах столицы, что приведет к росту ставок аренды в наиболее востребованных локациях. Важным событием для стритретейла в текущем году, несомненно, станет чемпионат мира по футболу, многие матчи которого пройдут в Москве. Значительный приток туристов приведет к росту пешеходного трафика в центре и росту оборотов ретейла, прежде всего общепита.

Также продолжится смена профилей и демократизация центральных торговых улиц столицы — все большую долю площадей будут занимать операторы общепита и продуктовые ретейлеры, это касается в том числе традиционно люксовых фэшн-локаций. Этот тренд, скорее всего, частично затронет и Столешников переулок, самую дорогую улицу Москвы.

Склады под заказ

В текущем году рынок складской недвижимости пополнится 700 000–800 000 кв. м качественных складских объектов, большая часть которых будет представлена объектами ключевых федеральных девелоперов. В то же время существенный объем нового ввода будет сформирован проектами, реализуемыми по схеме built-to-suit, или строительство под заказ. Например, на региональном рынке на долю таких объектов придется около половины всего объема запланированного ввода.

В связи с возросшим спросом на объекты built-to-suit девелоперские компании будут расширять земельный банк для строительства проектов под заказчика. Продолжится активное развитие насыщенных складами субрынков Московской области. Оживление рыночной конъюнктуры и укрепление курса рубля приведут к увеличению спроса на товары и услуги. В связи с этим мы ожидаем сохранения спроса на складские площади со стороны компаний сегмента розничных продаж и логистических услуг. Спрос на складские объекты останется на уровне 1,1–1,2 млн кв. м. В результате объем свободных складских площадей продолжит сокращаться и достигнет 7–7,5 % к концу 2018 года. Средняя ставка аренды сохранится на уровне конца 2017 года – 3800 руб. за 1 кв. м в год.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 27 февраля 2018 > № 2514622 Николай Казанский


Казахстан > Недвижимость, строительство > kursiv.kz, 22 февраля 2018 > № 2514294 Мурат Темирханов

Мурат Темирханов считает программу «Нурлы жер» неэффективной

Арман БУРХАНОВ

За счет государства построят достаточно большие объемы квадратных метров, однако это не решит долгосрочных проблем по доступности жилья для всего населения, считает член правления Halyk Finance Мурат Темирханов. В эксклюзивном интервью «Къ» он рассказал почему считает госпрограмму неэффективной.

- Вчера, 21 февраля, на отчетной встрече аким Алматы Бауыржан Байбек сказал, что цены на жилье в Алматы будут падать. Что Вы думаете по этому поводу?

- Я не уверен, что цены упадут. А если все-таки они упадут, то ненамного. Единственно, что можно с уверенностью сказать - цены на недвижимость не вырастут в ближайшее время.

- Почему Вы уверены, что цены не вырастут?

- Чтобы цены на жильё начали расти, прежде всего нужен рост платежеспособного спроса со стороны населения и недостаток предложения нового жилья. Исходя из текущей ситуации, мы вряд ли увидим рост цен на недвижимость в следующие несколько лет. Прежде всего это связано с тем, что нуждающихся в дополнительном жилье очень много, однако очень мало тех, кто может купить жилье по текущим ценам на недвижимость.

Согласно официальной статистике реальные доходы населения (с учетом инфляции) падают уже более двух лет, и они до сих пор продолжают падать. То есть платежеспособный спрос на жилье снижается, а не растет. Помимо этого, есть еще так называемые «теневые» доходы, которые тоже стимулируют рынок жилья. Однако с учетом активизации государственной борьбы с теневой экономикой и коррупцией, я думаю, спрос на жилье от этого срытого сектора экономики тоже снижается.

- Таким образом, Вы не ожидаете роста цен на жильё в ближайшие время. Тогда какие причины приводили к резкому росту цен в прошлые года?

- Быстрый рост цен на недвижимость происходил в 2005-2007 годах. В то время ситуация была совсем другой. Тогда благодаря высоким ценам и росту добычи нефти наша экономика очень быстро росла и соответственно росли доходы населения. Государство фиксировало курс тенге к доллару, в результате чего также быстро росли доходы населения в долларовом выражении.

В тот период перспективы роста экономики Казахстана выглядели радужными, и в таких условиях наши банки легко могли занимать деньги за рубежом. Имея избыток валюты, полученной из-за рубежа, они начали очень активно кредитовать сделки с недвижимостью, в результате чего очень быстро вздувался «мыльный пузырь» на этом рынке. Цены на недвижимость стали расти буквально каждый день, превысив все разумные пределы.

Затем во второй половине 2007 года разразился глобальный финансовый кризис: и иностранные банки, и прочие инвесторы перестали кредитовать местные банки. При этом, старые долги нужно было возвращать вовремя. В результате наши банки перестали кредитовать сделки с недвижимостью, поскольку у них не было денег, чтобы вернуть кредиты, взятые за рубежом. Без банковского финансирования цены на недвижимость немедленно рухнули, и «пузырь» громко лопнул. Последствия того кризиса до сих пор сказываются как на банках, так и на их заёмщиках.

- Текущая государственная программа жилищного строительства «Нурлы жер» как раз и направлена на стимулирования жилищного строительства для повышения доступности жилья широким слоям населения. Что Вы думаете по поводу этой программы? Сможет ли она изменить ситуацию на рынке жилья?

- Я считаю, что данная программа является очень неэффективным использованием больших государственных денег. Конечно, за счет государства построят достаточно большие объемы квадратных метров, однако это не решит долгосрочных проблем по доступности жилья для всего населения.

- В чем Вы видите основные проблемы жилищной программы правительства?

- По моему мнению, в программе остался плохо изученными международный опыт поддержки жилищного строительства. В соответствии с ним, главной целью государственного вмешательства на рынок жилья должно быть стимулирование развития рыночных отношений на нем так, чтобы со временем частный рынок сам строил необходимые объемы доступного жилья без вмешательства государства.

Главной проблемой программы «Нурлы жер» является то, что вмешательство государства будет не способствовать, а мешать развитию рыночных отношений как на рынке жилья, так и в финансовом секторе (с точки зрения доступности ипотеки). В целом, набор государственных мер, предложенный программой, сам по себе является неэффективным.

- Почему Вы считаете программу неэффективной?

- Сегодня основной вопрос заключается в том, что высокие цены на жилье не позволяют населению с низким и средним уровнем дохода улучшить свои жилищные условия.

Одной из основных проблем жилищной госпрограммы является то, что в ней нет четкого разделения государственной поддержки между населением с низкими и со средними доходами. Подходы по стимулированию доступности жилья для этих двух категорий кардинально отличаются, однако программа рассматривает их под одну гребенку.

Данные из обследования по распределению численности работников по размерам начисленной заработной платы за июнь 2017 года показывают, что почти три четверти занятых (без учета занятых в малых предприятиях) получали зарплату ниже среднемесячной зарплаты, которая равнялась 144 тыс. тенге. То есть, почти 75% официально работающих можно отнести населению с низкими доходами. Для них не доступна даже субсидируемая ипотека (по ставкам ниже рыночных).

Другой большой проблемой выбора государственных мер на рынке жилья в Казахстане является очень большая доля самозанятых. По ним непонятно, они безработные или предприниматели. В любом случае это люди с низкими и к тому же неофициальными доходами. В программе вообще ничего не говориться о доступности жилья для этой категории населения.

В целом, международный опыт показывает, что развитие рыночных отношений на рынке жилья плохо идет для населения с низким уровнем дохода. Банки и частные застройщики не проявляют особого интереса к рыночному подходу по строительства жилья для населения с низкой платежеспособностью. Снижение ставки по ипотеке никак не поможет им купить новое жилье.

С другой стороны, тот же мировой опыт говорит, что строительство государственного жилья (включая арендное и кредитное жилье) для малоимущих тоже ни к чему хорошему не приводит. Анализ ситуации в разных странах показывает, что это очень неэффективная мера. Прежде всего, государственные средства ограниченны и только очень малая часть желающих может получить льготное жилье.

Экономическая эффективность вложений на один доллар по государственному жилью, считается самой низкой по сравнению с другими государственными мерами на рынке жилья. Также, такой подход напрямую мешает развитию рыночных отношении в секторе жилья. Отмечается, что очень часто строительство государственного жилья обходится дороже чем частное, ниже по качеству, и такое жилье обычно очень плохо расположено. Помимо этого, вокруг льготного жилья всегда много коррупционных скандалов.

В мире есть другие более эффективные способы, чтобы, используя рыночные подходы, помочь с жильем для людей с низкими доходами. Однако они не нашли своего отражения в госпрограмме.

- А что насчет развития ипотеки в банковском секторе?

- Стимулирование ипотеки хорошо работает только для населения со средними и большими доходами. К сожалению, сейчас эта прослойка очень узкая в Казахстане.

В исследованиях по государственным программам стимулирования жилищного рынка уделяется достаточное большое внимание развитию рынка ипотеки. Считается, что выдача ипотечных кредитов, по которым процентная ставка искусственно занижена за счет государства, искажает рыночные отношения между заёмщиками и банками, и между финансовыми институтами на рынке ипотеки.

Финансирование государства по низким процентным ставкам сильно ограничено в объемах, при этом оно фактически не позволяет банкам выдавать ипотеку по рыночным ставкам за счет средств, привлеченных на рынке (привлеченные депозиты и выпуск облигаций). То есть банки не могут развивать свою собственную ипотеку, поскольку на рынке есть кредиты по государственным льготным ставкам.

Одинаковая конечная ставка для заемщиков в 10% годовых выравнивает все банки между собой, что демотивирует их в улучшении своей деятельности. При нормальных рыночных условиях рыночная ставка на ипотеку во многом зависит от кредитоспособности банка и его возможностей привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. В жесткой конкуренции они борются за клиентов, предлагая самые низкие процентные ставки по ипотеке.

То есть, если государство продолжит свою текущую практику, то у нас никогда не будет долгосрочного развития рынка ипотеки.

Для развития рыночно-ориентированных подходов по развитию ипотеки рекомендуется перейти на субсидирование процентных ставок через налоговые вычеты. В этом случае все заемщики должны получать кредиты в банках и во всех государственных финансовых институтах, только по рыночным условиям. Субсидирование будет осуществляться как вычет из налоговых платежей заемщика (например, 5% годовых от суммы кредита) после того, как заемщик реально оплатил процент по кредиту.

Такой подход позволит рыночным путем развивать ипотеку. То есть это будет долгосрочным решением по росту такого вида кредитования.

- Что Вы думаете по поводу государственной помощи компаниям, строящим жильё?

- Я считаю ошибкой кредитование застройщиков жилья по ставкам ниже рыночных. В жилищной программе объемы такого кредитования даже больше, чем по направлению «доступность ипотеки». Прямое субсидирование застройщиков имеет ряд серьезных недостатков.

Международный опыт показывает, что субсидирование застройщиков жилья не является рыночно ориентированным подходом и основную выгоду имеют именно застройщики, а не покупатели или арендаторы жилья. Например, льготные ставки кредитования для строительных компаний обычно не приводит к снижению стоимости жилья.

Сейчас рынок строительных компаний чрезвычайно сильно зависит от заказов государства. Очень часто данные заказы и субсидии на строительство распределяются нерыночным путем, что в свою очередь сдерживает развитие рынка жилья. Я считаю, что государство, прежде всего, должно стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Если будет спрос, то будут и нормальные строительные компании, которые должны процветать и без государственной помощи.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Казахстан > Недвижимость, строительство > kursiv.kz, 22 февраля 2018 > № 2514294 Мурат Темирханов


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 19 февраля 2018 > № 2531691 Валерий Суханов

Госэкспертиза — надежный партнер.

Интервью с начальником ГАУ «Управление Госэкспертизы РС (Я)», почетным строителем России, заслуженным строителем Якутии Валерием СУХАНОВЫМ.

«СГ»: Валерий Ильич, как вы оцениваете то внимание, которое уделяется последнее время госэкспертизе в строительстве?

Валерий Суханов: За последние три года актуализировано более 300 сводов правил. Только в 2017 году разработано 45 новых правил и принято 11 изменений в Градостроительный кодекс страны, много изменений внесено и в области государственной и негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Расширены полномочия госэкспертизы по проверке достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства. Начали работать ГИС ЕРГЗ и ФГИС ЦС и другие новации в области экспертизы и ценообразования в строительстве.

«СГ»: Как скажутся последние инициативы в нормативно-законодательной сфере на дальнейшем развитии отрасли?

В.С.: Работа, проведенная по разработке нормативных правовых документов за три года, была направлена на повышение качества проектной документации, строительства, безопасной эксплуатации построенных зданий и сооружений, достоверности цены строек и, что немаловажно, на повышение производительности труда в строительной отрасли, внедрение прогрессивных технологий в проектировании и строительстве, в том числе информационно-цифровых (в частности, BIM-технологий).

Необходимо отметить, что переход на электронный вид услуг по проведению, как государственной, так и негосударственной, экспертизы проектно-сметной документации является одним из этапов к общему переходу на электронную форму проведения государственных и муниципальных услуг в соответствии с постановлением Правительства РФ «О требованиях к представлению в электронной форме государственных и муниципальных услуг».

«СГ»: Какими будут основные направления законотворчества в ближайшей перспективе?

В.С.: В декабре 2014 года была озвучена информация о том, что рабочей группой с участием Минстроя России, объединения НОСТРОЙ и других организаций был разработан законопроект о государственных закупках в строительстве, так как известные законы (как бывший № 94-ФЗ, так и действующий ныне № 44-ФЗ) не отражают специфику строительной отрасли, особенно в части строительного производства. Но такого закона до сих пор нет, и это негативно сказывается на инвестиционной деятельности в капитальном строительстве. В указанном законе, к сожалению, отсутствует норма, которая бы позволяла отдавать приоритет местным проектным и строительным организациям, на территории которых проводятся конкурсы или аукционы с целью сохранения местных организаций и кадров. Для дальневосточных регионов и Забайкалья это особо важно.

Также следует ускорить принятие проекта федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» и подзаконные акты в части введения разделов: «Обоснование инвестиций (ТЭО)», «Технологическое проектирование» в широком смысле этого термина, возвращение статьи 29 «Государственная экспертиза проектов документов территориального планирования» в ГрадКодекс, раздел «Рабочая документация» и так далее.

«СГ»: Как вы оцениваете итоги прошлого года? Каких результатов удалось достичь?

В.С.: В 2017 году в наше учреждение поступило на рассмотрение 733 единицы проектной документации на объекты капитального строительства. Рассмотрено экспертами и выдано 390 заключений, из них — 332 положительных и 58 отрицательных. В результате рассмотрения проектов общее снижение заявленной сметной стоимости по бюджетным стройкам всех уровней составило 6,72 млрд рублей в текущем уровне цен. Тем самым была снижена заявленная стоимость строительства в проектах на 10,5 процента. Выполнение государственного задания по рассмотрению проектной документации составило 117 процентов.

В 2017 году была внедрена автоматизированная система АС Госэкспертиза, которая обеспечила переход государственной экспертизы проектно-сметной документации в электронный вид, что позволило улучшить организацию проведения экспертизы и взаимодействие экспертов и сокращение сроков рассмотрения документации.

«СГ»: Какое влияние оказывает госэкспертиза на строительство в вашем регионе?

В.С.: Если проследить ход развития строительства в республике и в России в целом, то можно заметить, что по мере роста объема и сложности объектов, строящихся в разные периоды развития строительной отрасли, росли значение и роль государственной экспертизы. Значение ее как одного из основных видов градостроительной деятельности особенно выросло после принятия в 2009 году ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», который установил необходимые требования для обеспечения безопасности зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). Значимость и роль экспертизы в строительной отрасли подтверждается соответствующими законодательными и другими нормативными актами в области экспертной деятельности, о которых я сказал выше.

В работе Госэкспертизы Якутии главенствующим является принцип: «От качества проекта — к качеству объекта». Мы ежегодно по результатам рассмотрения проектов совместно с СРО «Северный проектировщик» проводим круглые столы с участием застройщиков, представителей Минстроя Якутии и других заинтересованных организаций, на которых обсуждаются узкие места в проектировании и меры по их устранению. Мы ведь должны не только выявлять ошибки в проектах, но и оказывать помощь в их устранении. По словам начальника Главгосэкспертизы России Игоря Манылова, это важнейшая составляющая нашей работы.

«СГ»: Нужны ли отдельные законодательные акты для строительства в условиях вечной мерзлоты и климатических условиях Республики Саха (Якутия)?

В.С.: Да, нужны. В связи с отменой территориальных строительных норм (ТСН) в проектировании и строительстве для климатических и мерзлотно-грунтовых условий Якутии отдельные своды правил, действующие в настоящее время, не всегда отвечают нашим условиям. Это касается дошкольных и школьных учреждений, объектов здравоохранения и других социальных объектов. Это касается вообще строительства в специфических условиях Крайнего Севера. Градостроительным кодексом Российской Федерации разрешается разработка стандартов предприятия по организации и строительному производству, но здесь должно быть волевое решение Минстроя Якутии, Ассоциации СРО проектировщиков и строителей Якутии, ЯкутПНИИС по разработке, утверждению и внедрению этих стандартов в строительном комплексе республики.

Как известно, условия Якутии таковы, что значительные территории республики относятся к сейсмически активным. Но в республике в настоящее время действуют всего 24 сейсмические станции, расстояние между которыми достигает 600 км и более. Этого явно недостаточно. И это порождает большие проблемы с сейсмическим районированием различных земельных участков.

Назрела острая необходимость разработки альбома типовых решений по сейсмоусилению строительных конструкции зданий и сооружений в Республике Саха (Якутия), к разработке которого необходимо привлечь опытных конструкторов и инженеров, работающих в Якутии, специалистов из регионов России, имеющих многолетний практический опыт по разработке проектов сейсмоусиления объектов и их реализации.

«СГ»: Ваш взгляд на роль и место госэкспертизы в строительстве в будущем?

В.С.: Могу высказать свое мнение. Надо восстановить на государственном уровне экспертизу по пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическому благополучию и другие. И еще: надо вернуться к вопросу подчиненности (методологическое обеспечение и отчетность) территориальных органов госэкспертизы ФАУ «Главгосэкспертиза России». А также вернуть процедуру согласования кандидатуры руководителя госэкспертизы субъекта с Минстроем России или Главгосэкспертизой России и подчинения его главе или правительству региона, что намного повысит статус органа госэкспертизы субъекта Российской Федерации.

Автор: Владимир ТЕН

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > stroygaz.ru, 19 февраля 2018 > № 2531691 Валерий Суханов


Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > economy.gov.ru, 16 февраля 2018 > № 2506481 Сергей Назаров

Сергей Назаров: В Крыму на данный момент мы решаем масштабные инфраструктурные задачи

В Крыму с рабочим визитом побывал заместитель министра экономического развития Российской Федерации Сергей Назаров. Вместе с представителями правительства Республики Крым и Дирекции по управлению ФЦП он осмотрел ряд объектов на полуострове, возводимых в рамках федеральной целевой программы "Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя до 2020 года". О ходе и темпах реализации ФЦП, возможности продления действия программы и о том, какие власти лучше справляются с работой – Республики Крым или Севастополя — Сергей Назаров рассказал в интервью РИА Новости Крым.

– Сергей Макарович, расскажите об итогах вашей нынешней поездки на полуостров. Как идет строительство?

– Мы посмотрели несколько объектов в Саках, в частности, строительство канализационных очистных сооружений и набережной вдоль Сакского лечебного озера, а также реконструкцию нескольких объектов в Евпатории. Проблемы есть в обоих городах. Но в Саках программа реализуется более интенсивно, с меньшим отставанием от сроков. По Евпатории ситуация обстоит несколько хуже, поскольку затянулась процедура технико-экономического обоснования инвестиций и проектирования. К сожалению, реализация мероприятий там пока не началась. Это настораживает, потому что у нас уже 2018 год, а мы еще не вышли из проектирования. Но, думаю, это не критично. Мероприятия будут выполнены, просто с определенным отставанием от сроков.

– Как вы можете оценить общее состояние дел по реализации программы в текущем году?

– В соответствии с бюджетным кодексом средства на реализацию мероприятий ФЦП на этот год должны быть доведены субъектам до 15 февраля. По факту деньги уже доведены практически в полном объеме. Соответственно, надо понимать готовность субъектов к освоению этих денег и реализации соответствующих мероприятий. Власти Республики Крым и Севастополя понимают всю сложность этой задачи, но имеющегося у них сегодня потенциала недостаточно для ее выполнения. Поэтому в текущем году мы отдельно выделяем субсидию для усиления служб заказчика обоих субъектов. То есть, будет увеличена численность сотрудников и профессионального состава этих служб, улучшится их техническое оснащение.

– Власти не раз отмечали, что непосредственно на местах муниципалитеты не всегда готовы к тому объему и характеру задач, с которыми приходится сталкиваться при освоении средств ФЦП, проектировании. Довольны ли вы работой крымских кадров?

– Масштаб этой программы и объем выделяемых на ее реализацию средств значительный для любого субъекта РФ. Таких объемов капитального строительства, как на полуострове, сегодня нет ни в одном регионе страны за исключением Москвы. За этот период реализации ФЦП крымские кадры уже чему-то научились и продолжают учиться. Объем выполняемых работ существенно растет. Из 658 объектов на данный момент в активной фазе работ находятся 367. Это огромное количество документов и огромная ответственность за качество. Следовательно, мы говорим о дополнительном финансировании этого направления, чтобы у субъектов была возможность привлекать специалистов с материковой части страны, имеющих большой опыт в стройках. Эта работа ведется уже сейчас.

– Нередко из уст жителей материковой России можно услышать слова о том, что в Крыму объекты ФЦП строятся за счет остальных регионов. Якобы у других субъектов деньги забирают и отдают на Крым.

– Это абсолютно дилетантское суждение, что у кого-то якобы забрали и в Крыму за счет этого что-то построили. Это не так. Ни у кого ничего точно не забирали. Наоборот, сегодня бюджет реструктуризировал кредитную задолженность субъектов, у которых есть большие заимствования. То есть с них в какой-то части сняли это бремя.

Да, сегодня государство расходует большие ресурсы на Крым, но это обоснованная и понимаемая большей частью населения вещь. На полуострове реализуется масштабная программа, и к этому можно относиться по-разному. Но то, что мы задолжали Крыму, – это правда, восполняем несделанное Украиной. Много чего еще нужно делать: фасады домов, тротуары, все благоустройство. Сейчас тоскливо на все это смотреть. На данный момент мы по большей части решаем масштабные инфраструктурные задачи. Это снятие ограничений по воде, канализации, энергоснабжению, дорожной инфраструктуре. Это базис для развития экономики на полуострове, чтобы наращивать потенциал и в дальнейшем самостоятельно содержать построенные объекты.

– Недавно глава Республики Крым Сергей Аксенов заявил о необходимости изменения методов контроля над реализацией ФЦП. Как вы думаете, нужно ли ужесточение, чтобы в дальнейшем избежать отставаний по срокам?

– В реализации сегодня находится большое количество объектов. Это все требует постоянной работы, взаимодействия и контроля над всеми подрядными организациями. К сожалению, ряд подрядчиков ведет себя безответственно, не выполняя обязательств по заключенным контрактам. Субъекты вынуждены предъявлять им штрафные санкции, судиться с ними. Безусловно, нерадивые организации нужно наказывать. Но при этом реализация мероприятия остановлена, объект не строится. Требуется новая конкурсная процедура, нужно смотреть, что делать с незавершенной частью объекта. Эта процедура затягивается как минимум на год.

Система контроля должна быть налажена так, чтобы там, где возникает опасность неосвоения средств и несвоевременной сдачи объекта, пресекать эти моменты на начальной стадии и не допускать провалов. В систему контроля, о которой говорил Сергей Валерьевич (Аксенов – ред.), вовлечены муниципалитеты и вообще все участники этого процесса. Думаю, это пойдет на пользу.

– Это означает, что к подрядчикам будет применен более жесткий подход?

– Мы уже обсуждали этот вопрос. Требования по конкурсным процедурам, конечно, нужно ужесточать. Исходя из опыта проведенных ранее торгов, мы совместно с Дирекций (по управлению ФЦП) выработали типовую конкурсную документацию с проектом контракта, которая не позволит ни заказчику, ни подрядчику так или иначе трактовать законы в свою пользу, вписывать разные условия, создавать преференции для себя либо заранее закладывать предмет для дальнейшего спора по конкурсным процедурам. Мы эту конструкцию сейчас внедрим. Понятно, что это не панацея, но такая шаблонная форма заполнения позволит удержать взаимоотношения заказчика и подрядчика в жестких рамках.

– Вы допускаете возможность продления сроков реализации ФЦП после 2020 года?

– Сроки сдачи в эксплуатацию ряда объектов программы по определенным причинам сместились и выходят за рамки 2020 года. Среди них тоннельный водовод в Ялте, канализационный коллектор в Симферополе, яхтенная марина в Балаклаве и другие. Многие из них находятся в стадии проектирования, по некоторым проектные работы запланированы на 2019 год. Разумеется, построить их к 2020 году не успеют.

Здесь есть два варианта: либо пролонгировать действующую ФЦП, либо по окончании этой программы сформировать новую. Окончательного решения по этому вопросу у нас еще нет, но это пока не критично на сегодняшний день.

– Как вы оцениваете работу Дирекции по управлению ФЦП?

– Она очень значима с точки зрения формирования всех инвестиционных пакетов, контроля за реализацией мероприятий программы. Вот, например, состоявшееся на днях обсуждение реализации ФЦП в Севастополе началось с благодарности в адрес Дирекции со стороны субъекта. Ее благодарили за помощь. Если помогли, значит, в этом направлении Дирекция справляется со своей задачей.

– Если сравнивать успехи Республики Крым и Севастополя в деле освоения средств и реализации мероприятий ФЦП, у кого это получается лучше?

– Суммы выделяемых средств и объемы задач в рамках программы у субъектов существенно разнятся. Если сравнивать их, то по освоению более активен Крым. Но Севастополь более корректно спрогнозировал выполнение мероприятий ФЦП и предложил перенести некоторые из них на более поздний срок. Для нас важна корректность прогнозов, потому что от этого зависит все бюджетное планирование. Закладывать деньги, которые потом не осваиваются – это худшее, что можно придумать.

По состоянию на начало этого года оба субъекта достаточно оперативно отработали и представили в полном объеме все, что необходимо. Надеюсь, что здоровая конкуренция между ними будет гарантировать нам успех этого мероприятия.

Россия. ЮФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > economy.gov.ru, 16 февраля 2018 > № 2506481 Сергей Назаров


Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 15 февраля 2018 > № 2498687 Андрей Чибис

«Известия»: «Ни копейки не пропало»

Замминистра ЖКХ Андрей Чибис — о том, как расходуются средства на капремонт, о регионах-аутсайдерах и коррупции в отрасли.

Отопительный сезон, несмотря на рекордные морозы в некоторых регионах, проходит хорошо — такую оценку работе коммунальных служб поставил заместитель министра строительства и ЖКХ Андрей Чибис. В интервью «Известиям» чиновник рассказал, какими темпами реализуется программа капитального ремонта, когда показания счетчиков начнут передаваться онлайн, и ответил на главный вопрос: почему в нашей стране сначала кладут асфальт, а уже потом меняют трубы.

— Как в этом году проходит отопительный сезон? Или снова зима пришла неожиданно?

— Для городских коммунальных служб зима не приходит неожиданно — мы к ней готовимся. Несмотря на аномально низкие температуры, аварийность сократилась на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, хотя и тогда были сильные морозы. В большинстве субъектов федерации и муниципалитетов со своей задачей справляются. Хотя на этапе подготовки к отопительному сезону были некоторые сложности. Например, в конце осени в Приморском крае отрапортовали о полной готовности, а на деле оказалось, что топлива осталось на несколько дней. Но это единичный случай.

— Назовите, пожалуйста, регионы, где власти оказались не готовы к холодам и где отмечается высокая аварийность.

— У нас нет тех, кто не справился. Этой зимой пока не было случаев, в которых бы требовалось вмешательство центра для ручного управления ситуацией. Но важно понимать масштаб нашей отрасли — протяженность сетей водоснабжения у нас в полтора раза больше, чем расстояние от Земли до Луны. Очевидно, что аварии иногда возникают и будут возникать. Вопрос в очень четкой, быстрой и слаженной работе по их устранению. Происходящее сейчас внушает безусловный оптимизм, потому что стабильный тренд нескольких последних лет — позитивный. Аварийность в теплоснабжении с 2000 года сокращена в 18 раз.

— Какую оценку вы бы поставили коммунальным службам?

— Я бы поставил «хорошо».

— Но на «отлично» можно справиться?

— Мы будем стараться.

— Генеральная прокуратура утверждает, что по итогам прошлого года программа капитального ремонта выполнена только на 40%. В конце 2017-го ваше ведомство называло совсем другие цифры, которые приближались чуть ли не к 100%. У кого ошибка?

— Итоги капитального ремонта мы подвели буквально вчера. Коллеги из Генпрокуратуры не могли подводить итоги проверки программы за весь 2017 год раньше — она просто была не завершена. Это был определенный промежуточный этап. В начале года мы планировали, что будет отремонтировано порядка 45 тыс. многоквартирных домов, а фактический уровень выполнения — более 46 тыс.

В целом с момента старта проекта в 2014 году уже отремонтировано 16% от всех многоквартирных домов, которые в программы включены, то есть от всех домов, подлежащих ремонту. Результаты совпадают с планами, которые мы ставили перед собой в январе 2017 года. Есть субъекты, которые не выполнили план, есть те, которые его перевыполнили. Но в целом результаты превзошли ожидания.

— Возможно, хотите прокуратуре ответить?

— Для этого есть деловая переписка.

— Назовите, пожалуйста, лидеров и аутсайдеров среди регионов по капитальному ремонту.

— Есть несколько критериев: выполнение плана, масштаб, ну и конечно же, уровень собираемости взносов. Татарстан, Москва и Московская область, Башкирия — лидеры по всем обозначенным показателям. Башкирия отремонтировала более 1,2 тыс. домов, это 100% от плана, собираемость составила 97%, Москва отремонтировала более 4 тыс. домов, Московская область — свыше 3,5 тыс. при собираемости 98%.

По данным, которые у нас есть, провалили планы Ивановская, Курганская и Магаданская области, еще пара субъектов. Есть 15 регионов, которые с планом справляются, но масштаб работы должен быть больше, потому что деньги есть на выполнение большего объема задач. Они сознательно занижают планку. Хитрить они могут с семейным бюджетом, а эти деньги — инвестиции людей, неиспользование всех собираемых средств — прямое нарушение закона. Должностными лицами этих 15 регионов уже занимается Генпрокуратура.

— Расскажите подробнее о реализуемом совместно с «Роснано» проекте энергоэффективности домов.

— Коллеги из «Роснано» предложили новую технологию утепления крыш и фасадов, которая позволяет совместно с погодным регулированием подачи теплоносителя в дома экономить: возможно сокращение платежа до 40%. Ведь плата за тепло в счете — самая большая. Сейчас в Московской и в Калужской областях уже протестированы такие технологии, и мы планируем расширять число таких практик.

Еще один проект, который мы внедрили, — ускоренная замена лифтов. Всего в многоквартирных домах в стране установлено порядка 450 тыс. лифтов. Из них почти треть используется больше 25 лет. С момента запуска региональных систем капитального ремонта уже заменено порядка 30% лифтов из 41 тыс. штук, требующих замены, однако в перспективе темпы мы планируем наращивать. Цель — заменять не менее 10 тыс. лифтов в год, что позволит существенно снизить долю устаревших механизмов.

— Возвращаясь к вопросу сбережения средств, на чем еще можно сэкономить?

— В первую очередь, установив приборы учета. Счетчики на воду, электричество, а теперь и тепло (индивидуальные или общедомовые) позволяют существенно уменьшить размер платежки. Одно из наших предложений, которое сейчас в проработке — полностью отказаться от поверок счетчиков, просто менять их при выходе из строя (как это, например, происходит в Европе). Нужно постепенно переходить на дистанционные автоматизированные системы, позволяющие передавать в режиме онлайн показания, не беспокоя потребителя — это будет сделано не за его счет. Постепенный ввод и тестирование системы начнутся не раньше 2023 года, и мы предполагаем, что полноценно программа может заработать уже в 2025 году.

Мы хотим сделать установку таких систем обязательным требованием при строительстве новых домов. Четкий мониторинг потребления онлайн поможет не только предотвратить воровство ресурсов, но и быстрее обнаруживать и устранять аварии. Если где-то резко и сильно выросло потребление, например, воды, то, скорее всего, это говорит не о том, что все жители одновременно решили помыться, а произошел прорыв.

— Граждан волнует сохранность средств на капитальный ремонт. Ведь часто бывает так, что банки, где хранятся эти средства, банкротятся. Куда в таких случаях уходят деньги?

— Ни копейки не пропало. Мы перепроверяли, когда была ситуация с одним из банков, в котором, предположительно, могли быть открыты спецсчета: деньги на капитальный ремонт не пропали. Но чтобы избежать каких-либо проблем в будущем, в законодательство внесены изменения. Теперь требования к банкам будут такими: 250 млрд рублей капитала и соответствующий рейтинг от аналитического агентства. В ближайшее время будет подписано постановление правительства РФ. Это очень серьезная защита денег, в том числе на спецсчетах.

Хочу также добавить, что по итогам прошлого года собираемость взносов на капитальный ремонт составила 92%, в 2016 году этот показатель составил порядка 86%. Подавляющее большинство людей в нашей стране за капремонт платит.

— Представители правоохранительных органов называют сферу ЖКХ одной из самых коррумпированных. Согласны с ними?

— ЖКХ — это огромная отрасль, услугами которой каждый гражданин нашей страны пользуется ежедневно. Поэтому и внимание к ней огромное. Украсть, наверное, можно везде — важно, чтобы ответственность была неотвратима.

— Как реализуется опция капитального ремонта в кредит?

— В 2017 году мы запустили поддержку энергоэффективного капитального ремонта. Деньги из бюджета можно использовать на компенсацию процентов по кредиту, который берется на ремонт дома, а если дом перешел в другой класс энергоэффективности, предусмотрена даже частичная компенсация капитальных вложений в этот дом. Есть около 20 примеров в регионах, которые деньги получили и уже отдали таким домам. Мы проанализировали этот опыт и точно будем его расширять, но процедуру сделаем проще.

— Что нужно сделать жителям, у которых очередь подойдет к 2027 году, чтобы взять кредит на ремонт в 2019-м?

— Принять такое решение на общем собрании, взять кредит и получить меры господдержки. Люди обращаются в муниципалитет, муниципалитет — в регион, регион к нам в Фонд ЖКХ. Как я уже сказал выше, эту процедуру мы будем упрощать. У регионов есть лимит поддержки. По определенным правилам они могут выдавать домам, взявшим кредит на капитальный ремонт, грант либо на капитальные вложения, либо на субсидирование процентной ставки.

— Последний вопрос — философский, но относится к вашей отрасли: почему у нас в стране сначала кладут асфальт, а потом — трубы?

— Уже редко где так. 2017-й был первым годом запуска федерального проекта формирования комфортной городской среды. Мы проанализировали еще раз нормативные требования, связанные с заменой инфраструктуры, укладкой асфальта и вообще благоустройством. Они как раз предусматривают правильный порядок всех действий, и в большинстве своем люди поступают разумно.

Другое дело, что никто не знает, где и когда произойдет авария. Когда речь идет о реализации летом инвестпрограммы по прокладке труб, задача понятна: синхронизировать работу всех служб и сначала менять сети, а потом ремонтировать дороги и тротуары. Напомню, разрешение на благоустройство и раскопки дает муниципалитет — не может какая-то компания просто так начать копать землю. Проблемы возникают, когда сделали дорогу, а там прорвало коллектор. Эта ситуация требует вскрытия, но по законодательству, вскрыл — обязан после завершения ремонтных работ привести ландшафт в порядок. К сожалению, бывают случаи, когда муниципалитеты за этим не следят.

Россия > Недвижимость, строительство > minstroyrf.ru, 15 февраля 2018 > № 2498687 Андрей Чибис


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 9 февраля 2018 > № 2491887 Михаил Гольдберг

Дело молодое. Кто покупает жилье и берет ипотеку в России

Михаил Гольдберг

руководитель Аналитического центра АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)

В ближайшие пять лет около 8 млн человек возьмут ипотеку, чтобы улучшить свои жилищные условия. В России с доступностью ипотеки наметился очевидный тренд — ипотечный заемщик становится все моложе

За период своего развития рынок ипотеки прошел несколько периодов восстановления и роста. И если в начальный период развития в начале 2000-х годов ипотека была продуктом для ограниченного круга лиц с высокими доходами, а кредиты оформлялись по ставкам 30% и более, то сейчас это массовый продукт и самый востребованный механизм по улучшению жилищных условий. Основные заемщики сегодня — это молодые люди в возрасте 30-35 лет, средний срок кредита составляет 7 лет, а ставки по ипотеке в 2017 году зафиксировались на однозначных уровнях. Ипотека стала доступна для 33% семей к 2016 году при значении данного показателя не выше 5% в начале 2000-х годов. С 2005 по 2017 год около 7 млн семей приобрели жилье в ипотеку, а в ближайшие пять лет еще около 8 млн решат с ее помощью жилищный вопрос.

Огромный нереализованный спрос населения на жилье сегодня очевиден. По сравнению с зарубежными странами в России низкая обеспеченность жильем (25 кв. м на человека по сравнению с более чем 35-50 кв. м) и высокая доля 1- и 2-комнатных квартир в жилищном фонде (63% по сравнению с 2-3% в США и Канаде, 17% во Франции). Более 30% из 3,7 млрд кв. м жилого фонда построено до 1970 года и не отвечает современным требованиям.

Согласно опросу населения, проведенного ВЦИОМ по заказу АИЖК, 45% российских семей (около 25 млн) хотели бы улучшить жилищные условия. При этом многим семьям не требуется дополнительная квартира, они хотят увеличить площадь своего жилья (44% желающих улучшить жилищные условия) или уровень комфортности проживания (26%). В ближайшее время спрос на улучшение жилищных условий будет только возрастать — все больше граждан захотят жить в современном стандартном жилье в комфортной городской среде. Согласно опросам потенциальный спрос на жилье в ближайшие пять лет могут реализовать более 12 млн семей, при этом с помощью ипотеки — более 70% (8,6 млн).

Портрет покупателя

Из 12 млн семей, желающих улучшить свои жилищные условия, около 3 млн планируют приобретение дополнительной квартиры (для детей, родственников), остальные хотят улучшить свои жилищные условия. Желание жить в современном и комфортном жилье формирует спрос на новостройки: о готовности приобрести жилье на этапах строительства или только что построенное жилье заявило 9,6 млн семей. Это 80% совокупного спроса на жилье в ближайшие пять лет.

Росту востребованности ипотеки на первичном рынке жилья будет способствовать деятельность созданного в конце 2017 года Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Согласно результатам опроса, предоставление государственных гарантий завершения строительства жилья в 1,4 раза увеличивает спрос населения на жилье на ранних этапах строительства.

Одновременно доступность ипотеки будет способствовать все более активному использованию ипотеки как способа решения жилищного вопроса. По оценкам АИЖК, более 50% сделок с жильем в новостройках уже осуществляется с помощью ипотеки, на вторичном рынке доля ипотечных сделок всего за год увеличилась с 25% до 30-35%.

Молодежь, для которой использование цифровых технологий и современных продуктов так же естественно, как и для более старшего наличие сберегательной книжки, положительно относится к ипотечному кредитованию: согласно опросам, среди молодежи до 35 лет готовы при необходимости воспользоваться ипотекой до 45%, в то время как среди старшего поколения (45-59 лет) таковых лишь 20%. Результатом этого является то, что ипотечный заемщик молодеет: если в 2000-2005 годах доля заемщиков в возрасте до 35 лет составляла менее 15%, то в настоящее время их уже более половины. Более трети заемщиков, взявших ипотеку в 2016-2017 годах, не старше 30 лет.

Дело семейное

По оценкам АИЖК, 74% ипотечных заемщиков — это семьи с детьми, в том числе не менее половины из них — те, у кого детей двое или больше. Для таких семей улучшение жилищных условий — одно из основных направлений использования материнского капитала. С 2007 года сертификат на материнский капитал получили около 8,5 млн семей, из них 5 млн использовали материнский капитал для приобретения жилья (в том числе 3,2 млн с помощью ипотеки). Таким образом из 7 млн ипотечных кредитов, выданных с 2005 по 2017 год, около 45% получили с использованием материнского семейного капитала.

Сегодня среднестатистический заемщик — это человек в возрасте 30-35 лет, с семьей, имеет высшее образование и работает специалистом или руководителем среднего звена. Ипотечный кредит был взят на приобретение жилья для своей семьи в доме, построенном в последние 20 лет. Сумма кредита — около 2 млн рублей, первоначальный взнос около — 30%. С 2005 года ипотека из нишевого продукта для обеспеченных граждан превратилась в массовый и привычный инструмент улучшения жилищных условий. Сегодня это один из наиболее востребованных способов решения жилищного вопроса.

Сочетание низких ставок по ипотеке и стабильных цен на жилье привело к росту доступности ипотеки: если в 2012 году приобретение квартиры средней площадью (54 кв. м) было доступно для 29% семей, то в 2016 году — 35%, а в 2017 году — уже около 40%. Целевым ориентиром Стратегии развития жилищной сферы, основные направления реализации которой были одобрены на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам 20 декабря 2017 года, является достижение уровня доступности ипотеки до 50% к 2025 году. И это абсолютно реально.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 9 февраля 2018 > № 2491887 Михаил Гольдберг


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 6 февраля 2018 > № 2486142 Игорь Кушнир

Президент ХК "Киевгорстрой": В этом году мы сдадим рекордный за последние 5 лет объем жилья

Эксклюзивное интервью главы правления - президента ЧАО "Холдинговая компания "Киевгорстрой" Игоря Кушнира агентству "Интерфакс-Украина"

Как повлияло на "Киевгорстрой" ужесточение конкуренции на рынке жилья в Киеве в прошлом году?

В Киеве в прошлом году появилась, как мне кажется, нездоровая конкуренция. На рынок с проектами вышло много мелких предприятий, которые строят от безысходности. Как говорят – не знаешь чем заняться, начни строить. Какие будут результаты их строительства — время покажет, но думаю, ничего хорошего из этого не получится.

Рано или поздно придется все достраивать. К примеру, мы уже пытались договориться о достройке объекта на Здолбуновской, это бывший объект Войцеховского (ЖК "Приозерный", застройщик "Градострой" - ИФ), но пока безуспешно, очень много подводных камней. Главными толчками для роста конкуренции в прошлом году стали средства частных инвесторов, которые не могут их вывести за границу, и легализация денежных средств путем инвестирования в строительство. Вообще это чуть ли не единственный способ их легализации. Да, конкуренция появилась, но по цифрам, которые показала наша компания, я не вижу никаких ухудшений. Мы работаем стабильно, наращиваем производство. В прошлом году начали строить пять новых объектов, и еще семь начнем в этом году. В целом, "Киевгорстрой" в 2017 году сдал более 300 тыс. кв. м. По сравнению с 2016 годом объемы реализации в квадратных метрах увеличились на 15%, в денежном выражении — на 10%. В этом году планируем сдать 450 тыс. кв. м. За последние пять лет 2018-ый станет рекордным по объему сданных площадей.

Какие основные финансовые показатели компании по итогам года?

Итоговые финансовые показатели компания готовит к ежегодному собранию акционеров, поэтому пока их нет. Но уверяю, что они будут не ниже, чем в прошлом отчетном периоде.

Сколько инвестиций вложено в проекты компании в 2017 году? В связи с планами увеличения объемов строительства в 2018 году, как может вырасти эта сумма?

Около 4 млрд грн. Надеюсь, что в 2018 и в последующие годы эта цифра будет расти в арифметической прогрессии. А как будет по факту, покажет время.

Вы финансируете проекты за счет собственных средств или также привлекаете кредитование?

У нас открыты кредитные линии с тремя банками – "Глобус", "Укргазбанк" и "Кристалбанк". Но мы ими практически не пользуемся, только в очень редких случаях.

У "Киевгорстроя" самый серьезный показатель — капитал. Мы имеем большой запас прочности – если даже сегодня потребители полностью прекратят покупать жилье, я уверен, что "Киевгорстрой" спокойно закончит все объекты и передаст инвесторам.

Чем будут отличаться ваши новые проекты от предыдущих?

Конкуренция стимулирует развитие, увеличение качественных показателей. Чем она выше, тем лучше качество, новшества, дополнительные преференции для покупателей.

Поэтому в новых наших проектах будут некоторые новации: солнечные батареи, которые позволят жителям не платить за освещение мест общего пользования, новые входные двери с улучшенной системой безопасности, зарядки для электрокаров.

В конце прошлого года "Киевгорстрой" вывел на рынок масштабный проект мини-города Svitlo Park возле м. Выдубичи. Как он впишется в большую промышленную зону, действующую неподалеку?

Промышленная зона размещена на "Теличке", мы сейчас говорим о двух разных районах. Кстати, там у нас также действует две производственные площадки "Киевгорстроя". Что касается Svitlo Park, он не находится в промзоне. Да, там есть несколько маленьких производственных предприятий, но они будут перенесены. Все будет красиво и аккуратно. Ничего похожего на производство там не будет.

Вы не рассматривали вопрос переноса своих производств с "Телички"?

Пока не будет генплана, нет никакого смысла этим заниматься. Сделать ДПТ этого района нереально. Там много хозяев, у всех частные территории. Собрать их всех в кучу и договориться, что вот тут будет садик, тут – дорога, тут – школа, без генплана нереально. Я хотел на месте наших предприятий построить дома, но пока нет генплана – это сделать невозможно.

Но вы, как ключевой игрок на строительном рынке Киева, и городская компания, пытаетесь лоббировать ускорение процесса принятия генерального плана?

Пытаемся. Лоббируем. Просим депутатов об ускорении разработки генплана. Главный архитектор усердно работает с утра до вечера — надеюсь, у них когда-нибудь это получится. Но для того, чтоб это случилось, должны сойтись звезды (улыбается).

Как изменился законодательный фон для строительной отрасли в прошлом году, были нововведения, ощутимые для вас?

Конечно, да. У меня такое впечатление, что законодательные органы живут отдельно, строительная отрасль — отдельно. У них свои задачи, которые они успешно решают, но тем самым мешают развиваться строительной отрасли. Помимо того, что в государстве действуют протестные настроения, которые не дают работать, помимо постоянных проблем с землей — с отводом участка иногда приходится возиться два года – нет генплана, когда он необходим, потому что все строят где-попало, власти придумывают всякие законы. К примеру, требование о декларации денег при покупке жилья. Откуда ее взять, если человек копил всю свою жизнь? Банки не принимают платежи, люди бегают с ними по кругу по разным банкам. Это очень большая проблема, ведь только 10% инвестиций в строительство нашей компании составляют фирмы, 90% — частные инвесторы. Но есть и много других законов, которым мы "радуемся" каждый день.

С 2016 года Лев Парцхаладзе возглавил строительное направление в Минрегионе. Он также является выходцем из строительного рынка. Возможно, это как-то облегчает общение бизнеса с властью?

Мы давно знакомы и когда он стал заместителем главы Минрегиона, предоставили ему наше видение относительно желаемых изменений в регулировании строительного рынка. Мне хотелось бы верить, что они все это сделают. Если хотя бы 30% наших предложений будет реализовано, это уже большой позитив.

Сколько земли сейчас находится в активе "Киевгорстроя"? Как вы ищите землю для своих проектов?

Сейчас есть 31 участок, на котором реализуются жилые проекты. Еще девять участков на стадии проектирования, их мы презентуем позже. Общий объем строительства по проектам составит около 4 млн кв. м. В большинстве случаев, мы покупаем у частных собственников. Никто никаких преференций нам, как городской компании, не дает. В Прибалтике застройщиков носят на руках. Если ты купил участок, за полгода у тебя будет разрешение, потом два года ты строишь, никто не приходит что-то проверять. После завершения строительства все деньги идут на погашение затрат, и только после того, как ты вернул инвестиции, начинаешь платить налоги государству.

"Киевгорстрой" не планирует активное строительство в регионах?

У нас сейчас есть один проект в Одессе, один в Тарасовке (Киевская область). Первый – это ЖК гостиничного типа Costa Fontana в экологически чистой зоне рядом с морем. Это элитная недвижимость, которую можно превратить в жилой бизнес, а можно приобрести для себя и навсегда решить вопрос с отдыхом на море. В целом, правление компании приняло решение, что мы должны строить именно в столице. Само название "Киевгорстрой" говорит о том, что мы строим Киев. В Одессе есть свой "Киевгорстрой" и люди там относятся к нам точно так же, как в Киеве – к любому другому региональному застройщику.

Какова доля ипотеки в продаже жилья вашей компании? Наблюдается ли тенденция роста использования данного инструмента покупателями?

В прошлом году доля покупок по ипотеке составила 15%. В 2016 г. по ипотеке не было договоров вообще. Мне тяжело что-то прогнозировать, но чтобы ипотека набирала популярности, должна быть экономическая стабильность в стране. Сейчас другого инструмента нет, поэтому мы работаем с ним. Еще около 25-30% покупателей в 2017 г. брали рассрочку. В 2016 г. этот показатель был немного меньше. Связано с тем, что в прошлом году "Киевгорстрой" выдал на рынок ряд новых объектов, срок рассрочки на которые достаточно длинный. А так же в связи с расширением ассортимента реализации.

С какими игроками на рынке вы имеете наиболее тесное сотрудничество?

Мы работаем с первой десяткой крупных строителей: есть совместные проекты с компаниями КАN Development, "Укрбуд", "Ковальская", три общих проекта со Stolitsa Group, шесть – с BUD development.

Насколько ощутима проблема с кадрами в вашей компании?

Такой текучки кадров, как в прошлом году, у нас не было никогда. Уходят целыми бригадами по 10-15 человек, уезжают за границу. В каждом польском городе есть контора, которая принимает и трудоустраивает работников. Потом их отправляют во Францию, другие страны ЕС. Мы конкурировать с их зарплатами не можем.

Многие эксперты прогнозируют, что рынок будет укрупняться, в том числе, за счет поглощения застройщиками небольших компаний. Согласны с этим мнением?

Я не поддерживаю такое мнение. Думаю, будут уходить мелкие компании, большие расширяться или работать самостоятельно — это вопрос. Но укрупнения за счет поглощения не будет. У нас есть определенные площадки, рядом с которыми строят непонятные компании. Когда мы успеваем за два года построить 150 тыс. кв. м, они мучают один подъезд девяти- или десятиэтажки два года до нас, два года во время нашего строительства и неизвестно еще, когда они собираются это заканчивать.

Как, по вашим прогнозам, будет развиваться рынок жилья в 2018 году?

Еще пять лет назад мы подсчитали, что нужно построить около 30 млн кв. м для удовлетворения потребностей Киева. В коммунистические времена, когда строительство шло сумасшедшими темпами, добавлялось 0,35 кв. м жилья на человека в год. Сейчас застройщики дают 0,1 кв. м/чел. в год. По статистике, на одного человека приходится 17 кв. м. По сравнению с нашими соседями это очень мало. Я считаю, что строительство будет и далее активно развиваться – в год будут сдавать не менее 1,5-2 млн кв. м и рынок будет все поглощать. Цена будет постепенно расти: валюта растет, люди уезжают за границу, сложно найти квалифицированных рабочих, а у тех, кто остается, поднимаются зарплаты. В связи с конкуренцией улучшается качество, и все это ведет к увеличению цены за квадратный метр.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 6 февраля 2018 > № 2486142 Игорь Кушнир


Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 25 января 2018 > № 2471046 Игорь Никонов

Игорь Никонов: Покупка жилья является инвестицией в экономику Украины

Эксклюзивное интервью почетного президента KAN Development Игоря Никонова агентству "Интерфакс-Украина"

- Поделитесь, пожалуйста, результатами работы компании в 2017 году. Сколько построили, сколько квадратных метров продали? Улучшилась ли динамика по сравнению с 2016 годом?

- В прошлом году компания KAN Development продала порядка 70 тыс. кв. м жилья в своих проектах. Могу сказать, что динамика продаж по сравнению с 2016 годом улучшилась. Построили мы в 2017-м порядка 80 тыс. кв. м и, с учетом запуска новых проектов. Планируем в этом году нарастить темпы строительства до 200 тыс. кв. м.

- В прошлом году вы вывели на рынок достаточно масштабный для Киева проект ЖК "Файна Таун". Каковы первые результаты продаж?

- Первые месяцы продаж превысили все наши ожидания (уже продано порядка 60% квартир первой очереди). Людям нравится район и концепция. Во втором квартале 2018 года начинаем продажи второй очереди (порядка 30 тыс.кв. м.). Мы уже начали ее строительство. К счастью, имеем возможность ускорить темпы реализации проекта. Если все так пойдет и далее, думаю, завершим проект за 5-6 лет. Строительство ТРЦ c фитнес-клубом мы также начнем к концу этого года. А детский сад, начальную школу и огромное спортивное ядро планируем строить вместе с третьей очередью. Думаю, за 1,5 года садик уже будет готов.

- Планируете ли начать в этом году новые проекты?

- Да, мы уже начали новый масштабный проект ЖК "Республика". Этот проект мы ранее реализовали в качестве девелопера и генерального подрядчика. Через четыре года после того, как финансирование проекта было остановлено, мы все-таки нашли возможность инвестировать в земельный участок, на котором изначально предусматривалось строительство жилья, и восстановили проект в той же концепции. Как и было запланировано, проект включает развитую инфраструктуру с детским садом, школой, медицинским центром, общественными площадями, зонами барбекю, спортивными площадками, в том числе новыми для Украины кортами для Paddle-Tennis. "Социалка" строится параллельно с проектом, а не когда-нибудь, потом. Это будет жилье комфорт-класса, концепцию которого мы сохранили, немного "осовременив". Площадь участка составляет 22 га, на котором будет построено порядка 250 тыс. кв. м жилья. В планах – реализовать проект за 4-5 лет.

Надеюсь, найдется инвестор для достройки ТРЦ "Республика", который находится рядом. Порядка 7-8 компаний общались с нами как с девелопером, изучая возможность достройки этого проекта, оценивая необходимый объем инвестиций и время для завершения проекта, но в последний раз такие разговоры велись полгода назад. Мы, несомненно, очень заинтересованы, чтобы инвестор нашелся и ТРЦ будет открыт.

- Изменилась ли структура покупок? У вас много договоров по ипотеке?

- Мы никогда не продаем с "нуля"- всегда доводим объект до определенной готовности перед запуском продаж. В целом ничего не изменилось, у KAN Development люди покупают квартиры и на начальном этапе строительства. Мы работаем с Ощадбанком, который кредитует "первичку" в ипотеке. Ипотеку берет 10-12% покупателей, в основном на 3-5 лет. Хотя Ощадбанк дает кредит на 20 лет, большинство граждан пытается максимально быстро погасить все задолженности по кредитам. Также часть наших покупателей использует рассрочку от застройщика.

- В прошлом нашем интервью вы рассказали о планах построить многопрофильную больницу на участке площадью 2 га недалеко от метро "Выдубичи". Как сейчас продвигается этот проект, возможно, решили построить что-либо другое?

- Я очень хочу ее построить, но меня немножко расстроила медицинская реформа. У нас все как всегда: шаг вперед - три назад. Эта реформа половинчатая. В моем понимании, услуга должна быть оценена и оплачена государством (должен существовать перечень гарантированно предоставляемых государством услуг). Если ты получаешь услугу в частной клинике, ты должен доплатить разницу по сравнению с государственной, например. Мы сделаем проект, я уже смирился с понесенными затратами на проектирование, но дальше – нужно анализировать. Буду смотреть, как развивается реформа. Ведь у нас уже есть договоренность с банком о финансировании и деньги потом нужно отдавать, и нужно это делать с бизнеса, а не из кармана.

- Кстати, недавно на Выдубичах "Киевгорстрой" начал строить масштабный ЖК Svitlo Park. Но первое название проекта заявлялось как "Комфорт Таун Правобережная". Вы имели к нему отношение? Больница ведь где-то рядом планировалась?

- Да, участок под больницу у нас на Столичном шоссе, прямо внутри площадки "Киевгорстроя". И мы, действительно, помогали им на начальном этапе подготовки проекта. Но в дальнейшем в этот проект не пошли.

- Когда планируете завершить строительство школы в "Комфорт Таун"?

- В июле здание будет готово. С 1 сентября дети пойдут в современную большую школу.

- Говорят, в ваши садики и школы уже стоят очереди. Это стимулирует вас к развитию подобных учебных учреждений в других проектах?

- Да, спрос превышает предложение. Наши социальные объекты сделаны очень современно и качественно. Дети действительно получают удовольствие от образования в сети "Академии А+". Но по объемам строить больше, чем положено по нормам, у нас пока нет возможности. С точки зрения бизнеса такие проекты себя не оправдывают. Мы, конечно, и далее будем создавать необходимую социальную инфраструктуру в наших объектах, но о создании сети садиков и школ в качестве отдельного работающего бизнеса говорить пока не приходится.

- Как, по вашему мнению, изменилось поведение покупателей жилья?

- Увеличилось время, которое менеджер по продажам тратит на одного покупателя. Люди задают очень профессиональные вопросы, четко понимают, чего хотят, и требуют гарантий. Я очень рад, когда люди поднимают планку ожиданий – это вынуждает девелоперов больше думать над своими проектами, конкуренция становится более интересной - теперь борьба идет не только за цену.

Большой проблемой для рынка является отсутствие идентификации реального бенефициара компании-застройщика, который бы отвечал за деньги инвесторов. Я не понимаю, почему у девелоперов нет такой регуляции, как у банков. Каждый, кто каким-то образом получил землю, может начать строительство, но если завтра что-то произойдет, он не достроит. Нужно на законодательном уровне ввести финансовую гарантию застройщика. Я бы также ввел какой-то крупный депозит в государственном банке - в зависимости от бюджета строительства. Или же банк должен дать свою гарантию за этого человека. Покупатели должны иметь хоть какую-то уверенность, что в случае падения рынка они не останутся наедине с недостроенным объектом.

Есть еще одна проблема. Все чаще мы встречаемся с тем, что простые люди не могут купить жилье из-за жестких требований финмониторинга. Когда необходимо провести банковскую операцию, возникает необходимость доказать, откуда деньги на покупку жилья. Многие говорят: а у нас нет такой возможности. Мы собирали деньги всю жизнь, раньше никто этого не требовал, а теперь банк более 150 тыс. грн не пропускает. При предъявлении этих требований банков все озадачиваются, многие отказываются от покупки квартиры.

Покупка жилья является инвестицией в экономику страны, и я считаю, что требование доказывать происхождение денег должно быть введено постепенно. Много денег украинцев лежит под матрасами или в иностранных банках. Мы берем деньги в кредит в МВФ, вместо того чтобы дать возможность украинцам инвестировать в нашу страну. Должна быть принята нулевая декларация. В 2019 году все банки мира раскроют данные о своих клиентах. Украинцы, которые держат средства за границей, тоже будут вынуждены показать свои активы. И тогда почему бы им сюда их не инвестировать? Ведь это единственная страна, которую они понимают, знают, как здесь работать. За счета в евро, фунтах и франках нужно еще платить деньги. За доллары тоже скоро будут брать сервисные, и люди будут вынуждены вкладывать. И куда им вкладывать? В Украину. Для этого нужен рынок земли, нужно объявить приватизацию. Это миллиарды долларов, которые никуда не инвестируются. Я поражаюсь, когда народ радуется, что арестовали у кого-то $50 млн в Латвии. А что нам от этого? Деньги происхождением из Украины были списаны в бюджет Латвии. Весь мир движется к тому, что держать деньги за границей будет невыгодно, да и небезопасно. Поэтому нужно срочно создать условия для безопасного инвестирования в Украину.

- Насколько сильно ваша компания ощущает кадровую проблему в связи с массовой эмиграцией рабочих?

- Поляки просто "выгребают" наших рабочих. В Украине люди действительно очень профессиональны - квалифицированы, дисциплинированы, особенно из Западной Украины. Все польские рабочие уже в Германии, а украинские - в Польше. С каждым днем их все меньше и меньше. Дело не только в "безвизе", а и в том, что мы должны срочно создавать лучшие условия для бизнесменов, которые будут создавать рабочие места. Сегодня снижается квалификация рабочих, большая текучка кадров, сложно найти хороших специалистов.

- Какими способами вы пытаетесь удержать работников?

- Приходится повышать зарплаты, укорачивать рабочий день, не работать на выходные. Вводить каникулы на праздники, о которых раньше никто и не слышал (смеется).

- Как, по вашей оценке, изменилась себестоимость строительства в 2017 году?

- За последние полгода выросла примерно на 15-20%. При этом строительные материалы дорожают не так быстро, а вот в заработные платы серьезно двигаются вверх. Цены на недвижимость в 2018 году точно будут расти. Топливо, электрика, коммуналка растут, люди требуют большие зарплаты, дорожает арматура, цемент - тут никуда не денешься.

- В 2017 году на рынке отмечалась достаточно острая конкуренция между застройщиками. Как будет развиваться ситуация в 2018 году?

- Думаю, конкуренция будет усиливаться. На рынке множество сделок с землей. Получить разрешение на строительство сейчас гораздо легче, чем в большинстве европейских стран.

Много некачественных проектов выходит на рынок. У КМДА мало рычагов для контроля архитектурного уровня строящихся объектов. Давно пора на законодательном уровне ввести обязательную 3D-визуализацию в публичном паспорте проекта. Этот проект должен одобрить главный архитектор города. Сейчас у него очень мало влияния, и это неправильно. Поскольку, будучи профессионалом своего дела, он должен оценить проект застройки и решить, вписывается ли он в ансамбль города.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 25 января 2018 > № 2471046 Игорь Никонов


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 24 января 2018 > № 2486777 Константин Глушков

Превратности развода.

Как строительной компании взыскать денежные средства с «бывшей» СРО.

Одной из самых распространенных категорий арбитражных дел с участием саморегулируемых организаций в сфере строительства являются споры, связанные с отказом СРО вернуть бывшим членам взносы, уплаченные ими в компенсационные фонды (КФ). Старший юрисконсульт Консалтинговой группы «БАЗИС» Константин ГЛУШКОВ рассказал в интервью «СГ», что делать, если недобросовестные СРО не исполняют свои обязательства.

«СГ»: Под какими предлогами СРО обычно отказываются вернуть деньги своим бывшим членам?

Константин Глушков: Аргументы бывают разные. СРО могла намеренно исключить строительную компанию из состава своих членов не на том основании, которое указано в уведомлении о выходе, например, не из-за перехода в другую СРО, а в связи с добровольным выходом. Или же СРО неожиданно инициировала проверку в отношении компании и попыталась исключить ее в связи с обнаруженными нарушениями. При этом такие проверки зачастую проводились с отступлением от установленной процедуры. А в ходе судебного разбирательства доходило до того, что СРО заявляли об отсутствии материального интереса в отношении средств КФ у бывшего участника — якобы деньги, внесенные на специальные банковские счета, используются только на цели и в случаях, указанных в законе, а иные операции, в том числе и возврат, не допускаются.

В результате многие организации вынуждены обращаться в арбитражный суд. Там заявляются требования либо о взыскании денежных средств, либо о признании незаконным бездействия СРО с целью обязать осуществить перевод денежных средств.

«СГ»: Если компания не получила денег от своей бывшей СРО, но уже вступила в другую организацию, она должна будет сделать взнос в КФ новой СРО?

К.Г.: Чтобы не создавать проблем для текущей деятельности, лучше всего внести средства в КФ новой СРО, не дожидаясь, пока пройдет длительная процедура судебных разбирательств и исполнительного производства со «старой» СРО. Законодательство не устанавливает исключений для строительных компаний в части внесения средств в КФ, и если данное обстоятельство будет установлено, это может стать основанием для применения мер дисциплинарного воздействия. А если компания участвует в государственных или муниципальных закупках, ей могут отказать в заключении контракта или отстранить от его исполнения с последующими неблагоприятными последствиями, вплоть до внесения в реестр недобросовестных поставщиков.

«СГ»: Что делать компании, если у СРО нет денег или она вообще уже ликвидирована?

К.Г.: Стоит попробовать вернуть деньги, обратившись в арбитражный суд, что в последующем может открыть возможность обращаться с заявлением о признании некоммерческой организации банкротом. Целью такого заявления будет, главным образом, последующая попытка привлечения к субсидиарной ответственности контролирующих лиц, входящих в состав коллегиального органа управления и единоличного исполнительного органа.

«СГ»: Представим ситуацию, когда строительная компания самостоятельно внесла денежные средства в КФ новой СРО, а бывшая СРО исполнила решение суда о перечислении денежных средств. Каким образом тогда возвращаются деньги?

К.Г.: Теоретически подобная юридическая коллизия возможна. При этом среди оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 55.16 Градостроительного кодекса РФ, нет ни одного, которое можно было бы использовать для возврата излишне уплаченных взносов в КФ в подобных случаях. Полагаю, что в данной ситуации необходимо попробовать договориться с СРО и просить зачесть указанные суммы в качестве членских или целевых взносов, если они еще не попали на специальный банковский счет.

«СГ»: Каковы последствия добровольного и принудительного прекращения членства в СРО?

К.Г.: Опять же, обратимся к закону. В ч. 5 ст. 55.7 Градостроительного кодекса РФ указано, что лицу, прекратившему членство в СРО, не возвращаются уплаченные вступительные взносы, членские взносы в КФ, если иное не предусмотрено законом. А в ч. 6 этой же статьи говорится, что в случае прекращения членства в саморегулируемой организации индивидуальный предприниматель или организация в течение одного года не могут быть вновь приняты в члены СРО. В законе не конкретизируется, распространяется ли это положение только на принудительное или добровольное прекращение членства в СРО или и на то, и на другое. Поэтому следует понимать, что независимо от оснований прекращения членства названные последствия применяются.

Единственным исключением из этого правила может быть ситуация, изложенная в письме Ростехнадзора от 06.07.2017 №09-01-04/8306 «О приеме в члены саморегулируемой организации»: при добровольном выходе из состава членов СРО при исключении некоммерческой организации из реестра, такой член вправе вновь вступить в новую СРО и требовать перевода средств КФ. Кстати, сейчас Минстрой России, понимая жесткость регулирования описанной ситуации и недовольство многих строительных компаний, разрабатывает проект по отмене длительных ограничений на членство в СРО.

Справочно

На конец 2017 года из реестра СРО были исключены 36 организаций, еще 8 решили прекратить деятельность самостоятельно. В общей сложности в этих СРО насчитывалось 31424 члена.

Автор: Сергей ВЕРШИНИН

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > stroygaz.ru, 24 января 2018 > № 2486777 Константин Глушков


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > banki.ru, 23 января 2018 > № 2466595 Альберт Кошкаров

Доходные метры

Дешевеющая ипотека поддержит строительные компании

Строительные компании могут оказаться в 2018 году интересным объектом для ваших инвестиций

После затяжной стагнации бумаги компаний строительного сектора могут показать неплохой рост. Главные драйверы роста отрасли — продолжающееся снижение процентных ставок и программа реновации. Заработать можно попытаться как на акциях, так и на облигациях девелоперов.

Ипотека им в помощь

Россияне любят вкладывать в недвижимость. Почти половина граждан, которых опросили в прошлом году аналитики НАФИ, заявили, что считают покупку квадратных метров наиболее надежной и выгодной стратегией. Спрос на жилье подстегивает дешевеющая ипотека — за год средневзвешенные процентные ставки упали с 12,48% до 10,94%, ставки на новостройки еще ниже — до 9,6%. При этом реальные предложения банков по ипотечным займам начинаются от 8—10%, есть спецпредложения со ставкой от 6% годовых. В итоге только за 11 месяцев объем выданных кредитов на жилье уже достиг 1,5 трлн рублей, по результатам 2017 года ожидается абсолютный рекорд выдач.

На фоне снижающейся ставки ЦБ стоимость ипотечных кредитов продолжит падать, считают эксперты. «В 2018 году ипотека останется одним из драйверов розничного кредитования, а объем выданных кредитов превысит показатели 2017 года — рекордные в российской истории. Этому будет способствовать дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам», — говорит начальник информационно-аналитической службы Банки.ру Сабина Хасанова. По ее оценке, в этом году ставки «потеряют» еще порядка 1 процентного пункта.

Вместе с тем цены на жилье уже не растут столь ошеломляющими темпами, как в конце нулевых. В 2017 году, по оценкам портала IRN.RU, рублевый индекс стоимости жилья в Москве вообще снизился на 1,7%, а с учетом различных скидок и торга с покупателями цены и вовсе упали на 7—8%. Правда, это касается только вторичного рынка. Стоимость новостроек продолжает расти.

По прогнозам начальника управления операций на фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Георгия Ващенко, в этом году цены на жилье в Москве могут подняться на 10%, причем сильнее всего подорожают дешевые квартиры. «Снижение ставок по субсидируемой ипотеке приведет к значительному уменьшению ежемесячного платежа, поэтому застройщики могут попытаться повысить цены на отдельные объекты. Поводами к подорожанию также являются общая инфляция, отмена долевого строительства на будущие объекты, что заставит застройщиков изыскивать дополнительные средства, порядка 10% к стоимости строительства», — говорит Ващенко.

Выдачи ипотеки и растущая стоимость квадратных метров в новостройках — факторы, которые, как ожидают эксперты, поддержат строительный сектор. И это неминуемо отразится на акциях девелоперских компаний. Тем более что в прошлом году динамика котировок некоторых эмитентов выглядела хуже рынка: так, бумаги ЛСР потеряли в цене около 13%, капитализация компании «Галс-девелопмент» снизилась вдвое, расписки компании «Эталон» на Лондонской бирже потеряли больше 6%. Выросли только акции ПИКа — на 12,5%, и почти в три раза подорожал «Инград» (ОПИН). Расписки еще одной российской компании, AFI Development, принадлежащей израильскому предпринимателю Льву Леваеву, подорожали с 0,15 до 0,26 доллара.

По словам аналитика УК «Альфа-Капитал» Дарьи Желанновой, негативным фактором для отрасли станут вступающие в силу в 2018 году поправки в закон «О долевом строительстве», которые будут ограничивать возможности финансирования проектов. «Застройщики будут вынуждены перейти от долевого строительства к проектному финансированию, сравнительно более дорогому. Кроме того, будут ограничены возможности «перекидывания» средств между проектами», — указывает она. В результате рост стоимости квадратных метров застройщики постараются переложить на покупателей. «Крупные девелоперы будут чувствовать себя гораздо лучше, чем мелкие», — уточняет Желаннова.

Перспективный ПИК

«С учетом текущих трендов — продолжения экономического роста, а также снижения ставок кредитования — акции жилищных девелоперов являются, пожалуй, одними их лучших объектов для инвестирования», — уверен старший аналитик БКС Марат Ибрагимов. Крупнейшим девелопером на российском фондовом рынке сейчас является группа «ПИК», капитализация эмитента превышает 200 млрд рублей. В конце 2016 года группа приобрела компанию «Мортон», что позволило ей стать крупнейшим игроком на рынке жилищного строительства.

С начала 2015 года акции ПИКа подросли почти на 60%. Котировки подтолкнула новость об участии компании в программе реновации. «Компания будет участвовать в программе реновации, а это увеличит ее долю на рынке на 30—40%», — считает Георгий Ващенко. В III квартале продажи недвижимости ПИКом выросли вдвое, а денежный поток за девять месяцев 2017 года увеличился на 113%. Однако финансовые показатели компании, от которых, в частности, зависит объем будущих дивидендов, пока не радуют инвесторов: в первом полугодии группа зафиксировала убыток в сумме 2,52 млрд рублей (для сравнения: за шесть месяцев 2016 года компания получила прибыль в 1,67 млрд рублей), при этом показатель прибыли до налогов и расходов (EBITDA) снизился на 4,1%.

Сейчас эксперты считают акции ПИКа переоцененными и сохраняют консервативные прогнозы. «Акции отыграли новость об участии компании в реновации еще в сентябре. Я ожидаю, что они будут расти медленнее, цель — 365 рублей на конец года», — говорит Георгий Ващенко. Но в долгосрочном периоде, прогнозирует аналитик, компания может нарастить объемы продаж.

«Если объемы строительства будут увеличиваться на 20—30% в год, а рентабельность бизнеса как минимум не упадет на фоне стабильного рубля и снижения ставок по кредитам, то инвесторы обратят внимание на акции. Рост денежного потока на 20% приведет к увеличению дивиденда, а это будет поводом для роста», — рассуждает Ващенко. В 2017 году ожидается, что компания выплатит до 15 рублей на акцию, или около 5% доходности.

Фавориты года

В этом году аналитики советуют обратить внимание на бумаги двух компаний — ЛСР и «Эталона». Акции первой компании торгуются на Московской и Лондонской биржах, расписки «Эталона» — только в Лондоне. За последний месяц бумаги ЛСР подорожали на 7%. На котировки повлияли новости о выкупе компанией 3,77% обращающихся акций для программы мотивации менеджмента и ожидания инвесторов, что по итогам IV квартала 2017 года у компании улучшатся операционные показатели.

Однако результаты оказались слабее прогнозов менеджмента. Продажи жилья выросли за квартал на 26%, при этом за год этот показатель, по оценке Sberbank CIB, снизился на 6%. «В прошлом году менеджмент не смог выйти на годовой план продаж 770 тысяч квадратных метров и реализовал 83% плана, что можно объяснить избыточным предложением в первичном сегменте жилья и задержкой ЛСР по проектам в начале прошлого года», — комментирует аналитик «Финама» Наталья Малых. По ее словам, изменения в законодательстве, которые предъявляют довольно строгие требования к девелоперам, в перспективе приведут к консолидации отрасли и помогут уравновесить спрос и предложение на рынке. Но это вопрос как минимум нескольких лет.

Прогноз предварительных продаж на 2018 год от компании — 840 тыс. кв. м, или на 35% больше, чем в 2017 году. В Sberbank CIB ожидают немногим меньше — 815 тыс. кв. м. «Мы по-прежнему отмечаем некоторое отставание на операционном уровне (более низкие объемы запущенных и завершенных проектов), но оживление продаж жилья в Санкт-Петербурге внушает оптимизм и веру в улучшение ситуации в 2018 году», — говорится в комментарии аналитиков инвестбанка.

В компании «Финам» оценивают потенциал роста акций ЛСР в 16%. «На данном этапе мы склонны рассматривать бумаги ЛСР как спекулятивное вложение, в связи с дисбалансом спроса и предложения на рынке жилья», — рассказывает Наталья Малых. Кроме того, добавляет аналитик, слабая динамика акций ЛСР в прошлом году может быть компенсирована дивидендами. Выплаты в этом году, скорее всего, снизятся, но дивидендная доходность останется на уровне 7,5—8%. Как ожидает Ващенко из «Фридом Финанс», к весне бумаги ЛСР могут подорожать на волне спекулятивного спроса до 1 тыс. рублей (сейчас акции торгуются немногим выше 810 рублей). В более долгосрочной перспективе самый оптимистический прогноз у Sberbank CIB, где ожидают 66-процентного роста акций девелопера (до 1 384 рублей), наиболее пессимистичный — у JP Morgan: 763 рубля.

Что касается группы «Эталон», расписки которой в Лондоне сейчас торгуются на уровне 3,1—3,3 доллара, то результаты девелопера также пока не блестящие. В середине января компания опубликовала отчетность за IV квартал 2017 года, сообщив, что продажи жилья составили 162 тыс. кв. м, на 5% выше аналогичного периода позапрошлого года. При этом, как пишут в обзоре аналитики Sberbank CIB, менеджменту «Эталона» не удалось вывести на рынок обещанные 423 тыс. кв. м жилья и повысить продажи на 10—12% (они выросли лишь на 3%). Несмотря на это, по оценке аналитиков инвестбанка, денежные поступления от продаж в прошлом году выросли на 16%.

В компании «Открытие Брокер» указывают, что «Эталон» является лучшим из крупнейших публичных девелоперов, опережая своих конкурентов не только по продолжительному росту продаж, но и по отношению рыночной капитализации к чистым активам, а также капитализации к ожидаемой прибыли. У компании сравнительно низкий объем долга к EBITDA. Кроме того, обращает внимание аналитик «Открытие Брокера» Константин Бушуев, компания может увеличить дивидендные выплаты. Ожидаемая на 2018 год доходность — 7% в долларах, а по итогам года она может достичь 11%.

В инвесткомпании «Атон» и Sberbank CIB считают, что в среднесрочной перспективе (2—3 месяца) котировки бумаг группы «Эталон» вряд ли покажут значительный рост. «В среднесрочной перспективе риск избыточного предложения акций компании по-прежнему реален, что может сдерживать динамику их котировок», — пишут в обзоре аналитики Sberbank CIB. Однако на более длительную перспективу (12 месяцев) ряд брокеров дает более оптимистичные прогнозы: в БКС прогнозируют роста стоимости расписок девелопера на 70%, а в «Открытие Брокере» считают, что их цена может превысить 4,5 доллара.

Строительная бондиана

Не менее привлекательными сейчас выглядят и инвестиции в долговые бумаги компаний-девелоперов. В отличие от рынка акций, на котором торгуются всего шесть эмитентов (два из них только в Лондоне), в сегменте облигаций строительный сектор представлен более широко. В том числе и на рынке евробондов. Напомним, что в 2016 году компания О1 Properties Бориса Минца разместила 350 млн долларов сроком на пять лет. Доходность сейчас находится в районе 13%.

Однако большинство аналитиков, опрошенных Банки.ру, советуют обратить внимание все же на рублевые облигации, которых на рынке намного больше (только у группы «ПИК» десять выпусков), а ставки которых на 4—5 п. п. выше государственных ОФЗ. «Средняя доходность отраслевых бондов — около 10%. В целом с учетом текущей ситуации на рынке и имеющихся рейтингов такой уровень доходности соответствует качеству бумаг», — говорит аналитик «Финама» Алексей Ковалев. Бумаги с более высокими рейтингами, в частности бонды компании «ЛСР» c рейтингами «B» от агентства Fitch с погашением в 2022—2023 годах, торгуются с доходностью около 8,5%, что предполагает премию в размере всего 150 б. п. к кривой ОФЗ.

Но есть и более привлекательные по доходности варианты. Например, облигации БО-4 группы «ПИК» с погашением в 2025 году сейчас торгуются с доходностью выше 11%, бонды компании «Лидер Инвест» с погашением в 2021 году — 11,27% годовых, бумаги О1 с погашением в 2018 году — 13,2%. Впрочем, это больше подходит для инвесторов, склонных к риску. «Облигации многих строительных компаний торгуются с доходностью, существенно превышающей доходности ОФЗ и облигаций наиболее надежных российских заемщиков. Инвесторам необходимо учитывать существенные риски, связанные с цикличностью строительной отрасли и текущей ситуацией на рынке недвижимости: существенный рост предложения за счет новостроек, снижение ставок по ипотеке, ожидаемый передел рынка в условиях программы реновации в Москве», — перечисляет руководитель отдела управления бумагами с фиксированной доходностью УК «Сбербанк Управление активами» Евгений Коровин. Кроме того, управляющий советует оценивать диверсификацию портфеля проектов конкретного девелопера, его срочность, финансовое состояние эмитента, а также индивидуальные операционные риски компаний.

Марат Ибрагимов из БКС говорит, что при оценке финансовых и операционных результатов девелоперов инвесторам также следует обращать внимание на динамику продаж недвижимости и собираемости денежных средств, а кроме того, анализировать рентабельность бизнеса компании и уровень ее задолженности.

Альберт КОШКАРОВ, Banki.ru

Крупнейшие застройщики по объемам текущего строительства, в тыс. кв. м

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > banki.ru, 23 января 2018 > № 2466595 Альберт Кошкаров


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > amurmedia.ru, 22 января 2018 > № 2466334 Александр Шишкин

Александр Шишкин: Наказание за махинации на рынке жилья может стать строже

Госдума готовит законопроект о долевом строительстве к первому чтению

Законопроект об ужесточении надзора за долевым строительством сделает рынок жилья прозрачнее. Такое мнение высказал в пятницу, 19 января, сенатор от Хабаровского края Александр Шишкин, передает корр. ИА PrimaMedia из Москвы.

— Рассматриваемый в Госдуме законопроект вносит изменения в КоАП. В соответствие с ними будет предусмотрено два вида наказания для недобросовестных застройщиков. Первое — для застройщиков и структур, обязанных информировать вкладчиков о ходе строительства. Если они дают неправильную информацию или не дают ее вообще, для них будет введена административная ответственность. Второе — ответственность для госструктур, выдающих разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Для них будет предусмотрено наказание в случае, если они будут выдавать разрешение, когда объект еще не закончен, — рассказал сенатор.

По его словам, информация о всех строящихся объектах в соответствие с положениями законопроекта будет стекаться в единую информационную систему.

— Эта система начала работать с 1 января 2018 года. Вносить в нее данные будут контролирующие органы, Росреестр, органы Госстройнадзора субъектов, а также сами застройщики, — отметил Александр Шишкин.

Он обратил внимание на то, что предложенные изменения установят правила игры в системе долевого строительства, которая до настоящего времени слабо регулировалась.

— Законодательные изменения дадут дольщикам уверенность в том, что объект строительства будет достроен. Субъекты долевого строительства будут более ответственными, иначе их ждут значительные административные штрафы, — заключил сенатор.

Генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко заявил, что данные поправки являются одним из пунктов повышения прозрачности рынка.

— Основой все равно остаются те позиции закона о долевом строительстве, которые вступают в силу в середине этого года. Они как раз касаются повышения прозрачности деятельности застройщика путем введения ряда требований. А новые поправки как раз создают условия для централизации мониторинга исполнения вышеуказанных требований застройщиками по всей стране, — отметил Николай Алексеенко.

По его мнению, полноценной реформы 214-ФЗ без этих поправок сложно представить.

— Все-таки Минстрою и АИЖК необходимо изначально сформировать, а в дальнейшем поддерживать в актуальном состоянии единую систему мониторинга жилищного рынка страны, — заключил он.

Ранее комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям одобрил законопроект, направленный на усиление контроля в сфере долевого строительства. Документ наделяет Минстрой России правом согласовывать назначение руководителей региональных органов исполнительной власти, осуществляющих данный контроль.

Кроме того, проект закона дает право правительству устанавливать обязательные требования к организации и проведению государственного контроля в области долевого строительства. При этом сам контроль возлагается на органы регионального Г осстройнадзора либо другой контролирующий орган.

Региональные власти будут вносить в единую информационную систему жилищного строительства информацию о выданных разрешениях на строительство многоквартирных домов с использованием средств граждан.

В первом чтении проект закона будет рассмотрен Госдумой 24 января.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > amurmedia.ru, 22 января 2018 > № 2466334 Александр Шишкин


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство > amurmedia.ru, 19 января 2018 > № 2466313 Елена Соловьева

Мнение эксперта: Выгодно ли вкладываться в жилье и как подорожает недвижимость в 2018?

О перспективах рынка недвижимости в Хабаровске ИА AmurMedia рассказала начальник отдела продаж ООО "ФЖС" Елена Соловьева

Действительно ли вкладывать деньги в недвижимость так выгодно, как принято считать, подорожает ли жилье в Хабаровске в нынешнем году и отчего вообще зависит колебание цен на квадратный метр жилплощади? Начальник отдела продаж ООО "Фонд жилищного строительства" Елена Соловьева в интервью корр. ИА AmurMedia рассказала о перспективах рынка недвижимости краевой столицы.

Заселиться и не разориться — сколько стоит строящееся жилье в Хабаровске?

— Один из способов сохранить деньги — вложить их в нечто ценное, в те же драгоценные металлы или недвижимость. Но если золото из года в год только растет в цене, то как обстоят дела с жильем? Ведь это рынок, который может и упасть — не станет спроса и купленная квартира будет стоять "мертвым грузом". Может такое случиться или недвижимость всегда остается ликвидной?

— Разумеется, вкладывать в недвижимость не всегда рентабельно: было время, когда она неоправданно взлетела в цене, а потом произошло снижение цен на квартиры. Если говорить о сегодняшнем дне, то цены на недвижимость низкие, и это продолжается уже довольно долгий период.

По всем законам экономики, они не могут держаться на одном уровне долгое время, соответственно, рост цен не за горами. Такие тенденции наблюдаются уже сейчас.

— Если мы говорим о покупке недвижимости, как о вложении средств — есть ли разница в покупке "вторички" или "первички"?

— Покупать квартиру на этапе строительства было выгодно во все времена, так как она, априори, будет стоить дешевле, чем готовое жилье в той же новостройке. Плюс – она новая! Качество жизни населения растет с каждым годом, и люди, желающие приобрести жилье, все больше делают ставки на новостройки, чем на квартиры в старых домах. Играют роль низкая стоимость коммунальных услуг ввиду отсутствия износа дома, а значит, есть возможность экономить на отоплении, воде, электричестве и т.д. Но не стоит забывать и про эстетическую сторону вопроса, ведь жилье в новостройке означает и хорошее благоустройство, облагороженные места общего пользования и более бережное отношение новых соседей к месту, где они живут.

— Но ведь и новостройку можно взять на разных этапах. С одной стороны, покупка на этапе котлована — это всегда риск, ведь дом существует только на бумаге. С другой — чем дальше, тем дороже он стоит. Если брать средние суммы, то когда стоит приобрести квартиру (застройка, сдача дома, прочее) для того, чтобы покупка была наиболее эффективной?

— Каждый вариант по-своему хорош, и жизненные обстоятельства тоже разные, ниже приведу плюсы и минусы, и вы сами решите:

1) Застройка на этапе котлована. Плюсы: низкая цена 1 кв.м, большой ассортимент квартир по планировкам, этажам, видам из окон. Минусы: надо ждать окончания строительства, при этом, если привлекается ипотека, то идут платежи по ипотеке. А если еще и съемное жилье, то и за него тоже надо платить.

2) Приобретение недвижимости непосредственно перед сдачей дома. Плюсы: дом уже стоит и заселение произойдет в ближайшее время. Минусы: более высокая цена 1 кв.м, малое количество оставшихся свободными квартир, т.е. уже не выберешь жилье своей мечты — на желаемом этаже, более привлекательными видами из окон и разнообразием планировок квартир.

Поэтому, если деньги есть в наличии, но вы решили, что лучше им полежать на вкладе в банке, посчитайте экономику – ставки по вкладам сейчас низкие, стоимость квартир ближе к сдаче дома растет примерно пропорционально вашим вкладам, а выбор квартир уменьшается.

— Какие процессы в принципе влияют на рынок жилья? Колебания курса доллара, выборы президента страны, ограничение максимальной ставки по ипотеке?

— Все перечисленные процессы взаимосвязаны друг с другом, но в большей степени на рынок недвижимости влияет общая экономическая ситуация в стране, обуславливающая покупательскую способность населения. Резкое снижение курса рубля обычно приводит к всплеску продаж на рынке недвижимости, потому что это становится единственной альтернативой вложения денежных средств (мы это хорошо увидели на примере декабря 2014 года). В большей же степени рынок недвижимости действительно невероятно зависит от ставок по ипотеке. С учетом того, что сейчас 80% сделок по покупке квартир – это ипотечные сделки, размер ипотечных ставок и лояльность банков в выдаче кредитов – один из основополагающих факторов, влияющих на рынок недвижимости как строящегося, так и вторичного жилья. Этим объясняется рост спроса и количества сделок на рынке жилья в период реализации программ государственного финансирования ипотеки (2016 год), подъем ожидается и в 2018 году с началом действия государственной программы снижения ипотечных ставок до 6% для семей, родивших второго и последующих детей.

— В какую недвижимость стоит вкладываться? Есть ли разница для долгосрочного "хранения" денег при покупке коттеджа (таунхауса и т.п.) или квартиры в черте города?

— На самом деле оба варианта довольно привлекательны в отношении вложения денег, так как на каждый товар есть свой покупатель, все зависит от времени реализации того или иного жилья. На Дальнем Востоке, в частности, в Хабаровске, все-таки большим спросом пользуются квартиры в черте города. К сожалению, загородная инфраструктура пока слабо развита в нашем регионе и обслуживание индивидуального дома гораздо сложнее и затратнее, чем квартиры. Также немалую роль играет и возможность сдать квартиру в аренду: в черте города это сделать гораздо проще.

— Каковы перспективы рынка недвижимости Хабаровска в 2018 году — ждать ли нам повышения цен на жилье или, напротив, падения? Будут ли какие-то резкие потрясения в этой сфере?

Прогнозы экспертов и аналитиков относительно цен на рынке недвижимости в 2018 году предполагают разные сценарии развития событий, одно могу сказать точно – цены на строительные материалы растут, поэтому ждать снижения цен на первичное жилье не стоит.

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство > amurmedia.ru, 19 января 2018 > № 2466313 Елена Соловьева


Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > banki.ru, 19 января 2018 > № 2463754 Ольга Кучерова

Дольщиков сделают вкладчиками

Куда утекут деньги покупателей недостроенных квартир

Банки станут «дольщиками» застройщиков вместо граждан

Намерение государства отказаться от долевого строительства начинает обретать конкретные формы. Долевое участие для покупателей жилья останется, но деньги они будут отдавать не напрямую застройщику, а в банк на специальные счета. Чем это грозит дольщикам, застройщикам и уполномоченным банкам?

Из эскроу возгорится пламя

В день 100-летия Октябрьской революции, 7 ноября 2017 года, президент России Владимир Путин решил объявить о революции в финансировании строительства жилья. Он поручил правительству совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) в срок до 15 декабря 2017 года утвердить дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Такая дорожная карта была создана Банком России и АИЖК, утверждена премьер-министром Дмитрием Медведевым 21 декабря и размещена на сайте правительства.

Документ подразумевает три этапа перехода от одной формы финансирования к другой. Первый этап — подготовительный, продлится до 30 июня 2018 года. В течение I и II кварталов должны быть подготовлены и приняты соответствующие нормативные документы, внесены изменения в ФЗ № 214 и № 218 о долевом строительстве, в ФЗ № 177 о страховании вкладов, в Налоговый кодекс, в ФЗ № 127 о банкротстве и ряд других законов.

С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года планируется переходный этап, в течение которого будут действовать и нынешняя схема финансирования, и новая — через счета эскроу и спецсчета. С 1 июля 2019-го по 31 декабря 2020 года должен произойти постепенный переход к новому формату. В конце этого этапа доля договоров с использованием механизма счетов эскроу должна составить не менее 95%, говорится в дорожной карте.

Использование эскроу-счетов предполагает, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не передаются девелоперу, а будут аккумулированы на эскроу-счете в уполномоченном банке до момента сдачи дома. При этом средства на строительство застройщики должны получать в том же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования.

Как пояснили порталу Банки.ру в АИЖК, это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства, а для девелопера — получить надежный источник средств для финансирования стройки. Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков укрепят доверие граждан к строительному сектору и оживят спрос на строящееся жилье, считают в АИЖК. Подобная схема уже используется для финансирования приобретения готового жилья, отметили в агентстве.

При подобном проектном финансировании в принципе не должно возникать обманутых дольщиков, полагает директор компании EY Илья Сухарников. Так как предусмотрено право вкладчика требовать возврата средств со счетов эскроу при нарушении условий, предусмотренных договором долевого участия, в частности в случае затягивания сроков строительства. Кроме того, дольщик получит полную защиту в пределах 10 млн рублей (для чего необходимо внести соответствующие изменения в закон о страховании вкладов физических лиц, сейчас подразумевающий при банкротстве банка от Агентства по страхованию вкладов выплату в размере 1,4 млн рублей — понятно, что так дешево практически никакое жилье не стоит).

На июль 2017 года в список банков, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, входила 21 кредитная организация, в том числе: ЮниКредит Банк, банк «Санкт-Петербург», Совкомбанк, ВТБ, Альфа-Банк, Связь-Банк, ВТБ 24, Московский Кредитный Банк, Росбанк, «Российский Капитал», Новикомбанк, Ситибанк, БМ Банк, Фондсервисбанк, Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Всероссийский Банк Развития Регионов и Райффайзенбанк. Не исключено, что этот список может расшириться, однако требования Банка России к подобным кредитным организациям, скорее всего, будут ужесточаться.

Деньги или жилье гарантированы

Для участника долевого строительства счет эскроу является безотзывным и беспроцентным на время действий договора долевого участия плюс период не более шести месяцев (как следует из дорожной карты) после окончания его действия. То есть дольщик, по сути, имеет гарантию либо получения жилья по зафиксированной цене, либо возврата вклада. Интерес дольщика при покупке жилья на начальных стадиях строительства по-прежнему в экономии средств (готовое жилье может стоить на 25—30% дороже, чем на этапе котлована), но она становится существенно меньше, чем раньше. На строительство и сдачу дома редко когда уходит меньше полутора-двух лет, за это время можно было бы инвестировать имеющуюся сумму и получить дополнительный доход, хотя бы на уровне инфляции. Плюс участники рынка однозначно прочат удорожание всем новостройкам благодаря новой схеме, так как застройщику теперь придется платить проценты банку (дольщики кредитовали застройщиков беспроцентно). Теперь застройщики, соответственно, переложат это бремя на покупателя, включив дополнительные затраты в цену недвижимости.

Для банка счета эскроу участников долевого строительства являются бесплатным пассивом, позволяющим кредитовать застройщиков, считает Илья Сухарников. «С точки зрения банка эта схема выгодна, так как он получает доступ к деньгам, которые раньше проходили мимо него, а его процентный заработок является справедливым вознаграждением за то, что он облегчает людям приобретение недвижимости, давая определенные гарантии сохранности средств», — поясняет эксперт.

Тем не менее сами банки пока весьма осторожно относятся к этой схеме, поскольку объемы кредитования в подобных проектах весьма высоки, так же как и риски того, что девелопер и застройщик не смогут выполнить взятые на себя обязательства.

В случае банкротства застройщика банк, естественно, будет требовать возврата кредитных средств, как и в случае работы с другими заемщиками, — никаких льгот и преимуществ или дополнительной защиты пока не предусматривается. При этом не исключена возможность, что кредитной организации, чтобы выполнить обязательства перед вкладчиками-дольщиками, придется параллельно профинансировать другую строительную организацию, которая завершит строительство объекта.

«При расчете с использованием счетов эскроу деньги на строительство застройщику предоставляет банк, но уже под проценты, поэтому для него такая схема, конечно, не так выгодна, как прямые расчеты с покупателями, — считает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры». — Строительство становится дороже, а сам застройщик ставится в зависимость от банка, который выступает как главный его спонсор». Эксперт указывает на риски затягивания сроков возведения объекта, если банк начнет излишне контролировать распоряжение средствами.

С другой стороны, юрист видит и плюсы в схеме финансирования через счета эскроу. В частности, постоянное финансирование. «Это позволяет не останавливаться в процессе строительства и не зависеть от темпов продаж, которые подвержены сильному влиянию внешних факторов (курс рубля, сезонность, ситуация на рынке и т. д.). К тому же финансирование от банка иногда получить проще, чем его поручительство, поэтому в целом это доступный способ финансирования», — говорит Старинский.

У застройщиков переход от прямого привлечения средств дольщиков к эскроу-счетам вызывает неоднозначные оценки и предположения. В целом отказ от долевого финансирования для большинства мелких и средних застройщиков может сыграть роковую роль, поскольку запрет на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, предупреждают представители отрасли.

«Большим игрокам рынка недвижимости дополнительную финансовую нагрузку будет выдержать легче, — комментирует пресс-служба «Группы ЛСР». — Скажем, с учетом нашей отличной 25-летней репутации мы имеем возможность привлекать кредитные средства в банках на хороших условиях. Тем не менее рост цен на недвижимость в среднем по рынку во втором полугодии 2018 года более чем вероятен». Некоторую поддержку некрупным застройщикам может оказать допущение неиспользования механизма эскроу-счетов при наличии в качестве гарантий поручительства банков и страхования гражданской ответственности, пояснили в «Группе ЛСР». Однако, как показала практика, страхование ответственности застройщиков оказалось неэффективным, от него фактически отказались, введя взаимен систему выплат со стороны застройщиков в соответствующий компенсационный фонд. А получить поручительство банка гораздо более трудоемкая задача, чем кредит на строительство.

«Основная задача, которая решается сейчас в рамках реализации дорожной карты, — обеспечить интерес банков в финансировании девелоперских проектов, чтобы они охотно участвовали в кредитовании застройщиков, — отмечает Илья Сухарников. — И, с другой стороны, сделать так, чтобы затраты девелоперов не возросли слишком резко по сравнению с нынешним уровнем».

Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru

Россия > Финансы, банки. Недвижимость, строительство > banki.ru, 19 января 2018 > № 2463754 Ольга Кучерова


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 18 января 2018 > № 2466672 Николай Комов

Комментарий. Как провести кадастровый учет земель в России.

Земельный вопрос в России до сих пор не решен. Яркий пример –отсутствие настоящего кадастрового учета всех территорий и земель сельскохозяйственного назначения, в частности. Чтобы убедиться в этом, достаточно взглянуть на земельные карты. Они настолько перепутаны, что это затрагивает уже интересы сотен тысяч землевладельцев. Что делать и как выходить из положения – эти и другие вопросы обсуждались в ходе беседы издателя сайта «Крестьянские ведомости», ведущего программы «Аграрная политика» Общественного телевидения России – ОТР, доцента Тимирязевской академии Игоря АБАКУМОВА с академиком РАН, председателей Национального союза землепользователей Николаем КОМОВЫМ.

— Николай Васильевич, а что собственно у нас происходит с земельными картами? В чем дело, почему заборы наезжают один на другой и почему нужно платить деньги, чтобы вызвать опять землемера? Ведь люди были уверены, что все хорошо. Что у нас перепуталось в нашем королевстве?

— Затевая внедрение и создание государством наиважнейшей системы государственного земельного кадастра, который отражал бы не только наличие земель, но и их качество, стоимость, предназначение, показывал бы, какую пользу они принесут каждому гражданину России, обществу и государству в целом, мы создали мощную систему картографирования. Впервые мы создали по всей России базовые, реперные точки.

— Это было в начале 90-х годов, правильно?

— Да, в начале 90-х годов. Сделали нормальные карты. Прошли годы – и в 2001 году появился Земельный кодекс, новый закон «О земельном кадастре», потом его переименовали в закон «О кадастровой недвижимости». Стали использовать мировую практику, в частности, практику маленьких стран, таких как Бельгия, Люксембург.

— Но там нет таких просторов, как у нас.

— Не просторов, а нет таких ситуаций. Вот ситуация, которую мы видим на этой карте. Вот она. Просто на белом листе границы, и все. Вода ли там, или пруд, или строение, или железные дороги, или космодром – это никого не интересует. Вот так. Но хуже того – попутали систему координат, сделали непонятно что… координаты начали привязывать к кусту, к углу дома.

— Николай Васильевич, а как же так? Была стройная система – и вдруг ее кто-то порушил. Это ведь касается уже даже не сотен тысяч (я, может быть, оговорился), а это касается миллионов землевладельцев.

— Ее не только порушили. Государственная земельная система, особенно для России, всегда имела огромное значение. Она была создана 200 с лишним лет назад. Все цари имели ее всегда перед собой, рядом, с правой стороны, эту систему. И первый земельный орган России был размещен около Кремля. И цари приезжали в эту земельную контору поздравлять служивый люд несколько раз в год. Приезжали в Государственный земельный университет цари – и матушка, и сам царь. Но случилась беда, а может, даже катастрофа – мы переняли западный опыт, где парцеллы были разделены еще при Наполеоне.

— Парцеллы – это маленькие участки.

— Маленькие участочки, да, чтобы дань брать. Система была порушена. Что мы сделали? В новом Земельном кодексе, в 1-й статье сказано, что земля – это природный объект, природный ресурс, это главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве. А в процессе хозяйственной деятельности она является имуществом, если ты свою головушку и свои золотые руки к ней приложишь. Но мы про это забыли. Если это природный ресурс – значит, все ресурсные составляющие должны быть на карте. Мы про это забыли и занялись известно чем. Быстро переделали в кадастровую недвижимость. А что это? Это границы. И быстро начали регистрировать, создали вот эту систему. И однажды, когда я был председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству при Правительстве Российской Федерации, мы ушли от Министерства сельского хозяйства, создали единый орган. Это все было сделано по поручению президента. Было принято такое общегосударственное, как говорят, решение. Но вдруг появился вот этот кадастровый аспект. Переименовали нас в орган по недвижимости, по кадастровой недвижимости. Потом подослали к нам из Минюста регистраторов, заполнили нашу великую земельную контору — исторически столь многовековую контору, всеми этими юристами, и юристы начали… Чистый лист, чистые границы.

— Николай Васильевич, сколько стоит российская земля?

— Российская земля, по нашим подсчетам, стоит много. Мы давно делали подсчеты, как говорят, еще при ныне уже покойном великом ученом Львове Дмитрии Семеновиче. Российская земля стоит более 200 триллионов долларов.

— 200 триллионов?!

— 200 триллионов долларов. Это имеется в виду территория. Но что такое земля? Это пространство и все, что на ней, то есть вся недвижимость, и все, что в ней – нефть, газ. Но все, что на ней и что в ней – это все производные от земли. Вот что такое земля. И это понятие правильное, это мировое понятие. Теперь смотрите. Мы часто задумываемся: неужели ни у кого из наших экономистов, финансистов (юристов я так чуть-чуть отодвину в сторону, это не их дело), у наших управленцев не возник однажды вопрос, очень серьезный вопрос: давайте хоть один раз мы от 200 триллионов возьмем 1%? Это какая будет сумма? Даже если 0,1% взять. И во что это выльется?

— Николай Васильевич, сколько можно получать налогов, если поставить всю землю на кадастровый учет?

— Ну, 15–16 триллионов рублей.

— А что же мешает, собственно говоря, поставить всю землю на правильный учет, не на такой, который мы имеем сейчас?

— Мешает отсутствие долгосрочной государственной земельной политики. В Китае она уже расписана до 2050 года. В Америке она разработана на 25–30 лет. В Германии тоже где-то на 25–30 лет вперед. У нас — всего на 2–3 года. Взял земли, схватил, перевел, повысил ее, как говорят, стоимость, получил и положил. В итоге земля не в обороте и не в развитии.

— Вот собрались вы продать эту землю, завещать ее или получить в наследство, а у вас границы не совпадают ни на одной карте. Вам сначала нужно вызвать землемера, заплатить деньги. Это минимум 10 тысяч.

Значит, потом вам надо пройти все круги ада по оформлению этого участка. А это же непростой вопрос. К вам подключаются риелторы, которые знают все ходы. Я считаю, что это форма маскировки коррупции. Вы же не напрямую контактируете с чиновником, правда? Это же противозаконно. А когда через риелтора, который работает с ними уже много лет, с этими чиновниками — то это считается нормальным. Потом вам нужно согласовать все с этим соседом. Согласовали. Они сделали карту, но эта карта «подвинулась» на следующего соседа. И вам опять этот участок ни продать, ни завещать, ни получить по наследству. Николай Васильевич, это нарочно сделано?

— Это, как говорится, палка о двух концах, 50 на 50 – и по глупости, и по злому умыслу. Не просто по умыслу, а именно по злому умыслу. В чем этот умысел? Прежде всего, опять в той же земельной политике, которая отсутствует.

Сегодня самая неоформленная земля – государственная и муниципальная. А ее 92% на территории Российской Федерации. Она совершенно не оформлена, даже по минимуму. И все беды по этой причине. Кадастр должен быть территориальный. Сначала кадастрируется территория, а на территории уже формируются участки. И тогда эти пересечения исключаются. А у нас от обратного, то есть с другой стороны заходят, межуют отдельный участок. Территория не промежована, границы участка не установлены. И отсюда все беды. Особенно большие беды у нас с лесным хозяйством. Есть конкретные примеры. Так, недавно ко мне обратились с одним вопросом. Это как раз может касаться многих. Итак, Химки, многодетная семья обратилась в администрацию. В Химкинском районе действительно земли мало для этих целей. Поэтому договорились с Клинским районом, Клинский район пошел навстречу. И выделили этому собственнику, хозяину, отцу многодетной семьи земельный участок. Он получил свидетельство о собственности, внес данные в государственную кадастровую систему, получил кадастровый паспорт. У него все нормально, все на сто процентов чисто, законно, объективно и правильно. Но вдруг лесное хозяйство, конкретное лесное хозяйство Московской области подает в суд и говорит: «Границы вашего участка залезли в границы лесного фонда». Суд рассматривает дело без всякой экспертизы. И, принимая во внимание, что лесные площади не должны сокращаться, что проходит Год экологии, допустим, 2017 год, судья рассуждает примерно так: нельзя лес красть, разве можно гражданину лесную территорию занимать? И выносит решение – обязать Росреестр исключить собственника из кадастра и лишить его свидетельства о собственности. Этот материал сейчас у меня. Необходимо подчеркнуть, что ситуация по России примерно одна и та же. Здесь замешаны все – и областная власть, и та власть, и эта. И все правы. Согласно закону «О местном самоуправлении» прав муниципалитет. А согласно закону «О регистрации недвижимости» (218-й закон) прав Росреестр. А вот по Земельному кодексу правы областные органы исполнительной власти. И все кругом правы.

— Николай Васильевич, у вас не складывается такое ощущение, что людей умышленно пускают по этому коррупционному кругу, чтобы они оставили как можно больше денег?

— Конечно.

— Вопрос все равно потом решится, но из людей выкачают все, вплоть до зубных золотых коронок.

— Я сейчас дам совет, он всем пригодится. Когда однажды была встреча Владимира Владимировича, прямая связь с гражданами России, ему этот вопрос задали. У нас практически 99% – это реальные собственники земли, настоящие. И их по закону обидеть нельзя, даже через суд. У судьи, кроме закона, должна быть еще и душа, и вот почему. Потому что по Конституции у нас государством управляет народ – непосредственно либо через власть, выбираемую им и контролируемую. Но у нас многое направлено в обратную сторону. Все это мелкое чиновничество творит свои дела. И местные управленческие инструкции, их производят сегодня 13–14 ведомств. Вот это и есть сфера влияния на землю российскую. Они столько наплодили там, на местах, что даже бедного чиновника во всем винить нельзя. Вот мы разбирались с Володей Мединским, мною уважаемым министром, с ситуацией вокруг Радонежа. Сейчас обсуждается вопрос по Поленово. Такие охранные зоны установили, что нужно сносить поселки, дачные участки, дома! Это вообще чушь. Давайте задумаемся, откроем Конституцию. Президент высказал свое мнение: если приобретатель добросовестный – отстаньте от него. Пусть он живет, плодит детей, растит этих детей, как говорят, обиходит землю родную, стережет и бережет страну родную. Но власть сотворила – и власть должна исполнить. Такое указание президента есть.

Теперь о том, что делать. Вот мой совет. Сегодня идет выборная кампания. Есть штабы по выборам. И опять Владимир Владимирович недавно объяснил: главная цель штабов по выборам – это рассмотреть и удовлетворить максимально просьбы граждан, народа Российской Федерации. А если нет помощи, и вы видите реально, что закон нарушается, то есть специальный орган – прокуратура. Прокуроры должны надзирать за исполнением законодательства.

— Николай Васильевич, как вы думаете, не пора ли вернуть то ведомство, которое было раньше, которое управляло всей землей России? Если сейчас это по 6–7 ведомствам разбросано…

— Нет-нет-нет, больше: полтора десятка ведомств регулируют это. А земля государева, территория России.

— Значит, государственной землей должно заниматься государственное ведомство, одно.

— Так и было всегда. И у нас было. В Америке, например, этим занимается Министерство внутренних дел. Его главная задача – государственный учет, планирование использования, извлечение земельной ренты и налогов.

И контроль за использованием земли. Главная задача министра земельных ресурсов Китая – то же самое – планирование, инвентаризация. Да, кстати, в Америке инвентаризация проводится раз в три года. В Китае не инвентаризация, а обследование, и проводится раз в пять лет. И все это идет в госстатистику, и цифры реальные. У нас этого не делается.

— Николай Васильевич, что надо сделать? Кто должен инициировать создание такого ведомства?

— Мы инициировали. Мы сейчас вносим предложение Владимиру Владимировичу, президенту, в ближайшее время внесем, о возврате земельного органа России.

— Что должно делать это ведомство и как оно должно решить те самые вопросы, о которых люди говорили?

— Первое, что надо сделать – это провести полную инвентаризацию всей земли России. Полностью – 1,7 миллиарда. И шельф еще. А у нас шельфа почти 500 миллионов гектаров. Мне, когда я был председателем государственного комитета, долго пришлось всякие вышестоящие инстанции убеждать и наконец доказать, что это не Байкал с землей, а земля с Байкалом, что это не Кремль с землей, а земля с Кремлем, что не железная дорога с землей, а земля с железной дорогой, что не лес с землей, а земля с лесом. У нас сегодня есть Лесной кодекс…и опять формулировка – лесной участок. Но мы-то подразумеваем земельный участок. Нет, земля едина была, есть и будет. Лес сегодня есть, а завтра его вырубят. Но он нужен как воздух. Нужно провести инвентаризацию. У нас опыт богатейший! Мы много инвентаризаций проводили. Два раза проводили по Российской Федерации, один раз – Нечерноземье.

— То есть надо собрать все земли и посмотреть, что у нас есть, правильно?

— Да-да-да! Есть баланс, утвердить его, поставить в госстатистику. На основании его спланировать в соответствии с перспективным развитием страны, субъектов, муниципальных образований, местных территорий их использование и развитие. Разработать схемы землеустроительные, проекты землеустройства. Вернуться к великому наследию России – к земельному устройству сложнейшего, богатейшего, страшно нужного народу и стране земельному хозяйству России. Это самое сложное хозяйство, сложнее космоса.

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 18 января 2018 > № 2466672 Николай Комов


Казахстан > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > kapital.kz, 17 января 2018 > № 2531207 Бирлик Ережепов

Экспертов много, не хватает профессионалов своего дела

Задача экспертных организаций – проверять проекты зданий на безопасность. Кто дает заключения и по каким правилам работает этот рынок – в беседе с главой Палаты экспертных организаций Бирликом Ережеповым

Две значимые взаимосвязанные функции — аттестации экспертов и аккредитации экспертных организаций — выполняют сегодня разные государственные органы. В этой разрозненности председатель правления Палаты экспертных организаций Бирлик Ережепов видит одну из проблем качества экспертизы проектов зданий и сооружений.

О направлениях деятельности, перспективных задачах и законодательных инициативах профессионального объединения аккредитованных экспертных организаций, он рассказал в интервью центру деловой информации Kapital.kz.

— Бирлик Бекмурзаевич, когда и с какой целью создана Палата экспертных организаций?

— Палата экспертных организаций (ПЭО) была организована почти два года назад. В настоящее время в ее состав входит 95 экспертных организаций из 110, работающих на казахстанском рынке экспертных услуг. Палата экспертных организаций построена по принципу единой некоммерческой организации — профессионального объединения, с дальнейшим переходом в саморегулируемую организацию.

За рубежом, во всех передовых странах допуск на осуществление профессиональной деятельности дают профессиональные объединения, и это накладывает на них большую ответственность. Строителям квалификационный допуск на рынок предоставляет профессиональное объединение строителей, инженерам — Палата инженеров, архитекторам — Палата архитекторов. Подобная задача возложена и на экспертные палаты, которые проводят аттестацию, обучение экспертов, следит за соблюдением ими законности при выполнении деятельности и повышением их квалификации. Государство эти функции не выполняет, — оно только создает определенное правовое поле, в рамках которого работают профессиональные объединения. Такова мировая практика.

Чтобы инженеру, архитектору или эксперту получить разрешение создать компанию и самостоятельно предоставлять услуги на рынке, просто окончить вуз, даже с отличием, не достаточно. Выпускник должен 5−10−15 лет отработать стажером в других компаниях, набраться опыта, потом доказать профессиональному сообществу свой уровень и только после этого экзамена ему, может быть, дадут профессиональный квалификационный аттестат. Поэтому профессия «инженер», «архитектор», а тем более «эксперт» в той же Европе звучит гордо и уважаемо.

В Казахстане согласно принятому в мае прошлого года закону о саморегулировании также началось формирование саморегулируемых организаций. В их числе происходит становление и нашей Палаты экспертных организаций.

Сегодня деятельность ПЭО нацелена на выполнение 47 шага Плана нации — поэтапный отказ от государственной монополии на проведение экспертизы предпроектной и проектно-сметной документации, передачу экспертизы проектов в конкурентную среду. Хочу заметить, что совместными усилиями с госорганами мы в этом направлении существенно продвинулись. Результат по итогам 2017 года — в конкурентную среду передано 65% от всего объема экспертизы проектов строительства.

К 2020 году эту цифру планируется довести до 90%, что будет способствовать улучшению инвестиционного климата, повышению качества и сокращению сроков подготовки экспертизы и, соответственно, улучшению позиции нашей страны в рейтинге Doing business. В монополии же государственной экспертизы останутся только особо важные государственные, крупные, уникальные объекты и объекты межгосударственного значения.

— Казахстанским экспертам кто в настоящее время дает допуск к работе?

— Сегодня аккредитацию экспертных организаций осуществляет Комитет по делам строительства и ЖКХ МИР РК, а аттестацией экспертов занимаются местные исполнительные органы в лице органов Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК).

В этом заключается и главная коллизия казахстанского законодательства. Результат, который мы имеем, получается как в пословице — у семи нянек дитя без глазу. Несовершенство процедуры аккредитации и аттестации приводит к низкому уровню квалификации экспертов. А ведь экспертиза — главная плотина на пути некачественных проектов к реализации.

Получается, что в нашей стране ни один госорган не несет полной ответственности за качество работы экспертов и экспертных организаций. Нигде за рубежом вы такого не увидите. Взять для примера опыт Польши, Чехии, Германии, Австрии, Великобритании, Бельгии… Везде аттестацию экспертов проводят профессиональные объединения. Туда же обращаются и заказчики, если возникают вопросы по проекту. Профессиональное объединение выступает независимым рефери.

Мы тоже предлагаем, в соответствии с передовым зарубежным опытом, внести в законодательство изменения по передаче функций аккредитации и аттестации в компетенцию профессионального объединения. Для повышения качества всего экспертного поля, нужна обязательность членства экспертных организаций и экспертов в Палате, как в профессиональном объединении.

— Какие недостатки в работе организаций, занимающихся экспертизой строительных проектов в нашей стране, вы видите?

— В настоящее время в Казахстане работает много неквалифицированных специалистов. По количеству экспертов у нас достаточно, но не хватает профессионалов своего дела.

— Почему?

— Во-первых, потому что тестирование на получение аттестата эксперта проводится формально и механически. Ответил на компьютере на 70 вопросов из 100 — можешь рассчитывать на получение аттестата. А какие именно у специалиста пробелы, насколько это основополагающие моменты для работы, никто, увы, сегодня не вникает.

К тому же в нашей стране установлена практика выдачи экспертам бессрочных аттестатов. Это тоже нонсенс. Эксперт должен идти в ногу со временем, с технологиями, которые развиваются быстрыми темпами. Аттестат эксперта должен действовать, скажем, 5 лет, по истечении которых специалист должен подтвердить свою квалификацию. Тогда он будет стремиться обучаться, повышать свой профессиональный уровень.

Кроме того, мы предлагаем ввести категорийность экспертов. К примеру, к первой категории будут относиться те, кто имеет стаж экспертной работы 20 лет и более, второй — от 15 лет и третьей — от 10 лет. Благодаря этому повысятся статус и престиж эксперта, и заказчики будут видеть уровень экспертной работы.

А пока у нас сплошная уравниловка: эксперт с 30-летним стажем работает наравне с вчерашним выпускником института, который еще не нюхал пороха, но уже открыл свою экспертную организацию и участвует в конкурсах, демпингует и получает проекты.

— Что делаете для повышения качества экспертной работы?

— В Палате ведется постоянный внутренний аудит. Создан экспертный совет, который проводит анализ и мониторинг качества экспертных заключений, выпускаемых организациями — нашими членами. Кроме того, действует дисциплинарный совет, который работает с нарушителями. Это не карательный, а рекомендательно-совещательный орган, он помогает компаниям устранять выявленные пробелы и находить профессиональные решения по имеющимся вопросам.

— Какой объем работы выполнили экспертные организации, входящие в Палату в ушедшем году?

— Из 11 900 заказов, поступивших на экспертизу в организации — члены нашей Палаты в 2017 году, экспертные заключения были выданы на 7744 проекта. Получается, что на доработку было возвращено 25−30 процентов строительных проектов.

— По каким причинам эксперты чаще всего возвращают ПСД на доработку в проектные организации?

— Основные причины — некомплектность проектно-сметной документации и низкое качество проектов: отсутствие расчетов строительных конструкций, несоответствие проектных решений государственным нормативам, отсутствие обязательных инженерных изысканий и необходимых разрешительных документов.

— Ранее публиковалась информация о том, что ряд организаций исключены из состава Палаты. По каким основаниям это происходило?

— Если в ходе внутреннего аудита у компаний, которым были уже сделаны замечания по качеству экспертной работы над проектами, снова и снова допускают значительные нарушения, экспертный совет Палаты рекомендует дисциплинарному совету рассмотреть их работу на заседании и вопрос возможном исключении из организации.

Решение об исключении экспертных организаций из членства в Палате — шаг исключительный, поэтому оно всегда очень взвешенное, выверенное. Исключение совершается в рамках самоочищения организации от непрофессионалов. Вопрос выносится на общее собрание и принимается голосованием участников Палаты. Мы считаем, что это вопрос репутации и чести Палаты, поэтому оповещаем госорганы о таких решениях, поскольку считаем, что организации, выпускающие некачественные экспертные заключения, не имеют права работать на рынке.

Но, увы, все 7 экспертных организаций, которые мы исключили из Палаты, продолжают получать заказы и осуществлять свою деятельность, поскольку в уполномоченном органе по-своему трактуют Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан». Хотя в документе четко прописано, что аккредитованные экспертные организации обязаны быть членами Палаты экспертных организаций. В этой связи мы предлагаем устранить пробелы в законодательстве, позволяющие экспертным организациям работать без членства в профессиональном объединении. Должна быть одна Палата как профессиональное объединение и это практика передовых стран.

— Высказывается мнение, что существование одной палаты — это монополия…

— Если бы мы занимались проведением экспертных работ, конкурировали на рынке за проекты, с этим утверждением еще можно было бы согласиться. Однако Палата не выдает экспертные заключения, — она только призвана контролировать квалификацию экспертов на соответствие выполняемой работе, давать им допуск на рынок. И в большинстве развитых стран, на уровень развития которых мы равняемся, такой орган как палата экспертов — один.

Опыт соседней России, где создано несколько палат, конкурирующих между собой, и с которым мы ознакомились, показывает, что эксперты из палат с более жесткими профессиональными условиями допуска на работу переходят в другие, где меньше требований. Это вызывает хаос в строительной отрасли и наши российские коллеги сами это признают.

— Если говорить об экспертизе как о бизнесе, насколько прибыльны экспертные организации?

— Экспертиза — это прежде всего профессиональная деятельность, а не бизнес. Она не сулит сверхдоходов. Наш рынок консервативный: существует устоявшийся объем экспертных работ, без резких скачков, соответственно и прибыль примерно одного уровня.

Маржинальность экспертной деятельности сегодня невысока, в среднем составляет 8−10%. Происходит это по причине невысокой стоимости экспертной работы. Опять же, в среднем она составляет 0,3% от стоимости строительства объекта строительства. Хотя по принятым в мире стандартам, средняя стоимость проекта — как одного из важнейших этапов инвестиционного цикла — варьируется на уровне 8−14% от стоимости строительства у нас стоимость проектных работ составляет от 1−3% при повсеместном демпинге, отсюда и качество проектирования.

Доходность экспертным организациям нужна, чтобы они могли нормально развиваться, покупать программное обеспечение, обучаться, обмениваться опытом и так далее. Но главное для эксперта — обеспечить безопасность зданий, сооружений, людей. Ответственность за свое заключение, согласно законодательству эксперт несет всю свою жизнь. На этом фоне прибыльность экспертной деятельности не является краеугольным камнем. Эксперт это прежде всего призвание.

Казахстан > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > kapital.kz, 17 января 2018 > № 2531207 Бирлик Ережепов


Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 12 января 2018 > № 2466304 Александр Шишкин

Александр Шишкин: Жилищные условия для жителей Крайнего Севера надо улучшать

На жилищные субсидии претендует более 198 тысяч семей с Крайнего Севера

Жители Крайнего Севера при отсутствии жилых помещений за пределами Крайнего Севера должны иметь право на получение жилищной субсидии. Об этом заявил в четверг, 11 января, сенатор от Хабаровского края Александр Шишкин, передает корр. ИА PrimaMedia из Москвы.

— По состоянию на 1 января 2017 года на получение жилищных субсидий только для выезда из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей претендует 198 863 семей. Это 461 739 человек. На эти средства необходимы средства в объеме свыше 350 млрд рублей. Однако в 2017 году было выделено лишь 3,9 млрд рублей. На 2018 и 2019 годы было предусмотрено финансирование 5,6 млрд рублей и 5,3 млрд рублей. За счет указанных средств планируется обеспечить жильем не более 7,1 тыс человек. При таком финансировании потребуется до 100 лет для обеспечения всех стоящих в очереди жильем, — отметил сенатор.

По его словам, необходимо обеспечить всех нуждающихся в субсидиях жильем, при этом при получении субсидий не должно быть злоупотреблений и мошеннических схем.

Член комитета Госдумы по региональной политике и проблемам Севера и Дальнего Востока Валентина Рудченко, выступая на заседании комитета, заявила, что законопроект направлен на исключение неоднозначных толкований.

— В соответствие с действующим законодательством жители Крайнего Севера имеют право на получение жилищной субсидии на приобретение жилья в комфортных регионах. Для получения субсидии есть ряд условий – стаж работы на Крайнем Севере и отсутствие других жилых помещений за пределами районов Крайнего Севера. Претенденты на субсидию должны нуждаться в улучшении жилищных условиях и не получать субсидию на эти цели. Последнее условие и проводило к двояким толкованиям при постановке на учет на получение субсидии, — сказала Валентина Рудченко.

Она добавила, что граждане нашли лазейку и научились обходить закон, несмотря на наличие жилья за пределами Крайнего Севера.

— Закон и направлен на закрытие этой лазейки, — заключила парламентарий.

Напомним, комитет Госдумы по региональной политике и проблемам Севера и Дальнего Востока обсудил поправки в закон о жилищных субсидиях граждан, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. Документ касается жилищных субсидий для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Поправки устанавливают две категории граждан – выезжающих и уже выехавших за пределы Крайнего Севера. Первые могут получить субсидию, если у них нет других жилых помещений на территории России за пределами Крайнего Севера. Вторая категория могут получить субсидию, если они нуждаются в улучшении жилищных условий и ранее субсидий они не получали.

Россия. ДФО > Недвижимость, строительство. Госбюджет, налоги, цены > amurmedia.ru, 12 января 2018 > № 2466304 Александр Шишкин


Абхазия > Леспром. Недвижимость, строительство. Экология > ved.gov.ru, 11 января 2018 > № 2509526 Камо Мелкумов

Мелкумов: новые земли под рекреацию предлагаем выделять из фонда Лесхоза

На очередном заседании Кабинета Министров Абхазии руководство Госуправления лесного хозяйства выступило с проектом о порядке использования участка лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей.

О предложении Управления лесного хозяйства, вынесенном на обсуждение Кабмина, отдавать лесные участки в краткосрочное (до трех лет) и долгосрочное пользование, рассказал заместитель начальника Госуправления лесного хозяйства Камо Мелкумов.

- Камо Сергеевич, расскажите о предыстории проекта, в связи с чем он создавался и в чем была его необходимость?

- Лесные пользования всегда регламентировались в любом государстве. В нашей стране пользование лесным участками регламентируется Лесным кодексом, который был принят 1 июля 2010 года.

Кроме пользования земли для рекреации регламентируется статьей 54-ой. Согласно этой статье наше Управление лесного хозяйства в 2014 году наряду с другими нормативными документами занялось подготовкой этого порядка, который регламентирует сам процесс передачи лесных участков выше указанных в рекреационное пользование.

Процесс занял два-три года, поскольку этот документ прошел обсуждение, и были внесены серьезные замечания в ряде министерств (юстиции, экономики). В итоге после серьезных изменений, дополнений документ был принят на заседании Кабмина в канун 2018 года.

Документ будет регулировать порядок получения соискателями лесных участков для целей рекреаций, процедуру оформления, сам порядок пользования, требования, необходимые к ведению предпринимательского хозяйствования на территории, права и обязанности тех, кто пользуется этими участками.

- В чем экологический аспект проекта, какие постройки будут разрешены на участках, которые будут отданы в пользование?

- На территории лесного фонда происходят какие-то туристические, рекреационные мероприятия, начиная от объектов отдыха, даже ночлега, питания, остановки транспорта и так далее. Требование Лесного кодекса, чтобы все эти участки были использованы в определенной процедуре.

Что касается экологического аспекта - все постройки, которые будут созданы на срок пользования, - временные, капитальные не будут создаваться - основное требование для всех.

Капитально строить можно будет только какие-то мосты, защитные, противопаводковые, гидротехнические, камнепадные, лавинозащитные сооружения, и после окончания срока пользования все эти сооружения останутся государству.

Для того чтобы получить участок, не просто изъявить желание, написать заявление, нужно, во-первых, представить проект, который будет проходить экспертную оценку в Управлении лесного хозяйства, экологов, в проекте должны быть указаны основные цели, намерения соискателя. И если этот проект не будет по своим антропогенным нагрузкам преувеличивать рекреационные возможности данного участка. И если этот проект не будет противоречить лесному законодательству, тогда он будет проходить дальше по линии утверждения. На окончательное решение проект попадает в Кабинет Министров, решение по выдаче участков принимает Кабинет Министров.

- Какие участки годятся для того, чтобы отдать в пользование?

- Сам порядок касается только государственного лесного фонда, заповедники, участки национального парка в него не попадают, где по функциональному зонированию рекреация не предусмотрена, там зоны полного или частичного покоя. Это обычные лесные участки, не покрытые лесом. Основное требование этого порядка, что участок должен быть свободен от лесной растительности. То есть это полянки открытые, пространства, на которых ничего не придется вырубать.

- Во что обойдется такая аренда?

- Прежде чем выносить на обсуждение, мы посмотрели, что происходит в других странах. Взяли за основу саму методику подхода к платежам. Но ценовую политику мы естественно не могли приравнивать к другим государствам. С учетом наших реалий убрали все показатели в сторону уменьшения.

Если в городской зоне условный квадратный метр в пределах тысячи рублей в месяц, то квадратный метр в год получается 12 тысяч. Если перевести пользование лесными участками в самом "дорогом" Гагрском районе - то в год получится сумма за гектар порядка 50 тысяч рублей. Если перевести на условный метр - то это пять рублей в год против 12 тысячи рублей в городской зоне. То есть это абсолютно далекие друг от друга цифры. Абсолютно не обременительно. И 50 тысяч за гектар - это примерно полтора футбольных поля, то есть редко кому придется такую площадь испрашивать в пользование. Участки будут небольшие, и соответственно суммы платежа меньше.

- Как в основном используются участки, которые берутся в пользование в лесном хозяйстве?

- Порядок предусматривает передачу участков для следующих целей: поскольку во главе стоит рекреация, то есть это мероприятия спортивного, туристического, ознакомительного, экскурсионного характера - просто отдых на природе. Допустим, получил участок человек в аренду. Огородил его, веревочку через дорогу перетянул, собирает деньги от приезжающих людей - ни в коем случае. Основная идея, что человек должен, прежде всего, спроектировать основные вложения в благоустройство - это основное требование.

Участок должен быть благоустроен, не мешая природе окружающей, места для удобства отдыха населения - кострища, скамейки, стулья, например, разборные сооружения для ночлега, кемпинга, что-то вроде лагеря туристического, возможные места для организации развлекательных, праздничных, спортивных мероприятий на лоне природы. Они должны быть минимально благоустроены, чтобы человек более или менее комфортно провел свой отдых на природе.

По 63 статье Лесного кодекса, граждане имеют право находиться на лесных территориях, собирать дары леса для собственных нужд, некоммерческих. Не препятствовать гражданам посещать территории, которые находятся в пользовании - человек может проходить эти места, рассматривать природу, но не пользоваться элементами благоустройства, на которые владелец затратил деньги, чтобы иметь право требовать что-то с приезжающих. То есть свободное посещение у нас остается преимущественным правом.

- Будет ли организован вывоз мусора с таких территорий?

- Все это входит в понятие благоустройства.

- Какой самый главный документ должен быть у владельца?

- Пакет документов, которые нужно иметь соискателю, но в основе - проект. При положительном решении по нему Управление лесного хозяйства будет выдавать лесной билет на пользование, в котором четко прописано, в каком лесничестве, квартале, полосе - привязки местности, все будет оговорено - детали, если есть растительность, например, прежде чем участок будет передан, все будет посчитано и задокументировано. Чтобы по прошествии времени пользования, можно было сопоставить, что было до начала пользования, будем настаивать, чтобы без изменения было к концу пользования.

- В каких случаях договор может быть расторгнут?

- Расторгнут договор может быть в нескольких случаях - отклонение от ранее задекларированных целей пользования участком, нарушение пожарных, санитарных нормативов, перезагрузка участка.

Все может быть. Когда участок не был благоустроен, он мог быть не так привлекателен для посещения, а потом удобства введены. Интересные маршруты разработаны, и нагрузка существенно может увеличиться. Он должен планировать количество посещающих.

- Какие структуры будут следить за общественным порядком на таких участках?

- Обязательно должны подключаться структуры сохранения общественного порядка, на каждом объекте поставить постового не получится, но есть определенные патрули по маршрутам основных направлений. Всегда в экскурсионно-летний период массового наплыва отдыхающих имеют места такие патрули. Придется расширять географию патрулирования с расширением территории пользования лесных участков. Я думаю, все от этого выиграют. Сохраняя общественный порядок в интересных природных объектах и, оставив на произвол судьбы другие, не менее интересные, но может менее масштабные объекты, рискуем потерять увеличение числа туристов. Поэтому должны постараться обеспечить им комфорт и относительную безопасность.

«Sputnik-Abkhazia.ru»

Абхазия > Леспром. Недвижимость, строительство. Экология > ved.gov.ru, 11 января 2018 > № 2509526 Камо Мелкумов


Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > gazeta.ru, 11 января 2018 > № 2452798 Анастасия Миронова

Самострой спасет Россию

Анастасия Миронова о том, как из хрущевки переехать в собственный дом

Интересно, сколько в России благополучных семей, которые втроем и даже впятером ютятся в однокомнатных квартирах, а то и в коммуналках? У такой семьи есть нормальная работа, имеется неплохой автомобиль и даже дача. Но хорошего жилья нет, потому что без огромных долгов и тяжелой ипотеки им трехкомнатную квартиру не потянуть. Люди всю жизнь проводят в тесноте и в лучшем случае покупают на семью из пяти человек крошечную двухкомнатную квартиру в новостройке эконом-класса. Если походить по дворам многоэтажных гетто с клетушками по 30 кв. м, можно увидеть, что все тротуары там заставлены не самыми старыми машинами.

Потому что кредит в 500-700 тысяч на машину средней семье с двумя детьми еще по плечам, а вот кредит в 6 млн она уже не потянет. Сколько пар разводятся, так и не найдя собственного угла? По разным данным, из-за отсутствия нормального жилья в России распадается до 14% семей.

Когда я вижу такую статистику, каждый раз недоумеваю — а почему нельзя построить дом?

Вернее, так… До недавнего времени я, как и любой городской житель, была уверена, что строительство дома — это экстрадорогое удовольствие. Мне было искренне непонятно, как мои скромные соседи или коллеги за несколько лет строят себе дома. На какие деньги? Из чего? Я ездила по провинции и гадала, откуда у наших людей средства для строек. Ведь деревня же массово отстраивается. Даже в самой глухой деревушке под новгородским Пестово, например, строятся или восстанавливаются какие-нибудь избушки.

Но переехав в деревню и задавшись целью построить новый дом, я поняла, что больших денег собственное жилье не стоит. То есть это не такие огромные деньги, как принято думать.

Если семья живет в однокомнатной квартире, для нее три комнаты — умопомрачительное улучшение жилищных условий. Но для городской квартиры для такого шага нужно минимум три лишних миллиона. Поэтому люди предпочитают ютиться в тесноте. В лучшем случае они берут кучу долгов и огромный кредит, который выплачивают всю жизнь. И мало кто принимает достаточно рациональное решение построить дом.

Трехкомнатный каркасный дом можно построить — с учетом коммуникаций — тысяч за семьсот. Дом из бруса обойдется чуть дороже. При строительстве газобетонного дома можно уложиться в миллион. А еще есть каркасно-щитовые технологии, дома из СИП-панелей, которые стоят совсем дешево. Если поездить по селу и присмотреться, можно увидеть, что люди порой строятся из самого настоящего мусора: пенопласт, OSB-панели, фанера. Это может быть условно нетоксичным и пожаробезопасным при должной аккуратности. А стоят такие дома совсем копейки. Примерно в 10 раз дешевле городского жилья.

Если у семьи есть однокомнатная квартира в Петербурге стоимостью, допустим, три миллиона, она вполне может ее продать, снять на год уже двухкомнатную квартиру и на оставшиеся 2,64 млн рублей построить два дома. Или один дворец. Или ограничиться одним домом, а остаток положить на депозит.

Земля в пределах 50 км от города стоит достаточно дорого. Но под строительство дома хватит пять-шесть соток. Которые можно купить за 300-500 тыс. рублей. А если есть бабушкина дача, то вопрос с землей решается сам.

От строительства собственного дома наших людей ограждают три больших заблуждения. Во-первых, они считают, что не смогут жить за городом и работать в центре мегаполиса. Но у нас, например, в пределах 70 км от Петербурга есть много очень развитых поселков. Электричка оттуда до центра идет час. Один час — и ты на работе. Люди, которые живут в квартире на окраине мегаполиса, да еще в 15 минутах езды от метро, на дорогу до работы тратят не меньше. Да, проезд на электричке обойдется дороже. Например, 150 рублей в одну сторону, тогда как горожанин тратит на дорогу 80. Переплата в день — 140 рублей. Для семьи — 280. Или 9200 в месяц. Если брать проездные, ежемесячная переплата сократится до примерно 6500. А если ездить на машине, она составит тысячи три. Много?

А теперь вспомните, что семья продала квартиру за 3 млн, за 500 тысяч купила землю, 360 тыс. рублей потратила на аренду временного жилья и за миллион построила дом. У нее остался 1,14 млн рублей, которые можно положить на два депозита, чтобы в случае банкротства банка можно было возместить за счет средств Агентства по страхованию вкладов. И все! Проценты по вкладу будут покрывать расходы на транспорт. Повторяю, это расчет для участка в 70 км от города. Если построить дом где-нибудь на 40-м километре, причем не покупать землю, а построиться у бабушки на даче, то процент от вклада будет превышать дополнительные траты на транспорт.

Второе заблуждение, мешающее людям построить свой дом, заключается в мнении, будто дом дороже обслуживать. Вообще-то это не так. Самая крупная статья расходов в доме — электричество и налоги. Расходы на отопление сопоставимы со счетами в многоквартирном доме. А если делать все по уму, то можно даже немного сэкономить. В любом случае, обслуживание трехкомнатного дома выйдет значительно дешевле счетов за аналогичную квартиру.

Но люди все равно не строятся. И прежде всего потому что считают, будто это очень дорого и сложно. И на здесь стоит остановиться подробнее. Ведь народ у нас, как правило, считает, что дом можно строить только наемными силами. Многие даже не рассматривают вариант самостроя, поэтому не успевают узнать, что в конечной смете дома больше половины расходов — на рабочую силу. А еще люди уверены, что наемные строители сделают лучше. И это, прямо скажем, далеко не всегда так.

Вообще, рынок мелких строительных услуг в России — сборище алчных и ленивых дикарей. Полагаю, больше 90% всех бригад — это один менеджер-посредник, который, как акула в голодную пору, рыщет всюду в поисках клиента.

То есть кормовой базы. Найдя клиента, он заключает с ним договор, процентов 40 от стоимости заказа сразу оставляет себе, а на остальную сумму набирает бригаду. Часто это случайные люди, подобранные со стихийных точек на трассах. За время строительства члены бригады могут меняться неоднократно, вплоть до ежедневной замены. Никто из них не сможет работать без прораба, а прораб — тот самый хитрый менеджер — не намерен сидеть на стройке постоянно. Фактически, ваш дом будут малознакомые друг другу люди без опыта и без надзора.

Когда человек в России связывается со строительной бригадой, чтобы сэкономить время, он очень быстро понимает, что сильно прогадал, потому что наших строителей нужно контролировать. Неважно, наемными силами вы строите или сами, выходные и праздники вы все равно будете проводить на участке. А при длинном световом дне станете ездить туда каждый вечер. Да, да, после работы! Однако при самострое вы сэкономите минимум полтора миллиона. А то и два.

Строительные услуги в нашей стране неоправданно дороги и очень некачественны. Всю суть этого рынка можно свести к мечте мужика о чуде. Наши люди никогда не согласятся пойти на объект на 40 тыс. рублей в месяц — вместо этого они запросят 200, рассудив, что лучше один раз за сезон поработать на лоха, а остальное время лежать на диване. Откуда возьмется лох? Говорю же, чудо! В погоне за чудом горе-бригадиры сутками сидят на популярных строительных форумах и пудрят людям мозги, объясняя, что те сами не сумеют ровно положить газоблок или постелить черновой пол.

Вообще, при оценке квалификации строителей нужно учитывать два факта:

1) на плотника, кровельщика или сантехника учат в ПТУ максимум год, но есть и трехмесячные курсы;

2) большинство рядовых членов строительных бригад — это иммигранты из Средней Азии, которые не имеют опыта работы или подвизались на стройке совсем недавно.

Следовательно, взрослый развитый человек, да еще и с техническим образованием, сможет сам разобраться в вопросах строительства. Благо, информации для самостройщика в интернете теперь масса.

Запомните! Суперквалификация и суперспециалисты работают только на супердорогих объектах. Для строительства коттеджа 300 кв. м в богатом закрытом поселке можно найти профессиональную бригаду. Но на их услуги уйдет миллионов десять. Связываться с наемной силой стоит только в одном случае — если вы зарабатываете значительно больше, чем потратите на оплату труда. И притом готовы переплатить за профессиональную бригаду, способную работать без вашего контроля.

Я считаю, что для людей, которые ютятся вчетвером в одной комнате, нанимать для строительства небольшого дома бригаду крайне неуместно. Прямо скажем, это роскошь. Потому что если человек не заработал на большую квартиру, его время вряд ли стоит дороже оплаты услуг бригады строителей. Наймете бригаду — все равно проведете полтора года на стройке, зато к новоселью подойдете с долгами или в лучшем случае полностью потратите на дом свою квартиру.

Почему не строят сами? Уверены, что это долго и сложно. Но построить дом 80 кв. м можно за два строительных сезона. Или за полтора года. Для этого даже не нужно жить на участке — достаточно приезжать на стройку в выходные и праздники.

Это проверенные временем и тысячами личных примеров сроки размеренного строительства силами самого семейства. Тяжело? А жить вчетвером в однокомнатной квартире не тяжело?

Преимущество самостоятельного строительства в том, что средства на него можно изыскивать постепенно. Раньше я не понимала, откуда у людей такие «деньжищи» на двухэтажные дома. А теперь понимаю.

Во-первых, можно сэкономить на проекте. Для получения разрешения на строительство проект заказывать необязательно — можно самим начертить план дома, фасадов и участка. Этого достаточно. Однако люди по незнанию покупают проекты за 15-20 тыс. руб., потому что проектировщики уверяют, что без проекта строить запрещено. Кто-то, не найдя нужного варианта, даже занимает деньги, чтобы заказать проект архитектору. А это в лучшем случае от 50 тысяч за переделку имеющегося варианта до 500 тысяч за проект «с нуля».

Допустим, у вас есть проект. Вы сами его начертили в одной из бесплатных программ и выставили на суд архитекторов на специализированных форумах. Если у вас есть участок, вы берете свой чертеж и подаете прямо сейчас документы на разрешение на строительство. Это ничего не стоит. Если у вас на участке нет электричества, отправляете в ресурсную компанию заявку на техподключение. Это стоит теперь 590 рублей. И все. У вас еще нет денег, но уже запущено строительство.

Если уже есть участок, можно ранней весной, откладывая в течение нескольких месяцев деньги, поставить забор. Хорошее металлическое ограждение из сетки 3D для небольшого участка обойдется в 50 тысяч с учетом работы. Можно купить за 10 тысяч мотобур с длинным шнеком и поставить забор самим, таким образом затраты сократятся тысяч до сорока. Но у вас останется мотобур, который вам еще пригодится. И 60 тысяч накоплений.

Теперь вы снова копите. Но у же не сто тысяч, а, скажем, двадцать. И на эти деньги спустя два месяца заказываете скважину. Итак: на дворе май, вы по-прежнему живете всей семьей в однокомнатной квартире, но у вас уже есть огороженный участок, вода, разрешение на строительство и скоро будет электричество. И нет, заметьте, никаких долгов: все же для семей в мегаполисах накопить 120 тысяч за год можно.

Больше копить не нужно — следует выставлять квартиру на продажу. И ждать. Можно в это время съездить в отпуск, а можно на сэкономленные деньги приступить к созданию фундамента. Для одноэтажного небольшого дома из газоблоков подойдет свайно-ростверковая конструкция, которая при строительстве своими силами выйдет около 70 тыс. рублей. Мотобур у вас уже есть — бурите потихоньку дыры под заливные бетонные сваи. Набурили? Может, и деньги к этому времени появятся:, тогда вы купите бетономешалку за 10 тысяч и по мере появления свободных средств будете закупать бетон с арматурой. Все!

Даже если вы не продадите квартиру, к осени у вас будет фундамент — чтобы его закончить, достаточно за лето немного подкопить и совсем чуть-чуть занять.

А дальше все просто — ждете продажи квартиры. Если покупателя нет, то строите на имеющиеся деньги.

Газобетонные блоки, клей для них, раствор и арматура для перемычек обойдутся примерно в 170 тыс. рублей. Пиломатериалы для пола и потолка вместе со шпунтованной доской стоят не больше 70 тысяч. Ондулин, утеплитель для крыши и плата помощникам — еще 100 тысяч. Оштукатуривание дома изнутри и снаружи силами профессиональной бригады — порядка 150 тысяч. Остались двери и окна (75 тысяч), инженерные сети (50 тысяч максимум), водонагреватель (10 тысяч) и печка для отопления (50 тысяч). Можно добавить 30 тысяч на кухонный гарнитур и 30 тысяч — на покраску. Все! Осталось 150 тысяч на мебель, сантехнику и переезд. Дом за миллион готов.

Такой же дом, построенный наемными рабочими, будет стоить вам минимум 2,5 млн рублей. И не факт, что он окажется качественней.

Вот, собственно, простой и понятный алгоритм, как переехать из тесной квартиры в загородный дом. Можно не работать самим на участке, а заказать на эти деньги каркасный дом. Можно молодоженам вместо съемной квартиры построить на дачном участке совсем небольшой дом в 35-40 квадратов. В очень качественном исполнении и силами строителей он обойдется в полмиллиона. Половину этих средств можно получить, отказавшись от дорогой свадьбы. Или потратив на дом подаренные молодоженам деньги. Каркасный дом с одной спальней и кухней-гостиной вам построят неспешно за месяц. Можно дождаться новоселья и потом уже поехать в романтическое путешествие. Например, на сэкономленные от аренды квартиры деньги.

Свое жилье в России очень дорого. Но только городское. Дом своими руками — прекрасный вариант для тех, кому надоело жить в тесноте и без каких-либо надежд на светлое будущее. Не понимаю, почему люди так боятся загородного строительства. Я бы на месте государства вкладывала деньги в пропаганду самостроя. Потому что он позволит многим людям самостоятельно решить свои проблемы и почувствовать удовлетворение от жизни. Конечно, государству не нужны самостоятельные независимые граждане, умеющие распоряжаться своим добром и узнавшие, что такое своя земля. Но и десятки миллионов озлобленных от бедности и тесноты ему тоже не приятны. Поэтому всем будет лучше, если люди переедут в недорогие дома, построенные своими руками.

Россия > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > gazeta.ru, 11 января 2018 > № 2452798 Анастасия Миронова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 7 января 2018 > № 2447909 Максим Артемьев

Эффект реновации. Как тема сноса пятиэтажек расколола общество

Максим Артемьев

Историк, журналист

После многочисленных протестов мэрия сумела перестроиться, скорректировать условия программы сноса пятиэтажек, в итоге большинство домовладельцев выступили за реновацию

Московская реновация — это история про то, как «стакан, который наполовину пуст» проиграл «стакану, который наполовину полон». Иными словами, дискуссии в 2017 году шли вокруг вопроса, являющегося чисто экономическим, но переведенными в политическую плоскость. В итоге столкнулись две пиар-стратегии, одна из которых с треском проиграла.

После того, как в феврале московский мэр Сергей Собянин на встрече с Владимиром Путиным обсудил планы реновации, в соцсетях поднялась целая буря эмоций. Начнем с того, что в избирательной программе мэра в Москвы ничего о реновации не говорилось. Выборы в 2013 году он выиграл, не касаясь этой темы. Как всегда в России, важные предложения всплыли неожиданно. Почему именно в феврале 2017-го понадобилось вдруг презентовать эту тему? Точного ответа на этот вопрос до сих пор нет — существуют самые разные версии, вплоть до конспирологических. Наша задача — не рассматривать их, а попытаться разобраться в том, что последовало далее.

Реакция «продвинутой» публики на планы мэрии была предсказуема. Ровно за год до этого городские власти начали борьбу с самостроем, ликвидируя всевозможные пристройки вокруг остановок метрополитена и других транспортных объектов. «Зачистка» вызвала поначалу самую резкую реакцию общественности. Интернет был переполнен сообщениями о том, как теперь стало невозможно купить по пути домой самые необходимые продукты и вещи, что нет больше любимого кафе (парикмахерской, мастерской и т.д.) Много было и разговоров о «незаконности» действий мэрии, об отъеме частной собственности.

Сила власти

Как теперь представляется, людей более всего напугала непреклонная сила власти, показанная решительно и без обиняков. Снос самовольных построек по ночам, с использованием армады техники, выглядел устрашением. Но прошло еще неполных два года, и про снесенные ларьки и прочий самострой уже забыли. Я прохожу и в районе Новослободской, и в районе Коломенской, где стояли аляповатые хибары, и даже не верится, что нынешняя картина, когда открылись перспективы обзора окружающей местности, могла казаться ужасной, а, наоборот, прошлая, с ее хаотическими постройками а ля «чайнатаун», и отсутствием какого-либо вида, — мило-привлекательной.

Любопытный парадокс: когда при Лужкове строили новодельный храм Христа Спасителя или возводили монументально-китчевую скульптуру Петра I, то протестов не слышалось. Теперь же, наоборот, в принципе здравая идея оздоровления городского ландшафта (недаром даже строгий «Архнадзор» поддержал инициативу мэрии) встречается в штыки.

Это свидетельствует о глубоко укоренившемся недоверии к власти, когда любой ее шаг априори воспринимается негативно, на чем ее противники пытаются сыграть. Попытались сыграть и на теме реновации. Тогда многим казалось, что наконец-то, мэрия сломает себе шею, взявшись за изначально непопулярный проект. Одно дело сносимые ларьки, другое — реновация, которая коснется жилищ сотен тысяч людей.

Началась стихийная самоорганизация недовольных, которая очень быстро стала вполне организованной. Апофеозом этих усилий стал митинг 14 мая на проспекте Сахарова «Против сноса Москвы, в защиту частной собственности», организованный журналистами и муниципальными депутатами — специально без привлечения ярких политических фигур. Но митинг, хотя и собрал 22 000 человек, кончился, в общем-то, ничем, не считая скандала с Алексеем Навальным, который, все же придя на него, снял все сливки, а организаторы, напротив, сели в лужу.

Поддержка жителей

Мэрия сумела на ходу перестроиться. В проект закона были внесены различные поправки, а, главное, началась работа с москвичами через приложение «Активный гражданин» и собрания жителей домов. Оказалось, что большинство домовладельцев — вопреки прогнозам — выступали «за» реновацию, и, соответственно, улучшение своих жилищных условий. Уже на первом этапе обсуждений за включение своих домов в программу реновации проголосовали жители 4087 домовладений. Всего же к августу их число возросло 5144 (затем их число несколько увеличилось — до 5171 на конец декабря, хотя ряд домов, напротив, покинули список). А 26 сентября был опубликован на сайте мэрии список адресов стартовых площадок.

Социологи, работавшие на муниципальных выборах в Москве в сентябре 2017-го, отмечали, что тема реновации, которую предполагала отыграть оппозиция, вовсе оказалось не выигрышной, и ее в целом не поднимали ни провластные кандидаты, ни их соперники.

То, что в начале года представлялось крупнейшей ошибкой Собянина за все семь лет его правления, к концу года просто-напросто ушло с газетных полос и эфира телевидения. Административно-пиаровская машина мэрии переиграла своих оппонентов по всем направлениям.

Но дело не только в более грамотной работе с москвичами. Оказалось, что население чутко блюдет свой интерес. А он напрямую связан с квадратными метрами и стоимостью жилья. Если для человека открывается возможность хотя бы немного их улучшить, то никакие иные соображения не могут перевесить ценность новой и немногим больше прежней жилплощади.

Большинство москвичей не способно решить самостоятельно проблему улучшения своих жилищных условий. Практически единственным способом для них осталось ипотечная кабала, влезать в которую совсем не хочется, ибо ипотека в России работает по иным принципам, чем таковая на Западе. Это касается и стоимости банковского кредита, так и общего уровня доходов населения, равно как качества жилья. На Западе ипотека, в основном, относится к покупке собственных домов, а не конур в многоэтажках.

Избранная модель приватизация жилья в начале 1990-х, о которой я уже писал, привела к тому, что люди по сути стали собственниками маленьких советских квартир, за которые они держатся как за единственное реальное достижение приватизации. Россия не пошла по пути тех европейских стран, где большая часть жилого фонда в многоэтажных зданиях принадлежит муниципалитетам. В силу этого ожидаемый второй подарок от власти — улучшение уже ранее подаренного жилья — воспринимается, скорее, с энтузиазмом.

Отсутствие протестов, каковые ожидались поначалу, объясняется именно этим обстоятельством. Люди так и не стали собственниками в полном смысле этого слова, поэтому легко расстаются с тем, что недорого им досталось. Именно те, кто сами покупали квартиры на вторичном рынке и были в авангарде протестов, поскольку их выбор при покупке недвижимости был осознанным. Но их оказалось подавляющее меньшинство.

Позиция большого бизнеса из сферы застройщиков в целом одобрительно-выжидательная: реновация предлагает слишком большие объемы как сноса, так и строительства, чтобы пройти мимо столь лакомого куска. Понятно, что компании беспокоит прозрачность попадания в программу, уровень доходов от участия в ней, но это уже частности на фоне общего ожидания оживления строительного рынка и рынка недвижимости.

Что касается архитектуры и инфраструктуры, то минусы выступают на первый план: Москва так и не уходит от концепции перенаселенного мегаполиса, в котором большинство людей проживает многоэтажках-«крольчатниках», но экономическая и социальная конъюнктура таковы, что на это и люди и бизнес, не привыкшие думать долгосрочно, обращают внимание в последнюю очередь. «Разрядить» Москву, воздвигая на месте сносимых хрущевок, скажем, трехэтажные таунхаусы, невозможно. Даже Подмосковье — и ближнее и не очень, сплошь застраивается уродливым многоэтажным жильем. Россия — еще очень бедная страна, чтобы решения в ней принимались на перспективу.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 7 января 2018 > № 2447909 Максим Артемьев


Болгария > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > prian.ru, 1 января 2018 > № 2445918 Полина Стойкова

2017 год оказался лучшим для рынка недвижимости Болгарии за последние 10 лет – мнение

По мнению эксперта компании Bulgarian Properties, повышенному спросу на недвижимость способствовали нулевые процентные ставки по банковским депозитам и низкие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Оперативный директор компании Bulgarian Properties Полина Стойкова в интервью «Радио Болгария» заявила: «С 2007-2008 годов на нашем рынке не было столько позитивизма, ощутимого не только в Софии, но и в других крупных городах и курортных центрах страны».

По словам эксперта, самым успешным для отрасли оказался в прошедшем году рынок недвижимости Софии. В столице Болгарии цены на недвижимость выросли на 10-15%, достигнув среднего показателя €1000 за кв.м. Причем самая высокая активность была зафиксирована с весны по июль-август, пишет Русская Болгария.

Полина Стойкова уверена, что низкие процентные ставки по ипотечным кредитам оказали существенное влияние на спрос: «Это весьма серьезный стимул для покупки жилья, так как на данный момент проценты по ипотечным кредитам находятся на исторически низком уровне – порядка около и ниже 4%. С другой стороны, влияние оказали рост доходов и повышенная уверенность людей в сохранении своих рабочих мест.

В таких городах, как София, Пловдив и других областных центрах, экономика стабильна, занятость высока, люди получают более высокие доходы и могут спокойно подумать как о покупке собственного жилья, так и об инвестициях в недвижимость, так как рынок аренды квартир также процветает и может обеспечить неплохие доходы. В городах, утвердившихся как университетские центры, намечается и заметный спрос на аренду квартир со стороны иностранных студентов. Налицо и рост числа иностранных граждан, прибывающих в Болгарию на постоянную работу или по временным проектам. Что также сказывается положительно на рынке аренды недвижимости».

Специалист считает, что в 2017 году был отмечен усиленный интерес и к недвижимости в курортных центрах. Весьма заметен рост числа сделок с недвижимостью в горнолыжных центрах Боровец, Пампорово и Банско, где более низкие цены привлекают внимание людей, желающих инвестировать свои свободные средства.

В окрестностях Банско, например, все еще можно приобрести недвижимость более низкого класса по ценам €210-220 за квадратный метр. «Такая недвижимость весьма привлекательна для людей, покупающих ее для личного потребления и отдыха по выходным дням, учитывая, что Банско практически уже утвердился как круглогодичный курорт. Мы очень надеемся, что в будущем году возрастет интерес болгар и к объектам в приморских районах страны», – прогнозирует Полина Стойкова.

Болгария > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > prian.ru, 1 января 2018 > № 2445918 Полина Стойкова


Россия. СЗФО > Недвижимость, строительство. Транспорт > stroygaz.ru, 29 декабря 2017 > № 2457940 Петр Ольховский

ОАО «Центродорстрой»: успеть к мундиалю.

Реконструкция калининградского аэропорта «Храброво» вступила в завершающую фазу.

Реконструкция самой западной воздушной гавани страны началась в 2013 году и проводится в несколько этапов в рамках федеральной целевой программы «Развитие транспортной системы России (2010-2020 годы)». Проект предусматривает, в частности, реконструкцию аэровокзального комплекса (работы ведет компания «Новапорт») и удлинение взлетно-посадочной полосы с 2,5 км до 3,3 км, что позволит принимать все типы воздушных судов. Пропускную способность воздушной гавани после реконструкции планируется увеличить до 5 млн пассажиров в год. Уникальность проекта заключается в том, что работы проводятся в условиях действующего аэропорта, не препятствуя режиму его нормального функционирования.

В соответствии с Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» специальным Распоряжением Правительства от 28 декабря 2016 года № 2887-р акционерное общество «Центродорстрой» назначено единственным исполнителем строительства объекта «Вторая очередь реконструкции и развития аэропорта Храброво, г. Калининград».

Наш корреспондент встретился с генеральным директором ОАО «Центродорстрой» Петром ОЛЬХОВСКИМ, чтобы поговорить о ходе реконструкции.

— Петр Васильевич, в каком состоянии была взлетно-посадочная полоса аэропорта «Храброво» раньше? По каким причинам возник вопрос о ее реконструкции?

— Причин несколько. Во-первых, данная полоса в этом году отметила 80-летний юбилей. В истории аэропорта дата, конечно, почетная, но столь преклонный возраст, увы, не лучшим образом влияет на безопасность при взлете и посадке самолетов. Состарившееся покрытие и деформация в месте примыкания дополнительного участка, построенного 40 лет назад, даже у опытных летчиков вызывали большие трудности, не говоря уже о дискомфорте, который ощущали на себе пассажиры. Вторая причина — выход аэропорта «Храброво» на новый качественный уровень, предполагающий высокую пропускную способность авиатранспорта, большое количество стыковочных рейсов, комфортную посадку в условиях сложных метеоусловий и плохой видимости.

— Обновленная взлетно-посадочная полоса в «Храброво» — какая она? Какие дополнительные возможности появятся у воздушной гавани Калининграда?

— Длина 3350 м вместо прежних 2500 м, новое покрытие из высококачественного асфальто- и цементобетона, современное полноценное светосигнальное оборудование с использованием противотуманных ламп, заглубленных и габаритных огней для четкой видимости осевой и краевых линий полосы в любых погодных условиях… Замечу, что раньше при плохой видимости летчикам приходилось уходить на посадку в другой аэропорт.

Более того, теперь на полосу смогут заходить воздушные суда с любыми техническими характеристиками, в том числе широкофюзеляжные дальнемагистральные самолеты. Что касается дополнительных возможностей аэропорта, то теперь он станет важным перегрузочным узлом, способным принимать самолеты каждые 10 минут. Для этого мы строим так называемую рулежную дорожку скоростного схода, позволяющую воздушному судну быстро освободить полосу и обеспечить посадку следующего транспорта. По требованиям ФИФА строим второй перрон на пять мест стоянок самолетов и одновременно реконструируем старый. Также добавлю, что взлетно-посадочная полоса и весь аэровокзальный комплекс будут ограждены инновационными охранными техническими средствами, передающими видеосигнал на центральное управление при приближении к границам человека или транспорта.

— Известно, что ОАО «ЦДС» назначено генеральным подрядчиком после того, как под угрозой срыва оказалось завершение реконструкции взлетно-посадочной полосы аэропорта «Храброво» к Чемпионату мира-2018. Насколько предыдущий подрядчик, ведущий до вас работы, отстал от рабочего графика? Удается ли его наверстать и успеть к чемпионату?

— Мы зашли на этот объект год назад. Предыдущему подрядчику отводилось три года, чтобы завершить все работы. Через два года договор с ним был расторгнут по причине срыва установленных сроков. Нам удалось наверстать упущенное. Сегодня взлетно-посадочная полоса уже готова и с января 2018 года начнет функционировать в нормальном режиме. Согласно техническому заданию, прописанному в госконтракте, осталось выполнить комплекс работ, имеющих локальный характер и не влияющих на безопасность полетов, они будут завершены в первой половине будущего года.

— Петр Васильевич, как осуществлялся контроль за ходом работ? Были претензии со стороны госзаказчика?

— Вопросы качества и безопасности — наиболее важные, взаимосвязанные критерии для оценки такого сложного инфраструктурного объекта, каким является аэропорт. Государственный заказчик-застройщик — ФГУП «АГА(А)» — очень жестко контролирует весь процесс, плюс у нас свой двойной контроль на стадии приема материалов и работ. А возникающие вопросы решаются в рабочем порядке. У нас выстроились деловые партнерские взаимоотношения. Отмечу, что всегда приятно работать с профессионалами. Пользуясь случаем, хотел бы поздравить наших уважаемых партнеров и коллег с 15-летним юбилеем, а также с наступающим Новым годом!

Автор: Сергей ЗЕНИН

Россия. СЗФО > Недвижимость, строительство. Транспорт > stroygaz.ru, 29 декабря 2017 > № 2457940 Петр Ольховский


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > interaffairs.ru, 29 декабря 2017 > № 2441390 Ольга Егорова, Александр Моисеев

Манеж Бетанкура

Ольга Егорова, Профессор МГТУ им. Н.Э.Баумана, доктор исторических наук

Александр Моисеев, Обозреватель журнала «Международная жизнь»

Уникальному архитектурному и инженерно-техническому творению Августина де Бетанкура - Манежу, что рядом с Московским Кремлем, в ноябре 2017 года исполнилось 200 лет.

Он был построен в ознаменование пятой годовщины победы в Отечественной войне 1812 года и торжественно открыт военным парадом в присутствии императора России Александра I. Манеж - это не только бесценный символ, посвященный победе русского оружия над Наполеоном, но и уникальное инженерно-техническое сооружение, национальное и культурное достояние нашей страны.

История постройки Манежа

Во время нашествия Наполеона, в 1812 году, за четыре дня пожар в Москве уничтожил почти три четверти города. По архивным материалам и по данным обер-полицмейстера Москвы Ивашкина, из 9158 жилых строений сгорело более 6,5 тысяч, осталось годными для жилья менее 30% домов. Вскоре после победы в Отечественной войне против французского нашествия, в феврале 1813 года, была создана «Комиссия для строения Москвы», которая разработала план превращения выгоревшей части города в единый архитектурный ансамбль. Работу комиссии возглавил князь Михаил Дмитриевич Цицианов. Ему подчинялись чиновники и архитекторы, включая знаменитых градостроителей О.И.Бове, В.П.Стасова, Доменико Жилярди, В.И.Гесте и многих других. В число вновь возводимых зданий вошел и Манеж, так что своим появлением он в некотором смысле «обязан» опустошительному пожару Москвы 1812 года.

Известно, что император Александр I в 1816 году принял решение переехать на целый год из тогдашней столицы Санкт-Петербурга в Москву и перенести туда же свой двор, чтобы личным присутствием ускорить и активизировать строительные работы в первопрестольной. Кроме того, для празднования победы над Наполеоном и проведения парада войск требовалось специальное помещение - экзерциргауз, где мог бы развернуться целый полк солдат в 2 тыс. человек, причем как пеших, так и конных. Мода на такие сооружения, в которых военные могли тренироваться в зимнее время и в периоды непогоды, пришла из Германии. Позднее немецкое название заменили на более благозвучное и простое в произношении, французское, - «манеж».

К 1816 году в России подобные помещения для военных упражнений уже существовали, но все они были небольших размеров и находились в Петербурге и некоторых других городах. В Москве же таковые просто отсутствовали. Вот и возникла в царском окружении идея в 1816 году возвести такой экзерциргауз рядом с Кремлем, а точнее, вблизи Боровицкого моста. Однако после обследования местности и в ходе подготовки проекта строительство было перенесено на Моховую площадь.

Как испанский гений стал российским

Любопытно, что возрождение интереса наших современников к выдающемуся испанскому ученому и инженеру XVIII-XIX веков Августину де Бетанкуру (Agustin de Betancourt) было вызвано, как ни парадоксально, таинственным и внезапным пожаром в московском Манеже, который случился в марте 2004 года. Именно в связи с этим трагическим событием стало широко известно о великом испанском инженере, его жизни и замечательных конструкторских творениях.

Родился Августин Хосе Педро дель Кармен Доминго де Канделария де Бетанкур и Молина (это его полное имя) 1 февраля 1758 года на острове Тенерифе (Канарские острова, Испания) в городе Пуэрто-де-ла-Крус, в семье потомственного дворянина. Получив блестящее образование в Мадриде, Париже и Лондоне, уже к концу 1790-х он стал самым известным инженером Испании. Тогдашняя обстановка в родной Испании, да и соседних странах, не очень-то способствовала стабильной жизни и мирному творческому труду инженера, к чему так стремился Августин де Бетанкур. И он собрался на Кубу, где его таланты предполагала применить местная знать - землевладельцы-сахарократы. Бетанкур предложил им механизировать переработку сахарного тростника с помощью специально сконструированной им для этого паровой машины (диковинки начала XIX в., более известной тогда под именем английского изобретателя паровой машины Уатта). Сахарократы оплатили изготовление паровой машины по проекту Бетанкура на заводе в Бристоле, в Англии, ее транспортировку на Кубу, выделили денежные средства испанскому инженеру, на которые он приобрел все необходимое для работы на острове, где намеревался пробыть не менее шести лет. Однако судьба распорядилась иначе, и на Кубу испанский инженер не попал.

Зато так сложились обстоятельства, что еще в ноябре 1807 года по рекомендации известного российского дипломата, посланника Санкт-Петербурга в Мадриде И.М.Муравьева-Апостола, Бетанкур в первый раз посетил Россию, чтобы ознакомиться с новой для него страной и изучить возможность перехода на русскую военную службу. В архиве Испании имеется подлинник донесения посланника в Санкт-Петербурге графа де Нороньи премьер-министру Педро Севальосу от 8 декабря 1807 года, в котором он сообщает: «Несколько дней назад в столицу Российской империи прибыл дон Августин де Бетанкур, интендант королевской армии. Я представил его графу Румянцеву, который принял гостя с великими любезностями. Российский министр назначил ему прибыть во дворец, где обер-гофмейстер императорского двора представил его государю императору для личной аудиенции. Такой чести удостаивались ранее только послы, ибо других иностранных особ представляют императору на приемах».

Известно, что русский император Александр I после личных бесед с Бетанкуром проникся к нему доверием и симпатией. Кроме того, российский император был хорошо информирован о широком престиже и популярности инженера в Испании и во Франции, и Августин де Бетанкур был приглашен императором Александром I на службу в Россию.

И все-таки досконально трудно определить все причины, из-за которых в 1807 году Августин де Бетанкур был вынужден покинуть Испанию. Но доподлинно известно из документов Российского государственного военно-исторического архива (РГВИА), из Формулярного списка о службе и достоинстве свиты Его Императорского Величества состоящего по армии генерал-лейтенанта Бетанкура, что 30 ноября в 1808-м, в год своего 50-летия, Августин де Бетанкур был принят на русскую военную службу в чине генерал-майора. Вместе с ним в Петербург приехала и вся его семья: жена Анна, три дочери - Каролина, Аделина, Матильда - и сын Альфонс…

«Невысокого роста, с красноватым лицом, высоким лбом мудреца и большими, умными, немного грустными глазами, со скорбной складкой у плотно сжатых губ» - таким рисовали Августина де Бетанкура его биографы. А затем перечисляли его многочисленные инженерные изобретения и архитектурные творения.

За неполные 16 лет, что отвела ему судьба в России вплоть до его кончины в Петербурге в 1824 году, он построил у нас в стране уникальные архитектурные ансамбли и инженерные сооружения в ряде больших и малых городов России. Подавляющая часть его изобретений, включая мосты, постройки и различные механизмы, были придуманы им и воплощены в жизнь в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. Ну а в Москве инженерное наследие Бетанкура представлено только Манежем - бесценным инженерно-архитектурным достоянием не только для нашего города, но и всей России.

Метод Бетанкура

При проектировании и строительстве Манежа Бетанкур старался исключить все риски, которые могли угрожать зданию в будущем. Он учитывал восход и заход солнца, близость Москвы-реки и возможность наводнения. К примеру, крышу здания он спроектировал под асимметричную нагрузку, потому что слой снега мог быть неодинаковым на теневой и солнечной стороне. Инженер приказал углубить фундамент на четыре метра, а стены сделать более широкими у основания. Учитывал Бетанкур и возможную осадку постройки. Он лично подбирал деревья для перекрытия, а если замечал дефекты, просил у царя Александра I разрешения на дополнительные траты для замены сомнительных материалов. Кроме того, испанский инженер руководствовался принципом одного из римских императоров: «Прочность, Польза и Красота». Возможно, именно поэтому все инженерно-архитектурные сооружения Бетанкура имеют вид произведений искусства. Поэтому проект московского Манежа, представленный Августином де Бетанкуром, и был выбран и утвержден Александром I среди нескольких других проектов.

Как свидетельствуют архивные документы, строительство здания осуществлялось именно по проекту Бетанкура - с размерами между стенами внутри сооружения 166,1 метра в длину и 44,7 метра в ширину. Реализовывалось исключительно оригинальное решение по постройке перекрытия, составленного из деревянных стропильных ферм. Манеж не должен был иметь ни одной внутренней колонны, фермы длиной 44,86 метра каждая должны были перекрывать все пространство. Для того времени такое инженерное решение было уникальным.

Конечно, в строительстве Манежа принимал участие не один Августин де Бетанкур. Помимо самого царя Александра I, московского военного генерал-губернатора Александра Тормасова, большой вклад в его сооружение вложили соотечественник Бетанкура Рафаэль Бауса, инженер-майор Александр Кашперов, руководивший проектом инженер генерал-майор Лев Карбонье и ряд других выдающихся специалистов. Нельзя забывать и то, что фасады здания были декорированы в стиле ампир выдающимся архитектором Осипом Бове, возглавлявшим комиссию после пожара Москвы 1812 го-да. (Поначалу планировалась декоративная отделка Манежа выдающимся архитектором Огюстом Монферраном, но не сложилось). А в основном Манеж - плод необыкновенного воображения и точных инженерных расчетов Бетанкура, его воли и уникальных организаторских способностей. К тому же, по свидетельству специалистов, русско-испанский инженер владел даром необычайного ощущения пространства…

К началу осени 1817 года строительство уже подходило к концу. В октябре производились кровельные работы, а в ноябре устраивался парапет на крыше, шло остекление окон. Первый этап строительства продолжался всего шесть месяцев и осуществлялся небывалыми по тем временам темпами под непосредственным приглядом Августина де Бетанкура, довольно часто приезжавшего для этого из Петербурга в Москву. И вот 30 ноября 1817 года московский Манеж площадью более 7,5 тыс. квадратных метров торжественно открыли.

За прошедшие два столетия уникальное здание не раз меняло свою роль. Построенный по указанию императора Александра I для упражнений и парадов конных и пеших войск, впоследствии московский Манеж служил местом для массовых увеселений, в нем проходили выставки и концерты, там выступал великий французский композитор и дирижер Гектор Берлиоз и другие выдающиеся личности, включая Льва Толстого, который, говорят, учился в Манеже езде не велосипеде. А в советские времена почти 40 лет в уникальном здании был Гараж особого назначения. Но в конце концов Манеж приобрел славу самого крупного выставочного зала в самом сердце российской столицы.

Пожар и возрождение из пепла

Как отмечено уже в современной «летописи», в московском Манеже огонь вспыхнул вечером 14 марта 2004 года. И только к утру следующего дня пожарным удалось его погасить. К сожалению, в огне погибла оригинальная деревянная кровля - изобретение инженера Бетанкура. К счастью, сохранились чертежи уникальных стропильных ферм испанского инженера. Надо отметить, что пожар уничтожил кровлю и интерьер постройки полностью, но толстые, почти двухметровые стены выстояли. Были изготовлены точные копии этих деревянных конструкций…

Восстанавливался же Манеж по проекту группы архитектора Павла Андреева, который учел все конструкции Бетанкура, но с модернизацией интерьеров и некоторых деталей экстерьера.

Московский Манеж был восстановлен через 400 дней после пожара и вновь распахнул свои двери 18 апреля 2005 года, в День культурного наследия, который ежегодно отмечается во всем мире. Манеж был воссоздан в минимальные сроки и в соответствии с историческими параметрами здания-оригинала, а новые клеенодеревянные фермы Бетанкура тогда покрыли специальным составом, который обеспечивает им био- и огнезащиту.

Манежу вернули статус Центрального выставочного зала столицы и страны. С целью увековечивания памяти выдающегося испано-русского инженера и ученого по инициативе Высшей школы Петербурга одной из малых планет солнечной системы с порядковым номером 11 446 присвоили имя «Бетанкур».

Манеж не только украсил Москву, но и чудесным образом возродил имя своего создателя, гениального инженера Августина де Бетанкура, сыгравшего в инженерной истории России выдающуюся роль.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > interaffairs.ru, 29 декабря 2017 > № 2441390 Ольга Егорова, Александр Моисеев


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > trud.ru, 27 декабря 2017 > № 2444201 Владимир Ресин

Владимир Ресин - о доле обманутых вкладчиков

Олег Юрьев

Депутат Госдумы возглавляет рабочую группу по защите прав столичных дольщиков

Мы встретились с депутатом Государственной думы, главой Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при комитете ГД по транспорту и строительству Владимиром Ресиным в рождественские праздники, когда страна строит планы на будущий год. Поэтому и тема нашего разговора важная — долевое строительство, ведь по линии своей депутатской деятельности Ресин в Москве возглавляет рабочую группу по защите прав столичных дольщиков.

— Владимир Иосифович, почему правительство не справилось с решением проблемы обманутых дольщиков с помощью организации госкомпфонда? Почему новые меры включают в себя полный отказ от долевого строительства?

— Жилищный вопрос был и остается одним из самых острых, понятно, что проблему обманутых дольщиков надо решать, так сказать, не отходя от котлована. Считать, что правительство не справилось, неверно. Напротив, только после того как подключились все ветви власти — Госдума, правительство и наш президент, — появился свет в конце тоннеля. Многие из пострадавших дольщиков уже въехали в свои квартиры, многие получат заветные квадратные метры в 2018-м. Госкомпфонд работает, его наличие — это гарантия того, что у нас не появится обманутых дольщиков новой волны. Вдумайтесь: сегодня в нашей стране более 80% жилья возводится по договорам долевого участия. Значит, эта форма давала свои результаты и пока, за неимением лучшего, максимально востребована россиянами.

Реклама 20

Не стоит забывать, что страна за последние 10 лет пережила ряд экономических кризисов. Конечно же, это сказалось и на строительной отрасли. Правительство старалось сохранить и оздоровить институт долевого строительства, чтобы у населения была возможность приобрести жилье по стоимости несколько меньшей, чем готовые к сдаче квартиры. К сожалению, оказалось, что в условиях нестабильной экономической ситуации существующие объективно риски (а они существуют для любого вложения на начальной стадии производства) превысили допустимый уровень в несколько раз. Максимальным риском, с которым можно смириться, я бы назвал задержку сдачи объекта на срок до полугода, но не больше.

У нас же по стране это растянулось на годы. К объективным экономическим трудностям добавились и недобросовестные застройщики, использовавшие белые пятна в законодательстве. Поэтому потребовались серьезные совместные действия на всех уровнях. Потребовалось введение жесткого контроля, срочное принятие новых законов в долевом строительстве, которые положат конец самому явлению «обманутые дольщики».

Сейчас мы смотрим на перспективу. Активно решается проблема дольщиков, которые уже пострадали. Возможно, полный отказ от долевого строительства кому-то покажется слишком радикальным методом, но, бывает, болезнь требует сильнодействующего лекарства с максимальной эффективностью. Именно такое поручение дал президент Владимир Путин.

— Люди опасаются, что с отменой долевого строительства цены на недвижимость резко пойдут вверх.

— Решения, принятые с целью эффективного управления рисками и повышения ответственности застройщиков, разумеется, были непросто восприняты рынком, однако социальная значимость проблемы дольщиков определила приоритеты государственной политики. В этой связи следует ожидать существенного сокращения запуска новых проектов долевого строительства, что, однако, вряд ли приведет к скачку цен. Реформа отрасли проходит на фоне рекордно низкого спроса и некоторого «затоваривания» рынка предложением объектов, заложенных еще в докризисное время. Тем не менее, прежде всего в регионах, сокращение предложения может быть значительным. Эта ситуация при возврате экономики к росту создаст основания для возможного роста цен, однако в случае наличия сформированного предложения от банков, фондов, иных квалифицированных инвесторов, принимающих на себя риски, этот рост будет быстро стабилизирован новым предложением.

— Считаете, что переход на новую систему финансирования пройдет гладко или есть какие-то препятствия?

— Основным препятствием замены «долевых» денег на иные источники является недоверие рынка к инвестициям в строительство. Если гражданин в долевом договоре сам себе и инвестор, и потребитель (то есть риски сбыта сняты), то институциональный инвестор, понимая нестабильность спроса на жилую недвижимость при любых кризисах, должен иметь серьезный страховой или гарантийный механизм снятия таких рисков. Таким механизмом должен стать фонд, созданный Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в части финансов, и само АИЖК как институт развития в части методологии, контроля и мер государственной поддержки.

— Есть ли опасность монополизации рынка, учитывая, что небольшие строительные компании не смогут работать в новых условиях?

— Разумеется, риск монополизации рынка существует. Это связано прежде всего со строительством в некрупных городах, где не только мало застройщиков, соответствующих требованиям закона, но и нестабилен рынок, что отворачивает от них банки. Полагаю, что для этих городов решением может стать активизация работы региональных фондов жилищного строительства, которые способны управлять рисками таких проектов и обеспечивать реализацию проектов, в том числе выполняя задачу обеспечения жильем граждан, имеющих право на государственную поддержку.

— А как обстоят дела в Москве?

— На сегодня это 34 проблемных объекта на территории Москвы, 11 из них — в Новой Москве. При этом по 23 объектам предусматривается завершение строительства (из них пять завершаются силами текущих застройщиков, по 16 строительство предусмотрено с привлечением новых инвесторов, в том числе в рамках процедуры банкротства, а два объекта будут построены за счет средств городского бюджета). По 11 объектам строительство невозможно, в связи с чем осуществляется компенсация гражданам по двум направлениям: путем предоставления квартиры из казны города и компенсации за счет инвестора.

— Другая волнующая москвичей тема — реновация...

— А что тут волноваться? Программа принята. Дома, которые в нее вошли по совокупности результатов голосования жильцов, можно сказать, уже готовятся к переезду. В начале следующего года будут проведены торги на проектирование домов под переселение. Их строительство планируется начать осенью 2018-го. Сейчас заканчивается разработка документации. В январе-феврале могут быть уже первые переезды по реновации в новые, комфортные дома, подготовленные городом для этих целей. В начале следующего года графики переезда для первых домов будут составлены.

— Чего ожидать игрокам рынка в связи с реновацией? Чего ожидать гражданам? Как изменятся цены на жилье?

— Первое и главное: граждане, участвующие в программе реновации, получат свое жилье бесплатно, квартира на квартиру, причем с увеличением общей площади на 25%. Захотят увеличить свою жилплощадь — докупят дополнительные квадратные метры. А уж что они потом будут делать со своими квартирами, это их дело.

Если говорить о рынке жилья в целом, то как минимум изменится состав предложения. Станет меньше «убитого», некомфортного жилья, которое сбывалось за меньшие суммы. Впрочем, это касается лишь районов, удаленных от центра. В центре столицы жилье традиционно покупалось ради его расположения, и здесь не стоит ожидать значительных колебаний в стоимости.

Насколько я знаю, после объявления о реновации немного поднялись цены на жилье в домах, которые попали в списки программы. Незначительно, в пределах всего московского рынка недвижимости, а именно вторичного жилья, поднялись цены на собственность в хрущевках. Но сейчас ситуация выровнялась. Хотя я считаю это хорошим показателем: значит, горожане поверили в программу и решили таким образом ускорить процесс улучшения своих жилищных условий.

В целом же увеличение предложения должно снизить цены на недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье. Дело в наличии платежеспособного спроса, сейчас он, к сожалению, невелик. Но ожидается его рост как раз ко времени ввода первых объектов реновации в эксплуатацию.

Одного факта, что дом построен по программе реновации, недостаточно для сколько-нибудь серьезного влияния на ценообразование. Роль будут играть и другие факторы, типичные для этого сегмента. Я говорю о расположении, предпочтении застройщиков, ставке ипотечного кредитования. В любом случае у города будет что предложить новым приобретателям и возможность обеспечить москвичей достойными условиями жизни. В кварталах, отвечающих современным международным требованиям по градостроительной застройке.

Москвичам можно позавидовать: они быстрее всех в России смогут обновить до уровня технологий XXI века свои жилища, забыв как страшный сон про ветхие метры старых квартир.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > trud.ru, 27 декабря 2017 > № 2444201 Владимир Ресин


Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 26 декабря 2017 > № 2441780 Наталья Шагайда

Комментарий. Почему в России не решен земельный вопрос.

Прошло 100 лет со дня Октябрьской революции в России, когда прозвучал лозунг «Земля – крестьянам». С тех пор много воды утекло. Бывало всякое, но в 90-е годы вновь объявили, что землю отдают крестьянам, то есть тем, кто ее обрабатывает. Но земельные отношения не определены до сих пор. Вопросов остается много. Особенно остро стоит вопрос о земле в южных регионах, в частности, в Краснодарском крае. Фермеров потихоньку продолжают сгонять с земли, огромные участки захватывают крупные агрохолдинги. Часто возникают споры, но фермеры утверждают, что иногда судиться просто бесполезно. Суды выносят решения, как правило, в пользу крупных агрохолдингов. Чтобы лучше разобраться в проблеме и обсудить пути ее решения, издатель портала «Крестьянские ведомости», ведущий программы «Аграрная политика» Общественного телевидения России, доцент Тимирязевской академии Игорь АБАКУМОВ встретился с известным специалистом по проблемам землепользования. Это директор Центра агропродовольственной политики Академии народного хозяйства при президенте Российской Федерации Наталья ШАГАЙДА.

— Наталья Ивановна, кому сейчас принадлежит земля? Почему фермеров сгоняют с этой земли? Что происходит спустя 100 лет?

— Как ни странно, все забыли, где наши ваучеры, которые раздали всем.

— Кстати, а где мой ваучер, Наталья Ивановна?

— Я вообще удивляюсь, почему никого не волнует, куда делись наши ваучеры. Даже журналисты по этому поводу не проводят расследования. А землю отдали в 90-х годах сельским жителям, и в основном формально она еще принадлежит им. Она активно перераспределяется в тех регионах, где есть спрос. Но даже в тех регионах, где очень большой спрос (это Ростовская область, Краснодарский край и Ставропольский край), земля пока принадлежит именно тем первым пайщикам, которые землю получили во время приватизации. Но в разных областях активно идут процессы, когда эта земля переходит юридическим лицам. И в России уже есть очень крупные землевладения. Никто не знает, на каком праве это основывается, потому что у нас не проводится учет, кому принадлежит земля. Только землевладельцы хвастаются: «У меня 300 тысяч, 400 тысяч».

— Уже есть 800 тысяч, а у кого-то даже миллион, но пока это не зарегистрировано.

— Правильно, потому что, куда бы мы ни посмотрели, не найдем место, где бы это числилось. Это нигде не учитывается. То есть гектары учитываются как отдельные участки. Может быть, это дочерние компании, а вот кому принадлежит земля среди юридических лиц – неясно.

— Наталья Ивановна, вы прекрасно знаете, на что жалуются фермеры. Что вы думаете по этому поводу?

— Я много времени занимаюсь этими вопросами и собираю информацию. Проблемы накапливаются одна за другой уже много-много лет. И в принципе, конечно, не все из них разрешаемые. Но люди не должны доводиться до такого состояния, чтобы они что-то демонстративно требовали. Проблемы на Кубани. Тут все дело в том, что действительно Краснодарский край – это лучше, чем Ростов или Ставрополь: близость портов, плодородная земля, возможность получать хороший урожай.

— Ну и самая дорогая земля в России.

— Да. А почему она дорогая? Потому что продукции с нее получают много, и это выгодная продукция. У нас уже пшеница вполне рентабельна. У нас вообще практически все культуры высокорентабельные стали. Соответственно, это вопрос только денег. А в Краснодарском крае около 30% всех посевов находятся в пользовании или в собственности фермеров. И поэтому куда там двигаться, осваивать какие-то менее плодородные места, когда есть 30% земли вот таких маленьких хозяйств. И каждый из этих людей, этих фермеров очень сильный. Но есть махина, которая выше их, она, конечно же, проходит по ним катком.

— Вы имеете в виду агрохолдинги, правильно?

— Ну, как сказать. Конечно, тут вопрос даже не в агрохолдингах, тут вопрос судов, их независимости. Вот в чем главная проблема.

— Так это же совокупная система.

— Но суд не должен смотреть – холдинг, не холдинг. Он должен руководствоваться — законом.

— Это в идеале, Наталья Ивановна. Но мы же земные люди, правда?

— Понятно. Но получается, что главное — вот это звено. Если это звено не работает, то никакие права людей защищены не будут.

— Вот смотрите, что пишут. «В России создана мафиозная аграрная система, которая стала непобедимой», – это из Тюменской области. «Печально все это слышать, творится земельный беспредел», – это пишут люди, которые говорят о бандитском беспределе. «Земля далеко от Краснодара будет зарастать бурьяном, а в Краснодаре будут отнимать землю у фермеров». В общем, есть десятки, если уже не сотня сообщений, которые говорят о том, что это самая главная тема. И то, что вы говорите – это совершенно верно.

— Мне кажется, тут даже две стороны. Первая сторона – это то, что люди, уже работающие сейчас на земле, не могут защитить свои права в судах. А другая часть проблемы – это то, что с каким-то удивительным постоянством в законе об обороте земель (уж казалось, закон такой большой, уж можно за ним проследить) появляются и появляются статьи, которые идут в ущерб именно мелким производителям. Ну, например, появилась неожиданно такая норма, — мы тут ее недавно обсуждали, и я все призывала позвать, как говорится, «автора в студию» – почему-то вдруг оказалось, что по истечении срока аренды тот, кто эту землю арендовал, становится в один ряд со всеми остальными, кто вообще не имел к этой земле отношения

— У него же первоочередное право должно быть.

— В другой статье об этом написано, что тот фермер, который хорошо обрабатывал землю, у кого нет наказаний со стороны Россельхознадзора, имеет преимущественное право аренды. Вообще встает вопрос: как тут реализовать это преимущественное право? Но вдруг появилась в другой статье такая норма, что «он имеет право наряду» … Ему земельный участок могут предоставить на таком же основании, как и другим, по нормам Земельного кодекса. А это значит – пойди, заяви, встань в ряд со всеми. Участок выставят на аукцион. А у нас нет ограничения по участникам аукциона. У нас может на фермерскую землю претендовать условный гражданин. Даже не нужно, чтобы он имел образование или имел фермерский опыт.

И вот так появляются статья за статьей. Это опасная тенденция. Поэтому, собственно говоря, всего несколько дней назад в Министерстве состоялась конференция для обсуждения ситуации. Мы много громко об этом говорили. И, наверное, эти «мухи», причем все, нужно вычищать. Но они, конечно, появляются не случайно.

— Наталья Ивановна, сейчас все громче звучат предложения о том, чтобы ограничить землепользование, размер земли в одних руках – либо у физического лица, либо у юридического лица. И предлагают даже ограничить до 10% земель муниципалитета. Насколько я знаю, в Европе это общепринятая практика.

— Ну, во-первых, есть страны (и таких немало), где запрещено иметь землю в руках у юридического лица.

Второе. Вы говорите об ограничении, но пока я слышу и вижу по тому, что происходит, что ограничиваются права именно физического лица, фермера. Например, опять же непонятно, каким образом появилось в законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» такое новшество, где сказано, что субъекты Российской Федерации должны установить минимальные и максимальные размеры участка, предоставляемого для фермерского хозяйства. При этом не сказано – в собственность, в аренду, за плату, бесплатно. И в результате стали ограничивать все, даже предоставление в аренду.

Арендовал фермер 250 гектаров в Краснодарском крае, а теперь – потолок. Теперь можно предоставлять в аренду 200, а 50 га, говорят, отдай. То есть такие вещи появляются. И понятно, что холдинги крупные в выигрыше – у них есть юристы, освобожденные юристы. А у фермеров нет надежды, кроме как на Ассоциацию крестьянских (фермерских) хозяйств, только она их может защитить. Иначе мы будем наблюдать и дальше распространение практики вынуждения отдачи земли. И понятно – почему.

— Мой коллега, главный редактор журнала «Председатель» из Новосибирска, назвал такое законодательство «земельным апартеидом по отношению к фермерам». Насколько это резко и насколько это справедливо, как вы считаете?

— Ну, в принципе, я говорю, что дело всегда обстоит так. Одна сторона вносит предложения, и она исходит из каких-то своих интересов. В Думе есть представители фермерского движения, они должны внимательно за этим следить и объяснять своим коллегам, говорить, почему что-то делать нельзя. Но для этого должно быть общее понимание, что небольшой производитель, фермер – это вообще на самом деле основа всего. Когда говорят: «Вот они мало производят. А большие современные компании производят много и по современным технологиям», – в этом есть правда. Но те, кто работает в этих больших компаниях, они ведь работают с наемными людьми, часто завозимыми из других регионов даже. А руководители этих хозяйств живут в Москве. Им совершенно все равно, что будет там.

— Что будет происходить на этой территории.

— А вот люди, которые там живут, – это могут быть фермерские хозяйства, это могут быть небольшие кооперативы, могут быть хозяйственные предприятия, которые не включены в эту мощную систему холдингов. Они все являются потерпевшими в этой ситуации.

Россия > Агропром. Недвижимость, строительство > agronews.ru, 26 декабря 2017 > № 2441780 Наталья Шагайда


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 21 декабря 2017 > № 2463619 Юрий Эхин

Архитектор Юрий Эхин:"Конкурс проектов реновации - обман. Жить в столице станет хуже"

Прошло полгода со дня вступления в силу нашумевшего Закона 141-ФЗ о реновации жилищного фонда в городе Москве, принята программа, проходит архитектурный конкурс на проекты застройки районов . Чего ждать москвичам, «Новым Известиям» рассказал эксперт по жилищной политике, члена Союза архитекторов России Юрий Эхин.

- Юрий Брониславович, реновацию продолжают обсуждать. Не проходит дня, чтобы власти Москвы не сообщили что-то новое. Протесты москвичей переместились в интернет. Дело движется к гражданскому согласию?

Интерес к так называемой «реновации» не снижается, поскольку затронуты коренные интересы миллионов москвичей, и они требуют ответов. Среди профессионалов заинтересованность тоже высока – здесь многие в недоумении. Это подтвердила конференция правительства Москвы «Реновация – создание комфортной городской среды», прошедшая 13 декабря 2017 года. В большом зале не хватало мест, организаторы были вынуждены сократить приём заявок. Выступавшие на конференции спикеры, в том числе известный архитектор Сергей Чобан и секретарь Общественной палаты Валерий Фадеев высказались категорично против плотной застройки Москвы высотными домами, за снос построек последних десятилетий.

Учитывая всё это, мэрия, естественно прилагает усилия, чтобы выровнять ситуацию, снизить бурлящее несогласие, использует для этого пропаганду, конференции, праздники или авангардные парки типа Зарядье в виде козыря. Однако все это лишь добавляет мрака в изначально тёмную историю «реновации».

- А парк Зарядье тут при чем? Он, вроде, из другой оперы..

Все из той же. Задумайтесь, почему нынешние власти делают всё, чтобы не присваивать Москве статус исторического города? Чтобы развязать себе руки и делать с историческим наследием столицы всё, что заблагорассудится. Сказанное, особенно касается Зарядья. Исторически там никогда не было парка, но дело даже не в этом. Американской архитектурной компании, реконструировавшей промзоны Нью-Йорка, доверили проектировать в самом историческом сердце столицы, рядом с Кремлём. Причём проектировать «нечто» урбанистически безликое и, на мой взгляд, бесформенное. Попробуйте представить, что в Вашингтоне рядом с Капитолием или Белым домом сегодня что-нибудь запроектировали российские архитекторы, да еще без конкурса и публичного обсуждения. Какую бурю негодования и смену властей это вызовет в США?

Трогать столь важные государственные символы рекомендуется крайне осторожно. А искажать их исподтишка, уродливо, руками иностранцев, которым непонятна и безразлична история России, её ценности, на мой взгляд, означает чужеродность властей. Москва и Кремль в разы древнее и ценнее исторически, чем Вашингтон.

- Проект Зарядья не совсем «чужеродный», в нем участвовал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

Подобное участие – известный у профессионалов способ продвижения сомнительной затеи путём привлечения в соавторы лица, согласующего проект. Молодому главному архитектору, возможно, лестно руководить таким проектом, к тому же авторский гонорар обычно греет душу. Но вообще главному архитектору крупного города проектировать некогда. В тех же США существует практика, когда опытные архитекторы сменяют друг друга на этой административной должности именно по причине невозможности совмещать её с практическим творчеством. Потому с градостроительством и архитектурой в США всё в порядке. Ключевое слово здесь - опытные. Кузнецов не сдавал квалификационного экзамена до вступления в должность, как в западных странах. Его не отбирал Союз архитекторов, как было у нас раньше. Это объясняет ситуацию.

Чего стоит одно только заявление Кузнецова о том, что мост Зарядья хотят занести в Книгу рекордов Гиннеса. Я думаю, что это возможно по признакам нелепости и пренебрежения историей собственной страны.

Вообще, за объявленную стоимость парка в 14 млрд. рублей можно было построить чуть ли не две «сталинские» высотки, одна из которых и планировалась в Зарядье в 1947 году. Те высотки делали мастера архитектуры, возглавлявшие процесс от начала до конца (от эскиза, до сдачи строения), по персональному заказу руководителя государства. Потому высотками гордились, гордятся сейчас и будут гордиться в будущем. Они создали образ Москвы, её гармоничный силуэт почти на 70 лет.

К сожалению нынешние, давящие башни жилых высоток и офисов, возникающие вразнобой в Москве тут и там, в эту схему не укладываются.

- Тем не менее, вице-мэр столицы Марат Хуснуллин утверждает, что программа реновации в Москве уникальна по своим масштабам, что к нам будут ездить на учебу мэры других столиц.

Отчасти он прав. Такая «реновация» действительно не имеет аналогов. Но не потому, что в мире никто не способен осуществить значительное. А потому, извините, что «дураков» нет. Ни одному мэру столицы или правительству страны не придёт в голову мысль сносить в таких масштабах физически крепкое благоустроенное жилье, обманом лишая имущества миллионы граждан, с последствиями, которые не осмыслены. И гордиться тут нечем. А вот призадуматься есть над чем. Например, о словах, сказанных президентом В. Путиным в мае прошлого года на Госсовете, что воровать в строительстве легче всего.

Еще одна мантра Марата Хуснуллина: Москва не должна быть похожа ни на один мегаполис. Действительно нельзя назвать ни одного положительного примера, ориентируясь на который власти Москвы могли бы повторить успех. Наоборот, они по-любительски пытаются скрещивать в Москве негативные стороны городов с противоположными векторами развития. С одной стороны - городов Юго-восточной Азии, растущих ввысь вслед за бурным ростом промышленности. А с другой - освобождающихся от промышленности городов Европы, стремящихся к среднеэтажному комфорту и экологии. В результате такого синтетического смешивания (строить много высотного жилья, уничтожая промышленность), получится гигантская химера, в которой жить невозможно и работать негде.

- А как же международный конкурс на застройку районов реновации, в котором участвуют архитекторы с мировыми именами? Разве они могут сделать плохо?

Сейчас все бросились обсуждать этот архитектурный конкурс на проект застройки пяти пилотных районов реновации в Москве, участие в нём именитых архитекторов, выставку проектов, публичные слушания. Конкурс такого уровня объявили впервые за тридцать лет, потому многие архитекторы приняли в нём участие. Итоги конкурса подведут весной 2018 года, а строить на основе победивших проектов собираются не раньше середины 2019 года. Однако за шумихой не замечают главного. Власти тихо, без всяких конкурсов выполняют безымянные проекты застройки по 86 районам реновации столицы. А это, между прочим, львиная доля всех районов Москвы - в семнадцать раз больше конкурса! Поэтому конкурс, во многом, - дымовая завеса. Крупные дела по-прежнему «лепят» на тёмной стороне неизвестные спецы по неизвестным заказам.

Больше того, ещё в сентябре мэр Сергей Собянин утвердил опережающими темпами 210 площадок для первоочередного строительства домов (сегодня их 236), чтобы расселить 512 пятиэтажек, попавших в программу реновации. На подходе еще почти 200 таких площадок. Именно эти площадки, а не конкурс, являются "пилотными". По словам Марата Хуснуллина там ведётся проектирование и строительство.

Тут нужно объяснить, что, границы этих участков определяют без обсуждений и планировок кварталов (расстановки зданий, их вида, этажности, инфраструктуры, очерёдности сноса), что противоречит базовым правилам грамотной застройки. Не бывает так, чтобы телега ехала впереди лошади. Сначала надо продумать общее решение – планировку квартала с инженерными сетями. Только потом делить его на строительные участки, проектируя конкретные дома, а не наоборот. Должен быть проект производства работ – откуда заезжают грузовики, где стоят краны и находятся склады? Потому, что строить будут среди пятиэтажек, путём уплотнения, точечно. Выходит, что в большинстве районов «реновации» закладывается хаотичная точечная застройка 25-этажными башнями, которые после сноса хрущевок не позволят сделать ничего хорошего.

- Опять точечная застройка?

Вас это удивляет? Меня уже нет. Помните, Сергей Собянин, став мэром, обещал прекратить уплотнительную застройку в Москве? А окрепнув, возвращает эту застройку в самой ужасной её форме в сотне районов столицы. Чтобы не только уплотнить миллионы москвичей точечным строительством, а затем выселить их, обрекая на жизнь в пятикратно более стеснённых условиях, но и закладывая новую уродливую застройку. Вот настоящая правда о «реновации» и создании мифа о так сказать «комфортной городской среде». После такого верить мэру странно.

- Кстати, на выборах Сергей Собянин вообще не говорил, что будет столь масштабный проект реновации столицы. А получается все наоборот.

Согласен, слова и дела сильно отличаются. Например, сегодня Собянин, Хуснуллин и Бочкарев (глава Департамента строительства Москвы) заявляют, что для переселения пятиэтажек готовы 12 новых домов, построенных по другим программам. И завершается строительство еще 15 таких домов из старых программ. А в мае мэр отрицал с возмущением такую возможность: «Как мы можем брать квартиры, которые построены под другие задачи и цели?». Сегодня в программу реновации вошли десятки 9-этажных домов. А в мае Собянин говорил: «Снос девятиэтажек в Москве возможен лишь в порядке большого исключения, если жители потребуют снести ВЕТХОЕ здание в районе поквартальной застройки». Известно, что ветхие дома в программу реновации не вошли. Как ему верить?

- Возможно, процесс утрясется. Благоустройство улиц тоже возмущало, но сейчас видно: пусть не везде, но стало лучше.

«Реновация» намного серьёзнее бордюров.

Главным, нерешённым вопросом этой «эпопеи» был и остаётся строительный мусор, который возникает при сносе жилых домов. Просто астрономическое количество строительного мусора крупного размера - 25 миллионов гружёных самосвалов, автоколонна из которых может растянуться вокруг планеты в десять рядов по экватору. Это как шоссе МКАД вокруг Земли, сплошь уставленное грузовиками с мусором.

Вопрос мусора в Европе стал в своё время решающим для отказа от сноса пятиэтажек, начиная с Германии, Финляндии и других стран. Не снесли пятиэтажки даже в Прибалтике. Понятно, что реновация такой ценой никому не нужна. Везде пятиэтажки реконструировали, оставив крепкие стены и перекрытия, но обновили всю «начинку» и фасады до современных требований. И прекрасно живут себе в невысоких комфортных домах с отличным благоустройством дворов.

Только мэр Москвы и его помощники не подумали о мусоре и до сих пор не знают, куда его девать. Они без этого стремительно готовят снос 5175 крепких многоэтажных жилых домов. Для переработки такого мусора мощностей нет. Использовать его в строительстве повторно нельзя из-за отсутствия нормативов. Тему замалчивают. Потому остается «поздравить» власти, москвичей и жителей Подмосковья с удушающе «успешным» завершением 2017 - года экологии в России. Положительное в этом лишь одно: стали видны подлинные лица, ясны их намерения и способности.

- Получается, что архитекторы, участвовавшие в конкурсе на лучший проект районов реновации, творили в каком-то виртуальном пространстве, без учета городской среды, московских традиций, предпочтений жителей и даже не предполагая, что они способствуют разрушительному процессу. Зачем нужен такой конкурс?

Архитекторы тут вряд ли виноваты – многие из них честно и творчески отнеслись к конкурсу. Профессионалы соскучились по серьёзному делу. Представлено немало реалистичных, привязанных к жизни, проектов.

Но, к сожалению, есть большие сомнения, что победителям архитектурного конкурса позволят воплотить красоты своих проектов. Конкурс – это самый первый, концептуальный этап проектирования, на котором разрабатывают лучшие принципы. Дальше должен быть детальный проект, включая разработку рабочей документации – именно она попадает на стройку. Но не факт, что победителей конкурса допустят до её изготовления и даже до авторского надзора. Как сказал Сергей Кузнецов, он на это надеется, но отвечать за весь строительный комплекс не может. Значит, результаты конкурса могут быть искажены до неузнаваемости. Все пойдёт по накатным рельсам – плотность застройки, многоэтажки, которые сводят людей с ума …

Плотность и этажность жилой застройки в Москве и так в разы выше плотности европейских столиц. Дальнейшее её уплотнение будет ухудшать ситуацию. Тем более, что нам не хватает дорог катастрофически. В Москве в семь раз меньше дорог, чем в Париже или Токио. Строить дорог в Москве нужно намного больше, чем жилья. А власти, наоборот, затеяли эту программу «реновации» с повышением высотности жилья и плотности населения в разы. Если у них всё выйдет, как задумано - коллапс обеспечен.

- Но хоть что-то хорошее есть? Люди надеются на более просторные квартиры, на расселение коммуналок, в конце концов, цена квадратного метра подешевеет – проще будет купить жилье. Вот только не пугайте мигрантами. Мэрия прогнозирует, что реновация не приведёт к росту миграции в Москву. Всего-то на 500 тысяч человек. Да мы их проглотим и не заметим

Я слышал эти сказания. Тут либо лукавство, либо непонимание последствий своих действий. Обеспеченность жильём москвичей действительно ниже средней по стране. Поэтому нужно было повышать нормы обеспеченности москвичей при реновации. На это не пошли. Из двушки переселяют опять в двушку с чуть большей кухней и коридором. Удалось добиться только расселения коммуналок.

В Москве на жилищный учёт мэрия ставит при условии обеспеченности менее 5 кв. метров жилой площади на человека (10 кв. м. общей площади). Это «сталинская» послевоенная норма обеспечения в полуразрушенной стране, которую Собянин считает нормальной для проживания в столице XXI века. Для сравнения, ООН считает социальной нормой обеспеченность жильём от 40 до 60 кв. метров на человека. И количество комнат должно быть на одну больше, чем членов семьи, то есть на двоих - трёхкомнатная, на троих - четырёхкомнатная квартира и так далее. А у нас? Что это за город будущего?!

По данным Росстата сегодня средняя высота новостроек в Москве - 21 этаж. Мэрия планирует увеличение плотности застройки в районах реновации от трёх до пяти раз с повышением этажности и уменьшением расстояний между домами. Для этого специально разработаны региональные нормы. То есть высотная, ужасная застройка последних десятилетий уплотнится ещё, иначе зачем либерализовать нормы? В первой очереди реновации собираются снести 16,5 млн. кв. метров пятиэтажек, а построить на их месте до 60 млн. кв. метров высотных домов, включая 20 млн. кв. метров для переселенцев из хрущёвок.

Оставшееся жильё москвичи покупать не будут из-за низкого качества и высоких цен.

Следовательно, если в оставшиеся 40 млн. кв. метров, приедут жить всего 500 тыс. человек, как заявляет С. Собянин, то на каждого из них придется по 80 кв. метров нового жилья. В эту сказку мэра вряд ли стоит верить даже под Новый год. В реальности приедут в шесть-семь раз больше – минимум 3 млн. новых жителей, а это дополнительные автомобили, нагрузка на дороги, инженерные сети, общественный транспорт и всё прочее. Такие перспективы разумных москвичей не радуют.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > newizv.ru, 21 декабря 2017 > № 2463619 Юрий Эхин


Казахстан > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > dknews.kz, 18 декабря 2017 > № 2426859 Максим Саморуков

9-этажный 180-квартирный жилой дом в поселке Зачаганск был построен по госпрограмме «Нұрлы жер», передает МИА «DKNews» со ссылкой на МИА «Казинформ».

С новосельем жителей области поздравил аким ЗКО Алтай Кульгинов и директор филиала АО «Жилстройсбербанк» Айгуль Наурзалиева.

«В этом году в нашем регионе в рамках «Нұрлы жер» новоселье отметит около тысячи вкладчиков «Жилстройсбербанка», - пояснила А. Наурзалиева.

По словам одной из новоселов Жадры Тулеушевой, в банке она смогла накопить 30% первоначального взноса.

«Депозит я открыла в 2012 году, за весь период смогла накопить 1,8 миллиона тенге. Открыв счет, я сразу перечислила 300 тысяч тенге, чтобы к концу года получить 20% государственную премию. Мы старались регулярно откладывать ежемесячные взносы, конечно, где-то приходилось экономить, но это того стоило, - сообщила Жадра Тулеушева. - Узнав о приеме заявлений в пул покупателей, я сразу подала заявку на однокомнатную квартиру и попала в список на получение квартиры».

Стоит отметить, что к 1 декабря в поселке Зачаганск сдали в эксплуатацию еще один жилой дом.

Казахстан > Недвижимость, строительство. Финансы, банки > dknews.kz, 18 декабря 2017 > № 2426859 Максим Саморуков


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter